时间：2023-09-14 17:42:09
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业资产管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2012年12月15日，迎着北京清晨凛冽的寒风，亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇、香港路劲集团董事局主席单伟豹等开发商及投资商集聚一堂。他们就最热门的行业话题展开讨论，意在为处于行业大变革的中国房地产企业带来地产投融资模式的革命性思考。
一场融资“生死局”
由于被高利贷者逼得走投无路，曾经风光无限的包头市房地产大王——鼎太置业的董事长魏刚，最终再也承受不住巨大的压力，2012年6月6日在包头市东河区某酒店上吊自杀。
魏刚自杀是房地产商融资难的一个侧面反映，在其自杀之前，中国的信贷收紧政策已经持续两年，中国的小型房地产开发商的融资压力与日俱增。中国政府收紧信贷的目的是打击房地产市场的投机活动，让房价趋于合理。
到底有多少家房地产企业面临融资困境？据标准普尔评级服务公司说，由于一批短期房地产贷款在2012年到期，中国超过8万家房地产开发商面临一场生死存亡的考验。
一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助，高利贷的利息最高可达每月5%。但除了借高利贷，在中国政府2011年加紧了对银行放贷的限制之后，信托公司则是房地产行业新的合法贷款的主要来源。2011年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，房地产信托已募资金20多亿元，为2010年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。
但是靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大。证券经纪商中国国际金融有限公司估计，2012年有2230亿元的信托贷款到期，其中大约一半在7月到9月之间到期，另外有2820亿元的信托贷款将在2013年到期。加在一起，这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%。
中资银行传统上一直不愿强迫贷款者进入破产程序。但是中国的信托公司则不同，它们要求开发商申请贷款时提供大量担保，有时，担保的价值甚至高达实际贷款额的三倍，以防止开发商违约。尽管违约可能会让信托公司获得意外之财，但信托公司还是希望开发商能够及时还款，因为它们需要在贷款到期时立刻向投资者进行支付。
就在魏刚自杀之后的几个月，中国一些财务状况较好的开发商（更容易通过银行贷款和债券市场获得融资的开发商）回到了土地市场，利用远低于2010年峰值的价格补充库存。但是由于2012年1月到5月的房屋销量同比下降了9%，许多开发商没有足够的收入用以支付到期的信托贷款，他们只能寻找其他资金来源。
做“坏账银行”生意的房地产基金
在信托之外，开发商们正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资。资产管理公司也被称为“坏账银行”。十几年前设立资产管理公司的初衷就是为了清理中资银行的坏账。
信托公司经理人、基金经理和分析人士说，到目前为止，中国的四家资产管理公司已经成为低迷房地产市场的最重要角色，如果没有它们的参与，信托公司就会缺乏偿还投资者所需要的资金。中国的信托公司主要受银行、其他重要国有企业或地方政府控制，但一些外资金融机构也持有少数股权。2012年3月底，它们管理的资产有5.3万亿元，是两年前水平的两倍多。
在华尔街，处置不良资产的公司往往被称为“秃鹫”，他们靠那些“腐肉”为生，也替整个经济体清理垃圾。在其他国家，类似机构在处理完坏账之后就会关闭，但中国的“坏账银行”已经演变成整个经济体中几家规模最大、最多元化的金融机构。
中国的四家“坏账银行”设立于世纪之交，分别是信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理公司、中国东方资产管理公司和中国长城资产管理公司。信达等首批中国金融“秃鹫”的设立目标也是为了在十年存续期内“最大限度保全资产和减少损失”。
“坏账银行”的参与方式之一是在开发商破产之前进入，事实上接管信托贷款，但要求的回报更高、期限更长。它们同样也可以收购开发商的应付账款等其他债务，同时要求开发商提供抵押，这样做同样也可以让开发商腾出手来偿还信托贷款。
不过，资产管理公司不太可能有意愿救助每一笔信托贷款。中国东方资产管理公司副总裁李欣说，他们的目的不是帮助开发商开发房地产，而是解决短期流动性吃紧问题。
房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司董事长蓬钢说，希望从他那里获得融资的开发商数量太多了，他们根本无力提供这么多资金。
蓬钢在2012年第三季度完成了基金的第一轮资金募集，从国内投资者手中融资人民币10亿元，并计划在明年年中以前完成30亿元的投资。
安泰盘实基金的预期年回报率至少为25%，远高于一般信托基金10%到20%的回报率。该基金以接近完工的项目为目标，要求开发商提供大量担保，以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报。
蓬钢说，2011年的时候，开发商对他们的利率还有些抵触，现在他们已经是穷途末路了。
房企们融资手段不一，目的却只有一个，就是拿钱。但是许多地产商融资是为了用新债还旧债，是有风险的。美国次贷危机便是前车之鉴。令人担忧的是，目前国内房地产企业的负债率较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。平均资产负债率也创出2008年以来的新高。
如何规避风险？一些房地产人士选择建立房地产俱乐部以整合上下游资源。亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇表示，房地产俱乐部可以通过会议组织的形式接触到许多潜在的资金供给方和需求方。
房地产“洗牌”
也许北京改弦更张、重新开启开发商的信贷渠道只是时间早晚的问题，但十之后，北京的官员表示，这样的政策“转身”不太可能发生。
“目前有一些开发商面临资金压力，甚至已被切断信贷。这是我们乐于见到的情况。”其中一名官员表示。
他指出，开发商“鱼龙混杂”，某种整合过程“非常必要”。另一位官员估计，目前中国有5万家房产企业，有必要让市场力量发挥作用，起到“适者生存”的效果。
中国有许多房产开发商是小型和私有企业。此类企业最有可能率先破产，让政府控制的大型竞争对手占据更大的市场份额。
“我们关注的问题是，我们不想看到任何系统性的情况。如果个把房地产公司因为管理不善而倒闭，那么它们应当倒闭。”这名官员表示。“向这些公司放贷的银行，应当收到不良贷款上升的惩罚。只要没有酿成一场大规模的系统性危机，就没有问题。”
为弥补资金缺口，许多房地产企业转向活跃于中国金融体系灰色区域的信托公司，但官员们目前也在切断这一融资渠道。
某家中等规模国有银行的一名高管称，他看不到任何证据显示收紧措施将会放松。他认为，政府希望看到房地产行业出现一个“大吃小”的过程。
在信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻，宏观调控持续的市场背景之下，房地产私募基金变得空前活跃。越来越多的房地产企业亲身试水，自主或联合设立房地产私募基金，开拓房地产企业融资新渠道。
其实，在国外有很多成功的案例，如中国市场比较熟悉的新加坡凯德置地、美国的铁狮门和汉斯。这种模式的基本特点是把自己的股本和投资者的股本放在一起组成基金，开发商做基金管理人。当然，这对开发商的融资能力和投资能力提出了更高的要求，所以只有那些管理规范、业绩良好的公司才能 得到投资者的青睐。
总体而言，开发商自主设立房地产私募基金，对房地产市场的长期发展来说意义深远。
开发商基金有助产业升级
据清科统计数据显示，从2010年至2011年11月，共有36支房地产私募基金完成募集，募资总额达55亿美元。
作为投资人，最担忧的还是“利益输送”的问题。从我自身的从业经验来看，只要在成本控制和退出估价两大环节把好关，就可以避免这个问题。而这与企业本身的定位有关系：如果是从长期战略的角度来运作基金项目，就不会一叶障目，被眼前的一点利益诱入歧途。
投资人在选择基金的时候，关键要看该基金发起的动机是什么。无论是开发商还是独立第三方发起的私募地产基金，要先把业绩做起来，才有机会、有时间去证明自己，展示自己的策略、实力和风格。
开发商发起的基金对中国房地产行业有更深入的了解，同时拥有广泛的资源网络，是其参与这一投资领域的优势所在。此外，通过参与设立房地产基金，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，有助于其参与产业整合，助推产业升级。
主流开发商的全国化运作模式，使开发商旗下基金在投资项目选择和管理运营上有一套成熟的体系。同时依托股东运营平台，此类基金在投资、资产管理、风控和收益等方面比其它类型基金更加有效。除此之外，开发商发起的基金项目资源丰富，选择余地较大，募集资金也可以很快投入项目。
“开发+投资”双轮驱动
从海外经验来看，新加坡凯德置地是一个很好的例子。凯德置地是新加坡嘉德集团在华的全资子公司。嘉德集团是亚洲最大的房地产公司之一。凯德置地的核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓和房地产金融。
其中，嘉德资产管理有限公司则是世界领先的房地产基金管理者，专门从事房地产基金管理和金融咨询。截至2010年12月，集团旗下管理着6支房地产投资信托和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有1支，私募基金有9支。
自2000年确定轻资产战略的转型方向后，经过十余年的发展，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的成长通道，凯德置地以地产金融为核心的轻资产战略也愈发收到成效，净资产回报率提高到两位数水平，净负债资本下降至30~40%的水平，而资产管理规模（已达600亿）呈现倍数增长。
在国内，复地集团在私募地产基金方面的努力由来已久，既有开发项目和成熟的持有物业，也有基金业务贯穿其间。2004年，复地集团就与全球知名的房地产投资管理公司荷兰国际房地产（ING）共同开发松江复地香堤苑项目，而该楼盘也成为松江地区最热销楼盘之一。2005年，二者又再次携手，合作开发上海虹口区曲阳路复城国际项目。
除了ING，复地还和其它几家外资基金合作，一方面是扩大资本来源的渠道，一方面也借此机会了解了基金的运作。对复地来说，与投资人一起投入开发中高端住宅项目，合作共赢，是水到渠成的发展。
无论如何，开发商对发起人民币房地产私募基金需有长时间的酝酿。2007年，修订后的《合伙企业法》正式实施，打通了私募基金投融资的通道，使得PE的股权合作更有法可依。
一、调控政策下房地产投资中的问题
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
作者：邹文杰单位：万家共赢资产管理有限公司
一、财务信息系统概述
财务信息系统以合理的部门合作、疏通的信息渠道为依托，以计算机、internet网络、网络财务软件为手段，建立的财务信息服务系统。是管理信息系统的一个子系统，是专门用于收集、存储、传输和加工会计数据，输出财务信息的信息系统。它运用本身所特有的一套方法，从价值方面对企业的经营活动和经营成果，进行全面、连续、系统的定量描述。
二、财务信息系统的结构及对会计核算的作用
现代化的财务信息系统与传统的会计电算化是有本质区别的，它不仅包含了基础的帐务核算，更添加了资产管理、集团子公司间的协同管理、营销接口管理、成本控制管理、计划预算管理、资金管理等功能，真正实现对经济全过程的管理及监督。
1、房地产企业的财务信息系统的设计原则
房地产企业生产开发过程相对于其他行业而言存在生产销售周期长、涉及环节多的特点，因此我们在设计其财务信息系统时应充分结合这一特性。首先，我们需要了解房地产行业的开发流程，一般为：前期的土地取得、项目可研及评审、办理各项规划施工许可证件、开工建造、房屋销售、竣工交付及房屋维护管理等。各个阶段都涉及到多种经济业务包括资金流的导向、资产材料的流转、库存管理、往来核算等等，财务信息系统需要设置收支核算、库存核算、资产核算、资金结算、往来核算等模块，以全面真实的反映其生产全过程。其次，在开发过程中应设置相应的预算控制、成本对比分析、利润偏离分析等预警管理功能，实现财务全过程的监督和风险控制。最后，由于房地产开发通常根据企业规模、开发项目特性实施分期开发，因此除了要对各期开发过程实施控制，更需要对项目整体实施全过程的控制，这样才符合项目开发特性，才能提供真实的开发经济指标。
2、房地产企业的财务信息系统的内容
ERP的应用系统实现了很好的集成性和层次丰富的功能，其应用系统一般分为财务系统、供应链管理系统、制造资源管理系统、项目管理系统、人力资源管理系统等几大系列。其中，财务信息系统已经涵盖了企业会计和财务管理的主要职能，房地产企业一般应包含以下内容。
（1）财务计划管理：其核心作用在于分析预算和实际执行情况的差异并做出必要的调整。房地产的开发多为按照评审后的方案开展实施，具有很强的计划性，因此评价计划执行情况对开发过程具有很高的指导意义。这在传统财务系统中是比较薄弱的环节，利用总账和财务分析模块，可以做到对公司级和部门级的预算和预测，并且能支持自上而下、自下而上以及分布式的预算生成，实现预算分析。
（2）财务报表合并：随着市场经济的发展，多元化、集团化经济发展已成要当今的主流，单一公司的报表已不能全面反映集团化的整体经营成果，能对多级次帐套，多币种和多会计日历的报表进行合并，并能够对科目的余额进行追溯至原始业务的凭证是集团化管理的基本需要。
（3）利用Financial Analyzer模块，企业各层次员工及外部有关人员在得到授权的前提下，可以对财务数据进行建模分析。更复杂的财务分析可以利用在线数据分析处理工具（OLAP）进行多种角度的数据建模。例如，进行影响销售的敏感性建模分析、成本影响因素的分析，从而为利润实现提供科学的决策。
（4）财务管理和控制集中体现在对费用的管理上。ERP采购、应付账款和固定资产模块的集成性既减少了费用数据的重复录入，也能自动地收集，形成报表供有关人员分析和评估。
（5）企业的现金管理涉及到财务的各个方面。现金管理模块与应收账款模块、应付账款模块和总账模块是集成的，并提供与银行的数据接口，从而形成了一个能支持多币种、自动银行对帐的现金管理体系。
（6）固定资产与采购、库存、总账等模块相互传递有关资产和设备库存的信息，保证在系统中维护准确的资产数据。系统能支持各种资产的折旧、重估、清理的会计处理和财务报表，为企业确定有利的资产管理策略提供服务。房地产企业的完工产品的库存管理应结合销售管理和资金管理，这样才能真实的反映企业持有资产的全成本，而非帐面开发成本，还应包括持有期的各项成本及占用资金的利息成本。
3、房地产企业的财务信息系统的作用
房地产企业运用了财务信息系统后可以将繁杂的财务数据统计工作简化，会计人员只需要通过对原始数据的录入即可生成各类报表及明细账簿，满足管理层需要，更可以通过与其他业务部门的数据对比分析后查找差异原因，实施内部控制，具有较高的管理的意义，主要体现在以下几个方面：
（1）促进房地产企业会计人员工作效率的提高。传统的手工账务需要会计人员记录原始数据，还需要手工制作各类明细账及报表，财务信息化后只需要录入原始数据后系统自动生成各类账簿和报表，大大提高了工作效率和准确率。让财务人员把更多的精力放在原始单据的审核和制度执行审查上，提高监督、降低风险、加强内部控制，同时也锻炼了会计人员的判断能力。
（2）提高会计人员的管理水平。财务信息系统建立以后，房地产财务人员的主要工作转化为对数据的管理和分析工作，由简单的操作者转变为管理者，要求具有系统分析处理问题的管理方面的综合能力。
（3）优化会计核算过程、协调各职能部门间的信息沟通。财务人员通过各职能部门信息系统的数据直接转化生成财务数据，需要财务人员严格审查数据来源、审查数据准确性、合理分类并归集加工数据源，以实现财务数据和各业务部门数据的即时性、一致性和准确性，达到对比分析的目的。
三、财务信息系统在房地产会计核算中的应用
会计核算指对会计主体已经发生或已经完成的经济活动进行的事后核算，也就是会计工作中记账、算账、报账的总称。财务信息系统下的会计核算以传统会计核算为基础，结合企业的资金、预算、成本等内容为一体的管理会计的总称。房地产企业根据项目开发特点建立财务信息系统应包括总账、现金管理、应收应付管理、费用报销管理、固定资产管理、存货核算、计划预算、成本管理、报表管理及资金管理等模块。其中计划预算、成本管理、收入管理等模块应通过ERP接口到各业务模块中调用数据，实现数据共享、进行数据审核，以达到数据执行分析的目的。对资金管理模块通过与银行接口实现资金同步化实时到账管理，同时通过各子公司资金平台实现集团内部资金的调度及监控。
总之，房地产企业通过运用财务信息系统管理后，财务数据的收集、存储、传输和加工都需要依托信息化来完成。一方面有利于在开发过程中通过对比各项经济指标及时发现项目方案中的不可行因素予以及时调整、减少损失；另一方面，也可以发现执行过程中存在的严重偏差，找到经营过程中的失职环节尽最大可能的纠正操作，及早回归计划方案，对项目开发运营具有双全意义，因此建立全面信息系统对财务工作具有重要意义。建立财务信息系统让财务工作日渐高效、真正成为企业管理的重要内容，对提高财务管理水平具有深远的意义。
参考文献：
摘 要 房地产行业具有投资大、风险高和周期长的显著特点，经过十几年的快速发展，由于国家政策和自身经营管理等方面的原因，房地产企业积累了大量风险，再加上2010年以来国家房地产政策日益收紧，房地产企业面临着内外双重困境。如何突破融资瓶颈，提高资金使用效率，促进企业内部规范运作与管理，实现利润回归，成为房地产企业发展的重点问题，而建立和完善财务内控体系是保证房地产企业良性发展的前提。
一、房地产企业财务内控存在的问题
1.房地产企业财务内控体系不健全
目前，大多数房地产企业并没有建立财务内控体系，在内控制度、内控环境、内控程序以及会计系统等方面均有较多不完善之处。大多数财务内控制度的制定没有基于企业的现实情况和长远发展战略，也缺乏对房地产行业规则和法律的考虑，所形成的财务内控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性较强的规范性文件和一个制定具体规范的计划。除此之外，许多房地产企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
2.内控未能突出重点
近年来，房地产企业开发项目自有资金比例提高至30%，加息和限购令的出台以及政府保障房的建设等政策对整个房地产业市场都产生了巨大影响，加重了房地产融资和企业现金回流的困难。现金流风险不仅没有缓解，还有更加恶化之势。然而，大部分企业内部控制仍以财务报表和防错纠弊为工作的主要内容，未能合理的控制现金流，并且没有结合企业自身实际情况，针对现金流所存在的各类问题，将将风险细化，制定可行的风险应对措施。可见，大多数房地产企业财务内部控制并未能突出需要重点防范的风险，
3.企业财务内控监督乏力
部分房地产企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，财务管理违法违规行为得不到有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。
4.财务人员素质低下，财务内控意识淡薄
由于我国房地产企业发展历史较短，房地产企业的管理机制并不够健全，导致企业往往忽视了对财务人员素质培养，导致房地产企业财务管理人员内部控制意识淡薄，欠缺财务内控管理知识、内控管理观念滞后，内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的财务内控体系的建立发挥其领导作用，这严重影响了企业竞争力。
二、建立房地产企业财务内控体系的原则
财务内控制度包括现金及有价证券、固定资产、工程项目、存货、筹资及权益、对外投资、销售与收款、对外担保、成本费用、采购与付款、税收管理、财务管理信息系统控制等。企业建立财务内控体系既要以《会计法》、《具体会计准则》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，做到合理合法，便于企业有效增强内部管理。
一般而言，建立房地产企业财务内控体系的原则主要有合法性原则、适应性原则、一贯性原则、经济性原则、整体性原则等。各原则强调重点不同，主旨在于要求企业财务内部控制必须遵循法律法规，根据企业发展优化内控制度，保持财务内控制度的一致性和连续性，有利于提高企业经济效益，符合企业长远发展大局。
三、政策建议
1.健全财务内控有关规章制度
首先，企业的财务管理要有章可循，房地产企业应根据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规以及企业实际，从财务管理体制、固定资产管理、资金管理、利润分配管理、成本费用管理、财务分析和报告等方面建立一系列的规章制度。并通过实践来不断完善，提高规章制度的科学性和实践性。
其次，对财务工作人员进行合理的分工，划分权责，建立行之有效的激励机制和监督约束机制。并要求工作人员严格按照规章制度办事，避免规章制度形式化，增强执行的力度
2.明晰财务内控工作重点
房地产企业开发投入大，风险高，周期长，再加上房地产企业会计核算的特殊性，使得房地产企业内控外部环境复杂，控制的难度也极大。这要求企业财务管理人员对企业所面临的形势要有敏锐的洞察力，把握财务内控的主要方向。除此之外，财务管理人员还要针对重点问题制定具体应对步骤，积极防范风险。
3.加强财务管理工作
第一，完善企业之间资金往来的各种财务手续，规范担保行为；第二，规范会计基础工作，进行会计核算；第三，加强原始凭证审核和财务收支监督；第四，定期对会计账簿的有关数据与库存实物、货币资金、往来账款等进行核对，做到账证、账账、账实相符；第五，保证财务会计报告的真实性、合法性和完整性；第六，严格按照国家规定向外报送财务会计报告，按照章程规定将年度财务会计报告送交各股东，并在股东会上如实披露企业财务状况和重要理财事项。
4.加强内控监督，提高内控有效性
企业内部审计人员要积极开展经常性的财务收支审计、经济责任审计和经济效益审计，抓好内部控制制度的评审，及时查漏补缺，建立有效监督机制，使内部控制监督作用得以充分发挥。在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。
关键词：金科地产；财务管理
1.房地产企业概述
房地产企业作为各国的支柱产业之一，其发展直接关系到国计民生。我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点，据有关部门统计，房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点。但我国房地产企业还存在着诸多问题。资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题。为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标，中央在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标，其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点，一是合理利用土地资源，减少土地资源的浪费。二是重视房地产开发过程中的环境保护，维持生态平衡。三是完善房地产金融体系，建立和发展房地产发展二级市场。四是加快技术创新和科技创新。以新时代下的房地产绿色目标为出发点，建立健全相关体制体系，运用现代化信息手段，结合新时代的发展需求，实现房地产企业的网络化信息化目标。
2.财务管理目标的研究
首先， 利润最大化是企业财务管理的首要目标。一方面，企业的利润是企业发展的源泉，能够最大化的满足业主的需求。另一方面，它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化。其次是每股收益最大化目标。由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的价格，避免企业在追求利润的短期行为，应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系。如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动。还有就是股票的价格还受到其他很多不可控因素的影响，并不是所有的公司都能有效的控制这种影响。在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应。最后就是企业本身价值最大化的目标。企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状
财务报表的定义及报表分析的定义。财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程。作为财务报告的重要组成部分，财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理。财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露。《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规，在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、现金流动量以及经营成果的构架性表述。应包含如下内容，利润表、现金流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录。‘作为信息披露的载体，它是企业及其利益者的链接，能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和现金流动的基本情况。’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式。
3.房地产企业发展现状
目前我国房地产企业存在着诸多问题。房地产企业涉及范围广，从房地产的开发与再开发、房地产中介服务、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩。信息化时代的发展离不开信息技术的运用，同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用。企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作。企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新，其中比较重要的就是企业的内部管理。
随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长。房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题，诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等。其中还包含财务管理混乱的问题。作为房地产企业的命脉，财务管理问题如果不能得到有效的解决，将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响。严重的会影响我国经济的发展。我国房地产企业需要在结合自身发展的特点，在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系，改进相关的财务管理技术，并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平。
4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角
处于动荡的经济形势下，金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营。所谓机遇与风险并存。金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路。
4.1金科地产数据分析
（1）短期偿债能力分析
流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。该公司在此项上已经接近行业标准比率2，这表明其在短期还债能力方面较强。但是2011―2013年间数据显示，其呈下降趋势，说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了，其财务状况不够稳定，从数据上可以看到，在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张，满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债。
②不难发现该企业速动比率一直偏低，小于1，表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定。从数据上看，该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定。
③从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，金科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（2）长期偿债能力分析
①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
②产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
③已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明金科集团长期偿债能力增强。
2.营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
（1）销售净利率
销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。
（3）资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，
（4）净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。
本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好，流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。
从表2分析金科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。
5.财务报表反映的企业问题
企业财务管理状况的不足和建议
从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此为了满足未来的资金需求， 建议金科继续加快销售， 增加经营活动现金流入， 充分运用财务杠杆， 积极寻找战略合作机会， 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求。
金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时， 也提醒高度重视现金的管理。金科拥有数额巨大的存货量， 这既是未来发展的保障， 又是金科风险的主要来源， 从目前金科管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货数量。政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。金科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
参考文献：
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【关键词】房地产；信托；风险；管理
信托也就是“受人之托，代人理财”，其中，由于房地产信托兑付风险大、收益高，得到了社会各界的广泛关注。本文就以房地产行业的信托作为基点，对于当地产行业信托风险管理进行了具体的阐述与分析。
一、房地产信托业务面临的主要风险
在房地产信托当中常常出现偷换项目概念的情况，也包含了股权投资附回购形势来弥补自有资金投资缺口的情况，因此，就成为监管部门严格要求需要整顿与规范的对象。
这些现象的存在，就使得房地产信托的风险被增大：第一，项目概念偷换的情况使得信托产品的实际用途与名义用途之间存在差异，难以具体的运用监管资金，但是名义用途的项目也是四证齐全，一般银行的开发货款即将或者是已经进入，项目土地等资源就需要抵押给银行，信托融资仅仅对开发商所拥有的其余资产进行担保，这样无法有效的控制项目，也不能确定名义项目的销售收入能够用于信托融资的偿还，但是实际的用款项目又无法控制，这样就会加大融资风险；第二，开发商提供融资以股权投资附回购的形势同样存在较大风险，信托股权投资进入之后仅仅是将开发商自有资金投资缺口弥补，但是项目建设却需要银行开发货款的支持，而银行提供的开发货款需要项目土地一级在建工程抵押，同时也需要预售资金的监管，在这样的情况之下，开发商就无法在还款时使用本项目产生的现金流（因为就算是拥有预售资金，根据建委提出的监管要求，预售资金也只能用作于银行货款或者是项目建设的偿还，无法用于大股东回购股权），开发商就只可以采取违规手段或者是使用其余的项目现金流来用于回购价款的支付，在预售资金监管日益严格的前提下，预售资金套取难度越来越大，也使得大股东本身的回购资金的来源也越来越困难。
二、房地产信托业务面临风险的有效管理途径
1.分散信托风险，注重拓宽信托投资渠道
传统模式下的信托投资都是依赖房地产投资，但是信托投资收益常常会受到房地产行业不确定性影响，所以，最明智的选择是“不把所有鸡蛋放倒同一个篮子里面”。对于信托企业而言，所需要的是进行信托项目产品的推陈出新，也就是在信托投资渠道得以拓宽、收益得以扩大的同时，还能够做好风险控制。这里，我们以中信信托为例，本公司的信托业务已经从传统模式下的纯融资转变成为资产管理与财务管理之上，便成为主动性的业务管理，并且在民生工程建设、农牧产品生产等领域也推出了一系列的信托产品，并且每一项业务都具备良好的发展趋势，无论是规模、收入还是净利润都能够占据市场前茅。
2.加强房地产企业的内部管理控制
（1）预算管理。预算管理主要包含了财务预算、工程预算、现金预算、筹资预算等，主要是根据房地产企业本身的财务状况、资金运用情况、资金的具体来源以及国家制定的财税规则，对于企业各个时期的资金短缺以及盈余情况加以测算，进而制定出偿还与借款计划。按照时间划分，预算分为月度预算与年度预算，年度预算需要信托公司报批、年度预算内的月度预算向信托公司报备；信托公司需要聘请专业的中介机构，审计其月度预算的具体执行情况，并且提出独立的意见，及时发现其中存在的偏差，催促企业按照月度预算进度严格执行，确保年度预算最大限度落实。
（2）合同管理。通过公章共管的范式，信托公司也可以将企业对外合同的签署情况加以规范，对于涉及到企业担保与借款的融资合同就需要采取报批的方式，另外合同可以采取报备的方式。
3.加强房地产行业的现金流量控制
针对房地产企业财务风险大小而言，现金净流量的多少是晴雨表，企业年度现金流入的总量是否能够支持各项强制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地产企业现金的流出主要体现在生产经营活动中，比如：营业成本、人员工资、销售费用等都可以缓期支付的；但是比如利息等支出就无法缓期支付，所以，企业就合理对现金的时间加以以及拖延支付功能合理的利用，当然，拖延支付的项目需要考虑到支付延长产生的成本以及对企业信誉可能产生的影响。
三、结语
作为信托业中的重要组成，当地产信托的发展状况不仅关系到信托业本身的发展，同时也是房地产行业发展以及国民经济健康发展的重要影响因素。对信托业务风险的有效、科学控制，才能够帮助房地产开发项目做好不可预见风险发生的规避，同时也能够将信托计划风险降低，确保信托财产的安全性。
参考文献：
一、房地产企业知识产权保护的对象
第一，专利权。专利权是指发明创造人或其权利受让人对特定的发明创造在一定期限内依法享有的独占实施权。国内专利法的保护对象是发明、实用新型和外观设计。自我国实施专利法后，保护的重点关注方面有一个明显变化的过程，近些年来，随着外观设计专利侵权案件数量迅速增加，企业尤其是房地产企业应高度重视外观设计专利的保护。
第二，商标权。商标即品牌，是商品生产方或服务提供方在商品或服务中所用的一种明显的标记，消费者可以通过这种标记来区别不同的生产方。从房地产行业的角度来看，以注册商标为基础创建房地产品牌，对于房地产开发商的无形资产有巨大的保护作用，这样不仅能避免自身楼盘创意被他方模仿或克隆，还能保持并持续扩大市场份额[1]。从购房消费者角度来看，选择品牌房产意味着在房屋质量、物业服务、房产增值等方面更有保证。
第三，版权。房地产业版权的保护主要是指著作权中建筑作品的保护。《伯尔尼公约》对建筑作品的受保护范围有清晰规定，主要包含两方面内容：一方面是在外观、装饰设计上含有独特成分的建筑物本身，另一方面是建筑相关模型、设计图以及立体图等。
第四，商业秘密。商业秘密使得企业在行业中保持优势地位，在激烈的市场竞争中占据一席之地。从行业现状看，我国很多房地产企业并未过多关注商业秘密保护问题，竞标报价泄漏、合作条件曝光、核心团队被瓦解等问题层出不穷，直接导致投标失败、合作终止、核心人员流失等，给企业带来巨大的经济损失。为杜绝类似事件出现，房地产企业一定要严格保护自身的商业秘密。
二、房地产企业在自身知识产权管理体系构建中的作用
第一点，加强知识产权管理制度建设。从房地产企业自身来讲，要积极制定符合自身需要的知识产权管理制度，并把知识产权管理纳入到企业资产管理范畴中，对知识产权的创造、申请、保护等各个环节都用制度进行明确规定。同时，还要在房地产开发过程中加大合同管理力度，在规划设计、咨询服务等涉及知识产权的合同中清晰约定权利归属和权利范围。
第二点，组建房地产知识产权保护组织。房地产行业应积极组建房地产知识产权保护相关组织机构，以增强行业企业的知识产权保护意识。通过专门组织和专业人士的工作，宣传知识产权保护法律法规、提高业内从业人员知识产权保护意识、拓展行业企业获取信息资源获取渠道，同时，通过专门组织的宣传，扩大企业社会影响力，提升房地产品牌效应。
第三点，协调各方共同打击盗版现象。一方面，社会大众是各种商品房的直接消费者，若房地产企业能投入大量成本对所建商品楼盘进行精心设计，从未来住户的实际利益出发，一定会受到大众的欢迎，进而获得可观的经济效益。但若房地产企业只是抄袭模仿其他著名建筑的外型、名称等特点，短期内也许可以获得可观效益，但随着时间的推移，最终会被消费者所批判和摒弃。所以，房地产行业应建立健全反盗版机制，加强普法宣传工作，尤其是对于刚需消费者，避免他们受到蒙蔽。另一方面，房地?a领域的盗版行为具有较强的国际性特点，所以国内应加大国际合作力度，对国际相关律法规进行深入了解，同时与我国实际国情有效结合，合理解决现阶段房地产领域出现的盗版现象[2]。
三、立法机构在房地产企业知识产权保护体系构建中的作用
第一点，完善知识产权保护制度。知识产权制度体系涵盖了知识产权相关的法律、法规、国家政策、行业规定。以商标权保护为例，房地产企业应积极建立自身的商标保护、防御体系，申请企业字号注册登记，将楼盘名称注册为商标，注册防御性商标，打造一道完美的防护墙[3]。与此同时，立法机构应促进商标法其他相关法律的有效衔接，如企业名称登记和地名管理相关法律法规的冲突协调，外观设计相同或相似的判定标准确定等。
由于国内融资渠道的局限，中国房地产业在发展过程中一个重要特点就是，无论以什么样的题材开发的房地产项目，住宅通常都会作为一个项目中的重要组成部分，因为只有通过住宅的销售去化，才可以尽快收回部分投资，减轻占用资金导致的高额财务费用压力。一些细分的房地产市场，包括商业地产、养老住区、产业园区，实际上在目前大部分实际操作的项目中，通常都难免包含一部分可供出售的住宅，以便回笼资金。大部分中小型开发商项目运作的成功与否，能否尽快回笼大部分投资取决于是否有一部分的业态是可以尽快实现销售去化的，包括商业也是有一部分商铺是出售的、散售的。如果没有可以销售的养老公寓，会产生大部分沉淀资产，实际上国内大多的资本无法承受慢慢经营的压力。可能的话，例如保险机构类的长线资金可以投入。但是从资本追求短期回报的角度来说，各种结合服务业的地产短期内可能还是没有办法完全脱离需要销售的住宅部分。养老、文化旅游等细分市场需要很强的管理运营能力，这是传统意义上的房地产开发商比较欠缺的能力，需要长时间的积累和沉淀。只有这方面的能力培养起来了，养老、文化旅游地产才能实现价值的最大化。
当然，地产的细分正是为了满足不同的消费群体和不同的消费需求。
国外按风险和收益来划分（见图1），分为core（有稳定现金流的出租型物业）和development（开发型物业），中间还有一种core+plus类型，它的回报大概是在10%左右。现在开发型的物业（由于其不确定性最高而作为高风险的物业）在国际上，包括在中国较普遍的收益率要求都是在（IRR，内部收益率）15%以上，开发型的可以包括商业的、工业的，工业的比如说园区地产，在国外叫工业地产（Industrial property）。
笔者认为，国内房地产投资未来将会逐步以卖物业为主的模式（开发商模式）向服务型、收益型的物业投资方向发展。所以，未来养老、文化旅游地产这些与服务业相关的、能产生稳定现金流的收益型物业会越来越受到重视，从而提供更多的投资机会。出租型的物业国内现在大部分属于零售、写字楼等，但养老、文化旅游地产等物业形态会逐步增加。开发之后除了销售以外沉淀下来的资产，需要慢慢经营和管理，让物业随着未来租金收入的增加而增值。物业增值不光是物业本身价值的增加，还得通过满足客户的服务性需求从而获取租金来实现。资产管理这个行业在国内才刚刚兴起，规模大的、管得好的大部分是外资的。在国内提供物业管理及地产咨询服务的，比如第一太平戴维斯、世邦魏理仕，包括仲量联行，他们在国外有很大一块业务都是和资产管理有关的。在国内还没有形成一些比较专业的、成规模的地产类资产管理公司。国内的房地产基金公司所做的主要是投资开发项目、销售住宅。基金产品主要是以债为主的产品，股权类的产品比较少，而未来大的房地产企业不光是一个生产型的企业，进一步发展成熟后，应该向提供服务的企业转变和发展。未来中国产业的升级和转型是服务业会逐步体现出它的价值，尤其是专业的服务。应该说养老相关产业的专业度要求很高，它涉及的是医疗保健、医药、护理等很多服务，所以要想在养老地产上有所建树，服务一定是很重要的。
在国内市场上，未来金融机构，特别是像保险这样大规模的资金，实际上不会是追求利益最大化的，而是追求一个稳定、持续的回报。所以在经营core资产（出租型的资产）方面，如果基金能够经营得好、管理得好，能够有一个持续、稳定的租金收入，险资很愿意投资，作为其一个重要资产类别来配置保险资金。险资做开发类物业投资的很少，如果我们国内有基金管理公司能够在经营和管理出租型物业方面做的好，会成为为险资做不动产资产管理的重要合作伙伴。国内现在做得比较好的，如高和资本是通过收购物业之后进行重新定位和招租，把物业的租金提升并稳定下来，然后卖给机构投资人。所以房地产商要明白投资人（即金融机构）对风险和回报的要求是什么。目前险资的风险偏好决定其不会贸然去做开发的项目，所以这些机构更偏好有稳定租金收入的资产。房地产开发商需要了解和把握各类金融机构对于不同类型房地产物业投资的风险偏好，才能把握什么样的项目应该对接什么样的金融机构进行融资和投资的合作。
期待能有更多在专业服务方面能力强的运营者为房地产开发商，特别是已建好的大型社区提供相应的服务，例如居家养老服务的概念。大规模的去做开发，为了便宜的地价去做偏远地方的项目目前看来并不是很好的选择。在社区里面做和养老相关的健康、医疗等相应的服务一定有很大的市场。社区里不仅有这些服务，还可以有其他服务，社区里可以做的事情很多。在未来，在市场上真正有竞争力的不仅是盖房子的人，更多的是能够提供创新服务的人。
作者系上海信厚资产管理有限公司董事总经理
关键词：国有企业；财务风险识别
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01
目前世界范围内企业国际化经营理念及经营管理生的较大改变与创新，加速了我国国有企业财务管理工作由简单的业务处理向决策支持及战略规划的过渡的进程，其财务风险管理已经成为其财务管理内容的重中之重。综合文献发现，目前对于企业财务风险识别方法的研究，集中在以专家调查法和“四阶段症状”为主的定性分析、以单变量模型和多元线性函数模型等为主的定量分析、以及以A记分法和模糊综合评价为主的综合分析上。本文将以我国房地产国有企业为研究对象， 探讨如何在企业管理中有效实现全面及系统地防范财务风险，从而不断提升企业核心竞争力，以期对实现我国国有企业的可持续发展提供一些参考价值。
一、目前国有企业（房地产）财务风险识别分析
通常来讲，财务风险识别是国有企业进行财务风险管理的第一步，其直接影响企业的整体财务风险管理效果。目前，外部的金融环境、法律环境、经济环境、税务环境，内部的企业规模、经营状况和稳定性等都将加剧国有企业的财务风险。
（一）企业财务风险的主要表现。根据调研发现，国有企业产生财务风险的表现主要包括：1）财务指标异常，比如营业利润值和负债比率等指标出现异常变化。对于房地产国有企业来说，由于一般处于高负债的基本情况，所以可以通过营业利润、资产负债比及每股收益等来具体考量企业的财务状况水平。2）筹资困难。因为房地产企业的资金回收期较长，预期利润具有较强的不确定性，如果缺乏有效地预警并控制财务风险，那么很容易导致无力支付到期债务的困境。具体表现为短期偿债风险（比如由于企业理财不当，在总资产报酬率较低的情况下进行了利率较高的债务事件）；财务杠杆风险（比如负债融资规模过度，远远高于60%的警戒线，盲目地、不合规范地进行一些借债行为，导致企业面临较高的融资风险等）；利率波动风险及政策风险等。3）资金周转不灵问题。通常表现为企业的资金链断裂，导致无法清偿到期的债务问题。
（二）国有企业投融资风险的具体识别。从房地产企业的资金运作环节来讲，其财务风险主要包括两类，即投资风险管理和筹资风险管理。
其一：投资风险识别。投资决策阶段：1）投资决策的可行性研究非常重要，具体评价投资项目的市场供需情况、项目的规模、开发成本、类型，以及政府的相关政策法规条件等，都面临着一定的风险。2）建设阶段的风险识别：贯穿获取土地、筹措资金到组织施工等全过程，重视对贷款期限、开发商的资信程度及贷款利率的变化等方面。3）经营管理阶段的风险识别：比如房地产投资者与相关政府部门以及最终用户之间的沟通，还有政策、法规和法律等问题，这些都是风险性决策范畴。
具体的识别方法有：1）用于识别宏观风险的泡沫测度法，具体指标包括国民经济因素（经济增长率、全社会固定资产投资增长率、房地产投资占总投资比重、房地产投资增长率、货币供给量增长率）；房地产市场因素（房地产投资收益率、商品房销售增长率、商品房空置率、房价增长率、地价增长率、房价收入比）；政策因素（土地政策、税收政策、金融政策、产业政策）。2）用于识别微观风险的专家调查法、敏感性分析法、蒙特卡洛模拟法、概率分析法、盈亏平衡法、故障树分析法、模糊分析法及CIM模型法等。
其二：筹资风险识别。房地产企业的融资活动一般开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强，因此在在追求快速项目扩张过程中需要科学合理安排资金，有效避免资金断链的风险。其融资风险定量识别方法有：1）评估企业资产和负债的市场价值，也就是说根据利率、汇率和股票指数等市场价格参数的具体变化，对企业的资产、负债等方面进行估值和计价。2）通过企业资产负债结构识别融资风险，即通过企业负债和资本的加权综合成本费用来具体度量风险。
二、国有企业（房地产）财务风险预警与控制的建议
基于上文对目前我国房地产国有企业财务风险识别的描述，需要提出针对性的财务风险识别方法和控制风险的主要措施，具体如下：
（一）不断加强投资风险的防范。因为投资决策阶段需要考虑的风险因素较多，所以需要国有企业做好以下几方面的工作：对项目进行可行性研究，避免盲目投资；加强投资环境预测，建立和完善市场监控信息体系，从而掌握第一手市场资料，选择最佳投资区位；对项目各开发方案进行经济评价时，可以采用风险回避的方式来规避和消除风险。
（二）不断拓宽筹资渠道。确定企业的最佳资本结构，探索多元化的组合式融资方式对于提升国有企业的财务风险应对能力具有十分重要的意义。比如增资扩股方式，优点是无还本付息压力，缺点是股利没有抵税效应，资金成本相对较高，操作成本较高；经营性欠款几乎没有筹资成本，但是所获资金有限，法律政策限制条件较多；关联方交易具有节税效应、筹资成本低，但是审计风险加大。
（三）建立和完善企业的财务风险预警系统。要求企业通过建立以企业相关财务报表、经营计划和其他相关资料为依据的财务风险预警系统，随时掌握企业的偿债能力、资产管理能力和盈利能力等方面的信息和数据，最大可能地减少外部环境因素对财务管理活动的影响。
三、结束语
为了在竞争激烈的市场经济中占得一席之地，房地产企业必须从战略的高度充分重视财务风险防控的重要性。通过采取一系列措施（比如制定科学的计划、拓宽融资方式、优化资本结构、健全存货制度等）防控财务风险，使得企业最大程度降低因财务风险而造成的损失。只有做好风险防范的各项措施，房地产企业才能在未来的发展中取得长足的发展。
参考文献：
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关键词：房地产企业；异地开发；模式
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
一、房地产企业异地开发的基本路线及步骤
1.异地开发的基本路线。所谓异地开发是指房地产企业根据自身优势和行业特点，以市场需求为导向，通过多种途径对市场需求进行充分调研，瞄准特定的细分市场，预先制定开发计划，进而有针对性的提供相应的产品与服务，从而实现企业的发展目标。现今，大量的房地产企业开始向异地拓展，从整体形势来看绝大多数企业都是通过先深耕城市，再进行异地开发，最终实现全国化的企业发展目标。
2.异地开发的一般步骤。首先，确定目标区域。不同区域经济、文化、政策等因素各不相同，具有区域差异性。在选择目标区域时企业既要考虑目标区域的现状及发展前景也要考虑企业自身的实力。其次，瞄准区域内的城市目标。在选定好目标区域后，就要进行城市的选择。目前，大部分房地产企业将目标瞄准了区域内的二三线城市，而一线城市由于竞争激烈、开发成本较高，往往只有少数的实力雄厚的大型房地产企业才会考虑。再次，选择与目标城市相适应的市场及服务。一般存在两种模式，一种为企业不改变自己一贯的产品类型，直接将自身的产品投入到异地市场的复制模式。另一种为企业抛弃自身产品特性，为迎合当地市场需求，有针对性地开发与公司原来产品不同的产品的非复制模式。
二、房地产企业异地开发模式
1.组织模式及人力资源管理。进行异地开发的企业一般都建立了较为完善的人力资源管理制度，基础性的职位工作分析等工作基本完成，但是随着企业异地开发等多元化业务的展开，在组织模式及人力资源管理方面又面临着诸多的考验，建立科学、系统、公平、有效的适合跨区域发展的组织及人力资源管理模式是目前异地开发企业所要思考和解决的问题。
在集团企业对异地开发部门的管理模式一般分为三种：运营式管理模式、战略式管理模式、财务型管理模式，因此体现在组织及人力资源方面也就各不相同，应该分别选择全面管理模式、政策指引模式和分散顾问管理模式。其中随着企业的扩大企业应该实行战略管理模式，以此给予下属企业相对较大的权力空间，同时在人力及组织管理上应该选择政策指导型，以加强对下属企业的监管。
集团公司应该对下属异地企业的关键经营指标跟踪考核，对重点职位的任用及培训管理加强监管，当然在不干涉具体事务的基础上；要在人力资源上实施以计划、招聘、培训、绩效、工资待遇等劳动关系管理为能力素质模型的组织构建，以实现企业的发展战略目标；要保证集团及下属异地分公司在战略目标上的一致性；做好企业后备干部的储备及培养工作。
对于异地开发企业的组织及人力资源模式，以适合企业发展为根本评价标准，随着集团企业战略发展目标的变化而变化。
2.成本控制。由于实行异地开发，相应的各项成本被显著增加。在成本控制方面应实行较为有效的成本控制方式即可采用分级成本控制模式，进行纵向分级，横向分工。
纵向分级为集团、公司、项目、业务负责人四级，将纵向的四个级别的职责进行明确，强调下级汇报及上级监管。集团为项目总成本控制中心，对关键指标进行严格控制，关注项目总成本和二级科目成本的控制。纵向二级控制即公司\项目负责人对成本的控制，起到承上启下的作用，监督和审核下级经理送审的目标成本总额和目标成本的分额合理性，按照集团的总体要求进行掌握和管理。纵向三级控制即项目成本经理的合约规划管控，在项目负责人牵头组织后项目成本经理具体实施，汇总各职能部门的目标成本，对预估金额的合理性在分析的基础上，确定合理的目标成本并报审项目负责人及地区公司和集团审批。纵向四级控制即具体的业务经办人所进行的具体的合同管理，是成本控制的基础和根本，具体进行合同的签订或者变更的预估及更改、审批，提出合乎合约的规划变更及修订申请。
横向分工指具体的项目内部，项目负责人、成本负责人、销售负责人、财务负责人相互之间进行明确分工，相互合作，在成本控制上横向进行分工，强调为项目内部的相互协作。
3.管理控制模式。随着房地产企业异地开发步伐的展开，相应的管理幅度变大，使得管理面临新的挑战，必然选择新的管理控制模式。这里主要集中体现在集团总部对下属企业在权力的集中和分权方面的权力分配问题。权力在总部及异地企业之间的分配合理与否将直接影响房地产企业异地开发的成败。按照权力分配的程度，可以分为三种类型：财务管控型、战略管控型、操作管控型。
(1)财务管理型，这种类型主要是集团通过财务控制方式实现对异地公司的管理控制，对异地公司具体的经营及业务发展不加干涉，主要通过控制财务目标如利润、资本回报率等来实现对异地公司业务发展状况的跟踪和管理。
(2)战略管理型，集团主要通过战略协调和资产管理来管控异地企业的发展，集团较少干预异地企业的日常经营行为，只是通过战略方向、资金、资源、人才等核心方面进行相对集权管理，其他业务方面都下放给异地公司。
(3)操作管理型，就是总部不仅在具体的战略发展、人才、资金、资源等各个方面进行集中管理，而且对于具体的业务如规划设计、招标、投标、材料采购等具体操作进行管控。
在管控模式的选择上，目前大部分企业较多为操作型管控模式，也有部分企业的正在向战略型的转变，但通常较多为操作型特点。 在企业发展初期实现操作型模式基本能够是适应公司发展的需要，但是随着业务的发展及分公司不断增多，操作型管控方式会降低工作的效率，甚至错失大好机会，因此在此情况下应该向战略型转变，对分公司进行适当授权。授权要掌握恰当的时机，以成熟的管理团队为基础，避免出现职权滥用现象。
三、结语
房地产企业应在依据自身发展实力及所具备的条件的基础上，在组织及人力资源管理、成本控制、企业管控方面进行科学合理的模式选择，来推动异地企业的发展，促进整个集团公司的发展壮大。
参考文献：
[1]刘海波.房地产企业异地拓展模式简析[J].城市开发,2010(04).
[2]吕佳芳,周刚华,葛宏韬.房地产企业跨区域发展模式解析[J].中国房地产,2010(10).
（成都传化置业有限公司，四川 成都 610500）
摘 要：过去的这些年，我国经济飞速发展，也对房地产企业提出了转变自身管理模式的要求。内部控制是现代企业管理的一项重要内容，房地产企业由于受到传统计划经济的影响，内部控制制度现今仍存在诸多问题，忽视制度建设、过度依赖人员素质、话语权高度集中等问题仍待解决。构建并且完善企业内部控制制度，是提升企业效率、效益的客观要求。房地产企业具有高风险、资金密集的特点，加强企业内部控制环境的建设，完善控制机制，有利于房地产企业健康、持续发展。
关键词 ：房地产企业；内部控制；持续发展
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0080-02
收稿日期：2014-11-20
作者简介：李静（1976-），女，汉族，四川成都人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。
一、引言
内部控制制度建设可以使房地产企业的经营行为趋于规范化。健全的制度可以减少管理过程中对人员素质的依靠，消除串通舞弊、人为过错、管理混乱等影响，可以对房地产企业内部的任意部门、经营过程中任意环节进行有效监督和控制，同时对发生的问题，及时给与纠正。内部控制制度建设对企业的持续发展起到积极的作用。企业管理的一项重要组成部分便是内部控制，其在实现企业持续发展的过程中起重要作用。但是，不可忽视的是，内部管理控制并不能孤立的存在，单独的内部管理控制无法实现内控控制的所以任务，只有和内部会计控制紧密的结合，内部管理控制才能发挥其应有的作用。
房地产企业加强内部控制的意义不言而喻。随着中国特色社会主义经济的快速发展，房地产企业的竞争也日趋激烈，传统计划经济的影响仍然存在，企业滞后的管理已不能满足当前复杂的经济环境，经营过程中的财务风险进一步增大和复杂化，各种不确定因素增加。加强房地产企业内部控制制度旨在紧跟经济环境变化，实现权责明确、管理科学的企业内部文化，加强风险管控，将其扼杀在萌芽状态，保证企业财产物资的安全，确保企业的持续发展。
二、房地产企业内部控制建设存在的问题
（一）内控意识不到位，制度有待健全
部分房地产企业的内控意识薄弱、缺乏对体制建设的重视。主要体现在：企业的经营者对内部控制认识不足，没有充分认识甚至不了解内部控制的作用，忽视建立内控制度的必要性；采用家族制管理模式，企业内部的话语权是“一言堂”，存在一人多岗，一岗并多职的情况，缺乏内部牵制；内控制度不全面，尤其在会计控制、控制过程等方面存在很多不完善之处。
（二）内控管理执行不到位
很多企业制定了较为完善的内部控制管理制度，但是仅仅是“印在纸上，挂在嘴上”，企业内部普通员工，甚至是经营者将其当作应付有关部门检查审计的护身符，至于内部控制的实际执行则是听之任之。制度重在执行，这些企业在遇到问题时，往往忽视所建立的制度的严肃性，对出现问题的相关部门、人员进行所谓灵活处理，导致更多部门、人员对制度更加轻视，最终内部控制制度流于纸上。
（三）内部审计缺乏独立性
审计的独立性是审计人员保持公平公正、客观的基础保证。但是，很多房地产企业内部财务部分和审计部门没有完全分离，甚至有一人身兼会计部门和审计部门职务、会计部门领导审计人员和审计部门领导会计人员的情况存在，审计人员受各方面利益的影响，审计独立性不能保证，导致审计工作流于形式，成为了财务部门内部利益的服务工作，审计工作也就失去了客观性，其结果真实性更是大打折扣。而且在有些房地产企业中，审计人员听命于项目经理，监督监察的作用无从谈起，假账、虚报等行为屡见不鲜。
（四）内部控制人才匮乏
例如，内控只涉及一部分部门和人员，没有渗透到企业内部所有部门和经营过程，企业审计工作混乱、会计信息失真现象尤为严重；货币资金管理、投资和资产处置等方面，没有明确的内控制度。主要表现在：资金收付、保管业务人员的准入不合理，利益纠葛的职务没有完全分离，导致缺乏互相监督、制约；实物资产管理岗位权责不统一，财产入库、出库、领用、清查和保管等环节缺乏监督和责任规范，财产出现问题后责任机制不合理，导致保管松懈、贪污、损毁的情况比较严重。
三、房地产企业加强内部控制建设对策
（一）提高企业对内部控制重要性的认识
随着中国特色社会主义市场经济的飞速发展，国内房地产市场的竞争也日趋激烈。房地产企业应该清醒的认识到内控控制制度建设对于其自身实现持续发展目标的重要性。内部控制制度的规范和完善，是现代企业管理的一项重要任务。要想真正规范企业内部控制，使其不再是纸上谈兵，将会涉及对企业管理流程的整合，可能会触及到很多人和很多利益群体的既得利益。因此，企业内部尤其是经营者的认识和决心是重要一环，经营者首先要有深刻的认识和坚定的决心，给普通员工做出表率，企业相应的管理和内控才能真正的执行。因此，企业内部尤其是经营者的认识和决心是加强内部控制的重要前提。
（二）制定、完善内部会计、审计控制规范
会计、审计是房地产企业控制和监督资金流动的两个重要部门。科学完善的内部会计控制规范，是企业健康发展的保证。制定内部会计控制规范时，我们需要注意的是会计控制工作涉及内容极为广泛。具体来说，可以从下面几个方面进行规范设计：具体经济业务方面的内部会计控制规范，例如工程采购、付款，融资，担保，成本费用的产生和支付；资金变动的内部会计控制规范，例如，实物资本、货币资金等。
审计在内部控制的监督中起重要作用，通过监督内部控制的实施环境、控制程序的有效性，监督公司、项目中的内部控制是否被正确执行，并且及时对内部控制执行的结果进行反馈，有助于公司有效、持续完成内部控制的预期目标。与此同时，审计过程可以敦促控制环境的建立和优化，通过审计过程中所暴露问题，为加强内部控制制度提供对策，反过来促进了内部控制制度的完善。内部审计工作需要部分、全面，定期和不定期进行。公司内部应该依据项目的不同特点，安排不同批次相关从业人员，直接向独立负责人汇报，或者完全实现审计工作外部化，采用专业审计公司人员进行审计工作，确保内部控制系统有效、健康的运行。
（三）加强对内部控制活动的监控
内部控制活动关系着公司能否健康持续发展。企业内部控制是一个长久持续的过程，涉及了企业内部经营过程中所有的环节，这个过程中如果出现问题，将会对企业利益造成巨大影响。要确保内部控制被切实执行，内部控制的过程必须被监督。因此，内部控制不仅需要承担监督公司内部的经营过程中的各个环节，而且必须监督其自身。房地产企业不仅需要建立内部控制制度，建立审计控制规范，而且需要建立内部控制系统的自我监督系统，加强企业内部漏洞的排查，及时反馈内部控制系统中存在的问题，进而对内部控制系统进行完善，修改相关内部控制制度，查缺补漏，确保企业内部的稳定。例如，发展壮大于改革开放时期的杭州大型房地产企业集团B公司，经过长期的努力，不断优化内部的控制制度和管理流程，降低了企业的运营成本，提高了企业的管理效率和整体经营效率，最终取得了良好的效果。
（四）大力培养或者引进内控人才
内部控制，制度是其根本，但是要完全开展内部控制活动，专业内控人才不可或缺，扎实能干、技能过硬是最基本的要求，内控人才自身的良好素质也不可缺少。因此，在房地产企业内部，需要大力培养高素质内控人才，或者从专业内控人才培养公司引进高水平内控人才，提高内控人才的待遇薪酬，重视内控人才的发展，激发出内控人才全部的工作热情。以高水平内控人才为领导，建设一个适合房地产企业具体工作特点的队伍班子，使其成为保证企业内部稳定的重要力量。
四、结论
房地产企业强化内部控制有利于提高企业的整体管理效率，这不仅可以促进房地产本身的健康长远发展，也有利于提高我国房地产产业的安全性，有助于提高社会的福利水平，促进社会稳定。
参考文献：
[1] 兰景莉.浅析房地产企业的内部控制[J].会计师.2014（11）
[2] 周琼.浅谈我国房地产企业内部控制问题 [J].现代经济信息.
