时间：2023-09-05 16:59:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业财务报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 房地产企业； 财务风险； 生成机理； 策略
一、房地产企业财务风险的基本内涵
财务风险是企业在财务管理领域面临的风险。其本质是由于企业财务管理决策活动中的不确定性而造成的。财务风险控制是房地产企业财务活动的重要内容，财务风险包含了丰富的内容。从微观层面来看：首先，房地产企业主要是通过筹集资金为房地产企业的生产经营提供有力支持，因此融资活动是房地产企业经营活动的起点，如果管理不当就会使筹集来的资金使用效益大打折扣，从而产生融资风险。融资风险是由于资金市场供需变化、宏观经济环境变化、房地产企业的资金来源结构规模变化以及期限结构等引起的。 其次在管理过程中，如果进行项目投资，就会产生投资风险；在日常的经营过程中，会产生日常的经营财务风险，经营性财务风险是由日常的财务管理政策引起的。例如销售政策的制定不当，可能引房地产企业现金流的短缺。另外，现金的管理、存货的管理以及应收账款的管理都会引发财务风险，这些风险被称为流动性财务风险，因为现金、存货以及应收账款管理不当，将会引起房地产企业由于缺乏足够的现金流或者变现资产而陷入财务困境，由此导致财务风险的发生。
二、房地产企业财务风险的形成机理
（一）房地产企业财务风险的主要表现
1.融资环境恶化
自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业国内贷款共7 023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005—2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26 250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款数额却大幅降低的情况下，房地产企业的资金压力可想而知。2011年7月银监会作出决定要紧抓房地产贷款风险，并要求银行等金融机构要严格执行关于土地储备贷款、开发商以及个人住房贷款的各项政策和要求；要继续通过各个部门之间的联动，加强房地产企业名单式管理；要加强对商业物业抵押贷款以及个人消费等非住房贷款的监督，对违规进入房地产市场的资金给予严厉打击，同时要密切关注二三线城市房地产风险的控制和防范。这个关于房地产融资监督和控制的政策，是继暂停房地产信托之后，银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋近的房地产投资施压。对于民间资本流入房地产领域，监管部门也采取高压态势。银监会2011年下半年对贷款风险的防范政策以及不断出台的新规定，都意味着融资环境更趋于严格。这表明，银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，房地产企业融资环境不容乐观，有进一步恶化的趋势。从长期来看，房地产企业依靠银行贷款为主要融资手段的方式，已经一去不复返，房地产企业必须积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解融资难带来的负面影响。
2.融资成本上升
融资环境对于融资成本有着直接的影响，融资环境的好坏与融资成本呈现正相关关系。融资成本是企业为筹资到使用资金而承担的各种风险成本。融资成本一般包括筹集成本以及占用成本，融资规模越大，融资成本越高。随着我国央行不断提高准备金利率，房地产企业通过间接融资方式获得资金的利率也越来越高。例如某房地产企业资产负债率由2009年的34％逐年递增到2010年的61.56％，随着负债规模的增大，借款的总成本也随之上升。借款成本是指借款利息和筹资费。由于借款利息可以计入所得税前的成本费用，起到抵税的作用，在实际比较资本成本时，将借款成本折算为税后资本成本。某房地产公司2010年年度财务报告显示借款为53 222.20万元，年利率5.58%，手续费为0.1%，每年结息一次，到期一次还本。公司所得税税率33%，这笔借款的资本成本=53 222.20万元×5.58%×（1-33%）/53 222.20万元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地产企业借款100元每年的成本为3.78元，2010年总借款成本为2 011.79万元，而公司2009年总的借款成本只有1 021.24万元，一年之间该房地产公司的借款成本几乎增加了一倍。此外股东权益比例下降，以及加权平均融资成本上升也是房地产企业融资成本上升的主要表现。
3.道德风险和再融资风险的加大
道德风险是在从事有关经济活动时，当事人利用自身掌握的资源和权力，从事一些有利于自我但可能不利于集体或者他人的活动。房地产企业也面临着道德风险问题，主要原因是房地产企业也存在委托关系，而委托就会引发道德风险，道德风险的发生会使房地产企业由于错误的项目决策，而引发财务风险，因此必须重视道德风险控制。再融资风险是房地产企业在资本市场进行配股或者增发股票来进行融资的行为，配股以及增发可以增强公司的资本金，可以为企业筹集到更多的资金。但是再融资的一个重大风险是业绩一般不能与股本同步增长，如果出现二级市场由于填权而导致贴权的现象，就会出现诸如每股收益等财务指标的下降，这可能意味着房地产企业资金管理存在问题，直接导致有些企业失去再融资的资格，从而出现再融资风险。
本文主要以我国大型地产企业为样板，就房地产开发方面的财务集中管控问题进行探索。随着我国市场经济的发展，城市化进程正在不断加速。房地产企业为我国的城市化事业做出了重大贡献。随着我国第一代房地产企业的逐渐壮大，布局全国的房地产开发已经成为地产企业发展的方向。这些企业跨地域庞大、子公司众多，股份背景复杂。总部对下属子公司的正常财务管束就成为监督和保证子公司健康发展的基础。地产企业的财务集中管控较其他行业有其独特的一面，这主要是因为地产企业资金回笼速度慢，项目开发周期长。财务的集中管控不仅包括了基本的财务指导和监督机制，还包含配置财务资源、财务规划工作、监控和维护企业资金链等工作内容。所以，地产企业做好财务集中管控体系建设的意义重大。
1、房地产企业财务集中管控概述
1.1财务集中管控体系的内涵
地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台，通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理，将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析，然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理，得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况，为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。
当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的，同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度，不断对财务操作流程进行中国化的创新，使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。
1.2地产企业财务集中管控的优势
1.2.1 财务核算标准统一
通过财务集中管控体系，可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来，以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。
1.2.2 提高财务监督效率
鉴于房地产企业的地域性差别，大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系，不是要剥夺子公司财务核算的权力，而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督，推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。
1.2.3 提升企业的控制力度
总部通过对子公司的财务集中管控，完成一系列的财务工作，包括：财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等，加强了对子公司的控制力度，避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性，另一方面加强了对子公司约束和控制的力度，不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。
1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题
虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展，但是我们也要看到，企业在具体运转过程中，集中管控效果还存在一定的不足。
1.3.1 阻碍了下属公司的自主性
房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部，在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平，资金流动较慢，使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时，财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展，但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。
1.3.2 总部管理效率较慢
财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部，然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少，工作量太大，造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。
1.3.3 管控系统功能不完全
财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面，处理器功率较小，造成计算机“机堵”问题；另一方面，财务处理软件系统功能尚未开发完善，有些功能没有写入，还需要人工进行处理，降低了数据处理速度。
2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向
2.1完善的财务信息处理平台
当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题，由于地方子公司独立核算，是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口，公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销，不仅耗时耗力，还影响了报销管理速度。
为了保证企业基本的织架构，必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理，为整个企业财务管理部门提供基础标准保障，使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。
2.2 严格的财务核算制度
财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如：建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能，集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据；也可以利用总账系统集成处理往来款，比如：格局账单时间生成账单的处理方案，借以完成付款单据的自动对接与核销。
完成这一制度后，基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能，可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理，定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析，促进企业投资的科学性。
2.3高效率的资金运转处理中心
随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大，建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一，因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整，加强对其财务状况和资金流量的监管。当前，地产企业构建财务管理团队两种模式：一种是总部直接派遣财务人员入驻；另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员，通过网络系统进行财务工作的管理，与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔，属于借调性质，占用总部编制，向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算，子公司设立财务报账人员，只有使用权限，没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行；总部设立专门的核算处理中心，负责领导、规划、处理一切财务实务。
3.2 统一进行预算管理
子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下，坚持以风控为先，收支平衡，合理发展的原则。同时，结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息，完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系，合理的运作资金的流向，优化企业资源配置，推动企业整体的预算管理。
为保证统一预算管理的执行程度，财务部应结合公司上年度资金流动方向，创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中，加强与子公司的财务信息交流，市场现状交流，及时提醒风险状况，强化预算编制的科学性，统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上，总部可以召开半年、年度预算分析会，各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析，通过后再进行预算处理。
3.3 加强财务监督体系建立
对于财务集中管控体系建设，必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。
房地产企业下属项目众多，财务需要处理的事项较分散，使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此，企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督，定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为：会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。
3.4 加强硬件以及团队建设
企业要想完善财务集中管控体系，就必须把企业庞大的人力资源优势转化成人才优势。财务管理事关企业机密，更是要加强对财务人才培养的重视。从内部建立适合财务人才涌动的储备机制，公平、公开、公正的选拔环境，合理有效的晋升体系，促进财务队伍进一步专业化。同时，财务集中管控体系也需要对企业的电子信息技术进行升级。不断提升财务处理软件的功能和自动化程度，强化软件处理速度，弥补系统漏洞等。
对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。
二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题
（一）合同管理意识淡薄
在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。
（二）管理制度还不够完善
在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。
（三）合同管理不够规范
随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。
（四）监督评估机制还不够健全
在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。
（五）管理人员水平还有待提高
在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。
三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策
（一）提升财务管理人员的综合素质
在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。
（二）建立有效的合同控制体系
当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。
（三）提升合同管理水平
企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。
（四）健全完善考核评估制度
在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。
（五）转变合同管理观念
目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。
四、结语
［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。
一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。
另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。
一、建立完善的房地产行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。
二、完善配套工程的会计核算准则
配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:
(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目
该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。
(二）披露企业的预售政策及情况
因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。
(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息
房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。
(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露
即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。
(五）增加质量保证金及风险的披露
房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。
四、逐步与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
［参考文献］
【关键词】房地产业；上市公司；盈余管理
一、我国房地产上市公司的盈余管理手段
作为一个高投资、高回报、高风险的行业，房地产上市公司的所有者为了在竞争愈来愈激烈的房地产市场得到稳定快速的发展，满足房地产上市公司财务报告的自身利润调节需求，不断扩大企业的投融资规模，根据企业的期望盈余，采取多种方法来进行盈余管理。盈余管理是上市公司管理层利用自身的信息优势和职业判断，通过规划交易和会计政策选择等多种手段，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。
对于房地产上市公司，调整盈余的手段主要包括以下几种：1、通过调整企业的收入确认时点或者隐瞒企业收入来进行盈余管理；2、通过调整成本、费用进行盈余管理；3、通过公允价值计量模式进行盈余管理；4、通过资产减值进行盈余管理；5、利用会计政策的可选择性进行盈余管理。
二、我国房地产上市公司进行盈余管理的消极影响
盈余管理是一把双刃剑。适当的盈余管理会给企业带来一定的利益，受益者不仅仅包括企业的股东和管理人员，可能还会帮助企业规避一些处罚和管制，节省一些不必要的支出等。但是，过度的盈余管理，会使企业的会计信息严重失真，对财务信息的使用者造成误导，不仅使企业的股东和相关投资者的利益受到损害，产生信任危机，甚至还会使企业面临监管部门的处罚，不利于企业的可持续发展。具体来说，盈余管理的消极影响主要有以下几个方面：
1、造成会计信息严重失真
企业管理者通常会根据自身的需要，利用内部人为控制对财务信息进行“加工和改造”，如果企业的这种盈余管理行为超过了一定的度，就会削弱会计信息的真实性和可靠性，使其披露的会计信息缺乏充分性和全面性，甚至缺乏客观真实性。
2、损害外部投资者利益
对于外部投资者来说，财务报告是其了解企业信息的重要来源。如果外部投资者获得的财务信息是经过企业管理人员粉饰过的，那么将会对她们的投资决策产生误导，造成投资者利益的损失。
3、不利于我国房地产业的长远发展
无论企业管理人员作出什么决策，都应该从企业长远发展的角度出发。如果企业管理人员为了眼前利益，对财务报表信息进行过度盈余管理，只会获得短期的既得利益，但是从长远的角度来看，很可能会让投资者失去信心，使企业形象受到损害，进而形成融资困难和经营不力等境况。所以，企业管理人员进行过度盈余管理将会不利于企业的长远发展。
三、规范我国房地产上市公司盈余管理的政策建议
1、完善房地产企业会计准则与方法
为了适应经济环境的变化，会计准则往往在制定时留有一定的可选择空间，对于一些交易和经济事项的确认、计量和报告并没有做出严格的规定。会计准则在一定程度上会滞后于经济行为的创新和实践的发展，这给企业的管理当局进行盈余管理提供了一定的操作空间。所以，要想避免过度的盈余管理行为，本文认为首先应迅速完善我国的会计准则和会计制度，对于各种业务的会计处理方法应该界定清楚。对于房地产公司来说，从立项、征地、建设、竣工、交付使用、租售，直到最终收回投资，各个环节都不同于一般生产制造类企业。比如房屋预售制度所导致的收入确认、成本结转和预收账款管理问题等等。这些问题目前都没有一个统一的标准，企业完全可以根据自身的经营目标来进行盈余管理。所以，我国房地产行业亟需建立具体的会计准则来规范这些企业的会计处理以及信息披露，使财务人员在执业过程中有章可循，进而减少管理层进行盈余管理的机会，为投资者和其他利益相关者提供更加真实可靠的财务信息。
2、加强外部监管，完善监管政策
上市公司的年报审计是一个重要的外部监督，但是在审计过程中，会计师事务所也难以做到完全的独立。这种境况的解决方法应该是割裂上市公司与会计师事务所的利益联系，这样也可以避免会计师事务所的尴尬处境，只有这样，事务所才能够大胆披露上市公司的盈余管理行为。企业管理当局可以委托保险公司，由保险公司委托会计师事务所对被审计单位进行审计，会计师事务所对保险公司负责。此外，监督机构也应该建立一个警示制度，这样既可以给上市公司以警告，同时也能够提示投资者。在我国，房地产行业是关系到国计民生的龙头产业，一直处于社会公众、政府以及舆论关注的焦点地位，所以，对其进行外部监督的手段和方式也就应该更加严格和多元化。对此，一方面，房地产行业上市公司应该尽快完善财务信息披露机制，做到及时、准确的披露财务信息；另一方面，会计师事务所、行业监督机构、媒体舆论以及社会公众应该随时关注房地产企业的相关新闻事件和行业规定，以督促房地产企业真实反应其财务状况，最大限度地减少人为进行盈余管理的机会。
3、建立企业内部控制制度的披露机制
完善会计制度，加强外部监管，提高造假成本是治理会计欺诈的重要手段。美国安然事件和世通事件发生后，美国证券交易委员会（SEC）对上市公司的信息披露做出了新的规定，要求高管人员就其持股及其变动情况做出更加详细的披露；2002年7月30日，美国总统布什签署了《萨班斯－奥克斯利法案》。该法案第 404 章要求SEC（证券交易委员会）出台相关规定，所有除投资公司以外的其他企业在其年报中都必须包括：（1）管理层建立和维护适当内部控制结构和财务报告程序的责任报告；（2）管理层就公司内部控制结构和财务报告程序的有效性在该财政年度终了出具的评价。法案要求管理层的内部控制年报必须包括：（1）建立维护适当公司财务报告内部控制制度的管理层责任公告或声明；（2）管理层用以评价内部控制制度的框架的解释公告或声明；（3）管理层就内部控制制度有效性在该财政年度终了出具的评价；（4）说明公司审计师已就（3）中提到的管理层评价出具了证明报告。借鉴美国的经验，我国也应加快完善企业财务信息和内部控制披露制度，使之符合市场经济的要求，提高造假成本。
4、建立道德评估标准
盈余管理行为与公司管理当局的道德水平及道德评价标准息息相关，降低交易成本的动机、获得比较业绩优势的动机以及对市场预期做出理性反应的动机等都属于企业的道德问题。对于一个道德意识低下、公共意识淡泊企业，不可能具有高品位的职业道德。因此，建立适当的道德评估标准，对盈余管理行为意义尤其重大。
参考文献：
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[2]王志强，管窥中国房地产市场，建设观察，2008（8）
[3]张雁翎、刘昊，中国房地产行业盈余管理模型的构建及实证分析，财贸经济，2007（4）
【摘要】本文从房地产行业会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。
【关键字】盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2 更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11
[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)
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参考文献
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从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在:
1．重视不足内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。
2．职能范围狭窄当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。
3．技术手段落后当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。
4．人员构成问题房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。
二、完善房地产企业内部审计的有效措施
针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。
1．及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。
2．健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。
3．扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。
4．改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。
5．强化审计队伍建设。房地产企业管理人员应该重视对于审计队伍的建设，加强对于审计人员的培养，确保内部审计工作的顺利开展。
三、结语
关键词：房地产企业；现金流；内部控制
由于庞大的居民需求及特殊的经济政治因素，在过去十几年里，房地产行业蓬勃发展，已经成为国民经济发展重要产业。但近年来，由于房地产调控政策不断收紧，使房地产企业的生存面临一定的风险和挑战。对于现在的房地产企业而言，现金流贯穿于企业生产运营各环节，其流向、速度、数量都将对房地产企业的生产运转造成影响，一旦现金流断裂，对房地产企业造成的后果不可估计。过去只依赖财务部门对现金进行管理的方法已经不能满足现代经济发展的要求，完善房地产企业的现金流内部控制显得尤为重要。
一、现金流和内部控制的概念及关系
现金流，也被称为现金流量，是企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定的经济活动包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目等而产生的现金的流入、现金的流出以及现金流入流出总量的总称。从企业业务活动的角度上，现金流可以分为经营现金流、投资现金流和筹资现金流。现金流量的大小直接影响到企业的支付能力。一个正常运营的良好企业必然有较强的现金支付能力，一旦企业的现金流中断，即使有再多的资产，企业也难以存续。内部控制，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。企业的内部控制分为企业层面的内部控制和业务流程、应用系统或交易层面的控制。从内部控制管理范畴看，对现金流实施的内部控制属于其中的一个控制活动单元，仅是内部控制业务层面控制中的资金活动控制；从财务管理范畴看，针对现金流的管理属于其中一项财务管理行为，与内部控制趋于同一个管理层次。内部控制是企业管理的一种手段，只有充分发挥它真正的作用，效果才能在现金流活动中得到体现，所以企业上下应更好地在现金流活动中贯彻执行内部控制制度，将现金流控制在科学、合理的水平，使企业价值得到提升，市场价值得以体现，市场竞争能力不断增强，促进企业实现发展战略目标，助力完成企业使命。
二、房地产企业现金流内部控制主要缺陷
（一）控制环境要素分析。从企业治理层和管理层的重视程度来看，很多企业并未制定出结合企业实际情况的现金流管理制度，而是将国家的有关法律法规拿过来生搬硬套。尽管现金流管理在企业的正常经营中占据着重要的位置，但依然有不少的房地产企业不重视内控制度对现金流管理监督的作用，且没有构建完整的现金流管理机制。在分析企业外部财务报表和评估企业经营业绩的真实状况时，往往更关注盈亏平衡利润，而缺乏对现金流量表中现金净额的关注，造成的后果是易导致部门员工选择性地忽视现金流，而更加重视结果指标，盲目提高赊销占比，虽然营业额和利润会显著提高，但也造成了资金回笼缓慢或者坏账等风险的发生。在人员方面，专业的高素质的财务人员及信息管理人员配备不足，或者企业对专业人员吸纳不足、培养不到位，导致企业内部的财会人员没有与企业业务性质和复杂程度适配的胜任能力，现金流内控相关的理念与知识不充足。另外，房地产企业内部的组织结构与企业的发展进程或者明确的职责划分和岗位不匹配，更容易造成资金挪用等违法行为，并且若缺乏客观公正的奖惩机制，难以避免员工推卸责任造成的不良影响，不利于企业良好文化的形成。（二）风险评估要素分析。企业风险防范制度是处理财务风险的主要依据，制度内容应包括对企业经营风险的识别与评估、制定风险应对措施等环节。企业风险防范体系是否完善，影响企业控制财务风险的有效性。目前，大多数房地产企业的风险防范主要以财务部门为主，并没有成立风险管理部门的意向和举措。例如，房地产企业市场开发中心在进行一些项目的投标时，只编制工程投标文件，对按完工进度收取的工程价款能否到期收回，没有专门的部门进行评估，从而导致有些工程完工后或正处于施工期时，发生一些不可控因素，给公司造成重大经济损失。因此，不能完全满足新形势下企业风险评价的需求，且降低了企业风险控制能力，从而影响了企业风险控制的有效性。还有公司没有设立对企业经营发展有预警作用的指标，特别是对现金流表示短缺的预警信号指标。（三）信息与沟通要素分析。在多数房地产企业中，对于财务部门汇报的资金情况，管理层更多关注的是资金的来源与去向，以及订单的结算情况，对于资金的存量、流量分析重视不够，对于财务人员上报的各项报告，也没有进行工作业绩评价，久而久之，使得财务人员丧失了沟通的积极性，而管理层也因此失去了对风险进行事前、事中控制的机会。信息沟通的不通畅，严重妨碍了现金流内部控制目标的实现，使企业在迅速做出反应应对相关环境变化时失去先机。（四）控制活动要素分析。从当前实际来看，房地产企业为了应对现金流内部控制中存在的问题，都建立了一些内部控制制度，但是在个别制度规划方面还是有所缺失。例如，企业内在现金支出的授权审批过程中基本都实行了职责分离，为相关人员进行了职责与权力的划分，符合控制活动的要求，但是在现金收入时，企业没有设立一定的授权审批，而是直接由有关的部门处理。这种制度下有可能引发员工做出资金贪污、挪用等不利于企业发展的行为。（五）内部监督要素分析。一些房地产企业出于人力资源成本的考虑，压缩了内部审计机构的编制，使得内审机构或是形同虚设，或是隶属于财务部门，即使设立审计处，也只是不定期对各分公司财务情况进行短期审计，没有长期、系统地进行规划，且由于审计处人员有限，一般只对现金流出情况进行审计，对现金流入的客观性、及时性缺少应有的审计。审计的对象通常仅针对财务部门，目的是为了保证各种财务报表数据的真实性，忽视了内部审计对其他部门工作的调查、评估作用。最终使得房地产企业现金流的内部控制管理得不到有效监督。
三、房地产企业现金流内部控制建议
（一）提高对现金流内部控制的重视。企业应该强化现金流管控意识，在财务管理中，现金流是决定企业正常经营的关键因素。在一个有效的资本市场中，企业的价值很大程度上取决于投资者对企业资产的估值，估值水平取决于企业未来的现金流和投资者的预期投资净生产力。现金流入越充裕，企业的投资风险越小，投资者要求的收益率越低，企业价值越大。因此，上市企业应更加重视现金流管理在企业管理和发展中的价值，将现金流管理的理念和意识灌输到财务管理的各个方面。与此同时，房地产企业要重视现金流内部控制体系的构建，员工积极参与，通过发挥各部门的协同、协作，形成有效的管理体制。在业绩考核中要把现金流加入进来，并加入到考核结果指标中，不能只注重利润而忽视科学有效地进行现金流管理带来的效果。与此同时，提高企业内部控制的重视程度，让所有员工充分认识到现金流内部控制的重要性。增强对企业员工现金流内控知识的培训，督促员工认真、科学地对待资金。制定规范科学的奖惩制度，划分明确的责任机制，由人力资源部入手，全面进行有关员工在招聘、培训、考核、咨询、晋升和薪酬等方面的机制设计。（二）加强财务风险防范。专业人员应尽早设立科学的财务风险管理机构，用以应对企业运行出现的问题。同时，在企业财务风险防范方面的力度要不断加强，确保能够更好地管理控制财务风险，要对现金流进行科学的评价与分析，并在每年、每季度或者每月定期对企业现金流进行风险评估。此外，还可以在房地产企业中建立完整的风险防范预警机制，这是企业内控对现金流管理的关键之处。房企可以根据自身的发展状况设定预警值，一旦现金流到达警戒线，管理层就能很快根据预警采取一定措施。构建一个相对完善的会计系统，对于加强内部控制对现金流的控制力度有很大的作用。（三）完善企业信息平台，强化企业内部沟通。与财务报告相关的信息系统包括用已生成、记录、处理和报告交易事项和情况，对相关资产、负债和所有者权益履行经营管理责任的程序和记录。因此，一旦信息无法在企业内进行及时沟通，有可能影响到整个财务报表并关系到企业现金流的管理和控制。房地产企业应该多关注企业经营管理中的各种现金流量信息的交流和沟通情况，方便员工搜集与企业经营、管理和控制等有关的信息，也包括企业管理者对员工绩效的评价。在信息搜集和整理方面，不仅要注重内部信息，还要对外部信息进行搜集和整理；在信息交流方面，企业管理者需要关注内外部信息进行交流的方式和渠道；而在信息技术方面，企业需要关注控制信息系统。通过定期或不定期的监督审查制度，通过实地检查，及时掌握公司生产经营情况。（四）构建企业现金流内部控制制度。在房地产企业现金流入、现金流出的过程中，要完善企业的现金流内控制度，包括与授权、业绩评价、信息处理、实物控制和职责分离等相关的活动。要将交易授权、交易记录以及资金保管等职责分配到不同员工，以防范同一员工在履行多项职责时可能发生的舞弊或错误。如，做现金借方科目的人不做现金贷方，即该员工是做应收账款的，他就不能去做收入的账，因为借、贷方最终要核对是否一致；做明细账的人不做总账，因为明细账做好后需要和总账进行核对，查看是否相符。除此之外，企业要加强对事中现金流流向的监控与跟踪，严格资金审批制度，对公司现金流集中管理，有效降低企业资金成本，达到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常运营的支出费用情况，做到科学合理的调整。（五）加强对现金流的监督。建立完善的监督制度，是房地产企业健康持续发展的保障。企业内部要设立独立的监督部门，进行日常的监督检查工作，同时应该不定期聘请外部的审计机构进行复核，使得公司财务日益完善，最大限度地降低公司的财务风险。监督部门要不断加强现金流监控力度，做好相应的审核工作。通过不断加强企业现金流监控，能够保证财务审计工作的顺利开展，提高财务人员的工作质量。企业可以通过内审人员提供的资金报告，分析企业资金流动的方向和大小，建立完整的现金流管理制度，当实际现金流动与所记载账目不符时，要进一步进行审计工作，在审计工作中利用专业知识和个人经验制定合理的审计“标准线”，一旦触碰要提高警惕，在“宁可错杀，不可放过”的原则上保证现金流动财务数据记录的真实性和完整性。综上所述，通过提高对现金流内部控制的重视，加强财务风险的防范，完善企业信息平台、强化企业内部沟通，构建企业现金流内控制度，加强对现金流的监督等能够帮助房地产企业完善现金流内部控制体系，帮助企业更加稳定地运行，进一步提高企业的经济效益，从而实现实物与资金的配比，减少资金占用，促进现金回收以及加快现金流转，进一步提升企业价值。
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【关键词】新会计准则；房地产企业；会计核算体系
笔者所在的重庆长安房地产开发有限公司，其注册资本总额为33114万元，是长安工业集团发展房地产业务的全资子公司，是一家集多种经营于一体的综合性房地产开发企业。目前，我国的中小企业已经在整个国家经济社会发展中占据着重要的地位，已经做出了较大的贡献。但是，笔者所在的房地产企业目前已经成为我国经济发展的主导型产业，其发展的结果将直接关系到我国整体经济的稳定与否。
一、中小房地产企业会计核算体系现状
（1）大多数的中小房地产企业会计机构设置层次不清晰、分工不明确、办公条件较差，导致了中小房地产企业的会计机构设置不太符合规范，很多中小房地产企业的会计人员属于兼职工作，甚至出现了无证上岗现象，这直接影响了企业的会计核算水平；（2）由于中小房地产企业自身的特点，使得企业的会计核算主体界限不够清晰，容易造成企业财产与个人财产之间的相互占用现象，使得中小房地产企业的会计人员会计核算工作面临着更多的困难；（3）由于中小房地产企业的内部控制制度等基本制度在制定之初就存在着不少的问题，也有的中小房地产企业虽然制定了相关的内部控制制度，但是在真正执行的过程中却困难重重亦或没有真正执行到位，从而使得企业内部会计监督职能没有真正发挥出来；（4）很多中小房地产企业由于过于考虑成本开支费用，常常不能妥善保管好相关的会计档案资料，也有些房地产企业由于自身条件的限制，没有设置专门的地方和安排专门的人员进行负责和保管。总而言之，我国中小房地产企业的会计核算体系中的核算方法不够规范，比如说建账不规范或不依法建账，以虚假原始凭证入账，成本计算对象不规范以及财务报告编制率低。此外，中小房地产企业的会计核算流程还较为狭隘，不利于发挥会计参与决策及培养综合型企业管理人才的作用，不利于企业长远战略发展。这种较为薄弱的会计基础，没有能够真正发挥好应有的作用，导致外部监督困难重重。
二、构建新准则下房地产企业的会计核算体系
我国新会计准则颁布于2006年，并与次年宣布于上市公司正式实施以来，已经给我国中小房地产企业的会计管理工作提出了较高较新的要求。我们要构建出一套符合新会计准则要求与原则，并以税收为导向的会计核算体系。这里谈下房地产企业的所得税在新会计准则下发生的变化，换句话说就是新会计准则对房地产企业的所得税产生了较大的影响。这是因为新颁布与实施的企业会计准则对企业所得税的影响最大。一般来说，我国企业现行的税收包括了应税收入：视同销售，投资收益以及政府补助；成本费用：资产计量，存货计价，固定资产折旧，无形资产摊销，资产减值，职工薪酬，预计负债以及借款费用等方面。事实上，新会计准则对企业所得税的相关规定包含了企业所得税的确认与计量，企业所得税的核算方法以及可抵扣的亏损确认相应的递延所得税资产。新会计准则对于企业所得税的影响主要包含了：真正确立了会计利润与应税所得的适当分离，明确了所得税会计的核算方法，递延所得税资产的确认充分体现谨慎性原则的要求以及对会计人员的素质提出更高的要求，使得所得税会计处理方法不同，所得税费用与应交所得税差额的含义不同，所得税项目在财务报表中的列报和披露内容不同。
那么，我们中小房地产企业要真正构建出一套适应新会计准则要求的会计核算体系的话，就要从以下几个方面来入手：（1）中小房地产企业应该进一步加强会计人员从业资格的管理，建立健全会计机构，提高会计人员的素质，使得会计人员具备较好的综合素质来应对各种不同的形势要求；（2）在社会主义市场经济条件下，我国中小房地产企业应该更好的规范会计基础工作，提高会计工作水平，使得会计信息尽量满足投资者、债权人及国家宏观管理部门等的多方面需要；（3）由于我国中小房地产企业的内部控制制度建设不够完善，因而，我们必须尽快完善企业内部控制制度，加强外部监管，保证会计核算及时、有效、准确，从而帮助中小房地产企业实现会计规范化；（4）中小房地产企业还应该努力加强会计档案保管，严格档案销毁手续，建立完善的房地产行业的会计规范体系，相关会计准则应全面与国际会计准则接轨，加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础，完善企业的内控体系，增强风险控制环节，政府加强相关的法律法规的建设和执行，加强社会监督，形成有利于中小房地产企业发展的外部大环境。总之，中小房地产企业要真正构建出一套新会计准则下的会计核算体系，就要设置完善的会计机构，改进中小企业会计核算方法，优化会计核算流程，从而实现对企业财务业务的一体化管理，实现企业会计、经营价值的最大化目标。
三、强化新准则下房地产企业会计核算体系中的成本管理
笔者所在的企业属于中小型房地产企业，在经济学上，房地产属于较为特殊的企业，其具有位置的固定性和不可移动性等区别于其他企业和行业的特征，因而，又被称之为不动产。由于房地产企业涉及的资金量较大，并且在国家宏观调控政策日益严厉以及房地产行业越来越不够景气的情况之下，房地产企业尤其是中小型房地产企业去要想真正获得盈利，在激烈的市场竞争中求得生存和发展之地，并且应对严酷的外部政策和市场环境，就必须做好会计核算体系中的成本管理工作。一般来说，企业的成本管理指的就是产品的研发，生产和经营过程中所发生的一切费用进行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。就房地产企业来说，其涉及的成本类型涵盖了内部后勤，生产经营，外部后勤，市场销售，服务以及辅助活动等。一般来说，房地产企业的成本主要由三个部分构成，即土地成本、建筑安装成本和税费，其中的土地成本和建筑安装成本是房地产企业总成本的决定性因素。
我们要认真分析房地产企业成本管理中存在的问题，即未能形成有效的成本管理机制，很多员工和部门都缺乏自我控制意识。具体来说，问题表现在：有些房地产企业只注重生产成本控制，对于其他成本控制较为认识不足或者做得不够到位；成本管理方法较为落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理责任不明；成本考核不严；核算虚假，乱挤乱摊成本。那么，我国房地产企业应该如何构建出一套符合新会计准则要求的会计核算体系，并很好的做好成本管理工作。具体来说，可以从以下几个方面来着手：（1）首先要认清房地产企业成本管理与企业经济效益之间的关联性，合理利用人力、物力和财力，不断提高经济效益，树立强烈的成本意识，尽可能的降低企业的生产成本；（2）房地产企业要抓好成本管理的源头所在，做到全面考虑，制定一个较为先进合理的目标，以期实现设计方案的最优化；（3）房地产企业要大力引进竞争机制，加强成本管理工作，保证管理工作的先进性、合理性和准确性，并能够结合现代企业制度，建立一套科学的激励机制和约束机制，加强成本预测和决策，做好事前成本控制，加强内部审计，充分发挥其评价职能，使得内部审计工作能够在会计核算体系中真正发挥好监督和审核的关键性作用，从而保证会计信息的真实性、完整性和可靠性。
参 考 文 献
[1]邓宜春．关于中小企业会计核算问题的探讨[J]．企业家天地下半月刊（理论版）．2008（12）
[2]冯西伏．浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策．经济与管理．2003（5）
关键词：盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
关键词：会计信息；准则；质量
中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)10-0169-02
1 会计信息质量特征概述
1.1 会计信息质量特征的内涵
会计信息质量特征是对会计信息应具有的质量标准所做的具体描述要求，是对会计信息质量进行评判的最一般和最基本的依据，它具体规定了会计信息为实现会计目标应具备的质量的规定。会计信息质量特征是为会计目标服务的，它是联系会计目标与实现目标之间的桥梁，对会计信息起约束的作用，并使会计信息符合会计目标的要求。
1.2 可靠性的内涵
可靠性是指确保信息能免于错误及偏差并能忠实反映它意欲反映的现象或状况的质量。也就是说，会计信息应该是准确的、不偏不倚的。在国际会计准则理事会的《编报财务报表的框架》中，可靠性是由真实反映、实质重于形式、中立性、审慎性、完整性五个方面的具体特性来支撑的。我国2006年的《企业会准则――基本准则》第二章“会计信息质量要求”中就提出“企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整”。这一表述只将真实性和完整性包涵在可靠性之中，而对实质重于形式、谨慎性则是以单独条款与可靠性并列表述，但没有条款对中立性进行表述。
1.3 相关性的内涵
相关性是指会计信息要同信息使用者的经济决策相关联，即人们可以利用会计信息做出有关的经济决策。一般认为，一项信息是否具有相关性，要取决于其预测价值、反馈价值与及时性。(1)预测价值：如果一项信息能帮助使用者预测未来事项的结果，则此项信息具有预测价值。使用者可根据预测的可能结果，作出最佳选择。由于信息的预测价值具有改变决策的能力，因而是相关性的重要组成因素；(2)反馈价值：如果一项信息能使其使用者证实或更正过去
(2)构建良好的内控环境。良好的内控环境是内控体系的正常运行的“土壤”，房地产企业应该从公司战略、治理机构、人力资源管理、企业文化建设等方面人手，逐步构建良好的控制环境。
(3)建立系统的内控体系。内控体系的实效是建立在内控体系的系统性的基础上。系统的内控体系应包括内控的组织机构、管理权责、内控、内控流程、内控指标、审批程序、信息沟通、反馈机制、各种实现工具等。
(4)建立风险评估机制。许多房地产企业的失败，不是市场问题，而是没有很好地控制风险。通过建立和实施全面控制，及时发现经营活动中面临的风险，通过各种具体的控制措施防范风险的发生，保证企业的持续经营。
(5)设立有效控制措施。在风险评估的基础上，设置有效控制措施，并确保措施的有效运行。通常控制措施包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制预算控制、运营分析控制、绩效考评控制等等。
(6)完善内控信息沟通渠道。实现财务核算业务和房地产开发业务的信息一体化，充分借助于信息化手段，提高信息沟通效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
(7)加强内控监督检查力度。以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、分析、考核、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。
5 结语
总之，财务内控体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证，建立健全和强化房地产企业财务内控体系也将成为房企致力于持续发展的强身之道。的预测的实际结果反馈给决策者，通过与预期结果进行比较可以证实过去的预期是否有误。从而避免再作同样的决策时再犯错误。可见，信息的反馈价值有助于未来决策，因而也是相关性的重要组成因素；(3)及时性：任何信息要想影响决策，就必须在决策之前提供。虽然及时提供的信息不一定具有相关性，但信息若不能及时提供必定会失去效用。2新会计准则对会计信息质量的新要求2，1更加强调会计信息的可靠性
《企业会计准则――基本准则》在会计信息质量要求的第一条就对可靠性进行了诠释，要求以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其它相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。其中还明确规定了资产、负债、收人、费用等会计要素的确认条件。这些条件突出强调了资产负债表项目的真实性和可靠性。2，2更加注重会计信息的相关性
(1)将公允价值计量属性确定为主要计量属性。
公允价值是指在公平交易过程中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额，其本质是市场而不是其他主体对资产或负债价值的认定，是一种基于市场信息的评价。按公允价值计量得出的信息能为企业的经营决策提供更有力的支持。为此，新准则正式将公允价值计量属性确定为主要计量属性，主要表现在非货币性资产交换准则、债务重组准则、金融工具确认和计量准则等具体准则中。
’
(2)财务报表信息披露充分，为信息使用者决策提供服务。
首先，利润的表述强调构成要素。旧准则将利润表述为“利润包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额”，明确利润分别来自企业的产品销售、对外投资所得和营业外收入三方面。而新准则将其表述为。“利润包括收人减去费用后的净额、直接计人当期利润的利得和损失等”，这样表述强调了收入、费用两项会计要素的作用，同时明确提出利得和损失，把企业提高利润的关键点定位于增加主营业务收入和降低费用这两点上。无论利润是增加还是减少，企业都必须从收入和费用这两大方面及利润的构成中寻找和披露原因，这对财务报表使用者而吉无疑是一个非常重要的信息来源。
其次，新准则扩大了信息披嚣的范围。这些新增的资产和负债项目的列示，使信息使用者更易于理解和分析其在企业经营过程中的地位与作用，更有利于信息使用者有的放矢地进行投资。3提高会计信息可靠性和相关性的思考
(1)完善财会法规体系，加大对财务造假的惩治力度。财务欺诈的一个可能原因是治理当局从不可靠的会计信息中获得的预期短期收益将超过其预期成本。
(2)尽量减少会计政策的可选择空间。防止会计信息的技术性失真。经济活动中存在着许多不确定因素，为了转换不确定性・会计上需要一系列基本假设，也需要限定会计信息系统的处理对象。限定会计处理对象，是为了防止无限制地拓宽财务会计的边界，导致会计信息披露日益庞杂。在提高相关性的同时导致会计信息可靠性受到削弱。会计
信息系统的一系列程序、方法的存在，制约着单一会计数据的可靠性，却未必能够必然衍生出最终整体会计信息的可靠性，因为其间会计人员的估计、判定等人为因素和不确定性大量存在。
(3)改进与完善会计信息的披露。第一提高会计信息披露的可靠性，首先就要建立健全保证会计信息真实可靠的法规法则，做到有法可依、执法必严I其次，会计信息来自于企业日常的经济活动。如果企业能按现代企业的要求建立有效的内部控制制度，可以大大减少操纵会计信息的行为，若年终财务报告采用企业内部公示的制度，对预防会计信息的作弊也是一种有效方式l最后，要进一步完善注册会计师的会计制度，对于不负责的注册会计师。要进行曝光，追究其法律责任，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。第二必须改进和完善现行财务报告体系，突出其相关性。首先，要解决历史信息滞后性与信息需求超前性的矛盾。其次，要建立表内信息与表外信息互补的财务报告体系。第三，规范和完善部分信息的披露。
【关键词】 剩余收益模型；改进的剩余收益模型；房地产企业
引言
剩余收益模型最早由会计学家 Preinreich在1938 年提出，Edwards和Bell于1961年提出了改进，但并没有引起理论界多大的重视。1995年，美国学者Ohlson在其文章《权益估价中的收益、账面价值和股利》中对这个方法进行了系统的阐述，建立了公司权益价值与会计变量之间的关系，使该方法重新得到理论界的重视，并成为近十年来财务学、会计学界最热门的研究主题之一。
剩余收益概念的出现，明确了公司的权益价值与会计变量之间的联系，对于实证研究者来说具有重要的意义。剩余收益估价模型把公司价值表述成投入资本与未来经营活动所产生剩余收益的折现值之和。已有实证研究表明剩余收益模型远优于现金流量折现模型（Discounted Cash Flow，DCF）和股利折现模型（Dividend Discount Model , DDM）。在剩余收益模型中，会计数据不再作为估价的信号，而是直接作为估价的变量，由此，在会计数据与公司价值评估之间建立起直接的联系。正如Bromwich所评价的一样：剩余收益与会计的账面计量结合具有革命性意义。
一、模型的建立
（一）模型的提出
剩余收益模型是建立在以下三个基本假设之上的。
第一，公司股票价格等于公司未来期间的预期股利的现值，即股利折现模型（DDM）。
第二，净盈余关系（Clean Surplus Relation，CSR）假设。净盈余关系认为，导致公司账面净资产发生变化的因素是公司获取的收益和支付的股利，而股利的发放只在每一期末发生，它只减少公司期末的账面资产而不影响当期的收益。
净盈余会计要求所有影响公司账面价值的利得与损失都应包括在收益中，即从一个期间到另一个期间账面价值的变化等于收益减去股利净支付。该假设允许基于未来盈余和账面价值表示未来股利。该模型的这一发展不仅与上世纪60年代MM的股利无关论相符合，同时把公司的未来盈余作为一项重要的指标加以考虑，强调了企业的价值在于其对财富的创造，而非财富的分配；指出股利政策并非是投资者选择股票的依据，只有真正创造价值的公司才能得到投资人的青睐。
第三，动态线性信息假设，除了会计信息外的其他信息对公司价值的影响呈现一阶自回归的关系。
剩余收益模型的一般形式就是在上述三个假设的基础上产生的。所谓剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之差。剩余收益的基本观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求的报酬的利润，仅仅是实现了正常收益。根据定义，剩余收益满足下列修正的自回归过程：
RIt=Xt-rBVt-1（1）
其中，RIt为企业的剩余价值，Xt为企业营业利润，BVt-1为企业净资产账面价值，r为投资者要求的必要报酬率，即企业的资本成本。
剩余收益模型从股东的角度考虑公司的价值，把公司内在价值表述成投资资本与未来经营活动所产生剩余收益的现值之和，即：
（二）模型的演化
传统的企业价值评估模型一个最大的弊端就是忽略了企业财务报告中大量的会计信息。自1968年Ball and Brown的《会计收益数据的经验评价》发表之后，许多研究者开始以实证的方法研究会计信息与股票价格或市场收益的关系。已有大量的实证研究证明了会计信息在价值评估中的价值相关性。根据剩余收益的定义，需要对企业当期以及未来期间的剩余收益进行预测，再进行折现才能得到企业当期的内在价值。在实际操作中，对剩余收益的直接计算或者预测是很困难的，也容易受到主观意识的影响和人为操纵。为了避免这种不利，更大程度地利用会计信息，可以考虑从传统的剩余收益模型出发，经过一系列的推导，使之与大量会计信息相联系。将剩余收益进行分解，得到：
通过与财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化成为客观的、可计量的财务比率和会计指标。从（7）式可以看出，经过财务比率的分解，剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性。在进行指标预测时，可以利用企业对外公布的财务报表数据为基础，使得对剩余收益的预测具有了客观性和可验性的基础，从而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。
二、模型应用的改进
（一）模型应用现状
在剩余收益模型中引进杜邦体系，可以最大限度地利用会计信息进行价值评估。但是传统的剩余收益模型（2）中，另一个关键的问题是对未来各期剩余收益进行折现求和。这个过程在理论上是无限期的，即建立在企业持续经营的假设上。为了加强计算的可行性，很多学者将这个无限的过程假设为到达某一个期限T后，企业的剩余收益趋向于一个固定的值，即T时刻后企业产生的剩余收益贴现到T期之和为一个固定值CVT，则公式（1）可表示为：
（二）模型应用于房地产行业的改进
以往的研究已经证明，对投资者而言，企业的价值在于其价值的创造能力，也就是剩余收益模型中的剩余收益，因此，本文在改进的剩余收益模型中仍然选择剩余收益这一指标作为模型变量。但是，目前学术界对未来期间剩余收益取值的三种情况还未有较为成熟的应用，不充分地选择其中一种必然会造成价值评估结果的不可靠性。本文避开这一难题，认为从投资者角度对企业价值的认识是基于其可获得或者预见的信息，企业过去和未来较远时间的财务状况对其价值的决定不敏感。引入观测前一期、当期以及后一期的剩余收益即RIt-1、RIt、RIt+1作为改进模型的自变量。
本文旨在研究剩余收益模型在房地产行业的应用。基于欧阳励励（2008）剩余收益定价模型在不同行业解释能力有显著不同，在房地产行业解释能力最弱，本文寻求一个能更好地代表房地产行业特点的变量。房地产行业与一般制造业最显著的不同是其存货（土地、开发产品）金额大，而固定资产在总资产中的份额却不高。固定资产具有资产专用性和不可分割性，因此其总资产和净资产价值相对而言对企业价值和股价决定的意义不是很大，只有资产的盈利能力和带来的现金流量最为投资者所看重。房地产企业的存货资产相对于其他企业的净资产而言，具有较高可交易性和变现能力，只要价格允许，很容易变现带来较大的现金流。因此，本文将传统剩余收益模型中的企业账面净资产BVt用更具代表性的账面净存货NIVt代替。
根据陈信元（2002）等在剩余收益模型中加入以营业收入为代表的规模变量SIZE，以及流通股股数OS，由于剩余收益模型是建立在动态线性关系假设的基础上的，我们可以引进一个基于绝对值的多元线性模型对企业价值模型进行评估。即
Vt=a0+a1RIt-1+a2RIt+a3RIt+1+a4NIVt+a5SIZEt+a6OSt（9）
式中：Vt――t期企业内在总价值；
a0――不依赖于其他变量的常数项；
RIt-1――t-1期的企业剩余收益；
RIt――t期的企业剩余收益；
RIt+1――t+1期的企业剩余收益；
NIVt――t期企业净存货；
SIZEt――t期企业主营业务收入；
OSt――t期末企业流通股股数。
三、实证研究
（一）假设建立
根据以往的研究，企业的内在价值可以通过剩余收益模型RIM来决定。本文提出假设：
H1：基于改进的剩余收益模型（9）的企业内在价值能够解释股票价格；
H2：相对于其他变量，企业评估期间前后的剩余收益RI能解释更多的股票价格变动；
H3：基于改进的剩余收益模型（9）的企业内在价值对股票价格的解释能力在逐年提高。
（二）样本选取
房地产上市公司是房地产行业中的优秀代表，为了使数据更具有客观性，本文以2004、2005、2006年为数据窗口，根据大智慧板块分类，选取房地产板块上市公司为样本。剔除2004年以后首发上市以及在2004―2006年间被特殊处理的公司，共选取97家房地产上市公司作为最终研究样本。
（三）变量的取值
1.根据公式（3）―（6），可得出RIt=f（St，At-1，Xt，BVt-1，r），其中变量S、A、X、BV依次代表企业的销售收入、资产总额、净利润、净资产账面价值，其取值均可以从企业披露的财务报表中直接得到。
2.折现率r的确定。折现率r表示企业的资本成本，它的估算国内没有一种较为固定的算法。赵志君（2003）直接用一年期存款利率来代替我国上市公司的资本成本，这种直接运用存款利率代替资本成本的方法由于没有考虑投资股票的风险溢价，低估了我国上市公司的资本成本。本文使用“无风险利率+风险溢价”作为资本成本，这样就充分考虑了投资者的机会成本和股票的风险补偿，又避免使用条件性极强的CAPM模型。本文选用2004―2006年一年期银行存款利率的加权平均数作为无风险利率，即2.19%。选用Dimson（2002）计算的“世界指数”对短期国库券利率股票风险溢价的几何平均值为我国股票市场的风险溢价，即4.6%。通过以上分析，本文选用的企业资本成本即折现率r=2.19%+4.6%=6.79%。
3.本模型为企业价值的绝对值模型，故与陈信元（2002）等的模型变量取值不同，本文研究中的变量取值均为绝对值。OS为t期末企业流通股股数，SIZEt为t期末企业营业收入，NIVt为t期末企业存货净额，这些变量取值都可以在企业披露的财务报表中得到，保证了研究的可靠性和客观性。
4.因变量V取企业的总市值，可由企业当年年末收盘价乘以股本数得到。
（四）实证结果
根据改进后的模型（9）对2004―2006年样本数据运用SPSS进行剔除法多元线性相关分析，分析结果如表1所示。
经过运用向后剔除法对改进的剩余收益模型（9）进行多元回归检验分析，比较2004―2006三年的检验结果，均得到相似的结果，就是模型（9）对企业价值的解释能力较强，但是变量RIt-1和SIZEt在三年的回归检验结果中未能通过t检验， 故在进一步研究中将这两个变量剔除，得到新的改进的剩余收益模型：
Vt=a0+a1RIt+a2RIt+1+a3NIV+a4OSt（10）
运用模型（10）再次对2004―2006年样本数据进行回归检验，各年度检验结果如表2所示。
（五）实证结果分析
1.对2004―2005年的样本按照改进后的模型（9）应用
Backward（向后剔除法）多元线性回归都出现了相似的结果，以2005年的回归结果（见表1）为例进行分析。从回归结果看，模型全部变量回归后，方程的解释能力比较高，达到83.3%，但是只有2005年的剩余收益05RT和NIV通过了t检验， 表示这两个变量对企业内在价值解释能力显著。在剔除模型1中未能通过检验的变量SIZE后，模型2的解释能力并没有减弱，并且其他几个变量解释能力增强，t检验结果也优于模型1，说明SIZE这一变量在对房地产企业进行价值评估过程中解释能力变弱。进一步剔除未能通过检验的04RI得到模型3，回归结果表明经过两步剔除不能通过检验的变量SIZE和04RI后，模型对企业总市值仍保持较高的解释能力，并且保留的变量基本上都能通过t检验，说明模型3可以作为最终的改进模型，对我国房地产上市公司进行价值评估。
2.对2004―2006年逐年模型进行分析（见表2），可以看出，模型的解释能力呈现逐年上升趋势，表示我国房地产股票市场也趋向成熟，股票市场价格能够比较好地反映企业的内在价值。企业当年以及下一年的剩余收益能够很好地解释企业价值，Beta系数分别为2004年0.485和0.27，2005年为0.509和0.145，2006年为0.305和0.237。这个结果表示从投资者角度来看，投资者更加关注上市公司的剩余价值创造能力，即超额收益。当年的剩余收益解释能力均高于第二年的剩余收益，这表明投资者认为企业价值更大程度上依赖企业的财务现状，对未来期间的预测结果只是作为补充，这与理论上的投资者投资的目的是为了在未来期间获得利益相背离，也反映了我国股票市场的不稳定以及不成熟，使得对未来期间企业经营状况不能作出有参考价值的可靠性估计。模型中变量系数始终为负，说明市场将流通股视为一个负面因素，这与陈信元（2002）等的研究结果一致。
3.改进后的剩余收益模型，通过加入能直接反映房地产企业特征的变量NIV，并且避免传统剩余收益模型中预测未来剩余收益现值求和带来的不可靠性，用评估当年和下一年企业的剩余收益代替原模型中的无限求和部分，大大提高了模型的可靠性，使得改进后的模型（10）年的解释能力分别为73.1%，83.4%和91.3%，远远高于欧阳励励（2008）运用传统模型对房地产行业仅有28.33%的解释能力，新模型改善了以往模型对企业价值低估的状况。这表明新模型对房地产价值评估有较强的适用性。
四、研究结论
本文通过在原剩余收益模型的基础上，经过引进杜邦分析体系，将企业财务报表中的会计数据引入企业价值评估，增加了模型估值的可靠性和客观性。根据模型计算中对剩余收益无限求和的弊端，本文将有限的剩余收益作为线性模型的变量，增加了模型的可操作性。此外，根据房地产行业的特点，引入以往研究中未涉及的变量净存货NIV作为本行业的特征指标。经过上述改进，将改进后的模型（9）、（10）用SPSS进行多元线性Backward和Enter分析检验，结果表明改进的模型（10）中的变量对企业市场价值有很好的解释能力。
本文选择房地产行业为实证样本， 模型的改进是根据此行业特征进行的，将改进后的模型应用于中国所有的上市公司价值评估有一定的局限性。
【参考文献】
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