时间：2023-09-05 16:59:33
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摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
【关键词】房地产企业；财务内控模式；构建；研究
近年来，随着我国社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房地产企业的发展可谓突飞猛进，目前已经上升到一个高速发展的阶段。虽然取得的成绩非常突出，但实践中我们可以看到当前的房地产企业财务内控模式有待进一步完善和规范，加强房地产企业财务内控管理势在必行。在房地产企业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展， 以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡， 加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。 内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。
1、当前房地产企业财务内控模式中存在的问题分析
随着社会经济的快速发展，虽然房地产企业发展比较迅猛，但由于当前我国房地产企业的财务内控研究及其实践活动仍处在一个初级、摸索阶段，房地产企业财务内控过程中难免会遇到这样那样的问题。总结之，主要表现在以下几个方面：
（1）思想上缺乏足够的重视
社会经济的发展和市场经济体制改革的不断完善，带动了房地产企业的全面发展，同时企业之间相互竞争也变得日益激烈，房地产企业财务内控业已成为当前房地产企业生存与发展的重要抓手。但实践中我们经常会看到，当前我国很多房地产企业的会计财务管理信息存在着严重的失真问题，违法乱纪行为屡见不鲜，不仅严重扰乱市场经济的正常发展秩序，而且还对房地产企业的可持续发展造成了非常严重的影响。究其原因，主要是因为房地产企业的领导及工作人员对企业财务内控管理缺乏思想上的重视，加之各项制度不完善，导致以上问题的出现。从表面上来看，企业财务内控管理应当从数据入手，属于会计人员的工作范畴，但内控决策、监督和执行三者是相互分离由相互统一的。
（2）房地产企业内控决策不合理
从实践来看，当前很多房地产企业内控决策过程中，依然存在着目标不明确、方法不科学、不细化等现象，这主要表现为房地产企业的内控过于粗放，没有明细的具体规定，尤其缺乏科学性与实践性。比如，部分房地产企业因缺乏月度工程预算管理机制，会计人员只对当月的成本进行核算，而难以对整个房地产工程项目成本进行控制和管理；部分房地产企业对自己的分公司没有设立较为明确、的考核标准、权责部分，导致分公司管理人员对整个工程项目施工过程中所消耗的材料漠不关心，以致于大量的材料被浪费掉、成本大幅度增加，这些均是内控决策不合理造成的。
（3）房地产内控管理人员的综合素质有待进一步提高
据调查显示，当前很多房地产企业财务内控管理、执行人员缺乏工作责任感，对于控制程序不够重视，经常会出现错误的判断、相互串通舞弊等行为，以致于房地产企业财务内控难以发挥作用。房地产企业财务会计管理部门是企业内控之核心，同时它也是一项非常复杂、综合性的管理工作，因此财会人员不仅要具备非常丰富的专业知识和实践经验，而且还要有较高超的企业经营管理技能。但实践中却并非如此，房地产企业内控管理人员的素质缺陷，成为制约房地产企业快速发展的主要桎梏。
2、构建房地产企业财务内控新模式的有效策略
基于以上对当前我国房地产企业财务内控模式中存在的问题分析，笔者认为要想有效的防范以上问题的出现，构建新的内控模式，就必须认真做好以下几个方面的工作：
（1）建立基于公司发展战略的内控体系
公司的内控体系只有基于公司的发展战略进行制定.才能与企业的长远发展目标趋于一致。才能按照企业的资源和开发计划进行内控体系的建设和实施.使内控体系中的组织设计、权责分工、资源的组织、资源的配置、制度的制定、流程的建立、内控的实施和反馈。都能够协调统一、系统严密。
（2）完善现有的组织结构
立足实际，设置合理的组织结构， 根据相关结构进行责任分配与授权，企业的组织结构的功能在于提供规划、执行、控制和监督活动的框架。 房地产开发企业可根据内部控制不相容岗位设计原则及开发流程需要作相因的设计，例如：总经理下设分管财务、工程、开发策划、营销的副总或承担相应职能的总会计师、总经济师、总工程师、营销总监等，总而言之做到人、财、物分管，各司其职，相互制约，采购（招标） 、付款、收款必须由两个以上部门会签，再由分管领导审批，最后由总经理审定， 为内部控制系统的运作提供合理有效的组织保证。
（3）构建健全内控信息资源渠道，执行监督检查机制
房地产财务核算业务能力水平的提高，要充分现代信息产业与通讯行业的技术手段；以实现财务核算业务与房地产信息资源的网络信息一体化，进而对房产内部资源信息实现共享，保证完善内外部信息沟通在平台上实现动态决策以及动态管理，建立键全的内控信息资源渠道。以财务管理预算审计工作为核心，实现现阶段经营战略目标有效分析和实施战略反馈；实现在地产项目全过程的资金和成本监控，并对各部门的业务范畴之内的财务活动有效进行监督检查，实现对其
财务活动的预测、控制、有效分析、及时反馈、改进实时动态机制等，施行以上部署监督职能要充分与部门的绩效考评相紧密结合。
（4）建立有效的风险评估系统
从管理风险和经营风险两个角度进行风险确认， 管理风险主要确认管理理念和经营风格对目标的影响及在机构设置、岗位分工、权责划分及人力资源政策等方面存在的潜在风险。对于房地产开发企业应分析业务流程，针对经手资金
量大和影响成本费用控制目标的机构设置、岗位分工、权责划分应充分评估风险， 是否存在一个部门或个人包办经济事项的情况和可能。 在充分评估风险的前提下，制定机构设置、岗位分工、权责划分及人力资源政策等控制措施。通过风险评估，可以找出房地产企业内部控制系统的关键点，从而来加强其内部控制系统的设计。
（5）加强财务人员素质教育，提高内控质量
随着科学技术的迅猛发展， 产业特征的变化和信息化社会的到来，对人的综合素质和理解能力、适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅具有普通的查账本领已不适应，必须扩大知识面，提高知识水平。房地产会计人员也是如此，在新形势下， 建设项目的投资会计不仅是单纯的造价和财务收支，还涉及到工程设计、造价前期的控制阶段、工程管理等都将成为财务工作的重点， 这就要求房地产企业必须拥有素质较高、专业知识全面的财务会计人员队伍，以充分发现和揭示问题， 使内部控制名符其实地处在较高层次监督的位置上。
结语：内控管理是房地产企业管理工艺的重要内容，同时也是房地产企业财务管理工作的关键所在，对房地产企业可持续发展具有非常重要的作用，因此应当加强思想重视管理机制创新，为房地产企业探寻新的发展契机。
参考文献：
[1]刘晓红.论房地产企业财务内控模式的有效构建[J] .财经界（学术），2010（04）.
[2]周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济，2011（25）.
关键词：房地产企业；财务风险；财务管理
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）29-0162-02
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对跌宕起伏的房地产市场，房地产企业要实现长远的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务风险的类型
（一）房地产开发周期与风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大。 其次，随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。
（二）房地产产品特性与风险
土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，而地理位置则取决于该城市区域、地段未来发展的趋势。未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
（三）房地产企业资金供求与风险
房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一系列新的融资方式被广泛地采用，房地产企业资金来源日趋多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。房地产企业融资方式越复杂、资金成本控制越困难，房地产企业风险也就越大。
（四）房地产企业组织结构形式与风险
在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司能够给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在“委托一”关系，项目公司是人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严重的信息不对称，总公司在获取信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则；在财务上，总公司也很难有效地对项目的预算、决算进行控制。
二、房地产企业财务管理体系
（一）完善财务核算体系
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计， 构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据作为分析基础。将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目
首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目；其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析；第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
4.建立管理会计系统
建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序， 提高管理的规范化与科学性，降低运营风险。建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。（1）设立责任中心。房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。（2）建立管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。（3）完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理。完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。
（二）建立全面预算管理体系
房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
（一）保证真实和完整的会计资料
在各个行业中都存在财务管理不合理的问题，特别是在那些财务信息不完善的公司，这种现象更加普遍。作为一个相对成熟的行业，房地产行业通常能够保证其财务系统的完善性，房地产企业集团信息化系统通过上级审查的方法能够实现透明化，能够根据相应的依据来进行相应的业务，尽可能提高财务信息的真实性和完整性。
（二）有效进行房地产企业集团的资金运用
在房地产企业集团的资金运用方面，主要包括销售环节和开发建设环节两个方面。在销售环节，基础信息参量通过完善的财务信息系统来建立，在不同操作人员的操作权限被确认以后，就能够设置不同的财务管理部门，操作人员将整合汇总后不同的基础信息交付给管理部门，这样能够分级制定和统一管理财务信息。在开发建设环节，设置目标成本与合同结算、付款的整合账目都可以围绕合同管理来实现，为了有效建立资金计划，应当在建立合同之前约定付款时间和限制金额。信息系统通过设置成本超支预警来实现成本的有效管理。
（三）财务信息化满足企业未来发展需求
在企业财务管理中，科学、合理的财务管理对于一个企业的发展来说至关重要，属于企业发展历程中不可或缺的组成部分。如今，财务管理手段的改革与创新已经成为企业信息化财务管理的主要手段，通过与互联网和计算机技术的有效融合，不仅可以提高企业发展的管理效率，而且还能确保企业各个环节的顺利运行，提高企业的市场竞争力。
二、房地产集团公司信息化财务管理中存在的问题
在总体财务环境的影响下，房地产集团公司信息化财务管理还存在着一些问题，如各项目成本控制情况不能及时得到反馈，对项目资金情况不能适时迅速地掌握，整体财务计划无法布署，数据共享程度不高等，这些问题在一定程度上限制了房地产集团公司的稳定发展。
（一）没有充分认识到财务管理信息化的作用
在实现房地产集团公司财务管理信息化的过程中，涉及到公司管理很多方面的变革。各房地产公司所建立的财务管理信息化系统间的财务管理水平，存在着一定差距，其中一个主要方面是房地产集团公司的相关领导没有充分认识和理解财务管理的信息化，忽视了集团公司财务管理信息化建设的重要作用。
（二）没有先进的财务信息管理思想、方法和手段
目前在很多的房地产集团公司中，还没有实现财务管理的信息化，公司内的财务管理人员工作效率太低，不能将准确的公司内部各种财务数据信息提供给公司管理者，很多房地产集团公司也没有先进的信息化管理方法和手段，相关财务管理人员没有现金的信息化管理意识，进而导致房地产公司财务管理水平较低，加大了房地产集团公司的财务风险，对于房地产公司的市场竞争力有不利的影响。
（三）集团公司与异地子公司之间的信息共享不够全面
在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供相应的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的，因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用。
三、房地产公司实现信息化财务管理的主要措施
（一）将房地产公司的基础信息整合起来
要以确保房地产公司基础信息的完整性和精确性，作为实现房地产公司财务信息化管理的基础，其中公司楼盘的基本信息状况、内部销售人员的管理、客户的背景资料、公司销售跟进情况、各部门工作进程情况等等都是房地产公司基础信息的主要内容，管理人员在将这些分散和零碎的基础信息进行统一分步编码和分类的过程中，能够迅速和快捷地得到有用的信息，房地产管理者可以充分利用这些信息进行存取和查询。例如公司管理者可以对工程部的工程合同、造价、工程进度、成本的控制等充分掌握，或者对销售部的销售合同、销售情况等进行及时了解，通过对房地产公司所有的基础信息进行整合，能够不断促进财务管理信息化的建设，在一定程度上可以提升房地产公司的高效管理水平。
（二）建立资源共享数据库
通过财务资源共享数据库的共享，来实现公司各部门之间的资源共享，在各房地产公司财务管理信息化不断完善的过程中，更加需要信息交换和资源共享，对房地产企业而言，资金链就是房地产开发企业的生命线，各分公司有多少个项目，资金压力在哪个阶段，整个集团的资金情况如何合理安排，这都是需要靠准确的数据来说明。通过建立房地产公司自动办公信息平台，在公司内部建立财务信息资源共享数据库，能够有效地在房地产公司之间进行及时准确的信息传递，把分公司和子公司联系起来，进而提升财务信息管理的效率。信息资源共享数据库的建立，能够将整个公司内部的各种资源和数据信息保存下来，在沟通公司各项目的过程中，使公司内部的各部门充分了解收入和支出，同时，房地产集团的各部门能够通过资源共享数据库来获得相应的数据，根据这些数据就可以有效地实现沟通。另一方面，利用财务资源共享数据库，管理者可以充分的控制公司，通过检索公司的资产来发现房地产公司中存在的问题。公司内部之间以及分公司和总公司之间的信息交流和共享能够实现良好的沟通，同时公司的各种公共资源也可以提供给外界，在提高公司宣传力度的过程中，提高房地产公司的市场竞争力。
（三）提升公司财务管理人员财务管理信息化意识
较强的财务管理意识对于信息化财务管理的实现非常重要，因此为了在房地产集团公司中实现财务信息化管理，就必须要不断提升公司财务管理人员的信息化意识，可以在公司内部进行信息化管理方面的培训、知识竞赛等，以提升财务管理人员的信息化意识。
（四）采用新技术和新设备
关键词：合同管理 房地产财务 重要作用
一、合同签约时财务部门的监督审核作用
（一）工程类合同尤其是重大工程合同签订前，财务部门应介入合同条款拟定
首先，在合同签订前，房地产财务部门应该重点对签约方的履约能力进行考察和分析，要求签约方提供有关财务报表，对比分析签约方的财务情况、经营成效以及现金流量等重要指标，然后还要和同行整体情况进行比较和研究，以此判断签约方是否具备合同履约能力。其次，在进行合同条款审核的过程中，房地产财务部门重点关注签约方的款项支付方式及违约金等内容。在某些工程合同中，建设单位在收取承包单位履约保证金之后，在支付前期的10%-20%的工程款时，承包单位不愿意提供发票，仅仅只是开具收款收据，这是因为工程款按照属地原则应该开具建安发票，但是可能这些单位里面有很多都是外地企业，开具建安发票必须是先获得外出经营许可证后才可开具，这样就会增加人力或者物力成本，对此，建设单位也可同意承包单位在收取前期的10%-20%工程款时为其提供收款收据，但是在后期的工程款支付中应该要求开具合同金额一半以上的发票，同时要求承包单位在支付至工程质量保证金时，把合同全部金额的发票提供给建设单位，这点主要是考虑土地增值税问题，因此在合同审核中，一定要综合考虑税收以及财务核算等内容，避免签订时出现漏洞，进而影响后期的执行。
（二）销售类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定
房地产企业在进行销售合同签订时情况会比较复杂，这点主要是由于签订对象差异比较多，难免会出现因理解差异造成的合同条款歧义，假如版本订立不严瑾，就可能会在后期退房等情况中造成一些损失，严重的还可能会影响房地产企业的声誉。比如，合同条款中是否标注了因为购买方自身因素导致的退房，是否应该没收购房定金；假如出现退回房款的情况，退回时采用的是无息还是有息退还；还有就是假如购买方延迟付款时间，此时是否要收延迟利息等，上面的内容都要在商品房销售合同中进行明确的说明，以免后期给房地产企业造成不必要的经济纠纷。
（三）出租类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定
通常情况下，房地产企业在进行商住楼建设时，基本上都是把底层当作店铺，此时就会面临底层出租的问题，在房地产企业制定底层出租合同条款时，房地产企业的财务部门也要积极参与其中，重点对租金的收取形式、出租时间以及租金数量等进行明确，以此确保房地产企业经济利益。
二、合同执行中财务部门的控制作用
房地产企业签订的各种合同，企业的财务部门都要备案，必要时合同签订部门可以对正式签订的合同进行扫描，把合同的扫描件放在房地产企业的局域网中，以此实现资源共享的目的。但是需要注意的是财务部门应该按照不同类型的合同，使用对应的方式进行合同执控制。
（一）针对工程类合同，房地产财务部门要整理好合同信息，并制作合同执行台帐
通常合同执行台账中应该包含和收付款有关的信息，比如合同的签订时间、签约方的信息、合同总金额、已付金额以及发票开具等，建立这样台账能对合同执行进行很好的监督和控制。房地产财务部门应该按照合同的具体执行情况和工程部门进行相关信息的核对，以防出现合同超额支付的情况，对那些没有按照合同条款进行履约的，房地产财务部门可以拒绝付款，同时还要向负责人汇报具体情况，以此确保合同履行得到合理的控制。另外，房地产财务部门还应该对把合同收付款情况制成收付款记录单，然后将其与合同存放在一起，在收付款记录单中，可以了解到已付金额的具体明细，这两份资料类似总台帐和明细帐，共同对合同执行实施控制。
（二）对房地产企业的销售报表进行严格审核
房地产企业的销售合同也很重要，在房地产销售部门签订合同后，销售部门必须记录每天的销售情况，还要将销售信息整理成销售报表，并复制一份交给财务部门，财务部门应该认真审核销售报表，并与财务系统进行比较，以此监督控制销售合同履行情况。对房地产企业而言，只有将楼盘销售出去才能获利，当前很多购房者都是通过按揭进行购房的，按揭的担保就是购房合同。对此，房地产财务部门就必须严格监督合同履行情况，在收到房款后，及时反馈给销售部，然后及时告诉购房者，让购房者办理房产权证，以此降低企业承担的风险。
三、合同执行后，财务部门要发挥归档作用
在完成合同执行后，房地产企业应该及时进行合同的整理、归档及保存，在合同的归档中，必须做好归档的合理划分，比如说业务部门应该保存的是和工程审批、建设及验收相关的合同内容，但是财务部门则要保存合同中和款项相关的内容资料，做好划分归类保存，不仅能使合同管理更科学，最重要的是能为后期的查询提供便利条件。
四、财务部门对合同履行的评估管理作用
对房地产企业而言，完成了合同的执行和归档之后并不能代表整个合同管理就结束了，最重要的是还应该进行合同履行情况的评估，而且在整个评估管理中，房地产财务部门应该积极参与评估工作。房地产企业的财务部门应该把握评估工作中的重点内容，主要从合同中的相关款项、合同履行过程中的收支明细等内容进行分析，以此保障合同评估管理的有效性。
五、结束语
总而言之，在房地产企业合同管理中，房地产财务工作具有非常重要的作用，正如文章所讲的在合同签约时房地产财务部门具有监督审核的作用、在合同执行是有控制的作用、在合同执行后还要发挥归档的作用，最后还要进行合同履行的评估，只有确保其参与了整个合同管理的过程，才能确保合同管理的科学有效性，以此提升房地产企业的综合竞争力。
参考文献：
[1]李鸿.企业合同管理中房地产财务的重要意义探究[J].财会学习，2016，17：32+35
税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
关键词:房地产企业会计核算
进入新时期，伴随着现代经济的快速发展，国内房地产市场迎来了大发展时期，给房地产企业提供了巨大的商机。但是，与此同时，由于房地产企业的投资规模大、资金占有量大、资金使用周期长，使企业的会计核算面临比较大的问题。如果会计核算不到位，工作环节处理不恰当，不仅对房地产企业的投资 项目的资金使用造成影响，同时有可能影响到房地产企业的生存与发展。因此，加强对房地产企业会计核算问题的研究，积极探寻相应的解决对策，对规范房地产企业的资金管理、推动企业的持续发展等都起着至关重要的作用。
一、房地产企业会计核算存在的问题
现代企业的会计核算工作不仅包括传统的经济活动结束后的资金记账、结算、报账等过程，同时也新加入了会计核算之前和核算过程之中的经济内容。而从目前国内房地产企业的发展状况来看，房地产企业的会计核算工作的开展仍然存在诸多问题，主要表现在这几个方面：
(一)会计科目的设置不合理
房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外， 由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。
(二)缺乏真实、准确的会计信息披露
现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。
(三)房地产企业的收入确认核算复杂
目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。
二、改善房地产企业会计核算问题的对策
(一)设置科学、合理的跨级科目
改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。
(二)完善房地产企业的会计信息披露
加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。
(三)加强房地产企业收入核算的确认
对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。
三、结束语
综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。
参考文献:
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[3]林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探[J].中国商界(下半月),2010(12)
一、××市涉外房地产企业税收基本情况：
（一）登记情况：
20*年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至20*年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故20*年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。
（二）经济税源及入库税收收入：
20*年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。20*年实现销售收入574万元。
20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税2.41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。
20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税2.14万元）。
二、××市涉外房地产企业趋势分析：
从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：
（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。
（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。
（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。
三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：
根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业20*年度和20*年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：
（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。
（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。
（三）纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售（预售）收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。
四、关于房地产税收征管方面的几点建议。
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
（一）拓宽企业获利空间
随着国家宏观调控政策的逐步实施和市场融入国际化，房地产市场竞争日益加剧，仅仅依靠土地升值来获取利润的风险也在日益增大。房地产开发是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的，而对于“成本”和“市场”两大利润敏感因素，企业能够对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目开发和管理中的核心地位。
（二）提高企业资源使用效率
为了实现企业的整体利润最大化，房地产企业产品开发过程中的各个环节，都应当承担为提高经济效益服务的责任，贯彻全员目标责任制方针。财务成本管理是一种全过程、全方位、全人员参与的日常管理活动，房地产项目开发过程中，基层服务人员及一线生产员工作业成本控制至关重要。房地产企业通过细分成本目标，落实成本责任制，辅之以有效地激励机制、公平与效率平衡等考核机制，有效调动企业各方面资源，赢得进一步发展的不竭动力。
二、目前房地产企业成本管理存在的问题
（一）管理观念陈旧，成本管理制度不健全
房地产企业大多偏重项目工程技术而忽视财务成本管理，没有建立与企业自身发展相适应的财务管理体系，项目开发过程中财务工作仅仅局限于事后核算，缺少事前预测和事中控制。项目负责人习惯于根据项目概算或施工图预算粗略估算建设成本，使财务管理制度在具体执行中形同虚设，设计变更、现场签证难以有效控制，超合同付款时有发生，从根本上失去了财务成本控制功能。同时，财务成本控制手段落后，各部门管理人员之间缺乏有效沟通机制，无法实现财务成本数据适时传导，使得房地产企业财务成本控制时效性大打折扣，资金管控难度大，项目资金因使用效率低下导致资金成本急剧上升。
（二）成本管理组织架构层次不高，缺少有效的上下传导机制
房地产企业的管控模式因战略定位、企业文化、发展阶段、企业规模等因素而不同，其成本管理组织架构在不同企业或相同企业不同发展阶段也有所区别。目前，房地产企业普遍以追求利润最大化为目标，忽视主导产业发展和实现资本增值的双重目标，项目管理过程中也没有建立一个强有力的成本控制管理组织架构，项目成本管理机构设置往往流于形式。决策层、管理层、项目作业层之间缺少有效沟通，造成事前成本管理薄弱、成本目标缺乏科学性和严肃性，项目作业成本不受控，由于成本信息传递渠道不畅导致成本管理偏离了顶层设计方向。
（三）成本核算方法跟不上全社会信息化潮流
由于对成本控制的意识不强，房地产企业的成本核算对象不能严格按开发项目准确设立，成本分摊脱离项目实际情况导致成本信息失真。房地产企业现代管理信息化运用水平不高，项目成本历史数据难以形成共享资源；项目进度数据由于不能及时传递造成实际完成工程量和财务成本数据脱节，影响到项目成本归集和分配的准确性。房地产开发产品由于周期长，工程竣工验收后开发成本会因小区配套设施久拖不决或延迟实施而影响项目结算，造成项目成本有被随意调剂的可能。房地产企业办公自动化系统、项目管理系统以及财务管理信息系统等模块之间没有实现有效集成，缺少统一管理运作平台，影响了成本目标的分解和落实，无法实现房地产项目成本适时在线预警。
（四）成本管理局限于传统项目开发过程控制
房地产企业成本管理目前还局限于项目开发周期本身，仅仅根据项目开发过程各阶段确立成本管控环节。由于房地产项目生产过程特殊，相关的上下游单位众多，缺乏必要的项目管理评价指标体系和控制手段，价值标准和产品标准受上下游单位影响大，成本管控执行困难，生产过程中不确定因素多、风险大。严重的甚至会面临流动性风险而陷入拆东墙补西墙泥潭，最终资金链断裂而造成烂尾楼、豆腐渣工程等不良现象。
三、加强房地产企业项目成本管理的对策
（一）建立健全成本管理体系，推行全面预算管理制度
房地产企业在规划设计、项目招投标、工程分包、竣工结算等阶段推行全面预算管理，将成本管理纳入项目生命周期过程，能有效提高资源配置效率，将控制费用、降低成本开支贯穿于日常工作过程。基于合理的成本结构分类进而科学制定目标成本，以此作为成本控制的上限；通过动态成本与目标成本的对比，实时反映异常成本状况，并支持对异常成本产生根源的逐层深化分析；结合责任成本体系，将各项成本指标落实到岗位，通过动态成本反映相关成本指标执行情况，为成本绩效考核提供数字化依据，形成有效的奖惩激励机制。房地产企业成本管理中心根据各项目预算以及具体成本目标研究制定管控措施，设计、造价、工程、财务、招投标、销售、物资供应等部门协调配合，建立全面预算管理体系，确保项目投资的审批控制、资金的集中管理和运作，实现及时了解成本并控制成本的目标；同时为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、制定资金计划、掌控投资进度等提供强有力的科学依据。
（二）建立企业运营管理架构，拓宽成本管理深度和广度
房地产企业以投资房地产项目为基础管理对象，建立独立于单一项目开发管理之上的多项目运行过程管理机构。房地产企业通过建立以总会计师、总工程师、总经济师为首的企业成本管理中心，对企业每个项目的成本管理目标进行筹划、执行、控制和考核。根据房地产项目成本核算要素划分管理维度：决策层立足于战略成本管理层级，从公司战略全局把握投资、规划、招投标、项目建设、资金筹集、竣工结算、质量、安全、销售等成本责任目标制定，注重事前管理和责任成本考核相结合；管理层则根据各项目成本预算，按成本要素与项目建立二维管理模型，在公司层面进行成本目标分解，运用现代信息化管理手段适时在线预警监控，分析指标差异防范成本失控风险；项目作业层则在公司框架内完成开发项目全过程成本作业，包括设计、动迁、合约签订、材料采购、施工、签证、竣工验收、项目结算审计、销售等统筹实施，在作业过程中落实具体目标成本。从而在全公司范围内由上至下建立“目标成本”+“责任成本”+“作业过程控制”的模式。
（三）通过合约规划统领财务成本核算全过程
房地产企业成本管理通过合约规划实现目标成本自上而下的逐级分解，最终将目标成本分解为后期招标、施工、结算整个过程可以有效管控的合同签订和变更。房地产企业在项目开发过程中，需要对外签订各类工程合同，在合同执行过程中还会发生各种常见的变更情况，合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等相关信息构成财务成本目标重要依据。工程成本约占房地产企业项目成本的一半，其主要由分包工程、甲供物资、配套成本等构成，涵盖土建、机电安装、装饰、消防、弱电、电梯、监控、智能化系统等通过招投标确定分包商（或供应商）成本。在工程分包和材料采购过程中，通过议标、评标进一步梳理项目成本指标；同时通过开放、公平、公正的招投标机制吸引各类承包商，可以实现充分的市场竞争达到降低成本的目的；通过充分调研房地产开发领域了解新工艺、新材料市场信息，还能够实现材料、施工方案的替代升级，达到降低工程造价提高技术经济指标的效果。
（四）引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想
1.房地产行业风险评估环节执行力薄弱，市场风险较大
问题日渐突兀，尤其是风险类问题。风险评估体系尚未制定完善，导致无法才去相应的风险预警机制。再来是房地产内部控制意识薄弱，执行力度不够，意识薄弱，其主要不到为是表现在民营企业中的。因为其对经营企业没有控制力，没有充分意识到建立企业内部控制的重要性，导致执行力不足，生产经营风险增大。
2.我国房地产企业内部监督管理能力缺乏，未能够建立完善健全的监督管理机构
缺乏部门应有的独立性，无法发挥其功能。内部人员的执行力度和领域水平也参差不齐。房地产企业内部的工作人员专业只是水平无法达到行地产工作形式的要求，也没有充分意识到建立企业内部控制的重要性。
3.高风险，高利润和庞大的市场需求使企业对项目投资、营销策划、客户服务、成本控制等大大降低
在利益的驱动下，很多公司只看重结果，却忘了需要不短完善的优化业务。房地产行业目前细分为民用地产，商业地产，工业地产。商业地产和工业地产属于一种新的商业模式，没有经验可以借鉴，所以没有有效的流程和策略调查客户的满意度和客户价值。缺乏科学的数据支持。
二、对于房地产内部控制存在问题的措施和对策
1.健全房地产企业内部的控制体系，完善企业内部控制的治理结构
因为它为为企业内部控制提供了最基础的保障。但是在完善的同时我们要进行不断的创新，按照企业的自身特点和发展需求，制定符合企业发展的控制体系。还要针对不同部门的需求，设计相应的内容。从而进一步完善企业内部控制的治理结构，强化内部各个部门，加强董事会，监事会，经历及各个部门明确企业的决策权，执行权和监督权。
2.发挥房地长企业各领导部门在内部控制中的作用
房地产企业的董事会，监事会等各个部门都是内部控制建设的一部分，是一项系统的功能。如果想要企业内部控制得以高效的有序的实施，就要建立和完善内部控制监督机构，并对企业的经营活动是定相应的监督计划。首先就要对企业经营活动制定相应的督促计划，其次还要督促各个部门的落实情况，加强内部陪审机构功能能。要求发挥出监管的力度和作用。企业内部的审计机构也是内部控制的重要组成部分，其职责就是定期对企业内部实行的计划祈祷督促和监督，再进行评审。客观的对其计划惊醒评价，对于其存在的风险进行评估，对内部控制制度完善的作用，适应企业发展的需求。
3.加强对企业员工进行内部控制的系统培训
提升员工的素质，增强责任感和团结的基础上，同时建立和健全房地产企业内部的考核机制，促使企业内部员工发挥其作用从而提高员工的积极性。通过考核成绩和标准对员工进行适当的培训，内部环境是一个企业能够顺利进行的重要环节，而员工的最基本素质，责任感也是确保其的重要组成部分。必须全面培养相关人员进行内部控制专业知识和提高她们的思想觉悟。
4.建立内部信息沟通渠道
企业内部的信息集成处理系统也是很重要的一部分，根据企业自身的情况，要建立企业内部畅通的信息沟通渠道。建立起企业内部的沟通系统，不仅能够是企业内部人员增进了解和团结，也能都借此打破企业内部的沟通障碍，实现信息资源共享。使相关人员明确内部控制相关信息的机制，同时也要建立信息投诉制度和举报人管理制度。管理信息部门必须确保信息的完整性、并及时的和上层管理部门沟通和处理，加强企业内部人与人指甲的和谐交流，促进内部控制的有效运行。
5.增强信息的透明度，确保了数据的有效性和真实性
加强了各个部门之间的联系。有理于各个部门之间的业务梳理和人员流动。在房地产企业中，尤其是跨项目发展，集团管控，信息透明就显得很重要了。但是在实际的操作中，很少部门能够做到信息共享，但是如果个部门之间各自为政，有明显的分割，员工对工作情况有质疑，管理高层和底层也缺乏沟通，就会不便与企业管理政策和实际情况的落实和发展，从而会缺乏目标和动力，导致企业的利益无法最大化。
6.建立突发事件机制
房地产企业内部也必须建起里控制重大风险预警机制和如何应对突发事件机制，这些机制必须由各个不同层次的和各个部门的系统构成。企业建立和完善这种机制目的是针对企业最薄弱的环节，通过企业内部的动态分析，根据企业外部的的实际情况，不断收集信息和外部市场经济状况并对其做出重大风险评估和预测，与此同时也要建立起相关的突发事件组织保障制度和相关处理事件制度的规范。借此制度，企业相关人员就能快速识别突发事件的类型和重要性。并且采取相关的制度及时处理，降低企业的经营的风险。此外，随着房地产企业的发展，其所呈现出来的更多的是集团化的发展趋势，产业种类大幅度的提高，开发规模也相继扩大。房地产企业总公司对各个地区的分公司的管理也面临深度和宽度的挑战。必须对企业内部进行企业向区域多元化的多层次的管理。其次，房地产企业内部控制的建立与完善还要根据企业自身情况制定。应当从企业的岗位人员，人员职责和完善企业内部控制入手，还要保障企业的安全完整性和会计信息确实可靠。从建立和健全企业内部控制开始，企业的一切决策都应该逐步趋于完善，并全都应该在企业内部控制的范围内。
三、总结
在供给侧结构改革的大背景下，中央经济会议提出“三去一降一补”的指导思想，面对目前房地产行业三、四线城市存货积压、财务杠杆高的问题，“去库存、去杠杆”刻不容缓。房产企业吸收公共资本，受到宏观环境影响程度大，环境因素的变化迫使企业调整相应决策以谋求长远的发展。
文章以首创置业为例分析环境因素的改变对房产企业财务战略决策的影响，首创置业于2003年6月在香港联交所上市，拥有国企背景并与新加坡政府投资公司合作。依托国企资源，首创置业公司快速发展并将诸多二、三线城市纳入版图。
1影响房产企业财务决策的三大环境因素
11行业环境
2016年上半年，房地产市场过热，房产企业扩张速度快。一、二线城市开始回暖，去库存情况较好，而三、四线城市还是面临库存积压的困局，这使得市场分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房产投资增速放缓，房价涨幅平稳。
12经济政策环境
房地产企业的一举一动牵动着国民经济的发展，同时也与人们的生活息息相关，因其这些特性，房产行业很大程度上会受到经济政策环境的影响。2014年至2016年上半年，为缓解部分库存压力，中央实行了宽松的经济政策环境，房地产行情一片大好，取消限购、放宽基金贷款、央行降息等举措使得房产市场热度持续攀升，首创置业也投入大量资金以扩大自身规模。这段时期内房地产市场过热、扩张速度十分快，但一些投机行为的出现使得房地产行业杠杆加大，同时三、四线城市因过度投资致使供过于求，积压了大量库存，地区分化加剧。
因此，2016年下半年国家开始给房产市场降温，收紧了融资渠道，开始于一、二线城市全面实行限购限价政策，致力于去房产行业杠杆、去三、四线城市库存，这也使一线城市的土地成本升高。一方面，经济政策影响着房产企业的生存环境；另一方面，环境的变化又促使政策的出台。房产企业要想长久发展下去，应当保持对经济政策大环境的敏感度。
13金融环境
自从2016年11月起，房产企业公司债的发行受限，融资渠道收紧，房贷利率优惠减少。首创置业公司于2017年2月22日被迫中止了其公司债的发行，且首创置业自港股上市以来，一直未得到合理的估值，不能为其旗下的投资项目提供资金支持；而相较之下，A股市场估值高，且再融资方式多，可为企业带来更多的现金流。
2房产企业面临困局
受到行业环境、经济政策环境以及金融环境的影响，以首创置业为代表的房产企业面临着如下困局。
21资产负债率高，营运资金不足
房地产行业普遍呈现高资产负债率，首创置业公司近年来负债率持续攀升，于2016年年底已达132%，结合目前的金融环境，融资渠道紧缩，首创置业于2017年2月停止了公司债的发行，并且目前房产市场下行，这意味着首创置业或无足够的资金偿还债务以及支撑自身的运营，财务风险加大，房产企业去杠杆便显得尤为重要。详见图1。
22存货周转率低，库存居高不下
前几年房地产行业存活周转率普遍偏低，比如2014年首创置业的存活周转率仅为018，甚至低于行业平均水平，三、四线城市库存积压成了多数房产企业的通病。这很大程度上受到此前宽松的房产政策的影响，企业纷纷投资、试图扩大自身规模。2015年及2016年的中央经济会议均强调了“去库存”的政策思想，加大去库存力度，这使房产行业库存居高不下的情况有所缓解，但目前仍需进一步执行三、四线城市去库存的政策。
23销售利润率低，增收而不增利
以首创置业为代表的一些房产企业出现了销售利润率低、增收不增利（收入增长但利润却并未增长）的现象，尽管首创调整了自身战略重回一线城市，但由于一线城市拿地成本增高，加之各地纷纷出台限购限价政策，房价涨幅有限，这些环境因素造成了以首创置业为代表的房产企业增收不增利的现象。首创置业公司2013―2016年核心净利率见图2。
3房产企业如何进行财务战略决策以应对困境
为应对以上问题，房产企业不得不做出相应财务战略决策，以适应环境变化，谋求自身长远发展，具体可从以下三方面展开。
31拓展融资渠道，加大股权融资力度
针对资产负债率高、营运资金不足的问题，首创置业致力于回归A股，拓展融资渠道以融通更多资金支持自身发展，同时降低其资产负债率。
目前房地产企业融资渠道单一，以向银行贷款和自筹资金为主，兼有通过信托、基金、定增等方式融资。近期因相关政策的出台，房产市场下行，银行为避免过高的风险而惜贷，尤其对于一些中小企业来说，融资渠道受限，财务风险加大。
企业可采取以下措施拓展融资渠道：一是对于中小企业，可选择联合开发的方式，联合企业之间共享利润、分散风险。[1]二是对于大型房产企业，应优先选取股权融资以提升企业自有资金持有比例，在一定程度上可优化企业的资本结构。[2]三是房产企业可选择发行公司债以降低银行贷款比例，但今年因房产市场过热、企业过度投资，国家加紧了对公司债发行的审批力度并进行了诸多限制，当国内融资渠道收紧、融资成本升高，企业可考虑进行海外融资，于境外发行债券。四是随着我国互联网金融的?l展，企业可通过P2P网络借贷[3]、房地产众筹等方式筹集资金，但在此方面仍需有关部门加大监管力度，使网络借贷平台规范化、透明化，控制网贷风险。
32集中优势资源于核心战略城市，加大力度去三、四线城市库存针对三、四线城市库存积压、存活周转率低的问题，首创置业降价出售三、四线城市库存，集中力量于北京、天津、重庆、成都、上海五个战略城市，目前存货周转率逐渐回升。
2016年上半年以前，房产市场火爆，房价上涨，各开发商纷纷投资，致使供大于求，尤其是三、四线城市库存积压。目前在国家政策的指导下，各地加快了去库存的步伐，房产企业可集中自己的优势资源于主要城市，响应政策去库存。在去库存的同时，房地产开发企业可抓住机遇，响应国家发展绿色环保建筑和住宅工业化的号召，加快企业结构调整，把优势资源集中于优势产业、环保产业中来。
33有选择性地拓展海外市场
面对增收不增利的困境，首创置业除将工作重心转移至五个战略城市外，还致力于开发澳大利亚市场。在国内频频出台限购限贷、房产税等房地产调控政策时，不少房地产开发企业把目光投向了海外市场。房产开发企业投资海外项目，其主要受众还是来源于国内，近年来出国留学、旅游升温，为国内房产企业的海外扩张注入了动力。同时，房产企业海外扩张亦存在着政治、经济、法律等方面的风险，房产企业在“出海”前应注重投资地的选择，充分了解该地的政策法律环境、金融环境、行业环境等，进行风险评估并做好充分准备，可采取联合当地企业、购买保险等方式降低风险。
财务成本管理主要是指企业生产经营管理过程中采取的成本费用管理控制目标、原则、策略、方法、途径和体系，主要活动包括预测、计划、决策、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理从特点上可以划分为财务成本预测、财务成本规划、财务成本决策、财务成本核算、财务成本控制、财务成本考核、财务成本分析等。上述财务成本管理有着内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的关系。房地产开发企业财务成本管理需要事前合理预测、规划和决策，事中控制与核算，事后考核、分析和反馈，形成一个完整的财务成本管理循环链条，才能帮助房地产开发企业实现全面的、精细化的财务成本管理。房地产开发企业财务成本管理是一项系统的工程，只有从根本上完善财务成本管理原则、策略、途径和体系，才能合理控制房地产项目实施成本，为企业提高经济效益创造良好的条件。
一、房地产开发企业成本管控原则
1、全面成本管理原则：“全面”，即“全员”、“全过程”、“全方位”和“全要素”。“全员”不仅指本公司的全体员工，还包括公司的合作伙伴。“全过程”即房地产开发楼盘从调研到楼盘交付使用的各个阶段，融事前、事中、事后成本管理为一体。“全方位”和“全要素”，是指要对房地产开发的所有要素成本、费用进行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。
2、动态成本管理原则：波特认为，企业的价值创造活动包括基本活动和辅助活动，这些互不相同但又相互关联的开发经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。企业的纵向联系和横向联系构成价值链，价值链上的每一项价值活动及其相互联系与协调，都会对企业最终能够实现多大的价值造成重要的影响。只有动态管理控制，才能实现整体效益最优基础上的相关企业利益的均衡。
3、目标成本管理原则：目标成本有计划成本、定额成本和标准成本三种类型，具有综合性、科学性、先进性和约束性等特点。目标控制通过对目标的管理，把计划的方针、任务目标和措施等逐一分解落实。制定目标成本时，要注意标准的先进合理性、可考核性和可执行性。
4、质量成本管理原则：质量成本是为了保证必要的开发产品质量、服务质量而发生的成本费用以及因未达到既定质量标准而发生的一切损失之和。质量成本可分为预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。 “省钱不省质量”，质量成本控制不是单纯降低成本和片面追求企业暂时利益，而是以长远发展和市场竞争的视觉，将成本控制与保证必要的产品质量相联系起来，以保证企业的市场竞争优势。
5、责任成本管理原则：企业应该按照分级分口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与开发经营管理体制相适应的成本费用管理责任制，建立健全完善的成本费用管理组织机构，把成本费用管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利相结合。
6、战略成本管理原则：即以企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。房地产开发企业只有从成本信息结构出发，对企业成本进行全面的控制管理，才能形成长久的竞争力量。才能从根本上把企业的外部环境和内部结构结合起来，房地产开发企业的价值链才能贯穿企业财务成本管理控制的全过程。房地产开发企业战略、财务成本管理策略的制定，必须从企业的竞争环境出发，整合分析竞争对手的价值链，才能形成必要的财务成本管理信息，为制定科学可行的战略方针奠定重要的基础。
7、精细成本管理原则：对成本要素和成本形成过程进行分解，为成本分析和成本管理提供依据，并最终达成成本控制目标。
8、最低化成本管理原则：分析影响各种降低成本的因素，制定可能实现的最低成本目标，通过有效的控制和管理，实现成本管理要求。首先应注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要从实际出发，二是要注意成本最低化的相对性。
9、例外成本管理原则：例外管理是相对规范管理而言的。在成本费用控制措施实施过程中，有可能发生一些事先不曾预计到的影响因素和状态，这些因素如果不及时处理就会导致不利后果。例外管理原则要求成本费用管理人员重视导致实际耗费脱离标准差异较大的“例外”事项，认真分析这些事项产生的原因和责任主体，对影响成本费用的不利因素进行归类和统计分析，及时采取调整措施，防止不利影响进一步扩展。
二、 房地产开发企业成本管控策略
1、决策阶段的成本管控策略：在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。房地产开发企业要想对开发项目进行经济效益分析并做出正确决策，必须做好以下四个环节：（1）市场预测；（2）选择定价目标；（3）土地价格及获取方式；（4）可行性研究。
2、设计阶段的成本管控策略：项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，设计阶段可以锁定90%以上的可控成本。科学合理的设计，可以降低10%的工程造价。本阶段的成本控制策略：（1）实行设计方案招投标，优化设计；（2）实行限额设计，有效控制造价；（3）加强对设计图纸的会审与审查；（4）深入运用价值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造价。
3、发包阶段的成本管控策略：控制建设项目发包阶段工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。发包阶段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通过招标方式选择好施工队伍；（2）加强合同管理，完善合同条款；（3）对大宗材料和大型设备实行单独招标采购；（4）严格履行工程承发包合同；（5）按合同约定及实际完成工程量支付工程进度款；（6）加强对监理单位的管理，主动防范施工单位索赔。
4、采购阶段的成本管控策略：最低的价格和最具竞争力的供应商是项目采购操作中降低成本的关键。制定采购预算，选择并管理供应商，分析采购成本，控制供应成本，开展责任成本管理。降低采购成本的具体措施：（1）实行归口管理；（2）科学的采购分工；（3）集中批量采购；（4）加强材料渠道管理；（5）合理制定采购方案；（6）建立采购价格考核激励和信息管理网络。
5. 建设阶段的成本管控策略：（1）工程造价管理，通过工程付款控制，工程变更费用控制，预防索赔，使实际费用不超过计划投资；（2）施工现场成本控制，项目组层层分解责任，层层分解责任成本，签订责任书；（3）工程变更成本控制，工程变更会导致投资失控，引起停工、返工，必须对工程变更严加控制。
6、竣工阶段的成本管控策略：项目竣工决算成本控制是一个挤压“水分”的过程，应适当调整流程，增加重复审计环节，并进行汇总，反复计算。
7、营销阶段的成本管控策略：房地产开发企业的核心在于整合各种资源，使之产生协同效应。营销过程的成本控制要点：（1）合理有效的推广计划；（2）切实可行的销售通路；（3）高效的资源整合；（4）超强和不折不扣的执行力；（5）及时的效果评估。
三、 房地产开发企业成本管控方法
房地产开发企业应当建立成本控制系统，强化成本预算约束，推行质量成本控制方法，实行成本定额管理、全员管理、全要素管理和全过程控 制。
1、建立房地产开发企业成本控制系统：即运用现代信息技术，实现成本系统集成分析，从量、价、时、空全方位地考虑成本构成，从时间、空间的角度降低成本。成本控制系统作为房地产企业信息系统的一个子系统，提供给财务、会计、生产管理、销售等相关部门，以供进行财务核算、资金筹集、开发安排、成本控制等方面工作参考使用。
2、加强房地产开发企业成本规划与预算，强化成本预算控制。房地产开发企业成本预算是房地产企业成本控制的主要方法，它要求房地产开发企业加强成本预算编制、执行、分析、考核等环节的管理，明确预算项目，建立预算标准，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，及时分析和控制预算差异，采取改进措施，确保预算的执行。
3、加强房地产开发企业成本定额管理 ：成本定额管理，是在资源价格一定的前提下，通过事先制定单位产品或活动的标准资源消耗量，控制产品成本和期间费用水平的一种成本控制方法。首先，制定标准消耗量，一般方法有经验估计法、类推比较法、统计分析法和技术测定法。其次，要通过成本核算，揭示实际消耗量与定额的差异。最后，分析定额差异的原因，找出责任者，将成本定额管理与经济责任制管理相结合。
4、实行房地产开发企业全面成本管理 ，提高员工成本控制意识，养成节约成本的习惯，关心成本控制结果。这需要领导推动和全员参与。
5、推行房地产开发企业质量成本控制：（1）确定最优质量成本，并以此为质量成本控制的总目标；（2）建立健全质量成本管理的组织体系；（3）应坚持预防为主的方针；（4）计算和分析质量成本差异，寻找原因，以采取相应措施加以控制。
6、房地产开发企业利用ERP进行成本控制：ERP集信息技术与系统化管理思想于一身，反映时代对房地产开发企业合理配置资源，最大化地创造社会财富的要求，成为房地产企业在信息时代生存、发展的基础。ERP整合了房地产企业管理理念、业务流程、基础数据、人力物力资源、计算机硬件、计算机软件和网络资源，对采购、开发、成本、分销、财务、人力资源等进行规划，以达到最佳资源组合，取得最佳效益。
四、作业成本管理在房地产开发企业成本管控中的运用
1、作业成本管理的涵义：作业成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息为基础的成本管理，在对作业及作业链全面分析的基础上，利用作业成本核算或作业成本法提供的信息，面向全过程的系统化、动态化和前瞻性的成本控制方法。
2、作业成本法的计算：作业成本法是以作业为计算产品成本的中间桥梁，通过作业动因来确认和计量各作业中心的成本，并以作业动因为基础来分配间接费用的一种成本计算方法。作业成本计算的核心是在计算产品成本时，先将耗用的资源成本准确地计入作业，然后选择成本动因，将所有作业成本这些事项产生的原因和责任主体，对影响成本费用的不利因素进行归类和统计分析，及时采取调整措施，防止不利影响进一步扩展。
二、 房地产开发企业成本管控策略
1、决策阶段的成本管控策略：在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。房地产开发企业要想对开发项目进行经济效益分析并做出正确决策，必须做好以下四个环节：（1）市场预测；（2）选择定价目标；（3）土地价格及获取方式；（4）可行性研究。
2、设计阶段的成本管控策略：项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，设计阶段可以锁定90%以上的可控成本。科学合理的设计，可以降低10%的工程造价。本阶段的成本控制策略：（1）实行设计方案招投标，优化设计；（2）实行限额设计，有效控制造价；（3）加强对设计图纸的会审与审查；（4）深入运用价值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造价。
3、发包阶段的成本管控策略：控制建设项目发包阶段工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。发包阶段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通过招标方式选择好施工队伍；（2）加强合同管理，完善合同条款；（3）对大宗材料和大型设备实行单独招标采购；（4）严格履行工程承发包合同；（5）按合同约定及实际完成工程量支付工程进度款；（6）加强对监理单位的管理，主动防范施工单位索赔。
4、采购阶段的成本管控策略：最低的价格和最具竞争力的供应商是项目采购操作中降低成本的关键。制定采购预算，选择并管理供应商，分析采购成本，控制供应成本，开展责任成本管理。降低采购成本的具体措施：（1）实行归口管理；（2）科学的采购分工；（3）集中批量采购；（4）加强材料渠道管理；（5）合理制定采购方案；（6）建立采购价格考核激励和信息管理网络。
5. 建设阶段的成本管控策略：（1）工程造价管理，通过工程付款控制，工程变更费用控制，预防索赔，使实际费用不超过计划投资；（2）施工现场成本控制，项目组层层分解责任，层层分解责任成本，签订责任书；（3）工程变更成本控制，工程变更会导致投资失控，引起停工、返工，必须对工程变更严加控制。
6、竣工阶段的成本管控策略：项目竣工决算成本控制是一个挤压“水分”的过程，应适当调整流程，增加重复审计环节，并进行汇总，反复计算。
7、营销阶段的成本管控策略：房地产开发企业的核心在于整合各种资源，使之产生协同效应。营销过程的成本控制要点：（1）合理有效的推广计划；（2）切实可行的销售通路；（3）高效的资源整合；（4）超强和不折不扣的执行力；（5）及时的效果评估。
三、 房地产开发企业成本管控方法
房地产开发企业应当建立成本控制系统，强化成本预算约束，推行质量成本控制方法，实行成本定额管理、全员管理、全要素管理和全过程控 制。
1、建立房地产开发企业成本控制系统：即运用现代信息技术，实现成本系统集成分析，从量、价、时、空全方位地考虑成本构成，从时间、空间的角度降低成本。成本控制系统作为房地产企业信息系统的一个子系统，提供给财务、会计、生产管理、销售等相关部门，以供进行财务核算、资金筹集、开发安排、成本控制等方面工作参考使用。
2、加强房地产开发企业成本规划与预算，强化成本预算控制。房地产开发企业成本预算是房地产企业成本控制的主要方法，它要求房地产开发企业加强成本预算编制、执行、分析、考核等环节的管理，明确预算项目，建立预算标准，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，及时分析和控制预算差异，采取改进措施，确保预算的执行。
3、加强房地产开发企业成本定额管理 ：成本定额管理，是在资源价格一定的前提下，通过事先制定单位产品或活动的标准资源消耗量，控制产品成本和期间费用水平的一种成本控制方法。首先，制定标准消耗量，一般方法有经验估计法、类推比较法、统计分析法和技术测定法。其次，要通过成本核算，揭示实际消耗量与定额的差异。最后，分析定额差异的原因，找出责任者，将成本定额管理与经济责任制管理相结合。
4、实行房地产开发企业全面成本管理 ，提高员工成本控制意识，养成节约成本的习惯，关心成本控制结果。这需要领导推动和全员参与。
5、推行房地产开发企业质量成本控制：（1）确定最优质量成本，并以此为质量成本控制的总目标；（2）建立健全质量成本管理的组织体系；（3）应坚持预防为主的方针；（4）计算和分析质量成本差异，寻找原因，以采取相应措施加以控制。
6、房地产开发企业利用ERP进行成本控制：ERP集信息技术与系统化管理思想于一身，反映时代对房地产开发企业合理配置资源，最大化地创造社会财富的要求，成为房地产企业在信息时代生存、发展的基础。ERP整合了房地产企业管理理念、业务流程、基础数据、人力物力资源、计算机硬件、计算机软件和网络资源，对采购、开发、成本、分销、财务、人力资源等进行规划，以达到最佳资源组合，取得最佳效益。
四、作业成本管理在房地产开发企业成本管控中的运用
1、作业成本管理的涵义：作业成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息为基础的成本管理，在对作业及作业链全面分析的基础上，利用作业成本核算或作业成本法提供的信息，面向全过程的系统化、动态化和前瞻性的成本控制方法。
2、作业成本法的计算：作业成本法是以作业为计算产品成本的中间桥梁，通过作业动因来确认和计量各作业中心的成本，并以作业动因为基础来分配间接费用的一种成本计算方法。作业成本计算的核心是在计算产品成本时，先将耗用的资源成本准确地计入作业，然后选择成本动因，将所有作业成本分配给产品成本。作业成本法核算包括四大要素：资源、作业、成本对象和成本动因。作业成本法核算包括两个阶段：（1）首先鉴别出消耗资源的作业，然后确认成本动因，计算归集资源费用到作业；（2）明确成本计算对象，确认作业动因，并把各作业汇集的成本分配给相关的成本对象。
3、作业成本管理的原理：将房地产开发企业的工作流程视为一系列作业的集合，根据市场需求，以顾客订单为起点，采取“倒挤法”，从后向前确定相关作业，核定作业消耗量、作业成本，揭示资源动因、作业动因，并进而进行成本动因管理、作业管理，以消除不增值作业，提高增值作业运作效率，减少供、产、销各环节的存货积压、资金占用，提高公司经营效益。
4、作业成本管理的程序和内容：（1）在熟悉生产经营流程的基础上识别和认定作业，并根据同质性原理归并相关作业，建立作业中心，认定增值作业和不增值作业；（2）建立作业成本控制标准，即寻找增值高效作业的资源耗费水平；（3）计算实际作业成本，即一定期间内作业中心或作业归集的实际资源费用之和；（4）作业成本差异计算与分析；（5）业绩评价、持续改善。
5、作业成本管理的基本方法：以作业为成本控制点，对作业进行价值分析是作业基础成本控制的基本方法。作业价值分析是通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、产出消耗作业的确认与计量、产出成本费用的归集等步骤方法，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值的一种分析方法。作业价值分析包括资源动因价值分析、作业动因价值分析和作业的综合分析。作业价值分析的一般程序：（1）按产品类别进行全过程调查；（2）识别、计量作业，建立作业中心；（3）归集资源费用到相应的作业；（4）分析作业消耗资源的有效性；（5）归集作业成本为作业成本库，选择代表作业，计量成本动因率；（6）确认、计量产出消耗的作业；（7）计算、归集产出的作业成本；（8）分析作业对产出的贡献，区别增值作业和不增值作业。通过作业价值分析可以通过以下几种方式降低成本：①减少作业所需要的时间和资源，改善增值作业的效率；②消除不增值作业；③当其他条件相同时，选择成本最低的作业；④利用资源集成原理，尽量实现资源共享与作业共享；⑤利用作业成本计算提供的信息，编制资源使用计划，重新配置未使用资源。
6、作业成本管理在房地产开发企业中的具体运用：
（1）准确核算房地产项目开发成本。目前房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。通常是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或工程造价比例法分配计入单位产品开发成本。由于作业成本法能使间接费用准确分配，可将作业成本法引入到房地产开发成本核算中，具体步骤如下：①结合房地产开发企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，并确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；②根据房地产开发过程中各项间接费用的发生原因，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；③确定成本分配率，归集各项作业成本费用，并分配计入各开发产品成本。
（2）整合、再造房地产项目开发流程。房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在不同的流程。因此，作业成本管理在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，全面地认识和把握开发全过程的主要成本动因，将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比产业价值链，并对作业进行分析、整合、选择，使各项作业之间形成较为理想的作业链，确保各项必要作业都以最高效率完成，改善房地产开发项目成本构成和提高作业的质量及效率，打造房地产开发企业核心竞争力。
整合、再造房地产项目开发流程的步骤如下：①绘制现有项目开发流程图，描述流程中的活动；②借助鱼刺图等工具发现现有项目开发流程中存在的问题，按照问题的重要性，确定解决问题的优先顺序；③寻求解决问题的方法，并由专人负责实施；④评估实施结果，修正解决方案，重新实施；⑤进行下一个问题的解决；⑥进行新一轮的流程分析，使整个房地产项目开发流程更精练，各环节更自然地衔接。通过流程优化重组，提高房地产开发项目流程的运作效率。
（3）作业分析。整合、再造房地产项目开发流程后，进一步对流程中的各项作业进行分析，具体来讲，对各作业进行作业动因价值分析、资源动因价值分析和作业的综合分析。作业动因价值分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及产生原因，并就间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接费用按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对开发产品耗费资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。为了有效控制项目建设各阶段的成本，不仅要进行作业动因价值分析与资源动因价值分析，还必须进行作业的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，最大限度减少重叠与浪费现象。
参考文献：
[1]贺智东主编.房地产企业财务管理.广东经济出版社.2010
[2]决策资源集团房地产研究中心编著.地产王牌成本控制手册.北京大学出版社.2008
