时间：2023-09-05 16:58:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇企业清算的税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：企业纳税筹划；设立过程；分立；经营
中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）10-0035-02
一、企业加强纳税筹划的意义
企业纳税筹划是纳税人在税法允许的范围内，从多种纳税方案中进行科学合理的事前选择和规划，利用税法给予的对自己有利的可能选择与优惠政策，选出合适的税收方法，从而使本身税负得以延缓或减轻的一种行为，实现企业利润最大化的一种行为过程。税务筹划可以减轻企业沉重的税负，节约大量资金，也增强了企业的市场竞争力，促使企业财务管理目标的实现。税务筹划有助于提高企业的经营管理水平。因为详细的税收策划，不仅仅是对企业有关涉税事宜的筹划，更是对企业生产、销售等各个环节的统筹安排，是由纳税筹划方案统一体现的。纳税筹划方案的制定和运作，都是贯穿在整个企业管理过程中的，需要企业各个部门之间顺畅无阻的配合才能实现。税务筹划客观上促进了国家税收制度的健全和完善。税务筹划是对已有税法不完善及其特有缺陷所作的显示说明，它说明了现有税法的不健全特征。因此，它能促进税收法制的完善，有效地推动税收法制化的进程。税务筹划有利于社会资源的优化配置。税收一方面是国家利用法律手段对社会财富的再分配过程，同时也是国家对经济进行宏观调控的重要手段。国家运用不同的税收优惠政策，从投资方向、筹资途径、企业组织形式以及产品结构、投资区域等方面，来实现对社会经济的调节。因此，纳税筹划实际上是顺应了国家对社会资源配置的引导，优化了社会经济资源的配置，实现了国民经济持续、健康、快速的发展。
二、企业加强纳税筹划的几种实物方式
1.纳税筹划工作有效实施的条件。企业要严格遵循相关的收税法律、政策与法规等。依法纳税是企业所有经济活动及纳税方案实施的基础，也是税收筹划的重要前提，企业应严格遵守，不然就会遭受一定的惩罚，承担一定的法律责任，也会使企业遭受巨大的损失。对国家的税收政策法规要进行全面的了解与掌握。企业应对税收法律法规进行有效的分析与研究，严格遵守国家税收政策经营与管理本企业的同时，最大化地应用有利条款，有效完成节省纳税的计划。企业的相关财务与管理水平应不断强化。企业应致力于完备的财务会计制度的建立和健全，不断提高财务人员的业务素质以达到财务管理水平不断提高的目的，保障企业经营活动进入良性循环系统的同时，最大化地降低企业的纳税成本，最终达到最大限度实现企业经济与社会价值的目的。
2.企业设立过程的纳税筹划。企业在经营中面临的首要问题就是以何种形式作为企业的组织形态，法律提供了不同企业组织形式，例如个人独资企业、合伙、有限责任公司、股份公司等等。各种各样的企业组织形式在经济生活中并存。对一个企业而言，在制度设计和策略运用上，如何选择适当的组织形式对于企业的投资者而言，面对市场环境中各式各样的经营风险，企业组织形式的选择自然成为核心。公司股东责任有限原则，对于投资者（股东）而言，企业在经营上可能遭遇到的风险责任，止于其出资额或者所持有的股份，不及于其他个人财产。此一制度设计，对于投资者的风险控制具有相当的意义。相对地，根据中国民法通则和合伙企业法的规定，合伙人对于合伙企业系负无限连带责任。投资者所必须承担的风险不仅及于其出资额，还包括其全部个人财产。
3.企业兼并的税收筹划：兼并是指企业因某种合法原因将两个或两个以上的企业合并成一个企业的经济行为。包括新设合并和吸收合并两种，它与分立是相对的，企业分立和合并都是为了其整体利益最大化。因此，也同样是为此目的，比如盈亏相抵的筹划获利能力高的企业可通过兼并亏损企业来盘活其资产，以增大自身竞争优势和能力，同时还可冲减利润，少缴税款。但必须注意，要符合税法规定（尤其是手续）。再如吸收现金或收购股权的筹划，企业合（下转53页）（上接35页）并若采取现金吸收合并时，产权关系明确，但被吸收方收到现金时必须缴纳所得税。而采取持有股份，虽不能一次性将全部股份转移，却不需缴纳这笔税款。
4.企业清算的税收筹划：清算是指企业依法除因合并和分立事由外宣告终止经营活动的法律行为。企业清算必然涉及清算所得和所得税款，因此就有必要进行税收筹划。企业清算的税收筹划主要包括清算所得中资本公积项目的筹划和清算期限的筹划。对资本公积中评估增值和接收捐赠项目，发生时不计征所得税，而清算时应缴所得税，即可延期缴税。若其他条件不变。增值部分合法计提折旧，以减少所得税额，从而实现减轻税负的目的；一般地，清算期应单独作为一个纳税年度，其间必有清算费用，如同时有大量盈利，则可筹划合法适当延长清算期，以冲减利润，减轻税负。
5.会计核算有关的税收额外负担。税收规定，纳税人兼营增值税（或营业税）应税项目适用不同税率的，应当单独核算其销售额，未单独核算的，一律从高适用税率，纳税人兼营货物销售和营业税应税劳务，应当分别核算，分别计算增值税与营业税，未分别核算的一并征收增值税，也体现税负从高原则，对纳税人账簿混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的税务机关有权核定其应纳税额。而税务机关核定的税款往往比实际应纳的税额要高。
6.与纳税申报有关的税收额外负担。主要包括：企业实际发生的财产损失，未报经主管税务机关批准的不得税前扣除；纳税人纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧等作为权益放弃，不得转移以后年度补扣，税务机关查增的应纳税所得额，不得作为公益救济性捐赠扣除的基数，税务机关查补的所得税不得作为投资抵免的税款，但要作为计算抵免的基数，对符合条件的减免税要在规定的期限内报批，逾期申请，视同权益放弃，税务机关不再受理等等。对于经营过程中的税收额外负担，企业应通过采取加强财务核算，主动争取低税负核算形式，按规定履行各项报批手续，履行代扣代缴义务，认真做好纳税调整等项措施加以避免。
二、各节点筹划内容(图2)
三、可筹划税种简述
基于企业的经营策略和项目实际情况,针对于各税种的筹划可能性和筹划结果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述筹划空间为经验判断,且部分税种筹划结果为理论结果,具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。
四、地方税务政策解读(以南京项目为例)
(一)成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时,需报送以下资料:1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》;2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。
(二)关于预提(应付)费用
1、房地产开发企业可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。
3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用,同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。
(三)计税毛利率。目前,开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。
五、土地增值税
(一)土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,对于国家有关部门批准的分期开发项目,以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
(二)土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别作为核算对象,分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。房产类型分为:1、普通标准住宅;2、其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅类房产。
(三)公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。
(四)装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计入房地产开发费用。
(五)相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
(六)预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税;2、普通住宅按2%预征率预征;3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征;4、非住宅类房产按4%预征率预征。
六、分税种筹划详述
(一)企业所得税
1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说,销售收入受市场价格影响很大,总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定,以上因素可视同为固定值,可调节空间很小,因此通过成本分摊方式的调整,可以达到延迟纳税的效果,如合理提高开发成本,增加主营业务成本金额,从而达到降低税负的效果。
2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本,刻意增加成本类科目的金额,造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分,达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算,合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出,控制在税法规定的限额比例内,减少应纳税所得额的调整。
3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期,会连续几年税务利润亏损,合理安排销售时点,可在一定程度上利用弥补亏损的优势,降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。
(二)营业税。营业税为收付实现制,纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件,同时考虑到“营改增”政策的变化,地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理,其筹划空间较小但风险很高,不建议对此税种筹划。
(三)土地增值税(预征)。根据市土地增值税预征政策,业态不同适用不同的预征率,其筹划空间较小,不建议对此税种筹划。
(四)土地增值税(清算)。如表2所示,
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。(表2)从多角度把控适用税率,降低土增实际税负,以下几点仅从筹划方法的角度分析: 1、收入的调整。假定成本为不变量,结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额,调整销售单价,使清算部分增值额不超过扣除部分的50%,即适用最低的30%税率;或通过收入区间的调整使税后利润最大化。
2、成本的划分。假定收入为不变量,可以通过成本的划分,合理提高清算成本,从而降低土地增值税。
3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态,其中住宅和非住宅(商业、车库、储藏室等)为清算业态,受销售安排和项目立项所限,上述清算业态不能出具单独的清算报告,且根据清算时点要求,即销售比例达到85%或销售许可证满三年,届时增值额较高的业态销售比例较大,会提高清算项目前期的增值额,有可能出现前期清算补税,二次清算退税的情况,如合理调整销售计划,可推延补税时点。
4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。
七、税务筹划方案
目前,税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目(《投资项目核准通知书》)为单位进行清算;对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
关键词：税收筹划；企业并购；支付方式
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01
一、税收筹划定义
税收筹划是指纳税人或其机构在遵守税收法律法规的前提下，通过对企业或个人的涉税事项的预先安排，实现合理减轻税收负担目的的一种自主理财行为。
二、企业并购的定义及税务处理的相关政策法规
（一）企业并购的定义
企业并购（Mergers and Acquisitions， M&A）包括兼并和收购两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。即企业之间的兼并与收购行为，是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上，以一定的经济方式取得其他法人产权的行为，是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。企业并购主要包括公司合并、资产收购、股权收购三种形式。
（二）一般性税务处理的规定
企业股权收购、资产收购重组交易的一般性税务处理规定如下：1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。2.被收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础。3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
企业合并，当事各方应按下列规定处理：1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
（三）特殊性税务处理的规定
据财政部《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税发[2009]59号）规定，如果企业重组业务符合以下5个条件适用特殊性税务处理。1.具有合理的商业目的且不以推迟、免除、减少缴纳税款为主要目的；2.取得重组股权的原主要股东在重组后连续12个月内不得转让其所取得的股权；3.重组资产在企业重组后的连续12个月内不得改变其原有的实质性经营活动；4.被分立、合并、收购部分的资产或股权比例符合规定的比例；5.重组业务对价中所涉及的股权支付金额要符合规定比例。其中第4、5点的具体规定为：（1）股权收购与资产收购，收购企业购买的股权、资产大于或等于被收购企业全部股权、资产的75%，且受让企业在该股权、资产收购发生时的股权支付金额大于或等于其交易支付总额的85%时，则转让双方不需确认转让所得。
特殊性税务处理和一般性税务处理的主要差别在于被收购资产和被收购股权的计税基础按其原计税基础确定以及在企业合并中，企业股东在该企业合并中取得的股权支付金额大于或等于其交易支付总额的85%，以及在同一控制下不需要支付对价的企业合并，可由合并企业弥补被合并企业的亏损。补亏限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
三、企业并购中所得税税收筹划分析
（一）利用税收递延条款。税法规定，如果企业并购符合特殊性税务处理条件，被合并企业的亏损可在合并企业中弥补，冲减合并企业的利润实现应纳税所得额的减少。因此目前亏损但有一定盈利潜力的企业往往容易成为并购对象，或由亏损企业并购盈利企业，以充分发挥并购双方税收方面的互补优势，取得避税收益。
（二）利用资产的重估增值。资产税基的折旧提取可作为税前扣除项目而减少企业利润，从而减少企业的纳税义务及现金流出。企业并购重组符合一般性税务处理条件时，相关资产应该按照公允价值确认计税基础。对于资产价值变化较大的资产或者被低估的固定资产通过并购以获得提高资产计价水平的机会，从而提高资产的计税基础以获得更多的税收扣除。
（三）利用支付工具
1.现金支付方式。现金支付是指并购方用现金购买被并购方的股权或资产的方式。对被并购方来说是税负最重的一种，被并购方必须缴纳转让资产的相应税款，没有筹划的余地。而对于被并购企业股东，该种方式几乎没有节税利益。但从并购方角度考虑，如果并购方采用自有资金支付，会给企业带来较大的负担，如果并购方提高负债率，向银行借款支付，不但能缓解现金支付的压力，还能减少所得税额的支出。因为税法规定，企业因负债产生的利息支出可在税前扣除，从而减少当期的纳税义务，使利用负债经营比自有资本经营在税法上更为有利。并购作为一种资本经营活动，并购方企业在进行并购资金的融资规划时，可以结合企业自身的财务杠杆强度，通过恰当的负债融资方式筹集并购所需资金，提高负债的整体水平，以获得更大的利息抵税收益。
2.股票交换式。并购方发行股票去换取被并购方股票的方式。且符合特殊性税务处理的其他条件，被并购企业不需确认转让资产的所得，因此不需缴纳税款。对被并购企业股东而言，采用股票交换式进行并购，由于目标企业的股东未收到并购企业的现金，没有实现资本利得，因此，这一并购产生的所得可以一直延期到股东出售其股票时才征税，所以股东可获得延期纳税的利益。并购企业来可利用合并中关于亏损抵减的规定，获得节税利益。
3.承担债务式。并购方以承担被并购方的债务以完成并购的方式。由于被并购方是资不抵债，不计算资产转让所得就不需缴纳所得税，而且这是一种产权交易行为也不需缴纳增值税与营业税等流转税。因此对于并购双方来说，该种方式的税负相对于另外两种是最轻的。
四、税收筹划在案例中的应用
甲集团为进一步扩张集团业务欲进军酒店行业。乙公司是一家从事连锁快捷酒店的企业，截至2009年末总资产5000万元，其中固定资产账面净值3000万元，固定资产评估价值为4300万元，负债合计为4200万元，净资产账面价值800万元，公允价值1900万元。乙公司因经营管理模式缺陷2006年亏损50万元，2007年亏损600万元，2008年亏损1100万元。甲公司对乙公司的收购可以选择资产收购，也可以选择吸收合并。
方案一：甲公司以4300万元现金购买乙公司的固定资产，其后乙公司解散。
甲公司购买乙公司的固定资产属于资产收购行为。由于全额现金支付，乙公司应按照一般性税务处理方法就资产转让所得缴纳企业所得税并进行所得税清算。乙公司固定资产转让所得为4300-3000=1300万元，由于前三年总共亏损1750万元，根据企业所得税清算的相关规定，企业清算所得可以弥补企业前5年的亏损。因此弥补前期亏损后乙公司的清算所得为-450万元，乙公司不需缴纳企业所得税。
作为收购方，甲集团支付的4300万现金有3000万来自银行借款，利息费用180万，可以在税前扣除，节税180*25%=45万元。
方案二： 甲公司向乙公司股东定向增发甲公司股票180万股（面值1元/股，收购后股票市价10元/股）并支付100万现金吸收合并乙公司。乙公司净资产公允价值为1900万元，A公司向C公司股东定向增发以后A公司可以拥有C公司的所有资产。甲公司吸收合并乙公司对乙公司股东的股权支付额是交易支付总额的90%。因此可以适用特殊性税务处理。乙公司所有资产按原计税基础确定，乙公司的相关所得税事项由甲公司继承。
乙公司股东获取的股权按800万元（净资产账面价值）确定计税基础，暂不就此缴纳所得税。
乙公司的亏损可以结转至甲公司弥补亏损限额为1900*4. 3%=81.7万元（我国50年国债利率为4. 3%），该部分节税81.7*25%=20.425万元。综上所述虽然在特殊性税务处理的情况下乙公司的亏损可以一部分结转到甲公司，但由于乙公司的净资产太低，按照59号文件弥补亏损的限额规定，甲公司能够享受到的继承乙公司的亏损所带来的抵税效果（20.425万）并不明显。而在一般性税务处理的要求下，甲公司虽然不能继承乙公司弥补亏损的待遇，但由于甲公司合理利用财务杠杆，达到了较理想的节税目的。
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【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.
关键词:房地产企业 税收筹划 土地增值税
项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。
一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点
首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制定的指导意义论述如下：设定项目普通标准住宅收入为变量R，可扣除成本为常数a，以增值额除以扣除额等于20%列方程式，求出当增值率达到20%临界点时，收入R与成本C的关系：(R-0.056R-1.3C)/(1.3C+0.056R)=20%解方程得：R=1.67238*C我们称此时的售价为“临界点售价”R0。数据表示，当价格是成本的1.67238倍时，普通住宅增值率达到20%，当普通住宅价格到达这一临界点时，继续提高售价，会产生增值额30%比例的税负，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%=0.08362C。但是，这并不代表售价不能高出20%的临界点售价，如果售价的提高能高于突破临界点产生的税负，仍是经济的。根据上述结论，可以进一步计算售价最少提升多少，才能大于突破临界点带来的税负，如前所述，20%的临界点售价R0为1.67238C，设在此基础上售价的增幅为R1，那么税负与售价增幅相等的表达式为：(R0-0.056R0-1.3C+R1-0.056R1)*30%=R1，(R-0.056R-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R1代入R=1.67238C(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R10.08362C+0.2832R1=R1得：R1=0.11666C我们称此时的售价增幅为“经济增幅”R1。综上所述，我们得到了二个表达售价（及售价增幅）和成本间的关系式：a、增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*Cb、增值率达到20%临界点时，售价最少提升多少，才能经济：R1=0.11666C也就是说，假设发展成本是5000元/平米，20%增值率的临界点售价是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破这一售价，则至少应将售价提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是经济的。第三，临界点售价对税收筹划实务的指导意义。如第二条所述。普通住宅增值率20%以下免税的规定给项目的税收筹划留下空间，特别是兼有普通住宅和其他物业，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮动3%-5%)的项目。对于这类项目，无论是前期税务筹划，还是后期清算中与中介机构的沟通调整，都是极具操作性的。销售价格制定方面，临界点售价R0和经济增幅R1具有较大的参考价值，但是他们的计算依据来源于预算成本，预算数据本身就存在较大的变动因素，另外，预算阶段普通住宅与其他物业各项成本的分摊方式，在最后清算时也存在被调整的可能，因此，应充分考虑预算与实际的差异，为临界点售价留出3-5%的浮动空间。成本安排方面，把普通标准住宅的预算成本作为一个固定数值，而把售价作为自由变量，然而，售价并不是随意决定的，要受到项目所在区域、行业市场、产品档次以及盈利期望等多种因素制约，因此，售价一般会被限定在一个较小的变动区间，既然如此，是否可以把售价作为固定值，而把成本作为变量，对成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，对于兼有普通住宅和其他物业的开发项目，笔者认为成本的操作空间还是很大的，比如在合理的范围内，适当提高承包商普通住宅的建造单价，而压低其他物业建造单价，使得普通住宅的预测增值率降至20%以下，既节约了税金，又不给承包商造成经济利益的损失。根据计算，增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系:R0=1.67238*C可以轻易反算出C=0.598R0,也就是说，如果项目预计售价是8000元/平，临界点成本（折可售单价）是4784元/平，如果预算成本是5000元/平，可以通过普通住宅和其他物业间的成本转移，减少普通住宅216元/平的单方成本，达到合理避税的目的。同样，在实际操作中，还是要留出3-5%的浮动空间。
二、各级超率累进税率的临界点
以上论述了普通标准住宅增值率达到20%这一临界点时，售价和成本的数值关系，并阐述了其对税务筹划实务的指导意义，那么土地增值税各级超率累进税率临界点上收入和成本的数值关系是多少，是否能利用于税务的筹划呢？笔者先在这里给出结论：各级超率累进税率，由于速算扣除系数的调节，因价格提升引起增值率“跳级”后，土地增值税额是平缓上升的，并未出现“跳点”现象，也就是说，不会像普通住宅突破20%增值率那样，价格的提升小于税负的增长，而使得利润下降，因此，研究各级超率累进税率的临界点意义不大。这里，对上述结论做简要解释。设土增税为T，售价为R，扣除项为K，四级超率累进税率的计算公式及超率临界点的税额可表达为：增值额未超过扣除项目金额50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K；代入R=3K，T=0.85K增值额超过扣除项目金额200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表达式可见，在增值率50%，100%，200%各级临界点上代入售价R，无论是使用低一级计算式还是高一级计算式，税额都是相同，这是速算扣除系数起到的作用。项目后期主要指项目开盘预售后到售罄完工。项目后期合约分判已经分期进行，预售楼盘也已经分期取得了批复售价并销售，很难组织有效的全盘筹划工作，但还是有以下要点值得注意：
(一)定期对普通住宅增值率进行测算检讨
随着项目的发展，预算的执行情况会不断更新，售价成本数据与预算相比也必定会有变化，根据最新数据定期对普通住宅增值率进行重新测算，如增值率发生变化大于20%，可以及时安排调整。
(二)增值率低的免税项目，可以提前申请清算
项目前期，通过预算数据测算项目增值率后，对于增值率远低于20%的普通住宅，以及远低于0的其他物业，可以明确其清算税额是0。然而，由于土地增值税有预缴规定，这类项目仍要预缴税金，这给企业带来两项不利因素：一是占用企业资金，二是经历漫长而复杂的退税程序。对于这类情况，虽然没有太好的应对措施，但还是可以采取一定办法，尽量减少预缴税款。国税总局对土地增值税清算的规定，2006年12月的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。结合以上规定和当地地税局的具体做法：第一，企业在预售面积达到85%，甚至不到85%时，就可以主动提出清算；第二，清算时还未销售的房屋，在清算不再按预缴率缴纳土地增值税，而是按照增值额（收入减去清算时计算的扣除额）缴税。因此，对于增值率低的项目，企业在取得足够项目成本发票，测算增值率达到免税条件后，完全可以提前申请清算，清算后再销售的收入按规定可以不再预缴，既减少了资金支出，又为后期退税做了铺垫。
(三)预计清算额高于预缴额的项目，应及时申请清算
提出这一论点是为企业所得税做筹划考虑，根据国税发2009第31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。所得税汇算清缴只允许扣除实际缴纳的土地增值税，因此，对于某一年度完工且基本售罄的项目，应及时清算土地增值税，否则只能以预缴额作为所得税应纳税所得额的扣除项，而以后年度即使完成清算，当年无所得税可抵扣，只能通过退税程序申请返还，退税需经过严格的审批环节，因此，也不一定能按照企业的设想按时退回多交税款。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例
【关键词】 房地产开发企业 税收筹划 土地增值税 营业税
目前，房地产行业进入了自2008年以来的最低点。从兰德咨询所提供的数据来看，“增收不增利”成为了整个行业所面临的尴尬局面，房地产的毛利率每年下滑约3―5个百分点，净利润率每年下滑1个百分点。分析各种原因，除了受到市场经济以及政府宏观调控的影响外，较高的税负是缩小房地产开发企业利润空间的重要因素之一，尤其是土地增值税和营业税。而在两税种之间进行比较可以发现，土地增值税对于房地产开发企业税负的影响则是巨大的。在这种情况下，税收筹划的必要性就凸显出来。那么，如何通过合理、合法的手段来降低房地产开发企业的税负呢？我们可以结合土地增值税以及营业税的理论知识，将其灵活地运用在开发房地产的每一个环节，以达到降低税负的目的。
一、投资决策阶段――合理选择开发模式
在投资决策阶段，选择运营模式还是合作模式直接影响着整个开发项目所承担的税负。房地产开发企业需要根据不同的模式来进行税负的对比预测以及运营方案的选择。
由于代建行为不属于土地增值税的征税范围，因此若合理采用代建方式来开发房地产，那么将会大大降低开发活动所承担的税负。在代建纳税筹划过程中，所需要重点关注的是“开发主体是谁？”通常情况下，我们可以以“客户”为开发主体，而后房地产开发企业与客户签订代建协议，在房地产开发建设完工后，由客户支付给房地产开发企业相应的报酬即可。可以看出，房地产的产权从未转移过，仍旧在客户的名下。
此外，我们也可以考虑合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的税收优惠政策。在合作建房模式下，往往是一种一方出地、一方出资的模式。比如，A公司2014年5月通过招拍挂方式获得了一块土地，未做任何开发；2014年9月打算将该土地转让给B房地产开发企业，由B房地产开发企业开发商品房。在这种情况下，如果直接转让，A公司不仅要按照差额缴纳营业税，还需要清算土地增值税，不享有任何税收优惠政策。而如果选择与B公司合作开发，由A公司出资、B公司出地，建成后各自对外转让，虽然营业税会增加，但是土地增值税则节省了很多，相比之下依旧减轻了不少税负。
因此，在投资决策阶段，房地产开发企业可以结合自身发展状况、合作伙伴经济实力以及客观经济环境、政策环境来选择合适的投资运营模式，充分论证代建开发与合作开发的可行性，达到降低税负的目的。
二、“拿地”阶段――重视“拿地”方式的选择
地价往往占到整个房地产开发项目成本的百分之二三十，以何种方式取得建房所用土地是纳税筹划所要重点关注的内容。对于一些大型房地产开发企业，它们的品牌声誉好、经济实力强，与政府往往有着长期的合作关系以及良好的沟通方式。在这种天然的优势之下，它们有时会采用“政府回收拍卖”的方式取得土地。因为，如果通过转让方式取得土地，那么转让方需要缴纳营业税与土地增值税等，这样势必会转嫁给房地产开发企业。而如果地块由政府回收并拍卖的话，房地产开发企业则不仅可以免除营业税，同样可免除土地增值税。比如，一些旧城改造、旧厂房改造等项目。
也有一些房地产企业利用重组的方式来进行税务筹划。目前，国家出台了一系列鼓励性产业的税收优惠政策。在满足一定的比例或者其他条件的情况下，通过股权的合并、分立以及收购等在营业税、土地增值税上有着很多减免优惠。因此，房地产开发企业可以充分收集这些材料，结合开发项目，选择重组方式降低税负，实现企业发展过程中的双赢。
三、立项阶段――把握清算优惠政策
立项阶段对于房地产开发项目的税收筹划来说相当重要，因为其直接影响着土地增值税清算对象的确定，进而影响着各个纳税期内增值额的抵补以及平衡，同时也影响着项目清算的时点。
在立项阶段，尽可能的将清算单位做大，不仅可以推迟土地增值税的清算周期，而且可以平衡每一期所承担的税负。因为，很多房地产开发企业为了打开市场，在项目前期的定价往往较低，那么增值率随之也会降低；而在后期，受到后期宣传、项目完工进度等因素的影响，价格也逐渐上涨，进而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往会高于20%，导致不满足清算时的税收优惠政策，土地增值税税负增加。那么，如果将某个房地产开发项目的清算单位做大，就可以达到递延缴纳税款的效果，形成永久性的收益。
在上述基础上，还要把握对可售面积的规划，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的调整，合理规划好人防、车库等公共配套建筑面积。对于车库、人防等公共设施的转让款如何计入收入和成本，国家相关文件并没有明确的规定。如果非普通住宅增值率较高，在进行立项规划时则可以建设单独的车库，将收入成本计入非普通，增加成本、降低收入，实现非普通增值额的降低；如果是普通住宅增值率较高，则按照相反的方式进行操作，建立底下车库等。
四、开发阶段――关注土地增值税的可扣除要素
在房地产项目开发阶段，开发成本、开发费用的确定对于土地增值税的筹划非常重要。比如，在分期开发、分期清算的情况下，如果预测价格是不断上涨的，那么前期的售价要匹配较低的成本和费用；后期的售价则需要匹配较高的成本和费用，以充分发挥增值率对税收筹划的作用。
房地产开发企业应当做好开发成本的合理规划。诸如万达、绿地等这些大型房地产开发企业，它们往往有着长期的战略合作伙伴，企业可以利用这种长期性来对整个项目进行合理的定价，防止出现成本明细不均匀的现象。对于清算对象中同时包括非普通商品房和普通商品房的，分摊方式的选择往往会影响到开发成本的分配，进而影响到增值率的大小。此外，由于实务中开发成本与期间费用往往是不能清楚地分开来的，因此房地产开发商可以将期间费用作为开发成本，增加可扣除的开发成本。一些房地产开发企业还利用营销楼以及样板间的建设来增加开发成本。因为国家税务总局税务司对售楼处、样板间的设计、建造等费用做出了不同的处理。如果为临时设施，那么这些费用不得计入成本扣除；如果是在项目主体内修建并且后期有偿转让的，则准予计入开发成本扣除。总之，对于开发成本的增加方式多种多样，房地产开发企业应当充分利用各项规定来增加可扣除的成本。此外，房地产开发企业也要充分利用财务费用扣除的规则。对于房地产开发企业来说，利息支出是可以据实扣除的，那么企业就可以比较5%的加计扣除与据实扣除谁大谁小来选择有利于增加税后利润的方式。如果房地产开发企业的资金来源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超过加计扣除的5%，那么就要搜集好各种结算清单、做好相应的登记工作。比如，C房地产开发企业开发一套住宅商品房，支付了土地出让金1000万元，可扣除的开发成本为10000万元，计入资本化可按转让项目计算分摊的利息支出为1500万元。按比例扣除的开发费用最高限额为（10000+1000）？鄢10%=1100万元；据实扣除的开发费用最高限额为1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050万元。在这个过程中，既要通过税前可抵减利息费用的增加减少企业的纳税成本，又要考虑高额的利息费用也很可能成为企业的经营负担，因此企业在进行筹资活动的过程中，既要考虑纳税筹划的影响，同时也要把控企业的财务风险。
五、销售阶段――注重收入的分散与二次清算
清算收入的高低、类别构成等决定着增值率的分子项，因此在销售阶段要注重对收入的调整。比如，装修款单列意味着对收入的分割；车房同购意味着普通商品房与非普通商品房的不同划分；开发企业直接销售或者销售则意味着售价的高低。
在实务操作中，房地产开发企业可以将能够单独分割出来的业务收入从项目销售收入中分离出来，同时控制成本结转的比例，达到减少税基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企业采用装修款单独签订合同的方式，以毛坯房的价格备案。虽然装修合同将对方的营业税转嫁到了企业，但是企业却节省了大额的土地增值税。在这个过程中，企业所要关注的是客户的意愿。因为分拆合同会增加合同主体，进而增加客户的交易风险和交易成本。也有一些企业采用买房送车的策略来降低土地增值税的税负。因为开发项目内的车位往往作为非普通收入，这就导致这部分收入无法享受免税的优惠。而如果能够将车位的收入转化为普通商品房的收入，结合相关的计算，就很可能实现享受到免税政策，从而实现税负的降低。诸如青岛的一些地市专门规定赠送的车位因为没有取得收入，可以按照开发产品计算销售收入，更加为这一税收筹划方式提供了环境基础。
通常情况下，开发产品不可能在一段时间内全部销售完毕，因此楼盘清算之后再销售已经成为非常普遍的现象。那么，在这个过程中也就存在着后续的成本费用以及后期的销售收入。在项目清算之后所发生的销售，其扣除项目的金额应当按照清算时单位建筑面积成本费用乘以销售面积来计算。并且，相关文件否定了前期销售与后期销售合并清算的方式。在这种情况下，一些房地产开发企业保留了一定的后续成本。比如，将后期物业并入到前期整体收入、成本中，从而发起二次清算，重新计算土地增值率以及土地增值税，实现一次清算的目的，降低企业税负。实务中，各地区税务局对二次清算都有着明确的规定，具体操作仍需要结合当地的规定来考虑。
六、结语
面对严峻的发展形势，房地产开发企业应当采取积极的措施应对市场环境以及政府宏观调控。税收筹划作为节约内部成本、应对政府相关调控政策的有效手段，房地产企业应当把握好其运作原理，充分运用各项税收优惠政策，结合房地产开发项目每一过程的特殊性，关注重点税种，建立合理、合法的税收筹划体系，为企业寻求更广阔的利润空间。
【参考文献】
案例
C公司系A公司旗下子公司之一,系一上市公司,该公司计划2008年度收购母公司持有的与其生产经营密切相关的其他子公司(以下简称目标公司)的股权,为达到这一目的,A公司根据券商及律师的建议,2007年对目标公司D公司、E公司的股权结构进行清理,以下是清理前后的股权结构:
清理前的股权结构:
在股权清理过程中,子公司F公司将其持有的对E公司的25%的股权以5 000万元的价格卖给母公司A公司,投资成本为2 500万元,股权转让时清点E公司的净资产金额1.8亿元,其中实收资本1亿元,盈余公积1 600万元,未分配利润6 400万元;子公司E公司将其持有的对D公司的20%的股权以3 300万元卖给母公司A公司,投资成本为2 000万元,股权转让时点D公司的净资产金额1.5亿元,其中实收资本1亿元,盈余公积800万元,未分配利润4 000万元。
清理后的股权结构:
税收筹划的考虑
对企业股权转让行为进行税收筹划,一个基本的问题是正确地划分股息所得和股权转让所得及其不同的计税方法。在相关的税法规定中,企业的股息所得应缴纳的税款可以扣除被投资企业已经缴纳的税款;而股权转让所得则是按转让收入减去投资成本的差额作为应纳税所得额计算缴纳企业所得税。这种不同的计税方法使股权转让行为有了一定的筹划空间。
《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》(国税函[2004]390号)规定:“1.企业在一般的股权(包括转让股票和股份)买卖中,应按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得,不得确认为股息性质的所得。2.企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时,投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税,影响企业改组活动,在计算投资方的股权转让所得时,允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。”
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)对企业股权投资转让所得的概念规定:“企业股权投资转让所得是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得额,依法缴纳企业所得税。”
未作税收筹划时F、E公司因股权转让所缴纳的企业所得税如下(假定D、E、F三公司的企业所得税税率均为33%):
F公司:(5 000-2 500)×33%=825万元
E公司:(3 300-2 000)×33%=429万元
F、E公司扣除税收后的股权转让净收益分别1 675万元、871万元
由于D、E公司均属集团内的子公司,A公司完全可以决定D、E公司的股利分配政策,在股权转让前对所有利润进行分配,股权转让价格以原转让价格扣除分配后的利润计算,则F、E公司因股权转让所缴纳的企业所得税如下(假定D、E、F三公司的企业所得税税率均为33%):
F公司:
股权转让价格为=5 000-6 400×25%=3 400万元
应缴所得税=(股权转让价格-投资成本)×适用所得税税率=(3 400-2 500)×33%=297万元
E公司:
股权转让价格为=3 300-4 000×20%=2 500
应缴所得税=(股权转让价格-投资成本)×适用所得税税率=(2 500-2 000)×33%=165万元
F、E公司扣除税收后的股权转让净收益与现金股利收益之和分别为2 203(现金股利1 600 +股权转让收益900-股权转让应缴所得税297)万元、1 135(现金股利800+股权转让收益500-股权转让应缴所得税165)万元
F、E公司税收筹划的利益分别为528(2 203-1 675)万元、264(1 135-871)万元。
关键词：房地产开发 企业内部 纳税筹划 实践
纳税筹划最早是在英国被提出的，是在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为，纳税人和扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列筹划活动。随着国内市场经济不断发展规范化与法制化，公民依法纳税的意识逐步提高，纳税筹划概念也逐渐被大家认识与关注，因为纳税筹划关系到其自身经济利益。国内房地产行业的不断发展，同时也受到了国家相关宏观政策的调控影响，其涉及的税种较多，金额较大。下文将就房地产开发企业的内水筹划展开简单讨论。
一、纳税筹划对于房地产开发企业的必要性
（一）随着金融危机的发展，开始影响我国的实体经济，尤其是房地产等资金密集型行业，同时国家加大了对房地产行业的调控力度，并且银行也开始对房地产行业的贷款进行控制，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，合理的税务筹划可以降低企业成本和提高企业竞争力。同时由于近年来房地产行业内的投资增长较快，企业之间的竞争压力也在不断加剧，导致了行业内的利润呈现出逐步下跌的情况。这种现状为纳税筹划空间的提高有着重要的影响。
（二）房地产开发的成本主要包括土地费用、工程施工成本、基础设施以及公共的配套设施费用等等。通常房地产开发企业的税费也被看作是房地产开发的成本之一，且房地产开发企业在正常运营过程中产生的税费占了房地产开发成本中的很大比例。所以，税费对于房地产开发商与投资商的经济利益有着重要的影响。而科学合理的纳税筹划可以避免纳税为房地产开发企业的经济收益带来一些严重影响，正在受到开发商与投资商的高度关注。
（三）房地产行业内所涉及的税种较多。近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。
二、房地产开发企业进行纳税筹划实践的基本方法
房地产开发企业在进行纳税筹划时方法很多，比如说免税法、减税法、扣除法等等。以下是最为常见的几种：
（一）采用扣除法
扣除法的适用范围较广，按照税法上的相关标准，几乎所有纳税人都可以采用这个方法。扣除法由于税法中相应的扣除规定复杂，因此这个筹划技术比较复杂。这种方法主要是通过增加纳税的扣除额来直接减少应缴的税款，还可以是调整各个应税期的扣除额分布来节减税额的。通过这个筹划方法不仅可以减少应税基数绝对额，同时还可以增加本期可扣除金额，已达到延期纳税的目的。
房地产开发企业运用扣除法主要是从土地增值税中的扣除项目金额，根据相关规定进行清算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（二）采用延期纳税法
延期那税法的适用范围也比较广泛，全国很多企业在使用这个纳税筹划方法。延期纳税法主要将纳税人的纳税时间延期从而从中得到一定收益的一种纳税筹划方法。这个方法并没有减少应缴税款，而是通过延缓纳税时间，从中取得资金时间运用价值。这个方法的影响因素很多，计算很复杂，要综合考虑当期以及后期的纳税所得。
房地产企业可以运用这个方法，获得货币的时间价值，这样税费变成了从政府获得的免息资金。房地产开发企业可以运用这个资金为企业生产运营服务，从而获得一定收益。
（三）采用税率差异法
税率差异法主要是指利用税率的差异从而直接减少税收的一种方法。由于实行比例税率的税种往往有多个比例税率，通过纳税筹划的方法，可以找到最佳的税负点，这对于实行累进税率的部分税种，就能够通过这个方法来减少税负。这个方法尽管计算较为复杂，但是税率差异存在很普遍，所以适用较广。
三、国内房地产开发企业的纳税筹划实践现状分析
尽管现阶段国内的税收环境已经逐渐改善，有很多专业的中介机构正在介入到房地产行业的纳税筹划活动中，但是目前的纳税筹划实践活动还有很多不足，其现状主要有以下几点：
（一）很多房地产开发企业对于纳税筹划的意识不强
主要体现在两个方面，其一，外资房地产企业相比较内资房地产的开发企业其纳税筹划意识较强，因为国外的纳税筹划发展时间较长。其二，民营房地产的开发企业相比较国有房地产企业的纳税筹划意识强，因为其中的经济收益归属问题。
（二）国内的房地产开发企业相关的税务业务需要不断提高
我国的税务业务还处在初级发展极端。很多企业还没有将纳税筹划放到业务范围内，另外，国内的很多税务人员专业素质不高，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能顺应纳税人的筹划要求。
（三）国内的房地产开发企业应该不断加强相关税法宣传与不断完善税收法制建设
我国现阶段的税法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，国家每年都会进行相应的调整与补充。很大程度上影响了纳税人相关纳税筹划工作。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业很难准确的了解到税法的调整和改动，这种情况下，将会使房地产开发商无法及时的进行相应的纳税统筹工作，也有可能导致开发企业的统筹计划失效，无法顺利进行等。
（四）我国现行税制存在局限性
通常体现为如下几点：（1）我国现阶段税收法律制度主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，可房地产开发业涉税比例占最大是流转税里面的营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到局限。（2）因为我国现行实施的所得税跟财产税整体体系较为简单，总的税收体制不够完善,这就使得我国房地产对企业纳税筹划的探究局限于客观现实。
（五）房地产开发业还需进一步改善其税收征管质量
不足之处体现为如下几点：（1）我国现行的税收法规、政策完善得还不够，与发达国家存在的差距较大。（2）由于税收征收部分管理人员素质不高，征管意识薄弱，技术能力较差，使得征纳关系发生异化，而房地产开发业大部分肯定不会将较多精力花费在纳税筹划工作上。这样的话，在一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产开发企业的发展步伐。
四、结论
国内的房地产行业发展势头极其迅猛，促进了我国房地产开发企业的发展，同时纳税筹划意识也不断受到房地产开发企业领导层的高度重视。现阶段纳税筹划已经逐步成为大部分房地产开发企业税务以及咨询等专业机构重要的业务之一。由于目前国内的房地产开发企业的纳税筹划实践还处在初期发展尝试阶段，因此，纳税筹划活动还是通过注册税务师或会计师等开展的。
参考文献：
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[2] 王爱英. 论房地产开发企业纳税筹划技巧[J]. 现代商贸工业, 2009,(08)
摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产价格的不断攀升，国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控，力求稳定房地产市场，在这种情况下，房地产企业必须认真进行税务筹划，以减轻自身纳税负担，增强盈利能力。在实际工作中，房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划，降低企业税务负担，增加企业经济收益，提升自身的竞争能力。
关键词 土地增值税 房地产企业 税收筹划
房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，对房产企业征收土地增值税，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。
一、纳税筹划的原则
1．事先筹划原则
在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。
2．合法性原则
我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。
3．经济性原则
企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。
二、房地产企业实行纳税筹划之意义
1．有利于实现纳税者的经济利益最大化
纳税者通过对纳税方案的认真对比，然后选择企业负担最合理的纳税方案，尽量降低纳税负担，减少资金外流，增强企业参与市场竞争的能力，从而促进自身发展，实现经营目标。
2．有利于提升企业的财务管理水平
决定企业财务管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润。纳税筹划就是为了实现这些要素的最大优化，从而对单位经营活动进行合理安排和调整，以切实减轻企业负担，增加企业经济效益。
3．有利于完善税法
房地产企业认真进行税务筹划，不仅可以查漏补缺，还能严格依法办事，促进我国税法的不断完善。虽然房地产企业的税务筹划还存在一定不足，但只要认真落实税务筹划工作，就是对现有税法的严格履行，同时也是对政府制定的相关法律的一种检验，因此，纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息，国家可以通过这些信息对法律法规进行更新和完善，促进我国税制建设水平的提升。
三、房地产企业土地增值税扣除项目的筹划
1．增强成本费用的筹划
（1）利用成本费用的可转化性
房地产开发费用就是投资阶段所需要发生的费用（管理费用、经营费用、财务费用），但根据税法规定这部分不能在税前据实完全扣除，应该按一定标准扣除。如今，我国企业会计准则还没有对期间费用和工程项目的开发费用进行严格的区分。因此，企业只有进行事前筹划，利用税法的边缘规定，尽量将可以转移的开发费用放入到开发成本中，这样就能减少应税所得额，以减少土地增值税负担。例如，企业管理过程中发生的人员工资、差旅费、办公费、招待费用等都属于期间费用，如果这些费用由房地产开发项目人员所发生的话，就可以分摊到开发成本中，并按规定予以扣除。这样，期间费用的减少也就不会影响到房地产开发费用的扣除，虽然房地产开发的成本增加了，但降低了应税增值额，所纳入的土地增值税也就相应减少了。
（2）利用费用均分进行筹划
房地产的开发成本与当地的土地价格和经济发展情况有关很强的依赖关系，一些地区的房地产增值率高，有的则增值率低，这些不均匀的成本状态会影响到企业的税务筹划。对于在几个地方同时进行房地产开发的企业来说，通常可以利用费用均分的方式进行税务筹划，就是对实现的开发成本进行筹划，平均费用分摊来抵销增值额，这样，就让在不同地区开发的房地产的增值额大致相同，从而节省税款。
2．利用“代收费用计价”的筹划
根据我国财税政策的相关规定，当房地产企业销售不动产时，代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用，都可以放入房价中，也可以单独核算。如果将代收的费用计入房价，同时被购房者支付时，则代收费用计入房地产转让收人计税，代收支付的费用可作为扣除项目予以扣除。如果代收费用没有计入房价中，只是单独收取，那就可以不作为转让房地产收入。虽然与单独核算相比，并入房价核算对房产销售没有影响，但是代收费用的存在，并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高，从而降低了房地产的增值率，减少土地增值税。
3．采用合适的利息支出进行纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》中有规定，在财务费用中的利息支出，只要是可以按照转让房地产项目计算分摊同时能提供金融机构证明的，可以据实扣除，但扣除金额不得高于同期贷款利率计算的金额，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，又或者无法提供金融机构证明的，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。
所以，如果房地产开发企业在开发过程中所借用的金额过多，利息实际数就会大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%，金融机构就能为企业提供证明，根据第一种公式扣除利息，增加项目扣除金额，降低增值额，节省税款。如果房地产开发企业本身资金充沛，借款数额较小，其利息实际数小于地价款加上房地产开发成本之和的5%。就能使用第二种扣除方法进行扣除，同样有利于纳税人节省税款。
4．灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划
（1）利用合作建房优惠政策
一些房地产企业有资金，但无土地，则可以与有土地而缺少资金成本的单位进行合作建房，共同参与房地产开发。这样，双方分得的房产都不用缴纳土地增值税，只需在在房屋销售时纳税。这样不仅降低了房地产的开发成本，还提高了竞争力，如果房地产有自己的土地，但资金不足，就可以与愿意购房的单位共同参与房地产开发，同样可以达到以上效果。
（2）利用建造普通标准住宅的优惠政策
企业在开展房地产增值税筹划的过程中，必须满足一定条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。只有按照这样的方式调整销售价格，才能适当降低收入，减少增值额；同时，我们也可以通过房地产开发成本增加的方式，如增加小区景观支出、增加公共配套支出等，降低增值额，使增值率低于20%，达到免税的目的，但采用这种方式时，建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算。
四、总结
在这里需要特别注意的是，纳税筹划也是有成本的，房地产企业在获得经济收益的同时，必然会因为筹划税务而产生另外一笔费用，因此，企业在进行税务筹划时，还必须按照成本原则进行，只有在发生的费用小于经济收益时，该项筹划方案才是合理的。同时，一项成功的纳税筹划是可以在多种税收方案之间选择的，不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
参考文献：
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正在全国各地铺开的新一轮土地增值税清算，让一些房企陷入了“屋漏偏逢连夜雨”的尴尬。
5月16日，上海市公布2008年一季度欠税企业名单，28个百万元级欠税大户中，房地产企业占11家，远超去年16%的比例。土地增值税作为金额最高的税种，成为这些房企“上榜”的重要原因。
据相关人士透露，当前除在粤、鄂、皖等地的新一轮土地增值税清算已全面展开外，国家税务总局也正对各地清算工作实行督导检查。
清算来了
在一位身列上述欠税名单的王姓地产商看来，公告是“本轮土地增值税清算的前奏”，“就好像打预防针”。他坦言，在得知税务机关来查账时，便有了心理准备。“资金链本身就吃紧的公司，折在土地增值税上是迟早的事情。”
据国家税务总局稽查局原局长刘太明介绍，土地增值税的清算对房企的影响大小，关键取决于毛利率水平的高低。“毛利率水平高的公司受影响较大，特别是靠地价赚钱的房企更容易恐慌。”
事实上，在2006年年底清算政策首次时，许多房企反应激烈。上海一些大型房企甚至在政策两天后，联合“上书”给市政府，希望“考虑企业的生存问题”。如今，事隔一年多，开发商面对清算似乎“多了些理性”。
一般而言，较为规范的房企都会预缴部分土地增值税，同时也为清算预先提留准备金。“但很多公司只做了土地增值税的预缴，没有做到全额预提，清查则会对其现金流造成重大影响。”一位业内人士说。
据国家税务总局统计，2007年全国土地增值税收入为403亿元，同比增长74.3%.国家税务总局地方税务司副司长杨遂周表示，土地增值税快速增长的原因是2007年楼市供销两旺，房地产销售较2006年有较大上涨。
据公开资料显示，2008年1-3月，全国土地增值税收入为145亿元，同比增长64亿元，增幅较去年同期略有降低。有专家预计，2008年将进入土地增值税的正常缴纳阶段。
曲线拿地的税赋隐患
“按照清算的要求，开发商的资金链更加紧张。以前能够开发3个项目的资金，今后只能开发1个了。”一位北京开发商表示，为缓解资金压力，目前他正着手转让一块土地。“但是，其他开发商也面临清算的大笔现金流支出，找到合适的买家并非易事。”
然而，造成当前房企土地增值税风险的原因之一，恰是土地在二级市场上的流转。北京致通振兴税收筹划事务所有限责任公司董事长李记有表示，当前开发商通过收购股权等方式曲线拿地，成为税赋隐患。
关键词：税务会计 纳税筹划 理论 研究
一、税务会计的理论研究
税务会计是企业财务对税务筹划、纳税申报和税金核算的一种系统性会计方式。税务会计是管理会计和财务会计的自然延伸，是税收法规的日益复杂化的自然产物。在我国，由于种种因素的影响，导致大部分企业中的税务会计仍未建立起一个相对独立的会计系统，未能从管理会计和财务会计中延伸出来。目前，我国的税务会计理论还远远未达到成熟的阶段，在税务会计上还存在不少基本问题。以下就根据相关资料，对税务会计的理论进行分析研究。
（一）税务会计的目标
企业税务会计的目标主要受到两方面因素影响：国家税法的总体目标；企业会计人员的会计理论、技术水平。其中，国家税法的总体目标是通过法律手段促使全体社会人员平等纳税，从而保证国家财政收入。随着税务会计的发展，税务会计的不能只是为了反映出纳税人的纳税情况，而应该提高税务会计的水平，对税务进行有效筹划，以更好地实现经济纳税。综上所述，可以总结出税务会计的目标税务会计的目标是为纳税企业和税务管理局提供有利于决策的信息，以对企业税务会计的效果进行评价，从而使以后纳税管理工作的决策和筹划更具质量和效率。
（二）税务会计的职能
税务会计的职能主要包括两方面：
1、贯彻税法
税务会计是集会计核算和税法于一身的特殊会计方式，因此在运用税务会计对企业的经营、生产活动进行核算时，必须以税法为根据，对企业账务进行必要的调整。企业贯彻税法，有利于增强社会的纳税意识。
2、税务筹划
在贯彻税法的前提下，纳税企业分别通过对资金投入、经营生产、利润分配和破产清算等方面的税务筹划，务求寻求找到更好的节税方式，尽可能将企业的纳税成本降低，维护纳税企业的合法权益。
（三）税务会计的环境因素
企业的外部环境因素，对于企业来说是不可控的因素，与税务会计工作是密切相关的，在对税务会计各影响因素中起决定性作用。虽然环境因素对企业来说是不可控制，但不代表可以忽视它的存在，为了保证税务会计的合理性，我们在税务会计时必须要把环境因素算进考虑因素中。其中对对税务会计影响较大的环境因素主要有：
1、 经济条件
经济条件具有一定的稳定性，只有小部分经济条件是变动比较频繁的，如通胀率、税率高低、经济增长、供求关系等，其他经济条件都能在一段时间内保持不变或变动较小。
2、法律制度
在市场经济中，税收产生的主体和客体的关系以及权利义务均受到法律制度，尤其是税法的约束。在对法律制度有足够重视的同时，也不可忽略行政规范的作用。
3、政府行为
政府行为无论大小，都具有强烈的权威性，对企业纳税决策的各个方面都有直接的影响。
（四）税制会计与税务结构
税务会计的形式和内容主要由国家的税法和税制结构决定。税制结构是指国家税收体系的整体布局和总体结构，其结构受国家的经济发展水平、产业结构以及经济运行机制等条件所制约。税制结构的类型根据国家开征税种的数量和种类，可分为单一税制和复合税制，由于单一税制仅仅是以一种税种为对象设置税制，制度缺乏弹性和实用性，难以满足企业财政的实际需要，所以复合税制受到各国广泛使用。而常见的税种主要分为以下两类：按税收的对象来分，有财产税、商品税、资源税、所得税、行为税等；按税负转嫁与否来分，可分为直接税和间接税。直接税是向个人或企业直接征收的，主要为所得税，间接税则是对商品或服务间接征收的，主要为增值税。我国的税制是以增值税为主的复合税制，因此要重视对增值税会计的核算，但同时也绝不能忽视对其他税收的会计质量，税务会计的范围应该尽可能囊括税制结构中的每个税种。
二、纳税筹划的理论研究
纳税筹划就是指通过对企业中的涉税业务进行策划，为达到节税目而制作的一套纳税方案。以下就对现时的纳税筹划理论进行分析研究。
（一）纳税筹划绩效分析
纳税筹划的绩效分析，广义上是指通过对纳税筹划的过程及其结果进行评价，找出对影响纳税筹划的因素，分析纳税筹划是否达到了预期目标，从而对纳税筹划的操作过程进行有效的调整、改进。而狭义上的纳税筹划绩效分析，是指通过对影响纳税筹划的因素进行定量和定性的分析，对已实施的纳税筹划方案的实施效果进行评价分析，以便在日后更好地对纳税筹划方案进行挑选。
（二）纳税筹划的显性成本与隐性成本
进行纳税筹划的成本可分为显性成本和隐性成本，其中显性成本比较显而易见，从企业的财务开资中直接体现出来。一般来说，显性成本主要是指企业为研究、设定纳税筹划方案的费用，除此之外还有对从事纳税筹划的财务人员进行培训的相关费用等。纳税筹划的隐性成本，相对于显性成本，成本体现不明显，因此往往无法或难以被人们发现。隐性成本主要是指正常应税项目与有税收优惠的项目之间的税前收益率的差距。
（三）企业纳税筹划的风险及其防范
纳税筹划的风险，简单来说就是在纳税筹划中存在因某种原因而导致失败并要因此付出代价的机会。由于纳税筹划的决策具有时效性，加上企业外部环境等因素的复杂多变，使纳税筹划具有较大的不确定性，隐藏着一定的风险。纳税筹划风险的形式表现几种：意识形态风险，是指由于征收双方对于纳税统筹的目标、效果等方面的认识不同所引起的风险，纳税筹划应当具有合法性，但在实务操作中，纳税人往往对纳税筹划抱有过高的期望值，有的时候将纳税筹划与逃税、漏税、欠税混为一谈，纳税筹划针对的是纳税人的生产经营行为或个人家庭的理财行为，筹划方案的确定与具体实施都由纳税人自己选择，税务机关并不介入其中；经营性风险，主要是指企业生产经营过程中所面临的由于管理、市场与技术变化等引起的种种风险，企业的生产经营活动必须符合所选税收政策的要求，这些要求对企业某些经营活动造成约束，从而影响企业经营活动的灵活性，如果企业经营活动本身发生重大变化，那么相应的纳税筹划势必受到重要影响，很可能出现与原来预期相悖的结果，不仅没有减轻企业的税负，反而加重了企业的税负；政策性风险，纳税筹划建立在对现行及未来税收政策的合理预期的基础上，国家税收政策或其他相关政策的变化势必会对筹划者纳税筹划方案的选择和确定产生重要影响，这种风险的产生主要是筹划者对政策认识不足、理解不透、把握不准所致。筹划者自认为实施的行为符合国家的政策精神，但实际上违反了国家的法律、法规。因此，为了适应市场经济的发展，体现国家的产业政策，及时调整经济结构。
纳税筹划风险会给企业的经营和个人家庭理财带来重大损失，所以对其进行防范与管理非常有必要，面对风险应当根据风险的类型及产生的原因，采取积极有效的措施，预防和减少风险的发生，从以下几个方面进行防范和管理：树立筹划风险防范意识，建立有效的风险预警机制，充分利用现代先进的网络技术，建立科学的纳税筹划预警系统，对筹划过程中潜在风险进行实时监控，纳税筹划预警系统的设计应当包括国家税收政策变化、企业销售收入增减变化、企业利润增减变化、企业重大事项进展及规划调整等信息；随时追踪政策变化信息，及时、全面掌握国家宏观经济形势动态变化，近年来，在税制大框架不变的前提下，国家对税收政策细则作出了很多调整，随着税法不断完善，税务机关税务管理越来越精细规范，加大了纳税人进行纳税筹划的难度，因此应对纳税筹划方案保持适当的灵活性；统筹安排，综合衡量，降低系统性风险，防止纳税筹划行为因顾此失彼而造成企业总体利益下降，如果有多种方案可供选择，最优的方案应是使企业整体利益最大的方案，而非税负最轻的方案，对于那些综合性较强，与企业全局关系较大的纳税筹划业务，应共同谋划，以提高纳税筹划的规范性和合理性降低筹划风险。
三、结束语
本文通过对税务会计和纳税筹划的理论研究，目的是提高人们对税务会计和纳税筹划的重视，提高企业财务的税务工作水平，从而提高税务会计和纳税筹划的质量，进一步提高与企业战略的协调性，保证平等纳税的情况下帮助企业减低纳税上的开支，更好地达到节税的目的。
参考文献：
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笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。
一、计税扣除项目金额筹划管理法
1. 根据税务机关的要求，房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房地产所发生的有关营业附加税金等，都必须取得合法有效凭证；对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的，税法规定是不给予扣除的，因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据，拆迁房产的，对于支付补偿金给个人而无法取得票据的，对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等，只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。
（2）前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除，因此应管理好相关的财务票据资料。
（3）建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。
（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。
（5）公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用，企业应当要求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。
2. 对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。
3. 随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。
因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。
4. 人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。
5. 代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转让销售收入中，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；第二种方法为代收费用计入房价中，作为转让房地产所取得的收入，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作加计扣除基数。
例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。
由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。
6. 费用转移筹划法。按照相关规定，属于房产开发企业总部发生的期间费用，具体有：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
二、精装修售房筹划管理方法
开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。
三、改变建房方式的筹划方法
代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。
四、灵活运用减免税优惠政策
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。
具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。
