时间：2023-08-31 16:08:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业税务筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。
(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
(一)前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
(二)开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。
(三)商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
(四)物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。
(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。
(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
(一)增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
(二)重视培养税务筹划的专业人才
一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。
【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划
一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区
（一）房地产企业纳税筹划现状
目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：
第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。
第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。
第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。
第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。
（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区
近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：
误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。
根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。
然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。
房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。
误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。
根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。
误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。
根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。
从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法
（一）采用不同税种进行纳税筹划
房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。
（二）采用合作建房模式进行纳税筹划
代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。
（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划
土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：
（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划
实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。
房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。
三、结论
目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。
参考文献
1税务筹划概述
1．1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。1．2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1．3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始，随着，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。
2土地增值税税务筹划的概念与策略
2．1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2．2土地增值税的计算2．2．1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2．2．2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。2．3土地增值税筹划的基本策略2．3．1优先安排策略进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2．3．2整体转让策略整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。2．3．3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。
3房地产行业税务筹划的展望
当前，随着对税务筹划认识的不断深入，以及房地产企业规范经营的意识逐步增强，面对行业竞争日益激烈的现状，能通过合法手段带来经济效益的税务筹划日渐受到越来越多房地产企业的重视。与此同时，随着我国税制的不断完善，经济政策不断稳定，加之近年来房地产企业聚集了大批专业人才使之经济管理水平不断提高，所以实施税务筹划的条件越来越成熟，可以预测，未来税务筹划在房地产企业将得到较大发展。
作者：赵晓莉 赵德彦 单位：内蒙古电力( 集团) 有限责任公司 内蒙古电力勘测设计院
关键词：房地产企业；增值税；税收筹划
一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义
长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。
二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响
（一）税负影响
在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。
（二）土地增值税影响
在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。
（三）所得税影响
鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。
三、房地产企业增值税税收筹划对策
（一）加强企业税收筹划
随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。
（二）及时和税务部门交流
针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。
（三）改变传统营销策略
随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。
关键词：房地产；税务会计师；作用
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02
随着社会经济的不断发展，我国当前的税收体制也逐步的健全与完善，同时在各行各业企业的经营管理过程中，税务管理工作也越来越重要，公司中的税务会计也成为其科学的管理手段之一。税务会计师就是在这样的背景下孕育而生，它是以国家当前的税收政策与法律法规作为前提，基本形式是货币计量，他们针对各项税务活动引发的资金行为给予监督与核算，而对于税务会计师的认识需要全方位的分析，要想使其在公司内的作用发挥到最大化，务必要准确把握税务会计师的作用与工作职能。
一、税务会计师的概述
（一）税务会计师概念
税务会计师即以国家最新的税收政策与法律法规为基础，从事企业内部的税务相关活动，对于税务资金展开监督与核算活动，专业从事纳税筹划、税务检查、统筹管理等税务工作，从而有效对纳税人权益与国家利益进行保障的专业性税务会计岗位上的人才。税务会计师作为公司内部专业管理税务责任人及直接代表人，是公司内部具备税务管理能力、经验与知识的专业性人员，也是包括房地产行业在内的各行各业单位财税管理工作往职业化、专业化方向发展的体现。
（二）税务会计师在企业中职务
依照国家税法及相关法律程序的规定，企业内部的全部税务申报与计算工作均由税务会计师负责办理，督促在规定时间内进行足额纳税，以保证国家及公司的利益不受侵害，税务会计师的日常综合工作包括以下方面：其一，往上级相关部门录入、填写并报送相关账务报表，同时往地方财政局或税务局报送当月、季度的利润表、资产负债表等相关报表，再收集、整理并填写企业外部使用的统计台账等月底报表，还要往上级主管单位报送即时的财务报表与统计报表等；其二，协助人力资源部门核算劳动工资，即配合进行员工保险基金、加班费、奖金及工资的校核，以便能够按时发放工资；其三，负责向上申报公司税务，主要包括计算印花税、缴纳防洪费、申报车船税、企业房产税、代扣代缴员工个人所得税及企业所得税、外销增值税的退税等；其四，负责核销企业的进出口相关业务，按照企业进出口的实际情况来审核进出口相关业务，同时要领取企业进出口需要的专用业务单据。
（三）税务会计特点
税务会计是会计学里面相对独立的一个分支，它不仅具备了其他相关会计专业的共有特征，而且还带有一定的特殊性，表现为以下方面：
1.统一性。国家税法具备适用性、普遍性和统一性的特点，即同一种税针对不同的纳税人会表现出规范性与统一性，这种一致性也使得税务会计在监督与核算各类纳税行为时表现出统一性。
2.法定性。税务会计实施的基础是目前国家税收法律法规，因而其受到税收相关法律的制约与规范，这也成为了税务会计能够与其他专业会计相区别的最大特点。
3.广泛性。任何企业无论是行业不同、部门不同、组织形式不同还是所有制结构不同，只要其被明确是纳税人，那么在进行税务行为时则需要遵守税法规定，同时要结合专业会计核算方案监督与核算相关生产经营活动，因而法定纳税人的广泛性也决定了整个税务会计的广泛性。
（四）财务会计和税务会计的差异
1.计算损益的内容不同。财务会计计算损益内容为会计所得，而税务会计则为纳税所得。
2.核算原则不一样。财务会计和税务会计在收益确认以及费用 扣减事项方面有所不同。
3.目标不一样。财务会计的目标即使用人所提供的有效会计信息，而税务会计的目标即纳税、计税以及提供税务活动资料信息。
4.法律依据不一样。财务会计是以国家财政部颁布的会计准则作为法律依据，而税务会计是以按时足额纳税和相关税务法规作为法律依据。
二、税务会计师的作用
（一）实现最大限度经济价值
企业开展相关经济活动的出发点即实现最大限度的经济效益，并不是尽量少缴纳税款，而经济效益的最大化作为经济活动的目标，因而也就成为了税务会计师工作过程中的核心内容，那么他们在处理税务筹划与管理的时候，需要不断提高管理水平，并且强化生产经营管理，而在优化生产技术与增加科技投入的同时，还要努力探求规模经济，企业的制度得到了创新，则能够获得超额利润，以便实现最大限度的经济价值。
（二）降低税负成本
税收活动中的筹划过程是为了企业在缴纳税费之后还可以实现最大化，而筹划工作的规划人员即是税务会计师，，他们运用纳税筹划可以在遵守税法的前提下，科学进行节税与避税工作，这样就可以在利润增长的同时使得税收成本下降。
（三）降低涉税风险
税务会计师需要确保申报纳税的准确，公司账目全部清晰明了，这样就规避了相关税收活动方面的处罚，使得税务活动的为零风险，我国税务主管部门针对合法纳税人相关活动制定了纳税信用评级体系，即对高信用等级的纳税者进行各项奖励举措，包含对于纳税人可以减少或免除纳税检查环节。那么，企业中的税务会计师就务必要参考该企业的信用评级，可以在对自身企业信用级别不做影响的基础上，不会对公司的各项利益造成损害。
三、房地产企业中税务会计师的核心作用
（一）房地产行业的涉税现状分析
房地产公司即为进行房地产经营与开发的经济型组织，其是在国家、城市建筑商品化、城乡房建事业蓬勃发展的背景下正在快速发展的行业，我国目前在房地产市场内总共增收契税、印花税、城市房产税、房产税、土地增值税、耕地占用税、教育费附加、城市建设税、土地使用税、个人所得税、企业所得税与营业税等十二种税收。
江苏南京银河房地产开发有限公司于1997年成立，是具备二级开发资质的国家级房地产企业，其代表工程是高190米的银河国际广场工程项目，南京银河房地产开发有限公司中也聘请了专业的税务会计师处理税务相关问题，其在前期投资环节中，主要开展了与耕地占用税、印花税、土地增值税和建筑行业的营业税相关的税收活动，这些税收均是针对房地产项目的开发与建设所需要投入的税费。在其中期交易过程中，则由税务会计师处理与契税、城市维护建设税和营业税相关的活动，这样均以土地增值额或者是流转额当成是征收的对象。在其中期占用过程里面，税务会计师会负责土地资源占用课税与房产占有课税相关事宜，其中包括了城市房地产税、土地使用税、房产税等内容。在其后期的所得环节里面，税务会计师则主要处理个人所得税以及企业所得税相关问题，其均以个人或者房地产经营者能够获取的利润作为征收对象，并不会进行转嫁的。
（二）税务会计师在房地产公司工作实例
南京银河房地产开发有限公司开发了一个工业厂房项目，与总承包施工单位签订了总包合同为一亿元人民币，主材也都由总承包单位购买，总价占到了七千万元，在没有开展税务筹划工作时，该公司需要缴纳的营业税费是（10000+7000）*3%=510万元，而在南京银河房地产开发有限公司的税务会计师对当地建材市场进行询价与摸底后，只需要六千万元即可以配备原材料，其就购买建材同对方进行协调，结果就是相关材料有甲供，即业主方购买，这样得到税务筹划后的需要缴纳的营业额为（10000+6000）*3%=480万元，与此前相比，足足节约下了30万元人民币。所以说，南京银河房地产开发有限公司的税务会计师在其工程项目开发直到结束的整个过程中都扮演了重要角色，即通过分析从中选取最为有利能够降低总成本的方案，以此来节税，这样也使得该公司在税务筹划时可以全盘考虑，并且在整体水平上使国家针对房地产公司的总税额减少，以此实现了该公司在经济利润上的最大化。
（三）税务会计师的职责分析
1.强化房地产公司税务管理
南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要结合当前房地产市场发展现状与税收形势的发展变化，有针对性的强化对于本公司相关税收政策、征管技巧、财务管理、生产经营、他国政策等一系列方面的管理知识培训，以便使自身的管理技能与理论水平不断提高。另外，南京银河房地产开发有限公司的财务会计与税务会计有机的联系在一起，而财务会计是作为税务会计的根本基础，那么就务必要加强收集与管理会计相关的基础文件资料，在该公司的工程项目中对于费用预算、成本收入等进行准确的核算。在房地产企业中的财务会计可以准确体现出企业现实运营成果，那么房地产企业的税务会计则需要根据实际成本与收入针对房地产工程的应缴税费进行结算，根据由此得出的项目利润和企业全年的应纳税所得额核算其房地产工程的应纳税额。
2.开展房地产企业的税务筹划
南京银河房地产开发有限公司开发的项目从前期开发到最后出售交房会历经许多不同环节，包括了物业管理、营销、资金、装修、采购、土建、设计、拆迁、拿地等一系列行为活动，而其中的任何一项经济活动均会产生税金，并且生成税收筹划的过程，由此可知，南京银河房地产开发有限公司中的税务会计师所开展的税收筹划工作需要贯穿于整个工程项目的经营与开发全过程。首先，是工程项目的报建阶段。会计税务师的筹划工作要体现出超前性，并且发生在应税行为之前，而房地产公司的税务筹划工作就是从公司筹建阶段开始实施，税务会计师即要通过选择出资方式、人员结构、组织形式、企业性质、注册地点等等，科学合理、并且有针对性的选择房地产公司在经营阶段中需要承担的各项税负。其次，南京银河房地产开发有限公司的筹资环节。由于建设工程项目的占用资金较多，开发周期较长，那么当一个房地产工程项目全部建完以后，若是长期的闲置那么就会产生许多新的成本，根据国家法律法规，房地产行业的纳税人要在经营与生产的过程中形成一定量的负债利息支出，这是方便能够在税前就扣除并且获取所得税相关利益，可是现金红利往往只是在南京银河房地产开发有限公司的税后利润里面再进行分配。因此，南京银河房地产开发有限公司进行财务相关决策的过程中，务必要准确分析公司内部股权资本与债务资本之间的分摊比例，这样才能从宏观上对整体利益与房地产公司税收的关系进行权衡，然后再对房地产开发过程中涉及到税收的决策与选择进行判定与优化，以实现公司价值最大化。再次，房地产建设工程项目的开发环节。由于建设工程项目中会涉及到各种各样的税费，那么房地产公司的税务会计师就需要首先明确国家颁布的有关于税法的法律法规，这样能够保证在法律控制的范围中从事税务工作，处理好公司的税收筹划工作，在房地产公司收益增大的同时使其税收成本降低。最后，南京银河房地产开发有限公司的卖房销售阶段。房地产公司的税务会计师能够提出在公司内部设置具备独立核算能力的二级法人机构，这样他们就可以处理和房地产公司日常经营活动不相关的各项业务活动，这也能够让代垫以及代收的资金由公司的应纳税营业额里面分离出来，让这一部分的房地产公司业务与相适应的税率进行匹配，以便有效的使税负下降。
（四）科学开展税务稽查工作
南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要对于自己所在公司的各项财务指标、财务发展情况进行深入并充分的了解，尤其是需要该公司税务会计师能够理解涉税工程项目的相关信息，这样才可以保证公司里面的财务情况真实的反映，同时也可以及时准确的进行税收缴纳。在南京银河房地产开发有限公司中对于相关税收风险需要开展评估工作，同时要设置与之对应的防范举措。与此同时，还要掌握税务机关稽查内容和程序，并且随时都可以接受上级领导的税务稽查准备，保证资料及其中的数据的完好性，积极配合所有的稽查工作，以便该公司各房地产项目的顺利开展。
参考文献：
[1]孟庆丽.浅谈对房地产企业税务会计师的认识[J].财会审计，2010，7.
[2]赵宏婧.浅谈对税务会计师的认识与作用[J].现代商业，2012，8.
我国房地产行业具有一定的基础性，从1978年改革开放至今，历经三十多于年的发展，与其他产业间联系密切，已然成为拉动国民经济发展的支柱产业之一，所以房地产企业能否健康、稳定、可持续的发展在一定程度上影响着我国经济的走势。根据这几年房地产企业发展走势来看，房地产企业的资金链相较于其他行业而言则要更加紧张。因为房地产企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢、融资难等等特点。目前房地产企业税制设计不是很合理，很多部分的税种都集中在流转环节，而且多是以预缴的形式提前征收，再加上高额的土地出让金和各种名目的费用，使的房地产开发企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的税务筹划，能够缩减企业税收成本，有利于提高房地产企业的经济效益，提高其竞争实力。
在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。
二、房地产企业税务筹划现状
2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。
三、房地产企业税务筹划的可行性
第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。
第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。
第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。
四、房地产企业主要税种筹划方法
房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。
我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。
（一）营业税
房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：
1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。
例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。
例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。
2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。
例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。
（二）土地增值税
1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。
如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。
因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。
2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。
例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。
因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。
3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。
（三）企业所得税
1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。
2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。
（四）房产税
1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。
例如：某房地产企业采用从价计征以房产余值作为其计税方式。按照《房产税暂行条例》的有关规定，房产税按征税对象划分属于财产税类，房产是以房屋形态存在和表现的一项财产，独立于房屋之外的有关建筑物不包括在内。准确掌握税法规定中对房屋的定义，对独立于房屋之外的建筑物是不征收房产税的，所以企业财务人员在核算房屋原值的时候，要将房屋与可分隔开的建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分开确认和核算。
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
参考文献：
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
关键词：“营改增”；税务风险；影响因素
一、基本理论
（一）“营改增”的基本理论
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。
（二）房地产企业税务风险基本理论
（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。
（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上
调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。
（四）完善税务风险管理人员结构
（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。
（五）明确税务风险管理岗位职责
房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展，提升税务风险管理质量，就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。（1）税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门，必须从企业战略层面上，对房地产企业税务风险进行管理，提升房地产企业经济效益。首先，税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面，为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据，帮助房地产企业获取更高价值；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，构建完善税务风险管理制度，自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估，进而采取针对性解决措施。（2）税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。
【关键词】“营改增”；房地产企业；税收筹划策略
一、前言
“营改增”属于税收改革措施，自试点方案下发以来，试点范围一直在不断扩大。在这样的改革背景下，房地产企业也不可避免的受到了波及。为了自身的发展考虑，房地产企业有必要结合“营改增”后的形势变化，科学进行税收筹划，以减轻此项政策带来的不利影响。
二、“营改增”给房地产企业带来的影响
结合房地产行业的特点来讲，“营改增”给房地产企业带来的影响可分为两个方面：其一，正面影响。在“营改增”后，房地产企业原本普遍面临的重复征收营业税等问题显著减轻，在增值税方面也在逐渐实现“道道征税”，税收的规范程度有所提升。另外，“营改增”带来的正面影响还体现在：价格体系发生变化后，“价外税”正逐步取代“价内税”，增值税的进、销项抵扣关系得以形成，促进了企业内部架构的优化；市场调控作用更加显著，优胜略汰加剧，不能及时调整管理模式推行精细化管理的企业将被淘汰，如此一来，房地产行业也将进入新的发展时期。
其二，消极影响。“营改增”给房地产企业带来的消极影响主要体现在4个方面：（1）过渡时期，房地产业蒙受损失的可能性较高，尤其是项目完工但销售未结束的情况下，原因在于已签合同无法与税率的突然变化相适应。（2）建筑企业出现的税负增加问题会波及到房地产企业，这一点主要是两个行业关联密切导致的，很难完全避免。（3）企业负担增大。这是因为在“营改增”之后，对房地产企业负担影响较大的材料费以及劳务费抵扣将十分有限（甚至无法再开发票）。（4）联营风险进一步加大。这主要是因为“营改增”的推行使得联营项目难以获得专用发票，受此影响，缴纳税款将大幅增多，企业需承担的税负很有可能大于其利润率。
三、“营改增”后房地产的税收筹划策略
1.结合“营改增”带来的变化调整营销思路
在定价不发生改变的基础上，“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用，对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时，此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况，房地产企业就要对企业种类进行合理划分，并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化，有目的的对自身的营销思路作出调整，借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级，建立不同以往的业务增长点，比如投资保障住房等。
2.加强与税务机关的沟通，并在企业内部开展业务培训
为了尽快适应“营改增”后的税收模式，房地产企业就要一方面加强与税务机关的沟通；另一方面加强业务培训，帮助涉税人员尽快了解新规。在与税务机关沟通方面，房地产企业需保持虚心学习和请教的态度，为自身更快适应新形势打下基础。比如，房地产企业可通过全面了解“营改增”政策及增值税的计税原理、政策信息，来明确自身在过渡时期及改革之后需注意哪些问题，如此一来，企业调整纳税行为时就会更有针对性。而在业务培训方面，企业则需注意将了解新规及增强涉税人员的责任意识及创新意识作为重点，以提升他们业务的熟练程度，为自身的正常经营与成本费用的节约提供保障。
3.结合各个经营环节的特点，提高税收筹划的合理性
在“营改增”之后，经营环节对企业税负的影响更加显著，所以，要想尽可能的减轻自身负担，企业就必须重视结合不同经营环节的特点，来提高税收筹划的合理性。在具体做法上，房地产企业可参考下述措施：首先，以开出的价格及具备的资格为依据，借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑，企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票，这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣，企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次，对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的，也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中，可以依据税率差异，在不违反相关政策及法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整，将此种差异合理的利用起来，以达到减税目的。最后，适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措，实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划，才有可能真正达到减轻税负的目的。
四、结语
总体来看，“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面，也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下，房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响，还要尝试利用其积极影响壮大自己。
参考文献：
[1]孙朕子.企业财务管理中的税收筹划应用问题研究[J].商场现代化，2016，（14）：190-191.
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究
一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析
目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路
面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。
三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议
（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容
新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。
（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策
一般来说，房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说，税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容，各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手，才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外，房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强，目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置，确保土地增值税税收筹划内容得以落实。
关键词：房地产；开发成本；税收筹划
房地产开发具有开发周期时间长、开发业务样式多形式复杂、资金占用量大等几大特点。因此，企业如何通过合法而且合理的方式方法将赋税这方面进行税收筹划来使得企业达到减轻税务的压力显得尤为重要。
一、房地产开发成本费用税收筹划的内容和意义
房产开发企业在实际经营过程中的税收成本涉及的内容比较多。税收筹划就是将这些费用进行综合分析整理，因此税收筹划对于公司企业和国家经济发展及税收都有重要积极的意义。对于房地产开发企业来说，合理合规的税收筹划政策能够有效的减轻企业税务负担，在增加企业经营利润的同时，也提高了企业在市场中的竞争力，促进了企业稳定健康的发展；对于国家来说，企业良好的税收筹划能够促进企业本身跟随国家相关产业政策的导向开展各项工作，对于市场经济的管理优化，国家税收和经济的发展都会促进发展。
二、房地产企业开发成本费用税收筹划模式和方法
（一）可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用
对于生产单位而言，如果是一个长时间的开发行为，我们可以将这段时间内开发过程中涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，这样可以避免除出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免过多的税款缴纳出去，起到节约资金的作用。房地产开发企业如果从一开始立项起就考虑将税务这块进行一套完整的税收筹划，那么这个项目就成功了一半。所以说企业要根据自身情况来选择适合自身经济发展状况的的开发形式和税收形式。土地增值税纳税人因转让房地产产品所获得的资金收入扣除政策要求的项目金额后剩余部分的资金被称作增值额，该部分作为扣除项目金额最重要组成直接关系着房地产开发企业的开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。作为一个房地产开开发企业其开发成本支出越高，那么它应缴纳的税金就会越小，反之如果开发成本支出越低，则它应缴纳的税金就会越大。纳税人如果能够按一定比例和限度进一步扩大费用支出，这就会节省大量的应缴纳的税金。但是凡事都有个限度，如果过量而且毫无限制的采用这种方式的税收筹划，将会引起税务部门的注意，后果就是倒逼这税务部门重新调整纳税政策，结果是企业非但没能按自己的预期设想，反而浪费时间得不偿失。
（二）税收筹划可通过合理选择会计处理方法进行
会计处理方法的筹划包括预提费用、个人所得税、开发的产品与可出租的产品、正常营业、管理和财务等几方面的费用。房地产开发过程中广告宣传费用是不可避免的。根据我国的税法规定，广告费用的支出都有一个限度，就是说房地产企业每一个纳税年度的广告宣传等费用支出均不得超过产品销售收入的15%内按照实际发生额扣除。有些大型企业集团广告部分需要统一策划，费用由总公司统一列支，为避免出现总公司因广告费支出超出15%，,而子公司不足15%的情况发生。针对这一情况，可以让与子公司业务有关系的广告费由子公司来承担。房地产开发企业项目完成时还运用预提费用得方式，提前把增加成本的部分计入，该运转的作用就是根据市场和法规合规合理延缓企业所得税的缴纳时间，为房地产企业赢得充分的时间价值。
（三）利息支付的税收筹划方法
房地产开发企业进行房地产活动需要大量资金的支持。一般来说企业可通过筹集基金的方式、银行贷款的方式等来实现资金的来源以用于开发项目。房产企业如何利用筹集资金方式的不同来降低纳税基数也是属于税收筹划的一部分。例如可以贷款或筹集资金的利息部分当做税前提前列支，这样也能达到抵税效应从而进一步降低企业纳税金额。对于债券融资方式来说，股票属于权益资金的范畴，只能按照税后的利润来进行按比例分配，所以该方式不能作为筹划来降低房产企业的纳税基数。其他方面我们还可以合理利用资金利息来进行税收筹划的方式，我国税法规定在计算土地增值税增值额时，其增值额中涉及到房产企业开发活动的费用利息支出时，如果纳税人能够按照转让房地产开发项目来计算分摊并且让其能够提供资金的金融机构证明的允许其按照实际扣除资金利息，但最多只能扣除土地成本以及开发成本资金总和的5%。不能超过同一时间段内商业银行同样类别业务的贷款利率计算的金额。
（四）可以通过临界点方法来进行税收筹划
该方式可作为房地产企业开发活动中的土地增值税的税收筹划来使用，根据我国税务法的规定要求，建设中的普通商品房住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值就是税务纳税的临界点。房地产行业中它一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若房地产开发企业建造并且销售住宅时，其增值税额没有能够超过扣除项目资金金额的20%，则可以免征土地部分的增值税；如果说其增值额度超过了项目本身按规定需要扣除的项目资金金额的20%，就应该按照税务部门规定的费率对项目全部增值额度进行计算缴纳。该部分中出现的“20%的增值率”指的是“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。因此如果房地产企业销售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值税缴税临界点。可以增加项目开发的成本措施费用，通过用于扣除的计算基数，来降低房产销售的增值金额以便减少需要缴纳的税金；此外也可以根据房地产市场情况适时降低商品的销售价格，降低资金收入，使得整个项目的增值率小于20%以下，从而享受到该项项目的税收优惠。
（五）可利用两次销售房地产筹划的方法
土地增值税是房地产企业需要缴纳的主要税种之一。土地增值税计算方式采用超率累进税率的方式，这就说明如果房地产销售的增值率越高的话，那么它所缴纳的税率也会越高。针对这种状况，可通选择用房地产两次销售的税收筹划方法，通过筹划将房地产产品的销售单价分解来实施，以降低房地产销售产生的增值税率。此外如果房屋销售的是已经装修过的房屋，那么在进行税收筹划时可以将该装修过的部分单独出来，作为一个独立核算项来纳入税收筹划，以减少土地增值税的缴纳。
三、房地产企业纳税筹划实际应用
结合上文所提到的方法方式，我们就企业税后优惠政策有利于帮助企业优化税收筹划这条来举例。假设对某房地产开发公司的税收筹划进行数据分析，根据《土地增值税暂行条例》规定的政策：在准备出售公司的住宅产品时，以企业的增值额占扣除项目资金20%为纳税分界线，如果纳税金额低于此分界线金额企业则可以免除税务规定应缴纳的土地增值税，如果高出此条分界线金额就需要按照税务部门的规定缴纳税金。假设某房地产开发公司整个一年度销售完去年已建好的商品房住宅面积10000平方米，工程扣除项目金额5100万元，该企业现有两种销售方案可供选择：一是出将房屋销售价单价定为6300元/平米；二是将房屋销售单价定为6600元/平米，分别计算后可以选出收益较大的定价方案。当房屋销售价格6300元/m2时，房屋售价：6300×10000=6300（万元）税金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（万元）扣除项目金额合计：5100+349.7=5449.7（万元）企业增值额：6300-5449.7=850.3（万元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因为15.6%小于20%由此可以看出，企业以单价6300元/平米来销售时获得的利润大于6600元/平米销售时所得的利润。因此房地产生产企业非常有必要进行税收筹划，充分了解税务部门的政策和其他有利条件，在合理合法的基础上最大程度上提高企业的收益。
