时间：2023-08-31 16:07:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产继承的法律依据，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、爷爷的房子可以过户给孙子。一般有以下两种方式过户：买卖方式过户住房给孙子，不能主张要回住房，但是房主可以凭买卖合同要求受让方支付购房款；如果是赠与方式过户住房，孙子违反赠与协议约定前提，房主可以起诉主张要回住房。法律依据：《合同法》第一百九十条：赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
2、能继承房产有：被继承人单独拥有房产；被继承人和他人共有房产，但需要进行协商继承份额；被继承人和他人有约定份额共有房产，继承人继承同等份额；被继承人只有使用权房产，只能继承房屋使用权。
3、不能继成房产有：保障新住房不能继承。
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我国继承遗产的方式有两种：法定继承和遗嘱继承。法定继承按照继承顺序进行继承，第一顺序包括：配偶、子女、父母，第一顺序的继承人享有平等的继承权，因此在法定继承的方式中，可能存在独生子女无法全额继承父母房产的情况。为了使独生子女全额继承父母房产，律师建议被继承人在生前订立合法有效的遗嘱，通过遗嘱处分自己的房产或其他财产，将其全额赠与给独生子女。
【法律依据】
《继承法》第十条
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
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[关键词]房产继承；赠与；强制公证
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。
1房产继承、赠与强制公证的弊端分析
11缺乏必要的法律依据
我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。
12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则
2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。
2房产继承、赠与不再要求强制公证
21房产继承可以不用办理公证
《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。
22不公证可节省费用
有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。
23新规范更加注重便民服务
《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。
综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。
参考文献：
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可以让你父母立遗嘱，声明该房产将来由你个人继承，和你的配偶没有关系即可。遗嘱只要是自愿书写的没有违法内容就是有效的，关于不动产的遗嘱应当公证，否则无法办理过户。
【法律依据】
《继承法》第十六条的规定，遗嘱人也可以指定遗嘱执行人，负责执行遗嘱。
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论文关键词 遗嘱公证 生效 确认程序
遗嘱继承是指继承开始后,继承人按照被继承人生前所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。遗嘱继承公证是公证机构根据遗嘱继承人的申请,依照法定程序对遗嘱继承人继承行为的真实性、合法性予以证明的活动。
一、遗嘱生效的条件
(一)遗嘱生效的实质要件
1.遗嘱人在立遗嘱时必须具有民事行为能力。立遗嘱应当是遗嘱人在具有正常的理智与思维能力的情况下所作的意思表示。公民在无行为能力或限制行为能力的情况下所立的遗嘱,在法律上是无效的。然而,如果遗嘱人立遗嘱时有民事行为能力,事后却因患精神疾病等原因丧失了民事行为能力,因其立遗嘱时神志是清楚的,所以遗嘱的效力不受影响。
2.遗嘱必须是遗嘱人亲自所立,他人代立的遗嘱没有法律效力。
3.遗嘱必须表明遗嘱人的真实意思。公民在受胁迫、欺骗的情况下所立的遗嘱,或者他人伪造的遗嘱,均不是公民的真实意思表示,不能发生法律效力。
4.遗嘱的内容不得违反法律和社会公德。凡违反法律或社会公德的遗嘱不发生法律效力,例如,按照法律规定,遗嘱不得剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的法定继承人的继承权,如果所立遗嘱非法剥夺上述继承人的继承权,这样的遗嘱就不能发生法律效力。
5.遗嘱处分的对象是个人所有的合法财产。公民可以将自己所有的房屋和储蓄、生活用品和法律允许为个人所有的生产资料等以遗嘱的方式进行处分,但是非法占有物不能作为遗嘱处分的对象,只享有使用权而没有所有权的占有物,如公民租赁的房屋、农民使用的自留地和宅基地,都不能作为遗嘱处分的对象。
(二)遗嘱生效的形式要件
遗嘱的成立和生效不仅要具备主体、内容及对象等实质性的要件,而且要具备形式上的要件。根据法律的规定,遗嘱应当经过证明,表明其真实、合法,才能发生法律效力。遗嘱公证是对遗嘱最有力的一种证明方式。我国《继承法》第17条规定,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理;自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日;代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名;以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证;遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱,口头遗嘱应当由两个以上见证人在场见证,危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。根据《继承法》第18条规定,下列人员不能作为遗嘱见证人:无行为能力人、限制行为能力的人,继承人、受遗赠人,与继承人、受遗赠人有利害关系的人。
二、设立遗嘱生效确认程序的原因
设立遗嘱生效确认程序是非常有必要的,因为在许多人看来,遗嘱继承公证的办理相对法定继承公证处理更容易些,要不然,遗嘱公证就没有什么意义了。所以,在实际办理遗嘱继承公证时,经常按照遗嘱公证书直接出具遗嘱继承公证书,并不是去告诉其他法定继承人对其能否真正生效进行进一步确认。但在实际生活中,因为法定继承而出现的法律纠纷是少数的,相反遗嘱继承涉及的复查或诉讼特别多。有的案子好多年后又被人提起,形成了缠诉、老上访户等,他们针对的依据就是遗嘱公证书。
我国《继承法》第二十条明确规定,公证遗嘱效力最高。那么也许遗嘱人生前曾拟定了很多份公证遗嘱,怎样判断当事人所提交的公证遗嘱就是“最后的公证遗嘱呢”?因此公证遗嘱只解决了遗嘱设立时的形式合法问题,并未解决继承开始后,遗嘱生效的确认问题。
申请遗嘱公证人应当提交的文件包括:(1)立遗嘱人的身份证明,如身份证、户口簿等;(2)立遗嘱人处分的财产所有权的证明;(3)遗嘱的草稿等。如果是遗嘱继承,遗嘱继承人需持遗嘱公证书、遗嘱人死亡证明到公证处办理继承权公证手续,经公证部门对被继承人所立遗嘱的真实性与合法性进行审查,认定该其真实有效后,公证处出具继承权公证书,公证机关必须对遗嘱人的遗嘱内容保密。继承人携带遗嘱公证书、继承权公证书、房屋权属证书及当事人身份证件办理房屋产权登记手续。在此类继承登记中,遗嘱人指定的继承人如属法定继承人之列的,只需缴纳房产登记费用,无需缴纳契税;若属法定继承人之外,属遗赠性质的,受赠人除缴纳房产登记费用以外,需缴纳受赠房屋市场价值4%的契税。
立遗嘱人在遗嘱中处分的财产在生前很有可能进行处置,遗嘱中涉及的财产有的可能已经转移到他人名下,比如已办理了转让或赠与手续。所以,还是很有必要向继承人核实确认遗嘱处分的财产是否仍归立遗嘱人所有。有时候,也有人拿立遗嘱人写的借据或房产出资证明来对遗嘱中的财产主张异议,这就要在《遗嘱生效确认通知函》中告知受函人这类凭证只构成债权依据,不能作为撤销遗嘱的证明。
三、告知当事人法律,法规、规范性文件对遗嘱继承的要求
1.立遗嘱人必须是具有完全行为能力人,依照《继承法》的具体要求所立,否则无效,不能执行。其法律依据主要是《继承法》第十七条“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。”的规定和《继承法》第二十二条“无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效;遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思,受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效;伪造的遗嘱无效;遗嘱被篡改的、篡改的内容无效”的规定。
2.遗嘱人在遗嘱中应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,以及胎儿保留必要的份额。其法律依据主要是《继承法》第十九条“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”的规定和《继承法》第二十八条“遗产分割时,应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的,保留的份额按法定继承办理”的规定以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十五条第一款“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回”的规定。
3.告知当事人不是依法所立的公证遗嘱,或者遗嘱继承有争议、有纠纷的,公证机构不能给予办理遗嘱继承权公证。当事人对遗嘱继承有争议、有纠纷的,应当告知其到人民法院通过诉讼解决。其法律依据主要是《公证法》第四十条“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的,可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”的规定。遗嘱是遗嘱人对其财产和事务进行处分并于死后发生法律效力的民事法律行为,因此对遗嘱公证的审查要求较严格。作为民事法律行为的遗嘱行为是否有效,应依据民事法律行为是否有效的判断标准予以认定。由此,对遗嘱公证的审查主要是:遗嘱人的身份和权利能力、行为能力;遗嘱人的意思表示是否真实,有无受胁迫、欺诈等行为:遗嘱处分的财产是否属于遗嘱人个人所有;是否处分了共有财产或者争议未决的财产;遗嘱人法定继承人的范围,所立遗嘱是否剥夺了缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人必要的遗产份额;遗嘱内容是否违反法律规定和社会公共利益,文字表述是否准确,签名、盖章、捺手印和制作日期是否齐全等。为了保障公证程序的正当性,确保公证证明的真实性、有效性,在办理遗嘱公证的过程中还应当注意以下一些事项。
一、公证的法律效力
按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定，公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力，是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书，如债务人不履行，债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行，而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时，公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件。证据效力是公证的最基本效力，任何公证书都具有证据效力。公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的，只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生。
二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据
经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为，可认定为真实的、合法的。对登记机构而言，公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性，不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可，不仅缩小了审核范围，也大大降低了相应的登记法律风险。所以，不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎。
但是，不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据。按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房产继承、房产赠与、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证。《房地产登记技术规程》规定，继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，必须公证。各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定，如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等。
三、不动产登记公证中存在的问题
虽然公证具有较高的法律效力，但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题，比如部分公证项目收费过高，公证书因内容不真实、不合法被撤销等。依据《公证法》的规定，公证机构是不以营利为目的的证明机构，但目前公证机构采用自收自支的管理模式，即收取的公证费越多，公证机构及公证人员的收入就越高，这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低。1998年，《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定，证明财产继承，赠与和遗赠，按受益额的2%收取，最低收取200元。大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的。公证机构的工作内容，是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查，确认的是当事人的相关权利，工作内容与不动产价值的高低没有必然的因果关系，无论房子是30万还是300万，公证人员在为其出具公证书的过程中，付出的劳动是差不多的。这一点与不动产登记机构进行不动产登记工作类似，因而应该参照不动产登记机构的收费标准，公证费也按件收取，而不是根据当事人受益额的多少按比例收取。按照《公证法》的规定，公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定。在社会经济环境发生巨变的情况下，目前公证的收费标准还是1998年的收费标准，这早已不适应当前的经济社会生活，亟需制定新的收费标准。
在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题，比如某个公证书是由假冒的权利人签字，或某个公证书内容违背了相关的法律规定等，一旦据此进行不动产登记，就会造成严重后果。比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的，就会直接损害不动产权利人的权益。如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人，很可能会导致原不动产权利人丧失所有权。因而，公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序，侵害不动产权利人权益，造成严重的社会影响。
四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用
第一，不动产登记引入公证程序是必要的。按照相关法规，基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为，不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿。
鉴于不动产登记簿的公信力，不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误，这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查。但《物权法》第十二条规定，不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权，相反，限制不动产登记机构超越既定的职责范围。因此，不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性与合法性的，只能由公证机构来审查，以此保障不动产登记簿的公信力。
第二，不动产登记中的公证范围不能任意扩大。不动产登记引入公证程序是必要的，但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证。对当事人而言，公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续。当事人要花费较多的精力，按照公证机构的要求提供相应的书面材料，且要花费较长的时间。而且，最让当事人难以接受的是较高的公证费。所以，虽然公证程序有效避免了不动产权属争议，从根本上说是为了保护当事人的合法权益，但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序。
不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责，不动产登记机构对当事人提交的的材料，除房屋权属证明是必须要实质审查的，其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，需尽到“合理审慎”的审查义务，因而，并非所有的不动产登记都需要公证。对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为，或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请，不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证。例如，《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始，《继承法》规定了继承人的范围，但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权，因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记。当事人申请不动产登记需要公证的情形，法律、行政法规应予以列举式规定，这样才能在保障当事人不动产权利的同时，约束不动产登记机构的登记行为。
一审案号：（1998）海行初字第26号
二审案号：（1，98）一中行终字第34号
一审合议庭组成人员：审判长：饶亚东；人民陪审员：王济祥；人民陪审员：宋俊芳
二审合议庭组成人员：审判长：刘景文；审判员；吴月；审判员：李正旺当事人基本情况
原告：蔡甲（即蔡某某），男，57岁，汉族，农民，住河北省。
被告：某市房地局。
第三人：蔡乙，60岁，汉族，某部干部，住本市。
上诉人：蔡甲。
被上诉人：某市房地局。
被上诉人：蔡乙。
被诉具体行政行为
1984年11月，市房地局根据蔡乙的申请，向蔡乙颁发海字第001690号《房产所有证》。此后，蔡乙申请在该处（简称48号院）新建房屋，并于1992年9月10日，由市房地局向蔡乙颁发了包括原5间房在内的19间房屋的海更字第004709号《房产所有证》。
原告诉讼请求和诉讼理由
原告诉称，48号院5间房产是其父老蔡的遗产，其有继承份额。其兄蔡乙在办理房屋继承公证时隐瞒了其他财产共有人的事实，目前该公证已经被撤销。某市房地局在办理房产登记时，未查明事实，单方面确认该5间房屋归蔡乙所有、并颁发房产所有证的行为是错误的，侵犯了原告的财产合法权益。1998年3月19日，蔡甲持撤销公证决定书，向原审法院提起行政诉讼，请求撤销某市房地局颁发的海更字第004709号房产所有证。
被告的答辩意见
被告辩称，蔡乙在办理该房屋的发还手续时，向本局提交了相关的房产手续和其共同居住人放弃产权的书证，某区公证处为其办理了该房的房产所有公证书。据此，本局依照有关办理房产登记的程序，为蔡乙颁发了房产证。至于蔡甲提出公证书被撤销一事，本局未曾得知，故原告的起诉不成立，请求维持该房产所有证。
第三人陈述意见
蔡乙认为，其父老蔡于解放前在本市他处有私房6间，因欠王某的钱，将该房典给王某。1963年蔡乙将该房换到48号院5间房处。1963年3月经本市西区法院调解，其分期还清了老蔡的欠款，产权归蔡乙所有。1983年5月，某区公证处为其办理了公证，确定产权归其所有。被告遂为其办理了房产证。故认为被告的颁证行为合法，请求法院予以维持。
一审认定事实、判决理由及结果
一审判决认定，蔡甲在庭审过程中对蔡乙于1963年将房换到现址5间房，以及蔡乙偿还其父的债务的事实未持异议。经法庭审查，蔡甲之父于解放前在本市西区有私房6间，其父因经营欠款，于1950年8月将该房典给王某，典期10年。因其父未偿还欠款，该房其中3间归债权人王某居住。1963年3月，经本市西区法院调解，蔡乙替父偿还给王某318.05元后，该房产权归蔡乙所有。1966年8月，蔡乙将该房交国家管理。在落实私房政策时，房管所于1983年5月将房产发还给蔡乙。1984年11月，被告向蔡乙颁发了海字第001690号房产所有证。之后，经街道批准，蔡乙在该院内新建房屋14间，被告经过调查，1992年9月为蔡乙颁发了海更字第004709号房产所有证。原告提交的（98）海公撤字第01号决定书因正在另案诉讼期间，不能证明原告对该房屋享有所有权。
一审法院认为，根据国家关于城镇私有房屋登记的有关规定，被告作为房屋及土地的管理机关，有权依法对辖区内的私房进行监督和管理。蔡乙为其父偿还欠款，将典当房屋赎回，经人民法院调解，其取得本市西区6间房屋的所有权。蔡乙将原房调换到48号院，对该房亦享有所有权。被告在确认该房的产权时，根据蔡乙提交的相关证据，经审查后，确定蔡乙为该房产的合法所有人的事实清楚，执法程序合法，符合《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第十条、第十二条的规定，法院应予支持。蔡甲以本市西区房屋属其父的私产，其应当享有继承份额为理由，认为被告颁发给蔡乙的房产所有证的行为违法的诉讼请求无相应的事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条、第五十四条第一项，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条，参照《北京市城镇私有房屋所有权登记暂行办法》第七条、第十条、第十二条的规定，判决维持被告颁发给蔡乙的海更字第004709号房产所有证。
上诉人的上诉请求和理由
蔡甲不服该判决，认为区公证处（98）海公撤字第01号决定书是蔡乙是否拥有该房产合法产权的基本依据。而一审判决以该决定书正在另案诉讼期间不加认定，属于基本事实没有查清的错误判决，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人答辩意见
市房地局及蔡乙均同意原判。
二审认定的事实、判决理由及结果
二审经审理查明：蔡甲与蔡乙为同父同母弟兄。其父老蔡共有同父异母子女七人：长女蔡一（1992年病故）、长子蔡二（1979年病故）系同母所生；次子蔡乙、次女蔡三、共子蔡甲系同母所生；四子蔡四、五子蔡五系金氏所生。金氏于1968年4月病故，老蔡于同年9月20日病故，生前均未立书面遗嘱。老蔡生前在本市西区有房6间，于1950年典当给王某，典期10年。到期后双方重新协议，王某将房返回，欠款作为债务。房子由王某改为租住3间，并预付租金，住到1963年9月底。后本市某管理处将其所有的、即本案争议之房处北房6间与老蔡原在本市西区6间房屋互还产权，王火改租管理处所有西区房屋北房三间西房一间。1963年3月30日，本市西区法院作出1963年度房字78号民事调解书，以原告蔡乙在西区有房6间，租给王x3间，因蔡乙与管理处调换了房产，与王x协商换到西区居住，现王x不同意换房，故起诉要求其搬家。王某反诉原告蔡乙欠款315.15元。经调解，双方达成协议：一、王某于同年4月腾出租住房屋；二、蔡乙于同年4月、6月、9月、12月分4次返回王x人民币351.5元。1963年7月26日，市人民委员会向老蔡颁发本案争议房产处灰平5间、灰瓦1间的《北京市郊区房地产所有证》，该证记载1964年卖与郭某灰瓦1间。1966年8月，老蔡将该处5间房产交公。1983年5月，蔡乙办理了产权人为老蔡的临时房产证，并领取了落实私房政策结算款。同时，该房产座落改为现名称。同月，区公证处出具（83）海证字第3016号公证书证明，老蔡在现址遗有房产5间，生前无遗嘱，该房产应由其子蔡乙、蔡四、蔡五共同继承。现蔡四、蔡五均表示放弃继承权，故上述遗产应由其长子蔡乙继承。1984年11月，市房地局根据蔡乙的申请，及其办理的有关公证书，以继承为产权来源，向蔡乙颁发海字第001690号《房产所有证》。此后，蔡乙申请在该处新建房屋，并于1992年9月10日，由市房地局向蔡乙颁发了包括原5间房在内的19间房屋的海更字第004709号《房产所有证》。1998年2月26日，区公证处作出（98）海公撤字第01号公证处决定书，以蔡乙在该处办理继承公证时，隐瞒了其父老蔡共有同父异母子女七人的事实，故根据《中华人民共和国公证暂行条例》第二十六条之规定，决定将（83）海证字第3016号公证书予以撤销。1998年3月15日。蔡甲持此撤销公证决定书，向原审法院提起行政诉讼，请求撤销市房地局颁发的海更字第004709号《房产所有证》。
另查，蔡乙不服（98）海公撤字第01号公证处决定，向区人民法院提起行政诉讼，请求撤销该决定，该案一审判决维持该决定后，双方均未上诉，该判决已生效。
二审法院认为，市房地局在颁发海字第001690号《房产所有证》时，是以蔡乙所持有效公证书，且无人提出异议的情况下，以遗产继承为产权来源颁发的。现该房产所有证已为海更字第004709号《房产所有证》所变更。根据本院查明的事实，现蔡甲所持撤销公证决定书并不能直接证明争诉之房屋的归属，在该产权存在争议的情况下，其以48号院5间房屋为其父遗产，要求撤销海更字第004709号《房产所有证》，缺乏事实和法律依据，亦不符合房屋产权登记变更的有关规定。只有在通过民事诉讼途径确认该房屋产权归属后，权利人才有权依照有效的法律文件申请变更该房产所有证。故上诉人蔡甲的诉讼请求，本院不予支持。原审法院在审理该行政诉讼时，应围绕具体行政行为的合法性进行审查，原审判决直接确认蔡乙为实际的产权人，并据此认定市房地局海字第001690号《房产所有证》是以确认察乙为合法的产权人而颁发的，显属认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项，判决如下：一、撤销区人民法院（1998）海行初字第26号行政判决；二、驳回上诉人蔡甲的诉讼请求。二审案件诉讼费80元，由上诉人蔡甲负担（已交纳）。
分析意见
本案涉及许多法律问题：
1.法院审理行政诉讼案件，能否审理民事争议？笔者认为，人民法院审理案件有其严格的分工，各审判系列均有其程序及实体等方面的规定，行政审判本身应在自己的领域内围绕行政争议进行审理。同时，在必要的情况下，应引入行政附带民事诉讼。但需要多方面考虑，包括是否互相紧密关联，是否为行政与民事存在交织。在程序上，必须明确告知当事人附带民事诉讼，并且要通知必要的诉讼当事人参加诉讼。本案涉及到的是应先确认产权再发房产证，还是先撤销房产证，再确认产权，是许多专家一直争论而没有得出结果的问题，有关争论的内容可以参阅河南焦作房产案的案例。笔者认为，解决的途径是民事与行政合并审理。由于本案案情错综复杂，在此案前后，还有蔡乙告蔡甲搬出房屋、排除妨碍；蔡乙诉蔡甲要求48号院确认产权案；蔡甲等诉蔡乙等继承案；蔡乙不服撤销公证案等。为了诉讼经济，可以考虑案件由一个合议庭审理民事、行政为妥。
2，原颁证行为是合法的，而其依据的公证现在被撤销，应如何处理？一种观点认为，应依据查明的事实直接确认。认为根据人民法院查明的事实，可以直接判断当时发证行为是否正确，如果确为现产权人所有便可以加以确认，如果经审查确认为他人所有，则可撤销该房产证，并确认实际的产权人，这是诉讼经济的要求，以减少当事人的诉累。
1、婚前个人财产：属于一方财产；
2、婚后一起购买：属于夫妻共同财产
3、父母赠与一方：属于一方财产，有约定除外；
4、父母赠与双方：属于夫妻共同财产，有约定除外。
【法律依据】
《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
《婚姻法司法解释二》第二十二条规定当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
关键词 离婚协议 赠与合同 撤销
中图分类号：D923.9 文献标识码：A
一、问题由来
原告李某与被告邵某婚后育有一子一女，至今尚未成年。因夫妻感情破裂，李某离婚，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下离婚协议：（1）原告与被告自愿离婚。（2）婚生子、女均由被告抚养教育，原告按2000元/月支付抚养费。（3）原、被告共有的五套房屋中的三套归婚生女所有，剩余两套中的一套归被告与婚生子所有，一套归婚生子所有。上述房产由原告负责在2个月内办理房产过户手续，并承担所有税费，被告应提供协助。 民事调解书生效后，李某反悔，邵某申请强制执行。某法院立案庭认为，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，故不予立案。笔者作为本案审理阶段的承办法官，认为本案争议焦点在于：（1）离婚时夫妻将房产赠与子女约定应如何定性（2）经生效调解书确认过的房产赠与约定能否被撤销？（3）离婚协议中的房产赠与约定能否申请强制执行？
二、离婚协议中房产赠与约定的法律性质
实践中，对于离婚时夫妻将房产赠与子女约定的法律性质，主要有三种观点：观点一认为该约定属于第三人利益合同；观点二认为该约定属于赠与合同；观点三认为该约定属于单方民事法律行为。
笔者认为，上述观点均失之偏颇。第三人利益合同是指当事人约定债务人向第三人为给付，第三人因此而取得所生债权之合同，又称向第三人给付之合同，或称利他合同。第三人利益合同涉及三种法律关系：债权人与债务人之间的对价关系；债权人与第三人之间的补偿关系和债务人与第三人之间的给付关系，其中最基本的是第三人的利益和立约人的给付义务。 第三人利益合同的当事人身份为债权人和债务人，双方之间的关系为对价关系。这是第三人利益合同得以发生的基础。 但夫妻之间不存在债权人和债务人的主体身份关系，也不存在对价关系。这就从债的发生原因上排除了离婚协议中房产赠与约定属于第三人利益合同。
赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受该赠与的合同。赠与合同属于双方行为，须赠与人和受赠人双方意思表示一致才能成立，如果赠与人有赠与的意思表示，但受赠人并没有接受赠与的意思表示，则合同仍不能成立。在子女为完全民事行为能力人的情形下，离婚协议中仅包括夫妻双方共同作出的赠与要约，没有子女作出接受赠与的承诺，因而不属于赠与合同。夫妻双方共同处分共有财产的行为，对于具有完全民事行为能力的子女一方来说，宜归入单方民事法律行为的范畴。在子女为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的情形下，夫妻在离婚协议中约定将共有房产赠与子女并非单一法律行为，该行为既包括夫妻对共同财产作出赠与的要约，也包括父母共同作为未成年子女的法定人对赠与要约表示承诺，因而属于赠与合同。
三、经调解书确认的房产赠与约定能否被撤销
为保护赠与人的利益，当今世界诸多国家均从利益平衡角度和公平原则出发，在立法上规定赠与人在赠与合同成立后，法定要件实现前具有撤销权。使赠与人不致因情绪冲动，思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重物品无偿赠与他人后，即受法律上的约束，遭受财产上的不利益。赠与合同的撤销一般可分为两种：任意撤销和法定撤销。
任意撤销是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。大陆法系国家和地区民法典普遍许可赠与人在赠与合同成立后可撤销赠与。我国《合同法》亦规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。然而，如果对赠与人的撤销赠与不加任何限制，则等于赠与合同无任何拘束力，这不符合诚实信用原则的要求，对受赠人显失公平。因此，对于赠与人的任意撤销必须加以一定的限制。我国《合同法》规定了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不得行使任意撤销权。法定撤销是指在出现法律规定的可以撤销的特定情形时，允许赠与人或其继承人、法定人行使撤销权，撤销赠与合同。设立法定撤销权的目的主要在于对受赠人的忘恩负义行为或不履行义务进行惩罚，而且这种撤销权的行使有溯及效力，无论赠与标的物给付与否，都可发生使赠与合同失其效力的作用。为保护赠与人的利益，我国《合同法》规定了受赠人具有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，对赠与人有抚养义务而不履行，不履行赠与合同约定的义务等行为时，赠与人可撤销赠与。
对于经生效民事调解书确认的房产赠与能否被撤销的问题，也有两种不同的观点：一种观点认为，经调解书确认的房产赠与约定，其效力等同于或高于经过公证的房产赠与合同，因此不可撤销； 另一种观点认为，房产属于不动产，在办理过户登记前，权利尚未转移，故可以撤销。
笔者认为，离婚时夫妻将房产赠与子女的协议经人民法院民事调解书确认后，如果不存在欺诈、胁迫等法定撤销事由，夫妻任何一方都不得申请撤销，理由主要有如下三点：
首先，夫妻基于离婚事由约定将共有房产赠与子女，应当认定为是一种以解除双方身份关系为目的的赠与行为，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，具有一定的道德义务性质。同时在双方婚姻关系事实上因离婚协议得以解除、且离婚协议的其他内容均已履行的情况下，应视为赠与财产的目的已经实现，故该赠与依法不能随意撤销。
其次，夫妻将共有财产赠与子女有别于普通民事主体之间的赠与，这种赠与往往与父母对子女的抚养义务以及其他附随义务具有密切联系。如上文所提李某与邵某离婚协议在约定财产处理问题的同时，对子女的抚养教育问题也作了相应约定。因此，对离婚协议中的房产赠与协议效力的认定，直接适用合同法中关于任意撤销权的规定是不恰当的。我国《合同法》明确规定，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。离婚协议属于有关身份关系的协议，不宜直接适用合同法，应优先适用婚姻法及相关司法解释。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。同时，该解释第九条也规定了男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
最后，我国《合同法》规定经过公证的赠与合同不得行使任意撤销权，是基于公证效力的法定性，优先性以及订立程序的严肃性。民事调解书一经送达，立即生效。作为人民法院生效的法律文书，其证明效力的法定性和优先性应当高于公证文书，其权威性和严肃性也高于后者。因此，根据举轻以明重的法律思想，对于经人民法院生效民事调解书确认过的赠与约定，夫妻一方不得行使任意撤销权。
对于夫妻在离婚时通过以将房产赠与子女的合法形式，达到转移财产、逃避债务等非法目的的行为，债权人可以依照《民法通则》以及《合同法》相关规定行使撤销权。
四、离婚调解协议中房产赠与约定能否申请强制执行
该类案件在申请执行过程中往往会遇到如下问题：（1）立案庭认为该协议夫妻任何一方、子女均不能作为申请人，故不予立案；（2）立案庭立案后，执行庭以主体不适格为由，驳回执行申请；（3）人民法院要求房管机关协助执行，房管机关认为协助执行的内容与法律文书当事人不符，故不予协助。由此就产生下列疑问：该类案件夫妻一方能否以自己名义申请强制执行？子女能否以自己名义申请强制执行？
有观点认为，夫妻任何一方如果主张将房产过户给子女，就有权利对不同意过户的另一方申请执行。申请人相对另一方就是权利人，另一方就是义务人。这样处理绝对没有问题。以子女作为申请人的做法倒是应当谨慎。也可考虑比照第三人履行合同的观点，不一定要求权利人一定是当事人。
也有观点认为，从调解书确认的房产赠与约定系夫妻单方达成的房产赠与合意，而不构成房产赠与合同的事实可以看出，夫妻之间单方达成的房产赠与合意除了约束夫妻双方处分房产的权利外，受赠子女因根本不可能在离婚调解书中与父母达成房产赠与合意，所以该种合意并不能发生赠与合同所具有的法律效力，且根本不具有可操作性和可执行的效力。
笔者认为，在不具有可撤销事由的前提下，接受赠与的子女可以申请强制执行，而夫妻任何一方均无权申请强制执行，理由如下：
（一）接受赠与的子女系权利承受人。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》指出，申请执行人是指生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人。从中我们可以推断，执行权利人的继承人、权利承受人可以成为执行申请人。笔者认为，对“权利承受人”宜作广义理解，包括通过债权转让的方式承受法律文书确定的债权的人，也包括通过法律文书受让权利的人。在子女系不具有完全民事行为能力人情形下，如前文所述，离婚协议一经签订，赠与合同便成立生效，子女成为赠与标的的权利承受人。夫妻一方不履行赠与协议的，另一方有权作为子女的法定人以子女名义申请执行。在子女系完全民事行为能力人情形下，子女作出接受赠与的承诺后，亦成为赠与标的的权利承受人，有权申请强制执行。
（二）夫妻任何一方申请强制执行无法律依据。
如前文所述，该类赠与约定不属于第三人利益合同，且无论离婚协议中房产赠与约定的性质属于赠与合同还是单方法律行为，夫妻任何一方均不属于权利人或其继承人、权利承受人的范畴。因此，夫妻任何一方申请执行离婚协议中将房产赠与子女的协议均无法律依据。
五、对该案件所出现争议的检讨
法律的作用在于定分止争。李某与邵某离婚纠纷一案虽已达成调解协议，对审理该案的法官来说在程序上“结案”了，但争议仍然存在，与“案结事了”的目标相去甚远，故该案存在诸多需要检讨的地方。
如何避免类似的问题再次产生？笔者认为，首先立法上应进一步明确申请执行人的范围，特别是对“权利承受人”的含义需要作出相应解释；其次今后在审理类似案件时，当夫妻双方共同作出赠与的意思表示后，可将受赠人列为第三人参加诉讼，听取受赠人的意见。如果受赠人不接受赠与，由夫妻双方重新达成财产分割协议；如果受赠人接受赠与，将其接受赠与的意思表示在司法文书反映出来。在向各赠与人充分释明法律后果，并且各赠与人一致同意的前提下，在司法文书中明确赋予受赠人申请强制执行的权利。
（作者单位： 浙江省上虞市人民法院）
注释：
参见浙江省上虞市人民法院（2012）绍虞民初字第39号民事调解书。
参见谢鸿飞.合同法中的“二人世界”与“三人世界”——读张家勇〈为第三人利益的合同的制度构造〉.http：///article_print.asp？articleid=40960，2012年9月18日访问.
参见黄立林.也谈离婚调解协议中房产赠与约定——与杨慧文、郭晓菊商榷.长白学刊.2010年第6期.
参见李益松、孙广东.法院生效调解书确认的赠与不得任意撤销.人民司法.2009年第22期.
1.将公证工作的准司法性质体现得最为充分
继承权公证一般通过调查、取证、核实相关证据，确认相关法律事实，最后得出一个明晰的法律结论：某被继承人的什么遗产由谁一人继承或由某某几人共同继承。公证处作出的该种法律结论类似于法院的终审判决，对整个社会发生普遍约束力。该种公证文书成为房管局、车管所、银行、证券公司等物产管理部门变更权利人登记的重要法律依据。公证处的继承权公证书显然行使着司法确认的职能，明显不同于一般公证种类对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。从一定意义上说，继承权公证已突破了《中华人民共和国公证法》第二条“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”关于公证性质的规定，继承权公证已不仅仅是一项单纯的证明活动，而在性质上更接近于司法确认。这一特征使得继承权公证在众多的公证种类中显得别具一格，特色鲜明。
2.继承权公证工作的极端重要性
随着我国正进入老龄化社会（一定量老年人的去世），乡村城镇化进程的深入（大量城区改造涉及拆迁补偿工作），以及《物权法》等法律施行后普通民众私有财富的增长和人民群众财产权利意识的自然觉醒，有关房产、存单、存折、公司股权、股票或有价证券继承的民事活动迅猛增长，几乎家家户户都需要办理继承权公证。继承权公证工作在维护正常的民事流转关系、构建和谐社会中发挥着重要的职能作用。
3.办理继承权公证的相对复杂性
由于继承权公证是一项独特的公证，因此办理继承权公证是一项相对复杂的公证活动。其相对复杂性主要表现在：
（1）审查内容的复杂性。承办一项继承权公证需要核实的法律事实往往较多，比如被继承人是否确已死亡、被继承人的具体死亡时间、其间所涉及的代位继承或转继承关系、当事人到底有几次婚史、不同家庭组合情况下的继子女是否应该享有继承权等。核实这些法律事实绝不像承办一些单一民事公证那样简单，如学历公证只需上网查询核实即可。
（2）办理程序和过程的复杂性。由于继承权公证的复杂性，为确保公证质量，司法部特别为办理继承权公证制定了非常严谨的办证规则和程序，如要求承办公证员亲自接触每一个继承人，逐一核实身份；认真制作谈话笔录，要求逐一签字确认；外地弃权继承人必须办理弃权声明书公证，等等，从而使办证程序显得相对繁琐。根据要求，对有关单位提供的证明，公证机构必须通过查档阅卷、询问有关证人等逐一进行核实，从而使办证过程显得冗长。这些都是为了确保出证的严谨而作出的特别规定。
（3）取证方式及过程的困难性。依据《中华人民共和国公证法》第二十九条和《公证程序规则》第二十六条的规定，公证员在审查出证过程中，依法享有核实权。但该种核实权不同于公安部门的调查权，从理论上讲，没有基本的证明材料，公证机构无法进行核实。比如，被继承人是否存在非婚生子女的问题，不可能由某个单位先给公证机构出具一份书面证明，再由公证机构去核实。从现实角度讲，公证机构行使核实权存在诸多困难，如现在人口流动性变强，有关人事档案管理日益复杂多样，加重了相关证据核实的难度；老国有企业的关、停、并、转，导致一些职工的档案流失，最终不知所踪；相关单位或部门的人员变动，导致公证员通过电话核实时无法给予明确的答复；还有些单位、部门的接待人员态度恶劣，拒不履行予以协助的法定义务，但相关法律对该种违法行为并没有赋予公证机构任何进行惩戒的权利和措施，因而公证机构或公证员对此毫无办法。
（4）适用法律的相对复杂性。办理继承权公证，对我国继承法及相关司法解释的正确适用是一项基本要求。但这其中，有些特殊家庭情况在适用法律时显得较为复杂，需要公证员具备较高的法律素养，对有关法条和司法解释相当熟悉。如部分家庭几代人之间出现非正常死亡顺序时所涉及的代位继承或转继承关系；不同家庭组合情况下的继子女是否享有继承权的确认；遗嘱继承中立遗嘱人立遗嘱的次数，最终有效的是哪一份遗嘱的确认；所遗财产到底是被继承人个人财产还是夫妻共同财产，如果是共同财产，是与前配偶共有还是与后配偶共有的确认，等等，均需要公证员在查清事实、核实证据后适用正确的法规法条作出正确的认定，这比一般单一民事证适用法律要复杂得多。
4.公证处及公证员所承担责任的高风险性
由于办理继承权公证本身的相对复杂性，当前继承权公证制度设计上的缺位，以及少数当事人出具虚假证明甚至冒名顶替，办理继承权公证面临极易出错证的风险。目前在承办继承权公证活动中，有些法律事实在现行公证法仅赋予公证员核实权的情况下，公证处是无法查实的。比如被继承人是否留有遗嘱这一事实，承办公证员一般只能依据当事人述说而无法核实，并以此为据，启动法定继承程序，现行制度设计上并没有要求遗嘱持有人限期申报保障继承权的程序。若事后出现有人手持遗嘱主张权利的情形，不论该遗嘱的真实性及合法性，公证处依据法定继承程序出具的公证书显然面临错证的可能。更有甚者，现实中确有少数当事人为达到非法目的，隐瞒事实，出具虚假证明甚至冒名顶替骗取公证书。公证员稍不留神就会落入当事人设计的法律陷阱中，从而使公证活动陷入风险之中。
一、认真审查严把受理关
第一，立遗嘱人必须有民事行为能力。我国《继承法》第二十二条规定：“无行为能力或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。”公证员在办理遗嘱公证与立遗嘱人进行交谈时可根据立遗嘱人的神志判断他(她)是否意识清楚，另外通过一些有效的证据如县级以上的医院出具的证明判断其是否确实具有民事行为能力。审查遗嘱公证能否受理的第一步就是审查遗嘱人神志是否清楚。意思表示是否真实，有无胁迫或被欺骗的情况。因此公证员在审查遗嘱公证能否受理时，必须要求受益人回避，其他当事人也应离开，由公证人员两人在场单独与遗嘱人进行谈话，并做笔录，启发遗嘱人讲真话。第二，遗嘱人能否提供符合要求的身份证明及财产权利证明。根据《遗嘱公证细则》第七条规定：申办遗嘱公证，提交下列证件和材料：(一)居民身份证或者其他身份证件；(二)遗嘱涉及的不动产、交通工具或者其他有产权凭证的财产的产权证明；(三)公证人员认为应当提交的其他材料。
二、规范办理严把程序关
(一)如何让遗嘱人填写申请袁
填写公证申请表是当事人提出公证申请。公证机构启动公证程序的开始，尽量要求遗嘱当事人自己填写公证申请表，并在申请表上签名并捺指印，因为遗嘱是为了维护遗嘱受益人的合法利益。要求遗嘱人在申请表上既签名又捺指印，更加体现其真实性，严肃性。对于不会写字的遗嘱人，可以根据其口述由公证员代为填写公证申请表，尽量不要让遗嘱受益人代其填写公证申请表，而应由公证员代填公证申请表。真样做的原因是，由遗嘱受益人代其填写公证申请表容易引起遗嘱受益人以外的其他继承人的异议，会被认为是受遗嘱受益人的引诱或胁迫办理的遗嘱公证，而由公证员代为填写公证申请表是有法律依据的，但必须将公证员代填申请表的原因记录在谈话笔录中，代为填写后由遗嘱人捺指印或者盖名章并捺指印。
(二)如何体现两名公证人员办理
《遗嘱公证细则》第六条规定：遗嘱公证应当由两名公证人员共同办理，由其中一名公证员在公证书上署名。因特殊情况由一名公证员办理时。应当有一名见证人在场，见证人应当在遗嘱和笔录上签名。见证人、遗嘱代书人适用《中华人民共和国继承法》第十八条的规定。怎样体现出遗嘱是两名公证人员办理的呢?没有详细的规定，我们通常的做法就是这两名公证人员与立遗嘱人一起拍照：一起录像，并且，这两名公证人员在卷宗相关材料上签名(比如受理回执单、谈话笔录、公证书稿)，以此来证明由两名公证人员办理的。因特殊情况由一名公证员办理时，应当有一名见证人在场，见证人应当在遗嘱和笔录上签名，在遗嘱卷宗材料中一定体现出两名公证人员办理。
(三)如何书写遗嘱书
《遗嘱公证细则》第十三条规定：遗嘱应当包括以下内容：(11遗嘱人的姓名、性别、出生日期、住址；(2)遗嘱处分的财产状况(名称、数量、所在地点以及是否共有、抵押等)；(3)对财产和其他事务的具体处理意见；(4)有遗嘱执行人的，应当写明执行人的姓名、年龄、住址等；(5)遗嘱制作的日期以及遗嘱人的签名。遗嘱中一般不得包括与处分财产及处理死亡后事宜无关的其他内容。遗嘱人未提供遗嘱或者遗嘱草稿的，公证人员可以根据遗嘱人的意思表示代为起草遗嘱，公证员代拟的遗嘱，应当交遗嘱人核对，并由其签名，不能签名的应该盖章并捺指印。如果没有名章应该捺指印。对于需要公证员代书的情况一定要在笔录中记录。对于只能撩手印的一定要留取全部十个手指的指纹。
(四)如何制作遗嘱公证谈话笔录
《遗嘱公证细则》第十二条规定：公证人员询问遗嘱人，除见证人、翻译人员外，其他人员一般不得在场。公证人员应当按照规定制作谈话笔录。谈话笔录应当着重记录下列内容：A.首先询问遗嘱人是否需要为其办理公证的两名公证人员回避。B.遗嘱人的神志是否清楚。C.遗嘱人是否对于遗嘱公证的告知内容明白理解。D.立遗嘱的原因。E.遗嘱人家庭成员情况，包括其配偶、子女、父母及与其共同生活人员的基本情况。F.继承人中是否有没有劳动能力有没有生活来源的继承人。G.遗嘱处分财产的情况，如涉及房产应记录房产地点、面积、产权证号，是否属于遗嘱人个人所有，以前是否曾以遗嘱或者遗赠扶养协议等方式进行过处分。有无已设立担保、已被查封、扣押等限制所有权的情况。如何处分遗嘱涉及的财产。L.是否需要遗嘱执行人，如需要，应记录执行人的基本情况。I.遗嘱人有什么特殊要求，如需要代填写公证申请表及代书遗嘱书等应记录清楚。z.遗嘱书份数，留存情况。K.遗嘱书的领取情况，如遗嘱人不能亲自领取的，记录清楚遗嘱人让谁代为领取，并告知领取遗嘱公证书的不能是遗嘱受益人，公证处将遗嘱公证书密封后交给领取人，请遗嘱人查收。
(五)遗嘱公证的告知内容
【关键词】离婚；房产归属；争议焦点；应对策略
一、《婚姻法解释（三）》中有关离婚后房产归属规定的问题
不可否认，新解释的确存在着过于强调财产关系的问题，它过于强调个人的财产权利，将夫妻一方的个人价值、个人权利提高到了过高的程度。而这一方多数情形下都是男方，由此导致了新解释对本已处于弱势的女方的保护不足。这从根本上来说也是与宪法精神相违背的。现行宪法第四十八条规定了妇女在社会和家庭生活中拥有与男子平等的权利，同时，第四十九条也规定必须对婚姻家庭中的弱者包括妇女、母亲和儿童进行特殊保护。可以看出，现行宪法在婚姻家庭领域对男女双方权利的规定是非常公平的，它将男女在现实生活中的实际差异考虑其中，实行一定的差别对待，关注和保护弱势群体，实现了法律对男女的实质平等。然而新解释中有关房产的规定却违背了宪法的这一精神，处处显露着对女方的不公。这也是新解释最大的缺陷。同时，这样的规定也是和世界各国婚姻法中婚姻财产的主流不符，美国、德国、法国、荷兰等国家都承认女性在家庭生活中的巨大付出及相对男性在社会生活中的弱势地位。
二、对《婚姻法解释（三）》有关离婚后房产归属的完善
（一）正视《婚姻法解释（三）》
在《婚姻法解释（三）》已经正式实施的今天，我们首先所应该做的不是如何批判它，而是正视它，并积极的应对。因为，即使对它争议不断，它也不会轻易改变，与其怨声载道，还不如积极面对，运用法律维护自己的合法权益并尽可能的减少自己的损失。更何况若只是从自己一个人的角度来看待新解释通常都是狭隘的、片面的，我们应该站在大众的立场上去评判它。
（二）夫妻双方都应重视签订书面夫妻财产约定
《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”鉴于新解释中对房屋产权归属的明确规定，夫妻双方为维护自己的权益同时避免婚后房产纠纷根据婚姻法的规定可在结婚时签订夫妻财产协议，明确婚前及婚姻关系存续期间所获房产的归属。另外，签订书面夫妻财产约定之后，有关房产归属的变动，要依法办理过户手续，否则将不受法律保护。也就是说，如果夫妻双方协议将房产约定为共同财产并且将房产证办理到双方共同名下，从法律上即意味着双方对房屋拥有共同的权利。
（三）夫妻双方都应增强自己的法律意识，尤其是女性
在社会迅速发展，各种纠纷纷繁复杂的今天，每一个人都应该尽可能的懂法、学法，以增强自己的法律意识和权利意识，从而更好地维护自己的合法权益。在新解释对女性保护不力的情况下，女性尤其要了解法律，做出一些事先的预防，比如签订书面夫妻财产约定，以防离婚时自己利益受损。
（四）办理婚前财产公证
婚前财产公证是指公证机关依法对将要结婚的男女双方就各自婚前财产和债务的范围和权属问题所达成的协议的真实性、合法性给予阿证明的活动。婚前财产公证有助于明确夫妻双方婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方合法权益，促进社会的安定团结有着重要的作用。在西方社会，婚前财产公证比较常见，也很少会引发夫妻之间的矛盾，因为他们大多认为婚姻情感和个人拥有的财富是两回事，并不觉得划分财产会有损感情。在新解释颁行之下，人们的观念也将会逐渐随之转变，婚姻感情和个人财产将逐渐分离，相应的办理婚前财产公证将会越来越常见。其实，公证房屋所有权并没有法律效力，不动产遵循登记制度，公证只能证明出资，不代表享有房屋的所有权。但公证在证据效力上是比较高的，由于法官裁判时的“自由心证”，不同的法官认识不同，此时公证的作用就能体现出来了。
三、结语
家庭是社会的细胞，婚姻家庭的稳定是社会稳定的基础。而在婚姻家庭纠纷中，财产纠纷尤其是房产纠纷占据重要地位，有时候，财产纠纷解决的好于坏直接决定着一个家庭的和与分，因此，婚姻法中有关房产的规定在婚姻家庭中至关重要。可是，婚姻法及之后的两个司法解释在这方面的规定都过于笼统、原则，难以适应日益纷繁复杂的实际需要，在此基础上，《婚姻法解释（三）》应运而生。新解释进一步完善了法律关于房产归属的规定，使其更加务实、进步、具体，既便利了司法裁判，又维护了家庭的和谐稳定。虽然新解释并不完美，有着些微的缺陷，但总体上来说，它是积极的、进步的。相信在一代代法律人的努力下婚姻法会更加完善，我们的婚姻家庭也会更加的和谐稳定。
参考文献
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[2] 巫昌祯.婚姻家庭法新论[M].中国政法大学出版社， 2002.
[3] 李瑾.评述我国婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）在夫妻财产制度上的立法不足与补救措施[J].科技信息，2011（03）.
