商业模式和经营模式的区别

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业模式和经营模式的区别，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

第1篇

[关键词] 电子商务;O2O;发展对策

[中图分类号] F713.36 [文献标识码] B

O2O经营模式的核心在于线上线下的一体化发展，电商企业O2O经营发展对于经济、文化、社会的发展具有特别的意义。O2O经营模式是一大历史性的革新，具有非常大的发展优势，符合人们对于新兴消费的期待，电商企业O2O经营模式的发展已经成为经济发展的一大亮点，但是其发展过程中也出现了一些问题。

一、O2O经营模式定义

O2O（Online to Offline）是突破线上线下渠道割裂的特色模式。简单来讲就是“线上拉客，线下消费”。始于2010年兴起的网络“团购”是我国这一模式最典型的应用。它是指通过线上的营销、线上的购买、线上的支付等一系列的环节和步骤，从而产生订单，消费者转到线下进行消费体验性，互联网则充当了传统行业里前台的角色。O2O模式的精华在于将线上与线下进行一体化，从而实现商务的发展，并可以提供给商家精准有效的数据，推送消费者更精准的消费信息，而O2O是支付模式和创造客流量的有效结合，也为消费者创造了一种新的“发现”机制。

线上牵线：用户通过在线上的信息筛选和对比，匹配自身最贴近的需求。

线上支付：经过一系列的筛选和对比，最终线上用户与企业或商家搭线成功后，购买者则可以通过线上的互联网技术进行资金预付从而获得享受消费的凭证。

线下消费：在获得享受消费的凭证后，便可持有凭证进入线下的服务体验环节，进而完成消费最为核心的内容。在这一环节将会实现双方最为直接而深刻的相互了解，为后续企业的数据积累，客户体验等重要策略层面的决定产生不可估量的作用。而对于消费者而言，则是为后续的消费选择积累现实体验，也深刻影响到之后的消费决定和消费习惯。

二、O2O经营模式的特色

随着时间的推移以及消费习惯的不断升级，在电子商务的衍生到不断升级的过程中，出现了诸多的经营模式。在电子商务的众多模式中，各有各自的优势，比如能够使企业间的往来交易的事务性工作流程摆脱繁多复杂的困局的模式是B2B模式，该模式在一定程度上可将企业的成本缩减。在企业运营过程中，能够做到信息双向沟通，交易手段更为便捷，而且物流体系发达的模式，是能够实现广泛使用的B2C模式。还有一种大众所熟知的模式，特色在于信息和支付的独特展现方式，既能够保证推广的效果，又能保证对成本的把控。这就是C2C模式，降低了创业门槛和经营成本，能够向潜在买家推送最有价值的信息，为社会提供具有商业价值的网站结构布局。O2O模式和这两种模式的相同点，是均以互联网为平台进行在线支付，区别在于，B2C和C2C模式的客体主要是商品，消费者在完成在线支付后，所购买到的商品会通过物流配送给消费者。对于O2O模式的突出优势在于，它面向商品和服务，能够经线上与线下进行高效的融合，从而实现订单的转化与效益的产生。除此之外，O2O模式在所预期的现金流方面比B2C、C2C模式来说更可观，主要是因为这种消费是来源于用户的现实生活，具有持续性和刚性的特点，是需求弹性较小且占主导地位的生活服务类消费。

有专家认为B2B、B2C、C2C是对传统实体经济的第一次变革，实现了“面对面”交易与“线对线”交易的转化，而O2O则是对电子商务的二次变革，它重塑了新时代的实体经济运作模式，就是将“线对线”交易重新拉回现实中。变革的最大的意义是改变了互联网平台与实体经济的竞争关系。

O2O模式由于自身的模式特色，实现了虚拟经济与实体经济关系的搭建与融合。互联网时代，实体经济与虚拟经济两者之间并非完全对立的，而是相互配合的共同体，只有良好的配合才能实现共赢。线上开店或线上推广有助于实体店闲置资源的合理调动，从而实现实体店销量的增长，市场份额的拓展。在实践中逐渐价格不再是唯一的吸引点，通过完善线下服务来促进线上购买，实现使商家的营利点多元化，有效地避免了恶性价格战。O2O模式下销量的增长摆脱了以利润的损失为代价的困局，在店消费是一种轻物流模式，规模效益得以储蓄释放，使线上线下实现分享增值收益，最终成为合作共赢关系。还有，因为空间差异性、地域区别化、服务差异化等特点的存在，同类网站之间竞争小于合作，难以形成巨头垄断，利于良性生态系统的建立。

三、电商企业O2O经营模式的优势分析

在消费观念不断升级演变的时代，一切经营模式都在围绕这一改变进行着不断地尝试和转变。能够与消费者新诉求实现高度匹配的O2O经营模式，应用范围和领域都十分的广泛，并且经营良好的企业收益情况也十分看好。可以说电商企业O2O经营模式经过多年的实践与发展，取得了较为突出的经济和社会的贡献。

（一）消费者角度的优势分析

一是信息服务完善，消费者可以便捷地搜索到全面丰富的信息，便于参考选择;二是与实体店对比，购物的选择更加丰富。网站的搜索功能极大地给予了消费者方便;三是在线咨询服务，利于提高订单转化率;四是信息真实度提高。相对比与B2C和C2C的商家商品服务信息更为真实可靠。而O2O网站属于第三方，其评论信息相对客观。

O2O模式也存在弊端：一是实际购买到的商品或服务有可能无法达到消费者的购买预期。B2C和C2C模式下也存在这样的问题。二是售后问题处理能力有待提高。

（二）商家角度的优势分析

一是能够获得更多推广宣传的资源，扩大影响力，推动消费方式时代化的转变。该种模式的曝光度更高，性价比更高。推广效果可量化，交易数据有留存记录;数据积淀，无无效推送，站在客情关系的维护角度，进行产品或服务推送的成功需要更丰富的客户数据支持。数据可真实的反应消费心理，解释消费行为，进而商家更加占据主动地位;预定消除时间浪费节省成本;对店铺地段依赖性降低。

同时从整体的市场表现来看，对于O2O经营模式并且经营状况较差的企业具有较多的而共同点，差异化不明显，甚至是无差异经营，换句话讲就是没有核心竞争力;部分宣传不灵活，持续性差，不做到高效的宣传无法全方位的覆盖用户和潜在用户;用户忠诚度低，用户积淀难以维持。

（三）平台角度优势

和B2C及C2C等模式相比，O2O经营模式的独特之处在于，更贴近大众生活，尤其是在情景中的消费带入感更强，参与度更高，消费意识更易被唤醒。进而更易于积淀高消费频次的用户。另一点是性价比更高的高曝光能突破时间空间的限制，将推广资源发挥到极致，进而吸纳大批量的商家。同时具有现金流优势。盈利模式多样化。

在该模式快速地发展进程同样也不可避免的存在着一些有待进一步完善和提升的问题：最为突出的当属诚信问题，如何破局一直是社会各个层面共同思考的问题。另一个是商家资质问题。失去原则的任意吸纳商家，不加考核和规范的商家资源，短期内可能会使自身有短暂的虚假繁荣，但从长远意义上讲既无法确保产品和服务的质量，有可能破坏自身品牌。更重要的是创新能力短板的暴露。一拥而上盲目的模仿，畸形的竞争环境，同质化将是无核心竞争企业倒闭的核心问题。

四、电商企业O2O经营发展中存在的问题

在消费结构不断升级的今天，只有准确的把握消费新诉求，并且不断优化经营模式，进而实现与消费者最贴近最便捷，而且具有高转化率的经营模式，才能为消费者提供高享受的消费体验，同样才能为企业带来较高的运营利润。但是不过进行如何的优化和调整，依然在带来利处的同时也会衍生出诸多的问题。因而能够及时的发现问题，并且根据实际情况采取及时有效的优化措施，在竞争激烈的商业社会显得格外重要。

（一）O2O模式理解偏差

O2O模式经营者的天然优势是掌握大量的商家资源，O2O模式的经营者会降低对商家的资质审核标准来进一步强化优势，多家网站曾被曝出入驻商家资质存在严重问题，这种短视的行为无异于自断后路。这一问题出现的根本原因在于对O2O经营模式理解存在偏差。O2O是注重本地化经营发展的模式，强调树立本地品牌，吸引本地内的消费者重复消费，只有在固定区域内极致化，才能积累忠实的消费者。O2O取胜的关键在于商品和服务质量的保障，而部分企业没有清晰的扩张计划或者盲目扩张，忽视了对于商品质量大关的严格把控。因而在后期因为质量问题产生诸多问题与投诉，从而严重影响企业形象与口碑。O2O经营者理解上的误区导致经营策略的失利，进而在企业整体的品牌形象和经济收益上产生重大的不良影响。

（二）诚信问题突出

O2O模式在提升消费者消费体验的同时也不可避免的存在诸多隐患与风险。用户的个人信息和隐私安全难以实现全面保护，泄露风险较大，包括线上绑定的银行卡信息等。既有来自互联网本身风险，又有商家风险，巨大的现金流的诱惑也有可能导致自身的行为不规范。这些使广大消费者的现金流时刻处于非安全状态，同时，因为法律监管不到位，大量网站被曝光各种负面新闻，出现了诸多如货品虚假描述、线下不合理限制、捆绑消费、侵占挪用客户资产或者退换货困难等一系列的诚信问题。

（三）创新能力欠缺

O2O模式的早期运作方式和盈利模式相对单一，极易被复制和抄袭，所以大多造成发展模式的雷同。其中最具典型性的是团购网站。国内团购网站初期呈现出时间上扎堆出现的趋势。团购网站数量3000家的记录，在2011年3月就早已突破，但各大团购网站之间同质化竞争十分激烈，雷同的盈利模式运作，最终造成惨烈的恶性竞争，因而经历了提前到临的团购行业的寒冬，行业进行了惨烈洗牌。

O2O经营者应当深刻吸取历史经验教训，不可止步于提供一些表层次、低技术的服务，要清醒地认识到在网络经济的环境下，企业成功和衰败的周期都已经大幅缩短，不与时俱进就一定会被时代淘汰。为了良性的生存和发展，一定要积极挖掘更有价值力，更具竞争力的新型业务。

除了以上几个主要问题，线上线下协作、价格体系建立、库存同步、整合会员体系等问题也是当下O2O模式在运作过程中所面临的问题。

五、电商企业O2O经营发展的对策建议

（一）重塑企业管理及文化

企业文化在塑造企业员工，营造企业氛围以及企业发展等环节发挥着十分重要且不可置换的决定性作用。企业文化对于企业员工的管理方法也有等级之分，最差的企业是通过监督来实现对员工的把控，中等的公司是通过制度来实现对员工的把控，而好的企业则是通过文化激励员工从而实现员工与企业的共赢的局面。但是能否抓住O2O这个新的机遇，还是要看是否具有快速的创新能力和长久维持的激情，而这些都需要通过企业文化来塑造和改变。

（二）完善诚信体系

诚信是O2O发展立足的根本。为了整个O2O产业的能够得到良性地发展，诚信的动机和行为需要通过一定的规则进行一定约束意义上的促成。树立诚信经济的根本途径。强化企业的诚信意识，首先需要善用国家工商部门的督查管理之力，奖惩查处分明，处理迅速高效。同样可以第三方机构的引进，实现监管的职责，通过一定的评估机制实现诚信评级，以保证双方的利益。同时还应逐步完善企业的退出机制。只有进一步完善市场退出机制，才能加速推进企业信用体系的发展步伐。

（三）提高创新能力

国内在O2O经营模式的应用和挖掘尚且不够深入，场景拓展面依旧较为局限。而消费者的诉求以及习惯仍在持续的升级转化中。在不断衍生的新需求中有巨大的开发和转化空间，因此社会各界都应当将创新当做一切举措的高标准要求，深入探寻和挖掘，从而实现在创新中获利，在获利中创新的可持续的良性循环的局面。

在经营思路上，O2O模式的经营者不必盲目锁定低价路线，从长远角度看应打开思路，强化自身的优势并借助媒体优势，开发创新特色服务，积极挖掘增值性业务。同时，需要借助各种媒介进行推广宣传，从而提高知名度，提高订单转化率，既效益的真正兑现。

（四）坚持本地化经营

大部分传统企业初期尝试O2O经营模式，出于成本、风险与效益等因素的考虑，通常与成熟的电子商务平台合作。从一定意义上说，减少中间环节，提高相互监督意识与约束，才能从根本上保障审核工作的真正有效。进行资质审核，并在经营过程中进行监督。在监督约束下，商家的行为能够更加规范。消费者的利益也会得到更切实的保障。本地化经营更利于有效的监督和管理。

（五）充分开发、利用移动互联网

与传统互联网电子商务相比，移动互联网的用户基础更庞大，市场亲和度更高，消费方式也更便捷。移动互联网做O2O有着很多先天的优势，通过网站找商家肯定不如打开手机，通过地理位置的方式找商家更方便。此外，在移动商务时代，商家和企业能以更低成本接触和赢得更多客户，把生意做到消费者的手掌上。因此，移动商务更适合O2O商业应用，它将成为推动O2O经营模式融入更广泛的商业生活的主导力量。App和LBS应用已经成为常见的形式，运营商可以与拥有巨大用户群体的手机应用提供商进行合作。

[参 考 文 献]

[1]张波.O2O移动互联网时代的商业革命[M].北京：机械工业出版社，2010-05：531-554

[2]卢益清，李忱.O2O商业模式及发展前景研究[J].企业经济，2013（13）

第2篇

首战未捷

2006年12月13日，北京鹏润电器的玻璃门紧闭着，门口挂着一个小小的牌子一“停业整顿，稍后开放”。国美电器新闻发言人何阳青说，“鹏润电器的品牌内涵将发生重大变化，以后不会再开单独的‘鹏润电器’店，而开‘国美鹏润店’。”这无疑是取消了鹏润电器的高端家电卖场“试验田”地位，将鹏润现有业务都整合入国美电器各个门店中。

2006年9月23日，国美电器精心打造的高端3C零售连锁卖场――鹏润电器正式进驻北京市场。这是黄光裕从“卖电器”到“卖服务”的重大尝试。与国美电器定位相区别，鹏润电器更注重高端家电的销售和集团采购，目标人群也主要针对追求时尚且具有一定消费力的高端人群。其销售商品不仅包括传统家电，还增加家居、钟表、电子乐器、康体、健身、理疗、玩具、办公一体化设备、整体厨房和车载设备等品类。

在商业模式上，鹏润电器与供应商货款采取一步到位的方式，即双方谈好价格就不再有任何瓜葛。诸如进场费、返点提成、促销费等都不复存在，从而形成一种简单而清晰的厂商关系：上游厂家只管供货，鹏润的任务就是单纯的销售。

先天不足

沈阳媒体的《鹏润老总的椅子上坐着中专生》的报道，似乎让“贵族血统”的鹏润电器又多了些“乡土气息”，据说鹏润曾想引进某顶尖音响产品，当对方听到其经营模式后，摇头说自己只会和LV同时现身，没有可能出现在传统的家电卖场。一位业内人士也认为，鹏润电器虽然定位高端，却因为其草根出身的背景而被真正的高端产品拒之门外，很多大路货充斥在鹏润的柜台上，可贡献利润率却在每况愈下。

此外，高端商场不仅仅靠硬件设施的完善，更主要的是产品和服务的完美结合。为了给顾客提供更专业周到的服务，鹏润不用厂家派驻的导购员，而是培训自己的营业员。事实上，这些营业员们几乎都是从毕业生和社会中新招进来的，由于缺乏经验不够专业，别说更好的服务顾客了，就是连普通导购员的能力都赶不上。家电供应商们异口同声地表达了自己的不满。

“鹏润横跨行业的产品经营范围也前卫得离谱。有传统意义的大小家电，有通信数码产品，有办公用品，还有碗筷碟勺，还有婴幼用品，还有智能家居，还有宝马汽车。不知来鹏润购买宝马的消费者，是否介意旁边吆喝声四起热火朝天的电磁炉和无烟锅的现场演示？”一位零售业人士考察了鹏润北京店之后，这样质疑道。尽管鹏润电器极力把自己装扮成―个高层人士休闲购物的场所，―个追求品位和时尚的购物天堂，但眼下的鹏润电器显然不能给出令黄光裕满意的表现，除了几家VIP展示厅之外，从产品到管理，鹏润身上基本还都是国美的影子。“也许最大的区别就是国美人多，这里人少。”他打趣说。

坚持下去

国务院发展研究中心市场经济研究所市场咨询中心副主任陆刃波就鹏润电器此举分析道，鹏润电器目前在中国产品类别和经营定位太过超前，与市场消费需求相脱节。

第3篇

一、不同图书经营模式的特点

在当前多媒体环境下，从非公办图书馆的图书管理和经营方式来看，一般可分为实体经营、网络经营和网络实体经营三种模式，实体经营包括书店、书吧和民营图书馆，网络经营包括网上书店和电子图书网，网络实体兼并的则有以青番茄为代表的网络实体图书馆。这些图书经营模式，都可满足社会公众对信息的同一种社会需求，但如果要占据市场，他们之间就必须避免同质化竞争，必须去找寻符合不同用户需求的服务方向来为自己谋得一席之地。实体经营的“实在性”是其区别于网络对手的特点和优势。在大型书店，顾客不仅可以进店选书、翻阅书和买书，还可以把买书、读书作为一种消遣娱乐的方式，形成自己特定的阅读品味和习惯，从而满足不同年龄、不同文化层次和不同消费水平顾客的“悅读”体验。新华书店、弘道书店是其典型代表。小型、个性书店则是在细节上下功夫，如主打销售某种类型的图书，按照不同研究专题分门别类摆放书籍，或为著名出版社设立专架，又或将书店里所有东西的陈列方式设置与别处不同等；还有的店家则将休闲、怡情与经营活动巧妙结合在一起，形成书吧，悠扬的音乐、质朴的座椅、个性的书籍、文雅的言语构成了这里独有的氛围；顾客在这里品茗阅读，服务员温言暖语，让人体会到身心的愉悦，兜里的钱花得其所。出名的书吧有北京万圣书园、雨枫书馆、工业苑等。民营图书馆相较于公办图书馆而言，则具有规模不大、布点灵活、适应性强和开放时间不受限制等优点；它不是以巨无霸的海量图书、超大的经营面积来招徕读者，而是注重讲究市场细分，为某一特定群体提供定制化服务；它擅长用商业上的连锁方式来推广经营图书，对于公办图书馆来说是一种挑战。例如，1999年11月在山东成立的“书店升级版”的济宁科教图书馆，是我国第一家大型民办图书馆，在山东有10家分馆，随后在北京投资成立了首家股份制图书馆。网络经营的网上书店是多媒体时代电子商务发展的产物。当当、京东、亚马逊等网上书店，经营图书的数量之多，品种之全，是许多实体书店都望尘莫及的；它们冲破了时空局限，将顾客的购买时间无限延长，将图书的采购地域也无限拓展；他们为客户提供各类增值服务，如新书推荐、作者访谈、读者评论、跟踪服务等，同时提供便捷的检索方式和详尽的书目信息；所有的一切不仅价格低廉，而且效率很高，有效促进了经营管理的科学化。电子图书网则是网络时代的产物，也是当今网络出版的主要形式，它是传统图书的数字化，它让图书实现了载体的跨越，“无纸出版屏幕阅读”的经营模式让人耳目一新。以青番茄为代表的网络实体图书馆，则突破了传统图书馆固有的思维模式，让网络成为了图书馆得以生存、发展和实现其社会价值的有利工具。与传统图书馆相比，它的借阅手续在网上完成，且借、还书均为快递人员上门服务，读者可足不出户完成借还手续，且整个过程不需要支付任何费用；与网上书店相比，网络实体图书馆提供的是免费的图书借阅，而不是图书出售；与电子图书网相比，它提供给读者的是纸质图书，而不是电子书的链接下载。作为自负盈亏的社会企业，网络实体图书馆利用商业模式运营公益服务，创造盈利收益，再反哺公益，开创了公益文化服务的循环模式。以上所述的这些不同图书经营模式，笔者虽不清楚它们到底能盈利多少，但从中不难看出它们都有一种经营理念的提升和经营模式的成功运作；它们一切从读者出发，充分考虑读者的需求；想买书的读者通过它们可以买到自己心仪的好书，不想买书的读者通过它们也可以在轻松惬意的环境中读到自己喜爱的好书，甚至可以直接在家里上网进行免费阅读。这一切，对于不存在盈利目的的公共图书馆不无震撼和启迪。公共图书馆是国家为社会大众无偿提供精神食粮的地方，它得天独厚的优势就是其公益性和非盈利性。因此，如何充分利用和发挥这个优势，找寻到最利于自身发展的途径，便成为了公共图书馆必须面对和亟待解决的问题。

二、不同图书经营模式对公共图书馆营销理念的借鉴意义

长期以来，公共图书馆秉承“公益性”和“非盈利性”宗旨，把推广全民阅读视为己任，为读者提供中规中矩的传统图书馆服务；虽然很多公共图书馆组织开展了丰富多彩的读者文化活动，但从活动效果来看，仍有相当一部分公共图书馆由于缺乏必要的营销理念和营销手段，活动的社会效果不尽如人意。对于平日不经常出入公共图书馆的民众，陈旧的书籍、森严的书架、生硬的语言和木奈的表情等，已经成为了他们脑中所固有的传统公共图书馆印象；读者来到这里或多或少怀着一种“有求于人”的忐忑之情，加上网络书店和电子阅读的冲击，部分公共图书馆更是陷入了“门前冷落鞍马稀”的境地。因此，借鉴学习当今社会上的主流图书经营模式，普及市场营销理念，对于公共图书馆的长远发展极具启示意义。

（一）成立专职营销部门是公共图书馆营销工作的组织保障

以网络实体图书馆为例。青番茄网络实体图书馆成立了专职营销部门，且其在经过详细的市场调研后，发现在不少城市中已有的图书借阅服务还不足以惠及城市中的所有读者，服务不便捷的问题还是比较突出；与此同时，虽然电子书籍凭借信息获取便捷的优势满足了部分读者的需求，但是，纸质阅读仍然是深受大众欢迎的阅读方式。抓住了这关键的一点，营销部门提出青番茄需通过寻求新的经营模式来解决现有公共服务部门以及公益性组织未能解决的问题或未能满足的民众需求这个思维导向，提出可为网上注册用户提供免费的图书借阅及送书上门服务这个应用技巧。果真，青番茄网络图书馆自上线运营以来，已有全国27个城市的100万个人从中受益。青番茄图书馆以自己独特的文化魅力和运作方式开辟了网络实体图书馆的生存与发展的创新模式，它通过商业运营践行传统公共图书馆的公益活动，为面临窘境的公共图书馆带来了全新的影响和启示。目前在全国，由于各地经济发展程度不一，加之图书馆营销概念普及力度有限，导致不同地方的公共图书馆在营销投入方面有所差异。部分公共图书馆很重视营销工作，在馆内设立了专门部门来从事图书馆营销工作，如宁波图书馆、金陵图书馆、成都图书馆等，平均每馆的专职营销人员有5.67人；金陵图书馆还设有营销专项经费，年投入30万元。其次，部分公共图书馆没在馆内专设营销部门，而是将其置于部门内部，因此缺乏专职工作人员和团队从事图书馆营销工作。除此之外，还有部分公共图书馆仍把宣传推广等同于图书馆营销工作，甚至将图书馆营销视为图书馆宣传推广的组成部分，在图书馆实践中缺乏营销的思维导向和技巧应用。这些没设立专门营销部门的公共图书馆，一般在图书馆营销经费上不稳定，营销经费一方面依赖于上级单位下拨的专项经费，另一方面则置于馆办公经费之内，因办公经费涉及多项开支，为此营销经费能省则省。为此，深圳图书馆、哈尔滨图书馆等曾提出过“营销工作应纳入图书馆业务经费”的建议，颇具代表性。

（二）选择多样化的营销渠道是公共图书馆成功营销的关键

以书吧为例。除了打造个性装修、举办书香活动、提供餐饮服务、为顾客提供可读性强、具有较高审美层次的个性书籍之外，书吧通常会推出一些个性营销项目。比如，建立读者会员制，培养顾客的忠诚度，会员能够享受更多的消费折扣和活动优惠；又如，针对读者的要求提供各种个性化服务，为读者或其要求的朋友制作邮寄带有书吧LOGO的图书生日卡、明信片等；再如，提供匿名交流本，读者可以在上面写出自己的读书心得和体会，或是对书友想说的话，或是对店家的意见建议等；有的书吧还提供图书交流服务，读者可以用自己的两本至三本图书去交换店里的任一本图书。另外，部分书吧还会建立自己的专属网站，美观，识别度高，有特色；更有甚者还同步建立了自己的网上书店，对图书进行分类，为顾客提供阅读指南，并且提供网上订购图书业务等，开创了专业性书店、实体书店与网络书店三位一体的崭新营销模式。与书吧的盈利目的不同，公共图书馆其实已成为了最重要的免费公共空间，图书馆的活动已进入到了社会生活的方方面面，图书馆的服务已远远超出了“图”和“书”的传统概念，进而演变成集文化、教育、娱乐于一体的综合机构。目前，我国图书馆服务产品发行渠道主要分为物理渠道和网络渠道，前者是用户通过图书馆实体获取服务产品的方式，后者是用户通过互联网享受图书馆服务的方式，而这两种发行渠道均需相应的营销渠道来为之配合，以便让用户知道图书馆的存在以及其能够提供的服务和内容。因此，公共图书馆可从阵地服务和网络服务两方面入手，结合自身的馆藏特点来形成自身的营销渠道，来培养独特的营销个性，既满足当前广大读者阅读需求的客观需要，又为自身在激烈的书业竞争环境下谋求一个更好的生存空间。笔者认为，图书馆可借鉴书吧的营销方式，通过塑造自己的经营个性去吸引读者，一方面从传统的图书借阅向网络多媒体、影视、手机信息平台发展，另一方面进行业态创新，引入文化、数码、休闲、餐饮、网络等多元业态，从开图书馆转型为做文化，图书馆不仅可以借还书，还可以让各种积极文化生态在此并存；这样公共图书馆不仅能成为拓展文化市场的敲门砖，往往还能给读者留下深刻印象。

三、结语

在当今商务环境下，不同图书经营模式的成功推行，让笔者看到了各家别具一格的阅读体验、对市场需求的深度挖掘以及革命性的经营方式，这些都是值得传统公共图书馆学习的地方。这些模式或许不可简单复制，但其践行的经验却颇具借鉴意义。公共图书馆作为搜集、整理、保管书籍、且供大众阅览和利用的公益设施，如今也急需改变以往的刻板形象，积极引进面向读者的市场营销理念来获取他们的信赖与支持，这既是应对当前信息服务市场竞争的需要，又是改善公共图书馆社会认知的需要，更是实现公共图书馆社会效益最大化的需要。笔者相信，在不久的将来，个性化和特色化经营将成为公共图书馆的生存之路！葺

作者:王隽 单位:湖南图书馆

第4篇

现代物流企业是指以现代物流理念为指导，采用现代物流的组织方式和现代物流技术，为客户提供有利于降低物流成本和提高物流合理化水平的综合服务型物流企业。现代物流企业在经营理念、运作模式、服务内容、信息化程度、物流技术、企业制度等方面都有较高的要求，以反应快速化、服务系列化、作业规范化、目标系统化、手段现代化、组织网络化的显著特征区别于传统物流企业。

现代物流企业的经营模式是物流企业在生产经营中应用物流功能要素进行生产经营并获得收益的业务运作方式。经营模式是企业盈利的基础，只有具备了一个成功的经营模式，企业才可能获得盈利。物流经营模式是物流企业核心竞争力的体现，物流企业经营模式的研究，对于传统物流企业向现代物流企业转变寻找新的思路具有重要意义。

一、中国物流企业经营现状

随着我国物流业的快速发展，物流市场出现了多种类型的物流企业，传统运输、仓储、货代企业开始向物流领域拓展，新兴物流企业大量涌现。国外物流企业也看好中国的物流市场，加快在中国市场的拓展速度。物流业形成了多种类型物流企业共同发展的格局。但与物流业发达的国家相比，我国物流业仍处在发展初期，物流企业发展还很不成熟，主要体现在现代物流理念淡薄，经营观念落后，缺乏现代物流服务模式的开拓创新。

据有关机构统计，近年来，我国新增物流企业的数量每年以16%—25%的速度增长，目前全国已有70万家与物流有关的企业和机构，但从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，真正实力超群的，具有竞争力的企业却寥寥无几。据中国物流采购联合会和美智管理顾问公司所做的第三次物流市场调查报告显示：中国的第三方物流企业规模较小，在调查的50多家企业中没有一家拥有超过2%的市场份额。究其原因，就在于我国的物流企业的功能单一，增值服务薄弱，缺乏满足客户的个性化物流需求的能力。现代物流的本质是服务，物流企业的目标就是要满足货主企业向其客户提供物流服务的需要，因此无论是在服务能力上，还是在服务质量上都要以货主满意为目标。随着工商企业物流理念的成熟，他们在要求提供运输、仓储等一般外，还希望物流企业提供物流网络设计、库存管理、订货管理、流通加工、定单处理、信息服务等一系列的增值服务。然而，国内只有极少数企业可以提供此类物流增值服务。调查数据表明，国内第三方物流企业收益的85%来自基础，诸如运输管理和仓储管理等，增值服务及物流信息服务等的收益只占15%。

从表面上看，物流企业存在的问题主要体现在服务内容单一，物流手段落后，信息化程度低等方面，但通过进一步分析不难发现，造成这种现象的原因是物流企业缺乏对现代物流深层次的研究，缺乏成熟的、适合客户需要的经营模式。

二、先进物流企业的经营模式分析

以中远物流、中外运物流、招商局物流为代表的一批中国先进物流企业，积极适应市场需求变化和应对国外企业的冲击，结合自身优势，在开展现代物流服务的过程中探索出了很多具有代表性的经营模式。笔者走访调研了数十家先进的物流企业，掌握大量企业经营运作方面的第一手资料，在此基础上总结了八种具有借鉴意义的模式。

1．物流服务延伸模式

所谓物流服务延伸模式，是指在现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。如，仓储企业利用掌握的货源，通过购买部分车辆或者整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。这种模式对于从事单一功能物流服务的传统物流企业来说，不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

2．行业物流服务模式

行业物流服务模式是通过运用现代技术手段和专业化的经营管理方式，在拥有丰富目标行业经验和对客户需求深度理解的基础上，在某一行业领域内，提供全程或部分专业化物流服务的模式。这种经营模式主要特点是将物流服务的对象分为几个特定的行业领域，然后对这个行业进行深入细致的研究，掌握该行业的物流运作特性，提供具有特色的专业服务。行业物流服务模式集企业的经营理念、业务、管理、人才、资金等各方面优势于一体，是企业核心竞争力和竞争优势的集中体现。

商业运作方式决定着物流服务方式，只有深入掌握了目标行业或项目的具体特征，才能提供专业化的物流服务。实际上，行业物流服务模式体现了细分物流市场的特征。物流企业必须不断研究目标市场行业的物流特点和发展趋势，成为这些行业的物流服务专家。在全球，也只有极少数企业能进行所有种类物流服务的现代物流企业。绝大多数物流企业都可采用目标集聚战略，进行准确的市场定位，各有侧重地展开各具特色的物流服务。

在国内，行业物流服务是近年来我国物流市场发展的一个趋势，服装、家电、医药、书籍、日用品、汽车、电子产品等行业或领域纷纷释放物流需求，极大的丰富了物流市场。

3．项目物流服务模式

项目物流是指为具体的项目提供全程物流服务的模式。这类需求主要集中在我国一些重大的基础设施建设项目和综合性的展会、运动会中，如三峡水电站、秦山核电站、国家体育馆等基建项目以及奥运会、展览会等大宗商品的运输物流服务，实施这种模式的物流企业必须具备丰富的物流运作经验和强大的企业实力。“中外运物流”在项目物流方面取得了不菲的成绩，长期以来，中外运在国内外建设起完善的业务经营网络，在为国内各大外贸公司提供全面运输管理服务的同时，为国家重点工程项目的生产物资实行国际多式联运，同时为我国大型国际展览会、博览会和运动会承担物品运输任务，取得了一定的成功经验。

4．定制式物流服务模式

定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户，为该客户提供从原材料采购到产成品销售过程中各个环节的全程物流服务模式，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。现代物流服务强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证物流企业有稳定的业务，而且能节省企业的运作成本。物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。

北京星网物流中心是由“金鹰公司”（MSAS和Sinotrans在1996年成立的合资公司）专门为诺基亚公司兴建的物流设施，它坐落在诺基亚星网工业园内，将园区内诺基亚的区域供应商和制造厂商紧密的连接在一起，通过“金鹰公司”提供的无缝隙供应链解决方案，降低整个园区内企业的供应链成本，实现低成本运营目标。

5．物流咨询服务模式

物流咨询服务模式是指利用专业人才优势，深入到企业内部，为其提供市场调查分析，物流系统规划、成本控制、企业流程再造等相关服务的经营模式。企业在为客户提供物流咨询服务的同时，帮助企业整合业务流程与供应链上下游关系，进而提供全套的物流解决方案。企业通过物流咨询带动其他物流服务的销售，区别于一般仓储、运输企业的简单化服务，有助于增强企业的竞争力。

在具体的业务运作中，可以采用大客户经理负责制来实施物流咨询服务。大客户经理要针对每个客户的不同特点，成立独立的项目组，组织行业专家、大客户代表、作业管理部门、项目经理等人员，从始至终负责整个项目的销售、方案设计与服务实施，保证项目的实施效果，提高客户满意度。实践证明，这种站在客户角度考虑问题，与客户结成长期的战略合作伙伴关系，相互合作、共同发展的业务运作模式具有良好的发展前景。

6．物流管理输出模式

物流管理输出模式是指物流企业在拓展国内企业市场时，强调自己为客户企业提供物流管理与运作的技术指导，由物流企业接管客户企业的物流设施或者成立合资公司承担物流具体运作任务的服务模式。采用管理输出方式时，可有效减少客户企业内部物流运作与管理人员的抵制，使双方更好的开展合作。采用物流管理输出模式时，可以利用客户企业原有设备、网络和人员，大幅减少投资，并迅速获取运作能力，加快相应市场需求的速度。在运作时，可以有两种方式

（1）系统接管客户物流资产：如果客户在某地区已有车辆、设施、员工等物流资产，而物流企业在该地区又需要建立物流系统，则可以全盘买进客户的物流资产，接管并拥有客户的物流系统甚至接受客户的员工。接管后，物流系统可以在为该客户服务的同时为其它客户服务，通过资源共享以改进利用率并分担管理成本。

（2）与客户合资成立物流公司：物流企业与客户共建合资物流公司的方式，既使客户保留物流设施的部分产权，并在物流作业中保持参与，以加强对物流过程的有效控制；又注入了专业物流公司的资本和技能，使物流企业在物流服务市场竞争中处于有利地位。

招商局物流集团与青岛啤酒股份有限公司的合作便是物流管理输出模式的一个成功案例，招商局物流集团通过对青啤发展现状和其他多方信息的分析，结合青啤自身拥有大量物流设施、设备与人员的实际情况，提出与青啤成立合资物流公司，购买或租赁青啤原有物流设施、设备，并接收青啤原有运作和管理人员。这种模式确保了招商局物流能够将其较为先进的现代物流理念、员工分配制度、操作流程的再造方法，渐进地、完整地灌输到合资公司的物流管理中。合资公司开始运作的三周时间内，青啤原有车辆利用率就提高了60%，每年仅公路运输就将为青啤节省物流成本近700万元。

7．物流连锁经营模式

物流连锁经营是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营方式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用；被特许者按合同的规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用的物流经营形式。物流连锁经营借鉴了成功的商业模式，可以迅速的扩大企业规模，实现汇集资金、人才、客户资源的目标，同时在连锁企业内部，可以利用互联网技术建立信息化的管理系统，更大程度的整合物流资源，用以支持管理和业务操作，为客户提供全程的物流服务。

锦程国际物流集团从2000年开始物流连锁经营的尝试，将商业中加盟连锁的经营理念引入到物流业，创造出了以现代网络技术为支持，以加盟连锁的形式进行物理网络扩张的经营模式，使公司迅速汇集了资金、人才和客户资源，扩大了企业规模。

8．物流战略联盟模式

物流联盟模式是指物流企业为了达到比单独从事物流服务更好的效果，相互之间形成互相信任、共担风险、共享收益的物流伙伴关系的经营模式。国内物流企业，尤其是中小型民营企业的自身力量薄弱，难以与大型跨国物流企业竞争，因此，中小型物流企业的发展方向是相互之间的横向或纵向联盟。这种自发的资源整合方式，经过有效的重组联合，依靠各自的优势，可以在短时间内形成一种合力和核心竞争力。同时在企业规模和信息化建设两个方面进行提高，形成规模优势和信息网络化，实现供应链全过程的有机结合，从而使企业在物流服务领域实现质的突破，形成一个高层次、完善的物流网络体系。在战略联盟的实施过程中，可以将有限的资源集中在附加值高的功能上，而将附加价值低的功能虚拟化。虚拟经营能够在组织上突破有形的界限，实现企业的精简高效，从而提高企业的竞争能力和生存能力。

广州海元物流公司就是中小型物流企业战略联盟的成功典范，它是由31家优秀的专线运输公司资产重组后建立的现代化物流企业，在全国拥有376个分公司，并且建立了海元物流信息系统，推出了京广物流带、广沪物流带、广渝物流带等服务区域。“海元模式”是中小型企业向现代物流企业发展过程中创造的一种新模式，为中小型物流企业做大做强提供了借鉴。

三、对物流企业经营模式的几点思考

1．经营模式是物流企业成功的关键

在物流市场被普遍看作是具有良好发展前景的市场以后，进入物流行业的企业数量逐年增多，行业内部的竞争日趋激烈，而且竞争已经由单纯的价格竞争开始走向服务质量和服务层次的竞争。此外，我国加入WTO以后，已经陆续开放了部分物流市场，一些跨国物流企业，如马士基、UPS等相继进入中国，国内的物流企业面临着来自跨国物流公司和国外物流资本的挑战。今后的五至十年，将是我国物流企业发展的关键时期，物流行业将重新洗牌。通过企业之间的竞争将导致相当一部分企业由于缺乏创新而被淘汰出局；那些经得起市场考验的企业则会打牢市场根基，确立自身在市场中的地位。通过企业整合、重组，将会在各个地区产生若干家大型的现代物流企业。其中，有的将会成为具有全国性物流网络，能够提供综合物流服务的第三方物流企业。

前面所述的几种经营模式，便是那些具备勇于开拓创新精神和敏锐市场洞察力的企业成功经验的总结。这说明，经营模式已经成为影响企业经营成败的重要因素，成功的经营模式是企业获得盈利的基础，同时也是企业核心竞争力的体现。传统储运企业向现代物流企业转变，目标就是寻求一种新的盈利模式，只有找到了适合于企业的经营模式，传统储运企业才真正完成了转变。

2．经营模式是现代物流服务理念的体现

随着社会经济快速发展，顾客需求呈现多样化和复杂化的趋势，企业对于物流服务的准时性、及时性、全面性的要求越来越高。这就要求物流企业针对客户的经营特点提供个性化的服务。因此，在提供服务时，要仔细分析客户的需求，了解客户的经营规律，以便提供精确的物流服务。经营模式体现了物流企业的现代物流服务理念，企业在为顾客提供物流服务的过程中，必须站在客户的立场上思考物流合理化问题。

行业物流服务模式和项目物流服务模式将物流服务具体到每个行业或具体项目，物流服务是建立在对目标行业或项目深入研究基础之上的，由于掌握了行业的运作特性和客户的具体要求，因此，可以提供高质量的物流服务。物流连锁经营模式和物流战略联盟模式体现了物流企业间横向联合或纵向联合的经营思想，通过行业内部的整合，实现优势互补。不同的经营模式反映了不同的竞争策略和企业各自的特点，以及资源优势。但是，无论采用哪种经营模式，目的都是为了提升企业的市场竞争力，最大限度的满足顾客需求。

第5篇

社区型电子商务模式分为B2C“居住社区型”电子商务和B2B“商务社区型”电子商务，本文所涉及的社区型电子商务指“居住社区型”电子商务。社区电子商务是指以成片的社区为服务单位，针对社区住户，依托数字化网络平台和社区电子商务网站，以“集成消费为经营理念”，满足社区居民消费需求的商业模式，从而实现社区业主更方便廉价的购物、轻松愉快的休闲以及家政服务等，同时实现房地产开发商和物业管理上更大的市场空间。

社区电子商务区别于传统电子商务经营模式：（1）消费群体对象上，旧的电子商务模式中的消费者是模糊的，消费者比较分散，而社区型电子商务的消费群比较明确，就是小区居民。（2）社区电子商务是以物业管理的参与为核心，在交互式物业管理的基础上，为客户提供个性化服务，从而获得增值收益。（3）发展过程和情景不一样，社区电子商务通过为住户提供贴生服务盈利，每个信息化社区都是有钱可赚，同时发展商可以同时将自己开发的信息化社区联网，渐渐扩大，实现规模效益，建成一个大的营销网络。

二、社区型电子商务的优势分析

（一）可以有效整合资源。社区电子商务中商家的电子商务平台搭建在社区信息化网络上，一方面可以有效发挥社区信息化网络的作用，减少资源浪费，丰富网络服务内容；另一方面商家不用构建企业的商务网络平台，减少企业在网络建设等方面的投资，而且社区网络平台更容易为居民所广泛接受，省去居民信息搜索和记忆的麻烦。通过建立全市统一的社区服务热线号码如上海的，各商家不用建立自身的热线电话网络系统，而只需将电脑网络终端和社区服务中心联网即可实时接收居民需求信息。在全市范围内系统建设配送中心，改变目前不同商家在同一社区重复布店的情形，形成不同商品统一布店的格局。

（二）有助于建立商家与居民的互信机制。旧的电子商务平台多为一些大型网站，对于消费者来说看不见摸不着，很难被消费者接受，同时传统电子商务消费群体比较模糊，而社区电子商务有明确的消费群体—居民家庭，同时由于生活在同一个城市，容易通过各种手段与消费者建立相互之间的信任，得到消费者的认同。

（三）实现手段多元化。多元化实现手段表现为两个方面：一是多元化的信息递交。由于目前城市电话普及率较高，而且居民习惯于通过电话订购商品和服务。随着家庭电脑拥有量的增加，社区电脑网络系统的完善，居民消费习惯的改变，必将有越来越多的居民选择网络和商家进行联络，因此选择在线服务订购作为辅助手段。二是多元化的支付渠道。通过在线电话订购、离线支付，可以克服目前在金融服务领域的缺陷，有效解决网上支付的安全问题，而且符合目前大多数居民的消费心理。同时为了满足愿意而且有条件实现在线支付的居民要求，在离线支付的同时，逐步开展在线支付实践。

（四）明确产品和市场定位。传统电子商务主要着眼于网上购书、购手机、购软件、网上拍卖等而社区电子商务在兼具上述功能的条件下，主要为居民家庭提供与日常生活密切相关的消费品如桶装水、米、油、啤酒、饮料等，提供紧急水电维修、家政服务，提供钟点工、保姆、家教等信息服务。这些服务不但是传统电子商务难以提供的，而且其市场潜力巨大。

（五）物流配送快捷。前面提到传统电子商务一个制约因素是目前我国配送体系落后，不能满足电子商务需要，而社区电子商务则可以有效的解决配送问题。社区电子商务中消费者集中度高，地理距离近，通过科学合理的设置配送中心和配送站便利店，完全可以达到建立经济、高效、快捷的配送系统的目标，保证在最短时间内为用户提供电话网络订购的商品与服务（六）产品质量和售后服务得以保证。传统电子商务存在退货难问题，产品质量和售后服务不能得到足够的保证，而社区电子商务加盟商家的选择、管理和监督都由社区服务中心负责，配送站便利店的设立由社区统一规划，建立统一的品牌，确定统一的价格、服务标准，可以有效保证产品质量和售后服务。

（七）兼顾福利性和经济性。商家可以直接从生产厂家进货，取得大宗采购的成本优势，同时减少在商品流转过程中产生的各种费用，在保证产品质量基础上取得价格优势。目前日用品配送中，主要是单一产品配送，每个商家建立自己独立的配送渠道，成本较高，效率低下，社区电子商务利用统一的配送体系，实现不同商品统一配送，有效实现配送渠道整合，提高配送效率，降低配送成本。而且社区电子商务与城市社区信息化建设相配套，兼具社会福利性质，以低偿、无偿等多种形式利用社区设施如商业用房等。政府为推动便民工程，可以为商家提供税收等政策优惠。

总之，网上零售与网下零售、虚拟零售与现实零售只有充分融合在一起，发挥各自的优势，才能在激烈的竞争中有立足之地，才取得足的发展。BtoC电子商务的发展如果没有传统零售企业的加盟，

电子商务只能停留在纸面的炒作上；而传统零售企业如果不顺应新经济的潮流，加入电子商务中来，就会很快被市场所淘汰。

参考文献：

[1]秦超.物流配送与电子商务[J].中国物流与采购,2003

[2]刘训艳,杨家明,陈家训.社区型电子商务模式的研究与探讨[J].计算机应用,2001

[3]郭爱芳,南存微.社区型电子商务研究综述[J].科技管理研究,2006

[4]陈道贺,朱居正.一种新型的电子商务模式-社区电子商务,市场营销[J],2004

[5]魏勇,徐金发.基于社区信息化平台的社区电子商务模式研究[J].技术经济,2003

[6]李大军,韩玉波.解读社区电子商务[J].E代商务,2001

第6篇

流量业务是电信运营商收入增长最大的驱动力，但当前的困境在于，流量收入增长无法补偿流量成本，形成所谓的剪刀差；更长远来看，随着流量渗透率的提升，流量收入增长将不可避免地放缓，在价格竞争作用下，流量收入出现下降也是可能的。与此同时，关于大数据的讨论在技术、应用和模式等多个层面展开，已被认为代表着时展的方向。OTT们正在积极主动地利用这一趋势改变自身经营模式、指导业务布局和演进方向。反之，尽管坐拥丰厚的大数据资产，电信运营商对于大数据的战略价值一直处于朴素而将信将疑的状态，缺乏对大数据经营模式的基本理解和全盘考虑。如果能够揭示大数据经营和流量经营之间的内在联系，对求解流量经营困境和认识大数据经营模式都大有裨益。

(二)当前流量经营的价值困境

流量是当今数字世界运转的基础。“客观属性”是对“流量”这一认识客体固有属性的客观描述，不因经营主体和经营方式而异。流量属性包括以下方面：1)流量的规模性，指流量可用同一量纲进行规模比较，比如联通单用户流量规模要高于移动，百度流量规模要高于google中国，基于中国移动网络发生的流量规模要高于基于百度服务发生的流量规模；2)流量的层次性，指流量与用户真实行为(主体)的接近程度。流量蕴含着反映主体行为的信息，但程度有所不同。比如淘宝网所承载的流量直接反应用户的网购行为，而电信网所承载的流量只是经过IP协议封装的比特流，前者显然更接近用户真实行为因而被称为表层流量，后者则被称为底层流量；3)流量的异质性，指流量对用户消费目的(客体)的涵盖范围。流量蕴含着反映客观世界的信息，但范围有所不同。比如文本、话音、图片、音乐、视频等不同类型之间，垂直应用与平台式应用等不同类型之间，社交类、娱乐类与生产类应用等不同业务类型之间，其流量映射客观世界的能力就各有差异和侧重；4)流量的不可分性，虽然底层流量和表层流量在概念上区分了，但在实体上是紧密依赖的，是同一事物在不同经营层面上的不同投影。比如，淘宝的表层流量离不开运营商底层流量的依托，运营商底层流量也离不开淘宝等表层流量的呈现，同时，淘宝可推知用户使用了多少底层流量，运营商也可部分解析出用户的购物行为。

可见，流量是一个充满想象空间的市场，而电信运营商似乎占据有利地位。综合流量的层次性和异质性，流量被赋予了主体行为和客体存在在信息层面上统一投影的属性，是信息社会不断流动的血液，具备极大的社会价值和经济价值。从流量的不可分割性来看，上层服务提供商与基础运营商之间的相互依赖、相互制约将是长期的基本格局。从流量的规模性来看，至少在本地市场，由于基础设施市场集中度高，电信运营商很容易就可获得超过任何单一玩家(如apple和facebook)的规模优势。

但现实情况中，流量规模的暴涨对电信运营商是一把双刃剑，情况不容乐观。流量在呈现客观属性的同时，在特定的经营主体及经营方式下，还会表现出影响甚至决定经营绩效的经营特征。本文认为，固然客观属性有利于电信运营商开展新一轮价值创造，但在当前经营模式下，流量应有的价值并未得到充分挖掘，无法支撑电信运营商的可持续发展。

当前的流量经营模式是，通过提供同质化的、以M为价值衡量单位的流量产品来满足用户的接入需求，然后通过向用户收取按照使用量计算的费用来补偿网络成本、运维成本和营销成本。在这种模式体现出三大属性：一是面向手段性需求。用户向运营商购买流量不是为了流量本身，而是为了流量所承载的个性化互联网应用。流量仅仅是服务于互联网消费的手段，因此，与面向目的性需求的互联网服务提供商争夺用户界面时，电信运营商天然地处于劣势；二是无直接网络效应，电信运营商无法将网络效应内化从而无法实现业务的边际效应递增。流量用户之间并未像话音用户之间和短信用户之间那样构成彼此连接的网络，用户之间的网络是通过业务构成的，而业务网却控制在OTT手中。换言之，网络效应主要存在于OTT业务层，而非管道层。因此，随着使用OTT业务的用户越来越多，以及用户使用OTT的业务次数越来越多，OTT业务的边际效用递增，但电信运营商流量的边际效用基本持平；三是边际成本下降有限，面对指数级增长的流量需求，运营商不断追加投资扩容、升级只能勉强跟上。上期投资刚进入边际成本下降阶段新的投资又追加进来，下降趋势被中止。在投资压力下，设备商又勾画了美妙的技术前景，许诺平均成本将极大地降低，勾引运营商全面投资新技术。这样多次循环和叠加，在相当长一段时间内，运营商都处于初始成本投资阶段，流量边际成本下降的周期被压缩到很短。反观OTT，一旦业务上线，在运营成本增长与业务量增长相比可忽略不计的前提下，业务边际成本很快就会下降到接近于0。某种程度上，信息产品边际成本为0规则的成立，是建立在电信运营商的牺牲之上的。

图OTT业务与电信运营商流量业务的边际效用/成本对比

电信业本是新经济的鼻祖，网络效应理论就是70年代从对话音网络的研究中发展起来的。然而，在当前经营模式下，运营商的流量业务失去了网络效应、边际成本趋于0、边际效用递增等信息产品的新经济特征，用工业经济时代的经营模式去与新经济时代的经营模式争夺价值，注定是落于新型竞争对手的。这是仅在流量规模上做文章，没有深入挖掘流量价值形成的后果，运营商由此陷入流量价值困境。

(三)大数据经营破解价值困境

大数据的定义众说纷纭，从技术特征上它通常具备数据量大(volume)、数据类型多(variety)和数据处理和响应速度快(velocity)的特征，麦肯锡将大数据定义为超过了常规数据库软件所能搜集/存储/管理和分析的规模的数据集。大数据概念具有深刻的IT烙印，正如“流量”概念具有深刻的电信烙印。通信与计算是信息的不同处理环节，在ICT端到端融合的背景下，流量和大数据完全可以统一在“信息”概念下，是信息全生命周期不同阶段的称谓。流量有表层底层之分，数据也有信息、知识、智慧之谓，流量经营和大数据经营均可理解为信息经营。

然而，仅仅揭示大数据本身的属性是远远不够的，如果脱离了正确的经营模式，一切价值都是虚妄。在这方面，电子科技大学周涛教授的观点很有价值。他认为，大数据1.0是利用内部数据解决内部问题，大数据2.0是利用内部数据去解决外部问题，或利用外部数据解决内部问题，大数据3.0意味着大数据进入了一个以共享交易为特征的时代，出现了大数据公共平台运营商(以下简称大数据运营商)。从1.0到3.0，大数据的工具属性逐步减弱，目的属性逐步增强，直至“大数据”像货币一样在全社会范围被收集、交换、处理、传输和应用，使得大数据可以真正成为时代的标签。在这个意义上，大数据之“大”，就是不断增强数据的透明性、不断扩大数据的共享范围、不断提升数据的流动性，在更大范围内解决信息不对称以创造更大的价值。否则，无论数据多丰富，技术多先进，都较过去无本质突破，大数据之“大”盛名难副。这个过程，是大数据经营环境不断完善和经营模式不断演进的过程。

大数据经营模式严格来说是指大数据运营商的经营模式。大数据运营商采取双边平台模式，一方面向消费者提供普遍服务，另一方面向企业客户提供以大数据为中心的服务。可以形象地将这种经营模式比喻为“数据银行”。1)大数据运营商自身掌握独特而雄厚的数据资产，这往往是一个通过提供消费者服务集腋成裘的过程，正如银行通过吸纳个人存款掌握雄厚的现金等资产；2)这些数据的使用权和支配权归大数据运营商但所有权属于消费者，正如银行可以自行决定吸纳的存款如何使用，但储户拥有随时要求提现的权力；3)大数据运营商以免费或部分免费提供服务为代价，换取消费者在使用该服务时产生大数据的支配权，正如银行承诺利息收益换取现金存入或委托理财，并默认获得资金支配权；4)这些大数据被用到千百万家企业的生产服务流程中，为大数据运营商的企业客户创造价值，为大数据运营商赚取收益，正如银行吸纳的存款被贷给各行各业的企业，融入经济生活的角角落落。为了进一步理解该模式，下面描述一些细节：

细节一：场景举例。风险控制是保险公司商业模式的核心环节，如果能够更准确地获知投保客户的风险系数，保险公司就可能设计更有竞争力的保险险种和更丰厚的收益。比如车险，如果能对某潜在客户的出行和驾驶行为数据如车速、车程、违规记录等进行分析，保险公司就能更精确地推知该用户在投保期内出现安全事故的概率，从而制定更为有利的保费和理赔政策，比如避免对高危客户(通过各种指标定义)保费过低或保额过高，而对“安全系数”较高的客户则可以在常规保费基础上打折以提升产品的吸引力。同样，对于疾病险，如果能够对潜在客户每天身体健康指标如血压、心跳、卡路里消耗、睡眠时间等，保险公司就能识别优质客户并针对性地设计相关疾病险种。在这个简单的例子里，大数据产生于用户使用的车联网、移动健康等服务，大数据运营商需要向用户提供这些服务，并承诺他们的个人数据不会被滥用。对于保险公司或其他中小型企业客户，大数据运营商提供的核心产品是数据，但更可提供大数据基础设施租用、承担大数据分析任务甚至基于分析结果的营销执行等附加服务。

细节二：如何规避隐私争议。个人数据的隐私问题是大数据商业价值受到质疑的主因。实际上，这个问题可以从理念上和模式上给予回答。理念上，隐私问题自人类社会形成之初就存在，用户心中总是存在一架权衡隐私顾虑和业务价值的天平。当前的隐私争议不在于隐私被使用了，而在于被滥用了，没为用户带来便利/效率/等正面价值甚至反而带来负面价值。因隐私顾虑而扼杀业务创新只会在竞争中被淘汰，将注意力集中到利用个人数据创造更智能的业务，使用户心中的天平偏向业务价值，这才是解决之道。模式上，大数据运营商扮演的是银行角色，受消费者委托管理数据，基于数据所有者与数据使用者之间的契约关系执行数据开放动作，具体由双边平台的双方自愿谈判商定。比如，保险公司若需要使用个人数据可向个人提供保费折扣，达成协议后大数据运营商则执行这一契约，按照协议开放指定数据，并全程监督数据使用。上述过程并不涉及隐私侵犯。对于那些无需识别个人身份的大数据应用，交易成本可以更低，正如银行没有必要向每个储户说明他/她的存款被用于哪一笔放贷或投资，而只需履行利息承诺即可。

细节三：如何获得网络效应。在上述经营模式下，大数据运营商将获得网络效应，这种效应源于该平台上各行各业的企业。与话音业务类似，企业使用该平台提供的数据的同时，也在为该平台增加更多的数据资产。比如，“用户A在facebook上的Like行为记录”这一数据，若被WSJ网站使用，除了为WSJ产生“内容精准推荐”的价值外，用户A对该内容的浏览行为和评论(如果有)也会被平台记录，从而提升原数据质量(如置信度评价)、丰富了关于用户A的数据，其他企业将可从该平台获取更多价值。这样，企业围绕平台构成了大数据共享网络。大数据平台成为网络效应的受益者。于此同时，企业客户在使用大数据产品时也具有边际效用递增的特征，数据用得越多，数据的价值就越大。可见，大数据经营完全符合新经济规则。数据不因使用而损耗，且随着使用次数增多价值反而变大，边际成本趋于0，边际效用递增，大数据的价值与数据节点及数据使用者节点的平方成正比。

细节四：如何将流量转化为大数据资产。针对流量业务，一方面优化现有面向消费客户的经营模式，另一方面从流量中提取大数据资产，作为构建面向企业客户大数据经营模式的基础，两者交叉补贴，平摊成本。用户在消耗流量的同时，也在为大数据经营添砖加瓦。一个基础设施，两个经营模式，这是成本收益困境的基本解题思路。对流量经营而言，智能管道存在的价值是调控和配置管道资源，但智能调控和配置的前提是对调控对象的深度识别和解析，而这正好就是从流量提取大数据的过程。因此，智能管道将成为电信运营商获取大数据的重要来源。大数据的另外两个重要来源是BSS和各种信息类业务的后台数据。不同域数据之间的混搭会取得1+1》2的效果。

(四)大数据平台运营商的演化

在未来实体世界与数字世界无缝整合的世界，高速流动的信息将充当不可或缺的纽带。谁能掌控两个世界相互耦合的界面，谁就将成为下一轮破坏性创新周期中最大的赢家，而大数据平台就是这样的关键环节。当前虽然总体上处于大数据1.0阶段，但基于数据重要性被不断认知、传统企业拥抱数字化商业模式热情高涨等事实，大数据领域正孕育着一个前景广阔、异彩纷呈的大市场。

未来的大数据运营商绝不仅仅包括现在的电信运营商，互联网巨头如facebook、google和阿里巴巴等也将沿着这一方向演进。阿里巴巴提出的“电商、金融、数据”三步战略就是明证。阿里巴巴和新浪微博、高德地图等之间的资本联姻，也是走在数据布局的路上。平台会扩张，生态会成长，当时代被烙上大数据的印记，围绕大数据公共平台运营商成长起来的大生态注定会成为信息文明的基石。从平台演进的角度，本文认为大数据经营的成熟将经历消费平台、垂直平台和公用平台三个阶段，简要描述如下：

第一阶段，竞争者们借助消费平台海量用户数据的原始积累取得了大数据平台之争的入场券。比如阿里巴巴的淘宝、腾讯的微信、facebook以及电信运营商的流量，都是典型的消费平台。各类消费平台有层次和领域的区别，渗透争夺十分激烈，但就数据储备而言都具备了进阶的资格。同时，OTT玩家普遍发育了后向广告模式，与电信运营商的流量前向收费模式相比，收入规模小但利润率高。

第二阶段，基于用户积累向垂直行业扩张或者某个特定的环节延展。这个阶段，消费平台依然非常重要，但随着数字世界与实体世界的整合，固守数字世界很快遇到增长极限，因而越来越多的资源将投入面向线下传统行业的拓展。垂直行业方面，包括金融业(互联网金融、移动支付等)、健康业(移动健康、移动医疗等)、汽车业(智能汽车、车联网等)。特定环节方面，包括营销(广告)，CRM(如微信公众账号、淘宝卖家服务、FacebookConnect等)、产品设计(如天猫和华为定制手机合作等)。毫不意外，扩张的行业B2C特征较明显，延展的环节则以营销环节为出发点，而电信运营商通常以行业扩张为主，OTT以环节延展为主。总体而言，这些面向各垂直行业和特定环节的服务都以相对独立的小平台形式存在，每个垂直平台的经营模式各不相同，大数据资产进一步积累，但以信息为中心的经营模式仍未确立。从进阶第三阶段的角度考虑，衡量第二阶段经营成败的标准有两个：其一是是否与政府和传统企业建立了全面的信任关系；其二是是否掌握了大部分行业都需要的20%的关键信息。

第三阶段，面向全体社会成员的大数据公共平台出现。大数据在企业生产和消费者生活各环节的价值被充分认识，垂直行业内部的信息链在第二阶段被打通之后，进入跨行业信息共享阶段，大数据时代来临。在前文提到车联网信息、个人健康信息和保险公司的共享是这一阶段的典型案例，而车联网、移动健康领域的数据布局和与保险公司信任合作关系的建立，则已在第二阶段完成。值得强调的是，消费者的作用非常重要，因为各行业间打破信息隔阂唯一动力就来自于它们具有共同的用户。这一阶段，数据透明/共享/流动的范围、网络效应的范围、创造价值的范围达到了新的高峰。

上述三个阶段所描述的经营模式是叠加而非替代关系。从大数据的角度看，第一阶段着眼于积累原始资本，第二阶段注重数据的垂直投资布局和精耕细作，第三阶段注重跨行业数据的共享运营。但从经营视角来看，最终大数据运营商将具有三种核心业务、三种盈利来源，比如阿里巴巴的三步走战略，并不是金融代替了电商，数据代替了金融，而是按照这个路径最终形成三足鼎立的多元共生业务组合。

(五)对电信运营商的建议

既不甘于管道的低利润率，又无法适应OTT基于速度和创意的竞争规则，电信运营商一直在寻找位于管道业务和OTT业务之间的黄金地带。本文给出的答案就是大数据经营。大数据经营与传统通信经营在业务属性和经营模式上具有内在延续性。传统通信业务通过将个人连成通信网络解决个人与个人之间的信息不对称，大数据经营通过将企业连成大数据网络解决行业与行业之间的信息不对称，这个方向符合信息社会的演进脉络。通过选择正确的模式，大数据经营完全可以和传统通信业务一样具备网络效应等新经济特征，从而带领运营商走出当前流量经营模式的价值困境。

对电信运营商而言，大数据的战略地位应从内部运营工具提升到“新大陆”，移动互联网业务则从“新大陆”降低到撬动新大陆的“杠杆”。如果目标和OTT一样都是大数据，而获取大数据的手段并非仅自身运营OTT业务一途，电信运营商何必一定要吊死在这棵树上呢？调整心态后再参与OTT竞争，也许更从容不迫。因此，电信运营商无需过于纠结为何不具备互联网基因，而应立即与那些OTT站在同一起跑线上一道发力培养大数据基因，构建大数据经营模式。大数据目前还处于非常早期的阶段，大数据竞争最终将是资源密集型的，电信运营商在这个战场上的位势要比在OTT战场上好得多，至少暂时如此。比如，腾讯有微信和QQ，阿里有淘宝和支付宝，电信运营商有流量。关于下一步的布局，有如下几点建议：

1)信息基础设施的整合、开放与融合。最宝贵的资源不是网络、不是IT，而是信息。用全局眼光建立统一的、公司级的技术架构、功能架构和数据架构，将企业内部的各种资源包括网络资源、计算资源、应用和内容资源甚至物理设施资源纳入资源池，在此基础上构建资源管理、业务执行与管理、客户和商务管理等应用平台。最为关键的是，这些应用平台必须共享一个中央用户数据库。要实现这一目标，最大的阻碍是传统电信运营商的组织架构。Vodafone的做法是设立首席信息&技术官职位将CTO管理网络的职责和CIO管理IT的职责整合起来，BT的做法是成立Technology，Service&Operations事业部负责网络和IT的规划、部署和运营，事业部CEO亦为BT集团CIO，对各大前台业务单元的CIO具有直线职能权。

第7篇

我们之所以在今日提出这个问题，一是因为别人都还没有来得及赚到一分钱的情况下，你就从别人的口袋里先赚到“一笔钱”，我们讲这是不人性的！你说你的特许经营能够给别人带来财富，如果你的“话”是当真的，那你就应该是在别人已经先赚到钱的前提下，你才应该去赚他（她）的钱；二是这种“别人没有赚到钱，你就从别人口袋里先赚到钱”的，建立在20世纪以制造业大规模生产为英雄的工业化背景时代的，以产品或者企业为“中心”的这样一个基础上的营销观念，必然会以“消费者/顾客”作为人的最本质需求为中心的真正的人性化的营销观念所取代！《交互式特许经营》就是在这样一个历史背景条件下而诞生的。

一、传统特许经营难于突破的瓶颈

1、无级特许难上青天

我们先说什么叫“有级特许”？举一例子，比如你取得了麦当劳在上海的特许经营权，你就不可以向张三同志再授于他在上海经营麦当劳的特许经营权；或者你虽然取得了麦当劳在上海的独家特许经营权，你虽然可以向上海市区域内的李四同志再授于他在上海经营麦当劳的特许经营权，但是你却不可以向上海市区域外的任何一个城市和地方的任何一个人再授于他经营麦当劳的特许经营权；反过来，如果可以那么就是“无级特许”。

我们知道，特许经营的终极目的是要在某一个行业内迅速获取相对垄断的利润，要达此目的就要解决二大难题：一是店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区；二是要做到能够让足够多的顾客以你的店（铺）所提供的产品或商品为终身消费对象。

怎样解决第一个难题？有二种方式：第一种方式是收取极低的或者不收取特许授权费和特许权维持使用费且有高品牌（如麦当劳）而“有级特许”；第二种方式是不收取特许授权费和特许权维持使用费而“无级特许”，至于解决第二个难题我们在下面探讨。第一种方式在传统特许经营的思维观念下，比如麦当劳仅仅只收取1~2万元的特许授权费和特许权维持使用费，这种只有象征性意义的特许费就把麦当劳的品牌和经营模式卖给任何人，恐怕麦当劳是不会干的！麦当劳都不愿意干，那么其它想干的公司和企业的品牌和经营模式我想恐怕也不会值太多的钱，否则，我们今天就应该看到有许多特许经营的公司和企业早就已经把它们的店（铺）迅速低成本扩张到了中国的每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区了！

海尔、联想这样的中国知名企业今天它们的专卖店都没有做到，试想一下，其它特许经营的公司和企业呢？这说明有高品牌的特许经营公司和企业（如麦当劳）和有高品牌的（可能进行特许经营的）公司和企业（如海尔、联想）收取极低的或者不收取特许授权费和特许权维持使用费而按“有级特许”的方式来实现把它们的店（铺）迅速低成本扩张到了中国的每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区了是行不通的，或者说几乎是难于办到的！因为今天摆在我们面前的事实就足以证明这一点。

道理在哪里？我们分析一个复杂的事件一定要用简单的“理论”，我们面对一个复杂的事件如果试图用复杂的“理论”去解释，成功的可能性几乎是为零的。其实这是一个很简单的道理：无论是麦当劳也好，海尔、联想也好，任何一个想加盟者对她们来讲，开一个麦当劳特许加盟店，或者开一个海尔、联想的加盟连锁专卖店，这个“店”从本质上讲，同不加盟（麦当劳或者海尔、联想）而自己开一个餐馆，自己开一个电脑专卖店，开一个家用电器专卖店，靠吸引顾客进餐馆就餐获得单一的销售利润和把电脑、家用电器（比如冰箱）卖出去获得单一的销售利润并没有什么区别！

谁敢说在这个世界上，只要是著名的、高品牌的（特许经营）公司和企业，你只要加盟它们，你一定就会300%地赚钱呢？不会！那就说明不一定，不一定就说明它们虽然很著名也有高品牌，但是，很著名和高品牌是不可以保证你一定就会300%地赚钱的，换一句话说，很著名和高品牌是不足于抗拒你经营的一切风险的。你要抗拒你经营的一切风险，麦当劳或者海尔、联想就必须要“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！但是，这一点它们做不到，它们只能做到，比如麦当劳只能给你“一个品牌和一个传统经营模式”，海尔、联想只能给你“一个品牌和一个产品”，仅此而已。可是你将要面对的风险却有：

在一般情况下，你要成功经营一个生意，你就需要克服以下障碍：

1）、足够的创业资本；

2）、足够的生意经验；

3）、足够的管理才能；

4）、良好的人际关系；

5）、一定的知识结构；

6）、积极的成功心态；

7）、优秀的推销技能；

8）、卓越的品质产品；

9）、一个优秀的团队。

这九个环节就相当于一只木桶上的九块木板，木桶里水的高度不是取决于最长的那一块木板而是取决于最短的那一块木板，这就是“木桶短块理论”。木桶里的水就相当于你的财富，举个例子，你财富的多少可能不是由于你有“足够的创业资本”这个“最长的木板”决定的，而恰恰可能是由于你没有“足够的管理才能”这个“最短的木板”决定的；其二，人对成功有一种本能的恐惧，这种本能的恐惧来自于人性的弱点---懒惰，就是因为人性的这种懒惰，所以，无论是男人或者女人总是想以最小的代价而获取最大的回报！

特许经营这种经营模式只要你有一定的创业资本（还不要充足）这块木板，其余的8块木板别人就暂替你“搞掂”！你那有不喜洋洋之理？但是凡事都是利弊各半，别人替你“搞掂”其余的8块木板，你付出的代价就是先给别人一笔钱，然后每年再给别人一笔钱，这就是交换。那么，是不是你加盟一家特许经营公司采用特许经营方式以后，你就会高枕无忧而不存在任何经营风险了呢？非也！你还要面对以下风险∶

（1）、交纳“特许授权费”和每年的“特许权维持费”；

（2）、特许经营模式是否科学、正确；

（3）、激励机制是否人性；

（4）、教育和培训（自己和他人）如何跟进；

（5）、商品种类是否齐全、质量是否卓越；

（6）、商品配送、调换解决方案；

（7）、顾客如何忠诚进店购物；

（8）、售后服务解决方案；

（9）、其它问题∶如店铺选址、商圈划定、电脑系统建设等。

我们相信，如果一家特许经营公司不能够很好地替你解决这9大难题，不用讲即便是你加盟了这家特许经营公司，你的经营风险仍然是很大！所以，别的我们不说，麦当劳或者海尔、联想光是收你一大笔“特许授权费”和每年的“特许权维持费”就够你“苦”老大一阵子！这怎么能够说是“把你经营的风险降低到最小”呢？而且你也才有“一种单一的销售利润（‘返利’从本质上讲它还是属于销售利润的范畴）”，这又怎么能够说是“把你获取利润的各种机会增加到最大”呢？麦当劳或者海尔、联想都难于做到“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！如果是别的所谓特许经营企业和其它（可能进行特许经营的）企业，你相信它们在传统思维模式下能够做得比麦当劳或者海尔、联想更好吗？

综合上述，我们可以得出一个结论：第一种方式在特许经营的传统思维模式下，你的店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区几乎是难于做到的。那么，第一种方式难于做到，我们就可以考虑第二种方式。

第二种方式是特许经营诞生一个世纪以来，不曾有过和发生过的事情，不用讲如果今日和今后第二种方式要发生，它必然是要有对传统特许经营营销观念的创新和重大突破！因为在传统特许经营的思维观念下，不收取一分钱的特许授权费和特许权维持使用费，而且特许经营公司和企业还要赚到钱，尤其在今天微利的市场经济条件下，几乎是很难的！

2、被授权方必须要向特许授权方交纳一定的费用或者购买其产品

文章一开始，我们就提出来一个思考问题：21世纪的特许经营究竟会是一个什么样子？如果我们不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”，那么，传统特许经营还能否运行下去呢？从理论上讲答案应该是可行的，可今天的问题在于我们不知道如何才能够构架出这个全新的特许经营模式？从人性的角度讲，不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”是最人性的，这一点上面我们已经讲过，就因为它是最人性的，所以它的生命力也将是最强大的！但是，在传统特许经营的这种以产品或者企业为“中心”的营销观念下，是难于接受特许经营不收取一分钱的“特许授权费”和“特许权维持使用费”这个现实的。由于观念上的难于突破而造成了特许经营模式上的难于突破，所以，要突破就必须打破传统特许经营的思维模式。

3、被授权方缺乏自我复制和更新的能力

被授权方在被授予特许经营权后，他就期望着尽快赚大钱，这是一个人的正常心理，也就是因为特许经营给人们灌输的这种心理（潜意识），造成了人们对特许经营企业一种不正常的心态！总以为我只要加盟一家特许经营企业后，所有的风险别人都替我承担或者解决了，从而又造成了被授权方对特许授权方（特许经营企业）的严重依赖性，这种依赖性使得被授权方始终处于一种“等待”的心理希望，从而缺乏自我复制和“主动”更新的能力！又由于被授权方不可以再向其它人授予特许经营权，她更没有“主动”更新的内在驱动力，这又加锯了这种心理“等待”，所以，在传统特许经营的思维模式下，想让被授权方“主动”自我复制和更新以获得更大的发展，从而带动特许授权方（特许经营企业）的发展是难于突破的。

1、什么是交互式特许经营？

1)、定义

特许授权方把它的商品、商标等和交互式合作营销（ICM）商业模式授权给同意按照合同条件来运作的，而被授权方不需要向特许授权方支付首期特许授权费和今后缴纳持续特许权使用费的法人或者自然人，双方按照彼此的约定共同建立“三网合一”的交互式营销网络体系，以达双方共赢的集产品物流、零售和消费者为一体的经营模式。

2）、交互式特许经营与传统特许经营的本质区别

见下表：

2、交互式特许经营如何增加加盟者获利的各种机会

上面我们讲过，特许经营要解决二大难题，其中一个是要使你的店（铺）在短时间内迅速低成本扩张，并且（至少在理论上）能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区，但是，我们通过分析得出一个结论：在特许经营的传统思维模式下，你的店（铺）要做到在短时间内迅速低成本扩张，并且能够像蜘蛛网一样遍及每一个城市、每一个街道、甚至每一个住宅小区几乎是难于做到的，其原因就在于：传统特许经营在旧有的营销观念下很难“把你经营的风险降低到最小，同时又把你获取利润的各种机会增加到最大”！

要做到这一点就必然要有对传统特许经营的营销观念进行彻底的创新和重大突破！交互式特许经营就是在这样的一种历史背景下获得突破的，这里由于篇幅所限，关于交互式特许经营如何从营销观念的突破，而实现整个交互式特许经营模式架构的详细实施步骤，有的已涉及我们的商业机密，我们只有省去，这一点还望读者见谅！不过我们觉得智者自会明察秋毫，其实文章中我们早已把交互式特许经营的“灵魂”讲出来了，剩下的我们相信智者自会感悟。

下面我们就来谈一下，交互式特许经营是如何把加盟者获取各种利润的机会增加到最大的，它的方法是：把过去加盟者加盟传统特许经营而只能获得一种“单一销售利润”的收入机会，扩大到总共可获得“7种利润”的收入机会，见下。

1）、商品零售收入

你加盟一家传统特许经营公司或企业，它给你（统一）提供商品，商品销售的价格是统一的，你是不能随便改变的，比如你加盟一家销售个人用品（如化妆品）的传统特许经营公司，卖个人化妆品，一瓶洗发水的价格是23.5元，你就不能够擅自作主把它卖到26.5元，所以，你的销售利润一般是不变的。你想获得更多的销售利润只有二个办法：一是拼命扩大销量；二是拼命压底商品进价。

一般来讲，特许经营公司或企业给你提供的商品价格是不变的，所以你的商品进价也很难压得太底，那就剩下一个只有拼命扩大销量的办法，但是这又出现了一个问题：更多的商品销量必然意味着更多的顾客！但更大的问题在于：传统特许经营公司或企业是“永远”不会替你解决足够多的顾客去你的店（铺）买你的商品的，所以，从本质上讲，你又回到了自己投资自担风险的孤独的传统零售店（铺），也就是说，你的加盟店（铺）如果没有足够多的顾客走进来买你足够多的商品，你同样会面临“破产”的危险！一个最主要的原因：就是你获取利润的机会过于单一！而交互式特许经营就不是这样，它除了商品零售利润外，还有其它获取利润收入的机会。

2）、教授和培训其它交互式特许加盟商收入

这是你的第二项收入（详细的计算方法可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文）。为什么你可以获得这个收入？是因为交互式特许经营把发展加盟商的特许权委托给了你，由你去亲自推荐和发展加盟商；你亲自推荐和发展的加盟商（它的特许权由公司授予）它也可以再去推荐和发展其它加盟商，其它加盟商（它的特许权也由公司授予）也同样可以再去推荐和发展其它加盟商……这就叫“无级特许”。传统特许经营是不可以这样做的，这其中最根本的愿因是它不知道这样“无级特许”后，它们相互之间的利益不知道怎么样分割才算是人性科学合理！而交互式特许经营之所以能够做到“无级特许”就是因为它人性科学合理地巧妙解决了这个难题。

那么，这样“无级特许”后你的收入怎样体现呢？这里我们不举例来详细给你计算，其计算方法在《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文中会有说明，我们只是在这里告诉你：通过公司授予你的特许权，无论是你亲自推荐和发展的加盟商或者是你间接推荐和发展的加盟商，它们统统的销售（总）额是与你的收入有密切关系的，也就是讲，它们的销售（总）额是计算你第二项收入的依据。这里我们给你一个大概的参考数目：假设你亲自推荐和间接推荐的加盟商在一定时间内（比如一个季度）的销售（总）额为300万，那么你的第二项收入大约为3万（注意：这只是一个假设数）。

3）、教授和培训其它业务推广代表收入

这是你的第三项收入（详细计算方法可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文），这里我们也只作一个简单的说明。

本文第1页我们讲过：特许经营的终极目的是要在某一个行业内迅速获取相对垄断的利润，要达此目的就要解决二大难题。第二大难题是要做到能够让足够多的顾客以你的店（铺）所提供的产品或商品为终身消费对象；在刚才我们也讲过，传统特许经营公司或企业是“永远”不会替你解决足够多的顾客去你的店（铺）买你的商品的，所以，即使是你加盟一家特许经营公司，也开了店（铺），可没有足够多的顾客进你的店（铺）购物，你仍然居有巨大的经营风险！

交互式特许经营的伟大和可敬之处就在于它成功地解决了让一个顾客走进你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物并且是终身购物的事情，实际上这句话的意思是告诉你：经营交互式特许经营，你最大的财富是去建立分布于全国甚至全球的庞大的“顾客消费群体网络”！这里有三个概念：顾客、消费和网络。“顾客”是指走进店铺购物的人；“消费”是指人为了维护生命、健康和精神愉悦而消耗物质和财富；“网络”是指顾客与顾客之间要像电脑与电脑之间连接起来行成一张庞大的网络一样，也行成一张庞大的顾客网络！我们知道，电脑是会消费的（比如上网电脑就要“吃钱”），如果你是ISP（互联网提供商）那么你就赚钱了。同样的道理：顾客走进店铺购物消费，如果这个“顾客”是你的，那么你也就赚钱了，如果全中国的顾客都是你的，那么你就要赚大钱了！当然这是一个比喻，我们是想用这个比喻来告诉你：属于你的顾客越多，顾客网络越大，那么你的第三项收入也就越多，当然你的财富也就越多！

你经营交互式特许经营的最终目的就是你要建立起一个永远属于你的“顾客消费群体网络”！至于说这个“顾客消费群体网络”能够给你带来多少第三项收入，这里我们也不举例来详细计算，其计算方法在《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文中会有说明，我们这里只是给你一个大概的参考数目：假设你亲自推荐和间接推荐的“顾客消费群体网络”在一个月内的净消费“总”额为10万的话，那么，你的第三项收入大约为3000~10000元/月（即一年3.6万~12万）。

请你注意：

一个顾客消费群体一旦形成一定的规模，他就会相对稳定，相对稳定这就意味着其消费也相对稳定，消费相对稳定就意味着你第三项收入（比如3000~10000元/月）也相对稳定！如果这个相对稳定的“顾客消费群体网络”的消费行为永远不会停止，那么你口袋里的货币也就永远不会停止增长！如果这个“顾客消费群体网络”无限膨胀长，那么你口袋里的货币就会像在资本市场里财富被无限放大一样而无限不封顶地增长！所以，你光第三项的年收入过百万也不是不可能的。这是你经营交互式特许经营最具魅力、也最吸引人的地方。

以上第二项和第三项收入它最重要的是特性是它的不在职性和世袭性，也叫做不在职收入和世袭收入，下面将会讲到。

4）、个人知识产权，如书籍、录音带、DVD光盘等的销售收入

这是你的第四项收入，交互式特许经营每年需要对加盟商、业务推广代表和普通顾客进行上百万人次的培训，这是任何一个人都可以平等展示自己风采的舞台，从某种角度讲，也是一个生意。比如，你可以把你经营交互式特许经营成功的经验灌制成录音带委托特定机构来卖给其它的加盟商、业务推广代表，如果能够卖出去10万盒，一盒10元，那么就是100万，我个人认为你至少可以赚10万！这难道不是你又一个获取收入的机会吗？传统特许经营可给不了你这个机会。

5）、演讲费收入

这是你的第五项收入，你还可以通过演讲来把你经营交互式特许经营的成功经验分享给大家，这种分享是你知识、经验、信息等等脑力劳动的付出，所以你理应获得回报，这难道不是你又一个获取收入的机会吗？传统特许经营可也给不了你这个机会。

6）、公司股票/股权收入

这是你的第六项收入，如果你是公司的高级顾员，你可以获得公司的股权收入；如果你是公司的加盟商和业务推广代表你还可以以更优惠的价格购买公司的股票，购买股票是一种投资获利方式。虽然购买股票会有很大的风险，但是，你去购买一家发展前景不看好的公司的股票和购买经营交互式特许经营的具有巨大发展前景公司的股票，你认为谁的风险更大呢？

7）、附加收入

这是你的第七项收入，我们在《交互式合作营销（ICM）普及常识读本》中可知：交互式合作营销（ICM）是一个很宽泛意义上的营销模式和盈利系统，它不仅仅局限在商品分销零售领域，它还可以向其它领域或行业延伸。我们举一个例子来说明这个收入你是怎样获得的。

比如，你可以通过公司授予你的特许权推荐某城市的优秀连琐餐馆（不连琐也可以）来跟公司合作，合作的目的实际上就等于把这一家连琐餐馆也变成为一个“零售终端”，我们可以把这个零售终端叫做“交互式餐馆”。这样一来，你推荐和间接推荐的顾客到“交互式餐馆”就餐时，她们的消费额就相当于你店铺里卖出去的商品所产生的销售额一样，如果有你推荐和间接推荐的足够多的顾客到“交互式餐馆”就餐，那么就相当于你店铺里卖出去足够多的商品，足够多的商品也就意味着你得到了足够多利润。

这难道不是你又一个获利的机会吗？我们完全有理由可以这样讲，传统特许经营是给不了你这个机会的！再比如，“交互式加油站”、“交互式酒店”、“交互式保险”……你一百个放心，你推荐和间接推荐的这些顾客也回像去你的商店一样，心甘情愿地掏腰包而且终身去消费，为什么的原因我们已经在相关的文章里做了大量的论述，我们在这里就不再重复了。

你把以上交互式特许经营的7项收入加起来，我们虽不敢保证你100%成功，但是，我们可以100%地保证说：只要你兢兢业业努力去做了，你失败的风险是非常小的！“传统特许经营”和“交互式特许经营”究竟谁优谁劣？谁的经营风险更小？谁的获利机会更多？谁的发展空间更大？谁的生命力更强？谁更具有竞争力？谁更道德？谁更人性？谁的未来更辉煌？我们永远不会说我们有多么伟大、有多么了不起！我们只是永远认为：“群众的眼睛是雪亮的”，我们把真理讲出来，放在你的面前，你去判断、分析、讨论和明察。

交互式特许经营通过把加盟者“过去”只能获得一种单一销售利润的收入机会扩大到“现在”总共可获得7种收入机会的方式，实现了把加盟者获取各种利润的机会增加到最大的承诺，从而大大降低了加盟者经营交互式特许经营的风险！那么，交互式特许经营又是怎样把“加盟者经营的风险降低到最小”的呢？

3、交互式特许经营如何降低加盟者经营的各种风险

1）、什么叫不在职收入？

上面我们说过，以上第二项和第三项收入它最重要的是特性是它的不在职性和世袭性，也叫做不在职收入和世袭收入。我们先谈一谈在职收人。所谓在职收人就是有劳动才有收入，一但劳动停止，收入也就随之停止，工薪族的收入一般就属于这种收入。“不在职收入”是不劳动还有收入，但它不是不劳而获，“不劳而获”是指从来不付出、不劳动而靠剥削他人获得的收入；而“不在职收入”虽然它也不劳动，但它的收入不是剥削他人获得的收入，而是指一个人在他能劳动的时候，为他人、为企业、为社会、为国家付出劳动，这个劳动可能是有形的，如生产工人的劳动；也可能是“无形”的，如教师、作家的劳动，在他干不动或者退休或者干脆想休息了以后，还有收入。

社会上常见的“不在职收入”有，比如银行利息、退休金、保险赔偿金、版权收入、知识产权收入、养老金、医疗保险等等。人们之所以拼命工作就是期望有一天能有较稳定的、持续的、有保障的不在职收入。交互式特许经营（ICMF）所获得的收入就是不在职收入，“不在职收入”是人们最希望获取的一种收入，因为它能给人们带来希望、安全和保障。在传统商业模式中，几乎找不到一种能让普通老百姓都能够获得“不在职收入”的商业模式！所以，交互式特许经营（ICMF）商业模式无疑在这一点上比传统特许经营更具有独到的竞争优势，这一独到的竞争优势就大大降低了加盟者的生存和保障风险。

2）、什么叫世袭收入？

世袭就是代代相承，就是说特许经营公司发给你的“不在职收入”，当有一天你去逝后，特许经营公司可以把“不在职收入”按照你指定的继承人按法律程序像遗产一样来继承！就好像你留下一幢房产，这幢房产是你生前的合法所得，你去逝后，你当然有权利来处置它一样，因为，这个营销网络是你生前同特许经营公司一起努力的合法所得！在你去逝后，你当然可以像处置房产一样来处置它，比如，拍卖、转让、赠与和继承等，不仅如此，如果你不想拍卖、转让和赠与，那么，你就可以一代一代继承下去，这就叫世袭收入。

在传统商业模式中，一般是只要你离开公司，尤其是你死亡了，不管你生前对公司有多么巨大的贡献，只要是你不存在了，你对公司创造的价值那怕还在产生巨大的效益，永远就跟你及你的后代一点关系都没有了，我们讲这是不人性的！！就相当于公司剥削了你创造的劳动成果！而交互式特许经营（ICMF）这种21世纪的新型商业模式，它的可敬之处就在于它“始终”承认你所创造价值的“延续性”！就跟版权和专利权一样。

3）、特许授权费和特许权维持使用费

这“二个费”公司是一分钱都不收取的！传统特许经营就是靠特许授权费和特许权维持使用费来生存的，所以它当然要收取这“二个费”；而交互式特许经营不是靠特许授权费和特许权维持使用费来生存，它是靠建立“三网合一”的交互式人店合一分销网络系统来生存的，所以它当然不必要收取这“二个费”，这“二个费”往往都是很大的数目！因而不收取它，这就大大降低了加盟者的经营风险。

4）、科学、正确的特许经营模式

关于这一点，我们在《21世纪企业建设超级分销通道要突破的二大难关》、《华润5年做500亿这样完成……》、《一场悄悄来临的营销观念革命》、《再谈顾客成为经营者的营销观念革命（上、下）》、《传统特许经营面临世纪挑战》等文章中均有论述，这里我们就不在过多重复。这里我们用一句话对交互式特许经营模式的科学性和正确性来给它作一个总体概括：人性、公平、道德、系统化、网络化、低风险、高收益！

5）、人性化的激励机制

详情可见《交互式合作营销（ICM）佣金激励机制》一文，这里我们也用一句话来给它作一个总体概括：你任何一点的付出都要给你回报，并且能够让你通过自己的努力可以获得无限不封顶收入的，多劳多得而且是“不在职收入”和“世袭收入”的人性化的收入分配制度。

6）、教育和培训如何跟进

在某种意义上说，经营特许经营的成功就是教育和培训的成功，谁敢说世界快餐连锁巨头麦当劳的成功跟它的教育和培训没有最大的直接关系呢？同样的道理，为了保证加盟商经营交互式特许经营的成功，公司会自建有或者委托专门的教育和培训机构来对加盟商进行长期的、不间断的、一对一的、科学的教育和培训，以促使加盟商尽快地熟悉交互式特许经营的理念、方法和技巧，最终把你的生意做成功。

7）、种类齐全、质量卓越的商品

交互式特许经营的终级目标是建立全国最大的分销体系和最大的零售终端网络店铺，并且去掉了中间环节而直面终端，所以，一方面在交互式特许经营分销体系和零售终端店铺里假货失去了它存在的理由；另一方面公司只向加盟商提供全国和全球品量卓越的、上万种商品，从而给予加盟商充足的选择机会。

8）、人性的商品配送、调换解决方案

在传统特许经营的模式下，如果你店铺里的商品由于某种特殊的原因没有完全卖出去，你得自个儿兜着！而在交互式特许经营的模式下，你店铺里由于某种特殊的原因没有完全卖出去的商品，公司有专门的“调换货制度”和专门的部门来负责把某处卖不出去的商品在全国范围内进行调换，以降低加盟商的经营风险。

9）、顾客进店忠诚购物

前面我们讲到过，交互式特许经营的伟大和可敬之处就在于它成功地解决了让一个顾客走进你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物并且是终身购物的事情，实际上它就是解决了顾客进店忠诚购物的问题。我们知道，要让一个顾客走进你的店铺是一件再简单不过的事情，而要让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物却是一件不简单的事情！传统特许经营之所以做不到让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物，是因为它的营销观念是以“企业”或者说是以“产品”为中心的。

过去的100年我们就不去说它了，而未来的100年我们则完全可以这么说：如果有谁成功地解决了让一个顾客在你的店铺里心甘情愿地掏腰包购物的事情，不用讲这家公司一定是全世界特许经营最有影响力的公司之一！那么，你加盟这样的特许经营公司，也不用说你的经营风险也是所有特许经营风险中最小的。

交互式特许经营之所以叫“交互式”，就是因为它把一个普通的顾客转变为一个经营全国连锁零售终端网络店铺的老板！从而把顾客走进你的店铺里掏腰包购物的“纯买卖”关系变成了经营自己生意的“投资”关系，也就是讲，这个时候她不是买你的商品而是在做她自己的生意！世界上任何一个人，只要她是人，她永远不会关心别人的利益，她永远只会关心自己的口袋！这是人的本性，所以，这个顾客只会走进你的店铺（别忘了，你的店铺是她的“口袋”）并且心甘情愿地掏腰包购物而不会走进你旁边、你对面、你附近的任何一家你的竞争店铺购物，这就是交互式特许经营的过人魅力之处。解决了顾客走进你的店铺并且让她心甘情愿地掏腰包购物的最关键的问题，你还担心什么呢？其实你最需要的就是你的眼见、气魄、超人的胆识和过人的智慧！

10）、售后服务解决方案

交互式特许经营（公司）建立具有中国特色的“无因退货保证”和“赔偿基金制度”，即消费者由于在你的店铺购买商品后，在规定的使用期限内，其人身因使用商品而受到伤害而给予消费者先行赔付的一种制度。试想一下，如果你是一名消费者，你在这种店铺里购买商品你放心吗？

到这里我们来做一个总结：通过以上措施我们可以看到，交互式特许经营成功地实现了：“把加盟者经营的风险降低到最小，同时又把加盟者获取利润的各种机会增加到最大”的承诺，因而，加盟者就很愿意跟公司合作，也很愿意跟你合作。

第8篇

前言：

如果你正考虑加盟一个特许体系，那现在确实不失为一个好时机。

不过，虽然有不少成熟特许体系已经拥有丰富的特许经营管理经验，且具有一定的品牌知名度，但这并不代表你选择它就会轻轻松松地成功即便是一个非常成功的特许体系内仍会有不少失败的加盟经营者。

另外，在中国2100个特许体系中，还有许多特许体系是新进入者，而它们的运营体系并不完善。

因此，如何在成百上千的特许体系中挑选出最适合你的，就成了引领你走向事业成功的第一个关键步骤。

选择一个特许加盟体系，不仅需要你有足够多的资金投入，还得要投入大量的时间和精力。毕竟“商场如战场”，任何一个闪失都可能导致你的投入付之东流。

在迈出第一步之前，你不得不去考虑方方面面的因素：加盟费是否在我可支付的范围内？我是否具备经营管理这项业务的能力？我喜欢这项事业吗？我能每天不厌其烦地与店铺细节打交道吗？特许总部能提供给我所需要的培训和业务支持吗？加盟这个特许体系能带给我预期的经济收益吗……任何一个因素没有得到充分考虑都可能导致加盟的失败。

下面我将按照挑选特许体系的标准步骤逐一进行解释，希望能帮助读者评价、选择出适合你自己的特许体系。

自我评价，明确方向

当面对一个特许机会时，你所要做的第一件事就是要对自身和特许资源做一个全面的分析。营销学中有个SWOT分析，虽然它分析的项目比较呆板，但对于想多维度思考问题的人来说，却不失为好方法说实话，很多人从未评价过自己，更别说多角度地评价自己。

分析就是要找出：相对于这个特许机会，你所具有的优势、劣势，并对照外部环境与特许经营模式所提供的机会与威胁，看看是否可以扬长避短。

下面简单列举了加盟特许体系可能为你创造的潜在机会和威胁，同时，列举了在通常情况下哪些优势或劣势让你更适合做一名成功的加盟商。

对照上面的分析，你可以逐一向自己提问，如：

我愿意为了解加入该体系的机会和威胁作深入研究吗？我能清晰地区别机会和威胁吗（有时盟主故意把自己的缺点说成是优点）？

我能够与别人很好地进行沟通合作吗？

我能拿出多少资金作为初始投资，后续资金如何保障，有融资渠道吗？

我愿意为了事业加班加点，甚至牺牲周末时间吗？

我是否具备团队合作精神，或更喜欢单打独斗？

我能够管理一个团队吗？除了我自己具备的能力外，我是否能说服其他人，让他们理解我并帮助我成功？

我愿意听从他人对我投资的事业进行指导和监督吗？

我常常有好的点子，并且能付诸行动吗？

……

这些问题也可以请你的朋友或同事帮助你一起做判断。

在自我评估后，如果发现你恰好合适做一名加盟商的话，接下来你就需要对特许经营这种商业模式的具体操作做更为明确的了解，如：你可能要付出哪些？你又将会或者应该从特许总部那得到什么？只有这样才能做到“知己知彼”、“心中有数”，在解决了以上问题之后方可进入一个好的状态来挑选要加盟的特许品牌。

获取知识，掌握要领

如果你是个新进入者，你需要尽可能地收集各方面资料来了解、掌握特许经营模式的相关知识。主要有：

什么是特许经营模式，其核心要素体现在哪些方面？

特许经营与自主创业相比主要优劣势有哪些？

特许体系中存在哪些关系，常出现哪些问题，应如何避免和解决这些问题？

国内与特许经营相关的法规和政策有哪些？具体规定是什么？

加盟特许体系后，能获得哪些资源和支持？

目前特许经营的发展情况如何，有哪些成功的案例和失败的教训？

这些资料既可以通过专业机构出版的相关书籍和行业报道获得，还可以通过参观正规的特许经营展会了解，同时还能通过上网查询相关信息。

市场调查，选择行业

并不是所有的行业都适合特许连锁经营，也不是所有适合特许连锁经营的行业都适合你，因此在选择加盟哪个行业的特许品牌前，需要做大量的市场调查工作。

你可以从以下几个方面来进行调查，并决定应该进入哪个行业：

1.根据特许连锁经营的3S原则，成功的特许体系一般具备三个特点：简单化、标准化、专业化。

2.行业发展前景：选择增长潜力较大的行业，避免走进夕阳行业。

3.行业的进入壁垒：在有条件的情况下，选择进入壁垒高的行业，这样可以大大减少行业内的竞争。

4.目前行业内的竞争情况：如果竞争已过于激烈，则最好仔细斟酌，衡量风险。

5.行业提供的产品或服务，或者所选择的业态是否容易被替代：如果是，则尽量不做，因为有可能没做多长时间，你所加盟的项目就不再有市场需求了。

6.自身的学习、工作背景或从商经历，毕竟“隔行如隔山”、“做熟不做生”。

7.个人兴趣对加盟后是否能够长时间地投入工作也起着至关重要的作用。

8.个人的资金实力是否能满足行业常规需要投入的资金要求。

深入内部，挑选品牌

选择出合适的特许连锁行业后，就要从中挑选具体的特许品牌，毕竟不同的企业经营差别是非常大的。你需要考虑：特许总部的价值观、企业文化和运营特点是否与你个人价值观和生活习惯相符，特许总部是否能帮助你实现目标等。

建议从下面几个方面考察特许总部：

1.总部组织、个人的价值观与文化与我是否相容？

有人将特许者与加盟商的关系比作“婚姻”关系，且不论比喻是否准确，但足以体现双方融洽相处的重要性。因此你需要去了解特许总部的价值观和文化，如果该总部的文化是内敛的、严谨的，就不适合那些开放、活泼的加盟者你看总部的人不顺眼，总部也觉得你异类，冲突不断，生意自然无法正常进行。

还有一点非常重要，就是你要从总部人（包括董事长、总经理等人）的言谈和举止中判断他们的价值观：看他们是否重事业，是否希望做长期买卖；看他们更看重个别产品的技术，还是更看重店铺整体的赢利功能。这些至关重要！因为国际上的经验是：不提倡跟那些只想把特许作为自己产品分销渠道的总部合作，因为他们可能太相信产品的功能（以产品为中心），而忽视店铺真正的运作规律。

2.加盟条件是否适合我？

这里的加盟条件主要指加盟特许体系所要支付的各种费用和其他方面承诺。各项费用是否在你所能承担的范围之内，其他方面的要求及承诺你是否能做到，这些都是潜在加盟商不得不要提前考虑的。

很多加盟商是拿自己原有的店面来加盟，他们可能对特许总部的期许特别高，认为这个品牌能让自己的店面起死回生，或再创佳绩。但你至少应该计算一下，原来店面的收益是否能负担起以后对总部的缴纳费用额度，如果差得远，你就要谨慎考虑，看总部的产品结构、品牌效应、价格体系能否给你的店面带来更大的升值。

3.总部能就以下各项进行详细解释和说明吗？

品牌知名度：选择特许经营的方式来开展自己的生意，获得总部的品牌是主要目的之一。品牌的知名度越高，品牌能够带来的客流和销售就越高。因此，选择加盟品牌时，一定要摸清特许者的品牌情况，包括：是否已经注册、特许者的品牌在多大范围内被人知晓或了解？

产品的特性：独特性、难于复制性、适用范围度等。

总部经营实力：资产状况、经营管理能力（可通过观察了解其直营店的经营状况）、广告促销力度、研发新品能力等。

开展业务的时间：经营的时间越长，其积累的经验就越丰富；否则，对于总部承诺的指导、培训和其他支持就要打个问号了。

培训：总部给予加盟商的培训支持，是特许体系良性运转的核心要素之一。

了解一个特许总部的培训能力，可以看它是否拥有自己的培训学校或培训部门，有哪些培训课程，培训人员的实践经验和专业素养，培训期，是否到店培训等。同时，还可以通过了解加盟者的受训情况来判断总部培训的有效性。

巡视监督：特许总部是否定期或不定期去各加盟店进行巡察，既体现了总部对特许加盟事业的关注程度，同时也表明其对各加盟店运营情况的关心。从另一个角度来看，总部通过巡视过程，还能收集到许多市场信息，这对于完善其特许体系是至关重要的一点。

以上信息可以通过许多渠道获得，其许者的信息披露是最重要的获得方式。《商业特许经营管理办法》第四章“信息披露”对此内容做了详细规定，在新的法规未出台之际，可以此为依据。

4.通过提问，识别陷阱

你可以询问一些直接的或间接的问题，通过他们的回答来判断总部开展特许连锁经营的真实意图，如“我能赚多少钱？”“我可以不买你们的设备吗？”“我从什么时候开始能够赚钱？”等。下面列举几种欺诈行为：

1）只要交纳加盟费，没有任何其他资格复核（正规的加盟总部对加盟者的资格审核极为严格，包括加盟资金门槛、履约担保、进货渠道等）。

2）以特许加盟之名，高价销售机器设备（甚至是假冒产品）。

3）夸大赢利可能，承诺短期收回成本。

4）打造“样板店”，这是最隐蔽也常见的圈钱陷阱。做几个样板店，再通过前期包装、造势就开始“圈钱”，并不能为加盟者提供后续的支持与服务。

5.特许连锁体系中的其他加盟者

与该品牌现在的或过去的加盟商进行沟通、了解情况，这对投资人的借鉴意义非常大。

设计好几个问题，如了解总店是否按合同规定办事，在协助、指导、培训方面是否尽心尽力；在货源供应、商品技术开发方面是否令人满意；发展分店是否严格；有无多收费现象和不合理要求；对加盟店是否一视同仁；当初预计的营业状况是否符合实际等，分别找几家成功的与失败的企业进行一一请教，然后比较两组答案。

如果成功的加盟者是因为拥有那些失败的加盟者所缺乏的背景和经历，那么你就应该在这些方面对自己的优势和劣势做出切实的分析。同时，还应将这些信息与特许总部信息披露的内容进行对照和分析，看看是否属实。

慧眼细辨，签订合同

通过以上各项考察后，你对该特许体系感到满意，那么就该到了签订特许经营合同的阶段。

在特许经营体系中，合同是解决双方未来可能发生纠纷的重要凭证。因此，请仔细阅读你将要签订的实际合同的内容，不要急于在这份合同上签字。

最好聘请一名律师（或邀请律师朋友）来审查一下合同。为了确保合同和协议已经包括了所有的必要条款，要仔细核对下列要点：授权许可使用特许经营权的内容、期限、地点及是否具有独占性；特许经营费的金额、种类、支付方式以及保证金的收取和返还方式；特许经营的产品或服务质量控制及责任；商号、商标等知识产权的使用；培训和指导；宣传与广告；保密条款；合同的变更和解除；违约责任及争议解决条款等。

第9篇

社区型电子商务模式分为B2C“居住社区型”电子商务和B2B“商务社区型”电子商务，本文所涉及的社区型电子商务指“居住社区型”电子商务。社区电子商务是指以成片的社区为服务单位，针对社区住户，依托数字化网络平台和社区电子商务网站，以“集成消费为经营理念”，满足社区居民消费需求的商业模式，从而实现社区业主更方便廉价的购物、轻松愉快的休闲以及家政服务等，同时实现房地产开发商和物业管理上更大的市场空间。

社区电子商务区别于传统电子商务经营模式：（1）消费群体对象上，旧的电子商务模式中的消费者是模糊的，消费者比较分散，而社区型电子商务的消费群比较明确，就是小区居民。（2）社区电子商务是以物业管理的参与为核心，在交互式物业管理的基础上，为客户提供个性化服务，从而获得增值收益。（3）发展过程和情景不一样，社区电子商务通过为住户提供贴生服务盈利，每个信息化社区都是有钱可赚，同时发展商可以同时将自己开发的信息化社区联网，渐渐扩大，实现规模效益，建成一个大的营销网络。

二、社区型电子商务的优势分析

（一）可以有效整合资源。社区电子商务中商家的电子商务平台搭建在社区信息化网络上，一方面可以有效发挥社区信息化网络的作用，减少资源浪费，丰富网络服务内容；另一方面商家不用构建企业的商务网络平台，减少企业在网络建设等方面的投资，而且社区网络平台更容易为居民所广泛接受，省去居民信息搜索和记忆的麻烦。通过建立全市统一的社区服务热线号码如上海的，各商家不用建立自身的热线电话网络系统，而只需将电脑网络终端和社区服务中心联网即可实时接收居民需求信息。在全市范围内系统建设配送中心，改变目前不同商家在同一社区重复布店的情形，形成不同商品统一布店的格局。

（二）有助于建立商家与居民的互信机制。旧的电子商务平台多为一些大型网站，对于消费者来说看不见摸不着，很难被消费者接受，同时传统电子商务消费群体比较模糊，而社区电子商务有明确的消费群体—居民家庭，同时由于生活在同一个城市，容易通过各种手段与消费者建立相互之间的信任，得到消费者的认同。

（三）实现手段多元化。多元化实现手段表现为两个方面：一是多元化的信息递交。由于目前城市电话普及率较高，而且居民习惯于通过电话订购商品和服务。随着家庭电脑拥有量的增加，社区电脑网络系统的完善，居民消费习惯的改变，必将有越来越多的居民选择网络和商家进行联络，因此选择在线服务订购作为辅助手段。二是多元化的支付渠道。通过在线电话订购、离线支付，可以克服目前在金融服务领域的缺陷，有效解决网上支付的安全问题，而且符合目前大多数居民的消费心理。同时为了满足愿意而且有条件实现在线支付的居民要求，在离线支付的同时，逐步开展在线支付实践。

（四）明确产品和市场定位。传统电子商务主要着眼于网上购书、购手机、购软件、网上拍卖等而社区电子商务在兼具上述功能的条件下，主要为居民家庭提供与日常生活密切相关的消费品如桶装水、米、油、啤酒、饮料等，提供紧急水电维修、家政服务，提供钟点工、保姆、家教等信息服务。这些服务不但是传统电子商务难以提供的，而且其市场潜力巨大。

（五）物流配送快捷。前面提到传统电子商务一个制约因素是目前我国配送体系落后，不能满足电子商务需要，而社区电子商务则可以有效的解决配送问题。社区电子商务中消费者集中度高，地理距离近，通过科学合理的设置配送中心和配送站便利店，完全可以达到建立经济、高效、快捷的配送系统的目标，保证在最短时间内为用户提供电话网络订购的商品与服务。

（六）产品质量和售后服务得以保证。传统电子商务存在退货难问题，产品质量和售后服务不能得到足够的保证，而社区电子商务加盟商家的选择、管理和监督都由社区服务中心负责，配送站便利店的设立由社区统一规划，建立统一的品牌，确定统一的价格、服务标准，可以有效保证产品质量和售后服务。

（七）兼顾福利性和经济性。商家可以直接从生产厂家进货，取得大宗采购的成本优势，同时减少在商品流转过程中产生的各种费用，在保证产品质量基础上取得价格优势。目前日用品配送中，主要是单一产品配送，每个商家建立自己独立的配送渠道，成本较高，效率低下，社区电子商务利用统一的配送体系，实现不同商品统一配送，有效实现配送渠道整合，提高配送效率，降低配送成本。而且社区电子商务与城市社区信息化建设相配套，兼具社会福利性质，以低偿、无偿等多种形式利用社区设施如商业用房等。政府为推动便民工程，可以为商家提供税收等政策优惠。

第10篇

内容摘要：在激烈的市场竞争中，如何提高商业地产项目的核心竞争力是一个重要问题。本文基于价值链理论的基本原理，结合商业地产的实际情况，提出应以开发企业为主导，从招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面打造商业地产的核心竞争力。

关键词：商业地产 价值链 核心竞争力

商业地产是“商业房地产”的简称，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等用途的房地产，从经营模式、用途和功能等方面区别于普通住宅、公寓、工业厂房等房地产形式。由于商业地产价值的成长性和收益的稳定性，我国商业地产开发热度一直不减，更多企业将会加入商业地产开发的行列，市场竞争将更加激烈和残酷。因此，研究在激烈的市场竞争中如何提高商业地产项目的核心竞争力，为价值链上的开发商、投资商、运营商、经营者及消费者创造共同的价值，以实现商业地产的保值增值及利益各方的共赢极具理论意义和现实意义。

商业地产价值链

（一）价值链内涵

价值链是战略学家迈克尔•波特在《竞争优势》一书中提出的概念，他把企业内、外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，基本活动涉及企业生产、销售、进料后勤、发货后勤和售后服务，支持性活动涉及人事、财务、计划、研究与开发、采购等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。

在经济活动中价值链无处不在，上下游企业与企业之间存在着外部价值链，企业内部各组织单元之间也构成了企业内部的价值链。价值链上每一项创造价值的活动都会对企业最终能够实现多大的价值造成影响，企业需要把各项价值活动有机地整合起来，使每个环节的价值都能得以实现，企业的总价值才能最终得以实现。

商业地产开发与运营过程中相关的价值主体比较多，本文将开发商、投资者、运营商等五个主体界定为商业地产的核心利益相关者，只探讨外部价值链环节，并着力分析外部价值主体的诉求与价值关注点，内部价值链不属于本文研究的内容。

（二）商业地产价值链

价值创造的过程是一系列利益相关主体的增值活动过程，商业地产价值增值活动的主体主要有开发商―投资商―运营商―经营者―消费者等，通过协同投入资源，承担着项目开发、资金融通、商业营运与经营、消费等不同职能，在开发和营运过程中逐环节实现知识、资本和服务的增值，进而形成了商业地产的价值链。在这几个主体中，开发商可能兼为投资商和运营商，经营者可能为多个或一个，如此则简约优化了主体和商业地产价值链。

具体而言，从开发商到投资者，再到经营者与最终消费者，实现了资产和房屋物权的一步步转移，反方向来看，在消费者得到实惠的同时，为经营者创造了价值，经营者有了营业收入则为投资者带来了租金回报，为运营商带来了管理酬金，有价值的商业地产才值得开发投资，投资者又为开发商实现了开发利润，这样在物权转移的过程中，也实现了价值的转移，从而构成了一条完整的商业地产价值链。因此，为实现项目的总体价值，商业地产开发商须从总体上考虑地产与商业，开发与运营各环节的价值活动，任何一个环节出了问题都会影响价值的流转，进而影响各方利益的实现。

商业地产包含了商业与地产两大要素，商业运营需以消费者价值为中心来进行设计，而地产开发则以开发商为主导来得以实施，因此商业地产价值链应从消费者价值角度出发，在分析辨别各价值环节利益诉求异同的基础上，在开发商主导下构建能够让参与各方获益的价值创造和分配链。

1.开发商价值。商业地产开发涉及商业项目的规划、设计、招商、销售、建设、运营管理等诸多价值活动，对于开发商而言，会特别关注的是开发初项目地块的价值与项目开发后实现的价值，这主要受项目所在地的自然环境、建筑规划、交通条件与人流基础所影响。为了更好的实现开发价值，开发商会重点关注项目的售价与租金水平、租售成交比例，以及宏观经济的发展状况及区域的市场容量等要素。

2.投资者价值。投资者在作出投资决策时希望取得的价值包括租金收益、规避风险收益、保值增值收益与降低成本收益等，希望投资能具有低风险、高收益、高增值预期的特点。为了更好的实现投资价值，投资者会重点关注投资地区的商业地产发展情况、项目的市场定位、商业运营模式、商铺的增值潜力等要素，选择有价值的投资目标进行投资。

3.运营商价值。为了更好地对商业物业进行经营管理，开发商通常会委托专业运营管理公司进行专业化运作，专业公司具备运营经验、品牌资本、人才、供应商网络、招商能力等优势。管理公司可通过运营和管理获取租金收入，还可获取市场管理费或广告费，其会重点关注开发商、投资商的经验与实力，项目的商业规划、市场经营环境等要素。

4.经营者价值。经营者会参考同类地段的租金水平，并结合自己的盈利预期选择物业所有者或与其委托的运营商签订租赁合同，然后开展经营，经营内容不同决策也会不同。经营者价值取决于自身项目的盈利能力与所在商圈的发展空间，经营者会重点关注开发商的实力、商业模式、营销环境、商铺位置与租金等。

5.消费者价值。消费者位于价值链的末端，是最终的被服务者，他们对商业地产项目的支持与否决定了项目的升值空间。消费者的价值来源于可支配收入的提高和消费成本的降低两方面。在可支配收入不变的情况下消费者的价值就取决于消费成本，消费成本主要体现在消费的便利性和低成本性上。此外，消费者还会关注品牌、消费的休闲性、个等因素。

综上所述，整合上述开发商、投资者、运营商、经营者及消费者的价值追求，才能成功开发商业项目，并最终形成项目良性运营，各方互为依存、共同受益和谐共赢的良好局面。

核心竞争力与价值链

核心竞争力概念由美国经济学家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司产品的质量和性能决定了公司的竞争力，但长期而言起决定作用的是公司的核心竞争力”。麦肯锡公司认为，核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的知识和技能的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平并具有明显优势的能力。事实上，在竞争环境中从根本上制约并决定企业自身生存、持续发展和拥有持久竞争优势的能力就是核心竞争力。

价值链与核心竞争力是两个密切联系的概念，价值链是企业从研发、设计、生产、销售及售后服务活动一系列参与价值分配与创造的全过程，而核心竞争力存在于价值活动的某一个或几个核心环节中，是企业在这些环节优于竞争对手的能力，它可以表现为研发设计能力、资本运作能力、管理能力或营销能力等，还可以表现为适应外部环境的能力。企业可以在价值活动的各环节发挥核心竞争力，为企业赢得竞争优势并带来超额利润。价值链管理的本质就是降低企业组织的经营成本，优化核心业务流程，提升企业的市场竞争力。

基于价值链理论打造商业地产的核心竞争力

结合核心竞争力的概念，本文商业地产项目的核心竞争力是指项目开发及运营过程中多方面知识与技能的有机融合，是商业地产企业对各种资源的整合能力，是在特定经营环境中的竞争优势和能力的合力。根据对商业地产价值创造各个环节的分析，笔者认为应以开发企业为主导，以招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面为重点打造商业地产的核心竞争力。

（一）招商能力

如何将有竞争力的商家和商品引入开发项目，是商业地产开发需要思考的一个重要问题，目前，我国商业地产开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌）的开店计划，很多开发商和投资者都面临招商瓶颈和同质化竞争的困境，如何招商就显得特别重要。招商需要系统策划，统筹运作，一般在项目运作之前，开发商应就需要什么样的合作伙伴、给予对方什么利益、如何才能实现价值最大化等问题系统筹划，形成一整套方案。“主力搭架构，专卖成特色，常规获利润”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常规店的招商问题就会迎刃而解。解决了招商问题，就为项目运营打下了基础，也为实现开发商、投资者和经营者的价值奠定了共同的基础。

（二）项目研发设计能力

这项能力主要体现在开发商进行市场调研、项目策划、建筑与商业设计这几个价值环节上，这几个环节决定了项目的发展方向与运营的成败。商业地产开发商在项目开发前就应开展与项目有关的各类商业调研，科学选址、合理定位，然后根据空间和业态组合需要进行建筑设计，打造差异化的地产项目。前瞻性的做好项目研发设计，能使项目既能满足当前的市场需求，又符合未来市场的变化趋势。对于消费者而言，商业环境舒适便利，项目具有良好的可接近性，消费者因此而节省的部分费用将会转化为商品的价格和购买量，进而间接的转化成投资者和开发商的利润。

（三）运营能力

商业运营是商业地产的核心内容，也是资本产生回报的源泉，离开了运营，项目的盈利就无从谈起。商业运营需要融合开发商及开发商委托的专业运营管理者、投资者及经营者各方的力量与智慧，在项目规划、设计及招商的全过程中，应以消费者价值为导向，考虑项目后期运营的需要，以持续经营的基本规律为标准，在全过程中对企业内外资源进行有效的整合。具体而言，项目运营包括树立项目品牌，适时调整租户和运营项目以适应市场需求，现场和物业管理、设施设备维护等内容。正是通过商业运营这个载体，经营者和消费者的价值才得以实现，也会形成开发商、投资者、运营商、经营者和消费者这一共生互动价值链体系。

（四）资本运作能力

从价值环节上看，不论是开发商，还是投资者与经营者，足够的资金实力对其都是至关重要的。由于商业项目投资巨大，投资回收期长，只有当开发商拥有的充足资金实力与资本运作能力时，建设与运营才能保持较高的水准，因而资本运作能力对于商业地产开发商而言具有特别意义。发行股票与债券是资金融通的一种重要方式，但是对于大多数开发商而言，银行融资才是最主要的方式。针对商业地产投资的特点，银行等金融机构应对优质商业地产采取倾斜性政策，设计和推出相应的中长期贷款品种满足商业项目的需要。只有解决了资金的问题，才能从根本上解决商业地产在整体招商和运营管理等方面的一系列问题，从而保证商业地产资产价值的最大化。

（五）资源整合能力

从商业地产价值链构成要素来看，开发企业只是一个各类资源的整合者，消费者最终面对的其实是一个资源整合的结果。开发商作为价值链的主导者，其核心竞争力综合表现在对价值链各环节相关资源的整合能力上，一个商业地产开发商如果缺乏对有关社会关系、资源与活动的重视和整合，即使由于某些因素而获得了暂时的成功，也不能保证其项目能得以可持续发展。

结论

综上所述，高速发展的大背景下，商业地产有着巨大的发展空间，但是其中必然有很多项目要经历种种考验，而这些考验将伴随着商业地产的发展而长期存在，因而提高商业地产的核心竞争力就显得十分重要与急迫。本文从五个方面提出了提高商业地产核心竞争力的途径，以期通过这几方面的努力，实现房地产价值与商业价值的均衡分配，促进商业地产的持续健康发展。

参考文献：

1.董金社.商业地产策划与投资运营[M].商务印书馆，2004

2.迈克尔•波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997

3.朱明强.价值链在提高建筑业核心竞争力中的作用[J].建筑技术，2007（3）

第11篇

第一部分：商业部分

1-大连市概况5

1-1大连市概况5

2-大连市的商业分析5

2-1市场回顾5

2-1-1国营商场同合资商场共存5

2-1-2超市效应6

2-1-3商场相对比较集中7

2-2大连商业分析7

2-2-1大连现时商业总存量7

2-2-2未来商业供应7

2-2-3市场售价及租金反映10

2-3大连商业个案分析11

2-3-1大连胜利广场11

2-3-2大连大世界家居广场12

2-3-3大连奥林匹克购物广场13

3-项目的商场部份分析15

3-1项目概况15

3-2项目SWOT分析16

S——项目优势16

W——项目劣势16

O——机会17

T——威胁18

4-市场定位18

4-1国内市场形势19

4-2大连商城的形势21

4-3本项目覆盖地域及经济潜力22

4-4市场需要什么23

4-4-1商场档次分析24

4-4-2商场类型25

4-4-3商场主题分析25

4-5本项目产品定位26

4-5-1档次定位26

4-5-2本项目的主题定位28

首创旅游式主题的商业物业概念28

主题新颖的吸引28

市内旅游文化的支持28

对消费人群的吸引力29

借用概念的吸引力29

借用其它元素的吸引力30

4-5-3形象定位30

4-5-4项目定位的发展优势31

4-6项目产品设计建议33

4-6-1针对项目整块建议33

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？33

4-6-3针对D、E地块规划35

4-6-4针对D、E地块的业态设置35

4-7项目的特色如何营造38

5-商场的租售策略40

5-1目标客户40

5-1-1销售目标客户40

5-1-2招商客户40

5-2租售时机40

5-3租售策略41

5-3-1租售推广策略41

5-5主要促销手段45

5-6招商条件46

5-6-1租金优惠46

6-商场的经营管理47

6-1角色47

6-1-1对内经营47

6-1-2对外经营47

6-2目标48

6-3效果48

6-3-1旺人（消费人流）48

6-3-2旺场（投资者和商家）49

6-3-3旺财（经营收益）49

6-3-4运用多元化经营策略，50

6-4商业物业主要经营管理模式50

6-4-1经营模式比较50

6-4-2采用经营模式的论证52

6-4-3结论52

7-经营推广53

7-1推广活动53

7-2信息系统建议53

7-4经营促销手段参考54

8-经营管理组织架构55

9-商业招商经营运作优势55

9-1-1具有较强的商业招商能力，55

9-1-2具有实际招商操作经验，55

9-1-3具有引入主力店的成功经验56

9-1-4丰富商业经营运作经验，57

9-1-5服务品牌57

第二部分：住宅部分

1-大连住宅市场概况分析59

2-项目的优势劣势分析60

2-1项目优势：60

2-2项目劣势：60

3-目标客户的定位和分类61

3-1住宅的目标客户分析61

3-2公寓的目标客户分析61

4-项目定位62

4-1项目理解62

4-2产品定位62

4-3形象定位63

4-4项目形象包装64

5-产品建议64

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64

5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明64

5-2户型设计建议：67

6-项目命名的初步建议67

6-1项目整体命名67

6-2商业命名67

7-住宅与商业的互动分析68

7-1住宅与商业的统一性68

7-1-1住宅统一性体现68

7-1-2商业统一性的体现68

7-1-3住宅和商业的协调68

7-2住宅和商业开发推售的互动策略69

6-3说明71

第一部分：商用物业

1-大连市概况

1-1大连市概况

大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市的商业分析

2-1市场回顾

2-1-1国营商场同合资商场共存

1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。

合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。

进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。

2-1-2超市效应

步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。

2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。

2-1-3商场相对比较集中

闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。

相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。

2-2大连商业分析

2-2-1大连现时商业总存量

在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。

2-2-2未来商业供应

大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）

商场未来供应表

开业年份中山沙河口

2001年3月~12月229，000110，800

2003年72，50016，0800

总计331，500271，600

占百份比55%45%

大连市主要已开业商场一览表

编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式

1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货

1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货

2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货

3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货

4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺

5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货

6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货

7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货

8友谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货

9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货

10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺

11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺

12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货

13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货

14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺

15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺

16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货

17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货

18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场2000-0417,000无1百货连店铺

19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场2000-0435,000无2百货连店铺

20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货

21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口2000-0113,0006无百货

22华联超市甘井子金三角2000-0715,0001无超市连店铺

23通发毅电子商场沙河口黄河路663号2001-0330,0003无店铺

24广荣商城沙河口黄河路667号2000-0627,0006无百货

25全景超市沙河口沙河口区台山2001-015,5002无超市连店铺

26长江广场中山区长江路123号2000-051,7002无店铺

27新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺

28百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货

29奔德大厦中山人民路18,00043百货

30大连世界贸易大厦中山同兴街25号2001-1021,000720百货

31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货

32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺

33大世界商业中心沙河口五一广场2001-0571,00042百货

34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货

35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场2001-1032,000无2百货

36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处2001-05-7,8003无店铺

2-2-3市场售价及租金反映

现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）

大连市主要商场招商条件一览表

序项目名称发展商/投资商地区招商条件

1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率

2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率

3友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率

4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率

5富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元

6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率

7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）

8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元

9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率

10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率

2-3大连商业个案分析

2-3-1大连胜利广场

位置：中山区大连火车站前广场

开业日期：1998年8月

商场总楼面建筑面积：147，000平方米

楼层：地上六层，地下三层

营业时间：上午9时至下午9时

招商条件

从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。

百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。

值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。

现场气氛

是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。

商品布局

楼层图

A座B座

六楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅

五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店

四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅

三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃

二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基

首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅

夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场

地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界

地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界

地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧

2-3-2大连大世界家居广场

位置：沙河口区五一广场4号

开业日期：2001年4月21日

商场总楼面建筑面积：71，000平方米

楼层：地上五层，地下一层

营业时间：上午9时至午8时

招商条件：地下一层和地上一层整体出租

现场气氛

商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。

商品布局

楼层商品种类主要商品品牌

地下一层地上一层各种建材及散件（未定）

二层家装银帆

房地产交易市场

三层陶瓷洁具宏明

水具厨具

厨房设备雅迪尔

四层家具华丰、华夏、野田、兴业

五层精品家具罗马家具

2-3-3大连奥林匹克购物广场

位置：大连人民体育场北

开业日期：2000年4月

商场总楼面面积：35，000平方米

楼层：地下二层

东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天

现场气氛

商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。

商品布局

楼层商品种类主要商品品牌

地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18

少女装

地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司

女装

餐饮

东广场婚纱摄影时尚经典

珠宝

西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集

眼镜店

药房

家具

精品廊

化妆品

总结：

大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。

3-项目的商场部份分析

3-1项目概况

本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。

项目基本指针如下：

项目内容数量

总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）

总建筑面积（M2）129279㎡

区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（%）

A区4714.52175097126.6768.7

B区5188.33600109502.8082.1

C区6264.129500143006.9957.1

D区5748.52262062145.0253.9

E区6190.0——106331.7152.1

X区6744.8————————

总计2790077470518094.6362.7

3-2项目SWOT分析

S——项目优势

地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。

规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。

城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。

W——项目劣势

①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。

②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。

③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。

④青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。

⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。

O——机会

①与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。

②大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。

③面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。

④进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。

⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。

⑥项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购物天地。

T——威胁

①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。

②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。

③市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。

4-市场定位

商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持一致和很好的延续。

4-1国内市场形势

4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引发起处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增加他们的利润。

虽然在设计方面大多吸收香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。

4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。

4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的。

4-1-4国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。

4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步。租户在租金方面的负担，现在绝对不是问题。而也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力。

4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了。

4-2大连商城的形势

4-2-1正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的。自一九九八年有超过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是23%—32%左右。

4-2-2虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。

4-2-3在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。

4-2-4青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增加，但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。

4-3本项目覆盖地域及经济潜力

4-3-1大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁的。男的比女的略多。

4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。

4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中2000万是国内游客。在国内游客中，60%是东北人。

4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到的额外消费额会是每月8.3亿元。

4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额会是21.5亿元。

4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购买能力实际上升了22.2%。

4-4市场需要什么

①大连市民的日常生活习惯在过去的5年内起了基本的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同的期望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。

②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下：

n时尚的购物感觉。

n休闲的购物环境。

n方便的商场布局。

n舒适的商场通道。

n齐全的消费品种。

n灵活变通的商品档次。

n综合餐饮，娱乐及购物的便利。

n具名气的商场。

4-4-1商场档次分析

①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。

②每年大约1.28%的游客是国外游客，其余98.72%为国内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的。

③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。

4-4-2商场类型

①以地理为类别，商场可分为：

n邻舍商场

n地区性

n地域性

②若以购物为类别，商场又可分为：

n日常便利商场

n休闲商场

n目标商场

n旅游商场

4-4-3商场主题分析

香港又一城的主题

又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要。所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。

广州天河城的主题

广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁的少青中年人。因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。

商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别：

n主力店

n行业购物中心（专门店）

n超级市场版权所有

n戏院

n娱乐中心

n餐饮场所

n商铺

4-5本项目产品定位

4-5-1档次定位

■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。

1.项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；

2．大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。

3．住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。

■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档

1．高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。

2目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨大的消费人流。

4-5-2本项目的主题定位

“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”

首创旅游式主题的商业物业概念

将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。

主题新颖的吸引

将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。

市内旅游文化的支持

大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。

2001年大连市旅游统计资料：

a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。

b.根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDP

10％左右。版权所有

对消费人群的吸引力

将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。

借用概念的吸引力

建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。

借用其它元素的吸引力

将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。

当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。

4-5-3形象定位

项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为：

“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”

4-5-4项目定位的发展优势

——项目定位发展规划的超前性及创新性。

我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，主要在以下方在呈现：

A——以多种业态并存进行经营规划。

以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。

B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。

以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。

C——营造浓厚的市场商业氛围

l形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。

l强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规划，增强投资信心。

l强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。

l借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。

l强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。

D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。

带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。

我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店

例如：运动系列组团的著名品牌“耐克”“阿迪达斯”

流行服饰系列组团的“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。

异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。

国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴”等牌子

家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”

皮具系列：特乐路、芭迪

超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。

4-6项目产品设计建议

4-6-1针对项目整块建议

针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？

1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块的西南转角处。

作用：

n能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。

n建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。

n主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？

n建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。

n在其它楼层设置：

国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。

潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。

视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。

家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。

相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在B区或X区的场地可设置室内攀岩场等活动配套。

租售做法：

1、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层的出售

2、各功能区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售。

。

4-6-3针对D、E地块规划

鄙司建议在D、E地块与劳动公园之间建造另一个下沉式广场。

作用：

n可将D、E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便，

n将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动D、E地块的经营发展。

4-6-4针对D、E地块的业态设置

A）将D、E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的娱乐、购物天地。

所谓“动”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。

所谓“静”是指经营一些与“动”主题有关的各类品牌商品。

“相互结合、相互带动”是指令到“动”与“静”之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。

B）建议在D、E地块的业态设置为：

国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食

经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客”干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。

设置原因：既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群

租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。主要以招商形式置于E区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件。

新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。

相应配套：大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，

设置原因：主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流。

租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过1-2家主力店带动独立销售。

活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。

相应配套：设立一小型T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地：设立“SPA”美容疗法会馆，女士健身美体中心。

设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。

租售做法：部分以招商为主，用“SPA”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过3-4家行业主力店带动独立销售。

活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材

相应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套。

设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。

租售做法：通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑。

国际名店城：荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。

经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定程度上体现项目的总体形象档次。

租售做法：此区先已招商为主，通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售。

4-7项目的特色如何营造

五洲风情特色步行街的设置

■名称恰如其分

这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚的五洲风情文化。

■装修设计的统一性

在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化。使每一处街景都是世界的特色景点，令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡。

与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中。

■经营业态

国际名店街；主要经营：世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等。

旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品

香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。

租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次。

特别补充说明：

本项目的规划设计更多地体现为“街区概念”而非常见“场馆概念”，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；

a)于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分区，又体现项目的统一性，并充分考虑到出人流导向的效果。

b)项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此经营布局上与硬件配置相配合。令项目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体。

c)对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售（如E区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理公约，令业主在功能区规定的业种范围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面。

5-商场的租售策略

5-1目标客户

5-1-1销售目标客户

（投资客、品牌商户/厂家、个体经营者）

n本地客户

n外地客户（省内、国内）

n外资客户（港澳台、国外）

5-1-2招商客户

n主力经营商户（体现商场形象和档次）

n目标经营商户（国内外知名品牌）

n个体经营者

5-2租售时机

考虑因素：工程进度

当地消费习惯

当地气候

租售筹备进度

5-3租售策略

5-3-1租售推广策略

推售前准备阶段

n目的（效果）：

®新闻造势

®引起无锡全市关注的焦点

n媒体组合：以报纸为主

n推广重点：项目的投资前景和经营前景

n公关活动：

®无锡零售商业发展前景研讨会

®本商场的创新经营理念和经营模式研讨会

®本商场的规划布局专家评审会

®项目动工新闻会

n租售策略

®直销资源客户

租售第一阶段

n目的（效果）：

®高调亮相

®公开租售

®立即引起市场轰动

n媒体组合：

®报纸、电视、电台、户外广告、网络等多媒体全方位报道宣传

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

n公关活动：

®至IN流行时装SHOW

®与电台合作，每周在现场举行直播节目，介绍最新潮流信息或讨论热点话题

®计算机/网络至IN游戏比赛

n招商策略

®主力商户直销

®资源商户直销

租售第二阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®加推新一期铺位

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

®首次公开租售火暴

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

n公关活动：

®全城挑战极限——极限运动大奖赛

®三人篮球赛

®街霸四人足球赛

®庆贺提前封顶暨业主联谊活动

租售第三阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®加推新一期铺位

®启动人脉销售

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

®高额稳定的投资回报

®主力商户进驻动态

n公关活动：

®温馨家庭摄影展

®儿童集体绘画活动

®女性美容纤体讲座

®巡回展销暨抽奖活动

租售第四阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®最后一期铺位

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念和规划布局

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

®高额稳定的投资回报

®主力商户进驻动态

n公关活动：

®异国风情系列活动（与旅游局合办）

®国际美食节

®试业志庆

5-5主要促销手段

n发展商参股经营

在销售中，发展商采用让利10%~20%的方式，获得该商铺10%~20%的股份，业主可选择在开业后任一时间购回经营权（股份）。这种做法的好处在于：

®发展商继续是商场的大股东，能够保证商场招商、经营的整体统筹实施和定位的实现；

®推广宣传中保持高姿态的调性。表明发展商对经营前景充满自信，同时令投资者感到发展商是真正与业主共同承担投资风险的。

®因为发展商以让利的形式，获取股份，所以降低了客户的投资投入。

n业主承诺开业优惠折扣

客户买铺时承诺按发展商规定时间准时开业的，并交纳1万元开业保证金（对准时开业铺位的业主可退还保证金）后，可享受2%折扣优惠；此项可在《认购须知》中注明。

在一定程度上能够保证商场开业时有较多的铺位经营，不至过于冷场。

n零首期付款方式（100%按揭）

减轻投资者首期压力，降低投资门槛，鼓励小买家入市。实际操作是发展商允许买家在规定期限内（一般为一年）分期付给首期房款。

n反租销售

针对部分位置较差，预计销售存在一定难度的铺位而采用的促销手段。

®有利于招商、经营的整体统筹实施和定位的实现

®以较低的投资风险，及稳定的回报吸引买家

5-6招商条件

5-6-1租金优惠

n扣率形式计算租金

扣率即按照营业额提取一定比例作为商场的回报，抵偿租金。发展商与商户共同承担风险，共同分享利润。

根据无锡市目前的零售市场开放程度，国际知名品牌尚未进驻，仍然有广阔的市场空间有待开拓。所以，针对有潜质的知名品牌，对其市场接受程度和营业额具有信心，可利用优惠的扣率方式，引进本商场经营。

■年期

根据不同行业而定，除餐饮年期较长（10年）外，一般行业可商议2年死约2年生约或3年死约3年生约。

■免租期

根据租赁的实际情况，给予弹性的免租期优惠。

■免管理费

对于个别商户或一定招租期内的商户可减免一定期限的管理费，鼓励商户进驻。

■送装修

除公共地方装修外，对于个别商户或一定招租期内的商户提供铺内全部或局部装修，一般仅提供天、地、墙、灯的装修。

6-商场的经营管理

6-1角色

6-1-1对内经营

n与商户达至良好的沟通，了解商户的需要，建立融洽的客户关系

n监察商户严格遵守商场的管理公约

n监管租户按照租约经营

n监控商场的经营状况

n统筹商场购物环境的装饰布置

6-1-2对外经营

n向社会公众推广商场的形象

n协调与政府各部门及旅游公司的关系

n监督及协调与物业管理公司、工程公司、广告公司、公关公司等各方工作

6-2目标

n建立项目的整体形象

n为商户提供良好的经营条件

n提高商场及商户的知名度和商誉

n吸引更大的消费人流

n促进商户的经济收益

6-3效果

6-3-1旺人（消费人流）

提高商场人流

n满足各年龄阶层的消费需求：男、女、老、幼皆宜

n具有强烈的吸引力、吸纳更广区域消费人流

n充分利用旅游城市及项目的资源优势，争取旅游消费人群

延长消费者的逗留时间

n留住各类型消费群体

a.家庭：老人、丈夫、妻子、小孩

b.非家庭：朋友、同事、情侣、个人、游客、团体

®好吸引，想逛一逛

®够新奇、够刺激，好想玩

®饿了有地方吃东西

®很有心情购物

®走累了有地方休息

n吸引不同消费群体的循环消费

n引导消费人流

a.竖向引导：首层二层三层

b.横向引导：流行区运动区儿童区餐饮区

6-3-2旺场（投资者和商家）

n灵活集中的经营组合，适合各层面的经营者

n合理规划布局，有效地切合投资者和商家的需求

n在装饰布置上突出体现主题特色

n充足的配套设施，创造出一流的购物环境

n一系列的旺场推广、租售措施，保证项目的销售和招租双赢

6-3-3旺财（经营收益）

提高顾客消费率

n该买、想买的能买到

n该玩、想玩的能玩到

n想吃、爱吃的能吃到

n想看的能看到

6-3-4运用多元化经营策略，

提高日均销售额和利润

n平价：坚持薄利多销

n中档价：想买的，能买到，且价不贵

n高价：品牌、精品、货真价实

6-4商业物业主要经营管理模式

①传统百货业经营管理模式。

②新型商业模式。

6-4-1经营模式比较

组成成份不同

百货的经营模式是一个整体，是由一个管理层去管理各个专柜，而各个专柜都隶属于同一个企业，管理架构比较简单；而商业物业是由投资者和经营者组成，他们相对独立，拥有产权或经营权的独立，并各自维护自已的利益，组成成份比前者复杂。

宣传推广、档次的控制不同

百货的宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次的控制难度较大。

因此我们必须寻求一种适合时代要求又适用于综合商场的经营管理模式。

新型经营管理主要包括以下方面：

①物业的硬件管理；

②物业租赁；

③商户的协调统一

④物业整体宣传推广；

⑤经营信息和相关服务的提供；

⑥形象建立；

现时的商业物业林立，竞争激烈，要在商场上取得一席之位并非容易，更何况要成为商场上的领头羊呢？在当今的商业物业经营管理中，必须引入一些新型的经营管理模式进行科学的、专业的管理。综观目前商业物业的经营管理方式，一般以下两种模式：

模式一：由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具有丰富经验的经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组的经营管理架构（或公司）执行。

模式二：聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处于监控执行地位。

6-4-2采用经营模式的论证

①从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实施，更有利于整个商业物业的运作。

②对于新的商业物业来说，在开业后1-3年间属于市场的适应磨合期，让有操作综合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险。

③选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源。

6-4-3结论

建议由我司整合专业资源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务

好处：

由我司战略合作伙伴公司加入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作。

有操作广州代表性商业物业—天河城的经营管理经验。天河城的形式与贵司的项目相似。将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展。

7-经营推广

7-1推广活动

n各类展览：名车展览、珠宝展览、名画展览、摄影展览等

n时装表演：春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等

n美食节/特色专题节日：中华/环球美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等

n电台/电视台直播：时事论坛、品牌推介、流行时尚等

n各类大型游戏及比赛活动：电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画摄影比赛、运动竞赛等

n商品推广活动：运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及与商户合办的各类商品推广活动

n慈善活动：商品慈善展销活动、慈善拍卖活动

7-2信息系统建议

n商场消费指南

内容包括商场的地理位置、交通路线、商户名单、经营规划等基本信息。

n商场刊物

定期推出，重点介绍商场的最新信息。内容包括商户动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等。

n计算机网页

通过INTERNET，将商场的主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费。

7-4经营促销手段参考

n互动优惠券

行业互动促销：如在商场内消费100元，即可获赠B区20元餐券；或，在运动区消费满200元，即可获赠服装礼券10元

®楼层互动促销：如在首层消费100元，即可获赠二层消费券20元

通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造成人流循环消费，使每一行业及每一楼层的商业价值得到充分挖掘。

n会员制消费优惠

一次性消费一定金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠；可同时实行消费累积折扣奖励计划。

n印花优惠

商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动。

8-经营管理组织架构

9-商业招商经营运作优势

9-1-1具有较强的商业招商能力，

掌握粤、港两地数百个知名品牌商家的网络资源，能为贵项目的招商提供极大的帮助。

9-1-2具有实际招商操作经验，

了解招商运作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等著名商业项目的招商运作。

9-1-3具有引入主力店的成功经验

对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中也充分地体现了这一点。如我司在1999-2000年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积18万平方米，以“广州首个热带园林休闲购物新天地”为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币3万元/平方米，销售状况一般，招商进展缓慢。因此，我司为其引入了大型外资百货集团—吉之岛，营业面积达2万平方米，并以“吉之岛成功进驻”作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至出现排队购铺的现象，而售价也升至港币5万元/平方米；另一方面，在招商中也以此带动并结合我司本身的商户网络，采取多种招商形式，在短时间内完成全场90%的招任务。这一项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功的个案。

此外，我司在操作广州标志性物业中—中信广场购物城和广州市中心北京路步行街项目—广百新翼的时候，也灵活运用了主力店的进驻这一手段，如在中信购物城中引进著名港资零企业—屈臣氏(香港和黄集团旗下的连锁精品超市)，营业面积为600平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市(广州友谊集团旗下的大型超市)，营业面积达4000平方米。

当然，在主力店引入的过程，我同也会充分考虑各个项目的实际情况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商、投资者或经营者和进驻商户“三赢”局面。

9-1-4丰富商业经营运作经验，

成功个案包括参与经营管理广州天河城项目，不仅令其连续数年出租率达100%，更令其场内的店中店租金不断攀升至每月2000-2500元/平方米，逼近广州北京路的一些临街铺面，且通过种种经营手法，令整个商场一直处于中上档次，成为广州经营管理最成功的商业物业之一，其营业额位居广东省首位。

9-1-5服务品牌

我司曾经服务的商户其中包括：

COZZI/MAX&CD/雅图时装/KRIZIA/登喜路/金利来/道蒙/FREEBIRD/康威服饰/曼奴运动服装/班尼路服装有限公司/莎莲奴/TOPPY/上海东方鳄鱼服饰有限公司/东方眼镜/先施眼镜/老人头/康妮雅/戴安芬内衣/观奇洋服/经典故事/卡路•约翰/歌莉娅时装/百丽鞋业/香港万事达.飞安娜中国总/广州李宁体育用品销售有限公司/广州亿安体育用品有限公司/NIKE/雷俊运动/OPA时装/LOAIO/仁信牛奶老铺/肯德基/大家乐/多美丽快餐/东海堂/宝生园/LANCOME(香港)化妆品公司/卡西欧/顶好首饰/周生生珠宝金行/周大福珠宝金行/红孩儿/谢瑞麟珠宝金行/莱福珠宝/屈臣氏/百佳/蕉叶风味集团/绿茵阁/大禾回转寿司店/金旺庄韩国料理/荔港名食家/

除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问：

SAWATCH（时尚名表系列）SUSSI（古色女装）

华伦天奴（服装）麦当劳

7.11便利店先施眼镜

DUNHILL（登喜路）芭迪鞋业

JESSZCA（女装）e´MU（女装）

GUESS（服装/手表）屈臣氏（超级市场）

我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服务！

第二部分：住宅部分

1-大连住宅市场概况分析

■本地购房消费以中低价为主，价格介于2500-4000元/m2，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。

■产品选择层次结构较广，且类型多样，从一般的解困房、经济适用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继一一出现。

■发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业。

■住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。

■住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。

楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修

星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193-247复式：365-4428600元/m2现楼豪装

雍景台连体高层单体高层二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2准现楼豪装

曼哈顿大厦单体高层公寓套间~三房43。14~197。88㎡8200元/m2准现楼豪装

2-项目的优势劣势分析

2-1项目优势：

n位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈

n景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。

n同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。

n项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。

2-2项目劣势：

n属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。

n开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。

n项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。

n项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。

n一方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。

3-目标客户的定位和分类

项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。

3-1住宅的目标客户分析

n大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于30-50之间。

n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。

n东北地区的高级公务人员。

n祖籍东北华侨。

3-2公寓的目标客户分析

n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。

n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。

n大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。

他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。

4-项目定位

4-1项目理解

1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力；

2、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。

3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。

4-2产品定位

根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：

大连市中心标志性顶级豪宅

大连市中心——位于大连市最繁华的地理位置；

标志性——强调项目在大连市的城市地位；

顶级——走在时代的最前边，超越居住新境界；

豪宅——非一般的住宅，是住宅市场的高端。

4-3形象定位

项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是：

“滨城都会至尊府第”

4-4项目形象包装

本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。

5-产品建议

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议

5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明

A号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：

户型建筑面积比例

二房75-8515

小三房95-11040

标准三房110-12533

小四房130-14012

B号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求：

n实用性

在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。

n投资性

作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。

n服务性

公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现。

综上所述，建议B号楼的户型面积比例为

户型建筑面积比例

一房35-5030

二房65-7540

小三房95-11020

大三房110-12510

另外，根据B号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下：

n通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为B号楼提供服务，体现其价值。

n通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。

n作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。

C．D号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下：

户型建议面积比例

二房75-9024

小三房100-11024

大三房120-13030

四房140-16015

复式160-1807

5-2户型设计建议：

n1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。

n2尽可能保证各单位的景观。

n3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。

n4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。

6-项目命名的初步建议

6-1项目整体命名

由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为：

滨城国际都会

6-2商业命名

因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为：

都会风情

7-住宅与商业的互动分析

7-1住宅与商业的统一性

由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。

7-1-1住宅统一性体现

l立面处理的协调一致。

l硬件配套和软件服务资源上的共享。

l包装推广上的统一。

7-1-2商业统一性的体现

u规划布局上的联动和互补（如前所述）

u业态选择的协调和联动

u商业部分主题的确立和贯穿

7-1-3住宅和商业的协调

u在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。

u在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使住宅价值提升。

u住宅和商业在档次上的统一

7-2住宅和商业开发推售的互动策略

（如图所示）

①销售A、B区商业部分③销售A号楼

开发A、B、C、X区④开发下沉式购物地带

①对A、B区主力百货进行招商

⑤

销售C、X区商业部营造商业步行街氛围销售D、E区商业部份

销售C号楼、D号楼⑥

开发D、E区⑦完善C、D号楼硬件配套⑧销售B号楼

②对E区进行主题业态招商⑥营造主题商业气氛⑦

6-3说明

说明1：

uA、B区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。

u对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。

说明2：

uE区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。

说明3：

u由于A号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。

说明4：

u配合主力百货店进场，为销售C区商业部分作准备。

说明5：

u利用A、B区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。

说明6、7：

u初步真实体现项目商业氛围，从而支撑D、E商业部分的销售。

u利用A号楼住宅及商业部分销售旺势，带动C、D号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套（如会所）。

说明8：

u利用硬件配套的完善促销B号楼销售。阶段工程进度时间销售进度招商进度拟定销售均价预售可实现比例销售总额

一A.B.C.X处于±0五个月A区2/3（6475）B区3/4（8213）对A.B.C.X区负一层的主力百货店进行招商1500085%187，272，000

二A.B号楼主体2/3部分D.E区处于±0四个月A号楼（21750）对A.B.C.X区的行业主力进行招商800080%139，200，000

三A.B号楼外封顶D.E区完成群楼部分五个月C区3/4（10725）X区2/3（4667）对D.E区的行业主力店进行招商1500080%184，704，000

第12篇

【关键字】：电子商务网站评价

随着互联网商业化的迅速发展,电子商务网站大量涌现,市场竞争日趋激烈。网站经营者需要知道网站受用户欢迎的程度,用户们如何使用该网站,网站的成功与不足之处,并找到进一步改善的方法。网站投资者需要了解网站的运营状况、品牌实力和发展潜力等,评估网站的价值,以便作出投资决策。消费者需要了解如何寻找最好的网站,以获得最好的服务和最大的价值。解决这些问题就必须采用合适的标尺和方法来评估网站。因此,电子商务网站评价的强烈社会需求促使网站评价的研究和实践活动蓬勃发展起来。本文拟对电子商务网站评价研究与应用进行分析,以利于进一步推动这一研究的深入开展和促进电子商务网站评价应用更健康地发展。

1.电子商务网站评价的作用

电子商务网站评价是指根据一定的评价方法和评价内容与指标对电子商务网站运行状况和工作质量进行评估。作为电子商务市场发展和完善的重要推动力量,电子商务网站评价不仅使自身得到快速发展,并且通过评价活动促进电子商务网站的整体水平和质量的提高,监督和促进电子商务网站经营规范和完善,从而推动电子商务的健康发展。具体而言,电子商务网站评价的作用主要表现在以下方面:

1.1被评价的电子商务网站

通过网站评价,网站经营者可以更加客观、全面地了解网站实际运行的效果以及客户的满意程度,认识自己的网站的地位、优势和不足,作为网站维护、更新及进一步开发、完善的依据。而参加网站评比对扩大网站知名度具有无法替代的特殊价值,文献[1]对此作了全面的分析,主要表现在如下几个方面:

(1)扩大知名度。客观、公正的评价结果往往会得到多种媒体的转载,产生良好的新闻效应,对扩大网站知名度比常规推广手段具有更为明显的效果。

(2)吸引新用户。互联网新用户几乎是每半年增加一倍,对于许多新用户来说,可能并不十分了解现有网站的状况,因此,网站的综合评价结果具有重要的指导意义,新上网者可能首先成为知名网站的用户。

(3)增加保持力和忠诚度。优秀的网站大都有相似的特征:良好的顾客服务、有价值的网站内容、生机勃勃的商业模式。在同等条件下,顾客显然对榜上有名的网站拥有更高的忠诚度。优秀的网站同时也意味着更多的承诺和顾客的信任。

(4)了解行业竞争状况。尤其对于比较购物模式的网站评比,通过网站评比和排名,可以很清楚地了解本行业竞争对手的整体状况和各项指标的排名,从而认识自己的优势和不足,便于改进。

(5)促使网站更加重视客户的满意度。由于电子商务重视客户关系,以“顾客为中心”,电子商务网站的评价指标体现出客户服务的重要性。因而评比网站根据多种因素、按“服务质量”的差别对网站进行排名,这样有利于促进商家从总体顾客满意入手改进经营模式,而不仅仅是价格竞争。网站评比对扩大网站知名度的效果早已为各大网站所认可,而且逐渐成为一种常用的网站推广手段之一。

1.2测评机构和评比网站

电子商务网站评价的社会需求促使一种新的电子商务模式产生:比较电子商务。评比网站作为比较电子商务的主要组织形式,随着电子商务的发展而发展,其作用日益重要。它根据特定的网站评价方法和指标,以一定的商务网站为分析评价对象,为顾客、被评价网站及其投资方提供相关的分析与评价结果。测评机构和评比网站作为中立的第三方通过提供信息增值服务——网站测评、排名及其分析报告等而抓住了市场机会,快速地成长。如美国的两个著名的评比网站(,)对电子商务网站的排名,其影响力越来越大。因此,专门的评价网站作为一种电子商务模式出现了并蓬勃发展起来。

因此,评比网站是电子商务网站与消费者之间联系的通道,为消费者提供中立、公正的被评网站的信息,帮助消费者选择合适的网站。另外评比网站还能监督促进电子商务网站的经营逐渐趋于规范和完善,它关于网站的评价及其评价指标对网站经营管理者具有指导意义,起到了电子商务网站评价的作用。随着电子商务的不断普及,评价网站的地位将越来越重要。

1.3顾客

电子商务网站评价能够在一定程度上解决商务网站和顾客之间的信息不对称问题。顾客可以根据中立的网站评价结果,获得可靠的各个商务网站的评价信息,从而降低信息搜寻成本,并且有助于更方便、更迅速地选择合适的网站进行商务活动或获得最好的服务。例如,在网上购物方面,消费者利用网站评分结果,就可以从产品的价格、质量,网上商店的特别优惠措施等各方面比较不同的网上商店,从而使消费者能够根据自己的需要找到最合适的网站,并能买到价廉物美的产品。

2.电子商务网站评价的类型

根据目前电子商务网站评价的实践来看,电子商务网站评价有多种类型。根据不同的分类标准,划分为不同的类型。由于参与电子商务网站评价的主体一般包括顾客(消费者)、相关的专家、网站管理和技术人员,因而根据网站评价的主体不同,可分为消费者评价、专家评价、网站自身评价。根据被评价网站的性质不同,可划分为商业性网站评价和非商业性网站评价。

根据网站评价的方法不同,可划分为网站流量指标评价、专家评价、问卷调查评价和综合评价。

根据被评价网站的行业范围不同,可划分为综合性网站评价和专业性网站评价。其中专业性网站评价按行业又可划分为各个不同行业网站的评价,因各行业有其特殊性,故其评价标准有一定区别。

根据网站评价活动的组织者不同,可分为官方或非官方的行业性评测机构、商业性的专业评比网站、各类咨询调查公司及有关的媒体、民间的“品网”。各类电子商务网站评价机构以其独有的方法展开对电子商务网站的评价,各自的目的和服务对象不尽相同。

(1)行业性组织的测评机构。行业性组织的测评机构,在我国又称为官方的测评机构。如中国互联网络信息中心(CNNIC)。该中心是成立于1997年6月3日的非赢利管理与服务机构。从1997年开始,CNNIC每年组织二次“中国互联网络发展状况统计调查”,并分别了有关的调查报告。CNNIC主要采用网上调查问卷的方式,并在调查报告的末尾有一个基于用户调查推荐形成的分门别类的“10佳优秀站点”。

美国消费者联盟(CU)也开展了卓有成效的电子商务网站测评活动,CU是一个独立的、非赢利性的测试和信息组织。自从1936年起,CU的使命一直是检验产品,向公众检测报告,并保护消费者。CU的非赢利性质有助于其在公众心目中的公正形象。目前其管理的网站ConsumerReportsOnline主要对如下9类网站进行评比:服饰、器具、汽车、书籍和音乐、目录、电子、玩具、家庭装饰与家具。

(2)商业性的专业评比网站。比较著名的商业性评比网站有美国的Gomez和Bizrate。

BizRate1com公司成立于1996年,号称是第一网上购物门户网站。它采用“在线调查法”收集对电子商务网站进行评比的资料,即BizRate所有资料全部来自对真实顾客的在线调查。通过向数以百万计的网上购物者收集直接的反馈信息,对近4000家网上商店进行评分。由此得出的评比结果可以被认为是顾客满意度的标准。

Gomez是一个为电子商务用户以及电子商务企业提供基于因特网服务质量评测的机构。即Gomez通过综合业界专家意见,通过全面、广泛、客观的因特网评价法,高质量的社区评比,以及在线企业的评论,为网络用户和电子商务企业提供用户经验评测、电子商务基准测试和用户导购等服务,以帮助企业建立成功的电子商务和指导网络用户进行在线交易。Gomez的企业目标是成为业界第一的提供电子商务决策支持和在线用户经验评测的企业。

国内的购物比较网站,如易购网等也属于此种类型,只是国内的购物比较网站的功能比较简单,主要是对各购物网站的商品价格进行比较。

(3)各类咨询调查公司以及有关的媒体。著名的研究咨询公司ForresterResearch在电子商务的大潮中也曾进入了电子商务网站评比领域,并通过自己的努力为电子商务网站评价做出了突出的贡献。Forrester是用在线消费者调查、站点表现的统计数据以及公正的专家分析相结合的“强力评比法”(ForresterPowerRankings)对某个站点进行评价,为消费者提供全面、客观的评价结果,帮助消费者更好地做出在线消费的决策,同时也能给电子商务企业的经营努力做一个公正的评价。

我国的赛迪网、CTC中国竞赛在线、《中国计算机世界》等机构或媒体也相继开展了电子商务网站的评价活动,评选优秀的网站,在国内已产生一定的影响。

(4)民间的“品网”。所谓“民间品网”是指国内非官方的、非赢利性质的评比网站。与CNNIC互联网调查报告是为国家和有关部门提供政策性咨询的目标不同,品网网站的服务对象是广大的网友,其目的是向网友们推荐可看、耐看、好看的站点。考虑到一些“重量级”的站点在网友当中是人尽皆知的。因此,其品评的对象也主要是一些个人站点,尤其是一些比较优秀但同时又不太为众人所知的个人站点。国内比较有名的“品网”有:梦想热讯品网,网星品网等。国内的“品网”,严格来说还只是比较电子商务的雏形。原因有二:一是它们的评比对象主要是一些优秀的个人站点而较少涉及电子商务网站;二是它们的评比标准侧重于网站技术方面的因素,没有充分考虑到顾客服务方面的因素。

3.电子商务网站评价的方法

电子商务网站评价所采用的方法很多,从评价所需数据资料的获取方法来看,目前通用的有以下四种:

(1)网站流量指标统计。网站流量指标统计就是通过特定的软件统计、分析网站的浏览量。国际上著名的咨询调查机构如MediaMetrix公司、ACNielsen媒体研究所等采用独立用户访问量指标来确定网站流量,并据此定期网站排名。国内有一定影响的网站访问量统计机构,如中国互联网络信息中心(CNNIC)的第三方网站流量认证系统、网易中文网站排行榜也是采用网站流量指标排名方法。网站的排名一般有每周排名、每月排名,也有昨天最新排名。国际上对独立用户通用的定义是:在一定统计周期内(一个月或一个星期),对于一个用户来说,访问一个网站一次或多次都按一个用户数计算。

但是,国内外关于网站流量指标的定义并不一致,国内各网站采取的定义方法也有所不同,这样,在一定程度上限制了国内网站流量排名的权威性和一致性。而且,最重要的是,国外咨询机构采用的是实际监测的手段,而上述国内网站流量主要采取在被测网站加入代码的方式,并且对于是否参与排名、是否公开排名结果完全出于自愿,这样,网站访问量排名的真实性、全面性等均无法保证。即使如此,参加类似的网站排名对于提高网站知名度仍然起到一定作用。

(2)专家评价。专家评价法是一种采用规定的程序对专家进行调查,依靠专家的知识和经验,由专家通过综合分析研究对问题作出判断、评估的一种方法。

例如,CTC中国竞赛在线于1999年10月举办的“99中国优秀网站评选”,将网站分为综合与门户、政府与组织、电脑与网络等10个类别。初选由评选机构选定20个以内的候选网站,评选活动首先由公众在网上投票并发表意见,最终结果则由评选委员会根据综合因素评定,实际上主要决定于专家评价。

专家评价法有集思广益的优点,可以对各被选网站进行综合评价,但其局限性也十分明显,例如,专家团人数有限,代表性不够全面;难以避免部分专家的倾向性;个别权威人物或言辞影响力较大的专家可能左右讨论结果;有些专家出于情面因素,即使不同意他人观点,也不便于当面提出,从而影响整个评价结果的公正性。

(3)问卷调查。问卷调查是一种常用的调查方式,通常有抽样调查和在线调查等形式。中国互联网络信息中心历次中国十大网站的评比结果都是基于在线问卷调查的方式。这种形式的主要弊端在于有人为作弊的可能,为剔除无效问卷要花费较多人力。

但是,由于问卷调查结果的可信水平与问卷的设计、抽样方法、样本数量、样本分布、系统误差、调查费用等多种因素有关,问卷调查的结果也只能在一定程度上反映出网站在人们心目中的“形象”。

对于任何一家评比网站来说,建立科学的评价标准,并保持自身的公正形象至关重要。但是无论是在线调查还是专家评价,都摆脱不了主观因素的影响,因为各人的经历、偏好有所不同,对每种标准的判断就会有差异。所以,无论定量分析还是定性描述,各种评比方法都存在一定的缺陷。

(4)综合评价方法。鉴于以上各种网站评价方法都有一定的局限性,电子商务网站评价需要一种综合性的评价方法,即动态监测、市场调查、专家评估为一体的综合评价模式,这需要有科学的分析评价方法,全面、公平、客观的评价体系,权威、公正的专家团体,也需要有科学、合理并有足够样本量的固定样本作为基础。

在这种评价方法中,首先是建立加权的综合评价指标体系;然后通过技术测量、专家调查、用户调查等方法收集数据,并建立监测数据库、调查数据库等;再采用定性与定量方法、比较分析方法、模型分析方法等对数据库存及其相关资源进行挖掘和分析。例如文献[2]对综合类证券电子商务网站(主要是包含ASP平台服务、ICP内容服务的非券商类电子商务网站)在技术指标、功能模块和商业模式等方面进行了综合评价,测试了各网站的技术指标,综合比较了其各功能模块,对其商业模式进行了基本面战略能力描述,并做出了优劣势分析比较评介。超级秘书网

建立这样一个电子商务网站综合评价体系显然是一件非常困难的事。但据报道,这样的综合评价网正在建设之中。

4.电子商务网站评价的内容与指标体系

如前所述,电于商务网站评价类型众多,由于不同的网站所设定的目标不同,所以不同的网站有不同的评价标准。如文献[3]列出了信息服务型网站、教育咨询网站、商品分销网站、销售网站等不同类型网站的主要评价标准。其中,网站的访问量则是所有网站共同的评价指标。

Gomez和BizRate主要从客户需求、客户满意的角度来制定网站的评价内容和指标。Gomez制定了5个一级类指标:易用性、用户信心,站点资源、客户关系服务和总成本。

BizRate制定的电子商务网站的评价指标共有10项:再次光顾网站、订购的方便性、产品选择、产品信息、产品价格、网站外观与表现、物品运输和处理、送货准时性、产品相符性、顾客支持、订购后跟踪。

消费者联盟(CU)网站ConsumerReportsOnline的评价内容包括以下几方面:网站流量,销售额,网站政策(安全性、个人隐私、装运、退货、顾客服务),使用方便性(设计、导航、定单及取消、广告)和网站内容(分类深度、产品信息、个性化),然后专家根据各项指标的综合结果对电子商务网站进行排名。

CNNIC的评价指标有:站点的浏览器的兼容性,引擎上的出现率,站点速度,链接的有效率,被链接率,拼写错误率,站点设计。

综上所述,电子商务网站的评价内容因各网站的目标不同而不同,有的侧重于技术指标的测评,有的侧重于信息服务评价,而有的侧重于客户满意度的评价。对于商业性电子商务网站而言,我们认为至少应该从以下六个方面进行评价:①技术指标。包括站点速度、系统稳定性与安全性、链接的有效性等。②界面指标。包括整体视觉效果、美工设计、页面布局、网站结构与分类深度、使用的方便性等。③资讯指标。包括提供信息的数量、质量及种类、信息更新频率、个性化信息服务等。④功能指标。包括网站功能的完备性、功能实现的有效性、特色产品、特色功能和特色服务等。⑤客户服务指标。包括物品配送的收费和配送方式的选择性、送货准时性、顾客支持的水平和质量、个性化定制能力、网站与用户的交互性、个人隐私保护等。⑥经营业绩指标。包括网站流量(点击率)、交易额、成本利润率、甚至股票价格等。

5.我国电子商务网站评价展望

正如前述,电子商务评价的社会需求促使了许多评价机构的诞生,也促进了评价研究的发展。从总体来讲,国外电子商务网站评价的研究和实践要比国内成熟。

首先,在评价内容上,国外的评价内容更注重网站的功能与业务,以及客户服务的水平和质量;而国内的网站评价还主要是对网站的技术性能进行评价。这既反映了我国电子商务发展的水平差距,也反映了我国电子商务活动中对客户的重要性和价值认识存在不足。

其次,在评价方法上,虽然国内外网站评价都普遍采取网站流量指标评价、专家评价、问卷调查评价等方法,但国内网站评价所采用的问卷调查,其数据采样中存在数量上的不足,因为我国真正参与电子商务交易的网民数量有限。此外,在数据处理与分析时,较少采取加权指标评价、模型评价、动态分析评价等方法,影响了评价的准确性。

再次,虽然我国易购网和CNNIC在网站评价方面有一定的影响,但它们在评价方法和内容上都存在不足。迄今为止,我国还没有形成有品牌的专门的评价网站,影响了评价网站价值的发挥。

因此,我国的电子商务网站评价要加强理论研究和实践的应用:一是要加强网站评价原则、内容和方法的研究。一方面,根据行业的不同特点,确立不同行业网站的评价内容与指标体系;另一方面,积极应用多指标的加权评价法、模型评价法和动态分析评价法等更为科学的数据处理方法,使评价结果更为合理。二是要大力发展作为中立机构的评价网站的建设,将之作为一个完善和规范电子商务市场的举措,作为市场监管的手段之一。正因为如此,面对国内外电子商务发展的潮流,我国的电子商务网站评价无疑具有巨大的发展潜力。

参考文献

1冯英健.网站评比:扩大知名度的有效方式——网站评比的主要形式及价值.2000-05-29

2欧森,杨冰之.证券电子商务网站测评报告(摘要).信息产业报,2000206212