时间：2023-08-29 16:44:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产评估法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产 评估产业现状趋势
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。
一、我国房地产评估行业发展现状
房地产评估行业在我国从正式出现到现在只不过十几年的时间，但是房地产评估行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展。房地产评估行业发展主要存在以下几个问题：
1我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展
目前国外和港台房地产评估的管理体制主要有三种类型：第一种是以德国为代表的政府独立管理体制；第二种是以政府为主的管理体制，这种体制实行政府部门与行业协会组织既定分工，均对房地产评估行业进行管理，但以政府为主进行管理，代表国家是德国；第三种是以行业自律为主的管理体制，主要代表国家或地区是英国和我国的香港特别行政区。我国目前的房地产评估行业管理体制是“政府主管、协会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。国外及我国港台地区的管理模式是以人员管理为主，是通过约束评估人员的行为来约束评估机构的行为的；而我国是以机构管理为主，寄希望通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱，评估人员和评估机构为了争夺客户，而无原则的一味满足客户的需求，严重影响了估价行业的形象，并且导致了行业间的恶性竞争。据调查，十年前评估收费一般为国家收费标准的80%，但近年来，已经降低到国家标准的20~30%，甚至更低。
2法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展
当前我国虽然已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律法规体系。现存法制体系对估价机构、估价人员的管理进行了规定，但相关的实施细则还没有，针对征税评估、企业改制评估、拍卖评估等不同用途的评估相关规定也没有。另外，我国现有的评估行业的法规在评估技术活动的制度上，仅限于房地产价格的经济性鉴定制度，房地产原评估制度，或者房地产评估报告的规则，即只注重约束房地产评估人员进行房地产经济性鉴证的行为，这实际上是从本质上把我国房地产评估业限制在一个比较狭小的执业范围。
3在评估机构和从业人员准入制度上存在问题
国外和我国港台地区对评估人员的准入制度要求非常的严格，并且对这些制度执行也相当的有力。因为房地产评估行业是一个专业性要求相当的高，对于估价师的综合素质要求相当高的一个行业。而我国虽然也在人员准入上有些进入壁垒，但是相对来讲要求不够高，执行力度也不够，这造成了我国评估人员整体专业性不强，整体素质不高，不能满足评估行业的要求。
4房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题
我国房地产评估机构在市场竞争中目前还处于劣势，房地产评估行业还很不规范，这就使得房地产评估机构没有大量的财力和精力去提高房地产评估方法，去仔细地研究现有的评估方法。当前房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法，其次还有假设开发法、残余法、利润法、分配法等，这些方法其实都是三个主要方法的派生。基本的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、朝向、楼层景观等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。为了房地产评估的结果尽可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考虑房地产评估的内部性和外部性。
二、促进我国房地产评估行业健康发展的对策建议
1完善我国房地产评估行业管理体制
中国要找到一种好的管理体制，需要结合中国的历史情况和我国房地产评估起源和发展的历史情况，建立中国特色的管理体制，从而充分发挥管理的作用。
2改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式
目前，我国实行的是通过管理机构来管理人员，实践证明这是一种低效率的管理模式，通过上文的分析和国际上的情况来看，把房地产评估管理模式转为以人员管理为主，通过加大评估人员的责任，来规范评估人员的行为，并进而规范评估机构的行为，从而达到规范整个评估行业目的。
3完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展
当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布相关的一些法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。
4提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度
现在我国的房地产评估从业人员的准入限制还比较低，准入要求应该更加的严格，从源头控制好房地产评估师的质量。具体措施有：第一，提高报考的学历要求，房地产评估师应该有相当高的综合素质，那么要进入该行业，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格注册制度，目前我国的注册制度相对来说还是比较高的，但是执行的力度不够，没有起到注册制度应该起的作用，所以要严格注册制度；第三，提高考试的难度等，如扩大相关知识的考试，实行定量录取等。
5借鉴和引入国际先进的经验和管理理念
在国外和港台地区，房地产评估行业已经相当成熟了，并且也在经济活动中发挥了应有的作用。结合他们的成功经验和我国的具体国情是我国房地产评估行业得以发展的可行路线。为此，我国房地产评估业应尽快与国际接轨，发挥其应该发挥的作用，为我国的经济发展作出贡献。
结束语
随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求。但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，还存在一些迫切需要解决的问题，需要认真研究并提出解决方案。
参考文献
[1] 和战红.市场法在房地产评估中应用探究[J]. 现代商贸工业. 2011(05)
[2] 韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J]. 中外企业家. 2011(22)
关键词：房地产评估；存在问题；方法；对策研究
Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.
Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;
中图分类号：F293.33 文献标识码：文章编号：
1、房地产评估存在问题
1.1 不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类：①原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。②没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
1.2 评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。
1.3 国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，对国内机构发展造成很大的冲击。
2、房地产评估的方法
2.1 市场比较法。采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
2.2 收益还原法。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。
2.3 成本估价法。成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。
2.4 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
3、做好房地产评估的对策研究
3.1 加强行业管理。
①实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分。
②加强法制建设。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最低限度。
3.2 强化行业标准。
建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。
3.3 建立竞争机构。
①开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。
②机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。
③责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。
【关键词】：房地产；市场现状；市场监管
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬”，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。
一、房地产市场现状
1、房价过高
近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到22万。三线城市，约12万到18万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。
2、土地资源不足
土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。
3、土地的供应不规范
在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地，房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
4、未形成有效的监管合力
然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。
5、法律监督主要方式的问题
应该说，我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则，法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下，现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体，宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则，而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性，可以根据市场发展的情况及时做出反应，其缺点在于法律监督的力度仍有不足，对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施，这些规章和政策性文件以2006年国务院颁布的“国六条”和2013年颁布的“国五条”等为主要代表。
二、房地产市场监管的措施分析
1、制定和完善房地产业的法律法规
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
2、完善房地产评估制度
目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。
3、加强房地产金融监管
从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难，造成建设项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持，项目无法完成从而难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。
4、进行宏观调控的政策
宏观调控的政策手段，是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。
结语
对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。
参考文献
【1】许经勇，当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2010（1）.
一、有关税收政策规定
1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
销售收入低于房地产评估价值的，按评估价值；购买房屋的价款为税务部门统一监制的发票所记载价款。
2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入（转让收入低于房地产评估价值的按评估价值）的1%核定应纳个人所得税额。
3、房地产交易涉及的其他税收，按有关规定执行。
4、上述销售收入、转让收入在征收营业税、个人所得税、契税等税种时，计税价格保持一致。
二、普通住房划分标准
普通住房标准必须同时满足以下三个条件：
1、凡住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。
三、个人购买住房的时间确定
纳税人申报时，房屋产权证、契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋时间；
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋时间。
四、其他有关问题
1.个人住房贷款之法律风险
个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
2.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
二、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
3.房地产土地贷款之法律规制
关键词：以房养老；反向抵押；贷款障碍
中图分类号：C913.6 文献标识码：A
收录日期：2014年7月28日
第六次人口普查结果显示，2011年我国65岁以上人口占总人口数8.87%。2012年60岁以上老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，2013年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。由此可见，我国人口老龄化步伐已逐步加快，我国人口老龄化速度总体上呈不断上升趋势，预计2022～2024年前后，我国65岁及以上年龄人口比重将超过14%，进入中度老龄化社会；2033～2035年前后该比重将超过20%，进入高度老龄化社会。加之我国目前的养老体系还不完善，养老问题成为我国社会当前的一个焦点问题，尤其对于我国4-2-1的家庭模式，养老压力越来越大，现有的养老制度已不能满足当今社会的养老需求，我们需要创新更加合理完善的养老模式。
一、“以房养老”概述
以房养老又称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。这期间老年人只享受房屋的居住权，当老年人去世后，房屋则归银行所有。这样既解决了老年人的养老问题，一定程度上也缓解了社会养老压力。
在当前养老压力越来越大，空巢老人问题不断凸显之际，“以房养老”政策的提出为我国的养老开辟了一条新的途径，不仅可以有效缓解养老压力，减轻年轻人的负担，同时也能更好地提升老年人的生活质量。然而，自2003年最早提出“住房反向抵押贷款”政策至今，实施成效并不乐观，虽然2006年、2007年的全国两会也有政协委员提出类似建议，并且2011年、2013年曾提出逐步试点开展老年人住房反向抵押贷款政策，但是社会关注度普遍不高，选择将房产抵押给金融机构的老年人寥寥无几，老年人更多的还是选择将房产留给儿女。我国的“以房养老”政策一度陷入僵局。
二、“以房养老”实施的障碍分析
（一）老年人传统观念根深蒂固。中国的传统观念是“养儿防老”，老年人更愿意将房产留给子女，由子女来照顾自己，将房产抵押给金融机构对于老年人来说难免会有悖于传统观念，尤其面对如今的高房价，刚刚走上工作岗位的年轻人很难凭自己的实力购买住房，大多是与父母同住或是由父母赠与房产。与其将房产抵押给金融机构，自己安享晚年，老年人更多的还是考虑到子女的居住问题，宁愿选择自己受苦，也要将财产留给子女，“但存方寸地、留与子孙耕”是国人的传统观念，思想传统的老年人更是难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子最终归他人所有，只有留给自己的子孙才安心；另一方面，老年人奋斗了一生，安享晚年时还是更希望子女陪在身边，纵然“以房养老”政策能使老年人在物质上享受更安逸的晚年生活，但是毕竟很难满足老年人的精神需求。
（二）房地产市场的波动及房产评估问题。目前，我国房地产市场还并不成熟，国家的宏观政策对房地产的调控具有很大作用，银行首付比例浮动、限购政策等政策都会对房价的走势造成很大的影响，房地产市场未来的走势很难预测，另外加上人们对于房地产走势的预测不同，也给房地产的评估增加了一定的难度，一旦未来房价下跌，银行等金融机构将面临极大的损失；另一方面，倒按揭对抵押的房屋进行评估定价，既要考虑到当前房地产市场行情，又要考虑到房屋折旧、未来的升值空间等各种问题，加之房价波动的不稳定性，给评估工作增添了极大的难度。另外，我国房地产评估机构还不规范，使“以房养老”政策的实施举步维艰。
（三）70年产权到期后房屋归属问题。我国“以房养老”政策的实施还面临着70年产权的重要问题。居民所购买的房产是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，其中房屋所有权的期限为永久，居住用地土地使用权年限为70年，70年土地使用权到期后房主仅拥有房屋的所有权，一旦土地发生转让或是其他因素，房产该如何处置依然存在政策盲点，这也是试行“以房养老”的相关金融机构普遍担心的问题，虽然《物权法》中明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”，但是对于自动续期的法律规定却并不明确：第一，自动续期如何续？房主是否需要办理相关手续？续期是否为无偿续期，若有偿则收费标准是什么？第二，自动续期的期限是多少？续期次数如何规定？每次续期时间为多长？第三，自动续期对土地或者房产是否有条件限制？国家是否可以将到期土地收回？收回后的如何给予房主补偿。面对即将到期的房产，金融机构该如何处置，这无疑给“以房养老”政策增加了巨大的障碍。
（四）适用人群的局限性。“住房反向抵押贷款”首要一点就是要将住房抵押给金融机构，然而对于有能力购买住房的老年人来说，必定具有一定的经济实力，奋斗一生也积蓄了一部分存款，加之其退休之后的退休金足以安享晚年生活，对于这部分老年人，他们并不需要抵押房产来养老。而那些低收入的老年人，他们没有经济实力购买住房，也就不存在抵押的基本条件――房屋产权，那么他们拿什么来抵押？另外，中国养老主体主要集中在农村，儿女外出打工无暇照顾父母，空巢老人现象严重，但是农村宅基地只有使用功能而无资产功能，对于农村宅基地价格的估值也存在着一定的难度，银行无法认可宅基地作为抵押，这样对于最需要“以房养老”的老年人来说却无法享受这一政策。最终只有那些具有一定经济实力，且拥有产权房的孤寡老人或膝下无儿女的老年人，才最有可能享受“以房养老”这一政策。
三、“以房养老”对策分析
（一）加强对“以房养老”模式的宣传。老年人对于新鲜事物接受较慢，尤其是有悖于中国多年传统观念的新型养老模式，我们要加强国民理财教育，树立以房养老新理念，通过多种途径进行推广、宣传，突出“以房养老”的现实价值性，提高公众认知度，突破老年人“养儿防老”传统观念的束缚，逐渐培养国人新型养老意识。同时还要加强对年轻人养老观念的培养，未来几十年中他们或许面临着更严重的人口老龄化社会，尽早对其进行新型养老模式的教育有助于“以房养老”政策的顺利推行。
（二）合理调控房价走势，规范房地产市场。国家要有意识地管制房地产市场的波动，严控房地产泡沫的出现，积极出台一系列相关政策规范房地产市场秩序，严格控制高房价，促进房地产市场的软着陆，建立一个稳定、理性的房地产市场。同时，加快房地产市场的转型，在土地产权的规定上进行必要的改革。另外，还要对房地产评估市场进行统一管理，制定统一的评估章程，进一步完善房地产评估体系。
（三）建立“以房养老”各部门间的合作机制。“以房养老”并不是一个行业的事情，它涉及多部门间的合作关系，包括银行、保险公司、房地产企业、房地产中介、房地产评估机构等。由于“以房养老”实施的复杂性以及我国目前“以房养老”市场的不成熟，任一环节的疏漏与不完善都可能影响到该政策的实施，完善并加强各机构部门间的衔接与合作机制尤为重要。
（四）建立健全相关法律法规。“以房养老”政策作为一种新型养老模式在我国仍处于起步阶段，涉及产权、风险转移等很多细节并未有相关政策予以支持，并且实施过程中面临着道德风险、房价波动等各种问题，万一出现纠纷该如何解决？这使得许多人对“以房养老”政策望而却步。这就需要立法机构出台相关政策法规，在风险防控、资产评估等方面对各金融机构等参与方做出相关规定，明确“以房养老”各部门职责范围以及违规操作的惩处条例，同时还要尽快明确70年产权问题，减轻老年人和各金融机构的顾虑，使“以房养老”政策的实施能够得到充分的法律保障。
四、结论
任何一项政策的实施都不是一蹴而就的，“以房养老”政策目前在我国实施起来存在一些阻力，但其作为一种新型养老模式的提出必定有其实施的必要性，其政策优势也是不容置疑的，相信随着社会的不断发展，人们的传统观念会逐渐发生改变，并伴随着制度的完善以及相关法律法规的出台，“以房养老”政策一定有其良好的发展空间，并成为解决我国人口老龄化问题和养老问题的重要举措。
主要参考文献：
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[3]许一力.以房养老的中国式难题[J].新经济，2013.24.
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
【关键词】棕地；评估方法；清理成本
一、问题提出
棕色土地是指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，这类土地的再利用由于污染受到很大的限制，其价值贬损严重。棕色土地的治理和再开发是一项复杂工程，涉及到生态环境、地理等系统，蕴含许多不确定性和高风险，需要一套行之有效的评估方法。西方国家早在20世纪80年代就开始关注棕色土地污染问题，其中棕地评估问题的研究主要集中在价值影响因素、评估方法和污名。Mundy（1992）认为，受污染不动产收益的影响成分包括环境污染引起收益的减少和可销售性影响两部分，Wilson（1994）把受污染不动产的损失分为内部损失、外部损失和间接损失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等对市场法、成本逼近法、折现现金流法、抵押权益法、内涵资产定价法、蒙特卡洛模型、调查法、市场访谈法的应用问题进行了研究。
国内学者对棕地价值评估问题也进行了尝试研究。其中，赵玉杰（2004）等人通过对农业环境污染事故进行分析，运用市场价值法和机会成本法对其带来的损失进行评估；纪益成等（2007）翻译了美国Roger M.G roves等人著作，并对棕地价值评估方法进行了介绍；陈燕（2010）、艾东（2010）、张琳（2012）、桂荣芳（2014）等从污染物属性、棕地价值损失的不确定性、案例研究等方面入手，对市场比较法、收益还原法、成本法和内涵定价法进行了对比分析；姚尚丽（2013）、方盛水（2014）结合企业决策和棕色土地再开发项目的特点，研究了模糊实物期权法、层次分析法、专家打分和模糊综合评价法对污名价值的计量问题等。
由国内外的研究文献来看，除了成本法、收益法、市场法三大评估方法，它们还衍生出一些更为实用的方法，这些都是我们可以借鉴过来的。而我国对棕地价值的评估方法研究，主要集中在三大方法中，对其他方法的研究很少。这有待于国内学者共同努力，强化棕地价值评估方法的系统研究，以满足实务的要求。
二、棕地价值评估方法
在查阅棕地价值评估及其他污染评估文献基础上，笔者归纳提炼了六种可使用的方法，并对这些方法使用中的注意事项、技术难点进行了分析，希望对评估师评估工作有所裨益。
意愿评价法的难点是调查问卷的设计，问卷设计时可参考国外一些设计较成熟的问卷，但是还需结合本身的事故特点，且应在问卷上表明土地污染情况、其对人体健康及周边环境带来的影响等信息，确保结果的合理真实性。
在实务中，土地价值评估运用最多的是市场法，因为污染土地的污染程度、污染源等不一样，涉及治理成本、污名的修正时需要特别注意。
除了上述的几种方法外，国外学者还提出了环境资产平衡法、调查法、期权选择法、抵押资本分析法等等。除此之外，我们可以通过对传统方法进行污染因素修正，或借鉴空气、噪音等方面的价值评估方法和自然资源定价方法，研究一些适用于污染土地的评估方法。
三、研究结论与对策建议
我国对土地价值评估的研究还处于初级阶段，尤其是棕地的价值评估，要走的路还很长。针对评估方法，我们需要一个完善的法律体系和准则体系，为评估提供理论基础；一个全面完整的数据库，为评估方法提供数据基础；一个经验丰富的评估团队，保障评估的质量。在这些方面我们是欠缺的，因此提出几点建议：
（1）增加和完善环境方面立法，出台相关政策。到目前为止，我国还没有出台与受污染不动产评估问题相关的准则，实务中都是依照国际评估准则。及早出善相关法律法规，建立健全土地环境保护法律法规和标准体系，才能预防土地污染和降低其造成的环境风险，及推动受污染土地价值评估工作的开展，为评估方法的应用提供依据。
（2）进一步完善技术标准，公开环境数据，为评估提供数据支持。价值评估方法的应用都是以大量数据为基础的，由此专家和学者需在数据搜集的方法和技巧上进行研究探讨。我国环境调查起步晚，数据缺乏，且很多具体的环境数据并未对公众开放，对评估工作的开展有很大的限制，影响评估结果的准确性。所以数据的积累搜集事关重要，需要专家和各相关部门共同研究探讨，为评估方法的运用提供数据支撑。
（3）促进学科的相互交流。很多关于环境、地理、健康等的专业问题评估师都无法全面的了解，这就必须寻求相关学科专家的帮助。评估师之间，擅长的领域可能也不一样，如土地评估师、房地产评估师与环境影响评价工程师等等。这也要求评估师之间相互合作，相互提供便捷，保证评估工作顺利进行。
（4）发挥行业组织的主导作用。土地评估师协会、房地产评估师协会作为我国土地、房地产价值评估领域的专业组织，应起到带头作用，提高评估队伍的整体素质，规范评估机构和评估师的行为，积极组织受污染土地评估相关问题的研究，填补空白，开创新的行业方向。
（5）积累和借鉴经验，提高评估结果的准确度。评估师的经验在很大程度上左右了评估结果的准确性，虽然方法的研究日益成熟，但是在实际操作时，很多细节都不能很好地把握，这是需要经验为基础的，所以在借鉴方法的同时，总结和借鉴实践经验也是一个重要环节。
在评估领域需要研究和探讨的方面还很多，需要我们共同的努力。美英等国家不管是对准则的研究，还是对传统方法、模型的改善创新，一直都走在队伍前列，为出现的新问题提供依据和可行的评估方法，这都需要我们不断吸收内化再创新，才能推进我国评估行业的发展。
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建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定
根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第50号令），为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：
一、房地产价格评估机构的设立
申请设立房地产价格评估机构、必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。
二、房地产价格评估机构资格等级分类
房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。各等级的具体条件如下：
（一）一级
①注册资本100万元以上；
②有七名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续四年以上；
⑤每年独立承扣价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；
⑥以房地产价格评估为主营业务。
（二）二级
①注册资本70万元以上；
②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续三年以上；
⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；
⑥以房地产价格评估为主营业务。
（三）三级
①注册资本40万元以上；
②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续二年以上；
⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。
三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围
一级机构可从事各类房地产价格评估。可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。
二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。
三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域从事评估业务。
临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。
四、房地产价格评估机构资格审批程序
一级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）初审，初审合格后报建设部审批，颁发资格等级证书。
二级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建（建设厅）审批，颁发资格等级证书。并抄报建设部。
三级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）或其授权的部门审批，颁发资格等级证书。
直辖市区域内房地产价格评估机构的申报和审批，按建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》执行。
五、房地产价格评估机构资格申报材料
申请房地产价格评估资格的机构应向当地房地产管理部门如实提交以下材料：
（一）房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；
（二）工商登记营业执照复印件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定经营场所的证明；
（五）注册资本验资证明；
（六）法人代表及负责人的任职文件；
（七）专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；
（八）经营业绩材料；
（九）重要的房地产评估报告；
（十）当地房地产管理部门规定的其它文件。
六、房地产价格评估机构资格等级升降及取消评估资格
（一）房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。
（二）在本规定颁发之前成立的房地产价格评估机构，其等级根据目前状况评定；本规定颁发之后成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格开始。
临时资格的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。
（三）资格等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资格等级的依据之一。
对于年审不合格的机构，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消评估资格意见，报审批部门批准后执行。
（四）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。
[论文摘要]批量评估采用统一的模型和标准，能够在短时间内低成本、高效率地完成大规模的目标对象评估，达到效率和公平的统一。随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，在研究批量评估的相关理论基础上，探讨如何建立批量评估系统，成为目前中国的新课题。
一、批量评估技术的发展现状
批量评估（Mass Appraisal/Valuation）的产生始于从价税评估[4]中对一致性和统一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard发表了《反馈模型在不动产自动评估中的应用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自动评估的概念，其认为评估管理的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的。
二、批量评估的基本理论
批量评估（Mass Appraisal/Valuation）指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。
（一）批量评估的理论基础
从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等对系列房地产价值进行评估的技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推广应用到大批量资产价值的评估。
（二）批量评估应用的前提条件
由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量评估的应用必须满足以下前提条件：
1．相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公正透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成交量大等等。
2．完善的房地产信息系统的支持。一般而言，评税系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确。但这需要完善的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折扣。
3．合理的房地产分类。批量评估技术是分类分区评估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产。在批量评估技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体系。对于评税区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税的方法。
4．合理的评估分区。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较法评估房地产价值的基础。为适应房地产税征管需要，一般以地区行政管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同类房地产的平均市场价格水平为标准和依据。
（三）批量评估的步骤
专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如下7个[5]：（1）确立要评估的财产。要求对辖区内所有财产进行定义和基本描述。（2）根据使用于财产的一贯行为定义市场区域。（3）确认影响价值形成的特征。（4）建立模型。（5）校准模型。（6）将模型中反映出来的结论应用于被评估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产进行估价。（7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需仔细地复查。
（四）批量评估系统的构成
一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子系统：
1．数据收集与管理系统。负责批量评估系统所需要的数据的收集、审核、保存、维护和管理等工作。
2．评估系统。负责根据所要评估的不动产类型以及不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评估软件、模型对目标不动产进行评估。
3．业绩分析系统。负责对财产税及评估的表现进行分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩护。
4．管理支持系统。负责为财产税税基评估提供各种自动化的支持。
5．诉讼系统。负责对税基评估中出现的各种争端诉讼等进行应对。
三、我国批量评估的应用展望
（一）制定税基评估相关的法律制度
建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度的建设。目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估的立法更是尚未起步。税基评估不仅是评估本身需要立法，与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支持。通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检查等，是十分必要的。
国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系正常运转的必要因素之一。
（二）建立健全税基评估数据库
税基评估是否能实行、批量评估系统能否成功建立以及评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至关重要。因此，不动产税批量评估的基础首先就要保证一个翔实的税基评估数据库的建立。不仅要搜集物业的基本信息，还要收集市场信息。并能建立配套的信息管理系统，通过计算机网络把房地产信息相连接，为实现税基评估提供基础。在这个过程中，需要政府国土、房管、税收等多部门之间的交流与合作，实现信息共享。
（三）建立评估争议处理制度
一个成功的税基评估必须包括争议处理制度，其基本要求是要建立透明化、规范化、法制化的争议处理程序，并通过及时通知与充分考虑各方申诉和受理行为时间以保持良好的公共关系。建立物业税税基评估争议处理制度，就要注重对不同性质的争议内容区别对待，实行逐级递进的申诉受理层次。区分不同性质的争议可以有效引导业主，方便争议的解决，也能在一定程度上确保税额的征缴。同时利用从简单、非正式的沟通到正式的逐级提高关注程度、逐级受理不同复杂程度的申诉，力求减少最终进入最高级别的上诉的案件数量，有利于提高受理案件的质量，节约处理成本。
（四）培养高素质的专业人才
进行房地产税基评估在我国是一个尝试，其中涉及房地产税收理论、房地产评估、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。这都需要大量的具备上述一种或多种专业知识背景的专业型人才。因此可以利用国际、国内的各种资源，采取多种方式，着力培养适应房地产税制改革工作需要的专业型人才。一方面，可以与国际专业性组织合作或与在房地产税方面具有先进管理经验的政府机构合作。另一方面，可以组织工作人员到上述机构进行工作学习，请他们为我们培养人才。另外，还可以充分利用国内的大学或专业机构的专家资源，进行沟通协作。
参考文献
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居民自主改造模式是指在群众自愿和符合法律法规及城市总体规划的前提下,以改造片区房屋业主为改造主体,在属地街道办事处(镇、乡政府)、政府相关职能部门引导下,通过市场杠杆调节,多渠道、多方式吸纳资金参与改造并通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施的旧城改造模式。自主改造适用于住户改造意愿强烈、绝大多数住户同意改造的非公益性改造项目,它能充分发挥拟改造片区居民自我组织、自我管理、自我监督、自我教育的主体作用,是充分尊重民意、维护拆迁市场秩序的新型旧城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施。居民议事委员会或议事小组的主要职责是:1 负责做好居民之间、居民与投资主体、居民与政府的沟通工作;2 充分征集居民意愿,确定片区自主改造方式;3 组织居民抽签确定评估机构;4 在多次征求改造住户意见的基础上制定搬迁补偿安置方案;5 代表改造住户联系投资主体,洽商改造方案与利益分配等问题;6 组织改造片区住户签订搬迁协议,督促住户搬迁;7 处理其他相关事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和单纯以房地产作价入股的方式进行。
(一)成立股份有限公司进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 议事委员会或议事小组对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
4 议事委员会或议事小组组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
5 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就是否以改造房屋的价值入股成立股份有限公司进行商议,商议确定后,就股份公司章程、人员及股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等制定具体方案。
6 议事委员会或议事小组公示成立股份有限公司的具体方案,征求改造区域住户意见。征求意见期限为1个月。在此期间,议事委员会或议事小组根据改造区域住户的主要意见和相关法律规定完善具体方案。
7 公示期届满,议事委员会或议事小组组织改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》,签订期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》达到90%以上的,签订期限再延长15日。
8 签订《成立股份有限公司责任书》期限届满后,若改造区域住户100%签订《成立股份有限公司责任书》,在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组申请成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、构筑物及附着物后向国土部门申请土地使用权主体更名。
10 股份有限公司向规划部门申请改造地块规划条件,按照相关规定进行建设。
成立股份有限公司进行改造的全部费用来自改造区域居民的募集或金融贷款。
(二)单纯以房地产作价入股进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 在街道办事处、区房产行政管理部门等单位及居民委员会的引荐、指导、协助下,议事委员会或议事小组确定房产开发单位。
4 议事委员会或议事小组会同房产开发单位对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
5 议事委员会或议事小组会同房产开发单位组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
6 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就以改造房屋的价值入股与房产开发单位进行商议,协商内容包括股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等,协商完毕后制定具体合作方案。
7 议事委员会或议事小组公示合作方案,征求改造区域住户意见,并根据住户主要意见完善具体合作方案,公示期为1个月。
8 根据具体合作方案,改造区域住户与房产开发单位签订合作开发协议,期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订合作协议达到90%以上的,签订期限再延长15日。
9 签订协议期限届满后,若改造区域住户100%签订了合作开发协议并腾空房屋,房产开发企业办理房屋产权过户手续。
10 房产开发单位到国土部门办理土地变更手续。
11 房产开发单位向规划部门申请改造地块的规划条件,并按相关规定进行建设。
单纯以房地产作价入股进行改造所需费用由房产开发单位承担。
为保障自主改造做到公开、公平、公正,可在成立居民议事委员会或议事小组的同时成立改造片区公信评议小组,由片区内人大代表、政协委员、律师、房地产评估师和具有一定公信力的居民代表组成,对自主改造过程实施全程监督。
三、居民自主改造模式存在的问题及解决办法
居民自主改造模式虽能充分调动居民改造的积极性,推动旧城改造的进程,但也存在一些问题:一是补偿安置标准不统一。一些改造项目通过增设补偿科目突破拆迁政策规定的补偿标准。二是在法律方面缺乏强制手段,收尾困难。由于居民自主改造项目属于非拆迁许可项目,不能纳入拆迁保障范围,因此,对未签改造协议的住户不能依法裁决和实施强制拆迁,如遇不愿搬迁的住户,整个改造项目收尾将异常艰难。为此,笔者认为,应将自主改造纳入拆迁管理的范筹,从以下几个方面加强对居民自主改造项目的监管。
1 居民自主改造项目的补偿安置方案应当符合现行拆迁法规政策规定,并经项目所在地房屋拆迁管理部门批准后方能在改造范围内公布并实施。
2 居民自主改造项目住户85%以上签订改造协议的,改造业主可依法申请办理房屋拆迁许可证,按照相关法律法规及政策依法实施拆迁。
关键词：财政税收政策 房地产 市场经济 影响 对策
一、前言
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
（一）保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
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