时间：2023-08-28 16:58:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产的经营模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、引言
商业地产，即用于商业用途的非住宅房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、商店等经营用途的房地产形式。商业地产的发展在西方较为成熟，其与资本市场的业务对接相当成熟，法律保障也较为完备，而学者的研究方向也主要集中在商业地产选址与定位问题、商业地产管理和商业地产融资三方面。1940年，德国著名经济学家勒施出版了《经济空间秩序》，从而形成了市场区位理论[1]，为商业地产的选址理论做了基础性的研究，此后包括Philppe等经济学家在此基础上提出了零售中心位置与消费者满意度模型。而在商业房产管理领域，Grass kamp所发表的《房地产开发基础》被认为是奠基之作，其提出了商业地产项目是一个不断适应市场的竞争的动态型企业[2]；同时Miles在此基础上更是提出了物业管理者、资产管理者与组合投资管理者之间协调的重要意义[3]。伴随着西方资本市场发展与金融产品的创新，商业地产的融资成为了目前商业地产研究领域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年开始研究商业地产的抵押贷款问题[4]；Miller通过对REITs的研究发现，其可以改进中等风险的长期投资组合[5]；Seiler于1998在分析历史交易数据的基础上认为REITs是良好的抵御通货膨胀的工具[6]；Gregory和Michael阐述了高成本抵押贷款对商业运营的影响规律及效果[7]。
我国的商业地产研究起步较慢，主要是基于近年来商业地产以其高回报率、政策干扰较小、升值空间大等优势而得到了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关注。众多学者从金融、风险调控、城市规划和经营模式等各角度对商业地产进行了研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、发行债券、上市融资、基金融资等融资形势后，提出信托融资更符合商业地产的发展需求[8]；陶桦（2007）将商业房产风险划分为关键风险和非关键风险，指出通过事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管理，非关键风险进行全程监控来规避可控性风险；张娇娇（2010）对租售结合模式进行了深入研究，并与售后返租、只租不售等模式进行比较后提出了节点招商的租售结合模式[9]。赵晓鹏（2012）提出了应根据不同城市的产业组成和经济职能对商业地产进行与城市相符合的商业地产的开发管理。
二、商业地产行业的发展分析
1、商业地产发展阶段分析
波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段[10]。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。
现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。
2、房产政策分析
我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。
随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。
3、商业地产开发与销售持续增长
2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%（见表1）。
三、商业地产的经营模式分析
梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式。（见表2）
1、产权出售模式
产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模式已经渐渐被淘汰，但在中小型开发商因为资金流转较为紧张而成为其重要的运营选择模式。
2、只租不售模式
只租不售，即开发商拥有商业地产的产权，只是将使用权出租给使用者使用，定期收取租金，同时开发商还负责整体推广与服务，这种模式需要开发商具有较强的资金实力或融资能力。而只租不售模式也可以具体分为不定向出租与定向出租两种类型[11]，前者是在商业地产建成后公开向市场招租；后者是在商业地产具有自身的定位，在建成后只向与定位相符、信誉较好、具有品牌价值的经营者招租。通过只租不售模式运营，开发商可以统一规划和管理整体的商业地产项目，有助于商业地产的整体价值的提升。
3、租售结合模式
租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大类划分应归属于租售结合模式的一个分类，而上文所提的租售结合实际上是一种“主力店+小店铺”的订单式模式。售后返租，开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。对于开发商而言，这种经营模式可以快速回笼资金，同时又可以将商业地产的统一经营权、管理权、规划权收归开发商，有利于商业的长期运行与资本的快速流转。
5、资产精装修模式
资产精装修模式是创新的商业地产经营模式之一，其实质是对原有的旧楼进行改造，根据现在市场的的需要，与原有的旧楼的所有者签订相应的合同，分配好具体的产权比例，根据市场需要对原有的旧楼进行精装修，之后再进行出售或者出租。资产精装修模式在上海、北京等城市土地面积极其紧张的一线城市具有较大的创新价值，这一方面可以避免重复建设，节约土地资源与土地成本；另一方面，开发商可以快速的回笼资金，因为相较于新建商业地产，资产精装修模式时间较快。
四、商业地产的经营困境
如上文所述，由于住宅房市场的政策打压，商业地产呈现出了逆势走高现象，这直接推动了商业地产的集体投资的不理性。但是商业地产在俨然一片红火的表象下隐藏着多种风险因素。
1、盲目开发与过剩风险
自分税制改革以来，房产的坚挺一直是支撑着地方政府发展的保证，随着住宅房产的几近饱和饱受争议，住宅房产的市场看衰严重影响了地方政府的经济，出于经济发展、政绩等各方面考虑，商业地产成为了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同时商业地产因为其投资收益较高、转型难度较小等优势成为众多房产商“转变发展方式”的追捧对象，特别是2010年以来，众多住宅开发商高调宣称加入商业地产业。在政府与商业的双重鼓吹下，再加上市场研究、定位失准、开发设计等因为欠缺考虑，许多城市的潜在的商业地产纷纷处于供过于求的过剩风险之下，投资收益率也不断下降。
2、融资不畅与金融风险[13]
商业地产是典型的资金高度密集型行业，而目前我国商业地产的主要资金来源是银行贷款和自有资金，而且银行贷款将占到总体资金的70%以上，自有资金比例相对较低。随着经济形势的低迷和银根紧缩的宏观政策，而且在现有的银行贷款中以银行短期信贷为主，商业地产开发商随时面临着资金短缺的问题，而一旦发生资金链断裂的危机，银行的不良资产比例将急剧增加，导致金融界的系统性风险。
3、批量生产与同质化风险
我国的商业地产同质化严重，许多地方的发展规划过分相似，核心点几乎来自一个模版。以以购物商场为例，一般都会包括一个大型超市、家用类商场、穿戴类商场和包括影院、电子游乐场、KTV等 娱乐设施。在2010年时，中粮集团曾高调宣布截止到2015年要在全国复制30个大悦城项目，而万达也表示在10年内复制100个以上的万达模式。这样的同质化现象必然会导致我国商业地产竞争力下降，空置率居高不下。
4、经营管理与运行模式风险[14]
我国商业地产管理运营模式具有很大的弊端，往往不能充分发挥商业物业的效率，损害投资者的利益，而引起管理运营风险的原因主要是两点。一方面是由于我国的商业地产商一般由住宅地产转型经营，沿用住宅开发模式，抱着“卖完就走”的心态，因此开发商只注重前期开发建设，忽视后期管理；另一方面是我国的商业地产管理起步晚，缺乏统一的物业管理能力和项目的整体控制能力，这使得商业地产发展偏离开发商原有设计，项目出现风险。
五、优化商业地产的经营
1、加快商业地产信息化[15]
信息是商业博弈中输赢的关键，商业地产的信息化更是引导商业地产走向健康发展的必经之路，主要可以从三方面加强。首先，政府要发挥宏观调控作用，利用立法和行政手段来定期公开商业地产的行业现状；其次，建立健全社会商业地产信息供应商，根据特定区域特定商业地产类型进行更为专业的商业地产投资指导；第三，开发与完善相关软件，将开发、设计、管理、回报率、合同和服务信息等全面的模拟计算，并且在相关部门之间进行共享，降低信息不对称率。
2、实现融资渠道多元化
商业地产商要改变单一的融资方式，以REITs为代表的新型的融资方式在国内已经初现端倪，其2005年首次被广州越秀采用以来，其凭借税率较低，配息较高而深受欢迎，同时恒地、新鸿基等地产老字号都参与了REITs市场，这保证了商业地产的安全性与灵活的变现能力。
REITs往往由房地产公司将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。REITs委托独立的房地产管理公司，而房地产基金管理公司又委托专业的物业管理公司对REITs所拥有的各类不动产进行物业管理服务[16]。其中房地产基金管理公司收取向REITs收取资产管理费，而物业管理公司向房地产基金管理公司收取物业管理费。同时在资本市场，REITs通过证券市场进行IPO或增发，很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接（见图1）。
3、加强创新，避免同质化
商业地产即将进入创新阶段，因此简单的复制已经不能满足市场的需要。而万达集团在商业地产的达到的成果也主要是由于其在运营理念中的创新，无论是第一代万达广场的单店模式还是第二代万达广场的组合店模式或是第三代万达广场的城市组合体模式都引领着我国城市商业地产开发的风向标。而现阶段，万达地产又开始向文化旅游地产转向。除了万达地产之外，合肥的汇银广场也是商业地产创新的佼佼者，其打造的欢乐街区等体验式服务与强势打造的“汇银·不夜天”概念也独树一帜，首创房地产产业链特色写字楼也将引领新的一轮商业地产的创新。
4、培育人才复合化[17]
商业地产是结合商业与地产业于一体的复合体，商业地产的特性要求了商业地产从业人员需要精通商业和地产业，这样的复合型人才在从业人员中比例极低，因此培育复合型商业地产人才成为商业地产业发展的重中之重。万达地产作为我国商业地产第一品牌，其很大原因是其在人才培养上的投入，其拥有包括万达学院、商业规划学院、万达商业地产研究团队等在内的培育平台，万达已经类似于一所人才培养学校，正是这些人才的存在保证了万达的发展。
5、经营管理专业化
开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产，扬弃住宅地产的传统经营模式，重视后期的经营管理，将回报方式从短期售卖式向长期经营式转变，聘用专业的商业地产管理团队，以实现统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。
参考文献
[1] 勒施著，王守礼译 出 版 社：商务印书馆 2010年
[2] 孙斌艺，《城市运营与商业地产》，中国建筑工业出版社，2004 年 6 月第 1 版
[3] Miles， Operation of commercial real estate， The University of Chicago， 1998
[4] R. Zerbst， FHA and VA Mortgage Discount Points and Properties Prices[J]. Journal of Finance. 1977，30（2）： 1766- 1773
[5] Norman Miller. Managerial Incentives： Implications for the Financial Performance of Real Estate Investment Trusts [J]. AREUEA Journal，1985，（13）：404- 423
[6] Michael J. Seiler. Real Estate Returns and Inflation： An Added Variable Approach [J]. Journal of Real Estate Research，1998，（15）：327- 338
[7] E. Gregory， E. Michael. State Regulation of Subprime Mortgage Products： An Analysis of North Carolina's Predatory Lending Law[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2004，29（4）： 411- 433
[8] 邱惠芳，国外借鉴商业地产融资新模式及价值[J]. 经济纵横，2005（11）：34-35
[9] 张娇娇，中小型商业裙楼经营模式研究与创新——以南京市为例[J]. 沈阳建筑大学学报，2010（04）：220—223
[10] 丁莹， 基于价值链的我国商业地产运营模式研究[D].硕士，2011（10）
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[12]赵章对，完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息，2013（01）：200—201
[13] 孙哲峰，谢志华，韦京.商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究[J]，当代财经，2012（10）：86-96
[14] 徐水泉，浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策[J].商业经济，2012（6）：35-37
[15] 商业地产高效益的经营管理离不开信息化[J].上海商业，2007（12）：78—78
关键词： 房地产商业项目风险管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍了房地产开发项目中商业地产项目风险管理及控制措施等内容。
一、项目风险管理概述
现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
二、商业地产六大风险
1、物业形式明显不同
商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。
2、竞争加剧价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。
3、充分认识资金压力
大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。
4、复合人才严重缺乏
商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
5、利润过高产生泡沫
目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
6、经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到："1+1=？"的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
三、有效控制风险
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，可以从以下几个方面来控制风险。
1、选址应权衡各种因素
商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有"共同语言"，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的"单相思"。
2、开发规模宜适度
目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。
3、项目定位应适度超前
在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。
4、营造主题特色吸引消费者
没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。
5、专业化经营管理保证投资者利益
有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。
参考文献：
〔1〕全国造价工程师执业资格考试培训教材，工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社2009年第五版。
导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。
一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。
企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。
二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。
拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。
盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。
在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。
商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。
商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。
除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。
内容摘要:商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。商业地产是以“商业”为核心的地产开发价值链,受商业市场影响较大。本文分析了商业地产运营的影响因素,构建了商业地产价值活动模型,并探讨了商业地产价值链的相互作用关系,以期对商业地产的运作与发展有所启示。
关键词:商业地产 价值链 相互作用关系
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。
商业地产运营的影响因素
2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:
(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困
我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。
商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。
(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链
商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。
如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。
(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压
在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。
商业地产价值活动模型构建
(一)商业地产价值活动阶段
商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。
1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。
2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。
3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。
4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。
(二)商业地产的价值活动过程
商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。
1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。
2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。
3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。
商业地产价值链的相互作用关系
迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。
如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。
结论
本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。
参考文献:
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关键词：商业不动产；轻资产；金融创新改革
0.前言
随着我国经济市场的快速发展以及房地产行业竞争压力的加大，我国商业房地产开发商需尽快顺应国家政策改变传统的经营模式，由原本的对外销售转而扩大对内营运管理，并通过资产证券化和表外基金等方式推动商业不动产的轻资产化模式形成。也正是由于金融环境的变化，国家对于住宅地产的宏观调控，使利率不断下行，优质资产的供给不足等因素迫使投资者无法最大化的满足房地产商的需求。因此权衡市场供给与需求之间的张力和吸附力，改变市场‘资产荒’过度化的出现，推行发展金融产品的改革尤为重要，以纵向的多投资属性和横向的极大市场容量相结合为基准，既要保证基础资产的必要收益率，又要降低不同投资者的综合风险，而这种创新改革则为不动产的资产证券化。
1.资产证券化发展特性
我国的商业地产相对于其他行业进入证券市场的门槛较高，手续费过重，对于股权化筹资方式阻力较大，而传统的商业模式经营主要通过净资产收益率（ROE）体现，而高ROE会体现较高的财务杠杆，因此债务筹资不宜过大，若企业经营不善，过度化的资产直接导致负债率过高，加大了财务和经营风险。一种低成本，长期使用的资金运行模式将作为商业地产商的需求渴望。
在我国资产证券化可以将传统意义上的运营的模式进行转变，从资产原本的持有经营到证券化的经营退出。主要通过基金作为表外业务持有，利用REITs来实现所有者权益，最终达到上市退出，从而进一步控制了资本成本率，改善了经营状况。帮助企业最大化地调整资产结构，增大信用评级，提高融资效率。
2.商业不动产发展现状
我国的房地产在国家宏观经济政策的调控下，狂热地产时代逐渐消退，从2016年下半年开始，国家一举改革，对地产市场层层加码，而对于商业不动产而言，虽投资出现上升，但由于整体实体经济处于下行，增速放缓，导致商业地产去库存压力逐渐增大。
过度化的商业地产开发首先由我国快速升级的消费结构和产业结构引起，随着人们消费水平的增加，商业地产需求量增加，引发地产开发过热，也使得优质商业集群出现，特别是大型的购物中心，港口城市发展，带了高投资回报率；其次，地方政府的大力引导，为增加城市建设和形象，招商引资，推动商业地产项目的开发；最后，商业化经营主体的不断增加，以及开发商地产经营经验日益成熟，对于国家政策的把控力度增强（如从2016年我国开始逐步实行的住宅限购），使得大量开发商主动从住宅地产转向商业地产。
3.商业不动产资产证券化意义
（1）符合我国房地产业发展的客观要求。由于房地产的资金回笼周期长，投资资金大，市场的流动性较差，因此房地产产业存在着投资风险集中化现象，而风险和利润存在正相关的联系，这必然使得地产价格抬升，支付能力下降，从而限制地产自身发展，不动产证券化能把巨额的不动产价值转化为有价证券实施，快速筹资，分散投资机构风险。
（2）盘活金融市场。银行作为主要的金融机构，起到融资中介的作用，而银行的贷款来源主要依靠存款，不动产的证券化的持有，可以扩大银行的资金来源，改善现有银行资金存贷比不足现象，使得银行的实有资金得到相应保证，从而盘活银行，加大银行综合业务发展。
（3）引导居民资金分流，弱化证券风险。不动产证券化作为货币市场和资本市场发展的桥梁。资产证券化新金融产品（如CMBs和REITs）的出现，可以把流动性较差的不动产通过证券化，在资本市场进一步流通，使原本的积淀资本进行分化，充分改善资金的调配和利用，缓解市场通货膨胀压力，保证了合理化投资的结构和多元化的证券市场，减轻了证券市场的供给和需求压力。
（4）能够提高不动产市场公平性。我国不动产市场交易的运行机制很大程度上缺乏监管，投机风气在房地产行业盛行，打乱了市场应有的良好运作平衡和秩序，无疑会加速市场的泡沫经济和通货膨胀的形成，而商业不动产资产证券化模式的运用能够保证市场的公平性，它是一种完全将经营者和投资者分离的运营模式、一种完全由证券市场的专家管理的经营模式，确保商业不动产市场秩序的正常化。
（5）社会资源的再分配。能够调动开发商对于商业不动产的社会资源的分配意愿，资产证券化模式的_展能够弱化政府的主导性，让商业资金的来源更为宽广，这样可以促使地产开发商更为有效地保证资金的快速调度，充分利用好社会资源。
（6）刺激辅助相关行业的发展。不动产资产证券化会进一步促使中介托管行业盛行，由于不动产资产证券化方式会委托专业租赁和管理业务，而这种业务投资的周期长，这不但可以使商业不动产不会因为地产炒作或资本虚化而带来价格飞涨，也不会使得投资风险增大。而且这种良性循环营运可以带动辅助行业的蓬勃发展。
社区商业解析
何为社区商业？社区商业就是以人们生活的社区这样一个基础范围，服务周边人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这样的业态首先是符合本地人群的消费习惯有亲近感，其次是贴近本地的消费承受能力有真实的购买力，因此是商业地产范畴中最基础的生态。在电商冲击实体店的时代，社区购物中心是最不容易受到电商冲击的业态，因为人始终都是具有社会属性的动物，真实的社交和娱乐的需要永远都会存在，而这种需求最方便的莫过于就近解决。
可以说社区商业是最广泛的一种商业，无论何种规模的城市，无论处于城市的哪个区域，基础的需要的存在注定社区商业应用的广泛，可以说是最有市场的一种商业地产业态。至于具体形态，社区商业可以是沿街底商，可以是商业街，可以是会所，也可以是个小型的MALL，甚至可以就是菜市场。那么什么形态才是最佳的选择？多大体量合适？需要什么基础业态？能否标准化复制？有没有专业的管理公司来经营？这些问题目前并没有统一答案。现实情况也可以看到大多数的社区商业做的并不成功，一方面是本地居民的很多需求得不到很好的满足而不得不舍近求远，另一方面是大量开发项目的会所、底商经营困难，满街尽是二手房中介。因此，搞好社区商业也需要学问。
社区商业的经营模式
笔者认为，具有成功迹象有以下几种模式：
模式一：社区购物中心改造升级模式。国内目前实现这个模式最好的是阳光新业，这个是我曾就职的公司，我也曾投入大量精力用来设计商业模式，因此算是比较有发言权。这套模式其实没有什么新鲜的，纯粹的舶来品，模仿的样板就是美国的商业地产基金模式，其中最具代表性的是KIMCO。就阳光新业实操的案例而言，现在改造的比较成功的商业项目就有北京分钟寺新业广场和青岛南京路新业广场，共同的特点是：在收购经营业绩欠佳的大卖场类物业（曾经的家世界）基础上，加以餐饮、娱乐、儿童、体验等购物中心元素，使之从单纯的卖场转变为一个集中式的社区生活中心，未来还保留进一步升级为区域购物中心的想象力。随着城市化进程，推动区域的升级，通过业态的汰换提升而提高租金效率，进而提升资产价值，是这个模式的精髓。这个模式在缺少资金杠杆的作用下显现的威力还不是很大，未来REITS推出，辅以各式金融工具，这个模式可以演变为一种并购基金模式，未来两三年商业地产泡沫破灭之时正是用武之时。
模式二：社区商业品牌连锁店模式。这个模式的核心是做轻资产，走轻重分离的道路。换句说，就是将社区商业地产的资产价值与经营价值通过分工的形式进行拆解，资产价值对应长期资本重在积淀培育，经营价值对应运营管理重在品牌能力。这里先说轻资产这段，关键就在于通过专注专业的商业管理能力的培养，自成一套对社区商业的理解，借助对客户习惯的深度挖掘，形成客户黏度，进而形成品牌影响力，从而可做大规模的复制。这种模式类似连锁酒店的经营模式，对项目持有方具有极强的溢价能力，但同时对于大多数拿配套商业束手无策（卖又卖不掉，租又租不起来，租的乱还会影响整个社区的品质，进而影响项目主体的售价）的开发商来说，这又不失为一个双赢的选择。当品牌连锁店做到一定规模，其价值自然体现。
模式三：生活娱乐服务类业态集合店模式。这个模式的角度是从零售服务业切入，对于很多具有主题特色的生活类业态（比如儿童体验馆、小型电影院、儿童教育、养生健身等），与其被招商、被压榨、被胡乱组合，不如将共生互补性强的业态自行组合，以集合店的方式与业主进行谈判。这种集合店做到一定规模就跟上面第二种方式非常接近，但好处是更加灵活，可以做到模块组合，因地制宜，适用面也更广。这种模式组合的诀窍是将高吸客低租金的业态与高租金高毛利的业态进行有效组合，通过精准定位（社区服务的重点在于老人与小孩）有意识的引导消费，通过整体的营收平衡实现获利。此种模式是向零售端的进一步延伸，基本已脱离的地产范畴，可以用零售的套路采用自营、合资、加盟等方式进行快速扩张，未来也是具有极强的生命力。
模式四：商业街租售平衡模式。这个模式说起来也不新鲜，万达就设计了内街外街的方式来解决养商问题，通过外街的销售来回流大部分投资，通过内街的培育来培育整体项目的经营价值。这种模式比之那种“以住养商”的平衡模式又更进一步，可以规避限购，又可以实现更高的销售利润，对于民间资本充裕又有经商传统的南方富裕地区就更有市场。就我所知，龙湖的天街系列、合和的哥伦布广场基本就是这种模式。商业街更符合自然的购物习惯，有文化特色的商业街（比如成都的宽窄巷）更让人流连忘返，不过核心需要解决的就是土地问题以及售后经营问题，解决的好是现阶段最容易实现的投资回报。我们高和正在摸索的“资产精装修”方式已经成功的将资产管理引入到销售型的写字楼物业，在商铺类也有两个不错的案例。事实证明，解决好了投资人的资本属性问题，销售对于商业来说也并非死结。
当然这几种模式并非互斥，不过是基于不同的角度来谈的切入点。经营是所有模式成立的基础，好的经营模式需要体现几方面的特征：精准的定位，人性化的设计，恰当好处的投入，合理的业态配比，细致而标准化的服务，快速的反应机制和强大的信息化系统支持。要做到养商期尽可能短，而模块尽可能标准化容易复制，清晰明确，一击必中。
社区商业的投融资模式
对于很多人来说，对社区商业最担心应该是其盈利性，因为便民则难免收益偏低，重体验则养商期难免会长，如何解决投资收益并彻底解决投资退出问题是成败关键。要回答这个问题，我们不妨按照其生命周期分段来看。一个社区商业从选址拿地到最终建成运营，根据其现金流特征大致是可以分为三个阶段：建设期、孵化期和成熟期。下面我们不妨以终为始，从最终的经营结果依次倒推来看。
进入成熟期的社区商业就意味业态已为周边人群所接受，客流稳定，租金稳定。既然调整的空间不大，也就意味着资产价值的想象力已经到了极限，同时投资风险性已经降到了极低，这个时候最佳的投资变现方式就是资产证券化，最好能够上市交易。定价也非常简单，直接按照租金回报来定，参考REITS上市的标准是净租金回报大于6%来设计，不能上市也可以用租金收益权来设计融资产品，因为收益预期非常稳定，融资成本可以做到很低。在这个阶段，只要有专业的商业管理公司提供服务，只要有可靠的租约保障，险资等避险性资本会非常乐意介入，所以退出并不是问题。
现在我们来讨论孵化期。通过前面的讨论我们知道进入成熟期我们可以有一个明确的定价机制，主要的参考变量就是租金，那么孵化期要干的事情就是如何使租金最大化，这样也就是能保证退出的价值最大化。所谓孵化，就是从项目交付到最终成熟稳定的这个这个阶段。很多人期望一开业就达到一个高租金状态，现实结果证明这种安排往往会适得其反，高租金的负担会排斥许多有潜力的成长型业态，同时也会让租户急功近利，忽略了客户的培养。我们假设孵化阶段依然是以购买资产的形式介入，那么只要孵化的周期可以确定，租金成长空间可以预计，运营成本可以通过标准化来固定，确定投资回报率就跟资产的购买价格、付款方式以及所利用的财务杠杆密切相关。这时我们需要找的不过是匹配的资本，建议可以采取股加债的结构性融资方式。
在本次住交会上，最夺人眼球的当属主题型商业地产，并且有三个项目同时亮相，分别是以汽车为主题的福州海峡汽车文化广场、走奢侈品路线的厦门香山游艇会和汇聚旅游商住为―体的贵安新天地。
所谓主题商业地产，是在立项之初即有明确定位，专为某一行业量身订做，从而圈定了特定的消费客群。其实，主题商业地产在国外早已形成趋势，尽管国内尚处于起步阶段，但正逐渐成为投资者的“新宠”。
主题定位价值加分
随着商业地产市场逐渐升温，纯写字楼、shoppinggrall、SOHO，甚至城市综合体等各类商业形态层出不穷，但扎堆上市导致―定市场范围内的供大于求，同质化竞争严重，不少中小型商业项目因招商困难无法开业或开业后几度易主。
“与售完即可的住宅相比，涉及运营管理的商业显得复杂很多，那些跟风投资的项目往往都存在经营模式雷同、产品大同小异的问题，最终造成投资者利益受损。”福州海峡汽车文化广场发展有限公司总经理孙康升认为，商业地产竞争越来越激烈，如今越来越多的开发商意识到商业地产成功的关键在于运营模式差异化，通过进行主题定位，可以为商业项目价值加分。
“以海峡汽车文化广场为例，它是一个围绕汽车销售为主题的城市综合体，结合车务配套及相应的商业生活配套，但又不仅仅是为了交易而交易，更是希望打造出全国首家集食、住、娱乐休闲为―体的汽车主题公园。”孙康升表示，倘若按照老路走下去，汽车交易市场规模越做越大，但4s店仍然只是4s店，没有突破传统概念，无法吸引消费者的关注，使得项目的投资价值受影响。
特征要鲜明
主题商业有别于传统商业的重要标志主要体现在业态的定位上，但在确定之前，首先要了解市场形势，选择怎样的主题最适合，直接决定了能否吸引同类型的商家聚集，后期的经营管理能否事半功倍?
厦门香山游艇会的有关负责人告诉记者，选择游艇不是一蹴而就的，毕竟游艇现阶段尚属高端奢侈品，受众面相对窄，投资风险高，但经过调查考证后发现，由于厦门是国际性旅游城市，吸引着全国乃至世界各地投资者的目光，而目前五缘湾附近的游艇项目已经供不应求，无法满足市场的需求，因此，走高端路线的主题商业地产潜在着巨大的投资价值。
内容摘要：西安作为陕西省的省会，随着经济和房地产业的飞速发展，商业地产的发展也十分迅速。本文指出，西安市商业地产发展的优势包括经济稳步发展，政策变化等，但同时也存在开发模式落后、融资渠道单一、政府规划经验缺乏等问题，只有理性分析经验教训，才能使商业地产健康发展。
关键词：商业地产开发模式西安
近段时间，国内房地产市场上商铺销售火爆，商业地产投资热情高涨，无论是住宅底商还是纯商业项目，都呈现出迅猛上升的势头。西安等房地产发展初级市场，在商业地产的开发上呈现一派火热的氛围。一方面，投资资金纷纷转向商业地产，另一方面各国零售业巨头也纷纷进驻西安，使商业地产项目竞争愈演愈烈。西安近几年商业地产的快速发展让人眼花缭乱，但同时也要理性的分析其中的经验与教训，为以后更好的开发提供建议。
西安商业地产发展优势及特点
（一）经济稳步发展是重要保证
西安市经济保持发展的良好势头，全市生产总值由2000年的643.26亿元增加到2005年的1270.14亿元，年均增长13.3％，基本实现总量翻一番。人均生产总值从1100美元增加到2165美元。全社会固定资产投资五年累计完成2579.3亿元，年均增长29.2％。基础设施建设投资稳步增加，在2005年达到100亿元。这些数据表明西安市正迈入一个高速发展的阶段，为商业地产发展提供了坚实的经济基础。
（二）商业市场繁荣
西安商业地产行业面临的最大发展机会就是商业市场的蓬勃发展。据了解，2005年西安市商业设施建设发展呈现出规模大、多元化、档次高的特点，大型商业网点设施建设项目不断增多。目前已有家世界雁塔路店、人人乐北关店等20个大型商业网点项目开业，共完成投资额10亿元，建筑面积60万平方米。国际零售业巨头沃尔玛于2006年5月在东大街安家，总投资15亿元人民币，占地约68亩，总建筑面积25万平方米，目前工程建设已进入收尾阶段的骡马市商业步行街被其选中。西安市良好的商业市场氛围吸引众多国内及国际知名商家进驻，实现了商业和房地产的良性互动，即为商业发展提供了广阔的空间，也有力地促进了商业地产的开发。
（三）政府政策变化及行业规范
从政策角度看，近两年为调整产业结构，保证房地产业快速平稳的发展，防止出现全国性的房地产业过热，国家了一系列宏观经济政策来对房地产业进行调控。受此类政策的影响，住宅类和其它类型的房地产发展速度明显放缓，开发商对获得的土地和资金分配随之做出调整，而利润率较高的商业地产获得开发商的青睐。特别值得关注的是，鉴于房地产以前出现的问题和教训，一些全面指导和规范西安商业地产发展的文件即将出台，这将为西安的商业地产发展产生积极的影响。
（四）商业地产运作水平不断提高
商业地产与所在区域内的市场供需关系紧密结合，即市场有多大的购买力，就需要多大商业物业。过去的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引力去吸引消费者和维护消费者。因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。而对于大规模和高功能的项目开发，必须进行充分的市场调查。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。这就自然推进商业地产商的运作水平不断提升，最终促使整个商业地产行业进步
良好的投资前景已经吸引了众多投资机构和经营企业，一批国内知名商业零售企业正在西安选址，其中北京华联拟在二环路周边开设购物中心、王府井百货业拟在东大街选址开店，而来自瑞典的宜家百安居、法国家乐福也拟进入西安的商业领域。（五）特色品牌领军市场
商业地产竞争关键要走特色之路，特色是生命线，特色就是竞争力。而本土文化则是一个关键元素，从这个角度讲，这也是对开发商的考验。西安作为古都，有其独特的文化底蕴和历史痕迹，如何在现代社会的商业地产开发中发掘并有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。
西大街的开发是把唐风作为该街的主要建筑风格加以控制，朱栋、黛瓦、粉墙一系列标志性的唐代建筑元素使得西大街的整体风貌显得鲜亮活力，而这样的建筑风格比较适合用于规模较大的公共、商业建筑。西大街定位于集旅游、休闲、观光、购物为特色的中国唐人街，整条街完整开发势必引起人气汇聚、客流频繁、万商云集，使得整条街和项目具有整体向上的趋势，以后必将成为西安旅游的新热点。
西安南城，随着大唐通易坊、大唐商业广场等盛唐风韵商业地产项目开工建设，同时相继涌现出大唐不夜城，以及占地近千亩的大唐芙蓉园等大规模仿唐建筑，其规划建设，商业规模，将再次引爆唐文化商业地产开发热潮。
西安商业地产面临的困难及挑战
商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅的开发周期为3—4年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。
政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。
缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。商业地产开发商熟悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流程，许多项目没有招商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在体量上及业态定位组合上的盲目性。同时由于目前中国商业与地产业的信息不对称及商业的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。
开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意兴隆，才算大功告成。在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力。所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。比如西安某开发公司在商业地产销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。
关键词：新常态；我国商业地产；存在问题；可持续发展；方法
进入到21世纪之后，我国的经济获得了快速发展，人们的生活水平显著提高。其中，我国的商业地产在推动经济发展与社会进步中起到了重要的作用。而商业地产也成为了我国经济中一个重要的支柱产业。但是，自从2009年全球性经济危机爆发以来，我国的经济也受到了严重影响。同时，房价的过高、供需关系明显失衡、人民购买力的薄弱等等因素都使得我国的商业地产处在发展转型的十字关口。因此，我们需要对于新常态下我国商业地产发展中存在的问题、可持续发展的方法问题进行全面性的分析与研究工作，提高我国商业地产的质量与水平，推动其发展与变革，使其在未来我国经济发展与社会进步中依然可以扮演重要的角色。
一、新常态下我国商业地产发展中存在的问题
1.产业规划不科学
产业规划的不科学是我国商业地产中存在的一个严重问题。比如：我们从中国商业房地产总体规划的布局中就可以发现此种问题。北京、上海、广州、深圳等一线城市早已被商业房地产项目严重的影响，许多的企业盲目投入到商业类型房地产项目的开发中，导致房地产行业的虚假繁荣，房价虚高。比如：众多的企业从银行中进行大额款项的借贷投入到房地产项目中，与消费者、政府在进行房地产价格的博弈。而一些我国的二、三线城市也被房地产行业的虚假繁荣迷住了双眼，片面的追求地房产的盲目投资、追求大而全的商业理念、忽视了当地实际经济发展的水平、更忽视了当地人民生活的水平与消费的实力。最终导致，后续发展与经营阶段出现了种种的问题。比如：我们以众多商圈的盲目建设问题为例子进行具体的说明。北京、上海、沈阳等城市中许多商圈地产项目在后续的开发与经营中存在着大量商铺闲置的问题。这主要是由于两个方面的原因导致的。商铺价格过高、一般的经营者无法负担起高额的租金。商圈规划的不合理，周围没有大量的消费者或者是商品价格过高消费者负担不起。这种类型的商业地产项目开发一方面导致了建设资源与土地资源的浪费，另一方面导致了商业地产的虚假繁荣，在短期刺激了资源的开发与关联性行业的发展。但是，从经济发展与社会进步的角度来看，这种模式存在严重的弊病。
2.开发周期时间长
开发周围时间长是我国商业地产发展中一个重要的问题，严重制约了我国经济的可持续发展。投资额度大、开发应用时间长等方面的特点导致商业地产发展存在较大的风险。比如：通过银行信贷或者是其它融资方式进行开发建设资金的筹集是其重要的资本应用方法。但是，商业地产发展后续会面临着许多的问题。比如：施工建设、开发与管理、未来经营的策略等等。其中，任何一个环节出现问题，就会导致商业地产项目陷入到困境中。
3.定位水平的不准确
我国的政府没有对于商业地产进行科学的定位，片面的应用房地产项目刺激经济发展，带动有关行业的进步。事实表明，这种片面发展的模式存在重要的问题。比如：忽视当地实际经济发展的情况、忽视当地人们的购买力与生活水平等等、最终制约了当地商业地产与经济的整体发展。
二、新常态下我国商业地产可持续发展的方法
1.我国的政府需要加大商业地产宏观调控力度
从政府的角度来讲，需要其加大对于商业地产项目的宏观调控力度，使得商业地产发展规划更加的合理、建设水平与投资消费更加的协调、商业地产项目的建设质量与水平得到提高、使得我国的商业地产可以进行持续性的发展，使其对促进经济发展与社会进步做出更大的贡献。具体来讲，第一，政府需要充分的发挥出经济杠杆的优势，从银行信贷的角度入手，使其对于各个城市房地产开发的企业进行严格的资质审核，有利于保障商业地产项目开发工作的安全与质量，使得众多的资质企业无法进行有关的开发，有利于保障我国商业地产发展的良好环境。第二，各个城市房地产项目开发主管部门需要充分发挥出自己的职责，对于商业地产项目开发与建设工作中不合理的地方进行及时的纠正，有利于保障开发与建设工程的安全与效率，使其对于促进当地经济发展发挥出积极的影响。第三，政府需要对于当地的经济发展进行长期的规划，开展多种发展经营理念的并用，比如：汽车产业、科技产业、制造业等等，而不是过多依赖商业地产。第四，进行有关商业项目开发，需要充分的考虑到当地实际经济发展水平以及人们的购买力，避免面积工程。
2.政府与企业都需要做好商业地产的远景规划
政府与企业都需要做好商业地产的远景规划，以便于更好的进行当地经济发展的总规划，有利于当地企业市场竞争力的提高，商业价值的充分实现。从政府的角度来讲，进行商业地产的远景规划主要从以下方面入手。首先，政府需要对于当地实际的经济水平以及人民的消费能力进行科学评估、而从制定出专业性与科学性的商业地产开发计划，在今后的工作中严格执行此计划。其次，政府需要通过经济方式与行政方式并用，对于本地的商业地产企业进行科学的重组与整合，使它们可以在今后的商业地产开发中充分的应用好有关的资源，为提高本地商业地产实力，促进当地经济发展做出新的贡献。从商业地产企业自身来讲，它们需要在今后的发展中从众多的方面入手，使其在今后的经济发展中获得进步。比如：第一，充分进行资源的整合、树立起品牌经营的战略，通过资源共享与品牌联合实现企业竞争力的提升。第二，树立起科学规划与持续经营发展的理念，注重商业地产项目后期的服务与经营，充分发掘商业地产项目市场中存在的价值，使得企业在激烈的市场竞争中不断的发展与进步，创造出属于自己的价值与空间。
3.重视商业地产项目后期的运营与管理
商业地产企业需要注重商业项目后期的运营与管理，最终可以提升企业经营管理的水平与市场发展的潜能。具体的发展方针有以下几种举措。第一，商业地产企业需要与有关的项目运营商等进行联合性的开发与管理，通过充分发掘商业地产项目市场价值的举措来提升自己的商业利益，有利于自己今后的发展。比如：联合性的开发、联合性的经营、对于开发中的商铺进行有效的出售、租赁等，在周边的商业区中可以脱颖而出。第二，商业地产企业需要对于开发环境周边情况进行充分的市场调研，进行项目持续性的开发与管理。万达、华润等商业地产企业就是进行这种持续性开发与管理模式的典型，取得了非常好的经济效益与社会效益。第三，商业地产企业需要进行另辟蹊径，绝不模仿或者是复制它人的商业地产开发与经营模式。否则，必然会在有限的市场中形成强有力的不合理与不公平的竞争，而优势性的企业会占据竞争的主动权。这种模式不利于后来者的发展与成长，也在一定程度上造成了资源的浪费与建设的重复。
三、结论
对于新常态下我国商业地产可持续发展问题进行科学分析与研究，有利于我国的政府与各个商业地产企业应用科学的发展规划方法全面提升发展的水平与质量，保障我国商业地产的可持续性进步，使得我国的经济与社会稳步前进。
参考文献：
[1]高静.商业地产与城市经济发展协调评价研究[D].江西师范大学,2014.
[2]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者,2014,(14):192.
[3]王鹏,姚望.我国商业地产可持续发展探析[J].经济纵横,2012,(05):33-35.
[4]吴凯,郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸,2010,(28):41-42.
关键词：商业物业 管理 运营 措施
目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研，缺乏客观的依据，所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后
商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多：诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后，都会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣，进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时，商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性，2002 年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，但在投资和建设中由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，再由投资者直接或间接出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了，并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看，我们不难发现，他们几乎无一例外地采用出租的方式，也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是：两种资源没有有机结合，地产商找不到合适的商业主体，而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中，业主和使用人缺乏经营理念，盲目建设，目标经营市场不明确，缺乏商业的准确定位，多数商场经营没有特色，给人“千店一面”的感觉，缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆，开业时冷清”的现象，商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺，光顾的人不多，买东西的就更少了。客流量不旺，致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换，使顾客难以产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了，如此恶性循环，商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因：缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。因此，商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性，在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因：爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内，依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点，靠追风来指导建设，如此的商业物业效益不仅不会好，还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足，把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉，而在墙面、地面等装潢上大量花钱，给后人留下“弃之可惜，改之不能”的遗憾。
环境方面：商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入2000美元以上，居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城区购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才；懂法律掌握政策的管理人才；高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度： 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体， 就会产生什么类型的经营机制； 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度；另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售， 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点；成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。
参考文献：
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投资商业地产不是撞大运，如果不按照正确的投资方式行事，十之八九将会失败。商业地产不同于住宅，而是具有独特的属性，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，尤其要讲究投资技巧，这样，才能增大成功的概率。
专业人士表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开经营这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。
用功不一结果迥异
有这样两位投资者，同样是投资商业地产，得到的结果却大不一样，究其原因，在于投资前用功不同。
我们先了解一下两位投资者的投资经历。第一位是景先生，在2002年夏，他在联洋社区以13000元/平方米的价格购置了一套约170平方米的底层商铺。随着联洋社区的不断成熟，其知名度不断提高，社区整体品质不断提升，已成为高收入人群所热衷的居住社区。为满足这部分人群的需求，社区内商铺的品牌化程度较高，租金水平也一路走高，目前已达到8元／平方米／天。另外一位投资者章先生的运气就要差得多了。在2005年初，他在古美社区内购买了一套面积为120平方米的底层商铺，单价约14000元，平方米。在过去5年时间里，他的这套商铺大多数时间空关，而目前租金水平仅1.5元，平方米，天，与前者相比判若云泥。
为什么会出现这样的情形呢?从两人的考察过程不难看出端倪。景先生之所以看中联洋社区，他认真调查了社区规划的定位，并对社区早期人住人群也进行了走访，做了大量的考察工作。通过调查，景先生意识到联洋社区必将发展成为浦东陆家嘴附近一个知名的高档社区，商铺投资潜力不小。的确如此，联洋社区定位于中高端人群的居住社区，随着高收入人群的导入，社区内商业业态也向着精品店演变，这会使得物业本身的价值和租金水平不断走高。而章先生只是看中商铺价格便宜，别的均未作考虑。他所选择的古美社区虽然也是一个大型居住社区，但社区主要以吸纳普通工薪阶层为主，因此购买力相对较弱，且加之他所投资的商铺位于社区内最为偏僻的地方，因此至今毫无起色，一点都不会让人感到意外。
由此可见，投资商铺要获得成功，并非是简单的购买物业，然后收取租金，并等待物业升值。同理，投资写字楼、产权式酒店等商用物业，也涉及到同样的问题。
紧扣“商”宇玩投资
商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，专家表示应该紧扣“商业”这个主题进行投资。我们梳理其中几个主要步骤，如市场前景的考察、经营管理等，供读者参考。
市场调查要细致
商业地产未来的表现如何?能够吸引到更多的经营者关注?消费者能够接受?……诸多问题，都必须在出手之前了解清楚，而这些信息，则需通过细致的市场调查来获得。
专家表示，市场调查的内容根据项目的具体内容不尽相同，但基础的市场调查无外乎以下几个方面的内容，如市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等)，经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况)，市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。个人投资者虽然无法像专业机构那样把上述所有项目全部调查清楚，但不可否认的是调查的内容越多，越有利于自己认清项目未来的发展潜力。
“管家”须精挑细选
好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的决定性因素。
“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。下面的小故事将说明管理水平的高低将怎样影响商业地产的租金收益。在2005年，位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场，与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”，当时许多人对此不解，因为与富安百货合作，可获得长久稳定的租金收益，与这个“财神爷”闹分手，并非上策。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖，一举改善了自身的业态分布，吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然，租金水平肯定得到了极大的提升，目前其底层铺位租金已是上海最高之一，约12美元／平方米／天，与3年前相比，几乎翻番。
刘力表示，港汇广场的成功，跟背后管理团队有着密不可分的关系。专家表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。
权限宜集中忌分散
上海北部某大型商业项目，因为产权分散，导致后期管理极为困难，而给投资者带来的则是伤害。由此可见，为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(街铺除外)，则应该三思而后行。
专家认为，对于部分分割出售的小产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到集中管理，如果不能，则要当心。
项目扎堆更有潜力
独铺难成市。商业项目扎堆，可能会促使市场加快成熟，从而有利于投资。
通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是楼裙做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式可以强化资源的集中利用，通过聚集有效人群，可较快培育市场，引发联动效应，在三种商业的互相带动下，整个商业地产项目将会良性循环，逐渐强大。如广州三大城市购物中心不约而同与写字楼联姻；北京新天地也开始利用起写字楼及酒店的商务效应。
政策风险需关注
由此可见，投资商业地产，虽然从目前来看，国家调控的主要对象是住宅市场，但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收，这项与保有环节有关的税收，势必会压缩租金收益。而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”，将放大投资亏损。其实根据相关税法，围绕商业地产的各种税收也是颇多，比如无论是在持有还是租赁阶段，都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象，国家将会从严征收包括房产税等税收，从而加大交易成本，也会极大影响到投资收益。近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。
持有物业要耐心
从以前的经验来看，除了极个别优质商铺外，大多数商业地产很少出现像住宅那样疯狂上涨情形，因此需要耐心持有物业，否则无法获取更为丰厚的回报。
从1988年向市政府表态“不管项目在什么地方，只要能有活干，有口饭吃就行”到如今一步步迅猛扩张并称要震惊世界的王健林以及特有其标志的万达越来越受到各方的关注和聚焦。2012年6月，伴随着万达收购AMC、投资俄罗斯项目等国际化战略的实施，关于王健林在海外能否像在国内一样取得无与伦比的成功，仍需时间的检验。
节奏
2000年，万达开始进军商业地产。现如今已经在房企中树立了商业标杆并且引领着众多房企纷纷涉足商业地产。万达创立的商业综合体在房地产行业的地位一如王健林在房企大佬中的排位一样，不容置疑。
2002年，王健林在中国房地产界第一个提出做百年企业。近期万达的各种举动，无论是多么张扬，不可否认的是这个军人出身的企业家正在践行自己的诺言，打造屹立百年的国际商业集团。
2004年，万达开始投资电影院。而今年五月，大连万达集团和全球第二大院线美国AMC影院公司签署并购协议，正式以31亿美元收购AMC院线100%的股权。这次收购的完成也意味着万达集团成为全球规模最大的电影院线运营商。
尽管今年上半年万达关于被调查、散伙饭、裁员降薪、擅自拆校等事件纷扰，但这丝毫没影响王健林的步伐，收购AMC，投资俄罗斯项目等举动还是把万达再次推到舆论焦点上，人们在猜测王健林这么大胆的底气缘何的同时，更多的是对王健林的胆识以及在运作资本上独有的能力的赏识。
“万达已经把国际化作为一个重要部分，宁可牺牲一点国内的利润空间，也要与国际接轨。如果万达做到超过500亿或1000亿美元收入规模的时候，我不希望它只是一个国内公司，应该是一个世界性的品牌公司。”王健林称。
引领
和一个外行人谈起房地产行业，也许他知道的并不多，但是只要说起万达影院，相信没有几个人不知道或者没听过的，虽然从这个方面来看，似乎对万达的了解太过片面，但透过这个窗口足以印证万达在商业方面的影响力。
因为调控的原因，不少房企纷纷转战商业地产寻觅突围。这不仅体现在大房企方面，一些中小企业也都纷纷效仿，一时间商业地产成了炙手可热的香饽饽。事实上，商业地产在我国发展的时间并不长，加上商业地产对资金的依赖程度很高，所以近期商业地产在运营、资金、管理等方面都暴露了问题。
万达模式如何复制？这是不少企业思考和探究的问题。据了解，作为主要以商业地产开发为主的万达，在早时的开发中就抓住了中央政府四万亿强力刺激和各地方政府寻求快速发展的有利时机，迅速抢占了中国商业地产的高地。但随后多家房企进驻商业地产领域明显没那么从容，王健林预测，商业地产将在三年以后大规模陷入困境。
对于一拥而上的商业地产，王健林认为，这样的结果必然是“一拥而下”。房企如果不在人才储备、知识储备和心理准备上下工夫，必然会遭遇水土不服的局面。“万达模式”在商业地产中的成功案例在现阶段更是广受关注和研究。
万达广场能够进驻全国大中城市并且总能和商家以及消费者保持很高的粘度，其实并不需要很高深的奥秘。王健林表示，要建立商家忠诚度，最核心一点就是让商家赚钱。同时，在整个发展过程中，他始终注意对资金流的把控，确保公司资金流充足，而不是依靠融资或者借贷，这才是关键。
底气
“留有适当余地，不把事情做得太满”作为王健林的经营之道表现在万达的整个运营中便是经营模式的张弛有度。
王健林并不喜欢看大片，他觉得大片不能体现“中国传统道德”，但这并不妨碍他收购AMC的步伐。“万达只跟有追求的官员打交道，有些地方政府哼哼哈哈的这种，我就坚决不去。”但这并不能阻挡各地政府对万达的邀请和欢迎。
“一般有万达广场的地方，都会形成一个小城市，城镇化也是地方政府政绩的重要指标之一，所以地方政府都非常主动邀请万达进驻。”业内人士分析。
王健林在一次微访谈中称，目前万达最迫切也最接近实现的愿景是成为全球最大娱乐影院集团，收购AMC一事顺利交接后此愿景达成；三年后，万达力图在2015年达到持有物业2500万平米，届时万达将发展成为全球最大不动产企业。最终，拟把万达建成全球最大的文化产业集团之一。
