时间：2023-08-24 17:17:08
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业财务分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。
一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析
鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。
二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施
房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。
总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。
参 考 文 献
[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）
[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）
[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101
摘 要 房地产业蓬勃发展对国民经济的发展起到很大的带动作用，但作为高风险行业，为了控制成本，规避风险，在当前竞争日益激烈的环境下，实行动态财务管理具有必然性。本文首先对动态财务管理进行了基本概述，然后分析了我国房地产行业的财务管理现状及其存在的问题，论述了其构建动态财务管理系统的必然性和可行性，最后提出了房地产业构建动态财务管理模式的步骤，对房地产业进行财务管理、成本控制具有借鉴作用。
关键词 房地产 动态财务管理 现状 构建
由于房地产业所处的重要经济地位和行业本身所暴露出的现实财务问题，有必要引入一种更为科学的财务管理理念和方法来指导房地产项目的开发，提高项目的抗风险能力。另外，开发商进行房地产投资是为了获取利润，从财务管理的角度来讲，就是要实现开发项目经济价值的最大化。因此必须借助于一个有效的价值测量工具来提升项目的经济价值，即开发和运用动态财务管理系统。
一、动态财务管理概述
动态财务管理是一种财务管理的方式，所谓的动态化管理就是在管理中利用对结果的模拟来实现对目前财务管理的措施和方法的改进，是一种预测式的财务管理方法。其应用的主要手段是利用动态化的管理指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式对财务实现管理，从而研究企业财务信息在某种因素的制约下会如何发展。
二、房地产项目开发的财务管理现状
与一般项目投资相比，房地产项目具有开发周期长、过程复杂、投资巨大等特点。其财务管理工作往往要求准确的投资分析和成本控制能力。当前许多房地产开发企业缺乏对房地产行业的了解，没有对开发项目实行有效的财务管理和成本控制，项目开发环节存在诸多财务问题，严重制约了房地产业的发展。归纳起来，问题主要体现在以下几方面：
（一）缺乏财务预算管理意识
许多房地产企业在进行开发项目管理时没有做很好的事情财务预算，对开发的房地产项目没有从征地的成本、资金运作、投资回报率等方面做细致的财务分析，因而无法准确地预测目标利润，更谈不上各项成本指标的测算和分解落实工。这很有可能会造成企业盲目地进行资金管理，严重影响了项目的经济效益。
（二）为赶工期忽略成本控制
迫于市场竞争以及资金回收方面的压力，许多房地产公司都会出现赶工期的情况。为了节省时间，经常出现没有完成设计工作就急于“招标”、“施工”，普遍存在“边干边设计”这种现象。正所谓欲速则不达，这种一味追求建设速度的做法造成了在项目建设前期无法对目标进行估计测算，不利于日后施工过程进行有效的成本控制。
（三）部门间信息沟通不畅，不利于项目财务工作的开展
房地产项目进行财务管理，往往需要大量的基础财务资料。而这些，来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门。许多房地产企业领导单纯认为成本管理是财务部门的工作，而没有认识到财务部门实行财务管理需要其他职能部门的配合，以至于财务部门无法收集到所需的一线成本管理的资料，也就无法进行成本核算与管理。
三、房地产企业实行动态财务管理的必要性和可行性
（一）实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观需要
房地产企业行业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须采取最低成本战略，差异化战略，或者集中战略。而采取低成本战略，必须要对企业实现有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断超越自身和竞争对手，而房地产企业的任何一项创新，都不具有可持续性，非常容易被竞争对手模仿，所以很少有房地产企业能够真正做到持续创新。因此，房地产企业要想实现长远的生存发展，拥有自己的核心竞争能力，就必须走低成本战略之路，通过进行有效的财务管理和控制，来最大程度地降低企业的运行成本。但是传统的财务分析与核算不能满足房地产企业的这项要求，已不能适应现代房地产开发项目的运作，因此，在企业内部实行动态财务管理是其必然选择。
（二）信息化技术的应用为实施动态财务管理提供了可能
面对经济全球化和信息化的发展趋势，财务管理信息化已是必然趋势，房地产行业自然也不例外。而要实现财务动态管理，必须拥有能迅速处理财务信息和具备数据运算功能的分析工具，这就要求结合不同公司实施动态财务管理的实际需要来开发应用财务软件。通过财务软件的使用，促进房地产开发项目财务管理的信息化，企业的决策者就可以得到经过处理的、简明直观的财务信息，这样不仅可以省掉大量繁杂的财务核算工作，而且同时也可以降低企业的人工成本。另外，动态财务管理系统具有非常强大的数据处理能力，可以对所有需要进行处理的信息进行处理，这样企业就可以综合把握各种信息，避免产生因忽略部分数据而造成决策失误的现象。
四、房地产企业动态财务管理模式的构建
（一）房地产企业财务动态管理模式构建原理
房地产企业的财务动态管理模式的构建，是一个关联整个企业的系统工程。在构建之前，必须明确系统设计的原理，即在动态财务管理的定义框架内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将动态财务管理系统构建成一个能够实时反映项目资金运作情况的信息平台。在这个平台上，房地产企业可以模拟出目标资金在不同市场环境下的变化，并将动态财务指标与目标值的比较结果及时反馈给系统，供企业管理者进行决策提供参考。
（二）房地产企业动态财务管理模式构建思路
不同的企业，其资金运作情况也不同，因此要根据房地产企业资金使用的特点，制定相应的动态财务管理系统控制流程。在财务动态管理链中，公司任何一处发生成本支出的环节与项目，都可以在动态财务管理系统中直观展示。这样，房地产企业的财务控制水平将达一个全新的高度。一方面，房地产企业借助动态系统不断提高企业的内部成本控制水平，为股东创造更多的经济效益。另一方面，动态财务管理系统可以对企业的资金运作情况进行预测，从而有助于提高房地产企业资源利用效率。
（三）房地产企业财务动态管理模式系统设计
房地产财务动态管理的关键是要进行管理模式系统设计，通过建立适合目标企业的动态财务管理平台，使企业的各职能部门的财务管理都能在一个系统内进行。房地产企业动态财务管理系统的设计，主要分为以下几个环节：
第一，需求分析。结合所在企业的战略目标与财务管理的目标，根据所要解决的主要问题，确定未来系统所要实现的主要功能，从而科学地进行功能模块的设计。一般来说，房地产企业实行动态财务管理，主要是为了实现其财务管理的信息化，既包括财务信息汇总、查阅、调整、分析以及执行结果测算等，又包括对房地产企业具体项目的财务运行情况进行实时信息反馈，统计分析和综合评估等工作。进行有效的需求分析，是房地产企业设计动态财务管理系统的前提。
第二，设置系统模块。在明确了动态财务管理系统所要具备的功能后，就需要对房地产企业的动态财务管理系统进行模块设置。通常，房地产企业动态财务管理主要包括基础信息、可行性分析、成本控制以及企业绩效评估几个模块。
第三，动态财务管理系统的运行。动态财务管理系统正式运行后，才能使房地产真正实现有效的财务管理。主要包括前期准备工作、财务成本的计算、分解、监控管理、评估考核等环节，以及各个环节之间的相互配合。只有真正使企业的动态财务管理系统得以有效运用，才能有效地提升房地产企业的财务管理水平，实现企业的各种资源，特别是资金的合理配置，进而不断提高企业经济效益。
第四，系统的集成管理。这一阶段对系统的各个功能模块进行整合，从而形成一个完整的相互协调的系统。
五、结束语
房地产开发项目因为周期长，成本大在管理中容易因为复杂的经济环境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用动态化的财务管理模式，对开发项目进行全过程的动态监控是十分必要的，通过进行实时化监控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
参考文献：
[1]张根龙.我国房地产企业动态财务风险研究.网络财富.2010(17).
[2]肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略.财会月刊.2011(02).
[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我国房地产企业发展的现状
1.1 行业特点带来的风险
房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。
1.2 利率和通货膨胀风险
当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。
1.3 现金流不稳定的风险
资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。
1.4 国家宏观政策所带来的财务风险
2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。
1.5 财务风险管理意识不强
企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。
2 房地产企业财务风险成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。
2.2 内部因素
由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。
3 房地产企业财务风险的防控策略
3.1 完善财务风险控制体系
房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。
3.2 加强融资环节的管理
房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。
3.3 在投资方面的财务风险防范
对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。
3.4 加强现金流管理
房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。
主要参考文献
【关键词】民营房地产财务管理对策
20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。
（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
（一）融资难的困境
随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。
（二）财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。
（三）缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
（一）增强企业信用，增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
（三）建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。
（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。
参考文献
[1]陈春景.浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].中国科技财富,2010(22).
关键词：房地产企业 财务危机 成因 防范措施
一、引言
随着我国国民经济的不断发展，房地产业已经逐步成为我国国民经济中的重要组成部分。房地产业是一个具有投资巨大、回报丰厚、回收缓慢、高风险的特殊行业。其经营模式也具有特殊性，如：其生产周期长、融资投资的金额较大、资产负债的比率较高等。面对房地产企业的经营特性，必须加强对房地产企业财务风险的防范，避免企业财务风险的发生。就目前我国房地产企业的现金净值现状来看，大多数企业为负值。例如：2010年上市房地产公司中综合实力排名第一的万科房地产现金流量指标为0.203，综合实力排名第二的保利房地产的现金流量最低，为-4.89。这一数据表明，房地产企业的现金流普遍存在紧张的局面。另外，房地产企业的筹资过程也会使财务风险加大。可见，房地产企业的财务指标的不乐观在很大程度上能够充分反映出企业存在着财务危机的隐患。
二、我国房地产企业财务风险的表现形式
房地产企业是一个资金密集的典型行业，具有资金投入量大、但是回收期长、变现能力差等特点。这些不同于其他行业的财务特点决定了房地产企业面临巨大的财务风险。
（一）存在利率波动的风险
房地产企业一般都是负债经营的，利率的波动将大大影响房地产企业的财务状况。当利率上升时，房地产企业的资金成本增加而预期的收益降低，而房地产消费者的购买欲望也将下降。此时将形成房地产市场的生产成本高、市场需求低的局面。自2004年起 ，央行已经多次加息，不仅增加了房地产企业的财务成本，更增加了贷款买房者的投资成本。房地产企业为了获得更多的收益，避免财务损失，不断提高房地产价格。房地产价格的提高也在很大程度上抑制了投资者的购买欲。
（二）存在按期偿债的风险
房地产企业的开发资金一般是由自有资金、银行借款、经营性欠款、房地产预售款四部分构成的。在这四部分资金构成中，自有资金所占的比重较低因此，房地产企业的开发资金大部分换是来自于银行借款。由于房地产企业的特殊性，其资金的回收期较长，预期利润有存在很大的不确定性，导致企业财务风险的发生。如果，房地产企业不能及时支付到期的银行几款利息或本金，那么企业将面临极大的财务风险。同时，由于很多房地产企业受到高收益的影响，盲目的采取多种渠道的融资活动，将大额存单进行质押贷款，最红导致企业无力偿还银行的债务。
（三）存在再筹资的风险
如果房地产企业的资产负债率过高，将降低企业对债权人的偿债保证，此时企业如果想从货币市场或金融机构再筹集资金，难度将加大。
三、房地产企业财务危机的成因分析
激烈的市场竞争、来自各方面的因素都将引发房地产企业财务危机的发生，这不利于企业未来的发展。
（一）国家宏观经济环境的调控因素
目前，我国国民经济的发展正处于上升阶段，经济发展形势良好。但是，我国的各项经济政策、经济制度并没有呈现出与经济高速发展的势头。各种政策不能完全与经济发展形势配套，存在太多不确定因素，因此，房地产业必定受到宏观经济环境变化的冲击。例如：国家对环保的要求越来越严格，在环保政策的制定方面也充分体现出人文意识，高考期间房地产施工暂停、对夜间房地产施工进行严格管理、对施工过程中发出的噪音严格控制等政策的出台，都对房地产也造成了影响。再例如：国家队房地产价格的控制政策、货币政策、利率及汇率政策等的变化都是房地长企业无法预料和控制的。
（二）企业资本结构的不合理
这是企业也发生财务危机的根本原因，企业的资产负债表将企业的财务状况氛围三种类型：第一，流动资产的大部分是由流动负债筹集构成的；第二，资产负债表中的累计结余是红字，这说明企业已经出现资产亏损，财务危机已经发生；第三，亏损已经侵蚀了企业全部自有资产，出现资不抵债的情况。有的房地产企业过分追求负债在财务中的杠杆作用，想要实现投资收益的最大化，从而造成高财务危机的发生。
（三）企业财务管理环境的复杂性造成财务危机
与其他行业相比，房地产企业的内部财务管理环境十分复杂，财务关系的混乱是造成财务危机的又一个重要因素。例如：有的房地产企业内部各部门之间、企业与上级部门之间、资金的使用、利润的分配等方面都不同程度的存在着权责不分、管理混乱的现象，造成企业资金严重流失，资金的完整性、安全性遭到破坏。而企业的财务管理人员只是局限于自己的可控范围，对财务管理缺乏对数据的整理与分析，对市场的判断、经营状况等的财务分析仅凭主观臆断。这种缺乏真实性的信息分析是财务危机的发生存在着客观性。
（四）房地产企业的管理人员素质偏低
我国的房地产行业索然仅仅经历了30年的发展历程，但是它对国民经济的影响却很大，并且占到国民生产总值的40%-50%。这就需要大量高素质的人才来完成对房地产企业的管理。但是，我国房地产企业的管理人员素质参差不齐。很多房地产企业的领导者根本就不懂房地产的经营，在这样的领导者领导下的房地产企业的投资行为很值得怀疑。
（五）房地产企业缺乏风险管理意识
我国房地产行业起步较晚，但是由于国家宏观经济发展顺利，经济形势好，房地产业也得到了空前的发展。长期以来，房地产企业的领导者认为房地产时稳赚不赔的行业，因此对企业存在的财务危机认识不足。例如：很多房地产企业为了取得国家土地的使用权不择手段。再融资过程中对自己的预期销售又充满了信心，这些都给企业带来了财务危机。
四、房地产企业财务危机的有效防范措施
（一）防范财务危机的一般性措施
1、提高对财务危机的防范意识
房地产企业对财务危机的有效控制离不开人的因素，因此，必须在企业中树立起严格的发风险防范意识，不仅仅是企业的财务人员，其他各部门的工作人员必须同样树立起财务危机防范意识，真正将企业的内部控制落实到位。
2、优化房地产业的资本结构
资本使房地产企业生存的必要条件，只有对资本结构进行合理的优化才能使资金使用效率提升，实现企业的利润最大化。
（二）防范财务危机的技术型措施
1、项目评估阶段财务危机的防范
房地产企业取得国家土地的使用权是最关键的环节。在此环节中房地产企业必须聘请专业的公司对土地进行可行性评估，对企业的盈利能力进行预算，通过对多种方案的对比，对评估进行动态修正。
2、项目融资阶段财务危机的防范
在对企业开发的房地产项目作出最初的评估后，经过政府的设计规划、方案评审、立项批复就可以正式卡法建设了，此时股东的大量资金已经变成了土地成本，融资时该阶段迫在眉睫的问题。对于该阶段发生的财务危机，企业必须避免两个极端问题的发生：一个是过分自负，一个是盲目圈钱。
3、项目销售及资金回笼阶段财务危机的防范
房地产企业的销售是最关键的，根据房地产企业销售的特点，企业必须明确产品的定位、对产品进性科学的定价、制定合理的销售政策、掌握灵活的销售技巧。而对于销售过程中的资金回笼问题，企业必须针对不同的客户采取不同的对策，降低财务危机发生的几率。
总之，房地产企业发生财务危机的原因很多，企业必须针对不同的原因进行认真的分析，寻找防范财务危机的对策，避免财务危机的发生，使房地产企业能为我国国民经济的发展做出更大的贡献。
参考文献：
[1]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界，2011
关键词：房地产企业 财务风险 成因 对策
一、房地产企业财务风险形成原因
财务作为一个开放的系统，在按照自身轨迹进行运作时，也在不断地和外部的市场进行联系，因此财务风险地形成主要来自企业的内部和外部，进而产生系统性风险和非系统性风险。
（一）房地产企业财务系统性风险
因为公司外部风险因素变化而引起整个财务环境的不确定性，被称为系统性风险，系统性风险对其他公司的财务经营也会产生影响。而从性质上看系统性风险也是环境风险。导致系统性风险形成的原因主要包括：宏观经济环境、市场环境、资源环境、政策法律环境。
1.宏观经济环境
经济发展的周期和国家的经济发展水平制约着房地产业的发展，而房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，会经历不同的发展阶段。我国房地产业周期和GDP的增长有关，两者的波动大致相同。我国房地产周期频率随市场发展和行业的成熟而变化，我国房地产发展周期中衰退期和低谷期较短，增长期和繁荣期的时间较长，由此可见，我国社会大众对房地产市场的需求在不断提升，我国房地产业的发展速度和发展需求明显高于房地产总量过剩的国家和地区。从房地产销售和房地产投资的关系角度分析，房地产的销售增长刺激了房地产投资的增长。我国房地产业的发展，带动了与房地产相关的周边产业的兴起，从而促进了国民经济的发展。相对的这些行业的产品质量、产品价格以及产品更新速度等也影响了房地产业的发展。
2.市场环境
市场环境作用下的市场风险主要包括：价格的风险、再投资的风险以及购买力的风险等。随着我国房改制度的实施，在销售方面个人的购买者正在成为购房的主要力量，因此对个性化的需求越来越高，对产品的细分以及客户群体的细分要求也越来越高。如果产品开发前没有做好项目的定位、项目的规划设计以及销售策略等方面的工作，会给产品带来滞销的风险。现阶段我国房产的产品差异性越来越小，因此开发商面临着产品的同类化和同质化的竞争问题，从而引发房地产行业的竞争越来越激烈，这在一定程度上增加了房地产企业的开发难度，同时也增加了销售的费用。
3.资源环境
房地产的开发基础是土地资源，但是土地资源作为不可再生资源，给房地产开发业带来了资源环境上的风险。土地的储备受国家宏观经济形势、国家土地政策、土地市场供求关系和土地本身位置的影响。其中土地政策的变化和土地价格的变化对房地产开发商有重要的影响。土地作为房产开发成本的重要组成部分，占用了前期投资的大量资金，土地资源影响着开发商资金的周转和资金收益，如果开发商不能及时的对储备土地进行开发，需要交纳土地闲置费，甚至可能出现无偿交回土地使用权的情况。因此在进行房产开发时要考虑到资源环境带来的风险。
4.政策法律环境
国家通过使用税收、金融、财政等多种经济形式对房地产行业进行宏观调控，以此保证国民经济能够换得健康有序的发展。宏观调控的政策手段对房地产企业的收益有重大的影响，其影响主要表现为：首先，国家和政府对土地资源的开发、使用计划会直接影响土地的市场供应关系，从而影响房地产业的开发和建设。其次，国家和政府制定的各项税收会影响房地产的价格，对房地产的销售情况有重要的影响。再次，国家和政府所采取的房地产交易政策，对房地产的流通情况有很大的影响;最后，国家和政府对金融政策的调整和更改，对房地产企业的融资具有重要的影响。
（二）房地产企业财务非系统性风险
由特定经营环境变化引起的不确定性风险，称为非系统性风险，同时可对个体产生风险影响。非系统性风险主要来自各公司自身的营业活动和财务活动，属于公司特有的风险。从房地产企业内部管理的角度看，非系统性风险主要的表现形式是：筹资风险、经营风险。由此可见，企业自身经营特征、资金的结构、财务管理水平以及决策风险意识等是引发非系统性风险发生的主要因素。
1.房地产企业本身经营特点
房地产企业的经营特点包括房地产开发项目的周期长、过程复杂、涉及部门多以及环节多等。房地产的完整开发程序是获得土地、调研市场，投资决策、施工建设、推广销售、物业管理等，在房地产的开发过程中所涉及的合作单位较多，同时要接受多个政府部门的监督和管理，主要包括规划部门、国土部门、建设部门、环保部门等。这些方面加大了房地产开发建设的进度、质量、投资、营销控制的难度。如果其中某个环节出现问题，例如：设计变更、施工条件变化、环境条件变化等，都会导致房地产项目的周期延长，同时增加营业成本，导致房地产的收益下降，甚至出现亏损的现象。
2.房地产企业资金结构
房地产企业的全部资金来源中，权益资金和负债资金的比例关系构成了企业的资金结构。房地产企业的资金主要有自由资金、银行信贷、销售预付款以及经营性欠款组成，其中房地产企业的自有资金比例较小，而负债资金占房地产企业全部资金来源的60%以上，甚至有的已高达90%左右，因此企业如果不能有效的对各类风险进行控制，会提高本息到期支付的财务风险。
3.房地产企业财务管理能力
我国房地产企业中的大型房地产企业是由国有资本控制的，或者大型房地产企业的前身就是国有企业。因此国有企业中存在的一些问题，例如：工作效率低、管理水平差、内部激励机制不完善以及内部约束机制不健全等问题也会出现在大型房地产企业中。同时企业在进行资金管理和使用时，不能有效的进行资金使用和利益分配的管理和责任划分，造成房地产企业资金的利用率低，以及资金的安全性差等问题，从而使房地产企业的财务管理能力无法提高。
4.房地产企业决策风险意识
房地产企业的财务决策是造成财务风险的一个重要方面，在决策中由于企业缺乏对投资项目可行性的研究和分析，对经济信息收集上的失误以及决策者的决策能力低下等问题，造成投资决策的失误，不但使投资项目的收益受损，而且使投资的成本无法及时收回，给企业带来了严重的财务风险。
二、房地产企业财务风险治理
（一）加强财务管理
加强对房地产企业的融资管理，在进行融资时按照国家的法律法规进行。对于企业的投资风险决策问题，既要勇于进行风险投资，同时又要避免盲目投资和冒险投资，尽量降低投资的风险。房地产企业需要及时了解最新的市场资源信息，以此提高市场竞争力。对企业内部的资源要进行合理的配置，对企业的资金使用和分配要进行合理的计划，因此要加强对企业的收益分配风险的管理，使企业的收益分配可以科学合理的进行。
（二）建立风险预警系统
通过编制现金流量的预算，建立风险预警系统来更好的对企业的资金进行管理和监督。现金流量编制的准确性关系着企业风险预警系统是否能正常发挥作用，因此企业要将具体目标进行汇总处理，制定全面的企业预算计划。以此来预测未来现金收支的情况，以周、月、季、半年以及1年为期限，建立滚动式的现金流量预算计划。同时要确立长期的财务分析指标体系，建立财务的预警模式，企业的信息化为财务预警提供了基础信息，可以对企业财务活动中隐藏的风险进行监督，通过对企业内部和外部理财环境的分析和研究，可以及时地发现财务的危机信号，从而可以根据危险信息的提示找到风险危机的源头并及时解决。建立财务的风险预警系统可以为企业的决策提供依据，对企业的资源可以进行合理的配置，可以有效地对财务风险进行检测，保证企业的财务管理工作的安全性和有效性。
三、结束语
现阶段我国的国民经济不断的发展，而这种发展决定了我国房地产处于高速发展阶段。房地产行业的高回报率和广阔的发展空间，吸引了越来越多的房地产企业的加入，同时也为房地产业的发展带来了一些问题。为了防范和解决财务风险，房地产企业需要针对自身的企业特点和实际情况进行分析，找到原因并制定相关的解决措施及时解决问题，以此保证房地产企业的健康发展，提高房地产业整体的发展水平和整体的利益。
参考文献：
[1]田林永.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国住宅设施，2011，（8）：21-89.
[2]周爱霞.后金融危机时代房地产企业财务管理的思考[J].中国商界（下半月），2010，（8）：65-90.
[3]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010，（22）：52-110.
一、房地产企业中财务治理的作用
在经营开发的前阶段，房地产企业想要进行房地产开发就首先应取得相关政府的批准，在取得审批后才能进行房地产开发。在开发阶段，房地产开发商应有针对性的对消费者进行经济活动。因此房地产企业在不同经济活动阶段会有不同的工作内容，业务往来的对象也不完全一样。因此在房地产企业的财务治理工作中，具有计划性、复杂性以及经济强大性等多种不同的特点。财务治理作为指导房地产企业经济活动的关键，在房地产企业经济活动中，具有以下作用：
（一）有效安排筹资内容，提高筹资效率
企业在进行长期筹资时，财务治理能够根据房地产开况合理的规划资本财务与债务情况，将财务结构与股份配置进行详细分析后得出筹资申报结果。房地产企业才能够根据投资申报数据进行资本融资与房地产开发。通过财务治理进行的不同筹资方式的对比，房地产企业也能从中发现利益，制订出符合自身条件的财务决策。
（二）有效设计投资规模，控制投资风险
对于长期当地产经济投资来说，财务治理的好就能帮助企业进行科学的投资活动，减少投资风险，控制投资成本，提高投资利润。房地产企业在进行经济活动时，组建投资方案进行拿地的时候，需要根据项目所在地的市场行情进行有效观察，并根据不同市场环境制定开发方案。将房地产建设的可行性与引导的敏感性进行设计研究，通过不同的方案评估资金情况，制定出符合房地产企业的发展战略。在后期进行方案的实施后，也能根据实际的市场反应，进行有效的经济方针修改，帮助企业调整投资方案，修整投资建设，促进房地产企业健康发展。
（三）有效的调整运营效率，提高销售预算
企业在进行经济调配时，需要财务管理在中间充当调控手。进行有效地营运资本调整。有效的财务治理能够在实际工作中帮助房地产企业提高资金营运效率，提高资金流通，为房地产企业在开发建设的过程中带来源源不断的企业收益。并通过科学的财务预算，帮助房地产企业减少运营资本，实现相同的现金流，最大程度的提高企业利益。从这里可以看出，房地产企业的财务治理工作能够对企业的财务资本进行有效管理，制约成本，通过有效的财务治理工作强化企业利益，通过科学的经济计划帮助企业进行有效的资本活动，控制风险，实现房地产企业的利益最大化。然而在现实工作中，房地产企业财务治理存在着相当一部分管理问题以及财务漏洞，这会影响房地产企业经济活动，对企业造成或小或大的经济损失，甚至引发大的财务危机。我们需要对问题进行思考，设计对策及时进行解决。
二、房地产企业财务治理存在的问题
目前的房地产企业中，财务治理工作存在着一些问题，问题的存在会影响企业的发展，主要问题有以下几个方面：
（一）相当一部分开发项目缺乏财务治理的可行性研究
财务治理工作的主要内容就是在房地产企业提出新的开发项目时帮助企业对新项目进行可行性研究，系统的研究会帮助企业审慎时度，但是现在实际情况是，出现了新的开发项目时，企业不将项目报财务管理部，不通过科学的系统可行性研究，只通过经验就对项目进行判断，在实际工作中也不进行科学的数据考察与仔细的市场经济分析，通过管理层的所谓经验，房地产企业就对开发项目进行批准或筛除，不仅会造成有财务问题的开发项目混入开发过程中，也会使有价值的开发项目被房地产企业遗忘，造成企业资源的浪费。进行开发项目的确定，必须要配合科学的市场经济论证，缺乏财务治理的可行性论证，就容易在开发过程中产生问题，影响企业发展。
（二）企业经营管理者对财务治理工作重视程度不够
房地产企业在进行财务管理中，经营管理者不能对财务治理工作投以百分之百的重视，在房地产企业活动中，管理工作人员不能使财务人员在企业开发中参与活动，财务治理在日常参与的活动还仅仅局限于报销登记、记账以及拨款付款、报表登记等等。在房地产企业的开发项目制定与经济风险的预算时，高层人员不能调动财务治理人员的积极性。例如在企业进行一级项目的开发与制定时，如果不将财务工作交给财务治理人员进行筹划，就不能得出开发项目的制定时间、详细筹划资金以及投资的金额大小。由于房地产开发过程中不能交予财务治理工作人员详细分析项目利弊，总结经济程度，就不能在项目过程中顺利筹资，会影响企业发展。更重要的问题是，在项目开发建设过程中，经费不仅应用在开发建设中，还应将部分经费放在营销过程中，但是资金的调配比例如要财务治理工作人员进行详细预算，在项目开发和销售过程中，出现资金需求时再进行筹资就已经为时已晚。
（三）财务治理中资金的管理存在问题与风险
房地产企业发展中，由于财务部门的缺失，会造成企业可调配的资金总数较少，资金来源少，渠道窄，造成融资困难的问题。这会造成房地产企业的投资规模受到局限，限制房地产开发项目的扩大。由于多数房地产开发规模较小，资金有限，在项目开发完成之后需要将资金迅速回笼，这就会造成资金建设不及时，在开发下一项目时资金不能到位，造成回收资金难，财务管理过程中的资金回收是房地产企业管理中的重要问题。另一方面，由于房地产企业的利益追求，管理人员会将资金集中在大城市进行投资，随之也会加大投资风险，财务风险会随着越来越大。
（四）工作中缺乏高效的财务管理制度与风险意识
由于在实际财务治理工作过程中，财务管理模式相对较为单一，这会对项目的开发造成阻碍。在实际工作中，财务治理仅承担着项目成本管理与资金流出控制，不重视资金预算与财务分析，影响财务的有效利用以及监督管理的强度，这会使房地产开发过程中财务工作混乱，难以发挥正确的价值。
（五）成本管理创新能力不足
部分房地产企业在发展过程中实行的成本管理方案是较为全面的，要求员工在工作过程中严格执行成本管理手段。但是在执行过程中，不少房地产企业不能守住原则组织工作，资金管理的成本管理流于形式，部门与部门之间存在着工作脱节，在财务治理工作中，也存在着监督脱节的问题。成本管理过程中，财务治理创新能力不足，在进行前期的工作勘察以及设计过程中，不能将预算工作精细做好，同时财务治理工作过程中，财务工作人员的专业能力有限，不能讲一线资料完全设计得体，这就会出现无法有效的将成本进行控制的问题。
三、房地产企业财务治理问题的解决对策
（一）提高企业财务管理意识
房地产企业的经济活动具有强大的复杂性，在实际工作中计划性很强，只有通过科学的财务管理，才能有效控制资本流通，实现风险预算与控制，带给企业最大的利益空间。因此企业在经济开发项目的过程中应强化财务管理意识，将财务治理作为房地产企业的重要环节，确立其核心位置，增加财务管理部门的话语权，提高其工作地位，将整个房地产经营活动与财务治理融为一体。
（二）加大财务相关可行性的研究力度
房地产企业在工作中属于行为管理收效的工作，是一个高投资、高风险同时拥有高回报的行业。在房地产企业经营管理过程中，应重视财务管理的作用，在新开发项目中，要加大开发前的可行性研究，促进财务管理工作的科学性与有效性，使投资开发风险降到最低，最大限度的提高企业的经济效率。在财务治理过程中，管理人员应详细对项目进行分阶段分析，具体考察项目施工细节，组织数据材料，全方面对风险与回报进行数据分析，制定相应的措施进行弥补，只有这样，企业在进行项目开发时才能顺利进行，避免引发大的问题。
（三）加强开发项目的成本控制
房地产企业在进行项目开发时需要考虑的成本有很多，具体包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及销售税费成本等多个方面。在财务治理工作中，重点应对这些成本进行有效控制，严格避免成本提高以及其他人员暗箱操控克扣成本的出现。在项目开发过程中，财务治理部门应紧盯成本归处，对成本严格控制，有效的财务成本管理会帮助企业降低成本，提高获益。企业应选择合格的施工队伍，这样才能保证在施工过程中减少质量问题，避免成本增加。
（四）建立完善的财务管理制度体系
有效的资本管理是财务治理的关键，在企业经营过程中，只有建立完善的财务管理制度体系，才能在经营项目中实现企业价值最大化。这需要企业在经营中密切配合，加强管理。建立财务管理制度，通过监督实现经济利益的透明化。同时，建立健全的监督管理制度应提高企业监督部门的信誉，让被监督部门能够完全信服。
（五）提高财务人员的素质与管理水平
经济发展，对房地产企业的财务治理人员也提出了更高的要求，按照目前的企业工作要求，我们应不断提高财务人员综合能力，增强素质，加强队伍管理水平。在日常工作中，管理部门应组织财务人员参加各类培训，增加知识结构，同时应组织考核，监督财务管理部门每位职工都按时参加，培养财务管理工作意识。
四、总结
【关键词】房地产企业 能力分析 财务状况
从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。
目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高,表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强,成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比,该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说,该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1,表明公司经营现金流量呈上升趋势。
关键词：房地产；财务管理；问题对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。
一、当前房地产公司财务管理工作的现状
(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。
(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。
(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。
(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。
二、房地产公司财务管理工作的对策
(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。
(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。
(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。
三、总结
房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。
参考文献：
[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.
[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.
关键词：房地产企业 上市 财务分析
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）02-144-02
房地产企业受宏观环境和政策波动影响较大，在目前严峻的房地产市场环境下资金链普遍紧张，自主上市无疑是房地产企业善选之举，为企业发展提供动力。但企业上市是一项复杂且综合性很强的工作，通常项目周期长，涉及企业改制、上市申报、财务培训、财务咨询等工作，其中财务会计资料的审核工作则是重中之重，而会计资料审核中重点是盈利能力指标。本文结合上市要求，针对目前房地产企业财务在收入、成本和税收几个在理论界有不同处理意见的方面，对影响企业自主上市的主要财务问题进行分析，希望能对房地产企业自主上市提供一些参考。
一、房地产自主上市的必要性
从有关统计数据显示，我国房地产企业负债率普遍都在70%，资金来源主要是预收款、自I资金和银行贷款（开发贷），而且预收款和自筹资金有很大一部分也是来源于银行贷款，如个人信用贷款，可以说房地产资金来源主要是银行，因此房地产企业融资渠道单一，过度依赖于银行贷款的现象是普遍存在的，这样的财务结构，使房地产企业处于较高的市场风险和财务风险。在当前房地产市场调控和货币紧缩的环境下，房地产开发贷的条件又极为苛刻，自有资金比例也逐步提高，有的已达到45%或更多。在当前环境下，上市仍是公司解决资金困难的重要途径，通过上市，可以为房地产企业提升抵御负债风险能力，对房地产持续发展获得稳定的长期融资渠道，显得尤为重要。
二、国内上市的主要条件及分析
《证券法》《首次公开发行股票并上市管理办法》等相关法律法规对企业上市有关条件和具体要求做了相关规定，主要条件是从主体资格、公司治理、独立性、同业竞争、关联交易、财务要求等几个方面展开。2008年7月中国证监会为完善房地产企业借壳上市的政策引导和支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，在审核标准备忘录里提出了以下几点重点关注问题，这些关注点可以成为房地产企业自主上市的重要参考依据。
（一）产业政策导向性和市场地位
支持主营业务方向符合国家产业政策导向的大型龙头企业，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主、主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。
（二）资本实力和盈利能力
支持资本和资产规模较大的、有保持和提升盈利能力运作水平的企业，开发业务历年来保持稳定增长或总体增长水平，限制盈利能力起伏不定或只运作过一、两个小项目的企业。
（三）财务状况
合并报表扣除预售款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金（如银行借款）。
（四）土地储备
原则上满足三年以上的开发，限制受房地产行业高利润的驱使、凭人为运作拿地而介入房地产的企业。
（五）管理和业务规范性
在上市审核中，核心在于对企业的内在核心价值进行审核，企业核心判断标准是能否给投资者带来经济效益，具体表现就是持续盈利能力。据有关统计，被证监会刷下的企业中，因持续盈利能力方面的问题占了大部分。与制造企业相比，盈利能力的要求，房地产的标准要低，按照IPO的标准，发行前三年的累计净利润超过3000万元，累计营业收入超过3亿元。对于房地产来说，可能是几套房子的价格，但房地产的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企业大的多，容易受政策的影响，其业绩容易大幅度的波动。因此要求最近三年发展稳定、业绩较好，持续盈利能力是房地产自主上市重点关注的问题。
三、房地产自主上市的主要财务问题
独立、持续的盈利能力是证监会审核人员重点关注问题，如果公司的盈利主要来源于非主营业务，其盈利能力的独立性会受到质疑，同时发审委更关注盈利的真实性和可持续性。从公司角度，公司持续盈利能力取决于行业环境、行业地位、市场空间等外部因素和核心业务、主要产品及用途、土地储备等内部因素；从财务角度，盈利能力主要体现在收入的组成及增减变动、毛利率的构成及各期变动、利润来源的连续性和稳定性三个方面。营业收入反映了公司创造利润和现金流的能力；成本费用直接影响企业的毛利和利润，影响着企业的盈利能力。下面就围绕着房地产企业的特点，从房地产的收入、成本和税收方面分析对房地产企业盈利能力的影响。
（一）收入确认对利润的影响
房产销售包括期房销售和现房销售，销售方式有预售、一次性销售和分期付款销售。房屋销售款在取得预售证后，经过签订合同、工程竣工验收、交付买方、办理产权过户等环节，因此与制造业相比，房地产收入确认具有一定的特殊性，究竟在哪一环节确认收入，在实际工作中也存在不同的理解。
关键词：合同管理;房地产财务;作用
随着经济制度的改革，对房地产财务管理工作也存在一定的挑战。房地产财务作为企业合同管理中重要的环节，财务管理是否正常运行决定了企业经济活动的发展状况。加强和完善房地产财务管理，制定相应的措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
一、企业合同管理中房地产财务的作用
对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。
二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题
（一）合同管理意识淡薄
在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。
（二）管理制度还不够完善
在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。
（三）合同管理不够规范
随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。
（四）监督评估机制还不够健全
在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。
（五）管理人员水平还有待提高
在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。
三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策
（一）提升财务管理人员的综合素质
在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。
（二）建立有效的合同控制体系
当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。
（三）提升合同管理水平
企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。
（四）健全完善考核评估制度
在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。
（五）转变合同管理观念
目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。
四、结语
终上所述，加强企业合同管理中房地产财务重要作用探讨是很有必要的。通过提升财务管理人员的综合素质、建立有效的合同控制体系、提升合同管理水平 、健全完善考核评估制度、转变合同管理观念等措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，加快合同管理观念的转变效率，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
参考文献：
[关键词]房地产财务 内控模式 资金运作
一、房地产财务相关问题
1、房地产财务概念及运作方式
房地产财务指房地产经营管理部门在其经营中,通过资金的筹集、分配、运用和收回,而与有关方面所发生的经济关系。这种财务关系包括:①房地产开发、经营、管理部门与国家之间发生的财务关系;②房地产各开发、经营、管理部门之间所发生的财务关系;③房地产开发、经营、管理部门内部各职能部门之间发生的财务关系;④房地产开发经营管理部门与职工之间的财务关系。
房地产资金运作方式指房地产资金筹集、运用、回收的整个过程。房地产资金运动以预付一定的货币资金开始,房地产资金的循环和周转是其运动的表现形式,周转速度的快慢是衡量房地产资金运动质量高低的主要指标。只有把房地产与金融业结合起来,并使个人参与住房建设,才能充分调动公民建房的积极性,使房地产建设资金转入轨道。
2、房地产财务统计的内容
房地产财务统计就是对房地产财务活动的经济特征进行数量方面的分析,以提高资金使用效果提供依据。
财务统计的内容有以下几方面:
(1)固定资金统计,为制订固定资产投资计划提供依据。
(2)流动资金统计,为合理地使用流动资金,提高流动资金周转速度提供分析数据。
(3)成本统计,反映一定时期内成本的升降情况,可为降低成本提供分析资料。
3、房地产财务统计的意义
城市房地产经营单位随着房屋出租与出售业务的开展,要以价值形式来实现房屋的生产、分配、交换和消费。要按一定的方式筹集房地产经营单位的资金,用来进行周转和购置设备、物资,组织房地产经营活动。为充分有效地利用资金,节约生产费用,降低成本,必须实行严格的经济核算。因此可以说,房地产经营单位财务统计是适应房地产经营管理的需要而产生和发展起来的,它是对房地产经营单位实行统计监督的重要工具之一。
房地产财务统计的主要意义在于以下几方面:
(1)为编制房地产经营财务计划和检查计划执行情况提供依据。房地产经营单位要依据财务统计资料来保证各项计划指标的科学性,运用统计指标来反映房地产经营过程中资金运行的实际状况。
(2)核算房地产经营单位的资金数量,对于管好、用好资金,保证房地产经营需要,加速资金周转有着重要的现实意义。
二、房地产财务内部控制制度内容
任何形式的管理都离不开系统、全面的经济信息,而这些经济信息中绝大部分属于财务信息,来源于财务信息系统。因此,为保证财务信息的真实性、可信性,有必要建立一整套财务内部控制系统。财务内部制度控制是根据信用社的各项业务、财务活动,以国家的政策法规法令为依据,建立财务业务处理的各项程序,以保证财务信息的可信性、合法性、真实性和准确性。具体控制系统包括以下几个方面。
1、执行各项制度办法控制
各级财务职能部门应严格遵守上级制定的各项制度、办法等,根据自身的业务情况也可制定有关的业务核算制度、办法、操作程序以及为执行上级制度而制定的补充规定等,并及时上报上级社(行)核查备案,并严格贯彻执行。
2、财务内部管理控制
财务部门根据业务实际需要,组织人力和合理地进行分工。劳动组织和人员分工应有利于执行规章制度和提高工作效率,建立健全各项业务操作规程和岗位责任制,建立质量考核制度及经常性的检查评比制度。
3、建立财务凭证的审核制度
对财务凭证的内容和连续编号进行审查,对各部门或个人领用的空白重要凭证要进行登记,并定期检查使用情况。
4、财务核算
财务核算是通过填制凭证等一系列的活动,对企业日常发生的财务活动情况进行反映和监督,形成系统的财务信息。
5、建立复核制度
6、建立分批控制和检查差错的制度
7、财务分析
财务分析主要是以会计核算提供的资料为依据,对企业财务活动进行调查研究,检查财务计划的完成情况,为以后进行财务预测和编制财务预算提供资料。
房地产企业进行财务分析的主要财务指标包括:偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。房地产财务分析还应及时为财务风险的控制提供依据。
三、房地产财务内部控制制度模式创建
随着市场经济的不断完善,房地产市场的不断扩大,为了准确地进行财务预算是企业保持竞争的重要保障,是企业实现内部控制的一个重要方法。房地产企业要保持财务的运转,必须进行财务内部控制管理模式的构建。
1、预算管理创新模式
预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标,通过编制经营活动案在实际工作中得到贯彻执行。企业的预算要以明确经营目标为前提,采取分权控制的模式,将决策权进行分解来进行内部控制。预算管理是实现企业内部控制的一个重要模式。
2、财务计划控制的加强
依据资产业务增长量、最高盈利水平来编制财务收支计划,并通过有计划、有秩序、有目的进行控制。财务内部控制的检查,主要是对银行业金融机构财务管理制度建立健全情况和制度执行情况进行现场检查,通过对财务内部控制的检查,督促被查机构加强财务管理,健全各项制度。
3、对财务内控制度执行情况的控制
要调阅损益类科目账、表和有关凭证以及岗位责任制等资料,调阅有关财务管理制度、报表有关报告等资料,检查是否财务授权审批制度。调阅《会计检查登记簿》和有关报告等资料,检查是否按照有乡规定组织人员对本级和下级单位财务管理工作进行定期或不定期检查。
参考文献:
[1]苗天青,朱传耿.中国房地产市场的经济特征分析[J].经济地理,2005,(5):325―326
[2]曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社 ,2003,(3):3-4
