时间：2023-08-23 17:00:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋方面的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、野蛮拆迁，侵害被拆迁人的合法利益
野蛮拆迁是群众反映比较强烈的问题，容易引发社会冲突，近年来虽然有所减少，但一直屡禁不止。野蛮拆迁主要有三类情况：一是拆迁工作人员工作方法简单粗暴。某些拆迁工作人员对待被拆迁人态度恶劣、言行粗暴，引起群众的不满。有不少拆迁片区都有居民投诉拆迁工作人员方法简单，态度粗暴，动不动就说“你去告我嘛”，拆迁工作人员的不当言行容易引起被拆迁人的反感。
2、过度拆迁，劳民伤财
就全国范围来看，建筑物的平均使用寿命越来越短，反复拆迁、随意拆迁的现象比比皆是。在许多大城市，不仅一二层的老房子拆了，上世纪五十年代至六、七十年代盖的五六层在拆，以至八、九十年代建的九层十层的房子都要拆，搞所谓的“再开发”，谋取其中的土地利益，由此产生巨大浪费和社会矛盾。
3、破坏周边环境，影响群众生活
城市居住密度大，房屋拆迁不仅影响被拆迁人，也干扰了附近不拆迁居民的生活。道路的损坏、治安的恶化、噪声和粉尘等等，在拆迁过程中，有的拆迁公司只关心尽快完成腾房交地，忽略了因拆迁对未搬迁居民带来的影响。如某地区800多户未纳入拆迁范围的居民反映拆迁给他们的居住、购物、出行带来严重影响，导致周边环境脏乱差、社会治安明显恶化。有居民反映2002年建设恒茂时时对其居住片区实施拆迁，周边环境严重恶化至今仍影响部分没有拆迁的住户的居住质量。有的居民反映拆迁工地的噪声和粉尘影响居民正常生活没有引起足够重视。
二、原因分析
产生上述问题的原因是多方面的，既有法律法规、相关政策方面的原因，也有规划管理方面的原因；既有拆迁机构、工作人员方面的因素，也有被拆迁人方面的原因。加之当前拆迁工作要求的时间紧、任务重，工作压力太大，容易产生各种问题。
1、法律滞后
首先是相关法律法规的滞后带来困扰。我国2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）与物权法的有关规定不一致，已于2007年10月停止执行。旧的《条例》失效了，新的《条例》迟迟没有出台，城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序处于“法律真空”的状态。
其次是法律解释的滞后。《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但对“公共利益”没有明确界定，致使迁拆中公共利益与商业利益的混同。
第三是某些法律内容需要补充完善。拆迁中不可避免地存在许多“历史遗留问题”，如多个产权人共用一个产权证等等。“历史遗留问题”应该用历史的态度去对待，不应一概照搬现行法律法规去简单地判断和处理“历史遗留问题”。这方面的法律法规或者没有，或者非常笼统，缺乏应有的可操作性。
2、规划不合理
多年来，由于我们的城市规划缺乏前瞻性，规划设计不科学、不合理，导致才修几年的路就要扩建，刚建十年的楼又要拆。再加上一些领导不尊重、不遵守规划，随意修改规划，城市建设浪费严重，过度拆迁、反复拆迁问题日益严重。
3、补偿安置政策实施前后不一，老实人吃亏
拆迁是一项政策性、社会性很强的工作，必须依法行政、规范运作。无论是计算被拆迁房屋面积。还是确定货币补偿标准。都应该坚持依法、公平、公正、公开的原则，严格遵守相关法律法规，充分维护被拆迁群众权益。目前在拆迁工作实际运作中，往往不能做到前后一致，导致“先签协议吃亏，后签协议得利”，老实守规矩的人吃亏，刁民“钉子户”得利，结果是越来越多的人争当“钉子户”，良民变刁民。
三、对策建议
拆迁是为了建设，为了发展。拆迁在改善城市环境，提高群众生活质量的同时，也会给一些被拆迁人的生活、工作带来不同程度的影响。客观上讲，被拆迁人从一个长期稳定的居住环境被重新安置到其它地区，甚至相对较为偏远的地区，不仅生活习惯上会产生不适应，而且除了要购买新房、重新装修外，有的谋生手段往往也要从头再来，还有交通、购物、就医、子女上学等都将成为他们不得不面对的实际问题。所以，要实现和谐拆迁，拆迁工作一定要充分考虑群众的实际困难，尽最大可能保障群众的利益，否则拆了“穷”窝，就等于捅了“马蜂窝”，不但社会不稳定，发展也会受到影响，构建和谐社会就更谈不上。
（一）政府要做好角色定位，带头遵守法律
房屋拆迁关系到各方利益，作为公共权力的代表，政府一方面要带头遵守法律，限制公共权力随意介入拆迁领域；另一方面在拆迁过程中要始终保持中立，围绕规范拆迁行为和保障居民权益两个重点，做好管理者和服务者的工作。在拆迁中不偏袒任何一方，维护公平正义，只有这样，才能树立政府的权威，政府在人们心中才有公信力。
（二）完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策
城市房屋拆迁已经成为社会矛盾最易激化的重要领域，尽快完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策非常必要。
⒈尽快出台新的“房屋拆迁管理条例”
《物权法》颁布后国务院《城市房屋拆迁管理条例》迟迟没有修改出台的情况不能旷日持久地继续下去了。或者尽快修改《条例》，或者出台新的法规，这一“法律真空”填补得越早，带来的损失就会越小。
⒉在新的《条例》中增加“严厉追究野蛮拆迁指挥人、参与人以及相关领导的法律责任”的条文，从源头上震慑野蛮拆迁行为。要针对所谓“误拆”这一违法拆迁新动向制定限制性措施。
⒊明确拆迁中“公共利益”的法律解释，规范政府和开发商的拆迁行为，保障和谐拆迁得以顺利进行。
（三）科学规划，减少过度拆迁
关键词：房屋建筑施工；常用问题；管理措施
1 房屋建筑施工中的常见问题
1.1 房屋建筑施工中存在着较多的质量问题
随着科学技术的发展，房屋建筑施工质量得到了很大的提高，但是仍然存在较多的质量问题：（1）地面局部沉陷或者是空鼓开裂。导致这种现象发生的主要原因，是地下管道的埋设不合理、以及施工人员没有按相关标准对地基进行分层回填或者是夯实；（2）地基基础的不均匀沉降。导致这种现象产生的主要原因，是地基土质量因为种类的不同而有很大差别，不少为不良土或者是软性土；（3）门窗四周出现抹灰开裂。导致这种现象的主要原因，是由于施工人员采取了先砌墙后安装门窗框的方法，使门窗框四周部位产生了较大空隙；（4）构造柱与砖砌体之间出现裂缝。导致这种现象产生的主要原因是施工时先建好构造柱，然后砌砖墙，在构造柱施工中出现设置构造柱结筋或者是结筋位置设置错误的现象，造成墙体和构造柱之间形成垂直裂缝；（5）预制钢筋砼板缝裂。导致这种现象产生的主要原因，是灌缝砼与板结合不好，施工中填塞建筑垃圾，没设或少设拉结筋等；（6）屋面漏雨和厨房卫生间的渗漏。
1.2 房屋建筑施工中对环境造成的污染问题
房屋建筑施工中，由于施工人员及管理人员的疏忽，会对当地的环境造成一定的污染，如粉尘污染、大气污染、噪声污染、固体废弃物污染和水污染等。一般在整个施工过程中，噪声污染和粉尘污染是对环境影响最大的污染，会给周围居民的生活造成极大的影响，同时可能影响到他们的身体健康。
1.3 房屋建筑施工中的造价管理问题
房屋建筑施工中的造价管理涉及的范围非常广，包括投资管理、项目融资、工程经济、项目管理、财务管理、经济法律法规等在内的对项目工程全方位、多角度的全过程管理。目前我国房屋建筑施工中的造价管理还存在着很多不足之处，如相应的法律法规还不健全、政策配套程度不够、缺乏可操作的成本控制依据、成本控制手段有待提高、索赔意识不够、索赔人员的素质还有待提高等。
1.4 房屋建筑施工中存在着较多的安全隐患
目前我国对房屋建筑施工的安全管理强度不够，不能够有效预防事故的发生，确保房屋建设的安全进行。具体说来，我国房屋建筑施工中存在以下一些安全隐患：首先，房屋建筑施工安全管理方面的法律法规执行力度不够。近年来国家为了确保房屋建筑施工的安全进行，陆续制定并颁布了《中华人民共和国建筑法》、《安全生产行为行政处罚法》等法律法规，但是这些法律法规的执行力度比较差，部分施工企业总是存在侥幸心理，没有严格按照执行相应的法律法规，导致安全事故频发；其次，施工企业自身的管理存在众多漏洞。目前我房屋建筑行业的施工单位普遍的安全管理制度不健全，对员工没有进行足够的安全教育，相应的管理制度执行较差，导致员工安全意识淡薄；最后，安全监督管理部门的监管不到位。目前我国各级安全监督管理部门普遍存在监管力度不够的现象，不能按照相应的法律法规对施工企业的安全管理进行监督和处罚，对发现的安全隐患也不能及时下发整改通知单，导致施工企业无法及时消除安全隐患。
2 房屋建筑施工中的管理措施
2.1 房屋建筑施工中质量问题的管理措施
导致房屋建筑出现质量的原因各种各样，因此这就要求施工单位重点对以下环节进行控制：（1）施工工法。施工工法中对质量产生最大影响的问题，如升板法施工中提升差的控制问题等是质量管理的重点；（2）人的行为。某些工序或操作重点应是对人的行为进行管理，避免因人员的失误而导致质量和安全事故；（3）施工的顺序：有些工序，必须严格控制相互间的先后顺序，否则会造成严重的质量事故；（4）施工材料的质量：施工材料对整个项目的质量影响是非常大的，因此一定不能为了贪图便宜而使用劣质材料，否则后患无穷；（5）关键的操作：一些操作技术的专业性非常强，必须由专业人员进行，如果管理不严那么将达不到设计要求。
目前对施工现场的质量检测，必须大量采用非破损检测技术，来定量地确认工程质量，常用的施工现场非破损检测技术主要有：（1）砌体结构住宅裂缝与材料强度检测：裂缝的检测内容包括：裂缝的位置、数量、裂缝的宽度、长度、裂缝的走向、缝是否稳定等。通常裂缝的位置、数量、走向可用目测观察然后记录下来，也可用照相机、摄像机等设备记录，而活动裂缝的判断需要定期观测；（2）钢筋混凝土结构的检测：主要是要测定混凝土的强度，钢筋的位置与数量混凝土裂缝及内部缺陷等。
2.2 房屋建筑施工中环境污染的管理措施
房屋建筑施工中对环境造成的污染，可以从以下几个方面进行管理：（1）对噪声的管理。一般认为85分贝以下的噪音是可以被人体接受的，因此可以通过更换或者是改良施工设施来减少施工过程中产生的噪音；（2）对粉尘的管理。在施工过程中，可以采用诸如对搅拌器和水泥罐等安装除尘器、运输散装建材的车辆采取有效的遮蔽措施等来减少粉尘的产生；（3）对固体废弃物的管理。施工单位应对运输过程进行规范，对产生的固体废弃物及时收集并运输到处置场地；（4）对水污染的管理。施工过程中产生的废水要通过沉淀后再排入市政管网，对产生的油脂类不能随意倾倒。
2.3 房屋建筑施工中造价管理的完善
首先，施工单位要做好项目成本控制与管理。项目开工前。做好施工项目的经济核算，编制施工成本计划，采用科学的管理方法来达到控制工程成本的目的；其次，要加强施工管理。加强工程质量管理，避免返工；加强工程进度控制，减少管理费、人工费等；加强工程变更管理，严格控制工程变更，不准随意变更图纸和随意提高设计标准；最后，加强材料价格控制。
2.4 房屋建筑施工中安全问题的管理措施
作为高危行业，房屋建筑施工企业要从以下几个方面着手，减少安全隐患：建立健全建筑施工安全管理体系，加大对安全管理的资金投入，以及建立完善的建筑施工安全监督。通过加强从业人员和管理人员的安全意识，依靠科学管理和技术尽量，来使得房屋建筑施工的安全管理走上法制化和规范化的道路。
参考文献
【关键词】拆迁补偿；司法对策
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-056-01
在经济全球一体化的当今，国家要富强，社会要发展，这就使得建设成为必须。然而，建设要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬迁。也正是这看似简单的道理，也使得这些年的拆迁问题引发了很多令人咋舌的悲剧。尤其是在最近几年的城市化进程实践中，涉及农村集体土地拆迁工作所带来的问题愈发值得关注，特别是在一些区县的城区扩建和经济开发区建设等项目中，向农村索取集体土地已是必然和常态。这其中的问题如果处理不好，就容易引起矛盾的激化，从而给社会带来许多不安定因素。
一、农村征地过程中存在的问题
农村房屋的拆迁工作是与征地工作同时进行的，主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定、国土资源部的一系列规章以及相应的地方法规和政府规章。虽然这些都为农村集体土地的征地拆迁工作和保护被拆迁人的合法权益提供了法律依据，但在拆迁工程中依然存在很多问题。
（一）相关法律法规的空白
如上所述，当前开展农村房屋的拆迁工作主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定。值得强调的是，这些都不是直接针对农村拆迁问题而存在的法律法规。鉴于此，各省、市人民政府通过参照以上所提及的法律法规，并依职权或多或少的出台了一些地方性法规和政府规章，以便农村拆迁工作的实施。然而，由于各地方政府在解决农村拆迁问题至今没有一个统一的规范标准，也就使得这些法律规章在实际问题的面前没有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的规定，加之由于当前农业对于个人来讲是两低一高（低产出、低回报、高风险）的弱质产业而不被重视，越来越多的农民进城务工，因此一些地方政府和官员为了拉动当地GDP和个人政绩，采取征用农民土地后又将土地以出让或出租的方式招商引资用来增加财政收入。以公共利益为借口肆无忌惮地征地用于非公益项目的开发，这种对“公共利益”滥用的结果使得一部分人达到了位高权重或者一夜暴富的目的，同时也使得农民的利益受到了极大的损害。
（三）对农民权利的漠视
现实中，绝大多数征地工作都是由开发商或者是上级政府通过与农村的负责人直接谈判进而签订征地协议，然后由相关部门发文进行公示，拆迁公司进行评估。在征地谈判过程中，罕有村负责人将征地工作和谈判进程向村民汇报或者是与村民共同协商，如此，村民连最基本的知情权都享受不到，更谈何发言权、诉权。在拆迁进行中，一些村民的基本权利更是惨遭践踏，轻则生活上被断水断电，重则人身受到残害、房屋隔三差五遭遇毁损。最终，弱势的村民不得不妥协而签订拆迁协议。
（四）执法有欠公允
在具体拆迁工作中，评估与补偿标准随意性大。对少数强势的拆迁户，征地方情愿以增加补偿的妥协方式来息事宁人，甚至对个别的违建也予以较高的补偿，但对于更多的势力单薄的拆迁户，征地方则通过一定程度的强制力和非法暴力解决。
（五）补偿对象的混乱无根据
在个别地方对农村土地征用后，乡镇或者村委会对能获得补偿的成员范围没有一个法律上或者合理的依据。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落户的情况就得不到补偿或者很少的补偿。
二、农村征地过程中问题的解决途径
（一）制定专门性法律法规
农村拆迁引发的问题之所以频发，就是由于目前我国缺乏专门针对农村拆迁方面的法律规范。因此，制定有关农村拆迁的专门性法律是当务之急。对专门性法律法规的制定和完善，能针对性解决实践中的纠纷、填补拆迁程序的缺失、压制公权力的膨胀、保障私权利的合法权益。
（二）对“公共利益”予以清晰界定
对“公共利益”界定的重视在此是为了更好的保障农村被拆迁人的合法权益。当前，我国农村拆迁所依据的《土地管理法》、《物权法》等都没有对公共利益有一个清晰而具体的界定。参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定的公共利益的六种情形，对于鉴定对农村集体土地的征收，其用途是否是为公共利益有一定的借鉴意义。
（三）对政府予以合理、明确的角色定位和法律责任
对政府角色和责任的明确，表面看为改变其角色错乱的现状，其旨在保障被征收人合法权益的实现。第一，明确政府的主体地位。从做出房屋拆迁、土地征收决定前的组织论证、公告，征求各方意见，到最后做出决定并实施拆迁，并且要对拆迁过程中出现的各种问题负有首要责任。第二，收回政府强制拆迁的权力，改变政府既是“运动员”又是“裁判”的不合理现状。第三，予以政府法律责任约束，保证其权力的正确行使。征地过程中直接负责人和工作人员对其违反任何规定的行为要负相应的行政责任、民事责任，甚至刑事责任。只有这样才能维护被征收人的切身利益，实现征地拆迁利益冲突的平衡，体现公正执法和公正司法。
参考文献：
[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报,2008.
加强房屋产权产籍管理促进房地产业健康发展 文章作者：勤勤恳恳 文章加入时间：2005年10月22日11:45 近几年来，房地产市场发展迅速，大量的商品房、房改房屋涌入市场，房地产交易日趋频繁，致使产权产籍管理工作任务更加繁重，旧的管理模式跟不上市场发展的需要，管理滞后，出现了如房地产开发商不按规定预售房屋、新建房屋逾期不办理权属登记、非法交易拒不办理过户等突出问题。 这些问题如果不及时用法律手段解决，房地产市场秩序就会混乱，就容易出现产权纠纷，使权利人的合法权益受到影响。产权产籍管理作为保护房屋权利人合法权益、促进经济发展的一项重要工作，尤其显得重要。加强产权产籍管理工作无疑更有助于保护房地产权利人的合法权益。产权产籍管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程，因
此，加强产权产籍管理工作对房地产开发建设、促进经济发展具有极为重要的意义。 房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础工作，因此 加强产权产籍管理必须有一支具有较高法律素质和业务水平的管理队伍。房地产产权产籍管理指各级人民政府房地产管理机关依据《宪法》、《城市房地产管理法》等法律及有关的政策，对辖区内房屋产权产籍管理进行指导、监督、服务等一系列的行政性的组织活动。这项工作政策性强、业务技术高、应用法律法规较多，不但涉及到房地产管理方面的法律规章，还涉及到测绘、档案科学。这就要求管理人员除掌握房地产管理方面的法律规章规范性文件以外，还要学习相关知识。 只有依法加强产权产籍管理，才能真正保护房屋权利人的合法权益，保证房地业的健康良性发展。加强产权产籍管理，必须严格按照法定程序开展产权产籍管理工作。近年来，我国房地产法律法规体系建设日趋完善，产权产籍管理逐步实现了有法可依、有章可循，建设部、省政府和建设厅先后出台了一系列产权产籍管理方面的规章和规范性文件，这些法规、规章、规范性文件可以说是产权产籍管理工作的宝典，具有很强的科学性，我们必须严格按照这些法规规定的程序办事，严把每一道关口，决不能偏离这条准绳，随意扩大自由裁量权。做好这项工作，还必须坚持严把“四关”，即房地产登记确权*审查关、测绘图纸审核关、审批盖章发证关、产权产籍档案存档检验关。 加强产权产籍管理，必须加强对违反产权产籍管理行为的监察、查处力度，维护正常的房地产管理秩序。由于近年来产权产籍管理工作一直是重管理轻宣传教育，一些单位房地产法律意识淡薄，房地产市场出现了一些违法现象，如产权单位逾期不办理产权登记、逾期不换发新证、私自进行房地产转让不办理交易手续等等。对这些现象，一方面我们要对其进行房地产管理政策法规宣传教育，另一方面要加大房地产监察力度，发现问题及时责令当事人限期整改，防止给权利人造成更大的损失。同时，要对一些典型案件进行立案查处，对不能限期整改的，依法申请人民法院强制执行。 加强产权产籍管理必须建立现代化的科学管理机制和模式，实行产籍微机化管理。首先，将众多房屋档案录入电脑，实行微机化、科学化管理，解决查阅房产档案难度，使查阅档案发展迅速而简便。其次，电脑应用到房地产权属登记确权以及抵押鉴证中，既提高了工作效率及工作质量又彻底避免了房产重复确权、登记的弊端。即在办理房产登记确权之前，都要经过电脑查询，检验该房产是否已登记，才给予受理登记。再次，在抵押登记中，有利于严格把好抵押登记关，维护了房产抵押贷款市场秩序。 网络业的发展，为房屋产籍的充分利用注入了新的活力，也为房地产业的发展构建了操作平台，消费者可以在此查阅信息，咨询政策法规，寻求法律支持，还可以了解市场行情，拓宽采购渠道。房地产管理部门通过建立网站可以对用户作政策咨询、服务指导，准确了解资料或做出正确理性的购买决定。同时，也使产权产籍管理工作日趋实现动态管理，做到信息化、系统化、规范化，向着国际先进的管理模式靠拢，推动本地区的经济发展。 文章出处：
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关键词：房屋工程造价;结算审核;措施
1.房屋工程造价结算审核的内容
房屋工程造价结算审核主要包括对工程量、套用定额、费用三方面的审核。
首先，是对工程量的审核。由于实际施工操作难度相当大，也不可避免的会出现变更设计的情况，工程量的审核要求造价从业人员拥有较强的专业能力并且要对房屋建设现场实际发生的费用进行跟踪、了解。造价从业人员要结合计算机规则对图纸中发生的工程量进行分析，确保房屋工程造价准确到位。
其次，是对套用定额的审核。在房屋工程造价中定额的套用方法相当重要，房屋工程造价结算审核选取的定额费用、计价方式都对最终的过程造价有着影响。审核套用定额首先要认真审核结算工作使用的定额是否与施工图纸设计要求的标准一致，其次，造价从业人员要对换算方法和采用的参数进行认真细致的检查，避免换算的单价出现误差。
最后，是对费用的审核。房屋工程取费的确定必须要建立在不违反工程造价管路部门的文件和工程合同以及招标、投标文件的基础上。同时，取费的时效性也是执业人员必须考虑的问题，比如费率的计算、材差的调整以及工程的性质与取费是否相符等等。
2.房屋工程造价结算审核的现状
2.1相关法律法规的缺乏
近年来，虽然我国接连出台了一些法律法规来对建筑行业进行约束，企图指导建筑行业的健康发展，但是，其效果却不容乐观。由于当前相关法律法规中仍旧存在着漏洞和不足，在房屋工程施工过程中，有些企业为承建工程，故意压低工程造价，甚至没有经过预算就盲目开工，以致于房屋工程造价与现场施工脱节。另外，在房屋工程造价结算中，虚报工作量、曲解部分合同、重复保量或者洽商重复、涂改洽商内容、变换定额编号等现象也数不甚数。这些违规操作不但有损建筑工程的形象，还使得建筑工程项目管理缺乏有效的控制和引导，极大地阻碍了建筑工程的发展。
2.2执业人员专业能力较低
随着建筑市场的迅猛发展，建筑行业对相关人才的需求量也越来越大。这就使得有些专业能力不过关的造价从业人员也能混进建筑行业。某些专业能力较低的执业人员不明确房屋工程的计算规则，不能正确且熟悉地读取施工图图纸，对定额的选取和套用不熟练，甚至出现漏顶、少项的现象。这些都使得房屋工程造价结算的准确性受到极大的影响。
3.房屋工程造价结算审核的技巧
房屋工程结算审核工作涉及到对工程量、工程费用、定额选用等诸多内容，因此其审核难度相当大。为了保障结算审核的质量。审核人员要严格遵照相关的结算审核标准，把握好一定好审核技巧。
3.1审核工程量的技巧
确定好工作量是对房屋工程进行结算审核的首要工作，它能够为后续的施工材料、施工人员以及设备数量的确定提高准确的参考，以防浪费情况的出现。在实际的房屋工程结算审核工作中，对工程量要进行重点结算审核，对过程造价要进行准确的分析。因此，审核人员要细心地检查设计图纸和工程内容两者是否相符。并且根据具体的实施细则来对工程量进行确定。在具体的房屋工程造价结算审核过程中对数据精度的分析要多使用对比和验算等多种方式。
3.2机械准确性的审核技巧
对房屋工程造价结算审核能够详细地了解工程项目的具体花费，及时发现房屋工程造价工作中存在的不合理的因素，并且在这个基础上制定出切实可行的解决措施，减少房屋工程造价中浪费情况的出现。除此之外，机械审核还能够通过帮助企业精确地分配各项费用，使得投入成本效益得到提高。所以，在对房屋工程造价进行机械准确性审核时要仔细地检查机械计算过程，防止出现符号出错和子工程造价与总工程造价之间不符的问题。
3.3是审核工程费用的技巧
在房屋工程造价结算审核工作中，由于工程费用手袋建设标准、建设规模、具体用途等诸多因素的影响，其审核难度相当大。而且房屋工程项目涉及的费用相当多，不同地区间的费用也存在一定的差距。所以在对房屋工程造价进行结算审核前，首先要做好市场的调研工作，准确地了解材料和设备的价格，在对过程费用进行审核时，要结合合同内容，确保工程建设情况和合同规定的标准一致。只有这样，才能够使得审核的准确性和合理性得到保证。
3.4分析性审核的技巧
分析性审核的审核对象是房屋工程项目建设过程中的各种资料，主要包括对过程设计方案、合同以及工程投标资料的审核。在具体的房屋工程造价结算审核过程中，分析性审核必须以工程量作为审核的重点，对房屋工程项目建设过程中的各种资料进行系统、合理的分析，防止工程量隐瞒现象的出现，杜绝偷工减料问题的存在。
3.5定额选用的审核技巧
在定额选用审核工作开展时，要对施工单位定额设计的人工、单价、工程量以及定额子项目之间的一致性进行确定。一旦在这过程中发现这其间存在不一致现象，就要编写相关的说明书进行解释说明。
4.结语
总而言之，房屋工程造价结算审核工作是一项对专业、知识、政策和技巧要求相当高的工作。这就对相关工作人员和相关法律法规的建设提出了更高的要求。房屋工程造价结算审核的工作人员不仅要有相当扎实的专业知识和丰富的经验来处理房屋工程造价结算审核中的各项问题，还必须严于律己，严格遵守相关的法律法规。只有这样，才能确保房屋工程造价的合理性和准确性，实现效益的最大化。
参考文献：
[1]周丽娟.浅析房屋工程造价结算审核[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（22）.
关键词：房屋建设；工程造价；管理；问题；对策
Abstract: with the rapid development of our economy and accelerating urbanization process, housing construction is becoming more common, housing construction cost control management increasingly important. At present, but because influenced by subjective and objective factors, in the aspect of housing construction project construction cost still exist many problems, these problems seriously restrict the development of building enterprise. This paper is one of the problems existing in the building engineering cost management are analyzed, and put forward corresponding countermeasures.
Key words: building construction; The project cost; Management; The problem; countermeasures.
中图分类号： TU8 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
1房屋建筑工程造价管理存在的问题
1.1管理观念落后，管理制度不够完善 当前，房屋建筑工程造价之所以会出现诸多问题，首要原因就是没有形成全面的成本管理观念。很多企业没有对整个工程造价制定一个预算，简单的将造价管理定位在预结算上。并且在对工程造价的控制过程中，主要关注对工程项目进行事后核算。对于建筑企业而言，能否最大限度的节约资金成本、发挥投资效益，对企业的长远发展尤为重要，其前提条件必须做好工程项目前期阶段的管理工作。为了有效的对建筑工程造价进行管理和控制，就必须具备配套的管理制度，有制度可依照。但当前由于建筑行业对工程造价的作用缺乏足够的重视，多数企业将造价控制仅仅停留于对竣工阶段的核算，未制定相应的管理制度，未全面推行限额设计。
1.2招投标管理不到位
房屋建筑工程项目一般都采用招投标的形式来进行，但目前我国招投标制度尚不完善。工程价格包括合同价款、追加合同价款和其他款项。合同价款是指按合同条款约定完成全部工程内容的价款。对于按规定实行招投标的工程应当通过工程所在地招投标监督管理机构采用招投标的方式进行定价。因此，依据招投标文件、设计图纸、概算定额等与造价有关的资料编制的标底价是工程结算的重要依据，对竣工决算起着指导性作用。目前，建筑工程项目摹本采用招投标的形式，但招投标制度尚不完善。对按规定应该招标的某些工程来实行招标，如部分改建、扩建等使用国有资金较多的项目。有些在建项目即便是招标，也存在着招标文件不详、标底不准确，甚至无标底招标的问题。
1.3法律法规不健全
目前我国在对建筑工程造价的管理上，已经出台了相关的法律、法规和条款，对建筑行业的工程造价问题进行规范。但事实上出于各种原因，已经制定的法律法规在许多方面还不能应对市场经济下复杂多变的建筑工程造价管理与控制，许多法律法规条款没有涉及到影响建筑工程造价方面的内容，出现法律法规盲区，在实际操作中出现无法可依的现象。此外在法律法规的执行上，存在有法不依、执法不严的现象。比如对合同签订后的管理和监督不到位，许多工程的合同只是“纸合同”其内容没有真正得到履行和实施。而且对违犯违背相关法律法规的行为查处力度不够，在执行尺度上没有掌握好，出现的现象。法制的不完善严重地影响了建筑工程造价的真实、合理、有效。
1.4合同管理不规范
建设工程合同管理不规范主要体现在合同签订和履行上。如：合同文本不规范，合同有失公正；违法签订转包、分包合同情况普遍存在；违法承包人利用其他承包商名义签订合同；合同履约程度低；合同索赔工作难以实现。
2提高房屋建筑工程造价管理的对策
2.1 逐步完善工程造价管理体系
当前，在我国房屋建筑工程施工阶段的工程造价管理工作中，由于建设单位和施工单位之间存在利益冲突，在有关经济活动中存在着突出的矛盾冲突，虽然制定了各种相关的计价规定、定额和管理办法等，但利益冲突双方对文件要求未达成共识，双方合作关系紧张，这无形中给工程结算管理带来了很多困难。在房屋建筑工程项目施工中，企业如何有效的比较不同的技术方案，选用高素质的施工人员、在确保质量的前提下最大限度的缩短工期、运用高科技手段减少机械设备的投入量，采用成本低符合技术要求的施工方案，对企业会产生直接的影响。因此，企业应本着低投入高回报，确保质量的前提下，通过采用材料代用、使用添加剂和采用先进施工技术等方法降低建筑材料的消耗，科学合理的提高劳动生产率，对现场设施充分合理的利用，从各个方面降低企业成本。针对当前建筑企业存在管理观念落后的问题，在今后，我们应该建立起一套科学的管理体系，科学管理是工程造价管理成功的首要前提。因此，应从建立完善的房屋建筑工程造价信息库，加强运用计算机技术，建立多渠道的信息体系；大力扩展工程造价管理咨询的渠道；不断建立和完善造价工程师执业资格制度等方面不断健全工程造价管理体系。
2. 2工程招标工作的完善
工程招标投标的工作主要包括设备、材料采购和施工招投标两个方面，通过招投标建设单位选择施工企业或材料供应商，这对项目投资有着至关重要的作用。首先，确定合理的分标方案。合理分标不仅可以减少各标段的交叉纠纷事件，还可以减少临时场地的分配问题以及临时设施费用和工程费用的增加。其次，确定合理的限价。在通过技术标评审的各投标单位中，应选择最低合理价的投标单位为中标单位。再次，做好招标文件的编制工作，这就要求首先工程量清单的项目应尽量详细，其次招标阶段的招标图纸应尽量深化，最后合同条款应尽量详实全面。
2.3规范管理，建立有形工程造价咨询市场
目前，各项政策法规的实施，靠的是管理部门的监管和咨询单位的自律，但是监管仍存在局限性，自律难以真正自律。因此府投资的大型项目可以请政府造价管理部门全方位参与管理和进行全程控制外，其余与工程造价有关的业务可以推向咨询市场，以激活工程造价管理的市场机制。成立有形市场后，由于工程结算审核要进入该市场，政府代表的监管力度和范围将进一步扩大，从而形成一种全新的监管机制；企业如不自律，政府可绳之以法，从而更充分的发挥政府对工程造价的宏观调控职能，真正起到维护造价咨询工作严肃、公平、公正性的作用，确保实现高质量的工程造价控制。有形市场的建立不仅能为所有工程造价咨询单位提供一个良好的公平竞争环境，届时，还能有效制止国外建筑企业的不公平竞争行为。
2.4签订公平合理的合同
工程在中标后，施工单位将与建设单位签订工程合同，合同签订时双方应处于平等地位，合同本身具有公平性，严重有失公平的合同本身就不具有法律效力。同时我们也应意识到合同的严肃性，即合同一经签订就不得单方更改，成为双方应当遵守的行为规范准则。因此在中标后的签约阶段，承包商应据理力争签订公平合理的合同，为造价管理打下良好基础。合同条款中语言周密、详实，不能给予模棱两可的解释，任何模棱两可的文字，都可能给承包商造成不应有的损失。合同条款中应明确双方权利、义务和责任。承包商一般至少具有以下权利：享有工程预付款的权利；按期收回工程款及逾期利息的权利；遇有不可抗力设计变更或业主要求赶工时，承包商有索赔的权利；业主违约时停止履行合同的权利。承包商在限制业主提出过分要求的同时，应依据国家及当地政府规定的管理办法，结合实际情况争取更多的权利。
3结语
房屋工程造价管理是建筑工程建设管理不可或缺的一个重要组成部分，因此，必须对房屋工程的造价有深入的了解，发现问题，并解决问题。为了带动建筑企业的健康发展，我们要善于运用各种高科技建筑工具和经济法律手段，及时有效的解决工程建设活动中存在的各种实际问题。确保科学合理的对工程实施的各个阶段进行造价管理， 从而有效地控制工程造价， 节约工程成本资金，最大程度地发挥建设资金的投资效益。
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[关键词]商用住宅；相邻关系；建筑物区分所有权
[中图分类号] DF45［文献标识码］ A
[文章编号] 1673－0461（2008）03－0085－03
引言
民宅禁商到底有多大程度的合法性？《物权法》第77条作出了相应规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本文试从法律的角度分析民宅商用现象，并详细论述了《物权法》第77条的适用问题，以期在“民宅商用”问题的解决进程中尽绵薄之力。
一、民宅商用的利弊分析
民宅商用，即企业使用民用住宅作为商业经营活动场所或办公场所进行商业活动的现象。其中“商”在一般意义上即各种形式的物的买卖活动、交易活动。经济学中认为“商”是沟通生产与消费的中间环节，是产品由生产者手中流转到消费者手中的渠道、中介。而在法律意义上，“商”不仅包括了流通领域，也包括生产领域，是一种广义的解释，而且法律意义上的“商”更侧重于商的营利性目的。民宅商用现象非常普遍，大到企业，小到个人都可以进行民宅商用。
1.民宅商用的优势
第一，成本优势。企业在创业时期，成本的高低往往是他们要考虑的重要因素之一，而写字楼等专门的商业营业场所一般价格昂贵，因此，选择民宅可大大减少其在成本上的投入。
第二，产权优势。依照法律规定，住宅建设用地使用权的期限为70年，且期限届满的，自动续期，而无论是写字楼还是商铺，都不可能达到这个期限，况且现在很多写字楼只租不卖，在这种情况下，民宅商用的灵活性和自主性就凸显出来。
第三，便于就业。有些年龄较大的下岗职工家庭经济窘迫，再就业又比较困难，利用自家住宅进行个体经营活动便成为其再就业并缓解家庭困难的重要方式之一。
最后，住宅能够满足越来越多的新兴行业对经营条件的要求。现代科技的发达，网络的普及，使商业的发展也越来越呈现出多样化特点，小型企业大量涌现。比如，有些IT企业只需几个人、几张桌、几台电脑就可以运行。
2.民宅商用的不利影响
民宅商用虽然有着诸如以上所说的成本、产权等各方面的优势，然而，住宅区里越来越多的商家也确实严重影响了住宅区其他居民的日常生活。
首先，给住宅区的安全带来巨大的隐患。商业活动在住宅区内进行，流动人口必然大量增加，这样进出小区的人鱼龙混杂就成为不可避免，给小区保安工作带来困难，同时也降低了居民的居住安全感。
其次，扰民问题严重。商用而带来的噪音，环境污染等问题都使住宅缺乏了应有的安宁，降低居民的生活质量。
最后，增大了对住宅楼的消耗。比如，反复装修、随意拆改承重墙、私改电线和燃气线路等导致对整栋大楼的破坏，人员的大量流动减少了电梯的使用寿命等。
正是因为民宅商用的种种不利影响，一些城市开始逐步推行“民宅禁商”政策，但分别遭遇了不同的阻力。可见，对民宅商用现象的法律分析的缺失，以及立法指导思想的含混不清是导致这一状况的主要原因。
二、民宅商用中的利益平衡
“民宅”顾名思义是指自然人的私人住宅，是自然人的个人合法财产。自然人对其住宅享有绝对的所有权，所有
权即是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的排他性的权利。因此自然人对于自己住宅如何使用、是否商用是其行使所有权的一种体现，任何单位或个人都不能非法干涉。[1]
但是，法律在赋予人们权利的同时也告知人们有义务不妨碍别人权利的行使。在自然人决定是否将自己的住宅进行商用之时，也应该考虑到邻居或其他利害关系人的利益：一方面要考虑到相邻关系的限制，即在使用建筑物专有部分时，不能影响到相邻近的不动产所有人或使用人的合法权益；[2]另一方面，民宅商用涉及到建筑物的楼梯、走廊等共有部分时，要考虑到各成员对建筑物的共用部分均享有共有权，那么任何一个人要使用或处分这些共用部分均要通过该建筑物其他所有权人的同意。[3]
由上可知，如果对民宅商用一概禁止，不仅是对所有权人正当利益的一种侵犯，还会阻碍经济的发展，影响社会生活的和谐；但是，如果彻底将民宅商用放开不管，又会造成一种人们不能安居的混乱状况，更加威胁社会的稳定。因此，在规制民宅商用问题时，不能使用“一刀切”的方式，应当考虑到各方当事人的利益，即要发挥民宅商用的积极优势，又要充分抑制其弊端的发展。
三、《物权法》对民宅商用的规制及其评析
从《物权法》中规定的内容上看，其并没有对住宅改变为经营性用房严格禁止，只是从三个方面层层递进的进行了限制。
第一个层面就是“不得违反法律、法规”。即法律法规有严格的禁止性规定的，不得违反。如我国《娱乐场所管理条例》第九条规定：“娱乐场所不得在可能干扰学校、医院、机关正常学习、工作秩序的地点设立。娱乐场所的边界噪声必须符合国家规定的标准。”，《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条同样规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”，再如《民用爆炸物品管理条例》第四条：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。厂、库建筑与周围的水利设施、交通要道、桥梁、隧道、高压输电线路、通讯线路、输油管道等重要设施的安全距离，必须符合国家有关安全规范的规定。在规定的安全距离内，不准进行爆破作业，不准增建任何建筑物和其它设施。”此外，民宅和商用楼的房屋结构设计不同，民宅为了改为商用，就可能会改变房屋主体结构，从而影响到房屋安全，建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》对此也予以了明确的禁止。
笔者以为，只有在涉及社会共同利益的情况下，法律法规才应该介入。如果民宅商用的造成环境污染或严重的噪音污染，影响到一定区域的人们的正常生活时，法律应当禁止。换一个角度即是说，法律法规应当禁止一些可能会造成环境污染的企业设在住宅内，比如，机械工厂、造纸厂等。
第二个层面即“不得违反管理规约”。在法律法规并无禁止的前提下，商家是否可以使用住宅为经营性场所，还要经过住宅区内各业主的同意。各区分所有权人享有成员权，可以行使共同管理的权利，组成业主大会，并根据业主们的共同利益制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。管理规约一旦制定出来，各业主必须遵守。因此，一个小区内可不可以民宅商用，怎样商用，除法律规定的情形以外应当由其业主大会决定，比如，小区业主完全可以约定本小区内住宅可以为律师事务所、广告公司、科技公司等商务办公类企业，但必须交纳比普通住户较多的物业费；绝对禁止开办小餐馆、家庭旅馆、美容美体美发店等商业经营类企业。
目前对于民宅商用争议的矛盾，主要就在于商家的经济利益与住宅区业主的生活利益的冲突上。《物权法》将住宅区是否可以商用的决定权交给了业主们共同制定管理规约，无疑既尊重了业主对良好生活环境的追求，也考虑到了商家的利益。如果不是这样，而是规定为一概禁止或一概允许，势必会侵犯到一方的利益。
第三个层面即是“经有利害关系的业主同意”。这一层面将第二层面的含义延伸并规定得更为详细，将权利赋予直接利害关系人。住宅是否可改变为商业性用房，在法律法规无规定、业主规约未禁止的情况下，还需经过有利害关系的业主同意。
怎样确定有利害关系的业主？“有利害关系”应当限定在“法律保护的利害关系”之内，任何一个行为都可能产生许多的利害关系，但并不是任何一个利害关系都是值得法律去保护的。也就是说，只有在民宅商用行为侵犯到了业主受法律保护的权益时才能认定为有利害关系的业主。进行不同类型的商业行为所涉及的有利害关系的业主不同。确定有利害关系的范围，首先要依照一般的社会思维考虑，进行此种商业行为可能会直接影响到哪些人的生活，可能是上下左右的邻居，也可能前后栋楼的住户，凡是直接影响到的都属于有利害关系。但是，也不宜将此范围无限扩张，否则也给想要商用的所有人带来不必要的负担。
何为“同意”？在业主准备民宅商用之前，首先应当通知各个相关的其他业主。至于其他业主的同意方式，既可以是书面签订合同，也可以是口头协议，还可以是行为默许，比如一楼住户利用自家阳台开了一个小商铺，卖些牙刷、牙膏、糖果、瓜子等，开办一段时间后二楼住户也常来此处购买，此即可认定二楼住户以行为表示同意。
此外，值得注意的是，如果所有权人符合了第77条这三个层次的约束，是否就可以直接将民宅商用了呢？民宅商用实际上是改变了房屋的规划用途，而不同用途的房屋具有特定的内涵，依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的相关规定，“住宅”是专供居住的房屋，而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋。对于这种改变房屋用途的情况下，是否必须要经过有关主管部门的审核批准或备案，各地的做法不同，如《广州市城市规划条例》第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后，确需要修改立面、结构设计和变更使用性质、功能布局的，必须报原审批城市规划部门批准。竣工投入使用的建(构)筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建栩盖或在天台上建设建(构)筑物。”可见，广州市采取一种必须经批准的做法。而《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施(公司法)大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》第13条：“允许科技咨询、软件开发和科技中介等企业，在不影响周边居民生活环境的前提下，利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所。”这一规定认为是不需经过批准的。由于民宅商用涉及利益众多，不进行任何审批工作即允许必然不利于确定权利人是否符合法律法规、管理规约的规定以及是否征求了相关利害关系人的同意，将导致一系列社会问题的产生。因此，在民宅改为商用的情形下，必须要经有关主管部门的审核批准或备案。
四、关于“商住楼”的特殊情形分析
“商住楼”即开发商在开发时就设计为商住合一的楼盘，如底层经商的楼盘。这一现象在城市生活中十分普遍，此时又如何确定相关业主和商家的权利义务关系呢？笔者认为有以下几个方面：
首先，开发商既然在开发时就是设计的商住合一，那么在业主购买住宅时就应该知晓该楼盘以后可能要进行商用，在已知有损害的情况下仍然进行交易的，应当认定为“同意”。法律可以降低对其保护程度，但是“可以降低”并不代表没有最低限度。
其次，如果在商住区内的其他非商用的住宅进行商业经营活动的，仍适用《物权法》第77条的规定，即需法律法规不禁止、管理规约允许以及相关利害关系人的同意。
最后，如果对商用部分的使用超出正常限度，严重影响了业主的日常生活，使住宅从根本上丧失居住条件的，业主仍可主张其法定权利――相邻权。[4]相邻权的行使要求不动产相邻，因此可主张此项权利的业主的范围将大大减少。对于可以行使的相邻权的业主，因为存在先前的“同意”行为，也应当适当降低对相邻一方的要求，除非产生严重影响使其无法正常生活的，后者可进行抗辩。这样即可限制某些业主买房时因可得到某些利益而同意，居住后又反悔的现象的产生。
五、结 语
综上分析可知，民宅是否商用是民宅所有人行使权利的一种体现，但权利不能滥用，在所有人行使所有权的同时也要考虑到相关人的利益并为之合理限制自己的权利；即使是限制，也应当尊重当事人的意志，以自愿为原则，强制为例外。如产生纠纷即应当由各方当事人在自愿的基础上通过协商解决，或通过司法的途径救济。《物权法》的颁布，无疑是令人振奋的，但其中对于“住改商”的规定过于简单，可操作性不强，因此，排除行政机关的非法干涉，进而期待《物权法》具体规则的完善才是从根本上解决民宅商用引起的社会问题的有效途径。
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Analysis of the Legal Problems Related to Private Residences for Commercial Use
Cui Yanlei1，Shao Damin2
（1.Hebei University of Economics & Business,Shijiazhuang 050061,China；2.Hebei Management College of Dolitics and law,Shijiazhuang 050061,China）
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
（二）避免累讼原则
[关键词] 建筑工程质量； 投诉 ； 对策探讨
引言 房地产业、建筑业以及其相关产业在近几年随着我国经济快速增长有了迅速的发展。在发展的过程中，建筑工程特别是房地产业质量问题时有发生，关于此方面的投诉自然成了社会关注的热点。房地产业、建筑业发展过热过快，技术人员严重不足，施工管理不规范，相关法律法规不健全，这些都造成了建筑工程质量投诉逐年增加且难以妥善处置的状况。
1 投诉的常见内容
1.1 建筑施工质量
建筑施工过程中有很多因素会对施工质量造成不同程度的影响，其中最常见的有施工技术装备、施工环境（温度、湿度、照明条件等）、参与施工人员技术水平等。这其中与人相关的因素对施工质量造成的影响是最大的，一般来讲它包含有人员施工、职业素养、操作水平[1]。这些因素往往不是单一发生的，这就造成了此方面的投诉最多，处理最难的局面。
1.2 装饰建筑材料的选用
安装与装饰材料是这类投诉的主要集中点。现代装饰装修普遍采用暗埋、包套等工艺，如果建筑单位采用的例如门窗、水气管道、开关电线等材料质量不过关，这将给消费者今后的生活带来很大不便，因为这些故障维修起来是很麻烦的。另外，对于没有或缺少建筑装饰方面知识的消费者，此类故障一般要实际使用一段时间或者等故障自行发生后才能发现，所以这类投诉处理起来也是有相当难度的，很多消费者因为怕麻烦往往选择自行解决，这也使得建筑商、施工单位在对待此类问题上显得不以为是。
1.3设计缺陷
有关建筑设计缺陷的投诉在所有类型的投诉中所占比是最小的，然而建筑设计上的缺陷对消费者造成的影响却是最长远的。建筑设计缺陷可以事先通过合理设计、严格审查来减少甚至避免。但在实际操作中由于设计人员专业素质以及审查着重点（对施工图的审查主要集中在设计规范上，对设计图的科学、合理性并没有一些特别要求）等因素还是会造成建筑设计上的缺陷，且此类缺陷一般是很难通过简单的技术手段来消除的[2]。
2 投诉管理中存在的问题
为了规范约束参与工程建筑的各个责任方，我国相继出台了许多法律法规以及一系列细则，许多地方也颁布了相应的法规。但是，此类法律法规对于建筑质量问题的界定还不够细化，并没有一个比较规范的划分标准，在投诉处理上也没有标准流程。另外，随着我国改革开放程度的不断加深，建筑领域的发展速度越来越快，新技术的应用也越来越广泛，但关于新技术的相关技术要求，检测规范都还没有跟上来，这经常让消费者在发生质量纠纷时处于无据可依的困境，相关的投诉处理起来也比较麻烦。另外，国家现行的相关法律只是明确了在涉及工程质量投诉管理方面建设部和省级建设行政主管部门的主要工作职责，并没有对省部级以下地方政府或建设行政主管部门的工作职责作出具体说明[3]。由于这种模糊的职能认定，造成监管机构遇到投诉就相互推脱，难以有所作为，进而相关质量投诉不能得到正确及时的处理。
建筑作为一种特殊商品需要通过层层验收才能算是真正的实现了它作为商品的价值，然而一些建筑质量问题往往都是在验收合格后才暴露出来，虽然当今的检测手段随着我国经济实力的增强已经达到甚至领先国际水平，但还是会不可避免的出现误差（人为因素或者环境因素造成），还有些项目并不是强制要求的，这里面就涉及到检测费用应该出自谁手的问题，这些无疑都在一定程度上加大了处理投诉纠纷的难度。
3 处置对策
3.1 尽快出台相关法律法规细则
相关法律法规里应当对涉及到检测标准、检测技术、责任划分的部分细化处理，及时补充有关新兴技术的技术规范，尽可能的把日常生活中暴露出的和消费者重点投诉的建筑工程质量问题包含进去，这样在今后判定此类投诉纠纷时就有法可依了。
3.2 施工过程中严把质量关
建筑施工涉及到方方面面，很容易由于疏忽造成质量问题，施工单位在施工过程中应严格控制进场材料质量，加强过程中质量预控，强化过程中的隐蔽工程验收，切实加强综合竣工验收前的分户验收监督，严格落实分户验收的方案要求，对施工过程中发现质量问题要坚决督促整改到位，确保工程质量达到合格标准。
3.3 建筑质量检测体系市场化
开放建筑质量检测领域，在严格控制准入标准的情况下允许民间资本进入此行业，消费者可以自行选择检测单位，这样可以降低检测费用，还可以防止建筑施工方与检测方相互勾结从而欺诈消费者的情况出现[4]。另外还可推广成立房屋验收公司，为消费者提供专业的验房服务，避免出现验收合格后才发现质量问题的事件。
3.4进一步完善质量信誉评价体系
国家和地方结合实际情况已经针对建筑施工单位逐步建立起了可以说是相当完善的质量信誉评价体系，但光依靠这一个体系是不够的，建筑质量问题本身划分就比较复杂，造成问题的也不仅仅是施工单位，因此，参与建筑工程的包括开发商、质量监理、勘察设计等主体也应纳入这一体系中来，对体系中排名较后的单位应加强监督，在重大问题上实行一票否决制度[5]。
3.5公布常见质量投诉问题处理流程及结果
相关部门应当主动收集常见多发的投诉类型，组织相关单位和专家人员对热点问题进行研究并公示处理流程以及结果。今后的同类型投诉都可以参考处理，从而加快处理进度。
4 结语
妥善及时的处理建筑工程质量投诉除了需要各职能机构紧密合作、工作人员积极耐心，还需要相关机构努力探索新环境下的投诉管理机制，不断完善相关法律法规，只有这样才能为我国建筑业的长足发展营造良好的环境，为维护社会稳定，创建和谐社会做出贡献。
参考文献：
[1]董群忠，陈雅悠. 建筑工程质量投诉处理模式的探讨[J]. 建筑经济，2004，09：31-34.
[2]黄健. 工程质量投诉管理若干问题探讨[J]. 建材世界，2014，03：150-153+168.
[3]陈晓嵘. 房屋建筑工程质量投诉及处理制度的探讨[J]. 工程质量，2014，07：13-16.
【关键词】行政单位 固定资产 管理
一、行政单位固定资产管理中存在的主要问题及其原因
多年来，我们在审计中发现，行政单位在固定资产管理方面的主要问题及其原因包括：
（一）重视购置疏忽管理
有些行政单位非常重视购置固定资产，把工作重心放在了向上级提出固定资产购置申请上，但是对拥有的固定资产却疏于管理，其具体表现及原因如下：
1.制度不健全。有些单位没有相应的固定资产管理办法，有些单位虽然有管理制度，但是这些制度都是应付公事的，根本没有人按照制度执行。有些单位在固定资产交接时，没有按照程序做，导致账目交接不清。
2.会计环节缺失。有些单位在购置管理固定资产时，会计环节缺失、账目混乱，甚至导致重复购置。
3.缺乏统一管理。因为没有统一的需求评估、固定资产审批较容易，所以有些单位就追求高档奢华，但是购置的这些资产在实际中的用途却不大。
4.缺乏共享意识，即有些单位的固定资产即使闲置，也不愿调给其他单位使用，这样其他单位再用到该设施时，依然需要上级拨款购置。
（二）会计账面与实际资产不符，有些固定资产没有入账，存在虚账现象
1.对会计记账认识有误。有些单位的领导班子重视现金及银行存款等流动资产，轻视固定资产；有些单位的人员对不在预算内的固定资产购置，不进行入账处理；有些单位忽视固定资产盘查活动，长此以往就导致了账面与实际固定资产不符的现象。
2.工程设施管理。在工程设施完工之后，有些单位却没有进行相关移交手续，使得建筑投入使用很久，却没有入账处理。
3.固定资产管理环节缺失。有些单位没有固定资产明细账面，这就使得日常采购的资产没有入账，但是资产却已经购置并使用。
（三）处置固定资产随意
有些单位对固定资产的处置随意性强，根本不走正规程序，没有经过申报、评估、相关部门审批等环节就将固定资产废弃或转让。还有一些行政单位处置固定资产不公开透明，有些甚至将单位固定资产馈赠关系户等。
（四）相关法律法规对行政单位固定资产管理的效力不够
一是相关的法律法规规范不明确，存在漏洞可钻；二是即使法律法规规定了，由于缺失相应的执法力度，使得有些单位没有严格按照法律的程序来进行，等到出现问题，又找不出相应的依据，没有明确的处罚条文。也有个别单位将固定资产进行抵押、再投资等。
近年来，我们在审计中发现，一些行政单位固定资产管理混乱：
一是化整为零，逃避监管。由于近年来，国家制定了一系列加强固定资产管理的法律法规，比如《中华人民共和国政府采购法》，对相关固定资产的采购化解予以规范。为了“规避”法律法规，逃避相关部门的监管，有一些行政单位就采取“化整为零”的对策，即将达到国家规定的采购标准的固定资产，采取让供货单位分开开票，一次采购分别开出若干张发票，这样，每笔的金额就小了，以此来逃避政府采购管理制度。公然违反了《中华人民共和国政府采购法》第二十八条“采购人不得将应当以公开招标方式采购的货物或者服务化整为零或者以其他任何方式规避公开招标采购。”之规定。
二是明目张胆，公然违法。为加强行政单位固定资产的管理，国家制定了《行政单位财务规则》。但是一些行政单位公然将达到固定资产标准的支出直接列为支出，而不同时作固定资产处理，违反了《行政单位财务规则》第二十六条“固定资产是指单位价值在规定标准以上，使用期限在一年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、一般设备、专用设备、文物和陈列品、图书、其他固定资产。一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，为规定资产。单位价值虽未达到规定标准，但是使用时间在一年以上大批同类物资，按固定资产管理。”之规定。
三是欲盖弥彰，不设固定资产账。最近，在审计中发现，一些行政单位账面上根本就没有固定资产，而实际上房屋、车子等物件一应俱全。违反了《行政单位财务规则》第二十七条“行政单位应当建立、健全资产管理制度，有财务部门统一建账、核算，有资产管理部门统一登记、管理。行政单位应当明确财务部门、资产管理部门以及使用部门的责任，定期或者不定期进行清查盘点，保证账账相符，账实相符，跨年度终了，应当进行全面清查盘点。”之规定。
四是规避监管，让原固定资产在“旧换新”中从账面消失。按照公务用车配备使用管理的相关规定，一律不得超标准、超规格购置配备使用车辆。一些行政单位在原有车辆已经运行了一定的里程数，按规定购买了新车，而原来的旧车又想继续在本单位留用。为了达到公务用车在数量配备上不超编的目的，往往采取“偷梁换柱”的方式，将原来旧车的车牌号用在新车上，而旧车则以一个新的车牌号挂到了私人户上，继续在本单位留用。这样做的结果是：一方面，该单位就账面来看，公务用车不超标，规避了纪检委的责任追究；另一方面，原来的旧车却从账面消失了，虽然其仍在本单位留用，且其名义上产权已不再归本单位所有，姓了私。
二、行政单位固定资产管理乱象的不良后果
一是形成国有资产监督的死角和盲区。试问，从账面消失的固定资产，有谁还能监管得了它呢？
二是容易造成国有资产流失。账面上已经不存在的固定资产，虽然其仍在本单位使用，但时间长了，领导换了，有谁还能说得清它到底姓公还是私呢？此做法极易造成国有资产流失。
三是不利于和谐机关建设。前例一辆实质上是单位公车而名义上是私车的轿车一旦出了事故，应由谁来承担责任呢？其结果必然是推诿扯皮，造成社会影响。
三、加强行政单位固定资产管理的对策与建议
（一）增强固定资产管理认识
行政单位固定资产的资金来源主要是纳税人，纳税人希望这些固定资产更方便行政单位工作人员的工作，提高其办公效率，但是纳税人的钱来之不易，不应该被随意处置。行政单位必须从根本上认识这一问题，决不能如此随意浪费纳税人的钱财。从另一角度上说，行政单位固定资产隶属于国家，而一个国家的财政管理如同一个家庭的钱财管理，多大的家产都禁不住长久的浪费、疏于管理、缺乏计算。所以应该从小处做起，认真管理行政单位的固定资产，坚持落实每一项好的政策，确保固定资产不随意流失。
（二）完善固定资产会计账
即一定要开设固定资产总账、固定资产明细账以及备用登记簿等，使行政单位固定资产账目与实际相符。
（三）健全管理制度
每个行政单位都应该明确健全固定资产管理制度，详细规定从需求申报、审批、采购、使用、调用到报废或处置等每一步的细节问题，并且严格执行这一管理制度，做到有制度可依。
（四）关于固定资产的处置
要明确固定资产处置的流程，并且规定不遵守这一流程的单位或人员的处罚措施。严防随意处置行政单位的固定资产。固定资产的处置中应注意：数额较大的固定资产应该由相关部门统一进行管理，定期或不定期对其进行评估，如果某一单位某一固定资产闲置太久，可以由相关单位对其进行回收、调用，而不是任由该行政单位随意处置。在固定资产真的需要处置时，也应有相关部门统一回收、废弃、拍卖或其他处置。虽然固定资产依然是属于具体的行政单位拥有使用，但是一定有相关部门要对这些资产进行统一记录、定期审查，统一回收和调用、统一报废和处置等。
（五）完善法律法规并加大法律力度
首先是要完善法律法规的相关条例，做到有法可依，然后加大法律执行力度，做到有法必依。如果相关法律法规完善之后，对于审计出来的行政单位固定资产流失，应该责任到人，严肃对待，尽量能让流失的资产补回，若不补回，可以罪加一等。相关法律法规完善之前的案件，可以令其补回后免其刑事责任，若不补回，则需追究相关责任。
（六）固定资产专用性
即固定资产使用时，一定要严格按照当时申请资产采购时所写的用途来使用，不能私自将资产用于其他事物上，特别是从事抵押等经济活动，如果需要变换用途，经由相关部门批准方可。
（七）加强任期经济责任审计
审计机关应加强对行政单位领导干部任期经济责任审计，特别是任中经济责任审计，以分清责任，对其作出客观公正的评价，将对固定资产管理的好坏作为一项重要指标纳入对领导干部的考核范围，作为组织部门对其提拔任用的重要参考依据，对固定资产管理不善，并造成严重流失的相关领导坚决实行“一票否决”制。对于对固定资产管理不善、造成重大损失的，实行“一票否决”制，以此来加大行政单位领导班子对固定资产的管理力度，防止国有资产的流失。
关键词：房建工程；质量管理
前言：现如今，房屋建筑工程施工过程中，确保工程质量成为工程施工的首要问题。然而，近些年来，房屋建筑工程质量事故频频的被曝光，同时暴露出了我国房屋建筑工程存在着的许多问题。因此，房屋建筑工程质量问题已经成为房屋建筑工程质量的通病，并且引起社会各界的广泛重视。为了满足人们日益增长的需求，我们必须强化建筑工程质量管理工作，尽快提出适当的解决房屋建筑工程的具体措施，以达到不断提高建筑工程质量的目的。
一、房屋建筑工程质量管理的原则
房屋建筑工程质量管理工作是一项机构庞大、工艺复杂、影响因素多、质量要求参差不齐而且周期长的工程。因此，房屋建筑工程质量管理要比一般的工业产品的质量管理困难的多，也复杂的多，这就要求我们在进行房屋建筑工程质量管理的那过程中，我必须按照一定的管理原则来进行监督与管理，进而提高质量管理工作的水平和效率，从而实现推动质量管理机制有效运行的目的。房屋建筑工程质量的管理需要根据工程特点，进行有计划的监督与管理，这个过程中应按照以下几点原则进行：
1.系统性
房屋建筑工程质量的监督是一项系统化的工程，必须和工程进展同步进行，不得出现脱节的状态。在进行工程质量管理时，应当将影响质量因素与措施一一对应，并且将质量监督、检测与评定质量相连贯，才能使得整个建筑工程的质量监督形成一个有机的系统。
2.科学性
在进行房屋建筑工程质量管理的过程中，管理与技术二者的程序都必须具有一定的科学性。尤其是在程序设计时，要特别注重管理手段以及管理标准的科学性，从而确保结果的合理与可靠。
3.经济性
在进行房屋建筑质量管理的过程中，应当采用技术可靠、经济合理、便于施工的设计方案，并尽可能的减少进行质量管理的成本。
4.分析性
应当根据房屋建筑建筑工程的具体特点和环境，要对施工单位的资质以及工程结构等，进行一定的可行性分析，从而保证质量管理监督工作和施工工序的同步进行。
5.操作性
程序的制定是为质量管理工服务的，因此，程序要符合具体的根据人员的素质和检测设备的情况，确保操作的可行。
6.灵活性
房屋建筑工程的人员、材料、设备以及环境，这些因素都是随着时间变化而变化，因此要充分的考虑这些条件和因素的变化，保障管理机制具有一定的灵活性。
二、建筑工程质量管理中存在的问题
工程质量监督管理体制的有效运行对建筑工程质量的稳定与提高具有至关重要的作用。目前，随着市场经济的不断发展，建筑工程监督体制中出现许多有待解决的问题，其主要表现在以下几个方面：
1.技术差异的考虑不足
随着时代的进步，人们对现代房屋建筑的科技含量的要越来越高，所涉及到的专业领域的知识也越来越多，质量技术要求也随之越来越高。而每个专业有自身的技术要求，如果不能全面充分考虑技术差异，尤其是对交叉细节问题的考虑不足，管理水平较低，出现了管理理念和技术模式上严重脱节，极易产生工程质量问题。
2.企业的质量管理意识不强
当前，房屋建筑工程质量管理工作做的还不到位，建筑工程质量的监督管理意识普遍偏低，目光短浅，工程质量意识薄弱，并且诚信体制差，使得工程质量管理不断弱化。
3.缺乏高素质的监督管理人才
工程质量管理工作是一项涉及法律、技术、经济以及行政知识的综合性行政和技术的监督执法工作。因而，对管理人员的素质及执法能力的要求比较高。而当前，我国的教育模式在这方面的人才培养尚显薄弱，这严重制约着我国工程质量管理工作未来的发展。
4.非正常手段的竞争
建筑工程造价的高低直接影响着房屋建筑工程质量的好坏。目前，在房屋建筑工程招投标过程中，实行低价中标的原则，这就造成了建筑企业利润过低，甚至是没有利润。而一些施工企业为了中标，同时又能获得最大的利润，因而采取了偷工减料和简化施工程序等非正常手段进行施工，现场施工人员只得通过放松工程质量来降低施工成本，从而降低了房屋建筑工程的质量，导致了工程质量的不合格。
5.建筑工程质量管理有关法规还不完善
目前，我国房屋建筑工程质量管理有关法规体系还不完善。国家有关的法律法规、规范技术标准以及各种有关地方性法规、规程等对工程质量管理过程中的行为，仍缺乏适度、有力的处罚依据。
三、提高建筑工程质量的有效措施
要想提高建筑工程质量，应当采取以下几点有效措施：
1.强化建筑工程质量管理意识
一个优秀的房屋建筑工程项目，需要在良好的质量管理机制，精雕细琢，不断提高建筑工程的质量水平。因此，我们首先要做好强化建筑工程质量管理意识的工作，让企业领导和每个施工人员都认识到施工质量的重要性，把质量与管理放在施工的首位，从而提高工程的质量，为企业的振兴作好根本保证。此外，施工人员一旦发现的问题，要及时的认真考察，并组织进行研究与验证，做出正确而合理的判断，并且及时制定一个可行有效的解决方案。
2.健全相关法律法规，依法治理
我国当前的工程质量问题，归根结底在于我国缺乏系统完备的法律规定，无法约束建筑单位的工程质量，也就不能得到有力的贯彻实施。所以，要想解决房屋建筑工程质量问题，就必须健全相关法律法规，修订和完善相关的法律法规，依法治理，提供有力的法律依据，对于质量问题严惩不贷。只有建立健全有关法律法规体系，才能解决建筑市场的无序混乱的状态，为房屋建筑工程质量奠定法律基础，保障房屋建筑工程质量管理工作的顺利开展。
3.实施全程质量管理，严格审查
在房屋工程质量监督和管理过程中，应当实施全程质量管理，严格审查。通过加大对建筑工程全过程的质量管理，增加执法力度，切实做到执法必严，违法必究。此外，做好工程勘察及设计的质量审查工作，加强管理，及时消除工程质量隐患。
4.加强管理人才的培养
房屋建筑管理工作的顺利需要大量的监督管理人才。随着社会主义市场经济的发展，建筑业之间的相互竞争，很大程度上是人才的竞争。因此，只有加强先进管理技术和专业技术的各类人才的培养，建筑企业才能取得人才上的优势，房屋工程质量监督工作才能顺利进行，才能适应房屋业不断发展的新形势。
关键词：住房保障制度 住房保障模式 启示
住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
一、国外发达国家的住房保障制度分析
经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确
发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构
住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
3.注重制定住房保障立法
住房保障立法的功能在于提供建立住房保障体系的依据，明确住房保障体系的基本目标。通过立法保障住房政策的实施是这些国家住房保障制度的共同特征。美国政府为了解决低收入居民的住房问题，先后通过了《全国可承受住房法》、《住宅法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等。瑞典为了保障住房出台了《住宅更新法》、《建筑条例》等。新加坡的住房保障法律有《住房发展法》、《建屋与发展法》、《中央公积金法》等。
二、我国与国外发达国家住房保障制度的比较
我国住房保障制度的目标都是要解决居民的基本住房需求，这与国外发达国家具有一定的共性。同时，我国与经济发达国家或地区由于政治、经济及社会制度方面的差异性，决定了我国与这些国家的住房保障制度又有很大差别。
1.住房保障的模式不同
由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相连，这就形成了发达国家三种典型的住房保障模式。第一种是“投保资助型”。以美国住房保障模式为代表，其住房保障模式重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。第二种是“福利国家型”。以瑞典住房保障模式为代表，其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责。第三种是“储蓄保险型”。以新加坡住房保障模式为代表，它以政府强制储蓄，建立以中央公积金为核心的社会保障体系，其住房保障制度与中央公积金制度紧密相联。而我国的住房保障模式是“混合保障型”，以实物保障为主，货币补贴为辅，由“补砖头”向“补人头”转变。
2.住房金融支持的模式不同
发达的住房金融市场下，各国也有不同的金融支持模式。美国私人金融机构和政府金融机构经营房地产贷款，尤其是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款存在证券化趋势，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的住房保障信贷机构：联邦住宅放款银行委员会、联邦住宅抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。瑞典政府通过城市抵押银行向符合条件的居民发放住房贷款，新加坡则建立了住房公积金制度。我国政府通过多种融资方式并举来保障居民住房，比如中央补助、地方补助、企业个人筹集和金融机构筹资。
3.管理机构的职能不同
国外住房管理都有相应的机构具体负责，但管理机构的管理职能划分各不相同。美国的房屋管理机构一方面是联邦住房和城市发展部，负责研究国家层面上的住房政策，并协调统管地方层面的城市社区与住宅发展项目，掌管、使用中央用于住房方面的资金；另一方面是地方政府房屋机构，负责本地区的住宅规划建设等。新加坡的中央公积金局，全面负责公积金的归集、管理、使用、核算等相关工作。我国和国外发达国家一样设立了专门的管理机构，但国外发达国家管理机构的管理职能划分更加具体。我国设立了公积金管理中心或公积金管理委员会作为公积金管理决策机构。
三、国外住房保障制度对我国的启示
从国外住房保障制度的演变和发展趋势来看，有不少方面对我国正在深入进行的住房保障制度改革和新住房保障制度的建设，有着十分重要的借鉴意义。
1.制定完善的法律法规保证住房保障体系的运行
国外的住房保障制度都有相关法律保障，使住房政策既规范又利于贯彻执行。我国的住房保障制度至今仍以政府文件、政府政策的形式，严格地说不具备法律效力。完善的住房保障法律法规体系应该包括有关住房保障的住宅法或住房法，不仅要有国家的法律法规，还要有地方上的法律法规；要分阶段提出住房保障的计划，法律法规要有阶段性；要设立专门的住房保障制度的监管部门，加强监管力度。因此，我国必须加强有关住房保障制度法律法规的建设，颁布住宅法或住房法，强化国家和地方的住房保障法律法规的合理性和时效性，用完善的法律法规来保障中低收入人群的利益。同时。住房保障政策要有动态性，政府应当根据经济发展不同阶段和住房发展的不同时期来确定、调整住房保障政策。
2.加强建设政策性金融支持的住房保障体系
国外在住房保障制度建设别强调政策性金融的支持，对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。政策性金融支持是市场经济条件下缓解住房大量短缺问题的关键性措施。在我国，住房公积金制度是实施政策性金融支持的主要形式，但我国住房公积金的现状，不能普及到低收入人群。要更好地发挥公积金的作用，重点搞好对城市低收入群体的全面覆盖。这也是当前深入推进我国住房保障制度改革的一个重要着力点。我国还必须挖掘其他的政策性金融方式。
3.住房保障的目标及范围要与经济发展水平和住房发展阶段相协调
每个国家处于不同的经济发展水平和住房发展阶段，住房的供求关系状况都会不同，对住房保障的需求程度和发生作用的范围也会有所不同，我们应该根据实际情况调整保障的目标及范围。在经济不发达和住房严重短缺时期，应当使用最有利于刺激住房供给、加快住房建设的政府直接建房方式；在经济发达和住房供求关系比较缓和时期，采取房租补贴的方式则更具有选择性，更有利于减少保障资金支出。在住房短缺时期，住房保障制度的目标群范围几乎包括高、中、低收入阶层；随着住房短缺问题的逐步解决，目标群的范围逐渐转向中、低收入阶层；而随着住房条件的进一步改善和住房发展阶段的迸一步升级，目标群应完全锁定在低收入阶层。
参考文献：
[1]刘琳：《我国城镇住房保障制度研究》
[2]汤勃，张炯：《国外住房保障制度之比较研究》
[3]王军武， 赵可林：《我国住房保障制度与模式创新》
