时间：2023-07-18 17:25:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产评估办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营收费的管理。
第三条国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。
第二章管理原则
第四条国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
第五条房产交易价格及经营收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营收费实行政府定价。
房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。
其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营收费实行市场调节。
第六条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
房产交易价格和经营收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
第七条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
第八条对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。
第三章价格评估
第九条实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。
第十条房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
第十一条房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
第十二条房屋评估重置折扣价格计算公式：
评估价格＝房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）
计价单位为建筑面积平方米。
第十三条房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。
房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
第十四条环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。
整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
第十五条按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。
由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其它评估方法评估房产价格。
第十六条房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
第十七条房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
第十八条房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。
第四章监督与监测
第十九条各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营收费的监督检查工作。
第二十条房产交易价格和经营收费实行明码标价制度。
进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。
经营收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。
第二十一条国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
第二十二条各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
第五章罚则
第二十三条凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。
（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房价的；
（五）不执行规定的明码标价制定的；
（六）不按规定申报成交价格的；
（七）其它违反本暂行办法的行为。
第二十四条被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院。
第六章
第二十五条房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。
房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。
第二十六条房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。
第二十七条各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。
第二十八条本暂行办法前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。
第二条 本办法所称房产交易，是指房屋的有偿转让、房屋产权的转移，以房屋作价的投资，以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等活动。
第三条 本办法适用于本市城市规划区范围内房产交易的管理。
第四条 房产交易应坚持平等自愿、依法买卖、有利生产、方便生活的原则。
第五条 市房产局是全市房产交易管理工作的主管部门，日常工作由市房地产市场管理处负责。
城建、土地、工商、税务、物价、财政、国有资产管理等有关部门应配合做好房产交易的管理工作。
第六条 下列房产均可进行交易：
（一）单位自管的；
（二）私有的；
（三）市直管的；
（四）房屋开发单位兴建的；
（五）按规定允许出售的部队所有的；
（六）中外合资、中外合作和外资企业所有的；
（七）单位或个人与国内、外联营合资的；
（八）以产抵债抵押期满的；
（九）依法没收、抵债、抵税、抵罚没款等的；
（十）其它按有关规定允许交易的。
第七条 下列房产不得进行交易：
（一）无合法产权证件的；
（二）有产权争议的；
（三）非法、违章和临时建筑的；
（四）已批准征用或划拨建设用地范围内和临时用地上的；
（五）抵押、典当等他项权利未清的；
（六）经市房产主管部门或人民法院裁定限制产权转移的；
（七）无偿拨给机关、团体、事业单位使用的。
第八条 凡从事房产交易经营活动的，必须经市房地产市场管理部门审核同意，并到工商部门申领《营业执照》，到税务部门办理税务登记。
第九条 凡进行房产交易的，必须持市人民政府核发的房屋产权证（照）和有关证明文件，向房地产市场管理部门申请，经房地产市场管理部门审查批准后，办理房屋产权转移过户手续。
出售国有房产的，产权转移前还须经国有资产管理部门审查批准。
第十条 有限产权（含自建公助、自买公补）房屋的出售，按有关规定办理。
出售共有房产的，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第十一条 出售已出租的房屋，需提前三个月通知承租人，并事先办好过租承诺手续或与承租人就中止租约协商达成书面协议。在同等条件下，现承租人有优先购买权。
第十二条 房屋产权人委托他人代卖房屋时，受委托人须提交委托书和本人的居民身份证。
第十三条 购买商品房的，成交后必须持购买协议书和付款收据到市房地产市场管理部门办理过户、确权手续。
第十四条 平房和整体楼房产权变更后三十日内，产权人须按规定到土地管理部门申请办理土地使用权属变更登记手续。
第十五条 房产交易的价格须按下列规定执行：
（一）商品房价格按物价部门规定的标准执行。
（二）其它房屋的交易价格按价格评估部门评估的标准执行。房产交易的成交价格超过评估标准的，由房地产市场管理部门按其超标部分的15％至30％收取超标费。
房产交易有最高限价的，不得超过最高限价。
第十五条 凡进行房产交易的必须按有关规定交纳契税。
第十七条 凡进行房产交易的，必须按规定向房地产市场管理部门交纳交易管理费。
第十八条 凡房产因交易、抵押、典当、保险、公证、纠纷仲裁、合资入股等进行房产价格评估的，须按规定交纳评估费。
第十九条 已经房地产市场管理部门审查批准的房产交易，如因故需中止交易时，由提出中止方负担交易额2‰的手续费。
第二十条 经纪人必须具备合法的经营证件，必须遵守房产市场的各项管理制度，不得索要财物，不得谋取非法收入，不得进行黑市经纪活动。
第二十一条 凡违反本办法的，由房地产市场管理部门或会同有关部门，按下列规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第七条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定，非法买卖无合法产权证件、限制产权转移和拨用房产等的，没收其非法所得，由房产管理部门收回拨用房产，并对交易双方各处以成交额10％至20％的罚款。
（二）违反第七条第（三）项规定，买卖违章和临时建筑等房屋的，责令其限期拆除，没收非法所得，并对交易双方各处以每平方米100元的罚款。
（三）违反第九条规定，未经批准私自进行房产交易的，对交易双方各处以成交额5％至10％的罚款。处罚后按规定进行审查，符合条件的限期补办手续，按规定补交税费；不符合条件的不予办理产权转移过户手续。
（四）违反第十三条规定，购买商品房不按规定办理手续的，除责令其限期补办手续，按规定补交税费处，并对其处以成交额10％至15％的罚款。
（五）违反第十四条、第十五条规定，不按规定办理土地使用权属变更手续、不执行价格管理规定的，按土地、物价管理的有关规定处罚。
（六）违反第二十条规定，经纪人无合法证件或谋取非法收入或进行黑市经纪活动的，除责令其立即停止活动，没收其非法所得外，并对其处以非法所得总额1至5倍的罚款。
第二十二条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级行政机关申请复议。复议机关应在接到复议申请之日起三十日内作出复议决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向当地人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第二十三条 房产交易管理人员不严格执行房产管理的法律、法规和规章，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重，由市房地产市场主管部门追究其行政、经济责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关键词： 地方财政；房地产税；国际比较；沪渝试点
一、地方财政困境
营业税一直属于地方税主体税种，除归中央所有的部分行业企业税收之外，其余全部归地方政府支配。增值税则一直以中央与地方0.75：0.25的比例作为中央与地方的共享税，营业税改增值税后，这一部分地方税收入将被逐步纳入中央与地方共享税范畴，使得政府对这部分支配权缩小，同时对地方政府财政收入造成一定程度的冲击。随着试点范围的不断扩大，减税效应将更加明显。与此同时，土地出让金一直在地方财政中占有举足轻重的地位。但是我国目前的土地出让金主要是批租制，一次性收取几十年的地价，导致“寅吃卯粮”，土地越批越少，地方的财政收入也随之受到严峻挑战。由于财政收入来源减少，地方政府在不断通过各种渠道举债， 2013年，国家审计署了对36个地方政府本级政府性债务的审计结果。公告指出，截至2012年底，36个地方政府的本级政府性债务余额为38 475.81亿元，比2010年增长了4409.81亿元，增长率为12.94%①。以上是官方数据，而实际上对于地方债的审计还存在数据不实的风险，实际规模无法估计。这使得尽快构建地方主体税种已经势在必行。
二、国内房地产税现状
目前我国流转环节的房地产税主要包括，营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等，而保有环节房地产税收则主要包括房产税和城镇土地使用税。房地产相关税种设置繁杂，易导致对同一税基重复课税的问题，加重了这一行业的税收负担。同时，与繁复的房地产交易环节税种相比，保有环节的税种却仅涉及了房产税和城镇土地使用税，税负比较低，而且免税范围大，是典型的“重交易，轻保有”的税制模式。这一税制一方面会提高新建商品房价格，另一方面对建立与健全土地有偿使用市场形成了阻碍。在对地方财政收入的贡献方面，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中的交易行为，而且农村的相关营业出租用房并未纳入征税范围，所以房地产税税基较窄，规模较小。
可以看出，与发达国家不同，我国流转环节房地产税收收入远远高于保有环节，并且随着中国房地产市场的高速发展，流转环节税收对地方财政收入的贡献也不断增长。相比之下，保有环节的税收收入对地方财政收入的贡献十分有限，而且近年来并无明显增长。
三、国际房地产税相关情况
目前许多国家都建立了以不动产为主的房地产税收体系。在保有环节税收方面，主要包括财产税、不动产税、定期不动产增值税等；而流转环节的房地产税则主要根据取得方式划分，包括遗产税、赠与税、印花税等。如美国国主要设置了财产税、遗产税、资本利得税，英国主要有住宅房屋税和非住宅房屋税，日本包括固定资产税和城市规划税、闲置土地特别保有税以及不动产取得税等。
国际通行的房地产税制是对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制，通过设计合理的房地产税制促进房地产流通，满足供需平衡。流转课税和保有课税的结合是合理税负的关键，税率过高和过低都会产生不利影响：税率过高会阻碍土地流通，影响房地产市场的供需平衡，税率过低则起不到抑制投机和组织收入的作用；且各国均设立了严格的财产登记制度，保障纳税人的财产安全，确保财产税收入，为评估的统一性提供信息保障；各国均重视房产保有环节的征税，且根据房地产用途和纳税人的负担能力采取差别税率，合理的根据房地产价值征税，且保障了税收收入。
图1是一些主要国家房地产税占地方政府（州以下）税收收入的比重，可以看出房地产税在州以下地方税体系中的支柱地位，在增加地方政府财政收入的方面起到很大的作用，证明了房地产税作为地方税主体税种是具有可行性的。
图1 主要国家房地产税收入占地方政府税收收入比重
资料来源：程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究， 2012， （11）
四、房产税改革试点情况
2010年12月，国务院第136次常务会议决定在上海和重庆对个人住房征收房产税进行试点改革，地方政府自行制定具体的征收办法和细节。在此基础上，两个直辖市各自出台了开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。沪方案征收对象为自办法施行之日起上海居民家庭在上海市新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房，而渝方案为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上普通住房。计税依据和税率方面，上海规定参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值暂定以0.6%的税率征收，按规定周期进行重估，而重庆则主要以房产交易价格计税，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率0.5%，3倍至4倍的，税率1%，4倍及以上的，税率1.2%，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上普通住房，税率0.5%。
税收减免方面，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征房产税，人均超过60平米的，对属新购住房超出部分的面积按暂行办法计算征收房产税，重庆一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米。在房产税税收用途方面，沪渝两地试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设，而重庆市的方案对税收用途的界定更为明确，提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
沪渝房产税试点改革自2011年以来，作为全面推进房产税改革的重要步骤，为税制结构调整提供了有益的经验尝试，但是在组织地方政府财政收入方面却无显著的成效。表3是2009-2012年上海和重庆税收收入及房产税收入的情况。
由上表可以看出2011年实行房产税改革之后，房产税收入比起之前有了明显的增长，但是比起总的税收收入来说，比例仍然很小。
沪渝两地的房产税试点改革虽然是一次制度上的有益尝试，但实际上对于组织地方财政收入方面收效甚微，主要是因为征税范围有限、税率水平不高、计税依据不合理等问题。重庆市房产税征收范围主要对个人新购高端商品住房以及个人持有的独栋住宅征收，忽略了非独栋商品住宅存量房产，征收范围过小。上海则侧重于对新购的第二套及以上的住房征税，对存量房不征税。两者都违反了税收公平的原则，征税范围有限。而且两市设计税率均不高，减少了推行房产税改革的阻力，却导致房产税带来的财政收入甚微，打击了地方政府的积极性。同时两市房产税税率都是按照比例税率征收的，没有考虑到地区的经济差异性，税率的设计违背了税收公平的原则。
除此之外，上海和重庆的个人住房房产税细则中分别提到了暂时按照房产交易价格的70%和房屋交易价格原值来征收，条件成熟时，按市场价值征收。由于房产的价值会随着时间、周围环境的变化，国家政策等因素发生变化。如今土地与房地产价值如同泡沫般膨胀，新、旧房价格之间存在的差距也在不断扩张，以房产的交易价作为计税依据已经跟不上经济发展，存在不合理因素。缺少专门的房产评估机构和具备资质的评估人员，税务部门的评估人员远不能满足房产税评估的要求。同时，缺少独立的不动产税基的评估部门，难以保障税基的稳定和避免偷漏税行为。开征房产税后，由什么样的机构来进行房产评估，由谁来承担监督等责任都未确定。而税务机关不存在专门的评估机构，旧房产税评估机制也不够完善。
在此次改革中，纳税人意识也比较薄弱。部分纳税人对房产税政策了解不够，认为房产税是小税种，没有引起足够重视。有的企业将电梯、大型中央空调等设备从房产原值中扣除，以降低房产税的计税基础；有的房产租赁双方刻意伪造租赁合同以减少房产计税价值；有的单位采取报销发票等多种不合理手段来消除房产租金以逃避缴税。加大了房产税的征收难度。
五、房地产税改革的实际困境及政策建议
由各国经验来看，房地产税若要实现增加地方财政收入的功能，离不开对住房保有环节的普遍征收，但是保有环节的房产税作为直接税，具有高度的政治敏感性。因此房地产税的设计和征收在技术层面可以借鉴发达国家相关经验，但在制度设计方面，盲目借鉴其他国家的相关经验并不能解决我国面临的实际问题。第一，我国税收体系以流转税为主。流转税属于间接税，易被转嫁，具有一定的隐性特征，纳税人对于自己缴纳多少流转税并无直观的感觉。而房地产税是直接税，普遍开征必然会引起纳税人的抗税行为，增加征收难度，不利于社会稳定。第二，我国的房价收入比高于合理水平。房价收入比为住房价格与城市居民家庭年收入之比，上海易居房地产研究院地专题报告显示，2013年我国35个大中城市房价收入比均值为10.2，北京则高达19.1，远远超过4-6的合理范围。这意味着如果对房屋评估价值征收房产税，会导致居民的房地产税税收负担较重，加大征收阻力。第三，农村土地和住房是否该纳入征收范围的问题。2013年我国城镇化率为53.7%。若要使房地产税成为地方税收的主要来源，村镇土地不容忽视。但是我国农村土地为集体所有制，在新型城镇化大背景下，若要对农村的土地和房屋征收房产税，首先就要理清产权问题。并且农村地区普遍纳税人意识比较薄弱，开征房地产税难度非常大，甚至可能造成严重冲突。
基于以上几点情况的分析，房地产税的改革面临的现实问题和制度问题比较多，改革必须要循序渐进，但是房地产税本身所具有的税基地域性、稳定性和广泛性，决定它依旧是增加地方税收的重要选择。参考国外相关经验，本文有以下建议。
第一，完善房地产税税收立法，简化税制。目前我国房地产业存在费大税小、税费混乱、重复征税等问题。所以必须完善税收立法，规范税务机关和行政机关的征税行为，将房地产税以法律的形式确定下来，确保有法可依。在此基础上简化税制，取消名目繁多的收费项目，以税代费，对于易造成重复征税的交易环节税进行简化，使房地产业能够健康发展。
第二，对于保有环节的税收应该遵循宽税基、低税率的原则。上海和重庆的试点改革对于地方政府增收规模甚微一个重要的原因就是税基窄、税率低。由于房地产税直接税的性质，纳税人会出现强烈的抵触心理，若设置税率偏高，就会增加征收难度，加大征管成本，而由于房地产税的广泛性，甚至会造成社会的动荡。所以要保证地方收入的增加，就要扩大征收范围，在一定的免税面积基础上实行普遍征收。这一点在技术层面上就要求有丰富准确的数据、评估技术以及权威的第三方评估机构。
第三，建立完善的不动产登记制度和动态地价格评估系统。不动产登记制度能够保障纳税人的财产安全，为评估的统一性提供信息保障，同时可以无遗漏地将所有纳税人纳入征税体系，可以确保税收收入及时足额地缴收。房屋因其区位不同，其价值存在较大差异。过去在城郊的房屋随着城市的扩围而位于城中，而按照市价是不可能及时监控房产价格的。所以只有当房产税的征收建立起一个庞大的评估系统，对于市场的数据能实时监控，才能做到准确评估，保证公正、合理的做到房产税的征收。
第四，明确税收用途。要建立起公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供，使税收真正取之于民、用之于民。
第五，加强税法宣传，提高纳税人意识。
总而言之，目前看来房地产税要成为地方主体税种还有很多问题需要解决，但是长远来看，循序渐进地推进房地产税改革，不断摸索和完善制度设计，房地产税仍是组织地方财政收入的最佳选择。 （作者单位：中央财经大学财政学院）
参考文献：
[1] 樊丽明， 李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究， 2004， （9）.
[2] 杨斌.关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的论辩[J].税务研究， 2007， （3）.
商业房产房产税是要交的。其房产税按房子租金的12%缴纳。企业的话一般是按原值70%来计算房产税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，商住房的产权人应该在每年4月份前向房屋所在地地税部门申报缴纳房产税，房产税实行的是比例税率，以房产原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%，房产税年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%或税务机关评估值×1.2%。而且，房产税自1986年10月1日开始征收。对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，1.2%的税率，对住宅类免征。商住两用本质上是商业，所以有征税依据。
税收具有如下特点：
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。"
（来源：文章屋网 ）
摘要：科学合理并且准确高效的房地产税批量评估方法是计算和征收房地产税的关键和基础。批量评估方法是指能够同时兼顾公平和效率，并且在较短的时间内以较低成本，高效率完成较大规模房产税征收的评估过程。房产税征收中的批量估计方法虽然优点较多，但此项评估技术在实际应用中还面临一些困难。本文重点探讨了房产税征收中的批量评估方法面临的困难，并针对存在的问题提出了一些相应的解决对策。
关键词：批量评估困难对策
一、 引言
我们知道，在税款的征收过程中，房地产税的征收是很容易引起纳税人争议的。因此，科学合理和准确高效的房地产税批量评估方法很有必要在房产税征收中广泛应用，因为此种方法既可以兼顾效率和公平，又能更好地诠释房地产税量负担的公平原则。国际经验有效的表明，批量评估方法在房地产税征收中作用重大，意义非凡，因此得到了世界各国的普遍采用。我国在加入WTO后，也逐渐开始与世界接轨，房地产税征收中的批量评估方法也处在了摸索试点并且逐步优化的阶段。但是由于很多因素的结合，我国目前的批量评估方法在房产税征收中还面临很多的困难，需要我们在实践中不断加以改进。
二、批量评估方法在房产税征收中面临的困难
（一）前期准备不足
前期阶段的准备，对于整个工作的进度与效果来说至关重要，而且其所花费的时间和成本也是相当大的，一旦准备不足，不仅无法重新返工，而且损失也很大。而前期的准备不仅包括软件更包含硬件的准备，但在具体的实践应用过程中我们往往只重视其中的一个方面，结果是既耗时又耗力，收效甚微。此外，我国目前各地信息系统的不完备致使相关数据资料的收集工作难度相当大，但是，如果想要建立符合我国当前的国情和房地产行情的模型及相应的工作软件，所耗费的人力及财力又是我们很难承受的。因此，在采用批量评估的方法时，为了保障评估结果客观性和准确性，就需要我们最大限度的有效的利用市场信息，这样一来，批量评估的方法往往就需要使用50到500个销售数据，这样投入力度是很大的。
（二）房地产信息数据库的不完善
要想建立完善的房地产信息数据库，难度是很大的，由于机制体制存在的问题，致使我国的信息管理的方法落后、水平较低。如我国当期普遍存在的个人信贷系统的不完善、某些房地产交易证据缺失以及相关部门之间重要数据的未网络化等等。在采用批量评估方法时，因为缺少全面的房地产的价格参数的支撑，评估的结果往往会出现不够准确的现象。此外，房地产所处地区不同，所处行业不同，价格也会存在很大的差异，这些参数需要很精致的工作才可以进行区分并且得以有效利用，如果工作不够细致不到位，就容易导致结果的不公平。季节因素的影响，也是需要我们给与高度重视的。
（三）评估专业人才的缺失
批量评估方法不同于一般的评估方法，需要专业的技术人员才可以进行，但由于我国先前对此方面的忽视，致使目前我国这方面的专业人才储备并不充足，具体来说是很缺失的。此外，现在从事此项工作的人员责任心不是很强，很多细致的工作并未给予高度的重视，做事也总是马马虎虎，草率了事，所有这些都在很大程度上制约了批量评估方法在房产税征收中的有效应用。
三、对策研究
我们知道，批量评估的方法在房产税征收中作用及意义是非同凡响的，因此我们应该好好的加以利用，使其作用发挥到最大，为更有效发挥其作用，我们针对上述几方面的困难，提出了一些相应具体的解决办法，我们相信通过以下几种办法，批量评估一定会成功的。
（一）做好前期的准备工作
为了使前期的准备工作更充分，我们可以调动足够的人力到每一处目标房产进行现场的实地勘察，通过细致的工作调查，争取掌握每一栋物业的第一手资料信息，并及时把这些了解到的信息资料输入到相关的数据库中，以备日后的查阅参考。除了现场勘察获取资料外，我们也可以采用其他的方法获取一些有用的信息资料，其中比较权威的中介公司就是一个很好的途径。此外，对于市场方面的信息，我们也要进行充分的了解调查，如因季节因素或者区域因素对房地产市场成交价格造成的相关影响等，这些都将会对批量评估的公正起到重要作用。
（二）完善信息数据库
为保证批量评估的公正及准确性，在采用批量评估方法之前，我们应该根据我国的实际情况，建立并且完善房地产信息数据库，争取实现信息资料的共享。为实现此目标，我们可以充分借助与利用现代高科技的信息技术手段，来收集并且整理房地产的某些重要数据资料。同时我们要利用这些现代的高科技手段，对这些信息资料进行及时的更新，以便提供更及时高效的数据资料。通过这些数据资料，批量评估的公正性就可以实现了。
（三）培养高度责任感的专业技术人员
房产税征收中的批量评估方法涉及到很多门的学科知识，如税收、房地产评估造价、信息技术、地理知识等等，而我国目前因多种因素，这方面的人才很是缺乏，因此，为了保证批量评估方法的有效运作，我们必须培养这方面的专业人才，可以通过在高校中增设相关专业或者通过有关的专门培训，来加强对这方面人才的培养。此外，在对他们进行专业知识教育的同时，我们也要重视对他们的职业道德的教育，使得他们增强工作的责任感，否则，只有过硬的专业知识，也是很难满足社会需求的，为了实现此目标，我们可以实施责任自付制度，将工作的具体责任明确到每一个人身上，谁出了问题，谁来承担责任，以此来督促他们的工作责任心。
（四）其他辅助方法
我们还可以采取其他的一些辅助方法来更好的促进批量评估方法的使用，如税务机关的纳税申报机制、房地产严格的登记制度以及政府信息的公开制度等，通过这些方法，我们可以获取很多有用的信息，在批量评估中也可以避免很多不必要的麻烦，从而使得批量评估结果更加真实可信，更加具有说服力，更加体现公正客观原则。
参考文献：
[1]杭州市财政局直属征收管理局课题组.房地产批量评估技术的理论探索与实践创新.北京:经济科学出版社.2009．
一、现有房产税征收模式分析
从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。
（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆
重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。
（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海
上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。
（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。
目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。
二、现有房产税征收模式的实践难点
目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。
（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点
1.现有房产税征收模式存在重复征税
无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。
2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平
我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。
同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。
（二）上海和重庆房产税相异的实践难点
1.以房产交易价为税基的重庆征收模式
首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。
2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式
首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。
三、构建符合中国国情的物业税征收模式
（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系
目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。
（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构
只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。
【关键词】房地产； 抵押登记； 风险
引言
在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。
一. 风险的产生
1. 个人操作风险
一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了 。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。
2. 部门风险
房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。
3. 抵押物风险
连年来，我国房地产市场急剧变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。另外，对于房产的所处位置的差异，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。
4. 法律风险
按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针对这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。
二. 房地产抵押登记部门的原则
1. 合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。
2. 审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。
3. 易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成损失。
4. 控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。
三. 房地产登记部门的风险防范
1. 普及宣传工作
房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。
2. 对当事人的审查
房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。
3. 对抵押物的审查
房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以对原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性 。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻心从而造成不必要的损失。
4. 抵押合同证书的审查
对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式，同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在，抵押人与借款人的姓名签字是否一致；评估标的与抵押物是否一致；费用发票凭证是否一致；土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。
5. 部门内部的规范
对于房地产抵押部门的行业规范，应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进，因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作，保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外，应时常对工作人员进行培训，提升工作人员的职业道德，规范其行为，使其能设身处地地为当事人服务并处理问题，时刻保持一颗谨慎的内心，细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有：为内审人员制定任务，使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度，通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议，以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据，保证内审的精确，结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核，在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。
6. 法律法规的完善
在房地产抵押业务中，房地产评估占有举足轻重的地位，如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料，进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来，这类现象屡禁不止，所以从法律角度讲，加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。
总结
房地产建设极大的推动经济的发展，多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿，势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下，房地产抵押的规范需要不断地发展和完善，除了有关部门的各自调整以外，加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题，房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲，部门职能的分别设立有助于更高效地行政，而统一有助于资源的交流与管理，各有利弊。所以，对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进，为了给公民个人与企业集体带来便利与保证，相关部门定会不断改进学习。
【参考文献】
①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7
一、城市国有土地房屋拆迁
（一）城市房屋拆迁安置可采取就近安置、异地安置以及就近与异地安置相结合三种方式。具体采取何种方式安置，由拆迁人依据规划报经有关部门批准确定。
（二）实行就近安置的，原则上“拆一还一”。选择安置房时，可按被拆迁房屋面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：被拆迁房屋的市场评估价与同一时点安置房的市场评估价进行差价结算。
（三）城市基础设施建设项目范围内和公益事业建设项目范围内的被拆迁人、租住市房产经营处公房承租人选择产权调换的，原则上实行异地安置。异地安置的安置房最小户型原则上不低于60㎡。
（四）上述需要异地安置以及自愿选择异地安置的，被拆迁人根据自己具体情况，可选择享受下列优惠政策中的一项。
1.异地安置的除实行“拆一还一”、按市场评估价进行差价结算的政策外，另外可按参与产权调换房屋面积的10%或20%增购（增购面积最低给予10㎡，最高不超过20㎡）。选择安置房时,可按参与产权调换房屋面积加增购面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：增购面积按综合建设成本价结算,超增购面积按拆迁协议签订时的同一时点市场评估价结算。放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。享受增购政策后，住房建筑面积仍然达不到60㎡的，差面积部分仍可按综合建设成本价购买。放弃购买的，不予货币奖励。
2.享受廉租房政策的被拆迁人（不含无房户），可按可享受廉租房政策的面积进行安置（具体人数按低保卡记载人数为准）。
享受安置面积小于60㎡的，可选择60㎡住房。享受安置面积部分的市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，享受安置面积部分不结算差价；小于的，按实际结算。享受安置面积与60㎡差面积部分按经济适用房价格购买。
享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积小于60㎡，可享受安置面积的60㎡部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，不结算差价；小于的，按实际结算；超过60㎡以上部分，按经济适用房价格购买。
享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积大于60㎡，可享受安置面积与被拆迁房屋同面积部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，相互不结算差价；小于的，按实际结算。可享受安置面积与被拆迁房屋差面积部分，允许按经济适用房价格购买。放弃可享受廉租房政策面积的部分，按经济适用房价格给予奖励。
选择户型面积超过可享受安置面积部分，按综合建设成本价增购。
被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受廉租房和经济适用房政策。
3.享受经济适用房政策的被拆迁人，按经济适用房确定的面积标准选择安置房。结算方式：被拆迁房屋面积部分不结算差价，差面积部分按经济适用房价格结算。被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受经济适用房政策。
（五）拆迁租住市房产经营处公房，且该房是承租人唯一住房的，其承租住房低于50㎡的，若承租人选择货币补偿，产权人与承租人之间按2：8的比例分配拆迁补偿款（有自建房的，自建房必须也选择货币补偿）；若承租人选择产权调换，按该房屋市场评估价的50%购得全部产权后实行产权调换。承租住房面积大于50㎡的，按50㎡享受上述政策。超过部分按货币补偿方式结算给市房产经营处。
（六）拆迁租住单位房屋,且承租人符合房改条件的，产权单位应允许其进行房改或作价转让，完善手续后，予以补偿安置。
（七）原集体经济组织成员，其耕地被征用完毕且已转为城市居民，被拆迁房屋持集体土地房产证，按常住人口人均40㎡予以产权调换，按市场评估价结算差价；多余面积按市场评估价给予货币补偿，不再享受异地安置增购政策。人均不足40㎡的，可享受10%或20%的异地安置增购政策，增购面积按综合建设成本价结算。但原面积加增购面积不得超过人均40㎡，增购后仍达不到人均40㎡的，可按市场评估价增购到人均40㎡。一人独立户按60㎡安置。
（八）拆迁机关、企业、事业单位产权的房屋,原则上实行货币补偿，具体安置方案视情研定。
（九）拆迁持有合法产权的个人经营用房，可以实行产权调换，原则上“拆一还一”，按市场评估价差价结算。因规划建设需要异地安置的，可按参与产权调换经营用房面积的10%或20%增购（增购面积最低给予5㎡，最高不超过10㎡），增购面积按综合建设成本价结算；放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。
（十）本意见所称的经济适用房价格根据国家发改委《经济适用住房价格管理办法》的规定，由市物价局会同市建设委员会确定；市场评估价根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》的规定，由房地产评估机构予以评估确定；综合建设成本价由市建设委员会会同市物价局、市国土资源和房地产管理局确定，报经市政府批准后执行。
二、集体所有土地房屋拆迁
（一）城市居民在集体土地上所建的房屋,符合《*市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项、第三项规定的予以认证,按可安置人口人均40㎡给予安置（被拆迁房屋面积不足40㎡的按实际计算），超出人均40㎡部分，按被拆迁房屋的重置价结合成新给予货币补偿。不符合上述规定的，20*年7月之前建成的房屋（以20*年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定，下同），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。单户不足60㎡的，按60㎡安置，差面积部分按经济适用房价格购买。
（二）20*年7月之前已建成房屋，且户口已迁入本村民组，在原籍失去承包土地和宅基地，被拆迁房屋是其在集体土地上唯一住宅的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均不足40㎡的，可按安置房重置价增购到人均40㎡。
（三）20*年7月之前已建成的房屋，户口不在本村民组的农民，在原籍未享受宅基地，且符合《*市村民住宅管理试行办法》，被拆房屋是其在农村集体土地上唯一住宅的，其户口在城市规划区范围内的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均面积不足40㎡的，可按安置房重置价购买到人均40㎡。享受该项政策的，必须办理在原籍放弃宅基地的相关手续。其户口在城市规划区范围以外的，按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿。
（四）被拆迁房屋是20*年7月以后建成的,但被拆迁人房屋符合《*市村民住宅管理试行办法》规定，应当享有宅基地，且被拆迁房屋是被拆迁人唯一住宅的，按人均40㎡给予安置，多余面积不予补偿。
（五）符合产权调换的被拆迁人,在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议书的，在安置可能的情况下，每户可按安置房市场评估价增购，增购面积最多不超过20㎡。
（六）本意见所称的被拆迁房屋重置价和安置房重置价由市国土资源和房地产管理局会同市物价局、市建设委员会确定后，报市政府批准后执行。
三、其他奖励政策
【关键词】房产税 财产税 制度设计
随着经济社会的飞速发展，近几年来，房价也随之迅猛增长，引起了人们对房价的持续关注。在中央确定调控房价的大背景下，房产税的开征作为一个非常重要的举措被人们所关注。但是，房产税在试点过程中并未完全发挥人们所预想的功效，被赋予太多光环的房产税在扩大试点范围甚至全面推广的过程中，理应谨慎行事，不可盲目推进。
一、房产税开征的目的
（一）完善现行税制中的缺陷
土地价值由于土地资源的稀缺和地理位置差异巨大，使得一些城市和某些地段房产价格过高，房产价格偏离正常价格太多。而在我国，主要是对房地产建设过程中的投资和开发环节征税，在房地产的保有阶段缺少相应的税收调节环节。持有房产却没有相应的成本限制，炒房成为当前缺少投资途径的人们所必然的选择。超高的炒房利益更加剧了巨额空闲资金进入房地产市场，使房价节节攀升，不断刷新纪录。因此，开征房产税，完善现行税制中的缺陷，就显得尤为必要。
（二）增加政府财政收入，调节地方政府的财政收入结构
中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留使得地方财政不得不自寻财路。为了满足各地对公共产品和服务的需求，地方政府开始走上了一条依赖于土地及相关产业租税费收入的道路，土地财政的格局就是在这种情况下形成的。房产税的开征，可在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖，规范政府的财政收支行为。同时，作为地方税，税源相对稳定，有助于实现地方财政收入的可持续发展。
（三）有助于遏制投机性住房的增长，调整投资方向，调节收入分配
在当前房价居高不下的情况下，缺乏投资渠道的民间资本更多的将资金投向了房地产市场，这就使得房价更加高涨，泡沫风险不断加大。开征房产税目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。投机者在征收房产税之后，不得不面临着承担固定房产税的成本。在不能准确预知房价走势的前提下，降低了投机的可能。进一步而言，还可以引导民间资本重新回归商业市场的开发，引导空闲资金进入生产领域和高科技制造领域，实现实体经济的发展，促进中小企业的全面发展。在此过程中不断优化产业结构，使国民经济走上可持续发展道路。
二、现阶段推广房产税所面临的问题
（一）从法律角度来看，房产税的推广缺乏相应的法律依据
税收的开停征、减免税等重大问题，应遵照相关的税收法律法规，依照法律的规定进行征税。但是，在我国现行《宪法》和《税收征收管理法》中，缺少关于税收改革试点的内容，涉及税收改革试点的相关问题均处于法律的真空地带，并没有一个明确的解释说明。我国现行的房产税制是1986年国务院实施的《房产税暂行条例》以及各省、自治区、直辖市人民政府制定的施行细则确立起来的。沪渝两地市政府作出的的房产税改革试点，其依据仅仅是根据国务院第 136 次常务会议精神，在《宪法》和《税收征收管理法》中却找不到任何依据。从开征物业税到回归现行房产税制改革，这样的做法固然如某些专家所言，可以规避物业税立法周期长、出台时间无法确定的弊端，从而加快房产税或物业税的试点效率。但在另一方面，这样的做法却也有在行政程序上投机取巧，绕开监督之嫌。
（二）从房产税的预期作用来看，房产税所能发挥的空间有限
就房产税组织财政收入的功能而言，房产税能否成为地方政府的主体税种，还受制于以下因素。一是房主纳税能力的高低。房产税的征税对象是房产，而其最终来源是纳税人的收入，二者是相分离的。尽管我国居民的自有住房率很高，但我国秉承的是“居者有其屋”的传统理念，房产的购买很多都是依靠两三代人的力量才可能实现，甚至需要依赖银行贷款来实现。这些人并没有纳税的能力。因此，对于个人的基本住房，房产税必须要免税，使得有限的应税房源抑制了其收入的规模。二是土地财政制约了房产税的开征。理论上来讲，作为受益方的地方政府应当支持房产税的开征，因为房产税是地方税，地方政府可以从中取得收益。但在我国目前的土地供给制度和土地补偿制度下，土地出让金收入才是地方政府收入的主要来源，房地产开发使地方政府获得了大量的税费收入。占地方财政收入的比重在50%以上的土地出让金收入，相比于仅占地方财政收入的3%左右的房产税，孰轻孰重一目了然。对地方政府而言，房产税财政贡献度较低，征管难度大，征税成本高，引发房地产市场和政府收入的波动，即便未来将个人自住房纳入房产税的征税范围可能使得其财政贡献度有所提高，也难以引起地方政府的真正重视。
而就房产税调节收入分配的功能来看，可能也存在着一些制约条件。房产价值在高收入者资产中只是很小的一部分，而更多的金融资产、知识产权、艺术品、贵金属等有形和无形财富占据了富人资产的大多数。而作为普通的购房者，其所缴纳的房产税更多的来源于工资收入，这就相当于变相提高了个人所得税。而没有纳税能力的贷款购房者甚至还要承担额外的利息支出。低收入者对房产税的承受能力远低于高收入者。此外，房产税的税基评估难度比较大，评估的成本也不低，同时其公平难以保证，这些都制约着房产税调节收入分配功能的发挥。
（三）房产税难以实现抑制高房价的目的
房产税理应是对社会财富存量征收的财产税，然而现阶段试点的房产税却明显符合商品税的性质和特征。商品税相比较于财产税，对税收征管环境的要求和成本都比较低，税负更易于转嫁。在消费者对房产价格不敏感的情况下，即使开征房产税也只能使得房产商更多地将税负转嫁到消费者身上，通过征税调控房价的政策目标无法实现，甚至可能推动房价的上涨。所以，抑制高房价不应该成为房产税开征的一个理由，这只会使得房产税的开征成为一种应景之举，必然会使其存在失去原本的意义。
三、完善房产税改革的相关建议
（一）我国的房产税改革应当在建立房地产信息共享机制和完善税收征管的基础上逐步推进，不能急于求成
在财产税视角下，存量房产是房产税的基本征税对象。因此，开征房产税必须掌握现存房产的准确信息，建立健全我国的房产登记制度。现阶段我国房产种类繁多，产权管理复杂，对于存量房产的管理，首先应该做好房源的普查工作。对房产登记进行实名制的管理，准确掌握房源具体状况，摸清应税房产的具体情况，特别是拥有多套房产的情况。其次，要以税务部门为核心，建立起一套联合城建、国土、统计、财政等部门的全方位的房产税信息系统，实现信息资源的统一管理与共享。
（二）房产税要实现财产税的功能，就必须按照房产的评估价值进行计税
因此，建立健全房产的评估价值体系，是推进完善房产税的必要条件。建立房产评估体系必须要制定完善的计税价格评估管理制度，建立起相应的管理机构，一套合理的评估标准以及独立的评估申诉保障部门。房产评估机构的建立是整套体系中最重要的一个环节之一。借鉴国外经验来看，英国开征的住房财产税，其住宅房产的价值是由其国内收入署内设的房地产估价部门进行评估；美国各地政府都拥有自己独立的房地产估价部门。就我国而言，应通盘考虑，综合相关部门的意见和建议，建立一个公正透明的评估机构。同时，要建立完善的申诉机制，落实行政复议制度。此外，为了使评估结果更加的客观公正，合理合法，也应加强房产评估理论和方法的研究，逐步形成系统规范的评估体系。
（三）抑制高档住房别墅的消费，可以在消费税上想办法
消费税的原则和设计理念就是为了抑制人们对某些奢侈品、高档商品的过度需求，减少浪费和保护环境。因此，对于高档住房和别墅应当开征消费税，以抑制人们对于别墅等高档住房的过分需求，在税率的设计上还可以采用超额累进的税率，按照占地面积和评估价值计税。这样，既可以实现抑制消费的目的，也使房产税能够更好地发挥其功效。
参考文献
[1] 夏商末.房产税:能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究，2011（4）.
关键词：房产税；房地产调控；权力寻租
一、引言
近日，有经济学界人士称，1987～2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。数据显示，1987年全国商品房平均单价仅408元/平方米，到了2012年则达到5791元/平方米。计算定基房价指数1987年为100，2012年已经是1419.4。有专家指出，“由于长期调控政策所积累的楼市结构性矛盾日渐加深，未来房价仍将保持一定的上涨惯性。”伴随着我国经济的高速发展，房价上涨本应该是经济发展到一定阶段的产物，但过高过快的持续上涨是不合理的。近几年我国房价上涨势头正足，为了抑制房价的进一步上扬，避免出现房地产泡沫现象，国家继规定最低首付款比例，在部分城市颁布限购令之后，又重磅推出了房产税，并且选择上海和重庆两个一线城市作为房产税试点，从而加大了对房地产市场调控力度。本文试图通过对房产税的推行情况及达到的效果进行研究，以期得出一些有用的结论，为进一步扩大房产税的试点范围甚至全国推广提供参考，为保障我国房地产市场稳定健康和国家经济平稳运行提出合理建议。
二、我国房产税调控房地产市场情况分析
（1）我国房地产现状。近年来，尽管国务院相继出台了包括房产税在内的限购限贷、规定最低首付款比例等措施，但是楼市在高压政策下却顶住了压力。根据中国指数研究院数据，全国商品房销售额、销售面积分别在2012年6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%。根据统计局数据，2012年11月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量53个，比10月增加了18个；新建商品住宅价格；同比上涨的，11月有25个，比10月增加13。国元证券的数据显示，12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%，环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%，二线上涨9%，并且北京上涨74%。华泰证券跟踪的25个核心城市显示，11月成交量环比上升19%，创年内新高，量为价先的原因使价格也跟随上升。12月成交量较11月略下降6%，但依然维持高位，特别是北京等地价格上升趋势仍在延续，但受到预售价格的监管，上升幅度有限。相关数据显示，我国楼市总体持续升温的趋势似乎已成定局。
（2）房产税试点调控效果分析。房产税在千呼万唤之下终于出台。自2011年1月28日起，对重庆和上海两试点起征房产税。两地推出不同的征收标准，重庆（相对于上海）的税率高、对本地居民的征收力度大、对外地居民征收力度小、在计税依据上计税基数较大。但是在免税面积上实现了对其他方面高压的缓冲，存量独栋住宅为180平方米、新购高档住房为100平方米对于一般家庭来说，缴税的面积基本可以完全免除，政府能够征到的房产税恰好是中高薪阶层，起到了调节收入分配的作用，有利于实现社会公平；上海在免税面积上规定人均60平方米，将中低曾收入人群隔离在房产税之外，也起到了征收富人税的作用。两地对比来看，重庆征税力度稍显大一些。重庆2011年预计可征收房产税约为1亿～1.2亿元人民币，占当地政府财政收入2900亿元的0.04%，而2011年重庆土地出让金收入820亿元。上海2011年预计征收房产税3亿元，土地财政收入为1510亿元。由数据不难得出，两试点房产税都对财政收入贡献甚微。从长期来看，试点的房产税政策由于应税面窄、税率过低等，目前所征收的房产税对降低房价的作用微乎其微，对改善地方财政收入也不会达到很好的效果。
（3）房产税调控存在的问题及实施阻力因素。第一，调控政策不够具体，执行困难。2013年2月20日国务院发表声明将扩大个人住房房产税改革试点范围，但是关于这一政策执行的时间、扩大的城市等相关细节一拖再拖、迟迟没有出台，公众猜测中央似乎只是在传递楼市政策不会有松动的信号。细则的难产，意味着政策执行接近空话。执行困难，力度不够，这恰恰给了地方政府空子可钻，把解释权留给了地方政府，同时令地方政府以为中央没有切实的解决办法反而增强了地方政府对土地财政的信心。这样微弱无力的调控政策对由于土地财政长期存在而形成的高房价几乎造不成影响，对高房价的支撑点没有实质的影响。第二，房产税增加了供给者的成本。房产税作为一种税，本身变成了供应者的成本，开发商和其他投机者很可能将增加的成本转嫁到普通购房者身上。如此看来，房产税虽然抑制了购房需求，拉低房价；但作为一种税赋，却又推高了房价。我们不愿看到的是，真正有购房需要的普通劳动群众却为房产税买了单，致使房奴数量骤增，加重人民群众生活压力。第三，自身设计不合理。从试点来看，房产税属于从价计税。从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据。但是这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生变化，这就造成了房产税难以发挥对经济的调节功能和担当地方主要税种的功能。第四，“土地财政”阻力。中央和地方政府实行分税制后，买卖土地成为地方政府的主要收入来源。虽然中央对楼市一再施压，但是地方政府未必能够做到令行禁止。房产税相对于土地出让收入犹如九牛一毛，地方政府当然想尽办法阻挠房产税的施行，以换来招商引资、买卖土地的巨大利润。这样一来，由于地方政府执行大打折扣，房产税形同虚设，成了一纸空文。“土地财政”的存在对房产税的推行所产生的阻力使得中央的楼市调控措施收效甚微。第五，刚性需求难以缓解。北京、上海、广州等大城市住宅需求大于供给，但是开发商的不主动增多楼盘推热了楼市，使得房价应需而涨。虽然房产税属于抑制需求方面的政策，但是现如今人们对住房刚性需求不断增大，房产税的调节效果很可能收效甚微。第六，存在权力寻租的空间。单单从重庆和上海这两个试点来看，就已经发现房产税的征税标准存在差异。中央缺乏统一的征收标准，地方政府各自为政，当标准的制定者和执法人员缺乏客观统一的标准之时，势必给权力寻租留下空间。房产税征收标准口径主观裁定，执行期间遇到的困难很可能遮遮掩掩而不去实际解决、一带而过，如此何谈调控作用，甚至催生新的腐败。
三、完善房产税制设计和施行的建议
房产税的产生初衷是抑制过度投资和投机，打击囤房炒房，稳定物价，让更多的人有房可住。但是，在房产税推行过程中确实存在诸多阻力。政府部门应当从多个角度制定措施，配合房产税的实施，使房产税调控房地产市场的真正作用显现出来，力争达到预期效果，维持房地产市场的稳定，承担起保障我国房地产市场的平稳可持续发展的责任。
（1）完善实施细则。自“国五条”颁布以来，之所以媒体及房地产业内人士对其各种揣测和解释未曾中断过，就是因为细则不细，难以执行。中央应该尽快制定更细的房产税调控和推行准则，将中央和地方标准统一，收回地方政府对房产税的解释权，充分切实地执行中央政策。
（2）进一步完善税制设计。第一，减免其他环节税收。西方发达国家，在房地产市场稳定方面的通用方法是通过开征房产税来增加房屋保有环节的税费的同时减免一些房屋在开发、交易、出租环节的税费。经验表明，这种运作模式有利于房价维持在一个合理水平，从根本上降低楼盘开发成本，平抑房价，从而进一步活跃房地产二级市场交易，确保住房市场上出租出售房屋量的增加，以有效遏制房价的过快上涨。第二，改革计税依据。国际惯例上多以估定价值作为房产课税的计税基础。参照国际经验，这样就能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制，确保地方财政收入的稳定增长，同时也有利于解决不同地段级差收益问题。对大多数采取租用形式的商业办公用房等，以收入法确定其评估价值；对民用住宅的评估，多采用市场成本法、收入法和价格法； 对于某些工厂等，要按其重置成本减除折旧后的净值作为计税依据。无论采用哪种方法，评估时都要充分考虑建筑材料价格级差和地租等对房产价值的影响。
（3）重视房地产评估人才培养。据不完全统计，目前全国仅有3.5万人获得了房地产估价师执业资格，就算是上海试点也仅有1351名注册房产估价师，这个数字远远满足不了评估需求。因此，相关部门可以通过采取减免考试费用、安排相关方向的就业等优惠措施重视培养高素质的房地产价值评估人员以适应房地产市场的需要，促进房地产评估人员高质量的批量产生。
（4）规范政府管理房地产市场行为。第一，摒弃“土地财政”。地方政府应当放眼宏观大局，改变以买卖土地获得主要财政收入的运作模式。居高不下的土地出让价解决不了，房价就难以打压。政府应当积极投身实业，并引导投机者投资实业，踏踏实实发展实业，实现地方政府财政收支的可持续发展。第二，增加住房供给。管理专家闵昱在谈房产税时指出，“行政干预只是权宜之计，长远来看市场还是会遵循供求关系，这是经济学最基本的规律”。开发商捂盘不售，住房刚性需求不能满足，这种现象决定了加大供给是平衡供需的重要举措。政府要加大保障房建设力度，引导和鼓励开发商增大经济适用房的供应量，同时地方政府要保证廉租房出租环节的公平性。廉租房推出之时，一并实现子女入学、户口迁移政府部门“包办”等利民政策，这将在一定程度上刺激了有住房需求的公众对廉租房的需求，从而对购房需求起到了暂时性的缓冲。第三，增强地方政府调控房价信心。中央应当尽快出台更多更细更严格房产税政策，合理范围内尽可能做出调控大动作，加强地方政府对房地产市场降温的信心，只有加大了执行力度，才能令购房者和炒房者更多的持观望态度而不敢轻易投机，从而稳定市场。
参考文献：
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[4] 樊华，叶艳妹.英国房地产税制简介[J].涉外税务，2005（4）：42-45.
一、基本情况
截至1999年五月底，我行待处理偿债物科目余额76510万元，其中一年以内待处理偿债物69177万元，逾期未处理偿债物6658万元，已处理待处理偿债物4645万元，待核销偿债物折价674万元。
自97年10月设立待处理偿债物科目以来，我行的待处理偿债物呈快速增长势头，一年半时间内，增长到7.65亿元，平均每月增长4250万元，占各项贷款的比重也从97年底的1.25‰上升到今年五月底的11.88‰。
从统计情况看，全行累计接收偿债物80926万元，其中房屋建筑物48万平方米，价值43330万元，占53.5%；土地1603亩，价值17885万元，占22.1%；车辆169辆，价值2934万元，占3.6%；设备1786台，价值5341万元，占6.6%；其他11435万元，占14.1%。在其他项目中，大到皮衣、彩电，小到肥皂、袜子，可谓琳琅满目，应有尽有。
在已处理偿债物中，土地233.46亩，价值2457万元，房屋13582万元，价值1158万元，共占77.8%，实际变现3878万元，损失767万元，损失率16.5%。
二、存在的主要问题
（一）待处理偿债物涉及的待转营业收入核算办法不够合理，直接对我行效益产生不利影响
按总行待处理偿债物核算的帐务处理规定，在收到待处理偿债物时，借记待处理偿债物科目（一年以内待处理偿债物）；贷记贷款本金、应收利息、催收利息，其中冲减催收利息的部分，同时借记待转营业收入，贷记利息收入。如果入帐的待处理偿债物能够在一年内变现，而且不发生变现损失，这种帐务处理方式无疑是准确合理的。然而待处理偿债物本身就是我行在贷款单位无力偿还贷款本息的情况下，不得已采取的保全措施，在实际处理时，普遍存在较大损失。虽然总行为处理和核算变现损失，设置了“待核销偿债物折价”二级科目，但从维护我行权益和效益的角度来看，对于涉及的待转营业收入的核算仍很不合理，主要是把变现过程中可能产生的损失也视利息实收，将采用收付实现制核算的催收利息直接纳入权责发生制核算的范围，无形中既多计了利息收入，又虚增了利润，从而使我行在承担偿债物变现损失的同时，必须垫交营业税和所得税。根据统计，我行已实际入帐待处理偿债物冲减催收利息虚增利息收入5633万元，需多交营业税金近500万元。
（二）对部分派生的收支项目核算规定不够明确，给会计核算带来很大不便
由于待处理偿债物收回的条件和环境存在很大差异，接收的实物形态和处理的方式也是千差万别，而总行的核算办法相对比较笼统，有些实际处理过程中的细节问题规定不够明确，会计处理较为困难。
一是在偿债物接收入帐环节，根据总行核算办法，对收到的偿债物应按评估的金额入帐，但当待处理偿债物评估金额大于我行债权时，则没有明确的帐务处理方式，若按评估金额计入待处理偿债物借方，贷方缺少对应科目，若按贷款本息计入贷方，则有一部分偿债物无法入帐，均不符合有关会计平衡的规定。
二是由于偿债物种类繁多，处理变现均存在很大难度，闲置不仅不能产生收入，而且还要相应增加保管费用，更不利于资产的维护和保养，因此，不少行为减少损失对部分偿债物采取了出租的方式。然而，总行对待处理偿债物的租金收入的核算没有具体的规定。由于此类出租的偿债物大多看是房屋、车辆等固定资产，但又不在我行固定资产科目核算，不能定期计提折旧。如果这部分固定资产类的偿债物能够变现，在变现处理的资产价值评估过程中必然将我行收回至评估的时间作为资产的折旧期限，计算资产折旧从评估价值中抵扣，变现价值肯定要低于偿债物的入帐金额。同时出租资产收取的租金，作为待处理偿债物的派生收入，应视为资产在保管过程中损耗的一种补偿，担在总行现有的会计核算办法中没有具体的核算规定，只能计入收入科目，虚增利润，同时又涉及到纳税的问题，对我行的效益产生不利影响。
三是在待处理偿债物的收回、保管和处理的各个环节中，均需发生多种费用支出，特别是对变现之前各环节发生的各类费用，在待处理偿债物的核算办法中都没有具体规定。首先在以物抵债环节，如通过诉讼程序收回债权，则必须向法院支付一定的诉讼费和执行费等，无论法院裁定还是双方协商，在偿债物收回入帐之前均需进行严格的资产评估，又将按评估金额向资产评估机构支付数额不小的评估费用。其次在产权变更，办理资产过户手续时，又需缴纳各种各样的过户费用。在保管环节，需支付仓储、看管等各种保管费用。同时在变现之前的各环节，凡涉及土地、房产、车辆等资产的产权变更、占有，均需按税法规定，缴纳交易税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用税等各种税金。这部分费用支出均属于待处理偿债物相关的派生费用，与正常的业务管理费用有着较大区别，如在业务管理费中列支不仅不够合理，同时也会给本就捉襟见肘的费用指标带来更大的压力。
（三）待处理偿债物相关税费征收规定对我行极为不利
目前我行收回的待处理偿债物主要以房产、土地和车辆为主，但此类资产在接收、占有和处置过程中均涉及多种税费。一是收回集体所有制的土地，由于根据《中华人民共和国土地管理法》规定，不得自行转让，必须根据有关法律规定，经国家征用变为国家所有后，才能办理转让、过户手续，此间我行需按土地转让金额的一定比例缴纳土地出让金；二是在接收、处置过程中办理土地、房产的过户手续，税务部门均视同正常的房地产交易，按照交易金额征收交易税；三是在偿债物产权转移到我行后，税务部门对划给我行待处理的土地、房产和车辆等偿债物作为自用处理，依照税法规定分别向我行征收土地税、房产税和车船使用税。由于待处理偿债物只是我行保全资产，收回债权的一种手段，土地、房产和车辆产权的转移与自行购置有着本质上的区别，并非留为自用，产权变更只是暂时的、过渡性的，如果贷款单位直接以货币资金方式归还贷款，根本涉及不到此类税费，因此两次征收过户费、交易税以及过渡期间征收的房产税、土地使用税、车船使用税显然是不合理的。同时，企业采取以物抵债方式偿还贷款，主要是由于没有偿债能力，而且不少企业本身已名存实亡，欠税现象较为普遍，因此不少地方税务部门在不同程度上把此类资产产权转移作为扩大税源的一次机遇，进一步加大征管力度，更使我行处于不利地位。
（四）接收偿债物种类繁多，变现困难很大
根据统计调查，一方面，实行以物抵债的企业大多资不抵债，无法正常经营，偿债物品普遍变现能力很差，同时由于多数此类企业多头举债，在收回待处理偿债物时，经办行存在“饥不择食”的现象，往往对偿债物的变现难度考虑不足；另一方面，我国目前尚未出台有关偿债物处理的法规、办法，偿债物的处理无章可循，同时，偿债物处理市场刚刚开始建立，发育极不完善，偿债物处理的渠道过窄，这些都加大了变现的困难。从我行变现情况来看，全省8亿多的待处理偿债物目前仅处理4645万元，变现比例不到6％，并且随着时间的推移，待处理偿债物的价值逐渐损耗，处理将越来越困难。从偿债物变现的难度分析，比较突出主要有以下几种情况：
一是接收的部分名存实亡企业的废旧厂房、专用设备。由于企业帐簿资料相对较为齐全，因此无论其固定资产还是库存商品，成本资料均有据可查，在地方保护等外部因素的影响下，评估价值普遍不低，但偿债物品实际的利用价值很小，变现处理过程中，基本处于有价无市的状况，变现非常困难。
二是跨地区接收的待处理偿债物。此类偿债物主要是由于以前年度经营不规范跨区贷款形成的，偿债物以土地、房产等不动产为主，受地域、政策、环境等条件的限制，处理极为困难。
三是地处偏远，尤其是在农村的房产和土地。如某集团公司在我行贷款本息合计3549万元，因融资成本高和经营不善，无法按期归还贷款，经该市第二评估事务所评估，将集团公司名下的饲料加工厂、第一肉鸡厂、第二肉鸡厂、种鸡厂、猪厂、砖瓦厂和村委办公楼的房屋、设备和土地使用权作价3549.6万元抵偿我行债务。该集团公司地处农村，距县城40多华里，当地村民无力购买或承包，外地人又不便介入，因此变现极为困难，而且不易管理。
四是从商品流通行业接收的各种商品。这类物品一般是由于商家经营不善，我行接收的库存商品，既有家电、煤炭等大件物品，也有肥皂、内衣、鞋袜等日用小商品，花样繁多，但普遍质量较差，销路不好，变现非常困难。 （五）资产接收、价值评估以及变现处理缺乏统一的标准
从调查情况看，由于总行没有确定可以作为偿债物的具体的资产种类，因此经办行在我行债权受到损失特别是贷款企业基本丧失还款能力的情况下，普遍基于一种“抢”一点是一点、少损失一分是一分的良好愿望，接收了很多难以处理的偿债物，其中部分偿债物变现收入甚至有可能无法抵补接收、保管过程中发生的费用支出。由于没有固定统一的评估机构，待处理偿债物在评估时，经办行一般都是临时委托评估机构或法院指定评估机构，难以建立长期稳定的合作关系，评估机构容易受到借款单位或地方政府的影响，致使评估费用普遍偏高。同时对于待处理偿债物的变现处理也缺乏具体的规定和必要的授权，致使基层行在具体执行中无章可循，不少行在处理损失较大的情况下，由于担心承担责任，犹豫不决，贻误处理商机。 （六）偿债物折价核销的规定不明确，实际操作非常困难
总行待处理偿债物会计核算手续中规定，对待核销偿债物折价的核销，视同呆帐贷款管理，按规定程序报批核销。但呆帐贷款除纳入国家试点城市范围的企业兼并破产和减员增效之外，必须经过人民法院宣布破产，并报经省财监办批准，方能核销。而实行以物抵债的企业大多是名存实亡，并没有经法院宣布破产，因此变现后的损失不可能按呆帐贷款核销的有关规定整理出完备的核销材料，因此核销的有关规定无法操作。
（七）地方政府和有关职能部门在待处理偿债物的接收和变现过程中发挥的作用对我行产生了很大影响
调查发现，我行在待处理偿债物的收回、保管和处理等多个环节受地方政府和职能部门有关政策和做法的影响较大，合作关系处理恰当可为保全我行信贷资产提供很大帮助。如a县生产资料服务公司由a县财政局提供担保跨区向b县支行贷款，由于贷款单位无力还款，担保单位又拒不履行还款义务，b县法院派出40余名法警进驻a县财政局长达20多天，经新闻媒体曝光，由a县政府出面，不仅以402万元的土地和房产抵偿我行债务，而且免费代办所有过户手续，最大程度地保全了我行资产。但处理合作关系的主动权很大程度上并不掌握在我行手中，受部门利益和地方保护主义因素的影响，地方政府及职能部门的政策和做法往往更侧重和倾向于贷款单位。如某市商贸城集团公司因筹建商贸城向我行贷款，后因经营不善无力还贷，地方政府为解商贸城燃眉之急，以文件形式确定商贸城部分房屋出售底价，并以此为依据，促使商贸城与各家银行签订房屋转让合同，办理以物抵债手续。否则视同放弃债权，各行为避免债权被悬空，只能被迫接受，分配给我行的天山楼部分评估价值1680元/平方米，而据我行中介部测算，当时每平方米仅为1200元。类似的现象在待处理偿债物的接收过程中极为普遍。
三、几点建议
（一）健全制度，强化管理。针对目前全行待处理偿债物管理各环节存在的问题，建议总行尽快制定出更加系统的管理办法，从评估、收回到保管、变现、核销等各个环节做出明确规定。一是在接收环节，尽可能明确全行可以作为偿债物的资产种类，促使经办行认真测算投入产出，有选择的接收偿债物。二是在保管环节，应明确责任部门和保管方式，尽可能减少损耗。三是在处理环节，按照损失金额和损失比例双重标准确定相应的授权范围，以便于经办行能够及时按照授权范围，对偿债物适时作出处理。四是制定待处理偿债物的具体核销办法，明确核销的具体条件、手续以及时间范围，促使经办行尽可能在折价损失发生的当期进行核销，避免集中核销给核销年度损益产生过大的冲击。五是建立完整的偿债物报告体系，定期编报偿债物报表，全面反映偿债物的管理及处理情况。
（二）改进和完善会计核算办法。从规范核算、提高效益的角度出发，建议总行在遵守相关财经法规的前提下，改进和完善待处理偿债物的核算方式。
一是对待处理偿债物涉及的待转营业收入的核算方式进行调整，建议增设一个过渡性科目，比如“待转待处理偿债物收入”，在偿债物入帐时，对冲待转营业收入。会计分录：
借：待处理偿债物
贷：贷款本金
应收利息
催收利息；
同时，按收取冲减的催收利息，冲转待转营业收入
借：待转营业收入
贷：待转待处理偿债物收入
在偿债物变现时，如果抵顶债券全额收回，会计分录：
借：××科目（银行存款等） 变现金额
贷：待处理偿债物 二级科目
同时，增加收入
借：待转待处理偿债物收入 贷：利息收入
1、如果变现过程中发生变现损失，但损失额小于冲减的催收利息数额时，会计分录：
借：××科目 变现金额
待转待处理偿债物收入
贷：待处理偿债物
同时，按变现损失与冲减催收利息的差额，作如下会计分录：
借：待转待处理偿债物收入
贷：利息收入
2、如果变现损失与冲减催收利息数额相等，会计分录如下：
借：××科目（如现金） 变现额 待转待处理偿债物收入
贷：待处理偿债物
3、如果变现损失大于冲减的催收利息数额，作如下处理： 借：××科目（如现金） 变现额
待核销偿债物折价 损失额
贷：待处理偿债物
核销时，会计分录：
借：待转待处理偿债物收入
费用科目 （准备金）
贷：待核销偿债物折价
二是建议在待处理偿债物科目下，增设7544（待处理偿债物派生收入）和7545（待处理偿债物衍生支出）两个二级科目，按原债务人设户，专门核算待处理偿债物在变现前发生的收入和支出的费用，变现后，不足抵偿部分视同偿债物折价一并核销，净收入部分计入“861营业外收入”科目中“其他收入”。
[关键词] 房产税；改革；房价；影响
[中图分类号] F270 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2016）12-0024-03
房地产业已成为中国经济的主要支柱产业，自从二十世纪九十年代末住房改革以来，房地产业连带其他相关行业市场不断繁荣，但凡事有利必有弊，房价过高便成为我国国民经济的突出问题。面对房地产市场翻天覆地的变化，全面完善房产税收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，国务院设上海、重庆为房产税改革试点，并颁布了《住房征收房产税改革试点的暂行办法》，这标志着我国房产税改革进入新的阶段。因此，全面系统的研究房产税会降低房子的哪些需求因素，分析房产税制改革现今存在的问题，及讨论相应的意见与策略，对于政府宏观调控房产业有着重要意义。
一、房产税的相关概念
（一）房产税的概念及目的
房产税属于房产税的一种，也是协议房地产税务之一。顾名思义，他的征收对象是房产，其征收是依据房产价格向房屋拥有者进行税征收，或是依据租金向房产经营者征收。我国在1986年颁布了《房产税暂行条例》，并在同年十月正式实行，这也是我国现今唯一一部房产税法律法规。房产属于不动产，因其具有保值和价值稳定的特性，能成为地方政府财政的主要来源之一。至于纳税人主要还是房屋的实质使用者，自用房产者的税率为1.2%，出租房产者的税率为12%。对于所征收房产税有异议者可以在规定时期内向相应机关提出复议，也可以向人民法院提出诉讼。征收房产税可以调节国民收入、减轻贫富差距，引导购买者理智消费，选择适合适用的房屋，加强了房屋的管理和使用率，对体现社会公平方面起到积极作用。
（二）房地产税与房产税的区别
房地产税顾名思义是依据开发商开发、保有和转让房地产等的总称，其中包括个人所得税、营业税等多项税收。房产税属于财产税和土地税之间的一种税收，相对于房地产的涵义小些，它属于个别房产税、保有税、地方税。房地产在发达国家的征收历史悠久，营业商场、仓库、住房等全国范围内的建筑物都纳入征收税务的范围之内，包括土地税的各项行为和所得税。区分房地产税和房产税可以从纳税人、征收范围、计算方法三个方面进行区分。房地产纳税人包括港澳台同胞，境内适用房屋的外籍个人及企业。房产税纳税人包括境内拥有房产权的个人或单位。房地产税的征收范围根据相关条例规定是海内外华人华侨，在境内使用房屋的外籍个人和企业，房产税的征收范围及指在管制范围的城市、乡镇等地的房产所有人和单位。房地产税的计算方法是根据房产原值的1.2%来收取税费，并征减应付房产税的30%。房产税的征收计算方法分为两种，第一种是根据房产原值直接减免10%-30%来缴纳税费，另一种是房屋出租者应按照出租收入的12%税率来征收税费。
二、房产税制的改革历程
（一）房产税征收的历史悠久
早在原始朝代就出现过类似房产税的税务征收。1950年1月我国国务院颁布《全国税政实施要则》法规，这表明了要实行全国范围内的房地产税和房产税的系统征收，1984年完善征收范围，对境内的单位及企业重新进行房产税征收。1986年9月15日，我国又颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在当年10月1日正式实行，该条例增加了房产税在城市、乡镇等地的征收。我国国务院在面临如此高的房价情况下，在2010年将房产税改革提上日程并视为重点，于是于次年设置房产税改制试点在上海和重庆两地。2014年召开的第十二届全国人民代表第二次会议上得出通过立法来进行改革的有效决定，并提出了推出立法的相关实施办法。2015年3月初颁布《不动产登记暂行条例》，相信房产税制改革实行情况会越来越好。
（二）上海、重庆实施房产税改革
2011年2月28日，国务院决定在上海和重庆启动房产税制改革试点，标志着新的房产税制改革序幕来开。这代表着我国财务税收制度新一轮改革的里程碑，对完善税收体系，增加社会福利，反腐遵守纳税制度，房产业社会化、科学化有着积极作用。相对于上海，重庆被影响更大一些，上海采用对本市和非本市市民采用不同的纳税税率，分别为0.4%和0.6%，这里指的是纳税居民家庭购买第二套房及以上购房。而重庆的征收范围是独栋豪宅、个人购买的高级住宅、非重庆市民但购买两套以上新购住房的家庭，税费参考所对应房产的市场价值，税率分别为0.5%、1%、1.2%。从税制建设看来，改革成果十分明显，税收征收范围明显扩大，完善了系统的税收体制，为今后的房地产改革打下了良好的基础。总体而言，两个试点城市改革策略重点各不相同，上海试点策略主要是抑制房价，而重庆的目标是控制高档住宅的购买消费，宏观调控收入分配。
三、房产税改制的影响分析
（一）增加普通消费者负担
从经济学理论方面来说，房产税改制增加了消费者的负担。房产税的增加和税率的提高无疑使消费者购买房产的成本会增高。房产税提高了持有人的持有成本，税率主要是影响到普遍的房贷。这就使普通消费者在不充裕的收入中要额外拿出一部分还房贷。从供求角度来看，房产税的提升理应使消费者对房屋购买的需求减少，但房屋属于必需品，所以房产税会增添消费者的负担，房产税和利率与商品房的销售速率呈反向关系。
（二）有助财政持续发展、稳定房地产市场
房产税的改制使地方政府的财政收入逐步稳定，以往类似于消费税、增值税等都由中央统一管理，这样就可以增加地方的主体税种，避免权力集中和转账繁琐环节。因为中央财政的独揽专权，所以地方政府的财政税种短缺，处于规模小财力匮乏的状况，从而引发多种经济问题。地方财政来源增加就会提高社会服务质量，弱化地方政府的短视行为，完善地产税制度有助于增加地方税源，使财政收入实现可持续发展。房产税的改革增加投资者的持有成本，这样对炒房租房热潮有抑制作用。近年来房价上涨的主要原因是房屋需求在急剧上涨，房产税的出现就会降低投机需求的出现，因此房产税改制会调控房价和稳定房地产市场的发展。
（三）持有成本增加，抑制投资者热情
开征房产税自然使保有环节的成本增加，从而使房地产优化效率、合理配置资源，从投资人的角度来看，房产税的出现和改革会增加持有成本，这样从一定程度上抑制投资者的热情，当投资利润减少时就会有部分房产持有人将房屋出售，当房产税在不断改革，投资购买者就会持币观望，从一定程度上抑制了房价的上涨。从需求角度来说，房屋的供给量在短时间内不会有太大的变化，当供给方的价值变大，购买方的需求量就会减少，从而平衡价格也会随之降低。
（四）增添社会福利、调节收入分配
房产税的性质属于地方税和直接税，因此它可以解决转嫁负税难题，全面宏观调控困难等问题。适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，做到取之于民，用之于民，特别是对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减少甚至免去税收，对拥有高档住房的纳税人收取较高税费，而不是对房产受益人一视同仁，从而调控所得税的分布不均匀情况。我国现在房产税征收制度尚处于不完善阶段，而其他税收对稳定收入差距方面的问题作用也是微乎其微，所以控制全面发挥完善房产税制改革才是有效的调节贫富差距的关键。
四、完善房产税改制的政策建议
（一）借鉴国外房产税制度
美国、英国、法国的税率相对于其他国家偏高，因为在这些发达国家房产税已拥有百年的征收历史，而且相对的征收系统十分完善。韩国、日本的税率就相对较少，发展尚未成熟。因为税率直接影响了税收收入，所以税率是税收的核心环节。国外很多国家采用比例税率和累计税率相结合的征收方式，所以结合国外的征收方式再结合我国的实际情况能促进税制改革的有效发展。我们可以借鉴的地方有将中央拥有的征收权利发放给地方政府，让地方政府根据当地的情况来实行各不相同的税收策略，让地方政府拥有自更加合理的管理当地的房产税征收。其次简化征收费额进行合并收费，避免与其他稳定收税相重合，使老百姓增添应交税费负担。再就是设置不同层次的税率，按照各地区经济状况的不同，安排不同的合理税率，适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，特别适对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减免税收的方式合理配置，仔细详尽落实减免措施，让政府的每一个决定力尽公平公正。
（二）设置合理的税率并尽量扩大征收范围
以上海试点为例，他的政策对以往多数拥有多套房产的市民免房产税，这就极大的削减了征收目标的数量，所以扩大征收范围就能够使税费增收，因为中国人口数量十分庞大，所以这将会增添很多的税源。因为上海和重庆试点的改革已久，这对试点城市市民十分不公平，因此接下来在全国各地城镇开展房产税制改革指日可待，而且在试点改革的过程中起初作用十分明显，但随着时间的推移作用就有局限性，所以制定合理的税率十分有必要，因为中国的地形广大，贫富差距分布不均匀，每一个地区的经济状况各不相同，所以应该按照每个地区的实际经济状况来制定税收制度，像东部地区的沿海城市经济繁荣地带就可以适当调高税率，而西部地区就要调低税率，可以根据房价的差异来确定一个税率区间，房产税向全国推展应遵循系统化和人性化相结合的原则。
（三）完善房产的评估体系
首先是建立完善的法律体系来控制房产税的正收，绝大部分地方的房产税都是依据房产价值评估来计算，这样才能专业公平合理的征收费用，也能加强对市场的监管力度，但是因为我国并没有专门研究处理房产价值评估的应用型人才，所以只能按照房屋的市场价值也就是出售价格来计税。我们可以根据我国的实际情况来推出相应规定，对违法违规者实行惩罚处理，这样才能保障房产评估的顺利进行。将房产评估部门归属于国土资源部，让房产评估能够合理合法有序的开展。加大网络覆盖率，使管理技术科技化、系统化，才能增强办事效率。最重要一点是培养专业人才，开设相关的学习和考试项目，提高入职门槛，挑选高素质精英，做好培训工作才是当务之急。
（四）加强房产税的征收征管
我国人口数量庞大，对于房产这种必须消费市场发展的空间也随之广泛，房产税在地方政府的各种稳定税收中占主要地位，但我国现阶段房产税征收的范围并不宽裕，所以我国的财政税收来源十分狭窄，税源不足必然导致财政收入短缺。作为改革试点的上海和重庆涉及正征税的也只是增量房和高档住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加强房产税的征收力度应予以高度重视，决绝此类不利于社会经济发展的情况刻不容缓。建立信息化的征收系统，相关单位要全面系统的采集关于房产和纳税人的相关有效信息。各地区快速完整的将所整理的信息传递给中央相关部门进行汇总，从而实现全国信息联网的技术型系统管理，不动产的逐渐登记会使房产税制改革不断进步。国务院应完善《税收征管法》，让征税单位有法可依，当遇到拒绝缴纳房产税行为时能合理对其做出惩罚，例如降低其纳税信用。
五、总结
本文可以得出结论，房产税的征收能在短时间内降低当地房价，但不一定能降低未来长期的房价。所以，如果想要降低房价，而退出房产税改革政策需要深思熟虑再做定夺。如果想要在短时间内控制房价甚至降低房价，那么推出房地产税是卓有成效的。但想要以长期稳定房价为政策目标，那么实行房产税的作用就会十分有限。因此我们应该考]房产税与其他相关政策结合使用，例如将房产税收入投资于建保障房中去，如此做法既可在短期内实现房地产宏观调配的目标，更能有效长期的控制房价。我国房产税与其他税务相比较发展尚处于不成熟阶段，所以在推出之际一定要结合实际经济情况，并对所要达到的目标效果进行完整的评估才能正确有效的推出改革决策，以免影响现有的经济利益。我国现阶段最主要任务就是要颁布房产税相关的法律法规，让房产税征收改革有法可依，加强市场监管才能赏罚分明井然有序，要对房屋不动产做全面登记，并进行系统价值评估，中央政府和地方政府共同为公共服务而建设，才会为房地产市场创造出良好的环境。
[参 考 文 献]
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