时间：2023-06-15 17:27:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市调方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
首先，“两率”是对9月15日美国雷曼等大的金融机构陆续出问题与申请破产的一种应急反应。因为，雷曼事件的危机对华尔街及欧洲各金融市场造成了巨大冲击，全球各市场的股市暴跌。而且这种冲击并没有结束，它能够持续多久及蔓延地方多大是相当不确定的。面对这种不确定性，央行能够及时反应，在一定程度上可以缓冲国内股市急速下跌。
其次，这次“两率”的调整向市场发出一个明确的信号，即在国际金融市场动荡不安、国内经济增长放慢、股市下跌不止、CPI开始下降之际，中央政府为了防止未来国内经济出现下行的风险，保持国民经济平稳较快持续发展，开始放松在2007年底确立的从紧的货币政策。可以说，这种货币政策放松不仅预示今年央行货币政策的转向，也可能预示未来货币政策走向哪里。当然，央行对货币政策放松，并非表明当前中国经济出现过高的风险，而是对现行的经济可能下行的风险提前反应，防止中国经济可能的下行。更不是因为中国经济出现了大的问题而让货币政策出现根本性的转向，因为，无论是从固定资产投资、进出口，还是从居民消费增长来看，8月份经济数据仍然处于正常的态势上，而且这种态势未来几个月也不会有大的改变。
第三，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性的下降。比如说，这次“两率”的调整，对于利率，只下降贷款利率，而不下降存款利率；贷款利率短期的利率下调的幅度大，而长期的贷款利率下降幅度小；对于存款准备金率，只下降中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。而对于汶川地震灾区则采取特殊的优惠政策。
这种政策说明了什么呢？说明了政府为了解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。这样，既能够使当前实际生活中的一些突出的经济问题得以化解，比如中小企业融资困难的问题，“两率”下降对其都是一个好消息。一是可能进入中小企业的资金增加，二是进入中小企业资金的成本降低。但是，这次贷款利率下降幅度短期大于长期，也就说明政府放松的货币政策重点放在短期的突出问题解决上，而不是长期如此。从长期来看，政府货币政策是否会放松还得看市场对这次政策的反应以及未来经济运行情况。
还有，这次利率调整为什么只是下降贷款利率而保持存款利率不变？这自然出自两个方面的考虑，一是贷款利率下降尽管有利降低企业信贷成本，但这种成本降低是十分有限的，它根本上还是央行向市场发出一个明确的信号，央行从紧货币政策有可能开始转向，以便改变市场的预期；二是存款利率不变，就在于今年以来银行存款负利率一直为市场诟病，但是商业银行的利润则出现前所未有的增长。而商业银行利润增长快，最为重要的赢利模式就是中国商业银行利差在央行利率控制条件下高于国际水平。因此，如何来缩小国内商业银行的存贷款的利差水平，也是央行这次“两率”调整重要方面。可以说，这种趋势可能是未来利率调整的重要方向。
那么这次“两率”的调整对中国经济会产生多大的影响呢？它可以分为实体经济方面及金融市场方面。对实体经济来说，由于这次“两率”调整的幅度不大，特别是贷款利率下降幅度不大，因此它对企业成本影响不会太大。特别是，目前房地产企业一直在要求政府“救市”，就以为是为房地产而来，实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样。而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外，本来就为防止房地产市场炒作。
我们可以看到，这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月下调的0.36%；贷款为1年期及1-3年下调0.27%；贷款为3-5年期的下调0.18%；5年期以上的下调0.09%。也就是说，这次“两率”的调整对房地产业的影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，越是贷款期限短，下调幅度就越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3-5年之间，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，那么其下降幅度更小。再加上，个人住房按揭贷款利率要在2009年1月1日开始执行，那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小幅度。
从上述分析还可以看到，由于1-8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿，如果今年银行信贷规模在2007年的基础上增加10%，那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿左右。即每个月的银行信贷为2000亿左右，远远低于8月份的信贷规模（2715亿）平均增长量。因此，未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能。而且现有的信贷规模会重点放在上面所指的中小企业融资等三个方面。房地产业想借此次央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。因为，未来4个月的信贷规模小于8月份的信贷规模，因此银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而大改变。
对目前国内房地产市场来说，并不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人购买，最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商顶在天花板上不降低。如果国内房地产市场的价格降低到绝大多数居民有支付能力的均衡点上，那么国内房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此也明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈，希望一方面把房价顶在天花板上不下调房价，让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他们就把房子持有在手中不卖。
这次“两率”政策出台，有房地产开发商又在大叫，这是对房地产的松绑政策，而且对房地产的松绑政策会进一步出台，即中央政府会救房地产。但实际上，明眼人一看就知道怎么回事。下降“两率”的政策出台，重点是国际金融市场这个大背景，在于国际金融市场出现的震荡，在于维持国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险，防范美国的次贷危机不在中国发生。因此，就目前情况来看，房地产价格必然回归理性。
特别是从美国次贷危机的事件可以看到，美国次贷危机根源在哪里？为什么会持续这样久？为什么会影响及危害如此之大？为什么一个美国次贷危机能够把美国金融机构百年老店摧毁掉？最大的问题仍然是房地产市场的泡沫，美国次贷危机的根源就是房地产市场泡沫，就是购买住房民众通过银行按揭贷款把房地产泡沫吹大之后无能力偿还。如果说，央行“两率”下降是为重新吹大中国房地产市场泡沫，那么房地产开发商是小看央行工作人员的智慧了。从这次贷款利率结构性调整的情况来看，央行就是小心翼翼地既要向市场发出明确货币政策转向的信息，又得不要让房地产业以为在救房地产。这些最为简单的道理，我相信所有的民众也明白。房地产市场泡沫中央政府一定会采取有效的政策来遏制。国内房地产市场，只要投机炒作需求能够遏制，房地产市场泡沫自然会挤出，这才是保证中国经济持续增长的最为重要的方面。还有，这次货币政策“两率”调整的有保有压，重点是当前突出的中小企业融资、农业生产、汶川地震等问题。只不过，货币政策方向改变，可能会改变企业的市场预期。
但是它对金融市场的影响则不可小视，因为，这次“两率”下点是在向市场发出明确的信号，从紧的货币政策可能改变。而从紧货币政策改变一定会改变整个市场的预期，改变投资者对股市之信心，也降低上市公司融资成本，提高企业利润水平。目前国内股市最大问题就在于投资者对市场信心不足。如果能够让股市的信心得以恢复，那么整个市场就能够繁荣起来。当然，这次“两率”下降对市场影响到底有多大，还有待观察对它的反映，还有待央行对这些反映是如何来理解，因此，投资者、企业、居民等最好的办法就是静观其变。
[关键词]房地产金融调控；MVRM模型；累计异常回报率
一、房地产金融调控的进程描述及事件日的确定
(一)房地产金融调控政策介绍
自从商品房改革以后，国内的房地产业一直保持高速增长。为限制房地产业的过快发展，防止泡沫发生，同时为了保护国内商业银行，国家出台了一系列政策措施，希望过快发展的房地产业能够软着陆。在这一系列政策措施中，2003年6月央行的121号令、2005年3月、6月国务院及七部委出台的新旧“国八条”、2006年5月国务院出台的“国六条”和“九部委十五条”是其核心事件。除以上三项措施外，我国自2002年4月至2007年10月相继出台了30余项措施来调控房地产市场，而其基本上都是围绕着三个核心事件展开的。
(二)事件日以及虚拟假设的确定
1．事件日的确定。本文选择的10个事件及其发生日期见表1。
2．虚拟假设的确定。
H01：在某一个事件发生时，房地产上市公司的平均异常回报率为0。
H02：一系列金融调控事件对房地产上市公司平均的异常回报率为0。
H03：一系列金融调控事件对房地产上市公司的系统风险的改变量为0。
假设中主要是从证券市场的角度分析行业调控的影响。第一个假设单独考虑每一次事件的影响。第二个假设则将所有的行业调控政策和事件看作一个事件，来衡量房地产上市公司股东财富，即公司价值变化。第三个假设是从房地产上市公司系统风险的角度进行考察，以检验房地产金融调控是否带来投资风险的变化。
二、房地产金融调控政策产生的经济效应的计量分析
(一)实证方法与样本选择
1．包含风险因素的MVILM模型。John J.Binder在比较事件研究法中运用的几种基准模型中提出，当样本公司是非相关行业，或者各个样本所经历的事件窗非完全重合时，简单的单因素市场模型是首选。而本文研究金融调控政策对于房地产行业的经济效应，不仅违背了样本公司是非相关行业的假设，而且各个样本公司又经历完全相同的事件窗。由于行业的相关性以及事件窗的重合，各个样本间异常回报率的协方差将不再为零，因此联合异常回报率的分布结果将不再可信，这种情况被称为“聚类性”(clustering)。“聚类性”问题可以通过两种方式解决。第一种方式是利用组合的方式，经过加权的组合的回报率，计算行业水平的平均异常回报率；第二种方法是分解上述方程到每一个证券，即对每一个独立的证券做如上方程的回归分析，形成一个系统模型。综合以上所有因素，本文将采用如下MVRM模型：
其中：R1t，R2t…RNt分别为N只股票在t日的回报率；β11，β21，…βN1分别为N只股票关于市场回报率的系统风险系数；Rmt为t日经过加权的市场组合回报率；β12，β22，…βN2分别为发生事件时，N只股票关于市场回报率的系统风险的变化量；Dyear为一个虚拟变量，在一系列事件发生的一整段时期内为1，否则为0；Da为一个虚拟变量，在第a件事发生时为1，否则为0；γ1a，γ2a，…γNa分别为N只股票在发生第a次事件时的财富效应；μ1t，μ2t，…μNt分别为N只股票在t日内的误差项。
以上模型是为了检验假设1，为了检验假设2，本文还建立如下模型：
Rit=αi+βi1Rmt+βi2DyearRmt+γiD+μit，i=1…N (2)
其中：D为一个虚拟变量，在所有的10个事件窗内为1，否则为0。其余变量与模型(1)相同，该模型意为将所有金融调控政策看作是一个事件。同样，对所有的样本公司进行拟合估计，形成一个MVRM模型。
2．样本选择以及数据的获得。本文选取所有中国A股上市房地产公司在2002年1月1日到2007年9月30日的交易数据以及财务数据作为研究样本。根据华夏证券交易软件，同时参考证券之星等软件对上市公司的分类，筛选出的房地产上市公司共有51家。由于其中一些公司存在数据缺失，另有一些公司是在样本期间完成上市的，故对这些股票进行了剔除。最终确定的样本房地产上市公司为43家，其中深圳22家，上海21家。本文所选用的个股回报率数据分两阶段收集。在2002年1月1日到2003年12月31日的所有数据，均来自深圳市国泰安公司设计和开发的“中国股票市场研究数据库(CSMAR)”。而从2004年1月1日到2007年9月30日，作者按照CSMAR定义的公式进行计算，得到每个个股和市场指数的日回报率。
在确定个股以及市场的日回报率后，最关键的问题在于事件窗的确定。在目前为止的讨论中，一直假设事件发生的当日，MVRM模型中值取1，其余为0，由此来衡量事件的影响。但取值成立的前提需满足两个条件：(1)事件日能够准确的确定，即事件为市场所知的日期；(2)市场达到半强有效，即对突发的事件股市能做出迅速的反应。因而，综合以上考虑，针对我国市场的特性，并参考陈汉文、陈向民的研究方法，本文将事件窗定义为事件日前5天以及事件日后5天，共11天。在这11天中，模型中取值均为1，其他情况下为0。在衡量各个股票系统风险的变化时，对于发生一系列政策事件的整段时期内，即从2002年5月28日一直到2007年9月30日，虚拟变量均取值为1，其他时期内为0，由此来衡量在政策事件发生后，房地产行业股票系统风险的变化。
(二)房地产金融调控产生的行业内经济效应
1．事件窗选择正确性的考察。在用计量方法分析政策事件造成的累计异常收益率前，本文先从直观上：分析样本公司的平均月回报率与市场指数回报率的变
动趋势，以考察前文事件窗选择的正确性。首先计算43个样本公司的日回报率的截面日平均值，随后计算出其相应的月平均回报率，用以表示房地产公司的平均月回报率。
运用Eviews3.1软件对数列进行分析，在沪市房地产公司平均月回报率与沪市A股指数的数据描述图中可发现，在2003年6月、2005年3月、5月以及2006年5月底，房地产公司的截面月平均回报率均有明显负的CAR，而在2007年9月底有正的CAR。参照表1，说明事件3、5、6、7、8和事件10均对沪市房地产上市公司产生了明显的影响；在深市房地产公司平均月回报率与深市A股指数的数据描述图中可发现!沪市的情况略有不同。2002年5月、2003年6月、2005年3月、5月以及2006年5月有较明显负的CAR，2007年9月有正的CAR。同样参照表1，说明事件1、3、5、6、7、8、10均对深市房地产上市公司产生了明显影响。针对以上情况，如下表格做了详细比较：
2．异常回报率CAR的计量分析。Schwart指出，在相同的时间里，同一行业各公司的股票回报率是同时相关。因此，在研究行业政策变化时，各公司回报率的残差将不再是独立同分布的。在误差项同时相关但不同时刻协方差为零时，似无关回归模型将比OLS估计产生更有效的估计结果。因此，本文运用MVRM模型，用数据对上文提出的两个模型进行拟合：
在模型1中，将本文所考察的所有政策事件视为一个事件，在10个事件窗口中，事件变量取值为1，其余时间取值为0。在模型2中，即上文提到的MVRM系统模型，可以单独衡量每个事件的影响。由此，将分别检验前文提出的前两个虚拟假设。利用Eviews软件做数据的SUR估计，得到的实证结果如表4。模型1中，事件窗用一个单一的虚拟变量来表示。衡量股票系统风险的值在事件发生的整段时间内可以改变。由表4所示，事件窗虚拟变量系数为负(-0.001619)且在1％的水平上显著。由此，拒绝了本文第二个虚拟假设H02，即在政府对房地产一系列金融调控后，房地产上市企业平均的累计异常回报率(CAR)显著为负。
同时，在政策事件发生期间，系统风险的改变量为正(0.024072)且在5％的水平上显著，拒绝了本文第三个虚拟假设H03。因此，当将所有的政策事件作为一个事件来考察时，平均而言，房地产上市公司股票价值有明显下降，而投资房地产业的系统风险显著增大。结果证明，以央行和国务院为主导的金融宏观调控政策的颁布对房地产行业确实产生了明显的经济效应，一方面减少了房地产上市公司的股东财富，进而减少公司价值，另一方面增加了投资者投资房地产公司股票的系统风险。
虽然计量模型的结果较好地反应了调控政策对于房地产上市公司的影响，但是如果将此结论用于整个房地产行业，还必须考虑以下两个关键问题：(1)国内股票市场的弱有效性。由于股市并未达到半强有效，所以在运用事件研究的方法时，可能股市并不能迅速的做出反应，本文选取的事件窗的长度可能无法包含事件所产生的所有影响。(2)国内目前有房地产企业上万家，单凭43家上市公司，无法准确得到事件对于全部房地产公司的影响。因此，考虑到以上两个主要因素，本文接下来将利用一些宏观数据，来简要考察金融调控政策对于房地产全行业的影响，以作为本文实证分析的补充。
3．金融调控政策对房地产全行业的影响。本文结合事件发生期间的经国家统计局公布的国房景气指数(表5)，以全面考察调控政策事件对我国房地产业产生的最直接的影响。数据来源是中国国家统计局网站的国房景气统计数据。
首先，考察代表总体景气的国房景气指数和资金来源指数。由表5所示，国房景气指数与资金来源指数的走势大体一致。对于从2002年5月政府开始的对房地产业的宏观调控，2002年的2次事件所产生的影响并不明显，造成这种情况的可能原因是房地产业是周期非常长的产业，所受到的影响不会在短期内出现。而在2003年6月，资金来源指数分别出现了比较明显的下降，同时国房景气指数也开始下调。随后在2003年8月间，资金来源指数出现明显的回升，恰好吻合了此间国务院出台的对房地产行业的利好消息。然而，从2005年5月开始，两指数双双下滑，而资金来源指数的跌幅尤为明显。直到2007年9月才稍有回升。以上的分析证明了政府对房地产调控的显著影响，从资金来源方面看，政府的调控意图及结果将更为明显。
其次，考察房地产业新开工面积指数和竣工面积指数。表5显示了两指数的基本走势。竣工面积指数从2003年6月开始大幅下调，而新开工面积在2005年3月开始出现急剧下滑。两个指数之间的时间差，可以用国内房地产开发的现状来解释。在开发商动工时，大部分资金可以由建筑施工单位垫资解决，故有一个缓冲期。而房地产即将竣工时，由于以前靠期房按揭贷款的资金来源也随着121文件、新旧“国八条”、“国六条”及“九部委十五条”的颁布而截断，故出现了竣工面积指数的大幅度下降。
最后，考察商品房价格指数和商品房空置面积。商品房价格由商品房的供求状况决定。表5显示，经历金融调控后，商品房价格逐步走高，证实了商品房供给的减少大于住房需求的减少，从而出现市场上供不应求。因此，商品房空置面积也将逐步减少。由此一来，政府对房地产业宏观调控的结果是，商品房的空置面积虽然逐步减少，但是商品房价格却不断攀升。因此，宏观政策除了对房地产公司价值产生负面影响外，对社会公众也产生了一定的负面影响。
三、结论与建议
随着房市的调控还在进一步深入，“寒流”还会继续，要想挺过这个“冬天”，房地产业就必须进行产业变革，积极应对。充分调动内生动力，通过机制大调整，才能在市场大洗牌中获得“新生”。
从去年4月以来，此轮宏观调控已近一年半。房地产业进入漫长的博弈期、震荡期、盘整期，房地产市场在急剧分化：有的企业门可罗雀，甚至零成交；有的企业仍门庭若市，甚至成了“日光盘”。经过宏观调控的洗礼，市场趋稳，消费在理性，房地产业已“今时不同往日”。
过去，在老体制下相安无事了十多年；现在，因循守旧已过不了眼前的坎儿。若不调整战略，房地产业将会走入“死胡同”，房子就是降价也卖不掉，结果将是相当数量的中小企业被迫出局。在当前严酷的调控形势下，房地产业唯有弃旧图新，锲而不舍地攀登新的高峰，才能摆脱眼前满是荆棘的困境，从而获得新生。因此，房地产业的发展必须由“粗放型”转向“集约型”，这就要求房地产全行业顺应调控，积极推进产品的创新与企业的转型。
以前只要涉足房地产业就都能赚个盆满钵满，于是房地产业成了大家争相进入的领域。但是由于企业运行的轨道――机制还不健全，有的房企不能自我约束，不按规矩出牌，建造品质低劣的产品，甚至出现了“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”……房地产业在缺乏一个健康稳定的机制下犹如一盘散落的棋子，毫无章法可言。“有房不卖”的捂盘惜盘式营利模式，包括哄抬物价等“应运而生”。比如南昌一楼盘捂盘惜售1000多套房子五年仍未卖完，与此同时，该楼盘的价格也由2006年的3800元／平方米涨到了现在的2万元／平方米。在2010年6月，包括央企在内的27家房企就因捂盘惜售被通报批评。可见，机制的不完善已将房地产推入一个畸形的生存空间内，在这种环境下房地产又怎能健康成长呢。
当前，增“供”与调“需”双管齐下，房地产业想要继续发展，就必须顺应形势，走回正轨，进行机制大调整。而对房地产机制的全面调整必须通过法律、制度、产权三个层面进行改革，产生“驱动力”，才能推动房地产行业合理有序地健康发展。
法律是转型的推力。法律具有针对企业的规制力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商去创新、转型，去做好的产品赢得市场。
制度是转型的合力。法律是行业规范的基础，但要有效地执行，还需要一个优良的制度做保障，完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范。尤其要做到宏观与微观政策的有效衔接和统一，避免政策朝令夕改、相互脱节、制度相互抵触。如前所述，金融上的3个180度大转弯，一会儿寒冬腊月，一会儿夏日炎炎，就是制度不稳定的体现。企业内部也要避免经营战略、产品调整等方面的波折。比如完善商品住房销售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，以及完善土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记制度等等。
产权是转型的动力。产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，会为了长期利润去精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是―些民营企业往往能迅速成长的原因所在，大型民企更常常成长为“名企”，因此“国进民退”是实现房地产业创新转型的必由之路。
一、房地产市场库存现状
我国房地产业的发展从20世纪80年代开始，已经历30多年，大体经过如下五个阶段：1983～1997年缓慢发展（期间出现海南房产危机）；1998～2003年稳步发展；2003～2007年横盘整理（2004年调供给、2005年调需求、2006年调结构、2007年继续调整）；2008年借奥运东风迎来新一轮量价齐涨；2011年起进入拐点，存量逐年增大（具体见下表）。
房地产是一个关联性和影响性很大的产业，房地产行业是影响国民经济稳健发展的重要行业之一。近六年房地产市场高库存的长期存在，不仅伤及整个中国房地产行业，还直接影响建筑、建材、装饰、钢材等众多与其相关的行业。对此，国家推行了众多去库存政策，如购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，但效果一般，并且存在“边去边增”情况，房地产市场甚至出现逆增长现象。
二、房地产高库存问题的主要成因
目前商品房库存总量大，是市场供求失衡的表现，总体上是供过于求的结果。造成这一状况的原因是多方面的，笔者认为主要有如下几点。
1.存量房市场保有量大，住房紧缺时代结束
根据相关报道，到2012年年底，中国城镇人均住房面积32.9平方米（农村人均37.1平方米），而到2012年年底，中国的城镇人口（户籍口径）为71182万人，由此可以推算城镇住房存量面积为234亿多平方米（不含60多亿平方米小产权房以及一些单位的福利分房）。加之近四年来持续大量开发房地产，预估计目前房地产市场保有总量超过300亿平方米以上。
2.开发投资持续高温，供给量稳步增加
从2011～2016年我国房地产市场情况统计表中可以看出，我国房地产投资近年来无论是新开工面积，还是投资额都是持续在高位运行。另外，土地购置面积尽管逐年减少，但土地购置投资与持有的可开发用地并没有减少，房地产市场依旧非常火爆。
3.房价持续上涨，有效需求降低
2001年，全国的平均房价还在874元/平方米，人均月收入为716元，这个时候的房价相对稳定；而到2016年，全国的平均房价就达到了7475元/平方米，而人均月收入才3831元，房价和收入之比快达到2倍了，这十几年来房价升了近9倍。房价持续上涨，且涨幅惊人，导致人们买房压力大。
4.投资需求峰值已过，置业投资增速放缓
据国务院发展研究中心副主任刘世锦研究报告显示：“城镇居民住宅置业投资构成房地产投资的70%，历史需求峰值是1200到1300万住户左右。”然而这一指标早在2014年已经达到，投资峰值过后，房地产投资总量从持平开始逐步回落，房地产投资增速也从过去的百分之二三十甚至更高下降到2015年的百分之二。
5.房地产产品存在瑕疵，开发商经营水平不足
房地产区域市场中，滞销形成大量商品房库存的房地产项目，大都是一些实力不强的区域性房地产企业开发的楼盘。这些企业无论是负责投资决策的老板还是参与经营管理的老总大都水平不高、理念落后，整体从业人员素质偏低。很多公司如果严格按照房地产企业资质评定管理的有关规定评定，都是房地产市场中不合格的市场主体。这些不合格的市场主体受自身能力和水平的制约，其开发的楼盘大都存在着产品质量不高、配套设施不全、小区环境不佳的问题。在房地产市场整体供不应求的情况下，这些楼盘的销售问题不大，其存在的缺陷也往往被虚假的业绩所掩盖。但随着房地产行业逐渐进入买方市场，在那些房地产发展过热、市场严重供过于求的区域，这些产品质量本身“先天不足”的楼盘自然会因为得不到顾客的认可而滞销。
三、供给侧改革背景下的高职房地产类专业建设思路
房地产行业要实实在在地完成去库存的任务，离不开具有相关能力的房地产专业人才。在供给侧改革背景下，高职房地产类专业作为培养房地产专业人才特别是房地产营销、估价、经纪、物业服务人才的主阵地，因此，高职院校要培养符合市场需求的人才，同样要适应供给侧结构改革要求，对人才培养进行相应调整。
1.对应产业行业要求，加强房地产供给侧方向专业人才培养
2015年10月，教育部印发了《普通高等学校高等职业教育（专科）专业设置管理办法》和《普通高等学校高等职业教育（专科）专业目录（2015年）》。其中原来的“房地产经营与估价专业”分设为“房地产经营与管理专业”和“房地产检测与估价专业”，其中房地产检测与估r专业主要是培养房屋安全技术人员、中介服务人员。“房屋安全技术人员”的培养正是应对这些年频频出现的“楼倒倒”“楼歪歪”“楼脆脆”以及室内甲醛超标毒地板、纸板门等房地产产品质量缺陷现象。在“房地产中介服务人才”培养过程中，将传统的需求端房地产营销、房地产经纪、房地产估价、物业服务等人才培养为重点，向供给侧转移，在注重营销、服务人才及技能培养的同时，同样注重房地产开发、产品策划与设计人才及其技能的培养。房地产专业服务人才应该是为房地产产品全寿命周期提供服务的人才。
2.调整专业培养规格，培养创新创业与技能并重的复合型人才
房地产去库存，是我国社会经济发展中出现的新事物、新难题、新挑战，要解决这一难题需要创新思路与方法。在传统的高职房地产专业人才培养方案制订中，培养目标瞄准的主要是房地产行业中现有的置业顾问、房地产估价员、房地产经纪人等岗位，课程体系与教学内容也更多是现有就业岗位能力的培养，忽视了行业和学生职业生涯的发展，没有达到培养和提升学生创业意识和创业精神的大学生该有的素质教育目的。将创新创业能力作为高职房地产专业人才培养目标之一，打破了传统应用技能型的培养目标，提高了人才培养规格；开展高职教育创新创业人才培养，为社会和企业培养房地产领域的技能型、实用型、创新型与创业型的复合型人才。
3.强化教育的素质目标，注重职业素养及工匠精神培育
总理说：“改善产品和服务供给要突出抓好提升消费品品质、促进制造业升级、加快现代服务业发展三个方面。鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产，培育精益求精的工匠精神，增品种、提品质、创品牌。”高职院在教学实施过程中，要将知识目标、能力目标与素质目标高度统一。供给侧改革背景下的房地产专业教学的“素质目标”应该以立德树人、诚实信用、服务发展、品牌建设为基础，以提升专业人才培养质量为核心，加强职业素质与工匠精神培育。
4.进一步加强校企合作，改革完善人才培养模式
目前高职院大多数专业建设与产业发展、企业合作的紧密联系、切实协同教学不够，导致毕业生专业服务能力低，能够胜任高端岗位工作的少。同时“去库存”任务紧急、原因复杂，需要反应迅速、适应性强的人才。因行业特点，高职房地产专业校企合作与其他一些专业相比相对较好。比如开展了形式上的企业学院、现代学徒制等多种工学结合的人才培养模式，但顶岗实习等实践性教学与管理做得还不够，毕业生中能够实现零距离就业的比例很低，能够胜任房地产前期策划、开发管理的更少。要培养适应供给侧改革要求的高端技能型人才，需要改革完善校企合作人才培养模式。
姆康夭专业职业教育角度培养供给侧改革要求的人才，需要开放的教育理念与方式，将职业教育与继续教育融入专业建设；需要推进国际化人才的培养；还需要建立职业教育与高等教育“立交桥”。同时高职院校房地产类专业学生自身的专业发展也需要考虑供给侧的问题，如利用现有优势打造专业特色，提高“专业产品”的竞争力；利用资源共享优势发展专业群，降低专业建设成本等。
参考文献：
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进入2010年，宏观调控政策的复杂程度明显加重。2009年过度宽松的货币政策在今年是否要持续?短期的救助措施造成的长期隐患该如何解决?过于膨胀的房地产泡沫要不要捅破?捅破后付出的代价是什么?就这些问题，《新财经》邀请了国务院发展研究中心金融研究所所长陈道富、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明、山东大学经济研究中心教授、北京天则经济研究所所长盛洪、国家信息中心专家委员会办公室副主任高辉清、中国社科院经济研究所宏观室主任张晓晶等专家，对2010年的经济形势作出自己的判断。
经济平稳回升 通胀难把握
《新财经》：2009年，经过大幅度的经济刺激政策后，中国终于实现了经济增长的预期目标。那么，进入2010年，国内的经济形势会怎样?
袁钢明：由于2009年是在经济刺激政策下走过来的，所以，全年的经济形势比较单纯，货币政策再宽松也不会出现通货膨胀，反而是钱放得越多，效果越好。一方面，在当时危机严重的情况下，很多企业资金链断裂，钱投下去以后，把资金漏洞堵住了，并没有产生过多的流动性泛滥。另一方面，国家重点投资的是政府项目，这种大型项目是吸收资金、但不会马上产生需求的项目，不会造成流动性过多的问题。
但是，2010年的经济形势就不那么简单了，好的和坏的会同时交叉出现。因为超强度的货币政策会显现出从浅到深的弊病，浅的是会造成通货膨胀和资产泡沫，这种弊端目前已经显现出来了，也就是物价上涨的迹象。其实，物价上涨也是好事，可以改变物价下降的坏处。但是，物价上涨会让人们担心货币政策的改变。物价指数一旦变为正数，就会出现恐慌，老百姓会去抢购，企业也会出现一些非理性购买。当然，最糟糕的是学者和政策制定者开始作出混乱判断，造成决策失误。通货膨胀到底要不要管，什么时候管，其实很难把握。事实上，2009年10月、11月的时候，就已经出现了货币政策决策混乱的局面。
陈道富：2010年将是渡过危险期后的“调养”阶段，需要更多考虑中长期因素，政策目标趋于多元化，更需要展现“走平衡木”的传统智慧。经过2009年的艰苦努力，我国的经济确立了复苏态势，而且这种势头还将延续。更重要的是，虽然我国货币信贷大幅增长，但由于产能过剩，农业连年丰收，加上经济还处于快速下跌后的恢复期，现实的通胀压力并不大。同时，世界各国都采取宽松的货币政策和积极的财政政策，从2009年第三季度开始陆续出现复苏，2010年受这些政策的刺激以及经济大幅下跌后自身反弹需求的影响，仍将会保持一定的复苏力度。
盛洪：2010年，中国经济应该是回升的，其他国家像美国、欧盟至少都是触底回升的。但这种回升并不见得全是好事，中国会面临很大的通胀压力。因为经济刺激政策投入了大量货币，一旦经济回升，货币周转速度就会加快，加快的结果就是货币供给的增加。
另外，我们的国际贸易在2010年也会恢复。贸易盈余作为货币供给，从另一个渠道增加了货币供给，所以，通胀压力会比预期要来得快。
张晓晶：2010年的经济形势应该是比较平稳的，尽管还有一些不确定性，但经过了2009年最困难的一年后，总的态势应该不错。由于大量货币的投放，通胀预期确实存在。但由于全球经济复苏的速度相对缓慢，通胀压力不会太大，全年应该在3％左右，最多4％。应该不会发生全面的通胀。
高辉清：第一，2010年的经济应该比2009年好，这也是大家的共识。第二，经济结构也会比2009年要协调一些。第三，经济增长动力会比2009年更大。整个经济可能会有恢复性的改善，但还没有走上新的上升通道。
通胀有预期，但不一定是事实。尽管放了那么多货币，但货币放出去之后会有一个传导速度问题。就像同样是1元钱，在一年之内转二十转和转十转，对物价的拉动作用完全不一样，会差得很远。所以，在经济比较低迷的时候，放出去很多货币不一定会导致物价上涨，因为货币的周转速度很慢。但如果传导机制不同，钱放出去很快就带动有效需求，那样，可能会把产品价格拉动上去。可是，在目前的市场情况下不存在这个问题。
房地产推动经济回升泡沫被吹大
《新财经》：在这一轮经济回升过程中，房地产起了多大的作用?政府到底该如何调控房地产政策?
袁钢明：“4万亿”投资可能会有配置上的投资错误，产生产能过剩、决策错误或贷款安排错误等。这些问题其实还不太大，比较隐晦。最严重的是房地产，应该说，房地产在这次经济回升中立了大功，没有房地产就没有国内经济的回升。但是，房地产泡沫太可怕了，房价暴涨已经超过了2007年的时期，这种炒作明显失控，这就是过度依赖房地产的后果。如果当初不是依赖房地产，而是及早开放汽车、家电政策，及早采取消费券的方式，会比用房地产来推动经济回升要好得多。对于房地产来说，调控起来难度很大，最近有很多关于房地产的争论，物业税到底要不要开征再一次成为市场讨论的焦点。我认为，物业税开征是一剂非常猛烈的药方，一旦开征，房地产马上就会崩溃。但是，不征又不行，房价还会继续上涨。现在，政府处于两难的境地，到底该支持谁?如果调控房价，那些国有大企业，那些“地王”们就会立刻破产，因为他们用高价购买了土地，不保护这些“地王”，银行就会跟着倒霉。所以，现在的政策决策到了最危险的关口，必须作出决策。
所以，2010年的房地产政策非常关键。如果房地产政策不动，房价继续往上涨，这是一种形势；如果调整房地产政策那就会是另一种形势。中央经济工作会议也提出，要放开中小城镇房地产的进入。这对于房地产商是一个好消息，中小城市的房地产泡沫比较小，应该采取继续鼓励的措施。而对于一线城市的房地产要采取严厉措施进行控制，这样，房地产问题才能解决。
盛洪：最近争论比较激烈的物业税，表面上对房地产有影响，会有一些扰动，但扰动之后会达成一个均衡的跟现在差不多的结果。开征物业税后，政府行为会发生变化，会更侧重于对城市市政、城区环境、服务设施方面的改进，这些改进会提升房地产的价值。
现在，房地产的最大问题是政府干预过多，政府一方面进行所谓的宏观调控，同时又是房地产市场中的利益方，使政府行为不能超脱。房价要掉下来政府会非常着急，但是，房价往上涨，作为政府也会有政治上的考虑。所以，政府总是急于干预房地产，而且干预力度过大。做过头了之后又
会走向另一个极端，这是很麻烦的事情。政府应该把握分寸，比较平缓地把握政策。
经济结构要调整 难度较大
《新财经》：2009年的中央经济工作会议也提出，2010年的工作重点是调结构。那么，应该用什么样的政策和措施来调结构?
张晓晶：未来几年，我们应该考虑很多问题，一方面是货币投放过多了，另一方面是更多地注重用投资增长来拉动经济，这样的结果会使整个结构调整无法完成。所以，未来应该把调结构放在一个重要的位置。现在政府也意识到了这个问题，从中央经济工作会议精神和最新的一些政策变化中，我们都能看到一些迹象，国家在下决心把调结构的工作做好。但主要还取决于后面一系列的政策配套。
盛洪：调结构还要看用什么手段来调，如果是政府来调就会有问题，政府不知道把资金投向哪里，它没有办法判断。结构还应该由市场来调，应该更多依赖于市场机制，让民营企业发挥更大的作用。民营企业对市场价格信号比较敏感，能够迅速作出判断，非常灵活地调整投资。但是，现在让民营企业发挥作用还有很多障碍。
陈道富：2010年的重点在于改革。只有改革，才有可能真正调整经济结构，才有可能为我国经济的长期稳定增长奠定基础，才有可能实现我国经济和社会的真正稳定。
结构性问题是当前体制、机制运行的结果累积。调整经济结构，既可以从结构本身入手，也可以从经济结构产生的体制、机制性原因人手，后者是更为根本的解决之道。中央经济工作会议从两方面同时入手，标本兼治。通过“扩大消费需求、推进城镇化、发展战略性产业、推进节能减排抑制过剩产能、推进基本公共服务均等化和引导产业有序转移”等五个方面，通过突出财政政策实施重点和提高信贷的针对性等方式，直接调节经济结构。
袁钢明：2010年的经济增长动力不能只靠宏观政策，要从产业上来调整。我认为，促进经济回升的第一个产业是房地产，第二个是汽车，第三个是家电。国家最近对于汽车政策也进行了调整，汽车以旧换新补贴费提高了，优惠期限也延长了。这种做法是对的，也是比较安全的。汽车已经扩展到乡村去了，不会造成严重的泡沫和投机现象。
另外，2010年，如果收紧货币发行，很多企业又要倒闭，这是非常矛盾的政策决策。在这种情况下，应该仔细分析一下CPI，看看目前到底是什么商品价格在上涨?如果只是食品价格上涨，就开始收紧货币政策的话，很多企业会倒闭。食品价格上涨是结构性问题，很大程度上是农产品供给问题。食用油和大蒜的价格上涨，一方面是国内供给不足，另一方面是炒作，比如国外的一些大资本集团进入国内，炒作食用油和大蒜，这些都与食品批发环节的炒作有关。
在这种情况下，就不能收缩货币，应该采取结构性调整的办法。如果猪肉短缺，就支持猪肉生产，或者从国外进口，或者防止猪肉流通环节的炒作。虽然这种做法有一点违背市场原则，但在控制投机问题上是必要的。用这种方法来防止局部的、个别商品的价格上涨，而不是用简单的货币政策来调整。
短期危机解决 长期隐患严重
《新财经》：现在很多人担心过度的救市措施会造成很多问题，为未来埋下隐患。您如何评价这些救市政策?现在都出现了哪些问题?
高辉清：这些措施有矫枉过正的可能。但在很危急的时候，矫枉过正肯定比准备不足有好处。否则，二次救市的成本就更大，当时的救市措施即使不是最优选择也是一个次优选择。
短期的目标导向和中长期目标导向是不一致的。就像救病人一样，要先保证他活着，然后再采取其他救治措施。一个本来病重的人，为了让他锻炼身体，每天跑1万米，未来是会加重病情的。但是，短期的救治会使一些长期问题更加严重，这是肯定的，也是我们要摆脱金融危机所付出的代价。将来到底会怎么样，政府从现在开始也在着重调结构，就是为了化解给未来带来的一些不良后果。
袁钢明：大规模的投资会造成产能过剩，这是很多人担心的。但是，要把产能过剩的实质问题搞清楚，比如，光伏产业，前一段时间各地都出现了光伏产业投资热。对于这种现象，出现了不同的意见，电信部、工信部很多专家都认为，中国的光伏产业供给能力还差很远，缺口很大。但宏观调控部门，尤其是发改委认为，光伏产业是产能过剩最严重的行业。现在的情况就是这样，广大民营企业看到哪个产业利润比较好，需求比较旺盛，就会去投资。但只要大家都投资的东西，即使供给不足，国家也会认为是产能过剩。
钢铁产业现在也出现了问题，钢铁的增长速度已经达到了经济过热时的高度了，粗钢的增长速度达到了38％，这显然是不行的。钢铁与房地产密切相关，与汽车、铁路也相关，到底要不要调控?到了该认真决策的时候了。如果我们不把这些问题理清的话，就会酿成大错，就会造成通货膨胀和货币政策的决策错误。
陈道富：一方面，短期政策虽然可以尽可能“标本兼治”，但为了追求短期效果，大量短期政策具有显著的“副作用”。2009年过度宽松的货币政策，全年大约9.5万亿元的信贷增量，有力地支持了积极财政政策，但也带来了市场通胀预期。房地产市场在没有充分调整的基础上迅速启动，带来了“地王”频现和房价的快速上升，埋下了泡沫化的风险。地方融资平台过度扩张，地方政府滥用“担保”，地方财政收入与土地升值高度相关等，凸现了现有财税体制的缺陷。
另一方面，部分短期政策是不具有长期性的，政策效果将随着时间递减。如大量的消费刺激政策，虽然能快速提高当期的消费，但如果缺乏收入政策、商品流通领域等改革的配合，将会影响老百姓未来的消费能力。以短期政策推动房屋、汽车以及各种电器等消费，更多的只是把未来的消费转移到现在而已，要想保持这些政策的长期效果，需要其他领域更深刻的改革。总之，以短期政策推动的经济增长，随着时间的推移，将面临政策的“两难选择”。政策一旦退出，经济将出现“二次探底”。如果政策力度不断加大，负面效果会逐步积累，存在政策的可持续性问题和经济的泡沫化风险。
宏观政策适度宽松要灵活掌握
《新财经》：您认为2010年的宏观调控政策会怎么走?
盛洪：2010年通胀的压力会凸显，凸显之后按照政府的行为方式，就要大手笔地紧缩。现在的货币政策包括两部分：一部分是利率，另一部分是汇率。现在人民币汇率偏低，却顶着外部压力不去升值，当贸易顺差迅速恢复后，货币供给就会迅速增大，这也是通胀压力会凸显的一个原因。通胀压力凸显后，就又会迅速打压，走向另一个极端，甚至会连续多次升息。这种现象在2010年就会出现。
袁钢明：现在经济已经回升了，下一步还要不要继续回升?最近央行的工作报告对2010年的政策有这样一句话：“坚定不移地执行宽松的货币政策。”但我们应该意识到目前情况的严重性，应该强调货币政策的灵活性，不能简单地强调“坚定不移”。
我估计，2010年第一季度宏观形势就会出现变化，CPI会明显上涨。对于这种形势变化，应该考虑采取一些措施来配合。宽松的货币政策下应该有其他的政策配合，其中一个就是从产品供给人手。如果农产品没有充分供给，再好的货币政策也维持不住。如果今年的暴风雪给农业造成巨大损失的话，就不好办了。对农产品一旦造成冲击，就是出现价格暴涨，学术界和专家就会让政府收缩货币，其实这根本是两回事。
【关键词】房地产；金融风险；金融创新
目前，房地产业己经成为我国国民经济发展中的支柱型产业，对于国民生产总值的贡献将近20%，并且有力带动了包括水泥、钢铁等相关行业的发展。房地产信贷规模较其他行业来说大得多，自然它的风险也会大很多。由于我国目前的金融市场发展的还不是那么完善，房地产行业一旦转变为不良资产将成为整个金融行业的隐患。
1 造成房地产金融风险的成因
1.1 微观原因影响房地产金融
1.1.1房地产融资对银行的过于依赖性
这样的现象在我国经常出现，当房地产开发商自身的资金不能满足投资时，银行贷款成为资金获取的主要方式。这种做法就会让银行承担很大一部分风险，最终可能牵连国民经济的发展。
1.1.2借贷人信息不属实
有一些开发商为了获得个人利益，常常会在借贷时提供不真实的信息，又因为导银行的贷管理技术落后，导致银行不能准确地对借贷人真实的经济实力进行判断。更有甚者挪用贷款资金，这样就直接加大金融风险扩张。
1.1.3 房地产企业之间的恶性竞争
今年发现在房地产行业垄断行为屡见不鲜，存在违规操作，这样的恶性循环必然带来金融腐败，是房地产贷款信誉大幅度下降。
1.2 宏观原因影响房地产金融
首先，政府政策取向存在误区，中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施，但是地方政府作为独立行政部门主要以政绩、财政收入为其核心利益，因此它们在执行中央政府的政策时难免会大打折扣，使得中央政府措施在地方政府没有完全按要求实施。
其次，我国经济正处于转型时期，还没有达到市场经济的阶段，在此期间会出现很多的制度转变期的问题。早期的制度在逐渐解体，新的制度建立还不够完善，这是导致种种现象产生的最根本原因。
最后，我国汇率的逐年下调导致开发商失去对房地产行业的投资兴趣，因此房地产的不确定性变得更为严重。
2 防止房地产金融风险的举措
2.1适当调整金融机构现有制度
房地产行业的一大特点就是变化很快，而对于目前的房地产金融机构赶不上其变化。对风险防范做的不够完善，滞后于当今市场经济的变化形势。致使金融机构不能提前预知风险的存在。当金融危机到来时没有积极的应对方案来解决问题。对于银行机构应该尽可能去发展一些科学的借贷管理方法，建立可靠性强的风险评估体系。
2.2 树立风险防范态度
为了降低金融风险投资，做好房地产周期性变化规律是很有必要的，发现市场变化的普遍规律，才能制定出匹配的管理制度，达到最佳利用社会资源配置。政府部门要加大对房地产行业监管力度，采取相关法律法规来改正和补充市场经济中可能出现的问题。
2.3 融资方式的探索
对于银行必须加强对借贷企业的筛选工作，首先要选择实力强、品牌大、信誉度高的房地产行业进行发放贷款，能做到准确的引导市场发展，风险降临时能够运用防范措施及时解决问题，将影响缩减到最小。
2.4 建立完善的法律与法规
建立法规推动房地产行业正规有序的良性竞争，凡是经过相关部门审批具有资格的企业都可以参加到竞争当中，中央银行是这场竞争当中的严格监督者。对于违法竞争行为要严惩，例如非法垄断、资格欠缺的房地产企业。这样才能有力地消除不良影响，保证金融业务健康发展。
2.5 增强全民社会信用
只有全民共同努力才能效地制止开发商及个人不讲诚信的恶行扩散，这与良好的社会信用环境很大关系。运用法律严惩那些没有诚信的开放商只是一种必要方法，培养他们的社会信用感，让其在思想上转变才是根本目的。这样才能积极改善房地产贷款的安全性。
3 对中国房地产金融创新体系的建议
虽然改革开放以来，我国房地产金融进步显著，但是目前房地产仍然存在诸多问题。比如市场的需求旺盛，导致房价不断高涨。这种房价快速上涨是巨大的金融风险到来的前兆，一旦资金运转不警惕，将会给我国金融系统带来巨大的影响。
3.1 加强房地产金融创新理念
我国应该借鉴其他国家的房地产金融管理的一些先进管理措施并加以合理地、高效地运用。要以不断创新为管理目标，不但要为达到高效、统一的金融管理体制而努力，还要为了能够稳健地运行房地产金融体系，丰富监督管理全面的内容而奋斗，最终达到监管政策、结构体系、运营状况具有统一性。所以加强房地产金融创新理念对于房地产金融系统稳定是比较迅速有效的一项措施。
3.2 完善房地产金融体系
不断完善房地产企业相关制度是房地产金融的必要条件，可以从组织构架、共荣机制、责任制等方面入手。对于从业人员和管理者要有足够的金融创新意识，能够掌握市场的运作和具备丰富的实践经验。
3.3 对住房抵押继续实行抵押贷款证券化
抵押贷款证券化在我国正处于尝试阶段，还没有成熟应用，很难满足市场的需求。应对银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款有时间长、现金数较大、风险系数高等特点。目前我国证券产品相对其他国家比较少，因此加强住房抵押贷款证券化对于解决这些问题很有利。
3.4 坚持推进房地产金融业务创新
我国的经济实力正处于全面上升的时期，面对房地产价格的调整压力，中国要坚持以房地产金融的创新为总体方针，顺应经济发展的浪潮，经过不断的自身努力与坚定不移的探索精神，创新出具有中国特色的房地产金融业务。
4 总结
在我国国民经济迅猛发展的时代，政府对住房制度采取有利措施，使得房地产行业正在稳步、健康发展，并且已经成为国民经济发展中的重要组成部分。同时它有具有具有资本密集、体系复杂和高风险的特点，因此，培养对房地产金融防范意识，不断完善防范房地产金融制度。在未来的发展道路上，需要我们持之以恒的去探索，又有做好房地产金融风险的防范工作，国民经济才能得到稳健的发展。
参考文献
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关键字：房地产；金融；风险；防控
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。
一、基本理论
房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
二、风险分析
1、房产贷款总量大
近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。
2、信贷结构不合理
由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。
3、银行信贷依存度高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
4、金融机构操作风险
房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。
三、原因解析
1、房产价格持续走高
最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。
2、行业市场监管不力
（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。
（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
3、金融市场信息不对称
房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。
4、金融机构违规操作
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
四、防范措施
1、拓展融资渠道，优化贷款结构
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2、完善业务监管机制，加强金融监管力度
首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
3、健全法律法规体系，防范制度风险
企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
4、规范流程审批手续，防范操作风险
加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。
中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。
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内容摘要：本文通过对我国2008～2009年货币政策相关数据和房地产价格的关系进行协整分析、因果关系检验与脉冲反应函数，来验证利率和货币供应量等相关货币政策因素对房价的动态影响，最后提出相应的对策与建议。
关键词：货币政策 房地产市场 影响 对策与建议
研究背景
2003年到2007年房价增长迅速，房地产价格大幅度高于居民实际平均收入，为此，政府出台了一系列宏观经济措施旨在抑制过高的房价。然而从其成效来看，房地产市场却呈现出少有的四高现象，即“高投资、高房价、高利润和高税收”，货币政策的效力受到一定质疑。2007年末，由于受到美国次级债的影响而引发的金融危机使房地产市场陷入低谷，对此，国家2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。广东省也出台了粤15条，其中的货币政策是最受关注的，货币政策效果有待进一步验证。为此，本文将通过探讨货币政策对房地产价格的动态影响，分析可能的导致货币政策效果不明显的原因，并提出相应的对策与建议。
文献研究
货币政策对房地产价格的影响这一问题引起了国内外学者的广泛关注。
Thomas和John（1994）通过研究发现物价水平、名义利率、产出和投资都对房地产市场有直接影响；Bernanke和Gertler（1995）研究得出房地产投资对短期利率冲击反应通常强烈而且持续，房地产对长期利率的反应比对短期利率的反应小，而且恢复很快；Yi和zhixiong（2004）构建了广义三因素动态数量随机均衡模型，运用VAR方法分析发现，货币政策和名义利率对房价有特别的影响，货币冲击引起了房地产投资和房产价格的显著波动。
盛松成（2003）认为央行通过房地产金融调控房地产价格的作用是有限的，而且面临着调控效果不确定的问题；姜茜（2005）通过对货币政策分析认为加息可以抑制房价炒作、紧缩信贷可挤出泡沫；陈淮和郑翔（2005）指出利率上升有利于挤出房地产非理性消费，促进房地产市场的长期稳定发展。
蒲勇健（2007）通过karras和stocks的三方模型提出扩张的货币政策对房地产销售价格的影响不管是动态的还是累计都十分显著，而紧缩的货币政策的作用不显著，货币政策对房地产市场的调控效果具有非对称性，扩张的货币政策在统计意义上大于紧缩的货币政策；汪利娜（2008）发现紧缩的货币政策效果不明显是因为紧缩的货币政策很难降低购房者的刚性需求且对于不同的住房需求主体货币政策的影响也有所不同等；胡冉（2009）通过对我国1998~2008年的相关变量的月度数据建立向量自回归模型（VAR），并通过格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解进行定量分析，发现长期内我国货币供给量增加对房地产平均价格的正向影响较为显著。
国内外众多学者研究表明，利率调整和货币供应量等相关货币政策变量对中国房地产价格均有一定的影响，但影响程度如何尚没有定论。而且针对这些可能影响货币政策效果的因素分析从理论层面分析较多，实现分析较少。为此，本研究将利用协整分析、因果关系检验与脉冲反应函数来验证利率和货币供应量等相关货币政策对房地产价格的影响效果，并提出相应的对策与建议。
实证分析
（一）数据来源及变量设定
通过上述文献研究发现，利率和货币供应量等是影响房地产市场尤其是房价的主要因素。为此，本研究以房价（Y）作为因变量，选取货币供应量（M2）以及利率（IR）作为自变量，其中利率选取5年以上贷款利率。而为减少数据的多样性，所有数据均取对数形式。本文以2008年1月到2009年6月的数据为样本区间，数据来源于中国人民银行网、阳光家缘网和广州市统计局网站。
（二）计量分析结果及解释
Granger检验要求数据是平稳的，所以在做Granger因果检验之前先对各变量进行单位根检验。经过单位根检验发现，相关变量的一阶差分均通过了5%置信水平的ADF单位根检验，这表明各时间序列变量都是平稳的，他们的一阶差分都是平稳的，即一阶单整。Johansen协整检验是一种基于向量自回归模型的检验方法，通过协整检验发现各变量之间有以下协整关系：
Iny=-8.37InM2-1.66InIR
为了研究利率和货币供应量等货币政策对房价的影响，对这些变量之间的关系进行Granger因果检验（见表1）。Granger因果检验表明，货币供应量和利率均为影响房价波动原因。
综合影响房地产价格的各货币政策因素建立脉冲响应函数以描述各个系统对某个内生变量的冲击所做出的反应。用Eviews5.0生成脉冲响应图，图1为利率和货币供应量对房地产价格Y的脉冲响应函数。
图1中的实线表示随着预测期数的增加，In Y对于In M2和In IR的一个标准差的脉冲响应，虚线表示在相应脉冲响应图像两侧加或减两倍标准差的置信带。从脉冲响应图看出，利率的正冲击在前期对房价有正向作用。这是前期由于利率的升高，房地产开发商融资能力有所下降，进而使房地产供给减少；加之房地产的刚性需求十分大，利率因素对消费者的影响比对开发商的影响要小，所以需求没有像供给那样下降得那么快，从而推高房价。而后期利率对房价的影响逐步减弱。而货币供应量总的来说对房价的正向作用相对比较小，而且作用具有一定的滞后性。
结论与建议
通过以上分析可以发现，利率与货币供应量等货币政策的调整对房价均具有一定的影响。但货币供应量的影响较小且具有一定的滞后性。这主要是由于货币供应量对房地产价格的影响不是很直接或其政策作用传导到了其他相关货币政策中，如与货币量相关的利率因素。而房价对利率调整的反应虽然有一定的滞后性，但相对于采用调整货币供应量而言比较迅速，但不具有持续性。这与现实中利率调整的频次较高相吻合。总的来说，受中国特殊国情的影响，在一定时期内货币政策的实施对房价有一定的调控效果，但还不是很明显。因此为运用货币政策调控房价提出几点建议：
（一）缩短货币政策调控的滞后期
以上实证结果表明，利率与货币供应量等货币政策对房地产价格的调控具有明显时滞效应。因此，一方面，应提高政策调整的主动性，即调控主体要及时有效的捕捉市场经济运行发出各种信号，同时也应及时传递出某种要求调控的信息，从而在宏观经济运行明显需要紧缩或扩张之前就开始实施相应的调控政策；另一方面，进一步加强调控主体的信息化建设，通过建立与完善数据采集、加工和处理的调控信息系统，提高调控主体的决策能力及决策效率。并可通过对房地产市场及时有效的监测，提高中央银行对市场运行态势的判断与预测能力。进而根据预测结果和实际发展趋势择机实施货币政策，努力抵消政策效果的滞后效应。
（二）推进利率市场化改革
从上述实证分析发现，利率政策对房价的影响主要体现在前期阶段，随后其影响力不断减弱。这是由于我国每次利率上调幅度较小，对于消费者或是房地产企业长期而言造成的影响微乎其微，因而难以对我国过热的房地产市场起到调控作用。加之利率的设置是针对所有购房人群采取一刀切的做法也一定程度上影响了调控的效果。因此要增加利率调节的有效性，就应该实行利率的市场化改革，使利率能适时、准确地影响房价的变动及风险，从而达到调控的目的。
（三）加大房地产市场建设与监管的力度
房地产业作为我国的支柱性产业，更加需要一个健康、运行良好的市场作保障。因此，一方面应从供给结构上来完善房地产市场，如严格限制高档房的建设贷款、鼓励与支持社会保障房的建设等。同时强调房地产市场应坚持以消费品为主导的发展方向，不要将房地产市场向投资市场和资产市场引导；另一方面应加强对房价的监管。由于房地产市场的刚性需求较大，加上我国的房地产价格又没纳入价格管理范围，因此，出现房价非理性上涨的势头。为此应将房价纳入监管范围，对开发商的定价方式及最终定价予以合理的限制与监管，从而规范房地产市场各主体的行为，使得房地产市场能稳步、健康地发展。
参考文献：
1.Thomas E.McCue and John L.Kling. Real estate returns and the macro economy: some empirical evidence from real estate investment trust data, 1972-1991. The Journal of Real Estate Research, 1994(9)
2.Ben S.Bernanke and Mark Gertler. Inside the Black Box: The Credit Channel of Monetary Policy Transmission. Journal of Economic Persoectives, 1995,9(4)
3.Yi Jin,Zhixiong Zeng. Residential investment and house price in a muti-sector monetary business cycle model. The economist, 2006(13)
4.盛松成.货币政策能否调控房地产价格.银行家，2003(9)
5.姜茜.我国货币政策对房地产市场影响的效应分析.重庆工学院学报，2005
6.陈淮，郑翔.利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响.新金融，2005
7.蒲勇健，龚文娟.我国货币政策对房地产市场影响的非对称性研究.财经论坛，2007
8.汪利娜.房地产调控中货币政策效应试析.中国房地产金融，2008
9.胡冉.我国货币供给量变动对房价的动态影响分析.统计与决策，2009
作者简介：
一、我国房地产调控的方法选择和效果分析
（一）、2003年8月，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），是第一个体现房地产调控的文件。该文件在坚持住房市场化基本方向的前提下，主要使用了土地调控的手段。明确：“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时提出：“普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。”
由于国发[2003]18号是以肯定房地产业的产业地位和促进房地产的发展为主基调，因此，该文件下发后，促进了房地产供求两旺，房地产市场发展迅速。
（二）2005年3月，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（明电【2005】8号）。该通知针对一些地方住房需求偏大，建设成本上升等原因，导致住房价格上涨过快的问题，提出了八个方面的措施。这些措施重在市场监管，特别是用行政手段调控住房需求。如要求对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设用地，暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。“着力增加普通商品住房，经济适用住房和廉租房供给，提高其在市场供应中的比例，有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布”。2005年4月，国务院办公厅又转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（【2005】26号）。该意见在进一步强调结构调整、土地监管、信贷管理、保障房建设、规范市场秩序外，提出了调整住房转让环节营业税政策，即从6月1日起，对转让购买不到2年或超过2年的非普通住房，按销售收入全额或差额征收营业税。上述两个调控文件的措施由于过分偏重于行政手段，且这些手段的针对性不很强，力度不够大。因此抑制房价上涨的效果并不明显。在一些地区由于卖主税费转嫁，形成了市场的新一轮上涨。
（三）2006年国务院办公厅转发了《建设部等部门关于调整住房供应结构提高住房价格的意见》（【2006】37号）。九部门意见在强调调整住房供应结构、控制拆迁规模、加强市场监管等行政性措施的基础上，首次以经济手段为主调控房地产市场。出台了个人购买住房不足5年转为交易全额增收营业税。将个人住房按揭贷款首付款比例从百分之20提高到百分之30的政策措施。经济调控措施特别是信贷措施的出台，一定程度上抑制了住房需求，减缓了价格上涨的幅度。但由于我国压抑几十年的住房需求在全面释放，加之大规模城市拆迁带来的被动性需求的住房价格持续上涨带来的投资投机性需求，使得房价上涨的方向并未改变。跨过2007年后，房价运行尚有继续扩大的趋势。直到2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台后，房地产市场才开始发生质的转变。一线城市房地产价格开始回落，商品房销售逐渐下降。此后近一年多时间，房地产价格进入低迷状态。
银监会的《通知》延续了国办37号文的规定，在明确提高90平方米以上的住房首付款比例（提高到30%）的基础上，将二套房贷首付款比例提高到40%，贷款利息提高到基准利率的1.1倍。
尽管05年以来的房地产调整政策发挥了一定的积极效应，但确实是银监会的二套房贷政策成了让房地产市场掉头的最重要力量。
（四）2008年，国家为了拉动内需，促进经济发展，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。在这个意见中，最关键的调控政策是两项：即将购房后再转让征收营业税的时间从5年减为2年以及取消二套房贷调控政策。而其中取消二套房贷调控政策，将二套房贷首付款比例恢复至30%，利率恢复到基准利率或优惠利率，对房地产市场发挥了最有效的推动作用。此后不到半年的时间，房地产市场逐步摆脱低迷状态，商品房价格重新进入上升通道，房地产经历了新一轮的快速发展。
（五）2010年1月，针对房地产市场回升。部分城市出现房价上涨过快的问题，国务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（【2010】4号）。该通知中的调控政策除了增加住房供给、加强风险防范和市场监管外，最主要的还是信贷调控政策。即将二套房贷的首付款比例又调至40%。4号文件出台后，对房地产市场产生了一定的影响，但在经济快速发展、城市化快速推进以及房地产财富效应等因素的作用下，房地产市场需求巨大。调控政策的作用并不明显，商品住房价格上涨势头不减。
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。
房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。
一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。
房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。
二、 为什么要做税收筹划
所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。
三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析
房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。
在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。
（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。
（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。
（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。
（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。
（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：
A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元
B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元
C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元
D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元
但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。
印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。
四、结语
房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。
客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。
参考文献：
[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.
[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.
[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.
【关键词】房地产，市场调控，经济手段
我国的房地产市场起步时间晚，80年代末逐步发展起来，但发展速度很快，对国民经济的发展和居住条件的改善起到重要作用。房地产业也成为国民经济重要支柱产业。
房地产的发展也像中国的改革开放道路一样，“摸着石头过河”。房地产的发展，也是一个不断探索，不断完善的过程。从“福利分房”到“住房商品化”，再到“保障房、商品房双轨制”；从计划经济配置到市场经济配置，再到计划经济与市场经济结合；土地从“划拨”到“出让”，再到“招拍挂”。
由于房地产市场发展时间短，房地产市场主体不成熟，政策法规有待完善，伴随着世界经济环境的多变，房地产发展也历经多次大起大落。
80年代末到92年前后，房地产市场从探索到躁动，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。随着93政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。房地产步入长达5年左右的低谷期。
97年亚洲金融危机爆发，中国政府启动新一轮扩张性财政政策。98年住房货币化改革，房地产成为拉动内需的重要消费热点。申奥成功和入世，也成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，“温州炒房团”成为一个新的名词。从2003年到2007年，政府动用行政、财政、税收、信贷等多种工具，收效甚微，直到07年下半年才遏制住了房价的快速上涨。市场观望情绪浓厚，房价企稳。房地产开发商也在之后迎来严冬，被迫抱团取暖。
2008年国际金融风暴爆发，为应对百年一遇的全球金融危机，抵御不利的国际金融环境，中国政府推出大规模刺激内需方案（“四万亿投资计划”）。 “四万亿投资计划”也造成了社会流动性泛滥，导致2008年房地产调控成为真正的“空调”。
房地产市场也在经历短暂“倒春寒”后迎来了爆发，2009年下半年“量价齐涨”，最典型的是海南岛2010年第一周房地产销售量超过了2008年全年的销售量。
面对快速上涨的各地房价，2010年初，房地产行业便掀起一波严厉的政策调控风暴。1月10日，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)，严格二套房贷款。4月15日国务院又颁令，二套房首付款不低于50%；首套房且建筑面积逾90平米的，首付不低于30%。紧接着的4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此后，各地纷纷推出调控实施细则，北京要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各部委随即也纷纷打出针对房地产市场的政策调控组合拳。
国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是近年来楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，深圳9月30日晚紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
本次调控时间长、力度大、多种手段并用，调控效果也较历次好，被业内称为史上最严厉的调控。
但以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。总结历次调控经验，行政手段具有见效快、效果明显的特点，但一旦放松，就会出现明显反弹，可谓“一管就死，一放就乱”。 我国住房市场与成熟的房地产市场相差太远，我国的房地产市场仍然是一个政府干预严重的市场。因此，尽管作者不赞同用行政方式来干预市场，但有一点应该肯定，即限购令对遏制住房投机炒作是能起到一定作用的。
房地产问题不是靠短期调控可以解决的，而是需要长期的制度建设，很多规则要透明、可持续、可预见，调控政策不能忽冷忽热。“房地产的投资和购买是一种长期性的行为，不能因为制度不健全，政策多变，而变成短期的投机行为”，政策应该长期可预见，更加固定和透明。
如何巩固房地产调控成果，保证房地产市场的长期健康发展，作为房地产业内人士，作者有以下看法：
一、社会主义市场经济条件下，宏观调控应采取行政手段与经济手段相结合，以经济手段为主的方式
改革开放已经三十多年，我们最大的一个收获是认识到市场经济不是资本主义所特有的，市场经济作为一种资源配置方式，既可以存在资本主义经济中，也可以存在社会主义经济中。
无论对于市场经济发达国家，还是市场经济不发达国家，完全依靠市场机制的自发作用都不可能实现资源的最优配置，经济的均衡状态，因为市场对资源的配置不仅存在失灵的可能，而且还存在着某些功能上的缺陷。
关键词：投资性房地产 公允价值 新会计准则
财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。
一、单独列示投资性房地产
新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。
二、公允价值在投资性房地产中的具体运用
采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：
1.投资性房地产后续计量
新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。
而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
举例说明：某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用，租赁期为五年。写字楼造价3000万元，20x7年5月1日的公允价值为3200万元，则在公允价值模式下，应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元（其中成本3000万元，公允价值变动200万元）。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元，则应补调其账面价值300万元，并将该差额记入“公允价值变动损益”。
2.后续计量模式变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3.投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。三、公允价值计量对投资性房地产的影响
与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：
1.对企业资产结构的影响
新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
2.对所有者权益的影响
企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。
而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。
3.对企业利润的影响
公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。
