时间：2023-06-06 09:32:55
尊敬的 先生：
辽宁##律师事务所依法接受的##先生的委托，为能友好协商解决您与##先生就中山区##街##号房屋租赁合同纠纷一事，特指派于帅律师向您致函如下：
委托人##先生通过拍卖方式取得了坐落于 号房屋的所有权，您作为该房屋的承租人享有承租的权利，租期理应至2012年1月1日截止。后您与委托人的亲属签署《房屋租赁合同》，约定将坐落于 号，建筑面积为 平方米的房屋出租给您，租期自 年 月 日起至 年 月 日止，年租金30万（含餐费 万元）。
鉴于您与委托人的亲属在签订合同时，明知委托人的亲属并不是案涉房屋的所有权人，同时也未取得委托人的授权，仍与其签订的《房屋租赁合同》，该合同应属于效力待定的合同。但为了避免双方的损失，委托人对其亲属与您之间签订的《房屋租赁合同》予以追认。
依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律的规定及合同的约定，为维护自身的合法权益，委托人特委托本律师通知您：
一、双方签订的《房屋租赁合同》将于合同届满时终止，双方不再续租；
二、请您务必在合同届满之日起5日内将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕。若您未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为您本人放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利，届时，将依据相关法律条款规定，对您尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由您自行承担；同时对你逾期未清理，占用委托人名下的房屋期间所产生的占用费用，委托人有权向您主张赔偿；
三、请您务必在合同届满之日结清经营期间的全部款项（包括物业服务费、水电费、房屋使用费等）；
四、请你务必在收到本函之日起，余下租赁期间内的租金不再由委托人的哥哥收取，剩余租金全部由委托人指定的受托人_______（身份证号： ）负责收取。若您未向受托人按时足额支付租金，将视为未按照合同约定履行支付租金义务。委托人将依据双方签订的租赁合同及法律规定，享有解除合同的权利并要求您承担相应的违约责任。
五、委托人郑重声明，在履行本合同剩余租赁期间，受托人只享有收取租金及沟通的权利，关于案涉房屋所签订的任何合同以及任何形式、内容、数据、方案的确认或同意，均需取得委托人本人的同意。除委托人本人签字确认外，其余他人任何形式的签字确认均不能视为民法上的表见。
为依法保证委托人的合法权益，同时也为避免您的责任进一步扩大，诚望您能重视此事并采取积极合作的态度，在租赁合同届满之日在上述期限应由您自行完成搬迁、腾退义务；及时结清应由您承担的物业费、水电费、房屋使用费等相关费用。否则，本律师将根据委托人的进一步授权，通过法律途径追究贵司逾期腾退所导致的一切法律责任，
届时您不仅要腾退房屋，支付物业费、水电费、房屋占有使用费，另依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，您还需承担违约责任，赔偿擅自改变房屋主体结构、装修造成房屋设施损坏给委托人带来的一切损失。
辽宁##律师事务所
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
（一）出租合同的效力及违约责任的处理
益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。
（二）转租合同的效力及合同主体变更
对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。
第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。
法定代表人崔树江，经理。
委托人周兴嘉，华联经济律师事务所律师。
委托人宋光辉，男，北京市第二城市建设工程公司房地产部副部长，住北京市海淀区学院南路62号。
被告（反诉原告）北京传风公司，住所地北京市昌平区城区镇创新路17号。
法定代表人黄伟良，经理。
委托人庞民京，北京市北方律师事务所律师。
委托人张颖，北京市北方律师事务所律师。
原告北京市第二城市建设工程公司（以下简称第二城建公司）诉被告北京传风公司（以下简称传风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告第二城建公司之委托人周兴嘉，被告传风公司之委托人庞民京、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第二城建公司诉称，本公司与传风公司于1995年11月签订房屋租赁合同，约定将本公司院内的7号办公楼及西配楼等约1万平方米的房屋出租给传风公司使用，租期18年，抟风公司在合同签订的第一年至第三年内，每年应支付费用65.万元，第四年支付682万元，第五年支付716万元。双方对费用的支付方式也作了相应的约定。1995年12月、1996年1月16日和30日，双方又签订三份房屋租赁补充合同，分别对本公司所有的地下多功能厅（又称歌舞厅或地下歌舞厅）的设备、器具，租赁房屋内外线电话及总机中继线以及食堂用具等物品，以32万元、352080元和12万元的价款转让给传风公司，并约定均于同年3月1日之前支付转让费。在履行合同中，传风公司仅支付房屋拆迁补偿费及租金350万元，水电费50万元，其他款项至今未付。传风公司的行为已严重违反合同约定，故请求法院判决解除双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同；由传风公司支付搬迁补偿费、管理服务费、租金2282万元及违约金5170976元；由传风公司支付水、暖、电费215336.31元，多功能厅及器具、食堂用具、电话的转让费792080及其违约金424238.05元。
被告传风公司辩称，合同签订后，本公司已向第二城建公司支付定金300万元，后又支付房屋租金50万元和水电费50万元。本公司在装修房屋时，发现所承租的房屋存在严重的安全问题。不符合《建筑抗震鉴定标准》，不能用于出租，且第二城建公司部分房屋没有产权证，没有办理房屋租赁证，办公楼、西配楼和停车场未按照双方约定交付时间交付，致使本公司装修工程无法竣工和验收。更无法使用和经营，造成巨大经济损失。本公司对房屋进行了室内外装修。本公司不同意第二城建公司的诉讼请求，同时反诉要求确认双方签订的房屋租赁合同及其房屋租赁补充合同无效；由第二城建公司返还定金及转让款等费用400万元，并赔偿本公司因装修而产生的经济损失1110838.72元。
第二城建公司对传风公司的反诉辩称，双方虽对定金作了约定，但在履行中，传风公司未支付定金。本公司虽未按约定交付办公楼和西配楼，但迟延时间并不长，未影响传风公司的施工，所以，不同意传风公司要求返还定金之请求。传风公司对所承租房屋进行装修、改造工程，没有办理验收手续，不应按竣工合格工程的造价来计算，同时还要考虑折旧等因素。双方在合同中已约定，如果传风公司迟延付款超过3个月，本公司有权解除合同，由此造成的一切经济损失由抟风公司自负，故不同意向传风公司进行赔偿。
经审理查明，1995年11月6日，第二城建公司与传风公司签订房屋租赁合同，约定传风公司承租第二城建公司所有的，位于北京市宣武区长椿街西里7号楼所在院内的7号办公楼（含地下室）、西配楼（含地下室）、歌舞厅、食堂、车库（及院内停车场）浴室外、教室、值班室，建筑面积约为1万平方米。租期自1996年5月1日起，至2014年4月30日止，共18年，传风公司应支付搬迁补偿费6550万元、管理服务费2340万元、租金6710万元，共计15600万元。合同对传风公司每年应承担的费用约定为：第一年度至第三年度，抟风公司每年向第二城建公司支付搬迁补偿费650万元；第四年度支付搬迁补偿306万元、管理服务费156万元、租金220万元；第五年度支付搬迁补偿费306万元、管理服务费156万元、租金254万元。具体支付方式为：传风公司自合同生效后7日内，向第二城建公司支付定金300万元，于1996年3月1日前支付150万元搬迁补偿费，1996年7月1日前支付搬迁补偿费200万元；自第二年度起，传风公司每年分别于5月1日和9月1日前支付。第二城建公司的义务：对出租的房屋应拥有所有权；提供房屋使用证明；协助传风公司办理有关审批手续；抟风公司与当地政府和其他职能机关及周边居民的关系，协助办理工作人员的临时居住手续；1995年12月31日前搬空主楼办公楼，1996年1月31日前搬空西配楼，于1996年底前交付教室。抟公司的义务：如约支付搬迁补偿费、管理服务费和租金；装修改造房屋必须符合建筑设计规范要求及安全、消防等规范要求，具体方案必须与第二城建公司协商、确认，并承担装修费用。双方对违约责任的约定：如果第二城建公司违约，除返还定金外支付违约金1的万元；如果传风公司违约，已支付的定金不退，并支付违约金100万元，如果传风公司拖欠搬迁补偿费、管理服务费、租金达3个月，第二城建公司有权单方解除合同，由此造成的一切经济损失由抟风公司自负，并按每日0.5％比例支付滞纳金。1995年12月双方签订房屋租赁补充合同，将第二城建公司所有的地下多功能厅的设备、器具以32万元的价款转让给传风公司，交付时间为1996年3月1日；1996年1月16日，双方第二次签订房屋租赁补充合同，约定第二城建公司以352 080元的价款，将其出租房屋内的电话16部、总机中继线18条转让给抟风公司，交付时间为1996年3月1日；同月30日，双方第三次签订房屋租赁补充合同，约定第二城建公司以12万元的价款，将其食堂用具转让给传风公司。上述3份补充合同，均约定抟风公司于19％年3月1日之前支付转让费。在履行合同中，第二城建公司于1996年3月18日交付办公楼，西配楼于1997年12月底交付，地下歌舞厅于1996年1月24日交付，食堂于1995年12月21日交付，浴室、教室于1997年底交付，上述交付工作，双方均未办理书面交付手续。经有关电信部门批准，双方已按约定办理了电话的过户手续。双方对地下多功能厅设备和食堂用具的交付办理了移交手续，分别于1995年12月21日和1996年1月24日交付。车库及停车场虽然双方未办理交付手续，但抟风公司已实际使用，值班室至今未作交付。传风公司于1995年11月6日，向第二城建公司支付房屋拆迁补偿费及管理费3的万元，于1997年4月29日，支付房屋租金50万元，于1997年12月11日支付水电费50万元，其他款项至今未付。
另查，1992年，第二城建公司经有关城市房屋建设的管理部门批准，在其院落内建设单宿楼，食堂及歌舞厅在该楼内，至今尚未取得房屋所有权证，其余房屋属于第二城建公司所有，已取得房屋所有权证。传风公司对所承租的办公楼及西配楼进行装修、改造。因双方就工程造价问题上意见分歧较大，经本院委托，北京永拓会计事务所有限责任公司对传风公司所实施的工程造价进行鉴定，确认已完工部分的造价为13665091元，已到货但未安装部分的材料费价值1212465元。根据传风公司的单方委托，国家建筑工程质量监督检验中心于1999年12月27日作出国建质鉴（结）字（1999）第013A号和第013B号鉴定报告，认定主楼（又称办公楼）地下室和1一4层、西配楼1一4层不满足《建筑抗震鉴定标准》的关规定，应进行加固处理。
上述事实，有第二城建公司的房屋所有权证、房屋租赁合同、3份房屋租赁补充合同、传风公司的付款凭证、国家建筑工程质量监督检验中心的两份鉴定报告、传风公司致第二城建公司的两份函，以及双方当事人陈述等证据在案佐证，经开庭质证，能够作为本案认定事实的依据。
本院认为，第二城建公司将其所有的房屋出租给传风公司使用，虽未办理房屋租赁的行政登记手续，但根据有关规定，不影响房屋租赁合同的有效性，双方签订的房屋租赁合同及3份房屋租赁补充合同系有效合同，均应自觉履行。虽然食堂及歌舞厅尚未取得房屋所有权证，但是在房屋建设的管理部门批准后建设的，第二城建公司对其具有所有权。第二城建公司出租该房屋不违反法律、行政法规的规定，不影响房屋租赁合同的有效性，对传风公司要求法院认定该合同为无效合同的请求，本院不予支持。合同约定如传风公司迟延交付租金满3个月，第二城建公司有权解除房屋租赁合同，现传风公司迟延交付租金已超过3个月，第二城建公司要求解除合同，理由正当，本院予以支持。在合同的履行过程中，第二城建公司首先应按约定将出租的房屋腾空，及时交付给传风公司使用。抟风公司称第二城建公司迟延交付办公楼、西配楼、浴室和教室等，因第二城建公司亦承认迟延交付情形，双方又未办理书面的房屋交付手续，第二城建公司对交付时间无法举证，本院应根据传风公司陈述的交付时间来确定。双方对停车场及车库的交付未办理书面手续，但没有影响传公司的实际使用，应视为已交付，对传风公司认为未交付停车场及车库之主张，本院不予采信。值班室虽未交付，因该院落由多家单位共同使用，在传风公司开始营业之前，由第二城建公司的保安人员在此办公，维持院内秩序，对抟风公司未造成损害，传风公司称已影响其履行合同，因证据不足，其理由不能成立。第二城建公司已实施了搬迁等行为，传风公司在接管房屋后，应按约定支付各项费用，而不应拖欠至今，其行为已给第二城建公司造成经济损失。第二城建公司要求传风公司支付搬迁费、管理费、房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。但第二城建公司迟延交抟房屋，减少了传风公司对房屋的实际使用时间，抟风公司支付的搬迁补偿费、管理服务费、租金也应相应减少，具体数额，由本院酌定。第二城建公司对此项诉讼请求的过高部分，本院不予支持。虽然第二城建公司违约在先，但不能免除传风公司接受房屋后迟延支付相关费用的违约责任，传风公司仍应支付相应的违约金。第二城建公司与抟风公司均存在违约情形，本院根据各自的过错程度酌情判定其违约责任。第二城建公司主张的违约金数额过高，其超出部分，本院不予支持。双方对传风公司用水、用电及供暖的计费标准未作具体约定，现第二城建公司仅以其自行制作的水费、电费、供暖费一览表，要求传风公司支付拖欠的水电费及供暖费，因证据不足，本院不予支持。传风公司在收到多功能厅设备、食堂用具，电话办理过户手续后，应按补充合同约定向第二城建公司支付转让费，第二城建公司要求其支付该项费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方在3份房屋租赁补充合同中未约定违约责任，第二城建公司要求传风公司支付违约金，没有依据，本院不予支持。传风公司在承租期间，对办公楼、西配楼等进行装修改造，使原有房屋增值，因第二城建公司亦存在违约责任，在双方解除合同之后，第二城建公司应对传风公司给予相应的经济补偿。有关审计部门虽对装修改造工程的造价予以鉴定，但该项工程未作竣工验收，施工图纸不够齐备，同时亦需要适当折旧，所以，第二城建公司应向传风公司支付的经济补偿费用，本院对传风公司已完工部分的工程造价进行酌情判定，对尚未安装的施工设备及材料，由抟风公司自行处理。双方虽约定定金，在履行时，传风公司未支付定金，现抟风公司要求返还定金之请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款、第三十一条、第三十二条、第三十九条第二项第1目之规定，判决如下：
一、解除原告北京市第二城市建设工程公司与被告北京传风公司签订的房屋租赁合同及三份房屋租赁补充合同。
二、被告北京传风公司自本判决生效后十日内，将位于北京市宣武区长椿街西里七号院内的七号办公楼（含地下室）、西配楼（含地下室）、歌舞厅、食堂、浴室外、教室腾空，交付给原告北京市第二城市建设工程公司。
三、被告北京传风公司自本判决生效后十日内，向原告北京市第二城市建设工程公司支付自一九九六年五月一日至二000年十一月三十日止的搬迁费、管理费、房屋租金一千零八十万元，并支付违约金二十万元；自二000年十二月一日起，被告传风公司每日向原告北京市第二城市建设工程公司支付房屋使用费一万九千六百元，至房屋全部腾空时止。
四、被告北京传风公司于本判决生效后十日内，给付原告北京市第二城市建设工程公司电话、多功能厅设备、食堂用具的转让费七十九万二千零八十元。
五、原告北京市第二城市建设工程公司于本判决生效后十日内，给付被告北京传风公司经济损失一千一百万元。
六、驳回双方其他诉讼请求。
鉴定费十二万三千元，由原告北京市第二城市建设工程公司负担六万一千五百元（已交纳），由被告北京传风公司负担六万一千五元（已交纳）。
案件受理费十五万八千一百二十元，由原告北京市第二城市建设工程公司负担八万六千一百二元（已交纳），由被告北京传风公司负担七万二千元（本判决生效后七日内交纳）；反诉费八万五千五百五十元，由北京市第二城市建设工程公司负担五万五千元（本判决生效后七日内交纳），由北京传风公司负担三万零五百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级有民法院。
审 判 长 王洪斌
审 判 员 闫 平
审判员 喻 珊
出租方： (以下简称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，计x个月。
二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交 元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为 ，从年月 日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
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七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式x份，甲、乙双方各执x份，自双方签字之日起生效。
甲方：
论文关键词 房屋租赁合同 效力 无效 登记备案
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种,是以房屋为标的物的租赁合同,具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》,把房屋分为城市、镇规划区内的房屋,乡、村庄规划区内的房屋,以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作,对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理,在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房,廉租住房,经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理,有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,价格低,政策性针对性强,行政干预明显,有其特殊规定,因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种,其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定,但作为不动产租赁合同的典型代表,其标的物具有特殊性,在实践操作中情况复杂,因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致,但是在其无效问题上,则存在特殊的认定情况与处理规则,相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外,关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看,登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面,我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨,而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果
(一)无效房屋租赁合同的认定
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此,可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种:
1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定,建筑物在建造之前,建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证,否则为违法建筑物,法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用,否则将无法排除潜在的安全隐患,可能对承租人造成人身或财产的损失。
3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》,未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑,尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦,消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。
(二)房屋租赁合同被认定无效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用费
根据《合同法》一般规定,合同无效后应返还财产。所谓返还财产,是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后,对其已交付给对方的财产享有返还请求权,而已经接受对方交付财产的,则负有返还对方的义务。据此,在认定房屋租赁合同无效后,承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态,因此规定了双反财产。但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行,法律规定出租人可以收取房屋占有使用费,这也可以看作是折价补偿的一种形式。
对于房屋使用费的收取标准,法律规定参照合同约定的租金支付标准,有学者认为此规定不妥。杨立新教授认为:完全按照租金的标准 计算房屋使用费有一定的问题,因为毕竟是一个无效合同,房屋使用费可以适当低于租金标准,最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的,无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。我对杨教授的观点表示认同。
2.赔偿损失
《合同法》第五十六条规定:合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双反都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,确定了按过错承担的原则,同样适用房屋租赁合同无效的处理。另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后,房屋装饰装修及扩建部分的处理,按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则,由过错方承担责任,双方都有过错则双方均应承担责任,谁的过错大,责任承担就多,过错小,责任承担就小。
四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定:房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。据此,房屋租赁合同签订后,当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定:当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人已经履行主要义务,对方接受的除外。
随着大学生的毕业潮临近，租房市场又迎来一波小行情。面对日益高涨的租金水准，许多毕业生、打工仔在寻找性价比较高的房屋进行合租的时候，往往会遇到先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人赚取差利的“二房东”。然而，由于“二房东”转租房存在许多猫腻和风险，承租人一定要有所考量和注意。
合法合规需审查
首先，“二房东”的存在究竟是否合法？据专业人士介绍，从法律意义上来讲，房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的租金转租他人，称为“二房东”。根据目前已出台的上海市居住房屋租赁管理办法中提到的“承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋”可见，二房东现象并非不允许存在。而“二房东”通过一定的操办将地段较好、面积较大的房屋分割租给若干租户，对于想要方便快速将房屋租出的“原房东”和寻求低价租房的房客来说都是有市场的。
不过，遇到的“二房东”是否合法又合规仍然须要进一步的审查。例如按上海租赁办法规定，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋，未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意，如果“二房东”不能出具相关转租权利证明，就说明可能是不合法转租，万一产生纠纷，承租人权益也不能完全得以保障。另外，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，一些过多分割、将客厅餐厅甚至过道都分别租出的“群租”做法则一定要避免。
即使是与熟人合租，比如同学租下一整间之后再将其中一间转租给你，也须要注意保护自己的利益。是否有权转租、是否有相关证明材料，避免今后可能出现的纠纷。
合约合同要细究
在认清了“二房东”的资质，审查了诸如合同、身份证、房产证等信息之后，方能防止出现将钱交给“假房东”，“二房东”携款逃走的窘境。但在此之后，继续签订相应的合同进行详实的约定也是必不可少的，不然可能遇到许多猫腻。
租金方面，根据相关规定要注意进行约束，防止“二房东”肆意多次上涨租金牟取更大利差，也要注意合适的支付方式。而在租赁时间方面，“二房东”转租的时间不能超过“原房东”租给“二房东”的时限，不然可能因为无效的合同约定而被“原房东”赶出房屋，且利益很难获得赔偿。
总之，合同的各个细则条款都要明确好。包括房屋租赁期限是半年或一年；付款方式是押一付二还是押一付三等；对于租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊；将这些条款详细写清楚之后作为合同附件收好，日后一旦发生纠纷时也能免去些许风险。同时，承租过程中注意保留收款凭证，付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷，要尽可能在出现问题时有途径保护自身利益，找到相关责任人。
【关键词】住房租赁；承租人；权益保护
一、租房时代来临
近几年，我国房价高位运行，为保障广大人民的住房利益，国家频繁出台各种政策措施进行调控，但着力点主要集中在增加商品房的供应量上，而在房屋流通和租赁市场的发展并没有得到足够重视，相关政策法规一直未得到完善。加上受传统观念影响，买房置业的思想根深蒂固，在一定程度上制约了租赁市场的发展，使得本应在租赁市场的供求转移到了房屋买卖市场，从而增加了商品房压力。从目前来看，住房租赁市场正受到越来越多的重视。作为楼市的重要环节，租赁市场的发展将极大程度缓解目前存在的住房供需紧张问题。在楼市政策调控下，我国房地产市场正从“重购买、轻租赁”向“租购并重”的方向发展，租房时代即将到来。租房时代来临主要体现在一下三个方面：
第一，市场方面。城市经济高速发展，推动了城镇住房租赁的不断增长和活跃。一方面，由于城市建设的加快，新楼盘不断的开发，买房和炒房的人增多，城市闲置住房也同时大量增多，特别是以投资为目的而购房的购房者，其获利的途径一般是一边将房屋出租收取租金一边等待合适的时机将房屋出售。另一方面，外来务工人员以及新商圈的形成，也是刺激住房租赁市场活跃的重要因素。同时，部分中介公司接受采访时表示，鉴于目前的限购措施，会考虑调整策略，更多地关注住房租赁市场。可见住房租赁市场已受众多市场主体的重视。
第二，消费观念的转变。高房价压力下，民众的房屋消费观念正在发生转变，购房热情正在逐步消退。受房地产调控及政府加大理性房屋消费观引导的影响，居民购房意愿日渐降低。据2010年第四季度央行调查显示，未来一年内有购房意愿的居民仅占18.1%，可见民众的房屋消费观正在悄然发生改变，租房被越来越多的人特别是外来务工人员所接受，已经变成一个全新的生活理念，住房租赁市场将越来越活跃。
第三，国家政策方面。2002年以来，政府出台政策之多、调控力度之大，超过任何一个行业，也超过以往任何时候。特别是2010年以来的新一轮楼市调控，政府除了使用经济、法律等手段，又接连出台“限购令”等严厉的行政措施，剑指投机投资性需求。目前楼市成交量明显下降，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。总理在政府工作报告中强调，“坚定不移地搞好房地产市场调控”“加快健全房地产市场调控的长效机制”。参加两会的代表委员普遍认为，这彰显了不取得预期效果决不收兵的决心。
2011年总理在“两会”网络专访中提出，未来5年修建3600万套公租房，覆盖率达到20%，从去年的300多万套到今年的1000万套，公租房新政一直备受关注，终于在两会前上升为国策，全面实行住房双轨制，这不仅仅是针对日益严峻的中国房地产问题的破解之策，也是中国社会政策大规模调整的重要标志。值得一提的是，今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量可能将首次超过市场类住房。同时，2011年3月9日即“两会”期间，房地产市场监管司司长沈建忠在十一届全国人大四次会议在记者会上表示，加强长效机制的建设是当前的一个重要任务，特别是中长期政策的研究。主要有几个方面：一是目前正在修订的《房地产法》，将加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障；二是鼓励一些企业，特别是一些专业性的公司来做出租住房的经营业务；三是我们还要探索一些更多扩大出租房源的方法和途径。住房和城乡建设部副部长齐骥同日在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的记者会上也指出，公共租赁住房是今后住房保障体系当中的一个重要组成部分甚至主要组成部分。三是两会公布的“十二五”规划纲要（草案）提出，要加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。2可见住房租赁市场已受领导层的强烈关注并已采取行动。
二、住房租赁中承租人权益受侵害的主要类型
房屋租赁市场是中国房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，正成为新的投资和消费热点，住房租赁市场日益活跃，但就目前而言，住房租赁市场上还存在众多不规范现象，特别是对作为弱势群体的承租人的权益保护问题上显得尤为不足，还有许多需要完善的地方。笔者在广州、深圳、东莞、揭阳、江门、佛山、河源等广东省内多个地方进行访谈调研时发现，住房租赁中承租人权益受侵害的类型主要有以下几种：
第一，出租人在租赁期间违约。出租人中途违约主要表现在两个方面：一是提高租金。近几年房价高位运行，作为商品房市场的替补市场也持续升温，由于供需的不平衡，在利润的驱动下，出租人在原租赁期间届满前借故提高租金，一般是“先礼后兵”，先采用商量的态度，与承租人“协商”提高租金，但如果承租人不同意，其则采取强硬的态度，通过采取收取垃圾费、污水处理费、治安费等费用变相提高租金，或者通过不交水费、电费等其他方式，妨碍承租人正常使用住房，迫使承租人答应或提前退租；二是提前终止合同。出租人发现有能够支付更高租金的承租人，或者将住房用于其它，则向原承租人提出提前终止合同，虽然出租人一般会提前跟原承租人提出，并且愿意退还押金，但出租人一般不会对承租人进行赔偿。
第二，代缴费用收取不规范。出于便捷考虑，很多的出租屋的水电费、垃圾费、治安费等费用由房屋所有人代缴，再由承租人交回给房屋所有人，实践中房屋所有人向承租人收取的费用比其交纳的要高，但由于缺乏相关规范，也没有形成行业惯例，导致房屋所有人向承租人收取的代缴费的名目种类不一，收取费用的高低也不一样，造成混乱。
第三，借故不返还押金。从房屋中介公司了解所知，按照业界惯例，出租人对于租金的收取一般都是“押一付三”。即承租人在承租房屋时要支付3个月的租金以及一个月的房租作为押金，有些则是双方约定一定数额的金钱作为押金，城中村一般以约定“押一付一”为主，押金的目的是若出现屋内家具、电器等物品受损或承租人违约等情况时，出租人可以用押金制约承租人或减轻损失。根据一般理解，租赁合同届满后，若没有发现房中物品受到损毁、承租人也没有中途违约等情况，出租人应该全额退还承租人的押金。但是现实中，不少出租人在合同届满或合同解除后，会以种种理由例如房屋设施有损耗或者轻微破损等，拖延或部分返还甚至拒绝返还押金，导致承租人诉至法院请求返还押金。对于这种的情况，就目前状况而言是喜忧参半，一方面，从法院了解所得，法官认为这些行为是不应该的，房主扣减押金的这类理由一般不能成立，因为房屋出租后不可能和以前一模一样，自然损耗是必然的。如果出租人能证明房客对房屋设施使用不当，导致设施损坏，才能要求以押金抵赔偿，这需要出租人来举证；另一方面，承租人处于经济弱势地位，缺乏时间、金钱、精力，即使其有意利用法律维护自身权益也难以实现，面对较高的维权成本，部分承租人无奈之下宁愿选择忍声吞气。
第四，优先购买权落难以落实。优先购买权常见于房屋租赁，特别是现在房价波动幅度大，且向上涨的趋势越来越明显，认为有利可图时，出租人会积极将房屋出卖。虽然我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时，司法解释对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不能因此请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，当然更不可能以第三人的购买价格购买租赁房屋，而只能向出租人主张赔偿损失。据调查所知，实践中，承租人行使优先购买权最大的障碍并不在于司法解释所列的情形，而在于承租人不了解甚至根本不知道优先购买权这一规定，更谈不上行使权利和维护权利了。此外，行使优先购买权的先决条件是“在同等条件下”，出租人只要稍稍改变条件就可以轻易规避这一规定了。
第五，买卖不破租赁被虚化。此处的“买卖不破租赁”即使是指出租屋所有权转移，租赁关系对于出租屋的受让人仍然有效，我国法律已经对此作出了明确规定，例如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。但实践中的执行情况强差人意，主要是无论是出租人还是承租人都并不了解这一规定，调查发现，超过六成的承租人并不知道这一规定，使这一规定形同虚设，归根到底是法律知识不足。
第六，权利义务不明确，维权困难。调研中我们发现，许多承租人在住房租赁中并没有与出租人签订合同，特别是在城中村，租赁双方甚至只是口头约定租金，对于其它事宜没有作出任何约定，双方权利义务极为不明确，增加了发生纠纷时维权的难度，这是承租人维权困难的重要原因。此外，在有签订住房租赁合同的承租人中，签订的租赁合同有很大一部分是当事人双方自行协商的条款较为简单而且极不完善的合同，如没有约定租赁地点，租赁期限，付款期限，付款方式，各自的费用负担，违约责任以及租赁用途和是否可以装修等方面，很容易被有心人钻空子，部分出租人就以没有约定为由，不负担应由其负担的维修费、过多干涉承租人生活等，合同约定不明容易使租赁双方在履行的过程中出现理解分歧，给纠纷的妥善解决造成麻烦。
三、完善保护承租人权益的途径
第一，适当限制出租人的权利，提高出租人的违约成本。住房租赁关系民生问题，如果只按契约平等的原则，对出租人的合同解除权不加以限制很容易会造成租赁关系的不稳定，影响社会的稳定，因此要对房屋租赁中承租人延迟支付租金时出租人的解除权予以限制。例如日本《借家借地法》第二十八条规定：“如果认为其没有正当事由，出租人不得通知或者要求终止契约。”美国一些州规定，如果承租人未能支付到期租金，出租人于期满十日后才能诉请终止租约，在前出租人须通知承租人，并且如果出租人过去曾经接受延迟支付的租金，就意味者其己默示放弃了催告权。我国可以参照这些做法，对出租人的合同解除权加以限制。
此外，出租人违约情况屡屡发生，一个重要原因是违约成本低，甚至违约后不被追究任何责任，因此，有必要加大出租人的违约成本，这一前提是要增加出租人违法行为的曝光率，降低违法黑数，可以通过在房屋管理局开设投诉热线等方式，让承租人权益受侵害时可以以较低成本举报出租人的违法行为，同时，列举一些常见的出租人的违法行为并对这些行为进行处罚，当然，为降低行政成本，承租人需要对出租人的违法行为进行举证，一经查证属实，对出租人予以罚款或在一定期限内限制其住房的出租等，这一方式即降低了承租人的维权成本也加大出租人的违约成本，有利于警示出租人遵守合约，维护承租人的合法权益。
第二，规范各种费用及押金的收取。2011年3月9日，十一届全国人大四次会议在梅地亚中心多功能厅举行记者会时，房地产市场监管司司长沈建忠指出“目前正在修订的《房地产法》，这是‘十一五’期间开始修订的一部重要法律。我们正在考虑加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障。”笔者认为，在修订《房地产法》时应该对收取费用的种类进行规定，以免出租人提租不成时通过巧立费用名目来变相提高租金，同时也要对各种常见费用收取的金额比例进行限制，例如由出租人代缴的水费、电费、管道煤气费等，出租人向承租人收取时不得超过实际收取的比例范围等，以规范费用的收取，减少租赁纠纷的产生。同时明确押金收取的数额或比例范围，可以参考《德国民法典》第五百五十条规定：“在住房租赁合同中，承租人为了其应履行的义务应向出租人提供担保的，该担保金不得超过一个月房租的三倍。单独计算的其他费用不受影响。以总金额支付的，承租人有权分三个月平均支付。”我国台湾地区民法也规定，“押租金额不得超过二个月房屋租金的总额，承租人己交付的押租金超过此项限额的，可以以超过的部分抵付房租”等，同时，还需要对押金不予返还的情况采用列举式的规定方式，进行处罚，通过立法对租赁双方在押金和费用的收取上提供原则性指导，在尊重当事人意思自治的同时保障承租人的权益。
第三，加强对住房租赁市场的监管力度，提高管理的科学性。要依法发证和租赁合同登记备案及公示，公示的方式可以采用提供网上查询服务，既方便行政部门管理，也有利于第三人了解该房屋的租赁情况，特别是在优先购买权纠纷中，虽然法律规定承租人可以请求法院撤销已生效的出租人与第三人的买卖合同。但是承租人的撤销权不能对抗善意第三人，因此，即使租赁关系存在，但由于并未公示，不能推定第三人明知，承租人也不能行使撤销权，充其量只能请求出租人赔偿。租赁合同登记备案及公示，有利于保护承租人的优先购买权。
除了要规范管理，还要定期检查，管理时要多部门协调好，将对承租人生活的影响降到最低，据笔者调查所知，现在的住房租赁登记管理比起以前有了较大的进步，许多时候是行政部门上门登记，但是就调查情况而言，效果并不理想，一方面的原因是行政部门上门登记或调查的时间大多是承租人需要外出工作的时间，因而并没有接受登记或调查；另一方面是登记调查的效率过低，据了解，部分地区例如广州非常重视对出租屋的管理，但承租人认为治安、消防、环保等诸多部门的定期登记或调查，合算起来次数较多，打扰了他们的正常生活，因此，部分承租人会选择应付式地接受甚至不接受登记或调查，因此管理是要注意部门之间的合作协调，例如从各部门选派代表组成小队一次性对各种项目进行登记或调查，同时提高工作的效率，这样，尽量减低对承租人成活带来的不便，使更多的承租人配合管理工作，使管理工作更有成效。
第四，提高承租人的法律素养和维权能力。对于优先购买权纠纷、买卖不破租赁纠纷、因权利义务不明确引起的纠纷这几种纠纷，承租人法律素养低下是纠纷发生的重要原因，据调查所知，大部分承租人根本不知道优先购买权、买卖不破租赁这两个规定，而且觉得租赁合同可有可无，是法律素养低下的表现。内因是决定事物发展的第一原因，无论外部条件如何完善，如果承租人缺乏法律素养，由于社会资源和其它客观原因的存在，承租人第一次维权可以依靠法律援助机构但不能每一次都依靠维权机构，所谓“授人以鱼不如授人以渔”，提升承租人法律素养及维权能力方为维护承租人权益的治本之策，同时，如果其法律素养提高，能在平常生活中防范于未然或自我维护自身权益，这是对法律援助资源最大的节约和对法律援助效率极大地提高。普法宣传是承租人学法的重要途径，学法是懂法、用法、护法的前提和基础，为此，要加强普法，创造机会让承租人学法，电视海报法规宣传、案例导读、专题讲座等等，让承租人对法律有初步了解，认识到法律与其生活息息相关进而提高学习法律的兴趣和主动性，最终提高维权能力。
第五，逐步设立维权事务所。笔者从法院了解所得，法院关于租赁纠纷的案件很少，即使能够“偶遇”，一般案由都是关于优先购买权纠纷的，但由于优先购买权行使的前提是“同等条件下”，出租人只要稍微改一下条件就可以轻易规避法律了，承租人很难胜诉，对于其他纠纷的案件，承租人到法院的更少，究其原因是承租人处于经济上的弱势地位，不够心力和财力去。对于这个问题，我们可以参考以下这一做法，据凤凰网2011年3月30日报道，中国社会工作协会婚姻家庭工作委员将在全国各地建设至少五家“维情社工事务所”试点，专门针对目前社会上存在的“盲动结婚、草率离婚”的现象，以家庭为中心，为各种感情漂移、财产纠纷、家庭暴力等问题提供专业的服务和支持；帮助准婚夫妇确定情感目标，认清家庭责任。同时，帮助待离婚夫妇分析情感危机原因，寻找最佳解决方案，提供感情调解和法律援助服务，减少因婚姻不幸、草率离婚引发的社会问题和矛盾。据了解，目前山西省晋中市、上海市等民政局已试点成立了维情社工事务所，其中山西省晋中市的维情事社工务所一年共介入2100多对欲离婚的夫妇，劝和1300多对夫妇。成功率超过50%，成效显著。近年房价节节攀升，上涨预期很强，国家鼓励住房租赁，住房租赁纠纷频发，承租人维权能力低下，经济能力薄弱，为降低承租人租房的忧虑，让其可以较低成本维权，可以参照这一做法逐步设立维权事务所，为押金、添附物、租金、物业管理等问题提供专业服务和支持，帮助租赁双方明确权利义务，提供调解和法律援助服务，减少因住房租赁纠纷而引发的社会问题和矛盾，也有利于潜在的承租人可以安心租房。
设立维权事务所有两个问题是不可避免的，经费和人员。对于经费问题，曾任广东省司法厅副厅长的黄武在任时曾提出借福利收入“支援”法律援助经费，此建议值得进一步考虑，用于缓解经费问题。同时，要加强对经费的监管力度，切实做到专款专用。对于人员问题，可以让法学院的大四学生在职业律师的指导下接手一些案子，这样既可以有利于缓解人手不足的局面，又可以让学生有实践和积累经验的机会，国务院2003年7月21日颁布（2003年9月1日起施行）的《法律援助条例》第8条规定，国家支持和鼓励社会团体、事业单位等社会组织利用自身资源为经济困难的公民提供法律援助。据不完全统计，全国现已有80所法学院校开设诊所法律教育课程，在法律援助发面效果不错，但目前我国有600多所院校开设了法律专业，可见此比例还有很大的提升空间，可以着重加强推进力度。此外，也可以培训专门的社工，近年因为政策原因，社工非常热门，例如2011年北京市社会工作者报考网站显示，共有4.6万多人报名竞聘1000个岗位，考录比达46:1远远超过今年北京市公务员13:1的考录比。4因此培训专门社工来解决人手问题也具有可行性。
注释：
①凤凰网财经.中国楼市向“租购并重”方向发展租房时代即将来临,.
④珠海特区报.珠海新闻网2011年3月10日,省略/text.php?ud_key=8916.
⑤凤凰网房产频道.保障性住房建设和房地产市场调控记者会实录,house.省略/rollnews/detail_2011_03/09/5055731_0.shtml.
⑥凤凰网资讯.十二五规划：公租房将成保障房主体,news.省略/gundong/detail_2011_03/05/4989863_0.shtml.
⑦陈光岳著.日本民法学之现况[J].月旦法学杂志,1998(7):29-30.
⑧经济参考网.房地产法修订:考虑保障租客权益,省略/2011-03/09/content_292794.htm.
⑨凤凰网资讯频道.维护家庭婚姻感情专业社工年内上岗,news.省略/gundong/detail_2011_03/30/5454311_0.shtml.
⑩北京夫妻离婚将有社工劝和[N]. 广州日报,2011,4,6(第A7版).
⑾社工热过公务员有望获北京户口[J]. 广州日报,2011,3,30(第A1版).
房东租房协议书一
出租方： (以下简称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，计x个月。
二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交 元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为 ，从 年 月 日至 年 月 日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金 的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式x份，甲、乙双方各执x份，自双方签字之日起生效。
甲方：
乙方：
日期：
房东租房协议书二
出租方： (以下简称甲方)________________________
承租方： (以下简称乙方)________________________
甲乙双方经友好协商，乙方为设立公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：
一、甲方同意供给乙方经营用房130 平方米，用于该公司经营之用，该房屋坐落于 .
二、该房屋租金经双方商定为每月元。该房屋总租金为
元。
三、租金于 交付，每延迟一天按总租金的 计罚。若 天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。
四、乙方同意预交 元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为 ，从 年 月 日至
年 月 日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金 的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，经公证后与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同以双方共同认可并经公证后生效。
甲方(签章)：________________________ 乙方(签章)：________________________
精简房屋租赁合同范文一出租人(甲方)： 承租人(乙方) ：
身份证号： 身份证号：
联系电话： 联系电话：
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于 的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自 年 月 日至 年 月 日，计 个月。
二、本房屋月租金为人民币 元(大写： )。每 结算一次，共需支付租金 元(大写： )。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、上网费、电视收视费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交 元(大写： )作为保证金，合同终止时，无其他原因甲方予以退还。
五、在租赁期内，任何一方要求终止合同，须提前 个月通知对方，并偿付对方 元(大写： )的违约金。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，不得对房屋内家具、电器、装修及其他设施任意处置，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
精简房屋租赁合同范文二出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况。
甲方房屋坐落于 ，建筑面积 。
第二条 房屋用途。
该房屋用途为 。
除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，不得转租。
第三条 租赁期限。 租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。 第四条 租金。 该房屋租金为一年 人民币。 第五条 付款方式。 乙方应于本合同生效之日起向甲方支付人民币 ，租金按年结算。 第六条 交付房屋期限。 甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。 第七条 甲方对房屋产权的承诺。 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷。
第八条 关于装修和改变房屋结构的约定。
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理。
第九条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电物业费;2、在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用;3、房屋及屋内设施由于乙方使用或损坏造成的维修费用。
第十条 房屋押金
甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方人民币 作为押金。
第十一条 租赁期满。
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十二条 其它
本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定;本合同双方签字生效
甲方(签章)： 乙方(签章)： 年 月 日 年 月 日
精简房屋租赁合同范文三房主方： 手机：
租赁方： 手机：
1、租赁时间即______年_____月_____日至______年_____月_____日，租赁期限_______年，租金每年__________元，租赁方每_______年交纳一次租金________租金需提前半个月交纳，租赁期限内，租赁方需按时交租，房主方不可以私自涨租，如有一方不履行算违约，违约方需做出相应赔偿。
2、租赁方需交水、电费押金_______元，转租或者不续租的情况下，租赁方交清所有水电费后，房主需退还水电费押金。
3、租赁方安全租住，不得搞违法经营，需安全防火，如租方引起火灾，租方负责赔偿水费、电费、卫生费、电视收视费等，租方自负。
4、保持清洁卫生，不得私自拉、安装电线，注意防盗安全，卫生间保持清洁卫生，不能乱丢垃圾到卫生间下水道，如租赁方把卫生间下水道堵塞，租赁方负责疏通。
5、租赁方要爱护财务，如搞坏门窗、锁、地板、天花板、水表、电表、玻璃窗等，租赁方负责赔偿。
6、如邻居无故生事，屋主需出面解决问题。
7、合同期内，租赁方可以转让房屋(房租由屋主收)，转让或者合同到期后不续约的情况下，租赁方不可拆除装修布局，屋内全部物品归租方所有，可全带走。
8、租赁期满，如不再续租，需提前十天通知屋主。
9、租赁方履行本合同所有条款后，屋主不可以提前收回房屋或者转租给他人，如屋主违约应付租赁方违约金_________元，合同到期续租优先权归租赁方。
10、本合同自双方签字之日起产生法律效应，本合同一式两份。
屋主签字：
身份证号码：
租赁方签字：
承租方(乙方)：
根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：
一、出租厂房情况
甲方出租给乙方的厂房坐落在__________，租赁建筑面积为_____平方米。厂房类型为_____，__________结构。
风险提示：明确房屋用途
订立租赁合同前承租人一是要注意产权证上的土地用途和房屋用途，如果土地用途和房屋用途与承租的实际用途不符的，则承租人可能面临无法办理营业执照、无法通过相关审批手续等风险;二是要了解相关商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，否则必将导致人力、财力的浪费。
在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
二、厂房起付日期和租赁期限
1、厂房装修日期_____个月，自_____月_____日起，至_____月_____日止。装修期间免收租费。
2、厂房租赁自_____年_____月_____日起，至_____年_____月_____止。租赁期____年。
3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
三、租金及保证金支付方式
风险提示：明确各项金额及支付方式
租金、押金的金额及支付方式等需明确约定，否则极易产生争议甚至诉讼纠纷。
在支付租金及押金时，应当在合同中约定支付方式。最好是用银行转账方式，以确保纠纷发生时候有充足的支付依据。如果采用现金支付的方式，应注意保管好有效的收款凭证，在纠纷发生时才能有效保护自己的合法权益。
另外，最好约定租金的调整方式，避免因出租方随意增加租金引起的争议纠纷。
1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为人民币__________元。月租金为人民币__________元，年租金为__________元。
2、第一年年租金不变，第二年起递增率为3%5%。
3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。
四、其他费用
1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。
2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每日每平方米物业管理费为人民币__________元。
五、厂房使用要求和维修责任
风险提示：明确修缮责任
如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。
为避免风险，应特别注意租赁合同中出租方对租赁物的维修责任，以保障承租方正常经营。
此外，承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。
4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。
六、厂房转租和归还
1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。
2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。
风险提示：明确财产交接事项
承租人进行房屋设施的清点与交接时，做好财务清单，如果可以就是进行拍照描述，以免租赁合同终止时或者中途解除时，双方对财产的遗失或毁损产生纠纷，房东也会因此扣留押金。
如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
七、租赁期间其他有关约定
1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。
2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。
4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。
5、租赁期间，甲方向乙方无偿提供_____门电话。如需_____门以上的电话，费用由乙方自理。
6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
7、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权;如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。
风险提示： 明确违约责任
在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法，通过明确违约时需要承担的责任，来督促各方真正履行应承担的义务，一旦违约情况发生，也有据可依。
例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备用具等，承租人可以与其协商降低房租等。
八、其他条款
1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
2、租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。
3、可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。
4、租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。
5、供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取每千瓦用电贴费_____元，同时收取甲方实际用电电费。所以，甲方向乙方同样收取计划用电贴费和实际用电电费。
九、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。
十、本合同一式肆分，双方各执贰分，合同经盖章签字后生效。
出租方：
授权代表人：
电话：
在日常生活中，大学生毕业后出来工作的第一件事，就是租房了;但是大多数学生对租房合同没什么概念，甚至租房不签订合同，这样在你一旦交付资金给出租人之后，你的位置就很被动了，你没有法律可以约束对方。那么今天我们就来看看私人简单租房合同范本怎么写以及租房手续跟无效情形是什么?
一、租房手续有哪些
1、出租人与承租人应签订书面租赁合同。
2、租赁双方应当在租赁合同签订后30日内，到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案。申请登记备案应提交下列文件：书面租赁合同。房屋所有权证书。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明，出租已设定抵押的房屋的，须提交抵押权人同意出租的证明。当事人的合法证件。经办人的证明文件。房屋代管人出租产权人委托代管的房屋，须提交房屋产权人明确授权其有出租房屋权限的委托书和代管人的合法证件;市人民政府规定的其他文件。外地人员承租本市房屋需提交户籍地证明其身份。外出事项的证明;有些性质房屋的出租(如机关、事业和公益单位的房屋)需提供主管部门的批准文件;机关、部队和企事业单位祖用城市私房需经县级以上人民政府或其授权的部门批准。
3、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。
二、私人简单租房合同范本
租房合同范本(简单)
出租方：
(以下简称甲方)
承租方：
(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于 市 街道 小区 号楼 号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，计xx个月。
二、本房屋月租金为人民币 元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初 日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交
元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从xx年xx月xx日至xx年xx月xx日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。
甲方：
乙方：
xx年xx月xx日
三、租房合同的无效处理
当租房合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，房客可以申请退房，房租租赁恢复到签订租房合同之前的状态，房客应将房屋恢复到出租前的状态。
1、过错方应当赔偿损失，如果造成租房合同无效的过错方，还应当赔偿对方所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，即所对应的经济赔偿。
2、合同无效装修纠纷的处理，若是房客或房东请求赔偿因合同无效受到的损失，在无效合同执行期间，即房客经房东同意对房屋装饰装修，而在租房合同无效时，房东同意利用这些房屋装饰的，可折价归房东所有;若是不同意利用的，可由房客拆除，值得注意的是，在拆除过程当中应注意将房屋恢复原状。但是房客未经房东同意装饰装修，由房客承担相应的经济损失。房客与房东在执行无效合同期间的争议，若是双方协调不成，可以直接通过法律渠道去解决相关事宜。
简单房屋租赁合同范本【一】
甲方(出租方)身份证号码
乙方(承租方)身份证号码
现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下租房合同：
一、 房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：
二、租赁期限：，即年月日至年月日。
三、租金及交纳时间：每月元，乙方应每月付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。
四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期结算，多余归还。
五、租赁期间的其他约定事项：
1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。
2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。
3、 水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水度，电度，煤气度。所有费用乙方应按时付清。
4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。。若发生非法事件，乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意，给乙方造成损失的，应当予以赔偿。
5、 合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
6、 甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。
7、 此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。
8、 本合同经签字(盖章)生效。
9、其他约定事项：
六、违约责任：
甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。
七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签字)：乙方：(签字)：
联系电话：联系电话：
简单房屋租赁合同范本【二】
出租方： (以下简称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。
二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交 元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为 ，从 年 月 日至 年 月 日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金 的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。
甲方：
乙方：
年月日
简单房屋租赁合同范本【三】
出租方(称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
甲乙双方经友好协商，乙方为在开发区设立
公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：
一、甲方同意供给乙方经营用房 平方米，用于该公司经营之用，该房屋坐落于 ，
租房合同范文。
二、该房屋租金经双方商定为每月 元。该房屋总租金为 元。
三、租金于 交付，每延迟一天按总租金的 计罚。若 天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。
四、乙方同意预交 元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为 ，从 年 月 日至
年 月 日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金 的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，经公证后与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同以双方共同认可并经公证后生效。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
