时间：2023-06-02 09:57:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房补贴政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
现将《山西省住房分配货币化实施意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中，必须认真做好以下几项工作。
一、各级人民政府要加强领导，精心组织，根据当地经济适用房平均价格和职工平均工资收入，实事求是地测定住房补贴系数，制定符合当地实际的实施方案，并按《意见》中规定的时间和程序上报审批。
二、认真进行住房普查，建立职工个人住房档案，进一步落实无房户和住房不达标户的真实情况，准确测算住房补贴资金的需求量。
三、尽快制定住房补贴资金的筹集和发放具体办法，落实原住房建设、维修资金的划转额和公有住房出售资金的余额，以便方案出台后使住房补贴发放到位，有效扩大住宅消费。
四、发放住房补贴时，要严格审批制度，增加工作透明度，自觉接受群众监督。对弄虚作假冒领补贴的个人要制定处罚办法，对出具假证明的单位负责人要给予行政处分。
五、要加强宣传，让广大职工了解和掌握住房货币化分配的有关政策，理解房改，支持房改，确保全省城镇住房货币化分配的顺利实施。
山西省住房分配货币化实施意见
全文
为了进一步深化全省城镇住房制度改革，加快住房货币化分配进程，全面建立住房新体制，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（晋政发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，制定本实施意见。
一、指导思想和基本原则
（一）实行住房货币分配的指导思想是，以国发〔1998〕23号为指针，稳步推进全省住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济需要和我省实际情况的城镇住房新制度。通过实行住房货币化分配，启动住宅消费，拉动经济增长，不断地解决城镇居民对住房的需求。
（二）实行住房货币分配的基本原则是，力求享受房改优惠政策购买公有住房与享受住房补贴购买经济适用住房的个人货币支付量基本平衡；力求新职工和无房户、老职工的住房补贴量基本平衡；新职工按月补贴，老职工一次性补贴和按月补贴相结合；坚持政策属地、财政分级负担；在国家和省统一政策指导下，各地结合实际情况，因地制宜，量力而行。
二、实施范围、条件、时间和对象
（一）实施范围是，各级地方财政全额预算的党政机关、社会团体和事业单位。财政差额预算的事业单位，住房货币分配办法参照本《意见》，结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行制定，经主管部门审核，同级房改部门批准后执行。自收自支事业单位和企业，自行制定住房货币分配办法，经主管部门审核，报同级房改部门批准后执行。
（二）实施条件是，房价收入比（即本市区、县城一套建筑面积60平方米经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政原有住房建设资金（或其他资金）可转化为住房补贴的市、县。
（三）实施时间是，太原市、省级行政事业单位和有条件的市、县从2000年1月1日起实施住房货币分配方案，其他市、县最迟从2000年7月1日起实施。
（四）实施对象是，当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户职工，住房面积未达标户职工（简称老职工）；当地住房补贴方案出台后参加工作的职工（简称新职工）。无房户职工是指，夫妻双方自参加工作之日起，未以任何一方名义承租公有住房或按享受政府优惠价格购买过住房（包括集资建房和合作建房）的职工。确认无房户职工的具体标准和办法，由各市、县房改部门根据本地实际制定，经同级人民政府批准后实施。
住房未达标户职工是指，职工购买公有住房面积未达到规定面积标准的职工。
各类人员住房补贴的建筑面积标准为：
国家公务员和参照公务员的职工，地厅级140平方米，县处级100平方米，科级80平方米，科级以下60平方米。
机关工勤人员，技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米，技术工人中的高级工、技师和25年（含25年）以上工龄的普通工人80平方米，技术工人中的高级技师100平方米。
事业单位职工住房补贴面积标准，由各单位在本《意见》规定的机关单位职工住房补贴面积标准范围内，结合本单位的实际情况自行确定。
三、住房补贴系数的确定
职工住房补贴按职工月工资的一定比例发放。补贴系数根据经济适用住房平均价格、职工年平均工资、补贴年限等因素测算确定。
补贴系数＝（经济适用住房每平方米价格×60÷2－职工年平均工资×4）÷补贴发放年限÷职工年平均工资×100％
（一）经济适用住房每平方米价格，要严格按照国发〔1998〕23号文件规定的七项成本因素加3％以下的利润测定。城区、郊区及建制镇，在确定经济适用住房每平方米平均价格时，应分别单独进行测定。
（二）职工年平均工资，按照当地统计部门公布的上年度职工年平均工资核定。
（三）住房补贴测算年限以32年计。
（四）补贴系数随经济适用住房价格的变化和国家的规定，可进行调整。具体标准由市、县房改部门测算，报经同级政府审定，按规定的报批程序批准后执行。
四、住房补贴额的计算和发放方式
（一）新职工住房补贴额的计算和发放
当地住房补贴方案出台后参加工作的职工，从到岗的次月起，随工资按月计发住房补贴，发至职工离退休为止。
1、月住房补贴额＝当月工资×补贴系数
2、职工当月工资构成，参照住房公积金缴交工资基数逐年核定。
（二）老职工住房补贴额的计算和发放
当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户和未达标户职工，发放住房补贴采取一次性补贴和按月补贴相结合方式进行。一次性补贴含两项内容，一是按当地住房补贴方案出台前已有工作年限的住房补贴；二是当地建立住房公积金制度前的工龄补贴。按月补贴是指在职工其余的工作年限内，逐月进行补贴。
1、无房老职工住房补贴的计算
（1）一次性补贴额＝（月工资×补贴系数×12×当地住房补贴方案出台前工龄）＋（年度工龄折扣额×建立公积金制度前工龄×住房补贴面积标准）
（2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限，比照新职工住房补贴额的计算和发放方式，按月计发补贴，发至职工离退休为止。
2、住房未达标老职工住房补贴的计算
（1）一次性补贴额＝〔（月工资×补贴系数×12×当地住房补贴方案出台前工龄）＋（年度工龄折扣额×建立公积金制度前工龄×住房补贴面积标准）〕×K
K＝（规定的住房面积－已购未达标的住房面积）÷规定的住房面积
（2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限按下列公式计算月补贴额，逐月进行补贴，发至职工离退休为止。
月住房补贴额＝当月工资×补贴系数×K
3、计算老职工住房补贴的几项规定
（1）计算老职工一次性住房补贴额的月工资，以职工本人1998年度月平均工资为准。月工资构成参照住房公积金缴交工资基数核定。
（2）当地住房补贴方案出台前的职工工龄，按照职工实际的工作年限计算。已离退休职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休职工，按参加工作之日至实际离退休工龄计算。
（3）年度工龄折扣额，为当地按照《山西省人民政府印发山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见的通知》（晋政发〔1994〕109号）测定的出售公有住房工龄折扣额，住房公积金公助部分按100％贴现。
（4）对建立住房公积金制度前的职工工龄，在当地建立住房公积金制度以前已离退休的职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休的职工，按参加工作之日至实际离退休的工龄计算。
（三）住房补贴发放的管理
1、住房补贴以职工个人为单位计算。双职工家庭的住房补贴由夫妻双方各自所在单位计发。
2、职工住房补贴由职工所在单位核算汇总，报同级房改部门审核。房改部门负责对享受住房补贴资格的职工进行认定后报同级财政部门，由财政部门审批下达拨款指标和单位住房基金使用计划。对财政全额和差额拨款单位住房基金不足的部分，由同级财政全额或按差额比例列入预算拨付。
3、住房补贴参照住房公积金缴存办法，由职工所在单位统一缴存至住房资金管理机构开设的“职工住房补贴”专户，按现行住房公积金管理制度管理。
4、职工个人住房补贴，专项用于职工购买住房、建造住房、大修理自住房、交纳商品住房租金、偿还购房贷款时才能提取。具体办法由市、县人民政府制定。
5、职工离退休时可一次性提取本人专户内住房补贴余额。
6、住房补贴方案实施前已离退休的职工，住房补贴应由离退休后的管理单位一次性发至本人。
五、住房补贴资金的筹集和管理
（一）各级财政部门要建立健全城市住房基金，主要用于补助单位向职工发放住房补贴，实行预算内列收列支管理。主要资金来源：
1、各级财政和计委原有住房建设和维修资金的划转；（划转资金以1996、1997、1998年三年实际住房建设和维修资金的平均数核定。今后，随经济增长水平逐年上调。）
2、直管公房出售收入；
3、预算外政策调控资金；
4、各级财政新增预算；
5、政府规定的其它资金。
（二）财政全额和差额预算单位，要建立健全单位住房基金，主要用于发放住房补贴，专款专用。主要资金来源有：
1、城市住房基金和财政预外专户拨付的住房补贴资金；
2、单位的公有住房出售收入按规定提留维修基金（多层住宅留20％，高层住宅留30％）后的资金；
3、单位公有住房租金收入；
4、单位划转的住房折旧和大修理资金。
（三）住房补贴资金的筹集和管理具体办法，由市、县人民政府制定。省级行政事业单位职工住房补贴资金的筹集和管理办法，由省财政厅会同房改等部门制定。
六、做好有关政策的衔接工作
（一）继续做好现有公有住房的出售工作，职工购买现住公有住房，仍可按届时当地人民政府公布的房改成本价予以购买。
（二）现承租公有住房的职工，在租金标准未达到成本租金水平之前，承租期间不享受住房补贴。若承租公有住房的职工按届时房改成本价购买现住房后，住房面积未达标，可按住房未达标户职工计发住房补贴。若职工退出承租的公有住房购买经济适用住房或商品住房时，可按无房户对待计发住房补贴。
（三）享受住房补贴的职工，不得租赁公有住房和政府廉租住房，不得购买享受房改优惠价格的公有住房，不得参加房价低于经济适用房价格的集资建房和合作建房。
（四）提高住房公积金缴交率。职工个人住房公积金缴交率，按职工工资的6％执行，职工所在单位住房公积金缴交率，按职工工资的10％执行。
（五）职工住房补贴免征个人所得税办法按《财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税的通知》（财税字〔1997〕144号）规定执行。
七、加强组织领导
（一）住房货币化分配的实施，是扩大住宅消费的制度保证，是建立城镇住房新制度的核心环节，是一项具有根本意义的重大改革，涉及到广大职工的切身利益，要做到政策公开，利益公平。各级人民政府要高度重视，加强领导，精心组织，认真做好调查研究和测算，根据《意见》，制定符合当地实际的实施方案，特别要做好住房补贴资金的筹集和划转工作。
（二）住房补贴实施方案的审批，按照晋政发〔1998〕23号文件的规定执行。
（三）加强协调配合，严肃房改纪律。各有关部门和单位要服从改革大局，按照统一部署和政策，各司其职，相互配合，协调运作，保证住房货币分配工作的顺利推进。为保证政策的统一性，省有关部门制定的房改配套文件，必须商省房改主管部门后颁发。各地要在认真进行住房普查的基础上，建立职工个人住房档案，严格按照政策规定，确定补贴对象，核定补贴标准，不得随意扩大补贴对象和补贴标准。各级纪检、监察、审计部门要加强监督、检查。对未按规定管理和发放住房补贴，不如实申报住房状况和售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的，要追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房情况和配偶住房情况，弄虚作假领取住房补贴的个人，除令其退出住房和全部住房补贴外，根据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚，具体办法由各市、县人民政府制定。山西省建设委员会会同监察等有关部门，监督检查《意见》的执行情况。
（四）搞好宣传工作。各地要利用各种宣传媒体，广泛宣传住房货币化分配的意义、目的、原则和政策，让群众了解政策，支持房改，确保全省城镇住房货币化分配的顺利实施。
为进一步深化我县城镇住房制度改革，建立住房分配新体制，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[*]23号）和《*人民政府办公厅转发省住房改革委员会关于进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》（浙政办[*]5号）精神，结合我县实际，制定本实施意见。
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：逐步建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度，加快住房建设，促使住宅业健康发展，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善住房保障制度，进一步提高解决职工自住住房能力，提高居住水平。
（三）深化城镇住房制度改革的基本原则是：坚持统一政策指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担。
二、适用范围及条件
（四）本实施意见适用于我县行政区域范围内的行政机关、事业单位、群众团体。
（五）我县自*年12月31日起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，各单位可以对无房或购买过公有住房、参加过集资建房（以下统称“实物分房”），但面积未达到省政府办公厅《关于城镇干部职工住房暂行标准的通知》（浙政办发[*]177号）规定标准的正式在职人员及离休、退休人员给予适当的住房补贴。
（六）夫妻双方其中一方已享受过实物分房，住房面积已达到规定享受标准的，夫妻双方不能再享受住房补贴；住房面积未达到规定享受标准的，可按各自职务职称补差。
（七）凡符合以下任何一种情形的，应认定为集资建房：
1、经县发展和改革局（计委、计经委）批准的立项文件中已明确为集资建房的；
2、经县发展和改革局（物价局）、县房改办审核批准出售的集资建造的住房；
3、在外单位参加集资建房且房屋所有权为本人或配偶的；
4、其它应当认定为集资建房的。
（八）购买的公有住房包括国家直管公房和单位自管公房。
三、住房补贴种类与标准
（九）住房补贴分为住房公积金补贴、一次性住房补贴和工龄住房补贴三种（以下统称“住房补贴”）。
1、对*年1月1日以后参加工作的在职人员，单位除按《住房公积金管理条例》规定比例为个人缴存住房公积金外，另再按规定给予本人工资5%的住房公积金补贴。住房公积金补贴的累计最高限额为下款无房职工可享受的一次性住房补贴额。
2、对*年12月31日前参加工作的无房或参加实物分房但住房面积未达到规定标准的在职人员（含离退休人员），由所在单位给予一次性住房补贴。
一次性住房补贴的计算办法：
一次性住房补贴额=经济适用住房平均价÷2×35%×住房补贴面积标准或面积差。
本县用于计算一次性住房补贴的经济适用住房平均价格为1200元/平方米，补贴比例为35%。
3、对*年12月31日前参加工作的无房或参加实物分房但住房面积未达到规定标准的在职人员（含离退休人员），在给予一次性住房补贴后，由所在单位按规定再给予工龄住房补贴。
工龄住房补贴计算办法为：
工龄住房补贴额=当年出售公有住房成本价×0.6%×住房补贴面积标准或面积差×*年底前的工龄。
本县出售公有住房的成本价为700元/㎡。
（十）住房补贴建筑面积(含阳台)控制标准按浙政办发[*]177号文件规定确定，即：一般干部、职工70平方米；科级干部（含中级职称人员）80平方米；县（市）、处级干部（含副教授级职称人员）90平方米；厅、局、地（市）级干部（含正教授级职称人员）120平方米。
四、住房补贴管理与发放方式
（十一）审批程序：
建立个人申请、单位审核、县房改办核准、财政核定的管理制度。
（十二）发放步骤：
1、离退休人员的住房补贴实行“一次核定、单位挂帐、分步到位”的办法，由所在单位统一审查，报县房改办核准，财政核定后作为应发住房补贴挂帐。20*年底以前离休、退休人员及*年1月1日以后死亡的离退休人员的住房补贴，在20*年至2009年三年内分步发放到位。
20*年至2010年期间退休人员的住房补贴，在2010年底内发放到位。
2、在职人员的住房补贴实行“一次核定、单位挂帐、按月发放、分步到位、额满即止”的办法，由所在单位统一审查，报县房改办核准、财政核定后作为应发住房补贴挂帐。从2011年1月1日起以住房公积金补贴的形式按月发放，分五年到位。
（十三）在职人员在住房补贴发放期间，因离职、辞退等原因离开工作单位的，原单位应从办结有关手续后的次月起停发住房公积金补贴，并将该职工已计发的住房公积金补贴等情况记入本人住房档案。
在职人员在住房补贴发放期间调动工作，其住房档案随同人事及工资关系转入新的工作单位，由新的工作单位按相关规定处理。
五、住房补贴资金来源
（十四）住房补贴资金应立足于原有住房资金的转换。个人住房补贴主要从单位公有住房出售收入、单位自有资金中解决，缺口部分按照财政供养渠道，根据单位财务状况确定财政补助额度。各部门和单位应结合年度预算做好住房补贴资金的筹集工作。
财政专项补贴资金实行同级财政分别负担的原则，各单位应按时做好住房补贴资金的预算、核定和划转工作。
六、继续推进和完善公有住房改革
（十五）按照国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[*]23号）精神，要继续推进公有住宅租金改革，逐步提高公有住宅租金水平。
（十六）对现仍为有限产权和部分产权的住宅，均应按照当年公有住房出售成本价或集资建房成本价补交差价转为完全产权后，再核发住房补贴。
七、加强和完善住房补贴资金的管理
（十七）在职人员的住房补贴统一纳入个人在绍兴市住房公积金管理中心*分中心开设的个人住房公积金帐户内，比照住房公积金的有关规定使用、管理。
（十八）县房改办要根据《住房公积金管理条例》和《*住房资金财务管理暂行办法》、《*住房资金会计核算暂行办法》的有关规定，进一步完善管理制度，加强住房补贴资金的管理。
（十九）建立住房补贴资金的申请、审批、发放和使用管理制度。各单位要根据本单位职工无房或已经购买公有住宅或集资建房的情况，公开、公平、公正合理地确定发放对象、核定发放补贴人数和发放额。住房补贴资金的具体审批、使用和管理办法按省有关规定另行制定。
八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
（二十）政府各有关部门要服从改革大局，按照住房制度改革的统一部署和政策，各司其职，相互配合，确保住房补贴实施工作的顺利推进。各实施单位要建立和健全相应的工作机构，做好本单位的住房补贴实施工作。
（二十一）各单位在实行住房补贴之前，必须对本单位人员（含离退休人员）的住房情况进行一次全面调查，将已享受实物分房或已享受住房补贴等情况逐一登记，建立个人住房档案。
（二十二）严肃房改纪律，加强监督检查，防止各种形式的不正之风。监察部门要加强对执行住房补贴政策情况的监督、检查，严肃查处违反政策、骗取住房补贴等违规违纪行为，一经查实，从严处理。
九、其他
（二十三）企业离休人员参照本实施意见中离休人员的待遇发放住房补贴，经所在企业统一审定，报县房改办核准、财政核定后，由企业在单位售房款、职工福利费、税后利润及其它自有资金中列支，企业确实无法解决的，由企业主管部门负责解决、财政给予适当补贴。
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。
住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行。
已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。
职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。
住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。
发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。
（1）一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。
（2）基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。
（3）按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。
「颁布单位 山东省人民政府「颁布日期1997.12.18「时效性有效「实施日期1997.12.18「正文
第一章 总 则
第一条 为进一步深化我省住房制度改革，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 实行职工住房货币化分配的总体思路是：以实现“居者有其屋”和住房商品化为目的，取消福利分房和实物分房，在积极推进住房公积金的同时，把职工住房补贴纳入工资，实现职工住房分配货币化；改革住房建设方式，变单位自行建房为社会统一建房，并实行社会化的物业管理，逐步建立起符合市场经济要求的职工住房建设、分配新机制。
第三条 随着经济的发展，逐步改善人民群众的居住水平，到2000年，实现人均居住面积10平方米、户均1套经济适用住房的小康目标。
第二章 发放职工住房补贴
第四条 发放住房补贴，取消目前单位福利分房和实物分房，实行职工住房货币化分配。即由目前单位为职工建房，改为给职工发放住房补贴。职工住房补贴是职工个人的长期性住房储金，是职工个人购房、建房和租房的重要资金来源。
第五条 对1997年以前参加工作的职工，从参加工作之日起，到1997年底（已退离休的截止到退离休之日），在购买住房时由单位给予一次性住房资金的补偿，即将目前房改购房中的实物优惠变为价值补偿。具体可在目前实行的工龄折扣的办法基础上变通操作。
1997年前职工住房资金补偿额＝现行工龄折扣额（即每平方米的折扣金额）×规定的住房面积×工龄（截止退离休之年）×职务或级别系数×现级别任职年限系数（正副职任职年限连续计算，每任职1年增加1％）。
第六条 单位对职工1997年以前的住房资金补偿，在职工购房时一次性从应付房款中抵扣。在1997年以前房改中已购房的职工（按标准价购房的职工，应按成本价补足差款，取得全部产权）按本办法计算的住房资金补偿与其当时已享受的价格优惠相比，实行多退少补。暂未购房的职工，可由单位作挂帐处理，待以后职工购房时再予以兑现。
第七条 按照变实物房改为货币房改的原则，1997年前职工住房资金补偿，从单位应收的公房出售收入中解决。
第八条 自1998年1月1日起，把职工住房补贴理入工资，按月发放。参照通行的作法，住房补贴一般占职工工资收入的30％左右，扣除单位已为职工个人交纳的5％住房公积金后，职工住房补贴按月工资基数（不包括各种地方性补贴）的25％计算发放。
第九条 职工住房补贴发放到离退休之日，离退休时年龄不到国家规定年限的，发放到规定年限。
第三章 职工住房补贴的管理
第十条 职工住房补贴（指1998年后按月发放部分，下同），按住房公积金的办法管理，执行住房公积金的有关优惠政策。
第十一条 职工住房补贴，原则上不直接发给职工个人，由单位在发放工资时代扣，在规定时间内集中存入同级住房资金管理机构在受托银行开设的“职工住房补贴专户”。
第十二条 各级住房资金管理机构，要按职工设立个人帐户，认真进行核算管理。职工个人可随时查询本人的住房补贴的本息情况。
第十三条 存入受托经办银行“职工住房补贴专户”中的职工住房补贴存款比照职工住房公积金的利率计息。
第四章 职工住房补贴的使用和支取
第十四条 职工个人住房补贴应专项用于家庭购买、建造住房及家庭自住住房大修理支出或交纳住房租金。
第十五条 职工住房补贴的支取：职工退离休、离职或出国定居时，可由本人提取住房补贴；职工调动工作时，其住房补贴本息余额转入新单位该职工名下的住房补贴帐户；在职期间去世的职工，由其合法继承人或受遗赠人支取住房补贴的本息余额；交纳住房租金；已购买住房的职工可随时支取，用于住房维修或改善居住条件。
第十六条 住房资金管理机构对“住房补贴专户”中的资金余额，在保证正常支付的情况下，可以和住房公积金、公房出售收入等统筹安排使用，专项用于职工住宅建设或作为发放单位住房建设贷款和职工个人住房抵押贷款的资金来源。
第五章 发放住房补贴的资金来源和渠道
第十七条 发放职工住房补贴的资金来源，主要立足于现有建房资金的转换。企业职工补贴可先从现有建房资金渠道解决（公益金、房屋折旧、税后利润等），不足部分经同级财政部门批准列入成本。行政事业单位职工补贴由财政和单位共同负担。其资金来源：各级财政每年用于干部职工住房建设及维修的资金；财政拨付给单位的预算外资金；单位的其他收入；不足部分列入预算。
第十八条 行政单位由财政全额负担；有预算外资金收入及营业服务性收入的单位，先从单位的收入中解决，财政给娱补助；原自收自支单位，参照企业的列支渠道，由单位自行负担。对行政事业单位职工发放补贴后，财政不再安排职工建房资金。
第六章 有关配套政策
第十九条 取消现行售房价格中的标准价，现有公有住房、新建住房及腾空旧房的出售均执行成本价。
第二十条 按照“售”、“租”之比，合理确定公房的租金水平。提高房租后，对尚未购房的退离休职工应给予适当减免照顾。
第二十一条 逐步取消目前“一家一户”的建房办法，今后职工普通住宅实行统一建设和社会化物业管理。职工住房建设、供应完全市场化还需要一个过程，各级可考虑成立不以营利为目的的住宅发展公司，专门负责职工住房的建设，建立起为中低收入家庭提供经济适用住宅的住房供应体系。
第二十二条 发放职工住房补贴后，职工的购房、租房完全按市场规则办事，住房面积、装修标准由个人决定，单位不再限制。
第二十三条 要积极开展职工个人住房抵押贷款，提高职工的购房能力，鼓励职工买房，启动住宅消费市场。
第七章 附 则
第二十四条 本办法在具体实施过程中，不搞一刀切。有条件的地方和企业可以先执行，条件不具备的地方和企业可后执行，一次不能到位的可逐步到位。
第二十五条 各地可根据本办法制定具体实施细则。
芜湖大学生购房补贴实施细则最新消息为发挥六安区域优势，进一步营造大众创业万众创新的氛围，激发大学生创造活力，促进大学生就业，六安市日前印发《六安市吸引大学生创业创新实施办法的通知》，出台鼓励大学生创业创新系列优惠政策，其中包括本科及以上毕业生在六安市稳定就业，购房时将给予20xx0元住房补贴。
根据通知内容，六安市将建立大学生吸纳引进机制，加大对本科及以上大学生的引进、储备力度。从20xx年开始，对毕业五年内的本科及以上毕业生在六安市民营企业或市、县区所属国有企业稳定就业的，已签订劳动合同且参加社会保险满3年的，给予10000元的一次性生活补贴和20xx0元住房补贴，分2年补贴到位。此举旨在吸引大学生在六安市稳定就业，为六安经济发展、老区振兴提供人才支撑和智力保障。
对于大学生购房补贴政策，我们也是刚收到通知，具体补贴政策如何实施，还需要配套具体的实施细则。市住建委相关工作人员向记者介绍道：比如补贴的范围、时间等，另外，还需要协调财政部门明确补贴发放流程，相关的实施细则现在起草当中，还需要一段时间才能出台。
此前，我省芜湖市早在20xx年就出台了大学生购房补贴政策，规定本科生在芜湖就业满3年，买房可免契税并获得2万元补助，随后将该政策进行调整，取消了就业年限的要求，优惠范围也扩展至二手住房。滁州市也在20xx年针对具有国家承认的大专及以上学历，或具有中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格，在滁州就业或者创业，可申请安家补助。
在校大学生在濮阳买房也有补贴 最高24000元日前，濮阳市房地产管理中心《濮阳市面向高校、中等职业学校在校生新毕业生购房及契税补贴发放实施细则》的通知。
1补贴对象
购房补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生，契税补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生(毕业不超三年)，且所购商品房为本人名下唯一商品房。
2房源范围
是指20xx年1月1日以后在市城区取得商品房预售许可证的新建商品房。
3补贴标准
每套商品房购房补贴标准为150元/㎡;每套商品房契税补贴标准为契税完税凭证显示的实缴金额，其中非住宅契税补贴上线为每套24000元。
4起始时间
20xx年5月9日以后购买商品房的，均可享受补贴，以《商品房买卖合同》网签备案时间为准。
5备注
关键词 保障制度 保障性住房 住房补贴
中图分类号：C913.31 文献标识码：A
随着我国社会经济水平的不断发展，人民生活水平的逐步提高，住房情况已经成为衡量生活质量的重要标准之一。虽然我国的商品房市场为住宅的资源配置起了非常重要的作用，但仍旧难以解决现今社会低收入群体的住房问题，因此住房保障制度的建设，对稳定社会秩序、缩小贫富差距、扩大内需与民生保障有着重要的意义。
住房保障制度（Housing Security System）是指政府在住房领域内实施社会保障职能，为解决中低收入家庭住房问题而设置的社会保障性住房供给方式，是对这些家庭的住房需求提供扶持和救助的住房政策措施总和 。我国住房保障制度是随着我国城镇住房制度改革逐步建立起来的，目前初步形成了一个廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价住房分层次全面覆盖保障对象的新体系。然而，由于我国住房保障制度起步较晚，并且面临着我国特有的一些国情，因此在住房保障制度的实践上还存在着种种问题。在我国住房保障制度的探索之路上，还应该多多参考借鉴发达国家和地区的住房保障制度，本文仅以美国、英国、新加坡、日本为例，分析了上述国家和地区的住房保障制度，并为我国住房保障制度的完善提出了相应的建议。
一、美国的住房保障制度
美国作为一个经济发达的国家，其住房保障起步较早，水平较高。美国的保障性住房主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种方式。
（一）美国住房保障法律制度与政府职能部门。
在美国，住房保障已经被纳入相关的法律规定之中。美国联邦法律中规定，住房政策的重点以及住房管理部门的主要任务是帮助低收入家庭解决住房问题。自20世纪30年代起，美国政府先后出台了《住方法》、《城市重建法》、《住宅抵押贷款法》、《国民住房法》《住房与城市发展法》等法案，针对低收入群体的住房保障问题作了具体的规定，在立法上明确了政府应当承担的责任。
美国与1965年成立了内阁级别的住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD），该部门主要负责利用财政资金来支持保障性住房的建设。此外，地方的住房局负责落实并监督保障性住房的建造 。
（二）美国的住房补贴政策。
美国的住房补贴政策主要包括对供给方的补贴和对需求方的补贴。供给方的补贴主要有地方政府建设保障性住房补贴和私有机构建设低收入者和住房补贴。前者例如在保障性住房项目建设前期，建设资金可以来自免税的联邦政府债券，在建成运营过程中给予一定的住房运行补贴，并且联邦政府为地方政府对旧保障性住房的维修和更新提供补贴。后者主要有私有建房机构和地方政府建房机构向HUD申请住房补贴。需求方的补贴主要有直接向低收入家庭提供低租金保障性住房，以及给予一些低收入家庭一定的房屋租金补贴。
（三）配套金融政策。
为了帮助中低收入家庭购建住房，美国政府提供了贷款担保、贴息、税收优惠等措施。2003年12月，美国提出了“美国首付计划”，HUD投入了2亿美元为月4万有能力支付月供但无能力支付首付的家庭提供一定金额的补助。此外，美国设立了12家联邦家庭贷款银行，通过发行债券的方式低价筹集资金，并由成员银行向购房者发放低息住房贷款。美国政府对需要购房或者是租房的低收入者采取一定的税收优惠政策 。
二、英国的住房保障制度
英国是发展福利制度最早的资本主义国家之一，也是住房问题产生最早、政府干预最早的国家。英国的住房居住形式分为自住住房、租住私房及租住政府公房三种形式。
（一）英国住房保障法律制度。
英国早在19世纪50年代就颁布了《劳动阶级公寓法》用于保障低收入阶层住房建设 。此后，英国政府又颁布了《住宅法》《住房与建筑法》和《住房与规划法》等数十部与住房保障相关的法规，提供了良好的法律保障。
（二）英国的住房补贴政策。
英国对于社会保障性住房的承租人在购买所租赁的房屋时可以享受地方政府公房优惠购买权项目和住房协会的优惠购买权政策。
政府公房优惠购买项目主要针对了居住满2年以上的租户，其房价折扣书主要取决于租住期和房屋所在地区两个方面。当租住期越长，所能得到的折扣就越多。房屋所在地区不同，所能得到的折扣上限也不同，从1.6万英镑到3.8万英镑不等。住房协会优惠购买权政策主要面向了住房协会2年以上的租户。其房价优惠幅度根据不同地区优惠比例和上限不同，从9000到16000英镑不等。
三、新加坡的住房保障制度
新加坡是世界上住房拥有率最高的国家之一，据调查显示，在新加坡96%的居民均拥有自己的购建房。截至2011年，新加坡常住人口的82%居住在近100万套的保障性住房里。这正得益于新加坡较好的住房保障制度。
（一）新加坡住房保障法律制度与政府职能部门。
新加坡政府针对住房保障问题先后出台了《土地征用法》《中央公积金法》和《建屋发展局法》。并在1960年成立了建屋发展局（Housing Development Board，HDB），该部门主要负责新加坡的住房规划、建设和管理 。目前新加坡80%以上的民众都居住在建屋发展局承建的住宅中。建屋发展局制定了“五年建房计划”，至今已经实施了十个五年计划。
（二）新加坡保障住房建房政策。
新加坡建屋发展局的建房政策主要有“组屋政策”和“居者有其屋”政策。建屋发展局负责建造的房屋成为“组屋”，起初建成的组屋主要用于廉价出租，后逐步发展为出售。新加坡政府为月收入在2000新元的家庭提供组屋的租赁。同时为了鼓励有能力的家庭购买组屋，新加坡政府会针对月收入801～2000新元的家庭将组屋的租金每两年上调20%。
“居者有其屋”政策为建屋发展局于1964年提出的政策，该政策是一项非营利性计划，为无能力在市场上购买住房的家庭提供保障性住房。将HDB的组屋出租给低收入家庭，但不代表可以通过该途径进行投机获利。新加坡政府对组屋转售条件和购买条件作了严格的规定。
（三）新加坡的住房补贴政策。
新加坡政府每年会为建屋发展局提供大量的建房补贴，这样居民所购买的组屋价格低于组屋的建造成本，也是得益于政府对HDB的补贴。此外，新加坡政府每年都会拿出一定数量的资金作为保障性住房的补贴，该补贴主要用于给低收入家庭的租房补贴和中低收入者购买组房的补贴。
（四）配套公积金制度。
新加坡建立了全面的公积金制度，经过四十多年的发展和完善，已经涵盖到了住房、医疗、教育、退休等诸多方面。公积金不但可以用于住房的购买，还可以用于住房保护保险计划，保证房屋所有权人在就业期间因死亡或伤残导致无力偿还贷款时，可以利用中央公积金来偿还剩余的贷款。
四、日本的住房保障制度
日本的住房保障虽然起步晚，但是发展较快，保障水平也较高。
（一）日本住房保障制度和政府职能部门。
二战结束后，日本百业待兴，住房奇缺，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。为了解决这一严峻的住房问题，日本政府先后颁布了《住房金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》《城市住房计划法》和《居住生活基本法》等法律，通过一系列的法律法规，推动了日本住房保障的进度，并使其住房保障制度逐步走向正轨。
（二）日本保障性住房形式。
日本的保障性住房主要有公营住房和住房公团两种形式 。公营住房是由政府拨款补助地方政府，以较低的租金向低收入居民出租而建设和管理的住房。家庭收入在全国家庭收入的后25%可以享受政府所提供的公营住房，只需要支付较低的租金。但当租住家庭的近两年收入连续超过了收入标准，且连续居住5年的，则不能再享受公营住房的福利。
住宅公团主要是针对住房困难的中低收入阶层。1991年，日本住宅公团与宅地开发公团合并，建立了住宅都市整备公团，2004年，日本政府又将其进行了重组，成立了都市再生机构（UR），几乎不再直接进行住宅建设，而是将工程交给开发企业，自身业务的重点则放在城市基础设施的整备、租赁住房供给和管理等方面。
（三）日本的住房补贴政策。
日本的住房补贴政策主要有政府的财政拨款和政府的财政投资性贷款两类补贴政策。政府的财政拨款主要用于补贴供应住房建设和给低收入家庭的租房、购房补贴。政府的财政投资性贷款主要有两条渠道，一条是对住房建设的投资贷款，一条是将资金贷给住房金融公库，由住房金融公库用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。从住房公库中得到的贷款，其利率低于市场利率3个百分点左右。
五、国外住房保障制度对我国住房保障制度改革的借鉴
（一）建立相关住房保障法律体系，成立管理运营机构。
在法国，荷兰等发达国家，住房保障相应内容已经被列入了宪法。但我国目前还没有关于住房保障的专门法律。要使我国住房保障制度能够健全，必须应该有相应的立法基础，从法律层面上保证住房保障的实行。根据我国的立法特点，可以建立“住房保障法律―住房保障行政法规―住房保障部门规章―地方性住房保障法律及规章”的法律体系。并且，我国目前大部分地区住房保障机构不健全，工作人员配备不全，应成立专门的保障性住房管理与运营机构，为住房困难的群体提供帮助，并保证保障性住房建设工作能够健康有序的进行。对保障性住房实行统一建设、分配、管理和运作。
（二）科学灵活地运用多种住房保障形式。
我国目前中低收入家庭仍占据了较大的比例。因此在保障性住房的提供上，应与社会发展的实际水平相适应，户型上以中小户型为主。并且提供经济适用房，廉租住房，公共租赁住房，限价住房等多种保障性住房形式，可以设定相应的条件标准，采用分类供应的方式进行分配，以满足不同层次的中低收入家庭租赁或购买的需要。
（三）完善住房保障金融体系。
住房保障体系的完善离不开金融、税收等方面的间接保障措施。政府应积极采用金融和税收等措施为过敏自身改善住房条件提供经济支持。此外，还应健全和完善我国目前的住房公积金制度，将其覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群中。积极发展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，降低中低收入居民申请住房贷款的门槛，提高住房支付能力。
（作者单位：董婧，西安欧亚学院建筑工程学院；郭秀秀，陕西保障性住房建设工程有限公司）
注释：
姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
陈劲松.保障性住房浪潮：国际模式与中国的对比研究[M].北京：机械工业出版社，2006
聂曙光，聂光宇.国外住房保障制度对我国的启示[J].经济纵横，2007，5：59-62.
唐黎标.英国住房保障制度的启示[J].中国房地产金融，2007（7）：46-48.
1.系统网络架构
为充分利用济南铁路局现有的网络系统，使软件技术先进且与现行铁路办公信息系统完全兼容，经反复论证试验，确定采用WindowsServer2008作为系统平台，系统设计采用B/S（Browse/Server）网络结构，全部功能基于Web方式实现，采用基于Web的客户端、服务器、数据库三层处理结构，数据通过分布式动态关系型网络数据库Oracle进行存储，服务器上应用程序采用Java技术实现数据交互操作，客户端使用IE浏览器访问系统。
2.权限分级设计
系统采用三级管理结构模式，第一级是路局账户（路局房管部门），作为新职工住房补贴主管部门，负责新职工住房补贴政策的制定和监督实施，监管统计局属单位补贴资金代扣代缴，审批职工补贴使用申请，保障补贴资金的安全和保值增值。第二级是单位账户（局属单位房管部门），负责本单位职工账户管理，住房补贴的计算、发放、转移及使用支取申请受理、初审等工作。第三级是新职工个人，作为住房补贴收益者，不直接参与管理过程，主要实现本人补贴发放缴存、支取、计息、账户余额等账户明细状况查询操作。
3.功能设计
功能实现基于模块化和流程化设计思路，采用工作流技术将工作逻辑从具体的工作中分离出来，分解任务至具体的工作单元，并将工作单元进行模块化封装；依据工作单元的逻辑顺序构建线性工作流程，在实现功能流程化操作的同时将流程进行过程中相关的各种信息和数据在工作过程参与者间进行共享。主要功能模块如下：（1）系统管理主要实现系统用户管理，角色管理、功能管理、菜单管理，对系统内用户授权，密码维护等各项功能。（2）账户管理主要实现单位开户、销户及个人账户的开户、销户、封存、启封、停发等申请和审批操作。（3）缴存管理主要实现住房补贴补缴和缴存的申请、审核、财务收款确认等各项功能。（4）日常管理主要实现职工住房补贴转移、日常支取、销户支取的申请及审核，缴存额调整等功能。（5）利息管理通过既定计息规则设定实现利率维护、年度结息、销户计息和计息查询功能。（6）购房数据导入筛选通过统一数据格式将全局职工购房数据导入，系统后台分析比对，筛选结果建立“购房停发新职工核查库”，为新职工住房补贴回收管理功能的实现提供准确的数据支持。（7）补贴回收管理在购房数据导入筛选的基础上呈现购房停发但尚未收回补贴人员信息，管理单位通过系统实现补贴回收操作，并将回收结果提交系统记录。（8）报表管理主要完成上述功能模块数据信息的报表生成、数据查询及导出存储功能，实现信息资源共享。
4.系统功能框图
图1阐述在三级管理权限设计框架下，系统各项主要功能之间逻辑关系：在三级管理权限下，系统主要功能被分配给各级用户。其中：二级单位是主要工作流程的发起方，涉及到职工个人账户的销户/封存/启封/停发等账户管理操作以及向路局提出补贴的转移/支取/回收操作申请等。路局对二级单位所提申请进行审核和批准，并对补贴进行计息管理和通过购房记录筛选为单位提供补贴回收依据等。各级用户均可在各自权限下与底层数据库进行数据交换。职工仅具有查询功能，只可以从数据库读取数据，不能更改数据库。全部工作流程均可通过报表形式进行体现，方便回溯查询和信息查阅、输出。
二、系统应用效果调查
1.调查方案设计
系统自2012年研发投入使用至2013年已在全局范围内全面运行。为全面调研系统应用效果，为系统的进一步完善提供参考数据，2015年3月，通过发放用户体验调查表方式，对系统用户进行抽样调研，形成系统应用调研评估。此次调研指标体系设计包括“功能设计”、“操作体验”、“系统外观设计”3个主要指标及“账户管理功能”、“缴存申请及缴存额调整功能”、“补贴转移功能”、“补贴支取功能”、“补贴回收功能”、“计息管理功能”、“购房数据筛选功能”、“报表管理功能”、“系统安装/配置兼容性”、“掌握操作功能的容易程度”、“数据准确度和存储方便性”、“对补贴管理工作的帮助度”、“软件界面的友好度”、“功能区排版的合理度”、“图标、报表形象直观度”等15个分指标。由用户对系统从设计到功能再到使用感受的各个环节进行评分和意见说明，评分包含十分不满意、不满意、一般、满意、十分满意等五个档次，用户如对系统各功能设计有改善意见，可随调查表格或表格所附电邮、电话进行反馈。此次调查共发放调查问卷70份，回收问卷53份，回收率75.7%，其中有效问卷52份。
2.调查结果分析
从回收的有效调查表格显示，用户对系统三项主要指标的满意度都比较高，其中：“功能设计”和“系统外观设计”综合满意度都达到了90%，“操作体验”满意度为88%，系统设计各方面得到了用户的广泛好评。在功能设计指标下，用户对“计息管理功能”的评价最高，选择“十分满意”的用户达到34%，这验证了在系统设计中对计息功能的考虑比较到位，用户对这一实现住房补贴保值增值的关键功能非常认可；在操作体验指标下，所列“对补贴管理工作的帮助度”指标得到了整个调查中“十分满意”最高35%的支持率，充分说明系统的开发与应用确实在补贴管理工作中起到了积极的效果；在系统外观设计指标下，用户对系统“图标、报表形象直观度”评价略低，有的用户在调查问卷回复意见中对报表的格式和生成提出了修改完善建议。此外，在调查问卷中，有用户对“缴存申请及缴存额调整功能”、“补贴支取功能”、“购房数据筛选功能”、“数据准确度和存储方便性”四个指标评价为“不满意”，最高的“补贴支取功能”不满意率达到8%。综合分析问卷反馈问题，用户的意见主要体现在数据模板导入操作上。系统现行设计，用户可维护下载模板批量上传数据，具体操作时需将模板字段名所在电子表格行列值输入系统导入界面对应目标字段名。此种数据导入方式虽避免了业务人员逐条录入费时、费力、准确性差的弊端，但对操作人员计算机使用技能要求高，因而造成业务人员非但没有在实际操作中感觉到系统批量导入功能带来的便利，相反集中反应模板上传时操作复杂，数据导入失败率大。通过此次调查还发现，部分用户提出的改进建议在既有系统功能中已经实现，说明用户对系统的功能设计还不完全了解，使用操作还不熟练。
3.系统应用效果调查结论
（1）提升了管理工作效率和透明度系统的应用将补贴发放缴存、转移、提取、回收管理工作从申请、审核、资金到账确认等环节全程实现网上流转。电子报表数据生成，系统查询统计等各项管理功能，解决了各级单位业务台帐数量庞大但缺乏统一性，查询统计难度高准确性差，职工个人查询困难等诸多问题。经初步统计，补贴管理相关业务流程时间平均缩短50%，数据和操作过程基本实现可在线查询，大大提高了补贴管理工作效率和透明度，降低了办公成本和资金管理的安全风险性。（2）住房补贴保值增值明显利息管理功能是路局在加强新职工利益保障方面做出的重要举措，体现了以人为本的管理思路。在调研中新职工对此项功能的满意度达到85%。在系统功能的设计上，针对职工账户内的住房补贴存款，按照政策规定的利息计算办法，实现职工个人住房补贴的计息功能，确保了职工的保增值和效益最大化。（3）充分体现公平公正原则在现行住房配售政策下，系统强大的统计汇总功能为补贴收回工作打下坚实的基础，既保证了新职工住房补贴政策的严格执行，又极大地减轻了各级业务人员的工作压力，降低了人员工作强度，也为全局配售工作提供了有力的保障。（4）进一步完善、简洁系统操作补贴系统的设计研发其根本目的是为了服务于人，方便业务人员操作，提高补贴管理工作的效率及质量。针对调查中用户提出的问题，在进一步完善各项系统功能同时对系统操作尽可能简洁化处理，如数据导入时采用固定模板格式用户下载维护，通过数据更新选取本地模板文件一键批量上传方式等，降低操作难度，提高操作效率。（5）需加大系统应用推广力度系统涉及102个二级单位用户约两万名新职工补贴账户日常管理，功能设计针对性强、用户范围广、数据管理量大、对数据准确度要求高。而目前各单位管理人员业务素质水平不均衡，新进管理人员尚未参于过统一的系统培训，需考虑在基层单位加强调研，准确掌握管理人员系统使用状况并适时的开展集中系统操作培训以加强系统应用的推广力度。
三、结语
我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。XX年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。
廉租房制度，是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下几个特点：
1、供应对象明确。廉租房制度是具有选择性的社会政策，属于社会救济型福利，其保障特点是范围窄、标准低。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。
2、以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。其中，租赁住房补贴，是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。
3、具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。政府的主导作用体现在提供相关法律和政策，对保障对象和范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹集房源的渠道，同时，进行有效的行政管理也是政府的重要责任。
4、廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等。
5、廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。廉租房应当由户主按照规定程序提出书面申请，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。
从国际经验看，当前市场经济体制国家形成了三种基本保障方式：
一是以英国、新加坡为代表的政府直接建造公房的住房供应支持方式，即政府通过设立专门机构，提供运营资金负责建设和管理；
二是以法国、德国、日本等为代表的政府金融支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房；
关键词:公共住房;保障;再思考
在我国改善中低收入家庭居住状况，发展保障性住房的同时，学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验，有着极其重大的现实意义。
一、西方发达国家住房保障制度的实践
(一)住房保障制度的共同特征
住房保障制度的政策演变。起初，当政府意识到严重的住房短缺问题时，一般采取大包大揽的政策。随着全国性住房短缺的缓解以至消失，大规模国家干预政策不再适宜，代之而起的运用市场机制解决大量的住房供应。政府住房保障政策主要面对地区性和特殊阶层的居民，解决特定群体的住房问题。
住房保障制度实施的背景与目标。1929-1933年的经济危机和二战之后，西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。在这种情况下，不少政府都制定并实施了住房保障制度。比如美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。20世纪60-70年代，一些发展中国家，如新加坡也将“居者有其房”当作国策，成立了建屋发展局，专门负责公共住房的建设。
住房保障制度的相关法律法规。住房保障制度不能仅仅停留于短期的政策层面，需要将其作为一种长期规划来加以考虑。住房保障作为一种关乎民生的公共产品，需要政府从长计议，制定相关法规保证措施的顺利实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定:一是扩大房屋抵押贷款保险，二是提供较低租金公房，三是提供低息贷款建房，四是提供房租补贴，五是帮助低收入家庭获得房屋所有权，六是禁止住房方面的种族和宗教歧视。
(二)住房保障制度的不同特征
随着工业化国家福利政策的变化及住房短缺问题解决，充足型公共住房供应模式日渐减少，而针对失业者等少数社会贫困阶层的补充型公共住房供应模式日益成为主导。英国、荷兰等国公共住房所占比例较高，是以充足型公共住房供应模式为主的工业化国家的代表。美国是补充型公共住房供应模式的代表。
住房保障模式的不同。由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相连，这就形成了发达国家三种典型的住房保障模式。第一种是“福利国家型”。以英国住房保障模式为代表，其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责。第二种是“投保资助型”。以美国住房保障模式为代表，其住房保障模式重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。第三种是“储蓄保险型”。以新加坡住房保障模式为代表，它以政府强制储蓄建立以中央公积金为核心的社会保障体系，而住房保障制度恰好建立在中央公积金制度上。
住房金融支持模式不同。英国鼓励居民购房，住宅金融扮演着重要的角色。各地有众多的住房信贷银行，银行的一项重要业务就是向购房者提供抵押贷款。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款，贷款额为年工资的3-4倍，还款期一般为20-25年，在还本付息期内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。而在美国，私人金融机构和政府金融机构经营房地产贷款，在发放个人住房抵押贷款方面发挥着重要的作用。私人金融机构中的商业银行和非银行储蓄机构，如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等都经营房屋抵押贷款。
住房补贴模式的不同。住房补贴模式可分为两种:一种是对住房供给进行补贴，称为住房建设补贴;另一种是对住房需求进行补贴，称为住房使用补贴。对于第二种补贴，各个国家都要对申请人进行严格的审查，按照高中低收入群体进行不同的补贴。在英国，住房补贴没有全国统一标准，是由地方政府自行组织。住房补贴分为租房补贴和买房补贴两大类。租房的公民享受房租补贴，买房的公民可以在贷款利息、保障金、住房维护等方面享受优惠。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查，获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补贴。在美国，对中等收入者，供应社会住房，政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者，则提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。这两种补贴实际上往往并存，不过第二次世界大战以后，发达国家的住房补贴政策发生转变，经历了从供给方增量住房的建设补贴转向需求方存量住房的使用补贴，即由补砖头向补人头转移。
二、借鉴国际经验建立和完善我国的住房保障制度
(一)建立健全有关住房保障制度的法律法规
只有住房保障法规的建立，才能给经济适用房建设政策、廉租房供应政策及租金货币化补贴政策等提供重要的法律支持，从而保证我国住房保障体系顺利运行。
充分利用政策性金融，支持住房保障制度建设。
政策性金融支持在西方国家，对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。而我国公积金制度作为我国政策性金融的主要方式，在范围上排斥了城市低收入群体，忽略了非国有企业职工，这个应当引起各级政府的高度重视。要不断完善公积金制度，扩大受益面，充分考虑低收入群体的需要。
完善住房货币化分配制度。住房货币化实际上是政府从“砖头补贴”向“人头补贴”转变。而且发达国家住房保障制度在实施手段方面，大都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。其实“砖头补贴”和“人头补贴”两种政策的根本区别在于政府介入住房市场的角度和政府住房补贴的重点不同。在“砖头补贴”中，财政补贴直接投向生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接地传递给消费者，其缺陷是:政府必须缜密安排投资计划，并对分配办法和市场流通实施严密监控，这就构成了政府对住房市场的直接干预，而这必然有悖于住房商品化、市场化的改革目标。为使接受财政补贴的住房建设者能够按照政府规定的标准建房，政府要付出巨大的监督成本。与“砖头补贴”相比较，“人头补贴”是对消费者进行直接补贴。其优越性在于:能够避免对住房市场的直接干预，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人头，并全部转化为消费者的福利满足;另外，政府不需要付出巨额的监督成本，从而提高了政府的市场调控效率，能充分鼓励居民自置住房。 在实际操作中应将两者有机结合，优势互补。目前，我国正在构建市场经济条件下住房保障制度，应考虑到本国国情，审时度势，抓住机遇，注重“人头补贴“手段，设计适宜的公共住房政策模式。
(二)住房供给应以经济适用房建设为主，以廉租房为辅
根据经典的纺锤型的社会结构模型分析，可知中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。政府通过建设大量经济适用房，以较低的价格投入市场，旨在保障需求的同时起到平抑房价的作用。廉租房是政府向最低经济收入家庭提供的一种非盈利的保障性租住用房，具有很强的福利性，是经济适用房的有益补充。政府既是廉租房的宏观调控者，又是所有者。这样可以使开发商的建设行为完全由政府控制，在一定程度上避免了由于对利润的最大化追求而产生的社会问题。
参考文献
[1]曹国安，曹明. 西方国家的住房体制保障及启示 [J].中国房地产，2003(6).
第一条为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，制定本办法。
第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
第八条采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章保障资金及房屋来源
第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十一条对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。
第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十三条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十六条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况的证明材料；
（二）家庭住房状况的证明材料；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。
第十七条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；
（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；
（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
第十八条建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十九条建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第五章监督管理
第二十二条国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。
第二十三条市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十四条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。
建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十五条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十六条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第二十七条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
第二十八条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第二十九条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设（住房保障）主管部门不予受理，并给予警告。
第三十条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设（住房保障）主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
第三十一条廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。
第三十二条违反本办法规定，建设（住房保障）主管部门及有关部门的工作人员或者市、县人民政府确定的实施机构的工作人员，在廉租住房保障工作中、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第二条市（州）、县（市）人民政府应当在国家统一政策指导下，根据当地经济社会发展的实际情况，因地制宜，分别决策，积极稳妥地推进廉租住房建设，建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房保障制度。
第三条省人民政府行政主管部门负责全省城镇最低收入家庭廉租住房的指导和监督。
市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房制度的实施与廉租住房管理工作。
各级财政、民政、土地、税务等部门按照职责分工负责城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。
各企业单位按照市（州）、县（市）人民政府出台的廉租住房管理办法，协助政府做好本单位最低收入家庭廉租住房的相关工作。
第四条城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。
廉租住房保障面积标准、廉租住房建设标准原则上不超过市（州）、县（市）人均住房建筑面积的60%.
第五条凡具有城镇常住户口、家庭成员人均收入符合市（州）、县（市）最低生活保障待遇条件的无房户、危房户和人均（州）、县（市）最低生活保障待遇条件的无房户、危房户和人均使用面积低于市、州人民政府确定的廉租住房保障标准的困难家庭，可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。
第六条城镇最低收入家庭廉租住房保障方式，应以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅。具体保障对象条件和保障标准，由市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同财政、民政、国土资源、税务等有关部门根据当地的实际情况拟定，报本级人民政府批准后公布执行。
第七条实物配租的廉租住房采源主要包括：
（一）政府和单位出资收购的旧住房；
（二）各单位腾空的符合廉租住房标准的公有住房；
（三）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
（四）政府和单位出资新建的廉租住房；
（五）政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉钮住房标准的住房。
实物配租的廉租住房来源应当以旧的公有存量住房和收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。
实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
第八条实施城镇最低收入家庭廉租住房保障的资金，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则。其来源渠道主要包括：
（一）市（州）、县（市）财政预算安排的资金；
（二）市（州）、县（市）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
（三）接受社会捐赠的资金；
（四）其他渠道筹措的资金。
第九条城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁廉租住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理费用等。
财政、审计部门依法监督城镇最低收入家庭廉租住房资金的使用情况，实行年度审计制度。
第十条市（州）、县<市）人民政府对廉租住房新建应在建设项目规划、立项、报建、登记等行政事业性收费方面明确优惠政策，所需建设用地实行行政划拨方式供应。对地方人民政府房地产行政主管部门或单位购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第十一条廉租住房必须严格控制面积标准和装修标准。每户廉租住房建筑面积原则上不超过60平方米。新建的廉租住房装修标准不应当超过经济适用住房装修标准。
最低收入家庭每户只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。
第十二条廉租住房租金标准实行政府定价，按照维修费、管理费两项因素确定。
租赁具体标准由市、州物价管理部门和房地产管理部门拟定，报当地市、州人民政府批准后实施。廉租住房单位面积补贴标准，按当地房地产市场普通商品住房平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
第十三条承租廉租住房实行申请、审批制度。其程序为：
（一）申请人持市、州民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证明和住房情况证明及申报规定需要提供的其他相关证明文件，按照规定程序向市（州）、县（市）房地产行政主管部门提出书面申请；
（二）房地产行政主管部门收到申请后应在15日内完成审核，符合条件的应在适当的范围内进行公示，15日内无异议或者异议不成立的，予以登记；
第十四条市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管。部门为审批城镇最低收入家庭廉租住房待遇的需要，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。
申请人、有关单位、组织与个人应当接受调查，如实提供有关情况。
第十五条经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门按照住房困难程度和登记顺序等规定条件排队轮候。
市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门应当根据轮候顺序，对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮侯。
第十六条经市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭，可以根据居住需要选择承租适合廉租住房条件的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报房地产行政主管部门审查；经审查同意后，方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同；房地产行政主管部门按规定标准向该庭发放租赁住房补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
经市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门确定可配租廉租住房的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人应当按照合同约定缴纳租金。
第十七条享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴或者廉租住房。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴，或者在合理期限内收回廉租住房，或者停止租金核减。
房地产行政主管部门应当对享受廉租住房保障的最低收入家庭的收入情况和住房情况定期进行核查。
第十八条廉租住房申请人对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。
第十九条承租廉租住房的承租人应当遵守下列规定：
（一）不得弄虚作假，骗取廉租住房承租权；
（二）不得将承租的廉租住房转租转让；
（三）当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产管理部门，并按要求腾退已承租的廉租住房；因特殊原因不能按期腾退的，经市（州）、县（市）房地产管理部门批准，可以在一定期限内（最长不得超过三个月）续租，续租期内按商品房租金标准交纳租金。
第二十条廉租住房的共用部位、共用设施设备的维修养护由产权人负责；自用部位、自用设备的维修养护由承租人负责。承租人腾退房屋时，在使用过程中所发生的房屋维修养护费、装修费不予补偿。
第二十一条承租人装修房屋，必须经产权单位同意，产权单位应当将装修的禁止和注意事项告知承租人，并对装修情况进行安全督查。
第二十二条承租人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）禁止对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、雨棚、通道、屋面及管道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）严禁堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得占用、损坏房屋的共同部位、共用设施设备；
（六）不得妨碍相邻关系和侵害他人的合法权益；
（七）服从住宅小区的统一管理。
第二十三条违反本办法第二十二条规定的，由房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，赔偿损失，并依法给予处罚。
第二十四条最低收入家庭申请廉租住房时违反本规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已经领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，根据国家《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十八条规定，并可处以1000元以下的罚款。
第二十五条享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：
（一）将承租的廉租住房转借、转租的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；
关键词 住房保障政策 政府干预 发展规律
中图分类号：F293 文献标识码：A
1 从政府直接投资向政府引导投资转变
很多国家在住房保障初始阶段都是由政府直接投资兴建公共住房，之后逐步发展为政府通过财政、金融等多种手段吸引私人资本开发经营公共住房。
美国联邦政府于1937年出台了首个住房法案，以解决低收入者住房短缺和居住条件低下问题。根据该法案，由联邦政府资助地方政府为低收入者建造合适标准的公共住房，租住者只需向地方公共住房管理机构支付较低的租金。公共住房建设成本完全由国家支付，政府负担较重。从50年代开始，美国政府开始通过减免税收、放宽规划限制、优惠贷款、直接给与补贴来吸引私人资本开发经营公共住房。例如，1959年住房法案规定政府必须为建设公共住房的非营利机构提供低于市场利率的贷款；联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可享受住房建造成本70%的减免税待遇；放宽对开发商某些项目的建筑容积率、建筑密度、高度的控制，换取开发商提供一定比例（一般是10%～5%）的公共住房；1968年的住房法案提出为公寓开发商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房；1974年法案的修订稿规定，承担公共住房新建和修复工作的私营开发商和非营利开发商，可获得联邦住房管理局（FHA）担保的金融支持；通过对银行减免税，鼓励其为中低收入住房项目提供低息或无息贷款；住房及城市发展部（HUD）与开发商签订20至30年的长期合同，在这个过程中，市场正常租金与租住者支付的实际租金之间的差额由HUD补贴，同时规定租住者支付的租金部分占其收入的25 % （1981年之后提高为30%）。
德国为解决中低收入者的住房问题，在起步阶段是联邦政府给与补贴，由地方政府建造具有一定质量水平的低租金或低价格的住房。其后，政府通过金融、财政等手段吸引私人资本进行投资。例如，对建设福利房的公司或团体提供无息贷款，对其在地皮审批、地价以及选择地段等方面给与优惠；由政府向土地所有者征购土地，租给建房企业建住房；建房企业向城市政府提出建房预算，在自有资金达到项目投资的15%以上时，可获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款，偿还期为25年；同时，还鼓励一些大型厂矿企业主为本企业的职工建造福利性住宅；企业具备25%的自有建房资金，即可获得75%的政府优惠贷款，并可获得减免土地税、所得税等方面的优惠。
2 公共住房供应方式从出租向出售转变
有些国家的公共住房刚开始主要以出租的方式向低收入者提供，其后逐步过渡到鼓励租住者购买或直接向低收入者出售。
新加坡于1960年2月成立了房屋发展局（HDB），制定了五年建屋计划，以低租金出租形式向居民提供大量的政府组屋；1964年提出了居者有其屋的政府组屋计划，从出租廉租屋为主向出售廉价屋过渡。居民在购买组屋时，可以用公积金支付购房的首付款，也可以用于支付月还款额。第一套组屋居住满18个月即可申请更换组屋；第二套组屋住满30个月，即可在市场上出售。如果在居住满30个月之前要申请更换组屋，那么必须将组屋以原价出售给HDB，如果搬进私人住宅，则可以在公开市场上出售第二套组屋，不需纳税。
英国在初始阶段是由中央政府为地方政府提供财政支持（刚开始是按套进行补贴，后来改进为地方政府只支付4%的贷款利息，其余由财政部支付）建设公共住房，以低于市场租金的40%出租。其后，英国采用多种方式鼓励低收入者购买租住的公共住房。第一，提供房价折扣鼓励租住者购买其租住的房屋。至少需住满2年，可根据已住年限享受折扣：单栋住宅折扣起点为房价的32%，多住一年加1%，最高折扣限额为房价的60%（住满30年），1988年改为70%；公寓式公共住房的折扣起点为房价的44%，多住一年加2%，最高折扣限额为房价的70%。所有住房优惠金额的最高限度为5万英镑。在购得公共住房的第一年内，若转售该住房，须补缴100%的折扣额，在第二年内转售，则须补缴80%的折扣额，以后补缴款逐年减少20%，从购得住宅第6年开始，居民才可以自由转售住房，并获得全部转让收益。第二，通过分享式产权提高低收入者购买租住房的能力。对于购买力低的居民，可以购买部分产权，其余部分继续支付房租，等经济能力提高后，再购买全部产权。分享式产权有多种方案，针对不同的购买人群，在产权所占比例和资金来源方面有所不同。社会住房购买方案允许租住者首次只购买25%产权，国家按年向租住者收取不超过剩余产权价值3%的租金，使其最终购买100%产权。
3 住房补贴从补砖头向补人头转变
很多国家的住房保障所采用的补贴方式，经历了从“补砖头”（即政府从供给角度引导私人资本建设廉租或廉价的公共住房）向“补人头”（即政府从需求角度对低收入者发放住房补贴）转变。
美国20世纪70年代住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入者所支付的房租占其收入比重过大。因此，1974年尼克松政府制定了一个面向需求方的补贴计划。满足低收入条件的居民可从地方住房管理机构获得租金证明（Rent Certificare），到市场上去寻找满足HUD规定的质量等级和租金限额的住房。地方住房管理机构限定居民选择住房的区位，协助租住者与房主之间的租金谈判，并按市场租金额度直接支付总租金给房主，在总租金中，租住者支付的部分不超过自身收入的30%。后来，该计划采用租金优惠券（Rent Voucher）形式。持租金优惠券的家庭在市场上所寻找的住房的租金低于政府规定的市场租金时，允许保留未用完的优惠券，下次继续使用，也可租住高于市场租金的住房，多出的费用自己承担。补贴的住房券金额根据核定房租（即市场上中等水平的住房房租）与30%核定收入（即除去消费、医疗和教育开支的余额收入）之间的差额发放。
英国对于领取社会救济金的最低收入者提供政府建造的公共住房，他们没有能力购买公共住房。之后，在政府帮助下成立了非盈利性质的住房协会，其资金主要来源于宗教团体和慈善团体的捐赠，工作人员多是自愿服务者。政府将公共住房整体出售给住房协会，由其进行管理运营。住房协会向住户收取的租金要远低于市场租金，甚至低于成本租金水平。政府对最低收入者发放住房补贴，再交给住房协会，房租超过家庭收入25%的部分由政府补贴。
德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。根据家庭人口、收入高低及房租多少发放住房金。对低收入居民，其实际交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担。其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可承受租金一般按照家庭收入的25%确定。补贴期限为15年，15年以后随着家庭收入的增加，相应地逐年减少租金补贴。
4 始终重视运用财政、金融手段支持中低收入者购房
发达经济体始终都很重视运用各种贷款优惠政策（即较低的首付款比例和较低的贷款利息）和税收减免等政策鼓励中低收入者购房。
美国对中低收入家庭抵押贷款提供保险以获得优惠贷款。满足收入条件的中低收入者，购房时可向政府申请贷款担保，政府相关部门为中低收入者提供低价（保险费为担保金额的3.8%）保险，可获得贴息担保，个人只付很低的首付款并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。如1968年《住房和城市发展法》规定，家庭收入高于公共住房申请标准但不超过其35%的家庭，可以申请FHA担保的贷款，只需首付200美元，利率1%，政府则承担还款风险以及大部分利息（大约是5%）。2003年推出的美国梦计划（补助低收入无房户买房的法案），凡有能力支付贷款月还款，但没有足够的钱支付首付款的家庭均可申请一笔特别资助，美国政府将为他们交纳首付款包括办理房屋过户的相关费用。
英国政府通过提供优惠贷款鼓励居民购房。通常购房者可获得的贷款为其家庭年工资总额的3～3.5倍，一般的还款期限为20～25年，特殊情况可以延长至30～35年。贷款价值比（LTV）一般为80%；在有保险公司担保的条件下，最高可达90%，甚至100%。购买公共住房的居民可以向地政府申请长期抵押贷款，LTV最高可以达到67%，期限为10～25年。政府对住房抵押贷款实行免税政策，规定凡个人收入中用于支付3万英镑以内的抵押贷款利息部分，可免交个人所得税。垄断英国住房抵押贷款市场的建筑社是一个民间自金融机构，其功能是吸收会员存款，提供抵押贷款。参加建筑社的个人所得税率较低，参加特种储蓄的利息收入可享受税收减免，在一定限额内的住房抵押贷款，可减免个人所得税。
德国政府通过减免税和其它奖励措施对私人建房予以鼓励。优惠措施包括：建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%（后又改为在最初8年内折旧40%），从而降低房主应纳税的收入；申请建房的贷款的还款额可从应纳税的收入中扣除；免征10年地产税，并在购买房地产时免征地产转移税。同时，经申请还可以得到私人建房贷款。凡德国公民购房者，可以得到住房补贴。住房补贴共连续支付8年，每年的补贴最高约2500欧元，有子女的家庭买房还可以另外得到儿童购房补贴。此外，德国还通过住房储蓄模式帮助居民购房。储蓄者与储蓄机构签订住房储蓄合同，先进行一段时间的存款，在满足配贷条件后获得合同约定的贷款金额。连续几年（一般需要4～6年）存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可获得住房贷款，还本付息需要10～15年。其存贷款利率是挂钩约定的，保持2.5个百分点的利差，存贷款利率都低于市场利率，且独立于市场之外封闭运行。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按存款时间先后顺序或按存款额度多少规定的顺序分配贷款，先存多存早贷。当储户购房时，低收入家庭还可以免征个人所得税。存款期间政府给予储蓄者奖励，对通过住房储蓄进行的购房活动，政府还给予贷款总额14%的补助。
5结束语
从国外住房保障政策的发展来看，在公共住房极度缺乏时，往往由政府直接投资建设，这种方式可以在短时间内迅速提供公共住房。其后随着建设量越来越大，政府的资金压力也逐渐加大，就会通过财政、金融等手段吸引私人资本开发经营公共住房，扩大供应能力，以解决更多中低收入者的住房问题。当公共住房达到一定的供应量时，一方面，由出租为主向出售为主转变，另一方面，由“补砖头”向“补人头”转变。
