时间：2023-06-01 08:51:27
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产基础知识培训，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.
（1.南京工业职业技术学院，江苏 南京 210023；2.江苏中广置业有限公司，江苏 南京 210041）
摘要：房地产经纪专业人员急需要职业标准指导和评价其工作水平。本文提出了研制房地产经纪人职业标准的价值和原则，从职业概况、基本要求、工作要求与比重表四个方面设计了房地产经纪人职业标准。
关键词 ：房地产经纪人；职业标准；研制
中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0165-02
房地产经纪专业人员职业标准能够引导房地产经纪人才职业教育、技能培训与鉴定、技能竞赛等活动。本文采用国家劳动保障部制定的《国家职业标准制定技术规程》研制房地产经纪人职业标准。
一、房地产经纪人职业标准研究的价值与原则
（1）研究的价值。目前，我国尚没有开展房地产经纪人职业标准方面的深入研究，还没有相应的国家职业标准，在一定程度上脱离了房地产经纪从业人员的需求，无法适应房地产经济发展形势。所以，开展房地产经纪人职业标准研究非常有价值。
（2）研制的原则。以房地产经纪职业活动为导向，以职业技能为核心，运用职业功能分析法，按照模块化、层次化、国际化和专业化的方向，梳理、编制房地产经纪岗位的职业标准，提出房地产经纪人职业岗位规范性要求。
二、职业概况
（1）职业定义。房地产经纪人是掌握房地产经纪的原理、技术、方法和工具，从事房地产市场调研、市场分析、房源客源市场开拓、居间、客户管理等经纪活动的人员。
（2）职业等级。本职业共设三个等级，分别为：房地产经纪人协理（国家职业资格三级）、房地产经纪人（国家职业资格二级）、高级房地产经纪人（国家职业资格一级）。
三、基本要求
（1）职业道德。遵纪守法，杜绝欺诈；讲究信誉，公平竞争；忠诚敬业，团队合作。
（2）专业知识。①基础知识：熟悉房地产经纪及特点、职业规范知识，熟悉建筑、城市规划、金融、保险等房地产经纪相关知识以及房地产经纪相关法律、政策知识。②岗位知识：熟悉房地产交易（转让、租赁、抵押）流程与合同、房地产税费、房屋查验知识以及房地产电商知识；掌握二手房居间业务、房地产业务方法。
四、工作要求与比重表
（1）工作要求。对房地产经纪人协理、房地产经纪人、高级房地产经纪人的能力要求依次递进，高级别涵盖低级别的要求。见表4-1。
（2）比重表。分为理论知识比重表和专业能力比重表，见表4-2。
以上工作要求与比重表的内容，是高职高专、应用本科“房地产经纪”“房地产经纪综合实训”两门核心课程进行课程标准设计、教学设计、教材编写以及技能大赛的重要依据。
参考文献：
[1] 人力资源与社会保障部.国家职业标准汇编[M].北京：中国劳
动社会保障出版社，2011.
[2] 人力资源和社会保障部.国家职业标准制定技术规程[R].北
京，2012.
[3] 陈林杰.我国房地产专业人员的职业分类与分级管理[J].产业
关键词:房地产，管理，创新
自改革开放之后，我国的经济得到了飞速的发展，而房地产行业作为经济发展的重要支柱，也进行了飞速的发展。随着城市化的进行，我国的城市人口数量大大增加，对房地产的需求也在不断增加，这就对房地产的管理提出了更高的需求。当前我国的房地产行业在发展的过程中仍然存在许许多多的问题，想要在房地产市场中立足，就必须要对房地产的管理进行创新改革，只有这样才能够在房地产市场中站稳脚跟，实现可持续发展。
1房地产管理与创新的内涵
管理，就是以人为核心，通过对身边多种资源的合理分配，对生产过程进行科学的规划，对生产活动进行综合管理，提高企业的运营效率。管理过程的实现离不开管理者和管理规范，管理规范是管理者进行管理的参考或者是标准，对整个管理行为起到了重要作用。房地产行业的发展离不开科学的管理。房地产管理也不是一个简单的问题，而是一个涉及到多个因素的复杂的问题。良好的管理，能够帮助房地产企业在房地产市场中站稳脚跟，推动企业的长久发展。除了要对房地产行业进行管理之外，还要加强对房地产管理的创新，不断更新自己的管理理念和管理方法，提高管理效率，给企业带来更多的利润。管理的创新也是一个多方面的内容，包括管理思想创新、管理制度创新和管理方法创新。
2房地产管理与创新对房地产行业的影响
改革开放以来，我国的经济得到了飞速的发展，房地产行业发展也非常迅速，但是目前我国的房地产行业仍然存在许多的问题，这些问题严重阻碍了房地产行业的发展。所以，想要继续推动我国房地产市场的发展，就必须要对我国的房地产行业进行创新，通过改革自己的管理理念，将新的管理理念管理方法管理技术作为房地产行业发展的新的源泉。当前，我国的房地产发展时间已经很长，已经积累了大量的资本。现在的房地产市场已经不是由物质资本所决定的，人才在房地产市场中的重要程度已经越来越高。只有引进大量的人才，推动企业管理制度的改革，增加宣传力度，提高宣传效率，推动房地产企业的发展。当前我国的房地产管理人才短缺，而且房地产管理者对人才的重视程度也不够，导致房地产管理人才大量的流失，造成了当前房地产人才市场供远远小于需的状况。所以，提高房地产市场的人才储备已经成了房地产行业的重中之重。除了人才培养之外，对房地产项目进行合理的规划也是非常重要的环节。当前房地产行业的规模越来越大，项目的资金越来越多，开发的环节也越来越复杂，所以地产项目规划的重要性也在不断提高。好的规划可以简化项目的开发流程，减少企业的开发成本，增加企业的收益;不好的规划会增加企业的成本，降低企业的收益。所以，房地产企业的管理人员也要做好项目规划工作，增加企业的利润。房地产管理不是一个部门、一个管理者可以做到的事，而是一项涉及到公司上上下下所有人员的一项工作，房地产管理可以将公司的上上下下连成一片，增强企业各个部门之间的联系，提高企业员工的工作效率，也能够激发员工的工作热情和创新思维，让员工能够更好的投入到工作当中去。
3房地产管理创新
在进行房地产管理创新的时候，重点要对下面几个方面来进行创新。3．1管理模式的创新。当前我国的计算机信息技术得到了飞速的发展，信息技术给各行各业都带来了巨大的变化。在进行房地产管理的时候，我们也可以利用计算机信息技术来方便我们的管理工作，对管理模式进行创新。管理模式的创新是房地产企业的发展基础，是企业发展的动力源泉。所以，房地产企业在发展的时候，要积极的探索新的管理模式，推动管理模式的创新。企业的管理者要打破思想的束缚，在进行企业管理的时候，积极的探索新的管理方法。要勇于将新型技术与管理模式进行有机结合，实现对管理模式的创新。除此之外，企业的管理者也要不断的完善企业的管理制度。比如设立奖罚制度，对工作认真表现优秀的员工进行表扬，并且给其发放奖金，对工作态度消极的员工进行批评，并且扣除一部分的奖金，以此来激发员工的工作积极性，提高员工的忠诚度，给企业带来更多的盈利。3．2人才培养模式的创新。21世纪是人才的世纪。在经过了早期发展之后，房地产行业已经完成了最初的资本积累过程。当前对房地产企业来说最重要的不是物力资本，而是人力资本。富有创新精神的人才可以推动企业的创新，对企业的发展具有非常重要的意义。而当前我国房地产行业的人才紧缺，在激烈的市场竞争之下，能否网罗更多的人才，能否更好的在房地产市场中立足，是人才培养的重中之重。所以，房地产企业也要在人才培养模式上进行创新。首先，管理者需要对当前房地产行业的需求进行分析，根据房地产行业的需求来明确人才培训的内容，使其可以培养出符合行业需求的人才，帮助企业发展。然后，还要详细的制定人才培训流程，紧扣细节，确保培训质量。其次，还要确定培训方案。很多房地产从业者都是从其他的行业转行过来的，专业基础知识比较薄弱。而且房地产行业从业者的个人素质参差不齐，所以在对他们进行培训之前，应该对每个学员的个人状况有一个认真细致的了解，统计每个人的专业基础，然后给每个学员制定专属培训方案，对其薄弱知识进行重点培训，使得他们在接受培训之后可以具备相应的专业知识，给企业的发展提供帮助。在进行人才培养的时候，企业管理者也要做到雨露均沾，同时对企业基层员工与企业高层员工进行培训。企业高层员工对企业的发展非常重要，但是企业基层员工在企业发展中所起的作用也不容小觑。如果企业管理者只注重对高层人员进行培训，就容易使基层员工和高层员工脱节，导致高层员工的指令不能被成功的实施，他们也就变成了“光杆司令”，严重影响企业的发展。3．3项目管理的创新。目前房地产项目表现出周期长、成本高、流程复杂的特点，能不能对地产项目进行科学有效的管理直接决定了公司的项目支出是高还是低，由此可见，项目管理也是决定房地产企业发展的重要因素之一。但是，不论项目管理做的如何的好，房地产交易作为市场交易行为的一种，自身的风险属性也是无法消除的，所以，房地产企业还需要扩大自己的规模，施行多个项目并行的策略，以此来减少自身的风险系数，降低企业损失。3．4国家管理制度创新。房地产市场的管理仅仅依靠房地产企业自身是不能完成的，想要做好房地产企业的管理工作，政府管理策略的创新也是非常重要的。比如，政府可以对现有的土地市场管理制度进行改革。土地市场是房地产市场的基础，当前有很多的投资商恶意的进行土地买卖，哄抬土地价格，严重破坏了房地产市场的和谐。
4结语
我国的土地供应制度也存在非常大的问题，国家应该对现有的土地供应制度进行改革，增加我国的土地利用率，减小闲置土地的面积。除此之外，城市发展也是影响房地产行业的一个重要因素。当前我国的城市化推进越来越深入，人们对住房的要求也在不断提高，也会引发房地产市场的波动，国家和政府要对城市的发展模式进行创新，维持房地产市场的和谐与稳定。
参考文献:
［1］郭连强，刘力臻，祝国平．我国房地产金融创新面临的突出问题与对策［J］．经济纵横，2015(3):21．
【关键词】房地产；置业顾问；培训；存在问题；对策研究
引言近年来我国房地产市场快速发展，从一线大城市到三四线小城镇楼房的供需情况大致都处于供大于求的状态，对于房地产企业在当前现状下必然会对其置业顾问的数量和质量提出更高的要求，以提高销售量，促进企业利润增长。作为一名置业顾问，本身必须精通房地产的基础知识，还要熟悉售楼的循环流程，要掌握销售技巧。如谈判技巧，产品销售的语言技巧，话术技巧等，还要会电话跟进销售技巧等，还要懂心理学，会分析客户的购买行为等。现在的置业顾问，已经不同于传统的置业顾问，现在的置业顾问不但要具备较高的文化素质，还要经过专业的置业专业体系的培训，同时还要掌握金融等方面的知识和理财知识，还要具备理财能力。同时还要能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。所以说，作为一名置业顾问必须要德才兼备。
置业顾问培训作为提高房地产企业竞争力和员工素质的重要途径，在当前情况下必须做出相应的调整和改进。本文通过对大连市置业顾问培训的现状进行分析研究，得出大连市置业顾问培训存在的问题，并提出相关对策建议。这对于提高置业顾问从业者的素质，促进房地产企业利润增长，推动房地产市场的健康发展有重要意义。
一、大连市置业顾问培训现状分析
从认识上，企业视置业顾问培训为一种成本，而非一种投资，过于看重由于培训所花费的人力物力和消耗的工作时间，而不是通过培训提高置业顾问的素质和技能。企业要想发展壮大，必须改掉对职业顾问培训的错误认识，树立“培训是企业发展战略必须”、“培训是永不折旧的投资”的新观念。
在实施过程中，培训前的准备工作不足，没有从员工出发，满足员工的培训需求；培训内容不合理，方式不科学；培训后缺少反馈，不能有效的评估培训效果。
通过问卷调查发现，目前的置业顾问培训普遍存在以下问题：
80%以上受调查的置业顾问都不具备营销方面的专业知识，并且也缺少销售经验和实习经历，大部分职业顾问并不适合直接上岗；75%以上的受访者表示从事此职业是因为绩效薪酬高，而对于其自己的职业生涯没有明确的发展规划，这就会导致部分从业者只看重眼前利益，而忽略了客户和公司了利益以及自己的长远发展；85%的受访者表示没有受过正式的岗前培训，他们所掌握的信息基本上靠自学和吸收他人的经验，知识技能的不足必然导致其自信心的不足，从而导致销售业绩差强人意；96%的受访者表示对置业顾问培训有不同程度的需求。
二、置业顾问培训发展对策
（一）防范培训风险
培训需求分析是培训活动过程中的首要环节，他要回答为什么要培训以及培训要达到什么效果的问题。只有通过培训需求分析才能确定期望达到的效果，并以此判断是否达到了培训目标、培训是否有效以及培训投资是否有价值，规避培训中的风险。
利用基于胜任力的培训需求分析法从组织、工作、人员三个层面分析培训需求，步骤如下。
1.职位概描。将所需要的绩效水平的胜任力分配到职位中，这是履行一个具体工作职责所要求的专业能力，通过职位要求的绩效水平，确定所需的相关胜任能力。职位概描为胜任力识别和分配提供了基础。
2.个人概描。根据职位要求的绩效标准来评估职位任职者个体目前的绩效水平。结合有关数据资料，依据个体绩效现状及重要行排序确定培训需求。个人概描提供了员工胜任力的记录。
职位和个人胜任力得到界定后，确定培训需求就变得容易了。同样，组织层面的新的胜任力需要与已知的胜任力结构相呼应，并可以由此有效的预测组织范围内的未来培训需求。
经过培训需求分析，明确了培训需求以后，即可确定培训目标和计划。企业应根据培训需求，结合本企业的战略目标来制定培训计划。培训计划包括培训目标和内容、培训人员、培训方法和形式、培训预算。
（二）创新培训方式
1.素质拓展
将大部分的课程安排在户外，精心设置一系列新颖、刺激的情景，让学生主动去体会、去解决问题，在参与体验的参与过程中，让他们的心理受到挑战，思想得到启发，在特定的环境中去思考、发现、醒悟，对个人、团队重新认识，重新定位。
2.沙盘模拟
通过模拟企业的经营，来培养团队精神，全面提升管理能力。把企业运营所处的内外环境抽象为一系列的规则，由受训者组成六个相互竞争的模拟企业，模拟企业5―6年的经营，通过学生参与沙盘载体模拟经营对抗演练讲师评析学生感悟等一系列的实验环节，融理论与实践一体、集角色扮演与岗位体验于一身。
3.APP课程（凯洛格）
依托移动互联网技术的发展和移动互联网终端对用户体验的全新定义，移动学习为企业提供低成本、高效率的创新性人才培养形式。为企业提供一体化人才培养解决方案，针对客户特定需求和学习目标，有机融合面授、在线学习、移动学习、行动学习等多种学习方式，量身定制最优化混合式学习项目，为企业发展提供更有力支持。
（三）评估培训效果
目前，很多企业都对培训工作投入了大量的热情和财力，但对培训的效果重视不够。在培训结束后，必须用一些方法来衡量培训的效果，或者说必须了解培训给公司和员工带来了什么。这就是对培训有效性的评估。
柯氏评估模型从四个层次来对一个培训项目进行评估。反应指参与者对培训项目的评价，如培训材料、培训师、设备、方法等。受训者反应是培训设计需要考虑的重要因素。学习评估是测量原理、事实、技术和技能获取程度。行为改变是测量在培训项目中所学习的技能和知识的转化程度、学员接受培训回到工作岗位后工作行为有无改善。结果评估师组织层面的评估，如节省成本、工作结果改变和质量改变。
采用前测――后测的培训有效性评估方案设计，对培训进行前后的差异检验，通过统计分析平均数、相关性、方差来说明培训效果。
基金项目：
2015年大连海洋大学大学生创新创业训练计划项目“大连市职业顾问培训联盟发展对策研究”
关键词：营改增；房地产；涉税风险
在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。
一、房地产业“营改增”概述
营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。
二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险
(一)进项税额扣除中的涉税风险
房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。
(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险
增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。
(三)取得价外费用中隐含的涉税风险
价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。
(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险
国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。
三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施
(一)强化票据管理，完善税务筹划
增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。
(二)强化内部会计人员培训
以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。
四、结语
营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。
参考文献：
[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.
关键词：房地产；档案管理；信息化系统
1 房地产档案管理的重要性
1.1 房地产档案是政府进行管理与决策的依据
处于现代社会的人们已经完全脱离了传统的靠直觉和主观意愿进行判断的思维方式，科学技术的发展使得人们有条件对于事物做出准确的判断和决策，这也使得人们开始重视事前决策资料的收集。对于政府而言，当需要管理和决策城市的建设和规范问题时，需要用到尽可能丰富的房地产信息，这些信息能够帮助管理者和决策者学习以往房地产开发管理中的经验和教训，加大对房地产开发的历史和现状的了解，帮助其作出符合客观实际的判断和决策。
1.2 房地产档案是拥有者合法性的证明
参照我国相关法律的规定，房产证书和房地产档案是证明其拥有者合法性的关键证明，这些文件具有法律效力。一方面，房产主人可以通过这些文件来证明自身对房产具有使用、支配的权力，另一方面，房产主人可以利用这些文件来保护自身在买卖、交换、改扩建、抵押等一系列经济活动中的合法权益。
1.3 房地产档案有利于规范行业行为
在房地产档案中详实地记录着政府管理部门和房地产企业以及房产拥有者的行为，通过房地产档案可以清晰地了解到真实的房地产发展面貌和历程，包括曾经的违背政府规划的建设记录和房地产业主弄虚作假的欺诈行为等都被忠实地记录下来。这些记录无疑会使房地产行业内的不正当行为有所收敛，对于行业内相关人员具有监督和警示作用，有利于规范行业内秩序，从而使房地产主的合法权益得到保障。
2 房地产档案管理的方法和措施
2.1 坚持依法管档的核心理念
我国相继颁布了《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》以及《房屋登记办法》，《档案法》是我国档案管理的根本大法，相关管理部门也出台了房地产档案管理的规章制度，如国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》。这些法律能够很好地指导房地产档案的管理工作，能够有效杜绝房地产档案管理中的和过失等问题，真正保护房产拥有者的合法权益，因此在房地产管理工作中必须坚持依法管档的核心理念。
2.2 加强管理人员的专业素质培养
房地产管理人员肩负着房地产的信息收集、归纳和整理等工作，任何一个环节的错误都可能引发经济纠纷和权益人的正当权利受损，因此必须加强对房地产管理人员的专业素质培养，提高业务水平。特别是要强化房地产管理人员的责任意识，做到档案的编研真实有效，能够不断和及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理，便于今后房地产资料的开发和利用。同时，还要做好日常的档案资料保护工作，保证存放纸质档案的区域清洁卫生，不会发生房地产档案资料污损、虫蛀和鼠咬现象。
2.3 以提供优质服务为工作目标
目前多数的房地产档案以纸质材料作为关键性的证明材料，以电子档案资料为辅。房地产档案纸质材料众多，如果没有进行有效的管理，则很难在需要查阅时找到有用的信息，这对房地产档案管理工作的启示是要思考如何才能提供更加优质的服务，利于信息需求者快速找到有效信息。总的来说，就是要求房地产档案工作人员按照所管理的房地产档案实际情况和特点为出发点，充分考虑客观需要，强化服务意识，提高服务效率，实现优质服务的工作目标。
3 房地产档案信息化系统构建
改革开放以来我国的经济水平大幅度提高，人们对于住房的需求也越来越高，这有力地推动了房地产行业的发展。传统的房地产档案管理方式已经不适应当前房地产档案信息的爆发式扩张，人们需要寻求新的房地产档案管理方式来提高管理的效率，房地产档案信息化系统的概念应运而生。
房地产档案管理信息化是从传统的纸质档案管理逐步转向电子信息管理，旨在通过计算机信息技术实现对房地产数据的系统化和实时化管理，以满足大量信息的存储和读取要求。房地产档案管理信息化适应了新社会形势的发展需求，使得房地产档案的信息化管理更为规范化和法制化，提供给信息需求者更为方便快捷的服务。
建立房地产档案信息化系统需要做好以下三个方面的内容：一是制定好相关的信息化管理的规章制度。在房地产档案信息化管理系统中，主要以电子信息为管理对象，而不同于以往的纸质信息管理，因而要制定出对电子信息管理有针对性的规章制度，比如在系统信息录入和查阅权限的分配上，就要注意制定能够相互制约和监督的规章制度。二是要积极利用更加先进的技术手段。科学技术是不断发展和技术，随着社会的进步，人们的需求也在逐步提高，房地产档案管理者若想提供更加贴合人们需求的服务，就需要采用更加先进的技术手段来进行辅助管理。三是要重视对房地产档案管理人员的综合素质培养，特别是对于软件操作和管理等方面的培训。房地产档案管理人员需要不断学习理论知识和总结实践经验，将档案管理的基础知识与信息技术知识有机结合，成为掌握专业技术和适应岗位发展需求的专业的房地产档案管理人才。
参考文献
[1]陆嫣.房地产权属档案管理的问题以及创新策略[J].中小企业管理与科技（上旬刊）.2015（05）.
[2]李敏嘉.浅议我国当前的房地产档案管理[J].城建档案.2013（06）.
【关键词】房产档案、信息化、管理
档案信息其情报职能的实现，必须加强社会房地产的档案意识，创新改革管理体制，进而使房地产档案信息资源得到充分的利用。完善的房产档案信息化管理，不仅能为政府部门提供房产政策的研究、民事纠纷的解决方法、规划发展战略，又能为社会公众提权的查询。如何将房产档案管理和现代信息处理技术相结合，提高房产档案的利用价值，已经成为当今社会迫切需要解决的问题，本文从提高房地产档案信息化管理水平的角度谈谈自己的看法。
一、提高房地产档案人员的业务培训水平，加强对档案管理信息化建设的认识
房地产档案包括房地产物权管理、房地产开发建设、市场秩序和与房地产相关的民生保障等。档案的信息化管理日趋完善，需要掌握现代化技术和先进管理方法的档案专业人员来实现，从事房地产档案工作的人员，专业知识比其他单位的档案人员更单一，要达到房地产档案管理规范化的要求，房产档案管理人员要进行一次更正规的培训，主动并及时地提高自己的相关科学文化知识、档案学知识和政治理论知识，熟悉党和国家有关房地产工作的一系列方针政策，进而做到依法治理房地产档案，使房地产档案得到科学利用和安全保管。
现在有些部门和个人，还没有真正认识到房地产档案的价值与利用，碰到情况和问题时，不知道应到房地产档案部门查找档案这一真凭实据，以至于在工作和生活中造成不可弥补的损失。因此，增强全社会的档案意识，使每个人都能重视档案，还会利用档案。使用现代信息处理技术来进行房地产档案信息资源的开发，提高档案资源的开发能力和利用效率，使房产档案管理更上一个新的台阶。
二、完善房地产档案的信息归集和查询，使档案管理实现信息化和方便化
为了确保房地产信息的全面和准确，就要将房产档案信息系统与房产交易系统有机地结合起来，一方面将房产交易过程中产生的房屋产权信息自动归入房产档案信息系统形成文本信息加以保存；另一方面利用扫描仪、数码相机等先进设备将有关资料加以处理成图像信息方式归集到房产档案信息系统中进行管理；原始档案数据进入计算机后再利用计算机强大的分类、组合、检索、调阅、复制等功能建立起完整准确的房地产数据库。由于房产交易、抵押登记、司法查封、房屋租赁等不同业务的特点，对房产档案信息的要求也不尽相同，因此，要建立一个多角度的档案检索系统。要充分利用计算机强大的强检索功能，将房屋的坐落、产权人的姓名、房屋的面积、交易的时间、产权的状况等房屋产权管理中的每一个要素都作为查询点，从而减轻手工查询的工作量，提高查询工作效率，为广大市民、部门提供高效的信息查询服务。
我们房产交易处要实现信息化的管理档案，第一步要建立一个整体规划，第二步再逐步实现档案管理在信息归档、编目、分类、搜索、处理等环节的信息化进程。在房产档案管理体系之中运用信息化是必要的选择。实现房地产开发、测绘、交易和登记业务的信息采集、管理、统计和，显得就尤为迫切和必要了。
三、努力推进并实现房产档案数字化管理，建立健全全国统一的房地产档案网络
我们借助互联网的平台将房产档案信息传输到全国各地，随时随地我们都能查到自己所需要的信息。数字化缓解了档案保护与利用的矛盾，提高了档案的完整性和安全性，提高了办事效率，方便了人民群众。相应的，房产档案数字化管理系统要对档案开放范围和权限设立相应的访问权限，对于公众可以开放的房产档案，公众可以在公共网上自行查询利用，而只可对内部开放的档案，只能经由房地产档案人员通过内部局域网进行查询利用。
我们房产交易处要结合房地产管理部门的特点，制定并完善房产档案管理制度，修订本行业档案岗位责任制，做到职责分明，层层把关，提高房产档案的管理质量，全面建立档案一体化系统实现资源共享，使档案管理工作系统化、规范化、标准化，努力推进并实现房产档案数字化管理，建立健全全国统一的房地产档案网络，并逐渐走向现代化与世界接轨。
四、开发利用房产档案信息
房地产档案的信息资源怎么合理开发利用，归纳起来主要有以下几种方式：
1、宣传开放式。这是最客观的开放利用方式。利用报纸、电视等新闻媒介增强全社会的档案意识，对房地产档案实例进行宣传，通过举办房地产产权实务展览，利用效益图片展览馆藏内容简介等，使房地产档案让社会知悉，扩大房地产档案人员的知名度，办好房地产期刊。
2、咨询服务式。这是最通常的开发利用方式。设立专门的房地产档案室进行房地产资料的借阅，由专门的房地产档案人员负责接待查询，为利用者提供较好条件，提供电子档案在阅览室查询，采用多种检查工具，多探索、多渠道用户所需档案。
3、开展编研。是对房地产档案信息资源更深层的开发利用。房地产档案编研即是将馆藏的房地产档案资料按照一定的形式，进行系统的加工和专门的汇集，使其更具有系统性和专业性。
4、建立房地产档案信息资源平台，以网络化的方式相互和提供利用，在更大范围内实现房地产档案信息的资源共享，这也是房地产档案信息管理利用的发展趋势。
五、建立档案的双套保存机制
档案双套制，是指一套签署完整的，具有法律效用的纸质档案加一套光盘或磁盘为介质的电子档案。房产档案数字化是档案工作的新内容。房产档案数字化中还有许多问题需要我们解决。如数字化档案的管理和安全访问问题，以及数字化信息的规范化和存储等各种各样的问题。所以我们必须根据实际在相当长的一段时间内，对房地产档案进行双保险的管理，这就是在用电子计算机保存房地产档案的同时，还要做好纸张档案储存，这样才能尽可能的保证房地产档案的安全可靠。
笔者认为，既然双套制有其存在的必要，那么，可不可以在载体形式上有一些变动。因为基层单位在要求光盘归档的时候一般是两份，即正、副本归档制，这样归档的目的是为了确保归档以后的档案不会在被借出的时候被不遵守规定的人修改，等到图纸技术文件同步鉴定保证了图物一致以后，一套纸质档案与电子档案同时就归档了。同时还要建立多套备份制度。
在对房地产档案提供利用的过程中，只要是关于档案的修改、阅读、检查等方面的都应使用触屏、电脑查看等科学技术，对外提供利用的电子文件应为只读文件。这样也能避免房地产纸质档案过多的与外界环境接触，保证档案安全并提高纸质档案的寿命。
小结：房产档案信息化管理，是传统的档案管理方式与先进科学技术手段和科学管理方法的有机结合，使用现代信息处理技术来进行房产档案信息资源的开发，能极大地提高档案信息资源的开发利用，使房产档案管理的整体水平获得明显提高，降低了档案管理成本，极大地提高了档案使用效率。
【参考文献】
1、《房地产交易与权属登记相关知识》培训教材，人民出版社，住房和城乡建设部房地产市场监管司编
在性格方面，我也有很大的变化，在来公司之前自己一直就是个心直口快的人，脾气不好也很任性，总是无意说话伤了别人，可是现在我加入到了这个团队，融入了这个大家庭，我能很友好的和同事相处，我也深知在一个公司要的不只是一个员工的能力，而更看重的是他为人处事的方式和团队协作精神。
在经理和同事的帮助下我学到了很多东西，让我在房地产这个行业逐渐进入正轨，很快了解到公司的性质和房地产市场。但还是有很多缺陷，缺点大于优点。
优点是我比较热情，有一定的感染力，在和客户交谈时能做到自如的状态。在我接待第一个买受人赵禹的过程中，得知他已经在期房排了卡，接下来的就是首付款，所以我抓住我们现房的优势让他先别付首付，国家调控政策贷不了款，与其全款买期房还不如全款买现房，而且能挑到自己喜欢的位置和户型，100多万就买到一张图纸回去，自己的房子是什么样子，位置在哪还不知道。所以接下来的就特别顺利，水到渠成，当天下午就约他过来看房并且订了房子。
缺点是有时候过于浮躁，急于求成，遇到不顺心的事不能使自己冷静下来，所以在以后的工作中我会吸取别人的优点和成功的经验，戒骄戒躁。
作为销售中的一员，我也知道自己身兼重任，作为公司的门面，公司的窗口，自己的一言一行也代表了公司的形象，尤其是我们这个行业销售的是服务。所以更要提高自身素质，高标准要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业技能和专业知识，根据每个客户制定不同的计划。我相信我会在一次次的成交过程中，提高自信，完善自我，成为一名更加优秀的销售员。
以下是我这两个多月以来的经验：
1、不做作，真诚对待每一个客户
2、始终微笑服务于每个客户
3、珍惜每次的接待机会，把每个客户都当成自己的准客户
4、要尊重领导，要乐于与同事合作，要有团队协作精神
5、把公司当成自己家
年即逝，年即将到来，我们所卖的房子也有了很大的变化，期房也即将转变为现房，也就意味着我们的房源会越来越多，再加上我们所卖的房子所处的优势很好，项目地处未来城市实验区核心区域。
1、目前大兴地铁线已经修到天宫院，规划年轻轨到固安，地铁通廊坊。
2、大广高速也即将全线开通，以后北京到固安也就不只京开高速。
3、年月010区号与13个县市联网，包括固安，手机无漫游，教育医疗等全面对接。
4、国际第二机场也已经确址，5年之内肯定有起色。
面对着以上的优势我很乐观，因为执着、拼搏是我的航标，我会以愈加饱满的热情投入到新的挑战之中，向着更高的目标冲击。我不知道明年每个月的市场会有怎么样的变化，具体给自己制定怎样的销售目标，如果我有幸与公司一直共同成长，我会更加努力做好自己的本职工作。我会在新的一年里给自己一个新气象、新目标，继续用我的热情感染别人，同时多看一些房地产专业知识的书籍，多了解整个房地产市场的动态，让自己走在市场的前沿使自己更加充实。来公司这么长时间，我个人建议有三点：
1、公司以后多给我们做些专业知识和接待技巧的培训。
2、四期的期房也将转入现房，前三期的房源越来越少，我们马上面临的是四期后边的房子，而我们对期房的基础知识不是很精通，比如主推户型和面积，人群等等。所以建议在期房的培训上也下点功夫。
融为这个集体的一份子，本着对这份工作的热爱，用心去做好每一件事情。作为销售部置业顾问的我，至今任职半年时间，在领导的带领下，和同事们共同完成的销售工作。下面是小编给大家推荐的公司顾问个人年终述职报告资料，提供参考。
公司顾问个人年终述职报告一
今年是充满梦想和激情的一年，也是本人进入房地产行业的一年。
这年3月，有幸加入XXXX置业公司，融为这个集体的一份子，本着对这份工作的热爱，用心去做好每一件事情。作为销售部置业顾问的我，至今任职半年时间，在领导的带领下，和同事们共同完成的销售工作。现就任职半年来的具体情况总结如下：
一、喜欢你的工作，自信地去完成它
刚开始公司将对房地产一无所知的我安排到售楼部学习及工作，我学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。在这里，我感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励的人，例如各位尊敬的领导和亲爱的同事们。刚进入这个项目时，工作略显繁忙，因为那个时期正是临近项目首期开盘的日子，当时的我既是专业知识不过关，谈客能力不足，又是要做好开盘事宜的准备，并且个人的客户量微乎其微，越是临近开盘日期，本人就越是很焦急，幸好的是在这个期间领导没有给予我任何的压力，相反还时时刻刻的给予本人以鼓励，没有给本人下过重的销售任务。这里整个团队都充满了激情，慢慢地工作也上手了。这里的每位同事都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证就是首期开盘的销售任务的基本完成。感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待客户过程也更加自信，同样因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色。
二、'剩者'为王的坚持
在二期开盘销售中，本人销售业绩很差，曾经动摇过对这份工作的信心，认为自己不太适合做这份工作，又或者是胜任不了这份工作。因为业绩不好，也就是自己最终能挣到的薪水就少，这对自己坚持这份工作的信心造成一定的冲击。近来，公司相继有很多项目增减工作人员，这样的变动给以每一个身在销售岗位上的置业顾问有很大的煽动，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后他们都会说到近年的买房政策以及'估计不会好卖吧!',这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多同事都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：'坚持到底就是胜利',平日里听得多了，我们都只把它当做了一句>口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓'剩'者为王，必定需要坚持下去。
三、自觉自发的工作，就是对能力的最好检验
近来，项目接近尾盘的境况，使我们大家的思想都放松了下来，其中也包括我自己在内，在工作时间内看起了电影，此刻的我还在深深懊悔之中，不是懊悔被领导发现，而是懊悔自己不该侥幸去做任何事情。在此，我对于自己拿工资而在工作时间内不做工作的事感到很歉意，同时，感谢领导们给予的批评，这也是对于我今后无论做什么事情都是一次很好的警醒。我深刻认识到，平时老是在思考如何提高业务知识，其实，自觉自发的工作就是对自己能力的最好检验。
四、审视自己的不足之处以及对此的改善之道
审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高以及近来的散漫工作态度。个人欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关;在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法：销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;突显本项目的核心优势;增加客户接待量，从客户身上现学现卖;接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。在工作中我始终相信态度决定一切，当受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。以上列举的不足之处，是自我反思后认为自身在工作中存在的问题和需要改进之处，在日后的工作，也希望领导和同事能帮助我一同发现问题、解决问题。
五、20XX年下半年的个人工作目标：
明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。14年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。在新的一年中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我们还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到优秀项目奖，这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步!1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高。2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象。3.做市场调查，做到知己知彼。4、积极主动地完成公司的各项工作任务。5、加强团队协作力、共同进步。
总结语
每天清晨，当太阳刚刚升起，您就已经自觉自发地去工作，这就是对工作的一种发自肺腑的真爱。有了爱，我们更加主动积极地去完成工作，才能对工作充满激情，也才能最终用激情去点燃梦想。
公司顾问个人年终述职报告二
一、20XX年度工作总结
过去的20XX年对我来说是一个不凡的岁月。就在这一年我完成了一个华丽的转身，从我熟悉的遵义保利未来城市到充满未知和挑战的毕节招商花园城。这一步其实有很多的艰辛。这就标示着自己在真正意义上的长大。
自从今年6月18号我加入到毕节招商花园城以来，我觉得这支营销队伍，有着坚定的为营销尽职尽责和为客户贴心服务的思想和行为，工作虽然繁琐和辛苦。开始作为一名外场拓展人员工作确实有很大的难度，主要来自心理方面，但在各位领导的帮助及细心指导下很快就适应了。不管遇到怎么样的风风雨雨，我是不会停止前进的脚步的。在8月下旬进入售楼处。更是让我感受到了一个团队的力量。从9月22日的开盘作战到现在的签约团队没有任何抱怨，没有任何借口一直朝着共同的目标奋进。我们团队是敢奋勇作战的团结队伍，一个团队只要团结那就不怕有什么事办不到!
回顾这半年工作中的点点滴滴，可以说自己在不知不觉中已经有了很大的进步，从项目前期的客户积累、认筹、开盘、持续强销期到现在的签约期，系统的一路走过来，感触颇多。我觉得销售中最重要的首先是对待工作的热情，一直并且自始至终的保持下去，我坚信经营每一个客户都是在经营自己的人生，每一次良好的热情的沟通，会让客户从心底里认同自己，认同公司，每一个客户都是朋友，在自己未来的生活之路中起到的也许是不可估量的帮助;其次要保持一个良好的心态，在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，积极地态度最能反映出良好的价值观念。
虽然我是20XX年入职，但要在一个陌生的地方开展工作、适应新团队、新领导。背后其实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事间的帮助。都知道置业顾问的工作量大，要学的也是无比的多，销售知识永远是个无底深渊。也正因为如此，我才乐此不疲，越来越喜欢这份工作。以前常听说销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。正因为有这样一群同事，我才能在销售工作中迅速提升自己。俗话说，近朱者赤近墨者黑，因为有正合这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养份。所以，从今年9月中旬又一次以置业顾问身份参与开盘到目前这段销售期内，我总共销售20XX多万的金额，对于公司的销售任务能按时完成。同时，在日常销售工作中，我充分发挥善于思考的优点，通过对同事的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。
二、20XX年度工作规划
今年，既是新的一年，又是我一个全新的开始。回望参加飞鹰整个过程，其中的快乐无穷，在接触到个类型销售高手之后，想法更是焕然一新。在接下来不断的学习培训过程中，我希望可以快速成长，快速成为一名合格的销售经理人。对于即将到来的一年，对生活，对工作，我有着太多的希望和梦想。虽然房地产严冬为过，从二贷的缩紧到一、二线城市的限购以及利率上调。表面上看似乎有抑制房价上涨的可能，同时更有许多人开始预测新一年房价必然下跌。但是，通过在销售工作中跟客户的接触以及公司销售渠道工作中对毕节城市居民住宅需求的了解，我认为，在新的一年，毕节楼市仍将保持坚挺。理由有三：
首先：房市的繁荣是和百姓的购房需求分不开的。毕节作为四线城市，还有大部分人没有自己的'安心小窝'.而结合毕节市的整体规划-----大力发展南部新区。这标志着会有大部分城乡人员往市区涌，而住房则是必须品。随着时代的发展，毕节的消费思想以及住房观念也在悄然变化，购置高档物业(而项目自身配套完善)，追求人居梦想以及>投资消费将成为主流。大量的婚房需求也在近几年得到充分的体现。再者，由于金融危机所引起的通货膨胀率也影响着许多购房者的思想，近两个月明显感觉投资性需求较前段时间又有所增加，'把钱放银行不如投资不动产'.因此，相当一部分刚性需求购房者的购房心态也将影响新年毕节楼市的整体走向。
另外：随着国二号文件，大力发展贵州，其中毕节作为全国第二个示范区。加上不就将开通杭瑞高速和成贵高铁，可以很好的拉近毕节和外界的距离。这里得天独厚的气候和地理位置(大量旅游景点如：百里杜鹃)也会吸引大量的外来人口定居和外来游客，这会大大提高本地居民的副收入。这一点在前期的客户群个体组成也是一个很有力的支持。
还有：随着高铁即将建成。大大拉近了毕节和遵义、杭州、成都、重庆的距离。而招商花园城作为最具竞争力的项目，以其配套完善、交通便利、针对性强等特点将大大赢得毕节及外地商家的青睐。
在毕节其他项目的严冬季节我们创造了销售奇迹。因此，我认为虽然严冬未过，但项目的春天即将到来。所以，在这充满希望的新一年里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于利己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!
目标：1、销售业绩，商业1.5亿。高层0.8亿。
1、我将进一步加强各方面知识的学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为自己为公司再创佳绩作出应有的贡献。
三、对公司的期望或要求
2、服务是销售中最重要的一个环节，做好服务工作，便开启了客户与我们之间的一道信任之窗。公司应坚持每月做客户满意度调查，在此基础上可以设定服务明星，让得分最高的置业顾问，可以得到适当的奖励，也可以用服务明星奖来以示鼓励和表扬，并可以制定一定奖惩机制。
3、公司可在年终时设定优秀员工奖，全勤奖，年度销售冠军奖等，对辛勤工作了一年的员工们作出表扬和慰藉。
4、在条件允许范围内，可创作企业期刊，提升知名度，同时也让有才识的同仁展现自己。如创业规划、场景训练等。
5、在闲暇之际，可考虑以公司或项目的名义为所在区域做义工，提升公司或楼盘的形象。
6、公司应该更加注重人才培训，素质培训等
以上谨作为个人意见，如有不妥之处望领导指正批评。
总结：把握命运，扬起自信的风帆。人生如若海苍茫。每人都把舵手当，荡起波涛千层浪。要活洒脱当自强。改变，请从今天开始。
公司顾问个人年终述职报告三
尊敬的领导：
您好!在此我先对领导和同事们对我一直的指导和帮助表示衷心的感谢。
自20XX年10月21日我加入xx公司以来，本着对这份工作的热爱，抱以积极，认真学习的态度，用心去做好每件事，做为一名置业顾问，必须具备高水平的专业素质，和过硬的专业知识，帮助客户买到趁心如意的房子。
自入职以来，可以说是自己在不知不觉中己经有了很大的进步，从进入案场以来，前期的>培训，学习考核，接待客户，签合同。系统的一路走来，感触颇多，我觉得销售中最重要的首先是对工作的热情，并切自始之终都保持下去，每一个客户都是自己的财富，每一次良好的热情沟通都会给自己带来意外的收益和财富。大多客户奋斗一辈子可能也就是为了买这套房子，所以在买房的过程中，存在很多的迷茫与疑问，这个时候就需要我们拿出自己的专业知识去根据客户的实际情况，一一的为客户引导，解决客户心中所有的疑问，最终达成客户成交。入职半年以来，工作中包含了太多的艰辛与不易，即离不开自己对工作的勤奋与努力，更离不开公司各级领导对我的支持与指导。每当成交一个客户，看到他们满脸高兴的模样，我心里非常的开心，感觉自己不仅是卖了一套房子，而是给客户提供了一个温馨的家庭，那种成就感顿时充满我的心间。截止5月23日，本人共成交房源21套，总销售额元，总回款额xx元。
回顾这几个月工作的点点滴滴，虽然工作上取得了一定的成绩，但还有很多的不足之处。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象，所以我要坚持不懈的提高自身素质，以高标准的服务水平要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。此外还要广泛了解>房地产市场的动态，走在市场的前沿。需要掌握更多的销售经验和技巧，业务水平有待继续提高，及时了解周边楼盘销售动态等。按照目前公司的销售规划，下半年将启动都市新城项目商业部分和二期住宅的销售工作，对此，我将从以下几个方面做好销售工作的同时提升自己的业务水平：①对不同客户的分析，客户区域来源分析，客户咨询问题总结。②努力提升销售技巧，如何更好的做SP、如何现场逼定。③加强对国家对房地产政策的学习。
时间的步伐带走了一切的忙碌，烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的半年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于项目的很多情况我什么都不是很明白，不过在领导和同事的耐心帮助下，我很快了解了项目的全部情况，熟悉了销售工作的流程。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，努力做好自己的本质工作的同时为诚发公司的发展奉献自己微薄的一份力量。
公司顾问个人年终述职报告四
金秋十月，丹桂飘香，在这个收获的季节里我来到了XX这个大家庭，开始了我全新的工作和生活。
转眼已毕业一年有余，一年多来一直在房地产销售这个行业里，从起初的跃跃欲试到后来的迷茫不前再到现在的踌躇满志，每一段经历都是自己人生宝贵的财富，这样一个心路历程恐怕每一个刚刚毕业的大学生都会经历到。既然选择了房地产销售这样一个精英遍地强者生存的行业就注定了自己不能自甘平庸，所以我一定要严格要求自己，不断提升自己，在这一行干出一番业绩。
告别了国庆七天长假，十月八号我就来公司报到了，刚到公司赵经理给我们安排的工作是让我们在网上搜集一些房地产特别是商业地产销售的专业知识，因为之前做过这一行，所以搜集起来比较简单，也算是巩固了一遍房地产基础知识，作为首次接触的商业地产就没有那么简单了，我和几位新的同事经常在一起探讨这方面的问题，大家互相帮助，互相促进，不断进步。
十月中旬我们重点学习的是房地产基础知识，包括一些专业名词的概念和定义，房地产相关法律法规，房地产价格税费，建筑工程知识以及销售人员应具备的专业技能和术语。在这期间还学习了商务礼仪以及电话接听技巧，通过观看《金正昆讲商务礼仪》的视频学习到了商务交往中应注意的基本礼仪标准，观看曹国良主讲的《快速售楼新技巧新方法》学到了一些实际销售中接待客户，发现有效客户，与客户有效沟通的技巧，受益匪浅，在电话接听方面，通过一对一的实战演练不断提升自己的电话接听技巧。天气好的时候去了如居然之家，红星美凯龙，华南城，金马凯旋家居市场，锦艺轻纺城，南三环水暖市场等郑州市的一些市场，通过对这些市场的了解，熟悉了郑州市内及周边市场的基本情况，结合在网上搜到的政策法规对整个郑州市批发市场的动向有了初步的了解。因为有了学习的目标，整个十月中下旬都非常的充实，我和同事们渐入佳境，每一天都学到了新的知识，每一次走访市场都增长了不少见识。
在学习的过程中也存在很多的缺点和不足，尤其是对项目泓佳厨卫市场缺乏系统的学习和了解，这样我们在向商户进行介绍和接听电话的时候就显得手足无措，不知道从哪里下手，对客户提出的问题不能具体完善的进行回答，这一点需要自己再加把劲。在市场调查这一块也存在着不少问题，比如在华南城调查的时候，不知道该怎样跟他们的置业顾问进行有效的沟通，谈的很宽泛，没有了解到更深层次的东西，很多重要的需要了解的点还是杨总赵经理高大哥他们调查出来的，对我来说市场调查这一部分的工作还需要多多像领导们请教，多走访，争取在不断的实践中取得进步。
不积跬步无以至千里，不积小流无以成江海，在接下来的十一月里有更加繁重的市场调研任务在等着我，我一定从小事做起，事事细心，在学习基础知识以及项目知识的同时珍惜每一次市场调研的机会，多学习，多请教，争取在最短的时间内完善自己的不足，让自己成为一个优秀的商业地产置业顾问。
在此次培训中，公司内训讲师分别从企业文化、人力资源管理制度、行政管理制度、房地产基础知识、营销管理等对学员进行逐一讲解;同时组织学员前往新世界项目现场实地参观了解工程管理、物业管理的现状及未来发展规划，以此从文化、制度、流程、规范化管理等方面帮助学员全面认识新世界地产，并为其快速融入团队，更好地开展工作打下基础。培训组织与培训内容满意度调查结果显示，学员对培训整体效果表示认可，整体培训满意度达到96.8%以上。以下针对本次培训组织工作进行有效总结，以便改进。
一、培训亮点：
1.组织学员现场参观。通过对项目现场先参观后讲解的培训方式，使得学员能够更为直观的了解到项目工程情况，物业服务的特色等，摆脱了原来坐在教室里比较枯燥的教学模式。
2.高管的职场心得分享。此次培训增加了高管职场心得分享环节，希望通过个人丰富的职场阅历，与大家分享自己独特的个人体验。本次邀请的分享者是世通公司总经理宋德胜，他以“职场人如何赢得未来”为主线，通过发生在自己身边的大量成功案例向大家分享了自己的心得感悟：“工作要主动、努力、用心、不断的学习，以把上级交办的事情办好的职业化心态做事，成为让上级放心、对公司拥有高度责任心和忠诚度的员工，要注重个人职场品牌的建设，未来一定会掌握在自己手中。”宋总真诚的话语中充满了智慧，博得了现场阵阵掌声。
3.座谈会更加关注员工的个性发展和职业规划，通过两天的培训，新员工对公司发展前景充满信心，同时对充满人文关怀的公司文化非常认同，所有新员工在座谈会上谈到了自己目前存在的不足和改进之处，同时向大家分享了自己未来1-3年的职业生涯发展规划。
二、存在的不足及提升措施：
1、培训形式上比较单一，应该增加更多的互动和案例分享环节，让更多的人参与进来。
2、培训内容和时间应该增加，通过至少一周的时间让新员工更加清晰的了解公司的战略目标、发展规划、企业文化、工作流程等相关知识，掌握个人职业生涯规划方法、职业化素养和心态、团队沟通技巧等综合软能力。
3、部分培训讲师现场呈现技巧有待提升。作为企业内训讲师应该了解每位学员不同的个性特点，有针对性的在课堂上增加和学员之间的互动，避免填鸭式的教学方式。
一、基本情况
公司初建于一九五O年，后经多次更名和改组。二OO一年四月，根据上级文件精神，启用现名称。
公司现有在职职工241人，其中在岗职工192人，按照行业内部政策，退养30人，自谋职业及待岗9人。离退休人员390人，其中离休5人；退休职工中，在宜昌市区集中安居的204人，外地181人。
公司部占地面积47615m2，另在河南省省焦作市有一留守处，主要用于安置焦作地区的离退休人员。该公司现有总资产2984万元，总负债2309万元，资产负债率77％，主要从事煤田资源勘探、桩基水井工程施工、地质灾害防治、工程测量、工程物探、桩基检测、地质环境评估、酒店服务、房地产开发等经营业务。
公司领导班子暂由4人组成。根据事分体运行原则，公司下设企业部和事业部，企业部负责生产经营管理，事业部主要承担职工事业身份管理、基地管理等事业职能，另湖北省基础工程公司在该公司设有一办事处，主要负责资质管理和技术指导工作。
二、结构调整情况
为安置分分流富余人员，公司先后成立工程处、地质勘察处、工程勘察处、金峡地质房地产公司、金龙大酒店、车辆运输处、桩基检测中心、岩土实验室、机修车间、物质供应站、物业管理处等11个内部独立核算单位，其中金峡地质房地产公司、金龙大酒店注册为法人企业（对总局为统负盈亏单位），形成了以地质延伸业、房地产开发和酒店旅游为主的产业体系。
地质延伸业包括工程处、地质勘察处、工程勘察处、桩基检测中心、岩土试验室等五个经营实体，拥有资产总额317万元，安置职工107人，二OO四年营业收入2289万元，占全公司总收入的69％，在地质公司转产过程中，发挥着安置、创收方面的主导作用。
金峡地质房地产开发公司组建于一九九三年，具有独立法人资格，注册资本1010万元，安置职工8人。房地产开发是我公司的支柱产业之一，过去几年，由于受资金条件的限制，丧失了一些发展机遇，经营一度难以为继。03年，公司通过金龙大酒店的产权抵押，先后在建设银行贷款1000万元，解决了三峡大学一、二期项目的资金问题；利用公司集贸市场，通过运作，换得伍家岗区18.7亩土地的开发使用权。一系列成功的资产运作，为房地产公司赢得了主动，在2003年开发房屋14100平米的基础上，至04年至今完成开发面积21000平米，目前已到帐收入1270万元，一跃成为我公司的创收、盈利最大户。同时，三峡大学项目三期及伍家岗项目前景看好，房地产公司有望在未来几年内担当我公司经营创收的主力军。
金龙大酒店位于宜昌市东山大道公司旁，楼高15层，总投资1545万元，九六年投入运营，九九年底至二OOO年七月因经营亏损停业，二OOO年八月重新启动。因酒店属高额负债经营，后续投入严重不足，加上地理位置不佳、经营管理不善等诸多原因，经营效果一直未达到理想状态。二OO三年，为盘活资产，公司通过股份制的形式募集装修资金60万元，对酒店设施进行了部分更新改造，04年又以同样方式新增装修改造资金50多万元，酒店硬件设施有所改善，现经营形势有所好转。04年，经营收入198万元，实现利润28万元，收入和利润均在去年的基础上翻了一番。酒店通过两次硬件改善，扩大了接待能力，巩固扩大了市场和客源，带来了明显了经济效益，使酒店这笔巨大的资产逐步发挥了效用。酒店二星级的申报评审工作已经完成，近期有望挂牌。
三、改革情况
近年来，公司在改革方面进行了一系列新的探索：在人事管理方面打破职工身份界限，封存职工事业身份，将正式工、合同工、聘用工纳入同一管理平台；在工资分配方面跳出事业单位工资体系，全面实行岗位工资制度和项目工资制度；在劳动用工方面实施全员劳动合同制，实行全员双向选择，竞争上岗，动态管理；在财务管理和考核机制方面实行责任分级细划，预算目标控制，利润与财务状况双向考核；在成本控制方面推行了项目经理制，探索了钻机承包、单机核算、项目成本包干、业务招待费、通讯费与创收总额比例挂钩等行之有效的方法；在车辆管理方面，成立了车辆运输处，统一车辆管理，自主经营，自负盈亏，上至公司长，下至一般员工，用车一律明码标价，按价付费。
积极推进产权多元化是公司近几年的重要改革举措，主要体现在五个方面：一是职工个人或合伙购买钻机，参与公司有项目的生产，以弥补公司自有生产能力的不足。具体操作方式为，公司承接工程项目后，以单价合同的形式将钻孔工作量分包个人钻机施工，工程完结后，以实际完成工作量结算工程款。目前，公司职工个人已拥有钻机、吊车等生产设备20多台套，成为桩基施工的主要力量。二是成立股份制设备租赁站。公司地勘处为满足生产发展需要，组织本公司职工自愿出资组成有限责任联合体，其主要机制为利用股金购置地质勘探类设备、钻探物资等，通过地勘设备与物资租赁服务获取投资回报，不承接和从事具体工程项目施工。目前还停留在为出资人钻探服务的经营水平。股东按实际出资拥有租赁站股份，所得收益按股东占有股份进行现金分配，需要增加新的物质设备时，再行增资扩股。为维护股东合法权益，该租赁站还选举产生了董事会、监事会和租赁站站长，并讨论通过了《地勘股份租赁站章程》。目前，该租赁站实有股东37人，累计筹资60多万元。三是金龙大酒店的股份合作经营联合体。公司与联合体签定租赁经营协议，联合体向公司交纳租赁费或安置内部职工，联合体承担装修投资及经营的所有费用。联合体采取股份合作制的形式，公司持股30%，经营者持股30%，外部合作人持股20%，职工持股20%。联合体通过选举产生董事会、监事会并制定《章程》。四是国有资产买断经营。打印室两名职工买断所有设备后，完全自主经营，自负盈亏，自理工资并向公司交纳其各项人头费。岩土实验室以原有经营者为主体，通过评估后买断原单位全部资产，使用公司资质对外经营，向公司交纳管理费，自我约束，自主发展。五是房地产公司单个项目的联合投资、联合开发。99年与长宜房地产公司联合开发云集大厦；2003年房地产公司与社会民营资本联营，以三峡大学还建项目一期工程为载体，房地产公司出证照，收10%证照费，双方对等投资，对等承担风险与分享收益;2004年，以相同的形式组成了房地产公司、社会民营资本、员工持股会三方联合体，参与三峡大学二期工程的建设。
四、05年上半年工作
上半年，公司紧紧围绕局工作会议精神和公司职代会提出的奋斗目标、总体思路及工作方针，以科学的发展观为指导，立足市场需求，加快经济发展，取得了可喜成绩。1－6月份，完成预算外收入2306万元，盈利33万元，分别占全年预算指标的65.7%和59.2%，实现了时间过半，任务过半。其它各项工作呈现良好态势，职工公司伍保持平稳。
上半年主要做了以下几个方面的工作：
（一）、明确总体思路，完善考核机制
早在春节前，公司领导班子就明确了05年主要工作思路，并形成了职代会工作报告草案，分发到各基层单位、部门，广泛征求对05年工作的意见和建议。职代会期间，在吸收各方面意见的基础上，明确提出了05年的奋斗目标、总体思路、基本方针和主要工作措施，从而为全年各项工作的开展奠定了基础，统一了思想，明确了任务。
为增加积累，增强公司宏观调控能力和发展后劲，公司针对04年工作存在的问题，调整了公司对各经营单位的经营考核机制，提出了将各经营单位管理人员绩效工资总额与交公司费用挂钩的管理办法，即发多少绩效工资，就对应上缴公司多少费用，体现了权利与义务对等、上缴随效益浮动的管理理念。同时将公司机关管理人员的绩效工资总额与公司上收管理费挂钩，意在改变过去各经营单位盈利，公司管理费用则入不敷出窘境。在绩效工资管理方面，根据04年效益情况，提升了房地产公司的绩效工资档次，降低了煤勘项目部的档次，体现了工资能升能降的分配原则。
（二）、明确工作重点，抓好主导产业
2005年，我公司产业发展的总体思路是：优先发展资源勘探和房地产业，巩固提高基础施工和岩土工程业，做精做细酒店旅游业，放开搞活其它辅助业。
上半年，地勘处坚持以矿山地质和资源勘探为主业，充分利用政策机遇，不断拓宽经营领域，累计完成资源勘探矿区10个、钻探进尺6635米（不含煤炭项目部1448米），提交各类矿山及地灾评估、储量检测、预查报告67件，创收335万元（不含煤勘项目部收款70.7万元），实现利润19万元，其中资源勘探和矿山地质创收占全部收入的89.6%，充分体现了其在地勘方面的竞争优势。
房地产公司通过职工入股、吸纳外来资金、实施资本运作等有效方法，保证了三峡大学二期房项目的顺利峻工并交付使用，实现收入1200万元，利润近100万元，继续保持了其在全公司经营创收盈利中的主导地位。另外三峡大学三期工程建筑面积13000平米、造价1000多万元的建设合同已经签订，不久即可启动。伍家岗项目新的合作开发意向也已达成，目前正在申请修改用地规划。
重新改组后的工程处慎重选择施工项目，坚持推行项目经理责任制，加强对项目资金流向的控制，使得上半年施工的几个工程项目均保持盈利水平，完成经营收入447万元，在激烈的市场竞争和极困难的情况下，实现了桩基施工稳步提高的产业发展目标。
（三）、强化内部管理，增强竞争能力
金龙酒店完成二期改造后，硬件设施有了一定改善，今年主要精力放在了抓内部管理：明确岗位职责，制定《员工手册》和《操作规范》；加强员工培训，把5月份列为规范服务月，狠抓规范服务；坚持例会制度，强调执行，重在落实。经过酒店上下的不懈努力，酒店荣膺“二星级旅游饭店”称号，并在4月18日举办了隆重的挂牌仪式。煤勘项目部在总结去年经验教训的基础上，制订了《煤勘项目部内部管理办法》，明确职责，细化程序，同时适时调整了钻机管理人员，使管理混乱、效率低下的状况有所缓解。工程处进一步明确管理层、项目经理部、钻机承包组职责范围，强化合同意识，以项目经理为施工管理主体，严格项目管理，在确保项目的安全质量的同时，工程处利益有保障，项目经理个人得实惠，钻机工人的权益不受侵犯。
上半年，公司根据差旅费、招待费中出现的一些问题，起草了《关于进一步强化有关报销规定的通知》，对招待费、市内交通费、公务用车等非生产性支出进行了适当控制和规范。为了巩固清产核资成果，加强了对帐销资产的管理，对各经营单位帐外有形资产进行统一设帐管理，防止了资产的流失。
（四）、拓展市场空间，增加创收渠道
公司桩基工程处针对目前桩基市场竞争激烈、市场比较混乱的现状，结合以往的经验和对客户信誉的了解，在加大信息工作力度的同时，有针对性、有选择性的联系施工项目，主要在石油化工、电力、军工、厂矿企业等领域的建设项目来开展业务，而对公路、铁路、市政、房地产等传统市场采取了解、接触、慎入的态度，避免大量的资金投入和工程款的沉淀，减小项目施工的风险，改变了过去有产值无利润状况。公司工勘处近年来传统市场空间受到挤压，宜昌周边岩土工程勘察施工竞争环境恶化，为了摆脱困境，他们主动走出国门，寻求发展，施工的柬埔寨西丁河桩基工程进展顺利，不仅创造了效益，而且开了本公司境外施工的先河，积累了经验，增强了信心。煤勘项目部在山西、河北项目施工相继受阻后，及时采取措施，回到鄂西资源勘探市场，降低了外省施工的潜在风险。
今年，为适应市场竞争的要求，公司进一步放宽了各单位专业分工的限制，为各经营单位参与广泛的市场竞争提供了平台。运输处在公司工程处、工勘处、地勘处等主要经营单位相继以不同出资方式购买小车后，小车出租率急剧下降。为了确保完成全年任务，运输处充分发挥职工的技术特长，积极寻求新的经济增长点，先后承接施工了柴家冲大桥、太平溪大桥桩基工程，增加对外创收，终于实现了时间过半任务完成过半的预期目标。实验室适应新的技术要求，添置仪器设备，在三峡库区地灾滑坡勘察岩土试验市场取得了突破。机修车间在设备严重老化的情况下，不遗余力开拓市场，发展新的客户，上半年完成产值占全年任务指标的90%。
（五）、以安全生产活动为契机，强化安全生产管理工作
6月份，在全公司范围内开展了以“遵章守纪，关爱生命”为主题的安全生产、安全教育活动：购买自编安全学习材料400余份，各单位购买“安全宣传贴画”、“标语”、“警示牌”百余张，横幅20余幅，设立安全宣传专栏3处，以各种方式加大宣传教育力度；先后组织了2005年安全生产月全员教育考试竞赛和《公司安全管理及操作规程汇编》知识竞赛，参加300多人次，并进行了抽奖活动，发放奖金2000元；进行了一次全面的安全生产大检查，对机修厂钳工房边坡隐患进行了专项整改，参加了宜昌市举办了安全生产咨询日活动，针对暑期高温，各工地进行了有力的防暑降温及“夏季四防”工作。
上半年，公司以《公司安全管理及操作规程汇编》为主要内容，进行了安全生产应知应会的培训学习，地勘处、煤勘处等单位都组织一线员工进行了集中培训。为了提高抗风险能力，公司除为全公司在职员工购买医疗工伤保险外，今年还与劳务派遣中介组织协定协议，为野外民工、临时性用工购买社会工伤保险。为了加强对安全事故的应急处理，公司还制定了《公司安全事故应急处理预案》，明确职责，规范程序，以强化事故现场的救治处理工作。一系列有针对性的预防措施，体现了“安全第一、预防为主”的指导思想，增强了职工安全意识，加强了现场管理，从而保证了全公司的安全生产，保护了职工生命财产安全。
（六）、加强党群组织建设，努力构建和谐的公司
以“三级联创”活动为载体，在全公司范围内开展创建“六好团公司”活动，公司荣获“全国煤炭工业地质勘查先进单位”称号；公司房地产公司、地勘处等八个单位（部门）获湖北煤炭地质系统“六好基层团公司”称号，并受到表彰；公司团委被总局团委确定为“中央企业五四红旗团委创建单位”。加强员工培训教育，春节后上班第一天起，全公司主管级以上管理人员近40人进行了为期四天的集中培训，学习《细节决定成败》等经济管理前沿知识和财务管理基础知识。根据职代会精神，建立全员学习津贴制度。开展了党风廉政建设宣传教育活动。启动了党员先进性教育活动，并召开了动员大会。
上半年，组织在职、离退休人员300多人进行了身体检查；组织职工参加了宝塔河街办第二届社区运动会、湖北局第一届乒乓球比赛；组织女职工到海南进行了庆“三八”旅游活动；春节前后慰问困难职工69户、遗属61户，看望慰问住院职工14人次；举办了社区法律知识讲座。上半年，公司荣获“宜昌市绿化卫生先进单位”、“伍家岗区共驻共建工作先进单位”。
（七）、工作中存在的问题和不足
1、工程处清收以往工程款进展缓慢，有部分债权已经或可能变成坏帐，造成的后果：一是资产的损失，二是现金流紧张，三是债务清还无资金来源，内外均面临巨大压力。
2、公司管理费入不敷出，由于没有硬性规定各单位上交指标，各经营单位上缴费用不积极，使公司各项管理费支出无来源，公司机关管理人员基本的绩效工资也无法兑现。
3、勘探水平不高，整体效率低，钻探施工技不如人的状况没有明显改善，煤勘项目部仍没有摆脱去年的困境，上半年造成了新的亏损。
4、各单位经济发展不平衡，房地产公司、地勘处保持良好势头，工程处、金龙酒店经营形势逐步好转，煤勘项目部、工勘处效益不佳，特别是工勘处，在持续多年的平稳发展后，近年来经营形势有下滑趋势，如不及时扭转，有可能成为我公司新的亏损点。
总的来说，公司上半年时间过半，完成任务指标过半，总体经营态势良好，但存在的局部困难和问题也不容忽视，需要在下半年的工作中集中精力，逐一解决，以确保全年圆满完成局下达的各项工作任务。
五、不稳定因素
（一）离退休职工94年工改时，部分地方津补贴未执行；两年一晋级近两次也没有政策，但部分省份却都执行了，造成职工心理不平衡。去年实施地方医疗保险后，由于认识上的差距，部分离退休同志有抵触情绪。
（二）在职人员尤其是野外施工人员，由于项目工程款难以收回，含量工资兑不了现，部分有不满情绪。
（三）职工住房欠帐多，相比另外两个公司都在通过集资建房改善住房条件，职工有些怨言。职工房改时的近300万元购房款被用于归还职工集资，使职工现在的房屋维修、建房、住房补贴等均无资金来源。
在xx年的工作中，财务部作为公司的综合职能部门，在市局党组的领导下，在省局办公室的关心帮助和具体指导下，转变思想观念，强化服务意识，提高自身素质和工作质量，努力围绕中心任务开展工作，较好地发挥了职能作用，为行业的发展做出了应有的贡献。下面总结一下一年来的工作：
一、职能发展
过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。
*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。
*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。
财务合同管理月总结
公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。
*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。
*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。
