时间：2023-05-30 09:57:58
房屋抵押贷款合同模板
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：____________
抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号
第一条 总则
抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____日会同担保人签定本房屋抵押借款合同范本(下称合约)抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____
年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：人民币____ 元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条 利息
一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条 还款
一、本房屋抵押借款合同范本项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1、抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____
万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2、抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3、抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1、抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2、抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a、违约被勒令提前偿还;
b、到期而不能如期偿还。
3、抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4、抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5、抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6、如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7、如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8、抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9、抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10、抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条 手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____ 元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____ 公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1、房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____
市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2、抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____
市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1、抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2、抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3、保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4、抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤
5、若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6、倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1、物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2、物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1、一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2、抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____
市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____
市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1、抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2、获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3、抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4、抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5、当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6、抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7、抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8、抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9、抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人____ ，地址____ ，(营业执照)____
是本房屋抵押借款合同范本项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1、担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2、担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1、担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2、如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3、担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4、担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5、担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6、担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7、担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其他
一、对本房屋抵押借款合同范本内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本房屋抵押借款合同范本按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第( )项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条 附 则
一、本合约须由三方代表签字，并经____
市公证机关公证。
二、本合约经____
市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本房屋抵押借款合同范本用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条 签 章
本房屋抵押借款合同范本各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签 章：____________________
抵 押 人：____________________
签 署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担 保 人：____________________
代表人签署：____________________
____ 年____ 月____ 日
民间房屋抵押贷款合同范文一
甲方：XXXX 身份证号码：XXXXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXXXXXXXX
邮编： XXXXXXXX 联系电话：XXXXXXX
乙方：XXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXX
法定代表人：XXXXXX
邮编：XXXXXXX 联系电话：XXXXXXX
根据《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方申请办理 房屋抵押消费贷款，乙方提供协助服务事宜，订立本合同。
第一章 服务
第一条 服务内容：本合同签定后，甲方提供 房屋抵押消费贷款 申贷资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续。
第二条 服务完成：甲方向银行申请贷款成功(即贷款银行批准此笔贷款)，视为乙方提供的服务已经完成。
第二章 贷款
第三条 贷款申请：甲方根据自身需要，确定拟贷款额度及贷款年限，提出贷款申请并提交相关审批材料。
第四条 发放贷款：经被申请银行批准贷款后，甲方房屋实现抵押 及履行相关手续后即可发放贷款。
第五条 甲方申请贷款总额为￥XXXXXXX元人民币(大写)XXXXXXXX整。
第六条 贷款年限为XXXX年。
第三章 服务费用
第七条 服务费用：甲方支付乙方服务费：￥XXXXX元人民币(大写)XXXXXXXXX(不含评估费、抵押费、保险费、公证费等)。
第八条 定金：本合同签定之日甲方向乙方支付定金：￥ XXX 元人民币(大写) XXXXX。贷款申请成功后(即贷款银行批准此笔贷款)，此定金抵作服务费用。
第九条 本合同签定后，甲方提供全部贷款资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续，如果甲方贷款申请未通过银行的审批，双方协商终止合同。乙方在3个工作日内将定金全部返还甲方。
第十条 若因甲方过错致使甲方贷款申请未通过银行的审批，使本合同终止，甲方无权要求返还定金。
第十一条 若甲方单方面终止本合同，或甲方单方面终止借贷申请，甲方无权要求返还定金。
第十二条 甲方应在乙方服务完成当日(即本合同第二条约定之情形)，将剩余服务费全部支付给乙方。
第十三条 由于贷款的成功与否是根据借款人自身资质、银行政策等综合因素决定的，故乙方并不对此贷款成功给予承诺。
第四章 违约责任
第二十条 本合同一经签定，双方需共同遵守，否则违约方需赔偿守约方的一切损失。
第二十一条 逾期支付定金与服务费用的违约金计算办法：按照所欠费用每日加收 XXXX 的违约金。
第二十二条 争议的解决方法
本合同签定地为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，如借款人未能按期全额清偿到期债务，各方应协商解决，如协商不成，任何一方均可向对本合同签定地有管辖权的人民法院提讼。
第五章
第二十三条 付款方式：
定金、服务费由甲方以支票或现金方式向乙方支付。
第二十四条 本合同一式 XX 份，甲、乙双方各执 XX 份。本合同自签订之日起生效。
甲方：(签字、盖章) 乙方：(盖章)
法定代表人或委托人：(签字)
XXXX年XXXX月XXXX 日
民间房屋抵押贷款合同范文二
抵押人(以下简称甲方)：
抵押(以下简称甲方)
抵押权人(以下简称乙方
甲方因急需协商一致同意，甲方将甲方名下的 的股份作为借款抵押给乙方， 所有股东作证并签字： 。
第一条：乙方向甲方出借金额为人民币 元整(￥ 元)。
第二条：借款期限：自月 日止，期限届满之日清偿，乙方如需用钱，甲方应将及时清还。
第三条：借款利率按照中国人民银行同期贷款利率 倍执行。
1、还款方式的选择：利息按月结清，每月月利息，本金在借款到期之日一次性结清。
2、甲方在清偿借款之后乙方应归还甲方先前所出具的借据。
第四条：甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则乙方有权处置抵押物。
第五条：抵押期限从本合同生效之日起至甲方履行完毕合同止。
第六条：本协议期限届满前后，若甲方还清借款时，乙方应协同甲方办理抵押权注销登记，若甲方届满不清偿，则视为甲方自愿，放弃该抵押物的所有权、使用权、管理权及处分权(即该抵押物的所有权归乙方所拥有)。
第七条：签订合同后，甲方未经乙方同意不得抵押物出售、转让、再抵押或以其他不利于乙方的方式处分该抵押物、抵押期间，抵押物不受甲方资产分割、转让影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，则有权处置抵押物，甲方无权干涉。
第八条：乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上损失，乙方应负责违约责任。
第九条：甲方如未按合同的约定归还借款，则甲方承诺自愿放弃该抵押的所有权、使用权、处分权，而且甲方还必须配合乙方办理该抵押物的过户登记。
第十条：如甲方不配合乙方办理过户登记义务，乙方可根据《民事诉讼法》的相关规定，直接向赫章县人民法院。
第十一条：本合同一式二份，甲方持一份，乙方持一份。
甲方夫妻(签字)：
乙方夫妻(签字)：
2012年12月20日
民间房屋抵押贷款合同范文三
抵押人： (以下简称甲方)
地址： 电话： 抵押权人： (以下简称乙方)
地址：电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商一致，订立本合同。
第一条 贷款详情
第二条 抵押详情
第三条 特别约定
1、 双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记或抵押权预告登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。
2、 甲方全权委托乙方代为申请最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权预告登记，以及上述登记中抵押权的预告登记变更为抵押权设立登记。乙方权限：提出登记申请、办理相关登记手续、接受询问、领取房屋权属证书。
3、 双方共同承诺：本合同第一条、第二条填写的内容真实、准确。如有虚假或不准确，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。
4、 争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议时，双方可通过协商解决，也可直接向房屋所在地人民法院提讼。
第四条 其他
1、 本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。
2、 本合同经甲、乙双方签字(盖章)后生效。
3、 本合同一式份，乙方机构存档一份。
甲方(签字)： 乙方(公章)：
1、房屋产权证是房子的产权证明，可以用来办理抵押贷款。
2、办理房产抵押要求房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押。
3、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是说即使房产证不是自己的，只要经过他人同意并且有同意抵押的证明材料，也可以用别人的房子申请抵押贷款。
（来源：文章屋网 ）
基本案情
借款合同真伪之诉
2005年12月12日，W银行白云支行以借款合同纠纷向原审法院要求判令：解除其与柳惠洋、广州市伟成大房产发展有限公司（以下简称伟成大公司）签订的《住房抵押贷款合同》；柳惠洋偿还借款本金584511.98元及利息，伟成大公司对该债务承担连带清偿责任；W银行白云支行对抵押物的价值享有有优先受偿权。同年7月12日，原审法院作出一审判决，驳回W银行白云支行的诉讼请求。上述判决作出后，W银行白云支行不服一审判决遂上诉至本院。
柳惠洋于2003年1月与伟成大公司签订《商品房买卖合同》，约定柳惠洋向伟成大公司购买南大大厦3层007号商铺。柳惠洋以分期付款方式按期付款，在2002年12月1日前支付全部房价款的10%，2003年3月前支付全部房价款的10%，2003年4月前支付全部房价款的10%。W银行白云支行于2003年3月19日与“柳惠洋”、伟成大公司签订《住房抵押贷款合同》，约定：W银行白云支行向“柳惠洋”提供100万元的贷款用于购买伟成大公司的南大大厦商铺，期限5年，从次月起等额还款付息60期；借款人连续三期或累计三期未按期还款，W银行白云支行有权解除合同、提前收回贷款并处分抵押物；借款人每逾期一次，应向W银行白云支行支付人民币100元作为违约金等；伟成大公司对该贷款承担无条件、不可撤销的连带保证。抵押合同签订后，W银行白云支行将贷款100万元划入伟成大公司账户。截至2005年11月1日止，“柳惠洋”欠供款已达3期且累计期数达22期，经W银行白云支行多次催促拒不还款。对于W银行白云支行向法院举证的《住房抵押贷款合同》、借款借据、承诺书，经过对其中的“柳惠洋”的签名进行笔迹鉴定，结论为检材与W银行白云支行没有异议的柳惠洋笔迹样板非同一人书写。该案二审期间，W银行白云支行提交了一份柳惠洋（甲方）与伟成大公司（乙方）于2005年7月6日签订的《双方协议书》，协议约定：“（1）甲方将该商铺的所有权退回乙方，由乙方继续向该商铺的抵押权人（贷款银行）继续供款；（2）甲方将该商铺所有权退回乙方，甲方应无条件协助乙方办理该商铺交易过户手续，而办理该商铺交易过户手续所产生的一切费用由乙方支付；（3）该商铺的所有权归属乙方，乙方有义务承担该商铺所产生的债权债务（包括：银行贷款、贷款利息等），如因乙方逾期还贷而受到银行警告和追诉的，概由乙方处理和承担，而该商铺所产生的债务债务与甲方无关”。柳惠洋对该协议书的真实性没有异议；伟成大公司对该协议书上“李力政”的签名表示不清楚，但不申请笔迹鉴定。柳惠洋在该案二审期间表示其没有完全支付南大大厦商业用房3层007号商铺的购房款。
基于上述查明事实，二审法院认为：根据笔迹鉴定结论，可认定《住房抵押贷款合同》、借款借据、承诺书并不是柳惠洋签订，也不是柳惠洋的真实意图表示，《住房抵押贷款合同》、借款借据、承诺书对柳惠洋不具有法律效力；原审法院认定柳惠洋没有向W银行白云支行借款、伟成大公司也就无须就柳惠洋的借款承担担保责任，认定W银行白云支行无权要求对抵押物的价值享有优先受偿权并驳回W银行白云支行的全部诉讼请求正确；案件中柳惠洋确实购买诉争房产，但其二审表示没有支付完毕该购房款，故柳惠洋无须举证来证明其自己已经付清购房款；W银行白云支行二审期间虽然提交了柳惠洋签名的《双方协议书》，但该协议书没有写明协议所涉及商铺及贷款的具体情况，难以确定协议中的商铺及借款即案件涉及的商铺及贷款，即使协议中的商铺及借款即案件所涉的商铺及贷款，协议中没有任何关于柳惠洋确认其向W银行白云支行借款及愿意还款的字样，故依此协议不能认定柳惠洋向W银行白云支行借款。2007年4月5日，法院作出终审判决，判决驳回W银行白云支行的上诉，维持一审判决。
名誉侵权之诉
2007年7月，W银行白云支行以柳惠洋、卢英伟、伟成大公司涉嫌诈骗银行贷款向广州市公安局报案。原审诉讼中，W银行白云支行并向原审法院申请调取公安机关刑事案件的相关书证材料。经原审法院去函广州市公安局经济犯罪侦查支队，该支队于2008年12月10日复函二审法院，并提供柳惠洋在该支队所经办的伟成大公司李力政挪用资金案中的询问笔录。笔录中，柳惠洋亦陈述其就南大大厦商业用房3层007号商铺的购买未向W银行白云支行贷款。原审诉讼中，柳惠洋提交了以下证据：（1）柳惠洋于2008年7月22日向中国人民银行征信中心查询的其个人信用报告，报告显示：至2008年5月27日，柳惠洋个人信息报告贷款明细表显示柳惠洋在W银行白云支行贷款已逾期还贷，最近一次还款日期为2005年12月19日，当前逾期期数为33期（逾期还贷状态记录显示为“7”，即逾期180天以上，正常还贷状态记录显示为“N”）。其中，该信用报告并注明：“除本人声明、查询记录和异议标注外所有的信用信息均是从各家银行或是其他各类机构采集所得；报告的生成依据是截止报告时间为止的个人信用信息基础数据库从商业银行和其他部门采集到的有关信息；如本人对信用报告中的内容有异议，可以联系数据报送单位或当地中国人民银行分支机构征信管理部门或中国人民银行征信中心”。(2）柳惠洋于2007年3月28日向中国人民银行广州分行征信管理处提交的《个人信用报告异议申请表》。申请表中，柳惠洋以其未向W银行白云支行借过贷款为由要求取消逾期贷款记录。经原审庭审质证，W银行白云支行对柳惠洋提交的上述两份证据的真实性没有异议，并确认信用报告中所显示的逾期还贷的贷款即是本案争议的购房贷款，但认为信用报告中已明确报告性质以及涉及双方争议时的救济程序，柳惠洋已经通过法律规定的途径行使了自己的权利，这恰恰可以证实W银行白云支行的行为没有给柳惠洋造成权利上的侵害。原审庭审中，柳惠洋明确其就本案所提诉讼请求的第一项，要求W银行白云支行停止侵权行为，即是要求W银行白云支行撤销柳惠洋个人信用报告贷款明细信息中其就南大大厦3层007号商铺向W银行白云支行贷款以及该贷款逾期还款的记录。
原审法院经审理认为：对于柳惠洋、W银行白云支行之间是否就南大大厦3层007号商铺存在住房抵押贷款的合同关系，法院生效判决已就此作出认定，本案不再赘述。根据中国人民银行颁布的《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第六条和第十一条的规定，对于W银行白云支行向征信服务中心所报送的柳惠洋贷款及逾期还款信息，W银行白云支行在生效判决已认定柳惠洋未向其就房屋买卖进行抵押贷款的情况下，仍未向征信服务中心报送柳惠洋未贷款的真实信息，从而导致柳惠洋在征信服务中心存在和保留不真实的个人信用信息记录，W银行白云支行该不作为行为对柳惠洋的合法权益已构成侵权。同时，根据该暂行办法第十二条的规定，柳惠洋不真实的个人信用信息记录可能会对柳惠洋的日常生活造成一定的影响。因此，柳惠洋现要求W银行白云支行停止侵权即撤销柳惠洋就南大大厦3层007号商铺贷款以及该贷款逾期还款记录的诉讼请求合法，对此予以支持。原审判决如下：在本判决生效之日起十日内，W银行股份有限公司广州白云支行撤销柳惠洋就南大大厦3层007号商铺住房抵押贷款以及该贷款逾期还款的记录。一审案件受理费500元，由W银行白云支行负担。
争议的焦点问题
双方争议的焦点问题在于银行方是否对被上诉人存在名誉侵权行为。
银行方认为其未实施侵权行为，理由是没有证据证实W银行白云支行实施了上述侵害行为，并认为所谓的个人信用信息记录，首先是银行系统内部的参考信息，对其查询有严格的程序审核，而非随意公开，有关柳惠洋的个人信用信息记录W银行白云支行未到处宣扬，亦没有公然揭露。对于被上诉人称因前述信息导致其无法申请到银行贷款或信用卡，但没有证据证实银行不受理其申请的理由是因为本案的个人信用信息记录。有关个人信用信息记录是银行审核是否受理有关业务的参考依据，但只是其中一项参考依据，其他的审核资料还包括申请人的资产情况、收入状况，家庭情况、工作性质等等，有关个人信用信息记录并非起决定因素。W银行白云支行所报送的个人信息记录对柳惠洋并没有造成损害结果。上诉人请求二审法院撤销原审判决并驳回柳惠洋的诉讼请求。
被上诉人答辩称原审判决是正确的，并认为信用报告是人民银行提供的一个信息平台，其中信息内容由其他商业银行提供，人民银行没有办法取消；信用报告形成之后，W银行白云支行提供的信用报告严重影响柳惠洋获得其他金融机构的贷款，影响其享受各方面的金融服务。
二审法院经审理认为，W银行白云支行确认其将内容为柳惠洋尚欠涉案贷款未归还的信息报送给中国人民银行征信服务中心，涉案（2006）穗中法民二终字第2045号二审判决生效后也未作更改。另外，中国人民银行《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》的以下规定：征信服务中心根据生成信用报告的需要，对商业银行报送的个人信用信息进行客观整理、保存，不得擅自更改原始数据（第九条）。中国人民银行《个人信用信息基础数据库异议处理规程》规定（后面未注明的文件，皆为该文件）：个人可以或委托他人向所在地的中国人民银行分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、地市中心支行征信管理部门，或直接向中国人民银行征信服务中心(以下简称征信服务中心)提出书面异议申请（第一条）。征信服务中心接到异议申请后，应提取该异议申请人的信用报告，对异议信息进行确认。信用报告没有错误或错误已更正的，征信服务中心应当通知征信管理部门或直接回复异议申请人。异议信息存在的，征信服务中心应当在异议申请人的信用报告中对异议信息予以标注，并立即启动内部核查程序（第五条）。征信服务中心内部核查发现异议信息是由于个人信用信息基础数据库的数据处理过程造成的，征信服务中心应当对异议信息予以更正。内部核查未发现问题的，征信服务中心异议处理人员应当立即填写《个人信用报告异议信息协查函》，并通过专用邮箱发送至报送异议信息的商业银行进行外部协查（第七条）。异议信息经核查确实有误的，商业银行应当在答复外部协查结果的同时，向征信服务中心报送更正信息。商业银行不能在接到外部协查函的10个工作日内报送更正信息的，应当在外部协查回复函中说明不能及时更正的原因。异议信息经核查没有发现错误的，商业银行应当在答复外部协查结果的同时，向征信服务中心提供能够证明核查结果的相关材料。其余事实与原审查明的事实基本一致（第九条）。
二审法院认为，根据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》及《个人信用信息基础数据库异议处理规程》的相关规定，个人信用报告中贷款及逾期还款信息等个人信用信息是由商业银行负责报送，由征信服务中心进行整理、保存，征信服务中心不得擅自更改原始数据；如果发现信息不准确，则由征信服务中心根据商业银行提出的纠错报告进行更正；针对个人提出的异议申请，征信服务中心先进行内部核查排除是否由于数据处理过程中造成的异议后，发出外部协查函让报送异议信息商业银行对异议信息进行核查，根据其答复的核查结果进行处理。因此，个人信用信息虽然是由征信服务中心负责操作，但具体内容是依据商业银行所报送的信息进行处理。本案中，关于个人信用报告中柳惠洋贷款及逾期还款信息，是W银行白云支行向征信服务中心报送，W银行白云支行在生效判决已认定柳惠洋未向其就房屋买卖进行抵押贷款的情况下，仍未向征信服务中心报送柳惠洋未贷款的真实信息，从而导致柳惠洋在征信服务中心存在和保留不真实的个人信用信息记录，W银行白云支行该不作为行为对柳惠洋的合法权益已构成侵权。根据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第十二条规定，商业银行办理贷款等业务，可以向个人信用数据库查询个人信用报告，因此柳惠洋不真实的个人信用信息记录确实对办理各项金融活动存在不良影响，W银行白云支行上诉主张没有损害结果的产生，与事实不符，法院不予采纳。
对银行的几点启示
银行应客观承认个人信用信息基础数据库的信息，对有关当事人的信用记录有着极为重要的影响，而不只是供有关机构或者个人参阅的内部信息。本案诉讼过程中，上诉人简单的以个人信用信息基础数据库的信息是银行系统内部的参考信息，且基于其使用范围和程序的严格控制，而否认这些信息对有关个人产生的重要影响，显然是错误的。实际上，银行已经将这一系统的个人信用信息作为其向有关人发放贷款的必经审查手续，而且许多银行已经将进入这一系统地名单列入其信贷管理系统的刚性控制审查机制。
征信信息系统有关信息的真伪责任应由商业银行承担而不是人民银行征信系统管理部门承担。从人民银行有关规定来看，个人信用信息基础数据库所录的个人信用信息虽然是由征信服务中心负责操作，但具体内容是依据商业银行所报送的信息进行处理。商业银行对信用信息的真实性负直接责任，除非个人信用信息基础数据库管理机构在处理和管理信息过程中存在过错并导致有关信息失真，否则商业银行难于转移有关责任。
要谨慎对待所报送个人信贷有关信息的真实性和准确性之核实，并应及时更正有关过时或者不当的信息。由于商业银行掌握着有关信用信息的基础资料，银行有必要根据相关客户信用资料的变化适时向个人信用信息数据库管理机构办理变更。从当前个人信用信息数据库管理的实务来看，较为普遍的一类是银行的虚假按揭贷款因法院裁决名义借款人不是真实的借款人且无须承担任何还款义务，则商业银行应该及时依据法院裁决办理相关信息的纠正，否则银行将陷入被诉。实际上，一些基层商业银行往往基于对法院裁判的不满，但是合法的救济手段已经穷尽，法院裁判认定虚假按揭贷款关系中名义借款人无任何义务的文书已经生效，而银行面临贷款悬空的两难境地，以致不愿意办理将名义借款人的不良信用记录及时进行删除。这种做法虽然在银行内部管理上有一定的合理性，但是其面临的法律诉讼及败诉风险是必然的，甚至引发一定的经济损失。
摘要：通过对住宅反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的概念、特征；进行了反向抵押贷款的风险识别；最后提出了住宅反向抵押贷款风险管理的一些具体措施。关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范1住宅反向抵押贷款的概述住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。住宅反向抵押贷款的主要特征包括：（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。2住宅反向抵押贷款的风险分析2.1老年人预期寿命风险住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。2.2贷款利率风险利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。2.3房屋价值波动及评估风险反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。2.4流动性风险流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。3住宅反向抵押贷款的风险防范3.1合适的贷款一房价比（LTV）合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。3.2资产组合分散化资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。3.3住房反抵押贷款证券化住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。3.4房产价值保险房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。参考文献［1］林思超.反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］.中国房地信息,2003，(1).［2］柴效武,方明.售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］.金融论坛,2004，(11).［3］王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］.城市规划,2003，(12).［4］肖隽子,王晓鸣.老年住宅需求与反向抵押贷款［J］.建筑科技,2005，(12).［5］张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］.城市开发,2004，(1).［6］王连勋.住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］.中国房地产金融,2004，(8).［7］孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务［J］.保险研究,2002，(12).［8］冯嘉亮.“反向抵押贷款”保险的“三得”与“三思”［J］.上海保险,2005，(3).
关键词：反向抵押贷款；金融工具；房产；养老
文章编号：1003－4625(2007)04－0077－03
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
反向抵押贷款(Reverse Mortgage)自从20世纪30年代诞生以来，一直作为一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一个补充。它不同于传统的抵押贷款，它是指拥有房产的老年人把房屋产权抵押给贷款人，贷款人对房屋进行评估，根据房屋净值向借款人支付现金；当借款人死亡或者到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以补偿自己的现金支出。通过反向抵押贷款，老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，解决一部分养老问题。
反向抵押贷款是一种金融工具，但它的功能既不是投资，也不是偿债，而是立即取得现金流，以弥补老年人生活之需。反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式。反向抵押贷款在发达国家是非常成熟的，实践证明，它是一种很强的商业行为，能使贷款者、银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。
美国的反向抵押贷款发展最为迅速、全面，本文参照美国反向抵押贷款的发展模式对我国开展这一产品面临的基本问题进行了探讨。希望这一新型养老保险产品能对我国养老制度的完善和保险业的发展有所裨益。
一、反向抵押贷款的定义和基本特征
反向抵押贷款是由英文Reverse Mortgage翻译而来的，其一般定义如下：反向抵押贷款允许老年人用自己拥有的房产作为抵押获得借款，以满足当前的消费等需求，贷款人只有当借款人去世或者不再居住被抵押房屋时才能要求其偿还本金和利息，并且只能通过出售或拍卖房屋获得款项来偿还借款本利；借款人可以终生住在自己的房子里，并且获得借款收入。
在美国，反向抵押贷款的成立至少要符合五个条件：
第一，只有老年人才有资格申请办理这种“贷款”，年轻人没有资格。这是由反向抵押贷款出现的目的决定的，即它是专为老年人准备的，是为老年人解决养老问题服务的，而不是一种人人都可参与的大众化的金融理财工具。
第二，即使是老年人，也不是人人都可参与，只有拥有所居住房屋的产权才能申请办理反向抵押贷款。
第三，反向抵押贷款通常必须是“第一”抵押，即它必须拥有被抵押房屋的第一债务请求权。因此借款人必须首先偿还房产上的现有债务，才能申请到反向抵押贷款。一般他有两种选择来偿还现有债务。一是在取得反向抵押贷款之前还清债务，二是保证用从反向抵押贷款中取得的借款来还清债务。
第四，贷款人和借款人要对贷款偿还进行约定。拥有房产的老人并不能直接把房产出售给反向抵押贷款人以获得现金流，而是先把房产抵押给贷款人，然后立即获得现金流，老年人仍然拥有房屋的所有权和使用权，贷款人在老年人去世后或者搬出该住房后才取得该房屋的所有权。
第五，反向抵押贷款成立前，贷款人必须向借款人作如下保证：
首先，居住保证，即无论借款人的借款额是多少，都要保证借款人住在自己的房屋里直到去世。这是借款人申请反向抵押贷款的首要前提，也是反向抵押贷款与普通抵押贷款的不同之处。
其次，支付保证，即只要贷款人活着并住在自己的房屋里，贷款人必须连续不断地每月向其支付年金。如果借款人选择一次性领取借款，或者选择定期领取年金，贷款人则无须支付年金直到借款人死亡。
再次，偿还请求保证，即只有当借款人夫妻双方的最后一个去世或者房产被出售时才能请求偿还借款。
最后，无追索权保证，即贷款人保证不向借款人除被抵押房屋之外的其他任何资产请求偿还反向抵押贷款，也保证不向贷款人的继承人请求偿还反向抵押贷款。
美国的反向抵押贷款产品发展已经很全面，有三个大类，它们具有如下几个方面的基本特征。
(一)借款费用(Financing Fee)
反向抵押贷款的借款费用大致可以分为三类，一是初始费用(Origination Fee)，包括咨询费用和房屋评估费用，一般以房产初始评估价值的一个百分比来计算；二是贷款利息(Interest)，占借款费用的绝大部分，反向抵押贷款的利率比一般抵押贷款的利率稍高一点；三是终结费用(Closing Costs)，包括房产处置费用和结算费用，一般以房产处理价值的一个百分比来计算。所有这些费用都要从借款人的房产评估价值中扣除，借款人最后得到的是扣除所有借款费用后的房产净值。
(二)借款金额(Loan Amounts)
反向抵押贷款的借款金额主要因所选择的反向抵押贷款产品的类型不同而不同，也随所选择的支付方式的不同而不同。有些反向抵押贷款产品的费用较高，这会大大减少借款人能够得到的借款金额。任何一种反向抵押贷款产品，在除去借款费用后，借款金额都由借款者的年龄、贷款利率和房屋的评估价值决定。根据精算的一般原理，我们不难确定，借款人年龄越大，可以获得的借款金额就越大；贷款利率越高，可以获得的借款金额就越小；被抵押房屋的评估价值越高，借款人可以获得的借款金额就越大。
(三)债务额度(Debt Limit)
借款人获得反向抵押贷款之后，他(她)所承担的反向抵押贷款债务额度等于得到的借款加上借款费用。借款人偿还反向抵押贷款时，如果债务额度低于房屋价值，借款人可以根据约定取得二者的差额。债务额度不断增加，直到等于房屋价值，但是一般不会超过偿还时的房屋价值。贷款人不能从借款人的收入、其他财产或其继承人那里得到债务偿还，这就是说反向抵押贷款是一种没有追索权的债务，除了被抵押的房屋，贷款人不能对借款人的其他资产或继承人提出偿债请求。
(四)犹豫期撤销(Cancellation)
同一般的保险产品一样，反向抵押贷款也有一个犹豫期。借款人在成功办理反向抵押贷款之后的规定时间(一般为三个工作日)内可以以任何理由撤销它。如果决定撤销，借款人必须以书面形式提出申请，如信件、传真、电报等，通过电话或口头形式撤销可以认为是无效的。
二、反向抵押贷款的领取方式
借款人取得反向抵押贷款之后，可以根据自己的需要选择贷款领取方式。美国的反向抵押贷款领取非常灵活，一般有以下五种领取方式。
(一)一次性全额领取(A Lump Sum)
借贷双方聘请独立的第三方对房屋价值进行评估，确定一个公允价值，扣除借款费用和利息，借款人一次性领取全部借款金额。除非有特殊需要，借款人一般不会选择这种领取方式，因为越早领完借款意味着将来支付的利息越多。
(二)信用额度领取(A Line of Credit)
这是最受欢迎的一种领取方式。所谓信用额度指借款人根据需要与贷款人商定一个最高支付额度，低于这个金额的款项借款人可以随时领取，既可以只领取一次(一次性全额领取可以看作信用额度领取方式的一个特例)，也可以多次领取，直到全部借款金额被领取完毕。信用额度领取方式广受欢迎的原因在于其灵活性，尤其具有可以应付不时之需的功能。当借款人因医疗、旅游、偿债、消费等需要支付款项时，就可以向贷款人领取所需的金额。
(三)定期年金领取(Fixed Term Annuity)
反向抵押贷款的本质功能是补充老年人的养老之需，采用年金领取方式可以为老年人提供源源不断的现金流，最能实现这种功能。年金领取方式又可分为定期年金领取方式和终身年金领取方式。定期年金领取是指借贷双方确定房屋净值后，商定一个年金领取期间，在该期间内，贷款人保证无论借款人是否生存，都要支付年金至约定期间期满。这种领取方式相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个定期年金，借款人领取金额和贷款人支付金额都是确定的，都等于房屋净值。
(四)终身年金领取(Tenure Annuity)
这种领取方式也是年金领取方式的一种，与定期年金领取方式不同的是，它相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个终身年金，采取养老金的领取方式。这种领取方式下，由于领取期间等于借款人的剩余寿命期间，借款人活的时间越长，领取的金额就越多，活的时间越短，领取的金额就越少。因此，终身年金领取方式下，借款人领取的借款总额可能大于、等于或小于房屋净值。
(五)混合方式领取(a Combination of a Line of Creditand Annuity)
所谓混合领取方式是指把信用额度和年金领取方式进行组合，满足借款人的多种财务需要。比如，先确定一个信用额度，用剩余的金额再购买一个定期年金或者终身年金。混合领取方式也很受借款人的欢迎。
三、我国反向抵押贷款实施机构的选择
我国正面临着越来越严重的人口老龄化危机。据人口学家预测，到2025年，我国老年人口将达到2.8亿人，占人口总数的比重将达18％；而到2050年，我国老年人口将达到4.68亿人，占总人口的27.8％。独生子女政策和随之而来的“四二一”家庭、空巢家庭的大量出现，又使单纯依靠现有社保制度和传统家庭养老模式，难以应对即将到来的老龄化危机。这一趋势对我国现有的社会保障体系提出了严峻的挑战。我国已初步确立了由基本养老保险、企业年金和个人储蓄养同构成的“三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，也不能解决全部养老问题，因此必须探讨更加新型的养老方式，作为“三支柱”养老体系的补充，反向抵押贷款就是这样的一种新型养老方式。反向抵押贷款在我国的实施是势在必行的，本文将借鉴美国反向抵押贷款的实践经验，对我国的反向抵押贷款的实施进行一些探讨。
(一)美国反向抵押贷款市场供给者考察
美国有三种反向抵押贷款产品：住房权益转换抵押贷款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，Home Keeper和贷款人自保的反向抵押贷款。其中Home Keeper是由政府通过Fannie Mae提供的，受国家财政支持，具有社会优抚性质；HECM由银行和信贷公司向民众销售，由联邦政府通过美国住房管理局(FHA)提供违约保险，可以说是一种半公共半私人性质的反向抵押贷款；雷曼兄弟公司提供的Financial Freedom是由私人机构提供的，以营利为目的，是一种贷款人自保的纯私人性质的反向抵押贷款。可见，美国根据反向抵押贷款的需求层次，设计了不同的产品类型，分别由不同的机构来实施，政府给予的支持也不同。但是，总的说来，美国政府对反向抵押贷款的支持力度非常大，好几个机构为反向抵押贷款提供支持。如FHA为反向抵押贷款供给者提供联邦再保险，Fannie Mae和Freddie Mac也为反向抵押贷款市场提供支持，前者购买市场上所有已经出售的反向抵押贷款产品，保证它们在二级市场上的流通。
(二)我国反向抵押贷款实施机构的选择
与美国相比，我国的金融市场、房地产保险市场还处于初级阶段。房地产保险品种单一，基本上以抵押住房保险为主，而产权保险、抵押贷款保险、委托保险、交易保险在我国几乎还是空白。我国也没有依托国家信用建立完善的住宅抵押贷款保险体系，而在美国，联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)积极为广大借款人提供担保，实现了信用升级，进而有力地增强金融机构的贷款信心。我国房地产界对建立类似FHA和VA机构的呼声由来已久，这些机构在我国的建立也只是时间问题。
虽然国外的反向抵押贷款一般是由银行、信贷公司、保险公司提供的，但是考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平，作者认为我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理，原因是：第一，反向抵押贷款的设计类似寿险产品，要求精算技术支持，而目前国内金融机构中只有保险公司才能提供这一技术；第二，由于我国实行严格的金融分业经营原则，银行几乎没有做这种涉及保险的复合金融产品的经验，贸然开发反向抵押贷款产品也许会埋下风险隐患；第三，反向抵押贷款产品的经营是一个长达十几年甚至几十年的过程，风险控制技术要求较高，在这方面，保险公司一般比银行拥有更多的经验。
四、我国反向抵押贷款发展模式的选择
国外开展的反向抵押贷款无外乎三种模式：政府开展型、政府支持型、私人开展型。通过前面的介绍，可以看出，美国涵盖r全部三种模式。我国开展反向抵押贷款是必然的，但是，我国应该选择哪一种发展模式呢?
作者认为，结合我国的国情，在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以营利为目的来经营反向抵押贷款业务。这一选择是基于以下原因作出的：
第一，我国还没有类似美国HUD、FHA、Fannie Mac的机构来开展反向抵押贷款业务。即使政府想把反向抵押贷款作为一种社会养老保险方式来开展，但是目前国内的条件还不够成熟，政府是否有能力完全凭借自己的力量把反向抵押贷款推广开来也值得商榷。
第二，我国保险公司有丰富的寿险产品定价经验，能够控制反向抵押贷款的大部分风险。
第三，保险公司单独开展这一业务恐怕难以控制经营中的非市场风险，尤其是政策性风险。因此政府事先通过政策或立法对贷款人的风险进行分担是必须的。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
一种观点认为，该申请能够受理。理由是：已办理了预购商品房预告登记的房屋可以为其他的债务设定担保。这种观点认为：“我国《物权法》第180条明确允许以正在建造的房屋作为抵押财产，而预购商品房就属于一类正在建造的房屋。《物权法》并没有明确限定以正在建造的房屋设定的抵押权只能用于担保预购人与贷款银行之间发生的购房款债务。相反，依据《物权法》第171条规定：‘债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。’因此，预购人有权以预购的商品房设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。”（《释义》第329页）
另一种观点认为，该申请不能够受理。理由是：以预购的商品房设定抵押权时，只能用于担保预购人与贷款银行之间发生的购房款债务，不能用于担保其他的债务。该观点认为：“依据建设部《城市房地产抵押管理办法》（下称《抵押管理办法》）第3条第4款规定：‘本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。’因此，以预购商品房设定抵押权只能发生在一种情形之下，即预售人（即房地产开发企业）将预售商品房出售给预购人（购房人）时，预购人按照约定支付首期规定的房价款后，就剩余的房价款向银行申请贷款，由贷款银行代其支付其余的购房款给预售人，而预购人将所购的预购商品房向贷款银行设定抵押权作为履行其与贷款银行之间的债务的担保。”（《释义》第328页至第329页）
由此可见，第一种观点认为，已办理预购商品房预告登记的房屋可以作为抵押物担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权，因此上述登记申请可以受理。第二种观点认为，预购商品房作为抵押物只能担保预购人因银行代其向房地产开发企业支付其购买该房应付剩余款项而发生的债务，因此，上述某甲为某乙借款担保的抵押登记申请不能受理。
笔者的意见如下。
第一，第一种观点很有法律和规章依据，但在具体办理业务时却不易操作。
预购商品房属于正在建造的房屋，确实，《物权法》并没有明确限定以正在建造的房屋设定的抵押权只能用于担保预购人与贷款银行之间发生的购房款债务；《房屋登记办法》第67条也规定：“以预购商品房设定抵押”“当事人可以申请预告登记”。从立法规定上来讲，法律用语是有确定含义的。笔者也认为，以预购商品房设定抵押仅指抵押物为预购商品房，并未对其担保的债权作出特别规定，也即，预购人有权以预购的商品房设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。按照这种理解，该抵押登记申请应该受理。
但是，《物权法》第180条允许以“正在建造的建筑物”抵押，有一个明确的前提，即“债务人或者第三人有权处分的财产”。那么，己经办理了预购商品房预告登记的房屋是否属于预购人有权处分的财产呢？
预购的商品房一般是尚未建造或者正在建造，即尚未建成的期房，无论是否办理预告登记都不改变其预购的性质。尽管法律上并未禁止商品房期权的转让，但在2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”该规定作为国家政策，作为实际操作中的指导性文件，房屋登记机构理应执行。因此，预购商品房是不能“办理转让等手续”的，由此可得出结论：预购商品房并不属于预购人可以随意处分的房产。
既然预购商品房不能随意处分，那么，其作为抵押物就必然受到限制。因为如果允许以预购商品房任意设定抵押权，就必须允许转让该房产，否则，抵押权就无法充分实现，这与设定抵押的本意是相悖的。不仅如此，处分权具体到房屋而言，一般包括转让和抵押。因而，上文中的“不得为其办理转让等手续”， 笔者认为，既包括转让手续也包括抵押手续。文件中不明确指出不允许办理的其他手续是什么，运用一个“等”字，使人们在执行该规定时容易产生一定程度的困惑。
第二，以预购的商品房设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权，目前法律、规章对此没有具体的办理规定，对于此类业务，工作人员操作起来需要仔细斟酌，慎重处理。
预购的商品房属于正在建造的房屋，自1995年10月1日起施行的《担保法》规定的可以抵押的财产不包括正在建造的房屋；自1997年6月1日起施行的《城市房地产抵押管理办法》首次明确了“预购商品房贷款抵押”和“在建工程抵押”的概念；自2000年12月13日起施行的《担保法司法解释》第47条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。自2007年10月1日起施行的《物权法》首次以立法的形式明确正在建造的房屋可以抵押，但是，对于登记业务的具体操作，该法律并没有作出具体的规定。
因此，工作人员办理此类业务还需要依据建设部《房屋登记办法》、《抵押管理办法》及《房地产登记技术规程》，同时，作为登记机构，还要严格执行国家的相关政策。
第三，笔者理解，“以预购商品房设定抵押”与“预购商品房贷款抵押”具有不同的含义。
前者是对抵押物的规定，也即抵押物为预购商品房；后者是侧重对贷款用途的规定，是预购商品房贷款，也即该贷款用于预购商品房。所以，“以预购商品房设定抵押”并不符合建设部《抵押管理办法》第3条第4款对“预购商品房贷款抵押”的规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”根据该规定，预购商品房贷款抵押所担保的债权是特定的，只能是为购该房所借款项，也即借款用途为支付购房款，同时，购房人与抵押人须为同一人。该抵押登记申请中的预购房屋作为抵押物已经交付全款，预购人本身不需要银行代其付款，其并不需要向银行借贷，而是为他人债务担保，所以，该项业务并不符合预购商品房贷款抵押的规定。因此，该抵押登记申请不能作为“预购商品房贷款抵押”来受理。
第四，同样，该项业务也不符合在建工程抵押权登记的规定。
当前，国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以缓解。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面①。要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房屋业健康发展便成为迫切需要解决的问题，于是，房屋按揭等在发达市场经济的国家和地区较为流行的融资购房方式也经香港传入我国，成为促进房地产业发展、满足居民购房需求的一种有效方式。置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。它很好地缓解了房屋市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。房屋按揭较其他类型房屋抵押更具灵活性，具有更深一层的社会意义和经济作用。
为了更好地将“房屋抵押”这种传统融资担保方式与目前较为流行的“房屋按揭”的融资购房方式进行区分，笔者试从以下几方面对二者的异同进行比较分析后发表如下浅见，要求于诸方家。
一、房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋以不转移占有的方式向抵押权人（银行等金融机构或其他法人、个人）提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务的，抵押权人有权依法以抵押的房屋折价或变卖所得的价款优先受偿。其法律依据主要是《民法通则》第89条“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”，及《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿”的相关规定。
房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为，指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，由银行收存保管购房人的购房证书和文本，并办理楼花或现楼抵押登记，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担回购保证义务。
需要说明的是，在我国盛行的按揭一词并不是法律术语，我国现行的法律、法规在默许“按揭”存在的前提下，并没有在任何法律文件中使用。按揭业务主要是在银行开展、且必须有银行介入，而我国的一些行政法规、部门规章和地方性法规都是借鉴银行的规定对房屋开发在不同阶段的担保行为，将按揭一词置换成了抵押，用抵押的规定取代银行关于按揭的规定。2003年5月7日最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中也避开了了使用“按揭”一词，笼统地称为“商品房担保贷款”。最高人民法院副院长就《解释》答记者问时谈到，商品房担保贷款也就是人们通常所说的商品房按揭。因此，从某种程度而言，按揭一词已溶入我国法律背景而形成了具有专门中国法律内涵的中国习惯法所认可的法律术语②。
关于按揭与抵押的关系，学术界存在着较大的争论，其中几个典型的观点有：
1、不动产抵押说。该学说认为，房屋按揭属于不动产抵押，其中的现房按揭与不动产抵押完全一致，而对于期房，尽管不是实际存在的楼宇，但购买期实际上会导致获得现房，而且买受人在买期房时已经支付了部份房款，它虽具有不确定性，但也相当于现房的部份价值。此外，期房按揭的目的也是为了担保债务的清偿，担保物的占有及使用仍为按揭借款人所有。按揭权人的权利与抵押权人的权利大体相同。从债务不履行时按揭权人享有的优先受偿权来看，期房按揭实际上仍属于不动产抵押③。
2、权利抵押说。该观点认为，期房按揭中的按揭人是以其在房屋买卖合同中的全部权益作为抵押，即以合同权利为抵押担保物而成立的抵押。此种抵押有别于以现存的实物作为抵押标的物的抵押④。
3、让与担保说。该观点认为，商品房按揭这种以购房人将其对于楼花或现楼的财产权或所有权转让于银行的贷款担方式，符合让与担保的特征，所以其实质上是一种让与担保。这个观点一直为梁慧星教授所推崇，并已将其写进了其主编的〈中国物权法草案建议稿〉⑤。
笔者认为上述观点都具有一定的合理性，但我个人认为以上三种说法都存在弊端，不是那么足以让人信服。主要是因为其一，在期房买卖中，买受人虽在办理按揭贷款前即已支付了一定比例的购房款，但并不能说明其已经取得了所购房屋的所有权，这与不动产抵押是存在根本区别的。其二，买受人购买的期房，在建成之前只能称之为“所有权的期待权”，而非完整意义上的物权，根据物权法定原则，抵押权既然为担保物权，抵押物的范围就需要由担保法明确规定，就此而言，期房在现行法律规定之下作为抵押物是于法无据的。故，权利抵押说也不太完美。第三，我国现行担保法只规定了“抵押权”、“质权”和“留置权”三种担保物权，既没有所谓“按揭担保”，也没有所谓“让与担保”，因此我认为让与担保说也缺少现实的法律基础。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之处
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款，都不需要转移对按揭标的或抵押物的实际占有与使用。尽管如此，抵押权人或按揭银行对该房屋是具有一定支配力和物上请求权的，具体表现在：①房屋抵押人出卖抵押物时均须由抵押人或抵押物的买受人用抵押物的价金提前清偿抵押权担保的债权，或者将价金交抵押权人同意的第三人提存。而房屋按揭中的购房人在出售按揭中的房屋时，按揭银行通常会要求购房人提前还清按揭款后，即实务中所称的“赎楼”，才同意出售（当然现在也有一部份银行可以直接办理转按揭）。②在抵押或按揭的存续期间，抵押人（按揭人）应妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并负责维修、保养的行为，如果由于自身过错或其他原因导致该房屋的价值减少，抵押权人或按揭银行有权要求其限期恢复房屋价值或向抵押权人提供与减少的价值相当的担保。③抵押或按揭期间，未经抵押权人书面同意，抵押人（按揭人）不得将该房屋出售、变卖、赠与、出租、重复抵押、偿还债务等或以其他不适当的方式处分房屋。
2、按揭人、抵押人都是通过履行约定义务（按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等）以解除这一担保（按揭或抵押），回复对担保标的圆满权利状态。
依据我国《担保法》第46条
“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，从其约定”的规定，房屋抵押所担保的范围为债权实际清偿时所存在的范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。这一点与实际操作上大多数银行提供的房屋按揭合同中约定所担保的范围是一样的。二者的还款义务人都是通过履行了约定义务，才能够彻底解除房屋的这一担保。
3、二者在形式上都要求采用书面形式。不管是房屋抵押也好，还是房屋按揭也好，都要求先签订书面的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同时，依据《担保法》第41条“以土地使用权、房屋、其他土地定着物、林木、航空器、车辆、企业设备和其他动产进行抵押的，都必须经过主管部门的登记，抵押权才能设立”的相关规定，经过抵押的房屋必须要到房管部门进行抵押登记才能发生法律效力。而在房屋按揭中，按揭银行通常会要求将权利证书交其保管，权利证书包括：生效的房屋买卖合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件、保险单文本等。如果是现房，还要求将房屋的所有权证书交银行保管，并办理抵押登记。如果是期房，登记机关应当在抵押合同上作记载。
二、房屋抵押和房屋按揭的不同点
1、法律关系主体上的不同。房屋抵押的主体涉及三方当事人：借款人、贷款人（也可称为抵押权人）、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有权处分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主体是购房人（借款人）、房产商、按揭银行（贷款人）。特别要指出的是，房屋抵押中的贷款人既可以是银行等金融机构，也可以是企事业单位法人、自然人或其他机构，但房屋按揭中通常有按揭银行的参与，即贷款人必须是银行。
2、贷款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是为了融入资金，既可以用于购房，也可以用于其他项目的投资，不一定必须用于购买房屋或从事工程建设，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全；房屋按揭中购房人向银行所借款项，只能是专款专用，其目的是为了购买楼花、或现房，或用于在建工程的开发，按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全，房产商参与提供担保的目的是为了卖出房屋。
3、法律关系内容上的不同。房屋抵押只涉及两个法律关系：主债权债务关系和抵押关系。而房屋按揭则涉及多种法律关系：①按揭人（购房人）因购房和房屋开发商之间产生的商品房买卖关系；②按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的与按揭权人之间的按揭贷款关系；③按揭人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保关系；④房屋开发商为了确保按揭人清偿贷款而与银行产生的保证关系；⑤为了避免资金划拨中的麻烦，购房人授权银行以购房人的名义将贷款划入开发商的账户而形成的委托关系。在这些错综复杂的法律关系中，商品房买卖关系是按揭的基础性法律关系，按揭贷款关系是按揭的核心关系，担保关系、保证关系是按揭的从法律关系⑥。
4、法律关系的客体不同。房屋抵押与房屋按揭虽都与抵押有关，但法律关系的客体不同。房屋按揭的客体是所购的房产，目前银行实务中按照按揭房屋的形态将按揭分为甲类按揭贷款（楼花按揭）、乙类按揭贷款（现楼按揭）和在建工程按揭。而房屋抵押的客体是抵押人有权处分的房屋，且必须是已经建成并办妥房地产权证的现楼。
5、买卖合同以及担保合同标的物的区别。在房屋按揭中，房屋买卖合同的标的与担保合同的标的应该具有同一性，即所购房屋按揭给银行提供但保的房屋是相同的，同时，对于期房而言，由于该房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最终能否顺利建成，是一个未知数，是有一定风险的。而具体的结果主要取决于开发商的履约能力，因此，其实质应是一种期待权。而房屋抵押合同中标的物与抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法拥有的房物作为提供担保的抵押物。且该抵押物是现实存在的，是一种既得权。
6、权利的实现不同。
房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房屋抵押，房屋抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房屋抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房屋抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有在债务人或担保人违约的前提下，才能依据我国《担保法》第53条：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼”的规定，实现抵押权。而抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖之权利。
而在房屋按揭合同中，当按揭人不履行债务时，在实务中，目前通行的做法主要有三种：第
一、由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的（一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例进行回购）；第
二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房，这种做法与实现抵押权的方式是相同的；第
三、由担保人（房地产开发商）承担连带保证责任。
参考文献
①王涌泉《住房按揭法律问题研究》。
②陈耀东《商品房买卖法律问题专论》第174页。
③程惠英：《房屋开发与交易——房屋法原理与实务》复旦大学出出版社97年版，195页。
④最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第289页。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
中图分类号：F830.572文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0056-02
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).
[2]范子文.以房养老――住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，2006:55-73.
[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.
[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.
房子做抵押贷款的流程为：
申请银行房子抵押贷款需要备齐资料，银行房子抵押贷款时银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
需要的备齐资料包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、购房合同或发票、个人账户最近半年的银行流水对账单。
房产必须是能用于抵押的商品房。小产权房，自建房，动迁房等房产是不能进行房屋抵押贷款申请的，房屋抵押用于贷款的房产必须有余值。特别需要指出的是按揭房和已经一次抵押的房产，如果没有余值的话银行也是不予办理的。用于抵押的房屋必须产权清晰。
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