时间：2023-04-24 08:54:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产技术创新，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；开发；经营
前言
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
一、进行房地产开发与经营创新的必要性
（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。
（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。
（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。
二、房地产开发与经营的创新内容
（1）房地产开发与经营的观念创新。
房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。
（2）房地产开发与经营的技术创新
技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。
（3）房地产开发与经营的管理创新
房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。
（4）技术创新必须和体制创新相辅相成
创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。
总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。
三、房地产开发与经营如何创新
（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。
（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。
（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。
（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。
（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。
四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
【关键词】 房地产；品牌建设；现状；路径
一、房地产品牌的内涵
菲利普·科特勒认为，品牌从本质上说，是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务的允诺。品牌是指一种术语、名称、符号、设计或标记，或是这些的综合运用，得以辨认某个企业的产品或服务，并使之与竞争对手的产品和服务区别开来；品牌也反映出消费者对企业的产品或服务的判断、认同和反馈，产品或服务是消费者购买并期盼得到实际功用的载体。
所谓房地产品牌，是房地产开发商在进行房地产产品开发经营的同时， 有计划、有目的地设计、塑造， 并由社会公众通过房地产开发企业及其产品的品质和价值的认知而确定的商号或商标，是公众对房地产开发企业及其产品的理性认识和感性认识的总和。
二、房地产品牌建设现状
1、房地产企业主体对品牌认识不准确，品牌意识薄弱
我国大多数房地产企业对发展房地产品牌不够重视，近几年来，随着房地产行业竞争的日益加剧，虽然房地产企业中的主体逐步发现品牌的重要性，但真正能利用品牌扩大企业知名度，并使消费者接受且认可的房地产品牌还为数不多。从房地产企业的管理者角度来说，他们普遍认为房地产产品是一种特殊的商品，产品所处的地块、区位是最重要的，应致力于争取优质土地资源，无暇顾及品牌宣传，更不愿意花费大量的人力、物力、财力投入到品牌建设中；从房地产企业的员工角度来说，他们对创建、维护公司品牌漠不关心，认为只要把自己岗位要求的工作完成即可，无法努力将正向的品牌影响力融入到工作细节中，更不会积极将所属房地产企业品牌在社交网络中进行推广。
2、在注重品牌的同时，忽略了产品品质
目前，众多房地产企业将品牌建设等同于广告包装，实施名牌战略的过程中， 在注重广告包装的同时， 忽略了产品品质，不把主要精力用在工程项目质量上。品牌是企业综合水平的体现，基于优质产品，通过营销、推广等各种宣传手段，品牌地位得以巩固、提升。但是产品才是品牌的根基，不注重产品品质，品牌即使在传播通路上高频次出现，也难以使消费者产生对品牌的认同感。
3、缺乏对于品牌的战略规划
多数房地产企业重视产品宣传，但是对于品牌建设的重要性与实施方法认识不足，对于品牌建设没有长期的规划。在品牌建设实践中，往往更加注重房地产产品品牌的建设，试图通过对产品的宣传推广，达到良好的销售效果，迅速回笼资金，获得利润。但是，房地产产品品牌并不能等同于房地产企业品牌。房地产产品品牌是短效的，当产品销售完毕后，产品品牌的影响力迅速降低，前期投入的巨额品牌建设费用，却很难随着产品售罄后继续积累；房地产企业品牌是长效的，在建设产品品牌的同时建设企业品牌，会形成长远的品牌效应，应充分规划品牌建设战略，不断积累、扩大品牌的影响力。
三、房地产品牌建设的路径
1、确立品牌定位
品牌定位就是企业通过对目标市场进行研究，从而对市场、价值、文化取向及独特性进行商业性决策，达到在消费者心中建立产品和品牌的特有价值地位。任何一个品牌的定位无外乎受到以下几点因素的影响：一是消费者的状况是品牌定位的出发点。企业经营者要不断挖掘消费者需求，结合品牌自身的情况，寻找最佳结合点，尽量抓住消费者的消费心理；二是考量竞争品牌的定位，根据竞争品牌定位，全面完善自身品牌，进行重新定位；三是综合考虑品牌自身企业的资源、能力，确保企业能够完成预期目标并获利。
2、塑造优良的品牌形象
房地产的品牌形象是房地产企业经过包装，展示给外界的一个总体印象，它包括了这个房地产品牌各方面的信息。塑造品牌形象的主要目的是为了让消费者对房地产产品产生良好的印象。最重要的就是要建立起品牌提供者的良好形象，品牌提供者包括房地产企业的领导者、企业员工等。品牌提供者的形象中最重要的组成部分就是企业领导者的形象。众所周知的包括万科地产的王石、华远地产的任志强等企业领导者，经常出现在电视、网络、报刊等主流媒体上，通过个人的知名度直接影响到了企业的品牌形象。通过对企业领导者的包装和展示，以及企业员工形象、素质的加强，直接影响到企业销售的成绩。
3、确保房地产的良好质量
房地产作为一种特殊的商品，质量问题尤其关键。房地产的品质不仅仅包括工程的质量，还包括工程周边生态环境、整体规划布局、房产结构、配套设施、物业管理等多个方面。只有综合品质有保障，房地产品牌才能受到消费者的认可，让消费者与企业之间构建起一种联系，从而达成共识，使品牌得到认可。把好质量关应重点做好以下几点：一是规划设计要以人为中心，处处体现以人为本的原则。满足消费者对于生活舒适、便捷、经济等方面的需求，同时也应创造社交、沟通的环境，使消费者在和谐的环境中生活；二是严格控制质量管理，以国家关于房地产开发的相关规定和法律法规为标准和原则进行开发，竣工验收环节严格把关，切实保证工程质量。
4、加强品牌创新，保持持续发展
房地产企业如果要确保品牌长青不衰，需要加强品牌的创新能力。企业可以通过外在包装和企业文化的宣传对消费者的心理造成影响，使消费者心灵产生震撼，从而对品牌的形象留下深深地印象。企业的创新能力可以从以下几个方面得到加强：一是制度创新。一个优秀的、赋有活力的企业必须有一个好的企业制度与之匹配。但好的企业制度应该是与时俱进的，并不存在一成不变的先进制度。要想企业长久稳步发展，就必须在制度上改革创新，不能简单的模仿和复制；二是理念创新。房地产开发是一个发展的行业，与社会环境、自然环境等因素密切相关。从消费者的角度出发，综合各方面因素，具体问题，具体分析，才能适应消费者的生活方式、满足消费者的具体要求，在此基础上实现开发理念的创新；三是技术创新。一个寻求长久发展的企业，必定具有一套完备的技术创新体系。只有企业坚持对技术执著的创新，才能不断提高产品的市场占有率，才能得到更多消费者的认可。同时，企业也可以获得更好的市场竞争力；四是服务创新。房地产开发企业要通过物业管理、基础设施建设、绿化建设等一系列配套的服务提升服务管理质量，从某种意义上讲，房地产配套服务水平的高低，直接关系着房地产开发企业品牌战略的实施。
【参考文献】
[1]建华，戚振强.中国建设信息[J].产品牌作用分析，2005（5）.
[2]徐承.房地产品牌：企业、物业、一个都不能少[J].房地产世界，2004（4）.
论文关键词：房地产企业，战略成本动因分析，结构性成本动因，执行性成本动因
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。这也使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路，房地产企业对成本的管理控制的关注将越来越重视。
一、房地产企业实施战略成本动因分析方法的适用性
传统的国内房地产成本管理着眼于基于房地产项目的全生命周期、以过程管控、聚焦合同、全员参与主旨的成本管理理念，以此来减少建筑材料和人工成本等各类成本浪费，高效实现成本管理的充分“节流”。而房地产战略成本管理是成本管理与战略管理有机结合的产物，是传统成本管理对竞争环境变化所做出的一种适应性变革，它更多是立足企业战略高度、审视所有成本产生原因，力图站在房地产整个产业链条之上跳出成本看成本，以此在更高视野和战略高度优化企业的成本管理模式。而为了保证成本管理战略的有效性，需要找出成本的驱动因素供决策者参考，战略成本动因分析因此产生。它又可以分为结构性成本动因（structural cost driver）与执行性成本动因（executional cost driver）。通过战略成本动因分析可以对房地产企业成本进行有效控制，并可以获得长久的竞争优势。
二、房地产企业结构性成本动因分析
结构性成本动因是指决定企业基础经济结构如长期投资等相关的成本动因。其形成常需要较长时间；而且一经确定往往很难变动；同时，这些因素往往发生在生产开始之前。因此必须慎重行事站，在支出前进行充分评估与分析。另外，这些因素既决定了企业的产品成本，也会对企业的产品质量、人力资源、财务、生产经营等方面产生极其重要的影响。因此，对结构性成本动因的选择可以决定企业的成本态势。房地产企业的结构性成本动因主要有：
1、规模经济：所谓规模经济是指在价值链活动规模较大时，活动的效率提高或活动成本因可分摊于较大规模的业务量而使单位成本降低。对于不同的企业，对其最有利的规模类型是不同的。企业应该选择敏感性最强的规模类型充分发挥其规模优势。
房地产业进行开发可以通过多重渠道实现规模经济：比如房地产企业购并，通过低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济；另外房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发；还可以通过企业战略同盟。战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
2、整合程度：上述规模经济与水平一体化相关联，而整合程度指的是垂直一体化程度。整合（integrate）是指企业为了为自己所负责的业务领域更广泛更直接，在本企业业务流中向两端延伸至直接销售、零部件内制和原材料提供等。
房地产开发企业可以利用自己在房地产主业开发过程中形成的晶牌、管理经验、人才储备、技术水平、企业形象及其良好的公共关系等资源，把与房地产业密切相关的、与房地产经营活动呈纵向社会分工关系的行业或部门(如建筑材料的生产、流通；装修材料的生产或流通；装潢设计与施工；利用自营房地产进入商业、旅游、餐饮、信息服务等领域)纳入其生产经营范围，分散单一产品生产经营的风险，扩展利润生长点的经济效果。
3、学习（learning）与溢出：企业价值链活动可以经过学习的过程提高作业效率从而使成本下降。为了适应入世后国际大型房地产企业的竞争，刚刚成长的房地产开发企业可以采取积极的应对措施通过不断学习来增强竞争力，主要应体现以下特点： （1）企业员工都是为各种“不同目标”走到一起来的，企业必须创造一个大多数员工都赞同的核心价值，激发其共同愿望； （2）房地产开发本身的特点决定了开发过程必须是一个系统过程，各部门人员不能再通过“契约”方式联合，而是通过“心灵”的结合组成一个整体； （3）房地产业是一个各类科学交叉的综合体，全体员工要善于不断学习，在定性学习基础上向定量学习转变； （4）房地产业又贵在创新站，通过学习，摈弃传统的思维方式和常规的开发程序，创造有自身特色的开发模式。 总之，房地产企业学习型组织能充分发挥员工的创造力，个人价值得到充分体现，企业效益得以提高。房地产企业可以能保持较快的学习速度或保持专业的学习，就能获得相应的成本优势。
4、技术。技术在企业价值链的各项活动（作业）中应用水平是决定其成本高低的关键因素之一。在科技创新日益频繁与快速发展的大环境下，房地产企业建立健全技术创新机制是房地产开发企业建立现代企业制度的重点，提高技术创新能力和经营管理水平是企业发展壮大的关键措施，这样的企业才会拥有技术创新的主体。房地产企业可以围绕以下方面展开：（1）推广信息技术；（2）开发新品精品；（3）应用科技成果。总之，只有那些房地产企业才能保持其成本领先地位的技术变革能为企业带来持久的成本优势。
5、多样性。国内的房地产开发企业由于我们处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化。在此情况下，房地产商应利用建筑业'建材业'设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品。这就要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。房地产企业可以从多方面努力：首先，追求设计的独特性。其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性。总之，房地产企业实现产品的多样性这样不仅能够满足客户的要求，还能有效地降低成本。
三、房地产企业执行性成本动因分析
执行性成本动因是指决定企业作业程序的成本动因。它是在结构性成本动因决定以后才成立的。而且这些成本动因多属非量化的成本动因，其它成本的影响因企业而异。执行性成本动因主要有：
1、生产能力运用模式：生产能力运用模式主要通过固定成本影响企业的成本水平。
由于固定成本在相关的范围内不随产量的增加而改变，当企业的生产能力利用率提高，产量上升时站，单位产品所分担的固定成本相对较少，从而引起企业单位成本的降低。
房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。这其中包括如土地成本、房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费等都属固定成本。对于房地产企业来说，为了应对企业的持续发展，公司都保持着一定的规模，而维持这个规模的沉没成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危机时代，房地产企业可以考虑通过承担保障性住房建设来分担和消化固定成本，从而更好地维持企业的生存。
2、联系：所谓联系，是指各种价值活动之间彼此的相互关联。这种关联可分为两类：一类是企业内部联系；另一类是企业与供应商（上游）、客户（下游）间的垂直联系。
在纵向的价值链上，房地产企业可以通过在房地产市场中的优势资源积累，通过业务整合和良好的资金链，逐步向复合性地产企业发展。以房地产开发为核心，业务范围逐渐向房地产产业链的相关行业延伸，成为集开发、建材、装饰、销售、物业管理、资产管理等为一体的新型复合地产公司。与此同时，在横向上，房地产企业发展到一定程度应通过与其他房地产企业在战略性资源与核心竞争力上的整合,以谋求更长远的发展，走战略联盟之路是房地产企业发展的必然趋势。
3、全面质量管理：与传统质量管理不同的是，全面质量管理强调质量管理的范围应是全过程的质量控制，企业的每一名员工都要承担质量责任。全面质量管理的宗旨是以最少的质量成本获得最优的产品质量。由于房地产行业的特殊性,房地产企业的全面质量管理也必定具有的一般特点，即全面性、全过程性、全员性。
（1）内容与方法的全面性。也就是要强化工作质量对产品质量重要性的认识，在紧抓开发项目质量的同时，还要注意和不断提高房地产开发环节中各项工作的质量。
（2）全过程性。房地产企业而言，也就是不仅要抓好建筑施工阶段含房屋的预售工作的质量管理工作，还要做好前期准备阶段包括项目决策与策划、各种行政申请和审批、设计和施工的招标等、房屋销售阶段以及售后服务阶段等影响房地产项目开发整体质量的各阶段的质量管理工作。
（3）全员性。对于房地产企业而言，就是要求通过加强教育和培训培养全体职员从高层决策人员到一线售楼人员的质量主体意识，谋取全体员工对质量的承诺，与此同时还要将质量目标层层分解到个人，从而形成质量管理人人关心、人人有责、共同努力、全员参与的局面。
4、员工对企业的向心力：房地产企业各部门的每一名员工都与成本直接相关站，只有依靠全体员工的互相配合，共同努力，房地产企业才能将成本置于真正的控制中，才能实现成本管理目标。
从以上分析可以看出，执行性成本动因与结构性成本动因有着不同性质：结构性成本动因分析主要是解决决策层问题，因而，其所要求的战略性选择是怎样才是“最优”问题；而执行性成本动因分析是在企业基础经济结构既定的情况下，提高各种生产执行性因素的能动性及优化它们之间的组合，从而降低价值链总成本，因而，其所要求的战略性强化是“最佳”的效果目标。前者解决资源优化问题，是前提；而后者解决绩效提高问题，是其持续。二者缺一不可。战略成本动因分析为房地产企业改变成本地位，增强竞争力提供了契机。房地产企业的成本是由一组独特的成本动因来控制，而每一个成本动因都可能成为企业独特的竞争优势来源，选择于已有利的成本动因作为成本竞争的突破口是房地产企业竞争的一项策略，应引起管理者的足够重视。
参考文献
[1]王光生.浅议战略成本管理中的成本动因分析[J].江苏商论,2003(1)
[2]焦跃华,袁天荣.论战略成本管理的基本思想与方法[J].会计研究, 2001(2)
[3]杨雪梅,唐艺.战略成本动因分析在战略成本管理中的应用[J ].财会月刊, 2003, (4).
当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。
一、房地产开发成本控制的内容
房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。
（1）项目策划阶段
这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。
（2）项目设计阶段
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。
（3）发包、施工阶段房地产项目
发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。
施工阶段的成本控制工作主要包括：
①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。
②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。
③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。
④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。
⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。
⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。
⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。
（4）项目销售阶段
这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
（5）技术创新与工艺调整阶段
在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施
（一）我国房地产企业成本管理落后的原因
第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。
第二，忽视了事前的成本控制
目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。
再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。
在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。
目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
（二）我国房地产开发成本控制的措施
我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。
1、成本控制总体上应注意的问题
第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
第二，成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2、设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。
第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。
第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。
3、采购是成本控制的重点
这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。
第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。
第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。
4、实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。
工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。
对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。
第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。
关键词：内蒙古；中小房地产企业；融资；金融机构；商业银行
中图分类号：F241 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0200-02
截至2010年底，12个盟市共有房地产企业2 070家，其中，房地产企业占96%以上，从业人数62 579人，全年完成投资11 199 875万元。该区房地产业的快速发展，带动了全区经济的增长，扩大了内需，推动了城市面貌的改观和人民住房条件的改善。但也必须看到，由于自2006年以来的房地产热以及国家“紧—松—紧”的房地产调控政策和信贷政策，也由于房地产企业盲目投资、无限扩张、决策失误，使全区尤其鄂尔多斯、包头二市房地产市场出现了较大的波动，房地产业受到了前所未有的冲击，导致部分房地产企业资金链条断裂，也出现了多起债主逼债、债务人躲债甚至自杀等恶性事件。尽管政府等有关部门实施了一系列中小房地产企业扶持政策以缓解企业财务危机（如在国内率先成功发行了中小房地产企业集合票据和集合信托；把2011年作为 “促进中小房地产企业发展政策”落实年，提出优化中小房地产企业融资环境等措施），但中小房地产企业资金吃紧问题仍伴随着适度从紧货币政策和宏观调控而日益加剧。中小房地产企业发展问题尤其资金问题不及时妥善解决，将影响内蒙古地区社会安定、经济平稳发展和人民群众特别是民间融资投资人的经济利益甚至人身安全，已经到了政府、企业、银行不解决不行的地步了。显然，本课题的研究，对于维护内蒙古地区社会稳定和经济平稳发展、保障投融资人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的现实意义和深远的历史意义。
一、内蒙古中小房地产企业融资现状
2011年，中国的宏观经济政策重在调控房价，限购政策的持续实施以及高利贷危机导致内蒙古地区房地产市场持续低迷，尤其使鄂尔多斯房地产市场出现剧烈动荡。2011年11月不断从网上爆出鄂尔多斯房地产崩盘的消息，有人称康巴什房地产已经全面崩盘。从高利贷危机以后，康巴什房地产就大面积降价，从2010年的均价10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂尔多斯许多中小型房地产企业资金难以回笼，面临严重资金短缺的问题，资金链持续紧绷，市场资金压力持续增大，主要表现在：
第一，内源融资有限。首先，企业留存收益不足。目前很多中小房地产企业没有意识到留存收益对企业发展的重要性，对于净利润的分配多存在短期行为，很少从长远发展的观点来考虑留存收益的用途。还有些企业长期处于亏损状态，即使想进行资本积累也是有心无力。所以，中小房地产企业内部融资的状况不容乐观，只能解决企业一小部分的资金需求。其次，中小房地产企业内外部融资结构不合理。中国民营中小房地产企业的融资结构比较单一，在建立初期主要依靠内源融资。据国际金融公司研究资料，中小业主资本和内部留存收益分别占中国私营企业资金来源的30%和26%。在中小房地产企业融资结构中，内源融资占到了50% 以上的比重。
第二，外源源融资困难重重。首先，股票融资门槛高。中国现行法律法规规定的股票发行门槛较高。因此大多数中小房地产企业都不能通过公开的资本市场进行股票融资。虽然近年来中国开设了中小板和创业板市场，但中小企业板的门槛仍较高，仅为业绩优良、成长性较好、科技含量高的中小企业提供直接融资机会，创业板略低于中小板上市条件。所以，大多数中小房地产企业仍不能通过中小企业板和创业板进行股票融资。其次，债券融资的能力和数量有限。中小房地产企业规模小、信用风险高，投资者对其信心不足，发行债券数量有限，因此发行债券很难彻底解决中小房地产企业的融资难题。再次，银行对中小房地产企业存在信贷歧视。目前中小房地产企业经营者的声誉较低，金融机构对中小房地产企业还款能力缺乏信任，多数中小房地产企业很难从银行获得贷款。
二、解决中小房地产企业融资难的对策
国务院总理2012年7月30日主持召开国务院常务会议，要求各地区及有关部门采取有效措施，落实鼓励民间投资相关政策，对企业反映的部分行业领域进入规则、标准和条件仍不够明确具体等问题，要抓紧研究解决。笔者认为，要解决内蒙古中小房地产企业融资难的问题，必须采取各种措施，既要提高中小房地产企业自身素质，又要改善外部融资环境，多管齐下，这样才能从根本上解决中小房地产企业融资难的问题。
1.充分发挥政府监督和管理职能作用，加大对中小房地产企业的支持，为中小房地产企业融资提供基本的制度保障。相比较于大型企业，由于中小房地产企业的融资存在着较大风险和成本，因此，金融机构难做到自觉、主动地为中小房地产企业提供金融服务。这就需要发挥政府的监督和管理作用来克服这一矛盾，并设法营造中小房地产企业“守信”的社会氛围。另外，政府要充分发挥在中小房地产企业融资担保体系中的作用。宏观引导不同模式的信用担保方向，兼顾市场，化解风险。以政府的财政资金作担保，促进和保证中小房地产企业融资担保业务的顺利开展。
政府要制定相关的中小房地产企业扶植政策，借鉴国外经验，实行财政援助与税收优惠来扶植和保护中小房地产企业融资及发展。各级政府在制定财政预算、安排财政支出时，可按一定比例提取中小房地产企业专项发展基金，用于中小房地产企业的新产品开发、新技术应用。提供贷款贴息和担保，为中小房地产企业的社会公益性活动如城市环境治理、下岗人员就业等提供直接资助等。
2.创新金融服务产品。金融机构应根据中小房地产企业信贷时间短、额度小、频率高的特点，制定与其相适应的信贷机制，推出灵活多样的结算工具，开发新的金融产品。金融机构应加大对中小房地产企业的信贷支持，适当放宽贷款期限，降低中小房地产企业的贷款利率。国家应大力发展专门服务于中小房地产企业的中小融资机构，在地方政府的支持下，采取多种形式组建地方性商业银行。政府应给予中小银行平等的待遇，取消各种不平等限制政策，增加中小银行的资金实力，使其能满足中小房地产企业资金需求，缓解中小房地产企业融资难的矛盾。
3.拓宽和增加直接融资渠道，降低中小房地产企业直接融资门槛，引导中小房地产企业进入股市和债市。中国股市、债市门槛较高，对于中小房地产企业来说很难通过股市债市进行直接融资。所以要尽快完善中国股市债市市场体系，降低中小房地产企业入市门槛，放宽中小房地产企业入市条件，为中小房地产企业直接融资提供可能。当前创业板的推出为中小房地产企业提供了直接融资的平台，但门槛和条件仍然较高，要在运行过程当中针对各地区不同情况逐步放宽条件。同时，中小房地产企业应该做好充分准备，尽最大努力满足入市条件，争取利用两个资本市场进行更多的融资，使企业早日脱离融资困境。
4.政府放宽民间金融和中小房地产企业私人银行市场准入。近年来，民间金融发展迅猛，由地下逐步转为公开，由非法逐步向合法发展。民间金融资金来源广泛，运转灵活，熟悉当地中小房地产企业资信和经营状况，克服了信息不对称问题，贷款利率也容易协商。所以，放宽民间金融和中小房地产企业私人银行，对于加强和丰富中小房地产企业融资体系建设、解决中小房地产企业融资渠道狭窄问题都是大有裨益的。问题是政府要对民间金融加强合理引导和监督管理，使民间金融向合理、合法、规范、阳光方向发展。
5.大力引导海外融资。国外大多数国家都设有专门为中小房地产企业融资服务的机构和银行。如美国有小企业管理局，其主要任务是帮助小企业发展，尤其是帮助小企业解决资金不足的问题；日本有中小房地产企业金融公库、国民金融公库；德国有以中小房地产企业为主要服务对象的合作银行、大众银行和储蓄银行；韩国有中小房地产企业银行、国民银行、大东银行和东南银行等等。中小房地产企业可以通过海外的金融机构和银行筹集资金。规模较小的企业则可以通过地方政府担保，向海外的金融机构和银行筹集资金。
6.重视企业管理，推进技术创新。资金管理一直被中小房地产企业所忽视，很难想象，没有一个科学的、健全的、及时的财务分析和判断的财务管理系统，企业能够资金运转灵活、有效。产品质量是企业的生命，只有好的产品质量才能赢得市场，只有高的市场张占有率才能促进企业发展壮大，只有发展企图的企业才能赢得金融机构的信赖。另外，诸如生产管理、人事管理、信用管理等等，无一不是影响企业平稳、有序运行的要素。因此，制定一系列合理、科学、适应市场经济的规章制度并严格执行，抑制管理中的随意性和主观性，使中小房地产企业管理工作正常化、制度化、规范化十分重要。
科技创新对企业发展具有决定性的作用。高校和科研院所都十分重视产学研结合，由于中小房地产企业对创新科技应用性和适用性强且条件宽松灵活等特点，决定了高校和科研院所愿意与中小房地产企业联姻。利用高校和科研院所开发的技术和产品生产出适销对路的产品，对于提高企业的经济效益，提高财务实力，增强和还款能力是一个不错的选择。另外，充分发挥企业内部科研人才的创新精神，鼓励员工开展发明创新活动，也是企业推进技术创新又一途径。
参考文献：
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关键词：房地产企业；核心竞争力；提升途径
Abstract: this article from the real estate development of enterprise strategy, enterprise culture, resource integration, brand ability, innovation ability and put forward ascension of the core competence for real estate enterprises, countermeasures for the development of China's real estate enterprise to provide the reference.
Keywords: real estate enterprise; Core competitiveness; Ascension way
中图分类号： C29 文献标识码：A 文章编号：
在房地产行业限购、限贷的双重压力下，房地产市场的竞争也越来越激烈。在新的形势下，如何增强房地产企业的竞争力，已成为我国房地企业关注的热点。房地产企业若想从激烈的竞争环境中脱颖而出，就必须找出企业发展的瓶颈，提升企业的核心竞争力。
1 房地产企业核心竞争力的内涵
1990年，普拉哈拉德教授和加里•哈默尔教授在其合著的《公司核心竞争力》中最先提出核心竞争力的概念。他们认为：“核心竞争力是一种知识和技能，尤其是协调多种生产技能和整合不同技术的知识和技能”[1]。
房地产企业的核心竞争力是企业长期形成的，企业独有的，支撑企业的生产和经营，并使企业在竞争环境中取得主动的核心能力。房地产企业应根据行业发展趋势，通过实施价值链管理和企业发展战略，整合企业战略性资源，使企业不断获取持续竞争的能力[2]。
2 提升房地产企业核心竞争力的途径
2.1 确定发展战略
清晰科学的发展战略是提升房地产企业核心竞争力的前提，制定房地产企业的发展战略应充分分析行业发展状况，并结合企业自身经营条件，明确企业的定位和中长期的发展目标，为企业的经营发展指明方向[3]。
房地产企业通过制定发展战略，展望企业中长期的发展愿景，确立企业的使命和目标，使企业员工树立信心。同时，美好的发展愿景能够增加合作伙伴的信心，房地产企业应结合自身优势，与具有核心竞争力的关联企业形成战略合作伙伴关系，在合作中寻求双赢和多赢。房地产企业可以通过实施企业联盟战略、品牌文化战略、人力资本战略、技术创新战略、资本运营战略、流程再造战略以及精品战略等，不断挖掘和发挥企业自身的竞争潜力，从而不断提高企业的竞争能力与竞争优势。
2.2 注重企业文化
企业文化是企业的精神支柱，是企业核心竞争力的源动力，对推动企业发展起着重要的作用。企业文化渗透于企业生产经营管理行为之中，影响着企业产品的开发，技术的创新，经营行为的发生及企业形象和品牌的建立[4]。
房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，是企业长时间积累沉淀所留存下来的文化精髓，它将为员工所接纳和继续传承[5]。企业文化对于企业员工具有导向作用，凝聚作用、激励作用和约束作用，企业文化对核心竞争力其它要素的影响通过企业员工来实现。因此，房地产企业应坚持以人为本，为员工营造一个良好的文化氛围，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的工作环境，为员工发挥自身潜能和聪明才智提供平等发展的空间，实现企业与员工的共同发展。
2.3 强化资源整合
整合优势资源是提升房地产企业核心竞争力的有效途径。房地产企业的资源整合包括企业内部资源整合和企业外部资源整合。企业内部资源整合是对企业内部资源进行优化配置，将企业具有优势条件的土地、技术、人力、资金等，通过创造性的融合，向消费者呈现高品质的产品，以提高企业的市场占有率。同时，可以形成良好的品牌效应。
外部资源整合是房地产企业在实施价值链管理过程中，与具有核心竞争力的咨询、设计、施工、销售、物业等关联企业形成战略合作伙伴关系，从而增强企业竞争力。房地产企业通过与产品上下游企业形成战略合作伙伴关系，可以使产品、信息的流通渠道达到最短，从而将消费者需求信息沿价值链逆向准确、迅速地反馈到房地产企业，房地产企业可以根据信息提供符合消费者需求的产品[6]。同时，房地产企业也可以充分发挥战略伙伴之间的资源优势和低成本优势，为消费者提供高性价比的产品。
2.4 重视品牌建设
品牌是一种无形资产，是提高企业核心竞争力的一种文化力。房地产企业品牌建设是指房地产企业对自身品牌进行设计、宣传和维护，并在此基础上提高消费者的认知度，构建企业知名度。
在房地产企业品牌建设过程中，应以诚信为基础，不断提高企业产品质量和产品特色，增加消费者对企业的认知度和提高企业产品的市场占有率。房地产企业在经营运作中，应高度重视社会效益、环境效益，履行社会责任，为社会服务，对消费者负责，树立良好的品牌形象[3]。
2.5 提高创新能力
创新是企业核心竞争力的重要部分，是企业生命力的源泉。企业只有积极创新才能极大地提高竞争能力，保持企业的可持续性发展。
房地产企业要特别注重产品和管理的创新。随着人们生活水平和居住水平的提高，房地产企业应不断创新出一部分科技含量高、附加值不断增加的房地产产品，以满足消费者的需求，如：绿色建筑、低碳建筑、智能小区。企业管理方式的创新有利于维持企业竞争优势，从而保持和提升企业核心竞争力。房地产企业应不断完善管理制度，大力推进标准化、信息化管理，以适应企业外部环境的发展变化。同时，在管理创新过程中，可以借助于相关领域的专家、咨询顾问、媒体机构来共同推进企业的管理创新。
3 结束语
在当前竞争形势下，房地产企业必须明确企业发展战略、注重企业文化建设、强化战略资源整合、重视企业品牌建设、提高企业创新能力，充分发挥企业自身优势，提升企业核心竞争力，以使得企业能够在激烈的竞争环境中保持持续发展。
参考文献：
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【关键词】房地产低碳开发 现状 措施
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
我国房地产业已经发展成为我国国民经济的支柱产业。与房地产开发行业发展迅速的现状不相匹配的是，我国目前开发商的企业开发水平整体素质比较低，开发思路和方法不正确。我们认为解决的办法就是要用科学的价值观来指导产品的开发，我国的房地产开发也到了需要进行“低碳开发”的时候了。
一、我国房地产企业发展的现状
我国房地产企业发展得很快，渐渐成为世界上的发展大国，每年建筑面积都呈上升趋势，我国的能源消耗也在逐年的增加，建筑业的节能问题越来越紧迫，我国房地产业的低碳发展是祖国建筑业发展的迫切要求，我国房地产企业必须认清现实，积极探索低碳发展的道路，广大人民群众也在积极呼唤绿色的居住环境，低碳经济的发展要求全社会积极参与，在低碳经济迅速发展的今天，祖国房地产企业应积极面对，在这场建筑业的革命中做出成绩。
低碳地产存在的问题
1、低碳房地产建筑与评价标准欠缺近年来，我国围绕“四节一环保”（节能、节材、节水、节地、环保）理念，提出了“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念，但低碳建筑仍然处于示范阶段，大规模的推广应用还缺乏一定的社会基础与技术支撑。目前依然处于探索、尝试和局部示范阶段，哪些环节需要低碳处理、哪些低碳技术必须采用、哪些低碳规则需要遵循、哪些材料必须符合何种具体的低碳标准等等，均尚未形成行业统一的标准和技术规范，因此大规模的推广应用还缺乏社会基础和技术支持。
过度依赖引进国外技术和节能材料导致普及推广困难。我国房地产业尚处于粗放式开发的发展阶段，整体行业依然摆脱不了急功近利的现实心态，导致我国在建筑节能技术领域的自身研发力量严重不足。要想实现低碳的战略目标，目前主要得依赖引进国外先进技术和相应的节能材料，这必然将导致低碳节能产品的造价成本过高，因而只能面向少数高端消费群体，受众范围狭窄，与推广环保节能建筑的根本目的相去甚远。
消费者对低碳成本的承受能力有限。公众对于低碳建筑认知度不够，概念模糊，观念上存在很多误区，过度关注初始购房价格而忽视建筑物使用周期总成本。发展节能建筑需要资金投入，据有关方面测算表明，开发节能50%的建筑，要增加10%的房屋建设成本，加上低碳、新能源，建筑成本估计会增加1000元/平方米。建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给消费者，势必导致本已高企的房价进一步上扬，远远超过了绝大多数消费者的承受能力。
我国建筑业使用的建筑材料不科学。我国目前使用的建筑材料大部分是不符合环保标准的，而且在使用的过程中实际效果也不是很好。在房屋建筑中会使用大量的水泥，水泥在使用的过程中不仅会产生大量的灰尘，还会排放大量的二氧化碳，我国的建筑行业在实际的生产生活中很少利用节能、效果好的能源，在实际生活中仍然多数使用煤炭和石油，这样就造成了能源的浪费，不利于环保清洁。
措施
树立低碳开发的产品观。房地产的开发应该是科学创新的过程，是以“低碳”的价值观来满足客户需求的过程，同样，它也是对美的孜孜不倦、极尽精微的追求过程。低碳开发，要形成一套贯穿产品开发全过程的科学的开发体系，一是在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向。二是制定了全流程管理制度，在规划设计、建筑设计、建筑施工、客户服务等重要节点实现标准化。三是大力投入前瞻性研究工作以提高产品创新能力，建立了对人体工学、环保建筑、成本控制等方面的研发体系，并在不断增加新技术和新材料在产品中的应用。低碳开发的产品观融入了对自然环境的关注，以创造生活空间为责任，引导人们的生活。实现人居的本质，那就是人与自然的和谐共处，人与社会的和谐相处。从一定程度上说，低碳开发是一种房地产开发的哲学和开发观。
出台地产低碳扶持政策。借鉴发达国家发展低碳经济的成功经验，紧抓低碳经济发展契机，在发展初期，可在能源政策、技术政策、产业政策、消费政策等方面加大扶持力度，鼓励低碳地产利益相关主体如政府、低碳技术企业、房地产企业、消费者等参与并建立低碳合作机制，对低碳技术企业提供低碳信贷产品，设立低碳基金，奖励和扶持企业进行低碳技术创新；对低碳地产企业进行相应的财政补贴、税收减免、政府采购等激励措施；对低碳地产消费者提供绿色信贷、减税或补贴等优惠政策。
制定建筑节能标准规范。中国低碳的发展要有一套符合中国实际可操作的标准，同时整合技术产品资金，推广低碳技术。（1）低碳设计，做好土地利用规划、城市规划与住宅小区规划设计环节衔接，坚持新能源和建筑的一体化设计。（2）提高新建建筑的节能设计标准，注重房地产全寿命周期成本，实现建造成本、运营成本、维护成本及环境成本之间的综合平衡。（3）遵循“适用经济”原则针对高、中、低档价位大的住宅，制定中国低碳住宅标准，对建筑进行节能评级与认证并保持认证标准的差异性、可持续性及可操作性。（4）参照美国的LEED认证等构建我国低碳建筑标准的第三方测评体系。由第三方测评机构对建筑物的能耗或能效进行测试、评估，根据测评结果出具建筑物能耗或能效水平的证明，并将此证明以标识的方式向公众明示。
健全地产低碳技术体系。地产低碳的核心是要有全面的低碳技术体系作为支撑，发展低碳地产关键在于通过技术创新和形成健全的技术体系，从而促进经济发展模式和社会消费方式的转变。在前面所述的技术体系基础之上，进一步创新和完善，最终转化为生产力并大规模应用, 如采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构；通过整体优化设计，在建筑全生命周期内实现“3R”与“四节”，即“再利用（Reuse）、再节约（Reduce）、再循环（Recycle） ”与“节地、节能、节水、节材”；改变目前房地产市场毛坯房销售模式为精装房销售，减少二次污染等等。
树立“低碳绿色”的价格观。一说起低碳环保和绿色建筑，大部分的开发商就会敏感地提到价格的问题。我认为应该用“低碳绿色价格”来诠释才会有意义。所谓低碳绿色价格就是把企业用于环保方面的支出计入成本的一种价格，这是建立在“污染者付费”、“环境有价”观念基础上，是对积极投入环保开发的房地产商的一种支持。低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳社会生产方式是前提，而低碳生活方式是实现低碳经济的关键和目的。
结束语
在低碳经济时代，房地产业发展的趋势是降低能源的消耗，减少排放量，这也是我国房地产业发展的趋势。严格的按照低碳模式对房地产进行指导和引领，在开发商例行法律条文进行房地产投资，广大业主深入地了解低碳理念，以及在政府部门的监督管理下，低碳房地产必定迅速的成为房地产行业的主流。房地产企业作为低碳经济发展的主要力量，面临的问题很多，需要做的事情也很多，我们希望企业坚持先进的理念，坚持超前的意识，积极探索研究，带头使用绿色环保的材料，造福于社会，造福于未来。
参考文献：
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【关键词】房地产业；低碳经济；房地产发展；蜕变研究
房地产业在我国是典型的高排放行业，专家预计2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%；房地产也是我国节能减排潜力最大的行业。房地产业作为我国国民经济支柱产业，处于国民经济各个产业链的中游，与20多个上下游拉动经济产业相关，发展低碳房地产既可拉动上游绿色生产，推动下游绿色消费，又能促进房地产产业结构调整，对拉动经济增长、增加就业、平抑房价都具有重要意义。
1 抑制低碳房地产业发展因素
1.1 指标评价标准欠缺
现阶段，我国与发达国家在低碳衡量标准方面还存在较大落差，虽然近些年我国提出了“生态建筑、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念，但仍然处于小区域示范阶段。在欧美发达国家标准化组织正在以PAS2050为标准依托该标准发展ISO14067产品碳足迹来发展低碳经济，而我国正处于发展低碳经济的初级阶段，低碳标准和碳排放指标评价标准欠缺，缺乏宏观指标转化为法定规划有效指引。
1.2 房屋空置率过高
我国没有统一的空置商品房标准。上海市以3年为限、北京则是4年。哈尔滨市统计部门则按开发商上报的所有存量房面积统计商品房空置面积。以哈尔滨为例，哈尔滨市一些新建小区冬季停热的住户非常多，不少小区的入住率仅为两三成。在新建小区较集中的松北区，入住率仅30%左右。房屋空置率过重造成资源浪费，抑制低碳经济的健康发展，过高的房屋空置率也反映出市场炒房现象严重。
1.3 低碳观念与建设成本难以融合
低碳经济之所以发展缓慢，除了技术上需要不断创新等原因，最主要是成本增加问题。这也是阻挡国内大多数房地产开发商涉足低碳地产的主要原因之一。据有关方面测算表明，开发节能50%的建筑，要增加10%的房屋建设成本，加上低碳、新能源，建筑成本估计会增加1000元/平方米。目前在我国，低碳建筑资金由开发商一次性投入，而节能回报却由业主持续性享受，两方面的主体并不一致。究竟谁应该为建筑节能买单？开发商不愿承担因此新增的全部成本；而消费者虽然接受低碳地产观念，但更看重现实的支出。不可忽视的是，建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给消费者，势必导致房价进一步上扬，远远超过了绝大多数消费者的承受能力。
2 发展低碳房地产的途径
2.1 制定节能效果评价系统
当前我国在制定低碳衡量标准方面根基不深、经验不足，应加强与各国政府、国际组织在建筑节能减排领域的合作。欧美发达国家在制定低碳住宅建设标准与节能控制指标方面相当成熟，我国可参照美国的LEED认证、英国的BREEAM评估体系从住宅小区规划、建筑单体、环境控制术、建筑照明节能、水工业与垃圾处理暖通空调等方面进行建筑节能评级与认证，认证标准应适合我国国情保持差异性、可持续性及可操作性，建立我国低碳建筑标准的第三方测评体系(如表1)，实行循环经济和清洁生产，实现建筑全生命周期内能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再节约(Reduce)、再循环(Recycle)与建筑“四节”(节地、节能、节水、节材)。我国政府应制定低碳房地产发展战略，结合国家整体情况完善建筑节能的相应法规文件和标准规范，建立房地产建筑工程设计、施工、验收、运行等全过程节能效果评价系统。
2.2 完善居民住房保障制度
加强土地监管，抑制土地投机，严格控制土地供应量。调整土地的供应结构，进一步推行城市基准地价制度，编制并定期地价指数和各类物业价格指数，为市场交易提供合理的参考价格，加快土地出让市场化。对土地征收空置税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投资成本。适时实施土地增值税。征收房地产税，改革土地出让金收取办法，哈尔滨市应考虑制定相关税收政策，对房地产转让征收高比例所得税。禁止期房转让、售房信息网上公示的措施，主要是遏制短期炒房、炒期房的行为，将投资获利的时间延长，从而降低获利的收益率。
2.3 构建公共机制倡导低碳生活
确定房地产开发企业(特别是国有及大型民营房地产企业)在低碳房地产发展中的主体地位，建立低碳房地产利益相关方(政府、行业协会、房地产相关企业、消费者)参与合作机制。创造有利于低碳房地产技术创新的环境条件，建立规划、设计、开发、施工及物业管理领域的密切合作的研发体系，强化企业技术创新的动力机制，支持低碳房地产技术的研发、示范和使用；通过减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施，化解企业风险，鼓励更多房地产企业投身低碳发展；倡导居住空间的低碳装饰、合理设计通风和采光系统、选用隔热保温的建筑材料、选用节能型取暖和制冷系统，避免过度装修；推动家庭生活各环节“节能减排”，有效降低每个家庭的碳排放量;建设低碳社区，实现住宅社区能源消费自给自足。2010年在上海世博会得到应用的太阳能光热利用技术，用太阳能光热设备加热1米的水，比使用燃气节省费用20元左右。该项目每年直接减排二氧化碳一万吨以上，达到节能减排可再生能源在房地产领域的应用的目的，大大减少了居民的入住成本。低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳社会生产方式是前提，而低碳生活方式是实现低碳经济的关键。整合低碳房地产价值体系的社会认同性，充分调动设计师、建造师、物业管理、房地产商、材料供应商、业主等的积极性，达成低碳消费的共识，形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境。调整产业结构和发展模式，提高能源利用效率，倡导以TOD为主导的土地利用开发模式、紧凑的土地利用形态，发展节能环保的公共交通，鼓励低碳消费模式和生活方式。
2.4 出台经济激励政策
政府应给予低碳建筑的房地产企业和购房者一定补贴，从投资和需求两头进行引导，最终让整个行业走向低碳。建议在税收、行政审批、土地出让以及产业等方面向绿色低碳建筑倾斜。加大能源政策、技术政策、产业政策、消费政策支持力度，建立低碳房地产利益相关方 （政府、行业协会、房地产相关企业、消费者）参与合作机制，对低碳房地产开发企业进行减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施；对低碳房地产购买者提供抵押贷款、减税或补贴等优惠政策。
3 结束语
我国正处于发展低碳房地产的初级阶段，政府应整合低碳房地产价值体系的社会认同性，充分调动房地产商业和业主的积极性，达成低碳消费的共识，形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境；调整产业结构和发展模式，发展住宅产业化使企业直观了解消费者的需求，才能达到资源的最优配置。我国房地产业的低碳化，不仅会降低碳排放量、节约费用，更要使得这一支柱产业从粗放型转向集约型。绿色低碳的房地产业必然会带动绿色低碳相关的建筑部件、新能源、环保等相关产业，这样也会促进我国低碳经济的发展进程，加快我国经济转型速度，为我国发展走在世界前列作出更大的贡献。
参考文献：
[1]毛世英,张妍. 正确认识低碳地产发展中的主要矛盾关系 [J]. 生态经济, 2010, (8) .
[2]王兴邦. 经济转型与房地产低碳投资策略选择 [J]. 中国证券期货, 2010, (11) .
[关键词] 房地产 财政紧缩 政策 融资
2008年的房地产产业孕育着变化，紧缩政策和房地产调控政策的出台和实施，以及房地产自身存在的问题将对房地产未来的发展产生重大的印象。
一、房地产面临的政策问题
房改以来已经过去了十个念头，这十年是中国房地产也发展的黄金时间，也是房价持续走高的十年。这十年中由于人口红利和中国的城市化进程为房地产企业的发展创造了良好的契机。由于房地产市场长期处于这种缺乏竞争和优胜劣汰的环境，所以导致房地产市场泥沙俱下，竞争力不强。但是盛宴终会过去，2007年～2008年中国的流动性开始泛滥，房价也持续处于历史高位，政府开始采取一些措施控制房价，包括直接作用于企业的政策和间接作用于企业的财政政策等。
政策方面主要包括：
1.税收政策：2008年的国家税收将继续在长期投资与短期投资两方面同时调控，一方面严格执行流转税诸如二手房转让过程中的个人所得税，打击房地产市场上的短期持有房产并转卖的投机。另一方面提高物业持有环节的税收及费用（不排除2008出台物业税试点）,可在一定程度上降低投资回报率，抑制长期投资需求。
2.住房保障政策：2007年8月出台的低收入群体的住房保障政策“24号文”只粗略地界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，接下来应该会出台补充性政策，进一步加强政策的可操作性，预计市场供应量或将向保障性住房倾斜，中高端商品房供应量减少。
3.金融政策：2008年将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策,严格控制货币信贷总量和投放节奏。在CPI持续高位的情况下，央行将会继续上调商业银行的存款准备金率，从而抑制资金流动性过剩，同时还有继续加息及进一步紧缩信贷的可能性。2008年的金融政策将继续收紧，以达到控制信贷规模、抑制投机、控制投机需求的目的。
4.打击开发商圈地、屯地和捂盘等现象的政策：打击屯地是政府的重要调控职能第一。由于市场屯地，供应趋紧，拉抬房价，使得开发商产生对后市长期看好的心理，开发商将更加惜于推盘，打击屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市场供应量。
二、房地产自身存在的问题
房地产业持续十年的繁荣也悄悄地埋下了未来发展面临的巨大问题:
1.房地产开发企业数量众多，鱼龙混杂。房地产是资本密集型行业，要求企业规模化、集团化经营，以抵抗风险，但房地产企业当前的主要问题就是数量多，规模小，整体抗风险能力差，很多企业杂业经营，使得房地产市场非常混乱。
2.融资能力差。房地产行业的特点就是产品价值高、投资需求大、建设周期长、资金周转慢。任何一个企业都不可能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题。2007年一批房地产企业上市，使得房地产企业融资困难问题有所缓解，但是房地产大部分企业仍然融不到资。特别是2008年国家的财政政策开始趋向紧缩，银行的存款准备金不断上升，银行微薄的可贷资金在考虑贷给谁的时候，会对贷方提出很高的要求，加上很多企业的资产负债率很高，使得银行不敢贷款给企业。
3.自身建设问题。在房地产发展的黄金时间，公司注重的是企业的扩张要求，企业比的是盖楼买楼的速度。这种时候公司会粗放型经营,公司的管理体制趋于松散,家族化和家长制作风会比较流行,导致公司面临新的市场环境时会反应迟钝,公司竞争力下降。
三、应对措施
为应对房地产市场的新形势，我个人认为房地产企业必须从以下几个方面来努力：
1.提高创新能力。创新是企业生命的源泉，对任何一个房地产企业而言,激发创新能力可以使企业摆脱现有的市场和产品观念的约束、创造新的需求、提升公司的竞争力。房地产企业的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段产品创新已经得到较广泛的认同,如绿色环境建筑、智能小区等新的产品不断涌现,科技含量提高,附加值不断增加。管理方式的创新要求企业提高资源的整合能力,加强对企业和产权激励的优化和整合,充分重视技术创新人才的价值,选择适度超前的策略以谋求竞争优势。
2.苦练“内功”。为迎接公司外部竞争环境的新挑战，公司要做的首先就是苦练“内功”，提高公司自身能力。房地产市场的新形势要求公司更加注重运用科学决策体系，准确给予所开发项目产品定位，采取有效的方法，综合整合资源；完善组织工作系统，在开发、销售、物业管理各环节，以客户需求为主导，前后协调；在组织工作体系中，注重人才的储备和培养，加强团队作用，注重专业岗位由专业型人才担纲，对内加强核心竞争力的提升，注重品牌的打造和专业化程度的提高；企业发展要因地制宜，根据实际情况(资金、项目、规模等）,寻找适合自身发展的区位及项目。
3.提高公司品牌,提升公司融资能力。对房地产企业来说，品牌是规划、设计、文化、艺术、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结,是 企业内部有效管理的综合体现。公司充分利用自身品牌资源,多样化公司的融资渠道,一方面控制风险,另一方面提升融资资金的使用效率。
综上所述,新时期对房地产业提出了新的要求，房地产企业必须迎难而上,提高自身能力，克服困难，创出自己的品牌，走出一条适合自己的发展道路。
参考文献:
关键词：房地产 低碳消费 制约因素 公共策略
一、引言
房地产低碳消费，是指房地产消费者在住房选择过程中应该牢牢树立低碳消费意识，将减少能源消耗、降低污染物排放、提高资源使用效率贯穿于住房消费的全过程，以降低房地产消费的碳排放，缓解全球气候变暖问题，实现人与自然的和谐可持续发展。可以说，发展房地产低碳消费，对拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，实现国家整体低碳经济发展目标具有重要意义。
二、我国房地产低碳消费发展的制约因素
（一）消费者层面
一是低碳意识薄弱。由于普通居民缺少对气候变暖的形式与危害的了解，目前，我国居民的低碳消费意识还比较薄弱，没有养成良好的生活方式，居民在消费过程中普遍缺乏低碳消费行为。二是消费水平制约。消费者消费水平是影响消费行为的重要因素之一。由于房地产低碳产品凝结更精细的生产工艺和更先进的生产技术，再加上部分新能源技术的使用，生产成本相比普通住宅高很多。由于我国经济尚处于高速发展阶段，居民消费水平有限，这也在一定程度上导致了低碳产品的购买意愿不强。
（二）企业层面
一是开发能力不足。低碳房地产开发难度大、成本大、风险高，低碳房地产商与普通房地产商进行竞争时处于劣势地位。房地产企业出于盈利目的，放弃开发具备良好发展前景、能增加社会效益的低碳住宅，而选择短期利益好但不利于生态环境保护的高碳住宅。二是创新能力不强。发展低碳经济的关键在于低碳技术创新，但我国房地产企业对于低碳技术研发的投入还不够，技术研发与产业发展脱节，技术转化力较弱，缺乏低碳技术研发的中长期规划。
（三）政府层面
一是政策支持力度不够。目前，我国在房地产低碳经济方面还没形成相应的财税、金融、消费和产业政策等支持房地产低碳消费，国家对低碳住宅开发商的税收优惠、金融优惠等方面还没有具体的规定和标准。二是环保法律体系不完善。房地产低碳消费的实现需要国家通过法律手段来调控和引导。虽然目前针对环境问题，我国已经出台了《环境保护法》、《固体废物污染环境防治法》等专门的环境保护法律法规，但在房地产低碳经济方面的法规还是一片空白，远不能满足房地产低碳消费需求。
三、我国房地产低碳消费发展的公共策略
房地产低碳消费的关键在于人们的消费理念、消费方式与消费行为之间的协调与统一。因此，房地产低碳消费的基本公共策略应该是：树立低碳消费理念、形成低碳消费行为、倡导低碳消费方式（如图1所示）。
（一）树立低碳消费理念
消费者是创建科学、文明、健康消费方式的主体，在房地产消费过程中要改变不利于可持续发展的消费理念，必须加大对低碳的教育宣传力度，唤醒房地产消费者的主体意识，使之成为文明住房消费者。
房地产低碳消费作为一种可持续性消费方式，既强调消费个体性，同时又突出消费的社会性。要实施居民住房低碳消费方式，应该首先要求住房消费者牢牢树立消费的社会环境意识，要让其意识到消费行为不仅仅是个体行为，同时会对其他人的消费需求产生影响。没有强烈的社会环境意识，即使国家奠定了坚实的低碳技术基础和实施房地产发展低碳经济的保障政策，低碳消费也难以成为居民住房过程中自觉选择的消费方式。
（二）选择低碳建筑材料
目前，我国发展低碳住宅突出问题是房屋的隔热保温和绿色能源的使用。可以说，大力开发和使用新型隔热一体化技术，能够有效降低屋内温度，减少对空调的使用，从而达到节能减排的目的。消费者在进行住房消费过程中，为达到低碳消费目标，应该注重考虑以下两点：一是选择环保建材。房地产是以建筑为基础的，建筑材料的使用将是决定低碳与否的第一个环节。消费者在住房选择时应该以低碳设计和低碳建材为依据，在价格承受范围内尽量选择具有低碳特征的住房。二是使用绿色能源。消费者在住房选购和使用过程中，应该尽量选择使用太阳能、地热能等新能源，减少碳的排放。
（三）形成低碳消费行为
要实现节能，需要加快研发高效保温隔热材料和新型墙体技术，这是我国当前要重点突破的课题，但同时，居民在日常生活中应树立节约意识，反对铺张浪费，减少对水、电、空调、电梯等设备的使用，这对于降低能源消耗，减少碳排放也具有重要意义。
循环利用可以最大程度地延长建筑物的生命周期，因为建筑物在建设过程中投入了大量的资源和能源，如果不到建筑物的寿命就进行摧毁是对资源能源的极大浪费。因此，对于建筑寿命的问题应该引起我们极大的关注。二手房交易是延长建筑寿命的有效途径之一，住房消费者可以通过分析交通、基础设施、小区环境等方面适当考虑购买二手房。同时，对于生活中产生的垃圾应该进行分类处理，通过垃圾的综合处理进行循环利用，变废为宝，减少垃圾物的排放，减少对生态环境的影响。
参考文献：
①戴亦欣. 中国低碳城市发展的必要性和治理模式分析[J]．中国人口・资源与环境，2009（3）：12―17
谋求商业创新大举进入地产
今年新进入地产业的企业，所依靠的是在主营行业积累的优势资源并扩展到地产行业，以谋求商业模式上的创新，与主营业务产生协同作用。而非单纯依靠资金运作以谋求资本增值。比如金融企业进入地产，现在金融行业也都在谈互联网思维，谈大数据、谈互联网金融，那么其相应的地产行业在商业模式、资金融通方面也势必做出创新。
客观地说，地产行业与宏观经济运行、政府货币政策目标、城镇化、居民生活联系紧密，具有其它行业所不具有的特征。短期来看，利润率出现下滑，企业资金紧张，主要由于前期投资预期过高所带来的滞后影响。长期来看，任何行业都具有各自的运行周期，地产行业从“十年黄金期”正步入谋求转型的“后黄金时代”。现在说房地产行业正在衰落言时过早，但是传统的经营模式在竞争中也难以生存。
十八届三中全会中，政府深入贯彻市场化的决心已经很坚定，金融市场化所带动的地产“后黄金时代”将会进一步引入更多金融创新机制和手段，引入更多活跃的民间资本。随着城镇化继续推进，劳动力由过去向几个主要超大型城市流动变成向以区域核心城市向外辐散，资源配置更分散化，三四线城市也将会有更多的发展潜力。
短期看北上深地产市场有发展
地产是一个专业和资金都要求非常强大的行业，有钱而且看好地产发展的企业才能进入。他们进入地产的目的也很明确，就是在主业很强的情况下切分地产蛋糕。虽然现在地产开发行业没以前好，但是地产金融、地产服务还是有发展。
房地产市场经过了黄金十年，现在是平稳发展阶段，成本不断上升，房价却没怎么涨，开发商盈利能力、周转率都在下降，任何行业发展到一定程度，肯定是恒者恒强，特别是一些没有优势的房企会退出房地产。A股2600多家企业中，主营和涉及房地产的有238家，到2013年，这个数据是133家，有44%的企业选择脱离房地产。
房地产还会经历过一段平稳期，巨大的存量房市场，对想在地产行业切到一点蛋糕还是有机会的。特别是北京、上海市场很好，因为人口在不断导入，从历史看，人口导入的城市经济发展会好，新增人口就都会有住房需求。现在是城镇化时期，小城市往大城市走，但城镇化之后，人口会出现逆流的情况，因为大城市人口已经饱和，人会去一些有特色的小城市。因此，短期看1―3年，北上深的地产市场会有发展，但3-10年，应该看小城市的基础设施建设，产业发展。
“两条腿”走路规避投资风险
非地产企业进军房地产行业，决策者考虑公司主营业务板块与地产板块并驾齐驱，开始以“两条腿”走路的方式规避不同行业的投资风险。
对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资主营业务的资金与投资房地产行业的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。因此，从这个角度而言，非地产企业进军楼市，“两条腿”走路的方式可规避不同行业的投资风险。
多数非地产企业进军房地产采用公司主营业务和地产项目相结合方式，实现产业链互动。 如国美苏宁所建商业物业部分势必融入家电主题概念，海尔地产所建精装修楼盘势必和其智能家居解决方案关联起来，红星美凯龙进军房地产也势必和其全球家居生活MALL的产业链资源联系起来。这样的例子在行业内不胜枚举。
多数非地产企业进军房地产，主要还是博弈未来宏观楼市预期，看好两三年后的房地产市场。从当前内部环境来看，国内银行存款仍是负利率问题。银行存款负利率和CPI持续高企与上涨，会导致投资客手中资金不断贬值，因此，会加速投资客进入楼市。
地产行业仍值得进入
2014年进入房地产的新军，多通过收购项目或者投资入股的形式进入。如中国平安通过直接买地或者与房企合作，进入房地产行业，一般不涉及房产开发等具体业务，更多的是提供资金方面的支持。其他如小米等进入房地产行业的企业，多与自己的主业有所相关，意图打造社区商业、构建线下资源等。
2014年也有不少企业退出房地产行业，多是一些行业外企业因为前期看好房地产发展，加上自身规模优势，在拿地方面有优惠，储存了部分地块，但目前因为房地产业务发展受阻，不得不调整战略，出卖土地，回归主业。
目前来看，房地产行业仍然是一个值得进入的行业。虽然当前我国楼市库存压力凸显，但是中长期看市场需求仍然旺盛，住宅房企毛利虽然下滑，但是通过控制成本、技术创新、加强管理等，企业仍然能够获取较好的收益。其它板块如商业地产、养老地产、物流地产等依然有较大的发展空间。
利润下滑导致“弃房”
我们做过一些分析，外行企业“退房”主要的原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来容易一些。另外一个原因是跟房地产业整个利润下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。
一、推进设计创新、更新设计理念，健全设计体系
1.更新住宅小区规划设计理念
改革开放以来，我国城市建设发生了巨大变化，但在城市规划中也存在不少问题。突出的有三点：一是超强度的开发建设，恶化了居住环境；二是城市交通道路严重不足，造成交通拥挤；三是居住区建设规模过大和封闭管理区域过大，阻碍了城市交通路网的加密，道路的通达性降低，居民的公共交往受限，成为居住小区规划的短板。上述现象引起了人们对现行规划的反思。居住区规划是城市规划的重要组成，直接影响到城市的聚集和扩散。因此，将城市“路网加密，住区划小，公区开放，组团封闭”成为适应现代化城市发展的潮流。早在15年前，万科集团吸收国外规划经验，在住宅小区规划设计上打破常规，追求创新，运用街坊式设计理念规划了深圳四季花城和武汉城市花园项目，建成后的小区尺度适宜、配套完善、安全便捷，受到居民的普遍欢迎，至今还保持着良好的居住环境和物管服务。
我国住宅的建设数量之大，速度之快是前所未有的。随着住宅需求量的问题得到逐步解决，人们更加重视居住环境质量和物业管理质量；随着家庭结构和社区结构的变化，许多配套设施已不适应发展的需要；再加上随着社会阶层的分化和生活节奏的加快，邻里交往空间也产生明显变化，居住的私密性增加，而邻里交往减弱；随着智能化技术推广应用，产生了更先进的小区管理模式。这些变化，恰恰反映出我国的住宅需求已向一个更高的层次发展，住宅规划设计不能固守在传统的思维观念上，必须进入到一个同步提升的阶段。人们居住形态的变化，赋予了规划设计诸多新的要素，这些要素成为住区规划新的价值取向和重要设计依据，其核心就是以人为本，为人创造高品质的居住空间和居住环境。设计应该有效地发挥科技的价值，自然生态的价值、空间构成的价值、环境的再创造价值及人文价值，向市场提供多类型、多档次的商品住宅，满足消费者的多样化选择。
2.加强住宅精准化和精细化设计创新
分析三四线城市住宅库存增大的原因，首先是不按市场规律办事，要讲供求关系、价值关系、竞争关系；其次，设计产品的同质化也是原因之一。相当于开发企业在给广大消费者提供大量品质无大差别的“布鞋”，而很少提供高品质的“皮鞋”，客观上抑制了消费，形成大量的无效供给，导致大量资金沉淀，无法周转的短板。设计粗制滥造会酿成住宅建设出现先天性的短板，难以弥补。唯有提高住宅设计的有效性和精准性，提高住宅产品供给结构的适应性，提高住宅品质的优良化水平，才能到达扩大消费的目的。
设计师要集中精力、花大力气去研究中小套型的普通住宅，通过创新和优化设计使这类住宅向“紧凑、精细”型发展，紧凑――就是不要浪费有效的面积。尽可能提高使用率，尽可能设计出更多的功能空间。精细――就是在有限的功能空间里，精打细算地处理好居住者与家具、设备、设施间的关系，尽可能提高居住的舒适程度。
精心规划，精心设计，才能保证住宅建设的质量和提升居住的综合性能；才能使住宅达到绿色低碳的标准；才能实现住宅百年寿命的要求。我们一定要把抓设计质量，提高设计水平当作一项重要工作来抓，以对人民、对社会高度负责的精神，做好住宅设计的引导工作。
3.创新建筑与室内装修一体化设计体系
推行全装修住宅，必须打破首先完成土建设计，再完成装修设计的传统模式。因为两阶段的设计方式，使建筑设计达不到真正意义的精细设计，也容易造成土建和装修设计的脱节，是实施土建装修一体化过程中的短板。在许多发达国家，对于居住在公寓式住宅（集合式住宅）的消费者来说，“轻装修，重装饰，重功能”是他们的消费理念。因此，住宅的室内设计以简约适用为主，基本是统一的装修标准。所以，建筑设计兼顾了室内装修设计，两者合一，同步完成，有效地避免了因装修带来的土建设计变更或因士建设计不合理造成装修的改动。这种“一张图纸、一套标准、一套人马”的设计方式，更适用于工业化装修的住宅采用，这也是建筑工业化建造流程中的一个重要环节。
4.创新装配式住宅预制构件设计体系
我国正在大力推广装配式建筑。而装配式建筑要分两个阶段开展设计，第一阶段完成建筑、结构设计（还包括给排水设计，采暖通风设计和强弱电设计等），第二阶段将建筑结构设计转化为构件设计，即分解成为能在工厂预制的结构构件或建筑构件。预制构件的设计对于装配式建筑来说至关重要，不仅关系到建筑结构受力的安全性和构件安装的可靠性，而且关系到建造的经济合理性。设计是控制成本的前提。装配式建筑的构件设计必须从方案阶段入手，但是目前许多装配式构件的设计往往从施工图设计完成后才入手，有的则是在施工图设计完成后单独委托另一家设计单位进行预制构件的分解和加工图设计。这种做法对于装配式建筑的发展极其不利，不仅造成预制构件种类繁多，而且会大大提高建造成本。
在建筑工业化发达的国家，这项设计是由既懂结构受力计算和构件分解，又懂构件制造工艺和装配施工的专业团队完成的。专业设计团队一般隶属于建设施工总承包单位。如日本鹿岛建设株式会社和大和建筑株式会社都配备有相当多的设计人员，长期从事预制构件的设计工作。但在我国这项设计一般是由建筑结构设计单位或预制构件制作单位承担完成的，有的则委托无设计资质的预制构件深化设计单位完成，再由正规建筑结构设计单位审核盖章。缺少专业的预制构件设计单位，是当前实施装配式建筑的又一块短板。我们应尽快弥补这方面的不足，创新工业化建筑设计体系，抓紧培养相关设计人才，组建专业的预制构件设计团队，并结合BIM技术，以全新设计方法来满足未来大规模装配式建筑的需求。
二、推进融合创新，激活产业发展新动力
随着技术革新的不断发展和信息化时代的来临，产业融合正日益成为经济发展中的重要现象，这是建立在科技发展并不断融合基础之上的新型产业革命，将导致社会经济系统的深刻变化。
1.技术创新是产业融合的基础
2014年10月9日，在中央全面深化改革领导小组第四次会议上提出：要推动传统媒体和新兴媒体融合发展。融合发展是大势所趋。广电系统的产业融合是基于网络和数字技术的创新发展。新兴媒体诞生过程，实际上是网络技术和信息技术结与发展的过程。推动媒体深度融合，运用云计算、大数据、微博、微信等新兴媒体，重新定义了人们获取信息的方式和舆论生成的方式，成为影响社会舆论的重要力量。对于房地产业和建筑行业来说，与互联网技术的融合方兴未艾。互联网技术与房地产经纪行业相融合形成房产电商，改变了传统的房地产居间经营模式，为消费者带来省时省力的消费体验的同时，完成行业自身的业态转型。同样，互联网技术与采购行业相融合，改变了建筑部品的采购方式；集数字化和信息技术为一身的BIM技术与传统的设计行业、施工行业、物流采购行业、物管行业相融合，为四个行业搭建了共用贯通的技术平台，使不同行业形成了共同的技术基础，最终导致行业间的业态融合，明显提高了工作效率，降低了工程成本；现代遥感和信息技术与门窗制造业相融合，开辟了建筑智能门窗的新天地，使门窗具备了自动开启关闭，自动防风，自动防雨雪、自动检控燃气，自动防范报警多项功能。实践表明，技术创新赋予了现代企业新的经营概念，技术创新使产业融合成为可能。我们要时刻关注与房地产业和建筑业相关联的创新的技术，如近几年推广的智慧新风置换技术、智慧供水等技术都植入了智能化的基因，这类技术的应用不但可直接改变人们的居住品质，也改变了技术拥有企业的核心竞争能力。
2.融合创新利于企业取长补短，获得内生的动力
我国经济进入新常态的主要标志之一，就是要加快从要素驱动发展为主向创新驱动发展转变，加强统筹协调，促进协同创新，优化创新环境，形成推进创新的强大合力。当前我国产业融合现象不断涌现、趋势不断增强。融合创新在产业转型升级中的地位和作用越来越明显。
融合创新使企业跨越现有的产业边界，与其他产业发生优势互补关系，产生不同以往的全新的生产方式，经营理念、运营模式。装配式建筑实际上是建筑业和先进制造业融合的典型实例，这种融合改变了建筑业的生产方式，提高工程质量和工作效率，降低了建造成本、带动了相关产业的发展，也使制造业拓宽了在房地产领域发展空间。两个行业的融合创新，不仅产生了完整的工业化建造技术体系，而且也产生了从事建筑工业化的专门的企业和行业，这无疑会大大加速建筑业升级换代的步伐。随着劳动力成本和建筑质量的不断提升，建筑工业化逐步显现其后发优势，必将取得更大的经济效益。建筑产业与IT产业（信息产业）的融合发展已经在各发达国家开展多年，其目的是以信息化为支撑，推动建筑业向高端发展。借助IT技术在建筑环境污染、建筑能耗控制、建筑安全管理、防灾减灾系统和治理提供信息技术服务。同时拓展出制造精密施工的建筑机器人以及智能建筑设备新业态。再比如文化创意产业和设计服务产业，两者都具有高知识性、高增值性和低消耗、低污染等特征。依靠创新，促进这两个行业与房地产业的深度融合，催生了房产新业态一文旅地产。从而改善产品和服务品质、满足群众多样化需求，带动就业、推动了产业转型升级。
