时间：2023-04-10 11:04:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买卖合同管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员版权所有
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐（包括序号、合同号、签约日期、对方姓名），做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。版权所有
(一)加强经济合同风险管理提升企业信誉度。在市场竞争不断激烈的今天，企业想要发展，不光应有合格的产品、诱人的价格，而且应有良好的商业信誉。加强企业经济合同管理可以保证企业与良好信誉的客户签订买卖合同，可以对签订合同的履行情况进行实时跟踪，保证按时交货，在企业面对违约、合同变更中，能够按照法律规定及时进行处理，减少客户及自身的经济损失，并给客户留下守信用的形象，利于今后与客户长期合作，健康、持续地发展。
(二)加强经济合同风险管理降低企业经济风险。企业在经营过程中面临着诸多风险，但最直接的风险来自确定买卖双方权利义务的经济合同，例如，企业未对违约责任进行认真审核，如果无法按期交货，则将面临巨大的经济损失;再如，企业对于一些老客户，在销售过程中未与其签订经济合同，当客户无法偿还货款时，企业则面临举证责任难等问题。企业通过加强合同管理可以及时发现合同中隐藏的潜在风险、减少由于工作人员马虎使企业面临风险、提醒企业按时、按量履行合同、提高对企业合同保管重视程度，最终可以有效地降低企业经济风险。
(三)加强经济合同风险管理提高企业经济利益。规范、合理的经济合同可以保证企业不断提高自身经济利益，但由于企业对于合同条款的漠视，将导致企业出现违约时承担巨大的经济损失。加强经济合同管理，可以促使企业各个业务部门对经济业务的合理性做出正确的判断，并通过对合同条款的实时跟踪，不断降低企业成本，保质保量地完成合同义务，正确地处理合同变更、纠纷，使企业创造更多财富。
二、企业经济合同风险管理中存在的问题
(一)企业法律意识淡薄，对经济合同管理重视程度不足。
企业领导一味追求经济利益最大化，将主要精力放在扩大产品销量、降低产品成本上，对于签订的经济合同重视不够，甚至在发生买卖行为时未与客户签订经济合同，无法保护企业经济利益，使企业面临巨大的经济风险。
(二)企业经济合同行为不规范，易导致企业承受巨大经济损失。由于企业对经济合同管理重视不够及工作人员法律知识的匮乏，在签订经济合同时，未将交货地点、违约责任、自然灾害免责条款等内容列入合同中，甚至缺少必要的法人签章或企业公章，一但发生法律纠纷时，则面临复杂的法律诉讼过程。
(三)缺乏有效的经济合同管理手段，降低合同风险管理效率。企业经济合同管理方式落后，对合同编号管理不严，经常造成合同丢失，当发生法律纠纷时，无法向法院提供有效凭证;未能根据自身经营特点，合理使用合同管理软件等网络计算机技术，合同签订、修改、变更存在随意性，合同条款的修改及管理无专人负责，合同管理工作效率低下，给企业带来巨大的违约风险及人、财、物的浪费。
三、加强企业经济合同风险管理的措施
(一)建立健全企业经济合同风险管理制度，规范企业经济合同行为。
一是建立科学有效的合同管理制度。企业应根据自身特点制定本企业经济合同管理制度，使企业在签订、履行、归档过程中能够按照制度执行，降低企业经济风险，提高企业合同管理水平。制度的内容不仅应涵盖合同签订等全过程，包括对合同的洽谈、审核、终止等全部程序。例如，在与某客户签订合同前，由销售人员对客户的资信情况进行详细的调查、取证，如果选择赊销方式进行销售，还应取得客户的资产抵押或担保，并对抵押资产进行评估，避免企业由于客户无法支付货款面临巨大的财务风险。而且应该详细规定各个业务部门在经济合同管理中的职责范围，给予合同管理部门一定的配合、支持。同时，制度中应体现部门、员工合同管理奖罚制度，督促、鼓励员工重视合同管理工作，促使企业经济合同管理工作顺利开展。
二是在企业内部成立法律咨询机构，由该部门专职负责经济合同涉及的法律事项。同时，该部门应与合同管理部门联合制定合同审核、归档、纠纷处理等制度，保证企业经济合同符合现行法律法规规定，并通过采取事前审查、事中跟踪、事后监督手段对经济合同管理全过程进行监控，保障企业合法利益不被侵害。三是合理使用网络计算机技术，对合同审核、签订、履行跟踪、变更、终止全过程进行监控，避免由于人为因素造成恶意篡改合同行为的发生。
(二)提高企业法律意识，防范潜在经济合同风险。目前，我国企业经济合同纠纷产生的原因主要是由于企业缺乏法律意识，未能按照合同法律规定条款进行合同签订、履约，最终导致企业间产生合同纠纷，造成巨大的经济损失及丧失商业信誉。企业应提高法律意识，不断学习、更新法律知识，以法律武装头脑，充分利用法律武器争取最大利益及避免发生违约行为，给企业造成经济损失。例如，企业在签订经济合同前可由法律咨询部门或聘请法律中介机构对合同条款进行严格审核，及时发现针对本企业存在的潜在不利条款，并对合同中担保人及资产抵押物价值、资信情况进行详细调查，保证客户违约时企业利益得到足额补偿。
(三)录用、培训合同风险管理专业人才，提高企业经济合同管理水平。企业规范经济合同管理行为，首先需加强机构、人才方面建设。
一是企业应根据自身经营特点，建立专门经济合同管理部门，专职负责对合同拟定、签订、履行、归案进行日常管理，企业领导应带头重视合同管理部门工作，促使企业各个业务部门积极配合合同管理部门开展工作，并从人、才、物方面给予经济合同管理部门支持，保证企业经济合同管理工作健康、有序开展。
二是企业应面向社会录用法律、合同管理方面专业人才，保证经济合同管理工作人才供应。同时，定期聘请法律专家对合同管理人员进行培训，培训内容应涉及违约责任、条款审查、公章管理等方面，提高合同管理人员安全防范意识，避免企业面临合同经济损失。
参考文献：
[1]郑金河。企业经济合同管理和风险防范措施，中国市场，2015 年第 13 期。
[2]何秋明。企业合同管理中的风险及其防范措施，现代经济信息，2014 年 11 期。
在现代社会，高等教育学校除发挥原有的教学和研究的社会功能之外，越来越多地参与市场经济之中，发挥其支撑社会经济发展的重要作用。在这一过程中，高校实现内部管理和处理外部关系多需要依靠确定化的法律文本，从而高校的社会活动涉及众多的合同，以此来确定签约主体的权利义务关系。在走向制度化、法治化的道路上，如何实现合同体系的最优化管理以及控制和防范可能出现的风险是困扰众多高校管理者的一个难题。
在高校的管理实践中，合同主要是对处理财产关系过程的权利和义务做出的一致决定。现代高校规模庞大，人员众多，对外合作频繁，这些都使得高校必须采取严格的合同形式来规范其教学科研、基础设施建设、后勤服务以及校企合作等方面的事项。劳动合同、贷款合同、融资租赁合同、建筑工程合同、技术服务合同、买卖合同、租赁合同等主要的合同在高校都是比较常见的，当然劳动合同属于社会法领域，由专门的《劳动合同法》来规制，而后面这些主要通过《合同法》来规范。可以说高校作为一个事业单位法人，其进入合同关系的领域广，且频率高。
二、高校合同管理的一般分析
客观而言，高校合同在订立过程中存在以下几个特点： （1）如前所述，合同涉及的事项繁多，且合同总体规模大，这与高校自身的发展状况是分不开的。（2）内部管理复杂，由于高校内部需求部门、承办部门以及监督部门林立，且承担实际审批、执行或监督工作的人员众多，加上人员变动等因素，使得高校合同管理的任务变得更加艰巨。（3）合同审查和实际签署部门相分离。现代社会的合同条款设计得更加专业和复杂化，一定程度上使得合同审查工作需要由专业的法律从业者来承担，特别是技术类合同等，都需要专业人员对对方的资信情况、履约能力等因素进行综合分析之后，才能交由法定代表人签字盖章。
然而，高校作为一个主要承担教育科研工作的事业单位法人，其参与市场经济的能力可能存在不足，并不如企业那样注重合同管理的经济效益和风险防范，会出现合同风险防范控制不足的问题。同时，高校原有职能部门设置或合同管理制度设计的问题，导致合同从洽谈、签约、履行等环节或是出现众多部门纷纷要求审核，导致效率低下，或是众多部门纷纷推诿，导致无人管理的尴尬局面。这些问题都可能诱发高校合同管理不足问题，引发法律风险。
三、高校合同存在的法律风险
高校在订立合同过程中，或是因为合同本身存在的缺陷，或是因为对方的资信与能力存在问题，或是因为不可抗力，或是因为国家法律和政策调整等因素，导致合同不能按照双方所约定的内容那样完全地得以履行。从合同涉及的当事人，以及合同文本和合同履行这是三个方面可以窥见合同履行存在的风险。
（一）来自缔约相对人的法律风险
着重审查缔约相对人是否具备独立的签约能力和资格（要求主体适格、具备相应的资质以及在经营范围之内）；资本信用、信誉以及履约能力是否良好；以往的业绩成果以及公司发展状况；企业的组织形式和构成方式；企业发生分立、合并或转让的可能性等等。这些因素都是高校管理部门在签约之前需要充分调查的事项，对于判断法律风险大小至关重要。
（二）来自合同文本的法律风险
随着企业专门化和规模化的操作，格式合同被大量采用。在订立格式合同时，校方如不加审查地予以全部接受，会导致在争议解决中的劣势地位。
合同及其附件主要涉及双方的基本信息、权利义务安排、担保、违约责任以及争议解决这些条款。一般需要从合同规定内容的合法性、合同涵盖范围的完整性以及合同语言表达的规范性、明确性等方面来着重审查一个合同是否完备。尤其是着重审查主要条款的表述是否明确，不存在多重含义等等，确保合同内容的明确清晰。
（三）来自合同履行过程中的风险
这一环节是最为重要的，需要合同双方事先针对出现的各类风险类型的事后处理依照法律进行明确规定。包括合同一方当事人不履行合同的违约风险、合同主体变更和内容变更的风险、无法预见且无法避免的不可抗力风险、市场环境变化、国家政策调整等重大情势变更的风险等。这些都需要当事人针对各种类型化的风险种类，对双方应对风险的处理办法进行事先规定，使得风险得以最小化。
四、风险防范
（一）构建合理的合同管理组织体系
高校方面首先在组织体制上，建立一个核心的领导机构，然后成立一个专门的法律办公室统一管理合同，并且协调具体的业务部门工作。此外，还应当加强对具体工作人员的管理培训，加强其合同意识和风险意识，实现层级化和专门化的管理。
（二）健全科学的合同管理制度
高校需要对合同管理的办法、相对人的资信调查和信用管理制度、合同审查会签制度、授权委托书证管理制度、合同履行和纠纷处理制度以及合同基础事务管理制度等进行全面规定，确保在签约全程的合法化进行。
（三）建立合同管理信息系统
对于签约前、签约中、履行中、履行后等环节的合同主体、合同内容、合同审批、合同付款、合同资料等等全部纳入信息化的管理系统之中，既可以提高办事效率，又可以实现有效监管。
五、结语
高校管理工作的复杂化需要合同制度来保障其有效运作，实现有效运作，需要对合同履行过程中的诸多风险进行分析，构建完善的合同管理制度来防范风险。
关键词：建设工程项目合同管理创新风险管理分包合同管理
Abstract:
With rapid development of urban construction in China today, especially in the engineering construction projects, the size of the companies tend to focus on project management and ignore the importance of the foundation of project management, contract management. Construction enterprises must establish the perfect practical contract management organization, establish and improve a set of strict and effective rules and regulations and operational business processes, risk control and the subcontract management of strengthening contract management, contract for construction project management pattern, form a complete contract management system, in order to have a strong executive power, to safeguard the economic interests of the enterprise and the legitimate rights and interests.
Key words:
Construction projectcontract managementinnovationthe subcontract management
risk management
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
建设工程项目合同管理的水平高低关系着企业的经济效益,其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。企业各有关部门必需相互配合,共同努力,搞好公司以“重合同,守信誉”为核心的合同管理工作。建筑施工企业对建设工程合同的管理是一项系统性的工作，对企业的生存和发展起着重要影响，企业应该根据自身的特点，积极大胆的进行建设工程合同的管理体制创新，采取行之有效的方式方法来提高合同管理业务水平，从而实现对建设工程合同有序、有力、有效的管理。
二、建设工程项目合同管理的创新概述
建设工程项目是指为完成依法立项的新建、改建、扩建的各类工程（土木工程、建筑工程及安装工程等）而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的特定过程，包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和移交等。合同管理是指企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的、层次性的。
笔者认为，建设工程项目合同管理创新在于在项目实施前，对项目应该进行分级审查，由企业成立的工程项目合同立项委员会，统筹项目立项和合同签订前的基础性工作，其下设部门分别负责合同签订前的洽谈、审查、审批，并且做到合同洽谈权、审查权、批准权三权相对独立，相互制约的管理制度。对企业是否可以签订合同，各级应认真详细审查，然后由各级代表参加工程项目合同立项委员会讨论会，最终投票决定项目是否予以审批。
项目实施过程，是建设工程项目合同管理重要环节，为加强合同实施全过程管理，企业应成立工程项目合同监督控制小组，根据合同网络，对企业所有在建项目和分包事宜深入各项目部，按相应合同规定予以监督、控制，切实监督相应部门的合同履行情况，对各项目部合同实施全过程的监督、控制负责。同时，为突出合同实施全过程的风险管理的重要性，对风险因素进行有效控制，对变更、签证、索赔进行准确的审计，企业应成立工程项目合同审计办公室，对与所签订的合同不一致内容进行审计，对所有可能出现的风险进行风险的识别、控制和规避，从而将风险减至最低。
项目竣工验收交付使用后，为加强合同管理的连续性，提高今后合同管理的能力，需对竣工项目的合同管理过程进行经验总结，逐步提高企业合同管理水平，最终建立企业合同管理数据库，对所有项目建立专项合同电子档案。作者本人经过调查分析和实际研究绘制了建设工程项目合同管理体系图，认为下图更有利于合同管理体系的规范和优化。
图一、建设工程项目合同管理体系
在初步构建了企业建设工程项目合同管理体系后，本文着重从合同风险管理和合同分包管理两个方面进行阐释，以期能够使建设工程项目合同管理工作在这两个方面更加有序、有力、有效。
三、建设工程项目合同风险管理的优化
在合同风险管理方面，就施工合同而言，合同确定了成本、工期、质量、安全和环境等项目总体目标，规定和明确了当事人各方的权利、义务和责任。建设工程项目必须实施规范性的合同管理，加强合同管理中的风险管控，才能满足项目管理的需要，而这些对于企业自身来说必须以良好的合同管理制度体系、业务流程、合同管理机制、签订严谨的合同条款为基础。 由于项目建设过程中的不确定性，对影响建设项目的重要方面，风险因素应予以提前评估、着重管控。建设工程项目合同风险管理应当遵循健全、合理、制衡、独立的原则，确保合同管理的有效性。
合同管理的制度体系建设是建筑工程项目合同风险管控的基础。结合建设工程项目合同管理的特点，工程项目的合同管理必须注重专门化、专业化、协调化和信息化。同时建设工程项目合同风险的管理原则要求建筑企业必须建立健全一套行之有效、严格的规章制度和可操作的作业制度。 具体而言，建筑企业应该建立合同洽谈权、审查权、批准权三权相对独立，相互制约的管理制度，使合同管理工作能够有据可依，合同管理的基本制度主要有:合同会签制度、合同审查制度、合同印章管理制度、合同信息管理制度、合同管理目标制度、合同交底制度、进度款审查 批准制度、变更、签证、索赔制度、合同管理质量责任制度、合同统计考核制度、合同检查和奖励制度。 建设工程项目合同管理制度体系建设必须与良好的管理机制建设同步，才能具有强有力的执行力。
四、建设工程项目分包合同管理的规范创新
在分包合同管理方面，对于一个复杂的大型公共建筑，极少实行由一家施工单位完全承担所有的施工业务。首先，因为总包单位不一定具备完成所有项目的资质；其次，完全的施工总承包的价格总是高于平行分包的工程；最后，业主一般对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主供货。所以说，总是存在着各种各样的分包和指定分包商。一般说来，对于工程管理搞的比较好的项目，这些总包、分包的合同关系是井然有序的，对双方的责、权、利规定的很明确，双方的配合工作也比较好，合同执行的也很顺利；反之，若是合同关系不清，双方的责、权、利规定的不明确，双方经常陷于扯皮和矛盾中，业主时常发现一些合同没有涵盖的内容，一些事情没有人负责，由此带来工期的损失和造价的突破是普遍现象。
就业主而言，可以编制合同网络架构图。通过合同网络架构图的编制，理清建设工程项目合同管理的思路，设计一个符合实际的切实可行的合同网络。然而，在目前的建设工程项目合同管理的研究中，却很少有人讨论合同网络架构，往往是对合同本身的研究要远高于合同架构的研究。合同网络架构是合同关系建立的基础，对它进行深入的研究，有助于我们把握建设工程项目合同管理的主线，起到提纲挚领的作用。在理清建设工程项目合同管理的基础上，加强对合同本身的研究，必将会使各项分包合同得到有效执行，分包合同管理更加有效，进而使建设工程项目合同管理迈向更高的水平。
结束语：
总之，建设工程项目管理中，不论从业主还是施工方来讲，合同管理对于整个项目的实施过程来说有着十分重要的作用。为加强此方面的管理,我们应该学会借鉴国外先进的管理经验，结合我国的国情、法律及交易习惯，敢于探索实践，努力创新，建立符合中国实际的合同管理体系，并健全以合同管理为核心的项目管理体系,提高我国的项目管理水平和企业管理水平，树立企业的形象和信誉，使我国的经济活动能持续、健康、快速地发展。
参考文献：
[1] 颜瑞禧.建筑工程合同体系发展趋势 [J] .经营管理，2005.03:：22-24
【关键词】合同管理；风险控制
合同管理是全过程、系统性、动态性的。作为市场主体之间经济交往的主要载体，合同也因此成为企业风险的重要来源。在合同的签订、履约以及审查、监督和控制的过程中，都可能面临着因合同而产生的问题，科学有效地管控，可有效规避合同管理风险。
本文仅从合同签订前、签订时、履行中及建立完善的证据保存制度等几个方面提出了一些关于合同管理的风险点并提出相关防范措施。
一、合同签订前的法律风险控制
（一）设立签约主体资格调查制度
我国法律规定，经营活动的主体应当取得《企业法人营业执照》、《营业执照》，具有民事主体资格和经营资格，可分为法人、非法人经济组织和自然人。但主体资格不同其承担债务的方式也不相同，企业法人是以其注册资本为限承担有限责任；自然人、私营企业和个人经济组织的出资人需要承担个人无限连带责任。此外，国家对有限制经营、特许经营以及法律、行政法规对经营的禁止性规定，对某些行业的从业资格也做了限制性或禁止性规定，如果企业违反此规定，或与没有资格的主体签订此类合同，合同不但无效，还会给企业带来经济损失。
（二）建立签约主体资信调查制度
企业要调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业律师对其资信情况进行调查。其主要包括合作方的财产状况、生产和经营能力。调查企业经营状况是否正常时，看是否能满足履行合同项目的条件，避免签约后对方不能履约。同时需要注意了解对方的经营历史、客户评价等商业信誉情况。
（三）完善授权制度
对企业职工签订合同授权的管理是防范合同风险的重中之重。由于企业不可能将所有的合同签订都集中于法定代表人或负责人身上，在实际操作过程中，企业往往是预先给销售人员盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式合同，以方便其签订合同。这其实就是企业的一种授权行为，但是法律风险常常会出现在这里。由于授权不规范就会产生无权或表见行为，此方面应有法律人士把关。
（四）建立企业印章管理制度
企业印章应由企业专人保管，严格按规定使用。在企业合同上，就算没有企业法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了行政公章或者合同专用章，该合同对该企业就有了法律约束力。若企业因行政公章和合同专用章管理保管不善，行为人擅自利用单位印章签订经济合同，骗取财物占为己有构成犯罪，除行为人承担刑事责任外，如给被害人造成经济损失的，企业也应当承担民事赔偿责任。
二、合同签订时的法律风险控制
（一）质量标准条款的审查：产品质量标准一般分为国家标准、行业标准和企业标准。企业要根据自身的产品质量情况明确约定质量标准，并约定质量异议提出的期限，超过质量异议期未提出书面异议即视为质量符合约定，但国家规定有质保期的除外。
（二）交货方式条款的审查：在买卖合同中应当明确约定企业交货地点的所在地，这关系到纠纷处理时法院的管辖。此外，合同中应列明收货方经办人的姓名、联系方式等，这样做的目的是为了防止收货方不承认收货的事实，导致诉讼举证困难。
（四）定金条款的审查：注意定金与“订金”的区别，定金条款应写明“定金”字样，而非“订金”。“订金”没有定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。另外，对于超过总价款百分之二十的部分，只能作为预付款，可以要求返还，但不具备定金性质。
三、合同履行中法律风险控制
（一）超过诉讼时效的法律风险
我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外”，因此，企业应当经常关注诉讼时效问题，对即将超过诉讼时效期间的民事权利及时向法院，或向对方主张权利，或要求对方作出书面承诺履行；对已经超过诉讼时效期间的民事权利，应当采取补救措施，签订履行协议或要求对方以书面形式承诺履行义务等。
（二）超过法定期限和约定期限的法律风险
主要是指企业因超过法律规定的期限而丧失《合同法》规定的一些法定权利的行使权。《合同法》中许多法定权利的行使都有明确的期限规定，超过该期限，行使权也就丧失了。如《合同法》第54条规定的行使撤销权，超过一年则该撤销权丧失。
（三）合同变更、转让的法律风险
合同双方权利义务的变更、转让必须双方协商一致签订补充合同方可有效。特别是货款支付问题上，必须严格按照合同约定付款。如果对方提出变更收款单位或变更付款期限等，必须由双方协商一致并签订补充条款作为原合同附件，由双方盖章确认后方可生效。
四、建立和完善证据保存制度
企业在合同管理过程中，要有专人收集并妥善保管好合同的原件以及双方履行中往来的全部书面记录。对重要的电子邮件证据，应由公证机关下载保存并打印，制作成公证文书，对往来的传真件必须及时复印，复印件和传真件一并加以保存。上述合同的原件保管不但是合同履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。如果企业把合同的原件丢失，则会给企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。
五、结语
在市场经济大潮中，加强合同法律风险防范，在签订、履约以及审查、监督和控制的过程中，用科学的管控措施，超前谋划，提高履约效果，可有效规避合同管理风险，节约成本，为企业争取得最大利益。
【参考文献】
(1)全面参与项目前期评判工作，减少公司损失，提高公司收益。在项目可行性分析中，财务对项目经营效益进行预测，根据公司利润要求，对很可能出现亏损的项目，及时预警，努力为公司减少损失。当出现竞争项目时，根据预测的项目收益，选择最有利于公司的项目，提高公司经营效益。
(2)参与企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，根据客户需要起草合同，而此部分人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中，在相关领域提供专业可执行的意见，从而降低、规避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进行跟踪分析，其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴，保障合同的可执行性、安全性。
(3)确保销售合同的顺利履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中，在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项，并及时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同管理，促进合同顺利履行。
(4)能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。
2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间
(1)在市场客户部拓展到项目时，给财务提供此项目相关的数据，如项目建筑面积，委托我方销售的面积，预计销售单价，基础费率等信息，财务根据项目结算经验、利用专业知识，对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的服务费、将产生的人力成本费用进行预测，测算出本项目可为公司贡献的经营效益，根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。
(2)在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时，财务部门参与到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度;审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的《××项目销售服务合同》，财务在合同评审时要关注:①合同中是否有附近楼盘的禁业条款，如签订了A项目楼盘，就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。如果有类似条款，请提醒业务负责人关注，做好风险提示。②甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用，如果有我方承担的电话费等，要约定发票开给我公司，如果不能，可约定此部分费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰，容易导致会计税务风险且费用报销不畅。③服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特殊性，一般约定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源，关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金;或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方，及时修改，把风险降到最低。④如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励(费佣金之外的)，应该按照税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避免涉税风险。⑤在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看如果是我方原因产生的，同意罚扣款，但应约定此部分罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。⑥财务部根据合同约定的时间，在项目执行过程中对此进行跟踪，发现有延迟付款的开发商，给项目负责人发提示邮件，提醒催款，减少应收账款的发生。
(3)项目在执行过程中，财务部应按照合同条款，对项目结算信息进行审核，看是否符合合同约定的结算条款，是否有漏结、少结现象，扣罚款内容及金额是否与合同约定一致，财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理，确保公司收入的准确性、完整性，并测算风险预警，以降低风险。项目结束时，财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控，发现项目是否有应该结算而未结算的费，并按照合同条款，提醒项目负责人追回相应收入，减少呆账、坏账的发生，减少公司损失。
(4)对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度，定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析，找出合同管理中的不足之处，制定相应的改进和完善措施，完善合同管理制度。对项目合同的执行完成情况，进行统计分析，为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析，建立客户信用档案，配合其他部门建立客户信用评级体系，提高客户服务能力，加强应收账款风险管理能力。
3结论
一、合同签订前的法律风险控制
1.设立签约主体资格调查制度。我国法律规定,经营活动的主体应当取得《公司法人营业执照》、《营业执照》，具有民事主体资格和经营资格，可分为法人、非法人经济组织和自然人。但主体资格不同其承担债务的方式也不相同，公司法人是以其注册资本为限承担有限责任;自然人、私营公司和个人经济组织的出资人需要承担个人无限连带责任。此外，国家对有限制经营、特许经营以及法律、行政法规对经营的禁止性规定，对某些行业的从业资格也做了限制性或禁止性规定，如果公司违反此规定，或与没有资格的主体签订此类合同，合同不但无效，还会给公司带来经济损失。作为外部市场的公司我们更应该注意设立这样的调查制度的，不但要求提供原件，还要进行跟踪制度。
2.建立签约主体资信调查制度。公司要调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业律师对其资信情况进行调查。其主要包括合作方的财产状况、生产和经营能力。调查公司经营状况是否正常时，看是否能满足履行合同项目的条件，避免签约后对方不能履约。同时需要注意了解对方的经营历史、客户评价等商业信誉情况。尽可能使用国有公司队伍或者大型公司的队伍及改制单位。
3.完善授权制度。对公司职工签订合同授权的管理是防范合同风险的重中之重。由于公司不可能将所有的合同签订都集中于法定代表人或负责人身上，在实际操作过程中，公司往往是预先给销售人员盖有公司公章的空白介绍信或者盖有公司公章的格式合同，以方便其签订合同。这其实就是公司的一种授权行为，但是法律风险常常会出现在这里。由于授权不规范就会产生无权或表见行为，此方面应有法律人士把关。
4.建立公司印章管理制度。公司印章应由公司专人保管，严格按规定使用。在公司合同上，就算没有公司法定代表人或者授权人的签字，只要盖上了行政公章或者合同专用章，该合同对该公司就有了法律约束力。若公司因行政公章和合同专用章管理保管不善，行为人擅自利用单位印章签订经济合同，骗取财物占为己有构成犯罪，除行为人承担刑事责任外，如给被害人造成经济损失的，公司也应当承担民事赔偿责任。
二、合同签订时的法律风险控制
现以买卖合同签订的法律风险控制为例进行探讨。
1.首先对外部市场所属当地的产品进行实地考察：要优先最合适的产品供应商（杜绝皮包公司和三无产品），对产品供应商考察的内容有：（1）产品供应商符合法律资质单位有多少家；（2）符合资质的供应商的信誉度有最高；（3）符合资质供应商那家的产品质量物美价廉。（4）对供应商的供货能力进行考察。
2.对供应商质量标准条款的审查：产品质量标准一般分为国家标准、行业标准和公司标准。公司要根据自身的产品质量情况明确约定质量标准，并约定质量异议提出的期限，超过质量异议期未提出书面异议即视为质量符合约定，但国家规定有质保期的除外。
3.对产品交货方式条款的审查：在买卖合同中应当明确约定公司交货地点的所在地，这关系到纠纷处理时法院的管辖。此外，合同中应列明收货方经办人的姓名、联系方式等，这样做的目的是为了防止收货方不承认收货的事实，导致诉讼举证困难。
4.付款条款的审查：应明确约定付款的时间、金额、方式等。模棱两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由。
5.定金条款的审查：注意定金与“订金”的区别，定金条款应写明“定金”字样，而非“订金”。“订金”没有定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。另外，对于超过总价款百分之二十的部分，只能作为预付款，可以要求返还，但不具备定金性质。
6.违约责任条款的审查： 审查对方起草的合同中有无不平等的违约责任条款或加重公司责任的违约责任条款。公司起草签订的合同中必须明确约定对方的违约责任，约定违约金或损失赔偿的计算方法，而且应与公司订立合同的目的能否实现为标准。如果合同中没有明确违约金或赔偿金的数额，法院就会视双方放弃此权利，而不予支持。对违约金约定过高，对方可能会提出减少，减少多少则不容易举证，最好是对赔偿金计算方法做出明确约定，有利于以后发生争议后能迅速确定赔偿金额。
7.争议管辖条款的审查：在诉讼实践中会经常遇到诉讼管辖争议的问题，最简单、最直接的办法就是在合同中明确公司所在地法院管辖或约定公司所在地为交货或合同履行地，这样就由公司所在地法院管辖。
8.其他事项的审查：双方应加盖单位的公章，合同文本经过修改的应由双方在修改过的地方盖章确认，注意提取合作方的营业执照、组织机构代证、银行开户许可证及其其他行业特殊许可证、或身份证复印件等。
三、合同履行中法律风险控制
1.超过诉讼时效的法律风险。我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外”，因此，公司应当经常关注诉讼时效问题，对即将超过诉讼时效期间的民事权利及时向法院，或向对方主张权利，或要求对方做出书面承诺履行;对已经超过诉讼时效期间的民事权利，应当采取补救措施，签订履行协议或要求对方以书面形式承诺履行义务等。
2.超过法定期限和约定期限的法律风险。主要是指公司因超过法律规定的期限而丧失《合同法》规定的一些法定权利的行使权。《合同法》中许多法定权利的行使都有明确的期限规定，超过该期限，行使权也就丧失了。如《合同法》第54条规定的行使撤销权，超过一年则该撤销权丧失。
3.交付时的法律风险。如果按照约定由公司送货，必须由合同中注明的经办人签收货物，或者由经对方书面授权的其他人签收，当然，由对方在《送货单》上加该印章最好。
关键词：企业合同 法律风险 控制措施
现代企业在发展中开展各种经济活动都离不开合同的制定，它能够确保企业的各项经营活动正常顺利的开展，并且为企业发展提供法律上的保障，合同能够对企业所具备的权利与义务进行清晰的界定，促进双方交易的顺利完成，实现企业利益的增加，而在合同管理中应该重视相关法律风险的产生，完善合同的签订、履行等流程，减少可能出现的企业损失，提高企业经营过程中的法律意识。
一、企业合同法律风险的特点
作为风险的一种，企业合同法律风险同样有着客观存在性、损失性及可预测性，在具体的实践中，表现为分布广泛和不可避免性、损失严重性和可防范控制性，同时与法律一样合同法律风险也有着专业性的特点。
在社会活动的开展中只要制定了相应的合同，则合同所涉及到的主体就要承担其中潜藏的各种法律风险，这也是企业合同法律风险具有的分布广泛及不可避免的特点的体现。如果不能对企业合同法律风险及时的进行正确的处理，使风险得到化解，那么潜在的风险就会变为实际的风险，进而对企业来说会产生较大的损失，严重的时候还可能会出现企业破产的情况。
企业合同法律风险时客观存在的，也是不可避免的，但是风险同时也是可以预测的，在企业的实际经营生产中，可以实现对风险的管理，只要采取正确的管理手段，同时符合科学要求，再结合企业开展的内部管理工作，使得企业能够依法经营，就可以做到对企业合同法律风险的有效控制，最大化的避免风险的出现，确保企业能够获得正常、健康的发展。
二、企业合同法律风险的控制措施分析
（一）企业在合同签订前的法律风险控制
在企业合同的签订之前需要首先形成一个完善的签约主体资格调查制度，确认合同当事人的主体资格及经营资格，只有符合相关资格制度的企业订立的合同才是有效的，也才会避免产生企业经营中的经济损失。另外，在签订合同之前还需要对合作者的商业信誉及履约能力进行充分的调查，条件允许的情况尽量的开展实地考察，全面的了解合作者所具备的实际财产状况及生产经营能力，确保在签订合同后，能够很好的履行相应的条款规定，商业信誉越高可信赖度也就越高。此外，企业还需要建立印章管理制度，相关印章需要交由专人保管，使用过程需要严格的按照规范要求行事，避免出现印章管理无序、滥用的状况。
（二）企业在合同签订过程中的法律风险控制
企业合同的种类非常多，并且内容复杂，存在的陷阱也多，以买卖合同签订的法律风险控制为例，需要进行质量标准条款、交货方式条款、付款条款、定金条款等多方面条款内容的审查[2]。企业生产的产品质量标准主要包括有国家标准、行业标准以及企业标准三类，企业需要依照自身产品的质量状况去确定相应的质量标准类型，还要指明能够提出质量异议的期限，在超过规定的期限后没有提出书面异议的就看作是质量达标的一种表现，国家明确规定了质保期的产品除外。另外，在买卖合同签订的过程中还需要对具体的交货地点以及场所进行确定，这样在风险发生后能够及时的确定所属法院。合同中还要包含收货方负责人的姓名、电话等，这样可以避免出现收货方抵赖的问题，为诉讼举证提供依据。在合同中相关的付款时间以及金额等内容都需要进一步的明确出来，含糊不清的内容容易让合作方找到拖延付款的借口。
（三）企业在合同履行中的法律风险控制
在合同的履行过程中，企业需要关注诉讼时效方面的问题，对将要超过诉讼时效期期限的民事权利应及时向法院，或向对方主张权利，或要求对方作出书面承诺履行[3]。对已经超过了诉讼时效的企业具备的民事权利，需及时进行补救，比如，签订履行协议或让合作方以书面的形式承诺履行义务等。对于合同履行的时候存在的超过法定期限的法律风险，其包含的行使权也就没有了，因此企业应该对《合同法》中的相关权利所具备的行使权有一个全面的了解。如果在合同中约定需要企业进行送货，则应该让合同中标明的经办人进行货物的签收，如果是其他人签收则需要有合作方开具相应的书面授权证明。合同双方如果要进行权利、义务上的变更，转让之前需要合同双方达成协商，签订补充合同才能生效，特别是货款支付方面的问题，需严格的根据合同中的约定去付款，如果要对合同中的收款单位或付款期限进行更改，则双方先要进行协商，达成意见上的统一后再签订补充条款，将其作为合同的附件存在，经双方盖章后生效。
三、结语
在企业的生产经营过程中应该重视合同法律风险控制工作的开展，对出现的合同法律风险进行快速及时的化解，平常也需要注重对风险进行防范，为企业营造一个健康良好的发展环境，企业员工需要集体提升风险意识，使得合同业务流程得到不断的完善，建立健全的风险控制机制，形成适合企业发展的合同法律风险控制体系，推动企业的良性发展与进步。
参考文献：
[1]郭强.企业合同法律风险管理与控制[D].西南财经大学，2012.
[2]S少彬，张旭，牟艳华.中小企业合同法律风险及应对策略研究[J].湖南财政经济学院学报，2012，（03）.
关键词：建筑施工企业 处理 执行案件
由于建筑工程承包合同争议内容和案件事实错综复杂，涉及法律适用的新情况和新问题较多，审判实践中因司法理念和对法律精神的理解差异，处理难度增大，各地法院在审判中的司法标准不统一。对于建筑施工企业，应该适应形势，及时掌握经济纠纷发生的原因、实质，准确选定解决纠纷的法律依据，尽早处理纠纷并消除不利影响。
若建筑施工企业遇到作为被执行人的执行案件时，应正确应对和妥善处理，尽最大可能地避免或减少经济损失，防止造成不利的社会影响，本文就此进行论述。
一、主责单位要切实承担起应对、处理对外有关债务问题的责任，尽最大可能地避免或减少经济损失。
（一）建筑施工企业集团及其所属单位要认真贯彻落实法律事务部门的有关要求。
无论形式上的债务主体为集团公司本部还是子公司（包括集团公司或子公司的分支机构、临时机构等），应对、处理对外债务问题的主责单位均为实际上享有和履行合同权利义务的单位（包括但不限于子、分公司，直管项目部、指挥部等）。主责单位必须按照有关要求，积极履行应对、妥善处理相关对外债务及由此引发的各类经济纠纷的责任、义务。
（二）对于已进入诉讼（仲裁）程序的我方被诉（裁）的各类经济纠纷案件，主责单位领导要积极应对、妥善处理。
对于其中事实清楚、争议不大的单纯我方欠款纠纷，应力争以当事人和解或法院（仲裁委）调解方式结案，避免或减少诉讼（仲裁）成本等支出。对于法院（仲裁委）依法出具的此类调解书或判决书（裁决书）等生效法律文书，我方作为债务人应当自动履行相应义务，
（三）避免案件进入执行程序。
对于我方被采取保全措施（银行账户被冻结等）的案件，相关单位应当在接到法律文书后3个工作日内，将案件处理方案报集团公司法律事务部门。同时，主责单位及相关单位应当自觉接受局法律事务部的指导意见；办案过程中，进展情况及时报局法律事务部。
二、案件进入执行程序后，如不自动履行法律义务将导致的后果及应对措施。
（一）不自动履行义务将导致的法律后果。
案件进入执行程序后，负有履行义务的一方当事人，如不自动履行生效法律文书所规定的义务，会产生如下后果：
1、被执行人不自动履行给付义务，承担加倍利息或迟延履行金。
《民事诉讼法》第253条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”
2、不自动履行协助执行义务，可能被罚款。
《民事诉讼法》第114条规定“有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：（一）有关单位拒绝或者妨碍人民法院调查取证的；（二）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的；（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；（四）其他拒绝协助执行的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助义务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。”第115条规定：“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下。”
3、被执行人拒绝报告财产状况，可能会被罚款，法定代表人、主要负责人或直接责任人可能会被拘留。
《民事诉讼法》第241条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。”
4、部分执行案件可能会影响经营开发工作。
进入执行程序的案件，在人民法院网均可以查询。近几年以来，集团公司或所属子、分公司在投标过程中，已有数次被业主单位要求解释出现执行案件的原因，这对于企业经营开发工作，已经造成不必要的不利影响。
（二）正确应对、妥善处理我方作为被执行人的执行案件。
近年来，由于国家宏观经济形势的急剧变化，各类市场主体间的经济纠纷案件大量增加，生效法律文书被自动履行的难度加大，因此，各地法院均加强了案件执行力度。面对这种形势，对于建筑施工企业作为被执行人的执行案件，相关责任单位应引起高度重视，积极应对并妥善处理。任何消极、逃避或者对抗的处理方式不但解决不了问题，还将因此增加无谓的经济损失，付出不必要的代价，以至造成不利的社会影响。
自2012年7月1日起实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发[2003]251号]中的规定，人民法院可按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%-150%计算买受人应当赔偿出卖人的损失。《买卖合同解释》实施以来，法院判决违约金、利息有了充足的法律依据。因此，责任单位和相关必须高度重视买卖合同中纯欠款纠纷案件的执行事宜，一味拖延，将会增加执行费、迟延履行金、利息、违约金等不必要负担。
第九条 售经营者应当符合下列条件：
(三) 零售场所的面积不小于10平方米，其周边50米范围内没有其他烟花爆竹零售点，并与学校、幼儿园、医院等人员聚集场所和加油站等易燃易爆物质生产、储存设施保持足够的安全距离;
第十三条 零售经营者不得经营和储存黑火药、烟火药、引火线。
烟花爆竹仓库不得超过限定药量和品种储存，零售网点存放的烟花爆竹品种和数量不得超过当地规定。
该规章也规定： 省、自治区、直辖市人民政府安全生产监督管理部门可以根据《烟花爆竹安全管理条例》和本实施办法制定实施细则。因此，各地在零售户储存数量有另行的规定。如：北京市制订了《北京市烟花爆竹经营许可实施办法》，就规定：经营场所面积10-20平方米的，限制存放量50箱;经营场所面积20-40平方米的，限制存放量150箱;经营场所面积40平方米以上，周边防火间距6米以上的，限制存放量300箱;零售棚面积50平方米以上，周边防火间距12米以上的，限制存放量500箱。
相关阅读：
烟花爆竹经营许可实施办法
第一章 总则
第一条 为了规范烟花爆竹经营单位安全条件和经营行为，做好烟花爆竹经营许可证颁发和管理工作，加强烟花爆竹经营安全监督管理，根据《烟花爆竹安全管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 烟花爆竹经营许可证的申请、审查、颁发及其监督管理，适用本办法。
第三条 从事烟花爆竹批发的企业(以下简称批发企业)和从事烟花爆竹零售的经营者(以下简称零售经营者)应当按照本办法的规定，分别取得《烟花爆竹经营(批发)许可证》(以下简称批发许可证)和《烟花爆竹经营(零售)许可证》(以下简称零售许可证)。
从事烟花爆竹进出口的企业，应当按照本办法的规定申请办理批发许可证。
未取得烟花爆竹经营许可证的，任何单位或者个人不得从事烟花爆竹经营活动。
第四条 烟花爆竹经营单位的布点，应当按照保障安全、统一规划、合理布局、总量控制、适度竞争的原则审批;对从事黑火药、引火线批发和烟花爆竹进出口的企业，应当按照严格许可条件、严格控制数量的原则审批。
批发企业不得在城市建成区内设立烟花爆竹储存仓库，不得在批发(展示)场所摆放有药样品;严格控制城市建成区内烟花爆竹零售点数量，且烟花爆竹零售点不得与居民居住场所设置在同一建筑物内。
第五条 烟花爆竹经营许可证的颁发和管理，实行企业申请、分级发证、属地监管的原则。
国家安全生产监督管理总局(以下简称安全监管总局)负责指导、监督全国烟花爆竹经营许可证的颁发和管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府安全生产监督管理部门(以下简称省级安全监管局)负责制定本行政区域的批发企业布点规划，统一批发许可编号，指导、监督本行政区域内烟花爆竹经营许可证的颁发和管理工作。
设区的市级人民政府安全生产监督管理部门(以下简称市级安全监管局)根据省级安全监管局的批发企业布点规划和统一编号，负责本行政区域内烟花爆竹批发许可证的颁发和管理工作。
县级人民政府安全生产监督管理部门(以下简称县级安全监管局，与市级安全监管局统称发证机关)负责本行政区域内零售经营布点规划与零售许可证的颁发和管理工作。
第二章 批发许可证的申请和颁发
第六条 批发企业应当符合下列条件：
(一)具备企业法人条件;
(二)符合所在地省级安全监管局制定的批发企业布点规划;
(三)具有与其经营规模和产品相适应的仓储设施。仓库的内外部安全距离、库房布局、建筑结构、疏散通道、消防、防爆、防雷、防静电等安全设施以及电气设施等，符合《烟花爆竹工程设计安全规范》(GB50161)等国家标准和行业标准的规定。仓储区域及仓库安装有符合《烟花爆竹企业安全监控系统通用技术条件》(AQ4101)规定的监控设施，并设立符合《烟花爆竹安全生产标志》(AQ4114)规定的安全警示标志和标识牌;
(四)具备与其经营规模、产品和销售区域范围相适应的配送服务能力;
(五)建立安全生产责任制和各项安全管理制度、操作规程。安全管理制度和操作规程至少包括：仓库安全管理制度、仓库保管守卫制度、防火防爆安全管理制度、安全检查和隐患排查治理制度、事故应急救援与事故报告制度、买卖合同管理制度、产品流向登记制度、产品检验验收制度、从业人员安全教育培训制度、违规违章行为处罚制度、企业负责人值(带)班制度、安全生产费用提取和使用制度、装卸(搬运)作业安全规程;
(六)有安全管理机构或者专职安全生产管理人员;
(七)主要负责人、分管安全生产负责人、安全生产管理人员具备烟花爆竹经营方面的安全知识和管理能力，并经培训考核合格，取得相应资格证书。仓库保管员、守护员接受烟花爆竹专业知识培训，并经考核合格，取得相应资格证书。其他从业人员经本单位安全知识培训合格;
(八)按照《烟花爆竹流向登记通用规范》(AQ4102)和烟花爆竹流向信息化管理的有关规定，建立并应用烟花爆竹流向信息化管理系统;
(九)有事故应急救援预案、应急救援组织和人员，并配备必要的应急救援器材、设备;
(十)依法进行安全评价;
(十一)法律、法规规定的其他条件。
从事烟花爆竹进出口的企业申请领取批发许可证，应当具备前款第一项至第三项和第五项至第十一项规定的条件。
第七条 从事黑火药、引火线批发的企业，除具备本办法第六条规定的条件外，还应当具备必要的黑火药、引火线安全保管措施，自有的专用运输车辆能够满足其配送服务需要，且符合国家相关标准。
第八条 批发企业申请领取批发许可证时，应当向发证机关提交下列申请文件、资料，并对其真实性负责：
(一)批发许可证申请书(一式三份);
(二)企业法人营业执照副本或者企业名称工商预核准文件复制件;
(三)安全生产责任制文件、事故应急救援预案备案登记文件、安全管理制度和操作规程的目录清单;
(四)主要负责人、分管安全生产负责人、安全生产管理人员和仓库保管员、守护员的相关资格证书复制件;
(五)具备相应资质的设计单位出具的库区外部安全距离实测图和库区仓储设施平面布置图;
(六)具备相应资质的安全评价机构出具的安全评价报告，安全评价报告至少包括本办法第六条第三项、第四项、第八项、第九项和第七条规定条件的符合性评价内容;
(七)建设项目安全设施设计审查和竣工验收的证明材料;
(八)从事黑火药、引火线批发的企业自有专用运输车辆以及驾驶员、押运员的相关资质(资格)证书复制件;
(九)法律、法规规定的其他文件、资料。
第九条 发证机关对申请人提交的申请书及文件、资料，应当按照下列规定分别处理：
(一)申请事项不属于本发证机关职责范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向相应发证机关申请;
(二)申请材料存在可以当场更改的错误的，应当允许或者要求申请人当场更正，并在更正后即时出具受理的书面凭证;
(三)申请材料不齐全或者不符合要求的，应当当场或者在5个工作日内书面一次告知申请人需要补正的全部内容。逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理;
(四)申请材料齐全、符合要求或者按照要求全部补正的，自收到申请材料或者全部补正材料之日起即为受理。
第十条 发证机关受理申请后，应当对申请材料进行审查。需要对经营储存场所的安全条件进行现场核查的，应当指派2名以上工作人员组织技术人员进行现场核查。对烟花爆竹进出口企业和设有1.1级仓库的企业，应当指派2名以上工作人员组织技术人员进行现场核查。负责现场核查的人员应当提出书面核查意见。
第十一条 发证机关应当自受理申请之日起30个工作日内作出颁发或者不予颁发批发许可证的决定。
对决定不予颁发的，应当自作出决定之日起10个工作日内书面通知申请人并说明理由;对决定颁发的，应当自作出决定之日起10个工作日内送达或者通知申请人领取批发许可证。
发证机关在审查过程中，现场核查和企业整改所需时间，不计算在本办法规定的期限内。
第十二条 批发许可证的有效期限为3年。
批发许可证有效期满后，批发企业拟继续从事烟花爆竹批发经营活动的，应当在有效期届满前3个月向原发证机关提出延期申请，并提交下列文件、资料：
(一)批发许可证延期申请书(一式三份);
(二)本办法第八条第三项、第四项、第五项、第八项规定的文件、资料;
(三)安全生产标准化达标的证明材料。
第十三条 发证机关受理延期申请后，应当按照本办法第十条、第十一条规定，办理批发许可证延期手续。
第十四条 批发企业符合下列条件的，经发证机关同意，可以不再现场核查，直接办理批发许可证延期手续：
(一)严格遵守有关法律、法规和本办法规定，无违法违规经营行为的;
(二)取得批发许可证后，持续加强安全生产管理，不断提升安全生产条件，达到安全生产标准化二级以上的;
(三)接受发证机关及所在地人民政府安全生产监督管理部门的监督检查的;
(四)未发生生产安全伤亡事故的。
第十五条 批发企业在批发许可证有效期内变更企业名称、主要负责人和注册地址的，应当自变更之日起10个工作日内向原发证机关提出变更，并提交下列文件、资料：
(一)批发许可证变更申请书(一式三份);
(二)变更后的企业名称工商预核准文件或者工商营业执照副本复制件;
(三)变更后的主要负责人安全资格证书复制件。
批发企业变更经营许可范围、储存仓库地址和仓储设施新建、改建、扩建的，应当重新申请办理许可手续。
第三章 零售许可证的申请和颁发
第十六条 零售经营者应当符合下列条件：
(一)符合所在地县级安全监管局制定的零售经营布点规划;
(二)主要负责人经过安全培训合格，销售人员经过安全知识教育;
(三)春节期间零售点、城市长期零售点实行专店销售。乡村长期零售点在淡季实行专柜销售时，安排专人销售，专柜相对独立，并与其他柜台保持一定的距离，保证安全通道畅通;
(四)零售场所的面积不小于10平方米，其周边50米范围内没有其他烟花爆竹零售点，并与学校、幼儿园、医院、集贸市场等人员密集场所和加油站等易燃易爆物品生产、储存设施等重点建筑物保持100米以上的安全距离;
(五)零售场所配备必要的消防器材，张贴明显的安全警示标志;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第十七条 零售经营者申请领取零售许可证时，应当向所在地发证机关提交申请书、零售点及其周围安全条件说明和发证机关要求提供的其他材料。
第十八条 发证机关受理申请后，应当对申请材料和零售场所的安全条件进行现场核查。负责现场核查的人员应当提出书面核查意见。
第十九条 发证机关应当自受理申请之日起20个工作日内作出颁发或者不予颁发零售许可证的决定，并书面告知申请人。对决定不予颁发的，应当书面说明理由。
第二十条 零售许可证上载明的储存限量由发证机关根据国家标准或者行业标准的规定，结合零售点及其周围安全条件确定。
第二十一条 零售许可证的有效期限由发证机关确定，最长不超过2年。零售许可证有效期满后拟继续从事烟花爆竹零售经营活动，或者在有效期内变更零售点名称、主要负责人、零售场所和许可范围的，应当重新申请取得零售许可证。
第四章 监督管理
第二十二条 批发企业、零售经营者不得采购和销售非法生产、经营的烟花爆竹和产品质量不符合国家标准或者行业标准规定的烟花爆竹。
批发企业不得向未取得零售许可证的单位或者个人销售烟花爆竹，不得向零售经营者销售礼花弹等应当由专业燃放人员燃放的烟花爆竹;从事黑火药、引火线批发的企业不得向无《烟花爆竹安全生产许可证》的单位或者个人销售烟火药、黑火药、引火线。
零售经营者应当向批发企业采购烟花爆竹，不得采购、储存和销售礼花弹等应当由专业燃放人员燃放的烟花爆竹，不得采购、储存和销售烟火药、黑火药、引火线。
第二十三条 禁止在烟花爆竹经营许可证载明的储存(零售)场所以外储存烟花爆竹。
烟花爆竹仓库储存的烟花爆竹品种、规格和数量，不得超过国家标准或者行业标准规定的危险等级和核定限量。
零售点存放的烟花爆竹品种和数量，不得超过烟花爆竹经营许可证载明的范围和限量。
第二十四条 批发企业对非法生产、假冒伪劣、过期、含有违禁药物以及其他存在严重质量问题的烟花爆竹，应当及时、妥善销毁。
对执法检查收缴的前款规定的烟花爆竹，不得与正常的烟花爆竹产品同库存放。
第二十五条 批发企业应当建立并严格执行合同管理、流向登记制度，健全合同管理和流向登记档案，并留存3年备查。
黑火药、引火线批发企业的采购、销售记录，应当自购买或者销售之日起3日内报所在地县级安全监管局备案。
第二十六条 烟花爆竹经营单位不得出租、出借、转让、买卖、冒用或者使用伪造的烟花爆竹经营许可证。
第二十七条 烟花爆竹经营单位应当在经营(办公)场所显著位置悬挂烟花爆竹经营许可证正本。批发企业应当在储存仓库留存批发许可证副本。
第二十八条 对违反本办法规定的程序、超越职权或者不具备本办法规定的安全条件颁发的烟花爆竹经营许可证，发证机关应当依法撤销其经营许可证。
取得烟花爆竹经营许可证的单位依法终止烟花爆竹经营活动的，发证机关应当依法注销其经营许可证。
第二十九条 发证机关应当坚持公开、公平、公正的原则，严格依照本办法的规定审查、核发烟花爆竹经营许可证，建立健全烟花爆竹经营许可证的档案管理制度和信息化管理系统，并定期向社会公告取证企业的名单。
省级安全监管局应当加强烟花爆竹经营许可工作的监督检查，并于每年3月15日前,将本行政区域内上年度烟花爆竹经营许可证的颁发和管理情况报告安全监管总局。
第三十条 任何单位或者个人对违反《烟花爆竹安全管理条例》和本办法规定的行为，有权向安全生产监督管理部门或者监察机关等有关部门举报。
第五章 法律责任
第三十一条 对未经许可经营、超许可范围经营、许可证过期继续经营烟花爆竹的，责令其停止非法经营活动，处2万元以上10万元以下的罚款，并没收非法经营的物品及违法所得。
第三十二条 批发企业有下列行为之一的，责令其限期改正，处5000元以上3万元以下的罚款：
(一)在城市建成区内设立烟花爆竹储存仓库，或者在批发(展示)场所摆放有药样品的;
(二)采购和销售质量不符合国家标准或者行业标准规定的烟花爆竹的;
(三)在仓库内违反国家标准或者行业标准规定储存烟花爆竹的;
(四)在烟花爆竹经营许可证载明的仓库以外储存烟花爆竹的;
(五)对假冒伪劣、过期、含有超量、违禁药物以及其他存在严重质量问题的烟花爆竹未及时销毁的;
(六)未执行合同管理、流向登记制度或者未按照规定应用烟花爆竹流向管理信息系统的;
(七)未将黑火药、引火线的采购、销售记录报所在地县级安全监管局备案的;
(八)仓储设施新建、改建、扩建后，未重新申请办理许可手续的;
(九)变更企业名称、主要负责人、注册地址，未申请办理许可证变更手续的;
(十)向未取得零售许可证的单位或者个人销售烟花爆竹的。
第三十三条 批发企业有下列行为之一的，责令其停业整顿，依法暂扣批发许可证，处2万元以上10万元以下的罚款，并没收非法经营的物品及违法所得;情节严重的，依法吊销批发许可证：
(一)向未取得烟花爆竹安全生产许可证的单位或者个人销售烟火药、黑火药、引火线的;
(二)向零售经营者供应非法生产、经营的烟花爆竹的;
(三)向零售经营者供应礼花弹等按照国家标准规定应当由专业人员燃放的烟花爆竹的。
第三十四条 零售经营者有下列行为之一的，责令其停止违法行为，处1000元以上5000元以下的罚款，并没收非法经营的物品及违法所得;情节严重的，依法吊销零售许可证：
(一)销售非法生产、经营的烟花爆竹的;
(二)销售礼花弹等按照国家标准规定应当由专业人员燃放的烟花爆竹的。
第三十五条 零售经营者有下列行为之一的，责令其限期改正，处1000元以上5000元以下的罚款;情节严重的，处5000元以上30000元以下的罚款：
(一)变更零售点名称、主要负责人或者经营场所，未重新办理零售许可证的;
(二)存放的烟花爆竹数量超过零售许可证载明范围的。
第三十六条 烟花爆竹经营单位出租、出借、转让、买卖烟花爆竹经营许可证的，责令其停止违法行为，处1万元以上3万元以下的罚款，并依法撤销烟花爆竹经营许可证。
冒用或者使用伪造的烟花爆竹经营许可证的，依照本办法第三十一条的规定处罚。
第三十七条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请烟花爆竹经营许可证的，发证机关不予受理，该申请人1年内不得再次提出烟花爆竹经营许可申请。
以欺骗、贿赂等不正当手段取得烟花爆竹经营许可证的，应当予以撤销，该经营单位3年内不得再次提出烟花爆竹经营许可申请。
第三十八条 安全生产监督管理部门工作人员在实施烟花爆竹经营许可和监督管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，未依法履行烟花爆竹经营许可证审查、颁发和监督管理职责的，依照有关规定给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 本办法规定的行政处罚，由安全生产监督管理部门决定，暂扣、吊销经营许可证的行政处罚由发证机关决定。
第六章 附则
第四十条 烟花爆竹经营许可证分为正本、副本，正本为悬挂式，副本为折页式，具有同等法律效力。
烟花爆竹经营许可证由安全监管总局统一规定式样。
【关键词】空余房地产；租赁；管理；对策
空余房地产租赁管理是一项非常复杂的工作，其不仅能够降低空余房地产管护的成本，还能为地方的发展提供大量的资金，从而促进地方的建设。目前，我国正处于经济建设的阶段，因此国家开始大规模的生产经营，这就导致很多问题逐渐的暴露出来。在生产的过程中，腐败现象频频发生，并且一些单位为了创收，随意的进行开支，忽略了单位本身的中心工作，这大大影响了空余房地产业的发展，因此必须要加强空余房地产租赁的管理，从而提高自身的经济效益。
一、空余房地产租赁管理存在的问题
目前，空余房地产租赁管理存在很多问题，这些问题严重的阻碍了空余房地产业的发展。
（一）空余房地产租赁档案资料管理不规范
在对房地产租赁档案资料进行管理的过程中，经常对一些动态信息不能进行及时收集和统计，因此一些租赁信息没经过整理就进行了存档，这就导致租赁档案资料杂乱无序。在对空余房地产租赁进行管理的过程中，缺少一套反映动态信息的软件系统。随着我国政策的不断改革，租赁期限以及出租面积等方面都有了很大的改变，这对于空余房地产租赁管理带来了很大的难度。
（二）政策法规执行力度不够
一些单位并不重视政策法规的贯彻与落实，这就导致租赁的过程并不科学，甚至可能违反了相关的规定。由于传统思想的约束，有些空余房地产并不允许进行经济交易，这就使其不能发挥出真正的经济效益。同时对于一些比较偏僻的地区，空余房地产业不能得到相应的发展，无法解决出租困难以及租赁单一化等问题。
（三）空余房地产租赁管理秩序不够规范
为了获取更大的经济效益，部分单位就开始没有选择性的出租，对租客并没有详细的了解。还有一些单位为了减少上缴的费用，对一些租赁信息并不记录归档，甚至出现一些少批多租的现象。管理者为了获取利益，私自扩大租赁的范围以及规模，这就导致出租房屋的质量无法得到保障，并且消防措施也达不到相应的标准，同时对出租房屋的用途也并不了解，由此可以看出空余房地产租赁管理秩序不规范对整个租赁过程的影响。
（四）空余房地产租赁合同管理不够科学
有些单位在出租房屋的时候，并不对承租人做详细的了解，对其政治背景以及信誉等并没有进行系统的调查，这就可能出现空余房地产被一些不法的商贩所利用，从而影响到和谐社会的建设。大部分单位对合同的意识比较薄弱，在他们租赁的过程中，很少应用标准的房地产租赁合同范本，而单位自己拟定的合同内容并不科学和完善，同时合同上的条款也不够清晰，责权分配也不明确，这就导致当出现问题的时候，很容易产生经济的纠纷，从而影响到双方的利益。
二、空余房地产租赁管理对策
（一）完善监督管理机制
随着我国经济的不断发展，产生很多新的租赁管理模式，例如：管租结合、产权置换以及以租代管等。在空余房地产租赁管理工作开展的过程中，逐渐地应用了这些新的管理模式。目前为了提升经济效益，减少投入成本，需要采取多种渠道，引进一些有发展的项目，同时对一些基础设施要进行定期的更新和维护。单位应该在租金上有所优惠，扩大在市场中的地位。当取得一定成效之后，可以逐渐的提高租金，从而获取更大的经济效益。空余房地产具有较强的政治性以及政策性，因此在租赁的过程中，不允许出现违规越线等现象，有效的杜绝各类纠纷的产生。同时要不断地完善监督管理机制，要与地方的工商以及税务等执法部门相协作，不定期的对空余房地产租赁行业进行检查和监督，当发现问题的时候，要做出及时的改进，并且要对相关负责人进行惩罚，从而促进租赁工作能够顺利开展。
（二）加强信息化建设
在对空余房地产租赁进行管理的过程中，要遵循保护产权和控制规模等原则，要处理好局部与整体的利益关系，使租赁管理工作得到有效的开展。部分单位可以通过招标等方式，减少社会的矛盾，杜绝扰乱市场的现象，从而使空余房地产发挥出最大的社会价值。除此之外，随着我国经济的不断增长，传统的租赁管理模式已经满足不了社会的需求，因此要加强信息化的建设，提高管理成效的同时有效的节约管理成本，由此可以看出，信息化建设对于空余房地产租赁管理工作的重要性。相关单位可以构建储备房地产的数据库以及网络平台，引进一些数字化管理设备，这样不仅可以对空余房地产的结构分布以及管护状况等进行很好的监督和管理，还能实现资源管理的可视化，从而提高租赁管理的工作效率，增强市场竞争能力。
（三）加强对空余房地产租赁合同的管理
空余房地产租赁管理是一项非常复杂的工作，其涉及到很多社会的关系。在租赁的过程中，要对承租人有详细的了解，对其政治素质以及综合实力做好深入的调查，在此基础上，还要优先的选择一些整体实力比较雄厚的承租人，从而有效的避免因承租人整体素质问题而影响租赁质量的现象。相关部门要对空余房地产租赁合同进行严格的管理，要对其进行严格的规范，这对于空余房地产租赁工作的开展有着非常大的作用。在整个过程中，要树立法律意识和合同意识，要自觉的按照相关规定对空余房地产租赁合同进行管理。在拟定租赁合同之前，要对出租方以及承租方进行详细的调查，只有双方资质都满足要求的时候，才可以执行拟定合同的工作，同时工作人员要做好保密工作。租赁合同文本要呈现规范化以及合理化，要对合同条款进行仔细的斟酌，防止出现租金和租期不明确、责任分配不合理的现象。在签订合同之前，双方必须要对合同内容进行仔细的审核，要对相关信息进行详细的了解，对一些错漏或者有分歧的条款进行及时的修改，从而杜绝合同无效或者欺骗行为等问题的发生。
结语：
随着我国政策的不断改革，空余房地产租赁管理工作面临着巨大的挑战，租赁合同的不规范，管理秩序的不科学等，这些都严重的阻碍了空余房地产租赁业的发展。因此必须要建立完善的管理制度，同时加大空余房地产租赁管理力度，对租赁政策要不断地进行改进和调整，从而使空余房地产租赁行业能够得到长久的发展，并且为我国经济的增长做出贡献。
参考文献：
[1] 崔裴.中国房地产业的行业结构研究――从新兴古典经济学的分析视角[A].上海市经济学会学术年刊（2010）[C].2011.
[2] 王林，褚启明，史万隆等.浅谈融资租赁在军队空余房地产租赁中的应用[J].中国科技纵横，2013（17）：287-287.
[3] 詹礼愿，萧洪.略论商品房买卖合同的解除权――兼评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款[A].第三届中国律师论坛论文集（实务卷）[C].2010.
Abstract: In the market competition intense situation, the enterprise besides the dependence product quality, the price, the post-sale service, the advertisement and so on increases the market share day by day, the selling on credit is also one important method. But under traditional account receivable management pattern, many enterprises, because sells on credit besets with a crisis finance, even goes bankrupt. But uses the financial risk management some experiences to carry on the risk management to enterprise's account receivable, without doubt is reduces the risk, to avoid a crisis's efficient path.
关键词:风险管理 风险识别 风险评估
Key word: Risk management risk recognition risk assessment
应收账款的风险是应收账款遭受损失的不确定性。这个不确定性主要是指损失是否发生以及损失的大小不确定。应收账款的风险管理就是识别、评估与控制企业应收账款损失的程序。
一、应收账款的风险识别
风险识别,是风险评估和风险控制的基础。在进行风险分析时,找出企业应收账款面临的风险因素,并将这些风险与企业销售收款业务流程联系起来,以便发现各种潜在的风险。这里示范性地列出几条:
1. 交易双方产生的贸易纠纷;
2. 客户经营管理不善,无力偿还到期债务;
3. 交易对象有意占用企业资金;
4. 交易对象蓄意的商业欺诈。
对于上面的每一种原因,我们还可以继续追究下去,找出原因中的原因。例如,交易双方产生的贸易纠纷,我们要看是合同中的特定条款约定不明确,还是产品质量的缺陷导致顾客不满意拒绝付款;而后三种情况则是要检讨信用政策和销售收款的业务流程,在赊销审批时,是否对客户的信用情况进行评估,是否对没有资格的客户进行赊销,是否给予客户不适当的信用额度,是否发生越权审批,是否存在销售人员与客户相互勾结,损害企业利益的情况。
风险的识别离不开相关部门的密切配合,尤其是销售部门。客户往往会有意隐瞒一些不愿透露的信息,有些客户甚至故意提供虚假的资信状况信息。而销售人员直接与客户交往,最容易了解客户情况,发现客户的异常行为。像拖欠员工工资、频频更换主管、开始销售不动产等信息对我们识别风险非常有用,如果我们能对销售人员进行一定的培训,提高他们捕捉客户风险信息的能力,就可以帮助企业尽早发现风险,避免造成损失。
二、应收账款的风险评估
在损失发生前,我们要评估发生损失的可能性,而在损失发生后,我们要评估损失的大小。
评估工作离不开客户信息的搜集。一般说来,我们可以阅读客户的财务报告、实地访问或电话联络、总结以往与客户的交易经验、借助大众传播媒介或专业的信用中介机构等等。
高风险的客户发生损失的可能性和损失的程度都比较高,所以,有必要对客户进行风险等级的划分,在此我们的依据是客户的信用状况。什么变量能够用来说明客户的信用状况呢?二十世纪初亚历山大・沃尔提出沃尔评分法,他选择了流动比率、存货周转率、应收账款周转率等七项财务比率,分别规定各项财务指标在该模型中的比重,综合为100分,然后确定标准比率相比较,评出每项指标的得分,汇总求得总的得分。得分越高,客户的风险等级越低,依此将客户划分为高、中、低风险等级。这只是一种定量模型,还有其他一些定量分析和定性分析的模型,企业可以根据自身情况选择适当的模型。在进行定量分析的时候,往往借助于客户的财务报告,要注意报表本身的局限性,辨别其中可能存在被粉饰的情况.
在实际操作中,我们还需注意客户的风险等级并不是一成不变的,市场瞬息万变,今天的低风险客户明天可能就成了高风险客户,因此,要定期根据客户的最新情况,对客户的风险等级进行再评定。
应收账款的损失包括逾期应收账款的资金成本,附加收账费用,坏帐损失,这些直接的损失比较显而易见。另外,还有一些间接的损失,比如,企业赊销时虽然能使企业产生较多的利润, 但是并未真正使企业现金流入增加, 反而使企业不得不运用有限的流动资金来垫付各种税金和费用, 加速了企业的现金流出,主要表现为:
1.企业流转税的支出;
2. 所得税的支出;
3.因资金周转不灵而向银行借债的利息费用;
4.因拖欠供应商货款而无法取得购货的现金折扣,或因为资信的降低而无法获得较优的购货优惠。
如果同一时间发生多起损失,超出了企业对应收账款损失最大的承受能力,企业就可能陷入严重的财务危机,甚至是破产。
三、应收账款的风险控制
所谓风险控制,是指在风险识别和风险评估的基础上,针对所存在的风险因素,积极采取控制措施,以消除风险因素或减少风险因素的危害性。
风险控制措施可以分为五种:避免风险、预防风险、降低损失、转移风险和承担风险。在损失发生前,我们可以避免、预防或转移风险,避免发生损失;在损失发生时和发生后,我们可以采取措施降低损失或承担损失。下面依次介绍。
1、避免风险
避免风险又称规避风险。经过风险评估后,我们将某客户评估为高风险,那么我们可能就不给其赊销,这样就规避了风险。不过在运用这一措施的时候,需要注意以下三点:
(1)当风险很高或者管理风险的成本极高时,规避风险是合适的;
(2)有些风险是不可避免的,比如自然灾害、瘟疫、经济危机等;
(3)不愿意承担风险,就没有销售的机会,不能有风险就规避,现在只接受现金交易的企业是很少见的,因此,我们不能因噎废食,应收账款虽然有风险,但是我们可以有选择地接受风险,从而获得与风险相匹配的收益。
2、预防风险
预防风险就是要降低发生损失的可能性。
首先,通过风险评估,我们可以划分特定企业的风险等级,如果能够只和一些低风险的客户交易,那么企业应收账款的综合风险将会大幅度降低。
其次,营销管理大体上有五种观念:生产观念、产品观念、推销观念、市场观念和社会观念。在我国,大部分企业还停留在产品观念和推销观念上,如果企业能够采用市场营销观念,把市场的需要放在首位,生产出满足消费者需求的产品,就能获得较强的竞争力,从而争取到低风险的客户。同时,产品如果获得终端消费者的认可,客户也能尽快将产品销售出去,从而使企业尽快收回货款。
另外,在进行风险识别的时候,我们发现很多风险其实是来源于企业销售收款相关的内部控制制度不健全,为此国家财政部出台了《内部控制规范―销售与收款(试行)》及《财政部关于建立健全企业应收账款管理制度的通知》来指导和规范企业的销售和收款行为,企业应该在这些法规的指导下,建立健全相关的内部控制制度,比如:
(1)严格赊销审批制度。
在签订销售合同前,信用部门或信用岗位要按照有关合同管理的规定,详细审查对方的主体资格、经营范围、资信及履约能力等情况,由企业法定代表人或财务经理审阅合同文本,并由企业顾问对合同的合法性、严密性进行审查,确保合同规范有效,预防出现交易纠纷或者遭受商业欺诈。
(2)定期核对
财务部门定期与销售部门核对回款记录,重点监控出现到期而没有对方签字的应收账款,并及时采取措施处理,避免出现不受法律保护的债权纠纷。
3、降低损失
当企业有好的投资机会,此时却由于很多应收账款未能及时收回,没有足够的资金时,可以利用应收账款进行融资,主要有以下四条途径:
(1)应收账款证券化
在我国,一些外贸出口企业可实施出口应收账款跨国证券化,它是指将出口销售形成的应收账款经过组合包装出售给国外的特殊目的载体,由其经过信用增级,从而在国际资本市场上发行资产支持债券,提前收回应收账款的一种融资方式。
(2)应收账款的抵借
应收账款的抵借是将企业的应收账款作为抵押品向银行获得借款的一种融资方式,分为整体抵借和特定抵借。尤其使用于中小型企业,因为中小型企业的信用地位与社会地位使其不但难以进入直接融资市场,间接融资也是困难重重,客观上制约了中小企业优势的发挥。应收账款的抵借能够满足中小企业的资金需求,加速应收账款的周转率。
(3) 委托专业机构追讨或采取仲裁、法律诉讼的形式
对于有能力付款却恶意拖欠的客户,可以委托专业机构追讨应收账款,由其行使债权人的追讨工作,如果还不行,就只好通过仲裁或法律诉讼来捍卫自身的正当权益了。
(4)在合同中约定所有权保留条款
根据我国《合同法》第134条规定:“当事人可以在买卖合同中规定买受人未履行支付价款或其他义务的,标的物所有权属出卖人。” 这样,只有客户在付清全部货款时,才能取得货物的所有权,即使客户破产了,由于该货物的所有权仍然属于企业,不会作为破产财产,从而很大程度上保障了应收账款的安全。
4、转移风险
当企业不愿意为某些应收账款承担风险时,就要考虑如何将风险转移掉,有些相关机构以其信息资源的优势,可以参与到企业应收账款的处置中来,通过主动承担风险,参与企业所创价值的分配,主要有以下几种方式:
(1)应收账款的无追索权让售
就是把应收账款作为商品卖给金融机构,从而将风险转移掉。在我国,一些商业银行大都只接受有追索权的应收账款融资业务,但相信在不久的将来,我国将会出现一批专门从事应收账款经营的公司,商业银行的业务也将不仅仅局限于有追索权的应收账款融资业务。
(2)为特定的应收账款上保险
虽然我国的保险业目前尚未开展这项业务,但有风险的地方就会有保险,保险业为应收账款提供保险是迟早的事。
(3)取得第三方担保
当某客户被评价为高风险等级时,企业一般只与其进行现金的交易,但是如果有第三方愿意为其提供担保,承担连带责任的话,我们也应该考虑对其采用赊销,一旦发生损失,我们可以对第三方进行追讨。
5、承担风险
在风险评估时,企业为每个客户评定了风险等级,并设定了信用额度,这便是企业愿意对某一客户承担的最大的赊销风险额。在日常业务中,企业可以连续地接受某一客户的订单,只要对该客户的赊销额不超过其信用额度,就可以对其办理赊销业务;一旦超过信用额度,除非经企业有关部门批准,否则不能再对该客户提供赊销。它虽然不一定能够提高客户付款的及时性,但它可以限制客户不付款引起的损失。企业应定期对客户的信用额度重新加以核定,使信用额度保持在企业所能承担的风险范围之内。