时间：2022-10-02 13:30:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产管理论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中型房地产企业，顾名思义就是处在大型与小型企业之间从事房地产开发经营与建设的企业。其专业化程度和规范化运作与大企业相比，自然是相形见拙。但与小型房地产企业相比，在发展经营规模、产业链条延伸和竞争实力上，都具备雄厚的发展优势。处在这样一个行业中段，中型房地产企业的发展方向和管理方式是决定企业能否在竞争激烈的房地产开发经营市场分得一杯羹的决定因素。就我国目前房地产业发展现状来看，随着国家对日渐攀升的房价采取一系列保障性措施之后，房价普遍性大幅度涨落的时代已经渐去渐远。在经济发展速度和产业结构调整的双重影响下，土地资源显得弥足珍贵、融资越来越困难、市场竞争日益激烈，这些客观原因都是促进中型房地产企业加快优胜劣汰的催化剂。要充分把握竞争中的机遇，应对市场经济的不断挑战，只有从全面加强中型房地产企业的管理上着手，根据行业动态需求来调整发展战略，加强品牌化战略，实行多元化融资，改进专业化管理，推进风险化经营，以达到尽可能符合客观发展规律和市场需求的中型房地产企业内部控制管理机制，不断增强在同行业中的竞争实力，这样才能够实现中型房地产企业的稳定快速发展。
一、中型房地产企业发展现状
近年来由于房地产行业发展过热，国家出台颁布实施了一系列行业宏观调控政策，诸如土地公开招投标、房贷政策、保障性住房管理办法和银行信贷投资的一些控制措施等，这些制度的推行在目前看来，效果已经非常明显地发挥出来，直接推动我国房地产业转入了一个非常敏感的阶段。尤其在土地利用上，国家对土地供应的节奏不断放慢，同时在土地获得审批环节推行招投标、拍卖等方式，对开发商的资质审查、利用保证金等都提高了很大层次，进而增加了土地开发利用的原始成本和土地利用难度，部分中型企业被这些标准拒于行业竞争之外。国家在信贷融资、土地利用、房产开发建筑销售等各环节都采取宏观调控政策，如民营企业禁止发行企业债券等。由于中型企业发展规模有限，多依赖于银行信贷资金周转，信贷政策的变化对于中型企业融资无疑是雪上加霜。融资的束缚直接影响到企业发展规划，迫使大多数中型企业不得不放弃一些长远的产品开发项目，将目标瞄准短期回报率高、风险较小的产品开发，但往往这些项目的市场只能局限于某一定位，比如经济型和一般性住宅，对一些投资风险高、成本高的高端规模化住宅项目只能是望洋兴叹。尽管受到土地、资金和市场的影响，但中型房地产企业作为行业中占比重较大的一个群体，其存在是必须的，也是非常必要的。因为中型房地产企业作为国家税收的重要税源之一，占行业总税额的1/3强，创造的产值也占行业总产值的1/3强，成为国家宏观经济增长的重要组成要素。同时解决了很多人员的劳动就业，将企业资金注入到产品开发上，和银行贷款共同承担起社会资金周转运作，推动了资金的良性发展。从这个角度分析，中型房地产企业对于行业发展以至于社会的发展进步来说都是不可或缺的，其存在的价值也是显而易见的。只要充分掌握行业发展的基本规律，统筹规划企业适应市场需求和行业发展规律的管理运营方法，中型房地产企业对于社会经济发展的促进作用会更好地发挥出来。
二、中型房地产企业的管理方式
中型房地产企业在经济转型的关键历史节点，必须全面分析自身存在和发展所面临的优劣因素，在加强品牌化战略、多元化融资、专业化管理和风险化经营上下功夫，只有这样才能够彻底打破由于制度因素造成的土地、资金和市场等瓶颈束缚，实现中型房地产企业的转型崛起和持续壮大。
一是加强品牌化战略。品牌作为企业发展标志和经济实力的象征，受到越来越多中型企业的青睐，也成为其开拓市场的有力武器。品牌的创建需要产品质量作为支撑，质量是企业长期发展的保证。实施品牌战略，不但要在质量上赶得上潮流，同时也要在信誉上充分兑现承诺；不但要将品牌的打造理念灌输到员工心中，同时也要加大企业在各个媒体的宣传力度；不但要不断创新技术管理和经营手段，同时也要具有开拓和赶超意识。品牌的经营要与企业文化经营来同步推进，以不断丰富企业文化为抓手，树立起良好的企业发展形象，丰富企业发展内涵，来进一步扩大企业的知名度和美誉度。只有这样，才能在竞争中获得同行业的认可和合作伙伴的信赖，赢得竞争的先机，为企业发展铺平道路。
二是实行多元化融资。中型房地产企业在经济转型过程中由于业务的拓展和企业规模的不断扩大，资金紧张往往是普遍存在的现象。要想发挥灵活运作的绝对优势，就需要在行业联合上积极拓展融资渠道，采用多方融资、多渠道经营的方式增强企业的竞争力，在互惠互利中谋求发展的捷径。例如可以加强与实力相当的其他房地产企业的联合，一方面通过双方的资金积累实现企业由中型向大型的转变过程。另一方面在技术和管理上实现优势互补，同时很好破除由于政策准入上设置的各种瓶颈，让企业自身有机会跻身于房地产竞争行业，而不是在起跑线上就被拒之门外。企业联合最大的优势在于通过双方的各种筹资方式的联合进一步拓宽了融资渠道，拓展了市场范围，为企业发展提供了更为广阔的天地和空间。
三是改进专业化管理。专业化管理是企业发展的必然趋势，实现企业专业化管理，首先是管理制度上要形成立项、投标、开发、建设和销售售后等完善的管理体系，这是保证企业科学规范管理的基础性依据。其次是人力资源上要落实优胜劣汰的管理方式，不断引进和留住专业化管理技术人才，充分发挥人才和技术优势，建立健全科学合理的薪酬、奖励和评价制度，真正实现衔接有序、分工细致、操作合规的企业管理流程，为企业发展提供有力的人力资源保障和技术能力支撑。同时生产设备的引进、应用与管理也是重要的因素，要科学调度人财物的匹配，使各项企业资源发挥出最大的作用，成为推动企业发展的专业化动力和保障。
四是推进风险化经营。任何项目的投资都具有一定程度的风险，如何将风险控制在最低额度是企业管理的重要环节。对于中型房地产企业来说，投机性的暴利投资是完全不可取的，因为企业要扩大生产规模，其投资结果不外乎两种，一种是投资成功跻身于大企业层面，而另一种是投资失败而跌落到小企业层面，甚至导致企业破产。作为中型企业没有必要在强风险面前以身试之，在决定成败的投资面前，应该审时度势，充分考虑成功与失败两种结果对企业发展所产生的影响，最坏的结果也要保证企业能够有序经营，至多是产值利润额度的下降在不影响企业发展的总体战略规划为宜。这是底线，不能由于一次两次投资的失利而使企业堕入万劫不复的深渊。由此看来，建立企业风险评估机制，进行有序的风险化经营是中型企业始终立于不败之地的最佳方式。
一、房地产企业拆迁档案的地位和作用
1、房地产企业拆迁档案的地位
房地产企业的拆迁工作是一项“民心工程”、“实事工程”。拆迁工作的好坏，直接影响着老百姓的切身利益乃至整个社会的民生状况。房地产拆迁档案记录了企业的生产经营状况、老百姓居住条件的改善过程以及社会城市建设的变迁过程。所以，房地产企业拆迁档案的数量和质量在某种程度上体现了房地产市场的秩序，反映了企业的经济效益，涉及着千家万户的生计。
2、房地产拆迁档案的作用
(1)房地产企业拆迁档案是检查、审核拆迁活动的重要依据，是即将消失或已经消失的建筑物的原始记录。由于它是原始建筑的真实记录，因此可以作为历史的见证和证据供后人利用，同时其自身所蕴含的历史和文化价值也是不可估量的，对于恢复和还原历史面貌、了解和认识人类社会的发展都有着极其重要的作用。
(2)房地产企业拆迁档案不仅是区域建设发展中的宝贵资料，同时它也与经济建设、社会稳定以及人民群众的安居乐业息息相关。它不但可以为区域管理、改造区域形象提供必要的依据，而且对保存区域信息、留存区域原貌有着重要意义。
(3)房地产企业拆迁档案是房地产企业档案的主要组成部分，它是保障被拆迁人合法权益的重要凭证，也是房地产企业管理房屋的重要依据，同时它在房屋易主、办理产权、法律纠纷等事宜中发挥着重要的作用，关系到老百姓的切身利益。
二、房地产企业拆迁档案的特点
房地产拆迁档案区别于其他门类档案，具有内容复杂、易变、利用群体相对稳定的特点。
1、内容的复杂性。拆迁改造本身是个较为复杂的工程，涉及的部门多、任务重、工期长，包括从调查摸底、测算计划、动迁审批至拆迁、安置、施工等多个阶段，而且各个阶段内部又会有很多划分。例如我集团负责的开阳里危改小区在拆迁安置、补偿问题上，根据被拆迁入意愿，分为回迁、外迁、货币补偿、放弃等多种情况，甚为复杂，随之产生的档案在内容上也必然会体现出复杂性的特点。
2、内容的易变性。不同时期、不同阶段、不同地区国家的拆迁政策不同，房地产企业拆迁档案在内容上也会有所变化。以北京市为例，2001年11月1日起执行北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》，2003年5月1日起执行北京市国土资源和房屋管理局《关于修订<北京市房屋产权单位管理办法>的通知》，危旧房改造拆迁执行北京市人民政府办公厅(京政发[2000]19号)《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)的通知》等。随着拆迁政策的变化，拆迁档案也会随之而变。
3、利用群体的相对稳定性。房地产拆迁档案所具有的特殊的依据和凭证作用，决定了拆迁档案利用群体的相对固定性、稳定性，即拆迁人、被拆迁人和法律纠纷解决部门。
三、拆迁档案收集工作存在的问题
拆迁档案的以上特点说明了拆迁档案的收集工作会存在一定难度。笔者结合自身的工作实际发现，目前拆迁档案的收集工作存在以下问题。
一是拆迁单位领导和工作人员的档案意识比较薄弱，领导重视不够，在拆迁工作中重施工、赶工期，轻视拆迁档案资料的收集和整理工作，没有将拆迁档案工作纳入企业管理中，严重影响了拆迁档案的收集工作。
二是拆迁任务重，涉及的拆迁单位或部门多，拆迁人员流动大，有些是单位岗位调整后转岗到该岗位，拆迁人员专业水平较低，综合素质不高，有的工作人员缺乏责任心，对拆迁资料审核不严格，导致原始记录不准确，不能真实反映拆迁工作的过程，给国家、企业和被拆迁人造成经济损失。
三是拆迁档案管理制度不健全，特别是在归档范围、归档时间上没有统一的依据和制度，拆迁资料散失在个人手中，造成档案人员的收集工作十分被动。拆迁人员为了赶工期和方便自己利用，将拆迁资料据为己有，没有配合档案人员及时归档，导致收集的拆迁档案存在不齐全、不完整问题，最终导致企业档案资产的流失。
四、加强拆迁档案收集工作的对策
针对上述问题，笔者认为加强拆迁档案的收集工作，可以采取以下措施。
1、加大对拆迁档案收集工作的宣传力度，形成收集工作重要性的认识，不断提高档案意识。
具体做法：一是档案部门要加强拆迁档案收集工作的宣传教育，使每一个拆迁工作人员都明白拆迁档案在企业管理中的重要意义和作用，养成自觉保管和及时移交拆迁档案的习惯，并将档案意识贯穿于整个拆迁工作。二是加强对拆迁人员拆迁档案收集要求的培训工作，明确在拆迁工作中拆迁档案的收集范围，保证归档文件材料的质量和有效性。针对目前拆迁档案管理的特点，我集团不定期请北京市档案局专家及相关业务主管部门举办档案知识及相关业务知识的培训，重视对拆迁档案专业人员的培养，稳定档案干部队伍。通过几年的努力，我集团拆迁档案管理水平有了较大的提高。
2、建立健全拆迁档案管理体系，明确拆迁档案职责。
一是明确各拆迁单位拆迁档案主管部门及主管领导，配置拆迁档案人员及拆迁业务人员。例如我集团在拆迁单位形成了一个领导分管、专职档案员和拆迁部门兼职档案员“三到位”的管理模式。其中，档案人员负责督促业务人员将其分散在各拆迁工作人员手中的拆迁档案收集齐全完整，按拆迁档案的形成规律整理、编目后向档案人员移交归档。通过清晰的档案管理体系和合理的职责分工，保证了拆迁档案收集的齐全、完整、准确。
二是加强收集拆迁档案的前期准备工作，为档案的收集工作奠定基础。拆迁档案内容复杂、分散，收集难度大，但是拆迁档案的收集质量直接涉及到拆迁人与被拆迁人的切身利益，也就是国家、企业和老百姓的利益。这就要求档案部门提前介入，从拆迁工作一开始就主动介入，进行项目跟踪，加强对拆迁档案的收集工作。
三是制定拆迁档案的收集制度，明确拆迁档案的收集范围。正确划定拆迁档案的收集范围，是拆迁档案工作的重要环节，也是拆迁档案收集工作的依据。为此，我集团档案部门会同拆迁部门共同确定了拆迁档案的收集范围、归档时间、归档要求等，特别是归档范围的制定，保证了收集工作的质量和拆迁档案的质量，同时也决定了拆迁档案的利用效果，在某种意义上为企业挽回了一定的经济损失。近年来，涉及拆迁的行政诉讼案件越来越多，为了使拆迁行政案件的审判体现公正、公平的价值，体现保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，收集齐全、完整、准确的拆迁档案尤为重要。例如我集团开发建设的双榆树小区在拆迁某公司时与该公司签订了拆迁补偿协议及合作建设办公楼的合作书。近期，该公司到档案室借阅小区前期开发资料办理办公楼产权证，档案人员会同拆迁部门查阅当时的拆迁档案，证明该办公楼产权归两个公司共同所有，避免了集团资产的流失，为企业挽回了经济损失，拆迁档案发挥了巨大的作用。
3、档案工作考核与绩效考核相结合，保证拆迁档案收集工作的顺利进行。
入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。
首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。
1.制定目标——目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。
目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
影响目标成本制定准确性的原因
1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。
另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。
“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。
2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。
规范的目的：
保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。
实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。
规范的方法：
建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。
建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。
2.明确岗位职责——责任成本体系
“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。
谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？
做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？
“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
责任成本范围：
“责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。理论上，我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。
作业过程管理：
明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。
3.跟踪执行——动态成本法
经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。
全动态成本：
动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？
我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。
如何实现动态成本的测算？——一个中心，三条主线
动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。
三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。
成本管理系统——管理目标成本/动态成本的重要工具
动态成本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
4.业绩评估——优奖劣罚，拿数据说话
制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。
将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。
成本数据库的建立：
1、当前房地产财务成本管理中存在的问题
做好工程预决算工作对于施工企业有着重要的责任，而当前的房地产企业来说更是如此，良好的工程预决算可以帮助企业节省资金，创新管理方式和提升管理效率。当前存在的不足主要有两个方面：第一，定额更新换代的频率慢，很多房地产企业还采用这种传统的工程预决算方法，而这种方式对于工程资金运用的真是和可靠性不够准确，并且计算繁琐，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏综合管理。面对工程项目中存在的不足，有效沟通是解决问题的良好方式，但是当前设计与施工难以沟通的问题，让预结算款额变得不尽合理，更有些工作人员抽逃资金，在资金上弄虚作假，阻碍了房地产企业的健康发展。
2、加强房地产财务成本管理的对策
2.1建立健全财务成本管理体系要想健全房地产财务成本管理，就必须加强财务预算的编制和执行，同时加强考核分析。归纳一下可以说有以下两点：第一，要尝试在企业内部建立成本和投资管理中心，加强利润的管理，对于工程财务预算和工程财务决算要以季度为目标，帮助企业实现合理的资金规划，加强未完成工作的审批，对已经完成的工作要加强审查工作，将资金控制的工作做到位，实现财务成本的精细化管理。第二，要充分注重企业内部的上行下效，注重企业部门之间的沟通联系，因为良好的沟通可以帮助企业完善管理，实现上、下级的沟通管理。企业内要注意责任到人，出了问题不出现推诿扯皮的情况，要制定月度、季度、年度的考核目标，并在周期末进行管理总结，这样才能有效健全财务成本管理体系。
2.2完善内部资金管理体系要完善资金管理体系就要运用到信息化管理，而科学的筹集和管理资金是现代房地产企业管理中的重要任务，也是实现企业可持续发展的重要前提。企业的财务人员要加强对企业日常资金的收支情况予以把握，做好每日现金流的核对。另外，企业要建立电子银行和核算系统，帮助企业实现资金合理的预决算，实现资金控制，让企业运用现代化真正建立完善的资金管理体系。
2.3对企业的财务管理体系进行升级第一，房地产企业管理者应该对财务成本管理每一个层次的人员进行授权，只有财务成本管理相关具有合理的权利，才能对成本费用的支付以及资金合同的评审进行合理飘转。第二，要对每一个会计主体的财务数据进行有效的记录与科学的收集，使成本管理人员的结账以及报表编制工作具有统一的规范，保证成本会计的科目设置与造价会计的科目设置相一致。第三，要将全面的预算体系与核算体系进行结合，使每一个会计主体得到统一，完善成本管理核算系统。
作者：许铸单位：合肥市长城房地产经营开发公司安徽合肥市
关键词：资本成本债务成本市场交易成本所有权成本
一、对资本与成本范畴的厘定
要理解和定义资本成本，先要理解和定义好“资本”与“成本”。
按照马克思的定义，资本是能带来剩余价值的价值。基于经济学中“资本”与“资产”不分，我认为，会计学中“资产”的定义——资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益，就是资本的定义。一个佐证是，我国著名经济学家周其仁教授对资本的定义。他认为：资产是可用的经济资源；资产必须有主，才可能被善用，但清楚界定产权，从来也不意味着“自己的资产只能自己用”；资产须经交易而转手（资产转让），才能提高有主资产的利用效率；资产的自用权利一旦可以有偿放弃和让渡，资产所有者就拥有一个未来的收入来源；这时，资产就转变为资本；所以，资本是构成独立的未来收入流的资产，即可以独立提供与本人劳动无关的权利租金的资产（1）。
会计学中的“资本”一般是指“资产（资金）的来源”，按会计恒等式“资产=负债所有者权益”来解释，“资本”即指“负债所有者权益”。我认为，在公司财务理论中，资本成本中的“资本”应作会计学上的解释。
张五常（2000）认为，“成本是所放弃的价值最高的选择”。可见，经济学家是把成本定义为“机会成本”的。汪丁丁（1996）进一步认为，机会成本的两个要素是：（1）任何成本都是选择的成本；（2）任何成本都是对于某一个人的主观价值判断而言的成本。因此，成本概念是建立在人们依据主观价值标准作出选择的基础之上的。不存在选择，便不存在成本；也不存在独立于人们行为选择的“客观价值”基础上的成本。据此，在经济学家看来，沉没成本、历史成本不是成本。在公司财务理论中，经济学的成本概念应是可取的。还要注意的是，选择是面向未来的，所以成本也是未来成本，而且必须弄清楚谁将承担成本。公司财务中的筹资、投资等财务决策正是面向未来的，作为财务决策标准的“资本成本”自然要能面向未来，所以用面向未来的“机会成本”来理解“资本成本”是合理可行的。
二、资本成本的定义与计量
（一）资本成本的定义及相关问题
在公司财务中，资本成本的一般定义为：公司筹集和使用资本所付出的代价。根据上面的分析，这个“代价”应以“机会成本”作衡量，而且承担资本成本的主体是特定的公司。因此，资本成本是特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本。
根据上述定义，资本成本由两部分构成：（1）筹资费用，指在筹资过程中所发生的费用，即获取资本之前所发生的费用，如手续费、谈判费、发行费等，属于市场交易成本；（2）用资费用，指在使用资本过程中所发生的费用，即获取资本之后所发生的费用。具体表现为：①以利息（利率）形式支付给债权人的报酬；②以发红或股利（股息）（投资报酬率）形式支付给所有者的报酬。进一步，资本成本的静态（不考虑时间价值）表现形式有：（1）绝对数，即“资本成本额=筹资费用用资费用”；（2）相对数，即“资本成本率（k）=年平均资本成本额/筹资总额”。实务中则常用“资本成本率=年平均用资费用/（筹资总额-筹资费用）”。通常，用到“资本成本”时，即指“资本成本率”。
资本成本有四层含义：（1）个别资本成本，指单独使用一种筹资方式下的资本成本。（2）加权平均资本成本（综合资本成本或总资本成本），即对同时使用多种筹资方式的资本成本以加权平均方法的综合计量。（3）个别边际资本成本（MCC），指单独使用一种筹资方式去新筹资本的资本成本。它有三种定义方法：①数学上的定义。若y=f（x）[y：个别资本成本；x：筹资量]，则MCC=dy/dx.②经济学上的定义。x=1时的y（因增加一个单位的资本而增加的资本成本），即为MCC.③财务管理实务上的定义。企业新筹资本的个别资本成本，即为MCC.这个定义的误差大，但实用。（4）加权平均边际资本成本，它是对同时使用多种筹资方式去新筹资本的资本成本以加权平均方法的综合计量。
在公司财务理论中，资本成本一般是指加权平均资本成本或加权平均边际资本成本，而且并不严格区分加权平均资本成本与加权平均边际资本成本，笼统用“加权平均资本成本”。
（二）资本成本概念在财务管理中的重要地位
1、资本成本是比较筹资方式、选择追加筹资方案的依据。个别资本成本是比较各种筹资方式优劣的一个尺度（但不是选择筹资方式的唯一依据）；加权平均资本成本是企业进行资本结构决策的基本依据；个别、加权平均边际资本成本是比较选择追加筹资方案的重要依据。
2、资本成本是评价投资项目、比较投资方案和追加投资决策的主要经济（财务）标准。人们通常将资本成本视为投资项目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即视为投资项目的“取舍率”（Acut-offrate），还作为比较选择投资方案的主要标准。
3、资本成本作为资本化率，是运用贴现的现金流量方法进行价值评估（财务估价）的关键因素（变量）。
4、资本成本还可作为衡量整个企业的经营业绩的基准。近年来，在对公司的绩效进行财务衡量时，人们越来越喜欢用剩余利润（剩余收益）、经济增加值（EVA）或调整的经济增加值等指标。这时，“加权平均资本成本”便成为上述指标中不可或缺的解释变量之一。
（三）资本成本的计量
要发挥好“加权平均资本成本”对公司的财务决策与绩效解释的功能，如何准确计量（也许用“预测”更恰当，因为要计量面向未来的“机会成本”可能是徒劳的），“加权平均资本成本”便成为一个不容回避的问题。
1、所罗门的“现代公式”（2）。所罗门于1963年出版的《财务管理理论》认为，“加权平均资本成本”就是“促使企业预期未来现金流量的资本化价值与企业当前价值相等的折现率”。据此，所罗门建立了一个被学术界称为“现代公式”的“加权平均资本成本（K）”计量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）
式中，x为企业预期未来净营业收入；k为债务资本成本D为债务的市场价值，S为（所有者）权益价值；V为企业价值（V=S）；t为企业所得税的边际率。
阿迪提（1973）认为，“现代公式”所隐含的下列假设以成立：①预计企业将有永续固定的盈利（为了运用永续年金值公式）；②企业盈利等于预期未来净营业入。
我认为，“现代公式”还有两个致命缺陷：一是推导的问题。所罗门的推导起点是“K=x（1-t）/V”，然后将“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“现公式”。问题是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在财务估价中，人们本来是要利用“加权平均资本成本”来估计（预测）适当的折现率，以便评估企业价值。而“代公式”不过是这一过程的逆运算（有“循环论证”之嫌），试问：“企业价值”又如何确定？用折现现金流量之外的方法确定的“企业价值”代人“现代公式”，反求“加权平均资本成本”，是能保证与折现现金流量方法匹配（即能否保持逻辑上的一致性）？这恐怕是“现代公式”无法回答的。
2、MM的“平均资本成本方法”。MM在1966年出了另一种计量“行业平均资本成本（C）”的公式：
C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]
式中，K为企业权益资本成本；T为企业所得税税率；D/dA为企业负债比率。其中，K=1/■，■由下列模型回归而得：
（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A
式中，V为企业当前市场总价值；D为企业负债的市场价值；A为企业总资产的账面价值；A为资产的变动量；X为企业预期息税前收益；U为随机干扰项；■为常数项；■为规模系数；■为预期收益系；■为增长系数。
笔者发，这一方法可能存在如下问题：①MM方法不是对个别企业资本成本的计量，虽然它对个别企业的财务决策有参考作用，毕竟应用受到了很大的限制；②难以从MM方法发展出个别企业资本成本的计量公式；③C=f（K，dD/dA），而与负债资本成本本无关，在理论上难以令人信服；④MM方法放弃了“加权平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法与实践（税法）不符，改“（X-I）（I-T）”才对（I表示因负债而发生的利息费用），与因变量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企业资产收益率，用来作为K替代，显得很牵强；⑦寻找V的替代变量（计量方法）成为成功运MM方法的关键，而对V的计量本来不易；⑧就算MM方法正确，也只能求得历史（过去）的资本成本，但这与资本成本的定义相。未来不是过去的简单的、线性的延伸，因此经验估计的结果对来的指导作用要大打折扣。
国内，沈艺峰（1999）、王宁（2002）运用MM方法检验了“股权成本高债务成本”理论的正确性。裴平（2001）用自己构建的模型对我国上市公司的资本成本进行了计量，但与前两位的结论相反，少安（2001）的研究结果支持裴平的结论。他们的相互矛盾的结果难以解释。这也在一定程度上说明MM方法存在缺陷。
3、财教科书方法。几乎在所有财务管理教科书中，多是先求出个别本成本，再以财务结构（各种资本占总资本的比重）作为权数，用统计学上的加权平均方法，最后算出公司的加权平均资本成本笔者把这种方法叫做“财务教科书方法”。胡玉明的博士论文《资本成本会计》，就是用的这种方法。既然大量财务管理教科书财务学者采用上述方法，笔者认为必有一定道理。
纵观个资本成本的计量方法，无不是利用未来现金流量折现而求的。这说明资本成本是面向未来的机会成本，在理论上是站得住的。“财务教科书方法”还有一大优势是，它能求出个别公司的加权平均资本成本，从而可直接用于财务决策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一种简单易行且不必涉及任何主观判断就准确的计量出普通股资本成本的方法，那将是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我们仍然没有找到这种方法（作者注：也永远也找不到）。这就要求公司必须根据其自身所面临的各种经环境，对各种计量方法的实用价值进行判断，从而，选择出在现有的情况下相对合理的计量方法。”（1997）笔者以为这种概括深“机会成本”概念的真谛。据此，可以预见，资本成本的计量方法构建与选择不能偏离“机会成本”概念，否则，都将难免犯错误。
三、对“资本成本”的分拆及可能的创新
将“资成本”理解为“加权平均资本成本”时，才有可能对其进行分拆。一种最简单的办法是“还原”，将“加权平均资本成本”还为债务成本和（所有者）权益成本。进一步，将债务成本分拆为短期借款成本、短期债券成本、长期借款成本、长期债券成本等，将权益成本分拆为普通股成本、优先股成本、留存收益成本等。在笔者看来，这种分拆没有什么理论价值，因为财务决策需要的是“加权平均资本成本”。在此，我们试图运用新制度经济学的有关知识，将“加权平均资本成本”分拆为“债务成本”、“市场交易成本”、“所有权成本”等成本概念（魏明海，2003），以开拓现代财务理论的创新空间。
1、债务成本。公司因债务而导致的未来现金流出一般是预定的，不存在太大的预测难题，所以债务成本的计量相对容易做到。不过，因公司一般有多种债务，所以债务成本也应是一个加权平均概念。值得进一步研究的是，增加债务可以增加税盾（TaxShield）效应，降低成本（信号传递效应），但债务成本本身却会因此增加（债权人将要求更多的风险报酬，破产成本也会增加），那么债务成本与成本之间究竟存在一种什么样的此消彼长关系？这种关系对资本结构、公司治理结构有何影响？此外，金融市场是如何影响债务成本的？在公司重组（如债务重组）时，降低财务杠杆，随之降低债务成本，是如何影响企业绩效（效率），资本市场又作什么反应？
2、市场交易成本。在新制度经济学那里，“交易成本”并不是一个十分清晰的概念。再加之学者们的注释与发挥，更使人坠入云里雾里。为此，我们尝试作一粗浅的梳理。
张五常（2000）认为：“必须把‘交易成本’定义为所有在鲁宾逊。克鲁索经济中不存在的成本。”汪丁丁（1996）提出了批评：“这个定义显然不是构建性的。因为它只能说明哪些成本不是交易成本，而不能说明哪些成本是交易成本。”新制度学派把交易成本按照发生的时间分成两类：（1）事前费用，发生于契约签订之前，包括生产信息、交换信息，讨价还价等等的费用；（2）事后费用，发生于契约签订之后的执行契约的成本，包括监督、惩罚、奖励、怠工等等行为造成的费用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契约成本（尤金。法马，1990）。
在迈克尔。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的监督支出；（2）人的保证支出；（3）剩余损失。
张五常曾经提出，“交易成本应该称为‘制度成本’，这一点科斯也完全同意。”汪丁丁同意这个观点，并给出了如下定义：制度成本是选择制度的机会成本，这个机会成本是那些没有得到实现但经由参与博弈者的影响可能实现的博弈均衡中具有最高价值的均衡价值。他还分析了这样的定义无法回避的四个困难：（1）交易成本是在一群利益不一致的人们中间组织分工所花费的机会成本。然而这群人可以通过许多种方式来组织分工并协调利益。有些方式如宗教的、权威和意识形态的、自我约束和社会道德规范的，等等，其“成本”是无法定义的。（2）交易成本往往不能从生产的“技术成本”（Transformationcost）分离出来。（3）交易成本存在的前提，是存在着不确定性。于是，当事人不可能确定他的每一个选择的机会成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及两个以上人的行动，所以必定是博弈行为。改变交易成本就意味着博弈的人“选择”从一个均衡跳到另一个均衡。但是，这种跳跃到底是怎样实现的，就连博弈学家也还没有找到答案。他的分析表明，计量交易成本是困难的。
至于交易成本的影响因素，威廉姆森（Williamson）认为影响交易成本水平和特征的三个因素（交易维度）是：资产专用性、不确定性和交易频率，而亨利。汉斯曼（HenryHansmann）在《企业所有权论》中则认为下列因素对交易成本产生影响：单纯的市场支配力、置后的市场支配力（锁定，Lockin）、长期合作的交易风险、信息不对称、策略性的讨价还价、客户偏好的信息传递、客户的不同偏好的妥协和协调、异化（Alienation）。谁来承担由此产生的交易成本？他回答道，企业所有人、企业客户、其他生产要素的供应方将分担这些成本，最后究竟落在谁的头上是由企业涉足的其他市场的性质来决定。无论这些成本由谁来承担，总是存在着一种动力或利益驱动推动企业以重组的方式采用一种更有效率的所有权形式，以尽可能降低这些交易成本。可见，要对象化交易成本并不容易。
将“交易成本”概念引入公司财务理论中，笔者以为至少还要解决如下问题：（1）可操作的交易成本定义及其构成；（2）交易成本与成本、契约成本之间的关系；（3）不应将交易成本等价于制度成本；（4）如何分清楚各种交易成本的承担者；（5）哪些具体的交易成本才可以进入公司财务理论视野，即将宏观意义上的“交易成本”微观化（深入公司层次）；（6）公司资本成本中，哪些属于交易成本。
想搞清楚上述问题难度很大，交易成本经济学也没有给出明确的答案。目前，可行的选择是进行简化处理：将公司资本成本中的交易成本分为显性的交易成本和隐性的交易成本。显性的交易成本即前述“筹资费用”，即企业获取资本之前所发生的费用，如手续费、谈判费、发行费等。至于隐性的交易成本，由于计量的困难，我们暂时不作考虑，有待经济学和会计学研究的新成果来解决。但在决策时，我们必须定性地考虑诸如隐性的成本、破产成本、寻租成本等的影响。
经过简化处理后，还必须明确一点：计算债务成本和所有权成本时，就不要重复计算显性的交易成本——“筹资费用”了，必须将交易成本从原来的债务成本和所有权权益成本中分离出来，以便单独考虑。单独考虑市场交易成本的意义在于，将促使公司财务管理关注其外部市场环境，从而更加重视对理财环境的研究，以便在筹资时大大降低市场交易成本。
3、所有权成本。相对于经济学而言，“所有权”概念在法律上比较明确。按照钱颖一（1989）的理解，经济学中的“所有权”有三种常见的含义：（1）对财产资本回收的权利，这是“产权学派”的定义；（2）对实物财产的控制权利，这是格罗斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定义；（3）资本回收和控制权利。现在，一般取第三种含义，并表述为：对企业决策的控制权和收益的索取权，而且收益权（而非控制权）是所有权的本质（李笠农，2001；殷召良，2001）。这时，企业所有权事实上被不同的要素所有者分享着。由于一些要素所有者只享有固定的控制权和收益权，企业所有权被严格定义为：剩余控制权与剩余索取权（谢德仁，2001）。亨利。汉斯曼在《企业所有权论》（中译本）中写道，企业的“所有人”指分享以下两项名义权利的人：对企业的控制权和对企业利润或剩余收益的索取权。由此可见，企业所有权不是企业的所有权，而是指企业所有者对企业的所有权。
亨利。汉斯曼进一步提出了“所有权成本”概念：企业所有权的两项核心权能——控制权和剩余收益索取权本身都有其固有的成本，这些成本可大致分为三种：管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本。前两种是与所有权的剩余控制权这一权能相关的，第三种则是直接与剩余收益的索取相关。具体而言：（1）管理人员的监督成本其实就是成本。它包括企业所有者对管理层进行有效监督的成本（企业所有者为对管理层进行有效的监督而付出的获取有关企业运营信息的成本、所有者之间交换意见和作出决策而沟通信息的成本、敦促管理层执行决策的成本）和监督不力而导致的管理人员机会主义行为的成本。（2）集体决策成本是指当多个人共同分享一个企业的所有权时，企业所有者的利益可能会不一致甚至会发生冲突，他们要作出决策就必须采用某种形式的集体选择机制（如表决）。当所有者之间出现利益上的分歧时，这种机制本身也会制造成本，即“集体决策的成本”，包括因决策无效率产生的成本和决策过程本身制造的成本。（3）所有权的第二种权能——剩余收益索取权也涉及很多成本问题，其中最显而易见的就是与企业经营的重大风险相关的风险承担成本。因为这些风险通常都直接反映在企业的剩余收益中。
笔者认为，所有权成本是企业所有者获取和维护所有权而付出的代价，这种“代价”同样用“机会成本”计量，而且由企业所有者承担。不过，这种所有权成本最终将在企业得到补偿——企业支付给所有者的报酬（除非企业失败）。因此，转换一下，可以认为，所有权成本即财务管理中的“（所有者）权益资本成本”，从而使所有权成本回归“资本成本”的逻辑体系。“（所有者）权益资本成本”可定义为企业支付给权益资本所有者的投资报酬，投资报酬又可分解为无风险报酬和风险报酬。这里，大致可以这样理解：管理人员的监督成本和集体决策成本对应“无风险报酬”，风险承担的成本则正好对应“风险报酬”。在财务理论中，“风险报酬”、“无风险报酬”均可以单独计量，只是要将“无风险报酬”分解为管理人员的监督成本和集体决策成本，并进一步分解成管理人员的监督成本和集体决策成本的具体成本项目，这个计量就困难了。
将“（所有者）权益资本成本”分解为“管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本”，是一种理论上的创新分类，将有助于改进财务决策理论，使决策分析深入“分子”层次，考虑问题将更周全，并提高决策效率。为了区别传统的（所有者）权益资本成本的分类（如分为普通股成本、优先股成本、留存收益成本等），将“管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本”总称为“所有权成本”不失为一个不错的定义。
“所有权成本”概念还将企业与其所有者联结在一起，必将拓宽公司财务理论的研究视野。公司财务管理应该为降低所有权成本作出贡献。同时“所有权成本”概念为论证“所有者（股东）财富最大化”的目标提供了支持，或者说，公司价值最大化也是为了“所有者（股东）财富最大化”。为了改善公司绩效，我们必须重视股权结构、公司治理结构、公司财务治理结构、公司控制权市场对所有权成本的影响，理论上值得对他们之间的关系进行认真研究。
参考文献：
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注释：
(一)销售变现风险日益增大国家经济快速发展的同时也提高了人们的生活水平。人们开始对生活质量表达出自己的想法，出现个性化需求。如果房地产企业所开发的产品不能满足消费者，影响消费者的购买欲，那么销售变现风险可能变大。同时，由于市场等因素导致了房地产项目建设成本的增加，容易出现商品房价格上涨的情形，而商品房的价格上涨又会影响消费者的购买欲，从而给商品房的销售带给来消极影响。同时，同行激烈竞争日益显现，在多方压力下，许多房地产企业不得不增加销售费用等支出，财务风险变大。
(二)资金使用效率有待提高房地产企业在取得所筹资金后，应该制定合理的资金使用计划，保证项目的顺利实施。如果把房地产企业比作一个生物体，资金就像是这个生物体的“血液”，只有供血充足，企业才能健康发展，如果这个“生物体”出现贫血断血等现象，则易发生“半拉子”工程或“马拉松”工程，甚至出现破产。在国家实施限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列宏观调控的压力下，房地产企业受到了很大的影响，企业的资金链在日益趋紧的融资环境下显得更为紧张。所以合理地使用资金，提高资金使用效率十分重要。但部分房地产企业仍忽略资金使用管理的科学性与重要性，企业面临的财务风险变大。首先，支出与施工进度不一致，有些房地产企业没有进行有效的价格评估分析，导致工程估价过高，支付的款项不仅与工程进度不符，反而超出工程进度应该支付的额度。其次，资金在申请拨付的过程中，程序不完善，审批不严格;再者，有些决策层缺少现金流量观等意识，并无根据详细的资金使用计划与财务评估分析，支出存在随意性现象，辛苦筹集而来的资金被无辜“挥霍”，预期收益减少，财务风险加大。
(三)财务管理内部控制薄弱建立完善的内部控制制度是实现传统管理模式过渡到现代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完整可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营过程中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。具体表现在:第一，有些企业虽然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只有形式没有实质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生;第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与授权不清、职能交叉等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。
二、房地产企业财务风险产生的原因
(一)盲目贷款，无合理规划对于资金密集型的房地产企业来说，投资金额大是其具有的特点之一。许多房地产企业由于自有资金有限，常常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合自身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择自己的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依赖于商业银行贷款或从其他金融机构取得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法偿还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，如果资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能偿还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借贷的资金变少了。此外，国家多次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。原本依赖于商业银行贷款的房地产企业陷入融资困境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。
(二)个性化需求增加，同行竞争激烈随着市场的发展，能否满足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一［6］。但许多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，从而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争激烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购”政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。
(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但许多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行详细的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大;其次，企业的资金管理体系不科学。许多房地产企业资金管理体系的灵活性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目过程的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费过多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法达到预期目标，从而出现资金紧张局面［7］。富力地产之所以出现这种状况是因为没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且回报周期长的商业地产项目。
(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们认为制定大量的制度等同于增加办事繁杂度，影响办事效率，增加经营成本［8］。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格按照制度执行，或是没有结合自身状况合理制定政策。同时，许多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的授权情况与企业实际经营模式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行各项任务，从而产生了职责不清晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。2.财务管理人员财务意识较弱有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。
三、加强房地产企业财务风险管理的对策
(一)降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业中，大部分资金来源于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，如果企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能按照既定目标取得资金使用效率，无法达到资金供给者事先期待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合自身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。
(二)适应市场需求，建立合理的营销策略房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因此，房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优点，制定出能够满足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。
(三)制定资金使用计划，完善资金管理体系1.加强成本管理，实施成本控制在整个经营负债期间，因市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上涨，若此时资金使用漫无计划，成本管理没有得到很好的控制，容易使企业出现资金流通阻碍的问题，导致项目无法顺利进行。因此，必须重视与加强对项目的资金使用管理。首先，房地产企业在进行项目投资之前，应该进行严密的市场考察，研究该项目的风险性，结合企业实际经营状况分析项目的可行性，从而降低决策的盲目性以及避免后期执行过程中资金短缺等问题;其次，在决定投资后，企业应对项目进行成本预测与分析，并设计一套完整的成本控制计划;在项目具体实施阶段，应严格实施监督与控制，检查计划的合理性，认真登记实施过程与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行;在每个项目结束时，应将该项目在实施过程中得出的数据和分析与计划阶段相对比，总结经验，吸收可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断攀升，建筑材料的价格变动也是企业应该关注的问题，应随时关注市场动向，选择物有所值的建筑材料，控制成本，保证工程质量。2.完善资金管理体系，加强内部审计房地产企业中的财务风险问题带来的影响是巨大的。企业应该完善资金管理体系，由财务部作为预算的主要制定者，其他部门配合，并主动提供数据作为财务部制定资金预算的依据。同时，财务部应该控制财务预算的整个实施过程，对一些重要会计账户要及时跟踪关注，特别是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定阶段后，内部审计工作的地位也越来越突出。因此，房地产企业还应加强审计部门对财务管理的监督力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的防范作用。在对不同工程项目开发过程中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行全面分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
关键词：房地产项目管理
一、引言
以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。
二、房地产开发项目的风险分析
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5、项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
三、开发商项目风险管理的内容
风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：
1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
5、强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
7、加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
8、在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
四、开发商规避项目风险的对策建议
1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
3、由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
6、加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
8、重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好;在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。
9、重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
［3］陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］.四川建材，2006，（2）.
［4］邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006，（11）.
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
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17.成本管理系统解析:实务发展、制度变迁和学术研究
18.项目成本管理研究综述
19.我国建设项目成本管理理论及应用分析
20.国外电网成本管理经验及对我国电网企业的启示
21.国有施工企业成本管理方法应用情况调查分析
22.论战略成本管理的基本思想与方法
23.供应链成本管理:发展过程与理论结构
24.建设项目成本管理理论研究综述
25.供应链成本管理理论基础和方法研究
26.房地产企业的目标成本管理——以龙信房产公司为例
27.房地产动态成本管理系统的设计与开发
28.战略成本管理研究
29.基于价值链理论的成本管理体系研究
30.企业成本管理存在的问题及对策
31.基于价值链分析的装配制造型企业采购成本管理研究——以星玛电梯为例
32.企业战略成本管理在我国应用的现状、问题和对策
33.我国与美国公立医院成本管理的比较及启示
34.战略成本管理应用研究
35.企业成本管理方法研究综述
36.中国企业物流成本管理现状与发展
37.成本管理理论的发展与研究趋势
38.全面实施标准成本,实现电网企业成本管理的标准化和精益化
39.基于寿命周期成本管理的输变电设备状态检修策略研究
40.战略成本管理在国有制造业企业中应用的探索——兼论作业成本法
41.成本管理的概念扩展与创新实践
42.精益生产成本管理模式在我国汽车企业的运用及优化
43.目标成本管理和作业成本管理融合研究综述
44.工程项目成本管理分析
45.供应链战略成本管理研究
46.标准成本法在企业成本管理中的应用
47.战略成本管理研究综述
48.基于价值链的成本管理模式构建
49.从事后核算到过程控制的医院全成本管理研究
50.医院成本管理引入作业成本法的可行性分析
51.作业成本法在第三方物流企业成本管理中的应用
52.试述成本管理在企业管理中的地位和作用
53.1949-2009年中国企业成本管理发展历史考察
54.对当前我国中小企业成本管理思想与方法的研究
55.浅谈企业战略成本管理
56.企业成本管理的国内外研究现状分析
57.成本管理新理念:价值链成本管理
58.企业成本管理理论发展历程及发展趋势分析
59.工程项目成本管理的问题以及成本控制研究
60.战略成本管理在营销过程应用的探索
61.对建筑工程项目成本管理的探讨
62.BIM技术应用于总承包成本管理的优势分析
63.房地产企业责任成本管理研究
64.战略成本管理的应用——价值链分析与作业成本管理的融合
65.成本管理理论新进展及其对企业绩效评价的影响
66.论战略成本管理业绩评价体系的构建
67.目标作业成本管理模式的运用探析
68.宝钢精益成本管理应用案例研究
69.基于现代精益成本管理的中国制造业发展
70.精益成本管理模式及其启示
71.精益会计企业成本管理体系研究综述及展望
72.我国制造企业成本管理存在问题及解决问题策略的研究
73.ERP环境下精细化成本管理研究
74.企业战略成本管理理论框架研究
75.浅析我国企业成本管理的现状及对策
76.浅谈企业如何加强成本管理
77.我国制造业企业成本核算和管理现状个案调查
78.供应链成本管理研究综述
79.构建基于价值链的成本管理理论框架
80.房地产开发企业加强成本管理的对策
81.中国成本管理体系研究的现状与未来——改革开放30年回顾与展望
82.挣值法在工程项目成本管理系统中的应用与实现
83.电网企业深化成本管理的举措研究
84.我国高校应实施战略成本管理
85.基于价值链的成本管理模式
86.战略导向的物流成本管理影响因素与实施
87.我国目标成本管理存在的问题、原因和对策——以邯钢集团的目标成本管理为例
88.低碳视角下的企业战略成本管理分析
89.精益生产对成本管理的影响
90.关于商业银行成本管理模型的研究
91.关于施工企业成本管理问题的探讨
92.基于价值链的成本管理研究
93.浅析我国企业成本管理现状、问题及对策
94.供应链成本管理的基础理论与方法研究
95.浅谈企业的成本控制与成本管理
96.企业成本管理存在的问题及对策研究
97.钢铁企业集团成本管理系统集成架构及应用研究
98.新《医院财务制度》下的成本管理
