时间：2022-01-27 01:17:57
第一步，确定办事处组织架构。
组织架构是一个组织管理流程和管理体系建立、运行的前提。办事处组织架构一般依企业现状、产品定位、渠道结构、通路模式等因素由企业总部来总体规划，各驻外机构参照执行。对于一个完整的办事处来说，办事处负责人和销售内勤是必备的两个关键岗位。
[案例]
T公司是一家健康滋补饮料生产企业，公司产品于于2005年3月借助央视广告启动了全国市场。T品牌产品主要的销售渠道为商超、中小型餐饮店、及流通便利店。按照T公司总部的组织架构、人员分工、管理流程，笔者为其制定如下的办事处组织架构（红框内的部分为总部组织架构）：
由于T企业产品目前主要操作商超、中小型餐饮和流通便利三大渠道，因此在办事处设置商超、餐饮、流通三个直接业务主管，和市场、促销两个非直接业务主管，同时对于有兼管外埠市场的办事处，也可根据需求配备适当的外埠主管。按照上述组织架构图，所有主管和内勤均直接向办事处主任汇报工作，同时各主管部门之间平行沟通，业务部门与非业务部门间既相互服务，又相互监督，从而使办事处内部分工明确，流程清晰。
办事处组织架构确定后，进入各职能岗位人员招募阶段。大部分公司对新组建的办事机构只从总部招募派出办事处负责人，办事处内部人员要通过办事处主任招募到位。办事处主任在组建团队时，要本着循序渐进、分批进人；先到位骨干人员，后到位基层人员的原则，来确保每批次进来的人都对公司文化及产品有深入的领会，并能在最短时间内融入公司，形成旧人带动新人的良性循环。
第二步，制定办事处内部各岗位描述。
岗位描述是企业在某一发展阶段就某一岗位职能的具体定位，是企业内各职能岗位间进行横向、纵向沟通的基础。工作计划和绩效考核围绕岗位描述的要求展开。在岗位描述中，要求对岗位职责的定量和定性指标明确具体。
[案例]
按照确定的组织架构图和实际工作开展的需求，我们为T企业驻外办事处制定了如下的各岗位描述。
T公司办事处各岗位职责描述
一、办事处主任工作职责：
1．办事处辖区市场业务和管理范畴的总负责人，承担办事处辖区市场任务指标，对销售总监负责；
2．负责办事处业务团队的建设，管理，考核，详细制定并描述每个人的岗位职责（注：此项工作实际应由办事处主任完成）；
3．负责分解办事处辖区市场各项任务指标，制定达成措施，并进行过程管理；
4．按时间进度详细制定办事处各部门及主管的业绩指标，同时敦促各部门主管详细制定下属的阶段性业绩指标；
5．制定办事处各岗位人员的绩效考核办法，于每月初和月底组织绩效考核，并将考核结果反馈，帮助被考核人员持续提升绩效；
6．制定办事处会议和报表制度，监控执行过程，分析报表内容，发现问题并提出整改措施；
7．拜访经销商，重点城市经销商拜访频率不低于（1次/2周），非重点城市经销商拜访频率不低于（1次/月），视情况确定是否协同拜访；
8．定期检查门店陈列及促销活动的开展，开展协同拜访，协同商超经理拜访门店次数不低于6次/月，其中拜访各超市系统总店次数不低于1次/月，协同餐饮主管及流通主管拜访门店次数均不低于4次/月；
9．代表公司开展辖区市场的危机公关，重要或紧急信息于第一时间上报总部对口部门；
10．与公司总部各职能部门保持良好沟通，定期向公司提交各类作业报表，开展月度述职；
11．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：业务层面，达成办事处销售任务，经销商服务与管理，终端拜访；
管理层面，团队建设，办事处管理，辖区市场的管理
二、销售内勤工作职责：
1．办事处资料管理，信息管理，物料管理，内务管理负责人，辅助办事处主任做行政管理，对办事处主任负责；
2．与公司总部客服部，销管部，人事部，市场部，财务部等相关职能部门保持良好沟通，确保办事处信息沟通和资源争取的通畅；
3．与总部人事部对接，负责办事处所有人员的上岗，离职，交接手续办理；
4．负责办事处所有人员的考勤记录，每月底最后一天经办事处主任审定后报送总部销管部；
5．负责办事处市场费用，差旅费用核销票据的收集，整理，初审，交办事处主任审核后，按规定时间将相关票据寄达总部，与对口部门对接，直至核销费用到达当事人；
6．负责公司下发政策，文件等在办事处对口责任人中的传达；
7．负责办事处所有市场/销售申请、报告，到总部对口部门的报批过程跟踪，并在第一时间将审批结果通知办事处主任和申请人；
8．负责办事处公章管理，办事处财产、办事处促销物料、促销员押金管理，办公费用控制，电话费用，水电费用的控制，不得超标；
9．负责1次/天的办事处卫生清扫，达到规定标准；
10．辅助办事处主任，负责办事处向总部报表、部分申请等材料的制作，按规定时间向总部对口部门报送《市场工作周报表》，《市场工作月报表》，《考勤表》，及其它临时要求的报表；
11．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：信息传递，申请报送，报表报送，财务管理，卫生管理
三、商超主管工作职责：
1．办事处所在地商超系统及部分指定网点业务和管理负责人，承担办事处所在地商超系统及其它指定网点任务指标，向办事处主任负责；
2．与经销商各层级负责人保持良好沟通，有序推动业务工作的进展，组织本部门人员每周与经销商T品牌主管及业务人员召开一周业务协调会，解决存在问题，制定下周计划；
3．负责商超部的业务员管理，考核，分解商超部任务，并按进度制定达成措施；
4．根据商超部月度任务，制定商超部业务员月度订单指标，月度终端开发指标，月度终端拜访和理货指标，月度终端生动化指标，并按天进行过程监控，确保各项任务指标的达成；
5．于每月15日前制定下月特殊陈列等终端活动方案，提交办事处主任审定，到公司报批后，交业务执行；
6．负责办事处所在地商超系统及指定网点针对消费者促销活动的执行，组织对活动执行情况的检讨，提升执行力；
7．负责办事处所在地各商超系统总店客情的建立，维护，发展，配合经销商进行终端月度、季度、年度大型促销活动及其它合同条款的谈判；
8．定期检查门店陈列及促销活动的开展，开展协同拜访，协同业务员拜访门店次数不低于15次/月；
9．代表办事处开展所辖渠道的危机公关，重要或紧急信息于第一时间上报办事处主任；
10．与办事处各部门保持良好的沟通和协作，提高团队协作效能，定期提交各类作业报表，开展月度述职；
11．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：有效终端开发指标，终端生动化指标，终端促销活动执行
四、市场主管工作职责：
1．负责办事处所在地针对终端和消费者促销活动的策划、组织，对办事处主任负责；
2．制定适合公司现状的促销员管理，培训，考核方案，提交办事处主任审定后执行；
3．在办事处主任的领导下，根据产品导入市场各阶段的需求，于活动前半个月制定切实可行的售点外促销活动方案，提交办事处主任审定，到公司报批后，交各业务部门执行，并监督执行过程；
5．开展与目标消费者的深度沟通，每月接触消费者不下40000人次，分析消费者的购买动机，购买场所，购买心理，挖掘消费需求，培育潜在消费者；
6．与经销商方面各级业务负责人保持良好沟通，提高工作效能；
7．定期拜访重点终端店，与卖场主管保持良好沟通，了解终端信息，根据竞争品牌或类竞争品牌的市场表现，灵活调整公司产品政策；
8．与办事处各部门保持良好的沟通和协作，提高团队协作效能，定期提交各类作业报表，开展月度述职；
9．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：售点外活动方案，消费者沟通人次，消费者调研
五、促销主管工作职责：
1．办事处所在地终端促销员直接主管，对办事处主任负责；
2．根据商超部，餐饮部，流通部等业务部门的需求，负责长期和临时促销员的储备，招募，培训，管理，考核，打造优秀的促销员团队；
3．按公司《促销员管理/考核/培训方案》，定期对促销员进行管理，培训，考核；
4．制定长期和临时促销员的工作职责，工作流程，提炼并提高标准促销话术，提高促销效能；
5．与经销商方面各级业务负责人保持良好沟通，提高工作效能；
6．定期拜访重点终端店，与卖场主管保持良好沟通，了解终端信息，按公司要求调整促销员排期，争取店内资源；
7．与办事处各部门保持良好的沟通和协作，提高团队协作效能，定期提交各类作业报表，开展月度述职；
8．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：促销员工作效能，促销员储备/招募/培训/管理/考核
六、外埠主管工作职责：
1．办事处辖区外埠市场业务和管理工作总负责人，承担辖区市场任务指标，对办事处主任负责；
2．负责辖区市场的年度和阶段性规划制定，交办事处主任审定后执行；
3．负责辖区市场经销商，二批商的确定，合同谈判、签订，与经销商保持良好沟通；
4．辅助经销商开发终端客户，保证辖区有效终端数达标；
5．负责辖区市场终端促销方案的制定，与经销商一起执行；
6．负责辖区市场各级客户的服务，客情建立与维护，管理；
7．负责辖区市场业务员，促销员的培训，工作任务下达，过程管理，结果考核，提出整改措施，持续提升工作绩效；
8．代表办事处开展辖区市场的危机公关，重要或紧急信息于第一时间上报办事处主任；
9．与办事处各部门保持良好的沟通和协作，提高团队协作效能，定期提交各类作业报表，开展月度述职；
10．按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：经销商开发，终端开发数量，终端促销，报表
七、商超业代工作职责：
1．在商超部主管的领导下，负责目标终端的开拓，拿取订单，完成阶段性销售指标；
2．按既定路线，负责目标终端的定期拜访、维护，提升与门店的客情，按公司要求维持、提升终端生动化形象；
3． 与经销商业务员、主管，所负责门店各级主管保持良好沟通，提高工作效能；
4． 按商超部既定计划，与经销商业务员一起，提前10---15天与各目标门店谈判特殊陈列，保证投入产出效果的最大化；
5． 所负责终端促销活动的现场执行、总结，检查、指导促销员工作，提升促销员工作绩效；
6． 第一时间发现来自终端或消费者的危机信号，并在1个小时内向主管汇报；
7． 捕捉、调查、了解来自终端，竞争品牌，消费者方面的有价值信息，提供参考意见，供主管决策参考；
8． 与办事处各部门保持良好的沟通和协作，提高团队协作效能，定期提交各类作业报表，开展月度述职；
9． 按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：订单达成，终端形象，终端促销执行效果
八、商超促销员工作职责：
1．与所促销门店各部门，主管保持良好沟通，营造良好工作环境，提升工作效能；
2．负责门店特殊陈列，货架陈列的维护，争取最好的陈列面和陈列位置，持续改进终端视觉效果，有促销员的门店不允许有常识性的终端形象问题；
3． 熟练掌握公司文化及产品卖点，保持良好的个人形象和礼仪，提升促销技巧；
4． 对公司组织的各类促销活动要领熟练掌握，开展终端促销；
5． 负责终端促销，完成阶段性销售任务；
6． 辅助促销主管和业务员开展终端调研；
7． 积极配合业务员工作，虚心接受业务员的工作要求和指导；
8． 定期提交各类作业报表和总结报告；
9． 按要求完成领导交办的临时性工作。
关键绩效指标：销售达成，终端形象，个人礼仪，报表
其他岗位职责按岗位描述原则，结合实际工作需求随时制定执行。岗位描述与各阶段工作的实际需求紧密相关，是一个动态发展的过程。当岗位需求与原有描述有冲突时，要随时调整执行。
第三步，制定办事处工作计划方法及工作计划模板。
组织架构是团队组建的基础，岗位描述是工作流程的基础。对于一个组织来说，有了目标后，支持目标达成的措施至关重要。因此，一个驻外办事处在拿到公司总部分配的年度任务后，要按季度、月度将任务逐级分解。并且要制定出保障年度、季度、月度任务达成的具体措施，即年计划、季计划、月计划、周计划。即要确保月任务的达成，就要确保月内周计划的达成，要确保周计划的达成，则就要确保日计划的达成。由此就不难理解，为什么海尔在施行了日清日高的考核办法后，企业绩效就取得了长足的发展。
[案例]
按照T公司的情况，我们在帮助他们完成总部和各区域的年度预算后，又为各办事处进行了季度和月度工作计划制定的培训，并为他们制定了办事处内部人员周工作报告。后来在他们周工作计划的执行率达到70%后，又进一步导入了日计划和日总结。其中的部分管理工具如下：
填写说明：
1，此表填写人有：XX、YY、ZZ、…；
2，每周六下午下班前将此表交予办事处主任。
填写说明：
1，此表填写人员：XX、YY、ZZ、…；
2，此表于每周一上午10：00前由部门主管审核后交予办事处主任。
填写说明：
1，此表填写人员：XX、YY、ZZ、…；
2，此表于每周六下午18：00前由部门主管审核后交予办事处主任。
上述看似几张简单的报表，其中却隐含着管理的技巧。例如在主管的周报表中，将本周的总结和下周的计划置于一张纸内，既陈述了本周的工作，检查了过去计划的执行状况，又规划了下月的工作计划，一环套一环，检查起来直截了当。报告要求每周交一份，要求主管从一个周的时间宽度来总结自己的工作，并安排下一步的计划。因此这几张报告对提高各级人员的计划能力、分析问题能力和处理问题能力都大有帮助。
第四步，制定办事处绩效考核办法及绩效考核工具。
现代管理理论与实践均表明，考核是提升组织绩效的有效办法。绩效考核包括绩效指标的设定、绩效计划、绩效实施与管理、绩效评估、绩效反馈面谈、绩效改进计划等一系列过程。前述的组织架构制定、岗位描述、工作计划制定为绩效考核中的KPI设定、绩效计划制定提供了依据。
[案例]
根据T公司的实际状况，我们为其制定的驻外办事处绩效考核办法及对应的考核工具如下：
T公司驻外办事处绩效考核办法
为提升绩效，打造优秀团队，在公司整体人力资源战略指导下，特制定如下绩效考核办法，在各办事处范围内执行。
一、 考核范围：办事处主任外所有人员（办事处主任由总部考核）。
二、 考核时间：
1．由办事处主任组织各级主管，按照各岗位人员职位描述和实际的工作需求，于每月底25日前制定本部门下月重点工作安排，各成员的关键绩效指标，关键指标权重，及完成时间；
2．由办事处主任组织各级主管，于每月初05日前对所有人员上月绩效达成状况进行考核，并由各级主管对其下属上月绩效状况进行回顾，总结经验和提升绩效办法，特殊情况或关键岗位由办事处主任亲自沟通。
三、 考核方式：
对部门主管实行垂直考核法，对办事处内各部门人员实行双重垂直考核法。由办事处主任对各部门主管进行直接考核，各部门内人员由部门主管和办事处主任进行双重垂直考核，考核权重为部门主管占70%，办事处主任占30%，各部门内人员的最终考核结果为部门主管考核分与办事处主任考核分的加权平均值。
促销员由促销主管和负责门店的业务员进行并列垂直考核，考核权重促销主管占40%，业务员占60%，最终考核结果为促销主管考核分和业务员考核分的加权平均值。
考核工具见《T公司办事处绩效考核评估表》。
四、 绩效奖惩：
1．绩效考核结果直接与季度奖金挂钩，间接与职务升降、调动、调整、淘汰等挂钩；
2．在一个季度的考核期内，在办事处全体人员中累计排名前三名的人员，给予奖金、职务升迁、岗位调整、奖品、张榜奖励等奖励；
3．在一个季度的考核期内，在办事处全体人员中累计排名末位的人员，直接予以淘汰；倒数第二、第三位的人员给予黄牌警告，若下月工作经考核仍无起色，给予淘汰。
五、本办法自XX年X月X日起正式执行，考核范围为T公司各驻外办事处所有编内人员。
六、本办法解释权归T公司人力资源部及各驻外办事处。
附：《T公司办事处绩效考核评估表》（只列出部分，其他岗位思路方法相同）
考核说明：
1，自评只作为主管评价的参考，不计入绩效分数；
2，终端业务员最终得分=直接主管考核分*70%+上级主管考核分*30%，其他人员最终得分为考核得分。
考核说明：
1，自评只作为主管评价的参考，不计入绩效分数；
2，终端业务员最终得分=直接主管考核分*70%+上级主管考核分*30%，其他人员最终得分为考核得分。
考核说明：
1， 自评只作为主管评价的参考，不计入绩效分数；
2，终端业务员最终得分=直接主管考核分*70%+上级主管考核分*30%，其他人员最终得分为考核得分。
考核说明：
1，自评只作为主管评价的参考，不计入绩效分数；
2，终端业务员最终得分=直接主管考核分*70%+上级主管考核分*30%，其他人员最终得分为考核得分。
绩效考核一般通过绩效计划和绩效总结两个环节来完成。绩效计划于每个考核阶段开始前制定，而绩效总结则于每个考核阶段结束后进行。由于部分计划可能会受不可抗拒外在因素的干扰，因此须在总结中体现。在无外在不可抗力存在的情况下，一般不主张轻易改变绩效计划，此时，则实现了总结与计划的统一，可直接进行考核。
KPI（关键绩效指标）的设定与岗位描述和工作计划紧密相关。可以说，工作需求是岗位描述的依据之一，岗位描述是工作计划的基础之一，工作计划又是KPI设定的基础之一。因此，KPI设定也是一个动态发展的过程。为了使用的方便，往往将一个时期的KPI都放在一张考核表中，但这并不代表所有的任务描述都要围绕KPI来进行，任务描述只针对本考核阶段的关键绩效指标来进行。同时绩效与各KPI所对应的绩效分值也由各组织根据各阶段的工作重点进行调整。比如主管KPI中的“招商”，在市场启动阶段是重点，会占到30-40分的权重；但在市场发展阶段，其可能只占到5-10分的权重，若无这项工作计划，则不占分值，即权重为0。
第五步，锤炼团队，系统培训，考核上岗。
培训是提升员工技能、熔炼团队文化的最有效办法。对于一个逐渐壮大的外埠办事处团队而言，进行系统培训，并且对培训的结果进行考核是必不可少的。培训工作可以由公司总部专门负责培训的部门或办事处主任开展。《企业文化》、《品牌及产品知识》、《产品推广方案》等都是培训要涉及到的内容，但在一个团队发展壮大的不同阶段，培训内容要各有侧重。
[案例]
T企业外埠办事处组建工作完成后，我们为其制定的首轮《外埠办事处培训计划》如下：
第六步，持续不断的日常过程管理。
在上述建立组织、人员定位、目标制定、设定考核工具、系统培训五步工作完成后，可以说一个组织基本具备了顺畅运转的条件。就像一部刚出厂的机器，已经具备了工作运转的基本条件。但是这部机器在实际工作中能否顺利的良性运转，则还有一个磨合的过程。在这个过程中，负责机器运转的司机要及时发现出现的问题，随时解决。
商务概念的提出是改革的产物，有一个演变的过程：贸易部——商业部、外贸部——内贸部——内贸局——商务部。是内外贸一体化的概念。小编搜集的《商务部工作计划样本2021》，供大家参考阅读，更多内容 。
商务部工作计划样本2021一、管理方针、管理目标
1、指导方针
以适应市场求生存,以创信誉求市场,以开源节流求效益,以增强实力求发展。
2、工作目标
瞄准全年经营计划，强化商务班子建设，不断完善项目承包，研究招标投标程序。
3、工作思路
以研究市场分析市场为基础，分析客户定方向,分析对手找方法,分析自己找差距,综合分析定措施,不断学习、分析、调整、适应市场、扩大市场占有率。
二、机构设置：
1、机构设置图
2、商务部岗位图
三、各部门管理职能及计划措施
(一)商务部
1、管理职能
(1)加强各单位商务班子建设，提高经营能力。
(2)开发新市场、新产品、扩大市场占有率。
(3)按“两加强一理顺”完善内部承包机制，强化内部承包管理。
(4)加强对外投标、对内招标管理。
(5)加强预结算管理，提高经营利润。
(6)加强成本计划设计管理工作。
(7)商务经营活动管理到位，项目论证及时，市场渠道畅通。
(8)拟定公司经营工作的中长期规划，保证可持续发展目标实现。
(9)调整年度经营指标，保证单位间的平衡发展。
(10)加?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌担岣呱涛袢嗽本幕炯寄堋?/p>(11)加强网络建设，保证信息畅通。
(12)深入推行查摆纠，保证部室工作人员工作到位。
2、计划措施
(1)商务班子建设。公司商务部制定关于《商务经营管理办法》，各单位必须建立健全商务班子，做到：人员到位，分工明确，责任到人;行进间加强工作的配合和协调，年度计划分解到月，滚动推进;总公司商务部对各单位的商务活动进行月检查、季考评，保证各单位年度经营计划的完成。
(2)市场开拓。
①劳务公司。以“十六字”经营方针为指导，以集团公司《经营管理规定》及《鼓励外出施工的有关规定》为标准，广泛收集信息，聘请职业经理和中介机构(或中介人)，发挥我公司在资质、工期、质量及施工技术等方面的优势，站稳老市场，开拓新市场，开拓新市场2-3处;利用青岛公司这个牌子，在东营突破高层工程，填补无高层工程施工的空白，
②工业公司。工业公司做好产品定位，市场调整适应迅速，广告宣传及时到位，潜心研究产品促销办法，保证市场渠道畅通。
(3)承包管理。按“两加强一理顺”的管理原则，修订和制定《项目承包管理规定》及《项目经理在全公司流动管理规定》，完善内部承包机制;按照市场化运作，项目承包率达到100%，转变项目经理思想观念，让项目经理充分认识到：企业发展带动自身发展;另外，按《资质开放经营管理规定》与有独立承包能力的单位和个人进行全方位多渠道的联合，利用资质优势，迅速占领市场，体现低价竞争，赚钱就干，实现规模效益。
(4)招标投标管理。修订《对外投标管理规定》及《内部招投标管理规定》，完善招投标程序，分工明确，责任到人;凡接手工程必须在公司商务部的监督下进行内部招投标，达到公开、公平、公正;集团内部建设项目，无论工程大小、造价多少必须在商务部监督下进行招投标，一次包死;制定《内部建设管理制度》，必要的设计变更，无论任何审计部门进行审计，最终结算值必须报公司商务部审核后方可挂帐付款，否则，按规定处罚责任人。
(5)预结算管理。在公司商务部领导下，各单位商务科按公司《预结算管理规定》进行工作，加强预结算人员的素质教育和业务培训，灵活运用国家、地方的相关法律、法规。单项工程的结算值必须达到上限，利用结算进行开源，保证企业利润化。
(6)项目论证管理。修订《项目论证申报审批办法》，凡公司范围内经营的工程、房地产开发项目必须及时写出可行性报告报公司商务部，由公司商务部参与考察论证，逐级上报决策，否则,出现失误,按责任承担损失。
(7)成本计划管理。成本计划是生产和材料采购的依据，修订完善《成本计划设计管理规定》，承接的工程，凡直接控制成本的必须按规定时间设计出成本计划。各单位设专职商务人员对设计成本进行审核把关，保证成本计划的准确性，谁出失误，谁承担责任;与我公司合作间接控制成本的工程，成本计划提供按规定支付相应费用。
(8)做好发展规划。按照公司《五年发展战略》对各单位的中长期经营计划进行不间断的督促落实，各单位经理时刻关注本单位发展战略的进展，特别是房开公司，更应做好长、中、短项目的合理搭配。开发1-2处10万平方米以上的规模园区，做出品牌，提高企业竞争力。
(9)年度指标调整。修订《经营管理规定》各单位必须紧盯年度经营指标，商务部进行月检查、季考评。确因国家指令性政策原因可能使指标上浮或下浮，商务部可半年做一次微调，年终一次总调，保证单位间的平衡发展。
(10)人员培训。制定《培训管理制度》商务部利用例会对所属人员进行制度和业务培训，积极参加上级主管部门举办的各种专业性培训，掌握国家及地方的有关政策、法律法规，增强业务能力。
(11)信息管理。制定《商务部信息管理规定》，商务部利用各种网络，对收集的信息每天进行筛选、汇总和，让各单位每天在得到所需信息，达到资源共享。
(12)深入推行查摆纠。查摆纠是保证我们工作到位的保障，认真执行公司《深入推行查摆纠管理制度》。在本系统内定期进行查摆纠，小问题即查即纠，大问题召开现场会或利用例会进行查摆纠，时刻对自身存在的问题进行反思，找出根源，彻底解决，提高制度的执行力。
(二)市场科
1、指导方针
深入实际，求真务实，数据说话，论证及时。
2、工作目标
把握市场动向，寻找潜在机遇，提高论证能力，减少化小风险。
3、工作思路
以总公司计划目标为指导，以市场开发为重点，以全面提升开发能力，提高市场占有率为目的，保证公司年度目标的全面实现。
4、管理职能
(1)负责对开发投资项目论证管理。
(2)及时传达国家的有关法律、法规。
(3)广泛收集信息，掌握开发新领域。
(4)项目论证信息反馈管理。
(5)投资项目行进间的追踪调查。
5、计划措施
(1)项目开_证。修订《项目论证管理规定》，项目开发以各单位为主，首先拿出可行性报告，报公司商务部，商务部根据可行性报告的真实性和可行性成立论证班子进行实地考察论证，拿出结论性意见并上报主管领导，由下而上逐级把关，谁出现失误，谁承担损失。
(2)关注国家政策。时刻掌握和了解国家开发的有关政策，制定《外聘人员管理规定》，聘请主管部门的有关领导作为政策顾问，特别是与国家土地和开发市场相关的政策，应及时掌握，减少化小企业投资风险。
(3)项目开发。制定《项目开发管理规定》，多方面、多渠道掌握和收集开发信息。在国家土地政策不断发生变化的情况下，对一些中、小城市和原有出让的土地进行经营或收购，保持开发的可持续性。
(4)论证信息反馈。为了体现我公司诚信经营的原则，制定《信息反馈管理制度》，凡进入论证程序的开发项目，不管成功与否，都应给合作者一个满意的答复，第一体现我公司的诚信，第二保持双方的友好关系。
(5)项目行进间追踪。制定《项目行进间追踪调查管理办法》对投资项目进行行进间跟踪调查，查看项目的进展情况是否符合论证报告，若投资效果达不到预期目的，实际与所述内容有较大差距时，应及时写出书面报告交商务部主管领导，逐级反映，以便正确决策。6、主要管理指标
市场科主要管理指标
序号管理内容管理工作指标
1项目论证管理深入现场率100%，数据分析率100%
2信息管理信息收集率100%，筛选、、利用率50%
3可行性报告可行性报告制定率100%
4投资项目审批工程项目审批率50%，产品开发、房地产项目审批率100%
5项目行进间追踪投资项目的效果，运行质量追踪率100%
(三)商务科
1、指导方针
加强商务班子建设，完善商务管理机制。
提高实际操作能力，全面实现开源节流。
2、工作目标
商务职能落实到位，成本计划翔实准确。
承包管理制度完善，各种核算及时认真。
3、工作思路
以深化严细化管理查摆纠为主线，以商务经营管理，实施、品牌战略，开拓市场为重点，以降低成本提高经济效益为目的，不断研究、分析市场，修订、完善适合于我公司发展的经营政策，管理方法、管理思想，保证年度经营指标的完成。
4、管理职能
(1)对客户的资信调查及分析。
(2)对外招投标管理。
(3)按“两加强一理顺”的要求，抓好内部承包市场化。
(4)经营政策的修订和完善。
(5)工业产品的营销策划。
(6)承发包管理制度的修订与完善。
(7)成本计划设计管理。
(8)单项工程的阶段核算管理。
(9)加强人员培训，提高业务能力。
(11)修订内部项目承包合同的各项条款和内容。
5、管理措施
(1)客户资信调查。商务处协助各单位，认真执行“金建发()17号文”，对客户进行全面的调查了解，主要以客户的社会信誉、资金状况、融资渠道等为调查项目，防止陷阱工程和骗子工程。
(2)招投标工作。针对目前投标现状，根据《对外招投标管理规定》必须做到一工程一分析、一工程一投标方案，一工程一总结,对招标文件逐条研究、掌握关键词、关键条款、实现中标率40%的目标。
(3)项目承包市场化。按《内部招投标管理规定》，凡公司范围内的工程，必须进行内部招投标，商务科监督每项工程是否进行招标，凡没有进行内部招标的工程，按制度对责任人进行处罚，并进行通报。
(4)经营政策的修订完善。对于各单位的经营政策时刻进行关注，制定《经营政策修订补充管理办法》，及时进行修订、补充和完善，每季度进行一次，以同行业、兄弟单位好的经营政策为补充，弥补我们的不足和缺陷。
(5)营销策划。根据市场不同阶段营销情况进行策划，聘请或招收营销策划方面的专家和人才，时刻关注市场变化，研究、分析产品定位、广告宣传、产品促销的新办法，在拿出好的营销方案，保证营销策划的先进性。
商务部工作计划一、工作思路
始终坚持一个总揽("一化四建"总揽商务工作全局)，务求突出二个重点(以抓好全民创业招商引资、商贸流通市场建设为重点)，必须抓好三个关键(解放思想、干部作风、队伍建设)，坚决完成四大任务(招商引资实际到位资金、招商项目包装、社会消费品零售总额、对外劳务输出)。
二、工作目标
201_年要完成实际利用内资27.5亿元，同比增长35%;实际利用外资600万美元，增长10%;新开发包装市级重点项目25个，投资总额75亿元;完成对外劳务输出500人以上;实现社会消费品零售总额增长14%以上，达到34.2亿元。
三、工作举措
按照以上工作思路及确定的工作目标，重点要抓好以下工作：
1.提高思想认识，推进全民招商，促进县域经济大发展。
紧紧围绕"一化四建"发展战略，推动招商工作再上新台阶。一是加大招商宣传力度。充分整合各种优惠政策资源，不断提高招商项目的竞争力和美誉度;充分利用各种新闻传媒渠道，切实提高招商项目的吸引力和关注度。形成针对性强、实效突出的招商引资宣传体系;二是创新招商方式方法。全面完善本籍能人资料台账，大力实施乡情招商;明确招商目标责任，大力实施"点对点"招商;深入沿海发达地区，大力实施区域招商。着力形成"以情招商"、"以商引商"、"集群招商"的良好格局;三是严格招商引资考核。进一步明确全县各级各部门招商引资任务，完善招商引资考核机制，形成招商有功重奖、招商不力重罚的氛围。
2.主动尽职履职，强化商务执法，促进商贸流通领域有序发展。
一是以争资跑项为抓手，推进城乡农贸市场升级改造。根据县委、县政府城市建设"三步走"战略规划，抢抓省政府把农贸市场列为为民办实事项目的三年行动计划为契机，积极报项争资，促进县城农贸市场整体提质，迅速建设改造一批农村超市、市场，加快完善商业网点布局规划，打造区域商务中心;二是以商务综合执法为重点，规范市场经营秩序。加大对行业的监管力度，抓好生猪定点屠宰和酒类流通监管，规范肉品、酒类市场秩序，规范和维护各类市场秩序;三是以市场监测为保障，促进消费增长。抓住市场运行中的各类问题，深入研究提出针对性建议，尤其是重点领域、重点时段、重点商品的掌握;积极组织各类展销活动，促进消费水平提升，做好电子商务调研，争取在电子商务方面有基础性发展。
3.规范商务运行，提升综合素质，促进外经合作的新跨越。
在省商务厅劳务合作平台批复的基础上，加快对外劳务输出服务建设，不断规范外派劳务市场秩序，全力帮助有条件的企业积极申办对外经济合作经营资质或对外劳务合作经营资质，为企业提供及时、准确、全面的咨询和信息服务。
4.加快转变作风，深化精细管理，推动全局工作再上新台阶。
严格执行县委加强机关作风建设的有关规定，进一步转变商务机关工作作风，着力推进学习型机关、效能型机关、廉洁型机关、和谐机关建设，在局机关推行精细化管理，定岗定责，严格考核兑现，激发干部职工工作热情，争取全局各项工作再上新台阶。
商务部的工作计划样本一是多措并举扩大社会消费规模。认真研究消费市场的变化和发展趋势，稳步扩大住宿、餐饮等传统消费，着力培育新的消费热点，扩大消费规模，确保完成社会商品零售总额33亿元，增长15%左右。二是深入继续把落实各项商务惠农政策作为扩大内需、拉动消费、改善民生的重要举措，着力加强商贸流通体系建设，进一步完善全县商贸流通业发展规划，提升全县商业发展水平。三是立足县域实际，整合市场资源，重点培育专业市场，把专业市场建设和改造为设施先进、功能齐备、交易规范、集散力强的农产品批发市场，解决农产品卖难问题。
重点项目及民生工程：
1、__集贸市场续建工程，总投资8400万元;
2、__农贸市场续建工程，总投资2600万;
3、农产品专业合作社项目：河道养猪专业合作社、大庄圣女果农产品合作社、武功土织布专业合作社;
4、冷冻设施建设项目：__天润果蔬公司、__农贸市场冷库、武功复兴冷库;
关键词：水利工程；项目管理；质量控制
1建设工程项目进度控制的任务
建设工程项目管理有多种类型，代表不同方利益的项目管理（业主方和项目目方各方）都有进度控制的任务，但是，其控制的目标和时间范畴是不相同的。
（1）甲方进度控制的任务是控制整个项目实施阶段的进度，包括控制设计准备阶段的工作进度、设计工作进度、施工进度、物资采购工作进度以及工程投产前准备阶段的工作进度。
（2）设计方进度控制的任务是依据设计任务委托合同对设计工作进度的要求控制设计工作进度，这是设计方履行合同的义务。另外，设计方应尽可能使设计工作的进度与招标、施工和物资采购等工作进度相协调。
在国际上，设计进度计划主要是确定各设计阶段的设计图纸（包括有关的说明）的出图计划，在出图计划中标明每张图纸的出图日期。
（3）施工方进度控制的任务是依据施工任务委托合同对施工进度的要求控制施工工作进度，这是施工方履行合同的义务。在进度计划编制方面，施工方应视项目的特点和施工进度控制的需要，编制深度不同的控制性和直接指导项目施工的进度计划，以及按不同计划周期的计划，如年度、季度、月度和旬计划等。
（4）供货方进度控制的任务是依据供货合同对供货的要求控制供货工作进度，这是供货方履行合同的义务。供货进度计划应包括供货的所有环节，如采购、加工制造、运输等。
2监理工程师施工进度控制的主要任务
在业主与监理工程师签订的监理委托合同中，明确规定了监理工程师受业主委托进行施工承包合同管理的权限，并按监理委托合同的有关规定，要求将这一权限明确规定到业主与施工承包商签订的施工承包合同中，作为监理工程师进行施工合同管理的依据。监理工程师施工进度控制的主要任务如下。
2.1开工令
开工令是具有法律效力的文件。承包商接到开工令的日期，就是工程正式开工的日期（开工日期也可在开工令中规定），是推算工程竣工期的依据。监理工程师发出开工通知，对业主和承包商的工作都是有重要影响的。由于业主的原因不能按合同规定时限下达开工令或者下达开工令后不能按合同规定给出相应等级数量的交通道路、营地、施工场地以及供水、供电、通信、通风等条件，合同中一般都规定了承包商工期索赔的权力。同样，如果下达开工令后，承包商由于组织、资金、设备等种种原因不能尽快开工，业主可以认为承包商违约。
2.2审批承包商的施工进度计划
2.2.1施工进度计划
承包商编报的施工进度计划经监理工程师正式批准后，就作为合同性施工进度计划，成为合同的补充性文件，具有合同效力。对业主和承包商都具约束作用，同时它也是以后处理可能出现的工程延期和索赔的依据之一。假如工程师未按进度计划的要求及时提供图纸，影响了承包商的施工进度时，承包商有权力要求延长工期和增加费用。如果承包商延误施工进度，则应自：费加速施工，以挽回延误了的工期，否则，就应承担拖延工期责任。这一进度计划不同于承包商在投标书中所附的进度计划。投标书中的进度计划一般只作为业主评标、决标的根据之一；中标后报送的进度计划，从编制时间、资料细度、施工方法及符合业主意图等方面都优于前者。这一施工进度计划在取得监理工程师的同意后，成为施工过程中合同双方共同遵守的合同性文件，将作为进度控制和处理工期索赔的重要文件。
监理工程师在施工阶段进度控制的依据，就是合同文件规定的进度控制时间和在满足合同文件规定的条件下由承包商编制并经监理工程师批准的施工进度计划。在施工过程中，按照监理工程师的要求，承包商应对施工进度计划进行修订，承包商还应按时间规定报送年、季、月施工进度计划，经监理工程师批准后实施。
施工进度计划一般以横道图或网络图的形式编制，同时应说明施工方法、施工场地、道路利用的时间和范围、业主所提供的临时工程和辅助设施的利用计划，并附机械设备需要计划、主要材料需求计划、劳动力计划、财务资金计划及附属设施计划等。
2.2.2施工进度计划的审批
尽管一般合同文件中都规定：承包商向监理工程师提交施工进度计划并经其同意，并不解除合同规定的承包商的任何义务或责任。然而，这一进度计划一经监理工程师批准，就作为“合同性进度计划”，对业主和承包商都具有约束作用，所以监理工程师应细致、严格地审核承包商呈报的进度计划。一般审核内容包括以下几个方面：
（1）进度安排是否满足合同规定的开竣工日期。
（2）施工顺序的安排是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求。
（3）施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划能否保证进度计划的实现。
（4）进度安排的合理性，以防止承包商利用进度计划的安排造成业主违约，并以此向业主提出索赔。
（5）该进度计划是否与承包商其它工作计划协调。
（6）计划的安排是否满足连续性、均衡性的要求。
（7）各承包商的进度计划之间是否协调。
（8）承包商的进度计划是否与业主的工作计划协调。
2.3对施工进度进行监督、检查和控制
监理工程师应随时跟踪检查承包商的现场施工进度，监督承包商按合同进度计划施工，并做好监理日志。对实际进度与计划进度之间的差别应做出具体的分析，从而根据当前施工进度的动态预测后续施工进度的态势，必要时采取相应的控制措施。
3落实按合同规定应由业主提供的施工条件
一般来说，施工承包合同中除了规定承包商应为业主完成的工程建设任务外，业主也应为承包商提供必须的施工条件。一般包括支付工程款、提供施工场地与交通道路，提供水、电、风和通信，提供某些特定的工程设备、施工图纸与技术资料（一般由业主另外委托设计院设计）等。监理工程师除了监督承包商的施工进度外，也应及时落实按合同规定应由业主提供的施土条件。
在目前条件下施工合同的签订、执行中，施工企业往往是处于弱势，招标文件中的不平等条件，在投标中也只能作实质性地响应，也就是在合同实施过程中也不可能得到平等。这就是当前建筑市场的游戏规则。施工企业一旦在工程项目役标时中标，那么就涉及到施工合同的管理、执行问题，作为公司级的施工管理企业应当为项目工程组建一个善管理、精技术、能团结、能战斗的项目施工管理班子即工程项目部。由项目部在合同范围内做好管理、施工、安全等工作，这样才可能使企业有利可图。
①合同工期管理
水利工程项目建设，由于受结构的复杂程度、工程地质条件、气象条件的影响，尤其是水利工程施工在非汛期施工，施工中任一外界条件的变化，都会发生工程误（延）期工期。按照合同通用条款的规定这些属于业主方因承担的风险，应当给予施工方工期的补偿。而最后施工方没有得到损失和工期的补偿。所以合同一经签订，双方应是一个平等的法律主体，施工企业应当按照合同的规定，在法律规定的时间内向监理单位提出工期索赔，也应当正确行使合同的索赔权。
②工程款管理
水利工程具有投资大、工程变更多的特点。工程款的按时支付是保证工程进度的基础，施工企业在缺少工程款的情况下，不能保证施工人员的必需生活，更不能保证工程所需的正常投入和工程质量。合同进度款按规定取支外，工程变更款也应及时进行签证确认，列入工程同期支付中。大多工程变更支付都在工程竣工结算时，才进行确认，这很大程度上影响了施工企业的资金周转，也影响工程的进度和质量。工程建设管理中，项目经理或合同管理人员应当在监理计量的基础上，及时地按照合同的约定进行工程变更款的申请和收取，以保证工程资金的正常周转和投入。
③工程质量管理
质量是工程的生命，工程质量应当严格执照合同的约定和国家有关规定进行施工、验收，这是施工企业的宗旨。水利工程项目大多属于政府投资项目，按照有关规定委托监理单位进行工程监理。施工企业在进行工程施工中，应当按照设计文件的要求，采用先进技术和适合工程项目管理的模式进行施工质量管理。
（1）建立以项目经理、技术负责人、施工管理人员为核心的质量管理体系。有分包的工程，还应管理好分包单位的施工质量，并对分包单位的施工质量承担连带责任。
（2）按照工程设计图纸和施工技术规范标准组织施工，未经设计、监理、业主的同意或变更程序不完善的不实行工程变更；不擅自修改工程设计；对确需变更的工程部位，必须做到先变更后施工。
（3）严格按照工程设计要求、施工技术规范标准和合同约定，对建筑材料、构配件、设备和商品混凝土进行检验，不偷工不减料，不使用不符合设计和强制性技术标准要求的产品，不使用未经检验和试验不合格的产品。
（4）对采用“四新”技术的部位或环节，严格按照规范规定的程序进行施工。对工序质量进行严格的交接验收，不让不合格的工序继续施工。
（5）积极主动地配合监理单位做好工程质量的控制与监督，及时取得监理单位的工程质量认证。
4主持生产协调会议并做好进度协调工作
4.1生产进度协调
（1）各承包商之间的进度协调。大多数水利工程的施工发包都分成若干个分标。就业主发包来说，若一个标很大，整个授予一个承包商，本身充满了风险。按照专业特点、场地、交通、工程量等多种因素。将整个工程项目分成若干个分标各分标更易选到在工种、专业、设备、人员技术、管理技术、资金等方面合适的承包商，而且，投标报价可能会降低，工程建设的进度、质量等较有保证，从而可以使工程建设达到较好的经济效果。另外，将工程项目分成几个分标以后；承包商的风险减小了，为了增强竞争力，在投标报价中，承包商可能少摊入不可预备费，从而降低报价。
（2）承包商与业主之间的协调。当由业主负责提供的材料、场地、通道、设施、资金等与承包商的施工进度计划不协调，或者承包商与业主之间在执行合同中因某种原因发生冲突，甚至形成僵持局面时，监理工程师作为承包合同之外独立的第三方，应公正合理地做好协调工作。
（3）图纸供应的协调。大多数情况下，合同规定工程的施工图纸由业主提供（业主通过设计承包合同委托设计单位提供），由监理工程师签发提交承包商实施，为了避免施工进度与图纸供应的不协调，合同一般规定，在承包商提交施工进度计划的同时，提交图纸供应计划，以得到监理工程师的同意。在施工计划实施过程中，监理工程师应协调好施工进度和设计单位的设计进度。当实际供图时间与承包商的施工进度计划发生矛盾时，原则上应尽量满足施工进度计划的要求；若设计工作确有困难时，应对施工进度计划作适当调整。
4.2生产协调会议
生产协调会议是施工阶段组织协调工作的一种重要形式。监理工程师通过生产协调会议进一步了解现场施工情况，协调生产。生产协调会议应由监理工程师主持，会后整理成纪要或备忘录。经监理工程师与承包商代表签字，即对双方产生约束力。
（1）介绍各方人员及组织机构：①各方通报自己的单位正式名称、地址、通信方式；②业主或业主代表介绍业主的办事机构、职权、职责、主要人员名单，并就有关办公事项作出说明；③总监理工程师宣布其授权的代表的职权，并将授权的有关文件递交承包商与业主；宣布监理机构、主要人员职责范围，组织机构框图、职责范围及全体人员名单，并提交业主与承包商；④承包商应书面提出现场（工地）代表授权书、主要人员名单、职能机构框图、职责范围及有关人员的资质材料，以得到监理工程师的批准。
（2）宣布承包商的进度计划审批情况。承包商的工程进度计划应在中标后按合同规定的时限提交监理工程师，监理工程师可于第一次工地会议上对进度计划做如下说明：①进度计划将于何时批准，或哪些分项工程已获批准；②根据批准或将批准的进度计划，承包商何时可以开始进行哪些工程施工（或设计）；③有哪些重要或复杂的分项工程承包商还应补充详细的进度计划。
（3）检查承包商的开工准备：①主要人员是否进场，并提交进场人员名单；②用于工程的材料、机械、仪器和其它设施是否已经进场或何时进场，并提交清单；③施工场地、临时工程建设进展情况；④工地实验室及设备是否安装就绪，并提交试验人员及设备清单；⑤施工测量的基础资料是否复核；⑥为监理工程师提供的各种设施是否具备，并应提交清单；⑦检查其它与开工条件有关的内容及事项。
（4）明确监理工作的例行程序，提出并确定有关图、表；确定工地例会的时间、地点及程序。
（5）检查讨论其它与开工条件有关的事项。
5、水利施工过程质量管理的内涵
水利工程施工过程中的质量控制与管理不仅包含着工程的质量管理措施、施工过程中的有关水利项目的管理，还涉及到工程完成之后的质量验收、质量管理而采取的相关控制措施及方案。水利工程项目建设过程中，相关部门要加强工程建设的管理工作，要组建项目法人、监理工程师与承包商三方之间相互制约。在水利施工过程中，监理工程师采取合同管理模式，这样做是为了以达到降低成本的目的，以确保水利建设的进度，提高水利工程施工的质量。此外，应注重水利施工工程质量合同制管理，要控制工程建设的总投入资金分配，要注意水利工程施工的质量管理与持续时间的控制，要协调相关各方面关系，比如施工人员编制和质量管理过程中各项的控制标准。
水利工程中的施工质量管理，包含了施工期间各工作人员要配合项目法人做好施工前后的各项准备工作；应加强施工质量控制细节设计与有关质量管理、施工图纸的审核；水利工程师要建设性地提出有关的技术措施，关于施工的进度和资金、材料、设备项目等要做到心中有数；在水利施工过程中对质量管理项目合同的操作与执行，应依据国家的有关行业技术标准和批准水利施工建设的工程文件来操作；各相关单位要监督工程的进度和质量，要检查安全措施；水利工程完成后，要检验工程的完成量，要加强同上级有关部门的报告进度，以完成合同文件和归并技术档案；对相关的水利施工过程中的违纪要依法办理；质量管理控制要协助工程管理法人验收的每一施工阶段的项目。
当水利工程施工的上述项目完成后，各承包商及各岗位的工作人员要接受主管部门的检查，要配合有关部门验收。
6水利完工资料管理主要原因
水利完工资料的管理、归档工作的弊端也得到一定程度的消除，档案资料归档慢现象也得到了一定程度的缓解。但扔存在一些问题，如资料的归档扔不及时，资料的收集不够完整，资料的管理不够完善，资料整理的质量不够，对资料的操作部规范等。
①建立完善的资料管理制度
建设单位应按照国家和行业主管部门的有关规范标准，结合工程特点编制《工程竣工资料办法》及《实施细则》，其他参建单位也应制定相应的管理制度。从文件资料的形成，日常管理到其收集整编、移交保管形成一套完整的制度。在建设过程中，还应根据情况的变化对管理制度进行补充和调整。
②强化日常资料管理工作
日常资料管理工作的好坏，对资料的最后整编和归档有着非常大的影响。做好平时的工作，保证基础资料的规范、系统、完整，整编时可以减少很多工作量。日常资料管理中应注意的事项很多，如记录按要求填写，文件规格统一、分类存放，施工原始资料及时收集、专人保管，对设计图纸和设计变更加强管理，做好登记。
③实施分阶段整编计划
在工程开工前，根据施工进度安排编制整个工程项目的资料整编计划并分阶段实施，尽量做倒资料收集、整编及移交与工程建设同步。工程建设进展到一个阶段，资料收集整编完成相应的阶段；工程项目完工一个，资料相应就移交清楚并进行验收。
④通过合同管理加强对资料的管理
建设单位在施工承包商、设备制造商、设计单位、监理单位鉴定合同时，应对资料整编，移交作出尽可能详尽的规定，或在合同中作出一般性规定，合同生效以后根据实际情况进行补充。工程结算特别是竣工结算应严格与资料移交挂钩，一些小型项目如附属工程、临建工程可在合同终止时一次性提交全部资料，而一些规模大、工期长的项目，如主体工程中的厂房，大坝可考虑分批提交资料，然后办理结算手续。
7结语
综上所述，水利工程项目管理在水利工程实施过程中占有重要地位，它与整个水利工程的质量、进度、投资密切相关。要保证水利工程质量能够达到质量标准，就必须加强对水利工程的质量控制。要树立一种责任意识，及时发现问题，解决问题，保证项目管理能够在水利工程中最大化的发挥，最大程度上将水利工程项目管理的作用发挥得淋漓尽致。同时水利工程项目管理还可以加快农村经济发展，促进新农村建设更加有效的进行，要加强领导，对项目建设进行统筹，改进项目管理方式，在项目管理上进行创新，将管理职能充分发挥出来，科学规划，这样就可以保证项目社会效益和经济效益的充分发挥。
参考文献：
一、计划概要
针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，XX市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
三、目标
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
四、市场营销策略
目标市场：XX市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：
1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。
2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。
3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。
4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：
1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。
2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
五、行动方案
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、20xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
六、控制
按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。
房地产销售工作计划(二)
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一. 宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二. 目标
1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标
三. 工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
四. 计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售工作计划(三)
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房产销售工作重点是***公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结
，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房地产销售工作计划(四)
转眼之间又要进入新的一年—20xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。
20xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。
房地产销售工作计划(五)
在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：
1、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作;
2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保御龙湾1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用;3#楼酒店完成全部土建工作;
3、树立乐富强品牌形象，处理好阳
光花园、桂花苑的客户投诉、维修问题，尽可能的使客户满意。
工作建议：
1、加强品牌及人力资源管理
企业管理包括成本控制、质量管理、进度控制、供应商管理和投资管理，也包括营销管理、品牌管理和人力资源管理。经过这次全球经济振荡，只有牢牢夯实品牌基础并有一支拼搏进取、反应灵敏和快捷的反应系统，才能更快的走出当前的危机。
2、加强人员培训与学习
结合公司发展战略，有针对性的对人员进行培养，造就一支精管理、懂技术、善经营、高素质的团队，力争做到人尽其才，才尽其用，并采取创造性的激励办法对人员进行考评，给员工创造各种锻炼和学习机会。
随着全国经济情况的好转局势，我们公司正迈着坚实的步伐，推行不断满足顾客要求并超越顾客的期望理念并建立顾客服务程序，以人为本，关注并认真落实顾客各阶段的需求思想，进一步提升公司综合管理平台，公司开发规模不断扩大，开发产品结构不断优化，经济效益、综合实力不断增强。面对公司发展，工程部将积极推进以项目精细管理为核心的工作体制，将“精心”是态度、“精细”是过程、“精品”是结果融入到项目管理中。展望未来，工程部人员正以饱满的精神、昂扬的斗志、十足的信心去迎接公司更新的发展与挑战。
房地产销售工作计划(六)
一、 环境分析
1、区域环境
项目位于南部新城三栋数码工业园内，周边主要为工厂，人群较为密集，区域未来发展看好。
2、居住环境
项目所处为工业区，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。
3、商业环境
三栋数码工业园区正在高速发展，周边工厂大部分为效益良好的知名企业，未来，工业区将得到持续良好发展，人群和商业配套将迅速增长。
4、竞争环境
区域内目前周围尚未有同类可比性产品竞争，优势突出。
二、 swot分析
1、优势
(1) 房型全部为小户型，并带装修出售，即买即住即租;
(2) 整体总价低，对一般工厂管理层有巨大吸引力;
(3) 位于工业区内，人口密度大，投资价值明显;
(4) 在工业区可属高档公寓，租赁市场前景良好，对投资者有足够吸引力。
2、劣势
(1) 无法按揭，导致非常多年轻购房族客户流失;
(2) 小产权房无证，一定程度上影响消费者购买信心;
(3) 区域相对偏僻，生活、商业配套尚不完善;
(4) 消费者传达率不高，缺乏知名度，应加强目标人群的针对性宣传。
3、机会
(1) 周边工厂均为效益、福利待遇较良好的企业，使得工业人群收入逐步提高，
购买力得到有效的提高;
(2) 当前区域内尚无可竞争楼盘，这就为本案提供了契机。
(3) 无需缴纳相关税费，不计入房产数量，不受调控影响;
4、威胁
(1) 项目所处环境相对偏远，客源局限性非常大;
(2) 工业人群虽多，但对购房有能力者相对较少;
(3) 虽无同类产品威胁，但项目本身缺乏个性，导致一定程度上的客户流失。
三、 目标购房人群
1、35-60岁之间经济富裕有投资意识或习惯的投资者;
2、月入3000以上有购房需求的周边工厂员工;
3、周边有特殊需求的企业主或部分有需要改善高管待遇的企业主;
4、少量周边有购房需求的村民。
四、 营销阻碍与对策
1、阻碍
(1)朝向差、背阴的单位较难消化;
(2)知名度推广欠缺，日看房人较少;
(3)销售渠道局限。
2、对策
(1)结合元旦促销，将部分朝向差、背阴的单位作出足够吸引力的让利，作为特价限时限量单位发售，引爆住宅销售热点，带旺其他单位，促进销售。
(2)制订针对性宣传，加强知名度，以广告炒作带动销售;
(3)利用公司优势，同时将放盘给中介公司，借此多一种宣传以及销售途径。
五、 营销推广方法
考虑到项目投入、总价等方面相对比较低，不适合投入大量宣传费用的原则，同时结合元旦，根据实际情况，作出以下三种主要的针对性营销推广方法：
1、短信营销
短信作为最直接的营销方法之一，长期以来有着非常显著的效果
。发送前最好加入周边工厂管理层、企业主以及来访过的客人电话，直接将优惠信息及楼盘信息传递给目标客户。
短信内容：元旦促销限时钜惠
接收人群：周边企业主、管理层、投资者
2、dm单直投
传统的派单模式虽然局限性较强，但是对区域的宣传是最到位的。 dm单内容：元旦促销限时钜惠，团购优惠活动接收人群：周边企业主、管理层、村民、商铺店主。
备注：加入团购优惠内容，主要是考虑到dm单的局限性，借团购之名行宣传之实，借有意识投资的人带动更多有潜藏投资欲望的客户。
3、媒体投放
选择最佳的投放媒体，才能创造最佳的宣传效果，媒体投放
房地产销售工作计划(七)
一、 20xx年度存量解读
依照公司的销售要求，结合目前经济环境与房地产销售工作计划楼市近况，xx新城在15年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房(商铺+住宅)情况
商住楼住宅剩余 119套 合计面积：13916㎡ 均价：1950元/㎡ 共计：2700万
商铺剩余面积 7585.87㎡
均价：4100元 共计：3110万
公寓楼住宅剩余 183套 合计面积：24942㎡ 均价：2500元 共计：6235万
商铺剩余面积 3578.83
均价：4100元 共计：1460万
合计：住宅：302套 面积：38858㎡ 总金额：8935万
商铺：面积11164.7㎡ 总金额：4570万
二、20xx年度目标解读
我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271㎡,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680㎡,占总推出体量的8.2%。15年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：
1、前提：15年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。
2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%)。
考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在15年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。工作计划
综上所述，15年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。
文章标题：项目拓展竞聘演讲稿
尊敬的公司领导：
本着长久服务公司发展、提升自我能力、实现职业目标的原则，本人现就公司正在招聘的“项目拓展”岗位公开竞聘。为方便各位领导对本人的应聘思想、潜力方向、职业规划及对拟应聘岗位的工作设想有较全面、详细的审查，特陈述如下：
一、应聘缘由及思想
1、响应企业号召。
公司因业务发展的需要，在内部公开招聘此岗位。作为公司员工中的一员，有义务积极响应公司招聘需求，增加企业甄选到合适人选的机会，同时可促进被录取人员的质量。
2、实现自身职业规划发展的需要。
早在公司上半年针对部分员工开展的职业规划调查时，本人就对自己在企业未来发展做了初步的规划：利用2年左右的时间熟悉本岗位的工作流程和管理规范，利用2到4年的时间吸纳和学习各种行业知识和管理知识，由专业技术性岗位向复合、管理性岗位过渡，实现向职业经理人的角色转变。从目前的现状分析，通过2年来在营销企划中心的实际工作、学习，本人基本对中心的各类工作岗位及流程有了比较详尽的掌握，同时对门店的经营管理工作、业务招商工作、财务管理工作、信息化管理工作有了基本的认知，因此希望在现阶段能够借助公司给员工提供的晋升机会争取实现更大的跨越和提升。
3、对自我能力的考评。
虽然能否被录取不完全取决于一个人的能力，但能力是最决定性的因素。因此，希望借助本次竞聘机会、借助领导们的考评，能正视自身的优点及不足之处，以期不断完善、提高自己。
4、争取更大的价值回报。
更高级的岗位，体现在经济上的回报只是很小的一部分，更多的是需要承担更大的管理及社会责任，我希望借助这种赋予的责任和权利为企业和自身带来更多的经济效益和社会效益。
二、个人优/劣势
1、优势：
①历史经验
20xx年3月—20xx年4月，于合肥诺雅集团下属的新方舟国际广告有限责任公司，担任AE一职。服务客户：摩托罗拉、新飞电器、科龙电器、荣事达、汇源果汁。主要职责是跟踪分析上述品牌及竞争品牌在安徽市场的销售状况，定期提供市场报告和媒介监测报告，参与制定针对本地市场的媒介投放计划、新品上市计划、促销计划、品牌推广计划等相关计划的制定和执行，协调内外部配合事宜。期间，积累了丰富的广告知识、媒介知识、传播知识及品牌知识。为后期进一步从事手机行业的市场运作和现在的商业企划工作奠定了理论和实践基础。
20xx年4月—20xx年9月，于安徽银利信息科技有限责任公司，先后担任市场专员、产品专员、销售助理一职。公司摩托罗拉、三星、联想、菲利蒲、海尔等品牌部分型号手机在安徽、江西、海南市场的销售工作。期间主要负责上述品牌型号手机在安徽市场的市场管理及推广工作，并协助销售总经理管理渠道、制定对销售经理考核管理制度、与上游厂商及移动运营商的业务沟通。期间独立负责工作有：争取上游厂商的市场政策、渠道激励方案的制定、促销员队伍的建设管理、促销员绩效管理、市场费用支出管理等工作。此阶段工作经历，为本人了解营销、渠道、管理等方面的知识提供了重要保障。
②行业认知
商业营销企划是资源统筹性、整合性、前瞻性工作。营销企划工作紧密链接商品经营、现场管理、业务招商、顾客心理、市场运作等。这对于未来的项目拓展工作将是十分宝贵的沟通资源和实际工作中需要应用到的理论和实践经验。营销企划工作不仅体现在微观操作上，也体现在宏观分析上。项目拓展工作也将更多的决胜于宏观分析。
③外部沟通
未来项目拓展工作更多是和物业开发商、城市规划/建设等外界部门沟通、谈判，这些沟通对象多为知识渊博、社会及管理经验丰富的社会精英人物，无形中决定了沟通的技巧和质量。本人在营销企划中心努力做好本岗工作的同时，积极与新闻媒介、边缘行业等其他外部行业保持积极的业务沟通，具备一定的人际交往的经验。在曾经的工作经历中与众多名企接触频繁，也同步积累了一定的沟通经验。
2、劣势：
①缺乏拟应聘岗位的实际工作经验。项目拓展涉及地产开发、商业投资及运营、金融分析、资本运营、投资效益分析等诸多方面知识，需要多方面学习及寻求帮助。
②社会经验不足。
三、对拟应聘岗位的工作设想
1、对商业发展趋势的理解
未来商业发展主要呈现出三种态势：以mall、情景商业、步行街为代表的休闲商业；以关联品类、窄定位为代表的主题商业（如奢侈品/名品店、女性店、育婴用品店）；以社区便利店
项目拓展竞聘演讲稿第2页
为代表的大社区配套化商业。
①休闲商业
休闲商业的市场定位倾向于群体性消费，包括家庭群、朋友群等。在这种业态下，能适合不同成员的各种需求，以大众化休闲、娱乐为主，兼顾低端和高端需求。消费者愿意消耗较长的时间逗留在市场内，不仅因为购物需要，更多的是为释放工作和生活的压力，享受轻松、惬意、完整的休闲方式。此类商业不会选址在城市的繁华商业区，但立地一定是交通便利、停车方便的开阔之地，周边生活居住相对成型且稳步发展。
②主题商业
主题商业的市场定位针对性较强。因为主题二字本身就对这种业态进行了经营范围的界定，这种商业多为满足特定的需要而发展的。特定环境下的特定需要，决定这种消费趋向理性和现实性。因此相对于休闲商业而言，它不会吸引消费者逗留较长的时间，也不能提供完整的配套服务。它最大的优势就是体现在“专业”二字上。这种业态的选址呈现两极规律性。一极是选址在繁华商业区，目的为提供足够的便利；另一极则呈现出休闲商业相近的选址倾向：交通方便、人流/车流量高即可，此举则因“专业”导致的消费者选择倾向性。
③配套商业
随着人民生活水平的提高、城市的规模化发展、人居条件的改善，未来的居住社区将会进一步扩大，呈现出城中城的态势。城市规划面积的放大，城市居民将逐步离传统的商业繁荣中心越居越远，但因城市均衡发展的需要，政府必然会针对性建立多个商业圈，形成城市商业网。而政府、地产开发商、新闻机构等部门的一系列引导，必然会改变居民选择老商业中心购物的传统思想，演化为“就地取材”。因此，社区商业将是未来发展迅速的业态之一。社区商业经营商品以居民生活必须品、易耗品为主，主要功能是方便本社区居民日常生活需要，而它也就成为一个或多个相临社区的重要配套设施，故为配套商业。
2、对商业地产发展的理解
①市场趋势
国家统计局数据显示，20xx年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。20xx年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比20xx年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入20xx年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅20xx年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。从上述数字可看出，全国商业地产至少表象呈现出欣欣向荣的大好景象。虽然其中含有不少因各种原因造成的失败之笔，但总体上是积极的、发展的。按照国际惯例，一个中等城市的商业总面积应相当于城市居民总数，按照合肥未来10年左右城市人口达到300万计算，则意味着需要相应的300万平方米商业经营面积，按70计算，也需要约210万平方的商业面积。
②商业地产投资的各个环节会趋向专业
综观目前全国各个城市的商业地产，均出现难以避免的败笔。显然造成失败的因素是多方面的，但随着市场的逐步成熟和规范，只要不是投机的投资商、开发商均会考虑避免商业地产的投资失败。而这各种方式中，重要的一条就是节点的专业化运作。这里所谓的“节点”理解为地产开发商只管盖房子，决定地产价值的商业部分的的规划、开发、运作一系列程序则要请专业的商业公司进行管理运作。而这一点正是未来商业管理公司的发展市场导向空间。
2、对项目拓展工作的初步设想
项目拓展或者品牌输出，物业开发商对商业品牌的认知非常重要。未来商业的发展，像合肥这样的城市，不管是购物中心还是mall，类似新店定位的主力店无疑将是主流定位。从这个层面上分析，我们的团队是具备一定的招商、管理和运营优势。但我们的商业一直遵循着自我稳固的发展模式，在开店经验和掠夺式营销经验上较少。就这种环境下，拟做如下工作计划：
①协助总监设计、完善部门整体的流程、制度、作业规范等。
②设计“商业拓展&管理”的品牌形象及软性推广计划，加深商业地产商对“瑞景商业管理”的认知及了解。
③设计项目拓展、规划、立地分析、建设、招商管理、运营推广等各个环节的操作说明书，在做实质性投资项目接触的同时，拓展单纯顾问项目。
④了解并熟悉省内主力城市规划及商业网点规划，积极接触来本地投资的各家合适的商业地产开发商及住宅开发商（住宅开发商的经营必然会向商业地产投资过度），以建立广泛的业务联系网。
⑤积极借助自身建立的人脉资源及可利用的各种渠道，做实质性项目接触。
⑥其他各项关联工作的同步开展。
四、对现任岗位衔接的思考
依据部门领导朱经理对部门职责的重新划分后分析，原企划主管融合门店促销与品牌推广（非促销性推广）的两大类工作将被分离成独立的两块。分离后的构架为企划主管单纯负责门店整体促销的设计，新设立品类主管（相当于品牌营销主管）负责门店的品牌营销。如此，企划主管的职责便会相对简易和程序化，在人员安排上选择性变的宽泛。目前品牌营销主管已经到位，至于企划主管的衔接会相对方便。
上述观念为本人尚待成熟之想法，敬请各级领导斧正！
度假村副总经理岗位职责
1、协助总经理执行各项决议，完成总经理作出的经营计划及总经理分配的各项具体工作。贯彻下达酒店的经营管理指令及工作岗位职责，以身作则，严格按照酒店的制度和规定办事,
2、检查落实酒店管理制度、岗位责任制度和服务程序，制订各部门的工作计划，并指导、落实，检查协调计划的执行。
3、根据总经理的安排，主持召开经营例会或专项业务会议，对业务工作进行协调。听取汇报，布置工作，解决工作难题。
4、按照酒店的分工安排，重点抓好酒店对外销售工作，全面负责酒店外出签订协议单位;挖拙商务长包房客，落实经营任务。
5、采取走出去请进来的方式，掌握市场会议和旅行团队信息及价格信息，达到酒店入住率提升目的。
6、充分了解市场状况，掌握酒店经营及管理动态，及时与总经理协议作出决定。
7、向总经理提出有利于客房销售的各项建议，并提供信息反馈，供总经理参考决策。
8、督查酒店各工作岗位的工作制度执行情况，发现问题及时纠正偏差。
9、了解房间预订情况，密切注意客情，控制超额预订。
10、努力创造工作中的和谐气氛，提倡和发展部门之间及部门内部通力合作的工作态度。
11、针对董事会和总经理提出的酒店长远规化和年度计划提出合理建议，对旅游市场及酒店经营管理 方针发表见解，供酒店经营决策作为参考。
副总经理岗位职责
一、在公司总经理的领导下，全面主持商场各项工作。
二、组织贯彻执行公司的各项规章制度，维护商场的正常经营秩序。
三、组织制定商场内部各项管理制度。
四、根据公司安排及商场实际情况制定本商场各项工作计划并组织实施。
五、分解落实商场销售指标和其它各项考核指标，并组织完成。
六、全面负责商场区域调整及品牌引进、调整工作。
七、及时掌握商场销售情况，并进行系统分析，定期向有关部门及领导汇报经营管理情况。
八、协调与供货商的工作关系，随时随季做好商品的调整与更换。
九、解决商场内重大顾客投拆，并按公司有关规定及时解决顾客退换货问题。
十、组织进行市场调研及现行管理模式的探讨，收集有关信息及合理化建议，对公司整体经营管理工作提出改进意见。
十一、监督商场内部财务管理，协同会计部及财务部做好对供货商的结款工作。
十二、组织商场会计人员审核各柜组帐务登记情况。
十三、落实公司大型公关与促销活动，组织本楼层品牌的促销活动。
十四、作为楼层安全、消防第一责任人，配合保障部保安队组织做好商场内部各项安全保卫消防工作。
十五、负责商场内财产的合理使用与调配。
十六、负责商场内部重大人员调动、部门业绩考核、奖金分配等工作。
十七、负责对员工思想文化、技术业务的指导教育，提高全体员工的整体素质，关心员工生活，做好思想工作。
十八、协调与公司其它商场、部门之间的工作关系。
十九、完成领导交办的其它工作。
1.全面负责超市的经营管理工作。
2.负责向集团公司领导汇报工作，接受监督。
3.负责制订年度经营计划和管理目标。
4.保证超市在信守道德、提高服务质量的同时，全面实行服务规范化，提高企业社会效益。
5.保证超市的安全，教育员工牢固树立法制观念，增强安全意识。
6.兑现承诺的经济指标，否则按协议处罚。
7.完成公司领导交办的其它任务。
行政副总经理岗位职责
一、严格履行公司章程，遵守《企业高管工作细则》和相关制度，忠于职守、勤勉工作。
二、组织策划公司的各类会议、接待和庆典活动，主持公司的年度工作会议和其它重要活动，参与公司重要事务的讨论和决策。
三、代表公司与政府相关职能部门、社会团体及兄弟单位进行商务洽谈，协调处理一般性社会关系。
四、做好公司行政综合管理及服务工作，保持良好的办公条件和完善的办公设施，保全公司财产。
五、搞好后勤保障及职工福利工作，确保后勤管理的安全、健康、和谐、有序。
六、统筹规划人力资源开发及战略管理，完善人力资源培训教育机制，指导员工职业生涯规划，提升人力资源素质，控制人力资源使用成本。
七、完善绩效考核与激励机制，丰富职工业余文化生活，提高职工凝聚力和团队精神。
八、严肃工作纪律和秩序，倡导良好风气，宣扬优秀的企业文化，缔造和谐的工作氛围。
针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。这里小编给大家分享一些关于房地产公司销售人员工作计划，供大家参考。
房地产公司销售人员工作计划一
时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。
4.在网络方面
房地产公司销售人员工作计划二
20--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
（一）20--年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
（二）20--年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作；办理项目选址（规划局），参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查；编制项目申请报告，办理项目核准（发改委）；完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作（报市规划局），并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
（三）报建工作
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
（四）工程质量
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
（五）预决算工作
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右；其中基础部分需用约0.8亿元；地上商业部分约用1.4亿元；公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
1、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
（一）建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
（二）建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。
（三）以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本；实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
（一）充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
（二）充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
（三）充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
（四）充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制（包括奖励赔罚制度等）。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
房地产公司销售人员工作计划三
公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
房地产公司销售人员工作计划四
在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房地产公司销售人员工作计划五
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
在工作计划要达成的目标部分，关键是要清晰的定义目标，表现形式就是清楚的定义目标对应的指标，并设置量化的指标目标值。下面小编为大家带来销售经理周计划模板，但愿对你有借鉴作用!
销售经理周计划模板11、根据客户订单及时制定和修改发货计划;
负责发货计划的过程监控和具体实施;发货订舱以及相关事务的协调，保证产品的正常发货，并及时向领导反映过程情况。
2、对国外客户的信息收集、及时传递、及时处理，如：图纸、__信息反馈等等;
并及时了解国际机械制造市场和外汇市场的消息，为公司的发展壮大提供信息支持。
3、按时完成全部发货所需要单据的缮制和交付和给客户单据的交付，包括发货单、装箱单、商业发票、运输合同、运输声明、原产地证等等。
4、及时就发货所涉及的相关事务与客户有效沟通。
5、参与公司新产品项目的生产评估和实施过程监控。
如发放新产品评审图纸和进展过程跟踪。
6、准确完成统计月度出口明细、月度应收汇明细，并和财务对帐。
7、向国外客户催要应付款项，包括在__生成__和发票，制作纸质收汇单据等，及时回款，对未达帐项积极负责。
销售经理周计划模板2一、我们可以和驾校合作，通过我们__学车网报名成功学车的学员，在我们网站买车，能够优惠，优惠比例后续再讨论。也可以和一些跟我们本来不合作的驾校合作，通过驾校这边到我们网站买车，优惠力度等等。
二、在我们网站首页和各个城市分站等页面上大力推广卖车业务，并且前期肯定有比较大的优惠力度，才能吸引用户。
三、跟一些我们合作的网站、传媒互换软文，竭力推广我们汽车板块。
四、寻找一些地方型的社区网站，跟他们合作。
五、网站不定期做促销优惠活动，拉近客户关系，使客户知道我们网站的汽车价格优势。
六、跟一些汽车保险公司合作，拿到一些优惠的互惠互利的保险价格，对我们来说应该也是一种优势。
七、业务，就是销售，然后是销售培训，在销售培训上多下功夫，熟悉掌握自己所卖的车型构造，性能，价格与竞争车型的优略比较分析。如果销售员的业务知识明显匮乏，直接影响销售部的业绩，现在产品技术更新很快，不培训就等与落后，对用户的疑问不能解答，直接影响销售。在销售与培训过程中，及时发现问题，及时解决。快速提高销售员的能力。
八、售前售后服务，客户买汽车肯定是希望简便简洁，没有人会愿意花钱买罪受的，所以我们要提高市场占有率，所以我们要把用户的真正的需求和担心(无外乎就是：整车的质量保障、有完善的售后服务、售后的索赔、售后维修的优惠、销售人员的专业性，公司的诚信度、公司的人员的良好印象等)落实到实处。我相信我们应该能够成功。
销售经理周计划模板3一、销量指标
带领团队努力完成领导给予的当月销售计划、目标。
二、监督，管理销售展厅和销售人员的日常销售工作
1、仪表着装：统一工作服并佩戴胸卡。
2、展厅整洁：每天定期检查展厅车辆，谈判桌的整洁状况。
每人负责的车辆必须在9点前搽试完毕，展车全部开锁。随时处理展厅突发情况，必要时上报销售经理。
3、展厅前台接待：如值勤人员有特殊原因离岗，需找到替代人员，替代人员承担所有前台值勤的责任。
随时查看销售人员在展厅的纪律。
4、销售人员的日常工作:,对于销售人员的客户级别定位和三表两卡的回访度进行定期抽查,对销售员的销售流程进行勘察.对销售人员每天的工作任务和需要完成的任务进行协调,如上牌时间和厂家出现的政策变动等.随时处理展厅突发情况，必要时上报销售经理。
每天下午下班前定时把一整天的工作情况和明天需要完成的工作任务上报给销售经理。处理职责范围类的客户抱怨，提升客户满意度。
三、配合市场部，做好销售拓展和市场推广工作
1、对市场部发出来的市场活动进行协调,如外出拍照片等。
2、在销售人员不值班的情况下,可以沟通市场部进行外出市场开拓,由市场部定点,出外发单片。
四、掌握库存，配合销售经理做好销售需求计划
每天对于销售人员的交车,资料交接,开票,做保险等进行盘查。下班前上报销售经理登记。对于时间过长车辆对销售人员进行通报,重点销售;配合销售经理对每礼拜一从厂家订购的车型，颜色进行建议。
五、协助销售经理做好销售人员的培训计划，并组织实施
由于现阶段的合并，销售员对于业务知识明显匮乏，直接影响销售业绩。下阶段销售员的知识培训是重中之重，除公司计划培训项目外，暂时采用瑞风、同悦两两互助形式，对于车型的价格、配置、竞品车型、销售话术等实行模拟对话，尽快熟悉车型。对于出现的问题在进行针对性培训。
当然，所有的计划在此都是纸上谈兵，俗话说，实践是检验真理的标准，在今后的工作中，我定当努力将这些计划付诸于实践中，带领团队一起，在情况下完成领导下达的任务。
销售经理周计划模板4__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)__年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)__年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
销售经理周计划模板5公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点。
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
销售经理周计划模板6一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。
作为一位销售经理，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;
通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。
并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，并且随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。
此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。
我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!
二、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、制订学习计划。
学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。
四、市场营销策略。
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到的满足。
销售经理周计划模板7一、加强学习，不断提高思想业务素质。
“学海无涯，学无止境”，只有不断充电，才能维持业务发展。所以，一直以来我都积极学习。一年来公司组织了有关电脑的培训和医药知识理论及各类学习讲座，我都认真参加。通过学习知识让自己树立先进的工作理念，也明确了今后工作努力的方向。随着社会的发展，知识的更新，也催促着我不断学习。通过这些学习活动，不断充实了自己、丰富了自己的知识和见识、为自己更好的工作实践作好了预备。
二、求实创新，认真开展药品招商工作。
招商工作是招商部的首要任务工作。20__年的招商工作虽无突飞猛进的发展，但我们还是在现实中谋得小小的创新。我们公司的商比较零散，大部分是做终端销售的客户，这样治理起来也很麻烦，价格也会很乱，影响到业务经理的销售，因此我们就将部分散户转给当地的业务经理来治理，相应的减少了很多浪费和不足;选择部分产品让业务经理在当地进行招商，业务经理对商的情况很了解，既可以招到满足的商，又可以更广泛的扩展招商工作，提高公司的总体销量。
三、任劳任怨，完成公司交给的工作。
本年度招商工作虽没有较大的起伏，但是其中之工作也是很为烦琐，其中包括了客户资料的邮寄，客户售前售后的电话回访，商的调研，以及客户日常的琐事，如查货、传真资料、市场销售协调工作等等一系列的工作，都需要工作人员认真的完成。对于公司交待下来的每一项任务，我都以我的热情把它完成好，基本上能够做到“任劳任怨、优质高效”。
四、加强反思，及时总结工作得失。
反思本年来的工作，在喜看成绩的同时，也在思量着自己在工作中的不足。不足有以下几点：
1、对于药品招商工作的学习还不够深入，在招商的实践中思考得还不够多，不能及时将一些药品招商想法和问题记录下来，进行反思。
2、药品招商工作方面本年加大了招商工作学习的力度，认真研读了一些有关药品招商方面的理论书籍，但在工作实践中的应用还不到位，研究做得不够细和实，没达到自己心中的目标。
3、招商工作中没有自己的理念，今后还要努力找出一些药品招商的路子，为开创公司药品招商的新天地做出微薄之力。
4、工作观念陈旧，没有先进的工作思想，对工作的积极性不高，达不到百分百的投入，融入不到紧张无松弛的工作中。
“转变观念”做的很不到位，工作拘泥习惯，平日的不良的工作习惯、作风难以改掉。在21世纪的今天，作为公司新的补充力量，“转变观念”对于我们来说也是重中之首。
总结20__年，总体工作有所提高，其他的有些工作也有待于精益求精，以后工作应更加兢兢业业，完满的完成公司交给的任务。
销售经理周计划模板8营销目标：以最快的速度进入本地医药市场，并在周边地区取得一定的市场份额。本着用心服务的原则，与国内的厂商和客户建立良好的合作伙伴关系。
营销策略：凭借优质的服务，诚信至上的经营理念去开拓市场。计划在初期采用如下策略：以服务赢得市场的经营策略，重点培训销售人员的药品专业知识，打造一支高水平、高素质、凝聚力强的优秀销售团队。
具体营销工作计划：
一、建立团队：
医药专业销售需要高素质的、有成功进取心医药代表。以往的销售员仅有送货和签合同等的功能，现代医药代表是企业与医生之间的载体，公司产品形象的大使，产品使用的专业指导，企业组织中成功的细胞。
通过招聘的形式，建立一支5-10人的销售团队，进行系统的、专业的药物知识、沟通技巧的全面培训(3-5天)。以便快速的了解公司及药品情况，并迅速进入市场。以后每周进行培训，月底考核，制定详细、科学的培训考核方案。
二、开发市场
重点开发二、三级医院(县、市级医院)，同时普及一级医院(乡镇卫生院、社区服务站、规模大的门诊部)，以销售“区域_”品种为主，确保客户享受_销售权和区域保护政策。有利于建立和保持良好的客户关系。
1、销售目标：争取1-3个月，完成县内医疗机构的临床药品销售目标，3-6个月初步建立全市医疗机构的临床药品销售目标。
逐步覆盖到全省及周边。利用多种营销手段，和院长、药房主任、临床医生建立良好的朋友关系。实现共赢互利，对客户中的关键人物进行有效说服及定期拜访，为应用我们产品的客户提供帮助、解决问题、清除障碍，及时收集市场综合信息和竞争对手产品及市场信息。
2、药品提成方案初步建议：
院长：5%
药房主任：2%
临床医生：20-30%
以上提成均按药品供货价百分比计算。(根据具体药品价格再做进一步明细)
3、产品进入医院的具体方法：
(1)通过行政手段使产品进入。可以到医院的上级部门，如卫生局或政府部门进行公关，从而使他们出面使产品打进医院。
(2)召开新产品医院推广会。时间、地点确定好以后，将该区域内大中小型医院的院长、药剂科主任、采购、财务科长和相对应科室的主任、副主任以及有关专家请到，邀请比较有名的专家教授、相应临床科室的主任在会上讲话以示性，进行产品的交流，发放礼品或纪念品，以达到产品进入医院的目的。
(3)通过医院临床科室主任推荐。在做医院开发工作时，若感到各环节比较困难，可先找到临床科室主任，通过公关联络，由他主动向其他部门推荐企业的产品。一般情况下，临床科室主任点名要用的药，药剂科及其他部门是会同意的。此外，医院开发工作本身也应该先从临床科室做起，先由他们提写申购单后，才能去做其他部门的工作。
(4)通过间接的人际关系使产品进入医院。对医院的各个环节作了详细的调查后，若感觉工作较难开展，可以从侧面对各环节主要人员的家庭情况和人际网络进行了解。了解清楚医院相关人员的详细个人资料，以及与他最密切的人(朋友、孩子、亲属)，然后有选择性地去间接接触访问，通过他们间接地将产品打入医院。
(5)试销进入。先将产品放到医院、卫生院、门诊部试销，从而逐步渗透，最终得以进入。
总之产品进入医院，成为临床用药，需要一定的程序和方法，需要销售人员充分利用天时、地利、人和的各种优势。
三、市场促销与维护
医院市场的促销与维护工作方向是：以建立、联络感情为主，介绍公司、产品为辅。如涉及相应科室较多，要根据自己的人力、物力、财力，抓重点科室，抓重点医生。具体方案：
(1)一对一促销
由医药销售人员与某个科室主任、医生面对面的私下交流来实现的。药品销售人员事先备好工作证、产品说明书、产品样品、产品临床报告、产品宣传册、产品促销礼品等资料，这样进行交流时才会更方便。
(2)一对多促销
主要是指药品销售人员与在同一个办公室里的三、五个医生交谈的形式。在此场合下必须做到应付自如，遇乱不惊，运筹帷幄，掌握谈话的主动权，整个交流过程中药品销售人员以一位学生求教的身份出现。
(3)人员对科室促销
在药品刚进医院时，组织门诊、住院部相关科室的医务人员在饭店或酒店进行座谈，以宣传新产品为由建立促销网络，可以给一定的组织费，让科室主任把门诊部坐诊医生和住院部医生通知到位，定在某一时间和地点开座谈会。为每人准备一套产品资料(产品样品一盒、说明书、产品宣传册、临床报告书、促销礼品各一份)，会议过程中，要注意保持温馨、和缓的气氛。座谈会内容可分为公司简介(主要介绍公司的发展前景)、产品知识、临床报告(侧重于谈产品作用机理、用法用量)三个方面。会议快结束后就餐并发小礼品。并要求各到会人员留下姓名、住址、电话，便于以后互相交流。
(4)定期以产品交流形式，组织院领导及其亲属参加旅游及其他观光活动。加深相互之间感情，以确保我公司的产品在医院长期稳定销售。
销售经理周计划模板920__年_月_日至_日，药品营销公司隆重举行了20__年上半年工作总结及培训会议，集团总裁、营销总监、各总经理助理、各办事处经理、新员工和公司内勤部门经理及相关人员60余人出席了会议。
在药品营销公司半年工作总结报告会中，__总指出，上半年药品营销公司健全了内部组织与制度，运作越来越独立，部门职责更清楚，下一步运营更加规范。截止_月_日，药品营销公司成立了28个办事处，销售队伍扩大到58人，但是目前销售队伍较年轻，整体经验不足，销售人员的业务知识、技能、社会阅历等都有待提高，公司将会给予支持，加强教育、培训，以提高销售队伍的整体水平。__总还明确指出公司下一步的发展战略方向，强调办事处管理模式、职能与办事处经理职责的转变，保证团队发展。
会上，内勤各部门以幻灯片形式汇报六月工作总结及上半年工作总结，以__总的要求“以数字为导向、以市场为中心、以客户为中心、以销售为中心”为宗旨，从销售、客户以及市嘲四率”几个方面，用数据的方式分析各省区的工作情况，指出优势与不足。外勤汇报半年以来的销售工作情况、进展以及下一步的工作开展计划，并且采劝问答”方式，外勤人员提出存在的问题，__总逐一给予明确答复。通过总结报告，充分达到内、外勤工作透明化、程序化的效果，同时使内、外勤之间的工作得以互相理解，为今后的沟通、协作奠定良好的基础。
员工培训通过自组和外聘老师相结合的培训方式，特聘请北京__管理顾问公司讲师__老师进行培训。整个培训围绕着提升办事处经理管理能力、执行力、营销技巧、产品知识等方面内容进行培训和交流，全面提高公司各办事处经理的营销能力，完善各办事处的管理模式。
会议最后，经全体参会人员公开投票选举的方式，评选出半年度优秀员工，并对评选出的优秀员工以及第一季度、第二季度综合考核第一名至第五名的员工进行了表彰。
__总对药品营销公司下一步工作提出要求：要深度营销，根据公司产品特点，向二级、三级市场推进。对产品合理定位，组成产品群，同时细分市尝细分产品，销售不走单一路线，慢慢渗透到终端，更贴近终端市场，下半年将启动OTC市常加强团队建设，使我们的员工队伍更有战斗力、凝聚力，员工要适应企业文化，与公司共同发展，共同进步!
20__年上半年，在市委、市政府和省局的正确领导下，我局始终坚持以科学发展观统揽全市食品药品监管工作，全面贯彻落实省食品药品监管工作会议和市委五届十一次全会精神，围绕我市“争先进位、率先崛起”的目标，把保障群众饮食用药安全作为中心任务，深入开展食品药品安全专项整治工作，继续强化药品市场监管，大力推进机关效能建设，确保了广大人民群众饮食用药安全有效。
销售经理周计划模板101、根据公司下达的年销任务，月家具销售任务
根据市场具体情况进行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的家具销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的家具销售任务。并在完成任务的基础上，提高家具销售业绩。
主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案(根据市场情况及各时间段的实际情况进行)此项工作不分淡旺季时时主抓。在家具销售旺季针对国美、苏宁等专业家电系统实施力度较大的家具销售促进活动，强势推进大型终端。
2、商管理及关系维护
针对现有的k/a客户、商或将拓展的k/a及商进行有效管理及关系维护，对各个k/a客户及商建立客户档案，了解前期家具销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司20_年度的新产品传播。此项工作在8月末完成。在旺季结束后和旺季来临前不定时的进行传播。了解各k/a及商负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。
3、品牌及产品推广
品牌及产品推广在20__年至20__年度配合及执行公司的定期品牌宣传及产品推广活动，并策划一些投入成本，较低的公共关系宣传活动，提升品牌形象。如“20__空调健康、环保、爱我家”等公益活动。有可能的情况下与各个k/a系统联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。产品推广主要进行一些“路演”或户外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
4、终端布置(配合业务条线的渠道拓展)
根据公司的__年度的家具销售目标，渠道网点普及还会大量的增加，根据此种情况随时随地积极配合业务部门的工作，积极配合店中店、园中园、店中柜的形象建设，(根据公司的展台布置六个氛围的要求进行)。积极对促销安排上岗及上样跟踪和产品陈列等工作。此项工作根据公司的业务部门的需要进行开展。布置标准严格按照公司的统一标准。(特殊情况再适时调整)
5、促销活动的策划与执行
关键词：监理；进度计划；进度控制
监理的主要任务是监理工程师利用业主授予的权利，从组织、技术、合同和经济的角度采取措施，对工程质量、进度、投资实施全面管理。定位于技术服务的监理在现场担当了三大控制的重要角色，监理的工作如何能在坚持监理规范的前提下，做到让业主满意，始终是监理单位追求的最高目标，也是监理事业得以良好发展的基石。我国现阶段监理工作的重点主要集中在质量控制上，而对进度控制和投资控制没有给予应有的重视。然而，从项目管理的三大目标――质量、工期和投资来看，尽管质量是工程项目最基本的目标，但工期和投资却是直接影响建设项目投资效益的两大目标，也是业主最关心的目标。在此，本文对施工监理过程中的进度控制作以探讨。
1重视工程进度计划的审批
进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。监理工程师在审批承包商进度计划时应着重从以下几个方面进行审查：
（1）进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。承包商的进度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进度计划中一些关键时间节点的要求。
（2）进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工艺 、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一致，如果有矛盾必须要求承包商调整进度计划或施工方案。
（3）资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，监理工程师应要求承包商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划作为附件，监理工程师通过审查资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求承包商调整资源计划或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。
（4）进度保证措施是否合理。在进度计划报审时，监理工程师应要求承包商提供进度保证措施作为附件。进度保证措施包括技术措施、管理措施和季节性施工措施。进度计划一旦被批准，这些措施也将作为进度控制的依据。如果在施工过程中承包商没有采取这些措施而导致工期延期，一般监理工程师不能同意工期延期申请。
（5）该进度计划是否与参与本工程的其他承包商或甲供材料和设备进度计划相协调。当所监理的项目由多家承包商施工，在审批各承包商进度计划时必须注意各承包商进度计划之间的协调，比如土建与机电安装、机电安装与精装修、室内工程与室外工程之间的时间进度一致，否则，一旦批准了承包商的进度计划，而各承包商在时间进度上又存在矛盾，将会给监理工作带来被动，甚至索赔。
（6）进度计划中的关键工作及非关键工作的总时差（机动时间）是否明确。关键工作是进度控制的重点，关键工作一旦出现拖延，必然导致整个进度的延期。因此，控制了关键工作的进度也就控制了施工进度。非关键工作尽管不是进度控制的重点，但当非关键工作的延误超过了总时差时，就会转化为关键工作，因此，对那些总时差较小的非关键工作，也应给予足够的重视。明确关键工作和非关键工作总时差的目的除了确定进度控制的重点外，还为审批工期延期申请提供依据，一般来说，只有当关键工作出现延误，或非关键工作的延误时间超过了总时差时，承包商才有可能获得延期。
2加强对工程进度计划的控制
工程进度能够得到有效的控制，不仅需要编制合理、科学的进度计划，更重要的是要抓住进度计划的落实，因此， 监理工程师应采用科学的控制方法和手段来控制工程进度。
2.1组织措施对工程进度的控制
当监理工程师的书面通知方式效果不佳时，一个又一个的监理通知却没有收到应有的效果，没有引起承包商的高度重视时，这时监理工程师组织一个进度控制的专题会议进行专门的解决是最为适当的措施之一。召集现场各参建单位参加，组织召开现场进度协调会议，协调总包单位不能解决的内外关系。首先，在会议之前监理工程师收集相关的进度控制资料，比如，承包商的人员投入情况、机械投入情况、材料进场和验收情况、现场操作方法和施工措施环境情况。这些都将是监理工程师组织进度专题会议的基础资料之一。通过这些事实，监理工程师才能对承包商的施工进度有一个真切的结论，除了指出了承包商进度落后这一结论和要求承包商进行改正的监理工程师意思之外，监理工程师还能建设性地对如何改正提出自己的看法，对承包商将要采取的措施得力与否进行科学的评价。试想如果没有这样全面的一手资料，承包商是不会轻易地认可监理工程师的看法的，也就不会达到以理服人的效果。监理工程师也不会对承包商采取的措施是否会达到预期的效果有一个正确的认识。现场专题会议一般是由现场的项目经理、副经理、相关管理人员、各专业工种负责人、业主代表和监理人员参加。由项目总监理工程师主持，会议有记录，会后编制会议纪要。当实际进度与计划进度出现差异时，在分析原因的基础上要求施工单位采取以下组织措施：如增加作业队伍，工作人数，工作班次，开内部进度协调会等;必要时同步采取其它配套措施：如改善外部配合条件，劳动条件，实施强有力的调度等。督促承包商调整相应的施工计划，材料供应，资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。
2.2 技术措施对工程进度的控制
（1）及时组织好设计交底和图纸会审，使施工人员做到事先心中有数，尽可能的消除设计缺陷，尽量减少施工过程中的设计修改，有效地保障施工的连续性。
（2）优化施工技术方案，提高劳动生产率。要求承包单位应在施工组织设计的基础上及时编写施工技术方案。承包单位必须按批准的施工技术方案进行施工，在实施中不得随意改变。
（3）积极推广先进的施工技术和施工工艺，提高施工技术水平，依靠技术进步，加快施工进度。积极为承包单位提供新技术信息、技术指导和技术服务，组织专题技术研究，攻克技术难关；协助解决技术难题，同时检查技术培训、上岗人员的技术水平和实际操作能力，提高技能，以全员技术素质保证施工进度。
2.3经济措施对工程进度的控制
监理工程师应该认真分析合同中经济条款内容，特别是在造价确定和支付手段上，对进度达不到计划规定要求比率的，有不少的合同规定将减付工程款，以给承包商一定的压力来促进进度达到计划要求。监理工程师在控制过程中，可以对承包商进行多方面多层次的交流。经济支付是杠杆，也将是不可缺少的方式之一，而且是最重要的进度控制手段。在进度控制过程中，从对进度有利的前提出发，监理工程师也可以促使甲乙双方对合同的约定进行合理的变更。比如，我们在某个项目上，原来合同规定的付款方式对承包商的资金周转极为不利，同时也有条款失衡的倾向。在进度严重拖期的情况下，监理工程师通过与业主和承包商的沟通，使双方协商一致的前提下在合同方面又进行了合理的补充，对工程款的支付方式作了部分调整，最后达到了提前竣工的目标。目前国家标准《工程量清单计价规范》已实施，这标志着由总价合同向单价合同的本质转变，每月验工计价时，监理工程师逐项审核已完工程量，套用承包商中标时的相应单价，确定当月应付工程款。完成多少按比例支付多少，对各方均公正、公平、有利。
2.4合同措施对工程进度的控制
运用合同措施是控制工程进度最理性的手段，全面实际地履行合同是承包商的法律义务。在合同签约阶段，监理工程师应协助业主制定出合同中有关进度的条款，明确合同工期及界定工期延期或延误的条件，规定承包单位对项目施工进度的责任及相应的经济条款，以减少在合同执行中的纠纷。在合同执行阶段，严格按合同的条件对施工进度进行检查，有效地督促承包单位按期完成各阶段施工任务。严格进度款拨付签署制度，核定进度报表中的完成情况，确保进度款拨付数额与实际完成相吻合，既要保证承包单位的合理收益，又要防止超报、重报。严格合同管理，正确区分工期延误或延期的条件和责任，合情合理地办理工程延期申请，严格执行工程合同中的进度奖罚条件。
3加大对工程进度控制的组织协调
现场协调的主要任务是按照计划的要求对现场进行日常的、系统的、全面的控制，及时消除进度计划执行中的各种障碍和矛盾，协调各方面的工作，进行综合平衡，从而保证进度计划的实现。
监理工程师尚需做好以下几项工作：（1）、要健全各单位的协调机构和落实具体人员，制定工作制度，明确工作方案、工作方法、工作流程，抓好预测和预防，要抓日常、抓动态、抓倾向、抓重点和关键；（2）、督促检查现场道路、水、电及动力使用的情况，建立良好的施工秩序；（3）、迅速、准确的传递有关施工信息，沟通各方面的情况；（4）、做好天气预报的收听，以及早采取预防措施，减少气候对进度计划的不良影响；（5）、及时召开现场调度会或碰头会，进行日常进度中问题的调节，保证问题及时解决。
（十七冶国际工程技术公司，马鞍山 243000）
（China MCC17 International Engineering & Technology Company，Maanshan 243000，China）
摘要： 项目进度管理是项目管理“四要素”之一，是项目实施整体思路的体现。一个项目实施是否经过科学的策划、精心地准备、顺利地实施，关键在于进度文件编制、实施和修正。项目进度文件是项目实施的纲领和核心。
Abstract: The schedule management of project is one of the "four elements" of project management and the embodiment of the overall train of thought of project implementation. The preparation, implementation and correction of file is the key to scientific planning, careful preparation and smooth implementation of the project construction. The construction progress documentation is the guiding principle and core of the project construction.
关键词 ： 总承包项目；进度；管理
Key words: general contract project；schedule；management
中图分类号：TU723.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）34-0099-03
作者简介：唐华（1976-），男，安徽马鞍山人，本科，高级工程师，注册一级建造师（建筑工程）资格，长期从事技术管理工作。
0 引言
项目进度管理是项目管理“四要素”之一，是项目实施整体思路的体现。项目实施是否经过科学的策划、精心地准备、顺利地实施，关键在于进度文件编制、实施和修正。项目进度文件是项目实施的纲领和核心。笔者参与科威特几个大型公用工程总承包项目管理，深刻体会到作为总承包方进度管理的重要性，结合工程实际对进度管理进行探讨。
1 项目进度文件简介
项目进度文件主要由项目进度计划和进度报告两部分组成，进度文件必须向业主方上报，获批的进度文件是业主方考核承包商项目进度依据。进度文件的报批是业主支付预付款和工程进度款前提条件之一。
1.1 项目进度计划（Construction Progress Documentation） 也称作“工程计划”，包括为实现项目目标，承包商的成本、资源和拟采取的施工方案。具体包括以下计划：施工进度计划、资料提交计划、采购计划、成本计划、人力资源计划、施工设备计划、以及相应的支持性数据资料。
1.1.1 施工计划（Contractor’s Construction Schedule） 显示项目实施所需的施工顺序及先决条件，反映工程开竣工时间、里程碑节点、各专业工程及工序的开始和结束时间。施工计划一般采用关键线路法编制。编制施工计划之前应对项目进行施工任务分解（Work Breakdown Structure，简称WBS），WBS分解一般分为6级，由高到低分别是：单体工程（Location）分区/区域（Zone/Area）分部工程（Phase/Stage of work）专业（Type of work or system）综合施工活动（Activities groups）施工活动（Activities）。
1.1.2 提交计划（Submittal Schedule） 提交计划包括施工图、材料（材料生产商、样品、使用说明书、质保书）、施工方案。该计划主要注明承包商提交时间、应该获得业主批准的时间以及现场需要的时间。一般合同规定在承包商提交业主方14天以内，业主方必须作出批复，但是不代表必须获批。现场需要时间要根据施工计划确定，应该获得业主批复的时间不可迟于现场需要时间。工程材料在提交有关生产商、样品、使用说明书、质保书等资料获批以后才能采购，这样就要求资料的获批时间远早于采购开始时间。承包商在安排提交计划的时间点时，应充分考虑批准前可能的再次提交时间。
1.1.3 采购计划（Procurement Schedule） 材料采购计划应注明采购、制作和交付日期。采购计划已施工计划为依据。交付时间不可能迟于现场需要的时间。
1.1.4 附带费用的施工计划（Cost Load Schedule） 将工程合同总价按照施工计划进行分解，反映某时间段承包商计划完成各项工作的造价。费用计划是承包商申报进度款和业主批复工程进度支付工程款的依据。
1.1.5 人力资源计划（Manpower Treaded Schedule） 根据施工计划将人力资源按周进行配置。编制人力资源计划时承包商应将人力资源进行分类——管理人员和劳工。劳工一般分为直接劳工和辅助劳工（司机、看护等）。承包商基于人力资源的数量，预测人力资源的工时，得出总的人工工时。
1.1.6 设备计划（Equipment Schedule） 承包商提交拟用于工程的所有设备、车辆的计划，计划中应注明设备的厂家、型号和功率。按月进度编制。
1.1.7 其他支持性数据（Support Data） 承包商应提交如下数据：每周计划工作天数、每天计划工作小时、节假日、主要工种计划劳动产值等。
1.2 进度报告 承包商应提交日报、双周报和月报。
1.2.1 日报 描述劳动力及其配置、材料、施工设备及当日工作内容。
1.2.2 双周报
①报告的外信封应标注以下信息：
项目名称、合同号和名称、周报告的抬头（*号…从…至…）、业主名称、项目经理名称、管理顾问名称、监理顾问名称、承包商名称。
②报告应包括以下内容：
第1 部分：更新的施工进度计划（过去30天+未来90天）；
第2部分：承包商提交计划完成状况报告；
第3部分：承包商采购计划完成状况报告；
第4部分：资源配置计划完成状况；
第5部分：工程进度；
第6部分：工程照片；
第7部分：指令/请求信息：一份更新的RFI（提供信息请求），JSI（现场指令），NCR（不符合报告）目录并注明其状况。该报告不包括已执行的指令和回复了的RFI。
1.2.3 月报
① 报告的外信封应标注以下信息：
项目名称 、合同号和名称、月报告的抬头（*号 …从…至…）、业主名称、项目经理名称、管理顾问名称、监理顾问名称、承包商名称。
②报告应包括以下内容：
第1 部分：概述；
第2部分：更新的施工进度计划；
第3部分：承包商提交计划完成状况报告；
第 4 部分：承包商采购计划完成状况报告；
第5部分：指令/请求信息；
第6 部分：更新的劳动力计划（包括柱状图和S曲线）；
第7部分：更新的工程进度劳动力权重（包括S曲线）；
第8部分：关键指示（标注）；
第 9 部分：进度照片。
2 项目进度调整和修订
①在收到业主方出于以下的原因的通知后的7天内，承包商应提交修订的进度计划。当遇到提交/交付延误、工程停工，有必要对项目进行重新编制计划时；当进度计划不能反映现场实际的进展时。
②修订的进度计划应该是赶工期的计划，以赶上原来获批的进度计划。承包商应保证该修改的进度计划满足完工日期、分段完工日期或里程碑节点的要求。在修改的工程进度计划得到批准后，工程进度应按照修改的进度计划来进行监控。
③承包商无权以业主方对修订的进度计划的接受作为条件要求工期延期。
④业主对修订的进度计划和支持资料数据的接受取决于计划符合所有的合同条件的规定要求。
⑤一旦承包商的现场实际进度和最新批准的有效的工程进度计划有所滞后时，承包商应提交其修改的施工进度计划。承包商更新的计划中完成的施工活动和正在进行的施工活动应在修改的进度计划中得到准确的反映。
⑥任何修订的施工进度计划，一旦被批准，就要再次提交所有相关的成本计划、劳动力计划等。
3 项目进度管理
3.1 建立进度管理机构，明确工作流程及管理责任
进度管理人员——专职的计划工程师是必不可少的。
3.1.1 承包商项目部设立专门的进度管理团队并配置适当的计划工程师。一般配置是：一名高级计划工程师，若干名计划工程师。计划工程师最好分工程专业设置，对于大型公用建筑工程一般有土建、电气、暖通空调、设备等施工专业。计划工程师要求具备本专业的施工管理经验。如果工程项目采用专业分包的形式，总承包商设立专业计划工程师以外，也必须要求分包商配备计划工程师，以便对口管理。施工计划编制工作在高级计划工程师主持下开展。高级计划工程师在项目授标后5天内，与业主项目经理会面，讨论项目计划要求，包含有关工程限制条件，里程碑节点，与其他和本工程进度有关联的承包商和分包商的相互关系等。在授标后7天内，承包商应提交一份简要的施工计划。该简要的施工计划应清楚地注明开/竣工日期，包括里程碑节点日期和分段完工日期，所有的一切都要符合合同文件的规定。完整的工程进度计划应在简要施工计划被批准后14天内提交，不能迟于接受授标函后的28天。各施工专业计划工程师参与简要计划的编制，并重点考虑本专业施工限制条件和专业开始、完成时间，与其他专业施工穿插的要求等。施工计划一旦获批，将作为其他工程计划编制的依据。此时计划工程师的职责就是会同设计工程师、材料工程师、质量工程师、预算工程师、施工工程师完成其他工程计划文件的编制工作。
3.1.2 在项目进度计划文件报批完成以后，计划工程师的主要职责就是根据对比项目实际进度与计划进度之间的偏差，分析其影响因素，会同设计、施工、采购等各个专业人员制定赶工计划；编制日报、双周报和月报。
3.1.3 计划工程师参与项目各层级进度管理例会，分析进度的影响因素，为对业主索赔和对分包商反索赔提供依据。例如：承包商计划8月10日提交土方开挖图，根据合同要求，业主方应该在8月25日以前给出批复意见，但直到8月30日业主方才批复。这时，承包商可以据此向业主索赔5天的工期延误。
3.2 注重文件编制的完整性和可行性
项目进度文件：施工进度计划、资料提交计划、采购计划、附带费用的计划、人力资源计划、施工设备计划、相应的支持性数据资料，是一个完整的系统文件，在开始/结束时间上存在先后关系，在工作内容上存在一致性和包含性。计划文件以施工进度计划为核心，初步施工进度计划报批以后，紧接着要编制详细的施工计划，详细的施工计划要进行WBS——施工任务分解，施工任务分解要涵盖所有工作内容，明确各施工专业/工序之间的流水作业顺序。在编制施工计划的同时，提交计划可以同步编制，但起初的提交计划可以只编制工作内容，在施工计划获批以后再界定每项工作的开始和结束时间，施工计划的时间可以看作为提交计划的“最后需求时间”，这就要求所有的资料提交及获批必须在现场“最后需要”的期限之前完成。采购计划的各项工作的开始/结束时间也必须以施工计划为“最后需求时间”，其工作内容必须满足施工计划工作内容的需求，采购计划的最早开始时间是提交计划的获批时间。附带费用的施工计划，其工作内容必须和施工计划完全一致，如果将施工计划说成是时间刻度下的工作内容，那么费用计划就是在同一时间刻度下的费用（工程量）。人力资源计划、设备计划及相应的支持数据是编制施工进度计划的理论计算依据，也就是说要完成某项工作所需要的时间是根据该项工作内容所涉及的工种、劳动生产率、设备配置及设备的生产率决定的，同时合同约定的工作时间节点，也决定了承包商的资源配置。
项目进度文件是指导、监督项目实施的依据，也是业主考核项目进展的依据。所以进度文件的编制必须有很强的可操作性。这就要求总承包商要引起高度重视，在计划文件编制的过程中除了安排专业计划工程师主持以外，设计、施工、采购、经营等相关专业的工程师必须参与。
3.3 加强过程中的监督、调整和修改
任何计划在执行的过程中都会遇到一些事先不能完全预计或无法预见的影响因素。这些因素将对计划产生提前/滞后的影响。计划在执行过程中要加强监控，分析影响因素，知道相应的对策，进行计划的纠偏。这些影响因素可能来源于承包商内部，也可能来自于业主和分包商，同时承包商的因素也会影响到分包商的计划执行。影响因素的分析就成了承包商加强内部管理，对业主进行索赔，防止分包商索赔或对分包商反索赔的基础。
3.4 加强对分包商的进度管理力度
随着承包商由施工型向项目管理型的职能转变，进度管理的作用日渐重要。作为一个大型工程项目，承包商往往将某些专业分包给具备专业能力的分包商去执行。承包商对分包商存在“进度、质量、安全、文明施工等管理要求”这些要求中往往更注重于进度方面，分包商对承包商的要求就是承包商能何时提供其工作面——工作最早开始时间。作为一项完整的总承包项目管理，承包商同样要求分包商提交其进度计划文件。专业进度计划文件是承包商考核、监控分包商工作的标尺，例行的工程进度会议是承包商进行进度管理的有效手段。
4 结束语
项目计划文件编制是项目实施前的“沙盘”预演，是项目实施过程中的重点控制要素，是项目索赔/反索赔的依据，计划管理文件管理贯穿项目始终，是项目管理的重要手段。
参考文献：
[1]柳勇.抓好市政工程项目进度管理的几点意见[J].当代建设，2000（03）.
论文 关键词:业主代表 项目建设 现场管理
论文摘要:介绍了在工程建设中,对施工现场的管理,特别是对施工监理工作及承包商现场施工进行了详细说明。
1 施工监理工作管理
(1)为加强公司工程建设管理,规范建设监理工作,保证工作质量和工期,控制工程投资,安全生产,提高投资效益,根据《建设工程质量管理条例》、《公路工程施工监理规范》及其他有关法规,制定细则。
(2)现场代表的职责。
①监督、检查监理单位人员执行《建设工程质量管理条例》、《公路工程施工管理规范》及其他有关法规的执行情况。
②监督、检查监理单位人员执行业主与监理单位签订的合同以及业主与承包商签订的合同文件中明确规定的监理单位的权利、义务条款的执行情况。
③对监督、检查过程中发现的违反上述有关法规的现象有义务进行纠正,并有权根据违规的程度及造成的后果对有关责任人进行处罚或向上级领导提出处罚建议。
④现场管理人员应遵循“严格管理、秉公办事、热情服务、一丝不苟”的原则,保证监理工作正常、有序的进行,维护业主的合法权益。WWw.133229.CoM
(3)监理单位机构设置和资质、人员及设备配置管理。
根据监理单位与公司签订的合同内容:
①核实其机构及分支机构的设置、资质等级是否符合合同要求。
②核实监理人员配置的数量、资格是否符合合同要求。
③核实监理单位车辆、办公设备及各种测量、试验仪器是否符合合同要求。如发现合同中有关内容不能满足实际需要,有权根据具体情况向监理部门提出整改意见或向上级有关部门反映。
(4)现场监理工作管理。
①施工准备阶段管理。
a督促监理单位在规定的日期前进入工地,制订监理实施方案。监理设备、仪器各就各位。b按比例(20%)抽查监理人员对合同文件、施工图纸、有关标准、法规及相关检测仪器(测量、试验等)的使用方法及熟练程度。c按比例抽查(20%)监理提供的原始地面线并与施工单位的数据核实。抽查其他影响工程造价和工程质量的重要数据并核实其真实性。d按比例抽查(20%)监理单位的检测仪器,核实其精确度。
②工程质量管理。
a定期抽查(20%人/月·单位)监理人员填写的表格、记录中数据的真实、准确性及规范性。b抓住施工中的质量控制点,监督监理人员是否对工程进行有效的监督、管理。并视具体情节提出处罚办法或向上级部门提出处罚建议。c不定期抽查道路施工中路基填方的压实度及填筑厚度、桥台背后、涵洞两侧、锥坡及挡土墙等构造物的填方压实度及填筑厚度;各底基层、基层、面层的压实度、厚度、成型后的强度、平整度;不定期抽查桥梁施工中钢筋制作、混凝土强度;涵洞的隐蔽部位的施工中各项检测数据。并据此核实监理人员提供数据的准确性、真实性。d定期随机抽查(12次/月)监理提供的各项测量、试验数据,确定其准确性及其所使用仪器的误差是否在允许范围内,以评价监理人员是否履行其工作职责。对路基填方的标准击实等重要数据要增加抽查频率。
③安全生产管理。
督促、检查各监理单位对从业人员的安全 教育 、培训,按照国家有关规定建立、健全安全保证体系,落实安全生产(监理)责任制,保证监理过程的工作安全。
④计划进度管理。
督促监理单位根据本项目总体计划及年度计划的要求及时上报季、月、旬分解计划。根据现场实际情况对上报的计划进行调整或向公司计划部门提出建议。监督监理部门对承包商施工进度的完成情况的管理。
⑤工程计量、支付管理。
监督监理人员严格执行项目招标文件。定期抽查监理人员认定的工程计量、支付文件的真实、准确性(1~2次/月)。逐项核实监理认可的计量金额在10万元以上变更、追加项目文件的准确、真实性。
⑥合同管理。
依据《公路工程施工监理规范》第7节“合同管理”中的内容,审定需业主认可的项目;监督监理人员的执行情况。
⑦交工及缺陷期责任监理。
依据《公路工程施工监理规范》第8节“交工及缺陷期责任监理”的条款,审定需业主认可的项目;监督监理人员的执行情况。
⑧工地例会制度。
监督监理单位依据《公路工程施工监理规范》第9节“工地例会制度”的条款要求,及时召集各种会议。督促监理单位对承包商提出的有关监理的问题、建议及时给予答复。
⑨记录与报告。
不定期抽查(1次/月)监理日记(报),督促监理人员及时、真实、准确地做好监理记录。督促监理单位依据《公路工程施工监理规范》的有关条款做好各项记录、报告及档案管理工作。⑩对监理单位及人员的要求及违规处罚办法。督促监理人员严格履行职责,采取旁站、巡视和平行检查等方式,进行监督、检查,使工程始终处于受控状态。
发现监理人员不能尽职尽责,甚至与承包商相互勾结、弄虚作假,除对监理单位给予严格的处罚外,还可要求监理单位撤换其人员,直至解除监理合同。
2 工程施工管理
(1)工程施工管理应在依靠监理单位工作的基础上进行,侧重于工程进度、计划完成情况及安全生产、文明施工等方面。
(2)承包商机构、资质、人员及设备配置管理。根据承包商与业主签订的合同内容核实其机构及分包商机构的设置、资质等级是否符合合同要求。核实其现场技术人员配置的数量、资格是否符合合同要求。如发现合同中有关内容不能满足实际需要,有权根据具体情况向承包商提出整改意见或向上级有关部门反映。
(3)现场施工管理。
①施工前准备阶段:a依据公司工程部的施工计划审查承包商的施工组织设计。b按比例(10%)抽查施工人员对合同文件、施工图纸、有关标准、法规及相关检测仪器(测量、试验等)的使用方法及熟练程度。c按比例抽查(10%)监理单位的检测仪器,核实其精确度。
②工程质量、进度及计划完成情况:a检查承包商的质量保证体系的建立,核实其可操作性。b定期抽查(20%人/月·单位)施工人员填写的原始记录中数据的真实性、准确性及规范性。c抓住施工中的质量控制点,进行有效的监督。d督促承包商合理地配备人、机、料,保证其按计划完成任务。如发现承包商的施工能力不能满足施工需要,应及时向上级部门反映,调整施工任务直至解除与承包商签定的施工合同,更换施工队伍。
③安全生产:督促、检查承包商对从业人员的安全 教育 、培训,按照国家有关规定建立、健全安全保证体系,落实安全生产责任制,核实其可操作性,保证施工现场的作业安全和运输车辆的 交通 安全。
④工程计量、支付及合同管理:a定期抽查承包商的工程计量、支付文件,确认其真实性、准确性(1次/月)。b核实承包商追加、索赔项目文件的准确性、真实性。c核实承包商的分包情况,严禁未经审查许可私自分包、转包。d核实承包商的合同履行情况,如发现有弄虚作假、损害业主利益的情况,视情节给予处罚或向上级提出处罚建议,直至解除合同。
1.市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务：销售额100万元。
2.适时作出工作计划，制定出月计划和周计划。并定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。
3.注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。
4.目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。
5.不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。
6.先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，把客户当成自己的好朋友，达到思想和情感上的交融。
7.对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的承诺要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。
8.努力保持和谐的同事关系，善待同事，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。
二、销售工作具体量化任务
1.制定出月工作计划和周工作计划、及每日的工作量。每天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户。考虑地广人多，交通涌堵，预约时最好选择客户在相同或接近的地点。
2.见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，最好先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并为客户提供针对性的解决方案。
3、从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考，并为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。
4、做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项。
5.填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并完成各阶段工作。
6、前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时配合工程商做业主的工作，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及时跟进和回访。
7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。
8.投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。
9.投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸(设备安装图及管线图)。
10.争取早日与工程商签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。
11.货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。
12.提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。
三、销售与生活兼顾，快乐地工作
1.定期组织同行举办沙龙会，增进彼此友谊，更好的交流。
客户、同行间虽然存在竞争，可也需要同行间互相学习和交流，本人也曾参加过类似的聚会，也询问过客户，都很愿意参加这样的聚会，所以本人认为不存在矛盾，而且同行间除了工作还可以享受生活，让沙龙成为生活的一部份，让工作在更快乐的环境下进行。
