时间：2022-05-03 19:57:45
关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4 结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
关键词：项目计划；控制；房地产；项目管理
Abstract: the real estate project management is real estate project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. Analysis of project management plan of the main influence factors, and through the beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific application value.
Keywords: project plan; Control; Real estate; Project management
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
一、房地产项目的计划管理与控制管理
1、房地产项目计划管理
项目计划是项目组织根据项目目标的设定，对项目实施进程中的各项活动做出的周密安排。项目计划管理就是项目实施者围绕项目目标系统地确定项目任务、安排工作进度、编制完成任务所需要的资源预算等，从而保证项目能够在合理的工期内，用尽可能少的资源或较低的成本和尽可能高的质量完成。它是项目管理的基本职能，也是项目实施的基础。
在房地产项目中,由于每个项目都有其特殊性，从而决定了房地产项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险，项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素,对项目的计划执行都会产生各种各样的影响。因而房地产项目的计划管理更有其重要意义及指导作用。通过项目计划管理，对项目的预期目标进行筹划安排,将项目的全过程、全部目标和全部活动全部纳入计划的轨道,使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用, 避免突发状况使得项目停滞或后退，以期实现过程中及时对各阶段各环节进行协调,达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。房地产项目的计划管理包含了范围计划、进度计划、费用计划、质量计划、沟通计划、风险计划、采购计划、变更计划等各方面管理内容。
2、房地产项目控制管理
项目控制是指项目管理者根据项目进展的状况，对比目标计划，找出偏差，分析原因、研究纠偏对策，并实施纠偏措施的全过程。由于项目在前期的计划工作中存在许多不确定性，在实施过程中又常常会有各种因素的干扰，因此在按项目计划实施的过程中，项目的进展、质量及各种资源、成本都会偏离计划预期轨道，如何通过有效地控制纠偏，达到项目预期目标，即项目控制管理就成为项目管理的核心内容。
房地产项目所处环境的复杂性和目标的多重性，使得项目开发进程往往偏离项目预期目标，而项目开发周期的重要性对房地产企业不言而喻，它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益。在房地产项目管理中，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求项目按规定达到预售条件，并在交房前完成项目竣工验收，项目整体开发进展必须服从公司经营目标的需求。现实中房地产项目的工程建设往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，或为赶工而大量增加成本，造成项目目标的失衡。因此在房地产项目中实施控制管理，通过事前控制、现场控制和事后控制达到对项目全过程的有效管控，具有十分重要的现实意义与实际应用价值。
二、房地产项目计划管理的主要影响因素
房地产项目由于受到地域位置、项目环境、资源及管理要素配置的影响，呈现出较强的差异性，即使是同一个项目，在不同的开发阶段，也会面临许多的不确定因素。因此项目的计划管理就要求管理者在项目伊始就识别分析项目运作过程中可能出现的不利影响因素，并对这些因素在整个项目运作过程中产生的影响作用进行详尽分析，并在计划中提前考虑对策及措施。
1、宏观经济及房地产政策因素影响
房地产项目高度依赖于市场与资金要素，受经济及政策因素影响，呈现出周期性的发展规律，把握经济走势及宏观政策导向是项目管理者在项目规划阶段应重点关注并把握的关键，是项目计划的依据。
2、项目组织结构、管控模式及项目团队影响
房地产项目运作是一个综合管控的过程，项目组织结构和管控模式设计、项目经理及团队人力资源的合理配置是项目管理成败的关键，它隐含了项目计划管理的实质内容，并对项目计划管理产生直接影响作用。
3、项目开发相关单位及利益干系人的影响
房地产项目开发涉及多领域的合作与协同，各相关单位是项目开发过程中合作深度和广度较大的部分，也是项目管理的重点与难点，在项目计划管理中充分考虑相关单位及利益干系人的影响因素，才能充分反映项目运作过程的实际进程，使项目计划更具有操作性。
4、资金影响
房地产项目的运作需要大额资金的支持，资金链的通畅才能确保项目的平稳运作，项目计划管理要充分考虑资金因素，特别是销售环境恶劣形势下的融资计划，并提前做相应的筹划工作。
5、设计变更影响
在整个项目运作过程中，项目设计并不是完全固定不变的，实际操作中可能因为一些主、客观原因需要对设计作局部调整，而设计变更后，必定连带着进度、成本等方面的变动，这些也是在项目计划管理中需要充分考虑的。
6、材料供应影响
项目材料的选择决定了房地产项目的品质、成本和工程质量。在项目计划管理中充分考虑与项目定位相匹配的材料供应计划，采用高效、合理的材料采购管理系统将能有效控制项目的质量、进度和成本。
7、施工环境影响
房地产项目所在地的地质条件、气候及交通等因素都严重影响项目施工进展，并对质量、成本产生连锁反应。在项目计划管理中，特别是进度计划管理中应特别重视环境差异性所带来的时差变化，合理有效控制工期。
8、承包单位技术能力与管理水平影响
施工现场情况千变万化，技术与管理这两者因素直接关系到项目建设的质量、进度、安全等，如承包单位技术力量不强，施工方案不当，管理不善，解决问题不及时，将对项目产生严重影响，并直接导致项目计划的失控。
9、项目范围及界面划分问题影响
这关系到房地产开发过程中的义务和责任承担分配。项目范围与各工作界面划分合理，可以有效减少重叠与职责边界不清，便于项目计划的制定与执行，反之项目范围不清，界面划分不合理，将给项目计划管理带来灾难性的影响。
10、专业分包影响
房地产项目开发过程中存在电梯、智能化、景观绿化等专业分包工程，这些专业分包工程专业性强，分工明确，包含专业设计、施工和设备供应等，对队项目团队来说往往选择周期长、现场较难控制与协调，需要在项目计划中应充分考虑。
三、房地产项目计划管理主要影响因素的控制策略
根据上述影响因素分析，房地产项目管理者在项目一旦确立后，就应对项目计划主要影响因素进行科学评估，充分了解各种因素对项目实施将会产生的深远影响，并在项目计划管理过程中以项目实际情况和项目目标为依据，对各种影响因素作出准确判断。在制定项目计划的同时，根据影响因素的严重性、发生的概率及时间顺序，分别制定事先控制、过程控制及反馈控制等不同的管控策略，并对各因素进行实时监控，做好预防措施。当某种因素影响项目进展，使项目偏离预期轨道时能及时做出行之有效的反应，确保房地产项目的进度、费用、质量等要素能按计划，在管理者的控制范围内健康平稳的运作。
项目组织结构、管控模式、项目团队及利益干系人和资金因素必须纳入事前控制范围，可通过项目范围管理，制定范围计划，采用项目工作分解结构、产品分解结构及组织分解结构等一系列管理工具，对组织、人力资源、利益相关者及资金要素等做详细规划、分析，并按项目最终可交付成果，逐层分解落实到项目各个可执行的工作包中，实现对上述重要影响因素的事先管控。至于宏观经济及房地产政策影响因素，则更应在项目确立前，通过项目识别与需求分析，全面把控并在项目设计中努力将对项目的影响程度降至最低。
过程控制主要针对房地产项目的营造阶段，针对设计、招标及施工环节中可能出现的项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响因素。这需要项目管理者在项目计划的基础上进行详细的计划分解，包括每一个环节，每一个环节上的一系列流程，都需要管理者事无巨细的明确应在何时完成，和制定完成的标准，并通过过程中不断地进行PDCA循环，来保证对项目计划的有效控制。
对项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响项目进度管理的因素实施过程控制，可以通过节点制定和节点控制来实现。节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。节点过程控制是进度计划控制实施的主体阶段，也是进度计划控制成败的关键。几乎每一个房地产公司的每一个项目都可以拿出进度计划，但在实际管控过程中，遗憾的是却很少见进度计划实施的对照计划，缺乏过程控制，特别是缺乏对关键节点的把控，才导致项目进度一拖再拖。通过对上述各种影响因素的全面、系统分析，设置合理的控制节点加强管控，是防止计划失控的有效手段。
反馈控制主要针对计划变更，包括设计变更影响带来的计划变更和项目进度超期导致的计划变更。两者都需要项目管理者及时告知领导及相关部门，组织召开计划变更协调会，将计划变更的影响降到最低；并分析总结，形成书面材料，为以后工作的改进提供建议。反馈控制能有效解决设计变更影响导致的进度计划问题。
关键词：房地产项目；设计管理；设计研发部；设计单位
中图分类号：F293文献标识码： A前言：
房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。
1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择
1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划
2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。
作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。
并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。
五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。
3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理
3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。
3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性
4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。
4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。
5、项目竣工验收时各单位的职责
项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语
综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。
参考文献
[1]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济，2006.
一、常见的项目组织结构形式
（一）职能型组织
目前在我国大部分历史较为久远的企业都是职能型组织，在职能型组织模式下的房地产企业部门的设置，是根据员工职能的不同来区分的，因而在房地产企业中主要的部门有设计部门、工程部门和招标部门等。同时采用职能型组织的房地产企业，他们的共性就是项目开发的范围较为狭窄，并且其企业一般都是在确定项目开发的城市之后就不会再有其他城市的选择。对于这种组织形式的企业来说，他们职能分工较为明确，因而致使员工对自身多负责的业务范围较为明晰。同时，由于职能型组织分工专业化，因此房地产企业在对部门进行管理时，管控的程序也较为清晰[1]。
（二）项目型组织
开发项目较多的房地产企业一般会选择将企业设置为项目型组织，特别是在房地产企业开发的初期，采用项目型组织可以促使项目人力资源的配置实现合理化。同时项目型组织下的房地产企业在房地产开发前期，总部会带领其他部门对项目工作进行实施，而在项目人员对项目的开发进行全面了解之后，企业总部才会将项目交给能力较高员工完成。
（三）矩阵型组织
大规模的房地产企业为了确保实际运营的有序性，一般会在企业规模达到一定程度后对其进行区域分工。此方法，可以促使兼顾业务较多的群体处理的业务范围更清晰化，例如，房地产企业可以再确保项目质量的情况下实现部门间知识的共享。矩阵型组织模式下的房地产企业，必须具备良好的沟通协调能力，同时也应在项目运营管理过程中，安排相关的人士对公司的资源进行整合，以便为房地产企业项目的开发提供有利的条件，致使最终完成项目目标。
二、项目运营管理工作的内容
（一）房地产项目运营管理“是”什么
目前我国大部分房地产企业存在着运营管理的困惑，因为项目运营管理本身存在着周期长、风险大等问题，因此对于相关管理初期只注重项目计划管理的企业来说，项目运营管理工作的实施变得尤为困难。对于此，房地产项目管理的相关部门应对各职能部门的工作进程进行定期的检查，进而确保各部门能严格按照企业的计划管理实施工作。其次，房地产在项目管理过程中应逐渐将重点放在项目进度和项目质量上，进而做到对项目的全面管理。同时在项目发展过程中，房地产项目运营管理的相关人士也应对项目的服务等进行定期的检查，从而确保项目的规范化。另外，由于项目管理水平决定了房地产项目开发的经济效益，因此在房地产项目运营管理过程中也应采取相应的措施致使项目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地产项目运营管理“管”什么
由于房地产项目运营管理在我国实行的时间不长，因而缺乏较为成功的案例参考，致使房地产项目运营管理相关人士无法确定运营管理的重点应放在哪里。因而，在我国房地产项目运营管理初期应搜集各地区房地产项目管理的实践资料，进而对其他企业的项目运营管理的实践经验进行分析、总结，从而实现本企业项目运营管理的相应完善。同时在房地产项目运营管理前，企业相关部门还应根据企业的发展方向和发展目标制定相应的项目管理的目标、项目管理进度和项目管理风险，然后要求相关部门严格按照项目管理的目标实施工作，从而确保房地产项目运营管理工作可以有序的进行。其次，在项目运营管理中设置相应的项目管理风险计划也是必要的，若在项目管理过程中由于外界因素的影响致使管理出现混乱现象时，可以开启房地产项目管理风险计划，以便降低其对企业的管理产生较大的负面影响。
（三）房地产项目运营管理“做”什么
在房地产项目运营管理管理中企业相关部门首先要做的就是为房地产企业的发展设立一个经营目标，并根据目标的设定构建相关的跟踪管理体系，从而确保经营目标的设立能够落到实处。同时在经营目标设定之后，还应采取相应的措施确保企业投资收益管理进程中能朝着经营目标前进。其次，房地产项目运营管理还承担着构建计划管理体系、销售管理体系、成本管理体系和资金管理体系的责任，以便确保房地产开发项目的质量能达到标准，同时在项目开发进程中，资金的使用也能较为充足。
三、项目计划管理的措施
（一）主项计划的管控方法
在房地产项目计划管理中，由于各部门的职能不同，因此部门之间的交流受到了限制，从而给项目运营管理带来了较大的负面影响。因而企业相关部门在对项目运营进项管理的基础上还应明晰企业的方案的设计任务书将由谁来负责等，进而有效协助房地产项目运营的有效管理。在企业实施主项计划的管控方法时，应先根据房地产企业发展的实际情况制定相应的项目主项计划，然后按照计划来执行工作，致使企业的工作职责安排等信息变得更为明确[3]。
【关键词】建设工程；房地产；工程管理
1 有关于房地产工程管理的背景
1.1 目前我国工程管理的现状。所有建设工程项目管理的内容、侧重点、方法等随着管理行为主体的不同将是不一样的。近年来，基本上施工单位工程管理的模式相对比较成熟，伴随而至的监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，只有房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范，统一科学的管理模式。随着市场上房地产企业的不断增多，其企业的工程管理模式更是五花八门，没有相对规范的操作模式。当代项目管理学科的研究中，已有涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。
1.2 当前房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理的影响。众所周知，随着房地产开发物业的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。
新中国成立以来，我国房地产行业从80年代中期开始兴起，但其大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。
房地产企业自己把控着工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。房地产工程分包管理模式的变化，必然促使房地产企业探索作为业主方工程管理工作重点。
2 具体从承建单位、监理单位工作模式看房地产开发管理重点
2.1 承建单位、监理单位工作模式
根据《建设工程项目管理规范》(GB/T50326－2001)的要求，施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。
监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。
2.2 房地产业主工程管理与承建单位、监理单位工作模式的区别
因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方式不同，主要表现在以下几个方面:
2.2.1 工程进度控制方面:房地产企业的计划安排是施工单位、监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置，而施工单位仅仅局限于工程本身，相对更微观。
2.2.2 工程质量控制方面:施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准;施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。
2.2.3 工程技术管理方面:施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工法，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准(技术参数)，然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图。
2.2.4 现场管理方面:施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。
3 房地产开发工程管理中所容易出现的问题及解决建议
工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不太清楚如何从开发商的角度管理工程。工程管理往往是房地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多的一个环节。问题一般而言容易出在计划管理、质量管理和监理管理上。 转贴于
工程计划/进度控制:房地产企业的计划安排是施工单位、监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置。房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工按计划应该开工而设计图纸仍为完成;门窗工程按计划应该开始安装而施工队伍还没进场、电梯按计划应该开始安装而电梯由于供货不及时而未到场等等－－以上皆是配套计划的问题，房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求;工程部应制定具体的时间表使其他部门更好的配合工程。
计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。
工程质量控制:施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则应建立自己的客户产品质量标准;施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业则应关心施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。
质量管理最大的问题是中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理单位按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，目的为了保障工程的安全，不会出安全问题，所有建筑工程必须达到最低标准。但开发商更多的是面对客户关心的问题。万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是:防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。
实际上，开发商做为投资方，完全可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》从工程进度、工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等方面制订出详细的管理标准和技术标准，开工前向监理单位和施工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。
工程监理管理:开发商签约时是和监理公司确定合作关系，而现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动其工作积极性。施工单位在正常的施工活动中却很容易和监理工程师打成一片，当工程出现问题时，监理工程师便有了帮助施工单位的可能性存在。解决此问题的办法是和监理公司签订合时进行约定:开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技术、质量管理有重大贡献，甲方将监理工程师进行个人奖励;同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误，甲方将对监理公司进行处罚，扣减监理费用。
社会中销售工作占据大半江山，不同的种类销售工作计划不一样，本文为大家提供销售工作计划，欢迎大家阅读学习，想了解更多，请继续关注。
房地产销售工作计划一房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售工作计划二一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房地产销售工作计划三公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点。
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二、市场营销现状
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应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
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房地产销售工作计划二一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
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销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
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二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
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一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点。
房地产项目前期阶段的主要工作内容包括：分析拟开发项目用地的范围、特性、规划用途及获益能力大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建与委托设计；市政设施建设的谈判与协议；资金筹措（安排短期和长期信贷）；进一步分析市场状况，初步确定目标市场或价格水平；详细估算开发成本和可能的工程量。在上述工作中，规划设计对成本控制的影响最大。
一、房地产项目规划设计过程中的成本控制
规划设计是指项目的整体设计，包括项目初步设计、项目技术设计、项目施工图设计准备、项目施工图设计等。
规划设计是可行性研究后的第一项工作，是项目后续工作的前导和方向。一旦设计完成，项目成本的数量级就基本确定了。统计资料表明：设计对工程造价的影响程度高达75%以上，而施工阶段对工程造价的影响程度不超过25%。因此，在规划设计过程中进行成本控制是管理房地产项目成本的关键环节之一。
二、房地产项目规划设计过程中的成本问题
房地产项目的规划设计是否合理、是否经济直接影响整个项目的总投资及利润水平。一个好的规划设计既要满足建筑物的使用功能也要合理控制建安投资，保持建筑物合理的性价比。
目前，房地产项目规划设计过程中存在与成本相关的问题有以下几个方面。
1.房地产企业和设计单位对规划设计中的成本问题重视不够
大多数房地产企业认为，在将项目委托给一家“可信”的设计单位、确定项目方案、功能后，具体设计工作是设计单位的事情。通常，房地产企业在设计合同中只会与设计单位约定设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等基本因素，很少或几乎不对设计单位进行成本约束。
对设计单位而言，目前常用的设计费取费方式使得设计人员缺少成本控制的动力。一般来说，设计费的取费标准有两种：一是以建筑面积为基数，按照一定的设计费标准（如30元/平方米）计算；二是以双方商定的项目总投资为基数，按照一定的百分比系数计算。这两种取费标准都不利于强化设计单位的成本控制意识。在项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等涉及成本控制的关键问题，设计单位往往从“技术可行，质量可靠”的角度出发，过分强调“安全”责任而忽视成本控制的问题，因为一旦发生安全问题，设计人员要承担责任，成本节省的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。
2.房地产企业和设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象
房地产企业在项目的规划设计阶段过分看重技术问题，往往造成主要指标的过分提高，如钢筋、混凝土的含量等，使得项目成本增高。如某花园小区，原设计图的钢筋含量为69公斤/平方米，经过第三方审图后，钢筋含量下降到61公斤/平方米，仅此一项就节省成本600万元。
设计单位内部技术人员与经济人员分离，也造成了成本浪费的隐患。设计单位普遍认为工程设计是设计人员的事，而成本控制则是概预算人员的事情。于是，个别设计人员为过分强调安全而加大梁、柱、墙截面、提高混凝土标号、加大配筋等。
三、建立房地产项目规划设计过程的成本控制系统
规划设计阶段的成本控制是一个有机的整体，设计单位应根据房地产开发企业的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。
1.设计概算
设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。
2.施工图预算
设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。
四、房地产项目规划设计过程中成本控制的具体措施
规划设计过程中成本控制的主要措施可归纳如下。
1.采用设计招标
设计招标竞争，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。
2.推行限额设计
限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。通常，要将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。
3.适应市场需求，优化设计
规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。在总体规划确定后，优化设计是房地产企业控制成本的关键。如在满足规范的情况下，层高每降低0. l米，就可节约成本1%左右；适当采用大进深户型，可以提高容积率，增加建筑面积，无形中节约成本和造价。
4.加强图纸会审
请专业审图公司仔细地会审图纸，减少设计变更，也是控制成本的重要措施。这是在设计阶段克服设计方的不足或缺陷花费小、效果好的有效方法。会审重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来困难或造成经济损失。
5.做好施工图预算与审查
施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算审查的重点是施工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。
【关键词】房地产；造价；控制；探析
一、前 言
随着社会的进步，经济的发展，房地产业可以说是各个行业的领头羊！但是就从当前房地产的发展来看，实际需要由于房价虚高导致得不到满足，商品房的空置率高攀，地产炒作严重，老百姓往房兴叹。社会经济的发展资金不断涌入房地产行业导致价位虚高，呈“供”大于“求”的状况。炒作的行径已经国家民生带来很多不利影响，政府不断出台限制购买政令，遏制房价过快增长。那么作为房地产开发商，一方面要尽可能让广大消费者能够买的起房，又要占领市场，加速资金回报率和投资收益率，那么从房地产开发商自身来讲实施造价控制，降低造价成本是基本措施。通过科学严格的管理，在同样建造标准状况下，努力降低造价成本，使其达到低于。相反，因成本过高继而引起售价居高不下，造成死盘、烂盘现象已屡见不鲜。因此，有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。本文从房地产的规划设计、施工、验收等阶段控制造价，其中规划设计是重中之重，降低决策阶段的造价将对项目总造价的控制具有积极的意义。
二、影响房地产造价的因素分析
控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制价方面有的放矢，才能够真正控制有效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是在处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要给社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，优其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。
三、控制房地产造价的对策
（一）房地产项目设计规划阶段的造价控制。房地产项目设计规划阶段是房地产项目在技术与经济上对其全面实施安排的阶段，对于项目在施工安装，项目完成周期，经济效果等方面都将产生积极的影响，起着决定性的作用。房地产项目的设计规划阶段是整个项目的统领，能动的控制建设项目工程造价的最佳阶段。所以建设工程项目的造价控制贯穿于项目建设的全过程，但控制工程造价的关键在于项目设计阶段。设计阶段是全过程工程造价控制的构建点，也是重点。笔者认为做好前期设计和规划应该从下面几个角度着手：首先，咨询具有相当丰富经验的工程造价专业人士，让其在项目设计阶段就参与和介入，进行整个项目的计价和造价管理，目的是提高工程的投资效益，使项目工程造价结构更为合理。其次，利用价值工程原理来论证设计方案在经济和技术上是否可行，房屋功能上是否科学合理，房屋使用上是否安全，以竞选符合价值工程原理的优秀设计方案。房地产成本控制其实也体现了价值工程原理，不是说造价月底越好，而是强调在满足必要功能时，能够实现低价位，从而控制房地产工程造价。最后，推行限额设计，体现了设计标准、规模、原则的合理确定，实现了对投资额的主动控制限额设计加强了设教术与经济的对立统一关系。
（二）在房地产项目施工阶段控制造价。房地产项目的施工阶段是实现项目的实体阶段，由设计到完成，执行设计思想是在施工阶段，其工程量已经完全具体化，大规模的资金投入发生在该阶段。从施工管理的经验来看，该阶段节约投资的概率比较小，但是能够避免极大的浪费，这样就需要施工管理了，竞聘施工队伍，按照合同管理，杜绝一切浪费行径，把项目的造价控制意识摄入到施工阶段，笔者认为可以从以下几个方面着手：一是提升本房地产企业施工管理人员，技术人员的经济概念和观念，积极培养其认真负责，事实就是，把握质量，工期严格执行，贯彻节约意识。二是做到尽可能的减少设计变更，因为设计变更往往能够造出极大的浪费，所以要提高设计标准。如果发生变更，也要认真及时的处理，避免造成极大破坏和浪费。三是严格执行现场签证管理，严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：签证必须达到量化要求。
（三）在房地产工程竣工结算阶段控制造价。竣工结算是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，是工程造价控制的最后一个重要环节。笔者认为，控制该阶段房地产项目造价可以从以下几个方面着手：一是按照合同的签约权益，对合同内容逐一核对，诸如工程是否验收合格，有无计划外项目，验收质量是否达到合同规定，采购建筑材料价格，工作人员单价等。二是观察，检查隐蔽工程验收记录和施工记录。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算。三是对工程量进行核实，对工程量风险做到心中有数。决算人员必须要深入工地现场核对、丈量、记录。
参考文献
[1]杜葵.工程量清单报价与传统报价模式比价研究[J].建筑经济，2003，（1）.
[2]齐超.制度本质探析[J].吉林省教育学院学报，2008年09期.
[3]刘伊生.牛永宁.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京：中国计划出版社，2005.
【关键词】特点；重要作用；设计管理；
1房地产项目开发的特点
房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。
房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。
2设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用
设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。
与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。
3房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程
3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段
对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：（1）设计承包商的选择控制阶段；（2）概念设计管理阶段；（3）扩初设计管理阶段；（4）施工图设计管理阶段；（5）分项设计管理阶段；（6）景观设计管理阶段；（7）室内设计管理阶段；（8）主体扩初设计管理阶段；（9）主体施工图管理阶段；（10）设计变更管理阶；（11）设计材料设备选型定板阶段；（12）销售示范区装修设计管理阶段等。
3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程
除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：
（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。
（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。
（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。
（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。
（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。
（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。
（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。
（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。
3.3房产项目开发设计管理的流程
众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下方面：
3.3.1 设计单位的选择
目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
4设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本
在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。
而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。
5结语
由于设计管理的疏忽，会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加，甚至导致产品质量的严重受损。因此，房地产开发中的设计管理，作为房地产开发操作的重要组成部分：资源管理、任务管理、进度管理和技术管理，就不能不引起业者的高度重视。
参考文献
1刘涛瑞.房地产项目设计管理模式探析[D].北京：北京交通大学，2009.
摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。
关键词 ：房地产企业；税务筹划
税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。
一、房地产企业税务筹划的意义
第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。
第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。
二、房地产企业税务税筹划具体方法
（一）税收优惠政策法
中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。
（二）特殊行为和特殊地区选择法
国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。
（三）会计筹划法
利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会
计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。
三、房地产企业税务税筹划现存的问题
（一）没有认识到税收筹划的必要性
我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。
（二）税务筹划的思路不清晰
房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。
（三）税务筹划方法不成熟
房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。
四、房地产企业税务税筹划的建议
（一）优化税收筹划方案
税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。
（二）灵活调整税务筹划方案
税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。
（三）加强税收筹划人员的培训
税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。
（四）完善企业会计核算制度
健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。
参考文献：
[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).
[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯，2012(33).
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
1.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
2.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题
3.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
4.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
5.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
6.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
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一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述
