时间：2022-09-24 08:56:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发成本，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 房地产开发 成本 成本控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
1房地产开发成本构成及影响因素
1.1房地产开发成本构成
房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。
1.2房地产开发的影响因素
房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
2我国房地产开发成本控制存在的主要问题
2.1房地产开发前期重视不足
首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。
2.2建设阶段控制机制不严密
在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。
2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要
合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
2.4缺乏规范的成本控制体系
由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。
3房地产开发的成本控制措施
3.1项目决策阶段与土地成本控制
房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。
3.2设计成本控制
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
3.3建设阶段成本控制
房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。
3.4营销策划阶段成本控制
房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。
4结论
在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。
参考文献
[1] 金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.
关键词：房地产、成本、控制
中图分类号：F293文献标识码： A
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发成本。同时随着市场竞争的日趋激烈，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
一、房地产开发成本的构成
开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
1.土地成为“虚增成本”道具
房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。
规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 ”
2.建材、“人头”和规划都能做“成本文章”
建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。”一些房产公司工程部门人员私下说。
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。
某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。
在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。
综上不难看出房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
二、决策阶段的难题和对策：
1.加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：保持项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；
2.规划设计阶段的成本控制要点：
研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为20~30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
3.招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
4.施工阶段的成本控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与成本的关系。保证工程进度。
5.基础设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。
6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。
三、方案设计阶段的成本控制
1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。
2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。
3、做好建筑方案的征集选择
完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：（ 1）、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。
（2）、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。
（3）、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。
（4）、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。
（5）、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。
（6）、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。
四、成本控制的运作机制
1、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。
2、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。
3、建立项目成本的后评价制度。
4、坚持技术手段与经济手段相结合。
5、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。
6、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。
7、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。
8、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。
综上所述：开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。只有加强房地产成本的开发控制才能维持长久的竞争力即获取最大利润。
参考文献：
关键词: 房地产开发; 成本控制
近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。
1 目前房地产开发项目成本管理存在的问题
1．1 开发成本管理的思维滞后性
长期以来，计划经济下重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程，轻决策的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。
1．2 成本管理的过程缺乏科学性
不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚了多少。
1．3 成本管理体系缺乏全面性
不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，但是仍然把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。
1．4 成本管理制度缺乏严肃性
成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头，销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地实施成本控制的积极性。
2设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。
2．1开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了
画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。
2．2采用合同措施, 有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄, 设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,则扣罚一定比例的设计费(设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
3招标投标阶段的成本控制
3．1项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中成本控制, 业主方应注意与加强以下几点:
(1) 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利。
(2) 做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲, 尽量做到“知己知彼”, 以利于日后的造价控制。
(3) 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的合理低价。
3．2做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
4施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。加强施工控制, 就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性, 但也会不可避免地发生“三超”现象, 但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补, 如果控制失衡, 会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
4．1抓好合同管理, 减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对日前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关, 主动监控, 严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控; 另外, 对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔, 使成本得到有效控制。
从管理模式上着手, 建立建设监理制, 追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则, 完善职责分工及有关制度, 落实责任, 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。工程进度款的审核, 对经监理方确定的工程量, 按合同约定的计价依据, 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4．2从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上, 广泛应用新材料、新工艺、新办法等等, 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计, 材料费一般占直接工程费的70%左右。同时, 直接费的高低影响到间接费的高低, 因此, 选用新工艺、新材料, 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4．3从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费, 合理使用广告策划费、销售费等, 减少销售成本, 最大限度降低静态投资。例如: 占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等, 对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供, 以达到降低造价之目的。提供材料须根据工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储成本。另外, 加强提供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。
5竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。加入颜料进行调色。磨平磨光是指用水砂纸将腻子表面磨平或漆料表面磨光, 水砂纸的运用是先粗后细。
在线专家：
1.开办期结束没有明确的规定，实务中一般来说是破土动工或打桩开始时开办期结束的。开办期间发生的费用计入“管理费用—开办费用”。
关于房地产开发企业的明细科目设置您可以参考下面的内容:
2.针对房地产开发企业而言，开发成本明细比较多，具体可以参考：
（1）土地费用
包括土地征用费、土地出让金、土地购置（拍卖、招标）费、拆迁补偿费、拍卖佣金、土地交易费、土地契税、其他土地费用、前期费用等项目。
（2）建安工程费
包括建安工程费（如土建工程、安装工程、装饰工程等）、样板房/售楼处装修（如样板房装修、售楼处装修等）、建安监理费（如建设监理费和安全监理费等）、检验检测、景观工程费、工程造价咨询费等。
（3）市政基础设施费
包括电力基础设施费（如供电贴费、交纳的电增容费、设备安装及电缆铺设费以及电源建设费等）、给排水基础设施费（如水增容费、供水管网建设费、雨(污)水管网建设费、防洪管网建设费、消防给水基础设施费以及中水基础设施费等）、燃气基础设施费（如燃气增容等规费、煤气管道的铺设费和煤气配套费等）、电视（如入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设等）、通讯工程费（如电话配套费、电话增容费和电话电缆集资费等）、通讯线路及设备安装（如宽带网接入费、智能化系统费等）、供热基础设施费、小区道路工程、环境景观工程、邮政、配套监理费、配套预算标底编制费等。
（4）公用配套设施费
包括区内公建费（如会所、幼托、学校、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔以及室外游乐设施等）、小区配套费、物业开办费、公共设施维修基金等。
（5）开发间接费用
1.房地产开发成本管理的基本内容
全面分析可能增加开发成本的各类因素是房地产开发成本管理的核心任务，并提出了控制措施。只要能保证工程质量的前提下,可能知话，减少浪费，提高地产项目的利用率，从而有效地提供开发成本预算和成本。对于基本的建设单位，房地产开发成本管理的基本内容，包括以下内容:（1)对可能会增加开发成本的各种因素进行综合分析。（2)当建设单位、客户和工程监理单位有该项目的共同意见时，确定一个具有法律约束力的合同，为后期工程争议提供依据。（3)如果房地产项目建设过程中需要修改设计方案过大时，就要通过控制成本的变化来调整成本，确保项目投资的使用率最高。（4)开发成本需要进行定期核査，确保动态超额现象在成本支出中不出现。
2.房地产开发成本管理面临的主要问题
(1)预算编制。房地产项目管理过分强调在施工过程中成本控制的基本施工单位，而忽略了预算编制工作的重要性，从两个方面导致在预算编制方面问题:一是在预算方面的工程计算预算是不准确的。施工图设计的准确性是工程建设的基础上，由于不准确的预算计算，通常会造成工程建筑材料购买的错误，增加了开发成本管理损失和负面影响的成本。二是综合单价表错误。由于我国建筑市场管理混乱，在原材料价格，等级，税金和利润的标准方面是不统一的，但在预算编制过程中依靠综合单价套用，造成设备价格编译错误。
(2)变更造价控制。对于房地产项目建设，由于施工条件的限制，预计规划的疏忽，导致施工条件和设计方案的结构，材料，设备和人员编制等内容脱离计划方案，必须进行工程变更,因此开发成本管理是必要的调整，变更的成本控制就是为了解决这样的问题。在控制成本的变化现阶段施工单位反应迟钝，不按照房地产项目计划变更及时控制成本的变化，甚至还在使用原始资金投资项目变更项目，这将不可避免地导致的资金损失。
(3)签证控制。首先，签证较弱。根据个人的想法，许多业主干预建设工程中，临时对施工做出变化，而且没有要求变化的手续,也没有签证，它为后期解决纠纷埋下隐患，甚至有的单位甚至不知道哪些是处理与签证必须要收费。其次，缺乏规范的签证要求。现场签证的处理必须得到业主和工程项目业主，监理部门联合签署，才有合法权益。但是在签证办理的实际过程，不是按照相关程序执行。最后，过分强调了签证的作用,而没有根据实际情况灵活变化。各施工单位严格卡签证办理程序，导致在注册末期严格遵守的原则，对建设项目的优先级不区分，必须等待签证的处理，在漫长的等待的过程中必然浪费钱。
(4)结算控制。后期结算控制是房地产开发成本控制的重要组成部分，但是，在实际的工程中，因为大部分施工单位认为项目已完成，那么结算控制可有可无，误以为后期费用结算相当于所有的工程造价的合成，这将会导致失去了应用的开发成本管理的有效性。此外，工程结算控制方面由于建设单位的监管力度不够，使其后期结算费用的问题缺乏明确的反馈渠道，容易造成巨大的损失，对成本管理的发展直接造成的不利影响。
3.加强房地产开发成本管理的措施
3.1制定合理的预算编制
建设单位要加强日常管理，确保所有员工能工作踏实，不会受外部因素影响预算计划。在充分熟悉了解配额的内涵，项目进度，辅助工程内容，工程量计算的基础上，还要做深人的市场调查，以掌握最准确的材料，设备，积极的探索施工现场条件，控制施工图预算调整建设内容，以确保数据来源于实践的基础上，以避免所有预算来自理论计算值。由于工程建设都在动态变化过程中的时间，因此，预算必须从实际出发遵守，确保预算以后充分发挥成本管理的价值。
3.2强化变更造价控制
(1）设计变更。首先，由于那些设计部门的错误或缺陷引起的变更费，以及采取的补救措施，如维修，加固，拆迁成本，由监理单位业主和设计部门协商是否赔偿;其次，设计变更应当被视为原施工图的一部分，所有的费用应该是一致的，并根据国家有关政策的承包费调整条款;最后，造成设计变更的延误，由监理工程师按照有关规定办理。（2)材料变更。首先，按设计变更无论是否已全面实施，以确定是否发生重大变化，如果原设计巳经落实，才要改变，应该明确标注，而且对材料成本做出相应调整;其次,在拆迁,拆除的材料，设备的情况下，或已完成，半成品加工是好的，但没有安装，监督人员负责组织建设单位应当回收利用;最后，材料和采购范围，供应应该完全符合原合同的内容。
3.3健全签证控制
签证控制，不仅可以保证成本控制是合理的，还可以为以后的纠纷成本的参考，它是开发成本管理的重要组成部分。因此，提高了签证控制具有现实意义。为了保证签证管制体现了实用性和合理性，必须实现以下几点：（1)签证必须实现书写，所有的程序通过正常渠道获得。(2)签证内容必须明确，项目必须明确，用量要准确，价格应该是合理。(3)签证要领先现场施工，保证签证的时效性，避免等待签证而延误项目进度。（4)签证直接负责人要给予足够的重视，遇到签证问题要进行协商处理，可以保证签怔内容一一落实。
3.4建立评标机制
建立有效准确的评价机制是评标方式中很重要的一个组成部分，且对业主选择合适的承包方有着很大的作用，招标方制定合理的评价方法,会对自己有较好的优势。目前中国常用的招标方法有:综合评价方法和评审的最低投标价。
3.5确立合同形式
合同的形式及其内容的严密确立是控制造价的一个重要因素，建设工程施工合同的功能之一是明确双方的利益分配和风险分担建设，双方必须明确合同的类型及合同结算方法，合同价格的调整方法，计量和支付条款，以及责任的规定等方面的风险。应该指出的是，合同应以价格，单价和成本的不同分为三种合同，通过综合项目图纸设计的深度、复杂程度、规模项目等特点，选择合同的适当形式，对确保顺利实现项目成本管理的目标有着重要的影响。
4.结语
总之，招标造价管理对整个项目的造价控制与管理具有重要的作用。通过对造价的控制，它能够更合理的降低项目成本，提高项目管理水平，提高建设工程质量，确保施工安全，为企业实现预期收益提供了有力保障。加强建设项目成本控制不仅是企业积极适应竞争日益激烈的市场环境的要求，同时对提高企业的内在管理有很大帮助。企业想在激烈的竞争中取得优势，只有不断的加强自我完善，提升企业的内外竞争力，才能使企业真正实现稳定、健康和实现可持续发展。
5.结束语
关键词：房地产开发；构成要素；控制措施
Abstract: in this article, through analyzing the real estate development industry the elements of the cost structure, and puts forward several measures of cost control elements, development of real estate industry to improve the economic benefit to have the important meaning.
Keywords: real estate development; Elements; Control measures
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号
房地产开发这一时展的产物，随着物价飞速上涨，这就要求我们要去寻找到一条适合自己发展的可持续发展道路。随着人们生活水平的提高，对房地产业的要求也越来越高，由此引发了房地产行业成本的不断增长，资金也需要越来越多的投入，与此同时也越来越多的受到政府政策的制约，给我们的工作开展无形中带来了不少难度，风险也越来越大，很多投资商不敢冒然进行投资。坦言之，高投资，高收益的时代已经不复存在。很多专家指出，房地产企业如果想要在当今激烈的市场竞争中获取更高的利润，必须加强成本控制，实现成本把控。只有努力降低项目开发的成本，才能更好的有利可图。
一. 房地产开发的成本构成
首先，房地产开发的全部费用成本指的是房地产企业为了开发和销售一定数量的商品房所支出的全部费用。目前，通常将房地产开发的不同阶段的全部支出费用划分为以下几个阶段。
第一，是为取得土地使用权所支付的费用。具体来说，这包含为了取得相应土地使用权所付出的全部地款、有关税金和拆迁的补偿费等。土地出让金、契税，耕地占用税和拆迁补偿费占了这部分的主要比重。
接下来是勘察设计费和前期工程费和是建筑安装工程费。这部分花费可以理解为为了形成开发建筑产品实体和基础设施所花费的建筑、安装工程费用。水电和燃气暖气同样包含在内。
第三是期间费用。期间费用指的是在开发过程中，聘用有关人员的花费，具体包括所有人员服务管理项目发生的管理费用，开发销售产品带来的销售费用，以及财务费用等。
最后一部分是税金。如上文所述，营业税、土地增值税乃至所得税均列要入考虑。
所谓房地产成本控制就是对各项成本所占的比例和构成进行分析，并且在投资时要进行严密的成本估算，在开发过程中及时进行动态控制，从而实现项目利润的过程。
二. 当前房地产开发成本控制存在的问题
尽管成本要素的控制在当今房地产开发中占的地位不容小觑，但在现实中仍然不可避免的存在很多实现成本控制的障碍，使实现成本要素的控制面临严峻的挑战。一方面，很多企业成本控制意识薄弱，因为中国社会受传统的开发模式影响仍然严重，很多企业缺乏对成本管理的基本意识。计划赶不上变化是经常发生的问题，因此这种粗放的管理方式最终是导致成本浪费不可控制的导火索。另一方面，即使有很多企业已经意识到了对成本控制的必要性，但是受长期以来我国房地产管理方式落后的影响，成本管理效率堪忧。因为我国固有的房地产管理是一种类似工业管理的方式，对施工过程的成本比较重视，相反，对土地设计和招标等环节的重视力度也不够。然而，任何一个环节都会影响整个大局。
这些问题都严重威胁着我国房地产开发成本要素的控制。不仅如此，近年来，土地供应的价格不断上升，沉重的行政赋税种类繁多，融资渠道也越发狭窄，建材价格和人工费的上升对于房地产开发事业的成本控制来说不是一件乐观的事。
在这种情况下，采取必要的成本要素控制措施，从根本上开源节流，为企业带来更多收益势在必行。
三. 成本要素控制措施分析
任何措施的实施都必须以政府政策为依托，因此充分了解政府政策是实施改革政策的必要条件。在此基础上，树立科学的房地产成本控制观念才能发挥作用。要深刻认识到，成本控制是一个从宏观到微观，从大局到细节的过程。因此，要正确认识房地产成本控制，必须上升到经营的高度，树立科学的控制理念，再实施正确的成本控制方案。这在一定程度上可以称为全称控制的原则，因此这个原则是需放眼全过程进行管理的。
接下来，系统和细节控制也是十分重要的。首先，在开发一项项目之前，就要做好前期的论证和设计工作，从源头控制工程造价。通过可行性研究、方案论证和施工图纸论证的过程，可以选择最为经济合理的开发方案。同时，在设计方案和施工图，材料选择合理性等方面均能得到保证，因此可以在保证工程质量的前提下从源头做到成本控制。其次，在施工过程中，施工现场的管理不可放松。施工过程是最能有效做到控制成本的过程。因此，企业可以安排代表进驻到工地现场，或者委派监管公司来进行对工程质量和成本的管理监督。这样可以杜绝人为因素造成的成本浪费，最大限度发挥预算对成本控制的预警作用。
最后，要在工程结算阶段进行成本控制。在结算阶段，通过做好竣工核算工作，并严格审核合同，核对合同预算与结算之间的差异，找出没有得到合理结算控制的成本。材料费用的差价是这一阶段关注的重点。
四. 成本要素控制措施的意义
房地产开发产业的成本要素控制是具有重要意义的。首先，房地产开发过程的成本是直接关系到项目利润的重要因素。正如上文提到的一样，我国目前的房地产开发产业成本日益提高，建筑材料和人工费不断上涨，企业要提高利润空间，降低利润成本是一个可行的出路。如果提高销售价格的话，对于普通老百姓的消费能力来说，是一件不切实际的事情。目前的房价已经远远超出预期很多了。因此成本要素控制是唯一可行的方法。
不仅如此，开发商和企业在成本控制中节约的资金流可以为企业提高竞争力做贡献。企业的资金储备在市场激烈的竞争中至关重要，如果成本控制得当，项目的盈利倍增，企业竞争力就能不断增强。
从宏观角度看，进行成本控制，可以优化资源配置，提高资源的利用率，这也是目前形势下大力提倡的。
总结：
房地产企业成本是房地产企业在生产和经营过程中，以货币形态表现的物化劳动和活劳动的耗费过程。房地产开发企业开发产品的成本，是由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等多方面组成的。综上，房地产成本要素的控制是当今房地产行业的企业要加大精力投入和管理的重要内容，并且其效果直接影响到企业的经济效益。然而，在市场竞争激烈的今天，企业若想做到有效的成本控制，需要采取正确的方法，严格控制施工全过程。只有这样，房地产企业的开发建设才能实现更高的利润和可持续发展。
参考文献：
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1 房地产开发成本的组成
所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。
房地产开发的成本主要有以下方面组成：
1.1 土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
1.2 前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
1.3 建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
1.4 市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项所占比例较大，我国一般在20%～30%左右。
1.5 管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%
1.6 贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
1.7 税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%～25%左右。
1.8 其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
2 房地产开发的程序
房地产开发的程序：项目可行性研究――获取土地使用费――工程施工规划设计与方案报批――项目融资――工程施工――市场营销与物业管理
3 成本控制体系模式
所谓的成本控制体系就是在成本控制中，有相关的工作程序、工作依据和确立实施成本控制的部门和人员的责任，没有这个控制体系，成本控制会处于混乱无序状况，就程序和各部门的责任来说：a）工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；b）经营部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，经济部应注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；c）财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情况，合理调度资金。
对于规模较小的公司一般采用常规单一项目模式，基于这样的模式建立成本控制体系。
常规单一项目模式
常规情况下单一项目操作的房地产企业的架构图，属于职能式的组织机构形式，有的公司将前期开发部的职能并入工程部，不另设前期开发部。在这种类型的项目操作模式中，工程部的职能是显而易见的，必须兼备材料供应（含甲供材料，甲控乙供等材料供应模式）施工招投标、现场技术及事务协调、图纸会审和方案优化、预决算、施工签证等多项职能，甚至要包揽前期手续和施工过程中一些配套手续的办理。公司人员一般为10至15人，部门基本设置是以一名经理和一至二名职员组成的，这种运作模式的优点是人员精炼、办事效率高，指挥及时，但缺点是随意性大，过分依赖个人素质而非制度，因而难以规范化和专业化，在降低管理费的同时无法保工程质量和成本的有效控制证，往往得不偿失，同时对企业管理者的知识面和能力往往要求过高，需要由其处理大量的各种事务，因而容易形成管理漏洞。职能值得其他缺陷可能会由于人数和企业规模较小，手续简单等原因规避。
4 建立成本控制体系
4.1 构建成本控制体系的思路
建立成本管理体系就是要以定额成本管理为基础，运用过程方法和系统的管理方法，对定额成本管理的全过程进行识别，并把各个过程作为系统进行管理，以实现全员、全过程、全方位的控制。
由于国内的地产业现在还不成熟，有很多标准都还没统一的规范。为了和其他单位协调的方便，一般都以定额为标准进行统一核算。但是定额更新的速度比较慢，许多定额也比较老化，但是建筑材料市场价格变化的比较快，这样核算出的造价偏差会比较大。由于工艺的改进合适用了机械设备等，而实际的工程量比一般定额上给出的工程量要小的多，这样实际核算出的造价就和实际造价相差不多，只要最后计算出材料偏差，找出材料差价，根据合同规定，对施工方弥补其差额部分或是退回多余部分。
4.2 构建成本控制体系的方法
主要采用定额成本管理，就是通过测定单位承担的各项职能需要消耗的资源数量标准，并用货币单位表示，再按特定的形式下达实施，然后进行考核并落实奖惩的经营管理方法。具体讲就是将材料费、办公费和其它费用捆在一起，实行总成本考核控制。总成本一分为二，一部分为日常费用，另一部分为机动费用(包括不可预测的费用和大型材料费用)。定额成本项目指工资、原材料、配件、修理费、水电费、管理费等。
5 成本控制的途径
房地产项目是开发是智力密集型活动，项目成本的控制既离不开参与开发过程的每一位员工，又有赖于公司机制的改进和完善。如何结合房地产公司的职能部门设置，建立相关的运作机制和激励机制，将成为成本控制实施的核心工作。
5.1 提高员工的成本意识
成本控制是一项有组织的活动，成本控制的每一环节都是由人来实施和控制的。参与控制的员工素质是极其重要的，员工素质高低都将直接影响成本控制的好坏，在某种程度上，成本控制效果的好坏是企业文化层次高低的折射与反馈。因此增加企业凝聚力，弘扬企业文化，提高公司员工的参与管理意识和专业素质将是实施好成本控制的有效方式。
5.2 设置合理的项目管理架构
1.1土地成本
房地产开发离不开土地,作为稀缺资源,国家一直严格控制土地出让一级市场。前几年出台的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨;近几年又因宏观调控、信贷紧缩的影响,各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况。开发企业应关注房地产市场运行情况,掌握市场数据,争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中,应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本,做好土地可能成交价的分析工作,应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险,根据预控的原则,在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法。
1.2建筑与安装费用
建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点,这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不就是建筑与安装成本。
1.3政府规制费
房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款,资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策,免交、缓交各项费用,不仅能减轻资金压力,还节省了贷款利息等财务费用。
1.4配套设施开发成本
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
1.5间接费用
间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。
2控制房地产开发成本的措施
2.1努力做好房地产投资决策
房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。
2.2做好设计阶段成本控制
控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作。
2.3在企业内部引进竞争机制
积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。
参考文献
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摘要：房地产企业及时准确的核算成本对企业提升利润水平具有直接影响，企业想得到丰厚的利润，就要严格的控制和管理开发成本。本文阐述了房地产企业土地开发支出归集和划分的基本原则，分析土地开发成本的构成，并对土地开发成本核算应该注意的问题进行深入的研究。
关键词 ：房地产企业；土地开发成本核算；问题
在不断规范的房地产市场背景下，房地产开发的竞争环境更规范有序，控制成本是房地产企业获得更多利润的有效途径。土地开发成本是核算房地产成本的基础和前提，更是控制的主要内容。本人针对我国目前房地产开发企业会计核算的具体规定，阐述关于土地成本核算的粗浅看法。
一、房地产企业土地开发支出的划分与归依原则
房地产开发企业将土地运用在两个方面：其一是为了出租、转让而开发的、具有商业性质的土地，也称作商品性建设用地；其二是为了建设出租房、商品房而开发的土地。前者属于房地产企业所有，它的支出和费用组成土地开发成本；后者是中间产品，它的支出与费用要纳入房屋开发成本中。
会计制度规定房地产企业必须运用土地开发成本、房屋开发成本等会计科目对土地开发成本进行核算。其核算的内容没有直接反映出土地开发支出，记录与核算的是商品性土地产生的费用和支出。企业为了建设出租房、商品房而开发的土地，在核算费用时要区分负担对象，应该直接列入开发成本的，在房屋开发成本会计科目进行核算。如果土地开发是为了企业自用，难以分清负担对象，应该由超过两个成本核算对象对予以承担。出现的费用支出要列入“土地开发成本”会计科目中，当此土地完成建设并投入到使用环节时，再根据相关标准将费用列入相应的成本科目中。
如果将商业性土地的一部分用于出租房和商品房的开发，其核算对象是全部土地，所有开发支出都要列入“土地开发成本”会计项目中，对总体成本和单位成本进行计算，在土地建设完成后，将实际成本列入“开发产品”的会计科目中，当土地进入使用阶段时，将其产生的成本从“开发产品”的会计科目中提出，再列入到“房屋开发成本”中，使之成为房屋的开发成本。
二、房地产企业所涉及的土地开发成本的构成
第一、土地费用。指因购买土地而产生的费用。其内容包括：拆迁或受让费用、填海或造地支出以及各种手续费、税费等。土地费用属于直接费用，应列入“开发成本”科目。
第二、基础建设费用。房地产企业为了满足土地使用的基本标准、实现其基本功能而产生的费用，包括：土地平整、通讯、通电、通路、排水、供水等费用支出，此费用属于直接费用，可列入“开发成本”。
第三、建设配套设施而支出的成本。通常是建设通水设施、通电设施、市政设施、公共设施等而产生的费用。对配套设施进行核算通常会出现两种情况。一是其建设得到相关部门批准，而房地产企业没有转让设施的权利，开发企业要根据设施建筑面积以及投资额以预提模式在“开发成本”中提出一定比例的配套设施费，即贷方记入“预提费用”科目，而借方记入“开发成本”科目。此费用只能建设相应工程，开发企业不能以任何借口予以挪用。预提费用与实际费用的差额，等工程峻工后再进行相应的调整。二是单独立项的公共配套设施，其已经确定投资来源，是可以出售的设施，此设施不能在相关会计科目中提取设施费。
第四、筹资费用。为了顺利的开展项目，房地产公司因借贷资金而产生的利息，在土地开发未全面竣工前，该费用应列入到“开发成本”项目中，开发全部完成后，将出现的所有借款费用，列入到“财务费用”科目。
第五、土地开发时产生的间接费用。它是指企业组织和管理开发项目而产生的相关费用，包括办公费、劳动保护费、福利费、工资等。开发土地而产生的间接费用应该归集到“开发间接费用”科目中，月末再根据分配标准列入“开发成本”科目。
三、房地产开发企业核算土地成本中值得注意的问题
（一）确定成本归集的对象
房地产企业要根据自身特点和土地开发的实际情况确定成本归集的对象，在满足成本计算要求的前提下予以确认。大部分房地产企业都将成片开发的土地区域或者具体运作项目作为成本归集对象。例如成片开发的土地上有假日酒店、花园小区等多个运作项目，每个项目都应该是成本归集的对象。
（二）分配共同成本应该注意的问题
对于成片开发的土地，一定会出现共同成本。共同成本的分配方法有：按价值分配法、按面积分配法和个别认定法，在选择方法时要考虑到使用方法和分配原则的一致性。以价值为前提对共同成本进行分配是大部分企业运用的方法，在这个方法可以用评估价值、估计售价的方式制定价值。当直接成本比较容易辨认和明确时，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更准确更方便。以面积为前提对公共成本进行分配，可以运用成片开发再分块转让或出售的方式。当不同土地的构成内容各不相同时，就会产生分配结果不符合实际情况的现象。如果能够对共同成本进行分别认定，在平时就会进行归集，就不会出现分配共同成本的问题，此方法可以有效的结合上述方法共同使用。
（三）土地成本的期末结算应注意的问题
房地产企业为了获得开发机会，同时为了保证资金周转，在开发土地时一般采取整片开发，而后分块转让、出售或者建成商品房进行销售。此背景下，会出现两种土地成本的结算方式。一种是成片土地已经开发完成，期末就运用基本方式对实际支出的开发成本进行结转。其二是土地成片开发没有全部完成，要按照成本费用与收入的比例以及权责发生制的相关原则，根据相关机构所批准的工程项目计算完全成本，在“预提费用”科目中将没有全部投入的完全成本和实际成本之间的差计入成本。等工程全部完工后，再根据实际成本对相关会计科目进行调整。
结束语
房地产开发是具有计划性、系统性、综合性特点的项目，包涵的经济活动非常复杂，其成本核算也具有一定的复杂性。只有在遵守土地开发支出归集和划分原则的基础上，注意明确土地开发成本所具有的归集对象、分配共同成本、土地成本结转等问题，才能提高土地成本核算的效率和质量，推动房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]杨芙蓉.房地产开发企业项目成本核算[J].财经界(学术版)，2011(10).
关键词：土地增值税；清算
土地增值税是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
土地增值税清算，是纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税清算条件
土地增值税清算分为纳税人主动性清算和被动性清算两类。
纳税人的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或者整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或者直接转让土地使用权的，应主动进行土地增值税的清算，并在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人的房地产开发项目已竣工验收，且该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，或者取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，或者纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内进行土地增值税清算。
二、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
三、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅类房产作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
四、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。
需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。所以“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
五、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊
（1）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。
（2）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。
在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。
六、关于房地产开发成本、费用的扣除
（一）房地产开发成本核定扣除
纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
（五）相关费用、基金的扣除
房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条的规定进行处理。即对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
参考文献：
关键词：房地产企业 成本核算 成本控制 建议
近年来，我国的房地产企业经历了一些起落与整顿，目前相关的管理制度已经较完善。在这种背景下，房地产企业如果想获得利润最大化，控制各项费用以降低其开发成本，是最主要的手段。因而怎样有效地成本核算，准确地评价房地产企业的经营业绩，是房地产企业亟需解决的问题。
一、房地产企业内部成本核算分析
（一）房地产开发成本的构成要素
房地产开发的成本指的是房地产企业为了开发一定数量的商品房而需要支付的的所有费用，包括其直接成本与间接成本。
1、土建、土地以及设备费用
这几项费用是房地产开发成本的主要内容，约占全部成本的80%。其中土地费用的多少是用来评价某房屋开发项目的预期利润是否可行的最主要经济指标，因此，可以说土地费用比例最大。
2、与施工相关的基础设施以及配套设施费用
该费用包括开发房地产项目所需要支付的供水、供电、供气、排洪、排污、通讯、照明、绿化以及道路工程等基础设施费用[2]。另外配套设施费用包括开发过程中建设的公共配套设施的费用，如幼儿园、学校、小区居委会用房、以及消防室等。
3、开发管理及筹资费用
与其他行业对比，房地产开发的建设周期更长，投资额更大，同时投资的风险也比较高。因此，开发过程中会需要开发管理费用，如施工管理以及现场管理的费用等，以及由银行贷款产生的较大额度的利息费用。
4、建筑与安装工程费用
建筑与安装工程费用即为房地产开发项目时产生的建筑工程与安装工程费用，包括土建工程、水电安装工程、电梯安装工程以及消防工程等。
（二）房地产开发成本核算流程
1、确定成本核算的对象
进行房地产开发成本的核算，首先应该确定成本核算的对象。应该根据房地产开发的地点、用途、结构、装修以及施工队伍等因素，来分别选取不同的成本核算对象。通常的项目，可以通过每个独立编制的设计预算所列的单项开发工程来当做成本核算的对象。同时，对于相同开发地点、结构类型相同的集体项目，开竣工时间如果比较接近，而且施工队伍也相同的，就可以合并成一个成本核算对象；而对那些规模大、工期长的开发项目，就需要结合其经济责任制的要求，根据区域来划分成本核算对象。
2、核算直接费用
根据成本会计理论可知，企业生产产品所直接发生的费用，是可以直接归集到该产品的成本费用中的，不需要进行进一步分配[3]。因此，在房地产企业开发过程中发生的建筑与安装工程费用就应该属于直接开发成本，直接进入成本来核算。
3、核算间接费用
房地产企业的间接费用涵盖其开发过程中的管理费用、财务费用以及销售费用等。根据会计制度规定，这些费用属于期间费用，应该直接计入当期损益。对于部分受益对象非常明确的费用来说，可以选择按照配比性原则进行归集和分配，这样可以客观地反映房地产企业的实际经营情况。
4、决算项目竣工费用
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便房地产企业可以结算出其经营利润。目前我国的房地产开发企业都比较重视工程项目竣工费用的决算。
二、房地产企业内部成本控制核算
（一）成本内部控制的目的
我国房地产企业受高回报利润率的影响，缺乏投入成本竞争意识，企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成过程中的成本控制却显得力不从心。随着不可控制成本比例增加，如果不加强成本控制，规避财务风险，将很难在市场上立足。
（二）内部成本控制核算重点
目前，我国的房地产企业在开发过程中的成本控制，重点是通过控制成本费用以及对其的有效管理来实施的。
在房地产企业的成本费用中，首先，土地费用、建筑安装的工程费用、配套及基础设施费用这三项费用所占的比重是最大的，一共约占总成本费用的90%左右，是房地产企业内部成本控制中需要控制的主要部分。但是各个成本费用的具体情况根据其开发产品的不同是不尽相同的，尤其是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的控制方式差别很大，这导致房屋的成本构成比较复杂。因此，应充分调动全体职工控制成本费用的积极性，只有通过全体职工的努力，才能控制好每一环节的成本。
其次，开发成本中的筹资成本也是房地产企业内部成本控制中不可缺少的组成部分。可以通过各种各样的销售策略，加快资金回笼，减少筹资成本。只有控制好企业的筹资成本，才能更好的规避风险，提高效益。与此同时，还应该加强培养专业的房地产内部成本控制核算的人才，注重相关方面的知识更新，培养综合型人才，促进我国房地产行业的管理水平。
最后，在对那应该分摊的成本费用按各自的受益对象进行分配的时候，应该拟定具体的分配方法，通过计算准确的分配额，将成本费用进行分配、归集、再分配、再归集直至最终。
参考文献：
[1]杨丽琛.房地产成本控制研究[J].硅谷，2008（12）
摘要:房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,在金融危机背景下加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。介绍有效控制房地产开发可控成本的方法。
关键词:房地产;开发项目;成本控制
随着世界金融风暴对我国影响的深入,社会公众对房价下调给予了很大的期望,广大需求者继续持币观望,购买行为也继续向后推迟,这使得房地产市场低迷、房地产开发企业面临较大的困境。房地产的销售价格依赖于房地产开发成本,加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。
1房地产开发成本的构成
1.1土地成本
房地产开发离不开土地,作为稀缺资源,国家一直严格控制土地出让一级市场。前几年出台的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨;近几年又因宏观调控、信贷紧缩的影响,各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况。开发企业应关注房地产市场运行情况,掌握市场数据,争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中,应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本,做好土地可能成交价的分析工作,应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险,根据预控的原则,在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法。
1.2建筑与安装费用
建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分,是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点,这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算;然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况,在预算的基础上调整为招投标底价;最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者,并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款,所以合同造价并不就是建筑与安装成本。
1.3政府规制费
房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中,正处于项目前期,开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款,资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策,免交、缓交各项费用,不仅能减轻资金压力,还节省了贷款利息等财务费用。
1.4配套设施开发成本
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,即在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
1.5间接费用
间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果,可分为可控成本和不可控成本。
2控制房地产开发成本的措施
2.1努力做好房地产投资决策
房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,决策工作是成本控制的关键,因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制,由于决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。
2.2做好设计阶段成本控制
控制建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的标低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施,主要是以下几个方面:加强设计阶段的经济论证;实行限额设计;实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;加强设计出图前的审核工作。
2.3在企业内部引进竞争机制
积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制,在相对平等的条件下进行招标承包,择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制,实行工程招投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争,可达到优化施工组织设计,使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。
参考文献
[1]陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:168-181.
