时间：2023-10-07 15:57:52
珠海市城中旧村更新实施细则最新完整版
第一章 总 则
第一条 为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第四条 城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第五条 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第六条 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同)城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章 一般规定
第八条 城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。
第九条 城中旧村更新的实施方式包括：
(一)村集体经济组织自行实施。
(二)村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
(三)政府组织实施。
第十条 城中旧村的村(居)民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。
自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
第十一条 城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。
第十二条 城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、引入前期合作企业等事项，应当提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员(股东)人数三分之二以上(含本数)同意方能通过。
更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员(股东)人数90%以上(含本数，下同)同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人(含成员、股东、其他产权人，下同)总人数90%以上的产权人同意方能通过。
公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。
第十三条 村集体经济组织应当对第十二条规定表决事项的表决结果在本村范围内、属地政府网站及我市主要媒体公示。对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府(街道办事处)提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府(街道办事处)应当对公示结果进行核实确认。
第十四条 城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。
第十五条 城中旧村更新区域内房屋合法性面积应按照我市相关规定进行认定。
第十六条 村集体经济组织应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。
商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。
第十七条 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
第十八条 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。
城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新主管部门另行制定。
第十九条 回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋合法性面积的1.1倍计算。
第二十条 城中旧村更新的地价计收按照市政府批准施行的相关地价政策文件执行。
第二十一条 城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:
(一)公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
(二)列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。
(三)被列为广东省古村落名录的村庄。
为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
第二十二条 建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出，或与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治(含局部拆建)。
第二十三条 实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，按照整治类城市更新的要求编制城市更新单元规划。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。
第二十四条 城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府(管委会)在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新主管部门另行制定。
第三章 前期工作
第二十五条 村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作，必要时可以引入前期合作企业配合开展工作。
引入前期合作企业的，前期合作企业应当具备相应的资质条件，并应当按本细则规定程序进行公开表决。
属地镇人民政府(街道办事处)可以根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。
第二十六条 城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决，如引入前期合作企业的，还需对前期合作企业公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第二十七条 确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计，其中：
(一)用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。
(二)建设情况包括建筑物坐落，产权人(涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数)，现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。
各区城市更新主管部门应当结合实际情况制定统一的调查统计表。
第二十八条 村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府(管委会)申请房屋合法性面积的认定工作。
第二十九条 区人民政府(管委会)负责牵头开展房屋合法性面积认定工作，镇人民政府(街道办事处)及国土资源、城乡规划、房地产登记、城管执法等主管部门按照各自职能履行职责。其中：
镇人民政府(街道办事处)负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作。
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册、村民优惠报建指标、地价计补情况核实等工作。
城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。
房地产登记主管部门负责房地产权证信息核实等工作。
城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。
上述各部门对有关情况核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府(街道办事处)汇总并公示。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府(街道办事处)应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。
第三十条 房屋合法性面积认定工作完成后，属地区城市更新主管部门应当向以下职能部门(或其派出机构)申请对以下事项提出意见：
城乡规划主管部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。
城乡规划主管部门、文物主管部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。
国土资源主管部门和房地产登记主管部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。
第三十一条 属地区城市更新主管部门根据房屋合法性面积认定结果及本实施细则第三十条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。
第三十二条 村集体经济组织应当根据属地区城市更新主管部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。
第三十三条 房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：
(一)对全体产权人合法建筑的补偿方式和标准。
(二)对原有、新增的村集体发展物业的补偿方式和标准。
(三)对历史建筑及其周围环境的保护措施。
(四)搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。
(五)其他经村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。
第三十四条 更新单元规划和拆迁补偿安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。
第三十五条 村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门审核通过，并经市城市更新主管部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。
第三十六条 村集体经济组织应当按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划、拆迁补偿安置方案进行公开表决。如需公开交易的，还应对公开交易方案进行公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第四章 组织实施
第三十七条 村集体经济组织应当按照城市更新项目申报审批程序的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。
第三十八条 村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市城乡规划主管部门(或派出机构)申报。
第三十九条 村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件后，方可开展项目实施主体的选择、确认工作。
第四十条 通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式选择单一市场主体作为项目实施主体或合作实施的，应在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。
市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。
交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案(规划设计条件和设计方案)、建设周期、拆迁补偿安置资金、违约责任等内容。
第四十一条 被选定的项目实施主体应向属地区城市更新主管部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新主管部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划。
第四十二条 村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府(街道办事处)进行监管，按照工程进度支付使用。
经选定的市场主体作为项目实施主体的，拆迁补偿安置资金由属地区政府(管委会)或镇人民政府(街道办事处)进行监管。
第四十三条 村集体经济组织作为实施主体的，应自行按照补偿方案与全体产权人签订补偿安置协议。
通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件内容履行相关义务，与全体产权人签订补偿安置协议。
政府组织实施的，由政府实施机构按照补偿安置方案与全体产权人签订补偿安置协议。
第四十四条 项目实施计划经核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。
第四十五条 房地产登记主管部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新主管部门提供注销房地产的证明文件。
属地区城市更新主管部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况(含抵押、查封)函告城乡规划、国土资源和城建档案主管部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。
第四十六条 项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。
第五章 附 则
第四十七条 20xx年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法性面积认定和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。
第四十八条 本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的公共资源交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。
第四十九条 本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民(股东)以外的组织和个人。
第五十条 本实施细则所称“公示”，是指在项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公示。公示期不得少于七日(自然日)。
第五十一条 本细则所称引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照相关规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。
第五十二条 本实施细则所称“拆迁补偿安置资金”，是指实施主体承担的专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。
第五十三条 本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。
第五十四条 本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。
第五十五条 本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本细则。
第二条在本市城镇规划区范围内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。城镇规划区范围外国有土地上实施房屋拆迁的，可参照执行。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条本细则所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。本细则所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第五条*市房产管理局是本市负责管理房屋拆迁工作的主管部门以下简称市房屋拆迁管理部门，对我市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市城市房屋拆迁管理办公室是市房屋拆迁主管部门的办事机构。
市人民政府有关部门和各乡镇人民政府应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第六条拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章拆迁管理
第七条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向市房屋拆迁主管部门提交下列文件：
一建设项目批准文件；
二建设用地规划许可证；
三国有土地使用权批准文件；
四拆迁计划和拆迁方案；
五办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的80％确认，专户储存，拆迁人提供的安置用房可以折价计入；不足部分由拆迁人在市房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。
第八条市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。市房屋拆迁管理部门应当根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件批准的建设项目用地范围，结合拆迁地段的房屋现状确定房屋拆迁许可证的拆迁范围。
第九条市房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起5日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容予以公告。市房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十条拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
一新建、扩建、改建房屋；
二改变房屋和土地用途；
三租赁房屋。
市房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经市房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。
拆迁范围公布后发生的产权转移不得作为拆迁补偿安置的依据。
第十一条拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起3个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由市房屋拆迁管理部门予以公告。
实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内予以答复。
第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务的单位应当依法取得房屋拆迁资格证书。
市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁人的委托。
第十三条拆迁人委托拆迁的，应当委托有相应资质的法人并向被委托的拆迁法人出具委托书，签订拆迁业务委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起15日内，将合同报市房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁法人不得转让拆迁业务。
第十四条拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本细则规定签订拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。拆迁房管部门直管公房、单位自管公房的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。
协议统一使用浙江省建设厅监制的房屋拆迁补偿安置协议文本，应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。
拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起15日内将协议报市房屋拆迁管理部门备案。
第十五条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向温州市仲裁委员会申请仲裁，或向*市人民法院。诉讼期间，拆迁人可以依法申请法院先予执行。
第十六条拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向市房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是市房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。
裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向市人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁管理部门依法申请市人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十九条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
一有产权纠纷的；
二产权人下落不明的；
三暂时无法确定产权人的。
房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移。
对拆迁范围内的花木、绿地实施拆迁前应当按照有关规定办理相关手续。
法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。
第二十一条尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，应当经市房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。
第二十二条拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经市房屋拆迁管理部门审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。
拆迁补偿安置资金的具体管理按照《浙江省城市房屋拆迁补偿安置资金管理办法》执行。市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十三条市房屋拆迁管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。
房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。
第三章拆迁补偿和安置
第二十四条拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、行政法规和本细则的规定给予合理补偿。
拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人在规定的期限内有权选择具体补偿形式。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人根据评估给予货币补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。
第二十五条拆迁范围内的违章建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，不作产权调换，按其重置价60％左右给予补偿。
第二十六条被拆迁地段用于商品住宅建设的，被拆迁人选择货币补偿的，在同等条件下有优先购买权；选择产权调换的，可以选择回迁安置。
第二十七条拆迁人应当根据城市规划实施的需要，有利于城市建设和改善居民住房水平的原则，确定安置形式和安置房的套形。拆迁人的安置方案和安置房认购方案必须报市房屋拆迁管理部门备案。
第二十八条货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证记载的建筑面积计算，其中单间式房屋层数低于3层的按3层计算，超过3层的按实计算；地下室不作产权调换，层高超过2．2米的给予重置价补偿，1．8—2．2米的按重置价的一半给予补偿，低于1．8米的按重置价的30％给予补偿。
按上述规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率占有的土地，不再予以补偿；其面积超过规定的容积率住宅建筑面积按本条第一款计算的，超过部分的土地按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条的规定予以补偿。
第二十九条被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格和本细则第二十八条规定标准计算确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、周边环境、建筑结构、建筑面积、土地剩余使用年限、成新、层次、装修等因素评估确定。
第三十条被拆迁房屋的货币补偿基准价，由市人民政府组织房屋拆迁、财政、价格、国土资源、规划建设等有关部门，按照本市上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，在每年3月底前公布，个别项目也可根据具体情况确定。
第三十一条市房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在市房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由市房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由市房屋拆迁管理部门确定。
房地产市场评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。
拆迁房屋的房地产市场评估按照《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》执行。
第三十二条被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的坐落位置、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第三十三条选择产权调换的，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁人房屋原建筑面积的、符合国家质量安全标准的安置用房；属于新建商品房的，交付前应当经综合验收合格。
拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的市场评估差价。
第三十四条拆迁私有住宅房屋的补偿安置：
一政府鼓励实行货币补偿安置。
二被拆迁人选择产权调换的，四大城镇乐成、柳市、虹桥、北白象镇规划区内的安置用房由拆迁人按照规划要求建成公寓式住宅。
三其他建制镇规划区内的安置用房建设，可由拆迁人提供相应的土地，统一规划、设计，由被拆迁人建设公寓式住宅。建制镇规划区以外和其他乡村安置用房的建设，可由被拆迁人按规划要求建成单间式住宅。
安置地基原则：被拆迁房屋占用的土地面积，按照其土地使用权证所确认的土地面积计算，25平方米以下不含25平方米）的，只结算土地出让价款，不安置地基；25—71平方米不含71平方米的安置地基1间；71—116平方米不含116平方米的，安置地基2间；116—161平方米不含161平方米的，安置地基3间；161平方米以上的，安置地基4间。安置地基每间面积按规划要求一般为40—45平方米。
安置地基面积与被拆迁人依法确认的房屋占地面积差额部分均要结算土地出让价款。土地出让价款按市人民政府确定的标准执行。
四对于生活特别困难并且享受最低生活保障的被拆迁人，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于40平方米在同一城镇规划区范围内有其他住宅用房的合并计算，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于40平方米的成套房用于安置，被拆迁房屋和安置用房之间不结算产权调换差价，仅收取超出40平方米部分房地产市场评估价款。
第三十五条拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房包括不成套房，房屋承租人按照房改政策享有购房权利的，房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人予以补偿、安置。房屋所有人选择货币安置的，拆迁人给予房屋所有人货币补偿，原承租人由原所有人安置。
第三十六条拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。
第三十七条被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。
房屋所有权证未注明房屋用途的，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管部门变更登记，其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照；1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为商业用房的，且被拆迁人持有合法有效的营业执照，其房屋用途可由房管部门以规划、土地管理部门提供的有效文件作为依据确认。
经确认可改变房屋用途的，房屋所有人应当在申请变更登记前依法补交收益金，收益金标准由市人民政府根据具体项目确定。未经房管部门确认的，拆迁人按照原用途给予补偿、安置。
第三十八条拆迁非住宅房屋的补偿安置：
一拆迁商业用房的，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供与原拆迁商业用房建筑面积、区位、层次相当的安置用房，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的市场差价；被拆迁人选择货币安置的，被拆迁房屋的价格按照本章规定的房地产市场评估价格确定。被拆迁商业用房的建筑面积以房屋所有权证上记载的面积为准。
二拆迁其他非住宅房屋的，被拆迁人选择产权调换的，必须按照规划统一选址，自行外迁建设，拆迁人按被拆迁房屋的重置价结合成新给予补偿；被拆迁人选择货币补偿的，被拆迁房屋的价值按批准的规划功能和土地性质评估确定。
三因拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，拆迁人给予一次性补助费，一次性补助费的计算公式：非住宅用房每平方米租赁月平均价×建筑面积×搬迁月数。对于不可移动设备因拆迁而报废或无法恢复使用的，拆迁人按重置价结合成新给予补偿。设备的搬迁、安装费，按本市的平均市场价格经评估确定。
第三十九条拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第四十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家担保法执行。
第四十一条被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的4个月内腾退周转用房。
第四十二条住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照当地与被拆迁房屋建筑面积、地段、结构、层次、装修等因素相当的住宅用房市场租赁费用的平均价格评估确定。
拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。
第四十三条拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人搬家补助费。搬家补助费每户不低于600元，具体标准按当地物价水平经评估确定。实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，应当再次支付搬家补助费。
第四章责任追究
第四十四条违反本细则规定，有下列行为之一的，由市房屋拆迁管理部门按照有关法律、法规的规定予以行政处罚：
一未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
二以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的：
三未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
四委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
五擅自延长拆迁期限的；
六接受委托的拆迁单位违反规定转让拆迁业务的。
第四十五条违反本细则规定，有下列行为之一，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担民事责任：
一未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
二以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证实施拆迁的；
三未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围、拆迁期限实施拆迁的。
第四十六条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由市房屋拆迁管理部门重新组织评估；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条拆迁人有下列行为之一的，由市房屋拆迁管理部门给予警告，责令改正；情节严重的，由市房屋拆迁管理部门按照有关法律、法规的规定予以行政处罚：
一未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的；
二补偿安置方案未经市房屋拆迁管理部门审核同意而实施拆迁的；
三伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的；
四转让建设项目，未按规定办理批准手续的。
第四十八条有关行政管理部门及其工作人员、、，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
一违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
二核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予查处的；
三未按本细则规定拆迁公告的；
四房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；
五违反本细则规定作出拆迁裁决的；
第一条 根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第四十二条的规定，结合本省实际，制定本细则。
第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上，因建设需要拆迁房屋及其附属物的，必须遵守《条例》和本细则。
第三条 省建设行政主管部门主管全省城市房屋拆迁工作。
市、县房地产行政主管部门（以下称房屋拆迁主管部门）主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
第四条 市、县人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导。城市规划、计划、公安、土地、工商行政管理等部门和街道办事处应按照各自的职责，配合房屋拆迁主管部门做好房屋拆迁管理工作。
第二章 房屋拆迁一般规定
第五条 单位或者个人需要拆迁房屋，必须持下列文件向市、县房屋拆迁主管部门申请：
（一）建设项目的批准文件；
（二）市、县城市规划部门核发的建设用地规划许可证；
（三）拆迁计划和拆迁方案。
第六条 房屋拆迁涉及土地使用权变更的，拆迁人应按规定到土地管理部门申请用地，办理土地使用权变更登记手续。
第七条 房屋拆迁主管部门接到拆迁申请后，必须在15日内作出审批决定。准许拆迁的，发给房屋拆迁许可证。
房屋拆迁许可证文本，由省建设行政主管部门统一制发。
第八条 房屋拆迁许可证发放后，房屋拆迁主管部门应及时做好下列工作：
（一）将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告等形式公布；
（二）通知有关部门暂停办理拆迁范围内房屋权属变更登记和抵押；
（三）通知公安部门暂停办理拆迁范围内居民的入户和分户；
（四）通知工商行政管理部门暂停核发拆迁范围内的营业执照；
（五）及时向被拆迁人做好宣传解释工作。
除本细则第九条规定外，有关部门接到房屋拆迁主管部门的通知后办理的各项手续，均不得作为拆迁补偿安置的依据。
第九条 拆迁范围公布以后，因出生、毕业、婚嫁、军人复转退、刑满释放、劳教期满等原因，确需迁入拆迁范围内或分户的，必须经被拆除房屋所在地县级以上人民政府批准。公安部门应将入户、分户情况及时通知拆迁人和房屋拆迁主管部门。
第十条 房屋拆迁公告公布后，拆迁人与被拆迁人应当根据市、县人民政府规定的补偿安置标准，签订补偿安置书面协议。协议应当包括以下内容：
（一）拆迁补偿形式和补偿金额；
（二）安置用房面积和安置地点；
（三）搬迁过渡方式和过渡期限；
（四）违约责任；
（五）双方认为需要订立的其他条款。
第十一条 各市、县人民政府可以根据当地实际情况，制定本地区拆迁房屋补偿、安置的具体标准和临时安置补助费标准、搬家补助费标准。
第十二条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，应当向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由本级人民政府裁决。
裁决机关应当自受理裁决申请之日起30日内作出裁决；情况复杂，不能在规定期限内作出裁决的，经裁决机关的负责人批准，可以适当延长，并告知拆迁人和被拆迁人，但是延长期限最多不超过30日。
第十三条 房屋拆迁主管部门进行裁决时，必须制作裁决书。裁决书的内容应包括：
（一）当事人的姓名（名称）、住（地）址；
（二）提请裁决的事实；
（三）裁决的结果及法律依据；
（四）当事人对裁决不服时的权利。
裁决书式样由省建设行政主管部门统一规定。
第十四条 由当地政府统一组织拆迁的，应进行统一规划、统一拆迁、统一补偿安置。拆迁事务由取得《房屋拆迁资格证书》的单位承担。
拆迁人委托拆迁的，被委托拆迁人应当是取得《房屋拆迁资格证书》的单位。被委托拆迁人接受委托拆迁后，应当与拆迁人签订委托拆迁合同。
第十五条 在房屋拆迁公告或裁决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门报请同级人民政府责令限期拆迁；逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
有关部门实施强制拆迁时，执行人员应制作现场记录，记明强制执行过程和搬迁的财物。现场记录由执行人、被执行人和被拆除房屋所在地街道办事处派出的见证人签名。被执行人拒绝签名的，应在现场记录中注明。
第十六条 拆迁完成后，拆迁人须持有关资料到房屋拆迁主管部门办理房屋拆迁验收手续，验收合格后，方可到规划部门领取建设工程规划许可证。
第十七条 房屋拆迁后，原房屋的所有权人应到当地房地产管理部门办理房屋所有权注销手续。新建房屋的所有权人，应及时到房地产管理部门办理所有权登记手续。
第十八条 下列资料由房屋拆迁主管部门收集归档：
（一）房屋拆迁、建设的有关批准文件；
（二）拆迁计划和拆迁安置方案；
（三）拆迁范围内房屋结构、产权及人口居住情况资料；
（四）补偿安置协议书副本和委托拆迁合同副本；
（五）拆迁过程中的检查处理文件；
（六）与拆迁有关的建设项目竣工文件。
第三章 拆迁补偿
第十九条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
第二十条 产权调换按偿还房屋和被拆除房屋建筑面积一比一的比例计算。以新建楼房补偿平房的，补偿的面积可以适当增加，但增加部分不得超过原房屋建筑面积的百分之十。
房屋建筑面积以有效产权证明记载的数据为准。
第二十一条 作价补偿金额按照被拆除房屋的重置价格结合成新结算。
第二十二条 以产权调换形式偿还的私有和单位自管住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，在安置标准内的，按重置价格结算，超过安置标准的，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按重置价格结合成新结算。
第二十三条 拆除房管部门直管住宅房，一律实行产权调换。偿还房屋提高结构质量增加的费用和在安置标准以内增加的面积，不另行补偿。
第二十四条 拆除产权所有人不明的房屋，由房屋拆迁主管部门公告，并按本细则有关规定补偿。逾期无人请求产权的，偿还的房屋和补偿款，由房屋拆迁主管部门代管。
第二十五条 拆除无《房屋所有权证》的房屋，不予补偿。
第四章 拆迁安置
第二十六条 对被拆除房屋的使用人，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则，实行原地或易地安置。
拆除与人民生活密切相关的、具有区域功能的服务性、事业性单位的屋房，应统一规划，就地或就近安置。
第二十七条 从区位好的地段迁入区位差的地段的，可适当增加安置面积，并免收增加面积的价款，增加的比例由市、县人民政府规定。
第二十八条 设计安置用房时，应综合考虑需要安置的户数、户型、面积标准、使用功能等因素。
第二十九条 下列被拆除房屋的使用人不予安置；
（一）无房屋所有权证的房屋；
（二）属于违章建筑的房屋；
（三）无合法房屋租赁证件承租的房屋。
第三十条 拆除住宅房屋，按照原使用面积安置。对按原使用面积安置确有困难的，可以在原使用面积的百分之十以内适当增加。
第三十一条 被拆除房屋使用人自愿放弃或减少安置的，拆迁人应给予适当奖励。
第三十二条 被拆除房屋使用人因拆迁而搬出的，由拆迁人一次性发给搬家补助费。因拆迁人的责任需再次搬迁的，追加相同标准的补助费。
第三十三条 在规定的过渡期内，被拆除房屋使用人自行解决过渡房屋的，拆迁人应付给临时安置补助费。
被拆除房屋使用人由所在单位解决过渡房屋的，临时安置补助费付给该单位。
第三十四条 由拆迁人提供周转房，过渡期不超过18个月的，不付给临时安置补助费；过渡期超过18个月的，应按规定付给临时安置补助费；过渡期超过30个月的，拆迁人必须采取安置措施。
第三十五条 拆除生产、营业用房的，拆迁人应帮助其维持临时生产或经营。拆迁人确有困难的，由拆迁人按被拆迁单位职工的基本工资，付给职工生活补助费；私营企业、个体工商户按当地同类工种平均工资付给从业人员补助费。从业人数以《营业执照》记载为准。
第五章 罚则
第三十六条 有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门给予警告、责令停止拆迁、限期纠正，并可对经营活动中的违法行为处以1万元以下的罚款；对非经营活动中的违法行为处以1000元以下的罚款：
（一）未取得房屋拆迁许可证，擅自拆迁的；
（二）委托未取得《房屋拆迁资格证书》的单位拆迁的；
（三）擅自提高或降低补偿安置标准，扩大或缩小补偿安置范围的。
第三十七条 未按房屋拆迁许可证规定，擅自扩大或缩小拆迁范围的，由房屋拆迁主管部门予以警告、限期纠正，可并处500元以上1000元以下的罚款。
第三十八条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门予以警告，并按下列规定处以罚款：
（一）对经营活动中的违法行为，有违法所得的，处以3万元以下的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款；
（二）对非经营活动中的违法行为，处以1000元以下的罚款。
第三十九条 被拆迁人违反拆迁协议，逾期拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门责令限期退还，并可处以1000元以下的罚款。
第四十条 房屋拆迁主管部门执行罚款时，应出具省财政部门统一印制的收据，罚款全部上缴同级财政。
第四十一条 违反本细则规定，应当给予治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十二条 外商投资成片经营开发土地的拆迁问题另行规定。
第四十三条 本细则由省建设行政主管部门负责解释。
第四十四条 本细则自发布之日起施行。
安徽省人民政府关于修改《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》的决定（2001年2月8日安徽省人民政府第74次会议通过 2001年2月15日安徽省人民政府令第132号发布）
全文
省人民政府决定对《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》作如下修改：
第十二条修改为：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，应当向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由本级人民政府裁决。
裁决机关应当自受理裁决申请之日起30日内作出裁决；情况复杂，不能在规定期限内作出裁决的，经裁决机关的负责人批准，可以适当延长，并告知拆迁人和被拆迁人，但是延长期限最多不超过30日。“
【关键词】房地产企业；成本控制；精细化管理
经过多年的发展，我国的房地产行业逐渐成熟，房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来，随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的规范管理，房地产行业进入低利润时代。同时，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要求得发展，必须合理控制开发成本，加强成本控制精细化管理，从而促进企业的健康可持续发展。
一、房地产企业成本控制管理存在的主要问题
1.对资金缺乏统一的管理
房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点，基于此，其不得不在项目所在地区设立单独的资金账户，这就导致企业资金的分布过于松散，无法集中进行管理，再加上相应内控制度不完善，一定程度上增加了风险。
2.项目投资前缺乏事前调研，成本浪费问题严重
部分房地产企业在进行项目开发投资前，没有进行充分的调研，忽略项目成本的投入调查，可能导致招标过程中出现成本浪费问题，难以取得良好的经济效益。
3.工程现场管理不够到位、成本超支
房地产施工阶段，一些企业随意变更设计，没有按照成本预算进行建设，导致成本增加。同时由于工程现场管理工作不到位，未及时更新合同台账等会计信息，难以实现对成本的动态反馈，物资管理不规范，存在一定的浪费问题，这些问题的存在将使企业成本大大增加。
4.成本控制意识淡薄，控制方法落后，制度不完善
现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行成本管理，但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的成本控制，有的企业只重视设备和材料的成本控制，缺乏对项目开发各个环节全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意识的淡薄以及存在的错误认识，导致企业成本管理成效不佳。同时，成本控制方法不科学，缺乏事前预测和过程控制，成本控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施，由于其时效性滞后，难以及时发现其中的问题。另外，部分企业尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度执行不到位，导致企业成本管理陷入困局。
5.会计核算不集中，无法及时掌握真实的会计信息
由于建筑工程项目具有分散性的特点，就难以实现会计核算的一本账模式，基于这一情况，企业大多不采用汇账方式对企业的成本控制信息进行整理和汇总，而是采用汇表的方式编制成本控制报表。但由于各个项目编制报表时均是采用建造合同的会计准则，部分项目无法实现科学准确的分析项目预计合同的总成本和总收入，出现提前确认收入、粉饰前期项目利润等问题，可能形成虚假的在建工程，增加了企业资产的负债率和成本控制L险。以上问题的存在，可能会给企业造成无法弥补的亏损，也会对企业的经营决策造成负面影响。另外，部分房地产企业成本费用核算简单，会计科目设置不明确且级次较少，难以实现精细化的成本管理。
二、房地产企业成本控制精细化管理措施
1.加强成本控制精细化管理的意识
企业成本控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容，如果想要渗透到企业的各个生产环节，必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识，企业管理层应积极号召员工从小事做起，节约成本，杜绝浪费，将节约的思想灌输到全体员工的思想中，在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出，以实现降低成本提高效益的目标。
2.加强房地产开发各阶段的成本控制
房地产企业的成本管理应贯穿于房地产项目开发的各个阶段，以构建完善的全员、全程、全面的成本控制系统。
（1）项目决策阶段成本控制
这一阶段，应做好项目调研工作，建立完善的投资分析评估体系，企业应组成专业的可行性研究团队对项目成本进行调研，全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施，并综合考虑企业发展战略、工程建设规模、产品定位及目标客户等因素，科学编制成本估算，预测未来销售价格，确定成本控制目标。
（2）规划设计阶段成本控制
规划设计阶段的成本控制对企业投资的影响较大，其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的成本多少。因此，企业应结合市场需求，设计出让大众认可的方案，尽可能的减少成本浪费，抉择设计方案时应充分考虑其成本因素，依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计，将成本的事前控制做到位。设计方案的招标建议采用经济方案和建筑方案相结合的方法，以确保房地产项目的经济效益。
（3）施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产企业投入最大的阶段，因此做好这一阶段的成本控制至关重要。施工阶段，应严格执行已下达的成本目标，对总部管理费用和现场经费应严格控制，可合理使用销售、广告策划等使销售成本控制在合理范围内。施工过程中，对于一些成本耗费高的不合理设计可适当否定，在不影响工程进度的前提下控制成本投入。在管理模式上，应加强监理投资控制，规范审核工程进度款的支付，对于监理方确定的工程量，应依据合同约定的计价标准，套用材料单价和费用定额对其进行核价后才能予以支付。同时，应做好合同管理工作，对于工程变更应严格审核，综合考虑工程的经济美观度、使用功能及工程结构等因素决定，尽可能的减少工程费用支出。另外，企业应加强成本管理信息化建设，借助成本管理信息化系统，将项目施工阶段的成本支出及时反馈给总部，以使总部及时掌握成本耗费情况，为经营决策提供参考依据。
（4）核算阶段的成本精细化管理
核算阶段的成本精细化管理应做好以下几个方面的工作：首先，严格按照成本核算程序对成本进行核算，有计划的汇总工程开发过程中所产生的费用，事先确定成本核算的标准、程序、方法和原则。其次，综合考虑项目实施地、项目规模、项目耗时、项目施工技术水平、施工组织方的管理水平等因素确定成本核算的对象。再次，房地产企业应合理设置成本核算科目，加强成本核算科目的精细化设置，避免成本核算的随意性，对跨期合同和跨期工程明确分摊的原则，对工程成本核算对象应合理划分。针对不同类型的项目分别核算，合理选用分摊方案，对于实践过程中的经验应在公司内部分享，并加以整理优化，建立符合本企业特点的会计处理方法。同时，应做好成本费用的分配和归集工作。
3.创新成本管理方法
房地产企业应逐步引进科学的成本管理方法，制定项目成本计划和期间费用计划，确定项目总成本计划目标，为后续的所有工作提供目标要求。随着项目的逐步实施以及实施方案和技术方案的进一步细化，对于各成本对象应进行科学的成本估算，设置限额值，如估计值超出限额值，应适当调整。在后续工程推进过程中，可由下而上汇总成本估算，并对比原先制定的成本计划目标，评估计划完成情况，如果出现成本支出超出范围的情况，及时加以纠正，以避免支出失控。
4.建立完善的预算管理体系
全面预算管理是成本控制精细化管理的基础，房地产企业应做好成本预算工作，应依照企业的考核目标、遵循以收定支的原则编制成本预算，逐层逐级分解目标成本，制订季度目标、月目标，并将这些目标下发到各个部门，各个部门应严格按照相关目标指向。同时，应注意分别管理预算内成本和预算外成本。同时，在保证目标收入的基础上，应对各项利润扣除后再缩减基础设施工程建造费用、工程建造费用、前期费用等各项成本的支出。另外，房地产企业应加强成本数据系统建设，收集相应项目如跨期目标成本、项目预算、付款阶段等信息数据，根据之前的工程案例和经验形成全成本的科目数据，建立项目的定额成本标准，以为成本精细化管理工作提供有益借鉴。
总之，加强成本控制精细化管理是房地产企业应对资金紧缩的有效措施，是国家对房地产市场调控背景下企业正确主动性降价的客观需求。因此，房地产企业应转变管理理念，通过各种措施稳步推进成本控制精细化管理工作，降低成本费用的支出，有效避免资金的浪费，使企业的成本管理逐渐走向规范化，从而促进企业的健康、可持续发展，并在激烈的房地产市场竞争者处于有利位置。
参考文献：
第一条、为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》和《湖北省实施〈城市房地产管理法〉办法》的规定，结合实际，制定本实施细则。
第二条、本省行政区域内城市房屋权属登记、确认和房屋产籍管理，适用本细则。
第三条、本细则所称房屋权属，是指房屋所有权及其产生的房屋抵押权、典权等房屋他项权利；所称房屋产籍是指在城市各类所有制房屋权属管理中收集的各类证件、图纸、表卡、帐册等反映房产现状和历史变化的资料形成的房产档案。
第四条、国家实行房屋所有权登记发证制度。国家保护依法登记的房屋权利人的合法权益。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
房屋权属登记、确认，应当合法、准确、规范。房屋产籍应当妥善保护，有效利用。
第五条、城市房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权实行权利主体一致的原则。法律、法规另有规定的除外。
房屋权属转移时，其占用范围内的土地使用权随之转移；设定房屋抵押权、典权等他项权利时，应当包括该房屋占用范围内的土地使用权；共有房屋权利分割时，土地使用权应当随之分割，土地使用权不能分割的，维持土地的共同使用权。
第六条、市、县（市）地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房屋权属的管理。其房屋权属管理主要职责是：
（一）贯彻执行国家房屋权属管理的法律、法规、规章，提供政策咨询服务；
（二）依法办理房屋产权取得、转移、变更、注销登记以及抵押权、典权等他项权利登记；
（三）依法核发、审验《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》；
（四）实施房地产测量；
（五）建立、健全管理机构，加强房屋产籍档案管理；
（六）依法处理违反房屋产权产籍管理规定的行为；
（七）行使法律、法规规定的其他职权。
第七条、房屋权属登记，实行属地管理原则，由经国家建设部注册登记的市、县（市）地方人民政府房屋权属登记机关颁发建设部统一印制的房屋权属证书。市、县（市）地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认与变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国家建设部备案。
第二章、房屋权属管理
第八条、公民、法人或其他组织房屋权属的取得、转移、变更，以及设定抵押权、典权等房屋他项权利、注销权利或他项权利终止，权利人应在规定期限内到房屋所在地的房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请登记。
外国人、港澳台同胞和华侨在本省行政区域内拥有的私有房屋的权属登记，按国家有关规定办理。
第九条、房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十条、房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审查；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第十一条、房屋权属登记由权利人申请。
权利人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称。
权利人为自然人的，应使用其身份证件上姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
国家所有房屋的权属登记，由国家授权的管理单位申请。
房屋他项权利人不能亲自办理登记申请的，可以出具委托书委托代理人代为申请登记，登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。
第十二条、申请房屋权属登记，申请人应当根据权属的取得方式，分别向登记机关交验下列有关证件、资料：
（一）公民身份证件或法人、组织的营业执照以及委托书；
（二）新建、改建、扩建、翻建的房屋，交验批准建房文件、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，房屋竣工平面图、竣工验收证明等；改建、扩建、翻建的房屋还须交验原权属证件；
（三）购买、受让的房屋，交验原权属证件、契证、买卖或转让契约、房屋交易管理部门的监证证件；
（四）交换的房屋，交验双方原权属证件、交换契约、契证、房屋交易管理部门的监证证件；
（五）受赠的房屋，交验原权属证件、契证和经公证机关公证的赠与书、房屋交易管理部门的监证证件；
（六）继承的房屋，交验原权属证件、契证、公证书和有效的继承证明或人民法院的判决书、裁定书；
（七）分割的房屋，交验原权属证件、房屋分割协议、文件或人民法院的判决书、裁定书；
（八）合并或者由企业投资入股、联营、兼并的房屋，交验原权属证件、批准文件、协议书、公证书等证件；合并、兼并的房屋还须交验房屋交易管理部门的监证证件；
（九）由全民、集体、个人改制为股份制的房屋、交验原权属证件，改制批文、董事会决议书、工商营业执照等和房屋交易管理部门的监证文件；
（十）注销登记的房屋，提交原房屋权属证书等证件。
第十三条、权利人应按下列期限申请房屋权属登记：
（一）新建的房屋，应在房屋竣工后3个月内申请房屋所有权初始登记；
（二）改建、扩建、翻建的房屋，应在房屋竣工验收之日起30日内申请；
（三）因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、投资入股、联营、兼并、改制、裁决等发生权属转移的房屋、因国有土地使用权终止，房屋所有权收归国有的房屋以及改变权利人姓名、名称和房屋座落门牌号码的，应在事实发生之日起或名称改变之日起30日内申请；
（四）设定房屋抵押权、典权等他项权利，权利人应在事实发生之日起30日内申请他项权利登记；
（五）开发企业建设的商品房屋应在房屋交付使用前，按规定申请房屋权属初始登记；
（六）全部焚毁、倒塌、拆除的房屋，应在事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记；
房屋抵押权、典权等他项权利终止时，权利双方应在30日内申请他项权利终止登记；
（七）房屋所有权证遗失的，权利人应及时登报声明原权属证书作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告后，6个月之内无异议的，予以补发；如确因抵押、联营、兼并、合并等需提前补发的，由权利人书面申请并具结，上级主管部门（自然人由所在单位或街道办事处）证明，可适当提前补发。
房屋权属证书破损，影响使用的，经审验可以申请换证登记；
（八）因特殊情况无法提交房屋产权的合法证件或提交的证件不全而申请房屋权属登记的，经房屋登记机关调查核实房屋产权确属申请人的，应当准予登记，经公告3个月内无异议的，颁发房屋权属证书。
第十四条、有下列情形之一的，房屋权属登记机关应当作出暂缓登记的决定：
（一）房屋权属有纠纷的；
（二）不能按期交验本细则第十二条规定的证件、证明的；
（三）被依法查封或者房屋权利受到限制的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第十五条、有下列情形之一的，除依法继承、受遗赠或者人民法院判决外，禁止房屋权属转移或者设定抵押权、典权等他项权利：
（一）在城市房屋拆迁范围内的；
（二）在国家建设征用土地范围内的；
（三）未依法登记领取房屋权属证书的；
（四）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十六条、有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第十七条、登记机关自受理登记申请之日起30日内应作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十八条、凡未按本细则规定申请房屋权属登记并领证的，其房屋权属的取得、转移、变更、抵押、注销等均属无效。
第十九条、任何单位和个人实施下列行为，必须出具房屋权属证书：
（一）转让、出租、抵押、典当房屋；
（二）申办房屋继承、赠与、分割、交换、划拨、投资入股、联营、兼并、合并等；
（三）改建、扩建、翻建房屋；
（四）办理拆迁、安置补偿手续。
第二十条、国家代管或无人主张权利的房屋，由房屋所在地房地产行政主管部门直接代为登记。
发还代管的房屋、落实政策发还房屋权属的房屋申请登记，按房屋权属登记程序办理。
第二十一条、经市、县（市）地方人民政府批准，房地产权属登记机关可以根据需要对本行政区域内城市房屋所有权进行总登记、验证或换证。
开展房屋所有权总登记、验证或换证，由市、县（市）地方人民政府发布通告，明确总登记、验证或换证的区域、期限及有关事项。凡被列入总登记、验证或换证范围内的房屋权利人均应按规定申请登记、验证或换证。
第二十二条、有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关工作人员工作失误，造成房屋权属证书不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达申请当事人。
第二十三条、房屋权利人申请房屋权属登记，应向登记机关交纳测绘费、登记费、工本费等费用，取费标准按物价部门批准文件执行。
第三章、房屋产籍管理
第二十四条、房屋权属档案，由市、县（市）人民政府房地产行政主管部门统一管理。
第二十五条、房地产行政主管部门应按照《房产测量规范》的要求进行房地产测量，准确地反映房屋的自然状况，绘制符合规范的房地产图表，为审查确认房屋权属提供依据。
房地产籍应依照房地丘（地）号建立，房地丘（地）号的编写，依照《房产测量规范》执行。
第二十六条、房屋权属档案应以权利人为宗立卷，卷内文件资料排列可按权利变化时间为序。
归档包括下列资料：
（一）计划批文、规划用地、施工批准证件；
（二）规划红线图、房屋分幅图、分丘图、户图等；
（三）划拨文件、落实政策“退还产权通知书”、契约公证书、判决书、裁定书等确认权属的文件和在房产登记发证中收集的其他产籍资料；
（四）房屋权属登记的表、卡、帐、册及房屋所有权证存根；
（五）其他有关房屋权属的证明、资料。
第二十七条、房屋产籍档案，应根据房屋权属转移、变更等及时进行调整和补充，使房产权属、房屋现状与产籍资料保持一致。
房地产测量应根据实际适量修测、补测房地籍图。
房屋权属档案必须永久保存，产籍资料如发生丢失或损毁时，应及时采取补救措施。
第二十八条、产籍管理人员应在房屋权属证书发出后一个月内完成资料归档、立卷工作。
产籍管理部门应按照国家档案管理规定建立健全产籍档案管理有关规章，建立查阅制度，在不违反保密规定的前提下，应有效方便群众，服务社会，为房屋权属管理、房屋交易、房地产纠纷审理提供服务。
房屋产籍档案实行有偿利用，查阅利用者应按规定办理手续，缴纳档案利用费用。
未经产籍管理部门批准，不得查阅或复制产权档案及有关资料。
第四章、法律责任
第二十九条、以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书，没收非法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条、房屋权利人未按期限申请房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费。如在限期内仍不办理的，另处以房产评估价格5％的罚款。
被列入房屋权属验证或换证范围逾期不申请验证或换证的，原房屋权属证书失效，由登记机关责令其重新申请登记，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第三十一条、因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十二条、登记机关的工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职务上的便利，索取他人财物，或非法收受他人财物，为他人谋取利益的，没收违法所得，并按照情节给予行政处分。构成犯罪的；依法追究刑事责任。
第三十三条、拒绝、阻碍登记机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条、当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定7日内依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章、附则
第三十五条、在城市规划区外土地上的房屋权属管理，参照本实施细则执行。
摘 要 近几年，房地产经济已经收到越来越多的重视，本文论述了房地产经济对国民经济的拉动作用，从我国房地产经济存在的问题出发，指出了应该发挥政府的经济职能和市场对资源的配置作用，共同促进房地产经济的健康发展。
关键词 房地产 经济管理 问题现状 解决对策
房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题，房地产业涉及面广、关联性强、带动性大，是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业，对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后，也存在一些突出的问题，而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景，房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题，同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展，是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产不断加大宏观经济管理力度，制定出许多政策，受关注程度比以往任何一个时期都高。然而，从我国房地产市场运行的情况来看收效甚微，究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题，仍未得到解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业发展前景是好的，但是如果不正视我国房地产经济管理问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍，
一、房地产经济管理过程中主要存在的问题：
（一）机制不完善， 管理流于形式
在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布，我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价，拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易，权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象，房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。
（二）相关法律法规体系的不健全
在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多，其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性，稳定性和普遍适用性特点，即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例，实施细则不完备造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通，有法不依，执法不严，陷入恶性循环中。
二、解决措施
（一）制定长期发展规划， 指导短期实践
我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
（二）建立健全管理机制
保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上， 根据市场的变化进行适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理，有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展，创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入，对于房地产业的依赖。
（三）完善相关法律法规体系
当前实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合全方位的多层次的宏观调控体系的建立和实施，继续完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地产管理法》尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理、及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系。提高我国房地产行业相关规范政策的层次性，稳定性和严肃性。使我国房地产市场经济管理有法可依！执法必严，违法必究！
结束语：房地产经济能有效推进我国经济的发展，对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考，可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。
【关键词】安置房；项目管理；实施过程
【中图分类号】 F407.9【文献标识码】B【文章编号】1672-5158（2013）07-0293-02
1.引言
如今，我国的城市化进程不断加深，其基础和前提就是城市建设，在城市基础设施的建设过程中，拆迁安置工作又是一项易引发社会矛盾的敏感环节。所以，为了被拆迁人民的切实利益不被侵犯，同时保障城市基础设施建设的正常进行，许多城市都开始实施安置房建设工程[1]。在市场经济蓬勃发展的今天，大家对拆迁安置房这一产品的要求也在不断提高，不但要求产品的质量满足需求，还要求生产进度符合工程要求。而因为拆迁安置房的特殊性，工程要求的建设周期较短，普通的企业管理模式已经无法适应当今市场和安置房的建设要求。为应对日益激烈的市场竞争，房地产开发企业开始对拆迁安置房实施工程项目管理[2]。
2.拆迁后安置房项目的定义
所谓安置是指对受项目影响的人员进行生产或者生活上的安排，并使其从项目中受益。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房而定向开发的商品房。而拆迁安置房项目则是指在一定的时间、费用和质量要求下，完成拆迁安置房建设并移交的一次性任务的集合。对于这些任务的管理，即是拆迁项目管理。
拆迁安置房项目既属于工程建设项目，又有别于一般的工程建设项目，其具有以下不同特征：
① 安置房建设与拆迁工作具有极强并行工程的特点，这就要求对关键时间节点进行较严格的设计和控制；
② 拆迁安置项目的政策性极强，要从“形象工程”的高度做好对项目的定位工作，严格把好项目质量关；
③ 拆迁项目工作是系统工程，项目范围中不但要考虑拆迁和安置等子项目，也需要对公共配套基础设施建设和管理等内容进行认真策划；
④拆迁安置项目生命周期较长，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。
由以上几点可以看出，只有正确理解拆迁安置房的主要特征，才能保证工程项目的顺利实施，才能达到预期的总目标。
3.安置房建设工程项目管理
项目管理的内容可由多角度多方面进行描述，美国项目管理学会PMI（Project Management Institute）根据项目管理的概念和涉及的管理范围，将项目管理归纳为九大知识体系：项目整体管理，项目范围管理，项目时间管理，项目成本管理，项目质量管理，项目人力资源管理，项目沟通管理，项目风险管理，项目采购管理。
所谓拆迁后安置房项目管理，是指房地产开发企业根据经营战略和内外部条件，以完成项目合同和实现企业综合效益为目标，按照项目内在规律，对拆迁安置房工程进行全过程、全方位地计划、组织、协调、控制的一种科学管理方法。
安置房项目管理的对象是拆迁后安置房项目，包括工程投标、签订工程项目承包合同、施工准备、施工、交工验收、前期物业管理及保修等阶段。因为项目管理内容是一个长时间的有序过程，并且随时间推移，项目管理内容随之变化，并且不同的管理阶段之间管理的内容差异很大，所以，必须进行有针对性地进行动态管理，以使资源最大优化组合，提高项目管理效率和效益。
4.安置房项目管理实施过程
4.1 项目策划管理文件的编制
项目实施前，进行项目管理文件的编制，并将其作为项目管理的指导性文件。该文件的编制和校对审核一定要于项目实施之前完成。具体内容如下：
① 编制《项目管理实施方案》，是为了确保项目管理目标实现的指导性文件，其内容分别包括：项目管理概述、项目概况、项目管理全过程管理的范围以及工作内容、项目管理目标、项目管理组织机构人员配备极其职责、项目管理流程、十五项项目管理制度和项目实施工作重点等内容。
② 编制《委托项目管理合同》，其是建设方与项目管理方之间相互约束的文本依据，由一下内容组成：标准条件、建设工程委托项目管理合同、专用条件等。
③ 项目管理部和总包单位共同起草签订《施工现场管理协议书》，由以下内容组成：管理协议书、施工阶段奖罚措施、施工阶段考核细则等。
④ 编制部门工作细则，包括综合管理部工作细则、分计划合约部工作细则、技术管理部工作细则等内容，该细则是现场管理机构内部管理性文件，其规定了各部门的职责范围、员工行为准则以及工作指南等内容。
⑤ 编制监理文件。该文件是作为确保监理工作目标实现和指导监理工作开展的指导性文件，包括以下几部分内容：《监理规范》、《监理细则》、《旁站方案》、《现场监理管理制度》等。
4.2 项目施工前准备工作管理
在项目施工实施之前，根据编制的《项目管理实施方案》，应首先启动综合管理部的工作程序。项目管理部门须派遣专人与相应的政府部门沟通协调，如环保、规划、建设局、人防、消防、质监、建设管理等部门，并办理相关报批手续。在此同时，与电力、自来水、通信、勘察、设计、审图、检测、煤气灯单位沟通，并签订相关的合同。前期需办理的手续为：项目立项、规划许可、施工许可、施工图审核、质量监督、安全监督等。
4.3 勘察、设计阶段管理
技术管理部门根据设计院完成的设计草图，对建筑物内部布置的使用功能、构造效果、每一户的建筑面积、材料设备的选用、设计的性价比等进行全面系统的技术经济论证，且要做出书面审核意见书，报之于设计院，来进行设计调整以形成正式施工图。并将施工图送至审图中心审核，重新报设计院进行调整。在施工开始前，组织设计交底工作。
4.4 招标管理工作
计划合约部根据规划出的平面布置图并结合现场厂貌，同时考虑到施工和管理方便，对整个施工建筑物进行标段划分，经充分论证合理后，由造价编审工作人员根据划分标段进行标底编制，相关招标文件则由公司招标中心进行统一编制。为确保招投标工作的公正、科学、规范，组织招标资格预审、召开标前会议、确定招标定标期限。招标工作结束后，经草拟、评审后，编制《建筑工程施工合同》，经反复审查后，与施工单位鉴定《施工合同》。
4.5 造价工作管理
项目管理部从设计文件控制、工程招标、施工阶段跟踪审计、竣工结算等方面着手，并制定严格的控制措施：① 分部工程累计低于5.0万元的不签证，施工措施费已编入招标文件的不签证，材料价格上涨幅度低于10%差的不调整。② 合理优化设计文件，在不影响使用功能与工程质量的情况下，选用部分低价材料、工艺到工程中，从而达到降低成本的目的。③竣工结算时，以《施工合同》以及《招标文件》为依据，严格控制不合理造价。
4.6 进度管理工作
进度管理工作是项目管理工作的主线，首先，在工程招标工作时，将工期目标和违期处罚措施纳入招标文件中；其次，制定诸如基础、综合管线、景观绿化的阶段控制目标，并实现过程跟踪监督；再次，采用经济的手段来调动施工企业的积极性，若提前完成阶段计划，则工程支付款可超过施工合同一成支付；最后，综合管线提前介入，即改变了以往施工队伍撤退后再投入管线、道路施工的施工方法，在外墙脚手架拆除后，小区道路即迅速展开施工，从而提高了管理效益。
4.7 工程质量管理
工程质量管理是项目管理工作中的重要环节，而检测质量控制成败的最好评价是住户入住后的投诉情况。在实施质量管理的过程中，需要做到以下几项：① 强化监理责任，监督规范验收。在基础和主体施工阶段，技术管理人员和监理人员一起参加验收工作，帮助检查出施工过程中没有发现的工程质量问题。②在主要的工序进行施工之前，要求施工单位先进行样板施工，经检验合格后方可进行大规模施工，以此确保工程质量的稳定。③推行分户验收工作，在住户入住前将质量通病全面解决，减少住户入住后的投诉以及维修工作。
5.结束语
本文通过对拆迁安置房工程项目管理工作的做法的阐述，使人们能够切实理解、接受工程项目管理，并希望本文能对推进城乡一体化、城市现代化工作提供些许参考。
参考文献
【关键词】房地产档案；管理；提高；加强
一、树立依法管档的观念
房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。
学习相关法律法规，要求各级房地产交易管理部门应该组织所属工作人员认真学习、正确理解这些法律法规知识，作为档案管理人员应该自觉的学习和领会这些法律法规的内容。一是明确房地产权属档案工作的性质是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分，增强依法管档的意识。二是明确房地产权利人、房地产权属登记权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等；反映和记载房地产权属状况的信息资料；其他有关房地产权属的文件资料等。三是明确房地产档案人员的工作需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。
通过实践树立依法管档的观念，就要求房地产交易管理部门的档案管理人员认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，从本岗位必须履行好的责任做起夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。对于出现的反面事例应发挥其警示作用，通过可能的宣传途径，对档案人员进行宣传教育。
二、保证工作细致无误
细致无误是工作要求的高标准，也是房地产档案管理工作的特点所决定的，因为在房地产档案管理者手中的档案关系着城市建设和人民生命财产的大计，差之毫厘谬以千里。实现工作的细致无误需要依赖以下途径：
1、实现业务管理新突破。房产档案虽不是商品，但却是珍贵的信息资源，房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任。可是从业务上看，房地产信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。
2、做好档案整理工作。产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。
3、严格日常工作管理。如建立严格的库房管理制度，每天记录档案室温湿度，定期进行安全检查，尤其是逢节假日更加重视检查，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。
三、提高档案管理人员的综合素质
房产档案提供利用的方式包括：设置阅览室接待查档，按规定提供电子档案在阅览室查阅；根据利用者需求出具查询结果证明；为权利人提供所缴交房屋原始登记材料的复印件；以房产产权档案为依据，为利用者提供咨询服务；向城市建设及房地产开发单位提权档案信息。房地产档案工作人员应予以履行这些职能为基础，满腔热忱的提供服务。
1、强化责任意识。在全面落实社会服务承诺制的基础上，规范服务程序考核、职业道德教育；进一步完善工作制度、办事程序，及时调整和改进服务方式，全面、系统的规范服务工作程序要求，抓好工作检查和督查。
2、强化服务规范。一是明确服务方向，努力为城市建设和管理服务，为保障房地产权人合法权益服务。对利用工作中出现的新情况、新特点不断改进利用方式、服务手段，以适应新形势的需求。二是了解客观需要，化被动为主动，取得利用者满意的效果。三是利用产权档案的特点和规律，对整个所有权登记情况进行统计分析，改进各项业务工作，促进产权档案管理水平的提高。四是处理好利用和保密的关系，发挥产权档案的作用。在做好提供利用的同时，广泛接受社会各界监督，使产权档案的记载更加准确。
目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下,CPI指数居高不下,地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来,地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展,就必须提高自己的核心竞争力,加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。
2房地产开发成本管理的概念及组成
房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化,成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。
3房地产开发成本管理的原则
（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。
（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。
（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。
（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）
（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。
（6）可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。
4房地产开发成本管理体系
目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。
5房地产开发成本管理的方法
(1)成本控制的各个阶段划分
根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为:立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。
(2)开发各阶段成本控制的方法
(a)立项及策划阶段成本控制：全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。
(b)各设计阶段的成本控制方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督，减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。
(c)招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽量减少增加造价的变更。签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险。
（d）竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。
6结束语
关键词房屋建设;安全;管理;原因
中图分类号TU712.2文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)032-0194-01
目前我国正进行大规模的基本建设,城市房屋建设速度加快,但由于管理不善、人为因素等种种原因。我国各地房屋建设安全事故层出不穷,安全生产形势严峻,重特大施工生产事故时有发生,伤亡率居高不下。如何完善建设的安全管理、杜绝安全事故隐患,是目前我们需要仔细研究的问题。
首先,全国各地危旧房屋量大面广,其中大多数为民宅、学校校舍、农民自建房,受经济能力和城市规划等因素制约,这些危房改造难度很大。其次,房屋在设计施工过程中不完善,出现漏洞,选用建筑材料不合格,施工过程管理不严格,质量达不到国家规定的要求。再次,房屋建成以后,人们按着各自的需求,擅自拆改房屋结构,增加房屋荷载,改变房屋的设计使用用途,使房屋受到损害,造成安全隐患,严重的发生安全事故。然后,建设过程中人员流动大,露天高空作业多,手工操作,体力劳动繁重,建筑施工变化大,规则性差,不安全因素改变。以及,建筑物有可能遭到地震、水灾、飓风等较大的自然灾害的破坏。周边环境有爆破,基础、地下室、道路施工及车辆撞击等均会不同程度地削弱建筑物的安全性、耐久性。
在安全生产的过程中,应该注重以下几点:
1)勘察设计单位要加强原始资料收集、现场踏勘等工作,要按规划要求,确保工程符合安全、防火、抗震、防雷击、防洪涝等要求,加强建筑边坡工程安全管理。监理单位要针对工程特点制定相应的监理规划和监理实施细则,严格按照审查合格的设计文件和有关标准规范实施监理。施工图设计文件审查机构应严格按照修订后的抗震设防要求和工程建设强制性标准进行审查,对不符合标准等要求的施工图设计文件,不得出具审查合格书。施工单位要严格按设计文件要求施工,强化建筑材料检验和施工质量过程控制,保证各工序达到验收要求。
2)房屋安全问题是涉及到生命财产安全的大事,直接关系到公众的利益。只有政府加强管理,引导正确使用房屋,才能达到既满足需求又保证房屋安全的目的。基本建立了房屋安全管理法规体系,为继续完善和加强房屋安全管理,各地政府和国家可针对房屋安全管理专门制定一部综合性法规或规章。
3)建立在科学人生观基础上“以人为中心”的人性化管理,反映了现代企业管理发展的新趋势和企业管理文化发展的新理念、新态势,它使得管理科学理论更加成熟,更加完善。完善建筑施工单位安全管理中的用人机制,加强人员岗位培训,建立企业内部轮岗制度,加强安全员与施工员和技术员的轮岗交流,促进不同职能的员工进行交流,为避免施工过程中人员受伤,安全防护设施要做到细致周到。
4)安全管理动态信息系统为实现房屋安全管理的网络信息化,应建立健全房屋安全管理动态信息系统。通过该系统,可以对房屋的安全、修缮、防汛、灾害等数据进行全方位网络信息化管理,保障信息及时、准确和完整;可以掌握危险房屋治理情况,建立健全危险房屋登记、注销制度。
5)加大普及全民房屋安全意识的力度,规范各部门、各单位、各社区管理中心的房屋安全管理制度,强调房屋安全管理职能部门、技术部门的配合,群众自主的监督管理,建立定期排查制度,加大前期监控力度,建立健全房屋安全应急处理机制,总结经验、不断完善。
6)审核有关技术文件、报告或报表。对技术文件、报告、报表的审核,是项目经理对工程质量进行全面控制的重要手段。现场质量检查的内容、开工前检查、工序交接检查、隐蔽工程检查、停工后复工前的检查、分项、分部工程完工后,应经检查认可,签署验收记录后,才许进行下一工程项目施工,成品保护检查。此外,还应经常深入现场,对施工操作质量进行巡视检查。必要时,还应进行跟班或追踪检查。现场质量检查的方法。现场进行质量检查的方法有观察法、测量法和试验法三种。观察法是根据质量标准进行外观目测、手感检查和运用工具进行音感检查。对于难以看到或光线较暗的部位,则可采用镜子反射或灯光照射的方法进行检查。测量法是通过现场实测数据和施工规范及质量标准所规定的允许偏差对照,来判别质量是否合格。试验检查是指必须通过试验手段,才能对质量进行判断的检查方法。如对桩或地基的静载试验,确定其承载力;对钢结构进行稳定性试验,确定是否产生失稳现象;对钢筋对焊接头进行拉力试验,检验焊接的质量等。
7)现场管理制度包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。
县物业管理实施细则一第一章 总 则
第一节 目的依据
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。
第二节 概念范围
第二条 本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。
本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。
本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。
第三节 原则职能
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
(一)业主大会和业主委员会的业务指导;
(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;
(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;
(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;
(五)物业使用和维护的监督管理;
(六)其他监督管理职责。
规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主权利与义务
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(六)按时交纳物业服务费用;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二节 业主大会筹备组
第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举细则;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。
第三节 业主大会
第十一条 业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第十三条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选细则等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织业主召开业主大会定期会议。
第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本《细则》规定的业主委员会职责。
第四节 业主委员会
第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3至11人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第二十一条 业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。
第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。
第三章新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二十六条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。
物业管理主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发《商品房预(销)售许可证》的前置条件。
第二节附属设施设备的配置
第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照《资溪县住宅小区物业管理用房配置细则》规定配置物业服务用房。
物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。
第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。
住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则确定。
用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站(垃圾房8m2以上)，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。
规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照《城市居住区规划设计规范》进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。
第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第三十四条 本《细则》实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位应当接收。
第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
第三节 前期物业管理与物业交付
第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。
有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)总建筑面积少于3万平方米。
第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第三十九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(六)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(七)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;
(八)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(九)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。
第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。
第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。
第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。
第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动(经营)。
第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：
(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性事件;
(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;
(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。
第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。
第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。
第二节 物业的装饰装修
第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
第三节物业服务合同
第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及费用标准;
(三)合同期限;
(四)违约责任。
第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项：
(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业公共服务事项。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。
物业服务合同示范文本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。
第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。
第五十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。
第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)物业服务合同期满未续约;
(三)成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企业;
(四)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第四节 物业服务收费
第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。
普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据《价格法》及其价格管理的有关规定制定。
其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。
物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
按照《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。
第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)中规定收费。
第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第六十八条 物业服务费以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过3个月。
第五节 旧住宅区的物业管理
第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。
第五章物业的使用与养护
第一节物业的使用
第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
第二节车位的使用管理
第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。
业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。
车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过6个月。
第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。
业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三节 建设单位的保修责任
第七十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。
物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。
保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。
第七十八条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十九条 物业管理主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。
第八十条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业管理主管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。
物业质量保修金存储期满前30日，物业管理主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。
第八十一条 物业管理主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第四节物业的养护
第八十二条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。
物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第八十三条 业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
第八十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(不含用户自建自管的二次供水)等设施设备及相关管线和计量器具。
第八十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。
(一)业主自用的向业主收取;
(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;
(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;
(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第八十六条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
第八十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
住宅专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体细则，由县房管局、县财政局按照有关规定制定并执行。
第八十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
第八十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第九十条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第九十一条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。
供水、供电、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
第九十二条 专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。
第六章法律责任
第一节物业争议解决途径
第九十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求乡镇人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本《细则》的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第二节违反《细则》处理规定
第九十四条 违反本《细则》第三十九条规定的，由房产管理部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款。
第九十五条 违反本《细则》规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门予以处罚：
(一)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以一至五万元的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
(二)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第九十六条 违反本《细则》规定，专业经营单位无正当理由拒绝对具备条件的最终用户实行终端收费的，由县人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第九十七条 业主或者物业使用人违反本《细则》第七十条、第七十一条规定的，由物业管理主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。
第九十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以对其行为进行公示。业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日加收滞纳部分0.5的滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施，或向人民法院起诉。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
第九十九条 违反本《细则》规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《抚州市住宅小区物业管理用房配置细则》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
第七章 附则
第一百条 本《细则》自公布起之日起30日后施行。
县物业管理实施细则二第一章总则
第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。
第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理 范畴。
县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：
(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动;
(二)负责物业服务企业资质的监管工作;
(三)负责物业管理选聘活动的监督管理工作;
(四)负责监督、指导物业的承接查验工作;
(五)负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作;
(六)负责业主大会和业主委员会备案工作;
(七)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为;
(八)负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题;
(九)会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查;
(十)依法履行其他职责。
乡镇人民政府(社区居委会)应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：
(一)负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动;
(二)督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系;
(三)负责组织召开物业管理活动相关联席会议;
(四)参与本辖区物业管理检查和考评工作。
县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。
县住建局
(一)对审批后的建设项目(工程)搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处;
(二)对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处;
(三)对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。
县规划局
规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。
县城管执法局
(一)对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处;
(二)对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处;
(三)对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处;
(四)依法履行的其他职责。
县公安局
(一)会同民政部门开展门(楼)牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府(社区居委会)开展安装及维护工作;
(二)依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为;
(三)依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为;
(四)依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为;
(五)科学指导视频监控平台等安防设施建设。
县消防大队
(一)对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处;
(二)对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处;
(三)对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处;
(四)对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处;
(五)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处;
(六)对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。
县物价局
(一)对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处;
(二)对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》;
(三)对超范围收费的行为进行查处;
(四)对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。
县质监局
(一)对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处;
(二)对用于贸易结算的计量器具(水、电、气表等)未经检定投入使用行为的查处;
(三)对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。
县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。
县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。
第五条实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法撤出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。
第二章前期物业管理
第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。
开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。
第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。
开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。
第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。
已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。
第三章物业的承接与查验
第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。
第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具体位置。
新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房;规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。
物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具体位置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。
物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。
第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：
(一)开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确;
(二)开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件;
(三)开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕;
(四)小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁;
(五)法律、法规规定的其他条件。
20xx年合肥限购新政策10月2日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》后，安徽合肥市最新发布住房限购查询实施细则，明确了商品住房限购查询的对象、流程等，其中，限购查询对象除购房者本人、配偶外，还将未成年子女纳入在内。
合肥住房限购查询实施细则发布(附全文)
为认真落实《合肥市人民政府办公厅转发市房地产管理局市国土资源局 市规划局 市物价局 市工商局 市金融办 市政府新闻办〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见〉》(合政办〔20xx〕43号)相关要求，现制定如下实施细则：
一、商品住房限购查询
1、查询对象：凡购买本市市区范围内新建商品住房的购房人(包括：购房者本人、配偶及未成年子女)。
2、实施部门：合肥市房地产产权监理处商品房管理科(以下简称：商品房管理科)负责具体实施。(地址：滨湖区南京路2588号要素大市场D区三楼，电话：0551-62617430)
3、交验材料
本市区户籍购房人应提供家庭成员身份证明、户籍证明以及婚姻证明等相关材料(核验原件，收缴复印件);非本市户籍购房人，除上述资料外，还须提供在购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。
4、查询流程
(1)购房人在购买住房前申请居民家庭住房限购查询，并如实准确填写《住房信息查询审核表》
(2)开发企业对购房人提供材料进行初核，并在《住房信息查询审核表》上加盖单位公章
(3)开发企业至商品房管理科代办限购查询
(4)商品房管理科核查购房资格材料。(原件核验后由开发企业当场领回)
(5)商品房管理科进行相关查询，符合购房条件的，在《住房信息查询审核表》购房人联加盖限购查询专用章后，作为购买商品住房的依据。
二、存量住房限购查询
1、查询对象：凡购买我市市区范围内存量住房的非本市区户籍购房人(包括：购房者本人、配偶及未成年子女)。
2、实施部门：要素大市场网签管理窗口(地址：滨湖区南京路2588号要素大市场D区二楼，电话：0551-62631850)负责滨湖登记中心登记范围内自行成交存量住房限购查询的具体实施，东怡金融广场(相册 户型 价格 动态)网签管理窗口(地址：庐阳区阜南路169号东怡金融广场(相册 户型 价格 动态)B座三楼)负责其余存量住房限购查询的具体实施。
3、交验材料
家庭成员身份证明、户籍证明、婚姻证明等相关材料(核验原件，收缴复印件)以及在购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。
4、查询流程
(1)购房人在购买存量住房前申请居民家庭住房限购查询，并如实准确填写《住房信息查询审核表》
(2)通过经纪机构成交的，由经纪机构对购房人提供材料进行初核，并在《住房信息查询审核表》上加盖单位公章
(3)通过经纪机构成交的，由经纪机构至东怡金融大厦网签管理窗口代办限购查询
(4)网签管理窗口核查购房资格材料。(原件核验后当场领回)
(5)网签管理窗口进行相关查询，符合限购条件的，在《住房信息查询审核表》购房人联加盖限购查询专用章后，作为购买存量住房的依据。
三、相关要求
1、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反有关规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
2、购房人须如实申报相关信息，如有虚假、不实申报等违规行为的，将承担由此产生的经济及法律责任。
