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房地产开发企业会计核算通用六篇

时间:2023-09-15 17:40:34

房地产开发企业会计核算

房地产开发企业会计核算范文1

关键词:房地产开发企业;会计核算;会计质量

中图分类号:[F235.19] 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)03-0-01

相较于其它类型企业,房地产开发企业其会计核算有其自身特点,如产品成本的核算较为复杂,经营收入及其相关税金的核算方式不同等等,由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题,影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力,和企业参与者等储多相关者利益。因此,着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病,探究有效应对策略,是为房地产行业会计更进的一项要务,本文为此展开探讨。

一、房地产开发企业会计核算问题之分析

(一)现金流量信息不全面

房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异,房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同,在筹措资金和投资时,是以企业为现金流量的基本单位,但在开展经营活动时,现金流量的单位就变成每一个开发项目,在以开发项目为单位的现金流量中,现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用,现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入,由于房地产开发企业的资金周转时期较长,其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段,一般企业都是以企业为单位编制现金流量表,对于房地产开发企业而言,信息不够完整,对于企业的持续经营能力有很大影响,更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息,因此,不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。

(二)风险披露不够

房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险,包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险,房地产开发企业的风险信息披露不足,对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响,也不利于企业进行有效的风险管理,在房地产开发企业生产开发过程中,在以下几个方面存在着风险可能性,一是资源方面,土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一,我国土地资源结构不合理,土地浪费较为严重,利用效率不高,致使房地产企业后备土地资源不足,开发成本加大;在需求方面,我国人口众多,房地产开发市场潜力较大,但由于我国经济发展水平地区差异大,人们的工资水平也较低,致使房地产等经融服务业发展程度不高,这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素;用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位,房地产开发企业具有特殊性,需要有与其相适应的会计核算制度加以规范,但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性,现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外,已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在,一定程度上影响企业发展,从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看,在很多风险因素上面很少涉及,这不仅是企业会计制度的缺失,也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。

(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性

房地产开发企业的生产周期长,确认收入更是需要短则一两年,长则五六年的时间,在项目建设时期,开发商投入大量资金,即使开发的商品已预售结束,但预售的款项也不是最后确认收入的款项,无法计入当前,这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象,从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时,销售的单位是楼层或户型,而开发时成本是整个建设工程,由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例,得到的经营成果不具有真实性。

二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策

(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系

现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够,其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定,不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式,不仅影响了企业成本核算的质量水平,也不利于企业之间进行比较,建立与完善配置工程会计核算准则处理,可以提高决策力度,为财务报告者提供更确切的信息。

我国会计法规定,会计核算以权责发生制为基础,但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷,容易造成人为调节利润,造成信息失真,采用权责发生制不符合我国国情,因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时,在进行收入确认时,还要符合以下四点要求,企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方;经济收益已流回公司;相关的收入和成本可计量;企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件,进行收入确认才具有合理性。

(二)扩大信息披露内容,完善会计核算制度

企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况,加上企业信息披露不完全,很可能误导投资者。因此,房地产开发企业要加大信息披露,土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大,土地竞争力强的企业相对投资价值高,企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等,另外,开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等,为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大,会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全,政府公共部门要充分重视起来,引导房地产开发企业的会计核算健康发展。

(三)全面与国际会计准则接轨

现阶段,我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处,由于我国涉及外国企业的会计工作量较大,在国际会计准则中,有些方面我国还未做规定,这样会加大我国会计成本,降低国际竞争力,这样,也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此,必须使我国会计准则与国际会计接轨,促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业,从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。

三、结语

会计核算是企业财务工作的重要内容,作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业,其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面,存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析,应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善,并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容,且渐进、及时与国际会计准则接轨,以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康,以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。

参考文献:

[1]尹晓燕.浅析房地产开发企业会计核算[J].企业科技与发展,2009(14).

房地产开发企业会计核算范文2

(一)收入核算的复杂性

房地产开发企业的收入有一定特殊性,这也导致其收入核算上的困难。一般说来,房地产开发企业收入来源有自行销售、租赁房屋以及代建工程收取的价款等,考虑到房地产开发周期长且耗资大,对于自行开发销售的房屋,房地产开发企业常常采用预售的方式,这就导致销售收入的确认标准存在争议,有的观点主张在签订预售合同、取得预售房款时即确认为收入,因为房地产开发企业取得预售许可证时各种条件已经基本确定,再加上房屋销售合同不可撤销,因而预收房款的收入取得基本是可以确定的,有的观点却反对预收房款即确认收入,而主张根据施工进度确认收入,另有观点从谨慎性出发,认为收取的房款应该作为预收款进行反映,自工程交付后才从预收款项转入收入,此时收入才满足成本可靠计量(竣工结算)以及风险报酬已转移(办理产权转移手续)等会计准则中确认的原则,收入标准的不确定性无疑为收入核算带来了困难。此外,代为开发工程时,工程量增加、材料和人工成本的上涨等因素会造成实际价款与约定的合同价款存在差别,在这种情况下,企业就需要考虑增加的工程是否属于新增项目,增加的收入是否符合确认的标准等,这些情况也增加了收入核算的难度。

(二)成本核算难度大

由于涉及土地的开发以及各种基础设施的建设,加上开发项目周期长以及竣工决算手续的繁杂等情况,房地产开发企业的成本核算包含的内容十分丰富。首先,在成本核算对象上,划分方法不一,目前主要有按照项目区域划分、按照产品形态或者把整个开发项目作为核算对象等方法,但是现在房地产项目越来越复杂,涉及的产品形态丰富,确定核算对象愈发成为一个难题;其次,在确定核算对象之后,一些成本费用的分摊问题又摆在企业面前,譬如一些拆迁补偿款、公用基础设施费用等间接费用该按照何标准进行分摊最为适宜,但是无论是会计还是税法,都没有对分摊原则进行一个唯一、明确的规定,因此分配的标准也需要企业根据实际情况判断,这也增加了成本核算的难度;此外,由于房地产开发周期长,工程量大,核算的周期也是一个不容忽视的问题,有的项目是分期建设的,如果按照整体项目建设周期作为核算周期明显不合适,这就需要企业根据项目的情况对核算周期进行划分;最后,要获得准确的成本数据,及时进行竣工决算十分必要,然而,由于决算需要诸多审批,有时企业出于资金或者其他问题的考虑,导致竣工决算不及时,阻碍成本核算的准确,也为成本的管理和控制带来了不利影响。

(三)借款费用资本化的确定

举债来筹集开发资金是房地产开发企业的日常活动,而债务的举借到归还通常历时较长,加上利息金额巨大,同时涉及不动产的建造,如何恰当处理借款费用成为房地产企业需要重点关注的问题。在实际情况中,借款费用的资本化和计算又面临诸多细化的问题,首选,企业需要确定借款为一般借款还是专门借款,各个项目动用的资金涉及哪些性质的借款;其次,企业需要结合实际情况判断是否已满足会计准则中规定的资本化条件,这是进行资本化的标准;最后,在项目建造过程中,企业要结合实际情况判断借款费用的资本化是否需要暂停和中止,这些情况都会导致借款利息的核算是否准确,最终对成本的确定和利润的计算产生影响。

(四)预交税费的处理

相对来说,房地产开发涉及的税种较多,除去日常的营业税及附加、所得税等,还有土地增值税、房产税等税种,纳税时间也稍有不同,房地产开发企业收到预付的房款后,往往按比例预缴营业税及附加、企业所得税,然后在房屋竣工交付之后进行统一结算,因而税收的账务处理属于一个较为重要而又特殊的问题,一方面企业要进行正确的会计核算,准确计算当期应纳税额并及时缴纳税款,另一方面也需要适当得进行税收筹划,提高资金的使用效率,避免过多占用资金导致的经营收益下降,这也对会计核算提出了新的要求。

二、针对房地产开发企业会计核算准确的建议

(一)完善收入核算与结转标准

根据收入确认的相关会计准则,只有在满足了风险报酬已转移、企业没有保留商品的管理权和控制权、以及收入与成本可以可靠计量等条件的情况下,才能确认收入,从这个角度考虑,对于企业自行开发、销售房地产取得的收入,可以考虑与房地产项目的竣工验收结合起来,在取得预售许可证、工程竣工、验收报告以及竣工验收备案证明书等证件且进行交付使用之后,才能进行收入的确认,对于竣工前取得的预收款项,由于其管理权和控制权仍在房地产开发企业的手中,加上销售合同中往往对建筑面积差异、建筑质量等有一定的要求,风险并未完全转移,建议将此部分预收款项作为负债处理,在项目大体完工,相关的成本也能可靠计量时再进行收入确认。而针对代为开发的项目,企业可以考虑按照完工百分比法结合合同约定价款进行收入的确认。另外,房屋销售收入的确认还需要考虑付款方式是按揭贷款、一次性付款还是约定分期付款,付款方式的不同会影响销售收入的确认时点,比如按揭贷款要在贷款划转到账而非支付首付时确认收入,合同约定分期收款并明确日期的,企业要按照确定的日期分期进行收入的确认,所以在制定收入核算标准时,付款方式也需要考虑在内。

(二)加强成本核算

首先,企业可以综合考虑开发项目的规模、产品类型开发周期等因素,确定成本核算对象,譬如对于开发期长、规模大(通常涉及多期开发)的项目,可按审批的总平图确定的开发期数为核算对象,分期进行成本归集,对于产品形态多样化的项目,可以考虑按照产品开发形态进行核算,使得成本具有可比性;其次,对费用的划分就需要企业确定成本费用的分配标准,譬如采用个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例等作为分配标准,具体使用方法需要企业结合实际情况进行考虑,如果开发产品完成后整体进行出售,企业就可以考虑使用面积比例作为划分标准,如果开发产品多样化且价值不一,那么企业可以考虑采取价值比例进行成本的分配……方法不一而足,但是标准的确定和修改必须纳入管理制度中,一经确定就要保证其核算的前后一致;最后,企业要重视成本费用记录的全面性和科学性,对于以竣工甚至交付使用的项目要及时进行决算。

(三)明确借款费用资本化标准

鉴于一般借款与专门借款在利息的核算上存在差别,企业首先要区分各个项目使用的借款属于何种性质,这个一般根据借款发生的初衷可以进行判断;其次,根据借款费用资本化的条件,企业需要明确进行资本化的标准,例如何种情况下满足资产支出已经发生、构建活动已经开始,且资本化标准还要包括开始、暂停以及中止资本化的时点和条件,与此同时,企业在建筑过程中还要关注各个项目的进展情况,一旦出现暂停或中止资本化的情况时要将正确进行账务处理。

(四)提高税费的会计核算,恰当进行纳税筹划

为避免税收风险,房地产开发企业要加强税费的会计核算,多与税务机关进行沟通,设置适当的会计科目,及时进行税款的计算和缴纳,如企业可考虑按照税种类别设置二级明细,并通过账务处理体现税款的计提和缴纳(计提时作为负债反映,缴纳时冲减负债)。此外,为增加资金的使用效率,企业还可以仔细研读相关的税收条款,恰当进行纳税筹划,如将房屋的附属设施分离出来,降低房产价格以达到减小土地增值税和营业税税基的目的,选择将闲置的房地产投入企业获得收益而非出租,降低税款的缴纳等。

三、结束语

房地产开发企业会计核算范文3

关键词房地产会计核算问题对策

随着市场经济在我国的逐步完善,新的会计制度、会计准则不断,对于房地产开发企业来说,目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等,如何在门类众多的制度、准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,更好地发挥会计职能,是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种,一种是自行开发并销售,另一种是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发。对于后者,应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品,由于其开发的周期较长,耗资巨大,其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此,房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理;《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入,其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先,房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年,长则4~5年,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投入资金,并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次,房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时低层售价却高于高层售价;又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性,表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后,大量预收款确认为收入,期间间隔在一个会计期内还好,但一个项目往往要跨4、5个会计期,故不适用一般的公司业绩评价指标,如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况,尤其是上市公司,极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司,其净利润可能很小甚至是负数,但有大量的在建工程和很好的预售情况,现金流状况极佳,有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿,大笔银行贷款到期而无力偿还,尚未结清的担保金,由于市政规划调整,地价变化导致的土地风险等等;故此,评价一个房地产开发企业的业绩,千万不要以指标论好坏,应透过指标看实质,看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量,还有更重要的表外风险等等。当然,这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准,即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发的,以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮,即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中,收入确认以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为,房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务。因此,签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据;签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样,从法律意义上讲也只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符《企业会计准则——收入》的有关规定,故也不能确认收入;购买方取得商品房产权证的环节较为特殊,尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志,但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金,取得土地使用证,并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同,并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续,且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门,办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入,会导致收入滞后,同样不符合收入确认原则。所以,尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念,解决销售成本结转错位,与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法,是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户,在此分类明细账基础上,再按计划价格相同的房屋分类设户,价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本,即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少工作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法,就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续,就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定,甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户,也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此,能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况,从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说,土地成本低本身隐含着巨额的利润,在土地出让市场向招标拍卖过渡以后,相对于其它公司具有先天的竞争优势,能在未来三到五年内保持良好的增长,从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此,在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

房地产开发企业会计核算范文4

[关键词]房地产开发企业 收入确认 会计核算 开发产品

房地产业在国民经济的发展中,起着越来越重要的作用,尤其是在近几年,更是扮演了带动投资和刺激消费的角色。它为人们的政治、经济、文化生活提供了一定的空间场所,可以说没有房地产开发企业也就不会有良好的城市建设。因此,为了房地产业的健康发展和良性循环,大力规范和加强房地产开发企业的会计核算,就显得极为迫切了。

一、房地产开发企业营业收入的核算范围

房地产开发企业的营业收入,是指房地产开发企业在开发经营过程中,由销售开发产品、出租商品、提供劳务、以及其他多种经营活动所实现的收益,分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在主要开发经营过程中实现的各种收入。除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入,均应在“其他业务收入”科目中核算,如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。另外,房地产开发企业出售的周转房,在旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也属于房地产销售收入核算范围。而房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产则不能作为房地产销售收入的核算对象。

二、房地产开发企业营业收入的核算

(一)主营业务收入的核算

1.开发产品销售、转让收入的核算。开发产品是指已经开发完成的产品,主要包括开发完成的土地、开发建成的房屋、开发建设完成的配套设施及代建工程等。在开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到的款项均为“预收账款”,据此交纳的营业税费等在“应交税金――应交营业税”中核算。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入的实现,将“预收账款”转为“营业收入”。

(1)企业对外转让商品性建筑场地,在办理转让手续并将账单提交买方后,按转让价格借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入――土地转让收入”。月末,按转让的商品性建筑用地的实际成本结转,借记“经营成本――土地转让成本”,贷记“开发产品――土地”。

(2)企业出售商品房竣工验收后,提交购买方,并办理移交手续,按销售价款借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入”。期末,借记“经营成本――商品房销售成本”,贷记“开发产品――商品房”来结转出售的商品房的实际成本。

(3)企业有偿转让配套设施和完工代建工程的收入核算与销售商品房的核算相同,仅在“经营收入”、“经营成本”等账户的明细科目上稍有区别,这里不再赘述。

(4)企业销售周转房收入的核算。如果周转房不再作为安置拆迁居民的临时住所,而是改变了用途转作商品房对外销售了,可视为周转房的减少,按转售时购销合同中双方规定的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入”。期末在结转其作为商品房销售的实际成本时应注意,要按周转房的摊余价值借记“经营成本――商品房销售成本”,按周转房累计摊销额借记“周转房――周转房摊销”,按周转房的原值贷记“周转房――在用周转房”。

2.企业采用分期收款方式销售开发产品,应设置“分期收款开发产品”科目核算。在提交买方验收,办完移交手续后,将开发产品的实际开发成本从“开发产品――商品房(或土地)”账户转入“分期收款开发产品――房屋(或土地)”,然后按购销合同规定的日期收取第一期款项,借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入(或土地转让收入)”等;同时,按本期收回价款占开发产品销售总价百分比确定当期应结转的销售成本,借记“经营成本”,贷记“分期收款开发产品”。

3.开发产品出租经营收入的核算。开发企业以营利为目的,将开发完成的土地和房屋进行商业性出租,通过收取租金的形式实现其价值,可视为出租开发产品的减少。这种出租经营活动取得的收入应通过“出租开发产品”科目核算。企业将开发完成的用于出租的商品房或商品性土地出租经营时,借记“出租开发产品――出租产品”,贷记“开发产品――出租产品”;按租赁合同规定的日期收取租金收入,不管租赁方到期是否已经交纳租金,当期仍要确认收入,借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入――出租产品租金收入”;在出租过程中计提的摊销额,借记“经营成本――出租产品经营成本”,贷记“出租开发产品――出租产品摊销”;如果企业将出租的开发产品改变用途将其作为商品对外销售或转让时,应按转让的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入”,按出租产品的摊余价值,借记“经营成本――商品房销售成本”,按出租产品累计摊销额借记“出租开发产品――出租产品摊销”。

(二)其他业务收入的核算

除了以上所述的主要的经营活动外,房地产开发企业还有一些经营活动也能带来资产的流入或债务的抵销。这些非主营业务收入有商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入等。核算企业中这些业务的收入实现情况,是在“其他业务收入”账户中进行的,并按业务种类设置明细分类账户。该帐户月末转入“本年利润”,期末无余额。

参考文献:

房地产开发企业会计核算范文5

关键词:房地产企业会计核算;会计信息失真;问题;对策

一、引言

房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言,房地产开发企业开发周期长、环节多,开发投入大,风险高。表现在会计核算上,成本的结转期以开发项目的建设周期为准,这就要求要在会计核算上做好谋划,精打细算,以配合项目开发成功;从产品角度而言,房地产开发企业产品具有高价值性,销售往往采用预售和分期付款销售的办法,在会计核算时,收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理,业绩波动较大,信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》,如何在门类众多的制度,准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠,是目前亟待解决的关键问题。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式,在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入。

2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

房地产开发企业的生产周期较长,在开发过程中,由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动,而开发产品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时,低层售价却高于高层售价;又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。

3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性,表现在会计年报中往往是业绩波动较大,不适用一般的公司业绩评价指标。因此,评价一个房地产开发企业的业绩,不能以指标论好坏,应透过指标看实质,看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量,还有更重要的表外风险等。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准,即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发的,以及权属有争议的,未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认,法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,在实际操作中有很大的困难性。

销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,企业不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据,对于签订正式房屋销售合同,由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符《企业会计准则一收人》的有关规定,也不能确认收入,购买方取得商品房产权证时确认收入,会导致收人滞后,不符合收入确认原则。因此,尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。

2 引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比

引人计划销售价格的概念,解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准,以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中,视开发规模大小,还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法,是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少下作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法,就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用于一般房地产开发企业。

3 扩大信息披露内容,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此,能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况,从一定程度上决定了开发企业未来的发展,而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此,在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金,以此提高其现金流量信息的有用性。

(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征,企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险,而不应仅限于抵押风险,即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容,就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明,提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度,为房地产商品的质量提供保证,但鉴于房地产商品的长期性、高价值性,房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。

房地产开发企业会计核算范文6

1.房地产开发公司实际状况。现有的房地产开发企业主要经营范围为:房地产公司将自己开发或购买所得的土地或房产在固定的时间内将公司所有产物的使用权租赁给他人。租赁收益要在达到最基本房屋收益金额和物业管理费用的基础上,严格按照当地的物价水平和政府政策所规定的尺度适量收取租赁附加费用。以达到经营收益目的。一般来讲,出租业务生效后,所出租的房产或地产的使用权及管理业务所需要支付的相关管理费用都将由第三方物业公司管理,并且不予折扣。

2.出租业务收入金额及时间点会计核算

(1)房屋的出租业务是具有时效性的,这就表示相比于整体买卖的所有权转让而言,出租业务可以为房地产开发公司带来更多的收益。但出租业务在租金核算方面相较于整体买卖来讲更加不稳定。一般情况下,房地产开发商都是通过制定详细的合同来根据该区域内房产统一价格来确定租金,在合同中明确列出收取租金的时间来作为标准的交易成功和收益实现时间。

(2)上述情况是针对大部分房产公司而言,在市场中还有一些公司并不以合同中的交易时间为准,而是以准确租金到账的当天作为收益确认时间。租金到账后,要在租赁过程相关记录程序中详细记录租金收入时间及收入确认相关。如果租方在双方已签署的合同规定交取租金时间范围内或因人为原因,没有按时交与租金,则企业就要在相关记录中对此情况进行原因核实并详细标注在应收账款科目内,并标注本次交易信用记录。当对方补齐过往应给租金时,冲喊已记录的应收账目。房产公司应在租房交易完全完成前,将租方所给的预付定金标为“预收账款”,当新房交付使用时,再与交易尾款一起转到正式合同记录中。

二、房地产开发公司出租房屋的计税方法

根据国家土地及土地产业相关的计税方法整改文件的规定,我们可以根据房地产开发公司的不同规模进行比较。如果房产公司采用的是为小型经营模式服务的计税方法,则就要依据所有房产购入及使用区间的时间来决定税收金额;而在相关文件施行后购入的房产土地等就要根据房产土地所有者的年应税销售额是否达到了一般纳税人的纳税标准来决定是否采用一般计税的计税方法。

会计在进行核算时,要完全依据土地所有者的经营规模和未来交易情况来进行收益核算。并且要随时关注企业经营动向,保证在交易波动产生时及时进行相关经济支出或收入的详细记录。依照这种计税方法进行计算但却不关注经营动向的话,就会出现收支不均、交易模糊等不安现象。

房地产老项目,也就是所说的“老不动产”,指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲,如何界定“新不动产”与“旧不动产”,在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋,界定标准是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的问题

出租业务所带来的经营模式相较于固定资产买卖来讲更加自由,其短期内的收入回报模式所带来的额外收益虽然并不占有巨大数额,但对于操控租赁金额的开放商来讲,出租房在经营交易过程中有一定的可调整的灰色地带。以房产中的商品房来说,租房的相关手续合同等要比整房买卖的合同手续更多,也更复杂。许多开发商可以在交易过程中对某些分支部分收入金额作出调整,而房地产开发企业由于宏观观察的原因,并未拥有细化的观察或调整方面的权力,也就无法对产业链中的灰色部分采用合理手段,从而导致租房收入详细近况模糊,控制力不高。

四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务

1.新会计准则中的增设科目

何为“投资性房地产”?它指的是赚取租金或资本增值,或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产的范围

(1)投资性房产的范围包括对己有的房地产建筑物或所有土地使用权在一定时间范围内?M行出租交易行为,所交易建筑物所有权依旧归房产公司所有,但不包括以收益心态租入再进行转租行为的建筑物。(2)如果在以投资性转出的房产中,其租用者对所租房产使用用途明确;反之,没有明确统一使用用途的房产就不能被归为投资房产范围中去。还有一些基于服务行业中范围不大的附属服务业类使用用途,例如安保行业或社区管理等公用场所,经鉴定属实后也可归为投资性房产范围中。

五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计账务处理

关于投资性房地产租金的账务处理 :

1.将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出

借 :投资性房地产(原值)

贷 :固定资产(原值)

借 :累计折旧(办公楼累计折旧)

贷 :投资性房地产累计折旧(办公楼累计折旧)

2.按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销

借 :管理费用(折旧)贷 :投资性房地产累计折旧(摊销)

3.取得的租金收入

借 :银行存款

贷 :预收账款

4.提取税金

借 :营业税金及附加

贷 :应交税金 - 城建税

应交税金 - 教育费附加

5.结转租金收入、成本、税金

借 :预收账款

贷 :主营业务收入

借 :主营业务收入

贷 :本年利润

借 :本年利润

贷 :主营业务支出

6.上缴税金

借 :应交税金 - 城建税

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