时间：2023-09-11 17:41:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资项目运营管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：企业运营；财务管理；问题；策略
近年来，我国中小企业在发展中取得较多突破性的成就，成为推动国民经济发展的重要力量。然而在现行企业运营管理中，财务管理问题仍较为突出，如较多投资公司，因自身财务管理质量不高，不仅难以保证提升投资效益，且很大程度上影响被注资单位的发展。因此，对企业财务管理问题进行研究，具有十分重要的意义。
一、公司运营中财务管理问题分析
1.财务管理机制不健全
本文在研究中主要选取投资公司作为实例。该类型企业在实际运营中，主要以股东身份在项目企业中参股，通过有效的投资以达到利益获取目标。整个运营管理活动涉及极多的财务管理工作内容，若财务管理质量较低，便会影响其目标的实现。但从现行企业管理体制看，关于财务管理工作内容存在较多不合理问题，如在管理流程、岗位职责以及部门分工等方面，并不具体明确，直接导致财务管理工作不具备较强的操作性与针对性。同时，在财务管理活动中，领导层职能模糊、部门协调配合的缺失等问题也极为明显，究其原因在于当前企业中的财务管理机制不健全，财务管理质量很难得到保障。
2.内部控制制度的缺失
除财务管理机制不健全外，内部控制制度是否合理也是影响财务管理有效性的关键因素，如监督机制、激励机制等。从大多数现行企业运营管理现状看，它们尽管在这些机制方面不断进行完善，但多采用“照搬套用”等形式，实际应用在企业内部控制中便会出现“水土不服”等现象。同时，也有较多中小规模企业，并未在企业中构建这些机制，导致在财务管理工作中，内部审计不到位、会计信息失真等问题频频出现，影响企业整体管理水平[1]。
3.财务管理存在误区
以投资公司为例，其在开展财务管理活动中除考虑到自身外，还须实时监督被投资企业财务管理现状，确保自身利益不受到影响。但事实上，较多投资企业对于投资管理、内部管理并未真正理解，多会表现出重项目而轻效率、重投资而忽视管理等现状，一旦投资成功后，便以为效益获取的目标已经实现，忽视对投资项目的有效管理，被注资企业完全出于放任自流状态。这种情况下，因投资企业未对自身资金使用与被注资企业财务情况进行监管，很可能出现项目投资决策超标、工程预算超标等情况。
4.财务管理人员综合素质较低
作为企业财务管理工作的主体，人员是否具备较强的素质将会影响财务管理活动的成败。然而现行较多中小企业财务人员综合素质极低，无论从专业技能还是职业道德素质等方面都表现出缺失状态。以专业技能为例，财务管理人员须正确认识投资企业运营中多以资本运作形式为主，要在管理活动中兼顾财务行业、投资项目等内容。但较多财务人员在操作中多集中于财务报表内容，而完全忽视项目特点。另外，也有部分人员容易在利益驱使下，出现得过且过、刀下留情等现象，财务信息失真由此产生[2]。
二、改善财务管理工作的相关建议
1.管理机制的完善
针对现行财务管理机制不合理问题，在完善中主要可从三方面着手。第一，管理机制的完善。可根据当前企业内部管理要求，将财务管理工作中的报账、记账、建账等内容进一步明确，且注意引入相应的信息管理系统，确保企业财务管理工作效率得以提升。第二，审批制度的完善。在当前企业财务管理活动中，仍表现出人员或部门权责模糊问题，对此要以当前《会计法》《公司法》等相关要求为依据，对相关人员与部门职责进行明确。第三，会计制度的完善。以投资企业为例，其会计制度的完善除表现在内部管理方面，也体现为指派相应的人员对投资对象财务活动进行调查与监控，并及时向企业上报。
2.内部控制机制的健全
对于内控机制问题，在完善中主要考虑从监督机制与激励机制方面着手。例如，在监督约束机制方面，主要要求对投资项目实时跟踪问效，判断当前资金是否存在浪费、损失等问题，一旦出现问题应及时采取相应的解决措施。同时，在激励机制方面，可将财务人员工作水平与其自身绩效挂钩，这样不仅可提高财务管理效率，也可调动人员积极性。另外，在内控机制完善过程中，也须对人员素质不高问题进行解决，如引入相应的培训机制，适时将相关的职业技能、职业道德等向人员讲授，以此为企业打造高素质人员团队。
3.财务管理重点的明确
实际开展财务管理活动中，须将管理重点置于两方面。第一，财务管理工作中应将重点放在企业成本管理方面，针对企业所有运营管理活动，做好成本核算工作，确保运营成本得以降低，且现金流使用效益不断提高。第二，对投资项目进行管理。对于被注资企业，在财务管理工作中须明确项目资金使用情况、使用方向等，使投资风险控制到最低，这样才可使企业效益获取得到保障[3]。
三、结论
财务管理工作有效性是影响企业运营管理的关键性因素。在实际开展财务管理工作中，应立足于当前企业财务管理存在的弊病，包括管理机制不完善、内控制度缺失以及人员素质不高等，在此基础上不断健全相关机制，并保证将财务管理重点凸显出来，以此提升财务管理的有效性，推动企业长远发展。
作者:林冰冰 单位:福建农林大学
参考文献:
[1]彭诗棋.内控视角下的兴安财产保险公司运营财务风险管理研究[D].湖南大学，2013.
[关键词]加油站 项目选择 市场前景 方案设计 组织实施 运营管理
一、概述
加油站建设投资风险是指在加油站建设项目投资开发过程中，由于水文、地质、技术、管理、经济和政策等方面不确定性因素的共同作用所导致的负面影响产生的可能性和潜在性。这种可能性和潜在性可能会引发不利结果的产生，以至于会造成预定目标不能实现或不能完全实现的后果。
二、项目选择风险因素分析与防范
(1)因素分析。影响加油站建设项目选择的风险因素有：建设规模的确定和站址的选择。
(2)防范对策。加油站项目建设规模的选择主要是依据投资额和销量的大小分为大型站、中型站和小型站。在确定建设规模一般应考虑加油站的合理经济规模。大多数的加油站建设项目都有一个最优的生产规模，即最小经济规模。
加油站是一个地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，场址选择如果不当，可能造成基建投资的加大，影响建设进度和投资的经济效果，甚至造成严重的损失。
三、市场前景风险因素分析与防范
(1)因素分析。市场因素是指那些能够引起加油站销售变化的现实情况。对市场因素的分析可以通过三个层次展开：一是找出影响加油站销售变化的因素；二是分析这些市场因素是如何影响加油站销售的；三是预测未来几年的市场因素的变化趋势。
(2)防范对策。成功的加油站必须要能正确地把握宏观环境中尚未被满足的需求和趋势，并能做出盈利反应。
加油站竞争性市场营销分析。对每个投资参与竞争的加油站的市场营销分析，可以采用传统的4P理论对其中4个方面逐一分析。
四、技术方案风险因素分析与防范
(1)因素分析。加油站建设的技术方案主要内容包括：建设规模和产品方案；工艺技术和主要设备方案；厂(站)址选择；主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案；总图和土建工程方案；公用、辅助工程方案及节能、节水措施；环境保护治理措施方案；职业安全卫生健康措施和消防设施方案。
(2)防范对策。在总平面布置上，要充分利用地理地形，优化各个设施的位置，并注意各个设施之间的安全距离标准。先进的工艺、设备是提高本质安全可靠性的重要手段。如密闭卸油系统、加油加气回收系统，会从根本上避免油气的挥发泄漏，消除爆炸性混合气体，从而消除油气爆炸事故的发生。配置高液位报警、可燃气体报警等安全装置，是用科技手段来预防事故的发生，用高稳定性的全天候动态检测，把不安全因素提前发现报警，从而有效避免事故发生。
五、组织实施风险因素分析与防范
(1)因素分析。组织实施过程中的风险因素主要有：承建单位风险，主要表现为施工单位是否具备设备；材料和设备的检验风险；完工风险，主要表现为工期延迟、成本超支、质量欠缺等风险；管理风险，投资方的决策能力、经营管理能力水平很大程度上决定项目的投资建设成功与否；技术风险，项目建设过程中由于采用某些新的或不成熟的工程技术、管理技术而引起的风险；人员风险，包括决策人员素质、水平，建设人员来源可靠性、技术熟练程度、流动性等风险。
(2)防范对策。通过公开招标或者推荐等方式，评估承建单位的资信度，对比多家选择资质齐全、信誉度较高的承建单位；加强合同管理，注重合同谈判；进行工程保险投资，转移风险；严格合同的履行、监督工程的实施、及时进行竣工验收；增加预算应急费，储备风险；提高决策能力、加强人员管理。
六、运营管理风险因素分析与防范
(1)因素分析。加油站在运营管理中的管理风险主要有：一是资金管理风险；二是油品供给与管理风险；三是油品销售流程意外风险；四是加油站员工管理风险。
(2)防范对策。通过建立与完善资金管理制度，严格控制帐外循环，实现公司内资金的集中管理、统一调度和有效监控。
加油站工作人员必须经过培训，掌握业务操作要领，熟悉加油站管理制度，并经过考核合格后批准上岗操作。对于进站加油的用户，要在明显易见的地方张贴安全指示图片，加强安全宣传，以此降低由于用户的不规范行为带来的风险。
七、结论
综上所述，在进行加油站建设投资项目是要做到严格遵守审批流程、规避垃圾项目；全面评估市场，理性预期市场；做好全面的现场勘查调研；按标准进行方案设计，对比多套方案选取最优，树立合同意识、严密组织实施、全面成本控制；及时进行竣工验收与结算、避免纠纷；策划市场营销、优化运营管理；从而实现控制加油站建设投资项目各类风险，提升加油站增值潜力。
参考文献
[1]郑增忍，李明，陈茂盛．风险分析[M]．2版．北京：中国农业出版社．2008．
[2]梁广海．风险分析理论方法应用问题综述[J]．石油大学学报(社会科学版)．1988．3：33-36．
[3]梁广海．石油投资风险浅析[J]．华东石油学院学报(社会科学版)．1986．3：15-17．
关键词：固定资产投资；资金管理
在社会主义建设的发展阶段，我国对基础建设方面的投资越来越重视，资金投入大幅增长。据统计2015年全社会固定资产投资额（不含农户）达55.15万亿，2016年1月-5月全社会固定资产投资额（不含农户）已达18.80万亿，如此巨大的资金投入量对社会产生的影响难以估计，如何加强固定资产投资管理，尤其是项目的资金管理，保证投资对市场产生良性刺激作用，意义重大。
一、固定资产投资项目简述
固定资产投资项目是指建造和购置固定资产的经济活动的项目，按投资主体分为政府投资、企事业单位投资、个人投资，按建设性质分为新建、改建、更新、扩建项目，按审批的程序不同分为备案类、审核类、核准类，按资金来源分为自筹资金、企业折旧基金、贷款、发债弧⒐家拨款等。项目具有建设目标体现国家的政策与战略发展意图、立项计划性强、资金投入巨大且建设周期长、建设方案存在不确定性等特点。一般需要经过前期调研、申请立项、批复投资、项目实施、竣工检验、交付运营及后评价等阶段。
二、固定资产投资项目资金管理现状
2011年以来国家发改委提出以有效履行政府职能，提高服务及审批质量，加强行业项目全程监管的管理模式，出台了《固定资产投资项目管理办法》）、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》、《中央投资项目招标资格管理办法》、《中央政府投资项目后评价管理办法和中央政府投资项目后评价报告编制大纲（试行）》等一系列的规章制度，财政部也先后出台了《基本建设财务管理规定》、《基本建设项目竣工结余财政资金处理有关事宜的通知》等配套制度，对各类型投资项目的审批、核准、备案流程，以及从初始设计、实施调整、竣工验收及后评价等各个环节进行了调整和归位，为投资建设方式、招投标技术监管、项目环境影响评价及资金的规范使用提供了切实的法律保障，促进了投资结构调整持续优化，工业技术改造、高新技术产业、科教科文卫投资快速增长，高能耗制造业投资不断下降。然而，固定资产投资项目拖期超概；资金挪作他用；自筹资金难以到位；资金的预算计划与项目实施进度不匹配，国拨资金预算执行率低；为了完成年度资金预算执行计划，在付款条件不完全具备的情况下办理支付；结余资金不及时上缴等现象仍然大量存在。
三、影响项目资金管理质量的因素
1.项目预算的编制不够合理，执行过程不重视
（1）预算编制不够准确。在项目立项论证环节考虑不充分，或在预算编制过程中由于财务部门与项目管理部门沟通不够，导致财务人员的预算核算科目内容与项目管理部门提供的项目实际支出在内容和金额上出现不一致，造成一些项目发生重大变更，不得不调整概算，甚至在竣工决算审计时进行大量账务调整，国拨资金缴回国库。
（2）对预算执行重视不够、管理不到位。一些企业“重立项，轻管理”，把主要精力放在跑项目上，在一个项目得到批复后，便又开始其他项目的申报，而对已立项项目的实施组织管理不够，造成项目进度滞后，资金积压；部分企业未充分考虑自身能力，选择将建设内容全部或部分自营，导致项目实施率低、工程质量差；部分企业预算执行没有建立有效的管理流程和奖励制度，缺乏对预算执行的控制，每月的投资进度和会计处理不及时、不匹配、不准确；有些企业的预算执行统计不规范，不精细，不能及时向管理层提示出执行过程中存在的问题；还有一些企业平时疏于管理，为了完成年度资金预算执行率而突击花钱，这些都降低了投资效果。
（3）预算调整不及时。项目从申请立项到批准实施往往需要较长的时间，而在实施过程中因客观情况发生变化都会影响项目预算的编制和实施，如果不能在项目执行之前或在实施过程中对项目预算及时进行细化、调整和报批，会直接影响预算顺利执行。
（4）自筹资金不能及时到位。目前大部分固定资产投资项目都要求国拨资金和企业自筹资金配套使用，而且自筹资金比例越来越高，如果项目建设单位出现了财务状况恶化或筹资计划难以落实，自筹资金不能及时到位，也会直接影响项目的实施。
2.项目建设施工中的造价管理不到位
固定资产投资项目在建设施工中的具体项目支用，是资金的主要资金流向，由于涉及专业知识和国家政策要求，管理具有一定的难度。要想做好此项工作，工作人员不仅要具有较高的专业素质和极强的工作能力，还必须保持负责任的工作态度，严谨对待每一项管理工作。由于资金支用通常比较分散、跨度也比较长，为了保证资金支用的必要性和合理性，监管人员需对具体情况进行实地考察，要保证考察结果的有效性，负责此项工作的监管人员必须具有相应实践经验、了解市场情况。从这个角度来说，负责具体工作人员的管理理念与意识，是影响国拨资金管理工作质量的决定性因素。但在现实中，项目造价管理中却经常出现管控不力的情况，造成资金损失，工作成效很不理想。
3.项目竣工验收缺乏有效监督
固定资产投资项目竣工验收工作，是整个项目工程建设的收关阶段，在这一环节中建设单位的验收人员会根据建设施工的预算和实际支出情况以及建设预期目标的实现情况，进行综合分析，以对整体建设施工活动作出评价，并与施工方办理经中介机构审核过的竣工结算。目前我国相应的固定资产投资竣工验收的规范、流程还在逐步完善，如果验收人员的过程监督、检查力度不足，中介机构的专业审计能力不强都会影响项目资金的监督管理质量，有可能出现挤占、挪用及超概支付资金的问题。
中图分类号：F0.1文献标识码：A文章编号：1003-2738（2012）03-0263-01
摘要：本文介绍了电力建设项目后评价的相关概念，后评价的主要内容、一般原则和常用方法。并在此基础上分析了开展电力建设项目后评价的现实意义。
关键词：电力建设项目；后评价；投资效益
由于电力建设项目的投资金额巨大，对社会各方面的影响较大，因此，电力建设项目进行后评价研究就显得尤为重要。但是，由于受传统经济体制的影响，项目后评价工作在我国的建设项目中未能够深入开展。近年来，随着电力工业的体制改革，电力建设项目的评价工作渐渐引起国家和电力企业的重视。
一、电力建设项目后评价的相关概念
（一）电力建设项目。
电力建设项目是指通过基本建设和更新改造以形成电力行业固定资产的项目，其中基本建设是实现电力行业扩大再生产的主要途径。通常包括：电厂建设、电网建设、输变电站、输变电线路，以及它们的配套和附属设施。
电力建设项目的特点：①建设周期长，投资额巨大；②整体性强；③受环境约束强；④与国民经济发展水平关系密切。
（二）电力建设项目后评价。
《国家电网公司固定资产投资项目后评价实施细则》当中，对电力建设项目后评价也进行了定义，其描述为：项目后评价是指在项目投资完成之后所进行的，对项目的投资目标，项目的实施过程、项目的投资效益、项目的作用和项目的影响所进行的全面、系统、客观的分析和评价。
二、电力建设项目后评价的主要内容
由于不同的行业和部门对项目周期的划分不尽相同，在实际工作中，由于各个项目自身的特点和其他种种原因，使得对项目后评价的内容和认识也不尽相同。我国的《电力建设项目后评价方法实施细则（试行）》当中将项目的实施过程、项目的效益、项目的影响和项目的可持续性作为四个一级评价指标。
（一）项目实施过程。
项目实施过程后评价主要是对项目的前期工作、建设实施阶段、投产运营情况和整个过程的管理水平的总体回顾和系统总结。其主要任务是评价项目实施过程的各个阶段当中的工作业绩以及工作失误等，分析原因，总结经验和教训，以便提高后续工作的管理水平，改善项目的运营管理能力，也为再建项目提高决策水平提供一定的依据。
1.对于项目的前期工作情况，主要分析和评价项目的立项是否科学、合理；工作程序是否符合有关规定；相关资料文件是否齐全；可行性研究的水平如何等等。
2.对于项目的建设实施，要全面系统地总结施工设计和建设实施的全过程，主要包括：设计、施工、监理单位的资质情况，施工过程的管理监督情况，开工和竣工验收等重要节点的资料文件情况，设计变更情况，工程进度情况，安全情况以及工程竣工验收评价等内容。
3．对于项目的投资情况，主要是对投资的执行情况进行分析和评价，一般通过工程决算与概算情况的对比，以及工程投资节余等指标来分析。
4.对于项目的生产运行情况，主要通过投产运营期间实际测得的相关和初步设计的预测数据进行对比，分析项目的生产运行情况，可通过投产的时机、投产后设备的稳定性和可靠性等进行分析。
5.对于项目的管理水平，是以项目的投资目标为基础，结合项目实施的各个阶段的资料，对项目的管理机制、管理水平进行的分析和评价。通过管理水平的评价，不仅可以了解整个实施过程在管理水平上的得失，还可以总结经验教训，以提高后期项目和后续建设项目的经营管理水平。
（二）项目经济效益。
项目经济效益后评价主要是对项目的财务状况进行分析和评价。财务评价，即从财务角度考虑，一般从项目的盈利能力和项目的清偿能力两个方面对项目进行考察。考察的方式通常是根据可量化的指标，如净资产收益率、总投资报酬率、全投资内部收益率、资本金内部收益率，财务净现值等。
1.项目影响。
项目影响是指项目的投资建设对项目所在区域的环境和社会经济所造成的直接和间接作用，也称作项目的外部效果。一般来主要从项目对环境的影响和项目对区域经济的影响两个方面来进行分析和评价。
2.项目可持续性。
项目可持续性，是指项目投资建设完成以后，项目是否可以持续稳定地运营和发展下去。一般指项目在运营使用年限内是否能够完成既定的目标。项目可持续性受到很多因素的影响，如国家的政策，当地政府的支持，技术因素的变化，内部运行管理机制等等。通常，从项目的内部因素和外部因素选取一定的指标进行分析和评价。
三、电力建设项目后评价的意义
电力建设项目后评价对已经建成运营的项目和后续计划建设的项目都具有重要的现实意义。
（一）可以发现项目运营当中出现的问题，并及时地进行反馈，以提出合理的改进意见，有助于项目管理者更好的进行运营管理，提高投资效益。
（二）可以确定项目的预期目标是否达到。即通过项目运营期间获得的各项实际数据进行分析，计算项目的预期目标，主要效益指标是否实现。
（三）可以找出项目成败的原因，总结经验教训，为今后再建的投资项目提供决策的依据，有助于提高决策者的决策水平。
（四）后评价工作具有透明性和公开性的特点，并且能够客观公正的评价项目活动取得的成绩和造成的失误的原因，反映项目决策者、项目设计者、项目建设者和项目管理者的工作成绩以及存在的问题，对项目进行后评价，就有助于提高他们的责任心和工作水平。
四、结语
随着我国电力企业投资行为的约束日益强化，市场机制对电力建设项目后评价工作的紧迫性也越来越高。通过后评价提高投资效益，反省项目决策和管理，也是提高电力企业自身经济效益的一个重要工具。
参考文献:
[1]国家电网公司. 国家电网公司固定资产投资项目后评价实施细则.
【关键词】集团公司；财务风险；控制
一、前言
随着市场竞争的加剧，集团公司进行财务活动就不可避免地要遇到风险，且财务风险与企业兴衰联系紧密。在我国，近几年的企业财务风险问题伴随着现代市场经济的建立而日益突出。曾经轰动全国、连创佳绩的珠海巨人集团、沈阳飞龙集团，辉煌了没几年就相继陷入了严重的财务危机；同样，有一些国有企业，盈利水平低下，亏损严重，有的甚至到了资不抵债的危险边缘。究其原因，大部分是忽视财务风险造成的。所谓集团公司的财务风险就是集团公司未来财务收益的变动性及由此引起的丧失偿债能力的可能性。这里的财务收益是把集团公司看作一个整体，子公司之间的内部交易所产生的收益应排除在外。集团公司的规模大，子公司区域分散，它所面临的风险比普通企业更大，因而集团公司更要重视财务风险的防范和控制。
二、集团公司加强财务风险管理的措施
1.投资风险控制
首先，健全投资管理制度规范，从制度上规范集团公司各成员投资行为，控制投资风险，避免盲目和过度投资行为。集团公司投资管理制度一般由集团层面和子公司层面的投资决策制度、投资执行制度、投资风险分析制度、投资监控制度、投资风险应急处理制度所构成。通过建立健全的投资管理制度体系和完善公司治理结构，形成各自独立、权责分明、相互制衡的投资运作规范和风险控制机制，在控制投资风险的基础上，保证集团公司投资战略目标的实现。其次，考虑投资方向选择、投资方案分析、投资规模控制、投资风险分析、投资组织控制、投资方案实施控制和投资风险应急预案。在进行集团公司间接投资风险事中控制时，需要考虑投资环境、分析所选择投资证券的趋势、证券投资风险控制、证券投资交易授权控制、证券投资额度控制、衍生金融工具投资盯市控制、证券投资组合和证券投资组织控制。最后，对集团公司各子公司投资情况进行监控，及时掌握投资项目情况，保证投资规范化；投资效率及效果分析是对集团公司投资项目情况进行分析和改进，提高投资的效率和效果，控制投资风险；投资风险动态监控是对集团公司直接投资和间接投资的风险进行实时动态的跟踪分析，将风险控制在一定范围内，避免投资失败给集团公司带来致命的危机。
2.运营风险控制
首先，健全运营管理制度规范，从制度上规范集团公司各成员运营活动，控制运营风险。集团公司运营管理制度一般由集团层面和子公司层面的运营决策制度、运营执行制度、运营风险分析制度、运营监控制度、运营风险应急处理制度所构成。通过建立健全的运营管理制度体系，形成各自独立、权责分明、相互制衡的公司运营规范和风险控制机制。其次，考虑物资管理制度、控制采购成本、质量和数量、选择合理货款支付方式。综合考虑经济采购批量和预测原材料的价格趋势，选择信誉良好的供应商，建立长期的战略合作伙伴关系，防范由于供应商方面原因而发生的缺货损失、采购材料质量的损失。通过严格的目标成本控制、质量控制制度和提高企业产品研发能力，控制产品生产成本和提高产品质量，增强产品的市场竞争力，为资金回收奠定基础。同时，执行严格的生产安全管理制度，防范重大生产故事发生给企业造成的重大损失。还需要考虑资金回收管理制度、选择合适的销售渠道、销售方式或建立销售网点、制度合理的销售价格和客户信用管理。通过控制产品销售环节，提高集团公司产品市场竞争为和市场占有率，为生产资金回收提供了可能。通过客户信用管理，制定合理的信用政策，为销售资金回收提供了可能。
3.分配风险控制
首先，规范集团公司各成员分配管理的具体操作制度及规范，包括职工薪酬制度和股利分配制度。健全分配管理制度规范，从制度上规范集团公司各成员分配活动，激励职工和各成员企业，控制分配风险，实现集团公司长远发展。集团公司分配管理制度一般由集团层面和子公司层面的分配决策制度、分配执行制度、分配风险分析制度、分配监控制度和分配风险应急处理制度所构成。其次，通过股利分配风险事中控制，协调现实利益分配与未来利益分配之间的关系，避免股利分配政策不当或者收益分配政策频繁变动而可能对集团公司造成不利影响。如母子公司的盈余不稳定而采取的固定或持续增长的股利政策，可能导致其财务风险和未来可持续增长盈余的无法实现风险，从而影响集团公司的可持续发展。度、薪酬激励度和员工辞职率，通过富有激励性的员工薪酬制度，协调人力资本与实物资本分配之间的矛盾，防范经营管理人员的道德风险和核心员工流失风险。
三、结语
总之，随着经济的发展，市场竞争日益激烈，集团公司在扩张过程的各种运作中，资金运动由于市场竞争的加剧而加大了企业投资的不确定性；同时，资本运营、收益分配以及关联交易都是集团公司必须引起重视的财务风险。财务风险的客观存在性和不确定性，直接关系集团公司的生存，所以，集团公司财务风险控制对市场竞争中的集团公司的生存、壮大都意义重大。
参考文献：
[1]胡逢才.企业集团财务控制[M].广州:暨南大学出版社,2006.
[2]张延波.企业集团财务管理[M].浙江:浙江人民出版社,2008.
一、公积金中心直接承建公租房模式的积极意义
公积金中心直接承建公租房模式（以下简称直接承建模式），是公积金中心投资组建专门的公租房开发建设管 理公司（以下简称开发公司），主要通过公积金贷款方式提供资金支持，开发公司代表公积金中心负责承建和运营公租房。公积金中心与开发公司之间既存在投资人与被投资人之间的股权关系，又存在资金提供者与资金使用者之间的借贷关系，是股权与债权关系的统一体。
直接承建公租房模式将公积金中心的业务领域做到了跨跃性的扩展，更新了住房公积金运用管理思路，使公积金中心的角色由单一的购房和建房资金提供者向居民保障房提供者转变，该管理模式优势体现在：一是社会贡献度大，有利于公积金中心将先进的管理理念直接融入当地公租房建设项目中，直接为社会提供优质、舒适的公租房，扩大公积金中心在社会上的影响力，真正实现了住房公积金制度的设计初衷；二是直接参与管理，有利于公积金中心直接控制公租房工程建设质量、工程建设进度、工程建设造价成本以及公租房运营管理成本，在为百姓提供放心满意的住房、降低公租房建造成本和运营管理成本、有效利用公积金贷款资金、降低资金使用成本方面提供了解决途径；三是产权归属公积金中心，有利于降低公积金贷款风险，公租房的产权由公积金中心控股的开发公司所有，消除了对贷款资金风险的担忧，即使出现租金收入不足以支付贷款利息情形，公积金中心也能有效掌控公租房资产，贷款抵押资产有保障。
二、直接承建模式实践中遇到的主要问题
（一）公租房开发建设公司的组建问题
直接承建模式操作难度相对较高，公积金中心需要投资成立专门的公租房建设开发管理公司，具体负责建设资金筹集、公租房承建以及运营管理工作。在公司组建初期会遇到如公司注册资本金来源、开发公司管理队伍组建等一系列问题。
（二）公租房工程项目建设自有资金来源问题
根据主管部门有关规定，公租房项目投资总额中只允许80%来源于公积金贷款，其余20%开发建设资金需要开发建设单位通过其他方式筹集，而在实际操作实施中要获得公积金项目贷款资金，需要开发单位前期先行投入一定规模开发项目建设资金后才能达到公积金项目贷款放款要求，这给不以营利为目的单纯从事公租房开发企业来说设置了一道障碍，在一定程度上影响了公积金中心直接承建公租房建设事业的顺利发展。
（三）公租房“代开发模式”下工程管理问题
公租房工程建设管理包括两种工程管理模式，一是公租房自我开发管理模式（简称自开发模式），即公租房开发公司自已配有健全的工程管理队伍，以自身力量从事公租房项目工程管理；二是公租房代开发管理模式（简称代开发模式），公租房开发公司不具备完整的工程管理队伍，将工程管理工作外包给专业开发管理公司，由外聘公司的工程管理团队进场管理和具体管理。考虑到人员成本和管理经验等因素后，公积金中心承建的公租房项目采用了公租房“代开发模式”，委托了专门的工程开发管理公司全程进场管理，代表甲方对工程项目实施全程监督管理，在外聘工程监理公司和工程造价咨询公司的基础上，对工程质量和工程造价控制进行把关和控制，监控监理单位和造价咨询单位工作。而开发建设单位的关键性工作是如何做好对受托的工程开发管理公司做到有效的管理和控制，实践证明对外聘的工程开发管理公司考核管理是否到位，直接决定了整个建设项目工程管理水平。
（四）工程建设资金管理控制问题
工程建设资金管理控制工作是否到位直接影响公积金中心投入的公租房开发资金安全、工程建设造价成本，直接影响到建设模式的实施和落实。易出风险的问题主要表现在：工程建设资金是否专款专用，有无被挪用；工程建设资金是否按规定合理使用，如何节约和降低资金使用成本；是否做到合理控制支付进度；支付的款项是否经过必要的审批程序；支付的每一笔款项是否达到支付要求并有支付依据等。
（五）公租房经营收不抵支问题
公租房开发公司在公租房营运期需要支付大笔开支，承担的费用包括：公积金贷款利息支出、物业管理费、公租房及其附属设施维修维护费、公共设备设施运行费、能耗性费用支出、营运管理费用等，运营期间产生的一系列支出仅通过公租房租金收入来弥补并不现实。公租房租金价格由当地住房保障管理部门确定，公积金中心无法按项目自身的实际情况定价，往往导致公租房房租收入不足以支付公积金贷款利息和运营成本，导致开发公司在公租房运营管理期间出现经营亏损。
（六）公积金贷款本金收回问题
公积金项目贷款本金能否顺利收回将依赖于以下几点：一是公租房的出售对象问题，由政府回购还是直接出售给公租房承租人，出售对象不同将会对销售管理方式产生较大影响；二是公租房出售定价问题，如果公租房出售定价不合理将直接导致公租房的开发成本和运营亏损无法获得完全补偿；三是公租房租赁期限问题，公租房租赁期不能过长，考虑到经营公租房属非营利项目，在投资项目无法实现自体循环、无法保证收支平衡的情况下，租赁期越长经营亏损越严重，一方面长期占用住房公积金资金，影响资金的循环利用和再投资，另一方面不断产生的公积金贷款利息支出和运营管理支出，对不以营利为目的的公租房经营管理项目来说更是一个沉重的负担。
三、解决问题的对策和建议
（一）公积金中心做好牵头和协调工作
针对开发公司注册资本金来源问题，在公积金中心自身经费账中的事业结余充足的情况下，注册资金可来源于事业结余，如果公积金中心事业结余不足时，各地公积金中心应结合所在地区的实际情况，与当地财政部门协商后解决开发公司注册资本金问题；针对开发公司管理队伍组建问题，工作人员来源可以从公积金中心内部择优选派，也可以开发公司名义向社会公开招聘专业技术人员，还可以将专业性较强的工程管理工作外包给专业化的房地产开发管理公司，由外聘的管理公司派驻人员进场管理。
（二）多渠道筹集公租房工程项目建设自有资金
公租房工程项目建设自有资金可考虑采用以下方法加以解决：方法一是先借后贷，经当地财政部门同意，在公租房开发建设初期，投资项目的20%建设资金先由地方财政部门暂拨付给开发建设单位，待公租房出售时再由财政部门收回借用资金或当地政府收购公租房抵顶财政借款；方法二是以商（品房）扶公（租房），将项目开发由单纯以公租房项目开发向公租房和商品房混合开发转变，适当引进战略合作伙伴，同有实力的房地产开发企业合作开发，用开发商品房的合作资金和收入来支持公租房建设。
（三）加强开发公司自身工程管理力量
在代开发模式下，公租房开发公司将工程管理工作外包给外聘的专业开发管理公司，并不是说不需要配备工程管理人员，公租房开发单位自身仍要配备必要的工程管理人员，为节约人力成本，在人员数量上可以控制在一定范围内，工程部门负责人、土建工程师、造价工程师等重要岗位仍有必要配齐人员，利用精兵强将做好对现场施工单位、受托代开发工程管理公司、工程监理公司、工程造价公司人员的有效监督和考核工作，做到真正实现对工程项目的有效控制，保证公租房工程质量和工程进度，控制和降低工程建设成本。
（四）完善工程资金管理规章制度和管理流程
开发建设单位应做到规范公司管理制度和管理流程；工程建设资金实行专户存储，专款专用；提高资金使用效能，按照以支定贷原则，有效控制建设资金支出和使用进度，降低投资资金成本；规范建设资金支付流程，严格执行用款审批程序，建立工程款支付和运营管理费用逐级审批管理制度，确保建设资金使用安全。
（五）申请财政补贴解决公租房运营期资金缺口
公租房合理的租金定价应该是公租房租金收入扣除物业管理费和公租房运营管理成本后应能够支付公积金贷款利息，考虑到公租房属于政府保障性住房，公租房房租定价应控制在保障对象经济条件可以承受的范围内，房租收入低于租房成本的差额部分可考虑以下方法解决：一是申请由当地财政部门直接补贴；二是与当地财政部门协商，申请动用住房公积金增值收益资金形成的廉租住房建设补充资金来弥补公租房营运期亏损。
(l)风险投资的资金来源渠道较少。投资资金构成单一缺乏多样性,单纯依赖政府投资的方式,限制了国内风险投资的资金来源渠道的多样化,从而导致风险过于集中不易控制。根据相关数据显示,西方国家政府资金在创业资本中,仅占据少部分,在8.3%左右,我国城乡居民在银行中的储蓄超过七万亿元,但用于投资高新技术产业的资金却极少。
(2)风险投资管理运营机制急需完善。当下我国风险投资的评估机制具有严重的个人化特点,缺乏合理性和合法性。因此,国内风险投资公司需要在政府的有效引导下,完成体制与运作机制全方面的改革,保证资金能有效投入高新技术的开发中。
(3)风险投资体系需进一步完善,风险资本的流通不畅。风险投资是以非常规的股权投资作为其投资的收益,这一投资风险项目的投资方式,在投资业务运作过程中需要一个可靠地避险渠道。当下风险投资的退出渠道有并购、回购、清算以及上市等方式。但这些方式或渠道缺乏一定的法律保障,可执行性与操作性不强,尤其是创业板市场长期没有面向国内市场,这将对证券甚至整体资本市场带来巨大压力。
(4)没有对知识产权和无形资产进行法律保护。社会对知识产权没有形成一定的保护意识,重视度不够,促使风险投资无法开展对中试前期这些风险较大的投资业务,造成风险投资对投资技术及其价值缺乏信心,限制了风险投资对无形资产与知识产权进行投资的经营发展空间。(刘风险投资的服务机构其人员素质良荞不齐。一些会计师事务、律师事务所、投资咨询机构以及专业的科技鉴定部门均是风险投资的辅助机构,但这些中介服务机构实力薄弱,缺乏专业高素质人才。
(6)风险投资缺乏法律保障。目前国内经济法律与法规与风险投资的经营方式、规则相矛盾。《风险投资法》和《投资基金法》已经升级为国家的律法规划文件,总体上的法律法规落后于风险投资的发展,急需对其完善成为政府的首要问题。
(7)风险投资机构专业性和高素质人才稀少。风险投资涉及从投资理财到公司战略、金融财务等多重学科的专业知识,实际的风险投资业务需要高科技操作性强,因此,风险投资需要的人才是素质综合发展的专业人才,同时需要较强的实践能力。
(8)国内缺乏风险企业与创业企业家。我国高新技术较国际水平相对滞后,国内所谓高新技术企业缺乏科研开发与投入,市场指向性不强,优秀的高新技术企业家缺口较大,由于企业家的目光短浅,没有创业冒险精神,导致风险投资项目缺乏吸引力。
二、完善创业投资体系的解决途径
(l)充分发挥政府在发展风险投资中的影响力,推动高新技术尽快实现产业化,提高科技含量,政府应当积极支持与引导风险投资行业的发展。通过制定适合我国风险投资行业战略发展的措施,形成有效的政府极力和监督机制,增强对风险投资的宏观引导与调控。1政府直接参与风险投资。可以对国外的丰富经验进行借鉴和引进,例如引进国外提供信用担保的方法,包含银行贷款由政府为其担保等形式。1优惠税收。通过减少和降低赋税的方法,积极鼓励支持风险投资,从而保障风险投资者的利益,从而达到吸引多方资本参与风险投资,促进风险投资向高科技倾斜。?提供全方位金融支持与服务。引导当下金融机构的政策倾斜,增大企业技术革新方面的的贷款比率,积极引导商业银行增大企业技术创新方面的支持力度。同时,创建高科技专业政策性银行,保障企业技术创新的融资需求。?完善政府信用担保机制,加大风险企业提供信用担保的力度。?减少行政管理的局限性,基于风险投资机构与企业以足够的发展空间,提升其信心与积极能动性。实行针对风险企业的政府采购政策。提供财政支持。如采取补投资建立健全风险投资运营管理的专项法律法规。
(2)健全法律体制。制定符合风险投资运行特征的法律制度,建立健全《风险投资法》、《风险投资公司法》等章程,规范企业投资行为与经营管理,将风险投资从普通投资类型中独立出来,针对性的拟定相关管理挑来,规范风险投资企业成立、经营管理与避险等层面的管理机制。通过制定法律的方式保护知识产权,解决技术入股与决策层持股等问题。
(3)健全、规范证券市场,完善证券市场运营管理机制与体系,为高科技风险公司提供上市机会,增加风险企业在融资和交易方面的机会和渠道,引进和借鉴国际风险投资企业与机构的先进经验,创建、规划创业板市场,通过低标谁的方式对高科技企业股票实现发行,采用股权或者产权转让的方法与途径,改变风险投资的资金筹措方式,实现资金来源由间接融资向直接融资转型,拓宽融资渠道的同时,降低成本和风险,保障风险投资足够的资金周转与流通,拓展资本增值与回收的双向流通渠道。
(4)增大培育风险投资专业管理人才的投入。风险投资企业所需要的人才是综合性和高素质的专业人才,具备科技、金融以及企业管理与规划等多重知识,还需要有较高的实践能力,涉及预测、业务处理、承担风险等方面的能力。多数风险投资家指出,决定风险企业成败的主要因素是,企业家个人素质与能力,并不在于风险投资项目本身。对人才的培育重要在实践方面进行锻炼,学以致用,对人才的培养是一个长久的过程,因此需要创建一个科学合理的人才培养战略与方案。
“系统分析”最早出现在二战后的美国，当时是在研究大规模工程项目等问题时所运用的一种方法。随着欧、美等12国在1972年成立了国际应用系统分析研究所(IIASA)，使系统分析扩大到社会、经济、生态等领域，并赋予它新的意义。从广义上理解，系统分析是系统工程的同义语，它是根据总体协调的需要，把相关思想、理论、方法有机综合起来，按照问题导向原则，通过方法集成，解决实践问题所采取的逻辑步骤和基本方法。霍尔三维结构是系统分析中重要的方法，它强调目标明确，核心内容是最优化，该结构具有在研究方法上的整体性(三维)、技术应用上的综合性(知识维)、组织管理上的科学性(时间维与逻辑维)和系统工程的问题导向性(逻辑维)等突出特点。
二、企业对外投资管理的界定
投资是指投入一定数量的货币、资本以及实物，带来新的生产要素的扩大和外来收益的增加。按投向划分，企业投资可以分为对内投资和对外投资。对内投资是指企业对原有的固定资产进行更新与改造，扩大生产能力，包括购置设备、房屋等等。对外投资是指企业直接设立新公司或通过一定的手段购买所投资企业的股权，从而对新公司拥有控制权的行为。企业对外投资管理是以投资项目的论证为起点，通过决策控制以及事后管理有限地连接在一起的工作，可以理解为对外投资与管理对外投资的经济活动组合。对外投资的根本目的是为了实现企业发展战略，合理利用企业资源，获取未来收益的行动，形成的对外投资形态包括全资子公司、控股子公司和参股子公司;管理投资就是为了使已有的投资成果(全资子公司与控股子公司)能够为自身带来更大的收益而采取的一系列措施。
三、企业对外投资管理体系的设计
按照系统分析中霍尔三维结构的划分，可以把整个对外投资管理看成由时间维、逻辑维和知识维等三维结构组成。时间维表示对外投资管理的整个过程或寿命周期，分为投资前期管理、过程管理和后期管理三个阶段。逻辑维是指在对外投资管理中每个阶段应遵循的逻辑顺序和工作步骤。知识维是指从事对外投资管理中所需要的各类知识，如各类应用工具、理论依据及管理手段，等等。
1．确立对外投资管理的总体原则
对外投资管理的总体原则是企业进行对外投资管理工作的总体要求，是对外投资管理全过程中所遵循的行为准则，应集中体现“以整体为目标，坚持问题导向”的特点。为此，对外投资管理的总原则为“承接战略、增加收益”，即“承接战略”是承接企业的总体发展战略与规划，对外投资是实现企业发展战略的手段之一;“增加收益”是对外投资的目标，企业一切的对外投资都应该围绕这个目标进行，最终达到增强企业综合实力的目的。
2．确定时间维的工作内容
按照时间维的划分，对外投资可以分为投资的对外前期、中期和后期管理。对外投资的前期管理，也可以称为对外投资的决策过程管理，主要包括认清企业的发展现状，制定对外投资的战略，选择对外投资的目标，做出对外投资的决策。由于对外投资决策是前期管理中最核心的部分，决策的质量将对企业的未来整体效益产生深远的影响。对外投资的中期管理，也可以称为对外投资过程管理，是投资策略的实施阶段。在实施过程中，对外投资项目必须严格按照已决定的方案或协议执行。实施结束后，从项目的发掘、论证、实施到移交(含项目中止)的资料要全部存档，并撰写总结报告。对外投资的后期管理，主要是指对投资收益的管理，是企业作为股东为了保证投入的资产给自己带来收益而采取的一系列管控措施。同时，在后期管理中应跟踪项目的运营情况，对项目的策略以及投资的效果进行评价。
3．划分逻辑维的工作步骤
所谓逻辑维是指对外投资管理中每个阶段应遵循的逻辑顺序和工作步骤。为了规避投资的风险和实现投资的闭环管理，把整个对外投资过程分为立项、论证、决策与实施、运营、后评价等五个阶段，并且每个阶段是递进进行的。即投资项目在决策前必须经过立项阶段和论证阶段，一定要对实施的项目进行运营管理，在项目运营一段时间后一定要实施后评价，总结项目的得失。(1)立项阶段。立项阶段是投资机会研究阶段，主要任务是寻找机会，明确投资方向，提出初步的项目建议。具体而言，在立项阶段就是要从一般机会或特定的机会分析中，发现投资的切入点或可能的接口，结合企业的战略与实力，最终形成确切的投资方向的过程。通过立项后，项目将进入论证阶段。(2)论证阶段。论证阶段可以细分为可行性研究阶段与评审两部分。可行性研究是针对立项后的项目进行可行或不可行的分析，是在投资决策前对拟投资的方案及经济效益进行详细的研究，从而确定该项目是否投资、如何投资，是否继续投资、终止投资等，它是从项目投资的微观利益角度出发，为决策者进行决策提供可靠的依据。项目的评审是企业通过寻找特定专家或第三方机构对可行性研究结果进行全面审核和再评价，其目的是站在企业战略的基础上，结合国家、区域等各方面的政策审查项目可行性分析的可靠性、真实性，并提出结论性的意见，是项目最终审批决策的主要依据。(3)决策与实施阶段。当对外投资项目获得批准后，应进入到实施阶段。项目实施必须严格按照已批准的方案或协议执行，不得对方案或协议做实质性的更改。项目实施结束后，应收集整理从项目立项起到项目实施、移交(含项目中止)的资料，同时在项目完成后，撰写总结报告。(4)运营阶段。运营阶段是对形成的投资成果进行管理的过程，实质上是对子公司的管控过程。该阶段是以股东(企业)利益最大化为出发点，通过明确母公司与子公司之间的公司治理关系，强化子公司运营质量的改善，最终实现提升公司对外投资的经济回报和促进子公司可持续发展的目的。该阶段是决定企业能否从投资结果获取增量资本的关键阶段。(5)后评价阶段。项目后评价是项目监督管理的重要手段，也是投资决策周期性管理的重要组成部分。基本目的是通过项目的实际情况与预期目标间的比较，考察项目投资决策的正确性和预期目标的实现程度。通过对项目各阶段工作的回顾，查明成败的原因，总结教训，提出补救和改进的措施，把后评价信息反馈到未来项目中，为宏观的投资计划与投资战略的制定和调整提供依据。
4．整理对外投资管理的知识维
由于对外投资管理工作是一项专业性极强的工作，在各个阶段都涉及相关的工具、理论与技法，为此有必要加以确定和固化，为有效地推进工作打下基础。(1)立项阶段的机会表达———项目建议书。所谓项目建议书是阐述通过机会分析提出一个设想来要求实现一项对外投资行为的一种建设性报告，是一种反应机会分析成果的表达方式。其主要作用表现在三个方面:一是在宏观上说明投资的必要性;二是根据实际情况，初步分析投入的人力、财力、物力的可行性;三是提出初步设计的投资方案。(2)论证阶段的成果表达———可行性研究报告。论证阶段是对通过立项的项目进行深入分析的阶段。由于论证是关于“可行与不可行的分析阶段”，其分析结果就必须要通过一定的载体表达出来，可行性研究报告就是这样一种有效的载体形式。其通常具有两大作用:一是作为项目论证者向决策者汇报的基本形式。在现实工作中，项目的论证者与决策者是分离的，并且论证者要多次与决策者进行反复沟通。为此，项目论证者可以通过可行性研究报告向决策者进行全面、准确的汇报与交流。在内容上，还应尽可能地让决策者了解论证的过程、依据和方法。二是作为评价项目及项目论证者的重要依据。由于可行性研究报告提供的是一种全面的终极结果，对于投资决策具有权威性的参照意义，为此，在项目运营之后，以实际数据为基础聚焦可行性研究报告中的数据，对项目进行后评价。同时可行性研究报告也是评价项目论证者绩效的主要依据。(3)运营管理的管理手段。运营阶段是对形成的投资成果进行管理的过程，实质上是对子公司的管控过程。在运营过程中，以股东价值最大化思想贯穿整个运营管理过程，在借鉴“委托—理论”的基础上创造出具体的四种管理手段。经营巡视是指为了加强股东与子公司经营者之间的联系与沟通，通过定期、不定期的巡视，运用听汇报、阅资料和看现场等方式，了解子公司经营情况，及时纠正经营的偏差，促使子公司经济活动与股东确定的经营目标保持一致，减少经营风险。风险预警是股东运用一定的工具作媒介，采用特定的方法对能够反映子公司经营活动过程的数据进行分析，对照行业标准，获得风险警示信号，促使股东采取适当的措施把风险扼杀在萌芽状态的一种方法。业绩评价是在价值管理思想的指引下确定对子公司的评价目标。评价目标是以股东利益最大化和兼顾子公司可持续发展为出发点，促进子公司努力完成经营目标，从而提高母公司对外投资的经济效益。在评价过程中，运用平衡计分卡的理念，把子公司财务、客户、内部业务流程、学习与创新等四个方面的关键指标(KPI)融入定性指标与定量指标集合中。定量指标是可以用经营数据衡量的各种指标，是对子公司过去的总结。定性指标是不便于量化的指标，是对定量指标的补充。两类指标综合应用，可以让股东全面地对所投资的子公司的业绩进行综合的评价。薪酬管理是将子公司的经营业绩评价结果与子公司工资总额、子公司经营者的薪酬挂钩，使子公司在追求业绩增长的同时，又能更好地实现股东的目标和利益。(4)后评价的工作方法。后评价的工作方法可以分为:逻辑框架法和成功度评价方法。逻辑框架法的核心是确定事物之间内在的因果关系，即“如果”提供了某种条件，“那么”就会产生某种结果。成功度评价法是指对照项目立项阶段确定的目标和计划，分析实际实现结果与差别，以评价项目目标的实现程度，对项目的总成功度进行评判。它是以逻辑框架法分析的项目目标的实现程度和经济效益分析的结论为基础进行的评价。
四、夯实对外投资管理体系的关键事项
虽然通过霍尔三维结构建立的对外投资管理体系中明确了对外投资的工作程序、工作方法及管理工具，但是有效地进行对外投资管理还应该夯实以下两个事项。
1．建立相关制度
为了有效规范对外投资管理工作，把确定的工作程序、方法和工具固化下来，必须建立一套与工作相适应的管理制度。其中，在编写各项制度过程中应遵循“为什么，是什么，谁来做，怎么做”的逻辑关系，把相应的工作总则、工作机构、工作程序、考核指标及结果应用明确表述出来，让制度具有可操作性，这样才能真正确保工作的规范化与制度化。
2．培养专业团队
关键词：城市轨道；交通；融资模式
中图分类号：K915 文献标识码： A
城市轨道交通具有投资额巨大、投资回收期长的特点，其投资回报具有转移性和正外部性，社会效益巨大，但直接经济效益不大。轨道交通的建设投入需要巨额建设资金，仅依靠政府财政投资则会限制城市轨道交通的发展。通过分析不同城市的轨道交通投融资模式，提出构建城市轨道交通产业投资基金模式。
一、城市轨道交通融资运营体制模式
1、政府主导的垄断一体化模式
在城市轨道交通发展初期，我国采用的是政府主导的垄断一体化融资运营管理模式。政府主导的垄断一体化模式的特点是政府负责全部的建设、投资和运营管理，指定一家政府机构或者国有企业负责投融资、建设、运营的具体执行。这种一体化模式有着显著的优势，即关系简单，政府决策、执行及协调效率高，体现了“集中力量办大事”的优越性。在城市轨道交通发展初期，这种一体化模式的确发挥了其积极的作用。然而这种一体化模式的弊端日益显现出来。投资体制的单一，使得资金短缺严重；预算软约束，使得资金使用效率低，甚至滋生腐败；运营效率低，使得政府不得不背负沉重的补贴负担；责任划分不明，使得管理存在巨大漏洞，投资、建设、运营之间的矛盾互相掩盖。
2、政府主导的三分开模式
我国城市轨道交通融资管理模式进行了改革，形成了政府主导的三分开管理模式，其主要特点是政府指定不同机构或者企业分别完成投资、建设和运营的具体执行，将原本由一家机构或者企业承担的任务分拆成三个。三分开模式打破了传统的一体化垄断，向市场化改革迈进了一大步，其明显优势在于投资、建设和运营之间的权利和义务关系相当明晰，三个环节相互制约，增强了竞争性，提高了城市轨道交通运作效率。
3、透明监管下得垄断一体化模式
最大特点是政府投资，完全按照商业原则投资运营。这一模式在我国实践中的一个成功案例是香港地铁公司。香港地铁公司在规划新线时有权提出勾地计划，在地铁建设的同时发展物业。但这一模式成功运行的关键归因于香港相当公开透明的监管制度和社会监管环境。
二、城市轨道交通市场化融资模式的实践
1、北京模式
在进入三分开管理模式后，北京城市轨道交通首次尝试了PPP融资模式和BT模式。PPP是指公私合伙制。PPP融资模式是指公共部门通过与社会资本建立伙伴关系来提供准公共物品和服务的一种方式，以期达到各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。PPP模式的参与方包括政府、社会资本提供者、PPP项目公司、金融机构、工程承包商、运营商等。其中政府是项目的主要发起人，既不拥有项目也不经营项目，其主要责任是通过给予某些特许经营权和政策补贴作为对项目建设、开发、融资等各方面安排的支持。社会资本的提供者是政府通过公开招标选择的，与代表政府的股权投资机构合作成立PPP项目公司，公司具体负责从融资、设计、建设、运营到最后项目的移交等全过程的运作。金融机构为项目的实施提供大量的资金和信用支持。PPP模式的这种操作规则不仅减轻了政府在城市基础建设中的负担，而且在使社会资本有利可图的情况下，降低了社会资本的投资风险，更重要的是将社会资本中的高效管理方法和先进技术引进到项目中来，提高了项目的运作效率。PPP融资模式在北京地铁4号线的成功运用。BT是指“建设―移交”，是指政府或其授权机构作为BT项目的发起人，经过法定程序选择基础设施项目的BT主办人，由主办人在工程建设期内组建BT项目公司进行投资、融资和建设，在工程竣工后按合同约定移交给发起人并收回投资。北京地铁奥运支线就采用的BT模式进行融资建设管理，效果显著。然而BT模式存在着复杂的法律关系，操作复杂，风险多，关于BT模式的法律法规须有待进一步完善。
2、深圳模式
BOT是指“建设―经营―转让”模式，是指由政府通过特许经营权协议，在规定的时间内，将城市轨道交通等基础设施建设授予私营或者非政府财团作为特许权项目成立项目公司，由项目公司负责项目的投融资、建设、运营和维护管理。在特许期满后，将项目移交给政府，并以一定期限的经营盈利作为回报。深圳市政府将深圳地铁4号线续建工程授予香港地铁公司作为特许权项目进行建设运营管理。在整个4号线的建设过程中，政府只负责征地、拆迁、安置和管线迁改四个方面的工作，其他工作一律交由香港地铁公司承担。通过引进香港地铁“地铁+物业”的成功模式，开发沿线土地，使其土地价值最大化，并在合作过程中，借鉴了香港地铁先进的技术、管理和土地开发理念和经验，为深圳市今后城市轨道交通市场化融资运营管理提供了成功范例。
3、上海模式
上海的城市轨道交通采取政府投资与市场化融资相结合，政府经营的融资模式。上海申通集团是上海城市轨道交通建设和投资主体，拥有城市轨道交通融资、建设、经营权。而上海市政府则为轨道交通提供财力和政策支持。申通集团在吸引沿线区县政府以及其他社会力量共同参与投资的基础上，探索以股票、债券、银行借款等多种方式的市场化融资渠道，并引入保险资金进行市场化融资。随着我国城市基础设施领域市场化脚步的加快，股票上市融资将成为今后轨道交通行业融资的主流模式之一。证券市场将成为我国城市轨道交通上市公司吸引社会资本的一个重要的融资来源。
三、构建城市轨道交通产业投资基金模式
产业投资基金具有以下主要特点：投资对象主要为非上市企业；投资期限通常为3～7年；积极参与被投资企业的经营管理；投资的目的是基于企业的潜在价值，通过投资推动企业发展，在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。借鉴国内外发达地区产业投资基金的经验，加快城市轨道建设的步伐，可以构造轨道交通产业投资基金。坚持“政府引导、市场化运作、专业化管理”原则，设计出适合城市轨道交通产业发展的基础建设产业投资基金，打破以往轨道交通建设中负债型融资模式的瓶颈，将产业基金特点、轨道交通产业特点和城市自身经济社会发展情况三者有机结合。城市轨道交通产业投资基金构造如下：
（1）基金的组织形式。轨道交通建设基金可以采用封闭的契约型设立方式，即成立基金管理公司，由基金管理公司募集资金，寻找投资者。此设立方式相对于公司型基金，契约型基金更为大众化、审批程序更为简单、经营成本略低，可避开公司型基金缺少法律依据的弊端。
（2）基金的募集方式及对象。轨道交通产业投资基金采用私募的方式筹集资金。募集的对象为大型的境内外机构投资者。初步由与轨道交通建设相关的大型装备制造业、建筑业、基建企业集团发起，然后利用发起者的号召力，争取一批资金实力雄厚并且资源整合能力较强的机构投资者共同发起轨道交通产业投资基金，待条件成熟后，再公开面向市场。
（3）基金的投资对象。轨道交通产业投资基金初步拟定投资于政府组建的城市轨道交通总公司，可以根据情况适当扩大到轨道交通相关产业以及关联的基础建设领域。
（4）基金的分配机制和利率生成基础。轨道交通建设具有投资规模大、收益较高、长期稳定的特点，建成运营后收益率相对稳定。作为定向的产业投资基金，轨道交通自身的经营状况是城市轨道交通产业投资基金利率生成的基础。
（5）利率的保障机制和利率结构。作为市政基础建设，轨道交通建设是准公共性的投资项目，为了保证对投资者公平合理，市区两级财政应该为基金提供保障支持。建议采取有保障的浮动利率：当轨道交通总公司的收益率低于某一保障利率时，轨道交通建设基金仍享有保障利率的收益；当轨道交通总公司年收益大于保障利率时，就按照实际利率支付基金收益。
（6）基金的退出机制。轨道交通产业投资基金募集的资金大部分流向轨道交通总公司。需要考虑基金如何从轨道交通总公司撤出，以及投资者如何将资金从轨道交通产业投资基金中撤出这两个环节。轨道交通产业投资基金直接投资轨道交通总公司，基金本身就成了轨道交通总公司的一个法人大股东，在轨道交通网络建成之后，轨道交通总公司可以每年按基金股本一定的比例回购股本，但基金本身有权力拒绝回购；产业投资基金在整个轨道交通网络建成运营之前无权向轨道交通总公司要求赎回，基金也没有向投资者退还本金的义务。如果有投资者转让所持有的基金股份，须经基金管理委员会批准，其他基金股份持有者和轨道交通总公司具有优先购买权。
结论
通过分析不同城市的轨道交通投融资模式，提出构建城市轨道交通产业投资基金新模式。在选择投融资模式时不需追求最优，找到适合自己的投融资模式。致力于发展轨道交通的城市应该根据自身特点、经济能力和轨道交通发展阶段，因地制宜，选择与自己轨道交通建设管理相适应的投融资模式。
参考文献
1.军人保险基金管理制度体系不健全
当前我国针对军人保险基金尚未成立完善的制度管理体系，而且由于缺乏健全、稳定的保险基金管理机构以及岗位人员，导致军人保险基金的管理工作基础较差。首先由于我国在军人保险制度方面的法律法规尚未完善，对于军人参与保险的对象范围、权利义务、缴费标准以及赔付标准也没有明确的界定，因而导致法律法规缺乏约束力，对于保险基金管理工作的开展难以形成有效的指导。其次，当前军人保险基金普遍存在着保险险种少、覆盖范围不足的问题，而且也没有与地方保险体系接轨，制约了军人保险制度保障能力的提高。第三，军人保险基金的运营管理模式单一，资金的收益率不足，导致军人保险基金的资金短缺，资金压力不断加大。这些问题不仅制约了军人保险制度体系正常功能的发挥，对于军人保险制度的长期发展也十分不利。
2.军人保险基金的管理方式落后
保险基金的审批程序繁琐，审批周期较长，层层报批、逐级拨付的方式导致军人保险基金的管理效率不高；会计核算不规范，在军人保险基金的会计核算管理上未能严格按照《军人保险基金会计核算办法》等政策规定执行，因而导致会计核算科目使用不准确，影响了军人保险基金会计数据的真实性；管理方式陈旧，在军人保险基金的管理方式上，仍然采用传统的行政管理手段，而且管理工作的信息化建设程度不足，导致军人保险基金管理的准确性与工作效率较低。
3.缺乏专业的保险基金管理工作人才
军队保险基金的管理与普通的经费管理工作有着很大的区别，无论是在保险基金的审核环节、运营管理还是赔付阶段，均存在着处理流程复杂以及管理标准要求较高的特点，因此对于军人保险基金管理人才的要求也相对较高。但是，由于现阶段专业化、高水平的部队军人保险管理人才缺乏，而且也未能成立专业的教育培训体系，因此造成了在军人保险基金管理过程中操作不规范、标准执行不严格以及会计核算失真的现象时有发生，制约了军人保险基金管理工作质量与工作水平的提高。
二、军人保险基金管理完善措施研究
1.优化军人保险基金管理方法
首先，应该优化军人保险基金管理制度，通过结合部队军人保险工作的实际情况制定完善的军人保险基金管理制度，并以此为依据指导军人保险基金管理工作的开展，重点针对管理模式、运营模式、基金管理监督、个人账户的建管、基金支付转移等一系列的工作。其次，应该进一步优化军人保险基金管理流程，在军人保险基金管理的业务处理上严格按照国家《军人保险基金管理暂行办法》以及《中国人民会计规则》等相关规范文件执行，实现军人保险基金业务处理流程的标准化与规范化。第三，重视军人保险基金管理工作信息化的建设，重点在于基金管理数据的采集整理、基金的划拨、会计核算等方面上，利用信息技术提高基金管理工作的准确性与工作效率。
2.规范军人保险基金的会计核算工作
军人保险基金的会计核算应该严格按照《军人保险基金会计核算办法》中的相关规定，确保凭证真实、账目准确、科目设置合理以及报表规范，实现军人保险基金会计核算的真实、合理、准确以及合法。此外，应该重点军人保险基金管理现状及对策研究王琳娜摘要：军人保险基金作为保障军人合法权益以及实现军人保障制度有效运行的经济基础，对于实现部队团结稳针对保险基金的审批程序、保险基金预算管理、收支管理、基金核算及决算、个人账户管理、基金档案管理工作进行细致的考核，并根据考核提出进一步完善军人保险基金会计管理工作的措施，实现会计核算管理工作满足相关规范标准要求。
3.完善军人保险基金的运营管理
首先必须在国家相关法律政策允许的范围内开展保险基金的运营，明确军人保险基金可以进入资本市场的条件、允许的投资范围、允许投资的规模以及投资项目比例等相关规定，避免军人保险基金管理出现违法违规的现象。同时为了避免军人保险基金在运营管理使用上出现各种风险，应该建立完善的投资风险控制管理体系，可以将保险基金分为保险金赔付准备金、短期投资基金以及长期投资资金三部分，结合资本市场动态，降低军人保险基金的运营风险。此外，应该强化监管，由部队的纪检、审计以及财务管理部门。联合成立军人保险基金投资监管委员会，对军人保险基金的投资运营状况进行审计监督，提高军人保险基金运营的社会效益与经济收益。
4.重视军人保险基金管理人才的培养
首先，在人才的培养机制上，可以选拔优秀的人才到部队院校或者是地方院校进行培训，重点针对保险基金管理方面的课程进行系统的教育。其次，在军人保险基金管理人才的引进上，可以结合国家相关的人才流动政策，在地方院校或者是社保管理机构中吸收素质优秀、业务能力强的人员进入军人保险管理机构，提高军人保险基金管理队伍的整体能力水平。通过这些措施，实现军人保险基金管理人才培养以及选拔机制的完善，通过高能力、高水平的管理团队，提高军人保险基金管理水平。
三、结语
关键词：公共项目；投资；效益审计
2004年6月23日，国家审计署在政府年度审计报告中指出，目前部分城市基础设施建设、公路、水利等项目投资效益不高的问题非常突出，部分项目未按期建成投产，部分已建成项目运营效果差，有的工程质量存在重大隐患，挤占挪用建设资金及损失浪费问题严重。可见，投资效益不高是我国目前存在的一个重要问题，因此加强对公共投资的效益审计势在必行。
一、关于公共投资项目效益审计的目标
明确公共投资项目效益审计的目标是确定审计内容、范围、方式和方法的基础。要通过理清公共投资项目效益审计的思路，明确公共投资项目效益审计的定位，来确定公共投资项目效益审计的目标，并以审计目标为指导，制定具体审计方案，做好效益审计的审前准备，认真实施效益审计，形成有说服力的审计报告。
公共投资项目效益审计要将真实性、合法性审计与效益性审计相结合，是一种全面性的效益审计，要兼顾项目的经济效益、社会效益、环境效益，是一种综合性的效益审计，要将个别项目的效益情况与一批项目的效益情况，将个别项目的效益情况与专项资金的效益情况统筹兼顾，是一种系统性的效益审计，要发挥审计工作的特点，借鉴国外绩效审计的技术方法，走具有创新性的效益审计之路。
二、关于公共投资项目效益审计的组织方式
公共投资项目效益审计的组织方式必须与我国的国情相结合，适应我国公共投资项目管理的特点和政府审计工作的实际。
可供选择的审计方式，一是跟踪审计，这种方式比较适合于资金投入大、对社会经济影响较大的重点工程项目的审计。二是制度基础审计，审计机关通过对公共工程投资项目内部控制制度的描述、测试和评价，确认其内部控制制度是否健全和有效，并通过这种审计方式，寻找投资管理中的薄弱环节，并以此为基础，明确审计重点。三是战略协作审计，主要是指国家审计机关、社会审计组织和内部审计机构之间的协作性审计，以充分利用各种审计资源的优势，实现在公共工程投资审计中的优势互补。四是审计调查，用专项审计调查的方法，向有关方面进行查证。
三、关于公共投资项目效益审计的项目选择
选择好效益审计项目，是做好效益审计的第一步，选择效益审计项目应充分考虑：一是该项目是否为财政资金投资的项目；二是项目的建设和运行对社会发展和环境方面的影响如何；三是审计成本和可操作性，即选择效益审计项目，投资额既不能过大，也不能太小。投资额过大，审计时间长，成本高，审计力量不能满足需要，可操作性差；投资额太小，政府和公众关注程度低，审计效果会受到影响；四是效益审计项目必须是已建成并正式投入使用一定年限以上的项目，如果未建成或投入时间太短，则难以评价其投资效益。
四、关于公共投资项目效益审计方案的制定
在制定审计方案时应重点把握以下环节：一是明确审计目标．二是确定审计范围，细化审计重点内容，重点把握三个结合：一将项目概算合理性审计、项目招投标审计、合同执行审计以及工程造价审计与经济性审计相结合；二将概算执行审计、建设工期审计以及资金使用的真实合法审计与效率性审计相结合；三将项目建设规模、质量管理、目标实现程度审计与效果性审计相结合。三是整合审计资源，合理安排人员分工。针对不同的项目特点，审计分工灵活多样，成立紧密型的效益审计小组，根据审计人员的专业特点，让每一位参审人员在完成各自财务或工程审计工作之外，充分发挥特长，分别承担部分效益审计的任务。
效益审计技术方法是指在审计实施过程中收集和分析审计证据的技术和手段。由于效益审计范围更广，涉及项目投资管理活动的各个方面，甚至需要收集来自于被审计单位以外与审计事项相关的证据，因此需灵活运用多种技术方法，效益审计技术方法远远超出了传统财务收支审计技术的范畴。
五、关于公共投资项目效益审计的报告
绩效审计报告没有统一的格式，报告的格式与内容因审计评价对象内容的不同而不同，一般来说绩效审计报告的内容应该主要包括：1．项目基本情况，介绍审计实施的基本情况和被审计项目或单位的基本情况，并说明在评价绩效时有哪些特别的考虑，比如被审计单位受到了什么影响和限制等；2．审计评价，评价绩效的标准和结论以及支持结论的依据，必须一一列出，不管是好的方面还是差的方面；3．审计中发现的主要问题，主要与审计评价相对应，反映项目建设和运营管理中存在的主要问题，并揭示影响项目运行效益的主要原因；4．审计建议，审计建议针对的是重要领域，要客观、合理、可行，绩效审计报告主要是建设性的，要站在帮助被审项目提高效益的角度上，从改进被审计单位管理的体制和方法，提高管理效率，以更好的完成项目建设目标的角度提出建议。
六、关于公共投资项目效益审计制度的完善
解决公共投资项目效益审计的法律依据，健全完善公共投资项目效益审计的规范是需要给予充分关注的重要问题。
这包括两方面的内容：一是要做好效益审计的有关立法工作，明确效益审计的法律地位，使效益审计有必要的法律制度保障和工作机制保障；二是制定和完善国家审计机关的效益审计准则、质量控制办法、审计结果公告办法等规范，以确保效益审计的质量。
参考文献：
[关键词]商业地产;实物期权;投资决策
传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。
当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。
经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。
因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。
一、商业地产投资的实物期权特性分析
商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。
在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。
根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。
二、商业地产投资决策实物期权模型构建
从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。
本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:
1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。
2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。
3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。
4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:
5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。
下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]
假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)
其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到
式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:
则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)
以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。
三、模型的相关参数确定
本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。
C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。
S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。
最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:
其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。
四、实证研究
1.样本选取
某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。
2.传统的项目投资决策分析
为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。
该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。
根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。
考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。
3.基于实物期权方法的投资决策分析
下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。
参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。
租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。
下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。
则:
因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。
4.实物期权价值的敏感性分析
这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。
假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。
通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。
五、结语
本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。
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