时间：2023-09-01 16:56:28
今天，数不清的商业模式创新正在涌现。采用全新商业模式的新兴产业正在成为传统产业的掘墓人。你能想象出从现在开始，2年、5年甚至10年之后你公司的商业模式将会是什么样子的吗？你会在主导者行列吗？你会从容面对那些挥舞着崭新、令人敬畏的商业模式的竞争者吗？
关键词：商业模式
《商业模式新生代》应该说是这两年出版的一本“奇书”——简单易懂的商业模式画布、可视化的风格、来自45个国家共470名实践家组成的研究社区，这不仅仅是讨论“商业模式”设计的书籍，而其本身就是商业模式的创新，将商业模式创新这看似艰深复杂的工作变得简单易懂。
商业模式画布随着《商业模式新生代》的出版而逐步为中国的广大读者所熟悉，而除了把商业模式画布应用于组织的商业模式描述、转变、创新外，商业模式画布更多地呈现出一种系统化的思维方式。
近日，《商业模式新生代》的合著者伊夫·皮尼厄来京在接受专访时强调，对于商业模式而言，设计之后更为重要的工作是测试。在谈到为什么之后又出版《商业模式新生代（个人篇）》的一个理由时，答案非常有意思，就是为了测试《商业模式新生代》这种运作模式是否可成功复制。
在谈到在如今经济不景气下的大环境下企业如何调整商业模式画布来获得生机时，伊夫·皮尼厄坦言：如果他知道答案，他早就成富翁了。他进一步解释，商业模式分设计（design）和运营（execution）两部分，大约各占10%和90%的权重，而商业模式画布不涉及后者。
商业模式：重要的是测试
《新智囊》：在设计商业模式的时候，有哪些关键的环节？
伊夫·皮尼厄：在设计商业模式的时候，会涉及三个方面的内容。一个就是到底什么是一个新的商业模式？还有一个就是在创建这个商业模式的时候，运用一些什么样的设计技巧，来产生一个真正的新的商业模式，而不只是简单地重复已有的那些模式。第三个就是如何在实行这个商业模式之前，先做一个测试，看看它是否可行。
《新智囊》：测试环节如何进行？
伊夫·皮尼厄：你要去设计不同的假设，然后一个一个地去测试这些假设，你需要亲自出去寻找客户，并且问他们的意见，在他们给出意见以后，你就要把这个意见用到你的这个模式上去进行调整，最后寻找到一种合适的。有两种就是来测试的办法，以出书为例，一种就是你出去仅仅是问这个客户，我明年如果出一本书，你愿不愿意买呢？他可能会说愿意，但是第二年他可能根本没有去买。那么第二种办法就是，你问他愿不愿意去买，当他愿意去买的时候，跟他收一千块钱，如果他交了钱，说明这本书是真的有市场。
《新智囊》：对于创业者而言，光是读好这本书就能设计商业模式吗？
伊夫·皮尼厄：我们已经举办了很多工作坊（workshop），书上的这些内容可能我们用一小时就可以解释完了，是非常简单的，但是在你真的设计出一个新的商业模式之前，肯定是要给它详细的定义。就比如说苹果公司，如果现在让你定义它的商业模式，可能你也不是很轻易的就能做出来，在定义一个商业模式的时候，你需要来分析它的各种细节，还有各个版块之间的关系。
通过商业模式画布共同研讨
《新智囊》：商业模式画布给了大家一个共同探讨的平台，这个想法的初衷是什么？
伊夫·皮尼厄：在十年之前问同样问题，商业模式到底是什么？脑海中可能有这样的问题，五个人可能有五个不同的答案，我们共同创建一个商业模式，但是如果你说的语言不一样就很难做，所以人们就想开创出一种工具，有共同的语言，能够避免所谓巴比塔的困境。如果想设计这个商业模式，至少有共同的概念、共同的想法才能在一起工作。
《新智囊》：《商业模式新生代》一书最吸引人的是其本身“共同创作”这个过程，但这种方式的实现是有一定难度的，有很多的问题和挑战。比如内容作者怎么跟那些设计师合作，又如何与470名协作者合作？这其中的关键点和挑战是什么？
伊夫·皮尼厄：并没有那么复杂，真正的实际作者只有两个人，其他的470个人只是提供他们的意见、评论，然后由作者来决定哪些评论要、哪些评论不要。但是，这些评论者只要他们参加评论了，他们的名字就都被列到书中。
《新智囊》：这些协作者的具体回报是什么？他们分享相关的利益吗？
伊夫·皮尼厄：他们得到的好处只是把名字放在里面，他们并不参与分钱，但他们可以去教这本书，比如开课，或者是用这里面的方法去开他们自己的商业活动。
商业模式如何确保“赢”？
《新智囊》：对于很多企业来说，商业模式不仅要设计出来，还要保证“赢”，这个如何实现？
伊夫·皮尼厄：这个模式只是限定在创意阶段，然后设计这个模式，但是后面执行阶段就不管了。这个模式覆盖的创意这个部分是非常重要的，即使它在整个的过程中可能只占10%的比重，但也是非常重要的。后面那90%的实行部分，即使去找国际知名咨询公司可能也是非常难的。
《新智囊》：商业模式画布实际上是把创新工具化、模式化了，这种方式适用性怎样？反馈如何？
伊夫·皮尼厄：我的学术研究背景是信息管理系统，平时在设计软件或者是信息系统的时候，会经常运用到可视化的工具或者是一些原型的建立方法。恰好在上世纪90年代，一些年轻的创业者去找到我，但解释他们自己的商业模式的时候，会非常地困难，因为他们没有这么一个界定的模型，他们会非常费力地去解释脑子里的想法，但解释不清，于是我就问他们一些问题，到底谁是你的目标客户，你们的核心资源到底是什么？等等，然后去让他们把这个想法形成一个清晰的表述，而后告诉那些风险投资者，最后就形成了这九个模块组成的商业模式画布。然后又发现这个方法不仅可以帮助这些年轻的创业者，也适用于成熟企业的管理者。
关键词：商业网点 零售业 商圈理论 布局
零售业是流通领域中的最后一个环节，是实现生产者、经营者与消费者之间联系的桥梁和纽带。零售网点布局是否合理是保障这一桥梁是否畅通从而整个经济能否高效运行的关键。然而，目前我国许多大中城市的商业网点布局模式却仍然延续着建国初期的模式，这种状况已经很难适应现代城市经济发展的要求。随着市场经济的发展和流通体制改革的深化，以及加入WTO后带来的一系列冲击，零售业的发展已呈现出前所未有的竞争态势，正经受着一场严峻的挑战。为此，我们必须按照流通现代化的要求，对我国大中城市的商业网点布局重新进行探讨。
就零售业态而言，目前我国大中城市的零售业态主要有百货店、购物中心、超市、仓储式商场、专卖（业）店、便利店、无店铺销售、网上销售、商品批发市场等。自上世纪80年代末起，国外一些跨国零售集团便开始试探性地进入中国零售市场，90年代这种进入势头持续高涨，形成了外商全面抢占中国零售市场的态势，进入新千年后，各大外商零售集团更是进一步加快了投资我国零售业的步伐。这种情况下，如何从布局模式上对各种零售业态的发展进行有效的规范和引导，对于促进零售业的现代化和零售市场的高效化，从而对于保障经济、社会、资源与环境的协调发展，无疑具有十分重要的意义。
我国大中城市商业网点布局现状
长期以来，由于受“重生产轻流通”思想观念和计划经济体制的影响，我国流通服务业的发展严重滞后，与建立社会主义市场经济体制的要求有较大差距，现有的商业网点布局状况，不适应城市化进程加快、全面建设小康社会和参与经济全球化的客观需要。目前，我国大中城市商业网点布局的现状，总体来看，主要有如下特点：
自发性
我国大中城市的商业网点布局基本上处于一种自发性的状态。建国初期，由于受自然经济的影响，我国城市商业所经营的商品大多来源于农产品的剩余物，其商品流通主要局限于由农村向城市的单向流通。这种市场的狭隘性，在客观上就使得城市商业网点不可能也没有必要进行精心而合理的布局。只要“以其所有，易其所无”便可得到满足；社会主义改造基本完成以后，虽然建立了国营商业，但也主要是以百货店为主，以我为中心的“贵族”气息颇浓，同时又由于受短缺经济理念的束缚，所以全国各大中城市商业网点的布局也一直属于“随意设置”的局面，很少考虑商业产业的服务性特征；改革开放以来，随着相对过剩经济条件的出现，买方市场向卖方市场的转变，使得决策者和经营者虽已逐渐意识到商业的功能不仅在于满足消费者对购买商品的需要，而是更应满足消费者对其服务的需要，但由于传统经营理念的惯性作用和消费观念意识难以转变，商业企业的行为主要是受短期利益所驱动，商业网点布局仍基本处于一种自发状态。
无序性
在我国，由于“商圈”理论研究滞后，而且也一直未能引起学术界足够的重视，其结果，致使商业网点布局长期缺乏科学依据，主观性、随意性和无序性的问题十分突出。就业态布局而言，本批发业为零售业服务，零售业为消费者服务，这是由不同业态的经济性质所决定的，但改革开放以来，在原有的批零体系被打破后，许多城市并没有相应地建立起符合现代流通规律要求的新的批零体系，对流通体系的布局缺乏科学合理的规划和引导，不仅使批零两个纵向环节严重脱节、失衡，而且也使零售各业态间的布局杂乱无章，各业态的特色彼此在淡化，经营方式、经营理念和目标市场定位在趋同，一切似乎都是在小商品生产方式的无政府状态中朝着“集贸市场化”的方向加速回归。其次，就商业的主客体（尤其是客体）布局来看，无序性的问题也十分突出。无论是从商业客体的使用价值的保存上看，还是从商业客体的运行时间和流向上看，我国大中城市的商业主客体布局都显得无序。
滞后性
改革开放以来，随着经济的高速增长和城市化步伐的加快，我国大中城市的规模急剧扩大，城市经济总量迅速增加，居住、交通、通讯条件日益改善，居民的消费理念不断更新，消费方式在急剧变革，但与此相对应，商业网点的布局却未能发生根本性的变化，大部分城市还固守着传统的格局。
无政府状态
在我国大中城市，商业网点布局上私人投资者随意布局排斥城市总体规划的现象普遍存在。一方面由于受短期经济利益的驱动，商业网点布局难以克服无政府行为，另一方面，对所谓“政绩”工程的过度追求，也使商业网点布局处于一种随意的状态。
我国商业网点布局原则及影响因素
社会主义市场经济，要求有与其相适应的商业网点布局体系，而我国大中城市目前的商业网点布局体系仍然是计划体制下形成的，明显落后于现实经济发展的需要，这就要求我们必须对过去的商业网点布局进行重新的评估，并按照现代大流通的要求，努力探索适合我国城市经济发展需要的新的商业网点布局模式。
在市场经济条件下，大中城市的商业网点布局必须遵循如下两大原则：
第一，以消费者为中心的原则。这是因为，消费结构和消费标准是随着经济发展而不断发生变化的，消费需求层次不同，对购物的服务要求就会有所不同。随着物质生活水平的提高，消费者的选择权在扩大，要求提供的购物服务的内涵在不断延伸，这种变化在提供新的市场机会的同时，也在增加着市场的不稳定性。所以，选择什么样的经营方式，附加什么样的服务内容，体现什么样的经营理念，烘托什么样的经营文化等，都必须以消费者为中心，以最大限度地满足消费者的全方位需求为出发点。
第二，经营定位原则。在市场经济环境里，对任何一个企业来说，都有一个市场定位问题。现代市场定位包括四个方面的内容：一是区域定位，即指企业在什么地点，选择什么区段，才能取得区为优势，并形成中心效应和群体效应；二是规模定位，即在既定的区域，多大的店铺规模才能产生最佳效益的问题；三是商品定位和服务对象定位，即指以经营什么类型、什么档次的商品为主，其目标市场定位于哪个阶层的消费者；四是经营定位，即指选择与其目标市场相适应的经营方式的问题。可见，经营定位是市场定位中的重要内容，而市场定位则是全方位的定位，是一个系统工程。
应当指出，在市场上，每年既有许多新的店铺诞生，又有众多店铺被淘汰或倒闭，其原因之一就在于其市场定位不当，或经营定位不当所致。
在对大中城市的商业网点进行科学合理的布局时，一般应主要考虑如下几个因素：
第一、商圈因素。商圈，又称“商业圈”或“商势圈”，是指商业企业吸引顾客的区域范围。对企业而言，商圈便是其业务活动的空间，在这一空间范围内，企业向目标市场即所圈定的消费者提供商品和服务。对消费者而言，商圈则是其能够方便地实施购物行为的空间范围。
一个设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，包括点、线、面、流四个方面。点，是指商圈的中心点。又指目标市场区域的中心点；线，是指区域内和区域间纵横交错的依存关系，使商圈具有一定的吸引力；面，是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度；流，是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。作为企业来说，就是以企业为中心，选择一定的地域，并在这一地域的市场中，确定自己的经营势力范围。店铺首先要选择在适当的地点开业，而要确定适宜的地点，则必须设定自己的势力范围即商圈。商圈状况反映着商业网点的市场机会和市场潜力的大小。分析商圈主要是分析影响商圈设定的各种因素。包括人口数量与结构的特征及其发展趋势和购买潜力，竞争者的经营状况，区域内的经济发展前景及产业多元化程度，区域内的交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等环境设施的匹配状况，劳动力市场条件，法律、工商行政管理等制度环境因素，民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施状况等。不过，上述这些都还是传统意义上的影响商圈的主要因素，除此之外，在进行现代商业网点布局时，还应着重考虑现代都市消费者的多元化需求状况、与相邻地区和相邻城市商圈的重叠状况、，信贷消费的可能性、私车的普及程度、居民住宅的环形化发展程度等因素。
第二、竞争力。与其他产业相比，零售业的规模经济性相对较弱，其市场集中度的提高主要是通过发展连锁经营来实现的，其集群效应也主要产生于范围效应。一般而言，在同一商圈内，随着经营同类商品的店铺的增多，各自的市场份额就会因彼此间的竞争而降低，而且，其相互间的距离越近其竞争也越激烈。从这方面考虑，经营内容相同的店铺应尽可能避免集聚在一起，以求扩大自己的市场半径，维持自己特有的销售区域。但是，从消费者的角度来说，一定数量的同类零售店铺相对集中分布则是有利的。因此，在进行零售网点布局时，必须要对经营业态、经营内容、经营范围等进行科学合理的组合，既要考虑竞争的需要，有要考虑效率和效益的要求。
第三、商品。经营的商品资源，有一个面宽与面窄的问题，即所谓广度。经营商品的广度不同，经营类型亦不同，即使是经营同类商品，由于品种不同，多寡不同，其经营类型也不同。其次，经营的商品还有一个深度的问题。每种商品有品牌、品质、规格、色彩、款式、档次之分。深度不同，也会使零售店类型呈现不同形态。如果从深度与广度结合，也会产生不同类型的零售店。例如，广而深则百货店，窄而深则是专业店。
构建我国大中城市商业网点布局的新模式
目前我国大中城市商业网点的布局模式，基本属于是以传统的繁华区或商业界为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式。但随着城市经济的发展，人们的生活质量不断提高，交通条件日益改善（尤其是四车的普及），工作与生活在空间上愈来愈相对分离，居民居住愈来愈环形化和边缘化，为了适应这一趋势，就要求城市的商业网点布局必须要有新的思路，确立新的理念，构建新的模式。
从上述强调的商业网点布局原则来看，在对我国大中城市商业网点进行重新布局时，必须要使经营理念伴随着消费观念的变化而变化，客观地分析我国经济发展的宏观与微观形势，充分了解消费者的消费愿望与消费能力，注重经营者的经济效应与消费者的消费效应，一定要在尊重现代城市发展规律的前提下，使商业网点布局与城市的整体规划和生产力布局协调一致，既要尊重历史和现实，更要注重未来的需要，突出前瞻性，努力探索和构建我国大中城市商业网点布局的新模式。为此，我们认为，在对我国大中城市的商业网点进行重新布局时，应依循如下基本思路：
根据现代城市的发展规律，应重视商业网点布局的城市边缘化趋势。随着城市化水平的提高，人们对生活质量的要求会将商业网点的布局逐步推离城市中心点。人们居住环境的城市边缘化，要求购买商品和接受服务越来越多地能在城市的边缘地带实现，同时，四通八达的城市交通网，也为商业网店的城市边缘化提供了可能性条件，而信贷消费又在一定程度上加快了商业网点向城市边缘地带布局的速度，私车的普及更使城市商业网点布局的边缘化和环形化具有了必要性和可能性。
“以点带面”的商业网点布局形式将取代“点点布局”的形式。应由“以点带面”的辐射效应代替“点点布局”的聚集效应；由大中城市单一的同心圆式的布局网络向与“卫星”城市交叠的立体时布局网络发展；由注重“进货”的布局模式向注重“消费心理”的布局模式转变。
1、电商平台角度。
未来加盟制和直营企业谁会发展的更好，首先要从电商平台的角度出发，这主要从成本、服务和产品三个方面进行考虑，如果追求物流成本考虑，将会选择加盟的通达等，若考虑服务质量和时效（高端电商件）方面则会选择直营的顺丰等。另外，从产品角度出发，生鲜电商平台则更可能会选择具有生鲜实力的直营企业，如顺丰或京东进行承运。那么从电商角度而言，低价电商、品质电商和生鲜电商和谁更具发展潜力，必将对下游快递供应商的选择带来影响。
从目前来看，低价电商拼多多脱颖而出，又强势带动了一波快递市场的高速增长，加盟制快递企业为最大的受益者。那么未来消费人群，电商平台的变化如何，将直接影响到快递供应商的选择。
2、配送模式角。
除了商流方面，仓配对快递企业也将产生深远的影响，随着C2C向B2C不断的转变，商家越变越大（C端商家向B端品牌商家转变），仓配模式成为大客户首选，尤其对于目前仍然为流量王的阿里和京东，仓配业务量占比不断提升一定会对全网型配送带来影响。
需要注意的是，仓配其实分为两种模式，一个是单仓发全国，还有就是分布式仓储配送，单仓发全国即商家入单仓（商家基于产品类型和成本考虑），然后发给全国消费者，本质上仍是全网型配送；而分布式仓储则是真真意义上的前置仓，通过大数据预测，提前将货放在就近的仓储里面，客户下单后快速出仓完成配送，本质上则为城配或落地配业务。
进仓模式下，配的供应商往往是由仓的所有者（或管理者）来决定的，如进了京东仓将主要由京东物流进行配送；而入了苏宁仓，则可能交给苏宁快递或者天天进行配送；菜鸟仓则会给通达系进行承运。一仓发全国更适合全网型快递公司进行配送，而分布式仓储除全网型配送外，落地配企业，和同城即时配也会参与进来，竞争更加激烈。
相比单仓发全国的模式，通达系在分布式仓储配送方面面临竞争将更为激烈。很显然实力雄厚、热销、产品标准化的大客户，为了满足客户的时效要求，多会选择分布式仓储。因此未来仓配模式与全网型配送占比、以及单仓和分布式仓储的占比变化，也将影响到整个快递市场格局。
综上，快递企业需要理清未来市场发展方向，从电商平台和配送模式的变化趋势上来分析是有必要的，只有抓住市场趋势，提前做出预判和布局，才能在未来竞争中做好准备。目前，各家在末端和仓配方面的布局，并在电商平台类型和配送模式上互相渗透，最后物流一图以高端低端市场、仓配和全网型配送互相渗透的两个案例加以讨论。
（来源：文章屋网 ）
关键词：布丁连锁酒店；特许经营；加盟；经营模式
中图分类号：F721.7 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）011(C)-0361-01
一、“布丁”连锁酒店与加盟商的共赢模式
现在业界主要采取的加盟模式是以“开放”与“管理”的两种加盟模式为主。
传统“开放”的加盟模式是业界的常用模式，而布丁“管理”的“投资加盟”加盟模式则是一个连锁加盟模式的创新，我称之为“直营加盟店”，其类似投资加盟方式，由布丁按照直营方式运营管理加盟店，业主只以物业及现金形式入股该店，年终获取分红，不参与该店的直接管理。为了能够让大家更清楚的明白这两种方式，我用下图表示两种模式，如图1和图2
图1传统“放”式特许加盟模式
图2布丁“直营加盟店”模式
传统“开放”的加盟模式只是满足了总部收取加盟费的心理，不能满足加盟商的需求，如：业界培训、管理模式的复制等。而且，总部的品牌也有肯能会因为加盟商素质的高低不一而导致品牌价值缩水，并不能很好的达到共赢效果。
布丁的“管理直营店”模式，不仅能够让自己获得资金的投入，又能让自己参与管理加盟店，将自己的管理方式直接使用在加盟店中，完全传承总部的一切，有保障了加盟人的利益，使得总部与加盟商真正的获得了共赢。
二、布丁连锁经营模式给我国经济型酒店连锁经营的借鉴
我认为布丁给我国经济型酒店连锁经营的借鉴，是由以下4点组成的。
1、准确的目标市场定位
只有准确的定位了目标客户，为那些目标客户量身定制了服务标准，硬件设施，才能在市场竞争中占据稳定的客户资源。
2、选址
由于确定了目标客户，所以选址也必须里那些目标客户要去的场所比较近，所以布丁的选址标准也非常值得借鉴。
3、标准化的执行
将直营与加盟的结合，所产生出的新的加盟模式“直营加盟店”，既避免了直营连锁的成本高、投入大的缺陷，又避免了加盟连锁中加盟商的素质的高低所导致的服务变形、标准执行不到位，所以这种模式在扩张中是低成本运营的，又降低总部的服务标准。
4、保证加盟商的利益
结束语：通过对布丁连锁酒店连锁模式特征、成功关键因素的分析以及对布丁连锁酒店的管理模式的研究，虽然不能可以一概而论，但我觉得对酒店连锁业还是有值得借鉴的地方的。得出以下结论：
1、得益于中国国内旅游的蓬勃发展，近5年，中国经济型酒店将是良好的投资机会。
2、经济型酒店经营的关键成功因素是成本控制能力、区位、配套能力、品牌与网络；与其他类型的酒店相比，成本控制能力与配套能力对经济型酒店尤其重要。
3、与网络企业、销售公司形成战略联盟方式是经济型酒店地域扩张的重要手段。
作者单位：杭州树人大学
参考文献：
[1]李维华.特许经营学[M].北京:中国发展出版社,2009.06.
[2]韩军.连锁型经济酒店成长期市场定分析与定位研究[J].商业现代化,2009,(1):16.
[3]李振芳.经济型酒店的连锁化经营研究[D].南京:南京农业大学,2008.05.
【关键词】联合开发 空间布局模式 土地特征
城市轨道交通“地铁+物业”的联合开发能够优化城市的空间结构,促进城市空间的有序增长和土地的合理利用。轨道交通建设应结合商业、广告、上盖物业及沿线一体化开发等途径整合轨道交通资源,实现城市轨道交通资金筹措,进而赢利。武汉市轨道交通1号线的站点建设与城市开发缺乏互动,未形成站点周边土地的高密度开发,人口岗位覆盖率较低、各种方式交通换乘不方便等原因导致轨道交通出行不便,影响轨道客流。在借鉴1号线建设开发经验的基础上,在地铁建设初期对2号线的开局就进行详尽规划,将联合开发模式、物业空间的布局模式进行细分,以适应2号线沿线不同区段物业的开发要求,避免出现对1号线物业开发的漏洞。
一、“地铁+物业”联合开发的空间模式
1、联合开发的概念
联合开发就是将地铁公司、政府部门、房地产开发企业以及其他经济主体之间组成联合经济体,共同进行城市轨道交通周边物业的开发、共同承担风险和分享利润的合作投资方式。因此,联合开发是一个协调多方利益机制、共同协作的活动。在联合开发的实施过程中,强调政府、地铁公司与物业开发公司的合作,由城市轨道交通建设主体利用自身在规划、土地等方面的法定权利,结合物业开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,保障联合开发的成功实施。联合开发的规模要求与商业定位密切融合,对现有物业和新开发物业的整合是联合开发规模规划的重要因素。而商业定位不当会使商机流失,导致城市轨道建设所带来的潜在价值没能得到充分挖掘。
2、联合开发的模式
联合开发的项目分布于城市轨道交通的各个站点,由站点所处区位的不同、土地特征与周边城市环境的差异等特点决定了联合开发的商业设施呈现出不同的建筑形态及空间特性。根据联合开发所形成的建筑形态及空间特征,可以把联合开发模式划分为地上综合体型、地下空间综合体型和区域网络型三种类型。
地上综合体型的联合开发所形成的建筑体量大部分位于地面以上,这种模式适合于地铁、轻轨等地下、地面和高架线路模式。商业综合体建筑与轨道交通车站的空间位置关系主要有:垂直层叠式、穿越式、通道连接式。地上综合体型的开发通常规模较大,多为综合型的商业模式,包括住宅、商业、公共交通设施和公园等公益场所建设。目前比较成功的开发案例是东京大都会广场。
地下空间综合体是集商业、交通、娱乐、停车、防灾等多种城市功能的地下综合体。这种模式主要适用于位于城市中心区域,周边地面建筑物较为集中,或者地面上为绿地、城市广场等,在用地受到限制的状况下,为了有效开发零散的土地资源而采取的开发形式。地下空间综合体的形态可分为交通型、广场型和复合型。交通型通常位于城市较为宽阔的道路地下,一般规模有限,主要用于过路通道等建设;广场型通常位于城市广场或绿地底下;复合型为前两者的复合,一般规模庞大,内部空间较为复杂。在地下复合型的联合开发中,商业部分不仅要与地铁站之间以地下通道相连,还与城市街道和周边商业设施之间的步行系统相连,以相互贯通的地下空间网络将周边区域资源整合。采用这种模式要注重地下空间的环境设计,使绿化景观和自然采光延伸到地下空间。对于复合型的开发要重视地下商业的主题定位,突出特色,弥补其空间环境的劣势。广州地下物业开发成功的只有“流行前线”与天河购物中心,“流行前线”与烈士陵园地铁站由通道连接,与地面中华广场商业城和陵园西手机城相互掩映,物业开发规模大,消费群体定位为追求潮流的青年人,成为广州老城区的一个重要消费区域。但与公园站连接的“动漫星城”,作为广州最大的地下商城,以动画、漫游为经营中心,是全国首个动漫网游体验基地。但由于大部分的经营项目与其主题并不密切相关,“动漫星城”没有取得与“流行前线”一样的成功。
由于地下空间一般不计入规划控制的容积率,且对它的开发不用另外支付或支付很少的地价费用,当(地上建筑造价+土地价格/容积率)>(地下建筑造价+地下空间价格)时,开发地下空间只需要付出较小的经济成本,在这种情况下,联合开发的地下综合体的开发优先于地上综合体的开发。
区域网络型联合开发适用于规划好的城市副中心,围绕轨道交通的枢纽站而进行的区域性的大规模开发。网络型联合开发通常会包括若干个地面综合体,以及一个或多个地下商业街。这一类的开发要求在规划时就将商业设施与交通设施协调,构建一个综合商业区域,区内的中心建筑与轨道交通车站紧密结合,其他建筑通过地面或立体的步行系统与交通设施相连。由步行设施将相邻建筑内部商业空间联为一体,使整个区域成为一个三维复合网络结构。此类联合开发规模巨大、数量较少,一般只有在高密度的特大型城市的中心商业区才有可能出现。对于2号线光谷站的物业开发适合采用区域网络型联合开发。
3、联合开发的土地特征
武汉城市轨道交通联合开发模式涉及到A、B、C线的联合开发。A线:站点本身的工程用地;B线:站点工程周边相关配套设施的用地,包括停车场、绿化、公共设施用地等;C线:市政府拨给地铁公司的储备用地,以及轨道交通沿线用地的开发权。A线、B线构成所谓的红线范围,在该范围内主要解决站点与周边公共设施的衔接问题,增加公共交通与轨道交通换乘的便捷性。C线的储备用地主要用于物业开发,包括住宅、店铺、写字楼的开发。在联合规划设计中,还需要解决周边物业建筑物与红线范围内站点易达性的问题。
二、物业空间布局模式
1、城市轨道交通站点周边发展物业模式
此种模式比较适合旧城区改造、新区开发或远郊区卫星城建设。由于需对原有物业进行大规模改造,会给开发商带来较大的开发成本。在进行开发时,首先从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划,避免出现过于密集问题;其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化,在距轨道交通500m以内的地区物业应高强度开发,开发强度逐级递减,2km外由于轨道交通对土地增值影响较小,故开发强度最弱。如香港地铁、北京地铁8、13号线采用这种模式。
2、城市轨道线路下部发展物业模式
对于高架线路,由于标高较高,往往要设计多层的车站,轻轨较多采用这种模式。这时可采用线路自建筑物上部或中部通过的开发模式,将线路与建筑物构筑为一个整体;另外也可以采用“高架下的建筑物”,将线路设计成高架,使线路与建筑物从结构上分离。这种模式占地少,可以极大地减少拆迁,非常适合在现有城区修建,但需注意轨道交通噪音对物业安全性、舒适性的影响。
3、城市轨道交通线路上部发展物业模式
当线路位于隧道内时,可以在隧道上方修建不同形式的建筑,这种情况对于地铁较为实用,我国最早的地铁――北京2号线就是这种形式,发展也比较成熟。根据使用要求和埋深不同,既可以设计整体结构,又可以从构造上分开。这种模式要防止物业发展和地铁建设互相影响,要多从安全角度考虑,采用诸多措施,控制沉降。
4、上盖大平台物业发展模式
这种模式在国外应用较多,具有很大发展的潜力,这种模式需要进行很好的规划并要解决噪音、换乘、周边设施等技术问题,所以不易为人们接受。这种开发模式的地块一般体量都较大,建筑规模宏大,综合强,上盖物业的成功开发能够带来良好的社会效益、环境效益和经济效益。城市轨道交通沿线上盖物业在一个合理距离范围内与城市轨道交通车站出入口通道密切相连,与各种配套设施相辅相成。同时,这种开发模式在开发建设中需要进行周密的规划设计,保证城市轨道交通工期与城市轨道交通结构的稳定与安全。
这4种物业空间布局模式各有优缺点,武汉地铁公司要依据轨道交通建设情况,依沿线物业存有量状况等具体的城市资源环境灵活运用。
三、武汉轨道交通2号线周边物业的联合开发模式及空间布局模式
武汉城市轨道交通2号线是武汉第一条越江地铁线路,也是武汉市轨道交通线网中线路最长、预测客流量最多、对过江交通格局影响最大的地铁线路,2号线的线路如图1所示。建成后,可承担约50%的公交过江客流。对“地铁+物业”的开发设想,应综合交通换乘、城市景观、开发效益等全面研究。2号线沿线站点可供开发的土地面积为652217平方米,可供开发的地上物业面积为1921200平方米,其中居住物业开发面积为1219200平方米,商业物业开发面积为70200平方米。地下空间的定位分为地下空间一般性利用区和地下空间重点利用区,地下空间一般利用区是在满足人防及轨道交通建设的前提下可适度建设地下停车设备及设备用房,地下空间重点利用区的主导功能为商业、静态交通设施即地下停车场,且地下空间建筑面积原则上不应低于其地上建筑面积的20%。本文以地下空间重点利用区为商业开发空间,地下可供开发的商业空间面积为127660平方米。
1、金银潭站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站
这一段区域的特点是以居住和商业服务为主,开发强度属于中等,应进行地面综合体型的联合开发。按土地特征划分,主要在A线范围内进行开发,联合开发用地的主导性质为公共交通用地,复合性质为商业用地或居住与公共设施混合用地。在此区段有常青车辆段上的物业开发,其可开发的居住面积为820000平方米,商业物业开发面积为3000平方米,而此区域以经济适用房和保障性住房开发为主,在规划设计和技术要求上要注重噪声、振动、换乘等问题。这几个站点应统筹规划,在物业空间布局上,采取上盖大平台物业开发模式,结合地铁线的建设同步进行。地下空间的开发以交通型开发为主。
2、范湖路站、青年路站、航空路站、中山公园站、循礼门站、江汉路站、积玉桥站
这一段区域主要是商业金融、行政办公、文化娱乐及居住形式,开发强度较高,武汉地铁公司很难获得大面积土地开发。其中航空路站、江汉路站作为区域商业中心,积玉桥站为武汉中央活动区高档居住区,对这些地块应进行高容积率开发。建议采取的联合开发模式是区域网络型联合开发,范湖路站、青年路站、航空路站主要在A线范围内进行物业开发,用地性质为公共设施与居住混合用地,复合性质为商务写字楼、商业用地。对中山公园站到积玉桥站主要在A+B线范围内进行开发,其中中山公园站主要进行商业、酒店式公寓物业的建设,各站点应重视交通接驳设施的建设,在规划时就将商业设施与交通设施协调,构建一个综合商业区域,区内的中心建筑与轨道交通车站直接紧密结合成一个整体,而其他建筑则通过地面或立体的步行系统实现与交通设施之间的联系。在这一区段的物业空间布局主要采取上盖大平台开发模式,集约用地。地下综合体的开发以复合型为主导,因地下可供开发的空间多为重点开发区域。
3、螃蟹甲站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、石牌岭站、街道口站、广埠屯站
这段区域开发强度高,主要以行政办公、娱乐、商业、医疗、教育为主。小龟山站可供开发的商业用地为13414平方米,在A+B线范围内开发,用地主导性质为公共交通用地,复合用地性质为公交枢纽站用地,其余的12730平方米的用地进行公园等配套的服务业用地开发,对地下空间虽为重点开发,主要以停车设施及设备用房为主。对石牌岭站、街道口站、广埠屯站的联合开发模式应采取区域网络型开发,对这段区域主要在A线范围内进行开发,用地主导性质为公共交通用地,复合性质为娱乐、办公、贸易咨询等。街道口作为区域商业中心,规划17399平方米的A+B线用地进行酒店、写字楼的开发。物业空间布局模式仍以上盖大平台模式为主,地下综合体的联合开发模式主导为广场型。
4、卓刀泉站、名都站、鲁巷光谷站
光谷站区域着力打造成城市的副中心,此区域的物业多为教育、商业、医疗、居住和广场等,联合开发模式应采用区域网络型开发,物业空间布局应为上盖大平台物业模式。这三站可供开发的土地面积为54192平方米,用地性质以居住及公共设施混合用地为主。对鲁巷光谷广场站,由于其C线范围内已进行成熟开发的有鲁巷广场、华美达光谷大酒店,其土地开发程度并不高,在A线区域划出13400平方米的土地进行开发,此站点的用地要兼容卫生防疫用地。对光谷站点的地下空间应进行重点利用,以综合性开发为主。卓刀泉站、名都站的地下空间为一般利用区,开发以交通型模式为主。
四、结论
对武汉地铁2号线沿线物业分区段进行开发,依据轨道交通沿线土地的特征,将可开发的土地划分为A、B、C线,不同的线域采取不同的联合开发模式和空间布局模式,使现有物业与新开发物业能够协调融合,并最大限度地开发土地资源,集约土地利用。交通在带动物业发展的同时,使物业能够成为疏散客流、规制井然的交通秩序的有效因素,以促进城市的资源环境得到可持续的发展。
(注:本文基金课题:武建[2008]92号-24,城市轨道交通沿线物业开发模式研究。)
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商业改造的分类
1商业街。这类改造主要是通过保留原有旧工业建筑以及街景，形成具有历史时代特性的商业街。商业街的改造模式注重历史原貌的还原，商业多以中高端餐饮、娱乐以及特色专卖店为主。
2购物中心。以购物中心为改造目的的旧工业建筑多位于城市较繁华地段，交通便利，而且有着比较大的体量，能够包容各式各样的商业业态。
3复合型商业。复合型商业主要是指改造后的工业厂房功能多样化、复合化，不只包括商业方向的改造，而且包含博物馆、城市公共空间、loft办公等方向的改造，以两种或两种以上组合呈现，形成复合的建筑空间。这种类型的商业改造对建筑的结构要求较小，功能的组成上也比较灵活，改造后的适应性很强，因而成为目前国内最常见的改造形式。
影响商业改造的因素
旧工业建筑改造中商业的形成和发展受到多方面因素的制约和影响，如项目本身的背景和规模、项目的周边环境、项目在城市的地理位置、项目的规划及定位、后期管理等都对旧工业建筑的商业改造结果有着非常重要的作用。
1背景和规模。根据建筑的历史背景不同，商业的组织形式也有着很大的不同。对于历史悠久或建筑风格独特的旧工业建筑，适合改造成与旅游相结合的商业，上海1933老厂坊就属于这种改造形式（图1）；而对于一般性的旧工业建筑，这些建筑有着一定的历史内涵，这类的厂房可以进行适当的保留而形成艺术区或者产业园，商业以附属型商业的形态存在；另外还有些改革开放后的厂房，这类建筑的价值不高，改造的尺度可以比较大，可以做商业卖场等。同样，旧工业建筑的规模对商业的形成也有很大的影响。不同的商业组织对商业的规模有着不同的要求，因而，较小规模的旧工业建筑商业改造项目中，商业多组织成商业街或者复合型商业的模式，只有当规模达到足够大，才考虑商业中心的商业模式。
2周边环境。改造项目的周边环境直接影响改造型商业的形成，不同的周边环境意味着不同的人群结构、交通状况，针对这些社会因素，会制定相应的商业策略和商业目标，其商业的构成、商业的定位、和商业的比重也会有着很大的差异性。如上海创意.幸福湾中的商业受周边商圈的影响，普通的商业模式已经达到饱和，但另一方面区域内商业餐饮存在一定的空白，因而以此为突破口，整个项目定位为"餐饮为主、娱乐为辅的商业策略，这样，通过商业的互补性避开了和周边商业的竞争，达到了很好的效果（图2）。
3地理位置。旧工业建筑在城市中的地理位置对旧工业建筑改造中的商业发展有很大的影响。其地理位置分为两种，一种是位于市区中心地带，周边经济比较发达，消费水准比较高，商业的形成较快，容易营造出比较成熟的商业氛围。另一种是位于城市的次中心区，周边的城市居民密度较低，经济水平不高，周边的商业还处于发展阶段，未形成规模。如上海半岛1919，商业只占整体很好的一部分，虽然招商已经有两三年的时间，但商业发展依旧很缓慢，这与所处的城市地理位置有很大的关联（图3）。
4整体的定位。在改造之前设计方会综合各方面的因素或基于政府统一规划的前提，明确项目的实施方向，对整个项目有个基本的定位。整体的定位和规划对改造型商业的形成起着决定性的作用，其商业的类型、组织形式、规模大小也直接受到项目定位的影响。不同的定位其中的商业会有着很大的差别。如上海城市雕塑艺术中心（图4）和上海复地四季广场（图5），两者分别定位为文化产业基地和商业综合体，两者的商业组织完全不同，前者商业少，规模小，项目主要功能为艺术展示，商业辅助存在，而后者商业多，规模较大，项目以商业为主。
商业改造的空间布局
商业空间对商业位置的选择有着很高的要求，需要便捷地可达性和良好的视野，能够让顾客方便、快捷的进入。由于旧工业建筑改造呈多元化形态，改造后的建筑功能往往不只是商业，还包括办公、博物馆，甚至公寓等，因而需要根据不同的情况，确定商业的空间分布。在实际的改造活动中，商业的空间布局有几种情况。
1“点”式布局。“点”式布局是指在以旧工业建筑群为改造目标的案例中，由于项目的定位为办公、艺术中心、城市游览空间等时，商业不作为项目的主体来进行设计，只是对建筑群中的一栋或者几栋建筑甚至是某栋建筑的一个小的部分来进行商业改造，以满足基地整体的需求。这类商业布局比较零散，但一般占据项目的交通便捷处或者是人流密集处，如上海八号桥案例中，商业位于基地的临街面和入口处(图6)。
2“线”式布局。“线”式布局多出现在以商业街为商业组织形式的改造项目中，商业沿着人流较多的市政道路布置，呈“线”型分布。这种布局可以形成较清晰的商业动向，也有着较好的商业氛围。如上海沃弗1864中商业以线性布置，沿街展开(图7)。
3“面”式布局。“面”式布局分为两种，一种是大型的独栋多层工业厂房，当商业与其它功能复合时，建筑的地面首层或下部几层改造成商业，而建筑上部多用作其他功能，这种布局使得建筑的功能分区比较明确，但这也使得交通的组织更加复杂化；另外一种则是改造对象为大型的工业区时，商业成片区分布，与其它的功能区分开来，如前身为金陵机械制造局的南京的1865园区，总占地21万m2，建筑面积10万m2，划分为科技创意研发区、山顶花园酒店商务区、科技创意博览区、工艺美术创作区和时尚商业休闲区五个功能区（图8）。
4“立体”式布局。在以综合性商业为改造目标的多层旧工业建筑改造案例中，商业作为唯一功能占据建筑的所有楼层。如由南京丝织厂和南京微分电机厂改造而来的南京恒鑫大厦，综合性餐饮商业分布在整个建筑内（图9）。
商业改造的建议
1人性化。人性化的设计就是指以人为本，注重人在空间中的感觉。之所以强调人性化的设计，是因为原有的工业建筑是以生产为主要目的，无论是从空间的尺度上还是从各项配套设施上都不是为人服务的，忽略了人在其中的感觉。而现代商业建筑服务的对象是人，更加强调人在商业建筑中的感觉，因而需要根据商业空间的功能与需求进行适度的改造。此外，还需要考虑无障碍设计。
2个性化。为了吸引消费者，营造独特的商业环境，现代商业需要有个性。不同的商业由于不同的商品和服务内容，对空间环境也有着不同的追求。因而，在进行内部空间改造时，应该根据各自的品牌文化特点，赋予空间以个性魅力。
3历史人文性。注重历史文化的延续。现代商业强调空间的内涵性、人文特色性。而旧的工业建筑作为城市发展的名片，是城市的无形资产，是城市的人文精神所在和魅力源泉，所以在保护工业文化的前提下来进行商业改造，对营造商业空间是非常有益的。
[关键词] 商业银行 多点布局 0-1整数规划数学模型 遗传算法
投资者在进行投资决策时,通常面临的不是单独一个项目,而是一个项目群,投资者追求的不是单一项目的局部最优,而是项目群的整体最优。当项目群中各项目相互独立,项目的取舍不影响其他项目的取舍时,只要资金允许,投资者就可以任意选择项目群中的有利项目。对于商业银行单一点布局方案而言,投资者只要具有足够的资金，凡是净现值NPV≥0或者内部收益率IRR≥i0的商业银行布点方案都是可行的,可以全部采纳。但在实际中,项目群的资金总需求量很难与当时可利用的资金供应量刚好一致，当实际的资金供应量不足以分配到全部NPV≥0的项目上时,投资者便不能采纳全部可行项目。投资者必须在资金有限的情况下，从项目群中选择某些项目,并放弃另一些项目(而这另一些项目从其自身经济性看是可行的)。我国当前的投资决策必然是受资金限制下的投资决策,投资者如何在资金有限的情况下，对不同投资规模的项目进行选优,这将是一个亟待解决的问题,在资源限制条件下的商业银行多点布局优选也面临着相同的问题，如何保证在给定资金预算总额的前提下使商业银行取得最大的布点经济效果(即实现净现值NPV最大化),也是本文将要解决的问题。
一、商业银行多点布局优选的数学模型
在实际的商业银行多点布局优选经济评价中，从需要项目群中选择布点不仅仅只是从经济角度进行分析，还需要考虑社会效益、发展潜力和可持续能力等其他因素，即商业银行多点布局优选问题是一个多指标评价分析问题,针对这类问题,若采用传统的项目群决策方法可能导致投资者做出错误的决策，因此可以采用0～1整数规划方法加以解决。另外，本文所讨论的商业银行多点布局优选问题仅限于在独立的商业银行项目群中选择了m个布点后,所需资金不超过项目资金预算额,而在这m个布点上在任意增加一个布点后,其所需资金必大于资金预算额。
对于资源限制条件下商业银行多点布局优选的0～1整数规划模型,其目标函数一般表示为布点项目的总净收益,而约束条件则根据资源限量、社会需求等确定,数学模型如下:
式中:S为商业银行布点项目群中被选布点的年净现值之和;λ为考虑多目标后赋予第j布点的权重系数;Btj表示第j布点第t年的现金流入,Ctj表示第j项目第t年的现金流出;m表示商业银行多点布局项目群中的项目总数;n表示商业银行多点布局项目群中第j项目的寿命期;i0表示商业银行多点布局项目的基准折线率;Xj表示0～1决策变量(Xi取值0或1,分别表示第j项目应该放弃或采纳);(A|P,i0,n)便是等额支付资金回收系数;atj为商业银行多点布局项目群中第j项目第k种资源的需要量;Ai为表示商业银行多点布局项目群中第i种资源的可用数量(包括资金预算）;bkj为商业银行多点布局项目群中第j项目第k种产品的社会需要量;Bk为表示商业银行多点布局项目群中第k种产品的社会最小需要量;l为资源方面的约束条件数;p为社会需求方面的约束条件数。
对于式(1)和式(2)所定义的商业银行多点布局优选的0～1型整数规划模型,目前常采用的求解方法是隐枚举法和分枝定界法，这类方法思路简洁,也具有较为可行的计算机程序。但无论隐枚举法、目标值探素法和分枝定界法，它们都需要对一定数量的项目组合可行性作分析比较,而后在此基础上,寻找出最优项目组合,但是如果商业银行多点布局优选项目群中项目数很多,这样项目组合也很多，如此以来,导致求解过程非常复杂。因此,本文采用遗传算法求解可以获得很好的效果。
2.遗传算法
遗传算法是模拟生物界的遗传和进化过程而建立起来的一种搜索算法,体现着“生存竞争、优胜劣汰、适者生存”的竞争机制。遗传算法的基本思想是从一组随机产生的初始解，即“种群”，开始进行搜索。种群中的每一个个体，即问题的一个解，称为“基因”;遗传算法通过基因的“适应值”来评价基因的好坏,适应值大的基因被选择的几率高、相反，适应值小的基因被选择的几率小,被选择的基因进人下―代;下―代中的基因通过交叉和变异等遗传操作,产生新的基因,即“后代”,经过若干代之后。算法收敛于最好的基因,该基因就是问题的最优解或近优解。作为一种新的全局优化搜索算法,遗传算法以其简单通用、鲁棒性强、适于并行处理以及高效、实用等显著特点，在各个领域得到了广泛应用,取得了良好效果,并逐渐成为重要的智能算法之一。
根据资源限制条件下商业银行多点布局优选决策问题的特征，以及遗传算法基本原理，现给出遗传算法解决商业银行多点布局优选问题的求解步骤如下:
(1)选择合适的编码方式表达遗传个体结构,并建立个体与设计变量间的映射关系。本文采用十进制编码来表示个体结构,则遗传算法染色体结构可表示为,其与商业银行布点项目投资相对应。
(2)染色体向实际决策变量值的转换。在商业银行多点布局优化问题中，决策变量被设计为0～1型变量，即实际决策变量的取值只有2个,它们对应着项目被选择和不被选择。而第一步确定的个体结构表示的是遗传算法中的染色体,它虽与商业银行布点项目投资数相对应,但并不具有完全的实际意义;其取值范围为,j=1,2,…,m;为商业银行布点资金总预算额,染色体向实际决策变量值的转换可按下列方式进行：
由此可见，在用遗传算法解决受资源限制的商业银行多点布局优化问题时，决策变量的设计可根据项目投资进行，而其余的资源限制以及社会最小需求量要求均能被作为约束条件加以检验，以保证每次换代计算中选择的每个染色体都满足约束条件。式中(a1j-ε)是预先设定的e可根据投资的数量级以及四舍五入原则确定(e取0.5)。
(3)构造适应度函数。由于本文问题的目标是求商业银行多点布局总体净收益最大，故可将适应度定义为所选项目的总净收益值。在种群换代操作中，每个染色体都先向实际决策变量值转换，而后再计算相应的适应度值；同样，每个染色体的可行性检验也都是使用与其对应的实际决策变量值。
(4)选择种群规模、交叉概率以及变异概率，并设置种群更新代数N;在种群初始化后，经过交叉、变异操作。进行种群的不断换代,实现随机优选过程。
(5)输出最优个体及其对应的实际决策变量值，由实际决策变量值确定被选择的项目。
三、案例分析
中国农业银行某分行营业部规划新建九家二级分行，经预测的各分行投资现值、年成本费用、年收入如表1所示,假设商业银行建设项目经济寿命为30年,采用基准折现率为8％,由于资金有限,现在只能筹集自有资金70000万元,应该如何决策。
1.模型建立
根据式(1)和式(2）,建立本案例项目群选优的0～1整数规划数学模型如下:
将表1相关数据带入式(3)和式(4）,有:
2.模型求解
本例选择种群规模为30,置种群更新代数N=50,交叉概率为0.6,变异概率为0.001。根据实际模型情况,采用十进制编码方法表达解的结构,即,并在依据步骤②进行染色体向实际决策变量转换时,界限值确定中的e取0.5,整个计算过程可按前述步骤用Matlab语言编制计算程序实现,由于目标函数和约束条件均为线性式,故只需经过50代的种群更新换代便可得到最优解,本例计算结果为：
X1=1,X2=1,X3=0,X4=1,X5=1,X6=1,X7=1,X8=1,X9=0,即所选商业银行布点项目为1,2,4,5,总净效益为7064.5万元,总投资现值为67200万元。
四、结论
本文针对商业银行多点布局优选的0～1整数规划数学模型，提出了采用遗传算法进行求解，该方法能利用遗传算法中随机搜索优化机制，较快地获得最优解。由于使用了随机优化技术，因而避免了隐枚举法或目标值探索法、分枝定界法中相当数量的项目组合可行性比较。算例分析表明，与现有的模型求解方法相比，遗传算法具有独到的优点，可以作为求解资源限制条件下商业银行多点布局优选问题的一种新方法，对于其他项目群的优化决策问题也具有很好的借鉴作用。
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（一）选题的背景
近年来大量大型商业设施的盲目投资导致重复建设，使商业规模远远超出城市发展和人民生活需求、造成企业绩效下降、资源和资金的严重浪费。商业网点规划是城市规划的重要组成部分，原本应该起到对商业建设整体把控，优化调节的作用。但是我国商业网点规划起步晚，发展滞后没能有效控制投资的盲目性。而国外发展较为领先的规划思路与方法无法完全适应我国特殊国情。商业发展迅速与系统规划滞后的矛盾使我国现阶段商业网点的规划与商业健康发展存在不小的难度与阻力。
从2009年开始，集住宅、办公、商业、酒店、休闲娱乐等多种功能于一身的大型综合体商业项目扎堆出现，引领城市”多中心”时代的到来。然而，随着互联网的兴起，各方的连接方式变成网状，城市级商业中心的地段优势逐渐被弱化，社区商业遍地开花，大型的商业项目被迫面临调整。互联网延长了商业链条，同时也扩大了购物中心的辐射半径，而对于实体店来讲，如何才能留住被网络零售商以价格吸引过去的顾客，稳住不断下滑的市场份额成为零售商的一大难题。面对电子商务所带来的对市场格局、消费偏好等方面的巨大冲击，商业中心规划又该如何调整应对也成为了城市规划管理者急需解决的问题。
（二）研究的意义
商业是城市经济的基础产业，其在促进区域经济发展、扩大内需、保障就业、贴近居民生活等方面有着不可替代的作用。然而由于近年来越来越多的新开发或老旧商业区衰落，以及在城镇化率高速增长背景下，我国面临经济结构调整，产业转型。传统的规划方法由于时代的变迁，逐渐不能适应现代社会面临的挑战，因此对目前商业中心及商业网点的规划进行深入研究对未来商业的发展迫在眉睫。
本文从市场现状出发，理论结合实际，通过研究在电子商务冲击下人口密度对商业中心的影响，了解在电子商务的影响下商业中心人口密度与商业中心规划之间的关系。进而分析当下商业网点规划中存在的问题，探索规划经验、理论和市场现状之间的差距。从而更加深入认识现实国情下商业布局的规律，认清形势，应对新的挑战。最后给新时期商业网点规划提出一定的建议及参考意见，为商业中心的规划布局提供理论论基础，帮助了解清楚商业的变化因素与影响机理，以便利用好市场，做出合理规划，为城市居民服务。
二、本论
（一）影响商业中心的因素
通过分析商业产生的因素以及商业变化发展的因素来认清、了解商业存在的问题，从中分析、归纳，总结试图找到方法解决问题。
1、影响现代商业中心形成和发展的主要因素有：
产业条件：现代商业中心作为当代服务产业的集中体现，其服务质量和服务水平最终决定着商业中心的未来发展）
人力资源条件：人力资源的丰富度是基础资源的构成之一，对当代城市服务行业的发展起着不可替代的作用是现代商业中心构建的先决条件
市场需求条件：市场需求是行业发展的重要驱动力，现代商业中心是否能顺利形成主要取决于现代服务产品的市场需求量大小
交通条件：交通通畅性和便利性对不同城市的现代商业中心有明显的决定作用
文化条件：城市文化对城市居民的影响主要表现为价值观的不同，而价值观取向又与现代商业中心的形成有关――现代商业中心的形成与否，与居民的接受程度存在必然联系
区位条件：城市所出的地理位子优劣直接关系着现代商业中心是否能在该城市创建和发展
行政区划的建制和变更
区域人口的密度：区域人口密度越大，生产和消费的商品越多，需要组织流通的行频量也就越大。
2、商业中心规模影响因素
内部因素：内部因素包括商业定位、商业业态、设施构成、空间形态、商业中心活力等。内部因素通过自身调整实现系统优化，从而提高城市商业中心的承载力和竞争力，为城市商业中心的规模提供支持。
外部因素：外部因素包括经济因素、人口因素交通因素、竞争因素规划政策因素等。外部因素起推动和引导作用。
3、商业因素总结
根据对影响商业产生发展、规模变化因素的了解与观察，可以发现商业因素中最直接的因素便是消费者。各种因素通过影响消费者的消费行为对商业产生各种各样的影响。商业最大的消费者来源便是周边居民。在城市规划工作中，则是主要根据片区内人口对商业的需求确定城市商业规划的各种布置与要求。所以我们提取周边人口规模，人口密度这一重要商业因素进行重点研究。通过搜集分析商业经营与周边人口的关系这一切入点与视角对商业运营进行解释分析。
（二）商业案例研究分析――某某国际城
1、基本情况
某某国际城位于某地市双流县某某片区。总体量260万平米，是某某片区唯一一个超大体量的商业开发项目，区域级商业中心。商业面积4.5万平方米。
2、详细商业因素
在区位优势方面，国际城临靠某区重点发展区域、地处临某经济开发区核心位置。某地的未来发展方向主要在城南，作为某区重点发展区域、近年来变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为某地新中心。享受某区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。同时在经济上，国际城倚靠县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首的双流县。同时坐落于西南地区最重要的航空客货集散地――某地双流国际机场旁，坐拥空港经济便利，人流、物流、财流汇聚。
而在区域商业竞争上也有明显优势。第一，区域内商业供应少，且总量小，以社区底商为主。第二，缺乏规划，业态单一无特色。第三，发展滞后、商业分散。该区域商业主要沿临港路周围分布，以居住小区为主题，零星分布。主要是社区商业为主，对周边辐射力有限。在市场优势方面，该片区20万人左右的居民提供了庞大的消费力。
根据分析，某某国际城商圈较为独立，周边没有相等规模的商圈与之竞争，服务范围有道路屏障，外部商圈无法重叠，减少了大量变量，影响因素比较简单，最能体现周边人口对商业的影响。从而我们最终中选择了位于某区的、集购物休闲娱乐为一体的某某国际城作为研究对象。
3、商业现状
首先通过走访调查，我们对某某商圈现有商业业态进行了初步的分类与统计。并且根据体验式和参与式做了分类统计。同时开展了问卷调查，了解周边消费者的消费行为，消费习惯，并做了分析归纳。最后根据调查结果，详细分析了影响商业业态结构的影响因素。
（1）业态情况
体验式商业有以下内容：服饰、鞋包、眼镜店、手表店、珠宝店、生活用品店、植物、母婴、电子商品、医疗药店、超市。我们归纳类似属性的商店得出体验式商店主要有普通商品、电子商品、生活用品三类。体验式商业的特点主要为销售的东西为实体物品，当场消费，不一定即时使用。
参与式商业：影城、餐饮、儿童乐园、美容养生、甜品小吃、美食城、旅馆酒店、教育培训、茶馆、婚庆、宠物店、健身、酒吧、ktv、网吧、银行营业厅、通讯营业厅。我们归纳类似属性的商店得出参与式商店主要有餐饮、医疗美体、住宿、教育培训、营业厅、其他服务等六类。参与式商业的特点主要为销售的东西为服务，当场消费，即时使用。
（2）消费者调查
（图片来源：区域型购物中心业态组合研究-陈嘉伟）
消费者年龄组成方面：少年人是纯消费者，他们本身不具有购买力，他们消费的主要商品是儿童食品、儿童玩具、文化教育类产品。成年人是消费的主力军，其中，青年人购物更追求时尚化、个性化，中年人则更注重实用性。老年人的消费比较稳定，更多集中在食品、保健品、健身品、医疗等方面，用于衣服、奢侈品的支出大大减少。
消费者性别：不同性别的人的消费需求各有不同的。比如，衣服、化妆品、首饰等通常是女性消费者的购买重点，男性可能相对更多的去购买、等电子产品或体育、娱乐产品。相比之下，女性更喜爱购物、喜爱逛街，很多时候她们购买商品更具有冲动性，而且，女性更喜欢货比三家，更会愿意为了购买喜爱的商品走更远的路程而男性在购买商品时更倾向于直接到某家商店购买，而不会为了比较商品花费更多的时间，而且，男性对商品的价格没有女性敏感，他们可能更注重便捷性，如果一件商品的价格相差不多的话，他们大多更喜欢到距离更近的商店购买，即使两个商店的距离并不远。
消费者的教育文化水平和职业构成：消费者的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。教育文化程度高的人更倾向于消费高层次、高质量的商品，高档的文化产品、娱乐产品在他们之间更有市场。不同职业的人口，其收入水平也不同，各个不同阶层的人，其消费需求往往存在差异。
消费者的消费偏好：在进行问卷调查和访谈的过程中我们发现在消费者比较偏向去超市、餐饮店和一些服饰店进行消费，所以导致目前某某商业中心现有商业中餐饮、超市和服饰店所占的比重最大。
4、经营状况
某某商圈处于正常运营状态；客流相对较少；铺面房租及管理费用较高；周围存在于其竞争的零售业；
（三）传统形式下门槛人口与某某商业中心的关系
1、某某空港国际城商业与周围人口关系
通过以上商业因素分析与某某实例调研可以发现人口与商业两者联系紧密。两者呈现互相影响，互相促进，互相制约的关系。相互作用的机制如下：
（1）人口是商业中心建设和布局的基础条件，也是商业中心规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响商业中心的布局，人口结构则对商业中心业态结构有较大影响。
（2）一定规模和密度的人口是商业中心布局的必要条件，而己形成的商业中心又反过来吸引人口，人口分布与商业中心布局存在明显的相互吸引效应。大部分城市的人口分布呈现：市中心人口密度最高，随着离开市中心距离的增大，人口密度也随之减少的现象。
2、某某空港国际城的门槛人口研究
为了充分认识解释人口与商业关系，与各种模型理论衔接，我们引入门槛人口的概念，使描述性的信息转化成可以量化的信息。
门槛人口的含义是能使某项城市商业服务活动正常开业、并获得基本赢利的最小服务地域范围内的居民数。门槛人口是支撑商业正常营运的基础条件，门槛人口的规模影响着商业中心的规模，门槛人口的分布范围决定商业中心的最小服务半径。
经过对空港某某商业中心的研究可得：某某商业中心有4.5万平方米的商业面积，租金约为1300元/m2调查范围内的人口密度约为9090人/km2（人口密度等于总人口数除以面积），人均每月可支配收入可从某地市统计年鉴查得为1824元/月。
将数据代入模型：
N=x÷y（门槛人口=营业成本÷人均可支配收入）
可得： N=45000*1300÷1864≈4.3万，即某某商业中心的门槛人口为4.3万人
再根据模型：
C=N÷m（门槛人口的分布范围=门槛人口÷人口密度）
C=π*r2（门槛人口的分布范围=π*门槛人口分布半径的平方）
可得：C =43000÷9090≈4.7km2
r=1.22km
综上可得出某某商业中心最小服务半径r=1.22km
（四）电子商务冲击之下门槛人口与某某商业中心的关系
1、电子商务的冲击
（图片来源：http：//data.eastmoney.com/cjsj/xfp.html）
2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。实体商业在这样的冲击下，出现了一大波的闭店潮。而新建的商业中心也面临着高空置率的情况。实体商业经营出现重重危机。
2、电商冲击下，门槛人口与商业中心关系变化
根据商圈测定理论，能够让商业中心获得正常利润的最低限度的人口，取决于两个因素，商店的经营成本和该地居民的人均可支配收入。随着互联网的兴起，电商网购销售规模占社会消费品零售总额的比值逐年递增。对价格敏感的消费者外流。人均电商消费品零售额递增，人均可支配收入在商业中心等实体商业中用于购买消费品的比例下降。在商业中心的经营成本不变的情况下，门槛人口的数量增加，扩大了商业中心的辐射半径。
3、电商修正某某门槛人口半径
根据2015年全国在电商网购销售的总金额占社会消费品总金额之比。可得出人均可支配收入用于消费品购买在电商和实体商业的比例为1：10。
模型门槛人口半径r=1.22km
通过人均可支配收入在消费品购买渠道的分流比例可建立修正模型：
门槛服务半径平方=营业成本/（人均可支配*90%*人口密度*π）
综上可得出某某商业中心实际门槛服务范围r=1.486km
三、结论
（一） 总结
随着城市化进程的不断推进，为满足大城市住宅办公密集的商业配套需求，商业中心的规划成为城市规划不可或缺的重要组成部分，商业中心的规划要控制总量，突出特色，结合项目区域特征在空间布局、业态配比、内外交通规划、停车、内部流线、出入口的规划设计上呈现不同趋势特征。而且随着经济的发展，城市建设进程的进一步深入，大城市住宅区呈郊区化、化，相应的商业中心规划也呈现布局块状集中地态势。因此，在规划过程中应深入了解商业中心的自身规律，从现实出发，制定出真正科学有用的规划。
（二） 参考建议
通过以上研究所得结论，结合实际情况，我们提出了以下几个参考意见，希望在后面的商业中心的规划过程中能够对规划有所帮助。
1、商业选址定位时应该考虑到周围消费人口的商业总需求量，详细调研，避免过度开发。
2、城市规划设计时应该将营业成本，人均收入纳入考虑范围，单纯的千人指标规划在当今时代已显得比较粗放。容易造成规划与现实脱轨。在规划工作中，可以通过计算门槛人口与门槛人口范围验证规划中规定的指标是否出现与现实脱轨，贪大盲目的现象。使城市规划更加具有指导效用，切实服务人民。
后知后觉“触电”
红星美凯龙近来动作不断。继工行高管空降任执行总裁、电商平台红美商城将于7月上线等消息传出后，红星美凯龙又在开发新媒体渠道，在京沪推出装修省钱宝App。
据悉，此前低调内测的红美商城将以装修设计、装修材料、精品家具、家纺家饰、居家生活5个板块为主，集独立B2C商城与家居SNS社区于一体的综合购物分享平台。其业务线分为三大体系：包括以家居建材产品为主的在线B2C平台业务、以家纺家饰及小件家居用品为主的线上闪购业务和家居用品的团购业务。有消息称，红星美凯龙的合作商户和品牌会有一部分资源导入红美商城，并有意“挖角”天猫家居馆中畅销的品类和排名前100位的品牌商。
而早在今年年初，红星美凯龙与新浪家居达成战略合作，在重庆联手打造家居电商线下体验馆，就是采用线下卖场+线上网络平台的模式。
对红星美凯龙谋求布局电商领域的举动，业内颇为质疑。有观点认为，不论物流、人流，单是如何解决线上与线下实体店竞争的问题就够忙一阵的。也有业内人士质疑红星美凯龙线上布局可能面临的物流、产品品质管控、盈利模式等问题。
业内猜测，红星美凯龙“触电”的目的，或为上市做准备。尽管公司获得华平投资集团、中信产业基金、复星集团和渤海产业基金等机构一次性26亿元的巨额资金支持，但随着近年来各种成本压力不断上升，红星美凯龙上市融资以求发展的需求更为迫切。坊间猜测，6月中旬，原工行私人银行部总经理、党委书记张琪的加盟意味着上市进程或将提速。
确实，红星美凯龙仅靠原先加盟费、租金和抵押融资的发展模式很难获得持续成功，即便能够上市，也难以获得良好的资本市场估值和融资规模。寻求完善的战略布局以及实现产业发展模式成熟化，就成为上市的第一步，转型复合地产模式、进军电商似乎可以理解。
卖产品还是卖需求
传统零售渠道进军电商领域无可厚非，线上网购平台不仅可以增加一个产品流通渠道，还可以成为企业准确收集网络用户需求的渠道，并以此指导线上线下的门店布局形态。显而易见，传统零售企业的电子商务平台不能仅仅局限在产品销售功能上，而是要成为一个能够收集需求的社区平台，当前红星美凯龙开发装修省钱宝App等举动即显示出其谋求打造一个装修社区平台的战略规划。
不过对红星美凯龙来说，眼下线上线下同业竞争问题是最大的挑战。无论是线上平台还是线下门店，从其属性上看，都是产品流通的平台，但两者却有着根本性区别。在线下，门店形态的布局往往与进驻企业的费用、品牌等因素相关，可以说线下零售企业门店布局是一种非自我管理式的管理方式。而在线上，企业必须能够根据用户的访问、购买轨迹适时调整布局，是一种动态化的布局方式。因此，线上线下同业竞争问题的最好解决路径就是实现产品的差异化布局，最理想的状态是用户在线上提出产品需求，企业联合供应商生产这些产品，这样所有传统零售业进军电商的最大障碍便迎刃而解。而在现阶段，线上布局作为捕捉需求、体验产品的平台对线下实体网络的优化也具有重要作用。
相比之下，物流、售后服务等问题就显得相对简单。对红星美凯龙这样初入电商领域的企业来讲，在产业发展初期整合第三方物流、服务企业是必经之路，毕竟在这方面的一次性投入成本太高。但从长远发展的角度，企业必须形成自主的物流、服务平台或者高粘度地绑定相关企业，因为这些产业环节是企业提升用户体验、收集用户需求的重要途径，只有把握住这些环节，才能为企业持续发展提供动力。从目前电商行业发展现状看，凡客诚品、卓越亚马逊等电商平台走的均是这条路。
【关键词】城市综合体；富罗恩斯广场；步行商业街
所谓“城市综合体”又称HOPSCA，是将城市中的酒店（Hotel）、写字楼（Office） 、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”. [1] 城市综合体一般都具有以下几个方面特征：第一是高可达性. 一般应有三种以上的交通到达方式，且每种交通方式终端应与综合体紧密联系。第二是高密度， 一般来说，综合体土地容积率较高，建筑规模较大。第三是功能复合，一般具有三种以上功能，相互之间存在紧密的空间关联与渗透关系.第四是特色鲜明， 按照开发计划进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。 [2]
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及到项目选址、前期策划、建筑设计、品牌招商、运营围护等众多领域，众多维度。本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度，结合商业定位，业态布局，交通组织，个性特色等方面进行初步探讨。
项目概况
富罗恩斯广场项目位于佛山市三山新城，规划总用地面积约6万平方米，规划计容总建筑面积约18万平方米，容积率2.99，地上最高33层，地下1层。 项目定位为商业综合发展项目，包括特色商业街、高级公寓、星级酒店、创意办公等业态，本着“整体规划，分期开发”的开发理念，坚持“以人为本，可持续发展”的设计原则，引入纯正欧洲建筑风格元素，创造一个集休闲、购物、旅游、娱乐为一体的，具有浓厚异域特色的大型休闲购物场所。
商业定位
准确的商业定位是商业发展项目成功的先决条件，一般需根据市场调研结果，综合城市和商业发展状况、项目所在区域的发展趋势等因素定性分析研究，同时对潜在客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析，进而确定项目的商业定位。
本案特点有三：第一是区域经济优势，珠三角城市圈GDP总值约占全国的1/3，居民消费向发展型，享受型消费转变。其二是区位发展优势，三山新城规划及广州南站核心区规划的实施为本区发展提供巨大机遇。第三是交通优势明显，距亚洲最大的交通枢纽广州南站仅5分钟车程，辐射能力巨大，地块周边城市快速路、高速路出口、公交车站、轨道交通无缝接驳，交通快速便捷。第四是号召力强， 紧邻广佛奥特莱斯名品折扣店，能共享大量高端人流和需求。商业定位为特色商业街区小镇、星级酒店、创意办公、高级公寓等业态组合的城市综合体发展项。
业态布局
业态布局类似于建筑功能分区， 需要结合区域规划，场地周边景观，交通条件等妥善处理综合体各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，功能互补， 提高综合体的使用效益.
在综合分析项目功能组成及基地周围道路情况的基础上，确定采用“均衡配置，相对独立，有机融合”的布局方式。商业部分（计容面积约4万平方米）借鉴西区奥特莱斯商业步行街模式，采用更加开放的内街模式，其中零售：餐饮：娱乐休闲=4：3：3，体量以2层为主，局部3层，布置于基地北侧紧邻魁奇路东延线一侧，同时与西边奥特莱斯商业轴线对位，商业功能整体统一； 一栋12层酒店（计容面积约1.9万平方米）布置于基地东侧靠近泰山路一侧，位于中央轴线尽端，充分利用奥特莱斯的景观优势；公寓布置于基地南侧紧邻岗北路一侧，五栋100米高层公寓建筑（计容面积约8万平方米）共同围合一个相对独立的庭院空间。两栋100米高层办公楼（计容面积约4万平方米）置于基地西北角，易于形成商业综合体建筑形象的标志性。（图2）
交通组织
交通组织分为两种：外部交通和内部交通。外部交通包含各类车辆（私家车，货车，公共交通等）的流线组织以及各类人车出入口位置的选择。内部交通主要是人流动线组织，包含水平动线和垂直动线。交通组织顺畅与否，动线组织高效与否是综合体设计的关键之一。
在综合分析基地周围道路情况的基础上，结合本案业态布局，确定采用 “人车分流，客货分流，相对独立，适度穿越”的组织原则。两栋高层办公楼集中于基地西北角，设置内部环岛及地库出入口，避免穿越。基地西南角设置商业专用地库出入口，尽量减少车流在地面的通行距离。五栋高层公寓集中于基地南部，设置独立出入口及地库出入口，减少与商业的干扰。星级酒店布置于基地东侧中段， 商业轴线的尽端， 从东侧泰山路独立引入车行交通环岛及地库出入口。公共交通有公交车站及地面轨道交通站，分别设置与基地北侧中段，基地东南角两个位置，轨道交通结合商业建筑进行设置，人车分流的同时引入大量人流，提升商业人气。停车主要采用地下方式，柱网采用9米X 9米，共设置车位1200个。
人流水平动线的组织则采用简洁的线性回环模式，结合业态及外部人流出入口，商业内街宽度控制在10米左右，每段内街长度控制在100米左右， 在出入口位置，业态转换交接处，空间转折部位等位置设置放大节点广场空间进行过渡，提高商铺的可见性，可达性，让顾客在轻松娱乐的心情下体验逛的乐趣。
垂直动线的组织则着重考虑商业价值与楼层的关系。一般来说，商业价值随着楼层的增加随之递减， 如何最大程度开发二层以上空间的商业价值？ 本案商业95%以上为2层体量，首层层高6米，二层层高5米，结合水平动线的组织， 提出“第二地面”的设计概念，通过在各放大节点广场设置的电梯，自动扶梯等垂直联系方式，空中连廊，过街天桥，挑廊等水平联系方式，营造犹如地面商铺的舒适方便 ，提升二层商铺的商业价值。
个性特色
成功的商业案例均有明确的商业主题，主题模式多种多样，可结合时尚、历史、文化、艺术等因素，形成别具一格的商业主题，三里屯village、上海新天地、成都锦里、798艺术区、美国City Walk等是较成功的代表。
本案建筑设计采纳了欧洲各国（主要包含西班牙，意大利，法国）丰富又带有明显地域风格的建筑语言，旨在创造一种与西区奥特莱斯购物中心（意大利建筑风格）相呼应的建筑形式，打造欧洲风情购物休闲小镇。
基地东面和北面沿街界面定位为西班牙式社交中心， 外立面色彩明快、醒目给人阳光活力，柔和踏实的感觉，主要布置餐饮，进口家居饰品，创意工作室等 （图3）； 基地南侧的高层公寓区界面则定位为法式集市，外形丰富独特，形体厚重，主要布置超市，便利店，儿童区， 营造温暖舒适的氛围； 基地中心部位的商业核心区建筑定位为意大利式村庄， 主要布置公共广场，餐饮酒店，婚礼零售等， 营造质朴与原生态的体验。
参考文献
[关键词] 连锁企业 电子商务 运作模式 构件
连锁企业经营模式是商业领域中最成功的新型营销方式之一，目前我国连锁企业正以40%的速度增长扩展，其具有数量众多、地区分布广、行业跨度大等特点。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，越来越多的企业对电子商务的认识更加成熟。连锁企业用户希望通过专业电子商务网站提供可靠的技术维护和安全保障，建立一种全方位、标准化、一站式的营运服务模式，并能够根据企业用户对电子商务的需求变化不断升级。
一、连锁企业电子商务网站发展的必然趋势
1.连锁企业内部分工明确，从商品的流入、内部流动直到最后的商品销售等一系列工作都由分工不同的部门来完成，借助网络企业可以高效率的传递各部门间信息沟通与协调，使工作达到标准化、简单化。2.地域分布广阔的商业网络、优越的电子信息技术以及高效的物流系统使连锁经营企业能够为网上购物提供实际意义的支持，人们通过浏览该企业网站订购商品，由连锁店人员送货上门或亲自来到附近的连锁店取货，就可十分便利地完成购物活动。同时，连锁经营店遍布全国的配送中心又为电子商务网站提供了有形的舞台，达到电子网络对信息流进行“交检”、连锁经营店对物流进行“配送”的协作关系。正是由于连锁企业所拥有的营销网络优势，从而解决了目前制约我国电子商务发展中物流配送的问题。连锁经营企业与b2c电子商务网站的对接是推动企业发展的真正力量。www.133229.Com
二、连锁企业电子商务网站运作模式
目前，连锁企业基本上应用了包括覆盖进、销、存的管理信息系统。电子商务在现代信息技术发展的基础上，以internet为信息传输通道，www 为工具，使用一切电子化的贸易手段将贸易过程中的多方联结到一起。建立了从消费者到连锁企业以及整个交易过程中相关角色之间的协同组合，把营销、广告、消费、成交、支付等过程都集中在一个完善的电子商务系统之中，形成实体店与网上直销相结合的开放式购物模式，促进了连锁企业开发新市场和提供新型服务的能力。
如图所示企业网站电子商务模式。该网站采用综合电子商务模式，连锁企业与供应商之间的电子商务采用b2b模式；连锁企业与用户之间采用b2c模式；总部与直属各分店采用企业内部电子商务集成化。连锁店的一切管理将变成internet方式，连锁店原有的内部信息管理系统mis、电子定货系统eos和电子数据交换系统edi都必须集成到开放的公共网络中去。客户通过网站主页与连锁店进行信息交流、网上购物交易活动；供应商也可通过电子商务系统平台实现网上采购、直销，大大降低了供销双方贸易成本；通过总部信息中心，后台pos系统进行各连锁店销售数据与配单信息的统计；供应商获取订单通过统一内部的物流配送公司最终把商品交付到客户手里。中间付款过程借助电子货币、第三方支付系统由金融机构负责完成实现资金的电子转帐。
通过电子商务平台实现总部、连锁店以及供应厂商之间的网络信息共享，进一步实现网上订货、网上采购、网上结算、网下交易，从而有效地实现一体化管理，提高连锁经营的管理水平与竞争能力。
三、连锁企业电子商务网站基本构件设计
1.数据库系统。包括对供应商与客户信息的管理、商品基本信息的维护与查询、后台数据分析管理。
2.在线购物系统。采用分布式服务器端软件组件，通过有状态会话bean来实现，对数据进行持久化管理。
3.定单采购、库存管理系统。完成定单的初始化、检查定单完整性，生成定单后根据订单修改产品库存信息，检查库存量；库存系统向供应商发出定货请求。
4.结算、交易支付系统。采用set安全保证协议，确保网络付费的安全性，支持信用卡电子货币等多种支付方式，扩大有效客户群。
5.客服中心系统。为客户提供全方位服务方式，突破时间和空间限制，提高商业交易效率、范围。在电子商务环境下，树立企业新的营销、服务模式加强市场竞争力。
四、结论
在internet上开展电子商务，具有降低经营成本、加快资金周转、开发广阔市场范围、提供全新服务方式等特点。随着社会网络化发展的不断深化，企业应用商务网站开展一系列商业活动将成为未来企业经营活动的主要方式。可以预见，在电子商务环境影响下连锁企业竞争基础不再依靠传统的资本、技术及规模，更重要的体现在现代信息管理技术水平中。
参考文献：
[1]毛艳丽:b2c网站整合传统连锁零售企业的探讨[j].商业研究，2005，19（327）:108～110
[2]刘炜:连锁超市的电子商务系统应用模式分析与设计[j].时代经贸，2007，5（63）：136～137
[3]杜汉清:论电子商务对连锁店的影响[j].经济纵横，2007，（3）：60～62
互联网金融创新发展
互联网金融以其独特的优势对传统商业银行的运营模式产生深远的影响，余额宝推出至2014年2月的资金规模突破4000亿元，跃居国内最大规模的货币基金，用互联网的思维和技术改变金融模式将成为未来金融体系的重要变革。
随着网络技术和移动通信技术的普及，互联网金融发展速度迅猛，业务内容也日益丰富。在2013年，支付宝推出余额宝、第三方支付渐趋成熟、微信银行创新服务模式、P2P网贷平台频频上线，这些事件表明，互联网金融以其“高效”、“便捷”、“亲民”的方式正逐步改变人们固有的金融理财与消费习惯。以第三方支付平台为例，2011年央行发行第三发支付牌照至今，已有250家企业获得牌照，其平台交易量、虚拟货币发行和流通量越来越大，涉及的用户越来越多，使第三方支付成为互联网金融领域中的庞大产业。
在互联网金融进入高速发展初期，多家企业开展了战略与资本的布局，2013年5月宝钢集团上海钢铁交易中心的挂牌预示着传统工业企业布局互联网金融的战略转型；2013年底阿里巴巴收购天弘基金拉开了互联网平台收购传统金融公司的大幕。在资本市场中，并购是企业战略转型和布局新领域的重要方式之一，各行业巨头公司的并购更是推动了互联网金融行业跨界布局。
阿里并购模式
阿里巴巴是互联网行业的巨头企业，也是较早布局互联网金融的企业之一。阿里在多年的互联网领域运营中积累了大量的数据与客户资源，依托其电商与第三方支付两大互联网金融平台，阿里布局了“电商+支付+金融+物流”的全方位发展模式。
通过以并购为主要方式的互联网金融体系的全面布局，阿里获得了发展所需的数据、资金和平台资源。首先，阿里通过电商平台进行大量数据的归集、整理和分析，构建了用户信用评价体系，为开展金融业务体系奠定基础；其次，阿里通过设立小贷公司和收购天弘基金构建融资渠道，获得资金资源和金融业务资质，第三，依托支付平台连接客户与资金，替代了传统银行繁琐的网上银行交易模式，从而快速聚集各项资源。阿里通过以上步骤在短短两年内完成了从互联网企业到互联网金融企业的转型。
零售行业并购
面对互联网购物模式的冲击和人们消费习惯的变化，零售行业内多家企业开展了线上与线下零售相结合的业务模式，从最初的与网络支付平台合作到如今小贷金融产品，零售行业企业也全面布局互联网金融。
苏宁、国美、京东等零售商纷纷构建各自的金融版图。以苏宁为例，苏宁云商涉足包括银行牌照、拟移动转售进入虚拟运营商、与乐视网合作互联网客厅、易付宝的余额理财、小额贷款以及保险（放心保）等互联网金融领域，形成客服、物流、支付、营销、理财全链条运营模式，其中不乏以收购方式获取的渠道资源。
金融产业并购
互联网金融运营模式提升了资金使用便利的同时，也给传统金融企业带来了巨大的挑战。为了迎接这一挑战，多家金融企业（银行、券商、保险公司等）开始了战略转型的探索，包括与电商平台合作打造网络银行、推出金融商店、与媒体合作金融开放平台从而完成从内容传播到支付流程的闭环商业操作等，打破原有的模式和思维，从产品、渠道、营销、服务等各方面，实现与互联网金融并进。
金融机构在进入互联网金融体系的过程中缺乏市场化具有竞争力的互联网运营技术和经验，因此收购已有规模的互联网金融公司是较快捷的战略整合方式，如平安集团在互联网金融领域的布局。平安集团集合了银行、证券和保险等金融业务，借收购“壹卡会”正式获得第三方支付牌照，此后又斥资10亿元打造了二手车电商平台，通过电商平台业务获取用户数据资源，可见，身为金融领域的平安集团也已做好布局互联网金融的准备，欲抢占互联网金融的先发优势。
互联网金融并购建议
1、机构投融资需关注政策风险
互联网金融作为新兴的产业模式，在近些年迅速发展壮大。许多业务模式在无监管状态下开展，因此，很多保守的投资机构和收购方谨慎选择投资主体。2013年受到该领域收益率高的影响，投资机构多投资于P2P和金融理财平台。然而随着互联网理财的迅速发展，相关运营模式、产品的合规性和风险性等问题不断显现，加强监管也成为必然。由于互联网金融的发展对于整个金融行业的发展是有利的，因此监管方面更侧重于规范与控制风险。
然而，在业务风险得到有效规范后，必然会影响到运营模式的收益率。如第三方支付的预付卡发行与支付领域，在政策规范之前，很多企业运用客户存放在预付卡中的备付金进行投资、理财等活动，企业的利润率很高，很多投资机构纷纷介入。然而在2011年央行2号令出来后，明文要求备付金不属于企业的自有资金，企业不得将备付金用于投资、理财等行为，只有备付金产生的利息可作为企业的资金收益。至此，预付卡企业的收益率开始下降，特别是到2013年底，几乎80%的预付卡企业处于亏损状态。可见，互联网金融领域的政策监管势在必行，监管后的运营模式和收益来源是否会受到较大影响将是投资机构考虑的重点。
2、跨行业并购需事先规划与互联网金融的协同模式
