时间：2023-08-31 16:07:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发商业模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；开发模式；城市运营
中图分类号：F712.9 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）08-0152-02
我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。
如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。
一、城市运营的理念和意义
（一）城市运营的理念
城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。
城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
（二）城市运营的目的和意义
城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。
城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。通过对与城市发展紧密相关、与产业升级相关的旅游、文化、教育、养生、养老、酒店等产业项目进行整合，为城市发展做出贡献。
二、城市运营与传统房地产开发的区别
城市运营比单纯的二级房地产开发要复杂、要艰难，前期的论证更系统，后期的运营也要认真筹划，不是一个简单的设计、建造、销售、后期物业管理的过程。它涉及到更多的科学定位、产业支持，资源整合更艰难、规划设计更广泛、营销推广更综合。如果说二级开发的产品是房子，那么城市运营的重点是土地本身即土地上所需要引进的产业，其难易程度、专业化水平、综合统筹能力等要求差别巨大。
（一）项目选择原则不同
一般住宅及商业地产通常选择成熟区域尤其是城市，商业地产讲究地段、地段还是地段，但如果城市运营亦按此原则选点布局，要么土地容量不够，要么成本高，要么缺乏旅游支撑资源，失去整体运营的意义。城市运营对于区域的选择针对不同的模式有不同的核心点，通常不会选择城市已经成熟的板块，因为其讲究的是先期低成本控制资源，然后运作资源整合，产业导入提升区域品牌与价值，逐步进行开发，最终获得超值利润；讲究的是资源占有及最终价值，前期小资金占有大资源是综合运营首要考虑的因素，否则就失去了运营的价值。
（二）城市运营行业跨度大
二级地产开发行业链清晰而简单，从论证拿地到开工建设周期很短，涉及的产业基本为设计、建造、销售、物管等单一产业链上的过程，而城市运营属于复合开发的大范畴，但比复合开发更为复杂，不仅要考虑企业运营的部分，还需要考虑社会运营的部分，是以土地为载体，整合多种产业，是一种全新的经营模式。其涉及的产业几乎涵盖一个城镇建设的全部进程，行业跨度大、运营复杂程度高。产业与产业的复合能够达到协同效应，这样的效应也才是城市运营所追求的。
（三）城市运营运作周期长
二级房地产项目通常要求运作周期短、资金回笼快，这与房地产特性相关，即自有资金与信贷资金结合的特性。而对于城市运营来说，其定位论证、资源控制、配套建设、资源整合、前期营销等都将花费非常长的时间，这个时间一般不低于3年，先控制资源再逐步开发是城市运营后期是否可控的主要因素，由于开发面积大、产业多，且后期不仅仅涉及房地产物业管理，还涉及资产运营和区域管理，其开发周期比单纯二级地产要长很多。
现在大家或多或少都感受到了房地产业“寒冬”的来临，而这次的“寒冬”和过去每一次都不一样。2013 年后没有刻意的调控出现，房地产业却已经实实在在地感受到了来自于房地产市场、金融等方面的巨大压力。每个房地产企业越来越意识到，房地产行业未来想要更好地发展必须要开始升级转型创新。对我们这些房地产开发商来说如果不创新不转型，或许会把过去历年的积累又还给市场，这是个很严重的问题。因此，必须要找到新的发展模式。
地产电商基本概念
经过探讨和研究我们总结出了地产电商的模式，所谓的地产电商就是房地产业与互联网电子商务的有机融合。为什么我们要关注地产电商？第一是国家现在政策上大力支持电子商务，各地政府也相当重视；第二是互联网是不断发展的新技术，这些技术打通了过去房地产业信息的不对称；第三是我们的销售，产品这块我们之前考虑的都比较少。而地产电商就是基于转型创新的市场与格局，以房地产业为核心，以大数据和云计算为链接，以移动互联网无所不在为场景，以电子商务为平台，以电商产业园、O2O 商业综合体、智慧社区等为实现方式，以智能化、差异化、个性化的设计为体验，以商业地产保值增值为目的的商业模式。
房地产业互联网化的实践
房地产已经步入平稳期，具有先见意识的地产企业将目光投向了电子商务产业园、O2O 商业综合体和智慧社区。
现在说到电子商务产业园，就不能不谈岭南国际电子商务产业园。它是由广州市岭南电子商务产业园有限公司重点打造的现代化国际电子商务集散地，是由传统鞋商转型而成的电子商务产业园区。岭南国际电子商务产业园利用自身的地理优势及硬件优势，集“办公、仓储、物流、信息流”为一体，通过产业集群的方式，大力推进电子商务行业和各行业经济产业的升级，解决商家“货源、培训、推广、招聘、采购、创业、拍照、设计、仓储、金融、市场咨询”等问题，形成电子商务企业的综合平台。
而商业运营环节的互联网改造则是商业地产商最为关注的领域，因为商业地产关注的就是客户的持续消费。很多客户主要来源于周边 3 公里到 5 公里范围内的办公楼和社区，如果能把这 3 公里到 5 公里范围内的客户通过互联网搭建一个立体的销售网络，然后根据不同需求进行商业服务组合和运营，就能保证商业地产在此地区稳步增值。现在流行的“O2O”商业模式就是打通“线上 + 线下”渠道，增加客户体验环节而形成立体销售网络，引发商业运营模式的新变革。
最后是互联网思维与社区紧密结合。对于地产开发商而言，智慧社区也是打造产品差异化的未来趋势。智慧社区是利用物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端等新一代信息技术，实现对社区居民吃、住、行、游、购、娱、健等生活的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化管理，将社区建设成为政务高效、服务便捷、管理睿智、生活智能、环境宜居的社区生活新业态。近年来，我国开始有系统地建设智慧社区。
互联网的本质是开放的，房地产企业与互联网化思维结合是一种趋势，经过互联网思维改造的房地产，各类配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性提升，品牌号召力增强，以更好的品质去面向市场。房企在各个领域拥抱互联网的实践刚刚开始，几乎所有人都是在这个领域充当着开拓者的角色，希望我们能摸索出房地产业与互联网及电子商务结合的最佳商业模式。
来源：《中国地产总裁》杂志
【关键词】房地产 现状 发展 趋势
伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。
1、房地产开发现状和问题
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。
（1）现状
房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，没有房地产开发，自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分，且所占份额不断加大，在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在，如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。
房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：l，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15：1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。
住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。
（2）问题
我国的房地产金融 信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。
纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。
在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常的风气，更重要的是损坏国家的土地储备，进而危害整个国民经济的可持续发展。
2、房地产企业发展趋势分析
企业逐步走向民营化。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
实现法制化正规化。制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业发展的未来趋势。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
行业发展追求专业化和品牌化。目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。
3、改变房地产市场现状的应对措施
税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。
（1）必须从以前简单的房地产开发转向房地产开发和全程运营
商业地产的操作成功，最重要的是前期定位规划，及后期的运营管理，至于中间环节的招商是非常简单的。因此，中小型商业地产开发商在战略方针制定的早期，就必须意识到：需要花大力气锁定长期的商业地产专业操盘团队，或者建立自己的商业运作团队。让专业的商业地产操盘团队参与整个企业的前期项目地块价值评估、项目市场定位、策划规划、设计施工、招商运营、资本运作等阶段。
（2）要从以前靠关系拿地转向靠成功商业模式拿地
在中国房地产行业大家都知道很多的房地产开发企业，在起家的地区都有相当的人脉关系，在拿地方面自然也就有一些独特的优势。不过我们也真实的看到在近几年与大开发商的角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风。仅有的地方关系优势，并不能确保其成功拿地。
（3）必须从以销售为主要目的转向以经营增值为主要目的
在中国很多的中小型房地产开发商，由于资金链的压力，往往采用各种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然近年由于通货膨胀及投资渠道窄等现状不少项目的商铺销售形势还不错，但单单只顾销售的方式，必然很难顾及未来项目的持续经营。长远来看，无论对开发商的企业品牌、项目的发展命运，都是非常不利的。必须以通过专业的经营管理来获取稳定增长的现金流，从而带动项目和周边地价的增值为主要策略。
【总结】
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合，以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
【参考文献】
巴曙松；王淼，《房地产企业需要个性化的融资模式》，载于《中国房地信息》，2006.4
社区O2O开启的新时代
在房地产领域，历史演化的逻辑有四步。第一步是有了“商品房”的概念，单纯为了满足人们“住有所居”的需求。第二步是有了“社区商业”的概念，以5分钟步行为范围，将人们的购物形态从大商场转换为邻里型购物，房地产行业进入一个拼“配套”的时代。第三步是O2O概念的提出，同样源于美国，让互联网成为线下交易的前台，房地产行业进入一个拼“以人为本”的时代。第四步是伴随着移动互联网的发展，社区O2O以互联网思维的形式全新出现，房地产行业将进入一个拼“服务体验”的时代。影响将如何？至少目前彩生活明确提出了“零物业费”的理想，房地产不得不重视“大数据”“众筹”这些新玩意儿了，大商场这一诞生于20世纪50年代的商业神庙也正在持续衰亡……
人类每一次的时代转换，都是以科技的重大发明为标志。一方面，科技的重大发明促进生产力的巨大发展，物质财富进一步丰富，人的需要层次进一步提升，“社区商业”时代满足的是人们的生理需求，O2O时代满足的是人们的心理需求，社区O2O满足的将是人们的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”，移动互联网将使终端网络、内容网络、关系网络、服务网络互连互通并基于这种连接社会协同，包括人在内，所有的一切都既是终端，又是内容、关系和服务，时代变换加速进行，产品对产品的颠覆、行业对行业的颠覆，最终必将演进为时代对时代的颠覆。互联网巨头、商业巨头、房地产巨头为何纷纷都加入对社区O2O的角逐，只因为这将是一个新的时代。在这样一个新的时代，再谈论商业地产、商业综合体、购物中心等实体商业，似乎就有点“土鳖”了。
？社区O2O对商业模式的冲击，我们只需要看美国著名的百货零售集团梅西百货的“攻略”就会明白传统商业的“无奈”：支持Apple Pay、当日送达、线上购买线下取货、专职建议师、现场互动屏幕直接下单、购物App、图像搜索、手机钱包、RFID应用和扩展、Shopkick？逛街应用、智能试衣间、梅西数字出版、梅西桌面搭配……在本质上，梅西百货的这些并不是创新，而是为了生存而不得不采取的融入社区O2O的对策。移动互联网时代，“社区”早就超过了社会学的概念，但“社交”的本质没变;社区O2O的“线下的商务机会”也将不再局限于物理的“社区”。有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种社区O2O的商业模式，但毫无疑问，未来一定是属于社区O2O的。
房地产转型的机遇
对于电商来说，“社区”可买的东西显然不止“油盐酱醋茶”，凡是居家需要的、个人生活需要的，都会是畅销的。一个城市的三口之家，每年消费的佣金提成最低300元，那么，圈住10万户，就能赚3000万元，这还没算平台衍生出来的众多收益，那么，如果圈住100万户、1000万户呢？可见，社区O2O是一个多么大的“金矿”！
2014年12月末，中国社科院的《社会蓝皮书》显示，“90后”大学毕业生可能成为不买房一代。很多人吐槽“不是不买房，是买不起房”，但这确实可能是“老眼光”：“买不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不买房”，而是“为什么要买房”“买什么样的房”，所以《人民日报》这次说对了，“是观念进步”。“90后”是谁？他们是数字世界的“土著居民”，是生存需求已经不再强烈的一代，互联网思维已经内化到他们的骨髓，没有理由不享受生活。租房为什么不能是一种更好的选择？我国也必然逐渐像美国一样，随着经济新常态的持续，除了买房时的成本与税费，买房后的房产税、保险、社区费等都可能随之而来;随着新型城镇化战略的实施，租售比也必然下降，租房比买房更便捷，面对高房价，喜欢“隔段时间就换换空气”的年轻人，买房为什么还要成为首选呢？
理论上，房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业。但在长期“买地―盖房―卖房―赚钱”的模式下，房地产业主要是以第二产业的面貌出现的。但是，当社会进化到“不买房一代”成为社会主流的时候，第二产业的模式还能奏效吗？即使是物业出租，如果不考虑生活的便捷性，不真正将房屋设计为“数字土著”的家，能吸引得到租客吗？作为第二产业的房地产的“黄金时代”的终结，是不可逆转的趋势。“上帝关上一扇门，必然会为你打开一扇窗”，卖房赚钱的门越来越窄，但植入互联网思维之后，依靠“运营+服务”的第三产业的“黄金时代”必将开启。房地产业从重到轻，彻底变为服务业，这就是生存之道、发展之道。
社区O2O的转型实验
互联网的精神就是开放，社区O2O的想象无限，也对一切创业者开放着，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”;顺丰大面积铺设名为嘿客的线下连锁店;还有以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。然而，房地产与“社区”有着天然的“血缘”关系，房地产开发商凭借其强大实力，以互联网思维孵化的每一个项目都可能独当一面，特别是房地产开发商自带的物业公司，更是社区O2O的天然入口，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租等，一项服务就可将居民拉上社区O2O的“贼船”。更重要的是，物业公司是互联网时代居民最便捷、最值得信赖的“落地点”，所以不惧互联网龙头掌握了大量客户资源，不惧互联网龙头控制了多数用户的流量入口。社区O2O时代，物业公司将不再是鸡肋。
房地产商当然难以戒掉“卖房”的瘾。要想将房子卖给“不买房一代”，谈何容易。幸运的是，房地产遇上了众筹。目前，房地产众筹大约有三种模式，一是投资理财型，大家有钱赚，本质是推广;二是营销推广型，朋友圈营销传播品牌;三是金融产品研发，分解购房者的首付压力。然而，置于社区O2O的概念之下，这三种模式都因为风险太高，现在的火爆避免不了终将沦为噱头的必然。众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。如果从卖房的角度，房地产众筹应该回归互联网思维，是基于共享、参与、掌控基础上的“自建住房”，应该是买房者先选地、先设计、先出钱，房屋还没开建就已经卖出去了。居住地产如此，养老地产、旅游地产也都应该如此。对开发商来说，房地产众筹不仅是一个“自建住房”的过程，更是构建社区O2O的天然过程。
从运营、服务的角度，彩生活毫无疑问具有代表性，花样年的总裁潘军甚至说“只做两件事”：一是提供专业服务、二是搭建社区平台。“未来，我们希望能免除业主的所有物业费，并在海量业主用户群基础上，通过增值服务创造一种全新的物业公司盈利模式。”因为“在业主和物业管理公司之间有太多的服务可以深度挖掘，像购物需求、理财需求、租售需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等，这些需求仅其中一个或许就是一个巨大的宝藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物业缴费、维修、社交、餐饮等服务于一身的彩生活网站，更在国内465个住宅小区内推行其彩之云App应用，全面贯通社区的O2O业务。
社区O2O不仅仅是商业模式
纵观人类社会的发展史，商业对社会发展的推动作用有目共睹。因为商业能够创造利润，所以技术推动社会进步往往选择以商业模式为起点。购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化，移动互联网时代消费者购物的四个新特点，催生商家集群效应的社区化商业将向社区O2O的商业模式发展。目前，完成社区O2O交易闭环的路径，虽然都以社区为单位，以家庭为入口，但有两种探索模式，一种是以小区无忧、社区001、叮咚小区为代表的“线上社区+线下整合”顺向实现O2O的模式，另一种是以刚刚获得6000万元天使投资的新潮小区为代表，走的是“软件+硬件”“广告+服务”模式，通过线下的LED屏进行强势推广，向线上软件导流，通过线下到线上逆向实现O2O。
一直备受青睐的房地产众筹，近期突然被一些地方紧急叫停。深圳市互联网金融协会和广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会不久前相继发文，要求全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务。
此次叫停事出有因。2015年下半年开始，深圳市房价迅速上涨，房地产市场过热导致各种投机行为异常活跃。为响应中央对楼市的去杠杆措施，规范金融杠杆，防范投机泡沫，深圳和广州开始打击以“首付贷”为主的房地产场外配资业务。房地产众筹涉及提供众筹炒房业务，也被纳入清理范围。
众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹作为互联网众筹在房地产领域的细分，凭借大众筹资、低投资门槛和低交易成本等特点，在线上平台集合大众资金参与房产投资，规避房地产的高投资门槛，缓解了房产投资的一大“痛点”。 在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销。
实际上，房地产众筹起源于美国市场。2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。
美国的房地产众筹是作为房地产开发商的一种融资渠道存在，通过众筹平台对接项目和投资人。它多是以股权和债权的融资形式为融资者提供资金支持，大致可分为两类：产权型（Equity）和债务型（Debt）。产权型，即投资入股时，便自动拥有了产权;债务型，通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。
筹款人在不确定风险或认为风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握或认为风险较小时，往往倾向于选择债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。
2014年，随着万科和搜房网推出国内第一单房地产众筹项目，房地产众筹才被正式引入国内。
国内房地产众筹的兴起，一方面得益于互联网金融的迅速发展，债权众筹、股权众筹“野蛮生长”和“跨界融合”的发展方式，使众筹触及到各个投资领域;另一方面，也从侧面反映出国内的“资产荒”：国内流动性泛滥、投资渠道受限和投资回报率持续下降，使得房地产行业在经历了十多年的极度繁荣后，依然是资金追逐的目标。
不过，国内的房地产众筹在发展内涵、商业模式、交易结构等方面，与海外的房地产众筹存在巨大差异。
在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销，这类房地产众筹被业界归类为“营销型房地产众筹”。
随着各类房地产众筹平台的成立，房地产众筹模式推陈出新，如平安好房网、团贷网“房宝宝”、中筹网金等各种众筹平台涌现，各平台的众筹模式、交易结构都各具特色，甚至同一平台不同项目的模式都不尽相同。
除了模式众多，国内房地产众筹还经常被套用概念，似乎只要是满足公开向大众融资、项目涉及房地产这两个条件，就可以打着“房地产众筹”的旗号，其发展已经与房地产众筹的本质渐行渐远。
例如，万达集团利用旗下的第三方支付平台“快钱”发起商业房地产众筹项目――“稳赚1号”。该项目是以万达广场作为基础资产向投资人融资，投资人获取万达广场的收益权，房地产信托投资基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其实，“稳赚1号”的实质就是REITs的互联网版本，只是这一交易结构被披上了“房地产众筹”的外衣。需要说明的是，笔者并不否认“稳赚1号”的创新性，在目前的金融环境下，“稳赚1号”对国内REITs发展有一定的推动作用。
实际上，业界也不认为“稳赚1号”是房地产众筹。根据众筹家的《2015年度房地产行业众筹发展研究报告》，2015年中国房地产众筹实际融资为6.52亿元;中国房地产众筹联盟披露的数据显示，2015年底，中国房地产众筹资金累计为20亿元。而“稳赚1号”仅第1期的募资金额就达50亿元，显然，该项目并未被业界纳入房地产众筹融资的范围。
再如，众筹炒房，这是针对房地产高投资门槛和一线城市的限购政策推出的众筹产品。连炒房都借用众筹概念，不知是炒房者的投资意识强，还是“众筹”一词无限地激发了国内大众的创新意识？
总体来看，国内房地产众筹的模式复杂多变，开发商肆意借用房地产众筹概念进行炒作，投机者则利用众筹规避投资门槛，这导致国内房地产众筹逐渐偏离众筹融资的本质。
房地产市场过热，“首付贷”和众筹炒房等投机行为，加大了市场风险，导致房地产众筹被全面封杀。但政策针对的毕竟是众筹炒房，与房地产融资相关的众筹业务，多少是被“误伤”。
事实上，目前国内房地产众筹的发展规模还很小。2015年，房地产众筹成交金额不过20亿元，这样的规模只相当于一线城市的一个住宅小区的市值，而中国房地产市场的资产规模是几十万亿级别，取缔房地产众筹，对房地产市场的影响几乎可以忽略不计。
若认可其发展，监管层需要特别制定行业规则和指导政策，同时，为规范一个只有20亿元体量行业的发展，还要耗费一定的监管成本。
这意味着，房地产众筹的未来发展前景将完全取决于自身发展，只有不断提升市场规模，扩大行业影响力，才能保证行业的基本生存。
首先，房地产众筹应回归融资的本质。只有在此基础上对众筹模式和交易结构进行创新，降低融资成本，服务于开发商和购房者，房地产众筹才能成为传统融资渠道外的有益补充。
【关键词】宏观调控；房地产企业；发展战略
一、国家宏观调控下房地产开发企业的现状与问题分析
（一）房地产投资迅速扩张，造成热点地域房地产价格过快增长
当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效地保证我国社会经济健康科学稳定发展。发展房地产行业需要和国家经济发展总体目标结合在一起，形成动态发展机制，全面提升房地产行业社会效益，为国家经济社会发展做出重要贡献，对社会经济发展会产生重要的影响。从近几年全球经济的发展情况看，全球经济发展处于放缓的状态，但是我国经济仍然实现了8%左右的高增长率，其中投资贡献率已经达到4%左右。我国正处于产业结构调整的关键时期，房地产投资占整个固定资产投资的比重呈现上涨的态势。因此从一定程度看，弥补了传统产业投资下降对整个经济增长的影响。从总量情况看，我国房地产行业发展需要进行多方面控制。从我国房地产发展过程中的投资热点分布看，其主要集中在上海、广州和北京等大中城市群。房地产业投资的过度集中局面，导致了局部地区出现房价过快增长的态势，地产巨头圈地的现象经常发生，导致地价越抬越高，势必导致区域性房地产价格增长过快的现象。
（二）房地产企业主要依赖信贷资金，融资渠道处于单一化状态
从我国房地产政策优化的模式看，需要从单一化融资渠道向多元化融资模式转变，形成战略发展新局面。从我国房地产企业发展情况看，能够公开发行股票融资的企业很少，一共只有300多家，只占到房地产企业总数的1%。股东融资对很多房地产企业来说只是一种奢望。因此房地产企业发展过程中离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。当前银行资金占整个房地产资金链的比例达到70%。从整个融资理财角度分析，高收益性企业如果采取大量债务融资模式，可以形成避税效应，对整个企业的协调发展是有利的。但是企业在发展过程中如果受到国家紧缩货币政策的影响，那么企业的发展会受到重要的影响。当前央行加强了房地产信贷管理的力度，因此对房地产企业的开发进度、开发周期、购买力、授信额度、开发区域、经营资金和销售价格都会产生一定的影响，因此房地产企业的正常经营同样会受到影响。
（三）我国房地产企业起步时间较短、内部治理结构需要不断完善
我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部治理结构不完善，是当前距离现代企业管理制度、海外资金和资本市场要求最远的一个行业。房地产企业以往单一依赖银行债权式资金支持，因此股东和股权观念薄弱，内部几乎都是专权式和封闭式管理。房地产企业封闭式发展过程中存在不同行业的企业进入房地产领域，因此房地产项目的产品定位、市场调查、规划建设、营销策划、园林景观、物业管理等方面都要借助专业的力量，此种发展模式对房地产企业健康稳定发展会产生一定的影响。
二、国家宏观调控下房地产企业发展的战略重点分析
在全球经济处于大调整的关键时期，我国城市化和工业化进程在加快，这为房地产企业快速发展提供了新的机遇。我们不仅是未来城市的开发建设者，同时也是未来城市和地域空间的设计者，房地产企业在发展过程中不仅给人们提供实物资产和价值载体，同时还需要提供一种全新的生产生活方式，最终还需要提供一种的新技术。
（一）房地产企业需要属于城市运营商的意识
房地产企业在发展过程中需要树立为城市建设服务的思想，从当前来看，能否经营好城市的土地是城市科学发展的关键。因此房地产企业与城市经营之间产生了关系。我国房地产企业在此过程中获取难得的发展机遇，同时也面临严峻的考验。城市运营商是市场和政府之间不可缺少的中间环节，需要按照国家宏观政策的具体要求对城市进行区域统一性规划和布局。通过整合各个房地产开发商在经营、投资等商业模式打造一个新的区域城市，对整个社会经济发展会产生积极的影响。房地产在国家宏观调控政策的影响下需要把发展模式向城市运营转变，最终把经济效益和社会效益有机统一起来，从而保证房地产开发企业获取更多的发展空间。当前房地产企业的发展处于一个关键的时期，树立经营观念超前的意识，可以为企业带来潜在的收益，缺乏此种悟性的房地产开发商在竞争过程中会处于劣势地位。
（二）宏观调控下房地产企业需要实施低成本、规模化发展战略
房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴露的时代已经过去，因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。因此房地产企业
在发展过程中需要准确掌握国家宏观调控政策，在市场推广的过程中需要发挥规模发展的优势。从而能够促使房地产保持一个比较低的成本销售，企业能够获取客观的目标利润，同时还能促使房地产行业健康稳定发展。
（三）宏观调控政策下房地产企业运营模式实质性转型
我国房地产企业发展过程中需要像家电、电讯等开放式行业发展一样，实现资源的有效整合，通过向资本专业力量和金融领域靠近和沟通，可以真正实现开发商向投资商和企业家方向转变，发挥房地产行业的优势，推动运营模式转变，为企业提升核心竞争力，优化投资发展环境具有十分重要的意义。在国家宏观调控政策影响下，房地产企业需要进行一次大的改革，提升企业抗风险能力，同时需要不断提升盈利能力，把其市场竞争力提升。同时需要高效利用信息化手段，发展信息化技术和资本。新经济的本质是信息与资本的完美融合，房地产企业在宏观经济的影响下，需要发挥技术手段优势，建立完善的资金流和信息流推动行业健康稳定发展。
（四）宏观调控政策下房地产企业需要运用品牌开拓市场
房地产企业在宏观经济的影响下，需要把信息管理作为一种重要的经营活动，通过建立新的技术、资金、市场、客户、成本等管理运营模式，实现信息与信息之间的畅通。需要不断的把住宅商品房推向市场，因此存在品牌等方面的问题。房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略仿真紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。
参考文献：
[1]李铮.宏观调控下房地产行业的新特点及未来发展趋势[J].金融经济，2011，（18）.
[2]蒋元平，邹颜昭，李源，胡晓炎.荆州市房地产现状分析及发展趋势研究[J].中国西部科技，2008，（8）.
[3]肖元真，顾凤惠，王菊英.宏观调控对我国房地产业发展的影响研究[J].河南金融管理干部学院学报，2007，（1）.
摘要：商品房包销作为一种新类型促销方式在我国大陆房地产市场上运用，促进了房地产交易市场的发展，但也在现实操作中带来了许多问题和纠纷。目前我国法律对商品房包销并没有做出明确的规定，我国内地关于商品房包销的司法解释仅见于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》， 因此立法需要更加的明确化。
关键词：商品房包销；特殊；特殊买卖
“商品房包销，是指房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。”[1]商品房包销作为房地产市场中的一种新的经济行为,是在上个世纪九十年代初期,从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商较广泛应用的一种商品房销售方式。目前，我国法律法规对商品房包销问题缺乏系统规定，2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21 条、第22条和第23条分别对包销期满未售房屋的处理、出卖人自行销售包销房屋的责任和包销纠纷中各方的诉讼地位作出了规定，对商品房包销的其他方面均未涉及。本文将尝试对商品房包销相关法律问题做出一些探索。
一、商品房包销的特点
之所以会产生商品房包销这种销售方式，是因为这种新的合作方式适应了激烈的房地产市场竞争的需要，为开发商和包销商的互利、共赢提供了可能。把握商品房包销的特征对于全面认识商品房包销这一商业模式具有重要意义。从包销商角度来看，商品房包销具有以下几个显著特点：
1.买卖性。商品房包销具有买卖性的一面，包销商与开发商签订合同确定基价，实际上提前确定了包销商购买房产的价格，如果包销商不能把房屋全部卖出，则应以基价购买商品房。
2.性。包销商与开发商约定包销期限，包销人这个期限内享有销售权，且只能以开发商的名义进行销售,并对办理相关手续如签订合同盖章、办理房产过户等予以配合,即通常意义上的显明关系。
3.风险性。与一般的房地产不同，包销人必须在包销期限届满时买入剩余商品房,所以包销人应承担销售不力或形势不佳的买卖风险。
4.开发商与包销商之间法律关系具有可转换性。根据包销合同约定，包销合同双方的法律关系在包销期届满前后会发生转换。在包销期限内，包销商与开发商之间的关系是销售关系。包销期限届满，包销商如未将包销范围内的商品房全部售出，则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间的关系为买卖关系。[2]
二、商品房包销行为的法律属性
商品房包销这一特殊的操作模式在理论上存在一些分歧，特别是关于这一行为的法律属性问题，这个分歧可能导致各方在适用法律时意见不一。因此，正确认识商品房包销行为的法律性质，对实践中有效解决商品房包销纠纷起着至关重要的作用。简单归纳而言，当前对商品房包销的性质主要有特殊买卖行为说，特殊行为说，和两合行为说。笔者赞同两合行为说。用特殊买卖行为说和特殊行为说来解释包销行为虽然具有一定程度的合理性，但是理论的构建不很清晰，而且存在缺陷；相比而言，两合行为说不但能够妥当解释这一特殊行为，而且能够比较清晰地展示包销行为的显著特点和法律规制途径。理由如下：
两合行为说具有理论和现实优势。综观商品房包销的运作过程，可以划为两个阶段：第一阶段，开发商委托包销商，确定包销基价，由包销商为其销售。包销商在一定期限内为开发商销售房屋，开发商和买主双方签约成交，包销商则收取溢价。因此在第一阶段，包销商处于人的地位，包销商以被人的名义为客户寻获买主、销售房屋，符合行为的特征，是一种典型的行为。第二阶段，包销期限到后，存在几种情形：其一，如果全部房屋都已经卖出，则在第一阶段双方的关系就已经完结，合同得到履行，即开发商和包销商实际上为完全关系，买卖关系前提不复存在；其二，若在约定期限届满而部分房屋仍未售出，开发商以事先约定的基价或一定折扣将房屋出售给包销商，则开发商与包销商之间成立买卖关系，应向有关部门办理产权转移手续，缴纳有关税费；其三，如果全部房屋都没能卖出，则关系结束，买卖前提就已经具备，双方建立买卖关系。因此，仅以买卖行为或者行为概括包销的属性就会存在明显的缺陷[3]，最终完全履行的合同还是要定位于兼具和买卖行为的两合行为性质。综上所述，笔者认为，包销行为用是一种集买卖行为和行为与一体的新型民事法律行为。
三、商品房包销中的法律关系
基于上文对于包销特点和法律属性的分析，商品房包销中的法律关系就比较容易理清。在商品房包销过程中，法律关系可以分为内部关系和外部关系两个方面。内部关系即开发商与包销商之间的关系，外部关系即包销商或开发商与购房者之间的关系。[4]区分这两个方面的法律关系对于解决纠纷过程中确定法律主体至关重要。具体来说，商品房包销中各主体存在以下几种法律关系：
1.开发商与包销商之间的包销关系。
这个关系是包销中各种关系的核心。从上文中关于包销法律属性的分析我们可以看到，开发商和包销商之间的包销关系可以分为两个层次，其一是在包销期限内，开发商将商品房让与包销商销售，包销商须以开发商的名义向购房者出售商品房，包销商与开发商对外是一种关系；其二是包销期满后，如果包销的商品房尚未全部售出，则按包销合同的约定，包销商应购入剩余的房屋，此时，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。
2.开发商与购房者之间的买卖关系。
在商品房包销过程中，开发商与购房者之间的法律关系只存在于第一阶段，即包销阶段。由于包销商在出售商品房时并非以自己的名义，商品房的所有者和拥有售房主体资格的都是开发商，因此，从实质上看商品房的买卖双方为开发商与购房者，开发商和购房者之间是一种实质意义上的买卖关系。
3.包销商与购房者之间的关系。
这二者间的法律关系比较简单。包销商只是作为开发商的人与购房者产生商业联系，购房者与开发商之间的合同效力并不直接及于包销商，包销商只具有一些交易的促成和辅助义务。
四、结语
经济的飞速发展催生了各领域的大胆创新，然而，全球金融危机正以沉重的代价告诫我们，创新在带来全新发展空间的同时，必然潜藏着许多风险，对这些风险的忽视可能让我们的创新成果前功尽弃，甚至得不偿失。商品房包销是一种正被广泛采用的商业模式，同时处于我国立法的空白区，因此对于包销中若干法律问题的探索很有必要。
参考文献：
[1]谭慧敏,张倩.商品房包销方式的司法解释[M].《成都大学学报》.2007 .(03)。
Abstract： With the growing trend of China's aging， The development need of Elderly real estate is increasingly significant. one hand it is lack of policy support and guidance，and on the other hand lack of suitable development mode of operation. Therefore the slow development of the elderly real estate. This will combine the sale-leaseback financing and promotional features to explore the feasibility and the specific operating of elderly real estate sale-leaseback model.
关键词： 养老地产；售后回租；优势；困难
Key words： elderly real estate；sale-leaseback；advantages；difficult
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0074-03
0 引言
售后回租是一种集销售和融资为一体的新型租赁形式，是西方发达国家常用的一种筹资手段。在售后回租交易中，承租人与出租人具有双重身份，进行双重交易，形成了资产价值和使用价值的分离。它通过改变资产的形态，将物化的长期资产变为流动性的现金资产，以达到承租方融资、促销的目的。
我国引进融资租赁始于上个世纪八十年代，本世纪初开始在房地产领域出现，目前涉及的物业类型限于酒店公寓、大型商场、写字楼等收益性房地产。在融资租赁已经十分成熟的美国，养老地产售后回租模式已经得到实践。随着我国社会步入老龄化程度的不断加深，养老地产也将逐渐得到各界的关注和重视。但是目前国内养老地产开发的步伐还比较缓慢，开放商以及运营商都处在观望的状态。因此寻求适合养老地产开发运营的模式是解决养老地产有效需求与有效供给不平衡的关键。
1 我国养老地产发展的现状
1.1 社会老龄化现状催生养老地产的开发 2010年我国第六次人口普查结果显示，我国13.7亿总人口中，有1.8亿60岁以上的老年人，而这1.8亿中又有1.2亿65岁以上的老年人。60岁以上老年人口占到了总人口的13.26%，65岁以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查结果，老年人口的增长率达到27.4%，远远高于我国人口总量5.4%的增长。
按照联合国相关规定，65岁以上的人口数量占总人口7%以上的国家称为“老年型国家”。我国大陆31个省、自治区、直辖市中有19个省市65岁以上老年人口比例超过7%，其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%，江苏10.89%，辽宁10.31%，上海10.12%。城市一旦进入“老年型”，与之相应的各种老年需求问题就开始出现。
1.2 国内养老地产的开发现状 养老地产的开发产品包括：养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构等。我国存在的盈利性养老地产的产品类型主要有三类：①会员制的养老住宅，定位层次比较高，针对的主要是高端消费者，其采取在普通住宅中配建针对老年人的住宅。②“反按揭”模式的养老住宅，即在征得老人同意后，将老人原有住房出租，以租金收入补足入住养老住宅的租金；或采取置换的方式，将老人的原有住房与想要租住的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。③升级版的养老院，主要是保险资金推出的，将养老地产视作商业地产项目长期经营。
养老地产开发现状可以总结出三方面的问题：一是资金问题，包括社会资金投入以及企业自身融资能力；二是开发模式问题，企业开发的养老地产是持有或是出售，或是两者之间存在一个合适的比列使得企业获利最大化都将影响企业开发的积极性，从而影响养老地产的社会供给量；三是运营服务的质量问题，后期运营决定了开发产品的实际获利，这也是整个老年地产至关重要的一环。
针对上述问题，本文提出利用售后回租模式进行养老地产的开发，解决养老地产开发的资金问题，实现开发运营的良性经济循环。
2 养老地产售后回租的操作模式
2.1 养老地产售后回租的开发 养老地产售后回租是指房地产开发商（承租人）将其开发的养老地产项目出售后，又将该养老地产从出租人那里租回，习惯称之为“回租”。通过售后回租交易，卖方（承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。该买方（出租人）将该养老地产回租给承租人，获得租金应收款，并拥有该养老地产的实际产权。
养老地产的产权拥有者（即出租人）可以是分散的个体购买者也可以是机构购买者，这里的机构包括REITS，基金投资、租赁公司、保险公司等。由于国家政策和相关法律条款的原因，老年地产本身不适宜产权划分出售，养老地产售后回租的对象多选择租赁公司等机构。目前保险公司已经对养老地产表示浓厚的兴趣，他们缺乏10年期甚至更长期限的投资工具。养老地产的长期持有性质正好满足保险公司的需求。另外养老地产长期的资金回报率能够稳定在10%以上，这对于寻求稳定且长期持续投资回报的租赁公司来说也具有很大诱惑性。
回租过程双方签订回租合同时，会约定一定的租赁期限，以及租赁期满时产权归属的办法。作为融资租赁形式的售后回租，往往租赁年限几乎等同于其经济寿命。租赁期届满，出租方会以象征性的价格将所有权卖给承租方。而一些金融租赁公司作为出租人，根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，还会另外收取2-5%的融资租赁费用同时出租人还可以再将养老地产的租金应收款“打包”卖给银行。银行以买断租金应收款为基础，为出租人提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务——“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费。在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由出租人补足。养老地产售后回租模式成功的将房地产纳入了金融行业，并扩宽了金融业务。
2.2 养老地产售后回租模式的运营 养老地产售后回租模式的运营商可以是开发商本身，也可以是专业的养老机构。以目前国内开发商的物业水平以及养老地产本身的专业化需求来看，开发商自身很难实现整个养老社区正常有序的运营，跟知名的养老机构合作是进行养老地产开发的最优选择。
开发商跟运营商之间签订委托合同，由运营商代为管理整个养老地产的后期运营，每年向运营商支付一定的佣金或者提成，运营商负责物业服务的专业模块，双方各自发挥自己的优势，形成互助式的盈利模式。当然开发商也可以将物业租赁给运营商，他在其中收益的是租金差值，对于融资性售后回租来说，后期得到产权之后，开发商还可以享受物业本身的增值价值。
老年租户向开发商支付租金，向运营商支付物业管理费用以及商业管理费用。同时开发商还可以通过附加的医疗保健、特殊看护等服务获得一部分营业收入。于此同时开发商还要定期向投资者支付租金应收款。
3 养老地产售后回租的优势分析
3.1 承租者角度的优势 养老地产的售后回租拓宽了企业融资渠道，为承租人提供中长期资金来源，发挥了与银行借贷等中长期融资手段相同的作用，但又不像银行融资那样对资金的用途提出了很多的限制，承租人可以将获得的资金作为自有资金自由分配。而且售后回租和银行贷款、发行债券、股票等融资方式相比，具有明显的灵活性优势：手续简单快捷，由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，并通过租期内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资。
3.2 出租者角度的优势 售后回租可以弱化投资者的风险，投资者作为出租人拥有房产的所有权，即使承租者无力支付租金，投资人可以收回房产，并依据与开发商的回购协议处理房产。
投资人定期收回租金应收款，回笼资金，获得较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是投资人投资回报的物质基础。而且如果从房地产商处购房形成一定规模后，还能得到房地产商的优惠，这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。
3.3 促进养老地产金融生态链的构建 养老地产售后回租模式将开发商、运营商以及金融行业的保险业、银行业和投资商纳入到一个共同的资金循环平台，实现了利益共享，风险共担。
中国养老地产要想得以持续发展，必须构建一个养老地产金融生态链。开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。开发以及运营的风险在这种分离的过程中也实现了分担和管控。
4 实施存在的困难
4.1 土地转让成本较高 目前老年地产用地多是按照商业用地进行的转让，土地转让成本较高。养老地产本身在设计以及适老化设施方面的成本已经高于普通住宅，如果土地成本不能降下来的话，养老地产普及不到中低层社会需求者，而这部分人群是整个老龄化阶层的消费主力军，社会供给满足不了有效需求，会严重阻碍养老地产的开发以及社会养老保障的真正实现。
4.2 民间投资渠道限制 国内金融工具相比国外是不开放的，民间资金投资的渠道受到了很大限制，形成了资金需求和资金供给的不对称。养老地产售后回租需要投资机构的资金投入，但是目前国内这样的机构还比较少，另外由于国内养老地产售后回租模式还不成熟，投资者对于风险的评估还不能把控，这些都将制约养老地产的发展。
4.3 缺乏政府相应机构的监督检查 养老机构内部管理问题频频曝光，收到公众的质疑，一方面是中国养老机制不成熟的表现，另一方面直接暴露了政府相应监督机制的缺乏。纯商业模式的运营是靠市场进行调节的，但是兼具社会福利性质的养老地产以其特殊的服务人群，理应得到民政部门的更多关注和监督。
参考文献：
[1]颜莉.商品房售后包租的风险[J].城市管理，2006.
关键词：房地产；开发建设
引言
近年来，房地产已成为我国国民支柱的重要组成部分。房地产的快速发展对于我国的经济发展，拉动内需，提供大量的就业岗位方面都有着卓越的贡献。但是，在房地产开发建设当中房地产企业为办理开发建设手续，往往会奔波于各部门之间逾百次，往往需要盖百余个“章”，这对从事房地产开发建设的人员可以说是一个十分艰巨的考验。下面，本人结合多年工作经验，现就房地产开发建设浅谈几点个人看法，仅供同行参考。
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
1.1房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
1.2房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
2.1项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
2.2项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
6 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
6.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
6.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
7 项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
7.1 物业管理。依据物业管理条例，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格，从事物业管理的人员应取得资格证书。物业管理企业接受物业时，应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验，与业主委员办理验收手续。
7.2 商品房销售。双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房地产开发建设工作是一项系统工程，它涉及面广，流程复杂。随着房地产行业的迅猛发展和经济信息时代商业模式的转换升级，我们从事房地产开发建设的广大同仁要不断解放思想，创新思维，在实践中发展，在发展中前进，共同推进房地产行业与时俱进！
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一、引言
1998年7月，国务院正式宣布停止国有企事业单位、政府部门工作人员的福利性住房分配，自此我国房地产业开始了市场化时期。1998-2009年间，我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到36241.8亿元。相关研究表明，房地产业发展可以带动60余个相关行业发展，促进国民经济的增长。1991-2009年期间，我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%，房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%，①2010年房地产业增加值占第三产业增加值比重为12.9%，占GDP比重提高至5.6%。
我国实行住房制度改革以来，住宅消费逐渐成为消费热点，2009年我国城市化率已达到45.7%，城市人口为6.66亿(2010年人口普查数据)，加上改善居住条件的需求，我国房地产市场容量巨大。与之相应，房价也一路走高，1998-2003年间房价年均涨幅3.6%，2001-2010年间房价年均涨幅9.32%，②房价上涨速度远高于城乡居民收入增长速度。
房地产业是资金密集型产业，随着国家宏观调控愈发严格，楼市低迷，公众持币待购，多数房地产企业资金链条极度紧张，加上市场竞争不断加剧，横向并购已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额、谋求生存的重要途径。目前，我国房地产企业横向并购主要以股权收购和项目收购为主，在这种并购趋势下，我国房地产行业集中度将如何变化？我国房地产业如何实现良性发展？本文将对这些问题进行分析探讨。
二、相关文献回顾
国外文献对并购是否会提高市场份额持有不同观点。Stillman(1983)的研究结果部分支持了横向并购的一个动机就是获得市场势力。Lubatkin(1983)认为横向并购不但可以增加市场份额，还能够节约营销和生产成本。Andrade&Stafferd(1999)认为横向并购可以提高产业集中度，解决产能过剩问题，促使企业退出。
国内学者对我国房地产业研究主要集中于行业集中度分析和房地产业如何发展。周刚(2001)认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是房地产企业间过度竞争和整个产业业绩下滑的主要原因。潘爱民、王洪卫(2008)对我国房地产市场非有效性进行检验，得出我国房地产市场仍然是一个非有效的市场，房地产价格对信息的反映程度很低，且房地产市场存在超额利润。刘树枫(2009)认为我国房地产业集中度低的主要原因是房地产市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低。张魏等(2009)对影响我国房地产市场集中度因素进行了实证分析，指出市场集中度与行业进入壁垒正相关，与生产能力扩张负相关，我国房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著，当领导型企业采取防止新企业进入的竞争策略时会显著提高市场集中度。陈笑(2010)对房价与房地产业市场结构等因素之间的关联关系进行实证研究，得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系，认为市场集中度是房价最重要的影响因素，提出全面优化房地产市场结构、适当提高房地产市场集中度的建议。
资料来源：中国统计年鉴(2009-2010)，《中国大型房地产与建筑业企业年鉴(2011)》。
注：房地产企业规模=商品房销售收入/房地产企业个数。
学者们针对我国房地产业现状，提出了基本相同的对策建议。周京奎(2002)提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的必然选择。欧阳强(2004)对我国房地产业发展提出结构性调整、促进产业升级、规范土地市场和健全金融体制的政策建议。黄光灿(2008)通过对2000年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析，认为只有构建完善的住房供应体系才能保持房地产市场的长期稳定。欧阳文和等(2011)比较了美国和中国土地制度、供给模式，提出中国城市住宅问题解决的途径要增加保障性住宅供给，对土地实行限价供给和以工业化模式取代传统建造方式。葛扬等(2011)认为我国房地产业形成了“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力的怪圈”，形成这种怪圈的主要原因是我国房地产业发展是典型的外力推动型，提出完善财税体制、增加保障性住房供给、不断优化产业结构等作为走出这种怪圈的路径。
三、我国房地产业集中度的变化
1998年我国实行全面住房制度改革，释放了巨大的市场需求，2002-2004年房地产业年均增幅达到28%，经过十多年的发展和逐步规范，我国房地产业的结构体系已经初步形成。
1.房地产企业数目变化。1998年我国房地产开发企业总数为2.4万家，在2007年高房价的刺激下，一年间企业数目增长了40%，2009年商品房平均售价提高至4681元/平方米，又吸引众多中小型房地产企业进入，2010年增加了4700多家(见表1)。1998-2010年13年间，我国房价一直在上涨(除1999年、2008年、2010年略有下降)，这13年间房地产企业数目和就业人数一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受调控政策的影响，企业数目和就业人数分别比2004年减少了近3000家和7万人；2009年受2008年金融危机的影响，企业数目和就业人数分别比2008年减少了7000多家和14万人。
大量中小型房地产企业的进入，与我国房地产市场的进入壁垒较低直接相关。目前，我国房地产开发企业的资质管理仍然沿用2000年的《房地产开发企业资质管理规定》，进入门槛低。目前，在新的《我国房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)》中，提高了房地产企业的进入门槛。
图1 我国房地产业CR10与CR100变动
2005-2010年间，我国房地产企业规模和平均销售面积一直在增长(除2008年)，而房地产开发企业的平均规模却未同步提高。2010年我国商品房销售收入是1998年(0.25万亿)的21倍，房地产企业平均规模增长了6倍(1998年1032.77万元)，市场容量的扩大远远大于房地产企业规模的扩大，占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1万平方米～4万平方米。
2.行业集中度稳步提高。行业集中度又称市场集中度，是指某行业(市场)内前N家最大的企业所占市场份额的总和。以我国房地产综合实力前十强和前百强销售额占整个行业份额的CR10和CR100来测算我国房地产业的集中度。图1显示，无论是CR10还是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的变化趋势一致，说明我国的房地产业集中度一直在稳步提高。
3.规模优势显现。从销售额和销售面积看(见表2)，全国商品房销售额和销售面积除2008年下降外，一直处于增长状态。销售过百亿的房地产开发企业也逐年增加，2005年没有一家房地产企业销售额超过百亿，2010年已有35家房地产企业销售额超过百亿，万科公司销售金额超过1000亿元。房地产上市公司是房地产业的主力，中国房产信息集团的2010年上半年中国房地产企业销售排行榜中，上市房地产企业销售金额占前20强企业销售金额的78%。
资料来源：中国房地产TOP10研究组，2006、2011：《中国房地产百强企业研究报告》；搜房产业网，2010年1月7日。
从总资产看，2005年我国房地产企业总资产规模超过百亿的有22家；2009年房地产上市公司中总资产规模过百亿的有54家，2010年达到65家。从上市公司的总资产均值看，沪深上市的房地产公司，2005年总资产均值是26.4亿元，2007年底升至58.21亿元，2010年提高至122.32亿元；香港上市的内地房地产企业，2007年底总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48亿元。
从利润流向看，2000-2004年，前20%房地产上市公司的五年平均净资产收益率为10.15%，高出同期房地产业平均净资产收益率近53个百分点；③2007年，房地产行业销售利润率的平均值是15%，房地产企业TOP100中59%的销售利润率在20%以下，超过30%的企业仅占16%。2010年20强品牌房企净资产收益率均值为25.89%，高于行业平均水平9.82个百分点。这些表明我国房产企业的规模优势已经显现，资产规模和利润都呈现出集中趋势。
4.并购规模和起数的变化。2004-2008年我国房地产业并购金额达260.32亿元，发生196起并购案；2010年房地产业涉及并购金额174.65亿元，④实现并购84起，占各类并购总数的13.5%；2011年前三季度，我国房地产业并购达87起，总交易金额达到了256.65亿元。⑤可见，房地产业并购起数(除2009下降)和并购金额呈现加速增长的趋势(见图2)。
图2 2004-2010年我国房地产企业并购起数
房地产业并购主要表现为大企业对小企业的横向并购。如万科公司2005-2010年并购了131家公司，涉及金额达134.7亿元，并购方式主要是整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等(见图3)。2009年8月至2011年4月间，SOHO中国在上海进行了五次收购。
图3 2005-2010年万科公司并购金额和公司数
资料来源：万科公司年报。
5.横向并购与市场份额的关系。以万科公司为例分析横向并购与市场份额的关系。万科企业股份有限公司是我国最大的房地产上市公司，成立于1984年，在全国31个城市开展了业务。万科公司是我国首家销售额突破千亿元大关的住宅开发企业，其市场份额2005年以来一直稳定上升，2010年达到2.06%(见表3)。
资料来源：深度调控下的万科并购学，0759home.com。
注：市场份额由中国房地产TOP10研究组数据整理计算而得。
从并购规模看(见图4)，2005年以来，万科公司的市场份额与并购规模不完全一致，并购金额下降时，市场份额仍在上升(2007年)。从并购公司数量看(见图5)，2005年以来，该公司的市场份额与并购公司数量也不完全一致，2008年并购公司数量减少，市场份额仍提高了0.22个百分点，而2009年并购公司数量增加，市场份额下降了0.55个百分点。将二者结合起来可以看出，横向并购对市场份额的提高是有效的。万科通过整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等方式成为国内房地产行业中的龙头企业，与美国最大的房地产开发商4.5%的市场份额相比仍显得不够大。
图4 2005-2010年万科并购金额与市场份额
一般情况下，某一行业的企业能够赚取高额利润时，会诱惑企业进入，再加上进入门槛较低，造成企业数量增加过快，导致行业集中度水平不高。在房地产市场化初期，行业集中度比较分散，企业间存在低水平的竞争。经过近几年的发展，我国房地产业集中度稳步提高，规模效应开始显现。在目前中央宏观调控不放松的情况下，房地产企业资金会更加紧张，楼市价格进入拐点及居民买方市场初步形成会进一步推动房地产企业的并购，行业集中度会进一步提高。国际上成熟的房地产市场，80%的市场份额集中在20%的企业手中，2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%。可见，我国房地产业集中度仍有很大的提升空间。
图5 2005-2010年万科并购数量与市场份额
资料来源：陈洪波，2006：《美国房地产金融及对中国的启示》，《中国房地产金融》，第2期；欧阳文和、张璇，2011：《中美房地产发展路径比较研究》，《河北经贸大学学报》第1期。
四、美国房地产业的发展路径
美国私人拥有住房比例较大，已形成较为完善的住房制度和政策体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。
1.供给政策的变化。美国自20世纪30年代以来，历届政府都很重视住房问题，其住房政策也根据国民经济的发展变化适时调整，调控的重点始终是保证低收入家庭能够买得起房。20世纪30年代以前，美国主要依靠市场力量解决国民住房，采取市场供给住房，20世纪30～70年代，由于国内经济不景气，采取公共住房为主和市场性住房为辅的供给政策。美国的公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。由政府控制户型、售价和供应对象，主要建设中等收入者买得起的小户型、低房价住宅。政府对建设公共住房者提供贴息贷款以降低房价，对居民提供购房贴息贷款，免开发商和居民的有关税收。⑥第二次世界大战后的20年是美国房地产业的高速发展时期，期间美国住房自有率从约45%提高至65%左右(见表4)。
20世纪70年代至今，美国采取市场性住房和福利性质的市场性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房数量逐渐减少，增加了住房保障制度及各种优惠政策措施，如美国联邦政府对低收入者提供的住房支持主要是提供租金补贴帮助低收入家庭获得私人住房；为家庭购买住房提供贴息贷款、担保和贷款利息在个人所得税税基中予以抵扣等。美国联邦财政在2010财政年度中，纯粹保障性住房在金融税收的预算支出达8967.65亿美元。⑦借助跨区域扩张、产业链整合、精细化管理、并购及金融创新等手段，美国房地产业在2003-2006年间发展到了顶峰，2007年以后，在金融危机的冲击下，房地产业走入低谷。
2.房地产市场结构。美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，不存在土地垄断供应和因政府干预造成的市场扭曲，土地价格由估价公司协助确定。
在美国，房地产业有三类开发商：一类是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅开发、销售为主；第二类是不动产商(RealEstate)，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等；第三类不动产发展商(RealEstateDeveloper)，主要以投资性物业的开发和销售为主。美国个人和机构进行房地产投资的主要途径是各类房地产信托投资基金(REITs)持有的投资性物业，住宅更多地被视为消费性产品。
美国绝大多数开发商专注于某个区域市场上的运行，采用高度专业化和长期收益为主的商业模式。美国排名前列的房地产开发公司经历了一系列横向并购和纵向并购，兼并成了美国房地产企业规模扩张和提高占有率的重要手段。2009年，美国第四大房屋建造商帕尔迪公司(PulteHomes)收购美国另一住宅营建巨头桑达克斯公司(Centex)，成为美国最大房屋建造商，这一并购使帕尔迪公司得到了桑达克斯公司在得克萨斯州和卡罗莱那州的大量土地。
3.房地产金融体系变化。20世纪70年代以前，美国房地产金融是以银行性金融机构提供贷款为主的间接融资体系。20世纪70年代以后，大量的非银行性金融机构，如养老基金、保险公司、共同基金进入住房金融领域，在激烈的竞争环境下，金融机构创新出各种衍生金融工具，住房金融逐渐从间接融资转向了市场(直接)融资。
目前，美国的房地产金融体系由商业性住房金融体系和政府性住房金融体系构成。商业性住房金融体系由商业银行、人寿保险公司、养老基金、房地产信贷、房地产投资信托基金、房地产抵押贷款基金等各类机构构成。政府性住房金融体系主要由美国联邦住房金融署、房利美、房地美、退伍军人管理局等构成。美国联邦住房金融署负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保；房地美和房利美是住房抵押贷款融资机构，主要从住房抵押贷款二级市场购买贷款并持有，对购买的住房抵押贷款实行证券化并提供担保，两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源。美国形成了以私有金融机构为主体，以住房抵押贷款市场为基础，多种住房机构广泛参与的金融体系。
2007年美国爆发了“次贷危机”，美国政府接管陷入困境的住房抵押贷款融资机构房利美和房地美，美国政府也开始了对住房金融体系的改革。
五、我国房地产业的发展路径
目前，我国房地产业已经从爆发式增长阶段步入了规范平稳增长阶段，消费者已经形成了“降价预期”，大多处于等待和观望，房地产“买方”市场“初步”形成。通过哪些路径可以实现我国房地产业的良性发展呢？
1.完善我国保障性住房体系。美国住房供给政策变化反映了不同时期政府政策侧重点不同，可以采取多种方式提供住房，如直接建房提供给居民或由政府对建设低成本、低租金住房提供优惠贷款或对购房者或租房者给予减税或承租补贴。
目前，我国住房自有率高达89%，居住性购房需求比较大，但中低收入者的住房困难问题日益突出，保障性住房体系的完善势在必行。我国针对中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国从1995年开始实施“安居工程”，1998-2009年间，我国城市经济适用房投资额占住宅投资总额的比重从13%降至4.4%，销售面积占普通住宅销售面积的比重降至4%。美国2005-2009年住房保障支出占中央财政支出比重在14%～15%。而2009年我国住房保障支出占中央财政支出的比重仅为3.6%，占中央税收比重仅为1.7%，占GDP比重为0.2%。⑧2010年保障性住房建设已经上升为国家战略，重在完善保障性住房的层次结构，覆盖“夹心层”，适用不同住房条件的居民。
政府除了提供保障性住房外，还可以在补贴、税收、信贷等方面，采取多种方式满足中低收入者的住房需求，更为重要的是完善对保障性住房的管理。如美国通过立法保障，建立了严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的住房保障待遇，并严格执行住房保障对象的进入、退出标准，在健全住房保障对象档案的同时，实施动态监管。
2.完善房地产价格形成与调整机制。房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善，也不利于经济社会的协调发展。从经济发展的一般规律看，房地产价格必须与居民的消费能力相适应。联合国人居与环境组织认为，城市合理房价一般不超过城市家庭年收入三倍，世界银行则认为不能超过城市家庭年收入的五倍。按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，我国房价收入比⑨在3～6倍之间为合理区间，超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。1996-2010年我国房价收入比在5.5～8.0间波动，2005年后房价收入比就超过了合理区间，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(图6)。
图6 2003-2010年全国房价收入比
资料来源：上海易居房地产研究院综合研究部，2010：《2010年度全国房价收入比研究报告》，百度文库。
商品房价格由利润、地价、税收、管理费用(含财务成本)、建安成本等构成。首先，来看房地产业的利润。2011年《住房绿皮书》中计算的我国房地产企业2008年营业利润比2004年增长290.4%，2009年我国房地产业的平均毛利润率为55.72%。根据上市公司的相关报表测算，目前房地产业的平均毛利润率为37%左右，扣除三费之后的营业利润率约为20%～25%，净利润率为15%～20%左右，各种数据表明我国房地产业利润率远高于美国等发达国家5%的水平。因此，政府必须通过降低房地产业的利润率，促使房地产业中过多的资金回流到制造业与其他产业，保证房地产业与国民经济的平稳发展。
其次，来看地价。我国土地是全民所有和劳动群众集体所有，土地定价和供应数量取决于政府，特别是地方政府。土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。2001-2003年，全国土地出让金达9100多亿元，相当于同期全国地方财政收入的35%，2004年收入近6000亿元，2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右，2010年土地出让金高达2.7万亿元，占全国财政收入比重高达33.75%。⑩可见，土地出让金已成为地方财政收入主要来源，这种情况下，地方政府为实现土地收益最大化，会使用各种手段推高地价和房价。所以，保持房地产市场价格的合理水平，必须改革土地出让金制度，深化财政体制改革，扩大地方财政收入来源。
最后，投机性购房推高了房价。房地产业发展需要一个稳定可持续的市场环境，而投机与投资性购房会推高或降低房价，严重扰乱市场环境。房地产业是典型的资金密集型产业，我国绝大多数的房地产企业没有上市，其开发资金主要来源于国内贷款、自筹资金、定金及预收款，商业银行贷款一直以来都是我国房地产企业的主要资金来源之一。美国的金融危机已经证明，脱离实体经济、过度炒作资产不仅会影响经济发展、扩大社会贫富差距，而且会增加经济金融风险和社会风险。因此，对于有炒地、囤地行为的开发商，要在信贷上加以控制，降低对个人和房地产企业的银行信贷资金供给。
另外，为有效遏制投机性购房，政府应尽快开征房地产买卖和持有环节的税种，如房产税、对买卖住房的所得征收高额所得税等。在韩国，在房屋保有环节征收房屋财产税、综合土地税、综合不动产税、城市规划税和共同设施税，拥有的房产价值越高，则缴税越多。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用；房屋的维护费用也比较昂贵，房屋拥有者每年都要缴纳税金和房屋保险费用等。
3.完善住房金融体系和金融监管。2005-2010年我国房地产企业的资金来源构成见表5。国内贷款是银行直接向房地产开发商发放的开发贷款，约占资金来源的20%左右。其他资金来源主要是购房者的定金、预收款、个人按揭贷款，约占资金来源的45%左右；2009年、2010年来自个人按揭贷款的比例为14.7%、12.7%，与国内贷款合并计算，来自商业银行的贷款比例达到30%左右。由此可见我国房地产企业对商业银行信贷依赖程度的高低。
外资主要以直接投资、收购等形式进入我国的房地产市场。我国房地产吸收外商直接投资2006年为303.05亿元，2010年增长达到676.96亿元，2010年资金来源中利用外资比例是1.1%。外资开始向我国的二、三线城市发展，更多地向房地产产业链的上游延伸。外资进入房地产业参与国内竞争的同时，会进一步推动并购，这就要求政府加强对房地产外资活动的监控，外资流动情况与房地产价格走势表现了非常高的相关性，境外购买力的流入对内地城市房价的上涨起了推波助澜的作用。
其他融资途径主要是在资本市场通过境内上市、境外上市、借壳、资产注入等方式来融资。截至2006年12月，房地产企业通过资本市场已累计融资近300亿元。2010年房地产上市公司无一例增发获得成功。由于我国《公司法》对发行债券主体要求严格，对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，大多数房地产企业无法通过国内债券市场融资。因此，信托融资规模近年发展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，已超过2010年的2864亿元的发行总量，目前房地产信托已达到约6797.7亿元，占资金信托总规模的17.24%。
资料来源：中国房产信息集团：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》。
注：一线城市、二线、三、四线城市是针对2009年全年而言的。
大型房地产企业还可以海外融资，但我国大多数房地产开发企业属中小企业，与美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，因此，我国住房金融体系建设需要在融资渠道上创新，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资的依赖。如2010年国内涌现20多只地产私募股权投资基金，资金规模达到500多亿元。既要为多渠道融资创造条件，也要实施有效的金融监管，达到调控房地产业的目的，避免美国“次贷危机”的出现。
4.房地产企业的战略调整。在政府调控房地产业的政策作用下，房地产企业的战略调整直接关系到企业的生死存亡。
(1)品牌战略。房地产市场的产品既具有同质化，也可以体现差异化的特点。而差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上。2011年中国社会科学院中国企业品牌竞争力指数研究课题组对178家房地产上市公司进行企业品牌竞争力分级评估(5级)，达到5A级的企业占到2%(3家)，48.9%的企业是3A级，28.1%的企业是2A级，11.8%的企业是1A级。可见我国房地产企业总体仍处于规模竞争阶段，远没有到达效率和创新阶段。因此，房地产企业应重品牌、重环境、重质量、重服务客户，企业的品牌形象将直接影响到产品的销售。
商业，是指社会经济活动中从事商品流通的行业。有人们聚居的地方（社区）就会有社会生活需要，“社区”的衣食住行也就是商业的根本服务对象。社会学家、经济学家早就告诉我们，商业经济依赖于社会经济基础生活。企业的进化发展也揭示出，企业的利润本质并非来源于竞争、战略、规模、速度等，而是源自于企业持续的创造价值并满足社会经济生活发展的需要。
社区商业，以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
有许多现象正在预示着社区商业“大”的趋势。
趋势一、首先是商业形态的变化。
我们对于商业形态的概念是这样开始的。在农村，所谓“赶集”是农村早期的商业形态。而在城市里，在连锁超市出现以前，一条或几条主要的商街就可以代表这个城市的商业。比如王府井大街、南京路、淮海路或者是中山路、解放路。百货大楼是那个时期的商业标志，日杂商店、菜市场、粮店、自由市场是那时老百姓进行日常商品交易的主要场所。
1990年，超市做为一种现代的商业业态引进我国。这种先进而又人文化的商业业态模式完全颠覆了计划经济时期人们的消费思维方式。能够在超市里自由挑选丰富的日常用品，于是人们只有在周末才去城市里较远的地方购物。而随着连锁超市数量增加、广泛分布，大卖场的出现，终端商业辐射范围越来越小。不仅超市，便利店、餐馆、美容美发、书报亭、干洗店、药店、诊所、修配店、健身所等等也以连锁或者其他商业模式出现在一个又一个的“社区”商圈内。而一个区域的商业中心又为几个相邻的大社区提供日常购买、日常服务以外进一步的商业需求。在一个较大的城市里，社区商业、区域商业中心、城市商业中心组成这个城市的商业网络，有小到便利店，大到类似shopping mail的城市商业中心。至此，城市线型商圈完全被现代网络商圈所覆盖。而这个城市网络商圈的基本商业单位（模块）就是社区。
以我国商业比较发达的上海市为例。“建设环境优美、功能齐全、服务便捷、与居住环境相协调的社区商业，是保证市民安居的重要条件之一，也是现代化城市的重要标志之一。"十五"期间及以后一段时期内，市、区两级政府将把改造和建设新型的社区商业作为商业发展的一个重要内容。” 《关于促进上海市社区商业建设发展的意见（试行稿）》。“2003年，购物中心、连锁超市、折扣店等新型商业业态发展势头强劲，规模效应进一步显现。至年末，全市共有连锁商业业态69种，其中年内新增10种。全市连锁网点达到7609家，其中，连锁超市门店1396家，便利店4137家。全年连锁商业销售额800.43亿元，比上年增长27％。”《上海市统计公报》
趋势二、中国首发商品市场体系建设纲要 重点是社区商业
2004年6月9日，中国商务部了《全国商品市场体系建设纲要》。这是我国首次有关商品市场建设的全面指导性文件。《纲要》要求大力发展消费品市场。促进最终消费在国民经济中的比重为目标，迅速扩大消费品市场的规模，完善其在引导消费、拉动需求、扩大内需中的功能。
“适应消费需求的发展变化趋势，搞好城乡零售市场的规划布局。以增强和完善城市商业功能为核心，对中心商业区、区域商业中心、社区商业及专业特色街进行合理定位，形成功能明确、分工合理的多层次的城市商业格局，发挥城市在扩大消费中的主导作用。把方便居民日常生活的社区商业作为发展重点，不断增强社区商业服务功能，重视社区商业设施配套，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系。合理布局城市商业中心，形成具有一定商业特色、功能相对完善、能够带动消费升级和创造都市商业氛围的消费中心。以小城镇建设为依托开拓农村消费品市场，鼓励各类投资主体投资农村商业设施建设，支持国内外大中型流通企业向小城镇延伸经营网络，采取直营连锁和特许经营等方式改造提升农村集贸市场和代销店，形成以县城为重点、乡镇为骨干、村为基础的农村消费品零售网络。
重点发展新型零售业态，改造和调整传统零售业态。加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。积极发展专业性较强的家电、食品、建材等专业连锁超市。重视发展仓储式商场、专业店、专卖店等新的业态形式。在合理布局的前提下，适度发展大型综合超市，力争使其成为城市消费品市场的主力业态。控制发展大型购物中心。鼓励大型百货企业的改造与整合，形成若干以优势品牌为龙头的大型百货业连锁集团；引导中小型百货商场进行业态调整，逐步向专业商店方向转变。规范发展小商品市场、日用工业品零售交易市场，引导其向专业化商场、品牌展示中心等新型经营方式转型升级。”
趋势三、中国加速城市化，社区商业向郊区、农村延伸
自上世纪七十年代末中国实行改革开放政策以来，经过二十多年的发展，中国城镇规模和数量不断扩大和增加。截至二OO一年，全国设市城市达到六百六十二个，建制镇两万零三百五十八个，城镇化水平达到百分之三十七点七。根据世界城镇化发展经验，在城镇化水平达到30%左右后，城镇化发展进入加速阶段。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾说过：“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”。 著名经济学家吴敬琏认为：“21世纪的金矿在农村。而目前，8亿多农村居民在全国消费品市场所占份额仅为38.9%，不到全国人口40%的城镇人口却占据全国60%以上的消费品市场。到2050年，中国城市化率将从现在的37%提高到75%以上。这就意味着每年约有1000万至1200万农村人口转为城市人口。我国的较发达区域如长江三角洲、珠江三角洲，已经基本没有乡的建制，乡全部改成了镇。正在进行着镇的城市化与村的城镇化。快速城市化带来的消费人口变化正在改变区域商业形态。城市社区商业形态也正在走进转变着的城市以外的区域。
做为社区商业的代表业态——连锁超市，已经开始进入农村市场。上海华联、深圳华润万佳和杭州家友超市进入江浙农村市场；北京华普超市布点河北二级城市。到2003年底，江苏苏果超市有限公司县乡两级门店达610多个，占全部店数一半，其中乡镇门店数为479个，有280个门店开在苏北贫困地区。山东新星公司把连锁超市开到村里。随着今年年底，WTO规定的零售业全面开放，国际零售巨头加快进入，大城市市场竞争空间日益狭小，外资零售企业也将进军我国的农村市场。
趋势四、房地产企业挖潜社区商业
近几年来，国内的房地产开发如火如荼。一些房地产开发企业在挖潜社区商业方面走在了前面。
众所周知，万科做为国内知名的房地产开发品牌正是因为她创建了成熟的社区配套、社区文化；上海联洋“邻里中心”则代表了集大型商业中心，大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施的大社区商业模式。成都的置信集团以房产开发为先导，整合其它行业商业资源，不断的挖掘社区商业潜力。相信她们都在引领着地产运营的新模式。
根据国外的经验，大型社区商业的开发，一般都实行房地产开发商和商业经营商分离的做法。开发商负责商业设施的前期开发，经营商负责租赁经营，这有利于发挥各自的专业优势，降低开发和经营成本，实现滚动式发展。
结语
社区商业已不仅仅是油盐酱醋、收洗缝补。
她关乎基础民生、经济大计。
2009年企业风云变幻,管理者的言论异彩纷呈,论危机、说企业责任、研讨可持续发展……可谓言有尽而意无穷,今择要录之,为读者共赏与评判。
“哥本哈根不仅仅是是一个气候的会议,而是告诉企业界,今天企业从市场中寻找机会,应该转变成为为社会解决问题。”
――阿里巴巴董事局主席马云
“对于强者来说危机是机遇,对于弱者来说危机是灾难,对于智者来说危机是机遇,对于愚者来说危机是苦难。”
――太平洋建设集团原董事局主席、华佗CEO论箭首席专家严介和
“一个人开车技术的高低,在平坦的大路上是看不出来的,只有在遇到危急情况或险峻山路时,才能看出司机的反应速度和驾驶技术。”
――新东方教育科技集团董事长兼总裁俞敏洪
“进入世界500强只能说明一个,就是比较大,但是我想这个大还不是最重要的,世界500强,这个‘强’却不是一朝一夕能做到的。”
――沙钢集团董事局主席、总裁沈文荣
“我们民营企业经常是只注意金钱,不注意,守住牵扯到生死存亡,必须要高度重视。是什么呢?就是价值观。”
――万通地产董事长冯仑
“为客户找产品,按照客户的需求定制产品,你需要改变商业模式,实现企业和客户零距离互联网时代,给企业带来的挑战就是两个字:速度。”
――海尔集团董事局主席兼首席执行官张瑞敏
“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房,高档房本来就是穷人买不起的。”
――北京市华远地产股份限公司董事长,华远集团总裁任志强
“现在很多企业,尤其是大学生创业的公司,往往知道怎么赚钱,但不知道怎么运营企业。我们不是今天赚钱,而是为赚长远的钱。关键是要赚长远的钱。”
――红杉资本创始人沈南鹏
“宁可慢半拍,万科需要做到三点,首先是不追求暴利,第二绝对不做价格的领跑者,第三重点研发刚性住宅需求。”
――万科集团董事长王石
