时间：2023-08-30 16:52:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产 经济管理 管理机制
我国国民素来有“有房才有家”的概念，所以房地产的经济发展不仅仅是一个经济问题，更是切实关系到我国国计民生的重大问题，这些年来，房地产行业的快速发展的确为我国国民提供了更好的住房环境，亦为我国国民的生活水平提高做出了一定的贡献，但现阶段我国房地产行业有着发展速度过快，市场过热；房地产行业的整体素质较低；房地产企业的管理水平不高，抗风险能力差；房价居高不下，人们购买压力大；房地产交易与中介市场发展不规范等现状。因此必须加强我国房地产经济管理，以保证我国房地产行业的健康发展，满足公众的基本要求。
一、我国房地产经济管理的现状
我国房地产行业虽然从表面上看起来蒸蒸日上，可是内部却充斥着许多问题，如果不能及时的解决这些问题，将会对我国房地产行业的健康成长埋下了巨大的隐患，甚至会影响到我国整体经济的健康发展。问题涉及到很多的方面，总体来说有以下几点：
（1）我国政府虽然出台了一些房地产方面的宏观管理政策，希望用这些政策来解决我国房地产行业所存在的问题，可从实际情况来看，这些政策并没有能从根本上对问题进行解决，起到的效果也有些微乎其微。在国家出台了一些宏观调控的政策之后，房价非但没有像想象中的减缓增长速度，反而在某些意义上来说，我国国民购买商品房的价格被提高了。
（2）因为房价的不断上涨，在房地产所需要的建材与其它物资成本也出现了整体上涨的趋势，继而直接影响到了我国房价的再一次上涨，逐渐形成了房价上涨趋势得不到缓解的恶性循环。
（3）从房地产宏观的远景上来看，我国房地产行业还有着很长远的未来，在环球金融危机之后的这些年来，我国意识到经济发展中不合理的推动经济增长的发展模式，开始从依靠投资、出口等经济模式向着依靠内需的方向进行转变，国家不断的出台政策激励我国消费者的消费欲望，大幅度的提高了房地产市场中商品房的成交量，使得房价持续上涨，而城镇化建设也是商品房价格稳步上升的重要保障
二、我国房产经济管理所存在的问题
（一）经济管理缺少一个完善的管理机制
近些年来我国的各级政府都加大了对房地产经纪管理的力度，相继出台了不少政策，
但政策得不到正确的落实，就等于是走个形式，起不到真正的效果。房地产行业作为一个暴利行业，是各个地方的主要财政收入来源，所以不可避免的就出现了官商结合的情况，如果不能抑制这种情况，就会对房地产经济管理带来很大的阻力。
（二）法律法规体系不够完善
目前我国房地产行业的法律法规呈现出一种跟不上时代变化的现象，房地产行业的飞速发展，映射出法律法规体系的改变过慢，导致这种情况的原因大致有两个方面：一是我国房地产方面的法律法规满足不了房地产快速发展的需求，使得房地产发展的过程中，不可避免的出现很多问题，房地产行业本应在各个环节都有着完整的体系，却因为法律法规体系的不够完善导致市场发展做不到正常的秩序。二是我国的大部分房地产经济管理的文件是由国务院颁布的，虽然相关法律法规在逐步的建设起来，可在实施的过程中却依然存在着许多问题，使得法律成为了一种空谈，使得法律法规的严肃性成为了一种讽刺。
（三）房地产经济泡沫现象严重
目前我国房地产行业的泡沫经济的现象逐渐严重了起来，尤其以“北上广”特别严重，普通的房价都已经逐渐涨到了十万块一平方，更别提为了孩子教育应运而生的学区房，近几年天价学区房的新闻比比皆是，从二十万一平米，到四十八万一平米，到一六年所出现的六十万一平米的学区房，我国的房r是不是太过神奇了，房地产行业到底都做了些什么。房价的逐步提高，导致国民已经将投资房产作为最稳定的投资方式之一，使得房地产市场依然呈现出一种火热的现象，继而变相的鼓励了房地产开发商，让开发者认为房地产依然有利可图，建造更多的房产，而这一举措无疑会导致我国房产的大批量积压，产生供大于求的现象。
三、应对我国房地产经济管理的策略
（一）完善房地产经济管理机制
拯救我国的房地产经济管理方面的问题，完善的管理机制是必须在第一时间得到保证的，毕竟仅凭着政策的一腔热血是制止不了商人逐利的现象。详细的划分政府部门应当承担的房地产经济管理职责，及时的发现市场的各种问题现象，吸取先进国家的一些管理经验，以保证执行力的确保，最后我国政府应当制定一个更合理的财税制度。
（二）法律必须扮演起自己该有的角色
我国作为一个走着和西方资本主义国家不同道路的国家，应当有着更适合自己的法律法规体系，将我国现有的房地产行业的法律法规进行细致的划分，演化出更适合我国的法律法规的细则，以稳定我国房地产行业的正常运转。
（三）房地产泡沫隐患必须得到解决
房地产泡沫的隐患是所有人都心知肚明的，即使我国经济自成体系，有着政府这面坚强的后盾作为退路，可房地产泡沫的隐患也依然必须得到解决。第一，政府部门认真的检
测房价，严厉的禁止炒房、投机等现象。第二，我国应该针对当前房地产行业的情况，构
构建与之相匹配的预警制度，科学的对房地产的发展进行预测与评价。
参考文献：
[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息，2012，（04）.
开展全国“土地日”宣传活动，是宣传我区贯彻落实这一国策的良好时机，是提高全社会耕地保护意识的有效手段。为营造全社会依法合理用地，切实保护耕地，促进科学发展的舆论氛围，根据国土资源部、省国土资源厅及市国土房产局的有关通知精神，决定在全区范围内广泛深入地开展系列宣传活动,结合我区工作实际现制定第二十一个全国“土地日”宣传活动的方案如下：
一、落实土地督察整改工作，进行一次全面整改
今年月份，督察局对我区开展例行土地督察，并提出督察整改意见，6月下旬将对我区的整改情况进行验收，我区将结合“6·25”全国土地宣传活动，采取有力措施，全面落实各项整改工作。
二、加大法律法规宣传力度，举办一场知识竞赛活动
为提高各级各部门依法用地、保护耕地的意识，进一步促进国土房产管理工作落实，将举办一场知识竞赛活动，区委、区政府倡议，由区委宣传部、区国土房产分局、区司法局主办，组织各镇街、国土所、执法中队、法院、司法局及国司等单位从事相关土地管理的干部职工进行国土房产法律法规知识竞赛。
三、排查地质灾害隐患点，进行一次拉网式排查
由国土房产分局牵头，邀请地勘院专家重点对我区受地质灾害隐患威胁的乡村、学校、矿区等人员密集场所进行一次全面的再排查，查找出地质灾害隐患点防范中存在的问题，提出监测、搬迁避让或工程治理等消除安全隐患的措施和建议，确保无遗漏，不留盲区、不留死角。
四、严格履行执法监察工作，开展一次执法专项行动
对近期顶风作案的违法建设行为组织一次专项行动，并邀请媒体全程跟踪报导，对违法案件进行曝光，进行“以案释法”，让那些有违法用地动机者面对“高压线”消除侥幸心理，不敢以身试法，从而起到“拆除一起，教育一片”的警示作用。
五、紧紧围绕宣传主题，召开一场专题座谈会
组织召开“土地日”纪念活动座谈会，围绕今年土地日的宣传主题，邀请区行风监督员、人大代表、政协委员、群众代表、企业代表及有关部门领导参加座谈,倾听与会代表对我区国土房产工作的意见和建议。
一、进一步提高对整顿规范房地产交易秩序重要性的认识
整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地和市各有关部门要从实践“*”重要思想和
落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加
强法治并举，坚持整顿规范和促进健康发展并重，不断加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，进一步强化制度建设，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
二、切实加大房地产交易环节违法违规行为的整治力度
（一）加强商品房预售许可管理。房产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房产管理部门应依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，公开曝光，直至取消开发企业资质。
（二）加强对商品房预（销）售活动的动态监管。市房产管理部门要进一步健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确的在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房产企业纵容、雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房产、价格、工商管理部门要按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房产管理部门要按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）有关规定，加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房活动的单位和人员，要从严处理。
（三）加强房地产广告管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得商品房预售广告。广告单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、价格、房产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》（发改委令第15号）、《房地产广告暂行规定》（国家工商总局令第71号）等法律法规，予以严肃处理。
（四）加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要会同房产管理部门加强对房地产展
销活动的管理，严格展销许可的审查和监管。工商行政管理部门要审查展销活动主办方资格，房产管理部门要审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。
（五）加强商品房预（销）售合同管理。房地产开发企业要统一使用建设部和国家工商总局监制的《商品房买卖合同》示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。商品房买卖合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。
（六）加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，要向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在买卖过程中赚取差价等违规行为，由房产、价格、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。
三、认真落实各项措施，深入开展整顿活动
（一）深入开展专项整治活动。从9月份起，用一年左右时间，在全市范围内集中开展房地产交易秩序专项整治活动。各地和市房产、价格、工商管理部门要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。对专项整治工作中查出的问题，要积极督促整改；整改不力、群众反映强烈的，要予以通报批评。
（二）畅通举报投诉渠道。市房产、价格、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督，及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。
（三）建立房地产交易诚信机制。市房产管理部门要进一步健全房地产交易信息服务平台，及时、准确、公开相关信息。房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要通过新闻媒体予以曝光。市房产、价格、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。
关键词：房地产经济；社会经济；对策
房地产经济在我国经济发展当中占据着支柱性的地位。尽管近年来我国加大了对房地产的宏观经济管理力度，且一系列的调控政策相继出台，但对于房地产市场并没有起到多大的成效。这主要是由于房地产市场发展过程中存在着一些深层次的根本性问题，从而导致房价上涨得不到有效地抑制。在这种情况下，需对房地产经济管理问题进行正视，确保推动房地产业的健康、稳定发展。
1房地产经济管理中存在的问题
1.1没有明确长远目标。我国的房地产经济管理失衡，虽然采取了一定的措施在某种程度上抑制了房价增长过快的状况但却忽视了我国整体上的经济发展状况，不能为我国的房地产经济管理作出长久性的规划。由于房地产行业的土地来源有一定的不确定性，针对房地产的政策规划并不明确，采取的解决措施缺乏科学合理性仅能在一定的时间内发挥效用，没有长期效果。1.2泡沫经济问题严重。近阶段以来，房价处于持续飙升甚至在政府出台相关政策后也只是在上升趋势上略微减缓了一些，问题并没有得到根本性的解决，这样和容易造成虚假的需求信息，不仅会影响到开发者对行业前景的预判，也会影响到消费者对房产的规划，而由于这些虚假的需求信息很容易造成房产堆积、无法处理等问题的出现，给国家经济的发展带来非常不好的影响。房地产泡沫问题就是源自于虚拟需求，房地产泡沫的形成不仅对房地产产业以及相关产业的稳定发展，也会直接影响到国民经济的发展和变化。1.3开发商的资金来源单一化。房地产开发需要的资金有很多，现阶段我国大多数房地产开发商需要依靠银行贷款才能够实现房地产开发的正常经营，而只有完成房地产开发、房屋出售后的所得才能够归还银行，但是由于现今房地产行业存在“房价高、卖房难”的问题，部分房地产商并不能够在预计的期限内卖出房屋、归还贷款，再加上相关的商业银行不能够进行科学有效的监管工作，很容易出现监管漏洞，从而导致我国经济发展受到一定程度的影响。1.4相关的法律法规不健全。想要改善房地产经济管理必须要将相关的法律法规健全起来，近年来针对房地产经济管理的法律法规并不是很多，进而造成相关部门监管不到位的情况经常发生，这就在一定程度上给房地产经济管理造成滞后性，不仅给房地产市场造成了混乱，也给经济管理工作带来了工作难度。虽然政府针对房地产经济出台了一些法律法规，但是法律法规的明文规定太过笼统，以致于在落实细节上可能会有很大的差距，如果这样的问题长期得不到解决，势必会在行业内形成恶性循环。
2解决房地产经济管理中存在的问题的对策研究
2.1制定长期的经济管理规划。要站在我国现阶段国情以及未来发展趋势来制定长期的房地产经济管理规划，既要制定发展目标，也要明确各个阶段的管理任务，给房地产经济管理一个明确的发展方向，从而减轻房地产市场的负担。同时也要考虑到广大人民群众的房产需求和国家建设需求，在房地产建设方面有一定的把控和规划，在科学合理的前提下制定更为适合我国发展的房地产经济管理规划，从而更深入的解决房地产经济管理当中存在的问题。在制定房地产经济管理中长期发展规划时，需要做好房地产市场的调查工作，详细对我国当前房产地发展的情况进行深入调查和研究，根据调查所得结果来制定科学合理的发展计划，确保我国房地产业能够健康、稳定的发展。2.2严格把控市场经济泡沫。面临现阶段我国出现的房地产经济泡沫现状，不仅需要相关的管理部门引起高度的重视，也需要广大人民群众在购置房产的过程中谨慎有余。房地产经济相关管理部门需要制定出相关的制度来约束整个房地产市场的发展趋势，不能太过抑制也不能太过松弛，一定要在宽严并济的基础之上进行更为谨慎的衡量和管理。严格把控市场经济泡沫不仅对房地产行业可持续性发展有着重要的作用，更对我国的整体经济发展趋势的稳定性有着不容忽视的作用。要对于市场失灵情况的存在进行正视，在具体干扰过程中，需要在市场自身调节能力得到有效发挥的基础上进行，同时还要对市场的变化情况进行有效掌握，在干扰时要确保做到适当性和适度性。从而建立健全完善的房地产运行管理机制。2.3逐渐发展并健全房地产行业融资体系。要想更好的管理房地产经济，首先就要在融资途径上严格把控，当房地产融资来源加以分散而不是原来单一的借贷，既可以减轻房地产商们的还贷压力，也可以为商业银行减轻出资压力，既可以起到方便经济管理的效果，也可以降低房地产行业整体的产业压力，逐渐发展并健全房地产行业融资体系是很重要的一个监管对策。2.4建立健全房地产经济管理严格法律法规。我国针对房地产经济管理方面的法律法规太过松懈，以致于在相关法律法规当中对较为重要的房地产经济管理细节问题没有做出明文规定，这就使得一部分房地产商钻了国家法律法规的空子，不仅给整个房地产经济行业造成不良影响，也使得消费者的利益受到损失。以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
3结束语
房地产经济管理中存在的问题需要我们去思考并进行更为细致的分析，文中提出的相关对策不仅是为了更好的实现对房地产经济的有效管理，更是为了能够让房地产经济管理在更为持久更为合理的方向发展。这些对策可能在一定时间内不会发挥到应有的效果，但是一旦持续下去，房地产经济管理会得到更好的结果。
作者:余良 单位:天津市长城房地产开发有限公司
参考文献：
2013 年年底，央视曝出开发商欠税 3.8 万亿新闻，引起市场强烈关注。记者近日采访了中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授，他表示土地增值税征缴难的问题是一个“老话题”，需要辩证地看待，更需要通过税务法律法规的修正进行解决。
他认为土地增值税存在先天缺陷，一方面想通过加大对开发商加高房产售价进行征税来控制房价上升，另一方面又无形中将一大块金融成本加入开发商销售成本，最终会传导到房价上，成为房价上涨的一个推手。他觉得这不符合土地增值税推出时国家的期望，“是到了对这一税种进行调整的时候了。”他明确向记者表示。
他进一步解释了自己的想法，首先他认为一定要根据中央的相关精神开展税种税制的调整工作。“中央十八届三中全会已经通过决议，明确要求加大房地产税改革试点力度。完全可以以此为契机，探讨将土地增值税并入房产税的途径。”他表示，土地增值税本身就有和房产税相重复的地方，都是对房产的增加额征税，但是计算方式和征收方式不同，环节不同，造成土地增值税征收起来比房产税困难得多。“因此，我们要严肃考虑是否将土地增值税并入房产税，一是好征管，二是避免重复征税，减少购房成本，降低房价。”
其次，他认为可以考虑阶梯式改革土地增值税，避免改革过快引起市场动荡。“短期内完全可以考虑降低土地增值税税率，比如只按房产销售额的 2% 税率征收，但要做好税务征管工作，保持法律的严肃性。而且这样做完全可以减少税务征管部门因这一税种的自由裁量权较大，而导致选择性执法的机会。而下一步再考虑用新经济发展大局，不能不谨慎。”
最后，他表示要合理考虑税制安排。他认为现在土地增值税清算难的根子还是在税制不合理上。“我有一个数据，在 2013 年房地产企业已经清算的项目中，实际税负率最高为 9%，最低为 1%。并且房地产企业所得税退税的案例增多，金额屡创新高。这是因为房地产项目清算的实际税负率虽然不高，但却比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。”这表明土地增值税的税制不合理，需要调整。因此他建议，应该考虑把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收政策和法律法规，在征收额度、缴纳方式上推进改革，保证房地产产业健康，协调地发展。
来源：《中国地产总裁》杂志
关键词：以房养老 倒按揭 房屋产权 养老体系 养老模式
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。
“以房养老”的内涵及特点
（一）“以房养老”的内涵
以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。
（二）“以房养老”的基本特点
住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。
我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战
（一）我国各地的“以房养老”模式
1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。
2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，
其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。
3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。
（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战
1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。
2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。
3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。
4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。
结论和建议
“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：
第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。
第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。
第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。
第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。
第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。
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关键词：房地产测绘、存在问题、应对措施
中图分类号：P24 文献标识码：A
现场调查、测绘，以印证、巩固和提高课堂所学的理论知识，加深对建筑平、立、剖以及空间、构造的理解是针对实际建筑对象的；初步认识建筑内部空间以及环境之间的关系。收集资料与研究是通过测绘得以用用，为以后的设计工作积累经验。新房建成后完整的测绘，比较实际施工数据与设计之间的误差，分析原因，保存技术资料。
一、房地产测绘现状
房地产测绘作为测绘学的一个分支，一般是通过数据采集$绘图计算来表述房屋和房屋用地的相关信息，为房产的产权、产籍管理，房地产的开发、利用和交易，征收税费以及城镇规划建设，住房制度改革和城市地理信息系统等提供数据和资料，房地产测绘是将测绘技术和房地产管理业务相结合的一种测量工作，它以房地产的调查为依据，以测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落，用地四至权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址，境界及其附属物，进而绘制房产图房地产测绘与普通的测量$地籍测量有相同之处,但是由于服务对象的不同，内容和要求又有所不同，随着房地产行业的迅速发展住房制度的改革，房产测绘行业迎来了发展的黄金时期"但是，我国房地产测绘起步较晚，房地产测绘相关管理体系和操作程序相对落后，规范房地产测绘行为，建立公平合理的竞争机制，促进房地产测绘事业的健康发展成为我国政府目前急需解决的问题。
二、存在的问题
1、政府有关部门组织管理不善，财政投入不善，政府将大量精力放在经济建设上，一味追求城市化建设的步伐，没有充分认识到房地产测绘作为城市发展战略基础的重要性。财政投入不足，对相关技术设施的研究和应用造成了极大的阻碍，导致房地产测绘事业发展严重滞后，不仅与现代信息技术脱节，而且缺乏完善的组织协调机构，因此导致一些地方的房地产测绘重复进行，大量信息资源无法共享，造成人力物力的巨大损失。
2、测绘技术水平低，专业人才严重缺失。目前从事房地产测绘行业的人员技术水平普遍偏低，缺乏专业素养，再加上与现代信息技术脱节，造成很多现代技术无法应用，一些地区的房地产测绘还停留在手工测量阶段，严重阻碍了测绘技术的更新与进步，因房地产测绘造成的纠纷等情况时有发生。
3、测绘法制建设不完善，缺乏行业统一标准。现阶段房地产测绘行业处于发展起步阶段，各地测量水平参差不齐，地区发展不平衡，很难形成统一适用的行业规范。国家相关法律法规操作性不强，相关的权责不明确，实用性不强。因此在房地产测绘实际操作中经常出现违法违规现象。给房地产测绘的发展以及监管带来诸多问题，不利于房地产测绘行业的持续健康发展。现阶段多个测绘部门之间缺乏有效合理沟通，造成信息阻塞。各部门之间的成果不能及时有效的
共享，发现问题不能及时沟通解决，造成同一房屋多种测绘数据和成果。进而导致测绘市场无法健康有序的发展。
三、完善房地产测绘工作的建议
1、加强组织管理，完善政府相关职能，加大投入。各级政府应重视房地产测绘行业在经济发展过程中的重要作用，加强组织管理，制定完善房地产测绘行业建设的方针，政策。加强各部门之间的联系，统筹发展，坚持科技是第一生产力，加强房地产测绘技术与现代信息技术的联系，促进房地产测绘事业向着高水平、高科技方向发展。加大财政投入，促进房地产测绘的研究与发展。
2、加强专业人才培训，提高队伍素质。鉴于房地产测绘在经济发展、住房建设方而的重要性及其自身特点，必须加强专业技术人员的培训，提高从业人员的专业素质，改变传统落后的测量方法，引进先进技术和经验，促进房地产行业健康、决速发展。
3、完善测绘法律法规，加强监督管理。建立高效协调的房地产测绘管理体制是保证房地产测绘和谐发展的基本条件。要加强法制建设，完善测绘行业发展环境，建立统一的行业标准，以满足房地产事业日益发展的需求，促进土地资源的有效开发和合理利用。同时，要加强监督管理，建立有效的监督管理体系，针对日常存在的各种问题，产生与之相符的解决办法，不断完善法律法规，促进房地产测绘事业快速发展。
4、加强各部门之间的合作，互通有无，促进房地产事业健康发展。房地产测绘部门之间应加强有效合理沟通，信息共享。发现问题应及时沟通解决，定期开展业务交流活动，选派技术人员进行业务再培训。部门之间应按照国家相关法律法规形成统一的房地产测绘标准，杜绝同一地区同一房屋多种测绘数据和成果。
四、房地产测绘的作用
1、房地产开发、经营、房地产交易、以提供基本信息服务测绘成果提供了一个衡量商品的金额，根据房地产、房地产开发、房地产开发企业实施经营决策，市场营销、会计学提供了一个定量的参考，也是消费者选择的房地产，购买房地产提供必要的信息，当双方已经同意了合同，产权登记面积，销售面积和销售价格为每单位面积核定价格的形式，房地产领域与房地产价值挂上了钩。
2、提供房地产管理服务的信息，首先，在制定相关政策，房地产管理部门需要把握大局的房地产区域内，如住房地理分布的总金额，从行业分布看，利用住房和其他基本信息。为了落实房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要知道每个物业单位的具置以及边界，覆盖范围和住房面积，以及其他信息；为其他部门提供参考依据，房产测绘也可以为城市建设，司法当局对案件作出裁决、仲裁、税务，保险等部门提供基础数据和相关信息。
五、房地产测绘融入市场必须注意的问题
房地产在发展过程中的反映问题，只有解决这些问题，以促进健康发展的房地产市场。
1、不正当竞争的房地产测绘市场依然存在。我们的一些测绘单位采取给回扣、为了取得业务、降价等办法来恶意赢得竞争，对房地产测绘行业的良性健康发展极为不利。我们的一些单位利用关系，甚至是行政手段对所在地区的业务进行垄断，不利于市场竞争。因此，必须加强监督管理，严惩不正当竞争，促进整个行业的正常发展。
2、缺乏监督。尽管目前房产测绘已经引入竞争，但以来一直是机构的一个附属机构，竞争不强，相关法律法规体系不健全，导致房产测绘的依赖，服务意识强，不能有效地为房地产行业。为了实现房地产市场的映射，我们必须分开，政府与企业，提高房产测绘法律、法规、加强独立意识，促使测绘行业提高服务质量，为房地产行业服务。
总之，房产测绘涉及到千家万户，是一个高度技术和政策的工作，以确保准确性和测绘成果映射的唯一性，建议有关部门和单位到现场检查线路放样期间，新的住房建设再结合计算设计图纸的大小。对于房子的实际描述，产生设计图纸以及测绘成果，墙面装饰的厚度等问题，壁厚应不包括在建筑装饰里，而厚度的室内装饰使用的面积却被应用。
随着房地产行业的进一步发展，城市化进程的加快，房地产测绘行业必须用现代信息技术结合，进入市场更好地发挥作用，促进社会经济的进一步发展。同时，只有通过提高员工的素质，加强监督和管理，健全法律法规，以建立一个高效，合理的应急系统，促进房地产测绘行业的健康发展。
参考文献：
[1]邢继德.房地产测绘.[Ml.重庆:重庆大学出版社.2008.4.
关键词：美国；房地产金融；房地产融资模式
中图分类号：F68 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）32-0130-02
引言
作为全球经济发展的风向标，美国经济发展的很多方面都深深影响着世界济，房地产市场也不例外。美国房地产业具有健全的法律法规、积极介入的政府支持、严格的行业监管、发达的金融市场、完善的金融制度等特点，其中金融创新工具在美国的房地产金融市场上更是屡见不鲜，使得其房地产市场始终保持强劲，促进着美国经济的发展。
作为资金密集型产业，房地产业对资本有着很强的依赖性，单靠一个项目的开发、运营、周转，资金的回笼速度明显跟不上新开发的速度或企业发展壮大的需求，充足的资本是房地产开发、消费及流通过程顺利进行的可靠保障，是房地产企业良性运营的必备前提。中国房地产业的融资明显存在高度依赖银行、融资渠道单一脆弱的弊端，通过借鉴美国房地产多样化的融资模式，寻求符合中国国情的融资渠道，对于促进中国房地产业的良性发展、满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全等方面，不仅具有重要的理论意义，也具有重大的现实意义。
一、美国房地产融资模式
一切经济活动都是在宏观经济大环境下进行的，房地产企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境的影响。由于美国房地产行业起步较早，其市场和金融环境在不断繁荣发展中已非常成熟，支持房地产行业发展的相关法律和税收政策也层出不穷。此外，由于美国各类金融机构或个人均可通过不同方式参与房地产金融业务，不存在垄断或被高度依赖的金融机构，在长期的充分竞争中逐步形成了多元化的融资模式，其中有的融资方式正在成为主流，有的被逐渐舍弃。美国房地产融资模式主要有以下几种。
（一）房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）
房地产投资信托基金（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集个人和机构投资者的资金，由专业基金管理机构经营，并将基金收益按一定比例分配给投资者的信托基金制度。近几年，REITs在全球范围内逐渐发展壮大。这种融资方式通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资能产生固定现金流收益的房地产项目或为各类房地产项目有价证券融资。作为一种现代房地产融资手段，REITs是房地产证券化的产品，一般利用股票或受益凭证的方式，使房地产实现证券化。其本身具有很强的灵活性，体现在以下几个方面：REITs包括个人和机构投资者、市场经纪人以及基金管理机构组成；REITs可以使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券进行融资；REITs可以优化资源配置，将一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产整合上市，发挥证券工具的作用；REITs也可以将纳税集团公司整合运作。REITs大多数都由有经验的资金管理机构实际操作，并且在股票市场中实现交易自由。REITs作为一种多元化的组合投资方式，市场回报率高，持股较为灵活，股东收益率高。
（二）商业地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-
Backed Securities，CMBS）
20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，CMBS在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。其基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产，物业形态包括写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是能产生稳定的现金流的有形不动产。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。近些年，美国CMBS市场发展很快，这种方式将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售，大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。
（三）信用公司（Credit Companies）
一些大型公司，如英特尔投资（Intel Capital）、通用电气金融（GE Capital）等，或者一些非银行类的私营金融机构，如独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人，通过利用在资本市场已建立的信用资本，成立信用公司，为公司新项目的建设或项目的再开发提供贷款。由于这些特殊的金融机构运营的独立性，其本身受到政府支持却又不易被政策管制，灵活度较高；一些从商业银行难以获得贷款的高风险项目或复杂项目，却可以从中获得资金支持，以赢取较高的投资回报率。
（四）夹层债券（Mezzanine Debt）
20世纪80年代，在美国出现了夹层债券，用以减少开发商前期投入的自有资金，平摊投资风险，减少权益资金比例。夹层融资本质是一种资本的混合形式，一般项目的抵押贷款占70%左右，夹层债券占10%左右，其余为自有资金。夹层债券利率通常比银行基准利率高，期限也都比较短，但可以为开发商减少自有资金和权益资金额度的募集比例。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层债券通常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，作为一种创新型融资手段，夹层债券的形式更加具有灵活性，通过融合不同的债权，从而可以形成无数新的组合，满足投资人不同的需求。
二、美国房地产融资模式对我国的启示
（一）健全法律法规体系
由于我国当前房地产业存在法律法规不健全、信用体系不完善等问题，迫切需要政策大环境的积极支持。健康、理性的房地产融资市场必须要有公平、公正、公开、完整的一整套法律法规体系作为保证。在相关法律的制定过程中，必须要将工作细致化，严格规范融资工具，这样才能使复杂的房地产融资步骤都有法可依。只有健全和完善宏观金融法律法规，大力推进金融体制改革，房地产业健康的外部环境才能得以维持，从而提升房地产金融的改革和创新程度。
（二）房地产融资必须加快同国际接轨，l展多元化融资渠道
虽然我国的银行业已一再调整涉房资金结构，并一步步收紧涉房融资风控，但从现在来看，房地产行业的相关资金占银行资金比例仍高达50%左右，银行一旦出现风险或连锁反应，必将关系到社会稳定。
房地产企业融资渠道的选择直接影响着融资成本的大小。为了满足地产商大量的资金需求，打破单一的融资结构是其未来发展方向，优化融资工具和拓展融资渠道便显得迫在眉睫。参考美国房地产业成熟的融资模式，我国大型房地产业可以选择上市、发行债券、房地产基金等多种方式融资，而众多中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等方式。另一方面，房地产业也通过银行贷款与其他融资模式相互结合的方式来解决融资，如“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”是目前看来较为理性、相对通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企业结合自身发展需求去不断尝试。
（三）推出适合我国国情的REITs
同美国相比，我国的信托业相关法规仍是空白，行业还很不成熟，信托的规模瓶颈使其很难成为市场融资的主体，REITs上市还存在许多障碍。国际上的房地产金融巨头纷纷设立基于中国内地地产业务的REITs，这种竞争压力也敦促我国的信托投资公司和监管层共同努力推出适合我国国情的REITs。
我国目前房地产投资的现状是低收入者买不起房，高收入者将房产投资看作是资产增值工具，REITs一旦上市，作为一种基金形式，购买它比直接投资房产更加方便，中低收入者也可以通过购买REITs来获得收益。如果政府能够为REITs的进入实施创造有利环境并着力于培养大量投资者，在一定程度上对REITs在中国的普及有促进作用。
三、结论
（一）美国房地产融资多元化、主体环境健全
美国房地产融资有种类繁多、中小投资者比例大且活跃度高、融资机构体系完善、运作规范等特点，其中最具美国特色的是房地产投资信托基金（REITs），它通过投资多样化、管理专业化等形式将大量的个人投资者的资金融入到房地产行业，在为其带来效益的同时也降低了投资风险，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。对比之下，我国房地产融资模式明显存在不够多元化、主体环境不够健全的劣势。
（二）房地产行业的发展需要政府的积极介入与房地产金融的支持
我国房地产金融业的滞后发展己成为房地产业健康发展的瓶颈。建设房地产融资体系是一项复杂的制度建设工程，只有健全现有法律法规，规范政府宏观调控环境并完善房地产金融体系，才能更好地优化融资渠道。
（三）构建多元化融资渠道，降低融资风险
为了实现我国房地产融资多样化，一方面可以在既有的融资渠道上构建更多的融资渠道，将其他行业资本注入房地产融资业务中；另一方面可以通过出售资产组合以及其他金融衍生工具来降低融资风险，通过调节财富在不同收入阶层间的分配，缩小贫富差距，有效促进社会和谐。加上必要的法律保障和政府支持，我国房地产融资多样化的实现值得期待。
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李建光
摘要：随着社会主义新农村的建设、农业的发展以及农民收入的增加，我国农村住宅建设进入到了一个全新的发展时期。为了保障农民的合法权益，
我国高度重视农村宅基地的管理工作。但是，我们也必须承认，农村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空间。笔者结合自身多年管理农村宅基地的工作
经验，分析了现阶段农村宅基地管理普遍存在的问题，并进一步提出了有针对性的农村宅基地管理对策，以供参考。
关键词：农村；宅基地管理；问题；对策；参考
前言：随着“三农”问题被解决，农村经济发展环境得到了很大的改
善，农民的物质文化水平得到了很大的提升，这为农村住宅建设提供了机
遇和挑战。机遇即是在新的时代背景下，为农村宅基地的管理提供了更为
完善的法律法规；挑战即是传统的农村宅基地的管理模式滋生了诸多问题，
严重阻碍了农村宅基地管理实现公平、公正。目前农村宅基地基本纳入了
依法管理轨道，但是在管理效果上依然存在着缺少村庄规划、法律法规不
健全、管理手段滞后以及监管力度不到位等问题。探讨农村宅基地的有效
管理，提升宅基地管理水平就显得非常重要。
一、农村宅基地管理存在的问题
1.缺少村庄规划
我们频繁听到的是“城市发展布局与规划”，而很少听到“农村村庄布
局”以及“村庄内宅基地选址”等内容，这就足够说明相关人员以及当地
村民极度缺少村庄规划的做法。造成此尴尬局面的原因在于：首先，相关
管理人员以及农民对于农村空间布局意识极其淡薄，从思想意识上缺乏重
视度；其次，缺乏专门、专业的管理、规划人员，导致该项工作即使上级
有部署，但是由于部门不完善、人手不充足导致农村规划这项工作被架空；
另外，基层政府以及相关组织对于村庄规划的认识严重不足，导致农民不
配合农村布局规划的相关工作，形成“年年规划，年年村庄无变化”。
2.法律法规不健全
现阶段，我国与农村宅基地相关的法律法规尚且不健全、不完善，表
现在我国尚未颁布一部专门的、完整的有关农村宅基地管理的法律法规；
同时存在对农村宅基地划分界限不明，导致管理失衡；其次，由于尚且缺
少对于农村闲置土地的回收以及再利用的可操作性规定，导致农村大量闲
置宅基地被在浪费，土地资源得不到有效利用。法律法规的不健全，直接
导致相关政府部门以及组织在实施农村宅基地规划、管理工作中，受到来
自反对方的“攻击”，失去了农村布局规划的效力。
3.管理手段滞后
由于农村特定的经济、文化背景等因素的影响，我国对于农村宅基地
的管理手段还比较落后，造成农村宅基地管理手段严重滞后的原因在于：
国家对于农村宅基地管理所拨的经费严重不足，导致相关的国土部门有心
无力开展管理手段以及管理方法的研究工作；专业管理人才缺乏，致使新
的管理理念无法真正应用到实践中来。笔者发现不少地区的国土部门，要
完全依靠双脚，一步一个脚印的赶往村组监管的宅基地，管理工作执行起
来更加困难。
4.监管力度不到位
首先，从客观上来说，农村宅基地管理范围相对来说比较分散，不便
于管理和控制。从主观上来讲，我国基层管理部门设置的专门人员不足，
管理力量不足，加上国家给予的执法设备严重不足。无论是从客观在角度，
还是从主观角度，都限制了对于农村宅基地管理的监管效力；其次，不少
基层部门为了缩减管理成本，故意忽视对宅基地的管理，也造成了监管的
不到位。
二、农村宅基地管理对策
1.建立农民不动产登记制度
建立农民不动产登记制度使得农村宅基地以及其他性质的的土地之间
界限得以清晰，并且彻底打击了“一个住户多套住宅”等现象，促使农村
宅基地组早日走上登记发证的道路。农民不动产登记制度建立之前，要做
好相关的准备工作：首先，要在全村范围内做好对宅基地的排查准备工作，
分清宅基地以及其他性质土地的区别，并且建立起数字化档案信息；其次，
为了解决农村建设资金缺乏等问题，笔者建议将土地收益应用到整体利用
农村土地上，缓解土地整理资金严重不足的局面。
2.制定农村宅基地管理的法律法规
目前，对于农村宅基地的管理逐渐纳入到了依法管理的轨道，但是其
尚且存在着粗放、实践性不强以及可操作性不强等缺点。完善、专业的法
律法规是确保我国国土资源管理部门有效落实农村宅基地管理工作的前
提。在制定农村宅基地管理的法律法规时，相关立法人员要实地走访各个
农村地区，调查当地农村宅基地的管理情况，并且参照其普遍存在的问题，
在法律条文中提出解决方案，确保推动我国农村宅基地管理工作早日走上
有法可依、依法行政以及执法必严的道路。
3.建立农村宅基地退出和流转机制
笔者建议从以下几个方面建立农村宅基地退出和流转机制：首先，建
立农村宅基地退出补偿机制，为农村闲置土地再利用创造制度支持；其次，
为了建立城乡互动机制，建立农村宅基地有偿使用制度；另外，设置合理
的农村宅基地产权制度，规范农村宅基地市场体系，建立起农村宅基地使
用权终流转制度。对于农村布局的规划，还可以实现界限规划，将耕地区
以及住宅区明确分界开来。
4.建立严格的宅基地监督管理制度
宅基地监督管理制度的建立，不是孤立的、单一的，涉及了诸多的涵
盖因素，包括部门设置、人员安排等等。建立严格的宅基地监督管理制度，
笔者建议从以下几个方面做起：首先，国土部门要设置专门的监督管理部
门，明确职责的划分；其次，安排专业素质较强的宅基地监督管理人员，
建立起清晰地奖惩机制；另外，监督以及制度是相辅相成的，制度的落实
效果需要监督来保障。
结语：
农村宅基地问题的存在促使我们寻找相应的解决对策，让其获得更好
的发展。只有让我国农村宅基地的管理更加科学有效，我国的农村建设才
会更加繁盛，我国的农村发展才会走上正轨。
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局限，扩大业务范围，开拓经营渠道。鼓励优质企业兼并重组，实现自身
的发展壮大；鼓励企业优化专业化服务，细分不同领域，提高专业服务水
平。
2.7 解决好公共设施和维修基金权属问题
政府有关部门要出台政策规定，明确维修基金和小区公共设施的权属，
健全完善维修基金管理使用制度，做好房产维修基金的收取、管理、使用
以及续筹与监督工作，及时公布利息结余和资金使用等情况，使维修基金
管理公开透明。在维修基金续筹中，要按照法定程序，由物业管理辖区内
的全体业主共同决定。随着房产物业管理的进一步发展，可以探索建立财
产保险制度，更好地维护和更新房产公共设施。
3 结束语
物业管理是房地产的售后服务。作为大宗的商品买卖，优质的善后服
务更能体现商品的价值。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效
益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质
的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开
发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也
是企业最形象、最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
参考文献
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收回国有土地使用权,虽然已经有法可依,但由于其规定多散见于各土地法律法规及部门规章之中,而且有些规定还不尽一致,人们对部分条款的理解也不尽相同,因此容易产生模糊认识,难免造成操作上的困难｡为了统一认识､规范操作,促进法律法规的进一步完善,笔者认为,需明晰收回国有土地使用权的如下几个问题｡
收回国有土地使用权该由谁行使
收回国有土地使用权,有人认为是县级以上人民政府土地行政主管部门的权力,有人则认为是县级以上人民政府的权力｡在谈论这个问题之前,必须先认清土地使用权是怎样批出去的,即土地使用权是如何进行出让与划拨的?《城市房地产管理法》第十一条规定:“土地使用权出让,由市､县人民政府有计划､有步骤地进行｡出让的每幅地块､用途､年限和其他条件,由市､县人民政府土地管理部门会同城市规划､建设､房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市､县人民政府土地管理部门实施｡”该法第二十二条规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿､安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为｡”从以上两条规定可以看出,土地使用权的出让与划拨是县级以上人民政府或有批准权的人民政府的权力｡由此按照职权法授以及行使权力应保持始终一致的原则推断,收回国有土地使用权的应该是原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府,而不是其所属的土地行政主管部门｡这也与《土地管理法》的有关规定是一致的｡该法第三十七条及第五十八条明确规定,收回土地使用权的批准权限,是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府,而具体组织实施收回工作的,既可以是县级以上人民政府,也可以是有关人民政府土地行政主管部门｡
处罚性收回应严格遵循程序
土地行政处罚是指县级以上人民政府土地行政主管部门,依法对违法用地者实施的法律制裁,土地行政处罚权是土地法律法规赋予县级以上人民政府土地行政主管部门的一项职权｡虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款规定:“未按合同规定的期限和条件开发､利用土地的,市､县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告､罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”,但笔者认为,这种情况下,应按照国土资源部《闲置土地处置办法》第五条的规定,下达《收回国有土地使用权决定书》,依法收回国有土地使用权｡如果当事人拒不交出土地的,才可以由县级以上人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》第七十八条及第八十条的规定行使处罚权,处以罚款,逾期不履行处罚决定书的,可以向人民法院申请强制执行｡
法律法规待明确的几个问题
对于什么情况下可以无偿收回国有土地使用权,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条､第四十七条第一款､《城市房地产管理法》第二十五条及《土地管理法》第三十七条､第五十八条的(三)(四)(五)项分别进行了规定｡其余的情形,符合《土地管理法》第五十八条的(一)(二)项规定的,在收回土地使用权的同时,应当对土地使用权人给予适当补偿｡
以上都是法律法规做出了明确规定的,但以下几个问题现行法律法规没有明确的答案｡一是在有偿收回土地使用权时,应明确给予补偿的办法及如何保证补偿数额合理的问题｡二是因买卖或者以其他形式非法转让划拨土地即非法交易土地被依法处罚后,原使用单位因交易完毕,已经停止使用,而又法律不准予其转让时,是否属于“因单位撤销､迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的”情形｡三是当居住用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准时,土地使用权由国家无偿收回是否合理可行｡四是在无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物和其他附着物应按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款的规定,给予地上建筑物和其他附着物所有权人适当补偿｡如双方对补偿的方式及数额不能达成一致意见时,又该如何处理｡这些法律法规的不完善之处,给依法收回国有土地使用权工作增加了难度,往往容易引起行政诉讼｡因此,笔者认为,在今后有关法律法规修订中,应尽早予以明确｡
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
关键词： 房产；不动产；房产登记
Key words: estate；real estate；real estate registration
中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。
1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题
不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。
我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。
当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。
我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。
1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。
1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。
1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。
2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。
2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。
2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。
综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！
参考文献：
[1]陈信勇.房地产法原理[M]，浙江大学出版社2002.
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合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
（二）避免累讼原则
