时间：2023-08-17 18:02:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业信息化，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房管部门；地理信息系统（GIS）；发展趋势
随着中国城市化的进程和社会的发展，房地产业获得了空前的发展，房地产行业管理中新生事不断涌现, 管理服务要求不断提高。房管部门应与时俱进，以转变信息化管理观念为抓手，以技术创新为支撑，以服务发展为理念，不断满足时代所赋予的新要求。
一、观念的转变
虽然房地产行业管理的信息化水平和意识与金融、电信等行业相比在很长一段时间内还有一定差距，然而关于信息化的话题已经不再是用不用的问题，而是如何选用的问题了。以前，讲的最多的就是信息化是什么，能带来什么好处。而现在讲的是，信息化建什么，怎么建。房管部门对此都有深刻而准确的认识。并且，在信息化过程中，房管部门从软件的开发、信息化的引入是软件公司单方责任的错误认识，过渡到积极配合软件方共同努力开发出既符合国家管理部门提出的共性化要求，又满足特定的个性要求的产品，合作与共赢的理念越来越充分的体现。
二、技术的进步
随着老百姓、房地产开发企业等服务对象的要求提升，以及为应对不断涌现新生事务，短短几年，房地产行业管理的信息化已经从初级的无纸化办公，发展到“以图管房”，以及现阶段的面向全行业的“数字房产”，为“数字城市”服务。每个发展阶段均是技术进步推动的结果，并且各有其技术特点：
1、无纸化办公：将办公自动化（OA）引入房产管理。无纸化办公不仅简化了业务流程、提升了办事效率、节约了成本，更为后续数据的存储、利用、更新提供了方便，为房地产管理信息化后续的发展奠定了基础。
2、以图管房：将GIS图形空间技术应用到房地产管理。房屋的特定空间地理位置属性通过GIS融入到房地产管理中后，房地产管理不再只是纯文本的，而是辅以测绘的分层分户图、楼盘表进行业务的图上办理，地图上的定位、查询、空间分析，为业务提供更准确、直观的支持，同时更强大的统计分析和辅助决策功能。
3、数字房产：基于网络技术、GIS技术、计算机技术等，通过综合应用平台集成房地产管理中的各个子系统，实现房地产大系统的统一管理。各子系统权限的统一管理、数据库的统一规划、新的子系统的快速搭建、子系统中新增业务、查询、统计等功能的快速配置等等，完全基于该平台统一的底层架构，真正实现各业务系统的统一管理、各系统之间的数据共享、极大的扩展性、并大大提升了管理的便捷性，为跨行业的数据共享实现“数字城市”提供必要的准备。
三、发展趋势
房地产行业管理也因技术变化而发生变革，尽管我们不能完全预见每一个变化，但是仍有一些趋势越来越明显：
1、房地产管理将进一步推进网上服务能力。用户能够方便的从网上获取数据服务，甚至可以自我服务，比如可以直接通过WebGIS技术和网上银行随时随地进行物业维修基金的查询、缴交。
2、无线网络技术将大力推动房地产管理的信息服务及运用。因无线设备具有不受地域环境的限制、便携等特点，受到越来越多用户的青睐，无线设备的快速普及为房地产信息通过无线技术提供给用户创造了条件。
3、房地产管理服务要求全国联网。跨区域房产交易已经不再新鲜，炒房团的足迹业已遍布全国各地，国家住建部大力推动的个人住房信息系统的建设，将实现全国个人住房信息的统一管理和相互查询，为进一步加强行业管理数据的使用价值，提升行业管理水平提供了有效手段。
4、行业关联性增强，房产信息化建设的基础地位越来越重要。房地产信息系统的建设充分集成了房产要素相关的数据，并与城市GIS数据建立了越来越密切的联系，这使房产信息数据为相关管理部门如财政、银行、工商、民政、公安等提供服务变成可能。
四、海宁市房地产管理处信息化探索和实践
海宁市房地产管理处成立于1984年2月，主要承担房地产交易与权属登记、房地产行业、物业行业的监督管理职能。一直以来，紧紧跟随行业发展的趋势,把握行业发展的脉搏，以解决时代赋予房管事业的新要求为导向,不断探索和实践信息化建设，一直走在行业管理的前列:
1、以海宁市房产综合管理地理信息系统（以下简称房产GIS）支撑，推进房地产交易与权属登记工作。
随着经济的迅速发展与房地产市场的日益繁荣，新生事物不断涌现，原有的软件，因房屋的坐落具有模糊、易变、不精确的特点，难以从根本上杜绝重复发证、遗漏查封等现象的发生。为了最大限度的降低管理风险，提升服务质量，于2005年9月建成 “测绘数字化、信息电子化、管理网络化、成果社会化”的智能型综合办公系统。系统通过“房产地理信息系统图”与“房屋分层分户图”、电子扫描文件数据、产权属性数据建立关联，使业务情况能动态地在图形上得到反映，实现“图、数、档”三位一体。通过检查业务约束关系，建立预警功能。系统的建成不仅使房屋登记从事后管理转为事前管理、确保房产办证的准确、高效，而且能为城市规划、旧城改造、道路拓宽等决策，提供最详实的数据支持，取得了较大的经济效益和社会效益。
2、以海宁房管网（透明售房）为核心，做好房地产行业管理工作。
2009年初，海宁市规划建设局（主管局）内部行政职能调整，房地产行业管理的行政职能全部委托给海宁市房地产管理处。海宁房管网（省略）经改版升级，于2010年8月1日正式对外运行。海宁房管网开通不仅是遏制房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的积极举措，而且有效提高房地产行业的管理水平。其主要特色如下：从业主体管理版块功能通过对身份证号码的唯一性检查实现了房地产开发企业、房地产中介机构从业人员的动态管理，推进房地产开发企业资质管理工作；预售项目信息管理版块通过读取房产测绘备案数据，建立申请预售许可的楼盘表，从而实现楼盘表基本单元、面积、规划用途与房产测绘、规划的一致性，保障购房人利益，通过自动生成预售许可面积减少预售许可审核的工作量；透明售房、网上备案版块通过商品房销售的网上开盘、预定、签约、打印、备案，来实现管理部门对房地产市场销售情况动态监管，保障取得预售许可证后十个工作日内, 必须明码标价，公开销售等房地产调控政策落到实处，并与房产GIS数据实现无缝集成，为房屋登记提供数据，实现数据共享。
3、推进海宁房产业务网上申报系统建设，开创房屋登记新模式。
2008年7月《房屋登记办法》实施后，新增预购商品房预告登记、预购商品房设定抵押权预告登记、更正登记等登记类型，业务剧增、房屋登记人员超负荷工作，主要精力消耗在数据录入上，还容易出现数据偏差，办理办结时间相对较长。为缩短办事, 提升服务质量，开创房屋登记新模式，完成海宁房产业务网上申报系统建设。开发商、银行可在外网通过统一的身份认证，办理开发商初始登记、预告登记、抵押登记的网上申请、预受理等一系列工作。相关业务科室与受理窗口通过系统对开发商、银行及其他申请人提交的申请进行接收与审核。
4、落实房地产调控政策，推进个人住房信息系统建设。目前按嘉兴市住房保障局统一布署，积极推进个人住房系统建设，通过调整现有的房产GIS、海宁透明售网，建立个人住房信息的导出、维护平台，实现对个人住房信息数据的动态管理。
5、测绘先行,实现数据共享。
测绘管理是房地产管理的基础组成部分，通过对Auto CAD二次开发建设完成测绘成果管理系统，于2005年投入使用，并不断升级完善。系统实现房产分层分户图快速绘制、房屋面积计算、分摊及报表生成，并为其他子系统提供了数据基础数据，通过数据接口进行转换、更新，使其在房产GIS、海宁房管网、海宁网上申报系统、维修基金管理等系统中利用并保持同步，实现各系统之间的数据共享、提升了管理的便捷性。
五、房地产行业管理信息化建设几点粗浅经验
关键词：房地产；档案管理；信息化
对房地产档案进行信息化管理有利于我们研究房地产行业的发展规律、弥补经营过程中的不足，从而为居民提供更好的服务。然而，我国处于将房地产档案管理信息化的初级阶段，如何将档案管理与信息化技术深入融合还是一个重要难题。文章对房地产档案管理信息化提出一些建议，希望能为解决档案管理与信息化的融合问题做出贡献。
1房地产档案管理信息化的现实意义
1.1维护产权人的合法权益
房地产档案管理信息化有利于完整记录产权人各项权利转移的过程，减少法律纠纷。在国家机关对房地产行业的各项信息进行核查时，信息化的档案调出速度更快、核查效率更高，这降低了核查过程出现错误的可能性，有利于保护产权人的合法权益。
1.2为解决房地产纠纷问题提供依据
信息化的档案主要依靠网络技术进行保存，在发生房地产纠纷的时候，相关部门只需要登录档案库，将电子档案发送到相应的申诉方的电子设备上即可。这与调动纸质档案相比，不仅提升了档案调动的效率，还提升整个过程的安全性。且电子档案与纸质档案不同，电子档案的信息更新及时、记录完整，作为解决纠纷依据比纸质档案更加可靠[1]。
1.3提升档案抗风险的能力
纸质档案的抗风险能力较低，各种风险主要出现在档案更改和运输中。纸质档案更改中，由于缺乏标准化的录入体系，整个过程很容易出现混乱，如登记者记录格式错误、更改人更改的部分标注不明确等。电子档案的应用则可以很好地解决这些问题，电子档案登记的特点之一是标准化，由于特定输入格式的限制，一旦录入者录入的信息不符合规范，系统便会提醒录入者对格式进行修改[2]。另外，档案修改前，所有工作人员都必须登录自己的个人账号，这有利于落实档案管理的责任，使得档案的每一处修改都有迹可循，防止登记混乱的现象出现。纸质档案的另一风险高发环节便是运输环节，由于纸质档案本身的特点，档案在运输过程中很容易受到破坏，且我国房地产的市场较大，房地产档案的数量较多。在房地产行业发展较为迅速的地区，纸质档案的运输成本极高。电子档案则可以很好地克服这些难题，电子档案只占用电脑内存，且档案的调动非常便捷，可以在很大程度上降低档案的储存与调动的成本。
1.4促进国家政策的实施
国家政策的制定和实施是以现实的情况为依据的，国家制定的房地产政策是否能够从根本上解决问题，与其调查所使用的资料的真实性、可靠性有直接的关系。如果无法得到真实可靠的数据，政策就会失去实效性，失去宏观调控的能力。对房地产档案进行信息化管理，有利于有关部门调动资料并对我国房地产行业进行深入分析，从而制定符合我国房地产行业发展情况的政策。为了我国宏观政策的顺利实施，档案管理方必须重视房地产档案的管理，加快房地产档案管理的信息化进程。
2房地产档案管理信息化的对策
2.1提升档案建设基础环节的工作质量
房地产档案录入前，相关负责人必须对各项数据的来源进行严格审查和筛选，只有保证数据的真实性，档案的建立才有意义。因此，资料的收集方必须重视档案数据收集这一基础环节。由于电子档案的建设对信息技术的要求较高，档案管理方在档案信息化建设前，必须对所使用的信息技术进行严格审查，防止档案信息泄露。档案建设方还应该搭建可靠的信息管理与查询平台，并对来自不同地区的档案进行分类、分级管理，防止档案登记出现混乱。在登记过程中，管理方必须加强对工作人员的监督，要加强对工作人员的监督，就必须将责任落实到个人，管理方在正式进行档案录入工作前，应当给每一员工分配独一无二的工号，所有的工作人员都必须做到先登记、后工作，如此才能防止无人担责的问题出现。
2.2重视保存双套档案的工作
双套档案指的是电子档案与纸质档案，虽然电子档案给档案登记工作带来了诸多便利，但依然不能放松对纸质档案的管理。纸质档案的管理对一些经济不发达、网络不发达的地区的房地产行业发展影响较大。管理方应当保证纸质档案与电子档案记录的信息内容完全符合，同时，管理方应当对纸质档案进行及时更新，在保管的过程中管理方应当注意气候变化等因素对纸质档案的影响，防止档案信息模糊等现象的出现。
2.3重视档案管理信息化专业人才的培养
信息化时代对档案管理的工作人员提出了更高的要求，管理方应当对工作人员进行多方面的培训，提升工作人员的综合素质以适应信息化时代的更高要求。在信息化时代，不法人员窃取信息的成本大大降低，管理方应当加强对工作人员的道德素质教育，加深工作人员对档案管理这一工作的理解，从而降低信息泄漏的风险。除了专业培训，管理方还可以举办档案管理行业的人才交流会，为工作人员学习先进的档案管理经验创造条件。管理方还应当大力引进信息技术领域的技术人才对档案管理信息化系统进行优化，一方面，管理方要重视提升检索系统的检索效率、简化系统检索信息的流程；另一方面，管理方要加强信息系统的安全性，防止出现黑客入侵导致信息泄漏、数据丢失等问题。
2.4完善我国与档案管理有关的法律制度
档案管理信息化在我国还是一个新兴产物，我国房地产档案管理行业还在不断探讨将档案管理与信息化深度融合的方法，这个过程充满了各种不确定因素，要克服这些不确定因素带来的负面影响，必须完善相关法律。只有完善档案管理的相关法律，我国档案管理的相关部门在遇到纠纷时才能够有法可循。管理方应当不断总结档案管理中可能出现的问题，通过合理的方式向有关部门反应这些问题，促进法律的进一步完善。
3结束语
房地产档案管理的信息化是无法一蹴而就的，这个过程需要各个部门的协同合作。档案信息管理系统的建设也需要一个漫长的过程，在这个过程中，建设方应当将信息安全放在第一位，只有保障了信息安全，档案管理信息化才有坚实的保障，才能真正获得人民的支持与信任。
参考文献：
尽人皆知,网络经济是以计算机网络为基础的新型社会经济。在经济全世界化的驱动下,信息化与全世界化两个新时期的代名词呈现了。而网络经济作为信息化以及全世界化的中间桥梁,它的发展对于人们的社会经济糊口发生了极为首要的影响。毫无疑难,经济革命必然会促使咱们的出产力,出产瓜葛和知识贮备发生巨大地发展变化,换句话说,网络经济的发展极大地挖掘着社会的出产潜力。因而深化人们对于网络经济的认识,不管是从经济的发展仍是从社会的发展来看,都会有助于人们更好地应用网络经济,从而令人们通过网络经济的发展获取更多地利益。
2、房地产经济
房地产行业在我国国民经济中有着举足轻重的地位,对于于我国国民经济的发展也拥有极为首要的意义。房地产行业触及的方面众多,带动的经济系数相对于来讲也比较高,所以对于于我国的经济发展以及社会发展来讲都拥有至关首要的意义。自从改革开发以来,我国经济1直延续发展,以此同时,1些新兴企业也迅速突起,其中包含房地产行业的兴起。跟着我国经济体制的不断发展与完美,房地产行业开始步入繁华发展的道路,房地产市场患上到了有效地开辟。但是跟着现代科技的发展和人类社会经济的进步,在传统的房地产行业中所触及的施工装备、施工人员和施工技术已经经不足以知足现代房地产行业的发展请求,所以要想房地产经济患上到优良的发展,改善施工装备、施工技术和施工人员的文化素养势在必行。
3、网络经济对于房地产经济的推进作用
在这个经济全世界化以及信息化的时期,网络经济的发展必然会影响房地产经济的发展。网络经济的出生,不但对于传统的出产力以及出产瓜葛发生巨大地影响,而且对于其技术的立异也拥有不可藐视的作用。技术的立异利用于出产力上,不但可以大大地减少劳动力的使用,而且还有效地提高了劳动效力。换句话说,飞速发展的立异技术在大大地降低开发房地产本钱的同时,又有效地提高了劳动技术以及建筑技术,从而使房地产的开发发生了更大的利润。
(1)对于房地产传统资源的推进作用
在迅速发展的互联网经济的推进下,房地产行业的经济发展也直接受其影响。由于在这个新型的经济发展社会,信息资源的质量晋升与信息资源的支配整合对于房地产行业的健康发展来讲都拥有直接地影响意义。换句话说,现代信息资源与房地产的传统资源在某种程度上拥有必定的置换作用,而这1作用的发生有效地减小了传统资源对于房地产发展的限制,从而加快了房地产行业向外发展的脚步。所以无论从房地产的出产力仍是其发展空间,和其对于传统资源的独立性来讲,网络经济的发展对于房地产经济的发展都起着踊跃地作用。
(2)对于房地产经济技术的推进作用
网络经济利用于房地产行业,对于其技术上的改善取得了质与量的晋升。1方面,在房地产开发以及经营进程中,网络技术与先进的建筑装备的互相结合,就房地产行业的固有建筑装备以及施工装备而言,有了很大的晋升以及改善。使其在使用进程中更为智能化,并且在其施工质量上也获得了巨大的改善。另外,在房屋管理方面,智能装备的广泛利用给现代物业管理也带来了极大的便捷,例如监控设施的使用不但给物业管理带来了利便,而且令人们的糊口安全也患上到了保障。另外一方面,网络经济的广泛利用对于于房地产行业的相干交易来讲也为其提供了便利,电子商务的交易方式为客户与房地产商在交易的进程中提供了直接的交易平台,大大地提高了其交易效力并且加强了交易凭据的安全保障。所以说房地产的经济要想患上到迅速发展与网络经济的迅速发展拥有密不可分的瓜葛。
关键词：房产测绘；GIS技术；支持与应用
随着信息技术的飞速发展，国民经济、社会发展和日常生活的方方面面都越来越广泛地应用到信息技术，它不仅提高了信息获取、整理和再加工的效率和自动化程度，也使得房产测绘成果更好地与其他各类信息整合在一起，加快了城市测绘的信息化建设，解决了许多城市测绘数据精确度低、生产管理效率低下的问题，提升了地理空间数据的采集、分析、管理及利用效率，进一步发挥出信息资源的深层价值，更好地实现了房地产行业在国民经济中的支柱产业作用。
1 房产测绘系统
房地产测绘是通过一定的测量技术与手段，依照最新的国家标准，使用测绘仪器测量地面区域内房屋的使用位置、结构和数量等，进而获得相应的图文测量结果。由于测绘工作数据庞杂、工程量大，给后期的数据处理和人工分析带来了很大难度。而房产测绘结果精确与否严重影响着房地产权属管理、房产开发、产权交易等活动，在房地产市场中起着至关重要的作用。因此，提高房地产测绘技术、为房产管理提供精确可靠的测量结果，对我国房地产行业乃至国民经济的健康发展有着重大的意义。
房地产测绘系统正是为了解决传统测绘的人为失误以提高效率、更好地进行房地产信息管理而建立的全局的数据库应用工具，它不同于纯粹的测绘服务软件，而是利用计算机、数据库等现代信息技术，有机地将文字信息与图形技术结合在一起，从而完成房屋套型面积、产权面积、分摊面积的自动计算和验算，最后以图文结合的形式直观地展现出来。GIS技术强大的图形与属性双向结合的优势在房地产测绘系统中发挥了巨大的贡献。
2 GIS技术的意义与特点
GIS技术即地理信息系统技术，是近些年迅速发展起来的一门空间信息分析技术，它可以通过计算机硬软件系统的支持，将整个地面空间中的地理分布数据进行收集、储存，进而对空间信息进行分析与处理，最终形成数据描述、显示与管理，产生更高层次的地理数据资料，并以图文结合的形式形象直观展示出所有数据信息。
GIS技术相比传统的测绘技术具有以下几点优势：第一，GIS技术比传统测绘技术应用范围大、精确度高，能够实现对多种地理空间信息的采集、储存、分析与管理；第二，GIS技术是通过计算机来完成对地理空间数据的分析与管理，精确度和智能化更高；第三，GIS技术能够处理许多传统测绘技术达不到的高层次信息，为房产活动提供更多精确使用的参考数据，从而提升房地产测绘的质量；最后，GIS技术很好的将计算机程序和地理空间数据组建起来，形成了一个完整的地理空间模型，为房地产测绘系统的实现和运行做出了巨大的贡献。
3 房产测绘中GIS技术的支持与应用
房地产行业的高速发展促进了房产测绘行业的技术革新，以人工为主的测量技术已经无法满足现代房产市场要求的测绘精度和效率。为满足现代房产市场的开发与信息管理的需求，越来越多的先进信息技术不断应用到房产测绘行业。GIS技术正是众多信息技术中影响较大的一种，其具体应用主要体现在以下两个方面：
第一，为房产测绘系统提供更全面、更精确的信息数据资源，使房产测绘系统能够发挥出更多的作用和价值。GIS技术以测量与测绘为基础，解决了传统测绘方式带来的人为误差和效率低下问题，能够通过计算机实现对多种地理空间信息的采集、储存、分析与管理，从而得到更精准的房屋位置、结构和面积等基本信息，为房屋的产权归属和信息管理提供了详实的数据支撑。同时GIS技术将这些数据模型进行分析整理，实现了房产信息管理及查询的细化和操作便捷化。
第二，通过将GIS技术运用到房产测绘系统中实现对空间数据的管理。事实上早在80年代起，房地产行业已经在逐步兴起房产系统管理热，但是由于技术条件的限制，多是只有单一的图文存档，很多信息表述不完整，甚至根本无法确定信息的来源和准确性，计算机技术的特有的应用管理功能更是形同虚设。而GIS技术在房地产测绘系统中的运用正好解决了这些问题，它很好地通过空间坐标技术，将地理位置与相关属性结合起来，高效明了地实现了房产信息的采集、储存、分析与管理，可以方便快捷地通过GIS技术查询所需要的各类房产详细信息，并且是以图形和文本相结合的方式直观再现出来，极大地提高了房地产信息化管理的广度和深度，为推进房地产市场更好地发展做出了巨大的贡献。
GIS技术运用于房产测绘系统，保障了测绘数据的准确性和可靠性，大大提高了房产测绘技术的含金量，同时将房产数据和城市基础地理信息联系起来，形成一个完善的地理空间数据库，进一步推进了房地产市场信息化管理的进程，为房地产企业的发展和现代城市信息化建设奠定了良好的基础，必将成为推动社会经济发展的一大动力。
4 结语
随着城市建设和房地产市场的发展，房产信息化建设已越来越势在必行，房地产测绘作为获取房产管理数据的主要手段，在房产信息化建设中起着至关重要的作用。GIS技术强大的图形与属性双向结合特点在房地产测绘系统中发挥了巨大的贡献，解决了传统测绘方式带来的人为误差和效率低下问题，对我国房地产行业的发展乃至整个现代化社会进程的发展都有着重大的贡献和意义。
参考文献：
[1]谢云峰，魏贞洁.测绘技术与发展方向[J].科技信息，2014（03）.
[2]赵东方，岳晓菲.基于GIS技术的房地产测绘[J].科技传播，2013（03）.
[3]张超.基于GIS技术的房地产测绘系统设计与实现[J].应用研究，2013（12）.
关键词：房地产；档案管理；信息化系统
1 房地产档案管理的重要性
1.1 房地产档案是政府进行管理与决策的依据
处于现代社会的人们已经完全脱离了传统的靠直觉和主观意愿进行判断的思维方式，科学技术的发展使得人们有条件对于事物做出准确的判断和决策，这也使得人们开始重视事前决策资料的收集。对于政府而言，当需要管理和决策城市的建设和规范问题时，需要用到尽可能丰富的房地产信息，这些信息能够帮助管理者和决策者学习以往房地产开发管理中的经验和教训，加大对房地产开发的历史和现状的了解，帮助其作出符合客观实际的判断和决策。
1.2 房地产档案是拥有者合法性的证明
参照我国相关法律的规定，房产证书和房地产档案是证明其拥有者合法性的关键证明，这些文件具有法律效力。一方面，房产主人可以通过这些文件来证明自身对房产具有使用、支配的权力，另一方面，房产主人可以利用这些文件来保护自身在买卖、交换、改扩建、抵押等一系列经济活动中的合法权益。
1.3 房地产档案有利于规范行业行为
在房地产档案中详实地记录着政府管理部门和房地产企业以及房产拥有者的行为，通过房地产档案可以清晰地了解到真实的房地产发展面貌和历程，包括曾经的违背政府规划的建设记录和房地产业主弄虚作假的欺诈行为等都被忠实地记录下来。这些记录无疑会使房地产行业内的不正当行为有所收敛，对于行业内相关人员具有监督和警示作用，有利于规范行业内秩序，从而使房地产主的合法权益得到保障。
2 房地产档案管理的方法和措施
2.1 坚持依法管档的核心理念
我国相继颁布了《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》以及《房屋登记办法》，《档案法》是我国档案管理的根本大法，相关管理部门也出台了房地产档案管理的规章制度，如国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》。这些法律能够很好地指导房地产档案的管理工作，能够有效杜绝房地产档案管理中的和过失等问题，真正保护房产拥有者的合法权益，因此在房地产管理工作中必须坚持依法管档的核心理念。
2.2 加强管理人员的专业素质培养
房地产管理人员肩负着房地产的信息收集、归纳和整理等工作，任何一个环节的错误都可能引发经济纠纷和权益人的正当权利受损，因此必须加强对房地产管理人员的专业素质培养，提高业务水平。特别是要强化房地产管理人员的责任意识，做到档案的编研真实有效，能够不断和及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理，便于今后房地产资料的开发和利用。同时，还要做好日常的档案资料保护工作，保证存放纸质档案的区域清洁卫生，不会发生房地产档案资料污损、虫蛀和鼠咬现象。
2.3 以提供优质服务为工作目标
目前多数的房地产档案以纸质材料作为关键性的证明材料，以电子档案资料为辅。房地产档案纸质材料众多，如果没有进行有效的管理，则很难在需要查阅时找到有用的信息，这对房地产档案管理工作的启示是要思考如何才能提供更加优质的服务，利于信息需求者快速找到有效信息。总的来说，就是要求房地产档案工作人员按照所管理的房地产档案实际情况和特点为出发点，充分考虑客观需要，强化服务意识，提高服务效率，实现优质服务的工作目标。
3 房地产档案信息化系统构建
改革开放以来我国的经济水平大幅度提高，人们对于住房的需求也越来越高，这有力地推动了房地产行业的发展。传统的房地产档案管理方式已经不适应当前房地产档案信息的爆发式扩张，人们需要寻求新的房地产档案管理方式来提高管理的效率，房地产档案信息化系统的概念应运而生。
房地产档案管理信息化是从传统的纸质档案管理逐步转向电子信息管理，旨在通过计算机信息技术实现对房地产数据的系统化和实时化管理，以满足大量信息的存储和读取要求。房地产档案管理信息化适应了新社会形势的发展需求，使得房地产档案的信息化管理更为规范化和法制化，提供给信息需求者更为方便快捷的服务。
建立房地产档案信息化系统需要做好以下三个方面的内容：一是制定好相关的信息化管理的规章制度。在房地产档案信息化管理系统中，主要以电子信息为管理对象，而不同于以往的纸质信息管理，因而要制定出对电子信息管理有针对性的规章制度，比如在系统信息录入和查阅权限的分配上，就要注意制定能够相互制约和监督的规章制度。二是要积极利用更加先进的技术手段。科学技术是不断发展和技术，随着社会的进步，人们的需求也在逐步提高，房地产档案管理者若想提供更加贴合人们需求的服务，就需要采用更加先进的技术手段来进行辅助管理。三是要重视对房地产档案管理人员的综合素质培养，特别是对于软件操作和管理等方面的培训。房地产档案管理人员需要不断学习理论知识和总结实践经验，将档案管理的基础知识与信息技术知识有机结合，成为掌握专业技术和适应岗位发展需求的专业的房地产档案管理人才。
参考文献
[1]陆嫣.房地产权属档案管理的问题以及创新策略[J].中小企业管理与科技（上旬刊）.2015（05）.
[2]李敏嘉.浅议我国当前的房地产档案管理[J].城建档案.2013（06）.
关键词：房地产；三维地理信息系统；二三维一体化
前言：房地产行业作为关系国计民生的重要行业，在我国国民经济发展、人民日常生活中扮演着举足轻重的角色。然而，随着经济发展，城市化进程的加快，建筑形态日趋多元化发展，传统的房产管理必然要从低效的文件纸张型管理模式发展到信息化管理模式，从而保证房产管理的高效性、严密性和可靠性。
1 房地产管理信息系统发展现状
我国当前房地产行业管理信息系统多用管理信息系统（MIS），无法与空间信息有效集成，而地理信息系统（GIS）以地理空间数据库为基础，可在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，使地理实体与图形紧密结合，实现房地产实体的图形化管理。
然而，由于GIS从地形图演进而来的历史原因，现有的绝大多数GIS都使用二维数据描述地理对象，即所有的对象都通过二维坐标（X,Y或经纬度）进行表示。这样的GIS因此又被认为是二维GIS。随着我国城市化的发展，城市土地资源的紧缺性越来越显著，土地资源利用呈现立体化趋势。物权法要求土地权利可在地上、地表、地下分别设立。传统的二维房产、地籍以地表土地权利为管理核心，难以精确描述立体空间中的三维产权体，不能满足房产土地资源立体化利用中的房产管理要求，迫切需要项目研究房地产三维地理信息系统应用技术研究的理论与方法，在应用层面上解决房产物权、土地资源立体化利用等三维地籍管理问题，为不动产的立体化管理提供技术支撑。
三维GIS使用三维数据描述地理对象，即所有的对象都通过三维立体坐标（X，Y，Z或经纬度与高程）进行表示，它具备传统二维地理信息技术所不能比拟的优势，在实体可视化表达、空间数据的三维精确描述等方面可以更好的结合物业管理行业的特点，替代以前房地产系统以数据管理、以经验管理的旧模式，真正实现以图管房新模式。
2 三维地理信息系统在房地产管理中的应用
2.1 应用意义
将三维GIS引入房地产管理是对传统房产管理方式的一个突破，它标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的管理模式。
1）房地产信息包含坐落信息、自然信息、产权信息、金融信息和管理信息等。坐落信息对于房屋确定有重要的标识作用，在传统的房地产管理中，房屋的坐落一般都以城市的街区名来定义，而街区名有模糊、易变、不精确的特点，难以从根本上杜绝房屋信息重复等现象的发生。引入三维GIS后，将实体房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图与三维模型的精确坐标来定义房地产坐落，能实现真正意义上房屋在表现上的唯一性，保证房地产信息表述的准确性。
2）通过房地产三维GIS，可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析，如房地产容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁、按产别进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的状况，保证城市建设相关决策的科学性。
3）通过房地产三维GIS，在管理上只要通过房产图形及三维模型，就能够准确直观地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我们称之为“以图管房”。“以图管房”模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。
4）房地产三维GIS的建立，可使用户可以更加直观的掌握城市房地产项目的总体信息、与周边地物的空间关系、每个房产实体的属性数据等与生活息息相关的信息，对于如城市绿化、房地产销售及物业管理等行业的发展起到重要作用。
2.2 应用目标
项目的设计目标是基于三维地理信息平台，选定某一住宅小区为研究对象，开发加入二维、三维房产地籍要素采集、录入、检查、建库等功能，满足房产地籍要素在三维项目中的显示、提取、统计、变更、输出等日常管理的功能。并研究和探索其在其他行业领域更广泛的应用层面，增加其服务面。
3系统关键技术及技术路线
3.1系统关键技术
项目采用目前GIS数据管理和计算机领域的前沿技术，以空间数据库及GIS二次开发组件为支撑。具体地讲，采用的主要技术有：
1.空间关系数据库技术
使用大型关系数据库来一体化管理空间数据和业务数据，已经成为GIS应用发展的主流。空间数据库技术在很多方面有着明显的技术优势，包括海量数据管理能力、图形和属性数据一体化存储、多用户并发访问（包括读取和写入）、完善的访问权限控制和数据安全机制等。空间数据库技术成为越来越多的大中型GIS应用系统的空间数据存储和应用的解决方案。
2.GIS二次开发组件技术
组件式GIS的基本思想是把GIS的各大功能模块划分为几个控件，每个控件完成不同的功能。各个GIS控件之间，以及GIS控件与其它非GIS控件之间，可以方便地通过可视化的软件开发工具集成起来，形成最终的GIS应用。控件如同一堆各式各样的积木，他们分别实现不同的功能(包括GIS和非GIS功能)，根据需要把实现各种功能的 “积木”搭建起来，就构成应用系统。
3.三维建模技术
三维模型是物体的三维多边形表示，通常用计算机或者其它视频设备进行显示。
地理信息三维建模就是对与地理信息有关的实体利用相关技术软件进行三维模型建立的过程。从技术本质上将，大致有如下三种实现技术：一是直接使用三维模型制作软件,如Sketch Up、3DMAX等软件进行建模; 二是直接利用传统GIS的二维线划数据及其相应的高度属性进行三维建模,各建筑物表面还可以加上相应的纹理; 三是利用数字摄影测量技术进行三维建模。
4.地理信息二三维一体化技术
地理信息二三维一体化技术是指地理空间二维矢量数据与三维模型数据在地理信息系统中数据存储、显示、分析等的一体化。包括：二维与三维在数据模型、数据存储方案、数据管理、可视化和分析功能的一体化，提供海量二维数据直接在三维场景中的高性能可视化、二维分析功能在三维场景中的直接操作和越来越丰富的三维分析功能。
3.2系统技术路线
1.通过系统的应用功能设计，首先进行基础数据加工平台项目技术方案设计，包括各功能模块的设计，同时进行房地产专题管理信息系统软件设计及数据库设计。
2.基于所选专业GIS软件提供的二次开发组件，分别进行数据加工平台开发实现及数据库管理信息系统开发实现，并完成数据库方案的设计实现。
3.利用相关测绘技术，进行房地产相关数据标准化采集录入，包括常规房地产要素（产权、产籍、面积等）、二维地籍要素（行政界线、界址点、界址线、地类号、地籍号、座落、土地使用者或所有者及土地等级等）和三维地籍要素（三维空间坐标、三维产权信息、三维实体描述、三维建筑贴图等）。利用开发完成的数据加工平台相关功能组件，按照相关标准进行三维建模，建立空间数据库。
4.通过开发完成的功能模块将建立的空间数据库导入房地产数据库管理信息系统，进行系统各功能模块的调试修改，最终完成系统运行，编写项目相关报告。
3.3系统总体结构
当前GIS技术，Client/Server结构已经成熟，Browse/Server技术应用也较广泛。本系统采用C/S为主，B/S辅的体系及结构。为对于需要处理大量图形数据的应用，如房地产基础数据管理子系统等，为了提高运行效率，将充分应用比较成熟的Client/Server结构，基于三层模型进行开发；对于数据查询和浏览应用，基于用户使用简单方便，数据量相对较少，系统将尽最大可能地应用Browse/Server技术，通过网络空间和非空间信息。
系统总体结构如下：
4 结语
本文在分析了现有房地产管理系统的基础上，利用三维地理信息技术及最新的GIS软件技术，对房地产行业数据的管理及应用进行了深入的研究，开发形成了房地产三维信息管理系统，实现了房地产数据的信息化管理。
作为与地理空间信息密切相关的行业，现阶段的房地产行业在与地理空间信息结合上远远不能满足管理需求，大多数的房产管理还处在普通二维矢量数据文件甚至是纸质图件的基础上。房地产三维信息系统的应用建立，将大大提高房地产行业的信息化管理水平，为行业的科学发展提供必要的条件。
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关键词：全面预算管理；房地产企业；问题和对策
房地产行业经过30多年的发展，在2003年确定为国民经济的支柱型行业。然而，自2014年以来，宏观经济整体下滑，房地产业竞争却依然激烈，企业的利润空间也在不断的缩小。全面预算管理作为房地产企业实现价值最大化的一种管理方法，其进一步完善对房地产企业持续、稳定、健康发展尤为重要。
1目前我国房地产企业全面预算管理存在的问题
1.1全面预算标准和制度不完善
房地产行业从早期开始，行业内就没有统一的标准，而房地产企业开放的项目多种多样，无定额标准，大多采用人为决策，随意性较大，后期发展中制度也不完善，没有完整体系，以至于房地产企业预算编制严谨度不强，预算与实际相差甚大，很大程度上影响房地产企业全面预算管理功能的正常发挥。
1.2全面预算管理与企业战略管理缺乏有机结合
在房地产企业中，由于缺乏行业的预算标准，大多仍旧采用传统的预算方式。这些企业管理层重视短期利益，忽视长期利益，导致短期的预算目标与长期的发展战略不一致。另外，很多房地产企业为了完成预算任务,编制预算时不从企业整体战略出发，产生预算松弛现象，难以实现资源的优化配置和企业价值最大化。
1.3信息化系统建设不到位
很多房地产企业没有建设全面预算信息化系统，因此不能做到对外部信息的专业收集、整理及合理地分析与利用。房地产企业很多情况下没有进行外部环境调查与预测就直接制预算，导致开发产品不对路，销售停滞，资金和资源的浪费。从源头上来说就是没有完善的信息化系统帮助企业全面调研不断变换的外部环境，调查不到位，数据分析和结果就没有针对性。
2解决房地产企业全面预算管理问题的对策
2.1完善全面预算管理的制度和标准
好的预算管理制度才能保证预算工作的顺利进行。房地产企业要根据自身情况特点，不断完善规章制度，明确各个部门权责划分。从而保证企业的预算目标、标准、审核等各种制度具有合理性、科学性。根据企业自身管理模式和房地产的行业特点以及经验数据的分析，建立一套房地产项目的开发成本、费用科目体系，做好成本数据的积累。在标准执行的过程中，不断改进和完善，逐步形成企业自身成本、费用定额的标准。
2.2全面预算管理和企业战略管理有机结合
房地产企业在做预算之前，要进行内外部资源和环境的分析，确立自身的竞争地位。进行市场调研，做好长短期规划。在调查分析之后，进行预算的编制，全面预算要作为房地产企业长期发展的战略基石，充分的衔接企业战略和战略执行。在经营预算和财务预算部分，都应该重视项目开发预算，将其与公司系统预算相嵌合，可采用滚动预算法编制，不断的对预算进行调整，上下级及时沟通，调整预算方案。
2.3建立科学的信息化系统
在信息化时代，信息的反馈与平台等信息系统的建设十分重要，房地产企业具有关联度高，开发建设周期长等特点。为了保证数据的准确、及时和有效性，要进行完善的信息系统的建设与数据库的合理利用，使得企业对整个市场全面掌握。因此房地产企业必须重视信息化系统的开发与应用，对市场进行全方位分析，对项目全周期不同的节点进行控制，同时做好相关人员培训和系统的更新维护工作，建立公司特有的数据库模式的信息系统，更有利于实现企业的战略目标。
结束语
随着房地产经济的不断发展，房地产企业的全面预算管理必须逐渐完善。它是一项系统工程，是企业战略目标的保障，企业应充分考虑宏观环境，结合自身发展情况，制定适合的发展战略，编制科学合理的全面预算管理方案，同时应结合国家不断出台的行业标准。只有这样，房地产企业的全面预算管理才会不断的提高，更好的实现企业最大价值。
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Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management
中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）12-0243-03
1 财务动态管理的概念与原则
1.1 财务动态管理的概念
财务动态管理是财务管理的一种新的管理模式，主要通过实际模拟企业的财务内容以及财务目标，选取恰当的动态财务绩效指标，运用专业系统的财务管理分析方法，动态的描述财务信息的管理模式。动态的财务管理在房地产企业中的运用就是将具体的财务目标设定到实际的企业日常管理之中和房地产项目管理之中，选取合适的财务指标以及恰当的管理工具，分离出能够制约企业项目发展的各种因素，并衡量各种因素发生的概率，将预订目标与实际的动态目标进行比较，从而实现房地产企业的财务动态管理模式的构建。
1.2 财务动态管理的原则
通常财务动态管理在运用中应该遵循以下原则。第一合法性，这是财务动态管理模式能够加以运用的首要前提，财务动态管理模式的使用不能够触犯法律。第二适应性，财务动态管理模式应该根据不同行业不同企业的特点合理的构建，要符合企业的战略规划，而不是一成不变的管理模式。第三一贯性，即企业选择财务动态管理模式应该保持方法和态度上的一致性，相应的变化应该符合企业的战略目标以及市场的发展，禁止出现朝令夕改的现象。第四整体性，即房地产动态财务管理模式的构建应该与企业的长期发展目标相一致，同时与其他的部门的管理模式相协调。
2 财务动态管理在房地产行业运用的可行性
2.1 房地产企业在意图上具有实施财务动态管理的可行性
对于房地产行业来讲，日常经营活动涉及到的财务资金数量巨大，成本控制则显得尤为重要。因此，房地产企业十分重视财务管理水平的高低以及资金的即时使用情况，以提高企业资金使用的安全性和准确性，避免由于个别重大资金的使用出现问题而造成整个公司破产。
2.2 房地产企业在条件上具有实施财务动态管理的可行性
一般情况下，对信息的时效性要求较高的行业或者企业比较适合采用财务动态管理模式，同时该模式的实施需要企业的管理进入信息化阶段，具有强大的信息处理平台。随着我国房地产行业的不断发展，不少实力较强的房地产企业都已经采用信息化管理的方式，财务管理都已经采用信息化办公，因此，只需要引入相应的财务动态管理软件就可以直接采用动财务动态管理的模式。
3 房地产企业财务动态管理现状分析
当前财务动态管理模式在房地产行业中的应用并不够广泛、全面，仍然存在着许多的问题。许多房地产企业并没有建立健全的财务动态管理模式，导致该财务管理模式仍然停留在表面上，或者企业设定的财务动态管理模式不适应企业的发展目标，不具有现实的操作性和可行性。当前我国房地产企业财务动态管理主要存在如下问题：
3.1 房地产企业的内部治理结构不当
我国的企业普遍存在着股权结构不合理的现象，大股东持股比例过高，一股独大的现象普遍存在，特别是一些采用家族式管理模式的房地产企业，没有聘用专业的经理人团队，缺乏先进的管理理念，没有强烈的财务动态管理理念，企业管理过程中更多的重视地产的开发与销售，盲目的追求企业的利润最大化，片面的认识财务动态管理的作用，对权力的控制与分配不当，使得企业的发展速度与管理质量不相匹配，严重限制了财务动态管理模式的发展。
3.2 财务动态管理的监督力度不足
虽然有一些企业采用了动态财务管理制度，但是在执行的过程中仍然存在着大量的问题。财务动态管理作为一项重要的管理模式，许多企业没有在内部设立专门的机构或者指派专门的人员负责，制定相应的规则，制约在财务管理过程中可能出现的违法行为。企业内没有建立相应的监督机制，企业内部各个部门在管理上不能形成良好的制约机制，相互监督。特别是财务信息是企业内部的私有信息，公众的监督力度较为薄弱，企业内部的监督体系的构建则显得尤为重要。
3.3 财务动态管理模式不完善
当前许多房地产企业不能够选择合适的财务动态管理模式来执行财务动态管理，一些已经建立了动态财务管理模式的房地产企业，所建立的模式也停留在纸面上，实用性较低。合理的财务动态模式应该制定适当的程序、明确细化的管理目标、杜绝违法现象的发生。随着市场竞争的不断加剧，房地产企业面临的风险越来越大，合理的预测并控制风险、降低成本成为衡量财务动态管理模式正确与否的重要因素。
3.4 财务管理人员素质不高
当前我国企业的财务工作人员的整体素质较低是财务管理面临的主要问题。特别是动态的财务管理模式是一种新型的管理模式，同时需要财务人员具备相应的信息化基础，这就对财务管理人员提出了更高的要求。而我国许多房地产企业不够重视财务工作人员的培训，导致财务人员的动态管理意识薄弱、缺乏必要的财务动态管理所具备的技能，不利于企业核心竞争力的打造。
4 房地产企业财务动态管理模式构建
房地产企业财务动态管理模式的构建是一个战略性的项目，对企业管理的影响较大，涉及到企业管理的多个方面。该模式构建的核心在于打造一个动态的管理平台，根基是企业内部的财务数据，即时的处理企业财务数据并给予恰当准确的反馈，并将实际的财务指标与预订的财务指标相对比，使得企业的管理层能够及时的了解企业内部的资金动态以及使用情况。管理层能够将企业内部的财务信息变化与市场环境的变化相对应，制定恰当的计划与政策，降低企业的风险，提高企业应对市场风险的能力。
房地产企业应该结合自身资金使用的特点，借鉴产业链的理论，将企业的财务管理工作以及涉及到的员工合理的融入到一个完整的作业系统之中，提高企业员工的参与度。企业的财务动态管理内容应该包括企业每一个成本控制的环节，以提高企业的财务动态管理水平，在提高企业成本控制水平的基础上，最大化企业的经济利益，提高企业资金使用效率以及财务管理水平，使得企业各方面的资源实现最有效的配置。在具体的房地产财务动态管理模式的构建中，应该主要注意以下几点内容：
4.1 分析需求
房地产企业应该在财务动态管理系统设定之前合理的分析本企业的需求，即要通过房地产财务动态管理系统所能解决的主要问题，相应的建立所需要的模块，并作出充分的准备工作。通常，财务动态管理的第一步工作就是要实现财务管理的信息化，在涵盖了传统的财务管理工作的基础上，如对日常财务信息的查询、计算、分析、修改、统计、总结等工作，还包括了反馈、统计、评估房地产具体的资金动态和使用情况，因此，不同的需求会影响动态财务管理体系的设计重点和方向。
4.2 设计模块
在确定了房地产财务动态管理的需求之后，有针对性的设计系统模块，设计模块的过程通常包括可行性分析、基础信息搜集、企业业绩评估等内容。通常财务动态管理体系根据设计的过程可以分为以下模块，基础信息模块，用来记录企业财务管理的基本信息；成本控制模块，重点分析企业的资金的去向，在各个环节重点控制企业的成本；绩效评估模块，主要用来分析企业资金使用的效率以及企业的经营绩效。三大模块贯穿企业财务活动的始终，实现了事前、事中、事后控制，为企业财务动态管理模式的实现提供了技术层面的保证。
4.3 执行系统
随着信息化和计算机技术的不断成熟，相应的财务管理软件得到了大量的开发与运营。因此，如何正确的运用财务动态管理系统成为了重要的环节。在实际的运用中，主要包括前期准备工作、分解财务成本、跟踪成本管理、考核绩效、动态反馈等环节，每一个环节对正确的运用动态系统都至关重要，各个环节要合理的配合与衔接，这样才能够真正的发挥财务动态系统的功能，提高房地产企业的整体财务管理水平。
5 房地产企业财务动态管理模式实施步骤
房地产企业的财务动态管理水平，关键在于是否得到了合理的实施。结合当前企业的相关经验，房地产企业财务动态管理模式的实施主要包括以下几个步骤：
5.1 做好充分的前期准备工作
财务动态管理的核心在于及时的反馈相应的财务信息，所反馈的信息必须具备可靠实际的比较标准，这样管理层才能够及时调整企业的计划以降低计划执行的偏差程度。考虑到房地产行业涉及的资金巨大，应该充分的进行前期准备工作，财务部门的工作人员应该结合其他部门的工作人员进行详细的预算，细致的分析公司当前的信息，分析项目执行的可行性，为后期的工作作出充分的准备。
5.2 加强成本控制工作
房地产企业的每一个项目都会涉及巨额的资金，且可以分割成为众多的小模块。因此，财务管理人员应该追踪每一个模块的成本，及时地将实际成本与初期预算进行对比，分析差异，调整计划，并将相应的责任落实到具体的工作人员，做到奖惩有据，从每一个项目出发控制房地产企业的整体的成本水平。
5.3 重视项目资源的管理
房地产企业每一个项目的执行都要涉及大量的资源，包括人力、物力与财力。这些资源合理的配置将大大提高企业的管理水平，因此，要制定人力资源的明细表与汇总表，物资资源的明细表，如设备、材料等物资，还要做好资金使用情况的明细表，对资金的使用进行分类汇总。
5.4 实施财务动态管理模式
财务动态管理模式是房地产企业财务信息的平台，通过该平台能够及时的反馈企业内部的财务信息，还能够实现对企业内部各个项目资金执行情况的动态监督，即时的反应各个部门和各个项目资金使用情况，在合理控制成本的基础上实现了资金财务的动态化管理，借助计算机分析和汇总各个项目完成的情况。
【关键词】新经济时代；房地产；经济分析
引言
自互联网兴起以来，全球范围内的经济形态无时无刻不在发生着急剧的变化。科技的飞速发展改变了人们对以往市场经济的认识，信息化的过程使虚拟空间的网络性逐步浸入到实体空间中，知识化和全球化的过程使房地产行业的发展也在迅速改变。生产周期长和资金投入大是传统房地产行业的基本特点。在新经济时代中，资金的运作和流动更多地采用数字化和虚拟化的方式，同时体现了迅速化的特点。这种产业信息化和信息产业化的时代核心势必在很大程度上影响房地产行业。那么，合理地对新经济时代的房地产经济做出分析， 就能对我国房地产行业的经济发展提供理论指导，也能够为促进我国经济发展做出贡献。
1 新经济时代房地产的特征
1.1 多部门、多行业参与
在新经济时代下，房地产行业的发展需要建材、五金、机械、森工等许多生产部门和服务行业的配合。同时，房地产行业也会带动其他商品的销售，推动我国的就业，从而提升国民生产总值。据统计，住宅建设每增加十个百分点，就可带动两百人就业，同时带动国民生产总值增加一个百分点。
1.2 城市化建设的重要内容
在新经济时代下，城市化的建设正如火如荼。房地产业在城市化建设的进程中发挥着非常重要的作用，是城市化建设的重要内容。因为首先是房地产业带动了城市中基础设施的建设；其次，在很大程度上提高了城市道路、供水、供暖、景观环境、电力通信等综合服务的功能；最后，城市建设的发展和完善又解决了房地产业的资金来源问题，支持和促进了房地产业的发展。
1.3 不动产投资新渠道
在新经济时代下，房地产业是国民经济的重要组成部分。房地产业的迅速发展，使人们认识到了全新的投资理念，也成为了国民财富增加的一条重要途径，保证了政府的财政收入。除此之外，房地产业还吸引到了众多的外商投资，外资的参与极大地促进了我国的经济发展。
2 新经济时代的房地产业中的问题
2.1 非理
在新经济时代下，房地产业的非理主要体现在以下几个方面：第一是市场的不够成熟导致地价的不合理。土地在新经济时代的价格是由投资收益率决定的，以往的收益还原法、成本法等方法是建立在地产市场成熟的基础上的。目前，我国地产市场还不够成熟，没有市场统计数据做参数，这样会导致盲目的土地投资，带来不正当的竞争行为，造成地租的流失，给我国经济发展造成阻碍。
2.2 供求脱离市场化进程
在新经济时代下，土地使用权是应该由市场的供求关系来决定的。城市化的进程是市场化的结果，政府会根据消费者的需求来确定城市规划的规模和建设地址。但是，如果不顾投资者的经营方向，单纯根据价格批租，政府职能就会影响新经济时代的市场导向；如果不尊重投资者的市场取向，片面追求产业结构的高层次，产业结构的调整就会与供求关系不符合，从而使供求脱离市场化的导向，进而影响市场化进程。
2.3 财务风险
财务风险是指在投资、运营和利润分配等过程中因各种因素而导致的对产业生存和发展的重大不利影响。在新经济时代下，房地产业的财务风险包括偿债风险、融资风险和利率风险等方面。房地产业财务风险的成因也是多方面的，因为房地产业是资金密集型的产业，在运行过程中，往往涉及资金数目大、资金运营周期长。如果这时候缺乏合理的财务预算，那么就会形成财务风险；在房地产业的可持续发展中，生产规模的扩大可以使企业强大，但盲目的扩大规模，如果资金管理水平不能匹配就会带来极大的财务风险；最后，房地产业的项目运行必须具备足额的资金，但资金具体如何分配才能够发挥合理的效用，这就需要对成本费用进行严格控制，资金结构的不合理、成本费用的升高也是财务风险的重要诱因。
3 新经济时代房地产业经济问题的解决方法
3.1 建设稳定机制
房地产业的健康发展对新经济时代下国民经济的发展有很重要的作用。房地产业中出现的众多非理严重影响着房地产业的良好发展。要克服房地产经济中出现的非理，稳定机制的建立是不可缺少的。从经济层次分析，研究房地产业的发展是否健康，通常是考虑房地产价格的增长是否与经济发展相符合，房地产来的供求情况是否保持了长期的均衡。那么，为实现房地产业的健康发展，就需要建立健全稳定的房地产业发展机制。2010年年末，中央经济工作会议首次提出，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时被业内解读为，双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。之后的全国两会上，长效机制也被频频提及。 所以，稳定机制的建立是房地产业健康发展的重要保证。
3.2 强化政府经济职能
我国的房地产业目前还处于繁荣时期，而从市场方向看，房市的买方市场还未完全形成，还处于从不成熟到成熟的过渡调整期。在未来的发展中，市场发展会归于更加理性，因为房地产是经济的先导性产业，是消费者的长期使用物品，盲目性太大会给消费者和市场带来很大危害。因此，在新经济时代下，政府要发挥较强的经济调控职能，利用规划、法律、行政和经济等调控手段，适当调整房地产市场，建立完善公租房等公共保障性住房，在解决不同收入群体住房问题的同时，使地产价格处于一个相对合理的水平，进而引导房地产业的市场繁荣和市场稳定，为房地产业的可持续发展提供保障。
3.3 多途径防范房地产业财务风险
财务风险形成因素较多，可以根据不同的形成因素制定相应的防范措施来防范房地产业的财务风险。在房地产业中，防范财务风险的措施主要有以下几个方面。第一，对融资中可能出现的风险充分评估，然后再根据不同区域发展的实际情况，制定合理严格的筹资管理规则并严格遵守，以此来防范融资风险；第二，为有效保证投资决策的正确性，必须依照科学的投资决策程序，对投资项目进行认真的可行性分析，另外，针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中制定完善的后备措施，如设定预算应急费等，对项目费用估计提高精确性，事先准备好应急资金。第三，努力减小日常资金运营风险，编制现金流量预算表，采用资金集中管理的模式。第四，日常运营过程中，保持运营现金流的稳定。在企业现金流量的各项指标中，最基本的就是运营性现金流指标。如果房地产业没有经营性现金流，就相当于缺少了长期稳定的现金流供应。所以，经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键，也是减少财务风险的关键。
4 结语
新经济时代下，房地产业产品具有不可流动性和差异性的特点，而资本的运作更多地采用数字化和虚拟化的方式，又存在着一定的投机性和区域性。再加上我国土地市场的不成熟、价格形成的不稳定化，这些产业信息化和信息产业化的特点势必在很大程度上影响房地产行业。那么，合理地对新经济时代的房地产经济做出分析， 就能对我国房地产行业的经济发展提供理论指导。因此，分析新经济时代下房地产业的特征以及出现的一些新问题，进而提出解决方法，这不仅对房地产业发展具有指导意义，同时对促进我国经济发展也有借鉴意义。
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【关键词】成本管理 房地产 网络经济
我国房地产历经近30年的磨砺正日益走向成熟，在国家宏观调控政策法律法规的引导下，房地产企业的发展模式和经营理念都在发生新着变化。但是，国内大多数中小房地产企业的成本控制还没有完全脱离传统的成本管理方式，虽然这些房地产开发企业也引进了一些新的管理手段和方法，如动态成本管理体系、目标成本管理法、建立合作商数据库等，但在事前、事中、事后三个阶段的管理和控制上仍然存在不足。[1]
一、房地产企业成本管理存在的问题
（一）事前控制阶段存在的问题：重视资金的时间价值不够，造成利息过高，资金回笼慢；在项目设计的初步阶段只是对规划的指标、面积、户型等内容进行审核，忽视了设计方案的成本审核；在施工图设计中，存在设计变动较大，内部深度的设计管理欠缺、造成设计变更及设计签证的增加，造成工程成本的增加。
（二）事中控制阶段的不足：工程预算的编制质量低，发包给外包公司时，由于没有有效的手段对中介机构进行监督、管理和审核，成本预算难以精确；材料、品牌合作商数据库样本少，容易造成入库单位之间价格同盟的结成；材料询价市场化不够，没有规模采购的价格优势；工程进度款的审核中存在随意性；签证变更程序复杂，审核不够及时。
（三）事后控制阶段存在的弊端：预结算人员缺少对材料行情及施工现场情况的调研，一手资料不足；缺少对工程经济技术指标的全面分析及事后对工程的系统评价和总结；一般企业没有完善的历史成本数据库。
二、网络经济下的房地产业成本管理探索
随着网络技术的飞速发展，推动了世界经济一体化进程，在网络经济快速发展的背景下，针对房地产企业自身和网络经济的的特点，在房地产行业内引入网络经济手段进行房地产企业成本管理，能更加有效的实现对房地产企业成本的管理和控制。在网络经济形态下，传统经济行为的网络化趋势日益明显，网络成为企业价值链上各环节的主要媒介和实现场所。[2]
根据目前房地产成本管理中出现的问题，在结合传统企业房地产企业的成本管理及网络经济的特点，就传统的房地产企业成本管理在网络经济条件下做出如下探索。
（一）利用网络经济的特点建立健全成本管理制度
在信息化的基础上，借助现代信息技术和计算机技术，明确岗位职责，制定科学合理的开发流程，完善成本控制职能部门的工作职责和规范，针对网络经济发展的特点，有针对性地变更企业组织制度、分工制度、流通制度和企业交易制度。根据网络经济快速、节约、安全的特点，对传统的流通资源和流通渠道进行重新整合，使企业的其他网络经济下的成本管理具有可行性制度基础。同时企业有应实现内部信息共享，员工也借此提高了工作能力和效率，为成本管理创造了条件。
通过因特网实现企业内部的信息共享，是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、 扩大新的销售渠道，形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合，实现电子化管理的高效运作，使企业内部机制和管理发展出现实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围，使企业的经营管理进一步完善。
（二）利用网络经济的特点使房地产项目的签证管理信息化
针对设计变更和现场签证难以控制这一现象，房地产企业可以通过信息化的管理方式进行签证管理，一般设计的变更通过信息系统下发设计变更通知单，并且在该变更内容全部施工完后的最短时间内内向甲方签证管理系统报送完整的变更预算。让成本管理部门及时了解相关变更信息，防止因漏报而给公司造成损，同时保证文档数据的安全管理。对设计变更的管理，通过变更设计图纸的电子数据形式，在系统中进行批报变更，以制度的方式规定信息化签证管理的各种办法，以标准化的形式对签证进行统一化、标准化、信息化签证管理，能最大程度的节约企业开发和设计成本。
（三）利用网络经济的特点健全房地产企业的合同管理机制
合同是房地产企业实施项目管理的主要依据，房地产企业做为合同密集型企业，一个项目执行的合同可达数千份，管理困难。针对这一现状，可通过搭建信息化平台，建立合同管理机制和合同管理系统，建立统一的、从合同订立开始的全程合同管理台帐，建立柔性的合同签定、合同变更和合同变更业务管理流程；在信息系统中全方位、全程监控合同执行过程，有效保障合同有效、高质量的完成，有效保证企业合同的规范性、严密性和管理的统一性，有效对企业成本进行管理和控制。
（四）利用网络经济技术建立房地产项目成本管理体系
建立健全房地产企业的成本管理制度及成本管理信息系统，制定严谨的成本控制体系及数字化的成本绩效考核依据，建立完备的事前、事后评估及控制机制，实行企业全成本的动态管理；在系统中进行合理的成本结构分类、制定目标成本作为成本控制的上限；通过动态成本与目标成本的对比，实时反映异常成本状况；结合责任成本体系，将各项成本指标落实到岗位，为成本绩效考核提供数字化依据；通过招投标合理制定资金计划，通过系统试算评估合同款项对现金流的影响，真正实现数字化事前控制；通过每个月定期修订付款计划得到已明确的资金投放情况外，对于尚未签订合同的待发生成本也可以每月进行修订并投放到项目的时间轴上，从而通过系统及时仿真性预测项目现金流状况。树立全程成本价值观，做到成本的事前预测、事中控制，事后评估的过程精细管控。
（五）利用网络经济特点建立房地产企业的知识管理系统
通过企业知识管理系统的建立，利用软件系统或其他工具，对企业中大量的有价值的方案、策划、成果、经验等知识进行分类存储和管理，积累知识资产避免流失，促进知识的学习、共享、培训、再利用和创新，有效降低组织运营成本，尤其是将企业在以往项目开发过程中发生的各类历史成本和数据及管理经验录入数据库中，建立企业历史成本数据库，形成企业的数据库资源。通过经济数学模型的统计和分析，对信息进行加工提炼，成为企业项目开发的资源，并将这些经验运用于房地产项目开发中，使企业管理手段和方法更加高效化和科学化，强化了企业的核心竞争力。
（六）引入B2B电子商务模式降低房地产项目的采购成本
在材料的采购上可以引入B2B的电子商务模式，通过建立材料采购系统或借助互联网的B2B电子商务交易平台进行材料采购，减少了材料供应商和房地产开发企业双方的采购谈判，通过信息网络平台直观地了解市场上材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果及供应商信用等，通过B2B电子商务平台进行材料采购还能引入了竞争机制，有利于降低采购价格节约采购成本。
（七）利用网络经济云计算通过信息共享管理房地产企业
通过云计算可以在房地产行业部署统一的虚拟网络信息系统，在建筑材料的购买、前端销售统计，通过云计算这种互联的虚拟环境，可以大大规范地产行业公司的业务流程，提升整个公司的业务效率。在国家对于房地产行业的调控很严格的今天，房地产企业通过云计算的实施，能够利用信息化和云计算来透明业务流程，削减大量没有必要的成本，是传统房地产行业的一条可持续发展道路。
（八）利用网络经济的特点使房地产销售管理信息化
针对房地产销售业务的处理过程通过销售信息化管理，结合市场营销、客户服务、财务管理、策划管理五个方面的内容，把广告、确认客户、销售反馈、成交、收款、催款、投诉等环节有机结合起来形成实时监控、高效、清晰的业务流程。在信息系统中通过在线销售系统以及第三方平台的网络销售，使企业营销的人力、物力、财力、广告宣传费用降低。
三、结束语
网络经济的发展，使得房地产企业的管理手段得到革新，房地产企业的管理真正能实现网络化、信息化和高效化。互联网技术为企业的发展提供了丰富的管理技术和管理手段，推动了企业管理技术的革新和不断进步，创造了更为科学合理的管理手段，提高企业经营的经济效率，为企业创造了更大的价值。
在网络经济快速发展的外部大环境下，会促使企业生产经营方式发生变化变，房地产企业的管理也会随着网络经济的发展不断变革。房地产企业通过基于网络技术和计算机技术的网络经济新的管理方法，对以项目为导向的房地产企业成本管理有良好的促进作用，能更加直观方便地对企业的成本进行实时监控，能更好地制定资金使用计划，更加有利于企业的成本管理和控制。网络经济的发展促使房地产企业的不断变革，在网络经济这一虚拟经济下的房地产企业通过高效、便捷、科学的管理方法和管理手段进行成本管理，会提高经济效益，增加市场竞争力，最终实现企业利润最大化。
参考文献：
现金流被众多的企业界人士和学者誉为“企业的血液”，现金流管理对企业的生存和发展至关重要。近年来房地产企业现金流管理环境日益复杂，各界对房地产企业现金流的关注度也不断提升，提高现金流管理水平显得尤为重要。安全稳定的现金流是生活生存的基础，尤其对房地产开发企业而言。由于其对资金的需求量大，开发周期长等特点使得自身的资金链安全度不高，从而加大了企业的运营风险。因此，如何在房地产项目的开发建设过程中合理高效安全的筹集和使用资金（即现金流管理）是每个房地产开发公司在开发经营过程中必须关注的问题。
近年来，随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人住房按揭贷款以及土地增值税的强制清算等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场由起始阶段的暴利向发展阶段的社会平均利润过渡，在走向规范和成熟的同时，行业竞争越来越激烈，这必然对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求，资金管理、运作为房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，被摆在企业战略发展的高度上。经济学家郎咸平指出：“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭”，对企业来说，现金流极为重要，安全、稳定的现金流是企业生存的基础，如同一个人的血液，给各个器官供给养分。因此，如何集成现金流转的各环节、流程，建立一套适应公司发展战略、系统、完善的现金流管理控制体系，在房地产项目的开发建设过程中合理、高效、安全地管理现金流，实现房地产价值最大化，则成为每一个开发商急待解决的问题。
从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分e为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和 2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。引起的原因可能是：首先是地价过高，房价持续上涨。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家的经济持续稳定的增长，同时也使购房者承受过多的按揭贷款。其次是房地产市场供求性结构的失衡。房地产供求的结构性矛盾突出，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，对一般中低消费者相适应的住房供不应求，而对于高端消费者的高端性住宅却供过于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潜力巨大但是有效供应不足，市场秩序处在混乱的状态。再者是房地产交易过程中的信息不对称现象。房地产交易过程中信息不对称的现象是常常出现的，主要表现为房地产开发商和销售商掌握着房产品的大量实质性信息，而他们只向消费者公布一定量的信息，消费者在这方面处于信息劣势的地位。
2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。大部分公司现金流运营意识淡薄，缺乏运用现金流管理平台来进行管理和决策。同时也没有建立相应的风险管理体系。公司的现金流管理没有引起足够的重视，因此在组织体系上也存在问题。公司的其他部门认为现金流管理只是财务部的一项工作，只应由财务部负责，没有主动进行现金管理的意识。财务部在现金管理上和其他部门的地位差不多等同，没有集中管理的权限。现金流管理评价指标单一，仅停留于简单对比分析层面。仅以总量增减、现金余额对比等绝对指标为主，辅以同期各类现金流收支情况对比等相对指标对现金流预算执行情况作简单分析，没有设置更细化的现金流赢利指标、运营绩效指标、债务偿还能力指标等。从分析手段上来看，现金的动态预测，平衡管理，运营绩效考评都必须植入整个现金流管理分析的过程中。从分析目的来看，针对单个项目的现金流分析和整个公司的现金流分析也应基于不同模型，依据不同指标，针对不同的重点，得出相关的微观或整体现金流策略的不同结论。
从目前大多数房地产公司对现金流的管理来看，主要体现在公司内部管理控制方面，每月通过对银行帐户的监管、口常资金的收支监控以及财务部门编制月度资金预算表来进行现金的管理和调控。从现金流管理的实际效果来看，发现公司每月的现金流动及其不均衡、资金盈余和缺口相当明显、经常存在月度间资金暂时性短缺或资金大量闲置银行、现金预算与实际情况相距甚远……，总的来说，就是资金严重缺乏统一的调度和运作管理，资金预算停留在表面，流于形式，完全不能为公司战略规划和经营管理提供决策性依据和指导性建议。经过进一步剖析现金流管理存在的问题和原因，笔者认为是由于没有建立有效的现金流管理控制体系造成的。在借鉴其他房地产公司管理经验的基础上，我从现金流组织管理、现金流预算管理、现金流运营管理、现金流绩效评价以及现金流制度管理方面，提出建立房地产公司现金流管理控制体系。
针对此问题有许多解决方法：
（1）企业高度重视现金流管理
房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内部控制。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，价钱企业的现金流入量。制定合理的资本结构渠道，多渠道融资，降低筹资资本。
（2）编制现金流预算
为保证现金正常流转，保证现金流的平衡，避免出现无法偿还的到期债务或者闲置资金的现象，房地产行业应该编制有效的现金流预算，通过编制预算，能够及时掌握现金流的情况，财务人员应该将实际发生额同预算相比较，一旦发现有超支预算，及时查明原因，并采取积极有效的方法措施。对于企业外部市场环境发生重大变动或者企业内部制度发生较大转变，对企业现金流影响较大的可以考虑重新编制预算。
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。由于房地产行业的特殊性，一般可将房地产行业分为三个阶段即开发阶段，建设阶段，销售阶段。不同阶段对现金流的要求也是不同的。企业关注的重点和目标也不相同。所以企业管理者要能够准确的分析识别企业在各个不同阶段的特点及定位并针对不同的现金流需求制定不同的现金流管理。
2，根据上级安排，进行信息化税务管理系统的建设和维护，提高信息化管理数据质量，学习信息管理操作应用流程，提高信息系统管理应用水平。
3，加强建筑业，房地产业的项目管理，围绕项目管理制度，对每一个项目的开发面积，建筑合同，享受合同，售价，建筑成本价，销售面积，销售进度，以及建筑单位外出施工情况，建立台帐进行跟踪管理，加强开具销售不动产发票的最后审核关口的监督管理，防止税收流失。
4，加强房产税和土地使用税的管理，通过与土地财政有关部门的配合，通过对每一个纳税人的实地测量和实地考察，建立动态两税管理台帐，规范房产税、土地使用税的管理。
5,通过加强税源巡查管理的力度，年内对餐饮、驾校、网吧、和房地产租赁市场进行了行业规范化管理，通过重点整顿，了解了行情，发现了漏洞，补缴了税款，还是一些游离于税务人员视线之外的纳税人走上了照章纳税的轨道。
2012年工作打算：
1，继续加强税源管理的巡查制度，通过日常实地纳税巡查，结合信息化管理，，提过税务管理人员的税源管理水平，要求巡查有记录，记录有评比，提高税源管理的分类管理、精细化管理水平，一方面加强漏征漏管现象的管理，另一方面提高对纳税人的贴近服务，提高税收政策服务效率。
2，加强税收执法规范化管理，加强税收执法流程管理，加强税收执法政策水平，特别是要加强税务规范化文书的规范化使用，分局统一审核编制税收执法文书号码，对税务涉税事项下达的税收执法文书进行跟踪管理，防止税收执法风险。
3，继续加强重点行业的税收管理，在加强房地产行业项目管理，税源巡查制度的基础上，建立房地产行业的销售价格登记管理制度，把好房地产业纳税监管的最后一道环节。通过审核纳税人销售收入，销售合同，资金帐户的流动管理，监管房地产业的销售情况，促进建筑业户按预收款，合工程进度，申报纳税，促进房地产业依法按月根据实际销售情况纳税申报。
4，加强与兄弟部门合作管理，重点加强与土地管理部门、国税和各乡镇的税收管理合作，通过进行信息交流比对，适时掌握土地流转情况，加强土地使用税，和营业税、土地增值税的管理；通过掌握工商业纳税人的销项税额，掌握企业的销售收入情况比对，同时通过生产定额预测和费用票据的审核，加强所得税的管理；同时希望通过乡镇的共同努力，加强房地产租赁市场的清查、登记备案管理，要求纳税人非自有房屋的一律按照企业和个体工商户赃物管理制度的规定提供出租方的正式税务发票。
5，继续做好行业税收收入分析预测制度，随时发现税源管理弱点，指导税源管理努力方向，提高税源管理质量。
