时间：2023-07-14 17:34:55
【关键词】：大户型,改造,小户型
Abstract: Since 2005, the city urban area, there have been more than 10 buildings, construction area of about 70,000 square meters of idle buildings, office buildings, commercial buildings, as well as the larger part of the area residential, internal alterations and renovationdivided into smaller units, ranging from 20-50 square meters of building area sold to the public. These smaller units priced generally not high, and basically equipped with a separate kitchen and bathroom facilities, suitable for low-income wage earners to buy, better market conditions.
Keywords: large size, the transformation, the small size.
中图分类号： [F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
一、“小户型”改造基本情况
所谓的“小户型”改造，即将面积偏大的建筑物，经内部改建装修后，分割成面积偏小的房屋进行销售。笔者认为，“小户型”改造属新生事物，目前的房地产管理法律法规及规章对此类房屋并无明确界定，在改造的过程中，改变了建筑物原批准的使用性质，不仅破坏了城市规划，给城市基础设施的正常运行带来很大压力，而且改造后的建筑物达不到技术规范要求，存在许多质量问题、安全隐患和社会问题，因此，作为房屋登记部门，必须谨慎处理。
二、“小户型”改造后登记问题
（一）“大户型”住宅分割为“小户型”住宅的，对于此类申请办理产权登记的，笔者认为，不能办理分户手续。
举例说明：某建筑物原使用用途为住宅（如下图），该户型经过改造后，被分割成五套小户型，具体分割：10、11、12、13、14号区域分别被改建为“**10室”、“**11室”、“**12室”、“**13室”和“**14室”。在分割前，各小户型设计使用用途分别为：10号区域为卧室、卫生间，11号区域为厨房、餐厅和卫生间，12号区域和13号区域为卧室，14号区域为客厅、储藏室。
这些小户型作为单体申请产权登记，登记部门无法界定其使用用途。
1、如果将各小户型原有使用用途改为“住宅”，按照《房屋登记办法》的规定，须提交规划部门的审查意见。同时，如果改为“住宅”，部分区域的小户型达不到《城市规划管理技术规定》关于大寒日日照标准的要求。因此，不能按使用用途为“住宅”进行产权登记。
2、如果按原使用用途进行登记，即各小户型其使用用途仍为卫生间、客厅、餐厅、厨房及卧室等，《房屋登记办法》第十条明确规定：“国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记”，成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，因此，成套住房应以套为基本单元进行销售，也应该以套为基本单元进行登记。上图中原本属于成套住房中的“卫生间、客厅、餐厅、厨房、卧室”等分别单独出售并申请产权登记，是不符合《房屋登记办法》中“以套为基本单元进行登记”的规定的。
（二）被政府列入“半拉子”工程的办公楼、综合楼、商用楼等进行分割改造“小户型”的，笔者认为，可以因势利导，按照市政府的规划要求，在补办土地、规划、建设等一系列手续后，允许其进行产权登记，这样不仅可以消除“半拉子”工程安全隐患，而且可以解决“半拉子”工程带来的一系列社会问题，有利于维护社会稳定。
对于此类建筑物进行分割改造，笔者认为，应当符合《建筑法》、《城市规划法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规的要求，满足下列条件后，方可进行产权登记，其用途以规划部门认定的用途为准：
1、将建筑物分割改造后对外出售的，改造建设单位须具有相应的房地产开发资质，即进行产权登记时，应当提交改造建设单位的房地产开发资质证书；
2、改变规划用途或外观造型的，须经规划部门审查批准，即登记时需提交规划部门的证明文件；
3、改造工程施工图设计文件须报施工图审查机构审查，即登记时需提交建设主管部门审查批准的施工图设计文件；
4、凡拆改或加大荷载的，须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位对设计方案的安全性进行审定，即登记中需提交上述单位对设计方案出具审查意见；
[关键词] 孝感市 居住建筑 合理户型
近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。居住结构的改变直接导致所需居室数量变少。因此，随着社会的变迁，消费者居家生活的基本要素——户型，也发生了相应的变化。居住建筑合理问题已经燃烧迫在眉及，急需我们去研究，去分析，去改进。。
一、孝感市家庭人口状况的变化
孝感的人口状况，尤其是城市人口状况在上世纪80年代后受到同时期的社会经济环境影响发生了很明显的变化。总的来讲有四个趋势，第一是城市家庭规模呈现小型化的趋势，从1982年到2011年，孝感家庭户均规模从4.43减少到3.39人，城市家庭户均规模2002年就已降至3人；第二是家庭结构类型呈现多元化的趋势，1980年代之前，中国城市家庭的主要类型是 “主干户” 以及“联合户”。受到计划生育政策的直接影响，城市家庭中“核心户”逐渐增多并取代“主干户”和“联合户”成为主要类型。同时期还出现了一些新的家庭类型，比如“空巢家庭”和丁克家庭；第三是人口结构呈现老龄化趋势；第四是年轻人与老年人的代际居住呈现分离化趋势，因为逐步改善的退休保障条件使得老年人对年轻一代的依赖性减弱，主动选择或者不得不在子女成家后分开居住的老年家庭数量也呈上升趋势。尽管很多中国人内心仍然有大家庭情节，愿意在一起居住或者离得很近。但客观来看，能够一起居住或就近居住的是很小比例的家庭。
二、孝感市居住建筑户型调查与分析
中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。孝感地区居住建筑合理户型得到迅猛发展。为了了解孝感地区居住建筑合理户型设计的现状及潜力，课题组对孝感地区一些城市的多栋既有居住场所进行调查，现状如下：
1、餐厅与厨房
动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房，麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将她们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。干湿分明。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开 。厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。做好合理的平面布置 功能布置合理，室内流线便捷。住宅根据使用功能概括有:私密休息区、公共活动区、辅助区等几个分区。这些分区都有明确的公共性与私密性、动与静的区分。在中小套型住宅设计中正确处理它们的功能关系，满足各功能分区的要求，实现“公私分离，食寝分离，居寝分离，洁污分离”是设计住宅功能舒适、安全的基本条件，也是人们选择户型的重要着眼点。调查中发现大多数户型入户就是餐厅，生活阳台与厨房割裂。作为厨房在空间上的补充，很多户型的设计都是将厨房与生活阳台连接在一起，这样既有利于空间上的连贯性，也有利于厨房的保洁，但是该户型生活阳台与厨房分离开来，使用生活阳台对餐厅的保洁有一定影响。
2、户型面积大小
孝感地区居住建筑户型建筑面积的大但是功能不够齐全。这无论对消费者个人减少支出还是对国家节约土地资源来说都是具有重要意义的事情。以下是我们调查中房屋户型，这说明户型面积上改造意义非常重大。
3、套型设计
佳城佳苑，该小区的户型共有A-E户型6种，但三居室的户型有5种，一居室户型只有1种。户型的分配不合理，户主没有充分地选购余地，且三居室的户型基本大同小异，设计不够新颖。考虑到购买群体、客户需求和家庭结构的多样性，设计了近四十种户型结构，从八十多平米的平层至二百多平米的复式，变化幅度较大。平面布置充分考虑了孝感的气候特征和购房者的生活模式，套内动静、洁污分区，私密性较好。丰富多样的套型和较大的适应性为客户提供多种选择，深受客户喜爱。在我们进行居住建筑合理户型设计调查的时候，我们对孝感学院附近一块的人口工作情况进行了调查，居住较多的是当地居民，然后是在附近工作人员比较多，然而在附近房屋户型像以上的设计中都考虑到的只是当地居民居住，像一居室户型仅仅只有一户，远远是达不到当地工作人员对房屋的需求量。然而像当地居住建筑的户型也存在一些问题，建筑师还是按以前的惯例设计，没有考虑到有些业主现在都会请一些保姆，所以在他们的设计中都没有考虑到，家中来客人，就免不了一些人要睡沙发。建筑师的眼光应与时代俱进，建议在以后建房过程中先对附近人口从事就业情况，对房屋户型需求情况结合实际进行调查，然后做出合理的户型设计。从以上孝感地区人口状况及收入情况考虑我们所需设计分配的户型应该是中小户型，而在我们调查中，小户型仅仅只有一户，按周边的工作人员，客户的需求是远远达不到的。客户的收入情况应与户型是成正比的。我们从小区的鸟瞰图中也可以发现户型太过于单一，没有足够的多种选择余地。
三、孝感地区居住建筑合理户型存在问题的原因
1、设计师方面
通过我们调查中发现，很多户型的设计都是请的上海的设计师，他们只是过来当地查看附近建筑周围的情况，而不了解周围人员的工作情况以及对房屋的需求情况。让户型在比例需求分配上存在严重的不足。不了解当地客户对户型的需求情况，文化风俗。缺少一定的风水知识。做好一个合理的房屋户型设计应是“四大师”一起完成的。
2、开发商方面
他们只是以赚取利益为目的，没有切实的从人民的利益出发。为了赚取更多的利益在户型中存在很多垃圾面积的户型，户型不合理就有可能让你花了100平方米的购房款和物业费，却"享受"90平方米的使用功能，房型设计合理不合理。在用地面积上设计的只是房屋，而利于人民健身设施上就从简。说是公园小区，却看见的树，数目可数。都未在其中修建一些小河，养一些花草，真正意义上达到一种曲径通幽的感觉。这些都只是因为开发商只为索取，而不为付出。不以人为本。无商不奸估计也就是这样得出来的。
3、行政管理方面
由于政府领导的重视程度不够，居住建筑合理户型意识也较为淡薄，一切看上面的脸色，宁少一事，不多走走，不求无功，但求无过。是不是应该提出一些建议，一栋小区要配的一些健身器材和绿化率要达到的要求，而不是只是睁一只眼闭一只眼。管理人员都是选出来，为人民造福的，共创美好未来。如果只是安于现状，何来的进步。天上不会掉馅饼。要多调查，多分析，多改进，多进步。
4、加强居住建筑合理户型的策略和方法
户型是实现消费者居家生活的基本要素。世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。我们应结合孝感地区居民的收入情况和人口情况，把房屋户型做的功能齐全，价格便宜，做到物美价廉。这就需要我们设计师在设计中把户型功能设计齐全，而且户型上不要出现垃圾面积，让客户的每一分钱都花的值，而不是从面积上把房屋价钱抬高，提倡中小户型。每一个开发商应该有良好的道德情操，高尚的品质，做事都能真正意义上从人民的利益出发。不是为了赚钱，而只是能弄好的为人民服务，为社会做贡献。有的人死的轻于鸿毛，有的人死的重于泰山，能真正意义的活着。行政管理部门，应该多做些调查，时时刻刻关心民事，加强奖惩力度。媒体部门也应该在这方面做做贡献，对于那些丑陋的奸商行为要追踪报道，让人们了解，让上级知道，大家共同解决，共创美好未来。
四、结语
孝感地区居住建筑合理户型虽然每年都有改进，但是在小的方面还是存在不足，通过我们的调查，发现孝感地区户型设计上存在垃圾面积，户型与当地需求情况不合理，有的没有考虑卫生方面的小问题，通过我们的共同努力，研究事物，发现问题，改进问题，造福于人民。
参考文献：
[1]孟聪龄.建筑设计设计规范应用.[M].中国建筑工业出版社.
[2]彭一刚.建筑空间组合论.[M].中国建筑工业出版社.
[3]乐民成.建筑与造型创意中比例设计的原理与技巧[M].中国建筑工业出版社.
关键词： 住宅 户型 设计 生活态度
国人的居住观念随着我国福利房的改革发生了巨大的变化，人们可以通过货币来改善自己的居住条件了，再也不需要政府的分配来达到自己的要求。随着我国经济的发展，人们对住宅的要求也越来越高，对户型的个性化设计有了更高的要求。好户型开始受到购房者的青睐。
所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活的户型。一方面是可以是能带给人们身体的、心理的舒适享受；一方面是能满足现在与未来生活变化的需要；随着我国对节能环保意识的强化，能充分考虑建筑材料与环保的户型越来越受到人们的青睐。
一、户型的构思与设想
一套好的户型应体现舒适性和功能性。一般说来，从功能性的角度看，在客厅、餐厅、厨房走动的时候比较多，应靠近入户门设置，方便人们进出；从舒适性的角度看，卧室主要是休息的地方，应该靠近里面。因此，户型的设计应从下面两个方面考虑：
（一）、使用功能方面
1、动静分开。户型设计应从整体出发，从人员交通线路入手，人员走动多的地方和人员走动少的地方都需要合理配置，包括户型内部、户与户之间、户外空间（公共交通、阳台、空调平台）等，不断调整与优化户型，从而达到合理配置。一般来说，客厅、餐厅、厨房人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，才能体现家的温馨和祥和。而主要为休息睡觉之用的卧室则需要最大程度的静谧.
2、主次分开。家庭的主要成员为房屋的购买和装饰提供最大的贡献，并且为支撑这个家庭的进步也一直在努力着。因此，做人房屋的主人，主人房应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，当然，如果房屋足够大的话，单独设立卫生间也是应该的。如果十二和父母住在一起的话，与父母房应略有距离分隔。
（二）、房间尺度及面积方面
1、“户型”则是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型。一般新婚的二口之家大约60平极好，因为一方面要考虑房屋的适用性，另一方面则要考虑年轻夫妇的购买实力。
如果是60平的小户型，户型基本房间宽度不应小于3米；主卧室宽度不宜小于3。2米，面积应大于15平方米，次卧室的面积应在12平方米左右；采光口与地面比例不应小于1∶7，餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.5米，如为淋浴则净宽度不得小于1.1米，净宽度不得小于1.5米。
2、重视房间的自然采光、通风、视线、节能、舒适度、私密性等基本要素，并逐一加以解决，准确推敲各因素的利弊大小与得失取舍。
房型面积设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。
消费者对应性。我们知道，在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室一厅一厨一卫，建筑面积在60～90平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住，同时也是80后新婚夫妇首选的户型。
舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，是让一个家庭团聚在一起生活的场所。而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间，当然也是为每个人都有独立的私有空间所设计。舒适性就是从人体生理角度和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。个人的舒适性和房型有很大的关系。
由于整体房型的设计问题，加之自身固有的空间较局促，居住的私密性大大降低。因此在中小户型设计中，应从户型标准层平面的整体入手，做好户型各功能要素的组合和加法，而不应简单的以挑高露台等手法作为户型设计、面积增加取舍的主要手段。
二、好户型应满足的特性
当今社会是一个发展与追求美的享受生活的社会，人们对户型面积的重视的同时，同时也追求建筑的绿色环境，更追求舒适温馨的、自由组合的户型。在节能环保意识不断强化的今天，房型的设计把这一点也考虑进去。
一个好户型应满足以下五个特性：
1，实用性：是指住宅要实用，首先要满足居住功能，大小要适宜，功能要合理，分区要明确，要舒适温馨，要每个房间都间隔方正.
2、安全性：这是房屋的基本功能，保证居住成员的安全性，是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，一方面是建筑质量，一方面是小区的整体环境。
3、秘密性：保证居住成员能够有独立的空间，因为具有一定的秘密性才会有安全感，社交、私人空间应有效分隔。，客厅和卧室最好是两个独立的空间。
4、艺术性：这则体现新时代的人们对住宅的更高要求，住宅也应该美观大方有一定的艺术性，有个性、有特色、有文化品位的户型设计才能受大众欢迎。
5、经济性：住宅还要具有经济性，不需要太多的边边角角，从而把所有的空间都很好的利用起来。居住面积要紧凑实用，实用率更高，造价更低、以减轻购房者的购房负担。
结语：随着时代的发展，人们对户型的要求越来越高，对住宅户型设计的原则越来越具有个性化，在我国现阶段小户型的设计越来越人性化，不仅在空间的利用上更加合理，在具备的功能上也更加的完善。随着刚需人群的增长，政府也在有意的鼓励中小户型的建设，因此中小户型住宅是国家住宅产业规划发展的方向。户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？怎样才能更好的确认住宅型设计中的 设计原则？
参考文献：
1龚立君；滑际柯；；现代审美意识下的神似——谈高层住宅“中式”设计理念[J]；城市住宅；2008年07期
2李安；城市高层中小型住宅的建筑形态与户型的设计研究[M]；湖南师范大学；2012年05期
关键词： 建筑；经济性能；对比；节约型设计；分析
1 建筑结构户型布置对比分析
两户型的建筑标准层平面分别称为户型A和户型B。 由于两栋楼所处地质条件不同,基础形式不同,所以本次比较不涉及基础。
1.1 首层对比
户型A首层为普通住宅,布置同标准层。 户型B首层为车库,外纵墙开设了大洞口,因此户型B标准层的部分墙垛不能落地,在一层顶增设现浇梁实现局部托换;另外在大洞口的两侧增设了构造柱以加强被大洞口削弱的墙体。
1.2 标准层对比
户型A布局紧凑,客厅开间4.35m×4.80m的连续双向板;户型B布局宽松,客厅为4.50m×7.20m的四边简支大板,加之大板计算考虑挠度裂缝正筋计算结果较大,导致板配筋量较户型A有所增加。 另外户型B北侧厨房卧室之间的窗间墙由于首层开洞不能落地,须层层设梁进行托换。
1.3 跃层对比
户型A根据下层墙布置,合理设计跃层平面;户型B开发商为追求效果图中的视觉效果,要求跃层以上南侧外墙立面齐平,导致南侧三分之二的外纵墙不能连续,只能采取宽梁转换以保证结构承重安全及地震力的有效传递。
1.4 屋顶对比
户型A为坡屋顶,部分开间设置老虎窗;户型B为复杂坡屋顶,设置了老虎窗及威卢克斯窗。 结构屋顶板在老虎窗及威卢克斯窗洞处设置了现浇梁。
1.5 节点对比户型
A为常规节点,跃层平台采用0.5米混凝土栏板上设普通栏杆见图1;户型B跃层平台采用配合坡屋面效果的复杂节点见图2。
1.6 抗震性能对比
砖混结构由于选材方便、 施工简单、工期短、 造价低等特点,多年来砖混房屋是我国当前建筑中使用最广的一种建筑形式,其中民用住宅建筑中约占90%以上。 砖混结构多采用黏土砖和混合砂浆砌筑,通过内外砖墙的咬砌达到具有一定整体连接性的目的。 在地震设防地区,多层砖混砌体房屋由于组成的基本材料和连接方式决定了其脆性性质,变形能力小,导致房屋的抗震性能较差;因此改善砌体结构延性,提高房屋的抗震性能具有极其重要意义。 根据现行建筑抗震设计规范、 砌体结构设计规范,我认为,在多层砖混房屋抗震设计上应注意以下几方面。
（1）建筑平面和立面的规整性是整个结构设计中一个十分基础、 重要的内容。 抗震设计中,建筑平面、 立面宜尽可能简洁、规则,结构质量中心与刚度中心相一致。
（2）历次震害证明,砌体房屋的层数越多,高度越高,它的地震破坏程度越大,所以控制砖砌体房屋的总高度及总层数对减少地震时带来的震害有很大的作用。 因此现行建筑抗震设计规范（GB50011-2001）对多层砌体房屋的总高度和总层数有了强制性规定： 多层砌体房屋的总高度及层数应满足下表中的限值。
（3）房屋是纵、 横向承重构件和楼盖组成的一个具有空间刚度的结构体系,其抗震能力的强弱取决于结构的空间整体刚度和整体稳定性。 刚性楼盖是各抗侧力构件按各自侧移刚度分配地震作用的保证。
（4）多层砖混房屋的主要承重构件是纵、 横墙体,在地震中主要由于承重纵、横墙在地震力作用下产生裂缝,严重者会出现倾斜、 错动、 倒塌等现象,进而使房屋遭到破坏;所以合理布置纵、 横墙对提高房屋抗震性能起到很大的作用。
（5）圈梁是多层砖房的一种经济有效的措施,可提高房屋的抗震能力,减轻震害。在多层砖混房屋中设置沿楼板标高的水平圈梁,可加强内外墙的连接,增强房屋的整体性。
（6）在抗震验算中,多层砖混房屋底层往往不容易满足抗震要求,即使有时在适当部位加设构造柱也不能完全满足,为了提高墙体的抗震能力,可以在抗震力不足的承重墙段内配置水平钢筋,使地震力由砌体及水平钢筋共同承担,一些试验表明,配筋多孔砖墙体可以减少脆性,增加延性,有效提高墙段的抗震能力。
2 钢材用量统计
结构主体构件的钢材用量统计如表1所示。
表1 钢筋（钢材）单位用量统计表（单位：kg/m2）
3 结语
户型A、 B的结构设计均遵循了技术先进、 经济合理、 安全适用、 确保质量的原则,为使主体结构尽量经济采取了隔层设置圈梁、 现浇板受力钢筋选用抗拉强度高变形性能好的HRB400级钢筋等措施。 然而户型A由于平面布局紧凑、 竖向规则、 结构传力合理,从而获得很好的经济性能;户型B则因墙体竖向多处不连续、 立面节点复杂等原因,地上部分含钢量较户型A增加了28.5%,主体结构的经济性能不十分理想。因此,要实现真正节约型设计仅仅依靠结构专业自身的努力是不够的。 结构工程师应当在建筑方案阶段就主动介入,用先进的结构设计概念给予建筑师更多的建议,力求在满足业主要求的同时做到结构布置合理、 传力途径简捷,与建筑专业密切配合,通力合作,把节能创新作为共同的目标为社会奉献优秀的建筑作品。
参考文献
一、安置原则
1．依法依规安置；
2．确保搬迁缺房户有地建房；
3．保障群众合法权益；
4．农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅用地面积每人不超过33m2，每一户用地面积使用耕地不超过130m2；
5．保证城市建设品位；
6．确保城市重点工程的建设进度；
7．统一选址、规划、设计、层高、建筑风格、安置点“三通一平”。
二、安置范围
全县城区建设重点工程(含厦蓉高速、岳高速城区连接线)所涉及的年12月31日前已主动协议拆除的集体土地搬迁户房屋的宅基地。
三、安置方式
1．货币补偿，搬迁户自行安置。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件县城规划内征购补偿标准予以补偿，不再安排重建安置用地，在年12月31日前已签订拆迁协议且拥有合法房屋的搬迁户还给予一定的住房补助费。住房补助费按被拆迁房屋的宅基地面积计算，以270元/㎡标准计付。并按政办发〔〕18号文件第十五条第三款规定予以奖励，即凡不要求政府进行住房安置的搬迁安置户，按建筑面积一次性给予30元/m2的奖励。
2．政府引导，搬迁户自筹资金自行组织集中联建。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件所规定的县城规划区内自拆自建补偿标准予以补偿。政府筹资负责安置点“三通一平”，主要包括按规划设计要求做好场地平整、供水主管道铺设、主供电线路铺设、建筑施工主道路和安置点排水排污主沟管设施，并负责统一规划、设计户型面积、层高、建筑风格。搬迁户按安置住房基地面积，按统一规划设计要求选择户型面积，自筹资金，自行组织联建。搬迁户多户联建的，结余安置土地按规划连片保留给相关村组用于解决住房困难户宅基地，或由政府按270元/m2收购。拆迁宅基地面积多于按政策安置面积的，多余部分按县城水田征收价60元/m2征收。
拆迁宅基地补偿安置地与结余土地货币补偿和土地安置补偿不重复计数。
四、安置房的规划设计要求
各安置点的层数、户型面积、建筑风格统一由规划设计部门设计。
1．层数控制。城区安置点层数原则上要求4-6层，1号、9号、10号安置点层数控制在3-5层。同一安置点必须统一层数标准。
2．户型面积设计。安置房的面积及户型由各指挥部、工作组、乡镇和设计部门根据安置情况和搬迁户意见商讨确定。
3．建筑风格。同一安置点的安置房建筑风格必须统一并带有旅游元素，由规划部门把关审批。
五、安置房户型面积选择
原则上根据政办发〔〕17号和政办发〔〕18号文件要求确定安置土地面积，再根据安置土地面积选择户型基地面积。所选户型基地面积超过或少于安置土地面积的，则超过或少于部分按270元/m2找补。所选户型基地面积一般不超过搬迁户安置土地面积的5%。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租或非法转让。
六、安置工作任务安排
搬迁安置点建设任务实行四定，即定牵头领导、定牵头指挥部、定责任领导、定责任指挥部及单位(详见附表)。
七、安置工作要求
1．成立机构。各安置点成立安置工作小组，由安置点牵头建设工程协调指挥部负责组建，小组成员由安置点责任指挥部、相关单位、乡镇、村抽调人员组成。
2．调查摸底。各工程协调指挥部组织调查好拆迁安置基本情况、安置方式、户型面积选择等基础数据，由安置工作小组汇总。
3．制定方案。各安置点安置工作小组根据政办发〔〕17号、政办发〔〕18号文件精神和本方案要求制定好安置点安置建设的具体实施方案。
4．突出重点，整体推进。安置工作先急后缓统筹安排，集中力量，优先解决已动工工程、影响工程进展的安置问题，其它工程的搬迁安置也要抓紧实施。
八、安置工作职责
1．牵头指挥部：负责统一指挥协调安置点搬迁安置建设的全面工作。
2．安置工作小组：负责安置点建设相关具体工作，主要包括摸清拆迁安置情况，制定拆迁安置实施方案，协调组织安置点规划和安置房设计，落实到户的安置方式，安置户型面积、楼栋；协调组织安置点征地补偿和安置房建设及安置点内主要水电、主道、主沟管等配套设施建设。
3．相关单位、乡镇、各工程协调指挥部职责：
①国土资源局：负责1、2、3、4南、4北、9、10号安置点的征地补偿工作及所有安置点的土地报批工作。
②规划局：负责安置点的选址、规划和安置房设计，包括安置点标高、户型设计、风格设计、外装修及基础设施等设计工作。
③城建开发办：负责5、6、7、8号安置点的征地补偿工作；负责业主安置点内房屋、坟墓搬迁等补偿工作；负责业主安置点土地平整工程建设，做好水、电、路到安置点的三通工作及安置点主路、主沟、主管和主线建设工作；负责业主内安置房地基正负零基础(5-6层的1.8米、4层以下的1.5米)以外的超深部分建设或找补。
④建设局：负责安置点基础设施和安置房建设工程的施工质量及安全生产的监督管理工作。
⑤责任指挥部：负责本工程范围内拆迁安置情况摸底，积极主动配合安置工作小组负责的各项工作。
⑥供电、供水、广电、电信、移动、联通等管(杆)线部门：负责做好本部门涉及县重点工程搬迁安置点的管(杆)线搬迁与铺设工作。
一、调查方法
为了搞好这次全县的农村民居抗震设防调查工作，县政府召开各乡镇长和地震应急负责人参加的专门会议，安排部署这项工作。要求各乡镇要有专人负责，成立3—5人的农村民居抗震设防情况调查领导小组。县科技局地震办10人，分3个调查小组逐乡镇开展工作。调查方法是县调查组和各乡镇调查人员分组，进村入户现场调查，所调查村子，做到每户必进。调查的内容包括砖混结构、砖木结构，土木结构、窑洞等结构类型房屋的间数、面积，所居住的人数、建设年代、抗震设防的措施及房屋现状等。
二、调查情况及分析
（一）房屋的结构类型
我们对调查的110个行政村，以村为单位，并对各种类型结构房屋的间数进行了统计（见表一）。
从表一统计的的调查情况看，县这次农村民居抗震设防调查共涉及48129户，总计调查各类房屋23.86万间，其中砖混结构房屋9.41万间，占39.4%，砖木结构房屋78958间,占33.1%，土木结构房屋48935间，占20.5%，土坯房12148间，占5.1%，土窑洞4487孔，占1.9%。
表一：各种类型结构房屋的间数统计表
房屋结构砖混房砖木房土木房土坯房土窑洞合计
间数（间）940677895848935121484487238607
户数（户）179041585595772448234248129
占%39.433.120.55.11.9
备注砖混和砖木结构的房屋有2层以上的共计25603间
砖混和砖木结构的房屋有2层及2层以上的共计2.56万间。其中砖混结构房屋23625间，占砖混结构房屋的比例达25.1%。从以上调查数据分析可以看出：全县农村民居以砖混和砖木结构房屋为主。
（二）、房屋的建设年代
1.砖混结构房屋
我们对全县农村民居中砖混结构房屋按建设年代进行了统计（见表二）。全县砖混结构房屋共计调查9.41万间，其中八十年代以前建设的544间，占0.6%，八十年代建设的4060间，占4.3%，九十年代建设的14603间，占15.5%，至建设的37072间，占39.4%，以后建设的37788间，占40.2%。
表二：砖混结(来源：文秘站 ）构房屋建设年代统计表
建筑年代80年以前80年代90年代-以后
间数（间）5444060146033707237788
占%0.64.315.539.440.2
通过我们分析认为：砖混结构房屋始建于八十年代、建筑兴盛于九十年代，持续高速发展于以后，成为我县农村民居的主要结构类型。
2.砖木结构房屋
我们对全县农村民居中的砖木结构类型房屋按建设年代进行了统计（见表三）。全县砖木结构房屋共计调查78958间，其中八十年代以前建设的2384间，占3.0%，八十年代建设的19892间，占25.2%，九十年代建设的37922间，占48.0%，至建设的13143间，占16.6%，以后建设的5617间，占7.1%。
表三：砖木结构房屋建设年代统计表
建筑年代80年以前80年代90年代-以后
间数（间）23841989237922131435617
占%3.025.248.016.67.1
从表三可以看出：全县砖木结构房屋在九十年代是建设的高峰期，以后还有一定数量的建设。
3.土木结构房屋
我们对全县土木结构类型的农村民居按建设年代进行了统计（见表四）。全县土木结构房屋共计调查48935间，在全县所调查的农村民居中占20.5%，其中八十年代以前建设的29431间，占60.1%，八十年代13775间，占28.1%，九十年代5008间，占10.2%。
表四：土木结构房屋建设年代统计表
建筑年代80年以前80年代90年代-以后
间数（间）2943113775500869625
占%60.128.110.21.40.2
从表四可以看出：土木结构的房屋主要建设于八十年代及八十年代以前，从九十年代就退出了我县农村民居的历史舞台。
4.土坯结构房屋
我们对全县土坯结构类型的农村民居按建设年代进行了统计，全县土坯结构房屋共计调查12148间，在全县所调查的农村民居中占5.1%，其中八十年代以前建设的8953间，占73.7%，八十年代以后建设的3195间，占26.3%。
5、土窑洞
八十年代以前建设的土窑洞还有4487孔，占全县所调查农村民居的1.9%。
（三）、抗震措施
全县所有调查的各类结构的房屋建设时都采取了地基夯实的抗震措施。另外，我们对全县砖混结构类型的农村民居按抗震措施的采用情况进行了统计（见表五）。全县所调查的砖混结构房屋有底圈梁的有35766间，占38.0%，有构造柱的4226间，占4.5%，采取强体拉接筋措施的14176间，占15.1%，有顶圈梁的10643间，占11.3%，采取楼顶现浇措施的5707间，占6.1%。
表五：砖混结构类型房屋抗震措施统计表
抗震措施底圈梁构造柱强体拉接筋顶圈梁楼顶现浇
间数（间）35766422614176106435707
占%38.04.515.111.36.1
从表五可以看出：全县农村民居建设采取了一定的抗震设防措施，采取打底圈梁措施的比例较高，达38.0%，但有构造柱的仅占4.5%，有顶圈梁的占11.3%，楼顶现浇仅占6.1%，比例都很低。说明群众有一定的抗震设防意识，但抗震设防意识不强。通过我们调查，南中部灌区民居抗震措施在底圈梁、构造柱、墙体拉接筋、顶圈梁方面都大大高于北部旱塬区，反映了我县北部与南部的社会经济差异。
（四）、房屋的现状
我们对全县各种结构类型的农村民居的完好现状进行了统计（见表六）。全县砖混结构房屋完好的90132间，完好率为95.8%，有开裂、腐蚀、歪闪、变形、不均匀沉降的3944间，占4.2%；砖木结构房屋完好的73486间，占全县砖木结构房屋78958间的93.1%，有开裂、腐蚀、歪闪、变形、不均匀沉降的5742间，占6.9%；土木结构房屋完好的30927间，占全县土木结构房屋48935间的63.2%，有开裂、腐蚀、歪闪、变形、不均匀沉降的18008间，占36.8%。土坯结构房屋完好的5299间，占全县土坯结构房屋12148间的43.6%，有开裂、腐蚀、歪闪、变形、不均匀沉降的6849间，占56.4%；土窑洞完好的2870孔，占全县土窑洞4487孔的64%，有开裂、腐蚀、歪闪、变形、不均匀沉降的1617孔，占36%。
表六：各类房屋结构现状统计表
房屋类型砖混结构砖木结构土木结构土坯房土窑洞
结构完好（间）90132734863092752992870
占%95.893.163.243.664.0
其他394454721800868491617
三、建议
汶川特大地震灾害再次以血的教训警示我们，农村民居是防震减灾的薄弱区，是地震灾害的重灾区。4月24日，我省石泉4.7级地震小震成灾，经济损失1000余万元，充分反映了我省农村民居抗震能力低的问题。在目前世界地震预报不过关的情况下，采取必要的抗震设防措施，提高农村民居抗震设防能力是减轻地震灾害的最有效选择。结合这次农村民居抗震设防调查的情况，我们建议：
（一）加强政府对农村民居抗震设防管理的领导，把农村民居抗震设防工作纳入新农村建设。
首先是各级政府要从思想上高度重视农村民居抗震设防管理问题，把农村民居抗震设防管理工作提高到落实科学发展观、保障城乡一体协调发展和贯彻落实《中华人民共和国防震减灾法》的高度来狠抓落实。其次，要把农村民居抗震设防纳入到新农村建设的考核指标体系，与新农村建设一起部署、一起检查、一起验收。第三，在工作部署上，要调动建设、土地、科技、民政等部门及乡镇政府的力量，按照各自职责，开展农村民居抗震设防的服务和管理，形成一个齐抓共管的局面。
（二）、开展农村民居的抗震设防的宣传引导和管理工作。
这次调查的情况说明我县农村民居采取了一定的抗震设防措施，但农民群众的抗震设防意识并不强，多数群众不知道我县处在国家地震重点监视防御区，存在着发生破坏性地震的危险，抱着侥幸的心理。因此，一定要加强农村民居抗震设防的宣传和引导，提高农民群众的防震减灾意识。新修订的《中华人民共和国防震减灾法》已经赋予了县人民政府加强农村民居抗震设防管理的权利，县政府应该依法开展农村民居抗震设防管理，提高农村民居抗震设防能力。
（三）建设符合抗震设防要求的农村民居，必须抓住农村民居抗震设计图纸这个中心环节。
当下的农村，土坯房已不多见，取而代之的砖瓦房连排、连片、连城镇。“秦砖汉瓦”，多少年来引以为傲的优良建筑材料，而今，如果我们今天继续大规模地使用的话会加剧诸多问题，比如房屋品质普遍不高、使用寿命较短、抗震性能较低、浪费耕地、污染环境等。
治理生态环境，节能减排是必然之路。“据相关数据统计，在社会生产能耗中，建筑行业已占总能耗的30% 以上。”北新集成房屋（北京）有限公司总经理刘贵平道出了这个惊人数字。
业界人士认为，新型城镇化一个重要的标准，不是把房子盖起来，而是怎么盖；不是把城镇化建设得很漂亮，而是怎么建。它一定是低碳的、节能的、环保的、舒适的、更安全的城镇化。
住宅产业化，是近几年国家极力推进的住房建造理念，而新型房屋则是住宅产业化环境下催生的新技术、新产品。
新型房屋大不同
中国的建筑平均寿命不到30 年，美国是80年，欧洲是120 年。于是，北新建材提出一个口号：“一房用三代”。
以往城镇建设上，均以砖混结构、钢筋水泥为主要模式和材料，在建筑材料生产和房屋建造过程中易产生大量的能耗和污染。“新型房屋采用的结构和材料能极大程度地降低消耗。同时，通过建筑节能减少污染物排放量、减轻大气污染、保护生态环境、提高建筑质量。”刘贵平这样介绍“新型房屋”。
“房屋各个部件在工厂里加工完成，以减少建筑工地污染。客户可以根据地块情况到数据库中精心挑选喜爱的房屋外观、装修风格。进入施工程序后，根据进度，一批批节能环保材料将有序运到工地进行安装。真正实现‘客户给我们一块地，我们将建好的新房钥匙直接交到客户手中’。”刘贵平如是说。这是一个美好的愿景，但北新集成房屋通过多年的努力已经将它逐步变成了现实。
“圆梦”房屋
“房子采用密肋钢骨的轻钢结构，我们不用一块砖头。” 刘贵平解释说，北新建材的新型房屋采用主体结构为钢骨结构体系，可以做到保温节能、冬暖夏凉。
他们以“绿色、低碳、美丽、乡愁”八个字为理念来建设的绿色小镇、生态之城，整合从规划、设计、材料、建造、节能低碳新技术、地产金融等产业链的优质资源，实现新型建材、新型房屋、新型城镇化三位一体。为“做绿色低碳新型城镇化建设的全程解决方案供应商”而努力。
经过不断探索，推出了第三代“圆梦”房屋——一种不费一砖一瓦、完全使 用轻质材料建成的节能、抗震、舒适、安全的新型房屋。据了解，北新第三代“圆梦”房屋设防九级地震，房屋主体结构满足95 年结构安全设计。房屋以轻钢结构为主体，自重轻（约为传统砖混结构的30%），还可抵御12 级台风，屋面承雪可达1000mm。在建筑用料上，“圆梦”房屋全部使用绿色环保的新型材料，且90% 以上可回收，拒绝建筑物终老时所产生的大量建筑垃圾。
房屋的整体施工均为干法作业，用水量仅为传统房屋的10%，且不受季节气候的影响。施工现场无噪音、粉尘、污水污染，施工速度快捷，200 平方米单体房屋工期仅需45 天。设计方面，北新第三代“圆梦”房屋墙体仅为传统房屋墙体的1/2 ～ 1/3，增加套内使用面积10% 以上，平均得房率最高可达92%。
此外，其A级不燃的防火性能可达到《建筑设计防火规范》GBS0016—2006 中二级、三级防火要求；房屋采用全球领先的“双保温”＋“双隔层”的墙体结构保温节能技术，墙体6 面保温，建筑节能75% 以上，冬天可以提高室内温度5 度，更加保温节能舒适，能有效避免“冬天结露”、“夏天返潮”；而开放式通气层设计，则利用空气对流原理，有效阻止潮气或其他腐蚀性气体浸入主体结构；主体结构与外墙装饰层之间设有“单向呼吸纸”，室内潮气可由里向外透出，而室外潮气却无法透入。
实际上，北新建材研制新型房屋的历史已有30 年之久。新型房屋“四节一环保”，即节材、节水、节地、节能及环保，北新房屋完全符合这样的标准。
世界房屋工厂
刘贵平说：“不远的将来，房屋建造公司将遍布城乡，就像汽车4S 店那样为客户提供集房屋咨询、设计、建造、装修、维护等一体化服务。”
关键词：微住宅，集约，高效，经济
1引言
当今城市人口越来越密集，土地集约化显得尤其重要，导致了微住宅的产生。微住宅，作为微建筑的一种具体形式。微住宅是一种经济、高质、便捷、可变、紧凑、却具备生活基本功能，且建筑面积较小的精致户型住宅，可以是单体的，也可以是一种由很多单体组合而成的群体形式。在城市高密度、高房价的今天,住宅设计强调的是功能的增量。微住宅的设计与研究当今社会显得尤其重要。
2微住宅产生缘由
2.1高密度的城市空间
20世纪以来，城市化进程越演越剧烈，世界各城市经历着空间扩张与建设,用地日趋紧张及土地的集约利用,人们生活在高密度的都市困境中，面临着拥挤、制约、紧张、压力，土地的超荷载使用，资源穷尽开发与空间相互争夺等问题。然而这已经成为未来不可避免的趋势，对应这样的超常问题时只能采取非常规手段。高密度空间具有“几乎接近极限”的特点，它的力量来自于对人与物的极度压缩,在这种力量的冲击下,空间的结构和类型都呈现出极致情况下的非常形式，从而导致了微住宅的产生。
2.2膨胀的消费主义
在这个消费主义日益膨胀的时代，房价居高不下，房地产业的畸形发展已经成为经济增长的主要增长点。房价一直是民生的核心问题。在中国这样一个高人口密度的社会，微住宅理念的产生也是房地产市场的一种需求。如今高企的房价，若按以往的观念想要住的舒适安逸就必须是大房子的话，一般中产阶级也变得难以承受。如果是微住宅，面积小，总价相对低，那样更多的人能拥有自己的住房，房子的需求减小，房价会下跌，住房问题的解决也就将变得容易。
2.3人居环境的保护
环保意识的增强是微住宅产生的另一个动力源。大房子消耗过多资源，排放过多的废气废物，对环境破坏严重。微住宅对生态的良性影响超出了房子本身，既提高了居住的密度，符合土地集约的要求，又缩短了交通时间，节省交通能源。中国近年城市发展，是建立在拆迁的基础上。低收入阶层被迫迁往远郊，导致长距离通勤加大交通压力。通过微住宅的模式，可以逐渐在市中心的高端区建设袖珍型经济适用房，把需要在城里工作的人留在城里，对于环境生态和社会生态都起到良好的作用。
3微住宅的国内外实践
3.1日本“超紧凑型”住宅
日本的土地价格已上涨到天文数字，微住宅设计已经成为日本住宅设计的主流思想。
日本“微住宅”起源于战后伊始，面积在40—90m2左右。现在住宅构思基本是nLDK型，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室。通过标准化构件的设计与推行工业化的生产方式降低了造价，促使其大量生产与普及推广。
日本住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m—13m左右(不含阳台和走廊)，户型面积较小，三室户面积为80m2左右（不计阳台、外廊等公共面积）。对自然采光通风要求不高的卫生间、厨房、贮藏室等放在中间暗的地方，采用水平式机械通风和人工照明；而将客厅、卧室等布置在靠外墙一侧。
3.2 香港的“公屋”
香港住宅建设除了往高层发展以外，户型设计上也是往“微住宅”的方向发展。60平方米以下的房子占整个房产市场的72％以上。香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋。目前居住公屋人口大约占香港总人口的一半以上。香港小户型住宅的形成与规划设计几乎是围绕着公屋建设展开的。
香港公屋起源于40年代末50年代初的殖民时期。在建筑单体形态上，以点式高层为主。如康和式公屋，拥有标准化、模数化的特点，在建造中可以大量使用预制构件，有两居室套型（使用面积46 m2）和三居室套型（使用面积60m2），所有的三居室套型都设附属主卧室的卫生间。在套型布局上，空间动、静分区，功能合理配置。
3.3万科极小住宅
万科的创新产品15平方米的极小住宅，则是通过对日本和香港等超小城市公寓的研究思考而作出的实践。在室内面积仅有15平方米的房间里，床、卫生间、橱柜、书桌、衣柜一应俱全。通过室内空间设计将极小户型的空间发挥得淋漓尽致。而在其中难实现的功能，将通过生活配套设施弥补，例如配建公共洗衣房、食堂等能集中服务的空间。
极小户型内装采用装配式的施工组织方式，几乎所有的装修材料都在工厂预制好，现场只需要进行安装工作，有利于建筑环保。由于空间有限，为保证居住舒适度和合理的室内活动空间，家具家电及装修材料都需特别订制和专项研发，促进新技术研发。
4微住宅发展模式研究
4.1功能重迭模糊化
微住宅的思考方式应与中低密度的空间完全不同。中低密度空间形式可将功能和活动细分，而在微住宅中人的活动呈现出重迭与“拥挤”化的倾向。因此，需要有全新的空间形式来适应人的需求。
在高密度的室内空间中各种功能往往被压迫在相对狭小的区域内，譬如在高密度住宅中就餐，娱乐和会客的功能往往被压缩在一个“起居”的空间中完成，无法如低密度住宅般的细分和逐个强化。因而对空间上的线性排列对日常的功能活动进行重组，同时亦将以往房间与房间之间的严格功能区分加以模糊，将每一个房间的最终“定性”权留给居住者而非建筑师，显示了对高密度空间深刻而独到的理解。
4.2空间的可变性
可变性有两层含义：一方面是指单体“微住宅”内部空间的可变，，人们可以根据需要自由组合空间，保留需要的，舍弃无用的。
另一方面的可变也指单体与单体之间的可变。“微住宅”的未来应可以方便快捷的进行拆装，通过巧妙的部件设计实现这可变性，通过模块化的设计减少成本，达到节约资源的目的。使用者可按各自的需要组合单体空间，然后再组合在一起。单体组合的自由度很高，使空间更好的得到利用。高自由度带来了更高的可变化性，完全可以根据需要而自由组合。
4.3人性化的实现
如何实现微住宅人性化是今后重要的考虑课题，不能单从面积上下结论，而要看其是否满足居住使用者的居住要求。
微住宅在空间实践设计时，以“空间效益化、生活舒适化”为原则提高整体居住水平。房间的门窗的位置应适当，有利于家具的布置，厨房、卫生间比例合适，尽量少出现虽有面积却无法利用的现象。讲求室内环境的舒适性，舒适性要求微型住宅有良好的采光、通风、日照。讲求空间的高效性，实现高密度下的人性化。
5结语
在城市人口密集，房价飞涨的今天，如何才能实现居者有其屋？开发微型住宅也是一种现实的发展模式。目前微住宅研究与开发正处于萌芽阶段，随着人们的日益思考，微住宅将日趋成熟，今后必将成为人们居住生活的选择模式之一。
参考文献：
1（英）卢斯•斯拉维德（RuthSlavid）著，吕玉婵译 《微建筑》，金城出版社
关键词：小户型，房屋，特点，设计，发展趋势
中图分类号：S611文献标识码： A 文章编号：
1. 小户型住宅概念的界定
对于小户型住宅的概念 目前建筑行业没有形成共识，本文拟从以下几个方面界定小户型的概念。
1.1 以居住空间数量界定
以居住空间数量界定不超过三个，即两室一厅、一室一厅或单室户型、居住空间的多少直接影响到住宅功能的复杂程度。当居住空间较少时，家庭生活结构趋向简单，住宅的功能也可简化。目前市场上销售的小户型大致有三种类型：单身公寓，一居室和二居室户型，其居住空间一般少于三个。
1.2 以居住面积界定
以面积来界定：建筑面积少于80平米。小户型的基本空间包括卧室、起居室、厨房、卫生间等，各种居住空间的大小不仅要满足人体工程学的基本尺度，还应考虑居住的舒适性。
1.3 以居住主体的类型界定
以居住主体的类型界定：以单身青年或年轻夫妻家庭为主，家庭人员大多为1~2人，少数为3人。小户型住宅不只是面积相对较小，更体现了青年人追求高效、舒适和简约时尚的生活方式。以居住主体来界定小户型的概念，才能抓住小户型的本质，从根本上区别于普通住宅。
2. 小户型住宅的特点
从小户型特别是一居室户型的使用功能来看，受到了面积上的限制，在其使用上有一部分消费人群只作为暂时的居所，并非长久的家，也有一部分消费人群将其作为投资的对象，来实现保值、升值。因此，小户型表现出以下特点。
2.1 暂居性
刚参加工作的年轻人或者是离、退休后的老年人。对于这两个人群的人来说，均表现出一种明显的过渡态度，在这种心态的作用下，他们都愿意接受这种不是很舒适但比较实用的小户型住宅。但这只是一种过渡而已，一旦条件发生变化，如年轻人结婚，他们就会从小户型搬入一套更大的房子。因此，他们有两种选择――一种是在一开始就选择租用小户型，另外一种是自己购买一套小户型住宅，住完之后将其出租。
2.2 投资性
从购房的目的来看，小户型的投资型买家明显高于大户型。不仅由于小户型投资较少，回报较快，而且租房市场也比较广泛，尤其是二手房市场的形成，使小户型在出租或转让中存在广阔的市场。 由于小户型经济实惠的特点,因此，不少购房者采用先付首期款购买小户型居室，再将房屋出租，来实现房产的保值、增值。
2.3 对配套设施的依托性
由于小户型的面积有限，因此其内部容纳的功能就受到限制，又加上年轻一族的时间十分宝贵，所以，对配套的要求较高。一般小户型住宅都要建立在周边社区环境较好的成熟社区，这样就可以对这些社区的配套设施进行依托。
3 小户型设计的要点
3.1 功能布置合理，室内流线便捷。住宅根据使用功能概括有: 私密休息区、公共活动区、辅助区等几个分区。这些分区都有明确的使用功能，有公共性与私密性、动与静的分区。在中小户型住宅设计中正确处理它们的功能关系，满足各功能分区的要求，使之动静分区、公私分离、洁污分离是设计住宅功能良好、舒适、安全的基本条件，也是人门选择户型的重要着眼点。在合理考虑各区功能的同时，还要做到室内流线顺畅，交通面积集中、紧凑、减少干扰，并且还需突破单纯的交通功能，做到交通面积的综合利用，提高室内有效使用面积，经济合理的平面布置。
3.2 细化功能区间隔，合理面积配比。小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上， 做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用对于1～2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于 10m2，客厅不应小于12m2，卫生间不宜小于 4m2等， 否则就会影响使用，使空间过于局促。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。
3.3 灵活可变的室内功能空间。居住者的家庭构成、生活形式、审美意向和价值取向等的不同，对室内空间的要求也不同，因此在住宅设计时除了提供丰富多样的套型平面外，同时也要求住宅的平面布局能适应这种变异性和差异性。可做部分灵活的单元大开间，虽有固定的厨房、卫生间、入口和单元的形状，但可划分成不同的平面布局，满足不同层次的需要，也可模糊某些功能区域，将某些功能分区合并或连接，不做明确限定，如将起居室与餐厅合并， 把厨房设计成开敞或半开敞的形式等。减少固定构件，用可活动的轻质材料构件分隔不同的功能区域，减少固定的墙体，使得室内空间流动开敞而不闭塞，同时也使得户型可以根据功能的变化而改变空间形态、位置和尺寸，具有很强的适应性和实用价值。如此，同样空间的一套住宅，便可以最大程度地满足不同的入住者和相同居住者在不同时期的需要，根据实际需要的变化而变化空间分隔和户型平面。
3.4 运用科技提高小户型住宅的舒适度。通过科技创新，解决小户型住宅存在的缺点和不利条件，提高中小户型住宅的舒适度，例如通风问题 遮阳板问题等，要根据本地区的主导风向、太阳入射角等科学知识来研究先进技术，再结合合理的建筑设计，达到既节约空间又提高居住舒适度的目的。
4 中国小户型的发展趋势
4.1 小户型楼盘社区化。从目前市场上以小户型为主产品的楼盘分析， 大部分楼盘较小， 有的甚至就是一个单体楼，但随着国家对大户型花园住宅和别墅类住宅用地的严格限制，未来将会出现大社区的小户型住宅小区。而且小区将会脱离原有小户型小区的园林景观设计差、 物业管理差等现象，将朝着设计人性化、配套设施齐全、适宜人居的方面发展。
4.2 精装修。这将是小户型发展一个重要趋向，从消费者的角度而言，未来的家庭构成主要以三口之家、两口之家以及部分的单身阶层，而且这样的家庭主要都是一些双职工，空闲的时间不是很多，装修将成为他们买房以后的一个问题，为了减少装修所带来的烦恼，他们必将对精装修的小户型青睐。而从开发商方面而言，精装修一方面可以很好地提高产品的附加值，提高项目的品质。
4.3 小户型设计多样化、人性化。目前市场上的小户型设计远远不能满足现在的年轻人，追求住房个性也越来越受到消费者的青睐。在设计中融入业主提出的文化元素，妥善处理小户型物业动静分离，采光、通风、私密性等高难度要求， 做到套内功能的完善布局。生活、景观双阳台设计，中空隔音玻璃、步入式落地凸窗等超前理念在小户型中的运用，大面积的赠送空间和高达94%的实用率，更顺应了未来小户型精致性、高品位、社区化的发展方向。
【关键词】职工住房；拆迁改造；城市规划；廉租房。
一、职工住房现状及问题提出
华勘五一九队基地坐落于保定市部级高新技术产业开发区边缘。2005年前，基地居住职工409户，其中有141户住在上世纪60年代初期建成的危房之中，124户住在80年代以前建成的旧式筒状楼房之中，仅有144户住在90年代后期建成的成套楼房之中，65%住户人均住房面积在10 平方米以下，住房极其简陋，条件较差。基地所处区位属保定市经济、文化、科技中心，随着经济的飞速发展，带动城市建设和商品住宅建设的高速发展，使本区成为保定市新城区。基地周边的居住小区景观优美、配套齐全、住房面积宽松与华勘五一九队居住区形成了明显的反差，激发了职工改善基地居住条件的强烈愿望。2005年，保定市普通住宅均价2900元/平方米左右。该房价对于华勘五一九队普通职工家庭来讲，购买一套90平方米成套住房需要20年工资收入，对占住户总数的35％可支配收入在5000 元以下的职工家庭，购买成套商品住房更是渴望而不可及的事情。改善华勘五一九队全体职工住房条件，解决中低收入职工住房问题成为企业稳定发展的焦点问题。
二、改善职工住房条件解决中低收入职工住房的具体对策
（一）积极推进基地改造详细规划设计
华勘五一九队基地拥有土地面积68910.8平方米。历史时期形成的建筑物布局混乱，土地利用严重浪费，合理利用好宗地块，首先要形成一个好的规划方案。依据《保定市整体规划》、《关于五一九大队居住小区规划设计要点》，对小区占地面积6.89公顷，合并市政道路占地1.22公顷，合计8.11公顷作为一宗土地重新详细规划。规划中坚持以人为本，可持续发展的原则，保留成套性住宅，拆除占地面积大的平房区。重新规划的宗地块土地利用率达到100%，新增住宅面积49800平方米，综合性科研楼和共建面积25000平方米，为改善职工住房条件解决中低收入家庭住房问题提供了规划保证。
（二）充分利用国家政策尝试集资建房
集资建房是国家对困难企业职工的一项住房保证措施，建设部等部委2004年就此出台了《经济适用住房管理办法》，指出：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划前提下，利用单位自有土地进行集资、合作建房。依据国家政策对职工住户开展了全面、详细的问卷调查。调查了解到70%职工住户愿意参与集资建房，期望成套房建筑面积90平方米左右，房屋建安成本控制在1150元/平方米左右。通过摸底调查掌握了职工的住房的需求，户型的要求，融资的能力，以此为基准编制了集资建房方案，上报市政府批准。得到国家政策支持，节省了建房资金，为职工减轻了住房成本支出。
（三）改善职工住房条件的同时尽量缩小职工住房差距
最大限度的提升中低收入职工住房标准缩小职工住房差距，从集资建房方案上向中低收入、困难职工群体倾斜。采用限制上世纪90年代后期入住，房屋成套性较好，住房面积较为宽松的职工参与集资建房；鼓励原居住在小户型、成套性住房的职工参与集资；对于以往享受过单位房改福利待遇，而本次又参与集资建房的职工，动员腾退其以前住房，由单位按成本价回购，建立解决困难职工住房的储备房源；对于居住在危旧廉租房的住户，鼓励其积极参与集资建房，或者给予调换承租房屋，解除原租赁合同建立新的租赁合同。采取了上述的各种措施后，缩小了职工住房间的差距，使得集资建房方案得到全体职工的认可，并在职工代表大会上顺利通过。
（四）设计好分期建设方案做好拆迁户的回迁和过渡安置
实施生活基地改造，需要拆除公有产权的建筑物9580平方米，私有产权、部分产权或租赁权的住宅面积18421平方米，涉及到住户172户。为保持职工生活基本稳定，单位生产经营秩序正常，制定了分期拆除、分期建设的方案，并上报市拆迁管理办公室批准。一期拆除公有建筑4250平方米，拆除有权益的住宅14781平方米，涉及拆迁安置职工住户127户。一期建设职工住宅楼23500㎡；二期拆除住宅3640平方米，拆迁安置职工住户48户。二期建设职工住宅25400平方米，。三期拆除公有建筑物5330平方米。三期完成综合楼建设。
被拆迁的住宅房屋产权不同程度有所限制。归纳出几种类型：一是职工享受公有住房改革福利待遇，通过两次付款购买房屋全部产权的房屋；二是职工享受公有住房改革福利待遇，一次付款购买部分房屋产权的房屋；三是拥有长久租住权和不符合租住条件的事实承租房。另外，因房主下落不明而被代管的房屋，因家庭婚姻关系发生变化引起产权人变化的房屋，签订了房屋买卖合同而产权人尚未做变更登记的房屋。
针对房屋产权类型情况，采取的补偿方案原则是，严格执行国家法律法规，同时最大限度的考虑职工个人利益不受损害。保证所有被拆迁的住户按时回迁，回迁后的住房为精装修的成套性住房，不需再次装修可直接入住。根据上述原则采取的补偿办法：对拆除有限产权的住房实行产权调换补缴房屋建安成本差价进行解决；对拆除全部产权的成套性住房实行产权调换，按拆除房屋面积对等补偿，新房屋超出补偿面积的部分，按照市场价购买后，获取新房屋的全部产权；而拥有长久租住权的廉租房和不符合租住条件的事实承租房住户：一是享受参与集资建房权，按照建安成本价征收集资款后获取该房屋的全部产权。二是为承租人统一安排拆迁初始至返迁期间临时住房，补贴过渡期间住房租金；对于户主不明而被代管的房屋、产权变化的房屋，通过法律的程序进行解决房屋拆迁和拆迁补偿费；对签订了房屋买卖合同而产权人尚未做变更登记的房屋，寻求双方当事人明确权益人后进行补偿。
（五）构建和完善廉租房体系解决困难职工家庭住房难问题
单位回购职工腾退的小户型成套性旧住房，作为廉租房房源储备，用于解决中低收入、困难职工家庭的住房。回购的住房统一纳入详细规划，完善配套设施，由单位统一管理，并在当地政府房屋管理部门登记备案。调整廉租房的租金标准，使廉租房真正用于低收入或困难职工家庭，以满足他们最基本的居住生存需要。采用公示廉租房入住对象的身份和条件，供全体职工监督，以防止不符合居住条件住户挤占廉租房源。另外，及时让因收入增加等原因而不符合廉租条件的用户退出廉租房，以体现廉租房政策面对低收入缺房户的保障性。通过连续5年的基地改造，截止到2010年华勘五一九队100%需要住房的职工，全部入住了成套性住房，42户困难家庭职工入住了单位廉租房。职工整体住房条件提升到社会中上等水平。
三、几点体会
（1）解决企业职工住房问题，应认真贯彻落实国务院关于住房制度改革相关的一系列政策，结合实际量力而行。
（2）对旧住宅区综合改造，要充分考虑现状，深入调查了解各拆迁住户的现实困难，因地制宜进行改造，力戒大拆大建。改造方案要经过全体住户的讨论酝酿，得以全体住户参与，改造工作才能顺畅进行。
（3）有条件的企业要着力增加住房有效供给，尤其中小套型普通住房增加，满足职工合理的住房需求。
（4）加强廉租住房储备和管理。以体现廉租房政策面对低收入缺房户的保障性。
参考文献
[1]住房制度改革工作文件汇编 [M].北京市卫生局，2009.
[2]保定市住房制度改革工作文件汇编 [R]. 保定市房屋管理局档案室，内部资料，2003.
[3]五一九大队居住小区改造项目方案策划书（2005）[R]. 华北地质勘查局五一九大队档案室，内部资料，2005.
[4]五一九大队居住小区规划设计（2005）[R]. 华北地质勘查局五一九大队档案室，内部资料，2005.
关键词：房产测绘；二级检查；内容和方法
房产测绘成果实行的是二级检查一级验收制度，一级检查为过程检查，在小组和作业人员全面自检和互查的基础上，由专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构或专职检查人员在一级检查的基础上进行。这两级检查对于提高房产测绘成果的质量具有重要的意义。下面我以开发企业新建商品房初始等级办理实测为例，谈一下如何做好房产测绘成果的二级检查。
1 检查依据
1.1 GB/T17986.1-2000《房产测量规范.第一单元：房产测量规定》
1.2 GB/T17986.2-2000《房产测量规范.第二单元：房产图图示》
1.3 《房产测绘管理办法》
1.4 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属等级有关问题的通知》
1.5 《房产测绘实施细则》
2 检查的内容和应注意的细节
结合实际工作中的经验，我把二级检查分作两个层次来完成：一是对报告格式的检查，二是对报告数据和图形准确性的检查。
2.1 格式检查的主要内容：
2.1.1检查《技术设计书》内容是否完整；
《技术设计书》反映的是一个测绘项目如何去做，用什么去做和如何做好的技术设计资料，设计书不仅能够指导测绘项目的顺利完成，也是技术审核的重要依据。
2.1.2检查房产测绘成果报告资料是否齐全；
2.1.3检查《房屋测绘协议书》、《建设工程规划许可证》、《房屋楼牌号证明》中标注的项目名称、坐落位置、房屋用途等内容有无大的出入；
《楼牌号证明》是确定测绘项目坐落位置的主要依据，《建设工程规划许可证》是检查测绘项目是否超出规划面积的参考依据，以《楼牌号证明》和《建设工程规划许可证》的主要内容为基础进行对照检查，可以确保测绘成果报告在内容上的前后一致性。
2.1.4检查《测绘记录单》中内容是否完整，重点部位是否做有明确标记；
房产测量员在现场测绘时如实填写《房屋测绘记录单》，对所测房屋的共有共用部位进行详细的记录。《房屋测绘记录单》可以作为对房屋共有部位的确认和分摊进行检查的现场依据。
2.1.5检查《竣工验收备案表》或《竣工验收证明》中建设单位、工程名称、坐落位置、结构类型、工程用途、竣工验收日期是否与《房屋建筑面积总表》、《房屋调查表》内容一致；
《竣工验收备案表》中所注明的竣工时间可作为确定测绘项目竣工时间的依据，若无《竣工验收备案表》也可用《竣工验收证明》和委托测绘方出据的具结书所注明的时间为准来确定测绘项目的竣工时间。
2.1.6检查《商品房预售许可证》的售房单位、开发项目名称、房屋坐落位置、房屋用途及总建筑面积是否与《房屋建筑面积总表》一致；
《商品房预售许可证》是房屋产权管理部门在开发商新建商品房满足预售条件后发放的准予销售的许可证，其中注明了销售房屋的套数和面积。《房屋建筑面积总表》是测绘部门经过外业现场测量和内业数据计算得出来的成果数据。依据《商品房预售许可证》进行对照检查，可以确保测绘报告中房屋总套数和总建筑面积的准确性。
2.1.7检查《成果认定书》内容是否完整。
测绘部门向委托测绘方出据《房屋测绘成果报告》后，委托测绘方要将相关测绘数据（测绘项目的总建筑面积、分户面积、共有分摊面积以及共有部位分摊情况等）进行公示，公示期为一周，公示无异议，由委托测绘方出据该测绘项目的《成果认定书》。对成果认定书的检查主要是检查委托测绘方的公示期是否期满，委托测绘方是否签字认可。对《成果认定书》的检查是房产测绘成果二级检查的最后一项检查，也是对测绘产品进行成果验收的一项重要内容。
2.2 数据、图形准确性检查的主要内容：
2.2.1对照草图检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中分摊部位认定是否合理，分摊原则是否符合《房屋测量规范》的要求;
测绘草图是房产测量员到达测绘现场对测绘项目进行整体巡视后人工绘制的反映房屋现状的草图，房屋的共用部位在草图中有明确标记。对照草图检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中共用部位是否齐全，同时，以《房屋测量规范》为依据检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中对房屋共用部位的认定和分摊是否合理。
2.2.2有特殊分割协议的，检查该协议是否符合要求;
委托方申请分割测绘的，如有合法权属分割文件或协议的按文件协议执行。若无分割协议文件的或协议文件不合法的，按照与共有建筑相关的房屋建筑面积的比例进行分摊。
2.2.3检查草图与成果图图形、尺寸、标注内容是否一致;
这是房产测绘成果检查中最基础、最重要的一项工作，要求检查人员要有耐心，同时认真、细致的对照草图、成果图进行比对检查，确保测绘草图和成果图的一致性。
2.2.4草图填写的要素内容是否与房屋调查表填写的内容一致，草图是否标注墙体厚度;
现阶段的新建房屋，地上部分外墙都做保温，地下部分外墙一般不做保温，两部分的墙体厚度不同，如果地上、地下部分按照相同的外墙厚度进行数据计算，那么将会严重影响计算结果，因此，草图是否标注外墙厚度是一项重要的检查内容。
2.2.5成果图图纸的规格尺寸是否符合技术要求;
分丘图幅面可在787×1092mm的1/32至1/4间选用，比例尺可根据丘面积的大小在1：100至1：1000间选用；分户图幅面适用787×1092mm的 1/32或1/16等尺寸，比例尺一般在1：100至1：500间选用。
2.2.6检查《房屋建筑面积分户汇总表中》是否存在复式楼房，有无标注;
房产测量员通过测绘软件制图时，复式楼房应作为一个整体进行提取，否则，测绘软件生成的分户面积表中的户数就与实际不符。
2.2.7房屋四至是否清晰，八位注记是否准确完整，是否与委托方提供材料一致;
对房屋丘图的检查包括以下内容：房屋的四至界限是否标注清楚；多幢丘图幢号编排是否按照自进大门起，从左到右，从前到后，用带括号的阿拉伯数字按“S”形编号，且标注在房屋轮廓线内的左下角；对照委托方提供的《营业执照》、《竣工验收备案表》和《房屋调查表》检查八位注记中产别（第1位）、结构（第2位）、层数（第3、4位）和建成年份（后4位）是否准确；幢内墙体分割线是否为虚线；房屋所在层数是否标注准确（用罗马数字表示空层）。
2.2.8墙体归属表示是否正确;
当两丘相毗邻时，墙体可分为共有墙、自有墙和借墙，当毗连墙体为共有墙时，计量至墙体厚度1/2处，为借墙时计量至墙体内侧，为自有墙的计量至墙体外侧，短线符号指向墙体所有权方向。
2.2.9检查《房屋建筑面积分户汇总表》中户型数是否与草图一致;
在实际工作中，有时虽然房屋的面积相同，但户型结构不同，测量员在现场绘制测绘草图时，通常用大写的英文字母对不同户型加以区分，检查人员在做二级检查时，查看《房屋建筑面积分户汇总表》中户型数与草图标注是否一致，也是提高检查质量的一项重要保证。
2.2.10各种符号注记是否正确，标注位置、字体方向是否准确。
关键词：安置房；开发；特点；对策
中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0022-02
近年来，拆迁安置房建设，包括经济适用房、旧城棚户区改造在城市住宅开发中所占比例逐步提高。此类住宅开发，是新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70%。
然而，并不能因为大环境有利，开发商就可以对此类房屋的建设管理工作掉以轻心。因为此类房屋开发，由于具有较高的政策性、计划性约束，在许多方面对项目的建设管理要求将更高，这一点，却是许多开发商始料未及的。
一、其特点突出表现在：
（一）开发建设时间有明确约束目标。相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。例如，镇江市规定，从拆迁签约之日起，选择多层、高层、小高层住宅安置房的，安置腾仓期分别为18、24、36个月。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿（在江苏镇江市通常每平方米每月超期腾仓费补偿高达约20元人民币），当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。
（二）开发户型有严格的约定，具有一定设计难度。无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。其他廉租房、经适房，通常各地政府也有明确的标准，不可随意变更。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。
（三）品质及配套要求更高。对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。
（四）入住时间具有批量、集中的特点。此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。
（五）销售资金更加难于保证。在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。
二、针对拆迁安置等保障性住房开发中存在的上述特点，开发商在从事此类项目开发时必须提前准备、有效应对、量力而行，具体工作中应注重采取以下措施化解风险：
（一）与地方政府保持高度有效沟通，不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。
（二）提前介入，早作项目跟踪及调研。地方政府的此类项目，一般在项目确立后即开始寻求“托盘”单位（即确保参与举牌拿地开发商），此时介入，对项目的真实情况了解更准，掌握更透，也能同时享受到更优惠的土地价格，压缩项目前期时间，提早开展规划设计工作，使拿地后的实际有效工作时间得以保证。
（三）明确政府安置房回购的资金保障渠道。一是选择有信誉的政府投融资平台介入，明确回购资金不能准时到位的处理条款及方案，二是争取明确资金不能按时到位的补救措施，如以本公司其他开发项目土地出让金、规费抵补，或以地方政府已完成农转用的待开发土地作担保及抵补等。
（四）约定待开发项目户型及套数的提供时间及净地时间，为最终延期交付开发房屋的责任承担做好准备。对净地交付时间、户型套数明确时间，一方面开发商要明确告知土地出让方（一般为地方国土部门），并书面明确责任，另一方面，一旦地方上正式交付净地或回复户型套数时，要有书面交接备忘录。
（五）注意品质一致性。例如门窗型材厂家、公共部位瓷砖品质甚至色彩，尽可能在一个项目中保持统一，不宜随便变更。
（六）注重公共建筑设施的位置布局。对易造成对具置的房屋品质可能产生影响的公共建筑设施，如垃圾集中站、配电房、绿化、地下车库进出口等可能对某一具置房屋居住质量产生影响的项目，合理、均匀布局，不宜集中，避免由于过度集中导致某幢或某一区域居住质量明显受到影响的情况，造成被安置户集体拒绝回迁入户的事件，其中，自行车库与住房套数的匹配情况尤其重要。
（七）选择有当地安置房物管经验的物管公司介入前期物业，这对以当地类似项目处理本项目中存在的问题，化解集中安置矛盾具有非常大的帮助，对入伙人也有很大说服力。同时物管企业要有短期内集中较多人员参与物管接管、帮助开展集中批量安置工作的人力、物力和财力。
（八）注重信息公开。将施工进度、施工单位、开发项目效果图等尽早公开公示，实现项目实际情况的信息公开化，产生先入为主、让被安置人尽早接受和认可方案的效果，同时也利于项目设计工作的改进。
（九）注重建设进度与安置计划的对接。一个保障性住房楼盘，往往须集中安置若干个不同时期到期的安置项目，而每个项目对都有对具体户型套数的需求计划，要尽可能避免楼盘开发总量进度完成很好，但已完工交付的户型套数与到期安置所需的户型套数不符的现象，防止出现开发项目所建各类户型总套数与安置的各类户型总套数相匹配，而每期完工交房的户型套数与到期安置所需户型套数不匹配情况，既可节约开发商资金占用，又可保证安置计划的顺利实施。
（十）勇于承担自身责任，不因小事推诿影响全局工作，对由于自身质量瑕疵造成的矛盾，必须有专人负责跟踪处理，在最短时间内解决，不掩盖，不扩大，将矛盾努力消灭在萌芽状态，以诚恳的态度取得对方谅解，避免因小失大，影响全局。这不仅是此类房屋开发中要高度重视的问题，也是一个成熟合格的开发企业必须做到的。
