时间：2023-07-03 17:57:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产投资的策略，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
对于工薪阶层而言,比较大众的投资品种有黄金、房产、证券。在中国,过去十年的投资热点,人们探讨的是房产。但房产的变现能力差,房产市场经过过去十几年的上涨,特别是近几年的疯狂上涨之后,迎来政府严厉的房产调控政策。未来很长的时间,人们投资理财探讨的将是持有的股权类别和数量。大起大落的中国证券市场不远的未来是工薪阶层实现财富增值,保值的重要市场之一。我国证券投资市场是一个不断完善、成熟的市场,作为投资者在入市前首先要明白我们的市场是一个什么样的市场,有哪些特色。首先,在这个市场中占市场比值较大是成长性有限的大型国企。纵观国内外股市,能为投资者带来合理收益,具有投资价值的是那些具有成长预期的小公司。其次,目前的新股发行机制和定价机制,吸引大批机构或不明来历的资金专门从事新股申购的垄断与投机,降低一级市场风险的同时提高二级市场的风险,而在上市首日在二级市场买入的大多是普通投资者,这时股票的价格往往已经透支未来几年的收益增长。也就是说,很多股票在二级市场中上市时已经不具备投资价值。再次,投资者要适当研究不断成长变化的中国证券市场,中国证券市场如同一个不断成长的少年,在每个成长阶段表现出不同的特征。
二、读懂宏观经济,能判断各种经济政策、经济指标对证券市场长期和短期的影响
股票市场是宏观经济的晴雨表,虽然股市走势并不与宏观经济完全同步,但宏观经济的走势决定了证券市场的长期趋势。市场经济的发展表现出周期性的规律,证券市场的运行也表现出周期性。所以投资者要看得懂CPI、PPI等经济指标,了解宏观经济运行的状况,掌握货币政策、财政政策、税收政策、各行业政策对宏观经济未来趋势的影响。
三、做好长期投资和学习的打算
大多数投资者也包括专业投资者在证券市场中的投资之路都不是一番风顺的,专业投资者的优势在于比较早接触专业知识和理论,但基本也要经历一个了解、摇摆、坚定执行的过程才能成长为一个合格的专业投资人。个人投资者也都经历初尝甜头、意气风发到再战败北、拒不认错到学习、思考再到回本赚钱的过程而成为一个在市场中生存的个人投资者。经历一个完整的学习阶段大约需要5-10年。美国华尔街有个说法“:你如果能在证券市场熬10年,应该能不断赚到钱,如果熬了20年,你的经验将极有借鉴价值,如果熬了30年,当你退休的时候,定然是极其富有的人。”(四)熟悉各种投资品种和自己个性,了解各个品种的预期收益和风险如今,投资者可以选择的投资品种越来越多,包括股票、债券、基金、保险、银行理财产品等等各种类型。投资者要熟悉各个投资品种的历史收益和预期收益及相应的风险水平。以美国证券市场为例,美国股市的年平均回报率高于债市,但股市的单年跌幅远大于债市,投资股市市值的波动较大,风险较大,相对收益也较高。投资者要根据自己的个性、投资目标和风险承受能力选择适合的投资品种和投资策略。
四、工薪阶层的证券投资策略
(一)投资组合策略
“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是对分散投资投资组合策略最好的解释。普通投资者根据各自的风险偏好和家庭理财目标将资金投资于实业、房产、证劵、黄金等投资品种,在证券投资方面将资金投资于基金、债券、股票等。不同的投资品种具有不同的风险和收益水平,满足投资人的多样化投资需求。例如房产投资能满足投资人住房需求,或取得稳定的租金收入,并获取房产升值收益。但对于工薪阶层,房产投资额较大,投资后花费精力较少。而证券投资需要投入的精力大,承受的风险大,同时可能获取超额收益。投入证券的资金也用投资组合策略投入不同行业股票、基金、债券,以求更好地管理风险。
(二)定、长期投资并持有策略
工薪阶层收入稳定,但对证券市场的研判能力差,工薪阶层进入市场往往是受到亲朋好友的影响,投资前对证券市场的风险和投资技巧没有系统了解。偏好短线操作,如果运气不错,过不久就会加大投资,孤注一掷,最终成为套牢一族。对于非专业个人投资者更适合每月或每季相对定期,定量投资于有成长预期的股票或基金。这样似乎不选择投资时机,一方面积少成多,另一方面通过时间熨平投资成本。另外还有助于投资者把精力放在研究寻找未来成长性良好的品种上。
(三)趋势投资策略
中国证券市场经历20多年大起大落,截至目前共出现9次牛市。牛市大多数投资者获利,而在熊市,在前期获利的投资人把利润还回市场,还会巨亏。牛市的时间间隔不等,没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。所以工薪阶层也可以长期关注市场,在市场恐慌阶段逐步入市,牛市前中期选择持股,熊市休息。此策略适用于有一定经验的投资人。
关键词：房产；开发企业；财务管理；问题对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
房产企业作为我国的经济主要支柱之一，随着最新出台的“国五条”，对于未来的我国的房产的开发企业的经济利益获取能力是一项重大的考验。房产开发企业在面对我国的政策等不利因素，怎样有效的制定出财务管理的政策是持续发展我国的房产企业的经营的重要因素，所以，本文主要研究的内容是针对房产企业的财务管理难点与问题对策，从创新策略角度分析房产面对未来发展趋势所要做出的对策改变。
一、房产的定义
房产是指有墙面与立体结构，给予人类生产活动的遮风避雨的场所，提供给人们生活、学习、娱乐、工作、居住或者是贮藏物资的场所。
二、房产开发企业财务管理总体目标问题
1.经济利润最大化的目标
经济利益的最大化是企业财务管理一直追求的目标和宗旨原则。如果仅仅是以经济利益的最大化作为房产开发企业财务管理的最终目标并不是很全面，在实际相关工作中受到了一些限制，例如：忽视了货币时间的价值、对于投入和产出之间的关系处理问题、存在风险因素、机会成本的对决策影响作用，如果片面的追求经济利益会给企业的财务管理的决策短期行为的出现。因此，根据企业发展状况企业经营管理者与财务管理人员需要重点研究企业的财务管理目标，代替传统的经济利益最大化经营目标。
2.企业财富的最大化
房产企业财富的最大化是指企业的全部资产在市场上所体现的市场价值，公司制作为现代企业组织形式，并且公司财富的最大化体现在股东财富的最大化。公司价值的最大化的观点在一定程度上克服了传统经济利益最大化的观点中出现的和货币时间的价值与投资风险的价值不想符合的缺陷等。将企业的价值最大化作为财务管理目标在逐渐发展过程中相继出现了问题。这种目标针对的是上市企业，其他经营形式的企业是不能够通过股票的市价正确做出判断的，而是借助于资产评估，并且企业的价值无法自身控制等。
3.企业价值的最大化
房产企业的价值是在持续经营期所获得的净利润体现所在，企业价值的最大化主要指通过企业进行的合理经营措施。借助于最优化的企业财务管理手段，在经营期内的净利润获取经济效益，获取企业价值的最大化。以企业的价值的最大化的财务管理的总体目标：利用资金的时间价值的原理从而实现科学计量；在一定程度上需要客服企业的追求经济利益的短期行为。当年经济利益可以影响企业价值，对未来的经济利益也会影响企业的价值；有效的克服了房产企业的财务管理的工作人员的片面追求经济利益的目标化倾向；增加了社会的财富，并且有很大的促进作用。
三、财务管理的具体措施
1.筹资管理
房产企业财务管理中的筹资管理主要是为了满足企业在进行开发经营时需要一定的资金条件，需要不断的降低投资资金的成本与筹资的风险。筹资资金的成本是指在使用资金所产生的资金筹集的费用与资金的占用相关费用。主要形式包括：债券的印刷费、股票、注册费、债券手续费等。资金占用的费用含有资金的时间价值与投资者分析的投资风险价值。在长期占用与投资风险比较大资金所占用费率比较高。并且，企业在筹资时需要分析筹资的风险，由于企业在进行筹资时所带来的盈利的水平会有所下降，并且其债务也不能够及时偿还风险。因此，房产企业在进行筹资活动时，需要权衡筹资风险与资金成本，最大限度的降低资金成本与筹资风险，获取房产企业的资金。
2.投资管理
房产企业在进行投资管理时，需要对所进行的投资项目做可行性的论证与经济效益分析，并且对投资项目优化选取，力求最大化的投资效益，并且能够减少投资风险。所谓投资市值企业的资金的使用与投放，其中有企业自身与对外投资内容。企业自身投资是指房产的开发，对外投资是指其他股权与债权的投资，二者都是获取投资的最大收益，从而增加企业的经济利润。因此，房产开发企业的财务管理部门针对各个投资项目做好的不确定的综合分析，并且权衡投资风险与投资效益，投资风险较大和收益较低的房产项目。
3.分配管理
房产企业在进行分配管理就是对利润的分配，需要合理的、正确的处理房产企业之间的相互经济利益，并且合理的处理利润存留的比例方式和分配方式，目的是提高房产企业的潜在的收益能力，在进行开发经营时需要对经济利润重新分配。这个过程主要涉及的内容有企业的新进流出量、企业资金的周转与偿还能力的影响因素、企业净资产的价值影响。一般情况下，需要经济利润为基础以付现的方式对投资者进行合理分配，以此提高企业即期市场的评价，但是这种措施会减少企业的现存资金量，并且对流动资金的周转也有所影响，同时增加了即期的现付风险等。因此，企业在进行经济利润的分配时需要满足企业财务管理的总体目标，并且从实际的现金存量和现金的净流量角度分析，妥善的处理企业和利益主体之间的经济利益。
结束语
财务管理是进行财务决策和方法实施的基础和有效的评价导向，在建立企业财务管理的目标上提高企业的支付、能力与运营效率等，同时对房产企业在社会效益与社会责任方面有着重要的价值影响。企业财务管理对于我国的房产事业有着很强的推动作用，是房产企业进行财务运转时的有效推动力。
参考文献：
[1]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，2013（07）.
关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值
一、新形式下房地产行业所面临的挑战
(一)金融危机的影响
源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。
房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。
金融危机对房地产的具体影响表现在：
1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。
2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。
(二)人民币增值的影响
从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。
(三)国家宏观调控政策的影响
房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。
2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。
不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略
目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。
2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。
从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。
房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：
1、价格策略
最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。
2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。
3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。
4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。
[关键词] 预期泡沫宏观调控回归理性
当前中国房产交易市场，无论新房市场，还是旧房市场，成交量都很低。为什么产生这种现象？会持续多久？将怎么打破这种“僵局”？本文就这些问题展开分析。
一、政府部门、房产投机者和房产投资者的双重角色
房产交易市场有三类主体：购房者、售房者和监管者。
购房者包括:(1)房产消费者，购房用于自住;(2)房产投资者，购房用于出租;(3)房产投机者，通过低价购入，高价售出来赢利。
售房者包括:（1）房产开发商，是卖房主体；（2）房产投资者，为出租而购入的房子在行情逆转时借机抛售；（3）房产投机者，从购房的第一天开始，就已加入售房者队伍，他们是房价走势和国家政策的先知先觉者；（4）政府部门，政府部门作为土地所有者，以出让土地使用权获取收入，因此它属于售房者――“售地者”。
监管者，就是政府部门，包括中央政府和地方政府。
可见，政府部门、房产投机者和房产投资者的角色是双重的。政府部门即是监管者，又是售房者，即当“裁判”，又当“运动员”，准确地说，中央政府承担着“裁判”的角色，地方政府扮演着“运动员”的角色；房产投资者和房产投机者的角色更是双重的，即是购房者，也是售房者。
二、由于中央宏观调控迫使房产投机者退出购房者群体，加之宏观调控初期，房价依然坚挺，因此导致成交低迷
房产投机者所扮演的角色视房价走势预期而定。如果预期房价上涨，在购房者群体中，除房产消费者以外，房产投机者将蜂拥而至，而在售房者群体中，房产开发商不会轻易出手，因为“皇帝女儿不愁嫁”，他们将待价而沽，结果就是房价节节攀升。如果预期房价下跌，那么，在购房者群体中，将难以再现房产投机者频繁活动的身影，就连住房消费者也将持币观望，翘首以盼房价下跌，而在售房者群体中，除了房产开发商以外，房产投机者也会加入进来，结果就是房价应声而落，跌势如潮。
由以上分析可知，即使房价已让普通房产消费者觉得高不可攀，但由于有房价上涨预期，房市依然火爆，房价和成交量将连袂上涨，此时房产交易市场不再反映真实供求，成为房产投机者冒险的乐园，房市泡沫迅速膨胀，但是，膨胀的泡沫终究要破灭。正是看到了泡沫破裂等潜在的风险，中央政府采取了宏观调控措施，以抑制房价过快上涨。采取的主要操作策略就是打击房产投机者，使其无利可图，逼其退出购房者群体，而宏观调控初期房价依然坚挺，房产消费者无力购房，因此，房产交易市场上成交量急剧下降。
三、由于政府的双重角色导致房产开发商维持目前的高房价，而房产消费者沉默以待，因此这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间
宏观调控初期，房价坚挺，房产开发商咬住高价不降，他们希望能熬过这样一个低迷的时期，等待下一个春天的到来。然而至少需要以下条件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、国家政策解冻，房产投机者重新加入购房者群体。寄希望于第一个条件，是不现实的。因此，国家政策取向，将对中国房产交易市场下一步走向起着举足轻重的作用。由于政府的双重角色，即当“裁判”，又当“运动员”，因此，无法保证政府将继续维持对房产投机者的打压态势，正因为如此，房产开发商才有了理由，维持现在的高房价，以待成交量因政策松绑，房产投机者重新入市而放大。而只要政府政策维持不变，房产消费者就有足够的信心和耐心，苦等时机。因此可以说，这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间。
四、持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性
现在的房产交易市场，是房产商和政府之间的博弈，准确地说，是中央政府和地方政府之间的博弈。博弈分出胜负之时，就是这种高房价、低成交量现象结束之时。而博弈结果有两种可能，一种可能是房产商和地方政府胜出，中央政府取消宏观调控措施，投机者重新入市，成交放量，价格在此基础上恢复上涨趋势；另一种可能是中央政府胜出，继续实行宏观调控政策，甚至出台更严厉的政策，房产开发商迫于无奈，纷纷低价套现，以缓解财务紧张状况，此时房产投机者早已加入售房者群体，在旧房市场不断冲击新房市场价格防线，至此房产交易市场将上演一幕幕房价轮番下跌的剧目。
那么到底何种可能将会成为现实呢？我们认为，中国房产交易市场是否需要房产投机者这个问题无法绕开，正是他们才部分导致了当前房价高得离谱的现状。而我们同样认为住房不同于黄金、股票等投资品，它是千家万户的栖身之所，它的最大功能是用于居住，而非投资。基于此，我们坚定地认为中央政府打压房产投机者的决心将会一如既往，甚至更为严厉，跌势难以避免。因此，房产开发商应该清醒地认识到暴利年代已经过去，面对现实，调整心态，将虚高的房价回归理性。
参考文献：
[1]刘勇:《如何平抑非常时期飞涨的物价》.经济师,2005年第10期
相对于风云变幻的金融市场，您的龙年前半程理财收获了什么？有哪些投资经验教训？后半程的理财机会在哪儿？有哪些投资取向？应采取怎样的攻防策略？《金融理财》与您一起盘点与备战：
盘点龙年前半程，投资市场可谓跌宕起伏。全球经济延续疲软，欧债危机持续发酵，欧元上演过山车，美元扮演幕后推手，金价创12年来最长跌势。国内十年股指在“熊牛胶着”中回到原点，楼市在“微调”与“调控”博弈中动荡，基金在玩味熊市中分化，银行理财产品受降息影响收益走低，分红寿险成为保险理财主场，信托理财延续火爆，债市中长期扮演小牛，外汇投资最终逃不脱美元魔掌??
展望龙年后半程，寻找好的投资机会，须将股票、基金、黄金、银行、保险、债券、信托、外汇、房产等理财产品一网打尽，优中选优。A股投资可在多空对决中寻机会，基金投资可在中长期品种中作定投，黄金投资还看美联储脸色，房产投资在欲涨难涨格局中观望，银行理财锁定保本产品，保险理财仍可把分红险作主战场，债券投资可骑慢牛找收益，信托理财规避房产类信托，外汇投资年内首选美元??
备战理财，期债市场值得期待。建议投资者适当选择以债券为投资标的理财产品，比如银行债券类理财产品或者债券型基金。在目前利率下行的背景下，投资者确保资金流动性的同时，加大半年期以上理财产品的投入，也可以尝试投资类的理财品。另外资金充裕的投资者可选择信托产品，以及适当增加基金定投。在央行降准、资金面趋向宽松的背景下，货币基金的投资前景恐怕在下半年会落下风，而凭证式国债因其稀缺性，一旦发行，仍会“一票难求”。
甄选理财，选择中长期定投产品。虽然结构性产品收益最高，由于设计相对复杂，且需要投资者对国内外投资市场比较了解，所以不建议普通投资者投资。目前整个大的市场环境不乐观，作为个人投资者来说，目前应该选择中长期投资产品进行定投。美联储日前宣布将扭曲操作延长至今年年底，QE3短期无望，金价仍会有几番波折，建议实物金及纸黄金投资者采取定期、定量的投资策略，避开金价短期波动风险。
提起莫凡这个名字，或许一时间会比较陌生。但如果提起吕方的《朋友别哭》、王力宏的《乘着爱自由的飞》、李玟的《爱再也不回来》、郑秀文《痴痴为你等》等歌曲，想必一定对其中的一两首歌耳熟能详。而莫凡其实就是曾为这些知名歌手所唱歌曲的幕后制作人。当年他和好友袁惟仁组成的凡人二重唱不仅在音乐上取得了很大的成功，在幕后更是很多大牌歌手背后的金牌制作人。
日前，阔别了14年的莫凡和袁惟仁终于又一次携手组成了凡人二重唱。并带着最新的专辑《凡人和他的朋友们》接受了笔者的专访。已经娶妻生子的莫凡对家庭理财很有自己的想法。他认为，当家理财不是说一定把钱交给谁，而是谁懂理财谁当家，即能者为尊。
民歌餐厅走出金牌制作人
说起莫凡出道的经历，堪称一波三折。这位日后曾为众多天王天后创作歌曲的制作人，其实最早是在台湾地区的民歌餐厅里卖唱。1986年，莫凡开始在台北的一家民歌餐厅驻唱，并结识袁惟仁组成“凡人二重唱”。同年，科班出身的莫凡，荣获了第一届全台大专院校“青春之星”的总冠军，并录制第一首创作歌曲《伤逝者》。
但在民歌餐厅献唱了五年后的1991年，“凡人二重唱”(以下简称“凡人”组合)才出版推出了自己的第一张创作专辑《杜鹃鸟的黄昏》。之后的“凡人”组合就佳作迭出，包括《大伙听我唱支歌》专辑、《心甘情愿》专辑、《难兄难弟》专辑等等。而从2000年至2004年，莫凡又暂别乐坛从商，担任“凡人音乐制作有限公司”总经理。
当家理财听懂行的人
经过岁月的磨砺，如今的莫凡不仅功成名就，更已经娶妻生子，拥有一个幸福而羡煞旁人的家庭。不过，家庭不仅是一个幸福的港湾和动力的来源，也是一个不小的负担。尤其对音乐圈里的明星来说，家庭理财其实是一个不容回避却又比较棘手的问题。
一般问起自己的收入如何打理，很多明星尤其是女明星，往往都会以“交给母亲或者家人亲友打理”作为“挡箭牌”，但莫凡一如自己的性格般坦率，他坦言：“我这部分通常是自己打理。”而对自己在分配收入时，更考虑安全性还是盈利性，人近中年。略微有些发福的莫凡则脱口而出“主要是安全性”。或许只有在吃过苦、经历过低潮和辉煌的人生的他，才能明白安全对理财来说其实至关重要。
莫凡对自己收入的分配比例也丝毫没有回避。他告诉笔者：“除去家里和子女的日常生活所需开销。他一般将自己收入的20％储蓄，另外则会留20％用于投资。”问起他最喜欢投资的金融产品，莫凡告诉记者：“当然是基金。因为这个相对股票比较稳定，可以获得相对稳定的获利。”
这样一种安全性主导的投资策略和莫凡他的年龄以及出道经历可谓不无关系。而谈起自己的这种理财观是什么时候形成的，莫凡则坦言是在约十年前。当年莫凡暂时离开自己的音乐舞台而转到幕后，并经商办起了自己的公司。“大概也就是在那个时候，我自己有了理财的观念，因为那时候有比较多的理财顾问都会给我一些投资的意见，然后我逐渐地从中获利几次后，就开始慢慢熟悉，并自己‘研究’起投资来。”
至于笔者问起家庭里谁是“CEO”掌控经济大权，莫凡一脸严肃地和笔者解释：“我觉得应该是听懂得理财的人，不一定是一定要交给老婆或者谁。只要谁懂得理财谁就可以当家，这样对一个家庭来说才能实现资源的最佳分配。”那么如果他家在财政分配上发生分歧，他和太太会通过什么途径解决呢?对此，莫凡则回答得非常简洁，他认为“当然是听有道理的一方”，不过也有一个“谈判”的“基调”，那就是“以降低风险为准则，双方都冷静思考，而不是头脑发热的争执”。
投资股市曾亏本三成
刚刚过去的2008年，股市的剧烈波动，令不少投身其中的人深切感受到了“股市有风险”这句老话。
而问起莫凡有没有投资股票时，莫凡叹了口气告诉记者，他的命运和万千股民一样“被套了”。“当然是有投资股票的，但然后就赔了。”他透露，自己原先炒股票其实还算有专业人士在幕后把关和做军师，但即使这样。去年因为大环境的不好，股指一路狂泻，他自然还是“只赔不赚”，不过损失并不严重。他笑着告诉笔者一个“秘诀”。“还好我反应比较快，在看到赔了30％的时候，赶紧认赔杀出。大不了损失一小部分，但保住了大部分的本金。”
从如今股市的走势来看，莫凡当时的割肉之举堪称有先见之明，笔者好奇他做股票是更相信朋友的“消息”还是自己对基本面等的判断，莫凡眨眨眼，故意和笔者玩起神秘，他透露：“两者都有吧。”
至于看到别人赚钱，自己有没有心痒，莫凡回答得则很坦率。“当然会有一些。可我觉得在股市里面，大家每个人都是有赔的时候也有赚的时候，而在中国，大家其实都倾向于报喜不报忧，所以我觉得不用太眼红，自己保持低调就好了。”
而在如今金融危机的影响下，莫凡认为人们投资策略也要有相应的改变，但投资理财依旧是不可忽视的一个环节。“就台湾地区来说，经济危机不仅引起物价的变化，更带来台币贬值之类的冲击，在这样的背景下。分散投资才能更好地躲过金融危机。”
短期内不在内地买房
对很多明星来说，不动产是一个非常不错的投资渠道，既稳妥又保值。从刘嘉玲、王菲再到任达华、周星驰，大部分的明星都热衷于在全国乃至全世界投资不动产。但莫凡似乎并不喜欢将房产作为一种投资的产品。他告诉笔者自己买房产只是用来自住并不是投资，因此“在台北只有一处房产”。至于选择房子的首选条件，他列出了三项，分别是环境、交通和房型。“自己住的房子因为几乎每天都要使用，因此对环境、交通和房型都必须有个考量，甚至还应该考虑更多，比如小孩子上学的学区问题。”莫凡的回答让人感觉到这位明星爸爸的细心。
莫凡还很坦率地告诉笔者，自己购买这套房产的时候花费的总价大概是在600万新台币(人民币约125万元)，而现在，房产已经升值了，尽管经济危机使房价面临考验，但他的房产目前的售价仍然大概是他购买时的3倍。不过莫凡表示，因为是自己住的房产，所以再怎么涨，短期内并没有卖掉的打算。同时，他很庆幸地告诉记者：因为自己买房是一次性付清，因此没有商业贷款，这减少了很多负担。
【关键词】品牌 三三矩阵 策略
一、引言
品牌建设是一项浩大繁杂的工程，值得重视的环节众多。房地产作为一种自身价值高、使用年限长、考虑因素多的商品，其品牌建设的复杂性可想而知。正是由于这种复杂性的难以掌控，导致目前国内优秀房地产企业凤毛麟角。据此，本文提出了房地产品牌建设的“三三矩阵”策略，力求对国内的房地产企业能有所裨益。本文经过大量的实证调研分析，从众多品牌建设的策略中列举了三大关键策略，即产品、市场和终端策略，这三大策略构成了对优秀房地产品牌的“金三角”支撑。并从中提取了9项关键要素，即是对每个关键策略的专项突破，组合起来便构成了支撑优秀房地产品牌的“三三矩阵”模型，如表1所示。
二、“三三矩阵”策略解析
1、产品策略
产品是品牌建设的根本，产品策略体现在品质、设计以及定位三个方面。
（1）精益求精的品质保证。产品质量是一切的前提，没有质量保证，再好的营销推广也无济于事，再宏大的品牌设想也只是纸上谈兵。因此，支撑优秀房地产品牌的首要关键点即是保证产品的品质――精益求精的产品品质是第一要务。房地产的产品质量问题主要体现在以下两点：第一，建筑材料质量问题。许多质量投诉往往是由于建材质量引起的，尤其是水电安装更加突出，假冒伪劣商品较多，生产质量参差不齐，为降低成本，往往在材质、厚度上做文章。大力推广应用新型建材是改善产品质量的有效手段，开发商应建立建材准入制度，从管理上，事先杜绝伪劣产品。第二，工程建造质量问题。工程建造质量是消费者投诉最多的问题，但体现出来的主要包括设计质量造成的后果和工程施工质量造成的。主要集中反映在质量通病方面。裂缝问题：地基不均匀沉降，墙体开裂；粉刷空鼓、开裂，顶棚脱落；地面及楼面起砂、起壳、开裂。渗漏问题：屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏；铝合金门窗不密封，渗水；管道渗漏、材质不合格，影响水质。
（2）市场导向的设计原则。目前普遍存在房地产开发同城市的总体规划相互脱节，城市总体规划跟不上开发建设的步伐，以致形成“边规划、边开发、边修改”的“三边”局面，使城市总体规划和设计失去了严肃性和科学性。有些小区规划质量不高，对小区用地的分配、住宅群落的分布、住宅类型的确定、小区道路系统规划、小区绿化用地以及其他设施没有严格按照小区规划原则进行合理规划，在整体上影响了住房质量，而规划应适当超前，体现出可持续发展的意识，留有一定的空间，为家庭用车的普及、网络应用及三表出户做好准备。住宅单体、建筑造型和立面单一，缺乏个性。
（3）市场导向的产品定位。由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是否准确生死攸关。定位准确，房地产项目可能旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误70％与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利还是生态环境抑或是智能化小区？只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在。找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等能做到心中有数、有章可循。
2、市场策略
市场是品牌建设的关键，市场策略应把握品牌诉求、营销推广以及关系营销三个环节。
（1）清晰明确的品牌诉求。从众多的房地产品牌中脱颖而出绝非易事，需要企业展开广泛的营销攻势，消耗巨大的企业资源。在品牌经营的“品牌创立―品牌建设―品牌经营”的“金三角”架构中，首要的工作即是品牌名称的建立，清晰、明确、易识别，甚至能直接点出其产品诉求的品牌名称将使后续的品牌建设与品牌扩散事半功倍。一般房产项目的命名遵循规律“公司名・项目名”，前者以统一品牌示人，强化公司的品牌映像，后者则根据项目的特点命名，体现产品的定位、特色，有针对性的吸引购买诉求强的客户。
（2）全程全员的营销推广。面对市场竞争的压力，许多开发企业开始意识到优质的服务才能占领或保住市场，由此产生出“以市场为中心”和“以顾客为导向”的市场营销观念。它强调企业与顾客之间的沟通与联系，以不断满足顾客的需求为中心，以采取具有竞争性的策略为特点，即“服务营销”。随着买方市场的到来，顾客越来越要求企业提供细致、周到、充满人情味的服务，于是选择什么样的服务形式去满足顾客的需求就显得尤为重要。第一，全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那一刻起，到产品使用价值耗尽为止的整个过程，都对顾客细心的呵护，使顾客与自己的产品紧密相联，让顾客在每一个层面都感到完全满意。第二，全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团对精神，并在企业内部形成新的服务关系。总经理为部门经理服务，各部门经理为销售一线人员服务，销售一线人员为顾客服务；从而形成一条以顾客为导向的企业服务链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标，在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。
（3）无微不至的关系营销。房产是一次性购买产品，选择了甲就意味着放弃了乙，因此，经营好与顾客的关系，有效的拉拢客户就显得尤为重要，作为服务营销的终端延伸，如若这种关系营销经营不善，企业将失去可能属于自己的客户资源而成全竞争对手，这种此消彼涨将对企业产生沉重打击。可以运用漏斗管理模式，对客户进行分类管理。漏斗管理的实质就是将客户按其转化为现实客户的可能性划分为不同的类别。一般而言，现实客户和具有向现实客户转化可能性的客户都是由市场经营部门来经营管理的，而潜在的客户则是由市场策划部门来开发的。公司还要注重巩固与客户的关系，不可因为既有客户而忘记或无意维持。企业可以举办特定的聚会活动；提供客户交流和特别服务的顾客俱乐部；发送企业的杂志等。
3、终端策略
这里将终端单列出来作为房地产品牌建设的重要支撑点，主要是由于终端是企业维护与客户关系的直接环节，亦是企业对外展示其魅力的前沿阵地，这是由房地产行业的特殊性决定的。笔者在通过大量的实证调研后更是相信，良好的终端策略是塑造优秀房地产品牌不可或缺的一环。这种终端策略包含房产地段、交通环境、物业服务三个关键。
（1）潜力巨大的房产地段。不可否认，房地产作为一种使用商品，其投资的价值亦是不容小视。根据搜房网的一项调查显示，地段本身的档次及其升值的潜力是消费者购房所参照的重要因素，从现实情况来看，道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响是很大的。尤其是现在还没有兴建的一些交通设施，如果能够先知先觉，或从相关政府部门获取信息，就有可能获得较大的竞争优势。地段的价值还体现在周边的环境。房产并不是独立地存在着的，它是与周边的环境紧密关联。而环境的变化也会影响其未来投资的预期。如果你投资的房产附近未来有一片绿地或一个健身中心，甚至一系列的商业配套设置，那么改地段的房产将十分抢手。实际上，以上谈及的二者，就是所谓房地产企业生命线的“土地储备”。没有良好的土地储备，一切都只是无根之木，无源之水，虚幻漂浮。
（2）交通便利的房产环境。在吃、穿、住、用、行中，交通出行占有举足轻重的地位，交通便利程度很大意义上决定了个人生活的舒适度。以我国的首都北京为例，在2006年下半年北京国际城市发展研究院的《2006年中国城市生活质量报告》中，北京市市民对交通问题满意度在全国参加调查的287个城市中排名最后。在这样的现实情况下，北京消费者购房时选择一个出行便利的楼盘便显得极为重要。
其实对于交通便利的要求，不仅仅只呼吁在北京，随着城市化进程的加快，交通必将也正在成为全国各大城市的通病，因此，房产对于交通的要求也应十分的重视。便利的出行将使购房者能节省不少因堵车而付出的时间成本，这将在一定程度改善购房者的居住品质。
（3）不可忽视的物业服务。做房地产，在某种程度上也是在做服务。经历了拿地、审批、设计、建筑、营销，而这最后一个环节物业则往往容易被开发商忽视，殊不知，一个房地产品牌的口碑效应，扩散效应都是经这最后一个环节的检验才真正扎根于消费者心里的。因此，物业服务环节绝不能忽视，甚至要花大力气建设投入。
要以ISO9000为基础的规范化管理，作为成熟的品质控制机制，ISO9000质量体系对于指导和促进企业的科学化、规范化管理是非常有效的。要建立以客户为中心的服务体系，这不仅是一句口号，而应是实实在在的行动，要求物业与业主之间畅通的信息沟通渠道；要求物业对业主正当权益的理解和尊重，要采用“首问责任制”和“客户投诉处理流程”等措施保证客户的投诉能够及时、有效地得到传递、处理并回复等。要有自己独特的社区文化，高品质的社区离不开社区文化的建设。要倡导“大社区文化”，专心致力于社区文化的建设，如可倡导系列传统文化节：元宵节、植树节、艺术节、敬老节、音乐节等；同时，还可举办主题大型系列社区文化活动，如文化晚会、烟火表演、摄影展、商业庙会、友谊比赛等在内的“文化大餐”。
三、结论
要成功的塑造一个优秀的房地产品牌，要考虑的要素可谓是纷繁复杂，令企业不知如何着手。本文经过对房地产企业多年的深入研究，并通过大量的实证调研分析，得出了以上的“三三矩阵”策略模型，意在从品牌构建之庞杂的指标体系中剔除弱势的影响因素，提取主干，把握重点。如能做好以上的九大环节，便把握了房地产品牌建设的主旨，从而做到以点带面，突破全局，对塑造优秀的房地产品牌形成有力的支撑。
【参考文献】
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[4] 余明阳、刘春章：品牌竞争力的理论综述及因子分析[J].市场营销导刊，2006（6）.
一线城市的房价，如七月骄阳，连续六个月强悍地领涨。有一拨人，住着京沪深核心地段的高档楼盘却心怀田园，于是那些远在天涯海角的海景房、温泉房、高山房走热。这类房产有投资价值吗？ 招商银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队，以及金融市场观察员唐学鹏，为大家答疑。
A1：这类休闲度假类房产，又是外省房源，除非定期或季节性去度假使用，基本属于纯投资性的房产。海景、湿地、高山、温泉都属于开发商的营销概念用语，一般来说，营销内容与实地差异很大。建议你一定要实地考察，并结合自身的使用需求、周边配套设施、实际环境的稀缺性、物业管理公司的品牌和实力等因素综合考虑。
房地产的投资回报可通过两方面衡量，一是租金回报率，国内一线城市的租金回报率已接近2%，二三线城市略高，在4%-5%，是否保持全年满租也不确定；二是房价增值部分，景区住房虽有一定稀缺性，但缺乏长期旺盛购买需求，尤其在经济持续低迷的环境之下。
风险方面你还要考虑一点，房产税出台时点日益临近，持有此类房产后续的成本问题。
A2：全权委托模式在私人银行的起源地欧洲，是高净值人士打理资产的常用方式。在国内，受限于分业经营的监管环境，目前难以提供和境外一样的全权委托，但可通过私人银行提供的资产配置、专户理财及家族信托等服务，达到类似效果。
以资产配置为例，私人银行会为客户制定专属的资产配置建议及实施。专户理财，则是银行协助客户找到合适的投资顾问，为客户管理资产，客户可选择适当参与投资决策过程。而家族信托服务，客户作为委托人，银行会协助客户找到合适的信托公司管理信托资产，并作为托管方和财务顾问，监督资产的运作并提供投资策略和产品选择。
Q1 最近有朋友向我推荐外省房源，比如海景、湿地、高山、温泉之类，有可租售的酒店式公寓，还有度假别墅。这类房产有投资价值吗？有哪些风险需要注意？
Q2 我有一位欧洲的客户，说他的可投资产八成都全权委托给了当地的私人银行，收益还不错，自己很轻松。想问问，这要在国内具体怎么做？
A1：我认为没有任何价值。房地产市场是个非常危险的市场，当然很多人说，那些跟任志强对抗了10年的人都惨败了，你是下一个看空者吗？坦率地说，我愿意。我坚持认为，房地产目前是过剩的，是无法想象的历史最壮观的泡沫。或者它毁于经济周期的自然调整，前提条件是政府理性，货币中性，政府不害怕经济周期的疼痛。或者它毁于社会动荡的调整，前提是政府怕疼，货币依然泛滥。
对于中国人来说，改革前是缺“必需”，吃不饱。改革后是“刚需”，城市化，要在城市里买房。最后是“霉需”，庞大的老龄化人口需要吃药来维持自己的寿命。“必需”“刚需”和“霉需”，当你想到这条演进链条时，你还好意思纠缠于过去的回忆吗？纠缠于必须有房的神话吗？管好自己，错过“刚需”没关系，不要直接撞进“霉需”。所以，房产没有投资价值。别碰，五年之内都别碰。
A2：中国国内的私人银行，跟欧洲私人银行业务相比，局限太多，主要是产品和服务的选择面。但收益却不一定哦，因为有影子银行体系，有时候在风险下，能赚不少的收益点。你还是将钱打到欧洲私人银行户头上吧，难道你希望你的钱躺在国内银行的户头上，却享受欧洲私人银行的服务？
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：上证指数上涨3.17%，深成指上涨2.22%，沪深300上涨7.55%
2013年前瞻：谨慎乐观。预测点位1600～3000点。全年收涨概率超出80%。年初中短期的反弹行情能否演变为反转行情有待确认，但可能性不大。从2012年个股的涨跌幅看，只有40%的个股跑赢指数，这说明赚钱越来越难了。
策略：谨慎入场。把握新一届领导可能推出的改革政策而衍生的制度红利、推进城镇化过程中的重大举措而产生的主题机会以及“窄周期”、“宽消费”主题机会。
2 债券
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：存量规模达到了25.6万亿元，与股市旗鼓相当。新债发行量突破了8万亿元，信用债更是井喷式发行。截至2012年11月26日，2012年以来已发行普通企业债11027亿元、中期票据10383亿元、公司债2273亿元，其平均票面利率分别为7.08%、5.62%和6.03%。
2013年前瞻：牛弱熊强，难现趋势性行情。
策略：积极配置电子国债，重点关注可转债和中高等级信用债等。从2012年下半年来看，债市已经基本结束了普涨行情，随之而来的是更为错综复杂的阶段性行情和个券行情，投资难度也随之提高。
3 基金
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：具有可比数据的1073只基金整体净值增长率为4.91%，880只基金实现净值正增长。QDII基金涨幅最大，全年上涨9.28%，其次为债券型上涨7.24%、指数型上涨5.99%。
2013年前瞻：整体机会略大于2012年。
策略：定投是较稳健方式。随着中国经济步入稳步增长期，未来我们很难碰到像2006～2007年那样的大牛市，市场可能仍然会延续2012年这种不温不火的局面。华泰联合证券基金研究中心总监王群航认为，2013年要密切关注场内高风险品种，必须关注传统的指数型基金，重点关注股票型基金，对于新基金原则上不做和多看少做。
4 银行理财产品
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：根据中国社科院金融研究所数据，2012年全年的发售量不低于3万款，募集资金规模流量不低于20万亿元，约70%产品年化收益率为3%～5%。但在这一年，整个市场赢了规模输了质量，一方面是旺盛的理财需求，一方面是频繁的理财风险事件。
2013年前瞻：整体收益率有走低趋势，保值特性增强。宜关注保本类或相对稳健的固定收益类理财产品。
5 保险
配置适宜度： 投资适宜度：
2012年表现：1～11月中国保险业原保费收入总计1.42万亿元，同比增长7.44%。
2013年前瞻：维持稳健增长态势。
策略：它是资产配置篮子中的必备品，但不是好的投资品。
6 黄金
配置适宜度： 投资适宜度：
2012年表现：涨幅7.09%，区间1527.0～1795.9美元/盎司。
2013年前瞻：价格均值1850美元/盎司，在此区间上下150美元/盎司箱体振动概率高。站上2000美元/盎司台阶和滑至1500美元/盎司的概率均为10%。
策略：谨慎参与，适量配置。
7 艺术品
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：大中华地区艺术品秋季拍卖成交总额为255.9亿元人民币，较2011年同期下降约50%，而“疯狂的石头”更是遭遇寒流。
2013年前瞻：继续去泡沫化，或现抄底机会。
策略：重点关注收藏级艺术品。
8 房产
配置适宜度：
投资适宜度：
2012年表现：国家统计局数据，2012年12月，70大中城市6成房价同比上涨，但涨幅均未超过2.4%。
关键词：房地产业 存在问题 策略建议
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）07-277-01
一、我国房地产行业存在的突出问题
1.市场发育不良，资产泡沫化程度较高。我国的房地产市场发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致发育不良，利润率太高且不可持续。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的为6%～8%，而我国房地产的利润率高达30%～40%；按照国际惯例，房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）在3～6倍之间为合理区间，而我国的房价收入比超过10，远远高于国际水平。由于获取巨额的暴利使得多数房地产商未能摆正其定位并人为将房价炒高，致使我国房价远远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较为严重的资产泡沫。
2.户型、价位不合市场需求，供需结构严重失衡。目前我国房地产存在较严重供需结构失衡。一是新建的中小户型、中低价位普通商品房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%，与现行政策规定的调控目标有较大差距。二是廉租房供给很少，覆盖面小。
3.房地产对金融依赖度较高，房产金融面临较大风险。我国的房地产对金融的依赖度较高，远远超过发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或间接来自银行贷款，而个人通过按竭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%；中国房地产开发企业负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，使得我国房地产金融面临着较大的金融风险。
4.房地产市场秩序混乱，违法违规行为时有发生。我国目前的房地产秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，房地产开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来房价非正常上涨。
5.住房空置率升高，出现房产供过于求的情况。目前，国内新建房产的闲置率少则20%，多达60%。有许多小区的配套设施不符合要求，都在匆忙上市。业务职能部门要求不严，国家对闲置房产缺乏有效监管措施，造成住房空置率升高，出现供过于求的情况。
二、高房价带来的危害
1.高房价影响房地产业的持续发展。房价的不断上涨影响了消费者的心理预期，再加上房地产开发商和房产中介的恶意营销，使房产购买力被严重透支，可能导致资产泡沫破裂，造成社会风险。
2.高房价导致产业发展失衡。近年来，我国企业普遍出现利润低、投资回报率差的现象，多个行业投资回报率低于3%。而房地产业的高利润率、低技术门槛的现象，吸引产业资本投向房地产业，或者直接将资本投入楼市，一方面加重了房地产业的泡沫，另一方面使实体经济的发展受到较大影响，出现产业空心化，导致产业发展失衡，不利于我国经济持续健康发展。
3.高房价加大银行金融风险。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。一旦房价大幅度下降或经济形势恶化，民众收入锐减，商品房销售萎缩，一些购房者将无法偿还银行贷款，房地产开发商也无力偿还银行贷款，进而产生借贷危机。
三、实现房地业持续健康发展的策略建议
1.认真执行国家对房地产业的调控方针。房地产企业首先要研究房地产的宏观环境情况，包括我国的人口、经济、社会文化，法律环境，也就是国家有关房地产业发展的方针、政策及其调整趋势；其次要研究消费者的需求，包括消费者的购买动机、收入水平、社会各阶层对房产的不同要求等。这些问题搞清楚了，可以从中发现市场机会，顺势而为，兼顾社会的长远利益、开发出符合消费者要求的产品，更好地满足消费者的需要。
2.降低成本，让利于消费者。高房价是造成今天房地产业出现诸多问题的根源之一，遭到社会普遍指责，也反映出了房地产开发商的贪婪心态。房地产企业要改变这种状况，必须降低成本，让利于消费者。
开发商要改变心态。要改变暴利心态和短期经营心态，要充分意识到高房价不利于行业的持续稳定经营，如不自觉调整，必然要受到国家宏观政策调控，因此，应自觉担负起一个企业的社会责任，获取合理的利润率，让房地产业回到正确的经营轨道上来。
降低成本是降价的基础。成本是定价的重要依据，房地产企业要降低成本，一方面要严格成本管理，严格招投标制度，控制成本支出，尤其是一些灰色成本支出；另一方面，要避免过度促销带来的不合理支出。将成本控制在尽可能低的水平上，使价格合理，获取合理的利润。
采用合理的定价策略。房地产开发项目针对的目标市场不同，设计的房地产产品不同，所建房产项目的档次也不同，可以针对档次的差别，实行分档定价策略。高档小区的房产价格可以适当高些，低档小区的房产价格要低，体现按质论价的原则。
3.进行市场细分，满足消费者多层次需求。消费者由于年龄、家庭、收入水平、受教育程度等因素的差异，使其在房产需求上表现出一定的差异性。房地产企业可在市场调研的基础上，将需求接近的消费者划分为一个细分市场，并结合企业的资源情况，选择企业进行房产开发所要进入的目标市场。
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1998年，胡女士利用家中积蓄购买了位于成都老南门大桥的南桥花苑的房产。虽然后来胡女士又不断购置了新房产，但到目前为止，她却依然未出售仍在不断升值的南桥花苑。胡女士表示，她投资房产主要是为了自持用于出租获得租金收益，南桥花苑现在的租金是1800元／月，收益是相当不错的。对于出售房产，胡女士的看法则是卖掉房子又没有更好的投资项目，钱放在银行始终都处于贬值的阶段，与其这樣，还不如获得房产的租金收益、实现保值增值更妥当。
看点②：“宜住宜商”才是坐地收钱的核心策略。
胡女士谈到她投资的房产中单一住宅性质的项目较少，大部分项目是既可以居住又可以办公。比如说2007年在外滩以7000元／m2价格购买的房产，地理位置好，同时也配置有较好的车位。这套房子如果以住宅性质进行出租，收益在10％左右；而如果以办公场所出租收益能达到15％。这几年她都是租给一家公司作办公场所之用，再比如她购买的第一城、东方广场等多处房产，目前都是作为办公场所出租，对于这樣的做法，胡女士认为不仅可以提高收益，同时还省去了很多寻找出租的时间和精力成本，最大限度扩大了自己的出货通道。
看点③：房产投资有讲究，户型、品牌、地段、环境是关键。
在购买房产之时，胡女士提到为了达到“宜商宜居”的目的，她都很看重户型，90m2以上是她对户型的一个标准，如果是小户型的房子，她就会选择购买两套，使总面积超过90m2，尽量满足能够办公的需求。当然也可以和别人合伙购买两套，两套打通后让租赁的人方便使用。胡女士在东二环万达广场有一套57m2的房子，因为面积小，无法当办公场所用，而用作住宅出租租金收益又不能达到要求，最后她只能租赁给一家酒店作旅店用，租金收益虽然高于住宅获得的收益，但仍低于用于办公场所获得的租金收益。
胡女士还表示，除了户型以外，品牌也很重要，大品牌开发商开发的房产升值空间较大，品牌效应都比较好，他们的楼盘一般都集中在板块活跃的地方，交通配套等都有保障。但大开发商也要选择，如城南都会就不太理想，华润的房子修得比较好，万科的物业管理比较好，本地的开发商，蓝光、信得、置信、国嘉都相当不错。
“买房不像买白菜，买房子要买好的，不能图便宜，如果房子只是用来卖，考虑环境，环境好才能卖的起价，自持出租就必须考虑地段。”胡女士指出东方广场、南桥花苑、第一城就没有环境，但都有地段，能够使租金收益翻番。比如东方广场的项目，住宅以及写字楼她都买了，住宅价格5000多元／m2，写字楼价格3000多元／m2，而现在写字楼租金达到85元／m2，住宅租金达到45元／m2，回报率超过15％。第一城买成4126元／m2，现在能租到50－60元／m2，回报也达到16％，远远高于现在的投资产品。
看点④：“可进可退”——能够控制的投资风险。
投资总是存在风险的，胡女士指出她的投资都是建立在“熟悉”的基础上，熟悉可以让她控制风险，做到可进可退；熟悉楼盘周围的情况，不停地去看、去了解，口岸、环境、人气、规划这些都是必须了解的；了解清楚后就不能犹豫，果断下手。胡女士说，她前期做的项目大部分都在东面，东面是她熟悉的区域，比如东方广场；商铺和公寓更是如此，比如龙泉的商铺，在熟悉之后才买的，15000元／m2的价格，现在租金是65元／m2，虽然租金收益不高，但升值潜力很大。
看点⑤：房价——城区难以下降，郊区难以暴降。
现在，房价的波动已经让胡女士不准备再投资住宅，对于房价的走势，胡女士分析认为房价下降很难，劳动力上涨，所有的建筑成本都会上涨，三环以内更属于稀缺资源，降幅有限；三环以外的房价可能降，但预测也不会暴降，因为现在地价较前几年来讲已经上涨了太多。
看点⑥：谨慎投资住宅、写字楼。首选商铺、办公公寓投资
对于未来的投资，胡女士认为住房投资要谨慎，现在投资首选应该是商铺、办公公寓。至于写字楼的投资，更应该谨慎，因为目前写字楼放量太大，南延线这个现象最为突出，放量远远大于需求。如果要买写字楼也应买乙级写字楼，不要买甲级写字楼，毕竟五百强企业是少数，大多数都是小企业，物管难以承受。
胡女士认为写字楼以及办公公寓应该是分散的，在区域内属于稀缺资源，比如说城西的天翔广场，仁和春天的楼上办公公寓租售情况就很火爆。
看点⑦：酒店公寓投资很看好。度假物业两极化。
另外，对于现在市场上逐渐兴起的酒店公寓、度假物业、豪宅等投资性产品，胡女士认为，酒店公寓的发展还是相当不错的，是城市发展的一种需求，现在住酒店，很多人都希望能够找到一种家的感觉，这注定了酒店公寓未来的投资潜力。而对于度假物业的投资，胡女士认为容易出现好与差的两级分化情况，四川的度假物业市场还缺乏一个销售、出租、售后为一体的平台，现在的度假物业投资和超甲级写字楼一樣让投资者很被动，得依赖开发商，风险难以控制。
看点⑧：看好城东发展，南面投资遭遇瓶颈
这次我们采访的嘉宾是在商业银行、第三方理财机构长期从事理财研究、培训、理财咨询工作的金融理财师（AFP）王英姿女士。
《卓越理财》：就目前的股市而言，不确定因素还是比较多，您是怎么看待这种状况的呢？
王英姿：2008年对于投资者来说，无疑是异常艰苦的一年。国内通货膨胀加剧，宏观紧缩政策加强，国际上美国次贷危机蔓延，油价金价高企，加之受到一季度雪灾和二季度地震等突发事件影响，使今年我国国民经济增长和企业盈利增长都受到一定挑战，投资者信心受挫。同时，2008年的中国经济无疑还会受到汇率的影响。
在以上诸多不确定因素的影响下，今年许多的专业投资机构基本上得出了2008年和2009年的股市是震荡市的判断。从这个角度来讲，今年的投资要比以往格外的谨慎，但是也不必对金融市场以及上市公司过于的恐慌和担忧，因为中国经济整体的基本面还是比较好的，没有出现逆转的迹象。
《卓越理财》：您认为四川地震对这种状况会带来哪些影响呢？
王英姿：5•12汶川大地震造成了人民生命、财产和基础设施的重大损失，初步估计，这次地震带来的直接经济损失超过5000亿元，远超年初雪灾造成的1500亿元损失。
分析人士认为，地震将可能拉低二季度GDP增速，还可能给全国劳动力供给和宏观调控政策带来影响。四川是一个农业大省，四川的农业及大米产量分别占全国的6.1%及7.3%，也是中国最大的生猪养殖基地，占全国生猪产量的11.6%，因此市场担忧地震会进一步加大中国食品价格的上涨压力。另外，地震灾后重建，需要在道路、住房等的基础设施建设和民生方面进行投资，将可能使紧缩政策有所放松。
《卓越理财》：在这种市场行情中，我们怎么来进行投资，合理配置我们的资金？
王英姿：通过上面的分析，在诸多不确定性因素的影响下，今年投资的难度较大，需要灵活地操作。2008年投资的主基调是在通货膨胀的背景下投资，可以关注一些资源类投资，如化工、煤炭、钢铁以及农产品等；另外，从未来三到五年的中长期趋势看，消费升级将是长期主题。
至于合理配置资金这方面，我认为要因人而异，因为每个人的情况都不一样，适合他的，可能不一定就适合另一个人。要根据各自的资产状况、理财目标、风险偏好、对各种金融产品的理解把握能力等，安排自己的资产配置和投资组合，不过有一个总的原则，就是一定要按照自身的风险承受能力来做投资，2008年更适合稳健投资。
《卓越理财》：如果资金充足的话，在理财时，是买公募基金好，还是买私募基金好？
王英姿：相对于规模大（动辄上百亿）、监管严、要求多的公募基金而言，私募基金具有单个产品规模较小（一般在1亿元左右），整个产品规模适中（一般在20亿左右），便于灵活操作、激励较强等特点。经过2006年的起步发展，以及2007年借道信托平台进行阳光化筹资，2008年中国私募基金呈现迅猛成长态势，可以预见，私募基金将很快成为资本市场一股令人不敢小觑的力量。
因为激励到位，私募基金的回报一般要远远超过公募基金。但是由于高风险高回报，再加上对资金量有一定的要求，例如一个份额往往是上百万甚至几百万等因素，目前私募基金一般只针对风险承受能力较强的高端客户。如果资金充足的话，建议可以关注一下私募基金。
《卓越理财》：就目前的情况而言，您觉得买公募基金应该选择什么样的投资策略呢？
王英姿：投资公募基金最好的方法就是坚持长期投资、分散投资，因为这样操作可以规避市场的短期波动而在长期坚守中获利。很多人的投资经历说明了一个事实，希望追逐市场热点、快进快出、全身而退的投资者，最终往往与自己的投资目标背道而驰。
投资者要根据自己的投资目标、投资金额、投资周期、投资偏好来选择基金。如果一笔资金有特殊用途，如三年内希望购置一套房产或两年内送孩子入学，投资更应强调安全性和流动性，比如货币市场基金和债券型基金应该是较合适的选择。投资者还需谨记，在市场下跌时避免波段操作，如果无法预测短期市场的走势，定期定额是一个非常好的选择。
