时间：2023-06-12 14:44:24
【关键词】房地产开发企业；规避风险；措施；初探
一、影响房地产开发企业市场风险的因素
（1）消费者需求变动。消费者的购买决策是一种选择行为，而这种选择具有不确定性和受多种因素的影响，单个企业想引导和控制市场需求是非常困难的，而在房地产界这种可能性几乎是没有的。（2）来自竞争者的行动。房地产业的繁荣及该行业独有的投资大、高风险、高收益，会吸引不同行业的投资者参与进来，他们或为富余资金寻找一个期望收益率较高的投资领域，或在市场急剧波动时进行投机活动。市场上原有的竞争者的激烈较量、新的竞争者的加入以及潜在的竞争者的进入威胁，使房地产市场的竞争日趋激烈，竞争手段更加多样化：市场竞争不再仅仅是价格竞争，更要比质量，比服务，比谁为顾客创造的价值多，比谁的信誉更高。（3）政策法规的变化。国家法规政策的变化给房地产市场带来的冲击往往是非常大的。比如政府制定的建设经济实用住房政策就对开发商已开发的普通民用住宅的销售带来很大的困难，企业不得已降价甚至亏本出售，不少企业因此破产：这一政策规定对高档商品房开发商同样带来冲击，部分潜在顾客转而购买眼下更为便宜的普通住宅。国家为了保持国民经济持续稳定地增长，会采取必要的财政、货币政策进行宏观经济调控。
二、房地产开发企业内部风险控制现状
内部风险控制是企业管理的重要组成部分，与企业的经营管理结合在一起，对企业的经营管理起着指导和约束的作用，对整个经营管理活动起着监督控制的作用。（1）风险控制机制不够健全。我国房地产开发企业大多都有本企业的内部风险管理制度，但是，更多的只是制度和规范，没有从内部风险管理的要素出发，切实将内部风险控制作为实现企业经营发展的战略条件之一，对其的理解和执行只是表面化。内部风险控制的并未发挥其真正作用。（2）信息控制系统效能低下。房地产开发企业认为利用信息系统完成内部风险控制，会增加企业运营成本，并且对其是否能真正发挥内部风险控制的作用不确定。因此大部分企业并未利用信息系统推行内部风险控制。我国房地产开发企业重点任务为：筹措资金、拿地存货、销售、工程项目、固定资产、无形资产、预算、成本、费用、对项目公司控制与监督、财务报告的编制、内部审计、人力资源管理等。这些业务如果通过信息系统执行，将会降低由人为因素导致内部风险控制失效的可能性，借助信息系统进行内部风险控制将是企业管理的大趋势。（3）风险控制制度的不够完善。目前，我国大多数房地产企业都是因循公司创立之初订立的规章制度与组织结构，缺乏针对建立内部风险控制而进行的必要变革，即使有的企业建立了内部风险控制机制，但是公司管理层并未重视，更不可能将其重要性融入到企业每位员工的工作中，缺乏有效地监督考核机制。
三、强化房地产开发企业内部风险控制的对策
（1）建立并完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。（2）房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险。（3）建立适于内部风险控制体系运行的公司组织结构。多数房地产商设有前期开发部、合约商务部、项目工程部、营销部等专业的技术部门，大多数的技术风险可以在现场及时解决。但是风险并不局限于技术风险，风险源很多，风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都会存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括政策制度上、人力比配上、资金上准备。
总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张，尽可能减少企业财务风险。
参 考 文 献
[1]刘慧萍.小议内部控制理论发展的五个阶段[J].时代金融.2010（3）
关键词：房地产工程；风险因素；对策；注意问题
房地产工程运作周期长，从前期策划、手续审批、工程开发到后期管理环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着举足轻重的影响，对工程开发的综合运作能力提出了很高的要求。每个房地产工程需求密集大量的资金，运作程序繁多，对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以，必须对房地产开发工程存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意识，在国家良好的政策和法律基础上，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产工程的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入日常的经营管理工作中，对那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。根据风险源划分，房地产工程的风险有以下六类：政策和政府风险、决策风险、经营风险、管理风险、开发流程风险、法律风险、自然风险。
一、房地产开发工程的风险因素分析
影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类对市场内所有投资工程产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险; 而只对个别工程产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险。
1、系统风险
房地产行业是我国的四大支柱行业之一，与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发工程的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发工程周期风险等。
2010 年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨 可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条” ，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。除此之外，国家还出台了巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数，房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。
由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大 因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。
2、非系统风险
如前所述，非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类：
①决策风险
决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。
②财务风险
资金是房地产开发企业的血液，房地产整个开发过程中，需要投入大量的资金，而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本， 因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。
财务风险是指由于房地产开发企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险就越大。应对这一风险需要投资经营者在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。
③营销风险
房产或地产是房地产开发工程的最终成果，这一成果的转让成为开发商实现利润的关键步骤营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性
由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，他们与竞争者之间的竞争关键在于如何加强内部管理，特别是对非系统风险管理。
二、规避风险的对策建议
1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、 行业政策，对本地区各个区( 段) 域的规划、土地、工程(包括在建和意向)、适宜工程情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比临时“抱佛脚” 分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急” 的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会更从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发” 队伍，结合企业文化建设， 结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
3、由于决策失误所造成“决策风险后果” 的严重性，企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、 规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、 政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、 制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定， 提高“ 违法、违规” 行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险等。
6、加强工程的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、 造价、安全投标的条件，为工程合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移； 在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、 “供应商风险” 、 “担保方风险” 进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约” 现象而导致“意外”风险失控。
三、风险管理中应注意的问题
制定风险应对计划应具有针对性。
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产工程的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据工程自身的条件和项 目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。
2、注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
3、注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测 的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。
四、结束语
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的工程风险管理， 采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。
参考文献：
一、房地产开发风险管理的必要性
房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。
（一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。
（二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。
（三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。
房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。
二、房地产开发各阶段风险识别
风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。
（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。
1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。
2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。
（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。
1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。
2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。
3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。
（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。
1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。
2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。
3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。
（四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。
1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。
2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。
3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。
三、房地产开发各阶段风险应对措施
房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。
（一）投资立项阶段风险的应对
1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。
2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。
（二）土地获得阶段风险的应对
1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。
2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。
3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。
（三）项目建设阶段风险的应对
1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。
2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。
3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。
（四）销售阶段风险的应对
1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。
2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。
3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。
（作者单位：中国大连国际合作（集团）股份有限公司）
主要参考文献：
[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.
【关键词】房地产；金融风险；规避
1 引言
由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。
2 导致房地产金融风险增加的因素
2.1 融资渠道单一
房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。
2.2 信息不对称
贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。
2.3 抵押物风险
由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。
2.4 投资快速增长
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
2.5 银行违规操作现象时有发生
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
3 房地产金融风险规避的措施
3.1 分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善企业信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 提高风险防范能力
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
3.4 加大监管力度
政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。
4 结束语
综上所述，房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。房地产金融风险是一个庞杂的复合体系，在新的形势下，防范和控制我国房地产金融风险关键在于充分认识房地产金融风险产生的根源，建立适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。
关键词：房地产企业；资金风险；内部控制
一、引言
资金风险一直是房地产企业面临的重要风险之一，不仅关系到房地产项目的顺利进行，也关系到房地产企业的资金安全和生存安全，是评价房地产企业健康运行的重要标准。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目开发的全过程，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。2016年以来，随着一线城市“地王”频现和二线热点城市的火爆，土地成交价格不断刷新历史新高，“面粉贵过面包”的现象此起彼伏，并且在金融杠杆的作用下，房地产企业债务风险迅速上升，识别和控制资金风险再次成为房地产企业关注的焦点问题。
二、房地产企业资金风险及成因
通过分析房地产企业资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险。
1.投资过程的资金风险
投资过程的资金风险是指在投资决策过程中，发生决策失误或者受到某些突况而导致资金收回困难的不确定性。房地产项目一般由投资决策开始，投资决策的正确性和前瞻性直接影响着房地产企业的收益和投资目标的实现。房地产企业在进行投资决策时，会根据项目的市场定位、开发周期、综合考虑自身条件和资金筹集能力，有针对性底进行土地购买。同时，根据项目可行性研究分析、盈利预测，制定资金筹集计划，合理配置资源，完成开发任务，实现预期收益。但是，项目开发的成败、市场反馈是否能达到预期，是受到项目地理位置、周边环境、市政规划、政策导向等一系列因素影响的。例如：一个房地产企业拟购买一个地块，其所处位置为城市郊区，地理环境优越，且临近交通主干道，交通优势明显。该房地产企业经分析评估，果断把握机遇购买了该块地，进行别墅开发。但在开盘后，却没有如预期所料受到市场的追捧，反而成为了冷盘。经过仔细调查，原因为：在政府规划中，该地块附近要建设一座变电站，因担心受到辐射及磁场等影响，市民没有对该楼盘表现出兴趣。该投资因未对周边规划设施进行全面调查了解和尽职评估，造成了企业重大投资失误，发生了投资过程的资金风险，严重影响了企业的正常经营与发展。
2.开发过程的资金风险
房地产企业的开发过程也是一个筹集资金的过程，需要对持续的现金流管理和风险加强控制，从筹资和现金流两方面进行控制和管理。开发过程的资金风险是指由于房地产开发项目的资金需求量大，需求时间较为集中，存在资金链断裂等不确定性。筹资方面，房地产企业需要获得持续的资金流入，以满足开发对资金的不断需求。因此，房地产企业需要保证资金筹集渠道的畅通与稳定，并支付适当的资金筹集成本。例如：某房地产企业正在开发一个项目，资金需求的数量大且需求时间较为急迫，按照预先制定的筹资计划和筹资工作准备，预计可以满足需求。但是由于资金提供方的原因，该笔融资延迟了时间，而该房地产企业未事前做好其他备选方案或者防范预案，此时，房地产企业就面临筹资不稳定带来的资金链断裂风险，不仅影响工程进度，甚至将面临停工、烂尾的风险。现金流管理方面，房地产企业在取得筹资之后，应对已到位现金进行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面会出现资金链断裂的风险，另一方面还会出现资金闲置、资源浪费的情况，过犹不及，从而增加企业的总整体资金风险。例如：某房地产企业面临多项目同时开工的情况，虽然筹集了足够的资金且已全部到位，但是由于相关人员对项目开发周期不熟悉等原因，在配置和使用资金时不够合理，出现了紧急的项目资金短缺，非紧急项目反而资金富余、闲置，同样使房地产企业面临资金风险。还有一种情况，即资金到位的时机不合理，如果资金到位过早，也容易导致大量资金闲置，造成不必要的筹资成本支出，形成另外一种未能合理计划与配置的资金风险。
3.销售过程的资金风险
房地产企业的销售过程也是资金回笼的过程，主要指由于某些原因导致资金回笼未达到预期，且超过房地产企业可承受的范围，使企业的偿债能力受到影响，对企业后续发展也将产生不确定的影响。例如：某房地产企业在开盘之后，为了促进去化库存，或考虑竞争对手的营销策略，在未对成本进行详细测算的情况下，盲目跟随促销策略，降低价格、减少收入，使自身利润收窄。该情况看似完成了售楼的工作，但是回收的资金不能覆盖投入的成本，实质上直接造成了企业亏损、效益降低，增大了企业偿债压力和可持续经营的压力，形成销售过程的资金风险，对房地产企业的发展同样是非常不利的。
三、内部控制措施及建议
我国的企业内部控制体系将内部控制与风险管理融为一体，内部控制应以风险为导向，内部控制的有效实施依赖于对风险的预防与管控。房地产企业应建立和完善内部控制制度，有效规避资金风险，提高防范资金风险的能力。通过分析、识别资金风险的成因，房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。上述三个过程的内部控制措施及建议如下：
1.建立健全投资决策机制和评估机制房地产企业在投资过程的资金风险主要是指投资决策的失误导致资金投入的风险增大，资金回收难度增高。为了应对这种风险，房地产企业应建立健全各种决策和评估机制，规避风险：一是建立完善的投资决策机制，从制度设计上规避可能发生的决策失误，并实施问责与追责；二是建立前期投入资金预算制度，科学分析与测算，在保证项目开启和资金投入风险之间寻求平衡，追求资金效率和投资效率；三是结合房地产企业自身的经营历史和经营特点，开发投资项目的评估模型且针对不同地区、不同项目类型设定不同的风险阀值，充分考虑各种因素，以期在项目池中遴选出好的项目，从源头上保证投资资金风险的最小化。
2.科学编制筹资计划和资金分配计划房地产企业在开发过程的资金风险，应适时拓展筹资渠道，以保持筹资的稳定性、资金配置的合理性。因此，房地产企业需要根据投资计划、工程计划、采购计划，以及各项进度、节点等，设计筹资计划、资金使用计划、工程付款计划，科学设计筹资节奏和资金使用，做好紧急情况预案，既保证资金需求，又减少资金静止成本，总体降低资金占用成本。
3.建立成本测算及盈利预测机制房地产企业进入销售过程，是一个成本利润回收的过程，也是资金回笼的阶段。建立成本测算及盈利预测机制，盈利预测机制中包括定价策略，准确测算收支，不仅有利于沉着应对竞争对手的价格策略，避免定价过低给企业带来的资金偿债风险，实现企业利润，同时也是显示企业内部控制、内部运营水平的重要评价标准。因此，房地产企业既要避免盲目促销而稀释回流资金，又要合理运用营销手段，做到有的放矢，促进资金的高效回笼，最大程度降低资金的回收风险。
四、总结
随着房地产行业的市场回暖，房地产企业对于资金风险控制越来越重要。通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，我们建议房地产企业应该逐步完善内部控制制度，完善投资决策机制，降低决策风险带来的资金安全；因地制宜编制筹资计划和资金分配计划，提高企业筹集和使用资金的能力；开源节流，通过建立成本测算和盈利预测机制，以及定价机制，规避资金风险，促进房地产企业资金的良性循环。
作者:鲍海平 单位:山东省商业集团有限公司
参考文献：
我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。
二、房地产企业纳税过程中存在的风险
（一）企业对纳税政策风险认识不到位
首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。
（二）企业缺乏正确的纳税管理机制
房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。
（三）企业纳税处理机制不健全
目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。
（四）企业内部财务管理人员素质偏低
由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。
三、房地产纳税风险防范对策
企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。
（一）企业应该树立正确的纳税意识
纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。
同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。
（二）健全企业纳税管理机制
首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。
（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险
从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。
（四）加强与税务部门的沟通
对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。
【关键词】房地产业 融资风险 防范
1 引言
随着国内资本市场与国际资本市场的逐步接轨以及国家财政金融政策的日益放松，多种融资渠道、多种融资方式将摆在众多房地产经营开发企业的面前，如传统的通过商业的借贷而完成的间接融资，当前渐渐成为融资主流的区域性市场或二板市场的发行股票或发行公司债券的证券融资，完成上市发股后的增资配股的再融资，逐步进入房地产业融资运作者视线的房地产abs融资、可转换债券融资等创新及准创新融资品种。
存在着众多的融资方式，无疑对房地产业——这一对资金需求量较大的行业而言是一大福音。但选择方式变多之后，国内的房地产企业又出现了严重盲目融资的现象，即缺乏对融入资金后的资金投向及多方式融资给企业带来的经营风险缺乏正确的认识，简单地认为资金到手便万事大吉。这种作法在金融市场、资金市场局部开放和政府部门给予过度呵护的前提下是暂时可行的；一旦国际资本市场与国内资本市场的融合达到一定程度、国家金融政策完全放开，企业的经营运作尤其是资本运作步入纯粹市场化的道路之后，房地产企业的盲目融资而不考虑融资所带来的各种风险势必会受到市场无情的惩罚。
因此，总结房地产经营开发企业可采用的各种融资方式、融资渠道存在的各种可能带来的风险，探索多融资方式下风险的量化与规避防范的措施，对于全面、快速提高房地产经营开发企业在未来市场中的竞争力具有不可低估的重要意义。
2 房地产业融资风险分析
2.1传统融资风险认识
传统的融资风险认识停留在财务风险之上，主要指企业负债比重大小而影响到企业支付本息能力所产生的风险。在融资运作中，如剑于股票或贷款等，会改变原有资本结构，从而影响到股东利益的变化。融资运作的追求目的是使企业资本增值最大化，若融资运作反而导致资本增值缩小甚至减值，便形成了财务风险。如企业采用负债融资，则存在着资金利润小于贷款利润的可能性，这种可能性即为财务风险。财务风险的构成因素主要包括两方面：（1）导致股东利益损失的可能性；（2）过度负债导致企业破产的可能性。
2.1.1财务风险的特征
一般认为房地产经营开发企业的财务风险具有如下特征。
（1）不确定性
财务风险的发生是由于社会经济生活中存在着各种不确定因素。假设所有经济因素都是确定不变的，或其变化方式可人为掌控，那么经营者就能根据自己意愿，去选择满意的融资方式，从而获得最优资本结构。但所有经济与非经济的因素不可能一成不变，这就导致了风险的存在。
（2）与负债经营相关
由于采用负债融资，故必须支付利息且在约定时间偿还本金，若到期无力偿付，债权人便有权采取强制企业清偿，例如提讼、申请破产等。而当房地产经营开发企业采用权益性融资时，则不存在到期还本付息的问题。因此财务风险总与负债相关联。没有债务存在，企业经营资本完全靠投资人投入，则不存在财务风险。
（3）系统性
尽管财务风险是由于企业采用负债融资引起的，但融入的资金必须要投入到生产经营过程中，且尽量使资本利润率超过债务利息率，只有这样才能达到举债的基本目的，以回避财务风险。因此，财务风险不仅与融资方式有关，也与民营企业生产经营中的各方面因素相关，所以财务风险贯穿于整个房地产经营开发企业系统之内，是企业各系统间矛盾的集合反映。
2.1.2财务风险的表现
房地产经营开发企业的财务风险主要体现在下列两个方面。
（1）企业支付能力下降风险
企业支付能力是指企业清偿到期债务的能力。产生此风险的原因一般有两类：①资金性财务风险。资金性财务风险是指企业在特定时点，资金流出量超出资金流入量而产生的到期不能偿付债务本息的风险。此类风险只要合理安排资金流量即可回避，对收益影响不大；②收支性财务风险。收支性财务风险是指企业在收不抵支的情况下出现不能偿还到期债务本息的风险。此风险属整体风险，对全部债务的偿还均会产生不利影响。
（2）自有资金经济效益不稳定风险
企业借款利息随借入资金增加而增加，从而导致费用总水平上升。在企业税息前资金利润率下降或借款利率超过税息前资金利润时，企业的自有资金利润率就会以更快的速度降低，甚至发生亏损，这是一种由于借款而可能使企业经济效益下降的风险。
2.2权益性融资风险分析
2.2.1控股股东吞噬风险
近年在我国出现了一种新的由于发行股票进行融资的风险——控股股东吞噬风险。在对1073家上市公司进行调查分析，其中有332家上市公司的关联企业，特别是大股东存在侵害上市公司权益的现象，比例高达30.94%。此数据足以引起房地产业公司在进行融资决策时考虑到此种风险。控股股东吞噬风险是指上市公司中占控股地位的股东利用自己手中占有绝对优势的控制权对上市公司的权益进行侵犯与吞噬。
具体的利益侵犯与吞噬方式有如下几种：①控股母公司或其下属企业与上市公司设立全股企业，母公司高估入股资产从而多占股份或以此占用上市公司的资金；②上市公司以高价从控股母公司或其下属企业购买产品、劳务或承租资产，购买资产、回购股权及收购企业，有的甚至高价收购控股母公司的无形资产；③上市公司为控股母公司或其下属企业作贷款担保，但母公司或其下属企业不还贷从而将责任转嫁至上市公司；④控股母公司或其下属企业从上市公司以低息拆借资金，但根本是借而不还，最后以高价向上市公司出售资产等方法抵消债务。
2.2.2恶意购并风险
利用购并方式进行融资是房地产经营开发企业的一种未来融资方式，但当房地产经营开发企业通过发行股票进行权益性融资后，公司的管理权或称控制权便暴露于大庭广众之下，公司管理层权力的集中度将有可能被拆散，甚至也出现被恶意购并的风险。
恶意购并是指收购方在目标公司对其收购意图尚不知晓或持反对态度的情况下，对目标公司实行的强制收购行为。
从企业本身而言，传统的“企业合并”被视为企业借外成长的一种手段。其方式或由数个小型企业合并以增加竞争力，或由一企业兼并与其生产相关的企业，以加强其经营的多元化，因其目的在于谋求企业成长，故在合并手段及合并后对被收购企业的处置下均较为缓和。
但恶意购并却非如此，其目的不在于本企业的成长，而在于攫取个人财富。收购方往往选择具有发展潜力，或拥有丰富资产，而股票价格被市场低估者为其收购目标。收购公司目的不在于经营目标公司，而在于掌握其控制权后将之分割并转手出售；或将目标公司股票价格抬高，再售出其所持股票以获暴利。在这种“野兽精神”支配下，收购公司往往采取激烈的方式，向企业发起突然袭击，令之措手不及，成为被吞噬的牺牲品。
3 融资风险防范措施分析
3.1融资风险整体管理
融资运作与商品经营相比较，所面临环境带来的风险威胁、更为严重，操作过程也更为复杂。因此建立融资运作风险管理程序及体制、制订风险策略、加强防范风险意识，是融资运作的主要内容，直接影响到融资运作目标的最终实现。
3.1.1融资风险管理基本程序
所谓融资运作风险管理，是指在融资运作活动中，针对事件的不确定性而进行的谋略及规划过程，由于考虑了风险因素的制约和影响，管理过程相对而言较为复杂。融资运作风险的管理程序类同于一般项目的管理程序，一般可将资本运作操作风险管理分为如下几个步骤，见图1。
即：①要确定风险管理对象的状态范围，明确风险管理活动所要达到的目标；②要明析风险成因，以为风险防范策略的制订而提供思路；③对风险进行量化，以便科学地进行考察；④要以不同人群对风险的偏好程度以确定出不同资本运作主体对风险的效用值，以做出相应风险偏好下的对策；⑤建立风险规避的系统，以对风险的发生进行预警、防范、控制和应急；⑥要考察风险管理的效果如何；⑦要进行风险管理的后评价，对整个风险管理活动进行总结，以积累经验，从而提高企业资本运作风险控制的能力，最终使得整个管理系统成为完善的闭环操作系统。
3.1.2融资风险总体防范策略
有了完善的管理系统，就应该建立资本运作操作风险防范策略即风险防范的总体思想，从资本运作风险的构成因素及防范措施角度出发，防范策略可以归纳为如下几个方面。
（1）宏观思维策略
资本运作操作受宏观政策及法律法规影响极大，因而为规避系统风险，企业在资本运作过程中，必须对现在以至将来出台的各项政策进行仔细研究分析，准确把握各项政策的脉搏，应该不局限于对政策的一般理解，要具有提前领会政策意图的能力，这样才能在资本运作中把握先机，不至于与政策发生抵触。先知先觉的投资者会在国家公布确定新的经济开发区之前，大举购置地皮以作战略储备，进而在消息公布之后再将地皮高价抛出或进行楼盘开发以获得非常的利益。
（2）转化风险策略
转化风险策略就是将发生在企业自身的风险转移给他方，以减少自身承担的风险强度的行为。一般有如下几种方式：一是调整策略，即将资本运作策略视为一个随机变化的动态过程，企业的运营主体根据环境条件的变化，不断调整修正资本运作策略方案，使之尽量与环境要求相一致。使得策略同样具有动态性；二是策略组合。即根据不同情况设计出不同的资本运作策略方案，形成一个备选方案组合，一旦环境出现风险，可立即选用相应的方案去应对。
（3）适度规模策略
资本运作是企业进行资本扩张和资本优化的有效途径，但并非是规模越大越好。从市场大环境看有一个市场容量和市场规模的认同与检验问题，从企业经营能力和水平角度而言，则存在资金筹集与管理素质的问题，资本运营规模适度，可防止资本扩张速度太快而产生负面影响，从而防范管理风险、融资风险及财务风险等。香港地产龙头长江公司在李嘉诚的领导下成就了惊人的创业神话，其成功背后一个重要的原因是其保持了一个稳健的发展节奏。在“九龙仓”争夺战中，李嘉诚成功地与汇丰银行化解了矛盾，建立起了良好的合作伙伴关系，这为长江实业最终收购和记黄埔奠定了坚实的资金基础。李嘉诚良好的扩容步点令人称叹。
（4）分散风险策略
即分散企业承受的压力以减轻企业从事资本运作负担的压力。主要是通过资本的多角化经营，使不同形式的资本的非系统风险相互抵消。作为房地产业龙头的李嘉诚除了持有长江实业35%的股权以外，先后还持有加拿大husky石油、加拿大帝国银行、亚洲电视及汇丰、和记黄埔、合和、百富勤等多家股权或股票，在资金允许的情况下，这是一种非常安全的投资策略。因为房地产业为资金需求量极大的行业，所以房地产业公司需求运用一切可行的渠道来进行资金融通。企业融资行为决定着企业资本结构的好坏，而在各种融资手段中，负债融资是最为普遍的一种，相对于权益融资，负债融资具有标准相对较低、手续相对较简便的特点，故相当房地产业公司会以负债融资为主要融资方式。但是高负债率虽然可以有效地解决资金困难问题和提高公司净资产收益率，同时过分的负债融资也会导致较高的清偿风险甚至破产风险，例如日本大型企业八佰伴在其发展期中能够实行极速扩张要归功于高负债，但最终的轰然倒闭的罪魁祸首也是高负债。因此确定合适的负债率是有价值的探索。
3.2针对恶意购并风险的防范
当企业面临收购的潜在危险或现实进攻时，目标公司管理层可以在管理上作适当调整，以增加收购难度或降低自身吸引力，使恶意收购者退却。
（1）保持控股地位
保持控股地位即保持在目标公司中足够比例的股份，牢牢控制公司。在不得以运用股票进行融资时，可发行高股利、低表决权的股份；或对本企业的股票进行二级回购。
（2）相互持股
为避免恶意收购发生，目标公司可选择关系密切的企业，双方通过互换股权的方式，相互持有对方一定比例股份，并且承诺彼此忠诚。通过相互持股，可使流通在外的双方股权都大量减少，从而不易受到控股权的冲击。
（3）焦土战略
焦土战略是指目标公司为避免被其他公司收购，采取一些对自身造成严重伤害的行动，以降低自己的吸引力。
3.3其它防范手段
针对大股东吞噬风险，股票融资风险防范还可以从企业管理的加强、融资过程的投保及合理运用法律手段等角度进行考虑。
（1）加强企业管理
加强企业的管理是防范股票融资风险的重要内容。通过加强企业经营管理，提高企业经济实力，使企业发行的股票变成业绩优良的股票，更好地吸引投资者，从根本上规避股票融资风险。
（2）运用投保方式转移股票融资风险
企业直接转移风险的手段是保险。通过投保种类不同的险种，来化解经营性风险。企业在投保期间发生风险损失时，保险公司将按保险规定补偿投保者的经济损失。
（3）运用法律手段回避经营风险
融资者要善于运用法律手段维护自身的合法权益。首先，融资者要以审慎的态度签订合同；其次，一旦发生违约，要运用法律手段追究违约者的责任，减少自身的损失程度。
4 结束语
可供房地产经营开发企业使用的融资渠道、融资方式日新月异、层出不穷。因此房地产业融资风险的研究必须始终处于动态之中，寻找和建立与新形式下房地产业融资方式、融资渠道相适应的研究系统，只有这样才不致与具体实际相脱离。
参考文献：
[1]谭力文.融资策划.民主与建设出版社，2001.
[2]蒋先玲.项目融资.中国金融出版社，2001.
[3]谭力文.风险防范.民主与建设出版社，2001.
[关键词]房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
关键词：房地产企业 财务风险 风险管理
房地产行业的“黄金时代”已经过去，如何在激烈竞争的“白银时代”继续稳步发展立于不败之地，如何在经济大潮中提高房地产企业的抗风险能力，尤其是防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死。
一、房地产企业面临的财务风险
（一）筹资风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。
（二）投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。
（三）经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。
房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二、改善房地产企业财务风险的管理措施
（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。
（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险
“白银时代”的市场特点是，市场饱和供大于求，带来行业内更加激烈的竞争，房地长企业需要苦练内功，提升企业管理水平，在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手，以制度规范企业日常管理工作，减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段，减少企业不必要的损失，通过滚动预算，比较实际与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理，规避财务风险，保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作，不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法，总体目的是提升企业活力和盈利能力，增强抗风险能力。
（四）树立财务风险管理意识，建立健全风险控制机制
建立起财务风险的全过程控制机制，对财务等经营活动的事前、事中、事后采取控制措施，使从决策、实施到评价得到有效全面的监控。建立健全财务风险预警机制，对企业的资本营运过程进行跟踪、监督，对财务报表和财务指标进行分析，一旦发现某种异兆就着手应变，以避免或减少风险损失。实行全员风险管理，将风险机制引入企业内部，使管理者、员工、企业共同承担风险责任，做到责、权、利三位一体，对每项存在风险的财务活动实行责任制。
参考文献：
[1]财政部企业司.企业财务风险管理[M].经济科学出版社，2004
(一)太过看中利益，导致企业资产负债率不断升高
由于房地产企业在投资一个项目时需要大量的资金，房地产企业在开发项目时，一般会通过银行借贷或是某些不正当的融资方法来获取足够的资金，但是房地产项目都需要很长的运转时间，要经过很长的时间才能收回资金。很多房地产企业投资项目时，由于房地产开发带来的高收益，通常会在还没有编制出完整的预算之前就进行大量的借款或融资，虽然表面上这样的行为为企业投资项目带来了足够的资金，保障项目能够顺利进行，但事实上这种做法同样也会给企业带来更大的财务风险。对于房地产企业开发的项目来说，具有太多的不定因素，再加上房地产企业的负债规模较大和资金负债率较高，一旦企业进行了大笔的资金借贷或融资，如果企业的收益太少而使得企业没有能力偿还债务时，企业就会走向破产的边缘。
(二)银行借贷资金占比过重，导致资金结构失衡
对于房地产企业来说，融资方式单一导致资金比例严重失调是给企业带来巨大财务风险的主要因素。虽然我国制定了相关的制度来规范房地产企业的资金使用，但事实上并没有起到真正的作用。目前，大部分房地产企业在开发项目时任然是先用自有的资金购买土地，再用土地向银行抵押贷款，获取大量的项目发展资金，用于项目的规划和各种各样的费用，这样的方式使得房地产企业开发项目资金结构严重失衡。相关数据显示，很多房地产企业开发项目中自有资金只占了2%，而银行贷款所得的资金就足足占了45%，由于银行借贷资金占比过重，使得项目开发的资金链非常容易断裂，一旦资金链发生断裂，必定会导致项目无法继续，最终使得社会经济发展受影响。
(三)成本管理不规范，资金使用规划不完善
房地产企业开发项目时，必须在前期进行缜密的、全面的规划，并确定项目的各项花费，做到精细化的预算，这样才能真正的达到控制成本的目的。但事实上很多房地产企业都只重视项目开展过程中的成本控制，他们认为只要做到对过程的财务控制就能实现控制成本的目的，而忽略了前期的所以准备工作，所以很多房地产企业的资金使用完全是不规范的，导致资金不仅不能得到很好的控制，还超出预算。甚至有一些房地产企业为了能够更快的建设完成项目，只注重项目的进度，没有对项目进行完善的规划，资金的使用也没有计划，最终导致企业的利益受到重大的影响。
二、强化房地产企业财务风险管理的方法
(一)加强财务风险意识，制定完善的风险处理方案
房地产企业必须在企业内部员工中建立起相应的风险意识，具备一定的预测和识别风险的能力，通过员工日常工作的规范和控制尽量降低财务风险发生的概率。除此之外，企业必须对不同的风险制定不同的解决方案，提高企业应对风险的能力，在遭遇风险时快速、准确的处理，最大限度减轻企业的财务损失。企业必须合理化自身的资金结构，避免由于融资方式单一给企业带来的财务风险，同时，企业必须降低贷款的利率，尽量降低筹资带来的风险。
(二)建立独立的财务管理机构和监督机构，并编制完善的制度，严格规范企业财务风险管理工作，保障财务风险管理的科学性、可靠性
任何管理体制都需要严格的制度来进行规范，所以房地产企业必须根据自身情况编制出完善的、缜密的财务管理制度，严格规范员工的行为和工作，企业还必须明确管理层和财务工作人员的职能，保障财务人员的工作不受管理层的干扰，保障财务工作的完整性和可靠性，企业还需要创建单独的财务管理机构，在不受企业其它部门的影响下，展开预算、决算、出纳等工作。然而为了保障得企业的预算、决算等更加精准、可靠，房地产企业需要建立信息化的财务数据共享中心，确保财务信息的真实性、可靠性和完整性。同时，企业还需要建立独立的监督机构，对财务工作进行严格的监督，并保障企业财务的安全，而且企业必须构建严格的考核制度对项目的实行结果进行考核，保证项目的施工质量。
(三)加强投资决策的科学性、规范性，最大限度降低风险发生率
房地产企业在决定投资项目之前必须做好充足的准备，对项目的风险进行精确的评估，并进行多次的调查，精确评估项目的可行性，避免由于投资项目选择不当造成的损失，企业还必须避免由管理者来单独决定投资项目，保障企业决策的科学性，在项目开始之初就尽量降低风险发生率。除此之外，由于工程建设期的长短对企业的利益有很大的影响，所以房地产企业必须要在质量得到保证的同时尽最大限度缩短项目建设的期限，这样做是为了使得企业有更多的资金来周转其它项目，同时还能降低由于时间过长让某些外界的不定因素产生的风险发生率。
三、结语
关键词：房地产；财务管理；风险；对策
房地产是很多地区的支柱型产业，我国的房地产产业虽然起步较晚，但是仅用了十几年的时间就走完了西方国家几十年走过的道路，房地产的迅猛发展为我国的经济增长做出了巨大的贡献，但是发展的弊端也开始显现，房地产企业负债率往往偏高，这就造成企业承受着极大的财务风险。而如今，财务风险已经成为了制约房地产企业发展的重要因素，因此房地产企业应该着重思考符合防范财务管理的风险。
1.房地产企业财务风险管理概述
财务风险是财务系统的结构设置不合理或者企业融资不当，使财务系统的运行偏离了正确的发展方向，进而对企业造成经济上的损失。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，使得投资收益下降甚至投资成本难以收回，从而威胁到企业的生存和发展。
目前房地产企业主要面临的财务风险有以下几种：（1）按期偿贷风险。房地产企业进行地产开发的资金主要来源是自有资金、预售款、银行贷款、民间集资，而往往自有资金和预售款占有的比例较小，房地产企业的大部分经营资金都是来源于银行贷款。但是房地产企业的资金回收期相当长，经营状况也存在着相当大的不确定性，一旦房地产企业资金链条中的某一个环节出现问题，就很可能导致房地产企业不能按期偿还银行的贷款，而这样也将引发一系列的严重后果。（2）利率变动风险。利率是政府对于市场资金流向进行宏观调控的重要手段，而如果房地产公司在负债经营期间遇到利率大幅度的变动，势必导致偿还银行贷款乃至民间集资的成本增加，这样就削弱了原本的收益。如果房地产企业因为盲目开发而在外贷款的资金数目过大，则很容易导致资金链条断裂，入不敷出。（3）再筹资风险。由于房地产企业负债率高的普遍性，企业往往对于负债率不是很重视，但是负债率过高，则企业对于债权人的债偿保证将降低，这就直接影响到企业今后借贷的难易程度。
重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。
2.房地产企业出现财务风险的主要诱因
2.1财务管理工作人员的专业素质不够
我国大多数的房地产企业虽然有专业的财务管理人员，但是财务管理人员的专业素质都不够强。大多数的房地产企业，或者企业的财务管理人员对于财务管理的认识都存在不足，普遍认为财务管理只是对企业的各项收支进行记录，这种单纯的数据的记录是无法为企业的发展提供建设性的意见的。而财务管理中的突发问题也只是依靠财务管理人员的经验自行解决，缺乏科学性，这些都导致了房地产企业的财务管理隐患重重。
2.2管理工作流于形式
为了保证公司财务管理的正常运转，建立健全的财务管理体系是非常重要的，很多企业也都建立了自身的财务管理体系，但是或多或少都存在一些问题。如：财务管理人员对于财务数据的分析停留在表面，没有什么实际的价值；财务部门通过计算得出了融资资金可能产生的效益和风险，但是理事会却不重视；企业急于获得贷款而没有仔细地分析贷款的内容和款项，从而导致企业的负债率升高企业自身却还不知道。财务管理系统的不完善使管理工作流于表面，这对于企业的长远发展是很不利的。
2.3缺乏合理的预算管理
房地产企业需要的资金的流转的数目通常是以千万计，而越是庞大的开发项目需要的资金就越多，资金占用的周期越长。有的企业看到市场房价水涨船高，在竞标取得土地的使用权之后，期望通过囤地、捂地来获得更大的收益，但是如果在这期间没有做好合理的预算管理，没有考虑到土地的开发成本，此种行为带来的风险，则很可能造成企业最终开发的成本增加，获取的利润反而比原先的要少。因此房地产企业必须重视企业预算的管理，对于国家政策走向有明确的把握，避免因为政策而导致的损失。做好企业的预算管理，能够在开发和销售的过程中做到及时调整预算，对于规避财务风险有显著的效果。
2.4成本控制不严格
房地产开发最显著的特征就是涉及的资金多，建设周期长，而从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用，每一个环节中都涉及有巨额的资金流动，如果不控制好成本，很可能导致资金的利用率低下。房地产企业重视工程的进度，却没有意识到成本控制的重要性，导致企业的经济效益降低。
再者，对于成本控制的轻视，不仅会为企业带来财务风险，还很容易造成心怀不轨者借用管理上的漏洞来谋取私利，对企业的利益造成损害。
3.房地产财务风险控制措施
3.1加强财务管理人员的财务管理素质
想要提高房地产企业的财务管理水平，最主要的就是提高财务管理人员的财务管理素质。财务管理工作的有效与否，与财务管理人员的工作素质直接挂钩。财务管理人员需要知道的不仅是记账和做报表，还要学习工程管理、成本控制等财务管理所必须的知识，这样才能保证财务管理工作的有效进行。
3.2加强投资项目管理，控制投资风险
房地产项目涉及的资金多、开发周期长的特点直接导致了房地产产业极易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此对于投资项目的管理一定要到位，这样才能控制投资的风险。如：房地产企业可以通过其良好的信誉和土地来进行银行的抵押贷款，以此来增加资金流动，降低财务风险。业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。但是如果对于投资项目的管理足够科学，就能够在负债与盈利之间找到最佳的结构，将企业的债务风险降到最低的同时实现利益的最大化。
3.3树立风险意识，建立风险规避体系
房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此建立健全的风险规避体系是很重要的。想要建立健全的风险规避体系，首先要做的就是树立风险意识，唯有将风险意识培养到足够的高度才能科学预测可能出现的财务风险，如：按期偿贷风险、利率变动风险以及再筹资风险，并针对不同的风险设立不同的防范方案。对于风险的预测和规避能够帮助企业创造利益，这对于企业在日益激烈的房地产市场的竞争中占得先机是非常重要的。
4.小结
房地产企业想要获得长远的发展，在市场上树立自己的品牌，在激烈的市场竞争中占得先机，就必须对房地产财务管理的风险引起足够的重视，并采取相应的措施来进行防范。房地产企业由于财务管理工作人员的专业素质不够、管理工作流于形式、缺乏合理的预算管理、成本控制不严格等因素造成的财务管理风险，可以通过加强财务管理人员的财务管理素质、加强投资项目管理，控制投资风险、树立风险意识，建立风险规避体系来进行消除。唯有做好企业的财务风险管理，房地产企业才能够真正地做大做强。（作者单位：内蒙古霍林河泰丰房地产开发公司）
参考文献：
[1]裴丽华.房地产财务管理风险防范及控制[J].中国经贸，2014，（9）：141-142.
[2]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J].时代金融（中旬），2013，（7）：175-175.
1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。因此，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。
2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。由于房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要进行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务进行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则可以在财务作用下提高自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至由于负债率过高而不得不选择破产。
3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的能力，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
二、房地产风险防范建议
1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。由于房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。因此，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在进行投资之前，应当对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终选择社会最需要的并具有较大的利润的投资项目，这也是房地产投资获得成功的一个重要因素。
2.在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能。银行贷款利率的提高是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。可以通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提高贷款利率的风险防范；最后，及时对银行贷款利率进行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。
3.采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，可以将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方可以充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，因此，房地产投资企业可以在合同中明确，如果由于承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。
4.健全监管机制，加强施工管理。工程项目的施工过程也是投资项目资金消耗的过程。在这个过程中不仅不可能节约资金，而且很有可能会超出成本预算。因此房地产投资企业必须在签订合同时，认真审核每一项条款，确保经济利益。并聘请工程监理，对项目施工的全过程加以严格的监督和管理，以防止出现施工过程中因施工变动、工期、质量等原因而引发的风险。
5.通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业可以在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失进行弥补。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。
三、结语
