时间：2023-06-05 10:16:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理日常工作，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在这一年里我们认真贯彻我们金源人企业理念“以情服务，用心做事” 把服务业主，做好本职，为己任。我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。以下是重要工作任务完成情况及分析：
一， 日常接待工作每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。
二，信息工作本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约30多次。运用短信群发发送通知累计54000条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三， 业主遗漏工程投诉处理工作xx年我客服部回访率98%，工程维修满意率96%。
五、入户服务意见调查工作我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪城小区物业管理的服务质量及服务水平。
六，建立健全业主档案工作 已完善及更新业主档案并持续补充整理业主电子档案。
八， 培训学习工作在物业公司欧主任的多次指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
九，在公司大力号召全员卖车位车库的方向下，我们e区客服员工做出了努力和汗水，做出了不速度业绩。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴，水电费预交费用不足。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
大家好！
首先要感谢领导和同事们对我的信任，让我有机会站在这里演讲，我感到很荣幸。今天我演讲的题目是：爱岗敬业，履行职责，彰显**人风范。
作为一名普普通通**物业管理员，虽然我们只是沧海一粟，只是普通一员，我们已经在各自平凡的工作岗位上积极地准备着，默默地耕耘着。
时间过得很快，09年上半年转眼间就快过去了，在过去半年里我主要负责物业室财务方面的工作。我现将半年来的工作做述职报告，如有不当之处，敬请各位领导、同志们批评指正。
一、上半年工作情况
(一)珍惜自己的工作岗位。正是由于这个工作岗位，才锻炼了我，造就了我，让我在不断的勤奋努力下，提升了自身的综合素质。我担任物业管理员工作已有*年，经过不断地学习和积累，具备了一定的工作经验。每年年初我都要在对上年工作认真总结的基础上，制定当年详细的工作计划和工作台帐，坚持从抓组织建设上促进工作落实、从抓制度建设上规范工作要求、从抓班子建设上营造团结互助、共同进步的工作氛围、从抓创新活动上提升单位的工作特色。经过工作的锤炼，如今我已能够从容地处理日常工作中出现的各类问题，在陈本费用核算能力、综合分析能力、协调办事能力和文字表达能力等方面，都有了较大地提高。
(二)增强物业管理，创和谐办公环境。对公司大楼及部分服务厅进行巡查、考核，监督物业公司的日常工作，起到促进物业公司提高服务水平的目的，为公司创造一个优美和谐、绿色舒适的办公环境。
(三)积极响应公司节能减排工作，提倡节约用纸，节约用电。我公司对市公司及各分公司进行了按不同用途及范围的独立装表工作，市公司及各分公司安照管理用房、渠道用房、客服用房、辅助用房、独立营业厅等划分独立安装水电表，并由物业管理室及进行监管，独立装表工作完成后，对水电费节约和控制方面有着显著的作用和效果。同时，物业管理室还对综合楼主楼二、三、四、五楼的清洁间和茶水间进行改造，建成文印室，解决了一直以来应没有统一文印室造成办公用纸没有统一管理的问题，一定程度上减少办公用品的浪费。
(四)对本部门的各项费用的报账进行了认真的审核。对中心的各项费用的预算进行了录入，并建立了各项费用支出的台帐，并认真的核算和核对，确保了成本费用核算的准确性和完整性。为公司节约了成本。
二、存在问题
回顾上半年的工作，我按照公司的工作安排，认真履行岗位职责，取得了一定的工作成绩，但也还存在一些不足。
一是在服务水平上还有待进一步的提高。
二是在节能减排方面还应该进一步的完善。
三是在针对各项费用的报账上，还应继续保持求真务实的精神，认真的审核。在成本费用的核算方面应进一步加强核算。
三、下一步工作打算
一是进一步完善公司各项物业维修，更好地改善公司配套设施，提高物业管理水平，为员工提供一个舒适的工作环境，更好地树立公司现象，并对各施工单位进行规范管理，建立健全物业维修预算制度。
二是要进一步完善节能减排工作，加强节能减排相关上报资料的准确性，并推出更多行之有效的措施推进节能减排工作。大力采用节能设备，将办公用区域照明灯具改造成节能灯，根据光源需要，将原用节能灯区域在保证照明的情况尽量采用小瓦数的节能灯具，并减小灯具数量；加强对用电情况检查监督，经常检查空调是否按规定调在26度以上，落班后有无关闭不使用的电器设备、照明灯具等，晚上保安人员要定期巡查办公大楼，及时关闭没用照明灯具；加强对电梯节能改造，分忙时闲时使用，闲时减慢电梯速度或只开启一台电梯；开发电脑使用监控系统，监控员工落班后和长时间离开有没有关闭电脑。
三是加强日常物业管理工作，督促指导物业管理公司开展各项工作。物业管理室继续定期对物业公司的服务内容进行巡查、考核，监督物业公司的日常工作，并加强巡查力度，增加巡查次数，起到促进物业公司提高服务水平的目的，为公司创造一个优美和谐、绿色舒适的办公环境。
四是在工作中，要用心工作，坚决遵守各项财经纪律和规章制度。平时还注重对电脑和电算化会计工作有关知识进行深入学习，使自己在日常工作中达到事半功倍的效果。能够熟练掌握财务工作流程，做到条理清晰，帐实相符，从原始发票的取得到填制记帐凭证，从会计报表编制到凭证的装订和存档都达到了正规化.标准化。做到了全面、及时、准确的反映。
在今后的工作中，我要进一步加强学习，努力工作，认真完成各项工作任务，令公司物业管理工作更上一个台阶。
作为一名物业管理者，我们要树立正确的改革价值取向和目标追求，而不是工作上简单地标新立异、主观臆断、数字拼凑，外形包装。正确的改革价值观，可以有效地防止我们工作增长的异化，确保银行事业进入快速发展的轨道，推动工作与时俱进，实现新的飞跃。
截止到 xx年12月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析一、 日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、 信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、 业主遗漏工程投诉处理工作
xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、 地下室透水事故处理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、 入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到xx年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、 建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、 协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、 培训学习工作
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。
第二条按照贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的要求，我区物业管理工作实行行政管理部门、街道办事处、社区居委会各负其责的物业管理工作体系，形成物业管理的整体合力。区政府成立**区物业管理工作领导小组，各街道办事处成立相应物业管理工作领导小组，并配备专职人员负责指导和协调物业管理工作。
第三条区物业管理工作领导小组的工作职责：
（一）负责全区物业管理活动的指导、协调、监督管理；
（二）负责建立全区物业管理网络联系制度；
（三）负责建立全区物业管理工作考核制度，并对全区物业管理相关部门和各街道办事处进行年度目标考核。
第四条区物业管理办公室工作职责：
（一）划分物业管理区域，对区内尚未划分或者需要调整的物业管理区域，按有关划分的规定或办法进行划分；
（二）负责物业管理区域业主委员会备案登记工作；
（三）负责前期物业管理招投标监管工作，负责物业管理服务合同的备案工作；
（四）建立投诉处理机制，认真处理物业管理活动中业主对物业服务企业的投诉，对投诉内容及时调查；
（五）按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理条例》的规定，依法查处物业管理活动中的违规行为，及时向市物业办反馈相关情况；
（六）负责全区物业管理的建档工作，建立和完善区物业管理小区基础档案、企业诚信档案和业主委员会管理档案；
（七）负责本区内物业管理优秀项目的指导和推荐工作，参加物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）的考评工作；
（八）指导、协助街道办事处开展物业管理区域业主大会成立、业主委员会员的选举、换届工作；
（九）对区内经修缮和改造后的旧住宅区积极推行物业管理；
（十）监督管理全区物业管理项目的移交工作；
（十一）负责物业管理政策法规的宣传，营造规范发展物业管理的舆论环境。组织全区内物业管理企业、业主委员会、街道办事处、社区居委会参加物业管理法规政策培训。
第五条街道办事处的工作职责：
（一）按有关规定和社区发展需要提出划分或者调整物业管理区域的意见；
（二）指导本辖区的社区居委会协助业主依法成立业主大会和开展业主委员会的选举和改选工作；
（三）监督、指导业主大会、业主委员会的日常工作。在业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的情况下，指导和协助业主召开业主大会临时会议；
（四）建立本辖区物业管理区域内的物业管理联席会议制度，召集社区居委会、业主委员会、相关部门、物业服务企业协调有关物业管理的问题；
（五）对本辖区各物业管理区域不同利益的诉求，按相关法规政策规定及时会同有关行政管理部门进行调处，以维护本辖区社会稳定；
（六）协调、指导本辖区物业管理项目的移交工作。在接到业主的书面申请或建设单位的书面报告后指导业主大会在规定的时间内选聘物业服务企业或依法采用其他的物业的管理方式；
（七）本辖区旧住宅区的环境及配套设施改造后，对具备物业管理条件的，积极做好推行物业管理的相关工作。
第六条社区居委会的工作职责：
（一）负责本社区物业管理企业的协调工作，对居民（业主）入住情况及时跟踪、掌握动态；
（二）在街道办事处的指导下协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的选举和改选工作；
（三）监督、指导业主大会、业主委员会的日常活动；
（四）协助业主委员会调处有关物业管理的纠纷，听取住宅小区业主大会、业主委员会做出的决定并提出意见和建议。
第七条其他相关部门的工作职责：
（一）区城管执法局对物业管理区域内违反城市管理相关法律法规的行为依法进行查处；
（二）区物价局做好区内物业服务收费（价格）的备案登记工作，并对物业管理企业在价格方面违法违规的行为依法进行查处；
秩序部主任 | 10年工作经验 | 大专 | 广东省广州花都[XXX]（男 33岁）
出生日期：1979-1-24
国 籍：中国
户 口：山东
现在所在地：广东省广州花都
身 高：178厘米
体 重：70公斤
自我评价/职业目标自我评价：有理想,生活才有方向!求职意向工作经验：10年工作经验
期望薪水：税前月薪RMB4250 元
期望从事行业：房地产开发及中介/物业管理/商业中心
酒店/餐饮
教育/培训/科研/学术/院校
期望工作性质：全职期望从事职业：房地产职业教育
其它类
期望工作地区：广州 花都区工作经验工作单位：名称仅向会员公开，请[登陆]公司简单描述：民营企业所属行业：物业管理/商业中心
公司性质：私营．民营企业2009.7 - 2010.7秩序部主任工作地点：工作职责和业绩：
负责前期秩序维护部的组建与日常工作的管理
离职/换岗原因：
在职工作单位：名称仅向会员公开，请[登陆]公司简单描述：私营企业所属行业：物业管理/商业中心2006.6 - 2009.6经理助理/安管主管工作地点：工作职责和业绩：
全面负责保安部的日常工作并协助部门经理处理日常事务
离职/换岗原因：
职业发展工作单位：名称仅向会员公开，请[登陆]公司简单描述：外商独资所属行业：酒店/旅游
公司性质：外商独资．外企办事处2003.10 - 2006.3消防领班工作地点：工作职责和业绩：
负责酒店日常消防的维护与保养
离职/换岗原因：
有事回家工作单位：名称仅向会员公开，请[登陆]公司简单描述：事业单位所属行业：教育/培训/院校
公司性质：事业单位2002.6 - 2003.9军事教官工作地点：工作职责和业绩：
负责学生的军训以及日常班级的军事化管理
离职/换岗原因：
合同期满教育背景1998.6 - 2001.6湖南师范大学体育学院运动训练 其他专业 大专
培训经历2001.10军事化管理中国人民武装警察部队长沙指挥学校
获得证书：优秀学员
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到xx年11月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
一、 提高服务质量，规范前台服务。
自XX年我部门提出首问负责制的工作方针后，XX年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题，我们都能作到各项工作不推诿，负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实，保证公司各项工作的连惯性，使工作在一个良性的状态下进行，大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计，今年前台的电话接听量达26000余次，接待报修10300余次，其中接待业主日常报修7000余次，公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次，日平均接待来访30余次，回访平均每日20余次。
在首问负责制方针落实的同时，我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核，而且每周在前台提出一个服务口号，如微笑、问候、规范等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩，使前台的服务有了较大的提高，得到了广大业主的认可。
二、规范服务流程，物业管理走向专业化。
随着新《物业管理条例》的颁布和实施，以及其它相关法律、法规的日益健全，人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状，而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中，我们严格控制、加强巡视，发现园区内违章的操作和装修，我们从管理服务角度出发，善意劝导，及时制止，并且同公司的法律顾问多沟通，制定了相应的整改措施，如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的，一经发现我们马上下整改通知书，责令其立即整改。
三、 改变职能、建立提成制。
以往客服部对收费工作不够重视，没设专职收费人员，由楼宇管理员兼职收费，而且只在周六、日才收，造成楼宇管理员把巡视放在第一位，收费放在第二位，这样楼宇管理员没有压力，收多收少都一样，甚至收与不收一个样，严重影响了收费率。所以，从本年度第二季度开始我们开始改革，取消楼宇管理员，设立专职收费员，将工资与收费率直接挂钩，建立激励机制，将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员，通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。
四、加强培训、提高业务水平工作总结
物业管理行业是一个法制不健全的行业，而且涉及范围广，专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟，实践中缺乏经验。市场环境逐步形成，步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习，学习该行业的法律法规及动态，对于搞好我们的工作是很有益处的。
客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门，员工的素质高低代表着企业的形象，所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平，我们培训的主要内容有:
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉，物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访，我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来，我们的周到服务也会让其消减一些，以使我们解决业主的问题这方面，陈经理专门给全部门员工做专业性的培训，完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员，必须在铃响三声之内接起电话，第一句话先报家门您好，天元物业号人为您服务。前台服务人员必须站立服务，无论是公司领导还是业主从前台经过时要说你好，这样，即提升了客务部的形象，在一定程度也提升了整个物业公司的形象，更突出了物业公司的服务性质。
[关键词] 高校图书馆；物业管理；社会化
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076
[中图分类号] G251 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02
高校图书馆因其独特的造型、先进的设施、一流的硬件、齐全的功能成为各高校自身价值的标志性不动产业和文化中心。随着现代化的智能图书馆的迅速发展，图书馆服务范围不断扩大。要长期有效地维护、保养好庞大的图书馆物业，必须采取市场化调节、企业化经营和社会化管理的模式来实现，以节省资源和提高工作效能。这对图书馆的正常运行起到了重要保障作用，但也有不少问题需要深入探索。
1 高校图书馆物业管理社会化的必要性
在传统管理模式下，高校图书馆的管理相对独立，大多数是采用行政和后勤服务相结合的管理形式。而在国务院《物业管理条例》颁布后，物业管理工作步入新的发展阶段。高校图书馆引入物业管理就可以将后勤服务事务剥离出来，交由物业公司完成。长远来看，这有利于高校图书馆的发展。
（1）把图书馆行政管理人员从繁杂琐碎的后勤事务中解脱出来，把时间和精力用于文献资料的专业研究、整理中去。在旧的管理模式下，图书馆馆长或综合管理部门在做好日常业务和行政工作的同时，还要兼顾于图书馆的物业管理与维护工作。馆内的卫生保洁等工作也需要馆员完成，放下重要的文献服务等工作去做非业务领域的简单劳动，这就造成了人力资源浪费的现象[1]。
（2）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用[2]。
（3）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。
2 关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制
图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作[3]。
2.1 高校图书馆物业社会化后的监督机制
高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签[4]。
严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施[5]。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。
2.2 高校图书馆物业社会化后的管理机制
严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。
在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。
高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。
2.3 高校图书馆物业社会化后的协调机制
图书馆既有监督权、管理权，同时也有向物业公司支付费用、配合工作的义务。物业公司刚开展工作，必然需要一个过程。管理部门有责任帮助物业公司适应工作，让他们尽快熟悉馆内环境、掌握各种设备的操作规程及岗位职责。在日常工作中与物业公司管理人员经常交换意见，对他们提出的合理化建议积极采纳，双方在工作中要互相尊重，互相配合，开辟一个双赢局面。
图书馆在物业管理方面实现了社会化，实际上仍离不开学校相关部门的领导、支持与配合。遇到大型装修、维修改造工程，需要得到基建部门、后勤集团的支持；治安、消防工作也离不开学校保卫处的监督指导。因此，做好沟通、协调，处理好各种关系，也是图书馆管理部门的必要工作。
主要参考文献
[1]伍茂戎，周茁.提升高校图书馆物业管理绩效的途径探析 [J].高校图书馆工作，2010（1）：56-59.
[2]吴燕.转型期高校图书馆物业管理社会化探析 [J].教育教学论坛，2013（36）：5-6.
[3]呼晓静.深圳图书馆物业管理社会化初探 [J].图书馆界，2012 （2）：49-50.
[关键词]物业；管理；业主
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0000-03
1主要工作范围
如果要想进行物业管理工作，我们首先要清楚物业公司到底是干什么的，它的工作范围包括哪些？教科书上明确的告诉我们：
1.1物业管理公司的基本业务
（1）前期物业管理
（2）物业的使用管理
（3）环境养护与管理
（4）物业产权户籍管理
（5）提供全方位、多层次的后期服务
1.2物业管理公司的辅助业务
物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动，如兴办餐饮服务业，开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长，兴办物业管理以外的服务业务。
1.3物业管理公司的内部业务
（1）人才的选用与培训
（2）劳动与分配管理
（3）设备维修管理
（4）服务质量管理
（5）多种经营管理
如果我们简单地总结一下，对于物业公司来说，日常的管理工作主要是指：日常管理和特约服务。
（1）日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：日常养护，清洁绿化，安全保卫，消防工作，日常维护，征收各类费用、保管使用管理基金，协调各方面社会关系，处理好物业内部人际关系。
（2）特约服务是指：根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等。
此外，物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。
2日常管理存在的主要问题
笔者通过到企业中参加实际工作，对物业管理日常工作有了一些自己的体会，主要概括成一个词就是：管家。在业主的角度来说，他们所能够直接对话的就是物业，所以一切事务都是找物业来解决，有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家，成为业主和其他单位部门的纽带。
想要做好这项工作，物业公司的组织架构就显得十分重要了，什么样的架构有利于行之有效地解决问题，协调各部门关系，对于一个从事服务性行业的企业来说，信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲，采用直线职能制是非常必要和有效的。
现阶段，由于很多方面很多部门（建筑施工方，室内外设施供货安装方，供暖供电供水等部门）存在很多问题，所以导致当前物业公司管理状况混乱，鱼龙混杂，从业人员良莠不齐，致使现在业主和物业的关系并不是那么友善，甚至有些敌我对峙的意思，在走访挂职单位所负责的物业单元时，很多业主提起物业就是满腹怨言，而问及物业公司的同事时，他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断，到底为什么形成这样的现象呢？
通过观察和思索，笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题：繁，凡，烦。怎么解读这三个字呢？
（1）繁，即为烦琐。对于物业从业人员来说，每天所面对的工作，归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了，哪个楼层的灯不亮了，哪个单元电梯不好用了，为什么又停电停水了？暖气为什么不热？等等，这些问题涉及各个方面各个部门，十分烦琐，琐碎。但是也正是这些烦琐的事情，构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作，怎么样与业主沟通，怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。
（2）凡，即为平凡。每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题，很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感，不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解，听难听的话，所以很多物业从业人员失去积极性，对工作和问题应付了事，能拖则拖。
（3）烦，即烦躁，心烦意乱。正是因为前面两个（繁、凡）字，致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付，大部分时间和业主打交道，不是因为什么地方出了问题需要解决，就是催缴物业费。用现在流行的词语就是，接收到的大都是负能量，所以工作起来很烦躁，这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。
3运营现状的调研及分析
物业产业在中国的兴起时间还不长，市场虽然很大，但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构，使得此行业缺乏较为严格的准入机制，不免产生了鱼龙混杂的局面，使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察，我感觉，的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足，处理问题不得当，从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的，不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况，并且在我了解这个行业的过程中，我发现，随着物业管辖小区年限的增长，很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中，可以尽量通过在校期间的学习和教导，让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点，了解这个行业的现状和问题，能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。
我归纳总结了一下，对于物业公司或者说物业管理人员来说，首先要清楚一件事情，那就是物业管理或者说物业服务本身，它就是一种商品，业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理，比如我去沃尔玛超市购物，我支付了2000元，那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家，我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理，如果我们把物业服务也看成是一种商品，那么业主既然支付了相应的费用，作为物业公司或者物业管理人员来说，我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系，致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序，杂乱无章，致使业主和物业的关系陷入僵局。
由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限，所接触的物业类型比较单一，对于不同层次，不同规模，不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时，对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别，也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。
通过这段时间的实践，我对物业公司运营状况进行研究分析，使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高，物业已经不是一个可有可无的事物了，而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业，这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点，人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势，把我们的物业管理专业做大做强，希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用，使我们的教学工作更好更顺利地进行，培养出更多高素质的物业管理人员，从而慢慢改变物业管理工作的现状，让这一行业更好更健康地发展。
参考文献：
关键词 物业；精细化；管理服务
中图分类号C939 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）34-0050-02
一个实现管理精细化的企业，一般都能够把成本控制到最优，因为管理的精细化能够优化流程、提高品质、降低不必要的损耗，把可以省的钱都省下来。物业服务企业通过精细化管理服务，提高自身的管理水平，增强自身的服务意识，完善自身的管理机制，有针对性的开展服务工作，势必会带动物业服务水平向着更高更好的方向发展。
1 精细化管理的具体措施
1.1 基础管理是精细化管理的核心
业主的满意度始终是反映物业服务质量的最重要标准，粗放式的物业管理服务已经不能满足作为物业管理消费者的业主日益“挑剔”的眼光与要求。物业服务企业要做到可持续发展，就必须从精细化做起，从提高自身基础管理水平做起，对企业的管理机制、激励机制、竞争机制、约束机制、监控机制进一步完善与规范，疏通企业的管理渠道，延伸企业的管理触角，规范企业的管理行为，锁紧企业的管理链条，完善一系列的企业管理、物业服务的“基本法”，梳理检讨各项规章制度及运作流程，督导各个相关环节的执行情况，堵截管理漏洞，消除服务盲点，全面夯实企业的基础管理。
1.2 诚信建设是精细化管理的前提
诚实守信是企业经营的基本要素，是企业的生命线，也是企业与业主维系关系的重要基础，诚实守信既要体现在企业对客户的诚信，又要体现在企业对员工的诚信。只有坚持企业的诚信才能为业主提供最满意的服务；只有坚持企业对员工的诚信才能激发员工的内在动力，使其以最大的诚信为业主提供最优质的服务。
1.3 规范管理是精细化管理的保障
物业管理服务对象相对持久固定，如果没有科学的组织机构、制度流程做保障，没有统一的标准和规范，就很难做到精细化服务。实际上，物业管理的精细化管理服务就是物业管理服务的规范化、表格化、标准化、数据化、理论化。
从实践来看，物业管理服务的规范化、标准化，主要体现为建立和完善物业管理的规章制度，使物业管理服务做到有章可循。把小区物业管理任务进行细化明确，建立相应的量化标准，与物业服务人员的经济效益挂钩，从制度上充分调动物业管理人员的工作积极性和创造性。
1.4 实行多种经营是精细化管理的源泉
物业管理公司作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展的动力源泉，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性稳健发展的目标。
物业行业发展的方向，是在扎实的基础管理上增加服务内容，延伸服务内涵，创新服务模式，不仅使业主的物业管理消费需求得到满足，物业管理企业也可以发挥自身的特色服务，创造出发掘与延伸物业资源潜力的基础
通过以物业管理服务为主，同时多种经营方式并存，各实体依托物业管理这个平台，对业主进行有偿服务，既拓展了服务领域，又延伸了企业创造效益的途径，也为业主提供了方便。
1.5 专业化管理是精细化管理的关键
物业管理企业在走精细化管理的过程中，需要全员的参与度与认可度，这就要求整个企业从高层到基层的所有员工，都必须具有专业化、职业化水平，培养精细化的管理服务意识，才能在改进管理方法、创新服务模式、优化服务流程上做到统一目标与方向，管理服务水平才能有脚踏实地的提高。
从行业属性来看，物业管理不仅要对楼体、设备、设施、场地等不动产进行日常管理和维护，而且扩展到满足广大居民生活需求的各种服务，对专业化、职业化的要求毋容置疑。此外，物业管理企业要高度重视对专业分包业务的监控。有个别企业认为专项业务大多已分包予专业承包公司，就其具体操作制定标准并提出细化量化指标，对专业分包业务施行严格的监控似无必要。但从物业服务合同的角度分析，不论业务如何分包，在业主面前，物业服务企业对该部分业务的执行效果负有最终的责任，因而很有必要加大对专业分包的监控力度，以使其服务水平与物业管理企业的精细化管理相匹配。
1.6 节约型管理是精细化管理的体现
一是加强日常管理，完善规章制度，杜绝不必要的浪费。要求员工从我做起，从小事做起。在日常工作中，养成随手关灯、关水的好习惯，办公室白天不开灯或少开灯，充分利用自然光照明，杜绝长明灯、长流水现象；在复印文件和材料时，坚持双面复印，坚持分类用纸；在办公用品及物资材料领用上，严格审批，减少耗材，杜绝浪费；在大宗物品添置时，实行招投标制，坚持集中采购，货比三家；在车辆管理中，合理调度，禁止公车私用，严格车辆定点维修。
二是加大对设备的维护保养力度，延长设备设施的使用寿命。对设备定时巡检，发现异常，及时维修，尽量把问题消灭在萌芽状态，尽可能消除安全隐患。
三是加强人力资源管理，建立选人用人新机制。引进竞争机制，竞争上岗；科学核定用人数量，变人员管理为岗位管理；加强员工培训，通过培训提高员工的整体素质和操作技能，培养一专多能的复合型人才和适应节约型物业管理企业的专业管理人才，真正达到在服务质量不降低的前提下减员增效的目的，做到人尽其才。
四是提高办公效率，为业主提供优质高效的服务。节约业主时间，为业主提供优质便捷的服务，对业主提出的建议快速采取措施也是提高效率、节约时间、搞好精细化优质服务的重要内容。
实行精细化管理，需要建立一个高效率的管理机构，采用扁平化管理模式，减少管理链条。还要落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，要求每一个管理者都要到位、尽职，明确岗位责任制，建立完善的考核评价机制，实行日清日结工作制度，发现问题及时纠正，及时处理。
在不明确需求的前提下实施管理肯定很难得到满意的效果。只有对小区的环境、居民的要求以及物业公司承担工作的能力进行综合分析，提出精细化的工作方案，才能很好地化解居民与物业公司的矛盾，使物业管理的质量成为物业公司和居民共同努力的方向。
2 结论
社会在进步，生产力在发展，人们对物质文化生活的要求也越来越高，客户需求和期望的不断增长，要求物业管理企业必须把精细化服务渗透到物业管理的每个环节中，以越来越少的投入，创造出尽可能多的价值，越来越接近客户，超越平凡，不断创新，通过精细化的管理，提供精细化的服务，不断满足客户的需求，提供客户确实想要的东西。
参考文献
针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
6、完善各项管理制度
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无
无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
1.1业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷
通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满，其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时，向物业索赔，但物业管理公司对此问题拖延不予处理，最终导致纠纷产生。
1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
2.1物业管理法规不够完善
当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善，迄今为止，一套完整的《物权法》还未成形，这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时，由于没有相应的法律法规为依据，因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清，管理权及经营权进而分不清，必然导致纠纷和矛盾的产生。
2.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低
小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质，以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看，大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力，其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平，而当前物业公司雇佣的多是不专业，素质较低，缺乏服务意识的工作人员，加之缺乏有效管理，引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。
3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
3.1加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。
3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
3.4积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷
