时间：2023-05-31 08:55:45
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业培训，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，公司的培训工作将逐步制度化、规范化。结合我公司的实际，特制定2014年培训计划如下：
一、培训目标
使企业各级管理和业务人员迅速认识物业管理，建立起正确的管理与服务意识，直接运用所学开展实际工作，较好的完成工作任务，是我们这次培训的目标
二、培训对象
此次培训对象范围较广，包括公司总部全体人员和下属管理处的有关人员。培训分层次开展，大体上分三个层面进行。即中高级管理人员、业务人员、普通员工。
三、培训内容
中高级管理人员的培训内容主要是侧重物业管理理念，管理公司组织架构和运作程序，物业及设备情况，物业移交程序，物业管理政策法规及相关法律常识，公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释，管理及公关常识等。
业务人员的培训内容主要以责任感、荣誉感的培养，消防、急救常识及器具使用，设备操作及维护知识，维修器具使用及保养，住户投诉处理能力培养等内容为主。
四、教材及辅导资料的征订
公司人事部具体负责培训所需教材及相关辅导材料的征订工作。具体书目要结合培训内容列出清单，交公司审议后确定。各管理处要将参加培训的人员名单及早上报，以便于教材的征订。培训教材要保证参训人员人手一份。
根据公司实际情况，针对全体保安员对业务技能和个人素质，进行全方位的军体素质、治安管理、消防知识等培训。全面提高全体保安员综合服务素质，以体现我公司服务宗旨，塑造良好的企业形象。
培训内容
1、保安管理制度
(1)保安员纪律、职责权限、职业道德规范、礼仪规定 ;
(2)行为规范;
(3)对讲机使用规定;
(4)岗位职责。
2、紧急事件处理程序
(1)火警处理程序;
(2)殴打暴力事件处理程序 ;
(3)盗窃等破坏事件的处理程序。
3、消防知识
(1)消防安全知识 ;
(2)火警报警程序;
(3)灭火器使用及灭火方法。
4、军体素质
仪态举止规范
保安员纪律1.廉洁奉公，遵纪守法，敢于同违法犯罪(分子)行为作斗争;
2.坚守岗位，忠于职守，服从管理，听从指挥;
3.按时交接班，不得迟到、早退，更不准脱岗、误班;4.按规定着装，做到仪容整洁，语言亲切，服务微笑，文明礼貌;
5.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西;不准嬉笑、打闹;不准看书报、听收(录)音机、 打瞌睡;不准做其他与值班执勤无关的事;
6.值班期间禁止向外打私人电话，接听私人电话时间不超过一分钟。
7.不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待游客时不得闲聊与工作无关的话题;
8.不准包庇坏人，禁止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂;
9.不准擅自带人留宿，亲友如有特殊情况需临时留宿的，须上报领导批准方可。不准让公司辞退、离职人员在员工生活区逗留;
10.不准在宿舍区域内打麻将，不准利用娱乐之便进行赌博或变相赌博;
11.爱护各种器械装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出;
12.严格请、销假制度，外出必须请假。
保安员权限 1.在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施扣留、关押、审讯、没收财产和罚款和权利;
2.对发生在园区的刑事案件或治安案件，有权保护现场、保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权利;
3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入园区;
4.对出入园区的可疑人员、车辆及其所携带和装载的物品，按规定进行验证、检查;
5.按照公司规定进行安全防范检查。在执行保安服务过程中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫措施;
6.宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向上级报告;
7.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火枪及其它形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关;
8.对违反《治安管理处罚条例》的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的权利;
9.对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告、但无权侦察、扣押、搜查;
10.如有损坏公物的情况发生，必须责令责任人照价赔偿或报告领导，但无扣押证照、物品或处以罚款的权力。
保安员的职业道德规范1.热爱本职，忠于职守
保安员担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障外来游客生命和财产安全的责任。因此，保安员必须树立起主人翁的责任感和自豪感，把搞好本职工作与实现社会安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热情地投入工作，认真履行职责，兢兢业业，任劳任怨，出色地完成任务。
2.遵纪守法，勇于护法
保安员必须模范地学法、守法、用法、护法，确保外来游客的安全，通过提供优质的安全服务，赢得外来游客的信任和社会的认可。
3.不计得失，勇于奉献
保安员是公司和游客正当利益的忠诚卫士，在任何时候、任何情况下，都应当将公司和游客的正当利益摆在第一位，为了维护公司利益和游客的生命财产安全，不惜牺牲一切。
4.文明执勤，礼貌待人
热爱人民，关心人民，全心全意为人民服务，这是社会主义职业道德的核心。文明执勤、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现，也是贯彻“顾客至上、服务第一”的企业宗旨的具体体现。
5.廉洁奉公，不谋私利
安全服务与游客有着广泛的联系。有些人为谋取私利，会通过各种途径对保安员进行收买拉拢，为其实施违章违法行为打开方便之门。因此，保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不以工作之便索取或收受甲方(住户)的任何礼品礼金，不给违法违纪分子以任何可乘之。
保安员仪容仪表规定1.着装规定：
(1)统一着装，佩戴工牌，服装整齐干净，要求举止文明、大方、得体、精神抖擞;
(2)不得戴饰物，口袋里不宜装过多物品;
(3)禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。
2.形象规定：
(1)经常注意检查和保持仪表整洁，但不得当众整理个人衣物;
(2)头发要整洁，不准留长发，前额头发不得遮盖眼眉，鬓角发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领;胡须、指甲外露、指尖长均不得超过1毫米，鼻毛不得长出鼻孔;
(3)精神振作、姿态良好、抬头挺胸、不准弯腰、驼背、东倒西歪、前倾后靠伸懒腰;值勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背，做到站如松，坐如钟、动如风;
(4)执勤时不准啍歌、吹口哨、玩手机、听收(录)音机、看书报;
(5)不准随地吐痰、乱丢杂物;
(6)对待游客友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。
3.列队规定：
(1)在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必须整队集合。保安员动作迅速，跑步入队。集合完毕指挥员检查队容仪表，下达整理服装的口令，凡未达到要求，精神不振者不能参加集体活动;
(2)在值勤巡逻中，要求两人并列行走，三人成行走;要求执勤人员精神饱满，保持高度的警惕性;
(3)在队列训练和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，口令、口号雄壮有力，指挥员的口令要清楚、洪亮，富有号召力。
保安员的行为规范保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：
1.值勤中与人交谈时，态度要和善，语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示;
2.坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方;
3.站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿;
4.行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健;
5.谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。
对讲机使用管理制度1.对讲机是供保安人员执行任务使用的专用通讯工具，属公司财产，每个保安员都有责任、有义务保管好，不得遗失或损坏;
2.对讲机只供保安人员执勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情 况报主管领导同意方可;
3.严禁将对机讲机转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准;
4.使用对讲机应严格按规定正确操作，严禁保安员私自 乱拆、乱拧或乱调频率，否则按违纪处理，若有损坏或丢失，视情节赔偿;
5.保安人员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，并签字予以确认，以免出现问题时互相推诿;
6.对讲机、充电器由领用人妥善保管，正确使用。
保安部队长职责 直接上级：公司总经理主要职责
1.参加公司会议，主持本部门例会，贯彻落实公司领导的指示;
2.制定本部门的年、月、周工作计划和各项保安活动方案，并负责组织实施。确保部门保安员都能有效履行各自的工作职能，并对其表现负责;
3.会同人力资源，安排和履行部门人力资源各项职能，包括招募、培训等;
4.组织对公司保安员的安全培训，为可能发生的各种安全事故建立处理程序，并组织演练，确保每一位保安员都清楚各种安全事故发生时应采取的正确方法和程序;
5.组织抓好保安员队伍的思想、作风、纪律建设和保安骨干队伍建设，确保保安员具有良好的对客服务意识和能力;
6.负责监督、检查、指导各项目的保安工作，发现问题及时组织调查处理，重大问题及时向公司领导汇报，并迅速采取有效预防措施，预防系统性风险的发生;
7.负责做好保安、消防用品的采购、验证、监督管理并对需要维修和购买的物品提出申请;
8.配合有关执法机关对违法犯罪、涉外、治安、火灾事故进行调查取证;
9.检查队员的工作情况，汇集报表并及时向上级报告工作情况;
10.协助处理执勤期间发生的安全问题，处理、协调队员的一般问题;
11.负责保安队宿舍的日常管理工作，以及队员餐费、做饭、餐厅的管理;
12.负责保安队员的岗位排班、调配工作，汇总所管项目的考勤;
13.对保安员进行严格的督导，负责对保安员进行培训、训练、考核工作;
14.巡视所管项目值勤工作正常进行，了解队员的思想情况，妥善解决队员之间的矛盾。
保安班长岗位职责 直接上级：保安部队长工作概要：负责当班保安员的工作情况。
主要职责：
1、听从保安队长的工作安排并及时报告有关工作，在做好
本职工作的同时，负责本班保安员的管理工作;
2、上岗前应先进行自我检查，做到按规定着装，佩带工号牌，个人仪容仪表端庄整洁。对当班的工作任务和要求，做到心中有数;布置工作时，做到具体、明确;
3、坚守岗位，严格执行值勤管理制度，保持园区的正常秩序，发现问题及时协调解决。监督保安员按操作程序和要求做好保安工作，对本班保安工作负责。负责对保安各种用品和器具的保管工作。遇到不能解决的问题及时向保安队长汇报。当班工作有记录，换岗交接清楚、及时、无误;
4、负责对本班保安员的工作表现进行考核，并向保安队长报告。
火警事件的处理程序(1)如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心，保安员组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告上级领导;
(2)迅速封闭现场，尽快疏散游客和公司员工;
(3)如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭;
(4)为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间;
(5)火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场;
(6)尽可能地阻止记者拍摄有损园区声誉的照片或录像;
(7)事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。
盗窃等破坏事件的处理程序(1)巡查发现或接报园区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告区域保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令;
(2)保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理;(3)事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿;
(4)如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
殴打暴力事件的处理程序(1)处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵;
(2)巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告区域保安中心，简要说明现
场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待保安中心的指令;
(3)保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所;
(4)斗殴事件中如区域的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿;
(5)如涉及刑事责任，应交派出所立案处理;
(6)事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
消防培训1.消防工作的意义
消防工作是人类在与火灾作斗争的过程中逐步形成和发展起来的一项专门工作。他具有保障安全的性质。是保卫社会主义现代化建设、保护公共财产安全和公民生命财产安全的一项重要措施。
2.消防工作方针
贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针
3.消防工作任务
就是坚决贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。严格消防监督管理，加强消防队伍建设和义务建设。防止火灾的发生，减少火灾的损失。以保卫社会主义
现代化建设，保护公共财产和公民生命财产的安全。
初期火灾报警的重要意义以及发生火灾的一些必要情况
(1)火灾初起时，一般燃烧面积较少，火势较弱，此时是扑灭火灾的有利时机;
(2)一般在起火5—7分钟能否将火扑灭，这是个关键，因为发生火灾后，火势蔓延的速度是相当快的;
(3)把握初期火灾的关键：①利用灭火器材扑救 ②同时报警
2.报警时的注意事项
(1)报警时应沉着冷静，必须准确讲清楚起火所在地区、道路(街道)、起火单位、着火物资、火势大小、报警人姓名及所用报警的电话号码等;
(2)同时，派人到路口迎接和引导消防车进入火场;3.结合现场情况当火灾发生后，应当采取以下应急措施 (1)一旦发生火警，应保持沉着冷静，切勿惊慌失措;
(2)义务消防队员迅速在本工作范围内寻找火点的来源，同时切断火灾周围的一切电源;
(3)做好个人防护措施(如：消防服)和确保自身安全的情况下，利用附近的灭火器材，进行扑救火灾;
(4)迅速报警，立即派人打电话或直接派人通知领导及公安消防队，便于增加灭火力量，与扑救是同时进行的行为;
(5)为防止火势蔓延和由火灾所造成带来的危险因素，如爆炸、有毒气体、烟雾等，应迅速组织引导游客及公司员工走出安全出口、防火门、疏散通道等撤到安全地点。并对人员进行清查，做到全部安全撤离;
(6)在疏散过程中切勿乘坐电梯;
(7)本工作范围内没发生火灾的，但同区内其他地方发生火灾时，义务消防队员除引导疏散本区的人员撤至安全地点外，应迅速再赶往火场，听从火场指挥员的安排参加扑救;
(8)注意事项：除火场扑救人员外，其他任何人员都不得在火灾现场周围逗留和观看。
常见几种灭火剂、灭火器的性能及适应扑救哪几种类型的火灾1、常见几种灭火剂
如：水、泡沫、二氧化碳、1211、1301、干粉、烟雾、惰性气体等。
2、常见几种灭火器及性能
(1)泡沫灭火器
主要扑救一般物质或油类等可燃液体和易燃液体的初起火灾;和水一起使用不宜扑救醇类、酮类、醚类等水溶性液体火灾和气体火灾;
(2)二氧化碳灭火器
一般用于扑救600伏以下的带电设备火灾、精密仪器、图书和档案火灾，以及范围不大的油类、气体和一些不能用水扑救的物质火灾。不能扑救金属、钾、钠、镁、铝合金属氢化物等物质的火灾;
(3)卤代烷灭火器(即1211、1301灭火器)
适用于扑救贵重物资仓库、配电室，实验室电子计算中心，通讯中心，档案馆，宾馆，饭店等单位或车船上的火灾，也能扑救油类、电器仪表，有机溶剂，天然气等火灾。不宜扑救轻金属火灾;
(4)干粉灭火器
主要适应扑救石油气物品，易燃气体，可燃气体，电气设备火灾，也能扑救木材，纸张，橡胶，棉签，纤维等可燃固体物质火灾。
a.按移动方式分为手提式，携车式，背负式三种干粉灭火器。
b.按气体的贮存位臵分贮气瓶式和贮压式干粉灭火器
c.按灭火器内冲装的干粉灭火剂不同可分为：ABC、BC、ABCD三类。
灭火器类型的选择1.扑救A类火灾：指固体物质火灾，如：木材，纺织品，纸张，塑料，橡胶等。可选用水型，泡沫，卤代烷，干粉(ABC)等灭火器;
2.扑救B类火灾：指液体火灾和可熔化的固体物质火灾，如：油类，甲醇，酒精，沥青，石蜡等，可选用泡沫，卤代烷，二氧化碳，干粉灭火器等;
3.扑救C类火灾：气体火灾，如：煤气，不燃气，氢气，甲烷，乙炔等。可选用卤代烷，干粉等灭火器;4.扑救D类火灾：金属火灾，如：钾，钠，镁，钛，铝镁合金等金属燃烧产生的火灾。必须使用特殊的适用D类火灾的灭火器。如：ABCB干粉灭火器;
5.扑救第5类火灾：带电火灾应选用卤代烷，二氧化碳，干粉等灭火器。
火器的设臵要求1.应设臵在明显的，便于取用的地点，且不影响安全疏散;
2.应设臵稳固，其铭牌必须朝外;
3.手提式灭火器宜设在挂钩托架上，或灭火器箱内，其顶部离地面高度应小于1.5M，底部离地面不宜小于0.15M;4.灭火器不应设臵在潮湿或强腐蚀性的地点，如必须设臵时，应有相应的保护措施，设臵在室外的应有保护措施;
灭火器使用温度范围—5℃～～+45℃,灭火器的使用温度范围4℃～～45℃。卤代烷灭火器的使用温度范围—20℃～～+55℃。
灭火器的基本方法1.冷却灭火法：用水进行冷却灭火，使温度降低，从而使燃烧停止。
2.隔离灭火法：将燃烧物体与附近的可燃物隔离或疏散开，从而使火停止。适用于扑救各种固体、液体和气体的火灾。
3.窒息灭火法：主要是采取措施防止空气流入燃烧区，或者用惰性气体稀释空气中氧气而熄灭。适用于扑救封闭的房间和工艺装臵或船舱内的火灾。
4.抑制灭火法：就是使灭火剂参与燃烧的连锁反应，抑制燃烧的化学反应过程，使燃烧中止，达到灭火的目的。采用这种方法可使用的灭火剂有：干粉、1211、1301。
常见的消防设备1.消防水源分为天然和人工水源
(1) 人工水源包括：消防栓、消防水池
(2)天然水源包括：江、河、海、池塘等
(3)消防栓：分为室外消防栓和室内消防栓
a. 室外消防栓：室外消火栓主要是城镇公用的，按其安装形成分为地上、地下消火栓两种，一般有三个出水口，其中口径100毫米出水口一个用来连接消防车吸水管，口径65毫米出水口两个供连接水带;
b. 室内消防栓：室内消火栓是设在公共建筑物、厂房、仓库、轮船等室内的消防供水设备，一般用来扑救室内初起火灾，口径一般为50毫米、65毫米两种。使用室内消火栓时，先将水枪、水带与消火栓出水口连接好，然后按逆时针方向转动消火栓手轮，即可出水灭火。
2.常见的消防设备
(1)消防车、灭火器、防毒面具、消防服。
(2)水带：口径一般为50、65、80、90、毫米等几种，其长度规定为20米。
(3)水枪：消防水枪有直流水枪、开花直流水枪、喷雾水枪和带架水枪等。水枪喷嘴口径有13、16、19、22、25毫米等几种。
3.消防水栓射流形式
(1)密集射流
(2)开花射流
(3)雾状射流 备注：当水枪射流与地面成30～32度地上倾角时，其射程最远;水枪射流与水平面垂直时，其射流最高。
火灾一般分为三种1、 一般火灾：损失五万元以下，死亡三人以下或受灾三十户以下。
2、 重大火灾：损失五万元以上，死亡三人或死伤十人以上。
3、 特大火灾：死亡十人以上或死伤二十人以上，损失五十万元以上。
扑救火灾的一般原则 1、报警早、损失小 2、边报警、边扑救 3、先控制、后灭火 4、先救人、后救物 5、防中毒、防窒息 6、听指挥、莫惊慌
6、 安全的定义
安全是一种意识，一种工作态度，安全是每个人的责任。
态举止规范仪1.站姿规范
(1)职岗站姿：两脚跟靠紧，脚掌分开呈“v”字形，两腿并拢立直，身体重心落在两腿之间;脊背直立，挺胸收腹，两肩平齐，稍向后张;两臂自然下垂，手指并拢，自然微屈，拇指指尖贴于食指的第二节，中指贴于裤缝;头正、颈直，两眼平时，双唇微闭，下颌微收，面部端庄;
(2)与客交谈站姿与客户保持1米左右距离;在标准站立规范的基础上，上体稍前倾;面带微笑、礼貌问候;双目目视客户，注意聆听，不左顾右盼;
(3)跨立：左脚向左跨出与肩同宽距离，两腿挺直，上体保持立正姿式，身体中心落于两脚之间;两手后背，左手握
右手腕，拇指根部与外腰带下沿(内腰带上沿)同高。右手指并拢自然弯曲手心。
(4)敬礼规范，上体正直;右手迅速抬起，五指并拢、自然伸直;中指微接近帽檐右角，手心向下微向外张;手腕平直，右大臂略平，与两肩成一条直线;行礼的同时，要注视受礼者。
2.走姿规范
(1)基本步
上体正直，微向前倾。手指轻轻握拢，拇指贴于食指第二关节;两臂自然摆动。向前摆动时肘部弯曲，小臂自然向里合，手心向内且稍向下，拇指根部对正衣扣。并与最下方衣扣同高，离身体约25厘米;行进速度约每分钟116-122步。行进步幅约75厘米;两人以上人员行走时，需列队行走;与客户同方向行走时，不得抢道并行或抢先经过，如遇紧急情况需超越客户时，要首先道歉、示意客户，待客户让路后，要表示感谢,侧身经过;手拿大件及易碎物品在狭窄通道与客户同方向行走时，无论什么情况下都不可超越客户。
第1操作环节：制定一个实战型的培训计划
物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书（或经理助理）、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位，他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。
要点a：高级管理员培训内容版权所有
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点b:技术骨干培训内容
责任感，荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况版权所有
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c：普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。
第2操作环节：物业管理培训的筹备工作
要点a：培训目的：
迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点b：培训对象：
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c：培训方式：
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节：培训的具体内容
具体内容a：入伙前相关课程、
第1课：物业管理概述、
物业管理起源于中国古代的皇宫管理，我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而，当今世界性的物业管理会议每二年召开一次，我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势，住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派，中国必将成为住宅管理高手，能否成为商业大厦管理行家呢？
物业管理除了管理物业外还能做什么？物业管理的最高境界是什么？创新、进取，总是和别人不一样，又总是走在别人前面。
第2课：房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗？您会计算房屋面积吗？您会看建筑图纸吗？您了解
多少房地产各级市场基本常识？您知道房屋70年到期后归谁所有吗？如果住户向您问起这些问题，回答不出来可就失职了。
第3课：不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中；工业厂房管理要把安全放在首位；写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理；商场管理范围最大，专业程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么样的物业管理都难不倒您。
第4课：物业管理法规
有人说，中国的物业管理大难搞，因为法规不健全，果真如此吗？如果5年以后才健全怎么办？工作不做了吗？不然，怎样熟知现有洁规并利用有关法规，物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的“大笼子”策略，让我们剖析一下。
第5课：物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等，我们不这样设，为
什么？
一个总经理，一、二个副总经理，这样设置合适吗？
一个人必须同时干三件事，否则不称职！怎么于？
第6课：房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收，是为了方便今后的维护工作，验收不认真，麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关？验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益？机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案，如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题，可令您在接管后的维护工作胸有成竹，“药”到“病”除。
具体内容b：入伙初期相关课程
第1课：入伙程序及相关事务
办理入伙手续，是接触住户的第一课，上好这一课，可以为今后的双方关系打下良好基础，该说什么话，该做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越顺利。
第2课：顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿，是顾客投诉的三种心态，听其言、观其色，针对不同的心态灵活处理，这里面有策略。
一个不在意，电视报纸曝你光，联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢？这里面有技巧。
第3课：装修管理
装修管理不善，可引来住户投诉，造成危险隐患，发生治安案件等。管理手法不当，双方矛盾形成，还可能影响到住户的关系。矛盾激化，你在明处，他在暗处，令你十分被动，怎么办？建立装修巡查制度，让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课：房屋机电设备管理技巧
制度化，是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照办就行了，管理人员怎么流动，制度始终不变。
有人说：机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说：机器也是有感知的，你好好照顾它，它就为你认真工作，你不善对它，那它就会对你不客气！
第5课：绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗？不一定，绿化管理并不那么简单，但也不很复杂，这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香，玫瑰路上玫瑰斗艳，由路认花、由花寻路，这不是档次、这不是文化吗？
第6课：紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于，政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派，特殊车辆及人员不服从管理等等，什么事都可能面对，别怕，我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c：进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课：有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课，一般的培训，老师讲了100%，学生听进去的80%，理解消化了60%，记住的40%，而能够运用的只有20%，真正起到作用的，可能还不到10%
，这样的效果如何改变呢？
考核很难，因为考核标准不易制定，制定出一个好的标准，考核的工作就完成了
一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核，是完全客观化的，一个固定标准套在谁身上，就可以考核谁，任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核，同时无法掺人个人主观影响。这个标准，就像当年苏联“老大哥”逼我们还债一样苛刻，我们抵债的革果，他们用一个圈来套，大了不行，小了不要！
第2课：物业管理中的财务管理
讲理论，老师累，学主烦。给你一张资产负债表，从头到尾就讲这张表，原来看懂它挺容易，从此，你再不用怕面对阿拉伯数字了！
第3课：业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题？不容置疑，说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用？怎样处理和摆准双方关系和位置？我们的经验一定对你有用。
第4课：海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么？我们在做什么？帮你比较一下，分析各自特点取长补短。
不用亲身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历，现身说法最生动。
第5课：1s09002导入
1s09002简称“埃嗦九千”，有人戏称之为“噜嗦九千”，分析一下，为什么让你感到噜嗦？质量是永恒的竞争法宝，但日本人说，未来竞争取胜的不再是质量，而是……，你怎么看？搞9002，是为了图名，还是确有大用？
第6课：初级电脑
一、前言
罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。
二、目的和意义
（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要
物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。
（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法
当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。
（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础
经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。
三、制定物业管理企业培训规定
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。
四、物业管理企业培训的内容
物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。
（一）企业相关知识的培训
该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
（二）物业管理工作基础知识的培训
该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
（三）物业管理从业人员专项技能培训
该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。
五、物业管理企业培训计划
（一）培训需求分析
1、培训需求分析的内容
在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。
⑴组织分析
结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。
⑵任务分析
依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。
⑶个人分析
依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。
2、需求分析的方法
⑴问卷调查法
向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。
⑵约见面谈法
挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。
⑶会议调查法
召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。
⑷工作表现评估法
根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。
⑸报告审评法
根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。
（二）制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。
1、制定程序
企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。
2、计划内容
为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。
⑴培训目标
培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。
⑵课程设置
培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。
⑶培训方式
根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。
①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。
②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种
③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。
④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。
⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。
⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。
3、 培训控制
培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。
4、 培训评估
每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。
六、培训组织实施
培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。
（一）人力资源管理部门的职能和任务
员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：
1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；
2、组织执行物业管理企业培训计划；
3、定期向上级汇报培训费用开支情况；
4、组织实施各种培训课程与活动；
5、做好员工的培训档案管理工作；
6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；
7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。
（二）培训分类及实施要点
分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。
1、以培训对象的不同层次分类
⑴高层管理者
①培训目的
精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。
D、财务知识类
学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。
④培训方式
专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。
⑤组织实施
由公司人力资源管理部门直接组织实施。
⑥培训评估
每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。
⑵中层管理者
①、培训目的
掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②、培训内容
A、企业管理类
管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑶基层管理者
①培训目的
了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。
B、物业管理类
物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑷基层操作人员培训
该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。
2、以实施培训的不同阶段分
⑴岗前培训
①培训目的
为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。
②培训内容
公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。
③组织实施
由公司人力资源部门组织实施。
④培训评估
考核合格后上岗。
⑵在岗培训
为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。
⑶转岗培训
为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。
3、以培训的不同类型分
⑴学历教育
是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵职业技能培训
根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。
⑶专项培训
为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。
七、培训工作误区
（一）员工培训不重要
的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。
（二）员工培训有风险
有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。
培训，是学习的另一种表现方式，是提高个人素质的最直接有效的手段。近日，汇展中央、君丽花园的客服部在公司的安排下开展了一次关于服务礼仪方面的实际操作培训。本次培训从基本的商务礼仪、吧台以及板房接待的岗位职责开始讲解，从讲授理论知识到现场实操，使大家真正认识到服务礼仪在日常工作中的重要性和必要性。我从中收获到最能影响我的有以下两点：
一、细节
细节是个人素质的真实体现，它是一种习惯，是一种积累。良好的习惯一旦形成，将会成为我们一生受用的宝贵财富，因为我相信行为决定习惯，习惯决定性格，性格决定命运。正所谓：大礼不辞小让，细节决定成败。在工作中养成一些良好的习惯，以习惯完善细节。
二、微笑
微笑在服务行业中起着不可忽视的作用，也可以说微笑是服务的灵魂，它可以让自身散发出的友好、融洽、和谐、尊重、自信的气息感染身边每一个人，从我们发自内心的微笑中，人们会感受到一种自身的优越，会感到自己获得尊重，这为成功的服务打下良好的基础。
培训实际操作
此外，您好、请、谢谢、对不起、再见这几个在服务行业中最重要最常用的金十字也让我印象深刻。所谓：人无礼则不立，事无礼则不成，在工作中，礼节、礼貌就是人际关系的剂，能够非常有效地减少人与人之间的摩擦。不论是在服务工作中，或是日常生活中，多使用这些礼貌用语，可增强双方的好感，营造出一个和睦、友好的人际环境，那么人与人之间的相处及做事也就更加的得心应手。通过此次培训，参训的同事纷纷表示受益匪浅，并会将所学的理论知识、实际操作运用生活中，以最佳的状态服务好每一位业主。
关键词:安防管理;保安服务;秩序维护员;专业培训;称谓改变
近期,为促进泉州物业管理行业的健康发展,提高物业小区安保人员(秩序维护员)的整体素质,泉州市房管局联合市公安局组织,进行了全市性物业小区秩序维护员的培训。培训班以加强物业安防服务业务的指导、监督和检查为宗旨,确保物业安防队伍实现专业化、市场化、规范化,充分发挥物业安防队伍在社区社会治安综合治理中的积极作用,培训内容主要有保安理论知识、消防常识、法律常识等。据悉,物业安保人员通过培训,考试合格后,由市房管局与市公安局联合颁发秩序维护员证,今后泉州物业管理行业的安保人员将统一改称为秩序维护员。
一、物业小区秩序维护员与保安员的角色定位
长期以来,由于物业管理企业规模大小不一,小区管理力度不同,在对负责小区安全防范工作一线的安全防范人员的称谓上并不统一,产生了诸如安全员、护卫员、治安员、维护员、保安员等多种称谓。随着物业管理行业的快速发展,相应配套的物业管理法律法规的相继出台,为适应物业服务企业的发展,全国各地的物业管理企业积极响应中国物业管理协会的倡议,把物业管理小区内的安全防范人员,统一定名为“秩序维护员”。物业管理安保人员改称为“秩序维护员”不是一项简单的名称改变,而是物业管理行业因应时展,促进物业行业发展,摸准法律脉络的一个机制转变。通过大量的物业服务实践表明,对于物业小区的安保人员的名称确定上,这一称谓是符合实际的,切合物业管理相应法律法规对于物业小区安全防范服务内容与职责以及所应承担的责任界定。这是中国物业管理行业协会对物业管理实践进行探索的重要举措,对于规范物业管理行业、规避管理责任、保护物业管理企业、促进物业管理行业的健康发展具有重要的意义。
为促进物业管理行业的健康发展,规避企业的管理风险,广大物业管理企业根据物业管理行业的具体服务内容和客观实际,适时地把小区的安保人员更名为“秩序维护员”,这是物业行业主管吃透物业管理的相关法律、法规,合理保护物业管理企业的创新性举措。长期以来,物业管理企业在物业管理小区的服务上大包大揽,承担了大量本不属于小区物业服务范围的工作,在无偿无私服务的同时,在不知不觉中潜伏管理风险,承受着重大的管理责任,这无疑牵涉到物业管理企业的生存,使本属微利的物业管理企业面临着管理生存危机。
大量的物业服务实践揭示:物业管理企业在小区的安防服务只是有限的秩序维护与基础性的安防业务。正如国务院《物业管理条例》对物业管理的定义及第四十七条明确规定的,区域内发生安全事故时,物业管理企业应采取应急措施及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作的义务。另相关的物业管理法规已深刻明示:物业管理在小区的安全防范管理服务上主要负责小区秩序的维护,相对于保安服务公司的保安业务在服务对象的内涵与外延上存在着较大的差别,所应负担的责任也有所不同。客观来讲,有部分的物业管理企业因出于管理上的需要,聘请了保安公司的保安人员来负责进行小区的秩序维护等安防服务,而秩序维护只是保安服务内容中重要的一项,而秩序维护的职责与保安业务的职责显然在业务的内涵与外延上有所不同,保安业务的内容众多广泛、责任也更大。
显然物业小区秩序维护人员既有保安人员一定的工作职责与义务,但又有别于保安人员,相对保安人员秩序维护员业务范围比较小,应是保安众多业务中的极少数的几项所应承担的责任也相对较轻。对于物业小区的秩序维护人员既不能等同于保安,又不能忽视相应的安保工作职责。秩序维护员处于小区物业管理的一线,其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象,长期以来秩序维护人员在确保小区正常秩序、维护良好的小区环境中发挥着重要的作用,得到了广大业主、住户和群众的好评,在构建和谐社会、建设和谐社区、打造“平安小区”的建设上发挥着不可忽视的作用。但在客观上,物业管理企业中也存在着一小部分物业服务企业的安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责或发生了监守自盗的行为与现象,侵害了小区群众的利益,引致了一定的社会热点问题,给物业管理行业造成了一定的负面影响。因此,对物业小区秩序维护员进行专业培训是必要的,必将促进物业管理从业人员的素质,给平安物业小区的建设带来生机与活力,确保了物业小区的安全,并极大地提高物业管理服务水平。
二、专业培训有利于物业小区秩序维护员队伍整体素质的提高
通过专业培训,在物业管理行业内进一步强化秩序维护管理的安防意识,充分认识物业秩序维护员管理工作的重要性,增强了物业管理企业建设好秩序维护队伍的信心。小区秩序维护员队伍建设是社会治安综合治理的重要组成部分,通过专业培训,加强了秩序维护员专业培训的工作机制,提高物业秩序维护员队伍的管理水平,就能构建起社会主义和谐社会基础,更好地适应日益严峻、复杂的社会治安形势的对小区秩序维护工作的迫切要求,维护好物业小区良好的秩序,适应新形势下业主对物业服务中对秩序维护管理工作的新要求。
近年来,随着社会经济的发展,严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈,也给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。客观来讲,这与公安机关在社会治安综合治理上落实专业治理与群防群治基础性工作相结合的双轨制明显弱化有一定的关联性。在客观上,公安机关在打击违法犯罪上投入巨大、措施得力,但在治安防范的基础性建设上,缺少发动群众,实现建立有效地社会治安群防群治、齐抓共管理的治安防控网络。因此,通过公安机关与物业管理行政主管部门的联合培训,将有效地达到相互协调、相互配合,打好治安防控的群防群治基础,为社会和谐建设,创造良好的小区环境奠定坚实的基石。
物业小区的秩序维护工作是物业小区的基础性工作,秩序维护工作所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性,必须进行全天候的工作。因此,秩序维护员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全,关系到物业管理企业的安全生产,关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范,客观上也将会存在着大量的隐患,潜伏着危机,并构成对物业小区业主的危害,物业小区管理存在着风险,也将会对物业管理企业带来损害。通过专业培训,极大地提高了安全防范意识,针对薄弱环节进行有效地加强,更彻底地分析物业小区存在的安全防控环节,尤其强化节假日小区安防。
长期以来由于部分物业管理企业缺乏有效地检查、监督机制,造成物业小区内的安防管理工作存在着不少漏洞,发生了大量的案件与事件,所造成的负面影响,对物业管理企业乃至物业管理行业的形象造成一定的伤害。因而强化专业培训,可以在源头上强化物业管理小区的安全防控意识教育,强化物业小区安全防控,消除物业小区存在的隐患。
三、专业培训有利于把好秩序维护人员招聘关口,防止不法人员混进物业小区秩序维护员队伍
通过专业培训,有了一定的安全防控意识,那么相应的防范工作就能有效地得到落实,尤其是基础性的安全防控工作。平安物业小区的建设主要是依靠物业管理公司秩序维护人员有效的管理,因此,公安机关在群防群治方面应加强与物业小区的联动,在治安防范业务上加强指导,在治安信息的反馈上加强通报,建立起警民互动的治安防控机制。
通过专业培训,强化了物业小区秩序维护员培训的管理意识,严格把好秩序维护人员招聘关口,控制好招聘的各个环节。积极开展物业秩序维护员的教育培训工作,落实好岗前培训、在岗轮训是物业小区安全防范的关键。严格按照物业秩序维护员培训工作的总体目标,培养高质量的秩序维护员。注重岗前培训和在岗轮训,全面提高物业秩序维护员素质。着重抓好下几个方面:一是围绕物业秩序维护服务项目对物业秩序维护员进行全面系统的教育培训,内容包括职业道德、行为规范、业务技能、安保知识、法律常识、小区周边治安状况等多项内容,经过严格的考核,合格后才正式录用。二是定期组织秩序维护人员进行在岗培训,促使秩序维护员在多次反复的学习中接受专业教育和业务培训。三是对物业秩序维护员的教育和培训工作根据不同的分工和层次进行,对教育和培训的方法、内容、形式和时间,采取不同的模式,以达到最好的教育和培训效果。通过不断巩固和更新业务技能培训,才能适应新形势下秩序维护员对服务工作的要求。
四、专业培训有利于加强物业秩序维护员队伍的规范化管理
通过专业培训,加强了物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。引入了部队的管理方式,做好物业秩序维护员队伍的基础性建设工作,通过准军事化的管理,建设好一支出色的秩序维护员队伍。物业小区的安保工作,是社会治安综合治理的一项基础性的工作,大量的物业小区能够扎实抓好小区的平安建设,那么社会治安问题也就解决了一大部分了。
在秩序维护员队伍的建设中,首先应特别注意培养选好队伍的带头人。物业秩序维护员面临周边复杂严峻的治安形势,面对性情各异的业主,工作情况相对复杂,队伍的带头人处在秩序维护员队伍管理的核心地位,这就要求领头人有效作为、以身作则,管理好队伍,搞好物业小区秩序维护服务。其次抓好丰富多彩的班务活动,活跃组织氛围,提高队伍的凝聚力,并内化为自觉的行动,履行好本职工作。再次规范宿舍的内务管理,培养秩序维护人员良好的行为习惯,以标准化、军事化的内务管理,展现秩序维护员队伍的风采,使小区群众认同秩序维护员队伍是一支训练有素的队伍,增强搞好小区保安工作的信心。最后要在秩序维护员队伍中营造良好的工作、学习、生活氛围,形成团结、紧张、严肃、活泼的工作与生活气氛,建立一支忠诚可靠的秩序维护员队伍。
五、专业培训有利于提高服务质量,建立新型的秩序维护员与业主之间的良好关系
通过专业培训,可以不断提高服务质量,强化文明执勤与优质服务意识,建立起物业小区秩序维护员与业主之间的良好关系。物业秩序维护服务的对象是业主,因此,服务好业主是做好服务工作的前提,有了良好素质的秩序维护员就能与业主建立互相理解、互相支持、和谐相处的关系,就能认真对待和解决的与业主的冲突与矛盾。
通过专业培训,秩序维护员就能以良好的岗位形象、亲切和蔼的语言与业主们进行有效地沟通与交流,把周到细致的服务落实在行动上,真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候,秩序维护员就能“想业主之所想,急业主之所急”,在力所能及的范围内倾力相助。对待小区中的弱势群体或需要救助的业主、客户,都能给予最细心、最周到的服务。优质服务必有回报,物业小区的业主们会以自觉缴纳物业服务费,积极配合物业小区服务工作来给予回报,那么物业小区的防范工作就有了坚实的群众基础。
本文作者：王树娴工作单位：南京铁道职业技术学院
1、服务观念有待进一步提高在当前阶段，高校都在推进后勤社会化，推动物业管理改革深入开展。但是应该看到，高校物业管理还处于发展阶段，尤其是很多高校的物业管理企业是由学校原有的后勤部门转型过来的，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服务意识不强，市场观念淡薄。而很多教职员工对于物业管理还存在着误区，难以接受高校花钱买服务的市场意识和消费观念，这些就严重阻碍了高校物业管理的健康发展。2、物业管理技术水平较低现代物业管理具有较强的技术性要求，而当前高校物业管理还存在着专业技术知识较低，难以满足高校物业管理发展的需要。根据高校后勤化发展的要求，很多高校都引进了物业管理部门，划分了保洁、绿化、维修等职能，物业管理得到了快速发展。但是，由于很多管理人员和工作人员但来自于学校原来的后勤服务部门，尽管有一定的工作经验，但管理水平较低，服务意识不强，很难满足高校师生的服务需求。3、管理制度不够完善规范的物业管理制度是加强物业管理的基础。物业管理制度主要包括行政、财务、业务等方面的管理制度，主要明确职责范围、岗位要求、工作程序以及服务规范等。在当前阶段，很多高校物业管理公司主要是由本校后勤职工组建而来的，虽然也明确了岗位职责、工作程序、服务规范等相关制度，但与很多社会中的物业管理企业相比还存在着较大的差距，高校物业管理制度不够完善，很多制度没有得到严格的执行。4、物业管理投入严重不足在当前高校物业管理过程中，由于学校教职员工人数较多，很多资源使用率较高，大大增加了物业管理的难度。而随着高校公共设施技术水平的快速提高，这就对物业管理与服务提出了更高的要求。而高校的物业管理费用来源于学校的拨款以及一定的物业服务收费。由于高校物业管理经费来源单一，物业公司对于物业管理和服务的投入严重不足，物业管理过程中存在着管理松散、服务质量难以满足广大师生的需求等问题。
在实施后勤社会化改革的背景下，高校物业管理对于提高教育教学质量，优化育人环境，构建和谐校园等方面发挥着重要作用。因此，为了做好高校物业管理工作，必须采取以下措施：1、切实转变观念，提高经营意识随着高校后勤社会化改革的深入发展，物业管理公司要加强宣传力度，改变物业管理人员的传统观念，提高物业管理的服务意识和经营意识，高校物业管理的健康发展创造有利条件。2、加强技能培训，提高综合素质高等教育事业的快速发展对物业管理提出了越来越高的要求。物业管理部门及企业要着眼于学校事业发展的需要，加强对员工进行技能培训，提高员工的综合素质。培训内容主要应当包括专业技能、文明礼仪、工作作风等。在进行技能培训过程中，要制定科学的培训计划，创新培训方式，邀请社会上专业的物业管理专家来开展技能培训或示范训练，切实做好实践考核工作。要逐步实现持证上岗，不断提高物业管理从业人员的技术能力和管理水平。3、注重制度建设，实现规范管理高校物业管理要真正走向市场化，就必须改变以前的行政化管理方式，建立起市场化制度体系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括岗位职责、人事制度和考核办法等。另一方面，要制定合理的服务工作规程，包括管理制度、培训制度以及会议制度等。4、拓展服务范围，提高服务质量在高校后勤社会化发展过程中，要根据高等教育发展的需要对物业服务项目进行优化和调整，加强教室及教学设施的管理和维护工作，切实做到为广大师生服务，为教学工作服务方面。同时，要结合高等学校实际，积极拓展维修、家政等相关服务项目，积极开设和优化各种商业服务网点，广开财源，推动物业管理工作不断向前发展。
高校物业管理工作是高校后勤化改革的重要组成部分。当前高校物业管理还处于发展阶段，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高等教育事业发展的需要，必须要切实转变观念，加强技能培训，不断提高物业服务质量。
中国物业管理企业管理人员应具备哪些基本素质?物业经理人到底应该怎样去面对培训?哪一层人才能算是一个合格物业经理人?物业经理人是不是要分级?对于这些问题，业界有着三种不同的看法。
“专家派”主张中国要向美国、香港等地学习，以物业经理人资格考试为标准，定时考试，考不出者不得担任物管企业高管，并应立法明示。“学院派”主张应该普及物业综合专业能力的教育，从基础抓起，即让所有有志于物业管理的从业人员都有再学习的机会，也应该有执业的机会，而不是武断强切，比如“一本”毕业的可以进品牌公司、“二本”毕业或是专科、高中毕业的同时也能在社会上找到一席之地。只要对物业管理事业有益的，都应该主张。而笔者认为，企业和经理人的生存才是第一位的，如果培训和考试超出了经理人的承受范围，显然不合理。
目前中国物业管理从业者能力差强人意，主要在于大部分物管企业的高管及项目经理的综合能力差。应该参考美国ARM(Accredited Residential Manager居住物业管理经理从业资格)、CPM(Certified Property Manager物业管理行业的最高资格)考试方式或香港物业管理职业资格制度，对所有物管企业高管及项目经理考试，如目前住宅和城乡建设部的注册物业管理师考试，应尽快完善并普及。
如果没有专业保证，相当于“无政府主义”，市场就会混乱，物业管理企业提供的管理和服务就没有任何公信力，老百姓不信任，企业就无法生存。如果什么人都可以做物管企业高管的话，混沌的局面就只能更混沌。所以物业经理人一定要通过强制培训，这样市场的整顿才能达到目的。相信全国的物管人都希望市场能够净化。
考试是应该的，这是考核一个人是否具备能力的一种方法。但就目前国内从业人员的综合学习能力而言，考前填鸭式的灌输出来的东西不能代表一个人真正的素质。学习应该是长效的，必须从基层抓起，从“ABC”一点一点地提升。只有基层抓好了，整体行业素质才能从内向外体现出来。
培训应该分级，一个证书涵盖整个行业也不可取。高档商业物业或是写字楼的管理明显有别于中低档社区管理，用一个学习套路就好像让中学生、高中生、大学生、研究生在一个教室里学习高中语文，小的感到高深听不懂、大的感到幼稚不愿意听，就算正好处在合适“年龄段”的，也会因与这些人在一起，受到负面影响。学习是长期投入，不能见什么就学什么，最后连自己原来的步子也忘了。
培训也必须注意要适应我国国情。从正规学校接受过物业管理系统教育的经理人，当初刚走上社会时也很难适应这一行业。许多同学只会纸上谈兵，而在职业奉献、实战操守等物业服务最基础的方面却表现出“眼高手低”。这说明了我们在基础教育上还是有缺陷的。可以学习一下现在流行的“小老板MBA”教育模式，不要把起点抬得太高，让参与培训的经理人通过自愿、自觉的过程感受到职业培训的重要性，以“ABC”基础去灌输、引导。
国内物业经理人的培训和考试，在“把控”过程中的细节上还需要进一步完善。整个物业管理“职业经理人”的培训是由谁去综合组织?又是由谁去制作培训材料?每次选用的培训材料会不会过时、有没有针对性?同时针对各种不同种类、不同品质的物业项目的分级教材及案例又是由谁草拟及讲解?培训员的实战能力及理论能力以哪个为偏重?有没有说服力?这些都是要事先考虑的。物业服务其实涵盖了多门很深很深的科目，是一项综合社会学。真的不是短短几个课时就能说解决的。
和“专家派”、“学院派”相比，笔者认为，培训和证书考试应该以企业和员工的生存为基本出发点。目前国内大多数的现场经理连中高档物业的保安人员的工资都拿不到，却要求他持有多证才能上岗，这非常不现实。做企业做事都应按社区客观规律去面对，而不是空想、乱想，如果再加上乱作为，那么真正苦的还是那些基层从业者。生存才是根本。让年收入过十万元的企业高管花费三、四千元考证书，他也会感到价格昂贵；那么让那些全年收入还不过三万元的管理处经理必须持多证才能上岗的话(许多企业规定必须自费)，他们的基本生活费谁来保障?我国与发达国家和地区相比，国情不同，市场环境不同，所管理物业的品质不同，自然对物业经理人的职业要求不能相提并论。可以学习别人的先进管理模式，但千万不能硬套，合适我们自身的才是最好的。
物业管理的生存环境绝非可以和公务员或者一般企业白领的岗位相比。水、电、煤气价格时有上调，从业人员基本工资也须按政策上调，但物业费却是多年不动，并且有政府指导价这个标准“盖子”。物管企业的高管要怎么办呢?不学习不行，没竞争力；不参加培训也不行，没证连进入行业圈的机会都没有；没钱请工人更不行，小区的管理是要靠人去做的。那么多的事必须去面对，成本哪里来?我们的经理就只能讲理想、讲自身素质、讲奉献!!!365天，经理们每一天都得为那几角钱的收入而维持，而坚持。不向国家伸手要，靠自己的努力，靠业主的认可，那怕真有那么一天不能上岗了，也问心无愧。
实训基地物业管理人自己深知只有加强学习和不断探索才是实训基地物业管理工作健康发展的硬道理；也只有不断的总结提高和剔除糟粕才能鼎立于不败之地。
当然，年实训基地物业管理工作离不开各级领导的大力支持，离不开延吉物业管理有限公司领导的莅临指导，更离不开基地广大业主的包容和理解。
值此岁末，实训基地物业管理处将年物业管理工作向各级领导和业主作总结汇报：
一、物业管理处认真组织竣工预验收交接工作、严格规范二次装修管理、全面进行培训提高员工的服务意识、着力疏通内部管理流程。
（一）认真做好竣工预验收交接工作，为业主把好竣工验收质量关。按照市职培中心的部署，预验收工作由职培中心统一领导，区人力资源与社会保障局参与，上海现代咨询有限公司组织实施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建设全部竣工图纸、实物；上海建科建设监理咨询有限公司提供全部工程质量验收合格证明；上海第一测量师事务所有限公司提供工程审价咨询意见；上海房屋建筑设计院有限公司提供工程设计资料；我处接受职培中心的委托对工程建设全部竣工图纸、实物进行交接、对工程建设项目的质量、使用功能完好程度进行交接查验。自9月17日起我处抽调多方资深工程技术力量，共108人（次）分10批（项），按照6大建筑单元（以土建为主）、各建筑单元按系统的建筑项目划分（以安装为主）进行预验收查验；严格按照预验收交接准备工作的要求对预验收的条件、需核检的资料、技术资料等进行逐项查验；严格参照竣工验收规范和标准对预验收交接中发现的问题提出整改办法及复验安排，督促施工总包方及时处置、解决问题。截至目前共向施工总包方提出整改意见共300余项，督促施工总包方已完成需要整改项目200项，竣工预验收交接工作正在有条不紊的进行。
（二）建立二次装修管理制度，确保二次装修规范、有序。二次装修是物业管理工作的重要内容之一,纵观各类物业存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题,无不是因为前期二次装修工程的施工不按照制度进行埋下隐患,从而造成了后期物业管理工作的困难重重、举步维艰。为此实训基地物业管理处在二次装修管理工作方面,重点加强了以下方面的工作:
一是从严把好二次装修申请审批关,建立完善的二次装修管理档案，所有二次装修申请必须按规定提交图纸资料,并提供区域消防审批文件，对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核并给出审批意见与建议；二是严格把握二次装修重点工作，对单元区域二次装修的"消防测试"、"重点部位防水"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等问题作出明确的指引,让业主与二次装修单位提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备；三是建立二次装修巡查签到制度，安排各部门按规定对二次装修单元区域开展巡检工作,对消防管理、违章装修、防水工程等重点内容按部门分工开展巡检督查工作,将违章装修现象消除于萌芽状态；四是定期组织二次装修业主和施工单位召开二次装修专项会议,对检查存在未符合管理规定要求的违规现象,在会上限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定；五是根据二次装修工作的安排需要,管理处设立二次装修专员岗位，制订装修巡检专项负责制度,委托装修专员协调各个部门组织实施,经过相关培训及各项准备工作后,取得了良好的成效。
（三）认真做好员工培训工作，全面提高员工服务意识。罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动者素质上是企业最佳的投资。因为员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要；是物业管理企业管理者激励员工的方法；是物业管理企业经营管理现代化的基础。为此实训基地物业管理处把员工培训计划提到管理处的中心工作日程，并持之以恒的作为一项长期性、实效性的任务来抓。管理处结合本单位的实际情况综合公司的培训日程安排制定培训计划、研究培训方法、确定培训内容及分类，并对全体员工进行素质大摸底，确切掌握员工当前素质存在的薄弱环节，在有序地进行常规性培训之外有目标性地选择分类方法对各类员工进行强化和专项素质教育。物业管理处项目经理为员工培训第一责任人，负责员工培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估。截止目前物业管理处修订培训教材24套、培训课时88小时、各部门分类再培训累计课时240小时、员工培训率100﹪、培训合格率95﹪、培训淘汰率5﹪。通过一系列培训制度的实施，全体员工的素质稳步提高，服务意识明显增强，业主满意度渐渐提升。
（四）着力疏通管理处内部管理流程，增强各部门团队意识，提高凝聚力。
近几年，随着房地产市场的繁荣，物业管理行业得以迅猛发展，并成为国民经济发展的一个非常重要的行业。物业管理行业迅速发展的同时，带来的是企业之间的激烈竞争。一方面由于物业管理行业起步较晚，发展较快，使得国内物业管理企业数量飞速增加；另一方面国外很多公司跻身于我国物业管理行业。这两个方面都增加了物业管理行业的竞争，物业管理企业要想在众多的竞争对手中立足并得以长足发展，仅靠技术、价格、质量、服务等传统的竞争手段是不够的，关键在于树立品牌，靠品牌的存续保证物业管理企业长期的生存和发展。
二、项目品牌对物业管理品牌的重要性分析
物业管理品牌，是由物业管理公司品牌及其所管理的项目品牌构成的。其构成的要素主要包括：物业本身的质量；物业管理公司的声誉、形象及对声誉、形象产生影响的一系列因素，如管理层人员的素质；专业技术人员的职称、职务、技术等级等；此外，还包括物业管理服务的项目、服务态度、服务深度、收费标准等方面。物业管理公司品牌代表物业管理企业整体的实力、形象等，从消费者角度来说，表现为公司形象和公司联想，用于描述消费者对公司的态度、情感和认知。物业项目品牌代表物业管理企业的单个物业项目品牌，在项目运作期间具有很大的知名度，消费者往往是通过项目品牌来认识企业品牌。虽然物业项目具有时间上的短暂性特点，一个项目结束后，会有后续项目跟上，但项目品牌的影响力是持续的。物业项目品牌一旦确立，就会通过消费领域的传播和业务范围的扩展迅速占领市场，赢得广大业主的信赖，其信誉可以从一个物业项目扩散到一批物业项目，从而使得物业管理企业的影响力和知名度与日俱增，经济效益长期持续发展。物业管理企业品牌与物业项目品牌相互关联，密不可分。物业项目品牌形象是物业管理企业品牌形象的一个方面，只有项目品牌建设成功，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，为物业管理企业品牌的创立提供基础，才能充分利用人力和物力资源，降低成本，使企业获得可观收益，为其进一步发展提供保障。
三、项目品牌的战略实施
（一）实施人力资源发展战略
物业管理行业是一个典型的服务型行业，其品牌的创建需要优秀的服务品质，而优秀的服务品质取决于人力资源。物业管理具有专业跨度大的行业特点，使得人力资源结构具有专业涉及面广的特殊性，从经济管理、企业管理、财务管理、公共管理等方面的管理型人才到机械、电子、暖通、土木结构工程、建筑结构等方面的技术型人才，物业管理行业所涉及的专业人才领域非常广泛。未来的物业管理行业是人才的竞争，培养出一支踏实能干、业务熟练、专业精通、具有较高服务意识和良好职业道德的物业管理队伍，是关系到物业管理品牌持续健康发展的关键因素之一。作为物业管理品牌构成要素之一的项目品牌，在其创建过程中，人力资源的发展更是重中之重。在具体的物业管理项目中，“产品”与“消费者”或者说“服务”与“业主”是直接接触的，服务性特点在物业管理项目中表现的尤为明显，优秀的物业管理项目表达着“服务”与“业主”之间的良性互动关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系，是一种无形的资产和力量。如果一个物业管理项目总能够合理运用人力资源，以合理的收费价格，提供优质的服务，那么市场便会认同它，业主便会忠实于它。品牌正是承诺和忠诚的象征，业主通过对项目品牌的忠诚与信赖，使得品牌形象得以放大。在项目管理中实施人力资源发展战略可以从以下两个方面开展：第一，加强在职员工的培训。在当前经济发展迅速，人才需求量大的情况下，人才稀缺的现状短期内不会得到较大程度的改善，因此，要实施人力资源发展战略，尽快提高员工素质，应该立足现有条件，对在职员工开展培训。培训的形式可以是多种多样的，但培训的内容笔者认为应从两个方面展开，即适应性培训和岗位培训。适应性培训主要是针对社会发展快，知识更新迅速而展开的为适应市场变化所进行的新知识、新技能、新法规、新观念等方面的培训；岗位培训主要是为了满足具体岗位要求而进行的专业知识、专项技能等方面的培训，主要突出实践操作环节。在两类培训中，均需开展物业管理服务理念的培训，使全体员工必须深刻领会物业管理行业的服务性特点，掌握物业管理从业人员必须具备的行为准则和指导思想，从而共同营运项目服务品牌，塑造良好的企业形象。第二，建立员工考核机制和长效激励机制。考核是人事决策和人事管理的依据，是了解员工的主要手段，也是对员工进行培训、决定人员调配和职务升降、确定员工薪酬、对员工进行激励的依据。虽然物业管理项目中员工众多，且工作岗位不同，考核的内容也存在差异，但从宏观上来说，主要包括四项内容，即德、勤、能、绩四个方面。德的考核，主要表现在员工的思想政治素质、社会公德、职业道德等方面；勤的考核，除了在出勤率上考核外，还要考核员工的勤奋精神、敬业精神、实干精神等；能的考核，主要指员工能力水平的考核，针对不同岗位的不同要求开展；绩的考核，不仅考核员工的工作数量和质量，更要考核员工的分工工作给整个项目创造的经济效益和社会效益。长效的激励机制是调动员工的工作积极性、激发员工工作潜能，促进企业发展的有效途径。可采取目标激励、精神激励、物质激励、福利激励、荣誉激励、参与激励、考核激励等方式对员工进行奖励。
（二）全员投入，加强物业管理服务品质建设
按照马斯洛的需求层次理论，随着居民生活水平的提高，消费者对产品或服务的要求将不止于功能上的满足，消费者将追求更高层次的满足，品牌能否超越产品或服务功能而给消费者带来种种感官、情结或价值上的“体验需求”的满足将变得越来越重要。对于物业管理项目品牌，基于物业管理行业属于服务型行业这一特殊性，使得“体验的需求”更具影响力。因此，为了满足消费者，物业管理项目品牌更应该重视“体验”上的效益，尤其是在物业管理本质差异不大、服务能力整体大幅提高的背景下，提供独特的消费者体验，培养业主或使用人对物业管理项目品牌的忠诚度，对物业管理品牌的建设具有非常重要的促进作用。而提供独特消费者体验的途径便是“全员投入，提高物业管理服务品质”。物业项目品牌的塑造不仅是决策层和品牌推广部门的事，与消费者接触或潜在接触的每一个员工都是品牌的创建者和维护者。物业服务中保洁、保安、绿化等与顾客无太多语言交流的服务人员对品牌的建设同样重要，因为员工的非语言行为更容易以情绪感染的方式引起顾客的情感和行为响应。物业管理企业应提倡全员投入，重视每一个员工品牌意识的培养，使其对项目品牌形成系统的认识，并付诸行动，做到行为上协调并对品牌进行强有力的支持。
（三）提升物业项目管理的核心竞争力
物业管理行业是风险小、利润低的行业，面对激烈的市场竞争，在各物业管理企业不断扩大规模的情况下，要想保持自己的品牌竞争优势，在激烈的竞争中立于不败之地，提升物业项目管理的核心竞争力是必要之路。物业项目管理核心竞争力的提升主要有以下三个途径：
1.形成核心专长。物业项目管理在培养核心竞争力的过程中，必须了解自己的核心专长是什么，以便于集中力量对其进行研究、开发，并通过技能、技术和资源的有效整合，不断学习和创新，最终形成独特的，别人无法模仿的竞争力。物业管理的顾客是业主和物业使用人，在形成核心专长的过程中，需要针对业主和物业使用人的价值取向来开展，也就是说要为业主和物业使用人带来尽可能多的利益满足，使物业具有更好的使用功能并保值增值。基于此，物业项目管理必须在提高服务品质的同时，还要了解顾客接受物业服务的动机：是价值、习惯、身份还是情感。以此为基础，集中优势资源对其进行研究、开发、改造、提高，从而形成能够给住户带来独特价值的核心专长。
2.强化执行功能，加强制度建设。建立健全项目管理制度，是一个项目实现科学化、规范化管理的主要途径，是培育项目核心竞争力的必要条件。然而，项目管理制度如果在运行过程中执行不力，则会直接影响和制约项目核心竞争力的增强。因此，只有对管理制度强化执行，才能够有效提升项目核心竞争力。首先，应确立科学合理的执行目标。科学合理的执行目标是培育制度执行力和打造项目核心竞争力的基础。把握物业管理市场发展动态，依据项目内部各种具体情况，首先确定物业管理项目的总执行目标，然后确立各个部门的具体目标，最后再确立各工作岗位的执行目标。同时，力求使各目标具有一定压力，压力可在一定程度上促进核心竞争力的增强。其次，按照执行目标的要求，确立相应的执行流程。如第一步，根据总执行目标确立主体责任和执行过程中的主体要素。第二步，根据各部门的具体目标，设立相应的工作岗位，并明确各岗位人员的职责和工作规范。第三步，细化岗位目标，以岗位目标的执行结果为基准，对各岗位人员进行考核。在执行流程的每一个环节，都应以执行过程的最终结果为目标，结合各项工作的具体要求，建立健全相应的各项规章制度，以确保执行目标的实现。
3.以信息化为手段，提高管理水平。项目信息化是指在项目的经营管理中，有效而系统地对生产、销售、人力资源、研发和财务等经营各环节的数据信息进行采集、传输、加工处理和管理，实现内部信息流通的实时化和高效化。物业项目管理恰当的运营管理模式、项目及员工管理意识和管理行为的增强及员工团队合作精神的提高，均可通过信息化来实现。同时，信息化可缩短物业管理项目与业主之间的距离，从而建立以业主和物业使用人为中心的业务管理系统，达到提升服务时效、提高服务品质的目的。
在xx年初步完善的各项规章制度的基础上，xx年的重点是深化落实，为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势：
一、 深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度
在xx年初步完善的各项规章制度的基础上，xx年的重点是深化落实，为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势;
二、理论联系实际，积极开展客服人员的培训工作
一个好的客服管理及服务，人员的专业性和工作态度起决定性的作用，针对xx年客服工作中人员的理论知识不足的问题，xx年着重对客服人员进行了大量的培训：
1、 培训形式多种多样，比如：理论讲解、实操、讨论等，从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。
2、 本着走出去，请进来的思想，我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习，使我们的视野更加的开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
3、 积极应对新出台的法律、法规，xx年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管理条例》，针对这一情况，商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训，通过这次的学习，使我们的工作更加的游刃有余，同时，物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论，并进行了严格的闭卷考核，使客服人员在理解的基础更加深了记忆，为xx年冬季的供暖工作做了充分的理论准备，确保了冬季供暖工作的顺利开展，截止xx年底未出现因供暖工作造成的投诉。
三、xx年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成
一个规范化的物业管理企业，必须做到收费工作和服务工作有法可依，严格按照物价管理部门的标准进行收费，xx年4月份，积极准备了相关的资料，将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审，坚决杜绝乱收费现象，维护业主的合法权益。
我院从物业社会化开始至今已经有十多年的历史，经过不断的摸索与检讨，在“以病区需要为中心，以病人为中心”的目标指引下，根据医院特点，注重人性化与制度化相结合，相互转换角色，运用管理工具，实行双向管理方法，确保物业服务质量上了一个新台阶，使医院的环境面貌有了明显的改观，其工作成绩与工作水平均得到了有效提升。
关键词：社会化； 协助； 沟通； 管理
【中图分类号】
R365 【文献标识码】B 【文章编号】1002-3763（2014）07-0289-01
医多的院后勤社会化中涉及人员最就是保洁、运送物业公司，如果院方没有一个专职的部门对其监督、管理与协助，是很难保证后勤社会化服务的工作质量。我院从物业社会化开始至今已经有十多年的历史，经过不断的摸索与检讨，在“以病区需要为中心，以病人为中心”的目标指引下，根据医院特点，注重人性化与制度化相结合，相互转换角色，运用管理工具，实行双向管理方法，确保物业服务质量上了一个新台阶，使医院的环境面貌有了明显的改观，其工作成绩与工作水平均得到了有效提升。结合这些年的管理经验总结如下。
1 建立公与司高层定期会务机制，落实问题与计划
我医院共分为三个院区，其中两个院区体量较大，根据有利于竞争提升的原则，我们通过政府采购中心引进了两家物业公司，物业公司人员均在200人以上。为确保在任何时段都不得影响临床的思想，在每次更换物业公司的时候，我们要求前三个月每周举行物业公司高层与院方总务处的碰面会，物业公司参加会议的管理人员不得低于区域运作经理的级别。在项目稳定之后，如三个月之后至半年，会议间隔从一周变为两周，最后变为一个月一次的总结。在会议中，物业公司要对本阶段的工作进行总结，重点是一些难点问题，或需要院方出面协商的问题；同时要对自我在工作中存在的不足或不良事件进行通报，提出解决问题的方案与落实问题进度，通报下一阶段的计划。院方会根据实际运行中检查的问题，临床反馈的问题进行核对，提出要求。双方共同协商出解决问题的办法。会议中任何一方不推诿责任，对能主动剖析问题所在的要提出肯定意见，同时为了更好的避免工作中一些同样的失误发生，我院将两家物业公司邀请至同一会议室，相互对所遇见问题进行介绍的同时可以有效的避免同样的事件发生。会议上有其公司区域运作经理或公司管理层人员的参与对于物业公司了解医院情况更加直接，对项目经理而言既是压力又是动力，一些需要公司解决的问题可以快速并有效的得到解决。当然在日常工作中要随时与物业公司项目管理人员保持沟通与交流，如遇到突发事件，可以马上召开现场会议。沟通渠道的畅通是事件顺利的基础，可以有效的了解各自的需求与困难，方便大家及时解决问题。
2 协助物业公司运用管理手段，提升服务质量
物业公司由于近些年的极度扩张，优秀的项目经理相对要少，很多物业公司都是在项目开荒或项目转换的过程中派公司支持，选用的也是管理经验丰富的项目经理，一旦项目稳定该项目经理就会被调到另外的项目上，医院现场不可避免的就会有一个新的项目经理，并且每个医院的情况都不相同，因此，我院也是从实际出发，在要求物业公司管理人员自我素质高的情况下，也积极的协助其运用管理工具，结合医院实际开展工作。对于物业公司现场的项目经理，院方也要多给正能量，少抱怨；对其在工作中遇见的问题要有充分的评估过程，要求其瞄准问题，全力解决。
在日常工作中，我们要求项目经理，主管要细化管理、提高标准，以PDCA为指导，实现质量的持续改进。在管理过程中，要倾听多方意见，利用院方实施精细化管理活动等契机，善于发现问题，不断总结经验，补充完善管理流程、监管内容，细化管理制度。利用脆弱性分析原理，在保证质量全面提高的前提下，将检点放在服务工作的薄弱区，哪个区域质量评价差，专查哪个区域；如运行中心的急血不急现象，运送过程中员工拖拉现象等，对会犯同样错误的事件要密切关注，建立不良事件登记本，定期回顾学习，使医院整体物业服务质量在院方监督管理协助下，实现全面、稳定、持续地改进和提升。
3 加强考核力度，注重意见的反馈与封闭
医院每天进出都是大量的人流，物业公司管理人员必须每日巡视、检查医院各处物业服务情况，维持各处的医疗秩序，如果在现场检查中发现问题要及时处理，必要时向上级汇报。我们管理部门也要每周定期到临床一线看看，对发现的共性问题邀请物业公司管理人员到现场整改。每月进行两个维度的物业考核评分，其中一份是发给各个病区的护士长，待护士长填好之后回收；另外一份是由我院社会化管理科人员到现场每个病区或医疗单元进行现场的检查与现场临床人员的调查。对两份材料的内容及时收集并进行总统计，对其中的问题及时解决；特别是对临床提出的问题及时给与反馈意见与整改措施，千万不能拖而不决，不给反馈，以免影响临床部门的配合积极性。
在监管检查中要做到：严格标准、实事求是。每个月我院都会有有一个主题，如手卫生、厕所保洁、床铺卫生等。在平时监管及每月组织的抽查过程中，所有的管理人员必须要严格按医院保洁质量监管标准检查。对检查出的问题要详细记录，定期公示，列入考核分数，使物业公司管理人员熟悉医院管理的流程和标准，能够有针对性地改进和提高工作质量。同时，出现投诉时，院方管理人员不要一味的埋怨与训斥，要帮助其分析问题的根源，协助其提升工作的质量，也让物业公司人员能感受到院方对标准的严格执行，对实事情况的了解；不敢马虎对待。考核条文中的细则要根据医院的发展或状态的变化及时调整，按有利于临床工作的方向调整。
在考核管理中我们引入护理部的管理，因为我们的很多工作都直接与护理部相关；现场很多事情也需要护理部配合，因此，对科室使用的驻点护工，我们可以交由护理部一起管理，特殊科室的物业人员，如手术室、新生儿、产房等护工的考核工作要以现场护士长的管理效果来定。同时院感部门也要介入，因为他们知道现在最新的院感要求，有利于我们及时掌握信息，调整工作中的不当之处。
4 管理考核与合同条款的严格执行
医院与物业公司都必须有一套规章制度，医院依据医院感染管理及清洁、消毒、隔离的要求，结合医院的实际情况建立健全保洁员工作制度、工作职责、及安全防护制度，让他们在工作中有理论指导、有行动依据、有考核制度。结合物业公司的要求与院方的要求，做到机制完善，制度健全，措施有力，奖罚分明，达到专业化、规范化、标准化的服务体系。任何制度的有效执行都离不开标准的严格执行；外包物业公司更是如此，社会化的工作注重的还是经济效益的产生，因此我们考核执行的最终都将与经济利益挂钩，每月月底，由社会化管理科对物业公司考核进行分数汇总，根据各种权重指标确立最终得分，按每月分数执行当月的服务费支付，在这个过程中我院要求的是不得低于90分，低于90分时每下降一分都会扣除相应的服务费，当分数低于70分时候要求更换项目经理，公司必须派驻技术支持到现场办公，当连续两个月低于70时启动解除合同的程序。院方要与物业公司在签订合同时就能确立处罚考核标准，严格落实制度。当然对于在服务质量下降的时候，院方管理人员也要认真调查，严密分析可能的问题，及时做好可能的补救措施，以免由于物业质量严重下滑影响了院方正常医疗秩序的开展。做到制度落实、质量保证、奖罚分明，责任到人；做到了有章可循、措施得力、管理到位。另外院方也要积极协助物业公司现场管理人员做好各项工作，协助其尽快提升服务质量，提升服务水平。
要对考核的结果进行总结，及时分析问题所在，对重复性错误要给予处罚，对涉及医院安全运行的事件要迅速通报，及时整改，对责任人要给予追究。要让物业公司管理人员安全之弦紧绷，不得出现纪律涣散，心态不正之风。对考核标准或处理标准中不合理或不合时宜的地方也要及时修正。
5 注重物业公司培训的同时强调院方培训
由于物业公司所招聘的员工大部分为年纪偏大的人员，其中还有部分文化层次不高，理解力与接受力都较受过正规大学教育的年纪人差；对于院感知识很多都是空白。因此，对于新进员工我们要求物业公司必须先培训，手把手培训不得少于一周，之后一个月定期培训，除了礼仪礼貌之外，要从保洁的流程，清洗的顺序，各种不同颜色拖把的摆放，洗手法的熟练以及防护处理等方面逐一培训考核。全部通过之后才可以正式使用该员工。对于老员工也要反复培训，针对不同岗位的特点，按侧重点每周培训一个项目，每天利用晨会与午休的时间将一个点；要所有员工熟记于心。另外我院还根据日常检查中的问题，每月提出一个培训点，由我院护理部或院感科派人出来培训，培训形式采用深入浅出的语言讲解医院污染、清洁、消毒、标准预防等基础知识概念，使保洁员工能够体会医院的认真与防护的重要性。对培训的内容进行当场考核与当月考核。每三个月进行一次技能比赛，对其中的优胜者给予奖励；通过院方培训的带动，我们很好的调动了物业公司培训的热情，让大家在一种持之以恒的学习中不断前进。特殊科室的培训我们要求护理部配合执行，如新生儿、手术室等特殊科室内的物业人员由护士长定期培训与考核，对于操作不合格的人员给予及时的清退。
院方专职的社会化管理科对物业公司是一种有效的监管，是确保医院正常运行，协调医院与物业公司的桥梁。要摒弃上下级的管理思维，给物业公司增加压力的情况下也必须给与物业公司更多的协助。调动社会化公司的积极性和主动性的管理理念，让物业公司也越来越感受到医院监管带来的益处，由开始的不得不被动接受到现在心悦诚服地主动接受，最终实现了保洁公司与医院的互利双赢。
参考文献
[1] 杨葵英，骆少敏.发挥物业管理协调办公室职能确保医院物业化管理目标的实现.现代医院管理，2010，8（6）：61―63.
