时间：2023-05-30 08:55:06
【关键词】方案设计；房地产；项目开发；建筑设计
房地产项目开发的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题。是建设项目成败的关键所在,是城市规划的体现,是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。
一、方案设计的具体内容
方案设计是房地产开发项目中中最为关键的一个环节。它是把每一项目从无到有、去粗取精，去伪存真、由表及里的最具体化、形象化的表现过程。是设计项目的灵魂的塑造过程每个建筑都是在其共性的范围内追求个性的产物。不同的方案设计在同样性质的建筑上有不同的效果风格。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
二、方案设计在房地产项目开发中的重要位置
（一）好的方案设计可以控制建筑成本
建筑成本对房地产项目开发的总体经济效益有很重要的影响，降低成本是每一个项目追求的目标之一，方案设计影响着开发项目的成本。一个好的方案会合理确定立面材料、结构形式，在结构和经济条件允许的情况下进行体量组合设计，通过精心详细的设计能够把普通的材料设计出良好的视觉效果，这样就解决了大大提升了项目效果，间接节省了成本。
（二）好的方案设计可以提升城市的整体面貌
例如：央视新楼、台北的101、上海的东方明珠等一些著名的建筑人们一听名字就会知道它在哪个城市，这样可以提升整个城市的面貌，在城市中，城市的空间和面貌是由市政设施、建筑、景观等组合而成的综合体，每个项目的开发不能随意排列，也不能随意建设，不但应该充分考虑项目与城市轴线和空间的关系，还要考虑到城市周围的环境，使项目的体量造型、立面风格、建筑空间、建筑色彩都能和城市空间、城市环境相互协调，这样不仅不会破坏城市的整体面貌，还会为城市的规划和布局锦上添花。如果项目随意摆设，不但会破坏城市的整体面貌，还会使建筑物本身变得过于突兀，不能给人以美感。
（三）好的方案设计影响着设计单位的未来发展状况
随着市场经济的发展，企业之间的竞争也越来越激烈，方案设计是设计单位开拓市场的第一步，如果方案设计的好，很容易得到房地产市场的青睐，为双方的进一步合作打下基础，并且以后再有合作机会的时候，房地产企业都会先想到设计方案好的设计单位，这就打下了长远合作的基础。在实践中，一个好的方案设计往往能带给房地产开发企业的带来很好的经济效益和社会效益。在方案设计时，设计的思想不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益、社会效益结合起来考虑，使产品在企业目标功能、环境功能、社会功能等方面协调一致。如果方案设计的不合理，不仅浪费了设计单位的人力、物力、财力，还给设计单位的形象造成很坏的影响，不利于设计单位长远的发展。
（四）影响施工图设计质量
方案设计应该充分考虑到各个专业的问题，在设计时为别的专业留有空间，这样就使得方案设计不那么死板，更加灵活，哪怕没有初级设计阶段，施工图也同样能够顺利的实施，在项目方案设计完整的基础上保证施工图的正常、高效、按时运行，提高了建筑施工环节的工作效率。每个开发项目都是在其共性的范围内追求个性的产物。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
（五）影响着人们对建筑的满意程度
由于建筑物的高度受到城市规划的制约，在方案设计阶段不能更改建筑物的高度和层高，但是方案可以按照人们对建筑物舒适度的要求，扩大建筑物内部的空间尺度，达到提高土地利用率、增加人们舒适度和满意度的目的。
三、优化方案设计的途径
（一）力求方案合理性
处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系．合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系．总体规划一次完成。项目建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。
（二）总体规划要科学
总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积。满足市场需求，实现开发商预期目标。结合地形、地貌。做好竖向布置．合理确定场区布置标高，尽量减少挖填土石方工程量．力争挖填方趋于摹本平衡。控制投资。采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。
（三）户型设计要创新
户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自周边交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施，对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给，平面设计要求简洁，户型设计应保持不同面户型的开单比例，做到户型设计的系统化，充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率。房内要有合理的功能分区，公共活动区，在大户型设计中要充分考虑主人、客户、以及保姆的动线，使之尽可能合理。
（四）交通设计做到秩序有条
解决好项目内后勤服务、消防疏散之间的关系，做到人车分流，内部交通与消防车道应在用地红线范围内解决，合理解决配套公共设施的停车及交通疏散问题。
四、总结
方案设计是房地产项目开发中不可缺少的一个中间环节，在房地产项目开发的过程中起着决定性的作用，无论是从文化层次还是经济性和市场以及设计阶段的角度进行分析，其重要程度均不可忽视。房地产项目开发方更应该谨慎行事，在方案阶段进行充分的沟通、分析、讨论和研究，已达到理想的建造效果。
参考文献
关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。
对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。
1.房地产项目开发的投资决策问题
房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。
2.优化设计产品方案
在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：
第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。
第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。
第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。
第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。
第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。
3.项目成本控制策略
3.1成本控制的原则
（1）科学合理性原则
房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。
（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则
项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。
（3）成本的主动控制原则
房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。
3.2细化成本控制方案
房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。
（1）决策期间
投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。
（2）前期准备期间
该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。
（3）施工期间
在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。
民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
一、专项整治的指导思想和工作目标
（一）指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目开发、交易、中介等环节，充分发挥自身职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进我市房地产业持续健康发展。
（二）工作目标。按照八部委要求，通过专项整治，进一步规范我市房地产项目开发、交易、中介等行为，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。
二、专项整治的工作依据
（一）法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等。
（二）规范性文件。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《中央和国家机关贯彻落实2011年反腐倡廉工作部署的分工意见》、《2011年政府系统廉政建设和反腐败工作具体任务分解》、建设部等八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》和《市关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》等。
三、专项整治的重点内容
紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建的、进入商品房预售环节的、已竣工销售还未办理个人产权证的、未进行综合验收的和未进行房地产网上同步销售的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。
（一）组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目预售许可、综合验收、权属登记等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。
（二）查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，积极向监察机关、检察机关汇报，协调有关部门集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
（三）开展警示教育。选择部分违法违规典型案例予以曝光，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
（四）建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，科学合理调控房地产投资规模，调整住房供应结构，严格按照两个70％的标准，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。
四、专项整治中房地产管理部门职责
此次专项整治由房地产管理部门牵头，具体负责组织协调和日常工作。提出总体思路和工作方案；组织实施专项整治；严肃查处房地产开发、拆迁、预售、交易以及中介服务环节的违法违规问题。组织建立每两周一次房地产市场专项整治相关职能部门联席会议制度，研究讨论工作。
五、专项整治的方法步骤
专项整治工作主要分三个阶段展开：
（一）动员部署阶段（2011年4月中旬至5月上旬）
1、制定工作方案（4月中旬）。组织协调本地相关部门联合制定下发专项整治工作方案，明确职责分工，落实工作责任，明确工作内容，提出工作要求。各县房地产管理部门要结合自身工作实际，制定本部门专项整治工作方案。
2、召开专题会议（4月下旬）。市直相关部门联合整治工作方案下发后，召开全市专项整治工作会议部署专项整治工作。各县房地产管理部门协调召开相关会议，对本地区的专项整治工作进行部署安排。
（二）组织实施阶段（2011年4月下旬－2011年底）
1．市房产局各科室、各县房地产管理部门和房地产企业组织自查。4月下旬－6月中旬，组织各级相关职能部门，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和违规强制拆迁等行为和房地产企业拖欠税费、虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及不进行网上登记等行为。5月10日之前，相关房地产企业向当地主管部门报告自查结果，5月中旬之前，各县房产局向市房产局报告自查结果。6月10日之前，各单位、科室和房地产企业应根据自查存在的问题，积极进行整改。并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2．6月中旬－7月上旬，各县房产局组织相关职能部门进行全面检查。在房地产企业自查自纠的基础上，各县组织相关职能部门要对所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题，有关部门按照职责分工依法进行处罚，并将结果报告当地政府和上级主管部门。
市房产局组织组织市直相关职能部门进行全面检查。在房地产企业自查自纠的基础上，对市、区所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题，有关部门按照职责分工依法进行处罚，并将结果报告上级主管部门。
3．市政府组织相关职能部门进行抽查。7月中旬－8月底，根据各县检查情况，市政府组织相关主管部门要对各地级城市相关主管部门工作和相关项目按照不低于60％的标准进行抽查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现问题的项目，由审计、税务等部门对相关企业进行重点检查。
4．迎接省专项整治工作抽查。9－10月，加快工作进度，认真进行总结，完善档案资料，扩大专项整治工作成果，保证顺利通过省专项整治工作抽查。同时，选择一个专项整治工作开展比较好的县，总结经验，召开现场会进行交流推广，各地要及时补差补缺，进一步完善专项整治工作。
5．迎接建设部等八部门联合组织抽查。11－12月，根据省专项整治工作抽查意见，参考先进县的工作经验，认真整改，确保顺利通过建设部等八部门的抽查。
（三）总结巩固阶段（2012年1-2月）
1．总结专项整治工作。（2012年1月）根据国家、省专项整治工作抽查反馈以及通报情况，进一步纠正专项整治工作中存在各种问题，进行总结，表彰一批专项整治工作先进集体和个人。
2．建立健全长效机制。针对专项整治工作中存在的问题，各级主管部门和企业不断强化管理，落实住房保障制度，全面实施廉租住房保障制度，启动规范经济适用住房建设，建立健全企业事业单位内控机制；进一步深化制度改革；制定完善行规、行约，加强对开发商以及相关中介机构行为的约束。
六、专项整治工作的几点要求
（一）加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为。各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
1、以房地产开发项目为切入点组织全面检查。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。
2、严肃查处房地产领域违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
3、选择典型案例开展警示教育。专项整治工作中将曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
4、建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。
（一）保证作用
通过加强成本控制，可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。
（二）促进作用
在企业日常的生产经营过程中，成本控制可以运用系统工程的原理，计算、调节和控制各种费用，可以及时发现经营过程中的薄弱环节，及时发掘出房地产企业内部潜力，有利于促进房地产企业转变经营机制，提高经营管理水平，提高企业核心竞争力。因此，加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。
（三）监督作用
房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制，加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。
（四）协调作用
房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看，由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制，可以协调好企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。
二、房地产成本控制的管理方法
（一）投资决策阶段的成本控制管理方法
1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平，要提高对前期成本控制人才的招聘，这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平，才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构，要对开发项目进行可行性的研究，成本组织机构的成员主要由以下成员构成：房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时，为了理论联系实际，也可以聘请高校教授来授课，这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据，房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况，银行也可以明确开发项目的偿债能力，坚持安全贷款的原则，科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构，房地产开发企业就会合理安排资金，保证项目资金得到有效利用，防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。
（二）设计阶段的成本管理方法
1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此，房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择，有利于保证开发项目的经济合理性。其中，技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下，适当减少工程内容，不用或者少用过多的材料，这样就可以在保证项目工程质量的情况下，降低开发项目的成本。2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段，房地产开发企业主要有以下三种形式：设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作，实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争，房地产开发企业可以从多种设计方案中选择，提高了项目设计方案的质量，同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。
（三）招标阶段成本控制管理方法
房地产开发企业为了保证工程清单的正确性，要合理利用好签订合同的机会，用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说，房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标，即固定总价招标和工程量清单招标。其中，固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下，投标单位承担主要的风险，工程造价可以由招标方控制，然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此，房地产开发企业也要从实际情况出发，在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工阶段成本控制管理方法
1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲，房地产开发项目是一个比较系统复杂的工作。因此，在项目实施过程中要落实节约的原则，也就是在保证工程项目质量的前提下，大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力，房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本，而是动态监督施工阶段的成本使用情况，将工作的重点放在事前监督上，要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手：（1）建立严格的财务制度和明确成本开支的范围，这样有利于监督和限制成本开支；（2）控制失控的成本，这样就可以有效防止浪费成本的现象；（3）优化施工方案。管理公共项目，降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点，才能合理控制好开发项目的成本，实现节约项目成本的目标。2.优化施工方法，制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关，施工方案的选择也会影响工程造价，房地产开发企业由于选择项目施工方案不同，就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此，房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案，要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素，制定出一套科学合理的施工方案，合理控制工程造价，提高施工设备的利用率和效率，更好地实现节约成本的目的。
三、结语
房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义，不仅可以带动房地产企业的发展，也可以为房地产行业带来一个良好的风气，可以激励房地产行业实现节能降耗。因此，房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性，要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作，保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。
作者:李飞虎 单位:无锡太湖美生态环保有限公司
参考文献：
[1]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].北京:中国社会科学院研究生院,2013.
【关键词】：房地产开发项目；施工现场管理；问题；解决方案；分析
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的施工现场管理标准，施工现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程施工现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。
一、现阶段房地产开发项目工程施工现场管理存在的问题分析
1.设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
2.进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程施工现场管理流于形式。
3.质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。
4.成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。
二、房地产开发项目工程施工现场管理及组织协调问题的解决方案
1.设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程施工现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
2.进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。
3.质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目施工现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。
4.成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发施工现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。
结束语
城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。施工现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程施工现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了施工现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。
参考文献：
[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计.施工现场管理[J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.
[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性.施工现场管理[J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
摘 要 随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。
关键词 房地产 投资项目 筹资方案
一、影响房地产投资项目筹资的因素
1．五力分析法对经营决策的影响
美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。
这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。
2．SWOT分析法对经营决策的影响
SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。
SWOT分析图：
当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。
当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。
二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析
1．T公司简介
T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。
2．利用五力模型对拟决策方案进行分析
（1）新进入者的威胁
房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。
（2）供应商议价的能力
房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。
（3）替代品的威胁
房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。
（4）购买者议价能力
房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。
（5）行业竞争者的威胁
经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。
3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析
（1）T公司的优势
第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。
第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。
（2）T公司的劣势
首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。
其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。
4．拟投资方案
T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：
A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。
三、各方案利弊分析及结论
新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。
1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较
A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。
B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。
C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹资工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。
四、结论
选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。
参考文献：
[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.
首先,我代表__市房地产交易秩序整治工作小组对省建设厅、省物价局、省工商局联合检查工作组的各位领导来我市检查指导工作，表示热烈的欢迎和衷心地感谢！根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20__]37号）和《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[20__]166号）文件精神，按照《关于印发全省房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》（苏建房[20__]407号）要求，我市在房地产交易秩序专项整治工作上，坚持“点面结合,防治并重”，不断加强对房地产市场交易行为的监管，取得了阶段性成效。现将我市房地产交易秩序专项整治工作情况汇报如下：
一、20__年以来房地产交易秩序专项整治工作的基本情况
按照国家和省整顿房地产交易秩序相关文件统一部署，我市建设、物价、工商三部门认真学习贯彻房地产交易秩序专项整治的精神，召开专题会议，研究分析我市房地产市场交易实际情况，讨论落实我市专项整治方案和重点工作，通过近半年的努力，我市的房地产市场交易秩序阶段性成果明显，自专项整治工作开展以来，共查处了商品房违规销售3起，不规范广告20余起，违反商品房“一价清”行为1起，共进行约35.6万元行政处罚，下达了整改通知书30余份，有效地落实了房地产交易环节的各项制度和措施。我市在房地产交易秩序整治活动中主要做好以下几个方面的工作：
（一）建立机构，扎实推进专项整治工作迅速开展。自20__年9月6曰三部委电视电话会议召开后，我市高度重视，迅速行动，早于全省近一个月时间在全市开展房地产交易秩序专项检查。市建设局、市工商局、市物价局联合成立专项整治工作协调小组，市建设局分管局长任组长，市物价局、工商局分管局长任副组长。协调小组办公室设在市建设局房管处，市建设局、市物价局、市工商局相关处室同志参加办公室工作。同时要求各县参照市区工作机制制定整治工作方案，有计划分步骤扎实开展房地产交易秩序专项整治，切实把整顿和规范房地产交易秩序工作落到实处。目前，各成员单位分工明确，配合密切，协调顺畅，专项整治工作进展顺利。
（二）周密计划，制定详细的专项整治工作方案。我市的专项整治活动共分为四个阶段：第一阶段（20__年9月6曰-30曰）宣传发动、部署安排阶段。制定下发了《__市房地产交易秩序专项整治工作方案》，市建设、物价、工商等部门成立专项整治工作领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制，并建立方便快捷的投诉渠道。第二阶段（20__年10月-20__年3月）自查自纠与督查阶段。建设、物价、工商三部门根据专项整治的要求进行自查、自纠，并督查各县管理部门落实专项整治的各项工作。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。第三阶段（20__年4月—20__年7月）总结经验、巩固成果阶段。建设、物价、工商部门根据专项整治的情况写出总结报告分别报省建设厅、省物价局、省工商总局。以专项整治工作领导小组名义召开一次工作座谈会。对第二阶段的工作进行总结，推广好的经验和作法，提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。继续巩固房地产交易信息公示制度，完善的房地产市场监管机制。第四阶段（20__年8月—20__年9月）推进制度建设、建立长效机制阶段。总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的做法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。目前第一、二阶段工作已告一段落，依据省、市的文件精神和部署，下一步继续加大力度推进房地产交易专项整治工作的开展，认真做好第三阶段的工作，并做好转段衔接工作。
（三）明确分工，深入专项整治的各个重点环节。根据全省房地产交易秩序活动安排意见，我市重点开展了查处整治商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告管理、房地产展销活动管理、商品房预（销）售合同管理、房地产经纪管理等六个方面的活动内容。市建设局从商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、商品房预（销）售合同备案、房地产经纪人员职业资格管理等方面入手；市物价局从房地产价格成本构成及相关收费的监督管理等方面入手；市工商局从房地产展销登记管理、房地产广告管理等方面入手，加大了各自行业监管的工作力度；同时三部门联合执法，加强房地产交易秩序各类违法违规行为的查处，对全市进行了大规模、集中拉网式排查。
（四）加强宣传，营造浓厚专项整治活动氛围。一是召开专题会议，加强宣传。为使本次专项整治活动取得实效，9月15曰我市召开了全市房地产交易秩序专项整治大会，市建设局分管局长作了动员讲话，就本次
整治活动的意义、目的、检查内容和具体活动安排作了专题部署。建设、物价、工商三部门还公布了投诉举报电话，欢迎广大消费者积极参与投诉和举报。二是利用舆论媒体营造声势。与__曰报社联合开展房地产开发企业“诚信宣言”活动，引导企业依法经营，推出了一批有实力、讲诚信的开发企业、中介企业和楼盘，为消费者竖起了一座购房指示牌，切实保护了消费者合法权益。三是为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台。认真做好网上__和__建设信息网投诉咨询工作，并在建设“12319”投诉热线基础上，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。20__年受理房地产交易秩序方面的电话投诉110件、网上__投诉89件，受理投诉25件、来访320人次。
二、开展房地产市场交易秩序整治工作以来取得的成效
市建设、工商、物价三部门按照《__市房地产交易秩序专项整治工作方案》要求，通力合作、周密部署、分项排查，把握房地产交易秩序专项整治工作重点，围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位扎实开展各项整治工作，目前我市房地产交易秩序整治工作已取得一定的成效。
（一）建设部门加大房地产交易违规行为查处力度
一是查处无预售许可证销售商品房行为。市建设局在专项检查中发现__市金谷房地产开发有限公司开发的云峰帝景项目，在未取得商品房预销售许可证情况下擅自进行商品房预售活动，市建设局依据《房地产开发经营管理条例》对其处以2万元罚款；泗阳县建设局发现__市恒生房地产开发公司开发的清华园变相收取订房款34.5万元，违规面积约1.8万平方米，立即责令其停止预售，退返所收订金。
二是查处《商品房买卖合同》不规范行为。沭阳县建设局对东方名都、长江家园、祥和花园等项目合同中分摊面积和套内面积未写明、没有明确约定公共部分归业主所有等违规现象责令限期改正；盐城泽园房地产开发公司泗阳分公司未按规定使用示范合同文本，泗阳建设局已责令其整改到位，并在全行业内予以通报。
三是加大对商品房交付使用的监管力度。我市__市强盛房地产开发有限公司开发建设的青华花苑项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，市建设局依照《房地产开发经营管理条例》对其进行10万元的行政处罚。
四是加大对房地产评估机构监管力度。认真贯彻落实建设部、中国人民银行《关于加强房地产估价监管有关问题的通知》精神，20__年1月25曰，市建设局召开全市房地产评估机构专题会议，结合当前评估市场评估报告不规范等现象提出相关整顿要求，加强对房地产评估机构的监管力度，并在市区对评估机构实行评估报告留存登记制度。
(二)工商部门加大房地产广告和经纪机构违规行为查处力度
由市工商局牵头，组织县区局、基层分局工商部门采取三级联动的方式，通过媒体监督、群众举报、曰常巡查以及集中整治等多种途径，共立案查处房地产违法广告案件20多件，罚没款达23.6万元。
一是严肃查处广告中的违法违规行为。__润城置业有限公司在未取得房地产开发资质和预售许可证情况下，滨河名城房地产预售广告案等5件违法广告，被罚没款4.3万元。沭阳县恒通房地产开发公司内容为“开盘3天销售率达65、开盘4天销售率70”的虚假广告宣传和有关房地产位置、周边环境等虚假广告宣传案件4件，被罚款7.8万元；另外，查处了未经登记擅自户外，并在广告中使用“最佳、绝版、升值潜力、投资回报”等房地产开发企业9家，罚款11.5万元。
二是加强房地产经纪违规行为监管。针对市区房产中介投诉较多的现象，宿城工商分局充分发挥12315投诉举报网络作用，公布举报电话，加大宣传力度，重拳出击，集中查处房地产中介违法欺诈行为，取缔无照经营户10户，查处利用虚假信息骗取中介、服务、看房费等中介4家，罚没款800元。
（三）物价部门加大房地产价格监管力度
一是推行住宅商品房强制“成本认证”制度。从3月1曰开始在全市推行的“住宅商品房成本认证制度”，对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层）实行成本认证（别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续）。这项措施实施以来，共有7家开发商参与认证。进行成本认证达到了一举三得的效果：价格部门、建设部门按月对认证结果进行汇总、分析，提供政府调控房地产市场决策参考；税务部门也可依据认证资料加强税收征管工作；开发企业可以根据成本认证结论，结合市场供求，合理制定商品房销售价格。
二是坚决查处违反“一价清”行为。我市在商品房开发企业中推行商品房销售“一价清”制度，开发企业在销售商品房时，必须在销售窗口标明最终销售价格，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。此次检查中，泗洪建设局发现__市富园房地产开发有限公司将应该由企业缴纳的测绘费，转嫁到业主头上的违规行为，立即下发整改通知书，责令其立即更正。
三、率先开展房地产专项执法监察，切实维护房地产市场秩序
今年2月28曰，我市纪委、监察局会同国土、规划、建设、审计、国税、地税、财政等部门在全国率先启动了房地 产市场专项执法监察工作，比国家八部委召开全房房地产秩序专项整治提前1个月。为保障本次专项执法监察工作的顺利开展，我市专门成立了房地产市场专项执法监察工作领导小组，并从成员单位抽调人员集中办公，各县（区）和市各相关部门也分别成立了领导小组并明确专人负责，认真抓好落实，并将20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建设用地房地产开发项目全部列入执法监察范围，重点对这些项目的用地受让方式、用地规划、建设规划、规费缴纳、税收征缴、销售许可、市场秩序等方面开展执法监察。目前此项工作进展有序，阶段性成效明显，全市20__年至20__年房地产开发项目613个，存在问题项目253个，通过自查自纠，已经整改到位项目75个，追缴土地出让金3.29亿元、追缴各项规费1922.68万元，并扣押了价值20__万元房产、移交司法机关追缴土地出让金案件2件、收回土地4宗，追缴税收393.26万元。
四、存在的主要问题
通过企业自查、基层排查以及整顿规范房地产交易秩序领导小组的抽查情况看，我市认真贯彻房地产市场宏观调控政策措施，在整顿规范房地产交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地产交易秩序有所好转，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，房地产交易秩序不规范的问题还没有得到根本解决，主要表现在：一是房地产交易中还存在侵害群众合法权益现象，各相关部门领导对专项整治工作的认识和重视程度上还应加大；二是各县区的房地产交易秩序整治工作效果还不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地产中介市场秩序整治力量投入不足，整治效果不明显；四是针对房地产竣工交付中时有发生的违规现象，必须进一步规范开发企业竣工交付使用行为。五、下一阶段工作打算
（一）巩固阶段性成果，总结好的经验和作法。我市建设、物价、工商三部门将在巩固前一阶段交易秩序专项整治工作成果的基础上，明确部门职责，加大管理力度，同时加强部门协调沟通，实行部门间信息资源共享，交流好的经验和作法，把整顿和规范房地产交易秩序作为一项长期工作，坚持不懈地抓好，做到目标不放、力度不减、继续深化，切实做好第三阶段的工作。通过对一批典型案例查处和曝光，震慑各种违法违规行为，规范房地产交易中各种市场主体依法诚信经营，切实保护消费者的合法权益。
（二）联合“十一部门”开展全市房地产市场秩序专项整治工作。按照国家八部委4月6曰召开的全国房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议精神，近期，市建设局将牵头组织市工商、物价、税务等十一部门围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易等问题联手开展一次规模大、范围广、力度强的房地产市场秩序专项整治活动，以强化我市房地产市场监管力度，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
关 键 词： 房地产开发 项目投资决策 市场调研
中图分类号： F235.91文献标识码：A 文章编号：
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
项目投资决策是全案最为关键的环节，反映了企业选样开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
1.1市场分析与预测
房地产市场分析与预测是房地产开发项目决策工作的重要组成部分。通过房地产市场的分析与预测，企业可以达到如下目的：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指导项目的规划设计。
1.2市场分析与预测的步骤
房地产市场分析依据所服务的对象不同，其所需收集的信息范围和内容也有所差别。一般来说，房地产市场分析需要遵循以下步骤：（1）确定分析的目的。即确定分析是为选择投资与决策方案服务、为解决某具体问题或发现市场机会服务为产地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务；（2）确定分析的目标。主要决定该项目分析的范围及所需解决的主要问题；（3）确定分析的方法。主要确定该项目分析所需数据类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择；（4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；（5）进行数据收集、数据处理和数据分析；6）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测。
1.3房地产市场分析的内容
项目资源分析主要包括经济资源分析、城市发展分析、城市文化分析和地块自身资源分析。
（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等。
（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况。城市发展评估指标包括总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划洋细情况、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补。城市文化评估指标包括城市的经济、交通地理优势、城市入文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究。
（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。
1.4房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的力法和手段，根据调查分析所提供的信息资料.对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预侧方法主要有定性和定量两种。
（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测。
（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。
1.5目标市场确定
即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异(如需要、欲望、购买习惯和购买行为)，把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。房地产项目的目标市场就是在房地产市场调研与预测的前提下。针对房地产项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是房地产目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。
2项目定位决策
定位决策包含项目市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项日产品形态定位等。在进行项目定位决策时，要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场及目标;要考虑发展商与消费者的互动.通过项目树立发展商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。
目标市场定位是通过对项目资源的分析，确定目标市场，对目标市场进行定位的过程。一般采用SWOT分析法对项目进行分析，对项目资源进行评估，通过竞争力分析来定位。
概念设计是项目的灵魂、是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统，具体包括;主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等，而主题概念是项日要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的日标是有效功能价值最大化。在项目的核心定位中，发展商应根据开发概念及生活蓝本的定位，推导出项目的生活模型。并将项目的生活模型与目标客户群需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。
3投资决策分析
3.1投资项目的现金流量
现金流量是指在投资决策中是指一个投资项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。为了正确计算投资方案的增量现金流量，进行判断时，应注意以下四个问题：1）区分相关成本和非相关成本。相关成本是指与特定决策有关的，在分析评价时必须加以考虑的成本，包括：差额成本、未来成本、重置成本、机会成本等。与此相反，与特定决策无关的，在分析评价时不必加以考虑的成本是非相关成本，包括：沉入成本、过去成本、账面成本等。2）不要忽视机会成本。在投资方案的选择中，如果选择了一个投资方案，则必须放弃投资于其他途径的机会，其他投资机会可能得到的收益，是实行本方案的一种代价，被称为这项投资方案的机会成本。理解机会成本时应注意以下要点：① 机会成本不是通常意义上的"成本"，它不是一种支出或费用，而是失去的收益。② 这种收益不是实际发生的而是潜在的。③ 机会成本总是针对具体方案的，离开被放弃的方案就无从计量确定。④ 机会成本在决策中的意义在于它有助于全面考虑可能采取的各种方案，以便为既定资源寻求最为有利的使用途径。3）要考虑投资方案对公司其他部门的影响。4）对净营运资金的影响。
3.2投资项目评价的一般方法
（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。
计算公式：净现值（NPV）= ∑现金流入现值 - ∑现金流出现值
净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本，另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。
净现值>0，投资项目报酬率> 预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率= 预定的贴现率，方案可行；净现值
该方法具有广泛的适用性；但确定贴现率比较困难；不同规模的独立投资项目，净现值不等，不便于排序。
（2）内含报酬率法是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。
内含报酬率（IRR）的计算，主要有两种方法：①"逐步测试法"，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。②"年金法"，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内含报酬率可直接利用年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。
IRR>必要报酬率，方案可行；IRR
4结语
通过以上分析以及工程实践表明，有效的项目投资决策作为项目实施前的关键环节，对开发商以后的开发经营可达到事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，同时对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
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为贯彻中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，按照中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》（中纪发[2007]2号）的要求，研究制订了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。现就开展房地产市场秩序专项整治（以下简称专项整治）有关问题通知如下：
一、统一思想，充分认识开展专项整治的重要意义
开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。
二、加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为
各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
（一）以房地产开发项目为切入点组织全面检查。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。
（二）严肃查处房地产领域违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
（三）选择典型案例开展警示教育。曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
（四）建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。
三、落实责任，切实加强对专项整治工作的组织领导
开展专项整治工作涉及面广，政策性强，工作难度大，各地人民政府建设、国土资源、财政、审计、监察、税务、发展改革、工商等部门应密切配合，求真务实，确保专项整治工作取得实效。
（一）强化专项整治工作责任。要将专项整治工作的任务分解到各相关主管部门，明确工作职责和任务，各司其职、各尽其责，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。牵头单位要设置专门机构承担好专项整治的组织、协调等日常工作。
关键词:房地产；开发；设计管理
0引言
在房地产项目建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进度符合要求，保障各设计方案的质量水平；对项目开发成本进行合理控制，控制房地产开发项目的品质，确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下，如何提高项目开发过程中设计管理质量，避免设计阶段各种问题的出现，已成为业内人士高度重视的一项课题。
1设计管理的内涵
在房地产工程项目设计阶段，展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面，房地产项目开发是由建筑设计专业人员共同完成的，集结了专业工程设计人员的智慧成果，使房地产开发项目的实用价值能够得到最大限度的提升，以确保大众需求得到满足。另一方面，在房地产项目开发过程中，设计人员能够起到沟通协调的作用，在促进房地产项目后期规范化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发项目的设计阶段，设计管理人员积极介入，能够使项目设计阶段对整个房地产项目开发过程的控制效果更为理想，将作业人员能动性充分调动起来，进而在保障房地产开发项目设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的作用。在房地产项目开发实践中，设计管理主要包括两个方面的基本内容:一是房地产项目开发设计阶段。这一阶段的最终成果是方案报建文本。二是房地产项目施工图设计阶段。这一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行审批，审批合格后方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同，因此项目管理在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，方案设计阶段管理的重要性毋庸置疑。
2设计管理的具体内容
该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路(腾飞路)，北临漳华路，与群裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面积为120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。
2.1明确设计任务要求
在房地产项目开发阶段，设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为标准。设计任务要求是针对设计过程中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一步，也是对设计单位管理的根本。该工程规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿地系统；遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则；以人为本，注重社区的人性化设计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境，体现绿色社区的特点；空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态；营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然、人与人之间的亲和关系，强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该项目整体规划已于2009年完成报批，各项经济指标已定型。所以，设计时仅结合现有市场情况对单体户型及立面调整，并增加一些公共配套设施，如室内活动场地等。
2.2设计进度管理措施
项目的设计进度管理贯穿于项目开发所有涉及的各个环节，是实现设计进度管理的关键所在，因此可将设计分几个节点，要求设计单位严格按照节点完成任务。
2.3设计过程管理措施
在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先，应对设计进度进行重点控制。若特殊情况影响，无法按时完成设计，设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导，并作出详细说明，不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次，不同阶段设计人员应当经常针对设计资料进行互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，以实现对设计人员责任权利的约束与管理，提高设计的全面性与严谨性水平。最后，设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，复审通过后方可开工。从而减少对设计图纸的变更。
2.4合同管理措施
首先，在房地产开发设计管理实践中应当确保设计费用的合理性。设计费用占房地产项目开发成分的比例低，但设计会对房地产项目开发成本产生相当大的影响，因此不能以过低的设计费用降低设计单位工作质量以及工作积极性，以避免图纸质量受到影响。其次，应确保设计周期的合理性。房地产开发项目设计需要设计人员投入大量的时间与精力，若过分约束时间可能会影响到设计人员的专注度，导致项目设计质量大打折扣。最后，应对合同条款及相关内容进行严格控制，明确涉及到图纸数量的约定内容，以免导致后期费用增加。
2.5经济管理措施
首先，应当通过建立奖励机制的方式，鼓励设计单位为房地产项目开发商主动考虑成本问题，以设计方案的不断优化达到控制开发成本的目的。如可以在具体条款中规定:设计单位若能够将设计方案下的成本指标控制在理想范围内，则按照某种方式给予某种程度的奖励，以促进设计单位不断研究设计方案的优化措施，降低成本开支，不断提高房地产开发项目的成本效益水平。其次，应当明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例，通过经济层面的惩罚措施，不断提高设计人员责任意识，保障设计方案的合理性与经济性。
3总结
房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中，必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合，促进各体系相互配合，形成平衡发展、和谐一致的局面，以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。
参考文献:
[1]苗新英.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(28):1846.
