时间：2023-05-23 15:49:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇绿化管理合同研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：公路项目;合同管理;合同审查;项目建设费用类型
引言
随着贵州省高速公路建设全面步入新时代，项目投资建设时间紧、任务重，投资人在完成项目建设任务的情况下，需做好项目建设投资费用的管控。项目合同管理既是预防企业合同纠纷及风险防控的重要手段，又是对项目建设投资费用的合理管理，因此，合同管理应作为项目管控的重点之一。
1工程项目合同类型
按照合同类型划分，工程合同分为施工合同、勘察设计合同、监理合同、检测合同、咨询合同、采购合同、技术服务合同等。该项划分用于合同文本的签订工作。按照项目建设费用类型分为建筑安装工程费、设备、器具购置费、办公家具购置费、征地拆迁费、建设项目管理费、试验研究费、建设项目前期工作费、专项评价（估）费、建设期贷款利息、新增费用、预备费等。（1）建设安装工程费：此项费用包含施工合同。在签订施工合同时，应包含工程一切险及第三方责任险、单片梁桥梁荷载试验检测合同、桥梁预应力孔道压浆及锚下预应力检测合同。应注意，批复概算中如未单列既有道路维护与修复及跨铁路干扰相关费用，应在签订施工合同时一并考虑，纳入建筑安装工程费，不再单列。（2）设备、工具、器具购置费：此项费用包含机电设备购置费及试营运期设备购置费，一般机电设备购置费应包含在机电施工合同中，不单列。（3）办公及生活用家具购置费：此项费用含建设期及试运营期购置费用。（4）土地征用及拆迁补偿费:此项费用包含征地拆迁协议、测绘合同、占补平衡、社保资金、耕地占用税、森林植被恢复费、水土保持设施补偿费、三电迁改合同、特殊征拆合同。其中，三电迁改合同包含10kV以下电力迁改合同、10kV以上电力迁改合同及通信光缆迁改合同；特殊拆迁协议指征拆协议中未列入征拆工作方案标准的费用，例如项目涉及压覆矿、砂石料场的赔偿合同。（5）建设项目管理费：①建设单位（业主）管理费、工程监理费、设计文件审查费、竣（交）工验收试验检测费、ETC专项检定费。②竣工工程档案收集、立卷、编制归档技术服务合同、项目竣工审计合同列为建设单位（业主）管理费。③施工监理合同、中心试验室合同、监控量测合同列入工程监理费。④勘察设计咨询合同列入设计文件审查费。⑤交、竣工验收检测合同、机电工程试验检测合同、桥梁荷载、外观评定及实体检测合同、环境保护验收检测合同、水土保持验收检测合同类如竣（交）工验收试验检测费。⑥ETC专项检定费如已在机电施工合同中已列入，不再单列。（6）研究试验费：包含科研项目技术合同等。（7）建设项目前期工作费：包含工程可行性研究技术咨询合同、勘察设计合同、项目用地报批合同、林地可行性报告编制合同等。（8）专项评价（估）费：包含环境影响评估技术服务合同、水土保持评估技术服务合同、地震安全性评估技术服务合同、地质灾害危险性评估技术服务合同、压覆矿产资源评估技术服务合同、文物考古调查技术服务合同、用地预审报告编制技术服务合同等。建设期环境监测和水土保持监测项目单独签订合同，则列为该项费用；如包括竣(交）工验收时的环评、水保试验检测，则列入竣（交）工验收检试验检测费。（9）建设期贷款利息：包含银行贷款合同等，按照建设期贷款年限及贷款分配额、贷款年利率测算应归还的利息。（10）新增费用：包含既有道路维护与修复合同及跨铁路工程服务合同等，具体以概算批复费用项为准。按照业主合同管理分为建安工程合同、征拆合同和其他合同，该项划分用于合同中期结算费用管控。①建安工程合同即按各项专业工程划分的施工合同，包含土建施工合同、路面施工合同、机电施工合同、交安施工合同、房建施工合同和绿化施工合同。②征拆合同包含征地拆迁协议、测绘合同、占补平衡、社保资金、耕地占用税、森林植被恢复费、水土保持设施补偿费、三电迁改合同及特殊征拆合同。③其他合同除建安合同、征拆合同以外的其他合同，包含前期项目合同、勘察设计合同、监理合同、交（竣）工试验检测合同等。
2合同审查工作要素
（1）合同形式：合同单位的确定需经过招标、邀标、竞争性谈判或其他方式确定合同实施单位。（2）合同内容：合同内容包括但不限于合同编号、合同类型、合同当事人的名称或姓名、住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。（3）合同资料：合同评审表、合同文本、中标文件、竞争性谈判文件及其他合同资料组成附件。（4）合同审查分类：按照业主合同审批管理分为建安工程合同、征拆合同和其他合同。文本类型分为格式合同和非格式合同，格式合同一般是指行业或企业统一规定的示范文本；非格式合同一般指无示范文本的合同，此类合同需根据行业标准及项目实际情况起草，合同审查人员依据合同文本的审核要素及共性问题，通过各项目常用合同总结归纳，形成部分非格式合同的定价原则及非格式合同参考文本。（5）合同形式审查要点：形式审查主要依据公司内部的规章制度及流程规定，如工程合同管理办法、招投标管理办法、采购管理办法等，通过形式审查，保证合同签订流程合法合规、资料手续完善、合同文本符合要求。主要审查内容包含量价原则、服务范围、合同价款支付方式及违约责任。核实审查合同审批表的内容是否规范准确；合同的形式是否合规，是否具备招投标条件或竞争性谈判条件；合同签约主体非法定代表人时，授权委托手续是否齐全；报审资料附件是否齐全；格式合同核实审查合同是否与范本内容一致；非格式文本起草格式是否规范、合同内容是否清晰明确；合同取费依据是否符合国家标准或行业标准。
3信息化合同管理
合同的履约情况应结合信息化系统管理，以项目为单位建立完整的项目建设管理费用合同体系。形成合同文本信息化管理系统，包含合同登记、中期结算及末次结算、合同执行情况功能，按照合同约定比例支付合同金额；暂定总价合同由业主按照合同约定方式进行中期结算，末次结算时，累计支付金额不超过合同总价金额。同时，建立完整的项目建设费用概算执行情况控制，将已签订的项目建设合同录入系统，根据合同约定比例办理中期结算，包含本期支付金额、累计支付、累计支付比例，系统生成对应概算的项目建设费用分析比较表，通过系统对项目建设费用分类汇总形成系统的项目建设概算费用控制体系，并对合同信息登记不全、项目建设费用超概算原因作预警提示及情况分析。
4结语
为进一步规范政府性投资项目管理，加强日常监管，确保投资效益，促进政府性投资项目管理工作制度化、规范化，现将有关事项通知如下：
一、规范建设主体
市城建局是政府性投资城市基础设施、园林绿化及其他公益性项目工程（以下简称工程）的建设、管理主体，局属有关具有法人资格的科处按照工作职责分工，由局确定责任科处并以责任科处名义对外招标公告及文件，依法确定勘察、设计、施工、监理单位并签订有关合同。
二、工程发包
工程招标公告及文件由责任科处起草，局分管领导召集招标办、定额站、法规科会商，报局长审批同意后，按有关规定进入招投标程序，依法确定勘察、设计、施工、监理单位。勘察、设计、施工、监理单位如需分包的由责任科处提出，并按上述程序报批。
三、合同签订
工程勘察、设计、施工、监理合同由责任科处会同相关科处依据工程招标文件、投标文件、中标通知书等相关材料和有关规定拟定合同草案,并将合同草案和《市城乡建设局对外订立合同提报单》一并报法规科审查，局分管领导审核后，提交局长办公会集体研究，局长签批后，由法规科将局长签批意见的《市城乡建设局对外订立合同提报单》和合同草案存档，并将合同草案的书面文本和电子版文本发送给责任科处，以责任科处名义与工程勘察、设计、施工、监理单位签订合同。
勘察、设计、施工、监理单位如确需将工程分包的由责任科处提出，按上述程序一并报批。合同总价款不得突破市政府批准的工程预算控制价。合同订立后应在3日内将合同副本送局法规科备案，需报送市审计局等部门及局内部科处的，按有关规定执行。
四、合同履行及工程管理
（一）责任科处负责合同履行和工程管理工作。
（二）工程签证。
1.按照合同约定及审查后图纸、施工方案正常施工的技术签证，按规定执行。责任科处要确定两名人员在施工现场共同签字，签证单必须留存原始记录。
2.确需变更设计图纸或因地质情况不明需改变原施工方案的，由施工单位提出申请，责任科处与原设计单位、监理单位审查后报局分管领导审核，局长批准后，责任科处会同设计单位向施工单位出具变更手续，并指派专人（不少于2人）予以签证。
3.工程施工过程中因特殊情况，不能按照正常程序报批的，由责任科处负责人及驻工地代表立即组织进行抢修性施工，同时将情况、理由及抢修措施电话报分管领导，经局长批准后，指派专人予以签证。抢修结束后，按第2条办理变更手续。
上述2、3条情况，需报审计等部门确认的，由责任科处负责与审计等部门联系。
（三）若因规划调整或重大设计变更等因素确需增加预算的，必须经局长同意后上报市政府批准。
五、工程结算及价款支付
（一）工程结算。由责任科处将决算相关资料提报给定额站，定额站预审后经分管领导、局长批准，报市审计局审计定案。
（二）价款支付。由责任科处按照合同约定提出支付计划，报分管领导审核，局长批准后，局统一向市政府提出拨款申请，拨款到账后由局财审科负责与勘察、设计、施工、监理单位结算。
六、建立责任追究制度
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。
二、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。
五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。
七、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。
八、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
其一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。
其六、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。版权所有
其七、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
随着住宅管理的专业化与规范化，物业管理正逐渐成为一个新兴的朝阳产业。物业管理服务的水准直接影响着住宅小区的环境、安全、及配套，甚至间接影响到楼盘的品位与质量。但由于目前物管行业刚刚起步，无论是在理论上还是实际操作中都出于探索阶段，在一定程度上造成物管双方的矛盾。
俗话说，无规矩不成方圆，民事责任是按照法律规定，民事主体违反民事义务时所必须承担的法律责任。在物管合同中进一步明确物管责任，对于物管合同关系的进一步规范与成熟，具有积极的意义。
下面笔者将从物管合同的性质、主体、民事责任几方面，分别对物管合同责任做出阐述，以期有益于在司法实践中对于物管案件的正确认识。
一、物业管理合同性质
对于物业管理合同在我国合同法中尚未有规定，目前只能将其称为无名合同。实践中有很多人认为物业管理合同是委托合同，[2]我们在物管案件的审理中，对物管合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物管公司受业主委员会委托”。
但就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物管义务不需要对业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务，达到一个大致的标准即可，而这个目标的实现则是由物管公司自行独立地完成的。如果认定将物管合同的性质认定为委托合同，按照委托合同的性质，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。这样的结果就导致业主可能要为物管公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物管服务的目的的。从合同目的进行解释，就可以确定物管合同的性质并不是委托合同，至少不是单纯的委托合同。
笔者认为，在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换，对物管用房的妥善利用等等。因而物管义务中所涉及的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
在物管活动中涉及的物管义务的种类多、范围广，使得对各种责任一一明确变得较为困难，这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任的承担。因而在对物管案件的审理中，认识到物管合同性质的复杂性非常有必要。只有明确认识物管合同的特殊性，并有针对性地对所涉及的部分合同性质做出认定，才能够正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。
二、物管合同的责任主体
在物业管理法律关系中，有业主、业主委员会、物业建设单位和物业管理公司等民事主体。在房屋出售前，物业建设单位依法应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。而业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的，执行业主大会决议的机构。业主大会在业主入住达到一定比例时，由房产行政管理部门召集。
在物业管理法律关系中，物业管理合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的，然而物业管理合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人，物管合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业管理公司。对于与物管公司签订物管合同的业主委员会或建设单位，笔者认为其法律地位比较类同于代表人，他们签约的后果最终归结为全体业主，与签约方并无关系。对于业主不履行合同义务的，违约责任人为业主本人，而非业主委员会或建设单位。
明确了物管合同的当事人，就可以对于物业管理合同纠纷的诉讼主体有了正确的认识。司法实践中出现过由业主委员会作为原告对物管公司提讼的案例，说明我们目前对于物管合同主体的认识尚不明确。2003年杭州市中山花园业主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提讼，法院经审查后认为，因业主委员会不是独立的自然人或法人，本身并不具备承担民事责任的组织机构或财产，不具备当事人的民事权利能力，因而不属于民诉法所规定的“其他组织”，不享有民事主体资格，该业主委员会的因而被裁定驳回。由该案例可以看出，业主委员会不仅不是物管合同的当事人，从其性质上分析，它也不符合诉讼主体的要求。
那么要追究物管公司的责任，应如何确定诉讼主体呢？笔者认为应以公共利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提讼的，其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”，因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到，物管服务的性质特殊，由于每个业主对于公共物管服务标准的期待值不尽一致，将对公共物管事务的诉权归于全体业主，也可以尽量使物管服务标准符合公众标准，而避免公众服务的个人意志化，使得物管公司在公共物管服务上的无可是从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是必要与有益的。
鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，也可以作为代表人参加诉讼。但如该业主委员会必须提交相关的文件证明其资格，否则其就会被驳回。[3]
当然，如果物管公司在物管服务过程中，违背了对业主个人的义务，侵害了业主个人的利益，如车辆保管义务、安全保障义务等，那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体的服务，被侵害的利益是全体业主的还是个体业主的。
此外，笔者认为目前在业主对于公共物管服务的维权渠道上尚存在困惑：业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开，使“下情上达”，需要怎样的方式才能够启动维权程序，对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通该程序并使之具有实效，对于保障业利、监督物管活动非常重要。
三、物管责任的确定
合同法第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于因物业管理而产生的民事责任，当事人同样可以在违约与侵权中自行选择责任的追究。[4]
1、违约责任
物业管理中的违约责任，可以来自双方当事人在合同中的约定，没有约定的则应按照实际损失确定违约责任。物管合同主要是一方提供劳务服务，另一方支付物管费用的合同，实践中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物管费用的违约责任约定比较明确，而对于物管公司未全面、妥善提供物管服务的违约责任的约定则较不明确。以杭州为例，虽然目前并未象
商品房预售合同一样要求对物管制定统一的格式合同，但实际中当事人双方对于的物管合同内容的约定几乎都取材于《杭州市物业管理条例》。对于物管公司的违约责任，很多合同照搬了《杭州市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，即“对物业管理企业违反本条例的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以降低其物业管理资质等级。”。这样的约定，使一些物管公司据此认为合同双方对于违约责任已做出选择，即使物管公司存在违约行为，其所要承担的违约责任也仅限于限期整改、终止合同和接受管理部门处罚，而毋需承担其他责任。
笔者认为，上述关于限期整改、终止合同的约定并不能涵盖物管公司全部的违约责任，在这里对不解除物管合同的违约责任合同双方是未做出约定的。对不解除合同的违约责任仍应按照双方当事人无约定的来处理，而不能以此排斥业主对于物管公司其他违约责任的追究。至于上述关于由物业管理部门进行处罚的约定更属于行政责任的范畴，与违约责任无关，更不能以此免除违约责任。
若物管公司虽然服务欠当，但业主认为尚不必解除合同或者解除合同后业主仍存在其他损失的，应明确业主仍有权追究物管公司的其他违约责任。若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到规定标准，致使业主拒绝交费的，应认定物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，以体现对物管公司违约责任的追究。对于物管公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求则不应支持。
2、侵权责任
违约责任是无过错责任，而侵权责任则大部分为过错责任。在物管案件中，并不是业主所有的损失，物管公司都需要无条件承担责任的。在物管活动而引起的纠纷中，不分清责任类型，势必将无谓地加重物管公司的责任，从而遏制物管工作的生存空间，造成不良后果。
目前在人民法院所审理的业主对物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因业主认为物管公司提供的物业安全服务有瑕疵，导致其人身、财产受损而提出的。物业安全服务主要有以下两种情况：一业主住宅被盗、被抢；二存放在停车场的车辆被盗、被损。因为侵权人无从查找，业主则依据物管合同的约定转而认为物管公司存在物管安全方面的服务瑕疵，故而要求物管公司承担责任。笔者认为，对该类责任的性质应确定为过错责任，而不能认定为无过错责任。业主只有证明物管公司物管安全方面的服务存在瑕疵，而该瑕疵对于业主人身、财产的损失具有直接关系的，责任的构成要件才得以成立，其请求才能够被支持。
在笔者的司法实践中，近年来接触到两个案件较有代表性。
案例一、某小区业主在写字楼内遭遇持刀歹徒抢劫，经该业主防卫，歹徒反被刺死，但该业主也身受重伤。该业主对该写字楼的物管公司提讼，请求其对该事件中该业主所遭受的人身、财产损失进行赔偿。但在案件的审理中，物管公司提供证据证明，公司对该物业有完备的人员出入登记审查制度，所实施的安全服务并无瑕疵。
案例二、某小区业主在家中发生窃案后，认为物管公司在接受委托管理后，未妥善承担安全防范的职责，对该小区存在缺陷的监控系统不进行维修，导致窃案结果的发生，诉请判令物管公司赔偿由此给原告造成的损失。
对于上述两个案例，因为案件一的业主不能证明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其诉请被判令驳回；案例二中的物管公司则被证明该小区监控系统破损，安全管理上存在瑕疵而被判令赔偿业主损失1000元。上述两个案件宣判后，当事人双方均服判息诉，未再提起上诉。
3、物管纠纷中的举证责任
对于物管纠纷中的举证责任，法律并无专门做出规定，一般是依据民诉法关于“谁主张，谁举证”的规定。但物管合同相对其他案件具有其特殊性。对于物管公司所履行的物管义务有无承担或义务履行有否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来，对于业主来说，要证明物管公司有无全面、妥善地履行物管服务，对于业主而言在举证上存在困难。此外因为相关的物管资料通常是由物管公司进行保管的，业主要证明物管公司的服务存在瑕疵也的确存在困难，这在很大程度上造成业益无法得以有效保障。
委 托 方：
服 务 方：
工程建设项目管理合同
建设单位：
项目管理单位：
根据国家及地方颁布的有关法律、法规及条例，结合工程的具体情况，经甲、乙双方友好协商，甲方委托乙方对第二条中所明确的工程项目进行全过程项目管理服务，并就具体事项达成如下一致协议。
第一条 词语定义
1.1业主：在协议书中约定，具有项目发包主体资格和支付工程价款能力的当事人或取得该当事人资格的合法继承人。
1.2项目管理单位：在协议中约定的，具有工程建设项目管理相应资质的和独立法人资格的，接受业主单位委托的当事人或取得该当事人资格的合法继承人。
1.3项目经理：企业法定代表人在管理的建设工程项目管理中的具有相应资格的委托人。
1.4设计单位：指发包人委托的负责本工程设计并取得相应工程设计资质等级证书的单位。
1.5监理单位：指发包人委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位。
1.6单位：指受发包人的合法委托，以发包人的名义实施项目或项目部分内容发包工作，并具有相应资质等级证书的单位。
1.7承包单位：在协议书中约定，被项目发包人接受的具有工程项目施工承包主体资格的当事人或取得当事人资格的合法继承人。
1.8造价咨询单位：指业主委托的负责本工程造价咨询并取得相应工程造价咨询资质等级证书的单位。
1.9工程：指业主和管理单位在协议书中约定的承包范围内的工程。
1.10项目管理酬金：指管理单位为进行建设项目筹建、建设、联合试运转、验收总结等工作发生的管理费用。
1.11工程前期：指自工程立项起至工程设计完成止的阶段。
1.12施工准备期：自施工图设计开始起至签发开工令为止的阶段。
1.13施工实施期：自工程开工至按施工合同完成了项目全部任务为止的阶段。
1.14竣工验收期：承包人按施工合同完成了项目全部任务，提出交工至发包人组织验收通过为止的阶段。
1.15造价咨询：指具有造价咨询资质的单位受发包方的委托对工程项目进行造价控制的活动。
1.16施工监理：指工程施工阶段监理单位对工程质量、进度、投资、安全文明施工进行控制的监理活动。
1.17管理期限：协议书中约定的服务期限。
1.18开工日期：指发包人、承包人在协议书中约定，承包人开始施工的绝对或相对的日期。
1.19竣工日期：指发包人、承包人在协议书中约定，承包人完成承包范围内工程的绝对或相对的日期。
1.20图纸：指发包人提供或由承包人提供并经发包人批准，满足承包人施工需要的所有图纸（包括文字配套说明和有关资料）。
1.21合同关系：指发包方和承包方通过合同（协议）来约定各自的权利和义务的平等关系。
1.22管理关系：指管理单位按业主授予的权力对被管理单位实施的管理。
1.23施工场地：指由发包人提供的用于工程施工的场所以及发包人在图纸中具体制定的供施工使用的任何其他场所。
1.24书面形式：指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等或以有形地表现所载内容的形式。
1.25工程项目总投资：指完成工程项目所发生的价款支出。主要包括土地费、设计费、勘察费、配套增容费、建安工程投资（包括设备）、二次精装修费、工程预备费等。
1.26项目建设周期：指从项目的立项至工程竣工验收交付使用止的全部时间。
1.27竣工验收：指承包人按合同完成的项目全部任务，经验收合格，由发包人组织验收的活动。
1.28竣工结算：指承包方全部完成了协议书中约定的内容，交工之后，向发包方进行的最终工程价款结算的活动。
1.29竣工决算：指建设项目竣工后，由建设单位编制竣工决算报表和竣工财务情况说明书的活动。
1.30竣工备案：建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内依照有关法规向有关建设行政主管部门进行竣工验收备案的活动。
1.31联动试车：指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的有负荷或无负荷联合试运行。
1.32违约责任：指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。
1.33索赔：指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿的要求。
1.34不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
1.35小时或天：本合同规定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）；规定按天计算时间的，开始当天不计入，从次日开始计算。时限的最后天是休息日或者其他法定节假日的，以节假日次日为时限的最后一天，但竣工日期除外。时限的最后一天的截止时间为当日24时。
1.36审计：由国家规定的审计所或部门免费对工程各项费用的合法性进行审核的活动。
1.37项目管理月报：由项目管理单位按月向业主报告工程项目实施情况的报告。
1.39指定分包：指由发包方指定单位分包部分工程内容。
1.40竣工资料：指在协议中约定或按国家有关规定，承包方应当提供的有关工程的资料（包括书面、电子、影像资料）。
1.41重大变更：指业主或由于客观原因改变工程的主要使用功能、建设地点、增减建设规模15%以上，分期或合并建设或提前或推迟3个月以上实施的行为。
1.42业主代表：业主派出的授予处理工程项目建设相关事务的全权代表。
第二条 组成本合同的文件
1、 本项目管理合同；
2、 附件：项目管理的工作内容和职责（若分列）；
3、 本合同实施过程中经双方协商一致的补充合同文件。
第三条 工程概况
工程名称：
工程地点：
建筑面积：
项目建安总投资（暂）：
第四条 项目管理服务方式
本工程由甲方委托乙方并在甲方领导下实施项目管理，提供全过程建设管理和咨询服务。
乙方派出由项目经理、专业技术人员、管理工程师等组成的项目管理班子从对工程前期、施工阶段、竣工验收及交付使用诸阶段，根据甲方确定的项目功能定位、建设标准、设计方案、投资规模等进行计划、组织、控制和协调等管理和专业咨询服务。
第五条 项目管理的依据
1、 项目管理合同文件；
2、 与本工程建设有关的政府部门的批准文件；
3、 与本工程有关的其它合同文件；
4、 经业主批准的项目管理计划书；
5、 与工程有关的工程建设法规、规范、验收标准。
第六条 乙方管理内容和职责
6.1总则
乙方在签订合同后一个月内应向甲方提交符合合同和甲方基本要求的项目管理计划书，主要包括拟达到的项目管理目标、项目概况、项目管理组织机构、项目实施总进度及节点实施计划，项目管理的主要内容和方法，拟采用的相应措施以及主要工作的管理流程等。
（一）工程前期
6.2项目建设策划
6.2.1按照基本建设程序列出项目建设流程。
6.2.2制定项目建设的轮廓计划。
6.2.3进行甲、乙双方工作界面及职责的划分。
6.2.4计算关键线路和关键节点的工作时间。
6.2.5对关键节点工作进行描述和控制措施提出建议。
6.3项目建设前期工作及市政配套的管理
6.3.1办理立项阶段市政配套征询。
6.3.2办理项目初步设计审批手续，初步设计文件报送有关土地、规划、消防、通讯、环保、环卫、卫生防疫、交通绿化、劳动保护、人防、抗震、监测、工务所、上水、电力等部门审批。
6.3.3按工程开工条件要求办理施工场地，申办临时用水、用电、建筑红线、水准点等手续。
6.3.4选择符合资质的专业监测单位进行地下管线监测。
6.3.5协助甲方审核监测合同及费用。
6.3.6申报地下管线监测保护，办理“绿卡”。
6.3.7申领临时用地规划许可证。
6.3.8联系与规划部门做好基地红线测放。
6.4组织、协调管理
6.4.1联系、协调与项目有关的部门和社会配套单位的关系。
6.4.2对勘察、设计、施工等招标工作进行监督、协调，为招标工作顺利开展提供相关资料。
6.4.3协调勘察、设计工作，努力使设计成果符合项目的功能要求和满足甲方使用要求。
6.4.4组织或协助主管单位召开本工程扩初设计审批会。
6.4.5组织设计优化设计，及时将各方审核意见、专家咨询意见以及甲方使用意见提供给设计单位，对项目设计进行优化。
6.5合同管理
6.5.1起草或组织起草设计合同、勘察合同。
6.5.2组织合同谈判。
6.5.3协助甲方对合同条款的最终确认。
6.5.4监理合同执行台帐，对合同进行跟踪管理。
6.5.5主持合同争议的协调，配合合同争议的仲裁或诉讼。
6.6工程投资管理
6.6.1协助业主审核支付申请。
6.6.2审核各相关合同费用及其支付方式。
6.6.3协助业主组织设计单位、造价咨询机构对工程概算进行审核。
6.7工程进度管理
6.7.1按照甲方对总工期的要求，制定分阶段工程进度计划，督促检查落实各阶段各单位进度实施情况。
6.7.2制定项目总进度网络计划，确定控制节点，提出控制计划目标。
6.7.3严格按计划进度进行动态管理，一旦发现进度脱期趋向，及时查明原因，并采取相应的积极措施予以调整，确保总工期如期完成。
6.8工程质量管理
6.8.1根据甲方意图指定工程质量目标，并制定相应的分解目标，提出相应措施，贯彻到相应的合同中。
6.8.2督促相关单位制定相应的质保体系，及达到相应目标的对策措施。
6.8.3监理质量管理部门并落实具体人员和措施。
6.8.4组织各类质量检查和验收。
6.8.5组织工程竣工备案各项工作。
6.9文物古迹
本项目实施工程中发现文物古迹，乙方有责任督促施工单位保护，并及时报告甲方，不得私自处理。
（二）施工阶段
6.10施工准备
6.10.1办理施工图委托审核手续，并将审核意见及时反馈给甲方和设计单位。
6.10.2审查施工单位资质、考察施工单位实力。
6.10.3对施工、监理招标工作进行监督、协调，为招标工作顺利开展提供相关资料。
6.10.4审查施工合同条款，报甲方审定。
6.10.5办理监理登记证、工程施工许可证及质监、安监报建手续。
6.10.6督促监理单位组织施工图设计技术交底，审查签发交底会议纪要。涉及工期费用、建设标准或使用功能的应报甲方认定。
6.10.7审查监理单位编制的建设监理规划，督促监理单位按审批的规划。
6.10.8督促监理单位审查施工组织设计。
6.10.9按规定协助甲方办好项目及人员保险。
6.10.10协助业主办理开工仪式的有关事宜。
6.11施工实施
6.11.1督促监理单位做好建筑灰线验收。
6.11.2审查设计修改文件，涉及费用、建设标准的报甲方同意。
6.11.3审查监理单位编制的建设监理实施细则，督促监理单位按审批的细则开展工作。
6.11.4负责合同条款的解释（有经济条款需得到甲方认可）。
6.11.5审核、合同条款的修改和补充（有关经济条款需得到甲方认可）。
6.11.6审核合同的索赔和反索赔（提出索赔报告、报甲方个审定）。
6.11.7处理合同纠纷（有关经济纠纷的处理意见需得到甲方认可）。
6.11.8根据业主要求对未计价材料提出产品的标准和档次要求。
6.11.9协调各独立承包单位，市政配套单位及甲供设备材料供应单位的进退场时间以及相应的施工周期，合理安排交叉施工顺序。
6.11.10收集有关实际工期的详细记录，定期向甲方提供进度分析报告。
6.11.11审核有关单位提出的工期索赔报告。
6.11.12做好甲供设备、材料的质量预查，按质量标准要求组织验收后提供给相关单位使用。
6.11.13定期向甲方提交工程质量情况报告。
6.11.14组织各单位工程的质量验收。
6.11.15参加处理工程质量事故、查明事故原因和责任，报甲方备案并督促和检查事故处理方案的实施。
6.11.16协调施工总平面布置，为各独立施工单位能够按时进场施工提供现场条件。
6.11.17督促、检查施工单位安全生产管理制度的建立和健全，协助甲方个与其签订安全生产、文明施工协议，落实安全生产责任制。
6.11.18定期组织检查安全生产措施落实情况。
6.11.19参加安全事故调查处理工作，督促、检查相关单位做到“三不放过”原则。
（三）竣工验收及交付使用
6.12竣工验收
6.12.1组织参建单位进行工程竣工验收，办理项目竣工备案。
6.12.2督促监理审核竣工图及工程施工竣工资料。
6.12.3组织工程联动试车。
6.12.4办理规划、消防、通讯、环保、环卫、卫生防疫、交通、劳动保护、人防、上水、电力、档案、房产证、气象、静电监测等竣工、报验备用手续。
6.12.5协助业主进行竣工决算。
6.12.6配合业主开展项目审计工作。
6.12.7按有关要求整理竣工资料、拍摄工程录像。
6.12.8资料归档。
第七条 甲方职责
1. 资金落实
负责本工程建设资金的落实，按合同规定和工程进度要求，按期核定、确保工程款、材料设备采购款和市政配套费及本工程中发生的各类行政主管部门所收的各项费用等及时到位，并支付给本工程各施工、供货承包单位和其它合同单位。
2. 确定功能定位和设计方案
由甲方负责确定项目功能定位，经设计招投标后由专家评议提出中标建议，由甲方最终确定设计中标方案，并对扩大初步设计的优化内容、建议标准予以确认。
3. 确定施工总承包单位
4. 主要设备材料确定
5. 了解、掌握工程进度情况
6. 工程验收
7. 为乙方提供必要的工作条件，包括现场办公条件和与项目
管理相关的技术资料。
8. 按本合同第六条规定按期支付项目管理费。
第八条 服务班子的组成
乙方人员由 为项目经理，并配备具有一定实践经验的人员组成工作班子，名单在项目管理计划中明确，进行本工程的项目管理，根据工程进度逐步到位随时进行补充调整，乙方人员如不称职，甲方有权提出更换。
第九条 服务期限
自项目立项报建至工程竣工验收备案资料归档止，时间自 至
第十条 服务的费用与支付
1、本工程项目管理暂按 元工程项目总投资为计费基数，项目管理费率为 ，项目管理酬金为 万元（大写： 万元）。
2、建安总投资主要包括：建筑安装工程费、估算土地费、配套增容费、绿化景观费、工程预备费等。建安费包括：土建及建筑工程设备费、二次装饰费等。工程建安投资以批准的可行性报告中有关费用之和为准，届时按本条第一款费率进行调整。
·店面承包合同 ·建房承包合同 ·果园承包合同 ·渔业承包合同
3、乙方暂履行本合同期间，凡属乙方范围之内的工作所产生的劳务费、工资、奖金、津贴、个人保险、车辆使用费等均由乙方自行负担。
4、支付给政府管理部门及与工程有关的费用，如设计、施工招标管理费，施工招标费、监理费、设计费、设计方案补偿费，设计、施工招标过程中的会务费，工程竣工资料编制费，增补晒图费，市政配套费与之相关的办证费、质监费、工程和相关人员的保险费，由乙方代甲方办理的设备材料采购时所发生的报关、税金、保险、仓储、商检、国内运输等费用以及应甲方要求，乙方参加供设备材料的调研和谈判活动所发生的差旅费由甲方承担。
5、乙方在承担本工程项目管理工作期间范围之内不应获取超出本合同范围外的与本项目相关利益的收入。尤其不得借项目管理的工作，牟取不利于甲方利益的收入。
6、本工程项目项目管理费以人民币结算，按项目进展分期支付，各期支付数额规定如下：
本合同签订后一周内，甲方向乙方支付工程项目管理费的 %，此后每季度末支付合同额的 %，余额在 结清。
7、由于甲方原因增加乙方工作量，如由于甲方原因引起工程的重大变更，建设规模或建设标准的调整而导致乙方工作量的大幅度增减，根据实际工作量的增加，双方友好协商解决。
8、如项目管理组提出合理化建议确实产生经济效益，甲方给予所产生经济效益的30%作为奖励。
8.1“合理化建议”：是指乙方在项目管理过程中，运用本公司的资源、技术或专利等对甲方认可的第三方提供的技术成果进行优化，经论证是可行的，且不影响工程使用，不降低工程标准，经甲方审核采用的意见、建议、技术成果等。
8.2“合理化建议”采纳后，经实践证明达到了优化的目的，且经对原方案需甲方所支付的工程费、运行费等的计算，与新方案需甲方所支付的工程费、运行费等的计算比较，而为甲方节省的费用，并经甲方审核认可。
8.3操作实施办法：合理化建议实施后，由提出合理化建议的乙方向甲方报告，将合理化建议的内容、产生、形成过程的文件以及产生效益的计算书作为附件一同报甲方，经甲方审核认可后，其中节省费用的15%以项目管理费的支付方式支付给乙方。
第十一条 违约责任
1、甲方不按合同履行自己的各项义务，应承担违约责任，如逾期未支付工程项目项目管理费按每逾期一天支付应付项目项目管理费的万分之五违约金。（上级拨款逾期日期不计在内）
2、乙方不按合同履行自己的各项义务，乙方承担违约责任。对本协议第二条条款，应对所造成的实际损失承担责任，赔偿额为该分享损失费×项目管理费率-税金。
3、除非甲乙双方协议将合同中止，或因乙方违约使合同无法履行，否则违约方承担上述违约责任后仍应继续履行合同。
第十二条 不可抗力
不可抗力发生后，乙方应迅速采取措施，尽力减少损失，并在24小时内向甲方代表通报受害情况，即使会同甲方和施工等单位研究抢险，修复方案，测算损失、清理、修复的费用。灾害继续发生、乙方应每隔7天向甲方报告一次受害情况，直到灾害结束。甲方应对受害处理提供必要的条件。
因灾害发生的费用由甲、乙双方及施工方分别承担：
1、工程本身的损害由甲方承担。
2、人员伤亡由所属方负责，并承担相应费用。
3、造成施工方设备、机械的损坏及停工等损失，由施工方承担。（由甲方在与施工方的合同中明确）
4、所需清理修复工作的责任及费用由甲方、乙方和施工方岑别承担。（乙方承担相应比例的项目管理费）
第十三条 其他
1. 合同生效
本合同自甲乙双方授权代表签字盖章之日起生效。
2. 合同终止
本合同自施工总承包合同约定的工程保修期满，且双方工程款项结清之日起终止。
3. 未尽事宜
本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充协议和附件，经甲乙双方签字盖章后，均与本合同具有同等法律效力。
4. 本合同正本肆份，副本肆份，甲乙双方各执正本贰份，副本贰份。
甲方： 乙方
1.整体性园林工程
项目是由多个单独项目进行组合而构成的。这种组合不是单纯的累加。各个单行工程之间具有紧密的联系。互相结合，互相衬托。使各个单项与单项之间的加和达到了一加一大于二的效果。而只有各个单项工程紧密依托结合，才能够达到工程项目作用的整体发挥。
2.固定性园林工程的建设
是基于亭台楼阁等建筑或植被、湖泊和河流等固定的建筑物的。包含了大量的建筑工程与安装工程。因此，其地点是高度固定的。所以，园林建筑工程受季节、气候和资源等因素制约与影响较大。与此同时，在行政上，政府对于园林工程的建设也有相应的管理和干预，具有较大的限制。
3.园林工程项目管理的主要内容
园林工程的项目管理与一般工程的项目管理相似，都包括对于工程的合同管理、投资控制、组织协调、质量控制、进度控制、风险管理等。也包括在工程进行中的招投标管理。需要在此过程中加强管理。
二、园林工程项目管理的重要性
园林工程具有较高的综合性，设计范围较广泛。包括建筑、水利和植物等方面的内容。综合性较高。因此，需要较强的管理手段对园林工程项目进行项目管理，以完成园林工程建设的相关目标。这样可以使得园林工程建设能够充分实现其各个部分的功能，使各个环节能够有机地结合在一起。有助于工程质量的提升和经济效益的提高。使园林工程能够更好地发挥其应有的使用价值。
三、园林工程项目管理的途径和方法分析
1.针对施工成本的管理
控制施工成本是园林项目在规划中的首要问题，也是园林工程经济效益的主要影响因素之一。对于园林项目建设成本的管控，是园林工程项目管理的一个重要部分。首先，需要对项目成本管理的体系进行制定。在园林项目进行施工的过程中，通过精确的询价、估价和报价之后才能够对成本有较为精确的预算。对于成本的预算也应该精确，上交管理层。再加上其他成本费用后计算出总成本。对于人、材、机的使用应有力控制。在市场上挑选性价比最高的投标单位。在项目施工的过程中，需要对于资金较多的部分和工程重点部分严加监控。
2.进度控制在园林工程
项目进行施工前，就需要对项目的进度进行有力的控制。因为园林工程项目的进度受季节、温度和湿度等影响较大。植物的移植等必须做到尽快。北方还要考虑冻土期对于工程进度的影响。因此，在园林工程项目的施工过程中，需要对工程进度进行实时审查，对比计划，结合实际，采取灵活有效的施工安排。在保证质量的基础上，提高项目施工效率。
3.质量控制对于园林工程
项目的质量控制是项目管理中最为重要的一个部分。它受人、材、机、施工方法等各方面影响较大，也较为敏感。同时，在施工的前后，以及竣工之后的质量控制也尤为重要。对于施工计划和图纸等，需要进行缜密的会审与研究。并且与甲方实时协商。了解施工中的重点和难点。施工过程中，应进行实时监控。提供充足的人、材、机等。规范施工工艺流程。同时，对于政府的政策法规进行充分解读，分析外部环境可能对施工流程造成的影响。同时，要注重施工人员和管理人员的培训。针对新情况，结合实际，对管理人员和施工人员进行有效教育和培训。在使他们能够实时了解工程进度的同时，避免了由于人为因素造成的工程质量问题。同时，对材料的筛选上，也应该严把质量关口，加强对材料质量的考察。同时，在施工过程中，对成品的维护，也应该通过局部封闭或者加盖塑料薄膜的方式予以保护。
4.合同管理合同是园林工程
项目管理的一个重要部分。是对双方权力与义务的规定。是在双方行为中必然遵守的规定的要求。应该对合同行为进行规范。同时，双方对于合同的履行也应该得到监管。这样才能够保障工程的质量与进度。对施工行为进行有效规范
四、小结
关键词:工程造价;工程监理
中图分类号:TU723.3 文献标识码:A
一、引言
造价工程师在监理工作中是建设项目造价工作的重要组织者和负责人,具有工程计量审核权、支付工程进度款审核权和工程造价审批权,对维护国家和社会公共利益,维护业主和承包商利益,维护监理单位自身权益,有着不可替代的地位和作用。
造价工程师在工程项目立项决策到竣工投产全过程监理工作中,负责编制或审核投资估算、设计概算、施工图预算,以及工程项目的设计、招投标、施工、结算等各阶段的投资控制工作。造价工程师作为投资控制组负责人,对总监负责,做好投资工作的事前、事中、事后控制。防止决算超预算,预算超概算,概算超估算。为完成投资控制的监理目标,必须完善投资控制的组织措施,建立健全监理组织,明确职责分工及有关制度,落实投资控制的责任。投资控制组应有二个管理层次:(一)控制层。由造价工程师和专业监理工程师组成。具体负责监理规划中投资控制的实施,确定目标控制的方法和手段,制订控制措施。专业监理工程师负责工程计量确认签证,造价工程师负责审核。(二)作业层。由具有资格证书的概预算专业人员和监理员组成。具体负责工程计量并签署原始凭证;监理日记中对人力投入、材料数量、质量、价格、不可抗力等关系到投资控制的情况应尽量详细记录,为控制层提供投资控制第一手材料。
如何在监理工作中发挥造价工程师的作用,笔者认为,应从设计、招投标、施工、竣工结算四个阶段的投资进行重点控制。
二、设计阶段的投资事前控制
项目作出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计。为实现各设计阶段的投资控制目标,造价工程师可采取下列监理措施:
(一)设计合同应明确突破限额设计的责任
造价工程师在各设计阶段进行投资控制时,要将投资限额按投资控制目标分解到各专业设计人员,使设计人员清醒认识到设计应该从经济角度出发,进行多方案设计优选,及时采取纠偏措施,既满足工程质量和功能使用要求又不超投资限额。造价工程师应协助业主在签订设计合同时,明确突破限额设计的责任。如果因设计原因超投资限额,设计人员必须无偿修改、返工;因设计责任进行工程变更,导致超投资限额后果的给予处罚。
(二)运用标准设计和价值工程原理
(1)标准设计是经批准的整套标准技术文件图纸。运用标准设计可以节约设计费用,加快施工速度,保证工程质量,较大幅度降低工程造价。因此造价工程师应大力推广标准设计。(2)价值工程(价值系数V=功能系数F/成本系数C)原理通过对功能和成本的分析,将技术问题和经济问题结合起来进行研究,是设计阶段进行投资控制的科学方法之一。造价工程师应能熟练运用价值工程原理,认真审图,研究图纸中的开间、进深、层高、结构、材料、设备等等是否合理。结合建设单位意见,做多种方案的功能和成本研究,选择价值系数最大的方案为最优方案,达到实现各设计阶段的投资控制目标。
(三)利用监理信息系统
监理信息系统能积累已完工程的造价数据,掌握国内外经济变化的实时数据,保证建筑材料、设备、运输、汇率等等有关工程造价数据的准确性、时效性。造价工程师应及时将有关的工程造价数据提供给设计人员,挖掘降低造价潜力,为限额设计创造条件。
三、招投标阶段的投资控制
造价工程师在招投标阶段的投资控制中,应根据现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期等认真审核标底:(1)审核工程量;(2)审核单价;(3)审核经费及价差;(4)审核各种包干费用和主要材料指标;(5)审核标底造价是否合理。
造价工程师应紧紧控制住标底造价是否合理,目的在于:合理的工程造价是工程质量的保证。高价承包使业主蒙受投资损失;低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、延误工期、施工质量隐患重重。增加工程项目的全寿命后期维修费用,实属得不偿失。
在评标阶段,为防止串通抬标,必须对投资进行有效控制。造价工程师应使业主认识到合理的工程造价,是工程质量的经济保证。可建议业主采用三次算术平均值的评标方式进行评标:(1)在开启报价标书前1小时,评标委员会全体成员按工程复杂程度各自报出在标底±5%以内者为有效报价,可参与评标;(2)将有效报价去掉一个最高值和一个最低值,取其算术平均值为有效报价浮动率;(3)再取标底核准浮动率与有效报价浮动率的算术平均值得到中标浮动率。
中标浮动率有三条重要作用:
1)中标浮动率能公平确定中标者,中标浮动率作为一条准线:a.以有效报价最接近者优先;b.以低于者优先;c.两种及两个以上有效报价相同时,中签者优先。
2)中标单位的投标报价高于中标浮动率时,以中标浮动率为准;低于时,则取自己的投标报价。
3)中标浮动率在竣工程结算时,造价主管部门审定的工程造价乘以中标浮动率作为业主实际付款的工程造价。
采用上述评标中标方法,能贯彻“公开、公正、公平”原则,使工程造价控制在“合理价”范围内。
四、施工阶段的投资事中控制
造价工程师在施工阶段的投资事中控制,就是把计划投资额作为投资控制的目标值。在施工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏差原因,并采取有效措施加以控制,保证投资控制目标的实现。
(一)造价工程师应对施工组织设计认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审,加强投资控制
施工方法的不同,对工程造价影响很大。如笔者曾负责监理的某工程项目,原施工组织设计:土方开挖大量采用机械,考虑到地下水的影响,施工机械开挖占75%,人工开挖占25%,并有降水设施。笔者认真审核施工组织设计,发现开挖基础时间正值枯水期,机械和人工比例不合理,经计算调整,按机械挖土占92%计,人工挖土占8%计,且减少降水费用,为业主节约了一笔投资。原施工组织设计挖出土方全部外运,回填土方再运回。笔者经过现场踏勘,发现施工现场相邻有一资金未到位、已平整场地的厂房旧址可利用。经业主联系,利用厂房旧址堆回填土方,节约了来回运费。造价工程师还应重点审查施工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用,并防止各种索赔事件的诱因包含在其中,这种投资的事前控制,对今后监理工作的投资控制有事半功倍的功效。
(二)造价工程师应对工程进度款的支付严格控制
工程进度款支付是投资控制的有效手段,是工程质量和进度的有力保证。只有按图施工,并通过监理人员质量检验合格,计量核实的工程项目进度款,造价工程师才审核支付。
按月计算工程量支付进度款,不能将资金投入程度较直接地反映在工程实际形象上,为了使工程进度款的支付与工程质量、进度紧密地联系在一起,造价工程师应协助业主按工程结构划分:基础、二层梁板、三层梁板……主体封顶、砌体完成等形象进度付进度款,明确写进承包合同中。业主能直观知道工程建设至目前的形象用了多少资金,承包商的积极性也能有效提高。
(三)造价工程师应严格核查工程变更,保证总投资限额不被突破
在施工中,经常会碰到由于设计工作不细致,或发生不可预见的事故及其他原因,进行工程变更的问题。因此,在很大程度上,对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。
由于目前的现场经费、间接费等都是以工料机直接费为基础,直接费金额多,间接费也多。这往往会使一些承包商为了追求利润而搞工程变更,如将一般抹灰变更为贴瓷砖,车库水泥砂浆地面变更为水磨石地面等。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下,尽量用价格低的材料代替价格高的材料。笔者在监理实践中,曾有承包商说服业主同意将会议室楼地面水磨石变更为铺贴花岗岩石板,原因是为了会议室的天棚、墙体、摆设等的整体色彩配称,会议室兼带会客功能。笔者认真审核工程变更内容,认为业主为了美观和使用功能的需要,但没考虑到花岗石造价很高,将突破总投资限额。建议采用仿花岗石800×800无釉抛光砖,达到同样效果,为业主节约了一笔投资。
造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格,进行技术经济分析比较,检查每个子项单价、数量和金额的变化情况,按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格,计算该项工程变更对总投资额的影响。应防止承包商“杀死猪再讲价”,因为如果待工程变更付诸实施再去核实计量,现场已面目全非,事后核量不准确。只有规范工程变更操作,实行事前把关,主动监控,工程变更的投资才能得到有效控制。
(四)造价工程师应正确处理和防范施工索赔
在施工过程中,引起索赔的原因很多,一些承包商会寻找索赔机会,希望索取到费用赔偿,更想得到利润和工期补偿。这就要求造价工程师应精通施工合同条款,熟悉工程项目的专业技术标准,公正地当好索赔事件“准仲裁员”,维护合同双方合法权益。发生索赔事件时,承包商一般会根据自己的记录提出工期或费用索赔报告。造价工程师应认真研究合同条款,首先核查索赔报告是否在索赔事件发生后的有效期间28天内提出,否则索赔不成立。进而对索赔要求进行辨别和分析。由于监理日记能逐日如实记载工程形象进度和完成的实物工程量,影响工程进度的内外、人为和自然的各种因素,包括台风、暴雨、现场停水、停电的起止时间。所以,造价工程师应根据同期监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分。由于业主或其它原因,致使承包商在施工中付出了额外费用且确有证据时,合同中有明确条款的,应按索赔程序及时、合理的给予承包商实际损失的补偿,保证工程正常施工,防止综合索赔的发生。
索赔事件处理难度大,花时间精力,造价工程师应积极通过自己的工作防止或尽量减少索赔事件的发生:
(1)应积累一切可能涉及索赔论证的资料。在研究技术、进度或其它重大问题的会议记录中,要求与会者签字,作为正式文档资料。(2)应严格按监理工作程序开展监理工作,避免工作延误发生索赔事件。(3)应对设计修改和工程变更严格把关,仔细测算造价和分析可能带来的索赔问题。(4)应提高自身业务素质,适应监理工作的需要。如对于非承包商责任的工程延期,可能引起的雨季施工增加费用的索赔。这就要求造价工程师能熟练计算网络计划的六个时间参数,分析工程延期是否对关键线路产生影响,尽量避开雨季施工,减少或防止雨季施工增加费用的索赔,为业主节约投资。(5)协助业主及时完成与工程进展密切相关的各项工作,如按期提供合格施工现场,按质、按量、按期提供施工图纸和材料、设备等项工作,避免因延误造成索赔。
造价工程师应协助业主做好反索赔工作,促使承包商履行合同约定的义务,保证工程质量和按时竣工。
施工阶段涉及经济费用支出的停窝工签证,计日工签证,使用机械签证,材料代用和材料调价等的签证,均应由造价工程师审核,对非使用不可的投资进行有效控制。
五、工程竣工结算阶段的投资事后控制
造价工程师在工程竣工结算阶段的投资事后控制中,应认真及时审核竣工结算。这是施工阶段进行投资控制的最重要环节。审核的具体内容包括:竣工结算是否符合合同条款、招投标文件,结算是否按定额和工程计量规则、造价主管部门的调价规定等进行编制。要根据合同、图纸、定额及工程预算书等,对工程变更、工程量增减、材料替换、甲方供应材料设备逐项审核,不重不漏。有疑问时,查看当时的监理日记,并进行现场校核。如施工中钢筋搭接经设计修改为电渣压力焊,结算书中计算电渣压力焊金额,但未减去搭接长度钢筋重量和减少搭接区加密箍筋重量,应予重新核算。如地方政府为绿化山林,关闭部分碎石场,导致碎石价格上浮,偏离定额价格,必须采用当地造价主管部门的地材价差系数进行修正。造价工程师应及时掌握施工方法和材料价格对造价的影响,不偏不倚,正确审核竣工结算,使竣工结算真实反映工程造价。
关于造价工程师维护监理单位自身权益的问题,有几点值得重视:(1)有的业主因工程后期资金较紧或人为因素,拖欠监理费,应动之以情,晓之以理,按监理合同及时追讨监理费,保障监理单位的正常运作,才能更好地为业主服务。(2)对于非监理原因导致的工程延期或停工,及较大工程变更增加工程量,应在监理合同中明确补偿监理费数额。(3)对于监理范围应在监理合同中明确界定,不要出现“XX等”字眼,防止出现监理了项目的附属工程得不到监理费的情况。(4)对于合理化建议,应在监理合同中明确标明奖励比例及支付时间等条款,只要是监理人员提出来的合理化建议并付诸实施、为业主节约建设资金时,业主就应按监理合同条款给予监理单位奖励。造价工程师必须注意积累《工程例会记录》、《监理通知书》等资料,并要求与会者签名,作为获得业主奖励的原始资料。
六、结束语
综上所述,造价工程师在监理工作中正确使用工程计量审核权、支付工程进度款审核权、工程造价审批权,主动对建设项目的投资决策、设计、发包、施工、结算等每一环节的投资实施有效控制,发挥监理的高智能服务作用,实现质量、工期、投资三控目标,使监理事业得到全社会的普遍认可,监理的社会地位与效益真正得以提高。
建设工程竣工验收备案制度的实施,监理的权力大了,责任更大。迫切需要在监理单位中配备造价工程师,加强在监工程的投资控制。本文试图探讨造价工程师在监理工作中的地位和作用,以期抛砖引玉,共同促进监理工作的发展。
参考文献
【关键词】土建工程；施工监理；原则；策划；要点
【 abstract 】 construction supervision is not only the construction units in construction quality, construction period and construction to the supervision of the capital use, etc, and in the process of construction unit project construction safety control, contract and information management, civilized construction management and supervision and, therefore, project supervision is an important means to ensure the quality of construction projects, and ensure the safety of construction projects construction. This is not a new topic, but if further analysis, we can still find us in the process of project construction supervision, the application of the target control method of flaws, supervision consciousness is weak, the application of new technology, new technology of detection method of the project is not complete, and so on. Therefore, based on the characteristics of engineering, combined with the needs of the project supervision and project supervision of the tender documents, carefully earnestly do a good job in engineering supervision is the important duty of supervision enterprise. This article only for civil engineering project construction supervision, supervision of the principle of basic planning and supervision key points were discussed, so as to provide reference for the actual civil engineering project supervision.
【 key words 】 civil engineering; Construction supervision; The principle; Planning; The point
中图分类号：TU4
一、土建工程项目监理工作原则
原则是指观察问题、处理问题、行事所依据的准则。土建工程项目监理工作原则是在明确了监理的内容、范围、权利、义务和责任等前提下，依据国家法律法规以及有关技术规范、规程、标准和管理程序等，对土建工程项目实施监督和管理，以确保对工程进行质量控制、进度控制、造价控制和安全控制。具体监理过程中要遵循以下原则。
（一）符合性原则。根据土建工程项目的实际状况和特点、地质气象等环境条件、工程的实际规模和复杂程度来审查工程承包单位的实力和管理水平。审查时应执行国家的法律、法规、技术规范、规程、标准和设计文件等规定的相关要求。
（二）全面性原则。土建工程项目是由众多分项目组成的一个系统工程，监理过程中不能忽视任何一个环节或者某个分项目，要做到细致而全面。
1、实施全过程的管理。土建工程项目从立项、招标、施工、竣工验收有一个完整的过程，因而，监理工作需要根据监理合同的约定实施全过程的监理，包括对工程招标、物资采购、工程施工与安装、安全文明施工、工程竣工验收等全过程展开监理工作。
2、实施全方位管理。对项目功能目标、投资目标、进度目标、质量目标、安全目标、环保目标、风险目标等进行总体控制、实施预案指导、跟踪控制、验收评审，保持项目总体目标受控及协调优化。
3、实施科学化管理。应用现代信息技术，收集整理工程全过程监理中的信息以及各相关部门协调沟通等情况，准确及时地将项目施工中的情况传递给建设单位、工程施工主管单位和相关行政管理部门，使他们能准确了解和掌握工程建设的动态，及时发现问题、研究问题、解决问题，使建设项目顺利进行。
（三）遵守监理合同的原则。监理合同和总承包合同是实施监理的重要依据，监理企业必须按照合同条款来安排具体工作计划，并且要对各项约定的目标进行详细分析，弄清招标文件内容和招标人对监理服务深层次的要求，按合同规定做好监理工作。
二、土建工程项目监理基本策划
策划是做好监理工作的重要环节。为实现项目监理的合同目标，必须制定相应的监理工作计划，并在监理活动中予以实施，最后实现监理的合同承诺。
（一）制定监理总目标和分目标
1、监理总目标。根据土建工程的实际情况编制总目标，全面实现工程建设要求。不但安全、质量、工期而且功能、成本、环保等都能达到预期的合同要求。项目监理部门必须重视全部施工过程的质量控制、进度控制、安全控制、工程进度款等的控制。
2、监理分目标。主要包括各单体土建工程和施工各个阶段的质量目标、工期及工程进度目标、工程造价目标、安全管理目标、环保与文明施工的目标。
（二）建立和完善施工现场各种管理制度
监理部门要建立健全各项管理制度和安全保证措施，以制度为保障，强化对施工现场的规范管理，特别是强化对施工分包单位和参建单位及人员的协调和监督，保证工程施工顺利进行。监理部门对现场的鉴定要做到程序化，使施工按各种规定的程序进行，如原材料进场报验程序，施工质量的控制程序，工程洽商的签认程序，施工进度的编制审批程序，工程进度款的审批程序等。
（三）重视施工部署的合理性
监理部门必须高度重视和审核施工单位的施工部署的合理性。部署应结合土建工程特点、工程情况，具有很强的针对性。其施工方案应尽量采用先进的施工工艺，先进的技术，先进的设备和方法，保证质量，保证进度。所有的施工方案除了符合设计文件、法规的要求外，应有很强的操作性。
（四）必须严格执行材料、设备进场报验程序
材料和设备的质量是保障土建工程质量的关键，因此必须保证材料、设备达到国家有关标准、设计文件规定和工程量清单约定的质量要求，并且要严格执行报验程序。
（五）把好工程检测和工程质量验收关
1、工程检测。在施工过程中，施工单位应采用各种规定的检测手段和先进的设备进行检测，监理单位采用自身的设备进行平行检测或见证取送样，特别对应用新技术、新工艺、新材料的工程项目的检测应尤为重视，为工程质量的判断提供参考数据。
2、工程质量验收。监理部要进行材料设备进场验收，工程隐检、分项、分部、单位工程验收，通过这个程序，对质量进行控制，对于质量不合格的，必须返修合格后才能给予签字验收。
三、土建工程施工监理要点
（一）地基与基础工程。监理要点：在施工单位自检基础上，复核桩基的定位、桩长、桩径、垂直度等，查看地基承载力及基槽的标高、尺寸、土质是否符合要求。复核模板中线、标高及几何尺寸；对地梁与承台连接处钢筋稠密处仔细震捣。浇砼前对钢筋进行隐蔽验收。扎地梁及承台钢筋前，检查桩顶浮渣是否清除干净。检查预埋件、预留洞孔的位置、标高、规格、数量。（二）模板工程。监理要点：审查模板及支撑系统的强度、刚度和稳定性是否合理；每层复查轴线、标高一次，垂直度以经纬仪检查控制；柱模卡箍间距应适当，不得松扣；墙模板的对拉螺栓间距、横箍间距要适当；墙与柱封模前，底部杂物必须清理干净，模板下口的缝隙必须堵实；梁、板底模应按规范要求起拱；梁侧模支撑应牢固；预埋件、预留孔洞的位置、标高、尺寸在承包人自检基础上，监理人员复核验收，预埋件固定应可靠。（三）钢筋工程。监理要点：监控材料质量、钢筋加工到绑扎均要符合设计图纸和施工规范要求；有关配筋变化的图纸会审记录和设计变更通知单，应及时在相应的结构图上标明；钢筋的品种和性能要符合设计要求，有出厂合格证和检验报告单，钢筋表面或每捆（盘）钢筋均应有标志，并检验标志、外观，按有关标准的规定取样试验；监理工程师应深入钢筋加工场，对成型的钢筋进行检查，发现问题及时改正；钢筋焊接工人要持合格证方能上岗施焊，焊接接头应符合规范要求，抽取焊接接头试样进行检验；钢筋绑扎过程中，监理工程师应到现场巡查，发现问题及时纠正，承包人自检合格后，监理工程师验收时，应对照结构施工图，检查所绑扎钢筋的规格、型号、数量、间距、长度、锚固长度、接头设置等是否符合设计要求。
（四）混凝土工程监理要点：全面考虑上述影响砼性能的诸多因素或环节，从组织上、技术上采取措施，确保砼工程的质量；审查施工组织设计应注意砼的生产、输送、浇筑顺序、施工缝的设置；监理人员应检查合格证，抽样检测并见证，确保原材料应符合质量标准；监理工程师参与砼配合比设计与试配，通过试配确定砼配合比，同时考察搅拌站的原材料质量、生产和运输能力及质保体系；监督砼终凝后的养护；拆模时监理人员应跟踪，以便发现问题及时处理并监控修整。
（五）、砌体工程。监理要点：砌体轴线，皮数杆，砂浆配合比，砌块排列，砂浆饱满度，墙体拉结筋，抗震构造柱钢筋，洞口过梁，预埋件、预留洞孔的位置、标高、规格、数量。
（六）脚手架工程。监理要点：脚手架要安全、适用、转移方便。承受操作荷载或事故荷载既要满足强度要求，又要满足稳定要求，脚手架与结构体系连接要可靠，安全间隔及安全网必须符合要求。
（七）防水工程监理。监理要点：熟悉图纸；审查施工方法；控制砼配合比、水泥标号与品质；钢筋、螺丝等不能穿越砼结构，也不能接触模扳，注意养护，不允许出现裂缝；检测砼抗渗性能，审查防水材料规格、品质；加强巡视并作记录，排除砼结构表面积水，防止出现尖角，重视对转角位、搭接以及预留缝、洞、管口监督等。
四、结语
土建工程监理应把握原则，做好监理前的策划和计划，在实施监理的过程中要切实做到细致、全面。土建工程监理包括很多方面，本文所述只是土建工程监理的极小的一部分，在实际监理过程中依据规程、标准等要求，还要重视对装饰工程的监理、电气和设备工程施工监理、给排水工程施工监理、暖通及空调工程施工监理、智能化系统工程监理、市政道路及附属工程的质量控制以及园林绿化工程等的监理，确保整个建筑工程的质量。
【参考文献】
[1]倪建国.建设工程监理工作策划[M].中国建筑工业出版社,2011 .
关键词：园林绿化 工程监理
1.园林绿化工程的特点
园林绿化工程是指园林建筑工程、土方工程、园林筑山工程、园林理水工程、园林铺地工程、绿化工程、管线工程等，与其它工程项目有其相关联的一面，如园林绿化工程中包含着土建部分、市政道路、管线部分建设等相关方面的知识，公园绿地景观小品、园林建筑、园林道路、水景建设等所使用的钢筋、水泥、木料、砂、石子方面的材料与其它工程都是一致的，由此所套用的施工规范都与其它工程相同，要做好园林绿化工程监理工作，作为监理工程师，毫无疑问必须熟悉与掌握相关部分的施工、监理规范。但是园林绿化工程与其它工程相比，尽管有很多相同的地方，但有着很大的不同，有些方面甚至是质的区别。特别是绿化方面是其他专业所不同的，如植物的进场材料分乔木、灌木、草本，分常绿、落叶等。正是这些质的区别，构成了园林绿化工程监理独有的特点。园林绿化工程追求的是完美的植物景观，讲究的是园林艺术性与科学性两方面的统一，艺术性是园林工程的一大特征，园林绿化工程在景观小品、植物配置、古典建筑等方面都讲究艺术性，其效果是要给人以美的感受，需要通过工程技术人员创造性的劳动，去实现设计的最佳理念与境界。园林绿化工程的实施对象是有生命的活体，是通过各种色彩植物、花卉、树木、草皮的栽植与搭配。利用各种苗木的特殊功能来达到美化、绿化环境、清洁空气、营造优美的生活环境的目的。另外，园林绿化工程的植物材料，其市场价格浮动比较大，难以准确把握；其栽植劳动定额国家目前尚无统一的标准规定，只有地方标准或试用标准，各地的计算法也不很一致，因此在工程的质量和投资控制方面无形中增加了很大的难度。在工作过程中，不仅要求监理工程师具备丰富的专业知识，又要求监理工程师能随时了解市场行情，具备经济管理方面的能力，具备一专多能。只有这样，才能胜任园林绿化监理工作。
2.园林绿化工程监理对工程师的特殊要求
园林绿化工程的特殊性对园林工程监理工程师提出了不同的要求。要适应园林绿化事业的飞速发展，就必须研究、学习专业领域，不断掌握新的规范要求，切合工程实际，才能控制工程质量。
（1）监理工程师应熟悉有关工程建设和监理方面的法律、法规、有关技术标准、规范，建设工程施工合同及委托监理合同等，赋予监理工程师的权力和义务。具有良好的职业道德，兢兢业业、勤奋地为业主服务，这是做好监理工作的首要条件。
（2）园林监理工程师在具备丰富的专业理论知识的同时，还需有一定的园林艺术修养。作为园林绿化工程监理工程师，不能仅停留于一般的熟悉图纸，按图施工，还必须根据工程情况，了解与掌握在某些设计难以深化的部位，深刻领会设计意图，督促施工单位针对该部位制订详细的施工预案，采取切实有效的解决办法，认真监督把好艺术质量关，力求达到最好的环境艺术效果。
（3）坚持“守法、诚信、公正、科学”的监理原则，认真实施监理规范。作为园林绿化工程监理工程师，必须加强对《建设工程监理规范》的学习，全面认真地贯彻实施，结合实际进行重点质量控制。
3.如何做好园林绿化监理
3.1坚持按建设工程监理程序开展工作
园林工程的可变因素，相对于建筑工程来说要多得多。在实施现场监理工作的过程中，只有认真不懈的坚持执行监理工作程序（包括设计变更程序、材质审核程序、工程验收程序等），严格以工程设计和相关规范作为监理工作依据，才能有效的缓解和杜绝监理工作所面临的一些因内外部因素造成的干扰和困难，这是监理人员自我保护意识的有效措施。
3.2严格控制影响施工质量的各种因素
影响园林工程施工质量的因素不外呼人、机、料、法、环五大因素，园林监理工程师必须设法使影响工程质量的因素处于全面受控状态，实现监理的质量控制目标、投资目标、进度目标、安全目标，从而推进监理工作的顺利开展。第一，要控制好施工现场及相关工作人员的素质。人是生产经营活动的主体，是工程项目建设的决策者、管理者、实施者，工程建设的全过程，都是通过人来完成的。人员的素质，将直接和间接的对施工质量产生影响，在园林工程建设中，实行企业经营资质管理和各类人员持证上岗制度，只有严格执行这一规定，才能为质量控制打下一个扎实的基础。第二，把握好工程植物材料的控制关，以确保工程的施工质量。监理工程师应督促施工单位按设计图纸采购苗木，并在苗木进场前对苗木的名称、规格、数量、产地及苗木检疫单进行验收，对不符规格的苗木一律清退。在实际工程施工中，我们以规范为依据，结合实际融合了许多地方苗木进场质量检验的标准，见下表1，得到业主及施工方的认可。
表1 植物材料分项工程质量检验评定表
同时苗木要就近采购，要尽量保证当天起苗、当天运输、当天栽植完毕。对土球有损坏的乔木，要采取特殊的措施，以确保苗木的成活。第三，把好过程控制关。土方整理、测量放线、挖穴、种植、管理，种植前和种植过程中监理人员应做好旁站监理工作，如要督促施工人员对苗木进行修剪，保留骨架，摘去大部分树叶等措施，以减少植株的水分蒸发保证成活。第四，把好工程验收关。检验批不合格不得进行分项、分部工程的验收，分部工程不合格不得进行竣工验收。
3.3做好重点环节、重点部位的控制
。要认真做好对园林工程的园路、园林小品等施工质量的监控，园路是车辆通行、游人游玩必经的路线，园路曲线要优美，拐角弧度要自然，园路要根据景观效果来布置，以达到步移景异的效果；园路的基层施工必须符合设计要求及土建施工规范要求，基础密实稳固，路表面平整、舒适、无积水现象。卵石路面颗粒大小要均匀、嵌入砂浆应大于1/2，并应竖向接拼排列，不得平铺；嵌草地坪路面要求块料无裂纹、嵌草到位平整；混凝土预制块、青石板路面要求色泽一致，面料无裂纹、掉角等缺陷。
3.4把好签字关
监理工作的各个重要环节都离不开“签字”这个必要的程序，但在实际操作过程中，存在着监理人员签字形式不规范、签字随意性大等缺陷。应明确职责，分清什么文件该签，什么文件不该签；什么时候可以签，什么时候不可以签、怎么签。要慎重对待签字，监理人员要及时、准确、客观、公正地签署报送的文件资料，特别是有关工程量的资料，这就要求监理人员在施工过程中就要掌握第一手的资料，据实核实工程量，只有这样才能保证工程计量的准确无误，使投资控制收到预期的效果，维护建设单位利益及承包方正当的经济利益。不要轻率地代表他人签字，也不要轻易的委托他人代你签字。
3.5做好与业主的协调工作
由于园林工程建设监理制度全面推行的时间不长，造成业主对监理制度、监理程序等知识了解较少，认为无所谓什么严格的标准，树栽活就行的思想，造成了监理工作的被动性。监理工作应突出两个“主动”：主动向建设单位汇报工程的进展情况，主动向建设单位反映工程发现的问题或遇到的困难。只有通过监理人员的不懈努力，监理的工作才可能得到建设单位的认可和支持，这在实施工程监理的过程中至关重要。
3.6认真做好监理资料管理
关键词：工程结算；工程索赔；管理
中图分类号：TU198文献标识码： A
引言
工程结算是建筑工程中一项重要的工作，工程索赔是工程结算的延伸部分，本文就如何合理有效的进行工程索赔，可以有效降低承包方的经济损失，有效提高承包企业的经济效益做出论述，仅供参考。
1.索赔的概念及分类
索赔是指在工程承包合同履行中，合同当事人由于另一方未履行合同所规定的义务而致使本方遭受损失时，要求对方给予赔偿或补偿的权利。通常情况下，索赔是指承包商在合同实施过程中，对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求业主给予补偿损失的一种权利要求。
1.1工程索赔的主要原因
1.1.1业主违约
没有按合同规定提供设计资料、图纸，未及时下达指令、答复请示，使工程延期；没按合同规定的日期交付施工现场、道路，提供水电；应由业主提供的材料和设备未能及时提供，使工程不能及时开工造成工程中断；未按合同规定按时支付工程款；业主要求承包商完成合同规定以外的义务或工作。
1.1.2合同文件缺陷
由于工程项目建设的复杂性和施工工期以及自然环境、气候、周期长等因素的限制，加上合同中用词严密性不强、文件之间的相互矛盾等，都有可能使双方在签订施工合同时不能充分考虑和明确各种因素对工程建设的影响，从而引起工程索赔。
1.1.3地质气候条件引起的索赔
工程施工中实际出现的地质条件比招标文件提供的差，需要进行强夯、换土、打桩等处理而增加造价，以及实际施工环境气候恶劣，高温、寒冷，风、雨、沙尘大等需要采取特殊施工，或是由于不可抗力导致工程延期而增加造价，发生工程索赔。
1.1.4社会政治、政策变化引起的索赔
工程施工过程中，由于政府的物价、定额、取费、税费变化上涨增加工程造价。社会动乱、政治危机、政权异变影响工程正常持续进行、停工、延期等导致承包商利益损失，发生工程索赔。
1.2工程索赔的处理原则
1.2.1索赔必须以合同为依据
遇到索赔事件时，工程师必须以完全独立的身份，站在客观公正的立场上审查索赔要求的正当性，以合同为依据来公平处理合同双方的利益纠纷。
1.2.2最小原则
承包商一旦意识到发生索赔，就应及时采取有效措施防止事态的扩大和损失的加剧，以将损失费用控制在最低限度。如果没有及时采取适当措施而导致损失扩大，承包商无权就扩大的损失费用提出索赔要求。
1.2.3及时、合理地处理索赔
索赔发生后，必须依据合同准则及时地对索赔进行处理，尽量将单项索赔在执行过程中陆续加以解决。
1.2.4力争友好解决，防止对立情绪。
索赔争端是难免的，问题是如何化解，如果遇到争端不能理智协商讨论问题，将使一些本来可以解决的问题悬而不决，不利于工程的顺利进行。
1.3工程索赔的控制
1.3.1建设工程勘察阶段的控制
工程建设项目有其固定性、一次性和单件性、明确的目标性、可分解性，因此工程建设项目大多是依附于土地的，对地下资料的勘探至关重要，勘探基础资料的准确，直接影响到设计计算数据，影响选址、选型、地基处理等，进而影响工程造价，因此勘察阶段主要依据设计要求提出勘察任务书，在大型工程、新开发地区的工程通常采取以勘察、设计单位联合承包的方式。
1.3.2设计阶段的控制
设计变更引起费用增加，是承包方提出索赔的重要理由，而引起设计变更是由多方面原因造成的，有发包方主动提出、承包方合理化建议、实际情况变化、设计缺陷等因素，其中设计缺陷是指因设计单位本身原因造成设计不合理，需修改造成工程造价增加。对此，采取在合同中约定部分设计费用，需待工程竣工后全额支付，由审图公司对施工图进行审核，如审核后降低费用超过一定比例，则对设计单位进行索赔，对审图单位进行奖励。
1.3.3招投标阶段的控制
现场不明障碍物、地下管线、现场实际土方标高与图纸差异等，常常是承包方提出索赔的理由，对可能被索赔的项目进行充分预计后，分别在不同的章节中予以预防。针对地下管线、不明障碍物等，在投标须知中明确要求承包方详细踏勘现场，对周边的道路、管线、绿化、建筑物等进行了解，发包方提供的管线图等图纸仅供参考，承包方有义务自行进一步了解，针对工程量清单中工程数量与实际施工的差异，一种是采取按固定单价合同，不作调整，另一种是工程数量变更达一定比例后，按工程程序审核单价。二种方法各有侧重，最好的方法是在施工图的基础上，尽量做到工程量清单中工程数量的准确，针对合同文本、招标文件中的合同文本为今后签订合同的基础，为避免因合同文件缺陷被索赔，首先将合同文本交由相应的法律人士审核，对明显与《合同法》不相符的内容进行修改，对明显欠公平的条款进行修改，由有经验的工程师审核，结合工程性质，依据类似工程的规定，对可能的索赔进行预防。
1.3.4施工阶段的索赔控制。
工程开工前应搜集有关资料，组织各专业技术人员仔细研究施工图纸，互相交流，找出图纸中疏漏、错误、不明、不符合实际、各专业之间相互冲突等等问题。认真会审图纸，解决上述问题，明确施工做法，落实材料、设备的规格型号和质量档次要求。认真做好施工图会审纪要，施工图会审纪要是施工合同的重要组成部分，也是索赔的重要依据。施工单位必须重视图纸会审，根据所掌握的资料详细编制施工组织设计或施工方案，并经建设单位或监理单位签字认可。施工组织设计或施工方案的编制必须符合实际、考虑周到、明确施工工艺流程和施工操作做法，对涉及工程结算或索赔的施工做法更应制定详细。施工过程中应做好施工日志，技术资料等施工记录，对停水、停电的时间，材料的进场时间、数量、质量情况等，都应有详细记录。
2. 索赔的操作步骤
2.1处理索赔的基本原则
2.1.1索赔必须以合同为依据，并及时处理，合理计算。当遇到索赔事件时，监理工程师要站在客观公正的立场上，依据合同和事实对索赔进行处理，同时这也是其公平性的重要体现。
2.1.2及时、合理地处理索赔。索赔事件发生后，应当及时提出索赔。否则承包人的索赔积累的结果会导致资金困难，影响工程进度。
2.1.3处理索赔必须坚持合理性原则。必须以事实和数据为依据，同时要考虑到国家的有关规定，也应当考虑到工程的实际情况。
2.2索赔的依据
在进行索赔处理时，主要的依据有：国家、部门和地方有关的标准、规范和定额；本工程的施工合同文件及招标文件；施工合同履行过程中与索赔事件有关的凭证。施工过程中与施工相关的各种资料文件。
2.3索赔费用的确定
可索赔的费用同工程合同价款所包含的组成部分一样，包括直接费、间接费和利润。这些费用都是承包商为了完成额外的工程任务而增加的开支，但对于不同原因引起的索赔，可索赔费用的具体内容会有所不同。
2.3.1索赔费用的组成
（1）人工费。人工费指的是完成合同之外的额外工作所花费的人工费用。
（2）材料费。对于索赔费用中的材料费部分包括：由于索赔事项的材料实际用量超过计划用量而增加的材料费；由于客观原因材料价格大幅度上涨；由于非施工单位责任工程延误导致的材料价格上涨和材料超期储存费用。
（3）施工机械使用费。对于索赔费用中的施工机械使用费部分包括：由于完成额外工作增加的机械使用费；非施工单位责任的工效降低增加的机械使用费。
（4）分包费用。分包费用索赔指的是分包人的索赔费。分包人的索赔应如数列入总承包人的索赔款总额以内。
（3）工地管理费。工地管理费指施工单位完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期间的工地管理费，但如果对部分工人窝工损失索赔时，因其他工程仍然进行，可能不予计算工地管理费索赔。
（5）利息。对于索赔费用中的利息部分包括：拖期付款利息；工程延误增加投资的利息；索赔款的利息；错误扣款的利息。
（6）总部管理费。主要指工程延误期间所增加的管理费。
（7）利润。一般来说由于工程范围的变更和施工条件变化引起索赔，施工单位可列入利润。
2.4.2计算方法
索赔费用的计算方法很多，运用什么样的计算方法要根据索赔事件发生的实际情况而定。主要包括：
（1）总费用法：总费用法即按照现行计价规定计算索赔值。其应该满足：工程合同实施过程中的总费用计算是准确的；承包商的索赔报价是合理的，能反映实际情况；费用损失的责任与承包商无关。
（2）合同约定计算法：当合同中明确了索赔的计算方法时，应按合同约定计算索赔值。这种方法主要适用于工期延误索赔。
（3）分项法：分项法是按每个或每类事件引起的费用项目损失分别计算索赔值的方法。这种方法比较科学合理，应用面广也容易被接受。
（4）因素分析法：因素分析法也称连环替代法，为了保证分析结果的可比性，应将各指标按客观存在的经济关系分解为若干因素指标连乘形式。
2.5索赔的技巧
索赔技巧是索赔取得成功的重要因素，索赔技巧是多方面的，常用的技巧如下：
2.5.1善于利用事故因素，变被动为主动，积极创造索赔条件。
2.5.2及时提交索赔详细清单和依据。坚持做好施工日志，随时交监理工程师认可和签字，每日发生的事件均记录在案。所列事件均有理有据，避免一次算总账给对方造成刺激，也不会给人借机敲诈的印象。
2.5.3善于利用有利时机索赔。充分利用知己知彼原则，先让对方意识到严重后果，再提出对方无法拒绝的索赔要求，做到有理有据有节。
2.5.4善于以己之长克己之短，抓住对方弱点，发挥自己优势，提出要诉诸仲裁，先从气势上压倒对方，有利于问题的协商解决；善于处理合同当事人的关系，柔中有刚。
2.5.5在原则问题上应该要保持态度坚决，毫不退让，但同时也要注意索赔方法，既不能一味迁就，也不要无休止的索要，办任何事要留有余地。
3.结语
从目前建筑市场的发展态势看，施工企业必须要培养一批精通专业，才能做好工程预算、结算与索赔工作。
参考文献：
[1]王红，浅谈建筑工程造价结算审核方法[J].山西建筑，2011，37（25）.
关键词：高速公路合同管理
Abstract: the article analyzed the highway project owner a comprehensive, whole process and the cause of the total contract management, comprehensive, whole process, the connotation of the total contract management.
Keywords: highway contract management
中图分类号：TU723.1文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
高速公路项目业主实行全面、全过程、全员合同管理的原因
高速公路项目(下称“项目”)业主的合同管理，与一般的合同管理的最大区别是：
1．项目业主的合同管理涉及的合同对方主体数量众多，参与项目建设的单位有勘察设计单位、施工单位、监理单位、咨询单位、材料设备供应单位，以上每个参建专业单位都可能有多个合同主体；
2．合同履行的时间长，高速公路建设期一般短则二、三年，长则四、五年；
3．项目合同管理不像普通的买卖合同管理那样重点关注履行(给付)结果，项目业主的合同管理不但关注履行结果。而且重点关注合同履行的全过程，是以监督执行过程来保证履行结果的。
围绕项目业主的投资、质量、进度三大目标的控制即投资控制、质量控制、进度控制(下称“三控制”)贯穿于项目建设的整个过程。由于参建各方是平等的民事主体，不存在隶属关系，故对参建各方的管理和实施三控制，都必须以合同为主线和载体，围绕着合同来开展。目前我国大多数高速项目业主的合同管理还处于传统的合同管理阶段，这种传统的合同管理模式最大特点是：虽然也分不同的阶段进行管理，但没有将各阶段的合同管理过程联系起来；各合同之间是割裂的而不是全面的、互相联系的；过分依赖于合同管理专业部门(合约部)管理合同而不是强调全员参与。这种模式很难适应履行期长、合同主体众多、目标多元、着重监督合同履行过程的项目业主合同管理。要改变传统的合同管理模式必须把合同管理看作一项系统工程，运用系统论、控制论的方法来开展合同管理，就是要实行全面、全过程、全员的合同管理。
二、全面、全过程、全员合同管理的内涵
1．全面的合同管理。项目业主的合同管理涉及到的管理内容方方面面，如勘察、设计、监理、招标、质量、安全、造价、材料供应、财务税收、审计、环境保护、知识产权、征地拆迁、保险等等。因而项目业主的合同管理触及的法律法规、国家或行业标准、规范和政策也较多。一般说来，需要遵守执行的法律和行政法规有建筑法、公路法、建设工程勘察设计管理备例、招标投标法、建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条倒、合同法、环境保护法、环境影响评价法、土地管理法及其实施条例、城市规划法、税收征收管理法、审计法、保险法、专利法、著作权法等。因此业主在合同管理中，要全面熟悉这些法律法规、部门规章、国家或行业标准和规范．在拟草合同文本时，要全面考虑合同的合法性．以免订立的合同文本与相关的法律法规发生冲
突，最终导致合同或合同务款无效。使业主承担较大的法律风险。
在审查合同时，也要做到全面性。
(1)订立的合同条款是否完备．是否具备了合同法第12条所提示的条款。在合同管理实践中，最常出现的是对某些咨询合同，遗漏了工作成果或质量验收标准或办法的条款，很容易产生争议。(2)合同签订的手续和形式是否完备。合同是否须经公证和政府部门审批。是否办理了有关登记手续。
关键词 高校；住宅；物业管理
目前，高校为了营造文化氛围，建设高校教师集中居住区。为此，就要建立物业管理公司，但常常出现这样或那样的问题，比如说，业主埋怨收费贵但物业服务又不到位；而物业则埋怨物业收费难。实际上，业主反映的问题并不归物业管理等等，这些问题表面上看是业主与物业管理公司之间的矛盾，但深层次研究就会发现，这些问题其实涉及到各个环节。所以，应该不断更新观念，提高对现代化物业管理的认识，建设适应高校自身特点的物业管理公司。
一、物业管理与传统的房产管理相比所具有的优点
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它与传统的房产管理模式有本质不同，主要体现在三个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，而物业管理则是企业行为、经营行为。二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权自我管理，物业管理是产权管理与行政管理分开，为产权提供有偿服务的专业化管理。三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施，只是进行单一的修缮服务，物业管理则是针对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住户工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部份，对于塑造城市形象、美化净化人居环境等，都有着极为重要的意义。
（1）物业管理是城市居民安居乐业的保障体系。中国物业管理的发展已有近20年的历史，为城市居民提供日常工作、生活、娱乐、休闲等生活保障服务，为人们安居乐业做出了重大贡献。物业管理“把一个个实实在在的优美、和谐、安全、文明的小区放在了广大老百姓面前，让老百姓感受到自己是实施物业管理的最大受益者，也使得物业管理的新体制逐步为社会所接受，为群众所拥护。
（2）物业管理是实现社会主义精神文明的重要载体。良好的物业管理不但能提高城市的形象和居民的生活质量，同时，还能带动社区的综合管理和文明建设，达到创建人文社区的目的。
（3）物业管理是倡导环保观念、落实环境管理，创建社区环境文化的落脚点。由于物业公司的运作，使得住宅区文明洁净，生活舒适便捷。城市居民环保意识也会进一步增强，形成自觉保护环境的行为习惯，关心社区和社会环境。
二、选择适合我国高校特点的物业管理模式的基本思路
就我国当前的物业管理模式看，主要存在以下几种形式：一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式；二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式，即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式；四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司；五是由完全独立的个体组建的物业公司。
在现有条件下，由开发公司建立的物业公司，代表了物业管理的发展方向，具有重要的先进性；而由房产管理部门转轨而来的物业公司，则是新旧体制转换的必然产物，具有不可或缺的继承性。所以，根据高校住宅小区是房改后房还是新建小区等不同特点，选择适合自己特点的物业管理模式，具有重要的现实意义。由于高校后勤社会化正在进行中，学校负担依然沉重，所以在建立物业管理制度时要考虑以下几个方面：
（1）考虑到高校住宅实行物业管理，要按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。高校可以自建物业集团，实行规模经营。它在承担房屋经营管理为主业的同时，还可以下设一些专业服务公司。如：保安、清洁、维修、绿化等工作可以成立专业的子公司。这样物业管理人员的工作主要就是进行管理协调。这样不仅提高了经济效益，最重要的还是为这些管理部门的发展找到了出路。
（2）考虑到由于房产管理部门对高校住宅区比较熟悉，并且管理经验丰富，有自己的管理队伍，管理技术也比较过硬，可以由原行政部门的行政职能变为服务职能。在物业管理方式上，以有偿为主。物业公司作为经济实体，独立核算，自负盈亏，如果不能合理解决物业管理收费问题，不能弥补管理服务经费的不足，物业管理公司就不能生存，也将影响高校住宅的物业管理行业的健康发展。
（3）考虑到高校住宅物业管理机制的转化。房改后，由于住宅产权的转化，势必导致物业管理机制的转化。对这种机制的转变，就要求职工要树立“花钱买服务，花钱买环境”的意识。物业管理公司只要本着取之于民，用之于民的原则，合理收费就可以很好的解决这个问题，物业管理行业也就可以健康的发展。
（4）考虑到物业管理公司作为经营者，要本着“谁受益谁出钱”的原则来管理高校住宅，为业主和使用者提供有偿的管理和服务。凡是享受物业管理公司服务的受益人，就应交纳相应的服务费。
三、建立适合高校的高质量物业管理的具体措施
（1）建议物业管理公司早期介入。
（2）要理顺行政管理与物业管理公司，物业管理公司与住宅区业主之间的关系。
（3）物业管理公司要建设良好的运营机制。
（4）政府应出台科学合理的收费机制。
笔者认为要解决物业服务收费难问题，首先一些基础性问题要得以解决，如开发商的建筑质量和物业管理公司的服务质量，以及管理机制等问题。其次，按国家发改委、住房和城乡建设部关于印发《物业服务收费办法》的通知规定，区分不同的物业性质和特点，实行政府指导价和市场调节价相结合。针对旧城改造小区，政府应实行等级服务的住宅小区的收费标准，并注重制定物业服务收费价格的科学性，即合法、合理、对应性原则。物业管理企业的准人、退出机制，前期物业管理的招投标，物业管理服务质量，物业管理纠纷的处理，物业管理活动的规范，均应以政府制定科学的物业服务收费标准为基础。再次，物业管理企业必须取得和其他行业在市场活动中的同等权利，建立业主接受物业服务，必须首先缴纳物业费的法律保障。从法律上确定业主缴费从而取得物业管理权利的原则。最后，从缴费模式上，可由物业管理企业向业主收取转为业主委员会向业主收取，然后向物业管理企业缴纳的模式，如此既符合合同对等原则，又可提高缴费率。
（5）优质服务是搞好物业管理成败的关键。
第一，积极调动业主参与，狠抓物业管理质量。当前有不少的居住小区，因业主来自不同的地方，入住的时间又有先有后，没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公司，问题如果得不到解决，业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上，创建和谐的居住小区需要业主大会和物业管理公司的共同努力。
住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章制度的行为：要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会同意并认接受当地政府有关部门的管理监督等。
第二，物业转变经营观念，突出服务二字。物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。
总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展都具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚红.中华人民共和国物权法精解[M].北京人民出版社，2007.
