时间：2023-03-24 15:34:46
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇工程估价论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
引言
现在经济的快速发展，建筑市场的管理机制逐步完善，大中型工程复杂，施工周期长，对施工方柱子投标阶段及时准确的做出项目的最终成本成为工程造价管理中重要内容，本文中应用神经网络原理，通过编写MATLAB程序，针对多层现浇框架混凝土写字楼，通过调整计算权值，计算反向传播误差，输出计算结果和绘制误差曲线误差，将误差控制在10%以内，从而对2011年进行预测。
1基于神经网络预测原理
1.1正向建模[3]
正向建模是指训练一个神经网络表达系统正向动态的过程，这一过程建立的神经网络模型称为正向模型。正向模型的结构如图4-1所示，其中神经网络与待辨识上网系统并联，两者的输出误差用做网络的训练信号。显然这是一个典型的有教师学习问题，实际系统作为教师，向神经网络提供算法所需的期望输出。当系统是被控对象或传统控制器时，神经网络多采用多层前向网络的形式，可直接选用BP网络或其它的各种变形。当系统为性能评价器时，则可选取再励学习算法，这时网络既可以采用具有全局逼近能力的网络，如多层感知器，也可采用具有局部逼近能力的网络，如小脑模型关节控制器（CMAC）等。
1.2BP神经网络结构
BP神经网络是一种具有三层或三层以上神经元的神经网络，包括输入层、中间层和输出层，上下层之间实现全连接，而每层神经元之间无连接。当一对学习样本提供给网络后，神经元的激活值从输入层经各中间层向输出层传播，在输出层的各神经元获得网络的输入响应。接下来，按照减少目标输出与实际输出之间误差的方向，从输出层反向经过各中间层回到输入层，从而逐层修正各种连接权值，即“误差反向传播算法”，即BP算法。
2基于BP神经网络的工程快速估价方法
2.1BP网络结构
房屋建筑的任何一个特征都会影响到总的预算，论文中选取了写字楼类建筑物为例进行研究，选定现浇钢筋混凝土框架结构多层写字楼，基础类型、楼面工程、墙体工程、门窗形式、房间组合、层数、外墙装饰共计七个对工程造价起主要影响作用的因素，将这些因素作为神经网络的输入向量，建立神经网络模型，首先进行网络训练，这时的BP网络共计三层，其中输入层含有7个变量，中间层采取常用经验公式得到15个，输出为1个变量即为写字楼的米造价。
2.2数据归一化处理
程序调用数据之前，为保证所有的数据均落在[0,1]之间，首先需要进行归一化处理，论文的程序中采取的归一化处理方式是使每一影响因素中同时处理这一因素中的最大值或偏大于最大值，处理后的数据调入程序后，更方便计算，同时使得误差更小。
2.3BP网络程序实现
论文中的数据是搜集到的已建现浇混凝土框架结构写字楼工程的工程造价数据，选取30组作为测试样本，其中的20组作为预测样本，通过进行误差的求解和绘制误差曲线得出结果，过程见图2-1
function main()
SSE1=0;
DelthadW1Ex=0;
DelthadW2Ex=0;
SamNum=30;
TestSamNum=20;
HiddenUnitNum=15;
InDim=7;
OutDim=1;
%显示计算结果
i
W1=W1Ex(:,1:InDim)
B1=W1Ex(:,InDim+1)
W2
B2=W2Ex(:,1+HiddenUnitNum)
相对误差a：
a =
0.1080 0.0902 -0.0148 -0.0227 0.0327 0.0198 0.0096 0.1182 0.0164 0.0857 -0.0221 0.0794 -0.0368 0.0260 0.0306 0.0338 0.0562 0.0467 0.0736 0.0638
误差曲线：
3结论
应用BP算法，通过编写MATLAB程序，如果搜集得到的历史数据真实，通过调整权值，能够将误差控制在10%，能够很好的解决工程快速估价问题。
参考文献:
[1] 段晓牧. 基于RBF神经网络的非确定性工程投资估算新方法的研究.[D]
为贵州荔波喀斯特地貌申请世界自然遗产成功，作出了特殊贡献。
屠玉麟教授，硕士生导师。贵州省生态学会副理事长;贵州省环境科学学会副理事长;中国生态学会理事;中国环境科学学会理事。1962年毕业于贵阳师范学院生物系。主要从事植物地理、环境生态与自然保护等方面的研究。享受国务院颁发政府特殊津贴。贵州省农业区划先进个人，贵州省优秀环境科技工作者，全国优秀教师，贵州省五一劳动奖章获得者。获省部级以上科研成果奖励9项，主持参加完成科研项目10余项，目前主持在研项目3项，编写或参与编写著作20余部，近5年发表学术论文10余篇。
安裕伦1987年贵州师范大学自然地理专业硕士。教授，硕士生导师(兼职博士生导师)，地理与生物科学学院院长，校学科带头人，曾为英国、澳大利亚访问学者。担任过地理信息系统、遥感、综合自然地理、气象与气候、贵州地理、土地资源等10余门课的教学。主持省重点攻关等各类科研项目20项。获省科技进步奖2项。发表论著40余项。2003年获得省“五一”劳动奖章、贵州省先进科技工作者称号。兼任中国地理学会理事，贵州省土地学会副理事长：贵州省地理学会常务理事：贵州省遥感学会副理事长：贵州省测绘学会专业委员会副主任。
专业学术方向：环境遥感与信息系统、自然地理
梁虹1985年陕西机械学院工程水文及水资源专业硕士研究生毕业，硕士学位，教授，硕士生导师，贵州省省管专家，校学科带头人。科研方面，主持国家自然科学基金项目2项。省部级科研项目多项，在《中国岩溶》、《地理科学》、《经济地理》、《水电能源科学》、《贵州师范大学学报》等全国重要学术期刊和全国性科技期刊以及国家出版社发行的全国性学术会议论文集上以独著或第一作者的身份20余篇。
学术贡献：创建一门新兴交叉学科一“喀斯特水文地貌学”
彭贤伟教授，硕士生导师，房地产估价师，土地估价师。1984年7月西南师范学院地理系地理学专业本科毕业，获学士学位。1985年9月-1987年2月在河北师范大学区域地理助教进修班学习硕士学位研究生主要课程，结业后回贵州师范大学任教。中国地理学会会员。中国地理学会城市地理专业委员会委员、中国地理学会长江分会第五届委员会、贵州省房地产业协会中介专业委员会委员、贵州省房地产估价专家鉴定委员会委员。主要从事房地产估价、土地评价与估价、自然资源开发与区域发展等方面研究工作。近5年主持参加科研项目6项。发表学术论文7篇。专著1部。
论文关键词：石油工程国际投标标书研读与制作技巧
论文摘要：参加国际投标是石油工程服务公司拓展业务、接轨国际及实现自身可持续发展的重要保障，投标的胜负，不仅取决于竞争者实的强弱，也与投标技巧是否得当，策略是否正确有着密切的关系。其中，标书研读与制作就是很关键的一环。本文主要就投标方如何研标书并在标书制作中充分体现自身的优势和能力进行了论述。
1前言
随着我国经济的快速发展，油气需求也呈快速增长趋势。而仅凭国内油气开发已经远远不能满足这种消费需求，所以国内石油工程公司纷纷将目光转向发展国际业务以实现自身可持续发展。积极参与国际石油工程招标，是石油工程公司进入国际石油市场较为公正、安全和有效的途径之～。国际投标一般由五个步骤组成。本文主要就邀标书研究及投标书制作技巧进行探讨。
2标书的研读
业主的招标文件是编制投标书的主要依据，在某些情况下甚至是惟一的依据。因此，一定要研究透业主的招标书，弄清各种关系要素。国际邀标书一般包括三个主要部分：投标须知，合同样本和工程要求。收到招标文件后，首先要快速的阅读浏览相关工程要求，以了解标书中的规定是否与公司自身条件相符，如果符合公司业务范围及施工能力，再对标书进行详细的研读：同时通过一些业主所在国或周边国家施工兄弟单位来了解相关情况。标书三部分各有侧重又相互关联，阅读时注意以下几个方面的工作：
1)分清承包商的责任和报价范围，不要发生任何遗漏；
2)了解各项技术要求，以便制定先进合理的施工方案；
3)及时调查了解工程所在地工、料、机等的市场价格，以免因盲目估价而失误；
4)弄清开、竣工日期及总工期的要求以及奖罚条件，以便制定合理的施工进度计划；
5)工程款支付条件，有无工程预付款；结算方式；拖延付款的责任和利息支付等，以便做好资金使用计划；
6)弄清有无特殊材料、设备及施工方法要求，以便采取相应对策措施
7)弄清工程量清单中各个工程项目组成的内在含义，防止漏项发生；
8)弄清总包与分包的规定，以便当自身施工能力不足时便于分包及协作。
9)弄清施工期限内的涨价补偿规定，以便报价决策时充分考虑利益风险等因素；
10)对含糊不清的问题，应及时提请招标单位予以澄清，包括合同条款、施工范围、报价等。
3国际投标书的
制作国际投标书不仅是传递信息的载体，更是投标人能力、实力与技巧等综合实力的证明，标书制作的优劣直接决定投标人中标的几率。
3．1投标书的组成
国际石油工程投标文件虽然不同的招标公司会有所不同，但一股有三部分构成：
1)技术标书。包括投标证明文件：投标授权书、营业证书、QHSE认证证书、最高管理者情况等；设备情况：设备的名称、技术规格、以前的一些施工业绩、施工图片以及设备的出厂证件、设备的检验情况等。如果设备参数与邀标书要求的有所不同，则要特别说明，说明替代设备的参数、施工情况等；人员情况：人员简历，技术特长，工作经验等：QHSE体系运行情况：各类认证证书以及能够说明系统运行状况的一些记录、文件等；技术优势以及与标书要求相关的补充资料。
2)商务标书。包括标书报价及相关说明，一股包括设备施工报价、人员报价、待命费、材料费、动迁费等。报价的具体形式(包括日费、一次付清或工序报价等方式)要根据标书的要求选择。3)合同标书。包括合同条款异议说明、保险购买情况说明以及投标保函、互相免责协议。
3．2投标书的编制
在通读标书的基础上，投标人应根据要求仔细认真的编制标书，编制投标文件要注意以下几点：
(1)根据投标须知要求的格式、顺序和内容编制标书。投标文件格式不要随意更改。如果投标人填写后，仍未能准确清楚的表达出投标人意思，可以加入补充说明。
(2)技术标书的制作要重点突出投标人员的海外工作经历和相关施工能力，施工设备和工具的实时监控参数、范围及传输能力，优势的或独一无二的施工技术，0HSE的业绩和发展完善的证据，投标人在地域、人文环境以及该区域合作经验上的优势；有能够缩短工期、更安全环保、节约成本、提高收益的替代设备或推荐方案都应该列举在标书中；
(3)合同标书的编制要特别说明人员和设备保险情况，当投标人购买的保险与业主的要求有差距时要重点说明弥补和改进的办法，还有银行保函、免责协议等都要按要求填写办理；
(4)商务标书在按要求报价后，如果同时有几个标书则要突出同时中标或不同数量标书中标的价格折扣；如果有替代或补充设备、方案，则要突出这样施工节约的成本和创造的效益；如果是联合投标则要突出联合投标的价格优势。价格变化大的材料费、油料费等则要特别说明，以减少风险和不必要的损失。
(5)最后反复审核，消除误差要对计算数量，如工程量、单价、总值认真核对。文字表达要准确无误。
(6)标书制作要干净整洁，页眉页脚设置标书名称及编号以及投标人标志，用统一规格的纸张和精致的文件夹装订成册。投标书的装订要便于招标机构的审阅，并在每册封面上打印投标公司的标记。
3．3递送投标文件全部投标文件编好、校核并签署后，投标人需按招标须知的规定分装，密封，并按要求粘贴或写明收件信息，在截标日期之前，送到或寄到招标机构指定地点，并取得收据。
关键词：建筑工程；报价; 估价模型
Abstract: based on the practice of construction project in China, this paper introduces the building tender offer the principles and strategies of application of fuzzy mathematics and grey system theory, on the base of the tender offer estimated using the computer to handle the decision model, through the engineering application showed that, and put forward the concrete methods of the bid price quotation and skills. With satisfactory effect.
Keywords: building engineering; Offer; Evaluation model
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
引言
正确估测建筑工程的造价, 是一项十分重要的工作。无论是项目可行性研究阶段的造价估算, 设计阶段的方案比选, 还是施工阶段的投标报价, 评标决标,都与工程造价密切相关。但是，由于建筑工程的单件性、复杂性、多样性以及对施工地点和环境的依赖性，使得建筑工程造价复杂。从根本上讲, 不存在两个完全一模一样的工程, 但总会在某些方面比较类似。也就是说，在许多已竣工的建筑工程之间，存在着某种程度不同的相似性。估价系统的基本原理,就是建立在建筑工程的相似性基础之上的。
1 建筑企业投标报价的注意事项
建筑企业投标报价应根据工程的具体情况而定。决策者要充分考虑期望的利润和需要承担的风险，在满足常规要求的基础上，选择最合适的施工方案进行投标报价。建筑工程投标报价需要注意以下几个方面：
1．1 注重报价信息资料的积累
鉴于投标报价的时间极其有限， 投标方需要在规定的时间内收集到完整资料。由于时间仓促，往往会影响所收集资料的质量。因此，平时要注意积累有关报价的信息资料，这样在投标报价时才能将已经收集的信息资料与现阶段的实际情况相结合，为投标报价提供参考。
1．2 正确计算标价
投标的目的不仅仅是中标，盈利也是重要的环节。有的投标者在分析标价和最终决策标价时，片面地压低报价，从而造成超出现行规定限额的报价，甚至使此次投标被当作废标处理，最后铩羽而归这种情况即便中标也没有任何价值可言，相反会给企业带来不必要的经济损失。因此，这种压低报价增加风险的做法极不可取。
1．3 慎重地选用定额
企业定额是编制投标报价的依据，在企业定额中应具有计量方法和基础价格。
通过询价的办法了解价格信息是投标报价时应该特别注意的。投标方要慎重地选用定额，对企业定额中的基础价格进行调整后使用。当前的建筑市场，要求决策者具有较强的预见性，只有慎重地选用定额，才能在漫长的建筑工程周期中规避可能遇到的风险。
1．4 注意投标文件的保密
在投标有效期内，投标者应以合适的问询技巧与业主进行交流，与业主保持融洽的关系， 给竞争对手适当的神秘感。对招标文件中有利于投标者的条款，或者含糊不清的条款，不要轻易提请澄清; 不要让竞争对手从提问中窥探出本方的设想和施工方案; 编制标书过程要保密，参编人员限制在尽可能小的范围内，不允许旁人对投标报价摸底; 单价合同中，项目不能出错，包干项目的总价也不能算错。
2 投标策略
投标策略是投标人在投标竞争中所采取的手段。投标者在投标过程中，要根据企业自身的经济状况和经营目标，实事求是地进行情况分析，充分考虑竞争的客观环境，具体研究投标项目的各个细节，按照工程类别及施工条件等确定投标策略。
2．1 低价型策略
所谓低价型策略，就是在竞标过程中，精确地计算自身承担工程的成本，在估计竞标人报价范围的基础上，以尽可能低的报价中标。这种策略主要适用于经营状况不太理想，或者是打算承建新工程。开辟新市场的投标人。
2．2 盈利型策略
盈利型策略的关键是要有一支综合能力强、技术水平高的专业施工队伍。这需要投标人充分了解本公司的状况。管理人员要精心设计施工方案，对原材料进行合理配备，从而最大限度地降低原材料消耗。科学地组织施工，合理安排施工人员，使人力资源得到优化。这样，既缩短了工期，又节约了工程费用，从而达到利润的最大化。
2．3 立足型策略
立足性策略主要是针对那些存在生存危机的企业而言。由于周围环境的变化，或者是投标人自身经营管理不善，导致企业生存出现困境。这样的企业往往由于经济状况不佳，造成投标项目减少。在这种情况下，投标人即便零盈利也要积极中标，以帮助企业暂时渡过难关， 为以后的崛起奠定基础。
2．4 索赔型策略
“中标要低价，盈利靠索赔”。所谓索赔性策略，就是在认真研究招标文件、施工图纸及合同条款的基础上，一旦发现有索赔机会时，立即采取各种手段积极中标。工程中标后， 则利用提前发现的漏洞向业主进行索赔，从而获得盈利。
3 模糊数学和灰色系统理论在建筑工程估价中的应用
在自然界和社会现象中，模糊性往往是避免不了的，有时，过分的精确反而模糊,适当的模糊反而精确，只要我们正视模糊性，运用模糊数学的方法和手段，就可以达到正确的估测造价的预期目的。
建筑工程的造价, 受多方面因素的影响,构成复杂,具有较大的模糊性。然而,一个有经验的预算师或估算师，根据某个工程类型、特征要求以及工程具体情况等，参照以往的经验和已建工程的资料数据，就能大致估算出其造价，而不需从头到尾地进行大量繁杂计算，而且经验越丰富，资料积累越多，信息越及时, 估算的工程造价就越准确。这种专家大脑的思维方式，正是我们要借鉴的。
4 工程特征的分析
根据建筑经济原理和专家经验, 可以针对某个待建工程的建筑类型(工业建筑、住宅、 商业综合楼、旅馆或其他建筑类型)，从分析工程特征入手，从数目众多的已知造价的竣工工程中，找出与待建工程最相似的若干个工程，然后利用这些相似工程的造价作为原始资料，采用科学的预测方法进行估算, 得到欲估工程的造价。
综上分析，首先找出对工程造价有影响的几个因素( 即工程特征)，得到初步确定的工程特征集合。
T = { T ii = 1, 2,…, n}
例如,对于多层住宅建筑，排列出27个特征,对于高层建筑,可排列出29 个特征。这几个特征，对工程造价的影响有大有小，可用权重Wi 来表示。综合专家意见后，得出权重向量。
W = {W1, W 2,…, Wn}
n
∑Wi = 1.
i= 1
应用隶属函数来反映不同的建筑工程在各工程特征上的差异性. 确定隶属函数的方法有
很多,这里采用综合分析推理法,结合定性分析和定量分析,对各工程特征进行数量化描述,然
后进行归一化处理,得到隶属度,其取值在[ 0, 1] 之间.
由于隶属函数是在一定的论域中加以考虑的,论域不同, 隶属度亦不同. 若选择m 个与欲估工程比较类似的已建工程作为样本工程,则A 1, A 2 ,…, A m 构成论域V
V = { A 1 , A 2,…Am}
对于某一个建筑工程A i( i = 1, 2,…, m) ,考虑工程特征集合中的每一个元素,则该工程的模糊子集完全由各元素的隶属度所描述,各元素的隶属度确定了, 相应的模糊子集也就建立起来.
A i( x ) = { x i1 , x i2 ,…, x in }
其中: x ij ―― 表示第i 个工程对应的第j 个特征元素的隶属度.
( i = 1, 2,…, mj = 1, 2,…, n)
对于欲估工程,同样可以根据其工程特征, 得到其模糊子集
Y = { y 1, y 2 ,…, y n }
建立模糊子集后,利用模糊数学相似优先比原理,进行模糊子集之间的比较与计算,确定各样板工程与欲估工程的相似程度.
最后根据样板工程相似性排序, 采用灰色系统预测理论GM( 1, 1) 模型, 估测出欲估工程的造价.
（1） 相似优先比的应用
根据欲估工程的建筑类型,选取m个与欲估工程比较类似的已建工程,通过两两对比,求得这m 个工程的相似性排序.
设给定集合
X = { x 1 , x 2 ,…, x m}
为选定样本,再给定固定样本x k,令任意x i, x j ∈X 与x k作比较( i , j = 1, 2, …, m) ,得到模糊关系R
～
R
～= ( rij )rij ∈ [ 0, 1]
i, j = 1, 2,…, m
并要求rij 满足以下条件:
1) 若r i j 在[ 0. 5, 1] 之间,表示x i 比x j 优先;
2) 若r i j 在[ 0, 0. 5] 之间,表示x j 比x i 优先;
3) 在极值情况下,有以下三种情形
a)r ij = 1,表示x i 显然比x j 优先;
b)rij = 0,表示x j 显然比x i 优先;
c)r ij = 0. 5,表示处于中间值,无法确定优先性.
这样确定的rij 称为相似优先比. R = ( rij ) 称为模糊相似优先比矩阵.
～
具体计算时, 采用海明距离
rij =d kj
dki + dkj
rj i = 1 - rij
其中: dki = x k - x i
dkj =x k - x j
同时,还假定r i j 有如下两特性
rii = 1, ( i = 1, 2,…, m)
rij + rj i = 1, ( i ≠j , i , j = 1, 2,…, m)
相似性排序以相似程度大小为基础. m 个已建工程( A1 , A 2, …, A m) 为欲估工程( Y) 相比,哪一个最相似呢?应从n 个特征因素分析着手, 一个一个地计算相似优先比, 构造模糊相似优先比矩阵,这样共有n 个R ～ 矩阵: R 1，R2,…，Rn
～ , ～ , ～
每一个工程特征, 对应于一个矩阵.以第i 个特征为例,模糊相似优先比矩阵为:
r11 r 12 r 13 … r1m
Rj= r 21 r22r 23 … r2m
～r31r 32r 33 … r3m
rm1 rm2 r m3 … r mm
其中: r i j 为A i, A j 对欲估工程Y 的相似程度优先选择比.
取每行各元素之和, 作为得分值, 每一个工程均有一个得分F ij ,综合考虑n 个特征量, 最后得分为
n
ZFi = ∑ WjF ij
j = 1
其中: ZFi―― 第i 个已建工程的总得分( i = 1, 2,…, m) ;
Fij ――第i 个已建工程在第j 个特征因素下的得分( i = 1, 2,…, m; j = 1, 2,…, n) ;
Wj ―― 对应于各工程特征的权重,
n
∑Wj = 1( j = 1, 2,…, n) .
j = 1
根据每一个已建工程的总分值ZFj ,可以得到一个相似性排序
( A 1, A2 , A 3,…, A m)
其中A 1 与欲估工程最相似, 得分最高; A2 次之, 依次递减, Am 工程总分最低,最不相似.
（2） 估价模型的建立
2. 1GM( 1, 1) 模型
设原始数据序列
当满足非负性与单调性条件,一般选用一阶线性微分方程,作为描述单序列X ( k) 灰色系统
GM( 1, 1) 的动态模型.
作 的累加生成序列 ,即
式中, i 是变量的时间序列号, n 是序列总数.
显然, 生成的时间序列具有递增函数关系, 即构成灰色模块, 可建立灰色模型( GreyModel) .
GM( 1, 1) 模型的一般型式为
解此微分方程,可得时间响应函数
或其离散响应函数
上式中参数a, u 可由最小二乘法求得,记
由生成的数列 构造矩阵B
由于预测模型是按生成数列建立的,故其预测值需按下式进行累减还原得到实际预测值.
即令
可得模型预测序列:
估价计算步骤
估测建筑工程造价的途径有几种,如单方造价法、单方直接费法、分部分项工程成本法、 工程估算法等,这里拟采用单方直接费法, 首先把欲估工程的单方直接费估算出来,再考虑各项费用的取费标准以及决策系数, 便可得到总的造价.
1) 数据处理
将确定出m 个相似工程的单方直接费作为原始数据, 按相似排序构成原始数据排列:
其中: Ci―― 为第i 个工程的单方直接费.
2) 利用GM( 1,1) 模型, 计算预测值.
3) 求残差值 及相对误差q
4)计算模型还原数据列与原始数据列 关联变量.
5) 用预测值和实际值作残差检验.
6) 如果不在允许范围以内, 则需进行残差修正.
报价系统的程序框图如附图.
5 结论
1) 在论证和分析国内外建筑工程招标、 投标有关软件系统的基础上, 根据系统工程理论和系统分析方法,在国内首次提出了一种采用模糊数学和灰色系统理论的建模方法和软件系统. 该系统模型不用查套定额,是一个理论研究与专家经验相结合, 用计算机进行分析处理的决策模型, 它为快速报价、方案评选、 投资决策、择优选择中标单位提供了可靠的科学依据,为实现建筑工程招标、投标工作程序化、数据化和科学化提供帮助。
2) 针对工程特征因素和专家评估经验, 运用模糊数学相似优先比理论, 筛选相似工程, 采用灰色系统理论进行灰色预测的GM( 1, 1) 推理计算模型,估测欲建工程的单方直接费、人工用量用三材用量,是在我国建筑工程招标投标软件系统方面初步取得了理论研究中的突破以及工程应用上的创新。
3) 本软件系统建立了各种静态数据库和动态数据库, 其中静态数据库, 用以储存已建工程的原始资料和数据,动态数据库用来储存欲估工程数据和各种有用信息,便于查阅、添加、修改和打印。
4) 根据以上模型建立了建筑工程招标投标软件系统, 并在住宅工程上进行了检验, 表明该系统功能齐全、操作灵活、易于掌握,并得到较为满意的结果。
总之,本系统针对多层和高层砖混住宅,从数据库的建立、 估价模型的研究,到报价决策和评标方法等均进行了深入的研究,取得了预期的效果。下一步尚可扩展现有的知识库、数据库,面向公共建筑、工业建筑及其他建筑类型等进行继续性研究,以满足我国建筑业进一步繁荣发展的需要。
参考文献：
1杨承析. 建筑工程招标投标快速报价成本估测系统研究.见:全国基建优化研究会首届计算机应用学术会议论文, 1990
2杨承析. 建筑工程评标的排序问题.见:中国运筹学会全国排序学术会议论文, 1990
3杨承析, 陈彬.灰色系统理论在工程评标中的应用.系统工程,1992( 5)
4贺仲雄编.模糊数学及其应用.天津:天津科学技术出版社, 1985
5汪受衷,白瑛编译.国际工程承包知识•建筑工程管理与组织手册. 北京:中国建筑工业出版社, 1982
关键词：采矿系统工程，现状，展望
采矿系统工程为采矿工程学与系统工程学相结合的所形成的一个新的学科分支。论文参考网。采矿系统工程是根据采矿工程内在规律和基本原理，以系统论和现代数学方法研究和解决采矿工程综合优化问题的采矿工程学科分支[1]。采矿工程是一门由来已久的古老技术，很多问题都只能定性，而不能定量的解决，现场问题常常依赖经验判断，容易存在很大的主观差异性，借助采矿系统工程中的数字与计算技术，可以实现采矿技术问题的定量决策，大大提高了准确性和科学性。同时，采矿工程涉及面较广，影响因素较多，如何从总体上合理把握，综合协调，也需要利用系统工程的相关知识来解决。近年来，随着新技术，新方法不断引入到采矿系统工程中，为我国的高效安全采矿带来了新的活力和发展。
1.采矿系统工程的基础理论与技术
目前，采矿系统工程中常用的基础理论学科及相关技术，主要如下：
1） 应用数学或计算数学分支。如概率论与数理统计,随机过程及数值方法等。
2） 运筹学及其学科分支。如线性规划，整数规划，非线性规划，目标规划，动态规划，图论及网格分析，排队论及存储论等。
3） 现代应用数学的相关学科分支。如地质统计学，可靠性理论，模糊数学，灰色系统理论等。论文参考网。
4） 与计算机技术密切结合的交叉学科分支。如系统模拟，系统动态学，人工智能学，决策支持系统，管理信息系统及计算机辅助设计等。
2.采矿系统工程发展现状
经过几十年的发展，采矿系统工程得到长足发展，应用范围相当广泛，分述如下：
2.1 矿山地质系统
在采矿系统工程中，主要使用数据库来存放地测数据，早期主要使用dBASE、FoxBase、Foxpro，近年来则主要使用Access、Oracle等软件。而在处理数据方面，则主要使用统计学的方法，常使用Excel以及各种数据库软件从总体上把握矿产分布及其变化规律。
1） 矿产储量计算与地质作图
采矿系统工程广泛使用方块法，同时，为了满足矿山设计的需要，工程技术人员还常常使用为线框模型法来表达矿体，这种方法计算精度较高。然而如何由钻孔柱状图推出剖(平) 面图的地质作图问题，虽然专家学者使用了许多方法，但还没有很好的解决。另外，在三维实体模型表达矿体方面，国外的矿业设计软件都有这种功能。
2） 矿产资源评价
目前人们普遍采用模糊综合评判评价矿产资源，先建立评价指标体系及各因素的权值 , 然后采用模糊评判、灰色关联度分析等方法。近年来也有人探索用人工神经网络、遗传算法进行评判。至于矿物资产的评估，基本上以收益现值法为主。近年来，又引入探索期权估价法，案例估价等其它方法。
2.2 矿山规划与设计系统
1）地下开拓系统
对于煤矿开拓运输系统，常使用专家系统确定。或者从各项工程费用累积而成的数学模型中，使用解析法求极值，求解出最优开拓方案。同时，技术人员还常采用计算机模拟法比较各方案的优缺点。
2） 地下采矿方法
对于确定采矿方法，主要使用专家系统和模糊综合评判。对于煤矿此类特定层状矿床，采用解析法，而在具体布置采准巷道时，大多采用 CAD技术。鉴于地下工程是个空间概念，国外常采用三维立体图表示。
3） 采掘计划编制
人们主要使用线性规划和整数规划制定矿山采掘计划。论文参考网。另外还常使用计算机模拟予以辅助。如为了适应矿山环境的复杂多变，利用CAD技术编制采掘计划。
2.3 矿山生产工艺系统
1）开采工艺及设备选择
开采工艺及设备的选择主要是通过专家系统来确定，为了确保影响因素权值的正确确定，还可以使用人工神经网络方法。其他的选择方法还有解析法和计算机模拟等。
2） 开采工艺过程分析
主要是采用计算机模拟来研究开采工艺过程。近年来，现代控制理论也逐步引入到开采工过程分析过程中。
2.4 矿山管理系统
1）矿山管理信息系统
随着计算机及网络技术的普及，国内外许多矿山都建立了矿山管理信息系统，覆盖地测、设计、计划、设备、库存、营销、财会、人事等工作，内部各子系统用局域网相连，外部联系则通过Internet。
2）矿山生产过程监控
目前矿山还不能达到全过程自动控制，对于井下电机车的调度，主要是借用铁道运输的经验。对于井下一些重要却又危险的作业，主要采用工业电视来监控。对于少数大型的设备，都具有了自动控制的功能，但是距离自动化还有很长一段路要走。
3）通风安全
主要是使用专家系统来确定通风系统，使用解析法来优化通风井巷断面，使用CAD技术来绘制通风网格图，利用因果关系预测、时间序列预测、卡尔曼滤波预测等方法进行事故预测，以及采用故障决策树等技术分析事故发生的原因及概率等等。
3.采矿系统工程发展趋势
采矿系统工程是采矿工程与系统工程相结合的一门学科，既要遵循采矿工程的内在规律，又必须运用系统工程的观点和方法。目前情况下，采矿系统将有如下发展趋势：
1)多种研究方法的综合运用。采矿系统工程是一个复杂的动态过程，它的决策，如果只采用一种方法，效果难以理想，需要多种方法综合运用，并且正在朝这个方向发展。
2）多项内容的综合分析决策。采矿系统工程在系统结构上关系比较复杂，再加上各个矿区条件的差异性，因此，在处理和解决某一决策时，需要涉及到的内容较多，内容之间又容易相互影响，故今后将朝多项内容分析决策的方向发展。
3）计算机运算与可视化功能的密切配合。工程设计图是采矿工程的语言，随着计算机技术迅速发展，动画显示以及虚拟现实技术将会在采矿系统工程中得到广泛应用。
4）采矿系统工程理论与实践的进一步结合。随着采矿新技术，新方法的应用，采矿工程的实践活动也发生了巨大的变化，随着采矿实践的发展需要，兼收严格优化方法的优化功能与非严格优化方法的灵活使用性将会形成一种趋势。
5）严格优化技术正向实用要求逼近。在采矿系统工程的早期阶段，利用运筹学得出的采矿问题最优解常常偏离采矿的工艺技术要求。近年来，随着CAD 技术的出现，人们又将传统的设计方法转用计算机实现，却又忽视了优化的目标。今后，采矿系统工程将在人―机的交互方式下实现决策的优化，并尽可能提高作业的自动化程度。
6）新学科、新技术的应用继续发展。随着新兴学科，边缘交叉学科理论迅速发展，它们也将逐渐与传统领域结合，使采矿系统工程得到新的发展。
7）矿用软件开发日益规范化、商品化。采矿系统工程的软件将会一步发展，市场和价格也会逐渐规范化，价格上也会更加便宜，使用也会更加普遍，对外国软件的使用上也会更加熟练。
8）跨学科的联合研究。跨学科的研究工作随着系统研究对象的扩展，已经成为目前阶段必然发展趋势。
4. 结语
虽然采矿系统工程是一门新兴学科，但是随着我国经济高速发展，对能源需求量的急速增加，采矿工程迎来了新的发展机遇，再结合全球化的契机，以及新技术，新方法的引入，必将推动我国乃至全世界采矿系统工程学科发展的春天，为能源高效安全开采做出巨大的贡献。
参考文献
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一、资产评估实践教学体系的构建原则
为实现资产评估实践教学的总体目标，构建资产评估实践教学提应遵循以下原则。
（一）特色化建设原则在普通高校本科专业中，资产评估是典型的跨学科专业；在实务中，资产评估的服务更是涉及价值鉴证、财务绩效评价、企事业单位资产管理等诸多领域，其有包括资产评估师、房地产估价师、土地估价师和珠宝鉴定师等许多的专业分工。受制于教学资源的局限性，各高校所培养的资产评估人才只能是某一或某几个专业领域的人才，而不能是资产评估行业的通才。因此，各高校的资产评估实践教学体系也应根据自身所培养人才专业领域的不同，设置不同的实践环节。
（二）资源整合原则资产评估实践教学体系构建的资源整合原则是基于实践教学的特点和资产评估跨学科特性。实践教学资源整合包括两个层次：一是校内、校外资源整合。实践教学的场所包括课堂、实验室和企业生产经营场所，实践教学参与人员包括学生、教师和相关工程技术人员等，实践教学项目是教学、科研和工程项目的结合。综上，实践教学体系构建应当整合校内、外资源。二是校内资源整合。主要是基于资产评估的跨学科特性，从有效利用已有资源的方面考虑，要综合使用学校的实验室和师资资源。比如，房地产评估和机器设备评估实践环节可能利用建筑和机械制造专业的实验室和师资。
（三）“渐进式”原则实践教学各环节的时间和顺序安排不当，均会影响实教学的效果。资产评估实践教学体系的各环节根据其教学目标的不同，应在整个本科教育时间段内渐次展开。通常情况下，实践教学各环节的安排应与理论教学进度相匹配，并与学生实践能力“递进式”提升规律相适应。
二、资产评估实践教学内容体系
资产评估实践教学内容体系是指根据实践教学目标，设置具有不同教学内容的实践环节，并将这些实践环节按照学生由浅入深、由简单到复杂、由单一到综合的认知规律进行合理配置，由此而显示出的实践教学内容结构体系。它是资产评估实践教学体系的核心。根据资产评估实践教学目标，构建的实践教学内容体系由三个层次五个环节构成，其中第一层次是专业认知，第二层次是技能素养，第三层次是创新能力。其基本构造如图1所示。
（一）专业认知专业认知是资产评估实践教学体系的第一个环节，在大学新生入学的第一学期开设。该环节主要教学目标是解决大学新生对所学专业的认知不足，增强其专业自豪感和荣誉感，激发其学习兴趣，引导其建立适合自身的大学学习和将来的职业规划。该环节的要教学手段包括：（1）通过参观工作场所和听取工作人员的工作内容及流程介绍，了解日常工作内容，建立对所学专业的感性认识；（2）听取行业精英的讲座，了解专业发展现状和趋势以及职业对求职人员的素质和能力要求；（3）通过与优秀校友座谈，了解其学习和工作经历，从中吸取经验，从而有效利用大学的学习时光，增强就业竞争力。该环节可通过学生提交专业认知实践报告来检验实践效果。
（二）技能培养该层次包括三个环节，这三个环节即相互独立又相互联系，在内容上呈现出由简单到复杂、由单一到综合的循序渐进关系，在时间安排上也存在先后顺序，一般按“照课程同步实践—实验室模拟实验—实习基地适岗训练”顺序进行。该层次的主要教学目标是通过三个环节的实践教学活动，逐步培养学生资产评估的基本技能、专业技术技能和执业技能。课程同步实践环节的时间安排与理论课程的进度同步，其手段主要为案例教学，具体可分为理论教学时的案例辅助和专门的案例讨论分析课（通常安排在理论课之后）。理论教学时的案例辅助教学主要是通过教师对案例的讲解，使学生了解理论知识如何在实际业务中运用，从而加深对理论知识的理解和掌握。专门的案例分析讨论课则是学生为主，老师为辅，通常包括“学员自行准备—小组讨论准备—小组集中讨论—总结阶段”等环节。专门的案例讨论分析课，教与学双向交流，变学生被动学习为主动学习，激发学生独立思考，促使学生的书本死知识转变为解决问题的能力。实验室模拟实验环节通常安排在理论课之后，通常采用项目教学法，内容包括房地产、机器设备、土地及金融资产等单项资产和企业价值评估，具体内容可以根据各高校资产评估专业特色设置。该环节主要通过资产评估环境的仿真模拟，使学生熟悉资产评估程序的具体流程（具体从“明确评估基本事项，签订业务约定书”开始至“工作底稿归档”为止的全部程序）。实验过程中，要求学生完成每个流程的工作任务，形成包括业务约定书、收集的评估资料、资产评估明细表、评估方法的选择及参数测算、资产评估报告等工作底稿，作为该环节成绩评定的依据。实验室如采用了资产评估软件，学生应熟悉软件的应用。此外，该实践环节主要注重资产评估流程的完整，而较少考虑评估结果的合理性。通过实验室模拟实验环节的实践活动，使学生理论联系实际，在实践中应用知识解决问题，提升其操作能力，从而培养学生资产评估的基本技能、专业技术技能及一定的执业技能。实习基地适岗训练环节通常安排在第四学年，这时学生已完成所有主要专业理论课的学习，接受了课程同步实践和实验室模拟实验等实践教学活动的训练，并已具备初步的职业技能。在该环节，学生作为单位的员工，直接参与资产评估相关业务活动，面对复杂多变的业务环境，运用大学所学知识和已具备的职业技能，相对独立地完成工作任务。在学生适岗训练期间，实践指导老师应给予适当地指导，重点帮助学生分析其工作中不足之处。实习基地适岗训练环节是一个全方位提升学生执业技能和职业素养的环节，能够增强学生信心，为其即将到来的就业打下坚实的基础。此外，为保证该环节的顺利进行，学校应与企事业单位及资产评估机构建立长期的实习基地合作关系。
（三）创新能力创新能力的培养主要通过毕业论文（设计）实践环节实现，时间安排在最后一学期。毕业论文（设计）是学生在校学习成果的重要体现。毕业论文（设计）需要经过开题报告、论文撰写、论文评定、论文答辩以及论文评分五个过程，要求学生运用所学知识和理论，去分析、解决一两个实际问题。毕业论文（设计）的创作过程，能够使学生了解专业领域的发展动态，掌握科学研究的基本方法和手段；培养学生综合运用、巩固与扩展所学的基础理论和专业知识，独立分析、解决实际问题的能力；培养学生理论联系实际的工作作风和严肃认真的科学态度。值得注意的是，完整的实践教学体系应还包括实践教学管理体系、实践教学保障体系和实践教学评价体系。通常情况下，实践教学管理体系主要包括实践教学组织管理、运行管理和制度管理3个方面；实践教学保障体系主要是师资保障、经费保证及实验设施和环境保障等方面；科学、完整的实践教学评价体系主要由督导体系、教师评价体系和学生评价体系构成。由于上述内容通常与高校其他专业是共通的，本文就不再详述。
作者：黄琼樊千郭岚单位：哈尔滨学院
关键词：建筑设计；参数；过程造价
前言
工程造价在日常生活工作中占据着不容忽视的地位，且对于建设工程的经济角度而言，具有十分重要的意义。毕竟，建筑施工过程中，不能忽视造价在整个流程中的经济因素。科学合理的造价分析，是在许多内在因素共同作用的前提下而得出的结论。这其中，建筑设计又是最为关键性的方面。价格多寡的维度主要是根据建筑设计来估算的。由于当下技术的有限性，建筑设计师并不能共时性地掌握任一流程中的造价信息，因而在相关的参数以及造价二者的关系上无法形成条理化理论体系；特别是关于方案的设计及其优化的流程中，无论在时间上还是具体的环节上，都难以对工程的价格及其控制作出较为精准的定位，自然在工程的经济利润上形成了缺位的状态。因此，对于设计参数以及造价之间所存在的内在关系，应该要引起重视，并能够及时性地提供决策的根据。
在这个话题上，一些学者借助于量化的方式，即对部分住宅施工建筑过程中的造价信息进行了广泛的搜集及其研究的过程。同时，他们也总结出了对过程造价造成最为广泛影响的几个核心因子，譬如，平面形态、建设规模、建设地域、建筑时效周期、电梯数、外墙/窗户面积比例等，并相应地建立健全了估价体制，进一步地提高了估价的精确性。同时，一些专家也相应地分析了一些影响建筑工程造价的主体原因，例如，层高数目、平面形态、建筑面积及其材料设施等，相应地将限额、标准设计等内容来对造价进行一定程度的调控。从当下的情况来看，多元回归分析法、神经网络模型以及基于案例的比较分析法（CBR）等是最为主要的方案。在对几种估价方案进行权衡之后，认为基于CBR是最具有稳健的时效性的方法。由于工程造价数据在递增的情况下，其精准性也相应地得到了完善。此外，在借助于AHP软件的对比性研究方法的指导下，他们通过对一些具体的案例展开研究，尤其对造价产生主要作用的特征参数进行了相关程度的权重分析，在灰色系统理论的指引下，获得了快速便易的工程造价估算方案，且相应地对各个特征参量定义了参数的权重标准，进一步优化以估算的精度。其规律为：系数与时间长度、工程周期、材料数量、资金数目等之间存在着正相关的关系。
整体上说，工程造价工作需要以科学严谨的态度来展开，进而提高生产效率，缩短生产周期，从而能够实现高效的生产模式，具有不容忽视的意义。
1构建建筑设计参数的相关模型
在实际应用的过程中，不可或缺地构建相关的参数模型，进而提高建筑生产的效率。下面具体展开论述。
1.1结构模型
所谓结构模型，即在基于有向连接图的基础上来系统化地构建其中组成的各要素间的内在关系，其目的为构建起几何体规则化的机制模型。其中，ISM是使用最为广泛的研究手段，其最为鲜明的特征在于将原先较为复杂的内部关系肢解为一些具体琐细的子系统（或元素），在基于人们常规化的经验内容及其高科技的辅工作，将原本的系统重建为存在多级递阶的结构模型。在大多数的情况下，在依据IsM理论的基础上所展开的构建结构模型研究，不得忽视的要素是相关问题的设置以及与系统相匹配的因子，并将这些要素有机地建构起邻接矩阵以及可达矩阵的模型。
同时，组成整体性结构模型的诸多参数是一个相互之间存在着一定内在关联性、不可分割的整体，既有促进的正影响，也有负影响。同时，由于各参数的改变，均会对工程造价产生一定程度的作用。而将ISM引入进来展开研究，可以将交织复杂的相互关系简单化与条理化，将各自所造成的不同程度的影响以相对应的阶梯来加以表现。在对这些参数进行分析的基础上，挑选出最能够对造价产生影响作用的参数。例如，在建筑设计的初期，可以采取指标估算法以及神经网络等方案来对相应的造价项目进行估算，可以提高运算的效率。
1.2建构结构模型及其相匹配的运算
在依据lSM理论模型下，建筑设计参数的分析过程可以具体依据如下的环节展开：1）预先挑选好所要分析的系统，将整个体系下的诸多成分进行条理化的分析。2）依据内在的关系，通过绘图的方式构建各个元素之间关系的系统图。其中，最为核心的关系即为逻辑关系。当然，具体构建的关系系统图具有多元性的特点。在此过程中，需要借助于建筑学、结构工程学以及建筑楼宇配套工程学等学科领域的内容来加以深入拓展，且构建结构模型者需要必备较为扎实而又深厚的工程实践经验。3）在已经绘制的关系网络图基础上，深入构建起邻接矩阵模型理论。4）依照邻接矩阵的原理推导出相应的可达矩阵。5）进一步地将可达矩阵划进行层级的分解。其依据为矩阵中各成分中不同性质的元素数目，并将其进行排列。一般情况下，出现频率最高的元素被安置于矩阵的最左边，并依次展开，最终能够获得包含各个元素有机结合组成的结构模型。同时，将还能够将其内在的抽象关系还原为具体的关系结构图。
2结构模型研究
由于某些参数的变化也会产生“牵一发而动全身”的结果，因此，必须留意参数在整个整个过程造价中的作用。例如，在展开墙体设计的过程中，虽然外墙的造价占据着主体的地位，但并不是唯一性的，仍旧需要考虑到其他的一些重要的参数元素。依照ISM理论研究结果表明，设计参数所处的层级与造价之间的影响存在着较为明显的正相关关系，即后者随着前者的递增而变大。建筑规模在整个建筑设计中起着统领性的地位。而在建筑设计的决策步骤中，关于建筑的平面形态、结构模式、层数等内容，也需要被纳入到价格估算的机制中。而这也能够得到更为精确的估算数据。
3在ISM理论的前提下进行多元线性回归的估算研究
经过多次的科学实践研究，在将ISM理论与多元回归展开双向的研究之后，能够建立起相应的估算的模型。在这个方法体系下，其估算的误差缩小到5%之内，远远低于常规下估算误差的数值（20%～30%）。因而，ISM模型及其多元回归分析在建筑设计过程中更具有精准的科学性。在引入多元回归分析模型的过程中，需要关注更为丰富的设计参数信息，包括同类工程造价参量。多元的参变量数据能够更为精确地得出工程造价的结论。
当然，在具体展开回归分析的过程中，需要更加关注到自变量关系内部之间的独立性，但与之相矛盾的是，具体施工的设计过程中，却必须将这些自变量视作一个整体展开研究。同时，在借助于ISM模型展开研究的过程中，对建筑设计参数影响较大的自变量是最为关键性的元素。而经过研究表明，该性质的参数间的并没有较大的直接性与约束性的关联，因而，在建筑设计造价的估算过程中，能够获得更为精准的估测结果。
4结束语
从上述分析可知，建筑设计参数与造价之间存在着多层面的关联性因素。将相关的结构模型引入到工程造价的建筑设计参数中，能够使其数据显得更为结构化。若将建筑设计参数进行内在的划分，不同层级也相应地对应着不同的参数，且造价也随着参数的层级数而相应地递增。根据研究表明，建筑高度、规模、层高、层数及其平面形态等是影响建筑设计最为关键性的元素。
将结构模型理论、多元回归研究理论等方法有机地运用到相关模型的自变量研究之中，能够使得研究的成果更为准确。这些研究的成果，可以相应地构建起相关的建筑设施的估价理论模型，并能够引用到对工程的指导性工作之中。同时，还需要认真地分析这些元素内在之间的各种关系（包括促进的与阻碍的），最终使得各设计参数能够与客观实际情况相吻合，并能够体现出内在的主次关联性。
总而言之，在科学方法的指导下，合理地建构起相应的理论模型，依据精准的数据，科学地对建筑设计参数展开估价过程，从而节约不必要的资源浪费，切实地提高施工的效率。可见，建筑设计参数分析工程造价具有鲜明的方法论意义，这也是对科技进步与经济发展提出的相应要求。
参考文献：
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关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
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关键词：工程管理；培养模式；实践教学
中图分类号：G64 文献标识码：A
原标题：基于工程管理应用型人才培养的实践教学探讨
收录日期：2013年3月27日
一、引言
工程管理专业是在管理工程专业、涉外建筑工程营造与管理专业、国际工程专业、房地产经营管理专业以及其他相关专业教育的基础之上逐渐发展形成的。早些时候，开设工程管理这门专业的大中专院校非常少，大多数只是侧重于某些重点方面进行专门的专业教育，如土木工程管理专业和信息工程管理专业等。直到九十年代初期，根据国家教委关于院系专业科目合并调整的指示精神，在新的全国普通高等学校专业设置目录中才出现工程管理这一新兴的、综合的专业科目。目前大部分工科院校都设有工程管理专业。
工程管理专业具有较强的组合型和较大的专业覆盖范围，但在本科人才培养中，专业覆盖范围和应用型之间的矛盾已经相当突出，社会和用人单位对工程管理专业的认知度不高，已成为该专业发展的瓶颈。本文认为，加强工程管理应用型人才培养，应突出实践教学环节的改革。工程管理专业的人才培养重点应该是提高实践教学水平和人才培养质量，即着重培养符合时展的应用型人才，提高学生技术开发与应用能力，培养学生动手能力和发现问题、解决问题的能力。在实践教学环节，必须寻求一种全新的模式，以适应对应用型工程管理人才培养的要求。
二、实践教学环节存在的问题
1、课堂教学与实践教学未能有机结合。工程管理专业是新兴的工程技术与管理交叉复合性学科，其本科培养采用宽口径的指导思想，平台课程和方向课程模块化教学。但该专业要融合多学科的成果，一方面是工程技术背景，一方面是管理、经济等学科知识，课程涉及面非常广，理论性与工程实践性都很强。对于从未接触过实际工程案例的学生来说，填鸭式的课堂理论教学过于抽象，难以掌握其知识的要点。
目前，虽然大多数高校的工程管理专业在培养方案中设置了专指委所要求的测量实习、认识实习、生产实习、课程设计和毕业设计或毕业论文，但在实施过程中仍存在着“重理论、轻实践”的倾向，将指导课程设计或实习作为课堂教学之外的辅工作。
2、课程设计过于理论化。按照培养方案，工程管理专业的大部分课程都设置了对应的课程设计实践环节，安排在相应课程的中后期进行，如《工程造价》、《工程项目管理》、《工程经济学》、《房地产估价》等。大部分课程设计都是由主讲教师向学生下达课程设计任务，在课堂进行指导答疑，学生按照任务书的要求完成设计内容。由于学生缺少对工程实例的认识，只能根据课本相关理论查找设计手册，在纯理论基础上完成计算和设计，导致设计结果过于理论化，与工程实际相差甚远，缺乏实际可行性。
3、实习基地建设落后于实践教学需要。实习基地的建设能够为实践性教学环节的顺利开展提供有力的保障，同时也为本专业学生接触和了解工程管理实践提供了一个很好的平台。但是，由于社会条件的变化和工程项目的特殊性，校外实习难度大、程度高。很多高校存在实践教学经费不足，一些企业不愿接收实习学生，学校缺乏稳定充足的实习岗位和实习基地等问题。学校与大多数实习单位之间的合作仅限于参观实习，缺少与实习单位建立更深入的合作框架，实习基地的建设工作进展缓慢，落后于学生对岗位实习的需求。
此外，工程管理专业的案例库还未建立，实践教育的效果难以评价，也困扰着实践环节的开展。
三、实践教学改革建议
1、明确培养目标，构建适合的课程体系。学校应结合市场发展状况和专业人才的需求，在课程设置和实践环节既要面向就业市场的实际需要，强调工程实践能力和动手能力的培养，更要着眼于学生今后的职业发展规划，将培养方案和相关领域的执业资格考试内容相结合。
2、完善教学计划，适当增加实践教学环节的比例。在工程管理专业教学过程中，实践性教学环节作为教学环节中的重要组成部分，不仅是检验学生掌握和应用所学理论知识的重要手段，也为学生的毕业论文（毕业设计）及毕业后更好地适应社会打下坚实的基础，是培养应用型人才的关键环节。因此，应结合实际情况，完善教学计划，合理增加实践教学环节的比例。
3、改革教学和考核手段，提高学生学习兴趣。工程管理专业是实践性很强的专业，传统的教学手段已经不适于学生对知识的掌握。因此，应改革教学和考核手段，采用电化教学、现场教学和案例教学等新型的教学手段，以提高学生学习的兴趣。如针对施工技术，可以采用播放施工录像或多媒体课件的方式，而对于建设项目管理、建设工程合同管理等课程，可采用案例教学、讨论教学、发散思维教学等方式，鼓励学生积极思考。
4、加强实验室投入和实习基地建设。应根据办学定位和学生培养目标，紧密结合课程教学和实践教学，制定一个经过科学论证的实验教学条件建设规划，要加强校内外实习基地的建设。可以尝试实行校内导师和校外导师相结合的双导师制。既充分利用社会资源为工程管理专业的教学服务，同时又加强课堂教学和工程实践之间的双向联系，促进工程管理专业办学水平的提高。
主要参考文献：
[1]毕雪阳.应用型本科人才培养的国际比较.中国大学教育，2008.9.
一、课后作业改革
本门课程的作业形式不拘泥于课本或者固定习题，以体现开放性与实践性相结合为主要原则，辅以及时的反馈。作业内容主要考虑课程的基本理论和方法的结合，以加深对理论知识的理解与掌握。主要以实际的施工图纸，利用上课所学的理论知识，让学生亲自动手计算实际工程，便于理论和实际工程的很好结合。同时，通过布置这种理论和实际结合的作业，促进学生对理论知识的掌握和领悟，锻炼他们的系统性思维。另外，本门课程的作业，学生必须通过查找电子版的定额和图集来完成，此过程能够使学生完成本门课程实践性练习的系统性，并提高学生主动查找资料和解决问题的能力。
二、实践教学改革
鉴于本门课程实践性强的特点，寻找一条有自己特色且适合于本课程教学的改革途径，通过课堂引入实际工程实例图纸——课后布置相关内容的习题，分部分项巩固课堂教学内容——系统课程设计，进行整体梳理——通过第二课堂，丰富学生的实践环节，“分四步走”的模式强化实践教学。1.实践进课堂（1）引入实际工程案例走进课堂，在实践进课堂教学过程中，能够加强相关课程在教学内容方面的联系性。将土木工程概预算与工程经济、工程项目管理、房屋建筑学、钢筋混凝土结构等相关课程进行衔接及梳理，凸显课程之间的横向联系，构建学生对该课程体系的系统性。（2）本着“卓越工程师”培养目标，在课程内容设置上，除根据教学大纲要求进行系统的理论学习和实际工程实践认识外，还要有针对性地根据学生个人发展规划进行“工程师”预备培养，即结构工程师、建造师、造价工程师、监理工程师、咨询工程师（投资）、房地产估价师、房地产经纪人等工程建设类执业资格预备培养，力争把学生培养成为适应现代化工程建设需要，全面发展，具备工程造价基本知识，获得工程师基本训练，具有较强实践能力、创新能力、组织管理能力的高级复合型应用土木工程人才。2.丰富课后作业，引入实际工程案例3.增加模拟工作场景，多环节加强实践教学（1）通过课程设计、毕业论文等实践教学环节的一体化设计，将经济、管理、工程技术等知识体系整合为学生必须的专业技能，使得理论学习、思维训练与专业实践更好地融合，培养他们的科研素养、理论联系实际能力。另外，在以往实践教学的基础上，增加模拟工作情景的环节，丰富实践教学，加强学生理论知识的梳理与整合。如在以往计算一个项目工程造价的基础上，模拟招投标现场，使学生熟悉招投标过程中工程造价管理的环节，能够增加课程之间的横向联系。（2）充分利用课程组教师从事科研和社会咨询服务的成果，在总结工程实践经验的基础上，结合本地建设工程具体实例、富有现实指导意义的工程项目可研报告类教案及工程造价案例，引导学生组成团队进行项目案例分析，培养学生的团队协作精神，丰富了学生的实践知识，不断为学生提供工程实践机会，引导学生参与工程实践。4.营造丰富的实践性教学环境（1）结合本课程实践性比较强的特点，多年来我们充分利用本校建筑设计勘察设计有限公司作为实习平台，为实践教学环节创造良好的条件，也为我们提供了很多实践教学素材。我们鼓励学生利用实践教学基地，查看相应的工程图纸，熟悉各专业图纸、相关结构、抗震规范及相关图集，弥补课堂教学时间有限的局限性。另外充分利用学院机房配套80台电脑及购买相关的工程预算软件—广联达预算软件，包括广联达清单计价模式GBQV3.0，GBJV3.0、广联达清单算量软件GCLV10.0、广联达钢筋抽样软件GGJV9.0软件，为学生的实践教学提供了后备平台。（2）“点、线、面”多角度加强实践性教学环节，土木工程概预算课程强调理论联系实际，因此实践性教学环节作为课程讲授与工程实践之间的重要“纽带和桥梁”。随着本课程理论学习的不断深入，结合教学内容我们在不同的实践教学环节，加强学生对理论知识的训练和学习，取得良好效果。同时从土木工程专业所需的知识结构出发，对课程的实践性教学环节进行内容整合，打破各实践性教学环节之间的界限，并与其他课程的实践性教学环节相结合，通过认识实习、课程设计、生产实习等“点、线、面”多角度加强实践性环节教学。同时积极开展第二课堂，采用“项目导向法”，引导学生积极参加科研课题和本科SRP科研训练，培养学生的科研和创新能力。
作者：陆红梅 王蕾 唐艳娟 单位：石河子大学 水利建筑工程学院
关键词：工程预算，全过程，控制
建筑工程预算是建设项目在不同建设阶段经济上的反映，是预先计算和研究建设工程价格的费用性文件。随着市场经济的发展，工程建设投资的增大，这项在技术和政策方面要求较高的预算编制工作，对编制人员的要求也越来越高。工程建设中遇到的市场、人为等风险因素，总使最终的工程造价远远超出投资控制，这明显不利于工程整体建设。只有对工程预算进行全过程的控制和管理, 检查工程建设每一个阶段目标的实现情况，才能实现工程预算的动态管理，控制风险投资。
1.事前控制
1.1提高工程预算编制人员的素质
预算员、造价师是从事工程预算编制工作的主要人员，这些从业人员整体素质的高低，对能否全面把握，合理确定有效工程造价起着关键作用。工作的内容和性质对他们各方面都提出了较高的要求。政治素质方面，要求以维护国家和公共利益为宗旨进行编制工作，用科学严谨的态度和高度责任心对待任务，一丝不苟，耐心细致。业务素质方面，读懂施工图纸，掌握预算的专业知识，了解相关法律法规，懂得设备材料采购。当现场实际情况和图纸上有差别时，预算人员还要深入工程第一线，了解掌握工程建设过程中的项目可行性研究、初步设计、全面设计、工程施工、设备安装等工作。
工程造价预算工作涉及范围广，内容项目繁多，即便对造价预算非常熟悉的人员，工作中也难免有一些疏漏和难以处理的棘手问题，加上现在新材料、新技术不断出现，只有不断学习才能较好地完成工作任务。论文参考网。在加强业务教育上，定期对工程造价从业人员进行工程造价计价方法，合同管理，现行规范，施工技术，质量标准等方面的培训与考核。建立概预算编审资格证人员的年检制度，从提高业务知识、专业水平方面开展继续教育。在提高造价从业人员的自身素质上，应建立个人业绩档案制度，详细记录其从业以来的工作情况，通过情况对比提升个人自我管理的能力，从而提升整体素质。
1.2掌握预算编制相关资料
概预算的编制是在拥有相关资料的基础上进行的，这些资料概括了工程详细信息，编制方法及依据，任何资料的残缺都将影响整个编制工作的进展和准确度。整体来说，这些资料包括：⑴施工图纸和施工说明书。这些资料是了解设计意图和工程全貌的基础资料，是编制工程概预算的关键。只有对施工图纸和说明书有全面而详细的了解，才能结合统一项目划分正确地分析该工程中各分部分项工程，才能按照工程量计算规则正确地计算其工程量。在熟悉施工图纸和施工说明时，注意图纸目录检查各类图纸是否齐全，图纸编号与图名是否一致。设计选用的有关标准图集名称及代号是否明确。⑵定额及有关文件规定。概预算定额、单位估价表及有关文件规定是编制概预算的重要依据。定额包括现行的工程概预算定额，机械台班费用定额，定额文件汇编等。随着建筑业技术和工艺的发展，有关部门还常常对己颁布的定额进行补充和修改。另外由于材料价格的调整，各地区也需要根据具体情况调整费用内容及取费标准，这些资料将直接体现在概预算文件中。⑶施工组织设计和现场情况。施工组织设计是施工单位根据工程特点及施工现场条件等情况编制的工程实施方案。施工方案的不同会直接影响工程造价，如需要进行地下降水、打护坡桩、机械的选择等，这些内容与概预算项目的选用和费用的计算都有密切关系。因此概预算人员熟悉施工组织设计及现场情况对提高编制概预算质量是十分重要的。
2.事中控制
2.1准确进行工程量计算
工程量计算是编制工作的主要部分，作为工程量清单报价的主要依据，准确与否直接影响到整个招投标工作的顺利进行。工程量计算需要花费较长时间，工作繁重，因此作为造价从业人员，必须在工程量计算上狠下功夫，才能保证清单的质量。熟悉工程量计算方法，严格按统一的工程量计算规则计算要实施工程的全部工程量是预算编制工作的最基本要求。在工程量计算上，主要注意：
2.1.1认真理解定额
工程量计算中首先要吃透定额，理解稍微有偏差就会影响整个工作。如同样是墙体，在用到内墙和外墙长度计算时，内墙就要用到净长线，外墙用到的是中心线。论文参考网。不理解或理解不全面，就容易出现工程量计算错误。
2.1.2单位计量要一致
按施工图纸计算工程量时，各分项工程的工程量计量单位，必须与定额中相应项目的计算单位一致，不能凭个人主观臆断随意改变。如计算基础，在概算定额中计量单位是“立方米”，计算工程量时，计量单位也应该是“立方米”。另外还要正确地掌握同一计量单位的不同含义，如台阶在计算时虽然是以“平方米”为计量单位，但按定额的含义是指台阶的水平投影面积。
2.1.3避免计算重复或缺项
工程量计算中,常出现重复计算或缺项计算。如墙内过梁、圈梁在梁的工程量计算中已计算过了，那么在墙的工程量计算中就要扣除，以免重复计算。为防止工程量计算中漏项和重算，一般把整个工程划分为若干个分部工程，在划分各分部工程的基础上再严格按照定额项目划分各分项工程分别计算，计算时也应预先确定合理的计算顺序。从平面图左上角开始，按顺时针方向逐步计算外墙、外墙基础等工程量。按先横后竖，先上后下、先左后右的顺序计算内墙、内墙基础等工程。也可按图纸上注明不同类别的构件、配件的编号顺序进行计算。无论采用哪种计算顺序或方法，都应以不漏项、不重复为原则。
2.2正确套用定额
预算定额的套用、换算和补充是否正确，对保证最后费用的准确性极为重要。套用预算定额时，必须根据施工图纸、设计要求、做法说明，选择定额的相应项目。对直接套用定额单价的，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准要求是否一致，如构件名称、断面形式、混凝土标号等。定额换算时，必须根据总说明、分部工程说明或附注说明等规定，在定额范围内加以换算。对定额规定不允许换算的部分，不得强调特殊原因，随意换算。当分项工程设计的要求与定额的内容完全不相符，或设计采用新结构、新材料、或新的施工方法在定额中缺项时，应在地方有关管理部门同意后制定补充定额。还要避免工程项目重复套用，正确的使用定额来保证预算编制工作的准确度。
2.3紧跟信息处理材料价差
建筑工程建设所需要的设备与材料品种多、数量多，所以材料费用在工程造价中占有核心地位。近年来，建筑材料的市场化，在一定程度上带来了市场管理的混乱和建筑材料价格涨浮的失控现象，因此价格的动态变化直接影响了工程的预算。论文参考网。建筑材料的多样性和价格变化的显著性，要求工程预算编制人员除了要多订阅一些建筑性报纸、杂志、建筑材料价格信息等有关资料外，还要深入到建筑市场了解建筑材料的价格，对设备材料的品种、规格、性能和价格做到心中有数。同时，也要深入施工现场，对项目沿线地方材料的料场分布、材料品质、生产能力、运输条件、运距等情况进行详细调查，认真分析拟建项目的具体经济特点，合理确定地方材料的原价与运距。及时了解市场价格，预测其变化趋势，使报价准确合理，才能减少风险的潜在因素。
3.事后控制，注重工作审核
概预算编制过程中时间紧、任务急、工程数量繁杂，难免多算、漏算、重复计算的现象。这就要求编制人员加强事后复核力度，提高概预算编制的准确性。复核中要注意看一下工程量计算是否有错误或遗漏，套用的定额子目是否准确，费用的计取是否准确，是否有设计变更，这些都对工程造价有相当大的影响作用。
预算编制中对工作过程的各个阶段进行有效的干预，通过解决小问题来防止大问题的出现，对改进编制工作，提高工作效率有着积极的作用。
参考文献：
[1]沈祥华.建筑工程概预算[M].武汉理工大学出版社,2005.
[2]张艳茹.建筑工程预结算常见问题与采取措施[J].黑龙江科技信息,2009,(33).
[3]景江英.浅谈建筑工程概预算的编制[J].商情,2009,（5）.
[论文摘要]根据实物期权理论和房地产开发投资中的实物期权理论,构建了一个基于国内市场环境的房地产开发投资实物期权决策模型,并以写字楼开发为例,详细介绍了房地产开发投资实物期权决策的实际应用。
一、实物期权的定义
实物期权是从金融期权的概念发展而来的。金融期权是一种合约,它赋予其持有者在一定时期内可以按事先约定的价格购买或出售特定数量的金融产品的权利。在金融期权中,主要有看涨期权和看跌期权。然而,看涨期权和看跌期权不是仅有的期权类型,在实践中,只要是具有期权特性的权利都可以看成是某种类型的期权。实物期权是金融期权在实物领域的扩展,其标的物一般是某投资项目的价值,故可以将实物期权定义为标的资产为非金融资产的期权[1]。
二、房地产投资的实物期权特征
(一)可选择性
由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说,投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。
(二)不可逆性
由于房地产开发完成,开发商不可能无成本地把已经开发好的项目还原为初始的土地,房地产开发投资是不可逆的。不可逆性使得投资时机决策变得非常必要。
(三)不确定性
房地产投资项目存在大量的不确定性,如房地产市场的供求现状、开发成本、需求量、售价等,面对这些不确定性因素,开发商只能做出概率性的分析,评估投资中较高或较低收益的不同结果的概率。而今,房地产开发收益的不确定性逐渐加大,投资者把握时机的能力将成为决定成败的关键。
三、实物期权的定价思路
实物期权定价主要有离散型和连续型两种方式。其中,离散型定价方式的核心思想是利用证券市场交易和现金资产组合来复制项目现金流,通过利用交易市场信息,使用无套利均衡分析方法对项目进行估价:假如资本市场是完全且有效的市场,其组合价值即项目价值,它的定价模型与金融期权二项式定价模型相对应。连续定价方式就是引入随机过程和伊藤引理对实物期权进行研究分析。伊藤过程表达式如下[2]:
dx=a(x,t)dt+b(x,t)dz (3.1)
四、房地产投资项目价值的评估
本部分将构建一个房地产投资决策的实物期权模型,假设C为土地价值,即期权价值,P为标的资产价值,即尚未建成的住宅的价值,它服从波动率为σ2的几何布朗运动,H为土地单位时间的持有成本,将土地视为C对潜在的标的资产P,即将要建设的房地产P的一个永久性的美式期权,它的执行价格即是建造成本X。
为了方便使用无风险套利方法获得这个实物期权的价值,我们进一步假设:(1)存在着已知的无风险利率,它不随时间而改变;(2)建筑物建成后就马上被出售;(3)建筑物的价格服从几何布朗运动;(4)存在着证券组合与建筑物完全相关;(5)土地存在着持有成本,它包括开发商持有土地的各种成本。
利用伊藤定理,并构造一个看涨期权多头和空头的证券组合,得到一个带边界条件的一元微分方程,获得解:
本模型的投资决策规则为:当P≤Z,土地应当被放弃。Z是一个决策的临界点,当P下降到Z时,就触发了投资者放弃土地的决策。
当Z<P<W,C(P)>Max(0,P-X)意为土地的价值超过了开发商立即开发所获得的利润,因此,当标的资产处于这段的时候,开发商将选择等待。
当P≥W,开发商将选择立即开发。W也是一个决策的临界点,当P到达W时,就触发了投资者做出开发投资的决策[2][3][4]。
五、房地产投资项目价值评估的应用
某公司持有一块写字楼用地,面积为64 000.8平方米,政府规划规定的容积率为5.2,总建筑面积可达到332 804.16平方米;当前该区域品质相当写字楼的均价为18 900元/平方米,价格的预期增长率为8.937%,租金为153.9元/月/平方米,平均租金回报率为9.288%;预计在该地块开发写字楼的成本为2 565.8505元/平方米,而该地块的持有成本为158.301元/平方米/年;当前的利率为8.262%。该公司面临着开发该写字楼的投资时机决策,是继续等待还是马上开发?在什么条件下开发该写字楼获益最大?
(一)利用波动率模型计算波动率[2]
即该区域写字楼的波动率为34.438 5%,该公司面临着标准偏离为34.438 5%的不确定性。
(二)利用第四部分房地产投资决策期权模型由上述条件可得到:
r=8.262%
σ=34.438 5%
P=18 900
X=2 565.850 5
H=158.301
带入(4.5)、(4.6)得到:
W=21 999.316 5
Z=1 687.662
由于Z<P<W,当前开发并不是最优的,开发商应当选择继续持有土地,等到P到达21 999.316 5时再进行开发,所以最优决策是等待。
[参考文献]
[1]郁洪良.金融期权与实物期权:比较和应用[M].上海:上海财经大学出版社,2003.
[2]安 实,何 琳.基于实物期权的风险投资决策模型研究[J].哈尔滨工业大学学报,2002,(6) .
