时间：2022-08-27 02:26:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前，虽然对城市居民的管理有稳定社会、促进社会和谐等作用，但是在实施的过程中也面一定的困难。社区管理与物业管理在工作中存在各种冲突与矛盾，导致矛盾与冲突的原因是由于两种管理体制都以各自为主体而存在不同的问题。这种困境的存在，阻碍了城市和谐社区的建设。现在，我们从物业管理公司、业主委员会和社区委员会三方面所面临的困难进行简单分析。
1物业管理公司所面临的困难
我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体（业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等）的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。
2业主委员会所面临的困难
业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。
3社区委员会所面临的困难
不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。
4结语
目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。
作者：李乐单位：甘肃建筑职业技术学院
1.经济体制的创新和社会生活方式的转变
我国现代社会中国的市场制度日益得到完善，传统的管理方式及经营管理理念并不能满足现代社会的发展，而现代政府对物业管理行业的保护及干预也越来越少，对于未来石油企业的物业管理来说，最终将会发展成为自我发展的道路，所以，企业自身需要先进行运行战略的调整。随着我国经济能力的不断上升，我国人民的生活水平也得到了飞速的提升，人们对于自身生活的品味及品质要求也在不断提升，而物业管理的出现就最大限度的体现了人民生活水平的提高程度。所以，对于石油企业的物业管理来说，所需要做的工作就是采取各种手段更加快捷的为用户提供服务。
2.现代石油企业物业管理公司不专业
当前情况下，我国的石油企业发展处于相对特殊的时期，不论是从企业物业管理的总面积来说，还是从物业管理公司的数量来说，资源的分配相对来说都不太合理，而企业自身也正慢慢做着一些调整。除了上文中所提到的石油企业物业管理人员是转型来的之外，现有石油物业管理公司还存在不专业，基本只能承担石油企业内部现有办公及住宅物业管理，缺乏市场竞争力等问题。3.管理手段的完善与进步现代物业管理的科技水平随着我国科技的发展也得到了飞速的发展，例如现代社会中各种智能大厦的出现等。对于物业管理来说，想要最大限度的对其使用价值进行提高，就需要不断对智能物业的科技功能进行挖掘，这对于物业管理企业来说，是一个非常大的挑战。同时，企业要求重点做好办公物业，生活物业将逐步退出市场。因此，如何能够保证无纸化办公在现代物业管理中的应用，也是提高物业管理水平的关键。
二、物业管理的发展方向展望
1.专业化方向
石油企业物业管理现代最大的问题就是要实现向专业化方向的发展，并采用专业公司进行专业化的服务。例如，绿化由专业的绿化公司进行，房屋及管道的保养及维护也交由专业化的公司进行等，这样就有效的对物业管理的工作量进行了减少，同时还能够保证用户得到更为专业化的服务。
2.规模化方向
简单的说，规模化方向就是指对经营目标确立的科学性，对企业自身的资源进行充分的利用，最大限度的对管理面积及管理领域进行扩大，并在一定范围内将市场占有份额最大化。而随着规模的不断扩大，相应的生产量也需要不断的进行加强，其单位增量的效益也得到一定的提升，这才是真正意义上的规模化经营。
三、石油企业物业管理水平改善的对策
1.创新和完善体制
随着现代市场化脚步的不断加快，这对于现代石油企业来说也提出的更高的挑战，石油企业需要有效的抓住现代石油企业较为稳定及完善的市场氛围，快速的对体制进行创新及完善，为下一步成立专业化的服务公司和物业管理集团做保证，走专业化、规模化经营道路，不断提升企业的竞争力。同时，石油企业的物业管理还需要创造属于自己的品牌，在品牌的包装下不断提升自身的服务。
2.加快石油企业物业管理网络化进程
石油企业的物业管理想要完成物业管理的网络化，就需要建立相应的网络物业管理系统，并运用网络的优势，及时有效的对物业管理信息进行更新。同时，还可以在网络中建立独立的用户管理平台，用户可以通过用户管理平台对自己所遇到的问题提出自身的建议，这样不仅能够使用户积极的参与到物业管理中来，同时还有效的帮助了用户之间的沟通，降低了企业物业管理的管理成本。
3.多元发展，丰富物业管理的内涵
对不断发展的社会经济来说，物业管理的内容也需要不断的进行发展，而不能简单的还局限在住宅及建筑的物业管理，还需要对物业管理进行更为广泛的诠释。物业管理中的核心工作就是管理物业，在对自身本职工作做好的同时，还需要最大限度的对空间进行拓展，以构筑多链条式物业管理产业结构，扩展生存空间的同时，谋求更大的利益。
四、结束语
(一)充实、完善体育场馆人才培养方案
河北体育学院物业管理专业于2013年已申请成功，在其培养方案方面还欠成熟，需要更深入的研究，本项目以专业型体育场馆物业管理人才培养为目标，为本校物业管理专业的培养方案的成熟化、系统化提供有益借鉴。
(二)满足市场需求
根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。
二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索
(一)指导思想、培养目标和要求
在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。
(二)课程教学
物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。
1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。
2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。
3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。
三、结语
1若干个建议指标数据
根据多年实践经验，我们推荐以下暂时没有官方指标的数据(以上海地区为参照)。1)住宅建筑南面绿地宽度≥8m(图6)。住宅建筑北面绿地宽度≥3m(图7)。住宅建筑东面、西面绿地宽度≥2m(图8)。2)大乔木与有窗建筑间隔。东面≥5m，南面≥8m，西面≥4m，北面≥5m。3)居住区地下、半地下建筑顶板上的绿地，覆土层应≥1.5m，其中1/3面积宜与地下建筑以外的自然土层相连接(图9)。4)绿地面积<3000m2的，植物种类宜配置40种左右。绿地面积3000～10000m2的，植物种类宜配置60种左右。绿地面积10000～20000m2的，植物种类宜配置80种左右。绿地面积>20000m2的，植物种类宜配置100种左右。5)所选用的绿化树种，以乔木为绿化骨架树种，并且乔木的种植数量≥2～3株/100m2。快长树:慢长树=3:2；常绿树:落叶树=1:2～1:3。乔灌木:草坪=7:3。6)乔灌木栽植位置距各种市政地下管线水平净距应保持≥1.5m。乔木以树干基部为准，灌木以地表分蘖枝干中最外的枝干基部为准。7)重点景观区域种植大型全冠乔木，胸径宜在0.25m左右，其他景观区域，提倡大量采用青壮树龄苗木。凡采用的大乔木宜有饱满的树冠，严禁采用无树冠乔木。8)绿地中以活动、休憩为主的地坪，宜采用大树地坪的布置形式，以种植落叶乔木为主，分枝点的高度一般应大于2.2m，乔木种植穴的内径大于1.5m×1.5m。9)绿地中建筑小品造型应简洁大方，尺度宜人，与住宅环境、住宅建筑相互协调。建筑小品应充分利用本地自然材料和节能、环保的3R材料。其中自然材料用量≥30%建筑小品工程材料总用量。
2景观水系统设置
水是万物之源，生态环境的灵魂；有了水，环境才会显得空灵，才有生动的气韵。居住区景观中水体的各种造型，能形成不同的景观效果。水体设计分为动态水体和静态水体。动态水体主要分为喷泉、涌水、瀑布等，可增添空间的活跃气氛。静态水体以不同深浅的水池形成平静的水面，增添空间的宁静气氛[4]。现在很多住宅景观的水景处理摒弃了以往大喷泉、瀑布跌落等偏动态水体，取而代之的是少而精的池塘、溪流等较静态水体(图10、11)。上海地区不缺水，但缺优质水，怎样保持水质的清洁，就成为一个重要的课题。设置水质净化装置和运用提升泵是一种方法，但它的缺点是投资大，日后运行成本高，管理维护量繁重。时间一长，如果资金缺乏，管理不善，溪流就会出现“一年清，二年黄，三年臭”的现象。针对这些问题，园林设计师现在已经为恰到好处的“理水”做了大量工作。具体表现在少而精地设置水池、溪流，采用流动水系、种植水生植物实现水体自净，改善水质，达到使水体变清的目的。这样以最少的投资成本，达到了同样的水质净化效果，并且大大减少了物业部门日后的运营成本和维护工作量。
3绿化树种的选择
居住区绿地除了中心绿地与组团绿地外，其余的大部分都为住宅前后的绿地，其布局大都比较规整，形成平行、等大的绿地。在植物种植设计中，既要保证楼间通风，又要保证景观通透。因此，在配植方式上一般采用自然式配置，通过点、线、面、体的形式来构造层次丰富的植物群落，植物群落要具有特定的季相变化与景观序列，从而使宅旁绿地构成一个完整的植物景观。笔者认为，小区内绿化树种的设计中，要做到8个字，“识地识树，适地适树”。第一个“识”是认识的“识”，是指设计师要掌握了解种植地的生存环境和立地条件，也要熟悉不同树种的习性特点；第二个“适”是“适应”的适，是指在了解种植地的环境特点和树种习性后，我们要选择适合这个环境的树种进行栽植。如果能做到这点，日后物业部门的养护管理成本就会大大降低。以上海居住区景观绿地为例，引进树种要遵从自然规律，考虑上海当地气候环境因素，努力推广乡土性植物和适生性植物的运用。前几年许多高档住宅区热带植物用量过多，模糊了上海海派园林的植物种植特色。有的楼盘花费巨资从国外进加拿利海枣、银海枣等高档名贵热带植物作为骨干树种(图12)，量多面广。这些树种能否安全越冬，是一个比较棘手的问题。2004年寒冬，大量的加拿利海枣因保暖防护措施未到位成活率大大降低，据不完全统计，在各大楼盘里的加拿利海枣，来年春天换苗率达到60%～70%。笔者曾与一位物业公司负责人交谈，他在抱怨，像这种热带植物需要有专业的养护管理技术并花费高额的养护成本。为了这几棵树的成活率，他们花费了大量的精力和财力。在具体设计工作中，居住区植物配置树种选择以体现地域性植被景观的乡土树种为主，适当引进成熟的能适应本地区气候条件的新树种。宜采用观花、观叶、观果植物结合，同时兼顾保健植物、鸟嗜植物、香源植物、蜜源植物、固氮植物等。从养护管理来看，树木一旦成材，基本不需要太多投入，而草坪养护则不同，它的维护费用高，修剪、施肥的养护费是成型乔木的好几倍。因此，园林设计师要合理配植乔木、灌木、草坪的种植比例。
4结语
通过从居住区园林景观规划布局、水系统的设置、绿化树种选择这3个方面的阐述，提示居住区景观设计者，在营造住宅小区环境“宁静、舒适、温馨”的同时，也要为小区物业管理工作提供切实可行的人性化设计。其次，小区物业部门在接手楼盘物业管理之前，应当能先对该小区景观环境中水系统设备的维护、特殊植物养护等问题有一些了解和掌握；并且预先组织合理的管理工作体系；配备专业的管理、养护职工；预留充分的维修基金，尽量做到未雨绸缪，才能有备无患。综上所述，如果我们从园林景观设计和物业管理2个方面，把工作做实，做细，最终必将会为小区的居民提供一个理想完美的生活环境。
作者：任梦非单位：上海市园林设计院有限公司副总工程师
1.创造更宜人的环境
智慧楼宇从楼宇内人们的安全性、便捷性及舒适性三个方面层层递进地满足广大消费者的需求。首先，智慧楼宇的火警消防系统与安全防范系统能第一时间保护人、财、物的高度安全以及具有对灾害和突发事件的快速反应能力。其次，智慧楼宇管理系统中的通信及办公自动化模块也可通过快速的电话、网络等系统，为人们提供一个高效快捷的工作、学习及生活环境。与此同时，高度智慧的建筑设备控制与能源自动化系统，能通过调节环境中的温度、湿度、光照等因素，最大程度的提高人们的舒适性。最终，智慧楼宇智慧的识别人们的需求，最终将楼宇创造出最宜人的环境。
2.绿色节能
如上文所述,智慧楼宇区别智能楼宇的最主要特性就是多加了一个能源自动化系统，其主要目的就是让智能楼宇变成“绿色楼宇”，即智慧楼宇。由此可见，智慧楼宇的一大特性就是——绿色节能。传统的智能楼宇都是按照固定的参数来对设备进行匹配控制，而智慧楼宇会有更多的输入方式来获取动态数据，从而动态的控制设备，以达到绿色节能。比如：传统的智能楼宇控制空调只能按照既定的温度设定，而智慧楼宇会从室内外温度、室内人员活动情况，以及上下班时间等多种参数综合分析后再设定空调温度。
3.楼宇管理的成本最小化
根据美国绿建筑协会统计，一座大厦的生命周期为60年，启用后60年内的人力维护及营运费用约为建造成本的3倍。同样在日本，大厦的管理费，水电费，煤气费，机械设备及升降梯的人工维护费，占整个大厦营运费用支出的60%左右，且其费用还将以每年4%的速度增加。然而依赖高度集中的智慧楼宇管理系统，不仅能实现机电设备的管理维护成本的降低，还能简化维护程序，使人员配备更加合理，从而进一步降低人工成本。
4.智慧楼宇具有高度的集成性
智慧楼宇与传统建筑从技术角度来分析，其最大的区别就是将建筑中分散的设备和系统，通过计算机网络高度集成为一套统一协调的系统，从而最终使传统的智能物业更加安全、舒适、便利及节能，成为真正意义的智慧楼宇，以此达到各类资源信息以及智慧任务的重组与共享。
二、智慧楼宇物业管理特性分析
基于上一节中分析的特殊性，要做好智慧楼宇的物业管理也必须刘雅婧余凡苏州工业园区服务外包职业学院有其对应的工作重点。经笔者的研究，管理好智慧楼宇的物业管理应具有以下特性：
1.管理的高度适应性及灵活性
目前，智慧楼宇的发展已然成为了我国建筑经济市场中新的增长点，据不完全统计，我国从事智能化的企业已经超过三千多家了。物业管理行业看到此契机后已纷纷与智慧楼宇管理相结合。在行业匹配中最重要的技术手段就是已有建筑的节能改造。有报告显示，2010年建筑节能改造带来智慧楼宇系统集成200亿元的市场需求。我们预计2011年-2013年国家对既有建筑节能改造的实施将增加智慧楼宇系统集成市场需求分别为300亿元、350亿元和420亿元，相对于2010年，年复合增速达28.06%。同时，智慧楼宇行业如此迅猛的发展也急切需要配套的物业管理，由此可见，要让现今的物业管理能迅速跟上智慧楼宇发展的步伐，就必然要求物业管理具有高度的灵活性和适应性。
2.智慧楼宇物业管理目标——强调管理的能耗降低
据统计，在楼宇中所有浪费的能量中，约有75%左右的能量用于设备运行时自身无用功的消耗，这是物业管理行业所无法解决的问题。但是还有大约百分之十左右的能量是由于管理与监控的疏忽而浪费掉的，以及百分之十五的浪费是因为控制不力和设备运行失误所导致的，这25%的能源消耗是可以通过选择智慧物业管理而节省下来的。比如原始物业管理的夜班巡视中，只有依靠夜班巡查员手动的开启与关闭照明设备，夏日的办公场所也只有通过人工设置空调温度等，一旦疏忽，忘记关灯，或者一味追求凉爽而将空调温度设置过低，那么势将引起不必要的能源损耗。而智慧楼宇物业管理就可通过程序设置，让机器自动来完成一些节能操作。例如夜间巡视时，特定路段的照明系统会随着物业巡更系统的激活而打开，在下一路段的巡更激活时关闭。办公场所的空调会根据室内、外温度综合调节，既让室内人员感觉舒适，又营造出一段从室外到室内温度的过渡区，让业主不会由于温度突变而造成生理上的不适。另，系统还会在非工作时间自动检测区域内人员活动情况，智能判断是否关闭电器，从而达到节能减排的绿色理念，即智慧楼宇物业管理的目标达成。
3.智慧楼宇物业管理的核心——强调维护的预判性
一、校企合作模式与现代学徒制的校企合作模式
校企合作与职业教育密不可分，当前我国高职教育的途径主要分为如下四个环节:首先学校根据市场和企业的需求制定人才培养方案和课程标准;其次学生在学校进行2～2．5年的理论学习和仿真实训;再次，学生进入企业进行真实挂职实训;最后，学生进入企业上岗就业。这四个环节都离不开企业和学校的密切配合，校企合作机制是否完善，关系到众多高职院校专业健康发展，能否培养出优秀人才的关键所在。当前，我国高职教育校企合作还处于初步层次，许多校企合作还流于形式，采用的模式较为单一，与真正意义的校企合作有较大的差距。为了达到真正意义的校企合作，要求企业和学校共同参与、互惠互利，发挥各自优势，资源共享，共守协议，形成长期稳定的合作关系，本文提出针对物业管理专业，需要构建基于现代学徒制的校企合作模式。学徒制是一种古老的职业教育形式，早期的学徒制主要由师傅带领徒弟学习某项专业技能，一般一个师傅带多个学徒，这样的教育模式效率低，教学难度大，不利于我国高职教育的可持续发展。现代学徒制主张企业派遣具有技术资质的“师傅”参与到高职教育的教学实践中，面对面传授学生技能，通过严格的考核制度，使每位学生学到技术和本领。这种以企业“师傅”为纽带，促成了校企的深层次的合作;此外，现代学徒制下，校企之间有明确的权利和义务关系，以合同的形式形成了法律保障，使人才培养模式在正规轨道上运行。
二、构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式的可行性分析
(一)平台的可操作分析。现代学徒制要求高职院校为学生创造良好的学习平台，有足够的实训设备完成实际操作。物业管理专业可以按照“校企共建，依靠行业，服务社会”的建设思路，为学生建设真实性的工作场景，积极开发建设校内外实训室(基地)，制定完善的实训室(基地)的管理制度、开发实训包和实训指导手册。基础物业管理包括保安、保洁、保绿、保修等“四保”以及客服服务等五个方面，学校可以结合校园物业为背景，与专业的物业管理企业进行深度合作，让学生在学校学习期间接触的设施设备操作和工作流程与在企业工作时的操作流程完全一致，缩短学生在企业工作岗位的培养周期。此外，在实际的教学中，通过计算机网络技术构建物业消防报警系统、物业安防系统、停车场管理系统、物业信息技术平台等，让学生置身于逼真的模拟情境中，在这种模拟情境下，学习者可以进行人———机互动，甚至人———人互动。当然，专业平台的建设不能仅仅靠校内实训室(基地)，物业管理专业的认知实习、顶岗实习以及部分课程实践都必须到现场进行。学校可以和本土几家一级资质物业管理企业进行深度合作，建立定点校外实训基地，为提升人才培养奠定可靠的平台。(二)师资的可行性分析。对于物业管理专业，建立学徒制的校企合作模式，对教师是很大的挑战，要求教师必须增加到物业管理行业工作的经验，首先让自己接受企业的聘请成为物业管理公司的员工，直接参与到企业的项目运营管理，而成为行业的专家，这样才可以将自己在行业中积累的经验传授给学生，设置适当的工作情景，设置不同的学习任务，让学生内化教师的知识。(三)借鉴其他专业学徒制发展经验。学徒制的校企合作模式在其他专业已经得到较为广泛的应用，并取得一定的成功经验，尽管各专业有不同的教学内容，但是在学徒制模式下，教学理念是一致的，如实施流程，物业管理专业可以参照烹饪专业学徒制教学流程，包括:提出学徒制教学改革方案成立学徒制教学指导小组聘请师傅师傅专业技能表演确定学徒名单与师傅签订培养协议实施学徒制教学学徒制教学期中检查与研讨学徒制教学期末检查与研讨。每个流程确定详细的内容和要求，规定具体的教学目标、教学任务、教学方法、课程评价考核体系，以合同形式规定了师徒双方的责任和义务。
三、构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式
现代学徒制在欧美和澳大利亚等国家已经得到完善的法律保障，并且得到政府财政支持，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式需要结合专业发展实际和我国国情，其结构如下图所示:由上图可知，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式包括四个平台作为保障，企业和学校是以“双主体”的身份进行深度合作，形成了培养目标、培养内容、培养方式和质量监控等四个基础组成部分。(一)培养目标。强调“必要的现代物业企业经营管理知识”，一方面要求学生不必掌握过多的理论知识，另一方面包括物业管理的层次，不仅是基础物业管理，还包括资产管理和房地产组合投资管理等高层次的现代物业管理类型。较强的实践技能是现代学徒制校企合作的人才培养模式的重点，物业管理的技术性要求较高，通过学徒制，学生要熟悉物业经营管理各岗位的操作流程，能够比较灵活处理各类问题。(二)培养内容。作为培养内容主要是通过课程体系的构建和企业文化的熏陶加以实现，当前作为物业管理是一门新兴的学科，专业课程开发难度较大，需要和企业联手开发课程资源库，开发案例教学库，通过各种合作项目，真正体现在学徒制下，学生能够在“做”中学到更多的实践技能。(三)培养方式。在培养方式上，可以采用不同的讲授和培训方式让学生更容易接受不同的学习内容，这样的培养方式为学生职业精神和职业素质的培养奠定基础。而这种角色的转变，需要学校理论教师和企业实践师傅合作教育。(四)质量评价。在学徒制模式下，需要形成内外有机融合的质量监控平台，为了保证高质量的人才，在考核体系上要有比较完备的标准，并且必须按照这个标准执行，只有这样，在现代学徒制培养模式下培养出来的学生才可能得到行业、社会和企业的认可。
四、现代学徒制的物业管理专业校企合作模式的保障机制
(一)转变功利性观念，体现以学生为本的教育本质。现代学徒制的校企合作模式不是片面追求就业率、成绩和学校收益，它是对以学生为本的教育本质的回归，它在传授学生技能知识的同时，注重对学生企业文化的熏陶和感染，注重学生的全面发展。因此，现代学徒制的物业管理专业校企合作模式要注重对学生的“育人性”，这样才能让这种模式得以健康稳步的发展。(二)政府扶持性政策的出台。尽管政府每年都拿出专项资金支援和扶持高职教育的发展，但对资金的流向缺乏较为规范的引导，政府可以尝试分流一部分资金，用来鼓励企业单位和学校的培训合作，对培训给企业带来的效益降低给予一定的补偿或定期评价优秀的合作企业单位，给予优惠待遇。(三)物业管理行业协会的沟通和监管。当前，我国很多物业管理行业协会多属于民间性组织，并不参与这种教育或劳动制度的监管。物业管理行业协会应当是学校和物业企业沟通的中间人，应当为校企合作搭建平台。当校企合作双方在合作中产生矛盾或冲突，行业协会可以作为中间调解机构，促进校企合作协调发展。(四)校企双方责权明确的法律保障。校企双方应通过签订协议等形式明确各自责任，如学校如何保证人才培养质量，如何保证企业用人的优选权，如何保证为企业提供培训、科技支持等，企业如何保证在条件、人员上的支持，如何保证学生实训任务安排等。通过建立有效的保障机制，防止短期行为和流于形式，保障校企合作办学长期稳定开展。
作者:叶昌建单位:重庆房地产职业学院
1我国物业管理经营现状
（1）开发商遗留问题多。现阶段在我国，住房建设与管理严重脱节，所以建设中产生的问题和本因该在建设中解决的问题都一并推给了物业管理。但是由于维修费用高，且物业公司没有专业能力解决，造成了物业管理的先天不足。还有的开发商为了促销，做不切实际的承诺、如绿化率、配套设施、赠送面积等，给后期的物业管理造成被动局面，一旦处理不当，会加剧物业公司与业主之间的矛盾。（2）物业管理收费难。收费难一直是困扰物业企业生存和发展的难题，物业管理企业抱怨物业费难收，也有业主恶意欠费，在一些调查中我们看到，只有极少数业主会故意欠费，刁难物业收费人员，绝大多数业主对交物业费没有意见，只是希望物业收费就要办事，只收费不管理的物业公司肯定得不到大家的认同。同时物业管理企业如果做到收费公开透明，让大家知道交的钱都花在什么地方，欠费的人也就越来越少了。（3）物业管理涉及面广，专业要求高。随着生活水平的提高，人们对物业的要求也越来越高，物业管理涉及安保、绿化、保洁、家政、维修等工作，这些工作中有的需要有较高的专业水平，比如水电的维修，电梯的养护等。而我国的物业管理企业大都规模偏小，没有能力花大量资金配备相应的专业人才，这就造成业主的问题物业管理企业解决不了，或者需要花时间去请专业人员处理。
2拓展物业经营渠道的途径
对于现阶段物业管理企业存在的问题，主观上是由于思想意识的原因，归根结底还是物业管理企业缺乏资金引起的。物业管理企业目前只通过向业主提供服务收取酬金，对此外的经营活动采取漠视的态度，只能导致企业靠物业服务费的收入艰苦支撑。我们看到欧美发达国家物业管理企业的大部分收入都是来源于物业服务费之外的经营收入。物业管理企业掌握着巨大的客户资源，只要用心，就可以创造出巨大的财富。（1）提高常规物业服务的水平。常规的物业服务是为绝大多数业主认可的，作为一个物业管理企业必须提供的服务，如果常规的物业服务做得不好，其他的服务就无从谈起。提高常规物业服务的水平也是物业管理企业最容易做到的，可以改善物业管理人员的服务态度、加强物业安全措施等。提供了好的服务自然会得到好的回报，也就提高了收益。（2）提供有偿便民服务措施。就目前来看，我国大部分物业是高层住宅或写字楼，对于业主来说有诸多不方便的地方。比如说住在高层的住户到了楼下才发现下雨，这时候如果物业服务提供雨伞租赁业务，适当收取押金和费用就能解决业主的燃眉之急。物业服务公司还可以在小区值班室准备简单的处理外伤的用品、夏天还可以备一些防暑用品有偿提供给业主使用。虽然这些服务可能收入不多，但却对提高业主对物业服务公司满意度有很好的作用。（3）代客租房。只有业主对物业管理公司有绝对的信任，才会把自己的房产交给物业管理公司代为出租。这种信任就是在物业管理公司提供常规服务的过程中建立起来的。由物业管理公司充当中介，既方便了业主，也增加了收益。同时，由于是通过物业管理公司进行的房屋出租，所以物业管理公司就掌握了租户的信息，为日后的管理提供了方便。（4）代收快递业务。电子商务的发展改变了大多数人的购物习惯，越来越多的人选择通过网络购物。网上购物虽然方便快捷，但没有人能保证24小时在家等快递送上门，所以由物业管理公司代收快速是比较好的解决这一问题的办法。物业管理公司代收的快递收取一定的“代收费”，只对快递商品包装的完整性负责，不对商品的质量负责。业主授权物业管理公司代收快递就要明确这一点，以免日后出现纠纷。（5）商铺的管理与租赁业务。目前我国的物业多数都是商住结合的模式，对于临街的楼房一定都有一到三层的商铺，对于这部分物业，管理好了对于物业管理公司来说是一笔不小的收入。但我们现在看到的情况是大部分物业管理公司只是被动的作为出租方，只是收取租金，对于商铺经营的方向不关心，这就产生了一些矛盾，比如经营户重复经营的竞争矛盾，经营户与业主之间扰民的矛盾等等。对于这个问题，作为物业管理公司在招商初期就要对商铺做一个规划，最好是物业周围缺什么就重点招什么，这样不仅商铺的租赁能稳定长久，业主的生活也方便了。
3结论
随着经济的发展，人们生活水平的不断提高，对生活舒适度和高品质的进一步追求使得人们对服务业的要求越来越高，作为和人们生活接触最密切的物业管理公司更应该提高自己的服务质量。经营渠道的拓展增加了物业管理公司的收益，使物业管理公司能更好的为业主服务，这是双方都乐见其成的事。但是在运作过程中一定要谨慎开展多种经营，前期做好调研，最重要的是和业主沟通好，真正做到尊重业主。
作者：付静 单位：西安科技大学
一、作业成本法的概念
作业成本法是一种追踪作业活动的动态反应，计算作业与成本对象的成本，对作业业绩和组员的利用情况进行评价的成本计算和管理方法。其指导思想是“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗作业的成本同等的对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品成本更加的准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。作业成本法有一套必要的概念体系作为支撑，它的九个组成部分分别是：资源、作业、成本对象、成本动因、资源动因、作业动因、作业中作业成本池和成本要素。其中作业和成本动因是作业成本法的两个核心部分，他们将直接影响到应用作业成本法的适当性、准确性和有效性。
二、物业管理企业成本管理的现状分析
目前我国物业管理企业实行的一般是定额管理法控制成本费用，但物业管理企业的消耗定额是很难制定的。因此，为了控制总成本的费用，成本计划需要一个替代指标，一般使用收支差额来代替的。但是，企业的外部环境发生了变化，导致传统的成本管理方法已经无法继续使用，否则计算的成本会使信息扭曲，现实问题得不到解决。传统成本计算模式造成了物业管理大量的“隐含成本”，使得提供的物业成本产生了误差，对科学的物业控制造成了困难。传统的会计实践已经不能满足物业管理价值链的改造要求，物业度量的提供也不够。因此，目前的物业管理企业成本管理需要迫切的创新和改革。
三、物业管理企业作业成本核算与控制
（一）物业管理企业作业成本核算
物业管理企业成本管理系统是一个开放式的系统，这个系统的重心是核算和控制，即物业管理企业成本管理系统的核心是成本核算和成本控制。物业管理成本核算体系的构建有三个原则：第一，在集中核算和扁平化的条件下，建立一个二级的成本核算组织体系，即二级成本核算制，将管理处作为一个独立核算的会计主体。第二，改变原本的封闭式物业管理成本系统，使其向开放的动态物业管理成本系统发展。第三，物业管理成本核算系统应改进传统的系统模式，实现全程管理和管理效益的统一。如果不能先明确企业成本核算的成本对象，那么企业成本核算的成本计算就失去了其原本的意义。以作业作为资源与产品之间的连接点或，是作业成本法中以作业为中心的核算方法的核心思想。例如，计算物业管理中卫生保洁服务项目的总成本，首先要计量和确认其人工费、动力费、材料费、折旧费和业务费。其次，确认其成本动因即清洁面积。第三步，根据工时计算其成本动因分配率。最后计算出卫生保洁项目实际消耗的资源价值。
（二）物业管理企业作业成本控制
成本管理系统中有一个不可缺少的重要组成部分，那就是成本控制。控制成本能够使企业对于成本制定的运作目标更加准确，还可以保证法分析成本运作责任的准确性，企业的决策者可以因此得到改进企业工作流程方面的帮助。作业成本控制有别于传统的成本控制方法，它还有一个重要的“作业管理”功能。所谓作业管理，将成本动因作为作业控制的基础，可以有效的降低成本。作业成本控制的原理综合了现代管理科学的基本原理，包括目标管理原理、作业管理原理、信息反馈原理、责任追踪原理。物业管理企业实行作业成本控制的关键是对于成本控制标准的确定。全面分析整个物业管理企业生产经营过程中的作业项目是作业成本控制标准制定的基础。通过对于作业的全面分析，可以知道企业生产经营所需要的作业及作业所需要的资源。企业生产经营的总体目标和全面作业分析的结果是各项作业人员配备和物资等资源条件分配的重要依据。对于各项作业应完成的作业量和应耗用的成本数额进行明确的规定，根据作业动因分解成本，将其转化为固定部分和变动部分，可以据此编制出作业成本预算，作为作业成本控制的重要参考因素。
作业成本法在我国物业管理企业成本问题的应用中有着显著的效果，随着行业的发展，企业之间的竞争日益激烈，传统的成本管理法已经无法满足现如今国内的企业发展需求。利用作业成本法对物业管理企业成本进行核算与控制，是符合现今企业发展趋势的必要手段。
作者：安永梅 单位：北京亿方物业管理有限责任公司电梯分公司
一、物业管理人员的现状
因为物业管理行业在我国属于刚刚起步的阶段，多数的物业管理人员都是半路出家，没有经过系统的学习和培训，所以导致物业管理人员的整体素质比较低下，这也是情理之中的事情。就目前我国物业管理行业中管理人员的来源主要可以分为三类。第一类是由原来的房管所职工直接转化而来的，这些物业管理人员对于现今的管理技术和管理模式并不了解，他们还处于传统的管理状态中没能转换过来。第二类就是经过系统学习和培训的中专生和高职学生以及大专学生，对于基本的物业管理工作可以完全的胜任，但是就是数量太少，对于整个物业管理行业来说有些微不足道，同时还严重的缺少工作经验。由于物业管理人员的业务水平不高、知识结构层次有限、物业管理人员的综合素质不是十分高，从而严重的制约了物业管理行业的快速发展，当今的企业和社会都十分的渴望高职院校能够培养出适应社会去求的专业管理人才，从而得到优质的服务。
二、高校对物业管理专业人才的培养模式
（一）以服务理念作为培养模式的中心所谓的以服务理念为中心的培养模式指的就是将服务理念作为教学的中心，主要培养学生与业主交流的技巧，以这种方法来进行工作可以以优质的服务来争取业主的心，用心与业主交流，对于企业品牌的树立十分的有作用。但是这种工作方式也存在着一定的问题，就是当遇到一些实际的问题时无法解决，并且无法胜任总体性的管理工作。
（二）以技能作为培养模式的中心所谓的以技能作为培养模式的中心指的就是对学生进行现代化的培养，主要体现在现代化楼宇设备设施的运行和维护、室内环境品质管理和能源管理以及大型物业管理等方面。要求学生必须要彻底的掌握机械、建筑、计算机应用以及电工电子等基础技能；以技能作为培养模式的中心主要的目的就是培养学生的专业技能和技术水平，经过这方面的培训之后物业管理人员可以为业主解决一些实际性的问题，但是却不能体现出物业管理行业的经营理念和管理理念。
（三）复合型管理人才培养模式复合型物业管理人才的培养模式主要是针对前两种培养模式的有点，将两者的有点进行有效的结合，然后对学生进行培训，所以走的可以算是复合型人才培训的道路。尽管这种教学模式正处于刚刚起步的阶段，但是这是一个好的开头，能够为物业管理行业输送实用性的人才。
（四）最新物业管理专业人才的培养模式物业管理专业对于人才的培养方向是物业的管理员、物业管理公司的部门主管以及项目经理等优秀的管理人才。其培养的目标主要是四个方面。第一方面就是在学术方面对学生进行培养，培养文、理、工相结合的全面型人才。可以在工作中对多科的知识进行灵活的运用，当遇到无法解决的问题时也可以发挥自身的创造性思维。第二方面就是对学生进行方法方面的培养，让学生彻底掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维支配之下，具备对所有问题都能够明确分析的能力，当遇到问题时可以灵活的对问题进行解决。第三方面局势在经营方面对学生进行培养，所谓的经营方面就是将服务技能和服务理念进行有机的结合，在拥有专业的经济管理理论的同时还会一种或者是多种技能。不论是服务态度方面还是实际问题解决方面都能够应对自如。
在对物业管理人才进行培养的过程中应该采用学校和企业合作的模式。学校和企业合作培养学生，可是实现真正意义上的双赢。企业和学校联合办学的形式多种多样，其中最为常见的就是订单培育式、校企互动式、岗位见习式以及企业主导式，利用一切能够利用的资源对学生进行培养，为物业管理行业输送符合社会需求的人才。
三、总结
物业管理行业是新兴产业，有着广阔的发展前景，但是由于发展时间比较短暂，因此缺少大量的专业管理人才，人才的紧缺严重阻碍了物业管理行业的发展。因此高职院校在培养专业的物业管理人才时应该根据社会的需求，具有针对性的培养，从而为物业管理行业输送优秀的管理人才。
作者：李凯单位：河南财政税务高等专科学校
一、理论支撑
本文采用JoshuaM.Epstein和RobertAxtell提出的基于复杂适应性“CAS”理论构建“多维度合作实践教学体系”。该理论指出实践教学系统是由大量的按一定规则或模式进行非线性相互作用的行为主体所组成的动态系统。这些行为主体包括教学的主体（教师）、学习的主体（学生）、教学监管部门、物业管理合作企业、协会共同开发制定实践教学体系。这样开发出来的体系能够满足产教深度融合、实现“多维度”的对接模式，以确保所开发出来的实践教学体系即能满足行业的需要又能符合学校教学的规律，最重要的是能持久和有效的激发学生产生一种从内心深处萌生的认同感和学习动力，弥补了单一对接实践教学体系的研究空白。
二、“多维度合作”实践教学体系构建思路
1.发挥专业经验优势，关注多维度的需求。2.重视知识技能培养，更关注素质提升。3.聚焦资源内容建设，更关注形式设计。4.促进专业建设，更关注科研引领。5.立足高职教育，更关注中高职衔接。实践教学体系联合武汉相关院校、行业、企业等优势群体，采用理论分析与实证分析相结合的研究方法，分析对高职物业管理专业学生实践能力的客观要求。在行业、企业专家参与和指导下，把物业管理工作就不同的工作要求设为若干领域，按领域要求和考证框架，将应具备的知识和技能进行详细分解，形成实践能力单元。制定各单元实践能力标准和考核指南。在对职业能力分析的基础上，结合我国物业管理员和物业管理师考证要求，对每一实践能力单元制定操作能力标准和相应的考核指南。能力标准体系具有层次性，正确区分高级水平与低级水平的能力。依照能力标准和考核指南，考核、评价学生对有关技能的掌握程度，确定学生成绩等级水平。依托校内实验室和校外实训基地，按照能力标准和考核指南对学生进行实践教学。依据教学成果和各方的反馈意见对实践能力标准和相应的考核指南进行检验、审核、优化.通过调研，分析难重点问题，制定研究解决方案。利用现代教育技术和网络信息技术，建成包含2类资源、5大平台的多维度合作实践教学体系。具体包括：（1）高职阶段式课程资源和高职衔接标准的专业资源；（2）多维度促进学生全面提升发展的物业管理技能平台、职业素质拓展平台、学习互动平台、创业服务平台、科研与社会服务调研平台。
三、“多维度合作”实践教学体系课程资源主体
高职物业管理专业实践教学体系是由实践教学活动中的多维度主客体构成的有机联系整体对物业实践教学体系课程资源研究主要从以下三方面:
1.多维度实践教学资源库结构及建设任务规划
资源库建设工作始终围绕学生、教师、企业展开，资源库的设计规划工作以三者的学习需求为出发点和诉求点展开，包括四个层次：用户层、需求层、资源层和素材层。通过网络平台实现认知机制—规划机制—设计机制—执行与评价机制—反馈机制全程动态的管理机制。实践课程体系资源。
（1）根据就业岗位跟踪调查，构建专业核心课程体系。构建从职业基础到岗位能力再到职业发展的阶段式课程体系详。（2）核心课程资源整合。将每门课程的资源内容层层分解，直至最小学习单元——知识点。以知识点为单位进行课程资源存储，并根据知识点的内容、性质设计开发形式新颖多样的资源素材，形成素材库。资源调用时，根据教学活动设计对资源素材进行逐级整合，集成为学习资源。（3）核心课程建设分工。组建课程开发团队，每门核心课程由湖北科技职院房地产教研室牵头、4-6家行业企业参与，联合开发课程资源。
2.多维度实践教学专业资源建设
2.1专业教学资源建设标准。（1）专业教学标准。开发专业教学标准，贯彻职业教育“五个对接，十个衔接”精神，遵循四个指导原则：一是融入《助理物业管理师国家职业标准》，二是CAS多维度技能培训标准，强调学以致用，三是吸收专科及本科院校加入开发团队，做好高职衔接，四是充分发挥职教集团和骨干企业的作用，校企联合开发。（2）职业标准。提供国家劳动和社会保障部颁发的《物业管理师国家职业标准》，整理汇集物业管理职业领域不同行业、不同岗位的工作流程、业务规范、岗位描述，为各类学习者了解物业管理相关职业和岗位提供帮助。（3）专业人才培养方案。将设定职业发展范围与实际岗位需求对接，并寻找两者的契合点，使人才培养符合学生自身特点和意愿，同时也满足企业的用人需求。基于以上构建思路的高职教育人才培养模式的模型框架。（4）职业素质养成方案。物业管理专业是典型的服务专业，物业管理专员在熟练掌握专业知识的同时必须具备较高的情商素质，尤其是专业、耐心的职业素质。
2.2专业平台资源。根据课程和素质项目培养目标，搭建物业技能实训、职业素质拓展、学习互动、创业服务、科研与社会服务时时调研等5大专业平台，满足三类用户的全面提升和发展需要。随着国家实施中部崛起重大战略和武汉城市圈“两型社会”建设综合配套改革试验的实施，为湖北区域经济的发展提供了重要机遇2014年湖北省主要经济指标大部分翻了一番，湖北已跨入GDP总量过万亿元省份行列，在快速发展和强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了巨大的发展空间。
一、先进的全人教育理念
在整个台湾地区，全人教育作为一种以人为本的教育理念，已经被全面认可并推广，各阶段学校教育都在积极探索落实全人理念的有效途径。在台湾培训学习期间，通过课程学习和参访的活动，深深感受到全人教育理念在台湾的深入普及。培训参访的学校，都提倡全人教育。我国台湾地区全人教育理念的兴起是在20世纪90年代，是台湾专家、学者们反思和批判教育工具化、空洞化，同时吸收西方新思想和反观中国传统文化的产物。台湾地区的全人教育理念建构在人的全面发展，尤其是人的情感体验、道德提升和价值体悟的基础上，对于“以人为本”的教育革新和塑造21世纪的当代人才具有重要的意义。台湾地区经过教育课改，渐渐由传统的以“学科本位”的知识结构转向以“能力本位”为导向的课程设计，重视学生在情感、价值观方面感悟的能力的塑造，注重培育学生生存、生活和发展基本技能的“通识教育”和情商训练，着眼于人本情怀，是全人教育理念的重要体现之一。不论在学术性课程、情感性课程还是自我实现课程中，教师引导，学生主体。表现在与学生一道就课程本身对学生的知识、能力、情感、价值培养所起到的作用进行评估，鼓励学生读原版教材并回归现实，通过自己的情感和价值理解引导学生潜能的挖掘，在对学生的成就采取多元评价方式的基础上充分肯定每一个学生的潜力和特长等等。我们在圣约翰科技大学和龙华科技大学都深深感受到了这种全人教育的理念：圣约翰科技大学的“德以辅才，学以致用”的校训，培养具专业力及就业力之优质人才，并涵养具创意、人文关怀及国际观之约翰人特质的目标，以及强化学生三涯”生涯”+“学涯”+”职涯”辅导。
二、台湾的物业管理
台湾的物业管理有了近三十年的发展历史，是受先进国家的物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响而发展起来的。近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在十几所大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理，也称之为社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责，管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。另外，台湾地区的社区一般实行住户公约制度，按照制度规定，每个住户都责无旁贷地遵守，维护环境卫生和整洁、爱护使用房屋及设施，无论谁违反了公约制度，毫无疑问，都会受到邻居们的批评与谴责，因而为提升自营式物业管理水平创造了相互监督与制约的有利条件和保障。
三、全人教育对物业管理发展的意义
从物业管理的发展来看，全人教育的普及意义深远。物业管理的发展目标是追求家庭利益、社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。第一，以人为本、以物为媒，为业主排忧解难，在维护公共秩序、防火防盗、协助公安部门做好防范工作等方面发挥了重要作用；第二，调动业主积极性，积极组织开展老少咸宜的文体娱乐活动，加强邻里和谐沟通交流，营造友好爱护的人文氛围，与小区建设相辅相成；第三，倡导环保意识，在垃圾分类、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。通过全人教育，培养了学生服务社会和关爱他人的义工精神，培养了学生公平竞争、团结协作、尊重他人的道德品质，培养了学生的环境保护意识，培养了学生管理自己情绪和建立和谐人际关系的能力。他们会以良好的全人的素质，去影响感染身边的每个人，以便靠所有的人来共同创建物业的美好环境。安居乐业是人类幸福的标志，安居就是要有一个安全良好的居住环境，仅靠传统的物业管理方式是不能完全实现的，这里人的自身因素便显得尤为重要，如果人人都把爱护公共环境当成自己份内的事情，那么到处都将是和谐的物业。所以，物业管理必须要和人的文明结合起来。我们可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。这种物业管理方式更能促进和谐社区的建设，和谐社会的建设是时代潮流，和谐城市的建设又是和谐社会建设的重中之重。住宅小区是城市的基本单元，因此小区物业管理和谐程度在城市建设中具有举足轻重的地位。全人教育理念无疑对我国的高等职业教育提出了更高的要求与更严峻的挑战，全人发展是教育永恒追求的目标与主题，二十一世纪的世界正走向一个崭新的时代，成就新时代的全人，是大学素质教育不可推卸的责任。我国的高等职业教育事业，不仅仅是培养应用型高技能的人才，而应，更多考虑在长期的教育中，培养有宽广胸怀、健全人格、全球视野的现代化的文明公民。也正是因为有了这些“全人”，再通过他们去带动更多的人也成为“全人”，我们的物业管理才能健康发展，社会才能和谐进步，人民才能幸福安康。
作者：黄鸣强 单位：浙江育英职业技术学院
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
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（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
