时间：2023-02-21 12:48:42
1、给终端销售人员提供成功销售经验，提升终端销售人员技能，有效拦截顾客，高效成交，从而提升终端销量。
2、丰富培训内容，全方位提升终端销售人员素质。
二、案例库内容：
定义：
销售案例，是指终端销售人员在终端销售的销售过程，以案例的形式体现。
形式：
以文字形式体现、以录音形式体现、以录像形式体现、以图片形式体现。
内容：
1、按成交结果分为：成功销售案例、失败销售案例；
2、按渠道分为：3C销售案例、超市销售案例、百货销售案例；
3、按顾客年龄段分为：老年顾客销售案例、中年顾客销售案例、青年顾客销售案例；
4、按产品品类分为：电饭煲销售案例、电磁炉销售案例、电压力锅销售案例、料理机销售案例等；
5、按产品定位分为：高端产品销售案例、中端产品销售案例、低端产品销售案例；
6、按区域分为：一级市场销售案例、二三级市场销售案例、县乡级市场销售案例。
销售案例构成：
1、案例重现：将整个销售流程详细再现。
2、案例分析：对整个销售流程中的关键步骤、动作、语言进行分析。简而言之就是案例中的销售人员为什么这么说、这么做，这么说、这么做有什么好处或这不足。
案例来源：
终端销售人员。
案例标准模板：
商场名称：
导购员名称：
案例：
导购心得：
讲师分析：
举例：
商场：深圳南山苏宁
导购员：张华侨
某天下午三点，而此时正处苏宁交接班高峰，人较多。顾客出现了，衣着非常的随便，脚穿拖鞋，手提塑料袋，样貌极普通，甚至可说是不修边幅（年龄最后才知道69岁），他很随意的看着各种品牌，而此时大多数促销员并未搭理他。当走到方太柜前，我也并未在意，但不经意间，我发现塑料袋里是一款非常有名的手机及一个纸包，心里迅速作出判断，有购买能力，于是开口就向其推荐了最新的套装，说：这是目前最新款式的油烟机，消毒柜炉具造型也是目前独一无二的，细节处理更是精益求精的诸如此类向顾客介绍了方太产品的优点，当顾客询问为何造型都差不多，但价格却相差这么大时，我马上指出差不多的错误，对比了内部设置的诸多不同，同时拿出自己的手机说：“你看，同样是手机，彩屏的（当然我的手机不是彩屏的）我的仅仅售价一千多元，而您的手机几千元，造型也差不多，您能说是一样的吗？而方太作为中国厨房专家，业界典范，每一款的设计与功能都是领先的，其他品牌可以模仿它的外观，但能模仿内部的构造吗？在质量、功能使用效果上根本不能相提并论，如此这般，当顾客稍一犹豫我就用肯定的语言坚定他购买的欲望，终于瓦解了顾客的心理防线，一次购买了我们的三件。
导购员心得：
在这个案例中我做得比较成功，首先是当别人认为此顾客不具备购买能力时被我发现了。当顾客用现金付款后，很多促销员还觉得不可思议，不过事后总结时，我觉得还是进行手机对比时，抓住了顾客的心，第一，既间接夸奖了顾客的手机，让顾客得到了精神上的满足，又充分肯定了自己的对比可行性；第二，从事例上证明了只有好的，才是贵的，让顾客愿意接受方太的价格，做出了购买方太是不会后悔的决定。
讲师分析：
1、终端导购员必须有敏锐的视觉洞察力（我发现塑料袋里是一款非常有名的手机及一个纸包，心里迅速作出判断，有购买能力），在终端眼睛一定好活。
2、不要从顾客外表判断顾客的购买力，一定要用语言来探测顾客的需求，然后评判顾客的购买力，人的眼睛一般会欺骗自己，外在的表象并不能说明事物的真相。
3、一定要分析、把握顾客消费心理。对于新买手机的消费者来说，迫切需要别人对他新手机的认可（我的仅仅售价一千多元，而您的手机几千元），通过赞美，获得与顾客的共鸣。
4、终端销售一定要灵活，尤其是语言，要善于运用顾客认可、知道、理解的案例支撑产品的卖点（你看，同样是手机，彩屏的（当然我的手机不是彩屏的）我的仅仅售价一千多元，而您的手机几千元……）。
5、终端导购一定要有足够的霸气与自信，用自信去感染顾客。
三、话术库内容：
定义：
话术，是指终端销售人员的销售说辞，是对产品卖点、技术点的“翻译”与转化，用最通俗、简洁、有效的语言达成销售。
内容：
1、产品卖点的销售说辞；
2、反击竞争对手攻击的销售说辞；
3、遏制、打击竞争对手产品卖点的说辞。
话术来源：
终端销售人员、竞品销售人员
举例：
例一：
九阳在终端推出“防辐射城”的概念，如何应对？
应对：导购员问：在生活中，你有没有注意有些地方贴着“小心碰头”的提示语？
顾客回答：是（引导顾客说是）有些地方贴着这样的提示语。
导购员问：那您注意过是哪些地方贴着这样的提示吗？
顾客回答：一般是过道高度比较低，容易碰头的地方（注意引导顾客朝向这个思路）
导购员引导：您说的很对，看来您平时是很关注生活细节的人。就像您刚才说的那样，同样的道理，您应该明白九阳电磁炉为什么要设置防辐射城了吧？
（同样的思路，用生活的实例来证明九阳是在捏造卖点、九阳电磁炉的辐射要比其他品牌强，所以才要用城来防。这样的例子还有：小心地滑的地方都是地板很光滑，人不小心走上去容易滑倒。）
例二：
顾客问电磁炉为什么将最高加热温度定在240度？
应对：
您还记得赵本山的小品《卖拐》吗？赵本山判断范伟是厨师的依据是“脑袋大脖子粗，不是大款就是伙夫”，为什么厨师大部分是脑袋大脖子粗呢？不是因为他们在厨房偷吃，而是被油烟熏得。一旦加热温度超过240度，油烟生成会增加50%，也就意味着您吸进油烟的机率增加了50%，我们公司的产品都是从顾客利益角度考虑的，设定在240度是为了您的健康着想。
四、案例库、话术库收集方法：
收集途径：
1、终端走访：
交谈方式获得：通过与终端销售人员沟通交流，引导其说出销售案例、话术。
观察方式获得：通过观察终端销售人员的销售过程，从中提炼销售案例与话术。
2、会议采集：
周例会：在周例会安排专项终端销售人员案例、话术分享时间，然后进行整理。
大型集中培训：通过提问的方式，让终端销售人员讲述个人销售案例、话术，然后进行整理。
要求：
案例的要求：
1、具有典型性：收集这个案例的目的要明确，同时其中的销售经验具有可复制性。
2、过滤整理：案例需要经过收集人的过滤整理，将关键点放大。
话术的要求：
1、转化：将产品研发资料，转化为普通消费者能听懂的语言；将产品卖点转化为产品买点。
2、简洁：语言要简洁明了，具有生活气息，不是书面语言、技术术语的罗列。
3、有效：话术的收集目的必须本着解决顾客疑问、阐述自己观点的目的，不能漫无边际，画蛇添足。
4、真实：不能凭空捏造，必须有理有据。
收集所需工具：
笔、笔记本、录音笔或可录音MP3/MP4、摄像机、照相机。
推荐实用可录音的MP4，比较经济方便。
收集时间：
随时发现随时收集
五、案例库、话术库的运用：
[关键词]行动导向教学 销售技能 职业技能竞赛 职业能力
[作者简介]迟红刚（1972- ），男，安徽合肥人，安徽财贸职业学院，讲师，在读博士，研究方向为营销管理与职业教育。（安徽 合肥 230601）
[课题项目]本文系安徽省职业与成人教育学会2010年度教育科研规划项目“行为导向教学法在经贸类专业教学中的实施与探索”（项目编号：BCB10012）和安徽财贸职业学院2012年度院级教学质量与教学改革工程项目“贸易专业一体化实习实训中心”（项目编号：acmjy1234）的阶段性研究成果。
[中图分类号]G712 [文献标识码]A [文章编号]1004-3985（2013）24-0180-02
近年来，国家职业技能大赛在我国职业教育中如火如荼地开展，极大地提高了职业院校学生学习职业技能的热情。国家职业技能大赛已经成为具有广泛影响力的教育品牌，成了职业教育一张靓丽的名片，作为一项制度创新，带动了职业院校举办各类专项职业技能竞赛。
一、举办专项职业技能竞赛的意义
1.提升职业院校专业教育教学水平。通过举办专项技能竞赛，引入行业企业资源，共同协商赛项的设置、组织，职业院校老师可以积累实践经验，改善知识能力结构，调整课程结构，增强专业教学的职业性特征。目前国家职业技能大赛项目还只适合少部分中高职专业。以专项技能竞赛这个平台，更多专业举办国赛还未设置的比赛项目，有利于调动学校和社会各方面力量参与竞赛项目，密切专业与经济联系，积累专业资源，建设当地经济发展需求的专业方向，打造专业特色，促进专业长远发展。
2.促进学生职业技能水平快速提高。职业院校与行业企业深度合作，将专业核心技能要求与典型工作任务结合，共同设置技能竞赛方案和命题，竞赛内容反映企业岗位要求和行业技能标准。举办形式多样、各具特色的专项技能竞赛项目，使职业技能比赛真正成为学生展技艺、练能力、亮风采、促交流的平台。
总之，职业院校开展专项技能竞赛能够体现学校办学特色、展现教学成果，强化校企合作的办学模式，也是职业院校回应社会经济发展，适应当前工业化发展阶段要求。
二、校企合作举办销售职业技能比赛
我院营销与策划专业积极推动学生参加行业协会和国家技能大赛，获得了较好的成绩。自2004年起承担“学院、合肥地区、安徽高职营销大赛”等十多项赛事活动。
1.校企深度合作举办销售技能竞赛。合肥红峥生物科技公司是一家快速发展的科技创新公司，开发生产了 “丝瓜庄园”品牌系列护肤品。经过讨论，并得到安徽省策划协会的指导，确定了销售技能竞赛的方案、规则、程序、指导和评判。该公司冠名销售技能竞赛，提供丝瓜庄园系列产品用于市场策划和销售，开展产品知识培训，提供宣传单页、广告海报、促销展台、手提袋等促销物料，并为每名参赛选手提供100元现金用作促销活动费用；选手以该产品为对象，撰写市场推广方案，安排促销活动、制定预算，在校园范围内开展销售竞赛活动。
2.销售技能比赛特征。销售技能竞赛以真实产品，在典型工作任务过程中，面向现实的校园市场，全面考察选手市场推广方案制订和产品销售等专业核心技能。比赛有面试、提问、方案展示、现场模拟等环节。销售技能竞赛将营销专业的两项核心技能放在一起考察，让学生在一个完整的工作过程中，既要动脑，又要动手、动心；既要主动寻找资料，又要补缺知识，加以应用；学生经历完整的工作过程，了解销售工作过程的方方面面，习得工作技能。这种竞赛方式体现出“做中学，学中做”的职业教育特点。
三、行动导向教学的内涵
行动导向教学强调学生是学习过程的中心，教师是学习过程的组织者与协调人，教师遵循“咨询、计划、决策、实施、检查、评估”这一完整的“行动”过程序列，在教学中与学生互动，让学生通过“独立地获取信息、独立地制订计划、独立地实施计划，独立地评估计划”，使学生在自己“动手”的实践中，掌握职业技能、习得专业知识，从而构建属于自己的经验和知识体系。①
行动导向教学打破了传统学科教学体系，按照行动能力需求重构职业能力体系，具有学习内容的综合性和学习过程的参与性等特征。②行动导向教学法需要一定的条件和环境，在校企共同举办营销竞赛，企业提供真实的产品，以项目式开展竞赛，符合这种教学方法的条件要求，因而可以尝试将这种教学方法应用到销售技能竞赛的组织过程中。另外，将行为导向教学应用到销售技能大赛中不仅考察、训练学生专业能力，还可以有效地培养学生从事职业活动所需的方法能力和社会能力。
四、行动导向教学在销售技能竞赛中的应用
在销售技能竞赛中，校企深度合作，设置了一个真实的实践情境，将技能竞赛任务与典型的销售职业行动整合，按照“完整的行动模式”过程：资讯、计划、决策、实施、检查、评价，在校园内组织销售技能竞赛。
1.咨询（也称资讯）。根据销售技能竞赛项目形式、内容和流程，主要布置比赛过程中需要完成的任务和阶段性成果要求，指导老师帮助选手理解各阶段性任务之间的关系以及完成任务需要开展自主学习任务要求。
第一，提品体验。召集报名参赛学生，介绍产品使用知识，提品现场试用，让学生了解产品，树立产品销售信心，激发参加销售竞赛的欲望。第二，宣讲企业信息。企业销售经理对企业发展历程、企业文化和社会声誉等进行介绍，并播放企业相关视频，以资学生全面了解企业。第三，明确比赛任务。竞赛指导教师向参赛选手明确参赛的阶段性任务，包括提交产品校园市场推广方案、在校园内开展该产品销售实战以及制作销售工作汇报和答辩等任务。第四，学习任务帮助。在明确销售竞赛任务要求的基础上，还要让学生知道由此产生的学习性任务内容和如何开展探索性学习。更重要的是指导选手学会获取所需信息的有效方法，培养学生独立获得信息的能力。
2.计划。选手需要独立地制订产品推广计划。销售技能竞赛是以个人方式参赛，在制订推广方案阶段，选手需要寻找制订方案所需的相关信息和资料，对推广方案进行策划，确定步骤，并形成一个可执行的方案，还要对方案结果评估。
第一，学习产品知识。选手需要进一步了解丝瓜庄园产品知识和使用知识，分析品牌形象，对比基于同类竞争品拥有的优劣势，凝练产品特征和卖点等。第二，分析消费市场。选手需要对校园市场作初步的调研分析，获得校园市场对该产品的需求信息。第三，制订推广方案。选手分析产品状况和校园目标消费者需求，制定销售目标、选择促销工具、安排推广活动、选择售点、编制预算费用等。在方案制订过程，选手创造力得到发挥，创新的思路和创新的方法得到展现，专业能力和方法能力也得到显著提升。第四，设定检查标准。选手需要拟定工作成果检查评价标准，以确定推广方案的有效性。如售点选择要求、产品陈列规范、促销有效性评价等。
在此过程中，选手需要不断查询获得相关信息，也可向指导老师寻求帮助。教师需要与学生保持联系，给予实时指导。
3.决策。选手依据目标市场分析和选择，提交制订的市场推广方案，包括预算和评价标准。指导教师、企业销售经理与选手共同讨论、分析方案，提供完善方案的建议。
第一，提交推广方案。选手在规定的时间内提交完整的校园市场推广方案。第二，听取方案汇报。指导老师与企业销售经理一起听取选手的方案汇报。选手除了制订推广方案，还要考虑方案的实施。第三，共同讨论方案。根据选手目标顾客的选择和销售方法的确立，指导教师、销售经理与选手共同分析方案的可行性，查找方案的不足，对于方案的创新予以充分肯定和支持。第四，完善推广方案。对于方案存在的问题，选手继续查阅资料，学习新的知识，修正方案，予以完善。
4.实施。企业提供丝瓜庄园系列产品、销售展架、海报等；学校安排销售地点；学生按市场推广方案执行活动；指导老师和企业销售经理现场查看活动落实。
第一，选择地点。选手可在校内选择销售地点，在得到学校批准后，就可以设置销售柜台。第二，搭建展台。学生领取企业提供的太阳伞和简易销售展台，张贴产品海报，悬挂自制的促销广告。第三，产品陈列。选手需要对产品有效搭配，分类进行有效陈列，摆放促销品和产品宣传单页。
5.开展销售。选手主动邀请或招徕顾客，运用推销技能，进行产品介绍、展示、试用、异议克服、达成购买等。
6.检查。在销售过程中，选手需要检查销售活动是否按推广方案实施，销售目标是否达成，费用预算是否一致等。
第一，选手自我检查。选手需要反省推销技能应用是否有效，检查销售任务完成情况，分析推广方案策略和活动的有效性，判断是否需要调整或改进。第二，秘密顾客购买。竞赛过程中会派出学生到选手柜台，佯装购买，考察选手对产品知识了解程度、推销展示是否熟练、销售技能运用是否妥当、服务态度是否热情等。第三，教师现场巡查。在销售期间，评委老师会到每一柜台，查看学生是否按计划正常出勤销售、促销工具是否恰当摆放、销售报表是否正常填写分析、客户档案是否详细等。教师还对销售活动拍摄视频和照片，以便后期评价。如销售现场看到问题，评委老师会当场指出。第四，企业指导查看。销售竞赛期间，企业销售经理也到现场，对于选手推销过程中出现的问题及时指正，如产品如何介绍、如何吸引顾客注意力、如何辨别客户特征、如何产品演示、如何促使顾客购买等。
在此过程中，选手对任务设计和实施有了自我反思和反省，有利于今后学习与工作。
7.评估。在销售竞赛活动结束后，指导老师、企业销售经理和学生消费者一起讨论、评价选手工作任务，给予肯定和指出不足。
第一，学生自我评价。选手制作PPT汇报展示自己从信息搜寻和学习到方案制订与实施，介绍销售过程遇到的问题和解决的方法，评价得失和能力的提升。在汇报结束后，设定特定的销售场景，选手开展模拟推销，主要查看学生是否能够灵活运用推销技能，对比选手销售能力的变化。第二，学生用户评价。在项目检查中派出的学生用户，对选手推销中的产品知识介绍、推销过程的技能运用等评价，反馈给选手。这是从消费者角度去评价选手。第三，教师指导评价。评价之前，指导教师播放前期检查中拍摄的照片和视频，点明选手已达到的职业能力水平与程度，分析学生解决问题的方法，对选手自主学习行动和创新给予肯定，指出需改进地方，同时也从方法和思路的角度启示问题的其他可行解决办法。第四，企业指导评价。企业销售经理从推广方案实施的角度分析方案执行的效果，评价销售技能运用的恰当性。
从不同角度进行分析和评价，学生对方案制订与实施以及销售技能运用有了更深刻全面的认识和理解。
五、对行动导向教学在销售技能竞赛中应用的思考
1.行动导向教学在技能比赛中应用，使得学生的知识、能力得到综合运用。当前学生存在比较普遍的问题，是不能有效地把知识点或能力点连接起来，各项知识的应用能力相对孤立，不能综合应用知识，难以形成一种职业能力。③将行动导向教学应用到职业技能专项比赛中，以企业真实项目和任务，能有效促使学生将知识点之间、知识与技能之间相互连接、融合，从而有利于生成完整的动态的职业能力。
2.行动导向教学在技能竞赛中应用，避免了单纯技术教育倾向。目前，一些技能大赛比操作技术多，比相关能力少；比技术内容多，比思想文化少。④行动导向教学应用于竞赛中，面对工作项目和工作任务，学生既要分析问题、开展自主学习，又要找出解决问题的方法，这些活动训练了方法能力和社会能力。方法能力训练帮助学生在从事与专业相关的职业活动过程中，不断获得所需要的工作方法和学习方法。社会能力训练帮助学生在职业活动中适应社会、树立积极的人生态度，获得所需的规范行为能力。⑤
3.行动导向教学应用到职业技能竞赛中，使得学生创造力得到发挥。应用行动导向教学组织过程于竞赛中，学生参与职业活动的整个过程和每个环节，既了解整体，也掌握细节，学习兴趣大大提高，在比赛中极少有学生退出。学生从独立地获取信息、到独立地实施和评价，改变了被动接受知识的学习方式，学生努力钻研，积极主动地去探索和尝试，潜能、个性得到极大发挥，创造力大大增强。
4.行动导向教学在技能竞赛中应用，对企业和学校都十分有利。以销售技能大赛为例，以行动导向教学组织竞赛，企业获得了宝贵的市场信息，对致力于开发学生群体细分市场或进行新产品市场营销测试等企业来说，节约了大量资金和时间，得到了准确的信息。这些促使了学生技能竞赛成果向企业产品和市场转换和应用，而学生技能竞赛成果也丰富了专业教学资源。
总之，将行动导向教学方法应用到销售技能竞赛中，学生职业能力得到全面提高，这也是学生今后在职业生涯内从新手到熟练的专业人员、甚至是专家所经历的一个重要而又关键的教育环节和学习经历。
当然校企合作举办专项技能竞赛还存在一些问题，如在销售技能竞赛中应用行动导向教学组织方式，比赛过程较长，教师投入时间精力较多；如何使校级比赛项目常态化、规范化；如何使校级比赛纳入到专业实训中等，这些都是值得进一步探索的课题。
[注释]
①姜大源.论行动体系及其特征――关于职业教育课程体系的思考[J].教育发展研究，2002（12）：70.
②徐涵.行为导向教学中教师角色的转换[J].中国职业技术教育，2006（4）：10.
③梁明亮.全国高职院校技能大赛对教学改革和人才培养的促进作用[J].实验技术与管理，2011（2）：163.
一、主要内容
商务部、财政部根据农民消费特点以及节能、环保、耐用、安全等方面的要求，招标确定有关企业生产的具体规格*型号的彩电、冰箱（含冰柜）、手机、洗衣机作为家电下乡产品。我县农民在指定销售网点购买家电下乡产品，国家将给予销售价格13%的补贴。
（一）家电下乡产品。彩电、冰箱（含冰柜）、手机、洗衣机四大类家电产品最高限价分别为2000元、2500元、1000元、2000元，家电下乡产品的销售价格不得高于中标价格。
（二）补贴对象。家电下乡政策的补贴对象为我县具有农业户口并购买家电下乡产品的所有人员，但农民每户对每类产品最多可购买一台（件）。
（三）实施时间。全省总体时间自20*年*月1日开始，到20*年11月底止，为期4年。我县根据巢湖市安排，将于20*年*月下旬开始实施。实施期间，农民在指定销售网点购买规定数量的家电下乡产品（以申报补贴时提供的销售发票载明的时间为准），均可享受补贴。
（四）指定销售网点。商务部、财政部招标确定我省承担家电下乡任务的销售企业（以下称销售企业，名单见附件），其符合条件的销售网点经向县商务局备案后，成为家电下乡产品指定销售网点（截止20*年*月10日已备案网点名单）。销售网点备案的基本条件是：1、必须是销售企业的直营、加盟或授权的网点；2、网点经营规范，信誉良好，无销售假冒伪劣商品等违法违规行为；3、销售规模及服务水平居所在地区前列，具备送货、安装调试、维修保养等服务能力；4、必须具备开具税务发票的条件；5、必须配备计算机及联网设备*相关操作人员。
（五）补贴申报。农民在购买家电下乡产品3日后，可到户籍所在镇财政所办理补贴申报手续，并提供如下材料：1、购买产品的发票原件及复印件，发票在载明商品基本情况的同时，应加注购买人的姓名及身份证号码；2、购买人身份证明（居民身份证、户口本或*户籍管理部门出具的证明）原件及复印件；3、家电下乡产品专用标识卡；4、购买人储蓄存折（可以用粮食直补专用存折），没有储蓄账户的应及时到金融机构开立储蓄账户。镇财政所核实确认后报县财政局，县财政局通过中央专项资金特设专户将补贴资金直接支付到购买人的储蓄账户。
二、主要任务
（一）销售企业及其销售网点的主要任务。
1、签订责任书。销售企业应与县商务局签订责任书，在产品质量、销售价格、网络建设、诚信服务等方面做出明确承诺，作为检查、考核的依据。
2、健全销售网络。销售企业要加强县乡基层网点建设，扩大乡镇覆盖面，完善农村家电销售及服务网络，建立面向农村市场的完善的分级物流配送体系。销售企业不得以任何方式限制或禁止家电下乡产品进入其流通网络。
3、进行网点备案。销售企业要登录“家电下乡信息管理系统”，添加其符合条件的销售网点并录入相关信息，完整准确填写《家电下乡销售网点备案登记表》，附上销售企业营业执照复印件、备案网点营业执照复印件、备案网点税务登记证复印件、备案网点与销售企业签订的协议以及备案网点申请书，于20*年*月5日前到县商务局申请集中备案。网点集中备案结束后，销售企业需要增加销售网点的，可按上述程序*方式到县商务局申请备案。凡未经备案确认的销售网点，其售出的家电下乡产品不享受补贴。
4、加强经营督导。销售企业要针对销售网点制订统一的工作要求，包括设立专柜、统一价格、统一标识、统一服务标准等；开展对网点的业务培训，安排专门人员监督检查网点的销售、服务情况，切实加强对网点特别是授权网点的管理，确保网点规范经营。销售网点要在明显位置悬挂统一的家电下乡指定店标识，张贴统一的家电下乡产品公示栏*农民购买须知；要为农民提供送货上门、安装调试、使用辅导、上门维修等服务，并向用户详细讲解安全使用常识，使农民买得方便、用得安心。
5、登录销售信息。销售企业要督促销售网点做好家电下乡产品销售的登记工作，并在产品售出后三个工作日内将销售信息录入到家电下乡信息管理系统。凡不及时登录信息的备案网点，县商务局应责令其限期整改，整改不力的由县商务局取消其备案网点资格，并报县政府*市级商务主管部门备案。由此导致农民不能申请补贴的，由授权经营的销售企业承担全部责任。
6、提供优质服务。销售企业*销售网点要主动提供家电下乡的政策咨询，指导农民申请资金补贴，积极为家电下乡产品购买、退换等做好服务。对符合“三包”规定要求退货的，要根据不同情况做如下处理：（1）补贴未申报的或补贴申报已备案的，销售网点帮助办理退货手续，即直接在信息管理系统进行退货操作，登录退货信息，收回产品标识卡。（2）补贴已申报备案但县财政局核查不通过的，销售网点帮助办理退货手续，即直接在信息管理系统进行退货操作，登录退货信息，收回产品标识卡。（3）补贴已申报备案并经县财政局核查通过的，由销售网点在信息管理系统提出“预退货”申请，待金融机构完成补贴资金拨付程序后，再按照下条所述程序*方式进行处理。（4）已获得补贴的，由销售网点在信息管理系统提出“退货”申请后，购买人持原销售发票到镇财政所审核，并按规定退回补贴资金；镇财政所在信息管理系统对“退货”申请进行确认，并在销售发票上签署“补贴已退，可退货”并加盖公章；销售网点在信息管理系统进行退货操作，登录退货信息，收回产品标识卡。
7、积极开展宣传。销售企业要配合商务、财政部门做好家电下乡的政策宣传工作，制订本企业的宣传计划，统一宣传内容*形式，不得虚假宣传，误导农民。组织重大活动特别是大型促销活动，要提前向县商务局报告。
8、规范市场营销。销售企业要严格按照承诺做好家电下乡产品的销售工作，把好销售渠道的进入关，杜绝假冒伪劣、以次充好的产品进入家电下乡流通体系；严禁市场垄断、相互压价等不正当竞争。
9、及时报送信息。销售企业应定期向商务、财政部门报告家电下乡产品的生产、流通以及网点的销售、服务等方面的工作开展情况。
（二）商务主管部门主要任务。
1、开展业务培训。县商务局会同县财政局对镇财政所、销售网点组织开展家电下乡政策特别是家电下乡信息管理系统操作的业务培训，确保基层管理部门以及销售网点能够熟练掌握*使用信息管理系统。
2、广泛宣传政策。县商务局要会同县财政局，通过网络、报刊、广播、电视、印发宣传单、设立公示栏等多种形式宣传家电下乡政策内容、补贴产品、销售企业及网点，要宣传到村到户，做到农民家喻户晓，充分调动农民的积极性。
3、受理网点备案。县商务局要按照网点备案的标准*要求，加快网点备案进度，及时完成网点备案工作，并通过政府网站、新闻媒体、公示栏等方式向社会公布。严禁以备案为条件向企业收费，同一网点不得重复备案。
4、规范市场秩序。县商务局要会同有关部门整顿*规范农村家电市场秩序，严厉打击假冒伪劣、欺行霸市等行为，防止地方保护*市场垄断，为家电下乡创造良好的外部环境。
5、做好协调服务。县商务局要组织好产销衔接，在认真调研的基础上，根据我县农村消费特点，向中标生产企业*销售企业提出生产*销售建议，保障家电下乡产品适销对路，并为销售企业开展网络建设*家电下乡促销活动提供指导*协调服务。
6、加强监督管理。县商务局要会同县财政局建立相应的实时监控机制，及时准确掌握工作动态，形成专门的工作档案。县商务局要加强对销售企业、销售及维修服务网点的考核，特别是要加大对产品质量*价格、宣传*促销活动、销售服务及维修标准、退换货处理、信息系统及发票使用等方面的检查力度，对达不到要求或问题严重又拒不改正的，由县商务局取消其备案网点资格。
7、建立投诉举报制度。县商务局要设立投诉电话*信箱，受理社会各界的举报*投诉。接到举报、投诉后，通过实地调查、电话调查、现场办公等方式认真进行核实，经查属实的要及时进行处理。
（三）财政部门主要任务。
1、细化资金管理办法。县财政局要认真贯彻执行财政部《家电下乡补贴资金管理办法》，并制定我县补贴资金具体管理办法或实施细则，明确管理、拨付、发放补贴的具体职责*操作程序。
2、审核补贴申报材料。镇财政所要依据家电下乡信息系统及时受理农民补贴资金申报，认真审核申报材料，并按发票载明的产品销售价格的13%核定补贴金额。申报材料主要审核内容包括：（1）购买人提供的身份证明与发票载明的是否一致；（2）发票价格是否在该产品最高限价之下；（3）产品标识卡与购买产品是否一致；（4）每户对每类产品的购买是否超过1台。镇财政所核实确认后，符合补贴要求的，报送县财政局；不符合补贴要求的，应在购买人申报时立即告知当事人。镇财政所应将符合要求的申报材料存档备查。
3、及时支付补贴资金。县财政局应当在销售网点录入相关信息并且购买人提出申请的30个工作日内，通过中央专项资金特设专户将补贴资金直接支付到购买人的储蓄账户。购买人使用粮食直补专用存折等账户且其开户银行不是特设专户开户银行的，县财政局可以将补贴资金通过特设专户，直接支付到专用存折开户银行，由其分解到购买人专用存折的账户。
4、建立资金台账。县财政局要建立直补资金台账，确保补贴资金专户管理，封闭运行。
5、加强监督管理。县财政局要定期检查*掌握补贴资金发放动态情况，加强补贴资金的财务管理，确保补贴资金专款专用*及时足额兑付；公布举报投诉电话，并通过电话、走访等方式了解农民领取补贴的情况，严肃查处截留、挤占、挪用*骗取补贴资金的行为，触犯刑律的，移交司法机关处理。
三、组织实施
承包方： xxxxxxx(以下称为乙方)
甲乙双方本着自愿平等、互惠互利、友好协商的原则，依照中华人民共和国相关法律、法规，就乙方承包甲方xx大厦商业部分的销售、出租之事宜，达成如下协议条款，以资双方共同信守：
一、 承包物业概况
1.物业名称：xx
2.物业位置：xx市xx区xx门内大街东四路口东南角
3. 物业面积：物业总建筑面积约48000平方米，其中商业部分(地下1层至地上4层)约17000平方米(以xx市国土资源与房屋管理局最后审定的房屋销售面积为准)
4.产权性质：全部商业物业产权
5.物业使用率：商业部分不低于80%。
二、 承包方式及范围
1.承包方式：销售、出租。
2.承包范围：xx商业部分。
三、 承包期限及目标
1.承包期限：自甲方取得《商品房销售许可证》之日起，乙方正式承包期为8个月。在甲方取得《商品房销售许可证》之前，由乙方组织的内部认购阶段，不计为承包期限。
2.销售目标：乙方须在正式承包期限内保证完成90%商业部分的销售。
3.乙方如按期完成承包销售目标，或承包合同终止后，双方如希望对尾盘继续委托乙方销售，可另签承包合同。
4.在正式承包期限内，如甲方增加销售面积，承包期限及目标由双方另行协商。
四、 双方职责
1.甲方履行之职责：
1)确保本楼盘产权清晰、完整、无任何纠纷、可作为商品房进行出售和出租。
2)提供与本楼盘相关的工程立项、进度、质量等有关证书及资料：
a.《国有土地使用权出让合同》复印件;
b.《国有土地使用证》复印件
c.《建设工程规划许可证》及附件之复印件;
d.《建设工程开工证》复印件;
e.《建设用地规划许可证》复印件;
f.建筑装饰标准和设备标准等有关资料。
g.其他应当具备的文书或资料。
3)甲方企业资质证书复印件：
a. 营业执照副本之复印件;
b. 地产开发企业资质证书复印件;
4)提供《商品房销售许可证》原件及《商品房销售合同》、《商品房认购书》。
5)提供所承包物业的楼层分布图、总平面图、立面图、效果图、模型及销售房间号等。
6)办理《商品房认购书》、《商品房销售合同》审核与签章，《商品房销售合同》登记、产权登记等手续。
7)甲方在本楼盘取得《商品房销售许可证》正式开盘前，办妥有关银行按揭贷款事宜，保证将有两家以上银行为购房者提供不低于6成XX年、总贷款规模不少于35000万元的按揭贷款服务。
8)在合同签订后25天内，甲方向乙方提供面积不少于180平方米的现场售楼处，并保证该售楼处具备电、市内电话等基本办公条件。
9)由甲方委派总协调人一名，衔接与协调双方合作，由甲方委派财务人员收取房款。上述人员的委派及变更应当以书面形式作出。
10) 甲方提供承包物业商业部分之公共部分的必要装修及配套，如卫生间、通道、柜台等。
11) 按照约定负担承包物业商业部分的广告推广费用。
12)本合同书履行期间，甲方不继续自行组织或委托乙方以外的第三方以任何形式对承包物业商业部分进行销售或出租，原已签委托销售合同继续执行。
13) 甲方应履行的其它职责。
2.乙方履行之职责：
1)乙方应全面、透彻地理解甲方对承包物业商业部分的开发理念和市场目标，负责制定《楼盘营销总体方案》，并依照承包目标和工程进度制定销售进度计划、销售价格控制表及付款方式和相应的销售策略，并提交甲方审议，审议通过后作为本合同书附件。
2)乙方负责组建完整、具有专业水准的营销队伍，成立销售部，制定规范的销售程序和组织纪律，培训销售人员，建立销售管理控制系统，保证楼盘整体形象。
3)对售楼处及客户参观区的整体包装提出方案建议，提交甲方审核后实施。
4)乙方负责通过策划、推广手段有效提升xx商业价值，制定各项广告推广活动的计划、方案和预算，并提交甲方认可后负责组织实施。
5)负责对区域市场的重点项目、周边项目、同类项目及可能的竞争对手进行跟踪调查。每两个月向甲方提交一份市场情况调查报告，共同研究市场对策。
6)积极维护甲方利益，销售过程中如发生个别客户提出独立于标准《商品房销售合同》及合理补充条款之外的特殊要求的补充条款，应婉转化解。不能化解的须谨慎起草，补充条款内容需经甲方书面认定。
7)未经甲方允许，乙方(包括乙方所有业务人员)在承包销售过程中，不得擅自向客户进行任何超出甲方事先约定的承诺，如果发生此类事件，乙方必须承担由此产生的一切经济和法律责任。
8)乙方应严格按照双方认可的《楼盘营销总体方案》进行销售，不得擅自给客户低于甲方确认的销售价格控制表所规定的价格及折扣, 如确有此需要须经甲方法定代表人或授权委托人书面认可。
9) 乙方可根据实际销售情况或市场变化，提出调整销售计划，但必须经甲方审查确认并加盖公章方为有效。
10) 乙方每月5日前将上月的销售报表通过销售总监报甲方协调人。
11)乙方负责甲方处理所承包销售楼盘开发过程中的有关商品房销售之事项。
12)乙方有责任为甲方保守经营活动中的商业机密，不得向任何单位或个人透露、泄露销售中的商业机密，如果发现此类事件，乙方须承担由此产生的一切经济和法律责任。
13)乙方应妥善处理、解决销售现场可能发生的突发性“非常事件”，有效地控制事态。
14)乙方负责所有营销人员的工资、交通、食宿之费用，并负责制定销售佣金分配方案和销售佣金的发放。
15)乙方应履行的其他责任。
五、 销售计划
1.乙方提交的《楼盘营销总体方案》应经乙方承包人签字同意，并于本合同签定日后15天内提交甲方盖章确认。经甲乙双方确认的《楼盘营销总体方案》作为本合同的附件，与合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根据本合同约定的销售目标和承包期限，研究制定楼盘销售计划。计划内容应包括按时间进度完成的销售面积和销售总额。
六、 销售承包规定
自本合同签定之日起，该承包物业商业部分所有签署的销售合同都应由甲方确认为乙方的销售业绩。如甲方或由销售部以外的任何其他人员所介绍的客户，由乙方按照销售部之规定发放销售佣金或奖金，原已签合同不作为乙方的销售业绩。乙方代表甲方与客户所签定的《商品房认购书》作为甲方与客户签署正式《商品房销售合同》的依据。一经签定正式《商品房销售合同》和银行按揭款到位，即代表甲方对成交物业予以确认，并同时作为乙方销售业绩的确认依据。客户购置物业所交纳的任何费用都应存入甲方指定的甲方帐户。
七、 销售价格
1.依据《xx商品房销售许可证》，该承包物业商业部分平均销售底价为XX0元/平方米。乙方所制定的《商业销售价格表》的商业部分平均价必须高于此平均底价。
2.销售过程中乙方可根据市场情况调整价格水平，调整幅度须经甲方确定。经甲方审核确认的《商业销售底价表》为乙方所执行销售价格的底线，即在实际销售中，所有面积的销售价格必须高于此表中规定的相应底价。
八、 承包销售佣金
1.承包佣金提取原则
乙方按照经甲方审定的《楼盘营销总体方案》按进度完成销售任务，可按本原则规定由乙方提取承包佣金。承包佣金计算依据甲方确认之《商业销售底价表》，甲乙双方同意乙方实际销售价格高于销售底价部分为溢价部分，乙方承包佣金即依据溢价部分收益状况计算。
2.承包佣金提取率
乙方实际销售价格高于《商业销售底价表》规定的相应底价所产生的溢价部分收益，甲乙双方同意乙方按溢价部分收益的15%的比例提取承包佣金。
3.承包佣金支付方式：
1)甲方根据乙方销售中产生的溢价部分收益金额计算应支付的实际承包佣金。乙方在每月5号前向甲方申请当月应支付的承包佣金，经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例是实际应付承包佣金的20%。剩余80%的承包佣金作为佣金余额由甲方根椐乙方的销售业绩分阶段向乙方结付。当月支付承包佣金主要支付销售部的基本人员开支及办公费用。
2)当乙方所完成销售面积达到承包总面积的70%时，由乙方向甲方申请支付佣金余额。乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例应不低于实际应付承包佣金额的50%。
3)当乙方所完成销售面积达到承包总面积的80%时，由乙方向甲方申请支付剩余承包佣金余额。乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例应不低于实际应付承包佣金额的70%。
4)当乙方在承包期内完成本合同所规定的销售任务后，乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后20日内以客户签定的《商品房销售合同》和银行按揭款到位为依据与乙方结清所有承包佣金。
九、 营销策划费
本合同签定后15日内，乙方向甲方提交《主题商业策划方案》，此方案包括如下几部分： 1 商业招商方案。2 商业经营主体推荐方案。 3 商业分区、主题划分方案。 4装修要点，由甲方盖章确认后实施。此方案的策划费为30万元，包含在营销费用之中。
十、 广告传播与推广活动
1.甲方同意负担(3500000)的营销费用，包括广告传播与推广活动费用，并根据乙方提交、甲方确认的《项目广告和推广月计划表》及时、足额拨付。
2.根据本项目总体市场目标、营销计划和实际销售状况，由甲乙双方共同拟订广告传播策略与具体方案，甲方委托专业广告公司完成。
3.乙方可根据销售情况适时组织项目推广活动，负责推广活动的主题创意、方案策划、费用预算与组织执行，执行方案应得到甲方批准认可，推广活动费用由乙方先行支付，待销售面积超过50%时，甲方支付乙方垫付款。
4.乙方不得以广告、推广方案等未能得到甲方批准为理由，而要求甲方免除销售进度缓慢的责任
十一、税收支付
因该承包物业房屋买卖所产生的税金及各项费用，甲乙双方应根据各自责任，由双方财务人员协调解决。
十二、违约责任及协议终止
1. 1、甲方未能按照本合同有关条款的约定，按时支付乙方承包佣金和销售佣金，每延迟一天，甲方应按应付金额的万分之四承担违约金，如逾期三个月仍未支付，乙方有权单方面解除合同，并保留其追索损失的权力。
2、在乙方正式承包期间，如因乙方原因连续3个月未能按销售计划完成销售任务，则视为乙方的严重违约。甲方有权单方面解除本合同，取消乙方的承包资格。乙方独自承担在此期间所产生的销售费用及广告传播与推广活动费用，乙方同意补偿甲方损失500万元整，并承担客户索赔的损失。
2. 3、自签定合同之日起，如因非乙方的违约行为而甲方单方面中止本合同，或因甲方严重违约导致合同解除或无法继续履行，甲方同意补偿乙方损失100万元整。
十三、未尽事宜
本合同未尽事宜，双方均可经过友好协商另行协议，作为本合同附件，该附件与本合同具有同等法律效力。
十四、适用法律与争议解决
1、合同书的效力、订立、履行、解释以及争议的解决均适用中国法律。
2、合同书履行期间，双方如发生争议，应当友好协商解决，如不能解决，可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
十五、不可抗力
本合同书签定后，因《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关“不可抗力”条款中规定的事实产生，致使本合同无法继续履行的，受不可抗力影响的一方应在发生不可抗力之日起十日内以文字信函递送或传真方式通知缔约他方。同时应提供该项目所在地有关机关出具的证明文件，并依据相关法律中有关“不可抗力”条款中规定的合同处置措施施行。
十六、协议的变更
1、合同书之任一缔约方如认为有必要变更本合同，应在取得他方一致同意后，以书面形式为之。
2、合同书只任一缔约方认为本合同之履行已成为不必要或不可能，经甲乙双方协商一致，可解除本合同。
十七、协议生效
本合同经甲乙双方代表人或代表授权人签署、甲方加盖公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本两份，副本四份。甲乙双方各执正本一份，副本两份，具有同等法律效力。
“了解你自己”使你一生顺利，而“了解你的产品”则使你获得销售额。考虑到威瑞森品类繁多的设备、应用软件及其无线网络可以支持的商业解决方案，这就成了一项离谱的要求。但同时它也为公司带来巨大销售额的机遇。为了把握这个机遇，威瑞森需要一个精通公司产品和服务的销售部门，其中的销售人员要能够轻松地辨别客户未被满足的欲望和需求并熟练地将这两点结合起来。
在2011年5月，当时身为威瑞森无线通讯首席运营官的John Stratton试图建立具备这样程度的专业技能的销售部门。这意味着掌握另一种不同的销售技能，并且升级全公司27000多名销售专员的销售技巧。致力于销售改革，Stratton任命纽约都会区的零售总监Matt Carr为销售小组开发总监。
设计和开发过程
Carr先发的举措之一就是给零售通道开发和执行一种新的解决方案销售流程，并提供相应的技能课程。为此，Carr向时任无线员工发展副总裁的我求助。于是我就挑选了一个小组的课程开发师，让他们专注开发一套无线解决方案销售技巧的课程。Carr还把地区总裁、零售总监以及L&D资深领导者组成一支咨询核心团队。他们的职责包括：运用集体专业技能审核新的销售流程；选择一个第三方的销售培训供应商；批准新的解决方案销售课程；积极拥护销售和L&D团体的变革。
在咨询小组和课程开发小组到位后，Carr的下一步就是直接到员工工作点了解并获得他们对学习的反馈。Carr领导课程开发小组开展多个“中心”小组讨论，该小组由威瑞森零售部门各层次的高效职员组成，包括一线代表、商户经理、区域经理以及总监。小组洞察了这些高效职员和一般职员的区别及其获得销售成功和客户正面反馈的原因。这些高效职员的可观察行为不仅成为了新的解决方案销售流程的基础，也被认定为转变销售力量的必需新技能。
学习的解决方案
在评估了几家受好评的第三方销售培训和商务变革供应商之后，Carr、咨询核心小组和课程开发小组选择了威尔逊学习公司协助开发两款客制化课程。一个是针对一线零售代表的为期两天的项目，叫做“获得权力”（ETR）。另一个是针对零售领导的为期一天的同步课程，叫做“指导如何获得权力”（CETR）。“获得权力”这个名字直接来自于那些高效代表。他们再三强调在挖掘客户需求并提议解决方案之前要先与客户建立关系“获得权力”。
ETR关注高效销售代表的独特的可观察行为：
获得向前发展的权力
花时间，步入正轨
理解客户如何运用技术
为每一位客户提供个性化解决方案
实践，实践，再实践
简短的视频中高效代表分享最佳实践、小贴士并且示范有效的客户互动。学员们完成很多活动和实践回合。这种实践回合被称为“技能挖掘器”，旨在促使他们尝试走出舒适区，尝试新技能并且彼此做出有目标的建设性回馈。为了突出ETR是一种新的销售方式，研讨会被特意设计成与无线通讯其他学习经历不同的形式，具体体现在培训师花费极少的时间做讲座，转而引领讨论，展开活动，指导技能训练，以及引导旨在强化新的销售方式的点评。
CETR教授零售领导者如何通过对员工可观察行为进行辅导来强化ETR方案，而非通过指导其行为标准。零售领导者要先参加ETR，再参加CETR。通过CETR，领导者学会如何运用辅导观察报告和绩效报告确定最大程度影响每个代表的机遇，并且以有效的辅导对话对这些机遇做出回应。领导者们借助代表们和客户互动的视频情景练习他们的辅导技巧。为了帮助在职员工强化这些技能，课程开发小组在新的辅导门户网站创建了一个文库，其中包含用于技能训练的各种客户情景和课程精简温习模块。
执行
在整个开发过程中，2011年10月，核心团队成员和资讯中心小组参与了初次试用，参与者对ETR和CETR的总体设计提出了宝贵的意见。11月，ETR和CETR的第二次试用在全国五个地区进行。整个区域都测试了两门课程以及执行由上而下的策略，从而产生了最终的课程内容和课程教授方式的修正。然后，课程开发小组授予250名培训师资格证书。他们都参加过由30名顶级培训师之一执行的第二次试用课程。在试用课程结之后，培训师们应要求在12月，也就是公司最忙的月份，加入一个零售商铺工作以获得应用新的销售流程和技巧的第一手经验。2011年12月，ERT正式在全公司进行推广，首次课程的培训对象是公司高级销售代表，高级销售代表官们对于ETR的第一手经验令人兴奋不已并且传达出强烈的领导支持信息。2012年2月开始了两个项目的全面部署。截至6月底，逾千场研讨会成功举办，超过20000名销售专业人士参加。这个项目也归入到零售新人培训中。
结果以及后续步骤
销售技巧改革创举代表着在销售专业人士身上的重大投入。试用人群的初步结果显示了41%的投资回报率。2012年4月，威瑞森在J. D. Power 无线通讯购买体验研究中名列第一，因为其销售部门在客户体验和满意度上有很大改善。基于之前零售方面的成功，ETR和CETR的各个版本也在我们的间接销售和电话销售渠道中被开发部署。
为了确保ETR嵌入我们的文化，成为一种做生意的方式，现任威瑞森无线通讯首席运营官Marni Walden任命了一支ETR“老虎队”。该团队由高效代表、商铺经理、区域经理、主要市场销售运营领导者和L&D小组成员组成，旨在寻找能够把ETR观念融入我们的商业实践的非培训式机会。这个跨职能团队处理很多问题，包括酬劳结构、一线代表的雇佣要求、新员工试用培训一体化、季度型强化和销售点的流程。课程开发小组领导一个独立的ETR内容管理小组。该小组每季度审阅为了维持ETR生命力而提出的提高和改变方案，但始终坚持那些带给ETR成功的最初的目标和观念。
这项创举极好地展现了商务领导者、一线员工和L&D之间的合作对有效学习方案的开发和执行影响甚巨。它也建立先例，告诉我们如何进行新的技术改革不断前进。
在已过去的年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在年的房产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
在已过去的年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在年的房产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
【关键词】 平销返利;纳税筹划;税收负担
近年来,商业活动中出现了大量平销返利行为,即生产企业以商业企业经销价或高于商业企业经销价的价格将货物销售给商业企业,商业企业再以进货成本或低于进货成本的价格进行销售,生产企业则以返还利润等方式弥补商业企业的进销差价损失。税收法规对商业性一般纳税人的平销返利流转税的处理有严格的规定。商业企业怎样合法地降低平销返利的税务成本?本文从整体税负出发,重点对商业企业是否采取平销返利购进,采取何种形式的平销返利,在何环节返利的纳税筹划进行探讨;同时对商业性一般纳税人以外企业平销行为的处理提出自己的见解。
一、对商业企业是否采取平销返利购进的纳税筹划
(一)税法规定
国家税务总局于1997年和2004年先后《关于平销行为征收增值税问题的通知》和《关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定:商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系,且商业企业向供货方提供一定劳务的收入,不属于平销返利,不冲减当期增值税进项税金,应按营业税的适用税目税率征收营业税。对商业企业向供应方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税。
纳税筹划时,需将平销返利销售与收取价外费用相区别。《增值税暂行条例》规定,价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项以及其他性质的价外费用,但下列项目不包括在内:(1)向购货方收取的销项税额;(2)受托加工应征消费税的货物,而由受托方向委托方所代收代缴的消费税;(3)代垫运费。简而言之,价外费用是货物卖方向买方收取的,而平销行为返利是货物买方向卖方收取的。
多数研究认为,商业企业向供应方收取的与商品销售量、销售额无必然联系的返还收入的购进比平销返利购进税负更低。原因是:前者不属于平销返利,计算缴纳营业税;后者属于平销还利,计算缴纳增值税。营业税税率比增值税税率低,所以前者税务成本也就更低。笔者认为,此观点存在片面性,因为其只考虑了流转税,未考虑所得税。平销返利的纳税筹划既涉及流转税又涉及所得税,应从企业整体税收负担出发,不能只考虑个别税种,否则无法达到整体税收负担最低的筹划目标。
(二)筹划思路
对商业企业是否采取平销返利方式购进货物进行税收筹划时,将流转税和所得税结合起来分析企业的总体税收负担。一般情况下,在购货方收取的返还费用相同的情况下,以实物返利且开具增值税专用发票的平销返利购进比收取固定劳务收入的非平销返利购进税负要低。因为取得的增值税专用发票抵减了应交的流转税;其他方式的平销返利购进比收取固定劳务收入的非平销返利购进的税负要高,因为其他方式的平销返利不能取得增值税专用发票,且增值税税率比营业税税率高。所以商业企业首先争取获得开具增值税专用发票的实物返利购进以降低税负;若不能获得开具增值税专用发票的实物返利购进,则采取收取固定劳务收入的非平销返利购进。
例1:A超市是一般纳税人,5月份以进价销售B企业提供的商品1 000件,每件售价100元。该批商品本月全部售出。
方案一:A、B双方规定,A超市全部销售完商品后,B企业按每销售10件商品返利1件同类商品,并开具增值税专用发票。
根据《通知》规定, A超市属于平销返利购进,返利应冲减进项税。结合会计和税法的规定,A超市获得返利的会计处理为:
借:库存商品 8 547
应交税费――应交增值税(进项税额)1 453
贷:主营业务成本 8 547
应交税费――应交增值税(进项税额转出)1 453
从上述会计处理可见,A超市平销返利取得的增值税进项税将转出的进项税抵消了,应交的增值税为0;平销返利冲减了主营业务成本8 547元,即增加利润8 547元,因返利应交的所得税为2 136.75(8 547×25%)元;流转税与所得税合计为
2 136.75元。
方案二:A超市销售B企业商品,收取的是10 000元固定服务收入,该服务收入与销售B企业商品数量或金额无必然联系。根据《通知》规定,A超市不属于平销返利购进,不冲减进项税,应计算缴纳营业税。A的会计处理为:
借:银行存款10 000
贷:其他业务收入10 000
借:其他业务成本500(10 000×5%)
贷:应交税费――应交营业税500
方案二中,A超市因返利应交营业税500元,应交所得税 2 375[(10 000-500)×25%]元,两税合计2 875元,比方案一高出738.25(2 875-2 136.75)元。可见,收取固定劳务收入的非平销返利购进比开具增值税专用发票的平销返利购进税务成本要高。
方案三:A超市全部销售完商品后,B企业按每销售10件商品返利1件同类商品,未开具增值税专用发票。根据《通知》规定,方案三也属于平销返利。其会计处理如下:
借:库存商品10 000
贷:主营业务成本8 547
应交税费――应交增值税(进项税额转出)1 453
方案三平销返利应交增值税1 453元,应交所得税2 136.75
元,两税合计3 589.75元。方案三未开具增值税专用发票,使其比方案一多交1 453(3 589.75-2 136.75)元税。方案三比方案二的税务成本高出714.75(3 589.75-2 875)元,可见,未开具增值税专用发票的实物平销返利比收取固定劳务收入的非平销返利税务成本要高。
二、对商业企业平销返利形式的筹划
商业企业平销返利的形式包括现金和实物两种,实物返利又分为供应方开具增值税专用发票和不开具增值税专用发票两种方式。如果商业企业只能采取平销返利购入,平销返利的形式也会影响企业的税务成本。
筹划思路:商业企业在可能的情况下,选择实物形式的平销返利购进,以达到能降低税务成本或迟延纳税的目的。
例2:商业企业C为一般纳税人。7月份,C企业以平销返利形式销售D食品生产企业提供的商品20万元,返利总额为
20 000元,产品当月全部售出。以下分三种情况进行筹划。
方案一:若C企业按销售额的10%取得20 000元的现金返利。
该方案属于平销返利。C企业返利的会计处理为:
借:银行存款20 000
贷:主营业务成本17 094
应交税费――应交增值税(进项税额转出)2 906
方案一因返利应交的增值税为2 906元,所得税为4 273.5
[(20 000-2 906)×25%]元,两税合计7 179.5元。
方案二:供应方D以20 000元的食品作为给C企业的返利,并开具了增值税专用发票。
根据例1中方案一的分析方法,该方案下企业因返利应交的增值税为0,应交的所得税为4 273.5[(20 000/(1+17%)×25%]元。两税合计4 273.5元。方案二比方案一降低了2 096(7 179.5-4273.5)元税务成本。
方案三:供应方D以20 000元的食品作为给C企业的返利,未开具增值税专用发票。
根据例1中方案三的分析方法,该方案下企业因返利应交的增值税为2 906 [20 000/(1+17%)×17%]元,应交的所得税为4 273.5 [(20 000-2 906)×25%]元,两税合计为7 179.5元,应交流转税和所得税的总和与方案一相同。
以上三个方案相比较, 实物返利且开具增值税专用发票的平销行为税务成本最低,是最佳的筹划方式。方案一和方案三本期应交的流转税和所得税相同。但是,方案三中取得的实物返利在以后的流转中记入相应的成本费用,从而降低以后期间的税收负担。
三、对商业企业平销返利环节的纳税筹划
商业企业平销返利的环节分两种情况,一种是在货物销售完毕后返利,另一种是在货物销售完毕前返利。返利的环节不同,对企业税负的影响不一样。在货物销售完毕后返利,返利扣除进项税转出部分后,余额全部冲减企业销售成本,从而增加了会计利润和所得税。如果在货物销售完毕前返利,因为购进商品未全部销售,未销售部分商品对应的返利不能冲减销售成本,待以后销售商品时再冲减销售成本,计算缴纳所得税,可以起到延迟纳税的作用。
筹划思路:商业企业尽可能采取货物销售完毕前返利的形式,以达到合法迟延纳税的目的。
例4:某商业企业M为增值税一般纳税人,2008年以平销返利购入商品20 000件,每件成本10元,合计200 000元,增值税34 000元。供应方按价税合计的10%进行现金返利。
方案一:双方协议,采取购入商品销售完毕后返利的形式。M企业2008年度购入商品全部销售,按约获得返利。
方案一中,M企业2008年平销返利转出进项税额3 400元[234 000×10%÷(1+17%)×17%],冲减销售成本20 000元(234 000×10%-3 400),因冲减销售成本计征的所得税为5 000元(20 000×25%),流转税和所得税合计8 400元。
方案二:双方协议,采取购入商品销售完毕前返利的形式。M企业2008年只销售了购入商品的90%。
方案二中,M企业2008年应转出进项税3 400元,冲减成本18 000[234 000×10%÷(1+17%)×90%]元,因冲减成本计征的所得税为4 500元(18 000×25%),流转税和所得税合计7 900元,比方案一节省500(8 400-7 900)元。剩下的
2 000元返利在以后年度销售商品时再冲减销售成本,计算缴纳所得税。方案二采取货物销售完毕前返利使M企业本年度的税务成本减少了,起到了推迟纳税的作用。
四、对其他纳税人平销返利的纳税筹划
《通知》只对作为商业性一般纳税人的平销返利作出了规定,对商业性一般纳税人以外的其他纳税人,如生产性一般纳税人、小规模纳税人的平销返利未作规定。笔者认为,对其他纳税人存在的平销行为可参照一般纳税人处理。但是,小规模纳税人对平销返利计算的增值税不作为进项税额的转出,直接记入“应交税费――应交增值税”并缴纳;小规模纳税人取得的增值税专用发票上的进项税不得抵扣。对其他纳税人平销返利的纳税筹划,可参照商业性一般纳税人平销返利纳税筹划的内容和形式,从企业整体税负出发进行考虑。
【参考文献】
[1] 盖地.税务会计与纳税筹划(第四版)[M].大连市:东北财经大学出版社,2008,9
[2] 盖地.税务筹划(第三版)[M].北京:高等教育出版社,2008,9
1 市场部职能2 市场部组织架构3 市场部年度工作计划4 市场部xx年度销售工作计划实行精兵简政、优化销售组织架构实行严格培训、提升团队作战能力科学市场调研、督促协助市场销售协调职能部门、树立良好企业文化把握市场机会、制定实施销售推广信息收集反馈、及时修正销售方案
一 市场部职能：
市场部直接对销售总经理负责，是企业的灵魂，其工作职能在生产、销售、服务中的作用十分重要，是销售环节核心的组成部分，作为市场部，重要的工作是协助总经理收集、制订、执行。衡量市场部工作的标准是：销售政策、推广计划是否科学、执行力度是否严谨。
市场部作用：直接对总经理负责，协助总经理进行市场策划、销售计划的制定和实施。督促销售部年度工作计划的进行事实。全面协调各部门工作职能。是企业的灵魂。2.市场部工作标准：准确性及时性协调性规划力计划性执行力3 市场部工作职能：制定年度、季度销售计划、协助销售部执行。协调各部门特别是研发生产部的协调工作。组织销售部进行系列培训。监控销售成本、对销售区域人员指导性的增减、调控制定、督促、实施必要的销售推广。专卖店形象的管理、建设、导购、督导的培训。销售客户档案统计、归纳、整理。全面收集销售、市场信息，筛选整理形成方案上交相关部门
二 市场部工作计划
1 制定xx年销售工作计划：科学严谨的剖析现有市场状况和销售状况，扬长避短、寻求机会、制定2xxxx年 市场部和销售部工作任务和工作计划。
2 实行精兵简政、优化销售组织架构：认真分析了解目前销售部组织架构、根据市场情况合理性、在市场精耕的前提下，精兵简政、调整局部人员、控制销售成本、挖掘人员潜力、激发工作热情、感受工作压力、努力作好各自市场销售工作。
3 严格实行培训、提升团队作战能力：
集中培训、努力使所有员工充分掌握公司销售政策、产品知识、应用技术知识、营销理论知识，形成学习型团队、竞争型团队、创新型团队。
品知识系统培训销知识系统培训业执行标准培训从优秀到左卓越--企业人在企业自律守则培训销售人员职业道德培训销售人员必备素质培训应用技术及公司产品培训(应用中心或工程师培训)
4 科学市场调研、督促协助市场销售：
市场部的核心工作就是协助、指导销售部和各区域不断的提升品牌力、巩固销售力。因此，市场部只有不断的了解市场、拜访市场、调研竞品、分析原因、找出差距、并针对各区域实际情况汇报总经理、并给予各区域给予明确的指导销售思想、思路、方法。以上都以表格形式，各区域经理必须按月完成
5 协调部门职能、树立良好企业文化：
行政人事部：行政人事部门的功能和职责就是直接对总经理负责、协调各部门工作、建立完整的人事档案，制定科学的人才竞争奖惩机制，考察各部人员工作情况，在市场部的建议和科学的数字、事件、和市场情况下，不断为企业储备人才，挖掘销售人员潜力，致力于销售的提高和市场的发展。
研发部生产部：研发生产部门的职责是以市场需求为导向，通过市场需求，不断优化产品结构和产品功能、把握产品质量、严格推行ISO- 2xxxxxx质量体系，向市场推出竞争力产品。因此，市场部每月都会给出市场信息、竞品信息、销售情况信息，使该部门能及时、客观、科学把握市场新动态、航标，在不断调整自身产品不足之处的同时，并为企业研发、生产适合客户和市场需求的好产品来赢得市场和客户。
销售部：销售部是企业的先锋部队、是贴近市场的侦察兵、是企业发展的硬武器。他们的职责就是不断的开拓销售通路、寻求最适合企业发展的战略合作伙伴，不断的把企业的产品推向市场、同时向市场提供科学的前沿信息，而市场部在捕捉市场信息的前提下，结合企业实际情况，制定强有力的市场方案和销售策略，最有力的树立企业灵魂的作用。
财务部：直接对总经理负责，如果说市场部是灵魂、销售部是先锋、是轰炸机，那财务部则是企业的大闸、是企业运作、健康发展的动脉，它的职责是制定企业科学年度预算、结算，把屋企业的赢利，及时的为总经理提供合理的生产成本预算、市场推广预算、销售成本预算、风险和利益的客观评估。作为市场部，在结合企业的实际情况、市场的实际情况、客户的实际情况、制定合理的推广方案和费用，上交总经理或与财务部进行沟通，使之切实可行，使企业发展利益的最大化。
这是因为管理和控制。
大客户销售管理流程是兼顾整体效益、资源调配和过程管理而设计的，通过对销售过程进行追踪与控制，全面分析客户组织政治和个人动机，客观评估销售机会，制定有效的攻单战术；了解日常销售工作的动态、进度，结合客户关系推进的进程，利用大客户销售流管理工具，及早发现销售活动中所出现的异常现象及问题，立即解决。也就是说，销售流程管理的主要目的，就是要重视目标与实绩之间的关系，通过对销售过程的追踪与监控，确保销售目标的实现。
大客户销售管理流程是通过一个依次推进的客户开发阶段、立项阶段、提案阶段、招投标阶段、商务谈判阶段和工程实施阶段等六个递进阶段的销售过程和节点，来定义大客户销售周期、了解大客户销售的特性、评估大客户销售机会和管理大客户销售过程，具体可分为六个阶段：
·客户开发阶段，关键节点：准确的项目信息；
·立项阶段，关键节点：售前立项；
·提案阶段，关键节点：有效的客户关系推进；
·招投标阶段，关键节点：投标或议标；
·商务谈判阶段，关键节点：合同审批和合同签订；
·工程实施阶段：关键节点：工程验收和项目结项。
通过制定大客户销售流程管理，明确销售各阶段工作内容，制定严明的管理纪律，树立崭新的销售文化，要求所有销售和实施人员遵循标准流程进行工作。同时，利用标准流程管理，对销售各阶段（或状态）的统一的定义或描述，使销售工作每一环节和每一过程都有据可依，管理层定期对流程进行回顾总结或督查，增加销售可控性，强化企业对客户的竞争销售能力。
因企业所处行业不同、产品特性不同、竞争状况不同和企业资源状况不同，不同企业面向大客户的销售流程和销售各阶段的工作内容可能有所不同，但一般包含如下内容:
客户开发阶段的工作内容
·客户线索寻找，利用必要的市场开发手段和销售技巧，在客户立项前期，及时掌握客户可能的项目信息，建立强大的项目获取渠道，增加市场覆盖率；
·评估销售机会，尽量搜集和明确客户的需求、项目/购买进度表、预算、竞争、决策和优先评估项等关键评估元素；
·通过客户分析，判断项目是否符合公司战略规划、市场定位及产品和技术的经营方向。否则，须确定项目对公司未来发展方向或市场影响力的因素是否有相关性；
·如果是大客户或大项目，判断属于A级、B级、C级、D级客户的哪一级别，明确客户的类型，填写大客户客户跟进表。大客户部门更新大客户名单或大项目名单，并做适当客户分配；
·通过客户开发，提高现有客户的使用率，增加新客户的市场占有率，保持新客户的增长，稳固提升公司的经营业绩。
立项阶段的工作内容
·通过交流和调研等跟进方式，努力提高公司知名度和美誉度，尽力将竞争者挡在外面，至少要在这个阶段准确了解客户的关键评估元素，并与决策者建立一定的联系，进一步确认客户价值。
·如果客户/项目符合公司的立项要求，提交立项报告。立项内容包括：项目名称、项目编号、客户方负责人、预计签约金额、项目毛利率估计、销售费用预算、项目分类、预计签约时间等等。
·立项后，根据制定的目标，制定营销计划和计划的实施策略，对各种信息经过不断的确认、分析、否定或肯定，敏锐地判断并得出客观的结论，确定计划可实现的程度。在实施计划结束后，制定下一次销售行动计划或补救措施。但要注意的是，在此过程中，很多销售工作是反复的。
·在立项阶段，周期性的制定与记录每一个项目的销售行动计划和项目跟踪表并实施，根据市场信息和客户反馈信息，对实施结果分析，确定其成果、得失。对不成功的行动，制定补救的销售策略或措施并落实执行。对上一阶段的实施结果进行评估，确定下一阶段的销售行动计划/销售行动计划表。
·制定客户高层维护计划，寻找更佳的公关途径。
·这一阶段的目标是：成为客户选定的候选供应商，准备进入下一销售阶段。没有入围，项目结项。
提案阶段的工作内容
·利用产品/解决方案演示、公司参观、客户参观、提交建议书等形式，对客户进行影响，使之对我方产品、服务充分了解，并建立竞争优势；
·对客户开发阶段、立项阶段的工作进行回顾，重新评估立项报告中的内容。同时应组织团队，从客户角度出发，写出实事求是、具有打动人心的、专业的建议方案和产品/解决方案演示，力求全面而形象地表达产品和服务的优点和特性，并协助其获得客户的允许或被采纳；
·总结以前工作，利用各种资源，采取各种方式，对客户主要决策人、专家小组进一步展开必要的影响工作。客户的需求明确之后，客户将开始比较各个供应商提供的不同方案，如果大客户经理没有在提案阶段影响客户的购买指标，在下一项目阶段将面临激烈的价格竞争；
·解除客户异议，解决客户预期以外的问题，为客户提供增值服务；
·顺利进入下一项目阶段，做好投标的各项准备和方案评估的技术准备。
招投标阶段的工作内容
·由于客户的招标，使得购买流程与销售流程统一在一起。在招标书中，客户已经将需求转换成购买指标，以后客户更倾向于价格的比较。大客户经理在这个阶段要充分了解竞争者的情况，并向客户介绍自己公司具备的而竞争者不具备的特性以及这些特性对客户的益处，将竞争引导到对自己有利的方向。如果发现客户的购买指标确实对自己不利，大客户经理这时可以选择退出竞争，或者利用这次机会与其建立关系，等待下次机会。在招投标阶段，大客户经理的主要工作是根据客户的招标书写投标书。客户会通过投标书判断供应商方案的可行性和合理性，所以投标书还要能够体现自己的方案是最能够满足客户的需求的。
·制作投标文件是招投标活动中重要的环节，应对投标文件给予足够的重视，力求递交的是一份内容上完整、实质上响应、价格上有竞争力、制作上精美的投标文件。
·对客户开发阶段、立项阶段和提案阶段的工作进行回顾，重新评估立项报告中的内容。根据竞争者的情况、客户对公司（可能有）的排名顺序，客户提供的招（议）标说明书，对工程成本和希望的毛利情况进行分析。确定撰写投标方案的策略和依据，确定方案中所采用产品及工程的价格定位。
·对工程成本和毛利情况进行分析，如果成本过高则导致利润达不到公司要求甚至亏损，可项目结项，总结不投标的致命因素，提交总结报告。
·制定投标方案整体策略。举行方案沟通会，确定方案书的负责人，合作方负责人及其他组成人员及分工、时间计划安排和重点工作（包括客户公关、技术方案、工程实施、项目经理等）。
·投标方案的编写工作，要分阶段的检查方案书的基本思路、技术水平和质量。如：方案的合理性、技术的可行性、能否满足客户的需求、总体投标价的构成、投标资质文件是否符合标书要求、商务文件齐全、能否按时完成标书等。
·大客户经理和客户方安排必要的针对业务需求书和投标方案书的沟通时间和内容。
·根据竞争者情况分析，我方优劣势分析，确定竞争策略和竞争策略实施的方案计划。
·确定主要讲标人和答疑人及内容，确定答标策略及优势重点。
·总结以前工作，利用各种资源，采取各种方式，对客户主要决策人、专家小组进一步展开必要的影响工作。
·投标价格决策，并对投标价格和工作说明书进行审核。
·这一阶段的目标是：中标。进入独家的商务谈判或多家的竞争性商务谈判阶段。投标失败，项目结项。
·阶段总结报告。
工程实施阶段的工作内容
·完成售前与实施交接工作，成立项目实施小组，委任项目经理，对项目小组成员分工、工作职责划分、计划、沟通、管理等进行整体规划。同时，协助客户成立项目管理小组，协助客户对项目小组成员分工、工作职责划分、计划、沟通、管理等进行整体规划；
·制定客户项目实施计划，客户项目工程实施计划包括：合同中工作范围的实施情况、项目实施的主要风险和解决办法、项目管理、续单、客户关系维护；
·与客户项目实施计划相对应，应协调与敦促客户制定项目管理计划，监督和协调客户方的项目管理的执行；
·按合同条款，定时与客户协调收款事宜，并保证收款按时完成；
·合同履约，办理产品出货与运输，协助客户进行产品验收与产品退换；
·由于客户已经签订协议，在这个阶段最容易与客户高层建立良好的关系。大客户经理应该在这个阶段去拜访客户的高层主管，倾听他的意见，解决他的问题。这时销售中最重要的、最关键的是与高层主管的关系，注重客户关系维护和售后服务，以赢得信任，保持长久关系；
·加强与客户协调，按客户项目工程实施计划，准时进行工程实施、调试，减少不必要差旅次数，提高差旅效率，降低差旅费用；提高调试技能，提高调试成功率；在调试过程中协调处理好相关各方关系，适当扩大工作外延，减少责任事故；
·对因需求变更而导致的工程实施工作量增加，要及时处理合同变更和资源申请与协调等相关事宜；
·项目实施的阶段评审活动的组织和策划，项目验收与结项；
终端在和供应方谈判促销活动时，往往要求提前供货，结束后要求继续供应特价产品。比如北京某连锁终端有“前三后七”的不成文规定，即强制要求特价供货期提前3天，并顺延7天，10天的促销活动，特价产品的供货期却是20天，而且期间终端会加大要货量，将特价货当作正常货来卖，以赚取价差。最后没消化掉的产品，则强硬要求供应商按照正常价收回，或转手供应其他终端，不但预支了促销资源，还扰乱了市场。
近日，律德启先生撰文为供货商提出了几点对策：
1．在促销谈判时，大业务人员要寻找出各种理由来控制或压缩终端提出的“前三后七”，掐住源头。
2．严格促销起始的切换管理：要熟悉终端的管理流程，清楚终端从收货到上货以及条码价格更改之间的时差，尽量不给终端高价销售留下时间。如终端是在10日开始特价促销，其价格更改是在9日的17：00―18：00，上货一般安排在下午的15：00―16：00，加上仓库手续的办理，产品送达时间最好安排在9日上午或8日―上午，不要提前。另外，在供特价前最后一批正常价格产品时，要尽可能多压货。
3．在促销期间，最好抽出两三天时间来统计实际销量，以此评估促销期间的总体供货量。
4．严格促销终止的切换管理：按照预计的评估量，对促销终止前的最后一批供货量讨价还价，总体供货量尽量不要比实际销量高太多。
5．平常要有小恩小惠和经常性的沟通，维护好终端客情，求得终端采购的谅解和支持。
6．将促销活动规范化，作为业务人员的考核指标之一，避免其为片面追求销售量而与终端商串通一气。
销售人员执行政策时如倒不走调
冯启先生近日撰文指出，销售人员要在执行政策时不出差错，要做到以下几点：
一、很多销售人员认为，无论是市场部还是销售部，下发的关于区域市场的执行方案都是凭蜻蜒点水式的调研或干脆是闭门造车。于是他们往往抵触，也可能私自更改，对繁杂的监控表格更是草草填写或造假应付。事实上，这样做往往最危险，因为一旦出现问题或事故，会牵连主管经理或驻外经理，严重的还涉嫌经济问题。
所以，无论是促销方案、市场调研，还是产品推广、上量工作，销售人员一定要深刻理解方案内容，比如多与市场部或方案制定人沟通，加深对方案的理解。如果直属领导有意改变方案，销售人员一定要力劝其征得市场部同意，原则问题的修改一定要经审批部门授权(最好是书面授权)，以免日后费用无法报销。
二、在执行指令或方案(尤其是口头指令)时，销售人员要尽量坚持“事前有确认，中间有汇报，结束有总结，事后有建议”：
1．接到方案或指令后，迅速确认并简单复述核心内容。
2．对一些有异议的环节和准备工作及时咨询、确认，并形成决议，把整个方案的环节和流程都落实到具体人头上，合理安排好物料、人员配备等方面的工作。
3．执行政策和方案过程中，要及时汇报进展情况和突发事件，让设计和发令者随时掌握动态状况。
4．在执行完上级领导颁布的政策和方案时，要有经验总结和情况汇报，并对今后类似政策的执行方式提出建议。
三、公司上级领导的动员令，比如要求提高铺市率或月末压货，往往是在形势不太乐观的情况下采取的无奈之举，基层销售人员要重视，并积极响应号召。
堵截销售经理的“灰色收入”
销售经理的“灰色收入”，令很多管理者束手无策。艾育荣先生近日撰文提供了几点新措施：
1．拦截交际和客情费用的漏洞。
请吃饭、给回扣，由于单次费用额较大，销售经理做起假来比较轻松。老板无法找客户核实，只要搞定了客户，也只得睁一只眼闭一只眼。申请表、报销单或限制额度，几乎都成为摆设。
笔者建议，交际费用与销售额的增长挂钩，比如上个月销售增长是M％，而这个月销售增长了N％，那么交际费用的额度=上月交际费x(1+2N％)；如果这个月销售额0增长，那么交际费用的额度=上月交际费x(1-M％)；如果这个月销售额负增长P％，那么交际费用的额度=上月交际费x (1-M％-2P％)。
而回扣等客情费用，则可以暗中建立客情数据库，把每一个索要回扣的客户输入数据库。当销售经理申请客情费用时，对照库中的数据。如果有明显的出入，则证明销售经理可能做假。
2．拦截渠道费用漏洞。
进场费、陈列费等终端费用是不可能有正式发票的，甚至连一张字据也没有，费用金额全凭销售经理一句话，也很让厂家头痛。
销售委托合同范文1甲方：
乙方：
甲乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方委托乙方独家(即所有的日常销售通过乙方来完成，甲方不得擅自销售)销售事宜，达成如下协议：
1、工作内容
乙方负责甲方开发的项目(即 )的销售工作，具体工作内容见本合同附件之《销售工作清单》。
2、收费标准及结算方式
2.1收费标准
乙方按当月实际销售额的 %向甲方收取费。
2.2结算方式
本项目开始销售后每一个月按照2.1的标准结算一次销售费，结算条件为：甲方已收到一次性付款客户的首付款或贷款购房客户完成首付和银行按揭手续。乙方在每月的30日提供销售明细及费结算表给甲方确认，甲方确认后于次月5号前支付当月费给乙方。如果甲方拖延付款，每延期一日，则按应付款的万分之五付罚金。
3、双方权利及义务
3.1甲方权利及任务
3.1.1甲方应保证委托乙方销售的项目的合法性。
3.1.2免费为乙方工作人员提供工作场所和办公所需的必备电话、看房车辆等办公设备，免费提供售楼处、样板间等销售中所必备的硬件设施;同时，甲方承担每月电话费和宣传单及其它言行宣传等费用。
3.1.3根据本合同的约定及时支付费用。
3.1.4甲方对乙方提供的书面建议应及时给予明确答复。
3.2乙方权利及义务
3.2.1乙方以派专案小组进驻销售现场的形式负责履行本合同约定的全部工作内容。
3.2.2乙方负责督促客户按购房合同及时向甲方支付购房款及相关款项，乙方不得以任何方式及任何名义向客户收取费用(包括定金)。
3.2.3在项目达到入住条件时，乙方应协助完成客户的入住工作。
3.2.4乙方在工作期间发生的费用，包括乙方员工工资、提成、住宿费等，由乙方承担。
4、工作方式
4.1乙方应每周向甲方提供当周的销售情况报表，每月向甲方提供当月的销售情况分析总结，并提交市场分析报告。
4.2甲方与销售相关的工作人员与乙方专案小组，应每周举行一次工作例会。
4.3不定期举行公司级别的工作会议，以及时解决可能出现的问题。
5、违约责任
5.1因各种不可抗力致使本项目无法继续运作时，甲乙双方各自承担其相应损失，均不得向对方提出索赔要求。
6、保密
甲乙双方据此项目所确立的所有合同、协议、往来文件及相应的技术文件均属保密范围，任何一方未经对方允许不得告知第三方。
7、本合同自双方代表签字之日起生效，至项目结案手续办理完毕后终止。
8、双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
9、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁。
本合同一式四份，甲乙双方各执两份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
销售委托合同范文2甲方：
乙方：
经双方友好协商，甲方现委托乙方独家销售甲方物业，达成以下协议：
一、委托内容和要求
1. 委托项目：
①名称:平湖天下3期
②位置：
2.委托期限：从20xx 年 2月 1日至 20xx年 3月 日。
3.委托性质：独家，即期内夷陵区范围内的所有销售不论以何种方式进行，均计入乙方销售任务。
4.甲方认可乙方的工作，合同必须执行。但不论合同是否延续，此前已售部分，均按合同有关条款规定结算支付乙方销售佣金。
二、销售价格及佣金结算支付
1.结算底价3800.00元/平米，超出部分归乙方所有(作为佣金)。
2. 佣金提成：甲方收到客户首期楼款，即纳入结算范围;佣金按元计提。
3.期内，签订买卖合同当日内甲方必须将结算之佣金支付现金或汇入乙方指定帐号。
4.给客户以特殊让利的处理办法：在实际操作过程中如超出付款方式之外给客户优惠时，采用谁承诺谁负责。即甲方承诺让利部分由甲方负责，乙方仍按标准成交额计提佣金，乙方承诺则从销售佣金部分扣除。
5. 若买家签署《认购书》后悔约，其销售收入不计入乙方的任务指标。《认购书》定金将由甲方没收，其定金甲、乙双方各占50%。
6. 佣金均按成交价1%进行结算。
三、甲方责任
1. 本协议书签订后，甲方负责向乙方提供有关本项目的详细资料，包括规划许可证、投资许可证、发展商营业执照、商品房预售许可证等。
2. 甲方负责制订本项目销售底价和付款方式及优惠办法，同时向乙方提供下列资料：
①售楼书和价格表;
②售楼须知和付款办法及优惠办法;
③本项目销售进度表(截止日期为 年 月 日)
3. 甲方应及时对乙方提供的意见作出回复。
4. 由甲方承担其自行决定的广告宣传费用。
5. 负责在工作、公共关系等方面配合乙方销售的需要。
6. 负责对乙方营销策划方案的落实情况进行监督检查。
8. 乙方联系的客户，统一由甲方为其办理购房手续。包括签订购房合同和收取楼款。
9. 认真履行向乙方和客户的承诺,保证依时将 交付使用。
四、乙方责任
1. 本协议签订后，乙方即时策划本项目之推广工作，根据甲方提供的有关资料，负责本项目的市场营销策划及推广计划。
2. 乙方自行设计宣传资料，其印刷费用由乙方负责。
3. 乙方的销售宣传及对客户的承诺必须是甲方认可的条款，不得夸大或欺骗客户。
4. 负责销售人员的招聘、管理及业务指导，并负责由此引起的一切法律及经济责任。
5. 乙方需要寻找分销商时，分销商的所有利益分成或费用支出均由乙方自行支付，由此引起的一切法律及经济责任由乙方承担。
6. 严格按甲方提供的楼价表、付款办法及优惠办法进行销售。
五、违约责任
1.乙方不得向客户宣传或承诺与甲方所提供的资料内容不符的信息，否则自行承担其后果。
2.乙方不得挪用客户上交的房款，否则甲方有权即时中止乙方销售权，并对挪用部分每天按挪用金额的1%对乙方进行罚款。
3.乙方不得以甲方承销商之名义从事任何侵犯甲方合法权益和 损害甲方形象的违法活动。如果由于乙方的行为给甲方造成的经济损失，乙方要承担全部经济和法律责任。
4.甲方不得延误支付乙方的佣金，否则，乙方每天按佣金的0.5%向甲方收取滞纳金;同时乙方有权单方面停止销售工作，并通过法律手段追索乙方的合理所得。
5. 甲方独自承担由于未能承兑对客户的承诺而引起的纠纷和经济责任。如：未能按时交楼、房屋质量有问题、面积误差、承诺的生活服务设施未能配置以及各种费用的收取等。
6. 甲方必须配合乙方销售工作，包括收款、签订《认购书》、《合同》等，如因甲方原因，造成无法成交，由此造成乙方不能在规定的时间内完成相应的任务，则责任全部由甲方负责。
六、其他
1.本合同一式四份，甲乙双方各执二份,具有同等法律效力。
2.甲乙双方竭诚合作，未尽事宜协商解决。如发生争议，经过协商不能解决，可通过向人民法院起诉。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
销售委托合同范文3甲方：
乙方：
甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方对“******”项目进行前期策划研究和提供销售服务事宜，双方协议如下：
一、委托事项
1、 甲方全权委托乙方对其开发的“ ”(暂定名)项目进行市场调查研究、前期策划和销售工作。乙方同意接受甲方委托。
2、 合同标的：
A：本项目全程策划销售;
B：甲方开发的“ ”项目全部可售物业;总建筑面积：约 万平米，可售面积 平方米; 项目地点： 。
3、委托事项分三个阶段工作：
第一阶段：市场调研和前期策划阶段，自本合同签订之日起一个半月内;
第二阶段：销售前期准备阶段，自第三阶段开始前一个半月开始至第三阶段开始止;
第三阶段：销售阶段，自公开发售之日起十二个月内为销售阶段。
二、 甲方权利与职责
(一)甲方权利
1、确定各阶段销售策略与价格，并有权根据市场动态进行调整;
2、审议并确定乙方提出的营销方案、单项工作方案;
3、按照本合同要求对乙方工作进行监督;
4、若乙方有意违约，可提出解除合同，并追究乙方违约责任。
(二)甲方职责
1、 在本项目正式销售前，需出示“土地使用权证”、“建筑许可证”、“开工许可证”以及“销售许可证”等相关证件(复印件)给乙方确认，并保证所提供证件合法性;
2、 负责协助乙方开展前期市场调查、客户访问等工作;
3、 派员详细介绍标的物业相关情况，并提供工作所需图文资料;
4、 审定各工作阶段乙方提交的工作方案，在收到乙方提交报告后十日内审定乙方提交的报告，并以书面形式回复乙方;
5、 确定工作方案和各阶段销售价格，有权根据市场动态适时进行调整;
6、 审议并确定乙方提出的营销方案和广告策划方案;
7、 负责工程按期施工、竣工，并保证工程质量;
8、 承担广告宣传、招商、售楼处、示范单位建议布置等销售过程中的相关费用;
9、 广告费用控制在总销售的 左右(预算方案另列);
10、 负责按合同协商之条款规定给乙方结算策划费、招商费及费等相关服务费;
11、 派专人负责楼宇销售定金楼款的收款和签订买卖合同。
三、 乙方权利与职责
(一) 乙方权利
1、要求甲方提供全部可销售物业相关资料;
2、全权负责本项目的市场调研、项目策划、销售顾问工作;
3、根据合同约定，按时收取服务费用;
4、若甲方有意违约，可提出解除合同，并追究甲方的违约责任。
5、在所有项目营销推广活动中，全部宣传物料、媒体及展览会中均需标注乙方公司全称之的内容。
(二) 乙方职责
1、向甲方提供有效资质证明文件(复印件)，并保证其合法性;
2、按照甲方提出的调研目的，编制调研和策划纲要，报甲方审定;
3、依据甲方所审定之调研和策划纲要，按阶段要求开展市场调研、前期策划工作，并在本合同签订生效并收到甲方合同定金之日起一个月内，提交合同标的项目调研及前期策划报告;
4、参与本项目建筑方案改进工作，并从市场有效需求之角度提出建设性意见，供甲方参考;
5、在第二工作阶段，跟踪服务，进一步编制与修改营销策划报告，会同甲方组织开展销售前准备工作;
6、于营销推广阶段，在认真研究甲方委托物业，分析市场状况及走势的基础上，制定操作性强、切实可行的整体阶段性营销方案和广告方案，经甲方确认后组织落实。
7、根据甲方提供的资料，价目及合同条款代为出售委托物业，节假日照常运作(春节除外)。
8、全权负责管理销售表，负责销售的管理工作及合法性。
9、主理一切查询及有关销售的具体工作。
10、 按时定期(每个月)向甲方提供本楼宇的销售情况分析报告，内容包括：前一时期销售状况、客户心态、客户层次、主要的付款方式、市场动态、价格走势等，并提出建议以便于甲方根据市场状况适时作出调整。
四、 服务取费标准与付款方式
(一) 服务取费标准
销售阶段：住宅部分按销售率分段收取费，具体为：销售率0%——30% 阶段，按销售额的0.6%费;销售率30%——60% 阶段(含30%)，按销售额的0.7%费; 销售率60%——80% 阶段(含60%)，按销售额的0.8%费; 销售率达到90% 以上阶段(含90%)，按销售额的1%费;
(二) 付款方式
费每月结算一次，即次月5日结算上月已完成销售合同额之费。其依据以已签订合同并交了首期款为准。
五、违约及合同的解除
1、乙方按本合同第三条的各条款认真工作，如果乙方的工作不负责任或造成甲方的工作脱节或损失时，甲方有权即时解除本合同;
2、乙方工作人员不得泄露甲方的经营秘密和经营策略，一经查明，甲方有权视情节和影响程度提出解除本合同;
3、乙方应按照本合同要求按时完成相应报告，在无正当理由及外力不可抗拒因素情况发生下，乙方如迟交报告15天后，甲方有权提前终止合同，同时乙方每天按乙方应收取咨询费1%的滞纳金补偿给甲方;
4、若甲方未按合同规定时间支付策划与销售费，超过15天后，乙方有权提前终止合同，甲方除应付清余款外，还应自逾期之日起每天按乙方应收取咨询费1%的滞纳金补偿给乙方。
六、本合同自签订即日起生效，生效后十日内双方开始工作。
七、本合同一式四份，经甲、乙双方代表签字生效，双方各执两份，具有同等法律效力。
八、本合同未尽事宜由双方协商补充。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
