时间：2023-01-02 06:55:29
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇项目的可行性研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
摘要：工程项目建的可行性研究分析属于极关键的组成部分，是后续工作正常开展的基础和前提，如没有落实到位，将会导致一系列如质量、费用、进度问题等，使企业蒙受巨大的损失。因此，应对工程项目的可行性研究分析工作给予高度重视，并将其落到实处。本文先是阐述了开展可行性研究分析的重要作用，然后介绍了做好可行性研究分析工作的措施，最后通过工程实例（淮南市上窑镇马山生态农业观光旅游项目）予以了具体探讨，旨在为同行提供一些有益的参考。
关键词：工程项目；可行性；研究；分析
1. 开展可行性研究分析的重要作用
所谓可行性研究指的是，根据国家及地方的法规、政策以及规划等，对项目整体（包括技术方面、进度方面以及经济方面等）展开系统而言深入的分析论证，为投资决策提供第一手资料。可行性研究是一项系统而复杂的工作，涉及多门学科、技术的综合运用，其研究范围主要包括三大部分：第一部分，机会研究；第二部分，预可行性研究；第三部分，详细可行性研究[1]。借助可行性研究，能够提高决策水平，从而最大程度减少决策失误的发生，最终帮助企业获取更大的经济效益和社会效益。如果可行性研究不够深入，那么将会导致资源（人力、物力以及财力）的浪费，继而带来巨大的经济损失。另外，可行性研究还是后续施工得以正常开展的基础和前提，做好可行性研究分析工作是极为重要的。
2. 做好可行性研究分析工作的措施
2.1重视并做好相关人员的聘用及管理
建设单位应重视并做好相关人员的聘用及管理工作，所聘用的这些人不仅要熟知报建程序，而且要具有扎实的专业知识，还要具有良好的沟通协调能力，从而保证工程项目的正常开展、高效开展。建设单位应成立专门机构以实现对项目初始阶段工作的有效落实，一方面实现对人力资源的高效利用，另一方面负责好相关沟通、协调工作[2]。
2.2引入竞争机制
竞争是发展的一大动力，所以，在工程建设中，应尝试竞争机制的合理引入和落实，如将可行性研究成绩当作选择合作单位的一项重要参考指标。合理地引入竞争机制，不仅有助于相关人员、单位责任感的强化，而且有助于工作进度及质量的提升，是保证可行性研究分析工作得以有效落实的一大保证。
2.3和报建工作同步开展
可行性研究、报建工作二者最好能够同步开展，这样一方面能够不断修正前期工作中的不足之处，另一方面能够有效加快前期工作进度。可行性研究资料属于一种基础性的资料，是工程项目得以开展的依据，需要通过报建才能得以最终确认。当项目建议书得到批复之后，应在规定的时间内尽早向负责的政府主管单位报建，并将其意见纳入项目可行性研究工作的一大依据和参考。这种做法能够避免后期很多不必要的调整，不仅有助于时间的节省，而且有助于资金的节约，是工程项目可行性研究工作得以高效落实的保障。
3.工程实例
3.1工程概况
“马山生态农业观光旅游项目”主要着眼于开发利用原淮南市马山医院搬迁后形成的闲置资产，依托项目区得天独厚的地理、资源、生态与环境优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设城郊新型观光农业旅游示范区。该项目的最终目的是通过本项目的运作，实现国有资产的保值增值。
通过实施“马山生态农业观光旅游项目”，将形成以马山为中心，形成面积约40万平方米的生态农业观光旅游区。园区前临淮水，后依群山，山上林木茂盛，水中鱼游浅底，使整个园区更加秀丽宜人，景色如画，是旅游、观光、休闲的好去处。景区内外有数千亩山地，适宜林果业的发展，如黄桃、冬枣、葡萄、杮子和梨子等。整个园区前有窑河水系，中有山涧溪水，水资源比较丰富，为种植与养殖业的发展创造了有利条件。景区交通便利，新武路把景区与市中心连在一起。
3.2可行性研究分析
3.2.1经济分析
本项目预计总投资为6100万元，其中优质林果花卉区600万元，现代农业区（大棚蔬菜）800万元，特色作物区800万元，特种养殖区500万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区1200万元，基础设施建设1000万元。
本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标：财务内部收益率税前35%；财务内部收益率税后20%；每年利税为：3372万元；每年收益为：1927万元；投资回收期含折旧摊销期6.33年。
经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。
3.2.2风险分析
随着改革开放的不断深入，淮南市经济取得了跨越式发展。需要指出的是，其农业问题并没有得到彻底处理，仍然存在一定的农业风险隐患。若想实现对风险的有效防范，则需要建立一套科学的风险防范体系，并将其落到实处。经研究发现，发展生态农业观光项目能够很好地解决这一问题。
风险类型：资源风险，即农业资源无法满足日益增长的社会需求；自然风险，即不良的自然条件将会给农业生产带来一系列损害；市场风险，即受供求失衡的影响，农场品价格存在剧烈的问题，其真正价值难以有效实现 。
防范风险的措施：一、通过制度及政策的保证。做好该项工作是非常必要的，能够充分调动各个利益相关方的积极性，进而推动整个项目更快、更好的实施。在当前的农业经济制度中，以家庭为最小经营单位的情形比较常见，该种经营模式虽然在一定程度上提高了经营者的积极性，但受规模制约，给当地生态农业的整体发展带来了不利的影响。以既有制度为基础，并对其进行不断完善，进而实现经营规模的不断扩大，已经成为当务之急；二、市场调节机制。该类项目的启动与运行，离不开市场机制的从中调解，只有遵循市场价值规律，才能获取更大利益。应该清楚认识到，农业生态观光园若想获得可持续发展，一定要牢牢抓住市场需求；三、资金投入机制。该项目是一项综合工程，对资金投入有着较高的需求。相关投入，尤其是高新技术的投入，甚至决定了该类项目的收益水平，因此，在实施环节，应有计划、有步骤地形成一种多元化的投资模式，当然该投资模式仍旧需要以政府为主导；四、科技创新机制。该项目若想获得可持续发展，则需要重视并落实科技创新工作，即建立并完善科技创新机制。在此过程中，应抓住项目的关键部分，进而采取针对性的高新技术。应用高新技术的过程中，要讲方向，讲时效，讲效益；五、风险控制与管理机制。在抵抗风险方面，农村存在先天不足，再加上农民的文化普遍不高，且没有足够的市场经济分析能力，所以，应制定科学的风险控制与管理机制；六、人才培育机制。在发展农业生态观光园的过程中，需要解决人才问题。应该从体制改革入手，去发现人才，并将他们安排在合适的岗位，另外，还应制定科学的奖惩制度，从而吸引人才，并激发他们的积极性。
3.2.3可行性研究的主要结论及建议
通过“马山生态农业观光旅游项目”的有效实施，逐渐形成了一种综合性质的城郊经济模式，不仅涉及种养产业，还涉及加工产业，还涉及销售产业以及生态休闲产业等，为当地居民带来了理想的收益，促进了当地的生态农业建设。
项目计划总投资为6100万元。该项目具有诸多优势，不仅投资少，而且见效快，还具有实施简单，容易推广等特点。由此可见，该项目建设具有十分广阔发展前景，符合中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“马山生态农业观光旅游项目”是可行的。（作者单位：安徽理工大学经济与管理学院）
参考文献：
关键词：房地产；开发项目；可行性研究
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。
房地产开发项目的可行性研究工作中的问题
缺乏扎实的基础工作
房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。
工作人员素质有待于提高
房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。
对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度
深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。
无法充分预测风险，参考依据不足
房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。
不重视方案优化
方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。
保证房地产开发项目可行性研究质量的措施
为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。
有效突出重点，积极提高工作效率
因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。
严格审批程序，强化项目管理
相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。
建立起房地产开发项目可行性研究数据库
现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。
强化市场培育及专业化工作
房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。
充分认识风险分析的重要性
房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。
1 、 项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。
2 ）建设规模与目标：
土地面积：42.5亩（28300平方米）
容积率：2.2
开发周期：3至4年
土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）
建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡
3 ）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。
（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
（4）西南靠近A市城关小学。
（5）北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况
A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积
20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡） 位置
汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路
碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路
荷花村 170 1460 建设路
桃园小区 130 1400 秋浦路
秋浦花园 500 6.9 1508 长江路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋浦花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费：
1、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆迁评估费：35000元
5、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。 地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层；
一栋 12层29.4*13.8*12层；
三栋 12层40*15*12层；
一栋 15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二） 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
关键词：石林县；农村中小学；彝族传统体育；可行性
中图分类号：G632.0 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）01-0181-02
彝族传统体育具有丰富多彩的内容和形式、独特的风格、较强的思想性、趣味性，集健身、娱乐为一体，深受当地人民的喜爱。所以彝族传统体育项目作为体育课程资源具有不可比拟的重要意义与优势。随着社会的进步和发展，民间很多传统失去了发展空间，一些反映彝族撒尼人传统美德的礼仪与习俗日渐消失。我们如何在快速发展的社会里继承和发扬少数民族传统体育文化，使之得以延续，就必须找到更有力的传承途径。学校体育，中小学体育为这些具有典型优秀民族传统文化特质的运动项目建立了良好的开始。
一、彝族撒尼人传统体育项目众多，形式多样
彝族撒尼人的传统体育活动，就其独异的风格特征和表现形式看，与石林地区的自然环境、生产特点、生活方式、民族风情有着密切联系。彝族，作为山地民族，大部份都居住在高寒山区，尤其在海拔为1800米左右的石林彝族自治县。七八十年代，这里山高水险、森林茂密、交通阻塞。生活条件的艰难，使彝族人民既要有吃苦耐劳的精神，又要有强健的体魄和敏捷的身手，还需要一定的能调节身心的文化体育娱乐活动内容，来满足族人的生存与发展的需要。诸如：摔跤、磨单秋、抢花炮、踩高跷、舞狮、舞龙、陀螺、跳月、斗牛……等千姿百态的具有民族特色的传统体育活动[1]。石林县是彝族中的一个支系撒尼人居住的地方，撒尼人传统体育有抢花炮、摔跤、斗牛、大三弦舞、刀舞、叉舞、霸王鞭舞、狮虎舞、打磨担秋、打陀螺、射弩等。其中适合于体育课程选用的项目很多，彝族传统体育项目内涵丰富，外延宽泛，是中华体育文化的重要组成部分，其功能的多重性和外延的宽泛性可以弥补竞技体育的局限性，符合《纲要》的指导思想和要求。因此，“纲要”积极倡导学校挖掘民族传统体育课程资源，以达到“纲要”所提出的目标要求。
二、石林农村中小学开设彝族传统体育项目的可行性分析
1.国家政策的支持。国家颁布的《全民健身计划纲要》规定，“积极开展少数民族传统体育，在民族聚集地区大力开展以少数民族传统体育项目为主的体育活动。建立健全各级少数民族体育协会，培养少数民族人才。”同时规定了“挖掘我国传统体育医疗、保健、康复等方面的宝贵遗产，发展民族、民间传统体育。”还有国务院颁布《中华人民共和国体育法》规定“国家扶持少数民族地区发展体育事业，培养少数民族人才”。为此，少数民族传统体育不仅靠学校和教育，还要依靠社会，为社会服务，因为培养出来的学生将来都是要到社会上去为社会服务的[2]。当今以竞技体育为主的社会很需要民族传统体育，更需要学校的帮助和支持。
2.群众基础广泛，开展条件得天独厚。石林彝族自治县位于云贵高原上，在这红土高原上，生活着彝族当中的一个支系撒尼族。2009年末全县总人口24.16万，其中少数民族人口8.47万，占人口总数的35.03%，彝族撒尼人在少数民族中比例达98.1%。彝族撒尼人在历史发展的过程中，创造了内容丰富多彩、形式多种多样的彝族撒尼传统体育。体现着撒尼人的生活方式、行为模式和文化心理结构，在当地具有广泛的群众基础，人们喜闻乐见，乐于参与，人人擅长[3]。石林每个彝族村寨里的每个男士都会一两招彝式摔跤，每个女士都会大三弦舞。每年春节和密枝节彝族村寨都会举行摔跤、大三弦舞等文体活动，他们都在跤场周围等待着上场机会，一旦上场，热火朝天，尘土飞扬，女士则在校场周围跳起欢快的大三弦舞，激情四射，活力无限。因此，中小学开发和利用少数民族传统体育资源，对弘扬民族文化，促进体育教育改革和发展落实，具有重大而深远的意义。
3.对场地器材要求相对简单，能满足学生个性化的发展要求。石林县是一个经济欠发达的县份，在目前条件下，限于教育经费的短缺和不足，许多农村中小学在短期内不大可能改变体育场地欠缺和体育器材破旧或缺乏的状况。彝族族传统体育所需要的场地小，器材很容易自己制造，有利于在农村中小学课堂中开展，体育条件不好的学校完全可以利用学校空地和通过制作简易器材来改善体育教学条件，以解决体育场地器材短缺的困难。在师资方面，每所农村中小学都有彝族撒尼人担任体育教师或者其他任课教师，可以充分发掘这方面的师资力量，也可以在放假时让学生父母作为他们的老师。
三、石林农村中小学开设彝族传统体育项目的策略
1.领导的充分重视。石林县的传统体育运动，有着悠久的历史和广泛的群众基础，这是发展优势项目的一个得天独厚的有利条件。石林县每年春节、密枝节、火把节和每个月的前三天，摔跤、斗牛、撒尼歌舞比赛大大小小数百场，每场出场的运动员达到数百人。以往在活动中多以摔跤为主并深受人民群众的欢迎。但在上世纪90年代初期以后，由于人们对传统体育活动认识的转变，加之传统体育的观赏性随赛制的变化和客观存在的舞弊行为及管理工作的不规范而出现下降，而且使越来越多的观众感到不满。并由此波及到主办者的决策转向偏重于斗牛，使众多业余传统项目运动员和爱好者失去了以往在群众集资自办的群众性比赛中经常锻炼、不断提高自己运动水平的机会。为此，石林县各级体育主管部门要客服一切困难、想尽一切办法充分调动乡、村每个群众的积极性，让他们都成为传统体育运动员或观众；鼓励群众集资自办传统体育活动，为石林县营造培养传统体育人才的良好社会环境与氛围。
2.石林农村中小学开设彝族传统体育的项目选择。彝族撒尼传统体育项目种类繁多，绚丽多彩，但大多数彝族传统体育项目是偏重于感性需要和感官满足的一种初级层次的文化现象，因此，并不是所有彝族撒尼传统体育项目都适合引入体育教学中来，在突出安全第一的思想和充分考虑到中小学生需要的基础上，必须慎重选择，精心筛选。第一，摔跤。摔跤运动是石林彝族撒尼传统体育项目的典型代表，有着彝族撒尼人自身的技术优势，是撒尼人民宝贵的文化积淀。石林县先后向国家、省、市输送教练员、运动员100多名，他们在国内、国际的重大比赛中取得了优异的成绩。很多运动员获国家级运动健将称号[4]。这些优秀的运动员是学生学习的榜样，因此，把摔跤放入教学当中，不仅可以增强学生身体素质，还可以弘扬和传播当地彝族撒尼体传统体育文化，以及促进彝族撒尼传统体育项目得到更好的保护和推广。第二、撒尼大三弦舞，撒尼舞蹈形式多样，种类繁多。最为著名、最为流行的就是跳大三弦，也即“撒尼跳乐”。“撒尼跳乐”是彝族人民最为喜爱的歌舞，具有广泛的群众性和生活性，它源于生活、反映生活，充分地表达了彝族人民的情感。彝族三弦舞2008年6月14日为国务院公布第二批非物质文化遗产名录之一。石林人民跳起大三弦舞迎客，古老的石林彝族大三弦舞在19世纪80年代从石林走向全国，走向世界。将其融入教学不仅有效地增强学生体质，还能弘扬民族文化，培养学生的民族意识、民族精神和爱国情怀。
3.在课间或课余时间的训练。短暂课间十分钟，对于中小学学生来说只是瞬间，却给了他们课间无限的乐趣。它能增进同学们的友谊，促进同学们的身心健康，缓解同学们紧张的学习压力，活跃同学们的学习思维。在这十分钟里，可以将比较简单项目放入其中，如斗鸡、打陀螺等。斗鸡，运动形式是以单脚支撑，单膝攻击对方，以将对方击出场外或失去平衡倒下为胜。这一基本运动形式在民间是以童年游戏出现，称谓有多种，北方多称为“撞拐”、“斗拐”，南方多称为“斗鸡”。在我们彝家孩子的童年时代，都有参与这个游戏的美好回忆，这种游戏是我们中国几代人的“集体记忆”，也是许多中国人最质朴的运动体验。
将石林彝族撒尼传统体育引入农村中小学体育教学中的确可行，彝族撒尼传统体育项目众多，形式多种多样，可供利用的教学资源丰富；石林农村中小学开展彝族撒尼人传统体育现状令人担忧，将其融入教学不仅有效地增强学生体质，还能弘扬民族文化，培养学生的民族意识、民族精神和爱国情怀；将石林彝族撒尼传统体育引入农村中小学体育教学中具有重要的意义，能够为这些优秀的彝族撒尼人传统体育项目搭建更好的发展平台，使之具有更为广泛的群众基础，得以保护、发扬和传承，促进全民健身计划的实施，同时，对于提高学生学习体育的积极性、主动性，培养他们热爱体育运动、增强民族自豪感，树立终身锻炼的体育观都具有十分重要的意义。
参考文献：
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[3]杨文杰.对云南石林摔跤运动的可持续发展研究[J].曲靖师范学院体育学院，2010，（2）：156-157.
论文摘要：可行性研究在项目投资中占有举足轻重的地位和作用，文章从投资项目的选择与可行性研究的概念入手，分析可行性研究的重要作用，从而得出对我国投资项目可行性研究措施的一些建议。
可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性及经济效益与社会效益进行全面、系统、综合的分析与论证，以便进行正确决策的研究活动，是一种综合的经济分析技术。可行性研究是工程建设前期工作的重要组成部分，是投资项目立项、决策的主要依据。可行性研究的任务就是在对项目所在地区社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告。
一、投资项目的选择与可行性研究
按照世界银行的解释，投资项目是在规定的期限内，为完成一项（或一组）开发目标而规划的投资、政策、机构以及其他各方面的综合体。项目是一次性的，所以它不像作业那样是重复性的，可以在以后的重复操作中得以纠正。项目的失误带来的损失是非常大的，项目是有风险的，但是它并不意味着在项目选择时可以放松，而更要求在项日选择的最开始时就必须进行严格的决策。
对于一个国家、一个企业或其他的投资主体来说，经常面临着众多的投资机会，或者说有许多事情要做，因而需要在多种投资机会中认真选择，只有选择了正确的投资项目，才能保证将有限的资金用在关键领域，才能保证获得较高的投资效益，项目成功才有基础。项目选择是重要的项目决策之一。
可行性研究是20世纪30年代美国因开发田纳西河流域而推行的方法，目前已形成一套完整的科学方法，在世界各国的各个领域里被广泛采用，成为保障项目建设正确决策必不可少的手段。
要做好可行性研究，首先要对可行性研究与项目评估的关系有所了解。可行性研究和项目评估都是以分析和论证项目可行与否为目的的工作，两者关系密切，有许多共同之处，也各有自身的特点，所以要了解二者的区别与联系。从二者的关系来看，可行性研究与项目评估均处于项目发展周期的建设前期阶段，都是重要的前期准备工作。这两项工作的质量如何，对项目投资都会产生极大影响。可行性研究和项目评估都是应用性的学科，二者的基础理论和内容基本相同，无论从经济评价指标计算的基本原理、分析对象、分析依据，还是分析内容都是相同的。而且二者的最终工作目标及要求也是相同的，都是通过分析论证，判断项目的可行与否，实现投资决策的科学化，提高投资效益，使资源得到最佳配置。
可行性研究与项目评估又有明显的区别，主要有以下几方面：
1.行为的主体不同。可行性研究工作是由投资者负责组织委托的，而项目评估则是由贷款银行或有关部门负责组织委托的，这两项活动均须委托有关工程咨询机构进行，因此，咨询机构要对不同的行为主体负责。
2.立足点不同。可行性研究是站在直接投资者的角度来考察项目的，而项目评估则是站在贷款银行或有关部门的角度来考察项目。由于角度不同，可能导致对同一问题的看法不同，进而得出的结论也会有所差异。
3.所起的作用不同。两者都是进行投资决策的重要依据，可行性研究是投资者进行投资决策和政府职能审批项目的重要依据，项目评估是政府职能部门和上级主管部门审批项目的重要依据，更是金融机构确定贷款与否的重要依据。两者不可能也无法替代。
4.所处的阶段不同。尽管两者同处于项目建设周期的建设前期，但在此时期内，可行性研究在先，项目评估在后，这一工作顺序不能颠倒。可行性研究是投资决策的首要环节，但仅有这一环节是不够的，还必须在此基础上进行项目评估。可行性研究为项目评估提供工作基础，而项目评估则是可行性研究的延伸、深化和再研究。
二、可行性研究在项目建设中的作用
可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。
1.可行性研究在投资项目建设前期中的作用。投资项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局而。因此，投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资。
批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合资理由根据，凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构，都要求把提交可行性研究作为建设项日申请贷款的先决条件。
可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽地规划出此项目的规模、产品方案、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容，并为下步实施项目设计提出具体操作方案。初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理，编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据。出于投资项目尤其是大中型项目考虑的因素多，涉及的范围广，投入的资金数额大，可能对全局和当地的近、远期经济生活带来深远的影响，因此，这些项目的可行性研究内容更加详细，可作为计划综合部门对固定资产投资实施调控管理和编制国民经济及社会发展计划的重要依据。
另外，批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施、签发项目建设许可文件的主要依据。
在可行性研究过程中，因为运用了大量的基础资料，一旦有关地形、工程地质、水文、矿产资源储量、工业性实验的数据不完整，不能满足下一个阶段工作需要时，负责初步设计的部门就需要根据可行性研究提出的要求和建议，进一步开展有关地形、工程地质、水文等的勘察工作或加强工业性实验，补充有关数据。由此可见，可行性研究在投资项目建设前期的作用至关重要。
2.可行性研究对设计项目管理的作用。可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，是否值得投资，还要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间（下转第69页）（上接第67页）的延误。这就需要严格项目建议书及可研报告的审批制度，确保可研报告的质量。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计的全过程。如果工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或只有一个粗略的方案便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出现问题。
如果可行性研究中的总目标控制不好，在设计过程中朝令夕改，就会使设计者无所适从，造成产品先天不足。因此，初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内。初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更须报原批准机关审批，以避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”，给国家及投资业主带来巨大损失。
工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。如果设计项目管理早一点介入到建设前期，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中的变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。由于设计仟务书不完整，可行性研究报告深度不够，使设计者无从下手，形成边设计边施工，势必给施工和项目建设管理带来困难。
3.项目可行性研究的根本意义在于揭示和规避风险预测投资收益，降低机会成本。当一个企业只面对一个项目时，项日可行性研究如前所述、主要是回答诸如该项目政策、市场是否允许上，企业怎么创造条件上，收益前景如何，风险在什么地方及有多大等问题。但对现实中的企业而言，经常遇到的是同时面对两个或多个项目，需要集中有限的资源(资金、人力等)，选择上其中的某一个或几个项目，这时可行性研究的任务除对单个项目进行可行性研究外，还需对不同项目进行横向投入产出比较，从中选择机会成本最低、风险最小、投资收益最大的项目。
无论是单个项目还是一组项目，对项目可行性研究而言，其根本作用体现在两个方面：一是阐述风险所在及风险程度，以提供给决策者在决定该项目是否上马和一旦项目上马后怎么规避风险时参考，帮助企业领导避免重大决策失误，从而避免给企业发展造成重大损失。二是在确保风险可控的前提下，提出项目运作的基本思路，为企业获取最大投资收益提出合理化建议。这两点也是项目可行性研究的最终意义所在。
三、做好可行性研究的措施
为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要，我国勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变，一是改企转制，二是转变经营机制。但我国投资项目可行性研究仍存在一些问题，主要是基础工作不扎实，可行性研究内容不够完整全面、深度不够，重可行性论证而忽视不可行性分析。
对此，我们不仅要切实从思想上重视可行性研究的作用，提高可行性研究从业人员的综合素质，突出重点，提高效率，加强行业自律和监管。加入WTO后，外国工程咨询设计机构将进入中国，国际竞争国内化的形势迫在眉睫。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场，使可行性研究与设计工作上个新台阶。要转变观念，加强管理，增强技术人员的责任感。设计是科学技术转化为生产力的桥梁，图纸上每一条线、每一个点都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。
可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地进行科学分析。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设的有关法律政策规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。
加强可行性研究与论证工作，在现阶段首先需要政府的高度重视和支持，使这项工作具有广泛性、社会性。其次是发挥中介组织作用，是提高可行性研究与论证的质量的保障。在知识经济和科学技术突飞猛进的时代，可行性研究势必成为一种市场经济行为。我们要快速发展可行性研究与论证工作，为政府和项目业主、乃至民营企业投资提供项目和科学决策依据，为企业当好参谋、顾问，为建立和完善社会主义市场经济体制、推动我国经济建设发展做出有益的贡献。
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(1)项目建议书阶段只是对建设项目的一个总体设想，要从宏观上考察项目建设的必要性;
可行性研究阶段是在立项的基础上对拟建项目建设的可能和可行性进行全面、深入的分析论证，为决策者提供科学、可靠的依据;
(2)项目建议书的依据是国民经济和社会发展长远规划等宏观的信息;
可行性研究阶段是对项目的技术、经济进行详细预测、分析、测算;
(3)项目建议书阶段的投资估算比较粗，内容简单，误差一般在20%左右，可行性研究阶段的误差不应超过10%;
(4)项目建议书阶段的研究目的是推荐项目，可行性研究报告是项目立项的决策文件。
可行性研究报告特点
1.科学性
可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一特点。某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。
2.详备性
可行性研究报告的内容越详备越好。如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。
3.程序性
可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。
项目建议书特点
项目建议书是国有企业或政府投资项目单位为推动某个项目上马，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建项目提出的框架性的总体设想，该报告的核心价值是：
——作为项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据;
——作为项目批复后编制项目可行性研究报告的依据;
关键词：项目可行性研究；工程项目；建设阶段；作用；策略
中图分类号：E271文献标识码： A
一、建设项目可行性研究的意义及研究现状
建设项目可行性研究是建设项目前期准备工作的重要内容，其研究内容包括资金技术、工程条件及预期市场效益等多个方面，分析建设项目的可行性和合理性，综合考虑经济效益和社会效益，然后优选出最佳决策方案。可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计，如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短，最终会使项目获得良好的经济效益。此外，建设项目可行性研究为建设单位建设资金的筹措提供了重要依据。
二、可行性研讨在工程建设前期中的作用
（一）可行性研讨是断定工程建设项目能够进行投资的决议计划依据
社会主义经济投资体系的变革，改变了由政府财务统一分配投资的体系，形成了由国家、当地企业和自己的多元投资格式，打破了由一个业主工程建设单位无偿运用的局势。可行性研讨能够满足三大方面的需求：一是为投资者把关，使底层尽可能有效地运用有限的资源；二是契合项目批阅的需求，使政府职能部分依据可行性研讨陈述的定论进行投资决议计划，尽量防止决议计划失误；三是融资的需求，使投资者能够在国内外寻求投资同伴或向金融机构融资。投资者和国家批阅机关首要依据可行性研讨提供的评估成果，断定对项目是不是进行投资和怎么进行投资。可行性研讨陈述则是项目工程建设单位决议计划性的文件。
（二）经过批准生效的可行性研讨是项目工程建设单位筹借资金的重要依据
中国经济体系的变革的进一步深化和工程建设经济体系的树立，投资者的资源稀缺认识、工程建设风险认识不断得到加强，投资项目的决议计划趋于理性化。中国的金融机构，不论是国有四大商业银行，还是股份制银行，非银行金融机构，都愈加注重信贷财物的质量，越来越注重项目评估的效果。当前，但凡向银行借款或请求国家补助资金的项目，必须向有关部分抄送项目的可行性研讨陈述。银行或国家有关部分通过对可行性研讨陈述的检查，承认项目的确可行后，才干赞同借款或进行资金补助。能够看出，在工程建设项目的前期作业中，可行性研讨的重要效果是不行代替的。
（三）可行性研讨是国家各级计划归纳部分编制发展计划的重要依据
因为工程建设项目特别是一些大型项目思考的因素多、涉及的规模广、投入的资金数额大，在一守时期内会关系到全部社会生产力，社会资源的有效装备和合理运用，可能对大局和当地的近、远期经济生活发生深远的影响。这些项目的可行性研讨就能够作为计划归纳部分编制国民经济及社会发展计划的重要依据。
（四）经过批准生效的可行性研讨是项目工程建设单位向国土开发及土地办理部分请求工程建设用地的有效依据
可行性研讨对拟建项目怎么合理运用土地提出了详细方法和方法，国土开发和土地办理部分可依据可行性研讨陈述详细检查用地计划，处理土地运用手续。别的，为确保工程建设项目到达环境保护标准，可行性研讨专门就此提出办理方法和方法，环保办理部分能够依此对项目进行环境评估，详细系定办理方法，作为签发项目工程建设答应文件的首要依据。
三、可行性研讨与规划项目办理的相关效果
可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。
可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报原批准机关审批。避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，给国家及投资业主带来巨大损失。工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。由于设计任务书不完整，可行性研究报告深度不够，使设计者无从下手，其结果是设计图纸泛泛而绘，边设计边施工，很容易匆忙急就，草率交图，给施工和项目建设管理带来困难。
在现实经济环境中，业主建设单位希望挖潜降低工程造价，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下达的设计任务书做为设计依据的基本文件就很不规范。因此，搞好可行性研究和设计项目管理这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，决策失误不但工程项目没有经济效益，而且损失可能是惨重的。可行性研究与设计项目管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。
四、加强可行性研究有效措施
（一）提高可行性研究的公正性、独立性以及客观性
建设项目投资控制的研究成果通常是体现于项目的可行性研究工作中。然而,在当前经济管理的体制之下,投资者往往不能真正重视建设项目的前期管理工作,对投资风险的考虑不够充分,缺乏落实可行性研究的主动性,因而使得可行性研究失去其原有的意义,无法实现预期的投资控制目标。所以,要不断完善可行性研究的公正性、独立性及客观性,进一步完善现有的经济管理体制,积极引进竞争机制,改变投资者忽视前期投资控制管理的情况,促进投资达到效益最大化。此外,要加大政府机构的改革力度,真正做到政企分离,避免重收益、轻管理等现象的出现。
（二）完善可行性研究报告的依据及内容
目前,很多建设项目可行性研究报告的依据不够充分。针对这一问题,在建设项目进行可行性研究时,需要进一步引人可行性研究报告需要的国家相关产业政策;国家、地区、行业等方面的长远规划;经国家授权、批准的矿产资源报告;建设
项目的各项参数以及财务指标;主要设备的价格咨询资料等。此外,要保证可行性报告中应设篇章或者篇章内容的齐全。
（三）全面进行市场调研,进行风险预测
市场调研是进行建设项目可行性研究的前提。在进行市场调研时,要切实做好对市场、资源及环境等方面的基础调研工作,以摸清市场当前的需求规模以及潜在的需求规模,为拟建项目的投资决策提供可靠的依据。此外,要积极运用科学的调
查及预测方法,将市场调查由定性分析转变为定量说明,以改变轻市场、重技术的现象。要提高对市场研究与研究成果的重视程度,对拟建项目的资源需求、物质技术条件需求的存在形式进行定性说明的同时,还要市场预测在时间跨度方面的定量要求。
对建设项目在今后一段时间内的现金流量进行预测,这也是可行性评价的一项重要环节。因而在对项目的财务指标进行可行性评价时,需要全面分析可能会对财务指标具有影响的风险因素,找出其中最为敏感的因素,并分析出市场风险及主要因素风险的等级程度,结合各种风险提出相应的防范措施,以满足项目可行性研究需要满足的深度要求。此外,由于可以将实物期权看作是对建设项目投资决策的可行性评价,因而要将实物期权引人建设项目的可行性研究中去。
结束语：对建设项目进行可行性研究,是确定是否对项目进行投资决策的前提,是确定是否编制项目设计任务书的依据,同时也是针对建设项目展开初步设计及建设管理工作时不可或缺的环节。在对建设项目进行可行性研究时,要将眼光放长远,以预防各种安全质量问题的出现为基本出发点,在加强监督管理力度、做好人员培训以及控制分析质量的前提下,对建设项目作出科学、实事求是的评价,实现对建设项目的合理性引导。
参考文献：
[1]余萍,薛超.浅谈建设项目可行性研究的重要性[J].理财,2013,02:90-91.
关键词：项目建设 可行性研究
项目建设的第一个环节就是提前做好该项目的可行性研究，这也是编制建设项目设计任务书的依据。在项目投资决策及项目运营的全过程都离不精准的开可行性研究。具体来讲，可行性研究的作用主要体现在以下几点。
1 可行性研究在建设前期中的作用
项目投资决策是否有必要进行主要取决于工程项目的可行性研究。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业、个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。所以，国家审批部门及业主也是以可行性研究的具体情况为依据，来确定该项目的投资价值以及具体的投资方式。
批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合资理由根据。凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构都要求把提交可行性研究作为建设项目申请贷款的先决条件。
建设单位根据建设项目的可行性研究来编制该项目的初步设计规划。初步设计是按可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的大的框架，也就是具体设计出该项目的规模、投资概算、劳动定员、整体布置、产品方案、设备选型、工艺流程、技术经济指标、建设工期和三废治理等细节，同时安排好下一环节的项目设计操作规范，设计人员一定要根据具体工作原则来开展可行性研究。
可行性研究实际上是我国各级计划综合部门调控管理固定资产投资，相关布恩主要根据可行性研究来制定发展计划、进行固定资产投资和技术改造。建设项目特别是大中型项目的建设需要兼顾很多因素，涉及的内容比较复杂，而且要投入大量的建设资金，这在很大程度上会影响项目建设的全局和当地的近、远期经济生活。比如三峡工程，这项工程耗资巨大，建设周期较长，而且设计到大批移民迁徙，所以建设前必须做好项目的可行性研究，并将其作为计划综合部门实际对固定资产投资调控管理和编制国民经济及社会发展计划的重要依据。
目前国内正大力推行项目法人责任制，合同经济关系已逐渐取代以往的条块行政隶属关系及无经济责任的情况。项目法人、项目主管部门可按可行性研究中提出的要求与生产业主及相关组织签订一系列协议合同，如用于项目施工的仪器设备、水电供应、施工原材料、运输、雇员资源、工程发包和资金筹措等协议合同。项目建设单位拟定通过新的设备和施工技术研制供需采购计划前，首先要对该项目进行必要的可行性研究。可行性研究中，通过先进的技术设备对分析了该项目是否切实可行，并参照可行性研究拟定的技术方案项目，建设单位可引进新的施工技术和施工设备。
关于拟建项目工程的土地利用方式都可以通过可行性研究来额确定，国土开发部门和土地管理部门主要参照项目建设单位提供的可行性研究来批准其建设用地。国家开发部门及土地管理部门可参照由建设单位提出的可行性研究，对用地计划作进一步分析和调研，同时办妥用地手续。可行性研究必须采取一定的环保措施，环保部门也是根据这些信息来对工程项目进行环评，进一步研究整治措施，并签发项目建设许可文件。
建设单位主要通过一些基础性资料开展可行性研究，因此，搜集的工程地质地貌、地形、矿产资源储量、水文等数据信息如果存在欠缺的地方，就不能保证某一阶段工作的基本要求，项目前期设计人员就必须根据可行性研究的相关要求，继续勘探施工现场的地质地貌、水文等地理情况，力求数据完整。
2 可行性研究与设计项目管理的关联作用
建设工程项目的任务书主要参照可行性研究来编制，这是进行项目初步设计寄工程建设管理工作中比较关键的一环。可行性研究主要是系统、全面的分析拟建项目，根据分析论证来确定该项目的可行性，分析论证的过程比较复杂，但最终确定的一定是最佳建设方案，同时，为最大限度的减少人、物、财方面的浪费，切忌频繁变更工程方案。因此，建设单位一定要严格按照质量标准和深度要求来编制项目建议书和可研报告。如果项目建设前期的设计工作做得不到位，不能按照施工现场的实际情况和质量要求编制任务书，无法通过准确的技术语言表达出设计意图，就不可能做好项目建设的全过程控制。假设项目设计无法很好的实施工程建设全过程控制及其相关作用，或是草率敲定施工方案，则必将会对后期的现场施工及项目管理造成困扰。
初步设计概算不能超过可研报告估算的控制范围，没有通过审核的初步设计不能用于施工图的设计，重大设计变更一定要报请原批准机关审批，在工程建设中严格执行以上审批流程，能有效防止因追加投资而引起的“半拉子工程”、“胡子工程”等工程管理失控现象，国家和投资业主也避免了为此蒙受重大损失。
可行性研究及设计是决定项目建设成本多少的首要因素。若提早开展设计项目管理工作，为替业主严格把关，设计前提出一部分关于项目设计的具体要求，就能避免设计的频繁变更，从而大大缩短设计周期。项目建设过程中采用了不完整的设计任务书，而且可行性研究报告的深度达不到设计要求，这会使设计人员理不清头绪，也无从下手，设计图纸也就毫无根据可言，设计工作和工程施工同时进行，匆忙急就，草率交图，反而不利于工程施工及项目管理工作的正常开展。所以，建设单位一定要提前做好项目的可行性研究及项目设计，这两个环节的工作做的不到位，不合理的投资决策会大大降低工程项目的经济效益，企业也会因此而蒙受损失。若要确保准确投资决策，使工程项目建设及投产能取得预期的收益，就必须预先进行可行性研究和设计项目管理。
3 做好可行性研究的措施
为适应社会主义现代化建设及市场经济体制改革的具体要求，国内的勘察设计部门和工程咨询单位一定要完成两个转变，即改企转制和转变经营机制。前者主要是相关部门附属的事业单位向独立的市场竞争主体转变，同时组建现代企业制度；后者主要由过去的只在特定行业进行单一业务的职能型机构，逐渐向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构转变。这两个转变能促进工程咨询勘察设计企业内部改革以及施工队伍素质的提升。
目前，中国已是世贸组织中的一员，与国外建设机构之间的合作越来越多，外国工程咨询设计机构进入中国，这就加剧了我国与其他国家之间的竞争。因此，国内的工程咨询设计单位必须着眼于大局，抓住机遇，积极向国际化方向发展，不断刷新可行性研究及设计工作的标准，转变发展观念、优化内部的管理机制、强化技术员工的责任感和忧患意识。科学技术只有通过合理的设计才能实现与生产力之间的转变，因此，设计图纸上每一条线、每一个点，甚至数字都与建设资金和技术措施紧密相联，工程建设质量主要取决于设计质量。所以，将FDIC条款推广并应用到我国的工程项目建设中，是保质保量完成项目建设并与国际惯例接轨主要方式。
关键词:房地产项目 可行性分析 完善
目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。
一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题
1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导
通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。
2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善
在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。
3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大
在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。
二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因
导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。
三、完善房地产项目可行性分析的建议
1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新
建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。
2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系
可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。
3、加强咨询业的规范化
咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。
4、加强项目风险分析
在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。
参考文献:
关键词：市政建设项目，可行性研究项目决策
一、可行研究的概念及发展现状
可行性研究是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
可行性研究是在上本世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。早在20世纪30年代美国开发田纳西流域时就开始试行，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序．使工程建设得以顺利进行，取得了很好的经济效益。20世纪50年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。
在可行性研究的发展过程中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于项目进行可行性研究；其次，运用了最新经济科学理论，如经济计量学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测市政建设项目的综合效益；再次，可行性研究还吸收了现代管理科学理论。
此外联合国工业发展组织(UNIDO)、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD)、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括市政建设项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟，2006年我国出版了《市政建设项目经济评价方法与参数及案例实务全书》对我国的市政建设项目可行性研究工作具有重要的借鉴价值。
二、可行研究在是市政建设项目中的重要性
市政建设项目是维护社会生产和生活的基础，是支撑城乡健康运行的命脉，对经济社会的可持续发展，促进和谐社会构建起着重要作用。随着我国政治、经济体制改革不断深化，城市化迅猛发展，市政建设项目面临新的形势。适应新形势的需要，如何在市政建设项目决策管理中使有限的公共资源实现尽可能大的公共利益，需要从理论上做出新的探索。特别是面对我国市政建设项目领域中出现的项目决策失误率居高不下、形象工程泛滥、“豆腐渣”工程频频曝光、官员等问题，加强我国市政建设项目可行性研究工作，提高项目决策绩效己迫在眉睫。
首先，可行性研究的主要任务是向投资者推荐技术经济最优的方案，在各种可行的投资方案中选择最佳方案。可行性研究的结论应使投资者明确该项目有多大的财务获利能力，投资风险的大小，是否值得投资；从国家的角度看该项目是否值得支持与批准；可使银行和其他投资者，从贷款者的角度考察项目是否能够按时或者提前偿还贷款。这种在建设前期进行的全面系统的分析和研究，是保证拟建项目在技术、经济、工程上的可行性，避免减少建设项目的决策失误，加强投资决策的科学性，提高建设项目的综合投资效益的根本措施。
其次，项目可行性研究创造的知识与信息量在整个项目运作中占有相当大的比重。经过广泛的调研，能够立项的项目仅占所有考察项目的5%以下，经过调研，绝大多数项目将被取消。而能够决定项目是否立项的关键性文件就是“项目可行性研究相关报告”，项目可行性研究相关报告与项目总结报告并称为项目知识与信息的两大仓库，对组织知识库的扩大与充实具有重大意义，并直接为项目建设的全过程提供支持。某些市政项目根据相关规定需在项目建成并使用一定时间周期后进行项目的后评价，项目可行性研究的相关信息数据及结论将为市政项目后评价提供重要的参数和评判依据。
关键词：可行性研究建设前期，项目管理，措施
1 概述
可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳社会效益和经济效益，按全寿设计理论实现技术先进、经济合理的科学方法。可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。
2 可行性研究在建设前期中的作用
工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。
批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合资理由根据。凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构都要求把提交可行性研究作为建设项目申请贷款的先决条件。
可行性研究是编制项目初步设计的依据。。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。
可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理，编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据。由于建设项目尤其是大中型项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大，可能对全局和当地的近、远期经济生活带来深远的影响，如耗资大、工期长的建设项目，因此这些项目的可行性研究内容更加详细，可作为计划综合部门实际对固定资产投资调控管理和编制国民经济及社会发展计划的重要依据。
近年来，国家提出实施项目法人责任制，过去那种普遍存在的条块行政隶属关系和无经济责任的状况已大部分被合同经济关系所代替。项目法人及项目主管部门可依据批准的可行性研究同国内或国外有关组织和生产业主签订项目所需的原材料、能源资源、运输、工程设施、工程发包、水电供应以及资金筹措等协议合同。可行性研究是项目建设单位拟定采用新技术、新设备研制供需采购计划的依据。可行性研究中对拟建项目采用新技术、新设备已进行了可行性分析和论证认为可行的，项目建设单位可依据可行性研究拟定新技术引进和采购新设备的计划。
批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。
在可行性研究过程中，因为运用了大量的基础资料，一旦有关地形、工程地质、水文、矿产资源储量、工业性实验数据不完整，不能满足下一个阶段工作需要时，负责初步设计的部门就需要根据可行性研究所提出的要求和建议，进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作或加强工业性实验，补充有关数据。
3 可行性研究与设计项目管理的关联作用
可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。
可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报原批准机关审批。避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，给国家及投资业主带来巨大损失。
工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。由于设计任务书不完整，可行性研究报告深度不够，使设计者无从下手，其结果是设计图纸泛泛而绘，边设计边施工，很容易匆忙急就，草率交图，给施工和项目建设管理带来困难。
在现实经济环境中，业主建设单位希望挖潜降低工程造价，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下达的设计任务书做为设计依据的基本文件就很不规范。可能因人而异，条款过于简单，可执行性差，往往还隐藏着一些可行性研究中应解决的问题，不能为设计阶段提供良好的设计环境，造成设计工作不应有的反复，甚至在施工中产生过多的设计变更，造成部分工程废弃及延误工期。解决这一问题的最好办法是设计项目管理尽早介入，就建设规模、标准、投资限额等，协助业主完善设计任务书，选择优秀的方案设计，这样可使下达的设计任务书更切合实际，更便于控制建设标准，达到控制工程造价的最终目的。
因此，搞好可行性研究和设计项目管理这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，决策失误不但工程项目没有经济效益，而且损失可能是惨重的。可行性研究与设计项目管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。
4 做好可行性研究的措施
为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要，我们勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变：一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革，努力提高队伍素质，具有十分重要的现实意义。
中国已经加人WTO，目前国际竞争国内化的形势日趋激烈。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场，使可行性研究与设计工作上一个新台阶，转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将科学技术转化为生产力的桥梁，图纸上每一条线、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。因此在我们公路工程项目中推广和运用FIDIC条款是实现与国际惯例接轨、保证工程建设质量的重要途径。
可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为建设业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。
据专家测算，在设计阶段可以控制70-85％的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15-35％。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，要树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询内行的原则，不能搞外行咨询内行。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。
1、总论
项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;
2、需求预测和拟建规模
国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;
3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况
经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;
4、建厂条件和厂址方案
地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;
5、设计方案
项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;
6、环境保护
环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;
7、企业组织、劳动定员和人员培训
8、资金筹措和利用外资方案：
资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、
9、经济评价
10、附件
“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。
建设项目可行性研究是运用多学科专业知识的综合性复杂系统工程,是建设项目前期工作的一项重要内容、建设项目可行性研究的质量直接影响着项目的投资决策水平、做好建设项目前期工作特别是可行性研究工作,对提高建设项目投资效益,保持经济持续、快速、健康发展意义重大。
11、社会及经济效果评价 周期长 资金回收快 效益好 可持续发展时间长
12、可行性研究结论与建议
可行性研究报告编写格式
1、总论
项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;
2、需求预测和拟建规模
国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;
3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况可行性研究报告写作要求
对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面：
可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中：
(1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的结论。
(2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整具体，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。
在做法上要掌握好以下四个要点：
①先论证，后决策;
②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究;
③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性;
④多方案比较，择优选取。对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。
(3)为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，防止因各种原因的不负责任草率行事。
项目可行性研究的意义
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;
4、建厂条件和厂址方案
地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;
5、设计方案
项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;
6、环境保护
环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;
7、企业组织、劳动定员和人员培训
8、资金筹措和利用外资方案：
资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、
9、经济评价
10、附件
“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。
建设项目可行性研究是运用多学科专业知识的综合性复杂系统工程,是建设项目前期工作的一项重要内容、建设项目可行性研究的质量直接影响着项目的投资决策水平、做好建设项目前期工作特别是可行性研究工作,对提高建设项目投资效益,保持经济持续、快速、健康发展意义重大。
11、社会及经济效果评价 周期长 资金回收快 效益好 可持续发展时间长
12、可行性研究结论与建议
可行性研究报告写作要求
对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面：
可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中：
(1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的结论。
(2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整具体，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。
在做法上要掌握好以下四个要点：
①先论证，后决策;
②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究;
③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性;
④多方案比较，择优选取。对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。
(3)为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，防止因各种原因的不负责任草率行事。
可行性研究的作用
1、可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据;
2、可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据;
3、可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据;
4、可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据;
5、可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据;
6、可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据;
7、可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。
项目可行性研究报告的作用
1、建设项目论证、审查、决策的依据。
2、编制设计任务书和初步设计的依据。
3、筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。
4、申请专项资金，向有关主管部门申请专项资金的重要依据。
5、股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。
6、取得用地，向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。
7、与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。
