时间：2024-02-05 15:31:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇关于公积金贷款的政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：
无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。
一、 住房公积金的概念及意义
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互、专用性的特点。
住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。
二、 住房公积金的使用
（一）、提取住房公积金
按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。
（二）使用住房公积金贷款
住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。
随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62 %和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。
从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。
三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施
（一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。
建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展
科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。
在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。
住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。
（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。
在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。
参考文献:
1、《住房公积金管理条例》；
2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》
3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；
关键词：公积金贷款 风险管理 规避方式
公积金贷款是我国城市居民选择改善住房条件的首要贷款方式，并且随着我国城市化改革进程的不断深入，我国住房公积金贷款的规模也在不断的扩大。在我国房地产市场不断繁荣的背景之下，住房公积金作为城市化发展和房地产市场繁荣的重要支柱，其自身的风险管理至关重要。而且公积金贷款规模越大，意味着其自身的风险也就越高，债务的规模也就越大，如果没有给予相应的风险管理以高度的重视，则很有可能会造成十分严重的后果，因此住房公积金管理中心应该提高对于公积金贷款的风险管理力度，确保我国住房公积金贷款能够发挥其积极有效的作用，促进我国房地产市场的进一步繁荣和公民居住条件的进一步改善。
一、住房公积金贷款的风险分析
（一）运行体制方面的风险
根据我国《住房公积金管理条例》中的相关规定，我国住房公积金管理中心并不能够直接的参与公积金贷款业务，需要通过委托相应的商业银行负责，住房公积金管理中心只能够起到监管的作用，而且需要承担相应的风险。这就造成了商业银行与住房公积金管理中心之间的权责分配不明，商业银行必然会以自身利益的最大化为目标而有选择性的进行贷款业务，将风险较小同时利润较高的业务作为首要业务，而将风险较大同时利润较小的贷款业务交由公积金管理中心。
（二）商业银行所造成的风险
很多商业银行为了更进一步的追求利益，而有意的回避公积金贷款业务，对于房地产开发单位，只接受商业贷款为主的开发商，而对于只做住房公积金贷款的开发商则不予按揭签约。这样虽然没有违反相关的规定，但是却在很大程度上抑制了住房公积金贷款的发放，同时也增大了住房公积金贷款的风险。
除此以外还有很多商业银行在面对公积金贷款低利率的冲击时而选择了有意的将住房公积金贷款的手续繁琐化，提高住房公积金贷款的门槛。因为如果购房者选择商业贷款，则毫无疑问贷款所获得的利息收益全部归商业银行所有，而购房者选择公积金贷款则商业银行只能获得利息收益的5%作为手续费。所以很多商业银行刻意的回避购房者的公积金贷款请求，采取消极拖办或者是误导购房者的手段。
（三）购房者方面的风险
由于公积金贷款主要面对的是低收入的购房者人群，因此这也就决定了公积金贷款者的还款能力本身就是一种风险，而且随着近年来房地产市场的快速发展，房价不断的推高，在繁华的背后隐含着城市生活成本提高以及可能出现退城市化发展的风险，过高的城市成活成本使得很多中小企业的生存面临着极大的困难，这就势必会造成很多购房者的经济情况并不是很稳定，还贷的能力受到影响。
另外我国住房公积金贷款是以政策性帮助居民改善住房条件为目的，在评价购房者是否具有公积金贷款资格的时候审核也相对较松，并不关注公积金购房者对于公积金的贡献率，虽然这一举措非常有利于改善和解决居民的住房问题，同时也能够在很大程度上刺激购房者的购房消费，有利于房地产市场的繁荣，但是从长远的角度来看，这样无疑会造成住房公积金缺口增大的可能性，会导致住房公积金的长期融资风险。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施分析
（一）确立公积金管理中心的主导地位
住房公积金贷款管理风险规避的最为主要的途径就是确定公积金管理中心在整个公积金贷款过程中的主导地位，从体制上消除风险因素，采用住房公积金管理中心自营的模式，避免商业银行在公积金贷款过程中的干预，这样一方面能够有效的保证住房公积金的使用效率，同时也能够有效的划清购房者在商业贷款和住房公积金贷款之间的界限，让购房者在选择贷款方式的时候能够更加的自如。
（二）建立有效的贷款风险监管体系
在进行公积金贷款业务的过程中要建立起一套完善的风险监管体系，这套体系既包括对于购房者的信用审核体系，同时也包括监管和预警体系，确保住房公积金贷款的透明和安全。
（三）加强贷款抵押的审查力度
严格审查抵押也是住房公积金贷款运营管理的重要环节，是降低贷款风险的重要保障，也是保证资金安全的重要措施。要严格的审查抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性，房屋出售单位要及时办理产权过户手续，并对抵押权的合法性做出连带保证，协助进行抵押权的登记。同时也要控制抵押率，避免由于市场波动而造成抵押房屋的价格变动。而且要加强担保法的执行力度，对于不能够按合同规定偿还贷款的房屋要坚决予以拍卖，降低公积金贷款的风险，确保公积金能够取之于民，用之于民，积极发挥公积金贷款推动城市化改革和改善居民住房条件的重要作用。
三、结束语
住房公积金是我国城市化改革的重要保障之一，是改善公民住房条件的重要环节，加强住房公积金贷款的风险管理是进一步促进我国城市化发展和房地产市场健康繁荣发展的重要举措。
参考文献：
[1]叶萍.刍议住房公积金贷款风险及应对[J].商情；2014（8）：63-63
（中国人民大学公共管理学院，北京 100872）
摘 要：住房公积金制度，兼有住房保障和社会福利的双重意味，在人民的生活中日益发挥其关键性的作用。哈尔滨市作为全国较早试点开展住房公积金制度的城市，在二十余年住房公积金发展完善的过程中，的确取得了一些成绩。然而，仔细观察，仍然可以透过现象，发现其中存在的隐患，大致来看，主要涉及缴费标准、贷款规则和信息披露等制度。本文重点即在针对这些隐患进行分析论述，提出可能的改进思路。希望能够进一步保证哈尔滨、乃至全国的住房公积金制度健康稳定发展。
关键词 ：住房公积金；哈尔滨市；问题讨论
中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）10-0252-02
住房公积金，指在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互和保障性的特点。住房公积金制度于1991年在上海首创，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将公积金制度全面推广，1999年国务院通过《住房公积金管理条例》，将住房公积金制度规范化、法制化。住房公积金制度作为福利分房制度的继承者，经过20多年的运行，取得了相当不错的效果。截止2011年年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，覆盖率高达80%，累计缴存3.9万亿元，缴存余额2.1万亿元。i
哈尔滨市是较早推行公积金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈尔滨市住房公积金管理办法》颁布出台，提前进入住房公积金时代。截止2011年中旬，哈尔滨市住房公积金缴存覆盖率已达77.14%，累计归集公积金216.07亿元。全市（不含铁路分中心、中省直、电力和农垦系统）公积金已开户 9611个单位，职工81.54万人。累计发放个人贷款7.06万户，计118.14亿元，贷款余额65.07亿元。个人贷款率为61.98%，高于全国平均水平3个百分点。个人公积金贷款逾期率0.045%，低于全国0.356%的平均逾期率水平。ii在这样一些可喜的成绩面前，居安思危，也应该发现，在哈尔滨市住房公积金政策中，仍然存在着一些值得商榷的问题。
一、缴存标准
哈尔滨市规定：单位和职工按照不低于职工本人上一年度月平均工资的8%比例缴存住房公积金，最高可以达到12%。2001年1月1日实行住房分配货币化以后参加工作的职工，单位按照职工本人上一年度月平均工资的25%比例缴存，职工按照本人上一年度月平均工资的15%比例缴存。iii初看，政策的出发点无可厚非。2001年之前参加工作的职工，由于福利分房制度的影响，提取公积金的可能性将明显降低，缴纳意愿不足，这一部分公积金有较大可能性留存在个人账户中用以互助流动；2001年之后参加工作的职工，由于没有能够享受福利分房制度，按照住房分配货币化的要求，以货币的形式对他们进行补偿，同时，这部分人购置住房的可能性偏大，对住房公积金的需要程度明显提高。于是，就形成了这样一种分级的住房公积金缴纳政策。
然而，在这里，有以下几点必须要重新加以考虑。第一，应该明确，2001年之前参加工作的职工，仍有一定比例没有参与福利分房。根据以上政策，按照最低标准，他们的个人账户中每月只能获得上一年度月平均工资16%的住房公积金，按照最高标准，这一比例也不过提高至24%，相比2001年之后40%的比例有着天壤之别。对于这一部分人，这种近乎于歧视的待遇，无疑是不公平的。第二，即使是2001年之前参加工作，在福利分房中收益的职工，在政策出台时的2010年，住宅也要有十年以上的房龄，况且，用作福利分房的住宅，房屋情况一般较差，与目前市场中销售的房屋不能同日而语。对于这一部分人，将存在住宅的改善性需求，按照目前的缴费方案，单纯提取公积金进行改善性住房投资将存在较大困难。第三，对于2001年之后参加工作的职工，尤其是新参加工作的职工，15%的缴费比例负担过重。粗略计算，如果按照新参加工作职工平均2000元/月的工资标准，住房公积金将达到300元，扣除后仅余1700元，不可避免地，单纯住房公积金一项，就将给他们的生活带来较大压力。这样一来，他们缴纳住房公积金的积极性将大打折扣。
针对上述不合理之处，可以考虑以下解决方案。首先，将该政策中单纯通过参加工作的时间进行分级调整为通过是否参与福利分房进行分级。其次，提高第一部分人群（即参与福利分房的职工）的单位缴存比例，可以考虑在原比例上上调100%，即16%~24%，同时维持个人缴存比例8%~12%不变。再次，提高第二部分人群（即未参与福利分房的职工）个人缴存的灵活性，可以考虑采用浮动机制，将缴存比例调整至8%~20%。以上调整，充分按照个人需求，考虑个人实际情况，使得住房公积金的缴纳不再有失公允，不再成为职工的负担。
二、贷款规则
哈尔滨市规定：一、住房公积金个人贷款最长年限为30年。二、住房公积金个人贷款最高额度为40万元，组合贷款最高额度为75万元（其中：住房公积金贷款为40万元，商业性银行住房贷款为35万元）。三、购买首套建筑面积在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的20%；购买首套建筑面积在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的30%。四、购买第二套普通自住房，住房公积金个人贷款首付款比例不低于全部购房款的50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。五、停止向购买第三套及以上住房的缴存住房公积金职工发放住房公积金贷款。iv初看，这一贷款规则考虑了公积金的贷款福利，明确了限购制度，兼顾了房地产市场的需求（居住性需求与改善性需求），预防了需求过热的风险，的确可见其用心良苦。
然而，仔细分析，这一贷款规则仍有值得推敲之处。首先，在个人贷款的上限额度方面，40万元的住房公积金贷款上限似乎估计不足。据粗略统计，2010年8月，哈尔滨市房屋销售均价即突破7500元/平方米，这一政策则在2010年12月1日正式施行。如果考虑首付款20%，按照7500元/平方米的价格，单纯通过公积金贷款，可购得建筑面积为67平方米的住宅；考虑首付款30%，按照7500元/平方米的价格，通过组合贷款，可购得建筑面积为143平方米的住宅。这一设计似乎恰到好处。不过，要知道，2008年末，哈尔滨的住宅价格仅为4300元/平方米，短短一年半时间内涨幅高达75%。幸而，哈尔滨的住宅市场自2010年开始突然保持稳定，在长达三年的时间内没有太大变化，始终在7500~8000元/平方米之间徘徊。如果这三年内哈尔滨的住宅市场同全国其他大城市相似，哪怕维持2008~2010年的增长速率，必然将造成公积金贷款的失灵。所以，防微杜渐，势在必行，对于这种风险的不确定性，不妨采用浮动的贷款上限制度，即将公积金的贷款上限与住宅价格挂钩，每年年初对公积金贷款上限予以调整，调整幅度与上一年住宅市场的价格波动相一致，以保持原设定中投资者的可购面积相对稳定。
其次，在二套住房的限购力度方面，这一政策明显缺乏约束力。假设40万元的住房公积金贷款、30年的贷款期限、以等额还款方式还款，按照现行4.5%的住房公积金贷款利率计算，月还款额为2027元；按照1.1倍之后的贷款利率（4.95%）计算，月还款额为2135元。这一变动后，每月还款额仅仅增加了108元，全部30年下来也仅仅不过3.9万元，不足以对二套住房进行有效限制。至于50%的首付款，购房者可以考虑通过其他形式贷款的方式进行筹集，间接演化成组合贷款。针对这一问题，不妨可以考虑限制贷款年限来进行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果将贷款期限缩短为20年，则月还款额将骤增到2531元，效果无疑非常明显。
三、信息披露
哈尔滨市的住房公积金制度存在着一定程度上的信息披露混乱问题，详细来讲，似乎有以下方面需要加以改进。
首先，历史信息公开不足。不难看出，哈尔滨市住房公积金管理中心网站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有关住房公积金的内容全部没有包括在内，造成大量珍贵信息的缺失，甚至缺乏对于历史变迁沿革的必要说明。对于一个政府机关来说，这些历史信息的缺失，无疑是不严谨、不规范、不合理的。
其次，政策法规公布混乱。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，仅仅区分了政策法规的机构（国家、省、市、部门），却没有按照时间的先后顺序、使用或废止情况对各项政策法规进行排列，相反，则是全部堆积在一起，统一注明2012年3月14日，不知哪个政策在先，哪个政策在后，哪个政策已被废止，哪个政策仍在使用。这一混乱的做法，导致非专业人员了解哈尔滨市住房公积金制度难上加难。对于政策法规的公布，应该本着公开化、明确化、透彻化的原则，而不应给读者制造困难，使得读者一头雾水，无所适从。这样的政策法规的公布，无疑是失败的、不负责任的。
再次，政务工作披露迟缓。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，几乎没有关于住房公积金执行情况的有效统计信息，如缴存覆盖率、个人贷款率、公积金贷款逾期率等硬性指标，在政务公开方面，财政信息的记录数甚至为0。应该认识到，除了住房公积金管理中心，没有渠道能够获知有关住房公积金的详细统计数据，最新的一条消息还是上述远在2011年8月19日在哈尔滨日报上刊登的统计资料，迄今已有两年有余。这一不透明的信息披露体系，使得群众不能有效知悉哈尔滨市住房公积金工作的进展情况，知情权和监督权受到严重破坏，对于政府公信力的建设、群众缴纳住房公积金的积极性将形成冲击。
还有，基层意见缺乏反馈。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，政民互动一栏的记录数同样为0。这说明两个问题，第一，群众对于公积金制度的关注程度不高。第二，政府机关对群众的反馈披露不及时。缺乏与群众的交流，缺乏对基层的了解，对于政策的制定和改良来说，将是非常不利的。
对于消息披露中存在的诸多问题，哈尔滨市住房公积金管理中心应该引起重视。这里，不妨借鉴一下北京市住房公积金管理中心的经验，参考北京住房公积金网的思路，切实完善信息披露机制。
四、小结
哈尔滨作为一个北方边陲上的城市，尽管面积位居全国第二位，人口已突破1000万大关，城市化率也已突破50%。但是，就中国而言，学界对于这个城市的重视程度远远不够。许多应有的建设、规划、调查、统计都没有施行。古语云：见微知著。作为较早推行住房公积金制度的城市之一，哈尔滨市住房公积金制度所面临的问题，可能不止在这个城市中发生。其中所表现出来的共性缺陷，应该可以为全国所参考和借鉴。相信，在全社会的共同努力下，哈尔滨，以至全国的住房公积金制度，能够进一步有序规范地发展。
参考文献：
[1] 段艳青.住房公积金政策运行现状、存在问题及完善措施[J].行政事业资产与财务，2013（6）.
[2] 刘延瑕.住房公积金运用现状及问题研究[J].经营管理者， 2013（17）.
[3] 刘述波.哈市公积金覆盖率超七成 高于全国平均水平[N].哈尔滨日报，2011-8-19.
[4] 哈尔滨市住房公积金归集管理规定（哈房公委发[2010]2号）[R].哈尔滨市住房公积金管理委员会，2010.
一、住房公积金个人贷款的风险控制措施
1.建立健全信贷档案管理制度。为了对住房公积金个人贷款中的风险进行防范，就需要完善具体的操作，进一步规范贷款的发放、控制、管理和收回程序。除此之外，还应该对所有贷款人员的档案资料进行收集和归纳，建立档案管理数据库，对信贷档案实施制度化和科学化的管理。
2.有效把握贷款政策。随着住房贷款的增加，国家对贷款政策有了一定的调整。首先是贷款还款方式由借款人自主选择，其次是为了使得借款人的还款更加方便，采取委托代扣还款的方式。最后是贷款机构积极与各个部门进行协商，加强公积金贷款业务的可行性。只有掌握相关的贷款政策，才能有效保障借款人的权益。
3.建立信用评价机制。为了更好地避免信用风险的出现，需要对信用评价体系进行完善，制定出确定的信用标准，利用法律对信用制度进行规范。对于一些因信用不良被或者以资抵债的个人，贷款机构应该不予以其进行贷款。市政府还可以出台一些关于信用体系建设的方案，使借款人的信用评估有法可依，市政府相关机构还可以对信用评价体系建立给予一定的支持，鼓励各个住房公积金信用中心之间相互合作，这样一来就会使信用评价体系更具有权威性，更能体现公正和公平，从而使贷款工作有基础性的保障。
4.建立健全三级贷款审批制度。三级贷款审批制度即贷款前、贷款中、贷款后的审批。首先应该在贷款前对贷款资料的真实程度进行调查，还要对房屋交易价格进行合理性分析；其次，在贷款中进行审批，对借款人的还款能力进行调查，严重控制贷款期限；最后是贷款后的检查，让借款人办理抵押权证，还应该及时办理产权证，对一些逾期贷款的具体情况进行跟踪，催收部分逾期贷款，做到三级贷款审批的严格执行。
5.处理好各种委托关系。在贷款业务处理中，建立适当的贷款发放制度，工作人员还应该做好逾期贷款的台账处理和记录，坚持发放人员和清收人员一致的原则，将所有的工作落实到个人，对贷款人的借款合同执行追踪调查，确保逾期贷款清收的全面。还应该建立三位一体的清收模式，将银行和置业担保公司和公积金中心进行连接，实行三位一体的管理模式，这样才可以使得逾期贷款处理更加完善。对相关人员进行业务培训和贷款政策技能的培养，对贷款工作进行不定期的检查，做好相关的委贷工作。
6.对贷款对象、金额和期限进行严格控制。在贷款过程中，要对借款人的资格进行审查，天津市住房公积金借款人应该满足下面几个条件才能给予其贷款资格。首先是具有本市常住户口或者本市其他有效居留身份；借款人应具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；开立住房公积金帐户一年以上，并贷款前连续缴存住房公积金满一年；未负有住房公积金贷款债务。除此之外，天津市住房公积金贷款还应该具备的条件有申请人应该有购买住房价格的20%以上的自筹资金。购买首套住房且所购住房建筑面积90平方米（含90平方米）以下的，首付款不能低于房价的20%，购住房建筑面积超过90平方米的，首付款不能低于房价的30%；购买二套住房的，首付款不低于房价的50%；购买第三套住房及以上的，暂停发放公积金贷款。
天津市住房公积金管理中心对住房公积金账户余额倍数确定的贷款限额进行了相应的调整。贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金帐户余额的15倍；贷款购买第二套住房和公有现住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金帐户余额的10倍；购买限价商品房或经济适用房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金帐户余额的20倍；当借款人的住房公积金账户余额小于2万元时，按2万元为基础进行计算。除此之外，个人的最高贷款金额应该控制在50万元以内。对贷款期限也要做一定的控制，一般最适宜的贷款期限应该是中、短期限，贷款期限越长存在的潜在风险就会越大，对贷款机构的影响也会越大，所以贷款单位一般会将最长的贷款期限控制在30年以下，这样可以更好地控制个人贷款中出现的风险。
二、结语
住房公积金管理机构只有清楚的认识到管理中存在的问题，并对潜在的风险实施制度化和科学化的控制，才能使得贷款风险降低，对住房公积金的资金安全起到保障作用，才能更好地维护广大人民的利益，促进房地产业的快速发展，提高人们的生活水平。
作者：胡晓茜单位：天津市住房公积金管理中心
【关键词】 公积金贷款 准备金提取 风险管理
住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一,目前对于住房公积金贷款风险准备金总额是否充足、提取方式是否合理等问题有较大争议。本文将从分析住房公积金贷款面临的风险和住房公积金机构现有的风险管理体系出发,探讨贷款风险准备金提取的合理方式,并提出贷款风险管理的对策。
一、住房公积金业务发展状况及风险分析
1、住房公积金业务发展状况
自1992年以来,住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来,不仅深受广大城镇职工的欢迎,而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底,全国住房公积金缴存职工达11184.05万人,缴存总额20699.78亿元,累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元,住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展,其风险也不断加大。
2、住房公积金个人住房贷款风险分析
《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定,住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此,住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心对资金的违规操作造成的损失及工作人员的操作不当造成的损失等运作风险。由于住房公积金贷款还款期比较长,随着时间的推移,借款人收入、还款资金来源及房地产市场等综合因素的变化,其面临的风险也越来越多样化和复杂化。
第一,按照《条例》的规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,风险由住房公积金管理中心承担。由于委托方与受托方是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、收益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担住房公积金贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收力度不够。住房公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与住房公积金管理中心之间没有完全实现数据对接,信息交流滞后,在监督管理还款方面处于被动地位。
第二,住房公积金的政策性特征决定了贷款发放的对象不能像商业银行那样自由选择,只能靠广大住房公积金缴存职工,而且大部分缴存职工收入较低。随着市场经济的发展,劳动用工制度的改革,职工工作变动频繁,收入很不稳定。由于住房公积金个人住房贷款的期限较长,还款期内借款人支付能力的变化较大,将随时影响贷款的质量。
第三,在住房公积金抵押贷款中,最重要的风险是信用风险。由于我国目前还没有建立起对职工个人资信状况的调查、评估机构,在借款过程中往往通过借款人自己提供的收入状况等资信证明进行审查,很难对借款人的真实状况做出准确判断。虽然签订合同时,借款人有还款能力,但由于住房公积金还款期长,其收入的稳定性和信用状况很难预计。因此很难对贷出去的款项加以识别、预计和控制,或通过保险机制加以分散。
第四,住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作,贷款业务单一、动作范围狭窄,不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种,以分散风险。以所购房屋做抵押,其安全性与抵押物的市场价值密切相关,房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险,房地产业直接受宏观经济和政策的影响,因此,住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。其发生是以时间为分布区的,即在这个时间段内可能根本不会发生,甚至可能在十年内都不会发生,但在另一个时间段内会发生。由于系统性的风险不存在稳定的发生概率,很难预计其发生的可能性和损失的大小。总之,市场风险发生的不确定性和损失的难以估计,使这种系统性的风险很难防范。
第五,由于不可预见的自然灾害意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,都会使住房公积金个人住房贷款的不确定性因素增加。
二、住房公积金个人住房贷款风险管理分析
尽管当前住房公积金管理中心高度重视住房公积金使用安全,通过对贷款对象严格审核,抓好贷后资产管理,建立健全逾期贷款催收机制等方式,加强风险管理工作,但由于住房公积机构成立时间较短,尚未建立一整套完善的风险控制体系,住房公积金个人住房贷款风险防范能力还很弱,主要体现在以下两个方面。
1、没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度
根据《条例》的规定,住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位,没有任何自有资本金,缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体,承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种,没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》(以下简称《指引》)的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备,应按季计提,其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》,对贷款进行风险分类后,按每笔贷款损失的程度计提,用于弥补专项损失,即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%;次级类贷款计提比例为25%;可疑类贷款计提比例为50%;损失类贷款计提比例为100%。其中,次级和可疑类贷款的损失准备,计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型(如行业等)贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定计提比例。因此,借鉴西方国家及金融机构防范住房金融风险的成功经验,及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。
2、缺乏完善、统一的风险管理体系
要研究住房公积金个人住房贷款风险,首先应识别贷款风险,新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看,住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善,贷款并没有像金融机构那样实行分类管理,且各地住房公积金管理各自为政,没有形成强大的资金链,一旦某地区发生较大的风险损失,很难从其他住房公积金管理机构那里获得资金支持。
三、住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析
住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责,安全性是第一位的,是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言,目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)“建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配”的规定,截至2008年年底,全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元,数额不小,但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式,其提取比例及提取基数的确定,需要经过大量的考察、论证以及准确的计量,不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。
为保障住房公积金缴存人的合法权益,建议目前贷款风险准备金按增值收益的60%提取,以期能达到抵抗风险的目的。同时,不断完善住房公积金个贷风险管理机制。
1、制定适合住房公积金特点的呆账准备提取及核销管理机制
建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法,对符合坏账核销条件的贷款,按一定程序逐步核销,是化解贷款风险的必要途径。在经过必要的审批程序后,应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销,并对已核销的坏账保留追索的权利,继续实施催收。
2、研究贷款逾期风险管理的指标体系,建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制
针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源,通过对住房公积金贷款数据的研究分析,探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标,从中把握住与风险相关内外部因素,将数据转化为对业务风险的正确描述,正确评估住房公积金贷款的资产安全性,并为采取措施防范风险提供量化的客观依据,建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。
【参考文献】
[1] 唐海洲:住房公积金管理条例实施手册[M].北京:世图音像电子出版社,2002.
[2] 李秀昆、张兆林:住房公积金解读[M].中国财政经济出版社,2007.
一、建立全国管理中心，保证住房公积金的流动性
由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，而住房公积金又实行属地封闭化运行，不能跨区跨市调剂资金余缺，导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年来，在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中，一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，有必要建立全国住房公积金管理中心，统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金（或沉淀资金）全部汇总到这个中心，地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资，再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动，也有利于提高资金使用效率，保证住房公积金整体的流动性。
二、控制贷款风险，保证住房公积金的安全性
虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格，包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》；试行了住房公积金督察员制度；建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统，各试点城市通过运行监管系统规范操作，住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此，建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。
1.加强公积金贷款的风险防范
与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度来说，还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务，想要做好项目贷款试点工作，各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，制定项目评审标准，严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审；可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统，对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析；可以邀请第三方的专业团队，对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估，提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议；建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度，通过多部门、多层级把关，确保贷款项目选择的科学性；落实贷款抵押，针对保障性住房的不同特点采取区别政策，以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物，而以出租为主的公共租赁住房，除在建工程抵押外，还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物，以减轻未来拍卖执行抵押物的难度，加强对债权的保护力度。
2.健全担保机制
从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保，既无法可依，事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度，没有政策性金融体系的支持是难以实现的，而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构，还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性，建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金，为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。
三、加强政策扶持，保证住房公积金的收益性
住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金，来源于强制的个人储蓄，而非政府出资，这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。
目前，保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房，经济适用住房虽然收益率低，但还可以保证让开发企业保本微利运行，实现收支平衡，还贷风险相对较小；但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的，因此，国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力，尽早出台应对措施。
通过研究瑞典、我国香港等地的保障性住房融资政策，我们认为，可以从以下几个方面加以借鉴：一是由政府对公共租赁住房贷款进行贴息，这样一方面可以降低保障性住房建设成本，另一方面可以使公共租赁住房的受益人花更少的钱享受到理想的居住条件；二是由政府出资对公共租赁住房在贷款期限的亏损直接予以补贴，以提高其偿债能力；三是由政府对承租人进行租房补贴，以降低承租人的租金负担，同时，还有助于提高公共租赁住房的出租率和租金收缴率，增加公共租赁住房收入；四是延长贷款期限，使其与公共租赁住房长期租赁才能实现资产运营平衡的特点相匹配；五是根据公共租赁住房的运营情况，出台政策允许部分公共租赁住房转为经济适用住房对外销售，弥补经营亏损。从国外经验看，寄希望于在短期内集中大批量建设公共租赁住房一劳永逸地解决所有问题是不现实的，尤其是现阶段政府财政支付保障性住房建设资金存在严重困难的情况下，公共租赁住房要想发展好，就必须建立可持续发展模式，而分批次出售公共租赁住房，不仅可以弥补亏损、减轻政府压力，还能积攒出后续建设资金，实现公共租赁住房的滚动发展。
此前公积金异地贷款“叫好难叫座”,有相关流程繁琐、地方上有利益矛盾、资金池不同、第三方不乐意、市场需求不大等多方面原因。破解这一难题,根本还在于深化公积金管理体制改革,特别是要在住房公积金跨地区转移、建设全国统一的公积金信息交换系统、优化个人住房贷款业务流程等方面做出探索
住房和城乡建设部、财政部、央行日前联合《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,异地贷款业务全面推行。对这一惠民举措,社会普遍叫好。然而,现实并非想象的那样美。去年10月三部门就已联合发文,要求推进公积金异地贷款业务,但大多数城市并没有启动。即使少数城市试行,贷款额度也极小。
公积金异地贷款为何“叫好难叫座”?这要从现实中的诸多尴尬说起。
一是流程繁琐。缴存城市公积金中心负责审核缴存和已贷款情况,而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险等。贷款人要与两个城市的公积金中心打交道,从咨询、递交材料、开证明、办贷款,需要花费大量的时间和精力。若两个城市之间协调不顺,申请人时间便等不起。由于不同城市公积金贷款额度不同,大城市缴存却去小城市购房,往往不能按大城市缴存的比例贷款,而在小城市缴存但要去大城市贷款,公积金的额度又太少。如果加上组合贷款,且不说手续麻烦,更在于商贷部分利率上浮会高出纯商贷,不合算。
二是利益产生矛盾。公积金管理属于地方财政账户,执行异地贷款,会有地方担心动了自己的奶酪。加上当前人才通常是向一二线城市流动,人们在一二线城市购房的愿望比在三四线城市要强烈,异地贷款使资金流向一二线城市,影响公积金管理而产生的利息及其他投资性收入。有些城市的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款,自然不希望这些资金被别的城市使用。
三是资金池不同。有些城市公积金利用率不足,而有些城市的公积金则入不敷出。本地的公积金缴存者申请住房贷款尚且紧张,哪能轮到异地缴存者贷款?
四是第三方不乐意。一些开发商想尽快回笼资金,拒绝使用公积金异地贷款。有的楼盘宁愿给购房者多点优惠,也要劝说购房者改为商业贷款。此外,有些银行也劝购房者转成商业贷款,因为公积金异地贷款对受委托银行来说手续繁杂,属于中间业务收入,获利不高,缺少办贷的动力。还有一些银行积压了很多本地公积金贷款,异地的就更难办了。
五是市场需求不大。能申请公积金贷款的多数是机关企事业单位的员工,这类人口较为稳定,一般也不会到其他城市贷款购房,这就决定了公积金异地房贷需求不会大。
推动公积金异地贷款业务,若只见“证明”不见“资金”,办贷城市公积金中心没有积极性,公积金异地贷款梦想就很难实现。破解这一难题,根本的还在于深化公积金管理体制改革。倘若缴存城市的住房公积金能顺利转移到贷款所在地城市,这样贷款城市就有了办理异地贷款的积极性。此外,针对银行积压了很多公积金贷款,建议让申请人转成商业贷款,公积金管理中心实施贴息给予支持。鉴于公积金属地管理性质,且管理较为封闭,缴存地和购房地住房公积金管理中心应积极配合,及时出具、确认缴存证明等材料,以方便办理贷款手续。同时,国家有关部门应加快建设全国统一的公积金信息交换系统,各地公积金中心应按照异地贷款政策要求,抓紧开展信息系统升级改造,优化个人住房贷款业务流程,以尽快适应全国异地贷款业务信息化要求。
摘 要 11月8日，海南省新修订的《海南住房公积金提取操作规程》正式出台。新规中，公积金提取方式更灵活便利，使用范围大幅放宽，可用来支付子女大中专学费、房租和物业费、医疗费。海南省出台的这项新规定，让我们不得不重新审视住房公积金的用途。本文主要阐述了住房公积金在提取和贷款方面的用途，并客观的分析其新用途的可行性和推广性。
关键词 住房公积金 提取 贷款 新用途
截止2008年末，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元。然而，全国住房公积金运用率却不到六成。因此，随着房价的上升，越来越多的人开始关心住房公积金的使用问题。
一、住房公积金的提取
（一）国家政策及解读
国务院《住房公积金管理条例》规定了提取住房公积金的6 种情形：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。
条例规定的提取住房公积金的6种情形中，安排在第一位的也是实践中发生最多的提取情形，是购买、建造、翻建、大修自住住房（此类提取占提取总额的70%以上）。即使是这种发生最多的提取情形，作为行政法规的条例，也不可能规定得很详细，如何操作只能留给主管部委去规定了。2005 年1月10日，建设部、财政部、中国人民银行出台了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号），该文第8条规定：职工购买、建造、翻建、大修自住住房，未申请个人住房公积金贷款的，原则上职工本人及其配偶在购建和大修住房1 年内，可以凭有效证明材料，一次或者分次提取住房公积金账户内的存储余额。夫妻双方累计提取总额不能超过实际发生的住房支出。
（二）提取住房公积金时应注意的情形
1．配偶如何支取其公积金
购买、建造自住住房和大中型住房的配偶，可以持结婚证明、首付款发票和购房合同向缴存单位提出申请，支取其住房公积金。但是夫妻双方的住房公积金累计支取额不得超过买、建造自住住房和大中型住房的总价款。
2．住房公积金能否支取现金
职工提取住房公积金的方式，要根据不同的实际情况确定。职工因购买、建造自住住房和大中型住房或偿还住房贷款本息的，住房公积金的受托银行以开具转账支票的方式由职工提取；职工因离退休、出国（境）定居、户口迁移、完全丧失劳动能力、死亡或被宣告死亡原因提取住房公积金的，由受托银行以现金的行式支付给职工。
3．对提取金额的限制
按照《住房公积金管理条例》规定有下列情况之一的住房公积金缴存人可以办理住房公积金销户手续，即将个人住房公积金账户内的住房公积金一次性全部提取。个人住房公积金账户撤销：离休退休、户口迁出所在地的市县或出国定居、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系、死亡或被宣告死亡。符合《住房公积金管理条例》规定办理销户手续提取住房公积金的，不用缴纳个人所得税。
不符合以上情形的，划款时在住房公积金账户上保留至少一个月的余额，但提取金额不得超过住房公积金贷款和商业住房贷款的贷款余额及利息和。
二、住房公积金的使用
缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款，它是在满足缴存人自己的需要后，为其他需要资金的缴存人提供的购房贷款。
大力发展个人住房贷款，可以提高公积金的使用效率。但是，一味地鼓励个人住房贷款，并不利于房地产市场和金融市场的健康发展。因此，住房与城乡建设部对住房公积金个人住房贷款政策做出了新的规定。新规定中增加了对第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象的限制，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。另外，住房与城乡建设部还对公积金贷款利率做了相应的上调。
三、住房公积金新用途
目前，住房公积金已经海量滞存，有呼吁将住房公积金用于购车的，有要求用于经济适用房建设的。11月8日，海南省新修订的《海南住房公积金提取操作规程》中规定，住房公积金可用来支付子女大中专学费、房租和物业费、医疗费，使公积金提取方式更加灵活便利，使用范围大幅放宽。
从某种程度上说，这一规定赋予了住房公积金更多的内涵，打破了其与社保资金的界限，提高了它的使用效率。许多省份住房公积金沉淀了巨额资金，面临使用效率低的压力。一方面一些低收入家庭存储了住房公积金，因为未买房而无法提取；另一方面，又有无钱送子女上大学或看不起病的情况。为解决他们的困难，出台这样的政策是需要的。
同时，这一规定的推出也是被动的。首先，它将住房公积金变作他用，已经严重违背了我们缴纳住房公积金的初衷。其次，住房公积金为做到专款专用，随之而来的乱用现象又会引发一系列的监管问题。再次，用住房公积金做这些事，会遮盖其他一些职能部门应该做的工作，也暴露了社会完善救助机制的缺乏。
四、结语
综上所述，解决住房公积金的沉淀问题，提高其使用效率，还应从其最初的用途出发，正确处理提取与贷款的关系，增加提取方式的灵活性，限制贷款的条件和额度，并制定相应的政策，使二者为住房者的购房提供有效的保障，真正达到“居者有其屋”。
参考文献：
[1]王凌云.试论住房公积金制度的公平问题.中国房地产金融.2007(6).
究竟情况如何？记者暗访了工、农、中、建、交五大行，被告知首套房贷利率折扣一般情况下为9折。特例的情况也有一些，比如，农行一支行的客户经理告诉记者，如果贷款人个人征信纪录良好、且纯商业贷款额度达到两百万元以上，支行可以申请为客户提供86折―88折的折扣；同样的前提下，建行一支行表示，可以尝试为客户申请88折。
武汉公积金贷款最低首付20%
武汉市公积金管理中心于9月2日公告称，自2015年9月1日起，使用公积金贷款购买首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面积在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至两成，此前的其他贷款条件不变。
据了解，按照此前政策，职工购买首套自住住房、房屋面积在90平方米以下的，最低首付可低至两成；使用公积金贷款购买二套房，无论二套房面积是否超过144平方米，最低首付款比例均为三成，且最高贷款额度为60万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额，最高贷款比例不超过房屋总价的40%。
天津叫停中介或个人代销限价房
日前，为确保限价商品住房公开、公平销售，天津市国土房管局下发通知，叫停中介机构或个人销售新建限价商品房。同时规定，开发企业在取得限价商品住房销售许可证之日起10日内，要一次性推出许可销售的全部房源，不得分楼座或分批次销售。
天津市国土房管局特别提醒广大持有限价商品住房购买资格证明的市民，一定要通过正规渠道购买限价商品住房。各相关管理部门将加强日常巡查，对各种形式的违规销售限价商品住房行为，进行严肃查处。
深圳公积金二套房最低首付30%
9月2日，深圳市住建局公积金中心表示，该中心正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示。在市政府、市住房公积金管理委员会正式批复前，深圳将维持30%的公积金贷款政策不变。据了解，4月7日起，深圳执行的住房公积金贷款首付政策为首套房首付比例最低20%；购买二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公积金二套房最低首付比例仍为30%。此前的8月31日，中国住建部、财政部与央行通知，自2015年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。
山东政府或收购滞销商业用房
9月6日，山东省人民政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》。方案中提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。
方案还显示，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。
佛山9月拟出让14宗土地
据佛山市公共资源交易中心统计显示，9月份拟挂牌出让土地面积达73.6万平米，环比8月增长468%，和去年同期相比增长113.8%。据了解，此次推出地块共有14宗，南海2宗、顺德10宗、高明2宗，禅城、三水暂时没有土地挂牌的信息。其中，顺德推出的10宗地总面积达58.02万平方米，占了八成多。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，除了政府为了完成年度推地计划，而加快土地出让这个因素之外，9月份也是推地的好时机。利好包括今年1―8月成交量的高涨，限购的放开以及信贷的宽松。
成都8月土地成交面积大涨328%
9月7日，四川中原的报告显示，8月成都共供应土地39宗，供应面积2251.36亩，环比大涨231.63%，同比下跌55.89%。成都主城区整体供需环比小幅回升，近两月土地供应均不足百亩，市场整体维持低位水平，且均为商业性质用地，住宅用地成交持续“哑火”。从9月主城区的供应计划来看，预计后市将反弹回升，进入回暖通道。
郊县区土地供应量激增，成交大幅冲高。其中，都江堰8月两次大规模推千亩土地，万达均以底价拿下。截至目前，万达已在都江堰完成布局超过1800亩。
重庆新推9宗地
9月7日，重庆市国土资源和房屋管理局最新出让公告显示，将公开出让位于江北、沙坪坝等区域的9宗地块，合计土地面积66.9万平方米，总出让起始价达33亿元。
一、利率调升与住房公积金增值收益之间呈此涨彼落趋势
面对通胀压力和CPI指数的居高不下，从2010年10月20日以来，央行连续五次提高了人民币存贷款利率，住房公积金存贷款利率也随之进行了调整，频频加息已经严重影响到住房公积金增值收益。
根据现行政策，公积金管理中心的定期存款利息收入按起存日利率计算，当前的加息不会造成定期存款利息收入的增加。委托贷款利息收入按当年放贷的贷款利率计算，遇到利率调整，也只能等到次年的元月一日才能按新利率标准计算。即使遇到利率上调，贷款利息收入的增加也有一个滞后问题。这就意味着公积金管理中心的利息收入被锁定。但是，公积金利息支出却没有被锁定，会随着利率的上调而增加。因为每年的6月30日是全国大部分管理中心公积金年度结算日，上年结转的公积金余额按调高后的3个月定期存款利率标准计算支付职工利息。2011年1月1日后遇到加息（利率调升），在住房公积金定期存款利息收入和贷款利息收入已经被锁定的情况下，2011年6月30日的3个月定期存款利率就决定了住房公积金增值收益的多少。这里就存在一个利率执行上的不对称问题。定期存款利息收入和贷款利息收入按调高前的低利率计算，公积金利息支出却按调高后的较高利率执行，意味着增值收益的减少。本轮央行加息采用的是不对称方式，即存款利率上调幅度大于贷款利率上调幅度。经过5次加息后，活期存款利率提高了0. 14%，3个月定期存款利率提高了1. 39%，5年以下个人贷款利率提高了1. 12%，5年以上个人贷款利率提高了1. 03%。尤其是3个月定期存款利率的提高，使每亿元上年结转的公积金每年多支付利息139万元。以住房公积金缴存余额按全国4000亿元的资金沉淀计算，则每年多支出利息55. 6亿元，造成住房公积金管理中心的资金成本大幅提高。
由表1可知，经过本轮加息后，住房公积金管理中心的利差空间在减少，其中作为最重要利差来源的5年以上个人贷款利率与3个月定期存款利率的利差由加息前的2. 16%降至1. 8%，下降17%。利差减少直接缩小了管理中心的增值收益空间。
据统计，CPI指数仍然在5%以上，通胀持续依然不容乐观。为抑制通货膨胀、削弱投资过热、调控宏观经济，央行下一步很可能还有加息的打算，这将进一步加剧住房公积金增值收益下降趋势，管理中心全年增值收益出现负值的可能性极 大，利率风险更加凸显，利率一旦处于调升加息通道，管理中心当年支付职工的利息就会大幅增加，不利于住房公积金事业的发展。
由表2、表3、表4可知，在现有利率下，增值在4. 31亿元左右（不含2011年当年新贷增量），如果按最乐观估计将减少0. 849亿元，中等估计将减少1. 58亿元，悲观估计将减少3. 61亿元（几乎是白干一年）。
可以说，在利率年度调升期，对公积金缴存者有利，其利息收入在增加；对管理中心讲，其利息支出在增加，增值收益在减少。
二、利率下调与住房公积金增值收益之间呈此落彼涨趋势
为了直观分析利率下调（降息）的影响，首先以表格形式看一下公积金管理中心在银行沉淀资金的增值收益变化情况。
从表5看出，以1亿元沉淀资金计算，1996年平均可获的423万元增值收益，到2000年已降为9万元，相差47倍。
再从公积金管理中心对职工个人住房公积金贷款获得的增值收益变化看，1996年8月，35号文明确，职工个人住房贷款利率，在上年结转的职工个人住房公积金存款利率的基础上加规定利差，共分为4档，其中5年以内加1. 8个百分点，5年以上至10年加2. 34个百分 点。1999年9月21日起，个人住房公积金贷款又调整为5年以下和5年以上两档，利率分别为4. 14%、4. 59%。
从表6看出，1996年至1999年中心发放亿元贷款年平均利息收益为207万元。1999年9月21日以后则发生了变化，2000年从亿元公积金贷款年平均利息收益提高到239万元，增加了32万元。
再将表5中沉淀资金与表6中的个人住房公积金贷款的年平均收益相比较，可以看出， 1996年，1亿元中心可获得的423万元增值收益，是贷款收益的2. 04倍，而且省力省事，没有风险。而发放1亿元个人住房贷款仅能获得207万元的增值收益，不仅远远低于沉淀资金，而且投入一定的人力物力进行贷款的评估、审查，需要承担的风险，还要付给承办银行贷款手续费。在这种情况下，要扩大对个人的住房公积金贷款规模，提高住房公积金使用率显然缺失政策的、经济的内在动力。随着住房货币化的深入和存贷利率的下调，1亿元住房公积金贷款的增值收益 比1998年沉淀资金增加30万元，到了2000年就增加到130万元。2008年，人民银行对存贷款利率进行了5次调整，皆为利率下调。经过5次利率下调，住房公积金增值收益屡次增加。
可以说，在利率下调期，对公积金缴存者不利，其利息收入减少；对管理中心讲，其利息支出在减少，增值收益在增加。
三、克服利率变动因素，提高住房公积金增值收益的对策
综上所述，住房公积金增值收益增加还是减少，并非由业务收入或其他指标下降造成，而是因为支付给缴存职工的利息支出上升或下降所致。减少的增值收益转化为住房公积金缴存人的利息增加，个人账户资金积累速度明显加快。增加的增值收益转化为住房公积金贷款风险准备金、城市廉租住房建设补充资金等，反映公积金管理中心的社会价值和责任。可以说，在加息过程中住房公积金缴存人是最终得益者，在减息过程中，住房公积金管理中心是最终得益者。
为此提出三点建议：
1.关于结息。现行公积金结息的方法是每年6月30日结息，以结息当日挂牌的3个月定期存款利率作为年利率计结过去1个公积金年度的利息。公积金年度从上年7月1日起，至本年6月30日止；而公积金会计核算年度是一个完整的公历年。公积金年度与会计核算的年度不匹配，影响最终收益的准确性，也给年度之间的收益调整留下了巨大的空间。这种结息方法在加息周期会使收益向前一年度倾斜，而在降息周期则会显著增加当年收益。
目前来看，较为合理的方法应该是确定一个合理的利率水平和利率政策，如将年结改为季结或月结，或者计算计息天数，按日计结利息，而不应“以结息当日挂牌的3个月定期存款利率”作为年利率计结过去一个公积金年度的利息。
2.关于利率调整。当年新发放的贷款按照新利率执行，而上年发放的贷款遇利率调整，则需到下一年才执行新利率，在加息周期将会显著影响中心收益。
3.关于公积金中心在银行存款利率。目前公积金中心向职工提供的是低息贷款，而公积金中心在银行的存款却被视同单位存款，建议将公积金管理中心在银行的存款区别对待，给予高于普通单位存款的利率。
表1：住房公积金存贷款利率调整表
表2：分段计息
表3：不分段计息
表4：按上述假设计算200亿元归集余额产生的增值收益
10月29日是中国人民银行调整存款利率的第一天。
位于方庄芳城园的北京住房公积金管理中心营业大厅，一上班，电话铃声便此起彼伏：
“昨天新闻联播里说存款利息提高了，不知对我们办理公积金贷款的有没有影响？银行存款利率涨了，住房公积金贷款是不是也跟着涨？怎么涨？”
“我在利息调高之前就办理了公积金贷款手续，可是钱还没到账，请问这种情况利息会变吗？”
“北京住房公积金网”（bjgjj.gov.cn）网站设在营业大厅上方的二楼办公室，每天大约收到六七十条“留言板”咨询，这天的第一条“帖子”便是网民“大脸猫”的提问，除关心“北京公积金的贷款利率将做出什么样的调整”外，“大脸猫”还进一步询问：“有没有相应的计算公式，以便我们计算利率调整后，新的月还款额。”
有位网民更以“利率咨询急急！！！！”为标题，表达急迫心情：“有谁知道此次调息后，公积金贷款利率各是多少？急得不得了！！！！”
与此同时，正在云南出差的北京住房公积金管理中心新闻发言人、总经济师李持缨，手机被“家里”一通“狂打”：“咱怎么办呀？客户咨询加息后的贷款利率，一个一个地答复不是办法呀？”
“对那些签了合同还没放款的客户，利率怎么执行？单据怎样补签？”
管理中心领导层根据央行的相关决定，立即磋商意见，启动预案，决定下发《关于调整北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款利率的通知》，并向社会“公示”，其主要内容为：
2004年10月29日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人贷款，2004年10月29日后仍执行原利率；
期限在一年以上的个人贷款，2004年10月29日后仍执行原利率，自2005年1月1日（含）开始，执行调整后的个人贷款期限档次利率；
2004年10月29日（含）后发放的个人住房担保委托贷款，执行调整后的个人贷款期限档次利率。
《通知》通过媒体广而告之。
“公示”张挂在网站首页上。
一、充分认识住房公积金工作面临的挑战
1.骗提骗贷增加
近年来，随着住房公积金放贷制度的放宽，骗提骗贷的情况逐步出现。个别不法中介伪造虚假材料，帮助职工编造各种理由骗提个人住房公积金，并按提取额收取10%～50%比例不等的非法佣金，严重干扰了住房公积金管理秩序。在贷款方面也有同样的案例，个别不法分子虚开皮包公司，再利用给公司员工到住房公积金管理中心开户之机，偷偷复印身份证、户口本，到银行开立账户骗取贷款。有的与房产部门的工作人员合伙，出具假的备案卡；还有的职工假离婚，等等。作案手段五花八门，防不胜防。
2.职工购房选择住房公积金的比较优势下降
在市场化住房体制已经确立的形势下，住房公积金制度正面临着越来越多的挑战，比较突出的是住房公积金贷款的优势逐渐减弱和商业贷款替代性增强的问题。在住房公积金政策性住房金融发展的带动下，以商业银行为主体的商业性住房金融近年也得到长足发展，目前各商业银行普遍把个人住房贷款作为重点业务发展。在全国当前利率总体水平较低的情况下，住房公积金存、贷款利率多次不平衡调整。目前的住房公积金贷款比商业住房贷款利率仅低约1个百分点，其低息优势受到严重削弱。在这种情况下，普通职工家庭选择住房公积金进行住房消费呈下降趋势。
3.缴存比例不平衡导致缴存差距扩大
根据《住房公积金管理条例》（下称《条例》）规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。
住房公积金制度在设计上已对社会公平有所考虑，比如规定职工和单位住房公积金缴存比例均不应低于5%，也不能高于12%；缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作所在地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。但是，政策对部分高收入行业和单位开了口子，由于住房公积金由单位和职工按照1：1的比例缴存，部分行业和单位将其当成了变相福利，社会收入分配差距进一步扩大。
4.非公有制企业人员建制难度大
随着近年来国内经济体制改革的深化和非公有制企业的快速发展，非公有制企业的从业人员在数量上所占的比重越来越高；但非公有制企业及其从业人员绝大多数未建立住房公积金制度。主要原因是：非公有制企业的人员流动性非常大，由于非公有制企业多为科技含量较低的劳动密集型企业，对员工素质要求不高，在劳动力资源充裕的情况下，劳动用工的主动权主要在企业，用人制度非常灵活；同时工作人员也会根据自己的能力、收入和个人发展的需要变换工作，且用工制度不健全，许多单位与职工未签订劳动合同，使得住房公积金缴交难以全面覆盖企业。
5.个贷发放率稳中趋降，年贷款总额缩减
据贵州铜仁住房公积金公报数据显示，2011年铜仁住房公积金共向2975户职工家庭发放住房公积金贷款，同比减少11.3%。江西新余全年共发放职工住房公积金贷款18519.4万元，同比减少28%。上海市2011年发放公积金个人购房贷款265.05亿元，发放户数为7.33万户，分别较上年下降12.50%和26.36%。根据各管理中心反馈资料数据分析，影响个贷发放率和贷款额减少的原因主要体现在：一是2011年全国房地产市场密集调控，受住房差别化信贷和差别化税收等政策影响，住房消费成本增加，改善、投资、投机型住房需求受到明显抑制。二是各大城市先后颁布了“限购令”、“限价令”、“一房一价”、“租赁税”等政策，对二手房交易税也进行了调整，同时央行多次上调商业银行存款准备金率和存贷款利率，使住房信贷不断收紧，商品房出现滞销。三是由于过去鼓励住房消费，城市中住房公积金缴存职工贷款已逐渐趋向饱和，致使住房公积金贷款相应减少。四是2011年受通货膨胀影响，房地产市场价格居高不下，极大影响了购房的积极性，使房屋销售量急剧下降。
二、化挑战为机遇，以机遇促发展
1.扩大影响
认识是行动的先导，加速住房公积金发展，必须有浓厚的、强烈的、良好的社会舆论和认识氛围做基础。在当前形势下，必须与时俱进抓导向、抓宣传，让更多的人认识公积金，自觉参与公积金，形成持久、有效、正面的社会影响。在扩大影响中要切实做到三个突出。
一是突出政策的民生作用。实行住房公积金制度的目的是实现居者有其屋，改善职工的住房条件，事关职工最直接的切身利益，是一项惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公积金制度是国家法律规定的一项重要的住房保障制度，具有强制储蓄性、互、保障性的特征。建立职工住房公积金制度，能为职工较快、较好地解决住房问题提供有力有效的可靠保障。
三是突出职工权益的法定作用。建立住房公积金制度是《条例》规定的法定义务。每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工缴存住房公积金。
2.修改《条例》
目前，我国正处于经济快速发展时期，每项制度的建立与完善也必然需要一定的过程。《住房公积金管理条例》于1999年颁布并实施；2002年进行了第一次修订。10余年来，其中的有些规定已经不能完全适应住房公积金的发展需求。加快修订《条例》既是发展的必然，也是解决职工诉求、解决制度矛盾的根本途径。
2012年2月12日，住建部决定对《条例》进行第二次修订，目前正在全国多地进行密集调研，了解公积金政策执行情况。在修订中，我们要立足于全国一盘棋，统一机构性质、系统监管、政策执行，把握职工的直接合理诉求、社会的普遍关注和适应未来发展的大方向原则，有针对性地增补修订和调整完善。二次修订后的《条例》，应明确住房公积金的使用范围及法律指向，能让公积金更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善职工的住房条件，更能贴近支持中低收入家庭对住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，从实际出发，在控制风险的前提下，最大限度地满足职工诉求，支持职工构建房屋，提高居住水平；要大力开展政策创新，推行异地贷款等模式，做到专款专用，应用尽用，应贷尽贷。
另一方面，要切实维护职工权益，根据《条例》要求，城镇在职职工，无论其工作单位效益如何，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。各地住房公积金管理中心执法部门对单位逾期不缴或者逃避、抗拒建制的，严格按《条例》有关条款进行处罚，并申请人民法院强制执行。特别要抓好非公企业建制突破，落实进城务工人员建制工作。
财政补贴作为公务员、事业单位职工住房公积金中的一部分，必须落实到位，同时，各管理中心要优化服务、强化管理、创新管理方式，探索业务上的开放式同城受理、归口审批、限时服务，提升效率，着力为广大缴存人创造快捷、高效、文明、规范的办事环境。
4.确保安全
住房公积金中心管理着庞大的资金，确保资金安全是重中之重。确保住房公积金安全，一是进一步明确岗位职责，加强岗位风险控制。根据管理中心内设岗位，明确划分职责权限。对于贷款审批、公积金提取等重要岗位，规范业务操作，明确第一责任人，明晰权利和义务。重点是要错开管理和操作层，实现岗位之间的相互牵制、相互约束和相互监督。二是落实管委会决策职能。住房公积金管理中心的重大决策和重要政策，都须经管委会审议通过后方可执行。三是加大惩罚力度。一旦出现违规违章办理贷款、提取的情况，不但要追究办理职工的责任，还要追究审批管理人员的责任，并加大处罚力度。四是要加大投入，建立科技防控体系。要引用先进的计算机信息系统，对资金流向实行实时监控，要运用机器识别技术，减少人为因素。五是要加快信用建设，从业者要爱岗敬业、严谨自律；使用住房公积金的职工也要诚实守信，合规支用公积金，使住房公积金管理风险得到有效控制，保证资金安全。
