时间：2023-11-28 14:51:21
房地产测绘是工程测绘中的一个重要分支，其主要是使用专业的仪器设备来对房地产项目的有关的土地权属情况和自然情况以及房地产项目的其他一些属性进行测量，并得出相关的数据，文章将在分析房地产测绘技术的基础上对房地产测绘中所存在的一些问题进行介绍。
1房地产测绘的特点及应用方向
房地产测绘主要是通过利用专业的仪器设备和相应的测试技术来对工程项目中的相关房产项目进行面积测量的专业性技术活动。其主要内容有房地产调查、房地产平面控制与测量，房地产变更测量以及图纸的绘制等。房地产测绘主要以下几方面的作用：（1）房地产测绘是专业性的房屋面积及地籍测定，其测量结果能够为房地产项目提供详实的房屋项目的权属界址，房产项目的产权面积等的数据。并具有相应的法律效力。（2）房地产测绘所得出的数据能够为后续的房地产评估、房产项目的各项税费的缴纳等提供依据。（3）同时房地产测绘还承担着一定的社会责任，房地产测绘的主要服务目标是确保房地产产权以及产籍管理的相关需求。
2现阶段我国房地产测绘中所存的一些问题
2.1对于房地产测绘缺乏合理的认识
随着经济的发展以及房地产测绘的应用不断加深，我国有相当一部分企业对房屋测绘技术实施了监理制度，从而解决了长期存在于房地产测绘中所存在的技术错位问题，房地产测绘技术得到了极大的优化。但是相较于房地产开发过程中的其他一些需要注意的问题，房地产测绘技术不论是在规模还是在发展投入上仍存在着一些不足。在房地产测绘中房地产测绘的从业人员需要提高自身的业务水平与职业素养以适应不断发展的房地产测绘需求。尽管房地产测绘数据的准确性对于房地产工程有着十分重要的意义，但是由于长期缺乏对于房地产测绘的合理性认识，导致了有相当一部分的房地产测绘从业人员尤其是一些工作在二三线城市的房地产测绘工作人员，都将房地产测绘工作作为房地产项目的附属工作，而对于房地产测绘工作在房地产项目中的核心作用加以忽视。时至今日，房地产测绘工作的精确性为房地产测绘从业人员提出了更高的要求，现今的房地产测绘要求从业人员能够熟练的使用各种复杂、先进的测绘仪器，并利用合理的测绘手段来对房地产项目进行测量，以确保房地产测绘数据的准确与可靠，在提高房地产测绘技术与手段的同时还需要提高相应的管理模式，现今，越来越多的房地产测绘企业都推行了房地产测绘技术监理制度，对于有效规范房地产测绘的测绘技术与测绘结果有着十分重要的意义，但是对于科学创新实施工程质量提高的工作应用还存在着较大的缺失，从而使得我国的房地产测绘技术的规范化与合理化的发展还有着相当长的一段距离要走。
2.2房地产测绘技术的标准并未统一
现今的房地产测绘主要是由政府引导的强制性项目。在现今的房地产测绘发展中，由于政府对于房地产测绘缺乏合理的引导及监理致使房地产测绘行业乱象丛生，各地的房地产测绘技术良莠不齐，好坏难辨，从而对房地产测绘的测量结果造成了极大的影响。同时，在房地产测绘中由于缺乏足够的房地产测绘质量监管体系，同时在房地产测绘中并未建立起统一的测绘技术标准，从而导致技术质量难以评估，严重影响了房屋测绘技术的结果。
2.3房地产测绘技术中所存在的问题
在传统的房地产工程测绘中为控制测绘的质量多采用的是二级检查、一级查收的方式，尽管在过去这种房地产测绘质量管理方式发挥出一定的作用，但是在科学技术高速发展的今天，以上这些传统的房地产测绘质量控制方式逐渐显得力不从心，在房地产项目的建设过程中由于一点偏差将会对房地产的建设质量带来较大问题，在现今一些较大的工程中都配备有专业的质量监管人员和监管部门，但是在一些较小的工程项目中由于资金等多方面的原因将会使得专业性的房地产测绘较为缺乏，从而使得房地产测绘质量存在了较大的不确定性。因此需要在房地产测绘中对于测绘的质量加以重视，造成房地产测绘存在质量问题的主要原因有：（1）房地产测绘是一项专业性较高的行业，需要从业人员具有较高的业务素养与业务水平，但是一些从业人员素质不高，对于房地产测绘马虎大意，从而使得房地产测绘所得的数据存在一定的偏差严重影响了房地产测绘的质量。（2）在采用了合理的测绘方法与专业的仪器对房地产项目进行了测绘后，还需要对所测得的数据进行一定的收集和后期处理，在数据处理时如未能采用合理的、科学的技术将会使得前期收集的数据资料与后期的统计数据之间存在的较大差距，严重影响测绘数据的精确性。
3如何提高房地产测绘工作效率与测绘质量
3.1强化对于房地产测绘的组织管理
提高房地产测绘的质量组织管理是关键，应当提高政府职能入手，加大对于房地产测绘的组织投入力度，各级政府部门应当认识到房地产测绘在房地产发展中的重要作用，通过对相应的组织管理进行强化，对房地产测绘的建设方针与相关政策及时的进行建立并完善，做好各部门之间的联系，强化房地产测绘技术同当代信息技术的结合，加快房地产测绘工作向着更高的技术、水平的方向发展。
3.2做好对于房地产测绘人才的培养
房地产测绘是一项技术较高的工作，因此培养一批高素质的人才队伍是十分必要的。在房地产测绘人才队伍的培养过程中，需要强化对于人才的培训力度，提高房地产测绘人才队伍及从业人员的业务素养及业务水平，引进先进的房地产测绘技术，将以往的旧的测量方法予以淘汰，加快房地产测绘技术的升级换代，促进房地产测绘产业的进一步发展。
3.3做好对于房地产测绘相关法律的建立及完善
房地产测绘行业的健康、合理发展离不开国家相关法律政策的支持。在对房地产测绘法律建立的同时需要进一步对房地产测绘的各种法律法规进行完善，对房地产测绘行业进行严格的监督管理，创建良好的协调房地产测绘管理的制度，为房地产测绘行业的进一步发展打下良好的基础。同时还需要对房地产测绘建立一个统一的标准，以满足房地产事业的发展需求，促进房地产测绘的正规化、合理化。法律法规的制定要在做好调查分析的基础上对房地产测绘中所存的问题进行分析，并找出合理的解决方法，加强房地产测绘行业中的法律法规的建设，保障房地产测绘工作的正常进行。
4结束语
关键词：房地产测绘；特点；技术
1 房地产测绘概念
作为测绘学里面的一个分支学科，房地产测绘是借助专业测绘技术以及测量仪器，展开与房地产业有关的测绘工作的专项技术活动，包括了房屋实际占地空间、面积和范围，房地产项目的界址、房地产施工现场定位等各类科学测绘，而测绘结果的可靠性与真实性也可为政府建设相关管理部门和房地产产权人给予精确的信息服务。
2 房地产测绘的特点分析
2.1 专业测绘人员即要懂房地产又要懂测绘
从事房地产测绘工作的专业技术人员除了精通基本测绘方法、测绘业务和测绘技术之外，还需要全面了解房地产相关的专业知识。因为合格的房地产测绘人员不能只局限于测绘本身，而是要将专业知识融入到房地产工作当中，同时了解与房地产有关的国家条例和法规，对房屋的各类面积能够精确测算，这样才能成为房地产经营交易过程里的鉴证者，服务于房屋的权属管理，因此这成为了房地产测绘同其他普通测绘的区别。
2.2 及时进行变更测量、补测及修测
通常而言，城市会在六到十年对其基本地形图进行一次复测，但是房地产测绘没有这么长的复测周期，由于城市市区的扩张可能会对土地及房屋展开实测工作，而对于用地及房屋的权属有所改变时也会进行有效修测，而土地与房地产的非权属发生改变也会进行变更，这样才可以确保最终测绘结果的时效性、现状性和现势性，得出的配套册、表、卡、图也会和实际情况相符，因此房地产测绘需进行变更测量、补测及修测等。
2.3 区分地形测量同测绘内容的差异
房地产测绘并不像地形测量那样针对地物和地貌进行测绘，其更多的是针对房屋用途、数量、质量、权属、位置、尺寸等状况展开测绘，还有同房地产权属相联系的地形要素。在房地产测量工作中，需要调查房地产并对其价值与质量进行评估，要精确测算房屋面积，对房地产界线与范围进行测定，调查使用权和所有权的性质，对房屋用地进行精确定位等。而地形测量没有上述这些工作内容，但是却需要标明等高线或高程等，在房地产测绘中较少运用高程。
2.4 测图比例尺较大
房地产测绘通常是在城镇或市区中进行，在测图上会显示权属界限等诸多与房地产相关的内容要素，较多的内容和信息量决定了房地产测绘中的分幅图具有较大比例尺。我国运用最多的房地产大比例尺图纸有1：1000、1：500等，楼层分层分户的平面图中用到的比例尺会更加大，倘若比例尺过小，那么图表中的内容就不会详尽标明出来。
3 房地产测绘的技术应用
3.1 房地产测绘的工作内容
房地产测绘涵盖了基础测绘以及房地产项目测绘两方面内容。房地产测绘是借用合理测绘手段、测绘技术、测绘仪器对房屋数量面积、占地范围、界址位置等进行测量，其主要工作内容有房地产最终资料的验收与检查、变更测量、面积测算、绘制测绘图、房地产构成要素测量、房地产调查以及平面控制测量。房地产项目测绘则是针对房地产相关权属管理、交易、经营、开发等内容进行的测绘工作，并且绘制分层分户平面图，最终形成数据、簿、册、卡、表、图等相关信息的活动。
3.2 房地产测绘主要功能
3.2.1 将信息服务提供于房地产管理工作
一方面，国家房地产行政管理部门在修改或制定房地产相关政策时，要如实掌握目标范围中房屋利用状况、行业分布情况、房屋地域分布、房屋总量等数据资料，这些数据信息就需要通过房地产测绘来得出；另一方面，有关管理部门要通过需要房地产测绘明确房屋产权单位的面积、占地范围、界址、具置等信息，以便进行房地产权属的登记发证管理相关工作。
3.2.2 推动房地产的交易、经营与开发
房地产测绘结果与项目工程量度息息相关，这也为整个房地产公司进行建设项目开发、销售、经营决策等提供现实依据，同时也方便了消费者在购买、选择房屋时的参考，当房地产买卖双方通过合约形式登记产权时，那么房屋价值就会直接与房地产面积相关。
3.2.3 形成参考资料
房地产测绘除了与房地产业本身相关之外，房地产测绘所形成的参考资料还能够为国家保险、税收、仲裁、司法机关判案、城市建设等有关部门提供现实信息依据和基础数据资料。
3.3 房地产测绘用于面积测算
测算房地产的面积，主要涵盖了用地面积和房屋面积两方面的测算，其中，房屋面积测算分为公摊建筑面积、房屋使用面积和建筑面积的测算；用地面积测算则分为共用土地面积的分摊、类面积测算、丘面积测算和占地面积测算。对房地产产籍产权以及权属证书而言，房屋用地面积是十分关键的，这是房地产公司对项目进行决策经营，同时维护合法权益的重要资料。测算房地产面是精度性高、技术性强的专项工作，与权利人、消费者、开发商甚至国家的利益均密不可分，在房地产测绘里面十分重要。
最常用的测算房地产面积方法是解析法，用几何图形法可以算出房屋面积，用坐标法能够更好的测算房屋用地面积。解析法主要是按照实地测量得到的坐标、角度、边长等实际数据，运用正确计算公式求出面积值。图解法则是按照己经由设计单位给出的房地产建筑图和结构图，借助各类合理的仪器测量得出最终面积，有光电面积量算仪法、模片法、称重法、求积仪法等等。
4 结束语
总体而言，房地产测绘与城市经济的发展、房地产业的进步和人们的日常生活都密切相关，这不仅是政策性较强的工作，也是技术性要求很高的工作。为了确保测绘成果以及测量精度的准确性与唯一性，建议国家房地产管理部门针对新开的房地产工程项目在施工放样过程中组织现场验线与验收，同时按照设计图纸尺寸对比计算。用设计图纸配合测绘成果，共同完成对房地产面积的表示与描述，依据行业规范，建筑工程装修过程中的墙体，内墙厚度需要计算建筑面积，而外墙厚度则不用计算。
参考文献
[1]李永喜.房地产测绘特点及技术分析[J].中国新技术新产品，2011，4：172.
关键词：房地产；测绘；质量管理
房地产是我国经济建设的基础项目，房地产行业的竞争非常激烈，增加了房地产的行业压力。房地产测绘的过程中，应该采取质量管理的措施，通过质量管理，完善房地产的测绘过程，规避潜在的测绘风险。质量管理能够规范好房地产的测绘技术，保障房地产测绘的准确性，以免影响房地产的运营。
1房地产测绘的质量要求
房地产测绘工作，主要是通过测绘仪器，测绘出土地信息、权属数据等，实现房地产中各项数据的转型操作[1]。房地产测绘对质量有很高的要求，遵循质量要求，才能确保房地产测绘的效率和质量。房地产测绘时的质量要求，能够明确测绘的目的，严格按照房地产的需求，完成测绘的工作，最主要是维护测绘的质量，准确应用到房地产项目中。房地产测绘中，落实质量管理，为房地产的各项操作，提供标准的数据参考。
2房地产测绘的质量管理
2.1成立测绘管理机构
房地产测绘质量管理中，最先要成立规范的测绘管理机构，通过测绘管理机构，提高测绘管理的水平。测绘管理机组，组织与房地产测绘质量管理相关的工作。管理机构要制定好房地产测绘质量管理的计划，合理行使机构的职能，全面监督房地产的测绘工作[2]。测绘管理机构具有监督作用，直接监督测绘的质量，严格约束房地产测绘的过程，防止房地产测绘中发生数据问题。测绘管理机构具有一定执法能力，其可根据房地产测绘的要求，审核最终测绘结果，确保房地产测绘可达到质量的规范标准。
2.2完善房产测绘市场
房地产测绘的质量管理中，要完善测绘市场，完善测绘的过程，严格按照房地产测绘的实际情况，实行市场化的测绘管理。房地产测绘的数据、参数等，均是质量管理的对象，根据测绘市场的信息，规范各项数据与参数，同时把控房地产市场变化，防止市场信息对测绘造成影响[3]。质量管理工作上，积极完善房地产的测绘市场，通过市场调控测绘的过程，先规范房地产市场，避免房地产市场中有不规范、不正当的竞争关系，强调房地产市场的公平、公正，再展开测绘工作，在很大程度上缓解房地产测绘的困难度，提升房地产测绘的准确性，以免出现测绘误差。
2.3管理实际测绘行为
测绘质量管理中，还要对房地产测绘的实际行为进行管理，可以围绕房地产的测绘，组织管理协会，专门组建服务团队，参与房地产的测绘工作。团队协会能够在房地产测绘的内部关系上，做有效的处理，拉近各个部门之间的联系，专门协调测绘部门之间出现的问题，例如：团队协会连接着政府与测绘部门，把政府的信息，及时传递给测绘部门，保障测绘工作的顺利进行。房地产测绘的发展速度非常快，测绘的操作也越来越复杂，采用协会管理的方法，能够积极的管理测绘的质量，协调好房地产测绘的工作，确保测绘技术可规范的展开。
2.4统一测绘技术标准
房地产测绘中，应该统一测绘时的技术标准，以此来提高质量管理的水平。房地产行业上，房屋设计类型多，测绘时，遵循统一的测绘标准，才能维护测绘的高效性，确保各项测绘数据，都符合准确度的要求，以便应用到房地产设计内。例如：我国房地产测绘中，已经出台了《房产测量规范》，在很大程度上，统一了测绘技术，除此以外，还有《中华人民共和国测绘法》，确保房地产测绘的规范性，保障各项数据具有可操作的特征。房地产测绘在实行质量管理时，应该完善测绘技术的标准，注重测绘数据的统一化管理。房地产测绘的科学性、合理性，能够预防房地产方面的经济纠纷，保障房地产测绘的实施效率。
2.5实行社会监督制度
社会监督制度，在房地产质量管理中起到关键的作用，测绘决定了房屋的面积、公摊等，应该在社会中，宣传监督制度，促使社会公众，可以参与到房地产的测绘管理内，全面预防后期的纠纷[4]。质量管理中的社会监督，利用社会公示制度，登记并展示房地产的测绘信息，方便社会人员监督。例如：房地产测绘结果，通过政务信息网络，公示全部的信息，购房时的客户人员，可以在政务信息网上看到测绘的相关信息，实行社会监督，体现质量管理的实践性。
3房地产测绘的质量控制
3.1控制测绘人员
测绘人员的控制，是提高房地产测绘质量管理的一项措施，控制好人员行为，确保测绘人员的积极性，以便满足测绘质量管理的需求，以免测绘人员对房地产的测绘数据造成影响，完善房地产测绘的过程，规避人员方面的测绘风险。人员控制时，选择有经验的工作人员，必要时可以安排岗前培训，落实房地产测绘的培训工作，提升人员的测绘水平。
3.2控制测绘时间
房地产测绘时间的控制，主要是预防外界环境对测绘的干扰，防止测绘有误差。在房地产测绘的质量控制方面，合理的规划、分配测绘时间，尽量不要选在降水、大风天气作业，避开自然环境的干扰，由此才能保护房地产的测绘过程，维护各项测绘数据的准确性与可靠性。
3.3控制测绘仪器
房地产测绘的质量控制中，选择优质的测绘仪器，在进行房地产测绘以前，需要调试好各项仪器，使用完后，也要做一系列的保养，方便下次使用。测绘仪器的质量控制，能够降低测绘的误差，以便提高测绘的精准性，测绘仪器要符合标准，不能影响测绘的过程，预防发生数据误差，维护测绘仪器的性能，为房地产测绘提供全面的支持。
4结束语
房地产测绘时，对质量管理有一定的要求，全面落实质量管理的措施，能够提高测绘结果的准确性及可靠性，满足房地产的测绘需求。质量管理在房地产测绘方面，可以有效规避测绘中潜在的数据风险，加强房地产测绘的控制力度，防止房地产测绘出现问题。
参考文献：
[1]赵晔,刘方,麦吾兰•阿力木江,等.测绘测量技术在建筑工程施工中的应用[J].工程技术研究,2017,(9):50+66.
[2]周辉.工程测绘对于建筑工程施工质量控制的意义[J].工程技术研究,2016,(5):205+232.
[3]黄科新.控制房产测绘成果质量的技术措施探讨[J].住宅与房地产,2017,(3):124.
关键词：房产测绘,市场化,测绘管理,测绘监管
中图分类号：P2文献标识码： A 文章编号：
1引言
长期以来，房产测绘单位作为产籍管理、房地产产权的一部分，一直是垄断经营。随着社会经济的发展，尤其近几年房地产市场异常活跃，大量的房产测绘工作均由一家房地产测绘队伍来完成，测绘速度和质量都很难保证，尤其是房产测量成果质量方面还存在着技术规范可操作性不强、测管关系不畅通,测管体系不完善等缺点。同时，这种垄断经营状况也容易造成了许多不良现象，阻碍了房地产产业的健康发展。所以打破垄断、推行房地产测绘机构市场化在全国许多城市开始逐步实施。
2研究的意义
本文以最早实行市场化的北京市房产测绘市场为研究对象，分析了市场化9年来工作中的成绩和不足，针对性的提出了改进意见，为北京市京房产测绘市场化管理工作改进指明了方向，也为后续全国范围的市场化提供指导了意见。
3房产测绘市场化改革在北京的实践
2003年，建设部提出房产测绘单位或部门从房产行政主管部门分离，成为具有独立法人资格的专业服务机构。之后在北京市辖区范围内，开发商和业主可以随意选择测绘机构来进行商品房面积测绘。在这样的大环境下，各房产测绘单位根据其当地的实际情况进行改组改制，成为目前房产测绘市场的主力军，从过去9年的实践中，市场化改革取得了一定的成绩和进展，也暴漏出了一些问题。
3.1房产测绘市场化取得的进展和宝贵经验
北京市通过9年的房产测绘市场化改革，目前北京市已备案房产测绘机构共计80多家，其中甲级12家，乙级17家，整个房产测绘市场一片生机，在几年前房地产开发异常火爆的情况下，及时准确的完成了各项任务，成了开发商和政府沟通的有效桥梁，我认为对后来实行市场化的城市或地区有很强的借鉴意义。
3.1.1统一了全市的测绘成果样式
从2003年开始，北京市建委委托房地产勘察测绘所进行全市的房产测绘成果的管理，统一在全市推广威远图公司设计的citors图形处理软件和汇交软件，使全市任何一家公司的测绘成果都能无障碍地和建委数据库连接，每个项目的汇交成果时除了纸质报告书外，还有与之配套的光盘，备案时需要准备本项目齐全的资料，所有这些措施，有效的杜绝了部分测绘单位弄虚作假，也彻底改变了一个单位一个成果样式的局面。
3.1.2编制地标，统一口径和分摊方法；
由于2000年国家标准中规定有不明确、不详细的地方，或者新出现的建筑样式，使得某些面积认定上有困难，某些极端情况下，面积认定出现了迥异的情况。针对这个现状，北京市在不违背国家标准的情况下，出台了地方标准，地方标准出台后，很大程度上缓解了面积认定不明确、不统一的问题，减少了纠纷，堵住了部分不良开发商弄虚作假的后路。此外，还明确规定了分摊计算方法，比如楼外分摊、楼间交叉分摊、市政类和不可分摊类等，这些明确规定是通过定期的例会，下达到各个测绘机构，保证了全市房产测绘面积认定和分摊的统一性，专业性。
3.1.3培养了大批合格的房产测绘技术人员，增强了测绘单位的服务意识。
截止目前，北京市已有500多名房产测绘专业人员，市场化之后的北京市房产测绘市场，不管形式上还是本质上都发生了巨大的变化，很多单位都积极引进、培养了自己的专业人才队伍，大大改善了各个测绘机构的人才学历构成，为新技术新软件的推广奠定了坚实的基础。为了在市场中争的一席之地，单位定期组织大家进行技术交流，增强服务意识教育，赢得了客户的好评。
3.1.4加强了质量管理，加大了对违规单位的处罚力度
在闹的沸沸扬扬的国际友谊花园面积纠纷案例中，做出了错误测绘成果的北京市房地产勘察测绘所，受到的惩罚仅仅是罚款人民币3万元，这和全体业主几千万的额外支出，形成了强烈的反差。2003年市场化之后，北京市市建委加大力度对房地产测绘市场进行整治。截止目前，一共有十多家测绘单位因为违法违规测量受到了处罚，一定程度上净化了市场，维护了市场秩序，保障了房产测绘市场的稳定、良好地运行。
3.2房产测绘市场化带来的负面影响：
房产测绘市场化之后，测绘机构之间竞争十分激烈，相互压价，恶性竞争十分明显，各种争抢活源手段无所不用其极，测绘机构容易受开发商的制约，这给后期的房产产权登记工作带来很大风险。北京作为房产测绘市场化改革的试点城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多宝贵经验，为市场化趟出了一条路子。但是取得成绩的同时，也产生了一些不能忽视的问题，如果不能解决好这些问题，可能会影响市场化的进程和效果，主要问题我认为有如下几点：
3.2.1 测绘企业良莠不齐，竞争白热化，没有妥善的退出机制:
基础房产测绘是一项长期性持久性的基础工作，需要将房产测绘资料长期积累并且保存，而且又需要不间断地对本地区房产现状进行修测和补测，建立一个有效的实时的数据图形库。这样才可以适应房屋权属登记的需要。市场化之后，入市的房产测绘企业有相当一部分不进行或着是无能力进行基础房产测绘，虽然他们往往从事的是项目测绘，打一枪换一个地方，这对房屋权属登记是有害无益的。另一个不能忽视的问题是不正当竞争，很多企业挤入房产测绘市场化目的很明确，就是看中了其中的收益，为了获得更大利润，不惜使用恶意压价、贿赂开发单位的相关负责人等各种不正当手段，严重扰乱了北京市的测绘市场。
3.2.2 开发商影响测绘结果，行政部门监管不力
针对房产测绘市场激烈竞争状况，有些开发商为了在商品房销售中获得更多更大的实惠和利润，有时会利用招标、委托之际提出些不合理的要求。而有的测量单位为了迎合开发商，获得这来之不易的项目，往往就会互相压低价格，拉关系，找熟人，甚至会违规操作，打《房产测量规范》的“球”，出具不实测绘报告，严重扰乱了房产测绘市场的秩序，这也为日后的房产权属登记留下很大的隐患。
4北京市房产测绘市场化实践的指导意义：
4.1有控制的放开，建立房产测量市场的准入制度
监管部门要根据市场容量的大小来确定从业单位的数量，以保证房产测绘成果的质量，如果过早彻底放开，不加约束这一市场，将像开放房地产评估市场一样混乱，各个测绘单位可能会相互压价，这虽然会促进测绘市场竞争机制的发展，但如果收益低于其运营成本，则必然会导致市场测绘行业无序竞争。
4.2 进一步完善相关法律法规
通过立法，制定专门的房产测绘市场化管理的办法，统一全国的房产测绘市场的管理；从而依照测绘市场化管理的有关规定，明确各地房产管理部门作为房产测绘市场管理的上级主管部门，负责制定本地的房产测绘管理办法和测绘资质认定，并进行全面具体管理；房屋权属登记机构负责具体的监督，发现问题并及时处理，且对不符合房屋权属登记要求的房产测绘机构提出具体的处理意见，包括终止其测绘成果的提供，终止其测绘资质，甚至追究其相应的法律责任。完善相关的立法、制度和规范已成为当前房产测绘市场推行的迫切要求。
4.3 完善房产测绘市场的行业规范，实行人性化管理
市场化后的房产测绘实践中应有详细、明确可行的技术标准。房产测绘工作的主要依据是国家颁布的《房产测量规范》以及各地制定的地标。经过几年的实际工作检验以及建筑业的发展，《房产测量规范》有很多内容需要进一步完善细化。房地产管理部门应根据当地实际，认真地对照规范，对市场上出现的问题但是《房产测量规范》上又没有明确的内容，联合上级测绘行政主管部门及时制定出详细、可操作性强的实施细则，并对实施细则进行不定时的修订更新。
尽管在《房产测绘管理办法》中规定只有经过房地产管理部门审核的房产测绘成果才可用于房地产管理，但对具体如何进行房产测绘的委托、测绘的实施、成果的提交、成果的审核等方面的工作程序尚无具体规定。因此，房产管理部门应有具体的实施细则。房产测绘成果，必须要依附于房屋权属登记，独立于房屋权属登记则无存在的实际意义和价值。房产测绘市场化，使得测绘与管理分离，责任更加明晰。为了规范房产测绘资料的管理，房产管理部门应当制定委托房产测绘的合同文本、房产测绘成果报告文本，并且根据本地房地产管理系统的要求，指定使用统一的测绘软件、提交统一格式的数据文件，使用的软件必须是成熟稳定的，规定要求一定要明确。
5 结语
房产测绘成果直接关系到千家万户的切身利益，房产测绘走向市场化势在必行。但针对目前房产测绘市场化管理尚无完善的法律法规的现状，如果随意地放开市场，则会引发一系列问题。如某些以营利为目的的项目性测绘企业大量入市，可能会损害到其他测绘企业和当事人的合法权益。更严重的是，如果一些不合格的测绘结果被用在权属登记中，将会成为政府难以处理的棘手问题。因此，目前在法律、行政职能、以及技术规范等等方面还存在诸多问题的情况下，房产测绘走向市场化不能一蹴而就。北京当前工作的重心是制定房产测绘市场管理的相关规范，改进房产测绘市场的行业管理制度；在市场尚不成熟的情况下，加强行政调控职能，保证房产测绘市场化的有序进行。在全国范围内，各地应当结合自身实际，建立相应的房产测量市场的准入制度，并成立专门的房产测量监督管理机构，以保证房产测绘市场健康和可持续地发展。综上所述，房产测绘走向市场不能急于求成，只有在解决了市场准入、专业人员培养、法律法规完善等诸多问题的前提下，房产测绘市场才能健康有序的发展。
参考文献
[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术-房产测量规范有关技术说明[M].北京：中国标准出版社，2001.
[2] 国家质量监督检验检疫总局 GB/T 17986-2000 房产测量规范[S] 北京: 中国标准出版社
[3] 北京市测绘设计研究院. CJJ8-99 城市测量规范[S] 北京：中国建筑工业出版社.
[4] 国家测绘局.测绘资质管理规定[Z].2004
1房地产测绘技术简介
房地产测绘是一项政府强制要求的使用专业的仪器、设备等为房地产管理部门或是房地产权利人进行房产面积、数量以及所处位置等项目进行专业的测绘工作，其测绘工作的主要内容包括有：房地产的调查、房地产各项要素的测量以及房屋面积的测算、房地产变更测量以及平面控制等。房地产测绘是测绘工作中的一个重要分支，其测绘工作与其普通的地形测量或是工程测量原理基本相同，但是在一些地方还是与其他的测绘在要求、测绘方式等方面存在着较大的区别。房地产测绘在测绘手段以及测绘方式上需要根据具体的土地、房屋相关用地的信息和资料，在遵守国家相关法律规定的要求下进行房地产测绘工作，并依法提供详实的测绘数据。
2保证房地产测绘质量的要点
房地产测绘是国家政策规定的测绘工作，在进行房地产测绘工作时一定要遵守国家的相关法律法规，在房地产测绘中，无论是控制测量、房屋要素测量还是房屋面积测算等工作都需要引起足够的重视，确保房地产测绘数据的准确性。为避免房地产测绘中出现问题将对房地产测绘中存在的要点进行阐述。
2.1房地产测绘中需要遵守相关测量规范及标准
在房地产测绘中需要遵守相应的测量标准及规范，其中《房产测量规范》是房地产测绘中需要参考的主要依据，《房产测量规范》对城乡房地产测绘的内容与技术要求进行详细的规定，是全国各地进行房地产测绘工作的通用规范。各地的房地产测绘工作都是在依据规范的基础上展开的房地产测绘工作。房地产测绘主要是为房地产产业提供专业化的服务以及测绘的专业性技术，通过房地产测绘可以为房地产管理工作提供专业的数据信息，其测量数据还可以为城市规划、棚户区改造以及城市综合开发利用中提供详实的数据信息，其测量数据可以在多个行业及领域中发挥重要的作用。房地产开发是城市化进程过程中的重要途径，通过新建或是对原有建筑进行升级改造提高城市的开发速度与利用率，为城市发展提供更多的空间，房地产测绘是对房产详细信息进行测绘的专业性测绘工作，其测绘信息有利于城市规划建设，合理的房产利用可以更好的反应人民物质及精神文化程度。
2.2房地产测绘的精度要求
随着科技的发展以及新技术的应用，房地产测绘的水平及精度都有着快速的发展。房地产测绘精度主要是指房地产测绘数据误差的分布密集或是离散程度。在房地产测绘过程中需要保证测绘数据控制在合理的精度范围内。在对房地产进行测绘时需要在测量精度上留有一定的余量，从而为扩展控制网留出一定的空间。在房地产测绘时需要遵照国家的相关规定、规范进行工作。
2.3房屋要素测量与房地产面积测算工作要点
房地产的测绘多为外部实测，并采集测量其他一些需要的数据，在进行测绘工作时需要保证测量用的量具精度，需要定期对测绘用的仪器或设备进行精度校正，确保仪器设备的可靠性。房地产测绘工作中所使用的量具中需要确保其测量精确到小数点后两位。在测绘完成后确保测量数据控制在合理的误差范围内时应根据多余观测进行房地产测绘数据的平差。房地产测绘的面积多指的是房产水平面积，其主要分为用地面积和房屋面积两种，在对房产面积进行量算的过程中每一步都需要进行两次量算确保所测结果的准确性，并对两侧测量结果取中值。
2.4房地产图绘制与精度要求
现今对于房地产图多采用的是计算机并使用商业软件来进行绘制，在提高工作效率的同时确保了绘图质量。
3房地产测绘技术的应用
关键词：房产测绘 信息系统 管理发展
中图分类号：P208文献标识码： A
1、房产测绘的概述与分类
在专业测绘中，房产测绘是其一个很具有特点的分支。其测定范围主要为房屋以及和房屋有关的土地，即房产测绘就是利用测绘仪器、技术以及手段来对房屋、房地产以及土地等的自然情况、数量、权属状况、质量、位置以及其具体利用情况进行测定的一种专业测绘。
房产测绘主要分为两种，即房产基础测绘与房产项目测绘。房产基础测绘主要是指在一个城市或者一个区域内，大范围或者整体来建立房产平面控制网，进行房产基础图纸的测绘，即房产的分幅平面图。房产项目测绘主要是指在房产开发管理、权属管理和经营管理过程中，对房分丘平面图、分层分户平面图以及有关图表、数据、册和簿等开展的一系列测绘活动。房产项目测绘和房产权属管理、拆迁、交易以及开发等一系列房地产活动有着非常紧密的联系，其工作量较大。其中在房产测绘中最具现实、最大量以及最重要的要属房屋或者土地权证件附图等的测绘。
房产基础测绘，对于测绘单位的资质、测绘人员的素质以及其仪器装备的要求均比较高，相对于房产项目测绘而言，房产基础测绘要难一些。根据我国当前相关法律规定，在没有获得相应房产测绘资格的单位是不能从事房产测绘的。
2、房地产测绘的作用
2.1、法律方面作用
地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。
2.2、社会服务参谋功能
房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。
2.3、财政税收经济功能
房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。
2.4、测绘技术方面的作用
房地产测绘手段与其他测量并无多大区别，是城市大比例尺测绘的一种，但它不同于通常大比例尺的地形测量、工程测量。房地产测绘为了建立现代化城市的地理信息系统，它必须要求有更为广泛的信息量，内容复杂，涉及面广，图表繁多。
3、房产测绘管理的发展及重要性。
长期以来，房产测绘管理一直沿用传统的手工，半手工作业方式，速度慢，业务环节繁多，工作效率低，而且成图质量精度差。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高度发展，房产测绘的工作量迅速增加，房产平面图的增加与变更频率也随之增涨，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较滞后，目前主要有以下几种方法：
3.1人工房产测绘管理
这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘；手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料用“纸”的方式存放。这种方法既不方便管理，也不利于各种查询，分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。
3.2计算机辅助房产测绘管理
计算机技术的迅速发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。但是，由于房产测绘中既涉及各种文档资料，又涉及各种图件资料，而这两大类资料在数据上无法自动连接，要靠人工干预进行组织，仍不能实现房产测绘管理自动化的管理，因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。
3.3房产测绘管理系统
GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔前景.GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展。GIS技术，正逐步走向实用化、多样化、并深入到相关的各个领域，同样地促进了房产测绘管理的自动化、现代化。把房产测绘管理带入一个新时代。
3.4、房产测绘的重要性
以商品房为例的测量随着房屋价格的上涨而愈发关注，因而“商品房面积如何计算”问题成为大家关注的热点话题。很多人认为公摊面积是“隐形”，无法正常测量，而且还有多个分摊系数问题。对于单一使用功能的商品房分摊系数只有一个，但对于单一使用的商住楼时，因各楼层的布局不同，公摊的建筑面积服务范围也不同，所以出现了多个公摊系数，该楼一般为多功能的商住楼。
（1）共用面积的确认。房产面积的计算方法应以《房产测量规范》为依据，首先要清楚哪里计算全面积，哪里计算1/2面积，哪里可以不计算面积。其次要了解建筑面积的组成套内建筑面积和应公摊的共用建筑面积。其中套内的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积；套内使用面积是指房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影测量。套内墙体面积是指各套（单元）内使用空间周围的承重墙体，有共有墙体及非共用墙体两种。商品房之间的分隔墙与外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙的墙体水平投影面积一半计入共用墙体面积，非共用墙体水平投影面积应全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是指各阳台建筑面积总和。
（2）了解共作面积。共作面积是指一个房屋有多个产权人，多个产权人共同使用占有的建筑面积，公用面积包括房屋的建筑面积和功能使用区的共有建筑面积。商品房分摊的共用建筑面积包括两部分：楼梯间、电梯井、垃圾道、设备室、变电室、过道和公共门厅等为整楼建筑服务的公共用房的建筑面积；各单元与公共建筑空间之间的分隔墙体以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
4、房产测绘信息系统的发展
在20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来，国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容，工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。
4.1单用户模式阶段
这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错，容易涂改的缺点，在单独的计算机上由专人将已经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新时代。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和提高工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。
4.2多用户模式阶段
这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部 局域网，采用多用户模式阶段模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询和统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成，使用和维护提高了图形功能。缺点是：图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立，互相割裂的状态，没能 实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用；另外，系统缺乏开放性，难以通过zntermet对外房产管理信息，系统的维护与升级也很不方便。
4.3广义用户模式阶段
这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过广义用户模式阶段的应用，在房产管理机构，各级政府，房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化、MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式正在成为必然趋势。现在吗，这一趋势已成为房产测绘管理的主要手段和方法。
5、结束语
房产测绘的成果关系到千家万户的切身利益，必须结合自身实际，建立相关的房产测量规范和实施测量市场准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，确保房产测绘市场健康可持续发展。房产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器，测绘技术、测绘手段，按照房地产业管理的要求和需要，来测定房屋，土地及其房地产的自然状况，权属状况、位置、数量、质量、以及利用状况的一项专业服务性技术工作。是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量。具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效应。房产测绘的成果质量不仅关系到房屋权利人的切身利益，而且也间接影响到房地产市场正常化、规范化发展。尤其是在中小城市中，房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段，存在的问题较多，有些问题已成为消费者投诉的热点，因此房产测绘信息系统在理论上和实践中都需要不断完善才能得到充分利用。
参考文献：
【关键词】房产测绘；质量控制
1前言
随着我国房地产市场的日益飞速发展，房地产管理的现代化愈显其重要。房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。而房地产测量所获得与永久性标志相联系的房地产权属界址、房地产面积等都具有法律效力，从而载入房地产权属证书，所以房地产测量所得的基础图是发放房地产权属证书、保障房地产所有者的合法权益、加强社会主义法律管理的重要依据。这样从事房地产测量及信息管理的各级人员了解现代化房地产测绘的一些特点和新的测绘知识，熟练掌握其测绘手段及其技术应用是十分必要的。
2房地产测绘简介
房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。我国城镇居民住房制度以及土地及房屋的产权归属等问题始终是人们关注的热点。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。即测定和调查其用地的权属、位置、数量、质量及其利用状况以及测绘成果作为处理纠纷的依据。房地产测绘工作作为测量工作的一个分支，与工程测量和普通地形测量在作业方法和工作程序上有许多共同之处，但也有很大区别。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。
3房地产测绘的基本内涵
按照测量学分类，房地产测绘分为房产测绘和地籍测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产建设管理需要测绘房产分幅平面图。房产项目测绘是指房屋权属登记时对房屋面积测算面进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料，为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后，在法律上得到认可。房产测绘是一种法定测绘，也是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力。房产测绘的目的是采集和表述房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。它不同于常规意义的大地测量，其内容涉及法律、经济、管理和社会科学等方面，是全方位、基础性、战略性的工作。
4房产测绘的质量控制
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同，因而计算的依据和计算的方法也就不同，最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先应分析影响房产测绘质量的控制点，然后采取相应的质量控制措施。房产测绘的质量控制点包括：人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。
4.1人员培训
房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能，明确各自的职责和权限。
4.2外业测绘
4.2.1外业测绘工作准备
根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出草图。并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。
4.2.2外业数据采集
单层商品房无论建筑高度如何，均按一层计算建筑面积。外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸，一并计算建筑面积。多层或高层商品楼除实测尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m层高应缩进的尺寸。商品楼内部的房屋开问、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸，如：雨篷（有柱的实测柱尺寸，无柱的测顶盖投影尺寸）、室外楼梯、走廊、檐廊等。外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符，并实测其厚度，实测有困难时，可连同主体墙一起实测。
4.3内业数据处理
4.3.1数据分析和误差处理
外业工作结束后，内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化，若无变化，或有变化且变化在±5cm以内，可视为施工误差。不必进行改正，则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算；若是由施工偏差引起的。则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台，则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
4.3.2内业计算和成果整理
按照调整的有关尺寸，在计算机中绘图，分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表，由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
5结语
国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式，这样只要设计、施工没有变更，那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无论哪个测绘单位测量出的面积也基本一致，而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸检查，这样就更为有效地解决了因面积误差引起的纠纷，也保护了双方的合法利益。
参考文献：
一、房产测绘管理的法律依据
房产测量工作是国家授权房地产管理部门的重要职责，具有一定的专属性。主要法律依据有：
第一，《中华人民共和国测绘法》第三条规定：测绘事业是经济建设、国防建设、社会发展的基础性事业。各级人民政府应当加强对测绘工作的领导。第四条第二款规定：县级以上人民政府负责管理测绘工作的行政部门负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工，负责本部门有关的测绘工作。
第二，《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）第五条第二款规定：省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门和省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
第三，《城市房地产权属档案管理办法》（建设部令第101号）第三条规定：房地产权属档案是城市房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。
第四，住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第七章规定：房产测量是测定和调查房屋及其用地的专业测量，为房产产权产籍管理、房地产开发、房地产交易、房屋拆迁、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料，系不动产登记机构为产权人登记房屋面积，颁发不动产登记证的重要依据，房产测绘数据与产权登记不可分割，而且直接关系着产权人的利益。
二、房产测绘市场放开后存在的问题
第一，房产测绘市场放开后，存在房产测绘公司恶意竞争、房产测绘技术人员严重不足、从业人员素质低下等问题。房产测绘费恶意竞争，造成价格低下，不能保证房产测绘公司正常运行。
第二，房产测绘成果质量难以保证，为了经济利益，房产测绘公司听命于房地产开发公司，不执行国家测绘标准，私自扩大公摊面积，使商品房销售面积与实际面积严重不符，严重侵害了消费者合法权益。
第三，房产测绘数据保密性得不到保证。全国人大常委会关于加强网络信息保护的决定（2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）第一条规定：国家保护能够识别公民个人身份和涉及公民个人隐私的电子信息。个人房产数据、国家房产数据在私营房产测绘公司造成了随意泄露，导致了个人、国家的合法权益受到严重侵害。
第四，房产测绘数据的不准，会导致社会不稳定因素的出现，同时会造成房屋登记工作的严重后遗症。房产测绘数据的不实，还会直接损害国家、个人的合法权益，给社会带来不稳定因素。
三、房产测绘成果审核的重要性
房产测绘是房屋登记的重要依据，是建立全国不动产统一登记制度的基础依据，房产测绘成果事关经济建设、国防建设、国家安全和社会发展大局，房产测量是测定和调查房屋及其用地的专业测量，为房产产权产籍管理、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料，系房屋登记机构为产权人登记房屋面积、颁发房产证的重要依据，房产测绘结果与产权登记密不可分，直接关系着产权人的利益。房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。房产测绘成果的真实性、准确性、合法性也要求经房产测绘管理部门备案。因此，房产测绘成果只有符合房产管理部门审核备案要求后方可使用。
四、建议
关键词：房产测绘 面积测绘 质量
随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。
一、房产测绘的重要意义
1. 保证业主利益的重要法律依据
房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2 .有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、提高房产面积测绘质量的措施
1. 遵守“二级检查、一级验收”制度
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。
2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。
3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制
进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。
4. 采用工作流程技术实现生产过程控制
该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
5. 对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
四、结束语
总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。
参考文献：
[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.
地籍测绘的基本要求、房产测绘的基本要求，不动产测绘包含着地籍测绘、房产测绘。首先我们要对地籍测绘、房产测绘基本要求应了解；按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其有关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形称地籍图。地籍图、地籍数据和地籍表册通过特定的标识符建立有序的对应关系。
【关键词】：不动产 ； 地籍；房产；测绘
1、是地籍测绘的基本要求
1.1根椐地籍管理要求，确定地籍测绘方案。地籍测绘是为获得和表达地籍信息所进行的测绘工作，其基本内容是：测定土地及其附着物权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容如下：
（1）地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点。（2）界线测量测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标。（3）地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等（4）面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计（5）进行土地信息的动态监测。进行地籍变更测量包括地籍图的修测、重测、和地籍薄册修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性。
1.2根椐地籍测绘方案运用不同类型控制网的作用，选择控制网布设方案，确定地籍控制施测方法。地籍控制测量是地籍图件的数学基础，是关系到界址点精度的带全局性的技术环节。它根据界址点和地籍图的精度要求，视测区的范围大小、测区内的现存控制点数量和等及等情况，按测量的基本原则和精度要求要进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制网点不但要满足测绘地籍图需要，还要以厘米级的精度（城镇）用于土地权属界址点坐标的测定和满足地籍变更测量的需求。地籍基本控制网的种类：各等级三角网、各等级三边网、各等级边角网、各等级GPS网。
1.3根椐地籍管理要求，选择用于用地籍调查的基础图（调查工作底图）的种类和成图的比例尺，确定成图方法。工作底图一般为1：5000或1：10000的地形图或摇感影像图。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法。
1.4根椐地籍项目测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍（地形）要素测量。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法
（1）界址点。包括各级行政界址点和土地权属界址点。不同等级的行政境界相重合时只表示高级行政境界境界线在拐角处不得间断，应在转角处绘点和线。当土地权属界址线与行政界线、地籍区（街道）界或地籍子区（街坊）界重合时，应结合线状地物符号突出表示土地权属界址线，行政界线可移位表示。（2）地籍要素编号。包括街道（地籍区）号、街坊（地籍子区）号、宗地号或地块号、房屋栋号、土地利用分类代码、土地等级等，分别注记在所属范围内的适中位置，当被图幅分割时应分别进行注记。如宗或地块面积太小注记不下时，允许移注宗或地块外空白处并以指示线标明。（3）土地位置。由行政区名、街道名（或地名）及门牌号组成。土地权属者名称：选择软大宗地注记土地权属者名称。
1.5根椐地籍测绘项目要求，在正确的权属资料的基础上，进行面积测算，明确权属范围，保证精度。正确的权属资取决宗地权属调查的质量。面积量算，一般是一多层次的水平面积测算。例如，一个行政管辖区的总面积、各宗地面积，各种利用分类面积等。面积量算方法比较多，但概括起来无非两种：即解析法面积测算（简称解析法）、与图解法面积测算（简称图解法），面积测算方法的选择主要由面积测算的精度要求决定，目前由于整个测量技术水平的发展，地籍图已基本上是数字化图。
1.6计算机软件、硬件的水准越来越高，图解法已基本淘汰不用了所以解析法已成为面积量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我们应对地籍的精度、原则、图边处理、检查和验收等了解
（1）绘制精度主要指图上绘制的图廓线、对角线及图廓点、坐标格网点、控制点的展点精度，通常要求是：内图廓长度误差不得大于±0.2mm，内图廓对角线误差不得大于±0.3mm，图廓点、坐标格网点和控制点的展点误差不得超过±0.1mm。
（2）基本精度测绘，地籍图的基本精度主要指界址点、地物点及其相关距离的精度。
（3）地物测绘的一般原则
地籍图上地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，还必须首先充分根据地籍要素及权属管理方面的需要来确定必须测绘的地物，与地籍要素和权属管理无关的地物在地籍D上可不表示。对一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地块）的测绘，必须根据相关规范和规程在技术设计书中具体指明。
（4）图边的测绘与拼接测绘，为保证相邻图幅的互相拼接，接图的图边一般均须测出图廓线外5―10mm。地籍图接边差不超过规范规定的点位中误差的2 倍。小于限差平均配赋，但应保持界址线及其他要素间的相互位置。避免有较大变形，超限时需检查纠正。如采用全野外数字化测图技术或数字摄影测量技术，则无接边要求。
（5）地籍图的检查与验收
为保证成果质量，须对地籍图执行质量检查制度。测量人员除平时对所观测、计算和绘图工作进行充分的检核外，还需在自我检查的基础上建立逐级检查制度。图的检查工作包括自检和全面检查两种。检查的方法分室内检查、野外巡视检查和野外仪器检查。在检查中对发现的错误，应尽可能予以纠正。如错误较多，则按规定退回原测图小组予以补测或重测。测绘成果资料经全面检查认为符合要求，即可予以验收，并按质量评定等级。技术检查的主要依据是技术设计书和测量技术规范。
2、是房产测绘的基本要求，
2.1 根椐房产管理需求选择房产项目的测绘方案，房产测量的任务就是对房屋本身以及与房屋相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地及土地以上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查或绘制成图的工作。它主要包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料检查与验收等基本内容。
2.2根椐房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。房产平面控制测量属于房产基础测量。其目的是为了整个房产测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基准并控制误差累积。它的作用主要有如下三点：a为房产要素测量提供超算数据；b为房产分幅 、分丘图测绘提供测量控制和超算数据，c为房产分幅 、分丘图变更测量和修测补测提供超算数据。布设方案和施测方法同地籍控制测量。
房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为分幅房产平面图（以下简称分幅图）、分宗房产平面图（以下简称分宗图）和分户房产平面图（以下简称分户图）。分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基
原则上，分幅图是在已有地籍图的基础上加上房产调查的成果制作而成的，也可以以地形图为基础测制分幅图，还可以单独测绘分幅图。分幅图上主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，如控制点、行政境界、宗地界线、房屋、房屋附属设施和房屋维护物、宗地号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。这些内容要根据调查的资料以及相应的数字、文字和符号在图上加以表示。分宗图是分幅图的局部图件，是绘制房产权证附图的基本图。分宗图测绘的有关规定分宗图是分幅图的局部图件，它的坐标系与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据宗地图面积的大小和需要在1：100―1：1 000之间选用；幅面大小在32―4开之间选用。分宗图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。分宗图是房屋产权证的基本图。分宗图的测绘精度要求是地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。
分宗图测绘的内容和要求
（1） 分宗图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、用地面积、宗地界线长度、房屋长、墙体归属和四至关系等房产要素。
（2） 房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，边长量测到0.01m，也可以界址点坐标反算边长。对不规则的弧形，可按折线分段丈量。
（3） 挑廊、挑阳台、架空通廊，以栏杆投影为准，用虚线表示。
2.3根椐房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。权属调查方法较简单，类似地籍调查。房产要素测量分为：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量。要清楚其等级要求和施测内容。
2.4 根椐房产测绘项目的需要，选择房产图的种类和成图比例，确定成图方法。房产图的一般选用1：500―1：1000比例尺。按房产管理的需要可分为分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分户平面图（简称分户图）。成图方法一般为：数字测图的面图方法、摄影测量的方法、遥感的方法。
［关键词］房产测绘 测绘质量 管理模式
［中图分类号］TU198［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2011）05－0102－01
引言
房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。
一、房产测绘的特点和作用
房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
（一）法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
（二）财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。
（三）社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。
二、房产测绘成果质量的重要性
在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。
三、房产测绘管理模式及利弊分析
目前全国各地城市房产测绘管理模式大体分为三类：行业垄断、行业半垄断和测绘市场化。行业垄断型：在房产行政管理系统内，房产测绘单位、权属登记管理、房产测绘管理单位为一体；在辖区的房产测绘工作由房产行政主管部门下属的测绘单位垄断经营，“测管”不分，具有代表性的城市有沈阳市。行业半垄断型：房产测绘市场在各地方、各区县房管系统下属的测绘单位间放开，系统外单位不得从事房产测绘工作，并成立房产测绘管理机构，达到“测管分离”。具有代表性的城市有南京市、广州市、重庆市等。测绘市场化型：房产测绘市场完全放开，地方行政管理部门中设立房产测绘管理机构，具有代表性的城市有北京市、大连市等。
上述管理模式在实际运行中各有利弊。行业垄断，弊在没有竞争，容易导致服务意识淡化，降低工作效率，缺少测绘监管；利在房产行政主管部门对测绘单位的管理上责权清晰，测绘单位不会受到开发企业的影响，测绘成果质量有一定保证。房产测绘市场放开，测绘机构之间竞争激烈，相互压价，房产测绘成果质量降低；管理上责权不明确，测绘行政管理权在地方测绘主管部门，而相关责任由房产行政主管部门承担；测绘机构受开发企业制约，房产测绘质量无法保证，给后期的房产产权登记工作带来很大的风险。
为解决当前房产测绘市场管理工作中，完全垄断和市场存在的弊端，保障房产测绘质量，更好地促进房产测绘市场的良性发展，“测管分离”势在必行。
“测管分离”即非完全市场化，又不是完全垄断经营。而是指房产测绘操作与管理工作的分离，避免自测自管。从现阶段房产测绘市场分析看出，“测管分离”模式适合于半垄断经营，行业半垄断体现了房产测绘为房地产管理服务的宗旨，规范了房产测绘行为，确立了房产测绘的权威性，体现了“测管分离”的指导思想，有利于提高房产测绘成果的质量，又维护了房地产市场的正常秩序，避免了测绘人员流动大、测绘机构恶性降价竞争、数据成果标准不一致的问题，大大提高了房产测绘成果质量，有效降低了行政风险。
四、结束语
房产测绘发展前景广阔，其质量只有在房产测绘管理、运作规范化、房产测绘单位及其从业人员具有优良的技术水平与职业道德，房产测绘成果管理措施完善、严格、系统的前提下才能真正实现测绘质量管理的最优化，才能促进房产测绘行业的健康发展。
【参考文献】
[1]房产测绘管理办法.中华人民共和国建设部令国家测绘局第83号,2000年12月28日.
[2]测绘法.中华人民共和国主席令第75号,2002年8月29日.
[3]房产测量规范.GB/T17986.1～17986.2-2000,2000年2月22日。
【关键词】房产测绘；技术；要点
1 引言
房产测绘实施的目地是通过第三方对房屋实际面积的测绘，建立一个公平的房产交易度量衡机制。房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。本文就房产测绘技术的要点进行初步探讨。
2 常见的房产测量技术
2.1房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
2.2坐标解析法
运用该法进行房产测量的计算房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
2.3GPS技术
在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓越的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
3 房产测绘技术的要点
房产图可以是实测成图,也可以是编绘成图。实测成图可分为用平板仪测图、航空测量法测图及用野外数据采集数字化测图。但是它们都必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部”的基本原则。也就是要先做控制测量,然后再进行碎部测量。概括起来,房产测绘技术可分为:测区基本控制测量、房产图根控制测童、房产碎部测量、房产图的清绘与整饰及必要的修侧或补测、房产测绘成果输出等内容。
3.1测区基本控制测量
基本控制测量主要为房产界址点的测量和房产图根控制网的施测提供基础控制。所以测区基本控制测量的主要任务是在测区的地面上建立平面控制网和高程控制网,精密测定地面基本控制点的位置,以满足房产界址点测量和房产图测绘的需要。测区基本平面控制网一般采用二、三、四等和一、二、三级平面控制测图的要求进行。经过数据处理后获得各控制点的坐标,作为平面位置的基本控制。
3.2房产图根控制测量
房产图根控制测量是对加密的图根控制点的位置的测绘工作。这些图根点作为测站,直接测绘其周围的房产界址点及相关的房产要素。为了保证房产测绘的精度,考虑测区基本控制点在内。房产图根点的点位精度和点的密度应以满足相应等级房产测绘的需要。
3.3房产碎部测量
房产碎部测量主要包括房产要素测量和房产图绘制。房产要素测量主要包括房产界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通和水域测量以及其它相关地物测量等内容。房产图绘制是按照《房产测量规范》的要求将房产要素测绘到图纸上或将房产要素以数字格式在数字图上反映的而进行的数据采集、存储、输出的过程。在实际工作中,具体的房产图测绘作业方法也可分为白纸测图、航测成图,编绘法成图,数字化测图等。每种方法在实践中的具体应用也因不同的测绘单位的实际的技术力量及仪器设备条件的不同,以及用图单位的要求得不同而有所不同的选择。
3.4房产图的清绘
房产图的清绘是指按《房产测量规范》和《房产图图式》的要求对铅笔原图或数字房产原图上地物位置、线条、符号、注记等图面要素进行加工,为房产图的印刷、复制及其它用途提供条件。
3.5成果输出
即将编辑好的图件打印输出或以文件形式保存在电脑硬盘或其它存储介质上,将清绘的房产图件晒制成蓝图。应当指出的是,房产测绘成果包括房产薄册、房产数据和房产图集。在房产测绘的各环节中产生文字和数据资料作为档案资料由专人专门管理。
4 促进房产测绘技术发展的有效措施
4.1规范房产测绘市场
实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度,防止和制止乱挂靠乱收费现象,规范市场行为;加强测绘机构和资质管理,控制市场准入,推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。同时，加强行业自律,加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作,防止恶性竞争,杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为;房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任,对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处,追究相关责任。
4.2构建房产测绘信息系统
测绘部门和房产管理部门应通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。另外,利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导,促进地区间交流与合作,互通有无,以达到房产测绘工作平衡发展。
4.3完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求,逐步完善房产测绘技术标准,使其更具可操作性,以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋,由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果,若采用净高为标准,问题即迎刃而解。另外,若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考,单纯从居住和使用的角度上看,房间净空高度确定在1.75m以上是可行的,因此,具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室,其净高在1.75～2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积,净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的,更具人性化、直观化,易于操作,也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
4.4提升房产测绘技术人员的专业素质
房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识,还要具备高度的责任心,严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度,做好房产测量各项业务培训工作,提升上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用,提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”,即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度,尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库,利用行业专家力量,探索房产测量中的“高精尖技术”,为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。
5 结束语
综上所述，新时期房产测绘工作应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求, 促进房产测绘技术水平的进步，进一步完善房产测绘技术标准,使其更具可操作性,以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。不断提高作业效率，满足广大群众对于房产测绘服务的要求。
