时间：2023-09-22 17:05:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建设项目规划方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
本市中心城区以外的县城、城镇、独立工矿区规划建设用地范围外集体建设用地上的各类建设项目（包括农村新型社区建设项目、农村聚居点建设项目、旧场镇改造、林盘聚居点整治建设项目及其配套的基础设施、公共设施建设项目和其他各类建筑工程项目）的规划建设管理，适用本办法。
第二条
为了加强全市农村地区住房建设项目规划建设的管理，统筹推进城乡协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《土地登记办法》等法律、法规的有关规定，结合我市统筹推进“三个集中”、建设社会主义新农村的实际，制定本办法。
第三条
市级相关部门按照各自职责负责做好全市农村规划建设的指导和监督工作。
区（市）县相关管理部门按照各自职责，负责农村单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上工程规划建设的监督管理工作。
镇（乡）政府负责本区域内单体建筑三层以下或建筑面积300平方米以下工程的建设管理工作。
农村村民委员会负责对本村区域内规划建设实施社会监督。
第四条（管理原则）
农村地区规划建设应遵循“安全、适用、经济、省地”的指导思想和“发展性、多样性、相融性、共享性”的原则，满足《*市社会主义新农村建设规划技术导则》、《*市农村新型社区建设技术导则》、《*市川西林盘保护整治建设技术导则》、《镇（乡）村建筑抗震技术规程》、《*省农村居住建筑抗震设计技术导则》、《*市村镇居民自建房工程技术及施工质量控制要点》等技术标准。
第五条（社会监督）
充分发挥农村村民委员会和群众的监督作用。各级建设管理部门或镇（乡）政府对农村村民委员会或群众的举报均应按职责和法定程序查处。
第六条（项目业主）
农村集中居住区（点）项目（聚集户数平坝地区50户以上、丘区和山区15户以上的农村居住区［点］）建设的项目业主可以是项目所在地农村集体经济组织，也可以是投资土地整理项目及其居住区建设的部门、机构、经济实体，或农村集体经济组织和其他经济实体共同成立的合作组织。
第七条（实施方案编制）
农村集中居住区（点）建设应当编制项目实施方案。《农村集中居住区（点）建设项目实施方案》由农村集中居住区（点）建设项目业主会同项目所在镇（乡）政府，结合当地实际和产业发展方向组织编制。方案应载明以下内容：建设方式、用地规模、取得建设用地的方式、原宅基地规模及复垦整理方案、集中居住农民的户数及人数；分期建设计划、配套设施建设计划、项目建设投资来源、实施单位等。
第八条（实施方案审议）
《农村集中居住区（点）建设项目实施方案》经村民会议或村民代表会议审议通过后，由农村集中居住区（点）建设项目业主报区（市）县政府审议。
第九条（项目选址）
农村集中居住区（点）项目实施方案、其他建设项目可行性方案经审查同意后，应按照《*市社会主义新农村规划建设技术导则》的要求进行选址。
第十条（规划方案设计）
农村集中居住区（点）选址确定后，由农村集中居住区（点）项目业主委托有相应资质的设计单位按照《*市社会主义新农村规划建设技术导则》编制农村集中居住区（点）规划设计方案。规划设计方案应达到修建性详细规划深度（包括各项设施配套、建筑形态和户型以及立面效果图等）。
其他建设项目选址确定后，由项目业主委托有相应资质的设计单位按照国家相关规范和《*市社会主义新农村规划建设技术导则》编制项目规划设计方案。
第十一条（村民审议）
农村集中居住区（点）规划设计方案编制过程中，应当充分征求村民意见。规划设计方案编制完成后，应由村民会议或村民代表会议审议，经三分之二以上村民或村民代表讨论同意后，上报县级规划管理部门审查。
第十二条（规划审批公告）
县级规划管理部门组织对农村集中居住区（点）规划设计方案、其他建设项目规划设计方案进行审查，符合镇（乡）总体规划或村规划的应及时核发《乡村建设规划许可证》。不符合要求或审查后要求方案进行重大修改的，应按审查意见修改。修改后的方案应重新经三分之二以上村民或村民代表讨论同意。
经批准的各种新农村建设项目规划设计方案在当地村委会公告。
第十三条（用地许可）
农村集体建设用地上的各类建设项目均应办理建设用地手续。农村集中居住区（点）项目业主持经审查的项目规划设计方案及实施方案等文件、材料，向项目所在地土地管理部门申请农村集中居住区（点）建设用地，符合条件的，核发《建设用地意见书》。
其他建设项目由项目业主持经审查的项目规划设计方案及可行性方案等文件、材料，向项目所在地土地管理部门申请使用农村集体建设用地，符合条件的，核发《建设用地意见书》。
涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。
第十四条（项目报建方式）
农村集中居住区（点）项目，可按照建设规划和项目计划分期实施，各分期工程可作为独立项目报建。社区内配套的基础设施和独立公共配套设施项目，以及其他建设项目，可根据项目规模和性质按相关规定单独报建。
第十五条（建筑设计审查和备案）
农村集中居住区（点）项目、其他建筑工程项目应办理建设项目建设工程设计方案（施工图阶段）审查。单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上工程，项目业主应委托具有相应资质的勘察、设计单位进行建设工程勘察和施工图设计，并委托具有相应资质的施工图审查机构进行技术审查。
“统规统建”的农村集中居住区（点）项目和单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上工程，项目业主持建设工程施工图设计文件技术审查报告及相关资料，向县级建设管理部门办理建设工程施工图设计文件行政性审查和备案。
三层以下的低层建筑，可按照建设规划选用经审定的农村住宅通用图、标准图，并委托相应资质的设计单位设计深化施工图设计。
建设工程设计文件备案，应按《*市建设项目并联审批工作方案》要求实行并联审查。
第十六条（施工许可）
农村集中居住区（点）建设项目应办理建筑工程施工许可手续后方可动工建设。
“统规统建”的农民集中居住区（点）项目和单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上工程，在办理了质量、安监备案后，项目业主持质量、安监备案表和《建设用地意见书》、《规划审查意见》等文件、材料向区（市）县建设管理部门申请施工许可证。
“原址自建”和“统规自建”的农民建房工程及单体建筑三层以下或建筑面积300平方米以下工程，建设业主应向镇（乡）政府提出开工申请，经审查同意后，由镇（乡）政府出具开工通知书，方可动工建设。镇（乡）政府可提请区（市）县建设行政管理部门协助对勘察、设计、施工条件、施工单位（或技术工匠）的资格和施工组织予以审查。
第十七条（质量安全责任）
建设工程勘察、设计、施工、监理的单位，依法承担工程质量和施工安全责任和义务。施工单位或工匠在与业主签订工程施工合同时，要同时签订安全责任书、建筑工程质量保证书。
第十八条（质量安全行政监督）
农村集中居住区（点）项目、其他建筑工程项目的建设工程质量，由批准开工的机关负责组织监督检查。
“统规统建”的农村集中居住区（点）项目和单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上的工程项目，按国家法律法规的规定和技术规范执行，由县级建设管理部门直接负责工程建设质量和安全的监督管理。
“统规自建”和“原址自建”的农民建房工程及单体建筑三层以下或建筑面积300平方米以下工程，由镇（乡）政府负责质量监督检查。县级建设管理部门应指派村镇建设工程质量安全协管员，协助乡镇政府进行技术服务和技术监督。
第十九条（质量安全社会监督）
由镇（乡）政府牵头，建立村级建筑工程建设质量安全的社会监督制度。农村村民委员会可在村组选聘有责任心和具有一定施工技术常识的农民为农村建设质量安全义务监督员，受农村村民委员会的委托，进行巡查监督，对巡查监督中发现的问题及时告知所委托的农村基层组织或上级主管部门。
第二十条（竣工验收）
农村集中居住区（点）项目完工后应办理竣工验收备案。
“统规统建”的农村集中居住区（点）项目和单体建筑三层及以上或建筑面积300平方米及以上工程项目，由项目业主组织竣工验收，验收合格的向区（市）县建设部门办理竣工备案。
“统规自建”和“原址自建”的农民建房工程及单体建筑三层以下或建筑面积300平方米以下工程，由业主组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。
农村集中居住区（点）项目需进行综合竣工验收的，应按《*市建设项目并联审批工作方案》要求实行并联审查。
第二十一条（报建收费）
农民住宅和居住社区配套的设施建设项目，不得收取报建费。其他建设项目，业主应按当地的相关规定缴纳市政设施配套费。
第二十二条（解释机关）
本办法具体应用中的问题由*市建设委员会负责解释。
关键词：城市规划；问题分析；管理机制；应对措施
Abstract: Since ancient times, large and medium-sized city all are inseparable from the city planning and design, with the development of economic construction, many rural population into the city, to the city's economic development, but, at the same time, also to the public facilities construction in the city added a heavy burden, reasonable city planning to improve this problem. City planning management is an important work to promote the sustainable development of city economy and society, the relationship between the city planning can be implemented smoothly, and ultimately affects the quality of life for city dwellers. The process of city in our country gradually accelerated, come in a throng of new problems of planning management.
Key words: city planning; problem analysis; management mechanism; Countermeasures
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
城市本身是一个复杂的有机体，具有多功能、多层次、高度综合的性质。因此，城市管理必须采用系统方法，从全局、整体的高度来处理和解决局部、个别、具体的问题，使各种要素得到合理配置和系统的整体优化，从总体上处于最佳运行状态。这样，城市就能够充分发挥其整体功能和作用。
因此，在现代城市管理中，必须贯彻可持续发展战略的原则和要求，以确保其经济、社会、环境、人口协调发展，经济效益、社会效益和环境效益达到有机统一。这就要把搞好生态环境保护和加强城市人文环境建设作为保障城市可持续发展的重要环节来抓。
1、城市规划中出现的问题
1.1土地资源没有的到有效且合理的利用
城市的发展，归根到底是人的发展，一切都是为了是市民能够更好地生活发展，因此，城市规划中居民的住房问题是重中之重。所以，合理利用土地资源，优化土地利用格局，必将成为城市规划设计中的首要问题。在我国的城市规划设计中土地利用率低，使用不合理现象屡见不鲜。主要有几方面：①以现有城市为中心，向城市的四周进行辐射，无限制的开发利用，将农村的大量耕地征用为工业用地和住房用地，表面上，农民得到了高额的补偿款，由农村户口变成了城镇户口，但是，很多农民除了种地，并不掌握生存的其他技能，最终只能归于社会生活水平的底层，大量农田的丧失，致使生态平衡被打破，沙尘暴等自然危害直接冲向城市，与多年前围湖造地，湿地改造有异曲同工的效果。②城市中心地区的土地在结构上有很多利用不合理的现象，过分的注重城市的经济建设，而忽视甚至漠视其他土地的利用情况，城市中的人们每天只能看到水泥马路，高楼林立，却看不到小时候随处可见的花花草草。居民的生活用地比例严重失调。这样的环境，和谐社会也就无从谈起。
2、加强城市规划管理机制
在现代化城市规划管理上，应始终坚持“三关一跟踪”，对规划建设项目进行严格管理，有效地制止了违反规划进行建设的现象，确保规划管理工作落实到位。
2.1严格把好规划选址关
“一书两证”中选址意见书的发放是基本建设项目前期工作的第一关，处于立项之前，也是最难的、在整个规划管理最具决定性的一关。当建设单位提交建设项目选址申请时，首先应审核该项目是否符合城市总体规划、项目的可行性如何、与政府的政策是否基本一致这三个基本条件，再去现场踏看，检查申报内容与现场是否一致，项目占地周边的情况是否适宜，用地范围和建筑体量以及附属配套设施如何安排管线的走向如何考虑，建设项目与道路红线距离等基本情况，然后做出是否同意这个项目选址的决定。
2.2认真把好规划设计关
规划设计是实施城市总体规划在建设方案中的具体体现。因此在管理实践中十分重视把好规划设计关，主要要抓好以下三个方面：
①抓好设计单位的资质审定：对每一个基本建设项目，都强调要由有资质的规划设计单位来设计。
①抓好设计单位的市场选择：引进竞争机制，逐步放开规划设计市场，鼓励引进高资质、高等级规划设计单位参与基本建设项目的规划设计。城乡规划主管部门可要求建设单位提交不同设计单位设计的多方案进行项目方案比选，有利于提高项目规划设计方案的质量和水平。
①抓好方案的审核和确定：审核一般项目的设计方案，主要审核规划设计总平面图和建筑方案设计图，特别是影响主干道城市景观的项目不管大小都要严肃认真地把关，确保了城市主干道规划设计格调的一致性。
2.3认真把好规划评审关
在规划管理中，对重大基本建设项目和成片建设项目都按照技术规范组织严格的规划设计方案评审，确保城市总体规划的基本要求能在规划设计方案中真正得到落实，如住宅小区项目、公共绿地项目以及主干道街景项目，在规划设计完成后都应组织专家和相关单位进行认真严格的评审，并提出评审修改意见，使这些项目的规划设计按照详规的要求，更趋于完善。
2.4切实抓好规划实施的跟踪管理
在规划设计方案确定后，为使方案中的各项内容真正落实到位，切实抓好方案实施的跟踪管理，主要采取以下几个方面的措施：
①抓规划沿线：在施工前，首先检查项目建筑施工的定桩放线，使其和规划设计方案中的建筑红线相一致。
一、深化内部改革，不断健全审批运行程序的工作机制。
城乡规划管理的实践中，我局认真反思城乡规划管理中的问题与不足，不断总结经验，加强对新情况、新问题的研究。在此过程中，我们以强化制度建设、努力打造清晰平衡的权责体系为目标，不断深化内部改革，着力加强对权力的制约，避免权力失控，从源头上防止腐败行为的发生。一是合理分权制约，进一步调整审批处室职责，优化领导分工，对审批合理分权制约，使部门之间、岗位之间、班子成员之间，形成纵横交错的监督制约机制，增强规划审批的透明度，防止出现审批权监督的真空；二是定期进行干部交流轮岗，保证审批公正，加大对规划管理人员岗位交流的力度，以制度的形式定期分批轮岗，从人力资源配置上抑制腐败现象的滋生与蔓延。
二、创新监管方法，实施全过程监管。
加强对建设项目的全程管理，在注重前期审批和综合验收两个规划管理环节的同时，我们依据建设项目建设时序计划表的规定，加强对规划项目从批后到竣工中间过程的跟踪监督、服务，既强化对开发建设单位的约束，更对政府行政特别是规划部门提出了更高、更细的管理服务要求。实践中，我们针对居住区建设过程中公建不配套问题，修订完善了《规划管理技术规定》和《规划竣工验收实施细则》，规定项目经办人员在规划方案审查阶段，必须把停车泊位的数量、绿化场地的位置和面积、住宅楼套型面积比例以及教育、社区服务用房、社区卫生服务用房、全民健身场所、物业管理用房等配套公建设施，全部用文字或图表标示出来，不允许遗漏或含糊其辞，同时还必须审批规划项目建设时序并做到跟踪督办，保证不再出现漏项、甩项现象，真正做到配套公建与住宅楼同时规划、同时建设、同步交付使用。
三、实行“一书一表”制度，实施精细化管理。
我们以项目督查为起点，加紧制定保障项目依法规划建设的制度。经市委、市政府研究决定，对市规委会主任办公会新审批的项目，实行建设项目承诺书和建设项目建设时序计划表制度。建设项目承诺书要求，在建设项目上报市规委会主任办公会审批规划方案（含总平面规划和规划主要单体方案）时，由国土部门填写项目土地供应合同情况，项目建设单位承诺在规划方案经市规委会主任办公会批准起三个月内实质性开工建设（施工场地平整到位、施工单位和机械进场到位、建设项目基础施工开挖到位），同时，将建设项目建设时序计划表作为承诺书的附件。建设项目建设时序计划表明确规定，对于总建筑面积10万平方米以下建设项目，建设单位需书面承诺1年内全部建成（以结构封顶为准）；10-20万平方米项目，2年内全部建成；20-50万平方米的项目，2年半内全部建成；50-100万平方米的项目，3年内全部建成；100万平方米以上的项目，4年内全部建成。建设单位应保证按时开工建设并按承诺建设期限及建设时序计划表建成，否则自迟延开发建设之日及超出承诺建设期限起，每日按照土地出让合同地价款的1‰缴纳计算违约金，按月缴入市财政土地出让金专户。
四、实行“部门联编”，实现综合性管理。
根据城市规划涉及城市社会保障、城市公共安全、历史文化遗产保护等多方面专项规划的特点，在组织专项规划编制过程中，我们积极统筹协调相关业务部门、属地政府，着眼规划的落实，实行“部门联编”，各区、各部门共同参与、反复沟通，充分保证了各部门意见的采纳将，为城市各项发展提前做好用地上的准备，并重点保证政府投资项目的用地落实，确保政府固定资产投资计划能顺利完成。如在编制中小学布点规划的过程中，以黄线的形式来体现，由规划、国土、教育、属地政府签字盖章，充分保证了用地需求的真实性与准确性，增强了各项规划的执行力。
五、简化、优化审批流程，提高规划效能。
合肥市所有规划项目均在市行政服务中心规划窗口集中受理报建。在中心窗口，我们建立了窗口首席代表制、窗口人员AB岗制等制度，并且对项目审批涉及相关部门的按照“一家受理，抄告相关，并联审查，限时完成”的程序进行，由合肥市规划局组织协调各相关参审部门进行联合审查，报建单位无须再为同一事跑各个职能部门，对重点工程、政府为民办实事工程及招商引资项目等，凡符合规划的，选址优先办理。工作方法上的改革，减少了由于部门条块分割造成的分别报批环节，缩短了审批时间，提高了行政效率。内部对审批流程进一步细化、优化，新的流程将原先的行政审批流程细化为划拨性用地类建设项目、工业类建设项目、经营性用地类建设项目三个分类。对每一类建设项目的各环节进行了流程再造。新的方案遵循了提高效率、优化环境的原则，如建设项目的选址意见书办结时限由原来的10个工作日缩短为5个工作日，建设工程规划许可证办结时限由原来的14个工作日缩短为7个工作日，规划方案由原来的20个工作日缩短为10个工作日，承诺时限都压缩了一半。
六、建立介入超前、服务超前机制，开辟工业项目规划服务“直通车”。
在工业项目的规划审批方面，我们坚持“零距离服务、零障碍落地、零停留审批”，规定每周局分管领导带领相关工作人员，主动深入到园区、企业现场办公，听取意见，解决问题。对重大工业项目，实行“局领导协办制”，从规划报建窗口发出受理通知书起，明确一名局领导对项目的选址、用地、工程规划许可等实行全程协助办理、包干负责到底。
[关键词]预审 原则 程序
[中图分类号] D918.5 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-8-326-2
1建设项目用地预审的概念
建设项目用地预审（以下简称预审）是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审的内容包括对土地利用的调查、记录、分析和对土地利用结构以及布局的安排，若是涉及农用地转建设用地的，还会涉及土地利用经济问题。预审的意见是建设项目审核、批准和备案的必备文件。
有关项目投资的政府管理是一项系统工程，发展改革部门是主管部门，负责投资项目的审批、核准、备案；国土资源、环境保护、城市规划、质量监督、银行监管、工商管理等部门协同配合对投资项目进行监管，项目一旦经发展改革部门审批、核准、备案，其他监管部门就应履行相应的许可手续。在这种模式下，预审已然成为审批、核准、备案的必要条件，是土地供应的第一道闸门。
2建设项目用地预审的原则
经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令 第42号），其中第三条预审应当遵循的原则包括四个方面：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护耕地，特别是基本农田；（3）合理和集约节约利用土地；（4）符合国家供地政策。
“符合土地利用总体规划”是预审原则的第一条，但是体现在《建设项目用地预审管理办法》与《土地管理法》之中却存在一些问题。《建设项目用地预审管理办法》第九条需要提供材料中提到“（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要”；第十一条审查内容中提到“（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定”。《土地管理法》第二十六条：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途；经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划；经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”《土地管理法》第二十六条描述的是建设项目用地不符合该地区土地利用总体规划情况下预审的基本思想，这样的规定很容易出现“不符合当地土地利用总体规划，但符合土地管理法、符合国家相关产业政策或供地政策”的建设项目通过预审。
“保护耕地，特别是基本农田；合理和集约节约利用土地”这两条原则可以合并为一条公共利益原则。42号令所述的预审原则是最直观、最基本的原则，但是在技术层面上没有提出相应的原则。在技术层面要把握预审的深度与广度，认清建设用地预审与建设用地审批的区别，不要以预审代替用地审批、代替农用地用途转用审查、代替土地征用审查。
3预审工作的程序
从国土资源管理部门来看，预审程序是一种针对建设项目立项的准入性审查，主要体现在用地的合理性和适宜性两个方面。预审资料的来源为项目的可行性研究报告和规划选址意见等。预审意见只是作为建设项目获得批准、核准、备案和获得进入用地审批的准入条件，因此预审过程无论在内容、方法、结论和建议上只要做到宏观调控即可。
在《建设项目用地预审程序》中，对预审的法律依据、权限、申请时间、程序与时限等做了原则性的规定。其中基本步骤可以概括为以下五个：（1）申请；（2）审查；（3）会签；（4）批件制作；（5）发函。
3.1申请
申请是审查类程序的第一个任务，最少由咨询、接受申请材料、申请审查、移交材料等4个步骤组成。
咨询的主要内容为就有关建设项目用地预审政策进行解答，提供《建设项目用地预审一次性告知单》和《建设项目用地预审申请表》等。
接受申请材料主要包括文字材料与图件材料。文字材料主要包括：申请预审的正式文件、建设项目用地预审申请表、需审批的建设项目应提供项目建议书批复文件、需核准的建设项目应提供发展和改革委员会等部门同意项目开展前期工作的《核准项目受理通知单》、需备案的建设项目应提供发展和改革委员会等部门出具的《备案项目受理通知单》、建设规划行政主管部门出具的选址意见、建设项目可行性研究报告、项目选址地质灾害危险性评估确认意见（根据具体情况而定）、压覆矿产资源证明（根据具体情况而定）、下级国土资源行政主管部门出具的初审意见，建设项目符合《土地管理法》第二十六条的还应出具国家和省级重大基础设施项目性质的认定意见、规划修改或调整方案、建设项目对规划实施影响评估报告、由项目所在地国土资源行政主管部门负责组织相关部门和专家论证同意的规划修改方案、规划实施影响评估报告的会议纪要、修改规划听证会纪要等。
图件部分主要包括建设项目所处位置的1/1万土地利用现状图；建设项目所处位置的1/1万土地利用总体规划图；建设项目用地土地勘测定界技术报告书（含勘测定界图）；建设项目总平面布置图。
申请审查一般为形式审查，主要审查申请人的资格和申请材料的完备性。申请人资格的判定主要审查申请预审的正式文件、建设项目用地预审申请表、批复文件（或《核准项目受理通知单》，或《备案项目受理通知单》）。申请材料的完备性审查主要包括材料种类是否齐全、件数是否正确、材料内部的签章是否齐全等。
移交材料主要是将整理好的预审材料移送预审主办处科室。
3.2审查
审是审查程序中最重要的任务，最少由初审、实地踏勘与论证、会审、会签准备等步骤组成。
初审主要是根据申请资料及主办处科室收到的申报材料，按照受理条件进行详细审查并做出相关决定，其决定指向为：对于受理项目出具《行政许可申请受理决定书》；对于不予受理项目出具《行政许可申请不予受理决定》，对于需要补充资料的项目出具《行政许可补正材料告知书》。在决定受理审查后，主办处科室还必须做出两个审查决策：一是实地踏勘与论证方案的确定；二是会审形式的确定。
实地踏勘与论证应遵循以下程序：（一） 项目建设单位根据编制的专项报告，向本级或上级国土资源部门提出踏勘论证的申请及工作方案；（二）由本级或上级国土资源部门根据项目用地立项具体情况和要求，对初审合格的项目，报请省厅安排实地踏勘和论证工作；省厅根据建设项目情况，组织专家组赴实地对项目用地进行踏勘，召开建设项目用地预审论证会，并出具书面意见；（三）项目建设单位根据书面意见，优化建设项目用地方案，经设区的市国土资源局审定后报省厅，纳入预审程序进行审查。
会审的形式一般情况下有两种：一种是以主、协办处科室独立办文的形式对应审查相关内容，另一种是以会议形式召集主、协办处科室审查人员共同审查。
会签准备的主要任务是对会审意见进行分析、研究，并与协办处科室反馈、沟通，然后准备会签材料，草拟的预审意见。
3.3会签
会签是审查程序中最关键的程序。由主办处科室召集审查人员及其相关领导召开会议。会议内容主要包括：听取主办处科室的预审情况汇报；审定《建设项目用地预审意见（代拟稿）》；在《建设项目用地预审工作流程表》上填写审定意见。
3.4批件
通过会签准予许可的，制作《建设项目用地预审意见》，加盖公章，送交业务受理窗口，需要抄报和抄送的许可文件由办公室分送相关部门。不予许可的，制作《不予行政许可决定书》，加盖公章，送交业务受理窗口。审批工作结束后，将审批过程中形成的文书材料按要求归档、备案，经办人将办理结果通过计算机网络等形式进行公示。
3.5发函
业务受理部门负责通知申请人领取批复文件等材料，申请人凭收件回执领取相关文书、证件和资料，并在业务受理部门办理签收手续。
4预审工作的意义
预审是土地供应审批的前置程序，是建设项目用地预先安排的合理性和适宜性审查，是一项实践性非常强的活动，也是一项对人地关系（权利关系与利用关系）产生重要影响的土地制度。在目的层面，预审旨在理顺人与土地的关系；在用地管理层面，预审制度可以有力地促进规划的实施、促进存量土地的使用和供地方式的改革；在社会经济发展层面，预审是实现土地宏观调控、促进土地可持续利用的有效手段。
根据预审管理办法和至今为止取得的预审效果，预审是利用行政手段在宏观层面对土地利用的方向性把握，其目的直指土地的可持续利用。随着人口增长和社会财富的增长，人地矛盾在相当长的时间内都会成为社会可持续发展的主要矛盾之一，预审所起调控作用要尽可能符合自然土地的覆盖规律，耕地的保有量必须能满足后代人吃饭、穿衣、住宿等生存的基本需求。
Abstract：The construction project for the pre-trial is pre-arranged on a construction project is reasonable and suitable for review，and is the first road "gate"of the land supply. The construction project for the pre-trial from concept to now，although only a short period of 10 years of experience，but the concept of cognition，practice and innovation in three stages，the relationship between the construction project for the pre-trial aims to rationalize the people and land，the principles and procedures for the perfection and development，will effectively promote the planning implementation，implementation of macro-control and land sustainable use.
Keyword：The pre-trial；principle；application
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[6]朱先高.加强和规范建设项目用地预审工作的思考【J】.浙江国土资源，2010，（2）.
[7]詹长根.建设项目用地预审的研究【D】.武汉：武汉大学，2010.
[8]彭艳丽 王梅.建设项目用地预审面临的问题及相关建议【J】.国土资源，2013（4）.
一、目标任务
立足我区经济社会发展现状，坚持谁开发利用资源谁负责保护、谁造成水土流失谁负责治理和补偿的原则，按照试点先行、稳步推进的办法，建立健全城镇水土保持监督管理体系，提高水土保持依法行政水平，确保城镇水土保持违法案件查处率达到95%以上，方案申报率达到90%以上，水土保持方案实施率达到80%以上，水土保持设施验收率达到70%以上，形成城镇水土保持监督执法工作长效机制，有效预防和治理城镇水土流失，保护和合理利用水土资源，改善城镇生态环境，促进生态文明建设，保障经济社会快速发展。
二、工作重点
（一）建立城镇水土保持监督执法试点工作协调机制。区政府成立由分管副区长任组长，区水务局局长任副组长，区委宣传部、区财政、发改、水务、住建、林业、交运、国土、环保等部门和现代农业科技示范区管委会、工业集中区管委会、循环经济产业园管委会、汽车产业园筹建办负责人为成员的城镇水土保持监督执法试点工作领导小组，领导小组办公室设在区水保监督站，由区水保监督站站长兼任办公室主任。各成员单位具体职责如下：
水务部门负责组织实施城镇水土保持监督执法试点工作，编制城镇水土保持规划；负责全区城镇生产建设项目水土保持方案的审查、审批和水土保持设施的验收工作，督促检查生产建设项目做好水土流失的预防和治理工作；对城镇水土保持违法案件进行查处，并做好城镇水土保持监测、科技推广和运用工作。
宣传部门要加大中省市有关水土保持法律、法规和方针政策的宣传力度，重点宣传城镇水土保持成功经验、典型事迹，对违法违规案件适时予以曝光，提高人民群众的城镇水土保持意识和法制观念。
财政部门要保证城镇水土保持专项资金和工作经费。
发改部门要将水土保持方案编制作为项目立项审批的前置条件，依法需编制水土保持方案实行审批制的生产建设项目，在可行性研究报告报批前完成水土保持方案报批手续；实行核准制的生产建设项目，在项目核准申请报告提交前完成水土保持方案报批手续；实行备案制的生产建设项目，在办理备案手续后、项目开工前完成水土保持方案报批手续。
国土部门要在办理城镇生产建设项目土地使用、征用手续时，充分考虑项目可能造成的水土流失危害情况，加强配合，严格把关，落实水土保持的有关规定。
环保部门要把涉及城镇水土保持生产建设项目，持有经水务部门审批的水土保持方案，作为办理建设项目环境评价审批的前置条件。指导和监督城镇重点区域水土流失生态环境综合整治工作。
交运部门要督促、检查城镇交通建设项目水土流失防治情况，督促交通建设项目单位依法申报水土保持方案。
住建部门要指导编制城镇水土流失防治规划，将水土保持工程列入生产建设项目规划，督促城镇、园区建设和其它基本建设单位加强水土流失治理工作。
林业部门要加强城镇生产建设项目林木采伐管理，会同水务部门督促落实水土保持配套措施。
各园区管委会（筹建办）要做好园区总体水土保持方案编制报批工作，协助水务部门开展园区水保监督检查和违法案件查处，不得允许未完成水土保持方案编报的生产建设项目开工和未经水土保持设施验收的生产建设项目投入使用。
（二）开展城镇水土流失调查。区水务部门负责组织开展城镇水土流失调查工作，具体包括城镇水土流失的分布、类型、面积、成因、危害及变化趋势、防治情况及其效益等内容，调查结果报区政府备案。
（三）编制城镇水土保持规划。区水务部门要结合城镇水土流失调查结果，摸清城镇（园区）水土流失发展规律和危害，编制城镇水土保持规划，推广城镇水土保持防治技术。并按照市政道路及管网、教育医疗公共设施、房地产开发，工矿（厂）等建设项目类别，建立不同的水土保持监督管理制度和监督管理重点，提高城镇水土保持执法效能。
（四）加强城镇水土保持监督执法能力建设。区水务部门要进一步规范城镇水土保持监督执法工作，实现城镇水土保持方案审批、监督检查、设施验收、规费征收、案件查处“五规范”；进一步增强水土保持监督管理部门履行职责能力，实现机构、人员、办公场所、工作经费、取证设备装备“五到位”；进一步健全城镇水土保持监督执法制度，做到年度及重大水土流失案件（事件）报告制度、水土保持技术服务单位管理制度、督查制度、廉政建设制度、社会监督制度“五健全”。
（五）查处一批典型案件。区水务部门根据对基础设施等城镇生产建设项目排查的情况，对水土流失危害严重、社会影响恶劣、拒不整改的水土保持违法行为，严格按照水土保持法律法规的有关规定严肃查处，必要时可采取部门督查办案、媒体曝光等形式，加大查处力度，扩大社会影响，以查处典型案件为突破口，有效促进城镇水土保持“三同时”制度的落实。
（六）做好舆论宣传工作。区水务部门要结合贯彻落实《省水土保持条例》，充分发挥报刊、电视、广播、网络等媒体作用，面向社会、面向公众广泛宣传城镇水土保持监督执法试点工作内容和实施的意义，营造良好的城镇水土保持监督执法试点工作社会氛围。
三、进度安排
（一）宣传学习阶段（2013年10月至12月）。成立城镇水土保持监督执法试点工作领导小组，制定实施方案，健全工作制度，开展监督执法人员培训，组织生产建设项目、水土保持技术服务单位学习城镇水土保持防治技术。
（二）试点攻坚阶段（2014年1月至8月）。完成城镇水土流失现状调查，编制城镇水土保持规划，健全城镇水土保持监督执法制度，查处一批典型违法案件，城镇水土保持监督执法试点工作取得阶段成效。
（三）工作总结阶段（2014年9月）。对城镇水土保持监督执法试点工作进行认真总结，分析城镇水土保持违法行为共性特点，研究解决在监督执法过程中出现的新问题，总结经验，完善措施，推动城镇水土保持监督执法工作步入法制化、常态化轨道。
关键词：电网；全寿命周期；成本控制
中图分类号：TM73 文献标识码：A
通常基于全寿命周期的电网建设项目成本管理一般分为电网建设项目整个寿命周期的成本管理原则以及电网建设项目全寿命周期成本的管理体系。对全寿命周期项目的成本控制会在项目的合理规划和使用的基础上来实现电网项目的高效率运行，从而降低经营成本。
1 全寿命周期与全寿命周期成本的概念
1.1 电网全寿命周期及其成本的定义。电网全寿命周期是指从建设电网工程的最初阶段直到工程最终报废的全部寿命周期。全寿命周期的成本是指从开始建设电网系统及为运行该系统而在全部寿命周期内所发生的全部费用，这些费用包括开发阶段、购置阶段、使用与保障阶段、报废阶段。基于全寿命周期的电网建设项目成本的控制应在项目投资所产生的长期经济效益出发，总体而全面地衡量该建设项目从开发规划、购置安装、投入运行使用及维修保养到最终报废的整个过程，实现全寿命周期所产生费用的相对成本最小化。
1.2 全寿命周期成本的管理原则。电网建设项目成本管理的原则通常分为全面控制原则、主动控制原则、高管重视原则、讲究效益原则、经济原则、因地制宜原则。
1.3 全寿命周期成本的管理体系。电网建设项目成本管理体系一般应该包括项目成本组织系统、项目成本信息系统、项目成本监督和考核系统三方面内容，这三个系统在电网项目全寿命周期产生费用的过程中均发挥着作用。
2 全寿命周期电网建设项目成本控制管理要点
2.1 全寿命周期电网建设项目成本控制的构成。一个全面完善的电网建设项目全寿命周期的成本控制应由三方面构成：（1）对电网建设项目全寿命周期的成本进行分析测算，对成本的分析测算在这一过程中占据核心地位，是完成成本控制的关键性工作，也为下一步开展成本控制工作夯实了基础和做了前提性的铺垫。（2）将电网建设项目全寿命周期进行阶段划分，根据划分的各阶段按照职能加以区分，全寿命周期阶段划分的合理性对电网建设项目选中的方案能否有效落实起到了决定性的作用。根据对全寿命周期划分的各阶段所具有的特点采用有目的性的成本管理及控制，从而达到对电网建设项目全寿命周期成本管理目标的实现。对项目成本管理控制的过程是根据各阶段的特点进行的主动的、有针对性的实施管理过程。（3）对划分出的各阶段成本进行有针对性、目的性的管理控制，以达到对全寿命周期产生成本最小化的目的。
2.2 电网建设项目的规划与决策阶段的成本控制要点。电网建设项目的规划与决策阶段的主要任务是对拟建的项目进行关于必要性及可行性等指标的技术、经济的论证，并且在可行性分析的基础上进行全寿命周期成本分析，对不同设计方案进行对比，从而确定各个不同方案对全寿命周期成本的经济影响，以甄选出最佳方案。
项目规划决策阶段主要产生的费用为投资机会分析费、市场调研费、可行性研究费。此阶段所产生的费用约占全寿命周期成本的1%，但该阶段对该项目所产生的投资影响占到了70%-80%，因此决策与规划阶段对全寿命周期项目成本起到了决定性的影响。因为在该阶段投入的费用占项目成本的比例较小，所以对该阶段成本实施节约操作的可能性很大。决策阶段应以充分的市场调查为基础，配以动态的方法充分估计各方面风险。电网企业为国济民生的重要产业，其规划必须以国家相关的方针政策为前提，以产业结构导向为基础进行决策规划。另外，还应当系统全面地分析影响全寿命周期项目成本控制风险的各因素，项目投资所产生的机会成本也是重要的一项。
2.3 电网建设项目全寿命周期成本设计阶段的控制要点。在获得批准的项目可行性操作后，需进行初步设计，并以可行性的报告为基础进行技术设计与施工图的制作。在设计阶段，设计质量的好坏会直接影响着电网建设项目的质量及其使用功能，更会进一步影响电网建设项目的成本及该项目所产生的投资效益。设计阶段的成本主要包括设计人员的工资报酬及与建设项目相关的的预订和购置，其大约占电网建设项目总成本的15～30%，对整个电网建设项目所产生的总投资的影响在20-30%。因此项目的设计阶段是电网建设项目成本控制的重要环节，对项目进行合理准确的设计可以减少因设计不当需后期改动而带来的成本增加。可以通过对项目综合运营成本的审查发现设计上的纰漏，以此来达到全寿命周期成本控制的最小化。另外，项目的建设实施要综合考虑电网容量与电负荷相匹配的关系，并且要综合考虑近期用电需求及中长期对电量的需求。
2.4 电网建设项目运营管理阶段的成本控制要点。对于具有特殊用途的电网企业而言，在项目的运营管理阶段，以基于全寿命周期成本最小化为目标，制订出合理的运营成本管理方案，以降低运行与项目维护成本为宗旨。
2.4.1 加强安全生产的成本控制。只有做到安全生产，才能避免由于硬件事故所导致的设备损坏、故障停运、人身安全等状况的发生，才能减少所产生的直接与间接的经济损失。在项目运营过程中要不断改进对设备维护的技术手段与管理方式，做好对硬件发生故障的统计与分析工作，确保电网安全稳定的运行，以安全运行达到成本控制的有效手段。
2.4.2 对项目运营中营销工作的成本进行控制。电网企业的营销工作主要包括调度、业扩、计量、售电、抄表、收费、用户管理、负荷管理及电网运行中的电能损耗管理等内容。而在这些工作中购电成本是企业运营阶段产生的最重要的成本费用。因此企业应该合理优化调度结构，采用经济调度的工作，以降低购电成本。另外，企业加强网络技术管理，有效降低损耗。
2.4.3 控制运营管理过程中的成本。对企业除提供必要的需维持企业正常高效运转的资金外，降低额外的运营成本。应建立完善的财务结算制度，严格控制日常经营支出，制订详细的成本使用计划，以达到运营成本最小化。
结语
基于全寿命周期电网建设项目成本的控制从项目的长期经济效益考虑，使相对成本最小化，综合考虑全方面的因素，采用效益良好的电网项目方案，保证电网企业的长远发展。
在前阶段削减审批事项的基础上，根据区委、区政府关于“优化程序、减少环节、缩短时限”的要求，对原有的基本建设项目审批程序做了梳理，并按照土地使用权取得方式的不同，制定了本方案。包括房地产建设项目指以招标、拍卖出让方式取得土地使用权的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，下同和非房地产建设项目指以行政划拨方式，取得土地使用权的项目，下同的行政审批改革程序。其中，房地产建设项目审批时限从签订土地出让合同至建设工程开工缩短为个工作日；非房地产建设项目的审批时限从立项至开工缩短为个工作日，体现了环节减少、时间压缩、手续简化的目标要求。本方案主要内容如下一、明确职责，按各自职能履行项目协调和审核的牵头，
整个建设项目审批过程由职能部门按各自职能履行项目协调和审核的牵头。有关职能部门针对不同的审批阶段履行不同的牵头职能，在土地招标拍卖、设计方案、初步设计方案、施工图评审阶段，组织召集评审会议，征求各相关部门的意见并进行汇总协调，或者组织各相关部门会审，然后由该部门负责审批，并在可行性报告送审及相关手续办理阶段负责督促和协调。
二、房地产建设项目中改革土地供应方式，实行市场机制运作
改革后房地产建设项目土地使用权由以往行政划拨方式改为通过市场进行公开拍卖出让，使土地资源的配置更趋合理。原经土地批租的商品房等经营性建设项目审批程序中，开发单位受让土地使用权需经过的申请用地、申请建设项目选址意见书、申请规划设计条件、委托环评、申请配套条件论证、申请立项项目建议书等环节改为政府部门之间的内部工作程序，在开发土地出让前各自做好准备，变为一个环节，开发单位在受让地块并与职能部门签订土地出让合同后，不再办理这些手续。
三、合并审批核准环节
将选址意见书和建设用地规划许可证合并，一次受理，同时核发；行政划拨用地的建设项目建议书和可行性研究报告合并一次审批、设计方案和初步设计方案合并办理特殊项目除外。
四、变串联审批为并联审批
简化审批程序，把串联审批改为并联审批。对项目立项会审、设计方案和初步设计方案评审等由牵头部门组织会审或以召开评审会的方式，形成会议纪要，开发单位据此办理手续，各职能部门不再分别审核盖章。
五、发挥社会中介机构作用
将部分事项，如建设项目工程的招投标工作、环境影响，评价、施工图审核、施工监理等事项，转至社会中介机构，把事务性工作与政务性工作相分离，发挥市场的机制作用，政府变事前审批为事后确认备案审查，通过事后备案的方式，加强监管。
一、商业项目会审
建立商业项目联合会审制度，由区经委牵头，通过各职能部门联合会审，加强对商贸服务业业态调控。
（一）会审原则
1、根据《区商贸服务业“”规划》及各街镇（工业区）的商贸服务业专业规划，对大型商业投资项目是否符合规划进行会审，控制重复建设和不合理布局。
2、新建大型居住区商业配套设施的建筑方案设计进行会审。在控制总量的基础上，既要集中配置便利店、室内菜市场、大众化餐饮（早点）、大众化理发、书报店、药店、洗衣店、维修回收站等必备性商贸服务业业态，又要控制延街小商铺建设。
3、重点商业圈和主要商业街的设计方案必须进行会审。使我区主要商贸服务业设施体现总体规划的设计理念。
4、对新城和各镇的商贸业规划进行会审，以达到对商业面积的“控制总量、盘活存量”的目的。
（二）会审范围
1、新建、增建大型商贸服务业态方案。
2、新建住宅小区的商业设施配套方案。
3、新、改、扩建商业用房的设计方案和业态布局。
4、面积超过3000平方米或投资超过1000万元以上的三产项目（不需新建商业用房）的项目论证。
5、重点商业圈、主要商业街、新建住宅小区、旅游开发区、工业区的商业布局方案。
（三）会审主体
1、设立区商贸服务业投资建设项目会审联席会议。成员单位：区经委、发展改革委、建设交通委、规划局、房地局、环保局、招商局（区投资项目审批服务中心）、工商分局。
2、由各街镇（工业区）牵头所在地市政、环境、土地、工商等组建商贸服务业投资项目评估小组。
（四）会审方法
1、各街镇（工业区）的商贸服务业投资建设项目，由街镇（工业区）预评估小组直接对商贸服务业投资建设项目是否符合本地区商贸业规划布局进行初步筛选和评估。区属公司的商贸服务业投资建设项目，由区属公司和项目所在街镇（工业区）预评估小组进行沟通，共同对项目进行预评估。通过各街镇（工业区）及区属公司预评估筛选出的商贸服务业项目，向区经委申报。
2、对各街镇（工业区）及区属公司申报的商贸服务业项目，由区经委牵头，组织联席会议单位召开区商业项目联合评审会议，对项目内容进行评估，并确定该项目能否准入。
3、区经委代表商贸服务业投资建设项目会审联席会议出具业态认可意见，分送区发展改革委、经委、建设交通委、规划局、房地局、环保局、工商分局、食品药品监管分局。各职能部门按照业态认定意见办理相关手续。
二、立项审批
（一）商贸服务业项目立项审批
按照《区人民政府办公室转发区经委<关于完善和加强工商领域投资项目管理的实施意见>通知》金府办[2006]4号要求，区经委与区发展改革委协商一致，对商业项目的立项作如下界定：
区发展改革委审批政府财政性资金投资的项目及六类经营性投资项目。
区经委对现有商贸业服务业用房的改、扩建；面积超过3000平方米或投资超过1000万元以上，新开设的商业设施（不需新建商业用房），从业态布局出发，进行审核立项。
（二）立项审批受理
在区审批中心受理服务窗口受理商贸服务业投资建设项目的立项。受理通过项目会审的商贸服务业审批项目，由区发展改革委和区经委按职责负责立项审批。
第一条为加强土地管理，规范建设用地审查报批行为，提高审查报批工作质量和效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《建设用地审查报批管理办法》以及国家和省的有关规定，制订本办法。
第二条本办法适用于*省行政区域内建设用地的审查报批工作。
第三条县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的受理、审查、报批工作。
二、用地审批权限
第四条下列建设用地，依法须报省人民政府批准或经省人民政府审核同意后报国务院批准：
（一）市、县、镇土地利用总体规划确定的城市（含建制镇，下同）建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。其中，广州、深圳、汕头、湛江市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施该规划，需将农用地转为建设用地的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。
（二）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之外，建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。其中，属于国务院、国务院有关部门或省级人民政府批准、核准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的,经省人民政府同意后报国务院批准。
（三）征收土地的，报省人民政府批准。其中，征收基本农田，或基本农田以外的耕地35公顷以上的，或征收土地70公顷以上的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。
（四）具体建设项目占用国有未利用地（在广州、深圳市超过20公顷，在其他地级市超过5公顷）和经省人民政府批准立项的重点建设项目、军事设施以及跨地级以上市的项目占用国有未利用地的，报省人民政府批准。其中属于经国务院批准立项的重点建设项目、军事设施以及跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目用地占用国有未利用土地的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。
第五条下列建设用地，依法由地级以上市人民政府批准：
（一）镇级土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划需将农用地转为建设用地。
（二）具体建设项目占用国有未利用地，在广州、深圳市20公顷以下、在其他地级市5公顷以下。
（三）具体建设项目使用本行政区域内的国有建设用地，办理出让、划拨手续。
（四）乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设项目使用本行政区域内的集体建设用地。
第六条下列建设用地，依法由县（市）人民政府批准：
（一）具体建设项目占用国有未利用地1公顷（含本数）以下。
（二）具体建设项目使用本行政区域内的国有建设用地，办理出让、划拨手续。
（三）乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅建设项目使用本行政区域内的集体建设用地。
第七条农村集体经济组织使用本集体所有的未利用地进行非农建设的，按照本办法第四、五、六条规定的审批权限办理。
三、用地审核内容
第八条建设用地审查，应当包括如下内容：
（一）建设用地是否符合土地利用总体规划，是否列入土地利用年度计划；有关行政主管部门是否已对是否符合城乡建设规划提出审核意见。
（二）建设用地的选址是否符合合理用地和集约用地的原则。
（三）农用地转用、补充耕地方案是否落实可行，征收土地和供地方案是否符合国家法律、法规的规定和有关政策。
（四）具体建设项目，是否按国家和省的规定办理了有关项目审批、核准或备案手续。
（五）项目的初步设计是否经合法批复。
（六）具体建设项目用地规模是否合理，是否符合国家规定的建设用地定额指标。
（七）具体建设项目供地方式是否合理合法。
（八）土地权属、位置、范围、地类、面积是否清楚、准确，有关计算征地补偿的基础数据是否真实、可靠。
（九）建设项目是否压覆重要矿床。
（十）具体建设项目用地，是否按规定进行了地质灾害危险性评估。
（十一）具体建设项目涉及的有关部门（环保、规划、消防等）的手续是否齐备。
（十二）涉及占用林地的，是否已经报省级以上林业行政主管部门审核同意，核发《使用林地审核同意书》；用地中涉及园地的，是否有县（市、区）以上林业行政主管部门的审核意见。
（十三）是否存在违法用地行为，发生的违法用地行为是否已依法处理。
（十四）征地补偿安置方案是否按规定举行过听证程序；对被征地群众在听证会上提出的合法要求，当地国土行政主管部门是否已予以采纳。
（十五）有关费用准备情况的说明。
（*）用地涉及的其他内容是否符合国家法律、法规的规定和有关政策。
第九条建设用地审查工作实行分级负责制。属于本办法第八条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）项所列内容由用地所在地的市或县（市、区）土地行政主管部门对其真实性和准确性负责，并提出审查结论意见。上述内容的审查结论性意见应在上报的用地请示中明确。
市或县（市、区）人民政府应对本级土地行政主管部门审核意见的真实性和准确性进行审查，并在用地报批时一并提出意见。
省土地行政主管部门应加强对各地上报用地材料的审核工作，建立健全有关监管制度，及时通报存在问题。对明显存在质量问题的报件，应退回当地土地行政主管部门，责成其进行复核。对出现多次退件或重复出现同一类问题的，上级土地行政主管部门可以暂停受理其建设用地报件。
四、用地报批程序
第十条市、县（市、区）土地行政主管部门在拟订有关用地方案前，应会同有关单位及土地权属单位的代表做细致的土地调查工作，确保有关基础性数据和情况的真实、准确、可靠。
下列基础性数据和情况由市、县（市、区）土地行政主管部门负责按下列办法核定：
（一）用地面积严格按《建设用地勘测定界规程》的技术规定划定用地范围，树立界桩后量算。
（二）地类以最新的土地利用现状调查成果为依据核定并与土地利用变更调查图斑图显示的地类一致。如现状调查时的地类与图斑显示的地类不相符，市、县（市、区）土地行政主管部门应作出书面说明。
（三）土地权属以土地权属证书和有关权属的历史资料为依据核定；土地现状调查中发现土地权属有争议的，应先由有管辖权的人民政府依法作出裁决，并经法定程序确认权属。
（四）用于计算征地补偿标准的土地年产值，以同一区域同类土地镇一级统计数据予以核定；如镇级无统计，则采用县级的统计数据。
地类调查结果涉及占用林地的，应按规定的程序和权限报省级以上林业行政主管部门审核同意，并核发《使用林地审核同意书》；涉及园地的，应报县级以上林业行政主管部门审核，并出具审核证明。
第十一条建设用地审批分为分批次报批和单独选址报批两种方式。
在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、集镇、村庄建设用地规模范围内(圈内)，为实施城市、集镇、村庄规划而占用土地的，按分批次的方式上报。一个批次用地可以一块或多块土地同时打捆上报。圈内的用地要提供土地开发建设整体方案，有控制性规划的，还应提供控制性规划。分批次建设用地应提交具体规划用途说明和具体建设项目名单，列明项目名称、性质、规模和用地面积。各市、县（市、区）政府应在本地区当年各项用地计划指标内严格控制每年度用地报批批次。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外（圈外）的土地，或同时跨圈使用土地利用总体规划确定的建设用地规模范围外和范围内土地，按单独选址方式报批。
土地利用总体规划确定的独立工矿用地，落实具体建设项目，按单独选址方式进行报批。
第十二条分批次报批的建设用地审查报批程序如下：
（一）市、县（市、区）土地行政主管部门根据实施城市或村庄、集镇规划占用土地的需要，会同有关部门在土地利用总体规划确定的城市或村庄、集镇建设用地规模范围内确定用地的范围和数量后，委托具有法定资质的单位制作建设用地勘测定界报告。
（二）市、县（市、区）土地行政主管部门拟订《建设用地呈报说明书》、《农用地转用方案》（涉及农用地转用时需要，下同）、《征收土地方案》（涉及征地时需要，下同）、《补充耕地方案》（涉及占用耕地时需要，下同），并同时按本办法第九条的要求提出审查意见一并于20个工作日内报同级人民政府审核。涉及征收土地的，市、县（市、区）土地行政主管部门应按规定举行征地补偿及安置方案听证会，听证会材料应随用地申请材料一并上报。
（三）经同级人民政府审核同意的上述说明书、方案和审查意见由同级土地行政主管部门逐级行文上报有审批权的人民政府土地行政主管部门，同时附报如下资料：
1.建设用地勘测定界报告和勘测定界图；
2.土地利用总体规划确定的建设用地规模控制图（“三圈图”）；
3.土地利用现状图和土地权属证书；
4.补充耕地位置图（涉及占用耕地，下同）；
5.征地补偿费预存款到位的证明；
6.上级政府及土地行政主管部门依法要求的其他材料。
（四）需报国务院审批的，由省政府审核后上报。
第十三条单独选址项目用地的审查报批程序：
（一）建设用地单位持以下材料向用地所在地的市、县（市、区）土地行政主管部门提出用地申请：
1.用地申请报告和建设用地申请表；
2.项目批准、核准或备案文件；
3.所涉及相关部门出具的意见；
4.用地预审意见；
5.建设用地勘测定界报告和勘测定界图；
6.土地行政主管部门依法要求的其他材料。
（二）市、县（市、区）土地行政主管部门对上述用地申请及有关材料审查后，拟订《建设用地呈报说明书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》（以出让方式供地的，应附草签的出让合同和地价评估报告）（以下称“一书四方案”），并同时按本办法第九条的要求提出审查意见，一并于自受理申请之日起的20个工作日内报同级人民政府审核。涉及征收土地的，市、县土地行政主管部门应按规定举行征地补偿及安置方案听证会，听证会材料应随用地申请材料一并上报。
（三）经同级人民政府审核同意的用地申请由市、县（市、区）土地行政主管部门逐级行文上报有审批权的人民政府土地行政主管部门，并附报如下附件：
1.“一书四方案”；
2.有关图件资料：包括建设用地勘测定界图、土地利用总体规划图、土地利用现状图和土地权属证书、补充耕地位置图；
3.用地预审报告；
4.项目批准、核准或备案文件；
5.有关部门的意见；
6.地质灾害危险性评估报告和是否压覆重要矿床报告；
7.征地补偿费预存款到位的证明。
（四）需报国务院审批的，由省人民政府审核后上报。
第十四条各级土地行政主管部门对建设用地的审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度，并可根据实际需要采用集中开会审查等方式进行。
第十五条市、县（市）人民政府的土地行政主管部门在实施具体供地方案时，需要局部调整已经批准的供地方案所确定的用地范围或用地位置的，如符合现有土地利用总体规划，不涉及用地数量增加和多占用农用地的，可由市、县（市）土地行政主管部门拟订有关调整方案报原批准用地人民政府土地行政主管部门审核同意，并报同级人民政府备案。
五、用地报批材料要求
第*条上报建设用地材料应逐步标准化和表格化，并符合下列要求：
（一）建设项目的用地申请表(原件)采用省土地行政主管部门统一制订的标准表格，由用地单位负责填报。如建设项目用地涉及相关部门的审核内容的，用地单位应持该表到有关部门办理相关手续，并由该部门在表中相应的栏目填写意见和加盖公章。
（二）“一书四方案”(原件)采用省土地行政主管部门统一制订的标准文本格式，所需填报的内容要求填写完整、准确。
（三）有关图件：
1.建设用地勘测定界报告(原件)：由具有勘界、测量技术资质的单位严格按照国家规定的技术规程进行制作，其勘测定界图采用有测绘资质的单位测制的1∶2000或1∶1000、1∶500地形图。需报国务院批准的建设用地以及新建高速公路项目用地，其建设用地勘测定界报告由具有勘界能力的甲级测绘技术资质的单位制作。在勘界图上，用红线准确标出用地范围界线，标明界点坐标并骑界加盖上勘界测绘单位和用地所在地县级以上土地行政主管部门公章，同时要注明勘界成图时间。
2.土地利用现状图：采用1∶10000最新近的整幅标准面积量算图。图斑显示的地类要清楚、准确。用地范围、位置用红线标出，并注明制图时间及加盖公章。
3.土地利用总体规划图：规划成果已备案的，只需提供用地所在位置的局部复印件（单独选址报批用地时提交）。用地位置范围用红线在图上标出。
4.土地利用总体规划确定的建设用地规模控制图（“三圈图”）：可采用经缩小的复印件（批次用地时提交）。用地位置范围用红线在图上标出。
5.补充耕地位置范围图：采用1∶10000土地利用现状变更调查图斑图复印件，标明所补充耕地的位置、范围，并注明制图时间。
6.调整规划方案(原件)：依法可以在用地报批时将调整规划方案一并上报批准的，应该在土地利用总体规划图上标明调整建设用地的位置、范围。
第十七条用地报批件所附文字表格和图件应列目录并按规定的顺序装订整齐。须报省人民政府批准的用地，向省报送请示文件和有关附件一式两份。须报国务院批准的用地，向省报送请示文件和有关附件一式四份。
第十八条用地请示的格式应当规范，请示的内容表述应准确和齐全，主要包括如下内容：
（一）用地是否符合土地利用总体规划，是否落实农用地转用和耕地占用指标；
（二）用地的位置、面积、地类、权属是否清楚、准确；
（三）耕地占补平衡是否落实，是否占用基本农田；
（四）征地补偿安置是否符合法定标准；
（五）征地方案支付的土地补偿费和安置补助费是否能保持需要安置的农民原有生活水平，征地补偿安置方案是否按规定举行过听证程序，被征地群众在听证会上提出的合法要求是否已为当地国土行政主管部门采纳；
（六）有关征地补偿安置的措施是否可以有效落实；
（七）需要缴纳的新增建设用地有偿使用费等有关费用是否已经筹措到位。
第十九条需报省人民政府批准的建设用地所涉及的请示和批复行为，均由各级土地行政主管部门负责行文，但应注明“经同级人民政府同意”。需报国务院批准的建设用地按国家有关规定行文。
第二十条有下列情形的建设用地报件，不予受理：
（一）不符合公文行文规范的；
（二）请示的内容表述不准确或不完整的；
（三）不符合本办法列明的各项报批要求的。
六、时限要求
第二十一条各级土地行政主管部门办理建设用地审查报批，应实行服务承诺制，并对内部各办事机构办理审查业务作出明确时限要求。
第二十二条有审批权的人民政府同级土地行政主管部门自受理用地申请之日起，于20个工作日内对用地提出审查意见后报同级人民政府审批。
第二十三条各级人民政府在收到同级土地行政主管部门对建设用地的审查意见后，应在15个工作日内予以审核或审批。
收到各级人民政府对建设用地的审核或审批意见后，同级土地行政主管部门应在5个工作日内行文上报或批准。
批复建设用地之前需落实缴纳有关规费的，各级土地行政主管部门应在收到审核或审批文件后2个工作日内发出缴费通知，督促有关方面在限期内办理完毕有关缴费的手费，并在收到缴费凭证后的3个工作日内发出用地批复。
第二十四条上级土地行政主管部门接受建设用地报件后，如需补报有关用地附件或对有关问题作出补充说明，应在收件后5个工作日内以书面方式向下级土地行政部门提出。下级土地行政部门需要补报的附件或补充说明的材料应在3个工作日内补报，在限期内不补报又无正当理由的，报件予以退回。
第二十五条建立建设用地审批和批后实施情况备案制度。
（一）地级以上市人民政府批准农用地转为建设用地，同级土地行政部门应在批准后15个工作日内报省土地行政主管部门备案。
（二）分批次批准使用的土地，市、县土地行政主管部门须将具体建设项目供地情况列表，每季度第一个月的前10个工作日内报上一级土地行政管理部门备案。
关键词：方案设计阶段；现代综合评价方法；设计方案比选
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1. 项目实例的背景概述
林勘院拟新建勘察设计业务楼建设项目。该业务楼的规划和建设是在现有国有行政划拨土地上进行，利用设计院优越的地域环境，对院办公区大部分国有划拨土地出让，并自行组建房地产开发公司自主开发，在确保国有资产不流失的前提下，筹措资金建设勘察设计业务楼，改善职工办公条件。
本项目通过拆除原有办公楼，腾出国有行政划拨土地21亩，对其所在区域约15亩（10000.95m2）依法转让，利用上述土地转让所筹资金在保留的6亩国有行政划拨土地上建设新的勘察设计业务楼，依据省国土资源厅、省财政厅批文，该院获出让土地的收益将达到6000万元，新建勘察设计业务综合用房约16530m2（包括地下室建筑面积）预计总投资4200万元。其他资金可用于设计院体制改革和发展。采取“整体规划、分割出让、分别报建、整体一次性建设”的方式，务求有效利用资源、发挥最大的经济效益。
2. 项目方案设计阶段的基本步骤
2.1 根据项目需要选择人员
包括核心团队和外沿团队两个组成部分。核心团队的成员包括建筑工程师、结构工程师、造价工程师、电气工程师、给排水工程师，这些成员都具有丰富的专业知识和实践经验，是实施项目的直接参与者。外沿团队的成员包括设计院各专业的总工程师和专家，他们的知识和经验是核心团队实施价值工程活动的有力支持和保障，是项目的间接参与者。
2.2 现代综合评价方法在项目方案设计阶段的应用
采用工作分解结构对业务楼项目进行功能分解，并运用层次分析法对功能评价的指标量化，运用模糊综合评判法选择较优的设计方案。在设计中，设计人员只有在了解建设单位的要求和期望，对项目进行功能分析，分清必要功能和不必要功能，才能使项目的功能结构更加合理，对资源进行合理配置，增加设计产品的价值，使产品的最终价值体现在经济效益和社会效益上。根据优选的设计方案，编制投资估算并控制其精确度。
3. 现代综合评价方法在项目方案设计阶段中的应用
3.1 基本要求
依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，该院编制了可行性研究报告，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措社会效益等进行研究，为建设项目的投资决策提供参考。
建设项目的建设内容主要包括：勘察用房，设计用房，研究用房，规划用房，监测用房，试验用房，设备用房，公共服务用房，地下停车，消防设施用房，公共交通及地下停车场等内容，以及配备的人防设施、道路广场及市政管网设施等。
根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书，办公建设用地容积率38%，建筑密度
3.2 设计方案比选
3.2.1 采用工作分解结构对业务楼项目功能进行分解（表1）
表1 业务楼项目的功能分解
3.2.2 采用层次分析法计算业务楼各功能的权重
（1） 层次分析模型（如图1所示）
图1 层次分析模型
（2） 建立比较矩阵，判断各层次单排序结果的一致性检验。
①总目标层矩阵：进行指标间的两两比较，按1~9级标度法构建矩阵A，见表2。
表2 矩阵A
与上同理，建立其他矩阵，计算权重并检验一致性。
②表3，“使用性”矩阵：一致性检验指标CR=0.0684
表3 使用性矩阵
表4 美观指标矩阵
表5 安全矩阵
表6 其他矩阵
表7 指标权重汇总表
3.2.3 采用模糊综合评判法进行设计方案评价
如图2，图3，图4所示，设计人员设计出了三个方案。采用模糊综合评判法对设计方案进行优选。
方案一：
图2 方案一建筑效果图
方案二：
图3 方案二建筑效果图
方案三：
图4 方案三建筑效果图
（1） 10位专家对各设计方案评价指标逐一进行评价，表8中记录了各方案的评分值。
表8 业务楼建筑设计方案评价指标权重及得分表
（2） 模糊综合评判法优选。
①单因素“使用性”综合评价
方案一 r1=（0.9,0.8,0.9）
方案二 r2=（0.8,0.8,0.8）
方案三 r3=（0.8,0.9,0.8）
②构造模糊关系矩阵R：
R1＝=
③关于“使用性”的评价因素权重，见表9。
表9 使用性的评价因素权重
④ 关于方案的“使用性”，综合评判结果B1
B1=A1oR1==
⑤同理，方案的“安全性”、“美观性”、“环境设计”等综合评判结果：
B2=（0.80.8 0.9）
B3=（0.90.880.88）
B4=（0.820.820.83）
⑥ 各方案的总评分值：
B=AoR==
通过以上模糊综合评判，得出方案一得分为0.858，方案二得分为0.837，方案三得分为0.954。因此选取模糊综合评判得分最高的方案三为业务楼建筑设计优选方案。
4. 林勘院业务楼的方案设计结论
根据建筑设计方案比选出的方案三，业务楼总平面布局和建筑设计顺应紧临的城市道路弧度设计成一个弧形的平面，如图5所示。平面布置上服务用房和交通面积主要集中布置在北向，使较好的采光和通风的南向得到了较大面积的利用。采用内廊式的做法，减小了交通使用面积。在立面造型上力求简洁而又不单调，气派而不奢华。对空调外机等作了一些遮挡处理，简单的屋顶构架与主体结合，美观而又实用。
方案设计确定的业务楼项目规划总用地面积为4036平方米（6.05亩），规划总建筑面积共计16523.13平方米（地上建筑14005.78平方米，地下建筑2517.35平方米）。项目规划建筑容积率为4.13，建筑密度为27.23%，绿地率为40.35%，见表10。
该设计院业务楼建设项目建设将严格按照市、区规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于改善设计院工作条件和提高勘察、设计服务水平。项目的工程建设方案安全、经济和适用，在技术上可行。
图5 优选方案三总平面布置图
表10规划主要技术经济指标表
参考文献：
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第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
第三条预审应当遵循下列原则：
（一）符合土地利用总体规划；
（二）保护耕地，特别是基本农田；
（三）合理和集约节约利用土地；
（四）符合国家供地政策。
第四条建设项目用地实行分级预审。
需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。
需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。
需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。
需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。
第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。
军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。
第七条已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：
（一）建设项目用地预审申请表；
（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；
（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；
（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；
（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。
直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。
本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。
第八条直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。
第九条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：
（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。
（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；
（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
第十条符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。
受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。
第十一条预审应当审查以下内容：
（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；
（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；
（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；
（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；
（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
第十二条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。
第十三条预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。
第十四条预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。
第十五条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
关键词：建筑方案 存在问题 审查要点 技巧
Abstract: This article through the in-depth research of construction projects in recent years, the analysis of difficult problems in architectural design scheme under the current situation, put forward in the planning of administrative examination and approval process, some of the principles of construction plan review needs to grasp, and to explore the useful skills, in order to perfect the planning approval mechanism, establish and implement the scientific outlook on development, to achieve new breakthroughs in practice.
Keywords: construction scheme has skills review points
TU2
一、建筑方案及其在规划审批流程中的地位
建筑方案设计是依据设计任务书而编制的文件。它由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等四部分组成，一些大型或重要的建筑，根据工程的需要可加做建筑模型。同时，建筑方案设计时必须要贯彻国家及地方有关工程建设的政策和法规，服从国家政策导控与相关硬性的规定，还应符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准以及确定投资的有关指标、定额和费用标准规定。
为进一步提高行政审批效率，改善投资软环境，切实提高政府投资项目审批效率，各地制定了相应的建设项目报批流程，洞头也本着按照“合法、高效、便捷、规范”的原则，结合本县实际，于2011年印发了优化民间投资建设项目和优化政府投资项目审批流程的实施办法（试行）。虽然各地的情况不尽相同使得报批流程有一些差异，但是建设项目在实施阶段的基本程序却大同小异，一般可分为选址意见书（政府投资项目）、建设用地规划许可证、建筑方案、初步设计及施工图设计、建设工程规划许可证、施工许可证及竣工验收等阶段。而作为建设项目初步设计与施工图设计的依据，建筑方案在整个规划行政审批过程中显得非常重要，它直接关系着建设项目的建设规模、投资额，直接体现了城市建设的形象。
二、新形势对建筑方案设计的影响及其存在的问题
在如今经济高速发展的新时代，建筑的创新设计必须具有适当的超前性和科学性。设计不仅仅是对建筑外观形象的表述，更要体现在建筑的实用性、合理性、美观性、独特性和艺术性。建筑设计应从空间到平面、从整体到细部,达到建筑造型内容和形式的和谐统一，以求表现出当今建筑科技和建筑艺术的进步。科技不断的发展，设计技术的不断创新使得建筑方案的设计成果的生产效率和标准化程度都有所提升，同时也使得设计过程中的修改显得极为方便。而规范、制度的日趋完善，也使得建筑方案设计的难度越来越大，考虑的问题也越来越多。
正因为社会经济的迅速发展，尤其近几年土地价格的飙升，大多数民用建筑在方案设计时更多地考虑成本和收益，较少关注建筑形态、细部、景观以及周边关系等因素。而科技的发展使得设计人员产生依赖性、创作欲望降低，尤其是网络信息的传播，相似的作品四处可见。效率得到提高后，少数设计人员不再像以往那样进行严谨思考，时有发生因疏忽大意而造成的错误。此外，设计单位为了争取业务，往往一味的迁就业主的想法，设计人员也不再坚持自己的原则和技术底线，这在很大程度上加大了建筑方案审查的难度。
三、建筑方案审查的要点
建筑方案审查的要点主要是资料齐全且符合相关法律、法规及技术规定的要求。程序合法、内容合法是依法行政的关键，所以建筑方案送审时应确保审批的前置条件已经具备（如用地红线图、规划设计条件通知书、立项批复、环评批复文件等），并根据要求提供相关图纸。另外，方案设计应符合《城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》的规定，还应符合控制性详细规划的强制性内容及其他技术规范的规定，如《建筑设计防火规范》、《民用建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等。因此，建筑方案设计阶段所涉及的技术规范较多，在建筑方案审查过程中，我们应熟悉掌握各个规范的要点并进一步核对相关规范，以满足相关规范要求。
四、建筑方案审查的技巧
虽然建筑方案设计涉及的问题较多，审查的难度也较大，但还是有章可循的。总结近几年的工作经验，我们在建筑方案审查时可以掌握以下技巧：
第一，把握原则，紧抓要点。住建部门从事建筑方案审查的工作人员应当熟悉建筑方案设计的相关技术规范，对技术规范规定的内容知其然并知其所以然，能够举一反三，对关键性的问题能坚持原则。在审查建筑方案时，能及时发现主要问题，紧抓重点，提出的反馈意见应有据可依。面对复杂纷呈的技术规范，洞头县于2005年出台了《洞头县城市规划管理技术规定》，洞头住建局于2008年印发了《关于明确建设工程设计方案规划要求的通知》洞规建[2008]45号文件，又于2013年印发了《关于规范建设工程设计方案规划要求的通知》洞住建[2013]24号文件，这些规范及规定均融合了建筑方案审批的基本要求并从本县实际出发。建议在核对城市规划管理技术规定的基础上，如遇到具体问题再查阅相关国家标准，这是建筑方案审查的技巧之一。
第二，技术性审查与政策性审查相结合。在熟悉技术规范的同时，审查人员还应及时掌握政策动态。技术层面上，建筑方案应符合技术规范及规划的控制要求。如主要经济技术指标中的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等应符合控制性详细规划的要求；总平面布置时建筑间应满足日照、采光、消防和防火间距的要求。政策层面上，建筑方案应服从国家政策导控与相关硬性规定。如2006年，“国六条”对套型建筑面积90平方米以下所占总居住面积的比重要求达到70%以上；2007年温州市规划局印发了《温州市工业各行业企业建设规划经济技术控制指标》，对工业企业内非生产性用房的比例提出了限制要求。这些政策都对建筑方案设计提出了具体要求，也是我们必须贯彻落实的。
第三，充分发挥协调能力。建筑方案审查时，我们还应认真听取并采纳各相关部门的意见和建议，如发改局、环保局、土地局等部门的意见对我们也非常重要。另外，我们面临的建设单位往往专业知识和法律意识都不是很强，因此需要建立良好的沟通桥梁，这也有助于我们自身的提高和进步。通过积极有效的沟通，既能掌握建设单位的心理和意图，同时也可以强化设计单位的责任意识。在与建设单位或设计单位沟通时，可以灵活运用各种技巧，但是对于违反技术规范强制性规定的内容，应严格把关并耐心做好解释工作。
