时间：2023-06-19 16:14:27
关键词：新时期；房地产企业；内审管理
一、研究房地产企业内审工作的背景与意义
最近几年，我国的城市化进程逐步加快，城市住房的需求量节节攀升，随之带动的就是房地产企业的发展，但是也使得房地产市场的竞争日趋激烈。基于此，房地产企业要想在这激烈的市场环境下取得一定的市场份额，占据更加有力的竞争地位，房地产企业必须对自身的市场竞争力进行提高，在内部控制方面要积极采取措施进行完善。因此，对新时期房地产企业的内部审计的现状进行分析，并提出合理的提高方案对于实务界和理论界都具有一定的现实意义。
二、房地产企业内部审计管理现状分析
（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏
内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。
（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄
我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。
（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺
房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。
三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施
（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念
作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。
通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。
（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大
目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。
（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍
内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。
除此之外，对于内审人员而言，最为重要的是职业道德，内审人员工作的内容可以存在一定的偏向，但是职业道德没有偏向可言。要在思想上将内审工作神圣化，对企业负责，对企业的管理和日常经营负责，恪守原则，从实质上将内部审计的独立性进行提高。在内部审计人员的职业素养提高后，内审队伍的建设就应当加强重视。使内审团队和谐，互帮互助是内审部门队伍建设必不可少的工作。
四、不断加强房地产企业内审工作任重道远
综上所述，目前我国房地产企业在内审管理方面的工作仍然存在一些缺陷，这对于房地产企业的发展极为不利。因此，对于房地产企业内审管理工作中较为严重的问题有必要进行深入的研究，对其形成的原因以及应该怎样解决目前的问题应分析和探讨。在日常的工作中，应重视对内审管理工作的建设，确保内审工作的效率和质量，减少房地产企业的财务风险和经营风险，为房地产企业的健康发展保驾护航。房地产企业不断加强内审工作，加大力度，是非常重要和十分必要的，这个任务十分光荣，任重道远，我们必须花大力气，抓紧抓好抓落实。
参考文献：
[1]张云云.试论房地产开发企业的内部审计及风险管理措施[J].财经界（学术版），2016（22）：281.
[2]张F诗.浅析房地产企业内部审计工作的提升路径[J].财经界（学术版），2016（12）：283.
（一）缺乏个人诚信机制
我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大
房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（三）房地产的建造价格具有隐蔽性
各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度
1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。
2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。
3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。
（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设
1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。
2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。
3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。
（三）有效提高企业内部审计执行力
1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。
2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。
3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。
（四）结合企业自身特点展开审计工作
我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。
三、小结
关键词：风险管理；房地产；内部审计
一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值
当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越碓礁摺T谄笠档淖式鸸芾砉程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。
二、当下房地产企业的内部审计现状
（一）制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。
对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
（二）人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。
由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
（三）激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。
总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。
在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。
从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
（一）制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。
一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。
另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
（二）人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
（三）激励和控制方面
在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。
五、练好内功任重道远
在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。
参考文献：
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015（17）.
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015（14）.
【关键词】 房地产企业 内部控制 内部审计
近年以来，随着我国城市人口的日趋增多，城市化进程的不断提高，城市住房需求开始呈现迅猛增长的趋势，房地产业逐渐成为我国的支柱产业之一。伴随着房地产行业的快速增长，房地产企业的数量也随之增多，一批大型、超大型的房地产集团应运而生。企业的发展带来了激烈的市场竞争，要想在竞争中取得胜利就必须提高企业的市场竞争力，这就需要房地产企业建立、健全企业治理结构，完善内部控制制度，促进资源的有效运用。作为内部控制的重要组成部分，内部审计通过对企业的风险管理、内部控制以及治理过程进行监督与评价，控制企业的经营风险，提高企业的运作效率及管理水平。目前，许多房地产企业均建立了自身的内部审计机制，在实际运作过程中，既取得了不小的成果，也出现了诸多问题，需要加以完善。
一、当前房地产企业内部审计存在的主要问题
1、内部审计的地位不明确，审计工作未得到应有的重视
内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。高层领导越重视内审工作，内审人员的独立性就越强，而权力也会越大。但许多企业领导对内部审计的职能与服务缺乏理解，认为内审审计就是财务审计，因此很多企业设置内审部门时直接从财务部门抽选人员，甚至由部分财务人员兼任审计工作，对内审部门的重视与支持力度不够。企业内部的其他部门对内审工作的认识也存在偏差，认为内审部门就是“挑毛病”、“找麻烦”的，对内审部门的工作普遍存在排斥、抵触的心理，不愿予以配合。以上种种情况使内审人员在工作中受到利益关系、人际关系的影响，在工作中谨小慎微、积极性不高，难以独立、客观、公正的展开工作；内审部门层次较低，受多个领导指挥，势单力薄，难以发挥作用，以致于渐渐沦为可有可无的角色。
2、内部审计的职能范围狭窄
目前房地产企业的大部分内部审计的偏向于事中、事后的审计，审计价值不高。主要目标集中于查错防弊，维护企业资产的安全，工作内容还是局限于财务审计即对企业的财务资料的真实性、完整性进行检查与分析。现代内部审计对企业经营活动、管理活动、内部控制等行为进行监督、评价，进而为改善经营效率、完善风险管理、提高企业价值、提供服务的职能未能得到很好的体现。
3、内部审计的技术手段落后
由于审计工作大部分集中于财务审计，常用的审计方法往往局限于对报表、账簿及凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面。对内部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；对于计算机、网络等信息技术的运用目前也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计。技术手段的落后，使内部审计审计人员在面对工作量和强度日趋增长的内审工作时难以适应实时审计的需要，提高工作效率。
4、内部审计人员的构成不合理
大部分内审人员来自于财会部门，知识结构比较单一，缺乏其他专业人才，尤其是工程技术方面的人才，不能适应内部审计的需要，很多审计项目都需要从其他部门临时借调审计人员，造成了内审人员缺乏内审经验和技巧，对房地产业务不熟悉，难以适应管理审计、绩效审计的要求，综合分析能力不足，一些实质性、深层次的问题无法发觉，使内部审计在房地产企业中的作用难以体现。
二、内部审计在房地产企业中应有的职能与作用
1、经济监督职能
这是内部审计最基本的职能作用，是依据财经法规和企业内部制度对企业的财务收支、经营管理等经济活动进行评价和审查。房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独立性使每个开发项目各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。项目各级人员流动性大，使一些人员缺乏对企业的向心力，增加了舞弊行为的主观动因。高投入与建设周期长又使得舞弊行为有很强的隐蔽性。企业管理层通过内审部门对企业的资金运作、财务收支进行监督；对重点项目、重点经济活动进行监督；对内部控制制度的执行情况进行监督；对企业运行过程的合法性、有效性进行监督，促使企业内部各部门堵塞漏洞，规范经营，提高效益，实现经营目标。
2、风险管理职能
房地产行业涉及面广、资金投入量大、投资周期长、风险大，风险管理已成为现代房地产企业管理的一大核心概念，而内部审计就是企业风险管理不可或缺的部分。基于内部审计的独立性原则，内部审计人员不能直接参与企业的风险管理，而是以风险为考虑核心，通过对企业风险管理过程的充分调查与了解，采用系统化、规范化的方法，审查和评价企业的风险管理机制，风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性、有效性，提出改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。
3、经济评价职能
内部审计的评价职能主要包括内部控制制度的评价、经济效益的评价、经济责任的评价。
内部控制制度的评价是通过检查企业生产经营活动中的各项控制制度是否健全，各项管理制度在实际工作中的执行情况和适用情况，管理制度中的关键控制点是否取得了应有的管理和制约效果，从而对企业内部控制制度的健全性和有效性进行评价。针对检查中发现的问题，提出有针对性、有建设性的意见和建议，协助高层管理人员不断改善经营管理活动，帮助企业提高竞争实力。
经济效益的评价是对影响企业经济效益的诸多因素进行评价，包括：企业人、财、物等资源配置的有效性；企业目标和计划的完成情况；管理人员的工作绩效；企业的生产经营成果；影响企业效益的国家政策、外部经济环境等。对企业经济效益的评价有助于管理层判断企业的经营状况的好坏，衡量企业的经济活动是否可行，进而提高经营活动的质量。
经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面对企业领导和关键岗位人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和企业使用干部提供依据。经济责任评价一方面为管理层任免和评价干部提供了依据，另一方面也有利于揭露舞弊行为，健全监督制约机制，促使领导干部增强纪律观念，规范个人行为。
4、服务职能
内审人员在日常工作中能够深入了解企业各部门的内部控制程序和生产经营活动，同时内部审计的工作性质也要求内审人员具有法律、税务、工程、财务、投资等方面的专业知识，这就使得内审部门可以向管理层提供企业运行过程中的合法性、舞弊行为以及内部控制制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询、服务，成为高层领导的参谋和助手，协助管理层对外披露企业内部控制信息，对内评估各项经营活动和内部控制，提高企业管理水平。另外，内部审计接触面广、综合性强，在发挥企业上下之间信息沟通和道德文化建设的过程中能发挥巨大作用。
三、完善房地产企业内部审计的建议
1、提高领导层对内部审计工作重要性的认识
领导层对内部审计工作的重视与支持是内部审计部门顺利进行的前提条件，领导层应该对内部审计的作用与重要性加深认识，确立内部审计在企业管理当中的地位，视内部审计部门为完善管理活动的参谋与助手，而不是一件可有可无的工具，在政策上、资金上支持内部审计工作的开展。在具体工作上，内审部门负责人的任免应由最高管理层负责；应当允许内审部门负责人参与企业经营决策、内部控制、财务报告等各类管理层举行的会议；内审部门在日常工作中应与管理层保持有效的沟通；对于内审部门上报的审计计划及时研究批准；内审部门提供的审计报告、发现的问题、提出的建议应及时研究讨论并作出处理决定；坚决制止对内审人员的打击报复行为；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应协调解决；向其他部门和广大员工宣传内部审计工作的重要意义，要求各部门、各单位配合内部审计的工作，创造内部审计的良好环境等等。
2、健全内部审计机构，提高内部审计的地位，保证内部审计的独立性
独立性是内审部门的特点，也是支持内部审计人员客观公正地从事内审工作，保证内部审计工作质量的先决条件，内部审计工部门只有具备应有的独立性，才能不受各种利益冲突的影响，作出公正的、不偏不倚的鉴定和评价。内审部门的独立性在很大程度上受到内部审计机构设置层次的影响。在现实中，内部审计部门在企业中的位置有多种，有的直接设置在财务部门中受财务负责人领导、管理；有的作为单独部门受总经理管理；有的受监事会领导，还有的直接受董事会或其下属的审计委员会领导，总的来说，领导层次越高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督，以确保内部审计工作的独立性。结合国际惯例与我国目前房地产企业的现状，董事会下设审计委员会，其成员由董事长、非执行董事和外聘的非公司董事等组成，来管理内审部门是一种比较理想的模式。在这种模式下，审计委员会作为企业的最高管理层，对内部审计部门的地位、权责范围进行规定，领导和监督内审部门的工作，即可避免旁支干扰以保证内审部门的独立性，又方便内审部门将审计结果直接向企业管理层报告，提高工作效率。
3、扩大内部审计工作范围
针对房地产企业内部审计内容单一的现状，房地产企业内部审计应从财务、经营活动领域扩大到管理领域，由事中、事后审计扩大到企业经营管理的事前、事中及事后全过程审计，更关注企业的内部控制、风险管理以及管理效益，帮助企业有效运用经济资源，确定正确的发展战略，预测和控制企业风险，以提高企业管理水平、实现发展目标。房地产企业的内审部门可以在以下几个方面开展内审工作。
（1）对内部控制制度的有效性进行评审，将“监督”与“服务”的功能结合起来。随着房地产业务的发展、房地产企业规模的日益扩大，越来越多的企业认识到了内部控制在企业经营管理中的重要地位。内部审计是企业内部控制的重要组成部分，其职能是对内部控制的其他部分进行检查与监督，评价企业内部控制体系的运转是否有效。内部审计工作应贯穿于企业计划、组织、指挥、协调等的全部管理过程中去，对审计过程中发现的问题与不足之处予以披露并提出改进建议，以帮助管理层健全、改善企业的内部控制制度。
（2）内部审计应关注企业的风险管理。房地产企业内外部经营环境的日益复杂使“风险”成为企业管理的一大核心概念，为了减少、规避和管理风险，把未预料到事务的不良影响控制到最低程度，企业采用了一系列的风险管理程序。内部审计应该通过检查企业的风险管理过程，评价其充分性和有效性，并再此基础上提出可操作的改进建议以供管理层决策、使用。
（3）内部审计应重视经济效益的审计。防弊、兴利与增值共存是现代内部审计的基本理念，以提高企业经济效益为目标的经济效益审计，是内部审计发展的必然产物。内审人员需要深入到房地产企业的基层项目中去，详细调查，充分收集审计数据，以熟悉企业生产运营的情况，在此基础上运用财务审计、工程审计、经济分析与预测等方法，结合工程、投资、财务、管理等专业人员的意见，对企业的经营状况作出客观评价，从中找到制约企业提高经济效益的因素，协助管理层改善管理缺陷，增加经营效益与企业价值。
4、引入先进审计手段和方法
现代社会信息技术高速发展，网络和计算机技术迅速推广到企业组织管理的领域，很多企业引入了办公自动化系统，企业的经营活动与内部控制日趋自动化、电子化，这就要求内部审计的范围扩展到企业信息系统的设计与运行情况。同时，内部审计的技术正在向大量借助计算机硬件和审计软件的计算机辅助审计、实时在线审计等方向转变，以适应数据庞大、性质复杂的审计活动。信息技术的发展对审计对象和审计方法都造成了影响，内部审计部门应信息化时代的潮流，积极采用先进的计算机信息技术，由传统的手工业务处理方式向电子数据处理方向转变。
5、提高审计人员素质，加强审计队伍建设
内部审计的质量很大程度上取决于内审人员的素质，内审人员一方面需要具备基本的职业道德素质，另一方面需要具备良好的业务素质。
内审工作牵涉到企业内部方方面面的利益，审计过程中会遇到各种阻力和干扰，也会受到各种利益诱惑。为了维护内部审计工作的公正性，内审人员应当廉洁奉公，实事求是，客观公正的从事本职工作，这是内审人员需要具备的基本职业操守。
现代企业的经济活动错综复杂，面对纷繁复杂的经济现象，要想由此及彼、由浅入深的发现问题，就需要内审人员具有敏锐的分析能力和准确的洞察力，能够迅速找到事物的切入点，发现问题之所在；内部审计的工作内容则要求内审人员具有扎实的审计理论，娴熟的审计技能，同时还应该具有法律、税务、管理等方面的知识；另外，良好的沟通能力与表达能力也有助于内审人员开展工作，撰写报告。
针对房地产企业的特殊性，内审部门在人员构成上除了审计人员外，还应当配备其他的专业人才，例如工程技术人员、计算机工程师、法律顾问等，以适应复杂的内审工作需要。
【参考文献】
当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越?碓礁摺T谄笠档淖式鸸芾砉?程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。
二、当下房地产企业的内部审计现状
（一）制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。
对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
（二）人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。
由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
（三）激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。
总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。
在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。
从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
（一）制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。
一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。
另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
（二）人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
（三）激励和控制方面
在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。
【关键词】房地产企业；内部控制；体系构建
一、房地产企业内部控制的重要意义
房地产企业是社会主义市场经济的重要因素，资金量大，是我国国民经济的重要晴雨表，一方面能够反映出国民经济的发展态势，另一方面能够带动众多行业经济发展，创造更多的经济价值。作为房地产企业的重要管理内容，构建完善的内部控制体系意义重大，有利于提高企业管理水平，降低企业内外部监管成本，提高投入产出比，还有利于加强企业业务监督和制约，帮助企业获得良好的经济效益，增强企业的竞争实力，促进企业健康发展。
（一）良好的内部控制有利于消除外部环境不良影响
房地产企业受外部环境影响较大，以土地为例，土地由国家所有，国家控制土地的所有权，但是土地是房地产企业的重要经济因素，因此国家对土地的宏观调控直接影响房地产企业发展。同时，国家往往通过价值规律和经济杠杆对房地产业进行引导，期望实现房地产市场供需平衡，导致房地产企业受国家政策影响较大。除经济环境外，房地产企业受政治环境影响也较为明显，经济环境和政治环境对房地产企业要求越来越高，工程要求愈加严格，开发成本不断上升。在这种情况下，内部控制能有效帮助房地产企业应对外部环境的变化，提高房地产企业内部管理效果，降低成本费用，提高资金效率，提升企业发展实力，帮助企业取得良好的经济效益。
（二）建立现代企业制度要求企业构建完善内部控制体系
为适应社会经济和企业不断发展的需要，房地产企业需要建立现代企业制度，从传统管理方式转变为现代管理方式，从而加强对企业人力资源管理、投资管理、财务管理及业务流程管理，实现管理创新。而内部控制制度是现代企业最为重要和关键的内容之一。只有建立完善的内部控制体系，将资金管理、业务优化、岗位责任制度、内部监督和报告制度有机结合，提高企业管理制度的约束力，加强对企业经济活动的监督，才能确保企业各项经济活动的顺利进行和目标的顺利实现。
二、房地产企业内部控制体系现状
（一）管理机制不完善
1.物资管理存在管理漏洞。由于管理机制不完善，部分房地产企业在进行物资采购时还存在着通过采购，谋取私利的现象。有的企业未通过相关部门进行有效合理的比质和比价程序，随意确定供货单位。有的企业即使获取了合理的参考价格，仍以建设方指定等理由，拒绝采购合理价格的物资，使公司蒙受损失。有的企业在进行物资采购时未签订购货合同，便进行采购交易。
在项目施工过程中，部分企业因施工工艺不合理导致材料浪费严重；部分企业由于项目管控不严格，甚至出现物资遗失，挪用或者贪污的现象。物资采购和使用者职责不清，责任不明确，物资管理缺乏监督，部分企业没有合同监督机制或者内部监督机制不健全，对违反采购和物资使用制度的行为也没有有效的处罚。
2.项目施工内部控制不健全。按照法律法规规定，企业在承包工程项目时，应自行完成全部或者承包项目的主体部分，仅能将非主体结构部分和劳务部分进行分包。但是在实际工作中，部分企业将工程的主体部分分包出去，甚至分包给没有资质的公司进行，仅派出少量项目管理人员对分包出的项目进行监管，管理力度远远不够。在实行非主体项目和劳务作业进行分包时，部分企业未按照设计文件组织专门的技术人员对施工企业就企业管理水平、业绩情况、资质情况和信誉、技术水平、专业技能进行全面的考察，选择优秀的企业进行承包，而是由项目经理直接确定，不符合承包规定。
（二）执行力度不够
除内部控制制度尚不完善外，房地产企业内部控制执行力度不够，执行效率不高。在内部控制执行过程中，往往存在有章不循的现象，以资金管理为例，房地产企业项目资金数额大，管理较为困难。有的房地产企业对资金监管流于形式，虽然建立了相关的内部控制制度，但是一方面由于部分企业资金实行项目制管理，项目会计在进行资金管理时受项目经理的控制，资金开支取决于项目进行的进度和实际情况，影响资金管理质量。另一方面由于项目实际利益限制，在进行资金处理时，往往存在以项目利益为出发点，甚至配合项目情况掩盖资金管理的情况，导致资金管理信息不透明，甚至出现公款私用的现象。
（三）内部监督不力
部分房地产企业没有独立的内部审计机构，内部审计人员由其他部门人员兼任，或者即使存在独立的内部审计部门，但内部审计人员仍受企业领导指挥，内部审计监督力度不够。有的企业在进行内部审计时仅仅审计会计账目，对内部控制制度的建立情况、内部稽查机制、企业各部门职能职责执行情况和业务执行效率等方面完全不作审核，无法充分发挥内部监督的作用。有的房地产企业在进行内部审计时，仅仅发现了项目管理中的资金使用手续不健全、审批程序不完善、项目管理混乱等问题，但是没有发现巨额分摊费等其他深层次问题。
三、构建房地产企业内部控制体系的措施和建议
（一）为构建内控体系建立良好的环境
内部控制环境对于内部控制执行效果影响较大，良好的内部控制环境有助于帮助内部控制的贯彻和落实，同时帮助企业实现预期目和进行战略性发展，是内部控制发挥作用的前提。要建立良好的内部控制环境，首先应加强企业管理层内部控制理念的树立，只有企业管理者充分到内部控制的重要意义，才能为积极推进内部控制制度的建立，促进内部控制制度的贯彻落实。应加大宣传培训，管理层应有意识的参加内部控制相关理论的学习，提高对内部控制的重视程度。其次应加强企业文化建设，提高企业员工的专业素质和职业道德水平，以便为内部控制的执行打好基础。房地产企业在进行企业文化建设时应充分结合行业特点，建立具有可操作性的内部控制体系。
（二）制订完善的内部控制制度
房地产企业内部控制活动主要包括：（1）不相容职务分离。企业应全面梳理业务流程中所涉及的不相容职务，合理设最工作岗位，明确各自职责权限，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制，禁止一个人独立处理业务的全过程。（2）强化会计控制。会计控制是企业内部控制的核心内容，它是以确保企业会计核算资料的真实性、保护企业资产的安全完整为目的所采取的一系列措施、方法和程序。房地产企业有效的会计控制系统，除了要具备高素质的财会人员，还应该完善会计处理程序。应当将经济业务事项计量、记录和汇总的程序形成制度，确保相关人员对相同的经济业务事项按前后一贯的方式进行处理，形成可靠的会计记录和财务报告。（3）加强预算。预算控制是内部控制的一个重要方面，其内容可以涵盖房地产企业经营活动的全过程，包括筹资、投资、采购、销售、生产等诸多方面。因此房地产企业应该加强预算控制，明确预算项目，制定预算标准，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，对预算差异及时分析并采取改进措施，确保预算的执行。
（三）完善内部监督，加强内控风险防范
房地产企业要通过加强内部审计来实现有效的内部监督。首先要保证审计机构与审计人员的独立性，应在董事会下设置一个相对独立的内部审计机构独立地行使审计监督权，内审部门对所发现的问题应直接向董事会或监事会报告；同时应设置专职内部审计人员，避免由财会人员兼职内部审计工作，实现真正的职务分离，保证审计人员应有的独立性。其次，要赋予内部审计机构及审计人员应有的职能及权限，确保内部审计发挥真正的监督作用。最后，对于上市的房地产企业还要大力发展外部监督方式，如利用注册会计师监督、舆论监督等。
四、结论
房地产企业内部控制目前还存在着资金管理效率不高，物资管理机制不完善，在进行工程施工时，内部控制制度还不完善，因此，应构建完善的，内部控制体系，特别是建立良好的资金和物质内控制度，加强内控制度的贯彻执行，加强内部控制监督考核，促进风险的防范，帮助企业完成既定经济目标，实现企业价值最大化。
参考文献：
[1]贾敏. 企业会计内部控制制度的探讨[J]. 中国外资. 2012（20）
[2]李建芳. 内部控制有效性的影响因素分析[J]. 河北农业大学学报（农林教育版）. 2012（04）
关键词：房地产企业 内部控制 风险管理
一、企业内部控制和风险管理之间的联系
首先，风险管理包括了内部控制。风险管理不仅仅只有内部控制这个内容，还存在着战略目标。而风险管理中的要素不仅仅是内部控制中的所有要素，还包括对目标的设定、对风险的对策以及对事件的识别等，如果从内容以及时间先后顺序方面来看，风险管理是内部控制工作的外在延伸。其次，风险管理中内部控制是关键环节。只有企业对风险加以认识并进行管理才能有效的达到内部控制的目的。针对企业中存在的运营风险以及业务流程中的风险进行内部控制系统是十分具有必要性的，不仅如此，这种风险管理方法效率较高且十分有效。建立的企业风险管理体系必须要保证其状态能够满足内部控制系统的基本需求。最后，风险管理和内部控制都是在企业管理中必须引起重视的方式，两者之间相辅相成，共同致力于企业科学管理模式的构建，并保证企业能够稳定快速发展。
二、房地产企业中内部控制与风险管理中存在的问题
（一）企业内部对风险管理和内部控制的认识存在着偏差
如果企业管理者对内部控制和风险管理认识不够，将会对企业发展带来重要影响。企业内部风险管控是一种管理制度，其本身并不会对经济效益带来直接影响，只有企业各部门加强内部控制和风险管理才能保证企业的经济价值能充分实现。部分企业管理人员认为所谓企业内部控制，其实就是对多种规章制度加以汇总，而对于在企业风险管理中内部控制的应用价值却并没有意识到。
（二）企业风险管理和内部控制没有全面的内容
目前，我国很多房地产企业对于风险管理和内部控制在内容上还不够全面。部分企业对财务工作的管理和控制较为重视，但是却没有在风险管理体系以及内部控制制度中引入经过梳理和完善的企业经营管理活动中的全部重要业务。在房地产开发企业中，因为其不仅开放周期很长，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影响。如果房地产开发企业中存在着风险管理和内部控制在内容上不足的情况，一旦存在突发问题，企业发展将会面临着重大的打击。
（三）企业风险管理和内部控制没有健全的监督机制
在对企业风险管理和风险控制进行督查中，内部审计是较为重要且有效的一种方式，然而很多房地产开放商企业其内部审计工作还不够实际，没有充分适应市场，采用的方式还是过去的财务审计。部分房地产企业还停留在向运营管理审计的发展过程中。这种传统阶段下的内部审计无论是设计阶段还是实施阶段，都不具有系统性。尤其是部分企业其内审人员还没有专业的素质，针对内审人员还缺乏培训和考核机制。因为企业风险管理和内部控制存在着监督机制不健全的情况，没有有针对性的对企业内部发展实情进行全面管理和监督。
三、房地产企业内部控制和风险管理采取的措施
（一）要认识到管控工作的重点，对房地产企业中开发价值链以及企业内部控制环境建设的风险控制重点进行明确
要想保证建立的企业内部控制制度健全，就要知道风险管理和内部控制的重点所在。首先是组织管控体系的建设。按照内控规范，企业内部环境包括机构设置权责分配、治理结构、人力资源、企业文化以及内部审计。企业要想实施内部控制，就要注意到内部环境，这五个内控环境因素中，组织机构设置。权责分配以及项目管理模式最容易存在问题，从而影响到企业全局发展。目前房地产企业发展速度不断扩大、开发规模区域不断激增，保证建立的组织管控体系权责明确、定位清晰、激励有效、风险受控才是内控风险管理体系建立的重点。其次，企业需要通过人才来运转，如果人才存在风险会影响到企业，所以在建设内控风险体系中要以人力资源体系为根本，企业只有充分吸引优秀员工并激励员工发挥价值，才能有效的控制风险。最后，按照房地产企业价值链特征，对开发价值链前段项目规划设计与定位策划阶段的风险控制和识别着重关注、
（二）对管控方法进行优化，做好房地产企业风险评估识别工作
房地产企业属于一个对资源进行整合利用的企业，企业的很多业务和管理活动都会存在一定的逻辑，从而建立起一套流程，对流程的各个环节重点研究、调查和分析，可以对风险进行有效识别和标注，从而采取风险管理体系以及内控制度的措施来对风险进行防范。我国目前房地产市场不景气，房地产投资降低，销售面积及销售额开始大幅度下滑，房地产市场正在大力调整，从而合理的控制房价。因此，房地产企业要按照市场发展规律，对每项投资和工作的风险要采取全面评估。在对房地产投资前，要通过风险管控部门和审计委员会的有效审核，有效评估房地产工作中的财务风险、政策风险、市场风险和经营风险，深入研究重点环节。另外，在参与过程中，要对风险预警机制进行建立，监督和跟踪运作资本，如果存在异常情况，要及时撤回投资金额，如果无法撤资，要采取措施将风险最低化。
（三）对管控机制进行构建
按照房地产企业发展阶段的不同，内控风险管理体系可以分为合规型、管理型以及战略型。企业可以按照自身发展实际，从合规型到风险战略型逐步实现。目前很多著名的房地产企业的内部审计就是从财务会计审计、运营管理审计一直到内控风险审计。企业审计人员的素质决定了企业内部控制和风险管理的质量，必须要重视对审计人员综合技能和素质的培养，不仅要有掌握财务审计的相关知识，还要精通企业管理知识己相关流程。
摘 要 房地产企业会计内控制度的建立对房地产企业具有重要的意义。本文就此进行简要讨论，旨在控制房地产企业的成本，提高企业的经济效益。
关键词 房地产 会计内控制度 建立
一、内部控制的意义
内部控制通常是指一个组织的管理者为了该组织财产物资的安全、完整，保证会计信息的真实、可靠，保证经济活动的经济性、效率性和效果性以及各项法规的遵守，而对组织的经济业务活动以及会计记录进行调整、检查和制约的自律机制。房地产企业会计的内部控制可分为财产物资控制、会计信息控制和经费收支控制三部分。财产物资控制的目标是保证财产物资的安全，防止流失和被非法侵占，提高其使用效益。会计信息控制的目标是保证按规范的程序和方法处理财务数据，向管理层提供完整、真实、及时的会计信息。收费控制的目标是保证按规范的项目和标准收费，该收的及时收，不该收的不收。支出控制的目标是保证资金安全，提高效益。
二、建立房地产企业会计内控制度的原则
1．合法性原则。内部控制要符合法律、法规的规定和有关政府监管部门的监管要求。
2．全面性原则。内部控制在层次上应当涵盖房地产企业所有财务活动，在流程上应当渗透到财务活动的决策、执行、监督、反馈等各个环节，避免财务活动中内部控制出现空白和漏洞。
3．重要性原则。内部控制应当在兼顾全面的基础上突出重点，针对重要、高风险的事项与环节采取更为严格的控制措施，确保不存在重大缺陷。
4．有效性原则。内部控制应当能够为内部控制目标的实现提供合理保证。房地产企业全体员工应当能自觉维护内部控制的有效执行。内部控制建立和实施过程中存在的问题应当能得到及时地纠正和处理。
5．制衡性原则。房地产企业设置的机构、岗位在财务活动中权责分配应当科学合理并符合内部控制的基本要求，确保不同部门、岗位之间权责分明和有利于相互制约、相互监督。履行内部控制监督检查职责的部门应当具有良好的独立性。任何人不得拥有凌驾于内部控制之上的特殊权力。
6．适应性原则。内部控制应当合理体现财务活动的规模、特点、风险状况以及财务活动所处具体环境等方面的要求，并随着房地产项目环境的变化、管理要求的提高不断改进和完善。
7．成本效益原则。内部控制应当在保证内部控制有效性的前提下，合理权衡成本与效益的关系，争取以合理的成本实现更为有效的控制。
三、房地产企业建立会计内控制度的建立途径
（一）强化房地产企业内部审计
要建立房地产企业建立会计内控制度，首先应强化房地产企业内部审计。内审制度的完善是健全内部控制制度的重要内容。首先要保证房地产内部审计的独立性和权威性，审计部应对董事会负责，在业务上接受监事会的指导。其次，明确房地产内部审计部门的职责，保证房地产内部审计的全面性，内部审计在会计部门常规性核算的基础上，内审部门对各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查，应能及时发现各个环节存在的问题，对企业内部控制进行全过程、全方位的监督和评价，把企业的风险降到最低程度。再次，房地产企业应招揽高素质的审计人才，并强内部人员的业务培训，加快其知识地更新，以适应不断变化的市场规则。
（二）注重成本效益问题
内部控制也是有成本的，松散的控制与严密的控制效果不一样，所付出的成本也不一样。理论上可以说，当增加控制措施时，所付出的控制成本也增加，控制对象出现差错带来损失的也会减小；当控制成本增量小于损失期望值减量时，增加控制措施才是值得的。实际工作中，只能根据实际情况综合考虑各种因素，采取适当的控制措施。
（三）房地产企业各会计流程的控制
1．借款控制。对于因公借款的项目，须经用款部门负责人和分管领导审批。经办人借款办理付款后，要求尽快取得合规、完备的结算、付款凭证，办理报账还款手续。借出款项不按时完成报销还款手续的，财务经理批准在借款人的个人收入中强制扣回借款。
2．报账控制。各项开支要求严格按年度预算进行，所有开支用途必须符合预算，大额开支还须按房地产企业采购工作规定执行。财务部审核付款凭证时，对较大额的支付项目，按如下办法查验相关资料：（1）大额支付要查验合同、验收资料。（2）涉及固定资产购置的要查验企业固定资产管理部门编制的固定资产记账单，确保所购固定资产纳入房地产企业管理。（3）开支金额达到房地产企业招标采购规定应由企业招标采购中心组织（主持）采购的项目，要查验招标采购中心或招标机构出具的中标（成交）通知书。（4）年初预算以外的开支，付款时需查验企业领导人特批的开支预算。
3．支票使用控制。空白支票和支票印鉴，由两人分别保管，避免一人签发支票。
4．支付复核。出纳员按会计审定的支付凭证付款、记账后，会计记账时对支付凭证再做复核，防止支付舞弊或差错发生。
5．对会计核算处理控制。会计根据原始凭证编制记账凭证，主办会计进行复核。财务部每月将固定资产变动情况送资产管理部门核对，往来款项余额情况送相关业务部门核对。定期盘点实物，保证账账相符、账实相符。及时清理债权债务，适时地提醒、督促经办人员办理往来款项结算。
总之，随着我国市场经济的建立和逐步完善，房地产企业不断对会计内控制度的建设，将会是房地产企业发展的内在需求，参与市场竞争的有力法宝。
参考文献：
[1]夏秋菊.大型房地产企业内部控制研究.当代经济.2008(11).
关键词：低碳经济 审计 问题 策略
随着社会经济的进步和发展，资源的耗损和环境的恶化给国民经济可持续发展带来的负面影响越来越严重， 人们对自然资源及环境问题日益关注，“低碳经济”一词已成为有关资源、环境和生态问题的代名词。 树立和落实科学发展观，促进经济可持续发展，构建基于低碳经济的审计机制越来越迫切。
所谓低碳经济就是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。 低碳经济实质上是能源高效利用、 清洁能源开发、追求绿色 GDP 的问题，核心是能源技术和减排技术创新、 产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。 我国对此制定的目标是，到 2020 年我国单位 GDP 的二氧化碳排放比 2005 年下降 40%-45%， 作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划， 并制定相应的国内统计、监测、考核办法。 审计作为经济活动中的监督和促进力量， 显然需要介入并发挥作用， 从而促进上述目标的实现，促进国民经济的健康可持续发展。 开展低碳经济审计有利于“转变经济发展方式”、“建设资源节约型、环境友好型社会”。 因此，构建低碳经济审计机制不仅是经济形势发展与行业发展的需要，也是贯彻落实科学发展观的实践需要。
拿房地产企业来说，审计方法就明显落后，对于大多审计房地产开发项目，主要采用的是详查法。因为房地产企业的投资规模越来越大，以这种方法进行审计，费时费力，效果不明显。基于此本文研究的根本出发点是通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中存在的问题进行分析，然后提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，促进经济健康的发展。
一、我国低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题
目前，低碳经济的房地产企业已经并入我国社会发展规划。近年来，我国虽不断加大对低碳经济的房地产企业建设的资源投入，但基于我国环境财务会计缺乏整体规范性，以至于我国现行低碳经济的房地产企业的审计机制实施过程中仍存在着一些问题。
（一）缺乏低碳审计标准，取证困难
面对着温室效应的危害，国家开展低碳审计工作已是迫在眉睫。现阶段，我国部分地区已经开始试行碳审计实践，并鼓励政府机构、企业、社会组织及学校进行碳审计工作。对于我国低碳审计工作而言，碳审计作为一种全新的审计概念和审计门类，缺乏专门的理论框架和准则，同时，低碳审计工作尚未形成一整套标准、规范的审计方法；另一方面是碳审计工作直接关系到资金使用状况，基于相当一部分被审计单位质疑碳审计标准，使得难以及时提供有效资料，不利于低碳审计取证的顺利开展。
（二）低碳审计数据核算受阻，准确度较低
国家低碳审计数据核算受阻，究其原因在于：一方面是我国能源结构主要以煤炭为主，其天然气、石油资源相对较少，因此，其实施能源推广时往往致力于低碳经济的房地产企业之上；另一方面是国家计算碳排放量通常以当地政府的权威统计数据为依据，受计算不确定性因素的影响，极易导致能源消耗方面产生过低估计或者过高估计的系统性误差，以此，大大降低了低碳审计核算的准确度。
（三）缺乏低碳审计专业人才
在低碳经济的房地产企业审计工作中，专业低碳审计人才起着主导作用。就目前现行国家审计人员来看，其大都出身于财经人员，由于财经和审计存在着较大的差异性，再加上，受业务水平和专业知识的限制，使得现行低碳审计人员局限于传统财务审计思想、技术和方法之中，无法保障有效核实相关配伍数据，不利于审计结论的准确性、高效性。
二、加强我国低碳审计工作的有效策略
低碳经济的房地产企业审计工作直接关系到我国经济发展和企业财务状况，因此，我国各级审计署、国家环保局以及中国注册会计师协会等相关职业团体针对于低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题，以碳会计与碳审计规范理论为指导，结合我国现实状况，分别从以下三个方面加强我国低碳经济的房地产企业审计工作。
（一）政府正确引导、企业积极配合碳审计
首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。
（二）强化低碳审计工作，降低低碳审计风险
传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。
（三）加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才
企业加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才是加强我国低碳审计工作的有效手段之一。伴随着审计工作的日益复杂，给予审计人员提出了更高的要求，使其不仅要熟练掌握低碳审计相关知识，而且还能够依据能源数据计算及时挖掘出企业使用能源过程中存在的问题，并予以纠正。因此，首先要企业构建专门审计知识培训机构，定期组织审计人员进行审计知识培训，不断提升审计人员业务水平和适应能力，保障其能够满足碳审计的需求；其次是加强培养“双复合型”审计人才。“双复合型”人才是指集审计知识、环境知识、工程技术知识等为一体的人才，同时，该人才需要具有灵活的头脑、清晰的思路、较强的综合能力、工作责任感以及实践水平，且能够充分发挥自身优势。
三、结束语
目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。
低碳经济审计始于西方发达国家环境管理系统的一个新领域，经过多年的发展，其在协调经济发展与资源、环境保护之间的平衡方面发挥的作用得到越来越多的国家的认同。 尽管当前我国的低碳经济审计工作存在诸多困难和问题，但随着环保宣传工作的不断加强，国民素质的不断提高，我国的低碳经济审计工作一定能够取得新的进展，最终实现经济、社会发展与环境保护的协调平衡，从而实现社会的可持续发展。
为了保护地球环境，减少温室气体对全球变暖的影响，促进低碳经济的发展，为我国加入全球化的碳贸易体系作准备，碳审计是一个必要且必须的手段。当然，由于碳审计工作固有的复杂性，其在我国的全面实施还需经历相当长的时间，因此要从基础的碳会计工作做起，根据可持续发展战略和全球化经济的现状，循序渐进地推进这项工作。作为新时期的审计人员，要从国家竞争力、国家安全和经济社会可持续发展的高度认识碳审计工作的重要性，以机不可失、时不我待的责任感和紧迫感，学习碳审计知识，为国民经济从“高碳”向“低碳”转型作出应有的贡献。
参考文献：
[1]郑玲，周志方.全球气候变化下碳排放与交易的会计问题：最新发展与评述[J]. 财经科学，2010
[2]陈燕燕，彭兰香.我国碳审计存在的问题及对策思考[J].财会月刊， 2010
[3]周志方，肖序.国际碳会计的最新发展及启示[J].经济与管理，2009
关键词：国有房地产企业 内部控制 有效性 完善对策
一、国有房地产企业内部控制有效性的评价方法
（一）详细评价法
即根据内部控制框架理论，分析国有房地产企业内部控制的制定，细致评价内部控制的流程和执行情况，了解内部控制方案与房地产企业的匹配度，最终判断其是否合理有效。
（二）风险基础评价法
即从基层到最高管理层的内部控制都有风险管理的理念，时刻关注风险的存在并准备进行风险应对，有效瞄准相关目标进行评价的风险观点。
相较于详细评价法，风险基础评价法具有如下特点：一方面，风险基础评价法有着更为广泛的适用性和灵活性，以评估国有房地产企业的内部控制风险为目标起点，避免了与内部控制框架进行简单的核对；另一方面，风险基础评价法更针对内部控制点的测试范围和内容，在辨别和评估国有房地产企业应对内部控制目标风险时需要更高的专业判断能力。
二、国有房地产企业内部控制有效性的完善对策
（一）风险管理机制的构建
首先，国有房地产企业要构建合适的风险管理小组。国有房地产企业应在构建风险管理领导小组的基础上，配备专业的人员开展风险管理工作，并适当提供关于风险管理技巧和风险管理意识的岗位培训。企业要制定出合理的危机处理工作程序，明确各级领导和成员的职责并相应进行授权，这样在危机爆发初期就能够找到问题所在并及时进行化解。
其次，国有房地产企业要构建企业风险管理文化。国有房地产企业要将风险管理的理念和手段融入到日常管理流程中，并通过讨论和培训让风险管理的实施得到全体员工的认可。企业要大力培育和塑造良好的风险管理文化，将风险管理意识转化为员工的自觉行动和共同认识，促进企业构建系统、规范且高效的风险管理机制。
（二）信息技术作用的发挥
为了更好地发挥信息与沟通系统的作用，国有房地产企业要充分利用操作系统、数据库和应用系统自身提供的安全性能，在系统中设置安全系数来加强系统的访问安全；定期检测信息系统的运行情况，及时进行计算机病毒的预防和检查工作；利用信息与沟通系统建立信息化平台，规范信息的使用和传递，促使业务流程和信息流程的统一；将信息系统划分为生产、销售、财务、存储等子系统，及时反映和记录企业各项交易；财务部门要认真审核采购、生产、销售等部门与财务相关的关键业务数据，确保会计信息和业务流程在时间、数量和价值上的统一。
（三）可持续发展人力资源政策的实施
第一，国有房地产企业的招聘及离职程序要规范化。国有房地产企业应根据人力资源需求计划，拟定招聘计划和方案，采取公开招聘方式进行人才的选拔，并将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用的重要标准；完善员工离职交接程序，并要求退还所有属于企业的财产，包括实物资产和各种信息资料。
第二，国有房地产企业的培训工作要常规化。国有房地产企业要根据工作实际需要制定培训计划，对培训目的、培训人员、培训时间、培训方式、培训预算等做出适当安排，确保员工专业知识和业务能力达到岗位要求，培训期末应由培训单位进行考核，并将考核结果及时报企业人力资源管理部门进行评价。
第三，国有房地产企业的人力资源考核制度要科学化。国有房地产企业要制定科学合理的人力资源考核制度，对员工履行职责、完成工作的情况实施全面、公正、准确的考核，客观评价员工的工作表现，引导员工实现企业经营目标（考核内容一般应涵盖员工的工作态度、工作能力、工作业绩、工作潜力等方面）。
第四，国有房地产企业的员工激励约束机制要合理化。国有房地产企业要准确地了解员工的需求，了解员工最看重的价值，尊重员工对个人利益的追求，在此基础上采取物质激励和精神激励等多种激励措施，使员工对个人利益的追求与对组织利益的追求相吻合，以提高激励效果。
（四）内部监督执行力的提高
为了提高国有房地产企业的内部审计管理，确保内部控制过程中受到必要和适当的监管，有必要构建脱离财务部门的独立审计部门，以确保内部审计的独立性和权威性。内部审计师的责任不再局限于企业内部控制的监督，而是通过独立的检查和评价活动，对内部控制的漏洞提出切实可行的修改措施，以促进企业管理层进一步改善经营管理能力。
国有房地产企业在设立审计部时应坚持由财务领域向经营和管理领域扩展，内部审计师不仅要熟悉精通会计、审计、法律、税务、金融等方面的专业知识，还应熟悉经营管理、工艺流程、经济政策法规、市场环境分析等方面的知识，因此，一方面要从企业管理的各专业领域吸收熟悉业务懂管理的人才力量，同时要抓好内审队伍的培训和教育工作，及新更新内审人员的知识，提高他们的应变能力和总体素质，建立一支知识结构多元化、专业知识技能化的内部审计专业队伍，以适应对企业内部控制体系的全方位监督和评价。
三、结束语
自二十世纪九十年代以来，内部控制研究成为我国发展的重要关注领域。对于国有房地产企业而言，近年来内部控制方面的问题层出不穷，如制度制定狭窄、管理概念单一、内部控制制度只针对财务部门等，这些影响了国有房地产企业理想内控效果的获得，因此本文的研究具有十分重要的现实意义。
参考文献：
近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。
一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。
二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。
三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。
四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。
五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。
六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。
七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。
八、调阅项目竣工决算资料，以及项目后评价工作报告，对房地产项目整体情况进行综合评价。竣工决算一般会反映出房地产公司成本费用控制能力以及整个施工监管的控制水平，多房地产企业迟迟不做竣工决算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工监管环节上的漏洞，这是我们应将其列为审计重点的一项线索，通常这类项目会存在较多问题。后评价报告是近几年房地产企业普遍开展的一项自我评价工作，通过查阅该报告可以帮助审计人员提高对项目整体情况的了解，将该报告与项目前期可研报告对比，可以评价企业制定项目计划的科学性和严谨性，同时对评价企业整体运营管理情况也是较为全面的参考。
前言：我国房地产行业经历了二十余年的发展， 目前已进入竞争激烈、优胜劣汰阶段,如何在确保品质的同时合理控制成本，降低风险，是企业能否良性持续发展的关键。只有有效的内部控制，才能使房地产企业提高信誉、创造效益和持续发展。以合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。
一、房地产企业内部控制制度存在的问题
1、内控制度不完备
我国房地产企业内部控制体系建设不完备， 主要表现在：
（1）内部控制制度尚未建立，或不成文，内部控制制度工作无据可依。
（2）部分企业虽然建立了内部控制制度，但不健全。
（3）许多房地产企业内部控制程序不科学，目标不明确、不细化。
2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业，但其风险控制系统却并未健全。主要表现在：
（1）房地产企业对项目投资风险与评价不足，决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研，经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权，对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。
（2）在产品设计策划、行销策划的市场定位上，常是高层凭经验主观决定，没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长，才意识到产品不符合市场需要。
3、监督机制不到位
目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性， 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前，一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开， 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导，甚至是财务总监的下级，使审计工作受到各方面利益的牵制，最终流于形式。
4、缺乏内部控制专业人才
我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足，很多企业依赖专业机构的协助，但专业机构对企业的认识往往有限，往往仅可以完成内部控制报告。
5、企业基层内部控制环境薄弱
企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训， 内部控制理念没有向员工展开， 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与，才能实现内部控制的有效性。
6、房地产经营中信息沟通不畅
房地产企业具有开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛，利益相关者众多，包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广，导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅，给内部控制带来了较大难度。
二、完善房地产企业内部控制的对策
1、完善企业内部流程
（1）制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册，明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，使企业由上至下有据可依。
（2）对业务流程不断梳理完善、优化，加强各部门间协作，避免职责交叉和制度缺失等问题，避免墨守成规。
（3）不断完善流程管理信息系统，采用较先进的ERP 管理软件。
2、健全房地产风险控制机制
当前房地产行业市场走势不清晰，政策金融形势不稳定，房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中，必然会受到诸多外部因素的影响，仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制，能为管理者提供稳固的决策环境。
企业必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系，建立风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测，实行科学的事前控制手段，有效规避内部风险。充分吸收专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序，避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。
3、完善有效的监督机制
（1）保证内部审计部门的独立性，其应由董事会直接领导，向董事会报告，确保其能客观的对各个部门进行审计，充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。
（2）设立内部举报机制，保持内部举报热线和信箱的畅通，保护举报人的安全。
（3）防止管理层舞弊，一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性，当内控体制不完善时，管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号，如管理人员遭受异常压力或业绩期望；机构面临资金压力；管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时，内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认，考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。
4、培养与引进内部控制专业人才
（1）挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队， 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控，发挥内部控制最大效果，并逐渐将其规范化和精细化，产生管理效益；
（2）鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训，鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等；
（3）在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计，促使企业内审团队和外部专业机构合作，并在合作过程中向专业机构学习技术经验。
5、完善企业内部控制的人文环境
（1）在企业内部全面宣传内部控制，制作内部控制手册，分发到每一位员工。通常内部控制手册，需要具备如下信息：企业信念理念和文化方针，如诚实守信、以人为本；企业合规承诺，如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格；对管理层的合规要求内容，如做合规表率，对每一位员工的合规要求内容，涵盖工程、采购、销售等；
(2)定期展开内部控制自查，制做内部控制自查确认表，针对各个部门不同业务情况制做表格，要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认，并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育，告知下属，每年检查后均需进行内部自我改善。
(3)不定期进行内部审计，在每一次内部审计过程中，让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成，内部控制是全体员工实施的。
6、建立广泛信息与沟通平台
