时间：2023-06-04 10:48:05
本文在总结绩效考核及其常用方法的基础上，结合关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的适用性和应用框架，通过实例归纳关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用过程。
一、绩效考核及其常用方法
绩效考核是通过应用各种科学的方法对企业员工的工作行为、工作效果及其对企业的贡献或价值进行考核和评价的过程。
目前常用的绩效考核方法可以分为结果导向考核法和过程导向考核法。结果导向考核法主要依据员工的工作结果进行判断；过程导向考核法则主要依据员工在工作中的行为做出评判。
结果导向考核法主要包括评分表法、目标管理法、关键绩效指标法、平衡记分卡等。其中，评分表法根据规定工作的质量和数量等要素对员工的工作表现进行逐一评价、打分并汇总得到工作业绩的最终成绩；目标管理法是指由上下级共同决定并分解各阶段应达到的绩效目标，且定期检查目标完成情况的管理方式；关键绩效指标法是将绩效目标明确为关键指标，在确定关键指标标准的基础上，将员工的表现与关键指标标准进行比较的考核方法；平衡记分卡是将企业的目标从财务维度、顾客维度、内部业务维度及学习与成长维度等不同纬度分解落实到员工层面，进而考核员工的业绩表现的方式。
过程导向考核法主要包括关键事件法、行为观察量表法、行为定位评分法、360度绩效评估法等。关键事件法，通过对员工工作中最好或最差的事件及其形成过程进行认定评价的方法。行为观察量表法是将观察到的员工的每一项工作行为与评价标准进行比较评分的方法；行为定位评分法是对明确的、可观测的工作行为中每一项职务指标做出评分量表，进而给出对应行为等级的评价方式。360度考核法是从不同角度获取员工行为表现的评价，然后对这些评价结果进行分析评估的方法。
二、关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的适用性
作为典型的结果导向性绩效考核方法之一，关键绩效指标法提炼了企业运作过程的关键要素，对其相应运作流程的输入端、输出端的关键参数进行设置、取样、计算、分析，进而分析衡量绩效表现。
与过程导向性绩效考核方法相比，房地产开发企业更适宜采用结果导向性绩效考核方法。房地产行业的周期性特点决定了房地产开发企业业绩表现的季节性和波动性。为公平体现房地产开发企业各部门各员工的业绩，需要剔除不同周期阶段和不同季节对各部门员工努力过程的影响，因此，结果导向性绩效考核方法更适合用于房地产开发企业。
与其他结果导向性绩效考核方法相比，关键绩效指标法更适用于房地产开发企业的绩效考核。一方面，以关键绩效指标为核心的绩效考核体系是实现房地产企业经营目标，增强房地产企业竞争力的有效方法。明确的关键绩效指标有助于根据房地产企业的发展目标计划来确定部门或个人的业绩指标、检测与业绩目标有关的运作过程、及时发现潜在的问题和需要改进的领域，并反馈给相应部门和个人；另一方面，作为房地产开发企业战略目标的分解，关键绩效指标的确定为房地产绩效管理提供了透明、客观、可衡量的基础，可以帮助员工充分认识企业发展的最大驱动力。
三、关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用框架
关键绩效指标法的核心思想是将影响80%工作的20%关键行为进行量化，并将这些行为确定为具有可操作性的目标。
1.设置关键绩效指标的原则
通常，关键绩效指标的个数控制在5-12之间。在设置指标时，要遵循下列基本原则：
具体性原则，即关键绩效指标要切定的工作实际并适度细化；
可度量性原则，即关键绩效指标应是可以数量化或可量测化的指标；
可实现性原则，即关键绩效指标应是员工在付出努力时可实现的指标；
现实性原则，即关键绩效指标是可以观察的、现实的指标；
时限性原则，即要设定完成关键绩效指标的期限。
2.应用关键绩效指标法的流程
应用关键绩效指标法的流程如图1所示。
由图1可知，应用关键绩效指标法时，第一，要明确企业的总体战略目标；第二，要确定为达到总体战略目标所需的支目标，确保企业各部门各员工的绩效结果与企业的总体战略目标一致；第三，进行企业内部流程的整合与分析，以提取影响企业发展的关键要素；第四，明确各部门的关键绩效指标；第五，将各部门的关键绩效指标层层分解，落实到员工个人，形成企业的关键绩效指标体系。这样，当员工个人的工作目标达成时，其业绩会支持和实现部门和企业的战略目标，推动企业不断发展。
四、关键绩效指标法在某房地产开发企业绩效考核的应用实例
成立于2001年的H集团是专业的房地产开发企业和服务企业。目前，该集团的开发项目遍布全国的10多个城市如北京、天津、重庆、成都、贵阳、沈阳、唐山、西安、三亚、哈尔滨、长沙等。
H集团自2007年开始实行基于关键绩效指标法的企业绩效考核评价体系。经过近5年的实践，应用效果良好且有力地促进了集团的发展壮大，年销售额从评价初期的20亿元提升到2012年的100亿元左右。
这里，以H集团天津分公司工程管理部为例，总结关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用过程。
根据H集团的总体战略目标，天津分公司确定了为达到集团总体战略目标所需的支目标，以提取影响分公司发展的关键要素，进而明确各部门的关键绩效指标。其中，天津分公司从财务、客户/市场、业务运营、内部管理等4个维度为工程管理部设置了9个关键考核领域和11项关键绩效指标，见表1所示。工程管理部据此整合部门内部流程，并将指标分解到部门所属的每一个员工，最终形成关键绩效考核体系。
在这些设置合理、目标明确的关键绩效指标引导下，H集团天津分公司工程管理部员工很好地完成了当年的计划和任务，为部门、分公司和集团公司的发展发挥了应有的作用。
随着时代的发展,人民物质生活水平的提高的过程中,房地产企业的管理模式也在这样的碰撞之下发生了具有时代气息的转型。在房地产企业的竞争当中,企业已将视角由传统的追求速度和规模转为了向质量要效益的角度,企业的生存与发展离不开消费者和整个市场环境的影响。提高这种竞争实力的有效措施就是加强房地产企业人力资源的管理效能。当前,整个房地产领域的管理者已经意识到企业的人力资源是实现房地产企业具有发展战略意义的重要的助推器。房地产企业在进行人员的选聘的时候通过重重筛选、考核等方式将优秀的人力资源最大限度的整合,以提高真个房地产企业的实力。以A房地产公司为例,2003年以注册资金50万元出现在某市,在企业经营管理中通过整改,不断的调整人力资源配置,积极的引进技术型人才,通过定期的培训,实施月绩效和年绩效的奖励考核等办法来提升和检验员工的工作效能,利用薪金奖励的办法计发人力资源为A房地产企业创造更多的个人财富,从而带动企业组织绩效的发展。企业发展到2011年,主干技术人员从最初的10人发展壮大到150多人,企业资金积累到1亿多元。全球一体化的浪潮在企业的人力资源管理的结构、服务职能、规划管理等方面都受到了严峻的考验,这就呼唤着房地产企业在对人力资源的管理效能上需要进一步的提升人员职能效率,使得整个企业的组织绩效水平得到更大的提升。
二、房地产企业组织绩效与人力资源管理效能的关系
房地产企业在经营管理当中,最终追求的是企业的经营效益,这种经营效益的高低集中就体现在组织绩效的功能环节当中。作为一个企业,其主体结构的构成中“人本”思想得到了大多数企业管理者的认可。“人本”思想的核心就是强调房地产业在企业的运转环节重视员工的生产效能,企业通过选聘、培训等方式选拔出了适合本行业发展的精英,这些精英是房地产企业效能提升的中坚力量,他们之间形成一种正向关系。这种注重“人本”思想,是管理学当中的所强调的重要思想之一,他强调企事业单位的经营管理者应当将本组织内部成员的积极性充分的调动起来。作为战略型的人力资源,自身为了使得自己在企业内部的位置得以巩固,就会通过相应的学习,不断的提升自身的专业水平。这种水平又会转化为企业发展的动力,促进企业整体效能的提升。这种正向关系,就成为房地产企业和参与主体相互提升自身能力的动力。房地产企业的组织绩效水平的高低是整个房地产企业经营运转效益高低的一个集中体现。俗话说“水涨船高”企业的经济效益也就是整个企业组织的绩效水平得以提高,整个房地产企业的主体构成---员工的待遇就自然会得提高,人力资源必然是企业组织绩效的最大的受益者。可见,房地产企业的人力资源管理与整个企业的组织绩效之间存在着正向的紧密关系。健全完善企业的人力资源管理体系有助于提高员工的工作效能,协助房地产企业提高组织绩效的水平。
三、提高房地产企业组织绩效的途径
1.让个人绩效走进员工内心,以个人促组织绩效发展
近年来,我国的房地产企业快速发展,各个企业之间的竞争日趋激烈。提升人力资源的效能成为了企业发展的重要着眼点。在1000家的企业员工对于绩效考核的态度调查中,比较认可绩效考核制度存在的比例将近20%。从这样的资料可以看出,在房地产企业当中的人力资源管理环节,对员工实施的个人绩效还没有真正的走进企业发展参与者的内心,对组织绩效的概念意识也很淡化。
2.完善考核绩效的数据管理机制,维护人力资源管理的合理模式
房地产企业的人力资源的管理模式的客观合理性,有助于提高企业的运转效能,提高组织绩效水平。作为房地产企业的管理阶层在对人力资源管理的过程当中,应该根据岗位特点,合理的选拔任用人才,优化企业的人力资源的管理模式。通过这种合理完善的岗位体系,最大限度调动员工的积极性,从而提高企业的组织绩效。对于一个房地产企业而言,在核算企业的组织绩效的同时,一定要重视数据资料的整理。以T房地产公司为例,T房地产企业在十多年的发展过程中,积极的拓宽发展的领域,企业在2012年,就实现了销售额高达90亿元。这样的发展态势离不开企业员工的积极参与,企业领导牵头,人力资源部门负责落实,通过数据管理机制的有效、准确的核算,核算出了具有参考意义的组织绩效数据。(附T房地产企业核算方式)进而,指导2013年的企业的发展方向,更好的维护人力资源管理的合理模式。T房地产企业当月职工绩效的核算方式:当月个人绩效=T房地产当年工资总额度55%÷12
3.立足实际,制定可行性的战略组织绩效规划
房地产企业在制定企业的绩效规划的时候,一定要以市场发展为导向,立足本企业实际,制定可行性的企业祖师绩效的既定计划。然而,组织绩效在制定的时候,虽然应该立足实际,但是也应该具有一定的前瞻性,给予员工去挑战的弹性空间,成为企业前行的一种动力。在制定企业的组织绩效规划的时候,一定不能和企业的人力资源管理相脱节,要充分考虑企业主体构成中的人力资源的利益,给予员工一定的物质保障,规定其应当完成的硬性指标,对其超出工作规定的业绩给予奖励。企业绩效规划只有建立在对企业的人力资源的规划及其利益共享的基础上,才能使得企业获得长足的发展。
【关键词】房地产；企业；绩效考核体系；管理方案
一、绩效考核的概念和特点
绩效是对于企业员工进行考核，继而认可和肯定的工作成果。对于员工个人而言，绩效是上司和企业给自身工作行为的评价和肯定；对于企业而言，绩效是公司目标任务完成数量、质量、效率等指标的情况。绩效具有一定的多因性，是由多方面的环境因素和自身的条件共同影响的，一般来说，员工的绩效主要受到情感、技术、机会，还有环境四种因子所影响的。绩效具有多维性，对于员工成绩的评价审核不能够仅仅是通过某一方面进行认定，而是需要考虑到其工作强度、工作的质量、工作的成本、团队协作情况等，需要进行完善的多元的考虑，根据员工工作内容选择不同的侧重点，才能够在最大程度给予员工比较正确科学的评估。绩效还具有动态性，指的是员工的工作行为是随着时间而变化的，员工的能力和状态等因素都是随时可能发生变化的，所以企业在对员工进行绩效审核时应该用长远的眼光来看待。
二、目前房地产企业绩效考核体系中存在的问题
（1）绩效考核体制落后，考核意识不高。在当前的房地产企业中，大多数企业并没有真正认识到绩效评估的重要性，对于审核的标准和内容都没有明确的规定，考核的方法也比较流于表面。（2）绩效考核方式缺乏科学的标准。在目前的房地产企业中，有的公司注重短期内的利益，忽略了员工以及公司长远的发展，有的企业考核的形式十分单一，更多的是偏向于评价性的描述，没有抓到实处，使得考核机制缺乏一定的威信度。（3）绩效考核管理者整体素质偏低。由于绩效评估在房地产企业还没有发展成核心部门，其中的管理人员大多数缺乏相关的人力资源管理经验，在对员工进行评价时可能会因为个人因素而有失偏颇，绩效审核中掺杂了主观情感和随意性质，使得绩效考核不能够真正的体现出员工的价值。（4）绩效考核和工作成果联系不足。企业内部绩效考核往往被当成是一种任务，完成了调查审核的任务便万事大吉了。这样的理念是没有真正的认识到绩效考核的意义的，在绩效考核中考核人员并没有与公司员工进行深度的交流和沟通，使得员工认为自身的努力和表现并没有得到正确的评价，也不知道该如何改进自身的工作。
三、房地产企业提高绩效考核成果的对策
（1）结合绩效考核的实用性和科学性。员工的绩效作为一项多种因素影响的成果，在进行考核时应该采用多维度的评估，既要结合员工工作的数量又要结合工作的质量，这样才能够尽量的降低主观因素对于考核的影响。（2）保持考核公平公正。在进行评估前，需要保证每个员工都已经清楚的了解了考核的标准和内容、程序和方式，在考核结束后能够接受员工的解释和质疑，只有保证了审核公平，员工才能够真正的接受绩效审核的成绩和结果。（3）注重绩效考核对于工作的反馈。绩效考核只是提高员工工作质量的一种激励方法，最终目的还是为了提高公司整体竞争力，保证员工的工作状态。通过绩效考核，员工需要了解自身的不足和已经取得的成绩，能够明确自身努力和改进的方向，从而更好地投入工作。企业内绩效考核的结果应该及时的公布，促进员工不断的改进不断的进步。（4）注重工作差异化。在企业内部，不同部门的员工是拥有不同的职责的，在绩效审核过程中要进行适当调整，有针对性对于员工工作，制定不同的侧重比。对于不同级别的原因应该制定不同的考核标准，使得绩效考核能够发挥更强的激励作用。
总而言之，绩效考核并没有一个完美的评估标准，房地产企业在进行绩效评估的时候，需要充分的结合公司内部情况而制定出相对科学合理的考核制度，尽可能够协调企业的发展和员工的工作，使得绩效考核能够发挥出自身良好的促进作用。
参 考 文 献
[1]唐翰岫，罗炜，唐元虎．企业整体绩效考评体系之研究[J]．科学管理研究．2000（3）
[2]纪群，殷娜．浅谈绩效考评办法的实践与探索[D]．2004年中华医院管理学会学术年会论文集．2004
[3]石金涛，金凤斐．绩效考评中的混合标准量表法[J]．中国人力资源开发．2003（12）
【关键词】成本 成本管理 目标成本 成本控制 业绩考核 合同考核制
1序
任何事物的发展,都离不开人的因素,房地产开发也不例外,尤其是企业成本管理。在工程计价领域,由于电子技术的引入而简化了计算过程,人为因素(专业能力和技术水平)就成了主要因素,因为计价基础的一致性,这种主导方式也立即传递到了房地产行业,即人成为了控制开发成本的第一位因素。当前由于金融危机和市场竞争的加剧,已经对房地产开发的各项工作提出了更高要求,过去那种只要拿到土地、建好楼房就能获利的时代已经一去不复返了,房地产市场优胜劣退的时代已经来临。在商品房售价受到各方面均衡制约以后,企业依靠抓自身管理、增技术优势、挖内部潜力,提升竞争实力就显得更为重要。房地产业已经进入了微利时代,企业只有不断提升管理水平,迎难而上,才会发展得更高更远,真正做大做强。
企业怎样考核评价员工业绩?怎样控制开发成本?是企业管理者经常探索的问题。这两者是有机统一的,工作业绩的考核和成本管理是密不可分的,因为企业是以效益为最高目标,离开了开发效益去谈工作业绩是本末到置,同样开发效益也是同员工的工作创新和业绩创新密不可分的,两者就是因与果的关系。
2 成本控制方法
成本管理是同开发过程的各项工作密不可分的。所有的开发工作,如果涉及到要支出费用,那就形成了成本。成本就是费用,是因为开展各项工作所需的费用,如人员工资、政府缴费、工程发包等等。所以开发工作在明,是明线,成本管理在暗,是暗线,一明一暗,这两条线贯穿了开发的全过程。因此,要搞好房地产开发的成本控制,抓住这两条主线就行,以明线指导开发工作,给员工定岗派工作任务,进行考核;以暗线来掌握资金支出,控制开发成本。
因此搞好开发成本管理,首先是要明确开发流程,划分各阶段的各项开发工作,然后找出各工作应完成的事项内容,对其相应的费用进行成本归集;其次是要把握开发过程的关健环节,即花费最多的环节,通过优化、比较,去掉或降低其中不合理的费用,达到不花费或少花费也能达成工作目标。这就为企业考核员工和各部门的工作业绩提供了客观参考依据,同时通过考核也可实现项目的成本控制目标。
(1)全过程开发工作与成本内容:
(2)目标成本的建立:
汇总开发各工作环节的成本内容,就形成了整个项目的开发成本,按会计处理原则,房地产开发成本分为土地成本、报建费用、建造成本、期间费用四类,将表一中各成本内容分别归入。其中,期间费用包括销售费用和未列入表中的财务费用、管理费用组成,后两者由财务部门直接统计得出。不同的房地产企业可按照各自开发特点,先由财务部门进行成本归集,按已完项目汇总成本,再进行有效分类,得出本企业的开发经验成本。以经验成本为基准,吸收同类型企业成本数据,并比照市场行情的成本波动情况,进行合理调整,逐步建立起一套适合本企业的项目开发成本分类指标数据库,作为指导新开工项目的成本依据。企业在新项目建设时,由部门责任人按照项目实际情况和工作计划安排编制本部门的详细成本计划,企业成本中心按企业指标数据库审核确定,以此作为费用支出的上限,即部门目标成本,各部门目标成本汇总就形成了整个项目的目标成本。项目目标成本一旦确立,以后该工作环节的成本支出必需严格控制,杜绝超出。项目目标成本就成为衡量考核部门工作业绩好坏的基础标准。
(3)关健工作环节成本控制:
在开发流程中,关健开发工作有很多项。项目一旦运转,在目标成本范围内,有的成本是固定的,不可调整的,而有的是通过员工工作努力和技术提升,可以控制的。这就要求我们在项目开发中尽可能的找出哪些属于可调成本,哪些是可以避免的成本,通过层层监控,最后达成控制目标成本。
通过研究各项开发工作的特点,可以得出开发成本变动发生的关健环节在:土地转让;工程设计;政府报建;工程发包;工程管理;工程结算;销售环节;管理环节这八个关健环节。分析每个环节可能产生的项目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地产开发企业进行成本控制的核心。成本工作开展的好坏,均在于此。下面来进行一些方法探讨。
3 成本管理与员工业绩考核
3.1 成本控制管理体系
成本管理涉及到公司管理的各个部门,搞好成本管理应该层层设防,相互监督,才能防范于未然,成本管理不是某个部门或某几个人的事,而是全公司每个员工共同的事情,这构成了企业考核员工业绩的基础。员工的工作是通过部门业绩体现出来的,因此员工考核可通过先考核部门业绩,然后在部门内部通过评定来实现。从表2中对应看出各部门与各项成本的工作密切关系。
对一个中型以上规模的房地产开发企业应设立的职能部门进行研究,开发部、工程部、技术部、营销部、采购部、物业部是企业负责生产的部门,是成本发生的第一道审批关,涵盖政府报建费用、工程费用、销售费用、管理费用;成本部和合同部负责成本发生的审核监督,是二审把关;总经办和总裁办对公司所有成本事项进行审核把关,是成本的第三道关;财务部对资金支出进行把关是成本的第四道关;最后由总经理、总裁进行支出全面把关。企业依此形成全面制衡的有效成本监控管理体系。
3.2 成本管理与部门业绩评价内容
3.3 成本管理业绩考核办法
业绩考核以目标成本为基准,以项目实际成本为考核评价依据,通过对员工参与执行工程合同情况进行考核,以达到成本控制目标。企业成本可先分解为若干个项目目标,每个项目目标再分解为若干个合同目标、每个合同目标再按责任比例逐一进行考核和评价企业部门。项目所有合同考核汇总就形成了项目考核部门业绩,所有项目考核汇总就形成了企业考核部门业绩。
[关键词]房地产企业；绩效管理；对策建议
一、绩效管理的定义与特点
（一）绩效管理的概念所谓绩效管理，顾名思义即管理者与员工为了实现组织目标而围绕员工的工作、技能与效益进行管理的过程，包括绩效计划、绩效沟通、绩效考核、绩效结果运用、绩效目标提升等。房地产企业开展绩效管理的目的在于帮助企业与员工提升自身以及部门和企业的效益。
（二）绩效管理的影响因素绩效管理主要包含三个方面，其一为管理者，其二为绩效管理制度，其三是员工。三者有机统一，构成了企业的绩效管理体系。1．管理者。管理者是绩效管理的具体执行人。管理者的综合素质与其个人的思想情况与企业绩效管理的执行情况和最终质量息息相关。2．绩效管理制度。众所周知，制度是一切工作开展的基础与依据。绩效管理制度亦如此。完备的企业绩效管理制度能够有效保障企业绩效管理工作的开展，能够为绩效管理过程中出现的问题提供解决依据。因此，企业在开展绩效管理工作前，要建立健全绩效管理制度，使自身的绩效管理计划与企业的战略目标趋于一致，从而确保执行绩效考核能够有效约束员工的思想与行为，提升管理效能，实现企业效益的增长。3．员工。绩效管理不仅是企业管理层的职责，更需要企业全体员工参与。不只是需要企业员工参与到绩效管理的日常环节中，还需要员工及时结合自身的日常工作对绩效管理制度进行修改完善，及时将情况向上级反馈，从而帮助企业管理层不断优化绩效管理体系，提升企业效益。
（三）绩效管理的特点绩效管理是企业管理的重要组成部分，因而其不仅是企业管理的手段之一，也是企业的日常管理过程。一般而言，绩效管理具有三个方面的特点。1.绩效管理的目标在于提升员工个人、部门与企业的绩效，从而提升企业的整体效益。因此，绩效管理的目标包含了企业各个部门所有员工的工作内容与目标。不同员工都有属于自身的绩效管理内容与目标。所有员工的绩效目标都达成，对于企业战略目标的实现将大有助力。2.绩效管理的重点在于管理过程中的沟通与协调，从而使管理制度不断完善与优化。绩效管理的结果固然重要，但更重要的是在管理的过程中，不断解决自身暴露出的问题，从而不断取长补短。因此，在绩效管理的过程中，要不断与管理对象沟通，使管理对象能够及时发现自身的问题与短板，不断进行调整。因此，沟通与协调是绩效管理的关键所在。3.绩效管理的过程是动态的过程。过程的管理固然重要，结果的运用也十分重要。积极运用绩效管理的结果来完善企业的管理制度与体系、优化企业的管理模式、提升企业的效益，是绩效管理的意义所在。
（四）房地产行业绩效管理的特点随着十余年的快速发展，多数房地产企业已经形成了自身稳定的管理体系。近年来，伴随国家的房地产市场调控与土地政策改革，房地产行业开始步入精细化管理时代。多数企业对于自身的管理架构、流程控制、薪酬管理等都进行了反复的调整与完善。在当前行业企业看来，其项目赢利能力是管理的核心所在。因此，多数企业采用结果导向的KPI模式进行绩效管理。固然KPI模式可以较好地反映出企业员工的工作效果，但其对于过程的管控相对较弱。房地产行业与其他行业相比有着一定的区别。其项目周期与其他行业的项目周期相比，普遍较长。因此，对阶段性成果等的量化十分重要。同时，许多房地产项目与企业本部并不同属一城，异地管理也是企业绩效管理中需要重点关注的内容。此外，岗位门类众多、复合型岗位数量庞大是房地产行业的特点之一，这无疑也增加了其绩效管理的难度。
二、行业企业绩效管理存在的问题
（一）绩效管理的观念有待加强每个企业都实行绩效考核，员工也基本树立了绩效观念。然而，在日常执行中，企业上下普遍对其缺乏重视。上级对下级在绩效沟通等方面要求较为宽松，指标设置过于模糊，以致员工将绩效考核作为例行工作。对于许多老员工而言，绩效指标的制定、自评都有备份，每次稍加修改便可应付了事，绩效考评变成了“填表游戏”。此外，绩效考核与实际的激励存在脱节现象，这也是造成部分员工不重视考核的原因。总体而言，虽然企业员工都认识到绩效管理的重要性，但由于观念上的差距与方法上的不得当，绩效管理并没有实现预期目标，没有发挥应有的效用。
（二）绩效目标与战略目标缺乏相关性开展绩效管理的根本目标是通过员工的共同努力来保证企业的长期发展战略目标与短期经营目标能够更好地实现。然而，部分房地产企业由于兼并、整合或转型，其未来的战略方向尚存在不确定性。总体战略目标不明确，导致部分项目的整体经营计划与目标不明确，存在项目已经开发至中期，销售、利润、进度指标尚未确定的现象，给项目的绩效考核带来了困难。所以，在实际考核阶段，目标设计存在的问题直接影响了考核效果。
（三）绩效实施阶段缺乏有效的持续沟通正如前文所言，绩效管理是一个长期的过程。在绩效的日常管理过程中，员工与管理层需要不断进行沟通与交流，需要对绩效管理的目标有统一的认识，这样才能向着预定的绩效管理目标前进。然而，在当前的管理中，许多员工并未得到管理者关于绩效管理过程的反馈，对于自身的缺点与弊病掌握不足，从而无从优化自身的日常工作模式。在绩效打分的过程中，部分管理层也缺乏相关的绩效管理技能。有时由于担心影响员工的工作情绪及收入，主管经常给出超出实际业绩的评价。
三、完善绩效管理体系的对策与建议
（一）绩效指标的设置要反映战略要求与岗位职责绩效考核的具体标准应建基于企业的宏观战略与日常工作，从而确保绩效考核的目标与企业发展的战略目标相一致、其内容与员工日常工作相吻合。同时，应定期对岗位的绩效考核内容与标准进行修正与完善，确保岗位职责与企业发展目标同步、与岗位日常工作同步。此外，在设计绩效考核内容时，应确保目标的主要部分基本为员工日常可以完成的内容，但包含一些具有一定挑战性与创造性的内容供员工主动完成。如此，才能确保员工始终保持积极主动的状态完成各项工作，从而推动企业进一步发展。
（二）绩效管理体系要注重完整性所谓完整性，主要表现在以下四个方面。一是要结合房地产企业特点，既要从战略出发分解目标，又要从项目开发实际出发，对项目整体进行考察评估。从战略出发分解目标可以确保绩效指标的方向不发生偏移，从项目总体出发设计指标可以确保项目总体的效益。二是绩效管理是一项系统性工作，要尤其重视目标设置、绩效评估与绩效反馈这三个环节。三是在选择绩效管理方法与内容时，必须充分考虑到绩效管理的成本、时间与实施难度。企业管理的目的在于提升效益，因此，绩效管理不能占用员工过多的工作时间，不应花费企业过多的管理成本，考核方法应具有较强的可操作性。四是对部分工程类岗位的绩效设置要更注重实际。房地产行业与其他行业不同，其部分工程类岗位的工作周期较长，结果的出现往往需要半年乃至一二年时间。因此，在进行月度、季度、年度考核时，应根据工期进展，独立设置权重，从而使绩效管理更具有可操作性，更贴近员工工作的实际，这样也可以避免误差的出现。
（三）加强绩效考核的动态管理绩效管理是过程性工作，因而其在具体操作中也具有较强的动态性。因此，要根据绩效管理的动态发展，不断调整和优化管理内容与标准，不断调整和分解不同时期的具体内容与目标。
关键词：房地产；人力资源；管理；优化
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.220
人才是房地产经济发展的重要力量，只有具备高素质的人才队伍，才能为房地产项目的建设、业务的推进与财务管理提供专业性的技术操作。当前，房地产的人力资源管理水平还有待提升，人力资源管理还存在着一系列的问题，管理体系中薪酬管理、激励机制与绩效考核等都还不够成熟，成为制约人力资源发展的关键。以下就房地产企业人力资源管理的现状予以分析，进而了解人力资源管理体系中的不足。
1 房地产企业人力资源管理现状
我国经济的全面发展，房地产经济占据着重要的地位。2015年，央行开展了5次降息、4次降准，进而导致房贷的成本降到最低水平[1]。与此同时，对于房地产行业有了新的政策规定，降首付、减税负、取消“限外令”、放开二孩等政策[2]，对房地产行业的发展提供了有利的发展条件，使得房地产经济逐渐回暖。为了实现房地产经济的全面发展，必须加强房地产企业的人力资源管理水平，然而，就目前房地产企业的人力资源管理现状而言，其还存在着一定的缺陷。
1.1 人力资源配置不合理
房地产企业的发展，会产生大量的房地产项目，这就需要大量的人力资源来执行相关的操作与任务，加强人力资源管理水平是必然选择。但是，就目前房地产企业人力资源管理现状的分析，由于相关领导的重视程度不够，思想认知不清，在人力资源配置上缺乏合理性，未考虑到人才的实际价值，人才的专业技能、优势与其实际的岗位不相符，无法提高岗位的工作效率，大大影响人才资源配置的合理性，制约着房地产企业的有效发展。
1.2 薪酬分配制度不合理
在房地产企业运行的过程中，薪酬分配与员工的自身利益存在着直接性的联系，若想获得员工的忠诚度，企业应为员工提供优厚的薪资待遇与福利支持，但是，薪酬分配制度不合理仍旧是现存的主要问题之一。在房地产内部，薪酬分配机制不合理，与领导关系很近的员工通常会拿到与其实际贡献率不相符的薪资[3]，薪资偏高，会大大打击其他员工的工作积极性，甚至会使员工产生抱怨的心理，最终人才流失现象很是严重。此外，薪酬分配制度不合理，会使得员工间的矛盾突出，员工关系逐渐恶化，会大大影响团队凝聚力，不利于房地产企业的有效发展。
1.3 绩效考核缺乏人性化
绩效考核是房地产企业人力资源的重要内容，通过一定的绩效考核，能有效激发员工的积极性，将绩效作为衡量员工能力的重要指标与因素。但是，就目前绩效考核现状的分析，了解到绩效考核缺乏人性化设计，未能结合员工的实际要求与情况进行考核方式的选择，再加之考核内容不合理，会大大影响绩效考核的水平与质量。
1.4 激励机制过于单一
在人力资源管理体系中，激励机制还相对单一，激励形式通常为物质激励，很难满足现代员工来自多个层面的需求。如今，员工不仅仅注重物质利益，更加注重自身的发展空间与精神追求，物质激励的单一激励形式无法满足需求，会打击员工的工作积极性，影响绩效水平的提高，最终会制约房地产行业的进一步发展。
2 强化房地产企业人力资源管理的有效策略
2.1 优化人力资源结构配置
为了加强房地产经济的全面发展，注重人力资源管理体系的不断完善是必然选择。若想发挥人力资源的重要价值，必须利用有限的人力资源发挥出无限的工作价值，优化人力资源结构配置，根据人员的专业特点、个人优势进行岗位的有效匹配，提高资源的利用效率，是人才利用的有效方法。企业的相关领导应加强对人力资源结构配置的重视，能将合适的人才放在合适的位置，以求发挥出人才的重大价值，进而为企业谋取利益，提高企业的经济效益，对现代房地产行业的发展具有推动作用。为了提高人才的专业素质，应制定完善的人才培训与开发机制，根据不同的岗位采取不同的培训方式，且注重理实一体化培训，以实现人才素质的全面提升，以更好的适应岗位需求。对于员工的个性化与创新，应积极鼓励与引导，为员工提供足够的自我发展机会，进而利于提高人力资源的整体素质，以培养综合性、管理性与经营性人才为主，为员工制定个人职业发展规划，并定期组织海外培训与进修，提高员工素质，进而在各自的岗位上发光发热。
2.2 打造完善的绩效考核机制
人才是支撑企业发展的重要资源，只有具备高素质的人才队伍，才能对房地产企业的发展做出贡献。为了提高房地产企业的经济效益，应打造更为完善的绩效考核机制，科学选择绩效考核方式，提倡绩效考核的人性化[4]，能让员工体会到自身对企业的重要性，注重对员工的体贴与关心，利于增强员工的归属感，以更高的热情投入到本职工作中去。绩效考核机制的构建，应在绩效考核中融入人性化的理念，体现考核的公平性，应在考核的尾声应加入面谈环节，考核者应与员工进行谈话，对员工进来的表现进行评价与询问，根据员工的实际情况做出合理的评分，能让员工感受到自己被重视，利于团队意识的产生，利于激发员工工作的积极性。此外，为了让员工了解自身的不足，应在每次考核完毕后都要进行反馈，以书面或电子的形式对员工的表现与成绩进行反馈，利于员工不断自我反省与改善，进而提高工作效率。
2.3 建立完善的薪酬管理制度
人力资源管理是企业发展的重要环节，也是保证企业高效发展的重要前提。 为了提升员工的忠诚度与归属感，留住人才，应建立更为完善的薪酬管理机制，在薪酬分配方面应该秉持着公平、公正的态度，不可掺杂个人情况与私下关系，一视同仁，根据员工对企业的贡献率来派发相应的薪资，能大大增强薪资发放的合理性。建立严格的分配制度，能够接受来自企业全体员工的监督，一旦出现薪资分配不合理的问题，应及时投诉或反映，并追究相关人员的责任[5]。
2.4 实现激励机制的多元化
为了充分激发员工的工作积极性，增强员工的归属感，应从员工的个人利益着手，转变传统单一的物质激励方式，实现激励机制的多元化，如物质激励、荣誉激励、晋升激励等多种形式，根据员工年龄段以及职位的不同选择不同的激励方法，旨在满足员工的实际需求，大大激发员工的积极性，是房地产人力资源管理工作开展的重要内容。
3 结束语
综上所述，为了促进房地产企业的进一步发展，应加强人力资源管理体系的构建，以人力资源管理中现存的问题为重要突破点，以实现人力资源管理工作的全面推进。加强房地产企业人力资源管理体系的不断完善，应分别从人员培训与开发、绩效考核、薪酬管理与激励机制等层面着手，强调人力资源管理的人性化与个性化，并为员工制定职业规划，以增强员工的责任感与使命感，对房地产行业的发展意义重大。
参考文献：
[1]宋连霞，程浩岩，杨先花.创新房地产企业人力资源管理机制[J].中国房地产，2015（09）：3-13.
[2]韦芳.民营房地产企业人力资源管理的现状及解决对策[J].中国商贸，2012（15）：57-58.
[3]郜国儿.浅谈房地产企业人力资源管理现状及优化措施[J].山西建筑，2011（30）：245-246.
[4]孟平生.跨地域房地产企业人力资源管理分析[J].科技和产业，2012（03）：85-90.
摘要：全面预算管理是一种全新的企业管理模式，本文围绕全面预算管理，介绍了相关概念以及必要性，分析了其中存在的问题，并就问题提出了针对性的建议措施。
关键词 ：房地产企业；全面预算管理
一、全面预算管理概述
全面预算管理是一种现代化的企业管理模式，注重企业管理的系统化、人本化以及战略化的融合，它依靠资金、业务、信息的有机整合，依靠适度、明确的分工、授权和战略驱动下的企业业绩评价等，来推动企业内部资源的有效整合、战略的贯彻执行、价值的稳步增长、经营的持续改善以及高度协调。全面预算管理跟企业的整体发展战略是密切配合的，有助于合理配置资源，实现预期目标，同时也是企业日常管理活动的标准体系和行为规范，与期终目标密切相关的业绩评价以及奖惩体系。
二、房地产企业全面预算管理的必要性分析
（一）有助于房地产企业资源的有效整合
全面预算管理作为房地产企业日常管理的重要内容，可以整合房地产企业资源。依靠科学编制房地产企业全面预算，能够将房地产企业的发展战略目标以及房地产企业的长期经营目标逐级分解到房地产企业各个业务部门，进一步明确房地产企业各个业务部门的管理目标，使得预算单位的经营目标跟整个房地产企业的战略发展目标相一致。
（二）有助于强化房地产企业内部之间的信息沟通
房地产企业要想实施全面预算管理，就需要首先建立并完善自身的内部管理系统，房地产企业建立内部管理系统不仅有助于管理流程的梳理，同时也会进一步推进部门之间的协调配合和密切协作。实施全面预算管理，可以强化公司内部价值链条之间的衔接，明确各个部门之间的责任，减少部门之间责任不清相互推诿的问题出现。以此来提高预算管理的合理性，推动预算跟业务规划之间的一致性。
（三）可以为房地产企业各业务部门提供必要的绩效考核评价依据
房地产企业建立和完善全面预算管理体系能够为房地产企业各个部门进行绩效考核提供必要的支持。全面预算管理对于房地产企业管理者来讲是日常管理货币化、数量化以及指标化的表现。正是基于此，包括房地产企业业务部门在内的各个业务部门在进行绩效考核评价时可以借助于全面预算管理来实施，借助于这一标准对各部门进行量化的奖惩制度和业绩评价，以及相应的激励控制。
三、房地产企业全面预算管理存在的问题与不足
（一）管理者对预算重视程度不够，对于预算管理重视结果轻视过程
当前，不少房地产企业管理者对于预算管理的仅仅停留在“目标利润—目标成本管理”这一模式上，包括业务部门在内的各个业务部门的财务预算编制以及执行都是通过房地产企业财务部门来完成的。房地产企业管理者往往只重视利润等指标，过于强调预算的执行结果，而忽视了整个房地产企业经营活动的全过程，在资金的使用效率以及相关业务覆盖面等方面还应当进一步加强重视。
（二）房地产企业全面预算管理的流程设计科学性需要进一步提升
房地产企业各个业务部门实施预算管理应当将预测、规划、预算编制、业务计划、跟踪分析报告以及部门绩效考评等环节通过预算管理紧密结合在一起，提升整体效能。业务部门在规划预算目标时，应当结合房地产企业的整体战略目标来编制，把握业务等相关部门的工作重心和方向。这在房地产企业实际管理过程中，各个业务部门管理者常常会只顾忌自身的预算目标，而忽视了跟其他相关部门之间的衔接。
（三）缺少有效的激励机制来推动预算的执行
不少房地产企业管理以及部门负责人在执行全面预算管理过程中缺少相应的激励配套机制，奖励措施不到位，业务考核体系跟业务部门的预算管理之间缺少有效的关联，在很大程度上不利于预算的有效实施和预算控制作用的切实发挥。各业务部门在对预算执行负责单位或者负责人进行结果考核时，往往会过多地强调客观因素对于执行结果的影响，对于主观因素进行回避，如部门业绩下滑时往往会过于强调外部环境因素的影响，使得预算管理的效果都难以到位。
四、房地产企业实施全面预算管理的建议
（一）进一步明确目标利润导向原则，科学制定房地产企业全面预算管理制度
房地产企业管理部门，要有效实施全面预算管理，就应当制定科学完整的管理制度来作为保障，并将目标利润明确为全面预算管理的制定导向，并将预算单位进一步细化，落实到具体业务部门。依据公司以往的预算计划，结合房地产企业实际营运状况以及同行业水平进行适当修正，将其作为房地产企业主营业务收入的预算目标，根据公司以及部门经营管理中的内部考核要求进行分解，并在此基础上科学确定部门年度业务考核利润指标，依据内部考核利润指标来确定部门几项变动费用的固定比例，这样更有利于确保费用的可控性，有效结合财务预算以及资本预算确定好总额预算指标。
（二）推动房地产企业业务部门预算管理能力建设房地产企业要想有效开展全面预算管理，员工是其中最为核心的因素。这就要求在实施全面预算管理的过程中建立完善部门全面预算管理组织管理体系，积极负责、开展、组织好本部门预算管理工作，为部门全面预算管理工作的有序稳健开展提供有力保障，确保预算计划的有序进行。在预算的执行过程中重视预算控制以及预算的考评和激励，既要明确各个管理人员的具体职责，同时还要调动各级人员的工作积极性。通过积极推广全面预算管理理念，推动和鼓励全体职工参与其中，强化日常监管和制度落实，切实保障全面预算管理在房地产企业部门管理中的积极作用充分发挥。
（三）结合自身实际采取针对性预算管理
房地产企业业务部门如何科学运用预算目标来准确体现整个房地产企业的发展战略目标，是房地产企业有效实施全面预算管理的重要内容。在实施部门全面预算管理的过程中，应当确保预算编制方式、预算目标以及预算体系等围绕分级预算的管理原则实现跟整体预算管理目标相一致。
总之，全面预算管理的实施有助于房地产企业提升自身科学化管理能力，房地产企业业务实施全面预算管理应当紧密围绕房地产企业所制定的一套全面、可行、完整、严密的全面预算管理办法以及相应的实施细则展开，同时结合房地产企业自身管理实际以及业务的特点，做到预算管理的针对性和科学性，确保业务全面预算管理的效率以及效益，为房地产企业的长期健康发展提供支持和保障。
参考文献：
[1]沈家庆.房地产企业预算管理若干问题的理论探讨与实践分析[D].上海海事大学，2009.
[2]潘树怡.山东电力集团公司预算管理的现状分析与对策思考[D].华北电力大学（北京），2009.
【摘要】在商品房价格受到多重因素的制约后,房地产企业的发展应转向靠成本竞争取胜的策略,人的因素是第一位的。通过分析全过程开发环节,找出成本变动的关健因素,充分发挥企业部门人才主观能动性,利用有效的成本控制方法,来控制开发成本,达成企业利润目标。为了达成企业目标,将员工业绩考核和企业成本管理有机的连结起来,探索有效的考评方法,实现成本管理与员工考核的有机统一。
【关键词】成本成本管理目标成本成本控制业绩考核合同考核制
1序
任何事物的发展,都离不开人的因素,房地产开发也不例外,尤其是企业成本管理。在工程计价领域,由于电子技术的引入而简化了计算过程,人为因素(专业能力和技术水平)就成了主要因素,因为计价基础的一致性,这种主导方式也立即传递到了房地产行业,即人成为了控制开发成本的第一位因素。当前由于金融危机和市场竞争的加剧,已经对房地产开发的各项工作提出了更高要求,过去那种只要拿到土地、建好楼房就能获利的时代已经一去不复返了,房地产市场优胜劣退的时代已经来临。在商品房售价受到各方面均衡制约以后,企业依靠抓自身管理、增技术优势、挖内部潜力,提升竞争实力就显得更为重要。房地产业已经进入了微利时代,企业只有不断提升管理水平,迎难而上,才会发展得更高更远,真正做大做强。
企业怎样考核评价员工业绩?怎样控制开发成本?是企业管理者经常探索的问题。这两者是有机统一的,工作业绩的考核和成本管理是密不可分的,因为企业是以效益为最高目标,离开了开发效益去谈工作业绩是本末到置,同样开发效益也是同员工的工作创新和业绩创新密不可分的,两者就是因与果的关系。
2成本控制方法
成本管理是同开发过程的各项工作密不可分的。所有的开发工作,如果涉及到要支出费用,那就形成了成本。成本就是费用,是因为开展各项工作所需的费用,如人员工资、政府缴费、工程发包等等。所以开发工作在明,是明线,成本管理在暗,是暗线,一明一暗,这两条线贯穿了开发的全过程。因此,要搞好房地产开发的成本控制,抓住这两条主线就行,以明线指导开发工作,给员工定岗派工作任务,进行考核;以暗线来掌握资金支出,控制开发成本。
因此搞好开发成本管理,首先是要明确开发流程,划分各阶段的各项开发工作,然后找出各工作应完成的事项内容,对其相应的费用进行成本归集;其次是要把握开发过程的关健环节,即花费最多的环节,通过优化、比较,去掉或降低其中不合理的费用,达到不花费或少花费也能达成工作目标。这就为企业考核员工和各部门的工作业绩提供了客观参考依据,同时通过考核也可实现项目的成本控制目标。
(1)全过程开发工作与成本内容:
(2)目标成本的建立:
汇总开发各工作环节的成本内容,就形成了整个项目的开发成本,按会计处理原则,房地产开发成本分为土地成本、报建费用、建造成本、期间费用四类,将表一中各成本内容分别归入。其中,期间费用包括销售费用和未列入表中的财务费用、管理费用组成,后两者由财务部门直接统计得出。不同的房地产企业可按照各自开发特点,先由财务部门进行成本归集,按已完项目汇总成本,再进行有效分类,得出本企业的开发经验成本。以经验成本为基准,吸收同类型企业成本数据,并比照市场行情的成本波动情况,进行合理调整,逐步建立起一套适合本企业的项目开发成本分类指标数据库,作为指导新开工项目的成本依据。企业在新项目建设时,由部门责任人按照项目实际情况和工作计划安排编制本部门的详细成本计划,企业成本中心按企业指标数据库审核确定,以此作为费用支出的上限,即部门目标成本,各部门目标成本汇总就形成了整个项目的目标成本。项目目标成本一旦确立,以后该工作环节的成本支出必需严格控制,杜绝超出。项目目标成本就成为衡量考核部门工作业绩好坏的基础标准。
(3)关健工作环节成本控制:
在开发流程中,关健开发工作有很多项。项目一旦运转,在目标成本范围内,有的成本是固定的,不可调整的,而有的是通过员工工作努力和技术提升,可以控制的。这就要求我们在项目开发中尽可能的找出哪些属于可调成本,哪些是可以避免的成本,通过层层监控,最后达成控制目标成本。
通过研究各项开发工作的特点,可以得出开发成本变动发生的关健环节在:土地转让;工程设计;政府报建;工程发包;工程管理;工程结算;销售环节;管理环节这八个关健环节。分析每个环节可能产生的项目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地产开发企业进行成本控制的核心。成本工作开展的好坏,均在于此。下面来进行一些方法探讨。
3成本管理与员工业绩考核
3.1成本控制管理体系
成本管理涉及到公司管理的各个部门,搞好成本管理应该层层设防,相互监督,才能防范于未然,成本管理不是某个部门或某几个人的事,而是全公司每个员工共同的事情,这构成了企业考核员工业绩的基础。员工的工作是通过部门业绩体现出来的,因此员工考核可通过先考核部门业绩,然后在部门内部通过评定来实现。从表2中对应看出各部门与各项成本的工作密切关系。
对一个中型以上规模的房地产开发企业应设立的职能部门进行研究,开发部、工程部、技术部、营销部、采购部、物业部是企业负责生产的部门,是成本发生的第一道审批关,涵盖政府报建费用、工程费用、销售费用、管理费用;成本部和合同部负责成本发生的审核监督,是二审把关;总经办和总裁办对公司所有成本事项进行审核把关,是成本的第三道关;财务部对资金支出进行把关是成本的第四道关;最后由总经理、总裁进行支出全面把关。企业依此形成全面制衡的有效成本监控管理体系。
3.2成本管理与部门业绩评价内容
3.3成本管理业绩考核办法
业绩考核以目标成本为基准,以项目实际成本为考核评价依据,通过对员工参与执行工程合同情况进行考核,以达到成本控制目标。企业成本可先分解为若干个项目目标,每个项目目标再分解为若干个合同目标、每个合同目标再按责任比例逐一进行考核和评价企业部门。项目所有合同考核汇总就形成了项目考核部门业绩,所有项目考核汇总就形成了企业考核部门业绩。
【摘要】在商品房价格受到多重因素的制约后,房地产企业的发展应转向靠成本竞争取胜的策略,人的因素是第一位的。通过分析全过程开发环节,找出成本变动的关健因素,充分发挥企业部门人才主观能动性,利用有效的成本控制方法,来控制开发成本,达成企业利润目标。为了达成企业目标,将员工业绩考核和企业成本管理有机的连结起来,探索有效的考评方法,实现成本管理与员工考核的有机统一。
【关键词】成本成本管理目标成本成本控制业绩考核合同考核制
1序
任何事物的发展,都离不开人的因素,房地产开发也不例外,尤其是企业成本管理。在工程计价领域,由于电子技术的引入而简化了计算过程,人为因素(专业能力和技术水平)就成了主要因素,因为计价基础的一致性,这种主导方式也立即传递到了房地产行业,即人成为了控制开发成本的第一位因素。当前由于金融危机和市场竞争的加剧,已经对房地产开发的各项工作提出了更高要求,过去那种只要拿到土地、建好楼房就能获利的时代已经一去不复返了,房地产市场优胜劣退的时代已经来临。在商品房售价受到各方面均衡制约以后,企业依靠抓自身管理、增技术优势、挖内部潜力,提升竞争实力就显得更为重要。房地产业已经进入了微利时代,企业只有不断提升管理水平,迎难而上,才会发展得更高更远,真正做大做强。
企业怎样考核评价员工业绩?怎样控制开发成本?是企业管理者经常探索的问题。这两者是有机统一的,工作业绩的考核和成本管理是密不可分的,因为企业是以效益为最高目标,离开了开发效益去谈工作业绩是本末到置,同样开发效益也是同员工的工作创新和业绩创新密不可分的,两者就是因与果的关系。
2成本控制方法
成本管理是同开发过程的各项工作密不可分的。所有的开发工作,如果涉及到要支出费用,那就形成了成本。成本就是费用,是因为开展各项工作所需的费用,如人员工资、政府缴费、工程发包等等。所以开发工作在明,是明线,成本管理在暗,是暗线,一明一暗,这两条线贯穿了开发的全过程。因此,要搞好房地产开发的成本控制,抓住这两条主线就行,以明线指导开发工作,给员工定岗派工作任务,进行考核;以暗线来掌握资金支出,控制开发成本。
因此搞好开发成本管理,首先是要明确开发流程,划分各阶段的各项开发工作,然后找出各工作应完成的事项内容,对其相应的费用进行成本归集;其次是要把握开发过程的关健环节,即花费最多的环节,通过优化、比较,去掉或降低其中不合理的费用,达到不花费或少花费也能达成工作目标。这就为企业考核员工和各部门的工作业绩提供了客观参考依据,同时通过考核也可实现项目的成本控制目标。
(1)全过程开发工作与成本内容:
(2)目标成本的建立:
汇总开发各工作环节的成本内容,就形成了整个项目的开发成本,按会计处理原则,房地产开发成本分为土地成本、报建费用、建造成本、期间费用四类,将表一中各成本内容分别归入。其中,期间费用包括销售费用和未列入表中的财务费用、管理费用组成,后两者由财务部门直接统计得出。不同的房地产企业可按照各自开发特点,先由财务部门进行成本归集,按已完项目汇总成本,再进行有效分类,得出本企业的开发经验成本。以经验成本为基准,吸收同类型企业成本数据,并比照市场行情的成本波动情况,进行合理调整,逐步建立起一套适合本企业的项目开发成本分类指标数据库,作为指导新开工项目的成本依据。企业在新项目建设时,由部门责任人按照项目实际情况和工作计划安排编制本部门的详细成本计划,企业成本中心按企业指标数据库审核确定,以此作为费用支出的上限,即部门目标成本,各部门目标成本汇总就形成了整个项目的目标成本。项目目标成本一旦确立,以后该工作环节的成本支出必需严格控制,杜绝超出。项目目标成本就成为衡量考核部门工作业绩好坏的基础标准。
(3)关健工作环节成本控制:
在开发流程中,关健开发工作有很多项。项目一旦运转,在目标成本范围内,有的成本是固定的,不可调整的,而有的是通过员工工作努力和技术提升,可以控制的。这就要求我们在项目开发中尽可能的找出哪些属于可调成本,哪些是可以避免的成本,通过层层监控,最后达成控制目标成本。
通过研究各项开发工作的特点,可以得出开发成本变动发生的关健环节在:土地转让;工程设计;政府报建;工程发包;工程管理;工程结算;销售环节;管理环节这八个关健环节。分析每个环节可能产生的项目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地产开发企业进行成本控制的核心。成本工作开展的好坏,均在于此。下面来进行一些方法探讨。
3成本管理与员工业绩考核
3.1成本控制管理体系
成本管理涉及到公司管理的各个部门,搞好成本管理应该层层设防,相互监督,才能防范于未然,成本管理不是某个部门或某几个人的事,而是全公司每个员工共同的事情,这构成了企业考核员工业绩的基础。员工的工作是通过部门业绩体现出来的,因此员工考核可通过先考核部门业绩,然后在部门内部通过评定来实现。从表2中对应看出各部门与各项成本的工作密切关系。
对一个中型以上规模的房地产开发企业应设立的职能部门进行研究,开发部、工程部、技术部、营销部、采购部、物业部是企业负责生产的部门,是成本发生的第一道审批关,涵盖政府报建费用、工程费用、销售费用、管理费用;成本部和合同部负责成本发生的审核监督,是二审把关;总经办和总裁办对公司所有成本事项进行审核把关,是成本的第三道关;财务部对资金支出进行把关是成本的第四道关;最后由总经理、总裁进行支出全面把关。企业依此形成全面制衡的有效成本监控管理体系。
3.2成本管理与部门业绩评价内容
3.3成本管理业绩考核办法
业绩考核以目标成本为基准,以项目实际成本为考核评价依据,通过对员工参与执行工程合同情况进行考核,以达到成本控制目标。企业成本可先分解为若干个项目目标,每个项目目标再分解为若干个合同目标、每个合同目标再按责任比例逐一进行考核和评价企业部门。项目所有合同考核汇总就形成了项目考核部门业绩,所有项目考核汇总就形成了企业考核部门业绩。
关键词：薪酬；房地产；管理；改革
中图分类号：F276.1 文献标识码：A 文章编码：1003-2738（2012）06-0179-01
随着经济的逐步发展，房地产业在经济发展中占据着越来越重要的地位，关系着国家的长远发展以及人民生活水平的提高，在新经济环境中，企业之间的竞争归根结底就是人才的竞争。企业要生存和发展，就必须要重视探索人力资源管理。薪酬管理是企业人力资源管理中的非常重要的重要的一种激烈方式，科学合理有效的薪酬管理可以有效地激发员工的积极性与创造性，促进企业综合效益的提升。房地产是我国的支柱产业之一，涉及到国民经济的各个行业，房地产业的人力资源的薪酬管理也已经成为了房地产业留住人才、激励人才的重要措施。当前，国家进行宏观调控的背景下，积极打压房价，房地产企业面临着新的机遇和风险。所以就更应该重视薪酬管理，这样才能为企业更好地留住人才，为企业在激烈的竞争中赢得一席之地。
一、目前我国房地产业薪酬管理体系中存在的问题
1.房地产业薪酬考核体系不科学。
目前，国内的许多房地产业薪酬考核体系还存在很多的问题。有些企业受原有薪酬体系的影响，旧体系表面上的致力于公平原则的，可是员工质疑，认为公司的绩效考核不具有实际作用，过程形式化，根本达不到所要的公平效果。有调查显示，公司的很多员工都认为公司目前的薪酬制度代表了部分员工的利益，没有认真客观的分析绩效考核结果。即便干同样的活，每个人的能力是不一样的，应该细分工种，明确分工，不同的级别和工作待遇不同，这样可以激发员工奋发向前。
2.房地产业的全面薪酬绩效激励体制不健全。
客观地讲，我国目前还没有实现全面薪酬绩效激励机制，浮动比例方面欠缺标准，激励性弱。考核指标与周期的设置不科学，激励带有随机性。绩效考核指标难于收集。房地产行业的特点是项目运作，而且项目运作开发建设周期长，地域跨度广，公司有时会多项目同时交叉运作，项目建设周期与企业会计核算周期不一致，运营的模式相对比较复杂。如果项目策划失败就很难量化考评，所以房地产业至今也没有建立起来一套完整的全面薪酬绩效激励机制，建立全面薪酬绩效激烈体制也是当前房地产业绩效管理改革的方向。
3.部分房地产业的薪酬管理没有与企业经济效益挂钩。
有调查显示，部分房地产业没有认识到薪酬管理在企业人力资源管理中的重要作用，薪酬管理的方法不科学，工资调整方法不科学，调薪没有固定标准，而且没有与企业效益挂钩。大部分员工绩效奖金没有与其个人绩效挂钩，公司在调薪上仍然采取人人都涨和主观调薪，这样的薪酬管理方式不能激发员工的积极性，甚至还会出现人浮于事的现象，现代经济发展，要求企业的薪酬管理与企业的综合效益挂钩，适应社会需求。
4.房地产企业薪酬体系中非经济性报酬不够。
随着社会的发展，人们对于薪酬的形式也有了更高的要求，除了要重视企业的经济性报酬意外，还要注意非经济性报酬的运用。非经济的报酬是指员工对工作本身、对所处工作环境等外在因素的心理满足感，具体而言，它包括良好的工作环境、工作的挑战性、责任感和成就感、轻松愉快的工作氛围、员工个人价值的实现等。公司旧的薪资体系中忽视了不同层次员工的非经济性报酬的积极作用，从而导致中高层岗位人员流失的现象严重。综合以上可见，公司的薪酬管理仍停留在指标考核的层面上，没有发挥其他人力资源管理得有效作用，薪酬管理体系不能适应公司快速发展的需要。由于过去房地产公司只注重短期收益，忽视了对企业文化等内在因素的激励，造成企业薪酬体系不合理，只是片面注重销售、公关等贡献大的岗位，企业薪酬体系不全面，未形成企业自身的特色管理模式，房地产企业应该积极努力，适应市场经济发展要求，积极对薪酬管理体系进行改革。
二、房地产业薪酬管理改革中应该注意的几点问题
1.房地产公司一定要做好薪酬管理改革的准备工作。
首先是房地产薪酬管理改革要做好组织宣传工作，在制定和实施薪酬体系的时候，一定要保证员工与领导者之间顺畅的沟通、充分的宣传和培训。只有员工认同和积极参与，薪酬改革才能顺利进行，与员工沟通原有薪酬体系中存在的问题以及对员工激励和企业发展的影响，重点强调薪酬改革的意义、目的和导向，并达到预期的目的。房地产企业在改革薪酬的时候一定要印发专门的宣传资料，对于员工争论的焦点问题主要以问答的形式向员工讲解基本情况、原理。为了让员工理解薪酬改革并支持改革，房地产企业可以利用各种媒体进行宣传，公开、透明地与员工进行充分的双向沟通，使之能够深入了解、接受薪酬调整方案，并支持方案推行，这是房地产业薪酬管理改革成功的关键因素之一。
2.房地产业要积极建立专业的薪酬管理机构。
为了做好房地产业薪酬管理改革，房地产业应该积极建立专门的薪酬管理机构，根据实际情况制定相应的薪酬管理体系，并且随着企业发展战略的变化而相应改变薪酬内容和薪酬结构和专门的薪酬管理小组，为薪酬改革提供组织保障。这一管理机构设置在人力资源管理部门中，从而可以配合其他人力资源管理，合理配置薪酬。要保证薪酬管理人员的素质过硬，除了具备相应的专业知识以外，还要在工作中保持中立性，这样才能保证薪酬制定符合企业发展战略，确保房地产业的健康发展。
3.房地产业要做好薪酬管理改革的相关制度建设。
房地产业薪酬管理改革要想取得较大的成效，首先就是要保证企业的绩效考核制度合理、公正，因为绩效考核公平合理，才能够激发员工的工作积极性，提高工作效率和科学性。把握好绩效考核的环节，加强沟通和信息反馈，建立快捷、顺畅的渠道。房地产公司可以根据自身公司的岗位说明书，对员工工作过程的考核，解决绩效管理中的实际问题，对公司的经营起到推动作用。房地产业的薪酬管理改革中还要逐步完善相关配套制度，建立完善的企业法人治理结构，同时强化经营者的激励机制，改变陈旧观念。科学设立岗位，要着眼于企业的发展战略，能够引导员工进一步转变观念、不断创新，建立激励进取、公平竞争的有效机制，这样才能从制度上给房地产业的薪酬管理改革提供保障。
4.房地产业薪酬管理改革要注意做好思想观念的创新。
房地产业的薪酬管理改革中，管理者首先要积极转变观念，摆脱陈旧落后的管理理念，把薪酬管理看成是一种必要的企业投入，不应该看作是一种成本支出。把薪酬概念扩展到企业管理的各个方面。从薪酬战略进行思考，看成是人力资源的一种投资行为，更多的是考虑如何有效利用这种投资，把房地产业有限的资源充分利用起来，使其投放在最有效的领域，发挥保障最有效的作用。房地产业的薪酬一定要保证企业价值和组织观念上与改革相适应，与企业经营战略相辅相成、相得益彰，这样才能为企业提供强有力的支持。改革中，房地产业还要注意过渡阶段的利弊因素，综合各方面的利弊，保证薪酬改革效益实现最大化。同时房地产业的员工也应该积极树立薪酬观念，树立按岗位贡献与薪酬对等的内部公平理念，热爱企业，努力搞好本职工作，提高业务素质，提高自身价值。
参考文献：
[1]杨玉静.谈对企业薪酬管理的探析「J〕.中小企业管理与科技(上旬刊).2010(04).
[2]乐天.如何让激励更有效—透过世界知名企业“维薪，，看薪酬管理趋势[J〕.新前程.2010(04).
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
一、房地产企业全面预算管理的重要性
（一）有利于房产企业长期规划和短期计划的有机统一
全面预算管理是从全局高度来贯彻和执行战略目标与经营计划，通过实施全面预算管理，房地产企业的战略规划与年度预算指标建立有效的联系。推行全面预算管理，有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化。全面预算管理指标是考核评价企业及其职能部门、员工工作绩效的最佳标准，通过预算的考评奖惩体系，评价部门及员工的绩效，有利于体现绩效考核的客观性、公正性。
（二）可以提高房产企业控制水平，增强自身抗风险能力
房地产项目开发周期长，成本、销售等指标的过程控制尤为重要。房地产行业竞争的激烈程度和调控政策的不确定性，需要通过全面预算管理提前做好风险评估准备。通过全面预算管理，设定风险预警点，特别是资金预警点，做好风险防范管理，建立风险应对机制，从而提高企业应对风险的能力。
二、房地产企业年度预算管理中存在的问题
（一）对全面预算的重视程度不够
目前很多房企高层领导对全面预算重视程度不够、对预算管理意识不强，预算编制要么组织体系不健全，要么组织体系流于形式。目前很多房企中层业务部门负责人也普遍认为，全面预算是财务部的事，自己仅仅是参与者和配合者。对于业务预算表格和编制说明的下发，也是轻描淡写地传达、布置给下级编制人员；对于下级编制的业务预算也不进行仔细复核，应付了事，没有真正做到把控和复核作用，导致预算准确性降低。
（二）预算编制不合理
预算数据准确性不足是困扰房地产公司预算管理的一大难题。预算数据不准确，不仅仅会影响到预算管理的权威性，还会给房地产公司的经营管理带来影响。在预算编制过程中，造成预算数据不准确的因素主要有两方面：一是对当前房地产市场环境和经济环境估计不足；二是为了短期行为，预算编制者有意高估或隐藏预算数据。
（三）预算执行和考核不严
预算（事中）执行中常常出现缺乏预算执行授权审批制度，导致预算执行随意；预算审批权限及程序混乱导致越权审批、重复审批，降低执行效率；缺乏有效监控，导致预算执行不力，预算目标难以实现；缺乏健全有效的预算反馈和报告体系，可能导致预算执行情况不能及时反馈和沟通，预算差异得不到及时分析，预算监控难以发挥作用。考核（事后）环节常常出现预算考核不严格、不合理、不到位，甚至根本就没考核环节，这可能导致预算目标难以实现、预算管理流于形式，预算的最后一道把控也成为摆设。
三、房地产企业全面预算管理的完善措施
（一）强化企业对预算管理的重视程度
改变“预算是财务部的事”的想法，各职能部门负责人要明确在预算编制与执行中的责任，强化部门间协同理念，充分发挥各职能部门在全面预算管理中的作用，变由上传下达的传话筒为预算编制执行的积极参与者和推动者。同时，财务部特别要对做好对各部门预算编制人员的指导、培训、执行的业务指导具有义不容辞的职责。
（二）提高预算编制水平，确保预算数据的准确性
首先，公司管理层和预算编制者要加强对当前房地产市场政策以及经济环境的研究，结合本地区、本项目的实际情况，合理编制预算数据，确保预算数据符合当前市场环境的发展。当市场环境突发变化或不可抗力出现时，且该变化对预算数据的适用性造成不可逆的重大影响时，应启动预算调整工作，编制调整预算，以应对新环境的变化。其次，针对预算编制者的短期行为，有意高估或隐藏预算数据的现象，集团各部门应根据自身专业特点和历史项目数据，建立预算标准数据库，从而降低人为操纵预算编制的可能性。
