时间：2023-05-31 09:10:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇广告投标设计方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第一条 为繁荣建筑创作，提高规划设计质量和水平，进一步搞活设计市场，鼓励竞争，缩短设计周期，提高投资效益，根据国家建设部《工程设计招标投标暂行办法》，结合本市工程规划设计招标投标的实际情况，特制定本细则。
第二条 本市行政区域内的建设工程规划设计招标投标活动，均适用本实施细则。
第三条 市城乡建设委员会负责建设工程规划设计招标投标的指导和监督工作。市招标办公室负责建设工程规划设计招标投标的组织和管理工作。
第二章 招标管理
第四条 招标范围：
（一）城市主要地段（详见附件）新建的大型公共建筑，符合下列条件之一者：
1、建筑物总高大于五十米；
2、建筑面积超过七千平方米。
（二）新开发的居住小区或五公顷以上的旧城改造片区；
（三）重要纪念性建筑；
（四）重要市政工程（立交、桥梁、地下隧道工程等）。
第五条 招标方式：
（一）公开招标：由招标单位公开招标广告。
（二）邀请招标：由招标单位直接向三个以上有承担能力并符合设计证书允许范围内的设计单位发出邀请书。
第六条 招标投资工作程序：
（一）招标单位组织招标工作小组；
（二）招标单位向市招标办公室登记；
（三）招标单位编制招标文件，并经市招标办核准后，招标信息；
（四）投标单位向招标单位提出书面申请；
（五）投标单位向招标单位领取招标文件；
（六）招标单位组织投标单位踏勘工程现场，解签招标文件；
（七）投标单位编制投标书；
（八）投标单位在规定时间内将投标书密封后送至招标单位；
（九）招标单位组织有关建筑经济、规划、设计、概算工程技术人员对各投标单位的标书，进行统一技术经济指标测算，供评标时参考；
（十）评标、定标；
（十一）中标单位根据评委提出的修改意见，在规定时间内进行认真修改，送审后由市招标办公室发中标通知书；
（十二）招标单位与中标单位签订建设工程规划设计合同。
第七条 招标文件内容：
（一）经批准的项目建议书、计划任务书或准备项目批文及其他文件的复制作；
（二）市规划局提供的规划设计要点、红线图及市政设施外部条件（外部条件统一委托市规划院承担）；
（三）招标单位提供的设计基础资料，对工程项目的使用功能要求资料等；
（四）工程用地范围的现状调查及地质普查资料；
（五）对招标的规划设计方案图纸内容、比例尺、深度及模型的具体的要求；
（六）组织踏勘工程现场和招标文件答疑的时间和地点；
（七）投标、开标、评标等活动的日程安排；
（八）其他应说明的事项。
第八条 建筑工程设计招标、投标实施过程中，招标单位应申请公证机关公证。
第三章 投标管理
第九条 投标单位的资质审查，由市招标办公室负责。投标单位所持设计证书的等级和业务范围必须与招标工程的内容和规模相符合。
第十条 凡参加投（邀）标的设计单位必须指定一名高级建筑师（或高级工程师）或院（所、室）主要技术负责人为投标负责人，并在投标文件中予以明确。
第十一条 投标单位向招标单位报送的资料：
（一）标书一整套；
（二）图纸、说明书等缩印本十五套。
第十二条 投标单位的标书，主要内容应包括：
（一）综合说明书；
（二）建筑工程规划设计方案主要图纸；
1、总平面图，
2、首层、标准层、非标准层、顶层平面图，
3、立面图以及重要街景图，
4、剖面图（主要剖面图不少于两个），
5、着色透视图或建筑模型；
（三）工业项目、市政工程项目参照的规划设计方案主要图纸按本条第二款的内容办理，其中工业项目须增加工艺布置图；
（四）主要施工技术要求；
（五）主要技术经济指标；
（六）保证设计质量和设计周期的措施；
（七）设计收费金额。
第十三条 投标单位寄送的投标文件，经招标工作小组（申请公证的项目则请市公证机关）加锁贴封条后，统一由招标工作小组保管，任何人不得私自拆看或修改。
第十四条 为维护投标、招标单位双方的权益，凡在招标文件中规定的时间内擅自撤标或中断招标的任何一方，均将承担另一方一定的经济损失费。
第十五条 凡在招标投标活动中营私舞弊、弄虚作假者，立即取消投标资格并追究有关单位和当事人的经济责任。
第四章 评标管理
第十六条 对投标的规划设计方案资质审查，由市招标办公室组织未参加投标活动的有关技术人员进行。
第十七条 评标工作由市招标办公室根据招标工程特点，聘请有关专家组成评标委员会进行。
第十八条 评标委员会应保证评标的公正性，其成员不得参与招（邀）标过程中有碍于评标公正性的任何活动。
第五章 定标管理
第十九条 评标由评标委员会主任或副主任主持，在充分评议的基础上采取无记名投票的方式进行。
第二十条 经评标委员会评出的中标方案，由市公证机关当众启封，宣布中标单位或作者。
第二十一条 确定中标的依据：
（一）能正确贯彻国家有关方针政策、规范、规程；
（二）设计文件内容、质量、深度符合招标文件和国家规定的要求；
（三）方案有创新、有特色；
（四）方便施工，有实施的可能性；
（五）经济、社会、环境效益好。
第二十二条 经评标委员会评审中标的规划设计方案，由中标单位按评审意见进行认真修改，市招标办公室组织有关评委、规划设计管理部门进行审核后，市招标办公室发出中标通知书。据此，建设单位可向中标单位委托设计签订合同，设计单位可按程序进行各阶段设计。
第六章 投标、中标酬金
第二十三条 凡符合招标文件要求并具有一定质量投标方案，无论是否中标，均给予一定的成本费和劳务酬金。
（一）规模五至十公顷的旧城改造区，十至二十公顷的新开发区，建筑物总高度五十至八十米的一般性公共建筑单体工程（附有彩色渲染图、透视图或模型）：
非中标单位：一千至二千元／方案。
中标单位：二千至三千元／方案。
（二）规模大于十公顷的旧城改造片区，二十公顷以上的新开发区，建筑物总高度大于八十米于一百米的公用建筑单体工程（附有模型）：
非中标单位：二千至三千元／方案。
中标单位：三千至四千元／方案。
（三）纪念性建筑，功能复杂、有特殊要求的大型公共建筑，中外合资项目（附有模型）：
非中标单位：二千至三千元／方案。
中标单位：三千至四千元／方案。
第二十四条 招标单位使用非中标单位的技术成果时，须征得其同意。
第七章 附则
关键词：房地产开发；成本控制；必要性 ；有效途径
Abstract: The composition of the real estate cost is quite complex, in order to improve the efficiency and management level of the real estate development enterprises, it must be real estate project cost control. Real estate companies on the project cost control must be run through the various stages of project development. Through the project land costs, development and design, project bidding, construction and post-settlement and other aspects of strict supervision and management to achieve the objective of cost control.Key words: real estate development; cost control; necessity; effective way
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产成本的构成要素
1、土地、建筑安装、设备成本。
土地、建筑安装、设备成本是房地产开发成本中的主要部分，占总成本的 80％左右。其中土地的费用是开发成本中最主要，占据相当大的比例。而土地费用是评价一个房地产开发项目是否可行、是否能够取得预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
2、广告营销成本。
当今社会广告在推销商品中起着不可估量的作用。房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般包括户外的路牌、广告牌等；平面媒体的报纸、杂志等；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放等，这些广告费用的支出便是广告营销成本。在现今形势下广告费用的支出有着日益增加的趋势。
3、管理成本。
房地产开发企业具有建设周期长、投资金额大、投资风险高的特点。因此大多数企业需要通过银行贷款来解决资金问题，这样就会产生数额较大的利息支出。如何将这部分费用核算好，将会对合理控制开发成本起到很重要的作用。
4、其他不可预见财务成本。
在房地产开发和运营的实际过程中，会出现很多不可预见的成本。工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。
二、控制成本的必要性
目前房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业要想实现开发项目的理论最大化，必须加强对成本的控制。
1、提高房地产开发企业竞争力的需要。
在日益激烈的市场竞争中，房地产开发项目必须根据自身的实际情况确定自己的竞争策略。通过创新来超越自身和竞争对手，是非常困难的。房地产企业一般采取成本领先的竞争策略，通过成本领先优势来赢得市场竞争。而要想取得成本优势，首先就必须进行开发项目的成本控制。
2、提高开发项目效益的要求。
房地产企业进行房地产项目开发，最主要的目标就是追求利润。在当前环境下，市场竞争日趋激烈，通过提高售价来取得优势对于大多数房地产开发企业来说是不可能的。因此，为使开发项目取得较好的经济效益，成本控制成为最直接和有效的手段。
3、提高开发项目管理水平的需要。
目前我国大多数房地产开发企业的管理水平和技术能力不高，在项目管理尤其是成本控制方面做的还远远达不到应有的水平。而成本控制作为贯穿项目全过程的一项管理活动，能够促使整个企业项目管理水平的提高。
三、控制成本的有效途径
(一)项目前期阶段
房地产项目工程前期阶段的成本主要包括购置土地的成本和立项开发设计环节。
1、土地成本
土地费用主要包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。房地产开发企业主要通过招标出让和拍卖出让这两种方式获得土地。目前由于国家土地政策越来越加以控制，拍卖方式成为大多数房地产开发企业获取土地的有效方式。目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上，并有进一步上升的趋势。
作为房地产开发的一项重要成本构成，对这一部分要充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费等的估算可依据政府近期出让的类似地块，并且结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行。对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对这一部分成本做出合理的估计。
2、开发设计环节
在目前土地市场逐步公开化和规范化的大背景下，土地成本的控制越来越难。因此要想控制房地产项目前期阶段的成本，关键是要严格控制开发设计环节的成本。
（1）立项环节
房地产项目的立项阶段是智力化或知识密集性的。其主要发生的费用是包括市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用虽然只占整个房地产开发费用的很小的比例，而且在这一阶段基本不会涉及其他要素。但是立项工作是成本控制的重要一环。因为立项环节产生的决策结果是对开发项目的基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
这一环节控制成本的重点在于进对前期费用、成本、利润的估算，进行项目的可行性分析，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
（2）初步设计
初步设计基本上可以决定工程建设的规模、产品方案、结构形式和建筑标准及使用功能等，形成设计概算，确定投资的最高限额。因此，初步设计在房地产开发的成本控制中有举足轻重的作用。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，拟建项目一经确定后，设计就成了工程建设和控制工程造价的关键，其结构形式、外观设计、平面布置等方面应全部确定下来。设计是影响和控制工程造价的关键性环节，只有在设计时把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度的进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。
（3）施工图设计
施工图设计是设计环节最重要的设计阶段，成本控制的关键就在这一个阶段。要想充分发挥成本管理的作用，合理指导设计，达到在降低成本的前提下又不牺牲产品品质的目的，设计机构要通过设计部门提交的编制施工图任务书来组织施工图设计，并且要求设计机构在设计的同时提交施工图预算，经公司成本管理部门审核后，根据限额设计要求以及内部的目标成本控制体系对其进行比较分析，然后做出是否通过还是继续调整优化的决策。
施工图的设计直接影响以后的工程施工。施工图设计应尽量采用标准设计成果，这样既可以缩短设计周期，提高劳动生产率，又有利于降低生产成本，并可加快施工速度，缩短整个建设周期。所以，采用标准设计，也是降低造价的一项有效措施。
（二）具体实施阶段
具体实施阶段主要包括工程的招投标，以及招投标成功以后的具体施工阶段。具体实施阶段是成本控制的主要阶段，施工单位应严格按照项目设计期间设计好的施工图来具体操作。
1、工程招投标环节
施工之前的招标阶段是各个房地产公司都非常重视的阶段。招投标分为技术标和经济标。技术标主要是反映企业的等级、信誉度、管理水平、施工方案、材料设备等的情况；经济标主要是报价。为了控制成本一些房地产开发企业更关心经济标，开标后再加一个谈判过程，在这个过程中还可以更改报价，最后一般都是以出价低的企业得到。
在招投标过程中要达到控制成本的目的，招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。房地产开发企业应尽力做到以下方面：
（1）编制符合实际的招标方案。在招标方案中要对应审单位（供应商）资质进行严格审查。尽量选择具有足够技术实力的施工单位，并到实地进行考察，拟选投标人的情况加以详细介绍，为后期招标工作提供保障。为更科学合理的确定标底，要做市场分析，比如市场环境及应对措施，以往招标结果的总结等。
（2）编制合理的招标文件。要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。招标书条款应严谨、准确、全面，对于应审须知、计件要求、质量要求、合同主要条款均要做明晰的约定，比如在计件要求中，对计价范围、计价规则、分包甲供、甲方圈定品牌项目、甲方指定调差项目及规则、结算方式等做详细的规定；对于标底，应尽量基于市场，做为招标参考价，要比较其合理性，是否在投资控制的范围内。
（3）选择合理低价的施工单位。在入围的投标单位中，进行技术标和商务标的评定，通过资格审查委员会的评议及各轮谈判，确定最终中标单位。定标过程不仅仅是与投标意向单位简单的谈判过程，要通过对招标参考价和市场现状的反复分析，用更合理的数据和经验选择施工单位。不能一味的挑选那些报价低的单位，要注意合理性，施工单位如果报价太低，在达不到他们想要的利益时，可能会偷工减料，从而降低工程质量。要在保证质量、工期前提下的选择合理低价。
2、施工环节
施工过程是控制成本的重要环节，这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%一15%，虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。在这一阶段控制成本，要大力监控施工过程，防止施工过程中出现太多浪费。
严格控制设计变更和工程签证。设计施工图的过程中难免会出现错误和漏洞，应及时做出修缮，在设计图完成后应尽量避免更改。在施工前，就应该找出设计问题，及时变更，以减少返工修改费用。对于施工过程中的签证，应分清是否是合同内的还是必须另外签证的，以免重复计费。减少索赔的发生。由于房地产开发项目的工期较长，参与的施工单位、材料商较多，参与的部门与人数也很多，如果哪一道工序协调不好，就可能影响别的施工，再加上自然灾害的发生，都有可能造成索赔的发生。房地产管理人员应及时协调好各有关单位或部门的工作，处理好各工种交叉作业，减少窝工、返工等现象，尽力避免各种索赔。
比如要制定详细的变更审批流程，项目经理（或项目部经理）首先判断是否需要变更，若需要对变更原因和变更依据进行说明，再由总工办提出具体的技术要求，由成本部进行估算，在设定的审批权限内进行审批，设计单位出具变更单，转发实施并存档，在施工完毕并确认后，出具最终的变更结算表。
(三)事后控制阶段
事后控制阶段主要是项目竣工结算和成本历史数据的积累、分析。这是房地产项目成本控制的最后一个阶段。在此阶段要建立结算的审核程序，一般是监理－工程部－设计部－成本部－审计部。各部门要各守其职、各负其责, 全力监督。竣工结算结束后，要实现所有的项目成本控制还要对所有的数据进行总结和分析,用这些数据来检验整个项目的利润结果，同时也为企业积累相关数据，为今后的项目测算提供依据。
房地产开发企业要根据自身实际情况，选择适合的自身的成本管理体系，形成能够实现利益最大化的成本控制系统，才能有效地控制成本，获得最大的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1] 王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学, 2008
[2] 任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D].西北大学,2006
[3] 张毅.工程建设承包与发包[D].同济大学出版社,2001
[4] 王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业,2010(17)
建筑智能化在不断发展完善，高新技术不断推出，智能控制水平越来越高。建筑智能化其实质是信息产业的综合应用和体现，其建设过程涉及多个专业领域，是综合的系统工程。在建筑智能化建设中，前期的设计过程，显得十分重要。
智能化系统作为建筑物的“电脑”，设计原则应当是具有设备的先进性，配置的合理性，安全的可靠性和费用的经济性。为了适应加入世界贸易组织（WTO）后呈现的影响，我们应该对以往认真总结回顾，尽可能地化解各种不利因素，规范建筑智能化系统工程的管理。笔者仅以微不足道的工作体会，针对建筑智能化设计过程中的不足之处，从管理角度谈些非常肤浅的认识和对策。
2、建筑智能化设计过程中存在的不足
2.1主观设计倾向在本文的参考文献（1）中，作者归纳出四种值得我们注意的主观设计倾向：
第一种是简单化。
例如：设计楼宇自动化系统保证恒湿，没有采用湿度调整设备；
第二种是概念化。
突出表现在综合布线设计上，水平线缆不问情由地一律采用超五类UTP（非屏蔽双绞线），甚至对所有的语音点都采用6类线缆也非常舍得；
第三种是形式化。
在设计中不分条件，只管堆砌技术形式，结果沦落成摆设。
第四种是理想化。
所谓理想化设计就是把运行状态静态化，忽视大环境条件和系统运行的动态特性。
2.2重广告轻标准
由于建筑智能化技术覆盖面广，涉及的行业多，所以在工程建设中需要遵循规范，便于业主、设计师、工程师、承包商、供应商，在各阶段用统一的语言交流和运作。
可是时常看到有些技术方案，在不同程度上轻视标准。例如，在设计依据中罗列了不少标准文件名，设计内容却不符合标准，或者依据的仍是旧标准。
许多方案设计者热衷于厂家的广告，很重视广告跟踪。给出的设计方案富有广告性，大量的篇幅是在为厂家做广告宣传，甚至就是厂家广告宣传的翻版。
2.3缺乏整体把握犹如设备“堆积”
本着“以人为本”的原则，建筑智能化的规划与设计应当是面向功能，为功能的实现而合理配置，并且尽量优化组合。然而有的设计者可能是设备集成商兼商，为了得到更多的经济利益，把“最好”、“最先进”的设备都“堆积”到设计中；或许有的设计者是只从局部考虑，而没有考虑到能否和被设计的的建筑、环境相配合的问题，缺乏从整体上把握“智能化”；有的设计者还以“备份”为由，加大设备数量，实际上所增设备却从来是备而无用。
3、设计过程中存在不足的原因
设计者都希望自己的设计，对建筑物日后的运作起到一定的智能化作用。之所以存在如上所述的不足，可能有多方面的原因。
3.1很难全面掌握建筑智能化技术和设计方法
不同建筑物，基于用户档次，应用环境等因素，对设备配置以及运行的要求，皆有不同的需要。必须既要量体裁衣式设计，防止与现实脱节，又要照顾到日后的发展，有冗余地设计，做到恰到好处，切忌“高不成，低不就”。不要盲目追求与国际接轨，向亮点工程看齐，而一味的参考国外，参考高档工程。
设计人员因为很难全面掌握建筑智能化技术和设计方法，或者由于业主往往期望在本系统、本地区等范围内成为亮点，提出过高的需求，而不能正确地进行设计，合理地配置。有时候，设计者对于供应商供货的要求，硬件方面的技术指标没有具体说明，或者重视述说了硬件方面的要求，而疏忽了对其软件方面的要求，致使设计时在总体思路上，或者对于系统日常运作细节的考虑，可能出现这样或那样的问题。
3.2没有及时跟进科技进步
建筑智能化技术是个有始无终的科技进步过程，随着信息产业的发展，随着应用的提高，不断有新技术加入，也会不断地有新的问题产生。设计人员由于工作的忙碌，没有及时跟进，在设计中仍然沿用着过去不知那年那月的培训。
3.3各子系统设计缺少协调
子系统的设计，通常是在建筑设计院主设计完成后开始的，往往留给各子系统的设计空间相当有限，进而给每个子系统对其他子系统的设计要求和建议带来不便，或者总体设计师没有注意在各子系统设计时对智能化系统的指导，设计上缺少协调。
4、把好设计关的对策
4.1启用建筑智能化顾问公司
如何在当前的技术、经济条件下进行优化，取得最大效果是智能化建筑设计的核心。应选择对建筑智能化技术有经验的建筑设计单位，负责施行以总体设计师为核心的、包含建筑师、各所需专业的一体化和优化设计。应在设计阶段的一开始就启用建筑智能化顾问公司，配合、协调以总体设计师为核心的主设计，协助用户做需求调研并形成报告；向用户介绍智能化系统各专业的设计方案；提供招标需要的技术文件；完善主设计的设计建议书，并且要说明各专业对其他专业的设计建议和特殊要求，形成专业设计之间的衔接。招标文件不应由参加投标的集成商、工程商提供，以利于公平竞争；招标文件不应设置“陷阱”。
4.2技术评审至关重要
工程前期做好对初步设计、详细设计的技术评审，对以后的建设过程至关重要，因
为很多事情在工程设计确定之后，要改变就比较复杂。与其在建设过程中要花数倍的精力来修正，倒不如在前期把好设计关，给施工以及竣工验收创造良好的开端，促进工程的良性运作。技术评审要审查设计是否满足技术要求，是工程管理的重要组成部分。技术评审不仅要考虑与设计有关的技术工作，而且还要考虑智能化系统工程的其它方面。技术评审意味着一种“关卡”，这种“关卡”用来确定进入下一阶段的准备就绪状态。
5、技术评审
国内外建筑业采用的工程发包模式有多种，其设计阶段都有初步设计和施工设计之分，有的将施工设计放在招投标之前进行，有的将施工设计放在招投标之后进行。
5.1基本的技术评审
初步设计评审：该评审是在初步设计完成后进行，评审合格表示可以进入招投标阶段，或进入施工设计。初步设计评审不应与评标合并进行，因为投标者有多家，如果不能安排充分的时间，搞突击，就会走马观花。初步设计评审要为每个子系统及其功能上的相关组合进行评审，要对初步设计方案在全系统级的优化进行评审，要研究系统的可靠性、可维性、可用性、安全性和可实施性等等，为进入施工设计尽量提供更多的建议和分析。
施工设计评审：审定施工设计是否符合初步设计和招标书的要求。如果符合，业主和中标施工承包商则可以签署合同，便可以由中标者开始各种所需要的准备工作，为采购和施工作好过渡；如果不符或由于招标后设备选型改变、采纳了优化建议等，中标施工承包商应对施工设计作出修正和深化设计，直至全部相符。
施工设计评审认可的施工设计是具体施工的依据，时间要恰当，评审之后不要过多的变动，对采购和施工准备有不利的影响；进行地过晚，则可能推迟施工进度，整个工程期将拖延。在具体施工之前，应进行施工交底。
5.2技术评审的过程及注意事项
5.2.1评审的准备
评审的准备工作，应由业主技术负责人组织，恰当挑选设计者、专家，以最少的成员组成一个精干的评审小组；评审组的成员应充分地掌握被评审的专业，能胜任被评审专业的评审，以便参审者之间不用在交换意见上花费过多的时间；业主在评审前应准备好议事日程安排、评审项目和成套资料，以免到了评审会上措手不及；成套资料不能过多，如果超过了被评审的范围，不仅导致不必要的资料费用，而且有限的评审时间，也会导致评审质量的损失。
5.2.2评审的进行
应当保证评审组充分地审查所有的项目，并提供协调过的评论和指导；应当鼓励所有参审者采取坦率、公正和客观的态度，参审者之间应当通力协作；通过对问题正当地提出疑问，来找出设计的缺陷。
5.2.3评审的结束
应公布技术评审备忘录，备忘录应确认技术评审的记录汇编及更改项目，认可技术评审已完成。备忘录应包括会议中提出的重要评论、结论、决策和建议的概述及理由。
5.2.4评审的注意事项
要从“关卡”出发确定评审方针、议事日程、参加人员等各种评审活动；
应由总设计师负责制定技术评审计划概要和评审进度，并由业主认可；
应当给子系统设计者提供参加评审的机会，便于对各子系统进行正确的评审；
要有施工保障方面的职能部门（例如，基建处、供应处）参与评审；
物业管理部门，也应参加系统的设计审核，看看是否符合使用需要；
只要有可能，在技术评审中应当采用计算机辅助分析方法；不能企图采用简易方法完成优良的技术评审，充足的时间、合适的评审范围、高素质的参审人员，对评审工作的成功起重大作用。并且，最好要指定每个项目的负责人。
关键词:项目开发成本
中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1672-3791(2011)09(c)-0181-01
1项目开发成本的组成
房地产开发成本按用途大致可分为以下几个部分:征地费用、前期费用、建安成本、市政基础设施配套费用、管理费用、财务费用、销售费用、维修基金、不可预见费、贷款利息等,从上述成本构成分析可以看出,它的发生贯穿于项目全过程,这些费用既是可控的又是对项目经济效益产生很大影响。
2项目开发各阶段的成本控制
2.1 项目决策阶段
项目决策阶段是开发中最关键阶段,其所做的可行性研究报告及投资估算是决策的重要依据,直接关系到整个项目的成败。因此应着重从以下几方面加强成本管理。
2.1.1 征地拆迁补偿安置费的控制
土地开发成本支出约占项目总投资的(一线城市)35%～40%(二、三线城市略低),因此建设项目选址至关重要,应充分考虑地理地段位置、交通状况及周边环境因素,同时还应考虑到项目所处位置是否符合城市总体规划要求以及开发风险、升值空间等,具体成本费用确定包含如下几方面。
(1)土地出让金:可参考政府近期挂牌出让类似地块,结合其位置及周边状况、建筑容积率等基础经济技术指标进行估算。
(2)征地费用、市政基础设施配套费、拆迁安置补偿费应充分利用政策优势进行实地调研,对地下管线的增容、道路拓宽、公建配套作充分估计。
2.1.2 前期工程费用的控制
前期费用项目一般包括40～50项,包括行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分可通过利用各项政府优惠政策标准降低。“三通一平”和临时设施工程费用,也是前期工程费控制的重点,应根据实际估算降低开发成本。
2.1.3 建筑安装工程费用的控制
建筑安装工程费一般占项目支出的45%～55%,其成本分析应首先分析区域经济形势,掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标,了解市场人工、材料定额变动情况,对影响造价的主要因素进行分析修正,合理科学确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化,确定产品定位。
2.1.4 市政基础配套设施费的控制
此项费用包含区外、区内配套两部分,应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下,尽量做到精简配套,尽量减小(燃气、给排水、电力、供暖、智能化通信)等工程费用支出,同时还应考虑配套项目的可经营管理性,为项目后期的物业经营运作打好基础。区内配套也包括社区非经营性公建配套,应考虑其适应性。
2.1.5 不可预见费的控制
在项目投资阶段,开发建设单位应做好土地成本、建造成本、房屋售价、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析,基本保证风险成本小于项目净利润的10%左右。
2.2 设计阶段成本控制
设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。优秀的设计方案是项目盈利最基本的保障,开发建设单位应在可行性研究的基础上根据项目定位对拟建项目的建筑、结构、水暖电设施、智能化、绿化景观、消防设施等方面明确要求,选择技术力量强信誉良好的设计单位进行设计,组织有关专家对设计方案进行会审,以求得最佳方案,力求做到在不影响使用功能和工程质量的前提下,使用低碳环保的建筑材料,实行限额设计,改变设计取费办法,采用标准设计,从而缩短设计周期降低工程造价。
2.3 招投标阶段
工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标选择施工单位或材料供应商,对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则,做到合理低价者中标,做好合同的签订工作。应按合同内明确条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都要有明确。
2.4 施工阶段
施工阶段是资金投入量最大阶段,是招标工作的延伸和施工合同的具体化。加强合同管理。严格审核合同变更,加强施工现场管理工作,优化施工组织设计,选择最佳施工方案,严格执行现场签证制度,切实把好设备材料质量关和价格关,加强现场管理,合理堆放材料,减少搬运及损耗。
2.5 竣工阶段
竣工阶段是成本控制的最后阶段。一是核对合同条款,防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽工程验收手续是否齐全,是否按图施工。三是落实设计变更签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,是否经设计单位及建设单位的统一批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证,重复签证等。
2.6 销售阶段
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段,根据开发规模和市场情况合理控制销售费用,此项费用占项目总投资的5%～8%左右,销售费用的控制应注意选择好广告媒体,处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。此外,销售人员工资、代办费、销售资料费、办公费、通信费等要严格控制,减少不必要的费用支出。
2.7 财务费用的控制
投资决策阶段应对财务费用做好充分估计,正确运用资本的杠杆原理,以最小的财务费用支出满足项目资金链的连续性。因此,强化企业内部财务控制意识,完善财务控制制度建设,发挥财务审计作用,提高财会人员素质尤为重要。
2.8 售后服务阶段
售后服务阶段的成本控制关系到开发建设单位信誉和今后的发展,运用得当不但可以成为企业新项目宣传的卖点,还可以节约大笔的后期维修资金。选择一个信誉良好的物业公司,能够按照建设单位统一要求和公开承诺开展工作,把售后服务中的热点和难点问题及时与工程部和监理单位沟通,减少返工和后期售后服务维修的难度,有效节约后期维修资金。
城乡规划完成了城市近期建设规划、县城周边居民安置点建设规划及4S店修配市场等专项规划。按提供的规划设计条件严格规划设计方案审查，先后通过了香溪郡居住小区规划建筑设计方案等7个项目的规划设计方案；开展了县检察院审讯楼、县城周边安置居民点、昭君山庄北侧空地出让3个项目用地选址。对香溪郡居民楼等8处公共建筑及开发小区，严格按照规划进行建设。对环保局办公楼等5个项目进行了规划竣工验收。加强古夫老街房屋改造、朝阳居民点、张家坝居民点、后河移民小区廉租房规划控制，扼制了随意建房的现象。全年共发放建设用地规划许可证66份，规划用地面积31260.58平方米；建设工程规划许可证42份，建筑面积218160.81平方米。
城市建设完成了总投资825万元的县污水处理厂二期污水管网工程建设；完成了总投资550万元的4S店及小车修配市场工程建设；实施了投资额70万元的垃圾处理厂中场封盖及设施配套工程；完成了总投资70万元的城区安防工程建设；完成了总投资50万元的张家坝小区、后河小区道路硬化工程建设；完成了邓家坝209国道道路施工图设计，年内完成招标工作。对广场和昭君广场绿化进行了改造，共改造面积约1万平方米；加强公共绿地白蚁防治工作；严把市政设施占道挖掘审批关,经规划部门审批同意,办理兴建房屋道路开口手续3份,临时通车、临时占道挖掘手续9份。
城市管理清理占道经营和店外经营，摆摊设点84个、流动商贩1300余人（次），疏导季节性水果摊贩47人次，治理整顿市场及流动摊位2100处；加强对建筑渣土的管理。严格城区建筑渣土准运制度，渣土准运管理强监管：办证12个，办证率100%，查处渣土沿撒7起，对在建工程的渣土运输管理实施全程监管；加强市政设施监察，清除安全隐患15处，更换垃圾桶80个，新型环保果皮箱46个；组织人员对全城公共设施“牛皮癣”、“野广告”进行了3次全面清除，清理清除各类野广告5000余份；联合县文明办、爱卫办开展送城市管理法律法规到单位、到经营门店、到市民手中，先后印发致全体市民一封公开信1100份；认真开展市容环境整治工作，在全市城市管理工作检查评比中，我县获得县市组第一名；清理城区空闲地乱耕乱种菜园3万多平方米，新增绿地7000平方米；联合县公安交警大队治理在规划建设预留用地内大车停靠行为，发出通知79份，锁车15起。
建筑业管理对辖区内房屋建筑和市政基础设施必须招标的工程实行工程量清单计价招标，工程招标率达100%。全年共完成招标工程项目26个（其中公建项目15个，住宅项目7个，市政项目4个），建筑面积13.2万平方米，投资2.78亿元，招投标率达100%。办理建设工程施工许可证7件；强化工程质量管理，加强对保障性住房质量巡查、检查的频率，执行分户验收制度和建筑节能专项验收的规定，加大对房屋质量通病的整治。加强工程竣工验收和备案管理，截止目前，竣工验收项目6个，合格率达100%，共备案项目11个；加强安全生产管理。认真落实安全生产责任制，与新开工项目的施工企业签订《安全生产责任书》14份。组织质量安全生产大检查7次，检查的范围包括在建公建房项目、乡镇农居民自建房（三层及以上）及公路沿线房屋立面改造工程，查出安全隐患150余处，发出《安全隐患整改通知书》36份，《停工通知书》11份，有效遏制了安全事故的发生，确保了建筑安全生产的底线。
村镇建设组织了高桥乡集镇滨河小区规划的编制工作，完成了最终规划成果；编制了宜巴高速拆迁安置居民点规划和市政设计，并安排专人现场进行技术指导，两个小区共计70户，现已开工25户；组织编制了昭君镇功能恢复完善与近期建设项目规划；完成了黄粮镇和榛子乡集镇建筑立面改造；完成了环“一江两山”特色民居改造，共改造居民房屋650户，单位6个；推进了黄粮全省新农村建设示范乡镇建设，配合完成了集镇房屋立面改造等5个工程，集镇市政工程进入尾声。结合全省“宜居村庄”建设，对榛子和平村、水月寺高岚村和马粮坪村进行了房屋改造、环境整治和市政配套；开展环境整治村庄，完成10个村的村庄整治主要任务；完成了全县房屋灾后恢复重建的规划设计和现场技术指导。
关键词；成本控制； 限额设计 设计阶段成本控制
为了实现工程投资、质量、工期等目标，在项目实施过程中，通过计划、控制、协调等各种方法来实现预定的成本目标，就是所谓的项目成本管理。
1 工程设计阶段的成本控制
设计阶段是建筑成本控制的关键。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例有限，但设计质量高低直接就会影响建设费用的多少与建设工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。
1. 1 进行充分论证
首先我们要在技术与经济相结合的前提下来进行充分的论证，优化选择设计的方案。方案比选时，方法可以使用定性或定量来分析，可根据经济的指标来选择设计方案中必须注意满足工程结构及使用的功能前提。而设计方案一经来确定，又可以价值工程的方法，通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施着重的控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳的经济效益与社会效益以及环境效益。
1. 2 采用招标方法
为了能更好地控制造价，那一定要考虑选择设计单位，施行经济方案与建筑方案来结合设计招标的方法，尽可能的做到使用多家竞投，组织有关专家的综合评比，从而使那些技术先进与工艺合理以及功能符合使用要求的优秀方案来入选，更重要的是中标的项目做出投资估算更能控制和接近招标文件规定的投资范围，可优选出较好的设计单位，又可以促进设计方在项目整体的布局、建筑造型使用功能上来开拓创新，从而得到更好地控制造价。
1. 3 开展限额设计
设计人员首先要熟悉与掌握建筑工程预算定额及费用的定额，熟悉建筑材料中的预算价格，然后按该项目的投资估算来控制初步的设计及概算，再用初步的设计概算控制施工图设计及概算。有效的控制造价积极推行限额的设计，健全设计的经济责任。所以各专业在保证功能及技术的指标前提下，一定要制定双赢的策略，合理分解与使用投资的限额，融施工图设计及施工图预算为一体，把技术与经济有机的结合在一起。
1. 4 实行合同措施
可采用一定的约束力来对设计的规范与设计的标准、工程量与概预算指标等各种方面的控制举措。实行合同的措施，是针对目前的设计人经济观念的淡薄，设计的变更随心所欲而实行有效的控制造价。
所谓的合体，就是指在市场的经济条件下,严格地以合同与合同协议书、招标文件、投标书、合同的专用条款、合同的通用条款、图纸、工程量清单和合同履行过程中的补充协议等一系列的相关文件所组成的。它是以规范双方的行为、落实双方的责任、保证双方之间的利益、实施建设任务的有力工具。所以在签定合同时,必须要注意每个合同文件中的文字严密性,以防止因文字漏洞而造成索赔的机会。对该工程量的划分一定要明确,不可以模糊与不清楚,以免给以后留下后遗症,导致现场的签证增多,而造成造价的失控。签订合同时必须要确保签订公平合理的合同。工程在中标后，施工单位与建设单位一定要签订工程合同，合同签订时双方应处于平等的地位，合同本身就具有公平性，严重有失公平的合同本身就不具有法律的效力。同时我们也要意识到合同的严肃性，使合同一经签订就不得单方的更改，尤为双方应当遵守行为的规范准则。所以在中标后的签约阶段，承包商应根据合理力争签订公平合理的合同，为造价管理做到良好基础。
1. 5 推行订单模式的招投标工作
所谓的工程订单模式就是招投标，指的是招标单位提供统一的招标文件，投标单位以此为基础，根据招标文件中的工程量来清单与有关的要求、施工现场要根据实际情况及拟定的施工组织设计，按企业的定额和参照建设行政主管部门的现行消耗量定额以及造价管理机构的市场价格信息来进行投标的报价，招标单位应选定中标人的过程。
1）在招标准备阶段，
招标人首先要编制或委托有资质的工程造价咨询单位(或招标的机构)来编制招标文件，包括符合要求的工程量的清单。
2）工程量清单在编制完成后，作为招标文件中的一部分，来发给每个投标的单位。
投标单位在接到招标单位的文件之后，可以对工程量清单来进行简单的核实，如果没有较大的错误，那可以考虑不同种的因素来进行工程报价，如投标单位发现工程量清单中的工程量与相关的图纸差异很大，可要求招标单位来进行澄清，但投标单位不可以擅自改动工程量。
3）投标报价完成后，投标单位在约定的时间内提交投标文件。
4）评标委员要根据招标文件来确定评标标准和方法来进行评定标。由于使用的工程量清单计价方法，所有投标单位都站在同一起的跑线上，所以竞争更为公平与合理。
2 施工阶段的成本控制
施工阶段的资金投入是相当大的阶段，也是招投标工作的延伸与合同的具体化。所以这个阶段也是工程造价控制的重要环节，一定要准确的处理造价、工期及质量的辨证关系，把投入产出观念渗透到工程项目的施工过程中，努力做到生产要素达到最优的组合。要加强施工控制，也就是加强行为的管理。
2. 1 搞好合同的有效管理
现在的工程量清单报价，施工单位应采用最低价的中标索赔赢利的方式来承揽工程。减少工程的索赔施工阶段中的成本控制关键是在于工程变更实行有效控制。对业主的造价人员首先要做到事前把关与主动的监控，一定要做到严格的审核该工程的变更，计算每项变更都会对总的投资有影响，使用的功能、经济美观等角度来确定是否需要再进行工程变更，尽量减少不必要的工程费用，避免投资的失控；另外，对施工单位和材料的供应商不履行约定的义务与及时提出索赔，使成本能够得到有效控制。
2. 2 实行工程建设的动态管理
按照监理规定与实施细则，来完善职责分工与有关的制度，落实责任，从工程管理的机制上建立健全的投资控制系统。同时也要做好月度工程的进度款审核，以免投资失控。工程进度款的审核，对监理方确定的工程量，按合同约定计价的依据，套用材料单价及费用定额来进行核价后支付相应的工程进度款。从技术措施上展开工程项目投资的有效控制着重的对施工技术方案做好论证的基础，广泛应用新材料、新工艺、新方法等等，想方设法在技术上实施项目的投资有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。从经济措施来展开项目的投资有效控制与严格控制现场经费和总部的管理费，合理使用广告策划费与销售的费等，尽量减少销售的成本，最大的限度降低静态投资。
2. 3 建立工程建设的监理机制
追求工程项目投资的有效控制就要按照监理的规定与实施细则，来完善职责分工和有关的制度与责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时我们也做好月度工程进度款的审核，以免投资失控。工程进度款的审核，对监理方来确定工程量，按合同的约定来计价依据，使用材料的单价和费用定额来进行核价后的支付相应工程进度款。
3 竣工阶段的成本控制
根据合同、预算费用的定额、竣工的资料、国家和地方的有关法规，一定要认真审核工程款。以国家政策为依据，将送审的竣工决算来进行核实工程量，落实好签证费用，使审核后的结算真正的体现工程实际中的造价。投资控制、工期控制、质量控制等是联在一起的，存在着对统一的辨证关系。要抓好投资控制，那么首先就要抓好项目的质量与进度等。所以工程项目的造价工期与质量等是一个相成的问题，工程项目成本的控制也是以集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方的综合评衡，才能做到直接的有效控制。
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65% ,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
关键词 多媒体；动画；工程建设
中图分类号TP39 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2014）118-0220-02
“多媒体动画”在工程建设中，施工技术的传播，机械设备的应用，安全教育，招投标展示与工程进度的汇报，甚至宣传企业文化等多方领域都不可或缺。而如何利用“多媒体动画”科学准确的辅助于工程建设的招投标和日常生产施工中，这就成了我们的新课题。
1 “多媒体动画”的概述
“多媒体动画”是利用计算机对文字、图形、图像、音频、模型、视频等多种信息进行综合处理，建立逻辑关系和思想交互的产物；是科技与艺术的有机融合与升华的产物，同时也是人文审美与生产发展结合应用于设计的必然规律，其优势在于其丰富生动的表现力和可操作交互性。
如今，“多媒体动画”的主流产物可笼统的分为两类。二维的flash和三维的3D MAX等动画制作技术为核心。随着技术日趋纯熟的三维动画在各个领域正逐步覆盖并取代二维技术，成为现在最尖端的动画核心技术，打破了狭义的动画理念，无孔不入的将动画植入我们的生活，声势浩大的将动画行业带进了一个新的里程碑。
2 三维媒体动画技术
2.1 三维动画的概述
三维动画作为多媒体艺术的一个独立分支，是基于在动画传媒艺术和电脑软硬件技术发展基础上而形成的一种相对完善的新型的艺术表现形式。在制作过程中，常用到的三维软件是3D Studio Max，早期主要应用于军事领域，是一个非常严谨的软件。3D Studio Max，简称3ds Max或MAX，目前是操作系统相对庞大的技术平台，支持三维动画渲染和制作，同时在格式上也支持多种表现手法的穿插和应用。
2.2 三维动画的优劣势
三维动画它的表达方式直观（所见即所得），成像效果真实性高，完全可以达到拍摄单帧的照片所呈现的真实感，但又比照片更直观，更主次分明，更能让观者有身临其境的感觉，尤其适用于那些尚未实现或准备实施的项目，使观者提前领略实施后的精彩效果。这实际上是以工程师设计中的思考过程为基础，通过对抽象空间的视觉整理，来完善设计师作品的理念传达。
2.3 三维动画的应用
三维动画技术在当今得到了各方面的广泛应用。其中在广告、影视、工业设计、工程建筑、多媒体制作、游戏、辅助教学以及工程可视化等领域。而建筑动画是这些行业里发展最卓越，从业人员最多，应用市场最广泛的一支后起之秀。中国城市规划建设速度加快，二三线城市建设呼之欲出。建筑动画也与时俱进的通过其自身的庞大技术平台作支持，浩浩荡荡的向多个领域纵向延伸。
2.4 三维建筑动画在实际领域中的应用
三维建筑动画作为行业未来发展趋势之一。早在建设部“十五”规划中即与协同设计并列作为行业技术创新的重点发展课题。随着建筑技术的发展，建筑动画在建筑技术中的应用，对建筑工程起到了很大的积极作用，包括地理位置、建筑物外观和内部装修、景观、施工过程等都是动态地存在于建筑动画中，可以调整任意角度浏览。建筑动画应用最广的是工程投标、建设项目审批、环境描绘、古建筑保护、古建筑复原等（如图1）。
图1
建筑动画的优势在工程项目开发前进行全方位的演示宣传。在以前，建筑工程没有竣工，无法进行实景拍摄，现如今利用电脑虚拟数字技术，建筑工程演示片就可以很好地为开发商的展示施工方案和施工进度效果。它自带的动画生成功能，可以将整个工程的建筑施工过程、施工方案，通过建立模型，细致到一砖一瓦的搭建，都可以以最真实的效果展示给观看者（如图2-5）。建筑动画展示，对建模和渲染质量要求较高，单帧的渲染效果和环境布景要符合观者对真实实物的常识认知，简单的解释就是一切手段都是为了最大限度的还原并呈现真实，而相对涉及到的动画编制就简单易行了。
图2 图3
图4 图5
在建筑工程规划设计中，施工方通过对项目分析，提出施工方案和解决方案的施工技术，用三维动画动画得以演示整个施工的流程和最终效果，评估方案的可行性与优劣势，以便做出最佳的方案决策，为开发商提供这样的演示不仅避免了施工设计和评估上的失误，还提高了最终实施中资源利用的效率。同时，在申报、审批、宣传和交流上，也使观众产生强烈的兴趣，方案更容易为他人所认同，让审批者可以身临其境地感受，准确把握设计方案，对项目的规划来说十分的有利，增加了投标的命中率，在日后的施工建设中可以降低成本与风险，对于建筑施工来说很大程度上节约了时间，促进了工程的建设也，三维建筑动画一个工程建筑单位对自身实力的自信展示。
3 前景和方向
随着建筑行业领域对质量、节能、环保等各方面的不断要求，多媒体动画在行业中的存在感和应用技术越来越受到重视。
如今，不仅在中国，在国外建筑行业的竞争一样越来越激烈，要想在项目竞标中，脱颖而出，我们需要的不仅仅是强大的企业实力，有优势的成本报价，先进的施工技术，严谨的标书策划等等客观条件，一个新颖、直观，高效，精密，科技感十足的演示动画无疑是企业实力的象征和标志，有了主观印象的好感，才有进一步展示自己的机会和谈资。
参考文献
[1]艾萍，赵博.3ds Max8中文版动画制作培训教程.
[2]李绍勇.中文版3ds max8三维动画特效制作.
[3]徐帆，吴啸.天中文版3ds max9实用教程.清华大学出版社，2007，2.
关键词:投资;审计;实务;建设项目
中图分类号:F239文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)01-0098-03
建设项目跟踪审计是建设项目跟踪效益审计的简称,是审计人员随着项目建设进程,对建设项目资源使用经济性、效率性、效果性的审计,其目的在于促进提高项目建设经济效益。跟踪审计形式为在建设项目审计中实施效益审计内容创造了可能,使之成为建设项目效益审计的良好载体。它不仅在原来竣工决算审计基础上大大拓宽了审计范围,而且将造价审计进一步加以深化,即深入到原先审计没有涉及的造价内容(如隐蔽工程等),因而可以将其称之为跟踪效益审计。2005年中国审计学会在深入实地调研后明确,将跟踪审计认定为中国当前绩效审计的四种模式之一。
根据目前各地探索的通行做法,建设项目跟踪审计的内容主要有十一个方面:基建程序执行情况审计、设计审计、工程量清单编制审计、工程招标投标审计、材料和设备采购审计、工程合同审计、隐蔽工程审计、额外工程审计、工程进度审计、拆迁审计、内部控制制度审计。以下列举一些在实践中积累的真实案例,分析如何开展好跟踪效益审计,有效促进加强建设管理、控制工程造价、提高资金使用效益。
一、设计审计
关注初步设计、施工图设计,尤其要注重对设计变更方案的合理性、有效性的审计,发现问题,及时反馈。该项审计有利于优化和完善设计方案,从源头上防止因设计不合理而带来的资源损失与浪费。
某大楼工程墙体材料原设计为加气混凝土砌块,后设计单位根据建设单位要求变更为蒸压轻质混凝土(ALC)板材隔墙。由于隔墙材料变更,墙体粉刷方案也将作相应调整。工程内墙粉刷建设单位的拟定做法为:18mm厚石膏砂浆,施工单位报价为24.77元/平方米。按工程内粉刷面积10万平方米计算,仅内粉刷一项,预计造价就达247.7万元。
根据工程墙体材料的构造特点以及内粉刷应达到的实际效果,审计组在查询相关技术资料并听取有关专家意见后认为,如果适当优化本工程内粉刷的施工方案,可以取到事半功倍的效果。对此,审计组发出跟踪审计意见单,陈述了优化施工方案的理由:
(1)本工程中使用的是ALC板材墙体,其整体平整精度高于其他材质墙面,在此基础上的找平工艺应该可以适当简化,如果仍用15mm厚石膏砂浆进行基底找平,显然意义不大。(2)根据《蒸压轻质加气混凝土(ALC)板构造图集》(苏J01―2002),ALC板材墙面基层无须做粉刷层,可直接涂密封液、腻子打底后做涂料或乳胶漆。当然,作为特例,图集中也有使用抹灰浆饰面的做法,但灰浆涂抹厚度仅需5mm～8mm。(3)经市场调研,同为ALC板材的已建工程中,亦有用ALC板材专用腻子打底,不做粉刷层的先例,无论是施工工艺和实际使用均达到了预期的效果。据了解,ALC板材专用腻子施工价格为8元～10元/平方米,较之石膏砂浆粉刷,一般可节约15元/平方米左右。结合本工程,如用ALC板材专用腻子打底取代石膏砂浆粉刷,仅内粉刷这一项就可节约造价约150万元。(4)综上所述,审计组认为,在不影响工程质量和实际效果的前提下,适当调整本工程内粉刷的施工方案,既可以简化施工工艺、缩短建设工期;也可以降低建设成本,提高投资效益;同时,由于减少了粉刷层的厚度,可以达到增加室内使用面积的目的。
审计建议引起了建设单位的重视,在拟定石膏砂浆粉刷方案时建设单位并未对方案的性价比进行考证和测算,通过审计意见单的陈述、分析和比较,他们开始重新考虑拟定方案的经济性和合理性,并组织了专业人员进行了方案论证。论证结果认为审计建议的方案相对拟定方案来说,界面装饰工序简便,且能满足施工和使用要求,比拟定方案更合理、经济。
最终,建设单位采纳了审计建议,节约投资100多万元。
二、工程量清单编制审计
该项审计有利于提高工程量清单的准确性,防止工程量清单出现错项、漏项并由此影响到工程质量与招投标价格。
对某幕墙工程招标文件工程量清单的审计中,发现存在重大偏差和错漏,其中误差值在100万元以上的就有四项。
审计组将工程量清单及标底审计意见直接与建设单位和招标机构沟通,被审计单位按审计意见及时对工程量清单及标底进行了修改和调整,避免了因工程量清单及标底中的错误而导致相应的损失和相关的扯皮因素。
三、工程招标投标审计
包括招标文件和招标程序审计,审计开标、评标、定标过程,维护招投标工作的公开、公平、公正。该项审计有利于防范招标文件缺陷的风险,有助于优选工程承建者,并由此提高工程质量和控制工程造价。
某打桩工程采用公开招标方式选择打桩单位。根据评标办法,工程实行最低价中标。建设单位提供的标底价分别为:锤击桩351.13元/立方米,静压桩362.21元/立方米。
招标过程中,A施工公司的报价分别为158.8元/立方米和166元/立方米,此报价均为参投单位中的最低价。但评委认为,A施工单位的报价明显低于标底价,存在恶意低价倾向,难以确保施工,建议废标。
审计组在对打桩工程招标程序审计后发现,A施工公司的报价完全响应了招标文件的要求,其报价在打桩市场有过先例,评委认为其恶意低价竞标的依据不充分。为此,审计认为应按有效标进行评定。
经进一步论证,评委最终采纳了审计意见。经综合评定,A施工公司中标。
四、材料和设备采购审计
在对建设项目设备和材料采购进行审计时,首先审查采购的方式是否合理、合法、合规,是否进行招投标或比价采购,价格是否符合市场情况;其次审查设备、材料采购的规格、型号、数量与合同要求是否一致,审计时要根据建设单位提供的设备、材料采购计划进行核对。尤应关注特殊规格材料、非标设备的采购情况。
在某工程施工中,因房屋建筑发生移位,导致基础工程发生变更。为加快施工进度,设计方案提出使用预应力管桩,这种材料在当时属新型材料的。施工单位事前进行了价格申报,管桩规格为管径300mm,管壁厚90mm,申报的价格为168元/米。
由于预应力管桩为新型材料,审计组在以往的审计中尚未碰到过,对其价格心中无数。审计人员便通过互联网查阅、了解该材料的技术参数、优缺点等基本情况,并通过电话向数家生产厂家进行咨询。审计人员在基本掌握该材料市场价格并进行合理测算的基础上,提出了审计建议:
由建设单位与施工单位共同组织三家以上的生产厂家进行比价,确定该材料的价格。
施工单位找来两家单位,报价为170元/米。由于审计组事前对该产品价格有所了解和掌握,便提出报价不尽合理、要求降价的建议。此后,建设单位的有关人员会同审计人员又开展了必要的市场调查,最后确定该材料的结算价为110元/米,比报价低了58元/米,由此促进节约建设成本45万元。
五、工程合同和隐蔽工程审计
包括合同签订前对合同条款的审核把关和合同执行审计。该项审计有利于防范合同本身带来的风险和损失,有利于合同的严格执行,防止工程隐蔽环节的偷工减料及高估冒算问题,提高工程质量。
在某公用建筑的项目审计中多次发现施工单位在隐蔽工程施工中,不按图纸或施工方案施工、偷工减料的行为。
例如,在内装饰幕墙的跟踪中发现,施工单位擅自改变施工方案中幕墙龙骨间距,减少次龙骨数量;在室外管道工程的跟踪中发现,施工单位未按设计要求做管道垫层,将管道直接敷设在素土上;在广告牌钢骨架的跟踪中发现,施工单位到场的钢骨架型材壁厚达不到施工方案要求。
审计人员与建设单位进行了沟通,起初建设单位还存在麻痹思想,认为“上述问题不足以影响到结构安全,审计发现了就按现场施工的工作量进行计量,扣除图纸或施工方案中施工单位未实施的部分即可。” 对此,审计组出具了跟踪审计意见单,要求建设单位高度重视施工质量,简单地扣除造价不可取,消除安全隐患、建设优质建筑产品是最根本的。对不符合设计要求、偷工减料的施工产品,应坚决要求施工单位予以整改。同时,要求建设单位责成监理单位切实履行起其质量控制职能,严格按合同约定履行自己的职责。
审计意见得到了建设单位的重视,建设单位建立了由建设、监理、内审组成的督查组,每周定期对施工质量进行检查,发现不符合要求的施工项目,及时要求施工单位进行整改。审计意见对建设单位加强工程质量控制起到了一定作用。
六、额外工程审计
对于合同外工程(包括在工程实施过程中发生的工程变更、额外工程),建设项目相关单位必须严格按程序进行申报,并书面说明变更原因,提交实施方案的同时,申报变更价款,经监理、建设方审核后,报审计组审计。
在对某住宅小区配套河道工程的跟踪审计过程中,发现因工程代建单位管理疏忽,使标内分部分项子目“挖淤泥”的现场施工工程量大大高出清单工程量,且投标单价明显高于合理单价,仅该子目一项就发生额外费用42.81万元。
审计组在工程进行过程中,对工程施工现场的分部分项工程量进行了计量,在对照合同和投标书进行计价后发现了下面的问题:
(1)清单编制质量不高,挖淤泥子目清单工程量的测算与施工图和现场情况存在明显误差。“挖淤泥”子目招投标清单工程量为300m3,而实际发生的工程量为11 122.41 m3,超出10 822.41 m3。(2)由于清单工程量误差,给施工单位提供了不平衡报价的空间,大大增加了工程成本。该子目按计价表测算综合单价应为18.13元/ m3,而投标综合单价为38.49元/ m3,投标价高出一倍多。按实际发生工程量计算,发生不合理的额外费用22.65万元,该金额占该工程投资的15%。(3)代建方疏于管理,对工程量清单编制的准确性未进行审核,并且对异常的额外工作量未及时予以更正。
针对上述情况,审计人员对合同和相关计价规定进行周密的分析和研究后认为,关于分部分项单项工程量增加的调整办法,合同中未予明确,应适用苏建定(2004)290号文第五章第2条规定,即:如合同中未明确规定,分部分项单项工程量变更超过15%,并且该项分部分项工程费超过总分部分项工程费的1%的,综合单价可作适当调整。
根据该规定,审计组提出该子目综合单价应作调整。调整方法按文件规定为:清单工程量300 m3 及其15%范围内执行投标单价;其余超出部分的工程量即10 777.41 m3,根据工程施工合同专用条款约定“按有关规定协商解决”。
审计组与代甲方、施工单位多次交涉,并与工程投资方沟通。最终,合同双方协商确定了合理的单价,节约工程投资20多万元,合理地控制了造价,保护了投资方利益。
七、拆迁审计
在项目拆迁阶段,应重点关注评估结果的准确性和补偿安置费用确认程序的合法性。根据土地性质,按照现行有关拆迁补偿办法,对评估单位出具的评估结果进行全面或抽样审核。同时,应对拆迁实施单位及相关单位的账目及时审查,通过走访、调查被拆迁户等方法,抽查拆迁实施单位是否按照拆迁安置协议进行补偿,有无弄虚作假,截留、侵占、挪用拆迁资金,并及时提出审计建议。
某工程需征用乡镇一村委800亩土地,共涉及四个自然村。需拆迁162户住户,建筑面积为5.3万m2,拆迁安置补偿费约4 000万元。针对项目拆迁的特点,审计组派了6名审计人员对拆迁工程进行跟踪审计。
审计人员在了解、熟悉拆迁现场情况后,分成三个小组工作。在拆迁公司与被拆迁户签订拆签协议前,对房屋产权证、土地使用证、评估报告、安置补偿方法及标准等进行审查。对有疑问的,进行现场调查、询问,及时处理。
在拆迁跟踪过程中,审计人员发现拆迁公司上报的四个村委的拆迁户资料中,均有部分拆迁户房屋属于红线范围外的现象。
审计人员多次实地察看、查证后发现,有19户拆迁户(4户集体土地、15户国有土地)不在征地范围中,总建筑面积达6 440 m2,涉及拆迁资金574.45万元。其中:有4户在集体土地上,面积1 206 m2,拆迁补偿款为47.92万元;有15户在国有土地上,面积5 233 m2,拆迁补偿款为526.53万元。
审计组及时向建设单位及拆迁公司反映情况,建设单位召集拆迁公司、各村委负责人等召开现场工作会议,通报了情况和问题。在事实面前,拆迁公司承认这19户确实不在红线范围内,原本只是想“搭车拆迁”。
由于审计人员跟踪及时,建议到位,避免了拆迁资金574.45万元的流失。
八、内部控制制度审计
该项审计有利于促进设计、建设、施工、监理等单位加强内部控制和管理,保障工程质量,防止损失浪费,提高投资效益。
审计组在对某小区工程土建结算的审计过程发现,甲供材料超(欠)供结算异常。例如,小区三标段中不应该欠供的材料发生了欠供,如外墙面砖;有些欠供的材料,领用数量与实际消耗量之间差距很大,如钢材欠领200吨。
审计人员发现该问题后,重新复核了工程结算,确认材料定额用量准确无误。审计人员认为,问题出在甲供材领用数量上。于是对建设单位甲供材领用的工程材料账、财务账及其相关的内控制度进行了重点审核。经查,甲供材材料账与财务结账数量、金额明显不一致。审计组要求建设单位立即对甲供材数量及金额进行全面审查,找出不一致的原因,确定准确的材料领用量。同时要求建设单位建立健全甲供材领用收发制度和材料、财务及时对账制度。
建设单位接受了审计提出的建议,全面进行账账、账物核对、调整。调整后,甲供材施工单位领用量与财务结账数量相符,材料现场领用数量正确。其中小区三标段的外墙面砖由欠供改为超供,钢筋由欠供200吨改为欠供21.723吨,甲供材结算核减61.79万元。
审计建议准确地计量了甲供材现场领用量,同时,建设单位也吸取了教训,立即规范了甲供材领用、签收、对账程序,完善了内控制度,避免施工单位占用建设资金。
采用建设项目跟踪审计在构建权力制衡机制、遏止高估冒算、监督工程质量以及促进规范建筑市场秩序等方面具有事后一次性审计所难以体现的优势。跟踪审计形式不仅解决了审计在项目建设环节的缺位问题,从幕后走向了台前,而且正是由于在这些环节的积极参与所取得的更加丰富多彩的和可以直观计量的效益审计成果,使建设项目得以实现规范、高效、优质、低价、廉政等目标,才赢得了领导、建设部门及社会各界的普遍赞誉,从而显著提高了审计自身的地位。
摘 要：随着我国新型城镇化战略的不断推进，新一轮城市建设必将到来，与城市建设功能配套的市政公用设施建设是政府和城市建设管理部门重点考虑的一个方面，也是地方政府财政一项大的支出。如何在地方财政吃紧的情况下建设好市政公用设施，运用BOT模式进行市政公用设施建设显然是首选。文章从BOT模式的建设、运营、移交三个阶段入手，提出了利用好市场资源进行公用设施建设、加强对建设过程的设计管控等六个方面的应用对策，希望能为加强BOT模式在市政公用设施建设中的实践应用提供参考。
关键词 ：BOT 公用设施 建设 运营 移交
项目建设的BOT模式即是指“建设——运营——移交”，是社会则本参与国家基础设施建设的一种非常有效的投融资模式。随着我国社会主义市场经济制度的不断完善，当前，我国的绝大部分城市基础设施建设均是采用BOT模式进行的，但在市政公用设施建设中，BOT模式的运用还存在着一些问题，如何解决这些问题，使得市场资源能够更有效的运用于基础设施建设中，成为当前我们所探讨的热点与难点。
一、建设阶段应注意的问题与对策
建设阶段是运用BOT模式进行市政公用设施建设中最为重要的阶段，也是体现项目整体运营理念的阶段。如果建设阶段出现了问题，那么将严重影响市政公用设施的质量。笔者认为，在建设阶段，应该注意以下两个方面的问题：
（一）利用好市场资源进行公用设施建设
随着我国新型城镇化战略的不断推进，在未来我国一定会产生大量的市政公用设施建设需求，很显然，单靠地方政府的财政支出是满足不了如此巨大的资金需求的，因此就必须通过盘活社会资本，利用市场资源进行公用设施建设。笔者认为以下两种方式具有较强的可行性：（1）运用社保、养老基金。当前，我国社保、养老等基金存量巨大，且安全可靠的投资渠道不多，而市政公用设施投资建设由于有政府做担保具有很高的保障。因此城市可以成立市政公用公司，以市场化的方式运用社保、养老基金进行市政公用设施建设，这样项目建设既能保障质量又能为社保、养老等基金提供保值增值的空间。（2）引入社会资本参与竞争。由于市政公用设施的可拆分性，因此单个项目的工程量与投入量并不大，因此可以通过广泛投标的方式充分调动起民间资本对项目建设的兴趣。通过公开、透明、严格的招标方式使得民间工程公司与资本参与到项目建设中来，使项目建设更具灵活性。
（二）加强对建造过程的设计管控
由于市政公用设施的数量庞大，建设过程中很容易出现错误，因此政府部门必须加强对项目施工企业建造过程的设计管控工作，具体而言可以从以下几个方面着手解决：（1）完善公用设施设计图纸交底工作。在项目开工前项目业主必须要加强对设施设计图纸的审核工作，严格理清项目设计的各个细节，不能盲目的开工建设，最后变成便施工变设计。另外各项设计图纸一定要设计单位与施工单位交底，防止变更。（2）加强设计方案的完善工作。不同的设计方案，建成后的社会效益与经济效益差别很大，因此要针对项目的特性，完善设计方案。（3）加强建设过程中的管理工作。由于市政公用设施的样式不一，因此不同的项目建设需要不同的管理方式，但在其中，必须加强项目资金的使用效率，最大限度的减少施工方案的措施费用。
二、运营阶段应注意的问题与对策
市政公用设施BOT项目的运营阶段一般就是指对项目建设与投资方的回报阶段，只有让投资方在项目中获得合理的回报，才能更好的调动社会资源参与到市政公用设施建设中来。在运营阶段，必须注意以下两个方面的问题：
（一）通过广告收益为项目施工企业提供回报
我们城市的市政公用设施一般为公交站台、路边垃圾桶以及路边休息座椅、灯箱等等，受到这些设施的局限性影响，在对这些项目的的回报设置时，不可能有太多的回报方式，而广告收益可能是一项比较好的回报形式。首先，在项目设计的过程中，就应该在市政公用设施的设计上设计出广告摊位空间，广告可以以平面海报的形式，也可以结合传媒企业，以数字多媒体的形式进行，但无论何种广告形式，都必须需按照公用设施的实际情况来定，并且做好各项推算工作。其次，市政公用公司可以专门成立广告招商部门，负责整个城市市政公用设施广告摊位的招商工作，而施工方可以组建招商监督小组，负责监督广告招商部门的招商情况。通过这种形式可以有效避免各施工单位单独进行广告招商的分散弊端，提高招商议价能力。当广告产生收益的时候，应该及时公开，并向各施工单位与投资方发放广告收益回报。
（二）加强对投资方收取回报过程的监管
虽然通过BOT项目进行市政公用设施建设的投资方与施工方先期使用的是自己的资金，其利用已建好的市政公用设施进行回报收取无可厚非，但是市政公用设施作为一项政府的社会工程，其所有权毕竟是归全体市民所有，并且其运行的好坏还关系到整个城市的城市形象，因此必须加强对投资方收取回报过程的监管。在监管过程原则上，必须坚持以社会效益为首，经济效益为辅的原则，在保障广告社会效益的前提下，确保经济收益的最大化。其次，在对项目收益的监管模式上，可以建立统一的收益监管体系，将所有的市政公用设施统一纳入一个部门进行监管，当项目施工方与投资方有变更回报方式的需求时，需要撰写详细的回报设置变更报告，并向监管部门提交变更报告，监管部门必须对变更报告进行严格的审核，只有审核通过后，才可以对公用设施的回报方法进行改动。另外，由于公用设施分布在城市的各个街道角落，相关部门也应该定期加强对相关设施的巡视工作，防止投资方与施工单位绕过监管擅自行动。
三、移交阶段应注意的问题与对策
BOT项目的移交阶段就是项目业主对整个项目的验收阶段，一般而言，在市政公用设施建设的BOT项目中，移交阶段是先于项目的运营阶段的，项目业主或相关部门在项目的移交阶段中，应该注意以下两个方面的问题：
（一）处理好提前投入使用的部分设施的移交
当某项公用设施项目的某一部分完工之后，如果它已经按照原先的设计要求完成了项目建设，并且已经达到了使用的条件，这些公用设施按道理就可以投入使用了，但是假如项目的其他部分设施还未能完工时，就可以将那部分完成的设施进行提前移交，提前进入设施的运营阶段。对提前移交的公用设施，项目验收单位应该对这部分设施进行单独的验收工作。具体的步骤应该是，由设施建设公司向验收单位提出提前验收申请，双方便派遣专业验收小组对验收设施与工程进行现场的核查。如果验收合格，那么项目建设工资就应该提交所需的相关资料，与项目业主和验收方签订《市政公用设施部分工程项目移交清单》并办理相关的移交手续。当移交工作完成后，设施事物与项目现场就应完全转交给项目业主的相关单位，而工程设施的保修期也应该自部分项目移交的那一天起开始计算。
（二）管理BOT部分与非BOT部分的移交操作
由于各地市政公用设施的实际情况不同，很有可能同一项工程同时包含BOT部分与非BOT部分两种建设方式，在这种情况下，就可能出现两个部分先后完工的情况。如果非BOT部分先于BOT部分完工，那么为了节省验收的成本，可以等BOT部分完工之后共同验收。但是如果BOT部分先于非BOT部分完工，且相隔时间较长时，就不能采取等待非BOT部分完工之后一起验收的办法了，因为这会导致BOT部分施工单位的工程限制，令资金的时间价值流失，不利于调动社会资本与市场资源的积极性。在这种情况下，就应该建立BOT部分的项目先行验收机制，项目公司可以向项目业主与有关单位提出验收申请，提交详尽的验收材料后，由双方组成验收小组，对BOT部分的公用设施与项目进行先行验收，验收完成并签订了验收完成书后，项目公司就可以先行离开项目地，等非BOT项目建设验收完成后，一起进入移交程序。
四、结束语
运用BOT模式进行市政公用设施建设是我国地方管理者灵活运用社会资本以及市场资源进行城市基础设施建设的积极探索。面对当前在运用BOT模式进行市政公用设施建设中存在的种种问题，我们相关单位和部分不应该消极逃避，而应该勇于面对，通过对项目建设、运营、移交各阶段的工作进行详细的分析与总结，结合不同市政公用设施项目的实际情况，从而不断提升BOT项目在市政公用设施建设中的实践运用水平。
参考文献：
[1]郭继秋.BOT模式在我国城市基础设施建设中的应用[J].吉林省经济管理干部学院学报2013（23）：66-68.
关键词：园林工程；招标造价、主要因素、管理对策
中图分类号：TU986 文献标识码： A
引言
2008年黄山市新安江延伸段绿化提升工程全面启动，该工程规模大，工期长，景观效果要求高，作为黄山是的绿色景观提升的亮点。古树园，林廊清影，湿地站道等10大景观节点，形成园中有景，景中有园，形成城市与生态天人合一的城市景观。该项园林工程时间紧，造价控制也是该项目要考虑的重点，作为一名造价工程师我想把自己在该项工作中的造价控制工作要点进行分享讨论，为园林工程在今后的造价控制方面提供有用的价值。
一、招标方面的造价控制
园林工程在安排好拆迁进度，落实资金的基础上，则可以制定招标方案 ，进一步确定招标范围和招标方式，完成项目报批工作的基础上，进行招标工作的一系列准备工作。工程招标是工程造价管理的一个重要环节，招标文件条款的严密性、计量计价原则的合理设置以及招标控制价的合理编制，对于后续合同管理及工程造价控制起着至关重要的作用。
一、编制招标文件。
在招标文件中要做到精准和细致，包括招标人须知，投标文件格式要求，合同主要条款，工程量清单和图纸等关系工程实质性要求和内容的核心要点。同时要设置工程变更原则，这是在园林工程建设中不可避免的一项内容。因为如果在设计阶段进行变更，则修改图纸即可；若在施工中进行变更，则很可能造成工程造价失控。例如施工方为了弥补在投标过程中因不平衡报价损失而想方设法进行设计变更，使工程的整个投资造价飙升。所以，在招标阶段设置变更原则对于施工阶段的管理就显得尤为重要。应该在合同中确定。首先确定变更申请原则。承包商必须按照合同及施工图设计规定，采购到符合本项目合同及施工图设计所规定品种、规格及树型（姿态）的苗木。如果承包人采取各种途径仍无法采购到符合合同及施工图设计所规定的苗木时，必须及时向发包人提出变更申请，并且能够确保景观效果、满足设计意图；非发包人原因引起的苗木变更，变更后的苗木综合单价应不超过变更前原相应苗木的综合单价，且能够提供不少于3处的苗木供应比选基地；变更申请须经设计单位和发包人审批同意。
2、工程变更
为本标段相同品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相邻（或较小）的苗木，变更后苗木综合单价取该相邻（或较小）苗木的合同综合单价；变更为该项目其他标段相同品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相邻（或较小）的苗木，综合单价按该项目其他标段相同品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相邻（或较小）苗木的合同综合单价加权平均值确定；变更为本标段已有其他品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相同（或相邻）的苗木，变更后苗木综合单价取该相同（或相邻）苗木的合同综合单价；变更为该项目其他标段已有其他品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相同（或相邻）的苗木，综合单价按该项目其他标段已有其他品种、规格（胸径、树高、树冠、地径等）相同（或相邻）苗木的合同综合单价加权平均值确定；变更为该项目招标工程量清单中未有的其他品种苗木，变更后的苗木材料单价通过询价、比选等方式确定，其综合单价在类似苗木的合同综合单价基础上只调苗木材料的价差及价差部分的规费、税金及堤围防护费。没有类似苗木的合同综合单价的，按合同外新增项目计算。由于以上苗木变更相关规定已在纳入招标文件，并成为施工合同的组成部分，故在施工阶段由于承包人及设计单位原因而引起的苗木变更大为减少，从而有效的控制了工程造价。因为新安江延伸段园林工程在充分调查研究基础上编制工程招标控制价不但低于概算金额且投标人无任何异议，从而有效保证了投资可控，而且展现了城市园林最佳的景观效果。
二、影响造价前期控制的主要因素
园林工程的建设规模。每个建设项目都存在着一个合理规模的选择问题。建设规模小，资源得不到有效配置，也是决定着工程造价是否合理的关键。根据园林项目的特点，市场因素的原材料、劳动力也对项目规模的选择起着制约作用，特别是苗木的价格变化受到需求和环境影响变化也不固定，土地条件，运输及通信条件，也是影响造价控制的重要因素。
施工过程中原材料的浪费情况严重。工程的施工过程是整个工程建设成本管理的关键部分。由于在这一部分中，各种材料能源等消耗大大增强了成本的支出。施工人员操作不熟练，难以对材料合理科学利用，造成的浪费，施工过程中的细节浪费，由于现场管理不善而造成的苗木失窃等浪费，都极大程度上影响了成本的控制。
三、园林工程造价控制管理的对策
园林工程根据项目实际规模提高造价管理水平。在工程项目开始阶段，要按照项目计划，根据项目的使用要求、建设规模会同设计人员、工程人员、造价控制管理人员共同研究和提出初步投资建议，对拟建项目做出初步评价，并进行投资额分项估算。同时，要结合已经可以初步确定的各种费用总和，和各种方案设计，做出科学合理的费用投资预算。并建立相关模型，从技术上，费用上，施工管理上对各种方案进行可行性研究对比，在不断的分析中多方面审核项目的可操作性和合理性，不断完善设计方案，减少因方案的更改或变化而引起的额外费用。
要根据施工图的设计和开始勘察预算的工程量和具体的工程价格，对工程图做出合理的设计和完善，并严密科学的做好各种分项施工的费用预算，将每一种设计方案从设计施工，材料设备等各方面的成本进行核算，对比，将分项施工的成本和项目的投资额做出科学对比分析降低工程造价。
施工方法的设计和选择很大程度的限制施工人员和设备的选用，直接影响到工程直接成本的大小和控制。在进行施工方法设计选择时候注意，首先，要符合企业本身的技术经济等综合实力，要确实能够将施工方法落实到实践，并有能力符合施工标准，同时，要保证所设计选用的施工方法符合招标文件的总体要求。其次，要综合考虑到项目投标地区的地质地貌，自然气候等因素，结合工程目标和，制定工程指导思想，确保各种机械设备都能够合理的使用 。
工程实施过程中的造价控制是很重要的。作为造价工程师要全面地掌握和使用招投标文件、合同协议书及有关设计、施工文件。以合理的工程量清单为依据计算每一笔资金。抓好合同管理，减少工程索赔。因为成本控制的关键就是对工程的变更采取有效控制。作为业主方的造价管理人员要做到事前把关。主动监控、严格审核工程变更、计算各项变更对总投资的影响，减少一切不需要的工程费用支出；另一方面，要对施工单位和材料供应商不履行约定义务的时候及时提出反索赔，进行成本的有效控制。建立监理制，实行项目投资的有效控制。根据监理规定和实施细则，完善其责任的分工，明确相关责任，建立健全投资控制系统。保证月度工程进度款审核工作，以防止投资失控的情况发生。在此基础上严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，尽量减少销售成本，做到各个环节控制工程造价。在项目工程建设竣工时候，还要对所交底的工程竣工报告书业做出严格公正的分析，评判，审核，结合项目合同和协议，对项目的交底时间，工程质量检测是否合格，项目规定的工程量做出对比，核算，同时，也要对各种变动费用实施严密审核，公正合理按照实际情况和合同协议，遵守相关法律规程，确定各种费用的支付总金额，严格杜绝一些不合理或者是作假现象，比如低价中标，高价决算等，在最后一关将整个项目的总体投资和费用进行科学严密控制，实现降低整体造价的目的。
结束语
通过对园林工程造价的全过程控制，使得园林工程中标价金额低于概算金额，且施工过程中变更极少，不仅达到了绿化工程造价控制的要求，而且也保证了设计效果。所以，园林绿化工程在结合项目实际情况的基础上，从招标阶段进行精细化控制，坚持在园林工程前期决策、设计及施工等全过程造价造价控制理论，合理采取各种措施进行全过程控制，满足投资控制的最终目标。从宏观上讲能够提高行业的竞争力和经济效益，从微观上讲实施科学合理的造价控制措施，对降低企业成本，提高企业经济效益，有着十分重要的意义。
参考文献：
[关键词] 房地产；成本；管理方法
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平不断提高，人们对改善住房及办公条件的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。对于房地产企业来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，搞好成本管理工作是企业降本增效，取得利润最大化的一项重要手段。
一、房地产开发项目的成本构成
谈到房地产项目的成本，首先我们就要明确房地产成本的构成，通常房地产项目的成本主要由六大部分组成：
（一）土地成本
土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前，商业、住宅开发基本上采取招标、拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让。目前，房地产项目的土地已经占到了整个开发成本的30%以上，并有进一步上升的趋势。
（二）前期费用
前期费用主要指房地产项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般约为2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程和市政公共设施配套工程等费用，从我国目前情况来看，约占整个成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过3%。
（五）营销成本
房地产项目的营销成本主要是指项目的推广费用，包括广告或公关活动费、非折扣形式的促销费、样板房及售楼处费用以及销售人员的额外奖金等等。营销费用所占比例约为5~8%。
（六）财务成本
财务成本包括开发全过程的贷款利息及税费等。房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息是开发成本的一个重要组成部分。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。财务成本约占整个成本的6~8% 。
二、房地产开发项目的全过程成本控制措施
房地产开发项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。
（一）前期准备阶段的成本控制
前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在选立项时必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地的储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。
设计阶段
设计阶段是合理降低建设成本的关键环节，该环节对工程造价的影响高达75%以上，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。搞好设计阶段的成本控制，应从以下几点强化管理：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。推行设计招投标，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，多家竞投、专家评审，保证方案设计的合理性、先进性，促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量，选择最优的投资平衡点。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要把技术与经济相结合，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。前加强对设计图纸的审核管理工作，对设计方案的不足或缺陷加以克服所花费的代价最小，可取得的效果最好。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段作为项目资金投入的最大阶段，也是成本控制的关键阶段。工程施工阶段成本控制的重点在于工程供应商选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和竣工结算管理等。该阶段主要从以下几个方面进行控制：
1、工程供应商选择管理、材料设备供应商管理：在项目前期目标成本已经建立的情况下，成本管理部门应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合等），将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需材料及设备清单决定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确； 建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、造价、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见；加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
2、工程进度款管理：严格按合同和流程进行工程进度款的支付：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。设计变更、现场签证管理：完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
3、设计变更及现场签证管理：在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。严格设计变更签证审批程序。一般性变更由工程部起草，报主管领导审批；大项的变更，应先做概算，报主管领导批准后实施。同时要注重变更的合理性。加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。
4、竣工结算管理：做好竣工结算是控制成本控制的最后一关，竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作；同时，为确保结算质量及投资收益，企业应引入工程结算复审及尾款会签制度，多重保障竣工结算无失误。其次，重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作，不断地归纳总结业务工作的经验教训，学习与收集先进企业的成本数据，才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
（四）营销阶段的成本控制
营销成本主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划的水平，使有限的营销投入发挥最大的效用。在这个阶段营销成本管理的主要措施有以下几点：结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；加强广告、策划公司的采购管理，完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
三、总结
房地产行业作为我国的一项重要产业，对我国经济的发展有至关重要的作用。房地产成本的有效控制，对国家和普通百姓都有重要的意义。房地产开发过程中，无论是前期调研阶段，还是施工阶段和竣工结算阶段，都应严格按照相关的要求，达到以最小的成本利润最大化的目的。
参考文献：
[1]把奉嫄.浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性[J].现代商业, 2008(26)
