时间：2023-05-30 10:07:17
贷款金额要根据你个人资质而定，银行无抵押贷款最高是50万，对于有房屋的抵押贷款而言，一般规定，贷款的上限不能超过房屋价格的70%。
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一般情况个人无抵押贷款最高都是50万，因为风险大，所以都会有限制。具体金额要看你的收入情况，如果是通过网上贷款平台申请的话，也要看平台的最高放款额度是多少，以及你所提供资料后能申请到多少，线上贷款的放款速度比较快，最快当天能到账。
（来源：文章屋网 ）
2016年8月7日，警方通报经侦支队已打掉了这个特大合同诈骗案团伙，抓获犯罪嫌疑人49名，现场收缴赃款10余万元，冻结涉案资金1000余万元，扣押涉案电脑、POS机、电话60余部，各类合同、文件3000余份。据了解，受骗当事人达1300余人，被骗赃款1500余万元。目前，41名犯罪嫌疑人已被警方刑事拘留。
为孩治病 误入无抵押贷款骗局
据记者了解，今年5月19日，西城警方接到王先生（化名）报案，称他办理无抵押贷款时被骗6000元钱。
王先生说，他来北京十多年了，一直做装修的小买卖，有时也借钱给朋友周转，赚点利息。不久前他刚刚升级做奶爸，但孩子一出生双脚就有先天性残疾，需要钱治病。
王先生说，当时他手上没有富裕的钱，要账不是简单的事；向银行贷款，办手续需要很长时间，短时间内根本贷不下来，况且远水解不了近渴。
王先生被一个朋友拉到做办理贷款的“北京金融”微信群，群消息显示，只要一个身份证，无论是黑户还是白户，都能贷款，当天下款是20万至50万不等，但前期需要交6000块钱，包含3000块钱的会员费和3000块钱的银行回访电话服务费。
王先生说他抱着试一试的态度联系对方，准备贷款30万给孩子看病，“没想到祸不单行，为了快速拿到钱，相信了无抵押贷款，反被骗了6000元钱。”
办贷款说不出车站名被拒
王先生说，办理贷款当天，他来到成铭大厦后，交了6000元后，对方给了他七页材料，让他熟记。王先生说，对方把他包装成“某酒业集团的销售总监”，要他记住“月收入、家庭住址、单位信息”等，说背熟就可以找银行工作人员面签。
“我下午1点半背到4点钟，差不多记下来了，对方还问我背得怎么样，我说有些酒的专业名词和度数没记熟。对方说如果没记熟可能被拒签，如果想要提高通过率，需要花8000元给面签官买几条烟。”
“进去面签的时候，对方竟然连我从家到单位坐车的中转站是哪一站都问了，因为我没有坐过这车，所以不清楚。审核人员当场表示我的身份造假，拒绝给我贷款。”
贷款没办成，王先生要求对方退手续费，这时几名浑身刺青的彪形大汉围了上来，王先生见状立即撤离，当他再次联系帮他办理贷款的业务员时，业务员却说出了这样的话，“是您自己没有记熟，我们已经为您提供了服务，所以钱退不了。”
“被贷款”交保证金
据王先生回忆，他交纳手续费签合同后，业务员提出让他再交纳3万元保证金，业务员说是担心他的贷款无法偿还。王先生说身上没钱了，无法交纳保证金。
业务员告知其他可以通过高利贷解决保证金，日息3000元，但贷款公司当天放款后就能立刻还上，不会有麻烦。见王先生犹豫片刻，业务员又补充道，楼下就是高利贷。
王先生犹豫不决，业务员将其带至楼下的高利贷公司，在提交了身份信息，签字按手印之后，借来的3万元保证金被业务员拿走了。王先生回忆，整个过程只持续了2分钟，“特别快，钱堆成山放在桌子上。旁边有好多人，排着队借钱，但借到的钱自己连摸都没摸一下就被拿走了。”
当王先生意识到这是一场骗局去要钱时，被对方雇用的胳膊上刺着刺青的打手轰了出来。
俩团伙骗1300余人 涉案1500余万
警方调查发现，今年1月至5月，警方已经陆续接到几十起无抵押贷款被骗警情。
前期调查中，由于事主单个被骗数额不大，且又有一部分借了高利贷不愿意站出来指证，给调查工作增加了不少困难。
警方在前期调查取证的基础上成立“5.19”专案组，经过两个多月的便衣侦查、实地走访、深入内部的方式，在市局相关部门的协助下，查清了涉案公司的组织脉络及犯罪手段，原来这是两个以办理无抵押贷款为名、骗取事主财物的犯罪团伙，共有七个办公地点，49名涉案人员。
专案组调集235名警力、兵分9路，从七个办公地点同时对涉案人员实施抓捕。抓捕当天共抓获犯罪嫌疑人49名，现场收缴赃款10余万元，冻结涉案资金1000余万元，扣押涉案电脑、POS机、电话60余部，各类合同、文件3000余份。
经初步审理，两个团伙共诈骗事主1300余人，骗取赃款1500余万元，目前，其中41名犯罪嫌疑人已被警方刑事拘留。
骗局一条龙 推销培训面签回访
据警方介绍，这两个团伙中，以刘某、韩某、贾某等人为首，通过QQ、微信、随机拨打电话等寻找金主，以崔某、孙某等人为首的则是自2015年4月以来注册成立一家名为华禹鑫诚的公司，该公司专门以办理无抵押贷款为由骗取事主几千元至上万元不等的中介手续费用。
团伙分工明确，分为业务员、团队队长、业务主管三个级别，在金贸大厦、成铭大厦等地租赁场地办公，业务员负责拉客户，寻找急需用钱的人，找到以后说服他们过来办理贷款，并交纳前期的服务费6000元。
与事主签订合同之后，专人负责给事主发放材料，为其做“包装”，以增加银行放贷通过几率，实际上面签官也是该团伙成员冒充银行工作人员。
团伙专门针对非京籍、无稳定收入和抵押物又急需用钱或想快速致富的三无人员。
他们先收取事主的服务费、“包装”费以及好处费，然后与事主签订合同，骗取几千元至数万元不等的手续费。如果事主称没钱，他们就诱骗事主借高利贷，日利息5%至10%不等。
团伙假装银行工作人员，在为事主办理贷款时，以事主提供不实信息不符合贷款条件等为由，拒绝发放贷款。
当事主要求退款时，团伙通过持械，言语恐吓等逼迫事主作罢。
上岗前进行话术培训
在接受警方审讯时，团伙成员对所犯罪行供认不讳。据他们供述，在上岗前，公司会给他们做一些简单的培训，比如如何与这些急需用钱的外地来京打工人员推销和交涉，公司会有一套专门的“话术”，以便拉客户的时候用得上。比如引客户上钩就说无抵押贷款，办不成会全额退款，如果客户要求退钱就把责任推到客户自己的身上，撇清自己的关系。
据警方介绍，在这起无抵押贷款的骗局中，在20岁左右的年轻成员就有15个人，这些人都是刚从学校毕业，大专、中专学历，没有多少积蓄，急切找工作，结果应聘来之后，即使是发现是一个骗子团伙，但为了挣钱放弃了底线。
他们当中绝大多数都做起了底薪只有两三千的业务员，拉来一个客户有一定的提成，每个级别的提成也不一样，提成的比例还比较高，但随机性比较大。
12月9日，法国兴业银行上海分行召开紧急会议，商议应对中航油债务危机的办法。促使其作出迅速反应的，是去年7月份由其作为主理银行与中航油签订的一笔1.6亿美元的银团贷款。
这笔贷款牵涉到的在中国内地的中外银行有光大银行、工商银行上海市分行、招商银行、北京市商业银行、上海浦东发展银行、交通银行上海分行和新加坡大华银行上海分行。除此之外，北德意志州银行新加坡分行、法国兴业亚洲有限公司、法国兴业新加坡分行、法国外贸银行新加坡分行等也参与了贷款。
与法国兴业银行一样行动起来的，还有境内的多家中资银行。工商银行上海分行已经紧急成立了专门的处理小组，并联同光大、招商、浦发等几家贷款行成立了一个调查小组，专门处理此事。
在境内银行紧急部署之前，某些境外的银行已经对中航油的亏空有所察觉。从10月底开始，相继有巴可莱银行、三井能源风险管理公司、渣打银行伦敦分行、麦格理银行等发出了追债讯号。
目前，多数债权银行希望通过注资或者重组能够让中航油得以继续营业，最大程度地减少债权人损失。
但对于这笔1.6亿美元的银团贷款，没有一家银行可以轻松。“很可能是一笔坏账。”一家贷款发放行的信贷部人士在电话中不免忧心忡忡，“损失是一定的，不过是多少的问题。”
贷款无抵押、无担保
债权银行对损失作出悲观预计的原因在于，这是一笔完全意义上的信用贷款。也就是说，10多家贷款行与中航油签署的是一份无抵押、无担保也没有母公司出具安慰函（一种道义上的相保函，可由母公司提供给金融机构，作为在道义上对子公司贷款的担保）的贷款协议。
工行上海分行一位信贷部负责人介绍，基于中航油并非中航油集团的全资子公司，而是一家股份有限公司，只能在其有限范围内承担有限责任，母公司中航油集团没有义务为其承担全部损失。面对中航油在石油衍生品交易中5.5亿美元的亏损事实，这些债权人的损失是一定的。
债权人还有一线希望。11月29日，中航油总裁陈久霖向新加坡法院提出了破产保护，并指中航油集团已承诺继续支付及偿还该公司欠款，并希望与新加坡政府拥有的淡马锡集团联合注资1亿美元协助公司重组。但淡马锡集团尚未答复此重组方案。
上述人士认为，如果注资成功，可能减少损失，但如果不成功，这些债权银行只能在中航油破产之后，才能进行相应的追索。
此笔贷款的起源要退回到2003年7月18日，上海香格里拉大酒店。当时，中航油与10家银行在经过多方磋商后，终于签署了1.6亿美元的可转让银团贷款协议，为期5年。
当时的情景让不少人记忆犹新。在庆祝的酒杯举起时，陈久霖难掩喜悦，用“兵马未动，粮草先行”来形容这笔银团贷款的达成。
往事不堪回首。曾经参与这笔贷款的银行人士不胜感慨：“基于中航油的实力和良好业绩，这在当时是一笔绝对优良的业务，是不少银行争抢的对象。”根据中航油2003年财务数据显示，当时，其净资产已经超过1亿美元，总资产逾3.6亿美元。当年的股东年度总回报率高达346.3％，名列新加坡上市企业之首。
面对这样的优质客户，不少银行给出了AAA的信用等级，并愿意向其发放信用贷款。而实际上，据一家贷款银行信贷部门人士透露，除了公开披露的信息，对于这家在新加坡上市的公司，中资银行对它的了解并不充分。“我们原来对这个企业并不熟悉，但是因为是法国兴业银行牵头，所以觉得会比较安全。”
由于公开信息皆是美言，这笔银团贷款很快达成。工行上海分行的相关人士说，项目是2003年3月才开始商谈的，4个月后就有了结果，具体办理的是市分行第二营业部。
陈久霖的空头承诺
众多银行争抢的结果是贷款协议的无限优惠。
根据当时的协议，贷款利率仅在伦敦银行同业拆借利率的基础上（LIBOR）加上80个基点。以当时的银行6个月同业拆借利率1.13％来算，贷款利率为1.93％，中航油即使一次性借出全额，年利息也仅仅为308万美元（约536万新元）。
用中航油的话说，“这笔贷款是银行和我公司之间的一个‘双赢’的安排。”
银团贷款协议签署时，陈久霖曾表态：“我们理想的资本结构是应该使用一定比例的银行贷款。”他说，此前从时机、安全方面考虑，中航油对本身的资本结构采取了保守做法，公司并没有任何长期贷款。经过长期、仔细的分析之后，从战略需要的角度出发，认为现在时机已经成熟，应该达到一定的借贷水平，以优化公司的资本结构。陈认为：“这项借贷必将帮助我们增加股东价值。”
对于这笔贷款的使用，中航油的承诺让所有贷款行感到安全。陈说，公司可能选择在美国、中国等国家进行实业投资，在考虑新投资项目时，盈利能力是一个主要因素。
陈久霖再三强调，其选择投资项目的标准是：第一，必须是与石油行业有关的项目；第二，必须与公司现有的主要业务相互补充，产生综合效益，稳固和拓展石油实业投资、国际石油贸易和中国进口航油采购“三足鼎立”的发展战略；第三，项目的价格必须合适。“这三点要求都必须达到，我们不会急于求成，而是要重视项目的质量。”
但现在看来，当初胸有成竹的承诺更像是吹起一团五光十色的泡沫。陈久霖在2004年的一系列资金使用计划中，对石油期货、期权这类高风险游戏的兴趣远远大于了实业投资。
工行上海分行一人士透露，该行第一笔贷款是在今年6月才发放的。但他拒绝透露具体数目，谨慎的估计是在1000万～2000万美元之间。
以这个贷款时间为准，中航油当时已经面临亏损。根据中航油公开披露的信息，截止到今年第二季度，中航油的账面亏损已经增加到3000万美元，为了避免在账目上出现实际亏损，公司决定再加大投资。
一种可能性是，这笔于6月份发放的贷款可能直接充当了陈久霖打算翻身的赌资。
一、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关系的问题
由于有些贷款期限很短，而采用抵押担保形式，信贷人员担心在贷款期限内来不及办理抵押物登记手续，造成抵押无效，无法享有优先受偿权，银行债权不能实现，就预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。银行信贷人员当然地认为，抵押合同已经办理过登记手续而生效，借款主债权有抵押权担保，银行对抵押物也就享有优先受偿权，这其实是对抵押担保原理的误解。抵押合同具有从属性质，其依赖于主合同的成立而成立，经登记公示生效，但每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系（最高额抵押借款合同除外），银行与抵押人预先签订的用于办理登记手续的抵押合同，其地位从属于前一借款合同，抵押权担保的对象只能是预先签订借款合同，显示抵押物登记的期日早于发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同，因此即使债权人、债务人、抵押人不变，登记的抵押权也不能与以后的债权产生真实对应关系，更不能成为以后债权的担保；况且，预先签订的借款合同和抵押合同并未产生债权债务关系，仅仅出于规避风险而作为的，主债权和抵押权也就无从谈起。后一新设立的借款合同、抵押合同关系，银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，抵押合同没有生效，抵押权设而不定，银行也就不享有抵押权，无从追究抵押人的担保责任，而只能追究抵押人的过错责任。司法实践中，法院对于债权人银行、抵押担保人往往是各打五十大板，判“抵押人以其抵押物拍卖所得的二分之一承担无法获得清偿贷款的二分之一的责任”。这一判决方式已被《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》确定下来。
二、抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题
笔者在实际工作中也遇到了这样的问题，一笔抵押贷款发生后，双方及时办理了抵押物登记手续，银行作为债权人取得了抵押物权属证书和他项权利证书；但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。个别银行信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一贷款抵押物的超值部分作为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续的误解。根据《担保法》的立法宗旨和相关规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据《担保法》第58条的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与银行之间的其他借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续而不能发生法律效力，不再承担抵押担保责任，银行也不能对此抵押物享有优先受偿权。
对贷款抵押中存在的上述两个问题，笔者认为首先应当采取的措施是银行信贷人员必须按照《担保法》的规定，严格执行抵押物登记程序，对于弄不清、吃不透的法律规定、法律关系和程序要求，决不轻易办理相关的抵押贷款，力避上述问题的发生和出现有违法律规定的结果，即能不出现上述情况就不出现。同时，为了提高银行的贷款效率，保证银行社会信誉，又能规避法律漏洞，有效保证银行的债权，针对上述两个问题，笔者提出自己的一点对策。为了避免出现前两种问题，可采取最高额抵押贷款的方式对应解决。所谓“最高额抵押”是指抵押人和抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。银行信贷人员在办理贷款合同时，可以附最高额抵押合同，双方约定，抵押合同中的抵押物担保的是某一段时间内连续发生的贷款债权；而且每一笔贷款合同的发生都应是在这一段时间（如果发生在这一段时间之外，则必须另行签订抵押合同，办理抵押物登记）。只有这样才能避免因合同约定不明造成抵押权与债权的分离，又能使登记的抵押权对先后发生的债权真正发生法律效力。对于已经存在的第二种问题，银行应采取什么样的补救措施呢？笔者认为在这种情况下，如果债务人和担保人是同一个人，银行可采取重新办理抵押登记。
三、抵押贷款展期和贷新还旧贷款合同中抵押权的效力问题
（一）贷款展期中的抵押权效力问题。一项手续完备、效力成就的抵押贷款，履行期限将至，债务人暂时无力偿还，要求展期还款义务，银行信贷人员认为有手续完备的抵押担保，于是审查同意展期，双方达成书面协议，贷款期限得以延长。此时，具有从属地位的抵押权，对于展期的债权法律效力如何呢？贷款展期的法律性质属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”按照笔者的理解，贷款合同履行期限的变更，意味着其从属的抵押合同中“债务人履行债务的期限”也应随之变更，而仅凭一张贷款展期申请书，没有抵押合同的相应变更，在未得到抵押人同意的情况下，合同展期即合同变更对于抵押物和抵押人是没有约束力的。即使贷款展期得到抵押人的书面同意，根据抵押合同自抵押物登记之日起生效的规定，贷款主合同和抵押合同的变更应当向抵押物登记部门进行变 更，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，否则贷款合同和抵押合同的变更因没有履行法律规定的变更义务，与原来在办理抵押物登记时提供的贷款合同和抵押合同不一致，也不能产生法律效力。贷款展期由于没有履行抵押物登记的变更义务，将来抵押权的行使和抵押物优先受偿权就会因抵押人的此项抗辩而发生纠纷，银行因在合同变更中有过错，就应承担相应的法律责任，从而可能造成债权不能得到有效保全，贷款不能得到充分偿还。因此，在办理抵押贷款的展期时，必须向抵押物登记部门提交展期申请书，将贷款合同和抵押合同的变更情况及时向登记部门备案，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，履行法律规定的要求，达到贷款展期的目的。
（二）贷新还旧协议中的抵押权效力问题。贷新还旧是在银行原有贷款已届履行期限、经银行多次催收，债务人仍无法履行还款义务的前提下，经债务人申请，银行同意办理新的贷款，以本次贷款偿还前次贷款的一种协议。贷新还旧在法律性质上讲是属于合同的解除，即合同双方当事人在原有合同债权债务的基础上，达成一项新的协议来代替原有协议权利义务的法律行为。那么，原有贷款合同中的抵押权对新成立的贷款合同中的债权的效力如何呢？新的贷款合同债权人是否对原有贷款的抵押物仍享有优先受偿权呢？笔者认为原有合同中的抵押权对新合同中的债权已失去担保的效力，新的贷款合同的债权人已不能对原有贷款合同中的抵押物享有优先受偿权。按照《担保法》第52条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭，”而贷新还旧正是以新的债权代替原有的债权，原有的债权消灭，作为原债权担保的抵押权也就随之消灭，原有的抵押权对新债权就不再承担担保责任。因此，银行信贷人员在办理贷新还旧贷款协议时，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押权的担保，而不至于在贷新还旧协议中造成原有抵押权的丧失，出现债权无法实现、贷款难以收回、不良贷款增加的情况。
四、以集体土地使用权设定抵押的贷款，抵押权的行使问题
这是一个相当复杂、处理起来又相当棘手的问题，银行的抵押贷款实践中，存在着不少因集体土地使用权作为抵押物而造成贷款无法收回，债权悬置的情况。首先，这些悬置贷款中一些是由于单独用集体土地使用权作为抵押贷款的抵押物造成的。这是明显违反《担保法》的相关规定的。《担保法》第36条明确规定了“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押”，因而，银行信贷人员在同乡（镇）村的企业签订抵押贷款合同时，如果作为担保的抵押物是集体土地使用权，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房），只有将此建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押，切忌单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同。此规定类似于行政划拨土地使用权设定抵押时的限制，旨在保护集体土地财产和抵押权人在实现抵押权时的可得利益。因为集体土地使用权在取得时是无偿的，通过抵押后，抵押权人真正取得这块土地使用权时已变成有偿的了，而土地的实际价值则被抵押人取得了。因而，单独用集体土地使用权设定抵押，是利用集体财产为个别企、或个人谋求利益，一旦个别企业或个人无法履行到期债务，将会造成集体财产的流失，这是法律所不许的。其次是在没有国土部门登记、没有办理任何抵押物登记手续的情况下，用集体土地上的建筑物作为抵押物签订贷款合同。《担保法》第36条还规定“以乡 （镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，明确了集体土地使用权设定抵押的限制；同时国家土地管理局的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》中明文指出：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权和乡村集体土地使用权可设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”因此，用乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权必须是已经向县级人民政府土地管理部门登记在案的土地使用权，即已取得了集体土地使用权证书，否则根据房地同时抵押的原则，用乡（镇）村企业的厂房等建筑物作为抵押竺的贷款合同就不能发生法律效力，该项建筑物也无法得到合法处理。因此，银行信产人早在办理以乡（镇）村企业的厂房等建筑物设定抵押的贷款时，应首先查明该建筑物占用的土地使用权是否已向县级人民政府土地管理部门登记在案，如果没有，应要求该企业先将该土地使用权办理合法的登记手续，取得集体土地使用权证书，而后再办理该项土地使用权和该建筑物的抵押登记手续。那么，对于现已存在的以没有办理土地使用权登记和抵押登记手续的乡村企业厂房（等建筑物）作为抵押物的贷款，借款人又确实没有偿还能力的情况，有什么办法解决呢？这恐怕是银行所有信贷人员都非常头疼的问题，笔者谨建议用双方寻租的办法来解决这一问题。具体作法是由作为债权人的银行和作为债务人的借款人双方协商，共同努力，寻求第三方当事人来承租这些厂房（等建筑物），在适当给予降低租金等优惠条件下，三方签订一个租赁协议，约定借款债务人为出租人，而收益人即租金收取人为债权方的银行，承租人交纳每期租金必须足额、准时到达债权方指定的帐户，直至银行贷款的完全收回。如果出现承租人迟延履行租金支付的情况，作为协议一方的债权方的银行有权终止该租赁协议。这样做，可能会使原有的贷款权利义务复杂化，但也能起到中断诉讼时效的法律效果，能够在保全银行债权的同时，有效盘活现存的不良资产，避免金融资产的流失。对于那些存在这种情况的银行分支机构，也不失为一种解决途径。
五、以共有房地产设定贷款抵押时存在的问题
一些银行信贷人员在办理抵押贷款，尤其是以共有房地产作为抵押物的贷款时，签订抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署；而且在没有弄清楚抵押人在共有中的份额，抵押人占有的份额与贷款金额是否相符的情况下，就匆忙放贷，贷款逾期后，往往因有效担保的抵押物金额远远少于贷款金额而造成银行债权不能得到充分保护。那么，造成这种问题的原因是什么呢？如何避免类似问题的出现呢？按照《民法通则》第78条的规定，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。银行信贷人员对于按份共有房地产设定贷款抵押时一定要查明抵押人（按份共有人）在共有中的份额，切不可超过这一份额，造成所设定的抵押无效或部分无效，由此不仅会损害其他房地产共有人的权利，而且会损害债权人的利益，给债权人造戚损失。其次，设定贷款抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人达成一致意见，以全体共有入作为抵押入，抵押合同的签署必须有全体共同共有人的签章，共同共有人中任何一个或者部分共有人为自己的利益将共有的房地产设定抵押，都是对其他共有人合法权益的侵犯，故银行信贷人员在设定抵押时必须注意两点：一是必须经全体共有人的书面同意，切勿遗漏共有人，否则可能造成抵押合同的部分无效；二是设定这类房地产的抵押人不能是共有人中的个别人或部分人，只能把全体共有人作为抵押人，才能真正体现共同共有房地产的性质和当事人的平等权利，使银行债权得到有效保护。
关键词：住房抵押贷款 证券化 一级市场 二级市场 风险
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，它是在住房抵押贷款的基础上，抵押权人(即初始贷款人)将已拥有的抵押品(及抵押权)或中介机构从初始贷款人那里购买抵押贷款(抵押权)，通过特信机构（SPV）的担保，发行相应额值的有价证券，供投资者购买的过程。简而言之，即抵押贷款证券的发行过程。通过住房抵押贷款证券化，可以促进住房抵押贷款二级市场的形成与发展。目前我国尚未出现任何以住房抵押贷款为基础的证券发行。住房抵押贷款证券化最初产生于美国，早在1938年美国就成立了联邦全国抵押协会（FNMA），其目的是为了在二级市场上买卖联邦住房管理委员会提供担保的抵押贷款；1948年它又被授权可以交易退伍军人管理局担保的抵押贷款。但此时它还只是直接以抵押贷款作为交易对象，直到1980年，联邦全国抵押协会开始以从贷款人手中购买的传统型抵押贷款为基础发行证券，并且对此类证券提供担保，从而使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃，增强了住房抵押贷款的流动性，降低了贷款人的风险。抵押贷款证券的发行，在金融市场上直接与政府债券以及公司的股票和债券相竞争，使许多抵押贷款人能够到国内或国际市场上争取资金。因此它在美国迅速发展起来。目前已形成了规模巨大，运作规范的住房抵押贷款证券市场，同时其成功经验对许多别的国家也产生强烈的示范效应。
对我国而言，住房抵押贷款证券化的推行也具有十分积极的意义。首先，对贷款银行而言，住房抵押贷款证券化有利于降低银行业的流动性风险，信用风险以及通货膨胀风险。由于住房抵押贷款主要是由我国的几家国有商业银行发放，同时这类贷款通常是中长期的，流动性很差，没有发达的二级市场，贷款银行将无法规避其流动性风险。证券化的推行使得银行很方便的出售其抵押贷款资产或直接以此为基础发行证券，从而迅速回收资金，降低了其流动性风险。并且抵押贷款证券化使贷款银行面临的信用风险，通货膨胀风险也随着证券的发行而分散到了各证券投资者身上，从而使其本身所面临的风险大大降低。另一方面，住房抵押贷款证券化吸引投资者投资于代表抵押贷款权益的住房抵押贷款证券，其直接影响便是扩大抵押贷款一级市场上的资金来源。由于不同的金融机构有不同的业务优势，因此真正直接开展住房抵押贷款业务的机构是有限的，而且即使同是开展住房抵押贷款，不同机构也倾向于不同种类地贷款，例如我国主要是中国建设银行
开展个人住房抵押贷款具有业务优势，而显然其资金是十分有限的，通过抵押贷款证券化可以使许多不具备这项业务优势的资金拥有者也可间接参与到住房抵押贷款证券市场，对直接贷款行而言，可增加其可贷放资金，拓展业务范围，增强业务优势；对购买抵押贷款证券的投资者而言，也可通过这种方式间接参与到住房抵押贷款市场，获得收益。
其次，对居民消费者而言，住房抵押贷款证券化有利于满足更多消费需求。就我国居民目前的住房消费需求而言，其前景是十分广阔的，随着住房体制的改革，公房非配的取消，越来越多的人需要购买住房。而住房作为一种长期消费品，完全依靠自有资金，对大部分居民而言，需要相当长时期的储蓄过程，随着人们消费观念的转变及金融意识的提高，更多的人们将借助于住房抵押贷款来尽快满足其住房消费需求。通过住房抵押贷款证券化，银行住房抵押贷款资金来源将扩大，而这无疑有利于银行降低贷款条件，延长贷款期限，从而更好的满足消费者的需求。
第三，从刺激经济增长的角度来说，抵押贷款证券化通过刺激住房消费需求可以带动经济的新一轮增长。目前，我国经济处于持续低迷状态，有效需求严重不足，另一方面，居民的消费意愿是很强烈的，尤其是住房等的消费，通过抵押贷款证券化的推行，使银行有了更多的可贷放资金，促使银行降低贷款条件，提高贷款质量，改进服务方式，使其更好的满足消费者需求，这无疑有利于扩大我国的有效需求，增加消费热点，刺激住房消费，进而促进宏观经济的增长。
由此可见，住房抵押贷款证券化无论对于银行，消费者还是我国的整体经济增长都具有十分积极的意义，其必要性是不容辩驳的。然而，问题的核心在于我国如何实现住房抵押贷款的证券化？任何一项新事物的诞生都必须首先有适宜其生长的环境，我国的经济环境是否已经为推行证券化做好了充分的准备呢？由于美国是最早推行住房抵押贷款证券化的国家，且运作良好，我们不妨以此为参照，对比我国现有条件是否已为推行住房抵押贷款证券化做好了准备。
从美国住房抵押贷款市场的发展历程看，美国在实行住房抵押贷款证券化之前，其住房抵押贷款的一级市场已相当完善，具体表现为：第一，抵押贷款方式多样化。除了传统的固定利率抵押贷款外，还根据市场需求创新开展了可变利率抵押贷款(VRM)，可调整抵押贷款（AMI），可转换抵押贷款（CMI），反年金抵押贷款（RAM），渐增式还款抵押贷款等等。另外还创新发展了多种多样的融资技术，例如，二次抵押，住房租赁计划（租赁-购买协定），土地租赁计划和产权交换等。第二，抵押贷款规模大。目前美国抵押贷款总量已超过4.6万亿美元，约占全国国内生产总值的2/3，抵押市场已成为美国最大的初级证券市场，而其中住房抵押贷款约占全部抵押贷款的4/5，足见其规模之大。另一方面，美国的抵押贷款证券的投资机构也呈现出多样化的趋势。二战以前，个人是最主要的抵押贷款投资者，金融机构居第二位，然而，在随后的几十年中，商业银行，储蓄机构，保险公司，政府机构迅速发展，成为主要的抵押贷款证券投资者。第三，法律法规的完善。早在1934年美国就通过了《全国住房法案》，建立了为优良抵押贷款提供联邦保险的系统；1944年通过了《退伍军人再调整法案》，建立了退伍军人管理局，为他们提供住房抵押贷款保证，帮助减少新住房的付款要求额；1970年根据《紧急住房融资法案》成立了联邦住房贷款抵押公司（FHMLC），它和政府全国抵押协会一样，将其购买的抵押集合起来，再以此为支持发行证券，证券由联邦住房贷款抵押公司提供担保；……这一系列法案的颁布实施对抵押贷款证券化的推行发挥了重要作用。第四，信用保证体系健全并且拥有一大批熟悉此领域的理论研究人员与实际操作人员，人力资本积累充分。可以说正是由于这些条件的完备才使得美国的住房抵押贷款证券化市场一经推出便发展如此迅速，成功。
与此相对比，我国的市场缺陷显而易见：首先，住房抵押贷款一级市场规模有限，截止到1999年末，四家国有商业银行个人住房抵押贷款余额为1260亿元，占各项贷款余额的比重为2%，占GDP的比重为1.5%，反观同期各发达国家和地区的情况，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56%，美国为54%，日本为33%，香港地区为31%。其间的差距可谓悬殊，我国住房抵押贷款一级市场的规模之小也由此可见，而一级市场没有相当规模的住房抵押贷款的积累，显然使证券化的基础大大削弱，难以推行。其次，住房抵押贷款的种类单一，标准化程度也不高。由于我国银行发放个人住房抵押贷款的操作是最近几年才开始的，还处于试验阶段，没有任何经验可寻，主要是传统的固定利率抵押贷款，各银行在竞争中，尚没有形成统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等的标准化可以说是形成抵押贷款组群的必要前提。例如美国政府担保的抵押贷款便因其风险较低，标准化程度高而比非政府担保的抵押贷款更容易证券化。第三，机构投资者的准入资格有待认定。从发达国家的经验来看，住房抵押贷款证券的主要投资者是机构投资者，包括养老基金，保险公司，商业银行，共同基金等。而我国的机构投资者不仅数量少，其投资领域也受到限制。例如《商业银行法》规定商业银行的投资领域仅限于国家债券，显然在目前的法规限制下，我国的商业银行不可能作为住房抵押贷款证券的主要购买者；而养老保险基金近年来由于国有企业的经营效益低下，许多地区出现收不抵支，，即使没有法规限制，它也没有能力作为住房抵押贷款证券的主要投资者。就保险公司而言，由于我国实行银行，证券，保险业分业经营，分业监管的原则，各自的业务领域有着严格的划分，保险公司的投资方向也同样受到了严格的限制，主要是投向银行存款，这显然也制约着保险公司，使其难以成为住房抵押贷款证券的主要投资者。没有大量投资者与投资资金的参与，何谈住房抵押贷款证券市场的发展呢。第四，相关法律法规的不健全。由于我国的住房抵押贷款刚刚起步，许多相关的法律规范仍是一片空白。住房抵押贷款证券化交易涉及资产出售或融资为目的的不同程序的交易，它是一项技术性强，专业化程度高，程序复杂的融资工具，没有健全有效的法律规范，将使其运作无法可依，无章可循，市场的规范发展将是空谈，因此法制建设的滞后也是阻碍我国推行住房抵押贷款证券化的重要约束条件之一。最后还有一个不容忽视的问题便是人才的制约。由于抵押贷款证券化是一种新型的融资工具，涉及到经济，金融，法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的复合型人才。而我国的金融发展本身较晚，有关方面的人才极度缺乏，更不用说具备多种知识结构的复合型人才。
因此我国欲推行个人住房抵押贷款证券化，还需要大力发展住房抵押贷款一级市场，扩大贷款规模，规范贷款条件，加快法律法规的制定与完善，使市场发展规范化，法制化，并着力培养大批的复合型人才，只有这样，我国的证券化发展才可能取得成功。
参考文献：
《美国住房抵押贷款证券化的现状》 陈钊 《金融研究》 2000年第三期
《中国住房抵押贷款可行性分析》 何德旭 《金融研究》 2000年第九期
《浅析我国房地产融资证券化》 赵基坚，李睿 《世界经济研究》 1997年第三期
关键词：房地产·抵押·操作
随着银行贷款风险防范意识的不断增强，以土地使用权、房产抵押的贷款较多，且已成为主要贷款方式。从表面上看贷款的第二还款来源更有保证，但实际上并不能最大限度地保障贷款的绝对安全，仍存在着很大的潜在风险，致使商业银行沉淀了较多的以土地使用权、房产为抵押的不良贷款，并且面临很大的变现风险。房地产的抵押，缺少相应的抵押程序，抵押权属不明，抵押不合法、无效等等，房地产抵押贷款存在很多潜在隐患。如何防范化解这些风险，是银行信贷管理人员必须认真思考的问题。对此，本人就以往所掌握的有关、法规等知识，结合自身的工作实际，就在我国现行法律规范下，银行对房地产的抵押如何审查和掌握谈点粗见。
一、
房地产抵押的概念
房地产抵押贷款，是银行抵押贷款的一种贷款方式。房地产的抵押，就是借款人为获得银行贷款，而将其土地使用权或房产抵押给银行作担保的一种抵押形式。当借款人到期不能清偿贷款时，银行(贷款人)有权处分借款人(或第三人)抵押给银行的土地使用权或房产权。，这种抵押贷款方式是各机构办理贷款类资产业务的一种重要方式。
二、
房地产抵押存在的潜在风险
从近几年房地产抵押操作的具体情况，房地产抵押贷款潜在风险主要表现在以下几个方面：
(一) 银行在办理划拨土地使用权的抵押借款时，只注重审查土地使用权是否在企业名下，对土地的来源审查不严，认为办理了登记就是有效的，只要不影响抵押的效力就行，正是这种错误的认识，给以后的处置留下了隐患。银行接收企业通过划拨方式取得的国有土地使用权抵押，没有经过有权部门登记的也不少，企业如果倒闭，严惩威胁着银行的债权。很多企业破产后，抵押给银行但没有经过审批的划拨土地使用权，往往被认定为无效抵押，由政府收回依法处置，银行没有优先受偿的权利，借款受偿率极低。另外，银行只重视抵押物的表面现象，不能进行深层次的审查，认为抵押物只要办理了抵押手续就成事大吉，造成了很大的潜在风险。
(二)借款人在不符合法定条件、不经过法定程序的情况下，往往凭借其与政府的特殊关系，通过各种途经获得土地使用权证明。这样的抵押一旦出现纠纷存在潜在风险。
(三)仅以土地使用权单方抵押或尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押，不符合有关法律规定要求，存在抵押无效的法律风险。
(四)、没有依法合理评估抵押物现值，使保证真正起到保障债权的效果，而是在实际操作过程中流于形式，使担保落空。银行内部没有认定评估部门，抵押物评估价是否合理，是否有利于处置变现，无明确规定，为企业和评估机构留有空间，造成评估不实，直接导致抵押物处置损失增大。
(五)房改房没有要求抵押人与原售房单位，共同签订抵押合同或出具同意抵押的书面文件，从而造成贷款抵押权人，无权对该房屋进行单独处分。
(六)银行审批发放贷款时对房地产的抵押审查不严，尤其是办理借新还旧贷款，更不注重对房地产抵押物进行实质性核对，主观上存在贷款是以往发放的，对房地产抵押不按规定(法定)程序进行操作，不注重房地产重新登记。这样，为银行信贷资产埋下了风险隐患。
三、
怎样审查房地产的抵押
为了化解有关房地产抵押的信贷风险，在房地产抵押中，必须严格土地、房产性质的审查，并根据其性质实行相应的抵押程序，以确保银行抵押权的合法有效，准确合理地维护银行的合法权益。
(一) 正确审查抵押房地产权属的合法性。通常情况下，只要抵押人出具的房地产权属证明符合法定格式且权属证书上的记载符合法律要求的，即可认定该房地产权属来源合法并可依法抵押。但是，由于我国目前房地产的权属管理尚不规范，一些用地人在不符合法定条件、不经过法定程序的情况下也能通过各种途径获得土地使用权证明。在出现纠纷时，如法院认定权属证书无效并连带认定抵押无效，将给银行的抵押权带来极大的风险。因此，银行在对土地使用权进行抵押审查时，不仅应对该土地使用权的合法性进行形式上的审查，对于一些重大贷款项目或在房地产权属管理比较混乱的地区，银行还应该对抵押人取得该土地权属证明是否履行了法定审批进行实质审查。根据《土地管理法》进行如下审查：1、农用地转为建设用地的手续符合审批权限。根据《土地管理法》第43条和第44条第1款规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，应依法办理农用地转为建设用地的审批手续，《土地管理法》第44条还对农用地占用审批权限做了规定。2、各级政府对建设用地转为国有土地的自用须符合审批权限。按照《土地管理法》第45条的规定，我国关于征地的权限划分为：征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，须由国务院批准；自用上述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、履行国有土地使用权的划拨或有偿使用手续，对于以出让方式取得土地使用权的，应交清土地出让金。在对出让土地使用权抵押进行审查时，应要求抵押人提供缴纳土地出让金的证明，以防止抵押人通过其他途径在未交清土地出让金时便获得土地使用权证。
(二)依法审查国有租赁土地、外商企业场地土地使用权的抵押。租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而取得的一定期限的国有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第 29 条以及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第 1 条的规定，国有土地租赁也是我国国有土地有偿使用的方式之一，是出让方式的补充。从目前我国的规定来看，国有租赁土地使用权一般只能和地上建筑物一直抵押，如果地上没有建筑物的，租赁土地使用权一般不予抵押。如国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第 3 条第 2 款中规定，“租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押”，一些地方性法规对此也有明确的规定。租赁土地使用权是通过租赁合同来取得的，承租人对其处分应符合《合同法》关于租赁关系的基本规定，根据我国《合同法》的有关规定，承租人在处分租赁物时应经出租人同意。因此一般来讲，抵押人以其租赁土地使用权抵押的，应争得有关土地行政主管部门批准。当然，如果租赁合同中已经约定承租人可以不经同意转让和抵押租赁土地使用权，或当地地方性法规对租赁土地使用权抵押的程序另有规定的，可按照租赁合同的约定或地方性法规的规定办理。
外商投资企业的场地使用权是在境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。这是在我国土地有偿使用制度建立之前所采取的一种针对外商投资企业用地的特殊制度。其主要特点是外商投资企业取得土地使用权时并不需要一次性交纳土地出让金，而只需分期交纳较低的场地使用费。目前，外商投资企业获得场地使用权的方式主要有以外商投资企业的名义申请有偿划拨和中方以划拨土地使用权出资两种方式。
由于外商投资企业在取得场地使用权时并没有缴纳出让金，只需要缴纳很低的场地使用费，因此，我国对外商投资企业的场地使用权一般按照划拨土地使用权进行管理，非经有关部门批准，场地使用权不得转让。如《中华人民共和国外资企业法实施细则》第 36 条规定，“土地证书为外资企业使用土地的法律作证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”。根据上述规定，银行在接受外商投资企业以场地使用权抵押时，必须经过有关部门批准，并按照划拨土地使用权性质来确认场地使用权的抵押价值。
(三)严格掌握尚未建有地上物的划拨土地使用权和在建工程的房地产的抵押。
划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是取得上的无偿性和使用上的无期限性。虽然《城市房地产管理法》第 22 条第 1 款规定土地使用者须缴纳补偿、安置等费用，但这里的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的土地使用费 (出让金或租金等) 。我国现行法律法规虽然对尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押无明确的禁止性规定，但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条和 1992 年国土资源部的《划拨土地使用权管理暂行办法》第 6 条规定，以划拨土地使用权抵押的，必须“具有地上建筑物、其他着物合法的产权证明”。因此，尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押不符合上述法规规章的要求，存在抵押无效的法律风险，在信贷业务中不应接受抵押担保。
由于法律和司法解释并未规定法定抵押权的公示制度，导致该建设工程的一般抵押权人在接受抵押时无从于解决建设工程上是否存在承包人的法定抵押权。因此，假如贷款银行在发放房地产开发贷款接受了在建工程抵押，但房产商并未如约支付承包人建筑工程款时，贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险，银行在发放开发贷款时应采取以下措施：1、审查建筑工程承包合同并纳入信贷档案管理。2、在确定抵押物价值时扣除工程价款。3、要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。4、参与建设工程的折价、拍卖，以第三人的身份参加诉讼。
(四)充分理解房地产分别和分割抵押，及抵押人婚姻状况发生变化时房地产的抵押。由于我国的房地产权属登记和发证工作刚刚起步，在实行房产和土地分别管理的地区，房屋所有权人并非都能及时取得相应的国有土地使用权证。为了解决此矛盾，一些地方以地方性法规的形式规定办理房地产抵押登记时不需出具《国有土地使用权证》。最高人民法院也曾经以复函的形式认可了仅以房屋所有权证办理房屋抵押登记的合同效力。因此，银行在办理房地产抵押贷款，特别是个人住房抵押贷款时，对于房屋所有权人不能提供《国有土地使用权证》进行抵押的，可根据当地地规规章的实际规定办理抵押手续。但在办理房屋所有权抵押登记时，应在抵押物清单中将该房屋占用范围内的土地使用权也列入抵押物范围。对于已经存在房地产分别抵押情形的，如银行抵押在后，且债权后于前一抵押权人到期的，则应密切注意抵押人和前一抵押权人的债权债务履行状况。如果前一抵押权人向法院起诉要求行使抵押权的，我行应立即向法院主张权利。房地产被拍卖时，应要求对土地使用权和房屋的价值分别评估，并要求法院就抵押给我行的房屋或土地使用权的拍卖价款进行提存。
所谓房地产“分割抵押”，是指抵押人将所拥有的房屋所有权的一部分或土地使用权的一部分进行抵押的行为。根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 (［ 1997 ］国土［籍］字第 2 号) 第 4 条第 2 款规定，“土地使用权分割抵押的，由土地字处理部门确定抵押土地的界线和面积”。因此，办理房地产“分割抵押”是合法可行的。
银行在具体办理涉及房地产“分割抵押”时，应注意以下几点：1、只对已建成完工且取得产权证的房地产办理“分割抵押”，未完工在建工程只能办理整体抵押。2、只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”，不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。3、在抵押人已经将部分房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权抵押给了其他债权人，银行需办理剩余部分的房地产抵押时，应向有关登记部门查询已抵押房地产的详细情况，避免出现重复抵押情形。
根据我国2001年新修正的《婚姻法》第48条的规定，夫妻一方的婚前住房一般不再因夫妻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，抵押人在无配偶期间以自己享有完全处分权的住房抵押，抵押期间内结婚的，该住房一般仍为抵押人的个人财产，不银行抵押权的效力。
但是，如果抵押登记时抵押人无配偶而在抵押期间结婚且将抵押住房约定为夫妻共有财产，或抵押登记是真的有配偶而在抵押期间离婚且将抵押住房约定为夫妻一方所有的，是否会对银行的抵押权产生影响？笔者认为，抵押人在上述两种情形下的行为均属对抵押物的处分(全部或部分转让)行为，根据《担保法司法解释》第67条的规定，这种处分行为上不会对银行抵押权产生不利影响。但在实践中，房地产管理部门一般会根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第37条第2款的规定，要求抵押人和受让人在办理抵押房地产的权属变更登记时事先征得贷款银行同意。为避免日后实现抵押权的麻烦，建议银行在出具同意证明前，要求抵押人的配偶同意抵押并办理抵押变更登记。
(五)审查房改房抵押和购房合同无效后的房产抵押，应注意的几个。根据现有规定，房改房可以转让流通，也可以抵押。在接受房改房抵押的应注意以下几点：1、标准价房改房的抵押须原产权单位同意。2、已购公有住房(房改房)的抵押价值确认，必须以抵押人可分配的价值为限。但是，随着我国住房分配制度改革的不断深入，全国很多地方已经爱河废除了房改房上市转让的限制。银行在办理房改房抵押时，应参照当地的具体规定，来确定房改房的抵押价值。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》(以下简称《解释》)第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据这条规定，房屋买卖合同无效或被解除的，购房人亦有权解除个人住房担保贷款合同。
鉴于最高人民法院为了保护购房人的利益已经认定借款人可因购房合同的无效或解除而解除担保贷款合同，那么购房合同和担保贷款合同被宣布无效或解除后，银行抵押权是否有效？笔者认为，在购房合同解除后，借款人所购房屋虽然退还给房产商，但根据抵押权的物上追及效力，银行仍对该房屋享有抵押权。这样认定符合《解释》基本精神。根据《解释》的规定，“担保借款合同”解除后，房产商负有返还我行贷款的义务，要求房产商为自己的债务进行担保符合公平合理的基本法律原则。如果认定抵押无效，不仅不会使房产商因签订无效房屋买卖合同而承担应有的责任，间接纵容了房产商，而且也使银行的担保贷款变为信用贷款，对银行的权益造成极大损害。
(六)必须合法有效办理借新还旧贷款的房地产抵押登记手续。在借新还旧业务中，前一份贷款合同的欠款已经由新贷出的款项清偿，为前一份贷款合同进行担保的抵押合同也因欠款的清偿而终止，因此，银行在办理借新还旧时，应重新办理新贷款的抵押登记手续，并注意以下两个问题：
1、重新审查抵押物的他项权利状况
如果借新还旧贷款以原抵押房地产进行继续抵押的，银行必须对该房地产的他项权利状况进行继续审查，特别应注意是否存在其他抵押权和租赁权。
(1) 如果抵押人在抵押期内将该房地产抵押给其他债权人的，银行办理借新还旧抵押，将因登记在后而成为后一顺位抵押权人。因此，有必要对该房地产的他项权利状况进行重新审查，如发现有其他抵押权存在的，应查明抵押债权的数额并对该房地产的价值进行重新评估，以确保即使银行抵押在后也能获得足额担保。
(2) 如果抵押人将原抵押房地产在抵押期间内出租的，根据《担保法司法解释》第65条的规定，银行新办理的抵押由于登记在后，承租人和出租人之间的租赁合同在我行处置抵押房地产时不受影响。一般而言，受让人不会愿意接受存在租赁合同的房地产，从而使银行在处置抵押房地产时存在风险。因此，如果银行在办理借新还旧抵押时查明抵押房地产已被出租的，应老虎降低抵押率或要求抵押人先解除与承租人的租赁合同。
2、坚持先办理抵押登记后发放借新还旧贷款
正常情况下，借款偿还完毕后，抵押终止，抵押权人应协助抵押人办理贷款抵押注销登记。但在借新还旧的情况下，由于原贷款的偿还和新贷款的发放同时进行，如果在发放新贷款之前即办理注销登记，可能使原贷款在一段时间内处于信用贷款状况。因此，为了防范这种风险，银行在办理借新还旧的抵押登记时，应在原抵押注销前办妥新贷款的抵押登记手续。
四、
本人的几点建议
为准确合理的维护银行的合法权益，保全银行信贷资产，除掌握以上审查要素外，还应做好以下几个方面的工作：
1、 正确行使保证权利，依法合理评估抵押物现值，使保证真正起到保障债权的效果。在设定抵押物时，不但要注意保证的合法性，还要保证抵押物的价值评估，以使债权获得真正的保障。
2、 在发放贷款时，以土地、房屋等作为抵押物的，在有权部门登记的同时，还必须由职代会同意保证的书面证明，抵押物必须是法律允许转让的财产。
3、 抵押物的价值确定，不应以企业和评估部门的报告为最终结论，防止弄虚作假抬高评估价值，要由银行设定抵押物，在保证第二还款来源的基础上再办理贷款。
4、 对信贷人员进行资产评估业务培训，掌握对抵押物的评估，提高对估价报告的能力，避免因抵押物价值过高而导致贷款损失。
5、 银行应把抵押物的认可、评估纳入贷款“三查”，将其与授信管理、信用等级一起进行管理，使抵押贷款真正实现“三性”原则。
6、银行保全信贷资产、完善划拨土地使用权抵押手续，可以要求地方政府补办土地使用权抵押审批手续。，政府和企业为了改制，补办手续也顺利成章，从而消除潜在的风险，维护银行债权。
综上所述，只有按照国家的法律、法规审查房地产抵押担保的合法性、有效性、可靠性，严格按贷款规程操作，才能最大限度的减少贷款风险的发生，维护银行债权，保证国家资产不受损失。
目录
1、2003年6月11日，工银豫发［2003］281号转发总行《关于印发〈工商银行贷款担保管理办法〉的通知》的通知，全文。
2、《贷款通则》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《婚姻法》、《人民银行法》、《商业法》。
3、最高法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产道德败坏等问题的批复》(2002年10月11日由最高院审委会第1245次会议通过，自2003年4月18日起施行)。
4、1997年1月3日国家土地局下发《关于土地使用权抵押权登记有关问题的通知》，全文。
5、2003年1月15日国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》，全文。
6、《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日，建设部令第56号，2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正)。
按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。其次,租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷。另外,如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
抵押登记权的风险
“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。
土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。
登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房产。
土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的,特别是工业、仓储等一类的出让地,由于其取得成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定,建设单位确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据我国法律规定,国家可以无偿收回土地使用权,银行将无法处置抵押房产。
在大力建设新农村的背景下,县域金融有着很好的发展前景。但是,由于农村用地的一些特殊规定,银行在办理业务时要加强风险防范。
首先要对抵押房产深入调查,防止“先租后抵”。 银行办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产,银行不予办理抵押贷款,防止出现“先租后抵”问题。当然,如果出现“先抵后租”的情形,即抵押人在设定抵押权后,又将抵押物出租。在这种情况下,已登记的抵押权的效力优先于租赁权,银行可以办理房产抵押贷款。
其次,银行办理房产抵押登记前,要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”。如果属于“一物多押”,银行要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,银行应有充足的时间处置抵押房产。
最好,银行要加强贷后检查,防止土地用途变更。银行办理房产抵押贷款前,应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致。如果不一致,不予办理抵押贷款。即使办理前一致,银行也应在贷款发放后进行贷后检查,查看借款人土地实际用途是否发生变更,根据情况及时采取有效措施。
借款人：________________________________________
身份证号码：____________________________________
贷款人（抵押权人）：中国银行__________分（支）行
抵押人：________________________________________
有效证件号码：__________________________________
保证人：________________________________________
有效证件号码：__________________________________
特别提示
借款人、保证人、抵押人请认真阅读本合同项下的全部条款，尤其是用黑体字表明的条款，对于不理解的条款，可以向贷款人征询，贷款人将进行解释。借款人、保证人、抵押人一旦签订本合同，即认为借款人、保证人、抵押人已理解并同意本合同的所有条款。
本合同各方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任、恪守信用，经充分协商一致签订本合同，并保证共同遵守执行。
借贷条款
第一条 贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放汽车消费贷款（以下称贷款），金额为人民币（大写）____________________元，（小写）___________元。
第二条 贷款用途。贷款用于购买__________汽车______辆；型号：______；颜色：______；发动机号：____________；车架号码：____________；车辆号码：____________ 。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。如借款人未按本合同约定的用途使用贷款，贷款人有权就挪用贷款部分自挪用之日起按本合同约定的贷款利率上浮____％计收罚息。若遇本合同约定的贷款利率调整，则分段计收罚息。
第三条 贷款利率。按照人民银行有关规定，确定贷款利率为月利率______‰，利息从贷款放款之日起开始计算并按月结息。借款期限在______年（含）以下的，前述贷款利率为固定利率，无论法定利率是否调整，均执行本合同的约定利率，不分段计息；借款期限在______年以上的，前述贷款利率一年一定，于每一年度的贷款发放日根据当天的法定利率确定应执行的利率，贷款人将在营业场所对法定贷款利率调整情况进行公告。
第四条 贷款期限为______月。自______年______月______日起至______年______月______日止。实际放款日与到期日以借款借据为准。借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第五条 借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或抵押登记后），以借款人购车款的名义将贷款以转帐形式划入 在银行开立的帐户（开户行：____________；帐号：____________），以购买本合同第二条所列之车辆。上述行为视为借款人提用了借款，贷款人有权监督贷款的使用。
第六条 贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息，还款日为每月______日。借款人自愿按下列第______种方式归还贷款本息（如放款日与扣款日不同，首期、末期还款金额按实际天数计算）：
（一）等额本息还款法：每月归还本息之和______元；
（二）等额本金还款法：首期归还本息之和______元，逐月递减；
（三）到期一次还本付息；
（四）其他：__________________
第七条 借款人在中国银行开立______帐户，户名____________，帐号____________，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该帐户中扣收贷款本息。如果该帐户内资金不足偿还当期款项，贷款人可将借款人在贷款人处开立的其他帐户内的资金与贷款债权相抵销。帐户币种与贷款币种不同的，按抵销当天人民银行对外公布的汇率折算。贷款人为上述扣收行为时，应通知借款人。
第八条 借款人应按期偿还贷款本息，如借款人未按本合同约定归还贷款本息，贷款人有权对逾期贷款本息自逾期之日起按本合同约定的利率上浮______％计收罚息。若遇本合同约定的贷款利率调整，则分段计收罚息。借款人以长城信用卡归还贷款本息发生透支，应立即无条件归还透支本金，并按信用卡透支利率支付透支利息。贷款人有权按追偿信用卡透支款办法直接向借款人催收。
第九条 本合同签订后且在贷款发放前，若银行有确切证据证明借款人与汽车销售商就该车辆有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的，本合同即告终止。如纠纷已妥善解决需要借款的，须重新签订借款合同。
第十条 贷款发放后，借款人与经销商就该车辆有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行。
第十一条 借款人需提前还款的，应提前______个月书面通知贷款人。经贷款人确认后即不可撤销。经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按提前还款金额的______‰计收损失补偿金。
第十二条 本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人、担保人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）：
（一）借款人违反本合同约定的条款，足以使贷款人认为借款人将不履行或不能履行归还贷款本息的义务的；
（二）借款人本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人、监护人、财产代管人或受遗赠人；
（三）借款人的继承人、监护人、财产代管人或受遗赠人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务；
（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；
（五）借款人连续三个付款期以信用卡透支方式偿还贷款本息；
（六）根据本合同担保条款约定，因担保人违反担保条款的约定，致使担保人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物的；
（七）借款人未按本合同约定向保险公司办理指定的机动车辆保险；
（八）借款人挪用借款的；
（九）根据合同法第68条规定，贷款人有确切证据证明的借款人其他可能影响归还贷款人贷款本息的情形。
第十三条 贷款人和借款人双方任何一方需变更合同借贷条款，均须书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意后方可变更。本合同另有约定的除外。
第十四条 订立、执行本合同所需有关费用，按照以下方式承担：____________。
抵押条款
第十五条 抵押人自愿将其享有处分权的车辆抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》。
第十六条 抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期罚息、挪用罚息）、因归还贷款本息而引起的信用卡透支款本息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。
第十七条 抵押期间从抵押登记之日起至本合同借贷条款项下全部债务履行完毕止。
第十八条 抵押人在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损、正常有效行驶，并随时接受贷款人的监督检查。
第十九条 抵押期间由于抵押人的过错造成抵押物价值减少，应由抵押人承担责任，抵押人应在三十天内或贷款人规定的期限内向贷款人提供与减少的价值相当的担保。抵押人不能提供价值相当的担保的，抵押权人可以选择提前处分抵押物以行使抵押权。
第二十条 抵押物抵押期间，抵押人出租抵押物的，须通知贷款人；抵押人以变卖、抵偿债务、赠与等方式处分抵押物的所有权的，须征得贷款人同意。抵押人擅自处分抵押物引起贷款人的损失，由抵押人承担责任。
第二十一条 设定抵押物需要到主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的权属证明文件（登记证书）交抵押权人保管。
第二十二条 因发生本合同第十二条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。
第二十三条 借款人须向 保险公司办理 保险，并应以抵押权人为保险第一受益人。抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，贷款人可以代替借款人投保，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人。抵押期间，如汽车发生赔偿事故，贷款人有权根据事故性质及借款人的具体情况决定是否将保险赔款付给借款人。汽车如发生部分损失的情况，保险赔偿金和损害赔偿金应全部用于维修汽车，借款人应负责将汽车修复至完全正常状态；如发生车辆全损或推定全损或全车被盗抢等保险事故，保险赔偿应首先用于一次性清偿贷款本息和支付有关费用。如保险赔偿尚不足以清偿贷款本息，借款人应继续履行本合同项下的还本付息义务，并且该项还款义务应于保险赔款获得之日起七日内履行完毕。
第二十四条 本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“抵押条款”的效力，抵押人仍应按照约定承担责任。
保证条款
第二十五条 保证人自愿为借款人在本合同借贷条款项下的全部债务提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。
第二十六条 保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（逾期罚息、挪用罚息）、因归还贷款本息而引起的信用卡透支款本息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。
第二十七条 保证期间从本合同生效之日开始到本合同借贷条款项下债务最后一期还款履行期届满之日起经过两年。贷款人依据本合同第十二条的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务，保证人应当承担保证责任。
第二十八条 若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权向保证人追索，而且仅需通知，贷款人即可将保证人在贷款人处开立的帐户内的资金与担保债权相抵销。帐户币种与贷款币种不同的，按抵销当天人民银行对外公布的汇率折算。
第二十九条 保证人承诺督促借款人按时归还贷款，并按贷款人的要求，帮助贷款人追收借款人的债务。
第三十条 贷款人与借款人、保证人商定，在贷款人认为必要的情况下，贷款人仅需通知借款人，即可将债权转让给保证人或第三人。保证人同意接受转让的债权，转让的价格不低于借款人所欠贷款本息及罚息、违约金等之和。
第三十一条 贷款人由于国家利率政策调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。
第三十二条 本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“保证条款”的效力，保证人仍应按照约定承担责任。
其他条款
第三十三条 本合同履行过程中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，双方同意采用下述第 种方式解决：
（一）由 仲裁委员会进行仲裁；
（二）向下述第 项所列人民法院。
1．被告所在地；
2．合同履行地；
3．________________________。
第三十四条 本合同自借款人、贷款人、抵押人、保证人签字或盖章之后生效，本合同中的抵押条款在办妥抵押登记之后生效。
第三十五条 借款人按期偿还本合同约定的债务并履行本合同约定的义务后，本合同即告终止。贷款人将协助借款人到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押物的所有权权属证明文件退还借款人。
第三十六条 借款人、抵押人、保证人不依本合同约定偿还本合同项下债务，贷款人享有追索权。贷款人因行使上述追索权而支出的合理费用，均由借款人承担。
第三十七条 借款人、保证人、抵押人违反本合同时，贷款人可以采用下述第______ 方式进行强制执行：
（一）通过公证直接强制执行，借款人、保证人、抵押人自愿接受强制执行；
（二）经司法机关裁决后进行强制执行。
第三十八条 贷款人有权向有关个人征信系统提供贷款信息；借款人严重违约影响贷款人债权实现时，有权通过向社会公告的形式追究其违约责任。
第三十九条 本合同一式 份，具有同等法律效力，由借款人、贷款人、保证人各执一份，登记、公证机构、 各存档一份。
第四十条 其他约定事项________________________
贷款人（盖章）：____________ 授权代表人（签字或盖章）：__________________
借款人（签章）：____________ 抵押人（签章）：____________________________
保证人（签章）：____________ 法定或授权代表人（签字或盖章）：____________
关键词 宅基地使用权 抵押 风险
基金项目：本文受到南开大学2014年“天津市大学生创新创业训练计划”项目资助。
作者简介：韦想、狄志颖、吕昕，南开大学。
农村房屋作为农民最主要的财产，由于受到宅基地使用权抵押法律上的约束而无法实现融资操作，这将大大制约农村社会经济的发展。现实中，农民对宅基地使用权抵押贷款的需求愈加迫切，不少地方也逐步开始了这方面的探索。中国人民银行、银监会、证监会、保监会出台的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》便明确提出，要探索开展农村宅基地使用权抵押贷款业务，要求“探索开展相应的抵押贷款试点”，可见，今后农村宅基地使用权抵押贷款的发展工作将得到进一步的发展。
在宅基地使用权抵押相关法律和制度不完善、农村金融服务体系不健全的情况下，开展宅基地使用权抵押贷款业务，所面临的风险会越来越突出。如何解决行使抵押权后农民失去宅基地的问题，如何对宅基地进行价格和风险评估等，都是亟待解决的问题。依法规范和宅基地使用权抵押贷款业务，防范和控制融资风险，是宅基地使用权抵押问题的一个重点。
一、宅基地使用权抵押立法现状
现行立法对宅基地使用权的抵押进行了严格限制，致使农民利用自家房屋进行融资的愿望长期受阻。《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押，《担保法》第37条亦有类似规定。从全国范围上看，宅基地使用权抵押的条件尚不成熟。宅基地是我国农民赖以生存的存在，我国农村社会保障体系尚不完善，宅基地是农民生存发展的根本。宅基地使用权的取得实行“一户一宅”原则，农民流转宅基地后再申请的不予批准。一旦农民失去宅基地及其上的住房，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。
在我国《物权法》在第三编中，宅基地使用权的用益物权性质得以确认，宅基地使用权人对宅基地依法享有占有、使用和收益的权利，这是与现行立法对宅基地使用权流转和抵押的严格限制相矛盾的。《物权法》第180条规定，抵押人所有的建筑物和其他土地附着物可以抵押；《担保法》第34条规定，抵押人依法有权处分的房屋和其他地上定着物可以抵押。农村房屋当然属于以上两条规定的范围，依法可以抵押。但由于“房地一致”的原则，宅基地使用权无法抵押，则宅基地上的房屋抵押也归于无效，二者相互冲突、相悖相离。
在宅基地使用权抵押方面，一些学者的立法建议稿也值得参考。王利明教授主持的《民法典（草案）・物权编》中第896条便规定，不得在宅基地使用权上单独设定抵押权，但可以就宅基地上的房屋设定抵押权，因实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一并转移。此规定明确了宅基地使用权不能单独抵押，但可与房屋一并抵押。这在立法技术上很好的避免了《物权法》和《担保法》的冲突。给宅基地使用权抵押的制度设计提供了参考。
二、 农村宅基地使用权抵押实践探索
现行农村宅基地使用权抵押试点实践运作存在几种模式：
（一）变更宅基地使用权之属性以抵押
这一模式是将宅基地使用权的属性变更为集体建设用地使用权再进行抵押贷款。成都市便采用了这一模式推进宅基地使用权抵押贷款工作。根据《成都市农村房屋产权抵押融资管理办法（试行）》，抵押人办理农村房屋及其附属的宅基地使用权抵押贷款时，应将该宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，在国土资源管理部门办理登记手续。就已变更的集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理出让，并承诺放弃今后申请宅基地的权利。使用权的出让申请得到办理后，可向金融机构申请抵押贷款，用于抵押的农村房屋及其附属的集体建设用地使用权应当一并抵押。农村房屋及集体建设用地使用权抵押要实行登记制度，由所在地的房屋登记机构进行登记，抵押权自登记时设立。成都市的措施是变更宅基地使用权的属性进行抵押的典型例子，这一模式实际上直接回避了宅基地使用权抵押在法律上受限的问题，但也存在缺陷，由于土地的属性在抵押过程中被改变，如此，宅基地使用权在抵押时便已经丧失了，这将在一定程度上损害农民和农村集体经济组织的利益。
（二）宅基地使用权直接抵押
该模式是将宅基地使用权进行直接抵押，但在抵押过程中引入担保机构以降低风险。农民把宅基地使用权抵押给银行，向其申请贷款。当地的农资担保公司依据贷款合同提供担保。若贷款到期时农民无法还清款项，担保公司负责承担连带清偿责任，对银行进行清偿后，再与农民协商处理抵押的宅基地使用权。把担保公司引入到宅基地使用权抵押过程中，避免改变宅基地使用权的性质，还降低了抵押贷款的风险，有利于促进宅基地使用权抵押贷款业务顺利开展。
在广东省郁南县，支持“具有郁南户籍、有信用、有一定资金、有规划、有抵押物、信用良好的”农户新建、改建、扩建自住房屋的宅基地抵押贷款，农民申请宅基地使用权抵押贷款时，必须有所在集体经济组织中三分之二村民的签名证明，相关部门进行审核后，再对抵押物进行价值评估，担保方为郁南县国鑫投资有限公司，其承担连带清偿责任；金融扶贫担保基金向国鑫公司承担担保责任 。除此亦有，重庆市政府组建农村融资担保公司，成立农村抵押贷款风险补偿专项基金，逐渐放开对宅基使用权抵押的政策限制，在试点农村进行宅基地抵押贷款的探索。
（三）房屋所有权抵押，宅基地使用权间接抵押
农民以房屋为抵押物进行抵押贷款，兼及所附随宅基地使用权实现抵押权。从目前实践来看，各试点多是在相关规范性文件中规定，农民以宅基地上的房屋作为抵押物向金融机构申请贷款，房屋所有权因实现抵押权时的拍卖或变卖发生权利移转，其宅基地使用权应当与其一起进行拍卖、变卖并实现移转。这一模式与王利明教授主持的《民法典（草案）・物权编》中关于宅基地使用权抵押的建议大体相同。在房屋所有权上设定抵押，在抵押权实现过程中才发生抵押房屋附属的宅基地使用权的转让问题，既不违反“房地一体”原则，还变相的规避了法律对宅基地使用权抵押贷款的禁止性规定，使其存在一定的合法性。 三、宅基地使用权抵押贷款风险分析
（一）金融机构面临的风险
1. 抵押物登记难以办理。财产抵押必须办理抵押物登记，否则抵押权人的权利不受法律保护。因此不管是房屋所有权还是宅基地使用权的抵押，均需办理抵押物登记。对宅基地使用权进行抵押时，其上的房屋等附着物必须一并抵押；对房屋所有权进行抵押时，附属的宅基地使用权也不能与之分离，这是房地一体原则所决定的。但《物权法》以及《担保法》都明确地将宅基地使用权排除在抵押财产之外，在法律对宅基地使用权抵押持禁止态度的情况下，无疑会使宅基地使用权的抵押登记成为不可能。而法律规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，如此，作为抵押权人的金融机构之权利得不到保护，利益极易受损。
2. 抵押权实现困难。由于法律在宅基地使用权流转之上的所作的限制，抵押权难以实现。《土地管理法》对宅基地的取得和流转作出了明确的主体资格限定――只有宅基地所在的农村集体经济组织成员才能取得宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及《关于加强农村宅基地管理的意见》也对宅基地的受让主体作出严格限制，严禁农民宅基地向城镇居民出售，严禁有关部门为城镇居民在农村违法建造和购买的房屋发放土地使用权证和房产证。只有宅基地所在的集体经济组织的成员才能受让宅基地使用权，绝对排除城镇居民的购买权。因此，宅基地使用权的抵押权实现时，移转登记只能发生于宅基地所在的集体经济组织的成员之间，排斥其他人的参与，如此抵押权的实现便被限制在一个很小的范围。在农民无法清偿债务而要对宅基地进行处理时，很容易面临无人对其进行购买、拍卖的情形，这无疑会增加金融机构办理宅基地使用权抵押贷款的风险。即使一些地方政府出台规范性文件，颁布支持宅基地使用权抵押的措施，也因宅基地使用权流转的主体受法律限制而无法抵消金融机构的贷款风险。
（二）农民面临的风险
宅基地是农民安身立命的基础，是农民赖以生存的所在，也是农民手中最重要的财产之一，是其生活发展的必需品。农民利用宅基地进行抵押融资，满足自身的需求，实现了农民对宅基地所拥有的权能与权益，发展了农村经济，同时也承受着相当大的风险。
宅基地使用权抵押的相关制度不完善，隐性抵押普遍存在，不受法律保护，农民所面临的风险巨大。由于缺乏法律规范，抵押人和抵押权人利益得不到保障，极易产生法律纠纷。而农民普遍知识能力水平较低，法律意识不强，在融资纠纷中通常处于弱势的一方。在农村隐形交易市场，由于缺乏规范性程序，且在典型熟人社会的农村，当事人极易背弃书面协议而采用口头协商的方式完成交易，纠纷产生时便无足够的证据支持，合法利益也得不到保障。且由于农村保险业务尚未全面展开，农村社会保障制度不完善，一旦遇到自然灾害等不可预知的因素，便会直接影响到宅基地使用权及附属房屋的市场价值，给农民及金融机构都带来巨大的风险。
宅基地使用权抵押贷款的配套制度不够完善，针对农村土地和房屋的价值评估制度尚未形成体系，无法满足现实需求；农村社会保障制度不健全，抵押权实现之后农民居无定所的风险难以解决。一旦贷款到期而农民无法清偿债务，发放贷款的金融机构将处分作为抵押物的宅基地使用权以行使抵押权，这时，农民将面临无家可归的风险。在农村社会保障制度尚未健全的情况下，对失去宅基地的农民的后续保障无法跟上，农民将面临失去居住权的风险。
四、 完善宅基地使用权抵押制度的建议
（一）明确宅基地使用权期限和抵押登记
现行法律并未限制宅基地使用权的期限，考虑到其保障性的性质是极为合理的。但抵押权实现后，宅基地使用权的受让人或抵押权人获得无期限的宅基地使用权，显然是不合理的，这也会损害其他集体经济组织成员的利益。基于这种考虑，为保障农村集体经济组织成员及后来人公平取得宅基地的权利，法律应为通过抵押权的实现而取得的宅基地使用权设立一种退出机制，即给抵押权人或受让人对宅基地的占有和使用设立一个最长期限。出于消除城乡差距、逐步取消城乡二元结构社会的考虑，可参照城市居住用地用途的建设用地使用权的期限，定为七十年。
建立并完善宅基地使用权抵押的登记制度，是降低宅基地抵押融资风险的重要手段。产权明晰是市场交易的基本，要推进宅基地使用权抵押融资，关键在于完善宅基地使用权登记，建立产权清晰的农村宅基地产权管理制度。现今农村宅基地使用权登记发证制度已经确立，在此基础上，要进一步建立和完善与宅基地使用权抵押贷款密切相关的抵押登记管理制度。为了更好的保护农民和金融机构的权益，维护农村土地市场正常发展，各地方政府应在相关的规范性文件中作出规定，对于农村宅基地使用权的抵押，应采取登记生效主义，由所在地的房屋登记机构进行登记，抵押权自登记时设立。
（二） 确立宅基地使用权抵押的工作程序
金融机构办理宅基地使用权抵押贷款业务的主要工作程序包括：受理抵押申请、贷前对申请人的调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。农地金融机构在受理宅基地使用权人的抵押请求后，主要审查农户抵押房屋的市场价值、抵押人有其他处所的证明、还贷能力、信用度、抵押贷款的用途等等。金融机构在办理宅基地使用权抵押时，应当着重对贷款用途、债务人的还贷能力进行严格筛选，避免产生过多的不良贷款。农地金融机构审查通过后，除紧急情况外，一律分期发放贷款。双方在签订合同时，应当赋予金融机构用款监督权，赋予农户用款如是报告义务。金融机构可以主动审查农户贷款使用情况，或者要求农户按期提供贷款使用情况。贷款期限届满后，借款人不还款的，应当及时通知借款人按期还款，并给予一定的宽限期，在此期间内计算贷款利息。期限届满，借款人若不能还款的，农地金融机构可以依法行使抵押权，变卖抵押财产，优先受偿。
（三）建立健全宅基地使用权抵押配套制度
另外，金融机构应坚守安全性经营原则，结合当地开展宅基地使用权抵押贷款业务积累的经验和规则，对所在地农村宅基地开展详尽的调研，谨慎开展贷前审查和风险评估，结合实际情况，不断调整开展宅基地使用权抵押贷款业务的操作规程，顺利开展农村宅基地抵押业务。积极探索多种担保方式，如农保中心担保、基金担保、农户联保等，以求最大限度的防范信贷风险，保障信贷资金的安全。
（四）切实保护农民权益
贷款人(抵押权人)：_________银行
借款人：_________
抵押人：_________
经贷款人、借款人、抵押人协商一致、根据国家有关法律、法规、规章的规定，签订本合同。
第一条 借款金额、种类与用途：贷款人同意向借款人发放贷款人民币(大写)_________，借款种类为_________，借款用途为_________。
第二条 借款期限：本合同借款期限为_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。实际放款日期与上述约定不一致的，以借款借据为准。
第三条 借款利率：本合同借款利率为月利率_________‰。若遇中国人民银行基准贷款利率调整，借款期限在一年(含)以下的，本合同所约定利率不变;借款期限超过一年的，则利率根据中国人民银行利率政策调整而作相应的调整，且贷款人不再另行通知借款人和抵押人。
第四条 还款方式：本合同约定还款方式为按_________(月、季或年)付息，每_________(月、季末月或年末月)的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约。本金到还款期限届满时一次性归还，利随本清。但如借款借据特别约定了当笔货款还款方式的，则当笔贷款的还款方式依此约定。
第五条 抵押人自愿以有完全处分权的财产(见附件1《抵押物清单》)作为抵押物，为本合同贷款人的债权提供抵押担保。同时特别约定如下：
(一)抵押担保的范围包括本金、利息(包括罚息、复息等)、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括律师费、催讨差旅费和其他合理费用。
(二)抵押效力及于抵押物之从物、从权利、孳息及赔偿金、保险金等物上权利。如抵押权人要求抵押人办理抵押物保险，则抵押人须为抵押物办理足额的保险。在抵押关系存续期间，贷款人为该保险的第一受益人。抵押人应将抵押物权利凭证及保险单等交由贷款人保存;抵押人授权贷款人代为抵押人办理全部保险理赔手续，并确认如贷款人出示本合同条款于保险公司或第三人即足见贷款人有特别权;若抵押物发生保险责任内的损失时，抵押人应将所得保险理赔款提前偿还相应贷款本息或交由贷款人进行提存。若抵押物发生毁损，抵押效力及于抵押物残值或修复后之抵押物全部价值。抵押物价值价减少时，借款人应在三十日内向贷款人提供与减少价值相当的抵押物或其他有效担保。
(三)贷款人依法转让债权，抵押人仍应以抵押物承担抵押担保责任。
(四)抵押登记手续由抵押人负责办理，贷款人应密切配合抵押人办理抵押登记手续。银行抵押借款合同范文节选!
(五)本合同主合同若无效，但抵押条款仍有效，且抵押人同意对贷款人在主合同无效情况下的一切债权(权利)仍按本合同有关抵押条款的约定承担担保责任。
(六)本合同贷款人债权如另设有人的担保或物的担保，则抵押人仍以全部抵押物价值作为贷款人债权的担保。
(七)如抵押物被司法机关查封、扣押或采取其他保全措施的，抵押人必须及时告知抵押权人。如抵押人不及时告知而使抵押权人遭受损失的，抵押人应负全部赔偿责任。
第六条 贷款展期：借款人若需延长借款期限，应在借款到期日前以书面方式向贷款人提出申请。经贷款人和抵押人同意后，由贷款人，借款人和抵押人另行签订展期还款协议。抵押人承诺对展期后的贷款继续以本合同所涉抵押物承担抵押担保责任，并由借款人、抵押人根据展期还款协议办理抵押物抵押登记相应手续，贷款人予以配合。贷款展期后，其利率按累计期限的现行利率档次确定。
第七条 违约责任
(一)借款人违约及其违约责任：
1、不按期归还贷款本金(含展期)，从逾期之日起按约定利率加收_________℅的罚息利率计收罚息。
2、不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息。
3、不按合同约定使用贷款，对挤占挪用的贷款在挪用期间按约定利率加收_________℅的罚息利率计收罚息。4、借款人提前归还贷款，须经贷款人同意;贷款人对提前归还的贷款有权按本合同约定期限、利率向借款人收取利息，但如征得贷款人同意，可按本合同约定的利率和实际天数计收利息。
5、借款人发生如下情形之一的，贷款人有权停止本合同尚未发放的贷款、提前收回未到期贷款和提前处置抵押物清偿贷款：
(1)不按期偿还贷款本金或不按期支付利息或不按借款借据特别约定的还款方式归还贷款本息的;
(2)不按约定的贷款用途使用贷款的;
(3)不接受或不配合贷款人对其贷款使用情况的查询或监管的;
(4)未按期归还贷款人其他贷款或未按期清偿其他任何金融机构或第三人到期债务的;
(5)借款人、借款人之法定代表人、股东、高级管理人员等参与重大、吸毒等违纪违法行为的;
(6)财产遭受哄抢等事件的;
(7)卷入重大不利诉讼的;
(8)被行政机关处以重大行政处罚的;
(9)因经营不善而停产歇业的;
(10)隐瞒企业财务状况、经营状况或抽选资金(本)的;
(11)未征得贷款人书面同意而实行承包、租赁、合资、兼并、分立、转赠、股份制改造或减少注册资本等的;
(12)变更企业名称、法定代表人、股东、住所地或经营范围等工商登记事项，未在变更一个月前书面告知贷款人的;
(13)发生偷(逃)税、被责令停业整顿或被吊销(撤销)营业执照的;
(14)发生其他严重影响偿还贷款能力或失去信用情形的。
(二)贷款人违约及其违约责任
贷款人未依约向贷款人提供贷款的，应向借款人承担下列责任：
1、按违约金额、逾期罚息利率和违约天数向借款人支付违约金;
2、向借款人赔偿超过违约金部分的直接损失(间接损失和可得利益不在赔偿范围)。
第八条 合同的成立、生效与解除：本合同自各方签字(盖章)之日起成立;自抵押登记办妥之日起生效;若在本合同成立之日起三十日内，抵押人未办妥抵押登记手续的，贷款人有权解除本合同。
第九条 合同的履行
(一)借款人应在本行(社)开设账户，贷款人将贷款划入该账户时即视为履行了发放贷款之义务。
(二)贷款人收回到期贷款本息或依约提前收回贷款本息，可直接从借款人账户中扣划。
第十条 借款人、抵押人同意贷款人根据中国人民银行和其他金融管理部门的有关规定，在中国人民银行个人信息基础数据库及有关信息系统上录入(查询、披露)借款人、抵押人的有关信息。
第十一条 其他约定事项
_________
_________。
第十二条 本合同发生纠纷，由贷款人住所地人民法院管辖。
第十三条 附则
(一)借款借据和本合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。
(二)本合同所发生的抵押登记费、保险费、鉴定费、评估费和公证费等，均由借款人或抵押人承担。
(三)贷款人已提请借款人、抵押人对本合同条款作全面、准确的理解，对本合同字体加粗部分向借款人、抵押人作了特别提示和充分的说明;本合同主要条款在订立前均进行了充分磋商。
(四)本合同一式_________份，贷款人持二份，借款人和抵押人各执一份，效力同等。银行抵押借款合同范文节选!
贷款人(签章)：_________
法定代表人(签字)：_________
委托人(签字)：_________
签约地点：_________
签约时间：_________年__月__日
借款人(签章)：_________
法定代表人(签字)：_________
委托人(签字)：_________
签约地点：_________
签约时间：_________年__月__日
抵押人(签章)：_________
法定代表人(签字)：_________
委托人(签字)：_________
关键词：商业银行；住房开发贷款；在建工程抵押登记；抵押权；优先受偿权
中图分类号：F832.45
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)09-0086-03
所谓住房开发贷款是指贷款人(商业银行)向借款人(房地产开发商)发放的用于商品房及其配套设施开发建设的贷款。近几年来我国房地产业发展迅猛，住房开发贷款已成为房地产项目开发融资的主要方式。由于住房开发贷款抵押同时涉及开发商、施工单位、银行、购房者、保险公司、税务和抵押登记部门等多方当事人，各环节之间关系复杂，潜伏着许多法律风险。本文根据已颁布并将于2007年10月1日施行的《物权法》等有关法律法规的规定，结合海南省商业银行住房开发贷款发展的现状，对商业银行住房开发贷款法律风险进行深入剖析，并就如何防范和化解风险提出建议。[1]
一、当前海南省商业银行发放住房开发贷款面临的法律风险
1.未办理在建工程抵押登记的法律风险。目前商业银行向开发商发放住房开发贷款，抵押登记手续方面，仅在土地管理部门办理土地使用权抵押登记就发放贷款。由于海口、三亚等地没有开办在建工程抵押登记这项业务，致使商业银行无法待土建工程轮廓出来后办理在建工程抵押登记手续。《城市房地产管理法》第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”也就是说，商业银行办理土地使用权抵押登记后发放住房开发贷款，仅对建设用地使用权拥有抵押权，对开发商借款用于建造的建筑物、房产却没有优先受偿权。《物权法》第一百八十七条的规定更为明确：“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”如果不办理在建工程抵押登记，商业银行住房开发贷款对房产的抵押权不曾设立。在我国现行司法制度下，由于土地对房产的依附性，商业银行的住房开发贷款实际上面临着抵押物悬空的巨大法律风险。目前，海南省整个银行业估计有40多亿元的住房开发贷款面临这一法律风险。
2.商品房预(销)售环节的法律风险。现行法规要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押，先已设定土地抵押的应转为在建工程抵押，由于海南省大多地方没有开办在建工程抵押登记这项业务，办理土地使用权抵押登记后无法办理在建工程抵押，而且在实践中也根本无法做到在开发商取得房产总证后重新办理抵押登记。[2]土地和房产抵押(转让)分开由两个部门分别登记，房产管理部门不管土地是否已设定抵押都给予办理转让预告登记，这就给开发商留下钻法律空子的机会。有些项目开发商办理住房开发贷款后，为逃避银行债务，在取得《商品房预售许可证》后，未经贷款银行许可或者在贷款银行完全不知情的情况下，将全部商品房预售出去，甚至假预售出去，并与客户签订《商品房买卖合同》，办理商品房销售网上登记手续。在目前这种仅办理土地使用权抵押登记而未办理在建工程抵押登记的状况下，贷款银行根本无法控制。而根据《物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”、第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，开发商与客户签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的。发放住房开发贷款的商业银行的抵押权悬空，给房地产市场监管和贷款风险控制带来困难，开发贷款面临无法收回的巨大风险。
3.未按比例扣收开发贷款风险。土地使用权抵押不能与按揭同时并存。但在预售时，预售是一种转让行为，由于土地使用权已经抵押给银行，如果银行同意开发商预售，作为抵押物的土地连同房产将被逐步地分割出去，如果银行的债权尚未获得清偿，银行的抵押权也就悬空。信贷实践中往往是未解除土地使用权抵押就办理预售按揭贷款，这一期间开发贷款实际上处于无抵押状态。销售款回笼后未按比例偿还开发贷款，按揭贷款发放后未偿还开发贷款或未按比例偿还开发贷款，商业银行的住房开发贷款风险凸现。
4.预售专存账户监管不到位风险。预售实际上为期房销售，房子未建成就已卖出收回销售款，存在着收了款未能建成交房或逃债的风险。在办理预售许可证时，房产管理部门一般都要求银行出具预售专存证明，银行为了自身贷款安全，也建立了预售专存账户管理制度。但预售款未能全部进入预售专存账户，预售定金、首付款、现金付款方式及他行拼盘按揭贷款等售房款很难监控，预售款支付管理难以到位，存在被开发商挪用的风险。[3]
5.住房开发贷款抵押优先权存在的风险因素。如交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于银行抵押权，建设工程价款受偿权优先于银行抵押权，划拨土地使用权出让金优先于银行抵押权，税收优先于无担保债权，设定抵押前欠税的税收优先于抵押权。[4]
二、防范和化解海南省商业银行住房开发贷款法律风险的对策建议
1.办理住房开发贷款在建工程抵押登记。以《物权法》的颁布施行为契机，准确理解在建工程抵押的定义，要求登记管理部门按有关规定设定在建工程抵押登记业务，确保银行抵押权合法有效。《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……正在建造的建筑物。”这是我国第一次以法律的形式确立了建筑物在建工程抵押的法律地位，对完善我国的担保物权制度，维护商业银行信贷资金的安全具有重要意义。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”因此，在《物权法》施行前，商业银行在办理住房开发贷款业务时，不仅要在土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续，还更应该在房产管理部门办理在建工程抵押登记手续，这样才能有效防范和化解住房开发贷款的法律风险。
2.依法规范房地产权属登记程序。《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”因此《物权法》施行后，将改变目前海南省县市土地和房产抵押(转让)分开由国土资源管理局和房产管理局两部门分别登记的做法，实行土地和房产抵押登记合一制度，有利于信息共享，防范重复抵押。但这是一个庞大的系统工程，要在实践中得到有效执行难度较大。
对于商业银行来讲，办理住房开发贷款抵押登记手续后，应先解除抵押才能销售商品房，这样操作，既能有效维护银行的权益，又不违反法律规定。但在实践中却难以落到实处。究其原因，是因为如果开发商每销售一套商品房之前都要求抵押权人(商业银行)办理解除抵押手续将会很繁杂，而如果在开发商销售前就要求商业银行一次性地解除全部抵押，那么商业银行的抵押权就形同虚设，因为如此一来，开发商卖出多少商品房，是否按比例偿还贷款，商业银行根本无法控制。这些也是导致有些房产管理部门不开办在建工程抵押的原因之一。如何解决此类问题，海口市房产管理部门做出有效的尝试。2005年海口市房产管理局为规范商品房销售管理，实行开发商与房产管理局联网及商品房销售网上预告登记制度，对防范一房多卖起到了关键性的制约作用，有效维护了消费者的合法权益。
因此，笔者建议，在《物权法》生效前的过渡时期，作为抵押权人的商业银行可申请加入房产管理局网络。房产管理局在网络中增设抵押权人角色，作为抵押权人的商业银行对开发商每销售一套商品房，在预售款进入专存账户后，可在网上解除抵押同意开发商预告登记。这既有效维护了商业银行的抵押权，又方便开发商销售和房产管理登记，为《物权法》生效前后依法规范房地产权属登记，更好地维护商业银行的抵押权奠定了基础。总之，商业银行要牢牢抓住“买房人所购商品房，已被开发商设定住房开发贷款抵押的，应先解除抵押才能销售”这一关键点。
3.注意防范房屋预(销)售环节抵押权悬空的风险。为了防范开发商通过预售将作为抵押物的土地连同房产被逐步地分割出去导致抵押权悬空，银行在办理预售按揭贷款时要注意：一是与开发商约定用房屋销售款作为还款资金来源，避免不能按期还款或造成项目偿债能力不足。二是要求开发商支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，才解除预售部分的抵押关系，如此反复，分次解押、预售、还款，实现良性循环。
4.加强预售款监管。银行向预售许可证审批部门出具了预售专存证明即意味着银行接受承担预售款监管的责任，银行为了自身贷款安全也要求规范预售款管理。银行在预售款监管过程中要注意：一是向预售许可证审批部门出具预售专存证明前必须要有开发商的书面申请并与之签订预售款监管协议，明确双方的权利和义务。二是对项目的自筹资金、银行贷款、售房款进行全过程封闭管理，掌握项目投资总额，确保项目建设资金来源落实到位，根据工程进度情况合理支付贷款资金和售房款。三是实行专户专人管理，项目建设资金来源和使用必须通过专户进出，明确项目管理责任人，深度介入销售过程，掌握销售进度情况，定期盘点库存商品房，向房地产管理部门查询验证销售情况，确保项目资金监管的有效性。四是约定售房款还款起点和还款比例，当售房回笼款达到原计划用售房款作为项目投资来源的额度时，开始要求此后的售房款按约定比例偿还开发贷款。
5.防范住房开发贷款抵押优先权因素风险。一是选择好的企业和项目，特别是要选择一些实力雄厚、信誉好的房地产开发商开展合作发放住房开发贷款。在发放贷款之前，银行应要求开发商提供其与工程承包商签订的工程承包合同，并具体了解开发商的工程款支付情况，在建房地产的评估价应适当减去房产商拖欠的工程款及费用后，银行再根据相应的抵押率发放抵押贷款。二是以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款，银行应当按抵押物估价并减去该土地出让金的款项后，再乘以相应抵押率确定贷款金额，并按照规定履行法定审批手续后才可发放抵押贷款。三是信贷调查过程中通过各种渠道获得企业是否欠税和欠税的时间、金额，把企业缴税情况作为信贷调查的重要内容。四是要求建筑承包商出具放弃建设工程价款优先受偿权的承诺。
6.依法实现抵押权及时清收贷款本息。
《物权法》完善了担保物权实现的途径，对商业银行实现抵押权清收贷款本息作出了比《担保法》更加灵活的规定。《物权法》第一百九十五条规定：“……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”不论是住房开发贷款还是个人按揭贷款，只要办理了抵押登记，商业银行就可以请求人民法院通过对抵押权登记等证据的审查直接裁判实现抵押权，强制拍卖抵押财产清收贷款本息，比《担保法》的规定减少了向人民法院提讼的程序，效率高。商业银行要用足用好这一法律规定及时清收贷款本息。[5]
此外，应引起高度关注的是《物权法》第二百零二条关于“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”的规定，这是《担保法》所没有的，商业银行要在主债权诉讼时效期间行使抵押权清收贷款本息，以免过诉讼时效期造成损失。
参考文献：
[1] 隆俊.房地产在建工程抵押贷款操作风险探讨[J].广西金融，2006，(5).
[2] 徐文利，张弘。浅谈在建工程抵押贷款的法律风险防范[J].济南金融，2006，(5).
[3] 王凌仙.浅析在建商品房抵押之弊端[J].淮南职业技术学院学报，2006，(4).
论文摘要:反抵押货款作为一种新兴的工具，是将住房通过金融的手段引入养老保障领城，来解决老年人养老问题的一重要举措。自美国于上世纪八十年代推出以来，目前正受到极大重视。研究反抵押货软与普通抵钾货款的差异，对两者的异同组织多方面的评析，对反抵钾货款在我国开办的适用性组织前瞻性的研究等应当是非常必要的。
一、问题的提出
反抵押贷款目前正受到各界的关注。中国企业联合会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士，根据美国金融界针对部分老年人的养老问题推出的反抵押贷款的模式，在我国首次提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的倡议，这一建议立即引起了房地产界、金融界和政府等社会各方面的关注。中国保监会、建设部向国务院提交的研究报告中，对反抵押贷款在中国的推行，也给予了积极充分的评价。我们在有关“售房养老”的一系列论文中，也提出“以房养老”的新理念，倡导在我国建立将个人房产引人保险领域和老年保障体系并进行业务运营。
何谓“反向抵押贷款”?根据孟晓苏的观点并结合国外大量相关资料，可以解释为它是一项主要适用于达到一定年龄、拥有一定房产的老人的人寿保险业务。它的操作过程是老年人把自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的，对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估。根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月将现金发放给老人作为生活费补贴，到老人身故之后，保险公司取得房屋产权。
传统的住房分期抵押贷款，通常简称为按揭。这是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向取得贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收人的购房者。反抵押贷款则有较大不同，是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活费用的贷款。其放贷对象是无固定收人而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收人或直接以该住房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫”反抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款正好相反。其原因是它是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。
反抵押贷款在美国开办已有较长时间，这一模式借鉴引人我国，也将只是一个时日选择的问题。在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，再增加一个新的“房子养老”的新模式，得到了相当多人的鼎力支持和积极关注。目前，我国的社会保障体系还不是很健全，而独生子女政策推行积极效应固然已很明显，但其负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在迅速出现。所以，这一新的贷款或寿险模式在我国的实施，不论是从实施的迫切性还是从社会意义上看，都是更甚于其他发达国家。我国更有必要推行这种新的养老模式，并使其在养老生活中真正发挥相应的作用。
二、两种住房贷款形式的异同评析
抵押贷款与反抵押贷款两种形式的区别，可以大致列示为:
但同时抵押贷款与反抵押贷款也有较多的不同点，这正是本文要给予着重说明的。它表现为:
1.贷款机构普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门成立开办这一业务的其它特定机构。如美国政府对反抵押贷款的承办机构，就特别规定道:“联邦住房局授权的合法贷方，拥有开展反抵押贷款的排它性权利”。而“合法贷方”则主要指任何银行、信托公司、国家银行联盟储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其它由联邦住房管理局特别授权的经济实体。借鉴美国这一做法，我国将来推出这一业务后，也可以允许银行、寿险公司、信托公司等为开办反抵押贷款业务的特定机构。各种基金会尤其是住房基金、养老基金管理机构、社会保障部门和某些有实力的房地产开发商，也可经特别允许后参与这一业务的运作。
3.业务属性。普通住房抵押贷款是一种简单的行为，体现了借贷双方的一种纯粹的债权的关系，完全可以遵循机制予以运作。反抵押贷款则因涉及到养老问题，是对年老而又贫弱的老人的一种生活资助和所拥有房产价值的特别安排，是一种养老的新途径，是强化保障的新形式。这又体现了一种政策行为，还附有浓重的福利的色彩:两种业务的属性不同，遵循的思想及具体的制度规定等也应当有所差异。反抵押贷款不仅是一种融资行为，还体现了一种福利资助的属性。发放贷款的特定机构，如将其归结为政策性那样的政策性机构更为合适。
4.住房状况。住房同样具有“生命周期”，即从住房的初始设计、建造，长期使用居住，到最终的报废清理、拆迁或重新建造的一段长期间。这即谓住房的生命周期。抵押贷款通常处于住房使用居住的前期或中期，而反抵押贷款的开办，则大多处于住房使用居住的中期和后期。住房抵押贷款者，都是为购买住房而申请贷款，比如购买初始建造的新房或者二手房。而申请反抵押贷款者则多是借款人已经居住多年的旧住房，是对使用后期的住房的资产价值做重新盘活整理。
5.经营性质。普通抵押贷款业务的开办中，业务经办机构是希冀在此中取得盈利的，即通过发放贷款取得相当的利息收人，以实现盈利。而反抵押贷款业务的开办，则因信息不完全、时限不确定等，而蕴含着太多的风险。机构开力、这一业务是很难指望从中实现盈利。另外，考虑到借款人都是年事已高的贫弱老人，面对着长期的养老生涯，还款资金又是其赖以存身立命的住房。所以，这项业务的开办固然要考虑“以收抵支，略有结余”，但却很难指望可从中获利，事实上业务经办机构也不应当凭借此项业务的开办，在老人身上赚取大钱。
6货款目的。借款人向银行或特定机构申请贷款是为了筹措和使用所需要的资金。普通抵押贷款的目的，是人们在购买住房出现资金短缺时，向银行申请贷款以融资，是筹措资金以购买住房。反抵押贷款则是老年户主为满足自己晚年生活资金筹措的需要，以房产为抵押，从抵押贷款机构处取得现金，是对自己拥有住房资产的产权和价值的一种特殊安排。也可以说是贷款机构接受老年住户以住房为形式的抵押，然后在整个贷期内分期分批向借款人(老年住户)发放贷款。
7.货款发放归还方式。普通抵押贷款的发放方式，是借款者同银行签订贷款后，银行接受借款人以住房为抵押的申请，将合同规定的款项一次性贷放给购房人员，然后再在整个贷期内分期分批收回贷款本息。反抵押贷款则是由老年户主作为借款人，将己经拥有完全产权的住房抵押给银行或其它特定机构，然后在合同规定的整个贷期内，分期分批的取得合同规定的款项，作为养老期的生活使用。待贷款到期(实质上大多为借款人死亡)之时，再用住房作价或用货币一次性地全部归还借款本息。反抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，其特点是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息。
8.还货手段。普通住房抵押贷款业务中，借款者从银行借入的是货币并用于购买住房，用于归还贷款的也是货币。反抵押贷款业务中，借款者从银行借人的是货币，到期归还银行的也可能是货币，但在大多数的情形下，能够作为还贷手段的只能是老年户主拥有的住房。这时贷款机构要对该反抵押的住房给予估值、计价、测算并对外出售转让，用出售的价值来抵付以前已经发放的贷款本息。所以，反抵押贷款的归还，最终可能是货币，也可能是用该抵押贷款的产权和使用支配权的完全转移来归还。
9.还货期限。普通抵押贷款的还贷期限，是借贷双方事先约定并在贷款合同中予以明确列示，期限是事先规定好，并按约实施的。即使会有提前还贷或推迟还贷事项发生也属较少。而反抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下却是以申请借款的老年户主的死亡为贷款到期日，而这一事项显然是事先无法预期的。
10.经营风险。普通抵押贷款的实施中，可能会发生某种风险，如借款人归还贷款中可能发生的某种违规违约事项，而导致的贷款无法及时足额归还等。但这种状况并不为多，即使发生违约，对贷款银行也不会造成太多的损失。目前，我国开办的各种贷款中，住房抵押贷款的违约率是最低的。贷款机构的收回款项，一般而言是有把握的，最少是有该幢房屋作为抵押，而房屋的价值在一般情况下，是持升值状态，变卖还款应当是无问题的。反抵押贷款的业务实施中，则需要涉及到住房价值波动风险、长寿风险、抵押物风险、支付风险、风险、购买力风险、政策风险等诸多风险。对开办此业务的特定机构而言，也会有支付风险、变现风险等需要予以考虑。所以，反抵押贷款业务推行中的风险，要远远大于普通抵押贷款。
