在建建筑物抵押登记制度之质疑——兼谈我国的预告登记

作者：朱伟在建建筑物预售商品房抵押预告登记债权质权

摘要：为了当事人融取资金的需要,我国《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》都规定了在建建筑物的抵押登记制度。在建建筑物在法律属性上不是特定物,不符合物权法对物的要求。预售商品房在本质上也属于在建建筑物,我国《物权法》针对预售商品房以及其他不动产,为保障将来实现物权,规定了预告登记制度,而这显然与在建建筑物的抵押登记制度相矛盾。为了解决上述物权法法理的缺陷,构建统一的物权法法律体系,有两种可能的解决之道:第一种是预售商品房的购买人可以向银行等金融机构贷取资金,同时,为了担保债务人到期履行债务,购买人可以对预售商品房的预售人的债权为银行等金融机构设立债权质权;第二种是在建建筑物构成建设用地使用权的重要成分,以建设用地使用权为物权客体或处分客体。第二种解决之道因其全面性和可适用性,应该得到立法机关的重视。

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