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房地产行业论文:房地产行业五力模型分析论文 内容摘要:房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。近年来,围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过,本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析,试图揭示房地产行业各种现象背后的原因。 关键词:房地产行业五力模型 据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化:房地产业将从沿海向内地推进;在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进;中介服务、物业管理将快速发展;房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。随着WTO各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。 波特五力模型理论 一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响。哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究,提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。这五种力量是:进入者的威胁;替代产品的威胁;买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力;现有竞争者的竞争能力。 五力模型是用来确定某一行业的竞争程度,其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的,而是由行业的市场结构决定的。从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。但不同的行业或某一行业的不同时期,各种力量的作用是不同的,常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位。 房地产业五力模型分析 就房地产行业而言,该行业环境包括这样一组因素;新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析)及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说,这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。 (一)新进入者的威胁 1.进入障碍。加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低,从而对我国房地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇,国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国,市场竞争机制的全面引进,将给国内企业带来前所未有的压力。对大多数企业来说,由于缺乏市场竞争力和规模扩张力,势必被迫退出房地产市场,而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。这对多数发展商来说,不只是一种挑战,而是面临十分严重的生存危机。 2.产品差异化。随着时间的推移,顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。这种认知会给企业带来进一步服务的机会,使广告变得有效,企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚,它们经常采用更低的价格相抗衡,随之企业利润相应减少。我国房地产业中的各个企业,不管是新加入者还是在位竞争者,采用差异化都尤为重要,而要实现差异化战略,企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出,强化特色经营是必由之路,同样的商品,附加不同的服务其特色就不一样,对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务,比较优势就转化为竞争优势,或进一步转化为企业的优秀竞争力。 3.资本要求。在新的行业竞争,要求企业有足够的资源投入。即使新的行业很有吸引力,企业也可能没有足够的资本成功进入市场,寻求合适的市场机会。而房地产业就是这样的企业,它要求企业有足够、大量的资源投入,否则要进入房地产业也是很困难的。 4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定,作为新进入者要密切关注政府的政策法规,从中权衡轻重,依政策办事。 (二)供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业是一个巨大的市场,无论是国外的房地产开发商,还是材料、产品的供应商,都密切关注这一市场。当关税降低之后,外国木材进口量将加大,用于住宅建设,房地产开发过程中使用大量建材(如钢筋)、机电产品(如空调、电梯)和卫生洁具,随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽,国外产品将大量充斥国内市场,并对国内产品产生巨大冲击,首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说,这或许是有利的。 (三)买方讨价还价的能力 企业作为供给方,总是想方设法提高价格,而买方会尽量压低价格。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上,我国财富分配贫富悬殊,并且财富集中在少数人手里,开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户,普通的低档房盖得很少,即便盖了低档房,也很难卖出,低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。 (四)当前竞争对手之间竞争的激烈程度 行业内的企业相互制约,一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此,企业为了追求战略竞争力和超额利润,必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战,或者有一个显著的改善市场地位的机会,本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同一行业中的企业很少有完全相同的,他们在资源和能力方面各有不同,并努力使自己与竞争者不同。通常地,企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面,努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面,当然不同的行业展开竞争的方面不同。 1.同行企业的数量。有很多公司参与竞争的行业,竞争通常很激烈。但在另一方面,一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业,也会有竞争。房地产行业应该就属于后者。一般情况下,某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着,那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力,对于维持企业竞争优势是至关重要的。与单纯依赖某一主导战略的企业相比,能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业,会处于一种更加有利的位置。 2.行业增长程度。当一个市场正在成长的时候,企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上。在成长的市场中,企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管,当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同,由此来决定自己的选择。 3.高额固定成本。房地产是个特殊的行业,它的“产品”就是固定资产,耗资大,风险大。一般而言,这一点阻止了进入此行业的企业的数量,使得该行业相对其他行业竞争程度小。 4.高的退出成本。房地产业的特殊性决定了,一旦进入这个行业,特别是已经开始进行房地产开发,如果想半途而退,成本是相当大的,人、财、物已经投入,真正的“产成品”还没有出来,这是个两难的境界。如经常看到的“烂尾楼”,就是这种情况,原因是多方面的。要想尽量避免这种事情的发生,就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。 通过对房地产五种力量的分析,投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断,看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说,竞争力量越强,行业中的投资者能够获得的回报就会越低。相反,有吸引力的行业通常具有高的进入障碍,供应商和买方没有什么讨价还价能力,替代品的竞争很弱,竞争对手之间的竞争程度中等。从文中对房地产业的五力模型分析可知,房地产业是一个十分有吸引力的行业,这也是房地产业成为热点原因所在。 房地产行业论文:房地产行业垄断性分析论文 摘要:中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场,可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”,考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下,对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上:不要大面积拍卖土地,改为小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。 关键词:房地产;垄断;产业组织理论 一、导论 根据主流产业组织理论,哈佛学派的主要理论S-C-P范式,市场结构(Structrue)决定市场行为(Conduct),市场行为决定市场绩效(Performance),具有单向的因果关系;而芝加哥学派提出结构、行为、绩效三者之间应为双向因果关系,认为市场绩效起着决定性作用,企业效率的不同导致不同的市场结构,高集中度的市场是高效率、低成本的结果,一个持续高利润率的产业完全可能是该产业中企业高效经营所致,否则会招致其他企业大量进入而降低利润率。那我国房地产业的产业组织分析到底是适用哈佛学派还是适用芝加哥学派呢? 根据竞争和垄断程度的不同,一般把市场分为四种类型:(1)完全竞争市场;(2)完全垄断市场;(3)垄断竞争市场;(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争,且新厂商的进入是受到阻碍的,各厂商生产的产品可以有差别,也可以是没有差别的。我国的房地产业是怎样的市场类型呢? 高洪文(2007)通过勒纳指数的实证研究方法,得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[1],李宏瑾(2005)指出,中国房地产市场的垄断程度相当严重,虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展,房地产市场的竞争状况逐渐好转,但这一过程非常缓慢[2]。余凯(2007)指出,中国房地产市场是一个区域性市场,在此区域市场中有着很高的市场集中度,中国房地产市场存在较高的进入障碍(主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒),房地产产品的异质性,决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。并且从巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。得出价格合谋下的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。林素钢、崔秀琴(2007)指出,中国房地产市场垄断的表现:土地市场的垄断,房地产厂商集中度较高,房地产产品的自然垄断,房地产市场信息的垄断,房地产商品中商品住房供给方式的垄断[4]。以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。 中国尽管市场上开发商数量众多,但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,所以他们实际上并非在同一市场上竞争,构成竞争的只是相邻的少数几家开发商,表现出相邻竞争态势,所以可以说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。这个区域可以是一个市,但更可能是市中更小的一个区域。现在中国房地产市场存在的价格领袖制,实际上就是价格合谋或价格勾结,而价格合谋的实质就是垄断,开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”,余凯(2007)也对此进行了分析[5]。 二、基于S-C-P范式分析我国的房地产业 对于土地出让的方式,2001年,国务院15号文件明确规定,经营性用地必须实行招标拍卖挂牌的出让形式。只要有资金支持,有意投资房地产的任何个人、法人,都可以通过土地“招拍挂”的形式获得土地。 我们现在考虑另一种具体的土地出让方式——地块大小对房地产市场的影响。房地产市场结构的基础是土地的出让方式。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。 我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表: 可以看出,土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前,中国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大,这是与我国现在的土地出让制度相对应的。拍得大块地的“地王”事实上就是区域的地产垄断者。这种土地出让制度至少会带来两个问题:第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量相对减少,不利于竞争的提高;第二个问题是大规模的土地购置以及开发所需的巨额资金壁垒将很多房地产企业、特别是中小规模的房地产企业排斥在外,容易强化部分开发商的垄断地位。 政府在土地出让上,应控制过大规模地块的整体出让,即使是相对较大规模地块的出让就可以将大块地切分为若干规模适中的地块,将大项目拆分为中小项目,由不同的开发企业开发,这样才能在一定程度上缓解我国房地产垄断和竞争不足的现状。这也是房地产调控的一个新思路。 三、房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容 对于一个垄断产业,应该是采取打破垄断还是采取价格管制呢?我们分以下几种情况讨论: 需要具体讨论的是垄断产业3,因为他具有规模经济,规模经济和打破垄断存在一定的矛盾,所以要看社会总体的利益考虑是否拆分。 “马歇尔冲突”即规模经济和垄断的弊病之间的矛盾,即企业追求规模经济的结果是垄断的发展,垄断反过来又会阻碍价格机制,扼杀自由竞争,使经济活动失去活力,破坏资源的合理分配。“马歇尔冲突”所提出的竞争的活力和规模经济之间的关系,正是现代产业组织理论所关注的优秀问题。 我们可以根据“马歇尔冲突”提出一个新的评价市场效率的标准:以价格为中心的市场效率的标准。即把价格作为社会利益的代表,低的价格就是对社会有益的价格,公共政策的制定应该以提高社会福利即降低产品价格为目的。 如下图所示,向右下倾斜的LAC代表行业的规模经济。SAC1代表一个厂商垄断时的情形,较陡的需求曲线D1代表对市场较强的控制力,此时均衡点E1对应的价格是P1。SAC2代表多个厂商寡头或垄断竞争时的情形,较缓的需求曲线D2代表对市场较弱的控制力,此时均衡点E2对应的价格是P2。 我们可以看到,随着LAC、D1、D2的斜率的不同,以及SAC1、SAC2形状的不同,P1、P2的大小也会不同。垄断拆分以后,企业的短期成本曲线SAC1变为SAC2,规模经济下降,但是企业的市场力量下降。产品价格到底是上升还是下降还得看两种效应哪个大。 如果把价格作为社会利益的代表,低的价格就是对社会有益的价格。那么我们就认为如果P1P2说明垄断下的规模经济的效应小于市场力量的效应,不能提供更低的价格,垄断不如拆分。 具体到中国房地产市场,由于数据很难得到或者具体情况千差万别,所以没有直接证据说明是规模经济或不经济。但是根据我们的经济学理论,中国房地产平均开发成本和总体开发规模关系不是很大,所以考虑中国房地产企业是规模经济不变的。 没有任何约束的土地拍卖似乎是公平的,价高者先得,但实际上大块拍卖却剥夺了中、小开发商的获得土地的权利,加大了土地的垄断程度,也加大了房源的垄断程度。当然在现阶段,由于中国地产业仅仅是区域、局部垄断,所以不要采取大面积拍卖土地的方式,采取小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。 房地产行业论文:房地产行业经济开发管理论文 摘要:我国房地产行业经过近20年的发展作为国民经济支柱行业的地位已经确立,市场与行业已逐渐趋向成熟与规范,开始向品牌竞争时代迈进。由于竞争的加剧与市场的不成熟,地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。本文在对房地产市场定位分析的基础上,论述了房地产市场定位的具体策略和要点,并结合xx项目实际分析了如何进行有效的市场定位。 关键词:房地产市场定位策略 一、房地产市场定位分析 (一)房地产市场定位的价值分析 进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。 第一,准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位,后期楼盘推广才能有的放矢,我们才能够针对目标顾客群,制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓,目标客户为都市单身白领,市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。 第二,精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓,目标客户十分明确,它的对象就是都市单身白领,他们对生活要求较高,是新生活的倡导者,所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求,满足他们的需求,这样,楼盘推出来才能引起目标客户的注意,同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。 (二)房地产市场定位的概念分析 房地产企业的市场定位,是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件,为本企业项目产品创造一定的特色,通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件,是楼盘营销的第一步和“纲领”,是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件,起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容,其中市场细分是前提与基础,市场调研是优秀,品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。 目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同,目标市场是指对市场经过细分以后,确定自己的产品所要进入的细分领域,而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置,针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度,强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给顾客,从而使楼盘在市场上确定适当的位置,也就是说,市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如,广州的一个楼盘——丽江花园,目标市场是广州市的白领人士,它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。 市场定位不止局限在功能特征上,它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础,让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点睛的作用,若没有一个准确生动的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性,楼盘就缺乏活力和生机。 二、房地产市场定位的具体策略 现代市场“定位”所描述的定位是一个多维的过程。根据不同的层次,它一般包括企业层而的战略定位与项目层面的产品定位和品牌定位策略。而从策略设计的角度,定位确立的过程通常包括三个相互关联的步骤:确立企业战略定位、确立产品定位、和确立品牌定位。 (一)战略定位策略 战略定位处于企业定位的最高层,它的内容与范围比后两者大得多。它要解决的是企业“做什么”,“不做什么”,“怎么做”三个问题。目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求,因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”,进行差异化或集中化市场开发。如地产大鳄万科,其定位遵循“先做减法再做加法”的思路,通过对细分市场的认识与对自身能力的评价,定位于专注做大众住宅地产开发,不涉及商业地产等其他物业类型。由于其定位清晰执行到位,因此,在业界万科被喻为“三流的地块,二流的项目,一流的品牌,一流的企业”。又如中国当代知名地产企业阳光100,始终坚持自己的市场定位在“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”,坚持大盘开发、坚持一致化产品风格和坚持细分市场的个性化策略。 (二)产品定位策略 一个楼盘的建造,有规模之分,有产品档次之分,购买层次更是不一样。因而,产品的定位显得尤为重要,必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。产品定位是将具体产品定位在消费者心中,如消费者产生类似需求,就会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础,因为消费者必须通过产品为媒介才可能在头脑中建立起鲜明形象。具体到房地产产品定位,就是在选择和确立目标客户基础上,通过前期营销策略的调整和深化过程,在相应固定目标客户中对楼盘的亮点子以全面发掘,并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键,就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求,针对性地进行产品开发。它通常包括项目开发定位、价格定位和品质定位。其中价格定位的准确与否是决定消费者是否购买产品的重要因素,直接联系着企业的利润,决定着产品在市场上的竞争力。策略共有九种:即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位;中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位;低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。据调查,房地产的购买因素中,价格因素占30%,可见,价格始终是消费者最关心的要素之一。而从特性来分,品质涵盖了产品的选料、生产、加工、包装和消费全过程,产品质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济、外观等;从功能来分,有实用功能、方便功能、舒适功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。 (三)品牌定位策略 随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化,人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”,这导致了房地产品牌时代的到来。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发,但又不局限于其使用价值,不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上,更讲究品位,要求产品既有实用功能、艺术功能,又要有情感功能,从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时,要有新思想、新内涵和新概念,赋予房子灵魂。同时,在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式,必须进行差异化传播,才能使项目脱颖而出。在业界,广州“美林海岸花园”通过对市场的精准把握,以“休闲”为主题,协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛,将业主带到了一个充满阳光、沙滩、清新空气和绿色的大型园林社区;而珠江地产的“旭景70年代家园”,则真切把握到日标消费群体内心深处的需求,既而以70年代人的心理文化特质为主题进行品牌推广活动,以获得年轻消费群体的身份认同,使其成为广州炙手可热的楼盘。 值得注意的是,企业市场定位策略顺序与消费者感知的顺序恰好相反,因为消费者总是通过对企业实际产品的消费,才建立起品牌的联想,既而在“头脑阶梯”中得到一阶之地,才可能树立起对公司的美好印象。其中产品定位是基础,公司定位是产品定位与品牌定位的集成,它对前两者起着强化的作用,更可以成为企业巨大的无形资产。 三、房地产市场定位要点分析 纵观国内房地产项目开发的市场定位存在着不注意维护品牌的优秀价值、定位不准、定位不足等误区,企业往往未进行有效目标市场调研与客户细分,主观按照自己的认识进行产品的设计与开发,结果与期望大相径庭。 (一)市场定位要根据目标顾客群的需求做出细分 市场定位是通过为自己的楼盘创立鲜明的特色或个性,从而塑造出独特的市场形象来实现的。楼盘的特色或个性有的可以从楼盘的实体上表现出来,有的可以从消费者的心理上反映出来,有的表现为价格水平,有的是质量水准等等,所以,开发商在进行市场定位时,一方面要了解竞争对手楼盘有何特色,另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度,了解目标顾客群的实际需求情况,将两方面结合起来进行分析,才能确定楼盘的特色或独特的形象。 定位通常表示做出公开的决策,忽略市场的其他部分,而集中于某些细分市场,采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场,而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分,并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明,在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征,可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大,可被看作一个特殊产品或此类产品中的一个子类,甚至被看作与标准产品根本不同的产品。[论文网] (二)市场定位语言要精炼,切中要害 市场定位语言应该言简意赅,而不要罗嗦,让人感觉恰到好处,这样才能引起市场的共鸣,达到促销的目的。否则,在铺天盖地的房地产广告中也不会引起消费者的注意。与此同时,有效的广告要坚持下去。一个广告经理通常会对一个定位战略感到厌烦,希望进行一些改变,但广告的个性和形象就如同一个人一样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。 (三)市场定位要充分结合项目的实际情况,定位要与其相吻合 一个或一系列象征可以具有很强的联系性,在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的,并且是可衡量的。有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物,以期利用市场需求或机会,这种定位看上去有些诱惑,但却是天真的,其中大多归于失败。在将产品定位前,考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析,什么细分变量最相关?什么利益点细分最相关?假如不考虑项目的实际情况,不考虑企业的实力情况,而是盲目追求时尚,这样的市场定位将会不伦不类,给客户留下虚假印象,不但起不到画龙点睛的作用,还会影响楼盘的后期市场推广。 四、实例分析 (一)xx公司市场定位背景分析 第一,xx市房地产行业背景分析 xx市房地产业的发展起步于1990年前后,1998年以前一直处于总量小、增长慢的低速发展阶段,1998年以后,在国家实施宏观调控等一系列政策的推动下,xx市地产的整体发展速度增长很快。总体来讲,xx市房市虽有所波动,但供求基本平衡,己进入较为稳定的快速发展时期,发展态势良好。 xx市住宅市场还呈现如下特征:①区域市场格局被打破,三外企业(外埠、外企、外行)纷纷进入,市场竞争日益激烈;②板块化竞争格局形成。Xx市现已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场,同时在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块;③住房出现郊区化的趋势,城南逐步成为“富人”聚集区;④产品类型中中、小户型市场需求也急剧释放,购房者已由前两年单纯的追求低单价到现在要求低总价,但中等户型、中大户型仍然保持传统的强势消费;⑤开发规模追求人型化,配套设施更加完善,市场渐入品牌竞争和大盘时代;⑥住宅档次和价格出现两极分化趋势,高端地产市场反应热烈,xx市南郊己逐渐形成高档住宅群,连体别墅等高尚住宅发展前景良好;⑦房地产项目同质化趋向明显,可替代楼盘及新开楼盘不断增加,吸引潜在客户的购买注意力成本增加,项目楼盘销售压力增大。⑧二级市场将全面开放,高中低消费梯队正式形成。 第二,xx公司与项目基本情况 xx房地产开发公司成立于xx年,注册资金xx万元人民币,确立了以房地产为优秀的发展战略,将住宅开发作为主导方向。拥有建筑,上木工程,财务管理等专业管理人员40人,其中具有中级以上职称25人,人员平均年龄38岁。截止到2006年底公司累计竣工面积30万平方米,连续四年来建筑工程合格率达100%,成为xx市房地产市场的领军企业。公司目前运作的项目主要有嘉利花园、嘉业家园、嘉腾大厦、湖滨别墅等。开发项目良好的发展前景和丰富的土地储备为湖滨公司的长期可持续发展提供了保证。 xx项目为公司的大型不动产投资项目。项目地块所在区域空气清新、环境优美,项目地块面积较大,周边配套不完善。项目地块的位置相对较为偏离市区。公司于2000年8月取得本项目用地,拟作民用住宅开发,共征地813.338亩。北边是xx旅游度假区,南边是xx自然保护区,东边为广阔的农田,西边紧邻大学城。 (二)xx项目市场定位分析 第一,顾客定位。由于xx项目区位自然、人文、市场环境优势适宜面对中高端人群开发附加值更高的产品,且xx市高端地产呈走热趋势,xx项目与旅游生态的区域发展目标定位相符合,区域内高端住宅板块形成。所以xx项目目标消费群体定为讲究文化与生活品位的中高收入人群,即“白领、社会精英、知识英才和顶级贵族”阶层。其群体消费特征是,①人群特点。25——50岁,大多为男性,高文化、高中收入、高社会地位,注重生活品质与个人隐私,有家庭子女、社交广泛且有特定交际圈,属于典型都市成功人士;②购买动机。希望脱离普通生活与公务打扰,渴望高品质的生活质量,注重安全感与个人隐私,注重家庭幸福,注重自然环境与物业服务,部分为投资型心理,熟悉项目地风土人情,对xx旅游渡假区板块未来发展有良性期待。③职业。官员、律师、私营企业老板、外企金领或国有企业领导、外来投资人士等。 第二,产品定位。Xx项目消费群体存在大面积置业需求、崇尚高消费住宅类型、对价格不敏感,讲究讲究生活品质与格调,且具有开发高尚住宅先天的自然、人文和市场环境的区位优势,南郊“富人区”聚集效应大,板块内楼盘绝大多数都是联排别墅、独立别墅和花园洋房,有少量的低密度小高层。所以xx项目的产品定位为开发满足中高端客户需求的低密度、低容积率的高尚景观型住宅园区。 第三,品牌定位。Xx项目区位文化优势明显,而建筑与文化的结合,是房地产发展的必然结果。在竞争对手分析中不难看出,板块各楼盘顾客定位均为中高收入人士、名称特色、建筑风格等也共享历史文化内涵,很难做到差异化卖点。顾在产品类型方面,xx项目可作为xx市“首家TOWNHOUSE”,地产行业的层次与发展水平。企业营销必须配合这一产品差异点进行大力传播,以使这一特征深入人心,使消费者产生“TOWNHOUSE=xx项目”的品牌联想。 房地产行业论文:房地产行业特点分析论文 3.1房地产行业的特点 中国房地产业发展到今天,经历了一个较为曲折的发展历程,从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产也是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 第一,区域性较强,企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性,房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地,而中西部地区房地产企业则比较少。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性,某一地区的市场,外地房地产企业很难打入。 第二,受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多,相对土地较少,房地产业发展相当迅速,所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外,我国大多数房地产企业正处于发展阶段,特别是民营房地产企业,可用于开发的资金相当紧张,银行贷款又受到一些政策的限制。所以,土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。 第三,高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时,往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的,无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下,我国的房地产企业往往是各领风骚三五年,整个房地产业受到政策、市场等条件的影响,也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。 第四,与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性,决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展,每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中,从项目的立项审批到工程结束的验收,都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中,无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。从行业特点来看,一方面,房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等特点;另一方面,房地产开发企业又明显具有社会责任重(居住条件等)、环境影响程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影响程度高关行业联动性强(房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰)等特点。而且,我国的房地产企业多数是以项目型为主,牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难,造成成本评估困难,直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。经过近十年的发展,房地广行业已经度过了纯粹的利润追求阶段,房地产企业开始了由“资金密集型”向“人才密集型”转化的过程,长远持续健康发展已经成为了优秀房地产企业追求的目标。 3.1.2CW集团的发展概况 CW集团始创于1994年,当时只是一个很小的搞装演的一家公司,19%年进入房地产行业,开发了“Cw花园”项目。大规模进行房地产开发是从2001年拿下南京市江宁区将军山下的一块地开始的,良好的社区环境使CW集团在南京的房地产市场卜一举成名,公司开发的别墅引领了南京的高端物业市场;接着,又相继在南京江宁的禄口、苏州、连云港、三亚、广州、马鞍山开发房地产项目,目前年开发量在60万平方左右。 3.1.3CW集团的人力资源状况 CW集团管理架构为两级管理体系,即集团、全资子公司,集团总部设产品研发中心、营销管理中心、客户管理中心、计划财务中心、工程管理中心、人事行政中心等管理部门,下属公司一般设工程部、设计部、营销部、客服中心、前期部、计财部、人事行政部等部门。 从以上数据可以看出,CW集团目前人力资源的整体状况是高学历人刁‘集中在高层领导中(部分学历为研修班取得的),年轻的员工比较多,这样的人员结构会造成员工的离职率比较高,反映到绩效管理上,怎么来用这一手段留住公司所需要的人刁,做到将目标绩效管理用于提升员工的工作能力并使员工在企业中能够得到发展。CW集团现有人力资源管理实行二级管理体系,即子公司除公司负责人以外的员工人力资源工作由子公司对应人事部门进行,集团总部人力资源部负责集团总部管理人员以及子公司负责人的人力资源工作,包括招聘、培训、绩效考核、基础人事,同时对下属子公司的人事政策、制度提供指导,保持集团和子公司人事政策的一致性。整体来讲,CW集团的人力资源管理尚处在由传统的人事管理向人力资源管理与开发过渡阶段,基础工作薄弱,人力资源管理体系不够完善。公司于2000年将过去的人事部门改成了“人力资源部”,这一方面表明人力资源管理正日益受到企业领导的关注,但是另一方面却仍沿用传统的劳动人事管理,其管理思想没有根本变化,管理上注重的是“安置人’,,管理的目的是“控制人”,把员工视为一种“工具”,关注的是成本、使用和控制,忽视了对员工的积极性、创造性的开发和系统管理。在人力资源几个模块中的操作上也不够合理:一是岗位工作分析不科学。工作分析是开展人力资源管理工作的基础,是人力资源管理的平台。公司应在建立起科学的组织机构和业务流程的基础上,根据生产经营的实际需要进行科学的工作分析与职位设计,合理设置岗位并进行规范的分析描述,确定各个岗位的工作职责。公司于2004年编写了岗位说明书,但岗位说明书的编写过程中,即没有进行相应的工作调查,也没有进行岗位需求分析,而是将现有员工现有的工作内容按照固定的格式描述下来,就行成了所谓的岗位说明书。这种形似I(lJ非神似的岗位说明书对人力资源管理的其他工作基本没有指导作用。二是招聘工作缺少前瞻性。由于房地产企业的人员流动性较一般企业要大得多,所以招聘工作往往会成为人力资源部的重头戏。公司的招聘与企业的战略发展不够吻合,缺少长远的人才培养体系。招聘需求不是根据岗位分析的结果,而是根据公司员工工作的疲惫程度和空缺岗位来决定什么时候招聘、多少数量等。人员颤选的指导思想不是根据岗位的需求寻找最合适的,而是经常为“补缺”而应急招人,结果许多优秀的人才来了以后不能在合适的岗位发挥作用,很快就流失了。 三是培训的目的性不强。公司领导和人力资源部己经意识到了培训工作的重要性,在公司开展了一些培训工作,但培训的效果并不好。公司目前的培训工作还处于初级阶段,没有建立起一套科学的培训体系,培训开始阶段没有进行培训需求分析,培训对象的确定是由领导说了算,培训停留在短期行为,没有一个长期的培U}}计划,培训的方式单一,只用过两种方式:一种方式就是集中组织听外请的老师的讲座,另一种方式就是参加培训机构组织的课程。 四是薪资与员工绩效关联度不够。员工的薪资主要由月度薪资和年终奖两部分组成,而月度工资包括基本工资和考核工资两部分,根据员工在公司的职务定级,相同级别的职务不管其岗位是否有差别工资是相同的。在实际考核工资的发放中几乎是全部全额发放的,因此,所谓的绩效工资实际上没用任何意义。 第五,绩效管理方面:本文在下一节将详细介绍,这里不再重复。从上述现状可以看到,Cw集团的人力资源管理工作己经在许多环节展开,但水平比较低下,相互之间没有联系,缺乏一套完善的人力资源管理体系将各个模块工作联系起来,同时,每个模块的工作不规范,缺乏具体的制度流程进行指导。 3.1.4CW集团人力资源管理战略 人力资源战略必须以企业经营战略为指导,企业战略是制定人力资源战略的前提和基础,企业应根据总体战略的要求,确定一定时期人力资源开发利用的总目标、总美国著名管理学家伊查克·麦迪思提出在《企业生命周期》一书中,对企业的生命历程及其面临的问题进行了详细论述,他将企业生命周期划分为三个阶段:成长阶段、盛年阶段、老化阶段。结合中国企业的实际情况及人力资源管理的需要,笔者将企业生命周期划分为四个阶段:初创阶段、成长阶段、成熟阶段和老化阶段。根据前文对CW集团概况的介绍,可以看出公司目前的特征主要表现为:经营规模不断扩大,开发项目不断扩展并快速增长,各种资源全面紧张;企业组织形态走向正规化,机构相对完善,企业规章制度开始不断建立和健全,企业文化逐渐形成;企业创业者的个人作用需要开始弱化更多地担当起领导者和管理者的角色,职业经理人需要开始进入企业并发挥关键作用。可以看出,CW集团目前正处于快速成长阶段,为实现企业战略,在这一时期,企业人力资源战略的重点是:确保企业快速发展对人力资源数量和质量的需要;完善培训、绩效管理和薪酬机制,充分调动全体员工的工作激情,加速企业发展;建立规范的人力资源管理体系,使企业人力资源管理工作逐步走上制度化的轨道。南京理工大学硕士学位论文CW房地产集团绩效管理州}究为顺利实现企业该阶段的人力资源战略重点,企业人力资源管理工作的主要策略是:进行人力资源需求预测,制定人力资源规划。成长阶段企业人力资源要求数量多,而且要得急,要求拿来即用,为应对这种情况,企业人力资源管理要具有一定的前瞻性,通过人力资源需求预测,制定人力资源规划可以较好地解决这一问题;开展工作分析,建立岗位规范标准,为企业人力资源的规范化管理奠定基础;通过与人力资源市场建立广泛而灵活的联系,通过多种渠道及时获取企业所需要的人力资源;通过不断的、多样化的培训提高员工的岗位技能和素质,满足企业发展需要;完善企业人力资源管理制度,特别是培训制度、绩效管理和薪酬激励制度,充分调动广大员工的工作积极性,保证企业快速发展。应当指出的是,在这个阶段,特别是刚开始,企业人力资源管理工作会面临很大的压力,主要表现为工作量和工作难度迅速增加。企业人力资源管理部门的工作质量成了影响企业快速发展的关键之一。因此,要完成好这一阶段的工作,人力资源管理部门自身的建设也必须同步进行,甚至要优先考虑。 3.2CW集团绩效管理概况 3.2.1CW集团现有绩效管理实施办法 Cw集团在建立初期,没有真正意义上的人力资源管理和开发的工作,而是由人事部负责公司的基础人事工作,企业规模扩大后,公司认识到人力资源管理的重要性,改人事部为人力资源部,意图加强人力资源管理工作,随着绩效管理这种人力资源管理工具和方法对于企业管理的重要性在我国逐渐被认识并流行以后,同时公司内部员工在小企业环境下养成的一些习惯无法随着公司性质的改变而改变,人浮于事、得过且过的作风在公司尤为严重,此外整个公司的管理水平低下,各管理人员基本上所做的都是事务性工作,在这种背景下,公司推出绩效管理。CW集团现有的绩效管理主要分两个部分,一是针对集团下属子公司的业绩考核,主要是由集团领导班子对下属子公司经营者的业绩考核,考核标准大多是财务指标,二是针对集团总部职能部门管理人员的。按照前文对绩效管理概念的阐述以及比较绩效考核和绩效管理的区别,可以看出公司目前的对绩效的衡量和控制主要处于绩效考核阶段,虽然公司领导和人力资源部提出要实施绩效管理,但从行为和方法来看主要还处于绩效考核阶段。下面先将公司绩效考核情况做个介绍:集总部目前的绩效的是由人力资源部牵头实施的,其目的是为了规范企业中中层以上领导干部的考核评价,发现员工工情况和本职工作要求、完成目标任务之间的差距,鼓励员工奋发向上努力工作,使其工作的态度和能力与其担任的职务要求相一致,同时,考核结果将成为对员工奖惩的依据;通过考核,发现管理者在的能力,】7南京理工大学硕卜学位论文CW房地产集团绩效管理训究适时加以培养,使公司能够从内部用好、发现和培养一批优秀的经营管理人员。具体实施的办法如下:频次:被考核者每月填写《月度工作计划表》(表3一l),反映下月工作计划情况,作为年度考核评价的资料积累;考核评价工作每年进行一次,必要时每半年进行一次。考核标准:任务说明书中所规定的职责;当年的公司经营目标、公司计划及对本部门目标和计划中本人承担的工作任务(包括总经理临时一安排的任务);部门正职领导对本部门的业绩负全责;考核程序:首先由员工的直接上属对《月度工作计划表》上所定的工作计划完成情况进行评价;由人力资源部对被考评人所在部门的业绩、目标任务完成情况做出进行鉴证;相关部门进行考核打分;主管领导在“考核意见”上考核评分;人力资源部进行汇总分析,做出公司总体考评的意见;主管领导或人力资源部负责人与被考评者面谈,交换意见,并最终确定考评结果;由人力资源部记录考评结果,并进入被考评人的档案中;公司领导成员讨论决定相应的奖惩、调动和处理方案。 3.2.2CW集团现有考核实施的效果 以上的考核办法实施至今起到了一定的效果但同时也带来很多负面的影响:一方面,在一定程度上改变了公司员工人浮于事、得过且过的工作状态;强化了对工作目标的执行力;由于实施了绩效考核,公司各级管理者平时也更加的关注绩效管理方向的知识,在一定程度上起到了对他们进行培训的作用。另一方面,员工以及其他部门对绩效考核还属于被动状态,要在公司领导的督促下刁‘能进行;房地产行业受外界影响很大,很多因素非员工所能控制,员工在害怕工作出错的情况下失去创造力;形式主义变得严重,部分员工做一些无谓的加班,给领导以工作认真的印象;平时不努力,到了半年或一年的考核评价的前一段时间,大家工作都特别积极;考核增加了矛后,同事攀比现象严重。 房地产行业论文:房地产行业财务风险论文 一、我国房地产行业财务风险成因 (一)系统风险的成因 系统风险又称市场风险,指由于企业外部某种因素的影响和变化,导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括:宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说,系统风险的成因主要表现在以下两个方面。 1.国家经济周期和市场经济环境的变化 宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用,房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动,经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来,全球经济发展水平急剧下滑,使得金融危机渐渐演变为经济危机,在这样的经济背景下,中国的企业必然会受到重大冲击。同时,近年来国家不断上调存款准备金利率,在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用,但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力,这都将引发财务风险的产生。另外,房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关,这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金,国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。 2.经济法律政策的变化 房地产企业在我国的发展时期较短,但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展,颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控,且一次比一次更加具有针对性和严厉性。 (二)非系统风险的成因 非系统风险又称特殊风险,指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业,引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。 1.资本结构不合理 一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构,必将影响企业的经营收益,同时增加企业的财务风险。众所周知,房地产企业在前期需要大量资金投资,资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱,企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款,只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高,债务资金所占比例过大,一旦企业实际收益率低于预期收益率,将会导致资金链断裂,可能产生不能支付到期付息的财务风险。 2.融资渠道单一 随着经济的发展,目前我国房地产企业已有六万多家,但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度,因此企业的现金流风险较大,保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全,导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高,银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一,使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下,银行贷款条件提高,不仅使企业开发项目的成本费用不断增加,同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。 3.资金管理意识匮乏 房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征,相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚,很多企业在财务管理制度上不健全,管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面,缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本,导致企业自身的投资风险加大。 4.财务人员普遍缺乏风险意识观念 目前来看,房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏,重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上,如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求,或仅仅满足了相关部门的检查,末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念,未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后,已无法跟上当前经济时展的步伐,从而导致其处理的财务信息质量普遍较低,不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面,没有系统和缜密的分析、比较和研究,这都将引发企业财务风险的发生。 二、有效防范房地产行业财务风险的措施 由于系统风险多为不可分散风险,我们无论采取任何措施都无法避免,只能通过适当的手段对其加以利用,使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险,我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。 (一)紧跟宏观形势,产品多元化协同发展 纵观房地产行业的发展过程,每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下,企业必须能够对政策的导向做出合理的判断,有效地预测房地产行业的走向,提前做好资金的融资预算等工作,最大限度地规避系统风险。与此同时,房地产企业要想有效地控制财务风险,应做到产品多元化协同发展。目前,我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主,但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面,建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。 (二)完善企业的资金结构,实现科学化、合理化 企业在不同时期呈现的财务风险是不同的,且由于房地产企业的长期高负债经营模式,使得其营运成本明显高于其他行业,因此必须对企业的资金结构进行完善,合理配置企业的资产结构,有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢,在完善资金结构时,货币时间价值的观念也不容忽视。 (三)拓宽融资渠道,实现多元化 目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资,而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加,使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式,不仅可以解决融资困难的问题,还能增加企业的市场竞争力,从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力,科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时,可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下,还可以利用海外平台进行融资,相对于我国商业银行而言,外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时,也最大限度的降低了融资成本,优化了企业现有的资本结构,这对企业的长期稳定发展十分重要。 (四)增强资金管理意识,实现效益化 鉴于房地产行业的资本结构中,自有资金较少,且融资困难,房地产企业在拓宽融资渠道的同时,应增强资金管理意识,充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时,充分利用闲置资金,对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时,可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率,最大限度地降低企业营运成本,实现效益化。 (五)增强风险意识、提高财务人员的管理素质 房地产行业作为一个高收益、高风险的行业,要保持企业的平稳健康发展,企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时,要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任,而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用,首先努力提高自身的管理和决策水平,切忌主观臆断,要充分权衡各方面的影响因素,提高财务信息的质量。其次,培养全体员工的风险意识观念,把风险管理切实落到实处上,同时要求员工广泛学习最新的专业知识,切实提高其自身的综合素质,将企业的财务风险最大限度的降至最低点。 三、结语 在当前的社会经济活动中,市场经济占据主导地位。房地产企业经营过程中存在着很多不确定风险,其不但会对房地产企业的经营成果造成影响,同时也威胁着企业的生存,其中财务风险就是构成企业经济危机的主要原因之一。因此企业人员要及时意识到财务风险的存在、成因,并对其做出适当的防范措施。 作者:贾守华 高萍 单位:沈阳大学工商管理学院 房地产行业论文:房地产行业证券投资论文 1我国宏观经济状况分析 1.1我国宏观经济状况概述。进入2013年,虽然一些突出的社会问题和激烈的社会矛盾依然并将长期在我国存在,但是我国社会环境大体呈现出稳定的局面,这保证了国家能一心一意抓紧历史机遇,努力搞好国家经济建设,各行各业也能够稳步前进,为国家的发展添砖加瓦,而我们的人民群众也能够安居乐业,积极参与社会工作,努力改善提升自己生活水平的同时,助力中国经济能够更上一个台阶。 1.2我国宏观经济形势指标分析。(1)国内生产总值指标(数据来源:中国统计局)。2013年,前三个季度我国国内生产总值的增长率分别为7.7%、7.6%、7.7%,虽然未能超过8%的增长速度,但是这个发展速度在世界各个经济体范围内仍然处于翘楚低位,这种平稳增长的趋势还是让我们对我国的经济发展保持一个乐观的态度,进一步巩固了我们世界第二大经济体的世界地位。但是我们也应该清楚的认识到,2013年前三季度国内生产总值的增长率相较于2012年的增长率略有下降,说明欧债危机的发生对我国经济也产生了一定程度的负面影响,因此,在对外贸易不理想的情况下,我们应该重点抓住投资和消费行为,从而保证我国经济能平稳较快发展,而不至于被西方欧债危机拖累,造成经济疲软。(2)制造业采购经理人指数(数据来源:中国统计局)。2013年,我国制造业采购经理人指数均处于50%以上,表明产业经理人对目前经济景气持乐观态度,反引出我国制造业目前总体处于扩张状态。2013年1月份到5月份该数据处于小幅震荡变化之中,而6月份到10月份,该指标持续走高,说明我国经济总体向好的趋势越来越明显,大家对我国经济的发展也越来越乐观。(3)社会消费品零售总额指标(数据来源:中国统计局)。2013年10月份,社会消费品零售总额21491亿元,同比名义增长13.3%(扣除价格因素实际增长11.2%,以下除特殊说明外均为名义增长)。1-10月份,社会消费品零售总额190308亿元,同比增长13.0%。说明中国经济总体向好,可持乐观态度。(4)全国居民消费价格指标分析(数据来源:中国统计局)。2013年10月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,城市上涨3.2%,农村上涨3.3%;食品价格上涨6.5%,非食品价格上涨1.6%;消费品价格上涨3.2%,服务价格上涨3.1%。1-10月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。10月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中,城市上涨0.1%,农村持平(涨跌幅度为0);食品价格下降0.4%,非食品价格上涨0.3%;消费品价格下降0.1%,服务价格上涨0.4%。根据以上数据和图片,我们看到2013年的物价总体较2012年仍然在小幅增长,这在一定程度上会抑制民众的消费积极性,从而使消费不足,如果物价的增长能够得到抑制,或者有所下降,我国的消费潜力将会得到激发和释放,这将为中国的经济发展加足马力。 1.3我国金融市场形势指标分析。(1)货币供应量指标。2013年,从1月份到9月份,我国货币供应量稳步增加,虽然增加的比率时高时低,但总体上还是处于一个较高的增长水平,这造成我国经济有一定的通胀压力。(2)五年及以上银行贷款年利率(数据来源:中国人民银行)。2013年以来,我国的5年及以上银行贷款年利率没有变化,表明我国目前实行较为积极稳定的金融政策。 2我国房地产行业分析 2.1房地产行业界定。我国房地产行业可分为四类:(1)地产服务业类,例如世联地产;(2)商业地产类,例如中国国贸;(3)开发加持有类,例如金融街、世茂股份;(4)开发类,例如万科A、招商地产、保利地产等,其中开发类属于大部分。 2.2国家产业政策分析。我国目前对于房地产行业的产业政策基调为调控。2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。2012年10月12日、13日和15日,在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会,听取大家对当前经济形势的意见和建议。指出,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。2013年国务院办公厅正对房地产行业专门发出公告,要求各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构完善稳定房价工作责任制,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管和预期管理,加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。 2.3房地产行业所属生命周期分析。我国房地产行业开始迈进一个全新的阶段,已然成为我国国民经济的支柱性产业。房地产企业的实力越来越强,房地产行业呈现出蓬勃发展的势头。一个比较明显的现象就是中国足球超级联赛中的16支球队几乎全部拥有房地产背景,也因此,有国内外的媒体戏称中国足球为“地产足球”,另有说法“中国足球步入房地产时代”,由此可见,房地产行业在我国社会及经济发展中的地位。有学者认为,2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实,以此为基础,推导出在“限购”等政策调控下,房地产将走向本轮中周期衰退的中后期阶段。这也跟社会舆论认为中国房地产泡沫即将破裂的论断不谋而合。 3、总结 随着改革的呼声是一浪高过一浪,在新的政治、经济形势下,人们,对中国经济的新一轮的发展充满期待。房地产行业作为中国国民经济三大支柱型产业之一也是备受人们的关注,房价是否会跌?何时跌?房地产泡沫合适破灭?破灭之后中国经济新的增长点将至于何处?这些都是人们热议的话题。通过上述分析我们知道房地产行业却是处于一个衰退期,但也仅仅处于衰退期的初期,因此在短期内房地产行业还将是会努力支撑着中国经济的发展,不可能迅速崩溃。 作者:赵彬单位:西安石油大学 房地产行业论文:房地产行业市场调研论文 随着房地产企业市场竞争的加剧,结合培养方案市场调研能力是本专业学生的必备能力。也因此市场调研这门课程在培养方案体系里承担着呈上启下的关键性作用。它不是简单的实训课,而是培养学生就业能力的技能实训课程。因此在教学设计环节在尊重教学规律的基础上紧扣市场需求。通过调查发现,企业在进行目标项目地块拍卖前,就要对所选地块进行评估,评估数据来自于市场调研数据,在对数据整体分析的基础上,完成地块可行性分析报告。这些都离不开市场调研人才,那怎样的教学设计才能满足企业的需求呢?笔者认为,课程教学融入企业工作活动过程,企业活动过程指导课程教学设计才能最大程度的满足企业需求。基于这样的设计理念,在《房地产市场调研》这门课程典型任务有市场调研计划的制定,问卷的制作,实际调研、数据整理与分析和调研报告撰写等五个任务。整个项目要求学生以组为单位完成所在区域市场的实际地块调研。调查内容包括地块的地貌、区域市场房价、小区物业满意度、小区入住率、配套设施满意度、项目竞争对手、楼盘信息及消费者购买心理等各个子项目的调研。按照一个调研一个主题的原则,每个小组选定一个调研主题,以班级为单位完成一个完成项目的子调研内容。班级作为校园“实体企业”进行残酷的市场竞争,由课程教学团队教师含企业专家完成对最终调研报告的评价,并评选出具有可执行性的小组。 首先是房地产市场调研计划的制定,在明确主题的基础上,通过融入“5WIH”六要素来完成对事件的统筹安排能力。第一个“W”是Why,也就是为什么要做这件事?清楚目的后才能做到有的放矢,提高我们的实训效果。第二个“W”是What--调研那些具体的内容呢?第三个“W”Where--在什么地方进行调研活动;第四个“W”When--调研活动中各项事务的执行时间段或者结束的时间点;第五个“W”Who--人物分工是怎样,哪些人完成哪些事情,调研对象都选取的是符合哪些特征的人;第六个“W”How--怎样执行?通过哪些调研方法,借助怎样的手段,最终完成整个调研项目。 其次,各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划,并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性,卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲,在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷,规避问卷制作中常犯的十种错误,如一题多问,答案界定模糊,歧义性问句,多重否定句,假设性问题,诱导性问题,数组重叠,敏感问题的忽略印证,逻辑排序混乱,调研导语无针对性等。在逐一进行点评后,由小组成员共同完成修改,并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷,每个小组制作不少于20份的问卷进行试调,并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改,结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节,小组组长负责组织小组成员实际调查,教师团队进行抽查式考核,确保调研数据来源的真实性,把好实际调查中的首道关,这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力,以便今后更快的适应市场需求。 再次,数据整理和分析能力是市场调查的优秀能力,房地产市场调查也不例外。对各小组搜集回来的调查问卷第一步先进行废卷甄别。第一类废卷是填写不完整的调查问卷;第二类废卷通过顾客甄别部分,在调研公司或者房地产行业从事工作的工作人员不作为目标调研对象者,剔除这一类废卷;第三类废卷就是在问卷填写过程中所有答案均为其他并未填写内容的,也视为无效问卷;第四类废卷是最难,也是最需要剔除的废卷,那就是前后相互应证的两个问题出现矛盾。比如购房首选为别墅,但是家庭月平均收入不足一万元者。前后逻辑矛盾与现实市场极为不符,这说明该被访者未真实表达自己的意思,只是应付性完成问卷。这一类也是必须要剔除的。在剔除完四类无效或者废卷后,调研样本过少,无法真实反应市场实际的情况的,要进行补调,直到样本能够客观反应总体实际为止。至此,数据采集和整理就告一段落。接下来就是数据的分析,在这个阶段我们一般借助两种工具,一种是专业的统计分析软件“SPAA”(统计产品与服务解决方案)软件和微软平台的“EXCEL”软件,在《统计学》系统的班级,我们要求学生通过“SPAA”软件完成对调查问卷的分析,让学生在做的过程中完成对统计软件的操作和学习,对还未进行《统计学》系统学习的班级,我们要求学生用“EXCEL”表格进行数据分析。并指导学生不同图形所适用的条件,比如饼状图是整体为“1”时,占比分析最常用的的图形;折线图是趋势分析是最常用的图形;其他的建议采用柱状图。到此为止市场调研活动进入到攻坚阶段。撰写市场调研报告。 最后,市场调研报告是我们整个《房地产市场营销》课程的收官之作,课程教学效果的最终体现,能力培养最后承载物。在对调研的格式进行要求后,更优秀是调研报告内容的编撰。“实体企业”分部门提交房地产市场调研报告,并制作ppt对小组(部门)的调研的成果进行汇报。电子档的调研报告第一稿提交后,由教学团队教师分组指导,提出修改意见,因为之前各个环节的控制,报告的修改更多集中在文字的表述,数据的描述以及排版等问题上,为了让学生的报告具有市场价值,教师们会指导学生团队进行多次修改,有的甚至多达10多次。最终提交该课程的成果———市场调研报告。教师团队和企业专家对学生的汇报进行现场点评,并评出名次。让学生在学的过程中形成“你追我赶”的良性循环。这样的教学设计完成后,学生的团队意识、合作精神、文字撰写、数据搜集、数据分析等各个方面的能力均得到了提升,职业素养也在实训过程逐步建立。此时的他们,完全有能力完成小型的市场调研项目。因为他们清楚整个市场调研的流程及其注意事项,并能准确把握住市调的优秀。这样培养出来的学生,企业非常的欢迎。因为他们真正实现了工作与学习的融合。 作者:康媛媛单位:重庆建筑工程职业学院 房地产行业论文:房地产行业低碳经济论文 1我国房地产行业低碳发展过程中存在的问题 1.1我国房屋设计的不科学 通常情况下,西方国家住宅面积多设计为70至80平米,而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大,可是其设计规划极为科学,住宅设施较为完善,环境优雅,适合居住。而在我国,虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%,但是即使已下发过政策,大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求,但在设计规划方面仍存在很多问题,这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。 1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚 由于我国科学技术水平较差,致使房地产行业低碳技术起步较晚,其主要表现为:第一,技术研发及其产品转化过程存在问题,如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足,技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟,同时还存在着很多问题,从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低;第二,低碳建筑产品水平不一致,由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系,致使低碳产品的水平不一致。 1.3我国住宅区的美化绿化不科学 目前,有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路,使得小区里硬质路面较多,裸露的土地太少;草坪绿化过多,而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大,树木面积以及水资源面积所占的比例很小,这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言,这种规划设计也极其不科学,大部分小区多重视树木的观赏性,而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前,国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求,而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥,而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘,还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保,在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料,且在日常使用过程中,大部分还是利用煤炭及石油,从而导致资源的大量损耗,不利于低碳建筑行业的发展。 1.5低碳技术产品研发的盲目性 因为缺少成本优势及新型技术,我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大,低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势,这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下,放弃研发低碳技术,而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外,低碳住宅的消费群体缺少针对性,导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性,这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研,致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发,最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。 1.6居民的低碳消费意识薄弱 据有关调查结果显示,某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济,就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择,这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。 2低碳经济对房地产经济的影响 2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响 (1)调整房地产行业内部的结构 目前,我国房价一直都居高不下,其中一个较为重要的因素就是炒房,有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价,根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低,行业内的结构非常不合理,而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格,从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此,发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面,且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高,房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此,从长期看来,低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。 (2)能够促进房地产行业长期的健康发展 目前,在我国房地产行业发展过程中,房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场,繁荣背面都是泡沫危机,一旦房价不停被提高,市场就很有可能会失去承接力,那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展,可以说投资期限较长,未来收益也不确定。所以,这一发展方向,就能很好地规避炒房等情况的出现,使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此,低碳经济有助于房地产行业的健康发展。 (3)有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化 一直以来,建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点,但是因为房地产行业一直被资本所控制,所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式,而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下,市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来,从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。 2.2低碳经济对房地产经济的不利影响 (1)低碳经济会提高建筑行业的整体成本 因为目前我国科技水平有限,低碳技术也不够先进,所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下,要想在我国房地产行业中发展低碳经济,需要投入更多资金来研发新技术、新设施,同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是,目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善,使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此,低碳经济会增加房地产行业的成本。 (2)低碳经济会推高房价 正如上文所说,低碳经济需要投入新型技术和材料,而如此一来,建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时,因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率,有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜,来进一步提高房价。另外,因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的,在房地产行业中还未得到广泛认同和普及,这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜,都会致使房价在短期内进一步上升。 (3)低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展 我国房地产行业的碳排放量,已经占到了全社会碳排放总量的30%以上,大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展,整个行业的耗能量都在增加。目前,建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍,这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的,而能源价格的低廉以及使用便捷,使我国地产行业得到了快速发展。但是,在发展低碳经济的形势下,如果失去了低廉能源的支撑,房地产行业的发展就会变得停滞,甚至处于亏损状态。这样,就会在全国引起大范围的连锁反应,给我国整体经济发展带来很大影响。 3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向 3.1推动住宅产业化发展 在住宅建造过程中,如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展,一方面可以提高我国房地产的质量,另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下,我国房地产行业要想得到长久发展,就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时,还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时,房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求,争取做到资源最优化配置,减少碳排放量,为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。 3.2积极使用环保材料和节能技术 目前,我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约,我国低碳技术还相当落后,这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃,但是玻璃的散热速度很快,为了使室内的温度保持恒定,就需要使用空调,这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题,我国房地产行业可以使用新型玻璃,这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要,同时又可以起到保温隔热的效果,从而减少空调的使用时间,降低能耗,进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境,还可以吸收二氧化碳,特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果,因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面,太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势,得到了人们的重视,如提供热水和照明等方面。总之,开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。 3.3积极倡导低碳生活 在低碳经济时代中,房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中,加大物力、人力、以及财力的支持和投入,同时加大宣传力度,让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势,提高广大消费者的低碳环保意识,进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到,低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高,但是其优势非常明显,在投入使用后,低碳建筑的环保节能效果也会显现,进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见,低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此,房地产商应该立足长远、与时俱进,重视并加大低碳环保建筑的宣传力度,让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势,进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来,自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。 3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境 (1)设计科学的制度 客观来说,在构建低碳房地产体系的过程中,其主要挑战不是低碳技术问题,而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面:第一,应该跳出单体建筑思维,站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划,同时,还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责;第二,要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标,目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划,并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规;第三,创建并设计新的设计规划工具和方法,把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引,并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求,平衡低碳房地产的需求和供给。 (2)鼓励绿色低碳房地产金融创新 一直以来,房地产行业都属于资本密集型行业,而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此,这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金,通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来,还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下,创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量,逐渐建立房地产行业低碳积分机制,以便于和金融以及货币挂钩,逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制,为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外,由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段,政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系,充分调动起房地产业主以及开发商的积极性,达成低碳经济的共识,营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围,还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构,使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要,这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下,发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展,如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程,加大了我国经济的转型速度,为我国的未来发展做出巨大贡献。 3.5提高开发技术水准,合理地规划户型布局 目前,我国很多地区的房地产行业在管理过程中,多采取粗放式管理模式,开发商通常唯利是图,也不主动关注广大消费者的需要。如今,大多房地产开发商还都是大量地开发较大面积的建筑住宅,大面积的卧室和客厅,敞亮的楼道,这就加重了资源消耗。而开发商为了可以使资金快速回笼,实现房地产企业资金流动的及时性,几乎不对房屋进行装修,消费者就需要自己进行装修,既耗财又耗力。因此,在低碳经济时期,要大力发展我国的低碳经济,大量建造低碳建筑,房地产开发商就需要不断提升开发质量以及水平,在户型设计规划方面要争取做到节约、合理,以人为本。结论与建议综上所述,在我国低碳经济迅速发展的情况下,房地产经济这一概念已被引进并逐渐成为低碳经济发展中的重要力量和主要组成部分,但是其仍然存在很多问题。因此,房地产企业就必须采取有效的解决措施,使低碳经济的发展理念真正融合到房地产经济中,为自身在社会效益和经济效益中找出一个均衡点,同时也为我国社会的可持续发展贡献自己的力量。 作者:赵洁 单位:驻马店市房地产交易管理所 房地产行业论文:房地产行业成本核算论文 一、房地产行业成本核算与控制存在的主要问题 房地产行业成本核算与控制方面的问题主要体现在房地产开发阶段、销售阶段。 1.开发阶段 第一,房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先,房地产行业与一般的制造业企业不同,其产品的形态不是一成不变的,同一项目的产品成本构成复杂多样,成本归属和分摊方法缺乏标准。其次,土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用,应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二,工程完成程度不能可靠估计,无法及时获取成本核算的依据,成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中,工程完成量和实际总预算存在较大差异,未能及时更新,导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三,预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先,房地产项目周期长,市场价格变动对项目总成本影响较大,总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金,为了节约资金成本,降低经营风险,可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估,项目成本波动幅度较大。其次,预算指标不合理或者下达不及时,项目总预算以及现场工程完成进度不能配比,使成本控制缺乏可靠依据,不能令人信服,难以有效落实。 2.销售阶段 第一,预售阶段是项目资金回笼的过程,企业虽然收到预售款项,但产品的主要风险和报酬尚未转移,不能确认收入,成本不能结转。此时项目开发尚未完结,成本仍在不断累计,仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金,预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二,税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款,比如纳营业税、城建税等,有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税,待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则,预售款尚未确认收入,缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果,未能及时反映经营成果。第三,借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时,借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四,销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移,目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结,工程尚未决算,企业只能通过预估成本结转,导致企业未能及时反映项目经营成果。 二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策 针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题,笔者认为应做好以下几个方面的工作。 1.开发阶段 第一,成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类,确定大类,细分小类,并设置专门的表格,形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范,有利于形成信息中心,建立业务接口,在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二,规范操作流程。建立操作指引手册,不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程,尽可能避免营私舞弊。第三,建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四,建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五,建立健全成本控制激励机制,设置合理的成本控制目标,完善考核和奖惩制度。 2.销售阶段 第一,建立健全成本结算制度,及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据,房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声,企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围,无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算,及时反映企业经营成果。第二,做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期,应按相关规定及时停止借款费用资本化工作,资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三,做好销售费用的控制,建立健全销售激励制度,对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性,促进资金回笼。第四,房产项目销售阶段做好成本的汇算工作,及时整理相关资料,报有关部门审批,完善税务资料,及时与税务部门沟通协调,清算税款,降低企业经营风险。 三、结语 综上所述,房地产企业要想实现长期的发展,并且拓展房地产行业发展的空间,就必须提高财务管理水平,做好成本核算和控制,提高企业经营效益。 作者:吕世林 单位:深圳市东部开发(集团)有限公司 房地产行业论文:房地产行业会计信息论文 一、房地产行业会计信息质量的意义及现状 (一)房地产行业会计信息质量的意义房地产行业会计信息质量对行业发展以及社会经济发展的意义主要有三点。第一,会计信息质量是房地产行业发展的基础,同时可规范行业内的会计核算程序,利于我国经济一体化的发展。第二,由于房地产行业资金周转频繁且金额数大,所以会计信息质量会关系到企业构建会计制度的标准,能够影响到企业的整体发展与改革。第三,同其他行业相比,房地产行业的利润比较高且增长速度比较快,需要我国相关部门进行监管,且监管的重点就是会计信息的质量,所以,会计信息质量关系到我国监管工作地顺利开展。由此可知,房地产行业会计信息质量对我国经济和房地产行业发展而言意义重大。 (二)房地产行业会计信息质量的现状我国房地产行业虽然发展迅速,但其发展现状却不容乐观。一是房地产行业会计信息存在严重的失真问题,这主要是因为部分企业为减少纳税金额而虚构业务,此外,房地产行业工程量大,资金运转形式多的特征,繁杂且大量的工作任务以及人员不合理的分配也是行业会计信息失真的原因;二是房地产行业管理工作不完善,影响了会计工作的进程,进而降低了会计信息的质量,不利于房地产行业的发展与投资。 二、房地产行业会计信息质量问题 (一)房地产行业会计人员素质比较低对于行业会计工作而言,会计人员是整个工作的主题,因此他们的素质将会对会计信息质量产生直接的影响。目前,会计从业人员的道德素质和专业素质都比较低。从道德素质方面分析,由于会计人员都是企业聘请而来,直接由企业领导管理,很容易受到各种利益的诱惑从而造成会计信息的失真。从专业素质方面分析,有些企业的会计人员专业知识不足,甚至在聘请过程中利于裙带关系上任,而且有些企业在聘请过程中也未能定好学历标准,导致会计人员在实际工作中由于缺乏相应能力而不断出错,从而降低了会计信息质量。 (二)房地产行业不同时期业绩信息可比性不高一般而言,房地产企业的工程项目都属于长期项目,从最初的项目确立到项目确认收入都在一年以上。而且,在房地产企业的一个项目周期内,不同时期的财务信息也大不相同,如房地产企业在项目初期会支出大量建设资金;在项目建设期间,企业投入建设资金的同时还必须支出大量管理资金且几乎没有回收资金,即便企业为平衡当期收支平衡而采取楼盘预售的方式,得到的预收款也不属于企业收入的范围内;项目结束后,企业通过售楼的形式开始大量回收资金。由此可见,这些信息无法真正反映出企业的整体效益,进而,在评估房地产业的经济效益时也不能采取普通企业的业绩评估方法,否则其结论会失真。 (三)房地产企业会计体系、制度不够完善我国房地产企业会计制度、体系的不完善主要体现在两个方面,一是财务会计体系缺乏规范性,如无法有效解决商品房债务和所有权风险的转移问题,而且我国很多房地产企业的自我评估效果同国家认证的会计机构的评估结果相比存在一定的差距;二是我国会计法律法规制度有待健全,新兴行业会计核算标准不明确,这导致了会计核算工作难度大且行业会计信息严重失真等问题。 (四)房地产行业的风险透明度不高我国经济的发展也带动了证券市场的发展以及完善,这就使得市场主体对房地产行业风险透明度的要求不断提高。同普通企业相比,房地产行业不但要面临普通的行业风险,还必须面临土地风险、政策风险、工程质量风险以及项目开发风险等。针对房地产行业如此大的风险,提高其风险的透明度是十分必要的。对此,我国虽采取了一定的政策,如出台相关风险披露的法律法规,但是房地产企业在质量保证金信息等方面一直处于透明很低状态,如此一来就很容易导致房地产行业会计信息的失真问题。而且,我国很多企业都存在“包装”企业财务报表的现象。 三、解决房地产行业会计信息质量问题的有效途径 (一)提高会计从业人员的综合素质房地产企业若想提高会计从业人员的综合素质,就必须先认识到会计工作对企业发展的意义以及会计信息质量的主要影响因素。其次,房地产企业在聘用会计从业人员时必须规定一定的专业素质标准,拥有相应的实践能力和理论知识。再者,为能顺应市场经济的变化与发展,企业还应综合企业的实际情况,制定具有针对性的企业内部会计从业人员的培训计划。虽然企业很难控制会计人员的道德素质,但是企业可加强对员工的监督力度和惩处力度,最大限度的提高会计人员在道德品质方面的认知,从而保证会计信息质量符合企业发展要求。 (二)提高房地产行业的会计核算水平如今,会计规范已经趋于国际化,因此只有提高会计核算水平才能确保房地产行业会计信息质量。对此,房地产企业应以企业实际情况为基础,梳理财务管理的程序并建立一个完善的核算体系,与此同时,房地产企业还需强化企业会计核算工作,认真核算不同时期房地产企业的经济效益,并根据现行的会计核算准则将核算出的数据列入不同的范畴之内,从而来提升房地产企业会计核算的能力。不过,在构建企业会计核算体系时,企业必须立足于自身实际管理需求,严格贯彻制定的核算制度,防止会计核算工作同企业的发展脱节,进而影响企业的长期效益。 (三)完善我国房地产行业的会计体系,加强企业监管力度我国现行的会计准则并不适用于房地产行业中的成本核算、费用核算以及收支核算,所以,房地产企业在进行会计处理时选用的标准不同,这会极大地影响到房地产行业会计信息的质量。因此,我国应该尽快完善我国房地产行业的会计体系,明确行业的会计核算准则,特别是房地产行业的收入准则,例如:是否完成产权过户、是否正式签订销售合同、是否正式获得购买方的支付证明等,我国必须针对这些问题做出符合国情和经济发展的规定和标准,从而让会计信息能够真实地反映出企业的经营情况。此外,房地产行业还应构建一套有效的内部监督管理体系,如制定财务监察、员工内部监督制度,明确划分出不同部门和员工的职责和权利,并通过惩奖制度对企业会计核算工作进行管理。再者,政府也应对房地产行业会计信息的发展进行引导,制定相应的法律法规并发挥自身的监督管理能力,不断提高房地产行业会计信息的真实性。 (四)提高房地产行业的信息透明度为能提高房地产行业的信息透明度,房地产企业不但需要披露企业的基本信息,还需披露企业业绩信息、成本组成信息、土地信息、质量保证金信息以及项目资金分流信息等,这些信息能够提高企业会计信息的质量。对于所有的上市公司而言,披露企业风险信息是其一项基本工作,这不仅能够提高会计信息的真实性,还有助于投资者更加详细且完全地了解公司的经济效益情况,从而做出相应的决策。综上所述,房地产行业对我国经济的发展具有重要意义,但是在发展过程中却存在会计信息质量这重大问题,这不仅会影响到房地产企业的发展也会影响到社会经济的发展。所以,房地产行业必须认识到管理、控制房地产企业会计信息质量的必要性,而后再结合企业发展情况采取相应的解决策略,这才能改善房地产企业的会计核算体系,提高企业会计信息质量,进而确保整个行业和社会经济的顺利发展。 作者:黄承文 单位:成都汇厦建设投资股份有限公司 房地产行业论文:房地产行业经济管理论文 一、房地产行业过程管理总体形势 “不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”,使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语:暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议,那么对于“高利润”,似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险,对于房地产企业的管理层来说,真的是冷暖自知。 二、房地产行业过程管理的优秀与本质 房地产业的优秀是什么?我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的优秀是投资运营。当我们认识到了地产的本质,当我们看到了地产发展的未来趋势,那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略,快速变化自己的发展和运营模式,以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的优秀与本质,那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求,因此,科学和高效的管理,成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的优秀要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说,就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新,起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战,在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中,积累了大量的数据,可以通过客户投诉系统进行管理;有了真实全面的业务数据,可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控,把流程管理和房地产管理紧密结合在一起;再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现,找到内部的标杆,共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验,形成相关的经验推广和应用。 三、房地产行业管理者角色与技能 激烈竞争的现代市场经济,要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求,就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次,在房地产项目中,管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时,采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接,才能满足房地产流程管理的需要。 四、房地产行业管理反思与研究 近年来,房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段,行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张,从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开,即使原先立足于三线城市的本地化地产企业,也耐不住寂寞,纷纷升级为集团,要扩张自己的版图。同时,开发商疯狂抢地,土地储备竞赛不断加剧,“标王”新闻屡见不鲜,各地楼面地价屡创新高。值得思考的是,地产企业的快速扩张,除了资金和土地,还能凭借什么,从哪个角度凝练扩张力?从本质上看,扩张本身并不是企业的真正目的,企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说,企业如何通过资源的整合和最大化利用,来体现规模化和集团化的效益。我们都知道,产业化的本质是规模经济,而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局,细微到洗手间的布置,在每个国家都是相同的,这就是GE的标准化;我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时,也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程,这些都是相同的,这也是标准化。因此,我们相信,成功的企业是要靠标准化的优秀竞争能力来占领市场,甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准,向其它企业渗透,房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理,实现该目标的要素就是控制的明晰,支撑精细化管理;实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面,在规范化的基础上,可以实现流程管理模式的对外输出,为资源整合提供有力支撑,这在房地产企业管理中作用显著。 五、对房地产流程管理建立模块分析 1、房地产市场容量分析 拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成,增幅较大,投资购房比例基本平稳,结婚购房比例保持稳定,城市化进程中产生购房需求增速平稳。 2、房地产市场需求特征分析 几年来,房地产市场的风云变幻,表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动,我们可以明显看出,房地产市场的周期波动规律,房地产市场需求特征分析,结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策,我们可以预测到未来房地产的发展趋势。 3、房地产市场交易状况分析 1)现房销售增幅高于期房销售 2)消费结构在逐步发生转变 4、月度媒体监测分析 月度媒体监测分析得出结论,房地产走势大好。今后几年的房地产业将出现革命性的变局。房地产开发将逐步走向集约化、规模化。中央宏观调控进一步关紧信贷闸门,也会使开发商融资难度加大,开发商整合速度加快,部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场。房地产行业会重建门槛和重新洗牌,进入门槛明显提高,房地产市场的集中度将迅速提高。所以就要求房地产行业管理者更是要注重对于房地产行业流程管理的变革与推行。以上就是本人的房地产行业过程管理的反思与研究。 房地产行业论文:房地产行业会计信息论文 一、如何提高房地产行业中会计信息质量 (一)完善财务会计工作机制针对当下房地产行业中会计成本管理中存在的一些问题,我们要加强企业会计工作机制的建设力度。而首要的工作就是完善企业会计财务结算的监督制度,只要有一个完善的监督机制,才能保证会计财务工作的良好开展,才能真正地发挥会计工作的作用,对公司的财务工作起到一个良好的监督作用,保证会计工作的良好开展。 (二)提高对会计财务工作的监察力度房地产行业的会计成本结算工作存在漏洞的另一个原因是监察力度不够,这就要求企业在会计成本结算的工作中要实施监察制度,不定时地对成本核算工作的成果采取抽查,查看工作是否到位,这样能够有效地提高监督人员的工作态度,保证核算工作的良好开展,为会计工作的良好开展创造一个稳定的外部环境。 (三)加强会计财务工作的落实性对于完善房地产行业的会计成本结算工作,更重要的一个举措是加强会计财务工作的落实性,工作的真正效力只有其具体工作落实到实处才能发挥出明显的作用,因此,想要会计财务工作在企业工作中发挥出应有的作用,必须要将具体的工作细节落实到实处,才能保证企业财务工作的公平公正性。 (四)设立专门的会计财务工作机构完善房地产行业的会计财务工作的另一个有效方法是设立专门的会计财务工作机构。在房地产企业的管理机构中加设一个专门执行会计核算任务的机构,利用专业的管理人员加以监督,切实地对会计工作加以监督和制约,才能确保会计工作的良好执行,取得一个良好的管理。 (五)建立会计财务信息化管理体制针对房地产行业中会计工作中存在的质量问题,首先要将信息化引入到房地产行业的财务管理工作中,需要建立信息化的财务管理体制。财务管理工作是比较繁琐的,具体的工作事宜也比较多,引入信息化技术后,可以利用信息化建立财务管理体制,这样能够更好地对具体财务工作实行信息化管理,提高财务管理工作的水平。促进房地产行业会计财务工作的高效性。 二、提高会计信息质量的必要性 (一)有利于房地产企业的会计财务工作正常开展对房地产企业的会计财务工作有一个良好的实施效果是十分必要的,从各种会计财务工作中滋生腐败现象的案例都可以看出来,导致腐败的很大一部分原因就是外部监督的力量薄弱,不能对会计部门的财务工作造成有影响力的制约,才导致一些不法人员心存侥幸,给房地产企业的财务造成巨大的损失。而对房地产企业的会计财务工作进行强有力的外部监督,就能有效减少不法现象的滋生,维护房地产企业的正常工作,促进房地产企业的业务发展。 (二)有利于提高房地产企业经营的水平对房地产企业的会计财务工作进行外部监督,还有利于房地产企业的经营水平的提高,房地产企业的会计部门是房地产企业经营的优秀部门,一旦会计财务工作中出现问题,就可能危及到房地产企业的正常经营发展,使房地产企业遭受巨大的经济损失。对房地产企业的会计财务工作实行外部监督,可以保证房地产企业的会计财务工作得以公平、公正地开展。保证房地产企业的财务系统的正常运转,为房地产企业其他业务的进行提供一个良好的平台,促进房地产企业的经营壮大。 (三)有利于增强房地产企业的市场竞争力对房地产企业的会计财务工作实行外部监督的另一个优点是提高房地产企业的市场竞争力。房地产企业在市场中的地位提升主要取决于房地产企业的资本、实力的多少。而会计财务工作于房地产企业的资本实力是有着密不可分的联系的。对会计财务工作实行有力的外部监督,能够保证房地产企业的会计财务工作的良好开展,保证房地产企业的财务正常积累,为房地产企业创造更多的利益、资本。有利于房地产企业在市场竞争中提高自身的地位,更好地发展壮大。 (四)有利于促进房地产企业会计制度的完善对房地产企业的会计财务工作进行外部监督的另一个积极影响是能够促进房地产企业的会计制度的完善,当前市场中的会计制度时而发生问题,出现漏洞,说明房地产企业的会计制度是存在不足之处的、是不完善的,缺乏必要的监督机制。而对会计财务工作开展有力的外部监督,能够弥补会计行业中存在的一些弊端,促进会计财务工作的良好开展,完善会计制度,促进市场经济中的会计行业的机制健全。 三、总结 房地产行业的会计信息工作是关系到房地产企业的生存与发展的重要工作,而对房地产行业的会计信息工作有一个良好的管理更是房地产企业工作的重中之重。尤其是随着近年来经济社会的不断发展,房地产企业的会计财务工作中不时的爆出各种不法行为,会计财务工作的正常运行受到了严重的影响,因此,一定要加强对房地产行业会计财务工作的管理建设力度,争取能够杜绝不法行为的产生,为房地产行业的良好运行创造一个较好的会计环境。 作者:帕孜来提·依不拉音单位:乌鲁木齐职业大学工商管理学院 房地产行业论文:房地产行业的社会保险论文 1、目前我县房地产建筑行业社会保险扩面征缴的现状 今年6月份,我县开展了对房地产行业社会保险扩面稽核的专项检查活动,此次专项检查活动共涉及单位14家,通过检查发现,这些单位虽然也参加了社会保险,但是全部都没有全员参保,参保率不足30%。 2、房地产建筑行业社会保险扩面征缴的难点和存在的问题 2.1单位和员工的特殊性导致参保困难: 2.1.1员工底数难以摸清 很多地产公司都是外来企业,要想摸清参保从业人员底数,客观上难度较大。 2.1.2员工构成复杂 从业人员有的来自农村,有的来自城镇,在城镇的员工中,也有下岗、失业、停薪留职、退休返聘等人员。这种复杂的人员构成也成为单位不参加社会保险或只给部分员工参保的挡箭牌。 2.1.3员工流动性大,稳定性差 房地产建筑行业农村务工人员占员工的75%左右,这些人受农业季节性影响,农闲进城打工,农忙回家务农,对这些对象的参保工作落实难度不小。 2.2企业雇佣双方参保意识差: 2.2.1企业方面 作为单位法人在短期内很难看到社会保险制度给职工带来现实收益,只顾自身利益和眼前利益,将社会保险看作是企业的多余开支,想方设法逃避参加社会保险。有的单位迫于压力,不得不参保,但也仅为管理人员或亲属或企业所在地的职工缴纳社会保险,在缴费人数和缴费基数上动手脚以达到少缴社会保险的目的。 2.2.2职工方面 他们缺乏劳动风险意识和劳动风险损失补偿意识,没有意识到社会保险是自己应得的保障权益。他们不清楚单位应负有什么样的社会保险责任,法律知识也比较缺乏,对眼前利益考虑较多。部分职工特别是农民工对社会保险的重要性认识不充分,参保意识不强,“发钱才是硬道理”、“生存才是大问题”,不愿意从为数不多的工资中扣除一部分参加社会保险。职工自己不愿意缴费,也不会监督雇主为自己缴费,于是造成了参保主体的缺失,从而造成了房地产建筑业参保率低。 2.2.3社会保险缴费保底基数过高,单位和职工社会保险负担加重。 我县按照省、市文件有关要求,自2008年下半年按全省在岗职工平均工资的60%确定社会保险保底缴费基数。目前我县保底缴费基数由最初的990元/月调整到了2025元/月,上调了105%。至今年6月,我县企业参保职工85%以上按保底缴费工资缴纳社会保险,个体灵活就业人员几乎100%按保底缴费基数缴费。社会保险保底缴费基数过高,不利于社会保险扩面。 2.2.4相关部门缺乏协调配合,难以形成社会保险扩面整体联动机制。 社会保险扩面征缴工作是加快建立社会保障体系的一项基础工作,扩面征缴工作应是全社会的义务。而从近几年的实际工作来看,相关部门缺乏有机配合,整体联动难度大,政府相关部门对社保工作的支持和配合力度不够,尚未形成“部门联动、齐抓共管、强制参保”的局面,从而形成人社部门唱独角戏的局面,社会保险扩面征缴工作难以全面开展。 3、对策和建议 3.1加大社会保险扩面稽核力度。 在房地产社会保险扩面方面,重点突出新办单位参保,重点突出参保不规范单位,利用劳动监察网格化对其进行重点监控,确保单位用工人员全员参保,进一步扩大社会保险覆盖面。在社会保险稽核方面,突破难点单位。针对长期不能主动缴纳稽核补收费用或拒不按时补缴的单位,将按照《社会保险法》有关规定,提交地税部门采取强制征缴手段,进行重点突破,确保稽核补缴金额及时足额到账。 3.2加强社会保险政策宣传。 开展社会保险征缴专项宣传活动,通过广播、电视、报纸、网站等各类新闻媒体,多渠道、多形式地宣传社会保险政策,各新闻媒体对拒不参保或欠缴保费的用人单位及其法定代表人予以公开曝光,形成有利于社会保险征缴的社会环境。 3.3建立多部门年检联动机制。 工商、税务、卫生、质监、民政、交通、文化、安监、建设、公安等部门在办理单位年检过程中,将社会保险参保登记年检纳入各部门年检前置流程中,单位必须在社会保险参保登记证年检后,才能办理各部门相应的年检手续。通过各部门相互配合,进一步规范用人单位参保缴费行为,推进社会保险扩面征缴工作。 3.4提升社保经办机构的工作水平和服务水平。 一方面,要增强服务意识,提高业务水平,不断改进征缴办法,全面了解缴费单位和职工的基本情况,采取灵活多样的征缴方式;尽量简化程序,规范操作,提高服务质量;另一方面,要完善服务设施,逐步简化新参保或接续养老保险关系的手续,并且要落到实处。社会保险机构应与工商、税务、财政等部门和新闻单位联手,对拒绝参保或不按规定参保缴费的企业实现联合管制,严格检查房地产建筑行业的社会保险费征缴情况;加强劳动保障监察力度,规范单位劳动用工和加强社会保险稽核,规范单位参保行为。 作者:陈昌莲单位:江苏省东海县医疗保险管理处 房地产行业论文:房地产行业企业文化建设论文 在我国房地产行业波澜起伏的变化背后,是房地产行业企业文化的优劣显现。本文结合光明地产的企业文化建设探索实践,就当前房地产行业企业文化建设的特点作些分析和思考。 一、房地产行业企业文化的基本特点 (一)房地产行业企业文化的社会影响大 社会影响大,是房地产行业企业文化的显著特点。因为,房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房,更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以,许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑,传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物,其一行一言自然成为一种话语导向和风向标,社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石,万通冯仑等的关注,其实已经不再是他们的个人言行,而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向,因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业,更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化,一直传递着“我们不是在建房子,而是在建一座城市的地标,是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向,意在用一种参与的自豪感与文化的认同感,让员工把责任和使命扛在肩上;一直打造着“文化无形,品牌有形”的光明地产,使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词,“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。 (二)房地产行业的企业文化发展并不平衡 房地产建筑的本质,是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因,通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达,助推着企业经济的持续提升,成为企业的优秀竞争力。文化兴企、文化强企,已然成为房地产行业的共识,这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑,房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业,以速成、逐利为立业之本,往往红极一时,却在迅速的扩张中,由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量,无序竞争甚至恶意竞争,导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右,严重影响居住者的安全。文化,是一张名片,写着企业的来处与去路。文化,是一份力量,左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀,与员工、股东、客户的利益同频共振,那么你就是赢家。当企业的文化战略,仅止于当前“爆款”式大起,也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化,从平庸走向优秀、从优秀走向卓越,需要时间,也需要心态。 (三)房地产行业的企业文化建设态势良好 总体上看,房地产行业的企业文化建设态势良好,优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争,根本的是文化和品牌的竞争,是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石,使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列,荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化,以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象,成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体,成为服务和促进企业发展的新抓手,受到社会、客户和用户的充分肯定。 二、光明地产企业文化建设的实践探索 (一)努力增强对企业文化建设重要性的思想共识 增强员工对企业文化建设重要性的思想共识,是企业文化建设的根本。共识之一:企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用,它是一种向心的力量,让团队在一种正向的感应里,与企业互促成长,双向提升。光明地产通过28年的努力,将文化与经济互推并进,实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越,走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二:企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化,在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢,在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦,长于农口,造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格,赋予了光明地产稳健的个性,既充满激情又沉稳踏实,本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时,光明地产人奋发有为,在新的时代需求导向下,积极转型,专注于人、专精于房、专心于事,为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三:企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤,不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界,也以企业的宏伟目标与战略愿景,增强人的精神力量,促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用,把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程,在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。 (二)不断推进光明地产企业优秀价值体系的建设 文化制胜战略,越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中,企业优秀价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点,大力塑造富有特色的企业文化,先后完成以《价值宪章》为优秀的4大系列共11个文本,形成了光明地产的优秀价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”,是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产,企业不止是一个平台,更是一个大家庭。在这里,大家都有一个共同的名字光明地产人;大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景,用深入骨髓的海派文化基因,为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”,是光明地产的第一要务。强企,让基层员工看到希望;富员,给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐,工作环境放在第一位,激励员工牢记企业使命,积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的优秀价值观深入人心,融入全员的自觉行动,成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”,却始终没能成功,光明地产收购该项目后,项目团队仅用了一年半就取得了胜利;民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后,坚持先把奖金如数发放给保安,再去医院接受救治,只为让所有员工开开心心过年;虹阳公司的周梅,为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门,在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料,再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀,海派精神”的企业精神,诠释光明地产人立足上海,放眼全国的视野与雄心;同时,也以一种博大的情怀,纳百川而厚发,磅礴有力。工作时间追求精益求益,工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”,从不向外人披露;光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动,向边远地区儿童送去爱和关怀,用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容,通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会,以及组织先进企业文化学习参观考察等形式,让各级管理者全面了解企业文化,思考企业文化建设等问题;在高度认同的基础上,集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。 (三)有效推动企业文化与企业战略融入发展 光明地产每三年都要制定发展战略规划,为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图,而把美好的蓝图化为现实,需要员工的共同努力。为此,新的战略规划形成后,光明地产开展宣传、解读、培训,让企业新的战略规划家喻户晓,成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标,加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法,如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标,化为集团上下的行动。创新现行的有效做法,用好微信、微博、官网等新媒体,加强形势任务宣传,使企业愿景内化于心,外化于行。把经营理念融入企业制度建设,提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节;建立科学、规范的内部管理体系,实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施,在激励约束中实现价值导向,引导和规范员工行为,促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年,光明地产在已有60多项制度的基础上,研究制订了58项更为细化的工作业务流程,通过制度建设实现集团集约化管理,通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理,提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”,评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动,营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动,有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动,增加企业凝聚力,增强集体荣誉感,展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。 (四)着力突出品牌文化建设塑造光明形象 以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作,不仅使品牌共识得到了各单位的认同,而且真正落实到行动上。通过树立品牌,形成统一的公司形象、经营理念、企业文化,来凝聚人心,把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年,光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象,提升光明地产形象。汶川地震发生后,响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年,上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖,并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上,光明地产的公益品牌初步得到了建立,光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设,通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式,做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制,从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手,将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套,形成强有力的监管体系。 (五)构建完善企业文化建设的体制机制 建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人,共同负责,把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程,定期研究,制订措施,检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等,做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划,纳入精神文明建设责任制,形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时,加大硬件投入,为推进企业文化建设提供必要的资金支持,为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门,与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务,确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实,并融入管理系统,为优化经营管理提供文化支撑。 三、提升房地产行业企业文化建设水平的思考 思考之一:房地产行业进入新常态,更要用优秀企业文化助发展。房地产是供给侧结构性改革的重点行业,是“三去一减一补”的重点领域,要用“文化+”助力传统经济转型升级,催生企业文化建设蓬勃发展。“文化+”,以文化灵魂的注入,使某些僵死的动能(产业、企业)起死回生,焕发新生命。“文化+”,以文化基因的融入,老树嫁新枝,使旧动能得以改造,使被旧躯壳禁锢的生产力得以解放。尤其是面对越来越迫近的房地产行业同质化竞争,唯有用更优秀的企业文化助推发展,才有业精于诚的厚基大业。思考之二:房地产行业关乎国计民生,更要把企业文化推向卓越。作为中国房地产开发企业50强之一,光明地产更要心系国家、心系百姓,以良性的企业文化构建,正向的企业文化导向,以“造老百姓买得起的好房子”为己任,坚守企业优秀价值观,持续提升能力,承担社会责任,为和谐社会提供助力。要成为一家受尊重的企业和国内优秀的国有房企上市公司,更要着力把企业文化推向卓越,实现“造一栋商品房、留一世好口碑”的卓越文化目标。思考之三:房地产行业员工应当全面发展,更要以企业文化引领。光明地产的企业文化建设,应当适应新形势,对接新要求,着力从员工最关心、最现实、最直接的问题出发,关心员工、爱护员工,为员工谋福祉。要以企业文化建设为引领,不断深化企业优秀价值观、企业精神、企业使命的内涵和外延,深入开展“串职工门,知职工情,凝职工心”为主题的企业文化活动,形成“我中有你、你中有我”的唇齿相依、荣辱与共的命运共同体,共同创造光明地产更加美好的未来。 作者:施裕 单位:光明房地产集团股份有限公司 房地产行业论文:房地产行业金融风险研究论文 摘要:分析了我国房地产金融风险的现状,提出了寻求房地产金融风险防范的方法。 关键词:房地产金融;房地产金融风险 随着经济的发展,房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分,在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点,所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的,房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 1房地产金融风险概述 房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。 2我国房地产金融风险现状 2.1个人住房抵押贷款风险 2.1.1欺诈风险 截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。 2.1.2提前偿还贷款风险 因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%,上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%,上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,从而使银行面临提前还贷的风险。 2.2房地产企业贷款风险 2.2.1假按揭 因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样,房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业,诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面,房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重,在北京地区,仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光,合计涉案金额达2.2亿元。 2.2.2房地产企业财务信息“失真” 按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业往往利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。 因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析,而在实际操作中,银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金,多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就会造成项目停工,已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。 3我国房地产金融风险防范措施 3.1政府要加强对房地产的宏观调控 政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展,防止大起大落,避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,以刺激土地供给等。 3.2加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险 随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性,降低银行开展住房贷款业务成本。 3.3商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力 首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。 3.4建立和完善个人信用制度 从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看,住房抵押贷款无疑是发展的重点,在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度,对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性,目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的,采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。 4结语 近年来我国房地产价格增长过快,房地产投资过热,使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施,目的在于降低不断增加的房地产金融风险,本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。 房地产行业论文:我国现行房地产行业按揭体系研讨论文 编者按:本文主要从普通法按揭制度的确立及衡平法的介入;按揭在香港的的演化;我国按揭的现行做法和担保体系构造基础的关系;笔者对我国所谓房地产按揭的看法四个方面进行论述。其中,主要包括:目前我国物权立法的步伐正在加紧、大陆法中的抵押虽自罗马法起、质是需要转移占有、受揭人取得了绝对的不容推翻的权利、当事人之间的权利义务关系则与抵押大异其趣也十分明显、现房按揭由购房者在合同签订生效、期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款、期房虽是说远期现货,但购房人并未可取得可供抵押的权利、远期现货买卖在动产领域最为常见、期房按揭人取得了可供质押的普通债权、购房人既然要以期房向银行担保借款而不能抵押,则只能质押等,具体材料请详见。 [内容摘要]文章考察了按揭的渊源和演变,认为我国大陆房地产买卖中的所谓按揭并非真正意义上的按揭,目前的所谓按揭做法,其在法律性质上,期房按揭其实是质押,而现房按揭则是抵押,但这些质押和抵押和现行的担保制度又不尽相似,在某些关键环节上不当地突破了当事人间的利益平衡。通过比对分析,澄清了以往一些理论上的认识误区,剖析了房地产业界因对按揭的曲解利用而对广大购房者产生的不利影响,提出真正的按揭制度设计必须结合担保法律体系构造的基础平台关系,并就此也对日后的立法完善提出了一些设想。 [关键词]按揭现房按揭期房按揭 按揭被引入我国大陆房地产市场已十余年,它先由深圳建行在当地试行,之后逐渐流行全国。目前因通过这种方式买卖商品房发展规模相当之大,故对广大置业者、房产商、银行、甚至保险公司等的利益影响也无疑十分巨大,它的好处被认为是:缓解了房地产市场资金紧张的状况,扩大了房地产的销售市场,并带动相关行业。所以这一制度是多赢的设计,似乎是1993年房市泡沫之后的一剂良方,房地产买卖言必称按揭。但是,必须看到:按揭被引到我国大陆,与其说是制度的引入,倒不如说仅是称谓的引入。尽管目前我国物权立法的步伐正在加紧,有些专家草案建议稿中根据大陆法的体例提出了让与担保(目前它们主要体现在判例中),[1]但毕竟是两种不同的制度。在实务中,银行常只是根据自己制定的业务规则操作,合同形式上多表现为格式条款。在笔者看来,所谓“按揭”在我国目前的房地产市场中,从某种意义上说,只是个伪概念,事实上并不存在。在此,笔者拟就以下几个问题略述己见,希能起引玉之砖的作用。 一、普通法按揭制度的确立及衡平法的介入 “按揭”一词,流传我国大陆,可谓鲁鱼亥豕,贻误广远。众所周知,它是英美法中的mortgage在香港的粤音译法,在我国内地的法律文献中mortgage常被译成抵押,但此处抵押显然不能简单地等同于大陆法中的抵押概念。大陆法中的抵押虽自罗马法起,至今历经更迭变迁,但其主旨仍一脉相传,抵押权是指债权人对债务人或第三人不移转占有而提供担保的财产,以其变价金额优先受偿的权利,为担保物权[2]的一种。而在英美法上,与大陆法担保物权对应但不完全相等的概念里,pledge译成质权,lien译成留置,charge作动词时为广义的担保,为名词时则译为债务负担或财产负担。德国民法典1191条至1203条规定的土地债务与定期土地债务,都设定在不动产上,但英美法的charge并不只限在不动产上设定。英国早期的担保制度最常见的是质,质权人可用质物收益抵冲债权本金而使债务清偿完毕者为活质,质物收益仅能抵冲债权利息而不能抵冲本金者为死质。后来,罗马法中信托质传入英国,死质的性质发生变化,依罗马法的信托质,债权人并不以担保物的孳息抵偿债务,债权并不因此消灭,正与死质相似,这就是mortgage.从词源上看,它源于法语,由词根mort与gage构成,前者意为永久,后者为担保或抵押。 但是,须注意的是,质是需要转移占有的,英国早期如此,罗马法也如此。质权是对动产或不动产占有的简单转移,当债权人的这种占有受到侵扰或受到剥夺时,裁判官采用占有令状加以保障。而信托却与此不同,主要表现为以提供担保为目的实行所有权转移,在习惯上可能主要针对的是“要式物”,它还包括一项简约,为债务人(信托人)保留在清偿债务之后向债权人(受托人)索还物品的权利,同时一般不发生占有的转移,债务人继续享用物品,并可通过占有来恢复所有权。但是债权人如果愿意,也可以有权出卖物品,其根据是他取得了所有权,而且必须是在清偿债务期届至时方可行使这种出卖权,否则,他可能会在“信托之诉”中受到追究.[3]所以从本意上看,按揭的法律构成具备这样的特点:特定财产权利转移而占有不转移,债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。 1475年,里托顿因对被修正的格兰维勒担保方式在举证上不利于债权人而对此进行改革,正式确立了普通法中的按揭,受揭人取得了绝对的不容推翻的权利。在传统上,按揭主要是不动产担保,中世纪的英国土地属于王室所有,故设定按揭时,所谓权原转移,并非所有权而实为租借权转移,严格意义上,绝对权利也不过是权利人可以终身享有,并且可以不受限制地继承的土地租借权的附条件的转移而已。但是,这并不意味着衡平法对按揭的介入从未出现过,其实,早在14世纪,衡平法就已开始对普通法中的按揭进行干预,以限制债权人不人道的行为,至17世纪,衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法对按揭的态度,最主要的是按揭不论如何不是以取得担保物权原为目的,而在担保债权实现,所以它虽然承认普通法按揭权利的转移,但仅只是法律上的利益罢了,在债务人不履行债务时并不象普通法一样,债权人可以确定地取得担保物所有权,而是给债务人的赎回权以一定的宽限期,并且债权人只可依取消赎回之诉实现取消债务人的赎回权。 至此,我们可以看到:大陆法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的让与、抵押权实现时的变价清偿等在按揭的制度中是没有适存的土壤的,这与现代财产重在利用和流通的观念极为不符。同时,它也不象我国传统的典权存在找贴,当债权额低于按揭物的价值时,债权人也可以通过取消回赎之诉确定地取得按揭物,这对债务人极不公平。1925年,英国财产法引进了大陆法的登记制度和变价清偿,克服了上述缺点,有学者认为这已与大陆法的抵押非常接近,而英美法的抵押即由按揭和财产负担构成,[4](52)从担保债权实现的结果上看,这种观点可以说是正确的,但未实现之前,按揭关系存续期间,当事人之间的权利义务关系则与抵押大异其趣也十分明显。 二、按揭在香港的的演化 在香港,虽然继承了英国的按揭制度,但其按揭在广义上还包括了质押和抵押,此处的抵押是指使债权人取得“权益”作为保障的意思,而与狭义的按揭使债权人取得“产业”作为保障相区别,“权益”和“产业”或许可分别理解成大陆法中所有权概念中的交换价值和整个所有权本身,但是一定要使两个不同法系的法律概念一一对应则无疑是困难的,也是没有必要的。故依此,香港的广义按揭中的抵押与大陆法的抵押已经几无实质区别。 按香港的法律,房地产被视为产业(或产权),它分为法定式产业和公义式产业,前者是法律承认的既存产业,后者则是目前暂不存在的产业,如“楼花”即是,楼花购买人只持有公义式产业,按衡平法的理论,这种产权是有效的。但是,只有发展商事实上建成楼宇,按法律规定取得工务司署颁发的“入伙纸”和屋宇地政处颁发的“满意纸”,并签订正式的官地租契,方可取得法定产权,之后再依法律程序将该法定产权转让给楼花购买人。“入伙纸”意味着楼宇在实物上已建成可入住,在法律上已完成:“满意纸”则是表明发展商履行了其在批地条款上向政府承诺的职责[5].狭义的按揭基于上述产业的分类也分为法定式按揭和公义式按揭,前者债权人获得法定的产权作担保,而后者则仅获得衡平法上的公义式产权作担保。但是,根据香港《地产转让及物业条例》第44条规定,自1984年11月1日起,以法定式产业担保的,必须以契约形式设定法定式抵押而不可设定法定式按揭,该日之前设定的法定式按揭从该日起自动转为法定式抵押,所以事实上不动产按揭只存在一种公义式情形,[6]这一点将对理解我国内地所谓的现房按揭和期房(预售房)按揭会有重要的启示,对应于内地的概念,也就是说,现房只能抵押,而期房则可按揭。香港人买楼既是生活必须又是一种投资,基本上都通过银行按揭,上世纪90年代初,香港跟随美国大幅减息,房市出现了历史上罕见的大牛市直至1997年金融风暴爆发。之后随着经济复苏,同时香港银行又随美联储数次减息,按揭利率创30年新低,房产市场曾一度十分火爆。[7] 三、我国按揭的现行做法和担保体系构造基础的关系 当我国内地也试行着按揭的时候,马上引发了关于它的法律属性等问题的很多讨论。就我国目前房市而言,买卖形式非常丰富。跟所谓按揭有关的是商品房买卖,即开发商在完成一级市场的运作后,进入二级市场与购房者之间发生买卖关系,包括期房按揭和现房按揭,也称作甲类按揭与乙类按揭。其实际的做法经常是: 1、现房按揭由购房者在合同签订生效后,将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管,并在房地产管理部门作登记,向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息,此外,开发商也常同时为保证人,借款额度一般最高为房款的70%左右,此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息(通常约定连续六期不清偿)时,银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿,或者由开发商(保证人)将该房回购,并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前,购房人未经银行同意,不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现,常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到,银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名,行抵押之实而已。 2、期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款,将合同交银行执管,并向房管部门登记依此担保银行贷款,待房屋交付使用,购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息,其余同现房按揭。但值得注意的是,央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令时,也规定了借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3. 由上可见,房屋按揭至少涉及以下几种法律关系:首先是购房人与开发商的房屋买卖关系;其次是购房人与银行的借款关系;再次是购房人与银行的按揭关系,除此,可能还有开发商与银行的保证关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等,他们之间关系相互交叉。表面十分复杂,但是剖析其各种关系,到最后常只是购房人与银行的按揭关系,也即债权担保关系。 基于房屋买卖中有期房与现房之别,有人认为现房按揭是不动产抵押,期房按揭为权利质押,[8]也有人认为期房按揭为抵押,[8](15)更有认为期房按揭为准抵押[8](48)或者“所有权之期待权抵押”的,[8](60)这些不同的观点主要在司法实务界流行。另外,有论者提出鉴于按揭的标的既有现房又有期房,它的权利具有两重性即物权性和债权性,同时又因自身的特性,因此不必将其归于物权或债权,它是新型的独立的担保形态,其法律属性就是按揭,[9]稍后,有人对这种观点提出质疑与批评,认为既然在我国大陆按揭是指房地产买卖的一种方式,就没有必要将它解释为与抵押权、质权同样的物权效力,作为房地产买卖合同,以立法形式确定按揭的物权效力是多余的。[10] 之所以如此聚讼纷纭,笔者觉得是因为忽略了大陆法与英美法关于担保体系的构造基础之间的差异造成的,从上述关于它的发展历史来看,传统上确实与我们的担保制度有很大的不同,但说到底它是一种担保制度,原来的担保范围也不局限在房地产领域,法制史上动产也可按揭,现在香港还有证券按揭,等等。除去一些细枝末节的区别,不管从1925年的英国财产法还是从1984年的香港地产转让及物业条例来看,其目前的按揭(尤其是现房按揭)已与抵押实质上界限已很模糊,问题是在我国大陆,似乎已经把按揭仅和房地产买卖联系在一起,在房地产按揭中,按揭担保银行借款,而借款本身又构成房地产买卖不可或缺的一部分。 所以,究竟如何看待按揭的法律属性,关键在于我们将按揭制度置于整个担保体系的平台上设计,还是仅将它融合在房地产的买卖方式(或者至多还包括其他诸如车辆船舶航空器等买卖方式)中。笔者的意见是,如果制度设计是基于前者,则必须考虑它本来的本质内容,优秀是让渡按揭物的所有权益,作为专门一类的非典型担保方式,目前我们没有这方面的法律支持,日后物权立法时可改造成大陆法上的让与担保。如果是仅仅基于后者,则应尽力使其能在现行担保法的框架内寻找适存的空间,以求得理论上的和谐。否则,将可能会出现许多混乱的情况,理论上前后矛盾,实务上难以操作。 四、笔者对我国所谓房地产按揭的看法 我国大陆的现房按揭依上述的实际做法来看,并非真正意义上的按揭,而很有一些特殊性,其主要表现为:第一它只让渡交换价值而非所有权益;第二适用担保登记和变价清偿,这两点与抵押完全相同。但是第三,担保期间它排斥适用抵押的某些重要规则,如它以按揭物的全部价值仅担保远低得多的借款债权(随着分期清偿债权额越来越少)而不能就超出部分对其他债权设定后次序的多重抵押,又如原则上它不允许法律上处分等。关于第三点的实务做法严格来讲是显失公平的,也不符合现行担保法的规定(第49条、第54条),造成这种局面的的原因纯粹在于银行的格式条款。现在既然有立法上的根据,司法自然可以修正它,而不能将这种行业的不良惯例置于法律之上。所以不管今后立法如何,仅按目前而论,我国大陆所谓的现房按揭事实上是不存在的,就算想存在,也因与现行法律框架冲突而不能存在,其实质只是一种被扭曲了的剥夺购房人许多合法权益的抵押而已。现在,一般非专业人士对按揭的理解经常只是落在分期付款的层面。 香港自1984年11月以后,已无法定式按揭而都改为法定式抵押,笔者认为似乎不只是主要从结果上欲实现按揭人与受揭人的实体权利平衡,还应有简化担保结构方面的考虑。尽管英国也已从1925的财产法起引进了登记和变价清偿制度,然而毕竟清偿前按揭物的所有权利属于受揭人,按揭人可占有、使用和收益,但不能法律上处分,限制了按揭物的经济效益的发挥,香港干脆通盘改造,这一点对我们日后的物权立法不无借鉴意义。 至于期房按揭,首先要明确的是期房不是期货,而是远期现货(现房是即期现货),两者大相径庭;[11]其次期房买卖合同也非预约合同而是本合同,因为此合同有确定的标的,能发生约定的私法上效果,而预约合同只是关于订立合同的合同,本身不直接发生当事人欲追求的私法效果。此两点以前许多论著常有误解。期房按揭的标的物在物理上未最终成型,但在法律上可特定化,在香港即是公义式财产。我国城市房地产管理法第44条规定了商品房预售(期房买卖)的条件,建设部1994年11月15日40号令城市商品房预售管理办法第2条也规定了它的定义:房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。建设部又在1997年5月9日的城市房地产抵押管理办第3条第4款规定:本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银代其支付其余购房款,将所购商品房[12]抵押给银作偿还贷款履行担保的行为。可见,我国立法已将期房不仅当作买卖的标的物来对待,而且也可当作抵押的标的,期房按揭也就变成了期房抵押。笔者认为在目前的担保法体系下,期房不可抵押而只可质押,理由是: 第一,期房虽是说远期现货,但购房人并未可取得可供抵押的权利 第二,远期现货买卖在动产领域最为常见,通常商家先获得订单,后组织生产,故该动产产 品产出来之前,该产品既非物理上的物,也非法律上的物。设定其买卖只产生债权人的请求效力,债权人不能就该尚未生产出来的产品设定抵押,但可对就该产品的交付请求权设定债权质押。而在期房则有所不同,由于合同将它特定化并经登记,所以很多人认为期房已经属于物的范畴或等同于香港的公义式产权,前述建设部关于其抵押的规定巩固了这种观念。但是我国没有衡平法的渊源,孤立地引进一个公义式产权概念恐与我们法律框架冲突,造成混乱。从物权方面看,依通说,凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者,皆得为物。[13]期房预购合同虽经登记备案,但其登记备案的效力究竟是什么,法律并不明确,购房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性,售房人只依合同给购房人一个承诺,购房人又怎么能对一个承诺排它地支配或管理呢?尽管央行新近规定借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3,但购房人并没有对它享有物上的任何权利,所以建设部规定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法与学理上都有权利抵押,我国担保法第34条第(3)项、第(5)项、第(6)项也可资支持,但一般认为其标的物为用益物权,[14]购房人对期房的权利显然不是用益物权,而只是对开发商的交付现房请求权,故在此恐难以适用。可能有人会提到土地使用权,但是,要知道购房人在以期房设定“抵押”时是尚未取得该权利的,更重要的是这两者有联系但非同一概念,所以,期房抵押也不能理解成权利抵押。虽然担保法第37条关于不得抵押的禁止性规定中未包括期房抵押,但根据物权法定的原则,只能将它理解成对第34条可以抵押的财产的限制。故笔者认为:建设部的规定违背了担保法的精神,除非修改担保法,目前的期房按揭不能按照抵押的方式运作。 第三,期房按揭人取得了可供质押的普通债权 第四,期房按揭合同订立后,购房人既然要以期房向银行担保借款而不能抵押,则只能质押, 因为如上述购房人拥有的是对开发商交付房屋请求权。担保法第75条虽未明文普通债权可作质押,但该条第4项规定的其他权利在解释上应该容纳它不成问题。不过,由于前述央行的新近规定,事实上,期房质押只是非常短暂的过渡,因为设定期房按揭的时候,开发商的多层住宅主体结构封顶,高层住宅完成投资的2/3,其转变为现房即在眼前。购房人一般须连续6期迟延支付银行借款,银行才有可能实现质权。所以开发商负担加重,银行风险降低,同时也使期房按揭淡化了其实际意义。一俟期房竣工购房人取得房地产权属证书后,按建设部的城市房地产抵押管理办法第34条规定期房抵押(实为质押)应重新办理现房抵押。 综上,笔者的结论是:第一,我国事实上并没有真正的按揭制度,所谓的房地产按揭在我国实际情况是:现房按揭即是抵押,而期房按揭前期是质押,竣工交付后为抵押。它们既不是英美法上的按揭,也不是香港的按揭。但是稍需注意的是,当期房竣工变为现房,质押也相应变为抵押时,立法上对此应进一步完善和明确,否则在严格意义上,易与物权法定主义产生冲突。第二,大陆法的非典型担保中的让与担保,与英美法的按揭在担保期间让渡所有权益有本质的相同之处,但该制度在我国物权法今后立法中如何取舍,应视我国在可预见的未来社会经济对物权担保制度的总体的要求而定,如果确立这种制度,则应该在更广泛的范围设计其价值功能,而不是仅仅局限在房地产的买卖方式上,否则就是立法资源的浪费,因为仅就房地产买卖而言,根据本文前述的分析,目前的担保法已经可以解决银行的债权担保问题。 房地产行业论文:房地产行业市场销售渠道建设途径探讨论文 编者按:本文主要从房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为优秀;房地产渠道选择与房地产企业定位;房地产渠道选择与房地产企业定位;房地产渠道与产品;渠道与沟通五个方面进行论述。其中,主要包括:分析顾客的服务需求、顾客渠道偏好调查、考虑顾客购买准则、监控顾客购买行为的变化、提供灵活的渠道选择、优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步、渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位、决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少、房地产销售点的选择原理、消费者对房地产销售现场的认知、客户购买风险、服务要求、产品识别、产品的生命周期、收集与销售有关的一切信息、房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径、营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应、营销渠道选择的收益能力、将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础、渠道的每笔交易成本等,具体材料请详见。 关键词:房地产企业营销渠道选择 房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加;优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。 一、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为优秀 在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为优秀,以消费者为优秀,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面: 1.1分析顾客的服务需求 房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。 1.2顾客渠道偏好调查 最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响 1.3考虑顾客购买准则 在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。 1.4监控顾客购买行为的变化 企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。 1.5提供灵活的渠道选择 不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。 二、房地产渠道选择与房地产企业定位 当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。 设计渠道结构的另一个重要的方面是决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少,也就是渠道密度的决策。在一个给定的市场中,消费品的销售是应该利用密集分销,或是利用选择性分销,还是独家分销?对这一问题的回答取决于效率和执行等多种因素。大量的密集性分销可以使产品很容易地接近目标市场的终端消费者。设计渠道结构时对渠道成员的形式、地位和密度等的决策都要以渠道流成本最低化为基础。即每一个渠道成员都被分配一定的渠道任务,理想的任务分配应使得在总成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠运行。因此,渠道管理者需要决定以哪些细分市场为目标市场。因为这样可以将渠道重点放在那些可以通过销售取得利润的细分市场上。 当某一特殊细分市场的服务产出要求并没有更具竞争力的提供物来满足时,渠道管理者就应意识到存在着一个尚未被开发的市场机会,并建立新的渠道服务于这些细分市场。在市场上,抢先满足那些未被满足的服务产出需求,是建立一个忠诚的、可带来利益的顾客群的一种强有力的竞争战略。因此,企业必须了解消费者对渠道流的性能和渠道结构的反应。 三、房地产渠道与顾客购买行为 顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。 3.1房地产销售点的选择原理 房地产销售点是房地产企业实现自己经营目的的前沿阵地,房地产企业的产品能否最终销售出去以及能否最终实现理想的经济效益,都直接与销售点的选择和经营有关。因此,作为分销管理的第一步就是选择最符合企业产品或服务特色的销售点,然后通过有效的销售渠道管理来实现销售目标。 房地产企业销售点的选择要考虑消费者的购买心理和购买行为的变化及其规律性,对销售点的选择主要取决于:①商品最充分展现,让更多人认知的地点要求。②树立商品形象的地点要求等。房地产企业应根据目标市场的特征及竞争状况、自身的经济实力、产品特点、公关环境、市场基础等特点,以及企业所处的外部环境、竞争对手状况、市场购买力水平等因素,经过综合权衡选择出直接面向顾客的分销点。 3.2消费者对房地产销售现场的认知 销售现场上销售人员的衣着、谈吐、工作态度及各种硬件设施的先进程度,开发商所采用的促销手段,以及其他配套设施的完善程度等都会作用于每一位前来光顾的消费者,当一个消费者对自己的心理活动进行整合之后,就形成了自身对开发商的看法和态度,这一看法和态度又将决定或在很大程度上影响着消费者的购买行为。 四、房地产渠道与产品 在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。 4.1客户购买风险 房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人介入销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。 4.2服务要求 产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。 4.3产品识别产品的生命周期 房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过训练的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的商业伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。 4.4产品的生命周期 产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响:在导入期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的商业伙伴是必需的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进入,并且数量可能会逐渐增加,从独家转为多家制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高成本渠道 中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数量也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。 五、渠道与沟通 来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。 5.1收集与销售有关的一切信息 (1)宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。 (2)竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、人员、优势、劣势及目标市场定位。 (3)客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。 (4)公司信息。渠道现状、营销政策、产品知名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。 5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径 (1)内部报告制度。公司产品开发部门、人事管理部门、销售部门和财务管理部门等都有责任提供本部门运作信息,形成内部报告制度。 (2)互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,提高渠道整体运作的效率。经销商、商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。 (3)销售代表的例行巡视和拜访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商管理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策;同时,定期将市场开发情况、竞争情况报告给公司。 (4)渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。 (5)客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。 (6)公司简报。房地产公司简报作为渠道信息管理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。 六、利润:渠道选择的经济标准 营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应。因为房地产企业是追求利润而不是仅仅追求对企业销售渠道的控制性。经济分析可以用许多企业经常遇到的一个决策问题来说明,即企业应使用自己的推销力量还是应使用销售商。判别一个方案好坏的标准,应是该方案能否使企业取得最大利润。 渠道赢利能力通常可以通过费用收益比率(c/R)来考察。在任何一个单个市场中,一个渠道的费用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定单金额。较低的费用收益比率支付的销售成本较低,从而每笔交易获得的利润也就较高。 渠道赢利能力分析的三个主要组成部分包括: (1)营销渠道选择的收益能力。在评估销售渠道时不仅要考虑渠道成本,而且要考虑渠道获取期望收益的能力。看新的渠道是否能够在市场上实现预定的销售目标。忽视渠道达到收益目标的能力会在渠道选择中产生严重的后果。 (2)将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础。一旦得出每种渠道的每笔交易成本后,就可以计算市场上每种渠道的费用收益比率。在选择分销渠道时,不一定是费用收益比率最低的,但必须是企业能够接受的。 (3)渠道的每笔交易成本。渠道的每笔交易成本等于全部销售成本除以交易数量。 总之,每一个单个渠道都有自己的成本和投资收益。在可行的渠道范围中,可选择的渠道的经济效果是渠道选择决策的最后裁决者。 房地产行业论文:房地产行业协会自律研究论文 摘要:从发达国家和地区的经验看,房地产行业的管理非常注重房地产行业协会的自律,而不是政府过多的干预。伴随着我国市场经济的发展和改革开放力度地逐渐加大,依国际惯例强调房地产行业协会自律应是我国规范化管理房地产市场的重要手段。 关键词:房地产行业协会自律 一、房地产行业管理的三个层面 我国的房地产行业,进入市场经济轨道的时间并不长,房地产市场尚未形成规范化运作的市场环境,所以政府正在不断地通过经济手段、法律手段和行政手段对房地产市场的运行进行调节、控制和规范,使其不断向良性化方向发展。 在此,我们不妨借鉴一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的理解主要分为三个层面:第一层面,私人产业。它由众多的房地产企业提供各种涉及房地产的服务,如:土地开发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理,通常由房地产管理公司承担,也即微观管理。第二层面,专业组织和行业协会。提供诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律,可以认为是中观管理。第三层面,公共行业。即各级政府机关也介入房地产活动的各个方面和社会舆论的监督。这一层面的管理属于政府对房地产业的管理,即宏观管理。 由此可见,对房地产业的管理不能简单地理解为政府管理,应该包含不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善,房地产行业协会自律应成为市场经济体制有别于计划经济体制在房地产管理领域中的一大特点。 二、加强房地产行业协会自律的必要性 1、房地产行业协会的自律能有效地促进政府职能的转变。房地产行业协会在房地产业的各个领域提供高度技术性的服务,以及诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等更高层次的服务。在我国,这些性质的工作过去都由政府机构来承担。同时,我国政府现行的房地产业管理体制是一个纵横交错的复杂的管理体系,地方各级政府、建设部各级机构以及土地管理部门、房管部门都有权力对房地产企业进行行政干预,可谓政出多门,从而使这一层次的管理带上了形形色色的行政色彩。而房地产行业协会是房地产行业内部自愿组成的民间团体.它的组建是以房地产行业为基础,不受部门、地区和所有制的限制,通过协调、协商的途径来推动行业,特别是行业内部成员的发展。其自身即处于房地产业以及市场这两个大环境中,能够大量获取来自市场和业内的信息,从而更有效地进行服务和管理。因此,加强房地产行业协会的自律,能够从体制上实现政府职能的转变,更好地规范化地管理房地产行业。 2、房地产行业协会的自律能有效地适应房地产市场的变化。房地产行业是从事房地产企业的集合,房地产行业内部企业之间,首先是竞争的关系。在这种竞争和冲突中形成了房地产行业与其他行业的技术、经济及市场联系,形成行业内部特定的企业结构。在计划经济时期,房地产行业管理实质是政府部门管理,而靠政府对房地产行业的直接管理,有可能导致行业之间技术、经济、市场联系的剧烈变化,引起市场供求的紊乱,导致行业内竞争结构的变化破坏市场秩序。可以说政府是难以调节这种矛盾的,而行业协会在维护市场竞争秩序、促进公平竞争方面具有独特的作用。如在行业外部,行业协会可以代表本行成员利益,协调同其他行业之间的关系,保护本行业的正当利益不受损害;在行业内部,可就销售市场、价格、竞争手段等进行协调,避免盲目竞争。随着生产力的提高和社会分工的发展,行业越来越多,行业之间的经济技术联系越来越复杂,这种协调的难度将越来越大,既然不能靠政府来协调这种复杂的关系,依靠房地产行业协会自律将具有必然性和必要性。 3、房地产行业协会的自律是其自身职能的具体体现。房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求,为企业和政府提供双向服务,维护会员企业的利益,反映企业的呼声,协助政府进行行业管理。在计划经济时代,政府对房地产企业的服务,主要是政策措施上的服务,较为务虚。房地产企业是在政策的服务保障下生存和发展的。随着市场经济体制的建立,这种政府服务不利于企业的生存和发展,企业在市场竞争中对自身生存发展的关心程度要比政府强烈得多。房地产企业迫于竞争的压力就会强烈地要求由他们自愿组织起来的行业协会发挥作用为他们做许许多多务实的服务。具体地说:主要是在政府与房地产企业之间发挥桥梁和纽带作用,把国家宏观经济调控目标,政策取向传递给企业,把企业的意见和要求转达给政府;同时根据房地产行业的特点,制定行规行约,组织行检行评,开展联络、指导、培训、咨询等工作,对企业的发展加以扶持和引导等服务。 三、我国房地产经纪行业协会现阶段存在的问题 目前我国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段,已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会。随着我国政府机构改革不断深化,原来一些政府部门的职能开始由行业协会担任,但从总体上说,仍然存在不少问题。 1、房地产行业协会的地位问题。我国目前成立的几个房地产行业协会主要是以社会团体形式出现的,在实际运行中,则又表现为政府的附属机构,在整个房地产行业管理中还没有能够起到行业协会自律的作用,不仅不符合国际惯例,也不利于我国房地产行业管理与国际接轨。但由于政府机构改革尚未到位,企业对政府的依附关系并没有完全解决,所以房地产行业协会作为民间组织的独立地位也就未得到有效确立,其作为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。同时,房地产行业协会的“官办”色彩,使其难以真正反映民间企业的要求和愿望,而倾向于执行国家的方针、政策,使房地产行业协会作为政府和企业间的桥梁纽带作用发生了偏移。 2、房地产行业协会的职能问题。由于房地产行业协会与政府行政部门混在一起,在实际工作中两个组织机构责权不清,所以房地产行业协会的独立运行机制尚未形成。这既减弱了房地产行业协会对房地产企业的吸引力,又无法避免主管部门的不合理干预。管理房地产行业的政府行政部门成为房地产行业协会的靠山和业务源,行业协会又成为所挂靠政府行政部门人员的安置场所和“小金库”,使行政权力直接渗透到房地产行业协会机构内部,成为滋生腐败的土壤。 3、房地产行业协会中专业人士的素质问题。房地产行业协会中的大部分专业人士的知识面不广,特别是在现代管理中,缺乏基本的理论素养和实践经验。尤其严重的是,他们当中的一部分人缺乏必要的“专业精神”。在发达国家中,房地产行业专业人士资格和专业人士组织本身就是“金子招牌”,取得房地产专业人士资格员无异于获得了社会的肯定,房地产专业人士十分珍惜自己的声誉。而在我国的房地产行业中,有人通过考试取得了执业资格后,自己不去营业,而是把执业资格出售或出租给某些单位,供申报资质时弄虚作假。 四、加强房地产行业协会自律的建议 1、进一步转变观念,明确房地产行业协会的发展方向。就政府主管部门而言,真正的把思想观念从过去计划经济时期的微观管理,转到市场经济的宏观管理上来,切实转变政府职能。就房地产行业协会而言,也需要转变观念。比如,过去总想依附在政府身上,习惯于按政府的管理职能办事,而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置,在党与政府的领导下,在遵纪守法的前提下,独立自主的开展活动;应努力成为行业、产业政策的主要建议者,要根据行业、产业发展的要求,进行调查研究,积极探索解决问题的思路和办法,向政府有关部门提出合理的政策建议;做好房地产行业的代表,积极开展有益活动,维护本行业的合法权益。应充分发挥行业协会的协调管理作用,通过协调规范内部活动,促进行业协会的团结;同时通过协商协调,理顺外部关系,创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境;提高房地产行业协会的凝聚力和号召力;要利用自己的优势,加强人才培训,扩大国内外科技交流,推动房地产行业、产业科技水平的不断提高。 2、完善房地产行业协会的自收、自支制度,提高其自立、自养能力。提高房地产行业协会的法人化水平,其“自养”能力是一个很重要的衡量标准。房地产行业协会应通过宣传,与社会各部门在开展有偿服务活动方面取得思想认识上的共识,要支持房地产行业协会的有偿服务活动。开展了有偿服务活动,有了经费,活动就有生机,工作人员比较稳定,服务质量提高,就会促进了房地产行业协会的发展。从目前情况看,增加房地产行业协会的收入,主要有三个渠道,一是有计划的发展会员,强化会员会费的收缴工作;二是利用行业协会的优势,开展咨询、培训、举办展览等有偿服务活动;三是依照章程规定,接受企业的部分捐赠。 3、推进房地产行业协会的立法规范行业协会的行为。为了促进房地产行业协会的发展,保障房地产行业协会依法开展活动,依法行使管理职能,规范房地产行业协会的组织与行为,就需要立法,通过立法来明确房地产行业协会的宗旨。房地产行业协会要为本行业的政府决策服务,为行业、企业的发展服务,为本行业产品的消费者服务,维护行业、企业合法权益、保障行业公平竞争,沟通行业、企业与政府、社会的联系;促进行业经济发展。房地产行业协会要遵循自主办会的原则,实行会务自理、经费自筹。同时,房地产行业协会的活动应当符合法律、法规以及行业整体利益要求,不损害社会公共利益。房地产行业协会的正常活动受法律保护,任何组织和个人不得非法干涉。房地产行业协会要按照国家现行的行业分类标准设立,实行一业一会的原则。房地产行业协会应当对不同的区域、部门所有制、经营规模的企业设立相同的入会标准,保证其平等的入会权利等,这些都应当用立法的形式确定下来。
房地产企业会计论文:房地产企业会计论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目,按照合同内容的标准进行收款确认工作,而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多,整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作,比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同,并要确认收款和办理过户等,所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准,因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。 2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 作者:沈文丰单位:福建紫金房地产开发有限公司 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算分析 【摘要】 随着近年房地产产业的快速发展,目前其已然成为我国的支柱性产业之一,其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时,房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大,因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而,在该行业中,实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异,这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此,合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。 【关键词】 房地产企业;会计核算;税法;差异 由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响,因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用,同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而,由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况,致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异,这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此,对于房地产企业而言,处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用,是房地产企业健康发展的基础。 一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异 (一)会计与相应税目间存在的差异1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言,在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是,由于会计准则与税法的相关规定,对于收入的确定存有不同,进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况,进而在会计账务上出现了预收账款情况,而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的,在没有形成收入的情况下,则无需进行营业税的计量。但是,在税法的相关规定中,对于这一情况进行了相应的规定,明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此,在房地产企业中,虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用,但是却无法得到确认。2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定,房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据,以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而,在会计准则下,预收账款下的金额则不应被确认为收入,按会计的配比性原则,因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是,在税法的规定下,即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况,应按相关的规定进行所得税申报处理。例如:某市的房地产开发企业,在2013年的预收账款下有预收账款2000万元,并未达到交付使用的条件,企业所在地的成本利润率为10%,所得税率30%,相关的处理如下:会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元税法核算下的毛利润=预售收入(预收账款金额)*成本利润率=2000*10%=200万元会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元会计核算上的所得税额=0*30%=0元税法核算上的所得税额=200*30%=60万元通过例题,我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。 (二)会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法,一是成本法计量,一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式,而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中,我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出:当投资性房地产的账面价值小于计税基础时,所形成的可抵扣性的暂时差异,应相应地来调增此时的应纳税所得额;而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时,则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定:对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此,这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。例如:2010年A企业购入一写字楼准备出租,于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业,并约定从购买日起,将该写字楼出租给B企业。4月15日,A企业花1000万元购买了写字楼,假定此楼使用的寿命为20年,预计净残值20万元,企业所得税率30%,按相关合同,B企业每月支付租金5万元。在2010年12月,该写字楼发生减值迹象,A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元,A企业的相关会计分录。2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时,会计核算与税法核算的主要差异为:其一,公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益,应进行相应的纳税调整;其二,对于发生的折旧、摊销情况,税法上可正常处理,并允许在税前进行抵扣。 二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异 (一)针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理为了同时满足会计法规与税法的规定,相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时,可在收到预收账款时不进行会计处理,而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款(现金)”,但并不对该税金进行结转。年末时,将此类税费结转到递延所得税科目下,相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”,并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则,又达到了税法要求,同时考虑到了报表的需求。 (二)进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异在对公允价值进行计量时,按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益,并计入到应纳税所得额中,对可抵扣折旧税前予以抵扣,这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。 三、结语 由于房地产自身经营模式的原因,致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此,相关人员应充分地了解差异产生的原因,有针对性地、恰当地来进行调整,尽量将二者协调一致,以促进房地产企业有序化的经营与发展。 作者:唐旭 单位:重庆济谦科技有限公司 房地产企业会计论文:房地产企业会计的建议 一、房地产企业会计管理中存在的问题 1.财务管理人员和会计人员的能力素质不高房地产企业的财务管理是一项比较复杂的工作,工作也比较抽象,对相关的财务人员有很高的要求,要求工作者不仅对会计工作非常的熟悉,并且对其行业的具体工作十分了解,能够落实房地产企业的监管和管理工作。然而我国现阶段由于相关体制中存在的一些问题,致使房地产企业的会计人员专业能力素质和综合能力都偏低。这种情况可能导致房地产企业发展出现低迷的情况,不仅会对我国的房地产企业发展造成不利影响,也会对国家的经济发展造成不好的影响。 2.会计人员的分配存在问题目前,我国房地产企业会计管理中存在的一个普遍问题是:企业的会计人员分配的很不合理,并且企业的财务部门会计人员冗杂,各个会计没有明确的分工,一旦遇到问题相互推卸责任、互相扯皮;还有管理人员却比较少,管理能力也不是很高,不能有效地管理会计工作,造成管理一片混乱,为房地产企业的发展带来许多问题。 3.会计的内部控制存在缺陷现今,我国房地产企业在会计的内部管理中存在许多问题,表现为:内部控制机制不健全、内部控制措施比较弱和内部的控制环境比较差等问题。分析其存在问题的原因不难发现,主要是企业缺乏对会计管理的风险意识和治理结构不够完善。风险意识的缺乏,使这些房地产企业不能意识到会计管理的重要性,没能够建立一个相对完善的内部会计管理制度,从而不能很好地规避一些房地产企业经营过程中的一些致命风险。房地产企业治理结构的不完善,造成人员的职责不明确,使领导层和内部的管理机制之间不能很好的沟通配合,会计管理的内部控制不能发挥其应有的作用。 二、房地产企业财务管理的有效策略 1.加强对房地产企业会计管理重要性的全面认识在房地产企业内部加强对会计管理工作的宣传力度,尤其是对其重要性的宣传,使企业的高层管理人员对会计管理工作有一个全面的认识,从而意识到它的重要性,从而加强对财务会计的管理。还有政府方面,要加强对房地长财务会计管理重要性宣传的同时,还要加强房地产企业财务管理的监督,从而在实际工作中落实房地产企业的财务会计管理。 2.落实房地产企业会计的真实性房地产企业财务会计信息的真实性与房地产企业的自身发展有着紧密的联系,财务信息的真实度高是房地产企业在激烈的竞争中取得胜利的保障,财务会计真实性的实现需要房地产企业本身从制度化的建设入手,净化房地产企业的管理人员,从根源上减少错账、漏账现象在财务会计管理中出现。还有政府部门要不断的健全相关的管理制度,也要加强对监督队伍的建设。 3.提高房地产企业会计管理人员和会计人员的素质房地产企业会计的基础工作不仅包括企业银行存款的安全、企业银行账户的开销户、企业现金的保管、企业票据的保管、企业固定资产的盘点和登记、企业合同的审核和登记,还包括对企业费用的审批和清算、企业往来款项的核对和清理等。会计工作是房地产企业中一项比较基础的工作,有着专门的程序和方法,所以企业要不断的加强对会计人员知识和技能的培训,使会计人员熟练的掌握与会计工作相关的法律法规和工作技巧,不断的更新技能技巧,使得会计人员的业务素质能力不断得到提高。 4.完善房地产企业会计的规范体系房地产企业在会计收入、费用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前,我国房地产企业在会计工作方面还没有一个会计规范体系。会计的核算还不规范,对房地产企业的顺利发展造成了不利的影响。因此,要在实际工作中不断的深化财务会计的理论研究,会计学术界与政府财政部门通力合作,通过不断的深思和研究,构建一个新型的会计分支结构,不断地完善房地产企业的会计行为准则,从而建立一个完善的房地产企业会计规范体系。 5.加强对房地产企业会计内部控制活动的管理房地产企业针对会计内部控制活动中存在的问题可以从以下几个方面进行改进。首先,企业领导层要对会计内部控制有一个正确的认识,重视发挥会计内部控制的作用。配备一批具有高水平的管理层和具有高素质的会计工作人员,从而建立一个系统、专业的、高素质的会计内部控制制度体系。其次,要不断地完善企业的治理结构,构建一个良好的内部控制环境。所谓的内部控制环境是企业内部每位员工的工作职责与环境和优秀员工的分配,这其中还包含着员工的职业素质和企业经营的结构和风格以及优秀员工的组织能力。最后,房地产企业还要加强风险意识,构建一个完善的风险控制系统,能够有效的规避行业风险,有效的执行和控制会计内部控制制度。 三、结语 综上所知,房地产企业的财务会计管理工作对房地产企业的健康发展有着十分重要的影响,需要房地产企业管理人员充分意识到它的重要性,并且在实际管理中针对存在的问题,加强对相关人员的培训力度,建立一个完善的会计管理制度,不断落实各项会计管理政策。政府部门也要发挥在房地产企业财务会计管理中的作用,不断完善相关制度,加强对房地产企业的监管,从而为房地产企业的长远发展打下坚实的基础。 作者:郑清文单位:建业住宅集团(中国)有限公司 房地产企业会计论文:完善房地产企业会计核算的措施 一、分析房地产企业会计核算中存在的问题 (一)会计科目设置不够完整和科学 房地产企业会计核算制度标准较多,而且会计科目设置不够完整和科学。目前适合房地产的会计核算方式比较多,但是房地产行业却没有明确的核算制度的规定,导致核算的准确性受到影响。会计分期是会计假设的其中一项,要求企业将一个会计主体持续经营的生产经营活动人为的划分为一个个连续的、长短相同的期间,以便于分期结算账目和编制会计报表。通常以一年为一个周期。但是由于房地产项目周期较长,会跨越几个会计年度,所以成本的结转应以一个房产项目为准,但实际操作却是以会计年度为准,这样一个房产项目的会计核算资料就分散了,不利于成本的核算,增加了会计核算的工作量。 (二)房地产开发企业收入确认复杂 目前,多数房产项目都是由开发商自行开发,然后售卖的。而且多数房款都是分期付款,这就使收入的确认变得复杂。而且,现在对于房地产收入的确定存在着多种界定方式,这就使一些投机取巧的开发商以此来掩饰企业的问题,编制信息不完整、不全面的会计报表,误导会计报表的使用者。所以,规范收入的确定方式面对现在的房地产企业的发展有着至关重要的作用。 (三)财务风险披露不够充分,收益评价指标不能真实反映企业业绩 房地产项目的建设及销售周期较长,所以在建设期的年度报表业绩较差,但是当房屋在销售出去以后,预计收入计入收入项目,这便使其报表中的净利润指标不能真是的反应经营状况。而且,房产项目面临着多种风险,包括资金风险、信贷风险、政策风险、工程质量风险等多重风险。根据相关部门要求,房地产企业,应该披露质量保证金的提取以及核算方法。但是,现在大部分房地产企在财务会计报表中业对于质量保证金并没有提及。房地产企业应在财务报表中真实反应企业财务情况,对于企业的风险应明确的向财务报表使用者说明。房地产开发企业的业绩除了会计核算指标,表外风险也比较重要。 (四)借款费用资本化不规范 房地产是资金投入大,回收周期长的一项事业,而资金就是房地产得以开发的保障。对于房地产而言,其项目开发资金多数为借款,用增加负债的方式为项目筹措资金。在新的会计准则上,扩大了借款费用资本的范围。规定当借款费用满足一定的条件时,允许其资本化。房地产企业对于借款费用资本化的条件却很难确认,若将其确认为费用,会使利润的不到准确的计量。 二、健全完善房地产开发企业会计核算的措施 (一)合理选用准则,增添会计科目,保证会计信息的准确完整。 房地产行业组织,应根据房地产项目自身的特点,选择合理的会计核算准则,对行业内的各企业的会计核算制度进行规范化。在不违反国家制定的会计准则的基础上,各个房地产企业应根据企业的实际情况,适当添加会计核算科目,例如,“开发成本”科目、“开发间接费用”科目、“开发产品”科目以及“出租开发产品”科目等。会计科目的增加或减少,主要是为了方便房地产企企业会计核算,完整会计信息。 (二)完善对房地产企业收入的核算 房地产企业的财务会计部门应该对会计准则有清楚的了解及深入的分析,明确房地产销售收入的核算范围。对于收入的核算有两个标准,即法律标准与专业标准。确定收入应在法律标准的基础上合适专业标准。所谓法律标准,是法律上不允许进行买卖土地的准则。而专业标准就是会计准则或制度所规定的标准。对于房地产的销售收入来说,收入的核算不仅仅只是销售房屋的收入,还包括转让土地使用权所获得的收入,出售车库等配套设施所获得的收入等。而对于那些不符合收入确认的项目,则应做其他的处理。会计核算部门应对于收入的应用与确定有明确的标准。在房屋销售过程中,应以商品房所有权上主要风险和报酬是否转移给买方作为收入确定的条件,而不应以合同是否签订或款项是否支付作为收入确定的条件。收入的确定应该是在项目竣工以后,经过相关部门验收合格以后,将房屋的面积确认,房款已付,房屋移交手续已经办妥以后,才能确认销售收入。因此,在验收交房之前收到的房款都只能作为预收款处理,不能确认为房地产企业的收入。 (三)增大房地产企业的信息披露程度 房地产企业信息的披露直接关系到信息使用者的投资决定。第一,应要求房地产企业加强对于风险的披露,资金风险、政策风险等都要得到揭露,使风险更加透明化,保障投资者的基本权益。同时要披露质量保证金的提取情况,让投资者对于企业所面对的风险有一个清晰的认识。第二,要加强对于现金流的披露,包括经营活动中的现金流量,以及现金流向。完善现金流量表的信息,提高其准确度及可信度。最后,根据房地产企业的特殊性,还应将强对于土地储存量及成本的披露。 (四)完善对房地产借款费用的核算 根据新的会计准则,明确借款费用资本的前提条件,对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行。将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。 三、结束语 房地产事业的发展不会止步,那么就要求房地产企业的会计核算制度跟上其发展的步伐,不断的完善会计科目、企业收入的核算、借款费用的核算以及加强信息的披露等各个方面,是会计核算制度能良好地与房地产企业的发展形成良好的对接,使房地产企业能更好更快的发展。 作者:杨雪芳单位:嘉兴香溢房地产有限公司 房地产企业会计论文:“营改增”对房地产企业会计的影响 摘要:“营改增”实行之后,对于房地产发展起到了明显的推动作用。但是因为国内房地产企业开发资金投入额巨大、建设周期长、融资成本过高,这些特点导致“营改增”实行之后,房地产的发展遭遇一系列的问题,这些都在很大程度上影响了房地产业务和管理工作的进行,其中受到影响最为显著的是会计处理活动。为了进一步促进房地产企业的发展,使企业更好的组织会计核算工作,对此我们针对“营改增”实行之后企业会计处理工作发生的变化展开详细的研究。本文首先介绍了房地产企业会计处理相关工作具有的显著特点,进而分析了“营改增”实施之后,企业会计处理工作发生的变化,最后就会计处理发生的变化企业需要做出怎样的调整进行探讨,由此提高自身会计工作效率。 关键词:营改增;房地产企业;会计处理;变化;处理 2016年5月1日,“营改增”在全国范围全面推行,金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关,我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题,促使企业税收成本降低,提高企业市场竞争力,有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行,彻底打通了增值税抵扣链,税制结构获得了改善和优化,这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。 一、概述房地产企业会计核算 房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容:其一,筹集项目开发建设资金;其二,计算房屋建设成本、强化成本管理,降低企业成本;其三,对房地产项目收支进行核算,强化经营管理,促进经济效益的提升;其四,加强商品房的销售,及时对销售款项进行回收;其五,根据国家政策,对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性,由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。 二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化 (一)适用税率的变化 实行“营改增”之前,房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定,征收5%的税率。“营改增”实行之后,房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。 (二)会计利润的变化 在不计算营业成本的前提下,房地产企业实行“营改增”之后,自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内,必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票,则有关的进项税抵扣无法进行抵扣,部分税金则会被划入房地产项目开发成本中,税金就会加重房地产企业的采购成本,由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票,可以将进项税予以抵扣,那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款,在“营改增”实施之前,采购过程中购置价款含有施工单位的营业税,所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减,对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高,毛利率也会大幅度提高。 (三)企业税收负担的变化 首先,房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》(以下为《许可证》)表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目,或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》,但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人,出售自主开发老项目,则可以按照5%的税率进行纳税,采取简易及税法,不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为:应缴税款=预收房款÷(1+5%)×5%其次,房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”,对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5%营业税税率转变为11%增值税税率,但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外,成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看,“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。 (四)发票管理的变化 在“营改增”实行之前,营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证,并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后,必须加强对增值税发票管理,因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系,增值税包括了一个完整的抵扣链,所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废,重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后,企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择,尽可能的选择一般纳税人,方便抵扣进项税,降低企业应缴税额。 三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施 (一)优化会计处理流程 “营改增”实行之后,企业必须严格区分会计处理流程,转变原有的税务计算和申报方法,结合税收改革政策,有效规避风险,降低企业税收负担,争取有力的税务支持,防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动,应当切实完成企业布置的任务,促进企业内部资源的优化和改善,制定科学的会计处理流程制度,完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任,明确档案管理细节,科学的组织人员配置,完善企业整体的会计制度。 (二)提升企业会计管理水平 国家实行“营改增”之后,企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化,所以企业需要积极的组织培训工作,从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法,促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后,企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入,所以需要增强财务人员核算能力。另外,企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂,财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后,企业内部财务管理模式有了较为显著的变化,必须提高其增值税使用能力,才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升,由此加强企业的会计管理。 (三)强化企业的内部控制 “营改增”政策实施之后,企业需要对财务内控进行合理的规划,对其进行有力的监管,尤其是加强对发票的管理,需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施,应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作,有效控制企业法律风险,减少企业纳税负担,提高企业的会计核算能力,同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊,同时针对各项利弊,对自身的会计核算制度进行完善,优化票务管理形式,增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整,制定并采取积极的税收筹划策略。比如,房屋建筑材料购置成本管理,房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置,由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法,由此可以确保建筑材料质量,同时也可以获得增值税专用发票。 四、结束语 综上,“营改增”实行之后,房地产企业受到了较大的影响,其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况,降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题,必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后,房地产企业会计处理具体的变化,进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。 作者:李继明 单位:邯郸市银泰房地产开发有限公司 房地产企业会计论文:房地产企业会计信息质量控制 一、房地产企业会计信息质量存在的问题 1.销售收入信息问题 房地产企业所开发出的产品价值较高,为了缓解开发企业的资金压力,国家允许房地产企业进行房产的预售,这便造成了收款期与房屋交付期的时间差。而房地产企业会计核算中,对收入信息的披露主要是以签订预售合同后按照收取的预售款来确认其收入,或者是在签订预售合同后以合同的金额来确认收入,还有一种方法是在项目竣工验收后,入住通知发出并开出销售发票,或者产权过户手续办理完成后,对收入进行确认。这就容易导致企业与会计师之间出现分歧,很多房地产企业判断结果不被注册会计师所认同。这种收入指标确认方面的不规范、不明确,对房地产企业的会计信息会产生直接影响。 2.业绩信息问题 房地产企业的建设开发项目大多需要较长的周期,在项目筹建阶段所需要的资金投入又非常巨大,而且在当期损益中还包括了大量的管理费用。由于部分项目还没有完工,按照收入确认的原则,其预售款也不能被确信为收入,这就导致房地产行业存在严重的收入费用配比不明确问题,利润波动也随之加大。如果房地产企业该年度存在较多的在建项目,其业绩信息就只会显示费用的投入。这就导致企业的年度财务报表无法反映真实情况的现象。当项目竣工以后,又有大量的预售款项被确认为收入,而这些收入实际上是房地产企业一年甚至几年的经营成果。因此,采用常规的企业业绩评价指标,往往不能准确、全面的反映出房地产企业的真实业绩,对会计信息使用者也会产生误导。 3.风险信息披露问题 房地产企业所面临的经营风险较多,比如政策风险、项目风险以及财务风险等。与其它行业相比,房地产企业更需要进行有效的风险预防和控制。但是,目前我国有关于房地产企业财务风险方面的法律制度还较少,仅限于与抵押贷款相关的法律法规。这就导致房地产企业在质量保证金提取等方面的信息无法得到有效披露。 二、造成房地产企业会计信息失真的原因 1.自身管理的原因 目前房地产行业鱼龙混杂,很多房地产企业在管理方面都存在问题,导致企业的会计信息质量无法得到保障。受传统观念的影响,房地产企业大多以追求经济效益为优秀,加上企业领导的整体认知有限,会计核算的方法也较多,导致房地产企业会计信息失真问题日益普遍。尤其是在国家宏观调控的压力下,房地产企业为了获取更多的利益,往往会存在编制虚假合同、虚报会计信息等问题。另外,会计信息提供者与使用者之间,如果存在信息不对称的情况,也会造成企业会计信息的失真。 2.外部环境的原因 房地产项目所需要的开发成本非常巨大,尤其是土地成本,大约占总成本的30%~50%,甚至更多。但是房地产企业购买和拥有的只是土地的使用权,而需要一次性支付的费用却非常高,这就会导致企业在进行会计核算时,出现各种造假行为。另外,部分地方政府的不规范行为,也是造成房地产企业负担过重,进而会计信息造假的直接诱因。总体来看,外部环境的变化或者政策体系的不健全,都是造成房地产企业会计信息失真的主要因素,必须得到高度重视。 3.监管方面的原因 社会监督力度的不足,也是造成房地产企业会计信息失真的主要原因之一。目前我国对企业的会计信息审计主要由会计事务所负责,如果部分会计事务所的审计程序不规范,或者部分会计师存在徇私舞弊的问题,对房地产企业的会计信息质量都会产生一定影响。 三、房地产企业会计信息质量的控制对策 1.对相关法规、制度体系进行健全 房地产企业的会计工作不仅内容繁重,且方法多样。而且会计核算本身所需要的技术性也较强。为了有效提升房地产企业的会计信息质量,就应该结合会计工作的规律和特点,尽快制定出健全而完善的法律、法规体系,尤其是关于会计信息质量判断标准和判断方法方面的法规及制度。只有在法律、法规及制度体系都健全的情况下,才能为房地产企业的会计信息质量提供基础保障,才能对各类虚假会计信息进行严厉打击。 2.对会计监督、管理体系进行完善 针对房地产企业会计信息质量失真问题,除了要建立健全相关的法律体系外,还需要在房地产企业内部建立起配套的会计管理制度体系。同时对房地产企业的行业监管机制进行强化,对会计信息管理体制进行完善。房地产企业可以利用有效的内部稽查和财务监督制度,来强化其内部管理,提升其内部控制水平,以有效保障会计信息质量的可靠性。另外,相关部门还应该对社会监督机制进行完善,从而营造良好的外部环境,提高会计监督机构的权威性,突出社会审计的公开性和公正性,全面监督房地产企业的会计信息质量。 3.对会计从业人员进行规范 会计从业人员素质问题是造成房地产企业会计信息失真的主要因素之一。如果房地产企业的会计人员专业知识不全面、业务能力不强,再加上道德品质不良等,对会计信息质量会产生严重威胁。因此,房地产企业必须从会计人员的整体素质建设着手,重视对会计人员的职业道德教育和业务能力培养。房地产企业不仅要建立起系统的会计人员培养及培训计划,还要建立起完善的绩效考核机制。同时还要认真落实会计人员的岗位责任制,适当改善会计人员的薪金待遇和工作环境,从而全面激发会计人员的工作责任心,减少和避免虚假、错误会计信息的产生。 4.对会计核算工作方法进行改进 对房地产企业的会计核算基础工作进行不断改进,不仅可以提升会计工作效率,也可有效提高会计信息质量。总之,房地产企业应该结合自身的会计工作规律和特点,紧跟时展进程,积极借鉴和学习一些先进的会计工作手段和方法,尽快实现会计工作的信息化、高科技化。 四、结论 目前我国正处在经济转型的重要时期,各行各业都面临着激烈的市场竞争和生存挑战,尤其是房地产市场在经历了前几年繁盛之后,正在开始逐步回落,很多房地产企业都在生存与发展中徘徊。在这一关键时期,房地产企业尤其要控制好会计信息质量,这不仅有利于为信息使用者提供真实、可靠的会计信息,也有利于房地产企业健康平稳的发展。 作者:黎明 单位:广西公路桥梁工程总公司 房地产企业会计论文:房地产企业会计见习个人总结 为期半年实习生活结束了,在这半年的学习中我学到了在课堂上根本就学不到的知识,受益非浅。以下是我的毕业实习报告总结。 随着市场经济的高速发展,会计成为了公司的重要组成部分。这给我们会计专业造就了前所未有的机遇,同时也给我们带来了新的的挑战,作为一名刚走出学校大门的大学生,提高自身素质,增强专业技能并且能够把课本上的知识转化为自身的能力,就成为了我目前的迫切任务。会计实习是我从大学校园走入社会的第一个舞台。为了将有关会计的专业知识、基本理论、基本方法及结构体系变为自身的职业素质,避免纸上谈兵。因此实习为走向工作岗位打下坚实基础。 我实习的公司是一家房地产开发公司。我公司注重软、硬件建设,拥有各种必备的办公设施,使用正版财务软件为客户提供服务,全面实行会计电算化。本公司制定有规范的合同、严格的管理制度,依据《会计法》、《税收征收管理法》、财政部《记账管理办法》等规定从事记账和纳税申报服务,不做假账。为客户把握财税政策,帮助企业做好合理税务筹划,规避财务风险,合理合法的企业谋求最大的经济利益,促进企业的发展。 我所学的是针对于公司制增值税一般纳税人、小规模纳税人、个体户一般纳税人和小规模纳税人的账务处理以及提供每月抄税、报税、纳税服务,和会计咨询以及一些代办业务。 对于现代企业来说,会计工作是一项重要的管理制度,是要为实现企业的经营目标服务。因此,可以认为,实现企业的经营目标是企业会计的根本目标。带着这个目标,我开始了在我所在的实习企业进行了有目的实习。在此之前,我认真学习了《会计法》以及财政颁布的《企业会计准则》、《企业财务通则》等作为过渡的新的行业会计制度和财务制度,因为这些大学法规我国会计制度改革进程中的一重大举措。 通过这次实习,我对会计工作有了以下更深的了解: 以前,我总以为自己的会计理论知识扎实较强,正如所有工作一样,掌握了规律,照芦葫画瓢准没错,那么,当一名出色的会计人员,应该没问题了。现在才发现,会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。离开操作和实践,其它一切都为零!会计就是做账。 其次,就是会计的连通性、逻辑性和规范性。每一笔业务的发生,都要根据其原始凭证,一一登记入记账凭证、明细账、日记账、三栏式账、多栏式账、总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据,而且是逐一按时间顺序登记下来的,极具逻辑性,这为其二。在会计的实践中,漏账、错账的更正,都不允许随意添改,不容弄虚作假。每一个程序、步骤都得以会计制度为前提、为基础。体现了会计的规范性,这为其三。登账的方法:首先要根据业务的发生,取得原始凭证,将其登记记帐凭证。然后,根据记帐凭证,登记其明细账。期末,填写科目汇总表以及试算平衡表,最后才把它登记入总账。结转其成本后,根据总账合计,填制资产负债表、利润表、损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般顺序和基本流程。 年月22号我怀着激动地心情来到公司上班,看到同事们都在忙忙碌碌的做事,氛围非常的好。第一天我们了解公司的基本情况,本公司是月底先打电话给客户收取原始凭证,通知一般纳税人在月底之前将取得的增值税专用进项发票月末前持发票的抵扣联去税务局进行认证,当月认证当月必须抵扣,未认证的发票从开票日期至180天内有效。然后根据当地税务规定的的抄税时限(次月的1-5日)。 将已经开具使用的发票信息抄入到金税卡中并携带金税卡去国税局抄税。最后在15号之前报国税和地税,之后就开始做账务处理。 经过差不多半年的实习,首先从客户那里取得原始单据回来,我们开始粘贴原始凭证,粘贴原始凭证也有很多技巧,怎样粘贴的好看、整齐,等到时候附在记账凭证后面很美观。由于我们公司用的是速达财务软件,下一步我们就是在电脑上做账。账做完之后我们可以查看明细账和总账,然后通过速达直接生成资产负债表和利润表。 一、实习会计流程: (一)关于凭证整理:我们首先从客户那取得真实、合法的凭证,其中的凭证必须是为生产经营所发生的相关收入,费用,其取得的凭证必须是符合会计法规定的要求,然后我们将这些凭证进行分类、归集、整理并粘贴。 (二)关于申报纳税:我们通过粘贴好的原始凭证进行凭证录入审核后进行期末结转登账,记账。通过收入我们可以填写本月应缴纳的增值税和地税。其中分为核定征收和查账征收,按照其企业不同的基本情况的如实填写纳税申报表。每月的15日之前必须将上月的税报完并且上交税款。对于一般纳税人每月都要通知其纳税人到国税进行抄税,或者取得进项税票也要同时到国税去认证才能抵扣销项税款。通过这些数据如实填写一般人纳税人申报表。 (三)关于其他业务服务:我们通过这一段时间的学习,我懂得了办理一般纳税人的要求和流程,办理一般纳税人需要符合税法的相关规定。办理一般纳税人要购买金税卡,金税卡的发行,流程和所需证件。每一年纳税人还要对税务登记证进行工商年检,其年检应在6月30日之前完成。 (四)关于个人:还有在公司应注重同事之间,客户之间的沟通和交流。做会计的我们要管好自己的嘴,不能随意透露顾客的商业机密。在公司我们要遵循公司制度和规定,服从公司的管理,更好的为他人服务。 二、会计实务工作的改革思考: 会计管理作为国民经济管理中的一个重要组成部分,其在社会经济发展中的作用将越来越大。随着知识经济时代的来临、管理方式的变化,会计工作的重点应日益从信息加工演化为对知识、信息的分析、判断和运用上来,会计实务工作方面的改革势在必行。 1、不断扩大会计职业范围。在知识经济时代,会计工作的基点已经不是仅仅满足于过去的信息(计算机能轻而易举地在极短时间内完成此项任务),而是将信息控制、未来预测作为工作的重点。会计工作除传统的企业会计核算外,财务管理、经营计划制订、财务控制系统设计、投资决策等应成为重要的职业范围。因此会计实务工作者应不断拓宽视眼,延伸和转变会计工作的功能,充分发挥会计在知识经济时代应有的作用。 2、不断更新会计知识体系。在知识经济时代,企业组织结构将出现较大的变革;其税法也在不断的更新,完善;按工作成果取酬的弹性工作制将成为普遍的工时制度;企业越来越重视人力资源和人力投资,员工也希望将自己的智慧财产投资于企业;企业的更多精力将放在新产品的研究上。另外,经济各部门之间的联系更为紧密,经济运行的“触角”也延伸向经济部门以外的其他领域,如政治、文化、环境等等,近年来出现的绿色会计、行为会计等就是这种趋势的端倪。因此会计实务工作者应适应社会变革,不断增长和更新知识。 3、不断普及与深入信息技术的应用。在知识经济时代,财务信息的收集、分析和处理,资本的筹集、调度和投入,产品的设计、加工和制造等关键性的过程,都必须依靠健全的信息技术才能顺利进行,随着经济信息化的出现,会计软件运用的越来越广泛,其会计软件已代替了老式的手工模式,使得会计处理数据变得精确化、简单化、国际化。而税控方面也越来越严谨,软件系统便成了一个不可缺少的桥梁。使得国际互联网(internet)、企业内部网(intranet)成为会计人员的常用工具,手工处理方式已经到了非变革不可的时候。信息技术在会计中应用的不断普及与深入,及其本身技术、知识更新的不断加快,必将进一步加大对会计职业发展和会计人员知识结构的要求。 三、实习心得 一、作为一个会计人员,工作中一定要就具有良好的专业素质,职业操守以及敬业态度。会计部门作为现代企业管理的优秀机构,对其从业人员,一定要有很高的素质要求。 二、作为一个会计人员要有严谨的工作态度。会计工作是一门很精准的工作,要求会计人员要准确的核算每一项指标,牢记每一条税法,正确使用每一个公式。会计不是一件具有创新意识的工作,它是靠一个又一个精准的数字来反映问题的。所以我们一定要加强自己对数字的敏感度,及时发现问题解决问题弥补漏洞。 三、作为一名会计人员要具备良好的人际交往能力与专业的职业道德。会计部门是企业管理的优秀部门,对下要收集会计信息,对上要汇报会计信息,对内要相互配合整理会计信息,对外要与社会公众和政府部门搞好关系。在于各个部门各种人员打交道时一定要注意沟通方法,协调好相互间的工作关系。工作重要具备正确的心态和良好的心理素质。记住一句优秀的团队早就优秀的个人。 四、作为即将成为这个社会的一名新人,我通过这次会计实习中领悟到的很多书本上所不能学到的会计的知识和积累,以及题外的很多做人做事道理。是我在学校不能学到的。 五、在知识经济时代,会计教育培养的是高素质的“通才”,教师不仅仅是传授专业知识,更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围,本着能构建完善的知识结构和能力结构,拓宽知识背景和能力基础的原则,让学生学会“做人、做事、做学问”。一个人只要有一、二个月不学习,就会落后,会计人员将不断回归教育,“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。在知识经济时代,知识将不断创新,“不创新,就灭亡”,就会计教育而言,一方面,它要求培养的人才有独立思维的能力、分析和解决问题的能力、自我认识和评价的能力等;另一方面就是要不断地进行自我充电,让自己具备更坚实的理论知识,相信知识能给自己带来财富,带来机遇,注重知识更新的动态。 毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节也是我们大学生走出校园的第一个舞台以及告别学生角色的一个桥梁。在学校我学到的永远是理论知识,能不能把我们学到的知识应用到生活、工作中是我们能否适应社会的基本体现。如果不能巧妙的应用理论知识,我们学的再好那也是纸上谈兵。我们应将知识和实践相结合。 进一步了解企业实际,通过毕业实习是学生更直接接触企业。全面深刻地认识企业会计的实际运营过程,熟悉和掌握市场经济条件下企业的会计运营规律,特别是企业市场营销工作的基本规律;解企业运营、活动过程中存在问题和改革的难点问题,并通过撰写实习报告,使学生学会综合应用所学知识,提高分析和解决企业市场营销问题的能力,并为撰写实习报告做好准备。两个月的实习时间里,实习单位,解和研究了企业主要的一些基本会计情况和问题,现作出以上报告。本次实习是大学生活重要的里程碑,其收获和意义可见一斑。首先,可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的实践中我知识得到巩固,教学能力也得到锻炼;其次,本次实习开阔了视野,使我对现在企业会计,工作生活有所了解,对会计分录、记帐、会计报表的应用也有了进一步的掌握;此外,还结交了许多朋友、师兄,一起相互交流,相互促进。因为我知道只有和他深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我以后进一步走向社会打下坚实的基础。 以上就是我的毕业实习报告书。在这次的社会实践中,我明白了很多事情,也改掉了很多毛病。我知道挣钱的不容易,工作的辛苦,与社会的复杂多变,毕竟学校太单纯了。为了适应社会,我们要不断的学习,不断的提高自己,在实践中锻炼自己,使自己在激烈的竞争让自己能有立足之地!虽然大学生活就要结束,但是对位于我们来说新的人生起点才刚刚的开始,在这半年的实习时间里我真的觉得自己视乎长大了很多,不在像学校那样的无忧无虑或许学校的生活对于我们来说的美好的,但是我们总学会独立,学会去成长。学会在社会中生存。我相信只要自己努力,我们一定会早就属于自己的明天。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算问题及对策刍议 摘要:目前,我国房地产企业的快速发展,使得会计核算工作愈加繁重,而对于基础建设项目中的财务工作,会计核算仍然存在不足。本文就对会计核算的内容进行了分析,并就更好地改进这个工作提出了相应的对策,目的在于推动房地产行业的长远发展。 关键词:房地产企业 会计核算 规范化管理 近年来,我国的社会经济水平在很大程度上得到提升,房地产企业在经济市场中的结构处于不断完善与深化的过程中。为了能够适应新时期的发展,房地产企业业务不断朝着商业地产、住宅地产等多元化的方向发展,甚至有些房地产企业涉及物业、商业经营等业务,这就要求企业会计核算工作必须能够与其进行良好的匹配。虽然我国企业已经跨入了全球经济一体化的进程中,但是房地产企业内部的会计核算工作并不能够良好的适应这一发展趋势,还存在着一系列的问题,这严重影响了房地产企业在国内外市场中的竞争力。 一、管理问题 现阶段,房地产企业在会计核算管理中存在许多问题,例如:缺乏严格的监督管理机制、缺乏完善的会计核算制度、会计账簿的建立不规范、缺乏高素质专业会计人员,笔者将一一分析。 (一)缺乏监管机制 目前,大多数房地产企业监督管理工作仅表现于表面形式,企业的会计核算人员在监督企业内部的经济活动时经常被企业领导干预,因此房地产企业的会计核算工作就会根据企业领导的意愿进行,使得企业的监督管理机制存在漏洞,降低企业财务管理工作的质量,同时也致使房地产企业财务存在重大风险。特别是中小型房地产企业中,企业的领导忽略了企业会计核算的重要作用,随意把控财务,甚至任意抽调企业资金,使企业的监督管理机制失去其执行的能力。房地产企业管理层对会计监督功能不重视,使企业的会计核算结果不能准确的反映企业的经营情况,会计系统不能为企业管理层决策提供正确的方向,导致企业发展方向存在决策性错误,甚至致使房地产企业倒闭。 (二)缺乏完善的会计核算制度 在新时期这一背景下,对会计核算制度进行不断创新与完善不仅是建立现代化企业制度的客观需要,而且也是具体落实会计准则的重要前提。就我国现阶段的房地产企业会计核算制度体系来看,大部分房地产企业均缺乏一套科学化、规范化、合理化的会计核算制度体系。 目前我国许多房地产企业的信息采集核算系统不完善,科目的建立及使用不规范,使企业的账目混乱无序,不能为企业提供准确的、完整的、真实的会计账目信息,使企业会计核算的管理存在众多的问题,企业会计核算的管理不当,容易使内部监管失控,被不法分子利用,以获取个人私利,给企业的发展带来严重的损失。 (三)缺乏高素质专业会计人员 如今,在很多房地产企业,会计核算人员的专业水平与职业素质较低,使得企业会计人员在核算时出现各种失误,导致企业的会计核算结果不准确,不能为企业制定决策提供正确的依据。 二、管理措施 (一)健全监督管理机制 会计监督职能是会计工作中的一个主要组成部分,是否能正确发挥会计监督的职能,关系到现代企业会计信息的合理性、真实性、准确性、科学性,也P系到现代企业会计行为的合法性、合理性。对房地产企业来说,完善的会计监督制度对会计核算管理起着关键性作用,所以,房地产企业要建设严格的监督制度,以此保证企业行为的合理化与合法化。对于内部监督管理,房地产企业应当加强对会计核算工作的重视,通过监督来提升会计工作人员的整体素质;对于外部监督管理,企业可以引入外来机构监督企业的相关税务、大小财务事项,以此来确保现代企业不出现违纪违法的情况。此外,内部审计与财务部门应当定期检查会计核算账目,以此保证工作人员认真、仔细的投入工作。在保证内部监管的同时,房地产企业还应加强外部监管,使其能够更高效、更快速地推进会计核算工作向着正确的方向发展。 (二)完善会计核算管理制度 房地产企业要完善会计核算管理制度,确保企业会计信息的准确性和完整性,并且惩罚企业会计核算中的违法违规操作,以此调动企业遵纪守法的进行会计核算工作。房地产企业管理层要严格监管会计核算人员,对会计核算工作中的失误及不准确结果进行责任追究。对固定资产、无形资产进行科学归类,建立符合原则的建帐流程,整改与完善不标准的制度等,由此实现会计核算工作的高效性。另一方面,房地产企业应当实行强有力的控制制度,建立可操作性强的成本核算制度、计量管理制度、财务收支审核制度、财务监督制度、财务清查制度、财务牵制制度等,对会计工作人员形成一定的约束,以保障会计核算工作的规范化执行。 (三)提高会计核算人员能力 现阶段,社会信息化水平不断提高,房地产企业的生产经营活动也朝着多元化的方向发展,对房地产企业会计核算人员的业务素质水平要求也越来越高。所以房地产企业要有意识将会计核算人员的业务素质与水平提高,对其进行专业化的业务培训。为了能够将房地产企业会计核算人员的素质以及业务水平提高,应该从以下几个方面着手:将房地产企业会计核算人员的职业道德素质提高,确保其能够对自我进行严格要求。将房地产会计核算人员的会计核算能力与业务素质提高,促使其能够对国家会计制度中的会计核算标准进行熟练掌握,并且对自身的会计核算行为进行严格规范。对会计核算人员进行企业管理模式、理念以及方法的教育,帮助其对企业管理领域中的新模式、新方法以及新知识进行深刻的体会。除此之外,还要在房地产企业内部打造一支专业的、具有较强综合能力、高水平的会计核算人才队伍,以此来推动企业的长久稳定发展。 三、结束语 企业的会计核算对房地产企业的发展起着重要的作用,为了减少风险与成本,保证并推动房地产企业经营收益的发展,房地产企业应正确开展会计核算工作。国内房地产企业中的基础建设项目的核算有一定的专业性与综合性,只有持续完善相关制度,提升会计工作者的综合素质,才可提升房地产企业中的会计核算质量及水平,从而推动这些企业的长远发展。 房地产企业会计论文:房地产企业会计实行信息化建设的途径分析 摘 要 经济形势日益更新,房地产企业作为我国国民经济的重要组成内容,只有去适应生存的环境和形势,才能在竞争激烈的经济市场中处于主动地位,争得发展优势。21世纪的今天已迈入了全新的信息化经济时代,在此背景下,房地产企业有关职能人员必须要充分认识到推进企业管理信息化建设的重要性,并付诸实践,才能更好地促进企业向前发展。基于此,文章以会计管理为例,仅仅围绕“实行会计信息化建设的途径”这一课题展开探讨与分析,以资参考。 关键词 房地产企业 会计信息化建设 途径 伴随着社会经济的繁荣发展,越来越多的房地产企业相继建立起来,与此同时会计管理工作在公司资金管理体系中的重要性日益凸显。但立足我国房地产企业现状,会计管理工作仍旧存在多方面的制约因素,这些因素的存在成为了公司会计工作创新发展的绊脚石,使得企业在竞争的过程中难以占据最佳发展地位。21世纪的今天是科学技术高速发展的时代,面对信息技术的迅猛发展,网络技术的应用日益普及。信息化建设不仅成为了当下的主流模式,而且还为企业会计管理作出了探讨和实践,给房地产企业的会计管理提供了强大的推动力。鉴于此,信息化引领社会发展风尚的大环境背景下,如何充分利用信息技术,优化房地产企业会计管理模式,以凸显会计管理价值,是一个值得深究的问题。 一、会计信息化建设的内涵概述 会计信息化,是一种依托于现代化信息技术而衍生出来,有别于传统会计工作建设的新兴概念。会计信息化的形成与发展无法脱离现代化信息技术的发展,其与整个信息化发展体系是密切相连的。一般来说,信息技术具有开放性、虚拟性、交互性、共享性、多元性、综合性和时效性等特征,而会计信息化则主要利用了计算机和网络对会计数据信息进行获取、加工、传输和应用等处理,在此基础上,单位部分再把处理后的结果提供给企业的经营管理和决策,使企业在市场经济竞争中处于有利的地位。同时,会计信息化还可以融入到房地产企业整个管理系统中,而企业的各个下属部门可以从中获得相关的会计核算资料,从而及时、实时地处理各种传输数据。 二、房地产企业实行会计信息化建设面临的困境 (一)欠缺系统的信息化管理规划 会计管理工作是一项系统化的工程管理项目,其不仅涉及到各项与资金相关的问题,还贯穿于企业的经营发展建设全程。就当前的企业会计管理实际来看,许多企业在开展会计管理信息化工作的实践过程中,缺乏时代认识,全局性意识不足,欠缺整体性信息化管理规划。虽然说在信息化建设的推动作用,房地产企业都在会计建设的硬件上加大了投入力度,加快了会计的硬件设备建设。然而,由于企业缺乏系统、深入、全方面的研究与思考,使得会计信息化建设与创新改革无法得到落实。如此兼顾面不足的做法,导致整项工作无法全面发挥,会计信息化管理工作处于被动,滞后发展状态,明显不利于房地产企业的可持续发展。 (二)财务会计软件没有良好的通用性 结合国内房地产企业的财会软件应用实际来看,软件内部的各个核算子系统之间彼此分割,缺乏财会信息、数据传的系统性、一致性和实时性,各子系统模块之间相互分割,成为彼此独立的“鼓捣”。在不同商家购买的财会软件无法实现有机结合,使得财会电算化的系统独立于子系统,而控制管理、信息共享、数据交换等操作也无法进行。 (三)缺乏熟练的信息化建设人才 市场经济体制改革的不断深入,给房地产企业的会计工作注入了新的思路,同时对会计人员的素质要求也越来越高。要想稳步推动会计工作向前发展,有关人员必须要增强时代认识,认识到自己不光要做一个“会计型”人才,更要做一个具有信息化操作能力的复合型、知识型、技术型的业务人员。然而,我国房地产企业的一些会计人员却缺乏自我增值意识,对时展认识存在偏差,并没有及时地学习先进的信息化知识,这使得他们的业务能力也逐步落后于社会,与时代脱轨,会计管理难以实现进一步的发展。 三、新时期下房地产企业会计实行信息化建设的途径 (一)树立信息化理念,推进会计管理现代化 思想是行为的最大推动力,要想推动房地产企业会计管理信息化建设的创新发展,就必须要根据现代化企业创新发展指导性文件的要求,脱离传统管理理念的束缚,在实施会计管理活动的过程中,树立现代化的管理理念,并以此为基点,实现会计管理工作与企业的经营发展工作相融合。而在此过程中,作为负责会计管理工作的相关人员,必须要认清会计信息化建设有利于提高企业的管理水平。与此同时,相关负责人员还要对各项管理制度、细节了解透彻,立足实际,根据自己所负责的工作岗位出发,从常规工作做起,逐步强化各项管理工作。当然,为满足信息经济时代对企业会计管理工作提出的新要求,有关人员还应根据企业的发展需要,不断实践与探索,以制定一套新的管理规则,实现会计信息资源的优化配置。 (二)重视设施建设,建立信息化的管理系统 房地产行业具有一定的特殊性质,其拥有房款回收率、工程产值、销售额、利润额、管理费用率、目标成本等特殊的预算指标。伴随着现代化科学技术的高速发展以及广泛应用,房地产企业也开始引入现代化科技,组建基于计算机网络信息技术的管理系统,实现会计资料的信息化管理。从房地产企业的会计管理角度出发,通过信息管理系统的建立,能够借助数据库平台将所有的会计数据统一管理,从而形成一个集成化的信息库。而这个庞大的信息库,完完整整地记载了房地产企业从建立到发展整个周期的会计信息数据。信息管理平台自动化生成的报表,使会计管理人员得以脱离日常繁重工作的禁锢,大大提升了管理效率。此外,相关负责人员还可以把房地产企业会计管理的优秀资源建设作为数字化资源建设的优秀,把优秀数据资进行数字化加工,建立重点专题数据库,人员信息数据库等特色数据库,实现网络环境下的资源共建、共享。 (三)完善监督评价体系,规范会计信息化建设 信息化建设深入推进与实施环境背景下,房地产企业应立足自身实际,健全相应的制度体系,并对各人员的职能、权限等作出明确规定,对每个活动事项都能够坚持实事求是、从实际出发,选用适当的制度、依据,进行科学判断,对发现的问题要及时解决,以免造成不必要的资料泄露。其次,企业还可以深入持久地组织《会计法》的学习宣传活动,构筑一个完善的会计管理体系,使各项会计工作能够逐步实现规范化管理。做到归档有范围,立卷有标准,保密有条例,确保会计管理信息化建设工作能够有条不紊地开展。除此以外,房地产企业还应加强对《会计管理制度》的制定,认真落实各项会计工作任务,确保会管理工作能够高质高效完成。只有制定好一套良好的监察机制,才能够以此为推动力,让一个企业的信息化建设通畅无阻,让企业的会计管理在这场变革中走得更快更远,更能适应时代和企业发展的需要。 (四)强化数据安全,构建总体信息化建设规划 在信息化经济的推动作用下,计算机网络技术发展速度极为迅猛。房地产企业要想实现以信息技术为载体进行会计高效管理这一目的,就必须跟随信息技术的发展步伐,进行全面的升级与完善,构建一个能够良好运作的总体性信息化建设规划,以强化会计信息数据安全。就现阶段国内企业所建构的信息化管理结构来说,主要由集中式与非集中式两中结构体系组成,而管理模式由信息化网络管理平台以及信息化网络管理应用两个方面构成。集中式结构体系作为一种平台式控制中心,其在实际的实践应用中,发挥着优秀主导的作用,一直以来都备受企业的青睐。结合房地产企业自身的属性,企业再构建建设规划时,必须要打造一个安全的网络信息化环境,并对其所应用的网络安全性予以高度关注,通过安全软件、防御措施的构建让中小企业的信息化建设予以完善,让中小企业的信息数据能够得到安全保护。 (五)重视人员素质建设,提高管理人员工作意识 房地产企业的会计管理工作是一项系统化、复杂且细腻的工程活动,要想切切实实把这项工作做好,就必须要加强人员素质建设,深化能力培训,努力塑造一个综合型的组织,建设一支高素质的管理团队。首先,管理人员自身要做到“二心”,即虚心学习业务。对于一些不懂的业务和问题要虚心向有经验的同事请教,不要不懂装懂;在信息化技术深入推进的当前背景下,会计人员还需不但加强学习,补充自身的知识储备,用科学理论知识来武装头脑,以满足出纳工作信息化建设的需要;二是用心对待工作。各管理人员必须要具有一颗上进的心,并树立正确的人生观、价值观,坚守工作岗位,不断对工作进行经验总结,做到与时俱进的创新。其次,企业要给会计人员提供更好的学习机会以及成长平台。针对会计信息化建设,设立一个专门的管理团队,团队要定期学习与交流,积极参与企业文化培训、企业管理方式培训、员工工作要求培训以及员工职业技能培训等,从而让会计人员更好地去适应企业的运行环境,去满足企业发展的要求。 四、结语 综上所述,会计管理作为房地产企业进行经营规划的重要工具,其对企业经营具有指导和规划作用。信息化经济环境下,房地产企业必须要意识到社会变更以及市场经济体制改革对会计实现信息化建设带来的问题,脱离工作模式的禁锢,不断探索,积极寻找有效途径,解决会计信息化建设中难以避免的“瓶颈”问题,才能更好地促进房地产事业向前发展。 房地产企业会计论文:营改增政策对房地产企业会计核算的影响 摘要:“I改增”政策在我国实施多年,实践证明,这种方式对我国企业的发展具有积极作用。对建筑企业而言,财务管理十分复杂,只有适应财务管理策略,才能确保其积极发展。笔者就“营改增”给现代房地产企业会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。 关键词:营改增;房地产企业;会计核算 “营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化,要求企业快速适应这一变化,随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。 一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响 (一)改变了税费的抵扣形式 营改增改变了以往的企业税收抵扣方式,采用增值税发票抵扣后,企业的固定资产可以用于税收抵扣项目,从而大大降到了企业的缴税额,降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内,存在重复缴税现象。而随着营改增的出现,增值税变成了价外税,但是企业要重视增值税发票的获得,一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用,反而增加了企业的税收缴纳,影响学习效果。 (二)对会计人员的核算提出了新的要求 以往的会计管理制度与现代制度不同,“营改增”优化了会计职能,要求企业会计从业人员正确了解会计账目,正确核算企业项目,使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训,使其能够更深刻的了解会计核算,掌握会计核算的方法,降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言,涉及项目之多,涉及范围之广,都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后,企业应顺应这一政策。 (三)影响了企业现金流的分配 随着“营改增”政策的实施,我国企业的现金流分配发生了变化,建筑企业也不例外,对于房地产企业而言,经济效益与成本之间的关系发生变化,这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中,多采用预交制度,并且根据企业营业额统计缴纳,导致很多企业的资金短缺,无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式,增加了缴税样式,可以按照企业需求根据百分比来确定收入,并且开具相关的发票,这使得企业的资金压力降低。另外,“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响,一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额,确保现金流量的增加。最后,企业财务管理部门并不是独立存在的,会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系,掌握最新的市场动态,对资金进行合理的分配,在企业所需材料的购进上,财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下,考虑价格问题,选择具有优势的材料完成施工,促进建筑企业的发展。 二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略 上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响,在这一背景下,企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。 (一)完善会计管理制度 “营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响,传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性,要对其进行制度的完善,建立建筑企业财务管理的体系,对增值税的相关科目和要求进行全面的分析,并制定与之相对应的会计管理制度,并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析,经过敲定后对其进行修改,监督现行的财务管理制度,由会计主管和财务总监对可行性进行研究, 及时发现财务管理中存在的问题,并对其进行强化。 (二)优化方式,确保会计核算的高效性 要确保企业财务管理的效率,适应营改增的政策的发展,就要从对以往的财务管理方式进行优化,首先,企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习,确保员工的专业性,在日后的工作中做到以政策为前提,减少企业赋税。另外,企业应及时与税务部门进行沟通,更快的了解机制的改变,第一时间对企业管理制度进行调整。 (三)积极应对,适应经济市场发展 企业要持可持续发展理念,根据营改增的政策特点,改善企业的管理方式,面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策,其目的是降低企业税收,减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应,企业产品质量不能满足要求,就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言,应尊重营改增政策,并且充分利用,积极应对,及时了解市场的变化机制。 三、总结 总之,我们已经实现了企业的“营改增”策略,这对于建筑业的发展来说具有积极意义,能够减少企业的税收。当然,这一政策也给企业带来了新的任务和挑战,传统的会计核算政策与现代政策不符,要求企业进行改革,只有根据需求进行必要的调整,才能与之相适应。可见,我国企业正处于转型期,转型成功需要企业内部的共同努力。 (作者单位:中国第四冶金建设贡献责任公司) 房地产企业会计论文:新形势背景下房地产企业会计核算中存在的问题及对策研究 【摘要】在国民经济领域中,房地产行业发挥着极其重要的作用,由于其属于经济密集型行业,加上其经营有着其独具有的特点,以至于其会计核算过程中存在着一些不足之处,不利于其未来持续发展,随着新会计准则的颁布,房地产行业对内部会计核算方面提出了更高的要求,所以,当下房地产企业应该基于自身发展情况,对现今内部的会计核算过程中所存在的问题予以改进,从而以确保该企业得以持续、健康发展。 【关键词】会计核算 房地产行业 解决策略 随着社会经济的发展,国内房地产行业迅速崛起,并且在国民经济领域中发挥着极其重要的作用,成为了国民经济体系中的重要一部分。但是近年来,房地产行业在发展的过程中迎接契机的同时,还存在着较大的挑战,这是因为该行业具有建设周期长、投资大、经营风险高等特点,而投资资金对于房地产行业而言,是其重要的生存保障,如果在会计核算过程中出现任何差错,那么均会造成资金流失,由此危害房地产行业企业的后续发展。为此,现本研究以下基于会计核算对于房地产企业的重要意义,来针对房地产企业会计核算过程中所存在的问题提出若干解决建议,以期推进其进一步发展。 一、会计核算对于房地产行业企业的重要意义 (一)有助于企业做出正确的经营决策 由于会计核算是财务管理中的一部分,而其又是企业经营体系中的重要组成部分,通常情况下,会计核算能够有效地反映出企业的相关资金应用情况,比如说资金分配情况,这对于企业经营决策活动而言有着极其重要的作用,这是因为企业在做经营决策活动时,其需要一定决策参考依据,而此时的会计核算则可以发挥其独具有的作用,对企业相关资金进行准确地核算,从而为企业经营决策提供科学参考依据。 (二)能够真实反映资金流向 由于房地产企业具有投资高的特点,使其承担着较高经营运行风险,为了能够有效控制经营运行风险系数,则该企业往往通过掌握资金流向情况而保障自身的发展。而会计核算则能够有效地将企业资金应用情况进行真实反映,从而使得企业能够更好地运用资金,确保资金的安全,且使其作用价值得以充分发挥,这对于企业未来发展而言有着极其重要的意义。 二、会计核算过程中所存在的问题 (一)会计信息风险尚未得到完全披露 会计信息能够真实的反映出企业的财务状况,而会计信息风险的披露能够为房地产行业企业预防各风险活动提供有力依据。通常情况下,房地产企业经营运行过程中面临着土地风险、政策风险等,为了使得这些风险事件能够得到有效控制,则会计信息风险应做到完全披露,从而为控制财务风险提供相应依据,然而就质量保证金来看,很多房地产企业并没有披露这一项,这样导致财务信息没有完全被反映出来,由此对风险控制活动产生一定负面影响。 (二)收入确认较为复杂 由于房地产属于经济密集型行业,以至于加大了会计核算的难度,尤其是收入确认方面,这是因为房地产企业其商品相较于其他商品而言有着一定的特殊性,比如说生产周期长、价值高、耗资大等,这些则使其销售方式与其他商品销售方式有所不同,一般而言,当前房地产开发商所销售的商品有以下两种方式:①自行开发+销售;②与买房方签订合同,随即按照合同要求进行开发,其中第二种销售方式下的收入确认较为简单,而对于第一种销售方式的收入确认而言则较为复杂,不仅收入确认时间长,而且收入确认环节过程较为繁琐,以至于加大了会计核算难度,并且极易出现差错,最终给企业经营决策活动造成负面影响。另外,房地产收入确认复杂的问题也给该企业的净利润指标方面带来一定影响,即其不能有效将房地产企业实际运行情况反映出来,这样则给企业的经营决策活动造成一定影响。 (三)会计科目设置方面存在不合理情况 就目前房地产会计科目设置情况来看,其中存在着不合理的情况,有些专用会计科目缺少,加上现行会计科目混乱,尽管新会计准则举出了超过100多个会计科目,但是有很多并不符合房地产企业的实际情况,使得该企业不得不应用一般企业通用的会计科目,以至于房地产会计科目设置方面存在着不合理的情况,比如说建筑工程中的“在建工程”会计科目,尽管新会计准则对其给予相应说明与扩充,但是明细科目却混乱,以至于给会计核算带来一定难题。 三、解决会计核算中问题的有效策略 针对上述所存在的问题,笔者提出了以下应对解决措施,以期为改善当前房地产企业会计核算现状而提供相应依据。 (一)进一步加大会计信息披露程度 由于房地产企业在经营运行过程中存在着较多的风险,这是由其行业特点决定的,如果一旦风险出现就会给该企业造成严重影响,甚至面临破产,因此,有必要对经营过程中的风险加以控制。而风险控制活动开展的重要前提是要清楚地掌握到风险来源,就财务管理过程中的会计信息而言,其信息量较大,有助于企业从中找到风险所在,当信息量越多时,则为更好地识别风险提供了有力依据,所以有必要进一步加大会计信息披露程度,比如说,土地成本及储备量的披露,这能够为企业更好地利用土地而提供相应参考,与此同时,其中涉及到的现金流量信息也能够为企业识别风险活动提供依据,从而能够有效避免风险给企业的带来损失。 (二)规范收入确认 收入确认的真实性与有效性对于房地产企业而言十分重要,如果收入确认过程中出现差错,那么就会给房地产的经营运行产生一定影响,比如说会计信息失真,而房地产企业在做某项决策时,其需要真实可靠的会计信息来作为参考依据,如果会计信息不真实,那么就会影响到决策结果,继而给企业带来经济损失,甚至造成企业破产。因此,对于财务管理活动而言,有必要做好收入确认工作,即发挥会计核算职能作用来确保收入确认的结果。首先,对房地产销售收入的核算范围进行进一步明确。比如说,房地产所获得的收益为销售收入,其中收入包括商品房销售额、土地销售额、相应配套设施销售额等,另外,出售周转房的收入及旧城改造中获得的房产权款也应计入其中;其次,正确应用收入确认标准。房地产企业应严格按照相关流程来销售商品房,另外注意房地产与客户签订的购销合同从法律意义角度来讲其是一种合约,在报酬及风险没有完全转移的情况下,其并不能算为收入确认,只能将其作为预收款来进行处理。 (三)对会计科目设置加快调整 为了使得房地产企业的会计核算得以顺利、高效开展,以及确保会计核算实效性,则有必要对现有的会计科目加以完善,并且注重结合房地产行业的特点来进行。在满足新会计准则要求的前提下,基于房地产行业特点自主对现有的会计科目进行增设与调整,使得所调整后的会计科目能够满足房地产行业各企业的实际应用需求,比如说开发成本科目,该科目应只核算房地产行业开发成本费用。 四、结语 综上,本研究以上将会计核算对于房地产行业企业的重要意义进行了简单的概述,并且针对会计核算过程所存在的问题进行了分析,与此同时,针对这些问题提出了相应改进策略,以确保企业会计核算职能作用得以充分发挥。 房地产企业会计论文:房地产企业会计存在问题及对策研究 摘要:本文针对房地产企业会计工作有关内容,首先简要介绍了房地产企业会计工作的内容及特点,进而分析了当前房地产企业会计工作中存在的问题,最后就加强房地产企业的会计工作,有针对性的列举了解决措施。 关键词:房地产 企业 会计核算 随着我国经济社会的不断发展,房地产行业产业也随之迅速发展,房地产企业也迎来了新的发展机遇,与此同时,由于房地产行业发展过快,国家也出台了一系列的宏观调控政策,再加上房地产行业市场竞争的越发激烈,对于房地产企业的内部管理尤其是财务会计管理工作也提出了新的较高要求。但是,目前很多房地产企业会计工作中还存在着较多的问题,尤其是会计工作不规范、核算不到位等问题较为突出,甚至已经影响了房地产经营业务的正常开展。因此,加强房地产企业会计工作,提高房地产企业财务会计工作水平,促进实现房地产企业管理的规范化,已经成为房地产企业经营管理的重要内容,这对于实现房地产企业的长远稳定发展也有着重要影响。 一、房地产企业会计工作特点 (一)房地产企业会计核算更加重视事前核算 现阶段,随着房地产行业产业环境的复杂多变,对于房地产企业的会计事前核算要求越来越高,要求房地产企业在开展会计核算过程中,应该根据外部房地产行业市场政策、货币政策的变化,对房地产企业的资金流动进行规划,并有针对地性防范资金风险问题。 (二)房地产企业会计经常采用分级开展的会计核算 由于房地产行业企业具有项目分散的客观现实,因此在房地产企业会计工作的开展过程中,也需要充分考虑这些现实状况,选择分级开展的会计核算方式。 (三)房地产企业的会计工作需要考虑到房地产企业生产单件性特征 在房地产企业会计工作的开展过程中,应该充分考虑房地产行业生产单件性的特征,根据项目的实际情况来调整会计工作策略。 二、当前房地产企业会计工作中存在的问题分析 随着房地产企业会计工作职能的不断拓展,对于房地产企业会计工作要求也是越来越高,除了做好传统的资金记账、结算以及报账等工作以外,对于房地产会计核算也增加了新的内容。但与此对应的房地产内部会计工作中还存在着较多的问题,主要表现在以下几方面: (一)房地产企业的会计科目设置不够科学合理 现阶段房地产企业会计工作中存在的较为突出的问题就是会计科目的设置不够合理,特别是现阶段国家还没有针对房地产行业领域设置专业的会计科目,很多房地产企业都是根据自身的实际需要来设置会计科目,标准化程度不高,增加了会计核算的难度。而且,由于房地产行业项目建设周期相对较长,整个项目建设时间跨度较大,会计科目设置的不统一,极大地增加了会计核算的工作量。 (二)房地产企业内部控制管理力度不足 提高房地产企业会计工作的规范化制度化水平,关键还是要加强房地产企业内部控制,但很多房地产企业内部控制中还存在着一些较为凸显的问题。主要是房地产企业会计内部控制环境有待优化,内部控制管理制度机制缺失,各项内部控制管理措施执行不到位,很容易造成房地产企业内部控制管理中出现各种问题。 (三)房地产企业会计收入确认复杂性增加了会计工作的难度 由于房地产项目建设的周期相对较长,因此很多房地产项目在产品开发之前基于客户签收协议,筹集资金,因此这种复杂的收入方式也增加了房地产企业会计收入确认的复杂性。 三、改进加强房地产企业会计工作的措施 (一)提高房地产企业会计收入确认的科学化水平 对于房地产企业的会计工作,应该引入权责发生制作为会计核算基础,重点及时准确的对房地产企业的收入和支出进行反映,对房地产项目建设期间的资金收支情况进行准确的反映。需要注意的是,为了提高房地产企业会计收入确认的准确性,在会计收入确认过程中,应该深入研究新会计准则,从法律标准和财务标准等几方面来明确收入核算范围,确保规范、准确。 (二)合理的设置房地产企业的会计科目 提高房地产企业会计工作水平,基础就是根据房地产企业的实际情况完善会计科目的设置,以满足会计核算工作的实际需要。一般来说,会计科目主要分为资产类科目、负债类科目、所有者权益类科目、成本类科目、损益类科目等几大类。在科目的细化设置方面,还应该根据会计核算的实际需要来选择,以确保会计核算结果的真实准确。 (三)加强房地产企业的会计内部控制 在房地产企业会计内部控制的强化方面,首先应该进一步优化会计内部控制环境,针对会计工作开展的实际需要,健全完善相关的会计管理工作制度。同时,还应该对会计内部控制流程进行优化,特别是加强对企业的会计控制、资金运作、财务会计、会计报告以及其他有关会计处理的控制,提高企业内部会计控制的有效性。 (四)拓展房地产企业会计的职能 在房地产企业会计工作的开展过程中,还应该进一步拓展企业会计的职能,特别是充分发挥会计反映、控制和决策的会计功能,通过提供真实、准确、可靠的会计信息,并充分运用好有关的会计资料加强会计分析,为房地产企业经营管理决策提供准确全面的依据。 四、结束语 提高会计工作水平已经成为房地产企业经营管理的重要内容,这就要求房地产企业在自身的经营管理中,应该更加重视会计核算,完善会计科目设置,并加强会计内部控制管理,以提高房地产企业的会计工作水平。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算探讨 摘要:作为经济密集型企业,房地产企业经营具有其固有的特点,房地产开发环节多、涉及的项目多、所需的支持部门范围广、横跨周期长。所以,房地产企业的核算与其他企业相比更加复杂繁琐,管理难度相对于其他企业进一步加大。本文从房地产企业生产经营的特点入手,分析了房地产企业会计核算的特殊性,详细叙述了企业会计核算工作的重点,并提出了房地产企业会计核算方法的优化建议。 关键词:房地产企业 会计核算 特殊性 问题 建议 一、房地产企业会计核算的特殊性 房地产企业的生产周期长,涉及的生产开发部门较多,加之近年来房地产的投资风险较大,由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面: (一)会计核算业务的特殊性 会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化,房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品,这意味着,房地产企业不仅仅要开发建设房屋,还要负责房屋周边的基础设施的建设,包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外,再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目,以及一系列不可预知的耗费资金的项目,这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。 (二)会计核算周期的特殊性 房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长,跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售,这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节,耗时较长,需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来,需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行,有序、适当的资金调度显得尤为重要,所以房地产企业会计核算工作周期较长,工作任务重要且艰巨。 (三)房地产企业收入的特殊性 收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策,只要能够取得预售许可的相关证明,房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理,也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款,均应按照规定缴纳税金。另一方面,按照房地产企业相关的会计准则,房地产竣工验收之后,才能确认收入,两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。 二、房地产企业会计核算的重点 (一)收入、成本核算 从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度,这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言,房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期,在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算,同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异,未形成统一标准。 另外,成本核算是房地产会计核算的重点内容,文章反复提到,房地产的开发与建设涉及环节较多,项目繁多,与多种单位存在业务往来,如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前,合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。 (二)借款费用核算 房地产开发项目较大,一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设,并且可能会在不同的区域同时开展,源源不断的资金供应是必不可少的,此外,房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长,企业自有资金回笼缓慢,这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时,银行借款成为其资金的主要来源,并且借款的期限一般较长,这又必将带来巨大的借款利息。与此同时,新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求,因此,房地产企业在进行会计核算工作时,应注重分析企业借款的性质,以实现房地产开发资金使用效率的最大化,同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。 (三)预交税费的处理 房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费,并且各种税费的上交时间存在差异。所以,税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外,还要上交土地增值税、房产税等税种,所以企业在处理税费的过程中,一方面要确保对当期的税费进行准确的核算,同时也要对税款的使用做合理的安排与规划,尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。 三、房地产企业会计核算方法的优化分析 (一)收入核算方法 首先,明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性,首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容,包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入,还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入,包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。 其次,建立或完善收入的确认制度。收入的核算内容确定之后,另一项重要的工作便是建立或完善房地产企业的收入确认制度。为了确保企业会计核算的全面性与准确性,尤其是开发项目复杂多样的房地产企业,具备收入的确认制度十分必要和重要,是收入核算优化的重要环节。在建立或完善收入的确认制度的实际操作过程中,房地产企业首先要在企业内部形成规范的制度以保证工作的规范性,另外要成立专业的团队专门负责此工作,同时可建立普通员工的监督检查机制,以全面准确的确认收入并且保证收入确认工作的公开与透明。 (二)成本核算方法 首先,确定房地产项目成本的核算对象。确定核算对象是确保成本核算正确的第一步。从目前来看,大多数房地产企业将整个房地产开发项目当作是成本核算的对象,由于一个房地产项目涉及的环节较多,周期较长,其中还包含众多不同种类、不同工期的项目,将整个房地产项目作为成本核算对象显然不妥当。为此,成本核算的对象在房地产企业的实际操作过程中可进一步细化,根据房地产的项目的实际情况确定合理的成本核算对象,如果整个项目规模较小,可将整个房地产项目作为成本核算对象;若是房地产项目本身较大,可将其中的单个项目当做核算对象,或者是进一步细化,按照项目的完工时间、施工方、施工区域等将房地产项目划分为合理的、较容易操作的成本核算对象。对于周期跨度大、规模巨大的项目,可根据不同的项目区域当做核算对象。总之,核算对象的确认应根据房地产项目本身的实际情况确认,以利于全面、准确的进行整个项目的成本核算为原则进行确认。 房地产企业会计论文:房地产企业会计处理与分析 [提要] 随着经济的飞速发展,现在房地产泡沫巨大,风险也随之增强,如何对房地产企业实施正规、有效的财务管理也显得尤为重要,同时如何在这个高利行业下正确计算缴纳税金也是一个会计人员重要的责任。 关键词:房地产企业;会计处理;财务分析 一、房地产行业的特殊性 房地产企业会计的特殊性体现于:房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目;在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的;由于投成本巨大且成本项目较广,项目开发难精确计算成本。因此,就形成了房地产融资需求大,利息开支大,财务风险大等特点。再加上大的市场环境的影响,如增发货币,经济下行压力大,地价上涨等原因使得房地产行业成立资金的避风港,整个市场的资本结构发生变化。 以万科为例,其近年的财务数据如下:2013~2015年货币资金分别是4,436,540.98万元、6,271,525.34万元、5,318,038.10万元;货币资金在2014年时货币资金最高,2015年有所回落,但还是金额庞大。2013~2015年应收账款分别是307,896.98万元、189,407.18万元、251,065.33万元;2013~2015年存货分别是33,113,322.33万元、31,772,637.85万元、36,812,193.05万元,说明房地产的库存房还是很多;2013~2015年短期借款分别是510,251.46万元、238,306.97万元、190,008.80万元;2013~2015年每股净资产分别是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股;2013~2015年资产负债比率分别是78%、77.2%、77.7%,资产负债比一般控制在40%~60%,而较高的资产负债率说明负债的比率较大,风险较高,利息费用较高;2013~2015年营业总收入分别是13,541,879.11万元、14,638,800.45万元、19,554,913.00万元,营业总收入在直线上升;2013~2015年营业总成本分别是11,216,206.85万元、12,557,892.09万元、16,598,826.08万元,营业总成本在直线上升;2013~2015年净利润同比增长为20%、4%、15%。 以上数据说明现在的房地产企业流动资产偏低,负债占比较大,借款筹资的比重较大,原因跟现在的经济环境有关,大量资金涌入房地产行业,企业贷款下降了26亿元,制造业资金占比缩水将近20%。存货的周转天数近三年呈现出明显的下降趋势,由1,422.92天下降到893.52天,应收账款的周转天数由7.80天降到4.05天。通过对财务数据分析,可以看到房地产企业普遍存在资本结构不好,负债比重大,资金回收期限有了好转,资金的利用效率更高,净资产增长迅速。那么,针对发展如此迅猛的房地产企业,会计的核算显得尤为重要,一方面要优化应纳税额;另一方面房地产面对如此高盈利的行业,应确保会计提供信息的真实有效。 从万科的企业财务数据中,还是能够折射出整个行业会计核算出现的问题及财务上的风险,可以由此发现在房地产企业有进步的地方例如资金的回收期在缩短、经营效率的提高、周转能力的提升,但同时也反映了许多会计处理的问题。 二、房地产企业会计处理问题及解决方法 (一)确定成本费用的核算方法及对象 1、房地产涉及三类费用。首先房地产的成本费用收入核算问题是在会计处理中最为复杂,也最头疼的问题,主要体现在前期工程费用、土地费用及建设安装费用的处理,因为前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本,也是房产开发的主体内容,约占到房产开发总成本的75%以上,建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用,主要包含有材料费、实施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用,主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。房地产企业的管理费用处理主要为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用,主要包含有房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。房地产在开发过程中产生的费用构成了新建房即配套设施的成本,这些费用主要是由销售、管理和财务组成;而与之相对应,旧房及建筑物还会有一个评估价格,具体是指房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格,筹资成本为房地产企业为更好地应对建筑成本而向银行贷款产生的费用,例如贷款利息等,因为房地产企业投资较大,融资也就大,所有涉及借款较多。采用什么成本方法核算,直接决定了信息的可靠性大小,也影响了成本的多少,要选择适合有效的成本计算方法,不同规模的企业在进行成本核算时可采取不同的核算方法,分类系数法通常被大型房地产企业所采用,收入百分比法通常被中型规模的房地产企业所适用于,相对规模较小的房地产企业而言,计划成本法或单位成本法便能很好的完成成本核算任务,采用适当方法合理计算分配成本有利于真实反映会计信息。 2、成本核算的对象确定及程度把控。企业的成本核算只有明确了对象,才能有效地开展成本会计核算工作。但是,由于房地产在开发过程中成本项目较多,同时多数成本项目复杂,导致在实际进行会计成本核算时出现分列不明确现象,则不能将房地产开展的成本对应在合适的成本对象上,不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。同时,如果花费大量的人力和物力在成本的核算与分配上,也会加重企业负担,所以把握度显得尤为重要。怎样在成本会计核算工作量、企业成本会计核算的效率之间找到平衡是考验财务管理人员、会计处理人员经验与能力的重要指标。 (二)根据特殊的行业性质合理设置会计核算科目。要求会计核算人员必须以国家所规定的会计制度为核算原则,按照房地产企业的实际情况,采用实用性与灵活性相结合的原则。与此同时,会计核算人员还应结合先进的科学技术与计算技术来设置核算科目,以此实现会计核算工作的智能化与自动化,从而提升会计核算的整体效率。 (三)房地产企业账簿的设置及填写。当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如,应收账款、预付账款等在进行设置时则过于的简洁,而房产建设的周期一般均较长,价格相对较高,大多客户采用贷款模式,分期支付跨越会计年度进行核算。会计处理上对这些科目处理应加以标注,详细记录在几个账簿上,这样才有利于房地产这个特殊行业的会计管理。 (四)房地产企业所得税的处理。房地产行业处理存在偷税漏税现象,例如视同销售行为不确认为应税收入,隐瞒预售收入,关联关系转移利润,成立仍属于自己的房地产销售公司,将部分房款存到销售公司账上少开票作收入或推迟作收入,转移收入利润,少缴或推迟缴税,不按规定核算成本费用,甚至夸大费用成本,以降低利润。作为合格的会计人员,这些行为要在会计处理中杜绝,首先要遵纪守法,法律法规明确禁止的行为一定不能触及红线。但是,面对如此承重的税负,作为会计人员要通过合理的纳税筹划帮助企业少交纳税金。 解决措施一方面对收入确认方面的筹划分析;另一方面对费用的筹划分析。首先在收入方面预售收入递延纳税。根据房地产企业研究报告,近年来房地产企业的实际平均毛利率均高于30%,远高于国税总局规定的预计计税毛利率,因此在不影响整体生产经营和及时交房的情况下,调整完工进度,同时由于销售商品期房,房子的期限较长,可以适当分摊到每一年,来降低收入,达到平均。对于费用,企业可以尽量利用公司的第三方承包,不拥有产权或不拥有产权但控制经营权的方式经营,企业也可以根据当地经济发展情况以及消费水平高低来决定是否由自己来拥有产权并经营。若消费水平较高,经济发展较好等,则可以自己经营。主要还是要关注项目能带来的收益以及税负,两者取其平衡。 房地产企业的特殊性决定了它在会计处理上的差异性,特别是今天这个经济形势下的中国,房地产撬动了整个中国的经济,房地产这个高收入、高成本行业,成本科目的设定计算一定要适宜本企业的核算与管理,不能过于粗略也不能过于细致,要使会计信息使用者能够准确把控各项成本。对于房地产企业的所得税,利用会计年度的确认时间不同,调整收入的确认时间,降低每年利润,从而达到降低税负的目的。 房地产企业会计论文:房地产企业会计内部控制探究 【摘 要】本文以房地产企业为立足点,以会计内控机制为研究对象,通过探讨当前我国房地产企业实施会计内控的必要性,分析了该类企业对会计内控机制的实施现状,提出了改革与发展的相关建议。希望能够为我国房地产企业的未来发展略尽绵薄之力。 【关键词】房地产企业;财务管理;内部控制;现状;改革 一、问题的提出 无论何种企业类型,会计内控都是企业财务管理的重点,同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物,促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。 近年来,随着市场经济的发展,人们的生活水平逐步提高,对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而,随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台,我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下,我国房地产企业唯有不断加强会计内控,积极改善内部管理,方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。 二、我国房地产企业实施会计内控的意义 不同于一般企业,我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性,使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点: 1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要 随着市场经济的发展与社会的不断进步,电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善,使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标,是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标,而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。 2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求 根据我国公司治理理论的要求,无论何种企业,都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此,建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。 3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求 除上述之外,会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上,会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现,良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作,加强配合,提高内部管理水平。 三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析 1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高 当前,我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理,很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此,很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外,还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动,由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”,“束之高阁”,形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足,即使有人违反会计内控的要求,也处理不及时,甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高,很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重,依然趋向于集权管理,对会计内控缺乏全面认识。 2.我国房地产企业会计内控机制有待完善 在当前的社会市场经济环境下,我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立,不仅缺乏主动性,在实际执行中执行效力并不高;而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全,很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限,难以满足市场对企业的要求,无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外,还有些企业的会计内控机制内容片面,程序与环节设定的衔接性不足,影响了会计内控机制的发挥。再者,还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制,使会计内控机制缺乏必要的审核。 3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督 无论何种制度,无论制度本身多么完善,倘若没有有效而严格的监督,那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此,若要使其发挥效力,房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前,很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动,在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱,而且易造成企业会计信息失真,阻碍了企业的发展,影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明,近三成的企业存在资产不实的情况,近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。 四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制 1.从“环境”入手,做好会计内控的基础工作 就企业的内部控制而言,内部控制环境始终都是其前提与基础。因此,房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果,首先应从“环境”入手,做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素,比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此,房地产企业应从多个因素同时入手,共同做好企业的会计内控基础工作。首先,我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体,也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手,积极发挥其模范带头作用,带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次,我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径,通过企业文化的宣传与培养,进一步提高企业员工素质。再者,借助市场经济环境,选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者,才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。 2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外,还应做好会计内控的监督工作。对此,笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督,才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督,会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时,明确企业财务人员的权利与义务,提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上,有效规范每一项经济业务,规避每一个潜在的财务风险,切实确保会计内控机制的有效执行。 3.从“效率”入手,健全资金使用与管理 房地产企业资金投入大、周期长,资金一旦断裂,后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性,资金对其具有重大意义。因此,笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中,应格外关注对资金的管理,积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理,不仅能提高房地产企业的资金使用效率,还能大大节约资金成本。对此,我国房地产企业可从以下几点入手:首先,各部门之间通力协作,针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等,做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次,由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点,笔者建议企业在房产项目投入前,及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时,风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测,合理编制好书面的资金使用计划。此外,企业还应充分考虑融资环境,以备资金不足的风险。 4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动 房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外,还应积极促进企业内的信息流动。当前,信息化飞速发展,无论是企业还是社会,都处于不断变化与进步之中,“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言,准确而及时的信息,对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动,各部门才能实现有效的配合与协作,才能实现真正的会计内控。对此,房地产企业可以借助ERP软件,开设多个模块,企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映,信息得以通过ERP实现流通与共享。同时,借助ERP系统,企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。 房地产企业会计论文:“营改增”对房地产企业会计处理带来的变化及处理 摘要:“营改增”实行之后,对于房地产发展起到了明显的推动作用。但是因为国内房地产企业开发资金投入额巨大、建设周期长、融资成本过高,这些特点导致“营改增”实行之后,房地产的发展遭遇一系列的问题,这些都在很大程度上影响了房地产业务和管理工作的进行,其中受到影响最为显著的是会计处理活动。为了进一步促进房地产企业的发展,使企业更好的组织会计核算工作,对此我们针对“营改增”实行之后企业会计处理工作发生的变化展开详细的研究。本文首先介绍了房地产企业会计处理相关工作具有的显著特点,进而分析了“营改增”实施之后,企业会计处理工作发生的变化,最后就会计处理发生的变化企业需要做出怎样的调整进行探讨,由此提高自身会计工作效率。 关键词:营改增;房地产企业;会计处理;变化;处理 2016年5月1日,“营改增”在全国范围全面推行,金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关,我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题,促使企业税收成本降低,提高企业市场竞争力,有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行,彻底打通了增值税抵扣链,税制结构获得了改善和优化,这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。 一、概述房地产企业会计核算 房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容:其一,筹集项目开发建设资金;其二,计算房屋建设成本、强化成本管理,降低企业成本;其三,对房地产项目收支进行核算,强化经营管理,促进经济效益的提升;其四,加强商品房的销售,及时对销售款项进行回收;其五,根据国家政策,对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性,由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。 二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化 (一)适用税率的变化 实行“营改增”之前,房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定,征收5%的税率。“营改增”实行之后,房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。 (二)会计利润的变化 在不计算营业成本的前提下,房地产企业实行“营改增”之后,自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内,必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票,则有关的进项税抵扣无法进行抵扣,部分税金则会被划入房地产项目开发成本中,税金就会加重房地产企业的采购成本,由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票,可以将进项税予以抵扣,那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款,在“营改增”实施之前,采购过程中购置价款含有施工单位的营业税,所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减,对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高,毛利率也会大幅度提高。 (三)企业税收负担的变化 首先,房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》(以下为《许可证》)表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目,或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》,但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人,出售自主开发老项目,则可以按照5%的税率进行纳税,采取简易及税法,不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为: 应缴税款=预收房款÷(1+5%)×5% 其次,房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”,对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5% 营业税税率转变为11%增值税税率,但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外,成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看,“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。 (四)发票管理的变化 在“营改增”实行之前,营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证,并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后,必须加强对增值税发票管理,因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系,增值税包括了一个完整的抵扣链,所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废,重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后,企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择,尽可能的选择一般纳税人,方便抵扣进项税,降低企业应缴税额。 三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施 (一)优化会计处理流程 “营改增”实行之后,企业必须严格区分会计处理流程,转变原有的税务计算和申报方法,结合税收改革政策,有效规避风险,降低企业税收负担,争取有力的税务支持,防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动,应当切实完成企业布置的任务,促进企业内部资源的优化和改善,制定科学的会计处理流程制度,完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任,明确档案管理细节,科学的组织人员配置,完善企业整体的会计制度。 (二)提升企业会计管理水平 国家实行“营改增”之后,企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化,所以企业需要积极的组织培训工作,从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法,促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后,企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入,所以需要增强财务人员核算能力。另外,企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂,财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后,企业内部财务管理模式有了较为显著的变化,必须提高其增值税使用能力,才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升,由此加强企业的会计管理。 (三)强化企业的内部控制 “营改增”政策实施之后,企业需要对财务内控进行合理的规划,对其进行有力的监管,尤其是加强对发票的管理,需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施,应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作,有效控制企业法律风险,减少企业纳税负担,提高企业的会计核算能力,同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊,同时针对各项利弊,对自身的会计核算制度进行完善,优化票务管理形式,增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整,制定并采取积极的税收筹划策略。比如,房屋建筑材料购置成本管理,房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置,由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法,由此可以确保建筑材料质量,同时也可以获得增值税专用发票。 四、结束语 综上,“营改增”实行之后,房地产企业受到了较大的影响,其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况,降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题,必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后,房地产企业会计处理具体的变化,进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。 (作者单位:邯郸市银泰房地产开发有限公司)
房地产企业财务成本管理研究:房地产企业财务成本管理问题探讨 【摘要】随着中国房地产市场由成长期走向成熟期,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,行业整体提升的同时,也加剧了房地产企业之间的竞争激烈,企业要想获得更多的利润,降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。本文将针对房地产企业在财务成本管理上存在的管理问题进行探讨,并透过探讨分析给出一些积极的应对策略。 【关键词】房地产;企业;财务成本管理;管理问题; 引言 在我国,房地产业还是一个新兴产业,伴随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入,中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代,面对越来越复杂的开发活动,房地产企业必须明确自己的定位,并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧,科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本,真正把握商机,化解风险,从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段,将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。 1 我国房地产企业发展现状 自从国家推行新的住房改革计划以来,我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今,几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热,掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力,越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用,这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底,抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台,以及银行贷款环节的压力,大多数房产商已经经受不住压力,开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的,在土地公开招标的情况下,房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮,房地产企业如何通过控制财务成本,最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。 2 房地产企业财务成本管理问题分析 2.1 房地产财务成本分析 人们都认为房地产行业是一个暴利行业,但是开发商从拿地开始就要支付高额的资金这是不争的事实。从购置土地前的项目调研开始一直到销售全部完成,期间的每一个过程都需要大量的资金支持。任何一个环节的资金链断裂都会给整个房产项目带来不可估量的打击。从大的方面来说,房地产开发的主要财务支出有以下几个方面:土地成本、政府规费、建安成本、配套设施成本、管理费用、销售费用、税费费用、隐性成本。 2.1.1 土地成本 土地是房地产业生存和发展的必要条件,也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后,土地价格上涨迅速,土地供应量已出现了较大幅度减少,而住房需求的快速增长,又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看,由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性,客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡,在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面,土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势,使得房地产商拿到土地的成本更高,使用土地的限制更加严格。如果房产商拍地之前不细致规划的话,巨额的土地出让金会让企业背负沉重的现金负担。 2.1.2 政府规费 政府规费主要是指在规划、环保、消防、施工等环节中办理手续时应当像政府缴纳的各种费用。许多房地产商都会利用政府的优惠政策合理避开其中的一些费用。因为此阶段正处于开发前期,如果在此阶段投入过多的资金则会直接影响以后阶段的顺利进行。 2.1.3 建安成本 建安成本可以说是整个开发过程中最为重要的一部分,也是占了整个房产开发中费用最多的一个环节。建筑、安装、装饰、设备等费用都是本环节的重点。 2.1.4 配套设施成本 配套设施主要是指道路、供水、供电、供暖、供气、通信、绿化等一系列建设施工费用,处于项目开发的后期。 2.1.5 管理费用 管理费用是自项目规划直至项目结束一直存在的费用,包括办公费用、员工薪酬等等。管理费用的控制依赖于企业良好的管理体系。 2.1.6 销售费用 销售费用主要用在宣传支出以及中介服务费用上。 2.1.7 税费费用 这又是房产销售成本的一个重要组成部分。房产开发需要缴纳一系列的税费,例如营业税、土地使用税、土地增值税、契税、所得税、印花税等等。据不完全统计,从房产商拿地开始直至最终项目完成,需要缴纳的税种高达上百个,直接影响公司的财务成本。 2.2 房地产企业财务成本管理中存在的主要问题 2.2.1 企业领导层不能从大局出发,树立控制成本意识 许多房地产企业高级领导层的主要任务就是拿地审批手续,对后续的开发成本不甚关心。由于当前我国房地产市场仍然没有形成统一的准入机制,所以市场上形成了各种开发公司并存的局面。不少公司的优秀产业并不是房地产,但是嗅到地产行业的商机之后纷纷涉足地产业,高级管理人员对地产业并没有较为深刻的认识。同时各部门员工对成本控制也没有清晰地概念。因为员工不能站在企业的视角上考虑问题,认为干好他们自身的工作就是尽职,成本控制是管理部门的事情。 2.2.2 没有指定具体的成本管理计划 许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划,也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信(关)的成本预算,严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性,对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。 2.2.3 开发进度滞后严重制约了企业的成本管理 众所周知,许多房地产企业在拿地之后相当长的一段时间内不能尽快的进行开发。这种局面是多方面的原因导致的。比如不能与搬迁户达成协议,搬迁工作不能顺利进行。或者银行贷款审批工作不能顺利进行。 2.2.4 负债率过高 过高的负债率直接导致了企业成本的升高,并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少,不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业,一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。 3 地产企业财务成本管理中存在问题的对策 3.1 增强财务成本管理意识,建立全面系统化的科学管理体制 房地产企业应运用科学管理知识,将企业的财务成本管视为一个全面化的管理工程,而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度,才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则,在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向,以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的,房地产企业要在考虑物质成本的同时,兼顾到非物质的成本,综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本,才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。 3.2 强化项目成本管理和控制,结合相应的监督制度 房地产企业的项目成本管理是提高企业优秀竞争力的关键所在。企业管理水平和能力的高低,以及企业管理工作开展的好坏,不但影响自身利益获取,还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以,从强化项目成本管理和控制入手,重视和做好管理工作是十分必要的。 在房地产企业开发产品的过程中,应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构,在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划,用规划的计划比对世界发生的成本明细,尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算,因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核,同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中,力保财务成本数据和账务明细真实有效。 3.3 实行项目资金的集中管理模式,提高资金利用率 房地产企业在项目工程施工过程中,要实行资金的集中管理模式,强调有计划性的使用项目资金。在使用前,需要制定使用计划并且上报至领导阶层审批。企业根据项目所需资金的额度进行协调,以便于财务部门提前进行资金筹措和分配,达到降低资金使用成本的目的。同时,还可以斟酌各个项目的进度对进行中的几个项目在资金方面达到平衡化,既不会闲置资金,又不至于造成顾此失彼的局面而向外发生款项借贷,从而在提高资金使用率的同时还降低了使用资金的成本。 3.4 减少企业的负债率 当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担,并且减少了企业的现金流通速率,不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率,相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。 4 结语 目前房地产业的寒冬就要到来了,在降价的浪潮中,肯定会有企业因为资金链的断裂而退出房地产市场。但是如果想度过这次严冬,房地产企业就要从自身出发,严格的执行财务成本管理制度,只有这样,才能更好地减少不必要的开支,最大程度上增加企业的利润。度过这次地产严冬,迎接下一次地产行业复兴的到来。 房地产企业财务成本管理研究:对房地产企业财务成本管理相关问题的探讨 摘要:随着国民经济突飞猛进的发展,房地产得到众多企业家的重视,已经成为国内重要的产业之一。要想保证房地产企业长兴不衰,盈利不减,就要提高企业的实力、增强竞争力、完善管理体制。而财务管理又是企业管理的优秀,因此通过对房地产企业财务成本的管理是提高企业经济效益的有效手段。 关键词:房地产企业 财务成本 成本管理 对房地产行业进行分析来看,它不仅资金密集、金额巨大,而且风险高。一旦对于财务的管理不善,很容易将企业带入万劫不复之地,严重者导致破产。房地产的成本管理是房地产企业的优秀竞争力,某种程度上它是决定企业间竞争的重要标尺。而我国房地产企业众多,企业实力良莠不齐,其中众多在财务成本管理上存在很多问题,只有全面分析,找出问题根源、不断完善才能促进其发展。本文通过房地产企业财务成本管理进行分析,找出其特征和财务成本管理现存问题,并提出房地产企业财务成本管理的对策与改进。 一、 房地产企业财务成本管理特征与问题分析 房地产作为商品在市场流动有别与其他商品具有本身特性,因此房地产企业的财务成本管理与其他行业相比具有很多特殊性。对其进行分析才有利于找出问题,下面就房地产财务成本管理的特征和问题进行浅析。 (一)房地产企业财务成本管理特征 房地产的财务成本管理特征都是因其行业本身的特殊性所决定。房地产作为商品来说流动性很差,不能像其他商品根据市场需求进行区域调动。一旦进行经营开发就被“滞留不动”。其前期更是需要众多人力、物力以及大量资金。开发运营起来设计更是涉及范围广、业务繁琐复杂。房地产业务除房屋开发外,还囊括土地征用、旧房屋的拆迁、实地的勘察、设计施工、售楼和售后等业务。该过程更是涉及各行各业,与建筑材料相关供应行业,工程招标、工程施工等单位还有房屋销售等委托商都有所涉及。 可以说房地产企业的成本主要特征包括: 1、土地、土建、设备费用。这项费用是房地产开发经营的主要经营成本,可占总成本的80%左右。 2、配套及其他费用支出。主要包括小区绿化,配套设施以及水电设备,该项费用可变性较强,不同地区会有不同的标准,但是一般占总成本的10%~15%左右。 3、管理为用以及筹集成本。房地产迁延时间久,资金回笼周期长,投资数目大、风险高。很多企业通过银行贷款解决融资问题。因此管理费用、融资消耗以及银行利息成为了成本费用中不可小觑的一笔。 (二)房地产企业财务成本管理问题举隅 纵观国内地产业兴盛,如火如荼,各类房地产企业犹如雨后春笋,遍布各地。但是发展却不尽相同,有些企业蒸蒸日上,有些企业勉强度日,甚至有些企业关门大吉,深究其原因,不难看出,对企业财务成本管理是重要原因之一。下面就具体几项成本管理现存重要问题进行浅析。 1、房地产企业管理层对财务成本管理没有较强意识 国内房地产业虽说众多,却良莠不齐。部分房地产企业在财务成本管理的认识不足,把财务成本管理管理的重点放是在设计阶段,而忽略项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备,只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点都房地产企业成本管理中存在的问题。 财务成本管理主要是指企业生产经营过程中通过计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等,对费用、成本管理采取科学性的策略和措施,力求能够帮助企业降低成本、提高经济效益。很多企业没有健全的管理制度,管理体系,只注重实际施工过程,忽视财务成本管理,因此对成本管理粗放,造成企业盈利下降、亏损不断。 2、房地产企业财务成本管理体制不健全、不完善 目前看来,管理体系问题是影响财务成本管理的重要问题。没有健全完善的管理体系,管理者对众多事物无处下手,不知从何做起,忙了这边忘了那边,无法顾全大局。有些企业虽说有财务成本管理,但是对其了解不深,管理不到位,如同虚设。管理体制不健全不完善的现象,已经成为房地产企业的普遍现象。 3、房地产企业财务成本管理的方式不当 很多房地产企业缺乏正确的管理方式的指导。例如很多企业偏向局部管理,并不注重鸟瞰全局整体系统管理;不能从根本上意识房地产与其他商品的特殊性,倾向对成本静态的控制管理,不注重对成本动态观察;按照一般商品模式进行预算、核算等,并不能将成本预算和成本核算有机结合、阶段成本与部分成本有机结合、实际成本与预算相对比。 二、房地产企业财务成本管理的对策与改进 根据分析的问题,对房地产的成本管理问题进行探讨,找出解决问题的办法与措施,促进房地产企业的繁荣。下面就解决问题对策和成本管理改进内容进行探讨。 (一)房地产企业财务成本管理的一些对策探讨 1、房地产企业在财务成本管理的过程中要树立良好管理意识 对经营不善的房地产企业分析,其原因为没有树立良好的成本管理意识。多向成功的企业学习,查缺补漏找出不足,方为上策。改变思想,把企业财务成本管理看成是一个系统工程,力求从全局和整体角度出发,对企业进行全面的、科学的、规范的成本管理。从市场竞争的实际出发,对成本管理不仅考虑物质成本,也要考虑非物质成本,企业一般所涉及到的成本主要包括服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。对各个成本规范管理,保证管理的实效性。 对房地产的成本管理不仅仅是管理层的工作,要想落实任务,则需要全体员工的配合,只有这样再能保证财务成本管理工作有效顺利展开。 2、严格把关,步步为营,把管理措施落实到企业管理的各个阶段 (1)前期调研阶段。前期调研阶段对建筑地点的选址,建筑工艺的选择等对以后资金的周转,以及赢利大小都息息相关。前期的决策决定以后的每一步。因此在确立项目之前就要开展市场调查并进行系统的财务成本估算,了解预期收入和风险。减少资金的无效投入,有利于项目的可持续发展与资金回拢。 (2)工程设计阶段。工程的合理设计不仅能够最大限度的节省成本开支,还能吸引消费者购房欲望为日后房屋销售做有利铺垫。工程设计阶段成本包括:土地的征用成本,测量、设计、设施等费用,建材成本,环境成本,其他成本。因此为合理分配资金,优化成本管理,我们提出以下方案:首先,通过招标,聘请专业人士从各个方面全面分析,综合评定出符合企业标准的设计单位。这样既可控制成本,又可选择优良设计方案,有利于财务成本管理。其次,根据投资预算、设计任务,成本估算,进行限额设计,这样可以很好地控制设计、优化设计,并在很大程度上能够将设计与预算结合,使日后的施工与期限预算不至于有较大出入。最后,强化设计审核工作。对“出炉”的设计,进行多方面的考虑,减少失误,对于错误及不足能及时解决,不至施工才发现问题措手不及。 3、招标阶段。认真撰写标书,标书条款要依附工程而定,严谨细致,不可疏漏一些看似不重要的细节。对于施工单位必须严格审查,不仅不能过分追求降低成本而草草了事,而且要选择合适的不一定是选择最好的。防止徇私现象出现,对工程要有安全质量保证。定标后,签署的合同一定要详尽而规范,条款内容要明确,不能含糊其辞,防止日后他人对合同的疏漏之处加以利用而造成损失。 4、施工阶段。施工阶段很是重要,需要大量资金的注入。一旦资金周转不及时,工程无法进展下去,因此在这个阶段我们更要注重对财务成本的管理,我们既要保证工程的质量安全,又要减少额外支出,在保证工程质量的情况下将财务成本尽可能降低。 上述两则对策是通过提高业内人士的成本管理意识和企业进展的步骤出发而提出的,具有普遍性。 (二)成本管理改进的内容探议 成本管理一直是企业日常经营的优秀任务。随着房地产企业发展步伐的加速,企业更应该立足战略管理角度,全局出发,对成本管理进行改进。首先,要明确房地产企业财务成本管理的意义。其次,扩大财务成本管理的范围,在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识。然后,企业间取长补短,并借鉴国内外优良的管理技术和方式,去除现存的不良做法。最后,房地产企业因其特殊性,更应该依据不同做出合理规划和改进。 三、结语 国内房地产经济发展迅速,而且房地产与很多行业息息相关,与很多产业的兴衰有着密切联系,更是与银行、政府、消费者等有着关系紧密。因此促进房地产企业的发展对推动国民经济有着重要意义。要想切实的改进和完善成本管理还需要房地产企业各个部门各尽其职,这样才能稳固房地产业在经济大潮中的发展。 房地产企业财务成本管理研究:关于房地产企业财务成本管理问题研究 摘要:房地产是一个高风险的行业,本文对房地产企业的成本管理存在的问题提出相应对策。 关键词:房地产;财务;企业;成本管理; 一、房地产财务成本管理意义 财务成本管理是指企业在生产经营的过程中,采取的成本、费用管理措施和策略,并通过一系列的相关方法来实现管理的科学性和规范性,主要的活动有控制、决策、计划、分析、考核、核算、预测等。企业财务与成本管理的主要目的是为了降低企业的成本,提高企业的经济效益。因此,只有对企业财务成本的管理内容进行详细地分析,才能在事前进行合理的预测,为后面的计划与决策奠定基础。除此之外,在企业财务成本的管理中,还需在事中对其进行相关的控制与核算,在事后对其进行相应的考核与分析,使其在整体上形成完整的管理循环链条。 这样,最终才能使其对房地产企业的财务成本管理进行全面的定位。在房地产企业中,其财务成本的管理是否科学、合理,在一定程度上也制约着企业内在的发展能力,影响着企业的管理水平和经营管理策略。因此,在企业内积极、稳妥地开展各项财务成本管理工作时,应保证管理的科学性和合理性,使其能够真正的发挥作用,有效地促进企业的健康、快速发展。 二、目前我国房地产公司在财务成本管理上存在的问题 1.在财务成本管理上未引起重视。目前,我国大部分房地产企业在财务和成本的管理上未引起足够的重视,管理意识淡薄。而部分房地产企业虽然引起了重视,但对企业财务和成本的管理只局限于建筑的设计阶段,在项目进行实施的过程中却忽视对财务和成本的控制。或者是其认为对设备和材料成本的控制才是企业财务和成本管理的重点。除此之外,相关部门以及财务会计人员对财务和成本的管理也未引起重视,这些都是房地产企业未能实现全方位成本控制的阻碍因素。因此,只有企业负责人以及相关部门、财务会计人员对企业的财务和成本的管理引起相当的重视,并坚持“全面性”原则对企业的成本进行考虑,才能保证企业财务和成本管理的合理性、有效性。 2.在财务管理的体系上不健全。在我国,大部分房地产企业都缺乏与自身发展相对应的、完善的财务管理制度,进而影响了相关企业在财务与成本管理上具体措施的实施。我国房地产企业在财务管理制度上的不健全、不完善是导致企业财务和成本粗放式管理的直接原因。 当然,我国房地产企业中,也有企业建立了系统的财务管理制度,但由于在执行中流于形式,也使其未能真正地发挥作用。由企业财务管理制度的不健全而导致的主要问题有:首先,在企业各岗位的权责设置上不合理,在财务和成本的管理责任上不明确,在奖惩措施上不到位,不能调动员工工作的积极性,阻碍了企业市场竞争力的提高。其次,在企业财务和成本的管理办法和措施上相对落后,不能对核算中的问题进行及时的发现和解决,具有一定的滞后性。 3.在工程的预结算上存在管理问题。目前,我国房地产企业在工程的预结算上主要存在以下问题:首先是工程的预结算定额的更新上较缓慢,之前用的换算法已不能准确地反映工程预结算的真实性和准确性,计算的繁琐使工程的效率和进度大大降低。其次,在工程项目上 缺乏综合性的管理,施工、设计和建设等单位之间缺少统一的管理和适当的沟通,这使工程项目缺乏全面性,预结算款大大增加,而预结算的不准确性和不真实性又使企业资金处于危险状态。再者,对工程预结算进行造假,尤其是有关国家投资的项目上,故意做出很高的预算,从而赚取此之间的差额。 4.在财务和成本的管理工作中缺乏全面性。房地产企业所经营的业务很多,不过,可将其成本费用分为以下六个方面:财务费用、管理费用、营销费用、工程成本、前期费用以及土地成本。这些成本费用在不同的程度上影响着企业的经营管理,因此,在对房地产企业财务和成本的管理控制上应遵循“全方面”原则。但是,目前我国部分房地产在对成本费用的管理和控制上仍然存在诸多问题,没有实现全要素、全方位、全过程以及全员的管理和控制。 三、相应的对策 1.完善预算管理系统。在企业建立全面的预算管理系统,而全面的预算管理系统的建立主要分为三个大的方面:预算的考核和分析、预算的编制和执行、构建全面的预算机制。具体操作如下:首先,在企业确定三级责任中心即成本中心、投资中心以及利润中心,并构建财务预算、项目预算以及资金预算,分别对企业年度的目标成本计划进行分解与汇总,审批并执行,打造全新的精细化成本管理控制系统;其次,在预算的编制上应做到上下互动并反复沟通,而各责任中心则应以预算委员会所批准的预算为标准严格执行;最后,对月度进行分析,季度进行考核,年度进行总评,并将各责任中心的实际业绩与预算指标进行对比,实行相应的奖赏或惩罚。 2.建立健全的资金管理体系。建立健全的资金管理体系应从资金预算、信息化管理以及合理筹集、加强资金日常管理这两方面着手。在资金预算、信息化管理这方面,应做到将所有资金的收支纳入到预算管理中,将日现金流量表和月度资金的预算、预测、计划以及年度资金预算有机结合起来。在网上电子银行和会计核算系统的原有基础上,建立以资金预算控制、结算控制、分析决策控制以及全程预警为主的网上资金控制平台;在资金筹集和日常管理这方面,首先,应该做到合理、正确使用财务杠杆原理来降低融资的成本,在确保能顺利完成相关融资计划前提下,根据相关融资计划的特点、额度、时点以及要求选择的融资渠道将融资的成本降到最低;然后按照库存现金的额度标准进行严格执行,加大对所有应收账款的催收力度,使资金的管理和使用成本降到最低。 3.对财务管理体系进行改进。在财务管理体系的改进上,主要从改进财务的核算体系和完善财务的成本审批制度这两方面着手。首先,对各级审批人员进行合理的授权,在合理授权的基础上,对成本费用的支付以及合同的评审等方面实行严格地责权利的合理配置;其次, 对各个会计主体财务数据的记录与归集程序、结账和会计报表编制与上报程序进行统一,使其在成本会计科目的设置与成本部造价的口径上也能实现统一;最后,将全面预算体系与会计核算紧密结合起来,在各个预算主体上建立相关的成本管理核算系统,并按照管理会计的核算程序及规则编制相应的会计报告系统,以支持相关管理层在经营过程中的决策行为。 4.强化重点环节成本控制。(1)强化投资决策成本控制。财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书,并筹划税务和筹融资、投资方案,确定初始财务目标成本。同时,立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。(2)强化规划设计成本管理。首先,利用成本预算实施限额控制,把设计费的限额与设计质量挂勾。其次,强化方案优化措施和图纸会审,相关部门充分分析和论证设计方案,提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后,强化内部复审制度,加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。(3)强化招投标成本控制。首先,优选投标单位,各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库,招投标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上投标单位参与招标审查。其次,规范招标文件,各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。最后,加强评标和定标管理,工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件,做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。(4)强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位,尽量避免在施工中的重大设计调整;变更前,须利用设计单位和监理单位的技术资源,就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限,加强变更的内部监督与控制。 房地产企业财务成本管理研究:房地产企业财务成本管理存在的问题及对策 【摘 要】随着国家最新一轮的房地产调控的出台,中国楼市状况急转直下。一二线城市在成交量低迷的情况下,大部分已经出现价格回落的情况。并且政府做出了房价不下调绝不罢休的姿态,这对广大的房地产商都是坏消息。所以房地产商当前最主要的任务就是管理自己的财务成本,房地产企业的财务成本管理是提高企业优秀竞争力的关键所在。本文首先阐述了我国房地产企业发展的现状,接着分析了财务成本管理存在的问题,最后提出了在财务成本管理问题上的应对策略。希望对相关人士有所帮助。 【关键词】房地产企业;财务成本管理;问题;对策 一、前言 随着社会主义市场经济的不断发展,我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位,行业整体提升的同时,也加剧了房地产企业之间的竞争激烈,应对这样的行业竞争现状,房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平,才得以提高自身优秀竞争力,增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端,需要展开综合性和针对性的分析,方能找出积极的干预手段和应对策略。 二、我国房地产企业发展现状 自从国家推行新的住房改革计划以来,我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今,几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热,掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力,越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用,这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底,抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台,以及银行贷款环节的压力,大多数房产商已经经受不住压力,开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的,在土地公开招标的情况下,房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮,房地产企业如何通过控制财务成本,最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。 三、房地产企业财务成本管理存在的问题 (一)财务成本管理意识薄弱 目前,我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱,对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制,或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本,相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视,这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本,才能保证财务成本管理的有效性和合理性。 (二)房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧 当前形势下,我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧,仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理,其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作,这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态,所以一旦在核算工作中发现成本管理问题,若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚,否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制,进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算,失去了控制和改善的时机,显得异常被动。 (三)房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视 房地产项目的全周期过程,是以项目的投资决策开始,历经项目设计阶段,项目的招标和投标阶段,项目施工阶段,项目投入使用阶段,项目维护与修理阶段,最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中,财务成本管理理念应该始终贯穿其中,有些房地产企业对此认识不深入,造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段,而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视,忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用,以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。 (四)没有指定具体的成本管理计划 许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划,也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信的成本预算,严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性,对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。 (五)工程预结算等重点环节存在问题严重 目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题:一是工程预结算定额更新缓慢,以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性,在此之后的计算的繁琐,大大影响了工程的进度与实际效率;二是工程项目中心缺乏综合管理,建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理,仅仅局限于自身所涉及的工作,缺乏全面性,从而使得工程的预结算款居高不下,整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态;三是故意造假提高工程预结算,尤其涉及国家投资的有关项目时,做出高预算的假象,过高的预算差额会流入个人腰包,导致豆腐渣工程的出现。 (六)负债率过高 过高的负债率使企业成本的升高,并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少,不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业,一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。 四、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略 (一)增强财务成本管理意识,建立全面系统化的科学管理体制 房地产企业应运用科学管理知识,将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程,而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度,才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则,在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向,以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的,房地产企业要在考虑物质成本的同时,兼顾到非物质的成本,综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本,才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。 (二)房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持,提升管理能力 房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式,此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求,通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控,从房地产企业的实际情况看,相同的工程量,各个企业的价格是完全不一样,充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式,战略管理主要是按照企业的全局发展为对象,按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。 (三)完善相应的监督制度,加强财务成本管理 在房地产企业开发产品的过程中,应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构,在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划,用规划的计划比对世界发生的成本明细,尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算,因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核,同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中,力保财务成本数据和账务明细真实有效。 (四)强化重点环节成本控制。首先应强化投资决策成本控制 财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书,并筹划税务和筹融资、投资方案,确定初始财务目标成本。同时,立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。第二强化规划设计成本管理。利用成本预算实施限额控制,把设计费的限额与设计质量挂勾。强化方案优化措施和图纸会审,相关部门充分分析和论证设计方案,提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后,强化内部复审制度,加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核最后强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确分析论证其规划与定位,尽量避免在施工中的重大设计调整;变更前,须利用设计单位和监理单位的技术资源,就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限,加强变更的内部监督与控制。 (五)减少企业的负债率 当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担,并且减少了企业的现金流通速率,不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率,相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。 五、结束语 企业财务成本管理水平和能力的高低,以及企业管理工作开展的好坏不但影响企业自身利益获取,还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以,从强化项目成本管理和控制人手,重视和做好财务成本管理工作是十分必要的。 房地产企业财务成本管理研究:刍议房地产企业财务成本管理问题 摘 要:目前,大部分房地产企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理,未重视财务成本管理的重要性,在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施,致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益,并在竞争风险中获得双赢,就应着手管理财务成本,以创新、科学的方式进行成本管理工作,为房地产企业未来发展奠定基础。 关键词:房地产企业;成本管理;问题;措施 随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段,房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态,导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲,大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理,未重视财务成本管理的重要性,在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施,致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益,并在竞争风险中获得双赢,就应着手管理财务成本,以创新、科学的方式进行成本管理工作,为房地产企业未来发展奠定基础。 一、房地产企业财务成本管理问题分析 (一)什么是房地产企业成本管理 房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员,在保证工程质量的前提下,对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理,力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费,花得少不一定就节省了,我们要的是价值的最大化,花多花少不是重点,花的有效才是关键,就是我们通常说的“物有所值”。 (二)房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷 房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制,存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别,其具备复杂性、层次性以及独特性的特点,分层管理方式的不同形成了市场中的差异性,从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多,如工程预算、服务、销售、土地等各项内容,因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言,就是提高企业在市场中的竞争力,并使房地产财务管理模式获得相应提高。 1.财务成本管理意识较为薄弱 当前,国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益,而忽略了财务成本管理工作的重要性,管理意识较为薄弱,并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理,从而忽略了项目财务管理工作,或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点,同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视,导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响,同行产业发展速度在不断加快,因此企业必须要将管理工作细化,才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位,阻碍企业未来发展。 2.财务管理中工程预结算问题 目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作,并使其产生较多问题,其中包括:(1)对工程结算数据进行造假,对于国家工程项目来说尤为严重,制造出较高预结算数据,高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内,使工程质量受到影响,严重可导致出现豆渣工程,危害人们生命安全[3]。(2)项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理,施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流,只限制于自身工作范围中,导致管理工作缺乏统一性,导致工程预算借款参差不齐,致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等,使工程项目资金运转处于不利状态。(3)工程项目结算定额与实际状态相背离,更新较为缓慢,传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性,如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂,大大降低了结算效率与进度。 3.缺乏健全的财务成本管理制度 通过对其成本管理方式进行分析,主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题,由于部分项目已在进行,不能实施任何补救工作,没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测,导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题,就会形成账面失控的局面,无法估量最终损失。 二、房地产企业财务成本管理应对措施 (一)全方位实施财务管理工作 全面开展房地产企业财务成本管理工作,集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系,同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程,对成本管理以分层方式进行管理,贯彻对象、内容、方法全方位原则,有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。 同时,在管理时应严格按照相关管理制度实施工作,严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划,并制订相应的成本控制方案,从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理,减少资金流出,控制资金成本。例如,对几个项目进行财务成本管理,先对其资金集中管理,结合项目特点平衡所需资金,防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理,还能避免资金在调配期间出现不平衡现象,减少资金沉淀现象,加强资金使用效率。此外,当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资,导致资金筹集问题日渐突出,资金筹集渠道严重受限;因此,房地产企业应拓展资金筹集渠道,如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式,在原有资金、销售回款、贷款的基础上,通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资,提高财务成本管理工作,降低资金成本支出。 (二)加强成本管理人员财务管理意识 实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件,同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中,而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识,并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规,此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项,熟练掌握相关操作技术,加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作,内容包含有:财务管理理论知识、专业技能操作等;从而促进企业财务管理工作较好较快发展。 (三)全面构建财务成本管理体系 企业实施要想构建健全的财务管理体系,首先要了解进行成本管理工作的相关内容:成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。 1.成本预算考核工作 财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如,月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析,同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结,并召开季度、年度总结会议,分析预算工作中存在的问题因素;每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况,通过按照绩效标准对员工业绩给予考核,并和薪资、激烈制度相结合;年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结,分析内部存在的问题因素,并结合问题特点制定下年企业经营标准。 2.预算编制与实施 企业在进行预算编制期间,部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就,其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施,如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的,应保证其严格遵循规章制度进行审批,如属于预算以外的,应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批,并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制,严格控制房地产企业成本管理工作。 (四)构建全面的工程结算体系 建立健全的工程计算管理体系,首先要加强企业财务成本管理各个项目,根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析,确保其保证在指定指标内,使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析,如最终工程预算与实际预算存在较大差距,应对超出预算部分附上审批文件加以说明,避免出现违纪违法情况出现;然后是提高工程预算管理员工专业道德素养,并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验,保证可以完全做好项目预算管理工作,从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程,保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中,对工程结算工作进行严格控制、监督,保证数据、资料的准确性以及真实性,不得任意更改工程结算资料、数额。 结语 综上所讲,房地产企业要想提高经济效益,立足于竞争激烈的市场中,就要加强财务成本管理控制工作,从企业财务管理问题出发,通过对财务成本管理工作进行全面管理以及提高工作人员成本管理意识、构建成本管理体系等措施,强化企业管理机制,才能全面提高财务成本管理工作质量,保证房地产企业未来健康发展。
房地产行业属于资金密集型行业,其在经营过程中存在比较大的风险,其受国家政策的影响比较大。如果房地产企业的财务管理工作没有做到位,就不能有效规避企业的经营风险,使企业在行业内失去竞争力,影响房地产企业的可持续发展。 一、有效的财务管理在房地产企业中的重要性 (一)有利于提高企业资金利用效率 房地产企业的每一项工程都需要投入大量的资金,充足的资金是房地产企业得以有效运营的保障,有效的财务管理有利于提高企业的资金使用效率。房地产企业必须合理的规划自己的资金,才能更加灵活的对资金进行周转,也利于拓宽企业的筹资渠道。房地产企业的资金流量通常非常大,通过对资金的情况的全面分析,并通过完善的财务预算体系,提高资金的有效利用率。当企业需要筹资的时候,通过有效的财务管理,才能争取到充足的筹资时间,制定不同的筹资方案,再对各个方案进行对比分析,最终确定出最符合企业发展战略的方案,使企业的资本能够得到更加科学合理的规划。同时,企业的债务情况会对企业的经营产生非常重要的影响,合理利用财务杠杆、提高财务管理效率,使企业更加合理的规划债务结构,从而实现房地产企业资金利用效率的最大化。 (二)有利于提高企业投资的合理性 工程规模大、建设周期长是房地产业的显著特征,有效的企业财务管理,能为企业的投资提供正确的参考依据,降低企业的投资风险,保证投资项目的收益。比如,房地产企业在项目拿地时,不仅要考虑到项目所在区域内的地价情况,还要综合考虑所在区域的交通、环境等影响,对当前的房价情况进行详细的调查,对房价在施工周期内的波动情况做出合理的预测,分析项目的敏感性和可行性。同时,还要根据政府的相关宏观调控政策及时调整投资方案,以确保投资的合理性和收益最大化。 二、新时代环境下房地产企业财务管理工作中存在的问题 (一)企业的财务管理意识薄弱 由于经营不善导致破产的房地产企业不在少数,尤其是一些规模比较小的房地产企业,承受风险的能力较差,一旦企业的资金出现问题,企业就会面临着严峻的挑战。 (二)资金管理的风险比较大 由于房地产行业的融资渠道很少,基本都是通过银行贷款的方式获取资金,融资难度也比较大,企业要想扩大规模就会比较困难。所以,许多房地产企业会在完成一个项目之后再投资下一个项目,只有一些规模很大的企业才会同时进行多个项目,使得企业对资金进行有效的把控,其运营风险比较大。比如,中小规模的房地产企业本身的资金存有量就不多,所以只能在前一个项目竣工以后,或者在房屋销售出去回收资金以后,再对项目的配套设施进行完善,或者将回笼的资金用于新项目的建设。如果项目出现问题,企业缺乏能够维持自身正常运营的资金,就可能导致企业破产。尤为突出的是拆迁项目,所需的时间比较长,还可能因为补偿问题而引发其他的问题,使得拆迁项目的控制难度比较大,开发资金的风险比较大。所以,房地产项目的资金投入量大,回收周期长,会增加房地产企业的投资风险。并且,随着行业竞争的加剧,如何准确的把控投资风险,成为房地产企业必须深入研究的问题,财务管理工作的重要性也因此而得到充分的体现。 三、强化房地产企业在新时代环境下财务管理工作的策略 (一)加强对房地产项目的成本控制 房地产项目的成本是由多个部分组成的,如土地开发成本,项目建设成本、管理和销售费用、各类税费等,在对项目的成本进行控制时,应从这些方面入手。房地产企业应重视招投标工作,降低项目的投资成本。同时,施工质量也会影响项目成本,如果承包商的信誉不好,施工人员的技术水平不足,就会影响到工程质量,使工程进度得不到保障,进而增加项目成本。因此必须加强项目管理,对施工质量和进度进行严格的控制,以保证房地产项目能够顺利的完工,并降低其投入使用后的维修管理成本。 (二)完善房地产企业的财务管理体系 财务管理的本质就是对资金运作的管理,管理的目的是要实现企业资金利用效率的最大化,从而为企业创造更多的价值,增强企业在行业内的竞争力,促进企业的可持续发展。因此,房地产企业需要完善自身的财务管理体系,包括运营管理体系、投资管理体系以及筹资管理体系。比如,建立健全的投融资决策体系,根据房地产企业的发展方向和经营目标,确定出投融资的规模、债务结构、利润情况等指标,用于对投融资项目的风险及可行性进行分析,从而降低投融资的风险,提高资金利用率。建立完善的预算管理体系,对房地产企业在未来一段时间内的经营情况进行预测,根据预测结果设定预算金额,并编制相应的预算计划,以达成企业的经营目标。 (三)提高财务人员的专业技能 加强财务人员的财务专业培训、税务专业培训以及内部控制的专业培训。房地产企业是行业特征尤为明显的一个行业,尤其是在纳税环节跟其他行业有很大的差别,这就需要加强对财务人员纳税筹划方面的培训。重视财务管理队伍的建设,通过不同的方式提高财务人员的综合能力,从而整体提高财务管理工作效率。 四、结语 综上所述,在新时代环境下,房地产企业的财务管理工作越来越重要,做好财务管理工作有利于企业的日常运营、有利于满足企业筹资的需要、有利于企业作出更加合理的投资判断。因此,在实际的财务工作中,企业应加强对房地产项目的成本控制,完善房地产企业的财务管理体系,并提高财务人员的专业技能和整体素质,以保障企业财务管理工作的顺利进行,推进企业健康稳健的发展。 参考文献: [1]李建民.经济新常态下房地产开发企业财务管理优化路径研究[J].消费导刊,2017(25). [2]陈秀芝.知识经济时代更要加强房地产企业财务管理[J].会计之友,2003(10). [3]陈碧清.浅谈房地产企业集团化财务管理[J].中国经贸,2015(18). [4]王斌续.房地产企业财务管理中的问题与对策[J].时代金融(下旬),2017(11). [5]牟琦.房地产企业财务管理创新探索[J].行政事业资产与财务,2012(14). [6]陈金水.试论财务软件在房地产开发企业财务管理中的运用[J].中国房地产业,2015(12). 作者:王启亮 单位:青岛新时代科技发展有限公司
近年来,我国经济成长态势强劲,房地产业迅速崛起,为我国的经济发展贡献了一份强大的力量,房地产企业的数量不断的增加。但是房地产行业发展如此之快所带来的问题也渐渐显现,其中财务安全状况问题较为突出。2017年6月的中国非金融类上市公司财务安全评估报告显示,在财务安全情况最糟的100家企业之中,房地产企业占据的比例最高,多达23家。该行业的财务风险情况较为严重。房地产行业标志性特点为资金需求量大,在进行项目的开发之初需要进行筹集大额资金而且资金回收的时间较长,这就增加了房地产企业的财务风险。关于财务风险理论的探讨研究,目前为止大部分的学者都是从财务风险的定义、财务风险的防控方法、运用各种方法构建财务风险评价模型或利用其主要财务指标对企业的财务风险进行分析,并对其提出相应的措施。ZhangML、YangW表明房地产投资是收益与风险同时存在的经济活动。高风险通常也伴随着高收益,但对其风险的分析重点在于分析辨认不同类型的投资风险,并认为对房地产投资行为使用模糊综合评价法来对此进行风险评估[1]。孟伟解释财务风险的发生主要是由于企业存在债资比例不均衡和举债渠道单一的问题,是可能导致企业丢失债务偿还能力而使得投资者对企业的效益估计有所下降的风险[2]。本文以房地产企业财务风险分析及对策研究为题,针对房地产财务风险的形成原因进行分析并提出高效可行的解决方案,争取为房地产企业提供合适的参考办法。 1房地产企业的财务风险及成因分析 1.1房地产企业存在的财务风险 1.1.1投资风险 房地产企业的投资风险主要是指其开发项目从决策决定日期到该项目建成期间内,由于外部的不确定因素及宏观环境的变化、货币时间价值的影响等其他各个因素的变化而导致最终的经济利益与制定的目标差距较大时,使企业的利润下滑,致使企业的投资报酬率下降而随之发生的风险。 1.1.2筹资风险 随着物价的逐渐升高,房地产的开发成本也水涨船高。房地产行业又是一个经营周期长、资金需求量大的行业,企业为了自身的生存和发展,背后就需要强劲的资金力量来支持。房地产企业为开发房产项目、购置物资、对外投资等都需要筹集资金。股权性资金的筹集和债权性资金的筹集都是房地产企业主要筹集资金的方法,其中主要造成筹资风险的发生也是由于这二者的资金比例不恰当,因为筹资既要防止负债过多,增大财务风险,又要合理高效地运用财务杠杆的作用,提高资金的收益水平。 1.1.3营运风险 由于企业的项目开发经营情况的不确定性,市场需求的变化、物价水平的变化、消费者的偏好变化、竞争对手的经营策略发生改变等等情况的发生导致企业的销售收入下降,盈利情况不理想;工程物资的价格提高、人员平均薪酬变化等等诸多问题而导致实际的经营成果与预期产生差距,从而发生相应的风险。同时房地产企业在销售房产的时候,房产作为企业的库存商品进行待售,就需要通过销售使得资金变现让企业继续生存发展。但随着政府提出对房地产企业去库存,以此促进房地产业持续发展,一些房地产企业未考虑自身情况,大力推行去库存策略,虽然促进了销售,但销售收入却无法满足房产项目开发投资所带来的资金成本,加大了企业的营运风险。 1.1.4收益分配风险 收益分配就是房地产企业生产经营的经营成果在相关的利益主体之间进行利润分配,不管选择何种的分配方式,对企业未来的发展都起到至关重要的作用。收益分配风险则指的是由收益分配形式、时间与金额数量上处理不佳而引起的。在分配收益时,若企业的盈余累计的比例过大,有关企业的利益关联方得不到应有的收益,积极性受挫而使得企业的声誉以及涉及的品牌利益受到影响,这样就会影响到企业的长远发展;亦或是企业注重股东等利益主体的利益,将分配出去的比例过大,企业盈余积累的能力大大的下降,这就有损企业自我发展,容易导致企业在市场竞争中难以取胜。 1.2房地产企业财务风险的成因分析 1.2.1市场经济环境的不确定性 房地产企业的开发产品是一项特殊的产品,开发时间长,外界的不确定因素增加,各种社会经济环境的变化对企业的财务影响也就越大。随着不确定因素的增加,财务风险也就上升。而房地产企业经营状况较为容易被相关政策措施所影响。近年来,部分热门城市陆陆续续地颁布了一系列的措施,如限购、限贷、培育租赁市场等各项措施。全国各地多家银行陆续上调首套房的房贷利率,对企业的经营情况影响颇大,容易造成企业资金运作不流畅,加大财务风险的发生。 1.2.2企业内部资本结构不合理 在房地产企业中,已有较多企业出现资本结构的不合理现象。资本结构是指通过举债方式所筹集的资金与所有者投入的资金之间的比例关系。如今,房地产企业的资产负债率都出现了过高的现象。依照国家统计局公布的数据来看,房地产企业资产负债率在2016年高达78.7%,较2015年77.7%,同比增长了1.28%,企业举债经营情况严重,财务风险系数较高。财务费用增加也意味着企业负债的上升,加大企业的偿债压力,也使得筹资成本的大幅上升。而当房地产企业利用举债进行项目投资时,可能由于市场变化等因素多方面影响,贷款利率也随之发生改变,利率的上涨影响了企业的资金成本,从而影响了企业的预期收益,使得财务风险发生的几率大幅增加。 1.2.3筹资方式选择不佳 房地产企业有不同的筹资方式,筹资方式主要分为两种:股权性筹资和债权性筹资。股权性筹资主要包括接受其他企业等法人的投资、发行股票等。债权性筹资主要包括长期借款、债券融资等方式。企业在选择使用何种筹资渠道时,应该相互比较优缺点及筹资条件,如果选择了不合适的筹资方式,那么就使得企业的财务费用增加从而导致利企业经济效益减少,最终形成资金缺乏无法进行日常经营而提高了风险发生的几率。 1.2.4企业管理人员的风险意识不足 企业的高管对财务风险缺乏认识以及对其的重视程度还不够高。财务风险的特征之一就是客观性,企业只要持续经营,就一定会存在着财务风险。企业的高管对风险的事实存在认知不足,风险意识浅薄。对于投资项目的进行,没有经过一系列的测算,使用各种决策方法计算出风险报酬率,忽略了财务的灵活变化。最后出现决策失误,使企业的经济利益受到损坏,最终导致风险的形成[3]。 2防范房地产企业财务风险的对策分析 2.1提高企业财务管理水平 企业在运营周转中,财务活动在其中占据一份必不可少的位置,对企业的经营有着直接的影响。如果企业拥有良好的财务管理水平,那么就能推进企业的健康成长。提高公司高层管理人员与工作人员财务专业认识、对企业的财务管理制度进行优化,二者皆是提高其水平的重要途径。财务管理涉及到的知识专业性较强,优秀的财务管理人员必须拥有高水平的专业知识技能,则提高财务管理水平的重要措施之一就是招聘具有高文化高素养且专业技能水平高的财务人员,以此帮助企业提高整体的专业水准,建设一支强大的财务筹划团队。 2.2优化资本结构,融资渠道多元化 房地产企业是众所周知资金需求量大的企业,这就加大了房地产企业对资金周转的能力,这驱使企业在经营过程中通过举债来使企业经营能力上升。若合理利用负债能够发挥企业财务杠杆的优势获得更高的利润。因此应优化其资本结构,首先要提高企业自身的资金数量,降低债务性资金的占比,选择高效并且适合企业的筹资方案,寻找最优的资本结构。其次,筹集资金的渠道并不是唯一的,不仅只有向银行借款这一渠道,还可以通过发行股票、融资租赁等多种方法筹措资金。这样不仅能够降低房地产企业资产负债率,还能扩大企业融资渠道,使企业对银行的信贷依赖度减少,减小偿债压力,降低财务风险,促进企业良好发展。 2.3提高资金使用效率 众人皆知房地产企业的显著特征之一就是资金需求量大。在此基础上,如果该类型企业的资金使用效率低下,会对企业的经营成果大打折扣。加强企业的内部管理,调整、改善资本结构,对于一些资金的不合理使用做出调整,充分考虑利用资金的时间价值,提高企业经营效益。 2.4提高风险控制意识,建立健全财务风险预警系统 企业高管的决策很大程度上影响企业未来的走向,高管的集体职业素质水平越高也就更能在做出决策的时候能结合风险因素,运用科学的理论知识制定正确的决策。提高风险控制意识对于财务人员来说是尤为重要,提高风险管控意识有助于高层管理人员和财务人员在日常工作中增强危机感,做好相应环节的财务风险管控。企业应该健全预警系统来对各类事项的发生做出分析,把其风险萌芽制止在摇篮中。 2.5提高财务管理人员的职业素养 房地产企业应该围绕企业发展战略,结合公司的整体目标以及定位方向,以提高企业员工的专业技能为目的,多开展一些专业培训和职业操守的建设。多种方法同时开展才能更好地加强企业财务人员的专业素质,更好地担任财务工作,减少因为工作失误而导致的财务风险。 [2]孟伟.企业财务风险分析[J].商业经济,2017,(05):143-145. [3]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯,2016,(23):94-97. 作者简介:王小年(1984-),女,汉族,江西吉安人,江西服装学院会计教师,中级会计师,研究方向:会计电算化。
一、基本理论 投资管理关注的是投资行为的合理性和效率性,使用有限数量的资金谋求最大的投资收益和企业财富增加,正确的投资战略选择对企业能否实现可持续发展起到关键性的作用,企业只有通过选择正确的投资战略,进行科学的投资分析与决策,严控企业经营风险,才能使企业在日益复杂的市场环境及不断强化的市场竞争中实现稳健的运营发展。作为高风险、高收益的房地产业,面临着经营环境日益复杂严峻、企业经营成本不断提高、政府宏观调控力度不断加大、企业资金链断裂等诸多风险,因此对于房地产企业来说在进行项目投资时,更要注重对项目投资风险的管控。房地产开发投资一般是关于建筑物和配套的服务设施及土地开发工程的投资。投资方式包括基本建设、购买、合作开发和股权购买。主要特点是投资对象非流动性、高投资额、高收益率、恢复期长、高风险、合作能力强。影响其投资的因素有:投资风险、投资效益、盈利能力、融资能力、经营环境、行业竞争、优秀竞争力。 二、投资管理案例比较分析 (一)公司概况 万科企业在1984年成立,1991年就进入深圳A股市场,是当前中国最大的专业住宅投资开发企业之一。它的发展经历由最开始多元化的业务路线调整为专注大众住宅品牌的专业化路线,再到后来的商业地产市场。目前它与全国房地产开发、投资增速相近。全国房地产开发投资额达11.0万亿元,万科在全国商品房市场的份额由去年的3.10%上升至3.96%。绿地控股是一家国际化的企业,它通过25年的快速发展,资产规模现在已超过7400亿元,连续六年入榜世界企业500强。1992年上市,现在注册资本高达121.68亿元,发展的业务板块很多。保利是一家以经营为主、以房地产金融和社区消费服务为辅的的综合性地产开发企业。它拥有国家一级房地产开发资质。经营规模不断扩大,至2017年末品牌总价值达529亿元,多年被誉为中国房地产行业领导品牌。 (二)投资管理分析 近十年来,地产行业投资规模总体上不断扩大,只是近三年上升趋势逐渐变小,2017年,全国房地产开发投资完成额10.98万亿元,其中住宅投资完成额7.51万亿元,比去年同期增长9.4%。作为房地产业的龙头企业,万科、绿地、保利集团之所以能在地产业屡创奇迹,关键在于其能够及时根据市场形势变化转变自身的经营投资战略,把握投资节奏,因而能够不断提升企业的盈利增长水平,保持稳健的发展势头。从财务战略的角度来看,资产负债表的资产部分是公司投资决策的结果,反映了企业的经营战略,研究这三个集团的投资管理,首先以对资产负债表的分析为基础,为了描述方便,选择了5种具有代表性的指标,数据统计如表2。由表2分析知,2017年万科的资产规模达到9980亿元,与去年相比增加幅度高达40.29%,这表明企业的投资策略总体上很有效率,而绿地和保利的规模相对小一些,保利在2017年的平均总产是5822亿,与万科相比少了41.67%,而对于货币资金 和长期股权投资,选择这两者的主要原因是通过年报发现货币资金的变化可以反映企业投资活动的现金流量净额的变化。长期资产的增加或减少反映了企业长期投资和固定资产的变化,从而使企业获得更多的收益。万科长期股权投资从2015年的335亿到2017年的812亿,上升很快,这恰恰是资产规模迅速扩大的原因。同样,因为绿地和保利在长期投资方面的投入稍逊一筹,所以其经营规模变化比较缓和。 (三)投资效率 投资效率是体现投资管理绩效的重要指标,从以下三个角度来说明。1.投资活动产生的净现金流量净额从图1看出,通过两年的现金流量净额的加总,万科所占份额是最大的,其次是保利和绿地。投资活动净流量是现金流入与流出的净值,流出越大代表投资规模越大,流入越多表示投资回报越多,是经营有效的体现。2.投资收益投资收益的比较,在表2中有各年投资收益的统计情况。投资收益是企业各项投资活动产生的结果,比如股权投资、债券投资、固定资产投资等。所以用这个指标可以直观地看出企业的投资管理效果如何。由表2知道保利的投资收益比万科和绿地少很多,每年增加的幅度不大,而绿地,它每年的指标值都比保利要高,但在2017年它的投资收益出现了负增长,一部分原因是它规模太大,但最重要的原因还是管理者的投资能力不足和企业的投资活动不成功。3.收益率和报酬率间接指标的比较,利润率、收益率和投资报酬率,可以比较不同规模下的投资效率。收益率表示管理者利用所有者权益净资产的能力,相比于投资收益来说,能动态说明投资效率。利润率的计算公式是总资产利润率=利润总额/资产平均总额,这两个率有一定的相似性,前者是净额,后者没有扣除所得税费用,这排除了操纵利润的可能,所以后者更能说明企业的实际经营情况,它们两者还起到一个对比的作用。第三种是投资报酬率,它的公式是投资报酬率=(净利润+财务费用)/投资完成额,这个指标的值越高,代表投资带来的收益越高。由表3可知,万科在2017的投资报酬率与2015年相比,增长幅度超过33%,绿地的增长幅度是7.70%,保利的衡量指标都显示其不管是收益率、利润率还是利润率,都有小幅度下降,万科和绿地的指标值都保持增长趋势,只不过绿的的增长率明显小于万科。这表明万科的投资管理相对来说比较成功。 (四)投资战略 万科的投资战略主要体现在三个方面:1.一元专业化战略。在过去20年里,万科通过一元专业化的路线,专注于住宅开发和销售业务,依靠买地、建造、出售住宅这种单一的发展策略一举成为中国房地产行业的标杆企业;2.多元化经营。随着市场环境消费升级,不断积极发展轻资产新业务,具体为物业服各、地产物流、教育营地和公寓出租四大新业务,目前在住宅地产和商业地产发展良好;3.降低住宅项目的投入,推广小股操盘。不再追求项目出资的控股地位,而是转变为小比例出资方,与合作伙伴共同出资成立项目公司,该公司最终还是万科集团控制,它们只是使用万科的品牌。还可以借助万科成熟的采购平台和资本运作能力。万科除了取得权益性收益之外,还可以依靠其优秀的品牌效应和管理运营能力来获取额外的管理服务收益。绿地的投资策略主要是1.迎合政府需要,发展超高层,采取新城战略。迎合地方政府想要做的事情,在为整个国家服务的过程中,它变得越来越强大,成为可以做许多公司不敢做或不能做的非常规高层。充分利用自身资源整合优势和投资运营经验,促进人口引进和商业能源水平提升,实现基础设施与生态环境和谐发展。这是它最独特的地方。2.多元化发展。3.借壳金丰投资上市。绿地集团从2013年与金丰投资协商重组,2015年成功借壳上市。而保利的投资战略与前两者相比,在大同小异的情况下还有自己的独特之处,初期它的策略也是集中于一体化和多元化,但在后期他们坚持区域规划投资,即以一、二线城市作为首选市场目标不变,这样做的优势是可以利用长期积累的经济资源,且一、二线城市有更多的人力资源,但土地稀缺,双重压力下促使房地产交易繁荣。而三、四线城市需求变化比较大,致使投资者面临的风险也较大。 三、投融资管理建议 企业在投资管理方面应该注意以下几个问题:首先,要培养投资管理人才,房地产企业投资管理要想取得竞争优势,人才是最关键的要素,成功投资管理要求管理者必须要有专业素养去面对决策过程复杂、涉及范围广、环境变化大的投资活动。其次,需要科学的投资计划。房地产企业在投资前应进行可行性分析和论证,充分研究拟投资项目,仔细分析投资风险和收益,然后做出投资决策。实际上很多企业投资失误频繁发生的原因就是对投资项目的可行性缺乏详细系统分析和研究。最后,适度投资。房地产投资的过热倾向普遍存在,房地产行业一直是资本家趋之若鹜的地方,高风险也带来高回报。 参考文献: [1]潘晓东.万科集团财务战略优化研究[D].云南大学,2016 [2]林鹏飞.万科集团融资政策研究[D].吉林大学,2017. [3]齐方圆.绿地集团借壳上市对财务绩效的影响研究[D].广东工业大学,2017. [4]陈媛.绿地集团借壳金丰投资上市的绩效分析[D].江西财经大学,2017. [5]赵菁羚.保利地产公司财务战略选择研究[D].江西财经大学,2017. 作者:黄丽霞 单位:上海工程技术大学管理学院
房地产开发企业审计探讨:注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险 [摘 要]房地产审计注册会计师应特别关注法律、税务、资金运作、可持续经营风险,以控制审计风险。 [关键词]房地产 审计 特别风险 房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。 一、法律风险 房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险: 1、房地产企业开发项目未取得合规证件 房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。 故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。 2、法律诉讼风险 房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。 所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。 3、交房及办证风险 房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。 二、税务风险 房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。 1、企业所得税风险 所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。 2、土地增值税风险 土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。 3、个人所得税风险 房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。 三、资金运作风险 1、不恰当使用贷款资金风险 房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。 2、骗取银行按揭贷款风险 客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。 四、持续经营风险 在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。 1、财务支付能力 财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。 2、新项目生产资料土地的获取能力 随着房地产行业的竞争加剧,目前已进入资本为王的时代。土地作为房地产企业的基本生产资料,动辄上亿甚至几十亿,由此一般的房地产企业可能由于资本有限,无法获得房地产开发的新项目土地,从而导致其无法继续经营。 房地产行业是一个专业性较强的行业,注册会计师在审计前,应适当关注相关法律法规要求以及最新的国家调控政策,并考虑对房地产企业运营、财务所带来的直接或间接影响。注册会计师进行房地产开发企业审计时,总体审计计划应对本文所述风险予以关注,并考虑和采取风险应对策略,当然日常的报表科目审计测试程序如函证、监盘、检查程序也必须做实做到位,注册会计师的审计风险才是总体可控的。 房地产开发企业审计探讨:浅谈房地产开发企业中的税种审计 摘要:在住房制度的不断改革下,房产企业拥有了有利的发展空间。本文就从房地产开发企业中的几项主要税种来分析房地产开发在企业审计当中应该注意的一些问题。 关键词:房地产;税种;审计 我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来,成为国民经济的支柱产业,对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关,结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序,提高了房地产产业的审计水平,也为房地产产业的展带来有效作用。 一、房地产企业的主要税种 我国的房地产企业应纳税的税收种类很多,主要有以下一些类别: 1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的,其中还有相应的建设维护税和教育附加税,一般以5%的税率进行缴纳。 2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。 3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时,按是适用税率缴纳。 4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。 5.土地增值税。在房产企业中,因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。 6.城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时,依据使用土地的面积而缴纳的税。 7.契税。房产企业在承接建筑用地时,要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。 二、房地产开发企业主要税种的审计要点 1.营业税及企业所得税的审计。一般情况下,房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中,每一次开盘所出售的房产数量是有限的,但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中,对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下,企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外,房地产企业自己的员工在购买商品房时,是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段,员工在推销企业产品、建立市场后,企业会借此给予相应的奖励,也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况,在实际处理中,要分清情况进行处理,就具体细节针对税收相关内容进行分析。 2.印花税的审计。在印花税的征收上,企业的问题也存在这许多内容。审计调查中,购销合同的税基最为严重,许多企业在这一税收上都没有记录内容,企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定,印花税要在建立书面合同或票据时,应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中,单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。 3.房产税的审计。房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法,规定房地产开发商在出售楼房之前,对这些产品并不进行税款的征收,但在这之前,开发商如果有出租或出借楼房的现象,就被视为买卖过程,是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状,以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单,形成偷税漏税的现象。另一方面,因为企业工程的时间往往很长,滞后于产品的使用时间,一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间,这一方面,企业要适时的调整计入房产税的税基。 4.土地增值税的审计。土地增值税的税率为30%~60%,税负一般较重。在这一税收方面,要做到数值的正确计算,就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账,企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上,在进行销售时,也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外,企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上,企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中,在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时,成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定,超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额,如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。总而言之,在对土地增值税进行有关税收审计时,要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额,根据这些内容确保正确的税收税额和税率,达到应缴纳税额的正确性。 5.个人所得税的审计。个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的,所以,对于个人所得税的审计来说,要注重以下一些方面:在个人的管理费用和销售费用中,如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税;诸如个人在企业工作中,自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次,一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税,而在审计税收的时候,要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算结果。 6.契税的审计。契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额,是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时,房地产开发会与购买者达成协议,未开发票或少开发票,这就虚假的减少了收入额,影响了计税依据,这就注意加强和房产管理部门的协调沟通,以防这类事情的不确定性。 三、结语 总而言之,我国在税收管理上,要加大对税收征管的力度,对含有逃税漏税的企业进行大的处罚,遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度,并不能强有力的完成这一项重大责任,偷税漏税的想象得不到根本的根治,这就需要进一步加大税收的改革,推进我国税收的强有力的发展,消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象,确保国家的相关利益,维护社会人民的合法权益,这就要我们的税收机关要做出不断地努力。 房地产开发企业审计探讨:试析房地产开发企业审计误区及应对措施 摘要:随着近年来我国房地产行业飞速发展,房地产行业对我国的财政税收收入的发展也起着相当重要的作用。据相关资料统计数据显示,我国各省市地区中的房地产行业所带来的国家财政税收数额占我国经济税收总数的五分之一以上,然而房地产行业也存在着严重的偷税与漏税现象,这主要由于房地产企业审计工作中出现了误区和问题,本文主要对房地产企业审计中主要存在的问题进行分析,并提出有效的应对措施,以保证房地产企业审计工作的正常进行,从而保障了我国财政税收的增长。 关键词:房地产;开发企业;审计;应对措施 由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性,同时还伴随着高数额的投资,并具备较为复杂的开发经营业务,因此,相关的会计审计核算范围较大,核算环节也较为繁杂,从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大,因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析,同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施,以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。 一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区 1.对企业当期利润实行人为调节 (1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账,同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定,在对销售商品资金收入进行确认的同时,还应充分满足:企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方;企业不能继续保留商品的所有权和管理权,同时还要停止对已售商品的控制措施;与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中;实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定,房地产开发企业所收取的预售房款,应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后,及时结转主营业务收入、成本、税金和利润,正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要,将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节,致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理,从而实现对企业当期利润的操纵。 (2)对实际收入私自隐瞒,同时在没有经过公开的情况下,进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外,还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务,以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内,因此造成了这些额外业务较大的可操作空间,这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一,例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中,相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作,而对其进行账外销售,将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外,同时在委托建筑房屋业务中,也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外,形成资金体外循环系统,这也是小金库的主要来源之一,然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。 2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业,因此,应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大,其上缴的税金种类较为繁多,因此税金的计算工作也较为复杂,这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多,使公司的实际成本数额缺少真实性,还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》,从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒,同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外,这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法,除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。 3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前,很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足,以各种名义来占得土地,将实际的支付金额记到土地使用权上,之后通过各种途径来对土地的用途进行改变,随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估,并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。 二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施 针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题,应采取有效的应对措施,保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。 1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划,以保证合理的避税,同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税,这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润,又可以使企业的税务负担有所降低。 2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度,对资产实施严格的控制和管理,建立并完善资产管理责任制度,同时要将该制度落实到实际工作中,明确各管理基层的基本任务,并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度,使各级层相关人员明确自身的责任和义务,要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度,以便于日后的审查,另外还要保证内部工作流程的完善程度,在企业内部要形成一种较为严格的审计环境,对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚,对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖,从而调动了审计人员的工作积极性。 3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善,对核算工作体系进行有效的建立,这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高,同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善,会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定,对于房地产开开发行业的基本特点,应采取实地核算和有效的外调方法,从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。 三、结束语 由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用,只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长,因此,应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象,在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查,要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表,作为审计的主要凭证,同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查,以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。 浅谈房地产开发项目征地拆迁补偿审计 摘要:本文主要阐述房地产开发项目征地拆迁补偿审计实施的重点内容和具体操作方法。 关键词:征地拆迁;政策标准;补偿;管理 征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作,是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”,不仅会产生社会矛盾,增加征地拆迁的难度,而且也容易产生腐败,造成建设资金流失,这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上,与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看,笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。 1补偿政策标准执行 调阅相关协议、合同等,调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出,有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准,国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实,补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。 1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准,建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定,以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定,核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因,未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。 1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定,不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策,提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价,短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准,村民住宅不同结构形式的补偿标准,安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例,海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准,渔船补偿标准,社会保险参保条件、缴费标准,拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况,抽审补偿标准执行情况。 1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告,国有建设用地土地使用权属资料,抽审地方及公安部门出具的户籍证明,村民住宅宅基地证,生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照,海域养殖承包协议,渔业船舶所有权证书、捕捞许可证,掌握不同权属的补偿标准。 1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。 2征地拆迁补偿实施 在征地拆迁实际操作过程中,开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部,由于素质和政策水平参差不齐,造成征管不分、重拆轻管,工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查,被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符,原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字,各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效,评估单位及人员是否具备相应资质,评估原则、方法和标准是否合理,补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。 2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作,保护权利人合法权益的重要措施,是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面,是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表,作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料,做到公开、公正、透明,接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用,是否监理了财务公开制度,如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏,同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中,做到专款专用。通过完善公开机制,加强监督制约。 2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法,房屋拆迁之前需经评估公司评估,以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展,不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司,多由拆迁实施单位直接委托,由于缺乏监督和行业自律,导致评估水分多,甚至先定价后凑数字,评估的客观、公正性无法保证。 2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后,造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项,应引起审计人员的关注。在实际操作中,为了加快征地进度,采取变通的方式特事特办,相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序,这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。 3征地拆迁补偿管理 3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表,审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。 3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案,核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象,是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设,有无和其他拆迁项目串户核算的现象,成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目,多列征地拆迁安置费用,将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目,将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆,将拆迁成本挤入项目拆迁成本。 3.3补偿协议签订情况。核实补偿项目批复金额、补偿协议签订金额、地方政府与补偿对象签字确认金额,抽查地方政府发放拆迁户青苗、房屋、海域养殖等补偿款的原始凭证发放金额。 3.4补偿经费管理情况。要深入调查了解征地拆迁安置资金请领、拨付和管理情况。掌握上级及本级拨付补偿款情况,审查被审计单位向地方政府拨付补偿款的用途、审批手续、拨入账户、收款凭证;核实征地管理费预算下达及实际支出情况,审查经费支出审批手续及开支内容合规情况,防止资金在拨付的各个环节被滞留、截留、挤占或挪用。重点调查资料的真实性,必要时要延伸到资料提供单位调查核实。比如通过调查、走访,深入拆迁现场,实地观察,核对房屋拆迁资金台账中房屋用途是否与证件登记用途或相关证明一致。查看拆迁内容实际完成情况,认真做好取证材料,保证审计证据的充分性和合法性。大额资金的进出,必须进行审计延伸调查、逐笔弄清去向,防止转移、挪用。比对财务数据与业务数据差异,查找分析内部控制存在的薄弱环节。对照征地拆迁安置等政策、规定和标准,核对拆迁安置等政策、规定和标准,核对拆迁补偿安置的合规性,对超标准、超范围进行拆迁补偿安置的特定事项要逐一进行原因分析。 房地产开发企业审计误区及应对措施研究 【摘 要】随着我国经济的发展,在我国的房地产企业中,由于其行业的特殊行,造成了在目前我国国内的房地产行业中偷税漏税的情况屡见不鲜,本文将就目前在我国国内房地产企业审计方面所存在的一些漏洞和走入的误区进行分析,并提出关于如何完善房地产企业审计方面的目前所存在的漏洞的一些建议。 【关键词】房地产;审计;偷税漏税;误区 前言 随着我国经济的发展,我国房地产企业正在迅猛发展,而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止,房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强,投资金额大等特点,造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度,因为房地产企业在进行会计审核时,它的审核对象繁杂,需要核算的环节较多,而且审核的周期很长,这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。 1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区 1.1利润操控 目前在国内,存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间,使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋,都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟,并使用竣工结算还并未完成的借口,拖延对于房屋的预售款的收受工作,将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后,就需要对所建造房屋进行竣工验收,并将房屋的所有权交给房主出理,这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权,那么,一旦这样做了,使得房屋出售资金已被收取,那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间,并且不收受预售房款的话,那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。 除此之外,有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外,还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛,所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此,这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的,而由于国内法律法规的不完善,那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环,以此来达到偷税漏税的目的,最终这些动作,将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。 1.2漏税问题 目前国内的房地产开发企业中,存在着这样一种逃避税务的方法,利用某些关系,拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候,却在这块土地上,开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下,并不会向上级部门进行汇报,缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说,一旦在取得土地后进行土地用途变革的,房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面,由于我国目前在这方面的法律的落后,然后利用其相关的名义来进行收费,比如说用保证金,增容费等等,而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺,导致了缴纳制度的不透明性,使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。 1.3违规贷款 在房地产开发的过程当中,房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期,所以,目前我国的房地产开发企业,基本都是以融资的方式来进行房地产的开发,而融资的对象,一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律,在房地产开发企业在对土地的开发过程中,由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发,因此在这个时候土地其实是并没有价值的,所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地,而并没有进行开发的时候,这个时候土地才具有价值,可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。 1.4使用假合同 现在,有部分企业会利用假的售房的签订,以及企业与个人签订的假的合同,并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付,来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同,来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定,企业在申请国内的承兑换汇票的时候,应该要有真实的商品购物和销售情况,以及商品的交易金额的计算。因此,目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中,往往会假借银行的明月来对合同进行编造。 1.5材料管理不合理 房地产企业的固定资产管理不稳定,由于在房地产企业的开发过程中,存在这一些原材料多,建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便,有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面,没有整理过一次固定资产清查,而管理的混乱,也造成了对于项目的开发成本不断的提高,最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善,对于一些低价值的消耗品没有及时的清点,而造成了账目与现实不符合,而且资金也不符合,这样得出来的数据不是准确的。 2.解决以上问题的一些对策 2.1杜绝避税 对于房地产开发企业来说,避税和开假发票是不可取的,而混乱的会计核算已经成本的虚假上报,并不利于对于公司的管理效率的提高,而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。 2.2完善资产管理 在我国目前的房地产企业中,有序的还不完美的地方,这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了,而且这种可以健全资产管理责任的制度。 2.3改善会计核算工作 对于房地产开发企业的财务核算,房地产企业应该提高其工作人员的素质水平,在会计的基础工作水平有所提高后,将会对企业的提高项目预算精度,成本的核算,已经对于风险的防护能力,并且从整体上大幅度的降低企业的成本。 3.结束语 作为我国税收的重要来源之一,房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持,而当前,应该要想办法对于现在房地产行业中,审计所存在的一些问题与误区进行修改,并且完善审计工作的进行。
一、实施精细化财务管理的必要性 (一)房地产企业融资环境的变化 2017年以前金融机构几乎可以提供房地产开发每个环节的融资,但随着房地产调控政策密集出台,房企的融资环境已经明显收窄,根据相关报道自2016年11月以来,房地产公司几乎没有批准发行,上交所网站所的信息,全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募、深圳房企益田集团36亿元小公募债也被终止。融资环境的变化带来的是融资成本的升高。 (二)“营改增”等税务政策的变化导致税务风险不断增加 随着“营改增”的全面推行和不断深入,房企财务人员面临新旧税制衔接、政策变化、具体业务处理和税收核算转化等新课题。“营改增”基本改变了企业的会计核算体系,由于房地产企业财务人员基本没有接触过增值税,由此也会带来开票、报税、认证、抵扣和税款缴纳等方面的一系列新问题,账务处理稍有不慎便会产生税收风险。 (三)房地产企业税负的居高不下 我国房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%,2006年达到25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到4%。目前房地产税收平均增长率为20%,而房地产GDP平均增长率为15%,房地产税收增长明显快于房地产经济增长,所以导致房地产业的税负不断提高。对于中小房企来说,由于不具备规模优势、企业专业税收筹划人员缺失,税务筹划能力不强。 (四)财务管理不能满足全面财务管理的需要 中小房企事前财务管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性;成本计划缺乏科学性、严肃性,造成事中、事后财务管理的盲目性。并且不能提供决策所需的正确信息,不能深入反映经营过程,不能提供各个作业环节的成本信息,以及各个环节成本发生的前因后果。加之会计核算不精细,台账体系不健全,不利于开发成本与目标成本的对比分析,也不利于成本管控。 二、精细化财务管理的具体措施 以精细化财务管理理论为基础,结合具体工作实际,将房地产精细化财务管理的具体措施概括总结为:资金管理精确化、成本管控精准化、会计核算精细化。 (一)资金管理精细化 “现金为王”一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业资金管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。房地产企业资金管理主要以融资管理为重点,以资金预算为抓手、以回款跟踪为手段、已清欠例会制度为依托,通过提升公司资金管理水平,合理的控制营运风险,提升企业整体资金的利用效率。1.拓展融资渠道房地产是资金密集产业,投资规模大、周期长,资金筹集成为房企最关心的问题。目前企业融资渠道单一,对银行贷款依赖程度过高,成为资金筹措的瓶颈。因此,必须拓宽自身融资渠道,以保证企业规模化发展。除了银行贷款,公司正在寻求债券融资、信托融资、保险资金融资等多种融资方式,并取得了积极进展。2.强化资金预算制度针对前期资金管理计划性不强、使用随意、使用效率不高等现象,积极建立资金预算制度。首先由财务资金部会同营销客服部、工程部等多部门根据年度销售考核量、工程量、综合考虑税金、利息支出等因素测算年度资金计划。每个月各个部门上报月度资金计划,漏报的计划除总经理特批外一律不付款,做到资金预算刚性考核。3.建立回款跟踪制度(1)适当保持按揭银行数量,防止资金风险。为防止按揭审批、放款速慢影响资金回笼、减少公司按揭风险,保证资金流畅。适度保持按揭银行数量,防止对单一银行的过度依赖。(2)强化按揭银行考核。为加速项目回款,保证公司现金流安全畅通,按照对项目合作按揭银行实行“淘汰一批、诫勉一批,新增一批”的原则制定考核标准。对按揭银行进行月度考核,对不积极配合公司按揭工作,影响公司正常按揭款放款的合作银行,将视情况取消或减少按揭办理。(3)清欠工作制度化。理顺清欠工作流程、完善清欠工作制度;每季度召开清欠工作会议,定期进行账龄分析,动态监控异常应收款项,防止呆坏账风险。 (二)财务管控精细化 1.完善成本、费用审批流程(1)严格把关控成本。加强合同管理、严格比价采购程序,严格过程管控,严格工程进度审批制度,工程挂账必须组织专项工程验收,并出具验收报告单和工作量确认单,杜绝随意划线和签证。(2)规范付款审批流程。做到“无发票不挂账,无收据不付款”;所有涉及工程款、物资采购的业务严格执行“先挂账、后付款”的原则;严格杜绝预付账款。(3)严控可控费用。费用支出“一事一报一批”,强化费用发生事前审批制度,杜绝不合理支出和无效支出。2.细化目标成本控制将项目目标成本按照土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施、公建配套、资本化利息、开发间接费、期间费用、税金七个大项分类,下设180余个子科目。每月召开成本管控会,将成本费用实际发生数与目标成本数进行对比,分析预算差异,及时堵塞成本管理漏洞。3.强化税务筹划一是建立专业税务筹划团队与借助税务师事务所相结合的办法。房产税、土地使用税等小税种筹划自有团队主导;土地增值税、企业所得税、增值税等大税种筹划借助第三方力量。二是筹划方式由之前的事后算税转变为税金的事前筹划、分析。三是注重提高财务人员税务筹划素质。如何合理的节约税负涉及到企业生产经营的方方面面,需要公司财务人员在不断提高账务处理能力等业务素养的同时,还要全面掌握国家和所在税收政策,熟悉公司经营环节,依法优化缴税方案,通过合理减轻公司的税收负担。 (三)会计核算精细化 成本核算精细化主要包括三个方面的内容,一是细化科目明细,完善辅助核算;二是细化分期和业态核算;三是建立为会计核算服务的台账体系。1.细化科目设置、强化辅助核算将“开发成本”科目由原来的只有6个二级科目细分为目前的6个二级科目,100余个三级科目。对应收、应付科目建立完善的辅助核算系统,尤其对应收房款建立客户姓名、房间号双辅助,精准核算应收款房,更有利于财务管理和财务分析。2.细化分期和业态核算严格按照发改委立项批复设置分期核算,按照项目不同业态建立账外辅助核算。一是便于分析各期投入、产出比;二是为土地清算提供依据,为土地增值税筹划方案多样性选择提供数据基础。3.细化台账体系细化各类登记台账,将台账作为会计核算的辅助工具和必要补充。建立起内外部借款台账、按揭回款台账、应收账款台账、合同付款台账、固定资产台账、销控台账等各类台账,初步建立台账体系,以此作为提高会计核算水平、强化财务管控的有效途径和有力手段。 三、精细化财务管理的预期效果 (一)资金管理水平有效提高 1.企业融资渠道不断拓展。除了加强与传统国有四大银行的合作外,更多的利用股份制中小银行机制灵活、审批程序简单的特点,更多的与之合作;尝试险资和信托融资,2017年中垠益阳项目通过人保资本取得融资3亿元,中垠与信托机构的合作也取得了实质性进展。2.资金预算精度更准,减少闲置资金,提高资金使用效率。3.按揭放款速度明显提高,企业资金得到充分、合理的利用。 (二)财务管控、会计核算水平提升显著 1.制度体系更加完善。先后修订可控费用管理办法、备用金管理办法、费用报销管理办法、收据管理办法及操作流程。2.付款管理更规范。工程、营销类大额付款流程更优化、依据更充分、审核更严格。3.内部控制理念不断加强。过程控制不算完善,优化了部门之间的业务操作流程和协作能力。提高了风险管理意识,加强了风险级别分析、风险辨识、风险排查和控制。 (三)税务筹划能力不断增强 中垠雅苑项目通过清算对象优化、借款利息计算扣除或据实扣除的选择、业态间成本的合理分摊等多种手段,预计节税5000余万元。中垠扬中项目通过在“营改增”前突击取得施工许可证,按照简易办法缴纳增值税,预计节税270余万元。 四、结论 综上所述,随着中垠业务的不断扩展,在完善常规税务筹划的同时,逐步完善项目转让、股权转让、自持物业、合作开发等环节的节税筹划和预案,合法、合理、合规的最大限度减轻企业税负。 参考文献: [1]巫升斌.实施精细化财务管理的实践探讨[J].国际商务财会,2009(09). [2]李新.浅谈电力企业精细化财务管理[J].科技情报开发与经济,2007(06). [3]邰晓红,李桂侠.浅谈企业的精细化财务管理[J].会计之友(下旬刊),2006(11). 作者:钱亮 王瑜玟 单位:中垠地产有限公司
对于房地产业企业来说,人才流失是企业的一大笔损失,这将直接影响企业的发展。因此,针对企业人才流失的问题,要求房地产企业建立一套完善的内外部人才储备机制,促使员工具有自主补位的意识。为了实现这个目的,需要了解当前房地产行业的发展现状、人才特点、以及人才的离职原因等要素。 1房地产行业的发展现状 在20世纪90年代,我国的房地产行业发展经历了相对动荡的时期。在1992—1993年,房地产发展迅速;在1994—1997年,房地产行业迅速步入萧条期。从此以后,我国的房地产行业发展较快,到2010年,我国的房地产行业投资占固定资产投资的23%。房地产的就业人数在2003年以前是以6%的比例逐渐增加。2004年房地产就业人数同比增长高达31%。尽管每年都有所起伏,但从整体的发展趋势来看,其是呈上升的趋势。房地产主要集中一些二、三线城市。一线和沿海城市改革开放时间较早,城市化的时间相对较长,土地资源已经基本用完;而二、三线城市才刚刚步入城市的发展阶段,因此,这些城市将为房地产行业的发展提供舞台。一般来说,国家对一线城市的调控力度要远远高于二、三线城市。对于开发商来说,一线城市的投资成本逐渐增加,风险逐渐加大。并且,一线城市的市场逐渐走向饱和状态,竞争日益严峻。故较多的房地产企业逐渐把投资的方向转向二、三线城市,加大对这些城市的开发与利用。 2房地产人才行业的特点 (1)更加年轻。房地产行业的从业人员相对年轻,较多的房地产企业拥有属于自己的年轻优秀团队,他们的平均年龄大约在35岁。年轻的团队表明这个队伍具有朝气、活力,有干劲。年轻人在工作中容易打破陈规、不因循守旧和按部就班、应变能力较强。团队的年轻化为企业的发展注入新鲜的血液,但也为企业的管理增加了难度。一般来说,企业在辞职时,主要看重的是自己的个人职业生涯规划。若企业的发展规划与个人的不太相符或者是直接管理者未能与员工进行较好的沟通,这将导致员工辞职。此外,年轻人讨厌压力较大的工作,更加看重生活与工作相对平衡。这也意味着在年轻人的管理人应重视工组效率,尽量满足年轻人的个人需求。(2)学历较高。我国房地产企业人才学历水平普遍较高。当前,在房地产企业中,统招本科以上的学历占据90%以上。在一些大的房地产公司,在招聘时,设置的条件就是本科以上学历,知名房企甚至只招收985/211院校人员。高学历员工意味着学历在本科以上,从事着与研究或者管理相关的人才。在信息化的时代,知识对企业的发展至关重要。高学历的员工理论知识扎实、学习能力较强、思维敏捷以及敢于接受具有挑战性的工作。但不可否认的是,高学历员工自尊心较强,容易情绪化,对单位的忠诚度不高。这就应该有针对性地对高学历员工进行管理。第一,高学历员工看重的是自己的知识能力和获取途径,希望得到较多的培训机会,若得不到这些机会,他们将会选择跳槽。第二,高学历员工具有智慧、崇拜真理。若企业的文化与他们的价值观不太相符,他们将会作出辞职的决定。第三,高学历的员工自尊心较强,倾向于相对民主自由的工作环境,不喜欢领导的高压约束。第四,高学历员工容易情绪化。若他们的情绪得不到较好的释放,将会产生严重的后果。(3)复合型人才。复合型人才是指在房地产行业中,员工不仅具备专业知识、还拥有较好的沟通与协调能力以及较强的责任心。房地产行业业务流程较多,涉及土地的开发与利用、规划设计、施工管理、房产的销售和物业等活动。这就要求房地产员工了解土地开发、规划设计以及融资的谈判等环节,进而房地产楼盘才能运作起来。同时,房地产行业涵盖金融、法律以及会计等专业。若要确保房地产项目成功地运转起来,招聘的员工还应熟悉法律法规、会计、银行的相关业务等知识。(4)服务时间短。房地产行业的员工服务年限时间较短。岗位不同,服务年限会随之变化。一般员工的服务时间不超过2年,管理人员的服务时间最长。房地产行业起步发展时间不长。服务年限从一定程度上解释了员工对企业的认可度。若一个员工在企业的工作时间越长,其离职的概率较小,若员工在企业待的时间越短,不清楚企业的文化理念,受薪酬等要素的影响,可能就会选择离职。 3房地产行业人才离职的原因 (1)不重视人才的发展。人才是企业发展的一笔重要资产。在企业的管理中,应重视人才的管理。通过对员工的积极引导,使员工们的知识不断丰富、能力不断完善。但现在的一些房地产企业对人才的使用存在功利性和短期性等问题。在人才的管理过程中,只重视人才的招聘和使用,忽略了人才的培养,不喜欢耗费精力和金钱去培养人才的成长。(2)人才储备不明确。在人才的储备过程中,房地产企业未结合企业的发展特点有针对性地选择适合企业的员工。他们在实际的操作中,见一个选中一个。这也就导致人才的管理成本加大,员工们离职率提高。(3)人才信息的反馈机制不健全。在房地产企企业中,人才的能力和知识结构会随着经验的不断增加而发生调整,在人力资源部门,没有健全的反馈机制,用来记录哪些员工这一段时间进步较大,哪些员工的知识已经不能满足工作的需要。这也表明人力资源部门与用人部门没有较好的信息反馈渠道。 4人才储备机制的途径 4.1人才储备机制遵循的原则 在人才储备的过程中,应遵循成本收益原则、以人为本的原则、分类管理原则以及权变原则。成本收益原则就是在招聘之前,应考虑到人才管理的成本,若人才所创造出的效益大于其成本时,这就表明人才储备有效。以人为本的原则是加强与员工们的沟通与协调,使员工真正地对认可企业的文化理念。分类管理原则是根据企业的发展方向和需求,有针对性地对其进行管理。权变原则是根据企业的发展战略的调整以及外部市场的变化,适时地调整企业的人才结构层次。 4.2几点途径 (1)轮岗。轮岗是指员工在企业内部进行职位的调换。借助轮岗平台,员工们可以体会到不同职位工作内容,获得新的技能,拓宽员工们的视野,系统地了解公司的工作流程。同时,轮岗有助于解决员工们的疲倦状态,降低公司内部的消耗。企业应针对工作的发展情况确定轮岗的方案、计划以及目标、考核要求等。(2)加强培训。职工培训,是职工再教育的一种重要途径,对单位的企业员工加强专业知识、业务能力等方面的教育。在培训之前,应做好系统的培训方案,满足员工的实际需求,制定适合企业人才发展的培训机制。一般来说,职工培训具有针对性,能够促进员工之间的有效沟通。(3)提升员工内在驱动力和自主补位意识。首先,应加强员工的职场主人翁精神。在房地产企业的管理过程中,企业应让员工积极参与公司发展战略制定中,加强员工对企业愿景的认可,同时,企业创建平等、共享的价值文化,及时关注员工主人翁精神的诉求,有利于员工融入到企业的大家庭中。其次,提供内部择业这个平台,有助于促进公司内的员工流动,提高员工工作的积极性。在短时间内,将所缺人才的职位列出来,并详细地公布该职位的专业需求、工作内容,积极的鼓励员工去挑选该职位。长此以往,员工的积极性极得到提高,人才的储备能力得到大幅度上升。最后,应加强员工的责任意识。社会倡导的是一种正能量的意识理念。作为企业中的一份子,集体利益高于个人利益,做好自己的本职工作,不断为自己充值和学习,要抓住机会,提高自己的主观能动性,勇于担当,提高自己的员工责任意识,适当的时候自觉及时“补位”。只有这样,才能实现自己的个人价值观,确保企业在竞争中处于不败之地。 5结语 随着经济的快速发展,房地产行业的竞争日益激烈。如何确保房地产企业在竞争中处于不败之地,是房地产行业应重点关注的问题。影响房地产行业发展的一项重要内容就是人才。人才的引进为房地产行业注入新鲜的血液,促进该行业有条不紊的发展。因此,应重视房地产企业内外部人才储备机制及员工自主补位意识。 参考文献 [1]钟峻.Z房地产公司发展能力评价及提升对策研究[D].广西大学,2017. [2]占清渊.万科地产员工流失分析和对策研究[D].江西财经大学,2016. [3]吴艳丽.建业集团战略转型期人才保留与引进问题研究[D].郑州大学,2016. [4]杨军辉.资源—环境—区位视域下民族村寨旅游开发研究[D].西北大学,2016. 作者:要蓉 单位:中骏集团天津区域
房地产开发企业预算管理研究:略论房地产开发企业资金预算管理 【摘 要】房地产行业属资金密集型行业,房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造,以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面:(1)资金预算的编制;(2)资金预算的执行与控制;(3)预算分析调整;(4)预算考评。 【关键词】房地产 资金 管理 预算 房地产行业属资金密集型行业,房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少,大部分破产的企业是因为资金管理出现问题,导致资金链断裂。所以,很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造,以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。 一、资金预算的编制 开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式,将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡,为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段,需要编制的资金预算有较大的区别,具体包括: 1.项目拓展阶段 在项目拓展阶段的可行性论证分析环节,项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门,对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算,在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金,以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式,工程款支付方式有很大的关系。通常情况下,项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。 2.项目开发计划制定阶段 企业已取得的项目在开发计划制定后,应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算,并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料,同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况,能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时,通过该预算的编制,能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,则对企业的基础资料要求很细,对企业的计划管理水平要求较高,否则会大大降低预算的准确度。 项目资金流量预算并非一成不变,当公司调整了项目开发计划,或者项目投资匡算进行了调整,如遇到原材料价格上涨,项目重大设计方案变更等,项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外,如果企业的采购付款政策发生了变化,资金流量预算也应进行调整。 3.项目开发阶段 对于多项目运作的房地产开发企业,在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量,它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流,也未反映公司层面的资金收付,如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。 对同时进行多项目运作的房地产企业来说,公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调,需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此,编制短期公司整体的资金执行预算,既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题,又能为公司短期资金收付,以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。 资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式,最好在月度进行调整和修订,以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理,既保证了预算相对比较准确,又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中,从而产生对预算管理的逆反心理。 二、资金预算的执行与控制 资金预算特别是执行预算编制完成后,各部门在进行具体的资金收付时,应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时,除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外,还应将资金预算作为控制的依据,设置预算审核环节,重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项,及时安排支付;对不符合资金预算的款项,包括无此预算的款项,以及实际支付金额大于预算金额的款项,应先与承办部门进行沟通,确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付,则应作为预算外支出,履行特殊的审批程序。 三、预算分析调整 房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映,财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算,为预算控制提供及时和准确的信息,同时为预算分析提供基础信息。 由于房地产项目开发周期长,在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响,这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此,在预算执行过程中,企业还应建立预算调整制度,对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整,以提高预算的准确度。 四、预算考评 为了提高资金预算的执行率,充分发挥预算的控制作用,企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标(KPI)时,应将预算执行指标作为KPI之一,通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。 在企业预算准确度不高的阶段,可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计,并计算出考核期内的“超资金预算率”,提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出,如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出,应进行预算调整,不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出,如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出,应作为部门的超预算支出。 当企业涉及到多项目开发,对资金预算执行率要求很高的时候,可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标,以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度,同时提高预算的执行率。 (作者单位:重庆力扬实业有限公司) 房地产开发企业预算管理研究:浅谈如何加强房地产开发企业财务预算管理 [摘 要]房地产开发企业面临的政策风险和市场风险较大,因此加强房地产开发企业的财务预算管理显得尤为重要。房地产开发企业财务预算主要包括损益预算和资金预算两部分。本文就房地产开发企业财务预算存在的问题和如何加强财务预算管理进行了探讨。 [关键词]房地产开发企业 财务预算 管理 财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果,以及现金收支等价值指标的各种预算的总称。房地产开发企业具有投入资金多、开发周期长等特点,且国家持续加强房地产宏观调控,房地产开发企业面临的政策风险和市场风险也较大。“凡事预则立,不预则废”,加强房地产开发企业的财务预算管理尤为重要。 一、房地产开发企业财务预算的主要内容 房地产开发企业财务预算主要分为损益预算和资金预算两部分,其中:损益预算反映企业未来一定预算期内生产经营成果及其分配情况,资金预算反映企业未来一定预算期内现金收支情况。 1.损益预算 房地产开发企业损益预算主要包括收入预算、成本预算、费用预算(管理费用、销售费用、财务预算)、税费支出预算等。 按照上市房地产开发企业的通行会计核算办法规定,房地产销售收入一般要同时满足下列五个条件时确认收入:一是商品房竣工验收合格,取得竣工备案表;二是已签定商品房销售合同;三是房款已经取得或确信可以取得(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排);四是房屋相关成本能够可靠计量;五是房屋经客户验收,买卖双方办妥房屋移交手续。因此房地产开发企业的收入预算与营销部、工程部、成本管理部等各个业务部门密切相关。 税费支出预算主要包括计入营业税金及附加的土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加及其他。其中土地增值税按照超额累进税率的30%~60%,一般按照清算口径计提。 2.资金预算 房地产开发企业资金预算主要包括资金流入和资金流出两部分。 资金流入主要包括销售回款、银行贷款、其他资金流入(如收取工程单位的招投标保证金等)。销售回款受工程节点(取得预售许可证才能销售)、市场环境制约,银行贷款受银行信贷政策、工程节点进度(按照银监会相关规定,房地产企业取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证银行才能放款)制约。 资金流出主要包括土地支出、工程建设支出、管理费用、销售费用、财务费用三项费用支出,税费支出,偿还银行贷款支出,其他支出。工程建设支出主要受工程进度制约。 二、房地产开发企业财务预算管理中存在的主要问题 1.存在“编制财务预算纯属财务行为”的错误认识 财务预算反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果,以及现金收支情况,但不能据此就认为财务预算只是一种财务行为, 由财务部门负责制定和控制预算就可以。房地产财务预算与项目的设计、工程、营销、成本控制、物资采购等各个环节息息相关, 是所有相关管理的集中体现。 2.财务预算准确率及分解的科学性有待提高 多数房地产企业的财务预算(包括收入预算、费用预算、资金预算等)预算执行差异率均较大,但财务预算执行差异率较大的主要原因是各个业务部门预算执行的较差。 部分房地产企业简单按月平均收入、回款等财务预算,没有结合房地产企业生产经营特点、营销和工程等工作节点、投融资计划等进行分解,财务预算分解的科学性有待提高。 3.与企业战略目标联系不够, 重年度预算, 轻项目开发预算 房地产开发项目开发周期较长,从取得土地使用权证到销售清盘,少则2年~3年, 不确定性因素多, 如设计变更、政策变化、进度延缓等,因此编制财务预算不仅是对年度财务状况做出的反映, 而且是对项目综合情况做出的反映。许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式,在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算, 并且通常是单项预算, 考虑项目的开发期不够,与企业战略目标联系不够。 三、加强房地产开发企业财务预算管理的措施 1.财务预算,现金为王 房地产行业高利润、高负债,同时高风险,必须时时保证现金流的健康顺畅。尽管自今年3月份以来商品重点城市商品住宅成交量不断回升,但受限购、限贷、限价等多重政策影响,加上房地产企业以往常用的开发贷款、国内资本市场募资等方式受到层层限制,房地产开发商整体现金流趋紧。因此财务预算要坚持现金为王,确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出,资金优先保证偿还银行贷款本金和利息,优先保证项目建设,降低财务风险,提高资金使用效率。 2.各个业务部门密切配合,从业务部门发起编制资金预算和损益预算 房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门, 涉及项目开发经营活动的各个环节, 因此,房地产财务预算编制要加强与业务部门密切配合,分工编制预算,具体是: 资金预算方面,营销部门负责编制销售回款预算、销售费用预算,工程管理部、前期部等部门负责编制土地支出和工程建设资金支出,财务部门编制税费支出预算、偿还银行贷款本金及利息支出预算,人力资源部负责编制人工成本、培训费等预算。 损益预算方面,工程建设部要保证计划确认收入的地块按期取得预售许可证,按期建设完毕、取得竣工备案单,提高建筑质量并提交内部验收;客服部要保证计划确认收入的地块按期完成内部验收(物业公司、开发商、总包单位、监理公司组织四方验收,发现问题及时整改,所有问题整改完毕后物业公司收钥匙)并按时、顺利交房,取得客户签收凭据或其他交房证据;成本管理部要保证按期完成结算,为确认收入时成本的可靠计量提供依据。 3.提高财务预算分解的准确率 一是总体构成的分解。收入总体构成的分解, 需与开发的房地产产品物业类型、销售面积、拟销售均价挂钩, 然后分解、预测出各地块物业类型的销售总价。开发成本总体构成的分解, 需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解, 然后一一对应到相关成本项目中, 最终预测总成本。费用、税金等按国家相关政策和企业财务制度等进行费用科目、税金科目的分解, 然后测算费用、税金总价。 二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等, 结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解, 将预算责任落实到各个单位直至各个项目。 4.加强财务预算执行分析与考核 预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展,在预算执行过程中落实经营策略,强化企业管理。因此,必须围绕实现企业业务预算和财务预算,提高预算的控制力和约束力。企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中,要严格执行,切实围绕预算开展经济活动。要按照“以月保季,以季保年”的原则,编制季、月滚动预算,并建立每周资金调度会、每月预算执行情况分析会等例会制度,严格执行预算政策,及时反映和监督预算执行情况,适时实施必要的制约手段,把企业管理的方法策略全部融会贯通于执行预算的过程中,最终形成全员和全方位的预算管理局面。 要把财务预算执行偏差率(如收入预算执行偏差率,销售回款预算偏差率等)作为重要的绩效考核指标,并责任到人。 5.密切关注国家宏观调控政策 房地产企业要密切关注宏观经济形势和经营环境变化,加强对经营状况的深入分析和动态把握,充分考虑生产指标、经营情况变化等因素的影响,实事求是测算各项财务收支的变化情况,准确预测年度财务预算情况,确保全年财务预算完成情况的可控和在控。 综上所述,房地产企业的财务预算管理是一个系统工程,是企业治理的重要组成内容,是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点,形成适合本企业的财务预算管理制度,真正达到实现企业发展战略目标,整合企业资源,提高经济效益的目的。 房地产开发企业预算管理研究:房地产开发企业财务预算管理 【摘要】随着我国房地产业的迅猛发展,对其进行财务管理就显得尤为重要。在当今市场经济快速发展的时代背景下,企业的最终目的是追求效益的最大化,要想使企业利润最大化,就必须对企业财务进行有效、合理的管理,本文就企业财务管理的内容以及管理的方法两个主要方面展开论述。 【关键词】房地产业 财务管理 市场经济 预算,是指事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划,所谓财务管理,就是在预算假设和管理者经验判断的基础上的对企业资产的一种预算管理。财务管理的好坏与否,直接影响到了一个企业的财务状况以及持续发展的能力好坏。因此,做好财务管理的预算工作,对于一个企业的发展来说具有至关重要的作用。 一、财务预算管理的内容 如果要进行良好的财务预算管理,财务人员就需对预算管理的内容有一个深入的了解,房地产企业最大的风险就是来自于资金的管理,破产的房地产企业出现的问题,也大都是资金管理方面出现了问题。所以,房地产企业首先应重视的,不是利润,而是企业资金的管理。 (一)资金预算的编制 资金预算的编制的主要工作是企业现金流和开发项目数量,开发进度精确匹配和衔接四个部分,预算人员根据企业发展的不同阶段特点,来对企业的资金流和企业的项目进行统筹规划,其目的就在于能够合理的调度和使用资金。 (二)资金预算执行与控制 财务部门在进行资金预算编制后,各部门应当严格按照预算编制时的预算结果作为依据,进行相应的资金收付。另外,财务部门在审核各部门的资金收付时,要以当初所做出的预算为基本依据,此外再审核凭据是否规范,是否符合合同上的付款条件。对于不能符合预算的资金款项,要及时与相关部门进行沟通,商讨是否能够延期支付或不予支付,如果必须支付,应把它作为预算外支出。 (三)预算分析调整 房地产的资金使用具有相对的不稳定性,企业应该制定一个资金预算与实际执行情况的动态反映系统,通过动态反映系统,财务部门可通过所反映的数据,来判断企业的资金流动是否符合当初的资金预算,以便过后做出相应调整。 (四)预算考评 为了使预算的执行力有很好的保证,房地产企业需将预算的执行情况同绩效考核联系在一起,这样,各部门在绩效考核的压力下,必会严格遵守财务部门所制定的财务预算,同时能够向其提供基础信息,确保其能够及时、准确地掌握动态信息。 由于在中国目前的经济状态下,房地产业的发展较不稳定,因此,变化会使企业当初的预算发生变化,进而导致其不太准确,所以,在预算的执行过程中,企业还应建立相应的预算调整制度,以面对临时发生的重大事件对企业资金的影响。 二、我国房地产企业在当前财务预算管理中存在的问题 在对资金预算管理的相关内容有了一定的了解之后,接下来所要做的,就是要总结为我国房地产企业中财务预算管理中存在的问题,并找出相应的解决方案。目前,我国房地产企业目前的资金预算管理中存在的问题主要表现为以下几个方面。 (一)对预算管理的认识不足 许多房地产企业的财务部门在进行预算管理时,只注重如何降低成本费用,注重预算管理对成本费用的节约,缺乏价值的管理以及预算系统的管理概念。财务部门在对预算进行管理时,忽略了对其他的部门的共同管理,使部门与部门之间缺乏了一定的交流。 (二)预算管理机制不健全 许多房地产企业没有建立起相应的组织机构,这个组织机构的功能就是要对企业的预算管理进行监督,有时还要进行必要的协调与仲裁。如果单单把预算管理交个财务,法人治理机构不完善,对财务管理的认识不足,就会导致预算管理机制的不健全。有建立预算编制,而没有建立管理机制,对一个企业的长久发展是极其不利。 (三)房地产企业的预算管理与企业的经营活动脱节 企业的预算活动大都是事前预算,往往缺少一定的客观性,大部分企业都是通过企业以往的经营情况来制定今年的预算指标,没有考虑到下一年企业的生产经营情况,就像我国目前的房地产行业,不稳定因素比较多,所以更需要结合下一年的生产经营状况来制定预算管理。 (四)在执行过程中缺乏有效的考核和激励机制 房地产企业在就算建立起了有效的管理机制,但是没有有效的考核和激励机制也是不行的。目前,有些房地产企业没有签订指标经济责任合同,没有建立起有效的奖惩机制,没有很好的落实责任制,加之考核时会带有考核人员一定的主观色彩,使考核结果出现一定的片面性。 三、房地产开发企业财务预算管理措施 要做好企业预算管理,就要了解企业预算管理中存在的问题,与相关部门一起,使企业的预算管理做得更好。主要措施主要表现在以下几个方面。 首先,要严格控制内部资产。不仅在预算前,在预算中或是执行阶段,都要进行严加控制。例如,对于一些利用率较低的设备要进行及时的清理,即所谓的折旧控制,这么做的目的就是使企业固定资产得到有效的使用和保存,保证了其使用年限和残值估算的准确性。 其次,建立起完整的资本预算程序,降低投资风险。例如,在企业运行过程中,有可能会遇到一系列的变化,这时,就要对项目进行必要的评估,从而制定出新的决策,避免不必要的损失。 再次,寻找新的投资机会。企业要对市场的动向有一个准确的认识,要学会寻找新的投资机会,及时了解投资项目的投资背景,做出正确的预算管理。 最后,建立健全预算管理机制。要建立有效的考核和奖惩机制,落实责任制,加强与各部门的协调与交流等。 四、结语 房地产企业的发展对我国经济的发展有着巨大的推进作用,对财务预算进行有效的管理,确保不必要的资金浪费,促进企业利润的最大化,从而促进市场经济的发展,相关部门应该重视财务预算的作用,促进管理的高效进行。 房地产开发企业预算管理研究:房地产开发企业实行全面预算管理的必要性探析 摘 要:在房地产开发企业中,全面预算管理是控制企业成本的一个重要手段,对企业的健康稳定发展具有重大意义。本文结合我公司情况,对全面预算管理的重要性和必要性问题进行了介绍分析,希望对全面预算管理在房地产开发企业中的应用能够有所帮助。 关键词:房地产企业;全面预算;必要性 在社会发展新时期,房地产开发企业迎来了新的机遇,迅速成长起来,在拉动我国经济发展中占据着重要地位。但是,与此同时,机遇与挑战并存,新时期的发展也对房地产开发企业管理提出了新的要求。一般来说,房地产开发企业管理中会涉及到大量的资金,如果资金管理不当,不仅会影响资金的利用效率,而且会增加资金风险,给企业造成严重的经济损失。面对这种状况,我们必须做好全面预算管理工作,从而为房地产开发企业的可持续发展提供条件。本文将以我公司为例,对房地产开发企业实施全面预算管理的必要性展开探讨。 1 房地产开发企业实行全面预算管理的重要性 我公司成立于2012年,属于新开设房地产公司,目前共有4个在建项目,刚步入房地产行业中,管理经验尚需进一步积累。作为一家新开设的房地产公司,目前要进一步加强正规化管理,只有长远规划是不够的,还需有实现目标的具体措施,而在这一过程中全面预算管理这一管理工作在公司整体管理工作中有重要意义。全面预算管理不仅涉及到企业的整体目标,还涉及到本部门的工作目标以及公司其它的方面。因此,全面预算管理的实施需要各个部门和工作人员的积极配合,这样就增加了企业中部门之间的沟通和交流,增强了它们的协调性,有利于促进工作效率的提高,改善企业的经营状况。另外,全面预算管理还可以作为企业评价的一个标准,通过与以前的业绩进行对比分析,为企业今后的管理工作提供依据。 2 房地产开发企业实行全面预算管理的必要性 在房地产开发企业中,全面预算管理的实施有利于企业发展战略的实现,对企业的健康稳定发展具有重大意义。从目前现实情况来看,由于受到房地产市场环境、行业情况、税务管理以及企业发展目标的实现等因素的影响,房地产开发企业实行全面预算具有必要性。 (1)实行全面预算管理是满足房地产市场环境的要求 近年来,房地产开发企业面临的市场环境越来越严峻,市场环境的变化要求实行全面预算管理。首先,在国际方面,国外金融危机频发,对我国经济造成影响,进而使我国楼市出现低迷问题。其次,在国内方面,一方面,随着房地产开发的发展,我国政府逐渐加大对楼市的调控力度,出台限购和提高房贷利率等各种政策;另一方面,在建材市场,混凝土和钢材等各种施工材料的价格不断增加。由此可见,在市场环境方面,无论是国外还是国内,都要求企业进行全面预算管理,降低企业运营成本,实现利益的最大化。 (2)实行全面预算管理是适应行业情况的需要 我国房地产开发企业在20世纪90年底末开始迅速发展起来,虽然时间不长,但是,它的市场占有率已经基本上达到饱和,竞争越来越激烈。在这种形势背景下,无论是已经形成规模的大房地产开发企业,比如我公司,还是新兴起的房地产开发公司,都需要进行全面预算工作,提高企业资金的综合利用效率,增加竞争优势,以便在愈演愈烈的市场环境中占据一席之地。因此,实行全面预算管理也是适应房地产行业情况的需要。 (3)实行全面预算是税务管理的现实要求 房地产行业中涉及到多种税费,比如,依照企业运行情况,需要缴纳土地增值税和企业所得税;依照资产购置,需要缴纳房产税、使用税以及契税等。其中,对房地产开发企业来说,土地增值税与企业的经济效益有着密切关系。比如,在工程项目的前期申报过程中,如果建筑的面积符合国家相关标准,就可以免缴土地增值税费用。相反,如果建筑的面积超出规定标准就要缴纳大量的土地增值费用,给企业造成不必要的经济损失。因此,我们需要在建设前期做好预算工作,对建筑工程申报到销售全过程进行量化预算分析,使企业土地增值费用降到最低,实现企业经济效益的提高。 (4)实行全面预算是实现企业发展目标的现实需要 在房地产开发企业中,全面预算管理以现金流为基础,以工程项目预算为优秀,对工程进行全过程和全方位的预算管理。它的实施可以对企业中的各种资源进行整合,比如,人力资源、物力资源、信息资源以及资金资源等,对它们进行优化配置,从而有利于增加企业中各个部门的合作和协调性,使各项工作都有条不紊地进行,促进企业经营目标和发展战略的实现。简而言之,房地产开发企业实行全面预算还是实现企业发展目标的现实需要。 3 结束语 综上所述,房地产开发企业是一个投资大和风险高的企业,因此,资金的管理显得更加重要。在具体的发展过程中,鉴于房地产市场环境、行业情况、税务管理以及发展目标等因素的影响,房地产开发企业中实行全面预算管理具有重要性和必要性。因此,今后我们要加强全面预算管理在房地产开发企业中的应用,从而使它更好地为房地产开发企业服务,促使房地产开发企业进入到一个新的发展阶段,更好地在我国经济发展和人们生产生活中发挥作用。 房地产开发企业预算管理研究:如何加强房地产开发企业财务预算管理 摘要:财务预算管理的根基包含两个方面:其一是相关企业的预算假设;其二是企业管理者的经验判断。从事房地产开发的企业一般面临着比较大的政策风险和市场风险,鉴于此,加强房地产开发企业的财务预算管理就显现出了较为明显的重要性。本文将就房地产开发企业在财务预算管理实务存在的具体问题及其解决方案进行简要论述。 关键词:房地产开发企业;财务预算管理;问题与应对策略 房地产开发企业的经营业务往往具有投入资金多,开发周期长等特点,近年以来,国家对房地产行业持续实行紧缩“土根”“银根”等宏观调控政策,使得这一行业的风险水平日益加大,也就使得做好房地产开发企业的财务预算管理工作获得了与日俱增的重要性。我们在财务预算管理工作实务中应重点把握这一工作的完整性、科学性以及客观公平性等基本内涵。 一、房地产开发企业财务预算的基本内容 房地产开发企业财务预算主要分为两个部分:其一是损益预算;其二是资金预算。在这里,损益预算反映企业未来一定时期内预计的财务成果及其分配状况;资金预算则反映企业未来一定时期内的现金收支情况。 1.房地产开发企业损益预算 房地产开发企业损益预算主要包括:收入预算、成本预算、费用预算(具体包括管理费用、销售费用、财务预算)、税费支出预算等。 根据房地产开发企业的通行处理方法,房地产销售收入的确认需要同时满足下述的五个条件: (1)商品房竣工验收合格,并且成功取得竣工备案表。 (2)已与购买方签定商品房正式销售合同。 (3)开发企业.已经取得购房款项或确信可以取得购房款项(通常指收到销售合同的首期付款且确定余下购房款项的付款安排。) (4)所售出的商品房全部相关成本项目能够可靠计量。 (5)商品房经购买方验收,且买卖双方办结房屋产权移交手续。 由此可知,房地产开发企业的收入预算与本公司的营销部、工程部、成本管理部等各个业务部门都具有着不可忽视的关系,它是一项比较具有综合性的工作任务。 相应地,在这里我们还要讨论有关于税费预算方面的话题。这里所说法人税费计算主要包括计入营业税金及附加的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及其他应付税费等项目。依照相关法律法规,房地产开发企业的土地增值税应当按照超额累进税率的30%-60%计算,一般条件下,应按照清算口径计提。 2.房地产开发企业的资金预算 房地产开发企业资金预算主要包括两个部分,其一是现金流入预算;其二是现金流出预算。 现金流入项目主要包括销售回款、银行贷款、企业其他现金流入等。销售回款受工程'进度情况(取得预售许可证才能销售)、商品房销售政策、市场环境约束等条件的制约。银行贷款受银行信贷政策、工程进度情况(按照银监会相关规定,房地产企业在同时取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证之后银行方可放款)制约。 现金流出项目主要包括综合地价支出、工程建设支出、管理费用、销售费用、财务费用等三项费用支出、税费支出、偿还银行贷款支出、企业其他现金支出。工程进度款支出主要受付款方式、工程进度情况制约。 二、当下房地产开发企业在财务预算管理中存在的主要问题 1.存在对“财务预算报告的编制工作的性质”的错误认识 编制财务预算报告的目的是反映企业未来一定时期内预期的财务状况和经营成果,以及现金收支情况,但我们不能据此就认为财务预算只是一种单纯的财务行为,认为仅仅由企业的财务部门负责制定并且控制相应的预算就可以。房地产财务预算与项目的规划设计、工程施工进程、市场营销、成本合理性控制、物资采购及运输等各个环节息息相关,是全部有关管理工作完成水平的集中体现。 2.财务预算准确率及分解的科学性有待提高 绝大多数房地产企业的财务预算项目一般包括收入预算、费用预算以及资金预算等,预算具体化的执行差异率均较大,而且,之所以出现这种财务预算具体化执行差异率较大的现象,是因为房地产开发企业的各个主要业务部门较差的预算执行力。 目前,仍然有部分房地产企业采用简单按月平均收入、回款等财务预算,完全没有能够 结合房地产开发企业的生产经营过程、市场营销与工程建设工作的时间节点、投资融资计划等进行分解,财务预算方向分解的科学性和明晰性有待进一步加强。 3.企业的预算计划与企业战略目标联系不充分,侧重整体年度预算,忽视具体项目开发预算 房地产开发项目一般周期较长,从取得房地产开发企业获取土地使用权证到项目工程建设竣工验收,销售罄尽,最少也得需要2年一3年的时间周期,周期长则不确定性因素就多,例如工程设计变更、宏微观政策变化、工程建设进度延缓等,因此财务预算计划的编撰不仅是对年度财务状况做出的客观而具体的反映,而且是对整个房地产开发项目综合情况做出的完整反映。然而,许多房地产企业依然还是套用传统工业企业古老预算方式,在年度经营预期引领下编制房地产开发项目的年度预算,且这中间经常是针对具体对象的单项资金预算,对项目的开发周期延伸度的考虑不够充分,同企业整体的宏观战略目标的联系不够紧密。 4.企业预算管理体制机制不完备 在实务中,部分房地产开发企业虽然编制了预算计划,但没有在编制预算计划的同时建立相应的组织机构,不具备有针对性的和有说服力的机构对预算管理进行检验、协调、修正、反馈仲裁,执行和监督。把预算管理工作业务完全托付给企业财务管理部门,而没有健全完备的企业的预算管理体制机制,法人治理机构的有欠完善,对财务预算管理的认识不合理不充分,造成房地产开发企业的预算管理体制机制的不合理、不完备和不充分。 5.企业在预算管理执行进程中缺乏高效的考核与激励体制机制 为数众多的房地产开发企业存在考核与激励体制机制落实不具体的问题,这一问题已经成为导致房地产开发企业的预算管理目标无法实现的主要缘由,在预算的具体化执行进程中,往往没有签定详尽具体的预算指标经济责任合同,没有建立与预算执行情况相对应的奖惩制度,当预算计划任务未被完成,对被考核单位及其负责人进行奖惩时,被考核单位及其相对应的负责人常常强调不确定的客观因素以及外部环境对考核结果的实际影响,大力回避主观原因和自身缺点与不足,考核方也往往在一定限度上带着个人好恶去评价被考核方,使考核过程无法按既定原则有序进行或者导致考核结果缺乏有效的激励体制机制,多数没有能够建立配套的预算考核体制机制,企业中各级管理者重视不够,使考核工作归于浮夸流式。 三、加强财务预算管理的有效措施 1.财务预算管理,现金为本 房地产行业的基本特征是高利润、高负债,同时也包含高风险,必须时刻保证企业现金流的健康和顺畅。自今年1月份以来,全国主要重点一二三线城市商品住宅交易成交量不断增加,然而,因政府实施限购、限贷、限价等多重政策,加上房地产开发企业通行的项目开发贷款、资本市场筹资等方式遭到层层限制,导致房地产开发企业整体现金流趋紧。有鉴于此,房地产开发企业的财务预算管理要以现金为本位原则,确保项目收入资金的及时回笼及项目分解费用的合理支出,所有流动资金以保证偿还银行贷款本金和利息为最先考虑,优先保证项目顺利建设,降低项目开发财务风险,增强资金使用效率。 2.业务部门密紧配合,从业务部门发起编制资金和损益预算 房地产项目预算一般涉及项目开发的前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门,涉及项目开发以及经营活动的各个环节,有鉴于此,房地产企业财务预算编制要加强与相关业务部门紧密配合,做到在分工中编制预算, 3.提高财务预算项目分解的正确率 一是总体构成的分解。具体包括:项目收入总体构成的分解,项目开发成本总体构成的分解。二是构成项目按年度、月份的分解。 4.加强财务预算执行分析与考核 预算管理的本质要求是一切经营活动都依照企业宏观战略目标的实现而开展,在预算执行过程中具体落实企业经营策略,强化日常企业管理。因此,必须紧紧依照实现企业业务预算和财务预算,提高预算的控制力。各部门在房地产项目建设与销售的各项活动中,要严格执行,切实围绕预算计划开展经济活动。 5.密切关注国家宏观经济政策 房地产企业要能动地关注国家宏观经济形势以及经营环境的具体变化,加强对企业经营状况的动态分析和把握,充分考虑生产指标、经营情况变化等要素对房地产开发项目盈亏的影响,货真价实地测算各项财务收支的变化情况,相对可靠地预测年度财务预算情况,确保全年财务预算完成情况的可控性和在控率。 四、结束语 房地产开发企业的迅猛发展对我国宏观经济的发展有着巨大的引擎作用,对房地产开发企业的财务预算报告的编制、执行、考核、修正等工作进行有效的管理,避免不必要的资金浪费,促进房地产开发企业自身利润的最大化,从而有效推动我国社会主义市场经济的良性有序发展发展,相关部门应该重视财务预算的作用,充分认识问题,推动相关管理的高效进行。广大房地产行业的从业者,要加强对财务预算报告编制工作的重视程度,用好报告,不断修正,以期获取更大的经济收益。
房地产企业工程造价管理研究:关于房地产企业工程造价管理问题的思考 摘要:为了更好的配合政府提出的相关政策,从而使人民群众得到更大的实惠,这就要求房地产企业在开发新楼盘的过程中挖掘自身的潜能,尽力想办法降低工程成本,减少工程造价。本文提出从土地前期计划、成本控制、财务费用三个方面来合理的管理房地产企业工程造价方面的问题,对房地产企业的发展有很好的参考价值。 关键词:房地产;工程造价;管理 一 、合理进行成本控制 (一)房地产设计阶段成本控制方法与措施 要切实做好设计方案审评方面的工作。成本控制工作者应该在平面布置、结构体系、基础造型方面进行合理有效地分析,如果有好的建议要及时向建筑师提出,从而不断的优化设计方案。同时合理控制施工图设计指标。其指标主要包括:a、在设计变更方面的费用限额指标。b、单位的施工策划图预算指标。c、平均每平方米的所需各中材料(如钢筋、水泥等)含量指标。 在施工组织设计时要做好审定工作。大部分造价工程师易忽略施工组织设计工作,一般是直接交给监理审核工程部门审阅之后就批准。大多施工方为了缓解自身的财务压力而希望早点结束工程,所以把精力都放在提前交工的目的上,此阶段的造价不容易把握,如果工程出现错误,就会使以后的结算比较麻烦。造价人员在工程中可以控制总造价的5%。因此造价人员必须参与施工组织设计的审定。同时在设计方面要不断的尽力优化。身为造价人员一定要了解设计变化对效益的影响,不然就不易把握成本,其基本原则是质量第一、经济合理、合法可行。其中的经济合理是说要在其他方面的标准都不变的情况下,有效的节约成本,如果是在增加收益与口碑的前提下也可以适当的增加成本。 (二)房地产施工阶段成本控制方法与措施 (1)工程在施工变更中的合理管理。建设项目的目标是有效的进行工程变更控制,对工程方面的变更进行评价、分析以及改进,从而保证工程的变更有效且合理。如果设计方面要变更就必须在原合同条款的约束下才可进行,单价还要按照原合同进行执行,假若合同中无这方面的价格可参考,就要依照有关合同的条款进行合理的估价,并由承包商制定有关单价分析的数据,经过监理工程师和开发商一致同意之后,就可以有效的执行。 (2)要充分的掌握材料市场价格。因为房地产开发周期时间较长,开发过程中的材料价格会经常有波动,特别是装饰材料方面的价格波动更为突出。造价工作者不要全部相信政府公开的价格信息,而应该经常走访市场,从而了解每种材料的价格参数,同时多收集并整理一些有关生厂商或经销商的信息,并多咨询工人与包工头。 当今社会房地产竞争日趋激烈,加强房地产开发企业优秀竞争力的重要手段是合理有效的管理项目成本,在设计与施工阶段合理的管控好工程造价问题,是保证实现企业可持续发展的前提条件。 (三)房地产房地产施工竣工决算阶段的成本控制 审定工程成本的最后一关即竣工决算,而工程量的审定是竣工决算成本控制的重点,在进行竣工决算时,要附带有关质量监督部门的工程量记录和施工单位工程的竣工决算书,认真的对实际工程进行审核,同时签署意见,由工程部门审批、财务部依合同审签、预算部核算金额之后,报告总经理进行审批并拨款。当拨付尾款时,除正常审批的程序以外,还要由销售部门签署,最后财务部才可以实施支付款项。在工程竣工决算之后,财务部要对整个项目施工进程的成本进行全面分析与对照评估,同时找出成本起伏的因素,同时写出分析报告并提出成本控制方面的建议报告总经理。 二、在新形势下我国房地产企业工程造价财务管理措施 (1)在房地产企业工程内部增强会计管控环境 众所周之,土地属于不可再生资源,因此在房地产开发过程中要特别关注国家在土地资源的宏观调控政策。房地产周转慢,但投资大且施工时间长,所以要建立合理的项目决策责任制度,把不相关的岗位进行合理的分离。开发成本项目方面包括很多环节,如设备与材料的采购,就要切实的在保证质量的前提下保证成本降到最低。还要将审查决算相关决算的编制正确与否、文件齐全与否、竣工的清理安全与否、决算的依据完备与否等作为重点对象。同时合理有效的分析、对比并制定下年度的借贷、广告、员工提成等方面的预算方面工作。 (2)完善企业内部的财务信息系统 内部会计制度的要在通俗易懂的前提下进行设计;设计企业组织结构时要保持有效的沟通;强调其内部员工的利益与会计控制目标相同,使其内部原本的约束制度转化为房地产企业内部财务工作者的需求。 (3)大力增强房地产企业中财务的成本管理 房地产企业实施正确的成本项目划分,有助于分析研究有效降低成本的方法,同时还能客观合理的地反映出企业产品的成本结构。尤其是建设方面的成本,假若是分合同发包的方式,就要按照合同实施明细的计算,可以为企业的工程决算提供有效的资料,而且还方便随时掌握工程进度与支付款项的状况。房地产企业财务管理的重要环节是其项目的成本预算及完工之后的结算,而且在办理工程有关款项的结算、减少开发成本与工程造价等方面有很重要的现实依据。一定要实施内外相结合的财务审查监督方式,以确保数据有效真实。“三算审计”是当前开发企业的一种比较好的方式,此方法一般情况下是施工技术人员与预算员进行审核,而财务工作者仅仅起着记账的作用,因此就要要求财务工作者灵活掌握并合理运用“三算”的方法,以提供精确的财务信息,同时参与到监督的工作中来,这样可以增强对决策、资金、质量以及投资方面的成本的管理与控制。 (4)对房地产企业中的财务工作进行合理的督促、指导、分析 房地产企业在进行开发的过程之中,就会投入比较多的资金,此时企业会尽量筹措到相应的资金来保证每个投资项目在市场经济中正常的运转。这时社会社会市场经济不但要求房地产企业有效合理的安排资金方面的筹备,同时其还有更高的要求,就是更好的把投资与回收方面的工作做好,以提高资金的正常运作效率,同时增强项目投资的风险与研究问题的分析。为确保将风险将到最低,从而有效的防范、抵御风险,企业在财务预测方面的要求就更加精确。实施财务的督促是为了更好的减少企业的投资成本,从而可以获得更大的利润,其具体的内容主要有:在开发的过程中企业对资金的筹备、分配、回收等形式,开发产品的成本与核算正确与否,对企业经营活动与经济业务方面要进行全面的监督、指导,从而完善其内部财务管理方面的制度,这就要求其必须增强财务的监督,并依据财务制度的有关内容进行严格的去执行,是各层管理者都清楚的认识到其监督的主要目的是为了保证国家、集体以及个人的利益受到不必要的损害。要想改善企业经营管理的现实状况,就要借助于企业中每个工作者的共同努力与奋斗,这样才能更好的实现企业价值的最大化。 结语: 工程造价控制可以说是一个很大的系统工程。与其相关的造价控制不能只是仅仅将控制成本作为目标,还要与工程的质量与进度为前提,要系统全面的处理好各方面的工作,最大限度的节约能源、低工程的造价、提高企业的经济效益。 房地产企业工程造价管理研究:浅析房地产企业在房地产开发过程中工程造价管理 【摘要】近年来,随着房地产快速发展,其工程造价逐渐成为热门话题,政府等有关单位对房地产工程造价控制越来越严格。从房地产企业自身的工程管理控制抓起,工程造价管理是成本控制中的一个重要环节,它直接影响到工程项目的生存发展。本文论述了如何让房地产工程在保证质量的前提下降低造价,从组织、经济、技术和合同等方面挖掘潜力,提高社会利益与投资利益,追求利益最大化和利润最大化同时降低成本,特别是重视投标、设计和施工、竣工结算等工程造价控制为整个工程造价管理过程各个环节的监控管理措施。 【关键词】房地产;工程造价;有效控制 在竞争激烈的市场经济大潮中,房地产正在告别暴利时代,利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代,降低工程成本, 专业化分工越来越细,提高企业工程投资收益, 专业化水平越来越高,有效地控制工程造价,房地产开发项目实现利润无非“开源节流”是摆在房地产开发企业面前的一个重要题。房地产工程造价在我国长期存在着概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超”现象,严重困扰着建筑工程投资效益管理。因此,房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,加强房地产工程造价管理与控制,提高工程造价管理的科学性和合理性,降低工程成本必须从项目设计、招投标、施工结算各阶段对工程成本进行控制,从投资主体的多元化、招投标制,合理的使用人力、物力、财力降低投资成本。进一步提高房地产工程造价管理的合理与完善,控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分,从而维护社会效益和经济效益,提高建筑项目的投资效益和降低成本。 1 房地产工程造价控制措施 1.1 房地产工程决策阶段工程造价控制内容 目前我国工程在造价控制与管理上,存在思想落后,观念成就,对工程造价缺乏认识和整体概念不理解的问题。政府体系不健全,工程造价的法力的政策措施和相关的法律框架不完1善,监督不到位,实施不规范的问题扔大量存在。在造价管理和控制中,没有充分的实施动态管理;以及造价管理责任主体不明确,多头管理;工程造价咨询中介机构运作机制不健全等诸多问题。但是市场具有滞后性和盲目性的特点,完全依靠市场不能实现资源的合理配置只有改善落后的观点和思想,在工程造价上采取计划定价方式,以保证房地产市场的稳定,对工程造价管理得益重视,房地产工程造价往往是依据形状规定和机关价格进行编制。因此政府合理的干预是防止房地产工程造价市场混乱的必要手段之一,使国内工程造价管理工作信息化、科学化、国际化。 2.2 房地产施工阶段工程造价的控制 目前在我国一些房地产工程造价师的专业技术水平低,无法做好工程的造价与控制工作。房地产工程造价是一门就有专业技术方面的知识,同时具有复杂性和广泛性的特点,工程造价范围也比较广泛,有些造价工程师的缺乏经济意识、综合素质较低。比如一些造价工程师对施工专业知识认识不清,很难在施工阶段的造价上做出正确的决策和管理,有些造价工程师甚至对职业作用认识不全面,缺乏责任心。有一些造2价工程师的职业道德底下,只管预算不管技术方面的问题,或者受各种势力的威迫而妥协,或者为个人私立为一些不法分子打开方便之门,导致工程造价失真,缺乏对造价工程是职业操守;有一些人认为工程造价师的职业就是套定额即计算费用和简单的算量,造成工程是没有发挥其应有的作用和职能作用,也是“三超”问题存在的主要根源,也是影响房地产工程造价的真实性。 2 加强房地产工程造价管理措施 2.1 严格按基本建设程序办事 建设程序是建筑工程客观存在的经济规律和自然规律所决定的。它不仅可以提高建设工程的经济效益、工程质量,缩短时间周期有效的提高工程造价控,获得较好的社会效益和投资效益的工程建设管理方法,完善工程造价管理需要发挥其主导作用。为了合理的确定造价,必须在建筑全过程进行多次计价,对工程造价的管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境,进行客观、公正、科学从充分体现造价的合理性。历史经验告诉我们,建设项目的程序化是合理确定造价的基本前提,完善市场法规 做好法规建设体系来规范和调节工程造价管理主体的行为,调整或修正控制目标,对工程造价实施动态操控,以确保工程造价建设程序正常运行。 2.2 积极推行工程量清单报价 所谓工程量清单计价,在工程招标过程中,招标人提供工程量清单所需的全部费,分别包括3措施项目费、部分项工程费、规费等,工程清单是经评审低价中标的工程造价计划模式。工程在投资决策阶段的造价管理,采用工程量清单计价,减少招标工作的盲目性和随意性,有利于企业自主报价和公平竞争。坚持公开、公正、公平、诚实信用的原作加强监督。在批准醒目招标申请时落实施工企业自身保护和资金落实情况,不要盲目投标,保证价格竞争者的合理性和合法性,维护建筑市场主体权益。建立在发育晚上工程和市场担保制度基础上,改变我国招投标适度的方向和积极推进工程量清单报价。 4.结尾 房地产企业在工程造价过程中,进一步提高房地产工程造价管理的合理与完善,控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分,从而维护社会效益和经济效益,提高建筑项目的投资效益和降低成本。 房地产企业工程造价管理研究:房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理 【摘 要】工期短以及投资效益要好是作为房地产开发的企业所必须具备和达到的,没有好的收益,房地产企业就根本不会对其进行一系列的,由此可见得,贯彻于房地产开发的项目建设的全过程中,对于房地产项目所实施的投资策略中必须要进行有效的成本控制,从而可以达到降低成本的最终目的。通过从房地产开发过程中的组织、技术、经济以及合同等各个方面来挖掘潜力,对房地产开发过程中的各个阶段的工程造价进行有效的控制必须特别地重视,这样就能在提高投资效益和社会效益起到关键的作用。在一切活动不违背法律的基础上以求得实现利润的最大化是房地产企业控制成本的最根本目的,由此可见,在整个施工过程中,只有对房地产项目的全过程成本情况时时刻刻进行关注,才能做到对一切可能影响项目的成本进行监控和管理。 【关键词】房地产开发;工程造价管理;前提;原理;实施 投资大、周期长,成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显著的特点,在当今的市场经济大潮中,各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚,但是随着这些年的不断发展,它也已经形成了一定的规模,竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价,使其在一定的预期范围内上下波动,并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本,这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言,加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题,因为其最根本目的是为了实现预期利润目标,为了达到实现利润的最大化,每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的,促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义,这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用,使其充分发挥体现它们的价值,最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益,促进社会的不断的发展。 1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状 我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控,我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来,变得愈加激烈,房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难,销量下降以及售价下跌这一直接的后果,由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观,在成本管理方面明显的还比较滞后,目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题,一下是问题的具体的体现。 我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本,目前我国的成本控制基本还处于事后控制,事后往往只是注意后期项目结算的成本管理,施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大,房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理,造成了很大的浪费,财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心,他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外,我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位,似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关,只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的,我们必须认识到,如果想要做到科学的成本管理工作,那么就需要公司的全部人员共同参与其中的;如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行,那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处,只有大家齐心协力,共同参与,各尽所职,才能不断地为公司创造更多的利润。 2 有效控制工程造价的前提 只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面,未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉,进而做到更好的控制和管理,这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控,起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中,前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的,只有做好了前期的准备阶段,才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中,从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。 一直以来,控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合,但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素,所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状,这种状态亟待改变,使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法,并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去,才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。 3 工程造价控制的原理 对于工程造价的控制和管理而言,主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标,它在建设过程中起着非常重要的作用。为了使房地产企业能够在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力,并且进行合理的分配,就必须在投资的各个阶段做到随时纠正产生的偏差,实现工程造价控制的目的。 4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理 4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理 对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段,贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项,决策阶段并没有包括在其中,但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的,其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据,能够达到百分之八十到百分之九十。 4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理 对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程,百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性,合理性以及正确性,应通过设计招投标来选择优秀的设计单位,这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的工程洽商这一环节,在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。 4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理 房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程,在房地产的建设全过程中,各个阶段所投入的金钱是不一样的,这是以项目的建设个阶段为依据的,同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案,对施工组织设计及技术方案进行优化,选择出一个合理实用的方案,我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。 5 结语 在房地产开工程项目的开发过程中,应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段,突破传统的管理模式,继而采用更为先进更为系统的的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制,从项目实施的各个环节入手,找出控制要点,突出重点管理,才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的,同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用,则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系,以取得较好的投资效益和社会效益。 房地产企业工程造价管理研究:房地产企业工程造价管理探析 摘要:企业的工程造价就是为建成一项工程预期开支或实际开支需要花费的全部费用。本文主要就房地产企业的工程造价管理工作进行分析与探讨,阐述了房地产企业工程造价管理与控制的要点。 关键词:房地产企业 工程造价管理 1 房地产企业工程造价管理 工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目建设目标。对于整个项目建设来讲,其产品往往是固定的或单件的,生产要素价格会上下波动,要完成一个项目建设需要很长的建设周期,这都不利于造价控制。一个工程项目从前期准备到最终投入使用的各个阶段都离不开造价控制。对于施工企业而言,通过承揽工程建设任务获取最终利润是其主要经营手段,而最终获利情况则取决于工程造价管理的成效。 2 房地产企业建设全过程 一般来讲,房地产项目工程建设涵盖了三方面的工作,即前期投资、中期建设、后期生产经营。一个完整的地产项目建设流程,应该包括设计构想的提出;开发方案的甄选、调研、决策、立项、现场勘察和施工组织设计;以及工程招投标、工程验收和最终投产使用等诸多环节。每个阶段又可以划分为多个细部环节,若要全面控制工程造价,首先要清楚工程建设及造价管理的各项规范及操作要求。 3 房地产企业项目建设全过程工程造价控制 3.1 投资决策阶段的工程造价控制 投资估算是前期准备工作的主要内容。它是将投资决策以文字的形式体现出来,可以作为工程减色和可行性分析的重要依据。当可行性分析报告通过审批后,投资估算就成为派发设计任务时的限额标准,掌控初步设计概算的执行情况。在投资估算中,应该实事求是地反映设计内容。在整个工程建设中,造价控制措施的实施情况主要取决于投资估算的控制。 3.2 设计阶段的工程造价控制 要求设计人员在确定设计方案前,要经过多方对比,不断优化设计方案,尽量满足技术可行、经济合理的工作要求。结合国内行业规范和工程特点选择合适的工艺流程,同时适当引进国内外先进的技术设备,增加投资效益。 3.3 招投标阶段的工程造价控制 ①房地产企业想求得发展,必须建立有效的招标机制,从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。②多渠道、多途径的搜集招标信息,结合自身实际斟酌筛选,编制标书。标书的编制,要本着认真严谨的工作态度,先编制工程造价计算书,准确计算每一个细部环节,避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准,结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价,提高中标概率。 4 公司施工阶段的工程建设控制 4.1 加强合同管理 在施工管理的过程中,合同管理属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中,对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定,另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上,明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点,施工单位要抓好合同管理的攻与守。 4.2 健全设计变更审批制度 在工程建设过程中,如有必要变更设计方案,应尽量避免其发生在施工阶段,以减少成本浪费;发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程,因此应提早进行设计变更,变更时间越是延后,造成的成本浪费就越严重;工程人员应该注意,在充分分析工程量及造价情况,并征得原设计部门同意后再实施设计变更;实施变更以后,若造价超出工程预算,应该及时将现状上报至管理部门,切实防止通过变更设计增加设计内容,提高设计标准,提高工程造价的事情发生。 4.3 加强施工管理,重视对施工现场的管理 强化施工管理,首先要加强施工队伍管理。施工队伍必须具备良好的行业信誉,且资历深、人员配备齐全、技术实力雄厚,能够在保证工程质量及工期进度的前提下顺利完成施工建设。建设单位要注意防止工程被层层转包,以免增加成本投入。其次,要建立严格的管理机制,强化现场管理。负责造价管控的工程人员应该与设计、施工、机械管理等多个部门建立密切的联系,秉承认真务实的工作态度和降低成本投入的目标任务不断强化经营管理,工程量的统计要客观、真实;合同中未注明的工程量要及时向业主及监理部门报备;现场技术人员必须具备较高的专业水准和业务素质,全面记录每一道工序的操作流程,防止与业主、监理等相关单位发生扯皮纠纷。 4.4 加强竣工结算的编制工作,严把结算关 竣工结算过程中施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象。因此,要求结算人员必须认真仔细,绝不能出现放松心理,并且还要与工程各有关部门紧密配合;结算的工程量应以招标文件和承包合同中的工程量为依据,考虑变更工程量。总之,竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作,同时也是多部门相互配合,集体力量出成果性文件的阶段。 5 总结 建设工程的造价管理工作的优劣,对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制,从而降低工程造价,提高企业的经济效益。 作者简介:杨军霞(1972-),女,山东莱芜人,房地产经济师,工程师,研究方向:房地产业工程造价的控制对成本管理的影响。 房地产企业工程造价管理研究:房地产企业施工阶段的工程造价管理及控制研究 【摘要】工程造价管理及控制贯穿于整个工程项目,施工阶段是其中的一个重要阶段。本论文以影响施工阶段工程造价的因素为出发点,提出了控制施工阶段工程造价的有效措施: 加强工程变更的控制,加强合同管理,加强施工阶段材料费用的控制,正确处理和预防工程索赔。 【关键词】房地产企业;施工阶段;造价管理及控制 随着市场经济的飞速发展,房地产企业之间的市场竞争日趋激烈。如何在激烈的竞争中获得生存是各企业所面临的一个巨大挑战。对工程造价进行科学管理及控制是降低工程成本,提高房地产企业竞争力的有力手段,必须贯穿于工程项目的决策、设计及施、峻工的全过程。其中,施工阶段是整个工程的一个重要部分,必须对其造价进行有效地控制,以防实际施工费用超出预算额,给企业的经济效益造成影响。 1.影响施工阶段工程造价的因素 施工阶段的工程造价会受到很多方面的影响,主要包括物价浮动、地质条件、工程量和天气气候等。物价浮动、地质条件以及天气气候的变化都是客观的,不能人为控制。只有工程量的变化多数是因工程变更引起的,可以通过人力来控制。工程的变更量直接决定着施工阶段工程造价的变化数,因此,对工程变更量的控制是施工阶段工程造价管理及控制的重点。 2.控制施工阶段工程造价的措施 2.1加强工程变更的控制 (1)做好图纸的设计及省查工作 认真对施工图纸进行设计及审查,提前发现图纸中存在的错漏,可以更加准确地预算设计阶段的工程造价。不完善、不专业的的设计图纸应用于施工无疑会大大增加工程变更量,使得工程造价上涨。因此,设计单位应尽力设计出高深度、完善的图纸,并在向业主提交正式图纸之前与建设单位的相关专业人员对所设计的图纸进行全面会审,主要从图纸的施工可行性、技术合理性、工程造价的经济性几个角度进行审核,然后确定最终的施工图纸。只有这样,才能有效地减小甚至避免由于失误或者考虑不周带来的工程变更造成的经济损失。 (2)优化设计方案 施工单位在施工前,须对工程项目的设计方案进行优化,最终使其使用功能与工程成本之比达到最佳值。一种行之有效的方法是应用价值工程对设计方案进行优化。所谓价值工程是指各相关工作领域通过相互协作,从研究对象的功能需要出发,对其功能与造价进行系统分析,使设计工作实现功能与造价的高度统一,在实现产品的必须功能的前提下,降低成本,提高产品的经济效益与社会效益。因此,设计人员应与业主及各利益相关者进行充分沟通,综合考虑,使变更方案的结构更加合理。同时,针对变更项目的使用功能,设计人员可设计出几套不同的变更方案,建设单位对其进行科学分析,做出决策,选出最佳的变更方案。 (3)控制工程量变更签证 要想有效地控制工程签证,须建立严格的工程签证管理制度,明确规定各相关人员的职权及责任,坚决杜绝一切虚假的工程签证,确保工程签证的客观性及准确性。为确保工程签证的质量,可以从以下两方面入手:(1)确保工程签证的及时性。一道工序完成后,应立刻签证。因为间隔时间久了,难免会出现一些细节被遗忘的情况,一旦第二道工序将其覆盖,数据资料的客观性就无法得到证实。(2)保证签证描述的客观性、准确性。隐蔽签证应明确标出项目和工艺、隐蔽部位以及质量完成情况等;对于除施工图以外的其他现场签证,不能只是笼统地标上工程量和工程造价,必须写明签证的时间、地点、事由、参加计量人员、几何尺寸等。签证后应按照合同规定及时审核签认,增减价值。 2.2加强合同管理 合同是影响施工阶段工程造价的一个关键因素,是实现工程造价控制的有力保证。通常,合同有总价合同、成本加酬金合同及单价合同三种形式。其中对开发商最为有利的合同是总价合同,而成本加酬金合同则更有利于承包商。因此,开发商在作出合同决策之前,需对项目的实际情况进行认真分析,衡量各自利弊,以便于工程造价的确定和控制。 合同管理中的另一个重要部分是合同条款的订立。开发商在订立合同条款前应对建筑行业的相关规范有一定的认知,了解建筑材料的市场价格;合同的内容须缜密、措辞须严谨以免出现结算纠纷。 如何有效地对施工阶段的合同进行管理及控制?第一,开发商应对所有与工程项目有关的大小合同进行分类,以方便查找;第二,对合同的执行情况进行不定时检查,确保合同的执行工作得到落实;第三,建立支付报表,并由专门人员负责管理工程费用的支付情况,及时支付预付款及材料费,避免出现超额支付或延期付款的情况。 2.3加强施工阶段材料费用的控制 材料费用是建筑工程造价的主要部分,占总造价的60%~70%,直接影响到工程造价的高低。由此可见,加强对材料和设备的管理及控制,可以有效地降低工程造价。 (1)合理采购材料 主要从以下几方面对材料的采购进行控制:(1)根据不同的地点选择不同的采购方式。当施工地点与和材料生产商在同一地点时,选择直接采购的方式。反之,当二者的地点不同时,应准确分析计算不同的采购方式(直接向厂家采购或通过中介采购)产生的费用,选择最佳的采购方式。(2)与建筑材料经销商建立长期合作关系。薄利多销是经销商拉拢顾客,与其建立长期合作关系的惯用手段,因此,采购单位可以通过此种关系获得一定的优惠,降低成本。此外,由于长期合作彼此之间形成的信任,采购材料的质量和数量很大程度上可以得到保证。(3)按施工进度采购材料。材料的采购量应与施工现场的需要量一致,在确保工程的进度的前提下采购,避免材料的大量积压造成的经济损失。 (2)周转材料的控制 材料费用还包括使用模板、金属脚手架等周转材料引起的费用,因此,对周转材料进行有力的控制,是降低施工阶段的工程造价的另一重要方面。首先,应合理安排施工进度,充分发挥周转材料的周转功能,以最小的总投入量,实现最大的使用效率;其次,应有计划地进行施工,控制好工期,不拖延工期,控制好周转材料的周转时间;最后,应对周转材料进行妥善的保管及必要的保养,延长其使用寿命。 2.4正确处理和预防工程索赔 工程项目通常规模比较大,因而使用的建设时间较长,承包商与开发商在合同履行过程中,难免会出现工程项目的索赔问题。比如,在施工过程中,部分承包商经常会尽可能地寻找获得费用赔偿或工期补偿的机会。此时,开发商必须具备处理索赔问题的能力,以保证工程项目的顺利进行。这就要求开发商熟悉施工合同的各项条款,精通该项目的专业技术标准。 另外,较处理索赔事件而言,预防索赔事件的发生显得更为重要。开发商工程管理人员应积极做好预防工作,减小因索赔造成的损失。注重对涉及索赔认证资料的积累,如在一些重大问题的会议记录中,应要求到会人员签字并作为正式文档资料加以保存;监管单位应充分发挥其监理的作用,确保各项与进度密切相关工作及时有效的完成,防止因工作延误而造成索赔;加强专业素质的培养,努力提高自身的业务水平。 3.结语 综上所述,施工阶段的工程造价管理是贯穿于整个工程的动态过程,房地产开发商只有综合分析影响施工阶段工程造价的诸多因素,及时采取全面、有效的管理及控制措施,才能使工程造价得到最大程度的减小,提高房地产的投资效能,实现建设资金的社会效益与经济效益。
房地产企业项目管理探讨:项目管理在房地产企业中的应用 摘要:在房地产开发中,工程建设是一项建设周期长、技术复杂、投资额巨大的工作;同时,在整个房地产运营过程中,工程建设至关重要:工程建设还对房地产企业的经济效益起到决定性作用。因此,房地产工程项目如何更好地进行开发管理是非常值得探讨的。本文从房地产项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理这几个方面,对项目管理在房地产企业中的应用进行了详细阐述,同时结合笔者所参与的A项目中项目管理的实际情况。指出其中的管理缺陷,找出问题所在,对房地产开发的项目管理的完善和提高进行了论述。 关键词:房地产;工程项目;项目管理 房地产项目管理包括工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的优秀内容,是工程项目管理的重点。 一、房地产项目管理理论及其对于房地产经济效益的贡献 (一)房地产项目管理理论 1.项目质量管理 质量指反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量管理,是指为实现工程建设的质量方针、目标。进行质量策划、质量控制、质量保证和质量改造的工作。在整个工程项目管理中,房地产项目管理是其中一个分类。房地产项目的管理者运用系统工程的理论、观点和方法,为实现生产要素在房地产项目上的优化配置,并为用户提供优质产品,而对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。在房地产项目的管理中,质量是一个综合概念。 2.项目进度管理 并据以检查工程项目进度计划的执行情况,目的就是为了实现最优工期。 在项目的工程建设中,进度控制是指执行经审核的施工进度计划,通过科学的方法。来确定进度目标,编制经济合理的进度计划,与原计划进度计划进行比较并找出进度偏差,若发现实际执行情况与计划进度不一致,及时分析存在的问题及原因,并针对原工程进度计划采取必要的措施,不断进行调整或修正的过程。在计划执行中不断循环进行。截至项目竣工。或在不增加投资并保证工程质量的条件下,通过缩短项目施工的工期来实现提前竣工。 3.项目成本管理 房地产项目成本主要包括项目从项目策划及可行性分析开始。历经规划、设计、建造、销售整个过程所产生的成本,如果为自持有项目则还应包括项目在整个使用周期中所产生的管理和运营成本。房地产开发企业对于项目的成本管理是房地产项目管理内容的重要组成部分。主要是开发商对开发项目投资的有效控制。房地产项目成本管理。应确保在批准的预算内完成项目。具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中,为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。 (二)合理控制项目质量、进度管理、成本管理,对于推动房动产经济效益具有重要意义 项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理。三者之间既对立又统一。要想工程质量提高,就需要多花费时间。且增加投资;加快工程进度,缩短开发周期,那么就有可能对工程质量产生影响,还可能导致投资的增加:节约投资,就有可能对工程质量产生负面影响,且导致功能配置降低。 提高功能配置和工程质量标准,看似是一次性投资增加了。建设周期延长了,实则不然,这样能使项目建成后的延期费、周转费和维修费降低。从而获得更好的投资经济效益:进度计划的科学合理,执行得力,能够使工程项目有效地缩短建设工期,并取得较好的工程质量,使工程费用的投入更少:开发投资的增加。看似是成本增加了,效益受到了影响。但实际上增加投资会缩短开发周期,加快工程建设进度,从而提高了项目全周期效益。并使得企业能够进一步可持续发展。可见。充分协调好三者之间的关系,全面的权衡。对于推动房地产经济效益具有十分重要的意义。 二、项目管理在房地产A企业管理方面的重要应用和探索 (一)A公司的成本管理 1.A公司计划阶段的成本管理 在A公司最初的计划阶段,A公司对于项目的成本管理主要体现在对项目可行性报告和项目策划的细致研究和谨慎实施方面。要房地产项目进行成本控制,主要是为了尽可能地减少投资,并由此获得经济效益的最大化。但是,房地产企业并非是所开发的地块规模越大,越能获得更多销售收入,其最终利润并非会越大。工程项目的规模受到一系列条件的制约,如开发企业的资金规模,规划部门的容积律和限高限制。在项目策划阶段,开发商有必要组织企业内外部,利用一切可动用的各种资源,科学有效地进行市场调研。以此来确定项目规模及项目定位。并将多种方案一一进行比较,从而实现经济效益的最大化。 A公司项目由于地处北京价值最高的地段。优越的地理位置决定其未来收益的无限想象空间。因此在策划及制定可行性报告时最终定位在超级豪华酒店,同时尽量利用规划部门的规划规定。因为在此阶段的项目定位,就确定了A公司项目的成本将是以五星级酒店的平均成本为基准的。也就确定了在设计、施工、设备采购,装修各个方面的成本基准。 2.A公司项目实施阶段的成本管理 实施阶段的成本管理主要包括设计阶段和施工阶段两大阶段的成本管理。对于房地产项目来说,优秀的设计方案的标准。既要具有经济的合理性。还必须取得良好的社会效益。长期以来,对于项目的设计阶段。开发企业往往不够重视,也没有充分意识到设计方案的经济合理性。负责经济的相关人员往往只按设计图纸来算账。设计往往过于保守,不懂施工和专业,矛盾重重。导致施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。负责前期的相关人员又往往只管催图。不注重经济效益。不计算设计方案所需的花费。 在A公司项目中,业主方主要是通过如下几方面来进行设计阶段成本管理的:在设计阶段,A公司项目业主方采用多方设计审核,科学论证,经济对比的方法。对设计方案进行优化选择。在保证技术上可行,质量上保证的基础上,从技术与经济相结合的角度。进行充分地对比论证,找到最优化的设计方案。在A公司项目最初的设计中,为了体现酒店设备的豪华性及系统的先进性,设计单位为此项目设计了中央除尘系统。可是此类设备国内无法制造。只能通过进口而且供货周期至少半年。同时,由于设备体积巨大。安装后将占据设备转换层过多面积,导致设备转换层管道不得不增加长度以绕过此设备,这无疑增加了大量的投资。经过综合比较,科学的论证,最后决定取消此系统。由酒店管理公司提供酒店专用吸尘器代替。这样一来不但节省了设备采购成本及建筑成本。同时还将此部分正本转移到酒店管理公司,实为一举一个的好办法。 充分利用项目合作伙伴及自身的技术力量,调动这些力量的主观能动性。仔细审阅图纸,发现问题,解决问题。业主方 房地产企业项目管理探讨:有关房地产企业项目管理的探讨 摘要:对于房产企业项目管理中存在的问题,给出全过程控制,全方位管理,保证工程进度,工程质量和建设资金的良好应用。 关键词:房地产,项目管理,工程质量,进度 1保证工程质量 1.1加强施工组织设计的审定 施工组织设计是为具体指导施工而编制的一个带有法规性的文件。它对全部施工活动做出详细的部署和安排。其中应对施工方法、进度计划、劳动力、施工机械、运输设备、建筑材料以及技术经济指标计算和分析等做详细阐述。从质量角度讲,施工方法的正确与否应是质量最根本的保证,对重点部位及主要的施工方法应做详细阐述,并应附图说明,使施工有法可依。 当前普遍具有对施工组织计划不是很注重的情况,认为这只是形式上的东西,施工中应按实际情况控制。但根据国际交流的不断发展,国外一些先进的管理模式逐渐进入中国,而外资企业均十分重视一些书面上的材料,尤其是施工组织计划。计划编制的好与坏,是可以从一个侧面反映一个施工单位的管理水平的。其中所包括的内容必须是详细而正确的,并能从实际指导施工。此计划经监理单位及建设单位审核后,就应该具有约束力。若在施工中出现与计划不符的情况,施工单位必须提供书面材料进行重新审核。另外随着工程的进行,施工单位必须编制各分项或分部工程的详细施工组织计划,这样才能使整个工程在一个可控制的步骤中进行。 1.2项目管理制度 1)人员素质。建设管理是一种多门类、多学科的综合管理,学员要具有较高的素养,对本专业的知识和经验都应掌握,新技术、新设备很快熟悉,对国家规范及本地行业的一些特殊规定能熟悉在心,且可以认真负责、吃苦耐劳。 2)管理制度。项目管理制度对是否成功管理工地的好坏起到关键的作用。每个公司均有自己的管理系统及经验,但均应以质量为优秀,制定各项措施、规范和规程是工程施工的准则,在技术管理上有法的作用。管理人员必须认真学习、熟练掌握、严格执行。要求检查、监督除重点进行外,一般应跟踪作业,随时督导。施工单位施工水平的高低也可以从一个侧面反映出建设单位管理水平的高低。 建设单位应该从工程的开始阶段就严格管理,从各个方面对施工单位进行管控。这其中包括人的控制、材料的控制、机械的控制、施工工艺的控制等。而人的控制是主要的,严格控制无技术资质的施工人员上岗操作。考察施工管理人员是否适合本岗位,同时也应加强建设单位管理人员自身的管理水平,使双方均有一套约束力强并行之有效的管理办法,这样整个项目的管理才能更进一步。 4)资料管理。项目管理的另一项重要内容是工程技术资料的管理。工程技术资料是施工情况的真实反映,是评定工程质量的主要依据,是工程技术档案的主要内容,同时也是工程交付使用后,在维修与扩建以及管理方面的重要技术依据,务必严肃认真做好。工程技术资料要在施工实践形成中取得,要确保其时间的真实性,要及时记载,不可后补,更不能编造。对于技术数据,必须要求准确,不可弄虚作假,不可随便涂改,必须按照规定的资料种类和内容,系统地逐项进行检查验收。务求全面完整反映工程质量的真实情况。 虽然目前施工单位一般均能及时整理技术资料,但仍存在着认为个别部分或个别材料可能不是十分重要而拖延了资料的整理,认为无关紧要。这就需要建设单位加强施工单位的资料管理意识,可协同监理单位定期不定期对其进行检查,并且及时发现问题,解决问题。 5)安全管理。安全管理的内容包括很多方面。除施工作业必须遵照一定的章程之外,尚有环境、交通、防火、防盗、材料堆放、电气设施和使用的防护,以及闲杂人员禁绝入场等都要全面考虑,做出规定,采取措施,否则就会影响施工。 在环境安全方面,除了施工场区的环境外,尚应考虑场区周围环境。如噪声、烟火、毒气等凡能波及四邻的、影响他人的因素都要有必要的考虑。否则出现事后交涉,往往影响施工。 安全管理的各项内容和具体要求,我国现行的三大法规:《建筑安装工程安全技术规程》《关于加强建筑安装企业安全施工的规定》《建筑安装工人安全技术安全操作规程》中已有明确规定,均应熟悉掌握。 施工安全的管理主要由乙方负责,甲方可以配合督促检查。对于严重影响安全的现象,必要时可以郑重干预或加以制止。应当认识到不安全因素会对工程本身带来难以估计的不良影响,甚至是危害,从体现对全部工程的组织领导的角度出发,甲方应当参与安全管理。 2缩短工期 工期是施工单位承包工程指标的内容之一。在承包合同中应明确规定工期以及缩短或拖延工期的相应奖罚条例,使施工工期和经济效益挂钩,以促使工期缩短。对于建设单位来说,在购房合同中已明确交房日期,晚交一天房,意味着重大的经济损失。而缩短工期等于投资提前受益,对双方有利,更利于甲方。因此对建设单位来说,应取宁奖勿罚态度,主动配合,积极合作,双方受益。 3节约投资、提高效益 3.1控制施工图预算 施工图预算,按现行规定,由设计单位编制,基本上执行国家的有关规定,从委托设计开始就应该严格控制。 3.2控制工程款的拨付 一项工程在签订施工合同时,必须经过招标、投标,实行投资包干,一次包死。按合同规定,一次或几次拨付工程款,执行合同中严格控制,不得随便增加,如果由于客观原因,做不到一次包死,采取按工程部位按实结算拨付,这就需要从多方面加以控制,其中最主要的是控制工程进度,要根据实际完成的形象部位拨付工程款,以防止施工单位将多拨款项挪作他用,从而造成占用资金、贻误时机,影响以后工程材料的购置。尤其是在物价不断波动随时上调的情况下,更为重要。在实际工作中挪用款项的事例不为少见,特别是建筑业不十分景气的时候出现更多,不得不加以注意。有经验的建设单位,往往连材料采购也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在购材上的随意性所造成的浪费,这是一条可取的经验。类乎这方面的事,一定要缜密考虑,要把它列成条款,写在合同里认真执行。 3.3控制各项有关费用的施工签证 有关费用的施工签证通常是难以避免的,属于正当的、合理的自不待述,但须认真核实,切乎实际,不得随便多签工时、工量。对于工程定额中所谓活口费的部分尤其要慎重。首先核查项目该不该发生,判明哪方责任,其次是用土的多少。如果不属甲方责任,或者用工量超过实际,都不予签证。要充分认识所谓活口费是制定定额时无法确切规定统一标准而实际中又不可避免地要发生的项目,应当实事求是对待,而不要形成乙方藉以随便增加费用的借口。 发生有关费用的施工签证,一般在开挖基坑(槽)的土方工程和基础工程以及排水方面居多。这几方面有许多一旦在当时含糊,事后就无法说清,甚至根本无法查清的地方。比如开挖前的地形状况,开挖的宽度、深度以及地基的处理等。如果建设单位施工管理人员没有跟班监督,也没有做出相应的记录,特别是对于可能发生争议的地方,没有及时与施工单位办理签证,等到施工完毕,提不出有理有据的依据,只好任施工单位随便多开签证项目和工程量,从而造成大量突破工程预算的缺口。 另外一个需要注意的是合同的订立,施工合同是甲乙双方之间为完成施工任务并协调整个建设过程的经济活动,保证实现规定的经济效益而签订的经济合同。但往往双方均忽略了经济合同,合同中语言含混笼统,双方责任不明确,因而往往造成预算和合同方面的失控和扯皮,最终突破预算,超过工期,甚至发生纠纷和投诉。这一点不可不予重视。 4结语 房地产行业中,项目管理是一项很繁重和复杂的工作。只有从各个方面完善,才能保证整个项目的良性发展。建设单位必须随时掌握每个环节的进展情况,及时会同有关方面进行相应的调整,使其不断保持相对平衡,以确保工程进度、工程质量以及建设资金的良性运用等。 房地产企业项目管理探讨:浅谈房地产企业项目管理与成本控制 在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需且合理降低工程造价呢?最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节,抓好管理是基础,成本控制是优秀。 一、抓好源头,加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制 我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制,而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段,这样做尽管也能起到一定的效果,但不能从源头上进行管理和控制。工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。 1.投资决策阶段的管理与投资控制。投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光,相关职能部门所能起的作用相对有限。 2.设计阶段的管理与投资控制。在工程项目全过程管理与造价控制中,必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段,应从下面几方面强化设计阶段工程项目的管理与造价的控制: (1)实行设计方案招投标准制度,以实现设计方案的最优化。 (2)实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。 (3)开展价值工程的应用。 (4)加强对设计图纸的会审与审查工作。 二、抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段 1.工程建设项目进行招投标;招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的优秀。 建设工程项目在设计完成之后,施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过投投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。首先对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察。其次同时要严格掌握工程招投标条件,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作。再次合理低价中标。最后中标后合同条款的签订应严谨、细致、工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。 2.加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。 在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索赔。在工程施工前,必须进行工程量及造价增减的核算,并得到施工和设计单位的认可,现场签证必须写明时间地点、几何尺寸、原始数据等不能笼统的标明工程量和工程造价,合同还应规定对工程造价产生重大影响的变动要报审批单位审批后,再进行工程造价的调整,还应注意同工程量清单的比较,防止工程量清单的重复计算,避免工程索赔的发生。二是在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。严格履行隐蔽工程的检验手续是工程成本控制的关键,隐蔽工程是随着工程的进行而发生的,对隐蔽工程要求以图纸为依据,表明被隐蔽部位的工艺、质量完成情况,还要表明项目几何尺寸并附施工简图,签署完整的隐蔽工程验收记录,严格控制施工现场的隐蔽工程签证,以科学严谨的隐蔽工程量为工程结算的依据。三是要加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费。 3.加强监理力度,严格控制工程概算。 企业应建立工程造价管理全过程跟踪负责的双重监理机构,并聘用有资格的工程监理部门,对工程的设计、概算、施工结算等全面管理和控制,对施工过程中发生的一些价量变动给予分析和控制。从经济、技术、合同等多方面采取措施,重点控制变更,认真作好现场签证。在执行施工承包合同中,建设单位必须牢牢的把握支付的资金要严格审查,对总量进行分析和控制,防止超前过量支付,严防工程超概算的发生。 三、抓住关键,加强对工程竣工审计各环节的管理和控制 1.工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。 实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径;而加强项目成本管理,降低工程造价,更是项目管理中的重中之重,一是合理控制工程洽商;二是严格审查承包商的索赔要求;三是做好材料的加工定货。开发商应寻工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门的职权,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确。要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,必要时还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由,几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。 2.加强工程概算的审核机制,准确控制工程决算。 通过对设计概算的审核,防止任意扩大投资或出现漏项少算等,缩小概算与决算之间的差距,是工程概算能全面、准确地反映整个工程建设造价,进而是建设单位能根据工程概算合理安排和筹措资金,根据概算与决算的实际差异及时调整投资进度,提高建设资金的投资效率。所以在审核中一定要坚持实事求是的原则,加大建设项目的决算的审核监督力度。 综上所述,工程造价的控制与管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程,在工程项目建设和各个阶段,时时都要有控制投资的经济头脑,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,把握住市场经济的脉搏,减少或避免建设资金的流失,最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制,以利于房地产企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益,才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。 房地产企业项目管理探讨:论房地产企业施工项目管理 摘要: 作为一个集房地产开发、建设、装饰、物业等等为一体的企业,建筑施工项目的管理是非常重要的一个部分。随着社会主义市场经济体系的不断发展,建设施工项目招投标制度的不断完善和项目责任制度的不断深化,运用合适的管理方法,提高施工项目管理水平尤为重要。 关键词: 施工项目 管理 房地产企业 引言 随着经济的不断发展,科学管理在企业当中的重要性也在不断体现,现代企业制度的重要组成部分之一就是施工项目管理,只有做好施工项目管理才能够完善现代企业制度,使管理变得越来越科学。施工项目管理是以项目经理责任制为中心,以施工项目为管理对象[1]。把合同做为依据,按施工项目的内在规律,实现资源的优化配置和对各生产要素进行有效的组织、计划、控制、指导,取得最佳的经济效益的过程。项目的目标就是施工项目管理的目标,该目标界定了施工项目管理的主要内容,即质量控制、进度控制、安全控制、成本控制、合同管理、施工现场的控制、信息管理和组织协调,本文将从质量管理、进度管理、造价管理三方面进行讨论。 1 进度管理 (1)及时检查计划执行的结果和计划的偏差,找出进度计划的影响因素,采取纠正措施施工进度的影响因素包括下面几方面:①不利的施工条件:自然条件变化和施工中遇到合同中规定不可抗力因素, 无法正常施工。② 技术原因:承包商低估施工技术困难,对新材料、新技术、新工艺,在没有把握确保进度和质量的情况下,冒然采用;对设计意图和技术要求没有全面理解,会导致盲目施工,造成返工。③施工组织不当,例如施工的任务目标不明确、劳力和施工机械调配不当、施工道路和场地布置不合理、各分包商之间施工干扰,均会引起工期延误。④ 其它外部因素的影响。 (2)制定进度计划,承包商根据现场施工条件和合同工期,编制详细施工进度计划。计划的内容包括确定开工前各项准备工作、选择施工方法和组织流水作业、协调各个工种在施工中的搭接与配合、安排劳动力和各种施工物资供应、确定各分部分项工程的目标工期和全部工程的完工时间等。制定进度计划时要考虑其它种种因素对进度计划的影响,如设计变更、工程量变化、自然条件变化、材料供应变化、业主违约等因素的影响,使用网络计划技术进行进度调整和控制,及时对进度计划进行必要的调整和补充,以保证建设项目在合同工期内竣工。 (3)组织进度计划的实施,施工进度计划经监理及业主审批后严格执行。承包商要与监理及业主保持密切的沟通, 定期向监理及业主报告工程进展情况,对监理和业主提出的变更指令和赶工要求及时做出反应和处理;监督各分包单位的工作.及时协调各分包单位的施工配合,合理的调配人力、施工物资和资金.并确保到位。 2 质量管理 (1)严格按施工程序施工,所有隐蔽工程记录,必须经监理工程师等有关验收单位签字认可,方可组织下道工序施工。对影响工程质量的关键部位设质量管理点,并设专人负责。工程施工过程中,除按质量标准规定的检查内容进行严格检查外,在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核。 (2)按优化的施工组织设计和方案做好施工准备工作根据有关规范和企业编制作业指导书组织分部分项技术人员编制各工序工种的质量保证措施,做好图纸会审和技术交底及技术培训工作,将质量技术交底和作业指导书发到施工班组。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。要求各级作业人员对施工工序、施工方法、注意事项和质量要求做到心里有数。正确选择和合理调配施工机械设备,搞好维修保养工作,保持机械设备良好运行。 (3)科学的编制施工组织设计,切实达到指导施工的目的工程开工前要根据工程实际情况编制详细的施工组织设计,并将企业技术主管批准的单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。对于重大或关键部位的施工,以及新技术新材料的使用,要提前一周提出具体的施工方案、施工技术保证措施,以及新技术新材料试验,鉴定证明材料呈报监理主管工程师审批。 3 成本管理 工程项目的成本是指以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式[2]。具体来说也就是说施工项目在施工过程中所消耗的辅材、主材、周转材料、构配件的租赁费或摊销费,施工机械的租赁费或台班费,支付给职工的工资、奖金以及项目部为组织和管理工程施工所发生的全部费用支出。施工项目的成本形式分为预算成本、计划成本、实际成本。预算成本,是反映各地区建筑业的平均水平,根据施工图和工程量计算规则计算出来的工程量,以及有关取费标准得出。计划成本,指项目部按计划期的有关资料,在实际成本发生前计算的成本。实际成本,是施工项目在施工期内实际发生的各项生产费用的总和。实际成本与计划成本比较可揭示成本的节约或超支,说明经营效果。实际成本和预算成本比较,可反映项目的盈亏情况。项目管理在建筑业中逐步推广和普及,项目的成本管理也逐渐被人们所重视,并且已经得到应用,可以说,项目成本管理正式为施工项目管理向深层次发展的主要标志和不可缺少的内容。因为它能够体现施工项目管理本质特征,能够反映施工项目管理的优秀内容,能够提供衡量施工项目管理效绩的客观尺码。 4 结语 工程项目是房地产企业的主体,又是房地产企业的基本经济细胞。房地产企业只有把管理的重点放在工程项目管理上,通过加强项目管理,实现项目合成目标,进行项目成本控制,提高工程投资效应,才能达到最终提高企业综合经济效益的目的,求得全方位的社会信誉,从而获得更为广阔的企业自身生存、发展的空间。施工项目管理是企业管理水平的体现和来源,直接维护和制约着企业的发展,是现代企业制度的重要组成部分。 房地产企业项目管理探讨:浅谈房地产企业施工项目管理 摘要: 随着社会主义市场经济体系的不断发展,怎样通过提高施工管理水平,从而取得最大的经济效益,已成为房地产开发企业面临的一个关系到自身生存和发展的重要课题。作为一个集房地产开发、 建设、装饰、物业于一体的房地产企业,实施建筑施工管理是一个十分重要的工作。本文主要从工程质量、招标管理以及合同管理等方面论述了如何提高房地产企业施工项目管理的水平。 关键词:房地产施工管理;工程质量;合同管理 近几年,我国房地产行业发展迅速,房地产业的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看,我国房地产行业的发展还处于起步阶段,期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节,如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。 1.严把工程质量关 本着质量第一、控制造价、缩短工期、提高投资效益、鼓励先进、鞭策后进、经济效益与施工管理挂钩的原则,在工程施工阶段有效地对施工单位和监理单位进行检查和监督,使管理手段制度化、科学化。加强质量管理,控制返工率,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。 1.1要管理好施工质量,首要的任务是按图施工 业主代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收 房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中问部位验收的内容、时问和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验,乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。 2.加强招投标管理 通过项目招投标引进竞争机制,从而降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招投标工作要注意以下几点: 2.1 严格审查施工企业资质 防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。 2.2 严格制定工程招标条件,做好评标定标工作 工程招标应采取公开招标或邀请招标, 认真编制工程标底和标书,招标书条款应严谨、准确和全面。工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性。 2.3 确定合理低价中标 业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数。避免投标单位以低于成本价恶意竞标。中标后合同条款的签订应严谨、细致。工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素。 3.加强合同及索赔管理 房地产开发企业在施工阶段要着重加强合同管理与工程索赔的管理。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式。作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更。另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。加强工程施工现场的动态管理。杜绝投资浪费。应注意以下几个方面: 3.1 尽量减少设计变更 严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方代表、总监理工程师共同签字方为有效。 3.2 严格现场签证管理 开发商应建立工程签证管理制度。明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工。确保签证的质量。杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确。我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定。还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去,保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益。 4.做好建设项目竣工验收和后评估工作 做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间.明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组.施工单位验收整改人员的安排等。 在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考,也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案,便于今后在项目管理与工程造价控制中。 5.提高项目管理人员素质,科学实施项目管理 要使项目管理现代化,其管理人员一定要具备现代化管理的素质。对于规模较大的项目,项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具,进行全方位的网络管理。同时,要求项目里每一位管理人员,要随着社会的不断进步,科学管理技术的不断发展,不断对自身充电,接受上岗培训。通过培训,提高管理队伍素质。可以说,项目经理的素质,决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍,才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。 6.结语 在建筑施工过程中,房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。系统合理地控制施工中各项工作的实施。及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍,理顺施工中出现的各类矛盾,督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理、进度管理和合同管理的根本落实。从根本上保证整体工程项目的具体落实。
随着科学技术的飞速发展,数据网络正在日趋完善。各行业为了迎合时展步伐,不断将大数据技术手段应用到自身发展中。大数据时代的到来改变了企业的运营与管理方式,其中最为突出的就是管理会计。房地产行业的管理会计人员应正视自身的不足,一并积极应对挑战,以此为企业的健康稳定发展夯实基础。以下就大数据时代中房地产行业的管理会计进行分析,保证企业稳定发展。 一、房地产行业中大数据时代管理会计的重要性 (一)提高企业前瞻性 随着大数据时代的到来,大数据技术早已被应用在各行业领域中。我们每个人都在享受着大数据技术带来的便利与优势。同时,大数据时代的到来也为人们之间的交流与沟通带来了便捷,加速了信息资源的传递。在房地产企业中,大数据技术的出现更是让人们的工作变得更加高效快捷,同时很好的解决了工作中的问题与困境,极大程度提高了人们的工作效率。除此之外,房地产行业可以通过大数据技术的使用放眼未来市场发展,只有拥有了长远的发展目光,才能真正发挥大数据技术的价值,为企业谋求更多的有效性信息。借助大数据技术帮助企业正确分析管理会计信息,切实提高管理会计工作效率,更好的为企业战略服务,实现企业经济利益的最大化发展。 (二)提高企业优秀竞争力 近年来,企业处于发展的大时代背景中,需要通过互联网技术拓宽市场,以此增进企业与客户之间的感情联络。互联网技术的出现让客户更加深入的了解了企业,从内涵到文化,从文化到发展,进而形成企业与客户之间的完美对接。通过对客户的深入了解,满足其需求,并为其提供更好的服务。与此同时,将大数据技术应用到管理会计之中,利用大数据技术从互联网内获取有用的信息资源,为企业提供更多的市场变化需求。企业可以从大量数据中进行有效信息的筛选,以此提高企业竞争力,保证自身综合实力的同时,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。 (三)提高企业运营力 企业的管理会计不仅是企业经济利益的优秀成分,同样也是市场中预估测评的重要基础,企业可以通过合理的管理会计,为今后自身发展提供科学参考依据。企业内部管理会计与大数据技术的融合,在提高会计工作效率的同时,对企业运营意义非凡。大数据技术的使用便捷了信息数据的分析与管理,不仅有助于提高企业运营方案的实用性,同时也能有效提高企业运营效率,保证企业发展与稳定。 二、房地产行业中管理会计与大数据时代的融合 (一)经营决策 由于房地产行业自身行业特点的突出,可以将其分为年度预算、项目周期预算、拿地预测、盈利预测以及现金流预测模块等几大项。传统的管理会计由于数据首先,其预测有关工作要始终以企业内部数据为基础,从而无法对外部市场与外部环境进行有效分析,这就影响了预算工作的准确性。为了改善这一企业经营情况,大数据的出现为企业提供了多样化的通讯工具,旨在为企业提供便利的资讯获取方式。各地房地产企业中拥有的地理信息、城市规划以及城市经济发展状况与未来导向等各种数据,结合管理会计预测工作的各项技术与方法,利用分析工具对房地产行业的建设与经营进行分析。同时,大数据技术的出现,也为企业赢得了更多的信息渠道,企业可以在市场数据的整合后,第一时间得知对手的动向,以此评估建筑市场的走向与发展,从而做好充足的准备工作。 (二)运营监控 管理会计的工作开展务必要对企业内各部门及其工作情况进行监管,控制活动应保证企业经营的有序进行。通过对各项产品、服务等数据进行分析与挖掘,为企业提供强大的数据支撑力。由于房地产行业中各项目周期时间较长,控制与管理难度也在相对增加。大数据技术可以从多方环节对房地产的运营情况进行监控。管理会计可以从企业内各层级系统中将有价值的数据提取出来,并集中汇总到企业的大型数据资料库中,以此获得全面且完整的战略信息,力争避免由于信息缺失导致的数据分析失误。在处理企业运营问题期间,应结合具体指标将各层级的问题定位出来,并制定科学可行的运营方案,提升企业的管理能力与运营能力。在企业大数据库中,对各类型信息进行全方位分析,通过规范性的方案提出改进措施。并结合企业的实际经营建立起统一的数据信息平台,保证各部门之间数据共享的及时性,以此提高企业执行力的落实。 (三)成本管控 在当前的房地产行业中,成本管理逐渐朝着控制型与价值型转变,不仅要保证施工环节的成本投入,同时也要控制好市场调查、前期设计等准备工作以及营销环节的成本管理。对于不同房地产项目而言,多样化的形式,决定着项目建立到完成之间的大量成本信息数据。房地产企业务必要联合多部门进行运作,结合自身所掌握的数据进行成本的动态控制。即使各企业之间的成本控制手段各有不同,但是其共同目标都是为企业谋求更多经济利益,减少经营过程中不必要的成本浪费。企业内部数据与外部数据共同构成了企业的数据信息平台,其中包含了各项工程的开发进度、政府开发指标、调控政策、消费者偏好、以及市场价格等。在组建成本管控平台后,以此实现数据之间的横向对比,加强成本控制力度,做出科学可行的分析判断。 三、大数据时代为房地产企业管理会计带来的挑战 大数据技术的出现,在为人们工作带来便利的同时,也为人们的工作开展带来了全新的挑战。而这种挑战是有难度的、是不断进取的。信息的安全作为时代问题之一,已经从成为社会各界广泛关注的热点话题。企业在保证自身信息安全的同时,应尽量保护好优秀数据的完整性,对信息数据的使用权限、数据的传递进行严格把控,将安全工作落实到位。通过大数据技术分析后获取的信息多数具有一定的隐私性质,以常见的地理位置、影响因素等为例,这些信息的出现象征着企业的建设与发展。企业如何完善自身的信息管理系统,也会直接影响到客户的满意度,以及企业在社会中的声誉等。同时,在数据信息的处理过程中,管理会计的技术人员也面临着全新的挑战。由于其所管理的信息内容十分繁琐复杂,加之种类较多,海量的信息导致企业的数据筛选务必要实现高效。在房地产行业中,其数据大多呈现出非结构的态势,若依然沿用传统的数据挖掘算法,并不能得到有效的数据信息算法。管理会计应先将数据变为结构化信息,进而开展后续处理。这样一来,信息的时效性会因此受到削弱,创造与研发数据算法的处理成为了企业管理会计的当务之急。与其他行业相比较而言,房地产行业处于粗犷发展期,而信息处理、采集方面稍逊一筹。比如为保证对房屋信息的监测,会引入非房地产行业数据,用电量等,这种引入其中存在着诸多数据结构不合理的现象,加之数据信息的不对称。这些问题的出现要求房地产行业应建立一个可以存储海量信息的共享平台,切实提高系统工作的安全性与时效性,促使普通民众、企业以及政府之间的数据信息共享。除此之外,在大数据环境的大背景中,由于管理会计人员的缺失,导致其整体水平并不理想。加之目前管理会计人员的自身素质与水平并不符合时展需求,在未来的建设与发展中,人才的缺失成为房地产行业面临的一大难题。而人才的缺失早已变为影响企业发展的大趋势。因此,务必要重视人才的培养、培训与管理,促进自身管理优势的发挥。 四、总结 综上所述,大数据技术的出现不仅为企业带来了可观的经济收益,同时也为管理会计人员带来了全新的发展机遇与挑战。只有勇于接受挑战,才能实现自我突破与成长。房地产行业应认清形势,直面挑战,紧跟时代思想步伐,通过新技术的使用与研发,保证自身的安全,提高自身综合竞争力,以此推动房地产行业的又快又好发展。 参考文献: [1]柴俊.大数据时代企业管理会计面临的挑战与解决对策[J].财会学习,2018(14). [2]张磊华.基于大数据时代下的管理会计面临的挑战及应对策略[J].财会学习,2018(20). [3]廖敏霞.大数据技术对管理会计的影响及应对[J].企业经济,2018(1):103-108. [4]孙寒力.大数据背景下管理会计的创新研究[J].财会学习,2018(12). 作者:何家胜 单位:浙江创宇房地产开发有限公司
一、导言 在我国经济的发展之下,房地产企业迅速发展,并且也成为了国民经济的支柱产业,但是由于房地产开发建设往往投资成本高,建设周期长,需要大量的资金,因此房地产企业承担着很高的风险。房地产企业会计内部控制在企业管理中占有重要的地位,对于房地产企业的发展,做好资金管理、控制时期发展的基本优秀所在。针对房地产发展过程中的现代问题,对风房地产企业实行有效的会计内部控制有利于优化现代企业的资源配置、推动企业良好管理秩序的形成,促进现代企业的良好运营,合理的规避企业在经营中存在的各种风险,为房地产企业在新时代有一个发展的基本保障。 二、房地产企业会计内部审计的缺陷 房地产企业会计内部控制制度是指房地产企业为贯彻落实各项管理政策,同时保证企业的各项经营活动都得以有效开展,确保资产安全、会计数据真实性,并且有效地避免舞弊行为,创造更高的经济效益,促进企业的良好运转,但是实际的管理过程中存在很多的问题。 (一)单位管理人内控意识淡薄 国内很多房地产企业的领导单方面的重视企业的发展,对于内部控制的管理意识重要性认识不足,在内部控制与审计方面还存在疏漏,并未将其作为加强管理和防范风险的重要措施来落实,而当前房地产企业普遍存在内部控制制度不够健全,业务不够规范等问题。有的单位虽然形式上建立了内部控制制度,但是只是一种未执行的形式化制度,这仅仅是为了应付检查,走过场,使得会计内控流于表面,无法在房地产企业财务中进行贯彻落实。会计内部控制的财务监督控制作用无法发挥出来,并且其固有的先审批再审核的会计工作进行方式使其在管理工作中存在着漏洞,容易造成会计信息失真及财会工作混乱情况。 (二)内部控制体系不完善 内部控制是建立一种相互制约的业务形式和职责分工制度规范,但是由于内部控制的推行范围较窄、速度较慢,使得业务流程不尽合理,信息沟通不够,经费运行透明度差等问题出现,从而导致目前国内很多的房地产企业并没有制定出相应的制度规范。有一部分已建立起内部的制度规范的房地产企业,管理制度在很大程度上只是流于形式,财务部门与其他部门之间,如业务部门、纪检部门等缺乏横向联系,同时同级部门之间的交流和协调也比较欠缺,并没有做到人人参与到内部控制中。还有一些企业在实施内部控制的时候,没有根据自身特点明确指出控制流程,流程过于简单,缺乏监督和审核等环节,房地产企业不能够具体报告经费的收支情况。还有些企业在岗位设置上由于编制有限、人手紧张等原因,存在不合理不合法的兼岗现象。 (三)财务管理制度不健全 房地产企业财务会计有一定的薄弱性,在对部分财务项目的运作与管理中往往采取经验方法,存在很大的随意性。例如有的会计人员在工作中根据会计准则进行核算,但存在着会计科目随意设置、使用与混用等问题,从而导致会计核算不能准确、失真。由于财务管理制度不健全还导致企业相关重要事项的决策与实施过程存在疏漏,甚至影响结果,无法对企业实施有效的财务管理与内部监督。 (四)内部审计缺乏独立性 当前我国企业或公司的内部审计部门大多归属于行政部门,使得在执行工作任务的时候在会受到行政部门一定程度上的干预和制约,严重缺乏独立性和权威性。这使得在内部审计中发现的漏洞和问题等无法做到及时采取措施予以解决,单位的审计部门并未发挥其实际作用。就目前来讲内部审核还在刚刚发展的萌芽阶段,尚未发展健全,部分房地产企业甚至并无专门的内部审计部门,或者缺乏专门的审计监督人员,往往由财务部门会计人员担任,这使得审计监督职能可能无法有效地实施。房地产企业领导人不够重视单位的管理,使其不能充分发挥其应有的权利。直接影响了房地产企业的工作效率提高和社会职能的发挥。 三、房地产企业内部控制和内部审计的提升策略 (一)提高管理意识 企业负责人的管理意识是房地产企业内部控制制度是否合理和有效的决定因素。因此必须要全面提升企业负责人的企业内部控制知识,进行相关培训,掌握内部控制的重要性和方法,进一步地完善内部控制与审计制度等,积极承担相关的法律责任,保证其各项控制制度可以有效执行。加强企业其他工作人员对内部控制及其重要性的认识,积极在房地产企业内部开展与会计法及会计内部控制有关的培训工作,转变房地产企业内部传统的财务管理的认识及观念,使会计工作可以参与到房地产企业的决策及业务中,积极提高其自身的综合素质水平。 (二)完善房地产企业的内部控制制度 目前,国家还没有关于内部审计和内部控制相关的法制法规,房地产企业应根据单位实际内部管理情况和业务内容,制定具有相对有效性和可操作性的内部财务会计制度,将单位的业务管理以及活动等各个部门、环节以及工作人员紧密联系,积极加强内部控制实行。就现阶段房地产企业内部控制而言,只有较少的企业单位设立了内部控制系统,使得其他的房地产企业在实施内部控制的过程中缺乏指导思想和可借鉴的经验,所以房地产企业必须根据国家的相关规定以及企业的自身情况在施行过程中不断吸取教训、总结经验,及时进行调整和完善,确保有效地实现整个企业的内部控制,逐步完善单位内部控制制度,直至建立一个符合本单位的制度体系。 (三)提高企业内部控制、审计人员的综合素质 为了确保房地产企业内部控制得以有效的开展与落实,高水平的工作人员和团队非常关键。改善用人结构,拓宽招聘渠道,使更多的会计方面的高素质人才可以加入房地产企业。加强企业内部控制人员的学习与培训,提高专业知识和专业技能,同时还须提升工作人员的职业道德与自身素养,从根本上让企业人员树立内部控制意识,为企业的内部控制创造良好的环境条件。 (四)加强房地产企业内部审计监督 加强房地产企业对内部控制的监督,建立一个独立、权威的内部审计部门,能够独立行使相应的权利。制定适用于该单位的内部审计制度,使内部审计的开展有章可循、有法可依。企业内部审计工作必须做到严谨,划分出审计工作的重点,改变传统的内部审计工作方法和理念,对单位内部出现的问题,积极提出富有建设性的意见,使单位的管理行为不断规范。利用内部审计的工作来加强房地产企业对内部的有效控制,完善各项监督机制,充分地发挥出内部审计部门与其他机构的监督作用,从而更好地开展企业内部控制工作。 四、结语 随着产业集中度提高和开发规模扩大,随着社会主义市场经济的不断发展,产业发展也趋于集中和大模扩发展状态,房地产企业也是呈现集团化趋势,并且很多的企业也正在顺应时展,管理模式从单一化管理向区域、多元化管理方向转变。为促进房地产企业的健康稳定发展,房地产企业管理者要积极寻求相应的强化措施,持续优化企业内控工作。根据自身实际情况,改变传统的内部控制方法体系,合理的设置内部控制机构,树立良好的内部控制医师,创造良好的内部控制环境,根据企业发展实际建立完善科学的内部控制制度,并对内部控制体系逐渐完善,让内部控制职能得到充分发挥,促进企业的可持续发展。 参考文献: [1]侯胜利.浅析房地产企业会计内部控制存在的问题及对策[J].时代金融,2015,(20). [2]汪文忠.房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].上海房地,2015,(3). [3]苏瑞林.浅谈房地产企业会计管理存在的问题及对策[C].工程技术发展论文集.2015. [4]李刚.房地产企业会计内部控制问题分析[J].城市建设理论研究:电子版,2014,(35). [5]满静.房地产企业财务内部控制存在的问题及对策[J].现代经济信息,2015,(22). 作者简介:黄丽娟(1986),女,汉,籍贯:江苏省南通市,学历:自考本科,当前职称:会计师,南通中南新世界中心开发有限公司,研究方向:财务会计。
房地产市场经济探讨:关于房地产市场经济发展的个人浅见 摘要: 房地产业是国民经济的基本承载体和重要的支柱产业,本文结合目前房地产现状,剖析了未来的发展趋势,并提出个人建议。 关键词:房地产;市场经济;趋势;建议 房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证,是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件,并具体构成各个产业部门。因此,房地产是构成整个社会财富的重要内容,对国民经济发展具有稳定而长远的影响。 一、房地产市场价格的构成 1.土地成本:包括地价及综合配套费、搬迁安置费,土地交易税费、土地契税和土地营业税等; 2.工程建设费用:包括项目前期费用、工程建筑安装工程费,附属工程费,室外基础实施配套工程费; 3.各种配套及税费:公共建筑配套工程费,环境卫生绿化工程费,“四源费”,大市政费,两税一费,粘砖土专用费,管理费,利润。 4、其它费用:包括财务成本费用、不可预见费、销售费用等。 二、影响房地产市场价格因素 1.一般因素,主要包括:社会因素(社会稳定状况、人口状况和城市化)。经济因素(国民经济水平发展和发展趋势,金融环境,税负); 制度及政策因素(土地制度及政策,住房政策及制度)。 2.区域因素,主要因为一个城市内部不同功能分区地价;主要分为:商业区、住宅区和工业区。 3.个别因素,所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的微观因素。其中包括:区域内因素(宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础);区域周边因素(临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况);土地利用状况;项目因素(建筑物与土地的组合是否得当);其它因素(土地使用权限的长短等)。 三、房地产市场经济发展现状 1、房地产的总体规模越来越大 第一,房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。2000年房地产开发投资额为4902亿元,到2011年达到75685亿元,房地产投资额增长了14.44倍,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二,房地产市场开发规模不断膨胀。开发规模快速增长。全国房地产施工面积从2000年的71072万平方米上升到2011年的204424万平方米,增加了133352万平方米,平均每年增长17.06%,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%。 2、房价居高不下 近来,房地产市场出现了“三高”,房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。商品房单套销售均价从2000年的175320元(1948元/平方米×90平方米)增长到2011年的484290元(5381元/平方米×90平方米)。相应的,2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍,2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话,数值接近于20。 3、房地产市场金融贷款额度不断攀升 据央行公布的数据,2000-2011年的12年间,中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元,增长了4.86倍,而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元,增长了18.64倍。最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年,中国房地产开发贷款额为2.32万亿元,房地产开发贷款增长率为23%,金融机构贷款总额为50.9万亿元,房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元,房地产开发贷款增长率为17.1%,金融机构贷款总额为58.2万亿元,房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了记录新高。 四、中国房地产市场经济发展趋势 1、市场供给趋势 在房地产过热时期,房地产业的利润率比较高,因而吸引了过多商家进入,但一些房地产公司规模较小,开发的楼盘规模偏小,配套设施不齐全。经过几年的调整后,房地产业的盈利能力已呈下降趋势,房地产开发商之间的竞争日趋激烈,在此情况下,规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。 2、多元化的金融渠道 在银行紧缩信贷规模的背景下,作为资金密集型产业,房地产企业不得不寻求多元的融资方向,开拓新的融资渠道,以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。近年来,中央相继出台的相关举措,为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善,将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾,能有效解决当前开发商所面临的融资困境。资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来,国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等,都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。 3、房地产服务加强 作为开发商来说,一是保证新项目的开发,二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程,一直到卖出房子、业主入住后的物业管理,都要求开发商进行市场化运作,贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了,通过业主与其他人士的交流,把品牌传播出去,这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务,如何选择更好的地段,进行更加人性化的设计,让业主居住感觉更舒服,这些不是空谈就可以实现的。 4、合理利用资源实现可持续发展 可持续发展的优秀是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此,房地产业的可持续发展,就是既要满足当代人对房地产的各种需求,又要合理利用土地资源,保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体,重视对自然资源的使用和保护,争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 五、推动我国房地产业发展的建议 1、土地市场规范化 土地是房地产业的命根,在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。 2、完善房地产融资渠道 我国政府过去对土地政策进行了大胆改革,但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下,房地产业具有诱人的投资回报率,同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发,有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。 第一,实现地产投资证券化,允许民间建立地产基金。房地产业需要资金,社会上也有资金,投资人不必精通地产开发,只需把钱交给会做的人去做,余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会,选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。 第二,推进商业性银行股份改革,政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化,这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温,而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响,极力拓展市场份额。 3、 建立多元化的房地产市场体系 目前,中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,二级市场、三级市场的发展较为落后,尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场,对二、三级市场缺乏有效地调控,因而导致二、三级市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时,二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫,为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而,政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康发展。 总之:房地产业作为一个特殊的行业,它既有国民经济一般行业的共性,又有其自身的发展规律,产业内涵及活动领域十分广泛,房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门,所以加强房地产市场可持续发展尤为重要。 房地产市场经济探讨:对嘉兴市房地产市场经济管理的思考 【摘要】嘉兴市位于浙江省东北部,长江三角洲杭嘉湖平原腹地(30°21′-31°02′N,120°18′-121°16′E)。北连上海、苏州,南接杭州,西邻湖州,南濒杭州湾和钱塘江,与绍兴、宁波、舟山隔海相望。市区陆域面积391500公顷,嘉兴市海域面积约155900公顷。随着嘉兴市居住环境的进一步改善和城市经济建设的快速发展,以及城市建设投融资制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化,嘉兴市的房地产市场全面建立并且已经发展成为主导产业。进一步加强对房地产市场的调查和分析,妥善调控、积极引导,保持房地产市场规范、有序、健康、持续地发展,将对嘉兴市的经济发展起到重要的作用。 【关键词】嘉兴市 房地产市场 经济管理 思考 一、杭州市房地产市场的基本状况 1998年以来,嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知精神要求,广大城镇居民积极参与住房改革,住房商品化等新的住房消费观念已基本形成,房地产投资快速增长,房地产企业实力不断增强,住房梯度供应体系已基本建立,使房地产市场有了较大的发展。 1、住房制度改革的顺利进行,为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础 自1993年以来,嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策,制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房,个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施,使住房制度改革取得了明显成效。同时,取消了对外地购房的限制,房地产市场更趋活跃,也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。 2、房地产投资快速增长,商品住宅消费供销两旺 近几年来,嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展,是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加,极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来,嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年,嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策,深入开展房地产市场秩序专项整治,扎实推进住房保障体系建设,全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元,其中市区69.56亿元,比上年分别增长25.1%和30.3%;新开工面积522万平方米,其中市区210.4万平方米,分别增长20.8%和76.9%;竣工面积370.4万平方米,其中市区125.9万平方米,分别减少16.4%和16.6%;实现商品房销售面积418.3万平方米,其中市区171.1万平方米,分别增长16%和6.8%;商品房空置面积128.4万平方米,其中市区35.2万平方米,分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元,增长33.11%,房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中,市区房地产行业入库税收达到7.06亿元,同比增长16.5%,房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元,比上年同期上涨9%。 3、房地产企业机制灵活、注重品牌,提升了嘉兴市房地产业的综合素质 截至2007年,全市各类房地产开发企业已发展到477家,自2006年以来平均每年增加55家,比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7 %。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发,改善了城市面貌,加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因,并将进一步提升该市房地产业的综合素质。 4、房地产市场供应结构逐步改善,市场供求关系日趋合理 嘉兴市商品房价格近几年持续上涨,商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2,涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求,避免开发商单纯从经济效益出发,一味发展大户型、高价位的高档住房,造成市场普通商品住宅稀缺,中低收入人群改善住房的需求难以满足,市政府采取了适度调控措施,引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前,嘉兴市已基本建立了以商品房为主,经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系,市场供求关系日趋合理。 二、房地产市场存在的主要问题 嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快,发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。 1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大 房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业,它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业,各部门工作相对独立,缺乏综合协调部门。房地产项目的实施,一是审批过程中部门条块分割,缺少综合协调部门,使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前,未考虑周边道路,上、下水等基础配套设施,开发难度大,即使开发,也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假,增加管理难度。 2、房地产的投诉是信访的热点问题之一 随着房地产市场的发展,有关房地产信访投诉也不断增加,已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面,一是配套设施不完善,产权不明晰,有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难,同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门,解决问题难度大,耗时多。三是部分开发企业行为不规范,面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生,对房地产市场的负面影响较大。 3、商品房建设产业化程度较低,销售价格较高 由于近几年该市房地产发展看好,吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述,截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家,但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%,且产业化程度低,一些住宅开发,虽有水净化系统、智能化等,多为单一系统,达不到建设部的部颁标准,嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。 三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议 政府部门必须以市场管理为优秀,以公正、公平为原则,依法查处各类违法、违规行为,维护市场秩序,提高市场运行效率,不断提高居住水平和居住产业化水平,促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。 1、坚持以培养住房市场为基本方向,加强对房地产市场发展的研究 房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连,密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下,加强对房地产发展情况的研究,提高政府宏观调控能力,更好地把握全市房地产的发展方向,促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况,发现问题,研究问题,提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划,解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题,保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,定期编制并房地产市场的基础价格水平,空置率等,加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力,并正确引导房地产投资和消费。 2、完善房地产法规体系,强化监管、规范市场行为 市场经济就是法制经济,完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度,结合嘉兴市出现的实际情况,制定有关规定,消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题,监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章,制订操作性强的实施管理办法,增加可操作性,减少体制性、政策性的障碍。同时,在依法行政的基础上,加大执法力度,切实解决一批消费者反映强烈的问题,使消费者的弱势地位逐步得到改善,营造放心的消费环境,使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。 3、适度调控土地供应,以满足广大居民改善住房的需求,切实解决低收入人群的住房问题 近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整,市区范围不断扩大,要落实土地集中统一管理制度,统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求,建设大型居住区。通过大型居住区的建设,加快周边地区的基础设施配套,提高大型居住区的环境质量,吸引居住,疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量,确保商品住宅土地年供应量,同时逐步建立土地梯度供应体系,通过政府对土地的调控力度,尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设,进一步启动住房二、三级市场,使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房,实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。 4、着力提升住宅品质,推进住宅产业化 推进住宅产业现代化,实现住宅建设从粗放型向集约型的转变,提高住宅的综合质量和整体效益,促进住宅建设可持续发展,满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求,以便有效地提高住宅性能和行业综合效益,是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门,要按照政府引导,市场运作,企业实施的要求,做好推动和促进工作。要按照总体规划,分步实施,突出重点,有序推进的工作步骤,建立住宅技术保障体系,建筑体系,部品体系,大力推广和应用新材料、新技术,依靠技术进步,提高劳动生产率,推动住宅技术总体水平的提高。 四、结论 房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业,对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用,因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制,完善各职能部门的协调机制,依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育,嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。 房地产市场经济探讨:浅谈阳泉市房地产市场经济 【摘要】阳泉市房地产开发市场施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖。但是由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题仍需引起关注。 【关键词】房地产市场运行 问题 建议 2013年,阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷,各项指标回落的窘况,全市房地产开发投资额呈明显上升趋势,施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题需引起关注。 一、上半年房地产市场运行情况 (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大 上半年,全市房地产开发投资完成25.7亿元,同比增长49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中,住宅投资18.5亿元,增长43.5%,占房地产开发投资的比重为71.8%,比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%,保障性住房投资完成7.3亿元,占全部住宅投资的28.4%,同比增长50%,其中廉租房投资0.4亿元,同比增长138.7%。 (二)房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长 上半年,全市房屋施工面积739.9万平方米,增长29.4%,增速(比1-5月)上升33.1个百分点,比同期提高30.7个百分点。其中,住宅、办公楼施工面积增长较快,分别达到568.5万平方米和22万平方米,同比增长35.1%和14.8%;保障性住房施工面积305.7万平方米,占住宅施工面积的41.3%,同比增长50.7%,其中廉租房施工面积13.3万平方米,同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。 (三)商品房销售面积增长较快,待售面积减少 今年以来,我市房地产市场销售呈逐月回升之势,1-6月份,商品房销售面积33.5万平方米,同比增长11.4%,增速(比1-5月)提高31.3个百分点,比同期提高40.2个百分点;其中,住宅销售面积32.9万平方米,同比增长12.6%,商品房销售额10亿元,增长29.9%,其中,住宅销售额9.7亿元,同比增长33.7%。销售情况良好,商品房待售面积不断下降。上半年,全市商品房待售面积40.2万平方米,同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。 (四)房贷调控政策效果递减,国内贷款增势较强 上半年,房地产开发企业到位资金22.7亿元,同比增长21.5%。从资金结构看,国内贷款保持了较快增长,1-6月到位1.6亿元,增长111.7% ,占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%,二者占全部资金来源的81.9%,比上年同期提高15.8个百分点。 二、当前房地产市场需关注的几个问题 (一)关注商品房供求结构矛盾 近年来,随着人们需求的改变,商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看,以改变现有住房条件,追求舒适享受的生活为目标,90平米以上的住房为购房首选。据统计,上半年,全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米,同比增长2.5倍,其中,144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍;从农村人群看,随着城镇化步伐的加快,住房已成为众多进城务工人员的刚性需求,但由于受收入、经济等因素的制约,90平米及以下住宅以及二手房更受青睐,因此,各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构,以满足更多的市场需求。 (二)关注区位因素对未来房地产市场的影响 区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素,我市地理环境较差,沟多坡多,经过多年的开发,中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延,那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”,才能得到买房者的普遍认同,而开发商对此的目光更是领先于买房者,因此,相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程,以防因偏远小区入住或销售偏低,影响开发商投资的积极性,进而影响全市的房地产开发市场。 (三)关注房地产开发企业竞争实力 目前,全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个,资质一级以上的企业仅2个,二、三、四级分别为12、23和55个,暂定级7个,1级资质占全省比重为15.4%,二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%,暂定级占1.1%。2012年底,全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元,每个企业平均资产为2.03亿元,开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市,在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。 (四)关注房地产市场的融资 在目前房地产运行高速发展的过程中,要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中,金融业最具备筹集资金的优势,它可以把社会上闲散资金吸收进来,由分散变为集中,由小额转为大额,能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难,从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前,我国现阶段房地产市场还不够完善,金融市场发育比较缓慢,这样就使得房地产发展资金严重不足,这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展,又促进了金融市场及房地产市场的发展。 三、几点建议 当前和今后一个时期,要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,促进房地产市场稳定健康发展。 1.继续优化住房供应结构,切实增加有效供给 要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度,考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。 2.积极引导房地产业实现转型发展 指出,改善民生是经济发展的根本目的,这为房地产业指明了发展方向。因此,各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型;运行模式从粗放型向集约型转变。 作者简介:雷蕊,本科,中级,山西省阳泉市统计局。 房地产市场经济探讨:房地产市场经济的探究 一、杭州市房地产市场的基本状况 1998年以来,嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知精神要求,广大城镇居民积极参与住房改革,住房商品化等新的住房消费观念已基本形成,房地产投资快速增长,房地产企业实力不断增强,住房梯度供应体系已基本建立,使房地产市场有了较大的发展。 1、住房制度改革的顺利进行,为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础 自1993年以来,嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策,制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房,个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施,使住房制度改革取得了明显成效。同时,取消了对外地购房的限制,房地产市场更趋活跃,也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。 2、房地产投资快速增长,商品住宅消费供销两旺 近几年来,嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展,是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加,极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来,嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年,嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策,深入开展房地产市场秩序专项整治,扎实推进住房保障体系建设,全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元,其中市区69.56亿元,比上年分别增长25.1%和30.3%;新开工面积522万平方米,其中市区210.4万平方米,分别增长20.8%和76.9%;竣工面积370.4万平方米,其中市区125.9万平方米,分别减少16.4%和16.6%;实现商品房销售面积418.3万平方米,其中市区171.1万平方米,分别增长16%和6.8%;商品房空置面积128.4万平方米,其中市区35.2万平方米,分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元,增长33.11%,房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中,市区房地产行业入库税收达到7.06亿元,同比增长16.5%,房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元,比上年同期上涨9%。 3、房地产企业机制灵活、注重品牌,提升了嘉兴市房地产业的综合素质 截至2007年,全市各类房地产开发企业已发展到477家,自2006年以来平均每年增加55家,比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发,改善了城市面貌,加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因,并将进一步提升该市房地产业的综合素质。 4、房地产市场供应结构逐步改善,市场供求关系日趋合理 嘉兴市商品房价格近几年持续上涨,商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2,涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求,避免开发商单纯从经济效益出发,一味发展大户型、高价位的高档住房,造成市场普通商品住宅稀缺,中低收入人群改善住房的需求难以满足,市政府采取了适度调控措施,引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前,嘉兴市已基本建立了以商品房为主,经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系,市场供求关系日趋合理。 二、房地产市场存在的主要问题 嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快,发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。 1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大 房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业,它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业,各部门工作相对独立,缺乏综合协调部门。房地产项目的实施,一是审批过程中部门条块分割,缺少综合协调部门,使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前,未考虑周边道路,上、下水等基础配套设施,开发难度大,即使开发,也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假,增加管理难度。 2、房地产的投诉是信访的热点问题之一 随着房地产市场的发展,有关房地产信访投诉也不断增加,已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面,一是配套设施不完善,产权不明晰,有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难,同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门,解决问题难度大,耗时多。三是部分开发企业行为不规范,面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生,对房地产市场的负面影响较大。 3、商品房建设产业化程度较低,销售价格较高 由于近几年该市房地产发展看好,吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述,截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家,但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%,且产业化程度低,一些住宅开发,虽有水净化系统、智能化等,多为单一系统,达不到建设部的部颁标准,嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。 三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议 政府部门必须以市场管理为优秀,以公正、公平为原则,依法查处各类违法、违规行为,维护市场秩序,提高市场运行效率,不断提高居住水平和居住产业化水平,促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。 1、坚持以培养住房市场为基本方向,加强对房地产市场发展的研究 房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连,密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下,加强对房地产发展情况的研究,提高政府宏观调控能力,更好地把握全市房地产的发展方向,促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况,发现问题,研究问题,提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划,解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题,保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,定期编制并房地产市场的基础价格水平,空置率等,加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力,并正确引导房地产投资和消费。 2、完善房地产法规体系,强化监管、规范市场行为 市场经济就是法制经济,完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度,结合嘉兴市出现的实际情况,制定有关规定,消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题,监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章,制订操作性强的实施管理办法,增加可操作性,减少体制性、政策性的障碍。同时,在依法行政的基础上,加大执法力度,切实解决一批消费者反映强烈的问题,使消费者的弱势地位逐步得到改善,营造放心的消费环境,使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。 3、适度调控土地供应,以满足广大居民改善住房的需求,切实解决低收入人群的住房问题 近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整,市区范围不断扩大,要落实土地集中统一管理制度,统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求,建设大型居住区。通过大型居住区的建设,加快周边地区的基础设施配套,提高大型居住区的环境质量,吸引居住,疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量,确保商品住宅土地年供应量,同时逐步建立土地梯度供应体系,通过政府对土地的调控力度,尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设,进一步启动住房二、三级市场,使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房,实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。 4、着力提升住宅品质,推进住宅产业化 推进住宅产业现代化,实现住宅建设从粗放型向集约型的转变,提高住宅的综合质量和整体效益,促进住宅建设可持续发展,满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求,以便有效地提高住宅性能和行业综合效益,是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门,要按照政府引导,市场运作,企业实施的要求,做好推动和促进工作。要按照总体规划,分步实施,突出重点,有序推进的工作步骤,建立住宅技术保障体系,建筑体系,部品体系,大力推广和应用新材料、新技术,依靠技术进步,提高劳动生产率,推动住宅技术总体水平的提高。 四、结论 房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业,对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用,因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制,完善各职能部门的协调机制,依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育,嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。 房地产市场经济探讨:房地产市场经济环境特殊性 中国经济的快速发展直接带来的除了人民生活水平的提高,还有国家基础设施建设的扩一大。这就造成了投资总额和收入水平会在经济快速发展的大环境下,也呈现出快速增长的趋势。对于模型中选取的投资和消费变量均有所影响。 1经济发展对固定资产投资的影响 中国正处在经济高速发展的阶段,经过初步测算,2010年中国内生产总值达到397,83亿元,比上年增长10.跳,增速比匕年加快1.!个百分点,超过日本成为第二大经济体。然而,在中国社科院的《国家竞争力惊皮一卜—中国国家竞争力报告》蓝皮书中指出,弓一,国近加年的经济增长并非靠产业结构一升级换代来获得,而是靠消耗资源和扩人投3O资,尤其是房地产业膨胀发展。经济发展离不开基础设施建设,基础设施建设就必然会拉动固定资产投资。由于中国经济。2006年到2009年,中国全社会固定资产投资总额的增长率分别为23.9%,24.8%,25.9%和30.1%。到了2010年,全社会固定资产投资总额达到278140亿元,增长率为23.8%。可以看出,在近5年的时间内,固定资产总额的增长幅度都在25%左右,2009年甚至超过了30%。这种固定资产大幅增长的趋势,主要原因就来自于经济的快速发展。因此,房地产价格对固定资产的影响在大的经济环境下,影响幅度和力度都会减小,造成传导失效。 2经济发展对消费的影响 消费水平的变动与经济发展的变动有着密切的联系。一方面,消费水平取决于国民收入水平,收入水平越高,消费水平就越高,反之,收入水平越低,消费水平也会随之降低。另一方面,消费水平会拉动国民生产总值。作为国民生产总值的重要组成部分,扩大消费,就可以提高全社会的国民生产总值,拉动经济增长。因此,在经济快速发展的阶段,消费水平和经济增长是互相促进,相辅相成的。经济的快速发展会带来国民收入水平的提高,而国民收入水平的提高就会增加消费,消费的增加会进一步的刺激经济增长。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中,将“坚持扩大内需战略,保持经济平稳较快发展”作为独立一个章节进行了具体论述,并提出了加强和改善宏观调控、建立扩大消费需求的长效机制、调整优化投资结构三条详尽措施。正是在这种大政策背景下,房地产价格对中国的消费水平的影响较为微弱,整体消费水平在长期来看呈现出持续增长的状态。 3中国的经济发展客观环境造成的阻碍因素 综合以上两点分析我们知道,中国的经济正处于告诉发展的阶段,在这个阶段中,一方面会伴随着基础设施建设的扩大和加强,另一方面也会带来消费水平的提高和发展。由于固定资产和消费水平的提高也会对经济发展起到拉动作用,因此从宏观政策的角度,会进一步加大对固定资产投资和消费水平的刺激和提高。然而,在这样的宏观目标的指导下,客观上就造成了固定资产投资和消费水平都处在一个高增长的水平[。房地产价格的改变,对固定资产投资和消费水平的影响变得一一分微弱,不会对其未来的走势造成影响。因此我们说,正是因为这种经济发展客观环境的特殊性,造成了房地产价格通过投资和消费对实体经济传导效果的不显著。在房地产行业有句名言:第一是地点,第二是地点,第三还是地点。虽然地点因素井不能代表房地产的一切,但是由于房地产是不可移动的物品,地点因素的作用有时能够超过其他所有因素的影响。一方面,不同的国家,同一个国家的不同城市,同一个城市的不同区位,房地产的价格都是不尽相同的。另一方面,不同用途的房地产对区域的要求也是不同德。一般情况下,商业房地产更注重周边的繁华程度、交通状况、行人流通量等;而对于居住用房,则要看周围环境、交通条件以及公共服务设施完备程度等;别墅则一般要求接近大自然,环境质量优良,既可以保证私密性,又有较完备的生活设施。
地产经济结构与房地产估价的关系:房地产业发展与经济结构调整 一、房地产业对经济增长具有强大拉动力 房地产业是国民经济的重要组成部分,被称为国家经济的晴雨表。房地产有广义和狭义之分,广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源,以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利。简单地说,房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。确切地说,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。我国现行的行业分类标准把房地产业列为十六门类中的第八类,属于第三产业的第二层次。2003年8月,国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业,房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。当前,我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右,每年拉动GDP增长近2个百分点。 房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而“波及”、拉动其发展。房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,房屋为其发展提供了前提,促进其发展。 正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”,有多方面拉动国民经济发展的作用,所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录:工业发达国家房地产值增加1个单位,带动相关产业产值增加l.5个单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明,我国住宅业每投入增加1亿元,其他23个相关产业增加1.479亿元的投资,其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计,发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此,邓小平早在改革初期就指出,要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中,也提出“住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业”的思路。 二、过度发展房地产行业与经济长期均衡发展目标存在矛盾 (一)房地产业的发展无法具备提升国家竞争力的作用。现在有一个耳熟能详的说法是,房地产业是国民经济的支柱产业。何谓“支柱产业”?顾名思义就是整个工业体系的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业。靠着这些“支柱”,美国现在几乎垄断着全球GPS、军火工业、客机等市场,以暴利支撑美国在政治、经济、军事和文化方面的主导地位,全方位打造信息时代的全球帝国;日本是靠汽车、电子、光学和计算机产业奠定世界经济第二的基础,实现了国家复兴。韩国是将船舶制造业列为支柱产业的,以此为基础,现在韩国不仅在汽车、电子还在军工产业方面异军突起,准备争雄世界。迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,支撑和带动了当代大国现代化发展的故事,尚没有哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的优秀,是可持续发展。而房地产业的发展,能带动的相关产业只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗,进一步造成资源、环境问题。 目前,我国的支柱产业存在不掌握优秀技术,即“空心化”问题,这不仅严重制约我国经济的进一步发展,还将严重危及国家经济、军事和信息的安全。把凡是能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名,真正的支柱产业反而被忽视。由于支柱产业“空心化”,中国已经为汽车、电器制造业送去了数不清的专利费。中国已经给美国波音和欧洲空客送去了上千亿美元。至于中国为军事现代化而购买的外国军备,耗费外汇也很惊人。一边对内竭泽而渔,一边又慷慨地给外国输血,这样的经济运行模式怎么能“可持续发展”? (二)房地产过热是经济过热的重要因素。从中期来看,经济发展的第一个周期(1979~1990年)中的高峰出现在1984年(GDP增长率15.2%),低谷出现在1990年(GDP增长率3.8%);第二个周期(1991~2001年)高峰出现在1992年(GDP增长率为14.2%),低谷出现在1999年(GDP增长率7.1%);第三个周期,从2002年开始经济持续增长,2003下半年固定资产投资开始出现过热,中央出台相关调控政策,但房地产行业仍高速增长,于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快,尤其信贷超过全年指标的一半,国民经济又现过热苗头下的局部失衡,于是4月份发改委再次对产能过剩宣战,对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控,5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。 (三)房地产业的过快发展挤压了居民消费升级的空间。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1,美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1,而在我国,这个比例大约是10∶1~15∶1。香港房地产在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。房价过高将产生对其他产业的挤出效应,损失其他方面的购买消费能力和未来的社会需求,最终社会消费需求不足的问题将始终无法解决,导致经济结构失衡和畸形发展,制约社会经济持续、合理、健康发展。过高的房价使工作生活的居住成本迅速上升,外地人才进入的安居成本因房价升高而迅速增加,因而对人才的吸引力下降,对外商和外地经营者的吸引能力也会逐步下降,招商引资的难度越来越大,外来投资逐渐下降。 (四)粗放式房地产增长与经济增长方式的转变相悖。在当前,房地产过快的发展,消耗了大量资源,使节能减排目标的实现难度大大增加。房地产是带动了许多行业,促进了经济的繁荣,但可以看一看与房地产关系密切的都是哪些行业。许多行业属于高耗能、高污染的行业,在一个以GDP为导向的社会大环境下,固然使数字比较好看,但实际上为社会创造了多少福利呢?在改革开放以来的30年里,中国并没有成功实现经济转型。从最近江浙及广东等沿海地区大量工厂倒闭、经济滑坡的趋势来看,产业向内地转移和升级的工作远远没有到位。通过加工贸易获得的财富并没有投入到产业升级的大业中。我们把财富都投向了收益大、见效快的房地产市场;而中小企业融资困难、发展受限。经济上的短视造成了经济增长模式单一,单纯靠房地产拉动经济增长,会带来巨大的金融风险。房地产背后的经济结构调整和增长方式的转变,才是中国的大局和主要矛盾。 三、促进房地产业健康发展的对策措施 (一)明确房地产业定位,调整房地产开发政策。决策部门应该意识到,房地产在经济发展中的定位,正是目前定位的不准确,造成现在的局面。城市房地产开发基本上由房地产开发商垄断开发,这是造成今天房地产价格居高不下的重要原因。因此,打破住房开发垄断局面,增加住房的开发和供应数量,是解决房地产问题的关键环节。要打破目前依靠房地产开发商建设住房的垄断格局,建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房,或者组织职工参加住房合作社建房,解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策;二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策,即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例(如20%~30%)作为经济适用房的开发建设,对这一部分土地,政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待;三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时,政府要制定好政策,明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。 (二)调整房地产财政税收政策。目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用,下一步,房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。一是政府出资建立住房保障体系。政府建设廉租房和租赁房,保证低收入阶层的基本居住条件;二是区分自住房与投资投机房实施不同税收政策。如对非自己居住的投资投机购房者征收相应税收,对自住购房者则相应减免税;三是适时开征物业税。征收物业税的目的就是要遏制囤积两三套以上住房的投资投机购房,以减少房地产需求,达到调控住房供求关系的目的。 (三)建立房地产信息监测预警机制。一是建立房地产业信息收集、、分析系统,将房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中;二是建立科学土地供应和房地产供应系统,包括政府直接参与部分房地产(如经济适用房、特殊群体住房)供应建设;三是建立房地产需求调节机制,根据需求变化适时调节房地产供求关系;四是发挥城市规划的调控作用,在城市总体规划和近期建设规划中,合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。 (作者单位:广东轻工职业技术学院) 地产经济结构与房地产估价的关系:浅析房地产经济结构与房地产估价关系 【摘 要】随着我国经济的快速发展与科技进步,房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济的产物,房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大,并发展到多元化。 【关键词】房地产;估价 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。 地产经济结构与房地产估价的关系:房地产经济结构与房地产估价关系 [摘 要]随着我国经济的快速发展与科技进步,房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济的产物,房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大,并发展到多元化。 [关键词]房地产;估价 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。 地产经济结构与房地产估价的关系:浅析房地产经济结构与房地产估价关系 浅析房地产经济结构与房地产估价关系 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。 论房地产经济结构与房地产估价关系 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。
房地产金融市场研究:完善我国房地产金融市场的对策探析 摘要:房地产金融指的是以房地产为对象,围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务。本文主要对房地产金融市场存在的问题作了简单分析,然后提出了完善房地产金融市场的对策。 关键词:房地产金融市场;融资渠道;法律法规 房地产金融指的是以房地产为对象,围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务。房地产金融市场可以根据其活动的不同分为一级市场(也就是房地产融资活动进行的市场)和二级市场(也就是房地产金融工具的再次流通和再次交易的市场)。由于我国经济的限制,房地产金融市场还不完善,导致房地产金融市场中各种问题的发生。 一、房地产金融市场存在的问题 1.融资渠道单一 虽然在目前我国房地产行业有了很大的发展,但是在房地产金融市场的繁荣程度来看,融资渠道单一是制约房地产金融市场的繁荣的一个主要方面。因为在目前我国房地产主要的融资渠道就是银行贷款,在房地产的入地储备、房地产开发以及房地产销售的过程中都是依靠银行贷款,这样银行与房地产也的关联性就提高了,银行面临的风险就不断增加。 2.没有严格的监督和管理 要保证房地产金融市场的正常有序发展就需要加强对金融市场的监管,虽然目前我国已经出台了相关的房地产金融市场管理监管制度,但是效果不好,主要因为以下原因:第一,监管部门的设置不合理,政府部门的干预严重。第二,监管基础工作不到位,很多软硬件设施不全面,在监管中发现问题也不能得到妥善的解决。第三,监管中漏洞较多,银监会、证监会、保监会三方监管,但是对他们各自的职责没有明确。 3.法律法规不健全 虽然我国随着我国房地产市场的发展,国家颁布了相应的法律法规,对于当前的房地产金融市场来说,虽然在一定程度上降低了房地产金融业面临的风险,但是这些法律法规是很不全面的,没有专门围绕住房贷款和房地产金融的内容,加上制定的法律法规没有系统性,降低了它们的操作性。 二、如何完善我国房地产金融市场 1.拓展融资渠道 目前我国房地产融资渠道单一,导致各种风险的发生几率比较高,为了避免这种情况就需要不断扩大融资渠道。第一,房地产企业应该扩大股权融资的比重,这样能获得更多的资金。第二,对于一些没有上市的企业可以采取其他形式的融资,例如当前一些企业利用私募方式进行股权的融资,其融资方式可以选择信托型方式进行。房地产企业也可以利用股份转让系统,为房地产企业提供一个增发股份募集资金的平台。对于一些大型的房地产企业来说就可以通过发行债券来募集资金,然后等项目完成之后从项目的收益中偿还债券本息。 2.利用房地产证券化比规避风险 房地产证券化指的是把一些流动性比较低的房地产投资通过金融交易直接转化成证券资产的过程。在当前我国房地产市场中我们应该利用房地产证券化这个条件。但是需要注意的是在开展房地产证券化的过程中要根据不同的房地产项目采用不同的模式:对于新区成片开发中由于需要在短时间内募集到大量的资金,所以应该使用封闭式的房地产投资信托基金模式;对于旧城改造项目,房地产企业可以使用土地使用权信托模式;对于一些商品房闲置的问题,房地产企业应该设立单项契约型基金,因为在城市的发展过程中商品房必然会升值。 3.做好房地产企业贷款风险规避工作 要有效规避房地产企业贷款风险就需要加强对房地产企业融资的审查,首先要对具体的房地产项目进行科学合理的评估,因为房地产项目是还款的第一来源,银行要审查房地产项目的能否给自己带来收益,并且对其概率进行预测。其次,要重视抵押物的价值评估,银行要对房地产企业的抵押物进行全面的评估,尤其重要的是对抵押物的价值和变现能力要全面估量。最后,要重视分析和了解房地产企业的财务情况、经营情况、自身实力等等,整房地产企业有能力按时归还贷款。通过对融资环节的严格审查能最大限度降低商业银行的风险。 4.不断完善房地产相关法律法规 为了完善房地产金融市场,需要相关的法律作保障。一方面,国家相关部门应该针对房地产企业经营行为中出现的问题制定相关的法律,因为在房地产资金筹集、借贷等环节中经常发生问题,所以相关部门对现有法律进行补充和修订,例如,对《商业银行法》、《公司法》进行修订,保证它们在房地产金融市场中的可操作性。另外一方面,要完善关于房地产信贷的法律,明确个人、房地产企业以及银行在信贷中的义务和责任,保证相关主体能按照法律规范进行操作,促进房地产金融市场的有序进行。 5.加强监督 由于我国市场经济发展还不完善导致我国的金融产品比较匮乏,在金融监管中存在的问题就更多,导致各种风险的出现。所以为了规避风险,我国要加强金融监管,金融单位要积极开发新的金融产品,完善金融市场的服务功能,同时要积极学习新的风险管理方法,保证能有效规避风险。另外国家相关部门也应该加强对房地产金融市场的监督和管理,对证监会、银监会、保监会的职责有效划分,使他们各司其职,提高监督管理的效果。 三、结论 在当前的社会经济环境中,房地产金融市场存在的问题是比较多的,给银行和房地产企业的正常运行带来了一定的风险,所以目前我们要对我国的房地产金融市场不断完善,健全各项法律法规,加强监督,不断拓宽房地产企业的融资渠道。 房地产金融市场研究:关于泰安市房地产金融市场风险研究 【摘要】2007年美国爆发的次贷危机被视为上世纪30年代以来最大的金融危机,在较短时间内迅速席卷全球,给全球实体经济以重创。通过分析美国次贷危机产生的原因和我国房地产市场存在的风险,可以看出中美两国房地产市场的共性。同时我国房地产市场起步较晚,处于发展阶段,且存在其特殊性,针对当前房地产金融市场存在的风险,提出相应对策。 【关键词】次贷危机;房地产市场;金融风险;风险防范 1 美国次贷危机的影响 2001年9・11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。 2 中国房地产金融市场的风险 我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。 2.1 高房价的市场风险 近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。 2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险 面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 2.3 房地产开发商负债经营的财务风险 我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。 2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险 银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。 由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。 通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。 3 防范房地产金融风险的对策建议 美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康发展,银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情,可以从以下几个方面来努力化解相关风险。 3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险 当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。 虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。 3.2 完善个人和房地产企业的信用制度 由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。 3.3 银行提高风险防范能力,加强管理 房地产贷款以房屋作为抵押,商业银行一旦无法收回,就将房产拍卖,但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施,应当注重事前的审查,银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解,严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准,及时了解房地产市场的变化情况,保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德,也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。 3.4 加强国家宏观政策调控,加大监管力度,稳定房价 政府应加强宏观调控,引导房地产企业有序竞争,具体来说应调整住房结构,增加廉租房和经济适用房建设;改善需求结构,防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施,定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息,引导公众合理预期,规范市场行为。 房地产金融市场研究:金融危机下对我国房地产金融市场的思考 [摘要] 本文以SCP范式为研究视角,对我国房地产金融市场进行了初步的考察。分析了我国房地产金融市场现存的结构以及相关行为、绩效。分析得出,我国房地产金融市场带有明显的区域间垄断和区域内竞争特点,同时由于房地产金融市场不发达的现实,使得风险集中转嫁给银行和社会,并进一步得出:这造成了我过房地产金融市场纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱,通过对M2和房屋销售均价OLS回归分析则进一步考察了我国房地产金融市场的“热度”。因此当今经济危机的大背景下,谨慎而又不失时机地采取金融创新和整顿是必要的。 [关键词] SCP 房地产金融 政策建议 一、研究背景 自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元,超过美国国内生产总值的10%。 在追溯危机发生原因的过程中,我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫,加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。 如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来,但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖,如楼价就有上涨,这和央行实行宽松的货币政策有关,同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下,本文以SCP为分析范式,分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。 所谓SCP范式是20世纪30年代,由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构(Structure)、行为(Conduct)、绩效(Performance)之间存在着因果关系――即市场结构决定企业行为,企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效,重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。 二、我国房地产金融市场结构分析 1.市场集中度 市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度,一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示(n表示企业数),指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重,计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n为企业数,X代表产业规模,如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款 做市场集中度研究,下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量: 从上表上可以看出,我国房地产业的集中度低,其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高,随后又下降,且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关,在中国市场化程度较高地区,上海前十位发展商的市场占有率为23%,深圳还不到20%,而香港前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%,日本积水物产的市场占有率达到29%,美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此,按企业融资的集中度算,我国房地产金融市场结构是竞争型的。 2.进入壁垒 (1)必要的资本量 房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量,但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%,并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高,主要由于近年来房地产市场兴旺,导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生,另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制,很多房地产企业的资产负债率较高――这可以从我国房地产开发企业的资产负债率 可以看出: 另外,从不同省份看,大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大,仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%,而西藏和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒――必要的资本量不构成明显的障碍,很多企业符合基本要求,并且取得了大量的贷款,对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业,对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。 (2)政策法规 政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。 第一,中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调,地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下,采取“化整为零”的办法,使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二,商业银行为追求经营规模和监管机制不健全,进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用,如对专款专项的跟踪审查等。第三,从国家建设部和央行信贷政策看,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用 。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外,制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋,会享受不同的待遇,如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。” 最后,还与我国国民经济的发展目标有关,如支持西部大开发和农村房屋建设等。 综上所述,政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒,另一方面也降低了房地产企业融资的成本,总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。 从上面的论述我们可以得出结论,我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成,而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。 三、我国房地产金融市场行为 上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来,我国经济发展势头良好,虽然于2008年爆发了全球性的金融危机,但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段,加上国家实施的住宅产业化战略,这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚,因此市场不健全,监管体系效率不高,这造成了市场的混乱。 1.假按揭行为 “假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易,套取银行信用的一种欺诈行为。 “假按揭”发放以后,暂时由房地产开发企业负责每月还款,等到房屋遇到真正的购房者时,房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。 真假按揭具体流程对比如下图 “假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售,银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款,但一旦资金链出了问题,风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象,有的地区达30%,今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案,因此这对于银行系统来说,值得警惕。 2.房地产开发商的信用欺诈行为 房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷,利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金,在贷款到期时通过展期方式,将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金,一旦生产经营受阻或遇到房价大跌,企业资金链断裂,将直接导致银行信贷风险发生。 3.商业银行的操作不规范行为 这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理,在贷款受理,审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理,未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时,未严格审查借款人的信用情况及还款能力,对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件,在未办妥抵押登记手续后即发放贷款,或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中,未及时跟踪催办抵押权证及产权证,未对逾期贷款进行跟踪管理等。 四、我国房地产金融市场绩效 1.房地产金融市场绩效之――促进经济发展方面 本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资,通过投资拉动经济增长,进而带动关联产业和增加就业。 从上面的数据可以看到,自2003到2009年3月份,我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的,并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来,房地产行业资本收益率较高,导致大量资本流入该行业,同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构,因此进入壁垒较低,而银行也因为房地产业的兴旺,加上我国金融市场的不发达,因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说,房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%,在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元,但是房地产业的增加值为8243.8亿元,由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。 2.房地产金融市场的负面影响 (1)由于竞争的无序性,使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款,购置土地,盲目扩张的同时,土地成本的增高加剧了企业贷款的非理性行为;而一旦资金链出现问题,在土地成本虚高的情况下,银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达,企业融资大部分发生在一级市场,而金融机构少,金融产品单一使得大量的风险集中在银行,在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险,同时由于银行之间竞争,使得在发放贷款时操作不规范,发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度,因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下,这些行为双向拉高了银行业的风险。 (2)房地产金融市场过热,促使了房地产泡沫的产生,反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007 年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同,且房地产金融市场的二级市场不发达,因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松,购房的融资条件,如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之,则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP(房屋销售平均价格)单位:元/平方米。 五、政策建议 这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面,我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长,在外部流动性大量涌入(其中包括热钱)的情况下,价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后,一级市场(Primary Market)不健全,基本上没有建立二级市场(Second Market),在经济日益全球化的今天,是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持,从投资角度看,可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业,但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买,就会导致资产泡沫,并引发地产金融危机,最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生,今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号,这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此,笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议: 1.政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设,加强二级市场建设,有条件的降低二级市场的准入机制,并提供相关制度支持; 2.应该大力推动房地产金融监管的创新,建立有效的风险防范体系,如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等;同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升; 3.政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持,以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程,但是这并不意味着零风险,因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程,泡沫的衍生花了6年的时间,泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下,仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策,同时应该密切注意资产价格的波动,以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。 房地产金融市场研究:我国房地产金融市场的研究 内容摘要:房地产是国民经济的支柱产业,在对我国国内生产总值的贡献中占有相当大的比重并且对其他行业具有拉动性极强性。因而一旦房地产市场风险暴露,将会对整个宏观经济造成严重冲击。本文从我国房地产金融市场存在问题出发,结合我国实际国情,对我国房地产金融市场提出合理的对策。 关键词:房地产金融;金融风险;风险防范 改革开放以来,随着我国经济发展水平的不断提升、城市化进程的推进和住房制度改革的不断加快,我国房地产业呈现出了高速发展的态势,逐渐成为了国民经济的支柱产业,对我国国民经济持续、快速、健康的发展起到了重要作用。 一、房地产金融和房地产金融风险 房地产金融指的是发生在房地产领域中的货币资金的融通,即通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。 二、我国房地产金融存在的问题 我国国民经济发展水平势头强劲,为房地产业的发展提供了一个稳定的宏观经济环境。随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进,住房需求的大幅增加,导致房价的高涨,这是合理的一面。但也存在着非理性因素:我国房价过高;外资大量涌入;商业银行和金融机构聚集了大量的金融风险;房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖;信用机制不健全。总之,等使得我国房地产市场潜藏的金融风险不容忽略。 (一)住房价格上涨过快,超越居民消费能力。近年来,我国房地产市场进入繁荣期,各地房价开始显著上涨。同时相对于房价的涨速而言。我国居民的年均收入增长远远不及。如果按世界银行的标准,房价超过户均年收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。而我国,某些城市房价与年家庭收入的比值高达30倍以上。因此一旦我国的宏观经济形势发生改变,经济增长放缓,房地产价格就会下降,给个人和金融机构带来巨大损失。 (二)外资大量涌入,导致房地产市场泡沫严重。自2005年汇率改革以来,人民币升值速度加快,大量外资随之涌入国内资本市场。房地产市场凭借其先天优势,成为了吸收这些资本的最主要的渠道之一。逐利资本大量涌入我国房地产市场,不仅给我国的宏观调控和金融稳定带来消极影响,还直接导致了流动性过剩问题,使房地产市场出现泡沫,加大了金融风险。泡沫随着房价的攀升持续膨胀,而一旦这些资本大量撤出,将使我国房市急剧降温,泡沫破灭,进而引发金融危机。 (三)我国住房抵押贷款证券化刚刚起步,风险还是主要积聚在银行。随着房地产市场持续升温,我国房地产抵押贷款规模日益扩大。虽然我国自2005年开始以建行为试点单位开始了抵押贷款证券化的实践与探索,但我国资本市场发展还处于初级阶段,证券化的配套法律制度也有待进一步完善,所以我国正式实施住房抵押贷款证券化还有很长的路要走。 (四)房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖。住房企业的资金来源渠道比较窄,资金大部分都来自银行贷款。同时中国统计局所列的房地产企业的资金来源也从2004年的6项减少到了4项。2004年的六项资金来有:(1)国家预算内资金;(2)国内贷款;(3)债券;(4)外资;(5)自筹资金;(6)其他资金来源。到了2005年,债券这一项减少了,到2006年,国家预算内资金也取消了,到现在就剩下4项来源。 (五)信用机制不健全,对住房抵押贷款风险的有效监管不足。我国还未建立起完善的个人信用记录和个人信用评价体系,给商业银行的抵押贷款监管工作造成了很大困难。 三、对我国房地产金融未来研究方向的建议 (一)要努力完善房地产金融市场,加强风险防范体系的管理。对于房地产金融市场的完善,要从我国实际出发。借鉴国际房地产金融发展的经验和教训,继续推进改革和创新,加强监管,注意新风险的产生。当前国内房地产金融机构对房地产金融创新风险防范能力不足,金融机构的治理结构、管理水平以及经营管理者的知识和经验等方面的制约是主要原因。 (二)要进行科学有效的金融监管,持续推动我国房地产金融监管创新。科学有效的金融监管是促进房地产金融持续健康发展的重要保证。随着我国房地产金融市场的快速发展,要积极推进房地产金融监管创新,需要借鉴国际经验与教训,确立新的监管理念、方式、目标及评价标准,逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制,不断完善房地产金融监管措施和手段,更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性,确保房地产金融体系稳健运行。 (三)加强我国住房抵押贷款证券化的建设,积极发展二级市场。我国社会现在处于转型期,住房抵押贷款证券化的相关制度不健全,住房抵押贷款业务中存在着许多假按揭、抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问题,必然影响到住房抵押贷款证券化的进程,因而我国必须完善现有的法律金融制度。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。二级市场是一种风险分散机制,还是一种全新的融资渠道。房地产资产证券化不仅有利于改变我国目前证券产品比较少的局面,增加居民投资渠道,同时对于参与的各市场主体分别具有不同的意义。 (四)建立健全信用保险制度和信用评级体系,完善全国范围的个人信用体系。我国应该建立健全抵押保险制度,完善住房信贷风险防范和分提机制。通过引入商业保险和政策性担保机制,有利于促进抵押贷款营销的规范化、合约的标准化,抑制商业银行盲目放贷的冲动;合理的保险风险定价机制,有助于商业银行规避信用风险、道德风险和房地产市场周期波动风险。同时完善的个人信用体系可以起到在消费者更长的生命周期内规范其经济行为,如果一旦出现不良信用记录,那么其以后许多经济活动将面临限制。 房地产金融市场研究:房地产金融市场存在的问题及对策研究 摘要:房地产业作为资金密集型行业,房地产市场的起伏与房地产金融市场密不可分。中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融市场的问题和房地产金融体系的不健全。因此,剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决对策,是深刻认识房地产市场症结,拓展房地产企业融资渠道,化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。 关键词:房地产金融市场;房地产金融产品;一级市场;二级市场 作者简介:郝会会(1979-),女,江苏徐州人,郑州航空工业管理学院,助教,硕士学历,研究方向:金融工程。 一、房地产业与金融业的关系分析 房地产与金融的关系,从广义上来说应该包括与房地产有关的金融活动。随着房地产业的发展, 房地产业与金融业的渗透和融合也日益加强, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同发展的良性互动关系。房地产业与金融业两者间的关系,不仅仅表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构之间的借贷业务上,更突出的表现在房地产和金融融合出来的房地产金融产品以及资本市场之间的关系上。 以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提供融资服务的房地产金融市场体系,这一体系包括两个方面,一是初级市场(primary market),也称一级市场,是房地产资金初始的交易市场,主要包括金融机构对房地产资金的需求者的各种信贷业务、新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金融业务,如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券的发行的保证、保险和信托等交易活动;另一个是二级市场(secondary market),是房地产金融产品再交易再流通市场,包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有机证券的再转让交易。 一级市场和二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在初级市场上,资金的最终需求者是住房购买者和房地产开发企业,通过向金融机构贷款以及发行债券、股票等获得购房和开发房地产所需的资金,房地产金融机构通过吸收住宅储蓄,发行金融债券获得资金来源。 在初级市场上,金融机构贷放出大量资金,为了满足新的资金需求者的要求,金融机构往往会对原有的房地产金融产品进行再交易,把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去,取得资金,再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资者来说,二级市场是他们出售房地产债券的场所,可满足他们对资金流动性的需要。二级市场为抵押贷款的一级市场提供了流动性,并充实了房地产市场的资金来源,使房地产抵押市场形成一个完整的体系。 二、我国房地产金融市场存在的问题 在发达国家成熟的房地产金融市场上,除了传统的信贷方式外,各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品,例如,发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外,成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场,这不仅大大增强了房地产资产的流动性,为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段,而且也为市场投资者提供了多元化的房地产金融产品,使房地产投资具有稳定的资金来源。 我国的房地产金融市场还很不完善,房地产金融产品很少,主要依靠银行贷款,房地产融资相对困难。目前,我国还没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场(即按揭贷款市场)上,提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行,难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长,需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性,但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构,至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低,资产流动性较差,使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系,即使是现在比较热门的房地产信托,也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。 (一)一级市场资金来源结构单一,银行系统风险集中 第一,银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算,60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。目前中国拥有3万家房地产企业,其中,上市公司只有137家(2006底),上市公司筹资总额所占房地产企业资金来源比例过小,如果考虑到其他上市企业通过证券融资后资金投向房地产业,则上市公司融资在房地产业总资金来源中所占比例会有所扩大,但仍然是一个较小的比例。 第二,房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 第三,部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展,在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。有的商业银行对政府担保项目盲目乐观,而忽视了这些项目所具有的风险性。 第四,住房公积金制度不完善,缺乏有效的管理和监督。目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构,实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。看上去很完善,但在实际的运作中,公积金的所有者无发言权,更无资金管理和监督权,导致公积金经常被当作准政府资金支配使用,挤占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。 (二)二级市场尚未真正形成,没有形成完整的房地产金融市场体系 第一,缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成,一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上,这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。 第二,缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面,我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。另一方面,房地产信托虽然比较活跃,但规模较小,而且先天不足。总体上看,目前房地产信托功能较为单一,主要是提供“过桥贷款”,向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金,但不具有组合投资和期限转换的功能。另外,房地产证券化尚未起步, 缺乏风险转移机制。目前建立抵押贷款二级市场的必要性不充分,抵押贷款一级市场还不完善。二级市场的缺乏造成证券化程度低, 融资工具缺乏, 银行不能通过转让贷款债权的方式转移资金风险。因此, 没有二级市场的高流动性作为补充, 反过来也限制了房地产金融一级市场的发展, 金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎, 最终导致整个房地产金融市场的发展受到限制。 第三,缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前,我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如,资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立。 (三)对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善 总体上说,房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场,对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的。在金融分业监管体制下,监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。 三、发展和完善房地产金融市场的对策 (一)鼓励房地产融资产品创新 从国际上看,金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品,包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等。因此,除了进一步完善传统的银行信贷渠道外,我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。 首先,要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金,不仅是房地产企业的重要融资渠道之一,也是提升企业品牌和知名度的良好途径。针对目前房地产开发商数量多、规模小的现状,可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二级市场上市融资。 其次,要培育和完善房地产债券市场。我国债券市场规模较小,利率风险较大。因此,要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题,积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。 第三,要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此,在加强对房地产信托监管的同时,要通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。 第四,要积极推进房地产金融创新,开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前,尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。 (二)大力发展房地产金融市场中介 与建立完整的房地产金融市场体系相对应,要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构(如保险公司、投资基金等)进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系,积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外,尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。最后,逐步完善住房公积金制度,并逐步规范管理和建立住房公积金监督体系。 (三)加强政策调控和引导,完善立法 首先,要加强房地产金融市场监管,规范房地产企业融资行为。在继续支持房地产业发展的同时,加大房地产信贷监管。应密切关注房地产信贷集中度问题,及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理,严肃查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的管理和防范。 其次,要制定相应的政策,为房地产金融发展创造良好的外部环境。第一,监管机构要适应市场发展的需要,积极探索合理有效的监管方式。第二,要调整房地产贷款结构,完善房地产金融市场运行机制,形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。第三,要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。 再次,建立政策性房地产金融机构,引导房地产金融市场发育。我国房地产金融二级市场尚未建立,商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验,结合自身实践,建立房地产政策性金融机构。目前条件下,可考虑设立专门的政策性房地产金融机构,负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保。
房地产业属于我国国民经济发展的基础性产业,整个活动里所生成的反映产权人、房屋自然状态与土地使用情况的所有资料则形成了房地产档案。做好房地产档案管理工作利于房地产业的健康、良性发展,可促社会稳定和谐。而以下则通过对房地产档案管理现存问题进行总结,结合工作实际,又给出了几点可行的解决措施,为档案管理工作的高效开展提供更多理论参考。 一、房地产档案管理现存问题 (一)产权档案收集范围较窄 因房地产业务面的扩大,市场的持续发展,房屋拆迁、旧城改造、房产买卖、企业改制、交换、资产重组、抵押等业务慢慢增加,所有和房地产产权相关的活动,必然会形成与其相对应的产权文件资料[1]。此类档案因业务程序的开展而生成,具体工作里档案管理人员较少参与到这项业务工作里,以致于产权档案收集仅限于登记部分,产权档案内容欠缺完整性,形式不丰富,出现产权档案和房地产发展现状不一致的情况。 (二)档案管理体制不完善 为推动房地产业的快速发展,我国出台了专门针对房地产档案管理工作的相关法律法规制度,如《城市房地产权属管理办法》《城市房屋所有权登记拆行办法》《城市商品房预售管理办法》等,这为房地产档案管理工作的高效开展提供了法律依据,不过在具体执行过程中,却因管理人员缺乏归档意识、法治观念淡薄等原因,出现了归档信息不全、归档不到位等问题,降低了档案管理质量。 (三)房地产档案信息化建设不成熟 技术化、信息化属于房地产管理的可行举措,这些先进技术方法的应用,逐渐取代了传统手工档案管理的落后方式。依靠信息技术制定完善的房地产数字化信息管理系统,可实现房地产档案信息化建设。但现今,我国房地产档案电子信息化建设仍处在初级阶段,实践操作中还存在诸多不完善之处,如部分行政主管部门对电子信息化建设资金投入力度不足,档案信息化建设缺乏硬件设备的支持等,管理人员信息化管理水平低等均不利于档案信息化管理水平的提高[2]。另外,病毒、黑客与信息窃取等增加了房产档案信息化管理风险,这些均为档案信息建设工作的开展增加了困难。 (四)档案管理人员综合素质有待提升 档案管理信息化的建设与发展,为档案管理人员工作能力与道德素质均提出了更高要求。当前,部分房地产企业档案管理人员专业水平低下,对国家相关法律法规不够了解,未掌握前沿的档案管理相关知识,档案管理收集整理中不能及时发现存在的问题,管理工作得不到有效落实。 (五)档案利用率较低。房地产企业成立专门的档案管理部门,目的即是为房地产业发展提供对应的档案服务,使相关工作能高效进行。不过在具体工作中,所收集到的档案资源并没有得到最大化利用,仅少部分资源被应用到具体工作中,使得档案资源无法发挥自身价值与作用。 二、应对策略 (一)加强业务升级,保证产权档案收集完整性 产权档案资料的收集整理,牵涉面广,政策性严,专业性强,包括产权档案分类、组卷,卷内文件编号排列,卷内文件目录与备考表编制;案卷排列、案卷封面编目、库房排架、案卷装订等,因而在档案的收集整理中各部门应相互协作,积极和拆迁、测绘、司法等相关文件形成部门取得经常性联系,掌握了解档案资料产生程序与时间,确保归档材料无遗漏与错误,才能使回档的产权档案资料收集更完整。 (二)进一步完善房地产档案管理制度 为了使房地产档案管理工作水平进一步提高,保障房地产档案资源的完整性与全面性,应有完善的房地产档案管理制度作引导(包括归档制度、销毁制度、查阅制度、保密制度与管理保护制度等),达到对房地产档案管理资料的有效管理[3]。同时,房地产档案管理制度的完善应满足以下三点要求:①相关法规制度应科学合理。规章制度的建构需和单位具体状况以及房地产档案管理工作性质、房地产档案管理客观情况相符合,满足国家档案管理相关要求;②制度约束机制双向性,换句话说即房地产档案管理人员与领导均受约束,管理人员属于约束机制的实施者,但也受到机制的约束,相互制衡,相互影响才能使管理工作高效进行;③制度执行应有严肃性。规章制度的执行过程,不可徇私舞弊,一定要奖惩分明,发挥法规制度的权威性,使相关人员都能在法规制度要求的范围内办事,做到个体行为的自我约束。 (三)加强房地产档案管理信息化建设 房地产档案信息化管理的优秀即是建构关于房地产档案信息的数据库系统,但数据库系统的建设与运行,需注意如下几点内容: ①加大资金投入,为房地产档案信息管理数据库的建设与发展提供资金上的与软硬件设备上的支持。 ②科学合理规划。房地产档案管理工作是一项繁杂枯燥的工作,因为房地产企业每年累积的档案资料非常多,且在时间推移中,又会形成新的档案资料,那么在数据库的设计建设中,务必要根据房地产档案管理实际作出科学合理的规划。如制定合理的工作计划与流程,使用内部专用网络,且对新形成的房地产档案,同样需做好数字化归档工作。此外,房地产企业可将档案电子文件的收集整理和各部门员工的绩效挂钩,增强员工工作积极性。对不同部门和相关人员电子档案管理目标进展与优劣情况作出考核与奖惩,如若存在文件资料不齐、文件资料未和施工进程同步形成,或企业内各部门没有依照规定定期进行电子文件资料移交的,则对相关负责人给予通报批评与惩处,达到监督职能的作用,想方设法克服管理工作中存在的“短板”,促房地产档案管理与施工文件产生、收集、整理同步,实现管理有制度、开展有人员,执行有举措,真正将房地产档案信息化管理工作落到实处。 (四)提升房地产档案工作人员综合索质 在房地产业快速发展的今天,档案管理工作的特征有了新变化,为档案管理人员的专业水平与综合素质也提出了高要求。档案管理人员不仅需有较高的专业素质,扎实的技能,有服务意识,还应具备新观念,在工作中转被动为主动,认真领悟学习国家相关法律法规,以及房地产企业内部制定的规章制度,促其在工作中得到灵活应用,并在法规制度的引导下办事,使档案管理质量与水平得到提高。同时,定期对房地产档案管理人员与相关技术人员展开培训,保证其能掌握基本的网络知识,计算机、通讯技术、软件设备维护等多项技能,才能使房地产档案信息资料的收集、整理、保存等工作高效开展,使档案管理在促房地产业发展中发挥更大作用。 (五)加强档案资源的开发与利用 房地产档案管理工作中,应注重档案资源的开发利用,充分利用信息技术与网络技术,实现档案信息共享,使档案资源发挥价值与作用。不过这一环节应注重设置档案文献资源的利用权限,相关人员虽可利用档案资源,不过却无法更改或替换档案内容数据等,只有规定的人员才能对数据资料作出更改。另外,对一些有高度保密性的文档,应增设密码,供指定人员参考利用,提高档案管理工作效率与质量。 总之,房地产档案管理工作是推动房地产企业发展的基础性工作,也是为群众服务的民生工作。作为档案管理人员,在具体工作中,应做到理论与实践相结合,注重管理手段的优化,经验的总结,探究更多可行管理策略,增强档案管理水平,促房地产业持续发展。 参考文献 [1]王赞.数字化技术在房地产档案管理中的应用[J].城建档案,2016(12):17-18. [2]蒋瑛.房地产档案管理工作的现实价值[J].城建档案,2014(02):50-52. [3]杨清平.论如何提升房地产档案管理水平[J].改革与开放,2010(08):59.
房地产营销管理探讨:房地产营销管理问题成因分析 从选址、设计、施工到竣工销售、物业管理,房地产营销管理本应贯穿于楼盘开发全过程,但现实的情况是,许多房地产开发公司的营销管理工作却与前期工作无缘。许多房地产开发公司过分相信自我的直觉和经验,不重视甚至不进行项目开发前的市场调查和可行性研究。 一、房地产企业忽视营销管理,造成企业内部营销管理地位不当 有些企业凭直观的市场感觉或几个人的意见为依据进行投资选择,具有极大的市场盲目性。有的即使进行了市场调查,也由于其收集的信息偏差较大而造成调查结果不真实。有些房地产企业也开始意识到市场营销管理的重要性,但对项目的开发和销售不愿或没有能力作深入、客观的科学论证,以盲目抄袭和“克隆”他人案例和经验替代独立的分析和思考,或仅仅是在已定开发地块和内容后进行自欺欺人的反证。凡此种种都造成所开发的房屋不为市场所接受,形成大量积压。这种忽视营销管理所造成的企业内部营销管理地位不当还导致了不利于营销工作开展的组织形式,制约了营销工作对开发工作的引导作用。 二、房地产企业对营销管理缺乏整体安排,制约了营销管理功能的发挥 营销管理是一种整合的过程,即通过营销方式、手段的系统化结合,对营销的计划、决策、控制进行整体安排,根据市场进行动态修正,实现开发项目的成功经营。整合的要义就在于强调动态的观念,主动迎接市场挑战,利用当前市场,发现潜在市场,创造新的市场。因此,有效的营销不可能一跳而就,而是必须贯穿于开发的全过程,采取动态跟踪,及时调整,实时控制的有效方式,达到营销目的。然而,目前有些开发公司即使形成了较全面的营销理念,在开发过程中实现了前期营销和全程营销,但由于对营销的计划、决策、执行等各个环节缺乏整体安排,控制不力,不注意跟踪和调整,造成了社会调查结果不真实、可行性研究不严谨、销售过程中决策失误、策略单一等现象的出现,直接影响了营销管理功能的发挥和营销目标的实现,以致功亏一赘。 三、部分房地产企业存在严重的短期行为,导致行业信誉度下降 现在有些房产商在住房开发中只从眼前利益考虑,只管追求最大经济效益,很少考虑社会效益和消费者的利益,企业经营缺乏长远规划,干一个项目吃一个,干完一个再找一个。由于房地产项目的经营周期长、回报高,许多中小企业和家族性企业都是短期行为,既不能扩大经营规模,也无法整合建筑产品特色和品牌优势。这一部分房产商瞄准的是今天市场,考虑的是如何尽快把开发的住房卖出去,他们的经营指导思想是搞一褪子买卖,根本不顾买方利益。因此,他今天可以做房产买卖,明天可以做地皮或者其他商品的买卖,打一枪换一个地方,对自己的经营行为很不负责任。所以,就是在住房开发运作中,也可不按建设程序办事,甚至可以不立项、无可行性论证,无规范设计图纸,不报建、不办施工许可证、不实行招投标,或者任意压价,肢解工程,指定使用建筑材料和设备,还有一些国有房产商利用项目发包索贿受贿。除了房地产开发企业外,近年来随着房地产市场完善所发展起来的各类中介、咨询、、物管等中小企业,由于投资少,准入门槛低,市场需求广泛,也大量出现。作为服务性企业,对职业技能、学识学历和职业道德本应有极其严格的标准,但由于从业人员的素质参差不齐,管理不善,这也在一定程度上造成房地产市场秩序的混乱,降低了社会对房地产企业的总体信任度。 四、房地产企业营销队伍整体素质不高,影响营销管理的工作成效 囿于对营销管理的片面理解,许多企业并不重视营销专业人才的培养和素质的提高。致使市场营销管理人员整体素质低下,专业的营销人才十分匾乏,普遍存在学历不高、专业素质良荞不齐的问题。营销工作要求从业人员具有良好的综合素质、敏锐的市场感受力和资源整合能力。优秀营销管理人员的缺乏直接制约了优秀营销方案的形成和实施过程中的有效控制。 五、整个房地产行业对营销管理没有一个理性、系统的整体思考 中国房地产营销从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”,可以说,营销观念的树立以及各种营销策略的运用,是房地产业蓬勃发展的一个佐证。尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化,营销形式已从注重表面趋向追求内涵,营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,房地产营销理论也有所发展,但纵观现今的房地产营销,很多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅,理论与实践的结合不够,总认为营销策划只是从属于销售,其重头无非是做广告而已,使营销走上歧途,很多领域只有“摸着石头过河”的实践,没有较成熟、较系统的房地产营销理论作指导,也没有其他学科的理论支持,致使许多在实际运作中的营销管理走入误区。在国外,《住宅社会学》己有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,堕待填补。六、缺乏抗风险能力强、有实力、有社会责任感的大企业世纪之交的中国房地产企业,在由计划经济向成熟的社会主义市场经济转变过程中,愈来愈感觉到企业持续发展面临诸多困难。例如,企业自身存在的机制及管理上的弊端,致使企业不能积极应对市场需求的变化,导致企业对市场的有效供给不足,市场的动态均衡受到影响,这反过来又影响了企业的平稳发展。再如,企业整体运作中或多或少存在资金少、规模小的发展“瓶颈”问题,也导致企业发展后劲不足,阻碍市场进一步活跃,房地产企业的持续发展势必受到影响。在当前市场状态下,大部分房地产企业存在资金少、规模小的现状,企业的持续发展受阻碍。房地产业是资本密集型产业,房地产开发从土地取得,到建筑规划、发包兴建、市政配套、房屋销售,每一个环节都需要投入大量资金,资金小、实力弱的小企业难以胜任;这些企业的存在还容易导致市场的无序竞争和不规范操作,阻碍了企业自身及整个房地产经济的进一步发展。 作者:马东旭 单位:陕西国际商贸学院 国际经济学院 房地产营销管理探讨:安钢金信房地产营销管理制度浅析 摘 要:文章以金信地产为例从营销费用预算管理、销售统计管理、催收房款管理、房源控制管理、客户关系管理、客户资源管理等几个方面系统介绍房地产营销管理制度。 关键词:金信地产 房地产营销 管理制度 安钢集团金信房地产开发有限责任公司隶属于安钢集团,成立于2004年,具有房地产开发二级资质,经过近十年的发展,先后开发了安钢御景园住宅小区、安阳市地税局紫薇家园住宅小区、舞钢朱兰河东小区,建设住宅超过50万平方米。安钢集团金信房地产开发有限责任公司通过10年的发展总结了一套行之有效的房地产营销管理制度,本文就该制度执行情况做些探讨。 金信地产必须建立一套实用高效的营销管理制度,为企业正常经营提供强有力的保证,现就从六大方面做一个全面的阐述。 一、营销费用预算管理 房地产开发企业要销售其所生产的商品,即房地产必须事先进行广泛的宣传和大量的前期准备工作,此项工作的进行,必须要有一定的资金做保证,即使在售楼过程中,也要做好日常的预售管理工作,保证售楼工作的顺利实施。 每年年底,公司应当向项目部下达次年全年营销费用指标。项目部根据下达的指标分解为品牌宣传费用指标和项目营销推广费用指标,其分配额度及比例须报公司主管领导审批,通过后项目部将全年指标细分到各自然月,跟预算单位的营销费用立项必须按规定的审批权限报批,营销费用支出必须严格按照年度、月度预算执行。每个月底,预算执行部门必须将当月《预算执行情况汇总表》报送项目部,财务部、公司领导。在预算执行过程中需临时增加预算必须报项目部,通过项目部保公司主管,对超预算支出按照有关规定对预算执行单位进行处罚。 二、销售统计管理 在日常销售过程中,置业顾问每天都会向销售主管和经理汇报大量销售信息和数据,这些信息和数据对销售主管了解和把控整个销售进度的基础,销售主管只要充分掌握这些资料,才能制定出有针对性的销售计划,为完成销售任务提供保障。 1.销售统计日报管理。“销售日报表”包含齐定、临定、挞定,退换房、额外折扣审批等销售变更。每日营业结束后由销售主管填写“销售日报表”,上报给项目部领导、财务部、公司总经理。 2.销售统计周报管理。每周销售主管根据“客户状况表”统计汇编成册以供各部门查阅;每周促销短信由策划主任根据销售情况制定短信的书面形式发给销售主管,短信要求注明发送目的、发送对象、发送时间。内容要求简洁扼要,针对性强。每月底将促销短信汇编成册,供有关部门查阅;每周对业主确认函统计表进行核对,到月底对其汇编成册供有关部门查阅;对每周赠送礼品统计表进行核对,月底将当月赠送礼品汇编成册供有关部门查阅;每周至少提交一个销售案例,案例内容包括事件过程、处理方法、效果评估、总结与启示等。每月底将案例汇编成册,供置业顾问学习、借鉴;每周至少提交一个合理化建议,建议的内容包括:建议的背景和目的、操作性和可行性、操作效果评估。月底将合理化建议上报公司领导;每周销售主管提交一周销售总结包括:销售进度、成效分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效评价、库存分析等,每月底将当月销售总结汇编成册,以供相关部门查阅;每周一提交一周销售计划,计划包括销售目标的制定和分解、推售单位数量、广告计划、活动计划、现场准备和人员支持等;每周销售主管还有根据市场调查组下发的《市场调查表格》由置业顾问根据调查情况填写汇总后交市场调查组,每月底市场调查组将当月的市场报告汇编成册,以供相关部门查阅;每周销售主管按照公司下发的《营销费用明细表》登记营销费用台账,提交财务部进行费用核对,每月底财务部将当月营销费用汇编成册供有关部门查阅。 3.销售统计月报管理。销售主管月每月3日前将上月销售总结提交上级主管领导审阅,总结包括:目标进度、成交分析、库存分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效考核、与上月对比等。要求表达内容清晰、针对性强;销售主管每月25日后将下月销售计划上报主管领导审阅,计划包括:目标的设定和分解、销售单位数量和流程、广告设计制作和计划、活动计划、现场人员的组织等,要求表达内容清晰、有针对性;每月3日前,销售主管应当向上级主管领导提交上月考勤表和本月排班表;每月底将《月度销售变更统计表》填写完整,包括:退房、换房、挞定、变更付款方式等变更事项等汇编成册,供有关单位查阅;每月将领导签发的额外折扣汇编成册,制作《额外折扣统计表》以便相关部门复核和查阅;每月3日前由销售主管填写《月度营销费用统计表》经财务部核对将当月营销费用统计表汇编成册供有关单位复核和查阅。 三、催收房款管理 财务部应当每天上午9点前向销售部提供一份客户欠款名单,销售客服核实业主欠款后开始催收工作,催收欠款时销售客服人员必须填写电话跟进记录单,汇总后于下班前交客户主管审阅,业主拖欠的房款,已经定金。未交首付超过7日按照挞定处理,已交首付超过1个月未交余款按照退房处理,对于既不交款又不办理退房手续的交法务部提前诉讼。 四、房源控制的管理 在房地产销售过程中,最重要的一项工作就是对所销售的房地产进行管理和控制,即房源控制。对所售房源进行管理和控制,有利于销售主管及时对所售住房的数量、户型、价格等信息,便于制定和修订销售计划。在对房源的管理过程,销售主管要做到以下工作: 1.住宅销售前,销售部应当建立房源销控表,房屋出售后,置业顾问必须及时将售出住房标记在楼盘销控表上。 2.销售主管必须定期核实对照楼盘销控表,确保销控表上的资料真实、准确。 3.销售接近尾声或售罄时,销售主管将所有销控表归档,以便查询。 4.财务部应对本楼盘所有物业进行登记造册,建立台账,详细记录物业存销情况,其中包括已售及未售的住宅、商铺、车位、有偿移交和无偿移交小区配套设施,公司自用及租赁房。 5.物业服务公司必须月最后一周周一提供空置房明细表与公司财务部、售楼组核对户数和面积。 6.业主退房时,项目部通知物业服务公司,物业服务公司负责清退业主并收回相关房屋。 7.对于空置时间较长的住房,项目部必须提出可行的促销措施进行销售。 总之,房地产作为一种商品,在未出售之前,它也是房地产开发企业的一项存货,对存货进行管理,将有助于保证产品的质量、特性,以免其受到自然或人为因素损坏,同时也有利于销售主管了解存货的各种信息,为做好销售工作提供帮助。 五、客户关系管理 不论什么产品和服务都是以客户为中心的,房地产行业也不例外。从地段的选择到建筑施工,再到新房产的出现和房地产现场销售,以及最后的售房服务,都是以客户需求为导向的。房地产客户关系管理工作,是房地产销售管理的基础性工作。房产作为一种产品最终是卖给购房者的,只有让业主得到满意的服务,业主才会下决心购买。 1.房地产客户关系管理的重要性。房地产行业是一个资金密集型的产业。房地产开发企业在开发过程中,几乎都是通过金融机构筹集资金进行开发建设的。房地产开发周期较长,一般几年到十几年,资金的时间成本很高,如果开发的楼盘不能满足消费者的需求造成滞销,将给开发企业带来巨额亏损,甚至破产。对消费者来说,房产是一次性投入资金最多的商品,甚至需要一生的积蓄,因此房产一旦出现质量问题或没能有效满足需要,将给消费者带来无尽烦恼。 开发企业要全面满足消费者对建筑风格、环境、交通、户型、采光通风等综合需求,必须先对消费者有深入的了解。企业要想发展,拥有忠诚的客户是最重要的,因此要建立一套完善的客户关系管理体系,用于研究客户、开发客户、与客户沟通并能有效留住客户。 2.建立客户关系的措施。建立客户关系首先需要确认公司对项目的期望值和目标,同时要考虑现有业主环境及公司战略的优先层次。 3.建立客户关系的过程。首先要在人事部门的配合下,制定员工客户关系管理绩效机制,使其与员工业务绩效考评联系起来;其次企业要定期进行客户关系应用效果的评估,对客户进行量化分析,以便进行前后比对;最后要对客观关系管理要定期进行评审与回访,针对发现的问题提出明确的改进方案,建立良好客户关系。 六、客户资源管理 有效的客户资源管理能及时有效地反映客户需求,对产品规划提供依据;能加强对置业顾问业绩考核力度。主要通过以下四种途径来实现:一是销控管理;二是意向客户资源管理;三是定金客户管理;四是签约管理,已签约客户销售部门及时将签约情况录入“客户签约一览表”,安排客服代表及时跟进办理后续购房手续。 以上就是金信地产10年来总结的营销管理制度,随着金信地产的发展壮大,该管理制度必将会越来越完善。 房地产营销管理探讨:房地产营销管理研究 一、房地产业与关系营销 1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比,有很大的不同,具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份,它具有一般性,它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和,反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性,银行和中介机构参与性,权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。 二、我国房地产业市场运作当前面临的现状 1.市场定位观念不够明确 众所周知,房地产具有许多特殊性质,是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确,往往会出现定位过高或定位过低的现象,很容易使顾客对企业的定位印象产生误解,导致顾客一味地只注重某一特定的产品,忽视了对其他产品的重视,这样容易促使失去购买欲,大量的潜在顾客将会流失,不利于企业的全面发展。 2.实施客户战略不够完善 在实施客户战略的过程中,有些房地产开发商为了挖掘新客户,而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式,对售后服务没有引起高度重视,使得有些问题无法得到有效的解决,丧失了许多的老客户。表面看来,房地产开发商即使在一周内流失了100个客户,又可以于接到100个新客户,这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化,然而,事实相反,吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多,在激烈的市场竞争中,只有拥有大量的客户才能立于不败之地。 3.企业内部关系处理不当 企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的深刻影响,企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源,他们才是真正的主人。因此,忽视了与内部员工关系的处理,对员工的要求甚严,很少主动关注员工生理、心理、情感的需求,致使员工的积极性,自主性、创造性大大降低。 三、房地产业关系营销管理 1.房地产销售人员关系营销 顾客是房地产企业关系营销的优秀,要迎合市场需求,必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品,将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务,确保客户精神上的愉悦感,居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售,使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。 2.开发商对入住纠纷的提早预防措施 应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究,只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意,其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见,重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产,而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此,有见识的房地产公司,加强与顾客沟通,主动出击,为顾客排忧解难无形资产,他们尽力鼓励顾客提出抱怨,而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求,现在,部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期,以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟,宁可按合同向购房人进行赔偿,也不愿引发纠纷。谨慎承诺,降低客户预期值,客户的满意度就会更高。 四、房地产关系营销策略分析 1.市场定位策略 从关系营销角度看,产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位,即明确与谁打交道。这种关系定位,即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位,也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候,优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色,也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值,同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次,选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时,开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时,还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外,应向市场有效地明确企业定位观念,即地产开发商应扩充服务人员,同时加以培训,而后宣传其服务优势与能力。 2.实行客户关系的管理策略 顾客就是上帝,因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传,同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离,同时增强彼此之间沟通与信任,这样借助会员优惠与文化增值途径,刺激会员消费市场,进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情,增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动,逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日,同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖,加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上,利用长期个人联系来提高企业亲密度,进而形成企业之间的的战略伙伴关系。 3.于竞争中合作,实现双赢 松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式,这让合作双可以避免直接冲突,抑或共同创出区域品牌,在收益方面实现双赢。如自2000年10月起,于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略,于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”,获得了不错的营销效果。而在2001年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观,迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略,不得不对对原先的设计进行重新修改,增加了投入,还对其他发展商进行了有效刺激,有利于提高华南版块发展商的综合素质,这也是合作双赢的一个体现。实际上,竞争者之间的合作方式是多样化的,或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团,利用合作来得到强大联合优势,抑或优势互补,促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念,以都市星座为联盟商标,通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起,促进小地块联盟整体的竞争实力,提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点,为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件,为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源,提升投资商的价值,打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台,全面推出3A立体化营销策略,构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念,共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南,营造企业自己专有的策划、营销、服务机制,创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统,为赢取市场份额奠定坚实的基础。 4.协调好企业与政府和媒体的关系,创造良好的营销环境 企业是社会的重要组成部分,企业的活动会直接受到政府及相关法律法规的制约。因此,在协调企业与政府之间的关系时,应以积极的态度,自觉遵守国家的法律法规,帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与政府之间的配合,树立共存共荣的意识,那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的政策。现代营销的内容丰富多样,其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系,创造良好的营销环境,是实现企业目标的前提条件。 5.正确处理企业与内部员工关系,创造发展的动力 企业内部营销最关键的一步,便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面,即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的优秀层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度,同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系,从“以人为本”的角度出发,是现代关系营销理念的优秀,这种人为优秀的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性,为企业创造有利的价值。 6.完善客户退出管理模式 客户退出管理模式是根据客户退出企业产品或服务的购买模式,认真分析原因,吸取经验,通过改进产品和服务等一系列的方式来避免客户的流失。完善客户退出管理模式可以采取以下方法:第一,预测客户流失率。预测顾客流失率的公式为(期初顾客人数-期末顾客人数)/期初顾客人数*100%。 房地产营销管理探讨:房地产营销管理 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销管理探讨:房地产营销管理 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。
房地产营销策略探讨:房地产营销策略分析论文 一、房地产营销产品策略(Product) 在制定房地产产品策略时,需要从以下几个方面进行考虑: (一)位置条件。房地产产品的位置条件是打造优秀产品的首要条件,位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少,一般而言,应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区,把握好交通及客流“两大动线”,商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气,例如,北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是,商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目,那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。因此,从客流动线这个角度讲,商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费,更多的利润。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。 (二)产品设计:为了满足消费者需要,对设计者而言,应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法,去听听策划人员的意见;对策划者而言,加强自己专业知识的学习,真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性,找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作,根据目标客户的特性分析,作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 (三)品牌设计:我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导,即将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘,既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。 建立产品品牌之后,更要注重品牌关系,树立良好的品牌关系,首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后,实施客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长期跟踪管理。 二、房地产价格策略(Price) 一种是成本+竞争定价策略,即首先计算出项目总成本,再根据竞争对手的价格情况,加上预期利润,从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。 另外一种是消费者需求加竞争定价策略,它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点,以竞争对手为参照,无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则,并时刻注意区别或跟随竞争对手,因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。 三、房地产营销渠道策略(Place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 直接销售,最常见的形式就是派出房地产销售人员,在一个固定的场所主要是现场售房处,来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 委托,相对于直接销售策略,分散了企业开发房地产的风险,而且中介机构由于工作的范围、特性,以及对于市场趋势的了解,对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多,更容易把握市场机会,能更快销售房产。 许多房地产商也利用因特网资源,打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。 伴随着房地产行业的发展,在保持既有的模式下,一些新的渠道开始出现,我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。 四、房地产营销促销策略(Promotion) 房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类: 人员促销是一种传统的推销方法,一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料,成本低同时还起到广而告之的作用;另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况,促成买卖成交的活动。 非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中,这些方式综合起来构成促销组合策略。 (一)房地产广告 房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型:(1)印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等;(2)视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式;(3)户外广告。房地产推出时机确定后,在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况,预告房地产即将推出,诱导消费者购屋欲望。(4)布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房,表现完美格局和完善生活机能,并加强装修与施工,让消费者产生具体的临场感。 (二)营业推广 开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,有助于提高销售量。 (三)公共关系 房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系,比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。 目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略,这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。 房地产营销策略探讨:旅游度假房地产营销策略探析 摘要:当前,我国旅游业发展十分迅猛,旅游度假已经成为一种生活常态,旅游形式也从单纯的观光旅游向度假旅游过渡。旅游房地产正是在房地产市场和旅游市场边缘产生的新的市场。我国早期引入旅游房地产是在20世纪90年代中期,但在早期实际经营的类型还较少,如深圳的世界之窗、锦绣中华等旅游地产项目取得了成功。进入21世纪后,旅游业和房地产业都得到了迅猛的发展,这使得旅游房地产的发展迅速成为了大家关注的焦点。为了适应旅游房地产的发展,尤其是旅游度假房地产的迅猛发展,探究旅游度假房地产的营销策略为本论文研究的重点。 关键词:旅游度假房地产;营销策略;整合营销;重庆仙女山 1旅游度假房地产的概念 旅游房地产目前在学术界还没有形成统一的概念,在欧美学界也没有将“旅游房地产”作为概念给予定义,在学术刊物和大众媒体中也几乎很少出现类似的名词术语。我国旅游房地产起步晚,其研究也起步较晚,国内旅游房地产的产生是受到欧美国家的“分时度假”概念的影响产生的。对“旅游度假房地产”概念的界定着重从以下几个方面认定:①旅游度假房地产以“度假休闲”为优秀,与住宅地产和商业地产不同的是,旅游度假房地产带有很强的度假休闲功能。②旅游度假房地产的主要消费人群是旅游者。当然,旅游度假房地产业不排除当地居民的消费,但是其主要消费人群仍然是以度假为目的的旅游者。③旅游度假房地产要以旅游资源为依托。旅游度假房地产与住宅房地产不同的是,开发及营销活动对项目所在地的景观资源、环境配套都有很强的依赖性,其主要吸引点就在于其所处的旅游景点,顾客的度假体验更为重要。 2重庆仙女山旅游度假区营销现状 2.1营销策略创新不足 目前,仙女山旅游度假房地产在营销策略上主要以主题营销、体验营销和产权度假营销为主,营销卖点主要借助“地段+配套”的传统单一模式为主。因此,营销策略整体上比较单一,缺乏创新。 2.2营销主题雷同 当前,仙女山旅游度假房地产项目推广主题主要局限于原生、度假、养生等概念上,项目与项目之间比较雷同,主题较为单一。旅游度假房地产项目是一个综合性很强的商品,包括其地段、建筑设计、环境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面。现实生活中,在同一地段,销售情况完全不同的项目比比皆是。因此,在进行旅游度假房地产项目的营销过程中,应从多个方面深入挖掘项目的独特卖点,而不仅仅是只关注其地段这一个要素。 2.3区域整合营销缺乏 旅游度假地产项目最重要的特点就是区域性,对区域的依赖程度很大,因此,旅游度假地产项目的营销的成功与否与区域整体营销情况也有很重要的关系。从目前的仙女山旅游度假地产营销现状来看,在戴斯.大卫营、仙女山1号、依云美镇、21度洋房等项目中虽然引入了主题营销、体验营销等营销形式,但在这些营销策略的运用中,都是以项目各自的独特位置、项目自身的配套,项目设计等进行营销,以个体项目为主营销对象,区域整合营销观念缺乏。 3仙女山旅游度假房地产营销优化策略 基于旅游度假房地产本身特点,结合仙女山旅游度假房地产营销现状,现提出仙女山旅游度假房地产营销首先需要树立基于4C理论的营销理念,同时有效地利用整合营销等相关理论,构建基于区域整体利益的旅游地产整合营销模式,从整合营销等多种营销策略入手,开展仙女山旅游度假房地产的营销。 3.1树立基于4C理论的营销理念 仙女山旅游度假房地产须要树立4C理论的营销理念来指导营销工作,不是单纯的根据自己项目的特点进行灌输式营销。仙女山旅游度假房地产项目的主要目标人群是重庆本地人,重庆旅游度假房地产需求比较旺盛,购买的主要目的是养生、避暑和养老等,因此仙女山旅游度假房地产商须要从重庆本地的消费者需求入手,对消费者的购买动机,影响决策的因素等都应该进行科学的分析,在此基础上制定适合的营销策略。 3.2构建整合营销模式 构建基于仙女山整个区域的整合营销模式要从建立旅游地产营销组织体系和营销模式的构建等方面来进行实际操作。构建基于仙女山整个区域整体利益的旅游度假房地产整合营销模式创新,首先必须要建立完善的旅游地产营销组织体系。从营销主题、营销客体和营销对象进行整合。基于区域整体利益的旅游度假房地产整合营销是一个系统工程,包括公共规范、组织结构设立、利益相关者的参与等诸多方面。旅游度假房地产整合营销各主体应根据自身职责,明确自身责任。仙女山政府应明确旅游地产的营销组织管理主体,如由政府牵头,并形成由旅游业和房地产业等部分共同形成区域旅游地产管理委员会;该委员会主要从制定旅游地产营销规范和规则;整合区域旅游资源,确定区域旅游形象、发展战略等方面开展工作。重庆仙女山旅游度假房地产发展在确定了共同的价值观和定位后,整合营销的组织体系的构建是十分重要的。首先是政府的运筹,武隆政府凭借武隆仙女山丰富的旅游资源,在旅游战略的制定、商旅结合的营销模式等方面起主导作用。其次是旅游度假房地产商的推动。武隆仙女山由多家开发企业跟进,并对景区资源后天重塑。对区域旅游市场进行了较好的二次开发和包装。 3.3恰当运用营销策略 根据旅游度假房地产营销的性质和特点,基于区域(仙女山)整体利益的整合营销策略主要从以下几个方面考虑:社会营销策略。该策略强调社会因素对旅游地产营销起着重要作用,如社会观念、社会组织等要素。该策略主要针对旅游度假房地产区域(仙女山)内部市场开展营销活动。文化营销策略。该策略侧重通过文化因素,如文化产品、文化媒介、文化活动等因素去影响和促进旅游度假房地产的销售。这一策略的利用须要深入挖掘区域具有特色的文化,并对文化进行策划与包装,使其成为吸引目标消费人群的重要。会展策略。一方面须要利用本地或区域的会展;另一方面要积极组织或参加外地会展。该策略主要通过利用节庆活动、大型事件、会议、展览等要素,制造轰动效应,吸引目标消费人群,口碑营销策略。旅游度假房地产整合营销要利用当地旅游资源吸引旅游者,通过口口相传的方式,将旅游地产的营销信息对外宣传。 作者:费文美 单位:重庆房地产职业学院 房地产营销策略探讨:我国房地产营销策略思考 随着互联网和电子信息技术的快速发展,基于互联网技术的科技革命显著改变了房地产企业的外部营销环境。从微观而言,互联网技术直接影响房地产消费者的信息获取方式并对其房地产消费模式产生巨大影响。从宏观而言,在当前我国宏观调控下,房地产行业的内部竞争日益激烈,众多房地产企业为求生存、求发展而及时转变企业营销理念,多数房地产企业开始从内省化市场营销立场逐渐转变为关注客户的市场营销立场。网络营销手段的运用可让房地产企业强化与客户间的实时化、无障碍沟通交流,及时掌握客户的个性化需求,并采取快速响应策略来满足客户需求。 一、房地产网络营销策略实施障碍分析 (一)房地产网络营销的运作理念问题 房地产营销者缺乏虚拟化运作理念。虚拟化运作是网络营销的重要特征,缺乏虚拟化运作理念是制约房地产企业进入互联网营销市场的主要障碍。这是因为房地产销售单价高,购房消费行为需耗费消费者大量个人财富,消费者希望通过眼见为实的方式来体验到房地产商品的品质与形式。在无法见证房地产商品实物情形下,消费者难以通过单调的网页浏览来形成对房地产互联网销售业务的足够信任感。再者,由于当前我国房地产行业处于发展初级阶段,房地产行业内部乱象丛生,消费者对房地产商的信任度较差,故无法在未体验房地产商品前提下即行作出购买决策。在虚拟交互技术未取得突破性前,消费者虽然可籍由网络较全面地获取房地产商品的相关参数,但却无法为消费者提供亲身体验服务的能力。考虑到购房者的决策兼具理性和感性特征,体验感不足的网络营销方式难以刺激消费者获得感性决策依据,从而影响购房者做出购买决策。 (二)房地产网络营销的市场细分问题 第一,与互联网市场特征不契合。与传统市场营销环境相比,“互联网+”运营环境下的房地产市场营销具有信息传播速度快、超越时空限制、形象生动等特点。但由于多数房地产企业未能深入理解互联网时代房地产营销的特征,又缺乏必要的市场调研数据支持,仅靠决策者的个性化意志来做出房地产市场预测并制定相应房地产市场营销策略,这势必令其网络营销策略脱离真实的市场需求而难以获得消费者高满意度。部分房地产企业的网络市场调查手段单一化,调查数据间缺乏相互支撑力,在罔顾楼盘规模和特征的基础上制定调查取样方案,从而导致其楼盘的网络市场调查缺乏针对性,缺乏对房地产项目系统特征和项目间合作关系的必要把握,从而导致其调查结果与现实需求差距大,削弱其决策效益。第二,目标市场定位模糊。部分房地产企业缺乏对目标市场特征的精准把握,使得其房地产网络市场定位模糊。在缺乏对网络市场深入调研的基础上,房地产企业偏好于使用诸如“中高收入者、成功人士、注重生活品质、兼顾投资和自用”等特征来刻画其目标客户特征,这使得多数房地产企业的目标市场定位雷同,缺乏针对互联网受众特征来有效定位特色化目标市场。部分房地产营销者据此盲目向市场推出超大面积豪宅、高档办公楼和商住楼。虽然近年来居民收入增长较快刺激消费者的房地产消费能力,但偏离市场主题需求来制定目标市场营销计划,这不仅导致楼盘滞销,而且影响房地产企业满足广大中低收入者购买普通住房的刚性需求的能力,影响企业声誉。 (三)房地产网络营销的市场推广问题 房地产企业缺乏对互联网营销思维理念的真切理解。互联网思维要求营销者密切契合于个性化、人性化的时代需求。但当前房地产营销者缺乏用互联网技术手段来对传统房地产商品进行艺术化改造的能力,这令其产品缺乏必要的艺术气质,实用性和艺术性的融合度不足,从而难以满足房地产消费者日益提升的审美需求。再者,房地产营销者缺乏技术变革动力,未能用产品技术快速升级的方式创新房地产商品的内涵与功能,从而难以令网络平台上房屋产品供给质量及水平与顾客的需求保持一致。究其根源,在于房地产商的产品供给具有长周期特点,难以通过产品的快速升级方式来满足人们对于房地产产品日益提升的需求,由此导致房地产企业的慢节奏产品更新能力与互联网行业的快节奏运作模式的格格不入。房地产企业网络营销过程中的信息过载问题。房地产企业缺乏结合互联网特征来把握其商品卖点的能力。网民在上网过程中普遍表现出焦虑特征,由此决定了网民关注于特定目标的注意力时间短的特点。而多数房地产开发商总希冀在有限网络传播空间中尽可能多地展示房地产商品卖点以提升其产品广告的可达性。房地产企业的迫切促销心理背离了互联网信息传播特点,由此暴露出网民接受房地产信息过载问题,直接降低房地产企业网络营销效果。再者,网络营销技术障碍亦影响房地产企业的市场推广效力。目前我国网络支付多局限于面向日常生活消费型的小额支付业务,现有的互联网金融支付系统对诸如房地产消费等超大额商品消费的支持力度尚不足。因此,多数房地产消费者通常采用现场结算方式来完成其支付行为,由此导致房地产企业的网络营销战略缺少网络金融模块的有效支撑,这不仅妨碍其形成完整在线销售产业链条,亦严重制约房地产营销者通过落实网络营销策略来节约成本和转变传统营销模式的努力。 二、基于“互联网+”的房地产营销策略 (一)创新房地产企业网络营销的运作理念 第一,房地产网络营销者应创新时尚化运作理念。房地产网络营销者要紧扣网络技术进步潮流,力推智能型楼宇促销。当前我国住宅型房地产若依靠传统的凭借区位优势打造其产品优秀卖点的方式,将难以赢得市场青睐,故部分房地产网络营销者开始向智能型、环保型等新概念型住宅的方向发展。房地产企业应当打造提供医疗、保健、教育等增值服务的健康时尚人居环境。房地产网络运营商可开发5A型智能楼宇,运用互联网信息网络将上述各系统整合为一体,从而实现楼宇硬件结构系统和软件服务系统间的优化组合,提升欲购房者的购买欲望。第二,房地产营销者应创新环保化运营理念。随着生态环保理念日益深入人心,房地产企业目标客户群希冀提升其所购房产的生态属性的愿望应当获得满足。网民的年龄普遍较小,对于诸如生态环保等新理念的接受度和认同度都较高。房地产营销者需把握消费者生态环保需求特点,借助网络营销渠道强化生态型楼宇的市场推广力度。多数房地产消费者偏好于人与自然和谐相处的楼盘,故房地产网络营销商应当结合生态环境学理念,在楼盘设计、建造和营销过程中贯彻人与自然环境和谐相处的理念,优化人居环境,协调居住区内生态功能与社会功能,为消费者创设绿色低碳、生态环保的人居环境,着力打造面山临水、绿色生态的居住示范区。 (二)优化房地产网络营销的市场细分策略 第一,结合网络营销市场特征来划定目标市场。房地产企业的网络营销运营者应当精准把握网络信息传播特征,积极创新网络营销技术工具,大力推进微平台网络营销。房地产网络营销者可搭建微平台来实施其房地产网络营销计划,通过微平台来强化企业与“粉丝”间的沟通交流,并通过与“粉丝”交流的方式来获取关于潜在消费者的消费特征。房地产营销者需在明确特定消费者群体心理特征的基础上深入分析其购房动机及需求,并制定有针对性的营销策略。在精准定位客户需求的基础上,房地产商应准确定位其产品类型及功能,突出诸如“田园风格、欧美风尚”等特点,并在微营销平台上将其房地产商品特征用图文并茂的方式呈现出来。第二,结合目标市场特征来融合线上线下细分市场。影响房地产销售的主要因素是房地产价格。房地产营销者应在精准定位产品的基础上,结合客户消费水平来制定合理价格。房地产营销者可在微信公众平台上发起问卷调查,向消费者询价,并从询价信息中分析潜在用户群的心理可接受定价水平。在营销策略制定上,房地产网销运营者可采取线下运作的方式来推介该商品,通过传单、户外广告、参展等方式来推介楼盘,由此形成线上询价和线下定价、线上沟通和线下成交的房地产线上线下交互式营销策略。与此同时,房地产网络营销者应在考虑消费者客户群体特征差异性的基础上,制定适合本企业的线上线下差异化融合式营销策略,以确保本企业的房地产网络营销产品与竞争对手产品之间保持显著的差异性。房地产属于大规模投资品,需耗费消费者巨额财富,在制定房地产网络营销策略时,房地产商应当在线上强化与消费者的沟通交流力度,并在消费者的决策犹豫期内及时引导消费者现场看房,以遏制因超过消费者决策犹豫期而产生的丢单率高企问题。 (三)改进房地产网络营销的市场推广策略 第一,以病毒式营销扩大房地产商品市场影响力。房地产网络营销者可采取病毒式营销策略,通过病毒营销手段,房地产营销者可首先令消费者对其商品产生一定的认知度,随后再为欲购房者提供有价值的房地产产品与服务,从而促使消费者对房地产营销者的商品与服务的内在认同感。为增强消费者对房地产营销商的产品与服务的认同感,应对消费者进行广泛咨询,然后从传统的偏重广告型市场推广模式向突出咨询、服务消费者的市场推广模式上转型。房地产商可通过病毒式营销来扩大其产品的市场推广信息的受众,并辅以强大的信息咨询服务系统来为部分信息受众提供产品咨询服务,向目标客户们详细陈述房地产楼盘的结构、形式、材质、功能、品位、环境、布局和居家个性等信息,并在传递上述信息中暗中传递房地产企业的企业文化,令消费者真切认同其产品与服务,从而提升其购买欲。第二,以互动式促销策略来强化目标客户的决策意愿。通过网络接触房地产商品的目标客户们对房地产网络营销者的网络营销内容有诸多顾虑。为消除消费者的信任危机,房地产网络营销者应开辟在线信息交互渠道,通过与消费者展开互动式交流的方式来及时掌握目标客户们的需求内容变动趋势,并从其需求变动趋势中发现市场拓展新机会。房地产企业可鼓励消费者在购置房地产过程中与房地产企业的设计部门进行信息交互,通过交流方式来促使目标客户们提出自主性设计思路,房地产企业的设计师们可以将目标客户们的房屋设计方案融入到房屋定型方案中,从而确保房地产项目与目标客户们的个性化住房诉求更加吻合。为增强房地产在线销售的互动气氛,网络营销运营商可为目标客户们提供在线房源性价比比较服务,并为消费者提供协商价格平台,以满足消费者的在线议价需求。为增强房地产在线互动传播信息的渲染力,房地产营销者可以运用声光电等多媒体传播方式,制作图文并茂和生动有趣视频,强化目标客户们对房地产企业及产品形象的感知度和认同度。第三,房地产网络营销运营者需制定网络营销品牌策略。互联网行业的盈利能力取决于网商博取消费者眼球的能力,故房地产网商应着力打造房地产网商品牌,运用其品牌优势来提升消费者对房地产网商的信任度,进而促其形成购买决策。房地产营销者应重视开发其网络品牌价值,通过及时抢注互联网网名并使得网络注册信息与实体店面注册商标相一致的方式,来确保房地产企业的线下商誉价值可以顺利转换为线上销售渠道的品牌无形资产价值。房地产网络营销者还应当运用搜索引擎优化技术(SEO)来提升房地产企业网络品牌价值。房地产网商应与SEO运营商展开深度合作,通过向搜索引擎购买与本企业业务关联度高的关键词的方式来提高客户或潜在客户介入房地产网站的概率,并通过增加顾客或潜在顾客点击率的方式来提升房地产网站的营销力。 作者:吴强 单位:重庆人文科技学院 房地产营销策略探讨:论房地产营销策略创新 摘要:随着我国城市化建设进程的快速发展,我国房地产行业的发展取得了非常大的成绩,在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要,因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场优秀竞争力有着直接的关系。基于此,文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析,通过分析提出了切实可行的营销创新策略,以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。 关键词:新形势;房地产营销;策略创新 1房地产市场营销概述 房地产是一种财产和权力,从物质形态上来讲指的是土地和房屋,房地产不仅属于客观存在的一种物质形态,其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能,涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的,其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品,但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的,不仅有着较为明显的土地固有特性,还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划,合理配置企业资源,使企业的营销活动在可接受的风险限度内,与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合,房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲,房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿,来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。 2新形势下的房地产营销问题 2.1产品定位不合理 房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策,但是产品消化速度仍不尽如人意,并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察,导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化,从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例;开发商在产品设计阶段,并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视,而是一味的强调楼盘的形象和理念,较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实,因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下,人们在购房上更加的理性,如果产品长时间的积压得不到释放,势必会对空置房带来很大的影响,进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。 2.2品牌意识不强 随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强,提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现,而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感,从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的优秀竞争力,而是依托前期成功项目的品牌优势,大肆的推加产品的数量,并没有把产品的质量搞上去,进而造成了消费者的流失和产品的失信。 2.3营销模式落后 我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时展的脚步,仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球,虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账,定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察,其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系,同时也阻碍了消费者产生购买的意愿,进而造成产品的成交量出现严重下降。所以,房地产企业只有打破传统营销模式的束缚,不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。 3房地产企业营销创新策略 3.1注重市场定位 市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作,企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白,进而影响企业在销售当中效果和目标。所以,房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要,房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位,才能提升企业的知名度和品牌影响力。 3.2创新营销理念 房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同,因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关,所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此,房地产企业在制定创新营销策略时,一定要严格把控房产的质量,确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展,主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格,并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法,这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来,转变思维,通过对营销策略的创新,把价格营销转变为质量营销,契合广大消费者的实际需求,从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。 3.3树立品牌意识 房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为,营销的落地点是在市场上,所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究,避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先,是要对市场的基础情况进行考察,以便于为后续建设各类房屋提供重要依据;其次,方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以,作为房地产企业的决策层,企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重,按照市场供需关系和周期变化,科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划,通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬,形象良好的知名企业。 3.4创新营销模式 虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩,但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题,尤其是在营销模式的创新方面,我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统,单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降,严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步,计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持,而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度,为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外,在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站,这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台,定期的将房产信息到企业的网站上,客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率,企业也从中获得知名度和影响力。总之,随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进,紧跟时代脚步,不断优化营销手段,在满足企业发展和创新需求的同时,通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。 4结束语 综上所述,随着我国房地产产业调控的常态化,房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间,就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排,有利于提高房地产企业对资源的利用效率,能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性,既是房地产企业参与市场竞争的有力武器,也是企业职工参与管理的重要途径。因此,制定正确的营销策略,是房地产企业制胜的重要法宝,对于企业的发展意义重大。 作者:方芳 单位:中冶宝钢技术服务有限公司 房地产营销策略探讨:房地产营销策略应用 摘要房地产是一种特殊的商品,房地产营销是房地产经营中的一个重要的环节。从房地产商品的特点出发并结合目前房地产行业的一些现状和发展趋势,按照营销学中传统的4P理论对房地产的营销策略做了粗略的探讨。 关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略 改革开放以来,随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施,房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变,这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。 1房地产商品的特点 房地产是房屋和土地财产的总称,又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品,所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言,它具有以下特点: (1)固定性。也称不可移动性,房地产项目一旦落成,其位置、结构便固定下来,难作大的改动。 (2)组合性。土地和房屋的组合:每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合:房地产既有使用价值又有投资价值,随着发展,房地产商品的使用价值会减少,但投资价值却会因某些特定因素而升值。 (3)差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品,因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响,即使建在同一块土地上,每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。 (4)稀缺性。这是由土地的自然属性决定的,因为土地具有不可再生性。 (5)保值增值。由于土地的稀缺性,使房地产具有保值增值的特性。 (6)使用周期长。某一项目工程建成通常要2~3年的时间,甚至更长,而产品建成后,一般可使用50年以上。 (7)耗费资金大。房地产售价昂贵,往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎,对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。 2房地产营销策略的应用 房地产商品有其自己的特征,使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品,同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品,因此在营销策略上有着自己的特殊性。 2.1产品策略(product) 随着人们生活水平的提高,对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”,而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性,做到“人无我有、人有我优、人优我奇”,从而赢得更多的消费者。 (1)名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如,金马公司开发的“罗马花园”,其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。 (2)物业。提高物业质量,赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下,消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此,开发商要采用现代化的新材料、新技术,使物业具有智能化和现代化的格局。 (3)文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围,这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。 (4)借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设,而忽略了借助自然环境,比如借助天然的河流、现有的绿地等,既能使小区环境更具特色和自然性,而且还能在经济上节省人为造势的费用。 另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平,可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。 2.2价格策略(price) 房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。 (1)定价方法。在市场营销定价策略中,定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之,在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。 (2)定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式:一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后,先以较低的价格出售少量的商品房,然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼,常常会给予客户一定的价格优惠,可以通过不同的付款方式来实现。例如,如果分期付款房价要付全额,而一次性付款,房价可给予5~10%的折扣优惠;三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额,有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是,购房者在签定合同时付1/3的房款,房屋施工过半时再付1/3,完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法,然后余额在一个规定的期限内分几次付清;四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业,一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭,是指由购房者交纳房价30%的首期款,取得购房合同,然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款,以后,购房者定期向银行还本付息,直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式,值得借鉴和探索。 2.3促销策略(promotion) 房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种: (1)人员促销。它是一种传统的推销方法,是指房地产促销人员根据掌握客户的信息,向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于,目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小,对于促销人员的要求较高,不仅要具有良好的业务素质,而且还要求有较高的个人素质。 (2)广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等,另外还有样板房展示,这是一种实体广告,看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略,以收到最好的宣传、销售效果。 (3)公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象,以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现,如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动,或通过危机公关化不利为有利,从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告,而且传播面广,所以其效果很好。 (4)营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略,效果比较明显。比如对于消费者而言,在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。 2.4渠道策略(place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。 (1)直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用,同时它对营销人员的经验、素质要求很高。 (2)委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商,也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构,后者是指中介的个人,即经纪人。 (3)网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制,进行远程信息传播,且图文并茂,效果比较好。目前,国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展,网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。 3结语 综上所述,结合房地产商品本身的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销是其一个重要的方面,所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
房地产经营管理论文:房地产企业经营管理论文 一、房地产企业实施经营管理双重管理的必要性 1.市场竞争的必然趋势。随着我国市场经济的不断发展,近年来我国的政策制度对市场的发展也起到了引导和规范的作用,以让市场竞争环境能够保持公平以及公正性。这就使得各房地产企业的竞争越发的激烈,而物竞天择,适者生存的规律也被人们所重视。房地产在我国的经济发展中占有重要的地位,只有社会和谐发展,其发展才能更为健康,但其若想在市场环境中适应其发展,就必须对当前的管理方式进行创新,来提升企业的优秀竞争力。 2.企业发展的必要需求。每一个企业的经营过程都具有双重性,其产品所需经过的各个加工环节以及企业投入的生产要素形成了价值链,而在利益分配上,每个要素投入者之间所起的作用而成了利益链。因此,可以看出房地产企业的经营管理双重性,即价值链管理和利益链管理。同时,企业在经营管理上同样具有双重性的相互制约,如果生产要素没有达到配置优化并且成本没能压低到最小,那么就无法进行利益均衡分配;而如若不能实行利益均衡分配以及不存在协作体,那么生产要素也无法进行优化配置,成本也无法达到最低化。 二、房地产企业实施经营管理双重管理的方法 在当代经济社会发展中,房地产企业的转型迫在眉睫,实施经营管理双重管理也并非就一定是矛盾的,具有一定的可操作性,尽管其可能会出现一些问题,例如在实际操作时,会出现不能很好完成指定的指标计划,考核无法实行,只是空有一套制度理论,没有实际操作意义。基于此,将制定关于房地产企业实施经营管理双重管理的方法加以解决这些问题。 1.应用国际平衡计分卡。在不同时期、不同的发展环境下,企业所面临的挑战及任务也是不尽相同的,在吸取其他企业成功经验的同时,也要对自身发展特点做深刻剖析,并运用当前最为科学的管理工具做以辅助,科学的制定出未来的发展目标及规划。当前,国际上最为通用的管理工具就是平衡计分卡,据数据显示,其具有有效性和科学性。而对于房地产企业要进行经营与管理的双重管理来说,应用平衡计分卡的作用主要体现在以下方面: 1.1设立内部指标及外部指标,保持企业发展平衡。平衡计分卡的设计中,包括内部指标和外部指标,其主要是用来保持企业的内外部发展能够均衡,因为尽管一个企业的内部指标显示该企业的运营状况很好,但是其外部指标却不一定有良好的体现,也可能是显示不良的,因此,该结果正好与价值链管理中更注重企业的内部运营效果,而利益链管理中更注重的是企业的外部利益是否平衡相同。 1.2作为绩效考核的重要标准。平衡计分卡的设计中,有财务指标和非财务指标,这两项指标在企业的绩效考核中占有重要的作用。财务指标主要是指企业资产回报率以及利润率等等;非财务指标主要指的是产品质量以及客户的满意度等等,其能够作为房地产企业中利益链管理的指标。 1.3结果性和驱动性衡量指标的设定,对管理各环节起优化作用。平衡计分卡的设计中,其结果性衡量指标是用来显示房地产在实行该策略后所取得的效果,主要包括提升质量等方面;而驱动性衡量指标是用来显示在实行策略的过程中所发生的变化是否影响了最终的结果,主要包括循环周期等。在平衡计分卡中,更注重驱动性指标,虽然结果性衡量指标是其重要的组成部分,但是,驱动性指标具有能够提前衡量最终结果的特点。因此,能够使房地产企业在实行双重管理中,更重视各个环节的相互协调与优化,进而来提升最终效果。 2.加强内部控制,提升总体管理水平。对于房地产企业来说,加强内部控制,加强企业的内部沟通和交流是非常重要的,能够使整个团队具有向心力和凝聚力。同时,将每年员工的薪酬绩效和奖惩制度与平衡计分卡相结合起来,这样能够有效的提高员工的工作积极性,并且使工作效率也得到了提升。要全面提升房地产企业的总体管理水平,当前,房地产企业的总体管理水平以及其信息的准确性和详细性都处在一个较低水平的层面中,因此,可以在实施双重管理的过程中,不断总结经验和方法,结合企业的自身发展特点,逐步完善经营和管理的方式方法。 三、结语 综上所述,在实现房地产企业经营管理的双重性上,值得我们更进一步的思考和探究,无论是企业的运营和发展,都离不开良好的管理方式。因此,房地产企业,要想在行业竞争中立于不败之地,就必须加强管理模式创新,只有拥有最佳的管理模式,才能提高企业的优秀竞争力,房地产企业实行经营和管理双重管理能够有效地提升企业的管理水平,这就是其主要的研究意义。 作者:以利萍单位:桂林市新盛房地产发展有限公司 房地产经营管理论文:基于利率影响的房地产经营管理论文 1房地产经营管理战略的目的 房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应,对企业拥有的资源进行配置,对企业优秀竞争能力进行提高,实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言,在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测,同时,对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析,对产品市场进行预测,分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度,同时,对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测,能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握,对企业未来发展能够指明方向,企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此,文章对房地产经营管理的原则,存在的风险以及面临的问题进行了分析,希望通过文章的分析,能够更好的促进房地产企业发展。 2利率变动对房地产企业发展带来的影响 房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期,而现在起正在处于重要的变革时期,我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期,出现了很多的问题,针对出现的问题采取必要的解决措施,是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中,利率的变动会给房地产业带来很大的影响,主要体现在以下方面。 2.1对开发商的影响 利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响,主要影响的就是资金成本问题,利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加,承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下,开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况,开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响,很多的买方会出现持币待购的情况,对开放商而言资金周转周期会受到影响。 2.2对房地产投资方的影响 房地产市场价格出现不断下降的问题,会导致投资方的投资收益受到很大的影响,利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题,在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况,消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望,这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响,我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况,因此,在利率不断上调的情况下,土地的价格也会出现逐渐上升的情况。房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫,主要是从金融的角度来进行分析,房地产业在发展过程中,银行的参与程度非常高,银行在资金方面出现了放贷审批过于松散,导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现,同时,房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱,导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中,国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响,因此,为了能够对房地产行业进行影响,对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响,在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫,对多种管理措施进行应用非常必要。 3结束语 近年来,我国经济得到了很大的发展,经济发展过程中房地产业的发展有着至关重要的影响,因此,对房地产业发展过程中出现的问题进行解决非常必要。房地产经营管理工作水平的高低对企业的经济效益有很大的影响,同时,也能对企业的综合实力以及优秀竞争能力进行提升。 作者:张伟 单位:大庆市房产管理局 房地产经营管理论文:实训基地建设下房地产经营管理论文 一、房地产经营管理专业的人才培养目标 以应用技术型院校的定位为出发点,结合我国当前房地产行业发展的现状与对人才的需求,通过对相关企业和院校历届毕业生的抽样调查,我们将房地产经营管理专业的培养目标定位于培养适应我国房地产业的开发、建设、经营、管理的、可直接从事相关实际工作的复合型应用型高级人才。具体而言,该专业学生应掌握如下专业技术能力:一是房地产行政管理能力:熟悉房地产相关法律、法规,掌握城市房屋拆迁的基本程序、熟悉统计档案资料管理等重要内容。二是房地产估价能力:准确把握我国房地产估价领域的基本情况,基本掌握房地产估价的方法,熟悉估价实务中不同类型估价对象的估价步骤,在企业注册房地产估价师的指导下能够初步编制评估报告。三是房地产营销与策划能力:掌握市场调查实用方法,具备一定的市场走势分析和风险评估能力,熟悉营销程序,掌握有效的销售策划方法和谈判公关能力。四是物业管理能力:熟悉物业管理相关规定,能够全面认识物业管理工作的组成部分并进行有效的调度和组织,具有良好的沟通能力。五是其他相关能力:能熟练掌握房地产测量、制图及相关计算机软件的应用。 二、实训基地建设的必要性 1、实训基地建设是适应社会经济发展的需要 房地产业是关系国计民生的重要支柱产业,近年来房地产行业的发展异常活跃,其本身对人才的需求十分旺盛,加之房地产行业政策性强、专业性强、实用性强的特点,对于应用技术型人才的需求就尤为迫切。一项调查统计显示,目前房地产行业从业人员85%以上是从其他行业转入的,未接受过专业教育。因而加强实训基地建设,突出实践应用能力培养,提高房地产专业人才培养的质量和规格,满足房地产行业的人才需求,是当前高等教育的责任与义务。 2、实训基地建设是实现专业人才培养目标的需要 目前,我国开设房地产经营管理专业有北京师范大学、中央财经大学、华东师范大学、上海财经大学、江西财经大学、山东经济学院、重庆大学、西华大学、贵州财经学院、北京师范大学珠海分校等院校。这当中将有相当部分会在国家的政策导向下向应用技术型院校进行转型,其所培养的人才主要充实到企业的中层管理层面,以较强的营销实战能力为企业所亟需。因此,学校担负着培养在校期间专业学生的实践能力的锻炼与提升。 3、实训基地建设是实现产学研一体化的需要 充分利用高等院校和企业两种不同的教育环境和教育资源,实现校企合作,采用课堂教学与学生参加实际工作相结合的方式,是培养适应市场需求的、应用技术型人才的有效途径。同时,学校依托自身的各项资源,实现企业在岗人员的回炉学习,为企业提供发展的智力保障,大大提升了企业的管理和生产效率,实现校企双赢的局面。 三、构建科学规范的实训基地途径 根据实习实训的目标、内容、形式,可将房地产管理专业的实训基地分为校内实训基地和校外实训基地两大类。校内实训基地主要立足学生专业知识和基本技能的培养,校外实训基地则以培育学生的职业情感,提升职业综合能力和素质为目标。 1、校内实训基地建设 校内实习实训基地是利用学校自身拥有的各种资源,由本校教师负责建立起来的、能为本校学生课程实习提供物质条件的场所,它使学生成为实践教学的主体,能够有效地调动学生学习的主动性和积极性,最大限度的挖掘学生的实践能力和创新能力。以陕西学前师范学院为例,现已建立起多个校内实训室、实训基地,包括: (1)房地产信息系统实训室。通过全站仪测绘实习以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等专业软件的学习与应用,帮助学生掌握房地产测量、建筑识图、数字化成图、数字化信息录入与管理等基本技能。 (2)模拟售楼实训室。利用楼盘模型、户型图和相关的售楼资料,模拟楼盘销售的全过程,训练学生楼盘推介能力、公关能力和谈判技巧。 (3)房地产开发综合实训基地。将学生置于假设的特定环境之中,模拟房地产项目的整个开发运行过程,包括市场调查、土地竞买、项目策划、项目融资、施工建设、项目营销等。 (4)物业管理综合实训基地。按照IS9000认证的物业管理规定,结合实际管理中需要解决的问题,模拟物业管理各类项目,帮助学生掌握物业管理的具体内容、流程、方法和技巧等。 2、校外实训基地建设 校外实训基地建设就是充分利用各类社会力量,整合各类社会资源,通过学校与政府合作、与企业合作、与兄弟院校合作,实现资源共享,优势互补,将理论教学、基本能力训练与实践教学、职业综合能力培养相结合,从而达到对应用技术型人才的培养。根据房地产经营管理专业的特点,结合当前国家对应用技术性本科院校的发展要求,可通过以下形式建设校外实训基地: (1)项目协作型实训基地。依托专业教师在政府部门、企业中承担的科研、生产项目建立实训基地。如利用地籍调查、基准地价测定与修正、农用地分等定级与估价、城中村拆迁测量等项目,积极建立与国土局、房管局、城改办等政府部门及相关企业的合作。同时可与房地产企业就某个具体的项目进行阶段式的合作,如与房地产开发公司在施工阶段的合作,以房地产营销公司在楼盘销售旺季的合作等。同时还可寻求与兄弟院校的合作,实现资源共享,增加校外实训的机会。 (2)校企合作型实训基地。选择具有一定规模和较强代表性的房地产开发企业、房地产评估企业、房地产中介企业、物业管理企业,以签订校外实习基地合同的方式形成长期稳定的合作形式,让学生开展以课题所学知识为基础的各项实习,使实习者顺利完成由学生向职业工作者的转变。 (3)经济实体型实训基地。地方应用技术型本科院校可以立足自身专业优势与地方资源,鼓励专业教师创办各类经济实体。组建经济实体时一方面要考虑到该实体的社会性,一方面还要关注其上所承载的教育功能,在条件允许的情况下,要从企业选址、经营规模、管理模式、人员配置等方面为专业学生的实习提供各项便利性的条件。经济实体型实训基地可集学校实训基地与企业实训基地的优点于一身,既有利于学生职业素质的培养,又可以节约实训成本,甚至还能为学校创造一定的经济效益。 四、实训基地建设应注意的问题 1、加强教学与实践的互动,及时对课内知识体系进行修正 房地产经营管理专业的实习实训是根据学校的整体定位和专业教学计划的安排,作为实践教学非常重要的一个环节。通过发现学生在实践教学中欠缺的知识点,能够及时地对现有的教学计划进行修订,保证了在后续对学生的培养环节中更加符合社会的需求,也更加凸显了应用技术型院校的专业特色。 2、建立长效机制,形成稳定的合作模式 由于行业的特性,除相关政府职能机构外,与房地产相关的企业,尤其是房地产的中介机构存在着人事变动比较频繁的特点,因此学校在与所选择的校外实习实训基地合作时,尽量不要因为相关人事变动而导致合作关系发生改变,一定要建立长期稳定的合作关系。为保持合作关系的稳定性,首先应该从社会声誉、企业规模、经济实力、领导人气质等多方面综合考量,对相关的房地产企业进行初选。其次要与企业签订《校外实习基地建设协议书》,从协议上确定与企业的长期合作关系,形成校外“挂牌式”实习实训基地,保证基地能为学生提供一个长期良好的实习环境。 3、加强学生职业精神和职业道德的培养 实训基地的建设不仅是为提高学生的专业技能,更要注重对学生职业精神和职业道德的培养,为学生就业及人生长远发展奠定坚实基础。因此在实训过程中,应通过企业文化熏陶、典型事迹激励、先进人物带动等形式,促进学生自觉遵守行业、企业规范,树立爱岗敬业的职业精神,养成基本的职业操守和职业道德,力争做到德才兼备。 4、加强校企联合,注重智力资源互补性交流 在校外实训基地建设过程中,一定要注重利用学校与企业所持有的具有互补性的资源。在当前状态下,学校掌握更加系统、科学的理论知识,企业持有大量可提供实践锻炼的项目资源。通过企业人员定期入校培训或高校教师参与相关实践项目等形式,可将两类资源进行充分高效的结合,实现资源的互补利用。 作者:靳慧芳单位:陕西学前师范学院 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理论文 一、房地产企业经营管理中所遇到的问题 1.财务管理经营方面的问题 (1)管理者素质低下 在我国的房地产企业中,民营企业占了很大的比重,由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的,这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限,普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识,对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行,并没有经过科学的决策分析,这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。 (2)存在严重的集权现象 在房地产企业中,普遍存在着这样一个现象,企业的投资者与运营者往往是同一个人,这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算,而受自身知识水平、管理意识的局限性,管理者在作出决断时,凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识,并没有经过科学严密的论断,更无后续的监督审查机制,管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式,财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去,由于事先并没有经过周详的计划,于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。 (3)家族式管理领导班子 房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中,不被对手窃取商业机密,于是在公司的管理方面,任人唯亲,久而久之,形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位,这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象,但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素,如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行,这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来,最终将导致企业走向衰退,使企业被社会所淘汰。此外,这种家族式的管理模式,使得企业员工内心会认为自己与企业的重要职位无缘,无法产生上进心与对企业的归属感,认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要,企业向心力与凝聚力无法形成,将会对企业的发展产生不利的影响。 2.忽略流动资金的重要性,存在融资困难问题 (1)筹资方面 房地产企业为了开发一个巨大的项目工程,必定需要大量的资金,而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准,抵押贷款缺乏资信,又无中介担保,因此从银行融资显得相对比较困难,此外如果企业采取从民间进行融资的方式,风险则较高,在资金严重不足的情况下,企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题,一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款,但是这种资金筹措方式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用,长期拖累之下,企业的支付能力日渐削弱,资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长,并且工程前期投入资金较大,资金投入之后,要想尽快获得资金回笼完全是不可能的,只有当企业工程完成,商品房预售许可证下发之后,房屋才可以进行预售,进而使企业获取回笼资金,偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复,尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接,工程停工,后果更是不堪设想。 (2)投资缺乏科学性 房地产企业在运营过程中,片面追求高端产品、高利润,而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用,做出违背经济规律的轻率行为,是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求,如果开发出的商品没有市场,势必会形成滞销乃至烂尾,对企业的运营造成不可估量的损失。 (3)忽略日常经营过程中的资金管理 房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金,并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性,从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性,为了快速的获取回笼资金,企业进行产品的促销,而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素,为客户进行购房担保,对于没有能力偿还银行贷款的客户,还帮助其进行垫付贷款,从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时,房产严重贬值,银行对房产进行低价拍卖,并不能补上银行欠款空缺,至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下,企业财政情况日益空虚。 3.缺乏健全的财政核算、监督体制 房地产企业管理者对于企业财务管理未能给予足够的重视,于是导致企业在财务管理方面的人手严重不足,或者人员素质不高等,对企业的财务核算等资料造成不真实性与不完整性,于是企业的内部财务核算系统与监督系统完全形同虚设,导致企业资金很容易被内部盗用与流失。 二、针对房地产企业经营管理中所出现问题提出的对策 1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识 对于一个企业的管理来着来说,其必须具备全局观念,掌握一定的管理经营知识,随时对国家的相关政策以及市场的导向了如指掌,不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识,认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运,因此必须加强企业的风险管理,这不是一个可有可无的部分,如果企业缺乏投资风险的管理,那么对于企业的发展是相当不利的,同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用,甚至还会拖后腿。因此,对于房地产企业来说,必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统,并配备相对应的专业人士进行管理工作。 2.加强房地产开发工程前期资金管理 由于房地产企业开发周期长,投资额巨大,涉及面广,在工程前期进行过程中,资金充足与否对企业的重大作用,房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统,进行科学的分析计算,深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价,确定其可行性,资金充足性,才可以进行下一步的工作,也就是工程设计施工等。 3.建立专门的市场调查班组 对于房地产企业来说,及时掌握市场的动向极其重要,市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组,专门进行市场调研活动工作,收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向,从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据,达到规避、减小风险的目的。 4.公司职位应该避免任人唯亲 为了保证能者居之,充分刺激员工的工作积极性,企业在进行重要岗位的分配时,应极力避免任人唯亲的现象发生,而应该是能者居之,使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台,而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想,这对企业的长久发展是及其不利的。 5.定期组织企业上下各个阶层人员进行培训 一个企业无论是什么岗位,上到管理者下到一个业务员,都必须不断的为自己充电,不仅素质较低者要进行充电,素质达到一定水平的更应该树立终身学习的理念,只有员工整体的素质上去了,企业的综合发展水平才可以有所提升。对企业员工的技能培训不仅包括专业知识的培训,还包括对风险意识的培训,对管理者还要进行企业管理知识方面的普及与加强,使企业的管理与运行趋于科学化、合理化,只有各个部门各司其职,企业才能正常有序发展。 三、结论 建筑业是国民经济中一个重要组成部分,关系着国家的经济命脉,房地产企业作为建筑开发商,其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况,因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中,无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待,加强房地产企业的运营管理,使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。 作者:刘涛单位:辽宁行政学院 房地产经营管理论文:房地产信托经营管理论文 “信托”意指信任委托,是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”,还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有争议,但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。 一、现代信托制度的发展 (一)现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了《用益法》,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》,现代信托制度得以确立。 (二)消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权,对信托财产不负任何积极管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负,因而这种信托被认为是消极信托。 随着历史的发展,封建制度崩溃,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化,人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转化,也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步,使得受托人从满足消极的“人头”设计需求,转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密,营业信托事业日益兴旺发达,积极信托主导了现代信托的发展。 (三)现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地,但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的成功而资金充裕的英国民众,急于投资于利润丰厚的欧美地区,但缺乏国际投资经验,于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作,双方约定受托人只收取一定的报酬,并将投资收益返还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传入美国,并发展成为“投资信托”,以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都有民事信托和商事信托,但限于习惯和民事信托旷日持久的发达,民事信托仍然是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托,特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”,为日本的经济发展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 (一)美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托(realestateinvestmenttrusts,REITS)是以公司拥有资产的形式,将股东的资金吸引到房地产投资中,股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处,又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,目前的市场价值已经超过400亿美元。 l、美国房地产投资信托的类型 美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权(收购现存房地产或即将开发的房地产),其投资人取得的是房地产的股份所有权;抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款,投资人取得的是抵押贷款债权;混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于:(l)通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于:(1)为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款,分散了房地产借贷风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显著的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。 (二)德国的房地产投资信托 德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为保护投资人的利益,投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程(不超过信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离(三)日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。(图2)土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后,收回土地所有权;处理型是指土地所有者在信托期结束后,领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性,而自己没有能力的时候发挥功效,土地所有者能够在保持土地所有权的同时,获得稳定的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。 三、我国房地产信托经营管理模式的选择 我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后,随着社会主义改造的完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展,全国已经有近400家信托投资公司,总资产约占全部金融资产的10%左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动,它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者直接投资于房地产的开发经营,虽然拓展了房地产业融资渠道,促进了房地产经济的发展,但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展,中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》,九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》,这就使得我国信托事业的发展和繁荣,建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业,则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式,从以下三个方面阐述自己的简略构想。 (一)建立房地产投资信托基金 建立房地产投资信托基金,一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道,另一方面通过信托基金汇集闲散资金,满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务,至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以借鉴美国的模式,由金融机构组织发起,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,也可以借鉴德国的模式,由投资信托公司负责具体的资产运营,另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况,以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足,美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起,并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。(图3) (二)建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的,而在日本,国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托,是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点,为促进国有土地的有效利用及处置而建立的,使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是:在长期持续获得土地收益的同时,保留了将来行政需要的国有土地所有;将土地及地上建筑物共同进行信托时,土地价值的体现较为隐蔽,可以减少对邻近土地价格的影响;可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状,虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处,但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然,要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。 (三)“房屋银行”的信托化规范经营 “房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本,又使双方的利益能够得到保障,因而深受广大群众的欢迎,并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用,一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是,房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心,房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素,测算出房屋的出租价格,经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日,该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率达到97%。虽然各地都基本参照贵州的方式运作,但还是有许多差异。比如,北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务,该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日,自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租,不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等,房地产交易中心赚取了其中的差价。 在此类“房屋银行”业务中,房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系?他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同?租金的收取与支付宜采用什么方式?对这些问题需要加以分析,以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。 在“房屋银行”业务运作中,房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系,因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为,有点类似于房屋的转租获利,这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系,此时,是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同,承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人,“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人,受益人既可以是作为委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。这样一来,我们将“房屋银行”称为“房屋信托”,并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中,将信托行为等同于行纪行为,但严格地说,它们毕竟是两种不同的制度,信托法的出台也更加证实和明确了这一点,因而不宜将其认定为“房屋行纪”。 四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题 《中华人民共和国信托法》的出台,为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过,要真正促进房地产信托经营业务的发达,尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 房地产经营管理论文:房地产经营管理与大学生创新能力培养 摘要:具有创新型人才的培养是现在国际竞争的焦点,大学生的创新能力决定着国家的优秀竞争力,经济发展的现实也要求大学生培养要与企业的需求联系起来。实行校企合作的大学生创新能力培养,是现在高校教育的重要内容。文章介绍了校企合作模式下房地产经营管理专业大学生创新能力培养的相关内容。 关键词:校企合作;房地产经营管理;创新能力 高等院校实行创新人才培养计划,可以培养大学生的创新能力,是学校教育满足社会需求的必然趋势。培养学生的创新创业能力,适应未来房地产经营管理的高级人才,是体现高校专业教育成效的重要方面。做为新时期的学生,也要转变观念,不断提高创新能力和专业技能。 1培养创新能力的意义 1.1树立正确的人生方向、养成积极的人生态度 培养房地产经营管理专业大学生的创新能力,首先大学生要树立积极、乐观的人生态度;其次,大学生在能力培养的过程中敢于面对困难,在面对逆境时可以乐观面对,这样大学生在离开校园后也会树立正确的人生观。 1.2可以提高学生综合素质、实现自我价值 大学生通过参与创新活动,可以根据自己的兴趣和特长来选择今后的发展方向,通过自学、独立思考来控制自己的学习进度。大学生也在学会了如何进行房地产经营管理实力操作,同在实践中也可以与团队其他成员进行沟通和协作。同时也可以实现自我价值,在实践中找到适合的职业规划,实现人生价值。 1.3培养学生创新精神、充实学校生活 大学生的创新活动可培养自己开拓创新的精神,将自身的发展压力转化为未来如何进行创新和创业上面。另外由于大学生活相对较自由和轻松,特别是大三和大四学业即将完成,面临着就业压力。创新实践可以让大学生觉得有事情可以做,可以更好的选择适合自己的发展方向,生活也变得比较丰富。 2实行校企合作模式 现在我国的高校教育显现了一些不足之处,主要表现为教学模式比较单一,教育经费欠缺,科研条件相对有限,学生的创新能力明显不足。房地产经营管理专业是一门实践性非常强的专业,如果仅局限于校园学习,在走向工作岗位后很难尽快的胜任工作。 2.1成立创新基地、提供实习的场所 为了实现创新的培养目标,高校可以设立实习基地,为学生提供一个学习和实践的平台,在实习中研究新的教学模式,可以充分发挥学生的个性和特长,营造一个良好的实践环境。创新指导中心对学生创新基地进行规划、年度计划制定、立项等具体安排,中心下设培训、科研、宣传等部门来统筹创新工作,培育新的创新项目。同时创新指导中心也要制定具体的管理办法,每次对实习团队进行考核,考核学生的实习成果,对于表现优秀的团队要进行表彰。 2.2打造精品实践科目和竞赛平台 企业可以提供资金支持高校的学生进行创新活动,创新基金扶持学生在房地产经营管理领域开展相关的创新活动。例如可以设立房地产经营管理创新项目、组织相关的管理技能竞赛、举办创新培训和座等形式。高校可以与企业共同合作每年资助一定数量的学生团队,培养房地经营管理创新精英,打造具有较高操作效果的创新成果。如果团队成功入选了资助团队行列,可以进入校企合作的“大学生创新基地”进行更加深入的实践活动。通过以上培养计划,鼓励学生具备创新意识和创业精神,为学生搭建创新平台。学校与企业可以进行更深入的交流和合作,激励出一批优秀的房地产经营管理精英脱颖而出。由高校的学科实施学生成长计划,相关的房地产经营管理协会和企业来提供支持,资助学生队伍开展实践性和社会性的创新活动。成长计划可以帮助大学生学习房地产经营管理的基本方法,掌握房地产经营管理的管理方法,如何进行房地产经营管理,激发学生参与实践的积极性,提高学生的创新能力和协作能力。组织房地产经营管理的学生参加房地产经营管理成果展示大赛,由高校、当地的房地产经营管理协会和一部分房地产开发企业共同进行承办此类比赛,由本专业的大学生针对指出的房地产经营管理题目而进行成果设计。通过成果展示,大学生最大限度的应用房地产经营管理专业的理论知识服务于实践成果。在完成成果的过程中开拓了思维,提高了进行房地产经营管理实务操作的社会实践能力,培养创新能力和团队协作精神。大学生的创新能力和实践能力通过项目的实施过程而不断提高。房地产经营管理成果具有非常深远的应用意义,包括当前房地产经营管理专业的教学内容和新的专业应用趋势,可以与房地产经营管理需求进行良性的挂钩。成果明确提出理论设计和实践操作两个方面的要求,可以锻炼房地产经营管理专业的学生运用基础理论知识进行实际运用和独立工作的能力。 3结束语 实行校企合作创新项目和成果展示,可以让学生产生学习房地产经营管理专业知识的性,让学生形成创新性的思维方式。学生带着项目进行学习和思考,从而变被动学习为主动学习。通过阅读相关文献可以拓宽学生的视野,增加对参与社会项目的兴趣,锻炼了独立思考的能力,形成创新性的思维。 作者:廖志浓 单位:江西理工大学经济管理学院 房地产经营管理论文:房地产经营管理类人才培养的思考 摘要:我国房地产市场由中高速增长向平稳理性增长过度,房地产行业优胜劣汰及转型升级呈常态化,房地产企业开始布局国际战略、开拓海外市场,技术创新和服务创新呈新常态。新常态背景下房地产行业对复合型人才、创新型人才和大数据人才的需求显著增加。高职院校房地产经营管理类专业人才培养要顺应新常态背景下行业的新变化,人才的开发与培养既要有国际视野,又要多维度地提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。 关键词:新常态;房地产;人才需求;人才培养 一、我国房地产新常态的基本特征 (一)新常态下房地产市场的运行状况 1.房地产投资增速持续下降,远低于同期固定资产投资近两年,我国房地产市场步入交易萎缩阶段,有些城市甚至持续处于负增长区间。根据国家统计局数据,2014年以来房地产投资增速持续下降,2015年累计投资增速持续在10%以下低位徘徊,至2015年底降至1%,低于固定资产投资增速,而2014年之前房地产投资增长速度一直略快于固定资产。与此同时,房地产开发企业购地热情大大降低。2.商品房销售乏力,楼市去库存压力大2014年开始至2015年上半年,我国商品房销售面积持续呈现负增长。2015年下半年虽恢复到正值水平,但增幅收窄,楼市去库存压力大。2010~2015年,我国商品品房累计新开工面积106.64亿平方米,而同期销售面积只有70.53亿平方米,意味着6年新开工的商品房中有36.11亿平方米仍未销售,库存量接近开工面积的34%。据估计全国楼市目前约有85~90亿元平方米的库存量,按过去3年的平均销售速度估算,去库存需要至少7年左右的时间。[1]3.房企海外投资活跃,加快“走出去”战略布局近几年中国房地产企业的海外投资活动显著增加,包括绿地、万科、万达、富力等在内的多家房地产企业瞄准海外房地产市场上巨大的投资需求和旅游需求,积极布局欧美、澳大利亚、东南亚等华人密集的海外房地产市场。据仲量联行统计,2013中国内地对外商业地产市场投资额接近50亿美元,同比增长20%,预计到2020年国内房地产企业的年均海外投资额可达500亿美元。[2]4.行业集中度进一步提高,企业并购重组活跃全国商品房销售额和销售面积持续呈现负增长之际,行业集中度不断提升,房地产百强企业的销售业绩仍然保持上涨势头。2016年百强企业的商品房销售额和销售面积分别同比增长19.4%和15.6%,比全国平均水平分别高5%和9.1%。2015年百强企业市场份额从35.2%上升至36.7%。其中,综合实力前十强企业2015年销售额占百强企业的44.5%,市场份额达到16.3%。[3]房地产市场下行期,房地产企业并购案例不断增加。2014年我国房地产行业并购案例达236宗,与2013年153宗相比增长54.2%。[4]其中综合实力强和资金充足的大型房企成为并购的主体,房地产开发百强企业并购总数占行业4成左右,大型百强企业还将并购目光投向海外和其他业务领域。此外,在房地产中介服务行业,企业间的并购重组也相当活跃。 (二)房地产新常态的市场特征 1.我国房地产市场逐步进入平稳理性增长的新常态企业的开发投资速度回归理性,已经由高速开发、地王频现、拿地开发就能赚钱的时代,进入平稳投资、理性开发和产品质量不断提升的时代。房地产市场的供需格局已发生了较大变化,由此前的供不应求向供需基本平衡转变,购房者的置业投资也在回归理性,已经由居民住房普遍短缺、投资投机盛行,开始进入拥有较高住房自有率、理性消费和投资的时代。商品房的品种和品质不断提升,消费者青睐于高品质产品,房地产产品类型会日渐丰富,门类将逐步齐全。2.房地产行业优胜劣汰及转型升级呈新常态房地产市场库存高企使得房地产企业面临严重的资金压力,银行坏账、金融风险增加,企业进入了优胜劣汰、兼并重组的时代。企业品牌、资金实力、技术水平和管理能力成为企业盈利和生存的重要条件。实力不强的中小企业将面临破产倒闭或是被收购兼并的风险,只有实力雄厚的大企业才有生存空间,行业集中度会不断提高。与此同时,行业性的深度调整使房地产企业积极转型升级。在转型过程中,房地产企业布局养老产业、文化旅游产业,以及向产业地产、商业地产发力,未来房地产行业跨界资源整合将成为新常态。3.房地产企业布局国际战略、开拓海外市场呈新常态近几年大型房企正积极布局国际市场,一是源于海外巨大的消费市场,华人在海外的教育投资需求和旅游投资需求成为房地产企业进军国际市场的重要需求载体;二是欧美经济逐渐复苏,较之国内日益下降的投资回报率,海外投资的行业利润较为可观;三是大型房地产企业在“走出去”战略号召之下,积极布局国际市场,为企业的国际化道路做铺垫。因此未来房地产企业将面临来自国内市场和国际市场的双重竞争。4.技术创新和服务创新呈新常态随着房地产市场竞争加剧,企业间的竞争将不再是单纯的投资规模、营销速度之争,而更多地是企业专业技术和服务能力的竞争。主要体现在:一是信息化时代房地产业与互联网技术的结合将是大势所趋,互联网思维在房地产各环节正在全链条式渗透,技术创新成为房地产行业的新常态。二是房地产价值探索正在全产业链中展开。房地产业正在改变以“卖房”为轴心的运营模式,企业对房地产价值的探索从土地利用、项目开发,到后期运营和物业服务,贯穿于整个行业生命周期。未来房地产开发企业将实现从制造商到服务商的转变,服务创新将成为一种常态。三是房地产将向轻型化转型。房地产企业致力于从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式转型,通过提高资金周转率、增加服务附加值的模式提高投资回报。 二、房地产新常态对人才需求的新变化 新常态背景下,我国房地产人才市场呈现出以下新特征: (一)房地产人才市场的新变化 1.人才经济时代到来根据现代经济增长理论,国家经济发展的驱动力依次经历了劳动力驱动、资金驱动和知识驱动三个阶段。在知识驱动阶段,企业生产经营对技术和智力的依赖程度远远超过了对其他生产要素的依赖,人力资源既是知识、信息和技术的创造者,又是将知识、信息和技术向经济转移的执行者。当人才在经济发展过程中起主导作用时,就进入了人才经济时代。它是知识经济发展的结果,是知识经济发展的高级形式。在这个时代,人才已突破人力资源的属性,具有较强的经济意义,成为获得资金、扩张资本和占有资源的保障。新常态背景下房地产开发经营的各个环节都出现了深刻变化,人才资源成为应对市场变化的最有效资源。622.行业人才流动加快房地产行业人才流动频繁,其行业从业人员的平均流动率高于其他行业。一是源于人才经济本身的属性特点。在人才经济时代,人才的单位属性、区域属性趋于淡化,而人才的全球化、国际化属性日益强化凸显,人才在国际国内的自由流动更加常态化。二是源于房地产行业较大的人才需求及较低的人才流动成本。近几年房地产行业尤其是房地产中介服务型人才需求量出现了较大增长。房地产中介服务行业具有从业人员数量多、人员流动性大等特点,但在人才需求的支撑之下,从业人员的流动成本却较低。三是房地产行业的高收益性是房地产行业人才频繁流动的重要原因。3.行业薪酬快速增长人才经济时代,人才流动频繁,房地产企业为留住人才,通过多种途径提高从业人员的薪酬待遇,以增强员工的职业认同感和企业忠实度。2014年一线城市房地产行业的薪酬增长率为7.7%,[5]毕业生的起薪也有不同程度的增长。房地产中介服务行业也通过多种途径提高员工待遇,我爱我家推出“全员持股计划”,链家地产在全国范围大幅提高经纪人底薪,中原地产提高员工佣金并推出优秀骨干持股计划。 (二)房地产人才需求的新变化 新常态背景下房地产行业的转型升级,房地产人才市场的新变化,导致复合型人才、创新型人才和大数据人才需求量将大幅增加。1.复合型人才复合型人才是指具有两个或两个以上专业(或学科)的基本知识和基本能力的人才,其实质是突破学科或专业界限,接触并把握不同专业领域的知识及思维方法。这种复合包括多学科之间的复合、多专业之间的复合、智力因素和非智力因素之间的复合等[6]。因此复合型人才具有知识的集成性、能力的复合性和素养的全面性等特征。我国房地产经过十几年的飞速发展,其产业链日益完善,涉及规划设计、征地拆迁、土地出让转让、房地产开发、商品房交易、咨询策划、物业服务等多个环节,因此房地产行业所需的人才数量大、种类多。但目前该行业具有丰富实战经验和扎实理论功底,熟知从征地、规划、设计、谈判、开发、融资、策划、推广到管理全产业链的复合型人才十分紧缺。此外,复合地产的兴起,互联网技术在房地产全产业链的渗透,房地产对人才的需求已不仅仅限于产业链内部,还包括与房地产发展相关的跨界复合型人才的需求。2.创新型人才创新型人才是具有创新性意识、创造性思维和创新能力的人才,其评价内容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表现为创造性思维能力、创造性想象能力、敏锐的问题意识、合理的知识结构等[2];非智力因素指由个体的责任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面综合内化而形成的全面发展的现代人格[7]。新常态背景下,房地产从市场定位、产品设计,到营销策划、管理服务等多方面都需进行创新,创新成为企业生存和盈利的必要条件,因此有创新思维和创新能力的人才,无疑将成为房地产业最受欢迎的人才。3.大数据人才近几年,大数据正在经济发展和企业经营中发挥重要作用。据CSDN《2014中国大数据行业大调查》显示,受访企业中已经实践大数据并有成功案例和产品的公司约占29.5%,正在搭建大数据平台的公司约为32.5%,24.5%的公司已对大数据进行了充分的了解与准备。[8]大数据人才的价值在于:通过深度挖掘分析,将数据变成可操作利用的情报信息,为企业发展定位和运营提供精细化服务,从而帮助企业做出商业决策、降低成本、增加利润。随着房地产由粗放式增长向精细化服务转变,大数据的开发与创新也正在房地产各产业链萌芽。在最急需大数据人才的行业排名中,房地产开发人才位居第二。[9]2014年在金隅万科广场项目运作中,万科与百度合作,借助百度数据,分析商场消费人群,掌握顾客的消费习惯和活动轨迹,使商场能为顾客提供精准营销。以花样年为代表的物业服务企业利用大数据向社区服务商转型,通过“社区服务系统”为居民提供生活采购、保姆家政、小区金融、公共服务、企业引资等服务。在大数据时代,企业之间正在为了吸引并留住大数据专业人才而展开战争。63 三、新常态下高职房地产经营管理类人才培养的新思路 基于房地产行业人才市场和人才需求的新变化,人才培养必须站在新的高度进行重新审视和规划。对高职教育而言,在人才经济时代,人才的开发与培养既要有国际视野,又要多维度提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。 (一)知识素养 培养跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才,应使学生具有多维而连续的知识。而目前高职教育普遍存在重实践、轻理论,重专业教育、轻通识教育等问题,知识结构单一,学生缺乏对交叉学科知识的了解,所学知识缺乏系统且有较大片面性,知识迁移更新能力较弱。为培养房地产行业所需的跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才,在学生的知识素养方面,可以从以下几个方面展开:一是改变顶层设计,打破专业建制。将学生在校教育分为基础教育和专业教育两个阶段。基础教育阶段,淡化专业色彩,按学科大类制订人才培养方案,学生不再简单归属某一学院或专业。待学生对专业和行业有一定的认知和了解之后,学生可根据自身的兴趣、爱好和特长,选择某一适合自己的专业,此时学生进入专业教育阶段。二是突破学科体系,加大选修课比重。在基础教育阶段,按复合型人才、创新型人才和大数据人才的培养目标改革课程体系和教学内容,使学生具备知识迁移、知识复合、知识创新和知识集成能力。一类是以通识教育为主的选修课,涵盖科学素养、人文素养、信息素养以及方法学的意识和训练。这些课程对培养学生对学科基础知识以及相关学科综合知识的了解、领会、综合、运用的能力大有帮助,学生可按照自身的兴趣特长或未来的职业规划选择合适的课程。另一类是以培养学生国际化视野为主的选修课。随着房地产企业对国际化人才的需求愈发强烈,学校要注重培养学生的国际化视野和国际化情操。开设国际教育系列课程,使学生了解各国文化、特点及国际关系;增设国际礼仪课程、国际规则课程,为日后的国际交往、国际谈判等奠定基础;聘请外教、招收外籍学生,为中国学生与外国学生之间的沟通交流架设桥梁;增加教师到国外培训进修、学生到境外实习实训的机会。在专业教育阶段,则根据房地产经营管理类专业特点,培养学生在市场调研方面的数据分析处理能力、产品定位和市场营销方面的创新能力等。三是推进跨学院、跨系科、跨专业间的合作常态化。让学生能够跨学校交流,跨学科探索,跨专业学习,使学生不断丰富知识、开阔视野、激活思维。如房地产经营管理类专业与建筑类、电子商务类、景观设计类、多媒体技术类、统计类等专业的交流合作,可通过资源共享、优势互补方式,开拓学生的知识视野,提高学生对知识的更新能力和复合能力。 (二)能力素养 一是着力培养创新能力。不论是复合型人才、创新型人才还是大数据人才,创新能力的训练与培养都将是重点。美国心理学家托兰斯通过调查列出了创造型学生的行为特征,包括:好奇心,不断地提问;思维和行动的独创性和独立性;想象力丰富,喜欢虚构和叙述,富于幻想;不随大流,不过分依赖集体的意志;主意多,喜欢搞试验;顽强、坚韧[10]。培养创造型学生,首先要改变教学模式,从以教师为主向以学生为主转变,通过激发式教学方法,增加学生的参与感。其次拓展创新素质教育,响应“大众创业、万众创新”号召,鼓励学生参与创新实践,通过课外活动、社团活动、社会实践活动和创业活动等多元方式,使创新意识在学生中普遍渗透。二是训练工具性能力。工具性能力是考察学生利用现代技术工具来获取信息、分析问题、解决问题、以及交流和实践的能力。对房地产经营管理类专业的高职学生而言,工具性能力主要包括外语能力和计算机能力。外语能力顺应了新常态背景下房地产企业海外开发与营销的盛行趋势,强调训练学生的阅读能力、口语能力和翻译能力。计算机能力贴合了目前互联网在房地产全产业链的渗透趋势以及大数据高速发展的趋势,包括利用计算机进行信息搜集与查询、信息统计与处理、信息分析与运用的能力。 (三)心理素养 心理健康水平是评价人才的重要标准之一,心理健康水平的高低,不仅影响学生知识的获取和能力的提高,还会对学生综合素养以及健全人格的发展和形成造成影响。大学生心理健康水平包括在心理认知上有奋发进取的阳光心态、在情绪管理上有理性平和的健康心态、在心理品性上有开放包容的乐观心态、在行为管理上有执着奉献的正向心态。而目前大学生积极心态的培养面临来自多个层面的挑战。因此有必要适当加大学生心理素养的培养力度。一是全面监控与个案辅导相结合。要建立心理状态实时监测与咨询服务平台,实时分析学生心理状况变化;开展心理健康状况普查和心理危机排查,建立在校学生心理档案;面向全校学生开展个体心理咨询服务,定期开展团体辅导[11]。二是课堂辅导与课外培养相结合。使课堂辅导在大学生心理健康教育中发挥主渠道作用,开展预防和处理大学生心理危机事件专题研究;培养学生课外健康积极的网络生活习惯,引导学生积极利用网络开展网络资源学习,网络数据处理与运用等。 作者:刘贞平 单位:广东农工商职业技术学院 管理系 房地产经营管理论文:房地产项目开发及经营管理探讨 1房地产项目开发的特点 1.1地理位置的不可移动性 房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业,而这些建筑物一旦建成,其地理位置是固定的。所以,房地产企业在选择或开发项目时,应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。 1.2项目的投资风险大 房地产不同于其他商品,它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险,具体体现在以下2点:①由于房地产项目的开发时间长,所以,可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响;②由于其地理位置的不可移动性,在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。 1.3投资建设的成本高 众所周知,房地产开发项目是一项资金密集型产业,其投资开发成本比较大,如果没有一定的资金作支撑,企业是很难在房地产市场中立足的。此外,由于房地产项目开发的风险比较高,如果企业没有坚固的基础,就很有可能面临倒闭的风险。 1.4项目开发建设的周期长 房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物,大家都知道,一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力,还需要较长的时间。为了适应市场需求,现代建筑越来越趋向于美观时尚,同时,工程还要保质保量完成,这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。 1.5项目开发建设的环节多 目前,在我国实行的房地产开发建设管理制度中,将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系,比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时,必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样,才能使工程顺利竣工。 1.6项目建设资金的周转速度较慢 房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转,从设计图纸、招商引资,到雇佣工人、施工、竣工,这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的,资金的周转速度下降,对项目的开发造成了一定的消极影响。 1.7受国家政策因素的影响较大 房地产企业作为全国企业中的一份子,其运作状态必然受国家政策的约束和调控,所以,任何房地产企业,不论何时何地,都要严格遵守国家经济、法律制度,将国家利益放在首要地位。 2房地产项目经营管理的问题 2.1缺乏项目建设的成本管理意识 大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上,缺乏对项目造价成本的预算。俗话说,“没有规矩,不成方圆”,这对房地产企业来说也是一样的,如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束,就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况,对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。 2.2企业内部的管理链条不完善 目前,虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善,但是,仍然存在一些漏洞,这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作,进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。 2.3缺乏对历史经验的分析和总结 房地产市场需求的变化性是极大的,许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响,很容易在竞争中处于被动地位,所以,企业要想在房地产市场中居于不败之地,就必须从多方面入手分析市场动态,总结历史经验和教训,发展自身优势,摒弃劣势。 2.4没有准确掌握各方面的动态信息 企业要想获得发展,就必须与时俱进。所谓“与时俱进”,指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境,包括市场环境、经济环境和政治环境等,及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看,许多企业并未准确掌握信息的动态,大多数企业仍然处于消极被动的地位。 3经营管理的原则 3.1坚持可持续发展的原则 可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的,它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业,在项目开发和经营管理的过程中,既要考虑企业的经济效益,又要注重该项目的环境效益、社会效益,不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。 3.2坚持创新性原则 随着社会经济的发展和科技的进步,创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力,小至个人、家庭,大到社会、国家,各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业,应该从产品、科技等方面入手,不断创新,这样才能实现企业的长足发展。 3.3坚持科学定位的原则 市场是一个不断变化的动态因素,任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此,为了应对变化莫测的市场环境,中小型企业应格外重视市场的分析和定位,尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场,从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样,才能更好地规避风险,提高企业的竞争力。 3.4坚持动态管理和优化组合相结合原则 房地产企业要想实现动态管理和优化组合,就必须建立一个内部信息管理系统,安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息,并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略,对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样,才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。 4经营管理的方法 4.1培养高端人才,保证综合效应 企业要想取得发展,就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业,培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度,经常召开职工教育大会,提高职工的自我角色意识,同时,还应该建立和完善职工培训制度,定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样,才能培养出高素质的员工。 4.2加强对内外部风险的控制 企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同,主要可以分为企业内部风险和外部风险;按照内容的不同,可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问,企业的经营风险是不可能避免的,我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点,企业就必须建立和完善风险控制体系,形成一个专业的防范风险的体系。 4.3适应新形势,实行战略转型 面对越来越严峻的国内外宏观经济形势,房地产企业必须及时调整发展战略,完善企业内部的监督管理体系,在企业的目标决策方面实行战略转型,进而提高目标定位的准确性和决策的规范性,实施全方位、可持续发展的经营理念。 5结束语 纵观国内房地产业的发展形势,国家的宏观调控日益加强,市场的变化周期日益缩短,价格竞争日益激烈,新兴的房地产企业更是层出不穷。为了在竞争中立于不败之地,许多房地产企业的管理者都绞尽脑汁地改善自己的经营管理策略,谁能最早找到科学的项目开发和经营管理策略,谁就能走上企业发展的成功之路。 作者:洪成表 单位:福州统建拆迁工程处 房地产经营管理论文:循环经济下如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起,极大推动了我国国民经济的增长,而房地产行业想要健康发展离不开健全的管理制度,只有加强房地产的经营管理,才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段,采用先进的管理理念以及管理措施,还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下,房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新,这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍,并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施,以供同行探讨与交流。 [关键词]循环经济;房地产;经营管理;创新;方法 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念,随着人们对资源的开发与利用,我国的不可再生资源越来越少,而且生态环境也越来越差,为了缓解这一现象,我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中,可以实现该行业的可持续发展,还能改善人们生活的环境,为人们创造良好的生活空间,也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中,提高了清洁资源的利用率,而且有利于构建生态环保的社会,还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下,房地产行业应该改善经营管理模式,并根据生态循环经济的理念,指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则,这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则,这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率,还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中,人们也可以根据实际情况利用循环经济理论,使其发展更具长远性,还能使当地的生态环境得到更好的建设,从而使循环经济理论发挥更好的效用,使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用,随着社会发展进程的不断加快,我国的不可再生资源越来越少,而且过度的开发也破坏了生态平衡,不利于国家的长远发展,也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础,其不但可以推动国民经济的增长,也可以给人们提供良好、舒适的生活环境,但是这一行业的发展以及规模的扩大,有时也会增加对资源的使用率以及使用量,所以建立绿色、环保的经营管理体系,有利于对生态环境的保护,还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势,建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标,其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念,可以使房地产行业在提升经济效益的同时,提高行业的社会效益以及环境效益,使房地产经营管理理念更加健康、环保,并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标,培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下,房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收,这是房地产绿色经营的内在要求,也有其现实可能性。房地产经营管理过程中,要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式,使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中,按照循环线路实施运行,使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主,应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去,使企业内部经过整合,形成完整的环境管理制度,并从循环经济大系统的理念出发,要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化,房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善,这样才能更好的适应社会的发展,使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关,尤其是近几年,人们对住房的需求大大提升,房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大,会利用大量的资源,如果不对其经营管理模式进行改变,很容易对生态环境造成破坏,在这样的背景下,循环经济的理念被引入了房地产经营管理中,并发挥了经济、合理、环保的效果,降低了房地产行业对资源的使用量,大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站 房地产经营管理论文:如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起,极大推动了我国国民经济的增长,而房地产行业想要健康发展离不开健全的管理制度,只有加强房地产的经营管理,才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段,采用先进的管理理念以及管理措施,还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下,房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新,这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍,并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施,以供同行探讨与交流。 [关键词]循环经济;房地产;经营管理;创新;方法 近年来,住房问题成为了人们的热门话题,房地产行业也受到了人们极大的关注,这一行业的发展规模不断扩大,经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平,还促进了我国国民经济的增长,所以相关人员必须采取有效措施,不断加强房地产经营管理,使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中,可以实现房地产行业发展的可持续性,也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念,随着人们对资源的开发与利用,我国的不可再生资源越来越少,而且生态环境也越来越差,为了缓解这一现象,我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中,可以实现该行业的可持续发展,还能改善人们生活的环境,为人们创造良好的生活空间,也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中,提高了清洁资源的利用率,而且有利于构建生态环保的社会,还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下,房地产行业应该改善经营管理模式,并根据生态循环经济的理念,指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则,这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则,这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率,还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中,人们也可以根据实际情况利用循环经济理论,使其发展更具长远性,还能使当地的生态环境得到更好的建设,从而使循环经济理论发挥更好的效用,使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用,随着社会发展进程的不断加快,我国的不可再生资源越来越少,而且过度的开发也破坏了生态平衡,不利于国家的长远发展,也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础,其不但可以推动国民经济的增长,也可以给人们提供良好、舒适的生活环境,但是这一行业的发展以及规模的扩大,有时也会增加对资源的使用率以及使用量,所以建立绿色、环保的经营管理体系,有利于对生态环境的保护,还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势,建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标,其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念,可以使房地产行业在提升经济效益的同时,提高行业的社会效益以及环境效益,使房地产经营管理理念更加健康、环保,并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标,培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下,房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收,这是房地产绿色经营的内在要求,也有其现实可能性。房地产经营管理过程中,要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式,使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中,按照循环线路实施运行,使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主,应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去,使企业内部经过整合,形成完整的环境管理制度,并从循环经济大系统的理念出发,要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化,房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善,这样才能更好的适应社会的发展,使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关,尤其是近几年,人们对住房的需求大大提升,房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大,会利用大量的资源,如果不对其经营管理模式进行改变,很容易对生态环境造成破坏,在这样的背景下,循环经济的理念被引入了房地产经营管理中,并发挥了经济、合理、环保的效果,降低了房地产行业对资源的使用量,大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站 房地产经营管理论文:房地产经营管理理论研究 摘要:房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,该行业的发展状况对我国社会福利水平有着直接的影响。房地产行业的发展受到社会各界的广泛关注,资本纷纷向房地产行业聚集,同时该行业也是投资和财富保值的重要渠道之一。房地产的经营管理工作质量对社会福利水平有着重要影响,影响着房地产企业的经营管理水平和经济效益。本文将对房地产经营管理理论进行分析,以便为提高房地产企业的经营管理工作水平提供一点启示和建议。 关键词:房地产;经营管理;理论;措施;分析 一、引言 房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业,并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔,包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面,同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如,房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容,房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具,该理论具有系统性,房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程,因此对其的分析和研究具有一定的意义。 二、房地产管理的相关内容介绍 为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及,并为了培养房地产经营管理人才,较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础,为房地产企业的发展提供了必要导向和指导,对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时,房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据,同时也提供了一种了解房地产行业的渠道,对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前,较多的高校开设了房地产经营管理专业,该类专业属于管理学专业,培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识,同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能,房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才,该类专业的学生具有较强的专业基本技能,具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力,就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。 三、关于房地产经营管理理论的分析 1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化,房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视,同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济,其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容,同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育,并通过典型的案例分析来强化课程的特点,对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用,精炼,简洁明了,该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识,同时帮助学生联系房地产市场的发展情况,并没有闭门造车,而是紧密联系实际,提高学生的实践能力和创新能力,理论的实用性较强,对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次,房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力,提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度,有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点,并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍,为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响,近几年来,国家加大了对房地产行业的管理控制力度,房地产行业的发展更加规范,更加有序,但是房地产行业的利润增长放缓,无论是房地产开发还是施工,亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势,仅仅从房地产产业土地购置来看,其下降幅度达30%以上,因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时,目前房地产存在着过度开发问题,新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场,少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源,并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高,供给大于需求,但是仍然是卖方市场,因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化,房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣,我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象,投资活动将进一步减少,国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势,这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新,并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法,通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动,将学生融入有意义的任务完成的过程中,可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动,提高学生的学习积极性。 2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知,该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导,在房地产日常经营管理工作中,经营管理者要重视经营管理理论的重要性,要明确该理论的优秀内容和原则,坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则,其主要目的之一就是提高资源的使用效率,提高企业的经济效益,优化房地产企业的组织结构,为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件,因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识,要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上,提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次,房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则,要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存,风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容,同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等,因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则,做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期,国内的经济环境和政策环境比较复杂,房地产企业要想获得生存和发展,就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点,做对的事情远远比努力更重要,因此房地产企业要把控好行业发展大势,顺应经济发展和国家政策的要求,根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施,提高经营管理制度的应用性和可操作性,进而优化经营管理工作机制。 四、结语 房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好,对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响,因此房地产的经营管理尤为重要,由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性,包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识,为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。 作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理双重性分析 摘要:主要研究房地产企业经营管理的双重性,对房地产企业双重性管理的主要内容与作用进行了讨论,并从平衡计分卡在企业经营管理双重性平衡协调中的应用和双重内部控制两方面介绍了房地产企业双重经营管理策略。 关键词:房地产企业;经营;经济双重性 房地产行业是国家经济建设发展的命脉,经过政府长期对房地产市场的宏观调控,房地产行业规模不断扩大,逐渐发展成熟,房地产企业的经营水平不断进步,经营方式也更加多样,随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入,房地产行业形态发生了很大的变化,企业盈利空间逐渐缩小,房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化,使之能够在市场中生存下来,实现房地产企业的长远发展。 一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式 主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容,可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面,二者之间形成了明显的相互制衡关系,在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点,平衡内外部关系,形成良性循环,逐渐提高房地产企业经营水平,使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出,实现企业的长远发展。 (一)双重管理 1.价值链管理 企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动,包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等,不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链,价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动,企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果,基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合,提高企业的经营管理水平,控制企业经营和生产活动成本。 2.利益链管理 利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配,不同于企业行业,房地产行业建设周期长,基础投资大,人才、技术、资金密集,价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响,不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实,也就是对价值链的形态产生影响,影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力,并最终加剧利益分配中存在的矛盾,所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合,为了实现房地产的双重管理,可以应用平衡计分卡管理工具,实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。 (二)双重管理的作用 1.适应市场竞争 我国市场经济改革不断深化,政府政策的不断出台,对市场发展形成了有利的规范和引导作用,提高了市场竞争的透明度和公平性,房地产企业之间的公平竞争更加激烈,生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口,是国家经济建设最强有力的脉搏,但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势,不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制,对行业整体的经营水平提升十分不利。所以,房地产企业面临的生存难题其实是必要的,能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略,进行管理方式的创新,形成企业的优秀竞争力。 2.企业发展的必然趋势 每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性,企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链,利益分配上,不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链,对于房地产企业,这一客观规律仍然存在,仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性,且彼此之间相互制约,生产要素配置优化工作不到位,成本压缩效果不理想,利益均衡分配必然将受到影响,利益分配不均衡必然会造成协作失败,而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。 二、现阶段房地产企业双重管理策略 2015年,政策逐渐宽松,房地产行业开始缓慢回暖,但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变,因此房地产企业转型迫在眉睫,经营管理的双重管理工作也显得十分必要,但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题,表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行,制度理论可操作性差等,需要采取一定的策略有效规避这些问题。 (一)国际平衡计分卡的应用 不同时期,不同发展阶段,不同外部环境条件下,企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的,房地产企业想要实现自身的可持续发展,就需要积极学习其他企业的成功经验,并对自身的发展实际情况进行全面调查分析,在科学的管理工具辅助下,制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段,平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具,有着数据显示清晰、可操作性强的优势,对于房地产企业的双重管理来说十分适用。 1.内外部指标的双重设定 平衡计分卡能够同时设定内外部指标,维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好,但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高,而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理,而平衡计分卡同时设定了内外部指标,实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。 2.财务指标与非财务指标的双重管理 平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容,在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容,非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等,双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求,对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。 3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准 这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化,平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果,涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容,驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度,主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注,结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是,考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量,所以在双重管理的房地产企业中,驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化,改善最终效果,提高房地产企业的管理水平。 (二)双重内部控制 1.不相容职务分离 房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则,在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制,形成完善严密的内部控制体系。首先,要从财务管理工作入手,形成严格的会计人员岗位责任制,明确不同会计岗位之间的权责权限,实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上,应该实现记账收款和保管现金职务分离,材料采购、验收保管和付款职务分离,发票开具和收款职务之间相互分离,同时明确规定财产的清查范围,制定明确的期限和程序,资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策,防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现,企业可以制定定期轮换规程,关键岗位轮换频率要适当调高,提高内部控制效果。 2.资金管理流程的完善 房地产属于高投入和高风险的长周期行业,需要通过对资金管理流程的持续优化,通过提高资金的有效性来规避投资风险,可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间,全面提高资金的利用效率,规避投资风险。在房地产企业中,现金流反映了企业现金收支情况,而经营活动现金流作为财务指标的主要反映,应该作为房地产企业资金管理工作的优秀,通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容,作为高风险行业,房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施,重大事项要行使报告和集体决策制度,减少决策失误和舞弊行为风险,企业要形成财务预警的短期和长期预警机制,将不同的财务风险划分为远期和当前风险,选择不同的财务风险规避措施组合,控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。 三、结语 房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性,二者之间相互牵制,其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调,利益链条则涉及到利益分配等外部活动,采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系,形成房地产企业经营管理活动的良性循环,提高企业生产经营效率,改善盈利能力,对提高房地产企业的优秀竞争力有着重要意义。 作者:李茜囡 单位:中国人民大学 房地产经营管理论文:房地产经营管理整顿方案 严格依法办事。综治房地产行业经营环境,进步加强监督检查。一项关注民生、政策性很强的工作,各部门一定要认真贯彻执行法律政策,讲究工作方法,做到严格依法行政。要把依法查处违法违规行为与维护企业、个人合法权益紧密结合,确保政策执行到位、产业有序发展、社会大局稳定。特别是要严格依照省政府提出的十不准”规范行政行为,切实减轻企业负担,增强企业发展活力,促进房地产业在全区经济平稳较快发展中发挥更加重要的作用。 现就开展综合治理房地产行业经营环境工作,根据《省综合治理房地产行业经营环境工作实施意见》豫转提发〔〕1号)和市委、市人民政府《年优化经济发展环境工作意见》郑发〔〕4号)布置要求。制定实施方案如下: 一、指导思想 全面落实科学发展观,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。以“企业服务年”为契机,以优化政务环境为重点,以服务房地产企业发展为基本任务,进一步规范行政管理和涉企收费,改进工作作风,创新服务方式,提高行政效能,促进房地产业平稳健康发展。 二、工作目标 切实解决房地产企业的实际困难,通过开展综合治理工作。增强房地产企业的发展活力,为全区房地产业营造良好的生产经营环境,支持、服务和保证房地产业在全区经济平稳较快发展中发挥重要作用。 三、主要内容 (一)规范涉企审批行为 要根据《省人民政府关于第七批取消和下放管理层级行政审批项目的决定》豫政〔〕53号)和《省政府“两转两提”工作领导小组关于进一步深化全省行政审批制度改革的通知》豫转提发〔〕2号)精神,对涉及房地产行业的行政审批事项进行全面、深入的清理和规范。严格对照清理规范,从审批部门、审批对象、审批依据、审批内容、审批顺序、审批时限等方面,认真组织实施涉及房地产行业行政审批事项的全面清理工作,不符合规定的审批事项予以取消并及时向社会公布。对保留的行政审批事项,法律法规允许的范围内,尽量减少环节,简化顺序,压缩时限,最大可能地提高审批效率。牵头单位:区编办) (二)规范涉企收费行为 取消不合法收费项目,对涉及房地产行业的收费进行全面清理。降低不合理收费标准,严查乱收费问题,检查有关收费政策的落实情况,规范收费行为,切实减轻房地产企业负担。牵头单位:区财政局、区物价局) (三)整治房地产企业治安环境 严厉打击危害企业生产经营秩序的欺行霸市、寻衅滋事、强装强卸、恶意阻工等违法行为,建立整治房地产企业治安环境快速反应机制。依法对扰乱企业治安环境的行为予以严惩。积极构筑企、警、地共建的治安环境长效机制,为房地产企业营造良好的生产经营治安环境。牵头单位:区公安局) (四)规范房地产市场秩序 鼓励、维护、引导房地产企业合法经营,结合“企业服务年”活动。整治房地产企业违法经营行为,重点对房地产企业违法广告、合同欺诈、无证销售、一房多卖、违规交房等行为进行查处,进一步规范房地产市场秩序。牵头单位:区房管局) (五)督查保证性住房建设 监督检查廉租住房建设配套资金到位落实情况,监督检查廉租住房补贴资金发放情况。廉租住房建设资金(回购资金)落实情况,监督检查廉租住房管理经费到位情况和廉租住房建设(房源筹集)情况,监督检查保证性住房项目建设用地供应及优惠政策落实情况,监督检查廉租住房和经济适用住房项目建设进展情况。牵头单位:区财政局、区房管局) 四、方法方法 (一)动员部署阶段(6月) 明确工作目标,制定详细工作方案。细化工作措施,全面启动工作。 (二)综合治理阶段(7月至10月) 7月底前,1.全面清理和摸查。依照统一组织、双向清理、分级实施的原则。由各牵头单位组织相关部门和房地产企业,对涉及房地产行业的行政审批和收费进行双向清理。向区房管部门报送清理报表(见附件1廓清底数。由区房管部门负责汇总,区优化办负责督办,8月底前逐级上报清理情况。10月底前,相关部门对经批准保留的项目进行顺序优化,向社会作出许诺,规范行政行为。 各单位要把服务企业发展作为重中之重任务,2.综合解决问题。综合治理阶段。结合“企业服务年”活动,积极主动深入房地产企业,对企业反映的问题进行认真分析研究,采取有效措施加以解决。特别是涉及房地产业行政审批和收费的职能部门,要做到主动自查自纠和边清边改,该取消的要取消,该降的要降,自觉规范行政管理行为。房地产企业要坚持实事求是清理中要如实反映情况,同时对自身存在问题要主动纠正,做到依法、诚信经营。 要加强综合协调和督导,3.动态跟踪问效。组织开展综合治理工作中。实施动态性跟踪问效,对工作认真、效果显著的单位,及时给予褒扬;对成功的做法和经验,及时进行总结推广;对工作不负责任、进展缓慢、效果差的单位,要提出批评;对清理不仔细,填报内容不全甚至虚报、瞒报的责成重新清理申报;对企业反映的典型问题或突出问题及时进行查处,严格实施责任追究。 (三)总结巩固阶段(11月至12月) 巩固效果,组织对清理结果贯彻执行情况进行逐单位、逐项目检查。防止棚架。依照实施意见的内容要求,对规范行政管理行为和规范企业生产经营行为进行深入调研,查遗补缺,建章立制。对综合治理工作进行全面总结,于12月5日前,向区房管局、区优化办报送书面总结演讲。 五、相关要求 加强组织领导。统一组织综合治理房地产行业经营环境,(一)提高思想认识。区“两转两提”和优化经济发展环境的一项重要工作,既是促进房地产业平稳健康发展的迫切需要,更是保证我区经济平稳较快发展的重要举措。各部门要统一思想,提高认识,切实加强综合治理工作的组织领导。同时要结合实际情况,建立相应的领导和工作机制,为综合治理工作顺利开展提供保证。 精心组织实施。各部门要围绕服务企业发展大局,(二)明确工作责任。各司其职,各尽其责,密切协作,形成合力,认真完成各自承当的综合治理任务。
房地产营销管理论文:安钢金信房地产营销管理制度浅析 摘 要:文章以金信地产为例从营销费用预算管理、销售统计管理、催收房款管理、房源控制管理、客户关系管理、客户资源管理等几个方面系统介绍房地产营销管理制度。 关键词:金信地产 房地产营销 管理制度 安钢集团金信房地产开发有限责任公司隶属于安钢集团,成立于2004年,具有房地产开发二级资质,经过近十年的发展,先后开发了安钢御景园住宅小区、安阳市地税局紫薇家园住宅小区、舞钢朱兰河东小区,建设住宅超过50万平方米。安钢集团金信房地产开发有限责任公司通过10年的发展总结了一套行之有效的房地产营销管理制度,本文就该制度执行情况做些探讨。 金信地产必须建立一套实用高效的营销管理制度,为企业正常经营提供强有力的保证,现就从六大方面做一个全面的阐述。 一、营销费用预算管理 房地产开发企业要销售其所生产的商品,即房地产必须事先进行广泛的宣传和大量的前期准备工作,此项工作的进行,必须要有一定的资金做保证,即使在售楼过程中,也要做好日常的预售管理工作,保证售楼工作的顺利实施。 每年年底,公司应当向项目部下达次年全年营销费用指标。项目部根据下达的指标分解为品牌宣传费用指标和项目营销推广费用指标,其分配额度及比例须报公司主管领导审批,通过后项目部将全年指标细分到各自然月,跟预算单位的营销费用立项必须按规定的审批权限报批,营销费用支出必须严格按照年度、月度预算执行。每个月底,预算执行部门必须将当月《预算执行情况汇总表》报送项目部,财务部、公司领导。在预算执行过程中需临时增加预算必须报项目部,通过项目部保公司主管,对超预算支出按照有关规定对预算执行单位进行处罚。 二、销售统计管理 在日常销售过程中,置业顾问每天都会向销售主管和经理汇报大量销售信息和数据,这些信息和数据对销售主管了解和把控整个销售进度的基础,销售主管只要充分掌握这些资料,才能制定出有针对性的销售计划,为完成销售任务提供保障。 1.销售统计日报管理。“销售日报表”包含齐定、临定、挞定,退换房、额外折扣审批等销售变更。每日营业结束后由销售主管填写“销售日报表”,上报给项目部领导、财务部、公司总经理。 2.销售统计周报管理。每周销售主管根据“客户状况表”统计汇编成册以供各部门查阅;每周促销短信由策划主任根据销售情况制定短信的书面形式发给销售主管,短信要求注明发送目的、发送对象、发送时间。内容要求简洁扼要,针对性强。每月底将促销短信汇编成册,供有关部门查阅;每周对业主确认函统计表进行核对,到月底对其汇编成册供有关部门查阅;对每周赠送礼品统计表进行核对,月底将当月赠送礼品汇编成册供有关部门查阅;每周至少提交一个销售案例,案例内容包括事件过程、处理方法、效果评估、总结与启示等。每月底将案例汇编成册,供置业顾问学习、借鉴;每周至少提交一个合理化建议,建议的内容包括:建议的背景和目的、操作性和可行性、操作效果评估。月底将合理化建议上报公司领导;每周销售主管提交一周销售总结包括:销售进度、成效分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效评价、库存分析等,每月底将当月销售总结汇编成册,以供相关部门查阅;每周一提交一周销售计划,计划包括销售目标的制定和分解、推售单位数量、广告计划、活动计划、现场准备和人员支持等;每周销售主管还有根据市场调查组下发的《市场调查表格》由置业顾问根据调查情况填写汇总后交市场调查组,每月底市场调查组将当月的市场报告汇编成册,以供相关部门查阅;每周销售主管按照公司下发的《营销费用明细表》登记营销费用台账,提交财务部进行费用核对,每月底财务部将当月营销费用汇编成册供有关部门查阅。 3.销售统计月报管理。销售主管月每月3日前将上月销售总结提交上级主管领导审阅,总结包括:目标进度、成交分析、库存分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效考核、与上月对比等。要求表达内容清晰、针对性强;销售主管每月25日后将下月销售计划上报主管领导审阅,计划包括:目标的设定和分解、销售单位数量和流程、广告设计制作和计划、活动计划、现场人员的组织等,要求表达内容清晰、有针对性;每月3日前,销售主管应当向上级主管领导提交上月考勤表和本月排班表;每月底将《月度销售变更统计表》填写完整,包括:退房、换房、挞定、变更付款方式等变更事项等汇编成册,供有关单位查阅;每月将领导签发的额外折扣汇编成册,制作《额外折扣统计表》以便相关部门复核和查阅;每月3日前由销售主管填写《月度营销费用统计表》经财务部核对将当月营销费用统计表汇编成册供有关单位复核和查阅。 三、催收房款管理 财务部应当每天上午9点前向销售部提供一份客户欠款名单,销售客服核实业主欠款后开始催收工作,催收欠款时销售客服人员必须填写电话跟进记录单,汇总后于下班前交客户主管审阅,业主拖欠的房款,已经定金。未交首付超过7日按照挞定处理,已交首付超过1个月未交余款按照退房处理,对于既不交款又不办理退房手续的交法务部提前诉讼。 四、房源控制的管理 在房地产销售过程中,最重要的一项工作就是对所销售的房地产进行管理和控制,即房源控制。对所售房源进行管理和控制,有利于销售主管及时对所售住房的数量、户型、价格等信息,便于制定和修订销售计划。在对房源的管理过程,销售主管要做到以下工作: 1.住宅销售前,销售部应当建立房源销控表,房屋出售后,置业顾问必须及时将售出住房标记在楼盘销控表上。 2.销售主管必须定期核实对照楼盘销控表,确保销控表上的资料真实、准确。 3.销售接近尾声或售罄时,销售主管将所有销控表归档,以便查询。 4.财务部应对本楼盘所有物业进行登记造册,建立台账,详细记录物业存销情况,其中包括已售及未售的住宅、商铺、车位、有偿移交和无偿移交小区配套设施,公司自用及租赁房。 5.物业服务公司必须月最后一周周一提供空置房明细表与公司财务部、售楼组核对户数和面积。 6.业主退房时,项目部通知物业服务公司,物业服务公司负责清退业主并收回相关房屋。 7.对于空置时间较长的住房,项目部必须提出可行的促销措施进行销售。 总之,房地产作为一种商品,在未出售之前,它也是房地产开发企业的一项存货,对存货进行管理,将有助于保证产品的质量、特性,以免其受到自然或人为因素损坏,同时也有利于销售主管了解存货的各种信息,为做好销售工作提供帮助。 五、客户关系管理 不论什么产品和服务都是以客户为中心的,房地产行业也不例外。从地段的选择到建筑施工,再到新房产的出现和房地产现场销售,以及最后的售房服务,都是以客户需求为导向的。房地产客户关系管理工作,是房地产销售管理的基础性工作。房产作为一种产品最终是卖给购房者的,只有让业主得到满意的服务,业主才会下决心购买。 1.房地产客户关系管理的重要性。房地产行业是一个资金密集型的产业。房地产开发企业在开发过程中,几乎都是通过金融机构筹集资金进行开发建设的。房地产开发周期较长,一般几年到十几年,资金的时间成本很高,如果开发的楼盘不能满足消费者的需求造成滞销,将给开发企业带来巨额亏损,甚至破产。对消费者来说,房产是一次性投入资金最多的商品,甚至需要一生的积蓄,因此房产一旦出现质量问题或没能有效满足需要,将给消费者带来无尽烦恼。 开发企业要全面满足消费者对建筑风格、环境、交通、户型、采光通风等综合需求,必须先对消费者有深入的了解。企业要想发展,拥有忠诚的客户是最重要的,因此要建立一套完善的客户关系管理体系,用于研究客户、开发客户、与客户沟通并能有效留住客户。 2.建立客户关系的措施。建立客户关系首先需要确认公司对项目的期望值和目标,同时要考虑现有业主环境及公司战略的优先层次。 3.建立客户关系的过程。首先要在人事部门的配合下,制定员工客户关系管理绩效机制,使其与员工业务绩效考评联系起来;其次企业要定期进行客户关系应用效果的评估,对客户进行量化分析,以便进行前后比对;最后要对客观关系管理要定期进行评审与回访,针对发现的问题提出明确的改进方案,建立良好客户关系。 六、客户资源管理 有效的客户资源管理能及时有效地反映客户需求,对产品规划提供依据;能加强对置业顾问业绩考核力度。主要通过以下四种途径来实现:一是销控管理;二是意向客户资源管理;三是定金客户管理;四是签约管理,已签约客户销售部门及时将签约情况录入“客户签约一览表”,安排客服代表及时跟进办理后续购房手续。 以上就是金信地产10年来总结的营销管理制度,随着金信地产的发展壮大,该管理制度必将会越来越完善。 房地产营销管理论文:房地产营销管理问题成因分析 从选址、设计、施工到竣工销售、物业管理,房地产营销管理本应贯穿于楼盘开发全过程,但现实的情况是,许多房地产开发公司的营销管理工作却与前期工作无缘。许多房地产开发公司过分相信自我的直觉和经验,不重视甚至不进行项目开发前的市场调查和可行性研究。 一、房地产企业忽视营销管理,造成企业内部营销管理地位不当 有些企业凭直观的市场感觉或几个人的意见为依据进行投资选择,具有极大的市场盲目性。有的即使进行了市场调查,也由于其收集的信息偏差较大而造成调查结果不真实。有些房地产企业也开始意识到市场营销管理的重要性,但对项目的开发和销售不愿或没有能力作深入、客观的科学论证,以盲目抄袭和“克隆”他人案例和经验替代独立的分析和思考,或仅仅是在已定开发地块和内容后进行自欺欺人的反证。凡此种种都造成所开发的房屋不为市场所接受,形成大量积压。这种忽视营销管理所造成的企业内部营销管理地位不当还导致了不利于营销工作开展的组织形式,制约了营销工作对开发工作的引导作用。 二、房地产企业对营销管理缺乏整体安排,制约了营销管理功能的发挥 营销管理是一种整合的过程,即通过营销方式、手段的系统化结合,对营销的计划、决策、控制进行整体安排,根据市场进行动态修正,实现开发项目的成功经营。整合的要义就在于强调动态的观念,主动迎接市场挑战,利用当前市场,发现潜在市场,创造新的市场。因此,有效的营销不可能一跳而就,而是必须贯穿于开发的全过程,采取动态跟踪,及时调整,实时控制的有效方式,达到营销目的。然而,目前有些开发公司即使形成了较全面的营销理念,在开发过程中实现了前期营销和全程营销,但由于对营销的计划、决策、执行等各个环节缺乏整体安排,控制不力,不注意跟踪和调整,造成了社会调查结果不真实、可行性研究不严谨、销售过程中决策失误、策略单一等现象的出现,直接影响了营销管理功能的发挥和营销目标的实现,以致功亏一赘。 三、部分房地产企业存在严重的短期行为,导致行业信誉度下降 现在有些房产商在住房开发中只从眼前利益考虑,只管追求最大经济效益,很少考虑社会效益和消费者的利益,企业经营缺乏长远规划,干一个项目吃一个,干完一个再找一个。由于房地产项目的经营周期长、回报高,许多中小企业和家族性企业都是短期行为,既不能扩大经营规模,也无法整合建筑产品特色和品牌优势。这一部分房产商瞄准的是今天市场,考虑的是如何尽快把开发的住房卖出去,他们的经营指导思想是搞一褪子买卖,根本不顾买方利益。因此,他今天可以做房产买卖,明天可以做地皮或者其他商品的买卖,打一枪换一个地方,对自己的经营行为很不负责任。所以,就是在住房开发运作中,也可不按建设程序办事,甚至可以不立项、无可行性论证,无规范设计图纸,不报建、不办施工许可证、不实行招投标,或者任意压价,肢解工程,指定使用建筑材料和设备,还有一些国有房产商利用项目发包索贿受贿。除了房地产开发企业外,近年来随着房地产市场完善所发展起来的各类中介、咨询、、物管等中小企业,由于投资少,准入门槛低,市场需求广泛,也大量出现。作为服务性企业,对职业技能、学识学历和职业道德本应有极其严格的标准,但由于从业人员的素质参差不齐,管理不善,这也在一定程度上造成房地产市场秩序的混乱,降低了社会对房地产企业的总体信任度。 四、房地产企业营销队伍整体素质不高,影响营销管理的工作成效 囿于对营销管理的片面理解,许多企业并不重视营销专业人才的培养和素质的提高。致使市场营销管理人员整体素质低下,专业的营销人才十分匾乏,普遍存在学历不高、专业素质良荞不齐的问题。营销工作要求从业人员具有良好的综合素质、敏锐的市场感受力和资源整合能力。优秀营销管理人员的缺乏直接制约了优秀营销方案的形成和实施过程中的有效控制。 五、整个房地产行业对营销管理没有一个理性、系统的整体思考 中国房地产营销从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”,可以说,营销观念的树立以及各种营销策略的运用,是房地产业蓬勃发展的一个佐证。尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化,营销形式已从注重表面趋向追求内涵,营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,房地产营销理论也有所发展,但纵观现今的房地产营销,很多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅,理论与实践的结合不够,总认为营销策划只是从属于销售,其重头无非是做广告而已,使营销走上歧途,很多领域只有“摸着石头过河”的实践,没有较成熟、较系统的房地产营销理论作指导,也没有其他学科的理论支持,致使许多在实际运作中的营销管理走入误区。在国外,《住宅社会学》己有近百年历史,而在中国几乎还是一片空白,堕待填补。六、缺乏抗风险能力强、有实力、有社会责任感的大企业世纪之交的中国房地产企业,在由计划经济向成熟的社会主义市场经济转变过程中,愈来愈感觉到企业持续发展面临诸多困难。例如,企业自身存在的机制及管理上的弊端,致使企业不能积极应对市场需求的变化,导致企业对市场的有效供给不足,市场的动态均衡受到影响,这反过来又影响了企业的平稳发展。再如,企业整体运作中或多或少存在资金少、规模小的发展“瓶颈”问题,也导致企业发展后劲不足,阻碍市场进一步活跃,房地产企业的持续发展势必受到影响。在当前市场状态下,大部分房地产企业存在资金少、规模小的现状,企业的持续发展受阻碍。房地产业是资本密集型产业,房地产开发从土地取得,到建筑规划、发包兴建、市政配套、房屋销售,每一个环节都需要投入大量资金,资金小、实力弱的小企业难以胜任;这些企业的存在还容易导致市场的无序竞争和不规范操作,阻碍了企业自身及整个房地产经济的进一步发展。 作者:马东旭 单位:陕西国际商贸学院 国际经济学院 房地产营销管理论文:房地产营销管理研究 一、房地产业与关系营销 1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比,有很大的不同,具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份,它具有一般性,它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和,反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性,银行和中介机构参与性,权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。 二、我国房地产业市场运作当前面临的现状 1.市场定位观念不够明确 众所周知,房地产具有许多特殊性质,是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确,往往会出现定位过高或定位过低的现象,很容易使顾客对企业的定位印象产生误解,导致顾客一味地只注重某一特定的产品,忽视了对其他产品的重视,这样容易促使失去购买欲,大量的潜在顾客将会流失,不利于企业的全面发展。 2.实施客户战略不够完善 在实施客户战略的过程中,有些房地产开发商为了挖掘新客户,而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式,对售后服务没有引起高度重视,使得有些问题无法得到有效的解决,丧失了许多的老客户。表面看来,房地产开发商即使在一周内流失了100个客户,又可以于接到100个新客户,这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化,然而,事实相反,吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多,在激烈的市场竞争中,只有拥有大量的客户才能立于不败之地。 3.企业内部关系处理不当 企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的深刻影响,企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源,他们才是真正的主人。因此,忽视了与内部员工关系的处理,对员工的要求甚严,很少主动关注员工生理、心理、情感的需求,致使员工的积极性,自主性、创造性大大降低。 三、房地产业关系营销管理 1.房地产销售人员关系营销 顾客是房地产企业关系营销的优秀,要迎合市场需求,必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品,将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务,确保客户精神上的愉悦感,居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售,使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。 2.开发商对入住纠纷的提早预防措施 应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究,只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意,其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见,重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产,而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此,有见识的房地产公司,加强与顾客沟通,主动出击,为顾客排忧解难无形资产,他们尽力鼓励顾客提出抱怨,而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求,现在,部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期,以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟,宁可按合同向购房人进行赔偿,也不愿引发纠纷。谨慎承诺,降低客户预期值,客户的满意度就会更高。 四、房地产关系营销策略分析 1.市场定位策略 从关系营销角度看,产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位,即明确与谁打交道。这种关系定位,即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位,也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候,优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色,也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值,同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次,选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时,开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时,还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外,应向市场有效地明确企业定位观念,即地产开发商应扩充服务人员,同时加以培训,而后宣传其服务优势与能力。 2.实行客户关系的管理策略 顾客就是上帝,因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传,同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离,同时增强彼此之间沟通与信任,这样借助会员优惠与文化增值途径,刺激会员消费市场,进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情,增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动,逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日,同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖,加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上,利用长期个人联系来提高企业亲密度,进而形成企业之间的的战略伙伴关系。 3.于竞争中合作,实现双赢 松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式,这让合作双可以避免直接冲突,抑或共同创出区域品牌,在收益方面实现双赢。如自2000年10月起,于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略,于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”,获得了不错的营销效果。而在2001年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观,迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略,不得不对对原先的设计进行重新修改,增加了投入,还对其他发展商进行了有效刺激,有利于提高华南版块发展商的综合素质,这也是合作双赢的一个体现。实际上,竞争者之间的合作方式是多样化的,或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团,利用合作来得到强大联合优势,抑或优势互补,促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念,以都市星座为联盟商标,通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起,促进小地块联盟整体的竞争实力,提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点,为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件,为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源,提升投资商的价值,打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台,全面推出3A立体化营销策略,构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念,共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南,营造企业自己专有的策划、营销、服务机制,创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统,为赢取市场份额奠定坚实的基础。 4.协调好企业与政府和媒体的关系,创造良好的营销环境 企业是社会的重要组成部分,企业的活动会直接受到政府及相关法律法规的制约。因此,在协调企业与政府之间的关系时,应以积极的态度,自觉遵守国家的法律法规,帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与政府之间的配合,树立共存共荣的意识,那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的政策。现代营销的内容丰富多样,其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系,创造良好的营销环境,是实现企业目标的前提条件。 5.正确处理企业与内部员工关系,创造发展的动力 企业内部营销最关键的一步,便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面,即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的优秀层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度,同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系,从“以人为本”的角度出发,是现代关系营销理念的优秀,这种人为优秀的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性,为企业创造有利的价值。 6.完善客户退出管理模式 客户退出管理模式是根据客户退出企业产品或服务的购买模式,认真分析原因,吸取经验,通过改进产品和服务等一系列的方式来避免客户的流失。完善客户退出管理模式可以采取以下方法:第一,预测客户流失率。预测顾客流失率的公式为(期初顾客人数-期末顾客人数)/期初顾客人数*100%。 房地产营销管理论文:房地产营销管理证券金融 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。
房地产营销策划探讨:试析房地产营销策划 摘要:房地产项目策划是通过探索目标市场的需要与欲望,进行相应的投资机会研究,有效地和经济地满足消费者的需求来达到目标的过程。文章分析了项目策划的必要性及作用,项目策划内涵及特点,房地产营销策划的内容,房地产营销策划存在的误区及对策。 关键词:房地产;营销;策划 一、房地产营销策划的必要性及作用 (一)房地产营销策划的必要性 消费者成熟了,市场成熟了,发展商也在成熟。现在的策划已进入了产品前期定位阶段而不是中间过程的项目策划,即所谓全程策划。因为众多的事实告诉我们,差地段出了明星盘,好地段出了烂尾楼,一个项目能否成功,在其定位之初就已经完成了70%-80%,而销售管理只是在全程策划的指引下提高销售速度,并以良好的服务树立项目与企业形象。同时,在项目策划的支持下尽最大可能增加项目的附加值。 尽管普遍认为房地产项目策划方式已从单一化趋向全面化,项目策划服务已从注重表面趋向追求内涵,项目策划推广已从杂乱无章趋向规范有序,但纵观现今楼市项目策划,很多地方仍值得深思。许多项目策划人、开发商对项目策划的认识仍较肤浅,对策划的内涵理解不深,甚至由于理解的偏颇导致在实际运作中使项目策划走入误区。这说明:我国的房地产经营还很不成熟,开发商脑子里的“项目策划”仅仅是“想办法销售”,把项目策划人才也只是简单地理解为推销高手,没有理解项目策划的深刻内涵,不知道完整项目策划为何物。 策划区别于推销计划,在于策划更关注市场需求。它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、项目管理、直至物业管理等全过程的协调处理、统筹规划,它涉及到多领域、多学科,需要多方面专家共同合作策划。项目策划的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 (二)房地产营销策划的作用 1.准确决策。房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家的决策更为准确,尽量避免项目在运作中出现偏差。 2.增强竞争力。房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下,房地产策划更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。 3.增强创新能力。房地产策划能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序,帮助房地产开发企业管理创新,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。 4.有效整合资源。房地产策划能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。 二、房地产营销策划的内涵及特点 (一)房地产营销策划的内涵 房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行“整体营销”、“全程营销”。因此,房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还包括在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 (二)房地产营销策划的特点 1.“以人为本”。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进销售,增加利润,加快资金周转。因此,房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动,都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开,这是房地产营销策划的根本所在。 2.房地产营销策划是各种理念的复合。理念是营销策划的灵魂,当代房地产营销策划的主导理念一般包括以下三种:①生态理念。近代以来,地球环境污染加重,客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念,这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间,也为我们后代的发展铺平了道路。②智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用,而在建筑的功能上也走向了多元化,提供给人们更多的服务。③投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。 3.策略和手段是营销策划的生命。楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值,由此,营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略,如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合,再依靠营销手段使其具体化,那么最终产生的结果也将会是令人满意的。 三、房地产营销策划的内容 (一)市场分析 1.市场供给调查分析。针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括:市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式;同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率;同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果;同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。 2.市场需求调查分析。首先要调查消费需求的满足状况,即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次,这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样,他们需要什么结构和面积的住房。再次,他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能购买什么样的住宅,愿意以什么价格购买。最后,这些潜在的客户集中分布状况,他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。 (二)项目自身分析 项目自身在分析外部环境的同时,必须分析其内部环境,即分析自身的能力和限制,找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析,例如SWOT方法,它能把内、外部环境有机结合起来,使我们能调整策略,谋求更好发展,又因为是经过认真分析得出结论,所以也能够提高决策的质量。 (三)目标市场的确定 不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点,针对目标客源的特定需求,制定合理的市场定位,就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群,此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划,包括媒体的选择、组合,宣传主题、力度,诉求方式和其它辅助手段,同时,人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位,主要考虑如下问题:目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。 (四)项目定位 项目定位是在目标客源建立的基础上,为最大限度地满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。 (五)项目推广 1.项目推广过程。房地产的营销过程共可分为四个阶段:预热期、强销期、持销期、尾盘期,所以项目推广过程也应该相应地分为四个阶段,一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划,所谓“量体裁衣”[8]。例如:在预热期,可以以突出项目的物业主题为主,展示楼盘的基本情况。 2.项目推广方式。项目的推广实施是整个推广过程中的关键,是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看,房地产项目推广以广告推广为主,广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外,活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动吸引公众关心,来提升形象、促进销售。而在房地产市场竞争日益激烈的今天,品牌的树立就越发显得尤为重要了,品牌推广越来越成为决胜的关键。 四、房地产营销策划存在的误区及对策 (一)房地产公司在营销策划中的误区 1.只以销售结果作为成败关键。房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标,不注重真正的全程营销过程,主要以广告投入为主。各房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间,房产广告铺天盖地席卷而来,然而最终,这些费用还是得由消费者来承担。 2.营销策划重心在营销而非策划。房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营,而忽视了对产品的开发,就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计,然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度,知晓度远高于认知度,忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了,房地产公司任何人都能说出几个,但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格,一味追逐市场流行,而抛弃了真正的文化根基。 3.策划人的专业性不强。现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘营销策划人员,但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展,由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性,使得现阶段鲜有专业的从业人员,很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识,而对房地产业没有一个整体的认识,有的只是一些其他行业的营销操作经验,不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。 4.策划人过于注重甲方、乙方的概念。就现在看来,房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作,因而,策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置,把自己作为乙方,没有有效地建立起一种平等的合作关系,没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来,根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作,因而对市场具有更多的敏感性,在很多方面认识更深刻,经验更丰富。可是却在很多时候,在很多事情上不坚持原则,并且主动性不强。 5.政府没有意识到房地产营销策划的重要意义。房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来,也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题,涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。政府没有对其进行很好地指导与规范。由于认识方面的缺失,政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划,过于注重短期的经济效益,没有一个准确定位。这将严重阻碍城市的发展,阻碍经典城市和百年住宅的形成。 6.政府对于其专业人才的培养还没有引起足够重视。在各高校中,房地产专业设置很少,相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的,而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程,没有注意两者之间存在的根本区别。当前市场上专业人才严重缺乏,很多人只是因收入高而来,其严重结果可想而知。 (二)房地产营销策划问题的对策 1.摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念。整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作,必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导,深层次来说是企业文化与优秀理念的推广,是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行,既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念,营销策划必须符合城市可持续发展的要求,从城市的整体营销入手,以铸造经典城市为目的,建造与城市文化相融合的住宅,并注重环境与公共设施,构筑城市的个性并坚持它。 2.政府正确调控及把握方向。政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势,通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移,使老市区和新开发区通过地价差,都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定,如:在全部规划中规定10%-20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅,其他的方面由开发商自己掌控。这样,开发商既能放手尝试新的观念或形式,底层市民的利益也有了一定的保障。 3.房地产商的先进开发理念。房产商应有一种前瞻性的眼光,房地产业应该重新洗牌,因为产品品质将代表一切。例如,阿尔卡迪亚地产倡导一种生态、文化、现代、健康的生活方式,这种生活方式的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施,更重要的是阿尔卡迪亚式的自然健康生活理念和温馨文明的社区文化交融,这一切旨在为业主构筑融自然的环境、自然的文化、自然的生活观念、健康的身心、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长为一体的和谐社区生活,让“自然的园、健康的家”成为主流和经典。 4.策划人的责任感。作为一个策划人的意义,需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力,但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持,房地产开发商不一定理解,公众的眼睛在广告舆论的狂轰滥炸下不一定明亮,但我们的脑子应该清醒,这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要,重要的是责任感。有责任感就有思考,有思考就有希望。 房地产营销策划探讨:关于对房地产营销策划的探讨 摘要:本文通过对多个开发项目营销策划过程的总结,从房地产的特性、房地差营销策划的演变历史及营销策划的关键技巧等方面进行了探讨。 关键词:房地产营销策划探讨 引言 房地产营销策划既是一门科学,也是一门艺术,是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作,是房地产开发商为了取得理想的营销推广效果和销售业绩,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种内、外部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。房地产营销是一个有连续性的系统工程,前期工作包括了土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、楼盘开发营销的组织体系整合等;中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议;后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划,营销策划的内容、怎么做好营销策划?如何具体运作房地产营销策划?这些问题一环扣一环,都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实,那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以,一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里,以及何时会发生等情况,通过预测实现扬长避短。 多年以来,大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上,市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键,营销策划工作也逐渐由重视销售策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位。随着广大居民消费倾向与消费心理的变化,楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点,成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”、“人居”、“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短,产品更新换代速度加快,项目针对性更强,社会消费心理的不稳定以及开发商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”,使市场上的产品出现“不断升级”的现象,市场上房地产营销策划工作呈现异彩纷呈的壮观。居住趋向郊区化,住房消费平民化,产品更新换代速度明显加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装,一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现,开发主题更为明显,产品化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性,均是营销策划工作的新课题。 1房地产商品的特性 房地产商品是有别于其他经济物品的特殊商品,它既有一般商品的共性,又有其特殊性,这种特殊性,归纳起来主要表现在下列几个方面: 1.1房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面:一是土地与房屋的组合;二是不变性与多样性的结合;三是消费品与投资品的组合。 1.2位置固定性 (1)市场区域性强,开发房地产要更加注重本地市场的研究。 (2)房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 1.3房地产商品的异质性,即个别性 (1)不可批量生产,为分期开发、滚动开发创造了条件。 (2)没有完全相同的房地产,位置、环境、建材、结构等均呈现不同。 (3)检测的专业性和复杂性。 1.4房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品,房屋的建造费用高、使用年限长,这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。由此可知: (1)房地产销售是件困难的工作。 (2)专业的重要性。 (3)发展二手市场和租赁市场的必要性。 1.5房地产开发政策限制性,开发周期长,相关行业多。 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不仅受现行政策的影响,还会受未来政策的影响。 (1)对投资区域前景正确分析和预测。 (2)对投资时机的准确判断。 (3)对投资方式和投资种类的合理选择。 1.6房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素,房地产具有两种寿命周期,其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却具有较多的不确定性。 由于房地产商品具有以上一些独特的属性,我们在确定其营销战略,制定营销策略时,必须考虑到上述特征,在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新,使其适应房地产这一特定行业的需要。 2房地产营销观念演进历史 我们熟知的房地产营销观念,并非与商品经济与生俱来的,它是客观经济环境的产物,当然,它是一系列销售观念基础上演化而来的。 2.1生产观念阶段 此阶段的房地产开发商认为人们普遍喜欢价格低廉的房产,于是他们找到密集的居住区或者商业地带,并尽最大可能把房子建的简单实用,以节省成本。因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。 2.2产品观念阶段 此时房地产开发商开始认为顾客的需求并非局限于价格上,还有高质量、好性能和多样化的特色,于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。 但是这个阶段忽视了消费者的实际需求,片面的追求建筑产品的品质,结果造成部分资源的浪费。 2.3推销观念阶段 此阶段房地产开发商大多认为顾客总是处于被动地位,通常对产品的判断力不足,单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望即可。因此导致开发商在开发项目的时候没有详细进行的项目前期研究和可行性研究,只是关注销售环节。 2.4市场营销观念阶段 与推销阶段相比,市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上由单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”相结合的模式。在实践中,以营销策划观念为导向的开发项目,也确实取得了不同凡响的成绩。 3房地产营销策划的关键点及定位策略 房地产这种产品,在营销策略上,可以将其剖析成四个不同的层次,每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点,这四个方面也是房地产营销策划的关键点: 3.1优秀产品层,房屋为人们提供的是使用空间,这是实体,也是一切消费和服务的载体。 3.2形式产品层,通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计,如住宅的套型、结构、装修等方面。 3.3延伸产品层,是指优秀产品及形式产品以外,产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 3.4潜在产品层,由产品带来的可发展的潜在性产品,如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 房地产营销策划还必须进行正确的定位,首先了解定位的基本内容,然后针对性地制定定位策略。解决五个关键性的问题,即谁是消费者、消费者买什么、消费者何时购买、消费者购买的目的是什么、消费者如何购买。进行正确的产品定位:解决为谁服务的问题。而营销策划定位由很多方面决定,如产品差异(质量、功能)、形象差异(名牌、大公司)、价格差异、位置差异等,总而言之,产品定位反映了公司或产品的竞争能力。房地产公司在进行产品定位时,必须通过一切媒介明确地表明自己选择的市场定位,坚决避免以下三种可能出现的定位错误:定位过低,定位如果过低,会使消费者对公司的定位印象模糊,看不出与其他公司有什么差别;定位过高,如果市场定位过高,使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象,而忽略了对其他产品的关注,这时,就有可能失去许多潜在的客户;定位混乱,如果定位发生混乱,就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识,这时,就会使消费者产生一种无所适从的感觉,从而丧失其购买欲望。 4房地产营销策划的价格策略 在房地产营销策划中,价格是最重要的策划因素,也是影响开发商创造收益的关键因素。在实践工作中,许多房地产公司因未能妥善处理价格问题,如定价过于强调成本导向;不能经常根据市场变化调整价格;制定价格脱离了市场营销组合的其他因素,没有将它作为市场定位策略的内在要素;没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格等,从而影响了整个项目的营销策划效果,甚至导致项目营销的失败。 在实践工作中,应根据产品的营销策划的关键点和定位策略,将理论价、成本导向价、竞争导向价和随行就市价相结合,确定科学、合理的营销价格。随行就市定价法风险较小,尤其对中小房地产企业,由于竞争能力有限,采取这种方法比较稳妥。竞争价格定价法是一种主动竞争的定价方法,一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较,分为高于、低于、一致三个层次,再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较,分析造成价格差异的原因,从而找出产品的特色和优势,根据定价目标,确定产品价格。 4.1房地产营销策划中几种常见的定价策略 4.1.1“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产开发企业在出售商品房时,先以较低价售出少量商品房,如果买房的人多,就可以把价格提高一些;如果提价后仍供不应求,以后还可以把价格再提高。 4.1.2折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼,往往会给予客户一定的价格优惠,它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。 4.1.3差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格;对不同用途规定不同的价格;对不同时间规定不同的价格。 4.1.4心理定价策略。尾数策略;整数策略;品牌定价策略等。 4.2房地产营销策划中的价格控制 房地产营销策划中最实质的内容是价格控制。人们常说房地产营销策划即是一门科学,也是一门艺术,很大程度就是指在房地产营销策划过程中,通过科学的分析与比对,结合从业者自身的实践经验对价格控制节凑的把握。 房地产营销策划方案中,价格的设置一般分为四个,即开盘价、封顶价、竣工价和入住价,并设置与此价格相适应的销售比例和销售方案。在营销过程中,还应根据市场和需求的变化,对价格进行适当的调整,以达到销售利润最大化的目的。 房地产营销策划中价格控制的基本原则为:逐步渐进提高和留有升值空间。价格控制过程中有三种情况应尽量避免:一是价格下调;二是价格做空;三是升值太快缺少价格空间。在相应的合同条款中,还可以对价格调整进行附加的补充说明,以进一步规避价格因素给开发商带来的不利影响,例如采用延续报价定价,开发公司可以约定到房屋竣工验收完毕交付使用时才制定最终价格,这对开发周期长的楼盘来说相当普遍。再如使用价格自动调整条款,开发公司可以要求顾客按当前价格付款,并且支付交房前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在开发周期较长期的工程中,合同里可以增加价格自动调整条款。 5房地产营销策划的形式 房地产营销策划过程中,从商品房销售的方式来看主要分为开发商自行销售和委托销售两种形式。 5.1开发商自行销售 由于委托销售需要支付一定的手续费,有时开发商为了节省这笔费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售。 5.1.1大型房地产开发公司经过多年的开发运作,已经建立了自己专业的市场推销队伍,有地区性的、全国性的、甚至世界性的销售网络,他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。 5.1.2在房地产市场上扬时期,开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎,而且开发商预计在项目竣工后,很快便能租售或者出售。如微利的限价商品房、在部分大城市中或者某些较好的地段供不应求的写字楼和铺面房、在工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围,市场看好,在这种情况下,销售相对容易,开发公司可自行销售。 5.1.3当开发商所开发的项目已有较明确的销售对象时,也无需再委托销售。 5.2委托销售 房地产营销策划中,销售是专业性工作,有效的促销活动为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用,如售价提高、销售期短等,经济效益是可观的。 房地产销售机构通常熟悉市场情况,具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势,尤其是成熟、优秀的商,他们对市场脉波的把握以及对消费者心理活动的认知,可以通过策划,有限度地制造热点、引导消费,也可给开发商提供一些有益的建议,往往促销效果很好。 总之,营销策划不能简单地等同于销售,它不只是流通阶段的经济活动。营销策划观念是以消费者需求为中心,通过分析把握消费者需求,开发产品满足需求,使消费者在满足需求的同时企业获得利润。营销策划的手段是开展综合性的营销活动,即整体营销,在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致,实现最佳的营销组合,以达到综合的和最优的效果。在房地产开发企业内部,应树立全员营销理念,在增进整体利益的前提下积极配合营销策划,服务于市场,服务于顾客,以实现整体营销,从而创出品牌效应,达到企业长远利益。 房地产营销策划探讨:基于绿色建筑的房地产营销策划分析 [摘 要] 高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变,现有的房地产开发各个环节必然受到冲击。本文将集中从项目判断、概念设计和广告媒体三个阶段分析营销策划环节。 [关键词] 绿色建筑 房地产 营销策划 一、引言 近几年我国城乡建筑发展十分迅速,房屋建设规模日益扩大,建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准,它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节,探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。 二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析 我国房地产市场竞争的日趋激烈,房地产业的发展也越来越趋向理性化;与此同时,过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要;房地产市场营销模式也发生了变革,继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成:项目判断、概念设计和广告媒体。 1.项目判断阶段 伴随着绿色开发标准的建立,可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升,至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说,在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了,并在此基础上寻求市场定位。一方面,绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求,所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多,成本相应提高。在项目开发阶段,必须要给予足够的重视;其次,绿色建筑又具有地域性特征,使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策,决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时,考虑社会效益,而且要更多的关注社会效益,不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。 2.概念设计阶段 概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说,一方面,《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系,能够为全行业提供一个协调行动的模板,加强对环境重要性的认同,引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面,这一标准不仅针对开发商,还面向消费者(业主)。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者,完全做到了公开。同时在概念设计中,人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同,将进一步促进绿色建筑的发展,而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。 3.广告媒体阶段 广告是联系开发商和消费者的桥梁,广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气,其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够,不愿花费较高成本购买节能住宅,节能市场上缺乏需求动力,导致开发商做节能成本风险增大,从而形成节能消费市场恶性循环,给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识,合理引导消费者消费观,必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知,并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视,加大力度宣传绿色节能建筑意识,加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广,关键是要注意市场的创新,同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展,并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构,以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求,以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。 三、结论 高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变,在这一转变进程中,房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征,在了解熟悉、运用上述规律的基础上,重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位,做好概念设计阶段的信息整合,完成广告与媒体阶段的调整,对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。 房地产营销策划探讨:浅论制约房地产营销策划的因素 摘 要 房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视,房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义,房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。 关键词 房地产 营销 营销策略 一、房地产营销策划中现存的问题 1.目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”,正是由于房地产开发商的这种心态,使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。 2.缺少规范的可行性分析。众所周知,房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束,而且还要受许多不可预测因素的影响,这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而,有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,营销策划也介入过晚,导致投资决策失误,有大量商品房滞销。 3.“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象。 二、房地产营销策划发展趋势 1.强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌优秀价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌。 2.适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。 3.调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商优秀能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。 三、影响房地产营销策略的有关因素分析 1.是心理因素,除了由需要引起动机这一最重要因素外,还有知觉、学习和态度三个因素,知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映,属于感性认识。任何消费者购买商品,都要根据自己的感官感觉到的印象,来决定是否购买,所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的;学习是消费者在购买和使用商品的实践中,逐步获得和积累经验,并根据经验调整购买行为的过程,房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品,但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏,都是购买者学习的对象,消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响,所以开发商应树立品牌观念,注重房屋质量,让消费者产生有利于己的态度。 2.是经济因素,概括地说,影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。 3.是社会文化因素,每个消费者都是社会的一员,他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约,消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。 四、房地产消费者购买行为特征分析 1.房地产消费购买是生活相关性最显著的购买。住房与人们的生活息息相关,其功能是否齐备、环境是否舒适,反映了人们生活水平和生活质量的高低。随着消费者生活水平的提高,人们的精神需求如审美、个人价值实现等需要也日趋重要,这些都会主导着人们的购房行为。因此,购买住房实际上是购买一种生活,或者说是一种生活方式。 2.房地产消费购买是决策最困难的购买。房地产不同于其他的商品,大多数家庭可能只有一到两次购买行为,买一套住房可能要使用几十年,这使得消费者在购买住房时十分谨慎。每个购房者在购房时,都要仔细考虑诸多问题,如:房屋产权是否合法、居住地段是否适宜、住房售价是否能承受、居住环境是否舒适、公共设施是否完备等等。 3.房地产消费购买是决策参与人较多的购买。房地产购买主要是家庭型购买,其购买行为的决策人并不是单一决策者,作为家庭优秀成员的丈夫、妻子、孩子都是主要决策人员,并以家庭会议的形式讨论决定。此外,有的长辈和亲朋好友也会参与决策。这是由于普通家庭购买者缺乏专业知识、对销售人员不太信任的原因,购买者往往会依赖具有专业知识和经验及可信赖的亲朋好友去了解情况、判断虚实,如向房地产行业的业内人员或相关行业人员请教,或向已购买住房的朋友咨询。 4.房地产消费购买是综合成本较高的购买。房地产购买的综合成本是指购买房地产所支付的货币成本之外,还包括消费者在购买过程中所支付的时间成本和精力成本。众所周知,房地产购买的货币支出成本是巨大的,又因其购买决策的过程之长,导致购买者在购买住房时,在精神与体力方面的耗费和支出是相当大的,也是购买其他商品多不能相比的。 五、房地产营销过程中的价值传递 1.价值传递系统。房地产营销目标是通过产品和服务,提供给消费者高价值。所谓价值是对利益的诉求/价格。其中“利益”是指消费者可以体验到的满足其需求的要素组合,分为产品和服务两大类。“高价值” 从消费者角度出发则可理解为高性价比,高性价比产品具有两大优势:高性价比+市场先机=高利润;竞争优势――在较为准确的市场定位条件下,竞争对手的低价策略相对失效。房地产项目开发价值传递系统是从选择价值到提供价值过程中实现价值的传递。 (1)选择价值。前期市场研究和分析:市场调研、区域消费者行为调研(现状和预测分析);市场定位:选择目标客户、描述目标客户利益诉求(户型、景观、配套)、可行性评估;市场环境:竞争对手分析(目前和潜在)、风险预测(拓展开发+市场)。 (2)提供价值。设计实践:规划、建筑、景观(后两者户型、居住环境是消费者现实关注点);工程实践:主体和环境;利用内外部资源:集团品牌、物业品牌、商(营销渠道管理)。 (3)传递价值。营销:销售推广、广告包装、价格促销、客户管理(尊重1线反馈信息和竞争对手状况);设计:产品信息整合/培训、现场效果更进;工程:施工管理(销售配合);物业:现场管理(人性化服务);商:销售管理、市场1线信息收集与反馈。 2.房地产项目开发实例分析。格林小城是某大型房地产集团公司异地开发的首个项目,工期紧、同类高端产品竞争激烈,同时也是为公司树立品牌的形象工程。现从价值传递系统阐述营销方式。 (1)选择价值。①产品物业类型定位:国内房地产产业的特性决定了异地开发潜在风险(成本)较高,主要是区域市场环境相对陌生造成(政策操作、人脉关系)。因此前期定位出发点是在满足地产公司利润要求的前提下,综合考虑区域市场环境、前期开发成本和工期进度诸要素而确定的,在技术层面上做到了当时环境条件下的临界值。后来项目实际用地指标发生了改变,引起了相关技术指标的连锁反应,直接表现为物业类型和建造成本的变化。②社区配套:前期市场研究应重视对销售隐患问题的思考(尤其是配套),前期的定性分析+消费者行为的定量分析提出问题+解决问题(途径);营销部和拓展部门应及时考虑替补方案(如可持续项目开发的配套补充、论证特色配套方案)。 格林小城项目的设计进度较紧,设计人力资源配备亦不足,在此前提下产品生产寻求差异化(院落围合式),保证较高的设计质量难度较大(进1步讲,确保较高的价值传递效率难度较大)。相对万科东莞项目,1期产品是情景洋房,是万科系列化专利产品的更新版,设计周期大大缩短,更多的时间用于结合区域特征,扬长避短,顺利完成产品差异化改造――这1过程中市场定位与产品差异化相互促进,实现了较高的价值传递效率。 车位和样板房问题属于产品设计与市场定位错位,即提供价值和选择价值错位,其中车位设计确实因为其他条件制约,设计部应在设计前期主动考虑替补方案(如用地面停车补足)并知会成本部门;样板房设计引导有余,风格实在不足,其原因在于较大地超越了地域市场目标消费者的普遍认知水平;环境问题属于产品设计与销售展示的错位,也是展示重点,其中的亮点部分应兼顾销售展示和实际使用效果。 (2)传递价值。设计部(价值提供部门)在价值传递阶段的重要工作是在销售前期确保产品信息准确及时到位,并参与现场销售1线的培训,在销售过程中则提供技术性支持。伴随这1过程,设计师获得了1线的市场信息,反过来有利于产品的改进。格林小城项目产品信息传递效率有待改进。基础信息:标准层和非标准层户型平面+面积指标、标准层户型总平面分布、非标准层户型的平台(或花园)面积及总平面分布;特殊信息:设计亮点、材料亮点(总平面及户型内部分布)――尤其当设计图纸无法标清时,应做特别说明或图示。 综上所述,结合房地产商品本身发展的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。可以说,房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。 房地产营销策划探讨:房地产营销策划存在问题与对策研究 [摘 要] 本篇文章从房地产营销策划的基本概念和内容入手,阐述了房地产营销策划中存在的问题,并结合当前房地产业发展形势,提出房地产营销策划的对策。 [关键词] 房地产 房地产营销 营销策划 问题与对策 房地产业作为国民经济的支柱产业,近几年发展迅猛,在拉动经济增长中扮演着重要的角色。随着房地产市场激烈竞争的加剧,房地产营销策划越来越受到重视,成为关系房地产开发经营成败的关键。 一、房地产营销策划的含义 房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析,并有效运用经营资源的基础上,对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说,它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程,也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。 房地产营销策划是一项系统工程,需要运用整合营销概念,对开发商的建设项目,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 二、房地产营销策划发展中存在的问题 房地产营销策划为开发商赢得了市场,促进了房地产业的发展。中国房地产营销业已从单一化趋向全面化,营销服务已从注重表面趋向追求内涵,营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,但纵观现今楼市营销策划,也暴露了房地产营销策划一些问题: 1.低价定局论 价格是市场最为敏感的因素,合理调整价格是市场营销所必须把握的部分,但如何理解、把握物业售价,确是一个较为复杂、关键的部分。楼市出现的降价风应该分两种,一种是一些设计落后的老产品,失去了市场竞争力,必须要降低售价来促进销售;另一种是完全有可能进行推广的新产品,完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。房地产业不可能是福利业,没有市场利益就不会驱动产业进步。营销业是培育房地产市场的一个分支行业,我们强调营销策划,就是要以合理的售价让物业兑现,当然要尽力地实现房产的最大利润化,这并非是说恢复行业的暴利时代。 2.承诺堆积论 营销策划手段五花八门地出现,在楼市中,其中以承诺形式的广告有增无减。有人认为,承诺越多,客户越多。所谓市场营销关键的一点是要让客户对物业有信心,通过承诺来实现客户导入,这就是市场的客户承诺堆积。几乎没有一个行业象房地产销售业一样,来随意夸大物业特征,向客户进行花色承诺。 “五星级的家”、“保质量、保增值”、“年回报利润20%”、“绿色家园、世纪生活”等等的广告语不断出现在楼市,房地产营销中承诺的内容从定量的质量承诺、环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺到物管承诺、增值保值承诺等多达几十种,但大多是一时为了增加客户量,增加销售率,承诺过头,承诺难以兑现而引发了许多矛盾。 3.炒作制胜论 房地产营销也有两个大缺陷,第一是在没有把营销分离出来时硬要剥离出来,第二是本质意义忽略产品本身去营销。这种缺陷直接表现出了一个字“炒”。直接的办法就是制造新闻、扩大事实、扩大新闻效应,就是利用较有信任度的媒体去骗取客户的信任。企业可以出资买断版面,包下电视时段,来随意用广告形式运作,或称“文字广告”,或曰“新闻广告”。这种走捷径和临时通道的方式,不称为真正的营销策划。 另外一种就是“炒现场”。没钱开发的企业只要有钱去搞现场售楼处,越大越好,越高档越好。现场销售中心从20平方米发展到上千平方米,从看板、灯箱、样本、模型发展到越来越多的实物房,样板房,而又有一种风行方向:即动用一切手段去“炒”物业。 4.风式销售论 “风式销售”,就是针对某一物业特色过分渲染,如近年出现在楼市的外型“欧陆风”,物管“新加坡风”,房型“错层风”等,还有一阵阵“小高层风”“绿色环境风”等等,不少营销商认为,只要物业内涵中可以夸张的部分可以全面夸张,套之以“模式”,即可有市场效应,这种风式销售导致了开发商随意复制、翻版物业,有的甚至“将错就错”,将缺点改为优点,实现所谓的房产特色销售。房地产竞争已经从原先的单一要素竞争进入全面的质量竞争时期,依靠某简单要素去争取客户面已经被淘汰。许多购房者曾经为一些“风式销售”动心过,但后期却为所购物业所困惑,失去了口碑市场。 5.经验决定论 目前,全国范围内少见从理论上解析房产营销的专著出现,大量出版物均以实例分析为主,或运作例子堆积。一是房地产营销理论研究基础较差,二是缺少专业研究的人员及条件,三是缺少研究的风气,经验型运作者忽略市场信息的挖掘,缺少研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段,这也在一定程度上制约了房地产营销策划水平的再提高。 三、现阶段房地产营销策划面对的新形势 近十年来,我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度,全国房屋销售价格指数同比由负增长扭转为正增长,并一直持续至今。从增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。然而,2008年美国次贷危机引发了全球性经济衰退,我国经济的整体运行环境也愈发错综复杂。国内外经济环境的愈发严峻,股市的一路狂泻、购买能力下降和消费者信心指数的连月走低,大大压制了房地产的市场交易量 ,2008年三季度房地产销售价格指数涨幅大幅回落,幅度之大历史罕见。现阶段,经济下滑、房地产市场观望氛围浓重,整体房地产市场走势的渐弱,使开发商开发资金受到了市场销售进度的影响。房地产开发企业在新形势下,必须认清形势,积极采取措施应对市场调整。房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备,调整企业开发策、经营策略、销售策略、寻求资金支持、降价促销、加强管理。资金压力、竞争压力,使迅速提升开发运营能力显得十分重要和迫切,此时,房地产营销策划对于开发商来讲显得比任何时候都尤为重要。 四、新形势下房地产营销策划的对策 房地产营销一直就在房地产的发展过程担任重要的角色,它能够以独特的主题策划为中心,综合利用何种营销手段,在消费者和开发商之间建立起必不可少的联系,使得产品能够快速,准确地直达消费者。当市场沦为买房市场、需求以刚性需求为主的的时候,开发商就要挖空心思,不计成本地利用各种营销手段,重新寻回自己想要的市场。 1.深刻洞悉市场 政府宏观调控到救市政策,消费者从抢房倒持币观望,房地产价格从高涨到降价退房,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握。在房地产市场中买方市场形成后,客户可选择的余地增大,竞争愈加激烈,为适应这一形势,房地产企业须转变观念,把客户的价值需求作为企业的优秀价值,“以市场为导向、以客户为中心”。须知特定的产品有特定的购买群体,他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上,从客户出发,综合分析,投其所好,才能打动他们,夺得更多的市场。想通过营销策划获得预期收益,必须随时对时机、空间、市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系。 2.真实需求下的精确定位 在市场低迷的状态下,购房人以自主需求为主,因此,房地产开发企业在认真分析市场的基础上,要做好目标市场细分,认识顾客群、精心设计产品、同时结合自身竞争优势,选择房地产目标市场,以消费的真实需求为导向,做好真实需求下的精确定位。开发商必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考,分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算,对营销方案等细加研究,慎重制定。目标客户的定位在于有的放矢进行目标客户的准确定位是后续广告推广、活动推广的重要前提。 3.诚信营销是营销策划之魂 尽管刚性需求阶段,对于房产价格相对敏感,但是,当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时,就无法有效地吸引消费者。为此,开发商必须树立诚信营销的经理理念,塑造出开发商的良好社会形象。选择有品牌、业界口碑好的发展商不但有保障,楼价也不易下跌。虽然这些发展商开发的楼盘价格一般比其他楼盘贵,但在产品质量、配套设施方面有保证,即使是二手楼盘,价格也比其他同区域的楼盘高。 因此,此类楼盘保值抗跌性较强。老百姓购房意识的不断成熟,也会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去遵循住宅商品的开发规律,实实在在地关注产品的质量。能让老百姓明明白白购房、买房买得心情舒畅的楼盘,才能在市场上领先对手。 4.贯穿以人文本的策划理念 现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念,把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏,充分挖掘人性内在的需要。营销策划既要考虑住宅观念的变化、环境氛围的营造 、物业管理的完善。 营销策划要求不仅以消费者为起点(信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等),而且还要以消费者为终点(为消费者提供售后跟踪配套服务)。从市场看,房地产业已进入一种“质”的发展,这个“质”不是一种单纯的建筑质量、设计质量等,而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念,是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵,这也是不动产个性化发展的体现。 5.做好企业品牌形象策划 对于楼盘营销来说,降价不是根本出路,不如提高楼盘的性价比,进行产品升级,有发展潜力的公司能够在市场寒冬中学会“节衣缩食”, 同时用楼盘品质和价格的综合优势来打动消费者,这才是楼盘营销的解决之道。进行一流的规划、产品设计,提供一流的配套和物业服务,制定系统、科学的品牌战略,构建良好的品牌形象,形成开发商和产品的良好市场口碑,从而为未来的房地产市场竞争打下坚实的平台。 在房地产市场低迷时期,房地产企业迫切的需要房地产营销策划的运作,增加交易量,回收资金,创造效益。现阶段,只要房地产企业认清形势,房地产策划能有效地整合房地产项目资源,充分发挥它的特长,增强项目的竞争能力,最终将赢得主动地位。
房地产经济学论文:考试方法改革下房地产经济学论文 一、考试方法改革原因与目的 考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面,房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果,使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态,但不明确要学习的内容,也不知道学习的方法,通过考核方式的改革,可以使教师更好地安排教学内容,通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调,使学生能全面掌握学习重点,并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面,从教育心理学的角度来看,教学不仅是教师教学生学的一个过程,而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会,而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验,因此老师在平时的教学中,对学生各方面能力进行培养时,还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定,调动学生的学习积极性,使他们在经历了专业学习后,逐步成长起来。为此,进行考试方法的改革,改变期末“一考定成绩”的做法,使得学生注重平时学习,在平时的积累中掌握较好的专业学习方法,逐步培养专业分析能力,达到与学与教的教学目的。 二、考试方法改革方案设计 根据对工程管理专业同学的调查,绝大多数同学希望能在平时学习过程中,通过课堂的教学和课后有目的的学习,认识房地产经济发展现状,掌握有效的方法去分析经济问题。因此,房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011-2013年3年间,在房地产经济学课程教学过程中,我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中,考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括: (1)平时考勤,平时课堂点名或者点人回答问题不到者,一次扣一分,三次不到,此项考勤成绩为零。 (2)学期论文,课程学习过半后开始专业论文的写作练习,在该学期的最后一堂课上交,并以论文质量为评分标准。 (3)四次大型作业,每次作业最高分为5分,根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主,2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的,也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分,小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开,由老师和其他组的同学进行打分后,取加权平均分计算。 (4)期中口语测试成绩,期中对学生的学习情况进行检测,采用抽题口试的方式,学生随机抽取题库中的习题,现场回答问题,老师给出得分,这些口试习题与课堂回答问题结合在一起,锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式,因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别,他们勇于表达,表达能力也普遍较强,缺点是言之无物,因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。 三、考试方法改革效果分析与完善思路 将以上改革方案付诸实施后,发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历,并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映,考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3,学习的积极性更强,对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高,逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题,亟待进一步完善。 (一)教学形式和作业内容设置应更多元化 考试并不是目的,教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识,提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式,一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度,另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法,多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换,调动学生的学习积极性,使得课堂外教学效果能得以延续,提高教学质量。从作业形式设计上,早期我们的作业形式较多以独立完成为主导,每一次作业针对专业能力培养的一个侧面,虽然学生反映较好,但是缺少集体锻炼,因此后期进一步对作业形式进行探索,力求作业形式的多元化,加大集体作业比例,使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。 (二)作业内容设计应更为科学合理 随着2012年所在学院大力推进考试方法改革,很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生,专业课程比较多,还有很多学生修了双学位或者准备出国考试,因此学生的课业负担明显加重,和2012年前相比,学生普遍反映作业太多了,因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化,另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试,随着课程进度的展开,由易到难,由独立完成到集体完成,并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体,实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程,培养学生的实践、研究与认知能力,提高创新意识和创造能力,使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。 (三)作业评分标准应更科学化 对独立完成的作业部分,专业任课老师掌握评分标准,对于小组作业部分,由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价,因此造成了集体作业打分时具有一定随意性,使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平,因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式,使其更为科学化,能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学,对集体作业进行打分,但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突,因此这类方式难以有效持续进行,目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。 (四)期末考试内容应与平时作业结合起来 期末考试是该门课程的总结性考试,试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外,更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高,重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理,另一方面也使得期末考试的灵活性更强,学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练,再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。 (五)期末卷面考试也应适当改革 在传统的闭卷考试方式下,形成的是学生重知识、轻能力、重记忆、轻创造、重理论、轻操作的考试模式,为匹配考试方法改革重平时作业的需要,对期末考试在内容上与平时作业结合的同时,对期末卷面考试的形式也需要进行改革,比如采用半开卷考试模式甚至全开卷考试模式。半开卷考试模式和全开卷考试模式逼迫学生自己总结重点,减少学生对教师划重点的依赖性,激发学生互相交流、研究,提高学生归纳总结的能力,使学生把注意力放在深入理解课程内容上,避免了考前的死记硬背。经过对《房地产经济学》这一门应用学科的考试方法改革的实践,可以看到考试方法改革不仅是在学生的意愿方面,还是在学生学习的效率和效果看,都具有一定的有益性,但其还需要更进一步的完善和进行,不断总结经验和教训,使考试不仅能检验学生的学习成绩和效果还能激励学生学习和培养学生的良好学习习惯。 作者:杨巧 单位:中南财经政法大学 房地产经济学论文:从品牌经济学角度提升房地产品牌价值浅论 【摘要】按照品牌经济学原理,品牌产品之所以能为企业带来较高的超额利润,正是由于品牌成为某一品类的象征,造成了一定程度的垄断,降低了消费者做出择优决策所需要的选择成本。在国家调控的重压之下,在市场普遍呈现观望的形势之下,品牌房地产企业之所以显示出强大的竞争能力,就在于该品牌为消费者提供了价值。品牌经济学认为,品牌信用是品牌的优秀。开发商要想形成良好的品牌信用,需要确定自己的物业品类以及精确的品牌策略。 【关键词】品牌经济学;房地产;品牌价值 一、品牌层次―重视塑造企业品牌 目前存在的一个突出现象是我国房地产企业片面重视对项目品牌的包装和打造,而对企业层面的品牌定位则缺乏长远规划,甚至有时人们只知道楼盘,却不了解是哪个开发商建设的。按照品牌经济学的观点,这样的开发商很难为自己带来价值,原因在于他们没有为消费者提供未来持久购买的理由。 二、单点策略―锁定单一利益点 艾・里斯指出:品牌具有价值,原因只有一个,就在于它主导了一个品类。按照品牌经济学的观点,品类即企业承诺的单一利益点。品牌经济学同时指出品牌利益点承诺越是单一,品牌信用度就越高,消费者的选择成本也就越低。成功的房地产品牌都有自己明确的定位,如中海地产走大众精品化的品牌之路;保利地产做康居精品,品牌主张“和谐生活,自然舒适”。他们均确定了一个住宅品类作为企业的主营优秀,锁定目标顾客群,确保品牌价值不断创新高。假设房地产商打算开发多种物业,企业可以采取“企业名称+品牌名称”的方式区分不同物业品类,以减少消费者混淆,积累、升华为企业长远的品牌效应。 三、领先策略―抢占消费者心智 品类是隐藏在品牌背后的关键力量,消费者的行为模式可表述为“以品类来思考,用品牌来表达”,因此企业最重要的目的就是开创并主导新品类。在已经进入老龄化阶段的中国,在环境日益恶化的当下,人们对高品质生活的迫切需求正在孕育一个新的品类-----养生地产,其目标客户以事业有成的中高端客户和有经济实力的老年群体为主,还可以是追求生活品质的城市新贵。养生地产的一个最重要特点就是在养生保健、体检治疗、休闲娱乐等相关环节提供高品质的养生服务,帮助社区居民营造全新的健康生活方式。可以预见,在信息不完全的情况下,一旦某房地产开发商成为养生地产的代言人,抢先进入消费者心智,那么它将享有后来品牌所无法享有的进入次序优势,成为品牌价值成长的持久动力。 四、终点策略―以最终消费者为优秀 所有品牌都是为了满足潜在消费者对单一利益点的追求,消费者才是开发商品牌建设的优秀。对商品房潜在消费者而言,开发商品牌、建材供应商品牌、承包商品牌、设计商品牌、商品牌甚至是物业管理品牌都将会影响消费者的需求。因此房地产开发商必须要明确消费者做出选择的理由到底是什么?消费者所需要的利益需求到底是什么?在房地产供应链中,品牌房地产企业只有提供满足最终消费者需要的单一利益点,才能够使消费者排除客户链其他品牌的影响,产生品牌拉力,使企业自身的品牌价值得以实现。如消费者选择绿城开发的房子并非是由于它采用的承建商的品牌,也并非是其设计团队的品牌,而是由于消费者对“绿城特质”的信赖。绿城对产品从规划布局、建筑造型、户型设计、景观环境、园林绿化、社区配套、室内装潢等方面“精致、完美”的设计使得绿城产品在市场上具备了较强的可识别性,对消费者产生了强烈的品牌拉力,使得客户价值和品牌价值实现和谐共赢。 五、传播策略―以口碑积累客户资源 由于房地产产品价值高、使用周期长,即便消费者对产品高度认可,他也不可能做到经常性反复购买,因此对于房地产而言依靠消费者多次重复购买带来的品牌价值毕竟有限,品牌的价值更多地体现在良好的口碑推广上。相较于其他传播渠道,如广告、公共关系等,来自亲朋好友的推荐无疑更具有可信性。龙湖地产的内部统计数据表明,龙湖地产“以老带新”的成交比例高达20%。这说明满意的顾客会借助于其信誉资源对产品加以宣传和推荐,从而简化潜在顾客的购买决策过程,减少其选择成本。而网络经济的异军突起将口碑对品牌价值的影响作用进一步放大。门户网站的互动、评价,微信平台的推荐、分享,无疑均是对房地产产品口碑管理的创新和应用。 最后,值得注意的是,品牌策略一旦确立,一定要持之以恒,不能半途而废。不能持久的品牌形象,将会模糊企业的品牌个性,使得品牌信用度降低,消费者选择成本上升,导致品牌的退化和品牌价值的流失。万科“建筑无限生活”的价值主张、招商地产“家在・情在”的品牌理念贯穿于其各个项目开发之中,形成其深入人心的品牌形象,带来品牌价值的持续升值。 随着中国房地产市场进入调整期,房地产企业面临更大的挑战,众多房地产企业销售业绩增长乏力,但也有部分高品牌价值房地产企业在市场上仍然表现出较强的抗风险能力。如何使品牌更有价值呢?从品牌经济学的角度分析,品牌价值来源于品牌对消费者选择成本的降低。就品牌创建者而言,品牌的引入会带来一定程度的垄断,为企业带来更高的溢价能力。就消费者而言,具有较高信用度的品牌实现了消费者需求与品牌的良好对接,简化了消费者的决策过程;通过对消费者提供超出产品实体利益之外的情感性利益和附加价值,使消费者剩余提高,消费者愿意以高于市场上其他同质产品的价格多次购买品牌产品,品牌价值由此而提升。 房地产经济学论文:参与式教学方法在房地产经济学课程教学中的应用 摘要:《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》明确提出深化教育教学改革、创新教育教学方法,倡导“以生为本,师生互动”为优秀的参与式教学方法。文章在分析参与式教学方法内涵的基础上,结合房地产经济学课程特点,着重阐述课堂即兴讨论、专题讨论等参与式教学方法的应用,旨在实现课堂教学从以教师为主导到以学生为主导的转变,以提高教学水平。 关键词:参与式教学法;房地产经济学;课程教学;教学研究 《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》明确倡导启发式、探究式、讨论式和参与式教学方法,旨在帮助学生学会学习,激发学生的好奇心,培养学生的兴趣,营造独立思考、自由探索、勇于创新的良好氛围[1]。不能否认的是,“当前中国大学普遍的沉闷状态是令人忧郁的,课堂本是一个应激起大脑风暴的地方,但是它寂静得令人可怕。”[2]因此,教育改革方向是打破课堂上教师“满堂灌”、无视学生存在的传统教学模式,积极推行“以生为本,师生互动”为优秀的参与式教学方法[3],即教师通过组织、设计“活动”的形式,充分调动学生积极参与教学的全过程,重视培养学生科学的学习方法,提高学生主动学习的意愿与能力[4]。本文以房地产经济学课程教学为例,探讨应用参与式教学法的一些行之有效的做法,以供教育工作者参考借鉴。 一、参与式教学方法的内涵 参与式教学方法的理念起源于20世纪五六十年代的英国,原为执行国际援助性项目的方法,因其具有充分调动项目执行者积极性的特点,被引进到教育领域,发展成为一种被教育界广泛认同并应用的教学模式[5-6]。该教学法以建构主义学习理论为优秀思想,其观点是教育应该把学生培养成为具有自主发展能力的、有创造性的社会主体,其本质是进行交互的学习活动和主体间多维对话的设计,是以教师及学生平等、互动的理念为基础,让学生亲自参与、亲自操作,最大程度地发挥学生的积极性和主观能动性[7-10]。清华大学过增元教授曾将参与式教学法的特点总结为:(1)开放式的教学内容;(2)提问式的授课方法;(3)无标准答案的习题;(4)论文形式的考试。具体来看,与“填鸭式”“灌输式”等传统教学模式相比,参与式教学法在教师角色、学生角色、授课目的及教学模式等方面具有鲜明的特征,具体如表1所示。表1参与式教学与传统教学的对比关注重点参与式教学传统教学教师角色学习管理者、课堂组织者和知识创新者知识传授者学生角色主动参与者被动接受者授课目的注重互动和反思传授信息及知识教学模式探究模式接受模式二、房地产经济学课程特点 房地产经济学是笔者所在学校工程管理专业的选修课程,主要运用经济学的基础理论研究房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律[11-12]。总体来看,该课程有以下两大特点: 一是综合性。房地产经济学是一门以房地产经济运行现象及其资源配置活动为研究对象、具有很强综合性和交叉性的新兴而引人注目的应用经济学科。具体来看,该学科是建立在经济科学、现代管理理论基础之上的应用学科,是与经济学、社会学、管理学等学科密切结合的学科。 二是实践性。房地产经济学课程内容包括地租理论、区位理论、房地产产权制度的基本理论及房地产投资、房地产开发建设、房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等,既有理论知识又有实践经验,是一门理论与实践密切结合的课程。 房地产经济学课程的综合性和实践性特点,要求在教学过程中引入行之有效的参与式教学方法,采用开放式教学内容的讲解――突破课本局限,应用提问式的授课方法――多问问题,布置无标准答案的习题和多样化的学习成果展示等。应用课堂即兴讨论、专题讨论等参与式教学方法[13],注重课程资源和现代化教学资源的开发和利用,激发学生的学习兴趣,使学生的学习不再局限于课堂,促进学生对知识的理解和掌握,从而提高教学效果。 三、参与式教学法在房地产经济学课程教学中的应用 笔者从教6年来,坚持主体性、互动性、反思性的原则,在房地产经济学课程教学实践过程中,总结出一些行之有效的参与式教学方法,取得了理想的教学效果。教学中以提高学生的参与度为优秀,注重从“让学生学”向“学生要学”的转变。要实现这一目标,应从以下三方面做足功课:激发兴趣、讲究方法及适度考核。 (一)激发学生的学习兴趣 “兴趣是最好的老师”。如何激发学生对房地产经济学这一主干课程的学习兴趣是搞好教学的一个关键问题。因此,在初次授课时,笔者重点介绍该门课程的讲授方式,为便于学生理解和接受,将该课程体系简单归纳为“2+3+4”模式。“3”即:概念、特点和分类,主要是针对房地产、房地产业、房地产供需等基础知识的讲解。“2”即:两个难点,一是利用四象限模型分析房地产市场运行规律;二是利用过滤模型解释新房建设补贴的过滤效应。在讲授这两个难点时,结合学生实际情况,没有过多进行深奥晦涩的理论研究和模型探讨,而是将重点置于成熟经典的经济学原理和理论的介绍上,通过课堂传授,培养学生能对身边的经济现象进行一定分析的能力。“4”即:在讲授基础知识和难点的基础上,精心准备4篇文章,其内容涵盖:房价越调越涨形成“中央空调”效应的原因分析、房地产开发报建“潜规则”分析、房地产泡沫形成及预警分析和住房公积金“济富劫贫”原因阐释等。可见,用一个简单的模式总结该课程的教学特点及其内容,吸引学生的注意力,让其对这门课程产生兴趣。 (二)科学的教学方法 针对学生缺乏经济学基本理论知识,且当代大学生较有个性,实践经验欠缺,知识面较窄等问题,教师在授课中需要采用灵活多变的教学方法,提高课程的应用价值[12]。也就是说,教师应该将教学方法从以讲授为主向参与式教学转变,采用课堂即兴讨论、专题讨论等具体方式。 1.课堂即兴讨论 房地产经济学是一门来源于现实生活并与实践紧密结合的课程。教师可以在讲课过程中向学生提出一些既紧扣教学内容又能引起学生兴趣的现实问题,给学生一定时间进行课堂即兴讨论。如在讲到房地产宏观调控时,设置课堂互动环节:“你是愿意租房住还是买房住?为什么?”再如,就目前房地产的调控现状,和学生一起分析由于土地垄断、超发货币和贫富悬殊三个主要原因形成房价越调越涨、越涨越调的“中央空调”现象等。让学生各抒己见,畅所欲言,最终再由教师来把握讨论结果,引导学生的课程学习。教师讲得精彩固然是上好一节课的基本要素,但是让学生参与讲解,可以使学生体验到一种成就感,能激发学生的学习兴趣,促使其主动学习。 2.专题讨论 专题讨论与课堂即兴讨论不同,需要有相对完整的一段时间,一般一个专题的讨论至少需要1节课或者更长的时间。专题讨论一般以小组(一般4~5位学生)为单位,每次设置3~4个讨论小组,教师在课堂上提出与房地产经济学相关的热点问题或者典型案例组织学生讨论。如在讲解第七章房地产税收时,结合《一虎一席谈》的一期节目――《房产税会进行到底吗?》要求学生围绕该问题在课后完成资料的收集工作,主要包括:房产税的定义、性质和作用等基础知识、上海和重庆两个试点城市征收房产税的实践、总结视频对话中各位专家的意见。最为重要的是由学生自己阐述个人的观点(赞成或反对)等。学生通过在课下收集与整理基础资料形成自己的观点,在课堂上,小组代表阐述该小组观点,由小组成员接受其他同学的提问,教师作最后的总结工作。相比短时间的课堂即兴讨论、专题讨论,有利于学生更深入地参与课程教学的全过程。在整个专题讨论过程中,学生不仅掌握了理论知识,而且也掌握了学习的方法。 3.适当的考核方式 除了浓厚的学习兴趣、科学的教学方法外,提高参与式教学效果还需考虑适当的考核方式。“分分分,学生的命根”,学习好坏最终的评价标准还是分数的高低,分数也最为学生所关心[14]。在符合学校规范要求的前提下,结合房地产经济学课程特点,以鼓励学生参与为指导思想,将该门课程的平时成绩设定为总成绩的40%(一般课程的平时成绩仅为20%)。需要注意的是平时成绩的设定方式,为了提高学生学习的积极性和主动性,平时成绩应从考勤、论文及参与度三个方面综合进行考核。具体来看,教师在授课时应严格考勤,教学任务结束后公布学生的考勤情况。同时,鼓励学生尽可能将理论与实践结合起来,拿出自己的学习成果(如科研小论文、学习心得、自制课件等)。教师应重视和尊重学生的学习成果,并给予适当的奖励,从而激发学生的参与热情,提高教学效果。图1为参与式教学方法在房地产经济学课程教学中的应用思路。 图1参与式教学法在房地产经济学课程教学中的应用四、结语 从高校教学过程的实践应用来看,参与式教学方法能够创造民主、平等、宽松的大学课堂氛围,培养学生积极的思维方式,激发学生主动参与课堂教学的兴趣。参与式教学法还能培养学生的责任意识,让学生认识到自己应承担的学习责任;参与式教学法更能够让教师和学生共同进步,真正体现教学相长,增进师生之间的交流。笔者在房地产经济学课程教学过程中,从教学内容、教学方式、评价标准等方面采取了一系列改革措施,取得了一定的成效。当然,由于受主客观各方面因素的影响,参与式教学方法的实践应用还存在一些问题,诸如:参与式教学方法适用于哪些课程?适用于哪些学生?如何提高学生的参与度?等等,这些问题还有待于进一步的探索。 房地产经济学论文:《房地产经济学》课程实践性教学探讨 摘要:《房地产经济学》是一门理论与实际紧密结合的课程,传统教学模式偏重理论讲授而往往忽视实践环节。论文论述了房地产经济学开展实践性教学的必要性,分析了该课程教学中存在的一些问题,并针对问题提出相应的改革建议,以期对高校房地产经济学教学改革和人才的培养起到促进作用。 关键词:房地产经济学;实践性教学;探讨 房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础,涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识,具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程,在教学中如果仅仅以“以教为主”,以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前,学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起,才能达到教学目的,完成教学任务。所以,改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式,代之以实践性教学模式,是当下房地产经济学教学改革的出路之一。 一、房地产经济学实践性教学的必要性 西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学,强化教育职业化,在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革,是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。 1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的优秀内容就是变被动学习为主动学习,激发学生的学习热情,学生根据自己的兴趣作出选择,体现了自主学习,学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能;从师生互动的方面考虑,该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式,实践证明,该教学方法大大地调动了学生的内在动力,且能维持长久。 2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中,理论能够和实际相结合,使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖,房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会(ABET)在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练,提高学生的实践动手能力,有助于后期的职业发展。 3.实践性教学有利于知识的融合,以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路,强调知识的不同视角及其完整性。优秀思想是将课程知识进行有机组合,从而改变知识“一盘散沙”的无序状态,促使知识产生聚合效应、质变效应,使知识能够相互催化、相互作用,以完成知识的升华,实现人才培养质量的飞跃。 二、当前房地产经济学教学存在的问题分析 1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主,在教师为主导的教学模式中,教师机械地讲,学生只能被动地听,学生不能参与到课堂中来,课堂气氛死气沉沉,学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试,但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架,教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。 2.学生缺少实践机会,解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学,学生外出实践的机会很少,课堂内学习的理论知识不能被真正理解,理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论,在此基础上,学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会,通过实践锻炼,既能够加深学生对课程理论知识的理解,又可以有效提高学生的思考和动手能力。 3.师资水平匮乏。由于房地产经济学涉及政治经济学、西方经济学、区域经济学、建筑、规划、金融学、财政学、市场营销、物业管理等多个领域,造成房地产经济学涉及的学科领域非常多,房地产经济学课程的综合性、交叉性很强。这就要求教师也要具备综合、全面的专业理论知识。而目前房地产经济学教师大都毕业于其他相关专业,如土地管理、地理、经济类等,专门从事房地产经济学教学的时间也不长,精通的也只是本专业领域的、某一方面的理论知识。所以,让精通某一方面专业理论知识的教师面对房地产经济学中大量存在着的综合性、交叉性知识时,这些教师难免会感到捉襟见肘,困难较大,也就难以有效地开展房地产经济学理论教学。 4.考核形式单调。在课程成绩考核方面,学校目前仍以理论考试成绩为主,实践考核的重要性未能得到重视,往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩,这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视,理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高,但实际动手能力很差,使房地产经济学课程失去设置的意义。 三、完善房地产经济学实践性教学的建议 1.实行案例教学。房地产经济学教材包含较多的理论讲述,比较枯燥,在教学过程中教师如果照本宣科,很难激发学生的学习兴趣。房地产经济学作为一门应用经济学,具有很强的理论性和实践性,在课堂教学中可根据每章教学内容的特点灵活地引入房地产相关案例,结合案例介绍相应的理论知识,这既可以提高学生的学习兴趣,使学习过程不再枯燥乏味,又能够做到理论和实践相结合,培养学生独立分析、解决问题的能力,促进房地产经济学教学目标的实现。 2.分组进行专题辩论。在授课过程中,教师可以根据教学内容要求提前设定辩论题目,比如,在讲房地产宏观调控政策时,可结合2014年第一季度房地产市场普遍看跌的经济形势,就地方政府是否应该救市、如何救市设定辩论题目,将学生分成正方、反方两个小组,安排小组成员去搜索相关的文献资料和数据资料,对辩题进行深入的分析。在上课时,正反两方就此专题进行辩论,最后教师进行点评。通过专题辩论,既可以调动学生的积极性,使学生所学知识更加牢固,也培养了学生思考问题的能力和语言表达能力。 3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中,可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章,房价的影响因素教材上写得很清楚,比较浅显易懂,如按传统的教学模式由教师讲述,效果并不理想。因此,可要求学生自己讲述,事先将全班同学分成几个小组,以小组为单位完成PPT制作,上课时教师挑选小组代表上台演示,这样学生由被动接受知识到主动思考问题,既调动了学生的学习积极性,又锻炼了学生的胆量。由此可见,教师应逐步完成角色转换,由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。 4.进行社会调查。社会调查是一种被普遍运用的方式,让学生在调查中学会理论联系实际,学会认识社会、了解社会、适应社会,学会如何解决现实问题等。因此,教师可适当布置一些大型作业,要求学生利用课余时间或假期开展多种形式的专题调查,利用网络查询、问卷调查等形式收集相关数据,在数据处理的基础上撰写专题报告,这样可以弥补课堂实践的不足,加深对所学知识的理解和运用。比如在房地产市场一章,房地产市场分析是实践性很强的教学内容,单纯的理论讲述学生很难掌握。可以安排学生选择学校附近待开发的住宅或商业楼盘进行调研,获取项目的第一手资料,然后对项目进行CMA或SWOT分析,然后做一份严谨、翔实的项目市场分析报告。实践证明,通过这一作业的完成可以收到很好的教学效果。 5.加强校企合作。为了实现课程教学和企业人才需求的“无缝对接”,专业系室可以通过教师个人的人脉关系,或者联系房地产相关行业的本校毕业生,争取和一些房地产开发企业或者房地产中介公司形成校企合作关系,建立实习基地。将学生分批推荐到合作单位实习,为提高专业技能,围绕公司某一具体项目让学生参与可行性研究报告编制、项目审批、项目招投标、项目融资、施工预算分析、施工组织设计和营销策划等实际工作,对房地产经济学专业技能进行初步培训,并深化对课程理论的理解和认识。 6.加强“双师型”教师队伍建设。“双师型”要求教师既有丰富的理论知识又有较丰富的实践经验。另外,教师还需具有一定的组织能力和创新精神。因此,可以采用“请进来、走出去”的办法加以解决,既可以聘请校外的具备较高理论水平及实践能力的企业人才担任课程兼职教师,也可以有计划地安排授课教师外出学习、培训或到相关企业锻炼。 7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式,做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。 四、结束语 实践性教学仍然是房地产经济学教学的一个薄弱环节。专业教研室必须转变教学理念,促进房地产经济学教学改革,强调实践能力的培养,结合师生的具体情况构建该课程的实践性教学体系,充实并更新实践教学内容,开展多元化的教学实践活动,拓展房地产经济学课程教学空间,让学生走出校园运用社会这个大课堂,积极参与社会实践,把理论知识和实践工作结合起来,用所学的基础理论来指导实践,去分析、解决现实问题,激发学生的学习兴趣,提高学生的学习能动性,精心培养学生的创新精神,进而提高学生从事房地产相关工作的理论素养和实践技能,为我国房地产相关行业输送合格人才。 房地产经济学论文:应用型本科《房地产经济学》课堂实践教学探讨 摘 要:目前,我国房地产业对技能型人才的需求越来越大,传统的以课堂讲述为主的房地产经济学教学模式已经很难满足应用型本科人才培养的要求,改变传统的理论教学模式势在必行。如若在理论教学过程中结合一定程度的实践教学可以让学生充分了解我国特殊国情下的房地产行业的特点与规律,加强学生的知识应用能力。该文在分析房地产经济学实践教学必要性的基础上,构建了课堂实践教学模式,探讨了实践教学模式下的房地产经济学教学体系、教学形式以及考核方式。 关键词:实践教学 教学模式 房地产经济学 应用型本科 随着我国高等教育改革的不断深入,应用型本科院校在全国高校中所占的比例越来越高。该类院校以培养适应生产、建设、管理、服务一线的高技术应用型人才为主要目标[1]。在人才培养过程中,更加注重学生的实践能力与应用能力培养。房地产经济学是房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理等专业的专业基础课程,主要讲授房地产经济领域的基本原理和方法,以及房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律。这门课程理论与实践联系紧密,知识体系中蕴含许多行业特性与行业现象,传统的以课堂讲授为主的教学模式已经远远不能满足该课程的教学目标。尤其对于应用型本科院校的学生来说,改变传统的理论教学模式势在必行。 1 房地产经济学实践教学的必要性 实践教学是在理论教学的基础上,通过课堂讨论、辩论、演讲等方式,将应用思想注入教学过程中,注重培养学生的专业应用能力与创新创业能力。因此,在房地产经济学的课堂教学过程中开展实践教学,不仅可以改变传统教学过程中存在的学生“读死书”问题,还可以让学生充分了解我国特殊国情下的房地产行业的特点与规律,加强学生的知识应用能力。 1.1 实践教学可以加深学生对理论知识的理解 房地产经济学作为一门部门经济学,将经济学理论与房地产行业相结合,研究和探讨房地产市场的运行规律。较强的专业性使得学生在学习过程中对知识体系的理解不够深入,很容易停留在理论表层,无法透过现象看本质。通过实践教学,可以将理论知识与行业的社会热点问题紧密联系在一起,使学生从不同视角了解相关知识点的内涵,开拓思维,加深理解,由被动学习变为主动学习,进一步提升学习兴趣。 1.2 实践教学可以锻炼学生独立思考意识 独立思考是高等教育的目的之一,也是学生创新创业的必备能力。独立思考能力包括人的独立认知能力与独立判断能力。传统的理论教学多采用教师传授知识与学生接受知识并行的方式进行,学生缺乏独立认知能力与独立判断能力的锻炼,久而久之养成了不扩展、不发散的僵化学习模式。尤其对于房地产经济学而言,知识体系中包含许多开拓性内容,很多社会热点问题没有绝对的答案,这就要求学生在学习过程中学会独立思考,结合所学理解行业特点与现象。通过实践教学,可以给学生自主学习、独立思考的机会,从而加强学生在学习中的主体性地位。 1.3 实践教学可以提升学生实践应用能力 学生学习的最终目的是为了应用,房地产经济学也是一样,能否熟练应用所学是检验知识是否掌握的关键。而实践教学,不仅可以加深学生对理论体系的理解,还能提高学生的实际操作能力与应用能力,培养学生自觉将所学知识运用到日常生活及未来工作的良好意识[2]。既为学生今后的职业发展打下坚实基础,也为特殊国情下我国的房地产业培养需要的应用型人才。 2 房地产经济学实践教学模式的构建 2.1 建立教学体系 科学合理的教学体系有助于学生对学科知识的理解与吸收,所以实践教学体系的确定非常重要。好的体系结构可以将理论与实践完美的融合一体,使学生在实践过程中掌握所学内容,并能学以致用,提升自己的综合能力与应用水平。房地产经济学实践教学体系的构建可以围绕“学以致用”的原则进行,在编制实践教学大纲时,应选取有实践意义与实践条件的内容,如房地产供求、房地产价格、房地产周期等与实际市场联系较为紧密的学科内容,层次化、系统性的构建知识体系,并与实践方法相结合、与理论内容相对应,以实现实践教学的培养目标。具体教学体系如图1所示。 2.2 选取实践形式 2.2.1 案例教学 案例教学是指在教师的指导下,根据教学目标和内容的需要,通过对一个具体情景的描述,引导学生对这些特殊情景进行分析与决策的一种教学方法[3]。我国房地产市场产生后,尤其是近十年来,房地产行业中的许多现象成为社会关注的焦点,大量的新闻报道为案例的选取提供了基础材料。例如在讲解区位理论时,可收集万达集团选址的案例进行介绍;在介绍房地产泡沫时,可展示我国1992年海南房地产泡沫事件;在解释房地产市场空置时,可结合新闻报道中的“鬼城”现象来介绍。通过这些生动的案例帮助学生理解房地产经济运行的各种原理与规律,调动学生的学习兴趣与积极性。 2.2.2 情景教学 情景教学法是指在教学过程中教师有目的地引入或创设以形象为主体的生动具体的场景,以引起学生一定的情绪体验,从而帮助学生理解知识,获取技能,并使学生心理机能得到发展的方法[4]。在课堂中,引入和教学内容有关的特定的情景,鼓励学生亲身体验该环境下的教学过程,有利于最大程度的发散学生思维、强化学习效果。例如在讲解房地产市场四象限模型时,可让学生分组模拟物业存量、租金、价格、新开发建设量的变化情况,从而理解这四组变量之间的相互关系;在介绍房地产周期这一部分内容时,可让学生以开发商、购房者、政府等的身份参与到房地产市场的运行中来,模拟不同阶段的房地产市场变化情况,体会市场各时期特点与运行规律。 2.2.3 课堂讨论 在我国构建社会主义房地产市场的过程中,随着市场的不断发展与完善,出现了很多社会关注度较高的热点问题,对此,可要求学生课下收集资料,课上分组讨论或辩论,应用所学原理和方法探讨社会上热点问题出现的原因与解决问题的方法。讨论不分对错,重在培养学生独立思考以及灵活应用知识的能力。例如针对我国住宅价格的不断增长,可分析其成因以及其后隐藏的房地产市场供求关系;针对我国出台的一系列宏观调控政策,可分析不同阶段的市场背景以及制定政策的各项重点;针对我国2015年3月开始实施的不动产登记制度,可引申讨论我国是否应该征收房产税,探讨房地产税收制度的改革方向。 2.3 制定考核方式 成绩评定对于实践教学是非常重要的,它一方面影响学生学习的积极性;另一方面可以作为教学效果的反馈,调整实践教学在今后的发展方向。成绩评定的结果在于考核方式的选择,实践教学由于其多元化的组织形式,不能生搬硬套传统的试卷考核形式。在制定考核方式时,应本着过程与结果并重的原则,根据实践教学的具体情况选取多种考核方式,或者提交报告,或者根据课堂表现,或者小组互评。并根据实践内容与工作量大小设定相应权重,最终汇总得到综合的实践成绩。 3 结语 随着我国社会经济的快速发展和工业化进程的不断深入,国家越来越重视对应用型人才的培养。应用型人才的培养应以实践与应用为主,传统的房地产经济学教学模式已经很难满足目前人才培养的要求。若在理论教学的同时结合实践教学模式,构建实践教学体系,丰富课堂教学内容,可以加深学生对学科知识的理解,锻炼学生独立思考的意识,提升学生实践应用能力,为我国房地产业培养出具有综合素质和应用能力的专业人才。 房地产经济学论文:浅析房地产经济学教学中应注意的问题 摘 要:房地产经济学是一门实际和理论联系十分紧密的课程,在房地产经济教学中,如果只是以教为主,然后将深奥结论以经济理论的方式直接摆在学生的面前,学生很难将房地产经济的规律性发展与复杂的房地产经济现象联系起来,无法体会到经济理论而形成的曲折过程,无法获取在探索中获取成功的喜悦,更加无法深刻的里了解经济理论中的深层含义。 关键词:房地产;经济学教学;供求关系 房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习,可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响,对房地产经济学产生一个全面认识,但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题,因此需要加强对房地产经济教学的研究。 1 房地产市场中的供求关系 经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化,课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材,对房地产市场中的供求关系的发展进行论述,能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。 在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素,对会场的发展有着重要影响,尤其是在房地产企业中,供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析,重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅,它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系[1]。社会的关系发展,使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足,因此在教材中应当对住宅需求的进行解释,从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析,从而进一步加深对问题的探讨,满足学生对知识的需求。 从社会心里动机进行分析,认为人的行为是由内心所驱动的,动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此,对住宅需求产生影响的因素时,可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列,住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所,遮挡风雨,其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后,住宅则需要具有保障和安全功能[2]。现代社会中,人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅,在此情况下,住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所,属于集体创造的优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施,这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求,人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足,希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可,这种存在于内心,并且需要外在标志和行为表现,而一套功能完善的设备则可以实现这一需求[3]。 2 房地产经济学教学中对实验教学的应用 2.1 实验教学实施的基本条件 在房地产经济小学中对实验教学进行应用,对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。(1)在教学人员上的要求,实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展,教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉,熟练的掌握实验步骤依据操作方法;实验室中的工作人员,不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法,而且要具有一定的经济学知识,协助授课老师完成教学工作。(2)实验室要求,一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种,但在实际应用过程中,为了降低其它因素对实验室教学的影响,提高实验的便捷性,在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看,我国并未建立专门的房地产经济实验室,因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展[4]。(3)实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持,刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外,对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。 2.2 实验教学的具体实施步骤 房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤,具体分为以下几步:(1)确定实验问题,在开展实验教学前,需要对教学的内容进行总结和梳理,从中提炼出关键问题。(2)准备和设计,在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作;在设计实验方面,要以对实验的检验为目的,对实验中的交易机制、变量进行合理设定。(3)做好理论讲解,在开展实验前,需要详细讲解实验中涉及到的相关知识,并依据理论向学生提出问题,从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。(4)实验结果的显示,实验结束后,需要将实验结果从实验软件中导出,并完成相关图表的制作,从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前,授课教师对实验结果进行讲解。(5)实验讨论,展示实验结果后,教师需要对最初提出的理论问题进行回顾,使学生对问题进行讨论,在讨论过程中要对问题进行控制和引导,从而提高讨论效率。 3 结束语 房地产经济对我国的经济发展有着重要影响,而目前房地产经济教学中存在许多问题,本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上,对实验教学的应用进行了分析,希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助,从而进一步促进我国房地产经济发展。 作者简介:陈海霞(1981-),女,浙江衢州人,研究生硕士,讲师。 房地产经济学论文:我国城镇化进程中房地产经济学的应用参考价值 [提要] 房地产经济学的系统化和具体化是房地产经济学在城镇化建设中的理论体系,是我国在小城镇建设进程中应该遵循和借鉴的经济运行规律,在国民经济发展中房地产是一项独立产业,只有遵从市场规律和经济学法则,才能健康有序地发展。 关键词:房地产;经济学;城镇化;参考价值 房地产开发过程中把国家经济建设和宏观调控作为主导方向,是房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值体现,能最大限度地降低浪费和有效对资源做出合理的分配,对城市的建设发展及打造城市品牌有着举足轻重的作用。在城镇化建设过程中对房地产经济学的参考价值进行研究,是对整个房地产经济学理论体系的重要补充,不论是在理论上还是在国家建设实际上所起到的作用意义非凡。 一、房地产企业在我国市场经济中应借鉴房地产经济学在我国城镇化建设过程中的参考价值 现代国家众多产业链中房地产是其中一环,房地产业不仅具有自身的独特性还具有国民经济一般行业的共同属性。国民经济的发展离不开房地产业是因为房地产的产业链比较长,而且与其他产业的关联面较广,国民经济想要发展必须保障房地产产业健康有序地发展,因为这项产业关乎国计民生。目前,国家缩小城乡差别、建设小康社会的具体体现是城镇化建设和小城镇建设,房地产行业运营必须以市场为主导,遵从市场规律的法则,优胜劣汰。房地产业只有真正面对市场经济,并真正重视房地产经济学在城镇化建设过程中的应用参考价值,才能有效规避城市经济发展中的建设风险,才能做出科学的决策。 二、我国城市建设规划需要运用经济学理论中参考价值作为指导 我国在制定宏观发展规划时必须运用房地产经济学在城镇化建设过程中的经济参考价值。国民经济发展的物质保障中房地产业占有很重要的地位,从其与其他产业的较大关联性来说,也是其他产业发展不可缺少的物质条件。在经济学理论的参考价值指导下,可以让房地产开发做到合理布局、合理设置产品结构、合理规划发展方向、合理提高发展速度,这样房地产业的发展就会健康顺利。如果违背经济学理论和市场规律只能得到失败的后果。我国现代化程度的具体体现是我国的城镇化进程,随着我国城镇化建设的进一步发展,如何合理利用资源,怎样对城镇合理布局,关系到城市发展的总体思路。 三、房地产市场经济体系是房地产经济学在城镇化建设过程中的重要依托 我国现代城市化的重要标志是城镇化,城镇化与我国国计民生又是息息相关的,因此在具体城镇化建设过程中更应该注重房地产经济学的参考价值。这就显示出,城镇化的建设发展,在符合市场经济规律发展的同时,根据中国不同城市,不同地区实际情况,结合当地人口的数量、税收程度、收入等直接影响经济发展的客观条件和经济发展的状况,对我国目前整个房地产市场进行科学的分析和判断,结合实际找出适合本地发展的思路,制定严谨科学的对策,才能有利于城市建设和规划的总体布局,使房地产市场能够平衡协调地发展,对于政府和房地产经营者来说这都是至关重要的。如果不遵从房地产经济学,不把其列入参考,在城镇化建设过程中就会出现一些不切合实际的非理性行为,必然对房地产经济乃至国民经济的健康发展产生诸多不利的影响。因为房地产经济的参考价值体现了市场需求与供给的关系、人们的生活水平与所需住房条件认同理念。随着我国经济的发展,城市化进程不断加快,城镇居民人口数量前所未有地迅速增加,再加上人们把房地产作为投资理财的项目之一,诸多客观因素均决定了房地产市场是以供给决定需求的,供给不能对需求的增加进行快速的反应,从而扰乱房价,制约或促进地方经济的发展。 四、房地产经济学的经济参考价值和参考理论发展方向 从目前的经济形势来看,在较长的一定时期内,我国的房地产业依然是未来支柱性、基础性产业,其他产业链比如机械、五金、建材、设备、动力、燃料的迅速发展需要地产经济的有序发展来带动,这种带动作用对国家的经济发展会起到主导的作用,如果房地产经济知识理论受到重视,并引用到城镇化建设过程中,借鉴有效的经验,对国家经济平稳持续的发展有着非常重要的战略意义。与地产经济有关的政策研究相关机构应该由国家尽快组织建立,并制定相关适应市场经济发展和宏观调控的专业机构,配备专门人才,使房地产经济理论适应时代的发展需求。 房地产经济学论文:房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值 摘要:房地产经济学在城镇化建设的理论体系是房地产经济学的具体化和系统化的具体体现,是国家在小城镇建设中应遵循和借鉴的经济运行规律,房地产作为一个国民经济发展中的独立产业,要健康有序的发展,也固然会遵从市场规律和和经济学法则,其参考价值更显重要。 关键词:房地产 城镇化 建设 参考价值 房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值,是在房地产开发过程中结合国家经济建设和宏观调控为主导方向的,充分利用其参考价值,才能对资源做出合理的分配和最大限度的降低浪费,对城市的建设发展、对合理布局及打造城市品牌有着重要作用,研究房地产经济学在城镇化建设中的参考价值,是对整个房地产经济学理论体系的补充,在理论上和国家建设实际中意义非凡。 一、房地产经济学在城镇化建设中的参考价值是房地产企业在市场经济中必须借鉴的法则 房地产业是现代国家众多产业的一份子,既有国民经济一般行业的共同属性,也有其自身的独特性。由于房地产的产业链比较长,并且和其它产业关联大,对于国民经济的发展至关重要,房地产产业健康有序的发展对国家经济的发展,对国计民生都起到很重要的作用,我们国家提出的城镇化建设和小城镇建设是我国缩小城乡差别,实现小康社会的具体体现,房地产行业,无论是国有企业还是个体企业,其运营都必须遵从市场规律的法则,优胜劣汰,也和其他行业一样必须面对市场经济,只有对房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值很好的加以重视和应用,才能对城市经济发展中如何的规避建设中的风险,做出科学的决策。 二、用经济学的理论中参考价值来指导城市建设规划是科学的,行之有效的方法 房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值是在我国制定这一宏观发展规划中必须运用的法则。房地产业为国民经济发展提供的是实实在在的物质保障,也是其它一些产业发展不可缺少的物质条件,房地产开发中要合理布局,怎样设置打造产品结构,特别是以后的发展方向,怎样提高发展速度,都必须在经济学的理论指导之下,才能健康顺利发展,违背经济学和市场规律只能得到失败的后果。中央提出城镇化是我国的城市现代化建设的发展方向,随着城镇化建设的进一步实施发展建设,怎样合理利用资源,怎样对城镇合理布局关系到城市发展的总体思路。 三、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值必须以房地产市场经济体系体系为依托 城镇化建设关系现代化城市发展,也与国计民生息息相关,在具体城镇化建设中更应该注重其参考价值,这就要求,城镇化的建设发展,在符合市场规律发展的同时,根据中国不同城市,不同地区,结合当地人口数量、税收程度、收入值等影响经济发展的客观条件及经济发展状况,对整个房地产市场进行科学的分析判断,找出适合本地区发展的思路,制定严谨科学的对策,才有利于城市建设的总体布局,使房地产市场平衡协调发展,对于政府而言,对于房地产的经营者而言都是至关重要的。不遵从房地产经济学,在城镇化建设中就会出现不切合实际的非理性行为,固然对房地产经济的健康发展产生了不利的影响,需求与供给的关系,人们的生活水平与所需住房条件认同理念无一不是参考价值在房地产经济中的体现。随着我国城市化进程的加快,城镇居民人口数量的迅速增加,加之人们把房地产作为投资理财的项目,诸多客观因素都决定了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行敏感的反应,从而左右房价,制约或促进地方经济的发展。 四、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值参考理论的发展方向 在以后的经济发展中,房地产业依然然是我国未来支柱性、基础性产业,地产经济的有序发展会很大程度上带动其他产业链如机械、设备、建材、五金,燃料、动力的迅速发展,对国家的经济发展会起到主导作用,重视房地产经济知识理论,并在城镇化建设中加以运用借鉴引导,对国家经济平稳持续发展有着战略意义,国家政策决策部门应尽快建立与房地产经济有关的政策研究机构,制定适应市场经济发展和国家宏观调控的专业机构,配备适应战略需要的专门人才,使房地产经济理论更适应时代的发展,不遵从房地产市场经济理论,盲目的非理性,或由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力,违背市场客观规律,违背地区性的城镇化建设实际,不仅会对房地产业造成重创,而且使对金融市场,进而对整个经济运行造成危害,还会会危急到整个社会的稳定。 我国房地产业的健康发展与国家现代化建设息息相关,城镇化建设是国家发展的战略目标,是现代化建设,全面实现小康社会的切实需要,城镇化建设有序发展离不开房地产业,遵从市场规律,遵从经济学、遵从经济学在城镇化建设的经济参考作用有着特殊的意义。 房地产经济学论文:用政治经济学理论剖析房地产业 【摘 要】 本文用政治经济学理论分析了我国发展房地产业的意义。房地产具有物理、经济和社会特征。在经济特征中,保值性和增值性最为明显。房地产产业不仅能够使土地增值,增加税收,而且能够保持社会稳定。发展房地产有利于出租土地、收取税金、正确处理改革发展稳定关系、实现居有定所之民愿;既坚持了以人为本,又发展了国民经济。 【关键词】 房地产;特征;意义 所谓房地产,是房产和地产的合称,指房屋与土地在经济关系方面的体现,属资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态,即自然属性;而房产和地产则体现着相应的生产关系,即社会属性。由于房屋和土地不可移动,或者一经移动就要丧失极大价值,因此,房地产又称不动产。房产有两种分类方法,其一是按房屋的所有权性质划分,可分为国有房产、劳动群众集体所有房产、公民私人所有房产等。其二是按房屋的用途划分,可分为住宅、生产用房、营业用房等。住宅一般要占到房屋总量的一半左右。地产一般分为生活居住用地、工业用地等。 房地产是实体、价值、权利三者的结合,可以从物理、经济、社会三个角度来分析房地产的特征。就物理特征而论,房地产具有固定性、单件性和耐久性;就经济特征而论,房地产具有房产价值和地产价值的结合性、房地产开发周期长投资大、房地产投资的流动性较差、房地产具有保值和增值性;就社会特征而论,房地产具有复杂的法律关系以及受到福利制度和社会保障制度的影响。 我国脱胎于半封建半殖民地国家,科技不发达,生产力水平低,人民生活水平不高。中华人民共和国于1949年10月1日成立后,经过六年的过渡时期,确立了社会主义制度。第一个五年计划的顺利完成后,党和国家领导人产生了骄傲自满情绪,发动了反右派扩大化运动,造成了一大批冤假错案。紧接着又发动了,造成了中国的十年浩劫,生产力发展缓慢,生活水平低下,甚至有饿死人的现象。1978年十一届三中全会的召开,改革开放的春风吹遍了祖国大地,生产力发展,生活水平不断提高,改革开放的成果惠及到每一个中国人。这些辉煌成就的取得,房地产产业起到了举足轻重的作用。 一、出租土地 土地所有权是国家所有,任何个人和单位无权处置,都必须由政府统一指导规划。一旦政府决定开发哪一处土地,该处的土地便产生了地租,有房地产开发商支付。社会主义的地租与资本主义的地租基本一样,所不同的是收地租的主体不一样。社会主义收地租的主体是政府,目的是为人民谋利益,资本主义收地租的主体是资本家,目的是为了获得更多地剩余价值。社会主义同样有级差地租、绝对地租、垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等类型。 目前,不同的地区有着不同的地租,不仅仅是根据土地的地理位置、肥沃程度等,而且是根据供求关系、政府政策以及其他复杂因素等而定。现阶段,我国的人口在增加,用地面积在增加,耕地面积在减少,土地成为稀缺资源,土地价格猛涨。所谓土地价格,是地租收入的资本化。而在我国,所谓的土地价格实质上还是土地地租,因为在我国,开发商开发土地,时间最长是70年,而不是永远。各级政府通过出租土地,大幅度增加GDP,从而进一步促进国民经济的发展。以江苏南京江宁区为例,出租土地的直接效益和间接效益都是极为可观的。江宁区开发商租用土地,租期为70年,租金为250万元。每年租金是3万6千元。现在农民种一亩地,每年收入达不到1万元,就按政府每年支付给农民1万元来算,政府每年每亩还净得利润2万6千元。这是政府一份不小的收入。政府用这些收入为人民谋福利。这是政府出租土地的直接效益。还有间接效益,即,农民的土地被征收出租后,原耕种土地的农民转向其他行业,在其他行业继续为建设中国特色社会主义作贡献。 二、收取税金 无论是公务员的薪水、教师的工资……还是建设公路、学校……所需费用基本上都是来自地税、国税等税金。可以毫不夸张地说,一个国家获得税金的多少,决定了这个国家的强弱。由于我国经济的逐渐强大,国家在不少领域免去了税收,例如农业税、个体工商税等,但是,如前所述,房地产产业现已成为我国目前经济发展的命脉支撑点之一,如果房地产业稳步发展,就可以征收大量的资金来把我们的国家建设得更好。事实胜于雄辩。仍以江苏南京江宁区为例,该地区10到11楼每平方米商品房售价9230元(10层以下价更高),税金按7%计算,每平方米商品房可收取现金646元。国家收取税金后,再反哺农业,发展我国的社会保障事业。 社会保障主要包括社会保险、社会福利、社会救济和优抚安置等几方面的内容。建立健全社会保障体系体现着中国梦的本质和优秀。社会保障的内容与人民群众的基本需要和切身利益直接相关,是这些需要在不同群体、不同层次、不同领域的具体体现,是人民群众最关心、最直接和最现实的问题。社会保障体系具有调节收入差距、缓解社会矛盾、稳定社会功能等作用,是经济发展的安全网,是社会发展的稳定器,能为维护社会安定提供可靠的保证。 党的十八届三中全会一而再再而三多次提到公平正义。公平正义就是要妥善协调社会各方面的利益关系,使人民内部矛盾和其他矛盾得到正确解决,社会公平和正义得到切实维护和实现。建立健全社会保障体系,不仅能够为社会的低收入者和弱势群体提供基本的保障,使社会全体成员的基本生活需要都能够得到满足,而且能够妥善协调各方面的利益关系,维护和实现公平和正义,为构建社会主义和谐社会提供所需的制度保障。据调查,在农村,钢筋水泥砖结构型的房屋每平方米造价400元,而且鳏寡孤独老人者较多,政府出资为这些人每人建筑10平方米的房子供其居住。在江宁区每出售100平方米的一套商品房所收获的税金可满足15个这样的老人居有定所。房地产业势在必行。 三、改革发展稳定的结合点 发展是硬道理,中国解决所有问题的关键要靠自己的发展。改革是经济和社会发展的强大动力,是社会主义制度的自我完善和发展,它的决定性作用不仅在于解决当前经济和社会发展中的一些重大问题,推进社会生产力的解放和发展,还要为我国经济的持续发展和国家的长治久安打下坚实的基础。稳定是发展和改革的前提,发展和改革必须要有稳定的政治和社会环境。没有稳定的政治和社会环境,一切无从谈起。党的十八届三中全会提出了全面深化改革,是中国革命和建设的又一个里程碑,这就要求我们必须以铁的精神正确处理改革发展稳定的关系。第一,保持改革、发展和稳定在动态中的相互协调和相互促进。稳定是前提,做到在政治和社会稳定中推进改革和发展,在改革和发展的推进中实现政治和社会的长期稳定。第二,把改革的力度、发展的速度和社会可以承受的程度统一起来。改革和发展要始终注意适应国情和社会的承受能力,要统筹安排改革和发展的举措,以保持稳定,促进改革和发展。第三,把不断改善人民生活作为处理改革发展稳定关系的重要结合点。人民群众是改革发展的主体和动力,是稳定的力量源泉和深厚基础。改善人民生活,让人民共享改革和发展的成果,是我们致力于发展、积极推进改革、坚持维护稳定的共同目的。所以,要做到不断改善人民生活,让人民共享改革和发展的成果,把它作为处理改革发展稳定关系的重要结合点。房地产产业是当今中国发展的主旋律,是改革的催化剂,是稳定的方向盘,因此是改革发展稳定的结合点。 四、保证人民居有定所 唐代诗人杜甫尽管通过游览祖国的名胜古迹,写下了名垂青史的不朽诗篇,鼓励着无数中华民族优秀儿女辛勤耕耘、努力点缀祖国的大江南北、五湖四海锦绣江山,但他居无定所,整天为生计而愁闷。杜甫家境贫寒,居住在不能遮风挡雨的茅草庵内。一年深秋,大风呼啸,风雨交加,杜甫的茅草庵眨眼间随风飘扬,茅草像仙女下凡一样散落在山脚下、河流里、湖泊中……风停云止,雨过天晴,村童们争先恐后哄抢杜甫毛草庵上随风飘落在各处的茅草而据为己有。待杜甫迈着沉重的步伐走出家门哄赶村童们的时候,地上的茅草早已不见综迹了。杜甫仰天长叹,写下了千古辉煌诗篇,《茅屋为秋风所破歌》,述说了他一生的理想“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。杜甫的悲剧在当今社会不会重演了。改革开放以来,不少有志智士在城市建功立业,并取得了“一席之地”。城市的商品房是对他们开放的,他们购置了商品房,白天在外面打拼,晚上回到了安乐窝,有张有弛,劳逸结合,真是神仙日子。 随着改革开放的不断深入,我国促使经济发展的新的经济增长点不断涌现,而房地产产业是我国现阶段经济发展的重要产业之一。房地产业的持续高速发展,是我国经济持续高速发展的坚强柱石。十八届三中全会要求深化土地制度改革、集体土地入市交易是今后房地产产业健康发展所必须遵循的原则。发展房地产、实现中国梦是全国人民的共同心愿。 【作者简介】 黄 琴,河海大学马克思主义学院马克思主义哲学专业硕士生. 房地产经济学论文:房地产开发中的经济学应用及目标成本控制 任何工程项目总是通过投资活动才得以实现。在市场经济条件下,通过经济分析评价投资方向的合理性,选择最合理的工程建设项目,保证项目有限的资金发挥最大的经济效益;通过经济分析为实现某一项目成本的最终目标选择最优的实现途径。在房地产开发过程中,目标成本控制是房地产开发管理的重要组成部分,工程项目的经济分析为工程成本控制的真实性、准确性、全面性提供了保障。 1 房地产开发中成本控制具体措施 1.1 事先控制 (1)落实施工项目计划成本责任体制。一个成熟的施工企业在工程开工前,根据以往的工程经验,首先应该确定成本计划,根据计划的要求,采用目标分解法,由项目经理部将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组,签订成本承包责任状(或合同),然后由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。 (2)根据设计图纸和有关技术资料对施土方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的分析,并运用价值工作原理,制定出科学先进、经济合理的施工方案。 (3)项目投资估算控制与项目招标估算控制。 设计阶段为项目估算控制环节的关键部分,投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并在基本确定的基础上,估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需要量。投资估算是制订融资方案、进行经济评价,以及编制初步设计概算的依据。投资估算的准确定,将直接影响到对工程项目全寿命周期费用的合理估计,因此,在各项技术方案确定的基础上,确定一个在规定的误差范围内的投资估算。 1.2 事中控制 (1)加强管理施工任务单和限额领料单制度。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收,做好实际耗用的人工、材料、机械等的数量核对,以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确,为成本控制提供真实可靠的数据。 (2)核对结算资料与施工预算的数据,计算分析分部分项工程的成本差异,并采取有效的纠偏措施。 (3)收集和整理月度成本原始资料。月度直接成本分析表主要是反映分部分项实际完成工程量与成本相对应的情况,以及该分部分项工程预算成本和计划成本相对比的实际偏差和目标偏差。为找出偏差产生的原因及制定相应措施提供了依据。月度间接成本分析表主要反映间接成本的发生情况,此外,还可通过间接成本比例来分析其支用水平。最终成本控制报告表中反映出每季度或半年己完产值和己完累计成本,并联系后期工程量和未发生的成本,对最终成本进行预测,对项目经理部前期的成本控制进行评估,为项目部纠正偏差,制定对策提供依据,为实现各项经济指标作新的要求。 1.3 事后控制 (1)抓好每一环节,认真做好审计工作。审价、费用控制人员应经常深入施工现场,及时掌握施工动态,并做好造价相关资料整理。在竣工结算阶段,除应准确计量取费外,更要注意实施变更应有相应的证明性文件才能纳入结算。搜集有效的经济文件,包括图审记录、隐蔽记录、签证变更、竣工图等,做好工程决算审计工作。 (2)做好工程相关记录,为反索赔提供依据。合同文件是索赔的重要依据,建设方应充分解读合同,才能有力的反驳承包人索赔:同时还要收集有关工程资料及相关证据,为建设单位进行反索赔做好准备。作为建设单位,可以对工程质量问题、延误工期及施工方原因为发包方造成损失等反索赔。要想成功反索赔,必须有充分有力的证据,并发挥监理的作用,保存好现场工程图片和相关会议纪要等原始资料。 2 房地产开发中目标成本核算的具体方法 在不同阶段根据现有信息所制定的项目成本,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,按项目开发进度的不同阶段,编制各个阶段性的控制成本。项目定位阶段的估算成本,建筑方案确定后的目标成本,主体施工图阶段的修正目标成本。时刻监控成本动态,简历预警机制,预测成本动态变化,随时就可能超成本的细项进行预警,以防患未然,达到事前控制的效果。 2.1 成本核算的一般步骤 第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本费用 第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步:正确划分己完工和在建开发产品之间的开发成本,按具体核算对象分别结转完工开发产品成本。 第七步:正确划分可售面积、不可售面积,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步:编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反应各成本核算对象的成本情况。 2.2 成本核算对象的确定 成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要,便于成本费用的归集,利于成本的及时结算,适应成本监控的要求。 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、等当地实际情况,确定具体成本核算对象: (1)单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近,有同一施工单位施工的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。 (2)对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 (3)同一项目有不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按工程划分成本核算对象。 2.3 成本科目的设置 项目成本科目的设置应兼顾成本管理、财务管理、合同管理的需要根据房地产项目特点,结合项目成本核算的一般要求,房地产项目的成本科目分为成本类和财务类,两大类的设置基本相同。 (1)成本费用的归集与分配 单独一期开发的项目,其土地成本一次性计入项目开发的土地成本。分期开发的项目,每期的土地成本计算按每期项目占用总项目土地面积的比率分摊总土地成本。每期内有不同类型的开发产品,应当单独计算各类型产品应分摊到额土地成本。 (2)配套费用及间接费用的分摊:同一开发期内的公共配套费用及间接费用,按各产品类型的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本里。为多期服务的成本较高的公共配套成本,应当在各期内分摊。 (3)贷款费用的计算摊销。 (4)开发成本的结转。 3 总结 工程经济学在房地产开发管理中,以工程技术为载体,经济管理为依托,运用了经济学的理论和分析方法,是由实用工程学、经济学与管理学融合而成的一门综合性学科。它具有理论面宽、政策性高、实践性强的特点。用工程经济学研究工程项目的可行性、投资评估、技术政策制定、施工方案比选、工程经济活动的预测和决策,可以达到技术先进、经济合理的目的。 目标成本管理关注产品整个生命周期的成本,关注产品与流程设计,通过竞争性的市场价格减去期望利润来确定成本目标。如今,企业必须面对全球性的竞争的环境,适应快速变化的特点。目标成本管理成为企业守住利润的重要利器。 著名经济学家谈新政下的经济、货币和房地产走势 “对房地产有信心的人显然已经越来越少,尽管房地产市场交易仍然火爆。” 2013年3月18日,由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办的第九届现代建筑经济前沿论坛(锋泾[中国]建材集团有限公司冠名赞助)在广州举行。论坛邀请了当代知名财经评论家叶檀博士,请她尝试剖析中国房地产趋势与经济形势,着重探讨未来经济对于建筑行业的影响。叶檀博士在报告中谈了自己对今年房地产市场和经济发展走势的看法。 全球房地产交易量快速上升 “现在的房地产交易量离历史峰值不远。” 高盛2013年初了一份全球的房地产市场的报告,2013年1月~2月间,全球的房地产交易量非常大,据相关估计今年的交易量达到1万亿美元。全球交易量最高的历史峰值是2007年,也就是金融危机之前。当时货币涌入房地产,导致当时房地产交易量达到了1.25万亿美元。也就是说现在的房地产交易量离历史峰值不远。如果说,美国、中国、日本继续增加货币投放量,房地产交易量一定能够超过峰值,而这意味着什么,也就无需多言了。 另外一个数据也可以作为佐证,不久以前,道琼斯指数突破了历史最高,这也是比较反常的。在货币不断发行的过程当中,全球的房地产交易量在上升,上升最快的地方,就是北美。所谓北美就是加拿大、美国。美国主要是集中在纽约附近和加利福利亚附近,而加拿大则主要是两个地方,一个是温哥华、一个是多伦多。当前,我国有两个标志性的房地产公司在北美投资。一是潘石屹,二是万科。 这说明一个问题――很多人都在分散资产。去年一年的时间,中国官方统计3000亿美元流散到国外。事实上,如果统计不那么保守,实际数据会更高。 房产税将“吓退”房地产的投资需求 “我觉得未来中国房地产中的房产税试点会推广,不要怀疑这一点,除非中国政府疯了。” 从去年下半年到今年房地产的上升不可遏制,很多人去年上半年是观望,结果去年下半年基本上所有的刚性需求都释放了。现在的房贷里面83%左右是刚性需求,首套房贷。现在是一个刚性需求大释放的阶段。很多人说现在房地产要上升了,没错。但是,请警惕这是回光返照。 现在已经有迹象表明,最敏感的那个群体,以前投资房地产最厉害的那个群体开始抛售自己的房产。他们开始进行风险对冲。他抛售了房产之后他干什么?他到国外,他换成美元,或者他进入实体,他需要进行配制。不像以前,90%的资金都在房产里面都没事,现在不行。如果你把你的资金百分之百的集中在房地产里头,我告诉你,五年之后,收税收死你。 现在是一个时间窗口,是投资性需求逐渐退出,刚性需求逐渐回暖交替的进程中。而房价还在高位,我认为这样的房价的增速是无法持久的。 中国现在有两个税种是最值得关心的: 第一个税是资本所得税,也就是我们现在所称的房产交易所得税,征收房地产买卖差价的20%,使房地产交易成本直接提升了20%,这是一个非常非常高的成本。然后就是物业税,也就是房产税,这是持有环节所得税。 以美国为例,房产税在纽约等地,持有成本每年1.5%左右,最高的百分之二点几,每年政府都评估房产的价格,然后每年收税,年年要缴,只要有房子就得交税,永远。 第二是管理费,独幢别墅基本上不用交管理费,但是买公寓、买联排别墅,尤其是在大城市,或者是旅游中心买房子,交死你。纽约最便宜的公寓,一个月500美元到1000美元的管理费是正常水平。这相当于中国的物业费,每月必交。我觉得未来中国房地产、房产税试点会推广,不要怀疑这一点,除非中国政府疯了,否则一定会推广,而且限购会取消。 超发货币是房地产“泡沫”根源 “24小时开动印钞机在印钞,你啥也不做你就可以‘发财’。” 那么我们接下来再来看一看,是什么支撑房地产。我们要看某一地区的房地产是上升还是下降,会不会崩盘,要看城市的经济发展,要看当地的存款和人口的增长程度。如果是看总体的房地产走势,就要看负债率和央行的货币政策,货币是推动房地产市场最重要的东西。所谓的房地产上升,最最重要的导火索就是货币。没有货币,没有金融杠杆,就没有房地产的泡沫,就不可能房地产价格大幅上升。 在此前十年的时间里头,我们的广义货币发行量,现在已经增加到接近100万亿左右,是我们GDP的两倍以上。这100万亿之中,有50万亿是2009年到2012年发的。就是这四年,大规模的发行货币。短短四年的时间,我们的发钞量超过了以前二十几年的时间。为什么现在的房价会上升,应该已经非常清楚。很多人说“我啥也没做啊,怎么房价就在上升?”你要知道,你啥也没做,央行在替你做,他们做得很辛苦,24小时开动印钞机在印钞,你啥也不做你就可以“发财”。 与中国不同的是,美国几年前并没大规模发行货币,但是房价在2008年之前上升也是很厉害的,这就是“金融杠杆”的力量。像瑞典、德意志的银行,他们的杠杆率达到了30倍以上。也就是说一块钱通过金融衍生品可以做30块钱的生意,这就意味着杠杆特别特别“长”。我们经常抱怨,中国央行大规模地发钞,美国央行很好,美国到现在通胀比中国要低得多。这是因为美国人玩儿的是金融衍生品,不是小儿科的超发货币。通过金融衍生品把所有的坏账卖到国外去,照样可以让金融杠杆成为世界第一长。也正因此,美国经济是世界第二虚高,第一高的当然是中国。美国只要金融衍生品大规模的出现,房地产价格一定上升。中国也是如此,不过我们的金融杠杆只是8到9倍的长度而已。 至于说道中国经济会不会崩盘,或者以什么样的方式崩盘?我认为,如果有那么一天,中国经济转型不利,出现了债务崩盘的话,也不会以“再崩盘”的形势出现,而是会以高通货膨胀的方式出现。 房地产市场出现分化 “跟中国的经济一样,中国的房地产市场处于一个急剧分化的过程当中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕,有的地方已经崩盘、有的地方冰层还在加厚,完全不一样。” 中国的房地产市场现在有一个特点,就是区域分化跟板块分化。中国现在房价上升最快的地方,第一北京,第二上海,第三广州,第四深圳。接下来的第二梯队是厦门、青岛这两个地方,都集中在沿海的一线城市和二线城市。 评价房地产危不危险、市场情况如何,第一要看人口。人口进入的量到底怎么样?我一直比较看好成都这样的城市。成都最近十年,每年的常住人口增速是31.5万,每年常住人口在增加。以前一些很小的城市,现在新区也可以扩得非常大。像常州这样的小城市,常住人口是468万,这十年大幅上升,绝大部分都是外来人口。如果说户籍制度能够改革,这些人就可以在当地落户。其次是人口增加比较快的地区,再次是高铁经过比较多的地区。未来到2020年,中国所有的省会城市都通过高速铁路。 北京的房地产会崩盘吗?如果有一天北京的房价崩盘,只有两种可能。第一种可能是迁都了,那么房价必将大幅下跌,因为北京作为优秀城市的优势不存在了。第二种可能是中国经济彻底崩盘,中国的房地产市场彻底崩盘,然后最后崩盘的才是北京。这是可以想像的。一线城市的资源积聚程度越来越高,大城市的压力很难缓解,因为所有的资源都在大城市中,最好的大学、最好的医院、最多的工作机会。中国的500强企业,300多家总部在北京。北京的房价不是以北京的当地人的收入来衡量的,而是以中国最富裕阶层能够动用的现金来衡量的。北京的房价有多高、有多少人要买,就说明中国的富裕阶层的现金流有多少。上海也是如此,广州同样也是如此。 另外一些城市的发展前景并不是很好,比如济南、福州,紧邻着青岛与厦门,这些近邻吸附能力很强,这不利于邻近城市的发展与进步。 中国的房地产板块目前在非常剧烈的分化过程当中。有些城市事实上冰山的已经开始裂开了,已经断裂了。最典型的是鄂尔多斯,断裂的标志就是地方经济在崩盘:实体经济完蛋了,其中煤炭价格下跌是主因。还有就是负债率高的三四线城市和人口外流的城市,这些城市的房地产市场都很危险。 以资源主导的三四线城市,像以前的神木,是全中国最幸福的地方,全民医保。但是现在,房姐浮出水面了。一个东西肯定要死了才能浮出水面,这说明房姐的资金链断了。 另外一些是政府投资投得非常大的地方,搞造城运动,催生了很多鬼城。这些地方的特点是存款没有上升,人口没有增加。如果有一天地方债务危机爆发,就完蛋了。 还有一些比较危险的地方是以出口外向性的经济为主导的中小城市,如果配套设施不健全,对于当地又没有吸引力,那就更可怕。 最后是城市人口聚集量不大,但是当地政府又特别有雄心壮志的。这一类城市主要集中在中原地区,比如开封,政府年收入100亿,却要花500亿重建一个古都。没有人口、没有资金进入,负债率又高的话,泡沫很容易崩盘。开封、安阳、邯郸都是这样的城市,都是曾经有过辉煌,现在想要继续辉煌,一直在做梦的城市,负债率又特别高,这样的城市一定要小心了。 房地产经济学论文:从经济学理论看房地产价格居高不下———对房价持续变化的研究 一、房地产价格居高不下的原因 中国房地产的价格一路走高,可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步,造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从三个方面解释房地产价格居高不下的原因。 (一)需要与需求 1、理论分析 需要是人的本能反映,它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向,它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。 在经济学中,必须区分需要不等于需求,这是两个不同的概念。需求是指既有愿望,又有支付能力的需要。如果没有支付能力,则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素:对物品的偏好,物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好,并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高,涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中,必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论,而非需要与供给理论。 2、实际分析 我国是一个人口众多的发展中国家,人口基数大、人口增长快,而且城市化水平低,农村人口多。因此,伴随着我国城市化进程的发展,越来越多的农村居民迁移到城市中来,形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求,因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以,我国房地产市场上,商品房的需要量大于需求量。 通过微观经济学的理论分析可知,商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是,现实中往往将需要和需求混淆,错把需要当做需求,而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传,大家错把需要曲线看做需求曲线,需要曲线的需求量大于需求曲线,同等供应曲线条件下,商品房的价格高于其实际价值,形成了高房价。 在前半部分的介绍中作者指出,由于经济承担能力的因素,我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大,富人虽少但富裕程度相当高,趋于利润的追逐,他们把商品房作为一种投资的手段,大量买进并炒作商品房,进一步加剧了商品价格的居高不下。 2009年我国的GDP总量位于世界第三位,表明我国的经济发展势头良好,经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大,穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出,2010年我国人均GDP预计超过4000美元,已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出,中国并不缺钱。在本书中还指出,全社会总收入差距一直在扩大,基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准,基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态,在0.3~0.4之间为正常状态,超过0.4为警戒状态,达到0.6则属于危险状态。 通过上面的分析我们可以看到,中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要,商品房存在升值的空间,富人为了获得升值利润,将房地产作为其投资的一种手段,大量买进炒作商品房,待高价时卖出商品房以赚取差价。 由于较高的基尼系数,中国富人的资金持有量相当可观,同时商品房的升值空间比较明朗,所以中国富人的大量买进和炒作房地产,极大地促使了中国商品房价格的提高。 (三)土地的稀缺性 房地产市场的发展依赖于土地,甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源,其供应量是有限的,而且每一区位的土地都是独一无二的。可见,土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性,加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争,竞争的加剧促使了土地价格的不断提高,“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中,这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时,地方政府作为土地的管理者,在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”:GDP高,地方政府的绩效则高;GDP低,地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效,也在推动土地价格的持续攀升,进而增加政府的财政收入。 二、房地产价格居高不下的解决措施 认清原因是途径,解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上,探索解决房地产价格居高不下的途径。 1、认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能,需求才会创造市场。因此,应该分清房地产市场上的需要与需求,以需求为基础来对商品房进行定价,避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。 2、创造社会公平,避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点,但也是众口难调,没有形成一致的结论。但是,我国的基尼系数太高,两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此,国家要进一步处理好效率与公平的关系,在注重效率的基础上也要注重公平的因素。 3、改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中,要改变“唯GDP论”的方法,更加注重地方政府的综合执政能力,防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。 4、抵制热钱,发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中,也要严查热钱,抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易,抵制不合理因素对我国经济体系的打击。 论文中,笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因,并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议,希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。 房地产经济学论文:从宏观经济学角度看中国房地产 [摘要]:自从2002年以来,中国的房价开始节节攀升,而房地产的炒作也愈演愈烈,越来越多的人开始关注房市对中国宏观经济的影响。有人说,房地产三分之一是宏观问题,三分之一是金融问题,三分之一才是房地产自己的问题。那么房地产的问题体现了哪些宏观经济的现象?又对宏观经济有什么影响呢?探讨关于房地产过热和房价走势所反映的宏观经济原因和影响。 [关键词]:宏观经济 房地产 GDP 解决措施 发展趋势 进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,人们纷纷涌向房地产领域,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么,国内房地产业未来的趋势如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文将从中国房地产行业现象产生原因,影响及解决措施来分析。 一、产生原因 1.宏观经济发展:我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段,宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响,然而矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。 2.供求关系影响:总需求决定总供给,面对庞大消费者,我国在房地产有广大的消费市场,所以中国房地产业发展迅速。当然,只有人口数是远远不够的,还有一个最主因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段,这个阶段正是房地产发展的黄金阶段,在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。 信贷影响:我国的房地产项目开发实行的是香港模式,整个开发流程中。从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成,项目开发周期长,开发商急于出手项目以回笼资金。我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%~80%甚至更高。房地产贷款过分集中于银行,使银行承担了过多的风险,事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说,资产负债率过高,则受政策调控紧缩的影响非常大。 3.通货膨胀影响:根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出,投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期,房地产越能体现其保值性,也就是说,在物价上涨的时期里,持有房产是比较理想的,正因为这样,真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响,通胀率越高,人们对房地产的投资就越多,房价上涨的也就越快。 二、对社会的影响 1.对房地产业的影响:不可否认,近年来房地产行业的发展如日中天,各种不同类型的房地产行业如雨后春笋般出现,从很多经济数据中我们可以看出,房地产的增长同中国GDP的增长大体上同步,随着房价的攀升,房地产无论是在数量上还是在营业利润上都显著提高。 2.对经济影响:高房价导致经济资源利用率降低,不利于经济资源的合理配置,房地产业对金融业有着强大的依附力,因此其风险性也随之加大,房产价格高涨使大量资金囤积在这一行业中,是社会资源得到不合理的配置,而且房地产价格的上升给当地政府带来了巨大的经济利益,致使当地政府投入更多的经济资源,这种投资在短期内可能会增强当地的经济发展水平,但是对长期的发展是非常不利的。 3.对城市生态的影响:我们从没听说过纽约的街头只准跑法拉利和劳斯莱斯,也没听说定居纽约需要常青藤名校的毕业证做敲门砖,更没听说过纽约用高房价做“生态门槛”逼走穷人。事实上,正如近些年我国出现了“逃离北上广”的呼声,在美国城市化进程进入高峰时,纽约等特大城市也呈现交通拥挤、空气污浊、房价过高等等城市病,于是也出现过“逃离纽约”的口号。 4.对居民生活的影响:面对着持续攀升的房价,最痛苦的应该是普通百姓了。据统计,2009年,上海的住房均价17000元/平米,人均收入23623元,人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑,但是房价不可能一直地涨下去,如果不加以治理,高升的房价迟早有一天会突然爆裂,猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题,需求下降,通货紧缩,经济衰退等,到时就更加难以控制。 三、宏观调控政策措施 1.实施稳健的财政政策:近些年来,货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患,也不利于社会稳定。所以,从经济和社会多个方面考虑,货币政策应该逐步回归稳健。今年央行已经数次上调准备金率,显示了遏制通胀的决心。 2.调整中央与地方之间的关系:强化对政策的执行力度和监督力度。我国房地产调控执行不利,很大程度上是由于地方政府的政策执行不利,而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系,中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分,地方的事权多而财权少,才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。 3.完善住房调控体制:我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时,应该加强对于调控体制的建设,从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订,要保证调控政策的协调一致,完善调控的应急机制和长效机制。 综上所述,是对房地产价格上涨的原因、影响、政策以及未来发展趋势的一些观点和见解。房地产之所以受到广泛的关注,不仅仅因为它对中国的经济形势产生巨大的影响,更因为它关系到每个人的生活,是每个人的生活必须品。然而,在这个经济形势多变的市场状况下,房价的变动确实难以捉摸。因此,我们也希望政府可以采取一定的措施对房地产价格进行一定的调控,让其健康正常的发展,同时也需要广大民众的配合,让我们的房市健康发展,促进和谐社会的建设。 房地产经济学论文:论中国房地产业经济学探讨 摘要:房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同, 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来, 大多已更新过两次,在新农村建设的热潮背景下,将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。 一、观察中国房地产问题的“五大方法论” 1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。 房地产产业是有周期的, 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家,我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘,他们十分活跃的是二级房地产市场,一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。 2、 大宏观论。城乡分离是历史进步,城市化是人类文明选择,城乡融合,城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局,将来城乡的本质差别将消失,城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候,人们像候鸟一样, 或生活在农村,工作在城市;或生活在城市,工作在农村;或白天在农村,晚上来城市消费娱乐;或春天在南方,夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期, 不要只局限思考城市的房地产现象,要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放, 城市的房地产问题也会迎刃而解。 3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题,不只是个经济问题,由于长期问题的累积、扭曲,它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题,但它和房地产市场,和资本市场,和现代金融体系高度融合之后,它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机,日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以,处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排,一定要有大系统观。 4、大房地产论。当下,人们大多只关注了房产,忽视了地产,其实,地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产,忽视了农村房地产,其实,农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场,忽视了社会保障房建设, 其实社会保障房依法供给是关键, 只要社会保障房供给到位,市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向, 政府不该向民众承诺调控房价, 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障, 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房,完全是市场行为,市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。 要有大房地产观,要有覆盖市场房、保障房;城市房、农村房;住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。 5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排,一定要考虑与“前期”政策的衔接,“新楼新政”和“老楼老政”的衔接,特别是新政具有改革创新特点时,这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台, 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”? 后果如何?我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的,一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位,土地财政依赖已经形成,20 年前经历过福利分房改革,保障房已经和市场对接,单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实,而是讲制度政策目标要十分清晰、科学,但应采取若干过渡性安排与现实对接。 二、过去房地产政策的“五大失误” 1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家, 不可能在短期内实现人人有 住房的施政目标,欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过 高期许和批评,以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常, 但许多国家住房保障完善,有效地解决了人人有房住。 2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革, 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国,几十年政府缺位,累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%, 而中国长期只占0.2%。 3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时, 政府应该清醒看到, 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给, 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期, 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度, 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。 4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量,保障性住房供给到一定量,它会实现大体均衡。作出一种制度安排,让高收入者不断流出, 让新的中低收入者不断流入,总量达到均衡,不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展,只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值, 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者, 这只会给政府带来持久的压力,不断增大的压力,且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。 5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置,越控越涨。前几年政府释放出的信息,是调控市场,压缩房贷,提高开发 门槛,拍挂土地催生地王,不批别墅压缩供给,人们一起“理性预期是涨”。 三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提 1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期, 到60%以后, 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱,若达到70%,则是完全成熟的城市化阶段, 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。 2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位, 市场将完全放开,房地产市场将出现明显的分化:普通市场的整体价格水平会下降,但许多特殊市场的房地产价格将会攀升,中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。 3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时,城市的房地产价格马上出现拐点。 4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革,有了新的制度安排,弱 化了推动房地产成本上涨的主因, 房地产价格总水平会明显得到抑制。 5、当中国认真地准备推出一组法律时。如财产阳光法、财产税、物业税、赠予税、遗产税,出台了一系列有效遏止房地产投资投机行为制度安排时, 中国房地产市场的拐点也就真出现了, 中国的房地产也就迈上了健康的轨道。 房地产经济学论文:房地产营销行为经济学分析 [提要]在当前的房地产营销过程中,人们受许多心理行为因素的影响,甚至出现不完全理性的行为。这种不完全理性行为普遍存在于使用性购房和投资性购房过程中。本文运用行为经济学的分析方法研究房地产营销过程,进一步完善房地产营销理论,在实践中避免或者解决所遇到的一些实际问题。 关键词:房地产;市场营销;行为经济学 一、房地产营销现状 近年来,房地产市场异常火热,据2012年不完全统计,全国注册的房地产企业已达到约65,000家。据最新统计,居民收入中的22%用于住房消费,远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示,2013年第一季度,房地产开发房屋销售面积20,898万平方米,同比增加37.1%,增幅比去年同期增幅增加51个百分点,比上季度增幅增加26个百分点。其中,90%为住宅销售面积,房地产开发住宅销售面积为18,901万平方米,同比增加41.2%。分区域看,—二三线城市全面回暖,商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%,增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时,受20%交易所得税的影响,3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控,政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代,房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现,但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。 1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实,房地产市场需求将受到抑制,短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现,预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售,企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示:2013年第一季度,房地产开发资金来源增长29.3%,增幅比去年同期增加21个百分点。其中,定金及预收款同比增加62%,增幅比去年同期增加71个百分点;个人按揭贷款同比增加61%,增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%,增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下,企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈,更应该把经营的重点放到房地产营销中来。 2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时,往往根据个人经验进行项目的可行性分析,市场调研不够深入仔细,甚至流于形式,没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误,所开发产品与消费者的需求出现脱节,中期出现产品滞销的情况,给整个项目运营带来较大风险。 3、营销行为中存在虚假信息和欺诈现象。近期对房地产企业的投诉也越来越多,投诉比例节节攀高。据中国消费者协会统计,截至2012年底,消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列,特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。调查表明:房地产销售多通过大批量的广告投放,建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象,干扰了房地产市场秩序,并引发了法律纠纷,损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。 二、基于行为经济学的分析 行为经济学是指以人类行为作为基本研究对象的经济理论,它通过观察和实验等方法对个体和群体的经济行为特征进行规律性的研究。行为经济学是一门介于心理学和经济学之间的边缘学科,它打破了传统经济学的界限及视域,重视对人的非理性行为的研究,试图根据心理学的研究成果对传统经济理论的基本假设进行修正,将非理性等复杂的人类行为分析融入标准的经济理论之中。 1、认知心理对房地产营销行为的影响。在传统经济学当中,我们假定消费者能够获得充分的信息。然而,认知心理学的研究表明,消费者的认知偏差影响了信息的正确加工,因而消费者所获得的信息并不是充分的。心理预期是相对于“参照点”而言的,房地产市场中,参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨,若现期以低价买房,则末期高涨的房价就是“获得”;反之,就是“损失”。不管用“认知偏差”还是用“信息不对称”的原理来分析这一问题,结论都是类似的,那就是,消费者并没有能力充分的认识所认购的房屋的真实情况,因此处于认识上和信息上的劣势。 2、情感心理对房地产营销行为的影响。人们在购物决策中往往出现所谓的“感情冲动”,这种“感情冲动”可以为消费者带来“瞬时效用”。这种“瞬时效用”表明,“感情冲动”本身已经为消费者带来了一种效用上的满足,消费者在住房购买过程中“情感冲动”的现象是客观存在的,这种“情感冲动”将会影响消费者在住房购买中的最大化决策。有研究表明,一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下,消费者对于房价的参照点不断提高,很容易产生一种急躁与盲从心理,从而产生从众行为。房价越涨,从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升,直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。 人数越多,情感心理起到的作用和影响也越大。正是这种“感情冲动”行为所形成的泡沫,增大了房地产市场的波动性。从市场参与者的角度来看,除了普通购房者,其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润,从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。最终,房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫,多方的投机心理共同吹大了泡沫,形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫。 3、社会心理对房地产营销行为的影响。我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国,人们非常重视和周围人保持良好的关系,非常重视周围人的看法和意见,尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长,使人们形成了积极的心理预期,加之媒体的报道和地产商的鼓吹,都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情,各地纷纷把房地产作为支柱产业,从行为经济学上分析,这些因素相互作用,互相影响,消费者在一次又一次的“正强化”的作用下,加之从众行为的群体放大效应,于是更加刺激了房地产市场的不良发展。 三、基于行为经济学对完善当前房地产营销的建议 1、关注购房者的心理,转变营销思维模式。基于行为经济学,微观角度分析房地产市场中购房者的心理特征和行为方式,对于购房者理性买房、房地产营销以及平抑房地产价格具有重要的意义。倡导购房者一定要做到理性购房,对自己有个准确的定位,购买适合自己的住宅,不要被媒体的大肆宣传所迷惑,避免不正确的认知心理产生。政府可以利用媒体向购房者提供确切的房价变动信息,防止由于“认知偏差”造成的房价持续上涨和持续下跌。房地产商可以利用购房者的心理研究细节营销,改变营销思维和方式,更好地促进房地产销售。 调整营销模式,建立客户导向型的全程营销机制。各开发商优秀能力的侧重点不同,营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异。以客户导向型全过程营销理念为指导,未来楼市的竞争是产品的竞争,更是客户资源的竞争。能够准确地把握购房者心理,更准确、快速、高效地将客户的需求反映到产品上,并能够提供全程客户服务的企业才能保持优势。 2、结合消费者需求,挖掘产品自身优势。当前房地产消费者需求已呈现出高度多样化和个性化趋势。由于消费者的职业、收入、家庭结构、生活方式不同,房地产市场需求存在着很大的差异性。房地产企业应针对市场需求的差异,在细分市场的基础上,综合考虑企业自身的资源、条件、竞争对手的状况,合理选择目标市场,科学进行市场定位。调整房地产市场的需求结构,解决房地产市场供求的结构性失调问题。同时,合理的目标市场策略有利于企业充分发挥自身优势,有利于企业在市场中建立自己的特色,强化企业的品牌效应,使自己在激烈的市场竞争中立于不败之地,并求得持续、长远发展。房地产营销者只有充分研究消费者的需求,并将其贯穿于楼盘开发的全过程,才可能使自己的开发项目成为市场亮点。 3、加强品牌营销力度。建立良好的品牌对营销活动十分重要。未来房地产市场竞争日趋激烈,品牌的作用日益凸现。品牌不仅是宝贵资产,还能强化企业在市场和行业中的地位,在房地产营销中发挥重要的作用,为企业创造更多的经营效益。建立良好的品牌,要使建设的楼盘拥有优良的品质、适合的价格以及完善的售后服务。而且从行为经济学上来说,良好的品牌效应,可以满足消费者在消费时的那种愉悦感,从心理上得到了更大的满足。一个品牌代表着服务质量,企业的形象和顾客、公众和社会对它的评价。对于房地产企业来说,品牌意味着客户吸引度,意味着稳定的客户群,意味着同一品牌覆盖之下的持久、恒定的利益。随着2012年火暴的销售,房地产企业大多资金充裕,所以必须加强内涵建设,注重进行品牌效应的积累,对品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势。 4、单向营销向全程营销、整合营销转变。房地产市场竞争日趋激烈,迫使企业不断重新审视面临的市场环境,并做出反应。传统的单一营销方式面对发生了变化的市场已表现出疲态,房地产营销将从传统的依靠单一营销向整合营销转变。营销将会提前在早期介入房地产开发过程,注重前期规划设计、中期策划运营和后期物业管理几个主要过程的连贯性和一致性。不但实现业主的购房愿望和开发商的经营目标,同时通过全程管理为物业的保值、增值提供专业化服务,以全过程营销的方式在更宽泛的领域内实现其价值。整合营销是把房地产咨询、广告、招商、营销、会展、信息各功能板块集成起来。整合营销是对价值链的整合,可以保证提供产品或服务的各个环节的质量,以实现顾客价值的最大化;可以更有效地管理各种相关资源,以发挥高效的经济效益。整合营销推崇用动态的观念看待市场,既有利于顾客,又有利于企业,可以实现双赢局面,正在成为房地产营销发展的主流。 四、结束语 综上说述,随着2013年一系列房地产政策的出台和落实,未来房地产市场的交易量增幅必定逐年放缓,现实的市场环境必然迫使房地产企业研究市场、重视营销,把营销管理上升到企业发展的战略高度,从研究消费者的心理及行为出发,针对未来的市场情况,立足于市场调研,充分尊重消费者个性特征,尊重和满足消费者需求,加强品牌建设,进行全程营销,房地产企业在日后必定能够获得成功。
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房地产营销论文:房地产营销改革实践论文 1前言 高职教育人才培养目标是高端技能型人才,为了适应行业及企业的发展需要,人才培养必须面向市场,在制订人才培养方案时依据房地产行业的细分和市场需求制订人才培养方向。[1]在当前城市化发展和房地产市场发展过热的形势下,房地产投资量有增无减,营销人员需求量逐年增加,为适应行业的发展,本专业在制订人才培养方向时将营销策划人员作为一个主要的就业岗位。为突出工作任务与知识的联系,让学生在职业实践活动的基础上掌握知识,增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性,提高学生的就业能力,依据营销策划人员岗位内容和目标,在教学设计、教学内容、教学方式和考核方案四方面对《房地产营销》进行课程改革思路探讨。 2《房地产营销》课程改革背景 2.1行业背景 自从我国土地转让市场化和住房市场化以来,地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一。而近年来,房价不断飞涨,百姓怨声载道,在这种背景下,国家出台了史上最严厉的调控措施。[2]2007年底以来,受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响,我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化,房地产市场进入调整发展时期。[3]面对政策的调控、市场的变化,开发公司也进入洗牌阶段,能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模,项目营销策划发挥着重要作用。为给市场输送专业化营销策划,在传统知识灌输基础上进行课程改革,以岗位工作流程为主线进行培养,提高准员工技能水平。 2.2专业背景 房地产经营与估价专业是以市场为导向,具有良好职业素养,掌握房地产基本理论知识,熟悉房地产行业基本制度和政策,在房地产生产、流通、消费领域企业一线岗位,熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位,通过岗位工作流程分析完成行动领域分析,在工作优秀任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。[4]调研发现营销策划人员岗位为主要需求岗位,为提高专业学生技能水平和就业能力,进行《房地产营销》课程改革。 3《房地产营销》课程改革目标 《房地产营销》通过以房地产营销策划具体工作任务为载体的项目化教学,使学生了解房地产营销策划的基础理论知识、常用的各种营销手段,当前主流的操作模式和操作流程,掌握房地产目标市场定位,房地产价格策划,房地产销售推广策划,房地产销售技巧和相关法律知识。学生学习以后,具备产品推广的定位能力,营销策划书的制订能力,营销策划推广的执行能力,销售的接待和签约能力。具体实现目标如下: 3.1知识目标 (1)熟悉房地产营销策划的原则和程序,掌握房地产营销策划的主要方法;(2)了解房地产营销策划的流程,掌握房地产营销策划方案编制、调查问卷设计以及信息采集与分析的基本方法;(3)掌握样板房包装与售楼书制作的基本方法;(4)掌握房地产销售相关流程管理方法;(5)掌握房地产销售的现场接待礼仪和销售技巧。 3.2能力目标 (1)能够进行针对具体项目的调查问卷设计和市场调查;(2)能够进行具体项目的市场细分定位;(3)能够进行具体项目的价格策划;(4)能够制订项目营销策划书;(5)能够现场接待客户,进行楼盘信息解说答疑。 3.3职业素质目标 (1)培养热情、乐观和沉着的职业素养;(2)培养耐心细致、积极主动的工作态度;(3)培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。 4《房地产营销》课程改革内容 4.1教学设计改革 为突出工作任务与知识的联系,让学生在职业实践活动的基础上掌握知识,增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性,提高学生的就业能力,课程设计时以营销策划工作过程为主线,《房地产营销》课程改革将整个工作流程分解为5个项目、12项任务,编排依据是该职业所特有的工作任务逻辑关系,使工作任务具体化。在具体设计中,以杭州市在建楼盘为营销策划对象,让学生进行项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约练习,锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中,用真实的材料学习房地产营销策划工作流程及技巧。 4.2教学内容改革 以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革,主要安排5个项目,分别是项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约,在5个项目基础上以工作流程顺序,分解出12项任务,分别是竞争性项目调查、项目细分定位、房地产市场总体调查描述、竞争性项目分析、目标项目SWOT分析、项目营销策划方案、营销策划的进度安排、营销策划活动的监控评价和调整、样板房包装、楼书制作、现场接待和销售签约。在具体任务学习过程中,以流程、技巧、问题处理为主要学习内容,例如竞争项目分析,能够根据目标项目的地段、单价、总价、产品类型等要素确定竞争性项目,并确定调查内容进行相关调查,调查结束通过小组讨论形式开展竞争形势分析会,进行竞争项目分析总结。 4.3教学方式改革 为实现学生“学了能用”的目标,理实一体化课程改革中,按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。本课程教学以杭州一个在建楼盘为学习对象,每堂课开始时,教师会下发准备好的该堂课对应的实训单,然后以任务为出发点提出教学目标,并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题,在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授,通过案例教师示范知识的应用,学生通过学习和观察掌握知识与技能,依据任务不同个人或小组练习并汇报成果,教师对学生成果进行评价,学生反思并总结,完成实训单。例如项目市场细分定位,教学目标为掌握市场细分与定位的原理和市场细分与定位的操作流程,对项目本身潜力分析,并针对竞争态势进行市场细分定位。教师给出任务:2009年5月,7月以及2010年9月,绿城房产集团先后联手浙报集团,海航地产,浙江铁投等公司,以均价10,000元左右的楼面地价通过土地出让获得杭州市西湖区蒋村区域几个相邻地块,此项目案名为《绿城西溪诚园》,针对前期进行的竞争性项目调查,假如你是绿城房产《西溪诚园》项目的策划人员,请问你将如何进行市场细分和定位?请分组完成《西溪诚园项目市场细分与定位报告》。在明确任务目标前提下,学习市场细分的依据、原则、方法和程序,房地产项目目标市场选择考虑因素及策略,掌握项目市场定位原则。知识点讲授完毕,教师进行示范,以杭州滨江房产钱江新城项目(滨江金色海岸)为例进行目标市场定位介绍。依据示范,让学生分组对本学期营销目标对象练习市场细分和定位并汇报。教师对学生的汇报进行点评,学生进行完善,并完成报告上交。 4.4考核方案改革 《房地产营销》课程考核以过程性考核为主,期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主,考核内容分为3个部分:课堂表现、小组作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主;小组作业以上交的小组报告为检查依据;小组展示主要有销售现场接待和销售签约。期末考核以知识点考核为主,考核房地产营销基础知识和房地产营销趋势及模式。具体考核标准见表1。 5结语 为实现高端技能型营销策划人员培养,通过理实一体化改革,房地产营销教学以房地产营销策划流程主线,以完成房地产营销策划的各工作任务为载体实施项目教学。在具体教学中,以工作任务为教学内容,以工作目标为考核目标,以真实在建楼盘为学习对象,让学生实际掌握营销策划注意事项,避免学生在校学习与企业工作脱节的问题出现,实现上岗即能胜任岗位工作的培养目标。 本文作者:何福成工作单位:杭州万向职业技术学院经济贸易系 房地产营销论文:房地产营销渠道选择论文 房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加;优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。 1、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为优秀 在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为优秀,以消费者为优秀,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面: 1.1分析顾客的服务需求 房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。 1.2顾客渠道偏好调查 最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响 1.3考虑顾客购买准则 在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。 1.4监控顾客购买行为的变化 企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。 1.5提供灵活的渠道选择 不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。 2、房地产渠道选择与房地产企业定位 当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。 设计渠道结构的另一个重要的方面是决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少,也就是渠道密度的决策。在一个给定的市场中,消费品的销售是应该利用密集分销,或是利用选择性分销,还是独家分销?对这一问题的回答取决于效率和执行等多种因素。大量的密集性分销可以使产品很容易地接近目标市场的终端消费者。设计渠道结构时对渠道成员的形式、地位和密度等的决策都要以渠道流成本最低化为基础。即每一个渠道成员都被分配一定的渠道任务,理想的任务分配应使得在总成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠运行。因此,渠道管理者需要决定以哪些细分市场为目标市场。因为这样可以将渠道重点放在那些可以通过销售取得利润的细分市场上。 当某一特殊细分市场的服务产出要求并没有更具竞争力的提供物来满足时,渠道管理者就应意识到存在着一个尚未被开发的市场机会,并建立新的渠道服务于这些细分市场。在市场上,抢先满足那些未被满足的服务产出需求,是建立一个忠诚的、可带来利益的顾客群的一种强有力的竞争战略。因此,企业必须了解消费者对渠道流的性能和渠道结构的反应。 3、房地产渠道与顾客购买行为 顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。 3.1房地产销售点的选择原理 房地产销售点是房地产企业实现自己经营目的的前沿阵地,房地产企业的产品能否最终销售出去以及能否最终实现理想的经济效益,都直接与销售点的选择和经营有关。因此,作为分销管理的第一步就是选择最符合企业产品或服务特色的销售点,然后通过有效的销售渠道管理来实现销售目标。 房地产企业销售点的选择要考虑消费者的购买心理和购买行为的变化及其规律性,对销售点的选择主要取决于:①商品最充分展现,让更多人认知的地点要求。②树立商品形象的地点要求等。房地产企业应根据目标市场的特征及竞争状况、自身的经济实力、产品特点、公关环境、市场基础等特点,以及企业所处的外部环境、竞争对手状况、市场购买力水平等因素,经过综合权衡选择出直接面向顾客的分销点。 3.2消费者对房地产销售现场的认知 销售现场上销售人员的衣着、谈吐、工作态度及各种硬件设施的先进程度,开发商所采用的促销手段,以及其他配套设施的完善程度等都会作用于每一位前来光顾的消费者,当一个消费者对自己的心理活动进行整合之后,就形成了自身对开发商的看法和态度,这一看法和态度又将决定或在很大程度上影响着消费者的购买行为。 4、房地产渠道与产品 在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。 因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。 4.1产品识别 房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过训练的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的商业伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。 4.2服务要求 产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。 4.3客户购买风险 房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人介入销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。 4.4产品的生命周期 产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响:在导入期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的商业伙伴是必需的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进入,并且数量可能会逐渐增加,从独家转为多家制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高成本渠道中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数量也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。如果没有得到持续地渠道支持,产品很容易退出市场。 5、渠道与沟通 来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。 5.1收集与销售有关的一切信息 (1)宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。 (2)竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、人员、优势、劣势及目标市场定位。 (3)客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。 (4)公司信息。渠道现状、营销政策、产品知名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。 5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径 (1)内部报告制度。公司产品开发部门、人事管理部门、销售部门和财务管理部门等都有责任提供本部门运作信息,形成内部报告制度。 (2)客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。 (3)销售代表的例行巡视和拜访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商管理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策;同时,定期将市场开发情况、竞争情况报告给公司。 (4)渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。 (5)互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,提高渠道整体运作的效率。经销商、商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。 (6)公司简报。房地产公司简报作为渠道信息管理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。 6、利润:渠道选择的经济标准 营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应。因为房地产企业是追求利润而不是仅仅追求对企业销售渠道的控制性。经济分析可以用许多企业经常遇到的一个决策问题来说明,即企业应使用自己的推销力量还是应使用销售商。判别一个方案好坏的标准,应是该方案能否使企业取得最大利润。 渠道赢利能力通常可以通过费用收益比率(c/R)来考察。在任何一个单个市场中,一个渠道的费用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定单金额。较低的费用收益比率支付的销售成本较低,从而每笔交易获得的利润也就较高。 渠道赢利能力分析的三个主要组成部分包括: (1)渠道的每笔交易成本。渠道的每笔交易成本等于全部销售成本除以交易数量。 (2)将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础。一旦得出每种渠道的每笔交易成本后,就可以计算市场上每种渠道的费用收益比率。在选择分销渠道时,不一定是费用收益比率最低的,但必须是企业能够接受的。 (3)营销渠道选择的收益能力。在评估销售渠道时不仅要考虑渠道成本,而且要考虑渠道获取期望收益的能力。看新的渠道是否能够在市场上实现预定的销售目标。忽视渠道达到收益目标的能力会在渠道选择中产生严重的后果。 总之,每一个单个渠道都有自己的成本和投资收益。在可行的渠道范围中,可选择的渠道的经济效果是渠道选择决策的最后裁决者。 房地产营销论文:房地产营销的概念战研究论文 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销策略分析论文 一、房地产营销产品策略(Product) 在制定房地产产品策略时,需要从以下几个方面进行考虑: (一)位置条件。房地产产品的位置条件是打造优秀产品的首要条件,位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少,一般而言,应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区,把握好交通及客流“两大动线”,商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气,例如,北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是,商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目,那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。因此,从客流动线这个角度讲,商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费,更多的利润。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。 (二)产品设计:为了满足消费者需要,对设计者而言,应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法,去听听策划人员的意见;对策划者而言,加强自己专业知识的学习,真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性,找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作,根据目标客户的特性分析,作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 (三)品牌设计:我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导,即将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘,既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。 建立产品品牌之后,更要注重品牌关系,树立良好的品牌关系,首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后,实施客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长期跟踪管理。 二、房地产价格策略(Price) 一种是成本+竞争定价策略,即首先计算出项目总成本,再根据竞争对手的价格情况,加上预期利润,从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。 另外一种是消费者需求加竞争定价策略,它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点,以竞争对手为参照,无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则,并时刻注意区别或跟随竞争对手,因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。 三、房地产营销渠道策略(Place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 直接销售,最常见的形式就是派出房地产销售人员,在一个固定的场所主要是现场售房处,来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 委托,相对于直接销售策略,分散了企业开发房地产的风险,而且中介机构由于工作的范围、特性,以及对于市场趋势的了解,对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多,更容易把握市场机会,能更快销售房产。 许多房地产商也利用因特网资源,打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。 伴随着房地产行业的发展,在保持既有的模式下,一些新的渠道开始出现,我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。 四、房地产营销促销策略(Promotion) 房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类: 人员促销是一种传统的推销方法,一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料,成本低同时还起到广而告之的作用;另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况,促成买卖成交的活动。 非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中,这些方式综合起来构成促销组合策略。 (一)房地产广告 房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型:(1)印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等;(2)视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式;(3)户外广告。房地产推出时机确定后,在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况,预告房地产即将推出,诱导消费者购屋欲望。(4)布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房,表现完美格局和完善生活机能,并加强装修与施工,让消费者产生具体的临场感。 (二)营业推广 开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,有助于提高销售量。 (三)公共关系 房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系,比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。 目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略,这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。 房地产营销论文:房地产营销策略分析论文 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程。可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产的营销策略 房地产商品有其自己的特征,使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品,同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品,因此在营销策略上有着自己的特殊性。 (一)产品策略(product) 房地产产品策略是房地产营销中的首要因素,房地产企业必须开发市场所需要的产品,才能生存。按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次: 1.优秀产品。它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感、成就感。 2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。 3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业管理、保证公共设施的提供等。 目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子,而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在优秀产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。 首先,给房地产商品取一个好听的名字,这样不仅能给人好的第一印象,而且还能引发美好的遐想。比如,大宏公司开发的“九鼎雅苑”,其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次,提高物业质量,赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下,消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此,开发商要采用现代化的新材料、新技术,使物业具有智能化和现代化的格局。最后,房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围,这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。 (二)价格策略(price) 房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。 1.定价方法。在市场营销定价策略中,定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之,在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。 2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式:一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后,先以较低的价格出售少量的商品房,然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼,常常会给予客户一定的价格优惠,可以通过不同的付款方式来实现。例如,如果分期付款房价要付全额,而一次性付款,房价可给予5%~10%的折扣优惠;三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额,有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是,购房者在签定合同时付1/3的房款,房屋施工过半时再付1/3,完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法,然后余额在一个规定的期限内分几次付清;四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业,一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭,是指由购房者交纳房价30%的首期款,取得购房合同,然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款,以后,购房者定期向银行还本付息,直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式,值得借鉴和探索。 (三)促销策略(promotion) 房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种: 1.人员促销。它是一种传统的推销方法,是指房地产促销人员根据掌握客户的信息,向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于,目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小,对于促销人员的要求较高,不仅要具有良好的业务素质,而且还要求有较高的个人素质。 2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等,另外还有样板房展示,这是一种实体广告,看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略,以收到最好的宣传、销售效果。3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象,以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现,如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动,或通过危机公关化不利为有利,从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告,而且传播面广,所以其效果很好。 4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略,效果比较明显。比如对于消费者而言,在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。 (四)渠道策略(place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。 1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售。它是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势。目前,国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展,网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。 三、结语 综上所述,结合房地产商品本身发展的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销营销对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。可以说,房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。 房地产营销论文:房地产营销中公共关系价值分析论文 一、房地产营销中公共关系的优势 1.公共关系是企业塑造自身形象的最佳途径。房地产营销是针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列的策略的制定,以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项措施。房地产商品的特殊性,使得房地产的营销活动有别于一般的消费品,如推广周期较短、不涉及商品铺货、区域特点显著、品牌效益强、推广感性化等。它最大的特征是区域性和产品的不可替代性,它的市场信息复杂而隐蔽,以及消费者与产品生产者直接交易而体现出的短渠道特征。这些特征首先要求企业必须具有良好的正面公众形象,才能达到房地产营销的目的。而公共关系正是企业塑造自身形象的最佳途径,它的主要功能是达到协调关系、谋求合作,为自身发展创造最佳环境的目的。它通过信息的传播和交流,增进群体与社会的相互了解、信任和支持,沟通和影响消费者,建立双向的、长久稳定的良好的社会关系,从而推动房地产开发企业树立竞争优势。正是公共关系的这种基本属性和职能,决定了公共关系在房地产营销活动中具有独特的优势。 2.公共关系是实现房地产销售的可靠保障。房地产市场的充分竞争使得其产品更进一步进行细分,而这种细分是以客户的需求为基础的。公共关系活动因其以人为本的人文特质,成为最能满足这种要求的方式。公共关系能有效实现与客户面对面的接触,这种特性是广告促销手段无法达到的。广告是一种非面对面的信息传播活动,广告者与接受者信息的反馈有一定的限制,双向沟通有相当的阻碍,由于广告信息的过度商业化,单纯的广告宣传已经不能有效实现项目的销售目的,房地产广告的效果在不断下降。如何抓住有效的人群,需要更加有效的渠道,公共关系是满足这种需求的最有效的工具,它是针对目标群的点对点的诉求,通过展示文化魅力,通过人性化的交流达到消费者的认同,更直接的促进销售。 3.公共关系是化解房地产危机事件的有效工具。公共关系的信息传播反馈性强,便于企业与公众的双向沟通,实现互动,容易达成开发商和消费者双方的信任和默契。公关对提高楼盘的美誉度效果明显,美誉度一方面可以直接带来产品的销售,另一方面又能建立良好的客群关系。良好的客群关系很大程度上减少了矛盾的出现,而一旦出了矛盾和危机,建立在公共关系基础上的良好的沟通机制也是化危为机的渠道。在企业面临危机时,公共关系能够有效地化解矛盾,缓和与消除冲突,变被动为主动,变不利为有利。 二、公共关系在房地产营销中的作用 1.公共关系对房地产营销具有强烈支撑。主要表现在两个方面:其一,公共关系能够透过公共关系活动,迅速有效的营造出一个公众强烈认同并偏好的氛围,通过唤起公众的心理共鸣进一步唤起其强烈的活动参与感,从而达到“造势”的目的,形成有利的营销环境。其二,公共关系能够为感性的营销推广提供令人信服的事实和依据,从而以理性的公关活动支持感性的营销推广。由于房地产项目的消费者极其关注产品的实际卖点,因此仅有感性推广显然是不够的。而受感性因素影响产生购买倾向的前提,则是楼盘不可撼动的实际功能如地段、品质、设计、景观以及一流的物业管理。对于这些营销推广不能从根本上解决消费者的困惑,公共关系则能够借助新闻、第三方证言等形式来完成,弥补感性推广的一些不足。 2.公共关系是房地产营销过程中的重要资源。它能帮助房地产企业监测营销环境,收集社会对企业的各种反映,向营销决策层和相应部门提供信息和决策咨询。由于房地产的营销周期、产品销售终端和地区性的特点,迫切要求房地产营销在一个区域市场,短期内迅速提升知名度、积累传播效果。这些要求恰恰是公共关系活动的结果。公共关系能在短期内迅速提升知名度、积累传播效果。因为新闻的时效性与报纸的区域性,能够迅速为房地产项目在本区域内制造声势,在整合其他战略资源后,形成新的营销功能和合力,形成最为重要的营销资源。 3.公共关系是房地产营销中重要的社会实践。公共关系是房地产企业与相关公众的互动。这种互动不仅给双方带来了良好的效益,还在社会的各个方面发挥着重要的作用。房地产公关可以建立和保持房地产企业与各类公众的双向沟通,向公众传播组织信息,争取理解和支持,强化与公众的联系,塑造良好企业形象,扩大企业和品牌认知度,提高企业和品牌美誉度和信誉度。对于奠定信誉度的作用,公共关系更是具有先天优势,因为公关活动通常都是以新闻的方式出现,对公众的影响是真实可信的。 4.公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分。它可以促使房地产企业有计划地调整企业目标和行动,并以相应策略和行动影响公众舆论、态度和行为,在企业与公众之间进行协调,促成双方合作,帮助组织实现既定目标,增加效益,增强组织凝聚力和吸引力,使组织内外保持和谐一致。 三、房地产营销中公共关系的价值体现 公共关系在房地产营销中的价值主要体现在品牌推广、销售实现和危机处理等方面。 1.品牌公关 公共关系的品牌推广价值,体现在房地产营销的客户定位阶段,项目策划阶段和项目市场推广阶段以及物业管理阶段。房地产营销中的沟通渠道和工具是多种多样的,远比一般的消费品繁杂。合理运用整合营销传播策略,围绕着一个优秀利益是房地产品牌建设的一个有效方式。这种整合营销的传播策略,就是以公共关系为载体,以营销为主角的营销手法。企业通过各种途径宣传企业和楼盘,提高项目和企业的知名度,形成有利的社会舆论。例如,银城地产在当地是一家较有影响的开发企业,其开发的楼盘都有它的关联企业“银城物管”进行管理。在服务中他们发现,每到暑假的时候,孩子成了家长最头疼的问题,平时家长上班,孩子上学,但放假后孩子们就无处可去了。于是,银城地产设计了一个“儿童军事夏令营”的公关活动,组织了它所服务的楼盘和小区里那些家中无人带管的孩子,组成一支军事夏令营,带到郊区的一所军校里进行军事训练,结束的那天在银城地产一个刚开盘的项目的销售大厅前做了军事汇报表演,赢得了看房客户的一致赞扬。这是有利于各方的品牌公关活动,银城地产提高的声誉,增强了社会知名度;物业服务公司获取了利润,通过活动收费产生经济效益;业主也解决了实际问题,磨炼和锻炼了孩子。 2.销售公关 促进销售是公共关系的重要职能。在房地产营销中,公关点火广告煽火的模式是最常用的促销手法。项目市场的预热和开盘或调整都需要销售公关活动点火启动,它利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动开展公关活动,通过参与社会活动如纪念会、庆祝典礼、社会赞助等来扩大企业和楼盘的影响,直接促进销售。目前我们在房地产营销中常见的公共关系活动就是以这种方式为最多。如某企业开发了一幢三十八层的写字楼,可是由于营销环境的影响,销售情况不佳。公关人员利用当地重阳节登高的风俗,策划了“重阳节登高健身比赛”的公关活动。首先投资改造了消防楼梯,把原来作为紧急疏散使用的消防楼梯改造成为一条环境优美、悬挂了各种运动挂图和背景音乐,适合爬楼梯健身的景观楼梯。接着与新闻媒体联合组织“重阳登高健身比赛”,由企业赞助大奖,公开向社会邀请爬楼梯比赛的参与者,比赛地点就安排在这幢大楼的景观楼梯上,比赛时由多家新闻媒体进行宣传报道。并组织在媒体上进行“文化与房产”的讨论,打造“体育房产”的概念,增强公关活动对消费者消费行为的深度影响。通过公关活动,该大厦在当地产生了一定的影响,极大地促进了销售。 3.危机公关 亦即矫正型公关活动。由于房地产开发企业构成因素复杂多样,所处的市场环境和社会环境变化加剧,因此开发企业越来越多地遭遇危机事件的挑战,如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等。管理学中的破窗理论说,如果有人打碎了一座房子的窗户玻璃,而这扇窗户由于种种原因未能及时修补,其他人就会受到暗示性地纵容,打碎第二块,第三块或更多的窗户玻璃。因此,一些不为人关注的小危机,如果不及早加以控制,就有可能成为真正危机。危机事件如果处理好坏,直接影响到企业经营状况甚至生存。通常处理危机的公关手法遵循两个原则:一是快速反应。当不可预测的危机发生时,企业要立即作出反应,主要是针对媒体和消费者,客观公正地表明态度,承诺尽快解决事情,可以将负面效应降到最低;二是迅速调查。就是迅速组成调查专家,找出问题的根本所在,如果确实是企业方面出现了问题,要尽快想好处理方法。不久前“碧桂园零地价拿地”危机事件的发生,再次表明了公共关系在危机过程中的重要作用。 房地产营销论文:房地产营销分析论文 一、房地产营销产品策略(Product) 在制定房地产产品策略时,需要从以下几个方面进行考虑: (一)位置条件。房地产产品的位置条件是打造优秀产品的首要条件,位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少,一般而言,应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区,把握好交通及客流“两大动线”,商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气,例如,北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是,商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目,那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。因此,从客流动线这个角度讲,商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费,更多的利润。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。 (二)产品设计:为了满足消费者需要,对设计者而言,应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法,去听听策划人员的意见;对策划者而言,加强自己专业知识的学习,真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性,找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作,根据目标客户的特性分析,作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 (三)品牌设计:我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导,即将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘,既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。 建立产品品牌之后,更要注重品牌关系,树立良好的品牌关系,首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后,实施客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长期跟踪管理。 二、房地产价格策略(Price) 一种是成本+竞争定价策略,即首先计算出项目总成本,再根据竞争对手的价格情况,加上预期利润,从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。 另外一种是消费者需求加竞争定价策略,它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点,以竞争对手为参照,无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则,并时刻注意区别或跟随竞争对手,因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。 三、房地产营销渠道策略(Place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 直接销售,最常见的形式就是派出房地产销售人员,在一个固定的场所主要是现场售房处,来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 委托,相对于直接销售策略,分散了企业开发房地产的风险,而且中介机构由于工作的范围、特性,以及对于市场趋势的了解,对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多,更容易把握市场机会,能更快销售房产。 许多房地产商也利用因特网资源,打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。 伴随着房地产行业的发展,在保持既有的模式下,一些新的渠道开始出现,我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。 四、房地产营销促销策略(Promotion) 房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类: 人员促销是一种传统的推销方法,一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料,成本低同时还起到广而告之的作用;另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况,促成买卖成交的活动。 非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中,这些方式综合起来构成促销组合策略。 (一)房地产广告 房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型:(1)印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等;(2)视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式;(3)户外广告。房地产推出时机确定后,在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况,预告房地产即将推出,诱导消费者购屋欲望。(4)布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房,表现完美格局和完善生活机能,并加强装修与施工,让消费者产生具体的临场感。 (二)营业推广 开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,有助于提高销售量。 (三)公共关系 房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系,比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。 目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略,这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。 房地产营销论文:房地产营销策略分析论文 一、创新房地产营销模式 新形势下,对房地产企业提出了新的销售挑战,营销策略创新势在必行。当消费者对居住的选择不再停留于感性的消费,当市场需求逐渐从强调居住体验向追求高品质生活转化,地产就进入“品质致胜”时代。这就要求在房地产开发运营的全过程实施全面质量营销。从规划到设计,从选材到施工,从人员招聘到服务系统建设,一砖一瓦,一草一木,房地产企业都要舍得投入时间、精力打造让目标客户觉得有价值的“品质”。 全面质量营销是以顾客需求为先导,以提高产品和服务质量为重点,通过全过程的营销努力来提高产品质量,驱动质量绩效,以实现顾客满意目标的一种新型营销理念。实施全面质量营销,要求营销者不仅仅要注重营销全过程的质量,实施营销全过程的质量管理(即营销全面质量管理);而且要关注产品(包含服务,下同)自身的质量,参与产品质量标准的制定和控制,使产品质量能符合消费者的要求。一方面要通过外部营销的质量控制,提高顾客对产品的感知质量,从而提高顾客对产品的满意度;另一方面要通过内部营销,来促进产品质量的提高。 实施全面质量营销,必须做好以下工作: 1.合理的市场定位 只有市场定位准确,销售才能进展快,进而资金流动顺畅,短缺土地得到高效开发,这样国家宏观调控才不会造成什么不利影响。动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”,即房子未建,精确定位先行。这是应对宏观调控等当前不利形势的必然要求。因此,必须在市场调研充分和了解客户的基础上进行科学的市场细分,以确定有良好发展潜力的细分群体为目标客户;同时加强对竞争者状况的研究,以防定位趋同。通过市场调研,正确识别顾客的现实需求、潜在需求,竞争者对需求的满足状况,并根据企业的内部条件和经营目标合理进行市场定位,确定目标顾客。 2.差异化的质量定位 通过对目标顾客的需求状况和期望质量的调查分析,确定企业产品的质量定位。企业的质量定位不仅仅要注重产品的功能性质量,更要注重产品的适用性质量。 在消费个性越来越突出的今天,企业要想在产品方面赢得优势,必须从产品的创新和产品的个性化这两个方面着手。一方面,随着经济和技术的发展,顾客需求不断发生变化,从而对产品提出新的要求,而企业只有向顾客提供不断创新的产品才能适应这种变化。另一方面,较高层次的顾客已不再满足于成批生产出来的产品,他们对于能体现个性的产品更加青睐。由于技术的发展,产品的个性化与生产的规模经济效益已不再是相互对立的矛盾。企业可以在保持一定规模经济的同时,为顾客提供满足其不同需求的个性化产品,使每位顾客都能获得满意的感受。 3.及时的外部沟通 主动关心顾客,经常主动保持顾客联系,收集顾客对产品、服务及其他方面的改进意见,并及时向顾客传递企业和产品的有关信息,不断改进产品和服务质量,使顾客满意度能得到提升。企业与顾客之间信息、情感的沟通,不仅有利于建立长期稳定、相互依赖的关系,还可以为产品和服务的质量定位、内部员工的管理提供重要信息,使企业及每个员工更加接近顾客,提供更加符合顾客需求的产品,更好地为顾客服务。 4.和谐的内部沟通 一方面通过与内部员工的沟通,提高内部员工的满意度和忠诚度。如果说忠诚的顾客是企业宝贵的外部资源,那么忠诚的员工则是企业最宝贵的内部资源。满意、忠诚的员工,才能对顾客期待的价值有所贡献,从而提高顾客的感知质量,令顾客更加满意。管理者的角色不仅仅是监督与管理,更重要的是协助与支持,建立起一个包括培训系统、激励系统和内部沟通系统在内的良好的内部管理系统,让员工在和谐、快乐的环境中工作。另一方面通过与其他部门的沟通,将顾客需求、竞争者状况以及产品质量定位思路(产品适用性质量标准)准确、迅速地传达给产品设计者和生产者,促使研发部门和生产部门能按照市场需求制定出适应市场的质量标准,提供适应市场需求的产品;并及时反馈顾客对产品及其质量方面的抱怨,站在顾客立场上向有关部门进行呼吁,以保证产品和服务质量的控制和提高。 5.营销过程的质量控制 根据市场需求及消费者对营销质量的期望,制定营销质量标准,控制营销质量,提高服务质量,及时满足目标顾客对产品购买的需要,使顾客获得更高的让渡价值。营销过程质量控制的重点是营销组合质量控制,通过对消费者的调查,把握消费者在商品购买过程中对营销组合的要求,即4C(欲望与需求、成本、便利、沟通);运用质量营销工具,将消费者层次的4C转变为企业层次的4P;根据市场需求、竞争者动向及企业自身条件,制定或修订企业营销战略和策略,提高企业的营销质量。此外,还必须不断提高营销的服务质量,以实现顾客满意目标,树立为顾客服务的观念;从方便、沟通与理解、能力、态度、安全、服务设施等方面进行考虑,制定合理有效的服务质量标准;向顾客做出合理承诺,并实现承诺,使顾客获得超值感受,通过考核不断改进服务质量。 二、房地产营销面临的新形势 资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来,随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟,房地产营销面临新的形势。 自2004年3月末以来,面对经济总体过热信号,国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始,采取了一系列调控措施,尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用,对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括:投资增速过猛的势头得到初步遏制;销售增速继续快于竣工,但有所回落;贷款规模得到有效控制,资金来源结构进一步调整;市场削减不合理需求,市场结构逐步优化。对房地产企业而言,银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展,但短期将带来较大的压力。 房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来,尽管一些地方的房价上涨有所放缓,即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月~2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%。但我们也应该看到,一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年,以北京房地产市场为领头,全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元,同比增长28.1%,略低于2003年29.7%的水平,但仍处于高位运行。2005年,土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长10.1%、9.7%和1.4%。 住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看,一是2005年以来房地产空置率快速上涨;二是房地产个人消费信贷快速下降。比如,据国家统计局数据,截至2006年3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。 个人住房需求下降。从金融统计数据看,房地产的需求正在减少。央行的数据表明:2004年个人住房消费信贷增长35%以上,增长达4700亿元,而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%,仅增加2600亿元,仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看,居民户消费性中长期贷款增加399亿元,同比少增245亿元。尽管这里有居民住房消费贷款提前还款的因素与房地产投机减弱,但从中可以推断,个人住房需求下降。 房地产营销论文:房地产营销探究论文 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销探究论文 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的优秀是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、 宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:绿色建筑房地产营销策划探究论文 [摘要]高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变,现有的房地产开发各个环节必然受到冲击。本文将集中从项目判断、概念设计和广告媒体三个阶段分析营销策划环节。 [关键词]绿色建筑房地产营销策划 一、引言 近几年我国城乡建筑发展十分迅速,房屋建设规模日益扩大,建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准,它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节,探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。 二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析 我国房地产市场竞争的日趋激烈,房地产业的发展也越来越趋向理性化;与此同时,过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要;房地产市场营销模式也发生了变革,继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成:项目判断、概念设计和广告媒体。 1.项目判断阶段 伴随着绿色开发标准的建立,可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升,至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说,在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了,并在此基础上寻求市场定位。一方面,绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求,所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多,成本相应提高。在项目开发阶段,必须要给予足够的重视;其次,绿色建筑又具有地域性特征,使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策,决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时,考虑社会效益,而且要更多的关注社会效益,不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。 2.概念设计阶段 概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说,一方面,《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系,能够为全行业提供一个协调行动的模板,加强对环境重要性的认同,引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面,这一标准不仅针对开发商,还面向消费者(业主)。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者,完全做到了公开。同时在概念设计中,人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同,将进一步促进绿色建筑的发展,而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。 3.广告媒体阶段 广告是联系开发商和消费者的桥梁,广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气,其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够,不愿花费较高成本购买节能住宅,节能市场上缺乏需求动力,导致开发商做节能成本风险增大,从而形成节能消费市场恶性循环,给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识,合理引导消费者消费观,必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知,并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视,加大力度宣传绿色节能建筑意识,加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广,关键是要注意市场的创新,同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展,并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构,以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求,以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。 三、结论 高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变,在这一转变进程中,房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征,在了解熟悉、运用上述规律的基础上,重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位,做好概念设计阶段的信息整合,完成广告与媒体阶段的调整,对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。 房地产营销论文:房地产营销策略试析论文 [摘要]房地产开发是支持人们日常生活的基础,面对市场的风云变幻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,掌握现代的营销技术。 [关键词]房地产营销观念营销组合 房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。房地产营销是市场营销的一个重要分支,在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导,披露市场供给需求信息,制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会,进行营销管理活动。1990年,美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论,4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向,其精髓是由消费者定位产品。对于房地产业,发展商们在实际运作中又该如何具体运用4C理论呢?TWXrjE 一、建立资料库 4C理论的出发点和中心点是消费者,离开了对消费者透彻深入的了解,任何一个“C”都难以真正付诸实施。这就要求房地产商们尽快建立消费者资料库。资料库的内容至少应包括三个方面:人口统计资料,即消费者的姓名、性别、年龄、教育程度、职业、收入、家庭结构、住址、联系通讯方法等;心理统计资料,即消费者的购买态度、购买要求、现场购买时的情感反应以及其它性格和心理特征等等;消费者的过往购买纪录。当掌握了以上翔实的消费者资料后,才能够从容地贯彻实施4C理论。可以用直邮信函、贺卡等方式与消费者进行个人化交流,让消费者倍感惊喜;可以将精美的售楼书准确地径直投寄给目标消费者而不必被动地坐等他们前来索要;在大众传媒的广告中也可以更简练、直接而直抵消费者的心理深处,从而使沟通具有高效力。 二、选择适宜的营销策略 1.选择适宜的房地产营销渠道。房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式:(1)直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。(2)间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者,中间商介入交换活动,并专门承担商品流通职能。 2.选择适宜的房地产营销组合。房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。美国哈佛大学教授鲍敦于1964年提出了营销组合的概念。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括:产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点:(1)可控性营销组合是要企业能够控制的因素,如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合,因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用,另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约,它们都是企业不可控制的。(2)复合性营销组合是多种因素的综合运用,各种因素又相互影响,而且,并不是每一种策略对每一个公司都合适,有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。(3)动态性营销组合要因时因势而改变,既是企业的策略制定的再科学,但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情,所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化,及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。(4)整合性营销组合要求房地产企业以消费者为优秀进行营销活动,各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体,相互协调相互配合。 三、服务——房地产营销的新杠杆 随着市场竞争的日益激烈及市场营销策略被广泛地运用,一些市场营销创新者大胆地突破了传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架,把服务作为第五个因素引进了市场营销组合因素之中,使以顾客为中心的观念深入人心,并在营销活动中得以贯彻实行。服务可以使企业创立个性,增加竞争优势,有效地增加企业的新销售和再销售的实现机率。优质服务是企业走向成功的金钥匙。目前行之有效的服务形式有: 1.全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那—刻起,到产品使用价值耗尽为止的整个过程,都对顾客细心呵护,使顾客与自己的产品紧密相联,让顾客在每—个层面都感到完全满意。 2.全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团队精神,并在企业内部形成新的服务关系。形成一条从总经理、各部门经理到销售—线人员以顾客为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标,在企业内部逐步形成以服务文化为优秀的企业文化。 3.特色服务。任何竞争手段之所以有效,是因为它的差异性。服务也一样,没有差别性的服务竞争等于没有竞争。解决服务竞争的方法是建立差别服务形象,以创新的服务特色来区别于竞争对手。 4.承诺服务。在“让顾客满意”的经营理念下,许多企业将承诺服务作为战略的优秀环节,不仅使顾客在购买消费中感到满意,而且这种满意甚至可能超过顾客期望。像新华远的海润国际公寓项目,从建筑到材料设备、家具都事先做出了质量保证的承诺。每一个购房客户都拿到—份清单,附在合同中,使承诺得到了保障。 房地产营销论文:房地产营销策略探究论文 [摘要]在我国,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。说明为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。 [关键词]房地产营销策略 一、引言 1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下: 房地产概念图 2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。 房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。 二、房地产营销策略的发展史 市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。 在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。 营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。 1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。 2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。 4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。 5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。 6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。 三、房地产营销策略的现状 目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果; 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标; 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销; 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。 四、房地产营销策略的创新 在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。 在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。 目前,全国各地的房地产发展都处于高潮期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。 2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求,促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。 4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念,以绿色文化为价值观,以绿色营销为优秀的营销战略。 在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。 5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。 首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。 6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理,为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。 7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。 五、结语 总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说,没有一个营销策略优于另外一种渠道,因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道,而应根据各自的实际情况,针对不同的市场形势、消费者情况和政策,采用多种营销组合,充分发挥各种营销策略的优点。 房地产营销论文:房地产营销创新策略探究论文 [摘要]随着房地产行业的快速发展,房地产市场迅速过度到买方市场,房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。论文提出要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 [关键词]顾客满意差异化体验营销整合营销关系营销 近年来,随着我国国民经济持续快速发展和住房制度改革的不断深化,房地产业取得了较大发展,房地产市场逐步规范与完善,消费者日趋理性和成熟,开发企业之间的竞争也日益加剧,越来越多的企业开始重视市场营销的作用。但是目前,民众舆论认为我国房价普遍偏高,为了维持社会稳定同时也是从促进房地产行业自身的可持续发展角度出发,国家出台了相应政策,加强了对房地产市场的监管力度。同时应该注意的是,房地产供给大幅提高,不同类别的产品大量面市,而房地产企业在营销过程中手段单一、同质化程度过高的问题也不容忽视,销售不畅引起巨额物业空置已成为我国房地产市场健康发展、稳定运行的重大障碍性因素,因此,进行房地产营销创新以打破僵局成为房地产业亟待解决的问题。 一、传统营销理论指导下的房地产营销 美国市场营销协会主张:“市场营销是关于观念、产品和劳务的订价、促销和分销的策划与实施过程,即为了实现个人和组织目标而进行的交换过程。”这一过程包括市场调查、需求预测、目标市场选择、新产品开发、产品定价、分销选择、售后服务等一系列与市场交换有关的经营活动。传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论,市场营销是四个基本要素的有效组合,即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品,制定合理的价格,运用适当的分销渠道和合适的促销措施,就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”,实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期,行业不够成熟,需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。但是,随着市场竞争日趋激烈,运用4P营销组合的企业越来越困难,尽管他们花费巨额资金,但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前,房地产厂商开始反思其营销行为,逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求(Consumerwantsandneeds),消费者获取满足的成本(Cost),消费者购买的方便性(Convenience),企业与消费者的有效沟通(Communication)。4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点:(1)重视消费者,根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行,企业把产品放到一边,首先研究消费者的欲望和需求,不是简单地叫卖他们所能制造的产品,而是努力去提供消费者想购买的产品。(2)忘掉定价策略,努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响,因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。(3)忘掉通路策略,思考如何方便消费者购买,因为即使顾客已经愿意购买企业的产品,但若交易成本过高,他们仍然会选择放弃,看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。(4)忘掉促销策略,多研究与消费者沟通,企业对新闻和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应,通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。4C理论认为,在营销组合中,产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者模仿甚至超越,惟独企业品牌的价值难以替代,而这与消费者的认可程度紧密相关,因此,企业必须完全从消费者的角度安排营销组合策略。 二、整合营销 120世纪90年代,美国D·E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC),其基本思想可以概括为两方面:一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段,使其发挥最佳效用,最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在,几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务,工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目,消费者的所见所闻和感受到的完全一致,项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者,能够给消费者强烈的震撼,这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象,有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面,来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设,认为消费者在消费时是理性与感性兼具的,消费者在消费前、消费时、消费后的体验,才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言,不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐,优美的小区景观、完善的配套设施,无不传达开发商大力提倡生态、环保,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。进入样板间,精美的装修让人惊羡,消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断,你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天,进厨房去炒几个小菜,“这就是我想要的家”,消费者完全认同开发商以人为本,融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验,通常需要消费者亲临现场,当然,现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统,逼真地展示其楼盘及其样板房场景,并且通过增加一些互动功能,使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customersatisfaction),即“顾客满意”,其指导思想是,企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨,从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求,把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头,在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面,以便利顾客为原则,最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次,“满意不满意”是最重要的评价标准。在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发,满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求,尽量引导住宅消费的潮流。为此,必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平,研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好,并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等,房地产企业都必须从住房消费者的需求出发,使之满意称心,才能获得消费者的青睐,增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售,强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于:不仅争取顾客和创造交易,识别和建立关系是重要的,维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺,更重要的是履行承诺。关系营销与传统市场营销有着很大的区别:传统营销把视野局限于目标市场上,建立在“以生产者为中心”的基础之上,其优秀是交易,关心如何生产、如何获得顾客,企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系,企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中,买卖双方的关系被看成是相互排斥的,交易结束,买卖之间的关系就结束了,买卖双方是一次性关系。而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的,其优秀是关系,企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系,并不断加强这种关系,通过互利交换及共同履行诺言,使有关各方都实现各自的目的。因此,房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系,企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略,就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销,是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值,从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力,企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力,企业在市场营销中有明确的目标市场,并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较,房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。同时,房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手,体现在品质的质优耐用、安全放心,区位的出行便捷、人文优越和升值潜力,环境的自然、生态和健康,整体布局的大方、精巧,单体设计的实用、合理和完善,设备设施的充分、新颖和高效,配套的生活方便,居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级,升级后的客户服务,不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务,而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节,而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化,房地产基本进入了,服务经济时代,开发商只有通过丰富客户服务的内涵,扩大服务的宽度,延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后,企业文化的差异化也应该受到企业的重视。因为住宅不仅是一种生活方式的选择,同时也是居住文化的体现,而且应该注意,企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势,一旦建立,即可成为企业的优秀竞争力。 房地产营销论文:房地产营销中公共关系研究论文 摘要:由于房地产产品形态的复杂性、独特的区域性、不可替代性、信息的隐蔽性以及消费者与生产者直接交易等特点,要求在房地产市场营销中必须树立良好的企业和楼盘形象,长久稳定的社会关系,真实客观的楼盘信息以及与公众有效沟通的畅通渠道。公共关系作为促销的一种重要手段,其属性和职能恰恰满足了房地产营销的这种要求,使得公共关系活动在房地产营销活动中具有独特的优势和价值。 关键词:房地产;营销;公共关系;价值 房地产促销的两种主要方式——广告和公关在市场的际遇却相差甚远。大多数综合性日报都辟有楼市专版或专刊,电视台也纷纷做起了房地产节目,房地产广告的竞争惨烈。而反观房地产公共关系手段,整个房地产领域却施之有限,公共关系对房地产营销的价值作用被严重低估。事实上公共关系是房地产营销最有效的促销手段。 一、房地产营销中公共关系的优势 1.公共关系是企业塑造自身形象的最佳途径。房地产营销是针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列的策略的制定,以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项措施。房地产商品的特殊性,使得房地产的营销活动有别于一般的消费品,如推广周期较短、不涉及商品铺货、区域特点显著、品牌效益强、推广感性化等。它最大的特征是区域性和产品的不可替代性,它的市场信息复杂而隐蔽,以及消费者与产品生产者直接交易而体现出的短渠道特征。这些特征首先要求企业必须具有良好的正面公众形象,才能达到房地产营销的目的。而公共关系正是企业塑造自身形象的最佳途径,它的主要功能是达到协调关系、谋求合作,为自身发展创造最佳环境的目的。它通过信息的传播和交流,增进群体与社会的相互了解、信任和支持,沟通和影响消费者,建立双向的、长久稳定的良好的社会关系,从而推动房地产开发企业树立竞争优势。正是公共关系的这种基本属性和职能,决定了公共关系在房地产营销活动中具有独特的优势。 2.公共关系是实现房地产销售的可靠保障。房地产市场的充分竞争使得其产品更进一步进行细分,而这种细分是以客户的需求为基础的。公共关系活动因其以人为本的人文特质,成为最能满足这种要求的方式。公共关系能有效实现与客户面对面的接触,这种特性是广告促销手段无法达到的。广告是一种非面对面的信息传播活动,广告者与接受者信息的反馈有一定的限制,双向沟通有相当的阻碍,由于广告信息的过度商业化,单纯的广告宣传已经不能有效实现项目的销售目的,房地产广告的效果在不断下降。如何抓住有效的人群,需要更加有效的渠道,公共关系是满足这种需求的最有效的工具,它是针对目标群的点对点的诉求,通过展示文化魅力,通过人性化的交流达到消费者的认同,更直接的促进销售。 3.公共关系是化解房地产危机事件的有效工具。公共关系的信息传播反馈性强,便于企业与公众的双向沟通,实现互动,容易达成开发商和消费者双方的信任和默契。公关对提高楼盘的美誉度效果明显,美誉度一方面可以直接带来产品的销售,另一方面又能建立良好的客群关系。良好的客群关系很大程度上减少了矛盾的出现,而一旦出了矛盾和危机,建立在公共关系基础上的良好的沟通机制也是化危为机的渠道。在企业面临危机时,公共关系能够有效地化解矛盾,缓和与消除冲突,变被动为主动,变不利为有利。 二、公共关系在房地产营销中的作用 1.公共关系对房地产营销具有强烈支撑。主要表现在两个方面:其一,公共关系能够透过公共关系活动,迅速有效的营造出一个公众强烈认同并偏好的氛围,通过唤起公众的心理共鸣进一步唤起其强烈的活动参与感,从而达到“造势”的目的,形成有利的营销环境。其二,公共关系能够为感性的营销推广提供令人信服的事实和依据,从而以理性的公关活动支持感性的营销推广。由于房地产项目的消费者极其关注产品的实际卖点,因此仅有感性推广显然是不够的。而受感性因素影响产生购买倾向的前提,则是楼盘不可撼动的实际功能如地段、品质、设计、景观以及一流的物业管理。对于这些营销推广不能从根本上解决消费者的困惑,公共关系则能够借助新闻、第三方证言等形式来完成,弥补感性推广的一些不足。 2.公共关系是房地产营销过程中的重要资源。它能帮助房地产企业监测营销环境,收集社会对企业的各种反映,向营销决策层和相应部门提供信息和决策咨询。由于房地产的营销周期、产品销售终端和地区性的特点,迫切要求房地产营销在一个区域市场,短期内迅速提升知名度、积累传播效果。这些要求恰恰是公共关系活动的结果。公共关系能在短期内迅速提升知名度、积累传播效果。因为新闻的时效性与报纸的区域性,能够迅速为房地产项目在本区域内制造声势,在整合其他战略资源后,形成新的营销功能和合力,形成最为重要的营销资源。 3.公共关系是房地产营销中重要的社会实践。公共关系是房地产企业与相关公众的互动。这种互动不仅给双方带来了良好的效益,还在社会的各个方面发挥着重要的作用。房地产公关可以建立和保持房地产企业与各类公众的双向沟通,向公众传播组织信息,争取理解和支持,强化与公众的联系,塑造良好企业形象,扩大企业和品牌认知度,提高企业和品牌美誉度和信誉度。对于奠定信誉度的作用,公共关系更是具有先天优势,因为公关活动通常都是以新闻的方式出现,对公众的影响是真实可信的。 4.公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分。它可以促使房地产企业有计划地调整企业目标和行动,并以相应策略和行动影响公众舆论、态度和行为,在企业与公众之间进行协调,促成双方合作,帮助组织实现既定目标,增加效益,增强组织凝聚力和吸引力,使组织内外保持和谐一致。 三、房地产营销中公共关系的价值体现 公共关系在房地产营销中的价值主要体现在品牌推广、销售实现和危机处理等方面。 1.品牌公关 公共关系的品牌推广价值,体现在房地产营销的客户定位阶段,项目策划阶段和项目市场推广阶段以及物业管理阶段。房地产营销中的沟通渠道和工具是多种多样的,远比一般的消费品繁杂。合理运用整合营销传播策略,围绕着一个优秀利益是房地产品牌建设的一个有效方式。这种整合营销的传播策略,就是以公共关系为载体,以营销为主角的营销手法。企业通过各种途径宣传企业和楼盘,提高项目和企业的知名度,形成有利的社会舆论。例如,银城地产在当地是一家较有影响的开发企业,其开发的楼盘都有它的关联企业“银城物管”进行管理。在服务中他们发现,每到暑假的时候,孩子成了家长最头疼的问题,平时家长上班,孩子上学,但放假后孩子们就无处可去了。于是,银城地产设计了一个“儿童军事夏令营”的公关活动,组织了它所服务的楼盘和小区里那些家中无人带管的孩子,组成一支军事夏令营,带到郊区的一所军校里进行军事训练,结束的那天在银城地产一个刚开盘的项目的销售大厅前做了军事汇报表演,赢得了看房客户的一致赞扬。这是有利于各方的品牌公关活动,银城地产提高的声誉,增强了社会知名度;物业服务公司获取了利润,通过活动收费产生经济效益;业主也解决了实际问题,磨炼和锻炼了孩子。 2.销售公关 促进销售是公共关系的重要职能。在房地产营销中,公关点火广告煽火的模式是最常用的促销手法。项目市场的预热和开盘或调整都需要销售公关活动点火启动,它利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动开展公关活动,通过参与社会活动如纪念会、庆祝典礼、社会赞助等来扩大企业和楼盘的影响,直接促进销售。目前我们在房地产营销中常见的公共关系活动就是以这种方式为最多。如某企业开发了一幢三十八层的写字楼,可是由于营销环境的影响,销售情况不佳。公关人员利用当地重阳节登高的风俗,策划了“重阳节登高健身比赛”的公关活动。首先投资改造了消防楼梯,把原来作为紧急疏散使用的消防楼梯改造成为一条环境优美、悬挂了各种运动挂图和背景音乐,适合爬楼梯健身的景观楼梯。接着与新闻媒体联合组织“重阳登高健身比赛”,由企业赞助大奖,公开向社会邀请爬楼梯比赛的参与者,比赛地点就安排在这幢大楼的景观楼梯上,比赛时由多家新闻媒体进行宣传报道。并组织在媒体上进行“文化与房产”的讨论,打造“体育房产”的概念,增强公关活动对消费者消费行为的深度影响。通过公关活动,该大厦在当地产生了一定的影响,极大地促进了销售。 3.危机公关 亦即矫正型公关活动。由于房地产开发企业构成因素复杂多样,所处的市场环境和社会环境变化加剧,因此开发企业越来越多地遭遇危机事件的挑战,如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等。管理学中的破窗理论说,如果有人打碎了一座房子的窗户玻璃,而这扇窗户由于种种原因未能及时修补,其他人就会受到暗示性地纵容,打碎第二块,第三块或更多的窗户玻璃。因此,一些不为人关注的小危机,如果不及早加以控制,就有可能成为真正危机。危机事件如果处理好坏,直接影响到企业经营状况甚至生存。通常处理危机的公关手法遵循两个原则:一是快速反应。当不可预测的危机发生时,企业要立即作出反应,主要是针对媒体和消费者,客观公正地表明态度,承诺尽快解决事情,可以将负面效应降到最低;二是迅速调查。就是迅速组成调查专家,找出问题的根本所在,如果确实是企业方面出现了问题,要尽快想好处理方法。不久前“碧桂园零地价拿地”危机事件的发生,再次表明了公共关系在危机过程中的重要作用。
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实体经济论文:传统行业转型升级下实体经济论文 一、好企业的思路应该是通过引进好技术 生产更好的产品;通过引进包装设备更加环保,降低产品的出厂价格,降低产品成本,使在产品在市场更受欢迎。实体经济不注意,新常态巩固不了。我们不能一看到新常态,就说这些企业往哪走,走是被动的,走是消极的,走是没有办法的。我给大家一个概念,实体经济和虚拟经济,如果2001年实体经济为1的话,我们虚拟经济是0.8;十年以后,如果说我们的实体经济还是为1的话,虚拟经济2011年是10.8,虚拟经济发展太快。实体经济依旧是我们的特色。加入WTO以后中国传统产业有很大的飞跃的发展,但是现在传统行业走在一个十字路口。现在,全球400种主要出口商品和生产商品中中国占了222件,全球4000种大的普通出口商品中中国占了1765件,更何况全球224个国家和地区有146个国家和地区跟我们贸易额双方是NO.1的。你说中国要轻易丢掉这个吗?我们应该在原有基础上更加发展。 二、我更要讲一个观点 我们不要比人家,我们要看自己,我跟新加坡国立大学东亚研究所的所长郑永年说,美国讲产业回归,怎么回归?他们有产业大军吗?产业基地在什么地方?他笑了,他说:“魏部长,美国产业大军就是你以前领导的1.3亿农民工,美国产业基地就在珠三角、长三角、环渤海。”我们已经形成长期的优势链条,不要丢掉,我们就应该抓紧时间,解决当前市场问题,压低劳动成本。上海自贸区不是什么货币通、货物通、人员通,最重要的是金融改革,上海自贸区是工兵探雷,不是政策洼地而是要做出牺牲。国外负面清单顶多7、8项,上海2013年负面清单190多项,现在是139项。自贸区倒逼我们的机制改革。我是极力希望加入TPP(《跨太平洋战略经济伙伴协定》)的。不要认为我们现在劳动力成本高了就把它转出去,或者单纯的就是淘汰,什么叫升级转型?什么叫新常态?就是要吸引高新技术,让世界能够为我服务。 作者: 魏建国 实体经济论文:加大金融支持发展实体经济论文 一、温岭的做法和经验 积极推动创新金融产品。紧密结合温岭经济特点,引导金融机构积极开展各种贷款业务,增强金融竞争活力,提升金融支持实体经济的规模和能力。联合村镇银行先后推出了“生态情”支农贷款和“渔家情”惠民贷款,为从事农业生产和松门、石塘涉及打渔和渔业加工的企业及个体户提供个性化信贷服务。联合村镇银行先后获得全国优秀村镇银行、全国十佳村镇银行荣誉称号。农村合作银行推出“农链通”贷款产品,以“三农”为基点,围绕农业产业链各环节上的生产主体、深加工主体、销售主体等生产经营主体,对产业链的不同节点提供封闭的信贷支持。此项金融产品荣获省农信联社产品创新二等奖。民泰银行在各分支机构成立小额贷款部,专营小微贷款,实行专项考核监督,发展小额特色贷款。同时,推出“民泰随意行”贷款,该贷款集“金融IC卡”“、手机银行”“、自助循环小额贷款”等功能于一体,为“三农”和小微企业用户带来了极大的融资便利,有效填补了农村、偏远山区、海岛等地域的金融服务网点空白。完善金融机构网点布局。温岭共有银行金融机构19家,其中政策性银行1家、国有银行6家,股份制银行7家、地方性银行5家(其中当地银行3家);共有保险公司30家;小额贷款公司6家。 2013年新增浙江泰隆商业银行、台州银行4家小微金融专营支行,2014年新增浙江泰隆商业银行、台州银行共6家小微金融专营支行,并有华夏银行、民生银行、民泰银行3家小微金融专营支行正在筹建。同时,增设农村金融网点。全市农村合作银行机构网点共计74个(覆盖全市16个乡镇街道);全市邮政储蓄机构网点18个(涵盖12个乡镇街道),农业银行机构网点18个(涵盖11个镇),民泰银行、台州银行、泰隆银行、联合村镇银行等也加大对三农的信贷支持,在乡镇设置网点20多个,网点布局不断完善。有序推进普惠金融工作。全面启动温岭农信“普惠金融工程”三年行动计划,下发了《关于转发温岭农村合作银行普惠金融工程实施方案(2013-2015)的通知》,明确了指导思想、创建目标、组织架构及职责、创建工作安排、创建原则和激励措施。为扎实推进银政、银村、银农、银商、银企共建活动,搭建合作平台,深入开展信用户、星级信用村、信用镇(街道)的“三信”等级评定,提高农村信用评定基础信息在贷款授信、用信等方面的应用率。探索民间融资新模式。温岭市去年被列为全省首批11个省级民间融资管理创新试点县(市、区)之一,出台了《关于开展民间融资规范管理与服务试点工作的若干意见》(温政发[2013]74号),通过给予财政奖励补助、提供500万元风险补偿资金、优化相关部门服务、落实税收优惠政策,推动民间融资管理试点工作有序、健康开展。建立民间融资服务中心,主要服务中小微企业,并优先支持经营性投资。中心首期注册资本1亿元,主要由市国有资产经营公司、爱仕达、钱江、利欧、新界等企业和个人出资。至今年6月底,已撮合借贷159笔,撮合资金累计3.98亿元,余额达1.5亿元。在监管上,严格按照“支农支小”的要求,通过实施专门账户监管,严防非法集资,有效降低运营风险。 二、让金融支持落到实处 经过多年的发展,温岭金融业综合实力和抗风险能力大大增强,当然,也要看到金融服务实体经济发展还存在一些问题和差距:如区域金融基础弱、网点少、成本高,金融服务的覆盖面和渗透率还有待进一步提高;中小企业融资难、融资贵问题仍然存在;金融服务配套不完善;直接融资比例偏低;金融创新主体单一,创新机制不够;部分交叉类金融产品等创新业务有待进一步规范,金融秩序及监管仍需加强。因此,如何更好地解决好金融领域存在的问题,引导金融业牢牢把握服务实体这个根本,把发展实体、服务实体作为首要价值取向,推动实体与金融共生共荣,是摆在面前的一个重要课题。支持重点项目及重点产业发展。围绕“建设大平台”工作要求,增加对以智能装备制造为重点的发展高端产业的城市新区、以建设产业新城的东部新区和以现代服务业发展带动传统制造业转型发展的铁路新区的公共基础设施和商务综合体建设资金支持。同时,围绕建设工业强市工作,进一步增加对“四换三名”(机器换人、空间换地、腾笼换鸟、电商换市和名企、名品、名家培育)工程项目的信贷支持,推动打造在全国有影响力、在行业有话语权的现代产业集群建设。围绕实施创新驱动发展战略,各金融机构要加大对科技创新企业发展的支持,加大对战略性新兴产业发展的信贷支持;推动文化创意贷款,支持文化产业发展。优化小微企业和“三农”金融服务。一是推进小微企业金融服务专营机构建设。国有、股份制商业银行要加快建设小微金融服务专营机构,推动银行延伸服务网点,下沉小微金融服务重心。二是鼓励创新服务金融产品。支持小微企业信息整合,推动小微企业信用贷款,进一步提高小微企业信用贷款比例。 积极开展科技贷款、小额担保贷款,开展股权、知识产权、订单仓单、林权、排污权、海域使用权、土地承包经营权等抵质押贷款,加大对初创期和成长期小微企业的金融支持和保障。三是充分发挥保证保险的增信作用,发展贷款保证保险业务,提高小微企业融资增信能力,探索政府、银行、保险共建小微企业贷款保险机制,降低小微企业融资成本,逐步扩大贷款保证保险覆盖面。规范民间融资。进一步探索民间融资规范化和阳光化道路,拓宽民间借贷领域的社会资金投资渠道。稳妥探索设立可行的民间融资服务主体。探索建立民间融资风险预警体制。推出民间融资利率指数,对民间借贷行为的利率进行指导。继续稳妥审慎推进民间融资服务中心试点工作。通过民间借贷行为阳光化,支持实体经济发展,使城乡居民资本收入得到增加,同时遏制高利贷行为的发生,并防范和化解资金链担保链风险。开展金融创新。一是选择工量刃具等部分行业作为试点,发展“供应链金融”。围绕着供应链管理,提供物流服务、信息服务、商务服务和资金服务为一体的供应链物流金融服务,降低供应链的运作成本,促进产业资本和金融资本融合。二是探索利用保险资金支持实体经济发展。鼓励支持保险机构探索利用保险资金以股权投资、债权投资方式积极参与重大项目和实体经济;创新保险产品和业务,支持中小微企业发展。三是探索建立科技银行。科技银行的贷款对象为创新型高科技企业,贷款用于技术引进、技术研发、新产品试验推广等科技创新业务,不得用于普通房地产开发和固定资产投资等。全方位拓宽融资渠道。把培育上市公司后备力量与经济结构调整和产业升级有机结合起来,加大对产业规模大、主业突出、经营效益良好、符合上市条件的企业的信贷支持力度。积极推进非上市股份公司在场外市场挂牌交易,并积极创造条件实现转板上市。引导企业利用各类基金和交易场所,开展股权融资。大力推进债券融资,鼓励和支持企业发行区域集优债(中小企业集合票据)、短期融资券、中期票据、中小企业私募债或集合债,拓宽直接融资渠道,优化融资结构。积极推进上市公司的并购重组,优化股权结构和资产结构。支持上市公司充分利用增发、配股等多种方式再融资,实现低成本快速扩张。 作者:张永兵 单位:温岭市委常委、常务副市长 实体经济论文:金融业服务实体经济论文 一、泉州金融业发展现状与存在问题 金融配套环境较为薄弱,区域性金融中心城市吸引力不足。金融征信服务体系建设需要明确主体,建立信息采集和使用规范监管体系,目前全市金融业缺乏统一征信平台。金融专业人才储备不足,金融研究机构、信息分析机构和中介机构等高端服务缺乏,金融产业吸引力和城市金融产业层次有待提升。 二、泉州金融业税收情况 (一)税收概况 全市金融业税收增长速度快,高于同期金融业增加值和服务业GDP增长率。金融业2011~2013年税收占地税总税收分别为8.0%、9.3%、11.2%。2013年金融业缴纳国、地税税收42.2亿元,比增25.0%。按细分行业,银行业占71.1%,保险业占13.4%,证券业仅占5.7%。 (二)存在问题 1.地方可用财力偏低 财税体制规定,企业所得税中央分成60%,省级收入为40%(泉州商业银行和农商银行税收为市县级收入)。2012年全市金融业税收101771万元,地方实得财力17365万元,占32.2%。相比福州、厦门,泉州地方分成比例偏低,政府用于金融基础建设公共投入不足,客观上影响金融业发展。 2.金融业税收政策效用有限 (1)税收政策执行层面 企业享受减免税数量有限,税收引导作用受限。自2001年起,符合条件的非营利性中小企业信用担保、再担保机构,从事担保业务收入3年内免征营业税。截止2013年底,全省累计53户次中小企业信用担保公司享受免税政策,而同期泉州却很少有企业申请该优惠政策。 (2)税收立法层面 准金融机构未能享受与金融机构相同的税收优惠,税收扶持作用偏弱。贷款公司、典当行等机构计提的风险准备金不得税前扣除,企业所得税负担相对较重,不利于扶持民间金融发展。 (3)个别领域综合税负过重 不利于民间资金阳光化,造成税源流失。直接借款给企业,个人取得的利息收入需缴纳25.6%的税费,企业取得的利息收入需缴纳30.6%的税费。税费负担过重,不利于隐性税源显性化,企业往往迫于账务处理需要才开具税务发票,否则通过账外流转利息逃避税收,民间借贷真实状况税务部门难以监控;一定程度上也抑制投资欲望,不利于企业直接融资。 三、提高金融业灵活、效率和安全性,做大做强泉州金融业 (一)银行、证券等监管部门充分发挥引导、管理和服务作用 1.培育多层次市场结构和多样化金融产品,提高金融服务品质 (1)搭建多层次市场结构,扩大直接融资比重 间接融资体系,逐步扩大非国有金融机构融资市场;直接融资体系,发展货币市场和资本市场,股权融资和债权融资并重。继续支持符合条件的企业境内外上市融资和再融资,争取泉州高新区尽快纳入全国中小企业股份转让系统(新三板)扩大试点范围。完善产权交易市场,发展商标、专利、品牌、碳排放权、集体林权、海洋资源等产权交易。促进债券市场发展,支持经济转型升级。争取泉州成为中小企业私募债券试点地区,支持符合条件的企业发行非金融债务融资工具、企业(公司)债,推动中小微企业利用区域集优票据、集合票据、短期融资券等融资。支持泉州法人银行机构发行小微企业贷款金融债、“三农”金融债,争取泉州成为福建省第三个银行间债券市场交易分中心。 (2)培育多样化金融产品 提高资源要素的流动性和利用率。引进和丰富金融产品,支持居民家庭首套自住购房、教育、旅游等信贷需求,助推消费升级。推广股权、债券、应收账款、仓单、保单等权利质押融资方式,发展知识产权质押贷款,创新集体用地及房产可抵押贷款模式。创建网上“金融百货超市”,链接金融机构金融产品。举办金融产品创新评选大会,引进和推广金融产品。 (3)引导企业规范经营 提升金融服务水平。泉州金融业粗放经营方式尚未根本性转变,应由数量扩张向质量提升转变,履行资本中介、财富管理、风险管理等综合金融服务提供者角色。探索“金融服务+实体经济+电子商务”三位一体的新型模式,提升企业电子商务开拓市场水平,提高综合竞争力。 2.完善金融运行机制,引导资金投向实体经济。 (1)向上争取一定的监管创新权力 赋予非银行金融机构同等待遇。以创建和深化金改为契机,积极向中央争取一定的监管自主权,适当放松政策约束,因地制宜创新监管措施。在体制机制上,赋予非银行金融机构同等待遇,如可以联网征信查询系统、共享信用等级评定信息等。 (2)构建资金投向引导机制 支持产业集群、创新发展。按产业发展指导目录不同的指导基准利率,对扶持行业和项目予以优惠利率,严禁对产能严重过剩行业、违规建设项目提供新增授信。规范资金投向,中小企业私募债券业务应以高端制造、文化传媒、高新技术服务为主。 (3)规范金融监管 防范金融风险。树立金融风险防范理念,对金融市场风险、产品风险和机构风险等进行有效识别、精确度量和严格控制,提前预测和采取措施,避免对实体经济造成冲击,维护区域经济金融安全。 (4)利用金融市场机制 促进资源优化配置。建立市场化准入退出机制,激发市场活力。引导股权交易服务于资产兼并重组,优化生产要素配置,引进现代化产业项目与本地资本结合,畅通资本走出去的渠道。鼓励民间资本参与金融机构重组改造,鼓励上市公司并购重组,引导产业链兼并做大做强。 (二)政府健全多元化金融组织体系,优化金融基础配套环境 1.优化金融主体结构,健全多元化金融组织体系 (1)吸引符合条件的金融机构来泉设立分支机构、区域总部 引进港澳台侨金融企业,增加金融供给,兼顾大中小企业的金融需求;增强竞争力度,推动金融服务均等化,降低金融投融资市场价格。 (2)支持成立地方法人金融机构 满足中小企业融资需求。推动泉州银行、农村商业银行、农村信用社引进战略投资者,发展准金融机构,支持民间资本参股地方金融机构,培育村镇银行等新型农村金融机构。鼓励民间资本设立产业基金、创投基金,壮大资本实力。 (3)成立公益性非营利机构 注重短期效益和长期效益相结合,避免资本逐利只注重短期效应的负面性。设立政府主导的中小企业信用担保专项资金,建立中小企业贷款风险补偿、奖励机制,设立小微企业互助机构,促进企业团体内生性增信。市财政出资探索设立市级再担保公司,发挥增信和共担风险作用。 2.优化金融基础配套环境,提升金融产业层次。 (1)建章立制,完善金融管理地方体系 以市委市政府或金融工作局等名义,制定关于规范金融市场主体、市场行为、中介服务等制度体系,坚持公开透明、简化审批原则,推动金改进入“有法可依、有法必依”阶段。 (2)加强人才建设,创建综合信用体系 支持两岸三地、对外金融交流与人才培训合作,鼓励海外高级金融人才来泉工作,引进和培育具有战略发展方向的金融配套服务机构。创建综合信用体系,构建区域性民间借贷登记系统、企业信用管理系统、金融信息共享系统,推进社会信用体系建设。完善信用服务市场,推动征信产品应用,发展信用评级机构,加强信用市场监管。 (3)实行财政奖励政策 对总部设在泉州的金融机构给予一次性新户奖励、新增信贷投放奖励及购地、购房补贴,对特定高端人才按缴纳的个人所得税给予一定比例奖励。设立专项基金,用作地方企业风险担保金和金融调控资金。 四、先行先试,发挥税收政策作为空间,提升征管服务空间 (一)实行差异性税收优惠政策,发挥税收政策作为空间 从税收优惠政策上打通金融资本进入实体经济和民间资本进入金融领域“两个通道”,降低金融要素成本,缓解融资难、融资贵困境。积极向上反映,争取中央赋予泉州金改试验区国家层面税收优惠政策。 1.金融业试点改革实践需要阶段性探索和深入,税收政策发挥效果具有滞后性,建议将现有税收优惠政策优惠期限延长一定年限。 2.打通金融资本进入实体经济的通道。为支持农村金融发展,解决农民贷款难问题,对县区及以下地区所有金融机构减按3%税率征收营业税,将享受减免税的小额贷款从限额5万元放宽至20万元。村镇银行和农村资金互助社、贷款公司等在一定年限内贷款损失准备金准予按一定比例税前扣除。 3.打通民间资本进入金融领域的通道。对个人通过股权方式投资金融机构减按10%征收股息红利所得个税;对个人通过债权方式购买企业债券、公司债券,减按10%征收利息所得个税。对企业购买金融债券、企业债券和公司债券取得利息收入减半征收企业所得税。总部设在泉州地区的金融机构除了享受小微企业所得税优惠外,新成立的可享受所得税“三免三减半”。对投入公益性、非营利性的产业投资基金和股权投资基金的企业,参照创业投资企业享受投资额抵扣应纳税所得额优惠;授权泉州市政府民政、财税部门联合认定公益性捐赠税前扣除资格。 4.优化金融基础设施和配套环境。新成立的征信业、信用担保、再担保公司,营业税三年免征和所得税“三免三减半”,营改增后律师、会计师等金融配套服务机构增值税税负超过3%实行即征即退政策。 5.建议中央、省适当调增金融业税收地方分成比例,或对泉州市增加财政转移支付比例。 (二)创新征管服务举措,助力金融环境建设 1.树立“企业诚信纳税推定”理念,促进企业提供真实财务信息,扩大企业查账征收面,构建“查账征收为主、核定征收为辅”的税收征管新格局。 2.用好用足现有税收优惠政策。汇编金融业财税政策,开辟“金改”税收政策网上专栏。完善税收政策执行情况反馈机制,动态跟踪执行效果,加强政策效应分析。 3.税务部门主动参与企业信用体系平台建设,提供量化信用评价,以纳税数据库帮助金融机构实现对中小微企业信用评价,简化贷款手续,提高审贷效率。 4.从税收角度建立泉州金融指数模型,创建新型数字分析平台和融资信息查询平台,为泉州金融业集群发展提供相关数据参考。 作者:黄木生 郑朝伟 单位:福建省泉州市地方税务局 实体经济论文:实体经济耦合协调虚拟经济论文 1耦合评价模型 实体经济与虚拟经济是辩证统一的关系,二者在规模上相互影响、相互制约。一方面实体经济决定虚拟经济的产生,实体经济的发展影响虚拟经济的发展;另一方面虚拟经济的发展是实体经济发展的反映,二者具有显著的“溢出效应”。从长远看,二者是相互促进的良性关系,但是一定程度上的背离也是市场经济规律作用下的产物。本文基于实体经济与虚拟偶和协调的视角,以反映二者耦合程度的耦合度为指标构建二者之间独立的耦合系统。假设存在m个独立又相互关联的系统ui(i=1,2,…,m)和uj(j=1,2,…,m),则多个系统的耦合度模型可以表示为C2=n([u1×u2×……×un)/Π(ui+uj)]1/n(1)当我们将条件限定为两个系统,则此时两系统的耦合度模型可以写为:C2=2({u1×u2)×/([u1+u2)(u1+u2)]}(2)两个系统之间存在正向和负向两种关系,则进一步模型可以写为:C2=u1×u22姨(/u1×u2),u1+u2>0-u1×u22姨(/u1×u2),u1+u2<姨0,C2[0,1](3)C2即是最终得到的耦合度指数,其值位于0~1之间。当值趋向于1时,则表明二者在实体经济促进虚拟经济发展的前提下协同发展,反之,虚拟经济促进实体经济发展。当值趋向于0时,则意味着两个经济系统之间发展失调。为了使指标度量更加具体,我们在耦合度指标的基础上进一步构建发展评价指数和耦合协调度两个指标:U1+βU2D=姨CTD'=exp(-1D)(4)其中,C是根据式(1)、(2)、(3)得出的实体经济和虚拟经济的耦合度,T表示实体经济或者虚拟经济的单独发展评价指数。D'为实体经济与虚拟经济的耦合协调度,这一指标是在耦合度指标基础上的细化,其指标值涵盖了实体经济与虚拟经济相互状态,从极度失调到极度协调,共10个等级的耦合状态。 2测算结果及分析 根据第一部分构建的评价模型选择指标体系和相关数据。根据第一部分构建的评价模型选择指标体系和相关数据。衡量实体经济发展的指标主要是第一产业产值、第二产业主要是建筑业、工业等行业的产值以及第三产业产值,而虚拟经济的度量指标则与金融密切相关,如金融相关率、资本投入量、金融规模以及金融效率等。其中,资本投入量用固定资产投资与GDP之比表示,反映固定资产投资占GDP的比重对实体经济增长产生的影响;金融规模以巴南区所有金融机构贷款余额/区域实际GDP;金融结构以所有金融机构对企业贷款余额/所有金融机构贷款余额来表示;金融效率以贷款余额/存款余额来表示数据来源自《重庆市统计年鉴》和重庆市巴南区国民经济和社会发展统计公报。数据显示,2000年的0.2903逐渐上升至2013年的0.5809说明实体经济与实体经济耦合发展程度提升,二者出现良性耦合,即实体经济是虚拟经济发展的基础,虚拟经济则反哺实体经济。虽然至2013年两个系统的耦合协调度仍然不算太高,为0.5809,但总体上渐入佳境。进一步具体观察,两个系统各自的发展指数评价,可以发现其走势表现为波浪状起伏,两者的缺口逐渐缩小。尤其是自2007年之后,虚拟经济系统在两个系统的耦合关系中表现出较突出的作用,促进了两者的协调性。巴南区作为重庆主城九区之一,是重要的装备制造业、汽摩制造基地和公路物流基地。“十一五”期间经济发展呈现出速度加快、总量扩大,工业化快速推进,地区生产总值达到308.7亿元,年均增长16.6%。虽然巴南区的第一产业占有相当比重,但第二产业在实体经济中的地位日益突出。经济社会处于快速转型中,产业结构转型、新型城镇化对金融资本产生了巨大的需求,为金融服务业的发展提供了重大机遇。但与此同时,从评价结果也可以发现,样本期间巴南区实体经济与虚拟经济之间的耦合协调度仍然偏低。原因在于,巴南区整体经济总量仍然偏小,产业结构仍然不尽合理,第二产业中过分依赖于汽摩产业、城乡二元经济鸿沟仍然显著,金融机构总量相对匮乏,金融资源配置不合理,农村金融体系不够健全,农村金融抑制现象比较严重,金融辐射力极其有限,金融中介链条不够完善,导致金融资本流入实体产业仍然存在障碍,需要进一步扫清。 3结论与对策建议 面对当前复杂严峻的国内外形势,必须认识到只有坚定不移地致力于实体经济发展,才能促进巴南总体经济的可持续健康发展,才能在复杂的经济环境中拥有优秀竞争力和抵御各类危机的根本实力。首先,实体经济是社会生产力的集中表现,是社会财富创造的本源。实体经济的发展为民生的保障、国民素质的提升、经济的可持续发展以及社会稳定等方面提供坚实的物质基础。其次,实体经济是虚拟经济发展的动力。数据显示,实体经济与虚拟经济是相互制约、相互影响的关系。实体经济决定虚拟经济的产生,而落后的、超前的虚拟经济都会阻碍实体经济的发展,而与实体经济相协调的虚拟经济的发展为实体经济的发展注入强劲动力。因此,要在增强实体经济发展的内生动力的前提下实现二者的耦合协调发展。最后,实体经济的发展在缓解就业压力、维护社会稳定上具有重要的现实意义。著名的盖洛普理论主张,就业问题将会衍生到社会生活中,即失业人数增加,亦即待就业人数增加,以税收占主导的国家财政收入减少,随之引发的一系列问题将会严重影响一国的整体经济实力和综合国力。可见,大力发展实体经济将是各国政府解决就业问题的必经之路。 作者:李涛 杨雪程 单位:重庆理工大学会计学院 实体经济论文:五大税种实体经济论文 一、引言 我国将实体经济作为经济转型的战略关键,并出台了一系列的税收政策以促进实体经济的发展。然而,我国的实体经济现状仍不容乐观,还存在不少制约实体经济发展的问题。在这形势下,研究主要税种与实体经济之间的关系,分析它们如何影响实体经济,就有着重大的现实意义。在做实证之前,有必要对实体经济进行定义。现在国内外学术界对实体经济都没有一个统一的定义,各个学者在对实体经济进行实证研究时使用的指标也不相同。我国工业增加值作为实体经济变量。实体经济是真正创造财富的经济形式,其涵盖行业比虚拟经济要大得多,因此从实证角度出发,必须先定义虚拟经济,继而反向界定实体经济范畴。最早提出虚拟资本这一概念的是马克思。马克思在《资本论》中,最早把实体经济和虚拟经济划分开来,并描述了实体经济与虚拟经济的运行过程。从马克思的定义出发,不能单纯地划分哪些行业属于实体经济,哪些不属于实体经济,而是要看其对应的具体经济行为是否属于实体经济过程。也就是看,这一经济行为产生的经济增值是否创造了价值,是否属于实体增值。所谓实体增值,是指商品或者服务在流通过程中因实际需要产生的内在增值;与之相对的虚拟增值则是指以商品为载体进行的纯资本流通,从而导致商品市场价格大幅上扬的“增值”,其实质就是资本的自我增值。 二、样本选取、变量说明和数据来源 由于我国很多税种都是自1994年税制改革后才开始征收的,所以样本选取从1995年到2013年19年间的数据,分别包括实体经济(RGDP)、企业所得税(EIT)、个人所得税(PIT)、增值税(VAT)、营业税(YYT)和消费税(XFT)的数据。其中,实体经济由国内生产总值减去金融业和房地产业的增加值,金融业是典型的虚拟经济,而房地产业既有实体经济成分,又有虚拟经济成分,但《中国统计年鉴》中的房地产业增加值不包括建筑施工活动,也不计算建筑施工创造的增加值,剩下的就是纯粹的虚拟经济成分。而一些年份对农产品等实体物质进行的炒作也算是虚拟经济的一部分,但是由于数据无法获取,且相对而言数额较小,可以忽略不计。2013年的税收数据来自财政部网站的财政数据,国内生产总值、金融业增加值、房地产业增加值数据则来自国家统计局的《2013年国民经济和社会发展统计公报》。 三、实证检验 (一)描述性统计分析 从1995年到2013年实体经济的增长率曲线是一个比较平稳的曲线,增值税增长率、营业税增长率和消费税增长率整体而言,与实体经济的增长率曲线非常贴近,其中增值税和营业税的增长率上升或者下降的年份与实体经济完全一致,增长速度也十分接近,这与流转税在我国税制结构中的主体地位十分吻合。消费税增长率在2009年突然提高,这主要是由于2009年实行了燃油费改税。企业所得税和个人所得税的增长率曲线一开始波动较大,后来逐渐趋于平稳并贴近实体经济的增长率曲线,其中由于2011年基于结构性减税实行了个人所得税改革,个人所得税收入在2011年出现负增长。 (二)平稳性检验 为了减少模型变量间的波动性,消除异方差,以及得出变量增长率之间的关系,对所有变量取自然对数形式。由于变量样本是时间序列数据,为了避免变量之间出现伪回归现象,必须对变量进行平稳性检验。本文首先通过AIC准则确认各变量的滞后阶数,再采用ADF方法检验变量的平稳性。对各变量进行二阶差分后,在10%的显著性水平上所有变量均通过单位根检验。可见Lnrgdp与LNEIT、LNPIT、LNVAT、LNYYT、LNXFT均是二阶单整序列,符合协整检验的前提条件。 (三)方程的回归估计与协整检验 利用OLS法(最小二乘法)建立线性回归模型,由于所求得的回归方程的DW值都小于dL=1.08(N=19,K=2,取显著性水平α为5%时),说明回归模型存在一阶正自相关。 (四)Grange因果检验 Granger因果检验是用于分析两个变量之间Granger因果关系的一种常用方法。在前文实证研究中可以得出,RGDP、EIT、PIT、VAT、YYT和XFT在二阶差分下是平稳序列,且调整后的回归模型的残差RESID通过了ADF检验,是平稳序列,满足Granger因果检验的前提条件。 四、实证分析的结论与启示 从调整后的回归模型,可以得出企业所得税收入增加1%时,实体经济总量增加0.113899%;个人所得税收入增加1%时,实体经济总量增加0.727112%;增值税收入增加1%时,实体经济总量增加0.635711%;消费税收入增加1%时,实体经济总量减少0.008897%;营业税收入增加1%时,实体经济总量增加0.764757%。在所得税方面,个人所得税对实体经济的影响比企业所得税大,因此应该更加注重个人所得税的完善。在流转税方面,营业税对实体经济的影响最大,其次为增值税,而消费税的影响为负。营业税对实体经济的影响比增值税大的原因,可能在于虚拟经济组成成分的金融业和房地产业大多缴纳营业税,营业税通过影响虚拟经济,加大了自身对实体经济的影响。消费税的影响为负,但其回归系数很小,对实体经济的影响不大明显,这说明目前我国消费税不够完善,一方面是消费税税收收入太少,无法对实体经济产生重大影响;另一方面则是消费税的征税范围太过狭窄,没有从调节收入分配和促进资源配置方面来促进实体经济发展。 根据Granger因果检验结果,企业所得税和实体经济互为因果,且企业所得税可以对后三年的实体经济产生显著影响,实体经济可以对后四年的企业所得税收入产生显著影响。可见,企业所得税对实体经济的影响是一个长达3年的过程,我们在制定企业所得税税收政策的时候,不能只考虑当前的情况,还要考虑政策的长期影响。个人所得税是实体经济的Granger原因,且对第三年和第四年的实体经济产生显著影响,这说明个人所得税的税收政策调整在短期内影响不大,主要是对长期的影响,因此,个人所得税的完善要注重对实体经济的长期效应。增值税和实体经济互为因果,且增值税在长期内对实体经济产生显著影响,这与增值税为我国第一大税种相符合,所以要注重增值税调整对实体经济的短期和长期的影响。营业税和实体经济互为因果,其中营业税对第一年的实体经济影响不显著,对第二年和第三年的实体经济影响非常显著,第四年影响相对降低。可见,营业税对实体经济的影响存在滞后性。因此,在制定相关营业税税收政策时,要有先见性,提前注意到营业税对实体经济的制约问题。消费税和营业税的情况类似,但影响的显著性较营业税低。同时,针对实体经济问题进行临时性的税收政策调整,应主要是能够对实体经济下一年产生显著影响的企业所得税和增值税的税收政策调整。 作者:陈宝熙 许锦锋 单位:福州大学财政金融系 实体经济论文:我国中小实体企业经济论文 一、当前中小实体企业的经济环境 (一)社会经济状况 1.经济下行压力加大。 当前,宏观经济形势依然严峻复杂。2014年2月份,中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.2%,尽管PMI仍保持在50%荣枯线以上运行,处于扩张期,但连续三个月的下降,表明宏观经济下行压力进一步加大;2014年1~2月份累计全国工业增长8.6%,同比回落1.3个百分点;全国固定资产投资增长17.9%,同比回落3.3个百分点;社会消费品零售总额增长11.8%,同比回落0.5个百分点;出口同比下降4.3%。以上数据综合显示,当前国内宏观经济企稳基础尚不稳固,经济下行压力依然很大。 2.市场需求疲软。 一方面,美国和主要发达国家的进口需求减少。美国和主要发达国家经济进入萧条期,市场需求萎缩,对我国实体企业的影响之一就是进口下降,贸易保护主义抬头,导致我国大批中小实体企业开工不足。另一方面,国内需求不足。首先,投资需求不足。由于受市场预期、融资困难等影响,造成全国固定资产投资增速高位放缓。2014年一季度,固定资产投资(不含农户)68322亿元,同比名义增长17.6%,增幅比2013年同期回落3.3个百分点。其次,消费需求不足。由于收入长期向资本集中、社会保障能力明显不足、经济收入增长低于GDP增长速度、城乡居民收入差距逐步拉大等原因,导致国内消费需求长期不足。 3.通货膨胀压力有所缓解。 根据国家统计局公布数据显示,2013年全年CPI涨幅为2.6%,总体物价上涨温和可控,远低于全年的官方调控目标(3.5%),较好完成了全年物价调控目标。进入2014年第一季度CPI增速为2.4%,继续保持物价温和上涨趋势,预计2014年通货膨胀压力将有所缓解。主要出于以下几个原因:一是从当前的经济运行态势看,2014年中国经济增速将比上年略有下降,这将成为抑制物价上涨的主要因素;二是国内工业生产领域产能过剩,产品供大于求的格局短期内难以改变;三是粮食产量连续10年丰收,国内粮价已经高于国际价格,上涨空间有限;此外,猪肉价格持续低迷且当前生猪存栏较高,快速上涨的动力不足,以往影响物价涨幅的“猪通胀”将难以再现。温和可控的通胀水平,为中小实体企业降低原材料成本、抵消需求不足的影响提供了机遇,同时,也为政府制定调控中小实体企业的后续政策留下了空间。 (二)国家经济政策 1.财税政策利好。 2014年,我国政府继续实施积极的财税政策扶持中小实体企业。一方面,税收优惠将继续向中小企业倾斜:2013年8月1日起,对小微企业中月销售额不超过2万元的,暂免征收增值税和营业税,并暂不规定减免期限;同时,财政部和国家税务总局联合印发《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》,明确自2014年1月1日至2016年12月31日,将享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业范围由年应纳税所得额低于6万元扩大到低于10万元,其按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税;另外,要进一步扩大“营业税改增值税”试点的区域范围、行业范围,最终在全国范围内全部服务业实现“营业税改增值税”。同时,国务院强调抓好收支管理。经济增速趋缓等原因致使当前各地财政收入增速出现较大幅度回落,部分地方政府也出现了收“过头税”的情况。针对此现象,下阶段在狠抓增收节支的同时,会加大对征收企业“过头税”的督查力度。严格非税收入的管理,切实依法依规征收,坚决防止虚增非税收入和乱收费、乱摊派、乱罚款情况的发生,最大程度减轻中小实体企业负担。 2.货币政策不宽松。 从2011年起,我国告别“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”组合,转而实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”。2014年中央银行提出“货币政策灵活应对,增强前瞻性和针对性,适时适度预调微调,维持经济发展的稳定”的货币政策,预计未来依然会保持中性偏紧的状态。判断依据有三:一是改革和经济结构调整是高层确定的经济工作重心,去杠杆、去产能的压力巨大,从根本上制约了货币政策放松的可能;二是美元走强带动国际大宗商品价格上行,我国面临的输入型通胀压力增加;三是食品价格、劳动力成本、原材料成本等持续温和上行,未来通胀虽然突破全年控制目标的可能性不大,但仍然存在一定压力。因此,总体来看,中小实体企业依然会面临贷款难的问题,甚至已经得到贷款的中小实体企业面临银行“抽贷”的风险也将加剧。 二、影响中小实体企业经济环境的深层次原因 软环境过硬、硬环境过软的问题是制约中小实体企业发展的根本原因。下面从构成企业经济环境的两个方面———社会经济环境和国家经济政策环境分别进行分析。 (一)社会经济环境 1.发展环境欠佳依然是制约中小实体企业发展的客观原因。 2012年以来,国务院先后清理取消调整460项行政审批项目。但是,政府部门仍然大量通过投资项目审批、市场准入、价格管制等手段直接干预企业的经营活动,经济调节“越位”、市场监管“缺位”、社会管理“错位”以及公共服务“不到位”的问题依然存在。据调研,新建或改扩建一个采矿类企业,需要发改委、国土、煤炭、环保等多个前置审批手续,每个部门的手续又细化成很多程序,而且基本都集中在省级部门,前置审批手续全部办下来需要1~3年时间,甚至4~5年时间,等到所有前置审批手续办全,投资者看准的项目最佳时期可能已经错过。因此,导致部分企业只能一边违法违规生产,一边办手续。 2.要素配置不公平是制约中小实体企业发展的主要原因。 (1)土地方面,大型企业用地指标多、中小企业用地指标少。 中小实体企业产业发展用地没有被统一纳入计划,在安排国家、省、市重点项目用地和中小企业建设项目用地上不能统筹考虑,未能满足中小企业在新建、改建和扩建中的合理用地需求,特别是在县一级用地指标少;相对城镇化建设,房地产开发的土地指标多而工业用地指标少,一些好的项目因为没有土地而不能“落地”,制约了县域中小企业的发展。 (2)资金需求方面,中小实体企业融资难问题依然比较突出。 首先,中小实体企业与金融机构之间的信息不对称使得金融机构“惜贷”、“惧贷”。商业银行信贷发放偏向国有大型企业,对中小型企业敬而远之。其次,企业普遍存在资本金不足、不动产资产缺乏的现象。以山西省朔州市为例,大部分中小企业用地属于集体性质或租赁用地,所以不能作为银行抵押资产,导致贷款困难。这些都是影响金融部门对中小企业发放贷款的根本原因。 (3)技术、人才是制约中小实体企业发展的瓶颈。 与大型企业相比,中小企业用人难、留人更难。多数年轻人热衷于选择行政事业单位、国有大型企业工作,不愿意在中小企业就业造成中小企业的员工流动性大,“留不住”专业技术人才的现状。 3.市场准入不公平是制约中小实体企业发展的重要原因。 中小实体企业市场准入条件高,仍然存在“进入难、壁垒多、遭歧视”的问题。中小实体企业在市场准入领域受到限制,尤其是一些城市基础建设及市政公用设施建设方面,如燃气、水、电、供热等受到限制;另外,中小企业能进入的市场门槛不仅比大型企业高、甚至比外商企业高;而且,各级政府为了招商引资,对外来企业、大项目有各种优惠政策,而对本土的中小企业发展关注不多,最后导致一方面政府不遗余力招商引资,另一方面却出现本土资金闲置或外流的情况。 (二)国家经济政策环境 1.产业政策频繁调整使中小实体企业“应接不暇”。 国家、省级层面产业政策缺乏长期性、连续性和科学性。如目前以“淘汰落后产能”为出发点的产业政策频繁调整,使企业应接不暇,投资大项目才是第一要务,根本没有精力和时间搞创新。一方面,给企业投资造成重大损失,压抑了民间投资激情;另一方面,造成由低端设备、落后设备的“产能过剩”转变为高端设备、先进设备的“产能过剩”,极大地浪费了社会财富。 2.扶持中小实体企业发展的法律环境不健全。 目前,适用并鼓励中小企业发展的法律法规及条例不多,只有《中小企业促进法》、《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》和《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,这些法律、条例在一定程度上缓解、优化了中小企业发展的法律环境,但仍存在制约中小企业发展的因素。一方面,政府自由裁量权较大,间接增加了中小企业的进入和经营成本;另一方面,这些条例原则性的条文多,缺乏相应细致的配套措施和组织措施,可操作性不强;另外,在金融信贷、税收、技术开发、政府采购、人才培训等方面缺乏专门针对中小企业的扶持、保护法规,致使中小企业的生存和发展受到诸多制约。 3.缺乏保护中小企业合法权益的有效渠道。 一些涉及中小企业发展的行政事业性收费和政府性基金不够规范,行政事业性收费许可证制度不能严格执行,对中小企业乱收费、乱摊派、乱检查现象依然存在。中小企业缺少投诉渠道,中小企业合法权益受到侵害时提出的行政复议等,政府部门不能及时受理、公平对待、限时答复。 三、优化中小实体企业经济环境的对策建议 (一)社会经济环境层面 1.保证保障生产要素公平供给。 政府要对中小实体企业的投资领域按照“非禁即准”、“非禁即入”的原则,全面放开竞争性行业和投资领域,实行统一的市场准入制度,探索民间投资的新路径,使民间资本真正享受平等待遇;同时,市场社会环境要不断优化,不仅要吸引外来投资,还要吸引本地的中小企业家在家乡投资,并实行招商引资同等待遇。 2.健全支持中小实体企业发展的金融体系。 一是引导鼓励现有银行金融机构通过产品创新和业务模式创新,为中小企业提供优质高效快捷服务和个性化金融解决方案;二是大力发展小型金融供给机构,推进村镇银行、小额贷款公司、民间资金互助社等中小金融机构服务企业能力,通过吸纳、融合等路径将民间借贷市场“融入”当地金融服务体系,有效监管资金数额和流向;三是引导和规范民间融资,完善民间借贷相关法律法规,为民间借贷构筑一个合法的活动平台,从借贷形式、相关手续、双方的权利义务、准入条件、融资使用范围、利率水平、税收征收、违约责任等方面明确界定行为准则。 3.推进企业信用体系建设。 相比于西方发达国家完善先进的企业信用体系,我国的企业信用体系建议以资源共建为手段、资源共享为目的,提高企业信用系统利用效率。即除了企业的基础信息和信贷记录等基础数据外,整合工商、税务、社会保障、公安、法院、质检等部门的信息资源,逐步建立起信用征集、信用评价、信用、信用监督和信用使用为主要内容的综合服务平台,形成资源共享、信息互通的企业信用评价服务体系,充分发挥信用信息服务在缓解企业融资难的重要作用,减少信息不对称,优化企业融资环境。 (二)国家经济政策层面 1.制定各行业中长期规划。 不同行业的企业面临的问题和困难也有所不同。例如资源型企业最大阻力在于采矿证的审批,化工企业感觉环评压力大,商贸流通业对融资的需求大,制造业面临的是技术、人才短缺难题,农业龙头企业最大障碍是用地问题。因此,应针对不同行业出台不同的产业规划、鼓励措施和扶持政策,且不要频繁变动,一方面使得政策更有针对性和稳定性,另一方面使得企业不会盲目投资,节约社会财富。 2.继续减轻中小实体企业税费负担。 在当前中小实体企业所面临的经济环境下,降税费、减轻企业负担具有重要意义。一方面,要“做减法”,扩大各类税收优惠政策覆盖面,减少行政事业性收费项目,进一步减轻中小实体企业税费负担,提高企业利润率,增强企业竞争力和抗风险能力;另一方面,要“调结构”,目前的结构性减税更多的是扶持产业发展或中小企业的临时性举措,还没有成为一项基本和长期的税收政策,因此,建议要尽快扩大营业税改征增值税的行业和地区范围,引导企业转型发展,以增强实体经济对社会投资和人才的吸引力。 3.进一步优化政府审批服务。 深化政府审批服务改革,最大限度地简政放权,减少审批、核准、流程和范围,充分发挥基层政府与职能部门的监管积极性。因此,建议分规模、分种类下放部分审批权到市、县,逐步实现权责对等,提高审批效率,缩短企业“落地”时间。 作者:何静单位:山西省社会科学院 实体经济论文:改革实体发挥税收调节服务经济论文 编者按:本文主要从高校后勤实体改革涉及的现行税收政策;高校后勤实体改革税收管理现状及存在的问题;高校后勤实体税收规范化管理的思考进行论述。其中,主要包括:高校后勤不再只是高校内部一个封闭的特殊市场、高校后勤经济实体作为一个独立的纳税人,享受和承担税法规定的权利与义务、对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入,免征增值税、经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入、彻底取消了高校后勤享受的免征所得税的税收优惠政策、高校后勤社会化的税收法规滞后,政策法规不明确、缺乏连续性、高校后勤实体自身的改革不规范、不彻底、完善税收、行政法规,为高校后勤社会化税收规范化管理提供法律保障、加强相关部门联合,健全和完善社会综合治税机制等,具体请详见。 【论文摘要】《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》的颁布实施,从政策上明确了对高校后勤企业的有关经营活动实行减税和免税,但是,在实际的实施过程中却遇到很多问题。因此,研究中国高校后勤领域税收政策的历史和现状,对于深化高校后勤实体社会化改革,加强高校后勤实体税收管理有很大的现实意义。 【论文关键词】高校后勤实体改革税收政策规范化 随着高校“教育产业属性”的提出,高校后勤不再只是高校内部一个封闭的特殊市场,正日益成为社会主义市场经济的一个重要组成部分。从税收角度来说,这就意味着高校后勤经济实体作为一个独立的纳税人,享受和承担税法规定的权利与义务。这不仅符合市场经济发展要求,还可以为国家贡献税收。同时,高校后勤社会化后,可将主要精力用于教学和科研,减轻我国长期以来计划体制模式下高校办学形成的沉重负担。 1高校后勤实体改革涉及的现行税收政策 (1)增值税。对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具,免征增值税;经营此外的商品,一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入,免征增值税;向其他社会人员提供快餐的外销收入,应缴纳增值税。 (2)营业税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并具有法人资格的高校后勤经济实体,经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入,免征营业税;对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入,免征营业税。但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入,应按现行规定计征营业税;对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂,向师生提供餐饮服务获得的收入,免征营业税。 (3)所得税。《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》明确规定免征企业所得税,2006年8月18日,财政部和国家税务总局的100号文《关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》,彻底取消了高校后勤享受的免征所得税的税收优惠政策。 (4)房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、等税收的征收规定。对高校后勤实体,免征城镇土地使用税和房产税。对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地,免征耕地占用税。对于城市维护建设税和费附加,由于是以实际缴纳的增值税、消费税和营业税三税税额为计税依据,按照一定的比例附加征收的,在免征增值税、消费税和营业税三税的同时,也免征城市维护建设税和教育费附加。 2高校后勤实体改革税收管理现状及存在的问题 (1)高校后勤社会化的税收法规滞后,政策法规不明确、缺乏连续性,直接了税收征管工作的有效开展。政策法规不能及时反应和规范高校的后勤改革。2000年以来,以高校扩大招生这一政策背景所带来的高校大发展和引发高校投资多元化,以高校后勤服务社会化引发的高校资产经营盈利性,在税收政策层面上开始把高校纳税主体从免征范围放置于实际征收范围中去。 严格说来,文件通知并不等于法律法规,其严肃性和刚性都严重缺乏。随着高校后勤社会化改革的不断发展,原有的《通知》已不能适应客观经济形势的变化,税收征管中存在一些不明确问题,难以保证税收征管及时到位。 (2)高校后勤实体自身的改革不规范、不彻底,客观上为税收征管带来了难度。税收征管的规范化与否,与高校后勤实体的改革是否规范,是否到位,有着密切的关系。从表面上看,几乎所有高校都已完成了后勤系统的剥离,实现了独立纳税人的过度,但实际上,有些学校的后勤改革是在走过场,实质上并未发生变化。现代企业制度要求产权明晰,权责分明,我国高校后勤资产的所有权在国家,占有权在高校,后勤实体对后勤资产只有不完全意义上的经营权,没有对其所经营资产的占有权、收益权和处置权。后勤实体不是真正的法人主体,也就不可能做到自主经营、自负盈亏、独立核算。这一切从根本上妨碍了高校后勤改革,客观上为税收征管带来了难度。(3)税收征管和手段滞后,管理不及时、不到位,漏征漏管现象严重。税务机关对高校后勤活动的税收征管基本上仍限于对高校后勤对外服务部分,而对于由学校后勤部门直属的、专门为学生提供食宿及日常生活服务的机构,这一部分潜在的税源,未能进行有效的登记和管理,造成该部分税源疏于监管,造成税收征管对高校后勤社会化服务的管理不到位。 3高校后勤实体税收规范化管理的思考 (1)完善税收、行政法规,为高校后勤社会化税收规范化管理提供法律保障。关于高校后勤实体的税收立法,应本着有利于征收管理、有利于依法治税、减少涉税争议、加强监督管理的原则进行。对高校后勤社会化的税收管理,要本着有利于发挥税收的调节作用,服务于、服务于社会的原则进行,这样,才能有效地促进税收对高校后勤社会化的规范化管理,促进高校后勤组织的规范运转。 (2)改进税收征收管理手段,加强税收信息化建设,逐步使高校后勤实体的税收征管进入正规轨道。对高校后勤社会化的税收规范化管理必须以信息化管理为手段,把税收信息化建设作为规范化管理的切人点,完善税收管理信息系统。税务机关要积极构建功能齐全、提升信息技术的应用水平,加强系统管理,确保信息安全,提高工作质量和效率。 (3)加强相关部门联合,健全和完善社会综合治税机制,全面加强对高校后勤实体的税收管理。因为高校后勤实体的经济活动涉及到工商营业执照的领发,涉及到增值税、营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等多个税种的税款征收和缴纳,涉及到对高校的财政拨款等诸多问题,涉及到国税、地税、财政、银行、工商等部门之间的协调与配合。为了更好地促进高校后勤改革,带动高校发展,完善税收管理,需要上述部门之间加强协调与配合,扩大信息交换的范围,实现社会信息资源共享。 自2000年国家出台对高校后勤实体的政策以来,几经变更,形成了对高校后勤实体相关税收政策的不断修改和变化,也加重了税务部门对于高校后勤实体税收管理的难度。面对这样的现实,加强对高校后勤实体的税收规范化管理,亟待解决。这不仅关系到税务机关对高校后勤经济实体的税收管理,更关系到如何发挥税收调节经济、服务于经济、服务于社会的作用。在我国税收制度不断完善和发展的今天,加强对高校后勤实体的税收管理作为国家税收工作的一个不可或缺的部分,具有很重要的现实意义。 实体经济论文:金融支持实体经济论文 一、理论层面 实体经济的固有问题,不能都归咎于金融体系。以小微企业发展为例,目前确实存在一些商业银行不愿意向小微企业发放贷款,主要是由于个别地区和行业的小微企业风险积聚,究其原因,除了企业本身经营问题之外,还要综合考虑财税政策、准入政策造成的成本上升。因此,从经济政策入手,切实减轻小微企业的负担,对于其发展具有至关重要的意义。长期以来,我国经济创新动力不足,税负过重,行政审批过多,创业成本过高;运行成本过大,内生增长动力不足。这些问题都需要通过经济政策改革,推动经济转型升级,释放被禁锢的活力,寻找新的经济增长点。总之,金融支持实体经济的问题需要从经济金融互动的角度出发,深入分析其相互作用机制,并且,做好宏观制度及微观传导设计,才能促使二者两性互动。 二、货币政策层面与金融制度层面 (一)货币政策应该为经济提供良好的货币环境。金融制度的供给也是影响金融支持实体经济发展的重要变量。事实表明,过度宽松的货币环境是助长投机因素的温床。如果在资产价格异常波动的阶段,即使对企业发放贷款,这些资金也很有可能避实向虚,而不是真正应用于生产领域。 (二)货币政策调控不应使经济形成对货币的依赖。多年以来,中国的实体经济与货币政策之间的关系可以概括为“一放就乱、一紧就死”,经济下行时刺激政策出台、经济好转时刺激政策退出。目前,我国M2/GDP比率已经很高,意味着资金的产出效率明显下降,也意味着整个社会的杠杆率较高。在此货币环境下,金融机构面临两难抉择。 (三)货币政策要关注融资成本,运用相关工具进行调节。这一方面要求货币政策从数量型向价格型转化,另一方面需要加快资金价格改革,从而充分发挥金融市场配置资源的作用。 (四)要进一步加快金融体制改革。通过改革准入制度,推动金融机构良性竞争,提高服务实体经济的水平。加快资本市场发展,通过直接融资市场的发展,提高金融动员资金的能力。大力鼓励社会创业,使资本、科技与企业家精神充分结合。从宏观审慎管理的角度,抑制地方政府的投资冲动,确保实体经济健康有序发展。加快金融领域的简政放权,是引导金融支持实体经济的重要途径。 三、监管政策层面 (一)从监管上杜绝层层加水、体内循环的问题。2014年4月中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会、国家外汇局联合出台的《关于规范金融机构同业业务的通知》即是很好的范例。在此之前,金融机构通过一系列产品和交易结构的复杂创新,银行信贷资产化身为理财产品、信托计划、券商资产管理计划等,旨在规避监管。企业通过资金池等非信贷渠道获取资金,导致融资成本提高。此类问题必须从监管层面加以杜绝。 (二)信贷资金的监管应严格按照《流动资金贷款管理暂行办法》《个人贷款管理暂行办法》《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》的规定,坚持受托支付,避免挪用,坚决打击挪用信贷资金进行投机炒作的行为。 (三)注重高频交易的监管。随着技术的发展,在金融市场上出现了利用高频交易套利的行为。高频交易对于市场具有强烈的影响,对于金融市场的发展有利也有弊,需要结合服务实体经济的目标健全相应的管理机制。 (四)加强对金融创新的引导。金融产品的设计和金融业务的延伸应以国家的产业政策为前提导向,禁入产能过剩行业,对于新兴产业中的中小微企业应定向投放,降低其融资成本。对于金融领域的创新产品,特别是交易结构复杂的创新产品,应要求金融机构充分披露信息,监管者要充分掌握产品功能、设计原理及其风控措施,以正确作出引导、加强监管。 (五)探讨建立全国性资金流向监控系统,及时掌握信贷资金、银行表外业务、类信贷业务等各类金融工具融入资金的流向,以保证监管实效。 四、金融机构层面 金融机构要不断提高自身的经营管理水平,在经济周期中始终保持稳健。一要不断完善内部控制机制,增强市场反应能力,抓住市场机遇,在支持经济实体的发展同时,提高壮大自身实力。二要健全全面风险管理体系,努力防控经营过程中的信用风险、操作风险、市场风险及其他各类风险,健全审慎经营机制,运用风险抵补措施缓冲经济周期带来的影响。三要不断开发金融技术,努力控制成本,延伸服务范围。四要坚持金融创新。创新始终是金融机构发展的重要动力。金融机构要加强对经济形势的解读,由此找准支持的对象、产业和企业。金融机构应当创新金融工具、设计出新型的融资方案,为新兴产业提供更多的融资渠道,积极引导企业转型,促进产业升级,推动整体经济形成内生增长动力。 五、金融基础设施、金融生态及金融技术的层面 (一)加强金融基础建设。尽快建立金融业统一征信平台,完善登记、托管、支付、清算等金融基础设施,为金融支持实体经济提供便利。 (二)从金融基础设施的源头根绝监管漏洞。很多看似监管的问题实际上与金融基础设施有着很强的关联。比如,如果企业账户管理规范、绝大多数交易以及全部大额交易都通过电子渠道结算,资金流向清晰且有迹可循,则资金监控就较容易,防范信贷资金挪用的成本就会降低。又如,如果合同管理、发票管理规范,那么利用假合同、假票据骗取金融机构融资的可能性就大大降低。 (三)优化金融生态是吸引资金的重要手段。在不同经济阶段、不同地区,由于地区经济水平、金融生态状况存在差异,因而金融支持实体经济的力度也不一,持续优化金融生态是提高金融支持实体经济力度的重要途经。 (四)推动金融技术的进步,不断拓展金融支持实体经济的范围。批量授信技术的发展,极大地拓宽了小微金融的范围;互联网金融技术的发展,使得低门槛甚至无门槛融资产品大量面世。因此,金融技术的进步有助于解决金融服务实体经济的问题。 作者:白莹 单位:中国人民银行呼和浩特中心支行 实体经济论文:资本市场实体经济论文 一、江西资本市场发展取得一定成效 期货服务实体经济取得一定进步一是推动期货市场服务三农基地建设,现有期货市场服务三农点基地3个,2014年新增1个;早籼稻交割库7家,占全国总数的39%。二是积极推动在鹰潭设立铜期货交割库,为我省铜产业链企业提供更为便利的期货市场服务。三是支持江西洪门实业集团申请鸡蛋交割库。四是鼓励期货经营机构加大服务三农力度,以农业龙头企业为主要服务对象,建立“期货+农业企业+农村合作社”服务模式,为企业提供高效的风险管理服务。五是与交易所合作举办粮食期货规则、晚籼稻期货和豆粕期权培训,加大针对三农宣教力度,促进企业正确认识农产品期货。 二、持续推进监管转型,进一步提升服务实体经济能力 (一)适应股票发行注册制改革,加快推进首发上市 抓好改革方案出台前4家在审企业的上市推进工作,力争6家辅导备案企业年内上报IPO申请材料。积极推动辅导备案企业和后备企业尽快完成规范工作,做好对接新的股票发行制度的准备。支持非上市公众公司在“新三板”市场挂牌,拓宽融资渠道。 (二)积极利用多层次资本市场融资 加快推进全省多层次资本市场建设,切实满足不同规模、不同发展阶段企业差异化的融资需求。支持上市公司用好并购重组再融资平台,大力整合优质资源,促进转型升级,带动区域经济发展。积极支持全省新一轮的国企改革,做好对接。加快区域性股权交易市场、私募平台市场等场外市场发展,积极协助全省区域性股权交易市场建设,支持设立机构间私募平台,支持股权众筹融资在我省试点。贯彻执行证监会《公司债券发行与交易管理办法》文件精神,引导支持省内中小微企业,紧抓债券市场大发展机遇,充分利用债券融资。 (三)推动证券期货经营机构加快发展 支持3家法人机构采取IPO、发行证券公司债、短融、回购等方式增资扩股。支持有实力的民营资本、专业人士在江西发起设立或参股证券期货机构。积极争取专门服务于区域性股权市场的小微证券公司试点。支持证券期货公司开展业务创新,丰富产品结构与业务条线,提高市场竞争力。支持2家证券公司开展互联网金融试点和公募基金管理、基金托管等业务。 (四)提高证券期货市场服务实体经济能力 引导和支持2家证券公司开展柜台市场、私募市场等场外市场业务,对接中小企业融资需求,发挥专业优势,做好股权文化宣传与普及,积极参与江西资本市场发展。加强期货市场基础设施建设,支持抚州设立鸡蛋期货交割库,支持南昌设立铝期货交割库,促进期货市场功能发挥。鼓励期货经营机构加大服务实体企业力度,支持实体企业参与利用期货市场。支持具有服务实体经济特色的期货公司来赣设立分支机构,优化期货经营机构网点分布,完善服务实体经济网络。 (五)有效防范市场风险,营造良好发展环境 以风险和问题为导向,强化事中事后监管,切实加强风险防范,着力维护市场稳定。一是以信息披露监管为中心,强化对上市公司风险的监控监测,坚决、稳妥、有序实施新的退市制度,有效防范化解风险。督导上市公司规范运作,合法合规借助资本市场谋求发展。二是以落实合规与风险管理为重点,坚守合规经营底线,健全风险管理体制,严防证券期货行业创新潜在风险。三是强化以风险和问题为导向的事中事后监管,加强非上市公众公司和私募基金风险监测监控,对涉嫌违法违规的及时启动现场检查,依法采取行政监管措施或立案稽查。四是坚决遏制欺诈发行、信息披露违法以及市场操作等违法犯罪行为,保持对非法证券期货经营活动的高压态势,全力打造公开透明的市场环境。 作者:滕必焱 实体经济论文:烟花鞭炮产业实体经济论文 一、醴陵烟花鞭炮产业融资现状 产业信贷需求与信贷供给不匹配。醴陵市烟花鞭炮行业贷款余额由2010年的1.2亿元到2013年的4.05亿元,一直处于增长乏力、低位徘徊的状况。但是烟花鞭炮行业企业数量和规模不断扩大,增加总产值由2010年的120亿元增长至2013年的224亿元,呈现出快速发展的态势。烟花鞭炮属于周期性生产行业,每年的清明节后至农历新年前为烟花鞭炮生产和销售的高峰期,农历新年后至清明节前为货款回笼期。这样的特殊性对烟花鞭炮生产企业来说,流动资金需求显得更加迫切,90%的生产企业需对外融资,企业旺盛的信贷资金需求与信贷供给矛盾极为突出。烟花鞭炮企业要想做大做强,实现产能、规模上台阶,必须解决资金供给这一难题。 二、醴陵烟花鞭炮产业融资难的主要原因 受商业银行信贷管理机制、企业自身情况等诸多因素困扰,醴陵烟花鞭炮企业的资金需求得不到有效满足。 (一)抵押担保物普遍不足,承贷能力较弱 醴陵市多数烟花鞭炮行业企业均为中小微企业或个体工商户,企业生产发展面临的一个现实问题就是向金融机构借贷没有充足的担保抵押。新建企业多数没有办理土地证,或虽然办理了部分土地证,但是建厂房用地多为山坡丘陵地,价值低、变现难,解决不了抵押担保问题,难以与当地金融机构建立信贷关系。 (二)商业银行信贷管理体制约束,企业获贷难度大 受商业银行信贷管理体制的约束,醴陵当地国有股份制商业银行对烟花鞭炮企业发放贷款门槛高,而烟花鞭炮企业规模小,财务信息不规范,难以获取商业银行的授权授信。目前,各行普遍的放贷模式是以个人资产作抵押发放烟花鞭炮业个人生产经营贷款,这就直接限制了贷款总量,不能满足企业的有效信贷需求。 (三)担保、评估、登记费用过高,增大了借贷成本 烟花鞭炮企业向银行贷款,办理抵押登记跟贷款合同走,每借一次贷款就要评估、登记一次,评估费率为贷款额的0.4%、登记费率为0.5%。另外如果由融资性担保公司提供担保要支付贷款金额2%-4%的担保费用,直接加大了企业借贷成本,综合融资成本达到12%-15%,企业难以承受如此高的融资成本。 三、醴陵沪农商村镇银行支持烟花鞭炮产业发展模式和成效 醴陵村行充分利用自身贴近市场、决策链条短、机制灵活、全部信贷资金投向县域的特点,依托主发起行服务“三农”和中小企业的传统经验优势,优化信贷流程、创新信贷产品,有效支持了当地烟花鞭炮产业发展。成立一年多以来,先后为40余家小微烟花鞭炮生产企业,20余家花炮原材料及花炮机械生产企业共计输血近8000万元,且一直保持零不良和收贷收息两个百分之百的良好记录。 (一)加强银政合作,搭建平台有效缓解小微烟 花鞭炮企业融资难问题。为了加大对当地特色支柱产业的信贷支持,有效化解小微花炮企业融资难题,醴陵村行非常注重发挥政府的行政推动和项目推介作用,积极深化银政战略协作。先后与醴陵市花炮局、南桥镇政府、白兔潭镇政府、浦口镇政府等经济主管部门及花炮主产区政府签订了信贷融资协议,召开了由花炮局、乡镇政府和推荐企业共同参加的融资推介会并逐一落实贷款协议。一方面村行为地方政府支柱产业发展提供融资支持,另一方面政府利用行政手段规范企业经营生产模式,打造当地良好信用环境,防范村行信贷风险。如来自南桥镇的3家企业迫切需要融资,但是由于企业缺乏银行业认可的抵押物,很难获取银行融资,村行与南桥镇政府搭建了银政战略协作平台后,政府配合村行核实了该三家企业的诚信状况、生产规模、纳税等重要信息,并承诺在贷款存续期持续对三家企业的经营生产进行监管和规范,村行通过“联保贷款”的形式为三家企业授信300万元,极大地缓解了3家企业的短期资金周转紧张问题。通过以上模式的复制推广,醴陵村行在助推当地花炮产业发展上卓有成效。2013年烟花主产区南桥镇政府授予醴陵村行“支持产业发展先进单位”称号。 (二)“信贷工厂”模式铺就小微烟花鞭炮企业 融资绿色通道。针对醴陵市小微企业蓬勃发展和小微企业贷款“短、小、频、急”的需求特点,醴陵村行率先在同业中建立了小微企业“信贷工厂”运作模式———强化银行内部中后台业务的集中化处理,将小微企业贷款业务受理、评级授信、信贷审批、信贷放款、贷款回收等业务环节融为一体,并按照“专业化、标准化、规范化”的要求,为小微企业客户提供一站式高效率服务。特别针对当地产业集群化较高的烟花鞭炮产业的小微企业贷款在程序上实行“三减”:一是减少流程。将小微企业贷款十余道工序落实到5个岗位,并实行AB角管理,流水操作。二是减少环节。加强内部前后台衔接,在审批上实行限时审批,并为急需客户建立“绿色通道”。同时,扩大低风险信贷业务审批权限,进一步缩短决策链条。三是减少操作。对已贷款客户,通过基础资料比对参考,简化企业申报材料内容;对优质客户,采取跟踪式操作,提前组织授信,减少企业贷款等待时间;对意向性目标客户,超前介入,建立资料库减少不必要的调查时间。通过这“三减”缩短小微企业贷款时间,大大提高贷款业务办理效率,符合授信准入的小微企业贷款一周左右就可以资金入账。这一“轻装”行为,让许多中小微企业尝到甜头。烟花生产私营业主刘先生就是这样一位受益人,以前在其他银行申请一笔贷款,层层审批,还要陪着往株洲市区跑审批,费时又费力。而如今,他通过醴陵村行的小微“信贷工厂”,在一周内获得了120万元的个人助业贷款,为其经营企业解了燃眉之急。 (三)金融服务“专业、精细”,为小微烟花鞭炮 企业量身定制融资产品。根据醴陵小微企业特点,醴陵村行以烟花鞭炮生产销售企业为优秀,按产业链配备标准化产品,不断进行产品创新。一是对烟花鞭炮原材料、造纸、印刷、包装、花炮机械生产等上游生产企业特别分散、规模普遍微小的特点,配备个人经营性联保贷款、以个人资产为抵押的个人经营性贷款以及“惠众卡”等产品。二是对规模较小的烟花鞭炮生产销售小微企业,以厂房抵押及全额保险、适当引入担保公司担保的方式提供流动资金贷款、个人经营性贷款等产品。三是结合当地集群产业特点,对规模相对较大的烟花鞭炮生产中小企业,筛选自有经营实体、证照,非关联关系的,互相对各自经营情况及人品熟悉,且业务无冲突,经营情况较好的,不能提供有效不动产抵押的生产企业,采取以联保的方式予以融资支持。通过制定专门的“个人生产经营联保贷款管理办法”,对联保体的基本要素条件,授信要素、流程等予以规定,对联保体成员的开户情况、保证金支付等均以明确,大大提高烟花鞭炮企业的融资效果与效率。 四、进一步加大烟花鞭炮产业金融支持的工作建议 如何更好地、从根本上解决醴陵烟花鞭炮小微企业融资难的问题,仍然需要政府和相关部门采取更有效的措施,提供相应的政策保障。 (一)建立湖南省、市、县三级多层次信用担保体系 醴陵没有一家政府背景的担保公司,现有信用担保服务机构远不能满足担保需求。加上醴陵市烟花鞭炮企业水平参差不齐,且抵押物不规范,抗风险能力差等原因,金融机构对其信贷支持十分有限。建议建立以政府出资为主的信用担保机构,按照“政府主导,社会参与,市场运作,规范管理”的原则,建立省、市、县三级多层次信用担保体系,提高担保体系运营效率,为烟花鞭炮企业获取银行贷款提供信用支持。在必要时行使行政措施,利用安全生产许可等措施,确保担保工作的顺利开展,最大限度地降低商业银行的信贷风险。 (二)探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权确权和抵押贷款业务 为小微烟花鞭炮企业拓宽融资担保渠道。建议地方政府和相关部门尽快出台关于开展农村土地承包经营权和宅基地使用权确权和抵押贷款业务的相关指导意见,并做好相关土地经营权流转市场建设、土地经营权争议仲裁、贷款损失保障或补偿机制等配套工作。另外,商业银行特别是涉农金融机构也尽早谋划,在深入调研的基础上,根据政府指导意见开展相关业务。 (三)加快行业结构调整,组建地方烟花鞭炮集团 烟花鞭炮行业的特点是:规模越大,安全风险越小,经营效益越高。醴陵市烟花鞭炮行业要发挥集群效应,走“规模化、集约化”道路,形成规模效应应对市场竞争,从而更好地获取银行信贷支持。同时,地方政府要提高企业准入门槛,调整企业结构,促进烟花鞭炮主产区乡镇建立集团公司,提高市场竞争力。 (四)优化金融环境,提供和谐发展环境 不论是招商引资,还是争取金融业扩大信贷投资,必须有一个好的金融信用环境。建议地方政府利用工商、税务、安全生产许可等手段,对逃废债企业进行制裁,让逃废债企业无法生存,通过打造“诚信醴陵”,促进烟花鞭炮经济更好更快地发展。 (五)设立烟花鞭炮产业基金,促进其走上“安全”、“环保”可持续发展之路 一是设立烟花鞭炮产业安全生产基金,加大安全药物技术研发力度,推行安全管理,从根本上控制安全风险。二是设立烟花鞭炮产业技术创新发展基金、技术创新互助基金。只有大力发展高科技原材料和高科技新产品,提高产品质量,才能在激烈的竞争中处于不败之地。三是通过以基金提供担保的方式,为烟花鞭炮企业融资提供更多更有效的路径。 单位:上海农商行村镇银行管理部湖南分部课题组 上海农村商业银行村镇银行管理部湖南分部 实体经济论文:乡镇实体经济论文 一、危中觅机、化危为机 一是产品创新高端化。广大企业要加大产品创新力度,用新技术、新设计生产适合市场需要的高附加值产品以及上下游产品,做到人无我有,人有我优,人优我精,进一步开拓新的市场领域,寻找新的利润空间,避免“同质化”竞争、“价格战”现象,抢占高端市场。要立足客户需求,进一步加强与相关设计、制作公司的技术合作,对现有产品进行实用新型、外观设计调整,改进产品的结构、材质、工艺,提高产品性价比,扩大使用功能,完善售后服务,为客户提供最佳的应用解决方案,抓牢固定客户。 二是设备更新智能化。实践证明,提升企业装备化水平是实现企业减员增效最直接、最有效的途径。装备水平的提升,有利于提高效率、扩大产能。万石镇北海封头早在1994年就开始更新设备,冷加工封头生产线和封头坡口已经实现了全自动,生产效率提高5倍,用工人数骤减80%;九洲封头新厂区将在今年1月正式投产,将在压机上下料、X光拍片等环节使用重型工业机器人和智能化设备并在全厂区范围内配备全自动配送系统,平均1台机器可以代替3个产业工人,产能也将有较大提高,更有利于稳定质量,确保安全。装备的精准度高,没有初学者和熟练工之分,只要调好标准就可以进行精准操作和生产,大幅度降低了人为因素对产品质量的影响,有助于提高良品率;生产中的一些复杂、危险环节交由装备操作,还能有效化解安全风险,减少事故发生。从调研情况来看,万石镇劳动密集型企业很多,企业每年付出的工人工资普遍要占到利润的10%-20%,个别行业甚至逼近30%,越来越高的劳动力成本、越来越薄的企业利润使不少企业感觉不堪重负,解决这个问题的唯一途径和长久之计就是实现装备自动化,降低用工成本;同时,用“机器换人”还可以有效避免同行业间恶意竞争、互相“挖墙脚”的行为,也是应对技术工人工资水涨船高的好办法。 三是技术革新常态化。经过多年的探索,我们已经初步走出了一条以企业为主体、以市场为导向、产学研相结合的技术革新道路,不少企业通过加大研发投入,加强产学研合作尝到了甜头,融泰化工与夏帆博士合作成立巨珩新材料,建设艾伦•黑格材料科技中国(宜兴)研究院,不仅在优秀和关键技术领域取得新的突破,一举跻身世界科技前沿,还有效解决了一批企业自身的发展难题,为中小企业科技创新作出了示范,树立了标杆。广大企业要大胆出击、主动对接,千方百计吸引一批高素质人才,特别是科技领军人物,使他们在自主创新中发挥更多的作用。要进一步增强专利、品牌意识,拥有一批自主知识产权,做大做强自主品牌,在市场上占据更重要的地位。 二、合力攻坚、共克时艰 一是政府要主动作为。营造“暖冬”,不仅仅要为企业“量身”制定好的政策,关键是各项政策要“看着落实”,及时、精准、有效地为企业所用,用好用活,为企业发展搭建平台、创造条件;政府要立足职能,强化服务,急企业所急、想企业所想、解企业所难,确保服务到需要处,帮扶到关键点,让各项举措真正显现实效。我们将通过外出参观考察,召开经济运行分析会等形式,为广大乡镇企业家提供开阔眼界、增长见识的机会,使大家的思路更清晰、定位更精准,借它山之石,攻发展之玉;围绕企业的资金需求,我们将把举办政银企合作座谈会作为一项传统,为企业融资当好红娘、牵好红线;针对转贷难问题,我们要充分发挥总额2000万元的镇级转贷资金的作用,并积极协调市级平台资金,在宏观经济持续偏紧、企业资金较为紧张的严峻形势下,有效解决了企业资金困难,防范区域金融风险,保障经济健康运行;此外,我们还将分行业分层次组织开展产学研对接活动,为企业发展体提供急需的创新资源,实现科研成果与产业发展“无缝对接”。 二是企业要主动调整。广大乡镇企业家对自己企业的情况最了解、最清楚,要坚持立足自身,彻底摆脱“等、靠、要”的思想,主动出击、主动谋划,把企业的命运牢牢掌握在自己手里,不断做稳做实,做大做强。同时,企业之间要互相配合,抱团取暖,合力化解各类制约,在这方面,万石镇华威封头、九洲封头、华源照明等企业先行先试,依靠互相信任、企业信誉,形成了抗击风险的联合体,取得了实实在在的效果,为广大乡镇企业家树立了示范、提供了借鉴。现代乡镇企业家尤其要具备宽广的胸襟,摒弃同行必妒的落后、错误理念,相互扶持帮助,一致对外,共同闯市场,使企业团结协作成为企业界的一种优良品格、良好风尚。 三是银企要主动对接。企业要充分利用银行优化信贷结构的机遇,主动加强与银行对接,为企业发展争取更多的金融资源;要增强贷款的计划性,不能“捡到篮里就是菜”,尽量将贷款集中到2-3家银行,并对现有贷款进行梳理、分析,请银行为企业“私人定制”最优化的贷款方案;平时要加强沟通,有意识、有目的地邀请银行相关领导、业务人员多到企业走一走、看一看,将企业的良好质态、光明前景介绍给银行,将发展信心传递给银行,增进了解和信任,避免由于信息不对称导致银行提前收贷、随意收贷,对企业造成不可挽回的损失。 作者:宗豪杰 实体经济论文:实体经济虚拟经济论文 一、实体经济与虚拟经济互动的基础与特点 虚拟经济周期短,变动快,在经济发展中,虚拟经济中的股票和债券关系容易实现了企业预期收益。股票分红、债券分红等衍生经济产品都可以用数据符号表示。随着经济全球化的发展,国家经济受整体资本流动以及国外经济变动的影响,资金和衍生产品的利用,实现金融合作共赢。综上所述,随着经济发展的变化,实体经济和虚拟经济的关系也随着发生变化。良好的经济发展需要结合好实体经济和虚拟经济,协调发展。 二、会计在实体经济与虚拟经济互动中的作用 1.会计在实体经济与虚拟经济互动中的角色及传导作用 投资者在进行实体经济或者虚拟经济的投资时,都要评估投资对象的价值,而在这个评估决策的过程中,会计提供与投资相关的信息给投资者,方便投资者作出决策判断。目前,大都数的投资者投资信息的来源渠道多样化,但是在众多渠道中,会计信息披露是最稳定最安全可靠的信息来源。会计准则定位会计目标,这强调了会计在经济运行中发挥信息支持作用。第一,会计向决策者提供实体经济主体和虚拟经济主体的相关财务信息,提供支持信息可供决策者使用。第二,经研究证明,会计所提供的实体经济相关信息是决策者定价虚拟经济符号的重要信息。会计信息还有利于评估企业的偿还能力,从而为企业投资债权和金融衍生产品提供信息。第三,企业会计信息的汇集为衍生金融产品如基金、股票及证券等提供了板块化、行业发展状况乃至整个经济发展状况的基础信息。因此,经济运行离不开会计信息的引导,结合上文,我们可以这样认为,会计传导着虚拟经济与实体经济的互动。 2.会计在实体经济与虚拟经济互动中的传导过程 在整个经济体系中,会计提供不同经济主体的基础信息,并在实体经济和虚拟经济中有着互动传导作用,并在这种互动传导中担任着信号传导机制的角色。会计和经济体系之间动态地呈现出比较明显的互动过程,能够看出会计在宏微观经济间的信息传导过程以及在实体经济和虚拟经济互动中因果循环的累计过程。虚拟经济的周期短,容易吸引资金,由于虚拟经济和实体经济之间的速度不一样,使得两者之间的差距过大,经济泡沫现象严重,出现经济危机,循环累积过程处理不好的话,很容易造成大范围的经济危机,影响实体经济和虚拟经济的发展。另外,循环因果积累过程与会计信息的生成和传导特点密不可分。 作者:史锐 单位:黑龙江省委省委老干部局退休生活杂志社 实体经济论文:房地产业实体经济论文 一、我国房地产业的现状和存在的风险 1.房地产过热导致经济泡沫从国民经济层面分析,房地产业是我国的经济支柱产业,对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。从地方政府层面分析,房地产业承担着地方财政增收、GDP增长的重任。目前,国内某些大中城市房地产业发展出现非理性繁荣的情况,房价年均同比涨幅均超过10%,而这些城市收入住房比例达到了惊人的地步。我国大部分地区的房价涨幅远远超过了年人均可支配收入的涨幅,局部出现泡沫是不争的事实,加上国内近年来相对宽松的货币政策和人民币升值压力的不断加大,对我国房地产泡沫的形成和膨胀起到了推波助澜的作用。 2.房地产过热会透支内需房地产业非理性繁荣的背后是限制了工薪阶层改善住房的需求,阻碍了我国的城市化进程,为了实现“居者有其屋”这个基本的生存需求,工薪家庭要不仅要拿出全部积蓄,甚至透支了未来十几年乃至几十年的消费能力。普通居民为了偿还房贷需要节衣缩食,把其他正常的消费降至最低。房地产业在带动相关产业发展的同时,也阻碍了非相关产业特别是消费品产业的正常发展,使大量社会资源过度集中于房地产领域,透支了国内需求,严重影响了我国经济的均衡发展。 3.房地产过热会引发深层次社会矛盾房地产业的发展在一定程度上带动地方GDP的增长和财政收入,但这种失衡的经济增长存在民生隐患。普通居民为了购房节衣缩食,透支了未来的消费能力,对其他非房地产相关产业的挤压,导致非房地产相关产业的劳动者收入减少甚至因为产业不景气可能引发失业,物价上涨,居民消费能力透支,居民幸福指数下降。近年来反腐败查处的腐败案件中,大多数涉足房地产业。如果这种状况得不到及时的改变可能导致社会仇官仇富情绪蔓延,引起社会不安定因素产生。 4.房地产过热投资挤压实体经济发展空间房地产过热,房地产市场投入产出率过高,就会使投资者原本投向实体经济和服务产业的资金转而投向房地产,这样的后果是房地产投资规模不断增大,占用了大量的社会资源,挤压了实体经济的发展空间,甚至是关系到国计民生的制造企业得不到有效的资金支持,难以进行技术改造和产业创新,这样的后果会更加恶化了非房地产业的生存环境。 5.房地产非理性发展会误导社会价值导向近年来,毕业买房族不断增加,啃老现象严重,传统价值理念和就业理念正在不断改变。房价过快上涨引发全社会持续、过渡关注房地产业的发展,将会导致以买房为成功标准的非理性价值评价观念蔓延。加上物价快速上涨,传统制造业发展缓慢,非房地产业从业人员劳动回报率较低,可能会引发就业观念的改变和价值观的扭曲,很多原本追求实体经济相关产业的年轻人,转而投向收入更高回报更快的房地产业。急功近利思想的蔓延将对国家长远发展产生影响。 二、房地产业缩减对实体经济的影响 (一)实体经济的内涵 所谓“实体经济”,从一般意义上讲,是指涉及物质产品、精神产品和服务的生产和流通的经济活动。实体经济包括农业、工业、交通运输业、商贸物流业、建筑业等提供实实在在物质产品生产和服务的部门,制造业当然包含在其中。 (二)房地产业缩减对实体经济的影响 从上世纪80年代末日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响和2008年美国房地产泡沫破裂引发的次贷危机对世界经济的影响可以看出,房地产泡沫如果得不到及时有效的控制,会影响经济持续健康的发展。房地产业产出缩减对于部分产业的发展影响较大。目前我国房地产业仍处于数量扩张阶段,其对能源需求较多,与煤炭采选业、石油和天然气开采业、金属矿采选业等能源生产型产业关联密切。房地产业产出的缩减会限制这些能源生产型产业的发展。房地产业对实体经济总影响力较低。将房地产业全部提取后,实体经济总产出减少比例不足0.105,远低于农林牧渔业、建筑业等七大产业形成的影响,其对实体经济的影响在所有产业中排位靠后。并且从发展趋势看,其影响力并没有随着经济的发展而提高,始终处于相对低的水平。王岳平、葛岳静等利用2002年投入产出表对我国经济结构进行分析,房地产业影响力和感应度系数均低于1,低于所有产业的平均值,其对经济的带动作用不足。西北农林科技大学余劲、任洪浩等利用HEM模型对我国房地产业缩减对实体经济的影响进行了研究,我国房地产业对实体经济的拉动力和制约性不高,其产出值在一定比例范围内的缩减不会造成实体经济的严重衰退。在金融业可以容忍房价下跌的范围内,只要房地产业产出值变化幅度在40%的范围内,就不会对国民经济的发展带来较大的冲击。 三、实体经济发展对宏观经济的影响 实体经济发展,可以从以下几个方面促进经济和房地产业的健康发展。 (一)有利于增加地方税收 目前,我国税收制度采用国税和地税相结合的税收制度。由于城市化的快速发展和城市公共支出的不断增加,地方政府越来越倚重拍卖地皮实现地方财政的收支平衡、实现GDP稳定增长。次贷危机后,美国认识到实体经济的重要性,正逐步改变单纯依靠投资和软件业发展的局面。发展实体经济和非房地产相关产业,可以使地方政府更加从容的对房地产业进行改革,逐步摆脱过渡依赖房地产业的局面,实现税收多渠道发力。 (二)有利于提高居民经济收入,增加内需 房地产业过快上涨形成高房价是引起内需不足的重要因素。房价回归合理、实体经济发展,居民实现住房需求的成本降低的同时,非房地产业就业机会和收入增加,购买力提高,有利于增加内需,实现国内经济均衡发展。 (三)有利于降低房产过热引起房产泡沫破裂的危险 实体经济发展不仅可以提供更多的就业就会,实现地方政府的财政收入和实现GDP稳定增长,避免了过多的社会资金涌入房地产业引发的经济风险。同时,实体经济发展有利于平衡国内的经济状况,减少政府过度依赖房地产业的财政风险。 (四)实体经济发展,有利于房地产业由过热 转向理性发展房地产业回归合理,政府对房地产业的依赖程度下降,才会有更多的社会资金投入到实体经济中,实现科技创新和产业革新,从而推动整个经济不断向前发展。随着经济发展,居民的生活水平和购买力不断提高,激发刚需群体的购房需求,反过来促进房地产业的健康发展。 四、结论 我国经济经过十几年的高速发展,基本耗尽了经济发展的动力,随着上海自贸区的建设和国家城镇化方案的出台,国民经济又将迎来新的发展机遇,同时我国经济由“第二产业—第三产业—第一产业”向“第三产业—第二产业—第一产业”转变过程,更需要发展实体经济来培育新的经济增长点,增加居民的可支配收入。房地产业的过热在一定程度上挤压了非相关实体经济的发展,但是房地产降温对国内经济的影响有限,而实体经济发展对国民经济的发展具有较大的推动作用。发展实体经济,实现实体经济和房地产业协调发展带动国民经济发展是未来发展的趋势。从房地产产能释放的角度和实体经济改革创新的角度来说,房地产降温需要一定的时间,政府需要稳定市场,以防止房地产业出现崩盘的局面。 作者:秦秀秀 单位:安徽理工大学经济与管理学院 实体经济论文:农业政策性金融支持实体经济论文 一、农业政策性金融支持实体经济的功能分析 (一)农业政策性金融支持实体经济的输血功能 农业政策性金融支持实体经济主要体现在拓宽政策性银行信贷服务上,这特别表现在农业基础建设的资金输入方面。在我国农业是基础性产业,具有弱质性。政府通过开发性的政策性金融对其国民经济的基础性产业和战略性产业给予多元的、维稳的、强大的直接信贷扶植,在政策性金融的带动下充分发挥其发展主体的生产经营主动性和创造性,给农业的可持续发展“输氧造血”。政策性金融发挥着主体或主导性功能,而不仅是补充商业性金融的不足或纠正某些偏差。 (二)农业政策性金融支持农业经济的先导功能 农业政策性金融机构对处于成长前期、发展前途不明的农业重点方向先行投资,表明了政府的宏观部署和扶持意向,从而提振商业性金融机构的投资信心。农发行坚持以农为本,恪守业务边界,服务“三农”是农发行的根本职能。农发行通过不脱农多惠农,心无旁骛发挥“领头羊”的强农作用,促进国家农业政策的顺利实施,提高整个农村的投资效益。 (三)农业政策性金融对区域、梯度整合的调节功能 农业政策性金融承担政府赋予的城乡区域调控职能,根据生产力的梯度分布,把区域信贷政策和产业倾斜政策结合起来,从而有效调动经济资源,推进实体经济发展。政策性融资活动对农业、中小企业、某些基础性产业以及边远落后的地区和行业领域的正常发展,特别是对产业结构调整、地区均衡发展等方面发挥了积极作用。农发行坚持市场化和政策扶持相结合,以市场化为导向,以政策扶持为支撑,绝不干不沾农的事。充分发挥市场配置资源的决定性作用,健全激励约束机制,在有效防范金融风险和保证社会效益的前提下,通过加强引导金融资源向贫困地区倾斜,坚持优惠支农、让利于农。 (四)农业政策性金融对市场经济的补缺功能农业政策性金融机构主要承担无利或者微利的涉农领域中长期资金信贷业务,主要是补充完善商业性金融机构的功能。处理好政策性和银行一般性的关系表现在两方面:一方面,对技术、市场风险较高的领域进行政策性引导和补充性投资,对商业效益差、资金回收期过长的项目及低收益的基础设施补充投资;另一方面,按银行规律办事是农发行在推动改革进程中可持续发展的根本保证,加快发展中国农业产业发展基金、现代种业发展基金和租赁业务。 (五)农业政策性金融对金融危机的稳定功能 商业性金融对经济信号往往有正向反馈,越是经济过热越会出现泡沫,经济越不景气越会收缩。这种正反馈机制会加大经济运行的振荡,严重将加剧形成金融危机。农发行广泛筹集支农资金,完善政府主导、实体承贷、财政资金和政策性信贷资金合力支农的运营模式,积极探索在传统农区依托城镇化辐射带动农业现代化和新农村建设的方式,研究支撑农村土地流转和适度规模经营的课题。对破解二元经济结构难题,政策性金融机构可以发挥支持和引导社会资金的作用。另外政策性金融机构一般具有负反馈机制。随着中国金融市场国际化程度加深,经济体不稳定性提高了,也需要政策性金融机构引导境外资金回流“三农”建设,起着稳定金融系统的作用。 (六)农业政策性金融对国家利益的强化功能 依托国家政策行使职能,政策性金融机构具有明显的非盈利性。经过多年发展,有的政策性金融机构通过股份制改造提高市场化程度。政府作为主要的股东或所有者,在政策性银行出现亏损的时候有责任和义务为其注入资金保证其健康运转。实际上政策性银行要加强顶层设计,支持粮食优质化发展,保证重要农产品供给;紧紧围绕国家粮食安全战略,确保饭碗牢牢端在中国人自己手上,中国人的饭碗中主要装中国粮。农发行不仅要自身利益的最大化,办精品银行“、百年老店”,最终的经营目标是国家利益的最大化。 二、完善农业政策性金融支持实体经济的路径 金融发展的根基是实体经济,实体经济发展的保障则是金融市场。既要防止出现经济过热的通货膨胀,更要防止经济过度虚拟化。因此,农业政策性金融更好地服务实体经济的路径应重点从以下几个方面着手。 (一)坚持“两轮驱动”业务发展战略,优化内生性增长 通过对发达国家经济发展的路径研究,经济发展是一个内生的增长过程,一国的长期经济增长是由一系列内生变量决定的,内生变量对经济发展起着根本作用,且这些变量存在政策敏感性。因此,我国的宏观调控必须制定科学合理的农业政策,积极引导农业产业化经营,在经济结构调整的过程中不断寻找新的增长动力。与此同时,国家应从长期战略的角度制定支持经济内生性增长的配套政策,使金融资源更多地投向粮棉油生产、加工和流通环节为重点,推动现代农业发展和产业结构升级。遵循“政策引导、择优扶持,科学高效、精细管理,严控风险、持续发展”的原则,积极做好对贫困地区特色农业、农副产品加工、旅游、民族文化产业等特色优势产业的金融支持,不断完善承接产业转移和新兴产业发展的配套金融服务,促进新农村建设和水利设施为重点的农业农村基础设施中长期信贷业务的发展。 (二)加快发展信贷资产证券化,优化负债结构 在金融脱媒的大背景下,我国银行业需要更新理念,提升对大型企业综合服务能力,逐渐降低对信贷业务的依赖。面对资本市场发展和投资渠道丰富的全新经营环境,商业银行在利用传统网点吸收存款和继续发展传统信贷业务的同时,可以通过金融债券、资产证券化等金融创新手段满足大规模融资需求,优化资金来源结构,改变高度依靠存款支持业务发展的现状。农发行作为发起机构开展信贷资产证券化业务,是在存量信贷资产中按一定标准(包括贷款种类、贷款性质、单笔金额、利率、期限、资产质量及借款人评级等)筛选出一组合格贷款组成资产池信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向各投资机构发行证券的结构性融资活动。改善资产负债结构,提高信贷资产周转率,回笼现金。提高政策性银行内部或行际之间调拨资金的流动性,挖掘内部资金潜力,减小利息负担。除此之外,还应该积极推广现代支付结算系统和产品,全面开展网银和银行卡业务,推广收购资金非现金结算。加快国际结算和保险等中间业务创新,发展扩大非利息收入。 (三)深化制度改革,完善组织机构 2014年9月24日,国务院第63次常务会议审议通过了中国农业发展银行改革实施总体方案,这是农业政策性金融机构改革翻开里程碑式的一页,进一步深化改革体现了中央强农惠农富农的政策要求。要按照打造一流现代农业政策性银行的战略目标,适应农村改革发展的客观需要,履行农业政策性银行的基本职责。要坚持正确改革方向,准确把握业务范围,严格贷款投向和准入管理,恪守政策边界,依法合规经营,不断强化农发行的政策性职能定位。政策性银行要能有效运转,需要具备完善的组织机构体系。一是政策性银行本着精简、高效的原则设立或撤并分支机构。二是改变由政府指定行的做法,引入竞争、择优机制,通过竞标决定行,同时制定相应的规则,严格规定行的资格和条件以及授受双方的权利、责任等事项。既不能脱离国情照搬照抄国外政策性银行的运营模式,也不能消极等待,贻误大计。形成政策性金融、商业性金融和合作性金融协调配合、共同参与的金融扶贫开发新格局。进一步加大力度金融支持农业经济,是促进“四化同步”、推进城乡发展一体化的重要内容,是履行党中央、国务院赋予农发行支农职责的应有之义。 (四)加大对农业中小微企业的金融支持力度,利用“有形之手”营造良好的金融服务环境 中小微企业是实体经济的细胞,国家应出台具体措施鼓励在注重信贷安全的前提下,建立向涉农中小微企业发放贷款的激励和约束机制。在保证贷款质量的同时,切实提高对中小微企业的贷款比例。农发行不断强化支农支小功能,2013年累放2847亿元支持小微企业,年末贷款余额6456亿元、占全部贷款的25%,支持小微企业1.3万户、占客户总数近一半。在现有业务范围内,农发行支持符合国家农业政策、有市场前景、技术含量高、经济效益好的农业中小微企业与履行政策性支农相结合。根据中小微企业的经营特点,及时完善授信制度,合理确定各级银行贷款审批权限,减少贷款审批环节,提高工作效率。同时,积极与国家林业局和国家农业综合开发办合作争取中小微企业发展的贷款贴息项目,进一步改善农发行对中小微企业的结算、融资担保、联合增信等金融服务。不仅要坚持市场机制在资源配置中的基础性作用,优选项目,独立审贷,加强管理,努力提高资金运用效率,坚持按银行信贷资金的运作规律办事,还需要实现讲求社会效益和农发行经营效益的有机统一,确保信贷资金安全和财务上的可持续。在规范政策性银行经营行为的同时,进一步发挥政策性、商业性和合作性金融的互补优势,助推农业经济发展。积极依托地方政府的资源条件和行政组织优势,深化政策配合、优势互补、良性互动,拓展政策性业务的范围和空间,应对市场“无形之手”失灵的问题。 (五)坚持办行根本导向,规范农业政策性银行经营行为 坚持政策导向是农发行的根本属性,要将执行政策作为农发行的生命线和安身立命的基石。按照中央要求和政策部署确定支农重点,并且不折不扣地落实到位。充分发挥农发行的政策优势,积极探索和改进服务方式,加大对贫困地区信贷支持力度。强化政策性职能,坚持政策性业务主体地位,审慎把握自营性业务发展,特别是政策性强、支农效果突出的主业要做强,辅业要做优,不能颠倒两者关系,犯历史性的、方向性的错误。要切实加强信贷资金特别是中长期贷款资金的用途管理,加强资金支付的真实性监测。确保资金真实流向“三农”,保障资产的安全。贫困地区发展滞后,信用环境和基础建设薄弱,承贷主体的经营能力和抗风险能力不足。必须注重防控风险,充分考虑地方政府偿债能力、承贷主体经营能力和分支机构管理能力,把握好实体经济信贷投放的力度和节奏,量力而行,稳步推进,确保地方政府能负担、农发行可承受,不能因强调支持而放松风险管控。农发行作为农业政策性金融的关键一环,实体经济的金融需求量大面广,各地情况又千差万别,必须突出支持重点,发挥农业政策性银行作用,坚持有所为有所不为;要因地制宜,结合各地经济状况和资源禀赋特点,选准信贷支持的切入点;要坚持开发性扶贫,重点支持具备一定开发条件的地区,通过改善农村生产生活条件,发展特色优势产业,促进农民增收。 作者:蒋沐钊 单位:中国农业发展银行南宁分行 实体经济论文:金融服务实体经济论文 一、金融与实体经济之间的关系 金融经济的运行对实体经济的发展具有正反两方面作用。一方面,金融经济助推实体经济的发展。金融活动的过程是不断将储蓄转化为投资的过程。金融发展促进了闲散资本集中,通过货币资本的充分有效配置促使实体资源流向新兴产业部门,进而促进实体经济部门的产业结构调整和转型升级,对实体经济走向起到良性循环的作用。另一方面,金融经济规模的过度膨胀会破坏实体经济发展。金融经济的运行无序混乱扭曲资源配置,降低市场运行效率,也会增加市场风险,导致经济泡沫的积累,并可能诱发泡沫经济,严重破坏实体经济发展。美国金融危机对世界实体经济造成的创伤就是例证。 二、金融服务实体经济的现实路径 全球经济仍处于缓慢复苏阶段,国内经济发展又出现了产能严重过剩问题,金融风险也在不断积累和加剧,金融想要取得持续健康发展就得根植于服务实体经济。 1、调整金融资源流向,支持实体经济转型升级 金融为实体经济所提供的资源配置能力和效率决定整个经济体的综合发展水平和潜在增长能力。我国的金融资源主要流向大国企、大项目和地方融资平台,而目前大量国企出现严重产能过剩,地方政府的债务也隐含风险,相反,中小微企业却很难享美羹。所以,我们的首要选择是把握好金融资源的流向。一是支持先进制造业。制造业创新空间无上限,扩容潜力巨大,吸纳就业多,最适合我国国情。欧债危机中德国也因为制造业的强大而一枝独秀。所以,作为正处在工业化过程中并且享有世界第一制造大国的中国更应该继续做强制造业,形成完整的制造业产业链条来维持自己的地位,这就要建立与之相匹配的金融垂直供应链。就是金融不仅支持优秀企业,也包括支持上下游企业。二是,服务中小微企业。目前,我国中小微企业对GDP贡献已达到60%以上,税收占比50%、承载了80%的就业,但同时又存在融资难、融资贵的问题。针对中小微企业融资难、贵问题,从政府角度来讲,发挥政策性金融银行的支持力度,构建与之相匹配的中小金融机构,还可以发展民营银行,例如小额贷款公司和农村资金互助合作社等。 2、发展债券市场,提高实体经济融资效率 债券融资具有规模大、成本低、期限长,投资者以机构投资者为主的特点,使得债券市场具有庞大的容纳量,并且能够有效发现价格,促进利率市场化的进程。股票市场的主要功能绝非资金融通,而是风险的分散和分担,改善企业股权结构和公司治理结构。西方成熟资本市场上的债券市场融资规模远大于股票市场融资额,企业债券融资是股票融资的3-10倍。而我国的社会融资结构是以银行体系为主导的间接融资为主,直接融资中又具有“股强债弱”的特点。间接融资方式加大了银行系统性风险。所以,我们应该扩大直接融资方式,重点是加快债券市场的发展。需要从制度层面放宽公司债券的准入条件,简化审核流程提高审核效率,逐渐推进银行间债市与交易所债券市场互联互通。 3、扩大消费金融,拉动内需促进实体经济增长 消费金融就是促进民众生产生活水平为目标的金融发展模式。消费一直是我国经济发展中的“短板”,消费金融具有小额、分散、普及面广的特点,发展消费金融旨在突破居民收入约束,借未来的钱来消费,它既可以拉动消费扩大内需,也可以提高广大基层消费人群购买力,进一步推动整个社会群体的消费升级。目前房贷、车贷已经取得成效,可进一步拓展到教育、旅游等服务消费领域推广金融消费。当然,可以在结合网络技术,推网络金融产品的开发,助推网络消费的升级。新型城镇化是本届政府的施政重点,它的优秀是人的城镇化,也就是说金融不仅要为城镇化的建设提供中长期的资金支持,而且要关注以农民工为主体城镇化过程中的金融多样性消费需求。 4、推进利率市场化,激发金融服务实体经济基础作用 金融改革创新的最终目的是通过市场机制来配置资金,实现真正市场化的资源有效配置,也就是通过价格客观地反映资金的供求关系,其实质就是要实现利率市场化。同时,在发达的经济体中,利率通过对货币的供需、市场的总供需、物价水平的升降,国民收入分配的格局、汇率和资本的国际流动,影响经济增长和就业。当然也可以迅速将货币政策通过利率传导给实体经济,利率市场化提高央行的政策操作水平。目前,国内银行的存贷利率不能反映资金的真实价格,致使资金的价格出现了“双轨制”,即银行和“影子银行”的两种价格,所以需要推进利率一体化的制度创新,最根本的就是要利率市场化。然而,利率市场化改革牵一发而动全身,不可能一蹴而就,目前我们已经在利率市场化做了一些工作,最近又放开了银行的贷款利率,随后的改革需要稳步、渐进式地推进,不可操之过急,防止发生系统性风险。 5、预防金融风险,确保实体经济运行安全 现代金融风险具有较高的关联性和传染性,在“蝴蝶效应”的作用下,可以从一个部门扩散形成系统性风险,甚至变为经济危机。所以,防范金融风险是金融业永恒的主题。在当下,地方债务是我们经济运行隐性风险的重点关注点,地方债务风险主要积聚在地方政府融资平台。地方政府融资平台具有融资和投资的功能,相当一个金融机构,主要支持政府基础设施及城市化建设。但是由于地方政府的财权与事权不匹配矛盾在加剧,地方政府为了支持地方发展,将地方融资平台成为政府的举债机构,伴随国家4万亿的投资计划,地方政府融资平台出现了非理性的发展。过度的政府投资挤占了中小企业私人投资领域,“平台”快速扩张,为一些应该淘汰的产能创造了继续发展的条件,不利于产业结构的调整,再加之平台由于制度性缺陷也会引起信贷风险。需要从改革现行财税体制、完善融资平台的公司治理结构、建立科学的风险预警机制等方面来防范地方政府债务产生的金融风险,降低其对实体经济安全运行的冲击。 作者:周阿利 单位:中共西安市委党校 实体经济论文:实体经济与虚拟经济论文 1虚拟经济与实体经济的关系 1.1实体经济是虚拟经济的基础 实体经济发展到一定程度才会出现虚拟经济,虚拟经济的发展离不开实体经济的支持。虚拟经济的发展阶段、发展水平、结构和规模与实体经济的发展阶段、发展水平、结构和规模有着直接的关系,实体经济是虚拟经济的基础,一旦实体经济出现问题,虚拟经济也会受到影响。 1.2虚拟经济对实体经济的双重效应 1.2.1虚拟经济对实体经济的积极作用首先,虚拟经济有利于促进资源的优化配置。在市场经济的发展过程中,信息的不对称是一个不可避免的问题。虚拟经济可以通过有效地信息及其创新的金融产品,解决信息不对称所带来的激励问题。同时,我们可以通过判断企业经营的好坏,投机业绩的优劣,采取有效措施促进资源的优化配置。其次,虚拟经济的发展有利于为实体经济提供金融支持。在现代企业中,许多优势企业因为缺乏资本而陷入了没有规模效益的怪圈中。虚拟经济则使大量闲置的和零散的资本投入到股票、债券及其他金融衍生品上,从而解决了实体经济发展过程中资本缺乏的难题。而且随着金融市场的不断完善,虚拟经济能更快捷的为实体经济提供金融支持。再次,虚拟经济有利于产权重组和结构调整,从而深化企业的改革。实体经济中经常存在产权的重组和结构调整的客观需要。可是单靠实体经济本身很难实现产权的重组和结构的调整。虚拟经济则使实体资本证券化、商品化,解决了困扰着实体经济的难题,通过成本较低的股票和债券的交易迅速的实现了产权的重组和结构的调整,加速了资本的流动,以便适应经济发展的需要。最后,虚拟经济可以降低分散实体经济中的投资风险。市场经济中的各项经济都会面临着投资风险的问题。虚拟经济允许有价证券进入市场流通,实际上就是为实体经济的投资者们提供了一种规避风险的有效途径,如,期货、期权等金融衍生工具的产生本来就是为了转移风险和套期保值。如果没有各种各样的金融产品来规避风险以实现保值,实体经济的风险将会大大增加,不利于实体经济的发展。 1.2.2虚拟经济对实体经济的消极作用虚拟经济的适度发展为实体经济发展带来了积极的效用,但是我们也不能忽视虚拟经济在发展过程中呈现的一些新的特点:各种金融衍生品的出现使其离实体经济越来越远,虚拟化的形势不断加强;许多金融衍生的工具以较少的资本控制着较大数额的资金,使危险性增加;同时影响虚拟经济的变动因素过多,稳定性变得更差。过度膨胀的虚拟经济无疑对实体经济的发展产生的是消极作用。首先,虚拟经济的膨胀增加了实体经济动荡的可能性。虚拟经济的膨胀会增加实体经济的不确定性,使虚拟资本风险和利润成倍增加,在预期收益的心理的作用下,投机猖獗,造成实际经济的货币和商品流通的困难,从而使实体经济陷入困境甚至发生经济危机。其次,虚拟经济的过度膨胀引发泡沫经济。在虚拟经济规模不断膨胀的情况下货币供应量被分为两个部分,一部分用来媒介商品和劳务的交换,一部分用来媒介股票等虚拟资本的交易。在货币供应量不变的情况下,如果虚拟资本交易的货币量越多,用于实体资本的货币供应量就越少。如果人们对虚拟资本的预期过高,使其脱离实体经济的价值基础,人们就会将大量的资本流入金融市场和房产领域,使得实体经济货币供应量不足,使许多企业陷入困境,造成经济持续衰退。 2正确处理虚拟经济与实体经济的关系 虚拟经济和实体经济是对立统一的关系,两者之间并不存在不可调和的矛盾,发展市场经济的一个重要环节就是正确处理虚拟经济和实体经济之间的关系。首先,健全市场制度和信用体系是正确处理虚拟经济与实体经济关系的关键。健全市场制度可以使虚拟经济的市场具有自动调节虚拟经济规模的功能,同时健全信用体系可以使虚拟经济适度发展,促进其可持续发展。其次,培育理性的市场主体是正确处理虚拟经济与实体经济关系微观基础。在产权界定不清晰、信息不对称的情况下,投资者会为了追求高收益而盲目地投资房地产或金融等领域。如果虚拟经济过度膨胀、价格上涨预期逆转,就会引发泡沫经济,造成经济发展的困境。同时,在现在不成熟的市场条件下,投资者往往缺乏避险的需求,会出项过度承担风险的行为。培育理性的市场主体,是规避风险的一项有效措施。最后,建立健全虚拟经济的法规政策是处理虚拟经济与实体经济关系的保障。一直以来,国家宏观调的重点放在总供给与总需求上,放在了市场上出现的通货膨胀与通货紧缩方面。但是虚拟经济在经济生活中具有越来越重要的作用。必须建立相应的政策法规。严格的政策法规要对虚拟经济进行适度的调节,既要防止虚拟经济过度膨胀可能引发的泡沫经济,又要防止虚拟经济过冷而不利于实体经济的发展。 作者:张燕花 单位:内蒙古师范大学马克思主义学院
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房地产营销模式分析:互联网+房地产营销模式分析 信息科技的发展变革,使互联网的影响力已经渗透到了社会生活的方方面面。在2015年两会期间总理在《政府工作报告》中两度提出“互联网+”概念,将“互联网+”首次纳入国家经济发展的顶层设计,自此各行各业开始探讨互联网与行业融合的方式和路径。而房地产行业作为传统行业的代表,近两年也以不同的形式“触网”,许多房地产公司和互联网平台公司以不同形式进行业务结合,本文从房地产营销的角度,来讨论房产企业如何利用这一契机,及时转变思维,实现房地产营销与互联网的深度融合,以适应中国发展的新常态。 一、“互联网+房地产营销”模式产生的必要性 1.互联网及网络购物发展迅猛 近年来,中国互联网行业及网络购物发展迅猛,截至2015年6月,我国网民规模达6.68亿,互联网普及率为48.8%,我国网络购物用户规模达到3.74亿元。网络购物有着以下几方面优势:一是便捷性,随时随地可以进行,不受时间、地点限制。二是网店对比实体店,节省了房租、税金及其他一系列花费,所以价格便宜且公开透明。三是消费者可以获得最大的信息量,对于某件商品在网络上可以通过搜索引擎获取尽可能完整的信息,实现货比N家。四是可以足不出户,不必须进行现金交易。网络购物从选择、交易到收货都可以依托网络和物流,省时省力省事。网络购物极大地改变了人们的消费习惯,房地产购买作为商品交易的一种,“触网”将是不可逆的选择。 2.消费主体及需求变化 从购房主体的年龄层次,已经逐步转移到80后、90后这些中青年消费群体,他们多为刚性需求,购房意向多为一线城市主城区的二手房、一线城市郊区或二三线城市的一手房。年轻一代更多的是追求生活方式、生命质感、自我价值的体验,关于教育、健康、财产的安全性需求,还有关于各种情感的社交需求,以及充分展示自我价值、自我主张的互动性需求,满足用户需求是房地产企业持续健康发展的牢固根基,而与互联网合作通过大数据分析、媒体社交平台、线上信息服务、虚拟现实技术能更省时省力更有效地链接消费需求。 3.去库存的迫切需求 居高不下的空房率就是当前房地产市场发展的重要问题之一。2015年底中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作,“化解房地产库存”再次成为议题,高层多次提及房地产且都与去库存有关,间接说明高库存压力之下房地产已拖累经济的增长。从营销学的角度来看,空置率是由于开发商和消费者之间的信息沟通渠道不畅造成的。房地产开发商缺乏细致的市场调查,没有了解消费者的真实需求,因而生产了大量适销不对路的产品;而消费者被强迫性地接受并不满意的房地产信息,面对数量庞大但选择范围小的住房,对房地产开发商产生了不信任感和逆反心理。因此,造成这种困局的关键在于开发商和消费者之间没有建立良好的沟通关系。然而,互联网可以缩短企业与消费者的距离,为双方提供互动交流的平台。 二、“互联网+房地产营销”模式的优势 1.降低营销费用 在互联网上进行房产项目的广告宣传,费用低、时间长,房地产开发商可以节约投入到广告宣传产品的印刷、投放的大量资金,也不用雇佣大量的售楼人员进行房产推销,因而节省了大量的人力、物力和财力。 2.信息广泛,全天营销服务 房地产开发商可以在互联网上大容量、高密度、高速度地信息。网络营销的计算机服务体系,可以全天24小时不间断地持续工作,这给日常生活里白天工作繁忙的消费者带来了极大的便利。房地产的网络营销使这些消费者可以每日下班后在家里浏览互联网上的房地产营销网页了解房地产信息,选择适合自已的住房。 3.确定有效目标客户群 传统的销售方式不确定目标顾客群,所有的信息传播都是无明确目标客户的传播,而互联网帮助房地产开发商根据网络反馈的信息,如浏览网页的次数、浏览项目的类别、搜寻房产的价位区间,可以确定某宗房产项目的特定客户群。这样,房地产的营销目标就非常明确,从而大大提高房产营销的效率。 4.全面介绍房地产项目 房地产的网上营销利用多媒体技术,结合声音、图像等有声有色的全方位、立体化地展示房地产开发商的住房项目,甚至可以利用计算机虚拟现实技术,让购买者虚拟体验房屋的大小、光线、布局等方面,从而激发每个潜在购买者的购买欲望。网络营销还可以突破地域限制,把房屋信息推销到全国各地,在相关网站或APP软件上详细介绍房屋的设计方案、设施功能、交通环境、价格、购买方式等信息,从而达成远距离购买。 三、“互联网+房地产营销”模式分析 1.O2O模式探索 O2O即OnlineToOffline,也即将线下商务的机会与互联网结合在一起,让互联网成为线下交易的前台。这样线下服务就可以用线上来揽客,消费者可以用线上来筛选服务,还有成交可以在线结算,很快达到规模。该模式最重要的特点是:推广效果可查,每笔交易可跟踪。传统营销模式是借助于报纸、杂志、电视、公交站台广告、电话、人脉等传统途径向购房者传达房源信息,这是一种直线的单向传递,这种营销方式费时费力费财。如果通过020模式,互联网可以成为开发商和购房者的媒介。开发商可以构建自己的公司及项目网站,也可以通过房产交易云社区、微信营销、微博营销、APP信息推送和网站推广等多种社交工具吸引购房者关注,购房者可以通过网络检索,寻找到合适的房源信息,形成购买意向。对于开发商而言,这一模式则让房源凭借用户行为与意向目标,更精准地找到目标客户,从而大大提高效率,对于购房者而言,可以在互联网获取信息、交易,看房、买房、付款、装修等各个环节可以同时进行,大大提高购房效率与便捷性。这种模式已被越来越多的房地产经纪公司所应用,2013年万科试水020营销模式,2014年易居宣布将与新浪、分众传媒及申通快递一起成立一家线上、线下相结合的020社区增值服务公司。 2.“大数据”营销模式 近年来电子商务的蓬勃发展,传统商业地产受到严重冲击、销量严重萎缩,一、二线城市商业地产出现了严重饱和。商业地产开始探索“互联网+”模式以取得突破。“大数据”营销模式是在商业地产建立大数据平台后,通过大数据分析深度挖掘客户需求,从而定向推行营销策略、提供增值服务、改善商家经营行为等活动。一是基于网民搜索行为、浏览行为、累积行为等进行人物画像、人群分类等,指导广告投放策略,最后以地域、时间、兴趣、关键词、回头客定向等因素定向广告投放,实现更科学、高效、精准的营销策略,将线上产品及线下活动定向推送给客户。二是为客户提供室内导航、车位预定、提前点菜服务、提供商品配送等服务。三是自动持续生成客户新数据,以协助商家改善经营。通过这些活动,使消费者的购物行为实现了线上线下无缝对接,使精准营销成为可能。 四、结语 如今的房地产市场,“互联网+房地产营销”已成为时代的选择。当然,网络营销还存在很多问题,比如网络诚信问题没有根本解决、支付的安全性问题、信息接收的被动性等。然而,房地产营销与互联网相融合的发展趋势是无法逆转的。从开发商的角度来看,还是应该积极转变观念,认识到“互联网+”的重要性和必要性,并加快技术研发,为“互联网+房地产营销”提供有力的技术支持;从国家的角度来看,要加强对“互联网+房地产营销”的政策鼓励和法制假设,让“互联网+房地产营销”在一个规范有序的环境下运行,避免无序竞争,取得切实的效果。 作者:崔爽 单位:天津市公用公房经营管理处 房地产营销模式分析:海南房地产营销模式研究 2015年中央政府工作报告首次提出“互联网+”行动计划。正是在这样的网络环境下,O2O商业模式逐渐兴起,从一开始的餐饮、旅游、票务等行业向各个行业蔓延,开展网上销售业务的企业数量、销售规模增长迅速。房地产业作为海南省的重点发展产业,营销状况直接影响着其发展态势。然而,互联网对房地产行业来说是一个全新的领域,需要密切结合房地产行业的特点,探索互联网环境下全新的房地产营销模式。从目前的发展情况看,房地产企业关于新型营销模式的尝试显然还仅仅处于起步阶段,如何将互联网与房地产进行有效结合,是海南房地产行业面临的难题。 一、O2O营销模式的概念 O2O即OnlineToOffline。它是一种新型的电子商务,是以电子技术和商务理论为基础的新型商务模式[1]。简言之,O2O就是始终围绕着“营销、交易、消费体验”这三个基本商务行为的一种新的营销模式,将线下销售与互联网结合在一起,让互联网成为线下交易的前台,这样线下的商品和服务就可以通过线上渠道来吸引顾客,并提供给消费者在线筛选商品和服务的机会,用线上营销和线上购买带动线下经营和线下消费。 二、海南房地产O2O营销模式的构建思路 由于O2O营销模式的媒介基础是互联网,因此,网络消费者是房地产开发商的营销对象。可以从网络消费者的消费行为出发,构建一个相对应的房地产开发商的O2O营销模式。网络消费者的消费行为如图1所示,相对应的房地产开发商的O2O营销模式如图2所示。图2房地产商O2O营销模式 三、海南房地产O2O营销模式的构建方案 构建房地产O2O营销模式需要从房地产市场调研入手,通过互联网平台调研信息,可以保证调研群体的广度和调研的信息量。在房产信息推广阶段,可以通过现有的平台,如在链家网、易房、微信微博等有一定用户基础的第三方平台房产信息。同时也可以通过公司的自有平台,如通过微信微博公众号、官方网站、APP等平台房产信息,让有购房意愿的网民在线很容易收集房产信息。O2O营销模式最为重要的模块,即如何体现市场竞争力,如何在消费者比较之后选择房地产商品。由于通过网络平台推广的费用比实际媒体户外等线下推广节省了不少成本,房地产商可以给予在线消费者提供一定的优惠;同时凭借互联网技术和计算机技术、三维技术等的发展,可以实现在线的三维展示,让期房购买者可以直观看到房子具体的情况。此外,由于互联网的超前性,可以实现高级客户的私人订制服务,给予客户最满意的房子。更为重要的是,通过传统线下资源的整合,提升现场购房体验,包括实地拓客中心、活动中心,交流互动中心等,注重与线上的衔接,为顾客提供优质的线下服务。房地产商还可以通过线上线下不定时的优惠福利发放,保持良好的客户关系。在顾客具有购房意愿后,就需要解决在线交易的安全问题。房地产商可以通过现有金融安全技术,为资金的交易提供安全保障,也可以通过与更为成熟的第三方金融机构合作,为资金的交易提供安全保障。O2O平台是一个中间人,连接着置业者、房地产商和第三方金融机构。最重要的是线下服务与反馈信息的收集。房地产最大的特点是房子是不动产,在互联网世界里盖不出房子。因此,在房地产O2O营销体系的最后一定要落地,落地指的就是服务[2]。当客户从非常精准的渠道来访时,他们必须要线下(如到售楼处)感知服务、感知产品,所以服务是整个房地产O2O营销体系的基石。而线下服务主要是要整合现有的线下资源,将房产云数据、看房团、品鉴团、客服、售楼顾问等线下资源整合在一起,给客户一个满意的服务体验。与线下服务并行的就是反馈信息的收集,房地产商可以通过第三方平台的评论功能了解客户反馈信息,也可以通过对客户来到实体售楼处的服务满意程度做询问调查。对感知度很好的置业者,可以建立客户关系库。客户的关系管理是企业实现持续经营的重要措施,想与消费者建立及维持关系,传播是不可或缺的要素[3]。企业和消费者经由各种双向传播的方式彼此熟悉以后,企业需要根据客户需求有更加针对性、个性化的对待。建立客户关系库,以实现维护客户关系、提供增值服务和处理客户投诉三种功能。构建模式如图3所示。(一)信息推广。1.创建独有域名推广。一个绝佳的官网域名有利于品牌推广,也让消费者印象深刻。海花岛以www.oceanfloweris-land.com作为其官网,可以说迎合了产品国际化的定位。项目官网可能是意向购房者最直接也是第一次浏览的平台。在网站上建立人性化的导航模块,使得购房者可以简单找到自己需求的产品,增强用户体验。同时也可以在此模块要求客户填一些简单信息,以便人性化地推荐合适的产品。另外产品的分类对购房者选择合适自己的房型至关重要。准确的产品分类可以更高效地服务于购房者,也让消费者对整个项目有一个直观的认识。2.创立公众号推广。如今微博、微信等平台的普及使得公众号的广告效益日渐提升,创建一个同期的公共号收益颇多,既可以在公众号宣传信息,同时也可以通过公众号与消费者进行交流和信息收集。一方面可以通过微信公众号等平台,建立电子楼书、产品介绍和导航,实现与项目官网和各宣传视频的链接等,充分利用移动设备的便捷性服务于产品销售;另一方面可以通过公众号的宣传效应推广产品的配套APP。3.平台APP推广。随着移动互联网的发展,APP越来越贴近人们的生活,各式各样功能不同的应用程序服务于人们的生活。房地产销售也可以有配套的APP以便更直接地服务于购房者。基于O2O营销模式的推广工作,可以通过各大APP或者自有APP等进行推广,让客户详细了解销售流程和销售机制。恒大推出“恒房通”,碧桂园也有售楼展示系统APP,在全国统一自己品牌的房产信息,实现轻松售房。(二)安全支付平台推广。一个新的支付平台,或者一个新的支付模式,对网络消费者来说,都是陌生且信任度偏低的。考虑到房地产商品的价值较大,涉及到的资金较多,支付平台的推广难度更大,安全性是消费者更为关心的问题,如何提高消费者的信任度和支付平台的使用率就成为重中之中。房地产O2O营销模式的支付平台可以借鉴支付宝刚推出时的推广策略,把用银行网银支付的用户变成支付宝的用户,利用支付宝的便捷性,以及和淘宝一体化的优惠吸引消费者。一方面,房地产商可以借助其品牌效应来推广其支付平台,这样会更容易让消费者接受;另一方面,房地产商还可以和第三方金融机构合作,利用第三方金融机构的信用度和影响力来推广安全支付平台。在此基础上,再从营销角度推广,如使用支付平台在线支付的客户,可以享受前一百名额外福利,以及享受购房优惠等营销策略来吸引消费者,将房地产品牌或者项目的关注人群转化为支付平台的关注者和使用者。(三)线下服务推广。线下服务通过互联网与线上的客户相连,对于新客户来说在线上通过互联网这一媒介并不能实际体验和感知到线下服务的情况。一套完善的线下服务如何让消费者亲身体验到,并让消费者对线下服务作出优质的评价,这就涉及到线下服务和配套设施的推广。房地产商可以整合线上的客户数据,向客户推广线下服务的模式信息,并组织有意愿体验线下服务的客户,组成看房团到线下的实体项目进行考察和体验。对于一些不愿意亲身到线下体验或因为客观原因想来但是不能亲身去体验的客户,房地产商可以通过邀请业内的专业人士组成品鉴团,对房地产项目和线下服务作品鉴,并给出客观的评价在网络上供客户参考。另外,利用互联网不受空间限制这一特性,对于大型的房产公司来说,全国各地的项目都可以供参观和体验,这样以来,一个想到外地置业的购房者,可以就近参观意向房地产开发商的项目,体验其房子和服务质量。置业者可以以此作为外地购置房产的参考,而房地产公司可以以此推广线下的优质服务,吸引置业者。 作者:许达昌 单位:海口市政府投资项目管理中心 房地产营销模式分析:互联网+房地产营销模式的研究与探讨 【摘要】互联网时代的到来,对我国社会经济的发展、人民生活水平的提高产生了重要影响和推动作用,房地产行业作为第三产业的重要内容,对我国国民经济的发展具有积极的促进作用,随着信息时代的发展,房地产行业也在不断与时俱进,形成了以互联网为基础的网络化营销模式,是房地产营销模式发生了结构性的变革,实现了自身的跨越式发展。基于此,本文从互联网+房地产营销模式开展的必要性为主要出发点,论述了互联网+房地产营销模式发展的现状,并对其发展优势进行简要分析,进而研究与探讨互联网+房地产营销模式的构建途径。 【关键词】互联网+ 房地产营销模式 途径 一、前言 房地产行业作为我国国名经济的支柱型产业,对加强城市基础设施建设、加快城市化发展进程和带动其他行业的发展具有重要的推动作用,实行互联网+房地产营销模式有利于减少房地产经营者的营销费用,降低企业的营销投入成本,是企业获得最大的经济效益,同时,将互联网与房地产营销模式有机结合具有鲜明的时代特征,符合时展的潮流,提高房地产企业的营销效率和质量,市场定位精准化,创新并发展了传统营销手段的内涵,形成了企业营销新的经济增长点。 二、互联网+房地产营销模式开展的必要性 (一)市场化发展的必然选择 社会主义市场经济的快速发展为互联网+房地产营销模式的发展提供了重要的契机,并为其的发展提供了良好的市场环境,作为一种新型的营销模式,其充分发挥市场在资源配置中的基础性作用,从市场和消费者的实际需求出发制定有针对性的营销手段和方式。随着城市化进程的不断加快,市场购房主体发生了根本性的变化,以中青年新生代群体为主,购房和住房需求从单一化的需求层次向多元化的质量要求转变,在追求生活质量提高的同时,更加注重情感、社会需求和自我价值的多重升华,“互联网+”时代的到来,能够有效地满足市场和消费者的需求,对房地产资源进行综合化和系统化的分析,是市场化发展的必然选择。 (二)互联网时代下的房地产发展的必由之路 互联网以其独有的特点,将市场中的各种生产要素进行优化和列配置和集约化的加工处理,以此来实现各种数据的高效整合。房地产营销资源和手段与互联网的现代化发展融为一体,成为房地产行业发展的新型的经济发展形态和模式,有效提升房地产营销模式的创新能力和经济增长实力,培育房地产行业新的经济增长点,延长房地产行业营销模式的产业链,增加营销模式的附加价值。以现代信息为主的互联网时代,拥有较多的受众人群,并呈现上升态势,具有广阔的市场发展空间,因此,互联网+房地产营销模式是企业生存和发展的必由之路,是企业在市场发展中提升自身优秀竞争力的关键所在,并在一定程度上决定企业的可持续发展。 三、互联网+房地产营销模式发展的现状 (一)房地产离线商务营销模式 房地产离线商务营销模式又被称为“O2O营销模式”,以互联网为依托,将房地产营销模式中的价格、服务和预订等信息以线下的形式传递给经营商店,并由此推动给线下消费者,离线商务营销模式具有广阔的市场发展空间,并成为重要的市场营销模式。房地产离线商务营销模式,具有良好的市场宣传效果,极大的节约了房地产的营销成本,有效了提高了房地产行业的营销效率和质量,扩宽了渠道的销售资源,甚至在一定程度上实现了企业的营销跨越式发展,促进了营销模式的多元化发展,2015年乐居充分利用“O2O营销模式”,发展E金卷,并与滴滴打车合作,实现了多元化的营销发展。 (二)房地产社交网络营销模式 房地产社交网络营销模式是一种新型的网络交流平台,充分网络社交优势,建立强大的社交网络关系,以此来支持房地产营销模式的发展,为其提供充足稳定的客源,满足房地产消费者的主观需求和消费需求,对用户进行精准化的市场定位,加强消费者与房地产营销人员之间的互动性,具有高效的信誉度,加快房地产企业营销资金的回收和周转速度,掌握更加全面的市场信息,以便对市场营销方向进行及时有效的调整。房地产社交网络营销平台较为多样,如微信、微博、QQ和网站推广等多种社交工具,2014年万科房地产企业与QQ、微信等众多社交网络平台合作,对房地产社交网络营销模式进行了全新的探索,使房地产社交网络营销模式发生了革命性的改变。 (三)房地产大数据营销模式 房地产大数据营销模式对多种网络平台的数据进行综合性的分析,充分运用大数据网络信息技术,将房地产的推广与宣传工作实现网络化的时代性发展,在大数据营销模式下,房地产企业要对大数据的技术和数据进行有效的分析和处理,从数据的走向和发展趋势对未来房地产发展前景进行有预测,进行精准化的市场定位,从而确定房地产企业的发展模式,提升企业的品牌内涵,增强企业的市场竞争力,进而使企业获得较高的投资回报率。2014年万科房地产企业携手百度,迎来房地产企业的大数据营销时代,系统用户上网搜集的全面性信息,为万科指明了广告投放方向,其投放效果远远高于传统手段。 四、互联网+房地产营销模式发展的优势 (一)营销手段的多样化 互联网+房地产营销模式使房地产营销的手段朝着多元化的方向发展,房地产营销模式的传统化手段以单纯性的广告投放为主,途径较为单一,且收效甚微,将互联网与房地产营销模式有机结合,使房地产营销手段的跨越式发展,通过现代网络技术、信息科学技术,将房屋的内容以图片、文字、视频等形式从多个角度全方位的展现各消费者,是营销手段多维度发展的重要表现,充分满足了消费者的主体需求,并以此为重要的销售途径,是房地产企业的销售产品更加趋于形象化和生动化,具有全面性、综合性和多样化的特点,极大的提高了消费者的购买效率和企业的销售质量,实现了营销模式的休闲娱乐化发展。 (二)营销流程的互动性 互联网具有双向化和互动性的多重特点,与传统单一化的房地产营销流程相比,互联网+房地产营销模式更加生态活动化,有效的加强了消费者与房地产营销企业之间的互动性,实现了营销信息的多元化发展,建立有效的信息沟通交流机制,极大的提高了信息交流的畅通性、方便性和快捷性。在互联网+房地产营销模式下,消费者可以充分享受自身在购房过程中的主体地位,根据自身的消费需求将自己的想法和意见以互联网的形式进行有效的传达,充分调动了消费者的购买热情,极大的提高了消费者购房的主动性和积极性,同时房地产企业可以根据消费者提供的信息和数据进行及时的营销战略调整,准确把握消费者最新的消费方向,制定有针对性的房地产营销产品,与消费者建立长期、有效的双向互动关系。 (三)营销费用的节约性 互联网+房地产营销模式能够有效的节约企业的营销费用,降低房地产企业的生产投入成本,实现企业经济效益的最大化,为企业的可持续发展奠定坚实的经济基础。一方面,互联网具有全面性和高覆盖性的特点,能够有效的搜集和获取房地产企业的信息发展和营销资源,通过先进化的科技发展手段进行有效的营销手段调整,极大地提高了房地产企业的资金周转速度,缩短营销时间的同时有效的降低了企业的营销投入成本;另一方面,传统化的房地产营销手段需要多方面的费用和资金,这其中涉及店面的租金费用、装修费用和销售人员的投入成本,如若将互联网与房地产营销模式有机结合,投入成本仅涉及网站的日常维护和制作费用,极大的降低了放低产企业的营销成本,实现了企业内部资金的高效发展和良性运作。 五、互联网+房地产营销模式的构建途径 (一)以互联网为手段优化整合房地产市场营销资源 要充分发挥互联网的网络化优势,对房地产行业的市场资源进行优化合理配置,实现各种市场资源的高效整合。首先,对房地产行业要进行以互联网为基础的市场调研,从市场资源的实际情况出发制定有针对性的市场营销策略,发挥网络高效化和全覆盖的特点,发展潜在的市场消费者,与潜在消费者建立高效化和畅通化的互联网沟通交流机制,对网络消费者和潜在客户建立行之有效的奖励机制,提高网络消费者的参与主动性和积极性,充分调动消费者的参与热情。其次,互联网+房地产营销调查问卷的设计要简介明了,实现趣味性、精炼性和简短性的有效统一,通过简洁明了的数据进行深入的探索和分析,保证市场信息的准确性、真实性和客观性,将所有潜在消费者提供的信息进行专业化的分类,并建立统一的档案,以此来作为房地产企业发展的重要依据。最后,建设一批高素质、专业化的网络数据分析队伍,对房地产营销数据进行综合性的分析,并对市场发展前景进行有效预测,为房地产行业的发展指明前进方向。 (二)以互联网为平台拓宽房地产营销渠道 以互联网为平台拓宽房地产营销渠道,从直接销售和间接销售两种途径出发,调节经营者和消费者在空间、结构等方面的矛盾,从市场的实际供求情况出发,以最小的成本为消费者提供最为优质的服务,增加房地产产品的附加价值,延长房地产产业链,为房地产行业的发展提供重要的发展契机。以互联网为平台对房地产产品进行直接销售,房地产企业要成立专门化的互联网销售部门,聘用专业化的网络销售人才和网站维护人员,在互联网申请相应的网络域名成立规范化的互联网房地产销售网站,将互联网营销模式与传统化的房地产营销模式紧密结合,加强与客户之间的联动,对互联网房地产产品进行直接销售。互联网间接销售途径,主要以中介结构、专业等形式存在并发展,房地产行业对间接销售机构进行综合性的考量和评估,内容主要包括机构的业务范围、消费者的反馈情况和中介机构的品牌效应等,进而将房地产企业的产品以最为有效和快捷的途径传递给消费者,使房地产企业在激烈的市场竞争中占有重要位置。 (三)以互联网为依托采取多元化的推广策略 以互联网为依托采取多元化的营销推广策略,充分发挥互联网方便快捷、受众人群广泛的特点,将互联网作为房地产企业营销信息的重要场所,强化与消费者之间的沟通与交流,增加房地产企业的互联网营销推广站点的点击率,实现互联网营销推广效果的最大化。首先,将互联网营销推广手段与传统化的推广手段有机结合,形成一种新型的房地产推广模式,将现代信息技术、科学技术与互联网营销推广紧密联系,以弹出窗口、动画广告、浮动窗口等形式出现于互联网消费者视线之中,充分发挥两者的优势,进行高效的优势互补,将房地产营销推广贯彻和落实到实处。其次,增加互联网消费者的点击率,扩大互联网+房地产营销推广模式的会员和用户人群,保证互联网房地产网站信息的真实性和准确性,新用户注册即可获得信用币,并随着用户信用度的增加呈现增长态势,提高用户交易的成功率,获得用户的信任。最后,以分享网站的形式增加互联网房地产营销推广模式的受众数量,定期举办相关的活动,树立良好的企业形象,形成强大的品牌效应。 (四)以互联网为途径制定合理的营销价格 以互联网为途径制定合理的营销价格,从消费者和市场需求的实际情况出发,制定有针对性、合理性和科学性的营销价格,充分发挥市场在资源配置中的基础性作用,以拍卖和折扣两种形式对营销价格进行有效的制定。以拍卖的形式制定房地产营销价格,充分发挥消费者在互联网+房地产营销定价模式中的主导地位,随着社会经济快速发展,这种由消费者主导定价的营销模式能够有效的调动消费的参与积极性,提高消费者的购房热情,满足房地产企业和消费者的双向需求,形成一种长期性、稳定性的双赢局面,房地长企业在发展过程中可以制定合理的营销目标,充分掌握和了解市场的发展行情和信息,满足市场多元化的发展需求。同时,采取以折扣的形式制定合理的营销价格,分为现金折扣和季节性折扣,消费者在规定的时间内将所有的现金付清可以获得一定的折扣,或者在淡季的时候指定有针对性的营销价格,充分运用互联网方便快捷、信息量大的优势,获得更多的潜在客户。 六、总结 现代信息技术和科学技术的发展,为互联网+房地产营销模式的发展提供了广阔的市场空间,在模式的构建和发展过程重要充分运用互联网的发展优势,以互联网为途径从资源、渠道、推广和价格四个方面制定合理化的营销策略,实现互联网+房地产营销模式的跨越式发展,推动我国国民经济又好又快发展。 作者简介:向明(1966-),女,汉族,四川达州人,四川师范大学教育学院1988年本科毕业,教育学学士;2002年四川省工商管理学院MBA研究生毕业,专业方向工商管理、市场营销,就职于四川商务职业学院讲师,研究方向:工商管理及市场营销方向。 房地产营销模式分析:基于顾客价值理论模型下的房地产营销模式创新 摘 要 今年来,随着房地产调控的不断深入,致使目前的房地产市场处于持续低迷的状态,房地产业的竞争也加剧,这就要求房地产营销模式从关注自身转变为对消费者的关注。本文从我国房地产营销模式的现状入手,旨在通过对顾客价值理论的分析,寻找探索房地产营销的新模式。 关键词 房地产 营销模式 顾客价值理论 整合营销 网络营销 房地产是一种商品,按照市场营销中的4P理论,包括产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)。当前,我国房地产营销模式采用概念营销、链式营销等,随着我国房地产市场调控的加剧和市场的日趋成熟,其问题也不断凸显,构建基于顾客价值理论模式的新型房地产营销模式势在必行。 1 我国房地产营销模式现状分析 目前,我国房地产业竞争营销模式从整体上主要采用了概念营销、情境营销、链式营销等营销模式。随着我国房地产市场的日趋,其弊端也逐渐显露出来。 房地产概念营销是一种基于市场细分在特定的产品及品牌定位基础上实行的营销手段,它让房地产企业在市场竞争中有效地区别竞争对手,同时更好地满足顾客的需求,在高度同质化的房地产市场中不啻于是一种有效的营销模式,但当前的概念营销还流于表面,许多开发商在建房后,简单地在广告中加个流行的概念,然后等待顾客购买。显然随着房地产市场的日趋成熟,顾客的日趋理性,这种概念营销方式不能适应房地产市场的发展。 房地产情境营销主要以营造销售情境为主要手段,其主要表现为开盘仪式、楼盘现场销售和业主联谊会等。此种营销模式的弊端在于主要从自己的产品出发,以推销和展示自己的产品为主,以灌输式的方式让顾客接受产品。而对顾客的消费需求和竞争研究以及市场趋势等缺乏积极的思考。 房地产链式营销是以老带新的模式,就目前来看,此种方法成功率较高,但也存在着必须依赖于老顾客对品牌的忠诚度和满意度,以坐销为主,大大制约了营销队伍的创新精神。 以上几种房地产营销模式出发点都还停留在以自身产品的推销宣传为主,对顾客的需求分析关注较少,还处在以产品导向的市场营销阶段。 2 顾客价值理论的内涵 1990年,美国学者罗伯特.劳朋特(Robert Lauterborn)教授就提出了以顾客导向的4Cs理论,理论指出:要关注顾客(Customer),以顾客需求为中心,更要以顾客价值为企业营销目标。同时还应从顾客关心的成本(Cost)、便利(Convenience)入手,注重与顾客的沟通(Communication),从而实现提高营销的效果。 在科特勒的营销理论中,顾客让渡价值最大化阐述的就是这个原理,顾客不仅仅是价格敏感型,而最重要的是价值敏感型,顾客会按照自身让渡价值最大化的原则来进行选择。即顾客让渡价值=顾客总价值顾客总成本。 3 探索基于顾客价值理论模型构建下的房地产营销新模式 近年来,随着国家宏观调控效果的逐步显现和房地产行业的逐步成熟和完善,房地产营销也面临新的形势。房地产产品消费具有投资大、使用长期性、购买决策谨慎等特点,传统的房地产营销单纯地将其理解为将自己的产品推销出去。但随着时代的发展,房地产产品早已告别紧缺时代,房地产市场已经进入买方市场,关注顾客,顾客需求导向已经成为趋势。 3.1 整合营销模式的运用 所谓整合效应,就是通过营销方式和手段系统化的融合,根据市场变化进行动态修正,实现楼盘价值增值的全程整合营销效果。整合的目的就在于强调动态的观念,主动关注顾客价值。整合营销模式要求房地产营销从卖你能制造的房子到卖顾客想购买的房子的转变,忘掉定价策略,了解、满足顾客需要愿意付出的成本,忘掉渠道,思考如何方便顾客购买,忘掉促销,研究如何与顾客有效沟通。 随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性发展,简单的楼市概念营销已然要被淘汰。要实现从“卖你能制造的房子”到“卖顾客想购买的房子”的巨大转变。因为购买商品房对顾客是一笔巨大的投资,冲动型永远不可能成为楼市购买特征。因此,房地产营销需要抛弃传统营销观念,研究顾客的真正需求,分析顾客购买动机、顾客承受能力,了解顾客的习惯、兴趣、层次等,根据顾客的需求设计开发产品,才能最终获得成功。 房地产企业要实施整合营销,要从房地产项目准确的市场定位、及时有效的沟通以及营销全过程的质量控制入手。 房地产企业应该充分调研和了解顾客的需求,进行科学的市场细分,从而准确地定位,设计和策划满足顾客需求的个性化产品,提升顾客的满意度。房地产企业从关心顾客、保持与顾客的有效沟通,培养顾客的忠诚度,搞好客户关系管理。 3.2 网络营销 二十一世纪,是互联网的时代,互联网技术对房地产业将产生重要影响。网络广告、电商营销、自媒体营销、数据库营销等网络营销模式将接踵而至,对房地产营销带来革命性的影响。 房产电子商务是以网络为基础进行的房地产商务活动,包括商品和服务的提供者、广告商、顾客、中介商等有关各方行为的总和。目前,房地产企业的电商营销主要包括线上和线下两部门,在线上主要完成商品展示和交易意向达成,并通过房产电子商务平台支付意向保证金。如万科、恒大、富力、华远、绿城都已经投向房产电商销售。房产电商的快速发展,源于购房者、开发商和网络媒体的推崇。对顾客来说,可以直接从平台上快捷获取房产信息,方便进行商品对比,在价格上也可以获得更多的优惠。提高顾客的购房满意度,降低顾客购房的各项成本,为顾客提供更便利的购买渠道,也更注重与顾客的沟通,从而提高营销的效果。 利用网络进行市场调研。因房地产项目具有投资大、风险高的特点,市场调研环节就显得特别重要。利用互联网进行网上调研,接受意见反馈,是高效便捷的途径。网上市场调研可以承担:市场分析、产品研究、服务研究、市场营销策划研究等工作。借助ISP网站进行调研。此种方式适合于中小企业。企业通过制定调研内容及调研方式,如:客户能接受的价格、喜欢的户型等,将以上信息放到选定的网站,可以实时获取调研数据及动态信息。 进行定制化的营销。互联网为企业带来的好处就是更方便地接近顾客,顾客的资料可以从最基本的人口统计信息到非常具体的细节,然后根据顾客的实际情况,向顾客提供个性化的定制营销。早在2000年6月,万通筑巢网就推出了网上定制独立式住宅服务。在该网站上,所有房屋要素均可网上交易,顾客需要什么房子,就能定制什么样的房子。通过定制化的服务,提高顾客的满意度,也能购买降低成本,提升顾客的购房效益。 3.3 体验营销 房地产企业体验营销是指房地产企业通过让顾客现场观摩、参与和试用等方式体验其产品和服务,使其认知、喜好并购买的新的营销模式。房地产产品因其具有投资大、金额高、购买决策谨慎等特点,对于顾客来讲,购买房地产产品和服务,实际上是想购买一种生活方式。因此,有意识地为目标顾客营造一种可以体验的环境和氛围,通过与这种体验与顾客进行持续互动的沟通,将未来顾客的生活场景和生活方式展现出来,有助于顾客满意度的提高。 房地产体验式营销的创新在于顾客的诉求,而不仅仅是房地产性能环境等方面的东西,销售的更是一种生活体验、生活方式和价值体系,通过顾客的体验,让顾客对独有的生活方式产生认同,同时根据顾客需求设计个性化的服务,提高顾客的满意度。
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投资论文:浅谈固定资产投资决策的论文 固定资产的再生产过程包括固定资产更新、改建、扩建、新建等活动。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。随着现代物流业的迅猛发展,运输设备的投资决策与管理越来越成为管理层关注的焦点。由于石油资源易燃、易爆、易挥发等特点,对于油品运输设备的投资决策与管理具有一定的特殊性。 作为企业的一项重要决策,固定资产投资决策综合了投资决策的基本程序、整个投资决策过程中各种不同的评价方法以及决策的不确定性分析。固定资产投资决策的程序一般包括以下步骤:固定资产投资项目的提出、固定资产投资项目的评价、固定资产投资项目的决策、固定资产投资项目的执行以及固定资产投资再评价。 (1)按照投资在生产过程中的作用分类。可以把固定资产的投资分为新建企业投资、简单再生产投资和扩大再生产投资。其中新建企业投资指的是为了一个新企业建立生产、经营、生活条件所进行的投资;简单再生产投资是指为了更新生产经营中已经老化的物质资源和人力资源所进行的投资。扩大再生产投资是指为了扩大企业现有的生产经营规模而进行的投资。 (2)按照对企业前景的影响进行分类。固定资产投资可以分成战术性投资和战略性投资两大类。所谓战术性投资是指不牵涉整个企业前景或对企业前景影响甚小的投资。所谓战略性投资是指对企业的全局有着重大影响的投资。 投资论文:美国国际投资法理论实践研究论文 美国是世界上最大的资本输出国和输入国,一贯所坚持的对投资的高保护标准,在国际投资法领域有着重大的影响。由于发达国家和发展中国家立场分歧严重,达成普遍性多边投资公约的可能性微乎其微。因此美国非常重视缔结双边投资条约,试图通过逐个击破的方式,使自己所主张的国际投资法标准经由双边条约实践被接受为普遍的习惯国际法。①为规范这种缔约实践,美国从1982年开始制定双边投资条约的范本(ModelBIT),作为谈判的基础。这一范本在1994年曾进行较大修订,而在24年2月,该范本再次重大修订,反映出美国在投资保护立场上出现了一些新的变化。 一、美国双边投资条约24年范本的起草情况 从国际法角度看,美国双边投资条约范本并没有法律效力。其制定目的是设定一个指导美国谈判的框架,一旦美国决定与某个国家谈判双边投资条约,那么谈判将在该范本的基础上进行。由于美国在政治、经济等各领域的优势地位,其谈判对手往往很难拒绝采用美国条约范本的表述,最终达成的约文和范本常常大体相同,尤其是在一些重要条款上,甚至只字不差。 美国双边投资条约范本在24年修订的主要原因在于,1994年之后的1年间,伴随着北美自由贸易区、拉美国家的投资仲裁实践,国际投资法领域出现了一些新的动向,涉及到投资者与东道国利益的协调。 在美国,范本的起草由美国国务院和美国贸易代表负责,此外还涉及到两个咨询委员会,一个设在国务院,一个设在贸易代表办公室,其组成成员来自有关利益方,包括行政机构、非政府组织和各种社会团体、行业协会、工会等。这些利益团体的参与使范本起草过程往往颇费周折,但也保证了范本在私人利益和公共利益之间的平衡以及起草的透明度。 24年范本正文共37条,分A、B、C三节,A节是实体性条款,B节是投资者和东道国的争端解决条款,C节是缔约双方的争端解决条款。此外还有4个附件,分别涉及习惯国际法和征收的定义,缔约方法律文件服务中心,以及双边仲裁上诉机构。相比1994年范本,24年范本在内容上要详细得多,篇幅增加到4页,并根据十年的条约解释和仲裁实践做了大量修改。它一方面将国际投资法领域的原有概念进行明确化,另一方面则将美国所提倡的国际投资法领域的新概念进行推广。在随后几年实践中,该范本的这些主张都被吸收进新的条约中,包括单独缔结的双边投资条约和综合性的自由贸易协定。 限于篇幅,本文将只针对范本中引起较大争议的最低待遇标准、征收、透明度和仲裁上诉机制等4个问题予以探讨。 二、公平与公正待遇 24年范本和1994年范本一样,都规定了公平与公正待遇原则(FairandEquitableTreatment),同时还规定了充分保护和安全原则(FullProtectionandSecurity),并将二者置于“待遇的最低标准”(MinimumStandardofTreatment)这一标题下。 公平与公正待遇为双边投资条约广泛采用,可以说反映了投资条约的约文标准,但是各条约对这一待遇所作的具体规定并不相同。其中最重要的区别在于,公平与公正待遇是否以国际法为依据,或是否不得低于国际法的要求。发达国家在实践中,从《北美自由贸易协定》(NAFTA)到《多边投资协议》(MAI)都将公平与公正待遇同国际法的要求联系起来,而许多发展中国家则拒绝将此两者相联系。②因此对于公平与公正待遇的内容,国家之间在理解上存在分歧。 即使在发达国家学者中,对于公平与公正待遇所依据的国际法也有不同理解。例如有学者认为,公平与公正待遇以及充分的保护和安全只是国际投资法对于习惯国际法上最低标准待遇的另一称呼,因此其内容不应超过192年代的Hopkin、Neer等案已经确定的定义。③另一部分学者则认为,公平与公正待遇的内涵不仅来自习惯国际法的最低标准待遇,还来自其他国际法渊源。④此外,还有学者认为,公平与公正待遇是一个独立和自治的待遇标准,专属于国际投资法,因此其内容有别于国际最低标准待遇。⑤ 在2年前后发生的数起NAFTA仲裁案中,仲裁庭倾向对公平与公正待遇做宽泛理解,而不将其局限于习惯国际法,从而使得这一待遇标准成为投资者索赔的重要依据。为限制仲裁庭的解释,NAFTA自由贸易委员会(FreeTradeCommission)在21年了对NAFTA第11章的解释意见,将公平与公正待遇所依据的国际法限于习惯国际法。 在24年范本中,“国际法”同样被限于“习惯”法。并且,范本第5条第1、2款明确指出,公平与公正待遇以及充分保护和安全就是国际最低标准待遇: “第5条待遇的最低标准 1.缔约方给予条约所指的投资的待遇应符合习惯国际法,包括公平与公正待遇以及充分的保护和安全; 2.为期明确,第1款所指给予投资的最低待遇标准即习惯国际法上给予外国人的最低待遇标准。公平与公正待遇和充分的保护和安全这两个概念并不要求额外的或超越这一标准本身要求的待遇,也不产生额外的实体权利。根据第1款,义务包括: a.公平与公正待遇,指根据世界主要法律体系所包含的正当程序原则,在民事、刑事和行政程序中不拒绝司法的义务; b.充分的保护和安全,要求缔约方提供习惯国际法所要求的警察保护水平。” 24年范本第2款的起草参考了美墨求偿委员会的判例,特别是Neer案。通过第2款的表述,美国希望将公平与公正待遇的内容固定在192年代的判例范围内,从而避免把公平与公正待遇的定义留给仲裁庭裁量。⑥ 为进一步限制仲裁庭解释的权利,第5条第2款还明确了公平与公正待遇以及充分的保护和安全的含义。根据定义我们可以了解,美国试图将公平与公正待遇的理解侧重于投资者的程序权利方面,而范本中的其他待遇标准如国民待遇和最惠国待遇则侧重实体权利方面。这种理解和安排,不仅使待遇标准之间形成协调关系,而且可以防止仲裁庭随意扩大公平与公正待遇的内容,避免出现东道国被滥诉的情况。 24年范本对公平与公正待遇以及充分的保护和安全表现得十分谨慎,主要是由于199年代以来的国际投资仲裁实践。双边投资条约目的在于引导和保护投资,但投资并不只限于从发达国家流向发展中国家,事实上,国际投资大部分是在发达国家之间流动的。北美自由贸易区的投 资仲裁实践表明,如果条约规定的保护标准太高,发达国家也难免诉讼缠身。⑦ 由于对投资者滥诉的顾虑,24年范本在待遇标准上有所后退,为违反公平与公正待遇设置了一个较高的门槛。但为避免严重损害本国投资者的利益,美国还是试图进行平衡,在防止仲裁庭扩大解释的同时,确认习惯国际法上已经存在的投资保护原则,⑧这规定在附件A中: “缔约方确认他们对于第5条和附件B中提到的习惯国际法的理解不论在一般意义上还是特别意义上都是一致的,它来自各国的普遍和一贯的实践,并被认为是法律义务。就第5条而言,习惯国际法上的外国人的最低标准待遇是指保护外国人经济权利和利益的所有习惯法原则。” 第5条和附件A结合在一起可以比较全面地了解美国的立场。一方面,公平与公正待遇以及充分的保护和安全,其内容是清晰的,不能任意扩大解释。但另一方面,它也不能比192年代确立的习惯国际法的最低标准更低,并且如果证据表明存在更高的标准,那么仲裁庭也可以按照新的习惯国际法裁决。 三、征收 在目前时代背景下,对外资直接征收的可能性很小。根据联合国跨国公司中心在1992年的报告,1975年全世界共发生国有化事件53起,1985年下降到1起,而从1985年至1991年,没有发生过一起国有化事件。⑨但由于东道国的管制行为导致的间接征收仍有可能发生,而对此并没有清晰的界定。24年范本的附件B,澄清了间接征收概念,并为征收补偿设定了例外情况。 此前,NAFTA第111条规定了征收的两种形式,但没有明确定义。因此在NAFTA有关征收的仲裁实践中,各仲裁庭对征收的构成有不同的判断标准,总的来讲,仲裁庭的解释方法较宽泛,这使三个缔约国普遍感到担心。美国在22年后开始对双边条约中征收的规定进行完善,反映在23年与智利和新加坡的自由贸易协定中,24年范本则吸收了这些规定。 范本第6条重申了征收的条件:“缔约方不得征收或国有化投资,不论是以直接方式还是通过与征收和国有化同等的间接措施,除非(1)为公共利益;(2)通过非歧视方式;(3)给予及时、充分、有效的补偿;(4)按照法律和第5条第1到3款所规定的程序进行。”这与美国的以往立场以及NAFTA的规定没有区别,但范本又通过附件B进一步对征收进行了定义: “3.第6条包括两种情况,一种是直接征收,指对投资进行国有化或以其他直接形式通过形式上的权利转移或直接夺取进行征收。 4.第二种情况是间接征收,指缔约方采取一个或一系列行动,其效果等同于直接征收,尽管没有通过形式上的权利转移或直接夺取。” 根据这一定义,间接征收应当是在效果上使投资者无法行使权利的政府行为。但征收不能完全根据效果来判断,这会使之太宽泛,从而扩大索赔的可能性。附件B第4(a)条也列举了其他条件,包括(1)政府行为的经济影响,但仅仅投资价值的减少这一个条件并不足以确定存在间接征收;(2)政府行为对投资的干预范围和程度;(3)政府行为的性质。这些条件将为仲裁庭做判断提供参考,从而在一定程度上限制仲裁庭的解释,防止判定间接征收的门槛过低。但由于这种列举是未穷尽的,并且附件B特别强调要根据事实分析个案情况来确定是否构成征收。因此,在判断征收问题上,仲裁庭仍然拥有最终的决定权。 但仲裁庭的这种权力不能用来限制国家为公共利益立法和制定规则的权利,24年范本附件B第4(b)条规定:“除非极少数情况,旨在保护合法公共利益,如保护公共健康、安全及环境的非歧视的管制措施不构成间接征收。”这一规定来自于美国与智利和新加坡的自由贸易协定,在文字表述上完全一样。而在此前的NAFTA中,虽然也有类似条文,但表述不够全面清晰。NAFTA第1114条只是一般性地表示,其第11章有关投资的规定不排除缔约国采取保护环境的措施,缔约国不得以放松保护公共健康、安全及环境措施的方式吸引投资。 在Metalclad案⑩中,仲裁庭认为,征收不仅包括公开、蓄意的夺取财产,如直接剥夺或强迫转让权利,而且包括隐蔽地或附带地干涉财产的使用。这种干涉在效果上使所有者丧失对全部或大部分财产的使用或丧失对财产的合理预期利益,即使并不必然直接有利于东道国。该案对征收所下定义较为宽泛,使人们担心NAFTA第11章的索赔会妨碍缔约国颁布和实施关于环境和健康方面的法律。一些非政府组织认为,这些保证投资安全规定已对环境立法等产生了不确定性和不可预见性,反对将政府为保护环境所采取的管制措施认定为间接征收。 鉴于NAFTA的仲裁实践和非政府组织的强烈意见,24年范本对征收问题做了上述的完善。这种对以往片面强调保护投资者利益的条约实践的逆动,反映出在双边投资条约中出现了平衡公共利益和私人利益的趋势。 四、透明度 24年范本的许多条款都涉及透明度问题,如第1条有关投资的法律和决定的公布,第11条透明度,第15条特殊形式与信息要求,第18条根本安全,第19条信息披露,第29条仲裁程序的透明。大体上,这种透明度的要求主要体现在非争端解决领域和争端解决领域两个方面。 1.非争端解决领域的透明度 透明度要求缔约方保证良好的信息,缔约方在信息的公布、通知和交换上承担一定义务,为此范本第11条规定,应建立国家信息联络点以便利投资领域的信息交流。实际上,透明度问题在国际经济条约中早已出现,典型代表是《服务贸易总协定》(GATS),但24年范本对透明度的要求已超过GATS。GATS在信息的公布时间上虽然也要求迅速,但缔约方可在法律文件生效的同时公布。而24年范本则要求缔约方应尽可能提前公布拟颁布的法律文件,以便利益关系人和缔约方能有合理的机会发表意见。尽管有“尽可能”一词限制,但缔约方如果有可能提前公布而没有公布,仍存在承担国际责任的可能性。此外,24年范本还特别强调行政程序的透明,凡适用于投资者的行政措施应当给予其合理机会陈述事实和表达观点,缔约方应当设立司法的、准司法的或行政的法庭或程序对这种最终的行政措施进行审查。但透明度也有限制,根据范本第18条,如果信息涉及国家安全的根本利益,可以不予披露。 关于透明度的当代条约实践产生了一个新问题,即透明度是否构成国际法原则或习惯?如果它构成国际法的一般原则,或者虽然未被抬高到原则地位,但却为国家实践所反复验证,形成了法律的确信,构成了国际习惯,那么它将独立于条约载体而存在,成为各国的一项普遍义务。如果情况相反,它还构不成一般原则或习惯,则只能根据条约规定而具有法律效力。我们知道,Metalclad案的仲裁庭认为,透明度本身尽管不是原则,但却构成公平公正待遇的要素,拒绝透明将导致违反该待遇标准。因此仲裁庭倾向于将透明度界定为习惯,但该案判决被墨西哥政府请求撤销,因为这一结论不能从习惯国际法中得到验证,法院部分支持了墨西哥政府的意见。 对于任何一个法治国家,透明度的要求同样也具有国内法上的意义,它应当是立法和 行政管理的一项基本原则。尽管在国际法上这一问题还存在争论,但由于国际交往的日益繁密,以及国民待遇原则地位的巩固,透明度必然成为国际经济参与者包括投资者的要求,最终将体现在国际法的实践中。应当说,24年范本中透明度要求还只是条约义务,但是随着美国等国家双边条约实践的开展,不排除会形成相应习惯国际法。 2.争端解决领域的透明度 24年范本第29条规定了仲裁程序的透明度问题,这里是指投资者和东道国之间的仲裁。对于仲裁程序的透明,主要有三个规则: 首先,被诉缔约方在收到以下文书时,应将其通知另一缔约方,并使之可为公众查阅:(1)起诉方准备提起仲裁的通知,仲裁通知,诉状等书面材料;(2)口头程序和庭审报告等;(3)仲裁庭的命令、裁决和决定。 其次,仲裁庭应使庭审公开,在征求争议各方意见后确定合适的安排。但是如果一方准备在庭审中使用机密信息,仲裁庭应采取合适措施防止其扩散。 最后,这种信息是否属于机密信息,不能由仲裁当事方决定,应交由仲裁庭按照特定程序加以认定,并决定怎样使用和保护这些机密信息。根据范本第18和19条,有关国家安全、维护国际和平与安全、如公开将损害法律执行、公共利益和特定企业合法商业利益的信息属于机密信息。 第29条的规定与传统的仲裁程序规则形成了对比。传统上,仲裁强调程序的保密性,这也是当事人选择仲裁解决争议的原因之一。根据1965年《解决国家和他国国民间投资争议国际公约》(华盛顿公约),仲裁过程是秘密的,仲裁裁决也只在双方同意时才公开。但秘密仲裁的做法是否适合投资者与东道国之间的争议,是存在疑问的。与一般商事仲裁只涉及私人利益不同,投资仲裁往往涉及东道国的公共利益,特别是由于东道国的公共事务管理行为引起的争议,作为纳税人的东道国国民,在涉及其利益问题上应当有了解仲裁过程的权利。 在24年范本之前,美国已经在其与智利和新加坡的自由贸易协定(23年)和与乌拉圭的双边投资条约(25年)中加入了程序透明要求。程序透明将使仲裁面临公众监督,仲裁庭在裁决上会更加谨慎。另一方面,程序透明也对投资者有利。在传统仲裁程序中,投资者本国由于不是仲裁当事方,本来无从介入仲裁,而根据美式范本,投资者本国也能了解仲裁进展情况,东道国在仲裁中的活动处于投资者本国的监督之下,对之产生压力。 五、仲裁裁决的上诉机制 双边投资条约涉及的仲裁可分为国家间的仲裁和投资者与东道国间的仲裁。国家间争议主要涉及条约的解释和适用,在此问题上24年范本没有变化。主要变化出现在投资者与东道国间仲裁问题上。 按照仲裁规则以及仲裁实践,各仲裁庭彼此独立,只针对具体个案存在,裁决时在法律上不受先例的约束。投资仲裁的这些特点导致的最大问题是,仲裁庭判例的发展缺乏一致性。虽然仲裁庭在解释和适用有关保护投资的规则时,也意图寻求统一,但由于仲裁庭并不受先前判例的约束,并且没有上诉机构来改正这些不同的解释,因此其统一性缺乏保证,造成了法律规则的不稳定和不确定。 美国认为应该有一个机制来解决这些裁决的不一致性,但这种机制不应是现有的国内法院监督的模式,因为法院可以宣告裁决无效的情况非常有限,一般限于仲裁程序问题,不可能监督事实认定或法律解释、适用。并且,国内法院对于无效之诉,在判决结果上彼此也存在差异,并不能保证法律解释和适用的一致性。(11)因此美国认为应该建立仲裁上诉机制,用第二审来改正第一审的错误,这种主张在199年代即有学者提出。(12)24年范本第28条第1款对此规定: “如果一个对缔约双方有效的独立的多边协定建立了一个旨在根据国际贸易和投资安排审查投资争议仲裁裁决的上诉机构,本条约双方应尽力达成协议授权该上诉机构审查根据本条约第34条在该多边协定对缔约方生效后做出的裁决。” 因此,美国希望产生一个监督仲裁裁决的上诉机构,这个机构能确认或推翻仲裁裁决,当因事实或法律错误推翻一个裁决时,该上诉机构可以直接给出裁决。显然,这种上诉机构只能通过国际条约方式建立,并且最好是多边条约,但这是非常困难的。美国也非常清楚这些困难,对此它试图通过双边条约或区域性方式各个击破,最终达到建立多边体制的目的。24年范本附件D反映了这种意图: “附件D双边上诉机构的可能性 在本条约生效3年内,缔约双方考虑是否建立一个双边上诉机构,或类似机构,以审查根据第34条在该上诉机构或类似机构建立后做出的仲裁裁决。” 附件D针对的是在第28条第1款规定的多边上诉机制尚未实现的情况下,暂时以双边机制代替多边机制。但即使如此,仲裁裁决的统一还是不能得到保证,因为每一双边条约都有自己的上诉机构,彼此独立,其裁决必然会不协调。因此一个多边体制是唯一的解决途径,也是美式范本的终极目标。 实际上,在24年范本公布之前,美国缔结的与智利、新加坡的自由贸易协定(23年)已经出现仲裁上诉机制条款,此后,美国所缔结的有关投资条约均加入了该条款。(13)并且,在26年签署的《美国-中美洲国家-多米尼加共和国自由贸易协定》(CAFTA-DR)中,其附件1-F明确规定,在该条约生效后3个月内应建立谈判组谈判仲裁上诉机制问题。因此,目前美国在此问题上已经进入了着手实施的阶段,而不再仅是一种意愿的宣示。 在投资仲裁领域,1965年华盛顿公约和ICSID体系仍处于中心地位,如果任由美式范本所推行的双边上诉机制发展,将严重削弱ICSID在此方面的作用,导致ICSID仲裁的边缘化,华盛顿公约体系将面临严峻的挑战。在此情况下,也许ICSID不得不考虑在其体系内产生一个上诉机制,这需要根据华盛顿公约第6条,经董事会同意赋予该上诉机构相关的能力和资格。如果ICSID产生这种想法,可以预见,如此重大的改变在ICSID成员方间将形成尖锐的分歧,达成协议之路决非平坦。美式范本在此问题上所要达到的目的隐约向我们显示,在WTO争端解决机制形成了国际贸易领域的司法化后,国际投资领域将是美国等发达国家的下一个目标。 六、结论 从美国双边投资条约24年范本及随后实践中,我们可以看出它对待国际投资法发展的复杂而矛盾的态度,这主要反映在如何平衡公共利益和私人投资者利益问题上。正如本文前面所述,作为主要资本输入国,美国也面临国内公共利益被过高的投资保护标准损害的危险,因此在这个问题上美国选择了向公共利益倾斜。除最低待遇标准和征收问题外,范本第12条(投资和环境)和第13条(投资和劳工)还规定各方不应减损其立法在环境和社会领域的保护水平,即使这些减损有利于促进投资。(14)它还明确,缔约方在投资准入后仍是自由的,可以颁布和适用必要措施,以便使投资行为能考虑环境和社会保障问题。因此,即使这种措施损害了投资者的经济利益也不导致赔偿。这种对公共利益的考虑不仅有利于美国,在客观上也有利于他国,特别是发展中国家。但从总体上讲,24年范本仍朝着有利于投资者的方向发展。不过这种有利更侧重于营造一个稳定的具有可预见性的法律环境。这在国内法层面上体现为透明度原则,在国际法层面上则是仲裁上诉机制。前者的发展显然对美国是有利的,束缚的多是法制发展水平不如美国的国 家。而后者对国家和投资者来讲都是利弊参半,但如果因此达到了使国际法更为清晰明确的目的,显然也是有利于保护投资者的,对于美国这样的主要资本输出国当然也是有利的。因此我们可以看出,24年范本所做的一切修改和发展都建立在对美国有利的基础之上,用“主观利己客观利他”来形容恰当不过。由于美国在世界政治经济体系中的强势地位,它总是在主动引导国际法的发展,把持着游戏规则的制定权,这种情况在短时间内不会改变,它有意识地影响国际法发展的态度、方法值得我们研究和借鉴。 投资论文:优化投资环境保障科学发展论文 环境是一个宽泛的概念,从狭义上讲,就是我们的人居生存环境;从广义上讲,就是我们人居环境和和谐的人际关系的总和。在这个意义上,优化投资环境就是建立美好的和谐社会,就是按照自然规律,科学的建立人与人之间的和谐关系。因此,党的干部充分地解放思想,始终牢记“抓环境就是抓生产力”的思想,才会强化执政能力,不断提高自身的政治素质。做到了解放思想,党的形象才不会受损,党和人民的利益才不会受到伤害,党的干部才会真正成为建立和谐社会的中流砥柱。做到了解放思想,党的政府才会廉洁高效,党所领导的事业才会科学发展。做到了解放思想,党的干部才会以天下为己任,充分发挥自己的创造力,人尽其才为建立美好的和谐社会作出贡献。 一、解放思想是优化投资环境,保障科学发展的原动力。 丰富渊博的知识是解放思想所必须的,领导干部必须学习历史知识,了解、感知和通晓历史,从历史的进程中发现规律,总结规律,才会以历史昭示未来,锤炼自己的政治眼光;还要学习国外历史和国际关系学,明晰中国在世界坐标中的位置,才会充分摆正位置,冷静的分析所在部门和单位现状,才不会因小有成就而沾沾自喜,并沉着、科学地作出决策,优化投资环境,保障科学发展;领导干部还必须学习地理知识,充分了解所在国家和地区的现状,对当地的自然概貌作到充分了解,才会做到因地制宜,对症下药,合理地作出决策,使自己真正成为经济发展的领头人。在此基础上,还应借鉴和学习国内外的成功经验,去伪存真,借势发展。用思想的大解放换取经济的大发展,使解放思想真正成为优化投资环境,保障科学发展的原动力。 二、政治理论修养是优化投资环境,保障科学发展的内推力。 杰出的领导干部必须认真学习马克思主义辩证法,透彻的理解辩证唯物主义的方法论,充分历练自己分析问题、解决问题的能力,学习党的各项大政方针,吃透中央和地方政策的精神实质,创造性的开展工作,始终和党中央保持一致,夯实自己对社会主义和谐社会建设的坚定性,用诚信和忠诚为党的事业奋斗终身。坚决反对学习上的形式主义,写几万字,抄几篇心得,就以为学到了精神实质,那只不过是掩耳盗铃罢了,要学就要系统的学,扎实的学,达到学以致用为止。只有这样,党的干部用理论武装自己,用实践壮大自己,才会顾全大局,正确履行工作职责,规范行政行为,遵守工作纪律,把优化投资环境,保障科学发展落到实处。较高的政治理论修养会使领导干部统筹兼顾,不失时机地作出决策,用政治上的坚定驱除植根于自身的种种不良行为,用政治上的崇高信仰规范自己的言行,达到立场坚定、政治清廉、服务于民的目的。使政治理论修养成为优化投资环境,保障科学发展的内推力。 三、争先进位是优化投资环境,保障科学发展的驱动力。 20__年,我们的责任重于泰山,经济危机直接影响着我们的日常生活,时代赋于我们新的挑战,同时,中央的扩大内需有给我们带来了千载难逢的发展机遇,“三农问题”成为农村发展的大问题,在这样的形势下,在优化投资环境,保障科学发展中,争先进位必然成为我们的历史性选择。要做到争先进位,卡卡9来自于日常的工作它是实践和理论有机结合得出的结论。因此,我们要善于深入基层进行调研,坚决反对固步自封的官僚主义,倾听群众呼声,了解群众意愿,同时杜绝思想僵化、因循守旧等腐朽思想;要做到争先进位我们要坚持“创新是发展的动力”的主导思想;要做到争先进位我们统筹兼顾,开足马力实现我们的工作目标。让争先进位成为优化投资环境,保障科学发展的驱动力。 四、共艰克难是优化投资环境,保障科学发展的凝聚力。 目前,农民工返乡已成为不争的事实,机场扩建将会封闭底张的门户,但是我们不会因为道路的艰难而停止发展的脚步,我们借机场扩建和扩大内需之东风,“跳出底张看底张”,加强“一园一区”建设,做大做强旅游产业,做精做亮拳头产品,万民同心从困境中崛起,在困境中发展,用产业化发展农业,用工业化富裕农民,用城镇化繁荣农村,使共艰克难成为优化投资环境,保障科学发展的凝聚力。 五、借势发展是优化投资环境,保障科学发展的战斗力。 在充分摸清镇情的基础上,用学习型政府、阳光式操作进一步精简政府工作程序,加大招商引资力度,筑巢引凤,借势发展,使投资环境宽松,宜人。用优惠的政策吸引商户,用宽松的环境招揽商户,用和谐的氛围感化商户,使他们落户底张,扎根底张,让借势发展成为优化投资环境,保障科学发展的战斗力 优化投资环境,保障科学发展,关键在人,尤其是掌握国家权力的领导干部,领导干部的思想解放必然成为科学发展的首要任务,因而领导干部的解放思想势必成为优化投资环境,保障科学发展的关键,思想解放了,我们的领导干部才会统一思想,与时俱进,形成推进改革开放的强大合力,放开手脚,以科学的思维,果断的决策,做大做强建设和谐社会这块大蛋糕,以高速度、高效率、高智商完成优化投资环境,保障科学发展的艰巨任务,尽快实现争先进位的工作目标。 投资论文:关于证券投资的定义和特征分析论文 在中国经济发展的现阶段,工薪阶层依旧是社会经济人群的重要组成部分,对于这部分人群的证券投资策略分析具有很强的运用价值与现实意义。 一、工薪阶层的经济特点分析 工薪阶层是指以获得工作单位相对固定的劳动报酬为主要收入来源的经济群体。他们有着比较相似的经济特点,主要表现在:(一)收入来源相对单一。对工薪阶层来说,收入主要有两个来源——工作收入和理财收入。由于目前大部分工薪阶层的理财观念比较传统,加之我国整体理财的条件不够成熟,理财收入相当有限。相比而言,工作收入在工薪阶层的经济来源中仍占有较大的比重,也是他们理财的重要基础,更是工薪阶层在进行证券投资时所要考虑的现实条件。 (二)投资理念相对趋同。目前的工薪阶层大多对社会发展的未来趋势有诸多近忧远虑。他们认为自己的工作前景、子女未来教育、父母养老送终、健康身体的保障等方面都存在比较多的不确定因素,这样的生活状况决定了他们对资金的变现能力、货币的流动性等方面有较多要求,投资的基本目标比较一致。 (三)消费方式相对多元化。根据马斯洛的需求层次论,工薪阶层在基本生存需要上有所满足的前提下,开始更多地关注能实现提升生活质量、改善消费品位的相关项目。他们不仅对旅游、健身、美容、娱乐等方面有普遍追求,而且对教育、房产、汽车、人际关系的维系有较大的差异性支出,所以在能使有限的经济收入用于实现更大的效用水平方面的证券投资策略组合方面也会有不同的要求。 (四)家庭整体承受风险能力相对有限。在现行的社会保障机制作用下,考虑到工薪阶层受工作年限与经济条件的制约,工薪阶层在各方面的风险系数依旧比较大。但结合我国目前证券投资市场的发展状况来分析,可知工薪阶层在进行证券投资时很难保证有确定的高收益,所以他们在真正面临风险时往往会显得手足无措,应对不暇。从这种角度上来看,在工薪阶层的证券投资策略分析中还要加入更多的社会与制度的影响因素作为变量分析。 (五)适宜进行证券投资的工薪阶层行业相对集中。虽然工薪阶层本身是一个覆盖面相当广泛的概念,但由于收入水平的差距较大,并不是所有的工薪阶层都可以进行证券投资。根据我国历年的行业收入水平排名情况来看,金融业、电信业、汽车业、石油业等行业的从业人员有较高的收入,可以考虑进行适度的证券投资。同时,公务员、教师、医生、外企职员、企业中高级管理人员等职业都可以考虑参与证券投资活动。本文中将主要以工薪阶层的这些有证券投资愿望与能力的人员为分析对象。 二、证券投资策略的基本产品分析 证券投资是指投资者将资金投放于有价证券上以获取一定收益的行为。证券投资的主要形式为股票投资、债券投资、基金投资等等。证券投资策略即指投资者在进行证券投资前应当掌握的行动方针和谋略,在对总体策略定位的基础上,还可以详细确定市场策略、行业策略、公司策略、期限策略、组合策略等。其具体的表现形式往往是按不同的比例对多种不同风险与收益状况的证券投资工具进行有机组合。可见对各种证券投资的产品进行简单的分析与比较是制定合适的证券投资策略的必然要求。 从概念上看,广义的证券包括商品证券(如提货单、购物券等)、货币证券(如支票、商业票据等)以及资本证券(如股票、债券、基金等)。狭义的证券仅指资本证券,它们是代表对一定资本所有权和收益权的投资凭证。在本文中涉及的证券投资工具主要根据后者界定。股票是典型的风险投资工具,其最主要的特点是高风险高回报。在我国目前股票市场还不够成熟与规范的情况下,选择股票为主要证券投资工具的投资者需要以足够的时间与专业知识为保证,还要有较充裕的资金和较强的心理承受力。考虑到目前我国股票市场整体行情有复苏迹象,并且股票的可选空间较大,投资机会较多,在证券投资策略中可以适当调整绩优股的比重以满足不同风险偏好的投资者。债券品种比较丰富,一般都有收益与风险适中的特点。其中比较常见的有国债、企业债券与地方债券及某些根据特殊需要发行的债券。相对而言,工薪阶层比较了解与愿意购买的主要债券产品是国债和有一定收益保证的企业债券。尤其是前者,因为其相对存款而言具有免税与收益较高的优势,相对股票而言又具有较好信用保证与较强社会信誉等特点,往往是深受工薪阶层欢迎的证券投资品种,也有“金边债券”之称。基金是近几年发展起来的投资产品。根据不同标准可以进行多种分类,其中股票型基金收益率比较高,一般在8%左右,适合1年期以上的投资;债券基金一般年收益率分别在2%和2.4%左右,收益稳定,本金较安全,可以确定比较自由的投资期,但考虑到其相应费用与持有期时间有关,在没有找到更好的替代品前,可以适当延长投资时间;货币基金是短期低风险理财产品,收益率波动幅度不大,是银行储蓄的良好“替代品”,适合短期投资,也可以作为一种过渡型投资品种。 三、工薪阶层的证券投资策略分析 工薪阶层在激烈的投资过程中都希望避免或分散较大的投资风险,并达到较高的预期收益,所以正确选择和运用适宜自身情况的证券投资策略具有很重要的意义。在设计工薪阶层的证券投资策略时,要顾及诸多因素,比如工薪者的收入水平、消费情况、投资理念、生活区域 、职业特点、行业前景、年龄阶段、家庭构成、性格类型等等,不一而足。下文主要从工薪阶层的不同生命周期、家庭阶段、风险偏好、收入水平几方面简单地制定其对应的证券投资策略。 (一)以不同生命周期分类分析 美国经济学家弗朗科.莫迪利安尼在生命周期消费理论中,强调人们会在人生相当长的时间范围内计划生活的消费支出,并达到在整个生命周期内的消费情况最优配置。由于人们的收入在满足消费之余主要可以用于储蓄与投资,所以该理论在为工薪阶层制定证券投资策略时有较强的借鉴意义。生命周期消费理论提出年轻人家庭收入较少,消费支出水平普遍高于经济收入水平,在此阶段多以负债消费为主,即便有一定剩余资金,也主要用于未来投资资本的原始积累,可以不要过多地考虑证券投资策略。当然,为了鼓励年轻人进行必要的资金贮备,可以建议他们采取定期定额方式购买货币型基金,或采取相对保守的投资策略,相信一定时期的累积可以为下一个生命周期的证券投资提供比较充足的资金和更为丰富的投资经验。随着人们进入中年阶段,收入水平日益增长,收入会多于消费,经济能力和生活方式上都趋于稳定。保证提供子女教育的经费和赡养父母的资金是现阶段工薪阶层主要需考虑的问题,着手准备投资保值与增值计划成为必然的投资选择。此阶段的工薪者可以考虑每月将剩余收入的2%投向较有风险的投资或股票,4%购买各项平衡型基金或其他较为稳定型基金,2%购买新型证券投资产品或选择其他理财或投资工具,1%作为保险资金,另1%作为紧急备用金或储蓄费用。由于他们有较强的风险承受能力,应该以进取型投资风格为主,力求投资品种多样化,投资思路开阔化。等到工薪者进入老年阶段,他们收入水平相对消费需要又会略显不足,但由于有中年阶段的投资与理财的补充收入,仍有制定证券投资策略的必要。鉴于老年工薪者几乎没有提高经济收入的发展空间,风险承受能力也越来越低,生活需求相对简单,对养老资金的安全性、保值增值性考虑较多,所以证券投资策略应该以投资收益稳妥、有底线保证为首选目标,尽量少选择风险性、激进性投资工具,以避免养老费用的损失。一般每月可以将多余收入的3%投向平衡型基金,4%购买国债,2%购买货币型基金,1%进行储蓄。这种组合既能对老年工薪者的资金有一定收益保障,缓解通货膨胀或其他经济因素可能造成的消极影响,也能有效降低风险程度,有利于老年工薪者的身心健康,减轻他们的心理与经济压力。总体而言,不论身处生命周期的哪个阶段,都要有居安思危,未雨绸缪的意识,不要低估长期投资的升值能力,要尽早形成证券投资的意识并选择自己比较熟悉与感兴趣的产品。 (二)以不同家庭阶段分类分析 根据家庭所处的阶段,一般可以划分为单身打拼期(一人)、家庭形成期(两人)、家庭建设期(三人以上)、家庭成熟期(子女进入非义务教育阶段)、家庭细分期(子女开始独立生活)等类型。为了简单起见,也有理财专家将其划分为青年家庭、中年家庭和老年家庭。但因为在本文中已经有对处于不同生命周期的工薪阶层的证券投资策略分析,在此还是主要侧重于前一种分类标准下的具体分析。 1、单身打拼期的工薪阶层,往往因为对于创建事业与组建家庭的考虑比较多,主要资金大多形成对自身和工作或感情的投资,所以在证券投资方面的考虑还处于“心有余而力不足”的阶段。当然,如果有其他外来资本,又有较多时间与精力学习证券投资方面的新知识,也不排除“借鸡生蛋”的获益。鉴于这种情况尚不是主流趋势,在本文中不必过多涉及。 2、家庭形成期的工薪阶层可以合二人之力共同参与证券投资,在资金方面相比单身打拼期的工薪阶层有所增加,投资观念也逐渐形成,对于培育下一代、开展家庭建设、完善家庭设备等方面的考虑还有较大的弹性,所以可以设定比较灵活、主动的证券投资策略,在风险较高、收益也较大的证券投资品种要多加关注,适当增加其在证券投资中的比重以实现增值型投资目标,同时也要增加适当低风险或无风险的投资品种达到保证基本收入的目标。在对日常生活水平不会造成较大影响的前提下,可以用家庭成员中一方的资金大胆尝试多种证券投资手段,并放松心态,强化投资的积极与进步意识。 3、处于家庭建设期的工薪阶层无论在经济还是精力上都比家庭形成期的工薪者要更显紧张,但因为年龄或工作经验等原因,投资理念更趋理性与成熟,所以在开源节流的途径选择上也有了更多的方法。在发展自身的同时,要对小孩养育与培育的费用有充分的估计,同时在证券投资工具的选择上要集中于比较擅长与熟悉的几种工具上,不必过于分散。当然,相对而言,如果已经有了证券投资的心得,还可以适当的融资投入比较有把握的证券产品上。 4、处于家庭成熟期的工薪者,一方面事业发展进入上升期,工作比较繁忙,投资的跟踪时间相对较少;另一方面家庭规模比较确定,在经济收入与支出方面都比较清晰,对未来安排与生活定位比较明了,投资的目标比较明确。此阶段家庭的主要开支是小孩的后续教育经费、夫妻双方的事业发展经费、日常的医疗保健经费等项目。所以应该以温和进取型投资风格为主,可以在扣除日常消费支出后,先将比较固定的存款转换成较有保障的国债或基金,以保证孩子上大学的费用,剩余的零散资金投入货币市场基金及保险。在投资产品期限与种类的选择上,可以与小孩受教育的阶段性费用支出相对应,形成一个中长期(2年以上)的证券投资策略,目标年收益率要在通货膨胀率的两倍以上,并形成长期理财习惯。 5、当工薪阶层进入家庭细分期时,如果不要额外负担子女们在经济方面的要求,又没有更多消费支出方面的增加项目,可以在证券投资的长期策略基础上,增加部分短期与中期投资品种,以提高投资的预期收益率,并能更主动地抓住更多的良好投资机会。当然,在中国传统的家庭模式中,在此阶段的工薪者可能要随时应对子女们在事业与家庭发展等方面的追加资本投入需求,所以还是要准备部分流动性较强的证券投资产品提高资金的变现能力。总体而言,目前我国工薪阶层在不同家庭阶段,都要先保证实现家庭经济基本功能,再顾及证券投资的增值功能,切忌本末倒置,舍本逐末。 (三)以不同风险偏好分类分析 证券投资中的风险主要有市场风险、形势风险、行业风险、财务风险、管理风险、通货膨胀风险、利率风险、流动性风险等等。一般而言,风险偏好类型的确定主要取决于投资者的年龄、收入、性别、经历和个性等具体因素。比如,年龄较小的人不怕失败,所以多为风险趋向型投资者,随着年龄的增加,对于风险的态度逐渐表现为中立型甚至规避型;收入越高的人们能承受的风险往往比较高,相比而言,收入偏低的人群对于风险大多有回避的倾向。通常认为男性趋于冒险、女性趋于保守,但也有人认为随着现代经济生活中男女承担社会角色的互换及女性在理财中的重要地位,部分女性也呈风险爱好型;一般人生经历比较丰富的个体属风险趋向型,而经历比较简单顺利的个体属于风险规避型,自然也有其他因素可能会影响他们在不同情况下的风险选择。总体而言,工薪阶层中大部分人员属于风险规避型和风险中立型,对证券投资风险的整体承受能力相当有限。只有在对工薪阶层的风险状态基本了解的前提下,才能选择各自适合的证券投资策略。一般而言,对于风险趋向型的工薪投资者可以增加证券投资新品种的比重,因为往往新产品在高风险的后面也隐含高收益。对于风险中立型的工薪阶层可以 采取在高、中、低风险型的不同投资工具中设置不同比例以达到趋利避害的效果,当然也可以将资金主要投入风险中等的债券和混合型基金上,这样可以集中精力,深入分析比较集中的品种,从而获取更高收益。而风险规避型的投资者一方面可以采取购买国库券、债券基金、货币基金为主的简单投资方式,另一方面也可以根据各种年度报道与评比结果,选择有较好社会与经济效益的证券公司、基金公司、银行等各种金融机构,进行集合型证券投资。相对而言,由于货币市场基金与其他低风险理财产品相比较,在收益率相当的情况下,在投资门槛和流动性方面具备明显优势,可以满足偏好低风险理财产品的投资者对资金的高流动性和对收益的稳定性的综合要求,分析人士指出,货币市场基金将继续成为这部分人群的首选理财工具。当然,随着人们对基金市场的熟悉,指数型基金、混合型基金均可以成为低风险的证券投资产品。由于工薪者处于不同境遇时,也可能改变风险偏好,所以要在对自己的投资意愿有足够了解的前提下选择合适的证券投资策略。 (四)以不同收入水平分类分析 虽然同为工薪阶层,但收入水平还是有较大差异。比如以湖南省25年的工资水平为标准,据统计资料显示,当年在职人员的平均月工资水平为153元。以此为标准,比平均线低2%,但高于当地最低工资水平的工薪者可以认为是低收入群体。而高出平均水平一定值的工薪阶层可归为高收入群体。低收入者一般会采用比较传统与保守的方法进行证券投资,比如购买国库券是他们选择的主要证券投资方式。中等收入的工薪阶层一般投资观念传统,家庭理财要求绝对稳健。建议每月做好支出计划,除正常开支外,可将剩余部分分成若干份进行重点证券投资产品的投资理财,切忌广而全,频繁交易。对于风险较大的股票市场,考虑到工薪阶层的风险承受能力较弱,专业知识也相对匮乏,可以不做重点考虑。保险、基金和国债等投资产品仍是该收入水平工薪阶层的主要选择。至于高收入工薪阶层的证券投资策略中,可以考虑将大部分资金用于进攻型投资,更大地发挥“钱生钱”的功能。考虑到风险因素,“攻”的资金中又可以分为“稳攻”和“强攻”两部分。对于稳攻部分,有一定投资理财概念的人可以选择购买一些市场波动度较小、预期报酬较稳健的证券产品,如混合型基金、大型蓝筹股等,力求年收益率达到5%-1%的水平;强攻部分则为某些高风险高收益发证券产品组合。可以考虑在专业理财规划师的指点下,将部分资金投入各类预期收益率较高的股票上。在证券投资中,既要有对单个股票和债券、基金行情的把握,又要具有投资组合的理念,以适度分散投资来降低风险。总体而言,在为工薪阶层制定证券投资策略时,要更多地关注他们的不同需求目的以及对不同价格与风险类型产品的需求弹性,从而在保障他们现有资产与生活水平不受影响的情况下,实现未来资产价值与质量的提升。 也就是说,工薪阶层不论是属于上述哪种类型或阶段,在进行证券投资时,都要具体状况具体对待,并综合考虑以上因素进行抉择。当然,工薪阶层的证券投资策略也有共通之处。一旦工薪者决定了要进行证券投资,就应努力作到以下四点来保证策略生效。 (一)制定具体可行的各期目标。在人生的不同阶段有不同的计划,根据自己的具体情况与经济实力,确定在不同年龄与时期的投资目标,并在达到预期收益水平时要适时收手,重新选择下一个目标。 (二)遵照投资理财的基本规律。总体上工薪阶层进行证券投资策略时要本着“终身快乐”的原则,也就是要尽量作到“抓住今天的快乐,规避明天的风险,追逐未来生活的更加幸福”原则。在具体选择投资品种时,要遵循“不要把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”的原则。 (三)确定详细周全的步骤。作为普通的工薪阶层,最好要制订具体的投资步骤,逐步有效的拓宽投资渠道,增加各层次的投资品种,最终实现自己的投资理想。 (四)制定稳中求变的策略。投资策略的适应性与创新性是决定投资成败的重要因素。投资策略有很多,关键是要寻找适合自己的投资策略,并在投资实践中不断反思与修正。工薪阶层如果能真正理解与掌握以上四点,在找到适合自己的证券投资策略基础上,加强对策略的落实与调整,在投资理财的道路上必然有较好的收益。 投资论文:高职院校证券投资的论文 一、《证券投资实务》课程教学中存在的问题 1.课程体系的设置不尽合理《证券投资实务》课程在教学内容上具有综合性,它综合了数学、经济学、财政与金融、会计、企业管理等学科的知识,学习者需要综合运用这些知识为投资决策提供支持。学院在2013级财经专业群人才培养总体方案中,将课程定位为专业方向模块中的金融服务领域,其前导课程有经济数学、经济学基础、会计基础实务与管理基础,课程的设置体现出学习必备的知识基础,但缺乏财政金融方面的课程设置,这会给课程的讲授和实践带来障碍。 2.实践环节比较薄弱《证券投资实务》课程具有很强的实践性。 证券市场是一个充满机会与风险、时效性强、纷繁复杂的市场,中国特色的证券市场更是具有很多新的内容。在现代,网络资源丰富,将学生带入到投资环境中,以投资者的角色进行学习会获得事半功倍的教学效果,采用“干中学”的方式,在实践中掌握理论并学以致用,这才是课程的最终教学目的。目前学校在实训室中很好地贯彻了这一点。然而,课程教学环节还应思考如何与岗位技能相衔接的问题,即不仅仅是教会学生怎么买卖股票和分析走势,更重要的是服务技能与客户沟通的理念和方法,包括投资理念的传递、日常业务的处理、客户开发与维护等。最后,我校金融综合实验室建设相对滞后,专业化的实验操作和实践教学严重不足。 3.学生的素质和能力不高探讨高职教学改革策略,前提是要对高职院校的学生特点有全面的认识。从目前的招生体制来看,高职院校生源的现状决定了高职学生知识基础相对薄弱,学生整体素质相对较低。在教学过程中不注意适当调整教学方法,不注意学生的接受和领悟的情况,想当然地进行教学,以至于课程结束时教师觉得该讲的知识都讲了,可是学生依旧觉得难以掌握,最终导致了学生学习的积极性不高,教学效果差的结局。还有部分学生刚开始接触课程时热情很高,但在模拟亏损后,他们往往会有浮躁心理,慢慢地对课程学习的热情也随之减弱,以致有的同学在课堂上玩游戏、聊天等行为。再者,现在的学生学习还是以应试为主,他们的学习主动性非常差。 4.教学手段不够灵活《证券投资实务》课程作为一门投资类课程,受到学生的广泛欢迎。但是,随着教学的深入,理论难度加大,而教师的教学方法单调,案例教学和课程实践安排不足,学生不能很好理解所讲授内容,导致部分学生失去了学习的兴趣。最终,由起初的积极热情到最后的应付期末考试而死记硬背。而授课教师在教学过程中没有发现或没有根据学生的学习状况及时调整教学内容和教学方法。 二、《证券投资实务》课程教学改革的设想 1.优化教学环节设计 第一,更新教学内容的力度要加强。《证券投资实务》课程本身实践性强,其知识理论更新都比较快。在实际教学中应注意结合国外教材体系为学生教学添加新内容,提高其学习兴趣。这部分如何体现到现有课程中,需要思考和创新。在授课过程中要善于抓住机会引导学生,比如在讲到证券交易程序时,并鼓励学生到证券公司网点去观察投资者如何开设股东账户和资金账户、购买股票以及与投资者交谈。 第二,多种教学手段相结合。课程教学应优化模块化教学,将课程内容分为若干个模块,兼顾理论部分(包括考证部分)、实验部分。在教学过程中结合证券从业考试的重难点进行详细的讲解,让学生掌握证券投资实务的基本原理和方法,增强学生考取从业资格证书的信心。其次,如何引入案例教学需要构思。根据教学内容难度的变化,选择与之配套的典型案例,将复杂的、枯燥的理论用生动的案例表现出来,激发学生的学习兴趣,既可便于学生理解,又可供学生讨论,逐步培养学生分析问题、解决问题的思路与能力。 第三,教学成果评价方式改革与创新。实践教学模式下的教学成果评价方式,必须加强实践环节考核力度,把课程考核分成实操考试和理论考试,不再简单地把分数作为评价学生的唯一标准,增加平时成绩、问题解决、项目学习等评价因素的权重,实现评价主体的多元化。课程具体设计方案为,考核变为平时过程性考核(20%)+实训项目考核(60%)+期末理论考试(20%),淡化期末考核色彩,强化平时实训实践的考核比重。平时过程性考核由到课率和课堂表现两部分组成。实训项目考核由实训手册完成情况、项目方案设计及模拟投资成绩构成。期末理论考试考察学生对于证券投资基本原理及考证内容的掌握程度。 第四,结合课外社团活动强化课内教学效果。本课程对应的学院社团是理财协会。理财协会是针对对理财投资有兴趣的同学交流的平台,通过平时接触、协会活动、专家讲座、内部比赛等形式促进学生对证券投资理性的理解与把握,对其人生有很大的益处。金融专业同学几乎都是协会会员,社团活动是对于课堂教学活动的有益补充与延伸,因此学院鼓励学生积极参与社团,培养自己的爱好项目,力争做到课堂学习与课外兴趣的和谐统一。 2.强化实践教学《证券投资实务》课程实践教学模式主要从以下几个方面着手。 第一,学校应加强师资队伍的实践培训。 实践性教学需要有一批具有一定实践经验的师资队伍,高素质的专业师资队伍是培养高素质人才的有力保证。担任实践性教学的教师,不仅要具有深厚的专业知识,还要有丰富的证券投资实践经验,学校应支持教师定期到社会上的相关对口工作单位进修培训,了解证券业的最新进展,以便将最新、最先进的知识教给学生,使教师与学生都能够做到与时俱进,也可提高教学的社会适应性。 第二,改革证券投资模拟实验方案设计。 运用证券软件系统,开展以下综合实验:一是证券资讯阅读分析。学会使用证券分析系统,增强搜集、观察、甄别市场信息的能力,培养对证券市场的敏感性。二是技术分析实验。学会识别、熟悉主要技术图形、技术指标,掌握看盘技巧,能对个股及大盘行情做出基本判断。三是基本面分析实验。学习使用证券分析系统,掌握基本分析的主要方法。四是股 票实盘模拟操作实验。开设个人股票模拟账户,熟悉证券交易基本流程,掌握股票买卖技巧。通过模拟投资比赛,激发学生的学习热情,增强教学效果。 第三,新增校外实践学习方案设计。 我院应积极建立足够的、相对稳定的证券投资教学校外实习基地,如与当地证券公司以及相关上市公司建立校外实习基地,让学生到实习基地进行实践,对于提高教学效果和学生的实际操作能力尤为重要。任课教师对于证券市场信息的把握和敏锐程度往往不如市场专业人士,因此,在条件许可的情况下,可聘请实务部门的高级专业人士授课或举办论坛,介绍来自市场的最新观点和实务操作方面的最新模式,有利于学生加深对理论知识的掌握和对实务部门的感性认识。 第四,加强金融综合实验室建设。课程迫切需要相应硬件和软件支持,学院应该重视金融综合实验室的建设问题,及时完善和补充实验设施,购买和更新相应证券模拟软件,使学生及时了解和接触到证券业最先进的电子设备和软件,为学院培养应用型人才提供支持。恰逢学院搬迁新址,经管院实验室整体筹划应该凸显金融作为一门应用型学科的地位。 3.探索“滚动式”工学交替教学模式 第一,为推行工学交替、校企合作的人才培养模式,金融专业可借鉴国内成熟高职院校的经验,利用在校二年级上半学期或下半学期2—3个月的时间实行在工作岗位学习的办法。该模式是将全年工学交替教学实习的学生分为若干个批次,每批学生实习周期为10周,实现每批实习学生之间的无缝对接(即中间不断档),以免影响实习单位的正常工作。“滚动式”工学交替教学模式有效解决了工学交替中学生实习期满回校学习后,岗位空缺的问题,使企业的利益在工学结合教育中与学校利益取得了一致。 第二,以职业素养为质量标准,构建考核评价体系。 通过行业调研数据,很多企业不愿意招聘应届毕业生的真正原因不是因为学生的职业技能差,而是因为其职业素养的欠缺。职业素养包括职业道德、职业意识和职业态度。在教学评价中,考虑引入职业素养的教学内容并构建以职业素养为质量标准的“工学交替”成绩考核评价体系。“工学交替”教学模式是对学生实行职业理想、职业道德、职业意识和职业态度教育的有效途径。真实的企业环境和企业文化有助于学生职业素养的养成。学院可采用了职业道德(20分)、出勤与守纪(20分)、合作能力(20分)、适应能力(20分)和工作表现(20分)五个项目考虑学生的职业道德、职业意识和职业态度并将其作为评定学生成绩的标准。 第三,以弹性学分制为保障,完善课程成绩评定。 为实现培养目标,使学生全面掌握该专业各岗位要求的理论知识和实践操作技能,课程进行调整方式可参考以下思路。课程的教学内容与实习岗位所应用的知识有一定的相关性,可采用教师指导、学生自学加课程置换的方法,其课堂教学总学时因工学交替教学实习而比原计划减少,但工学交替学时可置换其课程的实践教学学时数。因而该门课程的最终成绩由课堂教学成绩+工学交替实习成绩+1200字与课程内容相关的实习报告组成。其比例为2∶1∶1。 《证券投资实务》课程关系到学生证券方面知识和技能水平,直接决定了他们将来从事证券行业工作的可能性与可行性。或许课程的容量有限,今后学生仍需进修与培训,但本课程体系的引导性与实践性会给学生进入工作岗位奠定扎实的基础,具有重要的意义。 投资论文:邮政储蓄体制联动改革证券投资论文 一、为什么邮政储蓄必须与邮政体制联动改革 1.邮政储蓄和邮政体制都需要改革 中国邮政金融业务自1986年恢复开办以来得到了长足的发展。至22年末,邮政储蓄存款余额达到7369亿元,市场占有率为8.48%,仅次于四家国有商业银行居第五位;邮政储蓄机构网点3174个,仅次于农行居第二位;代办保险、发放工资、代收税费等各项业务合计达到16多亿元。 但是随着邮政金融业务的发展,一些过去没有暴露出来的问题和矛盾逐渐突出。目前邮政储蓄的问题集中表现在以下方面: 第一,现行邮政储蓄机构吸收储蓄存款再转存中央银行、获取高额转存款利息(目前邮政储蓄的转存款利率为4.131%,而在中央银行连续降低利率之后,金融机构的存款准备金利率已降为1.89%,两者相差近2.24个百分点)的做法,使邮政储蓄享受了“超国民待遇”,在一定程度上导致了不公平竞争,并引发了一些基层机构的违规操作; 第二,因邮政储蓄未纳入金融监管体系,有关监管部门对基层邮储机构的违规行为难以监管; 第三,邮储与邮政搅在一起,为邮政提供隐性巨额补贴,不仅不利于邮政业务的核算,也不利于邮政部门职工专注于主业,延滞了邮政部门自身的结构调整。事实上,由于邮政储蓄已经成为邮政系统最具获利能力的部门,很多基层机构都将之作为“吃饭业务”大力发展,而邮政原有的业务能力相对削弱; 第四,转存款利息与吸储利息之间的巨大利差由中央银行承担,实际上是迫使中央银行承担了本应由中央财政负责的出资职能,造成宏观调控部门之间的职能混淆,同时也加大了货币政策操作的成本。 另一方面,邮政体制也迫切需要改革。其问题主要是: 第一,邮电分离后,邮政系统机构臃肿,人浮于事现象较为突出,服务效率相对较低,亏损严重。 第二,东西部居民所享受的邮政公共服务水平相差极大。例如北京、上海邮政业务的发达程度在世界上可以排名23、26位,西宁则列于13位之后。 第三,外资快递公司进入中国市场之后,邮政体系在强敌面前竞争乏力,市场占有率迅速减少。目前在部分沿海地区,大约9%的市场份额已被外资公司夺去。 此外,在世界一些国家纷纷改革既有邮政体制的大背景下,我国邮政体制改革的压力进一步加大。 2.对现有改革方案的分析 针对上述问题,近年来有关部门曾多次酝酿改革。1998年邮政、电信分离后,从1999年开始推出“8531计划”。即在四年中,分别将国家对邮政的亏损补贴额减少至8亿、5亿、3亿和1亿。1999年,有关部门还设计了将邮政储蓄从邮政分离出来,单独成立邮政储蓄银行的改革方案。但是,上述单兵突进式的改革并没有解决邮政系统和邮政储蓄的实质问题。 首先,从单独改革邮政体制方案的实施情况看,尽管国家财政确实逐年减少了对邮政的补贴,但邮政部门的亏损并没有减少乃至消失,而是通过不断扩大邮政储蓄的规模、用邮政储蓄的盈利弥补邮政的经营亏损。而邮政储蓄的盈利又主要来自中央银行为之提供的高额转存款利息。由于中央银行对金融机构的再贷款利率最高只有3.78%,人民银行至少要负担.4个百分点的利差倒挂损失。随着邮政储蓄存款的迅速增加和中央银行再贷款数量的减少,人民银行的负担也不断加重。以22年为例,当年邮政储蓄余额为7373亿元,而再贷款余额仅为1374亿元,两者相差近6亿元。再贷款的利差倒挂加上转存款利率与存款准备金利率之间的利差,人民银行承担的损失接近14亿元。对于国家来说,相当于按住了左边衣袋,却不得不从右边衣袋掏钱,并无实质意义。 随着国家补贴的减少,迫于扭亏的压力,邮政部门为降低成本而收缩了不少网点,造成普遍服务能力(特别是农村)下降和服务质量恶化。例如,某省两个乡8多人口共用一个邮电所,所里只有一个工作人员,且办公条件十分恶劣。这种状况不仅与中国作为经济大国的形象不符,而且在一定程度上影响了政令的畅通。 其次,由于单独改革邮政储蓄的方案未考虑邮政体制的现实困难,无法弥补邮政在提供服务中出现的窟窿,在现实中也不具备可操作性。目前邮政系统总收入的三分之一来自储蓄,而且越是基层比重越高。据介绍,在一些农村支局,邮政储蓄的收入占比高达9%,一旦将邮储从邮政分离又没有补偿措施的话,这些邮政的营业网点将立刻垮掉。因此,该方案必然会遭到邮政部门的抵制。 上述分析表明,将邮政体制撇在一边,单独进行邮政储蓄的改革不可行;不考虑邮政储蓄改革,单独改邮政体制也不行,邮政储蓄改革必须与邮政体制改革联动进行。惟此,才有可能兼顾邮政、财政和中央银行等多方面的利益关系,使改革能够顺利推进。 二、关于邮政储蓄与邮政体制联动改革的构想 1.改革的基本前提 近年来,随着外资企业的进入,邮政专营的局面已被打破。邮政部门的高收入领域受到挤压,而亏损的普遍服务(尤其是农村的信函投递服务)又不能不做,由此造成邮政部门的经营状况不断恶化。 需要指出的是,邮政在很大程度上实现的是政府职能。邮政通过提供公共服务支持着国家政权,是传递党和政府声音、保证我国13亿公民通信权利的重要工具。因此,将邮政系统定性于企业,简单地归于企业化管理是有问题的。对于普遍服务的亏损部分,国家有义务给予资金支持。从国外情况看,无论是发达国家还是发展中国家,对邮政都是给予财政方面支持的。例如美国、英国将邮政定位于政府公共服务部门,享受免税待遇;日本、印度的邮政职员均被列入 公务员系列,享受与政府雇员相同的待遇。相比之下,我国的邮政事业还很不发达,服务能力和水平都相对低下。同为发展中国家的印度,国土面积为3万平方公里,人口1亿,其拥有15万个邮政网点,25万个投递员。而在我国,相对于96万平方公里和13亿人口,却只有7万个网点,1万个邮递员。除少数大中城市外,公众享有的邮政服务还远远不够。因此,财政过去对邮政提供的资金相对还是不足的。 基于上述理由,财政对邮政必须提供资金和政策支持,这是改革的前提和必要条件。 2.邮政储蓄与邮政体制联动改革的方案构想 我们说财政必须支持邮政业务的发展,并不等于要让财政将邮政全部包下来。邮政业务大体上可以分为三大类型:一是通政类服务,主要是保证党中央声音的及时传递和政令的畅通,具体包括党报党刊的发送、机要文件的传递、边防官兵信函的邮递等等。显然这类业务的经营亏损是需要财政补贴的;二是通民类业务,主要是保证公民的通信权利,为公众提供公共服务。这类业务也属于政府职责,应由政府承担收入无法弥补支出形成的缺口;第三类是通商类业务,主要是利用现有国内邮政网点,为企业和公众提供商业性服务,包括集邮、快递、收费、汇兑、邮政储蓄等。这类业务通常是营利性的,无须财政补助。 关于邮政普遍服务的实际亏损额,据邮政部门的测算,每年至少需财政补贴1亿元才能自求平衡。其理由是,根据“8531计划”,中央财政从1998——22年共补助邮政17亿元,加上113亿元的建设资金补贴,平均每年补贴7亿。如果考虑到邮政收入的水分(22年估计为3-4亿),则合计为1亿元。而根据中介机构的测算,该数值为45亿,两者差异较大。由于过去邮政对各类业务没有单独核算,不同业务混在一起共用邮政设施和网络,所以要得出准确的数据相当困难,这也是财政与邮政部门产生意见分歧的主要原因。考虑到22年在中央财政补贴1个亿的基础上,邮政储蓄还划拨了盈利1余亿用于弥补邮政亏损,在邮政现有经营水平下,1亿的估计可能比较接近现实。但是现实并不等于合理,通过改革,邮政部门应该能够在改善服务的基础上降低成本,提高效率,而这一点也正是我们改革的目的。 根据邮政的业务特点和发展现状,我们提出“两步走”的改革设想: 第一步改革的目标是将通商类业务与其他两类业务剥离出来,准确核算各类业务的收入和成本。在这一阶段,邮政储蓄等通商类业务仍留在邮政体制内,但须独立核算,同时逐步放开其资金运用领域,培养经营能力。这一阶段大约需要3-5年的时间。 第二步改革的目标是实现通商类业务的市场化运行。在这一阶段,通商类业务与邮政体制完全脱离,自主进行市场化运作。同时邮政体系应通过运营机制的改善,进一步提高邮政体系的效率和服务能力。 做出这一设计的目的,主要是在不对现有利益格局产生巨大冲击的前提下平稳推进邮政体制和邮政储蓄的改革。一方面,要使有关各方都能承受,即财政少拿一点、邮政不致失衡、中央银行负担得到减轻;另一方面,也要促使邮政体系向更有效率、更有竞争力方面转变。 3.改革的基本内容 第一步改革的要点可以用五句话归纳:“分离业务,独立核算,以盈补亏,调整结构,加强监管”。 分离业务:即将邮政的普遍服务运营与通商类服务运营分离开来,在国家邮政局下分设快递、邮储、等独立运作的业务实体。将目前混用的办公设备一律划给普遍服务部门,通商类业务部门仍需借用的,普遍服务部门可以按合理的价格收费。 独立核算:即对分离后的经营主体采取独立核算、分别设计绩效考核指标体系的办法进行管理。通过几年的试运行,就可以大体搞清楚各类业务的成本及其他核算数据,为下一步改革提供依据。 以盈补亏:即下面分开经营,上面并账补贴。国家邮政局用下属通商类业务部门的盈利和缴费来弥补普遍服务的亏损,如果仍有缺口,则由财政给予补贴。 调整结构,包含两个方面的内容:一是邮政部门自身要调整业务结构,将发展业务的重点从邮政储蓄转向邮递的本业,努力提高邮政领域的竞争力。邮政属于规模经济行业,只有扩大信函数量,现有的投递网络和设施才能充分发挥效用。美国每年人均信函达到7封,英国为3封,而我国只有15封,差距之大说明邮政系统还有很大的潜力可挖,特别在银行账单、广告等方面还大有拓展的余地。 二是邮政储蓄部门要调整资金运用结构,随着其他业务的展开,逐步减少向中央银行的转存款,提高邮储资金的使用效率。 加强监管:应明确邮政储蓄机构的金融机构属性,使其在业务上接受有关监管机构的监管,消除经营活动中的违规行为。 第二步改革的要点是,“分离机构,市场化运作”。 分离机构:可在适宜的时机将邮政储蓄从邮政部门脱离,成立完全独立、自主经营的邮政储蓄银行。其他通商类业务如快递,也可以分拆上市,或吸收外部资本进行重组。 市场化运作:脱离邮政体系机构将完全按照市场规则运行,其盈利不再用于亏损部门的补贴,而是依法纳税。获得专营权的,政府还可以考虑收取合理的专营费。 机构脱离后,邮政系统普遍服务的亏损部分全部由财政补贴,但随着邮政体系的分拆、业务结构的调整以及业务发展,财政承担部分应比改革前的亏损相对要小得多。 4.有关政策配套 实现上述改革需要一些政策配套措施,主要包括:第一,对邮政实行减免税政策。如前所述,由于邮政提供的是公共服务,属不以营利为目的的公共部门,财政理应给予免税,这也是符合国际惯例的。通过免税,估计可以使邮政增收2亿左右。 第二,允许邮政部门适度扩大通商类业务的范围。例如开办简易养老保险,代办养老金发放等等。如果这类业务能够开展起来,每年为邮政提供数十亿的盈利应该是没有问题的。 第三,人民银行不要一次性将转存款利率降到存款准备金利率的水平,而应制订一个逐年降息的计划,以使邮政储蓄机构对未来几年能有一个明确的预期,并据此安排资金运用结构的调整。随着邮政储蓄资金运用范围的拓展,人民银行可逐步取消对邮政储蓄转存款的优惠政策。这样既使邮政能有一个平稳的过渡时期,保证正常运转,也使财政不至于面对过重的补贴压力。 第四,适当放松对邮政业务的价格管制,使邮政部门有权根据市场竞争的状况及时调整价格,增强市场竞争力。 第五,目前国家邮政局隶属于信息产业部,对邮政行业管理不具备权威性。建议将邮政局设为国务院直属机构,并赋予其执法权。在此基础上,有必要对现存信函市场的过度混乱状况进行整顿,整顿的优秀是提高经营信函业务的门槛,确保邮递公司的资质,制止不合理竞争。 通过以上措施,力争做到在财政少出钱甚至不出钱的情况下启动和推进邮政和邮政储蓄第一阶段的改革。 三、未来邮政金融改革的理想模式 1.邮政储蓄银行的性质 我们认为,未来的邮政储蓄银行不应当是一个普通商业银行,而应定性于以批发为主的特殊商业银行。即邮政储蓄银行不做直接面对企业的贷款业务,将资金批发给其他金融机构获取利差。理由如下: 第一,从邮政储蓄的现有人员构成、知识结构以及运作方式来看,邮政储蓄部门根本不具备对贷款风险的识别和控制能力,一旦开展零售业务,必将带来极大的经营风险。 第二,目前四大国有商业银行的改革任务十分繁重,面对的困难不少,我们完全没有必要再去建设第五个国有商业银行。 第三,邮政储蓄由于得到民众的普遍信任,与农村信用社相比,在吸收存款上有着天然的优势,在一定程度上成为农村资金流出的原因,近年来已经引致不少批评。如果将邮政储蓄银行建成一个普通商业银行,从商业利益出发,其必定不会愿意向农户和小型企业发放贷款,从而 进一步加大农村的资金缺口。这一点已经从我国许多股份制商业银行、城市信用社的发展轨迹得到验证。 如果邮政储蓄银行在资产运用方面采用以批发为主的模式,则不仅可以省去大量贷款审查和风险管理人员,避免不良贷款出现,而且在一定程度上可以根据调控经济的需要选择资产运用方向,成为国家调控经济的工具。 2.如何与农村金融改革配套 由于邮政网点的普及性,邮政储蓄吸收的存款在很大程度上来源于农村。为使来自农村的资金能够用于促进农村经济的发展,可以考虑通过某种制度设计让邮政储蓄吸收的部分存款能够在农村留下来。例如,目前农村信用社已经交给省级地方政府管理,是否可以在省政府协调、提供某种保障的情况下,将一定比例的存款交给农村信用社运用。至于资金运用的期限、利率等条件都可以通过谈判决定。 另一方面,邮政储蓄通过为农村居民开办简易人寿保险,不仅可以为游离于社会保障体系之外的农村为居民提供一定水平的生存保障,而且还可以探讨用保单到金融机构质押贷款的新业务,从而为农民和乡镇小企业开辟一条新的融资途径。 3.邮政储蓄银行的资金运用范围 未来的邮政储蓄银行似应可以在以下方面开展批发业务: 第一,购买金融机构发行的金融债券,特别在四大国有商业银行的改革过程中,可以考虑利用邮政储蓄的一部分资金参与国有银行的改组改造。第二,进入银行间同业拆借市场,作为资金的富裕者向短缺方提供资金。第三,购买国债获得长期稳定收入。第四,购买部分信用等级高的大企业发行的债券。第五,委托国家政策性银行(如国家开发银行、进出口银行)运用资金。第六,购买证券投资基金。 建议在组建邮政储蓄银行时,为之设置专门的 法律,对邮政储蓄银行的性质和职能给出明确的定义,并在资金运用的结构比例方面作出规定。 投资论文:行为金融学证券投资的论文 一、行为金融学 所谓的行为金融学指的是在金融学中融入心理学的行为科学理论,通过个体行为以及这种行为内在的心理动因,对金融市场的发展趋势进行预测、研究和解释。对金融市场中市场主体出现的反常和偏差行为进行分析,并且探寻在不同的环境下不同的市场主体表现出的决策行为特征和经营理念的不同,从而对市场运行的状况和市场主体的实际决策行为进行正确的描述,并建立相应的描述性模型。对于商业银行公司治理问题的研究而言,行为金融学为其提供了全新的视角。首先,行为金融学打破了传统金融理论关于人的行为的假设。在传统的金融理论中,认为人是基于相机抉择、效用最大化、回避风险、理性预期的基础上来做出决策的。然而通过心理学的分析发现事实并非如此。在投资过程中会出现一些其他因素,人们总是对自己的判断过分自信,通过自己的主观判断来预测投资决策的结果,从而主导自己的投资行为。行为心理学特别指出这是一种系统性的偏离理性决策的行为,不能够通过统计平均而进行消除。其次,行为金融学打破了传统金融理论关于有效的市场竞争的假设。在传统金融理论中,非理性投资者总是为理性的投资者创造套利机会,通过市场竞争,只有理性投资者能够幸存。然而事实上市场上常常出现大量的反常现象,通过市场竞争幸存下来的并非全是理性投资者。行为金融学对商业银行公司治理的最大启发就是:不应该将人的行为视为一种假设而予以排斥,而是应该在理论分析中进行行为分析,不仅研究从理论层面上应该发生什么,还应该研究实际情况中发生了什么,只有这样才能对决策者的投资决策进行正确的指导。 二、标准金融投资分析与行为金融的对比 证券市场效率和投资者心理到问题上,标准金融认为投资者是理性的,由投资者的理性而推导出市场和价格的理性。但是行为金融学没有将投资者视为理性人,投资者存在认知偏差和情绪,难以做到效用最大化和理性预期,这种非理性的行为也会造成资产价格的偏离和市场的非有效性。两者的差异在以下几个方面有所表现:1.在进行信息处理时,标准金融学认为投资者能够对统计工具进行恰当和正确的使用,行为金融学却认为交易者在进行数据处理时依赖于启发式处理模式,也就是过分相信过去的经验法则,从而影响了其理性的判断。投资者所形成的预期带有各种偏差,因此其经验法则也并不完善。2.最终的决策会受到决策问题形势的影响,标准金融认为投资者的决策不会因为形式的不同而受到干扰,金融将投资者视为理性人,认为投资者能够对各种不同的形式进行洞察,对事物的本质进行掌握,从而进行理性的判断和决策。然而行为金融学却认为决策问题的构造会影响交易者对收益和风险的理解,这是由于投资者必须依赖于问题的形式来进行决策。也就是说标准金融学认为投资者的投资决策行为是绝对独立的,而形容金融学却认为实际上投资者的决策是相对依赖的。3.标准金融学认定市场的有效性,也就是即使市场上存在少量的非理性人,也不会对市场的有效性造成影响证券的价格与价值,不会发生过大的偏离。行为金融学则认为市场价格会受到相对依赖和启发式偏差的影响,从而脱离基本价值,造成市场失去其有效性。 三、行为金融学对我国证券投资的影响 1.行为金融学的“过度自信”对证券投资的启示。回金融学认为,投资者在决策的过程中往往过于自信,对自己的决策力和判断力过于高估,从而不能很好的判断客观情况的变化,容易造成决策的失误。过分的自信对投资者的影响主要体现在两个方面。第一,在处理信息时如果过于自信,就会对自己收集到的信息过分相信,也就是形成噪声交易,对于真正能够反映实际情况的信息却视而不见。例如投资者过分相信收集到的错误信息,忽视了公司的会计报表。第二,由于过度自信,投资者在对信息进行处理时往往会自动过滤不利于自己自信心的信息,过分夸大能够增强自己自信心的信息。2.因为金融学的“回避损失”对证券投资的启示。在经济活动中,人们遵循趋利避害的原则,也就是先回避风险、避免损失,再想办法取得收益。然而在行为金融学的研究中却发现,在进行投资时人们的内心并不能正确的权衡利害,也就是先产生回避损失的意识。在进行证券投资时人们往往考虑当产生风险时,哪只股票到损失比较小,然后再考虑收益问题。3.行为金融学的“从众与时尚心里”对证券投资的启示。行为金融学认为人普遍具有盲从心理,其典型的表现就是追求时尚。人群之间的相互影响会极大地改变人的偏好,这种心理在金融投资领域同样有所体现。投资者会表现出一些从众心理和行为,也就是所谓的股市中的“羊群行为”。由于一些投资策略,单个投资者会受到其他投资者的影响,从而做出一些非理性的行为,与其他人采取相同的投资策略。与此相反,单个投资者如果发现其他投资者并不采取自己相同的投资策略时,可能就会对自己的投资策略产生动摇。这种情况会导致证券投资市场上的投资策略的趋同,在熊市或牛市中这种现象表现得更为明显。4.行为金融学的“推卸责任与减少后悔”对证券投资的启示。人们在进行投资决策的过程中,更愿意选择能够减少后悔的方案。如果出现投资失误,投资者难免会产生后悔心理,为了避免产生后悔心理,投资者往往倾向于选择能够减少后悔心情的方案,这种投资心理也会影响到投资者的具体决策。5.行为金融学的“锚定现象”对证券投资的启示。心理学上的“锚定现象”指的是数量评估的过程中,问题表述方式经常会影响到评估值。特别是一些金融产品本身就具有模糊的内在价值,这种“锚定现象”就会对人们产生更大的影响。人们并不知道每个股票指数到底代表着多少,只是受到“锚定心理”的影响。特别是如果缺少一个准确的信息,人们更倾向于以类似的产品和以往的价格作为参照物来对当前的价格进行确定。我国的股票市场与政策的联系非常紧密,在证券投资中,每个投资者都会对政策产生不同的反应。因为信息不完全,普通的个人投资者对政策往往做出过度的反应。机构投资者则可以提高预见性,进行反向投资。在证券市场中羊群行为非常普遍,造成了市场预测的系统偏差。 四、结语 从行为金融学的角度来对证券投资进行探析,能够为证券投资提供一个新的视角。我国的证券市场中仍然存在着“跟庄”“跟风”的现象,导致了证券投资市场的预测偏差,从而引起股票价格的偏离。如果能够对行为金融学进行掌握,则能够从新的视角来探析证券投资,在股市中就能够更加游刃有余。股市的本质是一种群体行为,投资群体的决策会对股市的涨跌产生极大的影响,这就需要证券投资者能够掌握大多数人的行为和心理,充分利用行为金融学来为证券投资进行指导,寻找投资机会,规避投资风险。 投资论文:中国证券投资金风险管理完善论文 截至24年末,国内规范化发行并实际管理基金的基金管理公司已有4多家,共计54只封闭式基金和近百只开放式基金,拥有约三千亿份基金单位,若以6%的持股市值计算,基金拥有的股票市值占股市流通市值比例已近2%,成为了一支举足轻重的市场投资力量。因此,基金的风险管理引起人们关注。随着我国证券市场规范化、市场化程度的加深,以及资本市场监管体制的完善、法制的健全都将使基金管理机构风险管理的背景和环境发生巨大变迁,从而对基金管理公司的风险管理提出更高要求。 我国证券投资基金业风险管理中存在的问题 基金业风险管理根基不稳 证券市场市场化发育程度先天不足、后天失调,使基金管理机构的风险管理处于根基不稳的不利处境。我国现有的基金产品多为股票型基金,投资对象结构布局也多集中于股票,由于我国证券市场的定位一开始即把支持国企改革作为基点的历史局限,导致证券市场实际上成为了国企筹资解困的重要途径,资本市场资源配置市场化功能被置于次要地位,使得投资行为预期极不稳定,助长了市场投机风盛行,投资者的权益保护问题成为长期以来不能很好解决的市场之痛。 证券市场承载过多的政府意图、行政意志等非市场化的功能和任务,证券市场“政策市”的色彩挥之不去。证券市场不仅要承接数量庞大的国企上市融资和再融资的扩容黑洞,又要面对大量非流通的国有股、法人股,这必然助长投资行为的短期化,加大市场价格的波动频率和幅度,增加了基金管理机构风险管理的成本和难度。 投资者普遍缺乏专业素养和监管滞后,众多不规范投资者和投资行为的存在以及由此衍生的羊群效应,叠加并放大了市场风险,而监督层并未细分市场风险源而采取有针对性的监管措施,结果是严重牺牲了市场的效率和功能,限制了市场竞争和活力,造就了市场对政府政策投入的过度依赖与股市长期以来“不牛则熊”极端走势的市场格局,对于追求长期收益的基金来说不利于有效开展资产风险管理。 市场交易制度不够完善,风险管理手段严重不足。目前我国证券市场投资品种单一,基金的投资组合品种选择范围狭窄,通过构建多元化资产组合分散非系统风险存在困难,而同时指数期货、无风险套利等规避系统风险的交易手段尚不具备,基金管理机构既不能根据市场趋势在做多与做空之间顺势转化,又不能运用其他金融工具进行风险对冲,这降低了基金抵御风险能力,加剧了股市的波动。 市场对证券投资基金的评价集中在收益性上,忽视了从收益性、风险性和流动性的综合角度展开评价,使基金出现了单一片面追逐净值的倾向,从而产生过度投机行为。 基金业风险监管效能不高 对证券投资基金业的监管生态不佳,监管效能不高,致使基金业运作中存在一些不规范现象和问题,不利于基金管理机构建设有足够功效和长效的风险管理机制。 相关法律法规的配套不完备,基金在实际运作中存在风险生存的制度漏洞。尽管作为纲领性大法的《证券投资基金法》业已颁布,还缺乏相应的配套实施细则和管理办法,特别是证券市场发展和变革快速,更需要对基金业的监管动作向前移位,加大事前监督力度。 相关的投资比例限制模糊,可操作性不强,如不同基金管理人管理的基金在利益冲动下,通过幕后的默契和联手可以操控单只股票绝大多数的流通筹码,在短期利益驱使下个别基金投资在个股上过度集中极易诱发流动性风险。 在证券投资基金运作实践中,缺乏独立、公正和权威的第三方责任审计和问责制度,而基金管理人掌握着基金的实际控制权,仅依靠基金管理人的自律不足以有效制约基金管理人严格遵守基金契约。 虽然基金资产的所有权、经营权、监督权基本分离,但基金持有人没有适当和相应的诉讼、追偿权利,持有人大会功能形同虚设,基金持有人对基金管理人不拥有实质性话语权,而且由于基金托管人一般由基金管理人选择,基金资产托管协议由基金管理人与托管人签订,基金托管人演变成基金管理人的人,这种错位导致基金托管人基于自身利益考虑,往往放弃了托管监督和委托管理责任,形成基金管理人和托管人事实上的利益趋同,基金持有人利益往往不能放在最优先位置,极易诱发基金管理人的道德风险。 基金管理机构市场准入退出机制不尽完善,管理费计提办法弊端较多,不利于刺激基金管理公司提升资产运行效率,降低资产风险水平。 基金业风险管理制度存在风险 内部治理存在缺陷,形成制度性风险源,损伤了基金的风险管理制度优势。基金管理公司股权结构普遍存在“一股独大”问题,基金管理公司决策高层和管理高层来源于或受聘于公司股东,其股东背景容易出现“内部人控制”倾向,在基金投资者成为弱势群体和基金持有人的约束严重软化情况下,实际上基金管理公司行为的利益考虑当然地将公司股东利益置于最优先地位,偏离了证券投资基金兼顾基金投资者与基金公司股东二元利益平行的设计初衷。 基金管理公司董事、独立董事和监事由大股东和高管提名选任,薪酬由董事会决定,这种利益关联格局很难保证其独立性。 基金经理权限过大而缺乏有效制衡。有的基金经理甚至将投资建议、评估投资建议、构建投资组合、下达投资指令与执行投资指令等职能集于一身,这种把控制决策和操作失误风险寄托于对基金经理人的充分信任和道德判断的幼稚做法显然没有制度、规则和机制的约束更有效、更先进。 加强我国证券投资基金业风险管理的建议 针对目前我国基金管理机构风险管理过程存在的诸多弊端,必须从制度安排、监管方式、市场结构等若干方面进一步深化改革,增强证券投资基金业加强风险管理的动力和压力,全面提升基金管理机构风险管理能力和水平,以促进证券投资基金业稳健发展。 构建有效的风险管理机制 进一步推动证券市场市场化改革,营造市场运行新生态,建立有效的风险 管理机制的市场大环境。认真落实“国九条”,积极实施“全流通”战略,解决股权分置问题,促进上市公司法人治理结构建设,改变上市公司“重上市、轻转制;重筹资、轻回报”状况,以有利于基金管理机构坚持崇尚充分研究和清晰价值判断以及“稳定持仓、长期投资”的理性投资理念,引导市场投资理念逐步走向成熟,降低基金管理机构风险管理的成本和难度。 从完善市场交易制度、推动沪深股市与国际市场接轨和促进市场走向成熟着眼,在尽快推出我国统一指数基础上适时推出股票价格指数期货交易,一方面通过基金实施套期保值动作和在做多与做空之间顺势转化,提高基金资产管理效率,增加基金抵御风险的能力,另一方面也可达到活跃和繁荣市场、降低市场价格剧烈波动的效果,以进一步完善市场交易制度,增加基金管理机构风险管理手段,增强应对系统风险的风险管理能力,提高资产风险管理水平。 对证券投资基金的评价要全面结合“新兴加转轨”的不成熟市场非系统风险和系统风险具有较大不确定性特征的实际状况,从单一的收益性考量转向对收益性、风险性和流动性的综合评估,评价体系要有利于引导基金重视风险管理和提高风险管理质量,改变单一、片面追求净值的倾向。 进一步加强对证券投资基金业的监管 促进证券投资基金业合法合规经营,促使基金管理机构构建有足够功效和长效的风险管理机制: 监管层要抓住《基金法》颁布和实施的有利时机,提高本行业依法经营的自觉性;提高《基金法》在实施中的可操作性,特别是要加强现场监管和不定期巡访,对违法违规问题要及时、高效、公正和严格处理,硬化法律法规的强制约束力和严肃性。 从有效提高基金资产流动性出发,防止发生操控市场价格的情况,在监管办法上要更具体地明确基金投资比例限制,特别是同一基金管理人管理的基金持有一家公司发行的股票总和不得超过该股流通市值的1%。 证监会应指定部分具有证券从业资格和诚信卓着的会计师事务所和审计师事务所定期或不定期对基金管理机构进行业务运营合规性、资产流动性、内控运行状况的现场稽核,加强第三方责任审计,建立独立、公正和权威的问责制度,以提高监管效能、促进证券投资基金业增强合规经营意识和提高风险管理水平。 监管层要引导、支持和鼓励基金单位持有人依法启动持有人大会机制,切实发挥持有人大会对基金管理机构的制约作用。为了增强基金持有人对基金管理机构的实质话语权,建议对基金持有人适当的诉讼地位和追偿作出安排。 完善基金管理机构的市场准入退出机制,适当降低市场准入门栏,提高证券投资基金行业的竞争性。若基金在收益、资产流动性上存在限期内不能改变的问题和状况就必须终止运作,以强化基金管理市场的优胜劣汰机制。 改变目前基金管理机构管理费从基金资产中计提的做法,建立基金持有人和基金管理人最大的共同利益目标函数。基金管理人的收益只能来源和体现在其运营带来基金净值不断增长中。 完善基金管理机构的内部治理结构 消除制度性风险源。在基金管理公司筹建审批时,要关注其股东出资结构状况,严格审核股东诚信记录等,以均衡股东权利和增加股东之间的相互制衡,使基金管理机构高管层不仅代表股东利益,更要维护基金持有人权益,实现基金管理公司二元利益平衡格局的设计初衷。 为了确保基金管理公司的独立董事、监察员履行职责的独立性、公正性,打破独立董事、监察员与股东、高管层的利益关联格局,建议基金管理公司的独立董事、监察员一律由监管层指定有专业水准、诚信良好的相关专业人士担当司责,以形成良好的风险控制机制。 针对目前普遍基金经理权限过大问题,从有效防范道德风险出发,基金管理机构在制度层面要做到基金的投资建议、投资建议评估与构建投资组合、执行投资指令的投资过程关键环节做明确的人员区分和操作隔离,也就是说,研发人员采取定性与定量的技术手段,充分尊重统计规律,对价值高估或低估的品种进行科学遴选排列,提出具体的投资建议,基金经理要利用现资管理技术对投资建议作出评估和判断,在征询意见基础上依据现代证券投资组合理论构建投资组合,并向交易人员下达投资指令,从而建立完备火墙机制以有利于基金强化风险管理。 投资论文:国际投资环境散漫怎样预防研究的论文 在国际投资条约自由化的趋势下,一些发展中国家相继接受了ICSID的全面管辖权、宽泛的间接征收定义等自由化条款,给国家的外资管辖权带来挑战。为此,应采取例外规定、限制间接征收等防御性条款,以保障国家基于环境、国家安全等政策的需要对外资实施必要的管制措施。自1998年以来,我国投资条约的内容日趋自由化,研究在BIT中采取适当的防御性规定、避免类似阿根廷不慎放权的教训,是当前我国BITs实践的迫切需要。 20世纪80年代以来,国际投资规则就呈现出自由化发展的态势。一方面,各资本输入国尤其是一些发展中国家为吸引外资纷纷修改其国内外资法,取消对外资准入的限制,提高外资保护标准;另一方面,以美式BITs为代表的自由化程度极高的双边投资条约开始大行其道,其内容陆续为其他国家间的双边投资条约、区域性多边投资条约所效仿。一些发展中国家为了解决债务危机或出于吸引外资的需要,在BITs中对发达国家的高标准要求相继作了让步或妥协,有的却在实践中“不慎放权,如潮官司”。而发达国家之间的投资条约实践表明,这些自由化内容的投资条约也有贬损国家主权的嫌疑,如在NAFTA体制下,投资争端中有大约60%是由美国投资者对加拿大政府提起的,或者是由加拿大政府对美国政府提起的,某些案例还引起了这些国家各界广泛的关注。自由化的投资条约无疑是对东道国外资管辖权的一种限制,因此东道国必须审慎设计一些针对性、防御性的条款,在投资条约自由化和国家主权之间保持平衡。 一、自由化国际投资条约与东道国外资管辖措施的冲突 根据最近国际投资条约的实践及相关案例,笔者认为,对投资条约某些条款的解释存有歧义、某些重要概念范围日益宽泛、投资争端国际仲裁的条件逐步降低等都是引发东道国主权危机的直接原因,具体表现如下: (一)关于间接征收的认定 关于征收的范围,发达国家认为征收包括直接征收和间接征收,由于国际投资条约一般都没有对间接征收作出概念界定,而只进行描述性界定,即“间接征收是具有相当于直接征收的效果的措施”,[1]导致在认定间接征收上存在不确定性。20世纪90年代有关征收的文件和实践表明,发达国家在不断扩大征收的外延,例如,OECD多边投资协议(MAI)的谈判史上曾经有过一个工作报告,报告将与征收具有同等效果的措施解释为:没收、充公、干涉、临时接受、使用和处分投资的方式、干扰、政府管理(即使这些措施并没有影响到投资的所有权)、强制销售等等,虽然MAI谈判最终流产,但这种宽泛的列举表明了发达国家不断扩大间接征收范围的意图。[2]此外,20世纪90年代后期在NAFTA体制下就发生了投资者频频滥用征收的宽泛定义从而挑战东道国主权的案件,如美国Metalaclad公司诉墨西哥案、美国Ethyl公司诉加拿大案、加拿大Methanex公司诉美国案,这些案例表明东道国基于维护环境、公共健康、经济调整而采取的措施都有可能构成间接征收,给国家外资管辖权带来挑战,而这一切也是当时作为发达国家资本输出大国—美国所始料未及的。 (二)投资者—国家仲裁机制 在20世纪五六十年生了大量因东道国征收、国有化带来的国际投资争议,其结果是解决国际投资争端的国际仲裁模式应运而生。作为发达国家与发展中国家妥协的代表之作就是1965年《解决国家与他国国民间投资争端公约》,该公约授予东道国以“逐案审批同意”权、“当地救济优先”权、“东道国法律适用”权、“重大安全例外”权,确保东道国主权及管制外资权力不受侵蚀。但是,近年来在国际投资自由化发展的背景下,一些发展中国家纷纷放弃这四大“安全阀”,赋予外国投资者争议发生后直接出诉权,其结果是发展中国家被诉次数大为增加。[3]而ICSID仲裁还存在片面维护私人财产权的倾向,倾向于裁决东道国承担责任,而置东道国的经济主权于不顾。[4] (三)有关公平公正待遇解释的争议 在国际投资条约中,大都规定有对外国投资者及其投资给予公平公正待遇的内容,但是各条约对这一待遇的表述并不相同。美式BITs范本将公平公正待遇与保护和安全、不低于国际法要求等联系起来,使得该待遇的范围十分广泛。而发展中国家则不愿将此二者联系。美式BITs的做法为NAFTA所沿袭,在其投资争端案例中,仲裁庭也趋向于对该待遇做出宽泛的解释。 如在引起广泛关注的Matalclad公司诉墨西哥联邦政府案中,Matalclad公司取得墨西哥联邦政府的危险废物处理设施开发的项目许可,但墨西哥Guadalcaza市政当局宣布该项目所在地是为保护稀少的仙人掌而设的“生态地域”,拒绝发建设许可证并阻止Matalclad公司经营。仲裁庭裁定,由于在要求投资者尽力遵守墨西哥联邦政府关于危险废物处理设施场地的法律过程中,未能给投资者提供透明和可预见的构架,墨西哥政府违反了第1105条(最低待遇标准)的规定。值得注意的是,依据1105条A节的规定,缔约国并不存在向投资者提供透明度的明确义务,习惯国际法上也无东道国透明度义务的要求。[5]所以,该案仲裁庭的裁决引起了广泛的争议,人们普遍认为,随意施加给东道国以投资法透明度义务,并将之作为最低待遇标准的要求,加重了东道国在投资法上的义务,而对公平公正待遇包括最低待遇标准的宽泛解释,势必使得东道国的相关管制法规较易于被认定为违反该待遇,这样就会危及到政府对环境管制的权利。在NAFFA其他几个案例中,也存在类似问题。如波普与塔波特公司诉加拿大政府案中,仲裁庭认为,NAFTA“公平公正待遇”的权力是依据国际法享有的待遇一语之外的权利,不受“依据国际法享有的待遇”一语的限制;国际法的限制会使外国投资者获得低于国内投资者的待遇,这种待遇与国民待遇原则不一致。而在梅耶公司诉加拿大政府案中,仲裁庭裁定加拿大政府违反NAFFA第1105条(最低待遇标准)的规定在很大程度上是以其违反国民待遇为基础的,并主张“最低待遇标准”比国民待遇的范围更宽。 笔者认为,在投资条约中,“公平公正待遇”条款的抽象、模糊性使得其具有一种宣示、解释缔约方保护投资意愿的作用,一般并不能直接施加给缔约方具体的权利义务。将公平公正待遇与透明度要求、国民待遇、国际法最低标准联系起来,在国际法上没有获得普遍支持,国际法最低标准本身就是一个含义极为不明确的概念,广大发展中国家都没有接受这一概念,更不愿将之作为衡量公平公正待遇的标准、尺码。NAFFA的投资争端案件中运用上述弹性的概念和要求来界定东道国是否遵守公平公正待遇,并将之作为投资者提起国际仲裁、索赔的依据,对东道国正常的法律管制措施、正当的外资管辖权利无疑是一种挑战。 (四)其他争议较多的问题 东道国在承担BITs下的国民待遇、最惠国待遇义务时,由于涉及的管制措施较多,在判断外国投资者与内国投资者、外国投资者之间是否享有“同等待遇”以及两者是否居于“同类情势”时,需要结合具体事实判断,所以NAFTA下涉及的几个案例都给仲裁庭留下了自由 裁量权,也容易引起争议。 对于外国投资者能否依据“保护伞条款”主张东道国违反了合同义务而应承担投资条约下的责任,国际仲裁庭对此看法不一,ICSID仲裁庭在SGS诉巴基斯坦案中认定,东道国巴基斯坦对合同的违反即产生了该协定所规定的“保护伞条款”所规定的国际义务,但最近仲裁庭的裁决反映出对该问题还有不同看法,如EIPaso诉阿根廷案和BP-PanAmerican诉阿根廷案的仲裁庭判定,美国与阿根廷的双边投资协定的保护伞条款不能把任何合同索赔都解释为违反国际法。[6] 二、国际投资条约中防御性条款设置的模式 为避免国家正常的外资管辖措施被认定为是对投资条约的违反,有必要采取一些合适的方法澄清具有争议的条款,结合投资条约的现有实践以及一些学者的建议,可以在投资条约中考虑设置某些具有“防御性”性质的条款。 (一)例外条款的适用 从投资条约的实践来看,为免除国家基于本国安全、重大利益等采取的外资管辖措施被投资者指责为间接征收并诉至于国际仲裁庭的危险,在条约中设置例外条款是最为直接且运用非常普及的安全阀模式。具体说来采取例外条款有以下几种方式:[7] 1.通过附录规定的例外:许多自由化投资条约在附录中将政府管制措施或者将来可能实施的措施排除在条约规定或某部分规定的适用范围之外。例如中国和西班牙关于促进和相互保护投资协定议定书就规定了国民待遇的例外,对我国任何现存的与国民待遇不符的措施及其延续、修正不适用于有关国民待遇的规定。这种例外之下的政府措施非常广泛,它既可以将政府的各种管制措施排除在征收、投资者—国家争端解决机制等具有潜在威胁国家外资管辖权的条款之外,还可以保证政府维持、实施或将来实施与投资条约不相符合的措施。一般在附录或议定书中规定的例外,涉及的都是在正文中含有自由化内容、需要逐步放宽的措施。 2.在条约正文中,通过专门的章节或专门的条款列举某项或某类政府管制措施作为整个条约适用的例外:有的条约列举了税收措施、强制许可措施等,如哥伦比亚的范本BIT第2条第4款就规定:本条约的规定不适用于税收措施。可以作为例外的措施还可以包括政府实施的保护环境、劳工、人类健康等方面的措施,它相对于上述附录所规定的例外,反映出政府对某些具体政策如环境保护方面等加强管制的意图,或者体现政府需要拥有税收等政策的自由掌控权。 3.以GATT20一般例外为模版的一般例外:东盟自由贸易协定第13条规定:对本条所列措施的实施不得在条件相同的国家之间构成无端的或不合理的歧视手段或构成对投资流动的变相限制,本协定的任何规定不得解释为阻止成员国采取或实施以下措施:(a)为保护国家安全和公共道德所必需的;(b)为保护人类、动物或植物的生命或健康所必需的措施…… 这种例外方式一般是在自由贸易协定(含投资内容)中,会产生一系列问题,成员国能否将之作为征收行为的借口?什么是判断“无端的或不合理的歧视”的标准?WTO贸易法上的判断标准能否借用?这些问题都还没有明确的答案。 (二)限定间接征收的范围 自从美国、加拿大政府的管制措施在NAFTA下也遭遇了来自投资者提出的间接征收的指控,并引起公众和国内各界的不满和批评之后,美、加政府立即作出反应,在各自新的BITs范本中开始对间接征收的认定规定一些标准,来限定征收范围扩大化的趋势,试图在一定程度上保障东道国维护公共利益的正当性。如2004年美国——乌拉圭BIT附件第4条第1款规定,应该以事实为基础,逐案考察多种因素认定是否构成间接征收,这些因素包括:“1.尽管缔约一方实施的一个行动或一系列行动对于投资的经济价值具有消极效果,但仅仅根据政府行动的经济影响本身不能认定发生了间接征收;2.政府行动对明显的、合理的投资赖以进行的干预程度;3.政府行动的特征。”虽然这三个因素非常抽象,但第一个因素所发出的限制间接征收范围的信号是极其明显的。 此外,美国——乌拉圭BIT附件第4条第2款规定:“除非特别情况,缔约一方旨在保护正当的公共福利目标,如公共健康、安全及环境而制定及实施的非歧视性管制行动,不构成间接征收。”而且上述公共福利目标的列举不是穷尽的,列举只是基于更大确定性的考虑。美国2004年BIT范本第18条重大安全的例外更是将履行有关维持国际和平、安全或保护本国重大安全利益方面的义务而采取的措施作为整个条约的例外,这样美国通过对间接征收的例外、重大安全的例外等方式双管齐下,确保国家的经济主权不受威胁。 2004年,加拿大BIT范本作了与美国相似的规定。总之,发达国家已经充分意识到限制间接征收范围的必要性。 (三)澄清一些关键术语 宽泛的投资定义已经成为当前BITs的普遍做法,投资定义越宽泛,东道国所承担的保护责任就越多。当前国际投资条约对此一般采取三种定义方式:“基于资产”的投资定义、“基于企业”的投资定义、“完全清单”的投资定义、循环的投资定义。[8]哥伦比亚投资条约范本第2条3款是以企业为基础的定义,要求投资至少应具有下列特点:1.对资本或其他资产的承诺;2.预期获得利润;3.承担投资的风险。[9]墨西哥投资条约范本采取的也是基于企业的投资定义,[10]这种定义方式明显体现缔约国希望保护的是具有较长投资周期的直接投资。 对于国民待遇,美国近年的相关实践引入了“同类情势”的概念,从而使得仲裁庭在裁决时借用了WTO体制中“同类产品”涉及的判定解释方法,虽然目前并没有非常明确的标准来判断东道国是否履行了国民待遇,但至少为具体案件的解决提供了一个解决思路。 (四)对投资者——国家争端的防御性规定 在BITs中,东道国放弃国内管辖而允许投资者直接将争议提交ICSID国际仲裁是晚近国际投资自由化发展的一个趋势,但是如果不对投资者—国家争端机制施加适当的限制,东道国可能因遭遇金融危机等重大事件采取各种管制措施时,面临来自外国投资者的如潮诉讼,阿根廷为此就付出了极为惨痛的教训。[11]因此,针对国际投资的争端解决,东道国应该充分利用《ICSID公约》和《维也纳条约法公约》授予东道国的“逐案审批同意”权、“当地救济优先”权、“东道国法律适用”权、“重大安全例外”权。[12] 那么对于已经在BIT中授予外国投资者以直接申请国际仲裁权利,为防止其他国家投资者援用最惠国待遇也要求享有直接申请国际仲裁的决定,可以考虑对最惠国待遇的适用范围限制在实体程序,而不适用于争端解决程序,并且施加“不溯及既往”的限制。 至于保护伞条款,哥伦比亚BIT范本干脆不含有任何保护伞条款,以免引起不必要的争议。[13] (五)序言中增设保护投资以外的公共政策目标条款 依据条约法解释的基本原则,序言可以作为条约实质性条款解释的辅助,传统的国际投资条约都是以促进和保护投资为目的,如2003年我国和德国缔结的关于促进和相互保护投资的协定的序言就表述为:缔约双方“愿为缔约一方的投资者在缔约另一方境内投资创造有利条件,认识到鼓励、促进和保护投资将有助于激励投资者经营的积极性和增进两国繁荣,愿加强两国间的经济合作,达成协议如下……”。由于这类序言强调的是促进缔约双方经济合作和相互投资的优良环境的重要性,那么在投资者对政府管制外资措施产生争议并诉讼到仲裁庭时,仲裁庭对相关条款进行解释认定时,就会优先考虑该措施是否符合序言保护投资的目的,从而做出有利于投资者的裁断。 现在有越来越多的投资条约序言中明确规定,投资促进和保护的目标需要尊重其他重要的公共政策目标,这些目标 包括健康、安全、环境和消费者的保护,或者国际承认的劳工权利的维护等。如NAF-TA、能源宪章等都有正式的序言(Preamble),列出众多条约希望达到的目标。 三、我国新一资条约的内容变更 自1983年与瑞士签订双边投资条约以来,我国已陆续与一百多个国家订立了双边投资条约,其中包括一些对原有BITs的修订。值得注意的是,与上个世纪80年代初到90年代的内容较为谨慎的投资条约相比,近年来我国对外签订投资条约的态度及内容有了较大变化,总体而言,新一代我国双边投资条约的发展呈现出自由化、对外资保护标准不断提高的态势,主要体现为: (一)投资定义较为宽泛 我国对外投资协议一般列举了5类受保护的投资资产形式,采取的是“基于资产”的投资定义,但也将这种资产与企业管理联系,体现了我国强调对直接投资保护的意图。如2003年中德投资协定议定书特别规定:“投资,系指为了企业建立持续的经济关系,尤其是那些能够对企业的管理产生有效影响的投资。”但是相对于前期的条约,新一资条约还是扩大了投资的范围,如以中德条约为例,概括规定了知识产权,将“商业秘密”和“商誉”列为受保护的财产,此外还扩大了特许权的范围,除矿产权外,增加了耕作、开采自然资源的特许权,间接投资也受到保护等。[14] (二)在投资条约中开始引入国民待遇 在1998年之前我国签订的BITs中,只有少数协定对国民待遇作出了规定,但在这些协定中,我国承担的给予国民待遇义务是一种“软性”义务,具有很强的弹性,有的甚至构成了对国民待遇的实质性限制。例如1986年中国与英国协定第3条第3款以及1993年中国与斯洛文尼亚协定第3条第2款使用的措辞是缔约一方应“尽可能”“根据其法律法规”对缔约另一方投资者实行国民待遇,而1988年中日协定正文规定的是符合现资法上国民待遇原则的措辞,但又在附件中规定了缔约国基于公共秩序、国家安全等不实行国民待遇的例外。所以前期我国的BITs并未真正确立国民待遇原则。 1998年之后我国关于外资国民待遇的态度有了较大变化,在BITS正文中一般不再使用“尽可能”、“根据其法律法规”等限制性语言,如2003年中国与德国关于促进和相互保护投资的协定第3条第2款规定:“缔约一方应给予缔约另一方投资者在其境内的投资及与投资有关活动不低于其给予本国投资者的投资及与投资有关活动的待遇。”另一方面,又通过“冻结条款”保证我国能继续实施并维持现有的与国民待遇不同的保护措施,通过“回撤条款”表明我国承诺以后取消现有不符国民待遇的措施。 从商务部条法司公布的我国对外签订的投资保护协定的文本来看,大都对国民待遇的规定采取了与中德协定相同的措辞,正文正式给予外国的投资者及其投资以国民待遇,附件又对国民待遇仍实行一定限制。总之,虽然我国实施的还不是完全的国民待遇,但这种立法方式表明我国已非常倾向于采取正式、完全的国民待遇。 (三)全盘接受ICSID仲裁管辖 我国自1998年7月与巴巴多斯签订的BIT全盘接受ICSID仲裁管辖以来,又陆续在10多个BIT全面接受了ICSID仲裁管辖,对提交ICSID仲裁不再限于征收补偿额的争议而是扩大与投资有关的任何争议,提交ICSID仲裁前仅要求投资者用尽东道国的国内行政复议程序。我国一改以往对提交ICSID仲裁管辖的“逐案同意”的态度而转变为对ICSID仲裁全面接受,这种不加任何限制的方式不仅与美国、加拿大这些发达国家的BIT实践不同,也可能因为我国与其他国家BIT中的最惠国待遇条款使得这种接受被全面扩大化,而使我国面临极大风险。[16] (四)征收与间接征收 我国前期的BITs如中英协定等一直主张我国对国有化征收的态度仍然是国家可基于公共利益等对外国投资进行国有化征收,征收补偿的标准是适当补偿,并且也没有涉及间接征收。但在新一资条约中可以很明显地看出,我国已经逐步接受了发达国家一直主张的间接征收的概念以及全面补偿要求。如在2003年的中德投资协定中,第4条征收与补偿第2款规定:“缔约一方投资者在缔约另一方境内的投资不得被直接或间接地征收、国有化或者对其采取具有征收、国有化效果的其他任何措施(以下称”征收“),除非为了公共利益的需要并给予补偿。这种补偿应等于采取征收或征收为公众所知的前一刻被征收投资的价值,以在先者为准。补偿的支付不应迟延,应包括直至付款之日按当时商业利率计算的利息,并应可有效地兑换和自由转移。”该款的实质内容已经非常接近发达国家所主张的“赫尔原则”。 四、我国新一资条约评析 自1998年后我国对外投资条约的内容之所以有较大的变更,接受了一些投资自由化内容的条款,并在条约中提高对投资的保护标准,其主要原因在于:一是我国对外投资额逐年增长,对外投资主要集中在一些具有丰富矿产、石油等资源的发展中国家,因此,在与这些发展中国家的投资条约中提高投资保护标准有了迫切需求;二是我国加入WTO之后,建立完善市场经济需要较为成熟完善的法律体制,自由化投资条约反映的是发达国家也就是成熟的市场经济国家经验,在投资条约实践中接受这些条款有利于我国建设完善市场经济体制。[17] 但是,我国在与一些发达国家进行投资条约谈判和续签时,采取的仍然是我国对发展中国家的自由开放政策,这种做法引起了国内学者的关注、担忧,有人专门分析了签订投资保护协定对吸引外资的效果,认为对双边投资条约实际引资效果的量化评估还需要进一步深化和完善,也就是并没有科学的研究数据表明BITs对吸引外资有明显的积极的作用。[18]而其他学者对二十多年来我国吸引大量外资与中外BITs之间的实证关系进行了考察,发现对华投资的多寡,并不取决于投资者母国是否与中国缔结了任何标准的BIT,外资流入我国的主要决定性原因不在于BIT,而是经济政治等综合因素共同作用的结果,所以对BIT的引资效果不宜高估。[19] 至2004年11月,我国已经对外签订了115个BITs,[20]这些国家绝大多数属于发展中国家,其中属于发达国家并且对我国投资较多的国家有荷兰、德国,2004年后,我国又与葡萄牙、芬兰签订了自由化程度较高的BIT,[21]对我国投资数额较大的资本输出大国如日本、韩国、英国、法国等国与我国签署的投资条约没有到期,与美国、加拿大的双边投资协议谈判仍在进行。所以,我国今后面临的实际问题是:是否所有国家一视同仁均实施自由化投资政策,还是对发达国家和发展中国家区别对待?如前所述,在可预见的近期内,虽然我国对外投资还会有所增长,但相对于我国资本流入流出的对比数据,我国对外投资总额只大体相当于我国实际使用外资总额的2.45%~4.78%.所以,近期内我国投资条约的谈判策略应当是“区分两类国家,实行差别互惠”,[22]对发展中国家可以采取开放自由的政策,以达到保护我国对外投资的目的,而与发达国家进行谈判,则应谨慎从事,设置一些例外性条款。下面就我国可以设置的例外条款进行探讨。 五、我国对外投资条约宜采取的防御性条款 由于我国投资定义较为宽泛,又将逐步接受投资的国民待遇,在对外资征收补偿问题上接受了“间接征收”,这些都是较易引起投资争端的条款,因此,为确保我国外资管辖权不轻易被投资者提起国际仲裁,可考虑采取以下策略: (一)例外条款 首先,我国宜继续在附录或议定书中实施国民待遇的例外,沿用现有国民待遇规定的冻结、回撤条款;其次,应借鉴美国2004年BIT范本第18条所规定的重大安全例外,把我国履行有关维持国际和平、安全或保护本国重大安全利益方面义务而采取的措施作为整个条约的例外,给我国政府管制权留下较大的空间。 (二)间接征收问题 借鉴美国—乌拉圭BIT的规定对间接征收的范围进行限制,即使政府的某些管制行为对于投资的经济价值具有消极效果,但仅仅根据政府行动的经济影响本身不能认定发生了间接征收,还须结合政府管制措施的目的、效果等因素进行综合评价。此外,还可订立针对间接征收的例外条款,保证我国保护正当的公共福利目标—如公共健康、安全及环境而制定及实施的措施不被认定为间接征收。 (三)投资争端国际仲裁和最惠国条款问题 我国近期签订的BITs对ICSID仲裁管辖权全盘接受,并且还有可能因其他国家要求沿用最惠国待遇条款将之扩大化,对此,我国已有许多学者表示担忧,并开始研讨对策。具体办法是在今后签订投资条约时应恢复原来部分接受模式,采取一揽子部分接受为原则,逐案酌情接受为例外的立场,在最惠国待遇的适用范围方面使用更明确的措辞,明确其不适用于程序性规定,不是用争端解决问题,防止IC-SID管辖权的扩大化。[23] (四)其他防御性条款或措辞 如前所述,我国目前所签订的BITs中的引言部分采取的均是表达促进保护投资意愿的措辞,今后也可考虑加入体现缔约方要保护其他公共利益、国家安全目标的措辞,留下一定的政策空间。对于国民待遇,我国在进行BIT谈判时应尽量争取采取国民待遇例外清单的方式;至于保护伞条款问题,我国一些投资条约中相继纳入了含有保护伞含义的条款,但外国投资者并不能仅仅依据其主张BIT下的国际索赔,一些西方学者开始探讨这种可能性,甚至对外国投资者与我国国有企业合同的争议能否依据保护伞条款提交国际仲裁进行分析。[24]笔者认为,虽然我国不用像哥伦比亚那样完全在BIT中取消保护伞条款,但可以与投资者签订具体合同明确合同争议适用的法律为我国国内法,而非BIT,即可有效避免将合同争议上升到BIT下的争议。最后,/!/我国必须坚持在条约的待遇标准中不接受所谓的国际法标准,以免与来自发达国家的投资者就公平公正待遇这种含混条款发生纷争。 投资论文:房地产投资财务分析论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自23年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题. 房地产开发投资的基本趋势 1. 资金向大企业集中 中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强。21年,规模在5万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,22年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%。 2. 所有制结构日益多元化 截至22年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业515个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业177个。从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为4%;私人企业增加了11229个,增长了113%。 房地产开发投资的主要问题 1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大 1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在23年和21年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。23年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元。24年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足 1997-23年,住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。据统计,截至24年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 房地产开发投融资体制面临挑战 1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩 长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购。 2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢 1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年虽然有较大反弹,但是23年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为34万元,仅占当年资金来源总额的.26%,24年1-5月绝对值为23万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。24年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。 3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解 统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高 1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响。 种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是\热钱的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。 除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一 首先,管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱。 其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业。 再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。 2. 法制不健全导致房地产开发行为失范 房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。 首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。 其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象。 再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利。 3. 金融市场不完善降低了市场总体效率 (1) 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 (2) 金融创新滞后,金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场。在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成。 (3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。 (4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。 完善房地产投资相关政策建议 1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用 房地产业!作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。 总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公 平性。具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善。 2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房 房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约7%,24年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道。 3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关 近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾 我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。 5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐 23年,我国人均GDP超过1美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。 6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力 防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。 房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系 统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以36度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己 需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示: 图中各个步骤的具体内容是: 1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。 2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。 3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。 4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。 5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。 6、发卡行转帐到企业开户行。 7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。 8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。 9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。 1、直接将该信息传递给房地产企业。 11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 试论房地产市场失败的边界界定 西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化,逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”,首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率,其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率,但未能满足其他的社会目标,也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下,从理论上讲,通过非市场力量的作用(主要是政府干预),或者可以进一步提高资源配置的静态效率,获得帕累托改进,或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标 。因此对房地产市场失败的边界加以界定,实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域,及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析: 1房地产商品的严重信息不对称现象 在房地产市场中,商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的,即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同,卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势,而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类: 1.1权属关系信息不对称 住宅商品具有空间固定性的特点,所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖,因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展,房地产产权呈现多元化的趋势,特别是在旧的住房福利体制被打破,公房纷纷入市的背景下,住宅产权关系变化迅速,产权类型日趋复杂多样。在理论上,住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权,后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权(林增杰,1999)。具有什么样的产权才能上市流通,不同省份和地区出台不同的规定。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息,这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。 1.2价格信息不对称 房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同,价格个别性仍是最主要的特征。一般而言,购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。 1.3质量信息不对称 西方学者(卡尔顿、佩罗夫,1998)认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量,则该产品具有搜寻质量;如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量,该产品被称为具有经验质量;还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定,达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品,消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。 住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中,隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来;而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现;在特殊事故场合,如火灾、地震中,建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定,不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之,质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。 不完全信息经济学认为,不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率:一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房,必须掌握足够的信息,这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用,于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为,“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下,去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高,使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策,这样的决策不一定是最优的,而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。 因此,政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说,政府无论是在信息量获取,还是在改变信息不对称状态方面,都有着更大的优势,可以发挥信息的规模效果。因此,政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷,包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。 2外部性 所谓外部性,是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益,后者称为外部不经济或外部成本。 土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上,从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加,造成耕地数量锐减,对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响,而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任,使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样,城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量,这就需要政府制定详细的用地计划,根据城市发展的需要,逐年编制农转城市用地的数量,并在总额、用途上加以严格控制,对征地金额设定最低的界线。 房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼,而技术水平的提升依赖于资金的支持,这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下,房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本,促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间,当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值,理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张,只要明晰产权,同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商,建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民,周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角,但在实际生活中,由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性,这种方案不可能实施。 房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响,而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题,应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设,并以此为基础来解释消费的决定,则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足,处在现代社会里的人,通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高,并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的,而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此,一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征,他们的消费方式便成为其他人追求的目标,这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料,其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓,成为收入稍低的阶层的效仿对象,这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润,大量开发高档物业,造成畸形的住宅供给结构,有限的资源不能得到充分的配置,中低档住宅相比于需求人群数量过少,间接推动其价格上涨;另一方面,高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣,导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊,却让低收入者承受成本,因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者,从这个意义看,低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面,对高档物业课以重税,尔后作为安居工程的补充经费,达到社会公平的目的。 3垄断 垄断造成的市场失灵,针对地产市场而言,土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价 上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期,对城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此,日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为,地价高涨并没有带来土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作为资产来保有,为确保随时变卖,往往以空地或低度利用形式来保有,造成土地有效供给减少,从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地,就连已经被住宅化的土地,实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。 在1993年加强宏观调控以前,我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明,由于垄断的存在,仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置,政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。 4社会分配不公 即使市场机制能够实现资源的最优配置,也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”,收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率,是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上,通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线,即不论收入分配的结果如何,都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说,市场不可能自动实现收入分配的相对平等。 收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是,住房是人们的基本生活资料,关系到社会的稳定,而且,住房又是一种价值高昂的商品,并非每个家庭都能承受。因此,政府有必要干预住房市场,帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用,由市场来供应大多数居民的住房,同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。 关于市场失败的理论,为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路,其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件,而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场,毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。 投资论文:国外房地产投资信托发展我国的启示论文 美国的房地产投资信托(REIT)从196年美国的房地产信托投资法成立以来,经历了3多年的 历史 ,而房地产投资信托只是在2世纪9年代中期才被市场认识到它的巨大潜力。2世纪9年代初,美国金融市场发生了深刻的流动性不足的 问题 ,由于房地产投资信托所具有魅力的投资手段,使其得以迅速发展,并成功地解决了美国金融市场的流动性不足的问题。这几年,随着 中国 房地产市场的迅速发展,房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注,资产证券化正被纳入立法的程序,而作为房地产证券化的先头金融产品——房地产信托投资还没有被金融界所认识,这不能不说是房地产证券化 理论 的一种缺陷,也是房地产证券化市场不能完善且很难启动的重要原因。因此,我们有必要对美国房地产信托投资进行深入的研究。 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说,通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款,或对房地产市场的知识和经验不足,也可以投资到大型的房地产项目中去,而且在任何时候,都可以换回现金,被称为是“梦幻般的金融商品”。 从房地产的开发和建设所需资金来看,房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金,也正是这样促进了房地产的供给,促进了房地产市场的发展。可以预见,房地产投资信托商品将成为21世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的探讨,甚至准备推出资产证券化产品(以下主要指房地产证券化),但是由于政策 法律 还不配套、证券化资产本身质量、资产证券化目的(主要是资产的流动性)不明确以及资产证券化的需求不足等原因,使我国迫切需要的资产证券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从 目前 我国的情况来看,我国的机构投资者—— 社会 养老保险基金、商业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因,用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限,很难对资产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环境来看,个人投资者应该是资产证券化的最大投资者,但是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品,个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品,只能以信托的方式,通过专门的房地产投资信托公司间接地投资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此,房地产投资信托发展的情况很大程度上 影响 了资产证券化的进展。实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产证券化商品。遗憾的是在我国的理论界却还很少有人研究房地产投资信托这一高端的新金融商品。 二、美国房地产投资信托的发展过程 房地产投资信托(REIT-Real Estate Investment Trust)的雏形起源于美国的19世纪末,当时在新格兰顿这个地方,为了发展房地产业,以富裕阶层作为对象,发放较大金额面值的信托凭证,共同投资到房地产业,这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于3年代的美国 经济 大萧条,这种信托组织的发展开始停滞。但是,5年代末期,这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视,以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。196年,在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前,签署了《内国岁入法》的856-859条的法文,规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税,这就是最初的房地产投资信托法。 房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型(equity REIT)、不动产担保借贷型(mortgage REIT)和混合型(hybrid REIT)三种类型。从1961年到1967年间,美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托,再加上股票市场的低迷,在这一期间总共只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是,这以后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可,而且房地产投资信托对于咨询公司也好,对于投资者也好,都成了非常需要的金融商品。从1968年到1973年,有29家的直接所有型房地产投资信托和13家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立,在这5年间,房地产投资信托的总资产大约是以前的2倍。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。在1969年有1亿美元,在197年有13亿美元以上的资金流入到房地产投资信托中。在197年初,银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款,银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场,而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模,使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年,FRB(美国联邦准备银行)再一次提高利率,同年又爆发了石油危机,经济不景气,房地产投资信托受到严重的打击,近3家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。 从198年初开始,REIT(房地产投资信托)市场开始复苏并迅速发展。1981年,美国政府规定有限责任合资公司投资的房地产,可以加速提取房地产的折旧,这对投资者来说可以起到节税的效果。正是这样,美国的机构投资者以及国外的投资者积极投资于房地产,使美国的建设和房地产业得到空前的大发展。但是到了1986年,由于税制改正法,对于有限责任合资公司的税制上的优惠被取消,而房地产投资信托公司却被允许直接开发房地产项目。可以说,这时的房地产投资信托完全取代了有限责任合资公司,成为了最具有代表性的房地产投资手段。 随着2世纪8年代后期商业房地产的急跌,房地产市场经过几年的调整,在1992年前后,美国房地产市场开始出现复苏的迹象。以房地产投资信托为主的各种投资家开始从RTC(1989年成立的、专门处理金融机构不良债权的整理信托公社Resolution Trust Corporation)中大量购买已经不良化了的债权(这些证券主要是用于担保的不动产)从中获取高额的收益。但是,房地产投资信托本身由于资金不足,在1992年前后,房地产投资信托公司开始公开上市,这样,不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金,而且,那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。从1988年到1992年5年间,公开上市的房地产投资信托公司只有5家,而1993年一年间却公开上市了5家房地产投资信托公司,筹集了93亿美元。1994年又上市了45家,筹集了72亿美元。199年美国房地产投资信托公司的时价总值为87亿美元,而到1997年房地产投资信托公司的总值则达到145亿美元,可以说房地产投资信托的发展在2世纪9年代已经达到了空前的高潮。 三、日本的房地产投资信托的发展 日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后,当时正是日本泡沫经济的时候,人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃 ,但是,由于当时的房地产的价格正在不断地上涨,投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值,房地产公司的担保能力也大幅增加,很简单就能从银行里得到贷款,因此,那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够,这样,投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。 1987年,一些人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会,但是由于受到强烈的反对而最后没有被采纳。反对这些提案的理由主要有两个;一是房地产投资信托会进一步引起对房地产的潜在需求,从而引起房地产价格的上涨;二是日本的银行有大量富余的资金,即使不实行房地产投资信托制度,对促进房地产的发展不会产生任何的不利影响。对于以上两个理由,当时看来似乎有些道理,但是现在回头来看是多么的鼠目寸光。这对日本来说是个经验教训,而对中国现在来说则是一种对经验教训的 学习 和启示。 2世纪9年代初,日本的泡沫 经济 开始破灭,股票和房地产的价格暴跌,日本房地产经历了13年连续下跌, 金融 机构和房地产公司再也不能像以前那样依赖房地产的增值来进行融资和开发。相反,金融机构却留下大量贬值的抵押房地产,从而形成大量的不良资产,使金融机构接二连三地破产。面对这样的现实,金融机构和房地产公司也开始认真考虑房地产的流动性,认识到房地产证券化的必要性,开始极力推出有关房地产的证券化产品。同时政府也在1998年9月开始实施《关于特定目的公司的特定资产的流动化的法》,21年1月,房地产投资信托公司被允许在证券市场上市。但是,房地产投资信托的 发展 并不是那么简单的事。日本的房地产证券化和房地产投资信托的发展并没有像预期的那样快,它既没有解决金融机构的抵押房地产的流动性 问题 ,也没能马上阻止房地产价格的下跌,房地产证券化和房地产投资信托并没能给日本房地产业带来更多的生机。 四、美国和日本的房地产投资信托发展对我国的启示 我国的资产证券化 理论 大约在1999年前后才开始认真 研究 ,各银行对于住房抵押贷款证券化的研究更是特别的积极,并且对此寄予很高的期望。但是,至今资产证券化产品还没有被推出,这其中有政策的配套、对产品的认识、投资环境、信息的披露、投资主体的缺乏、配套产品等原因。在这里笔者想通过对资产证券化的投资主体也可以说是配套产品的房地产投资信托的研究,并结合美国和日本的房地产投资信托发展,完善我国的资产证券化理论,使我国房地产证券化能够更加理智、健康地发展。 从美国的房地产投资信托的发展过程可以看出,美国的房地产投资信托从196年被立法到现在已经历了4多年的市场的洗礼,才在 法律 、税务、透明性、公正以及内部经营管理等方面逐渐完善。在这4年间,房地产投资信托业(包括房地产公司、投资者、房地产投资信托公司)也经历了多次的失败,并且受到了严重的损失,美国也正是在这些失败中认识到房地产投资信托和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具,而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此,美国能够通过改善和调节投资的环境,让新的金融商品能够客观地、理性地 自然 成长,而没有被催化,使美国的金融商品能够比较健康快速发展。 日本的房地产投资信托从1987年开始研究、调查到现在也经历了15年,却不见有多大的发展,充其量也只能说是刚刚开始,其中的原因是什么?笔者通过对房地产证券化、房地产投资信托、日本经济文化的研究,对其原因进行了 分析 。 (一)房地产投资信托这种新的金融商品从产生、发展到投资者的认识要花费很长的时间。美国的房地产投资信托从196年法制化以来,到1993年开始高速发展,经历了3年的艰难岁月。日本虽然在2世纪8年代中期开始对房地产投资信托进行研究,但是中断了近1年的时间,从1999年才真正把房地产证券化和房地产投资信托提到议事日程。 (二)房地产证券化是连接资金需求者和资金供给者的纽带,如果不能保证在税务、法律、财务和证券交易上的公正性和透明性,那么必然阻碍房地产证券化商品的发展。日本政府也正是在没有认真调整房地产证券化所必须的条件下,单纯为了处理银行的不良资产和阻止房地产下跌趋势而匆匆推出了房地产证券化产品和房地产投资信托产品。 (三)从日本人的文化特征来看,对新的事物在没有完全确定的情况下,不敢轻易行动。另外日本泡沫经济破灭,经过连续12年房地产价格下跌,日本人对房地产市场还抱强烈的不信任感,在这种对政策和市场都抱有不信任的背景之下,房地产投资信托确实很难发展。 从对美国和日本房地产投资信托的发展的成功经验和失败教训的研究中,笔者认为,我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点 (一)我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白,必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究,并推动政策的市场化,来达到房地产的证券化。我国的现状与日本的8年代后期比较相似,银行大量的资金流向房地产,房地产公司也可以简单地从银行获得资金,同时银行还有大量的资金在寻找出路,这样银行和房地产公司对于房地产投资信托的热情不会太高。但是, 总结 日本的教训,我们应该未雨绸缪,尽快建立一套房地产投资信托的体系,完善房地产投资信托的操作。 (二)正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品,它有自己产生的条件和发展的 规律 ,我们只能给它创造适合生长和发展的条件,不能只是为了处理银行的不良资产(当然它可以作为处理不良资产的一种手段),更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展,这样只能起到拔苗助长的作用。 (三)在政策上,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 (四)在房地产证券化的发展过程中,应极力开发相关和配套的房地产证券化商品,培养大量的机构投资者。例如,美国在发展房地产投资信托的同时,大力开发了房地产特定共同事业、特定目的公司(SPC)、公司型投资信托等中介商品,并由此发展了大批机构投资者,使美国的房地产投资信托和房地产证券化市场能够形成一个相互联系且日益完整的市场。 (五)我国房地产业才刚刚开始发展,我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。 投资论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个优秀,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 投资论文:金融产品证券投资的论文 一、我国银行证券投资在目前存在的问题 (一)观念意识较为模糊我国的银行工作者对于证券投资和证券市场的了解并不是很清晰,认为银行的介入可能会给证券市场带来不稳定的因素甚至是混乱的情况,因为我国的金融体系尚不健全。银行在具体的证券投资操作管理中,由于受到各种限制还有管理上的缺陷从而导致阻碍这一业务的发展。 (二)发展较为缓慢我国从国债的发行开始,一定意义上来讲银行就已经开始了证券投资,但是还有一些不足,比如专业性比较强的一些银行受到传统业务分工的影响,而且我国证券投资起步比较晚,发展较缓慢。在我国,投资的证券有很多种形式,一般情况下,主要分为以下几类:国库券、财政债券、保值公债等等不同的类别。在投资方面,对于地方的企业债券、国家重点建设的债券以及其他各种股票往往没有真正涉及到,而且其发展的速度还是非常缓慢,投资的金额相对而言也是比较小的。 (三)对证券市场进行逐步完善我国的国债相对来说在证券市场上还是比较少的,所以,可选择性也比较低。另外,由于我国沿海与内地的经济发达程度存在着差别,也就导致了在股份制方面的区域不平衡。内地的股份制企业相对于沿海方面要少很多,由此也就看出相关的银行等还有很大的进步空间。 (四)法律法规的不健全在银行证券投资方面目前我国在这一方面的法律法规仍是欠缺,没有一部较完整的法律对其进行规范和监管,希望可以在以后能够在这一方面弥补不足,保证证券金融行业的健康发展。 二、对于我国银行证券投资的相关建议分析 (一)推动和提高专业银行化的发展速度在我国大力推进金融体制改革的背景下,在我国经营业务和政策业务分离的前提下,加快商业银行专业化的进程。对银行证券的投资及银行资产进行合理调整和规划,在扩大银行证券投资上表现出积极态度。 (二)建立健全银行证券投资的法律、法规银行证券投资其他证券必须经过中国人民银行的资格审查,由于我国现有的企业股份制还不够成熟,很多情况下仍处于试点阶段,因此以银行证券不适宜涉足股票。 (三)加强银行证券的监管在银行证券的发展中,个别银行的投资规模较大而且在涉及范围上也是比较广泛的,另一方面,证券业务对于一些银行来说还是一个比较新的事物。所以,如何能够在对其进行适当的调整及规范后使其可以稳定、健全的发展经营也就成为了该进一步思考的问题。 (四)提高对商业银行的证券投资的认识通过对法律法规的不断健全、完善,对银行证券的投资行为进行监管,扫除弊端,保证投资行为的健康稳定发展,推动我国证券市场的发函发展,最终达到银行商化。 三、由证券的研究延伸至对银行金融产品创新的思考 在我国商业银行的竞争中,金融产品的创新是一个杀手锏,如今的金融产品的创新存在着诸多因素的影响,使得金融产品的创新出现不平衡,在一定的程度上束缚了金融产品的创新能力。 (一)商业银行在金融产品的创新上待解决的问题在金融产品的创新结构上没有更好的对创新产品进行结构规划,导致不同类别的产品不具备良好的联动性。金融产品在结构上的不平衡,对于银行的金融产品创新会产生影响,使产品整体协调性出现问题,如果不能够很好的利用新的制度以及电子化带来的益处,那么产品的功能和作用也就被削弱了。现有的金融产品,很多具有相似性,产品不够具有特点,对于金融产品而言就没有品牌效益。由于知识产权在金融产品这一块没有相关的规定,也就产生了某银行如推出了新的金融产品,紧随其后的其他金融机构也会同样的推出类似的金融产品,如此循环就无法达到持续且有利的发展模式,也就不可能获得相应的效益,很多金融产品现在都存在这个问题。对于银行的金融创新产品,在产品推出和销售的环节中并没有很好的衔接。比如银行推出了产品后,银行的工作人员对产品的了解、讲解上仍存在很多问题,不能够做到清晰、有条理,这就导致客户在对产品了解的过程中存在很多疑问或不确定,从而导致客户放弃购买产品的想法。银行在推出创新产品的同时也要对客户群进行分析,并对银行员工进行培训,这样才可以将产品更快、更好的推向市场,使银行得到应有的经济效益。 (二)造成我国现在的制度条件和体制框架商业银行的金融产品创新主要原因受限于观念。在不同的政策体制中,金融产品的创新也就有了相应的变化,金融产品本身离不开政策和法律的制约,他们之间存在着各种复杂的关系。分行业经营与分行业体制管理这样的体制是一个较大的束缚,很明显目前我国的法律还不能够满足这方面的需求,还需要不断的健全,并且在政策和法规下,金融产品的创新还是具有一定的限制性,对其创新发展还存在一定的阻碍。内部管理上存在着限制。因为我国的商业银行发展的比较晚,出现的时间较短,因此,商业银行的管理体制都有一定的问题和限制,一些管理金融产品创新的体制还是几位不完善,而且,很多的调研、规划、审批等等方面都存在着一定的缺陷,对风险控制方面管理不到位。这些内部管理上的限制还表现在领导和协调方面的问题,创新活动随意性非常高。受到技术性的限制。由于受到经济发展水平及差异的限制,金融行业中所涉及的一些信息技术方面仍然比较滞后,不能紧跟时代的步伐,与发达国家现代化的银行技术相比,还有很大一段距离,每个银行对技术标准的规定也不相同。我国银行网络信息技术还有待提高。商业银行在产品创新方面由于技术受限,就不能够很好的迎合客户,对整体效益产生影响。 四、结束语 银行证券投资体现在银行对其资产的合理规划,以钱生钱最终达到为银行赢得效益的目的,银行在证券投资上的作为往往会成为对其经营管理评价的标准之一,这是为体现银行的经营管理水平、流动性及安全性。近年来随着我国金融体制的不断改革,专业性的商业银行也在不断完善和发展,最终会带动我国证券市场的壮大。 投资论文:金融理论与证券投资战略分析论文 现代金融理论由于忽略了对人的心理活动及其行为模式的研究,造成了理论与实证的背离。行为金融理论将心理学尤其是行为科学理论融入到金融学之中,从微观个体行为以及产生这种行为的心理、社会动因来解释、研究和预测证券市场的现象和问题,逐步形成了自己的理论框架,建立了行为投资决策模型。在对证券市场的大量统计研究基础之上,行为金融理论家们已获得了关于投资者投资行为的大量实证研究结论,从而为投资者提供了良好的证券投资策略。因此综合国内外已有的研究成果基础,用行为金融理论深入探讨中国证券市场的投资策略,并对可能存在的问题作一些初步研究已显得非常必要。 一、行为金融理论与投资决策模型 大量的事实证明,投资者的行为方式及其深层次的心理特征对投资活动的结果具有直接的、重要的影响,在研究复杂的金融市场时,我们必须考虑人类自身行为所具有的复杂多变性特点。在借鉴行为科学、心理学以及社会学研究成果的基础上,初步形成了以投资活动当事人的心理因素为基础的行为金融理论体系。对应于现资理论的假设,行为金融理论给出自己的理论假设:(1)人是有限理性的;(2)非完全市场的存在;(3)投资者的投资具有群体行为特征。行为金融理论基础主要有:(1)期望理论(ProspectTheory1979);(2)行为资产定价模型(BAPM);(3)行为金融资产组合理论(BehavioralPortfolioTheory1999)。在此基础之上构造的行为金融投资决策模型有:(1)BSV模型与DHS模型;(2)统一理论模型(UnifiedTheoryModel);(3)羊群效应模型。 二、行为金融对投资者行为的实证研究结论 1.过度自信。人的心理中往往有过分高估自己能力和知识的倾向,表现为投资决策中过分相信自身的判断和决策,而忽视了客观情况变化造成决策失误的可能性。由上交所组织完成的《中国证券投资者行为研究》指出,我国股市65万投资者中无业者占较大比例,有理由相信这些无业者中有相当一部分人是缺乏市场竞争力的人,由于无事可做,也不考虑自己的能力,就想到股市赚钱,由此可见我国投资者过度自信之严重程度。 2.抛锚性错误。人们在对某件商品的价值进行判断时,通常需要一定的信息锚作为判断的参照标准。同样,投资者对于证券价格的变动预测也需要一定信息作为参照的锚。抛锚性往往导致投资者对新的、正面的信息反应不足。我国投资者往往是利用类似行业、板块、股本大小、经营业绩等的股票价格来衡量其投资股票的价格的。但是锚并不能长时间一直保持准确性和有效性,即锚会使投资者判断出错。 3.羊群行为。股市中的“羊群行为”是指投资者由于受其他投资者投资策略的影响而采取相同的投资策略。其关键是其他投资者的行为影响投资者的投资决策,并对他的决策结果造成影响。我国股市中存在的大量“跟风”、“跟庄”、投资基金的投资组合类同等都是典型的“羊群行为”。孙培源(22)通过构造股票收益率的横截面绝对偏离和市场收益率的非线性检验,实证了中国股市羊群效应的存在。 4.噪声交易。非理性投资者把与价值无关的信息认为是与价值有关,或者某些投资者人为地制造虚假信息,而其他投资者无法识别其真伪,这两种信息被认为是噪声,相应产生的交易称为噪声交易。我国股市近4%的年换手率中至少3%可以归因于噪声交易。施东晖(21)实证研究表明,由于技术分析方法在上海股票市场被广泛使用,当某此技术信号显示“上升”或“下跌”趋势时,将引发大量的买卖行为,从而强化现有的股价趋势。 5.过度反应与反应不足。过度反应是由DeBondt和Thaler(1985)最早发现的,他们发现投资者对于近期的好消息不是做出正确的贝叶斯反应,而是过度反应致使股票价格超过其内在价值。我国王永宏(21)运用DT的方法研究了中国股票市场的过度反应现象证实了中国股市存在着明显的过度反应现象。反应不足是指投资者对自身的判断过度自信,或是一味依赖过去的 历史经验作为判断的参照标准(犯抛锚性错误),对市场中出现的新趋势和新变化反应迟钝,丧失了获利的良好时机。我国股市中存在的“轮涨效应”就是一种“反应不足”。 6.处置效应。“处置效应”是指投资者长时期持有套牢的股票而过早抛出赢利的股票的现象。这意味着当投资者处于盈利状态时是风险回避者,而处于亏损状态时是风险偏好者。赵学军(21)等人的研究结论是:与国外相比,我国投资者更加倾向于卖出盈利股票,继续持有亏损股票。我国股市的处置效应在年末相对增强,个人投资者的处置效应强于机构投资者。 7.动量效应。在一定持有期内,平均而言,如果某只股票或某些股票组合在前一段时期内涨幅较好,那么,下一段时期内,该股票或股票组合仍将有良好表现。通过对我国股市历年大盘及个股的统计分析,我们认为无论是在大盘还是在个股上,我国股市都存在动量效应。大盘的动量效应以日为时间单位比较明显,而一些典型个股无论是以日、周还是以月为时间单位都非常显着。 8.过度恐惧与政策依赖性心理。当股市虚假消息满天飞、股市暴跌时,投资者不计成本的大量抛出股票,表现出十足的恐惧。在股市暴跌时,我国投资者往往把自己的希望寄托在政府的救市政策上,这种对政策的依赖超过了世界上任何一个国家。 9.遗憾。遗憾理论认为投资者为了回避曾经做出的错误决策的遗憾和报告损失带来的尴尬,可能避免卖掉价格已下跌的股票。还有,即使决策结果相同,如果某种决策方式能减少投资者的后悔心理,对投资者而言,这种决策方式就优于其它决策方式。因此,投资者有从众心理,倾向于购买本周热门或受大家追涨的股票,因为当考虑到大量投资者也在同一投资上遭受损失时,投资者可能降低其情绪反应或感觉。 1.暴富心理与心理。中小投资者短线频繁操作,其目的是为了快速致富。面值1元的股票炒到1多元还有人敢去追涨;公司亏损了几亿元,已经资不抵债还有人敢去接盘;ST现象是指那些被冠以特别处理的上市公司,其股价在特别处理消息公布后不跌反升的现象。明知上市公司巨额弄虚作假还有人敢去炒底,这些都充分暴露了我国投资者实足的赌性。 11.轮涨轮跃效应(补涨补跌效应)。在一次行情中,如果某些股票没有上涨(下跌),那么它们就具有补涨(补跌)的潜力。没涨的要无条件补涨,没跌要五条件补跌。长期以来我国股市个股轮番炒作就是一例。 12.小盘股、新股效应。我国股市对小盘股、新股独有情忠,逢小必炒、逢新必炒已是我国股市的惯例。我们统计分析发现在过去的十年中,我国小盘股、新股的收益率显着高于大盘股和老股。但自21年6月中国股市长期下跌及证券投资基金大量发行以来,这一状况有所改变。 三、行为金融理论指导下的证券投资策略 行为金融学的理论意义在于确立了市场参与者的心理因素在投资决策行为以及市场定价中的作用和地位,否定了传统金融理论关于理性投资者的简单假设,更加符合金融市场的实际情况。行为金融学的实践指导意义在于投资者可以采取针对非理性市场行为的投资策略来实现投资赢利目标。在美国证券市场上,目前有数家资产管理公司在实践着行为金融学的理论,其中有的基于行为金融的共同基金取得了复合年收益率25%的良好投资业绩。考察我国证券市场的投资者行为特点,我们总结出我国金融市场的投资策略: 1.针对过度反应的反向投资策略。反向投资策略就是买进过去表现差的股票而卖出过去表现好的股票来进行套利的投资方法。行为金融理论认为,由于投资者在实际投资决策中,往往过分注重上市公司的近期表现,从而导致对公司近期业绩情况做出持续过度反应,形成对绩差公司股价的过分低估,最终为反向投资策略提供了套利的机会。 2.动量交易策略。即预先对股票收益和交易量设定过滤准则,当股票收益或股票收益和交易量同时满足过滤准则就买入或卖出股票的投资策略。行为金融意义上的动量交易策略的提出,源于对股市中股票价格中间收益延续性的研究。 3.成本平均策略。指投资者在将现金投资为股票时,通常总是按照预定的计划根据不同的价格分批地进行,以备不测时摊低成本,从而规避一次性投入可能带来的较大风险的策略。 4.时间分散化策略。指根据投资股票的风险将随着投资期限的延长而降低的信念,建议投资者在年轻时将其资产组合中的较大比重投资于股票,而随着年龄的增长将此比例逐步减少的投资策略。 5.小公司效应策略。小公司效应是指小盘股比大盘股的收益率高。Banz(1981)发现股票市值随着公司规模的增大而减少的趋势。Siegl(1998)研究发现,平均而言小盘股比大盘股的年收益率高出4.7%,而且小公司效应大部分集中在1月份。根据小公司效应而采用的投资策略称为小公司效应策略。 6.组合投资策略。行为金融学认为,证券市场并不是有效的(一般指半强式有效,semlstrongefficient)。这就意味着传统的证券组合投资理论中,“在有效市场中,投资者不可能获得与其所承担风险不对称的额外收益”的提法在实践中是不成立的。也就是说,通过选择合适的组合投资策略,投资者将可能获得额外收益。 7.针对羊群行为的相反策略。由于市场中广泛存在的羊群行为,证券价格的过度反应将是不可避免的,以致出现“涨过了头”或者“跌过了头”。投资者可以利用可以预期的股市价格反转,采取相反投资策略(contrarianstrategy)来进行套利交易。中国的股票市场素有“政策市”之称。考察中国证券市场的历史走势,我们会发现在重要的顶部或底部区域,在消息面上总是伴随着一些重要的股市政策的出台。不同的投资者对政策的反应是不一的。针对个人投资者的行为反应模式,投资基金可以制定相应的行为投资策略——相反投资策略,进行积极的波段操作。 8.购买并持有策略。个人和机构投资于股票应执行几种能帮助控制认识错误和心理障碍的安全措施。控制这些心理障碍的关键方法是所有类型的投资者都要实施一种严格的交易策略——“购买并持有”策略。投资者在为组合购进一只股票时,应详细地记录购买理由,而且要制订一定的标准以利于进行投资决策。长期采取“购买并持有”策略,通常业绩将超过高周转率的短期交易策略。 9.利用行为偏差。心理学和决策科学提出,在某种情形下,投资者并不是尽力使财富最大化,并且在某些情形下投资者还会在智力方面犯系统性判断错误,这些行为偏差将导致证券定价的错误,合理利用这些偏差将给投资者带来超额收益。行为型投资人则尽力寻找由于行为因素而被市场错误定价的证券从而获取超额利润。可见,对人类行为偏差的正确把握是获取市场超额利润的来源之一。 1.ST投资策略。上市公司被宣布为特别处理,意味着公司陷入严重困境。但同时,ST公司也成为潜在的并购目标。考虑到壳资源在中国证券市场上的稀缺性,ST公司的价值无疑是巨大的。作为一种投资策略,ST公司是可以被纳入证券投资组合之中的。 总之,行为金融理论寻求并确定投资者可能对新信息产生反应过度或反应迟钝而导致证券定价错误的市场情形。行为金融学投资策略的目标就是在大多数投资者认识到自己的错误以前,投资那些定价错误的股票,并在股票价格正确定位之后抛出获利。 四、应用行为金融理论指导证券投资要注意的问题 行为金融学的科学性在于它始于公理并寻求建立在公理上的理论能解释金融市场的行为。它试图理解和预测心理决策过程的系统的金融市场意义。如上所说,中国股票市场中存在着普遍的运用传统金融理论无法解释的金融现象,而用行为金融理论可以很好地解释之,并由此导致了许多有价值的行为投资策略,但在具体运用这些投资策略时还要注意以下几点问题。 1.行为金融理论本身也是处于不断发展之中。行为金融理论的投资策略是:在大多数投资者尚未意识到错误时投资于某些证券,随后当大多数投资者意识到错误并投资于这些证券时卖出这些证券。一旦证券市场的绝对多数投资者认识到这一问题并采取相同的策略,那么结果又会怎样?我们相信随着行为科学的深入研究、证券市场的不断变化和发展,会进一步发现更多的行为金融问题,并且一些已有的行为金融现象可能会淡化甚至消失。因此在应用行为金融投资策略时,要防止教条化。 2.要切忌对国外现有行为投资策略的简单模仿。现有的行为金融理论主要是在发达的金融市场产生的。我国证券市场同成熟的证券市场比较,还是一个新兴的证券市场——历史短、不规范。中国金融市场与发达的金融市场的共性与特殊性决定了我们在运用行为金融投资策略时,不是对国外现有行为投资策略的简单模仿,而应当掌握行为金融学的理论方法,对中国证券市场的行为特点进行深入研究,探索适应我国证券市场运行特点的我们自己的行为金融学投资策略。 3.行为投资策略不是一成不变的。随着金融市场的发展、金融监管的深入及投资者结构的改善,我国金融市场行为金融现象会发生很大的变化。例如小公司效应现象就不如过去明显、庄股由于监管的加强从而动量效应也明显减弱。我们预言随着管理层对股市认识的转变和管理水平的提高,我国的ST现象迟早会消失。 4.不同投资者需要有不同的投资策略。将行为金融学的研究成果运用到我国证券市场的实践中,可以合理引导投资者的行为。对于广大中小投资者,要通过教育来使其趋于理性化,提高证券市场投资者的投资决策能力和市场的运作效率。对于机构投资者,要提高其投资管理水平。投资者决策中的心理偏差是与生俱来,而这些认知偏差可以通过学习、训练等手段得到有效缓解,因此,不同投资者应该采用不同的投资策略,只有呼吁所有各层次的投资者共同参与探讨我国行为金融问题,行为金融投资策略才能在我国有用武之地。 投资论文:浅论实物期权的企业投资论文 实物期权在资本密集产业特别盛行,对实物期权的积极支持者包括着名的大型企业惠普—康柏(Hp-compaq),波音(BoEing),美国电话电报公司(AT T)等全球500强企业,并在不同行业的企业中得到运用,这不仅是因为实物期权允许决策者在获得新信息后,再选择最有吸引力的备选投资项目,而且实物期权的存在增加了投资机会的价值,特别是在不确定的环境中,这一价值可能是非常大的。 实物期权的概念、优秀思想和意义 (一)实务期权的概念“实物期权”一词最初由MIT斯隆管理学院斯图尔特·迈尔斯(Stewart Myers,1984)教授提出。 他最先指出,期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的,许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权。这种期权价值依附在利润增长的商业业务上。如迈尔斯所讨论的,由于公司在未来一些项目上可能有机会超过竞争性费率的收益,公司的价值可能超过当前所属项目的市场价值。传统资本决策为这样的项目估价所采用的标准方法,是把预期完成日期的价值贴现为当前的净现值。因此,这种方法隐含了一个假定:一旦投资者决定投资就要始终坚持投资直到项目终结。这一标准方法忽略了在完工日之前条件变化的情况下,管理层不再推进该项目的选择权的价值。而且由于财务人员对投资项目的未来利润只能作出不精确的估计,因此考虑到这种约束性条件,考虑相关经营选择权就显得更重要了。迈尔斯还指出,公司资本结构的选择也会极为重要地影响到这些项目的价值。传统资本预算方法不考虑项目经营选择权,也不考虑公司资本结构的灵活性。然而和经营选择一样,财务灵活性也可以用财务选择权的价值来衡量,公司通过资本结构的选择而获得财务选择权。对于包含相当不确定性的长期投资项目来说,财务灵活性和经营灵活性之间的相互影响是相当明显的。迈尔斯强调,实物期权是分析未来决策能如何增加价值的一种方法或研究在将来可以相机而动这种灵活性有多大价值的一种方法。在相关的文献中,与实物期权类似的概念是,“管理期权”,“在不确定条件下的投资”等概念。